四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初804号 原告：陈雪梅，女，1987年7月25日出生，满族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：向李梅，四川顶泰律师事务所律师。 被告：成都朗华置业有限公司，住所地：成都市青羊区同盛路48号5幢1号。 法定代表人：毛江军，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：廖丹，女，1991年2月17日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：邹丰帆，女，1988年3月13日出生，汉族，住四川简阳市，系公司员工。 原告陈雪梅与被告成都朗华置业有限公司（以下简称朗华置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪梅的委托诉讼代理人向李梅，被告朗华置业的委托诉讼代理人邹丰帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告解决所售商品房房屋漏水问题；2.判令被告向原告赔偿因该房屋漏水而给原告造成的房屋重新装修费、租房费等费用暂计8万元；3.本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。陈雪梅变更第1项诉讼请求为：判令被告赔偿房屋漏水的修复费用，以鉴定报告载明的金额为准；第2项诉讼请求明确为：赔偿房屋重新装修费用40215.82元，房屋租金损失40000元。事实和理由：2016年7月25日，原、被告共同签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，并约定原告购买被告开发的位于青羊区，建筑面积88.86平方米，房屋总价1162349元，房屋交付状态为“精装修”样板间。双方签订合同后，原告依约支付了相应的购房款，被告也随即向原告交付了房屋。但原告却在2016年底发现该房屋卫生间出现返潮现象，经与物业沟通，物业联系房修前来查看，房修称是该房屋装修铲墙时墙面被泼水未干过段时间就好，后原告于次年3月发现房屋返潮现象进一步扩大，房修前来进行水压测量，称排除了该房屋墙面水管存在破裂导致漏水的情形，让原告再观察等待。原告于2017年10月发现客厅电视墙处墙纸因墙体渗水导致墙纸大面积发霉、腐烂，儿童房及房间其他位置也再现同类现象。原告购买房屋后进行正常使用，从未对房屋的防水层、墙体内部及相应的管道设施进行任何变动，但却出现渗水现象，其根本原因是被告向原告交付的房屋存在严重渗水问题。因客厅墙面漏水，导致客厅墙纸遭受严重损坏，原告只能对该房屋客厅墙面进行重新装修，全家需另行租房产生的房租费。故请求法院判如所请。 为支持自己的主张，陈雪梅提交如下证据： 一、商品房买卖合同及补充协议，证明双方形成了商品房买卖合同的法律关系，陈雪梅于2016年7月25日从朗华置业处购买了案涉商品房。二、案涉房屋出现渗水现象之后，房屋的客厅、卧室、墙面出现渗水并导致房屋装修出现损毁的房屋现状图片。三、由南京朗诗物业管理有限公司成都分公司出具的案涉房屋客厅、卫生间渗水的证明，证明第一次漏水时间是发生在2016年12月21日，陈雪梅向物业公司反馈房屋客厅及卫生间出现渗水的客观事实；四、房屋租赁合同、房产证、身份证复印件、转账凭证，证明因为房屋漏水造成的房租损失。五、鉴定费发票、成都市城市建设档案馆复印费发票，证明因为房屋漏水产生的相关的费用支出。 朗华置业辩称，陈雪梅所购商品房渗漏问题并非在质保期内，应由自己负责。就样板房事宜，双方在签订了《补充协议书》，约定陈雪梅接受该商品房为一直对外公开展示的样板房，接受交付时该商品房装饰装修材料及设施、设备等均非全新，具体以交房的现状为准，该商品房在交付时装饰装修材料及设施、设备等的保修期限已全部届满，保修责任由陈雪梅自行承担。二、陈雪梅应当对渗漏的具体原因承担严格的举证责任，但是陈雪梅尚未完成其举证责任。三、陈雪梅的二次装修是其所购商品房渗漏的原始原因。该商品房于2016年9月1日交房，在交房时质量完好，陈雪梅并未提出任何异议或以任何理由拒绝收房。物业保存的档案显示，原告于2016年9月至11月对涉案商品房进行了二次装修，装修范围或者活动至少包括：做防水，做水电，安洁具，换木地板，铲墙，刮腻子，墙面乳胶漆，室内门安装，封阳台。陈雪梅称其发现渗漏的时间发生在其二次装修期间或者之后。该商品房在二次装修前未发生渗漏而在此之后发生渗漏，应当是陈雪梅的二次装修造成了该商品房渗漏。四、西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心（以下称交大鉴定中心）鉴定人员的违规操作导致涉案商品房渗漏现象的扩大。2018年8月30日，鉴定人员在鉴定过程中，直接剔除破坏了涉案商品房卫生间两处装修的防水材料至回填层，该鉴定中心及鉴定人员未在鉴定前对该破损性行为的必要性及可能造成的损坏进行释明，违反了相关鉴定规范之程序性要求。另外，从技术及合理性角度而言，在对该商品房渗漏原因进行鉴定时，为尽可能减少对该商品房本身的损坏，应当首先对该商品房的给排水管道进行打压试验，确认该商品房给排水管道是否存在渗漏，如经打压试验仍无法确认渗水点的，则才应进行地板及装修防水材料剔除等（微）破损检测。五、两次鉴定并未找到渗漏的真正原因和造成渗漏的主体。交大鉴定中心的鉴定报告称其断定卫生间门外过道下有给水管且该给水管在漏水，但是此后四川衡平司法鉴定所的鉴定人员现场用工具凿开了该位置，并未发现任何水管，已证明交大鉴定中心的鉴定报告有根本错误。至于衡平鉴定中心的鉴定报告所谓的推测水管在该位置结构板（层）（即钢筋混凝土）里，朗华置业完全不能认可，把室内给水管暗埋在结构板（层）内是违反国家强制标准的行为，根本不可能通过工程竣工验收。衡平鉴定中心的鉴定报告在结论关键依据、鉴定程序和判定漏水责任方的方法上均有方向性错误。 朗华置业为支持其辩称，向法庭提交以下证据：一、《补充协议书》，证明案涉商品房在交付时装饰装修材料及设施、设备等的保修期限已全部届满，保修责任由陈雪梅自行承担。二、《业主交房钥匙资料签收表》、《装修申请表》、装修平面图、《装修许可证》、《装修管理协议》、《装修施工安全管理责任书》、《装修告知书》、《朗诗西溪里阳台封装方案》、《自行装修承诺书》、《装修情况巡查表》、关于样板房的《补充协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，证明涉案商品房在二次装修前未发生渗漏而在此之后发生渗漏，从因果关系上看，应当是陈雪梅的二次装修造成了该商品房渗漏。三、《建设工程司法鉴定程序规范》、照片、交大鉴定中心鉴定报告，证明交大鉴定中心鉴定人员违规操作行为导致原告渗漏损失的进一步扩大，该扩大损失应当属于陈雪梅与该鉴定中心之间的争议，与朗华置业无任何关系。四、四川衡平司法鉴定所鉴定报告、视频、照片、短信、微信截屏、柳小平专家意见，证明两份鉴定报告尚未查明造成漏水的原因以及造成该原因的主体，不能作为认定事实的依据。五、《华润燃气股份有限公司用户气费信息表》、涉案商品用房电明细、电费缴纳明细、物业公司出具的《证明》及附件、《自来水（冷水）各月用度和收费记录》、《车位租赁协议书》及机动车行驶证，证明陈雪梅及家人从2017年至今一直正常使用案涉商品房，并非如其主张的因为渗漏事宜不得不从2017年3月起在外长期居住从而产生所谓的租金损失。 经审理查明：2016年7月25日，陈雪梅（乙方）与朗华置业（甲方）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，陈雪梅购买朗华置业开发的位于成都市青羊区，建筑面积为88.86平方米的住宅，总价1162349元。关于保修责任，约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不低于五年。 同日，双方签订《补充协议书》，主要约定：乙方知悉在购房合同签署前，甲方一直将该房屋作为样板房对外公开展示，故该房屋的装修装饰材料及设施、设备等不可避免的存在划痕、磨损、开裂、污损等情形，乙方购买时进行了实地查看，对该房屋内外的装修装饰、设备设施、水电气接通情况等进行了清点及确认，并表示无异议；甲方已提示乙方在房屋交付时，房屋的装修装饰材料及设施、设备等的保修期限已全部届满，保修责任由乙方自行承担。 2016年9月1日，朗华置业向陈雪梅交付案涉房屋。2016年9月7日，陈雪梅向小区物管公司即南京朗诗物业管理有限公司成都分公司提交《装修申请表》，装修项目及内容为：墙面乳胶漆、封阳台、室内门安装。南京朗诗物业管理有限公司成都分公司出具的《装修情况巡查表》上载明2016年10月8日作防水、11月20日安洁具。 2019年7月26日，南京朗诗物业管理有限公司出具《证明》，内容为陈雪梅于2016年12月21日前往西溪里物业服务中心报修客厅卫生间外面墙面损坏事宜，当时登记保修事项为外墙浸水，需重新刷外墙漆。实际上渗水处为客厅卫生间外墙，原因直至现在也未查找出来，还处于渗水状态中。 另查明：1.2017年3月1日，陈雪梅与白娟签订《房屋租赁合同》，约定陈雪梅租赁白娟所有的位于成都市青羊区房屋，租赁期限为22个月，月租金3500元，租金每3个月交一次。2017年11月30日、2019年1月20日，陈雪梅通过支付宝向白娟分别转账20000元、20000元。2.陈雪梅与其丈夫一直居住于案涉房屋内。 审理中，1.陈雪梅申请对案涉房屋的漏水原因进行鉴定。交大鉴定中心于2019年1月10日出具《鉴定报告》，结论为：房屋渗水原因主要为暗埋冷热水管存在漏水现象，水沿着管壁与混凝土板之间的间隙流入卫生间防水层下，从预留孔四周与管壁之间漏出，并沿结构板及构造层浸入墙体底部材料中，导致该房屋墙体底部返潮。朗华置业申请对上述暗埋冷热水管漏水的具体原因及责任方进行补充鉴定。四川衡平司法鉴定所于2019年6月26日出具司法鉴定意见书，结论为：暗埋冷热水管漏水的具体原因是管理与管件连接缺陷所致，若第一次发现管道漏水的时间在2017年9月15日之前，那么管道漏水的责任方为朗华置业，反之该公司无责；防水层漏水的责任方为朗华置业。2.陈雪梅申请对案涉房屋漏水受损重新装修费用进行鉴定。中资锐城工程项目管理有限公司受本院委托于2019年11月29日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：本次鉴定总金额48488.58元，主要包含以下两部分：根据三方签字确认的工程量确认单，本案涉及的房屋重新装修所花费金额40215.82元；经司法鉴定意见书鉴定分析漏水原因，为消除漏水现象采用另外开槽开孔铺设冷热水管工艺该部分鉴定金额8272.76元，但工程量确认单未包含此部分内容。 另查明，在鉴定过程中，鉴定机构要求陈雪梅提供相关资料，为此陈雪梅向成都市城市建设档案馆复印图纸等资料产生费用464元。 本院认为，陈雪梅与朗华置业签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不低于五年。《补充协议》约定：甲方已提示乙方在房屋交付时，房屋的装修装饰材料及设施、设备等的保修期限已全部届满，保修责任由乙方自行承担。上述补充协议约定的是装修装饰材料及设施、设备，即房屋装修时添附的材料及设备，与《商品房买卖合同》约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的保修责任并非同一责任，补充协议约定的责任免除并未排除防渗漏保修责任，案涉房屋在交付当年发生客厅卫生间外墙渗水，尚在五年质保期内。故朗华置业关于陈雪梅所购商品房渗漏问题并非在质保期内，应由陈雪梅自己负责的抗辩主张，无事实依据本院不予支持。关于漏水原因及责任主体，陈雪梅对漏水原因申请了鉴定，朗华置业又申请了补充鉴定，根据两次鉴定结论，渗水原因为暗埋冷热水管存在漏水现象，暗埋冷热水管漏水的具体原因是管道与管件连接缺陷所致，管道漏水及防水层漏水的责任方为朗华置业。交大鉴定中心及四川衡平司法鉴定所的鉴定程序及鉴定人员资质均合法，故本院对鉴定结论予以采信。朗华置业认为交大鉴定中心鉴定人员违规操作导致涉案商品房渗漏现象的扩大，鉴定方法不合理性，鉴定在关键依据、鉴定程序和判定漏水责任方的方法上均有方向性错误，朗华置业就其主张虽然提交了专家意见并申请证人出庭作证，但并不能达到其证明目的并推翻鉴定结论。即使朗华置业主张的鉴定方法、方向确有错误，但房屋渗水是客观存在的事实，在陈雪梅于2016年12月向物业公司报修后至今未予修复及查找到漏水原因，也充分说明漏水原因并非表层原因，而是房屋修建过程中埋管、防水层处理产生问题，也该问题也只能归责于修建方朗华置业。故朗华置业应承担漏水产生的责任，现陈雪梅依据其申请的鉴定结论要求朗华置业赔偿漏水修复费用8272.76元及房屋重新装修费用40215.82元，本院对其该诉讼请求予以支持。陈雪梅因鉴定需要复印图纸等资料产生的费用464元，也是因朗华置业的违约行为造成的损失，该损失应由朗华置业承担。关于陈雪梅二次装修是否是造成漏水的原因。陈雪梅于2016年9月7日向小区物管公司提交《装修申请表》，装修项目及内容为：墙面乳胶漆、封阳台、室内门安装。虽然南京朗诗物业管理有限公司成都分公司出具的《装修情况巡查表》上载明2016年10月8日作防水、11月20日安洁具，但该巡查表系物管公司自行制作，且房屋交付时系样板房，从陈雪梅的申请装修内容来看，并未涉及房屋内部结构及防水层的改造，且从常理和常识判断，陈雪梅也无必要对样板房进行涉及防水部分的改动及装修。故朗华置业主张漏水系因陈雪梅二次装修造成的抗辩理由无事实依据，本院不予支持。关于房屋租金损失，陈雪梅虽然与白娟签订了《房屋租赁合同》，也转账支付了40000元租金，但从本案查明的事实来看，尽管房屋有漏水现象，但陈雪梅并未搬离案涉房屋而是一直居住于内，故其即使另外租赁了房屋，该损失也是其自已导致的扩大损失，故本院对其要求赔偿租金的损失的诉讼请求不予支持。 综上，本院对陈雪梅的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都朗华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈雪梅赔偿房屋漏水的修复费用8272.76元； 二、成都朗华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈雪梅赔偿房屋重新装修费用40215.82元； 三、成都朗华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈雪梅支付资料复印费464元； 四、驳回陈雪梅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，鉴定费52000元，由陈雪梅承担200元，成都朗华置业有限公司承担52250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年十二月二十日 书记员 李蓓菡