贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民初51号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被告（案外人）：张建，男，汉族，1955年6月1日生，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华。 原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告张建及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人梁力，被告张建到庭参加诉讼，第三人同一房开经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：一、撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异85号《执行裁定书》；二、继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”Ａ2-7-6号房屋；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开按时、足额履行上述还款义务，农行遵义分行与同一房开签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31㎡，商业6424.28㎡）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告张建遂于2018年8月20日以房号为Ａ2-7-6的被查封房屋系其置换房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月21日作出（2018）黔执异85号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在省高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告张建所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：一、张建与同一房开签订的是置换合同，且不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，该条款规定的情形前提为“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”，同一房开仅为东方资产管理公司设立了抵押权，且抵押时间在双方签订《房屋置换合同》之前，不存在将涉案房屋出卖给第三人的情形，因此不应参照适用该条款。二、张建与同一房开在涉案房屋抵押后签订《房屋置换合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，且其未提供证据证明其为《房屋置换合同》中约定的原置换房屋所有权人及原置换房屋属于需置换房屋，故其是否享有置换权利及置换真实性缺乏证据，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但张建与同一房开签订的《房屋置换合同》时间为2015年6月8日在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，同一房开未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋置换给张建，该行为无效。同时，在张建提供的证据资料中，未见原置换房屋属于应当置换的冶建10、25、26栋房屋的证明资料，也未提供原置换房屋权属证明资料，故其是否享有置换权利及置换真实性缺乏证据，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。三、张建未提供原冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但是张建未提供关于原冶建置换房屋合同与同一房开的交房置换证明，且原置换房屋仍在张建名下并处于使用中，张建同时拥有二套房屋，不符合排除执行条件。四、张建仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因张建所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在张建与同一房开签订的《房屋置换合同》中约定的超出部分张建需要补差款83880元，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，张建需提供证据证明其已补足差款，但张建仅提供了同一房开出具的补差款收据，且收据载明为购房款，未见相应补款的银行凭证及其他作证材料，因此不符合法定排除执行条件。五、张建提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。在张建提供的证据资料中，未见涉案房屋验房及交房手续或其水电等入住凭证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，因此涉案房屋不满足排除执行条件。综上所述，东方资产管理公司对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，张建提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异85号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产管理公司的合法权益。东方资产管理公司特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持诉讼请求。 被告张建辩称，（2018）黔执异85号《执行裁定书》合法正当，东方资产管理公司以《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款认为张建与同一房开签订的《房屋置换合同》未经其同意无效。依据《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，物权法第一百九十一条第二款属于管理性强制规定，并非效力性强制规范，东方资产管理公司与同一房开办理的在建工程抵押，张建无从知晓该情况，张建与同一房开签订的《房屋置换合同》，是因2011年迎红水岸修建时山体滑坡，导致张建住房外墙开裂无法居住，该事件引起政府高度重视。政府及相关部门为妥善安置老百姓住房，由政府统筹协调同一房开将未销售房屋与张建受损房屋置换，由同一房开对受损房屋进行拆迁改造，所签订的合同也属于拆迁合同性质，且由政府牵头办理，未违反《合同法》效力性强制性规范，合法有效。张建按合同约定补交了房款，合法居住在案涉房屋内，原房屋受损严重已成危房，因同一房开的原因及涉案房屋规划竣工验收手续未完善，未办理过户登记并非张建的过错。目前同一房开已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》明示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开尽快还清抵押权人的借款。东方资产管理公司申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产管理公司也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回东方资产管理公司诉讼请求。 第三人同一房开未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 东方资产管理公司、张建围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对关于主体资格、生效法律文书、政府文件、合同等双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 经本院审理查明：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全，经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。张建名下的省冶建10栋3层6号房屋属于置换范围，该房屋建筑面积为69.78㎡，房产证号为遵房权证监字第××号。2015年6月8日，张建与同一房开签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一˙迎红水岸”Ａ2-7-6号房屋（建筑面积93.08㎡）置换省冶建10栋3层6号房屋，房产证号：遵房权证监字第××号，由于同一房开置换的面积多出23.3㎡，张建按3600元／㎡补偿同一房开超面积款83880元，超面积维修基金1957元由张建承担。2015年6月8日，张建支付购房款83880元，支付房屋维修基金1957元。签约当天，张建将自己房屋的产权证、市场准入许可证移交给同一房开，同日，张建接收同一房开公司交付房屋，随后张建装修并入住至今，因房屋被抵押的原因未办理涉案房屋所有权证。张建与赵昌华系夫妻关系，双方名下有一处坐落于贵州省遵义市红花岗区的房屋，产权登记日期为2010年1月25日，房屋面积为132.82平方米，据张建当庭陈述，该房屋系用于其子结婚居住。 另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31㎡房产、6424.28㎡的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年8月20日张建以涉案的“同一.迎红水岸”A2—7—6号房屋系同一房开置换房屋，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月21日作出（2018）黔执异85号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2—7—6号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异85号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。 综合诉辩双方的意见及证据,本案的争议焦点是：被告张建对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 本院认为，同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，张建与同一房开签订《房屋置换合同》，同一房开将“同一?迎红水岸”A2—7—6号房屋置换给张建使用，双方签订的房屋置换合同虽然本质上是对侵权损害之债的赔偿，属于债权，但该债权的基础来源于同一房开对张建原房屋物权的损害，是一种特殊债权，置换安置房是原房屋所有权的一种延伸和替代，而东方资产管理公司的抵押权属于担保物权范畴，所有权的保护一般来说要比担保物权更为优先，因此在房屋置换安置过程中，应首先保护被置换人的优先权。同时，双方签订的房屋置换合同也类似于房屋拆迁安置，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，可参照房屋拆迁安置补偿协议进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，张建享有的产权调换的权利，是一种特殊债权，应优先于东方资产管理公司享有的抵押权。综上，张建对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  潘育跳 审判员  谭董新 审判员  罗 宁 二〇一九年十二月十九日 法官助理李可眉 书记员李茂青