广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1639号原告：韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：佘伟君，该公司员工。被告：廖仲海，男，1968年10月3日出生，汉族，住广东省乐昌市****************。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司与被告廖仲海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣、佘伟君，被告廖仲海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳物业服务费1365元、违约金205元，合计1570元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1、2018年1月1日至2019年9月30日物业服务管理费为129.95平方米×0.5元×21个月＝1365元；2、2018年1月1日至2019年9月30日违约金为65元/月×0.005×30天×21个月＝205元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告廖仲海辩称：1、早在2015年1月1日顺易华庭二期七幢所在小区的建设单位，也是原告签订的《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》的委托方乐昌市顺易房地产开发有限公司就和上海文化银湾物业管理有限公司签订了《乐昌市*****、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，并被乐昌市人民法院（2018）粤0281民初691号民事判决书判定有效。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第十九条：通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。因此证明了顺易华庭二期七幢所在小区的建设单位，也是原告签订的《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》的委托方乐昌市顺易房地产开发有限公司，完成了顺易华庭二期七幢所在小区的前期物业服务企业选聘公司。时隔三年的2018年1月1日，乐昌市顺易房地产开发有限公司就包括顺易华庭二期七幢所在小区在内的物业管理范围，非法变更前期物业服务企业而和原告签订的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，是没经过《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条：规定的招投标程序和不在第十九条规定的时限内也没有第三十七条的主管部门备案，是非法的、侵权的。2、原告作依据的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》没有证据证明是在《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规范、约束下签订的。如原告不能提供相关的证据材料：如招投标的有效文件、和政府主管部门的备案文件等，也是非法的、无效的。3、根据《韶关市物业服务收费管理实施细则》第十三条：实行政府指导价的物业服务收费实行备案制度...，（二）前期的住宅物业收费，应在所在地政府物业收费标准范围内，由建设单位与其通过招投标或者协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，在前期物业服务书面合同中约定物业收费标准，并到物业所在地政府价格主管部门备案。没有得到备案前，物业服务企业不得向业主收取物业服务费。但有新规于2019年8月1日取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。原告没有在2018年1月1日到2019年7月31日收费备案文件，所以原告收取物业服务管理费是非法的。4、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、第十九条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，住建设单位无权再次选聘物业服务企业，所以原告以和住建设单位在未经业主大会和业主委员会授权，越权签订的《乐昌市*****、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》作为主张依据，是无效合同，对答辩人没有关联性和约束力。5、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。以上两条都明确了建设单位依法与物业服务企业签订的是“前期物业服务合同”并不是“前期物业服务委托合同”，建设单位乐昌市顺易房地产开发有限公司与原告签订的是“前期物业服务委托合同”，请问哪部法律、法规能确认“前期物业服务合同”就是“前期物业服务委托合同”。6、在原告签订的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》第二十条、第二十一条有严重侵犯业主权益的事项。属于恶意串通，侵犯业主利益，以合法形式掩盖非法目的，违反《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该合同是无效合同。综上所述：1、乐昌市顺易房地产开发有限公司和原告签订的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》违反了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关条款，所以是非法的、侵权的、无效的；2、原告的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》没有发改委的备案是违规的；3、原告没有物业服务收费标准备案，收费是违法的；4、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规的相关条款，明确指出法律、法规保护的是建设单位依法与物业服务企业签订的“前期物业服务合同”并不是“前期物业服务委托合同”；5、原告的《乐昌市顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》违反了《合同法》第五十二条，合同无效。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭二期7栋407房（以下简称407房）的业主，407房建筑面积为129.95平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2014年12月22日，上海文化银湾物业管理有限公司与乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，将顺易华庭等项目委托上海文化银湾物业管理有限公司进行物业管理服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市***地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市**物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市**物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。合同约定物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市**物业服务有限公司设立了韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务，原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告从2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2019年9月30日累计欠缴物业服务费1364元（计算标准：407房建筑面积为129.95平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为129.95㎡×0.5元/㎡＝64.957元/月，累计欠交21个月，共计64.957元/月×21个月＝1364元）。庭审中，被告表示对原告主张的收费标准没有意见，但主张原告没有出示收费备案文件。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的407房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》约定委托上海文化银湾物业管理有限公司对顺易华庭小区物业管理服务于2017年12月31日到期，到期后乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市**物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力，因此，对被告提出的本案前期物业服务委托合同无效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约，因此，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告交纳407房拖欠的2018年1月至2019年9月的物业服务费1364元。对于被告提出原告未对物业服务收费标准进行备案的问题，物业服务收费标准实行的是市场调节价，物业服务收费是否报相关部门备案属于行政管理行为，该备案不具有审批性质，且被告在庭审中亦表示对原告主张的收费标准无异议，因此，物业服务收费标准是否备案，不影响原告依据前期物业服务合同约定收取物业服务费，故对被告认为未经备案原告不能收取物业服务费的抗辩，于法无据，本院不予支持。因被告未按约定向原告交纳407房2018年1月至2019年9月的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，向原告支付违约金。因前期物业服务协议约定支付物业服务费的日期为每月5日前，故违约金应从2018年1月6日起计算，前期物业服务协议中已约定了违约金的计算标准，但由于约定的每日5‰的违约金过高，本院酌情调整为按每日1‰的标准计算。经审查，原告诉讼请求的违约金205元，未超出从2018年1月6日起以所欠金额按每日1‰的标准计算至2019年9月30日的违约金数额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告廖仲海应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年9月的物业服务费1364元、违约金205元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告廖仲海负担。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月二十三日书记员 彭莉雯