鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初3115号原告（反诉被告）：马连洪，男，汉族，1968年9月19日出生，住址：鞍山市千山区。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：常晋生，鞍山千山律师事务所律师。被告（反诉原告）：鞍山苏宁置业有限公司，住所地：鞍山市铁西区人民路81号。法定代表人：楼晓君，公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告马连洪与被告鞍山苏宁置业有限公司（以下简称鞍山苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马连洪委托诉讼代理人徐亮、常晋生，被告（反诉原告）鞍山苏宁公司委托诉讼代理人陈帅、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连洪向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》无效；2、判令被告返还原告租金15万元、保证金10万元；3、判令被告赔偿原告损失208618元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》，约定被告租赁场地给原告经营美食夜市，经营期从2019年5月28日至同年11月15日共计172天。2019年7月5日，辽宁省鞍山市铁西区公安消防大队发出《责令限期改正通知书》，明确被告租赁给原告的场地是禁止占用的消防通道，原告因无法经营至财产受损，与被告协商无果诉至贵院依法裁决。被告鞍山苏宁公司书面辩称，一、案涉合同合法有效，且已实际履行，场地使用费应据实结算。1、合同明确约定场地位置可以调整，即便之前场地现无法使用，仍可在协商后继续履行或解除合同，不属于合同无效的情形。原、被告双方签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》第四条15中明确约定了：场地因消防安全隐患等原因，被告有权要求原告暂停使用或者调整场地位置，可要求原告撤离场地、终止合同，场地使用费据实结算。依据合同约定可知：第一，场地位置并非绝对固定在签订合同时约定的位置，如发生合同约定的特殊情况，场地位置是可以协商调整的。所以不能因为案涉场地出现消防问题，就认为《场地使用合同》是无效合同。第二，双方在合同签订时对可能发生的消防问题早有预估，就如何解决可能出现的问题，包括被告有权调整场地位置或者解除合同，以及解除合同后场地使用费据实结算，都是有明确约定的。2、案涉《场地使用合同》签订后双方已实际履行，从签订合同至消防管理部门下发通知，该场地一直由原告使用，场地使用费应据实结算。二、原告在合同中明确确认案涉场地符合其使用要求，关于消防隐患以及可能产生的风险和处理方式也有明确约定。原告对场地状况及可能面临的消防风险应当知悉、实际上也是有明确预知的。原告应对其自身行为负责，如有损失自行承担。如合同无效，原告自身存在过错，且场地已经实际使用，场地使用费应据实结算；如合同有效，被告也有权调整场地或解除合同，场地使用费也应据实结算。1、《场地使用合同》第四条1中已经明确约定，原告作为乙方在签订合同前，应对场地的位置、面积等物理状况等进行实地全面勘验，确认该场地完全符合其使用要求。因此，原告在合同签订前，对案涉场地已有充分的了解，对使用该场地可能会产生的消防风险是明知的，原告应对其自身的决策和经营风险承担责任，如原告损失确实存在，也应由其自行承担。2、原、被告双方在合同中多次就可能产生的消防问题及如何解决进行了约定。可知在签订合同时，案涉场地使用的消防问题原告早有预料，也有相应的解决方案。在此情况下，原告仍认可场地完全符合其使用要求，理应按合同约定履行，并承担相应的风险和责任。现案涉场地因消防问题无法经营，双方可协商调整场地位置，协商不成的，被告也有权解除合同。3、假设案涉合同无效，因原告自身存在过错，场地已经实际使用，场地使用费应据实结算；如合同有效，被告也有权调整场地或解除合同，场地使用费也应据实结算。三、被告在应诉过程中发现，原告将案涉场地出租或与他人合作使用。原告违反了合同约定，被告有权解除合同，并要求原告承担相应的违约责任。鞍山苏宁公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金52320元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年反诉人与被反诉人签订了《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》，约定反诉人出租苏宁生活广场外广场部分区域供被反诉人使用，合同中被反诉人明确确认该场地完全符合其使用要求，且双方约定了在场地使用期限内如因消防安全隐患等原因，“甲方有权要求乙方暂停使用场地或调整场地位置…场地使用费据实结算，且甲方不因此承担任何违约责任”。2019年7月反诉人就调整租赁场地位置事宜与被反诉人协商未能达成一致。2019年7月15日，被反诉人因场地被限期整改，认为双方合同无效诉至贵院，反诉人在应诉过程中得知，被反诉人违约将场地转租他人或他人合作使用。依据双方合同约定，未经甲方书面同意，乙方将场地转租、转借、合作使用的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的场地使用费不予退还，还应支付相当于两个月场地使用费的违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》、规划图纸、责令限期改正通知书、现场照片、鞍山苏宁公司出具的发票一份、《活动合作合同》及收据两份、《鞍山电视台广告发布合同》及发票一份、意向金收据一份的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》、不动产权证的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的夜市电路合同及改造明细一份，因被告当庭予以否认，对该份证据的真实性无法核实，故对该份证据，本院不予采信。对于原告提供的票据及工资表，与本案不具有关联性，故对该组证据，本院不予采信。对于被告提供的微信聊天记录、经营凭证复印件，对该组证据的真实性及关联性无法核实，故对该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马连洪与被告鞍山苏宁公司签订一份《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》，约定：“甲方鞍山苏宁公司将位于鞍山市铁西区人民路81号鞍山苏宁生活广场的外广场部分区域，场地面积约为600平方米出租给乙方马连洪用于经营美食夜市使用；场地使用期限为172天，租赁期从2019年5月28日开始至2019年11月15日止，场地使用费为人民币15万元。”合同签订后，原告按照合同约定交纳了场地使用费15万元，被告向原告出具了发票。原告于2019年3月29日向被告交纳意向金9000元，2019年5月26日、7月1日，原告马连洪两次委托鞍山市尚美广告传媒有限公司对其经营的苏宁夜市进行宣传，分别花费宣传费5000元及26070元。2019年5月24日，原告马连洪与鞍山广播电视台签订《鞍山电视台广告发布合同》，对其经营的夜市进行10天的广告宣传，花费广告费2000元。2019年7月5日，辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队对原告马连洪经营的苏宁夜市下达鞍西消限字（2019）第10006号《责令限期改正通知书》，因其占用消防车通道，责令其于2019年7月8日前改正。本院认为，本案争议焦点为租赁合同的效力及责任负担，原告损失的数额。合同效力问题及责任负担。消防通道是供消防人员实施营救和被困人员疏散的通道。在发生火灾或者其他灾害时，通畅的消防通道能够起到快速疏散人群、保障生命安全重要作用。因此，消防通道不得阻塞，更不得被随意占用用作商业经营。现原告承租的场地占用消防车通道被要求整改，可见被告将消防通道出租给原告用作经营夜市的行为，严重危及公共安全。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》为无效合同。关于被告辩称，双方签订的租赁合同约定场地位置可以调整一节，因双方签订的租赁合同中附件二中对租用场地已明确标明了租赁位置，且原告租用该场地系为经营夜市，对于调换的位置应当符合原告的租赁目的，并经双方协商一致后另行签订租赁合同，故对于被告该项辩解，本院不予采纳。关于导致合同无效的过错责任的认定，根据本案现已查明的事实，被告作为该建筑的所有人理应清楚知道其出租的场地为消防通道，但其在出租时既未向原告披露所租场地位于消防通道，也没有告知原告经营的夜市会阻塞消防通道，故造成合同无效的责任在被告。关于鞍山苏宁公司反诉马连洪，要求解除反诉人与被反诉人签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》及判令马连洪向鞍山苏宁公司支付违约金52320元一节，因双方签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故对于鞍山苏宁公司的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金15万元一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，本案中双方租赁期为172天，租赁期从2019年5月28日开始至2019年11月15日止，场地使用费为人民币15万元，因此每天房屋占有使用费应为150000元÷172天=872元/天，现被告未能提供相应证据证明原告离场日期，根据辽宁省鞍山市铁西区消防救援大队向原告下达的《责令限期改正通知书》，原告应当改正日期为2019年7月8日，因此认定原告占用场地为42天，原告应当支付房屋占用使用费为872元/天×42天=36624元，故被告应当返还原告租金113376元。关于原告要求被告返还保证金10万元一节，因双方签订的合同中并未约定保证金，且该笔款项并未交付到本案被告鞍山苏宁置业有限公司，而系案外人江苏银河物业管理有限公司鞍山分公司收取，原告可以另行主张权利，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其电路线路改造、广告投入、所购物品折旧、雇佣人员人工费损失等共计208618元一节，原告已提供相应的证据证明其为经营夜市，花费了相应广告宣传费共计33070元，故被告鞍山苏宁公司应赔偿原告马连洪广告宣传费33070元。关于原告主张返还意向金9000元一节，被告辩称该笔意向金为原告马连洪租用其外街商铺的意向金，因原告代理人对此当庭予以否认，且被告未能提供相应证据证明其主张，故对原告该项辩解，本院不予采纳，被告应当返还原告意向金9000元。未向对原告诉请中电路线路改造的损失，被告对此当庭予以否认，原告的证据不足以证明其花费了该项支出，故对原告该项损失，本院不予确认。对原告主张的所购物品折旧损失，原告未能提供充分证据证明其已产生了实际损失，且其所购物品均属于可移动财产，移动后仍具有使用价值，并未与其租赁场地形成添附，并不必然产生损失，故对原告该项损失，本院不予确认。对原告雇佣人员人工费损失部分，原告并未提供相应的劳动合同，且原告雇佣人员的损失为间接损失，故对原告该项损失，本院不予确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、原告马连洪与被告鞍山苏宁置业有限公司签订的《苏宁商业广场公司活动场地使用合同》无效；二、被告鞍山苏宁置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马连洪租金113376元；三、被告鞍山苏宁置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马连洪广告宣传费损失33070元及意向金9000元；四、驳回原告马连洪其他诉讼请求；五、驳回鞍山苏宁置业有限公司的反诉请求。案件受理费8179元，由原告马连洪负担5568元，由被告鞍山苏宁置业有限公司承担2611元，随上述款项一并给付原告马连洪，反诉费554元，鞍山苏宁置业有限公司已预交，由鞍山苏宁置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  冯 萍审 判 员  赵紫峰人民陪审员  郑宝峰二〇一九年十二月三十日书 记 员  兰 竹