浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初11508号 原告来福士（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新业路228号。 法定代表人钱亦奇，董事长。 委托代理人桑晓伟、方琳钧（特别授权代理），北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告杭州醍醐文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区华浙广场2号杭州大厦购物广场D座5楼D518店铺。 法定代表人曾渊，总经理。 原告来福士（杭州）房地产开发有限公司（以下简称来福士公司）为与被告杭州醍醐文化创意有限公司（以下简称醍醐公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月12日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年4月8日、2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告来福士公司的委托代理人桑晓伟、方琳钧，被告醍醐公司的法定代表人曾渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来福士公司依据其与醍醐公司签订的《房屋租赁合同》，及其于2018年3月30日因醍醐公司逾期支付租金而邮寄通知解除《房屋租赁合同》的事实，诉至本院，请求判令：一、确认来福士公司、醍醐公司签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。二、醍醐公司支付租金214705.05元。三、醍醐公司支付场地占用费1138560.15元（自2018年4月1日至2018年9月22日腾房止，按照每日6506.058元计算）。四、醍醐公司支付物业管理费67008元。五、醍醐公司支付水电费9455.12元。六、醍醐公司支付滞纳金53283.78元（自2018年4月1日起暂计算至2018年9月30日，此后租金部分按每日214.70505元计算，物业管理费部分按每日67.008元计算，水电费部分按照每日9.45512元计算，均计算至实际清偿之日止）。七、醍醐公司支付违约金370638元（按照第一年度6个月租金、6个月物业管理费计算）。八、醍醐公司支付公证费1500元。九、醍醐公司支付恢复房屋原状所产生的费用70000元。 被告醍醐公司辩称，双方签订《房屋租赁合同》属实，醍醐公司租赁房屋用于开办名为“魔法密境”的甜品店。但来福士中心整个开业情况混乱，物业服务部分存在问题。2017年冬季时，醍醐公司发现其店铺下方有门道，导致空气过于流通，空调不能发挥作用，醍醐公司设计的开放式甜品店温度只有4到5度左右。来福士公司未能提供合适的经营环境，故醍醐公司延迟支付租金，要求来福士公司尽快解决空调问题。但该问题直至2018年年初仍未解决，来福士公司还在2018年1月、2月时对醍醐公司的店铺进行了停水、停电，给醍醐公司经营造成很大的压力和损失。2018年2月2日，醍醐公司退出了租赁场地，停止经营，就上述事实发函通知来福士公司，并以空调问题无法得到解决等为由通知来福士公司解除合同。来福士公司虽表示其已在2018年3月31日通知解除了合同，但事实上，双方一直都在沟通通过调整经营业态方式弥补双方的损失，就款项结算也进行过协商。醍醐公司系于2018年2月2日结束营业，支付的保证金用于抵扣租金后，并不拖欠来福士公司款项，故不应再计算租金和场地占有使用费，亦不需要支付违约金。双方协商时的争议焦点在于醍醐公司希望用保证金折抵租金，而来福士公司提出除此以外还需补交保证金。来福士公司此后未就该问题给过回复，醍醐公司以为该问题也就就此解决了。此后，来福士公司向醍醐公司发过函要求醍醐公司拆除固定装修、设施、设备，醍醐公司回函表示其要求的拆除费用过高，而且是来福士公司拒绝醍醐公司自行进行拆除复原。就目前的实际情况来看，后期承租案涉商铺的租户还在用醍醐公司装修好的吧台、天花板等设施，故来福士公司诉请醍醐公司承担恢复原状的费用，没有依据。来福士公司主张场地占用费、违约金等计算标准过高，且存在重复计算的情形。综上，请求驳回来福士公司的全部诉讼请求。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2017年6月5日，来福士公司（出租方，甲方）与醍醐公司（承租方，乙方）签订了合同编号L2-AS-RCH-2017-0324的《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市江干区杭州来福士中心××层××号；该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为209.4平方米；乙方承诺该房屋用于经营“魔法密境-餐厅及饭店/茶馆”之用途；租赁期限自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2017年7月16日至2022年7月15日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起61天的装修期，即2017年5月16日至2017年7月15日；保底租金按租用面积计算，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米215元，第二个年度为每平方米220元等；乙方应在合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金197883元；甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算；乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按合同13.2条约定执行外，还有权要求乙方按每日每平方米31.07元的标准支付逾期期间房屋占用费；合同通用条款第3.3条约定，乙方应按合同约定的保底租金的标准向甲方预付每个月租金，乙方应在合同签订前或该房屋交付乙方同时或之前，向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方在每月第一个工作日或之前向甲方付清；第10.2条约定乙方逾期支付租金和/或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期支付款的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止关于能源、设施、设备等供应或者禁止乙方使用；第10.5条约定乙方擅自停止营业达到十天（含）以上，视为乙方擅自中途退租，须按合同12.2条承担违约责任；第12.2条约定，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金；第13.1条约定乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；合同13.2条约定乙方未依合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回；补充条款约定合同期内，甲方需要对商场或其任何部分拆除或重建时影响到该房屋经营的，需要经过乙方书面同意；等等。 2017年5月2日，醍醐公司进场装修。 2017年8月16日、2017年10月10日、2017年11月6日，来福士公司发送邮件向醍醐公司催缴租赁保证金、租金、物业管理费及其他欠费等。 合同履行期间，醍醐公司向来福士公司支付了租赁保证金197883元、租金168699.6元、物业管理费75654.19元。 2018年2月2日，醍醐公司停止案涉店铺的经营。 2018年3月30日，来福士公司向醍醐公司寄送了《解除租赁合同通知书》，以醍醐公司逾期支付租金等费用为由，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》，告知醍醐公司已支付的租金、租赁保证金及其他费用不予退还，要求醍醐公司支付欠付的房屋租金和物业费、电费等全部欠费，承担相应违约责任并于2018年3月31日恢复租赁房屋原状交还等等。 来福士公司对寄送《解除租赁合同通知书》的行为进行了公证，支出公证费1500元。 2018年6月底，醍醐公司将案涉店铺内的设施、设备搬离。 2018年7月20日，来福士公司通知醍醐公司于2018年7月31日前将添置的与租赁房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使租赁房屋恢复原状交还来福士公司，逾期不拆除，恢复原状的，来福士公司将于2018年8月1日自行或委托第三方恢复原状。 2018年9月12日，来福士公司委托案外人杭州湖田建设有限公司进场对案涉房屋进行拆除复原，于2018年9月22日施工完毕，来福士公司共计支出工程款70000元。 醍醐公司经营期间尚有水电费9455.12元未缴纳。 上述事实，有原告来福士公司提交的《房屋租赁合同》、《二次装修承诺书》、《二次装修消防安全和治安安全责任书》、催款邮件、公证书及发票、通知函及邮寄凭证、记账凭证、客户收付款入账通知书、收款通知单、《小型装饰装修工程施工合同》及视频，本案庭审记录证实。 被告醍醐公司提交的谈话录音因谈话时间、谈话对象没有其他证据予以佐证，且从内容来看，系谈话对象对于合同解除后的款项结算等问题进行协商，尚未达成一致意见，故不予确认。提交的2018年2月2日的《合同解除通知函》及聊天记录截图，因聊天记录截图发生在醍醐公司工作人员之间，不足以证明该函已经送达给来福士公司，故不予确认。提交的2018年9月12日的《答复函》，未提交来福士公司的签收凭证，故不予确认。提交的现场照片、装修设计图的真实性可予以确认。提交的媒体报道、装修合同及付款凭证等其他证据因与本案无关联性，本院不予确认。 本院认为，来福士公司与醍醐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 醍醐公司辩称案涉店铺位置受下方门道影响，严重影响开放式设计的店铺内冬季温度，导致店铺经营受到影响，故有权延期支付租金。本院认为，醍醐公司查看地形后选择承租案涉商铺，并自行组织装修设计，未充分考虑店铺所处位置而采取装修方案所导致的缺陷，应由其自行承担；况且，醍醐公司未提供证据证明来福士公司在该问题上存在违约的情形，故本院对醍醐公司的该项辩称不予采信。来福士公司以醍醐公司逾期支付租金为由通知醍醐公司解除合同，具有事实和合同依据，通知到达醍醐公司时合同解除。来福士公司提供的公证书载明解除合同通知书邮寄时间为2018年3月30日，虽未提供签收凭证，但醍醐公司对收到过解除通知书的事实无异议。按同城快递次日到达的情形，本院对来福士公司诉请确认双方《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除，予以支持。 醍醐公司应支付2017年7月16日至2018年3月31日期间租金共计383404.65元，已支付租金168699.6元，尚应支付214705.05元；应支付物业管理费142662.19元，已支付物业管理费75654.19元，尚应支付67008元；查明的未付水电费9455.12元，应当予以支持。醍醐公司辩称其已于2018年2月2日通知来福士公司要求解除合同，并已结束在案涉店铺的营业。本院认为，醍醐公司未提供证据证明解除合同通知已到达来福士公司，且按上文分析，醍醐公司并未提供证据证明其享有解除合同的合理理由，故其停止营业，但未将案涉店铺腾空返还给来福士公司的行为，仍应视为其继续占有使用了案涉店铺，辩称租金、物业管理费等费用应计算至2018年2月2日，本院不予采信。 醍醐公司逾期支付租金、物业管理费、水电费属实，来福士公司主张按合同约定的日千分之一标准进行计算，过分高于其实际损失，本院酌情调整为按日万分之七进行计算，自2018年4月1日起暂计算至2018年9月30日，为37298.6元。 关于来福士公司主张的场地占用费的问题。合同解除后，醍醐公司负有将房屋恢复原状的义务，来福士公司主张醍醐公司支付2018年4月1日起至2018年9月22日期间的场地占用费，本院予以支持。但合同约定逾期腾退期间占用费按每日每平方米31.07元计算，与合同约定的租赁期间租金相比明显过高，实际含有违约金的性质，在未提交该期间该地段租金市场价格有大幅上涨的情形下，应以实际损失为限进行计算，参照合同约定的租金标准，经计算，该期间的占用费为261400元。 醍醐公司辩称来福士公司拒绝醍醐公司自行将案涉店铺恢复原状，但未提供证据予以证明，本院不予采信。来福士公司为恢复房屋原状向第三方支出的工程款70000元，按照合同约定，应当由醍醐公司承担。醍醐公司辩称来福士公司尚利用了其部分装修，不足以否认来福士公司确因相应复原公司支出了费用的事实，本院对该辩称不予采信。 关于解除合同违约金的问题。醍醐公司违约导致合同解除属实，但来福士公司主张按6个月租金、物业管理费的标准予以计算，综合考虑来福士公司重新寻租及房屋空置期间的损失，该标准过分高于其实际损失，故酌情调整为按4个月计算，确认为247092元。 邮寄解除合同通知书的公证书系来福士公司为固定证据所支出的费用，属于其自身应当承担的举证费用，不属于违约的直接损失，对其主张由醍醐公司承担，本院不予支持。 双方一致同意保证金在本案中一并处理。来福士公司主张保证金应当予以没收，但本院认为，来福士公司已经就逾期付款及解除合同事宜主张了违约金，足以弥补其损失，再行主张没收保证金，本院不予支持。该部分保证金在醍醐公司应付的解除合同违约金中扣除，醍醐公司尚应支付49209元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告来福士（杭州）房地产开发有限公司与被告杭州醍醐文化创意有限公司于2017年6月5日签订的编号为L2-AS-RCH-2017-0324的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。 二、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付租金人民币214705.05元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付场地占用费人民币261400元，于本判决生效后十日内付清。 四、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付物业管理费人民币67008元，于本判决生效后十日内付清。 五、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付水电费人民币9455.12元，于本判决生效后十日内付清。 六、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（滞纳金）人民币37298.6元（暂计算至2018年9月30日，此后以尚欠的上述第二、四、五项应付款金额为基数，按日万分之七的标准，计算至上述款项实际付清之日止），于本判决生效后十日内付清。 七、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付合同解除违约金人民币49209元，于本判决生效后十日内付清。 八、被告杭州醍醐文化创意有限公司向原告来福士（杭州）房地产开发有限公司支付恢复房屋原状的费用人民币70000元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 九、驳回原告来福士（杭州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币22126元，由原告来福士（杭州）房地产开发有限公司负担人民币11626元，由被告杭州醍醐文化创意有限公司负担人民币10500元。原告来福士（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州醍醐文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  钱巧江 人民陪审员  张雁蓉 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  娄移华