杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初4988号 原告（反诉被告）：隋立成，男，1984年12月22日出生，汉族，住所地：黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：李定胜，浙江西湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽诚，浙江西湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁思增，男，1957年9月20日出生，汉族，住所地：浙江省临海市。 委托诉讼代理人：程梦瑶，浙江朗铭律师事务所律师。 原告隋立成诉被告梁思增房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理，依法适用简易程序由审判员吴国芬独任审理。审理中，被告梁思增提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法于2019年11月11日将本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李定胜、张泽诚，被告（反诉原告）委托诉讼代理人程梦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隋立成起诉称：2019年3月29日原被告双方签订租赁合同一份，约定原告承租被告坐落于杭州市上城区解放路××商铺用于经营餐饮，租期自2019年3月29日至2021年3月28日止。 因签订合同时，上一任租客徐华健与被告剩余半年租期尚未届满，为承接该商铺，原告向徐华健支付140000元转让费作为承租该商铺的对价，其中上一任租客徐华健与被告剩余半年租期的租金标准仍按原标准支付，其他一年半的租金标准按照原被告双方签订的租赁合同支付。 合同签订后，原告即向被告现金支付了2019年3月29日至2019年9月29日剩余半年期的租金65000元及押金10000元，被告并无异议，且向原告出具上一任租客剩余半年期的租金收据，双方开始履行合同。 2019年7月2日被告无故将商铺上锁，导致原告无法正常经营。经报警协调处理，被告认为原告转租商铺，但没有任何证据，也不同意开锁让原告正常营业。2019年7月11日原告再次登门与被告沟通，但被告坚持提出原告本人必须在商铺内经营才能开锁的无理要求，原告予以拒绝。 2019年7月12日，原告委托律师发函要求被告停止恶意违约行为，严格按合同履行义务并赔偿原告停业期间各项损失，遭被告拒绝。2019年7月17日，被告罔顾事实，先行发函违约解除合同，原告不予认可。经双方多次沟通无果，原告于2019年7月18日迫于无奈发函被告要求解除租赁合同，赔偿损失并办理腾房交接。 原告认为，被告在没有证据证明原告转租的情况下无故将商铺上锁，导致原告无法正常经营，严重违反合同约定，给原告造成重大经济损失。且被告在合同解除后拒绝办理腾房交接手续，拒绝原告搬走库存食材及物品，进一步扩大了原告损失。原告因此诉至法院，诉讼请求为：1、确认原被告双方签订的房屋租赁合同于2019年7月22日解除；2、被告返还原告剩余租金31440元（自2019年7月2日至2019年9月29日共89天，按65000元/184天*89天计算）；3、被告返还原告押金10000元；4、被告赔偿因违约给原告造成的损失252550元（包括商铺转让费损失140000元、店铺内物品损失30000元、营业利润损失及可得利益损失82550元）；5、被告承担本案诉讼费。后原告对第4项诉请中撤回了“店铺内物品损失30000元”这部分诉请。 被告梁思增答辩称：被告当时给商铺上锁的理由一是原告擅自转租店铺未经被告同意，二是原告一直未按合同约定付清租金。后来被告考虑到实际情况，上锁对双方都不利，所以被告在7月14日就解锁了，并且委托律师通过法律手段发函解决双方纠纷。被告认为租赁合同是7月17日解除的，但原告一直实际占有房屋未腾退，所以被告不同意返还租金。同时，原告还拖欠水电费，双方并未结清，且根据合同约定，原告拖欠租金超过15天，被告有权没收押金，所以被告不同意返还押金。原告所主张的损失与被告无关。 反诉原告梁思增提起反诉称：2019年3月29日原被告签订租赁合同一份，约定反诉被告承租位于杭州市上城区解放路××房屋，租期自2019年3月29日至2021年3月28日，年租金160000元，先付租金后使用，在签订合同之日起支付第一年租金，反诉被告支付水电费、房屋押金20000元，拖欠租金超过15天则双方合同解除，没收押金，未经出租方同意承租方不得转让。合同签订后，反诉原告依约交付房屋。反诉被告于当日向反诉原告交付押金10000元、房租65000元。同日，反诉被告出具欠据一份，承诺所欠租金、押金于2019年4月15日付清。后反诉被告未依约支付租金、押金，一直处于持续状态。2019年7月17日，反诉原告向反诉被告发出通知，内容为：反诉被告未依约支付租金及押金，反诉原告依合同约定通知反诉被告解除合同。反诉被告已于同日收到该通知。反诉原告因此提起反诉，请求判令：1、确认双方租赁合同于2019年7月17日解除；2、反诉被告腾退位于杭州市上城区解放路××房屋；3、反诉被告支付房屋使用费25424.88元（按日租金438.36元自2019年8月25日暂计至2019年10月22日，最终计算至实际腾退之日止）；4、反诉被告承担违约金20000元；5、反诉被告承担本案诉讼费。本案审理中，原被告双方实际于2019年11月25日办理了房屋腾退交接，故反诉原告撤回了第2项反诉请求，将反诉请求第3项变更为反诉被告支付房屋使用费40329.12元（按日租金438.36元自2019年8月25日计算至2019年11月25日）。 反诉被告隋立成答辩称：一、反诉原告作为违约方不享有合同解除权。反诉原告于2019年7月17日发函通知解除租房合同不具有法律效力。1、反诉被告不存在拖欠租金的事实。虽然合同约定了租金标准和支付方式，但原被告双方在实际履行中变更了租金标准与支付方式。因反诉被告承接本商铺时，上一任租客徐华健与反诉原告尚有半年的租期未到，为承接该商铺，反诉被告向徐华健支付了140000元转让费，其中反诉原告收取了18000元，反诉原告同意反诉被告在徐华健剩余半年租期内仍按徐华健的租金标准支付，其他租期内的租金标准按合同执行。所以反诉被告在合同签订之日按徐华健剩余租期的租金标准65000元向反诉原告支付了徐华健剩余租期的租金，反诉原告对此并无异议并向反诉被告出具了收款凭证一份，载明房租65000元，2019年3月29日至2019的9月29日，门牌××。同时，反诉被告举证的录音中也提到反诉原告同意反诉被告暂缓半年付租金，表明反诉原告同意并知晓第一年租金半年一缴。2、反诉被告不存在拖欠水电费情形。双方合同并未对缴纳水电费时间作出约定。按以往惯例，反诉原告在每月10日左右通知反诉被告核对水电费用，反诉被告核对无误后支付。但2019年7月2日反诉原告无故将店铺上锁，致使反诉被告无法正常经营，并于2019年7月13日通知反诉被告交纳水电费，但未经反诉被告核实，反诉被告不予认可。反诉被告愿意在双方核实真实水电费后予以缴纳。3、反诉被告确实拖欠反诉原告押金10000元，但这并非反诉原告解除合同的事由。合同中约定如乙方拖欠房租超过15天，甲方有权收回店面，没收押金，终止合同。而押金系保障房屋设施不被破坏及扣除未结清的水电费而设立，并非租金性质，不适用上述约定。二、反诉原告要求反诉被告腾退房屋及支付房屋使用费没有依据。自2019年7月2日反诉原告对商铺上锁后一直由反诉原告控制占有商铺，反诉被告一直无法进入。反诉原告所谓的7月14日开锁，实际上是双方当天对水电费数额进行核实。但因双方对此存在争议，反诉被告不认可反诉原告主张的水电费数额，所以当天并未缴纳。店铺也一直在反诉原告占有控制之下。2019年7月19日，反诉被告发函解除双方租赁合同，并要求双方于3日内办理腾房交接。2019年7月22日，反诉原告收到解除函件。2019年7月25日，反诉被告电话联系反诉原告进行腾房办理交接。但反诉原告坚持无理要求反诉被告本人来搬，人为阻止反诉被告搬离所属物品，进一步扩大了反诉被告的损失。且反诉原告从未就腾房问题联系过反诉被告，相反反诉被告多次努力处理腾房事宜，遭反诉原告拒绝。反诉原告应对房屋使用费及拒绝腾房给反诉被告造成的损失承担责任。三、反诉原告作为违约方，不存在要求反诉被告承担违约金的基础。双方合同中并未对违约条款作出相关约定，若因反诉被告存在违约行为，反诉原告可以举证遭受的损失要求赔偿。反诉原告捏造不存在的违约事由，虚构20000元的违约金没有依据。综上，反诉原告为诉讼及违约需要，捏造反诉被告不存在的违约事由，意图规避责任，请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。 经审理本院认定如下事实：2019年3月29日，原告隋立成（乙方）与被告梁思增（甲方）签订“租房合同”一份，约定原告承租被告坐落于杭州市上城区解放路××商铺，租期从2019年3月29日起至2021年3月28日止，年租金160000元，先付后用，在签订合同之日付清第一年房租，第二年房租在2020年2月28日前付清，水电费、房屋押金20000元，合同期满无息退还，如原告拖欠房租超过15天，被告有权收回店面，没收押金，终止合同；承租期内的物业管理费、水电费、污水清理费、油烟管道清洗费及经营中各项费用均由原告承担；如原告转让，必须征求被告意见，被告同意后方可转让，并自愿支付给被告转让费20000元；合同期满后，原告缴清水电等费用后，被告退还押金。同日，原告向被告交付租金65000元，被告出具“领（付）款凭证”一份，载明“金额65000元，用途：房租2019.3.29至2019.9.28”。同日，原告还向被告交付押金10000元，并出具欠据一份，载明：“今隋立成欠梁思增壹万元整，欠款源房租（原文如此），定2019年4月15日还梁思增”。 2019年7月2日，被告因认为原告转租，故将商铺上锁。原告无法正常经营，故报警。原告不认可转租，被告亦不同意对店铺开锁。后原告于2019年7月12日向被告发函，要求被告收函后三天内与原告沟通开锁并赔偿原告停业损失。 2019年7月17日，被告向原告发函称，原告尚欠押金10000元、房租95000元及水电费，远超15天，故通知原告收到本函后，双方签订的租房合同正式解除，要求原告在收到本函件三日内立即腾退并交付承租房屋以及按合同约定履行义务（包括但不限于支付拖欠的水电费、租金等）。原告于同日收到该函。 原告于同日制作“回复函”一份，载明：原告不存在拖欠租金和水电费的事实，被告不享有合同解除权；因被告违约给原告造成了严重经济损失，现原告正式通知被告解除双方签订的租房合同；为防止损失进一步扩大，要求被告三日内保证原告交接腾房，并赔偿原告经济损失及返还已付租金、押金。被告于7月22日收到该函。 2019年7月25日，原告委托案外人傅云良办理腾房交接。被告不同意其搬。傅云良报警处理。接警单显示被告方认为承租方转租要付20000元未付，如要搬东西需原告本人前来。 后原被告双方实际于2019年11月25日办理了腾退交接手续，原告结清了水电费。 另查明，在原告承租前，案涉解放路××商铺的承租人为徐华健。原被告签订合同时，徐华健还剩余半年租期未实际履行。2019年3月29日，徐华健向原告出具收据，确认收到原告全部转让费140000元。被告从徐华健处收到转让费18000元。 以上查明的事实，有原被告双方当事人的陈述及租房合同、领（付）款凭证、函及邮寄凭证、收据、公安机关接警单、欠据、光盘、付款凭证、腾房交接书等证据材料在案佐证。 本院认为，根据原被告于2019年3月29日所签订的租房合同以及同日签字的“领（付）款凭证”，可以确认原被告双方于当日就原告承租解放路××商铺事宜达成一致意见，双方之间成立房屋租赁合同关系。因租房合同载明的租金标准为年租金160000元，而当天原被告均签字的“领（付）款凭证”载明的租金数额为65000元，且载明了对应的租赁期间为“2019.3.29至2019.9.28”，故应认定原被告双方已经以实际履行行为变更了原合同中关于租金标准与支付方式的约定。这与原告同日交付押金10000元，出具了金额为10000元的欠据而非金额为105000元的欠据也是相吻合的。同时，本案现有证据也未显示在2019年7月2日原被告发生争议之前被告曾向原告催讨过租金，且被告也确认曾从前一任租客徐华健处收到其因将店铺转让给原告而向被告支付的转让费18000元。故综合本案全部事实，应认定原告关于已付半年租金的说法更符合本案客观事实。因此，2019年7月17日被告以原告欠付租金构成违约为由提前解除合同缺乏依据，本院不予认定，对被告的相应反诉请求不予支持。在原告未欠付租金、未就此构成违约的情况下，被告作为出租方有义务确保承租方对租赁物的正常使用和收益。被告于2019年7月2日以原告转租为由对案涉商铺上锁导致原告无法正常使用商铺，但又无相应证据可以证明原告确实构成转租，应认定被告系以自己的行为表明其不履行租赁合同项下的主要债务，已构成违约，原告可以据此解除合同。因此，原告在与被告协商未果的情况下发函通知被告提前解除合同符合相关法律规定。被告已于2019年7月22日收到原告所发函件，应认定案涉租房合同于2019年7月22日解除。原告相应诉请符合法律规定，本院予以支持。因原告已支付2019年3月29日至2019年9月28日的租金，而自2019年7月2日起，原告即无法正常使用租赁物，故相应期间的租金被告应予返还给原告。原告诉请被告返还租金31440元，符合本案事实，理由充分，本院予以支持。原告诉请被告返还押金10000元，本院认为，因双方租赁合同已于2019年7月22日提前解除，原告亦于实际腾退时结清相应的水电费，也不存在欠付租金的行为，故被告应予返还已收取的押金，本院对此予以支持。关于原告诉请被告赔偿损失222550元，本院认为，因被告违约造成合同提前解除，被告应赔偿因此给原告造成的损失，包括合同履行后的可得利益，但不超过被告订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告主张的转让费损失140000元，本院认为，原告在签订合同当时向前一任租客徐华健支付了转让费140000元而承接了案涉商铺，被告对此亦知晓，但原告实际承租不足半年，合同即因被告违约而导致提前解除，故转让费属于因此给原告造成的损失。本院结合合同约定的租赁期限及提前解除的时间，对此酌情予以支持100000元。对于原告主张的营业利润损失82550元，本院认为，2019年7月2日至7月22日合同尚未解除期间，因被告的原因导致原告无法正常使用租赁商铺，因此造成的原告经营利润损失被告应予赔偿。2019年7月23日至合同约定的租赁期限届满期间，因被告违约导致合同提前解除，虽然造成原告无法取得在正常履行合同情况下可能获得的经营收益，但同时也应考虑到案涉租赁合同约定的剩余期限是否能正常履行，以及即使正常履行至合同期限届满，原告因客观存在的经营风险与需实际支出的经营成本是否能实际取得经营收益均存在不确定性。而且，案涉租赁合同解除后，原告已在房屋腾退时取回了店铺内的经营用品，表明原告亦可以在之后的合理期限内另行租赁经营场所开展经营。故综合上述因素，本院对原告所主张的经营利润损失酌情予以支持20000元。 关于反诉原告诉请反诉被告支付2019年8月25日至2019年11月25日的房屋使用费40329.12元，本院认为，案涉租赁合同已因反诉原告违约而于2019年7月22日提前解除，反诉原告主张上述期间的房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告承担违约金20000元，一则租房合同中并无有关违约金的约定，二则反诉原告并无证据证明反诉被告在租赁期间内存在转让或转租的行为，故反诉原告该项诉请没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告隋立成与被告梁思增于2019年3月29日签订的租房合同于2019年7月22日解除； 二、被告梁思增于本判决生效之日起十日内向原告隋立成返还租金31440元、押金10000元； 三、被告梁思增于本判决生效之日起十日内向原告隋立成赔偿损失120000元； 四、驳回原告隋立成的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告梁思增的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5710元，因原告隋立成减少诉讼请求，退还原告隋立成450元；剩余案件受理费5260元，减半收取2630元，由被告梁思增负担1764.5元，由原告隋立成负担865.5元；反诉案件受理费654元（已减半），由反诉原告梁思增负担。 原告隋立成于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告梁思增于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴国芬 二〇一九年十二月二十五日 书记员  何梦妤