湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8420号 原告（执行案外人）：李建桥，男，1980年9月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 被告（申请执行人）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街67号。 法定代表人：钟涛，执行董事。 原告李建桥诉被告罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称“金园公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建桥，被告罗向红的委托诉讼代理人王超海到庭参加了诉讼。被告金园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李建桥向本院提出诉讼请求：1、停止对娄底市娄星区号房屋的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区号房屋的产权人为原告；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告为方便小孩上学和居住，于2014年7月29日与被告金园公司达成购买金园公司开发的位于娄底市娄星区房屋的口头协议并交定金1万元，双方约定原告交定金1万元并向金园公司指定的钟选才在西阳信用社的账户转入365939元用于解除该房屋的抵押，定金1万元和365939元在签订合同时充抵购房款，购房余款在签订合同时全部完成。2014年7月30日，原告将365939元转入金园公司指定账户成功解除了2704号房屋的抵押。2014年7月31日，原告与金园公司签订《商品房买卖合同》并刷卡支付了购房余款，金园公司当天给原告出具了凭证号码为1222603的购房收据，2016年5月底金园公司给原告出具了2016年4月28日开出的销售不动产发票并收回了收据。2014年8月14日，原告与娄底市金园物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，在结清了全部交房费用后于当日取得该房屋的钥匙，金园公司正式将该房屋交付给原告。至今，原告在该房屋居住近4年。原告购买上述房屋后多次要求金园公司办理产权过户手续，但金园公司总是百般推诿，迟迟不开销售不动产统一发票，造成该房屋无法办理房产证过户。后经原告反复催促开出了不动产发票，原告立即缴纳契税，并于2016年5月30日当天，原告与金园公司人员共同在娄底市房产局不动产交易中心完成了全部过户手续，并拿到了领证凭据，可能娄底其时正在实施两证合一的不动产全证改革和不动产交易中心机构改革，这次过户一直未办理好新房产证。再后来因金园公司拖欠土地出让金等原因，土地权证办理不了，以致到现在该房屋也无法办理好不动产权证。2019年6月11日，长沙市开福区人民法院作出（2019）湘0105执1968号限期履行通知书和拍卖公告，准备拍卖登记在金园公司的上述房产，原告遂以涉案房屋实际所有人身份提出案外人执行异议，长沙市开福区人民法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异67号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为其系涉案房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除法院执行，故诉至法院，望判如所请。 被告罗向红辩称，1、原告在长沙市开福区法院于2016年11月4月对该房屋进行财产保全时并未提出异议，不动产登记中心也没有相关房屋买卖内容的记录；2、原告提出的《房屋所有权转移登记申请书》并未在保全之前提交娄底房产登记中心；3、原告与被告金园公司之间签订的《商品房买卖合同》并没有办理网签且合同中有多处错误，该合同真实性存疑；4、原告提交的《前期物业管理服务协议》存在多处错误，该服务协议并不真实。综上，原告提交的证据无法证实真伪且部分证据系伪造，并不能认定原告为涉案房屋的实际所有权人。 被告金园公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：原告罗向红与被告钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日立案审理，根据原告罗向红的申请，本院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，本院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决书，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，罗向红向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。李建桥就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异67号执行裁定书，裁定驳回李建桥的执行异议。李建桥不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。 原告为证明其主张向本院提交如下主要购房证据： 1、2014年7月30日，原告李建桥向钟选才（被告金园公司原法定代表人）个人账户转账365939元的银行流水； 2、2014年7月31日，原告李建桥与被告金园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告李建桥购买被告金园公司位于娄底市娄星区商品房，建筑面积165.5平方米，单价为3158.7元／ｍ2,购房款总金额为522770元； 3、案外人刘志赞（系原告李建桥之妻）于2014年7月31日向账号为19×××53的账户转账146831元的银行流水； 4、2016年4月28日，湖南省娄底市娄星区地方税务局代开《销售不动产统一发票》，发票显示“付款方为李建桥、刘志赞，收款方为湖南金园房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号为1-2704，金额为522770元”该发票未有收款方盖章。涉案房屋一直未办理过户手续； 5、原告填写的申请办理2704号房屋不动产过户登记的相关表格资料，但表格资料上未见不动产登记部门公章。 本院认为，一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。原告李建桥与被告金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告称其已支付了全部购房款，其中365939元系转入案外人钟选才的个人账户，而非汇入被告金园公司的银行账户，不符合正常交易习惯，对于365939元的款项是否为购房款的性质存疑，因此无法认定原告已经支付了涉案房屋的全部价款；且按原告主张，双方从2014年就签订《商品房买卖合同》并交付房款，但一直未办理该房屋的过户手续，明显不符合常理。原告虽提交了其填写申请办理2704号房屋不动产过户登记的相关表格资料，但该表格资料缺乏不动产登记部门的公章，无法证明原告曾向不动产登记部门申请办理过户手续，无法认定原告非因自身原因未办理过户登记。故原告李建桥对被告罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，本院对其主张不予支持。三、被告金园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告李建桥的全部诉讼请求。 本案受理费4550元，由原告李建桥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  潘月华 二〇一九年十二月二十六日 代理书记员  张 凡 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。