福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初14439号 原告:中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913505828562603791。 负责人：杜毓昆，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈三洋，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：柳泽河，该支行工作人员。 被告：洪华大，男，1974年11月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。 法定代表人：张正华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈世明，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄冰霞，该公司工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称农业银行）与被告洪华大、泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人柳泽河，被告世茂公司的委托诉讼代理人黄冰霞到庭参加诉讼，被告洪华大经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求：1.被告洪华大立即偿还原告借款本金人民币411641.28元、利息20921.73元、罚息1092.86元及复利784.80元，本息合计434440.67元（利息、罚息、复利暂算至2019年9月24日，2019年9月25日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按合同约定另行计付）；2.被告洪华大在办妥位于晋江市晋江世茂人工湖项目（Ｋ1-1、Ｋ2-1）5幢4703号房产的产权证书后，应在10日内协助原告办理该房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，被告泉州世茂新领域置业有限公司应督促被告洪华大并配合其办理抵押权正式登记。抵押权正式登记办妥后，原告有权对上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；3、被告洪华大逾期未办理上述房产抵押权正式登记，原告有权依借款合同约定及不动产抵押权预告登记权利证书申请办理抵押权正式登记，并就上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；4、被告泉州世茂新领域置业有限公司承担阶段性连带保证担保责任。因原告扣划世茂公司款项52276.67元，当庭变更第一项诉讼请求为：被告洪华大立即偿还原告借款本金人民币382486.46元、利息4161.53元、罚息33.75元及复利22.93元，本息合计386704.67元（利息、罚息、复利暂算至2019年12月12日，2019年12月13日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按合同约定另行计付）。事实和理由：2013年11月25日原告与借款人洪华大、世茂公司签订了合同编号为35020120130106973>，合同约定洪华大向原告借款人民币伍拾肆万元整；借款期限为2013年11月25日起至2033年11月24日止（实际借款期限为2013年11月28日起至2033年11月24日止），以洪华大位于晋江市晋江世茂人工湖项目（Ｋ1-1、Ｋ2-1）5幢4703号的房地产提供抵押担保，抵押财产依法办理了抵押预告登记手续（房屋预告登记证：晋房预2013字第××号、晋房预2013字第××号），抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用。世茂公司对上述借款承担阶段性连带保证担保责任。同时，合同约定借款人洪华大不可撤销地授权委托原告代为办理本合同项下对应所购房产的正式抵押登记手续。合同生效后，原告依约向洪华大发放了贷款。借款后洪华大已偿还贷款本息共计251237.33元，从2018年9月20日起洪华大名下借款均未能正常还款。因洪华大违反了合同第三十一条的约定未能按期足额偿还借款，根据合同第十二条第12.4款第（2）项的约定，原告有权提前收回已发放的贷款。原告于2019年9月26日向二被告发出《贷款提前到期通知书》，但二被告均未履行还款义务。原告故诉至法院，请求判如所请。 世茂公司辩称：1.原告已办理了预购商品房抵押权预告登记，对该房屋享有优先受偿权，原告的抵押权已能实现，世茂公司的保证责任已经消灭。且该商品房已具备办理产权证及抵押登记条件，洪华大怠于办理登记，本质上属于“购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就”，应视为条件已成就；2.涉诉房屋已交付洪华大使用，该情况下，再由世茂公司承担连带责任违反公平原则；3.如果判决世茂公司承担保证责任，世茂公司如承担保证责任后有权向洪华大及其他连带责任保证人追偿；4.本案不是世茂公司恶意违约造成，本案案件受理费、律师费等费用不应由世茂公司承担。 洪华大未作答辩。 农业银行围绕诉讼请求提交证据如下：1.洪华大身份证、洪华大无婚姻登记记录证明，证明洪华大诉讼主体资格；2.世茂公司营业执照，证明世茂公司的诉讼主体资格；3.编号35020120130106973《个人购房担保借款合同》、世茂公司阶段性担保函，证明原告与洪华大的借款合同关系成立、抵押担保合同关系成立及证明原告与世茂公司的保证担保合同关系成立；4.同意房产抵押承诺书一份，证明洪华大为该笔贷款提供抵押担保是其真实的意思表示；5.晋江市房地产抵押预告登记证：晋房预2013字第××号、晋房预2013字第××号，证明抵押财产确属洪华大所有及证明抵押财产办理了合法的抵押登记手续，原告是该抵押财产的抵押权人，对抵押财产享有优先受偿权；6.中国农业银行借款凭证，证明原告依约向洪华大发放了贷款人民币54万元整；7.洪华大贷款交易明细及超期清单，证明洪华大的还款记录及超期未还贷款本息余额；8.《商品房买卖合同》，证明被告洪华大与世茂公司合同关系成立；9.贷款提前到期通知书、ＥＭＳ邮寄单，证明原告依约向被告履行了贷款提前到期的告知义务。 世茂公司对上述证据均无异议。 本院认为，洪华大未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。农业银行提交的证据，经对方质证均无异议，形式来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，均予以确认。 经庭审举证及认证，本院经审理查明的事实与原告起诉所主张事实一致。 本院认为，农业银行与洪华大、世茂公司签订的个人购房担保借款合同系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。农业银行提供借款，洪华大未能依合同约定按期足额还款，农业银行有权要求洪华大提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，农业银行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故农业银行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。本案个人购房担保借款合同第三十五条约定了抵押人应配合贷款人办妥抵押登记，在案涉房产满足交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，农业银行请求洪华大依约协助办理该房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为农业银行的主张，予以支持。本院酌情确定办理登记所需时间为三十日。根据个人购房担保借款合同第三十七条的约定，世茂公司免除保证责任的条件是“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。但案涉房产至今尚未办理抵押登记，且该情形并非农业银行导致，因此，世茂公司仍应对本案债务在案涉房产办妥抵押登记前承担连带保证责任，世茂公司已代偿的52276.67元及此后代偿的款项可依法向洪华大追偿。世茂公司提出仅办理抵押预告登记的案涉房产，农业银行享有优先受偿权利的答辩意见缺乏法律依据，不予支持。世茂公司主张本案不是其恶意违约造成，不应承担本案诉讼费等，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告洪华大应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金382486.46元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2019年12月12日的利息4161.53元、罚息33.75元、复利22.93元，另自2019年12月13日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定另行计付）； 二、被告洪华大在办妥位于晋江市晋江世茂人工湖项目（Ｋ1-1、Ｋ2-1）5幢4703号房产的产权证书后，应在三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行办理该房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行。抵押权登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权就上述房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、被告泉州世茂新领域置业有限公司对被告洪华大前述债务承担连带责任保证，被告泉州世茂新领域置业有限公司承担保证责任已代偿的52276.67元及此后代偿的款项后有权向被告洪华大追偿。前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告泉州世茂新领域置业有限公司的保证责任免除； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7100元，因适用简易程序减半收取计3550元，由被告洪华大、泉州世茂新领域置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡佳民 二〇一九年十二月十九日                            本件与原本核对无异                法官助理洪丽清 书记员丁锦烽 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。