山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1327民初3537号 原告：莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会。住所地：莒南县涝坡镇天湖社区天湖东村。 法定代表人：孙运明，该社区主任。 委托诉讼代理人：潘晓芳，莒南城区法律服务所法律工作者。 被告：张钦法，男，1977年1月2日出生，汉族，农民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：徐思栋，临沂兰山半程法律服务所法律工作者。 原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会（以下简称“天湖社区”）与被告张钦法租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天湖社区的法定代表人孙运明及委托诉讼代理人潘晓芳，被告张钦法及其委托诉讼代理人徐思栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天湖社区村委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告付清租金7万元及承担违约金6万元，并终止合同；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年3月26日，原、被告双方签订“天湖东村富民大院租赁合同”，租赁方式为整体租赁，地点位于村内文化大院东邻，面积925平方米，租赁期限10年，每年租金3万元，于签订合同时交付第一年租金，后每年12月30日前交付下一年度租金。被告支付了2万元租金后，就没再支付后来的租金，原告多次找被告协商未果，故诉至法院，要求被告支付自签订合同至今的租金7万元及承担违约金6万元，并终止合同。 张钦法辩称，一、原告所称与事实不符，虽然其与原告签订了租赁合同，但因原告提供的租赁物（大米包装机）质量有瑕疵不能正常使用，至今仍在厂家维修，原告违反了双方在合同以外达成的协议，原告当时的支部书记季新武曾承诺若提供的大米包装机不能使用，由村委承担赔偿责任，本案正是由于大米包装机质量问题，才导致合同目的不能实现；二、其为生产经营已投入价值13万元的设备，原告应承担相应的赔偿责任；三、原告于2019年6月20日向法院提起诉讼要求解除合同，即便按照原告的主张，租赁费也只能计算到原告起诉之日，原告要求其支付租金7万元的请求不能成立；四、原告要求其支付违约金6万元无事实依据，因为是原告提出解除合同，按照双方签订的租赁合同的约定，原告应向其支付总租金20%的违约金，即便本案是因被告未履行合同义务而解约，原告要求的违约金数额也明显过错，违反法律规定；五、其同意解除合同，但原告应赔偿给其造成的损失。 本院经审理认定事实如下：原告天湖社区与被告张钦法于2017年3月26日签订编号为2017-022的《天湖东村富民大院租赁合同》一份。双方在合同中约定：一、租赁项目：富民大院，租赁方式：整体租赁，地点在村内文化大院东邻，租赁建筑面积925平方米，建筑类型主要为钢结构，房屋及财产清单见附件；二、租赁期限：10年，自2017年6月1日始至2027年5月30日止；三、总租赁金每年3万元，于签订合同时交付第一年租赁费，后于每年12月30日前交付下一年度租赁费；……六、本合同自双方签订之日起生效，自生效之日，双方任何一方不得终止合同，否则违约方相对方支付总租赁金20%的违约金，并赔偿损失。该合同由原告天湖社区天湖东村当时的负责人季新武与被告张钦法签字并按捺，由案外人庄会仓、李玉涛作为见证人签字并按捺，并加盖原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会和涝坡镇公共资源交易中心公章。合同签订后，被告张钦法支付给原告天湖社区租金2万元，原告将租赁物交付给被告张钦法占有使用。 上述事实，由原、被告的陈述、书证、视听资料等所证实，并经本院庭审查证所认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，双方之间的租赁合同法律关系依法成立。双方当事人对于解除租赁合同没有异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点：一、被告是否应该支付原告租金以及应支付租金的数额。二、原告主张的违约金6万元能否成立。 关于争议焦点一。原告天湖社区将租赁物交付给被告张钦法占有使用，被告张钦法负有按照约定及时支付租金的义务。双方签订租赁合同后，在交接租赁物时，作为承租人的被告应该及时检验租赁物的状况，发现租赁物存在或出现瑕疵，在合理的期限内，应该及时与出租人进行协商解决，或者对租赁物进行维修，或者及时解除合同，而不应该以此为由占有租赁物但不支付租赁费。双方在租赁合同中约定每年租金3万元，于签订合同时交付第一年租金，后于每年12月30日前交付下一年租金。在原告起诉要求解除租赁合同时，被告已经不在租赁物所在地进行经营，从被告租赁期起始日2017年6月1日起算，至2019年6月20日原告起诉要求解除合同时，租赁期为两年零20天。本院酌情按照租期两年进行计算，被告共计应支付原告租赁费6万元，签订合同后原告已支付租金2万元，尚需支付租金4万元。对原告天湖社区要求被告张钦法支付租金7万元的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告张钦法的此项辩解意见，本院予以采信。 关于争议焦点二。原告依据双方在租赁合同中约定“任何一方不得终止合同，否则违约方向对方支付总租赁金20%的违约金，并赔偿相关损失”这一条款，主张被告应支付原告违约金6万元。现原告因被告拖欠租金而提出解除合同，被告同意解除合同，并不符合适用双方在合同中关于违约金约定的该条款。原告天湖社区要求被告张钦法支付违约金6万元的诉讼请求，本院不予支持。对被告张钦法的此项辩解意见，本院予以部分采信。 民事诉讼实行谁主张、谁举证的证据规则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。被告张钦法辩称原告提供的租赁物有瑕疵，致使合同目的不能实现，自己已经投资13万元，村委应当承担赔偿责任。双方签订租赁合同后，交接租赁物时应对于租赁财产进行详细的清点，尤其是承租人，在合理期限内应对租赁物的质量等状况进行检验。双方仅在租赁合同中约定房屋及财产清单见附件，均不能提供由双方签字确认的租赁财产交接清单，无法确定租赁物租赁时的具体状况。租赁合同法律关系中，出租人负有交付合适的租赁物的义务，承租人负有合理妥善保管和使用租赁物的义务。承租人在使用租赁物过程中发现租赁物出现瑕疵时，应及时告知出租人，按照双方约定或者协商对租赁物进行维修。原、被告在租赁合同中仅约定被告负责厂房的看管和维护维修、费用由被告承担，对于其他租赁物出现瑕疵和维修费用等问题没有详细约定。被告张钦法认为租赁的大米包装设备出现质量问题不能使用，提供了一个案外人的录音，被告所称的录音中的案外人并没有出庭作证，接受双方当事人的当庭质询，对于被告张钦法提供的该证据，本院不予采信。被告张钦法辩称在合同之外达成了其他协议，亦未提供相关证据予以证实，对被告张钦法的此项辩解意见，本院不予采信。被告张钦法辩称其已投入设备费用13万元，亦未提供相关证据予以证实，对被告张钦法的此项辩解意见，本院不予采信。被告张钦法如有新的证据，可另案主张。 综上所述，原告天湖社区要求解除天湖东村富民大院租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；原告天湖社区要求被告张钦法支付租金7万元的诉讼请求，本院予以部分支持；原告天湖社区要求被告张钦法支付违约金6万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会与被告张钦法于2017年3月26日签订的天湖东村富民大院租赁合同。 二、被告张钦法于本判决生效后三日内支付原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会租赁费40000元。 三、驳回原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会要求被告张钦法支付违约金60000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由原告莒南县涝坡镇天湖社区村民委员会负担2008元，被告张钦法负担892元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  赵凤强 人民陪审员  陈庆秀 人民陪审员  赵广兰 二〇一九年十二月九日 法官 助理  姜彦竹 书 记 员  王言松