广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13325号原告：陆晓仟，女，1985年4月21日出生，汉族，住四川省内江市东兴区**********，公民身份号码。委托诉讼代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东金桥百信律师事务所律师。被告：郭巧莲，女，1965年8月23日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区*********，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴莎（被告郭巧莲的女儿），女，住广州市越秀区************，公民身份号码。原告陆晓仟与被告郭巧莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭审理了本案，原告陆晓仟的委托诉讼代理人朱中杰、李俊，被告郭巧莲的委托诉讼代理人吴莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆晓仟向本院提出诉讼请求：1.确认佛山市南海区*************************的《房屋买卖合约》于2019年6月11日解除;2.被告返还原告已支付的200000元定金及400000元首期房款，并支付从原告支付之日起至还清之日止的利息(20000元定金从2018年12月23日起计算，30000元定金从2018年12月24日起计算，150000元定金从2018年12月26日起计算，400000元首期款从2018年12月26日期计算，上述款项按照年利率4.35%计算，暂计至2019年6月11日，利息为12194.5元);3.被告赔偿原告200000元定金及支付给经纪方的中介费用20000元;4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，被告作为卖方代理人（涉案房屋业主为吴x）与原告签订《房屋买卖合约》，约定卖方向原告出售位于佛山市南海区*************************，房屋该房屋成交价为2190000元，定金及首期楼款为600000元，首期楼款余款90000元，申请银行贷款为1500000元，如买方取得的银行贷款金额多于1500000元，则多于1500000元的金额从首期楼款中减出来。卖方应在收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；在银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明后30日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。另外卖方需在签订合同后60天内还清房屋贷款，产生的费用由卖方承担。签订合同后原告积极履行义务在2018年12月23日支付了20000元定金，2018年12月24日支付了30000元定金，2018年12月26日支付了定金及首期款共计550000元。然而卖方却迟迟未按约定履行合同的上述义务，致使原告遭受重大的损失。原告在协商交易时得知房屋业主早已去世，但被告是吴x的妻子，4004房屋为两人夫妻共同财产，吴x去世后被告经集成成为4004房的唯一继承人，中介和被告为交易方便，在合同上列被继承人吴x为卖方，被告为委托代理人，实际上交易中被告是合同相对人及房屋出售方。并且在最近把涉案房屋过户到自己个人名下。被告作为4004房屋业主吴x的妻子，房屋共有人、继承人，上述合同的签订方及房屋现在的唯一产权人，应对合同承担法律责任。但签订合同后房屋出售方迟迟未履行合同义务2019年4月2日，佛山市x置业房地产顾问有限公司向被告发出催促业主配合交易的《知会函》；2019年5月24日，原告向被告发出催促履行还贷手续的《律师函》，被告于2019年5月28日收到函件后未给予任何回复。2019年6月3日，原告向被告发出解除合同的《律师函》，但该《律师函》在2019年6月5日被退回。被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的利益，故起诉。被告郭巧莲辩称，被告认为被告没有违约，被告和原告签订合同时候已经告知原告房产证暂时没有办理的原因，被告一直在尝试办理房产证中，被告在规定时间内把钥匙交付给了原告。诉讼中，原告举证如下：1.房屋买卖合约原件1份，用以证明原、被告于2018年12月23日签订房屋买卖合同，约定由被告出售给原告位于佛山市南海区*************************；2.借记卡明细截图打印件4份、收款收据原件3份，用以证明原告依约向被告支付200000元定金及首期房款400000元；3.交易明细截图打印件1份，用以证明2018年12月23日原告向经纪方支付中介费20000元；4.结婚证复印件1份，用以证明被告和吴x是夫妻关系；5.公证书复印件1份，用以证明房屋业主是吴x，房屋是被告与吴x的夫妻共同财产，后吴x去世，被告成为房屋唯一的继承人；6.知会函复印件1份，用以证明2019年4月2日，佛山市x置业房地产顾问有限公司向被告发出催促业主配合交易的《知会函》；7.律师函复印件1份（2019年5月24日）、EMS邮单原件1份、物流打印件1份，用以证明2019年5月24日向被告发出催促履行还贷义务的律师函，被告已收到函件，至今未给原告任何回复；8.律师函原件1份、EMS邮单原件1份，用以证明2019年6月3日向被告发出解除合同的律师函；9.产权证复印件1份，用以证明被告现已把涉案房屋变更登记到自己名下；10.行政服务中心项目办理表复印件1份，用以证明2019年4月30日被告才向桂城街道国土城建和水务局（国土）申请新购商品转移登记和房屋预抵押转现房抵押登记；11.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章），用以证明2019.5.27被告才办理好涉案房屋的房产证；12.光盘一张(附文字版说明)，用以证明2019年7月15日原告与经纪方工作人员何爱国电话联系，经纪方确认：（1）因为被告一直不办房产证，不提供房产证复印件，导致原告无法按照合同约定的期限向银行提交贷款申请；（2）原告也多次催促被告履行合同，被告一直以各种理由不按合同约定履行合同，被告的行为构成违约；13.发票原件1份、银联商务交易凭证原件1份，用以证明2018.12.23原告向经纪方支付中介费20000元；14.中国农业银行个人借记卡交易明细对账单打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司深圳市分行电子回单业务专用章），用以证明原告已依约向被告支付定金200000元和首期款400000元。诉讼中，被告举证如下：1.微信截图打印件1组（xx）（聊天相对方为原告、中介、被告的侄子）（已核对手机原始载体）、微信截图打印件1组（聊天相对方是为原告、中介的工作人员）、短信截图打印件1组(聊天相对方为被告的侄子和银行的工作人员)（已核对手机原始载体）、委托书复印件1份、房产证原件1份，用以证明被告一直在努力办理房产证当中。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5、9-14真实性无异议，原告对被告提供的证据1中的微信截图（xx）、微信截图（聊天相对方是为原告、中介的工作人员）、房产证真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据6，原告未提供该知会函的发送情况，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据7、8，原告提供了律师函的投递情况，且收件地址为被告的身份地址，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据1中的短信截图(聊天相对方为被告的侄子和银行的工作人员)，本院结合案件事实予以综合认定；对被告提供的委托书复印件1份，被告认可吴昊宇为其代理人，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*************************[证号：粤（2019）佛南不动产权第x号]，2019年6月11日的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋的登记权利人为被告郭巧莲，登记日期为2019年5月27日，取得方式为继承，涉讼房屋的抵押权人为交通银行股份有限公司佛山分行，登记日期为2019年5月27日。2018年12月24日的房屋买卖合约（以下简称涉讼合同）的抬头写明卖方为吴x、委托代理人为郭巧莲，买方为陆晓仟，经纪方为佛山市x置业房地产顾问有限公司，涉讼合同约定：买卖双方交易涉讼房屋，成交价2190000元，部分定金50000元，买方应在签署协议同时自行交付卖方，买卖双方需于签订合约后40个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，定金余款150000元，买方须在2018年12月24日前自行交付卖方；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后30日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；卖方应在收到定金后17日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合约后17日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后___日提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请一年1500000元的银行按揭贷款；首期楼款400000元，买方须在2018年12月24日直接支付卖方或存入卖方账户；首期楼款余额90000元，买方应在过户之前支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1500000元整，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应过户之前支付给卖方；涉讼房屋交易过程中产生的税费由买卖双方按规定各自承担；卖方交付涉讼房屋予买方使用之日为卖方收齐全部楼款当天；基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合约签订当日买方按《服务收费成交确认书》及卖方按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费；买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理涉讼房屋交易手续的，不影响中介代理费的支付，买卖双方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。涉讼合同第六条【违约责任】约定：1.合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的；（3）任何一方隐瞒或提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致合约目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，损失赔偿的方位包括经纪方所应收而未收的中介代理费外。守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。涉讼合同手写载明：卖方须在签订合同60天内还清涉讼房屋贷款，产生的费用由卖方承担；如还贷时间超过60天，卖方应在60天内将涉讼房屋交付给买方；若买方贷款金额多于1500000元，则从首期楼款中减出来。涉讼合同卖方/卖方委托人处由被告郭巧莲签署“吴x（郭巧莲）代”，买方/买方委托人处由原告陆晓仟签名；经纪方处由佛山市x置业房地产顾问有限公司盖章。2018年12月23日，原告分别向被告转账10000元、10000元；2018年12月24日，原告向被告转账30000元；2018年12月26日，原告向被告转账550000元。被告郭巧莲出具三份收款收据，该三份收款收据分别写明吴x是涉讼房屋之所有权人/代理人，现收到买家陆晓仟交来承购涉讼房屋之定金50000元、定金150000元、400000元。被告郭巧莲在该三份收款收据签名处均签署“吴x（郭巧莲）代”。2018年12月23日，原告向佛山市x置业房地产顾问有限公司刷卡支付20000元；同日，佛山市x置业房地产顾问有限公司出具发票，该发票载明收到原告陆晓仟*经纪代理服务*中介代理费20000元。2019年5月24日，原告向被告邮寄发出《律师函》，该律师函写明由于被告未按照涉讼合同的约定在收取定金后7日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，也未在签订合同60天内即2019年2月21日前完成还清4004房贷款手续，导致双方交易至今无法推进，并致使原告收到重大的损失，为免事情恶化，请被告在收到律师函之日起三日完成还清涉讼房屋的贷款手续，并向原告出具还清贷款手续的凭证，否则原告将与被告解除合同。该邮件于2019年5月28日投递并签收。2019年6月3日，原告向被告邮寄发出《律师函》，该律师函写明由于被告未按照涉讼合同约定在签订合同60天内即2019年2月21日前完成还清涉讼房屋贷款手续，经原告函告后仍未按照合同约定履行义务，在被告已严重违约的情况下，原告通知被告解除涉讼合同。该邮件被退件。另查明，2018年4月27日，广东省佛山市南海公证处出具（2018）粤佛南海第x号《公证书》，该公证书写明被继承人吴x于二○一六年十一月二十九日死亡；吴x生前向佛山市南海x广场有限公司购买了涉讼房屋，并签署了《广东省商品房买卖合同》，吴x基于上述合同项下的权利义务属于吴x与郭巧莲的夫妻共有财产，故上述夫妻共有财产的一半属于吴x的遗产；被继承人吴x的配偶是郭巧莲，吴x的子女是吴莎，吴x的父亲是吴炳生；吴x的母亲是x；郭巧莲表示要求继承被继承人吴x的上述遗产，吴莎、x均表示放弃继承被继承人吴x名下的所有遗产。兹证明吴x的上述遗产由郭巧莲一人继承。2019年6月11日，原告提起诉讼，后本院向被告户籍地及涉讼房屋所在地寄送应诉材料被退件，向涉讼房屋所在地送达应诉材料亦无人收取，后本院于2019年8月23日公告送达应诉材料，于2019年10月22日公告期满，于2019年12月2日公开开庭进行审理。诉讼中，原告陈述其在2019年3月接收涉讼房屋钥匙，2019年5月将钥匙交给物业管理处。被告陈述其在2019年2月23日将涉讼房屋钥匙交付给原告，2019年12月3日，被告确认从物业管理处取回涉讼房屋钥匙；涉讼房屋办理房产证后，被告在2019年6月下旬向银行申请提前还贷，银行已予以同意，被告需拿到原告的同贷书找到垫资公司垫资帮被告还贷，但被告2019年6月份未找原告，后来原告已不想购买涉讼房屋。本院认为，涉讼合同的卖方抬头虽写明为吴x，被告郭巧莲为吴x的委托代理人，但在涉讼合同签订时吴x已去世，且涉讼房屋的二分之一份额属于被告郭巧莲所有，另属于吴x的遗产份额的二分之一份额亦由被告郭巧莲全部继承，故涉讼合同的卖方实际为被告郭巧莲。原、被告签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市x置业房地产顾问有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同约定涉讼房屋由被告自行赎契，被告须在签订涉讼合同60天内还清涉讼房屋贷款，产生的费用由被告承担。现涉讼合同于2018年12月24日签订，被告于2019年5月27日才通过继承方式将涉讼房屋登记至其名下，至原告起诉日（2019年6月11日），涉讼房屋项下的抵押权尚未涂销，该期限已远远超出涉讼合同该约定的还清贷款的期限，被告已构成违约，原告有权解除涉讼合同中关于涉讼房屋的买卖合同关系。原告于2019年6月11日起诉要求解除涉讼合同，本院于2019年8月23日公告送达应诉材料，于2019年10月22日公告期满视为送达，故本院认定涉讼合同于2019年10月22日解除。原告主张涉讼合同于2019年6月11日（原告起诉日）解除无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同关于如被告还贷时间超过60天，被告应在60天内将涉讼房屋交付给原告的约定仅表明被告在还贷时间超出60天且原告愿意继续履行涉讼合同的情况下，被告负有交付涉讼房屋钥匙的义务，其并未排除原告在被告未依约履行义务，且经催告后仍未履行相应义务时的合同解除权，被告以其在规定时间内交付涉讼房屋钥匙即认为未构成违约的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。还清贷款、注销抵押登记为被告的义务，被告未依约办理提前还贷手续并非不可抗力原因造成，被告与帮其垫资的机构之间的纠纷为其内部关系，并不能作为抗辩免责的事由，故本院对被告提供的证据1中短信截图的证明力不予确认。涉讼合同中的房屋买卖合同关系因被告违约解除，被告因向原告返还已收取的款项，故本院对原告要求被告返还定金200000元及购房款400000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定违约方应按定金的双倍向守约方作出赔偿，原告要求被告赔偿定金200000元的诉请符合双方约定，本院依法予以支持。涉讼合同约定守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。现涉讼合同因被告违约而解除，原告要求被告赔偿中介代理费20000元符合双方约定，本院依法予以支持。违约金具有一定赔偿补偿性质，原告已支付的购房款（含定金）所产生的利息损失已纳入上述违约金的考量范围，原告亦未能举证证实其损失高于上述违约责任的承担，故对原告再行请求被告对购房款（含定金）计付利息的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陆晓仟与被告郭巧莲于2018年12月24日签订的《房屋买卖合约》中关广东省佛山市南海区********************4****[证号：粤（2019）佛南不动产权第x号]的房屋买卖合同关系于2019年10月22日解除；二、被告郭巧莲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金200000元及购房款400000元予原告陆晓仟；三、被告郭巧莲应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿200000元予原告陆晓仟；四、被告郭巧莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费20000元予原告陆晓仟；五、驳回原告陆晓仟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费26177.56元，财产保全费4680.97元，合共30858.53元（原告已预交），由被告郭巧莲负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告陆晓仟，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  卢思尧二〇一九年十二月三十一日书 记 员  郑幸莉