江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初3575号原告：吕某1，男，1970年3月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周广全，昆山市新天平法律服务所法律工作者。被告：吕某2，男，1966年11月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：叶昌虎，江苏誉腾律师事务所律师。被告：罗某，女，1945年7月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路，统一社会信用代码91320583761004436C。法定代表人：冯风根，该公司执行董事。第三人：昆山蔚洲房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇迎宾路建管大楼，统一社会信用代码91320583673911044W。法定代表人：陈国良，该公司执行董事。以上俩第三人共同委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。以上俩第三人共同委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。原告吕某1与被告吕某2、罗某、第三人昆山市周墅房屋拆迁有限公司（以下简称周墅公司）、昆山蔚洲房产开发有限公司（以下简称蔚州公司）分家析产纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月9日第二次公开开庭进行了审理。原告吕某1及其委托代理人周广全，被告吕某2及其委托诉讼代理人叶昌虎，第三人委托诉讼代理人徐晓成两次庭审均到庭参加诉讼，被告罗某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吕某1向本院提起诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间于2013年1月6日签订的关于昆山市周市镇XX村XX动迁户的昆山市之拆迁安置房转让给原告吕某1之协议合法有效；2.请求确认昆山市房屋所有权归原告吕某1所有，并责令被告及第三人配合原告将该房屋所有权证书过户或直接办理至原告名下；3.诉讼费用由被告承担。审理期间，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告吕某1及被告吕某2均是罗某的儿子，吕某2是哥哥，吕某1是弟弟。1985年罗某与吕某2、吕某1的父亲共同建造了四上四下楼房及厨房，并将该房屋进行了分配，即东侧二上二下归大儿子吕某2所有，西侧二上二下归二儿子吕某1所有。由于吕某2另外有一处住宅用房，因此在办理该房屋所有权证书和土地使用权证书的时候，只将房屋所有权证书办至吕某2名下，土地使用权证书办在母亲罗某名下，吕某1因无另外宅基地，所以西侧二上二下房屋所有权证书及土地使用权证书均办到了吕某1名下。2012年大哥吕某2的上述二上二下楼房因响应政府号召拆迁，由于该拆迁房屋的土地使用权证书在母亲罗某名下，为此，2013年1月6日，在母亲罗某的主持下，召集了其亲哥罗某2(吕某2、吕某1舅舅)、女婿陈某作为见证人，由吕某2、吕某1、罗某三人同时签字作如下约定：1.该房屋所有拆迁补偿款及宅基地的补偿款130000元全部归吕某2享有；2.置换的安置房屋由吕某2、吕某1平分(即一半归吕某2所有，一半归吕某1所有)；3.领房时，吕某1必须自行向相关部门缴纳所得房屋全部购房款（77栋801室总价188764元，吕某2已垫支45585元），并及时归还吕某2垫支款45585元，方可领取房屋；4.吕某1领取房屋后装修给母亲罗某居住直至母亲百年之后，吕某1方有权收回该房屋。2013年1月15日，昆山市周墅房屋拆迁有限公司与房屋土地使用权人罗某签订了一份拆迁安置补偿协议书(全村都是土地使用权人与周墅房屋拆迁有限公司签订的拆迁安置补偿协议书)，上述二上二下楼房置换安置房屋两套，面积每套各为92平方米，其中一套哥哥吕某2已领取，产权证书也办至吕某2名下，另一套即本案争议房屋座落在昆山市，房屋面积92平方米。2014年4月中旬，原告按照约定向拆迁办支付购房款143179元，归还吕某2垫支款(以动迁资金和装璜补偿资金合计45585元为原告上述房屋所垫支)45585元，又另行补偿吕某250000元，合计花费245585元。吕某2及母亲罗某又配合原告到拆迁办拿到昆山市92平方米的房屋一套(即该房屋已实际交给原告)，同时又拿到了动迁户安置房订购合同原件以便将来办理产权证书之用。原告拿到房屋后进行了简单装修，目前该房屋母亲罗某居住至今。两年前，XX园所有拆迁安置房已到了办理产权证书的时候。2018年7月，原告找哥哥吕某2协商，请求协助原告将XX园XX房屋所有权证书办至原告名下，但遭到吕某2拒绝，原告多次找其协商无果。前不久，原告得知，哥哥吕某2哄骗母亲将拆迁补偿协议中罗某的名字划掉改成了吕某2名字，又到村委会出了一份证明，说什么与罗某所签订的上述拆迁补偿协议是工作人员错误地将房屋所有权人的名字写成了罗某，隐瞒了土地使用证是母亲的关键事实，试图骗取拆迁办的信任，从而把原告花费二十多万元的房屋所有权登记在自己的名下，但因其手中无动迁户安置房购合同原件而未成功。综上所述，关于对安置房分配之约定，虽然形式上是写的遗嘱，但实际内容就是对昆山市房屋买卖之约定，三方当事人之间的约定，即实质内容是协议。该协议合法有效，现原告已足额支付购房款并经两被告配合已领取房屋，且原告按约定将房屋装修给母亲罗某居住，因此，原告已全部履行了协议约定的义务，被告理应积极配合原告将房屋所有权证办至原告名下。现被告吕某2不配合，诉讼前原告不但多次找其协商，向其发送书面通知均遭到拒绝。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告吕某2辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，因被告罗某健在，遗嘱尚未具备生效条件，且无法排除立遗嘱人被告罗某在此后立新遗嘱。被告罗某未到庭参加诉讼，但向本院提交了一份情况说明，内容载明：“我是XX村村民。大约85年前后与老伴吕某3带着四个孩子省吃俭用建造了四上四下房屋及楼梯间，灶间。在1991年大儿子婚后对该房屋作了安排。东侧两上两下约138平方归大儿子吕某2所有。西侧两上两下及楼梯间、灶间归小儿子吕某1所有。1992年老伴因病突然去世，家里四个孩子还有二个未成家，我无能力再为吕某2建造楼梯间。之后大儿子向政府申请移宅另外自建了房屋。老屋一直由我居住。98年政府统一办了农村房屋土地使用证和房屋产权证。因大儿子名下已经有了自己的房产，所以老屋的土地使用权证办在了我的名下。房屋所有权证办在了吕某2名下。2013年响应政府号召房屋进行拆迁，根据政策在我的名下分得了二套安置房及土地证补偿金13万元。因此在2013年1月6日，全家召开家庭会，其中包括有大儿子吕某2、小儿子吕某1、弟弟罗某2、女婿陈某、侄女吕某4参加，签订了一份遗嘱，对吕某2房屋拆迁补偿款及老房置换得来的安置房的分配作了约定，约定拆迁补偿款全部归吕某2所有，安置房兄弟俩平均分配。在政府通知拿房起吕某1另行向拆迁办缴纳属于自己的一套房屋的房款，若有拆迁办用补偿款抵算房款的。吕某1要及时归还吕某2，吕某1拿到房屋后装修给我养老居住直至我百年归后，吕某1方可回收使用。该协议内容分别有吕某2、吕某1、我的签字，也有罗某2、陈某作为见证人签字，由侄女吕某4执笔。协议签订后，通知拿房了，吕某1向拆迁办缴纳房款合计188764元，兄弟俩各自挑了一套92平方的房子并各自拿到房屋钥匙。吕某2拿的是XX园XX室，缴纳房款136410元。吕某1拿的是XX园77栋801室，缴纳房款188764元。之后吕某2又收取吕某1转账房屋补贴款42814元(包含在188764元内)以及另行给付房款50000元。吕某1共计花了238764元买了XX园77栋801室。吕某1房子拿到手后，简单装修给我居住至今。”。第三人周墅公司、蔚洲公司辩称：原、被告之间的纠纷，我方不清楚，与我方无关。现涉案房屋被告户已向我方缴纳拆迁安置置换款，并且涉案房屋初始登记在蔚洲公司名下，若涉案房屋不存在查封等情况，被拆迁户可自行办理相关产证。经审理查明：被告罗某与吕某3系夫妻关系，双方婚后生育了四个子女，大女儿吕某5、大儿子吕某2、二儿子吕某1、小女儿吕某6。罗某、吕某3于1985年左右在周市镇XX村X组建造了一套四上四下房屋。1991年吕某2婚后对该房屋作了安排，东侧两上两下约138平方归大儿子吕某2所有，西侧两上两下及楼梯间、灶间归小儿子吕某1所有。1992年，吕某3因病去世，之后被告吕某2向政府申请移宅另外自建了房屋，老屋一直由罗某居住。1999年，该老房所有权人登记在吕某2名下，建筑面积为131.20平方米，但集体土地使用证登记的土地使用者为罗桂毛（即被告罗某）。2012年该老房被政府列为拆迁对象。2013年，被告罗某订立一份遗嘱，内容载明：“本人是XX村村民罗某，在85年建造楼房4上4下和楼梯间、灶间，在91年大儿吕某2婚后，对房屋作了以下安排：1.东面2上2下（约138㎡）归大儿吕某2所有。2.西面2上2下和楼梯间、灶间（约178㎡）归小儿吕某1所有。3.在大儿吕某2的东面为其建造灶间和楼梯间。在92年因丈夫病故，至此今日没能完成心愿。2012年大儿吕某2的房屋被政府列为拆迁对象，因房产证和房屋是大儿吕某2的，而土地证是我的。现对拆迁补偿作以下安排：1.对所有拆迁补偿款项全部归吕某2。2.对补偿房屋按138㎡弟兄平分（吕某1按69㎡拿房）。3.在政府通知拿房起吕某1应立即还吕某2购房款项。4.自房屋拆迁后本人即住入吕某1名下的房屋中至止百年。”。遗嘱下方有吕某2、吕某1、罗某及见证人等签字。2013年1月15日，被告罗某（乙方）与第三人周墅公司签订一份《房屋拆迁安置协议书》，同意将位于昆山市房屋进行拆迁。后周墅公司查实昆山市周市镇XX组房屋登记的所有权人系吕某2，将房屋拆迁安置协议书由吕某2进行重新签字确认。老房拆迁后，安置了两套房屋，分别位于昆山市和XX室。位于昆山市房屋由被告吕某2取得后居住，昆山市房屋由原告吕某1支付购房差额143179元后取得，现由被告罗某居住。原告吕某1在取得上述房屋后，向被告吕某2支付了房屋垫支款42814元，并于2014年6月3日通过吕某1妻子左某向吕某2支付5万元。后原告要求被告协助将昆山市房屋过户至其名下未果，由此引起本案纠纷。另查明：昆山市周市镇XX村吕家宅12号与昆山市周市镇XX组系同一房屋。现位于昆山市房屋已办理初始登记，登记的房屋所有权人为蔚州公司。审理期间，原告吕某1与被告吕某2于2019年8月30日签订一份协议书，约定：“1.吕某1于2019年9月5日前一次性再支付给吕某2捌万元整。2.就周市法庭处理的案件所涉房产，由吕某1、吕某2及其他亲属按照相关政策规定互相配合办理该房办证手续。3.各自办理名下产证的费用各自承担。”。协议签订后，原告吕某1于2019年9月4日通过其妻子左某向被告吕某2转账8万元。被告吕某2后到庭陈述，有收到吕某1支付的8万元，只要涉案房屋产证办至其名下，其同意协助将产证再办至吕某1名下。审理期间，被告罗某到庭陈述，同意法院按照遗嘱的约定依法进行分割，对位于昆山市房屋放弃份额，对该房屋不主张任何权利。案外人吕某5也到庭陈述，对位于昆山市房屋放弃份额，对该房屋不主张任何权利。案外人吕某6向本院出具一份情况说明，昆山市房屋与其没有任何关系，对该房屋不主张任何权利。上述事实，由房屋拆迁补偿安置协议书、昆山市国土资源局周市分局出具的证明、遗嘱、动迁户（增宅户）安置房订购合同、江苏增值税普通发票、中国建设银行转账凭条、夫妻关系证书、协议书、村镇房屋所有权证、情况说明、动迁安置房结算单、结算凭证、房屋初始登记证明及庭审笔录、当事人陈述等予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案中，原昆山市周市镇XX村吕家宅12号（昆山市周市镇XX组）房屋系被告罗某和其配偶吕某3建造，其子女在父母建房时并未进行出资、出力，故该房屋为罗某、吕某3共同共有。吕某3去世后，该房屋所有权登记在被告吕某2名下，该房屋后被政府列为拆迁对象。2013年1月6日，被告罗某订立了一份遗嘱，对补偿房屋按138㎡由弟兄两平分（吕某1按69㎡拿房）。后老房拆迁后安置了两套房屋，分别位于昆山市和XX室房屋。昆山市房屋由被告吕某2取得后居住，昆山市房屋由原告吕某1支付购房差额143179元后取得，现由被告罗某居住。原告吕某1按照遗嘱的约定在取得上述房屋后，向被告吕某2支付了房屋垫支款42814元，并于2014年6月3日、2019年9月4日通过吕某1妻子左某向吕某2支付5万元、8万元。审理期间，被告罗某同意按照遗嘱的约定由法院依法分割昆山市房屋，并放弃份额；案外人吕某5、吕某6也对昆山市房屋不主张任何权利，被告吕某2也同意协助吕某1将涉案登记至吕某1名下。综上，本院认为，原告按照遗嘱约定已支付全部房屋补差款并向吕某2支付相关款项，也已实际取得了涉案房屋的使用权，且罗某、吕某5、吕某6均对涉案房屋不主张任何权利，故位于昆山市房屋所有权系原告吕某1所有。因该房屋目前登记在第三人蔚州房产名下，故周墅公司、蔚洲房产需协助将涉案房屋的产权变更登记至吕某1名下。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、位于昆山市房屋归原告吕某1所有。二、第三人昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司、昆山蔚洲房产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告吕某1将位于昆山市房屋产权变更登记至原告吕某1名下。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费8150元，由原告吕某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  刘春香人民陪审员  姚金龙人民陪审员  郏雨凤二〇一九年十二月五日书 记 员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。