四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初2103号 原告：绵阳香檀商务服务有限公司，住所地：四川省绵阳市经开区三江大道北段39号。 法定代表人：李清荣。 委托诉讼代理人：蒋巧丽，四川仁聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。 被告：欧阳鸿，女，汉族，生于1981年8月11日，住成都市锦江区。 被告：绵阳市德善养老服务有限公司，住所地：四川省绵阳市经开区涪滨路北段6号五和城南新天地3栋2层14号。 法定代表人：欧阳鸿 二被告共同委托诉讼代理人：王恒，男，汉族，生于1976年8月28日，住四川省绵阳市。（与欧阳鸿系夫妻关系） 二被告共同委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 原告绵阳香檀商务服务有限公司（以下简称香檀公司）诉被告欧阳鸿、绵阳市德善养老服务有限公司（以下简称德善养老公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香檀公司的委托诉讼代理人蒋巧丽、王佑楠、被告欧阳鸿、被告德善养老公司与欧阳鸿的共同委托诉讼代理人王恒、黄全发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香檀公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年12月28日签订的《经营性物业使用合同》；2.判令被告向原告立即返还位于绵阳市经开区桥旁五和城南新天地项目3栋2层1-14号物业并恢复原状；3.判令被告按照协议约定的经营性物业使用费标准，承担从合同解除之日起至返还物业之日止的物业占用费；4.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告向本院书面明确请求由德善养老公司承担责任。事实和理由：2017年12月28日，被告一就租赁绵阳市经开区桥旁五和城南新天地项目3栋2层1-14号物业与原告签订了《经营性物业使用合同》，合同约定租赁期限为10年，即2017年12月28日至2027年12月27日，物业用途为养老培训，合同期内经营性物业使用费共计2608143元。合同签订后，被告一按约支付了保证金21238元，2017年12月28日至2018年6月27日经营性物业使用费63713元，原告按约交付了物业。合同履行期间，被告一未经原告同意，擅自改变双方约定的“养老培训”物业用途，利用案涉物业开展养老护理服务，以被告二的名义开办养老院，并在被告二的网站（××／）和微信公众号（名称：养老会）上进行养老护理业务的宣传，根据原告与被告一签订的《经营性物业使用合同》中第十一条第3项中的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告欧阳鸿、德善养老公司辩称：原告与欧阳鸿于2017年12月28日签订有《经营性物业使用合同》，欧阳鸿举办有绵阳市龙翼祥职业培训学校，为配合职业学校的服务注册德善养老公司、绵阳市龙翼祥职业培训学校在2019年3月12日登记变更在涉案房屋。欧阳鸿使用房屋符合合同约定，依照法律和相关约定驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。 本院经审理认定如下事实：2017年5月27日，原告香檀公司（受托方）与案外人绵阳五和城南房地产开发有限公司（委托方）（以下简称五和公司）签订《委托招商服务经营管理合同》，该合同约定：五和城南公司为五和·城南新天地项目之开发商及产权单位，全权将该项目委托给乙方负责商业部分招商服务，运营管理及其他服务事件。2017年12月28日，原告香檀公司（合同甲方）与被告欧阳鸿（合同乙方）签订《经营性物业使用合同》，合同第一条对“经营性物业基本情况”约定为：甲方（香檀公司）经营性物业位于绵阳市经开区桥旁，五和城南新天地项目3栋2层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14号商业建筑面积1061.88平方米（最终建筑面积以产权面积为准）……合同第二条对“使用期限及用途”约定为：1、本合同使用期限为10年，即始2017年12月28日至2027年12月27日止。2、乙方使用该物业用途为养老培训经营使用。3、乙方向甲方承诺：在该物业使用期限内，未事先征得甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变物业的使用用途。合同第十一条对“合同变更、提前终止、财产处置”约定为：……3、有下列情形之一，甲方有权解除合同，并不予退还使用保证金以及所缴经营性使用费，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失（含间接损失），因此产生的一切损失有乙方承担：（1）乙方未经甲方同意擅自改变物业用途；……合同签订后，被告支付了保证金212338元，2017年12月28日至2018年6月27日经营性物业使用费63713元，原告按约定将物业交付于被告欧阳鸿。 另查明，2018年3月6日，德善养老公司经绵阳市工商局经开分局塘汛工商所核准登记，公司住所地为：四川省绵阳市经开区涪滨路北段6号城南新天地3栋2层14号；法定代表人（负责人）为欧阳鸿。其经营范围记载为：老年人养护服务，疗养服务、康复服务、护理机构服务，健康管理，精神康复服务，养老企业管理服务，文化活动的组织与策划，日用百货的销售。德善养老公司在网站（××／）和微信公众号（名称：养老会）上进行养老护理业务的宣传。 被告欧阳鸿举办有绵阳市龙翼祥职业培训学校，民办学校办学许可证，发证时间为2017年8月31日，许可证记载的地址为绵阳市涪城区毅锦街4号1区36幢1号，办学类型：中级及以下养老护理员职业技能培训，2019年3月12日欧阳鸿将办学地点变更为讼争物业地址即绵阳市经开区涪滨路北段6号城南新天地3栋2层14号。 另查明，被告方已将商业物管费及生活垃圾清运费缴至2019年12月31日，经营性物业使用费缴至2019年12月27日。 经本院现场查看，讼争的租赁物业处挂有绵阳市德善养护院、绵阳市龙翼祥职业培训学校、西南民族大学管理学院教学科研实习实践基地的匾牌。室内场所主要提供为老年人护理服务，有十多位老人在该处接受有偿养老护理服务。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告签订的《经营性物业使用合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人在合同中约定了合同的解除条件之一“乙方未经甲方同意擅自改变物业用途”，双方当事人对物业用途约定“养老培训”的明确具体的用途，而不是诸如“商业、生产、住宅”等类用途。对合同约定的用途“养老培训”的理解应当是“养老护理人员职业技能培训”，而不是“从事老年人护理服务”。本院查明的被告对该物业用途为以从事老年人护理服务为主要业务，从实质上被告改变了“养老培训”的具体用途。虽被告提供了在讼争物业处挂有“绵阳龙翼祥职业技术培训学校”和“西南民族大学管理学院教学科研实习实践基地”的匾牌，证明其在该物业处举办有培训学校，但从文意理解也不能把“养老培训”理解为养老和培训并存，在讼争物业处被告主要从事有偿养老护理服务是客观存在的事实，故被告认为德善养老公司具体实施养老培训和具有养老培训功能，德善养老公司是培训学校的实训基地等辩解意见，与合同约定的具体用途只能是“养老培训”的用途相悖，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告未按合同的具体用途使用物业，解除合同的条件成就，原告可以解除合同，故原告请求解除原、被告之间于2017年12月28日签订的《经营性物业使用合同》，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原、被告之间的《经营性物业使用合同》解除后，被告应当返还租赁物并恢复原状，并承担至返还物业之日止的物业占用费。故原告请求判令被告向原告返还位于绵阳市经开区桥旁五和城南新天地项目3栋2层1-14号物业并恢复原状及判令被告按照协议约定的经营性物业使用费标准，承担物业占用费的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案被告欧阳鸿作为德善养老公司的发起人，在德善养老公司成立后，公司已经实际享有合同权利，原告在诉讼中选择要求被告德善养老公司承担解除合同后的责任，依据上述规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、原告绵阳香檀商务服务有限公司与被告欧阳鸿作为绵阳市德善养老服务有限公司的发起人于2017年12月28日签订的《经营性物业使用合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告绵阳市德善养老服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还位于绵阳市经开区桥旁五和城南新天地项目3栋2层1-14号物业并恢复原状； 三、被告绵阳市德善养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照《经营性物业使用合同》约定的经营性物业使用费标准，向原告支付从2019年12月28日起至返还上述物业之日止的物业占用费； 本案诉讼费13833元，由被告绵阳市德善养老服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赵礼华 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王 琪