广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14519号原告深圳某南联合投资有限公司，住所深圳市前海深港合作区。法定代表人任某，系该公司执行董事。委托代理人汤某，广东华商律师事务所律师。委托代理人向某，广东华商律师事务所律师。被告安某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍地址吉林省九台市。被告深圳市某南念念智能科技有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人安某。原告深圳市某南联合投资有限公司诉被告安某、深圳市某南念念智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤某、向某到庭参加诉讼，被告安某、深圳市某南念念智能科技有限公司（以下简称念念公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告将涉案房屋出租给被告念念公司作为办公场地使用，双方先后签订4份《租赁协议》，协议约定原告将深圳市大运软件小镇第34栋一层101、102、108和105、106、109和107及大厅交付给被告使用，被告需按时将租金、水电费等打款至原告指定账户，但被告未履行此义务。2019年2月25日原告向被告发出《租金催缴通知函》，两被告仍不支付相关费用，且因被告念念公司拖欠员工工资，法院将其所有的办公场地进行查封，给原告造成经济损失和恶劣影响，原告于2019年3月26日、27日向法院分别提出了《更改查封扣押场地申请书》、《关于解除场地封条申请书》。因被告严重违反协议，原告2019年2月25日通过邮政向被告念念公司的登记地址和实际办公地址邮寄《合同终止及收回办公场地通知函》，告知被告原告依约要收回房屋并要求被告派人前来盘点清理遗留物，但事实上被告念念公司一直因上述查封事项持续占用原告房屋，给原告造成经济损失。被告安某作为被告念念公司的唯一股东和法定代表人、实际控制人，依法应当承担连带责任。据此，原告向法院起诉，请求判令：一、被告念念公司支付涉案房屋租金189200元；二、支付涉案房屋的滞纳金13273.67元；三、支付水电、物业费13050.5元；四、支付因违反租赁协议需向原告支付合同总额的30%违约金11640元；五、支付因法院查封导致原告的损失38800元；六、被告安某对前述债务承担连带责任；七、本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审时原告解释，租金、水电费和物业费都是指2018年10月至2019年2月25日期间；损失是指2019年3月28日到4月27日的场地占用费。两被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。查明，2017年11月22日，原告与被告念念公司签订《租赁协议》，约定将位于深圳市龙岗区大运软件小镇第34栋1层101、102、108等房间，出租给被告用于研发经营、办公，101房租金为3000元，102房5000元，108房5000元，月租金总计13000元；101、102房租期从2017年11月22日至2019年11月30日，108房租期从2017年12月22日至2019年11月30日。承租人应于每月7日前向出租人支付当月租金，逾期支付的，每逾期1日须按应付未付租金额的2‰支付滞纳金。合同签订后3日内，承租人需向出租人支付两个月租金的房屋押金26000元。合同5.3约定“租赁期间使用该房屋所发生的水电费，包括排污费、煤气费。和其他有关费用，由承租人承担；水价为每吨5.5元，电价为每度1.25元，承租人应向原告聘请的物业管理公司缴纳物业管理费，包括物业、维修基金及物业管理分担的其他费用，管理费标准为3元／平方米／月，承租人如未如期缴纳上述费用的，出租人有权在保证金中直接扣缴，承租人在应缴费用之日起算，每逾期1日，除向相关单位支付违约金外，还应按未缴纳总费用的2‰向出租人支付违约金。”合同7.6条“如果承租人未依合同约定正常缴付租金累计超过30日，出租人有权终止合同，双方同意在符合上述条件下，出租人有权单方开锁，邀请公证人或由出租人全程拍下录像，到所出租房内捡视屋况，并清理出该房屋承租人的财产另行保管直至承租人领取为止，出租人有权将清理后的房屋租赁给第三人”。合同9.2条，“有下列情形之一的，出租人可单方终止合同，承租人应向出租人按合同总额的30%支付违约金。1.承租人逾期不支付租金累计超过30日的，或者相当于一个月租金的管理费、水电费等费用。”。202018年1月26日双方签订了第二份《租赁协议》，被告另承租了同一栋105、106、109等房间，其中105房每月租金3000元，106房3000元、109房5000元，租期从2018年2月1日至2019年11月30日，房屋租赁押金22000元。2018年8月15日双方签订《租赁合同》约定承租房屋的一层大厅展厅，月租金为10000元，租期从2018年9月1日至2020年8月31日，租赁保证金为20000元。2018年10月26日，双方签订第三份《租赁协议》，约定承租107房屋，月租金4800元，租期从2018年11月1日至2020年8月31日，房屋租赁押金9600元。前述合同、协议中关于费用承担、标准以及违约责任的内容，均与第一份协议的一致。合同签订后，被告念念公司按合同约定陆续支付前期的房租及管理费。原告确认被告自2018年10月开始拖欠租金及其他费用，期间多次通过微信向被告的高管饶炎铃催要，另提交了2019年2月25日的《租金催缴通知函》，内容为“根据双方签订的租赁协议（大厅及101、102、104、105、106、107、108、109房），贵司已拖欠超过五个月房租、管理费及电费，合计215524.17元。其中2018年10月37705元、11月41305元、12月41418元、2019年1月40930元、2月40892.5元、滞纳金13273.67元，请于2019年3月25日前归还”。同日，原告另发送《合同终止及收回办公场地通知函》，被告念念公司次日签收两份函件，并在后一份上备注“收系，我司同意交回所有场所”加盖公章。被告因其他纠纷导致涉案厂房及其内设施设备2019年3月26日被法院查封。原告2019年3月26日向处理保全事宜的法官提交了《更改查封扣押场地申请书》，内容为“原告已于2019年2月28日前收回全部租赁场所，故贵院实际上使用了本公司场地来存放查封的被告财物，查封行为已影响公司的正常经营，故申请贵院将其财物另寻场所保管，解除封条”，次日原告再次提交了《关于解除场地封条申请书》，内容为“根据2019号0307财保423至425号裁定书，被告念念公司位于大运软件小镇34栋1楼大厅、101、102、104、105、106、107、108、109房财产清单如下：一、机器人模型十台；二、液晶显示器两台；三、立式空调两台；四、捌式空调三台；五、办公电脑十三台；六、办公桌椅、沙发、茶具（木质）各两套；七、饮水机一台。本公司申请法院将前述查封的清单、物品统一放置在34栋1楼109房间贴封条，解除对34栋1楼大厅三个门口、101、102、104、105、106、107、108两边玻璃门封条。”原告确认因109房放不下全部物品，实际全部堆放在配电房旁，从2019年4月27日一直到9月19日拍卖。原告确认没有申请过看管费和场地占用费。另查，被告深圳某南念念智能科技有限公司为自然人独资，唯一股东系被告安某。原告提交了部分活期存款交易明细报表，以佐证安某多次通过个人账户支付过涉案房屋的租金等费用。再查，原告经本院释明，始终未能提交涉案房屋的产权证或建设工程规划许可证。以上事实，有租赁协议、租赁合同、查封扣押财产清单、执行裁定书、通知函、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的《租赁合同》、《租赁协议》自始无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，因原告不同意押金抵扣所诉款项，根据不告不理原则，相关部分被告可另寻法律途径解决。租赁合同无效，该合同关于违约金、滞纳金等约定均不能适用，原告请求被告念念公司支付滞纳金、违约金，没有法律依据，本院不予支持。租赁合同虽然无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，故2018年10月至2019年2月25日期间参照租金标准计算的房屋占有使用费，本院予以支持。此外，物业费、水电费等均是房屋使用人的实际产生，且原告主张的金额与往期的相近，本院予以确认，综上，前述期间房屋占有使用费189200元、水电费及物业管理费共计13050.5元，本院予以支持。念念公司既然同意交回场所应当及时腾退厂房，但根据原告提交的查封清单及查封照片显示，直到2019年3月26日被告仍有大多数财产滞留在涉案房屋中，导致涉案房屋原告实际无法收回，原告现请求被告按照占有使用费标准支付2019年3月28日至2019年4月27日期间的损失38800元，于法不悖，本院予以确认。依据相关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己财产的，应当对公司的债务承担连带清偿责任。被告安某未到庭应诉，未有证据显示其个人财产与公司财产不存在混同，故应当就前述应付款项承担连带清偿责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳某南念念智能科技有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳某南联合投资有限公司2018年10月1日至2019年2月25日、2019年3月28日至2019年4月27日期间的占有使用费、水电费、物业费241050.5元；二、被告安某对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告深圳某南联合投资有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5290元（原告预交），原告深圳某南联合投资有限公司负担496元，被告深圳某南念念智能科技有限公司、安某负担4794元，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳，本院依法强制执行；原告多预交的部分，可于本判决生效后申请法院退回。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  蔡丽春人民陪审员  叶新兰二〇一九年十二月十六日书 记 员  姚 练