广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1620号原告：韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市********。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：佘伟君，该公司员工。被告：王红妹，女，1978年11月30日出生，汉族，住广东省乐昌市****************。委托诉讼代理人：王成忠，男，1969年8月7日出生，汉族，住广东省乐昌市**********，与被告王红妹系兄妹关系。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司与被告王红妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人佘伟君，被告王红妹及其委托诉讼代理人王成忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳物业服务费924元、违约金139元，合计1063元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务。合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1、2018年1月1日至2019年9月30日物业服务管理费为88.77平方米×0.5元×21个月＝924元；2、2018年1月1日至2019年9月30日违约金为44元/月×0.005×30天×21个月＝139元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王红妹辩称：1、如原告起诉状所承认的事实，原告受乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司（以下简称顺易房地产）委托，与被告无关，根据合同相对性原则，谁委托其事项，应该向谁收费。顺易房地产并没有和被告签订任何物业管理服务方面的协议，因此，原告与顺易房地产签订的委托合同与被告无关，被告不是合同当事人。顺易房地产并没有在与被告的买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容，所以，顺易房地产无权代表被告与第三方签订前期物业服务合同约定的内容。建设单位违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，这一责任依法应由顺易房地产承担，因此建设单位顺易房地产与原告签订的前期物业服务委托合同因建设单位无权代表违法无效，更不能约束被告。原告没有证据证明被告有签订物业服务合同或协商相关内容，依法应承担举证不能的不利后果。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定对业主具有约束力，但没有规定业主是当事人，违约责任只约束当事人。本案的建设单位顺易房地产违反了《物业管理条例》的有关规定，与原告签订的前期物业服务合同不合法。被告与乐昌市盛华物业服务有限公司签订了前期物业服务协议仍有效，被告没有与原告签订物业服务合同。根据《物权法》和《顺易华庭物业管理服务协议》的规定，被告与乐昌市盛华物业服务有限公司签订的《顺易华庭物业管理服务协议》仍未终止，根据《顺易华庭物业管理服务协议》的约定“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。即被告的物业仍按《顺易华庭物业管理服务协议》约定执行，由乐昌市盛华物业服务有限公司管理服务，如果第三方公司提供管理服务，则违反《顺易华庭物业管理服务协议》，违约责任由乐昌市盛华物业服务有限公司承担，在业主委员会未与新物业公司签订物业服务合同前，被告与乐昌市盛华物业服务有限公司签订的物业合同没有终止并有效。3、顺易房地产与被告签订的买卖合同没有约定前期物业服务合同约定内容，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，即双方没有就前期物业服务合同进行约定，所以顺易房地产无权就前期物业服务合同单方擅自约定，必须与被告重新协商前期物业服务合同的具体条款和细节，否则将严重损害被告的合法权益。4、原告没有提供其与被告签订的物业服务合同，应承担举证不能的不利后果，原告没有证明建设单位在商品房买卖合同中约定交纳物业服务费的标准。因此，被告的物业服务费标准必须与被告协商确定，否则违法。顺易房地产之前选聘的物业服务企业乐昌市盛华物业服务有限公司已经和被告签订了物业服务协议，顺易房地产无权终止该协议。5、原告提供的《前期物业服务委托合同》没有公开招投标和依法签订，原告没有提供证据证明其是按照国家规定通过招投标方式选聘物业服务企业。因此，根据相关法律规定，原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》无效，在被告与乐昌市盛华物业服务有限公司签订的《顺易华庭物业管理服务协议》仍未终止的情况下，原告无权向被告主张权利。6、至于原告主张的物业费标准和违约金，原告并不是乐昌市盛华物业服务有限公司，也没有和被告签订物业服务合同，因此与被告无关，被告与顺易房地产签订的买卖合同也没有包含交纳物业服务费缴费时间、标准和方式，因此被告不存在任何违约责任。在没有查明乐昌市盛华物业服务有限公司是否仍为被告物业服务企业之前，不应计算违约金。况且违约金约定仅限合同当事人，第三人不存在违约之规定。根据相关法律规定，人民法院仅支持物业服务企业请求业主支付物业费，没有规定支持违约金的诉讼请求。且原告与顺易房地产勾结，加重业主的违约责任，违约金不是和被告协商的，因此，加重业主责任的条款属于无效约定，故违约金条款无效。被告没有与顺易房地产在买卖合同中约定交纳物业服务费缴费时间、标准和方式，原告也没有证据证明，依法应承担举证不能的后果。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭二期6栋201房（以下简称201房）的业主，201房建筑面积为88.77平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。被告于2009年12月17日与开发商即乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司所选聘的乐昌市盛华物业服务有限公司签订了《顺易华庭前期物业服务协议》。2014年12月22日，上海文化银湾物业管理有限公司与乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，委托顺易华庭等项目由原告上海文化银湾物业管理有限公司进行物业管理服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，2015年2月5日，乐昌市盛华物业服务有限公司联合上海文化银湾物业管理有限公司乐昌顺易步行街分公司发布了关于更换物业服务公司事宜的公告，告知业主。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市***地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市**物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市**物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。合同约定物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市**物业服务有限公司设立了韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务，原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告从2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2019年9月30日累计欠缴物业服务费924元（计算标准：201房建筑面积为88.77平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为88.77㎡×0.5元/㎡≈44元/月，累计欠交21个月，共计44元/月×21个月＝924元）。庭审中，被告辩称之前因小孩爬楼出现安全问题，原告让消防员砸门进入被告家中，因此产生一些纠纷，且因其居住的201房所在的6栋楼公共区域环境脏乱差、交通堵塞、楼下养鸡环境恶劣、卫生间漏水未维修等问题，被告和原告沟通未果，导致被告无法居住搬离，原告没有履行物业职责，所以被告没有交纳物业服务费，而之前该小区的乐昌市盛华物业服务有限公司和上海文化银湾物业管理有限公司都给被告减免大部分物业费。原告表示被告居住的6栋楼公共区域确实存在环境卫生恶劣、管理混乱的现象，因此6栋楼大部分业主都未交纳物业服务费，但2019年3月20日已向住房和城乡规划建设局发出的工作联系函，请求住房和城乡规划建设局予以协助解决，消防员砸门救是为了救人，且也是因为被告对小孩监护不到位才导致的。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的201房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，2015年2月5日，该小区的物业服务公司由乐昌市盛华物业服务有限公司更换为上海文化银湾物业管理有限公司。乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》约定委托上海文化银湾物业管理有限公司对顺易华庭小区物业管理服务于2017年12月31日到期，到期后乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市**物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力，因此，对被告提出其与乐昌市盛华物业服务有限公司的物业服务协议仍有效以及其不是本案物业合同当事人拒绝交纳物业服务费的抗辩，于法无据，本院不予采纳。对被告称原告因救人让消防员砸坏其家门应赔偿的问题，如果业主认为物业服务企业的行为侵害了其利益，应另行通过合法途径维护自己的权益。对于被告提出小区存在环境脏乱差、交通堵塞、楼下养鸡环境恶劣、卫生间漏水未维修等问题，物业管理涉及方方面面，原告自进驻该小区，确实向该小区提供了物业服务，但原告庭审中确认被告201房所在6栋楼公共区域存在被告提出的上述问题，虽采取了相应的措施向有关部门发文请求予以协助解决，但原告2018年1月1日进驻该小区就有业主向原告反映上述问题，而在2019年3月20日才向有关机关发函申请协助解决，且原告反映的上述问题仍有大部分未妥善解决，被告所在201房位于2楼，楼下恶劣的环境对被告生活起居影响相对更大。原告作为物业服务公司，应当按照合同的约定全面履行合同义务，本案中原告对小区公共区域的环境、卫生和交通管理确实存在不足之处，未全面履行物业服务委托合同约定的合同义务，且对被告的生活起居造成了直接的重大影响，根据《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”的规定，结合原告在提供物业管理服务上存在的瑕疵及对被告造成的影响，对原告主张被告支付2018年1月1日至2019年9月物业服务费924元的诉讼请求，本院酌情调整为按90%计收，即被告应交纳的2018年1月1日至2019年9月的物业服务费为924元×90%＝831.6元。同理，对原告主张违约金的诉讼请求，因被告未缴纳物业服务费的原因系因小区存在环境脏乱差、交通堵塞、楼下养鸡环境恶劣、卫生间漏水未维修等问题，而原告一直未予以解决，且对被告的生活起居造成直接的重大影响，原告作为该小区的物业服务管理公司，未全面履行《前期物业服务委托合同》约定的合同义务，存在严重过错，被告未及时交纳物业服务费用不可归责于被告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告在服务过程中存在的瑕疵，被告如认为原告对其反映的问题置之不理，可根据物业管理条例有关规定处理或通过其他合法途径维护自己的权益。原告作为物业服务企业，亦应当听取业主、物业使用人对物业服务管理的意见和建议，对业主反馈的物业服务中存在的问题积极协调与妥善解决，改进物业管理服务，不能单纯、消极、被动地依靠相关部门协调解决业主反映的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王红妹应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年9月的物业服务费831.6元；二、驳回原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司负担5元，被告王红妹负担20元。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月二十七日书记员 彭莉雯