黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民撤1号原告：霍速，女，1965年3月6日出生，汉族，干部，现住址庆安县。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。被告：黑龙江省新亿融资担保有限责任公司。法定代表人：杜建伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨福胜，男，1971年5月11日出生，汉族，系该公司员工，现住址庆安县。委托诉讼代理人：周哲，男，1970年10月9日出生，汉族，系该公司员工，现住址哈尔滨市香坊区。被告：庆安程宇房地产开发有限责任公司（未出庭）。法定代表人：程艳玲，职务：总经理。被告：庆安县亚超玉米种植农民专业合作社（未出庭）。法定代表人：蒋继光，职务：经理。被告：庆安县鑫晨商贸有限公司。法定代表人：高艳杰，职务：经理。原告霍速与被告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司（以下简称新亿融资担保公司）、庆安程宇房地产开发有限责任公司（以下简称程宇房地产公司）、庆安县亚超玉米种植农民专业合作社（以下简称亚超专业合作社）、庆安县鑫晨商贸有限公司（以下简称鑫晨商贸公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍速及其委托诉讼代理人唐德明，被告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人杨福胜、周哲到庭参加了诉讼,被告庆安程宇房地产开发有限责任公司，庆安县亚超玉米种植农民专业合作社、庆安县鑫晨商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭。本案现已审理终结。霍速向本院提出诉讼请求：1、请求撤销庆安县人民法院（2017）黑1224民初2316号民事判决书主文第四项中：“被告庆安县程宇房地产开发有限责任公司为原告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司办理的预告登记的抵押房屋，即和盛二期5门商服房屋抵押有效，原告黑龙江新亿融资担保有限责任公司享有优先受偿权；2、请求确认原告的买卖行为优于被告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司“买卖”和预告登记，确认庆安县和盛家园二期1号楼5号商服房屋产权归原告所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月18日原告与被告程宇房地产公司达成协议，原告用被告程宇房地产公司的欠款购买其开发建设的庆安县和盛二期1号楼5号商服（面积为520平方米），被告程宇房地产公司给原告出具收据（房票）一张，并为原告办理了入住手续，将房屋交付给原告。原告入住后交付了物业费、供热费等，一直居住使用至今。2016年12月5日被告新亿融资担保公司因被告亚超专业合作社向案外人庆安县农村信用社合作联社巨宝信用社借款600万元，被告程宇房地产公司用原告购买并实际占有使用的庆安县和盛二期1号楼5号商服为被告新亿融资担保公司进行反担保。当日被告新亿融资担保公司与被告程宇房地产公司签订虚假的《商品房预售合同》，并出具719433.00元购房交款收据，2016年12月23日被告新亿融资担保公司又设立商品房预告登记。原告认为该商品房预告登记既不符合法律规定，也侵犯了原告的合法权益，（2017）黑1224民初2316号民事判决书判决新亿融资担保公司对原告登记的抵押房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据，认定事实和适用法律错误，应当予以撤销。1、本案中，虽然程宇房地产公司与新亿融资担保公司签订了《商品房预售合同》，但双方并不存在真实的房屋买卖交易，也不具有实现物权的目的，房屋预售是虚假的，其实质是被告程宇房地产公司为被告新亿融资担保公司对亚超专业合作社借款的担保行为提供反担保，不符合办理商品房预告登记的前提条件，被告新亿融资担保公司对涉案房屋的预告登记不符合法律规定；2、被告新亿融资担保公司对涉案房产不具有优先受偿权，（2017）黑1224民初2316号民事判决书判决新亿融资担保公司对原告登记的抵押房屋享有优先受偿权是错误的。首先，从预抵押登记的概念来看，预告登记不具有物权效力；其次从预告登记和抵押登记规定的内容来看，预告登记不具有优先受偿权；再次，从预告登记设立的背景和意义上来看，不包括优先受偿权；3、原告对讼争房屋的买卖行为，优于被告新亿融资担保公司的所谓买卖，应当受到法律保护。现原告诉至法院。霍速为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、2016年1月18日被告程宇房地产公司为原告出具的庆安县和盛家园二期1号楼5号商服收据（房票）复印件1份，证实原告于2016年1月18日购买被告程宇房地产公司开发建设的庆安县和盛家园二期1号楼5号商服，被告程宇房地产公司已出具收据（房票），房屋买卖是双方真实意思表示，买卖行为合法有效；2、原告交付的庆安县和盛二期1号楼5号商服物业费、供热费等收据及物业费缴纳证明、房屋出租合同复印件，证实被告程宇房地产公司已经向原告交付所购的1号楼5号商服，原告已经入住，并缴纳各种费用，原告已经合法占有涉案房屋；原告合法占有涉案房屋，购买时间在先，原告的权利保护顺位在合法占有上也优于被告新亿融资担保公司的预告登记；3、2016年12月25日程宇房地产公司与新亿融资担保公司签订的《商品房预售合同》及预告登记手续复印件7页，证实程宇房地产公司与新亿融资担保公司之间不存在真实的房屋买卖交易，也不具有实现物权的目的，房屋预售是虚假的，其实质是被告程宇房地产公司为被告新亿融资担保公司对亚超专业合作社借款的担保行为提供反担保，不符合办理商品房预告登记的前提条件，被告新亿融资担保公司对涉案房屋的预告登记不符合法律规定；程宇房地产公司与新亿融资担保公司是在2016年12月25日签订的《商品房预售合同》，2017年1月12日设立预购商品房预告登记，假设预告登记有效，预告登记时间在原告购买商品房之后，原告合法占有涉案房屋至今已三年，原告的购买时间在先，权利保护顺位应当优于被告的预告登记；预告登记不是物权登记，从买卖（预登记）的时间上看，原告的权利保护顺位应当优于被告的预告登记；4、中国农业银行汇款回单，证实2016年1月18日原告将购房款100万元以银行汇款的方式打入朱庆利账户，原告支付了全部购房款；5、2016年1月20日收据复印件1份，内容为：人民币壹佰万元整，￥1000000.00元，上款系收到霍速购房款。收款人：朱庆利。证实朱庆利明确注明收到霍速购房款100万元，双方之间是房屋买卖关系，因朱庆利当时急于用款，以100万元出售涉案房屋，系朱庆利的真实意思表示，双方的买卖行为是合法有效的；6、原告的证人姚某出庭证实，证人在和盛家园负责现场安全和后勤事务，与朱庆利系姑表弟关系；证人认识原告的弟弟霍某。2015年年末因朱庆利急需资金，朱庆利问证人是某，让证人给联系，霍某在庆安县和盛一期有一个小办公室，证人与霍某闲聊提到此事。2015年12月末霍某及其姐姐霍速找到证人，证人领着二人到工地看了两次房子，三至四个商服，后来相中了一个500多平方的，朱庆利要价120万元。2016年1月份朱庆利给证人打电话问房子定的咋样了，110万行不行。当时证人就去找了霍某，证人与霍某到朱庆利办公室协商后，房屋定价100万元，之后朱庆利出具了房票，房票是按照朱庆利所说的工程价开的，价款为300多万元，如果按照每平方2000多元开，其他的人就没法开了，然后证人、霍某还有另外一个人去广播局找的霍速，共同到农行把100万元转给了朱庆利，朱庆利收到钱后证人把房票给了霍某；朱庆利和程宇房地产公司是挂靠关系；7、原告的证人彭某出庭证实，证人在庆安县和盛二期施工消防工程，租的是霍某的车库，证人就与霍某认识了。2015年年末的一天下午霍某和证人说去朱庆利处，其姐姐霍速要买房子，证人和霍某到朱庆利的办公室，当时在场人有证人、朱庆利、霍某、姚某，还有一个人不认识，朱庆利和霍某经过协商100万元成交，具体是哪个房子证人不清楚，朱庆利给霍某出具的房票，具体写谁的名证人不清楚，后来证人与霍某等几人去找的霍速，在车上说是霍速买房子，在农行霍速给朱庆利打款100万元，姚某把房票给了霍某，霍某又把房票给了霍速；8、原告的证人李某出庭证实，2016年1月份的一天，证人去冷冻厂找朱庆利办事，在朱庆利办公室看见姚某、霍某和另外一个人找朱庆利，证人听他们说买房子的事情，房子是和盛二期的商服，后来霍某和朱庆利协商达成协议100万元成交，霍某后来打个电话说100万买妥了，电话里让准备交款，然后朱庆利就给出具了房票，并把房票交给了姚某，然后那些人就走了。新亿融资担保公司辩称，1、庆安县人民法院（2017）黑1224民初2316号民事判决书认定被告公司对办理预告登记的5门商服抵押房屋享有优先受偿权的事实清楚，适用法律正确。被告公司与亚超专业合作社、程宇房地产公司的反担保法律关系中，程宇房地产公司提供的办理预告登记的抵押反担保，完全符合最高人民法院相关司法解释、判决要旨和会议纪要的规定，被告公司依法享有优先受偿权的事实清楚，且符合法律规定；2、本案霍速主张的所谓“买卖行为”发生在新亿融资担保公司享有抵押担保权利的期限内，故其所谓的“买卖行为”因违反物权法规定而无法实现，即霍速无法依据所谓的“买卖行为”而取得5门商服的所有权；3、原告霍速所谓的“买卖行为”事实不清，证据不足，不足以认定买卖双方有共同的买卖意思表示和买卖行为成立并履行完毕，其占有涉案房屋也没有法律或合同依据；4、原告霍速的三位证人出庭证实的内容，不具有独立的直接的证明效力；5、庆安县人民法院执行局对朱庆利的执行笔录内容表明，朱庆利与霍速之间不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系。综上，原告霍速主张的所谓“买卖行为”自始不成立，实为民间借贷担保，其不具有5门商服的所有权，不具有采取物权救济方式提出异议的资格，其只能向朱庆利行使债权请求权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。新亿融资担保公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、编号660191512240001号《流动资金借款合同》及借据、编号660191512240001号《保证合同》、编号新委保（庆）字2015年0017号《委托担保合同》、编号：新反担（庆）字2015年0017号《反担保合同》及附件《抵（质）押物财产清单、《庆安县房预庆安字第02007号预告登记证》，证实2015年12月21日被告程宇房地产公司为亚超专业合作社的600万元信用社借款向新亿融资担保公司提供了包括5门商服在内的财产反担保，并于2015年12月23日在房产管理部门办理了预告登记证明书，该预告登记证明具有物权外观主义的公示效力，该登记证明的效力是保证新亿融资担保公司的优先受偿权及阻却第三人的物权设立、变更；2、2017年1月12日新亿融资担保公司办理的黑（2017）庆安县不动产证明第00005号《不动产登记证明》，证实被告程宇房地产公司为亚超专业合作社第二年度的600万元信用社借款向新亿融资担保公司提供了包括5门商服在内的财产反担保，并于2017年1月12日在庆安县国土资源局办理了不动产登记证明书，该不动产登记证明具有物权外观主义的公示效力，该不动产登记证明的效力是保证新亿融资担保公司的优先受偿权及阻却第三人的物权设立、变更；3、庆安县公安局对郝红艳的询问笔录及郝红艳提供的商服买卖合同，证实朱庆利将涉案商服出售给郝红艳，在其前提下再出售给原告霍速，存在法律上和客观上的不能，朱庆利将涉案房屋出售给原告的行为不是其真实意思表示；4、(2017)黑1224民初2316号民事卷宗，（2019）黑1224执626号执行裁定书、（2019）黑1224执异49号执行裁定书，证实新亿融资担保公司于2017年10月26日以追偿权纠纷为案由向本院提起民事诉讼，本院于2018年12月30日作出(2017)黑1224民初2316号民事判决书，判决程宇房地产公司为新亿融资担保公司办理预告登记的抵押房屋，即和盛二期1号楼1门、2门、3门、4门、5门、7门、8门的商服房屋(面积合计2682.08平方米)抵押有效，新亿融资担保公司享有优先权；2019年4月16日新亿融资担保公司向本院申请执行，本院于2019年6月19日作出（2019）黑1224执626号执行裁定书，裁定将和盛二期1号楼S5门商服予以查封；后原告霍速于2019年6月26日向本院提出书面执行异议，本院于2019年7月29日作出（2019）黑1224执异49号执行裁定书，裁定驳回霍速的异议请求。5、2019年9月26日庆安县人民法院执行局工作人员询问朱庆利的执行笔录，证实朱庆利在执行笔录中陈述同意法院用庆安县和盛二期1号楼1门、2门、3门、4门、5门、7门、8门的商服房屋(面积合计2682.08平方米)执行新亿融资担保公司的债务；上述房屋没有设定其他权利，没有争议，在刑事判决书中也有确认，当时都是借款，然后开具房票，其实质是抵押性质，不是买卖关系，这些房产都是其本人的，案外人占有、使用也不能证明上述房产就是他们的；同意法院采取合法方式选择评估机构对上述房产进行评估拍卖；庆安鑫晨公司的法人高艳杰与其系夫妻关系；其开发庆安县和盛二期是挂靠程宇房地产公司，使用该公司的资质，其他与该公司无关；程宇房地产公司未出庭，但提供了书面答辩意见，该公司书面答辩意见如下：1、庆安县和盛家园二期是朱庆利挂靠程宇房地产公司开发承建的。2016年12月末朱庆利、高艳杰因缺资金找到公司，用涉案房屋给亚超专业合作社贷款做反担保，并于2016年12月5日办理了商品房预售合同；2、原告霍速所诉的事情，被告公司一概不知，被告公司没有给霍速办理过任何购房手续，也没有任何经济往来。亚超专业合作社未出庭、未答辩亦未提供证据。鑫晨商贸公司未出庭、未答辩亦未提供证据。在审理中，根据原告的申请，本院调取了（2017）黑1224民初2316号民事卷宗中的相关材料，证实新亿融资担保公司于2017年10月26日以追偿权纠纷为案由向本院提起民事诉讼，本院于2018年12月30日作出(2017)黑1224民初2316号民事判决书，判决程宇房地产公司为新亿融资担保公司办理预告登记的抵押房屋，即和盛二期1号楼1门、2门、3门、4门、5门、7门、8门的商服房屋(面积合计2682.08平方米)抵押有效，新亿融资担保公司享有优先权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告霍速与被告程宇房地产公司（朱庆利）之间的房屋买卖关系是否成立的问题。虽然原告提供了庆安县和盛家园二期1号楼5号商服收据（房票），庆安县和盛二期1号楼5号商服物业费、供热费等收据及物业费缴纳证明、房屋出租合同、中国农业银行汇款回单，2016年1月20日收据、证人姚某、彭某、李某的证人证言，但程宇房地产公司答辩称原告霍速所诉的事情，被告公司一概不知，被告公司没有给原告霍速办理过任何购房手续，也没有任何经济往来，原告霍速也未提供程宇房地产公司出具涉案房屋买卖的相关手续；同时，朱庆利在本院询问其的执行笔录中只认可其与原告霍速之间是民间借贷抵押关系，并不是房屋买卖关系；且原告霍速在起诉状中自认用程宇房地产开发公司的欠款购买涉案楼房；综上，原告霍速主张与被告程宇房地产公司之间系房屋买卖关系的证据不足，应认定原告霍速与朱庆利之间系民间借贷抵押关系；2、关于被告新亿融资担保公司办理的涉案房屋预告登记的抵押效力应如何认定的问题。因被告公司提供了编号为660191512240001号《流动资金借款合同》及借据、编号660191512240001号《保证合同》、编号新委保（庆）字2015年0017号《委托担保合同》、编号：新反担（庆）字2015年0017号《反担保合同》及附件《抵（质）押物财产清单、《庆安县房预庆安字第02007号预告登记证》，2017年1月12日新亿融资担保公司办理的黑（2017）庆安县不动产证明第00005号《不动产登记证明》均能证实2015年12月21日被告程宇房地产公司为亚超专业合作社的600万元信用社借款向新亿融资担保公司提供了包括5门商服在内的财产反担保，并于2015年12月23日在房产管理部门办理了预告登记证明书及2017年1月12日在庆安县国土资源局办理了不动产登记证明书，上述行为应认定根据全国法院民商事审判工作第九次会议纪要，该预告登记证明及不动产登记证明书具有物权外观主义的公示效力，该登记证明的效力是保证新亿融资担保公司的优先受偿权及阻却第三人的物权设立、变更；3、原告霍速主张其购买涉案房屋的时间早于新亿融资担保公司预告登记的时间，原告的权利保护顺位应当优于被告的预告登记。因原告主张的购买时间是2016年1月18日，而新亿融资担保公司的第一次预告登记时间是2015年12月23日，该时间早于原告主张的购买时间，且2017年1月12日新亿融资担保公司的预告登记行为是对2015年12月23日的预告登记行为的延续，二者之间具有连续性。故原告的上述主张不能成立，本院不予支持。本院根据原、被告提供的证据，经过庭审中质证及综合分析后，认定案件事实如下：2015年12月21日被告程宇房地产公司为亚超专业合作社的600万元信用社借款向新亿融资担保公司提供了包括5门商服在内的财产反担保，并于2015年12月23日在房产管理部门办理了预告登记证明书；2016年1月18日庆安县和盛家园售楼处（庆安县和盛家园小区的实际开发商朱庆利）为原告出具了庆安县和盛家园二期1号楼5号商服收据，金额为3506000.00元，收据上加盖的是庆安县和盛家园售楼专用章，没有加盖程宇房地产公司的公章；2016年1月20日由朱庆利给原告出具了1000000.00元购楼款收据，收据上为朱庆利本人的签名，没有加盖任何公章；后原告霍速交付了庆安县和盛二期1号楼5号商服物业费、供热费、物业费等费用，并入住该房屋。2017年1月12日被告程宇房地产公司又为亚超专业合作社第二年度的600万元信用社借款向新亿融资担保公司提供了包括5门商服在内的财产反担保，并于2017年1月12日在庆安县国土资源局办理了不动产登记证明书。新亿融资担保公司于2017年10月26日以追偿权纠纷为案由向本院提起民事诉讼，本院于2018年12月30日作出(2017)黑1224民初2316号民事判决书，判决程宇房地产公司为新亿融资担保公司办理预告登记的抵押房屋，即和盛二期1号楼1门、2门、3门、4门、5门、7门、8门的商服房屋(面积合计2682.08平方米)抵押有效，新亿融资担保公司享有优先权。2019年4月16日新亿融资担保公司向本院申请执行，本院于2019年6月19日作出（2019）黑1224执626号执行裁定书，裁定将和盛二期1号楼S5门商服予以查封；后原告霍速于2019年6月26日向本院提出书面执行异议，本院于2019年7月29日作出（2019）黑1224执异49号执行裁定书，裁定驳回霍速的异议请求。现原告诉至本院。本院认为，虽然原告提供了庆安县和盛家园二期1号楼5号商服收据（房票），庆安县和盛二期1号楼5号商服物业费、供热费等收据及物业费缴纳证明、房屋出租合同、中国农业银行汇款回单，2016年1月20日收据、证人姚某、彭某、李某的证人证言，但程宇房地产公司答辩称原告霍速所诉的事情，被告公司一概不知，被告公司没有给原告霍速办理过任何购房手续，也没有任何经济往来，原告霍速也未提供程宇房地产公司出具涉案房屋买卖的相关手续；同时，朱庆利在本院询问其的执行笔录中只认可其与原告霍速之间是民间借贷抵押关系，并不是房屋买卖关系；且原告霍速在起诉状中自认用程宇房地产开发公司的欠款购买涉案楼房；综上，原告霍速主张与被告程宇房地产公司之间系房屋买卖关系的证据不足，无法认定原告霍速系涉案房屋的买受人，应认定原告霍速与朱庆利之间系民间借贷抵押关系；新亿融资担保公司与亚超专业合作社、程宇房地产公司的反担保法律关系中，新亿融资担保公司的第一次预告登记时间是2015年12月23日，该时间早于原告主张的购买时间，且2017年1月12日新亿融资担保公司的预告登记行为是对2015年12月23日的预告登记行为的延续，二者之间具有连续性，被告程宇房地产公司提供的办理预告登记的抵押反担保，完全符合最高人民法院相关司法解释、判决要旨和会议纪要的规定，被告公司依法享有优先受偿权的事实清楚，上述情形符合让与担保的法定情形。根据全国法院民商事审判工作第九次会议纪要关于让与担保的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下的，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被告新亿融资担保公司（申请执行人）存在让与担保（抵押权）的优先权，应认定作为房屋买受人的原告霍速享有排除民事强制执行权益的证据不足。综上所述，原告霍速享有足以排除强制执行的证据不足，原告要求撤销庆安县人民法院（2017）黑1224民初2316号民事判决书主文第四项中：“被告庆安县程宇房地产开发有限责任公司为原告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司办理的预告登记的抵押房屋，即和盛二期5门商服房屋抵押有效，原告黑龙江新亿融资担保有限责任公司享有优先受偿权；请求确认原告的买卖行为优于被告黑龙江省新亿融资担保有限责任公司“买卖”和预告登记，确认庆安县和盛家园二期1号楼5号商服房屋产权归原告所有的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条一款第三项规定，判决如下：驳回原告霍速的诉讼请求。案件受理费10990.00元，由原告霍速负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  赵永辉人民陪审员  赵裕坤人民陪审员  刘桂锡二〇一九年十二月三十日书 记 员  韩宏涓