贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12134号原告邱正良，男，汉族，1977年12月21日生，住贵州省桐梓县。原告陈绍梅，女，汉族，1975年1月21日生，住重庆市綦江县。被告贵州锡酉房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区半边街31号。法定代表人：徐庆龙，职务：总经理。委托代理人：李燕春，女，1971年2月24日生，汉族，住贵阳市云岩区，该公司员工。被告贵州通联房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区贵乌中路55号。法定代表人：李林，职务：总经理。原告邱正良、陈绍梅诉被告贵州锡酉房地产开发有限公司以下简称“锡酉公司”）、贵州通联房地产开发有限公司（以下简称“通联公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱正良、陈绍梅，被告锡酉公司委托代理人李燕春到庭参加诉讼，被告通联公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邱正良、陈绍梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条无效；2、判令二被告向原告退还已收取的煤气、电表、电视开户费合计3773元；3、判令二被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用（3773元）从2013年11月19日至实际付清之日止期间的资金占用损失；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年11月19日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，对具体房号、面积、价款等进行了约定，合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了相应购房款。后两被告向原告收取煤气开户费2988元、电立户费520元、有线电视开户费256元，合计3773元，近期，原告得知，以上“三通费”已经包含在房价内，房开不应当另行再收取，该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》的相关规定，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的规定，因此，被告在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三款中约定的条款因违反上述规定而构成重复收费，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，该《补充协议》系格式条款，加重购房人责任，免除了卖房人的义务，为无效条款，二被告基于该条款收取的“三通费”应予返还。被告锡酉公司辩称：同意退还三通费，但对资金占用费不认可。因为当时我公司是以此冲低成本以后再缴税的。我方也是在不知情的情况下收取的。且我公司现在没有资金退还，只能以物管费的形式返还。被告通联公司无答辩意见。本院经审理认定如下事实：2013年11月19日，原告因购买二被告修建的“云岩区宅吉路麻冲麻冲地块住宅楼”项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、煤气：按照煤气公司的规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第三条约定：“合同第十二条所涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”合同签订后，原告于2014年2月25日向二被告支付了煤气安装费2988元、电表开户费520元、电视开户费265元，共计3773元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。因原告认为被告违规收取三通费，故诉至本院，提出如前诉请。案件审理过程中，被告锡酉公司述称：《收款收据》中所加盖公章有两被告共同加盖，也有任一被告加盖，无论是哪种盖章形式锡酉公司均予以认可，资金全部进入锡酉公司的账户，作为建设成本进行了冲抵，利润就由二被告共同分配。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1.锡酉公司、通联公司收取的三通费用是否属于煤气、电及配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题。关于第一个焦点问题，“三通费”通常是指独立电表费、独立燃气费、有线电视费，根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第三条对电、燃气、电视开通费用由买受人自行承担、不包括在合同价款内的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第三条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关水、电、燃气、电视开通费用未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告锡酉公司、通联公司将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。二被告基于该《补充协议》第三条向原告收取的“三通费”3773元应予退还。关于第三个焦点问题：因被告锡酉公司、通联公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年2月25日）起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告邱正良、陈绍梅与被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条无效；二、被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱正良、陈绍梅煤气安装费2988元、有线电视费265元、电表费520元，合计3773元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年2月25日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告邱正良、陈绍梅的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月十九日书记员  刘航