广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5671号原告：李启力，男，1997年1月24日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，被告：刘发，男，1954年1月22日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师。原告李启力与被告刘发合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李启力、被告刘发的委托代理人赵先祥、胡舒然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李启力向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告李启力与被告刘发双方于2017年6月1日签订的《集资建房合同书》。2.判令被告刘发立即给原告退还合资建房款本金280000元，判令被告因违反合同法的规定，给原告赔偿百分之五十的违约金140000元。3.判令被告刘发赔偿原告因与他人借贷款80000元所产生的利息（从2017年6月至2019年9月共计27个月，按1%计息每月为800元）共21600元。4.判令被告刘发赔偿给原告因为对该房屋三楼301号房的装修款（水电安装材料款、安装费用19157元，预付购瓷片定金20000元）合计39157元。5.判令被告刘发给原告造成的精神损害费赔偿5000元。上列1-4项合计总额480757元。6.判令被告刘发承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年6月，被告刘发利用自家的宅基地，该宅基地位于惠东××××南湖居委会（地名：公堂）光辉村光辉楼××，{国有土地使用证（惠东府国用总字第0006039号/第13230106039号）}与多家住户签订合同，共同合资兴建该楼房。原告为改善住房环境，因此，原告与被告于2017年6月3日双方共同签订合同详见《集资建房合同书》。合同条款约定，原告出资280000元，被告将该楼第三层301室（使用面积133平方米）分配给原告长期居住，该房的室内装修和水电安装工程费用全部由原告自己负担。双方签约合同以后，原告与他人借款80000元（详见借条证据1份），原告与他人借款的利息（月息利率为1%计息，80000元每月应付利息800元）。原吿按照签订的《集资建房合同书》的规定，已给被告支付集资款200000元，余额70000元已按合同约定全部付清给被告刘发。该楼房主体工程完工后，原告依照双方签订的《集资建房合同书》合同，对该楼第三层301室进行水电铺设工程布局和部分室内的工程装饰装修进行施工。后来，原告由于资金周转困难，短暂停止装修。不久，原告发觉本属于自己的301号房却给他人（不知其姓名）强行搬入装修并居住，为此，原告对已正在居住和装修的人进行交涉，要求该住户搬离却遭到拒绝。无奈，原告找到被告刘发论理，被告承认本属于原告的301号住房是已经卖给了他人。原告多次上门（该楼房八层801/802室）要求被告退款和赔偿损失未果，反而遭受被告刘发及其女儿威胁恐吓。2019年7月19日，原告向惠东县公安局南湖派出所进行报警（详见报警回执），但是，被告刘发无视惠东县公安机关的传唤，拒绝到南湖派出所接受查询和解决争议，为此，惠东县公安局惠东县公安局南湖派出所要求原告走法律程序，向惠东县人民法院提起民事诉讼。综上，被告刘发偷偷将原告的住房转卖他人，采取一房多卖的违法行为，已构成违法犯罪事实。被告不但没有给原告退款，其的违法侵权行为，直接导致原告遭受严重的经济损失，原告的精神已经崩毁。被告的行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，侵害了原告的合法权益，为此，原告请求惠东县人民法院依法判令被告立即退还全部款项并赔偿损失和由被告承担全部案件诉讼费。为维护原告本人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院公正司法，判如所请。被告刘发辩称，一、被告并非本案适格主体，本案法律关系因为侵权纠纷法律关系，而并非合同纠纷法律关系。1.根据原告在民诉起诉状中自述案涉房屋，被告已按约定交付给原告使用，原告也已经实际占用案涉房屋进行装修，双方合同约定的房屋交付义务，被告已经履行完毕，原告并未举证证明案涉房屋被第三人占用是由被告导致的。根据原告在民诉起诉状中陈述，案涉房屋在被告交付给原告使用后，对第三人强行搬入装修并居住，在法律上因第三人侵权行为而导致，并非被告未按合同约定履行交付义务导致。三、原告在民事起诉状中陈述被告采取一房多卖，将房屋转卖给第三人，但原告并未对此予以举证证明。二、原告诉讼请求缺乏事实及法律依据。1.原告没有证据证明被告存在违约，故主张违约责任缺乏事实依据。2.原告主张解除合同及返还建房款本金及赔偿50%的违约金，贷款及贷款利息、装修款、精神损失费均缺乏合同依据。原告李启力围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：.集资建房合同书，证明原、被告双方存在合资建房事实依据。4.被告名下的国有土地使用证复印件，证实该合资建房土地来源的真实性。5.借据和收据，证实原告与被告合资建房合同签订后，原告已向惠东县农村商业银行高潭支行贷款以及向他人借款存在的借款事实。6.结算清单及送货单和收据单，证实房屋工程完工后，原告向坤发五金店购买安装室内水电工程的事实。7.报警回执，证明原被告双方发生纠纷后，原告向惠东县公安局南湖派出所报警的事实。8.收据，证明已付房款。被告刘发针对其抗辩主张向本院提交以下证据：《合作建房协议书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证:被告刘发对原告李启力提交的证据发表质证意见：对第一组证据身份证户口本复印件以及第二组证据，被告身份证复印件，没有异议。对第三组证据集资建房合同书真实性没有异议，但是合同书中没有约定，被告存在一房多卖的情况下的违约责任，被告已经履行了将案涉房屋交付给原告使用的义务。对第四组证据国有土地使用证没有异议。对第五组证据里的对于借条的真实性被告无法确认，而且单凭借条也不能证明出借人有实际出借借款给原告，也未能证明借款是用于支付给被告的集资款，而且被告与原告签订合同时也并未了预见，原告参与集资建房的款项来源于贷款和借款，无法预见可能会存在利息的产生。原告要求被告赔偿利息损失，不符合合同法第113条的规定，对于结算清单、送货单三性不予确认，而且该组证据不能证明原告购买的安装材料用于对案涉房屋的装修。被告与原告签订合同时并未能预见原告装修的具体标准，原告要求被告赔偿装修款不符合合同法第113条的规定。对于第七组证据报报警回执真实性没有异议，而且证明了原告就案涉房屋被第三人侵占的事宜进行了报警，原告应当向实际的侵权人主张侵权。对于第八组收据无异议，2018年5月7日因收款人处只有指纹没有签名。被告确认是有收到。原告支付的款项280000元，款项均是通过转账方式支付，分两笔，先支付20万，再支付8万。原告李启力对被告刘发提交的证据发表质证意见：请法庭核实。为查明本案事实，本院依法向惠东县自然资源局、惠东县住房和城乡建设局、惠东县公安局南湖派出所进行了调查取证，惠东县自然资源局提供《地籍调查表》；惠东县住房和城乡建设局《复信》；惠东县公安局南湖派出所提供的黄新娇、李启力的《询问笔录》。诉讼期间，本院依法向案外人范田发进行问话调查并形成《问话笔录》，范田发提交材料《集资建房合同书》《公堂新村收支表》《合作建房协议书》和手机照片。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：2012年6月11日，被告刘发与案外人范田发签订合作建房协议书，约定主要内容为将上述国有土地使用权证地块由案外人范田发投资建设，建成十一层高带电梯的集资楼出售，被告刘发无偿获得四套房屋，作为补偿被告刘发地皮的投入。2017年6月1日，原告李启力作为甲方（出资方）与被告刘发作为乙方（承建方）签订《集资建房合同书》。该合同书约定“一、甲方在平山街道后园路建设幼儿园后面由四十二胡集资合作兴建‘公堂新村住宅楼（门牌号××，国有土地使用证号：惠东府用总字第××号，字（1991）第13230106309号）……三、甲方选定为3层01户型房屋分摊面积133平方米，按整套房屋计价为280000元人民币（大写：贰拾捌万陆仟元整）。四、付款方式：签订协议时付20万元人民币，余款80000元，半年内还清，平均每月还13333元左右。各户付清房款后才可装修，否则乙方有权阻止……”。原告在甲方签名处签名捺印，被告在乙方处签名捺印。上述合同书中手写条款及修改处均有手印确认。2017年6月5日，被告刘发出具《收据》予以确认收到原告李启力支付交来301房款20万元，并载明剩余款80000元本年内结清。2018年5月14日，被告刘发出具《收款收据》予以确认收到原告李启力支付交来301房款280000元。2018年12月31日，案外人李云祥向原告出具一份《收据》载明“今收到客户李启力装修款14750元”并附《光辉楼××301结算清单》，结算金额合计为14750.54元；原告提交两张记载客户为李启力的《送货单》，记载金额分别为730.5元和3677元。2019年7月19日，原告与案外人因涉案房屋的归属问题向惠东县公安局南湖派出所报警。该派出所提供原告李启力的询问笔录中载明原告陈述内容为“……我看到有人在装修，我就打电话给刘发女儿及向刘发购买302房的黄新娇，告诉他们有人在这里装修……”。2019年9月11日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告刘发陈述以确认收到原告房款280000元，确认其与案外人范田发合作建房协议中已获取的四套房屋并不包含涉案301房。原告李启力陈述因购买房屋于2017年5月28日向案外人借款现金80000元并出示《借条》，内容载明“本人李启力因买房需要，现收到李利通以现金出借80000元，借期三十六个月，月利率1%，月付息800元，2020年5月28日到期时连本息一并还清，如到期未还，李利通将有权向惠东县人民法院起诉，借款人李启力，被借人李利通”。被告刘发庭后提交一份《情况说明》确认涉案土地现已建成11层半，合共42套住房。惠东县住房和城乡建设局针对涉案土地使用者刘发施工许可问题回复《复信》载明：“经我局查实，未在我局申报过施工许可证手续，是否具备施工报建条件，要视乎规划等相关手续是否完善而定。”惠东县自然资源局针对涉案土地权籍问题提供《卷内备考表》七页，确认被告刘发于1990年12月30日取得位于惠东××××村的国有土地使用权证【惠东府国用总字第0006039号字（1991）第13230106039号，宗地号位9区4坊075号，用地总面积130平方米，用途住宅】。2019年12月11日，被告刘发向本院提出申请，一、追加范田发为被告；二、追加李方元、任秀春为第三人。因被告未能提供相关证据，原告明确依据《集资建房合同书》提出合同之诉，不主张侵权纠纷，故被告的申请不属于法律规定的共同诉讼必须追加的当事人范围，本院不予准许。2019年12月16日，案外人范田发向本院陈述其与被告刘发合作建房协议，在楼房建好之后已由被告刘发优先选择了703、801、802、902四套房屋并被告已装修入住。除被告刘发703、801、802、902四套之外其余房屋处分权归范田发，其才有权销售。涉案的301、302两套房已由其于2013年9月1日卖给李方元。本院认为，结合《集资建房合同书》的条款内容可知，虽然该合同名为共同集资建房，但该合同内容实质系原告李启力仅对该合同项下301房的享有权益，除此之外，原告方不享有其他权益，即双方签订合同的真实意思系是买卖房屋，且原告方仅就取得房屋为目的支付相应款项。因此原告李启力与刘发于2017年6月1日签订集资建房合同而产生的法律关系系房屋买卖合同关系。关于被告刘发主张涉案房屋系被范田发、李方元、任秀春占用，本案应属侵权纠纷，因本案原告明确本案系依据《集资建房合同书》提出合同之诉，不主张侵权纠纷，是原告对自己诉讼权利的选择和处分,符合法律规定，且物权以登记生效，原告尚未取得涉案房地产权属，被告主张理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张解除2017年6月1日签订《集资建房合同书》，原告李启力向被告刘发购买房屋，结合现有证据，涉案房屋建设占用的土地未取得相关施工许可证手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”的规定，《集资建房合同书》项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，本院认定涉案的《集资建房合同书》为无效合同。关于原告主张退还合资建房款本金280000元，根据上述认定《集资建房合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告李启力请求被告刘发返还该款项，理据充分，本院予以支持。关于赔偿百分之五十的违约金140000元，因双方签订的《集资建房合同书》并未对合同无效损失计算进行约定，涉案房产国土登记在被告名下，被告明知未办理规划报建及未取得处分权的情况下出售房产给原告，具有过错，被告占用资金期间造成原告利息损失，应予以赔偿。据此，利息：1.以200000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年6月5日计至2018年5月13日为9107.22元；2.以280000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月14日计至2019年8月19日为18579.17元；两项合计为27686.39元；3.以280000元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款日止。关于原告主张被告赔偿因购房向他人借款80000元及利息，借款合同属另一法律关系，原告与自然人借款的《借条》未经有效确认，且前述已支持原告的利息损失，故对原告此项主张，不予支持。关于原告主张被告赔偿原告因涉案房屋301房的装修款合计39157元，原告未能提供有效票据，且原告在惠东县公安局南湖派出所的讯问笔录中记载其于2019年7月19日到达涉案房屋时已有人在装修。故原告提交的证据不足以证明其已实际支出装修费用，应承担举证不能的法律后果，对原告此项主张，不予支持。关于原告主张精神损害赔偿5000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，当事人诉辨意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告李启力与被告刘发于2017年6月1日签订的《集资建房合同书》无效。二、被告刘发于本判决发生法律效力之日起7天内向原告李启力返还购房款280000元及利息（27686.39元及以280000元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款日止）。三、驳回原告李启力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8511元（原告李启力已预交），由被告刘发负担4957元，由原告原告李启力负担3554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  黄永明人民陪审员  张美芝二〇一九年十二月二十日法官助理吴柏波书记员熊志东