福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1468号 原告：邱明亮，男，1962年12月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：庄坑林，福建德勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许志坤，福建德勇律师事务所律师。 被告：李俊义，男，1993年1月26日出生，汉族，住福建省漳浦县。 第三人：漳州中冶建筑设计有限公司，住所地福建省漳州市龙文区九龙大道万达广场写字楼A栋1003号，统一社会信用代码：91350603MA2YKLAA3K。 法定代表人：李俊义，职务：董事长。 原告邱明亮与被告李俊义、第三人漳州中冶建筑设计有限公司（以下称“中冶公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱明亮的委托诉讼代理人许志坤到庭参加诉讼。被告李俊义、第三人中冶公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱明亮向本院提出诉讼请求：1.解除邱明亮与李俊义签订的《房屋租赁合同》。2.判令李俊义支付拖欠的租金47,131元（截止2019年6月15日）并按月租金8,946元支付至返还房屋之日止的租金及占用费。3.判令李俊义按月利率2%支付滞纳金（以实际拖欠的月租金为基数，自各月逾期之日起至实际给付之日）。4.判令李俊义支付租赁期间拖欠物业费、公摊水电费（暂计至6月15日止为8,636.46元）。5.判令李俊义赔偿邱明亮二个月租金损失17,892元并不退还李俊义交付的押金8,964元。6.判令李俊义将租赁房屋恢复原状。7.判令中冶公司立即腾空并返还租用的房屋。8.本案诉讼费用由李俊义负担。诉讼过程中，邱明亮变更上述诉讼请求为：1.解除邱明亮与李俊义签订的《房屋租赁合同》。2.判令李俊义支付拖欠的租金51,604元（截止2019年4月1日）并按月租金8,946元从2019年4月1日起支付至返还房屋之日止的租金及占用费。3.判令李俊义按月利率3%支付滞纳金（以实际拖欠的月租金为基数，自各月逾期之日起至实际给付之日）。4.判令李俊义支付租赁期间拖欠物业费、公摊水电费（暂计至6月15日止为10,813.36元）。5.判令李俊义赔偿邱明亮二个月租金损失17,892元并不退还李俊义交付的押金8,964元。6.判令李俊义将租赁房屋恢复原状。7.判令中冶公司立即腾空并返还租用的房屋。8.判令李俊义支付律师费8,000元。9.本案诉讼费用由李俊义负担。事实和理由：2017年9月8日，邱明亮与李俊义签订《房屋租赁合同》，由李俊义向邱明亮租赁址在福建省漳州市龙文区九龙大道万达广场A栋1003室写字楼（以下称“讼涉房屋”），合同约定：每月租金8,964元，租赁期限从2017年10月1日起至2019年9月30日止；租金的支付方式为每季前10日支付租金26,838元。租赁期间如李俊义拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半年以上，邱明亮有权解除合同，收回房屋。并有权追回所欠房租及滞纳金，使用房屋所产生的物业费及水电费用由李俊义负担，在交房时，李俊义应负责恢复原状。李俊义于2017年9月19日以租赁房屋为住所地登记成立中冶公司。合同签订后，李俊义从2018年4月开始未按期支付租金和物业水电费等费用。 为证明上述事实，邱明亮提交以下证据：1.房屋租赁合同、房产证，拟证明邱明亮将讼涉房屋出租给李俊义双方就权利义务进行约定。2.营业执照，拟证明李俊义以讼涉房屋为住所地设立中冶公司。3.委托合同、律师费发票，拟证明邱明亮为追讨租金支付律师费8,000元。4.发票，缴费通知单，拟证明李俊义拖欠物业费、公摊水电费18,008.04元。 李俊义未答辩，未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，以邱明亮为出租方（甲方），以李俊义为承租方（乙方）的双方就讼涉房屋的租赁签订《房屋租赁合同》（编号：0002417）约定（摘要）：一、租赁用途为写字楼，不得擅自另作他用。二、租赁期限：从2017年10月1日起至2019年9月30日止，每月租金为8,946元。三、付款方式：李俊义每三个月支付26,838元，第2次付款应提前10天付清。四、合同签订之日，李俊义向邱明亮交付8,946元作为押金，到合同期满，且李俊义交清租赁期间应交一切费用后，邱明亮应将押金无息退还李俊义。五、李俊义负责交水电、卫生费、小区物业管理费等费用。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上，邱明亮有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。七、租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同一方向对方支付一个月的房租金额违约赔偿金。如邱明亮违约，除违约金外，邱明亮须赔偿李俊义实际装修费及转让费等。……九、李俊义认为需要装修改房屋时，须取得邱明亮同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，李俊义在交房时应负责恢复原状等内容。合同签订当日，李俊义支付邱明亮押金8,946元及租金26,838元。此后，李俊义租金支付情况为：2017年12月26日支付26,838元，2018年3月24日支付13,419元，2018年4月29日支付13,419元，2018年6月25日支付26,838元，2018年11月1日支付8,946元，2019年1月10日支付10,000元，2019年2月19日支付10,000元。 2019年6月18日，邱明亮以李俊义未支付租金为由，向本院申请诉前调解，提出解除其与李俊义签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求。邱明亮因本案支付律师费8,000元。2019年11月21日，邱明亮自行腾空讼涉房屋收回房屋，邱明亮为李俊义垫付物业及公摊水电费共计18,008.04元。 本院认为，邱明亮与李俊义签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定，李俊义拖欠租金达半个月以上，邱明亮有权解除合同。李俊义拖欠租金达半个月以上，邱明亮解除合同的条件成就。故邱明亮请求解除其与李俊义之间的《房屋租赁合同》本院予以支持，即邱明亮与李俊义之间的《房屋租赁合同》于2019年6月18日解除。关于李俊义拖欠的租金及占有使用费问题。根据李俊义租金的支付情况，其租金支付至2019年1月，双方合同解除后，李俊义负有交付房屋的义务，至2019年11月21日，邱明亮自行腾空讼涉房屋并收回房屋，故李俊义应支付的租金及占有使用费应计算至2019年11月21日，即李俊义应支付邱明亮租金及占有使用费共计93,316元（25×8,946+20÷30×8,946-136,298）。双方合同约定，李俊义使用讼涉房屋期间的物业费、水电费等费用由其负担，邱明亮代李俊义垫付物业费及公摊水电费共计18,008.04元，其请求李俊义支付上述款项，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方合同约定，李俊义拖欠租金，邱明亮可按拖欠租金部分的日2%加收滞纳金，邱明亮有权提前解除合同，并有权追回所欠租金及滞纳金。双方合同约定的滞纳金及邱明亮请求李俊义按拖欠租金的月3%计收违约金均过高，本院予以调整，调整为李俊义应按拖欠租金的月2%计算违约金；邱明亮请求李俊义赔偿其二个月租金损失、不退还李俊义押金及支付其律师费依据不足，本院不予支持。李俊义应支付的违约金为：自2018年4月1日起至2019年6月18日止，李俊义应支付的违约金为6,115.74元；自2019年6月19日起至实际付款之日止，李俊义应以所欠租金47,989.6元（20×8,946+18÷30×8,946-136,298）为基数按月利率2%计付违约金。邱明亮已自行腾空并收回讼涉房屋，其请求李俊义、中冶公司交付讼涉房屋并将讼涉房屋恢复原状，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，李俊义交清租赁期间应交的一切费用后，邱明亮应将押金无息退还李俊义，故《房屋租赁合同》解除后，邱明亮应返还李俊义押金8,946元。 《最高人民法院》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案李俊义、中冶公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、邱明亮与李俊义于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》（编号：0002417）于2019年6月18日解除。 二、李俊义应于本判决生效之日起10日内支付邱明亮租金、占有使用费、物业费、公摊水电费等共计111,324.04元。 三、李俊义应于本判决生效之日起10日内支付邱明亮自2018年4月1日至2019年6月18日违约金6,115.74元，自2019年6月19日起的违约金以47,989.6元为基数按月利率2%计算至本判决指定的履行期限届满之日止。 四、邱明亮应于本判决生效之日起10日内返还李俊义押金8,946元。 五、驳回邱明亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,637.82元，由邱明亮负担893.05元，李俊义负担2,744.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  魏雅蓉 郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。