福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3904号 原告：福建欧亚高新建材贸易有限公司，住所地福建省福清市音西街道清昌大道40号东旅大厦五层9号。 法定代表人：林礼香。 委托诉讼代理人：唐孝瑞，福建伟峰律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路27号冠发国际新城一楼。 负责人：林涛，该行行长。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史伟翯，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：福清市东方旅游航空实业有限公司，住所地福建省福清市江滨路江滨广场二层3-4号。 法定代表人：林辉。 被告：林辉，男，1964年8月7日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福建欧亚高新建材贸易有限公司（以下简称“欧亚公司”）与被告招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称“招行福清支行”）、福清市东方旅游航空实业有限公司（以下简称“东方旅游公司”）、林辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧亚公司的委托诉讼代理人唐孝瑞与被告招行福清支行的委托诉讼代理人王小菲到庭参加诉讼，被告东方旅游公司与林辉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止对欧亚公司租赁的位于福清市音西街道清昌大道40号东旅大厦804、805、806、904、905、906、1005、1205、1206（面积约1500平方米）的强制执行，停止交付租赁物；2.本案诉讼费用由招行福清支行、东方旅游公司、林辉承担。事实与理由：2019年3月20日，福清市人民法院在欧亚公司租赁的坐落于福清市旅大厦张贴公告。公告内容显示：福清市人民法院在执行（2018）闽0181执1328号一案时，拟裁定拍卖欧亚公司租赁的房屋，并限期15日内迁出。欧亚公司在得知该执行情况后于2019年4月2日提出书面执行异议，福清市人民法院于2019年4月22日作出（2019）闽0181执异31号执行异议裁定：予以驳回。欧亚公司于2019年4月28日收到裁定书，认为该裁定认定事实和适用法律错误，具体理由如下：一、欧亚公司于2011年3月1日与东方旅游公司签订了合法有效的租赁合同，租赁期限自2011年7月1日至2026年7月1日，欧亚公司已经支付了租金，已全面履行租赁合同，系涉案房屋的合法承租人。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即根据“买卖不破租赁原则”上述房屋尚处于有效租赁合同期内，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，因此，承租人仍有权继续占有上述房屋进行经营活动。综上所述，为了维护欧亚公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，欧亚公司特提起诉讼，请求判如所请。 招行福清支行辩称，一、东旅大厦于2010年11月办理相关抵押登记手续，欧亚公司与东方旅游公司签订的租赁合同系在东旅大厦抵押之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”东旅大厦房产与土地于2010年11月3日、2010年11月4日办理抵押登记［他项权证号：融房他证ＴＲ字第××号、融他项（2010）第1418号他项权证］，欧亚公司与东方旅游公司签订的租赁合同（2011年3月）在东旅大厦办理抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、欧亚公司与东方旅游公司恶意串通，伪造租赁合同，以明显不合理的低价承租，捏造支付租金的事实，且未提供证据证明其已占用使用东旅大厦房产，不能排除本案强制执行。1.欧亚公司与林辉、东方旅游公司、福建东方西岸集团有限公司、福建省福清新东方旅行社有限公司关系密切，系关联方，具有利害关系；2.依据欧亚公司提供的租赁合同，欧亚公司承租东旅大厦八、九、十二层房产，面积约1500㎡，每年租金108000元，折合租金每月6元／㎡。依据东方旅游公司提供给招行福清支行的租赁合同，在2008-2009年期间东方航空公司与案外人签订的租赁合同，一层租金为98元／㎡，二、三、四、五层租金为53元／㎡，六、七层租金为35元／㎡，欧亚公司明显以不合理的低价承租；3.《东旅大厦物业租赁合同》租金约定金额既非总租金的一定比例，也非数月租金的总和。租金支付的时间、每期支付的时间跨度长且不特定，完全不符合一般交易习惯也不符合常理；4.从欧亚公司提供的银行流水可看出，林辉及其控制的关联公司与欧亚公司有密切的经济往来，欧亚公司所指向的“租金”系由林辉先支付至欧亚公司账户，再由欧亚公司支付至东方旅游公司账户。银行流水备注“往来款”，款项性质无法区分。欧亚公司提供的银行流水与租赁合同约定的租金支付的金额也无法对应；5.欧亚公司未提供任何证据证明其占有使用租赁房产。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，欧亚公司与东方旅游公司、林辉恶意串通伪造租赁合同和交付租金的证据，且未实际占有使用该不动产，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持，请求驳回欧亚公司的诉讼请求。 东方旅游公司未作答辩，亦未举证、质证。 林辉未作答辩，亦未举证、质证。 经审理查明，招行福清支行与东方旅游公司、林辉金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，招行福清支行申请财产保全。本院于2016年5月19日作出（2016）闽0181民初2472号民事裁定，查封东方旅游公司所有的坐落于福清市霞盛福清市东方旅游航空实业有限公司东旅大厦整座的房产及土地使用权。案件审理终结后，本院于2017年4月28日作出（2016）闽0181民初2472号民事判决，判令东方旅游公司于判决生效之日起十日内偿还招行福清支行借款14776230.18元及利息（含复利、逾期利息,截止2016年10月17日,利息为1869918.86元；之后按《借款合同》的约定标准计至款项还清之日止）；若东方旅游公司未按时足额履行上述债务，招行福清支行有权对东方旅游公司提供抵押担保的东旅大厦的房产及土地以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿,也有权对上述房产自2010年11月3日起至2015年11月2日止及2015年11月16日起至2023年11月15日止的期间出资所产生的租金收益享有优先受偿权；林辉对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费118893元、保全费5000元，由东方旅游公司、林辉共同负担。招行福清支行于2017年10月11日向本院申请强制执行。在执行期间，本院依据（2016）闽0181民初2472号民事裁定，于2018年5月2日作出查封公告，查封被执行人东方旅游公司名下的位于福清市霞盛福清市东方旅游航空实业有限公司东旅大厦整座的房产及土地使用权。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院拟拍卖上述房产，于2019年3月20日张贴限令搬迁公告，限令凡使用（占用）上述房产的单位或个人在公告发布之日起十五日内自行迁出。2019年4月8日，欧亚公司以案外人身份对本院依据（2016）闽0181民初2472号民事裁定作出的查封公告提出书面异议。本院依法受理后，经审查，于2019年4月22日作出（2019）闽0181执异31号执行裁定，驳回欧亚公司提出的异议请求。 另查明，2010年11月3日，东方旅游公司与招行福清支行签订《授信协议》的同时签订《最高额抵押合同》，将坐落于福清市霞盛福清市东方旅游航空实业有限公司东旅大厦整座的房产及土地作为抵押物，并办理了抵押登记手续，他项权证号：融房他证ＴＲ字第××号、融他项（2010）第1418号。欧亚公司的法定代表人于2019年5月7日由江修利变更为林礼香。 以上事实，有欧亚公司提供的营业执照、企业信用信息公示报告、福清市人民法院（2018）闽0181执1328号公告、福清市人民法院（2019）闽0181执异31号执行裁定书、《东旅大厦物业租赁合同》、收款收据、银行流水，招行福清支行提供的2010年最高抵字第73-0041号《最高额抵押合同》、融房他证ＴＲ字第××号房屋他项权证、融他项（2010）第1418号土地他项权利证明书、企业信用信息公示报告、福清市人民法院（2015）融民初字第5913号民事判决书、（欧亚公司、福建东方西岸集团有限公司、福建省福清新东方旅行社有限公司）的内资企业登记基本情况表、《东旅大厦房屋租赁合同》等为证。东方旅游公司与林辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。经审核，除欧亚公司提供的《东旅大厦物业租赁合同》、收款收据、银行流水无法相互印证，且缺乏客观真实性，不予确认其证明力外，上述其他证据与本案均存在关联，可以作为认定案件事实的依据。结合当事人的庭审陈述与法庭调查，本院依法确认上述案件事实。 本院认为，一、欧亚公司与东方旅游公司之间是否存在真实的租赁关系存疑。㈠欧亚公司提供的《东旅大厦物业租赁合同》签订于2011年3月1日，合同尾部承租方代表人处加盖“林礼香”私章与其签名，而欧亚公司的法定代表人于2019年5月7日才变更为林礼香；㈡案涉租赁合同约定租赁期限15年，每年租金不变，而且每月每平方米租金仅为6元，不仅有违租赁市场的正常交易方式，而且亦与正常商事主体的理性判断相悖；㈢林辉系东方旅游公司的法定代表人，欧亚公司与东方旅游公司之间存在关联，且林辉与两家公司亦有关系。从欧亚公司提供的银行流水显示，林辉、东方旅游公司与欧亚公司之间存在大量的资金往来，而欧亚公司对银行流水中的往来款性质无法确认，甚至对哪部分款项系支付本案租金无法确认；㈣欧亚公司与东方旅游公司均系商事主体，对涉及本案租金均未能提供正式的税务发票，亦无法提供公司财务会计记账凭证进行核查。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故在适用“买卖不破租赁原则”在时间上是有所限制的，即需在人民法院查封之前，而本案欧亚公司主张的租赁关系不仅存疑，而且亦未举证证明其占有并实际使用案涉房产。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”即使欧亚公司与东方旅游公司之间存在真实有效的租赁关系，而案涉房产的抵押权设立、登记时间在欧亚公司主张的租赁关系成立之前，依法亦不得对抗设立登记在前的抵押权。综上，欧亚公司请求停止对案涉房产的强制执行并停止交付租赁物的主张，于法无据，本院不予支持。东方旅游公司、林辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项规定，判决如下： 驳回福建欧亚高新建材贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由福建欧亚高新建材贸易有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  郭茂琛 人民陪审员  严晓霞 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  刘 玮