广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1336号原告：乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县*************第1-2间商铺，统一社会信用代码：91440232MA4WE68U20。法定代表人：赵江涛，经理。委托诉讼代理人：钟林，男，系该公司副经理。被告：侯贵良，男，1983年6月29日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县***************，公民身份号码：440************01X。委托诉讼代理人：侯亚云，男，1960年11月15日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县大布镇崩岗山锡矿公司，公民身份号码：440************010，系被告侯贵良的父亲。原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司（以下简称福瑞物业公司）与被告侯贵良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福瑞物业公司的委托诉讼代理人钟林、被告侯贵良的委托诉讼代理人侯亚云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年3月至2019年8月物业管理费4754.40元、水电公摊费150元、滞纳金74.8元，合计4979.20元；2、本案的受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月8日被告购买了乳源瑶族自治县*****************，住宅面积为198.10平方米，每平方米原告收取其物业管理费0.8元，被告每月应支付原告物业费158.48元，被告共欠费30个月，应支付原告物业管理费4754.40元，水电公摊费每月5元，被告欠费30个月，被告应支付水电公摊费150元，加上逾期未按时交款滞纳金74.80元，三项合计人民币4979.20元，此款经原告多次向被告发出缴款支付通知书和打电话追讨未果，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告侯贵良答辩称，被告与蔚蓝水岸小区前物业公司签订了《蔚蓝水岸赠送物业费协议（新业主）》，免交三年物业管理费，且时间从被告入住后开始计算。被告认为原告现在收取物业管理费不合理，被告于2016年8月入住，应从2019年8月开始缴纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《蔚蓝水岸物业服务试用协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议》及其补充协议如何认定，上述三份协议均是原告福瑞物业公司与乳源瑶族自治县********业主委员会签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告以不知情为由主张上述协议对其不产生效力，不符合法律规定，该主张本院不予采纳，故上述三协议系真实的且对被告有约束力。2、被告提交的《蔚蓝水岸赠送物业费协议》的认定问题，首先，该协议是由乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司即蔚蓝水岸住宅小区的开发商与被告签订的，是开发商向被告作出的意思表示，与本案的物业合同关系纠纷不属于同一法律关系，关于物业费的免除优惠，被告可以向开发商另行主张权利；其次，在上述协议签订时，原告尚未入驻蔚蓝水岸住宅小区，原告未在协议上签名或盖章且不认可该协议；综上，被告认为该协议对原告产生效力从而主张物业管理费从被告入住三年后开始计算，于法无据，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告福瑞物业公司的经营范围为物业管理、室内水电安装及维修、园林绿化等。2014年10月8日，被告购买了本县乳城镇迎宾南路蔚蓝水岸小区56幢步梯B单元6-B号房，约定建筑面积为198.1平方米，被告于2014年12月收楼、2016年8月入住。同日，被告与开发商乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司签订了《蔚蓝水岸赠送物业费协议》，约定蔚蓝水岸三周年庆活动期间，被告作为买受人可享受减免3年物业费特别优惠，可减免总金额4992元物业管理费。在被告购买涉案物业至2017年3月期间的蔚蓝水岸住宅小区的物业公司为乳源瑶族自治县鑫福物业有限公司。2017年2月28日，乳源瑶族自治县********业主委员会与原告签订了《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，其中试用协议约定了蔚蓝水岸小区洋房的物业服务费为0.8元/平方，公摊费按公用设备实际用量进行公摊，原告的试用期为2017年3月1日至2017年5月31日。试用协议签订后，原告开始为蔚蓝水岸住宅小区提供物业服务。试用期到期后，乳源瑶族自治县********业主委员会与原告正式签订了《蔚蓝水岸物业服务协议》及其补充协议，蔚蓝水岸住宅小区洋房物业服务费标准依旧是0.8元/平方，但补充协议变更了公摊费收费标准，公摊费按公用设备实际用量进行公摊或按每户每月5元；对欠费的业主、物业使用人，原告可以向法院起诉并收取国家规定每天万分之五的滞纳金，直至其履行缴费义务为止。被告对物业管理费和公摊水电的数额均无异议，但对收取费用的时间有异议，其认为应依照《蔚蓝水岸赠送物业费协议》从其入住满三年后即2019年8月开始计算。原、被告共同确认被告已交纳2017年的公摊水电费用60元。现被告拖欠原告2017年3月至2019年8月的物业管理费4757.40元（198.1平方米×0.8元/平方米×30个月）及2018年至2019年8月的水电公摊费90元，原告经催缴被告未果，遂起诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告是在被告入住后才对蔚蓝水岸住宅小区进行物业管理的，乳源瑶族自治县********业主委员会与原告签订的《蔚蓝水岸物业服务试用协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议》及其补充协议，合同合法有效，本院予以确认，上述协议对被告具有约束力。原告依约向被告和蔚蓝水岸住宅小区的其他业主提供了物业服务，被告作为涉案物业的业主应履行支付相应的物业服务费的义务。原告请求被告支付物业管理费4754.40元，有合同约定，亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本院予以支持。至于原告诉请被告支付150元的水电公摊费，庭审时，原告认可被告支付了2017年的水电公摊费60元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，原告请求被告支付水电公摊费150元，与查明的事实不符，本院不予支持，被告应向原告支付水电公摊费90元。关于滞纳金收取问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，《蔚蓝水岸物业服务协议》的补充协议》中第二项第3点就滞纳金事宜进行了约定，故原告可请求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金；至于滞纳金的数额，因物业服务协议约定滞纳金按每天万分之五收取的标准过高，对超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的部分本院不予支持，结合本案实际，本院酌定被告应交纳的滞纳金数额为50元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、限被告侯贵良于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司物业管理费4754.40元、水电公摊费90元和滞纳金50元，合计4894.40元；二、驳回原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取计25元，由被告侯贵良负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈茂娣二〇一九年十二月二十日法官助理 蔡仁娉书 记 员 朱秀凤