中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初10538号原告（反诉被告）:孙斌，男，1979年11月10日生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙云龙，北京市合通律师事务所律师。被告（反诉原告）:SUNELLEN(中文名：孙晓齐，下称孙晓齐）,女，1968年12月18日生，加拿大籍，住加拿大密西沙加市。委托诉讼代理人：王泽民，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳静英，北京市两高律师事务所律师。第三人（反诉第三人）:孙维相，男，1938年8月10日生，汉族，深圳市深莫集团公司退休职工，住北京市西城区2号楼905室，身份证号×××。委托诉讼代理人：苏泓，女，1944年3月20日生，汉族，深圳市石化集团退休职工，住北京市东城区2号楼307室，身份证号×××。第三人（反诉第三人）:北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）孙斌（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孙晓齐（以下简称姓名）、第三人（反诉第三人）孙维相（以下简称姓名）、第三人（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙斌及其委托诉讼代理人张垚、孙云龙，孙晓齐及其委托诉讼代理人王泽民、岳静英，孙维相及其委托诉讼代理人苏泓，链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙斌向本院提出诉讼请求：1.判令我与孙晓齐于2015年8月28日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于2015年9月21日签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1094620)于2019年2月26日解除;2.判令我与孙晓齐、链家公司于2015年8月28日签订的《居间服务合同》及2015年10月20日签订的《补充协议》于2019年2月26日解除；3.判令孙晓齐赔偿我房屋增值损失900万元；4.判令孙晓齐支付我中介费20万元；5.判令孙晓齐支付我保险服务费61460元。诉讼过程中，孙斌变更诉讼请求为：判令我与孙晓齐继续履行《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，孙晓齐协助我办理位于北京市西城区2号楼905号房屋的所有权登记转移手续。事实和理由：涉案房屋买卖过程中，我没有根本违约，一直积极履行合同。反而孙晓齐有违约情形，孙晓齐及孙维相答辩不愿再卖房，但是孙维相一直以自己名义对外出售涉案房屋。可见，孙晓齐与孙维相是恶意串通阻止我继续履行合同。孙晓齐辩称，我不同意孙斌的全部诉讼请求。涉案房屋的权属主体并非孙晓齐个人，而是孙晓齐与孙维相按份共有，孙晓齐无权对涉案房屋进行处分，孙维相也明确表示不同意处分该涉案房屋享有的权属份额，故涉案房屋无法过户至孙斌名下，合同目的无法实现，符合法定解除条件，应予解除。孙斌早就知道涉案房屋存在权属争议、无法过户，仍坚持购买，主观存在恶意，客观是为了取得较大的经济利益，其行为损害了孙维相的利益，不应受到法律保护，应该解除合同，恢复至交易前状态。2015年9月2日，孙维相得知孙晓齐将涉案房屋处分给孙斌时，立即告知孙斌、孙晓齐、链家公司立即停止交易、不同意交付并过户房屋，可见当日孙斌已知晓涉案房屋存在权属争议、无法过户。孙斌想取得110万元的巨大经济利益，他于2015年10月25日强行与孙晓齐签订补充协议，将房屋价格直降110万元，迫使孙晓齐同意签署补充协议，以取得巨大经济利益。原告并无经济损失，且主观存在恶意，其要求补偿，不合理。孙斌仅支付过定金20万元，其余房款未支付。2016年8月9日，孙晓齐已通过银行转账将该272000元返还至孙斌账户，其中20万元是定金，72000元是孙斌此前交付给孙晓齐的租金。孙斌在2015年9月2日得知权属争议后，未及时停止交易，防止损失扩大。孙晓齐与孙维相不存在恶意串通。2015年9月2日孙斌已知情。同日，孙维相为抢夺涉案房屋与孙晓齐姨夫周志敏发生冲突并报警，周志敏受伤，当时，孙斌就在涉案房屋内，是知情的。2015年9月，孙维相就涉案房屋权属纠纷将孙晓齐起诉至西城区人民法院，孙晓齐多次聘请律师出庭应诉，可以证明孙晓齐与孙维相不是恶意串通。该案诉讼期间，孙斌提议更换孙晓齐自己的律师。2016年，孙斌就相同的案由、诉讼请求向朝阳区人民法院起诉，当时法官向孙斌释明他有败诉风险，孙斌就撤诉了。现在孙斌明知有败诉风险还这么起诉，是恶意诉讼、浪费司法资源，违反一事不再理原则。孙维相就孙斌的诉讼请求述称，不同意孙斌的全部诉讼请求。为阻止孙斌等人恶性买卖房屋的交易，我2015年9月9日向西城区法院立案起诉，同年10月12日对涉案房屋进行异议登记。冻结该房屋至今。2016年8月，孙斌又向朝阳区法院诉求，对该房屋进行了财产保全。在该房被法院双重冻结和查封的情况下，孙斌竟然诬陷我以自己的名又对外出售涉案房屋，并以此为由，要求把涉案房屋过户到孙斌名下，真是无视事实和法律尊严到何种可悲的地步。自2015年8月底，孙斌等人恶意串通签订严重损害我本人权益的无效合同第4天，孙斌就已经知道该房屋有严重争议，(他和我住同一小区，是邻居)但是他明知该房有严重争议，却一意孤行。先是支持孙晓齐与我对簿公堂，为孙晓齐出谋划策，给她介绍律师，并雇用流氓强行入室，企图抢占房屋。在西城区法院和北京二中院判决和终审裁定，我是该涉案房屋的所有权人之后，孙斌仍然不死心，又亲自出面申诉，要求撤销法院的判决，在西城区法院和二中院两次驳回其诉求和上诉后，又向朝阳区法院申诉，停止申诉，又撤诉，又两次变更新诉讼请求，孙斌无理取闹，浪费国家法律资源。4年来，孙斌在一再败诉的情况下，采取了许多非法和流氓手段，给我在精神和财物上都造成了极大的伤害和损失。我保留向他追求赔偿的权利。链家公司就孙斌的诉讼请求述称，我同意孙斌的全部诉讼请求。孙晓齐向本院提出反诉请求：1.判令解除我与孙斌于2015年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》及2015年10月20日签订的补充协议；2.判令孙斌协助我办理我与孙斌于2015年9月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版》（合同编号：C1094620)的网签注销登记手续。事实和理由：2015年9月2日，孙斌已知晓：涉案房屋由孙维相占有和居住，涉案房屋权属存在争议。而后，孙维相向涉案房屋的居间人链家公司发出通知：明确表示不同意出卖涉案房屋，孙晓齐与孙斌之间就涉案房屋签署的协议未经孙维相同意，依法应属无效，要求链家公司和买卖双方停止一切交易。另告知，就涉案房屋权属问题已诉至北京市西城区人民法院。2015年10月20日，孙晓齐与孙斌就涉案房屋签署《补充协议》。2015年，孙维相诉孙晓齐所有权确认纠纷，北京市西城区人民法院予以受理。经一审、二审法院受理后确认：涉案房屋权属主体系孙晓齐和孙维相二人所有。可以看出孙晓齐并非享有房屋的全部产权，无权就涉案房屋进行单独处分，并将房屋过户至孙斌名下。同时，2015年8月28日起至10月20日期间，孙晓齐与孙斌就涉案房屋签署的上述协议并未生效，效力处于待定状态，必须得到孙维相的追认，方可生效。然而，孙维相在得知涉案房屋被孙晓齐处分时：明确告知孙晓齐、孙斌及居间人链家公司不同意出售，不追认孙晓齐与孙斌之间签署的房屋买卖合同等事实，致使合同由效力待定状态演变至至始无效，恢复原状。另外，孙斌明知涉案房屋并未是孙晓齐的个人财产，仍主动教唆孙晓齐争取权属、驱赶其他权利人、谋取巨额暴利等行为，侵害其他权利人和孙晓齐的利益。孙斌主观存在恶意，依法不应保护其非法利益。孙斌对孙晓齐的反诉辩称，我不同意孙晓齐的全部反诉请求。我认为房屋买卖合同及补充协议合法有效。孙晓齐要求解除合同无事实和法律依据。涉案房屋从产权登记来看，孙晓齐拥有全部产权，不存在无权处分。孙斌不存在违约行为。孙斌此前在本案中主张无法履行，是作为原诉讼请求的理由来提的，不是事实问题，不构成法律上的自认。孙维相就孙晓齐的反诉请求述称，同意孙晓齐的全部反诉请求。链家公司就孙晓齐的反诉请求述称，对孙晓齐的全部反诉请求听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2015年8月28日，孙斌（买受人）与孙晓齐（出卖人）就位于北京市西城区（原宣武区）1号1、2、3、4号楼2号楼905房屋（以下简称：涉案房屋）买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：房屋成交价格为518万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价474万元,上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金20万元,定金支付方式为内直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。同日，孙斌向孙晓齐支付定金20万元。2015年9月21日，孙斌（买受人）与孙晓齐（出卖人）就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1094620)。2015年10月12日，孙维相就涉案房屋提出异议登记申请，北京市住房和城乡建设委员会于同日核准。2016年2月22日，北京市西城区人民法院作出（2015）西民初字第28820号民事判决书：“经审理查明，原告孙维相与祁慕珍原系夫妻关系，双方经法院判决于2002年1月28日解除婚姻关系。被告孙晓齐为原告孙维相与祁慕珍之女。2001年11月16日，北京润博房地产开发有限公司（出卖人）与被告孙晓齐（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号：089018),后双方于2004年7月16日签订补充协议，商品房买卖合同及补充协议内容如下：出卖人将位于北京市西城区（原宣武区）1号1、2、3、4号楼2号楼905房屋（以下简称：涉案房屋）出售给买受人，房屋总价款为1194579元。2003年3月21日，祁慕珍在北京精诚公证处立有自书遗嘱一份，其上记载如下：‘祁慕珍因身患多种疾病，糖尿病、高血压均会危及生命。当我生命结束之时，①希望采用安乐死结束生命；②一切遗物归女儿孙晓齐所有，房产、存款、首饰等物（保管箱内一切物品）。立嘱人祁慕珍。’祁慕珍于2003年5月12日死亡。2004年11月17日，涉案房屋的房屋所有权登记在被告孙晓齐名下。“另查，关于涉案房屋，原告孙维相、被告孙晓齐及祁慕珍写有声明一张，其上记载如下：‘2号楼905室房款由祁慕珍柒拾柒万伍仟元整；孙维相伍拾叁万元整；孙晓齐肆万陆仟元整，共同集资购买，但房主拟孙晓齐名。特此声明。’该声明上有原告孙维相、被告孙晓齐及祁慕珍的签名。“判决如下：登记在被告孙晓齐名下的位于北京市西城区（原宣武区）1号1、2、3、4号楼2号楼905房屋归原告孙维相和被告孙晓齐按份共有，其中原告孙维相占有百分之三十九点二三的产权份额；被告孙晓齐占有百分之六十点七七的产权份额。”2016年7月19日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终4884号民事裁定书，裁定准许孙晓齐撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。2016年8月9日，孙晓齐退还孙斌20万元定金。诉讼中，孙斌申请就涉案房屋在2018年11月7日的价格进行评估。商双方当事人同意，本院随机确定由北京银地联合房地产土地评估有限公司（以下简称银地公司）进行评估。银地公司做出评估意见前，孙斌向本院提交撤回评估申请，本院予以准许。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孙斌提交其（乙方）与孙晓齐（甲方）、链家公司（丙方）签订的落款日期为2015年10月20日的《补充协议》，约定：1.目前已支付完成款项：①乙方于2015年8月28日向甲方支付定金22万元。②后期乙方通过理房通向甲方支付8万元整，该款项则视为首付款的一部分。2.未付款项：①乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款人民币318万元以建委资金监管的方式支付甲方。②乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款人民334万元以理房通的方式支付甲方。③物业保证金10万元待房屋过户后且甲方结清水，电，燃气，物业费等相关费用后乙方自行支付甲方。3.由于甲方家庭原因导致房屋目前无法正常过户，双方约定无论任何原因甲方此房产只准出售给乙方孙斌，不可以出售给其他任何人且从今日起计算12个月内（即2016年10月30日之前）甲方将房屋过户至乙方名下，否则甲方承担总房款的20%的违约金即1764000元整，之后双方解除合同。目前房屋成交金额882万元的价格不受市场影响，锁定永远不变。……5.如本协议与上一次的《补充协议》《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。孙晓齐、链家公司对《补充协议》的真实性认可，但孙晓齐称签订时间为2015年10月25日，系其应孙斌要求倒签日期，对此无相应证据。链家公司称签订时间记不清了，其意见是以签署的2015年10月20日为准。孙维相对此不清楚。综合各方陈述及举证质证情况，本院认定《补充协议》签订时间为2015年10月20日。2015年10月20日，孙晓齐（出租方）与郑林（承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期60个月，租金为每月6000元。孙晓齐称郑林是孙斌的朋友，孙斌为了驱赶孙维相，虚构承租事实；并称2016年8月9日，孙晓齐向孙斌退还房租72000元。孙斌对《房屋租赁合同》及收到72000元的真实性认可，但不认可证明目的，称租赁合同未实际履行，与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙斌与孙晓齐签订房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效事由，应认定为合法有效。处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，依据人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，涉案房屋由孙晓齐（份额为60.77%）和孙维相（份额为39.23%）按份共有。涉案房屋买卖事后未得到共有人孙维相的追认，由于孙维相当庭向本院表示签订买卖合同前其不知晓孙晓齐出售房屋事宜，自始至今不同意出售涉案房屋，故孙斌与孙晓齐签订的房屋买卖合同构成法律上的履行不能。因双方签订的合同无法继续履行，故对孙斌的诉请，本院无法支持，但不妨碍孙斌就合同不能履行而产生的损害后果另行主张权利。孙晓齐虽已构成违约，但涉案合同系因涉案房屋按份共有人孙维相不同意出售导致合同法律上履行不能，并非孙晓齐恶意违约。现孙晓齐要求解除双方签订的合同有事实和法律依据，故本院对其反诉请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙晓齐已将孙斌支付的定金悉数退还，其反诉请求孙斌协助办理涉案房屋的网签注销登记手续，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙斌与被告（反诉原告）孙晓齐于二〇一五年八月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》及二〇一五年十月二十日签订的补充协议于本判决生效之日解除；二、判令原告（反诉被告）孙斌于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）孙晓齐办理双方于二〇一五年九月二十一日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版》（合同编号：C1094620)的网签注销登记手续；三、驳回原告（反诉被告）孙斌的全部诉讼请求。保全费5000元，由原告（反诉被告）孙斌负担（已交纳）。本诉案件受理费36770元，由原告（反诉被告）孙斌负担（已交纳）。反诉案件受理费36770元，由被告（反诉原告）孙晓齐负担（已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）孙斌、第三人（反诉第三人）孙维相、第三人（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）孙晓齐可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 兵二〇一九年十二月十六日书记员 吕高扬