黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初14355号原告（反诉被告）:张子莹，身份证号230102197302076717，男，1973年2月7日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代诉讼理人:关美英，黑龙江焦点律师事务所律师。委托代诉讼理人:马向辉，黑龙江焦点律师事务所律师。被告（反诉原告）:岳治深，男，1966年1月31日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人:冯志，黑龙江威翔律师事务所律师。原告（反诉被告）张子莹与被告（反诉原告）岳治深房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张子莹的委托代诉讼理人关美英、马向辉，被告（反诉原告）岳治深及其委托代诉讼理人冯志到庭参加诉讼。原告（反诉被告）张子莹向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告剩余租期租金91917.80元（自2019年7月30日至2020年5月30日的租金），押金3000元；二、判令被告赔偿原告房屋装修损失15万元；三、判令被告赔偿原告联网报警服务损失2000元；四、判令被告赔偿原告搬家损失5500元；(上述费用共计252417.8元)五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告承租被告所有的位于南岗区会展家园的商服房屋用于办公接待客户，双方于2018年5月30日签订合同约定房屋面积为150平方米，租金为每年11万元，租赁期限为3年。合同签订后原告取得房屋后即着手装修房屋，共计花费装修费用15万元。2019年7月19日，哈尔滨市南岗区人民政府公告案涉房屋为违建，原告才得知案涉房屋部分系被告私自建设，属于违法建筑。后南岗区政府将案涉房屋院落及进户门部分拆除，拆除后房屋无法满足原告的使用需求。原告于2019年7月30日通知被告解除合同，原、被告双方达成《租房纠纷协议》（以下简称《协议》），被告承诺返还原告剩余租金6万元，其他3万余元租金双方通过诉讼途径解决，同日原告将房屋交还被告。协议达成后，被告未按协议约定履行返还剩余租金6万元的义务。因解除合同，原告遭受了15万元的装修损失。原告购买黑龙江省宙斯盾安防科技有限公司的联网报警服务，服务期限自2018年6月3日至2021年6月2日，原告已向宙斯盾公司交纳了2019年6月3日至2020年6月2日的服务费2400元，因合同解除遭受10个月的服务损失2000元。原告聘请搬家公司遭受搬家费损失5500元。原告认为，被告隐瞒房屋部分设施为违法建设的事实与原告签订房屋租赁，违反诚实信用原则，违建部分被拆除后，被告不能按照《协议》约定向原告提供150平方米商服，属违约行为。房屋部分被强制拆除后，已不能满足原告的办公需求，原告签订合同的目的不能实现。原告有权依据《合同法》九十七条、一百零七条要求被告返还剩余租期租金并赔偿原告遭受的各项损失。故诉至法院，望法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）岳治深辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于要求被告返还剩余租金91917.8元及押金3000元，被告认为原告擅自解除租赁合同，属于违约行为。根据双方在2018年5月31日签订的商服租赁协议第六条第二款约定，租赁期不满三年内，乙方（原告）因各种原因退租商服用房，乙方需提前两个月通知甲方（被告）做好下一步房屋处理的准备。同时，乙方需支付甲方违约金，乙方支付给甲方的商服年租金，甲方不给退还，根据该规定，原告的第一项请求不成立，原告的第二项诉讼请求要求被告赔偿房屋装修损失15万元，根据装修的事实情况，被告已向法庭提供证据证实原告根本没有对租赁房屋进行大面积装修，仅仅是一小部分进行了装修，其装修费用根本不存在15万元的问题。根据商服租赁协议第六条第二款规定，租赁期不满三年内乙方因各种原因退租商服用房，乙方将赔偿款支付给甲方后，乙方可以搬走自己的物品，但不能破坏房屋结构及装饰。根据该规定，不论原告在租赁房屋使用或花费多少资金，被告都无需进行赔偿或返还。所以原告的第二项请求不成立。关于原告的第三项第四项请求，与被告没有任何关联，都是原告违反双方约定造成的，所以原告对该项的请求被告不予认可，也不成立。关于租赁房屋使用面积问题，在举证阶段被告将向法庭提供证据证实被告租赁给原告的房屋使用面积是150平方米，并不像原告在起诉中所述不足150平方米，被告在该租赁房屋门前私建的门斗根据哈尔滨市政府，哈尔滨市南岗区城市管理行政执法局给被告下达的限期拆除决定书，被告在2019年7月13日自行拆除，该门斗没有含在租赁房屋面积内，而且该门斗的私建，在被告将涉案房屋租赁给原告时，已对原告经进行了说明。同时原告方作为房地产开发公司的经理应知道门斗属于私建，而且原告租赁该房屋，主要用于接待客户，该门斗的拆除并不影响原告的使用，所以该门斗的拆除并不是原告擅自违约，擅自解除租赁合同的理由。被告（反诉原告）岳治深向本院提出反诉请求：一、判令张子莹给付岳治深剩余租金91917.8元不予返还；二、判令张子莹给付岳治深3000元租赁押金不予返还；三、判令张子莹赔偿岳治深购买商服房大门费用11250元及暖气片损失1000元；四、张子莹拖欠30元水费；120元电费；330元煤气费，共计480元应该给予岳治深；五、被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月31日，岳治深与张子莹签订《商服租赁协议》，约定岳治深将其所有的位于哈尔滨市南岗区天山路会展家园小区37栋2门回迁复式商服租赁给张子莹，商服房使用面积150平方米，租赁期限3年自2017年6月1日起至2020年5月30日，年租金11万元。2019年7月，哈尔滨市南岗区城市管理行政指法局给岳治深下达《限期拆除决定书》，责令岳治深2019年7月13日前自行拆除争议门市房门斗，否则强制拆除。岳治深依据决定书拆除门斗，引起张子莹不满，经双方协商未果，张子莹提起诉讼，岳治深依据《民事诉讼法》第140条规定，提起反诉。理由如下：1、门斗拆除是哈尔滨市南岗区城市管理行政执法局给岳治深下达《限期拆除决定书》，责令岳治深2019年7月13日前自行拆除门市房门斗，否则强制拆除。不是岳治深个人行为，是政府行为。而且门斗拆除既不影响张子莹经营使用，也不减少使用面积，张子莹以此作为解除租赁协议理由不成立。张子莹擅自违反《商服租赁协议》约定，是违约行为，依据协议第六条第2款约定：“租赁期不满3年内乙方（张子莹）因各种原因退租商服用房，乙方需提前2个月通知甲方（岳治深）做好下一步房屋处理的准备。同时乙方支付甲方违约金。乙方支付给甲方的租金，甲方不给退还。乙方将赔偿款支付给甲方后，乙方可以搬走自己的物品，但不能破坏房屋结构及装饰。根据此约定，岳治深可以不返还张子莹已经给付的剩余租金91917.80元。岳治深也可以不返还张子莹3000元押金。2、根据《商服租赁协议》第五条第7款约定，张子莹不得拆除室内固定设施。张子莹在双方协商过程中，擅自将房屋大门拆除，将暖气片拆除，为了防止出现意外，岳治深自费定制一个大门，费用是11250元，该定制大门及暖气片损失费用1000元，张子莹依据约定应该赔偿。3、张子莹拖欠30元水费、120元电费、330元煤气费；共计480元应该给予岳治深。综上，张子莹擅自终止《商服租赁协议》，依据约定应该赔偿或给付岳治深如下费用：剩余租金91917.80元、3000元押金，赔偿商服房大门费用11250元及一组暖气片1000元，给付30元水费、120元电费、330元煤气费。希望贵院依法，公正裁定，支持反诉人合法请求。原告（反诉被告）张子莹辩称：综合原告的证据可以证明被告在未告知原告涉案商服系违建房屋的事实的情况下，将商服租给原告，严重违反诚实信用原则，属于履行根本义务违约，原告有权要求被告向原告返还剩余租金91917.80元及押金3000元，对于被告的第三项反诉请求，该项费用与原告无关，涉案房屋大门应当是指门斗处的大门，原告拆除的是内部装饰的电动门，而且原告拆除的电动门是原告自费购买的，暖气片也是原告自费购买，在被告违约的情况下，原告有权拆除电动门及暖气片，故该项诉讼请求不应得到支持。对第四项诉讼请求，原告在核实了被告的证据后，如果确实在原告的租赁期间发生的，原告可以同意，如果不是在原告租赁期间发生的，原告不支持该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。本院认定如下：证据一、原、被告于2017年5月31日签订的《商服租赁协议》一份4页。证据二、微信转款凭证及微信聊天记录一份均系复印件。证据三、哈尔滨市南岗区人民政府2019年7月19日作出的《公告》复印件一份。证据四、原、被告于2019年7月30日签订的《租房纠纷协议》一份1页。证据五、视频光盘一张。证据六、原告与案外人哈尔滨嘉欣悦建筑装饰有限公司于2018年6月5日签订的《装饰维修改造工程合同》一份、哈尔滨嘉欣悦建筑装饰有限公司开具的《收据》一组三页。证据七、原告与案外人黑龙江省宙斯盾安防科技有限公司签订的《联网报警服务合同》一份，票据一张。证据八、照片六张。证据九、哈尔滨隋运润华搬家有限公司出具的收据一份。被告举示证据一、非住宅拆迁安置协议书二份。证据二、商服租赁协议一份。证据三、2016年至2017年热费收据发票一张、2017年至2018年热费收据发票一张。证据四、限期拆除决定书一份。证据五、收据及装饰合同各一份。证据六、照片三张。证据七、水、电煤气费的电子票据各一份。证据八、2018年5月25日在原告进户前所录光碟录像及原告在2019年8月31日所录光碟。本院对原告举示证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据八、证据九的真实性予以确认。对原告举示证据六、证据七，原告无法证明实际损失，本院不予采信。本院对被告举示证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八的真实性予以确认。经本院审理查明，2018年5月31日岳治深与张子莹签订商服租赁协议约定：“甲方（商服所有人）为岳治深，乙方（商服租赁人）为张子莹。甲乙双方本着平等自愿的原则，经充分协商，乙方租赁甲方拥有的位于南直路××路××栋2门市副式商服，使用面积150平方米，共计2层。甲方出租给乙方商服年限为叁年。乙方租赁起止时间（2017年6月1日起到2020年5月30日止）。每年租金11万元。乙方租赁商服后，用途为经营办公。合同租赁到期后，如乙方不在续租，乙方在合同截止期内将房屋交付甲方，经甲方验收后，乙方可以将移动设施搬运走。乙方装修的任何室内固定设施，不得拆除需要整体交费甲方，不再收取任何费用，禁止局部拆除，破坏室内装修完整性。租赁期限不满3年内乙方因各种原因退租商服用房，乙方需提前两个月通知甲方做好下一步房屋处理的准备。同时乙方需要支付甲方违约金。乙方支付甲方的商服年租金，甲方不给退还。乙方将赔偿款支付给甲方后，乙方可以搬走自己的物品，但不能破坏房屋结构及装饰。押金3000元，水、电、燃气、房屋设施，到期无欠费，无损坏退还乙方。物业费共计1600元。热水器2台、炉具一台、排烟机一台。”庭审中双方当事人均认可，张子莹向岳治深交付了2017年6月1日起到2020年5月30日的全部房屋租金及3000元押金，张子莹租赁涉案房屋用于招待客户使用，涉案房屋岳治深租赁给张子莹时，即有已经搭建的向外突出的门斗及用木栅栏围出来的小院，小院内有桌椅（具体详见张子莹举示的证据八中的图四），向外突出的门斗系涉案房屋的入户门，张子莹在门斗里面自行安装了一面玻璃大门。2019年7月19日哈尔滨市南岗区人民政府在涉案房屋处张贴公告字（2019）第300834号公告内容为：“位于天山××××号的建筑，已经自然资源和规划部门确定为违法，需要立即清除。因情况紧急，如相关当事人不能清除，城市管理行政执法部门将依法代为清除。”因上述政府公告，岳治深按照政府要求自行将涉案房屋门前违建的门斗及木栅栏拆除。门斗及木栅栏被拆除后，仅剩张子莹自行安装的玻璃大门作为涉案房屋的入户门，张子莹又自行在变成入户门的玻璃大门前放置了一把红色的大型遮阳伞作为装饰。（具体详见原告举示的证据八中的图五）。2019年7月30日张子莹搬离了涉案房屋，双方解除了2018年5月31日签订的房屋租赁合同。张子莹离开时拆走了张子莹自行安装的玻璃大门及玻璃大门旁边岳治深安装的白色暖气片两组。并于同日张子莹与岳治深签订房屋纠纷协议约定：“甲方为（房主）岳治深，乙方为（租户）张子莹。双方因37栋2门市房屋纠纷一事达成如下协议甲方现退还乙方6万元于7月31日交付乙方。剩余房费31600元加3000元押金，共计34600元由法院判决后多退少补。”庭审中岳治深主张子莹拖欠水费30元、电费120元，煤气费330元。现张子莹仅认可欠水费30元、电费120元，煤气费330元不予认可，张子莹称其一直使用液化气罐。另查明，根据原、被告诉请及答辩，原、被告双方均认可，涉案房屋年租金11万元，张子莹搬离涉案房屋后，剩余的房屋租金为91917.80元本院认为，原告与被告于2018年5月31日签订的房屋租赁合同及2019年7月30日签订的房租纠纷协议真实有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，原告交付了房屋，被告交付了租赁期限内的房租。后涉案房屋因违建，被告按照政府要求将门斗及木栅栏小院拆除。原告租赁涉案房屋系用于招待客户，原告认为门斗及木栅栏小院拆除后对原告招待客人产生了影响，双方因此于2019年7月30日解除了2018年5月31日签订的房屋租赁合同。关于原告于2019年7月30日搬离涉案房屋后剩余的10个月房租91917.8元被告是否应退还原告。根据2019年7月30日双方签订的房屋纠纷协议约定，被告退还原告房租6万元，剩余房费31600元加3000元押金共计34600元由法院判决后多退少补。虽被告抗辩该协议无效，但没有证据证明，故被告的抗辩本院不予采纳。被告应按照双方已经达成的协议约定将6万元房租退还原告。关于剩余31917.8元的房租，因本案涉案房屋存在违建导致被政府要求拆除，原、被告双方作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时，对房屋违建部分可能会产生的风险都应预见并自行承担该风险，故对此原、被告双方均有责任，因此产生的损失应各自承担，故根据公平原则，双方剩余未达成一致意见的房租31917.8元，由被告退还原告15958.9元。故关于原告诉请被告返还房租，被告反诉原告不予退还房租，本院支持被告退还原告房屋租金共计75958.9元。关于原告诉请的房屋装修损失15万元及安装报警服务损失2000元、搬家产生的费用5500元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于押金3000元，因原告办理涉案房屋时，拆走了被告的两组暖气片，故被告要求原告给付1000元赔偿，本院予以支持，应从押金3000元中扣除。同时，原告认可尚欠水费30元，电费120元，应从押金3000元中扣除。故原告诉请退还押金，被告反诉不予退还押金，本院支持被告退还原告押金1850元（3000元-1000元-30元-120元）。关于煤气费330元，因被告现有证据未能证明，原告亦不予认可，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿商服大门费用11250元，原告虽搬离涉案房屋时拆走玻璃大门，但该玻璃大门系原告在租赁涉案房屋时自行安装在违建门斗内的，并非被告安装。同时涉案房屋的违建门斗即房屋入户门，在门斗被拆除后，如未有原告自行安装的玻璃门，涉案房屋将没有入户门。根据法律规定出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，即在门斗被拆除后，被告有义务自行安装涉案房屋入户门，保证涉案房屋正常使用，故被告关于赔偿安装大门费用11250元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：岳治深于本判决生效之日起10日内返还张子莹租金75958.9元；岳治深于本判决生效之日起10内返还张子莹押金1850元；驳回张子莹其他诉讼请求；四、驳回岳治深其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5086元，由岳治深承担1568元，由张子莹承担3518元。反诉费1227元，由张子莹承担161元，由岳治深承担1066元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员丁杰人民陪审员梁园二〇一九年十二月二十五日书记员 李       欣       欣