四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2022民初1690号 原告（反诉被告）:安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司，营业场所四川省资阳市乐至县天池镇千业路128号（香域蓝山）6-102号。统一社会信用代码：91512022309418106U。 负责人：唐辉，总经理。 委托诉讼代理人：朱新才，四川中部律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小利，四川中部律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓世友，男，1957年6月27日出生，汉族，原住四川省乐至县。现住四川省资阳市乐至县。 被告（反诉原告）：罗莉，女，1963年6月13日出生，汉族，原住四川省乐至县。现住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：罗冬（系当事人所在社区推荐的公民），男，住四川省乐至县。 原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司（以下简称畅宏物业公司）诉被告邓世友、罗莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，2019年7月23日被告邓世友、罗莉提出反诉，本院依法受理。2019年8月29日本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人唐辉及委托诉讼代理人陈小利、被告邓世友及被告罗莉的委托诉讼代理人罗冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告畅宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、调解或判决被告向原告支付物业服务费1899元及滞纳金3071元（从2017年9月8日起至2019年2月28日止，以1899元为基数，每日千分之三，按539天计算）。审理中原告变更诉讼请求为：调解或判决被告向原告支付物业服务费2113元及滞纳金3797元（从2017年9月8日起至2019年5月1日止，以2133元为基数，每日千分之三，按599天计算）；2、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告为乐至县香域蓝山小区的前期物业服务公司，二被告为该小区的业主。二被告从2017年9月8日起至2019年5月1日止未向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》第四十二条第一款等规定，被告应向原告支付物业服务费2114元（物业管理费：83.73㎡×1.2元月/㎡×19个月=1909元、83.73㎡×1.2元月/㎡×22天=73.68元，水电公推费（指公用电费每月5元及水景绿化费2元）7元/月×19个月=133元），滞纳金3742元（2114元×0.3%×590天）。经原告多次催收未果。 被告邓世友、罗莉辩称，二被告系香域蓝山小区X号高层房屋业主及从2017年9月8日之后未再向原告交纳物管费是事实；根据香域蓝山前期物业服务合同第十七条的约定，前期物业服务期限为签订协议之日起生效至召开首次业主大会或业主委员会与新聘请物业签订物业服务合同时止故原告物业服务终止时间为2017年2月6日；原告的物业管理服务费中包含违规收取的费用，其内容：电梯维护费300元、装修押金1500元、柴油机燃油费100元及每月的水电公摊费7元；2017年2月前原告未按照物业服务合同的约定履行服务义务则不能按照合同约定的收费标准收费，2017年2月6日合同终止，不应当按照合同约定收取费用。未按物业服务合同内容服务主要表现：1、公用设备设施和共有部分的未管理维护。包括电梯、消防设施、监控设施、门禁设施、发电机设施、二次供水设施、梯间楼道的小型维修、外墙鼓包脱落的隐患排除。2、未订立安全防范及检查巡逻报警的规章制度，无协助相关部门进行破案的措施和行为，物防长期瘫痪闲置，道闸长期竖立损坏，护卫人员长期设置不足，护卫人员上岗时经常出现脱岗、睡觉、看手机的情况，小区被盗、被劫等安全事故频发。3、保洁人员配备不足，小区共用部位长期积水，生活、建筑垃圾混合长期不清理，电梯通道、轿位常年污垢不予清除。4、绿化小区树木从2014年7月入住至2019年3月从未修枝。5、未按照相关规定向业委会移交相关资料，法定的承接查验资料、设备设施的运行检查维护维修资料、业主被盗求助和业主违规查处上报资料等全部缺失。 被告邓世友、罗莉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告前期物业服务期限的截止时间确认为香域蓝山小区召开首届业主大会时终止；2、判令原告因履行前期物业服务合同约定的义务不得按照原标准收取物管费；3、判令原告退还被告违规收费计568元[水电公摊费168元（指公用电费每月5元及水景绿化费每月2元）]、柴油机燃油费100元、装修电梯维修费300元）；；4、判令原告赔偿被告所在3栋两台电梯主机损坏的维修更换分摊费用500元。审理中变更赔偿金额为：510.83元；5、由原告向被告支付违反《住宅室内装饰装修服务协议》的违约金2000元；6、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告间签订的《前期物业服务合同》第17条规定，前期物业服务期限至首届业主大会或业委会与聘用的物业服务企业签订服务合同时止。香域蓝山小区于2017年2月6日召开首届业主大会并成立了业主委员会，故前期物业服务期限应于2017年2月6日终止。原告在前期物业服务期间存在严重不作为、乱作为行为，未按照《前期物业服务合同》约定义务进行服务，故原告不应按照原标准收取服务费用并承担相应损失；原告在物业服务期间违法收取多项费用应予退还。原告违反《住宅室内装饰装修服务协议》中约定的收费项目，依照其协议第九条规定应由原告承担向被告支付违约金的责任。 原告畅宏物业公司对被告邓世友、罗莉反诉的辩称，被告主张物业服务期限截止时间为2017年2月6日无事实和法律依据，通过本诉的审理，能确定原告为香域蓝山小区的物业服务的终止时间为2019年5月1日。召开首届业主大会就终止前期物业合同无法律规定，应当被认定为无效条款；反诉的第二项主张不属实，有大半业主自愿缴纳了截至2018年底及2019年初的物业管理费是对原告已履行物业服务义务的认可；被告其他诉讼请求与本案以及本诉无关。不应作为反诉提起反诉诉讼请求，若被告有足够的证据应依法另行提起诉讼。 原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据材料： 证据材料1：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份复印件。拟证明原被告的主体资格； 证据材料2：前期物业服务合同。拟证明原告与四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司签订物业委托管理合同的事实； 证据材料3：业主手册（前期物业管理合同及住宅室内装饰装修服务协议）。拟证明被告接受原告物业管理的事实； 证据材料4：人民政府常务会议前期物业收费标准。拟证明原告按每平方米每月1.2元收取物业费（八层以上不含电梯维修费）符合政府制定的收费标准； 证据材料5：催缴物业费通知单（贴公告栏和单元门）和通告（2019年5月23日香域蓝山小区业委会发出）。拟证明在2019年5月17日原告对拖欠、拒交物业费的业主发出催缴通知的事实； 证据材料6：物业服务中心业主来电函保修登记表、香域蓝山小区来访人员登记表、香域蓝山日常、夜间巡查记录表、原告为小区服务的现场照片、原告向县建设局监察大队递交的投诉书、给业主的告知书。拟证明从2014年1月1日至2019年5月1日间原告对小区进行物业服务的事实； 证据材料7：四川省乐至县人民法院（2018）川2022民初1866号之一民事裁定书、四川省乐至县人民法院（2018）川2022民初2103号之一民事裁定书、四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民终276号民事裁定书。拟证明2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的关于选聘物业管理公司的决议违反法律、法规，未选聘新的物业公司为小区服务。原告是小区物业服务的唯一企业； 证据材料8：乐至县房管局关于撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的通告（来源于房管局张贴于小区的公告栏的照片）。拟证明2018年4月21日业主大会的决议违反法律法规，2019年3月28日乐至县房管局作出撤销业主大会选聘新物业管理企业的决议的相关事实； 证据材料9：关于办理移交未结事项的函告（来自小区业委会2019年5月23日）。拟证明原告在乐至香域蓝山小区物业服务期限截止时间为2019年5月1日； 证据材料10：天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区物业管理协调会、2018年5月10日香域蓝山小区业委会就三栋2号电梯维修洽谈会。拟证明2019年3月4日天池镇副书记、房管局副书记共同参加，确认案涉小区的物业服务企业，原告继续为小区服务的事实及原告就三栋电梯事宜与小区业委会及小区业主多次洽谈动用维修基金的事实； 证据材料11：香域蓝山物业收取业主物管费明细表。拟证明自原告入驻香域蓝山小区以来至2019年5月1日止，为香域蓝山小区唯一物业服务企业； 证据材料12：二被告不动产登记证明。拟证明二被告系该小区业主及房屋面积的事实； 证据材料13：动用维修基金修复电梯的函告（2018年6月5日、7月5日、7月30日及2019年1月3日的函告）。拟证明造成涉案小区三号楼两部电梯损坏之后，原告多次请求动用维修基金进行修复，但涉案小区业委会及业主都未配合的事实及造成电梯停运与原告无关。 二被告对原告所举证据材料质证意见如下： 证据材料1营业执照系复印件不予质证。其他无异议；证据材料2三性有异议；证据材料3三性无异议；证据材料4真实性合法性无异议，但对证明目的有异议；证据材料5三性不予认可；证据材料6物业服务中心业主来电函保修登记表、香域蓝山小区来访人员登记表、香域蓝山日常、夜间巡查记录表不是原件不予质证。原告为小区服务的现场照片没有明确的拍摄时间、不能确定拍摄地点也不能证明内容不具有证据三性，不予认可。原告向县建设局监察大队递交的投诉书真实性有异议，与本案无关联。给业主的告知书真实性不予认可；证据材料7真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议；证据材料8真实性无异议，合法性和关联性有异议，该通告已经被住建局撤销；证据材料9三性无异议，对证明目的有异议；证据材料10中协调会三性不予认可，洽谈会真实性无异议，证明目的有异议；证据材料11三性均不予认可；证据材料12三性无异议；证据材料13系复印件，不予质证。 二被告为证明其主张出示证据材料如下： 证据材料14：业主手册（小区物业管理服务指南、物业服务质量标准、前期物业服务合同、住宅室内装修服务协议）。拟证明双方的权利义务及原告对香域蓝山小区的服务质量标准、价格、违约责任及服务期限等进行约定； 证据材料15：2017年3月13日天府函（2017）13号、27号文件。拟证明2017年2月6日召开了业主大会成立了业主委员会，前期物业服务合同的期限终止； 证据材料16：2017年4月25日公告（附张贴公告照片）。拟证明香域蓝山业委会组织了是否续聘原告的大会，如果不能续聘就撤除原告的服务的事实； 证据材料17：服务承诺书。拟证明原告承认服务结束； 证据材料18：2018年4月21日公告（四）。拟证明新的物业服务公司产生，按照前期物业服务合同第十七条约定原告应该退场却未退场的事实； 证据材料19：2018年4月29日物业服务合同。拟证明业委会与新的聘物业公司签订物业服务合同； 证据材料20：（2013）第46号政府常委会通知。拟证明原告按最高收费标准收取物管费，但未按该标准进行物业服务； 证据材料21：资发改物价（2015）46号实施细则。拟证明物业企业违规收取物管费的事实。其中第八条第二、三款约定了装修期间收费的项目。超出约定收取的费用都是违规收费； 证据材料22：收据。拟证明原告违规收费及先收费后服务的事实； 证据材料23：2017年2月22日函。拟证明原告在2017年2月6日前存在的主要问题的事实； 证据材料24：2018年3月14日再次函告。拟证明原告对2017年2月6日以前存在的问题未进行整改业主委员会再次函告的事实； 证据材料25：2018年7月11日三栋两部电梯维修告知书。拟证明屋顶渗水导致电梯主机损坏的事实； 证据材料26：屋顶渗水照片1张、电梯机房屋顶渗水照片3张。拟证明原告管理不善，导致屋顶渗水致使电梯主机损坏的事实； 证据材料27：2018年7月15日的录音材料。拟证明电梯主机损坏的原因及由于原告拒不退场所造成的损失应由原告承担责任的事实； 证据材料28：业主爬楼两个多月的照片2张。拟证明业主权益受损的事实； 证据材料29：2018年7月22日紧急请示及发票。拟证明电梯损坏之后原告不作为，业委会只能动用维修基金进行维修及维修产生的费用的事实； 证据材料30：维修电梯后报账的请示、批复。拟证明造成的直接损失计79180元； 证据材料31：2017年7月3日监控瘫痪的照片1张。拟证明原告管理不作为； 证据材料32：2018年12月至2019年2月管道堵塞的4张照片。拟证明原告拒不退场且管理不作为的事实； 证据材料33：2017年10月10日乱搭建4张照片。拟证明原告管理不作为的事实； 证据材料34：2016年3月7日住改商照片。拟证明原告管理不作为且收取不当钱财的行为。 证据材料35：2018年11月4日门岗道闸不关照片2张。拟证明原告在拒不退场期间道闸缺失，导致了安全隐患，期间业主的财产被盗，安全防范措施不到位的事实； 证据材料36：2017年2月22日护卫值班看手机、睡觉照片2张。拟证明原告安全防范措施和责任没有尽到，护卫工作失职事实； 证据材料37：2018年11月4日报警记录。拟证明业主邓孝诗财物被盗原告没有协助破案，原告虽然没有撤场，但是没有进行服务的事实； 证据材料38：2019年3月2日新入驻物业修理树枝现场照片4张。拟证明原告在服务期间对绿化没有进行服务的事实； 证据材料39：垃圾遍地照片2张、污水横流照片2张、电梯污垢照片2张。拟证明保洁未尽职，小区存在脏、乱、差的事实； 证据材料40：2019年5月9日至10日移交清单（11份）。拟证明新物管承接原物管财物时所存在的问题； 证据材料41：2019年8月7日业委会证明。拟证明2017年2月6日召开首次业主大会，原告的服务就应该终止及原告存在服务不到位、违约行为的事实； 证据材料42：杨乐平证明。拟证明对乱搭建及证人财物被盗原告不作为的事实； 证据材料43：罗宣彬证明。拟证明原告对乱搭建不作为的事实； 证据材料44：康小燕证明。拟证明原告对住改商不作为的事实； 证据材料45：乐至县住房和城乡建设局行政复议决定书。乐住建复（2019）001号。拟证明住建局已经把乐至县房管局2019年3月28日作出的关于撤销香域蓝山小区业主大会作出的决议的通告撤销，2018年4月21日选出的物业公司是合法的； 证据材料46：关于乐至县天池镇香域蓝山小区2018年第3栋电梯更换主机费业主分摊情况证明。拟证明2018年7月、8月因机房渗漏导致主机损坏，二被告应在维修基金中分摊的金额； 证据材料47：乐至县天池镇香域蓝山小区业主大会投票表决验票结果、公示、函告。拟证明业主同意解聘原告，同意确认案涉小区2018年4月21日公开选聘物业公司的结果合法有效，同意聘用乐至县鼎诚物业管理有限公司并对上述结果进行了公示的情况。以及案涉小区业主委员会再次以函告的方式通知原告应当立即退出所服务小区的事实； 证据材料48：函。拟证明2018年4月21日业主委员会致函原告要求其尽快退场并办理相关移交手续的事实。 原告畅宏物业公司对二被告出示的证据材料质证意见如下： 对证据材料14三性无异议；证据材料15真实性、合法性无异议，关联性有异议达不到被告的证明目的；证据材料16三性均有异议；证据材料17真实性无异议，合法性有异议，当时出具承诺书是为了后期服务做出的一份承诺，其中….基本结束这句话是违背法律的，法律没有规定业委会成立后就终止前期物业服务合同；证据材料18、19三性均不予认可；证据材料20真实性合法性无异议，关联性有异议，能证明原告收取物管费是合理合法的；证据材料21、22真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议；证据材料23、24、25、26、27、28、31、32三性均有异议；证据材料29、30系复印件，三性不予认可；证据材料33、34、35、36、38、39三性均有异议，小区搭建问题原告已报告相关部门，原告无强制拆除业主乱搭建物的执法权；证据材料37真实性合法性无异议，关联性有异议，业主手册中约定了安全防范的范围，室内财产的保管应该由业主自己负责，室内财产被盗与原告无关，与本案无关联；证据材料40三性均有异议，移交清单没有原告签字，但能证明原告的退场时间是2019年5月1日；证据材料41三性均有异议，系业委会单方面出具；证据材料42、43、44系单方证明，三性均不予认可；证据材料45真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据是2019年4月19日向乐至县住建局提出申请复议，作出的时间是2019年6月10日回复复议决定，并不与原告于2019年5月1日撤离香域蓝山小区服务相矛盾，也不能证明有新的物管公司合法进入香域蓝山小区进行服务；证据材料46对真实性、合法性无异议，达不到被告的证明目的，主机的损坏与原告无直接关系；证据材料47香域蓝山小区业主大会投票表决验票结果、公示、函告三性均不予认可。函告中的项目负责人签收不代表认可了新的物业公司的进场、原告退场的事实；证据材料48三性不予认可。 本院对原、被告所举证据材料认证如下： 证据材料1原、被告身份信息系职能部门依法出具，来源合法，反映内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料2来源合法，反映内容客观真实，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料3系原件来源合法，其中的与业主签订的前期物业服务合同，业主不具有签订前期物业合同的主体资格，该前期物业服务合同不具有合法性，本院不予以信。其中的住宅室内装饰装修服务协议，符合证据材料三性本院予以采信；证据材料4系职能部门依法出具，符合证据三性，本院予以采信；证据材料5来源合法，但是否送达与被告不能确定，对其真实性本院不予以采信；证据材料6中的物业服务中心业主来电函保修登记表、香域蓝山小区来访人员登记表、香域蓝山日常、夜间巡查记录表、原告向县建设局监察大队递交的投诉书来源合法、内容客观真实且与本案有关联本院予以采信，其中的小区服务的现场照片、给业主的告知书不能确定其真实性，本院不予采信；证据材料7中的四川省乐至县人民法院（2018）川2022民初1866号之一民事裁定书与本案无关联本院不予以采信，其余证据材料符合证据的三性本院予以采信；证据材料8来源合法，内容客观真实且与本院有关联本院予以采信；证据材料9来源合法，内容客观真实且与本案有关联，经被告质证无异议，本院予以采信；证据材料10不能确定其真实性本院不予以采信；证据材料11系原告单方制作，不能确定其真实性，本院不予采信；证据材料12符合证据材料的三性本院予以确认；证据材料13系复印件不能确定其真实性本院不予采信；证据材料14与证据材料3的内容一致，其认证意见与证据材料3一致；证据材料15、16、17系涉案小区选聘新物业企业过程，与本案无关联，本院不予以采信；证据材料18、19、20、22、23、24、25、29、30、37、40来源合法内容客观真实且与本案有关联本院予以采信；证据材料21、26、27、28、31、32、33、34、35、36、38、39、41、42、43、44不能确定其真实性本院不予以采信；证据材料45与本案无关联本院不予以采信；证据材料46的符合证据的三性本院予以采信；证据材料47中的验票结果、公示与本案无关联本院不予以采信，其中的函告符合证据的三性本院予以采信；证据材料48系案涉小区业主委员会单方制作，不能确定其真实性，本院不予采信。 经审理查明，鸿腾香域蓝山商住小区由四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称鸿腾公司）承建。2014年1月1日原告与鸿腾公司签订《前期物业服务合同》，原告入驻鸿腾香域蓝山小区并提供物业服务。合同约定与本案有关的内容：第三十五条：物业服务期限：2014年1月1日起至×年×月×日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条：本合同期满前×月，业主大会尚未成立的，鸿腾公司与原告双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，鸿腾公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。服务的内容与质量：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。服务费用：多层住宅物业管理服务费收费标准：每月0.5元/㎡、高层住宅物业管理服务费收费标准：每月1.2元月/㎡、商业房屋物业管理服务费收费标准：每月2元/㎡。业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业管理费每年交纳一次。物业服务费用主要用于以下开支：（1）、…；（2）、物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用…。 2014年9月8日原告与被告签订了《住宅室内装饰装修服务协议》，其协议与本案有关的内容…。三、服务内容：1、对进场施工的人员进行管理；2、对施工期间提供用水，用电的有偿服务；3、负责对装修工程施工工程中的监督、检查；4、协助协调邻里关系；5、负责楼道及公共区域的清洁卫生和建筑垃圾的统一管理及清运；6、参与装修工程的竣工验收；7、提供《住宅室内装饰装修管理办法》中规定的其他服务内容。四、装修期限：装修期限为×年×月×日至×年×月×日。如超期装修，原、被告续签住宅室内装饰装修管理协议。….。七、保证金及装修管理服务费：在装修期间，被告应向原告缴纳以下相关费用，1、装修保证金每户按1500元收取，装修工程竣工验收合格后无息退还。2、装修垃圾清运费4元/㎡。3、装修管理服务费每户300元。4、施工人员出入证，工本5元/个。5、电梯装修材料运输管理费按每户300元收取。6、公共电费每户每月5元。7、水景绿化公用水费每月每户2元。 二被告系乐至县天池镇千业路128号香域蓝山小区X号业主，房屋建筑面积为83.73平方米，从2017年9月8日后未再向原告交纳物业管理费。 原告向二被告收费情况：2014年9月8日装修管理服务费300元、装修电梯维修费300元、装修垃圾清运费335元（4元×83.73㎡）、公用电费12个月计60元、水景绿化费12个月24元。2015年9月8日收取物业管理费1206（1.2元月/㎡×83.73㎡×12个月）、发电机燃油费100元、公用电费60元（5元×12个月）、水景绿化费24元（2元×12个月）并注明：2015年9月8日至2016年9月8日。 2017年2月22日乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区业主委员会向原告致函反映其小区存在的问题：1、小区脏、乱、差问题；2、有关违规收取每户电梯维护费300元、发电机柴油费每户100元、装修押金每户1500元…3、小区存在将住宅改为茶楼的住改商的情况；4、在物业管理中存在将绿化地、底层平台等公用部位占为私用的事实。2018年3月14日乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区业主委员会向原告再次致函反映其小区存在的问题：…2、小区脏、乱、差问题严重且一直不予整改；3、小区乱搭建，住宅改商业等占用公共部位，严重侵害业主权益。….5、外墙砖隐患。6、7、8栋之间渗水问题严重。7、小区监控系统、门禁系统长期失效，不能正常工作。8、6栋底楼排水主管长期堵塞或返水。 另查明：2017年2月6日，乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区成立业主委员会，乐至县天池镇人民政府于2017年3月13日向乐至县房地产管理局以天府函（2017）13号文件作出“关于抄送仙鹤观社区第十小组香域蓝山小区业主委员会备案材料的函”、次日向仙鹤观社区居民委员会以天府发（2017）27号文件作出“关于选举产生仙鹤观社区香域蓝山小区业主委员会的通知”。 2018年4月29日，乐至县天池镇香域蓝山小区业主委员会与乐至县鼎诚物业管理有限公司签订了《乐至县天池镇香域蓝山小区物业管理服务合同》，乐至县鼎诚物业管理有限公司为香域蓝山小区提供物业服务，服务期限为3年从2018年6月1日起至2021年5月31日止。 2018年6月香域蓝山小区三栋电梯故障停运。2018年7月11日上海华建电梯工程有限公司出具了《维修检查告知书》，载明：“乐至县天池镇香域蓝山小区业主委员会，经我司和四川布菜克尔电梯有限公司先后检查，确认香域蓝山小区3号楼两部电梯因机房屋顶渗水导致主机线圈损毁并产生高温致磁钢、轴承损坏，需要及时更换主机”。2018年7月22日，该小区业主委员会向乐至县房管理局申请“关于整改电梯机房渗漏的紧急请示”，其主要内容：对小区3栋电梯一台主机于7月底前安装到位，要求原告对造成渗漏部位进行整改。 香域蓝山小区3栋更换了二台主机，2018年8月10日，11月5日乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区业委会分别支付因维修电梯主机所花费用40080元、39080元共计79160元，其费用已由乐至县房地产管理局用该小区的房屋维修基金支付。 2019年3月5日，乐至县天池镇香域蓝山小区业主委员会向原告出具《函告》，原告工作人员吴延全于次日签收。其内容：根据《四川省物业管理条例》第54条的规定和《香域蓝山物业服务协议》第17条约定，香域蓝山前期物业服务已经终止。业委会多次以书面形式函告你司，要求办理移交手续退场。但你司一直以不合法的理由拒不退场。为此，再次函告你司，应立即办理移交手续并退场，如你司既不移交，也不退场，业委会将根据国务院《物业管理条例》第59条和《四川省物业管理条例》第73条依法追究你司责任。同时，在此期间产生的一切费用依法由你司承担，如应退期间发生的一切人身、财产、设备安全事故的责任，亦应由你司承担。 2018年8月10日本院受理郭海、陈洪斌、唐世兵、林子靖诉乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区业主大会、第三人乐至县鼎诚物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，郭海、陈洪斌、唐世兵、林子靖请求撤销乐至县天池镇仙鹤观社区香域蓝山小区业主委员会于2018年4月21日作出的选聘第三人乐至县鼎诚物业管理有限公司作为小区物业服务企业中标公司的决议。该案本院认为业主大会作出的关于选聘物业管理公司的决议违反法律、法规，应当由小区所在地的房地产行政主管部门、乡镇人民政府责令其限期改正或者撤销其决定，属于应当由其他机关处理的争议，2018年12月24日本院作出（2018）川2022民初2103号裁定书裁定：驳回原告的起诉。该案的原告不服上诉，2019年2月8日，四川省资阳市中级人民法院作出维持原裁定的裁定书。2019年3月28日，乐至县房地产管理局作出：“关于撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的通告”。2019年4月19日乐至县天池镇仙鹤观社区香山域蓝山小区业主委员会不服乐至县房地产管理局于2019年3月28日作出的《关于撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的通告》，向乐至县住房和城乡建设局申请行政复议，2019年6月10日乐至县住房和城乡建设局作出决定：确认乐至县房地产管理局作出的撤销2018年4月21日香域蓝山小区业主大会作出的决议的具体行政行为程序违法，责令乐至县房地产管理局自《行政复议决定书》送达之日起60日内重新作出处理。 本院认为，原告与鸿腾公司签订《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其合同约定的权利义务对原告及鸿腾香域蓝山小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，二被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物管费，构成违约，应承担相应的法律责任。 关于原告物业服务终止时间问题。前期物业服务合同中约定的物业服务期限是2014年1月1日起，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。香域蓝山小区业主委员会于2017年2月6日成立，2018年4月29日业主委员会与选聘的乐至县鼎诚物业管理有限公司签订了物业服务合同，故依照前期物业服务合同约定，前期物业服务合同终止时间为2018年4月29日。但从2018年3月14日业委员要求原告于2018年3月20日前进行整改、2018年6月3栋电梯停运业主要求原告组织维修及2019年3月6日业主委员会向原告出具《函告》内容，能证明2018年4月29日后，原告仍继续为该小区提供物业服务，业主委员会明确拒绝接受服务的时间应为2019年3月6日业主委员会致函原告时，故在2018年4月29日至2019年3月6日间该小区业主与原告构成事实物业服务合同关系，其物业管理费可参照原物业服务合同约定的收费标准。二被告反诉请求确认前期物业服务期限终止时间为香域蓝山小区召开首届业主大会时，本院认为前期物业服务合同终止的确认应是业主委员会代表全体业主作为权利诉讼主体起诉主张权利，对其诉讼请求，本院不予以支持。 关于二被告交纳物业管理费的金额及是否向原告支付未交纳物业管理费违约金问题。被告从2017年9月8日未向原告支付物业管理费，2018年4月29日至2019年3月6日间该小区业主与原告构成事实物业服务合同关系，故根据《前期物业管理服务合同》计算被告应支付原告物业费管理费的金额为1815.01元（2017年9月8日至2018年9月7日计12月为：83.73㎡×1.2元月/㎡×12个月=1205.71元；2018年9月8日至2019年3月6日计5个月零27天为：83.73㎡×1.2元月/㎡×5个月=502.38元、1205.71元÷365天计3.3元/天×27天=106.92元），经审理查明，原告在服务过程中存在瑕疵，原告方拒交物业服务费，双方均违约，故原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告虽然服务存在瑕疵，但原告的服务也付出了心血和劳动，被告也应对其付出支付相应的费用，故二被告应支付给原告的物业管理费酌情按照《前期物业管理服务合同》计算金额的85%计收，即1815.01元×85%=1542.76元。原告主张的水电公摊费，因原告与开发商所签订的前期物业合同中未约定该项收费内容，故对其请求本院不予以支持。被告反诉原告因履行前期物业服务合同约定的义务不得按照原标准收取物管费，本院认为该请求不是反诉请求，应为被告以原告物业服务不到位的反驳。 关于二被告反诉主张3栋两台电梯主机的维修更换公摊费由原告支付是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。《物业管理条例》第五十四条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。….。”。据此，小区电梯属共用设施设备，其受到损害不应由个人主张权利；涉案电梯主机的维修更换的付款方为小区业主委员会，已由业主共有的维修资金支付，而不是业主个人单独支付，若原告违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成小区电梯损害，则应由业主委员会代表业主主张权利，故二被告不具有起诉的主体资格，其反诉不成立，对其请求本院不予以支持。 关于二被告在反诉中主张由原告退还发电机燃油费100元、装修电梯维修费300元、公用电费及水景绿化费计168元及违约金2000元是否成立问题。公用电费、水景绿化费及违约金在原、被告所签订的《住宅室内装饰装修服务协议》中约定，该协议不是本案前期物业服务合同的调整范围，所涉及的是原告与业主间住宅装饰装修服务权利义务关系，与物业服务合同不是同一法律关系，故其反诉诉讼请求不成立，二被告可另行起诉；发电机燃油费、装修电梯维修费的收取无合同约定及法律规定，其性质应属不当得利，与本案不系同一法律关系，二被告可另行起诉，故二被告反诉主张由原告退还发电机燃油费100元、装修电梯维修费300元、公用电费及水景绿化费168元、违约金2000元的请求不成立，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条，《物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告邓世友、罗莉在本判决生效之日起五日内给付原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司物业管理费1815.01元； 二、驳回原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告邓世友、罗莉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告安岳县畅宏物业服务有限公司乐至分公司物业管理费负担40元，被告邓世友、罗莉负担10元；反诉案件受理费50元，由被告邓世友、罗莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  任 军 审 判 员  唐 军 人民陪审员  蒋家勇 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  王 丹