四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)川1302民初7620号 原告：寇嫒玲，女1976年12月24日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：何德成，四川旺川律师事务所律师。 被告：南充鼎合房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区荆南路一段282号。 法定代表人：徐勇，负责人。 委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地南充市高坪区江东中路七段335号香颂湾一区1幢1层。 法定代表人：邱永生，总经理。 原告寇嫒玲与被告南充鼎合房地产开发有限公司（简称鼎合公司）、四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司（简称杰烽公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案，并于2019年5月6日作出（2018）川1302民初3171号民事判决。寇嫒玲不服，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院于2019年9月19日作出（2019）川13民终2267号民事判决，撤销一审判决，发回重审。本院于2019年10月28日立案，重新组成合议庭并于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告寇嫒玲及其委托诉讼代理人何德成、被告鼎合公司的委托诉讼代理人邓伟杰出庭参加了诉讼，被告杰烽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告寇嫒玲向本院提出诉讼请求：1、确认杰烽公司与鼎合公司签订的金乐府项目收购合同无效；2、判令鼎合公司向原告履行位于南充市顺庆区买卖合同（建筑面积79.45平方米）；3、解除原告与杰烽公司签订的商品房买卖合同中970.55平方米的商品房买卖合同（扣除能履行的79.45平方米）；4、鼎合公司与杰烽公司共同连带返还原告房款2916650元，并以2916650元为基数从2014年12月12日起按照日千分之一的标准支付利息到房款返还完毕为止；5、诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2010年10月到2014年4月期间，杰烽公司缺乏流动资金，意欲向原告借款。原告遂将家人以及亲属近十人的存款集中到自己名下，陆续出借给杰烽公司。2014年12月，双方意欲终止民间借贷关系。杰烽公司拟用其开发的位于南充市（当时公司处于正常经营状态，该楼宇建设到第四层，地下有三层，具备办理《预售许可证》条件，部分房产已经销售）抵偿借款。双方于12月11日进行结算，杰烽公司欠原告借款本金共计315万元。该日，原告与杰烽公司签订了《商品房认购合同》一份，约定原告以每平米3000元的价格（当时市场价），购买该项目第4幢第5层至6层的1050平方米商品房，2016年5月3日前交房等商品房买卖的主要条款。双方还办理了以借款抵消房款的手续，同时向原告出具了加盖财务专用章购房款《收据》。合同签订后，还用《补充协议》的形式明确约定合同解除条件是“退还购房款并按照日千分之一的标准支付利息后”。为进一步确认补充协议的意思，杰烽公司还于2015年7月在《补充协议》部分文字上加盖公章。 2016年9月26日，鼎合公司与杰烽公司签订的《金乐府项目收购合同》（简称《收购合同》），鼎合公司整体收购杰烽公司金乐府（现名逸合城）房产开发项目。在该《收购合同》附件三载明项目转让中，该项目所涉“以房抵债”的商品房买卖合同列入鼎合公司继续履行的范围且已履行。 鼎合公司与杰烽公司收购该项目时未告知原告，根据该项目收购合同约定，鼎合公司明知杰烽公司最少有6.25亿债务的情况下，却故意约定将收购资金清偿给杰烽公司无优先权的债权人，特别是约定清偿了四川信托有限公司（债务人是新川塑钢公司）非杰烽公司的债权人1.225亿，将包括原告在内的公众债权悬空。原告得知项目转让后，多次与杰烽公司交涉无果。2018年5月，案涉楼宇取得《预售许可证》后，原告按照约定凭2014年12月11日的《商品房认购合同》，至鼎合公司签订示范文本的《商品房买卖合同》备案时，遭到拒绝。现所涉房产除4幢1单元6楼2号的一套（建筑面积79.45平方米，是《商品房认购合同》约定标的范围，已经查封）外，均已出售给他人。原告认为，原告与杰烽公司的商品房买卖合同合法有效。基于案涉项目房权利义务一并转移的事实以及房产项目转让，被转让前该项目所承载商品房买卖合同一并转让的特点，鼎合公司承认且履行了杰烽公司与原告相同的其他人签订的“以房抵债”合同（涉及270户），进一步明确该项目整体转让的意思，故杰烽公司对原告商品房买卖合同的义务，自该《收购合同》生效时已转移到鼎合公司名下。鼎合公司与杰烽公司的约定，不得对抗原告。《收购合同》损害了原告在内的第三人利益的约定无效。鼎合公司已经出售给他人的房产，事实上无法履行，原告的合同目的无法实现，原告有权提出解除。合同解除后，应当返还房款本金2911650元，并从2014年12月12日起支付利息。鼎合公司与杰烽公司将该项目债权债务一并转让未经原告同意，收购中又故意悬空包括原告在内的公众债权，且还将收购资金清偿无优先权的部分债权人，构成双方恶意串通损害社会公众利益的事实，因此，该收购合同无效。二被告恶意损害原告的利益是共同侵权，对返还和支付金额应共同承担责任且承担连带责任。 被告辩称，原告和杰烽公司的商品房认购协议实际是对民间借贷的担保，双方之间并无商品房买卖合同关系。收购合同是有效的，合同实际上是资产转让合同，合同第4条说明是资产转让，是不动产及附作物转让，协商为2.425亿；土地价款是1.9亿，项目标的是半成品房产，双方协商为4千多万，标的物不含第三人给原告的义务，合同转让标的中没有承接原告的债权债务。如合同无效，应当回到合同未建立状态，但无法实现；原告诉称是恶意串通，当时背景下，案涉项目是烂尾楼，政府成立关于这方面的部门，需要有人承接烂尾楼，后找到被告，合同是真实意思，作价是合理的，款项第三人怎么用是他的事，与被告无关；政府主导收购，一个亿加2250万的利息由被告全部承接，双方没有恶意串通；在鼎合公司承接的原来杰烽公司以房抵债、商品房销售合同的客户名单中均没有原告名字，杰烽公司没有将原告上报给鼎合公司，鼎合公司也没有义务向原告交付房屋、赔偿损失，故应驳回原告的诉讼请求。 被告杰烽公司未予答辩，也未提交证据。 经审理查明，杰烽公司原系“亚洲森林”房产项目的开发商。2010年10月到2014年4月期间，杰烽公司缺乏流动资金分四次向原告借款315万元（分别为100万元、50万元、80万元、85万元），约定月利率为3%，按季度支付利息，分别为9万元、4.5万元、7.2万元和7.65万元，其中85万元约定的还款期限为2015年4月23日。2014年12月11日，原告和第三人签订了《商品房认购合同》（简称认购合同）。合同约定，杰烽公司将其开发的位于南充市，以每平方米3000元的价格出售给原告，约定交房时间为2015年1月3日。对付款方式双方约定：一次性付款。同日，杰烽公司给原告出具了收据，内容为收到亚洲森林购房款315万元。在该合同后另附《补充协议》载明：1、出卖人全额退还购房款并支付相关利息（利息按每月千分之一计算）该合同自行解除。出卖人将全部购房款转入买受人提供的指定银行账户，出卖人凭此转账进账后，合同自动解除；2、该房屋办理商品房预售许可证的当天，出卖人必须和买受人签订商品房买卖合同，并到房管局办理合同备案；3、出卖人不得将此房屋以任何形式出售、抵押。在《补充协议》上加盖了杰烽公司印章。合同签订后，2015年1月14日、2015年2月15日、2015年4月16日，杰烽公司分别向刘刚（原告的亲属）支付人民币9万元、7.2万元、5万元。其中，2015年1月9日的《领款单》（2015年1月14日支付该款）事由载明为2014年10月9日至2015年1月9日利息。2015年1月20日的《领款单》（2015年2月15日支付该款）事由载明为2014年10月20日至2015年1月20日利息。并另行注明：1、此款年前已办，2015.2.15；2、76500元（2015.3.9）。在寇嫒玲名字后备注“2014年4月21日存入80万，半年，3季”。2015年4月16日支付的5万元业务回单上用途载明为“还本金”，并手写“寇嫒玲“名字，但并非寇嫒玲本人签字，。 杰烽公司因资金问题造成“亚洲森林”项目“烂尾”，2015年7月28日，南充市高坪区人民政府为促进企业恢复生产经营，偿还债务和解决遗留问题，成立了杰烽公司维稳工作领导小组。2016年1月11日，南充市公安局高坪区分局决定对杰烽公司非法吸收公众存款立案侦查。2016年9月26日，鼎合公司和杰烽公司签订了《“金乐府”项目收购合同》，合同约定，杰烽公司将“金乐府”（原“亚洲森林”项目）整体转让给鼎合公司，转让范围包括目标项目107.89亩土地、土地上全部在建工程、项目地块附属物以及存在的装修装饰设施设备。转让总价24250万元，其中12000万元鼎合公司以现金支付，鼎合公司承担杰烽公司向四川信托公司借款本金10000万元、利息2250万元。合同还约定，由鼎合公司承接杰烽公司已售270套房销售合同及订购协议义务，并作为合同附件。在该附件中未包括原告与杰烽公司的订购合同。2017年7月，原告得知鼎合公司承接杰烽公司对外销售的房产不包括自己的部分时，要求与鼎合公司签订《商品房买卖合同》被拒，故向本院起诉鼎合公司并将杰烽公司作为第三人。其诉请为：1.第三人四川杰烽公司与被告鼎合公司签订的金乐府项目收购合同无效;2.判令被告鼎合公司立即履行金乐府（逸合城）开发项目的商品房买卖合同，向原告交付位于南充市顺庆区262号逸合城4幢二单元5层501号房（78.02平方米）、二单元5层504（78.02平方米）、一单元6层602号（79.45平方米）；3.赔偿原告损失7038995.42元【用一二单元备案平均价8642元（16套的总价10886400／总面积1259.84）＊面积差额814.51平方米（1050平方米-交付房产三套235.49平方米）】；4.被告鼎合公司对应赔偿的金额7038995.42元，从2018年5月2日起按照人民银行逾期贷款利率标准支付利息；5.诉讼费由被告鼎合公司和第三人杰烽公司承担。在原一审中，本院向寇嫒玲释明，是否要求第三人杰烽公司承担民事责任，原告明确不向杰烽公司主张权利。本案立案后，原告申请变更杰烽公司为被告，并变更为本案前述诉讼请求。审理中，经释明后，其对第二项诉请变更为要求鼎合公司签订正式合同、办理网签备案、交付房屋。对鼎合公司及杰烽公司所主张的是基于商品房订购合同解除后合同权利。 另查明，在杰烽公司涉刑案件中，杰烽公司将原告所涉款项向公安机关报送了相关资料，并自行按非以房抵债的债权人标准对原告按比例兑付债务。原告认为双方之间已经形成了商品房买卖合同关系，未收取按比例偿债款项。 还查明，在一审诉讼中，杰烽公司提交了与寇嫒玲及其丈夫刘刚的利息支付凭据及明细。在该明细表中载明：自2013年1月9日始双方分别以季利息9万元、4.5万元、7.65万元、7.2万元为标准且大致按三个月的时间间隔支付利息。在签订认购合同之前，其中最后一期9万元利息结算时间为2014年10月19日，支付时间为2014年10月21日；4.5万元的结算时间2014年11月19日，支付时间为2014年12月2日；7.65万元和7.2万元的结算时间均为2014年10月23日，支付时间为2014年11月3日。 庭审中，原、被告均认可2014年12月11日所签订的《商品房认购合同》后附的《补充协议》加盖印章的时间为在收购合同签订之前的2016年7、8月左右。 本院认为，如何认定认购合同的性质是定性本案争议的关键。综合本案审理查明的事实，应当认定认购合同为民间借贷的担保。其理由是：1、从形成时间上看，认购合同签订于借款合同尚未全部到期时，符合非典型担保系在合同履行期内建立的时间特征；2、从合同内容上看，一是认购合同缺乏商品房买卖合同所需的房屋信息、建筑面积、产权办理等基本要素，而仅是概述为5、6层、建筑面积1050平方米、单价3000元。二是借款金额为315万元，房款即定为315万元，并概略以建筑面积1050平方米、单价3000元计价，无有关建筑面积差异找补约定，显然是为了简单凑够315万元的债务而进行的数学计算。三是签订合同时，杰烽公司尚未取得预售许可，未修建完工，但却约定在不满一个月之后的2015年1月3日交房，缺乏商品房买卖的严谨性；3、从价款支付上看，合同签订后，虽然杰烽公司出具了收据，但双方并未有真实的款项交付行为，也未有借款转为购房款，原债务已经消灭的直接表述；4、从后期利息支付上看，在签订认购合同后，寇嫒玲仍在收取利息。其辩称是收取认购签订合同之前的欠息，但并未提供相应依据。且从前述事实查明可知，在签订认购合同时即2014年12月11日，尚欠四笔借款的利息均不超过两个月，但其仍沿用之前的三个月周期结算并收取利息的交易习惯，与其陈述是收取签订合同之前的利息的陈述相矛盾。特别是在2015年2月15日收到7.2万元时，另批注“76500元（2015.3.9）”字样，说明杰烽公司除支付了9万元、7.2万元的利息后，仍认可在当年3月份需支付其中85万元借款的利息76500元，而对此原告并未作出合理说明。同时，如果是以房抵债，只抵偿本金，而不抵偿利息，并在几个月后单独收取利息，也不符合常理；5、从补充协议的约定来看，补充协议特别约定了认购合同可自动解除，条件为全额退还房款及支付利息。简而言之即为，只要随时退钱就随时解除买卖合同，这明显具备以签订买卖合同为债务提供担保的特征，而商品房买卖合同鲜有对合同解除作这样约定。综合以上几点，本院认为，寇嫒玲所称双方的民间借贷关系已转为商品房买卖合同关系的理由不能成立，认购合同系对借款提供的担保。在本院向原告释明后，寇嫒玲仍坚持按商品房买卖合同关系向被告主张权利，不变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定，对寇嫒玲的起诉，应予驳回。寇嫒玲的其它诉请也是基于商品房买卖合同关系提出的主张，诉的基础已不存在，也应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回寇嫒玲的起诉。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  斯孝昌 人民陪审员  王丽红 人民陪审员  王德友 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  罗 红