河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初4774号原告：李鑫，男，1977年12月19日出生，汉族，户籍地洛阳市涧西区。被告：张龙生，男，1998年8月21日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张建锋，男，1975年10月16日出生，汉族，住洛阳市西工区，系张龙生父亲。委托诉讼代理人：赵战武，河南民天律师事务所执业律师。被告：洛阳享嘉房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区九都中路23号1幢1层102号。法定代表人：王玉先，总经理。原告与被告张龙生、洛阳享嘉房地产经纪有限公司（以下简称享嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李鑫，张龙生的委托诉讼代理人张建锋、赵战武均到庭参加诉讼。享嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。李鑫向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除李鑫与张龙生、享嘉公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY32367）；2.判令张龙生退还李鑫定金30000元；3.判令张龙生赔偿李鑫违约金41000元；4.判令享嘉公司退还李鑫中介费损失2000元；5.本案诉讼费由张龙生、享嘉公司承担。事实和理由：2018年12月28日，李鑫与张龙生（张龙生委托其母亲张小娟代为办理）、享嘉公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY32367），约定李鑫购买张龙生所有的位于西工区××院××号房屋，总房价41万元，房屋建筑面积62.29平方米，李鑫以一次性付全款的方式购买，合同明确约定违约责任是承担房屋总价款10%作为违约金。合同签订后，李鑫按照合同约定积极履行义务，支付中介服务费、定金等合计32000元，但张龙生违反合同约定向李鑫表示不再履行合同，李鑫多次找张龙生协商未果。李鑫认为张龙生的行为已经构成根本违约，李鑫为了购买上述房屋花费很大精力，并放弃了购买其他优质房的机会，李鑫为维护自身权益，遂诉至法院。张龙生辩称，同意解除双方之间的房屋买卖合同，不同意支付违约金和返还定金。因李鑫不能在合同约定的35个工作日内将全部房款付清，是李鑫自身原因造成合同不能履行，张龙生不存在任何违约行为，不应该支付违约金。享嘉公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2018年12月28日，张龙生（卖方）、李鑫（买方）与享嘉公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY32367）一份，约定卖方拟转让房产坐落于西工区××院××号，不动产权登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第00539526号，房产用途为住宅，产权性质商品房，建筑面积为62.29平方米，该房产转让总价为41万元。买方一次性付全款，过户当天将总房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户。居间方代为保管物业交接保证金2000元。本合同签订之日起35个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》35个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取。买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的10%违约金。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的10%违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金8200元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。三方其他约定为买卖双方经协商，卖方卖房同时赠一间储藏室给买家，如果买家后期需要办理委托公证手续办理贷款手续，卖方必须无条件配合，配合买家办理委托到指定人的名下，否则视为违约；如果有20%的个税，卖家承担；签合同当天买家支付卖家1万元作为房屋定金，次天居间方到房管局查档，如果没有问题，当天再支付卖家2万元作为房屋定金，共计3万元；如果买家原因导致合同不能继续履行定金不退，如卖家原因导致合同不能履行，卖家违约。李鑫分别于2018年12月28日、12月30日支付张龙生1万元、2万元定金。李鑫于2018年12月28日支付享嘉公司中介费2000。2.庭后享嘉公司到庭说明情况称，李鑫、张龙生与享嘉公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，导致该合同无法履行是李鑫和张龙生的原因，责任不在享嘉公司，故享嘉公司没有理由退还李鑫中介费。签订合同当日，双方协商李鑫在签订合同后35个工作日内将房款41万元一次性支付给张龙生，如果李鑫后期需要办理委托公证手续，张龙生需无条件配合李鑫办理委托公证手续。委托公证手续是指张龙生将房屋委托给李鑫，由李鑫自己办理贷款手续，然后该房产办理委托到李鑫指定的人员名下，因双方未协商一致，所以没有办理委托公证。享嘉公司称大概在合同约定付款时间的最后三天，买卖双方到享嘉公司处协商付款方式，张龙生要求李鑫一次性将41万元付清，但是李鑫无法将房款一次性付清并提出以贷款方式支付房款，张龙生称如果以贷款方式支付房款需要增加房款，李鑫与张龙生对增加房款的数额问题未达成一致。签订合同时，双方对如果以按揭贷款方式支付房款，房款是否变化没有约定。本院认为，李鑫、张龙生与享嘉公司于2018年12月28日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，本院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。合同约定李鑫在合同签订后的35个工作日内即2019年2月21日前将房款一次性支付给张龙生，合同同时约定如果李鑫后期需要办理委托公证手续办理贷款手续，张龙生必须无条件配合李鑫办理委托到指定人的名下。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故本案的房屋买卖合同中，房屋价款系重要内容，应明确作出约定，但是《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》既约定李鑫需一次性支付房款，又约定可以办理委托公证贷款等手续，买卖双方在履行该合同的过程中对房款如何支付产生理解上的分歧，导致该合同无法正常继续履行。现李鑫要求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，张龙生亦同意解除，故李鑫主张解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除后，张龙生应将收取的定金3万元返还给李鑫，张龙生作为出卖方，在履行合同中并无违约行为，故李鑫要求张龙生赔偿违约金的诉讼请求无事实和法律依据本院不予支持。享嘉公司作为专业的房屋中介机构，并且收取服务费用，其应当尽到相关义务，在其作为居间方促成李鑫、张龙生订立合同时，关于房屋价款等事项没有进行明确约定，导致买卖合同双方无法正常履行合同，故享嘉公司应当将收取的中介费退还给李鑫。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告李鑫、被告张龙生及被告洛阳享嘉房地产经纪有限公司于2018年12月28日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY32367）解除；二、被告张龙生于本判决生效后十日内向原告李鑫返还定金30000元；三、被告洛阳享嘉房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告李鑫返还中介费2000元；四、驳回原告李鑫的其他诉讼请求。如果张龙生、洛阳享嘉房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1625元，减半收取812.5元，由李鑫负担455.5元，由张龙生负担335元，由洛阳享嘉房地产经纪有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇一九年十二月十八日书记员 王丹阳