山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3221号 上诉人(原审原告)：高华先，男，1951年12月2日生，汉族，住莱西经济开发区。 委托诉讼代理人：王媛，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：高英娜，女，1978年8月15日生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：刘鹏燕，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳丽，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：高丽华，女，1979年4月20日生，汉族，住莱西经济开发区。 委托诉讼代理人：刘鹏燕，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳丽，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：高丽萍，女，1981年9月9日生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：刘鹏燕，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳丽，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘洪辉，男，1974年9月4日生，汉族，住莱西经济开发区。 委托诉讼代理人：庄砚斐，山东甲乙律师事务所律师。 上诉人高华先、高英娜、高丽华、高丽萍与被上诉人刘洪辉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高华先、高英娜、高丽华、高丽萍上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判驳回刘洪辉的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由刘洪辉负担。事实和理由：事实和理由：高华先与刘洪辉签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中刘洪辉并非上诉人所属黄花观村集体经济组织的成员，根据以上法律规定，刘洪辉无权取得黄花观村宅基地使用权，因此，高华先与刘洪辉之间签订的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。 刘洪辉答辩称，刘洪辉与高华先签订的房屋买卖协议依法有效。2005年10月13日，刘洪辉与高华先签订房屋买卖协议一份，后刘洪辉将房款如数付清。2006年正月，高华先及其妻子于瑞娥将涉案房屋交付给刘洪辉，且在2006年3月16日，刘洪辉将户口迁至黄花观村，该村村委会未提出过任何异议并全力配合办理相关手续，故刘洪辉与高华先签订的房屋买卖协议应为有效。二、刘洪辉将户口迁至黄花观村，并非“空挂户”性质。所谓“空挂户”，是90年代买卖户口所引发的词汇，就是本来是个农村户口等情况，然后花钱买了一个城市户口，由于自己在那个城市里没有住房、没有可以落户的地方，于是派出所给编一个虚无的地址，将户口落在那个地址上，办理身份证。“空挂户”只是民间说法，法律上根本不存在此说法。本案刘洪辉是将户口从莱西市河头店镇拦马庄村迁至水集街道办事处黄花观村，且在黄花观村有实际居住的房屋，所以并非“空挂户”。另一方面，是否享受黄花观村的福利待遇，不是评判刘洪辉是否为该村村集体组织成员的标准。三、2005年刘洪辉与高华先签订房屋买卖协议时于瑞娥就在现场，后刘洪辉于2006年正月搬到涉案房屋居住至今，高华先的妻子于瑞娥于2011年1月27日去世，于瑞娥在在世期间从未对出卖涉案房屋提出过异议，故三上诉人主张其母亲对买卖房屋不知情或不同意显然与事实相悖。 刘洪辉向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令高华先、高英娜、高丽华、高丽萍协助刘洪辉办理登记在高华先名下的位于菜西经济开发区黄花观村192号的其中三间楼房(东至高华先门面，西至高培志，南至村街道，北至村街道)的房屋所有权证及集体土地使用证的变更手续。2、诉讼费用由高华先、高英娜、高丽华、高丽萍承担。 一审法院查明事实如下：2005年刘洪辉经人介绍购买高华先位于莱西经济开发区间，2005年10月13日，刘洪辉支付房款3万元，双方写下收条1份，载明：“刘洪辉买黄花观高华先楼房3间，东至高华先门面西至高培志南至村街道北至村街道（刘洪辉高华先中间伙墙），总价壹拾肆万肆仟元正，现交币叁万元正，收款人高华先，付款人刘洪辉，中间人姜桂明，2005.10.13号”。2006年年初，高华先将房屋交由刘洪辉居住使用至今。截至2006年5月份，刘洪辉陆续付清房款。2006年3月16日，刘洪辉将户口自莱西市河头店镇拦马庄村迁到莱西经济开发区黄花观村。后因高华先未予配合办理相关产权变更手续，刘洪辉诉来法院。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中，刘洪辉购买高华先房屋3间后自2006年居住至今的事实清楚。根据刘洪辉提交的村委证明，双方签订协议时刘洪辉虽非该村村民，但其购买房屋后将户口迁至该村，该村村委会并未提出异议，故双方协议应为有效，双方不应反悔。高英娜及高丽华辩称其姊妹及母亲均认为刘洪辉一家系租其房屋居住，无证据证实，刘洪辉在此居住已逾十年，故其所称无事实依据，法院不予支持。结合高华先提交录音等证据以及刘洪辉长期居住房屋的事实，足以证实高华先有权处分该财产，且其余家庭成员均知悉且无异议，现其辩称协议无效要求返还房屋，有违诚信原则，于法无据，法院不予采信。刘洪辉请求办理涉案房屋产权变更手续，符合法律规定，法院予以支持。高丽萍未答辩亦未到庭质证，视为放弃抗辩及质证的权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：高华先、高英娜、高丽华、高丽萍本判决生效之日起90日内协助刘洪辉办理位于莱西经济开发区[房屋所有权证号：西房私字第××号、集体土地使用证号：西集用（2002）字第K2-01-0040号]西三间房屋（东至高华先门面、西至高培志、南至村街道、北至村街道）的房屋所有权证及集体土地使用证的变更手续。案件受理费50元，由高华先、高英娜、高丽华、高丽萍负担。 本院二审期间，上诉人申请证人史某出庭作证，证人称其系高华先与刘洪辉房屋买卖的中间人，当时说好不过户、不办产权证。姜桂明是其丈夫，未参与此次买卖。房屋买卖时于瑞娥未参与。 上诉人提交村委会出具的证明两份，证明刘洪辉在村里没有土地，不享受本村任何福利待遇。于瑞娥和高华先1974年结婚，涉案房屋属于共同财产。 被上诉人刘洪辉质证称，对真实性没有异议，但是不享受村民待遇不代表不是该村集体成员，也不影响涉案合同是否成立。 本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议焦点为高华先与刘洪辉所签房屋买卖合同效力问题。上诉人主张涉案房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同。本院认为，合同签订时，刘洪辉虽不是涉案房屋所在集体经济组织成员，但在合同签订次年，刘洪辉的户口便迁入该集体经济组织，刘洪辉已取得该集体经济组织成员资格，合同效力可视为得到补正。故，在合同履行十余年之后，上诉人以合同违反法律、行政法规强制性规定为由请求确认无效，本院不予支持。另外，上诉人称高华先之妻于瑞娥作为涉案房屋共有人，对涉案房屋出卖并不知晓，高华先出卖房屋的行为构成无权处分。本院认为，2006年刘洪辉就已占有涉案房屋，至2011年1月27日于瑞娥去世，五年期间，于瑞娥未曾提出异议，且庭审中上诉人亦未提交证据证明于瑞娥对涉案房屋主张过权利，上诉人该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。证人史某称其系涉案房屋买卖的唯一中间人，但根据一审中刘洪辉提交的房款收条可以看出，尚有中间人、证人邹某、姜某与此次买卖，证人证言存在明显瑕疵，本院对该证人证言不予采信。上诉人高丽萍称涉案房屋实为出租关系，但未提交证据予以证明，本院对其主张亦不予采信。 综上所述，上诉人高华先、高英娜、高丽华、高丽萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人高华先、高英娜、高丽华、高丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷