北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51325号原告（反诉被告）：董英，女，1971年7月21日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：董浒，男，1979年2月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：周林依，女，1989年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘靖晖，北京志霖律师事务所律师。原告（反诉被告）董英（以下简称姓名）与被告（反诉原告）周林依（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。董英、周林依的委托诉讼代理人刘靖晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董英向本院提出诉讼请求：要求周林依赔偿另行出租房屋所支付的中介费损失3万元；2018年11月11日至2021年3月10日的租金损失187734元；交通费损失4982元；违约后未将注册公司地址迁走的注册地址使用费6000元；房屋恢复原状费用2万元；并以前几项诉讼请求之和248117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2018年11月10日起至实际给付之日止的利息。事实和理由：2017年7月10日，我与周林依签订房屋租赁合同，约定我将北京市朝阳区广渠路28号院3区301一屋XXXX底商出租给周林依，双方就租金等权利义务作出明确约定。2018年11月，周林依突然提出不再租用房屋，要求解除合同。我只好通过中介将房屋另行出租，由此造成损失。故我起诉至法院。周林依答辩并反诉称：董英支付中介费是基于其与案外人之间的居间协议产生，与双方的租赁合同无关。我将租金交至2018年11月10日，董英于2018年11月18日将房屋另行出租给他人。董英与新的承租人怎么协商签约以及实际履行情况我不清楚，如果是董英自愿降低租金价格也与我无关。房屋是经董英同意后进行装饰装修，我同意将房屋恢复原状，但原状的情况必须具体明确。我租用房屋，使用其地址向工商行政部门登记是我的权利，租赁合同中也未约定注册地址使用费及迁出等内容。我于2017年7月向董英支付了房屋租赁押金72000元，并依约履行支付各期房屋租金的义务。根据约定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由我承担的费用、租金，以及我应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给我。故我不同意董英的诉讼请求，并提出反诉，请求判令董英向我返还租赁押金72000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付自2018年11月11日起至实际返还押金之日止的利息。董英针对反诉辩称：周林依违约在先，且没有将房屋恢复原状，按照约定不应退还押金。周林依在搬离时，提出涉诉房屋能租出去的话，押金就不要了。故我不同意周林依的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，董英（出租方、甲方）与周林依（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。双方约定：甲方将北京市朝阳区劲松街道办事处广渠路28号院3区301楼XXXX号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给乙方；房屋面积98平方米；乙方租赁该房屋作为健康管理使用；租期2016年11月11日至2021年3月13日；月租金36000元，租金总计432000元，各期租金支付日期为2017年8月11日、2017年11月11日，以此类推每3个月付款；押金72000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；此商铺为董英转租，租金递增5%。合同签订后，董英向周林依交付涉诉房屋，周林依使用涉诉房屋从事美容经营。周林依向董英支付押金72000元，并向董英支付租金至2018年11月10日。合同履行过程中，周林依向董英提出解除合同，并于2018年11月初腾退涉诉房屋。2018年11月18日，董英另行签订租赁合同，将涉诉房屋再次出租。另查，周林依在涉诉房屋注册零壹帮你（北京）美容有限公司，该公司成立时间2017年11月8日，注销时间2019年5月6日。审理中，董英主张其从案外人王殊处承租广渠路28号院3区301楼XXXX房屋，后其在该房屋内打隔断，将房屋分割为涉诉房屋及XXXX西侧门房屋二部分，其将涉诉房屋出租给周林依，将XXXX西侧门房屋出租给案外人张某，其与张某所签租赁合同的租期为2017年2月18日至2019年3月17日，租赁面积约20平方米，月租金7500元；周林依在使用涉诉房屋过程中，私自将涉诉房屋与XXXX西侧门房屋的隔断墙拆除，将房屋打通使用，但周林依在腾退涉诉房屋时，未将拆改恢复原状，故要求周林依支付恢复原状费用。周林依主张其于2018年6月1日起承租XXXX西侧门房屋，其将涉诉房屋与XXXX西侧门房屋打通使用，并向董英支付了XXXX西侧门房屋2018年6月1日至2018年10月30日的房租；因腾退时双方没有达成一致，故其未将涉诉房屋恢复原状。董英主张其与张某的租赁合同在履行期间未发生承租人变更，周林依、张某对其称双方系合作关系，上述周林依所称租金是代张某支付；并表示其再次出租房屋时，将涉诉房屋与XXXX西侧门房屋作为整体出租给案外人柳成迁使用。董英主张周林依提前解约造成其2018年11月11日至2021年3月10日期间上述二部分房屋的租金差额损失187734元、再次出租房屋的中介费损失3万元。董英向本院提供其与承租人柳成迁之间的租赁合同，其中约定301楼XXXX房屋建筑面积98.08平方米，租期2018年11月18日至2024年6月10日，月租金43800元。董英向本院提供佣金确认书，其中约定董英应支付中介公司佣金3万元。本院认为：董英与周林依之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，周林依提前向董英提出解除合同并于2019年11月初搬离租赁房屋，导致双方租赁合同无法继续履行，周林依存在违约行为，故应承担违约责任。根据约定，周林依提前退租，应按月租金的100%向董英支付违约金。结合合同约定，本院确定周林依应支付的违约金为37800元，并将该款项从押金中进行扣减。董英要求周林依赔偿租金差价损失，就涉诉房屋部分，因后续租金价格受到市场因素影响，不属于订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持；就XXXX西侧门房屋一节，因董英否认其与周林依就该房屋形成租赁关系，故董英无理由向周林依主张该部分房屋的租金差价损失。董英要求周林依赔偿中介费损失，系基于履行服务合同发生的费用，不属于经济损失，故本院不予支持。董英要求周林依赔偿交通费损失，证据不足，故本院不予支持。董英要求周林依给付注册地址使用费，缺乏合同依据，故本院不予支持。董英要求周林依给付房屋恢复原状的费用，结合查明的事实，周林依在腾退涉诉房屋时虽未将房屋拆改恢复原状，但董英已按拆改后现状将房屋再次出租，董英并未产生将房屋恢复原状的费用损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。董英要求周林依赔偿利息损失，缺乏依据，故本院不予支持。在从押金中扣减周林依应支付的违约金37800元后，剩余押金34200元董英应向周林依退还。周林依要求董英赔偿利息损失，因利息属于孳息，故董英应予以给付，具体给付标准由本院确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董英于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）周林依押金三万四千二百元并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率的标准给付被告（反诉原告）周林依二○一八年十一月十一日起至返还之日止的利息。二、驳回原告（反诉被告）董英的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）周林依其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）董英负担（已交纳）。反诉案件受理费800元，由原告（反诉被告）董英负担328元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）周林依负担472元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  周 慧人民陪审员  翟 琪二〇一九年十二月二十六日书 记 员  毛珂歆