河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初2805号原告（反诉被告）：孔援红，男，1968年7月1日出生，汉族，住济源市。被告（反诉原告）：李核新，男，1970年3月10日出生，汉族，住济源市。第三人：聂海周，男，1974年10月2日出生，汉族，住济源市。原告孔援红与被告李核新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日作出（2015）济民一初字第3988号民事判决。李核新不服判决，向河南省济源中级人民法院提起上诉。河南省济源中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）豫96民终1023号民事裁定，撤销本院（2015）济民一初字第3988号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院重审立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，依法追加聂海周为第三人参与诉讼。于2018年7月17日作出（2015）豫9001民初617号民事裁定书，孔援红、李核新均不服该裁定，向河南省济源中级人民法院提起上诉。河南省济源中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）豫96民终1230号民事裁定，撤销本院（2015）豫9001民初617号民事裁定，本案指令本院审理。本院立案后，依法另行组成合议庭于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告孔援红、被告李核新、第三人聂海周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔援红向本院提出诉讼请求：要求被告给付房款12万元。事实和理由：2013年6月其将位于天坛办事处锦汇花园一号楼2单元1101号房一套出卖给被告，并于当年12月16日将该房过户到了被告名下。该房双方同意售价为30万元，被告首付其10万元，剩余20万元，被告承认分批给付。2014年12月1日第一次分期应付其房款4万元时，被告拒付。其多次找被告协商未果，现请求被告给付2014年至2016年三年的应付款12万元。被告李核新辩称：1、其购买原告所涉房屋属实，但本案交房条件不成立。原告未能按合同第八条约定提供相关证明文件，并签署房屋交接单，虽原告向其交付了房屋钥匙，但所交付的钥匙打不开房门，涉案房屋没有转移占有。2、涉案房屋已由案外人销售给第三人，且实际装修居住，事实上无法交付。二审时原告也认可在打不开房门时，原告到场并向公安机关报案，印证了双方之间存在纠纷，房屋买卖合同事实上已不能履行。因此原告应承担交付不能的违约责任，故反诉要求：1、解除双方之间的商品房买卖合同；2、原告返还其购房款10万元及利息（自2015年1月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3、原告赔偿给其造成的损失3040元。针对被告李核新的反诉，原告孔援红辩称：其于2014年9月14日将涉案房屋钥匙交付被告后，被告对涉案房屋享有占有使用的权利，因第三人的原因造成被告不能正常占有使用房屋，被告可以通过要求第三人排除妨害，停止侵权等方式实现其居住使用的目的。被告要求解除合同不符合法定及双方约定的解除条件，应驳回被告的反诉请求。第三人聂海周述称：2015年，其以21万元价款在济源市百信典当行有限公司（以下简称百信典当公司）购买案涉房屋，已经交付10万元，剩余11万元未付。同年4月10日，其与百信典当公司签订房屋买卖合同，后百信典当公司将钥匙交付与其，其随即进行装修、居住至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2012年10月19日河南锦汇金正置业有限公司（以下简称锦汇公司）给朱建贞出具加盖财务专用章的收据，载明“今收到朱建贞房号1﹟-2-1101的房款278964元”，朱建贞在该收据的复印件下方批注“同意转入孔援红名下。朱建忠。11月1日”。2013年12月16日，锦汇公司与被告李核新签订商品房买卖合同，约定将位于天坛办事处锦汇花园一号楼2单元1101房以价格30万卖给被告李核新，房屋交付时间为2014年5月1日，并在济源市房地产管理局进行备案登记。2014年1月3日锦汇公司收取被告李核新煤气开口费2450元。2014年1月15日原告出具收据，载明“今收到李核新购房首付款壹拾万元整，锦汇花园1﹟2单元1101房，收款人：孔援红，2014.1.15，151××××4012”。2014年3月3日锦汇公司收取被告李核新有线电视费用240元。原告孔援红作为乙方与被告李核新作为甲方，于2014年9月14日签订协议：“经双方协商，甲方欠乙方购房款贰拾万元整，达成以下还款协议：“1、2014年12月1日前还款肆万元；2、剩下壹拾陆万元分四次，每年的12月1日前分别还肆万元，于2018年12月1日前还清。”同日被告李核新给原告出具欠房款20万元的欠条。因锦汇公司的售楼部已无人办公，当天原告孔援红找人开锁后，并进行换锁，将钥匙交给被告。2015年元月份被告准备装修时，发现门打不开，通知原告到场，因百信典当公司的人员阻拦，原告报警后，公安机关以属于合同纠纷，不予处理。另查明，2015年4月14日济源市公安局询问王稳成（时任百信典当公司总经理）的笔录，证实2012年6月份，杜晓到百信典当公司借款，百信典当公司多次借款给杜晓，杜晓出具有借据，有的归还了本金和利息。到2013年7月份，杜晓欠百信典当公司本金及利息共587.024万元，其中本金531万元，杜晓将锦汇花苑的20套商品房以售卖的方式抵押给百信典当公司（其中包括本案诉争房屋），陆续签订了商品房买卖合同。2014年年初，发现该20套房产中的部分房产已售卖给他人。本案诉争房屋不在济源市人民检察院查明案外人锦汇公司法定代表人杜晓的诈骗范围内。2012年10月18日，锦汇公司与百信典当公司签订商品房买卖合同，将本案诉争房屋以19万元的价格出卖给百信典当公司。2015年4月10日百信典当公司与第三人聂海周签订售房协议，将诉争房屋以209223元的价格卖给第三人聂海周。聂海周称，当天百信典当公司将房屋钥匙交给其，其经过两个月的装修后，实际居住至今。本院认为：锦汇公司与被告签订了商品房买卖合同和原告与被告签订的还款协议，均是当事人的真实意思表示，属于有效合同，本院予以确认。本案中原、被告的争议焦点是诉争房屋的交付是否完成。诉争房屋济源市天坛办事处锦汇花园一号楼2单元1101号房系锦汇公司以抵账的形式抵给原告孔援红，孔援红并未占有，孔援红又将该房屋以30万元的价格转让给被告李核新，由锦汇公司与李核新签订了商品房买卖合同，进行了合同备案,并约定交房日期。被告李核新作为商品房买卖合同买受人的目的是取得诉争房屋的所有权，而交付房屋并转移房屋所有权是出卖人即原告的最基本的义务。因此原告孔援红要求被告李核新支付房款的前提是被告收到交付的房屋。按照合同约定锦汇公司有向被告交付房屋的义务，原告亦有协助交付义务，原告未提供锦汇公司交付房屋的证据，且原、被告均认可2014年9月14日原告找人将涉案房屋的开锁后，并进行换锁，将钥匙交给被告的事实，也证明被告未能合法占有诉争房屋，故原告不能证明协助被告合法收取房屋，其要求被告支付房款12万元的请求，本院不予支持。原告因为锦汇公司未按约定期限向被告交付房屋，造成不能通过合法程序将房屋交付被告，且涉案房屋现被第三人实际占有，造成被告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，原告应当向被告承担违约责任，而原告与锦汇公司之间的纠纷，可依照法律规定解决。所以被告要求解除与原告之间的商品房买卖合同，原告返还其购房款10万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告赔偿给其造成的损失3040元的请求，因被告提供实际向锦汇公司交纳的煤气开口费2450元、有线电视费240元的收据，系实际支出的费用，本院予以支持，其余损失因未提供证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告孔援红与被告李核新之间房屋买卖合同；二、驳回原告孔援红要求被告李核新支付房款12万元的诉讼请求；三、原告孔援红于本判决生效后十日支付被告李核新10万元及利息（自2015年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、原告孔援红于本判决生效后十日支付被告李核新的损失2690元；五、驳回被告李核新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，反诉费1230元，合计3930元，由原告孔援红负担3880元，被告李核新负担50元。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  张 玉人民陪审员  邓建平人民陪审员  杨 娱二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚 佩