四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8272号 原告：陈卓。 原告：赖彬。 以上两原告共同委托诉讼代理人：扁斌，四川人和律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：罗琳，四川人和律师事务所律师。 被告：祥宝投资（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区东大路328号。 法定代表人：程伟泉，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘相玲，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程敏，泰和泰律师事务所律师。 原告陈卓、赖彬与被告祥宝投资（成都）有限公司(简称祥宝公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，于2019年9月3日、12月9日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告陈卓、赖彬的委托诉讼代理人扁斌，被告祥宝公司的委托诉讼代理人刘相玲、程敏到庭参加诉讼。第二次开庭审理中，原告陈卓、赖彬的委托诉讼代理人扁斌，被告祥宝公司的委托诉讼代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈卓、赖彬共同向本院提出诉讼请求：1.解除与祥宝公司签订的《房源确认申请书》（于2019年12月9日第二次开庭审理时提出）；2.祥宝公司赔偿因其违约而导致的损失100万元并退还房源确认金20000元；3.请求判令祥宝公司承担本案诉讼费。事实与理由：陈卓、赖彬与祥宝公司于2014年11月9日签订了《房源确认申请书》，约定：陈卓、赖彬选定“环球贸易广场”物业单位即凯旋门住宅小区5栋6楼607号房，据此：（一）陈卓、赖彬向祥宝公司缴纳房源确认金20000元，以确定拥有该房源认购权，且祥宝公司不得将陈卓、赖彬已确认的房源在陈卓、赖彬未违约条件下另行售卖；（二）考虑到大多数客户权益，祥宝公司另行公布或通知的时间、地点、签署《[环球贸易广场]认购书》，陈卓、赖彬知晓以上情况，若未按祥宝公司公布或通知的时间、地点签署《[环球贸易广场]认购书》视为放弃所选物业的相关权益及已缴纳房源确认金的所有权，不再要求祥宝公司返还该费用、或提供物业销售或主张其他权益；（三）祥宝公司承诺于2014年12月31日前（含31日）与陈卓、赖彬签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签；若祥宝公司未能达成承诺，则陈卓、赖彬可向祥宝公司全额退还房源确认金则在2014年12月31日前（含31日）陈卓、赖彬所享房源确认及优惠权益依然保留。（四）陈卓、赖彬已知悉须于上述祥宝公司指定时间认购和签署商品房买卖合同及附随文件才可享有祥宝公司于2014年10月23日公布的房源确认优惠（陈卓、赖彬优惠权益确认：一次性及按揭付款优惠为总房款的6%，两年分期的优惠为总房款的5%），且陈卓、赖彬不可更名转让优惠权益。同日，陈卓、赖彬向祥宝公司支付房源确认金20000元，祥宝公司向陈卓、赖彬出具了相应的收据。上述《房源确认申请书》签订后，由于祥宝公司恶意违约，双方并未在2014年12月31日前签署《【环球贸易广场】认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等。四川省成都市锦江区人民法院民事判决书（2016）川0104民初7736号（该判决已生效）对祥宝公司的违约行为予以了确认，该判决认为陈卓、赖彬可向祥宝公司另行起诉，主张赔偿其因违约而导致的相应损失以及退还房源确认金。现按照成都市2018购房政策购买同等地段同等面积的房屋需要200万元，而按照双方签订的合同购买约定的房屋只需要不到100万元，祥宝公司其行为导致陈卓、赖彬无法购买约定房屋，致使陈卓、赖彬的实际损失至少100万元。 祥宝公司辩称，1.祥宝公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。祥宝公司积极履行了《房源确认申请书》约定的义务，向陈卓、赖彬发送了签订《【环球贸易广场】认购书》的告知函，而陈卓、赖彬未按照通知的时间、地点前往签署认购书，也未按照《房源确认申请书》的约定书面告知祥宝公司其是否具备按揭资格，造成签署《商品房买卖合同》及补充协议的购房者主体资格迟迟得不到确认。陈卓、赖彬未就祥宝公司存在实质违反《房源确认申请书》的行为进行举证，双方未能达成有效交易属正常商业行为，陈卓、赖彬未按照通知的时间、地点前往签署认购书，其主张退还房源确认金20000元缺乏合同依据和法律依据。2.即使祥宝公司被认定存在预约合同违约，陈卓、赖彬要求祥宝公司赔偿100万元损失也不应当得到支持。陈卓、赖彬并未就实际损失提供有效证据证明，也未及时履行止损义务，由此产生的扩大损失应由陈卓、赖彬自行承担。本案房源确认金为定金，应当适用定金罚则。即使祥宝公司存在违约行为，也仅是预约合同违约，而非本约合同违约，预期利益损失不应得到支持。3.陈卓、赖彬曾向成都市锦江区人民法院提起过诉讼，案号为（2016）川0104民初7736号，本案属于重复诉讼，应当裁定驳回起诉。陈卓、赖彬主张的赔偿请求已超过诉讼时效，不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：2014年11月9日，祥宝公司（甲方）与陈卓、赖彬（乙方）签订《房源确认申请书》，约定：因2014年9月30日银行政策发生变化，应客户要求，需要时间确认是否具备按揭的资格，且还有部分客户需要时间结束以往房产按揭，故甲乙双方同意将延迟签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方同意根据甲方公布或通知的时间、地点签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方已成功选定【环球贸易广场】物业单位即凯旋门住宅小区5栋6楼607号房（房源总价已参见现场公示）。据此：（一）乙方向甲方缴纳房源确认金20000元，以确定拥有该房源认购权，且甲方不得将乙方已确认的房源在乙方未违约条件下另行售卖；（二）考虑到大多数客户权益，甲方另行公布或通知的时间、地点，签署《【环球贸易广场】认购书》，乙方知晓以上情况，若未按甲方公布或通知的时间、地点，签署《【环球贸易广场】认购书》视为放弃所选物业的相关权益及已缴纳房源确认金的所有权，不再要求甲方返还该费用、或提供物业销售或主张其他权益；（三）甲方承诺于2014年12月31日前（含31日）与乙方签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签；若甲方未能达成承诺，则乙方可向甲方申请全额退还房源确认金，若乙方不予申请退还房源确认金，则在2014年12月31日前（含31日）乙方所享房源确认及优惠权益依然保留。（四）乙方已知悉须于上述甲方指定时间认购和签署商品房买卖合同及附随文件才可享有甲方2014年10月23日公布的房源确认优惠（乙方优惠权益确认：一次性及按揭付款优惠为总房款6%，两年分期的优惠为总房款的5%），且乙方不可更名转优惠权益。 同日，陈卓、赖彬向祥宝公司支付房源确认金20000元，祥宝公司向陈卓、赖彬出具了相应的收据。 上述《房源确认申请书》签订后，陈卓、赖彬与祥宝公司双方并未依约在2014年12月31日前签署《【环球贸易广场】认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等。庭审中，陈卓、赖彬陈述未能签订商品房买卖合同的原因是双方关于案涉房屋价格未能达成一致，祥宝公司应按照签订《房源确认申请书》时现场公示的价格（房屋总价为905016元、优惠10%后的价格为814514元）与其签订商品房买卖合同；而祥宝公司认为应当按照2016年案涉房屋开盘时的价格（即房屋总价为1036029元、优惠6%后的价格为973867元）与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同，且祥宝公司认为《房源确认申请书》已载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格，后祥宝公司通知陈卓、赖彬签订认购书，其未按通知时间、地点前来签订。 经本院向成都市房屋产权交易中心发函核实2014年11月9日即祥宝公司与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格，成都市房屋产权交易中心向本院出具调查取证复函称：祥宝公司开发的位于锦江区东大路577号的“成都环球贸易广场”项目5号楼于2014年10月22日取得《商品房预售许可证》（证号10513），截止2014年11月9日该项目5栋6楼7号房屋预售申报价格为905016元。 2016年9月19日，祥宝公司向陈卓、赖彬发出了《限期签署告知函》，载明：2014年11月9日，您与我公司签订了《房源确认申请书》，向我公司交纳了房源确认金20000元申请认购【成都环球贸易广场B地块（推广名：凯旋门）】5栋6楼607号房屋。请您于2016年9月30日前往我公司签署认购房屋的《【成都环球贸易广场B地块（推广名：凯旋门）认购书】》，并购买所认购的房屋。若您未于2016年9月30日前往我公司签署前述认购书，或最终未能购买凯旋门住宅小区5栋6楼607号房屋，则视为您放弃认购前述物业，我公司将根据《房源确认申请书》约定将认购房屋另行售卖。若您不愿意继续购买认购房屋，请您于2016年9月30日前往我公司办理房源确认金退还手续。 庭审中，陈卓、赖彬提交了安居客、链家房屋交易平台上成都ICC凯旋门的房屋价格图片，约为25000元/平方米，用以证明其实际损失。 另查明，2016年9月28日，陈卓、赖彬起诉祥宝公司至成都市锦江区人民法院，请求：1.祥宝公司履行《房源确认申请书》及《成都ICC与招行合作公告》约定的购房条件（即房屋价格814514元），与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》第三款中约定的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议；2.祥宝公司向陈卓、赖彬赔偿违约金20000元。2017年6月18日，本院作出（2016）川0104民初7736号民事判决书，载明：因我国现行法律并未赋予预约强制履行本约的义务，《房源确认申请书》未明确约定付款方式、房屋交付标准、房屋交付时间、产权办理、违约责任等商品房买卖合同中必备条款，虽然祥宝公司不同意按照《房源确认申请书》约定的内容与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同的行为已构成违约，但双方并无关于违约金的约定，其请求无相应依据，故驳回了陈卓、赖彬的全部诉讼请求。 上述事实有陈卓、赖彬的身份证，祥宝公司的工商登记信息，《房源确认申请书》、收据、（2016）川0104民初7736号民事判决书、图片、房源确认金交付通知书、《告知函》、邮寄送达证明以及当事人在案陈述为证。 本院认为，根据查明的事实，陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》应属预约合同，其与商品房买卖合同之间形成预约与本约的关系。《房源确认申请书》的约定，祥宝公司承诺于2014年12月31日前与陈卓、赖彬签署认购书、确认付款方式、《商品房买卖合同》及补充协议、办理网签。但庭审已查明，双方对房屋的签约价格及优惠幅度均存在争议，截止本案诉讼之日也未能签订商品房买卖合同。根据双方约定，陈卓、赖彬已成功选定案涉房屋作为欲购房源，双方明确“房源总价已参见现场公示”，据此可以认定双方已约定应以现场公示的房源价格作为案涉房屋的总价款。而本院向成都市房屋产权交易中心核实案涉房屋在双方签订《房源确认申请书》之日即2014年11月9日的公示价格时，成都市房屋产权交易中心确认案涉房屋的预售申报价格为905016元。《成都市商品房预售方案管理暂行规定》第十条规定：“开发企业应保证现场公示价格与商品房网上签约系统价格一致。确需调整价格的，开发企业应重新申报，并按新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场‘可售房源信息公示栏’的内容进行变更”，本案中，祥宝公司并未提供证据证明其在2014年11月9日或在此之前对上述申报价格已经进行了重新申报或变更，故可以确认双方在签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格为905016元。但祥宝公司已明确拒绝按此价格及约定的优惠条件与陈卓、赖彬签订《商品房买卖合同》，双方订立《商品房买卖合同》之目的已不能实现，陈卓、赖彬于2019年12月9日第二次开庭审理时提出解除《房源确认申请书》的主张，祥宝公司于同日收到该通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》于2019年12月9日解除。对于陈卓、赖彬要求祥宝公司退还房源确认金20000元的诉讼请求，本院予以支持。 祥宝公司抗辩的，认为《房源确认申请书》已载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格导致未能签订《商品房买卖合同》，本院认为，《房源确认申请书》虽载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格，但双方仍然约定于2014年12月31日前（含31日）签署《【环球贸易广场】认购书》或商品房买卖合同等，确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格不构成2014年12月31日前（含31日）签署认购书或商品房买卖合同的阻却事由，故对此抗辩，本院不予采纳。后祥宝公司通知陈卓、赖彬签订认购书，其未按通知的时间、地点前来签订，也是由于双方对案涉房屋价款存在争议，不能成为未签订《商品房买卖合同》的抗辩理由。祥宝公司抗辩的，本案属于重复起诉，本院认为，（2016）川0104民初7736号案件中，陈卓、赖彬要求祥宝公司赔偿违约金20000元的前提是继续履行预约合同，签订《商品房买卖合同》，而本案中其要求退还20000元房屋确认金的前提是因祥宝公司违约而无法继续签订《商品房买卖合同》，而要求解除预约合同，故提起两次诉讼请求的法律关系基础不同，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十七条之规定，不能认定为重复起诉。祥宝公司还抗辩，陈卓、赖彬的赔偿请求已超过诉讼时效。对此，本院认为，陈卓、赖彬在2016年9月28日起诉祥宝公司，要求其继续履行合同，2017年6月18日，本院作出（2016）川0104民初7736号民事判决书，告知其可另行主张退还房源确认金及赔偿因违约造成的损失，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，陈卓、赖彬的主张并未经过诉讼时效。 关于陈卓、赖彬要求祥宝公司赔偿损失100万元。本院认为，陈卓、赖彬提交的安居客、链家房屋交易平台上成都ICC凯旋门的房屋价格图片，不是案涉房屋的价格，也无法证明何时拍摄，不能真实反映目前案涉房屋价值，不能证明其损失已达到100万元。《房源确认申请书》仅为预约合同，非本约合同，一方违反预约合同，守约方丧失的仅是缔结本约的机会，而不能将预约合同的违约责任等同于本约合同的违约责任。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，陈卓、赖彬未举证证明其因祥宝公司原因使其错过了购买其他房屋的机会损失，《房源确认申请书》也未对违约金有明确约定，本院根据双方履行合同的情况，当事人的过错程度等因素，并根据公平及诚实信用原则，酌定损失为20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下： 一、原告陈卓、赖彬与被告祥宝投资（成都）有限公司签订的《房源确认申请书》于2019年12月9日解除； 二、被告祥宝投资（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈卓、赖彬房源确认金20000元，赔偿损失20000元； 三、驳回原告陈卓、赖彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6990元，由被告祥宝投资（成都）有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年十二月十一日 书记员  傅晓婉