湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初2356号 原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17号（禧城-月畔湾第1栋2单元1403号） 法定代表人：李涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗彬榕，湖南溥天律师事务所专职律师。 被告：丁策田，男，1984年3月29日出生，原住湖南省常宁市荫田镇，现住湖南省衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：杨砚钦，湖南衡州律师事务所专职律师。 原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘物业）与被告丁策田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡阳市友缘物业有限公司委托诉讼代理人罗彬榕与被告丁策田及其委托代理人杨砚钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友缘物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8，515.4元，违约金1，480.00元；二、本案诉讼费用和其他费用均由被告负担。事实与理由：2016年1月1日原告友缘物业与衡阳市雁峰区东洲水岸业主委员会签订一份《东洲水岸物业管理服务合同》，该合同第五章第二十条、第二十二条对服务费用和违约责任约定：“本物业服务费由乙方（即友缘公司）向业主收取，标准如下：高层住宅1.3元/平方米/月、多层住宅0.75元/平方米/月、改变使用性质的住宅和商业物业2.00元/平方米/月，业主未能足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”从2016年1月1日至2019年10月31日，被告一直未交纳物业费，经原告多次催收，仍未交纳，因被告拒绝交纳物业管理费的行为，系严重的违约行为，应根据《合同法》第一百零七条之规定，承担违约责任，为此，原告根据《民事诉讼法》第一百零八条之规定，特诉至法院，请求依法判决。 被告丁策田辩称，一、从原告提供的被告缴纳物业服务费票据和签订的物业服务合同证据来看，被告丁策田缴纳物业管理费的时间与签订物业服务协议的时间都是2018年5月19日，证明被告收房时间是2018年5月19日。丁策田预交的物业费也是此后两年的物业管理费，而不是补交2014年--2015年两年物业费。如果是补交物业管理费，一是原告没有收费依据，二是原告应当会要求被告将2016年--2017年两年的物业管理费一并补缴。二、原告提供的物业服务不符合协议约定。如合同约定消费按3.2元/吨收费，实际上按3.86元/吨的标准收取。原告应当按照其对被告的承诺赔偿标准将多收消费和承诺的赔偿款退赔给被告。综上所述，被告不但没有欠原告的物业管理费，预缴的物业管理费还有多余，而且原告在提供物业服务时超标准和约定多收业主的水费，理应退回业主，并依照其承诺进行赔偿。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予确认。2011年5月23日原告与衡阳市东成置业有限公司签订前期物业管理合同，负责前期物业管理并按照核定的物业标准收取物业费。2016年4月26日原告与被告东洲水岸业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：物业基本情况、合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止、物业委托事项、物业服务质量、费用收取为高层住宅1.30元/平方米/月和多层住宅0.75元/平方米/月以及水费为二次供水价3.20元/吨、双方权利及义务、管理方式、合同变更和解除以及终止的约定、违约责任和附则。2019年4月20日原告再次与东洲水岸业主委员会签订《东洲水岸物业管理服务合同》，合同约定相关事项，其中：1、合同期限为：自2019年1月1日至2021年12月31日止。2、费用收取为高层住宅1.30元/平方米/月和多层住宅0.75元/平方米/月以及水费为电梯房二次供水价下调0.10元按3.76元/吨计收，并约定了其他事项。2011年8月被告丁策田入住东洲水岸小区时收到原告友缘物业《业主入住资料》，该资料包括：《管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《装修管理规定》、《入住资料签收单》等相关资料。同时，被告丁策田于2018年5月19日向原告友缘物业交纳物业管理费4，306.00元（注明：2014年1月1日---2015年12月31日）、水电周转金500.00元、装修押金2，000.00元、装修管理服务费等917.00元。 另查明，2013年1月25日，东成公司（出卖人）与丁策田、刘善桃（丁策田与刘善桃为夫妻关系，系买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于衡阳市雁峰区黄白路205号东洲水岸18号楼1001室（以下简称诉争房屋），建筑面积143.41平方米，每平方米4，100.1元，总金额588，000元；出卖人应当在2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给买受人。合同签订后，丁策田申请了银行贷款，于2013年3月26日贷款发放到位其支付了全额房款588，000元。被告丁策田产权证号为：（2017）衡阳市不动产权第0035796号，抵押日期为2013年3月26日至2023年3月26日。 本院认为，依照民事诉讼法的相关规定,当事人有起诉、答辩、举证、质证、到庭应诉等诉讼权利。 民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则，本案中衡阳市东成置业有限公司与衡阳市友缘物业有限公司签订的《前期物业管理合同》以及东洲水岸小区业主委员会与衡阳市友缘物业有限公司签订的《东洲水岸物业管理合同》均合法有效，依法对该住宅小区包括被告丁策田在内的全体业主均有约束力，友缘公司受托按约对丁策田所在小区进行物业管理服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销”。本案原告东洲水岸小区业主委员签订的合同在没有法定撤销之前，对全体业主均有约束力，应当依法履行各自的权利义务。被告丁策田在接受友缘公司提供的服务后，应及时、足额地支付物业管理费。 一、关于物业服务费从何时开始收取的问题，2013年1月25日，衡阳市东成置业有限公司与丁策田、刘善桃签订了《商品房买卖合同》，并在2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给被告。丁策田申请了银行贷款，于2013年3月26日贷款发放到位并办理了房屋抵押，办理抵押日期为2013年3月26日。从办理抵押日起，被告丁策田在法律事实上已取得该房屋的所有权。原告从2014年1月1日起算被告物业费符合合同约定，原告诉请由被告交纳2016年1月1日至2019年10月31日止的物业费8，515.04元（原告诉讼请求为8，515.40元，但其欠交物业费证据核算为8，515.04元）本院予以支持。被告丁策田辩称物业费应当从自己入住日期起算的理由不成立，本院不予支持。 二、关于二次供水水费收取是否符合合同约定的问题，物业管理服务具有公共性与综合性，系物业公司根据物业条例与签订的物业合同向全体业主提供小区物业服务。如果有超出物业公司服务范畴的事项，小区业主可以向物业公司或小区业主委员会反映情况，也可以向物业服务行业行政管理部门反映情况，确因物业公司服务范畴的，可以要求物业公司整改，如不属于物业公司范畴的，物业公司可以收集业主意见，告知业主合法维权。小区业主要积极配合物业公司做好小区物业服务工作，而不是拒绝交纳物业费。《湖南省物业管理条例》第20条第一款（3）规定：“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”。被告丁策田辩称原告未按合同约定标准收取水费并向本院提交相关证据，但其未全面核算具体超收金额，被告丁策田应依照物业管理条例的规定向业主委员会提出，业主委员会应对被告丁策田反映超合同约定收消费的问题如实核实，监督物业公司按合同约定履行，并接受上级行政主管部门的监督，被告丁策田也可依法维护自己的合法权益，但不得以此拒交物业费。 三、对原告友缘物业公司诉请按物业服务合同约定每日千分之三交纳违约金18，009.30元，其约定标准过高，本院依法调整交纳500.00元。 综上所述，建设一个团结和谐的小区，要依靠所有业主、业主委员会、物业服务公司等共同努力，如果在物业服务期间，存在问题，应按照物业条例的规定向业主委员如实反映情况，也可以在召开业主大会时提出，小区业主委员在业主与物业服务公司之间做好桥梁工作，沟通、协调处理矛盾。本院在审理物业服务合同纠纷时，以调解为主，判决为辅。充分听取业主与服务公司的意见，求大同存小异，充分贯彻创建精神文明小区为主导，促进业主与服务企业间和谐共处为原则。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告丁策田于本判决生效后十日内一次性支付原告衡阳市友缘物业有限公司物业服务费8，515.04元（从2016年1月1日至2019年10月31日止）及违约金500.00元。 二、驳回原告衡阳市友缘物业有限公司其他诉讼请求。 如果被告丁策田未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元,由被告丁策田负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。                                           审 判 员  郝先红 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  段倩雯 代理书记员  罗晓梅                            ⼀⼂                            注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。