广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1480号原告：谭本耀，男，汉族，1970年7月4日出生，住广东省始兴县******庙万组。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人:蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告谭本耀与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告谭本耀对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*************1*2201**提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异14号执行裁定书，原告谭本耀不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告谭本耀的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭本耀向本院提出诉讼请求：1、确认原告谭本耀与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑1栋2201号商品房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异14号裁定书；3、对雅和苑1栋2201号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、原告在深圳市工作，全家人都在深圳居住，想在家乡始兴县城买套商品房，方便回家乡探亲时居住。2016年清明节回始兴时，原告选好了3栋顶层，并两次汇款共计398000元给被告宏骏公司。后来，原告老婆和小孩都不同意原告选的那套房，经与被告宏骏公司协商，2017年11月1日才决定选1栋2201号房。2017年11月1日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议》，1栋2201号商品房建筑面积114.16平方米，每平方米单价3961元，总成交价款441471元。按被告宏骏公司的要求必须交购房款全款，除汇款39.8万元到宏骏公司在始兴农信社的账户外，原告另付现金43471元给被告宏骏公司，合计441471元，占总房价款的100%，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2017年11月1日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的1栋2201号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑1栋2201号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，谭本耀的付款时间和签订合同的时间也是明显违反客观逻辑事实，其付款时间是2016年3月份，但是签订协议是2017年11月份，同时谭本耀在明知道涉案宏骏公司预售证已经过期的情况下依然进行购买，其对本身房屋出现风险或查封或拍卖应当有预见，所以其提出本案的抗辩理由没有事实和法律依据，同时其也不符合排除华冠达公司主张建筑物优先权的条件。谭本耀上次开庭当庭提交的装修保证押金的收款收据编号为748351，距离关键证据编号748353的收据仅仅早了两张，而且上面的时间有明显涂改痕迹，明显是由2019涂改为2018，那么我们认为这份收据真实出具时间应当是2019年1月23日，此时该房屋已经处于人民法院查封状态下，即使谭本耀已经入住，也是在该房屋被法院查封的期间装修入住的。我方认为涉案并未看到谭本耀提供有效的付款证据，谭本耀也没有提交任何证据证明其名下只有一套房产，综合上述，其付款依据不足，名下是否唯一房产不足，不符合人民法院司法解释中权利排除执行的条件，其不能对抗本案华冠达公司对涉案债权所享有的优先受偿权。本案所提起的执行异议之诉是不符合执行异议的受案范围，因为本案目前只是在保全阶段，并未到实际开始执行的阶段，因此我方认为目前不具有提起执行异议之诉的条件。我方对于谭本耀所提交的证据并未见到全部付款的凭据原件，无法证明付款的真实性，而谭本耀也没有提供其名下唯一一套房屋的证明，其不符合排除华冠达公司主张建筑物优先权的条件。被告宏骏公司辩称，原告在雅和苑购买房屋，他的付款时间是2016年4月6日，前面交了3万定金，后面付款368000元，由于选房家庭意见不一致，原告是马市人在县城想买房，在深圳打工回来想买套房是正常的，由于没选定直到最后才选定现在这个房子，原告已经装修入住，原告提供的有关证据对其三性都没有异议，对其购买的房子我方认为是善意合法取得，而且在县城是唯一一套居住房子，民生工程应该受到法律保障，对原告所取得的这套房子我方认为是合法有效的。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，被告宏骏公司与原告谭本耀签订一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之1栋22层01单位，成交总价为441471元，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到谭本耀交来雅和苑1栋房号2201购房款441471元。”。谭本耀提交了一张于2016年4月24日向宏骏公司银行账户现金缴款的单、一张于2016年4月6日向宏骏公司银行账户汇款36.8万元的业务凭证。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告谭本耀认为本院查封的雅和苑1栋2201号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2017年11月1日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款441471元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异14号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异14号执行裁定书，裁定驳回谭本耀的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2018年4月8日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑1栋2303号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2018年4月8日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。案涉的房屋被本院依法查封，但原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的合法有效协议，案涉房屋因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异13号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：一、原告谭本耀与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2017年11月1日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告谭本耀的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云