广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18370号原告：广东顺德华侨城实业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南国东路32号天鹅湖花园商业B座二层01单元。法定代表人：冯晖。委托诉讼代理人：张旭，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖依你，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告：梁敏玲，女，1982年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************621。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。原告广东顺德华侨城实业发展有限公司与被告梁敏玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法由审判员杜程蕾适用简易程序，于2019年10月10日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张旭、赖依你，被告梁敏玲及其委托代理人何逸翔、潘一露均到庭参加了第一次庭审；原告诉讼代理人张旭、赖依你，被告诉讼代理人潘一露均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告补缴免租期租金142141元（从2017年2月12日至12月19日）；2.被告向原告支付物业费及水电费（从2017年8月1日起计算至实际返还商铺之日止，暂计算至2019年4月29日为115751元）及违约金（按日千分之三的标准计算至物业费及水电费实际清偿完毕之日，暂计算至2019年4月29日为97554元）；3.被告向原告支付逾期返还商铺的违约金（从2017年12月20日至2018年2月11日按补缴租金的日租金2倍支付违约金共计49356元，从2018年2月12日至实际返还商铺之日按照约定租金的日租金2倍支付违约金，暂计算至2019年4月29日为487084元）；4.被告将位于广东省佛山市顺德区*****号商铺恢复原状并返还原告；5.被告向原告支付律师代理费44000元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广东省佛山市顺德区*****号商铺之一（以下简称涉案商铺）租予被告用于经营六悦美容院，租赁期为五年，从2017年2月12日至2022年2月11日，其中2017年2月12日至2018年2月11日为免租期，免租期内，被告仍需支付每月物业管理费及实际发生的水电费，无需支付租金；物业管理费为5509元/月，被告应在每月10日前向物业管理公司支付当月物业管理费；被告每月发生的水电、燃气、通讯等费用按实际经营发生费用缴纳。合同签订后，原告一直按合同约定履行义务，但被告从2017年8月起停止缴纳2017年9月及之后的物业管理费、2017年8月及之后的水电费。2017年12月19日，被告向原告单方面主张退租并解除合同，但其后并未将商铺返还原告，也未配合原告就退租事宜进行协商解决，并且此后未支付任何款项。2018年9月，原告向被告发出《催款通知函》，催促被告支付各项费用，但被告没有回应。2019年1月，原告向被告发送律师函，要求被告尽快退还商铺并支付费用，但被告至今仍占用商铺且未支付任何款项。被告的行为已构成严重违约金，故原告提起本案诉讼。被告辩称，1.《房屋租赁合同》没有约定被告提前退租需要补交已经享受的免租期租金，且该期间华侨城整体仍在筹建，尚未开业，原告即使出租商铺也没有实际商业价值，原告没有因提供免租期而造成实际损失，该期间租金不应按正常租金标准计算；2.被告已于2017年10月15日结业并将涉案商铺交还原告，此后的租金、物业费、水电费与被告无关。被告在2017年9月份已向原告提出解除合同的申请并告知原告于2017年10月份结业。因为被告在涉案商铺花费了大量的资金进行装修，商铺的装潢效果美观，比较引人注目，当时原告称十一国庆期间有几家商户进驻，如被告在十一前退租撤场影响不好，希望被告在国庆节后再撤场结业。于是被告于2017年10月12日通过短信告知原告及物管方解除合同的事宜，并于2017年10月15日正式结业同时将涉案商铺交还原告（涉案商铺的门是密码锁，被告在结业时已将密码告知原告及物管）。因原告提出其拟招商引进美容院继续使用涉案商铺，如拆除商铺内的装饰装修、固定设施等会影响招商效果，原告同意解除合同但希望被告暂时不处理涉案商铺的装修及固定设施，让双方都可以找一下有兴趣的商户承租，被告考虑到这样处理可让新租户承接被告的设备设施，故同意暂不拆除设施设备（包括价值几十万元的美容、地暖及空调设备）。此后原告一直未与被告办理退租手续。直至2017年12月18日，原告的工作人员才通知被告补写退租申请，后原告无理要求被告必须缴交租金、管理费至2018年2月11日才给被告退租，但被告于2017年10月15日就结业了，此后没有使用过涉案商铺，故被告拒绝缴交，原告也因此不配合被告办理退租手续，并拒绝提供放行条，被告无法运走设施设备等物品。原告在此期间仍一直就涉案商铺进行招商，多次自行带客户到涉案商铺查看，可见其完全掌控涉案商铺。3.根据合同约定，租赁期满或合同提前终止，如被告逾期归还商铺，经两次通知仍拒绝返还，原告有权进入商铺。故即使被告拒不返还涉案商铺，原告仍有权直接进入商铺进行清空及拆除装修，故被告无须承担违约金。4.被告于2016年11月23日向物业管理公司支付了水电费周转金27543元，足以抵扣2017年9月至10月期间的物业管理费及水电费，被告在结业前也告知物业公司直接抵扣，被告没有拖欠。且原告并非涉案商铺的物业管理公司，无权向被告主张物业管理费。5.被告已向原告支付了《房屋租赁合同》保证金33052元，即使被告违约，也足以抵偿原告的损失，原告主张的多项违约金缺乏依据。6.律师费应由原告自行承担。当事人围绕诉请向本院提交了证据，经审查，本院对当事人就真实性无异议的证据予以确认真实性，对当事人就真实性有异议的证据，认证如下：原告提交的催款通知函及其快递单，被告称没有收取该函件，原告也未能提供证据证明其曾寄出该函件，故本院对其不予采纳；欠付物业费及水电费明细，该证据拟证明涉案商铺尚未支付的物业费及水电费情况，且加盖了物业公司的印章，本院对其真实性予以确认；商铺水表记录、电表记录，因原告未能提供该证据的原件，且被告对其真实性有异议，故本院对其真实性不予确认。以上经本院确认真实性的证据，其证明内容应以证据的实际记载内容为准。根据采信的证据，本院认定如下事实：原告与被告于2016年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案商铺出租给被告；出租期限从2017年2月12日至2022年2月11日，其中2017年2月12日至2018年2月11日为免租期，免租期内，被告仍需支付每月物业管理费及实际发生的水电费，无需支付租金；每月10日前支付当月租金，租金递增率为每年5%，其中第一年为免租、第二年为每月16526元；物业服务费为5509元/月，于每月10日前向物业管理公司支付当月物业费；被告向原告支付保证金33052元，待合同期满后被告付清应交纳的所有费用、恢复原状交还场地、注销该商铺所在的执照等义务后，原告应将保证金无息退还被告；合同解除或终止后，被告应将商铺恢复原状或根据原告指示对无法拆除的固定设备装置无偿交回原告，对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经原告同意施工的施工图纸标准及结构原状交付原告，不得恶意破坏拆除，如被告未按合同约定或原告指示恢复原状，应按每平方米50元的标准向原告支付违约金，违约金可直接从保证金中扣除，不足另补；如被告拖欠租金或物业管理费或其他应付费用，每逾期一日按应付费用的千分之三支付违约金并承担原告因向被告追讨欠款而支出的其他合理费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费）；被告拖欠租金、物业管理费或保证金等合同应付费用超过10天，原告有权提前终止本合同、收回商铺，不予退还被告的保证金，且被告应根据剩余租期与合同约定租期的比例向原告补缴相当于被告已经享用的免租期间的租金；租赁期满或合同提前终止，如被告逾期归还商铺，则每逾期一天应当向原告支付相当于每日租金2倍的违约金，如经两次通知被告仍拒绝返还商铺的，原告有权进入该商铺，该商铺内所有装修、设施和物品均归原告所有，原告有绝对酌情权决定对该装修、设施和物品保留或拆除且无须就其剩余价值作出任何补偿。合同签订后，被告向原告支付了押金33052元。向物业服务公司（北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司）支付了水电周转金27543元。2017年12月19日，被告通过微信向原告的工作人员发出《退租申请》，内容为被告称其因经营困难，现向原告提出退租申请，商铺已于10月15日正式结业，请原告协助办理退租事宜。被告另在微信中向原告的工作人员称，这两天约了客人上去看铺，如果合适会第一时间通知原告工作人员，请原告先就《退租申请》与物管接洽。2018年3月2日，原告的工作人员向被告发送微信，告知原告按照合同从2月份开始要计算租金，询问原告双方协商退租事宜的时间，原告称其在外地，待其回来就约定时间。2019年1月22日，原告向被告发送《律师函》，载明：2018年12月，原告与被告就退租事宜进行协商，原告确认在没收保证金，被告支付2018年11月15日前支付已享用免租期租金、物业费及水电费合共132983.63元，并于2018年11月30日前完成退租腾房手续的前提下同意被告退租，但截止至本函发出之日，被告仍未履行上述任何义务。原告认为被告擅自单方于2017年10月12日解除合同，且未按协商方案履行义务，为此要求被告在2019年1月31日前采取以下措施：将商铺恢复原状或根据原告指示对于无法拆除的固定设备装置无偿地交回原告，对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修按照原告同意施工的施工图纸标准及结构原状交付原告；支付从2017年2月12日至10月12日已经享用的免租期的租金114580.27元、物业费及水电费18403.36元。但被告对原告的要求不予确认。另查明，被告从2017年9月起没有交纳涉案商铺的物业服务费。再查明，原告委托律师代理本案的诉讼，为此支出了律师代理费44000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告所签订的《房屋租赁合同》，合法有效，应受法律保护。综合双方当事人的诉辩意见，本院对本案分析如下：被告辩称于2017年10月12日告知原告解除合同，原告在向被告发出的《律师函》中也称被告“擅自单方于2017年10月12日解除合同”，且其要求被告补偿免租期租金的期间也为2017年2月12日至10月12日，并认为被告应从2017年10月13日起支付逾期归还商铺的违约金，可见双方均已确认双方之间的租赁合同于2017年10月12日解除。因合同提前解除，原告要求被告按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补缴免租期的租金，该主张合理。合同约定的租赁期限为从2017年2月12日至2022年2月11日止，共计60个月。合同于2017年10月12日解除，被告租用8个月，剩余租赁期限为52个月；合同约定租金递增率为每年5%，而第二年的租金为每月16526元，即第一年的租金标准应为每月15739元[16526元÷（100%+5%）]。以此为标准计算被告应补偿的免租期租金为109123.73元[15739元×（52个月÷60个月×100%）×8个月]，本院对原告诉请中超出的部分不予支持。合同约定被告应每月向物业管理公司支付物业服务费5509元，因本案租赁合同已于2017年10月12日解除，被告应结清其在合同解除前的物业服务费用、水电费等费用。因被告向物业公司预交纳了水电周转金，相应费用应由被告与物业公司进行结算；且被告有否存在违约情况、是否应承担违约责任等，须根据物业服务合同的约定进行认定，故本院对上述费用在本案中不作处理。原告没有代被告交纳上述物业服务费及水电费，也并未因被告的欠费问题而向物业公司承担违约责任，即使被告确实存在欠费情况，也并未造成原告的实际损失，故原告主张2017年10月12日前的物业费及水电费欠缴的违约金，缺乏理据，本院不予支持。合同解除后，被告无须再承担涉案商铺的物业服务费及水电费。原告作为商品所有者，在清楚知悉其与被告的租赁合同已经解除的情况下，怠于向物业服务公司履行交纳物业服务费的义务，相应的责任应由原告自行承担。故原告要求被告支付2017年10月13日起的物业服务费、水电费及相应违约金，缺乏理据，本院不予支持。合同解除后，被告已无合理依据继续占用涉案商铺，应承担将商铺恢复原状并向原告返还的义务，被告未能举证证明其已向原告返还商铺，应承担举证不能的不利后果。根据合同约定，原告经两次通知被告仍拒绝返还商铺，原告有权进入商铺，且商铺内所有装修、设施和物品均归原告所有。从2019年1月22日原告向被告发送的《律师函》反映，原告曾要求被告于2018年11月30日前及2019年1月31日前腾退涉案商铺，被告没有履行，故依据合同约定，被告留存于涉案商铺内的所有装修、设施和物品均于2019年2月1日起归原告所有。因此，从2019年2月1日被告即无须承担向原告返还涉案商铺的责任，故原告要求被告将涉案商铺恢复原状并向其返还，与合同约定不符，本院不予支持。合同约定被告逾期归还商铺，应按原日租金的2倍计算违约金。因原告的损失主要为商铺被占用而导致的租金及物业服务费损失，合同约定的违约金计算标准高于原告的实际损失；且原告在《律师函》中称，原告在被告协商时，确认在没收保证金，被告支付2018年11月15日前支付已享用免租期租金、物业费及水电费合共132983.63元，并于2018年11月30日前完成退租腾房手续的前提下同意被告退租，可印证被告抗辩所称因被告拒绝缴交计算至2018年2月11日止的租金及管理费，原告不配合被告办理退租手续的意见属实，故原告对自身损失的扩大具有过错；原告明知合同中约定了原告经两次通知被告返还商铺无果即可取得商铺内物品的所有权并占有商铺，但迟迟未采取有效措施防止自身损失的扩大，应适当减轻被告的违约责任。综合以上情况，本院采纳被告抗辩违约金过高的意见，对合同约定的违约金予以调整。本院参照合同约定的涉案商铺第二年租金标准16526元/月、物业服务费5509元/月，酌情确定被告应向原告支付其从合同解除之日即2017年10月12日起至2019年1月31日止逾期返还商铺的违约金合共180000元，对原告诉请中超出的部分不予支持。合同约定，如被告拖欠租金、物业管理费或其他应付费用，应承担原告因向被告追讨欠款而支出的律师费。被告因拖欠费用而引致本案诉讼，本院酌情确定被告应承担原告支出的律师代理费20000元，对原告诉请中超出的部分不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告梁敏玲应于本判决生效之日起十日内向原告广东顺德华侨城实业发展有限公司支付免租期租金补偿款109123.73元；二、被告梁敏玲应于本判决生效之日起十日内向原告广东顺德华侨城实业发展有限公司支付逾期返还商铺的违约金180000元；三、被告梁敏玲应于本判决生效之日起十日内向原告广东顺德华侨城实业发展有限公司支付律师代理费20000元；四、驳回原告广东顺德华侨城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6579.43元（原告已预交），由原告广东顺德华侨城实业发展有限公司负担4529.43元，被告梁敏玲负担2050元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇一九年十二月二十日书记员  吕绮程