北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初17885号原告:赵树学，男，1962年4月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙福环，北京市双强律师事务所律师。被告：连青福，男，1973年1月19日出生，汉族,住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。第三人:赵志，男，1977年3月19日出生，住北京市昌平区。原告赵树学、赵某与被告连青福确认合同无效纠纷发回重审一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法另行组成合议庭，追加赵志为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告赵树学、赵某的共同委托诉讼代理人孙玉环，被告连青福及其委托诉讼代理人魏卓，第三人赵志均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告赵某于2019年12月2日去世。原告赵某之夫张宝玉、之女张韫作为其第一顺序继承人表示放弃诉讼权利，不参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告赵树学向本院提出诉讼请求：1.确认被告连青福与原告之父赵福贵于2007年1月31日签订的房屋买卖《协议书》无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：位于北京市昌平区兴寿镇沙坨村290号房屋系原告赵树学、赵某父亲赵福贵的遗产，该房屋系赵树学的婚房，1986年至2006年一直由原告赵树学长期居住。2006年9月5日至2015年10月4日期间，原告赵树学因罪在监狱服刑。2011年1月8日，原告父亲去世。2018年5月24日，北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初10296号民事调解书确认该套房屋归赵树学单独继承。该房屋现由被告居住，原告要求其搬出，被告称该房屋是其于2007年在原告父亲处购买的，其将其中几间房已经翻盖，所以不搬。被告未向原告出示房屋买卖合同、付款凭证等手续，且房产本一直是原告父亲的名字，故原告不确定被告所述是否真实。为了让被告腾空房屋，且在（2018）京0114民初10296号民事调解书确认该套房屋归原告赵树学单独继承的情况下，原告赵树学以排除妨害的案由向北京市昌平区人民法院起诉，在庭审过程中被告出具了一份2007年1月31日与原告父亲赵福贵签订的房屋买卖《协议书》，这是原告赵树学第一次见到该《协议书》。原告赵树学当庭提出被告是外地人不能买原告父亲的宅基地，该《协议书》是无效的。由于原告当时诉讼案由是排除妨害，当时法庭未对该《协议书》的效力进行审查，法院认为该《协议书》未被生效法律文书确认为无效的前提下，被告对诉争院落及房屋的占有系有效占有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条之规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地属于农村集体所有土地的一部分，且具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。被告连青福户籍为山东省曹县，并不是昌平区兴寿镇沙坨村集体经济组织成员，故无权取得沙坨村290号宅基地及地上物。综上所述，被告与原告之父赵福贵签订的《协议书》违反了法律强制性规定，应当为无效。被告连青福辩称：赵富贵与连青福签订的《协议书》有效。根据《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的精神，虽然以合同无效为原则，但要考虑个案的不同情况可以认定有效。认定农村私有房屋买卖合同无效的主要理由是保护集体组织合法权益及维持国家关于限制宅基地流转的土地政策。本案中涉案的沙坨村290号院经过两手交易，最终未流转出本集体经济组织成员的范围，对集体经济组织利益没有损害，也不与国家限制土地流转的政策相违背。出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人。由此发生连环交易。第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效。换言之，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，只要最终一手买受人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。沙坨村290号院内的房屋均为连青福所建。连青福与赵志签订的《农村房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该房屋已经卖给赵志是沙坨村村民享有宅基地使用权。赵志购买了该处房屋后享有对地上物的所有权。如果该协议被认定无效，那么赵树学将无法将宅基地上的房屋返还给连青福。第三人赵志述称：我认为与被告连青福2018年4月24日签订的合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。根据审查确认的证据与原被告双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2007年1月31日，被告连青福与北京市昌平区兴寿镇沙坨村村民赵福贵签订《协议书》，约定：甲方赵福贵自愿将其所属的位于北京市昌平区兴寿镇沙坨村04-0297号院的北房五间泥坯房及院落等一切附属设施，以六万元的价格卖给乙方连青福；本协议签字之日乙方首付一万元，甲方把《集体土地建设用地使用证》给乙方，乙方盖完西房再给二万元，余下有钱时一次性付清；甲方将其《集体土地建设用地使用证》交予乙方，因现国家法律、政策无法办理该使用证变更登记手续，如一方反悔，须向另一方支付本房款5倍的赔偿金；协议还约定了内容。协议尾部载明：甲方赵福贵（签名、捺印）；乙方连青福（签名、捺印）；证人闫某、赵某（签名、捺印）、北京市昌平区兴寿镇沙坨村民委员会（盖章）；“钱已全部付清，赵福贵（签名、捺印），07.6.15日”。协议签订后，赵福贵将沙坨村04-0297号院落交付被告连青福。连青福支付了房款。2018年4月24日，被告连青福与第三人赵志签订《农村房屋买卖合同书》，约定：甲方连青福自愿将其房屋出售给乙方赵志，房屋位于北京市昌平区兴寿镇沙坨村290号昌集建（95宅地）字第04-0297号土地，北房四间，南房四间，西房三间，同于2007年建造，厨房一间2016年建造，合计建筑面积160平方米，宅基地面积约为220平方米；甲方售房总金额180万元；乙方于2018年6月30日前支付给甲方20万元，余下款项在沙坨村拆迁改造时一次性付清；在余下款项没有付清前，该院落由甲方居住使用，如拆迁前付清剩余款项，付清之时甲方搬离该住宅；合同还约定了其他内容。2018年6月30日，赵志向连青福支付购房款20万元。案涉房屋院落依然由被告连青福占有使用。又查明，赵福贵与施素兰系夫妻，婚后生育两子女分别为原告赵树学、赵某。1966年12月，赵福贵与施素兰离婚。赵福贵于2011年1月8日死亡。赵某于2019年12月2日死亡。本院询问赵某之夫张宝玉、之女张韫均表示放弃诉讼权利，不参加本案诉讼。经询问原告赵树学，其称母亲施素兰已于二十年前死亡；张宝玉、张韫均称从未见过施素兰。涉房屋院落为沙坨村290号，《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（95宅地）字第14-04-0297号。该使用证载明土地使用者为赵福贵，地号04-0297，土地类别住宅用地，填发日期为1995年7月1日。原告赵树学户籍地为北京市昌平区兴寿镇沙坨村289号。原告赵某户籍地为北京市昌平区兴寿镇麦庄村53号。被告连清福户籍地河北省遵化市华明南路华明嘉园东区R座1单元501号。第三人赵志户籍地北京市昌平区兴寿镇沙坨村168号。上述事实，有《协议书》、（2018）京0114民初15880号《民事判决书》、《集体土地建设用地使用证》、《农村房屋买卖合同书》、《中国建设银行客户回单》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地所有权属于农村集体所有，禁止向本集体经济组织以外的他人转让。本案中，虽然被告连青福户籍地为河北省遵化市，非属沙坨村集体经济组织成员。但被告连青福购得案涉房屋院落后于2018年4月将其出卖沙坨村农民即第三人赵志，且已履行完毕。因此，沙坨村290号院昌集建（95宅地）字第14-04-0297号宅基地使用权，未转移至沙坨村集体经济组织以外的成员。故应予认定赵福贵与被告连青福于2007年1月31日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告赵树学、赵某作为赵福贵的继承人，在《协议书》已经实际履行多年后，在房产增值的情况下，请求确认《协议书》无效，系违背诚实信用原则，本院不予支持。被告连青福抗辩赵富贵与其签订的《协议书》有效的意见，于法有据，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵树学的诉讼请求。案件受理费650元，由原告赵树学负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯玉国人民陪审员  唐险峰人民陪审员  汪 霞二〇一九年十二月十二日书 记 员  孟祥龙