贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初754号原告：李定武，男，1982年4月29日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：熊梅，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金虹雨，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。被告：黄荣权，男，1984年11月24日出生，汉族，住贵州省晴隆县。被告：贵阳云岩艾丽颜娇服装店，住所地贵州省贵阳市云岩区旭东路1号附1-2号。经营人：郑泽航，男，1987年6月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区龙岗大道（横岗段）3997号信义湛宝大厦D座1505。委托诉讼代理人：陈岸敏，广东君诚律师事务所律师。第三人：刘鸿钧，男，1981年11月12日出生，汉族，住贵州省玉屏县侗族自治区。原告李定武与被告黄荣权、贵阳云岩艾丽颜娇服装店（以下简称艾丽服装店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。因艾丽服装店认为本案应由贵州省贵阳市云岩区人民法院审理，提出管辖权异议申请。本院依法做出裁定，驳回艾丽服装店管辖权异议申请。艾丽服装店不服，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院做出（2019）黔01民辖终380号民事裁定书，驳回艾丽服装店的上诉。因案件审理需要，经艾丽服装店申请，本院追加刘鸿钧为本案第三人，并公开开庭进行了审理。原告李定武的委托诉讼代理人金虹雨，被告黄荣权，被告艾丽服装店的委托诉讼代理人陈岸敏，第三人刘鸿钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李定武提出诉讼请求：1.被告立即腾退坐落于贵阳市××东路××、××号房屋并交付给原告；2.被告向原告支付逾期腾房占有使用费（自2019年7月1日起，按每日1000元计算至腾房之日，暂计至起诉之日为35000元）；3.被告结清腾退房前租赁房屋产生的水、电、煤气、物业管理等一切费用；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原告承租了案外人程道平位于贵阳市××东路××、××号的房屋，租赁期限为2018年4月10日到2021年4月9日。后经出租方同意，原告将租赁房屋出租给了被告黄荣权，于2018年4月14日签订《门面租赁合同》，租赁期限为2018年4月19日到2021年4月9日，租金每年为36万元。后因被告黄荣权拖欠租金，原告和黄荣权协商一致于2019年7月1日解除了租赁合同。但黄荣权称在房屋租赁期间，在未经原告同意的情况下，将案涉房屋转租给了被告艾丽服装店。原告在与被告黄荣权解除租赁合同后，与被告黄荣权和艾丽服装店多次交涉要求腾退案涉房屋，但均协商未果。综上，黄荣权在未经原告的许可转租的案涉房屋，当原告与被告黄荣权的租赁合同解除后，被告艾丽服装店拒绝腾退案涉房屋，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告黄荣权辩称，与原告有多次交涉，达不到原告想要的诉求，现在因生意亏损，无法拿出钱给原告。被告艾丽服装店辩称：1.本案原告不是适格的诉讼主体，请法院核实，在必要时依法驳回原告的起诉。根据原告提供的涉案租赁场所房产证登记人为程道平，该份证据的真实性无法确认。其次程道平是否授权郑尚海代表其与原告签署租赁合同的真实性也无法确认，即原告是否为合法的承租人真实性无法确认；2.假设原告是合法承租人，其无权在未通知原告的情况下，擅自与被告黄荣权达成解除协议，其与被告黄荣权签署的租赁终止协议不及于艾丽服装店。根据原告提交的其与被告黄荣权的租赁合同，涉案租赁场所经营的原品牌为娇兰佳人，经装修后经营人为艾丽服装店，并使用至今。原告不可能不知晓该事实。原告与被告黄荣权在解除租赁合同之前，未先通知艾丽服装店，导致艾丽服装店丧失行使承租人支付租金抗辩解除权的权利，不排除原告与黄荣权串通损害答辩人权利的可能性；3.黄荣权与第三人刘鸿钧涉嫌欺诈。艾丽服装店与案外人郑逸民为受害者，艾丽服装店无需承担任何责任，实际上涉案租赁场所是案外人郑逸民向刘鸿钧租赁后交付给艾丽服装店使用的。据郑逸民陈述及其与黄荣权、刘鸿钧往来的聊天记录得知，黄荣权告诉郑逸民涉案租赁场所的房东为刘鸿钧，涉案租赁场所需缴纳进场费14万元，押金6万元，每年的租金为36万元。基于对黄荣权的信任，郑逸民于2018年4月10日授权黄荣权代其与刘鸿钧签署租赁合同，并依约向刘鸿钧缴纳进场费14万元，押金6万元，及2018年4月25日至2020年4月14日的租金共计71万元。涉案发生后，刘鸿钧才告知郑逸民其不是真正的房东，其仅为黄荣权名下的员工，声称其收取的款项打回给黄荣权，黄荣权也承认欺诈郑逸民的事实。综上，艾丽服装店认为郑逸民已经支付了进场费等上述费用，且租期未到期，若店铺被收回，将产生巨大的损失，请求驳回原告起诉或驳回原告全部诉请。第三人刘鸿钧述称：1.并不承认欺诈这一条，事实上是被告黄荣权租给郑逸民的，且也是在经营当中，且资金往来是郑逸民转给刘鸿钧，再在三天内转给黄荣权；2.黄荣权对门面是有使用权的，故有无权利转租，黄荣权更清楚。刘鸿钧作为黄荣权的员工，签订合同，没有涉足金额的使用权，也没有欺诈行为。经审理查明，2018年4月10日，案外人程道平（案外人郑尚海受托代签）与原告李定武签订《租赁合同》，约定程道平将坐落于贵阳市云岩区旭东路1号左侧前部门面1至2号房屋（以下简称案涉门面）出租给李定武使用，每年租金210000元，租赁期限自2018年4月10日至2021年4月9日。李定武按约定支付了相应租金。2018年4月10日，第三人刘鸿钧作为黄荣权的工作人员，受黄荣权指使，以案涉房屋所有人的名义与案外人郑逸民签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租郑逸民使用，租期自2018年4月15日至2021年4月14日），每年租金360000元，按年方式交付，在签订合同之日交清第一年房租，第二年起提前一个月交纳下一年度租金；房屋租赁合同生效后，郑逸民向甲方交付60000元押金，合同期满，如不再续约，未损坏房屋结构，在撤场结束三日内押金退回；如任何一方违约，须赔偿对方两个月租金60000元，如出租方违约，须另赔偿装修损失100000元。此外，双方还口头约定郑逸民向刘鸿钧支付“进场费”140000元。合同签订后，郑逸民取得案涉房屋，并将房屋交付被告艾丽服装店使用。同月11日，郑逸民通过案外人黄史华账户向刘鸿钧支付550000元（其中进场费140000元，押金60000元，当年度租金350000元）。2019年3月20日，郑逸民再次通过黄史华账户向刘鸿钧支付2019年4月15日至2020年4月14日的房屋租金。刘鸿钧在收到上述钱款后均转至黄荣权账户。另查明，2018年4月14日，原告与被告黄荣权签订《门面租赁合同》，约定原告将案涉门面出租给黄荣权使用，租赁期限自2018年4月19日至2021年4月9日，租金每年360000元，按年支付，并支付押金30000元，门面到期后退还。2019年6月30日，因未能按约支付租金，李定武与黄荣权签订《租赁终止协议书》，双方同意：1.提前解除2018年4月14日签订的《门面租赁合同》，至2019年7月1日终止；2.黄荣权所支付的30000元合同保证金作为违约金，并在撤场后三日内付清在经营中所产生的水、电、燃气、物业管理费等费用；3.协议签署之日起双方不得再以任何名义向对方主张任何违约赔偿和其他费用。再查明，因要求艾丽服装店返还房屋未果，原告于2019年7月23日向贵阳市公安局云岩区分局黔灵东路派出所报案。截止本案开庭时，艾丽服装店仍在继续使用案涉房屋经营。上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述笔录、《租赁合同》、案涉房屋所有权证复印件、《门面租赁合同》、银行转账凭证、《租赁终止协议书》、房屋现状照片、报案回执、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为,依法成立的合同应受到保护。本案中，原告与黄荣权签订的房屋租赁合同，合法有效。本案的争议焦点为：1.原告李定武是否为本案适格原告；2.黄荣权将房屋转租给郑逸民的行为的效力如何；3.李定武与黄荣权签订的《租赁终止协议书》的效力是否影响艾丽服装店与黄荣权所签订租赁合同的履行，艾丽服装店是否应退还案涉房屋。焦点一。艾丽服装店提出原告并非本案适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”的规定，虽原告在庭审中提交载明房屋权属为程道平的产权证复印件，但有租赁合同原件、租金支付的银行流水佐证，足以证实原告对本案房屋具有收益的权利，是本案的适格原告。本院对艾丽服装店的上述抗辩意见，不予支持。焦点二。庭审中原告提出黄荣权未经许可转租为无效的意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上述规定的六个月为除斥期间，当事人未及时行使的，其诉请解除合同或确认转租合同无效的权利不受保护。黄荣权于2018年4月将案涉房屋转租郑逸民，并由艾丽服装店实际使用，直至本案起诉时，艾丽服装店已使用房屋一年有余。原告主张转租合同无效，于法不符，本院不予支持。焦点三。从合同的相对性来看，原告与黄荣权签订的房屋租赁合同，和黄荣权与郑逸民签订的房屋租赁合同，为两个独立的合同，原告与郑逸民或者艾丽服装店并不产生直接的法律联系。但是，由于上述两份合同均以同一房屋为标的，合同之间客观上有一些影响。原告与黄荣权之间的合同关系因《租赁终止协议书》而终止，黄荣权实际丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利，而上述权利是黄荣权与郑逸民之间租赁合同的权利基础。在此种情况下，黄荣权与郑逸民之间租赁合同已无继续履行的可能。艾丽服装店提出以商铺若被收回，将蒙受损失，请求驳回原告诉请的意见，实质上是继续履行转租合同抗辩，因黄荣权实际丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利致转租合同继续履行已经无事实基础，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，对于原告的各项诉请，本院评判如下：1.关于被告腾退坐落于贵阳市××东路××、××号房屋的诉请，因房屋实际使用人为艾丽服装店，应由艾丽服装店承担返还责任。2.关于二被告支付自2019年7月1日之日起按每日1000元支付房屋占用费，直至腾房之日止的诉请。艾丽服装店作为房屋实际占有人，应向原告支付房屋占有使用费，该诉请本院予以支持，但对原告主张黄荣权支付房屋占有使用费的诉请，不予支持。3.关于二被告结清腾退房屋前租赁房屋产生的水、电、煤气、物业管理费的诉请。因庭审时房屋暂未返还，房屋使用期间所产生的上述费用均未能确定，本院对该诉请不予支持，但原告可在上述费用实际发生后，再行主张。对于因黄荣权违约导致的损失，艾丽服装店可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店于本判决生效之日起十五内将坐落于贵阳市云岩区旭东路1号左侧前部门面1、2号房屋腾退并返还原告李定武；二、被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店于本判决生效之日起十五内支付自2019年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按每日1000元计算）；三、驳回原告李定武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取计338元，由被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年十二月二十四日法官助理秦仕旺书记员吴阳