四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初4789号 原告：靳必高，男，汉族，1952年5月18日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 原告：何永凤，女，汉族，1967年7月9日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 二原告共同委托诉讼代理人：游潘念，四川能言律师事务所律师（特别授权）。 被告：童敬华，男，汉族，1975年11月3日出生，江苏省南京市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李阳，四川能言律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：杨玉兰，四川豪达（凉山）律师事务所律师（特别授权）。 被告：覃岭，男，1973年4月29日出生，汉族，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘忠惠，四川十君律师事务所律师（一般代理）。 本院于2018年10月12日立案受理了原告靳必高、何永凤诉被告童敬华、覃岭租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，分别于2018年11月14日、2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告靳必高、二原告的委托诉讼代理人，被告童敬华委托诉讼代理人，被告覃岭及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靳必高、何永凤向本院提出诉讼请求：1.依法判令两名被告连带支付2017年9月至2018年9月欠下的租金捌万元整；支付原告为其垫付的电费5000元；承担违约金30万元整；2.依法判决解除原告与第一被告童敬华之间签订的《农家乐场地租赁协议》；依法判令第一被告在协议解除后将所有的营业手续变更登记在原告名下；4.依法判令两名被告退场后按照原告的物品移交清单退还给原告，共同承担退场后房屋维修费用。事实和理由：原告一家于2012年7月23日与第一被告童敬华签订了《农家乐场地租赁协议》，合同约定租赁期限为八年，从2012年8月16日起至2020年9月15日止。年租金为339800元。而实际执行租金为32万元整，违约金约定的是三十万元整。被告承租时，由于原告没有办理好相关经营手续，被告童敬华在年租金里扣减了4.5万元整（详见2012年10月10日签订的《补充协议》）。2014年5月16日，原告到成都去办理所有的特种行业经营许可证及全套经营手续移交给童敬华后，才于2014年6月1日起恢复原价。同时约定合同期满，被告童敬华必须将所有营业手续交给原告并协助办理变更登记手续（详见《营业执照变更使用协议》及被告童敬华亲笔签收的《转交证件清单》）。第一被告童敬华经营了不到一年，就擅自转让给了第二被告覃岭，原告只在其转让合同中签了一个中证人的名字，其转让内容原告完全不知。从转让以后，实际经营人变成了第二被告覃岭，第一、二年都是经过第一被告童敬华转交租金，后来就一直发生拖欠了，租金的交付也没有通过第一被告童敬华转交，由第二被告在分期分批的支付。2017年期间至今，拖欠了八万元整一直没有支付，还有水电费近8000元未支付。收费单位一直在向原告催收，如再不交，就停水停电，或者会注销原告的水电户头，无奈，原告只好为其垫付了电费约5000元。被告在经营困难期间，原告要求被告直接退给原告就行了，但被告不肯。直到现在，只是清了一个守门的人员看守，对经营场所没有进行及时维修，导致原告房屋造成了相当程度的损坏，必须进行相应的维修才能继续使用。现在已经是2019年租金缴纳期，两名被告没有任何一位向承诺续交事宜。鉴于两名被告的一贯表现，两名被告已经以其实际行动表明不能继续履行合同了，为此，请求判决终止合同履行，避免双方发生不必要的损失。 被告童敬华辩称，本案涉及到两份房屋场地租赁合同，第一份是本案原告与被告童敬华2012年7月23日签订的《农家乐场地承租协议》，第二份是童敬华与被告覃岭2013年3月25日的《农家乐场地承租协议》。两份协议虽然签订的主体不同，但协议内容等权利义务几乎是一致的，这样就明确了本案的出租人即原告，承租人即被告童敬华，次承租人即被告覃岭。根据《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据原告诉讼请求，原告没有要求解除合同，只是要求支付租金，说明原告认可被告童敬华的转租行为。通过法院审理庭审，原告知道被告童敬华的转租行为，2013年25日后租金给付时被告覃岭实际承租人在支付，被告童敬华仅仅是代收代付。因两被告的转租合同原告作为见证人在上面签字认可其转租行为，且事后具体经营者也从原告方转到实际经营者即被告覃岭的爱人周晓玲名下，所以原告抗辩不知情是没有法律依据和事实依据的。其次，被告覃岭抗辩租赁物不能正常使用也是没有事实和法律依据的，因为从合同签订后事隔6年半之久，如果房屋确实有质量等问题，被告覃岭作为安全民事行为能力人，不会傻到这一步，完全是因为投资的风险，之前能给付租金，后来由于自己的原因经营不善，导致亏损不能按期支付租金，该风险应由被告覃岭自己承担。被告覃岭称房屋不能正常使用，拿从2013年3月23日接手该租赁物，为何不提出解除合同。且覃岭和童敬华的租赁合同中约定转让费，因被告覃岭怠于履行，被告童敬华与被告覃岭之间的这个转让费都已有法院生效文书支持，所以被告覃岭完全就是自己因为投资亏损后拒不给付房租导致的纠纷，投资有风险这个是常识。本案中被告童敬华的身份已经明确，在这个租赁合同中已经将自己的权利义务转移给被告覃岭，覃岭也愿意接受其权利义务，原告也知情该事实，双方已经履行租赁合同长达6年之久，被告童敬华在本案中就是一个中间人或证人的身份。针对本案两份合同效力的认定，应当认定合法有效，覃岭在实际租赁过程中，也是如期正常使用房屋，并办理了相关手续，即使房屋不能取得相关手续，也不影响实际使用人覃岭正常经营，所以针对原告诉讼请求责任承担主体应当由实际使用人覃岭承担。本案中违约责任的承担主体应是原告方和被覃岭，被告童敬华早在2013年3月25日就将原租赁合同的权利义务全部转让给被告覃岭，被告覃岭和原告也知道这个事实。被告覃岭抗辩房屋不能正常使用要求违约损失，可另行主张。本案法律关系明确，被告主体适格。被告童敬华与原告的合同虽然没有明示解除，但从实际中，原告对被告童敬华的转租行为已经认可，且两份合同的权利义务吻合，没有超过原告与童敬华的原租赁合同。被告童敬华转租后履行协助义务，收取的转让费是因为这个房屋承租后进行了大量投资装修，已经开始收益，转租给被告覃岭的时候仅仅是装修投资后才半年左右的时间，当时被告覃岭接手不需任何投资，直接可以收益，这也是双方合意达成的共识，并经法院生效可执行文书确认。两被告之间的合同中也约定，基本的修缮在被告覃岭在经营中自行修缮，现已距离转租后6年半之久，如果实际使用人覃岭不修缮导致房屋破旧影响其经营收益是其自身原因，投资不是没有风险的，但是没有投资就不会有收益。综上，本案中，三方法律关系非常明确，原告也认可转账的事实，应当由实际承租人覃岭来承担本案的法律义务。 被告覃岭辩称，一、原告靳必高、何永凤将覃岭列为本案第二被告属于诉讼对象错误，其诉请覃岭连带承担法律责任，无事实和法律依据，请依法驳回其对覃岭的起诉。1.覃岭并非二原告与童敬华之间3份协议的签订主体和履行主体，当然没有履行该3份协议的任何法律义务，二原告将覃岭列为本案第二被告并诉请与第一被告共同承担靳必高、何永凤与童敬华签订协议的法律责任，违反了合同相对性的法律规定，明显属于错列错告。2.原告靳必高、何永凤与童敬华签订的《农家乐场地租赁协议》和童敬华与覃岭签订《农家乐场地租赁协议》，属于两个不同的租赁法律关系，两份租赁协议的主体不同、各方当事人在两份协议中所处的法律地位和权利义务也不同、两份协议的内容也不同。二、在童敬华与覃岭农家乐租赁协议法律关系中，因童敬华与覃岭的租赁协议中存在欺诈和提供的租赁物违法，属于无效协议，且童敬华提供的租赁物不能满足实际正常使用，因此应当由童敬华依法承担租赁协议无效和租赁物不能满足实际正常使用的法律责任，返还覃岭转让费110万元，并赔偿覃岭经济损失100万元。1.因童敬华与覃岭的租赁协议存在欺诈和租赁物违法的情形，属于无效协议，请人民法院依法予以认定；2.童敬华应当依法承担租赁合同无效和租赁物不能满足实际使用的法律责任，返回覃岭转让费110万元，并赔偿经济损失100万元。三、本案所涉租赁物因面临政府拆迁，请人民法院依法对租赁物进行现场勘验和证据保全。综上，原告靳必高、何永凤将覃岭列为本案第二被告属于诉讼对象错误，其诉请无任何事实和法律依据，请人民法院依法驳回二原告对覃岭的起诉。在童敬华和覃岭的租赁协议法律关系中，因存在欺诈和提供的租赁物违法，双方协议属于无效协议，且童敬华提供的租赁物不能满足实际正常使用，童敬华应当承担相应法律责任，返还覃岭转让费110万元，并赔偿损失100万元。目前本案所涉租赁物面临政府拆迁，请人民法院依法进行现场勘验和证据保全，并对租赁物的装修情况进行划分和分别确认。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查，原告出示的个体工商户登记基本信息、借记卡账户历史明细清单、短信截屏4张、手机聊天记录、电话录音，被告童敬华出示的建筑装修承包合同、施工图纸，上述证据均符合证据的真实性、关联性、合法性要求，本院予以采信。原告出示的房屋租赁合同、房屋延期续租合同、西昌市西郊乡人民政府关于请示报告的批复复印件等证据，被告童敬华出示的房屋租赁合同、农村住所经营场所证明、原始转款凭证2张、报销凭证、刘明熊转款给音乐餐吧出纳的覃岭的100000.00元转款凭证等证据，被告覃岭出示的《农家乐场地租赁协议合同书》、《补充协议》、西昌市西郊派出所接报警登记表及网络平台报警回复、2018年8月4日《补充协议》等证据，上述证据与本案无关联性，本院不予采纳。 经审理查明，2012年7月23日，原告靳必高、何永凤与被告童敬华签订《农家乐场地租赁协议合同书》，将原告农家乐场地和房屋租赁给被告童敬华经营，约定年租金339800元，租期8年，后被告童敬华与被告覃岭签订《农家乐场地租赁协议合同书》，将案涉租赁物转租给被告覃岭经营，被告童敬华开始进行装修并经营，后覃岭未按期交纳租金，原告与二被告发生争议。 本院认为，被告童敬华与原告靳必高口头达成租赁原告靳必高租赁物，因租金给付产生纠纷，本案属于租赁合同纠纷。原、被告双方租赁期间已经超过6年，而双方无书面租赁合同，应当视为不定期租赁。本案争议的焦点为，谁是租赁合同主体，年租金的金额，租金起算时间，租金的给付方式。 关于谁是租赁合同主体，本案原告靳必高称是被告童敬华来租的门市，被告童敬华提供的装修合同主体也是其本人，而被告覃岭工商登记地点是案涉门市，故可以确认被告童敬华承租，被告覃岭使用。 关于年租金的金额，本案原告靳必高和被告覃岭法定代表人刘明熊的通话录音表明，刘明熊得知的被告童敬华说的租金是每年450000.00元。被告童敬华预付租金150000.00元后，在原告靳必高和被告童敬华2018年5月1日的短信记录中，被告童敬华也表明去成都贷款来后，给原告靳必高安排点。综上，本院确认案涉门市每年租金是330000.00元。 关于租金起算时间，原告靳必高的陈述是在2017年10月底交付的房屋，被告童敬华提供的装修合同是在2017年11月，故可以认定房屋交付是在2017年11月初，根据一般房屋租赁的惯例，应当有适当的装修期，本院酌情认定为2018年1月1日起算租金。 关于租金的给付方式，被告童敬华和被告覃岭在开业前支付了房租150000.00元，可以视为双方约定是预付房屋租金，而非是使用后支付租金。每年租金330000.00元，即每月租金 27500.00元，被告童敬华和被告覃岭预付的150000.00元租金，按月计算为预付了5.46个月，即到2018年5月15日预付租金就使用完毕，而被告童敬华、覃岭在预付租金使用完毕后，未支付预付租金，应当承担违约责任。 原告靳必高关于要求被告童敬华、覃岭给付剩余未支付的租金180000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告靳必高关于要求被告童敬华和被告覃岭支付资金占用利息的请求，因原告靳必高未提供证据证实双方有此约定，本院不予支持。被告童敬华、覃岭未支付应当支付的租金，且在原告靳必高多次短信催收后，被告童敬华、覃岭仍未给付预付租金，故原告靳必高关于解除合同退还出租门市的诉讼请求，本院予以支持。被告童敬华关于房屋租金已经支付完毕的辩解意见，与查明的事实、证据不符，本院不予支持。被告覃岭关于实际经营者是被告童敬华不是刘明熊，请求法院直接判决实际经营者承担被告覃岭应当承担的责任的辩解意见，谁是实际经营者不影响租金的支付，本院不予支持。原告靳必高提供的证据不能证实被告覃岭租赁或使用了案涉门市，本院认为被告覃岭不应当承担责任。被告覃岭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告童敬华、被告覃岭于本判决生效次日起十日内，连带支付原告靳、何永凤必高租金80000.00元。 二、驳回原告靳必高、何永凤其他诉讼请求。 案件受理费4486.00元，减半收取2243.00元，由原告靳必高、何永凤共同负担243.00元，被告童敬华、覃岭负共同担2000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 本案申请执行的期限为二年。 如被告童敬华、覃岭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审判员 木戈约布 二〇一九年十二月二十九日 书记员 何 小 菊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。