安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初9698号原告（反诉被告）：郭妮莎，女，1995年1月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：李敬阳，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张啸，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王永芳，女，1967年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：何志平，安徽华人（六安）律师事务所律师原告（反诉被告）郭妮莎与被告（反诉原告）王永芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭妮莎及其委托诉讼代理人李敬阳、张啸，被告（反诉原告）王永芳及其委托诉讼代理人何志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭妮莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租赁押金3万元整，及多收取的2019年4月10日-7月9日的租金16092元(按照每月多收5364元计算，共计3个月)；3.判令被告赔偿原告剩余租赁期限内，已形成附合的装修装饰物残值15561元(装修装饰总价值16976*剩余租期33个月/约定租期36个月)，退还空调并赔偿空调安装费1000元；4.判令被告赔偿测绘服务费1000元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年4月10日签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，约定被告将坐落于合肥市蜀山区官亭路8号1幢105原告作为商业使用，合同约定房屋租赁期自2019年4月10日至2022年4月9日，共计36个月。租金标准为：2019年4月10日至2020年4月9日，租金为31.2万元；2020年4月10日至2021年4月9日，租金为31.2万元；2021年4月10日至2022年4月9日，租金为31.2万元。租金文付方式为“每季度支付一次，并提前一个月支付下一次应付租金”。同时约定签订合同时，原告向被告支付人民币3万元整作为房屋租赁押金，并于合同期满各项费用结清后退还原告。2019年4月9-11日，原告按照租赁合同的约定分三次共向被告账户转账10.8万元，支付2019年4月10日至2019年7月9日房屋租金7.8万元及押金3万元。后经被告同意，原告自行委托装修人员对租赁房屋进行了装修，花费16976元(不含空调等未形成附合的装饰装修物)；原告购买空调花费2199元，安装空调花费1000元。2019年4月20日基本装修结束，23日原告开始陆续搬运零售产品；5月10日全部装修完毕原告搬运美容管理设备，发现无法将全部设备放下，并且由于太过拥挤，放置的部分设备也无法用于经营活动。原告遂与被告协商此事，而被告不仅不配合解决，反而要求解除合同并要求原告限期搬离，且在租赁期间内未经原告同意张贴房屋转租广告，严重影响原告的正常经营活动。2019年7月9日，原告为维护自己的正当权益，自行委托安徽正诚房地产三地评估测绘有限公司对原告租赁房屋面积进行测量，最终确定租赁房屋套内面积为32.65m，使用面积为27.78m，该结果与租赁合同约定的使用面积相差7.22m，使得原告进行经营的必要设备等无处安放，经营环境拥挤不堪，严重影响原告的经营活动，被告的行为构成根本性违约，致使无法实现合同目的。此外，迄今为止被告仅提供合同中约定的住宅的房产证，未提供门面房的产权证，致使原告所承租的门面房产权的合法性存疑，同时被告将住宅直接出租用于商业用途也存在问题。鉴于以上，根据双方的约定及《合同法》的相关规定，诉诸法院，请求法院支持原告诉请，切实维护原告的合法权益。王永芳辩称，同意解除案涉租赁合同，原告要求返还押金3万元、租金16092元、赔偿残值以及空调费、测绘服务费1000元，无法律和合同依据。王永芳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告三个月房租损失78000元；2.判令反诉被告将案涉房屋恢复原状；3.判令反诉被告承担反诉全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月10日签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告位于合肥市蜀山区官亭路8号1幢105室及门面，租赁期为36个月(自2019年4月10日至2021年4月9日)，租金为312000元/年，每季度支付一次(即78000元)。双方还对履行方式、权利义务、违约责任、争议解决均有明确约定。合同签订后，反诉原告已按照合同约定履行了交房等相关义务，后反诉被告因经营需要进行装修，未经反诉原告书面同意即擅自拆动案涉房屋内外结构，在案涉房屋内打穿墙体、修建卫生间及下水道，违反了租赁合同第六条第二款第(一)(四)项、第十款的规定；另，反诉被告于2015年7月10日办理单方面解除合同，违反了合同第六条第八款的规定。综上，反诉被告以上行为给反诉原告造成了严重的经济损失，且至今未恢复原状。因此提起反诉，请求反诉被告支付反诉原告违约导致的三个月房租损失7万8000元，并恢复案涉房屋原状。郭妮莎针对反诉请求辩称，主张反诉原告三个月房租损失78000元及将房屋恢复原状无事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查认定认的证据，本院认定事实如下：合肥市官亭路8号1幢105室和105号门面系王永芳将其房屋分割改造形成，郭妮莎经现场查看房屋后，于2019年4月9日转给王永芳8000元并备注为“定金”。2019年4月10日，王永芳（甲方、出租方）与郭妮莎（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：2.1甲方出租给乙方的房屋位于合肥市官亭路8号1幢105室和105号门面；2.2出租房屋建筑面积40平方米、使用面积35平方米；……4.1该房屋租赁期共36个月，起租日从2019年4月10日至2022年4月9日止；4.4乙方承租该房用作商业使用；……5.1租金标准，该房屋租金分别为2019年4月10日至2020年4月9日租金为312000元、2020年4月10日至2021年4月9日为312000元、……4.2乙方在签订本合同时支付甲方30000元作为服务租赁押金，合同期满，各项费用结清后退还给乙方。甲方交付房屋乙方收到房屋当日将首期租金78000元付至甲方指定账户。第6.2条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋：……（4）乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复。上述合同签订后，郭妮莎于2019年4月10日至11日给付王永芳合计10000元，王永芳将租赁房屋交付郭妮莎，并向郭妮莎介绍了装修工人。后郭妮莎对房屋进行了装修并投入使用。郭妮莎称其于5月发现房屋面积不能满足需要，向王永芳提出不租。王永芳称郭妮莎于6月10日告知其不租了，并在7月10日搬离，后王永芳将房屋另行出租。郭妮莎于2019年7月委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉租赁物进行了测绘，该公司出具的《报告书》载明该房屋套内面积32.65平方米、使用面积27.78平方米，郭妮莎为此支付测绘服务费1000元。上述事实，有郭妮莎提供的房屋租赁合同、银行转账记录、、电费支付记录、出警记录、测绘合同及报告书及双方陈述在卷佐证。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订后，郭妮莎因房屋不能满足其需要提出退租并搬离，王永芳亦已经将房屋另行出租，双方租赁合同已经解除。王永芳为郭妮莎介绍装修人员，表明其同意郭妮莎进行装修，王永芳对其主张的郭妮莎改变了房屋结构未提出有效证据加以证明，本院不予采信。因案涉房屋已经另行出租利用，王永芳要求郭妮莎恢复房屋原状不符合合同经济原则，本院不予支持。王永芳对郭妮莎单方委托形成的的测绘报告不予认可，但未提供相反证据，亦未申请重新进行鉴定，且该测绘报告书已附测绘机构及人员资质证书，本院对该报告书的证据效力予以认定，可以证明王永芳提供的租赁物面积不符合约定，且该面积差超出了合理范围。但郭妮莎租赁前已经实地查看了房屋，对房屋能否满足其使用需要应当具有合理预期，故郭妮莎在本案中同样存在过错。鉴于双方均有过错，且合同已经解除，故双方因案涉租赁合同所受的损失由其各自承担，王永芳应将收取的押金退还郭妮莎。关于郭妮莎主张的多收取的2019年4月10日-7月9日的租金16092元，因案涉租赁物系已与相邻建筑区分的特定物，约定的租金为固定数额并非与面积直接相关的按照面积计租，郭妮莎该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王永芳、郭妮莎于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、王永芳于本判决生效之日起10日内向郭妮莎返还租房押金30000元；三、驳回郭妮莎其它诉讼请求；四、驳回王永芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1391元，减半收取695.5元，反诉案件受理费减半收取875元，合计1570.5元，由郭妮莎190.5元，负担800元，王永芳负担1380元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  彭昌华二〇一九年十二月三十日书记员  赵 磊《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。