上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6601号原告(反诉被告)：上海功彩贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：梁修明，总经理。委托诉讼代理人：蒋屹，上海丰兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘登，男，1973年7月3日生，汉族，住安徽省宿州市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。第三人：黄丽莎，女，1993年11月26日生，汉族，住江苏省南通市崇川区名都大厦2幢501室。委托诉讼代理人：徐国华。委托诉讼代理人：陆定宇。原告上海功彩贸易有限公司(以下简称“功彩公司”)与被告潘登房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序。后被告潘登向本院提起反诉，本院依法予以受理。审理中，本院依法追加黄丽莎为本案第三人参加诉讼。本案于2019年5月30日、11月21日两次公开开庭进行审理。原告功彩公司的法定代表人梁修明以及原告功彩公司的委托诉讼代理人蒋屹，被告潘登及其委托诉讼代理人钟祥，第三人黄丽莎的委托诉讼代理人陆定宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告功彩公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年11月7日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还租金480,625元(含订金转化为押金的7万元)。审理中，原告功彩公司增加诉讼请求，判令被告赔偿机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、厂棚子损失299,956.06元。事实和理由：2018年11月7日,原、被告签订《租赁合同》,租用期限五年,自2018年11月20日至2023年12月31日,房屋租金821,250元/年,每半年支付410,625元。合同签订日当天原告以现金的方式向被告支付了订金70,000元。2018年11月21日,原告以转账的方式向被告支付了租金220,000元。2018年12月10日,原告以转账的方式向被告支付了租金190,625元。2018年12月,松江区叶榭镇人民政府展开区域环境综合整治,原告积极配合政府部门的工作,于2019年1月20日全面停产停业,并做好相关从业人员的安置分散。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,原、被告之间签订的《租赁合同》应为无效合同,被告应当返还押金和租金，并赔偿原告损失。被告潘登辩称：确认《租赁合同》无效。订金7万元确认已经转化为押金。2019年1月，原告未提出返还房屋，实际也未搬离房屋。原告于2019年6月25日彻底搬离，并返还被告房屋的。不同意返还租金(含押金)。养护池、厂棚已经被拆除，没有价值了。不同意赔偿损失。被告潘登向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告《租赁合同》已解除；2、判令原告功彩公司支付占有使用费86,580元(按照2,250元/天，自2019年5月21日计算至2019年6月25日止)。事实与理由：原告功彩公司对于2019年5月21日之后的房屋占有使用费未向被告支付。原告于2019年6月25日才搬离房屋的。另，原告功彩公司未及时对厂房恢复原状，具体是未将厂房内水池边挖的沟用混凝土填埋、未将活动房、石粉清理掉。针对被告潘登反诉，原告功彩公司辩称：原告曾通知被告进行房屋交接，但被告予以拒绝，使用费应当计算到2019年1月11日。不认可使用费按照2,250元/天标准计算，具体由法院判定。厂房内物品因客观原因，无地方可以搬。活动房不足以导致要恢复原状的情况。原告于2019年6月21日彻底搬离了房屋。原告于2019年7月20日完成了对房屋恢复原状。不同意被告的反诉请求。第三人黄丽莎述称：关于本诉，被告承租房屋时明知房屋是没有产证或其他权利凭证的。至于被告转租给原告，第三人不知情。原告所提的返还租金、赔偿损失的主张，应由被告承担责任。认可原、被告之间《租赁合同》无效。关于反诉，被告有权向原告主张房屋占有使用费，标准认同被告所主张的标准。本院经审理认定事实如下：被告潘登(作为承租方)与第三人黄丽莎(作为出租方)曾就上海市松江区济众路XXX号的相关房屋签订有关租赁合同。2018年11月7日，原告功彩公司作为承租方、乙方，被告潘登作为出租方、甲方签订《租赁合同》，约定被告将上海市松江区叶榭镇济众路XXX号厂房内第二进院内1号、2号、3号门厂房出租给原告，上述房屋建筑面积约2,500平方米，原告在租赁期间该房屋仅作为水泥砖用途，被告告知原告此厂房没有房产证，只有使用权，被告只是按现状将厂房租给原告，其他被告不承担任何责任和义务；租赁期限为5年，自2018年11月20日至2023年12月31日止，被告交付房屋时间约定为2018年11月20日，以双方办理交接手续为准；房屋年租金为821,250元，租赁合同签订时，原告应向被告支付7万元租赁订金，订金等被告收到原告第一批房屋租金日起，合同生效，由此订金变成原告租赁房屋的押金，退房清扫满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有费用结清，如在租赁房屋内办企业登记注册的，须在办完企业注销或企业地址变更手续后凭被告的保证金收据一次性不计息归还给原告，如发生原告违约之情形，原告应当支付被告违约金的，被告可在收取的保证金中直接扣除，合同约定保证金无需退还的情形除外；土地厂房租赁期间如遇政府禁止工业生产和使用，被告需给一个月搬迁时间并退还剩余使用期间土地厂房租金，另补偿原告150,000元。合同对其他事宜进行了约定。合同签订当日，原告向被告交付了订金70,000元。2018年11月21日，被告向原告交付了上述租赁房屋。当日，原告向被告支付了租金220,000元。2018年12月10日，原告向被告支付了租金190,625元。2018年12月，上海市松江区叶榭镇人民政府在上海市松江区济众路XXX号处发出公告称，按照“五违四必”工作要求，从即日起，该镇将全面展开区域环境综合整治，严厉打击违法违规企业和行为。2019年1月，原告向被告要求退还租金。另查明：原告向被告承租的房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理中，本院于2019年6月6日前往本案租赁房屋处，发现房屋内仍有原告部分设备、货物等。当时，原告表示其会考虑是否将仓库内设备、货物予以搬离，但具体何时搬离需要考虑一下。本案审理中，法庭询问原告，政府有无实际行为影响到原告经营。原告陈述，政府方面仅贴了一张公告，并未有其他行为。被告认为，政府张贴公告对原告没有产生影响。本案审理中，本院释明《租赁合同》合同效力为无效。原、被告及第三人均无异议。审理中，本院根据原告功彩公司申请，通过上海市高级人民法院委托了上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对在松江区济众路XXX号厂房内第二进院内1号、2号、3号厂房内的机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、棚子的建造损失进行鉴定。该公司于2019年10月29日出具司法鉴定意见书。鉴定意见书“分析说明”部分载明：“通过现场查勘，养护池已部分被拆除，设备基础上的设备已全部被拆除，设备基础埋于地下，机房厂棚已经全部被拆除。现场查勘过后，原告向我司邮寄了设备基础及机房厂棚的相关图纸。养护池工程量根据原被告及第三人确认的现场实测记录，设备基础、机房厂棚工程量根据原告提供的相关图纸确定，施工费用按照现行上海市定额计价，即定额套用上海市2016定额，工料机单价按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的2018年11月市场信息价及市场价取定，费用标准按照规定值取定。2019年10月17日，我司向原被告及第三人发出鉴定初稿，并附上原告提供的相关图纸，通知原被告及第三人于2019年10月25日在我司征询意见。2019年10月25日，第三人在我司征询意见，原被告缺席。第三人认为，原告提供的相关图纸与现场是否相符，第三人不清楚。我司认为，因设备基础埋于地下，机房厂棚已全部被拆除，我司无法通过现场查勘对其进行核实，现仅根据原告提供的相关图纸进行计算。本案鉴定费按照上海高院标准10,000元收取，已由原告垫付。”上述鉴定意见书中鉴定意见为：养护池工程造价19,972.68元、80型供料机基础工程造价123,415.88元、80型搅拌机基础14,285.49元、80型制砖机基础33,183.45元、水泥罐基础28,350.62元、机房厂棚80,747.94元。鉴定机构人员到庭陈述：结构工程无折旧。原告对上述司法鉴定意见表示无异议。被告表示，不能确定图纸的真实性，司法鉴定不能依据图纸；原告如有损失，应当按照现有价值确定，且应考虑折旧；养护池、厂棚已经被拆除，故没有价值。第三人表示由法院判断司法鉴定意见书。本案审理中，原告还提供了其自认为相关基础建造时的照片。以上事实，有租赁合同、公告、微信、司法鉴定意见书、厂房交接手续、收据、超级柜台客户回执、转账汇款凭证、照片、视频、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告返还已付租金及押金的问题。需要说明的是，原告交付被告的订金7万元已经转化为已付押金，并包含在480,625元中。原告称其已经于2019年1月向被告提出返还租赁标的物，但从微信内容看，并无要求退还房屋的意思表示，而且至本院2019年6月6日到租赁标的物处时，原告实际并未搬离该处，而且该日其也未表示具体何时准备搬离。被告称原告实际搬离时间为2019年6月25日。故本院酌情确定被告于2019年6月25日收回房屋。从当事人陈述看，政府方面也仅张贴公告，实际未作出影响原告经营的具体行为。根据以上情况，本院确定，原告应当承担至2019年6月25日止的房屋占有使用费。现原告仅将租金支付至2019年5月20日。原告提出要求被告返还租金的请求，本院不予支持。至于原告交付的押金7万元，被告应当予以返还。关于原告要求被告赔偿机器基础、搅拌机基础、水泥罐基础、供料箱基础、养护池、棚子损失的问题。本院认为，涉及到上述基础方面的损失，虽然原告提供了所谓基础建造时的照片，但该等照片亦和现场实际不相吻合，原告并未有充分证据证明其建造基础的事实，故对基础的损失本院不予认可。根据司法鉴定意见书以及照片、视频，本院确定养护池损失、机房厂棚损失为100,720.62元。原、被告对合同无效均存在过错，但被告过错大于原告，故本院确定原、被告过错责任比例为3：7，据此，被告应当赔偿原告损失70,504.43元。关于被告要求确认租赁合同已经解除的问题。本院认为，原、被告之间租赁合同属于无效合同，故被告此项主张无法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付房屋占有使用费的问题。根据前述理由，原告应当支付2019年5月21日至2019年6月25日期间的房屋占有使用费。被告主张房屋占有使用费的标准按2,250元/天，合法有据，本院予以确认。经计算，上述期间的房屋占有使用费金额为81,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司与被告(反诉原告)潘登于2018年11月7日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)潘登应当返还原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司押金70,000元；三、被告(反诉原告)潘登应当赔偿原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司损失70,504.43元；四、原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司应当支付被告(反诉原告)潘登2019年5月21日至2019年6月25日期间的房屋占用使用费81,000元；五、上述第二、三、四项相互折抵后，被告(反诉原告)潘登应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司59,504.43元；六、驳回原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)潘登的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,686元，减半收取5,843元，反诉案件受理费1,022元，以上合计6,865元，由原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司负担5,181元(已付)，被告(反诉原告)潘登负担1,684元(已付1,022元，余款662元于本判决生效之日起七日内交付本院)；司法鉴定费10,000元，由原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司负担6,642元(已付)，被告(反诉原告)潘登负担3,358元[于本判决生效之日起七日内交付原告(反诉被告)上海功彩贸易有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一九年十二月十九日书记员 孙灵杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……