四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1325民初2785号 原告：四川丰慧农业科技开发有限公司，住所地:西充县晋城镇谯周大道。 法定代表人：庞军，总经理。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师，系特别授权代理人。 委托诉讼代理人：庞明忠，公司职员。 被告：黄明槐，男，汉族，出生于1961年1月1日，身份证住址四川省西充县。 委托诉讼代理人：贾维，四川罡正律师事务所律师。 原告四川丰慧农业科技开发有限公司（以下简称丰慧公司）诉被告黄明槐委托合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2015）西充民初字第3325号民事判决，原告丰慧公司不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，四川省南充市中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）川13民终184号民事裁定书，以一审严重违反法定程序为由，裁定撤销了本院（2015）西充民初字第3325号民事判决，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告丰慧公司的委托诉讼代理人陈思宇、庞明忠，被告黄明槐及其委托诉讼代理人贾维到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告丰慧公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告返还其代原告收取的房屋租赁费共计3032558元;2、判令被告依《承包合同》的约定向原告支付违约金8.4万元;3.判令被告按人民银行公布的同期同类流动资金贷款利率向原告支付本案受理之日至其付清代收房租期间的资金占用利息。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年3月22日，原告丰慧公司与被告签订《承包合同》，约定:被告管理承包原告所有的位于西充县间，经营面积为9000余平方米;承包期限三年，从2011年6月1日起至2014年5月31日止;原告每年向被告拨款28万元作为被告管理该市场的管理经费;被告负责全面管理建材市场经营的所有工作，包括按照双方协商制定的收费标准向市场内所有租赁户收取房租费,并于每年6月30日一次性向原告缴清其代收的租赁费用;双方都必须严格按照协议约定的条款执行，任何一方违约都必须向守约方支付承包金额总价10%的违约金。合同签订后，被告按照约定开始对建材市场进行管理，根据双方共同制定并签字（章）认可的《四川丰慧公司建材市场门面房租收费标准》，被告应于2012年、2013年、2014年向原告缴纳其代收的房屋租赁费用分别为2686560元、2541377元、2535566元，共计7763503元。被告仅于2013年8月4日向原告缴纳其代收的2012年、2013年度的房屋租赁费3006148元，后又向原告缴纳其代收2014年度房屋租赁费866520元，共向原告缴款3872668元。被告尚未向原告缴齐的由其代收的房屋租赁费用差额为3890835元。因原告应向被告支付的每年28万元的管理经营费用已由被告在其应缴代收的房屋租赁费用中扣除，加之扣除原告主动承诺另行向被告支付的10万元维修费用，品迭后，被告仍应向原告返还其代原告收取的房屋租赁费用共计2950835元（原告在重审庭审中将该数据变更为3032558元）。因《承包合同》第十条约定:“甲乙双方都必须严格按照此协议约定的条款执行，任何一方违约都必须向守约方支付承包金额总价款10%的违约金”，故被告应按照每年28万元管理费的约定标准支付三年的违约金共计8.4万元且按人民银行公布的同期同类流动资金贷款利率向原告支付本案受理之日至其付清代收房租期间的资金占用利息。原告在多次向被告催收上述款项未果的情况下，只好向法院提起诉讼。 被告未作书面答辩，庭审中辩称:一、依法驳回原告的各项诉讼请求。二、被告接受原告的委托依法、依约履行了各项义务，不存在过错。三、委托管理期间存在租户退租，至今未缴纳租金的情况，但原因不是被告造成，而是原告造成。四、委托管理期间及终止后，原告与被告就租金进行了多次结算，双方债权债务明确，不存在任何法律纠纷。 原、被告双方为支持各自的主张，分别向本院提交了证据，经庭审质证，本院对本案的事实认定如下： 2011年3月22日，丰慧公司作为发包方(甲方)，黄明槐以西充县总商会和自己的名义作为承包方(乙方)，签订了一份《承包合同》。合同载明:双方就甲方东方花园建材市场现有经营门市管理权承包给乙方负责经营，为了明确双方责任，订立本合同。一、管理权承包地址、项目:西充县進周大道三段88号，东方花园建材市场门市196间、经营面积9000余平方米。二、管理权承包经营期限:三年，从2011年6月1日起至2014年5月31日止。三、管理工作范围:1、全面管理建材市场经营的所有管理工作，即：负责市场的安全管理（含防火、防盗）、治安管理，自行与相关部门签订安全责任书、治安管理责任书，全面负责管理以上工作，并承担全部责任。2、负责按双方协商制定的收费标准向市场内所有租赁户收取房租费(按附后的房租收费标准表执行),并按约定的交款日期向甲方全额交纳。房租费缴纳时间:每年六月三十日一次性交清。收取所有租赁户和商住楼住户的水电费并于每月二十日前分别向自来水公司和电力公司交纳，水电费自负盈亏。3、负责市场内所有设备、水电线路、房屋门市的门窗、地面道路的维修工作，维修费自理，主要设备和水、电主干线路如需更换，由甲方负责更换。4、负责市场内外的清结卫生，垃圾清运费由乙方自理。5、全面负责市场内所有门市的承租和退租工作，不允许门市、库房闲置不租。若闲置甲方仍按约定价格及面积收取租金。6.全面负责市场内所有租户人员及乙方工作人员的管理。四、管理办法:1、由乙方自行组织管理班子从事市场经营管理工作，人员由乙方自行配备，工资待遇标准由乙方自订。2、管理经费来源，甲方每年向乙方拨付管理经费人民币28万元，付款时间：每年6月30日拨付14万元，12月30日拨付14万元。管理经费支付范围：乙方管理人员工资及双保，市场办公室对外联系的接待费、市场维修费及低值易耗品的采购费、市场经营相关证照的年检费以及防火、防盗准备金等。3、乙方直接与市场经营户签订租赁协议，与经营户签订租赁协议时间不能超过2014年5月31日，如果超过该规定时间所产生的民事、刑事、经济等责任概由乙方自行承担。4、乙方与市场经营户签订租赁协议，房租费的结算时间，一律从2011年6月1日开始，时间不一致的全部拉齐,房租费一律从2011年6月1日起按双方协商的新收费标准交纳，6月1日以后到期的房租费差额一律按新标准补交齐。5、甲方交与乙方管理的所有房屋门市、设备等必须认真管理使用，承包期满保持正常运转如数交还甲方，若有损坏照价赔偿。五、债权债务处理办法:承包前甲方的债权债务一律由甲方自行了结，乙方经营期间的债权债务一律由乙方自行负责，经营期满交回甲方时，甲方不承担乙方经营期间的任何法律和经济责任。六、安全责任：乙方经营期间全面负责该市场的安全工作，如管理不善发生安全事故，所造成的经济损失一律由乙方自行承担，产生的法律责任由乙方全部自负，甲方不承担任何经济和法律责任。七、甲方移交给乙方的房屋门面、水、电线路、消防器材和各种设施设备，经营期间一律由乙方自行维修、保养，经营期满必须保持正常运转交与甲方。若有损坏，照价赔偿。八、税金：乙方承包期间由甲方向税务机关申报纳税。九、乙方经营期间，甲方需要对承包的部分门市进行变更用途时，双方协商由甲方收回承包经营权，按承包时价格、实际收回面积计价退还乙方承包费，并一次性向乙方赔偿损失。十、违约责任：甲乙双方都必须严格按此协议约定的条款执行，任何一方违约都必须向守约方支付承包金额总价10%的违约金。十一、本协议未尽事宜双方协商解决，并以补充协议完善，补充协议与本协议同具法律效力，协商不成可提交签约地人民法院裁定。十二、本协议一式捌份，双方签字盖章后生效。十三、本协议签约地：西充县晋城镇。合同上，甲方丰慧公司加盖公章、代表人庞明忠签名；乙方黄明槐签名，无西充县总商会盖章。 承包合同签订后，丰慧公司制作《四川丰慧公司建材市场门面房租收费标准》表并在表上加盖公章，庞明忠和黄明槐在表上签名确认，该表中对建材市场每一间门面的面积、自2011年至2015年每年的收费标准均予以明确。嗣后，丰慧公司将原来的市场管理办公室和东方花园建材市场管理办公室印章移交给了黄明槐；建材市场门市的租赁由黄明槐出面与经营户签订合同，租赁合同上加盖的是东方花园建材市场管理办公室印章，而非丰慧公司印章；黄明槐自行聘用人员从事日常事务性工作，丰慧公司虽派张敏具体与黄明槐联系工作，但不在黄明槐处领取报酬。2013年4月2日和同年4月3日，丰慧公司向黄明槐发出书面通知，在租赁合同于2013年5月31日到期后，因要对营业用房拆除，第三栋、第五栋的经营户不再续租，要求收取经营户下欠的租金；同年6月10日，黄明槐回复丰慧公司的书面报告称：由于丰慧公司修建“金福苑”电梯公寓，与五栋、十七栋、十八栋部分租房户产生意见分歧，无法收取租金，同时因丰慧公司修建“金福苑”电梯公寓，损坏五栋楼顶漏雨，造成租房户商品损坏，要求丰慧公司尽快解决。后丰慧公司未拆除营业门市，其要求黄明槐停止出租的门市仍由原来的经营户在未续签租赁合同的情况下继续经营，经营户亦未交付租金。2014年4月3日，丰慧公司派人将三栋、五栋的部分经营户的门面招牌、雨棚、房盖等打烂，造或经营户无法开门营业。 2014年7月10日，丰慧公司向法院起诉黄明槐和10余户经营户，要求经营户返还门市，支付2012年6月1日至2014年6月1日的租金。西充县人民法院判决认为:1、丰慧公司与黄明槐签订的《承包合同》名为承包，实为委托管理合同，从内容看，对“东方花园”建材市场门市的租赁期、租金标准均由丰慧公司决定后再由黄明槐与经营户签订合同，并由丰慧公司拨付给黄明槐管理经费，黄明槐仅有管理权，并无独立的经营权，故黄明槐的行为是代丰慧公司行使管理职权的行为，其权利义务以及法律后果应由丰慧公司承担。2、黄明槐受丰慧公司的委托与经营户签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应履行合同约定的义务，虽然双方在合同履行期届满后未续签合同，但事后双方认可了事实上的租赁关系，经营户应当按《房屋租赁合同》履行义务。3、由于租赁合同履行期届满，作为享有物权的丰慧公司有权停止继续租赁并收回门市，经营户在租赁合同期满和物权人不再继续出租的情况下，继续占用门市属侵权行为，丰慧公司有权要求经营户停止侵权，返还财产和支付占用期间的租金，租金仍按原合同标准执行。判决经营户将门市返还丰慧公司并支付2012年6月1日至2014年5月31日按原合同标准计算的租金。丰慧公司和经营户对该判决均不服，上诉于南充市中级人民法院。南充市中级人民法院认为：经营户与丰慧公司在平等自愿协商一致基础上签订的《租赁合同》合法有效；租期于2012年5月31日届满后，经营户继续使用门市，丰慧公司未提出异议，按照《合同法》第236条规定，《租赁合同》为不定期租赁，继续有效，经营户应当按照原合同约定的租金标准支付继续使用期间的租金；2014年4月3日，因丰慧公司的原因，将经营户租赁的门市招牌等打烂，造成经营户无法营业，因而此后的租金，经营户不再向丰慧公司支付。故改判经营户支付的租金为2012年6月1日至2014年4月2日按原合同标准计算的金额。 丰慧公司向法院提交的黄明槐应向其缴纳的门市租金结算单上的金额是根据《四川丰慧公司建材市场门面房租收费标准》表确认的收费标准，在剔除第三栋2013年6月1日至2014年5月31日一年和第五栋2012年6月1日至2014年5月31日两年的房租后，按每一间门市满租的情形计算得出的金额，共计7715323元；黄明槐提交了因部分租赁户退租未收到租金的证明；因丰慧公司承诺、门面价差的原因，部分租赁户所交租金与《四川丰慧公司建材市场门面房租收费标准》表确认的收费标准不一致，少于收费标准的证明；因部分租赁户在2011年6月1日与黄明槐签订租赁合同时，原租赁合同未到期，原租赁期限内的房租已缴纳，而按照双方签订的《承包合同》约定，黄明槐与市场经营户签订租赁协议，房租费的结算时间，一律从2011年6月1日开始，时间不一致的全部拉齐,房租费一律从2011年6月1日起按双方协商的新收费标准交纳，6月1日以后到期的房租费差额一律按新标准补交齐。因而部分租赁户在根据与黄明槐签订的租赁合同缴纳租金时扣除了原租赁合同未到期应扣减的租金的证据。根据前述证据显示，在扣除丰慧公司本来就未计入要求黄明槐交纳的第三栋、第五栋租赁户的租金后，黄明槐共有2568791.56元租金未收到。另外，黄明槐还提交了协助法院执行丰慧公司买卖合同案代丰慧公司付款30332元的证据。对黄明槐提交的前述证据，丰慧公司不认可，认为一是出具相关证明的证人未出庭作证，租赁户是否退租以及是否少交、扣减租金说不清楚，二是即使存在租赁户退租以及少交、扣减租金的情形，由于租赁户就租赁房屋所签的合同是与黄明槐签订的，对丰慧公司不产生约束力，黄明槐也应根据与丰慧公司签订的承包合同第三条第5项关于“……不允许门市、库房闲置不租。若闲置甲方仍按约定价格及面积收取租金”的约定，按剔除第三栋2013年6月1日至2014年5月31日一年和第五栋2012年6月1日至2014年5月31日两年的房租后每一间门市满租的情形计算得出的金额支付租金。 黄明槐于2013年8月4日向丰慧公司交款3006148元,2014年6月1日向丰慧公司交款866520元，合计向丰慧公司交款3872668元；加上丰慧公司漏算的张敏收取的两笔73000元，总交款金额3945668元。在合同履行过程中，丰慧公司承诺除按约给黄明槐拨付每年28万元管理费外，另再给黄明槐支付10万元的维修费用。无证据证明被告在履行委托事务中存在过错。 本院认为，本案的焦点问题有三个，一是原、被告双方所签订的合同性质是什么，双方之间的法律关系是什么?二是被告应否向原告交付房屋租赁费，应向原告交付多少房屋租赁费？三是原告主张的违约金及利息应否支持？ 针对第一个问题，本院认为，原被告双方所签订的合同，已由两级法院的生效判决确认为委托管理合同，人民法院的生效判决具有既判力，对双方当事人和人民法院均具有拘束力。故原、被告之间所签的合同是名为承包合同，实为委托管理合同，原、被告之间构成委托合同关系，原告系委托人，被告系受托人。 针对第二个问题，本院认为，既然原、被告之间构成委托合同关系，原告系委托人，被告系受托人，根据委托合同关系的性质，受托人的义务就是按照约定处理委托事务、将处理委托事务取得的财产转交委托人、合同终止时报告委托事务结果、在有过错的情形下给委托人造成损失的予以赔偿等。本案被告受托的事务是将原告的“东方花园建材市场”的经营铺面招租、出租、退租，将收取的租金交付原告，并负责市场经营的所有管理工作。因此，只要被告收取了租赁户的租金，即应向原告悉数交纳。由于双方签订的承包合同第三条第5项关于“……不允许门市、库房闲置不租。若闲置甲方仍按约定价格及面积收取租金”的约定有悖于委托法律关系的特征，不符合委托法律关系应有的法律后果，因而被告未收到的租金不应向原告交纳。根据被告提供的依据，被告有2568791.56元租金未收到，虽然原告对被告所提供的依据不认可，但从本案查明的事实来看，承包期满后，原告因十多户经营户未交纳租金而以自己的名义提起诉讼，至少说明，一是被告已经向原告报告或者移交相关委托事务；二是被告在管理期间确实存在未收到租金的情况；三是未收到租金的原因不在被告。同时，被告提供的证据对哪些具体房屋因什么原因未收到租金、什么时间段内的租金未收到均有明确的记载，原告若认为被告提供的证据不实，应该提交相关证据来对抗，然而原告并未提供证据加以否认，因此，对被告提供证据所证实未收到的租金2568791.56元应从丰慧公司向法院提交的黄明槐应向其缴纳的门市租金结算单上的金额中扣减。因无证据证明被告在履行委托事务中存在过错，原告应依约向被告支付报酬。丰慧公司向法院提交的黄明槐应向其缴纳的门市租金结算单上的金额为7715323元，减去黄明槐未收到的租金2568791.56元和黄明槐协助法院执行丰慧公司买卖合同案代丰慧公司支付的30332元，再减去丰慧公司依约应向黄明槐支付的报酬840000元和丰慧公司承诺另再给黄明槐支付的维修费用10万元，被告黄明槐共应向原告丰慧公司交付4176199.44元，被告黄明槐已向原告丰慧公司交付3945668元，品迭后，被告黄明槐还应向原告丰慧公司交付230531.44元。 针对第三个问题，合议庭认为，虽然原、被告双方签订的承包合同对交款时间作了约定，被告未按时交款从形式上看构成违约，但被告未按时交款系原告因修建“金福苑”电梯公寓，需对部分营业房撤除，与部分租房户产生意见分歧，部分租赁户未按时交纳租金以及部分租赁户退租，双方未及时结算等原因造成，责任不在被告，因此，原告主张被告支付违约金的请求不应支持；由于原、被告双方在承包合同中未约定延期交付租金需支付利息，且双方未对应交多少租金进行结算，被告究竟应原告交付多少租金尚不明确，只有待原、被告双方结算确定后才能按确定的数额交付租金，因而原告主张被告从本案受理之日起按人民银行公布的同期同类流动资金贷款利率向原告支付资金占用利息的理由不能成立，不应支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告黄明槐在本判决生效后十日内向原告四川丰慧农业科技开发有限公司交付租金230531.44元； 二，驳回原告四川丰慧农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31080元，由原告四川丰慧农业科技开发有限公司负担26480元，被告黄明槐负担4600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 庞 彪 人民陪审员 巨 毅 人民陪审员 何 莲 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 赵宏洲