1浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初11175号 原告徐韵芬，女，1970年3月30日出生，汉族，住浙江 省临安市潜川镇塔山村14组尧家53号，身份证号码 330124197003303125。 委托代理人陈新敏、陆国斌（特别授权），浙江同济律师 事务所律师。 被告施彦，男，1972年7月18日出生，汉族，住浙江省 永康市方岩镇文楼村水阁路29号，身份证号码 330722197207180032。 被告张莉，女，1978年10月10日出生，汉族，住永康 市方岩镇文楼村水阁路29号，身份证号码 33012419781010312X。 上列两被告的委托代理人俞瑛（特别授权），北京金诚同 达（杭州）律师事务所律师。 原告徐韵芬为与被告施彦、张莉房屋买卖合同纠纷一案， 于2018年10月8日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员 陈维专独任审判，于2019年2日14日公开开庭进行了审理。 原告徐韵芬及其委托代理人陈新敏，被告施彦、张莉的委托代 理人俞瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐韵芬诉称：两被告系夫妻关系，原告和两被告系临 安同乡及朋友关系，案涉房屋坐落于杭州市江干区 十四组（永济桥14号），该房屋系原告于1995年购买所得，由 于当时外地户口不能在杭州买房，原告的户口在临安，故原告 借用朋友董雪英的名义签订了购房合同，直到2001年11月才 转到原告自己名下。原告于2011年开办了服装厂，因周转需要 22013年用该房屋作抵押，向杭州银行东新支行抵押贷款了120 万。2015年初，原告把房屋出租给了刘清友，租客于2015年 底搬走。因为实体经济形势差，原告办服装厂的陷入困境，眼 看贷款120万元临近还款期（2015年7月），原告筹钱困难， 无奈之下想到了用房子买卖形式提高贷款额度的损招。在考虑 买房人选的时候，考虑到被告张莉与原告亲如姐妹，经济条件 好，应当十分可靠。原告联系被告张莉后，被告夫妇同意帮忙。 2015年4月17日，原告自己联系好了华邦房产中介，并通知 了两被告，后在中介公司双方签订了328万元的房产买卖合同 （当时案涉房价500万左右）。为了首付款，2015年4月21日， 华邦房产经纪人沈健联系了一家小额贷款公司的业务员邵瑛梅 帮原告向陈渊弢借款120万元做首付。这120万元借来后先打 到原告卡里，原告将106万转给被告施彦，由施彦将100万打 到中介做首付。贷款下来以后，陈渊弢的本息1516800元也由 原告还清。本来说好房产证是要放在原告这里的，因为张莉那 时住在永康，原告住在九堡，她拿了房产证当天就直接去了永 康，说以后会送过来，结果一直没有给原告。该房屋的每个月 的按揭款19000元左右也是由原告自己支付，一直付到2015 年12月。因为2015年底笕桥机场里面的工厂要搬迁，需要外 面租厂房及装修，资金紧张，从2016年1月开始，由被告张莉 付了几个月的按揭款，因为逾期会影响他们的征信。2016年3 月，原告还向被告出具过20万元的借条，此款所指向的实际上 是按揭款。当天并没有现金的分文的交付。2016年3月底，张 莉说他们小孩要到杭州读初中，房子先给他们住。按揭款和租 金届时大致结算一下，原告也答应了。前些日子，原告去看房， 邻居说房屋要拆迁了，原告连忙联系被告，被告尽不承认是假 卖，还认为这是真的买卖。综上所述，原、被告的买卖并非双 方真实的意思表示。现提起诉讼，要求判令：确认原、被告双 3方签订的关于坐落于杭州市江干区（永济桥 14号）房屋买卖合同无效。 被告施彦、张莉辩称：1、原、被告双方签订的案涉房屋 买卖合同合法真实有效，且已履行完毕，所有的房款已经付清， 房屋也已经交付完毕。被告对案涉房屋进行了装修，并且入住， 户口迁入长达两年多时间，现房屋已经拆迁。2、原、被告的确 是多年的朋友关系，从2012年开始，原告多次多笔向两被告借 钱，双方另外还有借款纠纷，但是与本案的房屋买卖合同的签 订以及履行均没有关系。要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《杭州市房屋转让合同》、杭州市区住房情况查询记录 各一份，证明案涉房屋于2001年12月28日转至原告名下，原 告系讼争房屋原业主； 2、《杭州市房屋转让合同》一份，证明原告以328万元明 显低于市场价的价格向被告转让了房屋； 3、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明案外人 陈渊弢于2015年4月21日向原告账户汇了120万元借款，原 告于同日将106万元转给被告施彦以供其支付案涉房屋首付 款； 4、借记卡账户历史明细一份，证明案涉房屋贷款下来以 后，原告于2015年5月8日归还案外人陈渊弢的借款本息 1516800元； 5、借记卡账户历史明细一份，证明截止2015年12月案 涉房屋每月的按揭款实际上一直是由原告在支付。 上述证据，经出示，被告的质证意见为：对证据1，真实 性无异议，但与本案无关；对证据2，真实性无异议，但认为 案涉房屋转让价格定328万元是因为有违章建筑，按当时的市 价，该价格是偏高的；对证据3，真实性无异议，但认为原告 4与案外人之间的关系与本案无关，被告也不知道原告与案外人 之间是否存在借款关系。原告确实于2015年4月21日向施彦 支付过106万元，但该款系归还施彦借款，且本案房屋首付款 是100万，施彦收到原告归还的借款之后拿了其中的100万去 支付首付款；对证据4，与本案无关；对证据5，真实性无异议， 但认为，房款已通过中介公司履行完毕。因截止2016年3月， 原告仍欠被告现金20万元，双方之前约定原告需每月归还被告 2万元，实际上履行过程中并不是完全按2万元归还，有时到 不了2万元，19000元就是原告履行还款义务，而本案房屋银 行按揭每月还款金额是19116.97元，金额是对不上的。2015 年10月，原告并没有按照约定向被告归还2万元借款，施彦自 己向银行归还了19116元。另外，11月份，原告将2万元打入 被告另外一张银行卡上，也说明原告是向被告归还每个月2万 元。2016年1月份后，原告停止向被告归还借款，故向被告出 具一张欠条。被告自己还清了涉案房屋所有贷款。 经审查，本院对原告提交的证据认证如下：证据1，真实 性予以确认，可以证明案涉房屋原系原告所有的事实；证据2， 真实性予以确认，可以证明双方签订案涉房屋买卖合同的事实； 证据3，真实性予以确认，可以证明被告首付款来源于原告的 事实；证据4，真实性予以确认，可以证明原告收到银行贷款 后将款项转给案外人的事实；证据5，真实性予以确认，可以 证明案涉房屋前期银行贷款由原告支付至被告还款账户的事 实。 被告为证明其抗辩意见，向本院提交了以下证据： 1、银行转账流水单一份，证明2012年-2015年期间，原 告陆续向两被告借款的部分凭证，双方之间有借款关系； 2、《杭州市房屋转让合同》一份，证明2015年的4月17 日，原告将案涉房屋是以328万元的价格转让给两被告，合同 5已履行完毕； 3、《房屋装修合同》、户口本、房屋门牌证各一份，证明 2016年的3月，被告已经将户口迁入了案涉房屋，并且对案涉 房屋进行了装修，一直住到2018年房屋拆迁为止； 4、借条、短信聊天记录各一份，证明截止2016年3月1 日，原告尚欠张莉现金20万元，在此之前的各类借条一律作废， 说明原、被告之间是长期以来存在借款关系； 5、2016年1月到2018年6月期间的施彦的银行卡明细 一份，结合原告证据5，证明涉案房屋的贷款均是由施彦归还 的； 6、工商银行还款凭证、抵押注销申请表各一份，证明2018 年的6月8号施彦一次性归还了房屋贷款是194万余元，并且 注销了该房屋的抵押。 上述证据，经出示，原告的质证意见：对证据1，真实性 无异议，但认为原被告双方3年总共借款40万，且被告答辩时 也陈述了借款与本案无关；对证据2，形式真实性无异议，但 是实际并不是双方真实意思表示，是虚假交易。首付款和按揭 是原告支付的；对证据3，不能证明房屋转让是真实意思表示； 对证据4，借条上写着当天借到20万元，而被告陈述是通过结 算确认尚欠20万元，互相矛盾，且双方从来没有任何现金交割。 双方只有两张共计40万元的借条。唐建国的短信只有一条，从 内容上也可以看出并不是真实的交易，否则不会是这种措词； 对证据5，真实性无异议，至16年1月之前的按揭款均由原告 支付；对证据6，提前还贷、注销抵押是被告知道案涉房屋要 拆迁后的单方行为，与本案买卖合同意思表示是否真实无关。 经审查，本院对被告提交的证据认证如下：证据1，真实 性予以确认，可以证明被告于2013年10月10日至2015年3 月15日期间向原告转账45.8万元的事实；证据2，真实性予 6以确认，可以证明双方签订案涉房屋买卖合同的事实；证据3， 真实性予以确认，可以证明被告对房屋进行装修并入住的事实； 证据4，真实性予以确认，可以证明原告于2016年3月1日出 具借条的事实；证据5、6，真实性予以确认，可以证明案涉房 屋的还贷情况。 根据本院认定的有效证据及当事人陈述，本案事实认定如 下： 2001年11月9日，原告徐韵芬从案外人董雪英处购买了 坐落于杭州市江干区房屋，产权登记的 建筑面积为113.27平方米。2001年12月28日，该房屋变更 登记至徐韵芬名下。 2015年4月17日，原告徐韵芬（甲方）与被告施彦、张 莉（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，编号2015转让 0324449，约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，转让总价328 万元；乙方于2015年4月22日前支付首期款100万元至双方 约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，银行贷 款228万元发放至银行第三方监管账户；首付款100万元，待 款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款228 万元，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；银行房贷后3个 工作日内，甲方将房屋交付给乙方；双方同意在接到委托代理 机构通知之日起第10日前双方向房屋登记机构申请办理房屋 权属转移登记手续；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管 理机关办理完成原有户口迁出手续；等等。 2015年4月28日，双方办理了房屋过户手续。 2016年3月28日，施彦、张莉将户口迁入案涉房屋，此 后，两被告对房屋进行了装修，并入住直至2018年房屋拆迁。 另查明，根据原、被告提交的银行转账明细，案涉房屋购 房款及房屋按揭贷款的支付情况如下： 72015年4月21日，徐韵芬向施彦银行卡号（尾号8114） 转款106万元。施彦再将其中的100万元用于支付首付款。 2015年5月8日，徐韵芬收到房款228万元。 2015年6月5日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899） 转款20000元；2015年6月7日，银行扣贷款本息7906.97元、 11210元。 2015年7月7日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899） 转账18000元、1000元，合计19000元；2015年7月7日，银 行扣贷款本息7945.85元、11171.12元。 2015年8月6日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899） 转账5000元，2015年8月7日，徐韵芬又转账14500元；2015 年8月7日，银行扣贷款本息7984.91元、11132.06元。 2015年9月7日，徐韵芬向施彦银行银行账号（尾号6899） 转款19300元；2015年9月7日，银行扣贷款本息8024.17元、 11092.80元； 2015年10月7日，施彦向自己银行账户转账19000元， 2015年10月7日，银行扣贷款本息8063.62元、11053.35元； 2015年11月7日，施彦向自己银行账户转账19000元， 2015年11月7日，银行扣贷款本息8103.27元、11013.70元； 2015年11月9日，徐韵芬向施彦银行账户（尾号9315） 转款20000元； 2015年12月4日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899） 转款19500元；2015年12月7日，银行扣贷款本息8143.11 元、10973.86元。 2016年1月7日，徐韵芬向施彦银行账号（尾号6899） 转账20000元；2016年1月7日，银行扣贷款本息8320.42元， 10563.18元。 2018年6月8日，施彦、张莉向中国工商银行股份有限 8公司杭州拱宸支行提前还贷本金1941852.30元、利息264.31 元。还清贷款后，施彦、张莉申请注销抵押登记。 还查明，2013年10月10日，施彦向徐韵芬转账98000 元，2013年9月10日，施彦向徐韵芬转账10万元，2013年 12月30日，施燕向徐韵芬转账20万元。2015年3月15日， 张莉向徐韵芬转账6万元。以上合计转账458000元。 2016年3月1日，徐韵芬出具了一份《借款借条》，载明： 徐韵芬向张莉借到现金贰拾万元整，并于2016年3月1日收到 现金。在此之前的各类借条一律作废。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之 规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的 手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损 害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本 案中，原、被告双方于2015年4月17日签订了《房屋买卖合 同》，原告将案涉房屋转让给被告。现原告主张双方名义上是房 屋买卖，实际上是为套取银行贷款，房屋买卖合同无效，被告 则辩称双方是真实的房屋买卖，双方签订了房屋买卖合同，办 理了过户手续，被告也已实际入住。 本院认为，案涉房屋买卖是否是双方真实意思表示，应结 合合同实际履行情况综合来判断。首先，从房款支付情况来看， 根据双方买卖合同的约定，房屋转让总价328万元，首付款100 万元于2015年4月22日支付，余款228万元通过银行贷款形 式支付。如本案系真实的房屋转让，那么首付款应由被告支付 给原告，房屋按揭贷款也应由被告自己归还给银行，但根据查 明的事实，100万首付款实际由原告先转账106万元给被告， 被告再通过中介公司回转100万元给原告，且按揭贷款自2015 年6月起至2016年1月期间，除2015年10月和11月两个月 9外，其余均由原告直接汇款至被告贷款账户进行还贷，上述付 款行为显然与正常的房屋转让不符。被告辩称首付款100万元 之所以来源于原告汇款，是因为原告欠被告款项，即原告汇款 106万元给被告实际系原告向被告还款。本院认为，被告现仅 能提供2013年10月10日至2015年3月15日期间45.8万元 的转账记录，根据被告陈述，借款有部分系现金交付，然被告 也无法就每笔借款的发生时间、利息和本金结算以及归还的时 间进行说明。故，本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。换 而言之，被告未能提供有效证据证明其已实际支付了100万元 首付款。其次，从房屋交付情况来看，根据双方房屋买卖合同 约定，房屋于银行房贷后3个工作日内交付，而实际至2016 年3月房屋才交付给被告，即便当时有租客，按常理，房屋转 让后的租金应由被告收取才是。综上，综合考虑本案实际情况， 本院认为，原告主张其与被告签订的案涉房屋买卖合同非双方 真实意思表示，目的是为了套取银行贷款，具有一定的合理性， 本院予以采信。 综上，原、被告双方以房屋买卖为名，套取银行贷款，根 据合同法的相关规定，买卖合同应属无效。案涉房屋已过户至 被告名下，且遇拆迁，双方就此可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、 《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告徐韵芬与被告施彦、张莉于2015年4月17日签订的 关于坐落于杭州市江干区的 《杭州市房屋转让合同》无效。 案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告 施彦、张莉负担。 原告徐韵芬于本判决生效之日起十五日内向本院申请退 费。被告施彦、张莉于本判决生效之日起七日内向本院交纳应 负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递 交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州 市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇一九年十二月九日 代书记员 李思佳