河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初2952号原告：岳铁卫，男，汉族，生于1978年1月22日，住淅川县。委托诉讼代理人：彭新里，女，汉族，生于1981年9月5日，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师。被告：王培基，男，汉族，生于1969年8月13日，住淅川县。被告：罗荣炳，男，汉族，生于1981年3月12日，住淅川县。原告岳铁卫与被告王培基、罗荣炳排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳铁卫及其委托诉讼代理人彭新里、苏明祥，被告王培基、罗荣炳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院排除二被告妨害原告合法占有使用房屋的行为。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告王培基和吕少中合伙在淅川县上集镇铁庙村山根组建楼房一座。2015年8月26日王培基、吕某(吕少中儿子，吕少中已去世)与岳铁卫签订二份《购房协议》约定，王培基、吕某将合作建在上集镇铁庙村山根组的楼房两套房屋(五楼)，分别以16万元、14万元卖给原告岳铁卫。岳铁卫如约将购房款30万元支付给吕某后，王培基、吕某将两套房屋交给原告岳铁卫。但原告岳铁卫在装修、使用房屋时，王培基伙同案外人罗荣炳无故阻碍原告使用和装修房屋。原告认为，2015年8月26日原告与王培基、吕某签订二份《购房协议》，原告依约将购房款30万元支付给吕某，就已完全履行了义务。王培基、吕某又将房屋交付给了原告，原告已合法占有了房屋，王培基、吕某也有义务将房屋登记给原告。原告对房屋的占有权，是基于王培基、吕某履行义务取得，相对于王培基、吕某是绝对的有权占有。案外人罗荣炳，对原告合法占有的房屋无任何权利。现王培基、罗炳荣无故阻碍原告使用和装修房屋，侵犯了原告房屋占有权，故请求法院依法判令二被告停止妨害原告房屋占有权以及基于合法占有使用房屋的权利。被告王培基辩称，被答辩人对其主张的房屋根本无所有权和使用权，答辩人与被答辩人签订的《购房协议》属无效合同，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由：1、被答辩人诉请不实。被答辩人诉称“答辩人和吕少中合伙建房”不实。事实上，虽然2014年7月答辩人和吕少中与程文书签订了《房产合作开发协议书(修定)》，但是在实际房屋开发中，吕少中没有投入任何资金，也没有参与房屋开发的任何管理等工作，因此吕少中并非合伙开发人，本涉案所建楼房完全是答辩人一人投资所建。被答辩人诉称“答辩人和吕某与被答辩人签订二份《购房协议》，分别以16万元、14万元卖给被答辩人，且二人将房屋交付给被答辩人”不实。正如上述，本案所涉楼房实为答辩人一人投资所建，与吕少中没有关系，与吕少中儿子吕某更无半毛钱关系。答辩人因周转资金欲出卖房屋，作为亲属关系的吕某主动介绍购房者。2015年8月26日，答辩人与被答辩人签订《购房协议》时，吕某作为介绍人根本不可能、也没有在合同上签名。也不知道被答辩人与吕某之间有什么经济纠纷或者利益关系，被答辩人人让吕某也在购房合同上补签了名，答辩人根本不知情，至于被答辩人将购房款支付给吕某且打了收据，答辩人毫不知情，答辩人在没有直接收到一毛钱购房款时更不可能将房屋交付于被答辩人，至于被答辯人在答辩人不知道情况下私自配备房屋钥匙属于违法行为，根本不能说明是房屋买卖的交付。2、被答辩人诉请无法、无理。正如前述，被答辩人虽然与答辩人签订了《购房协议》，但是实际上没有将购房款交付于答辩人，即使购房协议生效，被答辩人也因没有实际履行合同义务而无法获得房屋的使用权。答辩人与吕某之间根本不存在合伙、共有房屋的事实，被答辩人根本没有任何理由享有或者主张所涉房屋的所有权和使用权。基于此方面，被答辩人根本无权对作为真正房权人的答辩人提起排除妨害的任何主张。3、本涉案的《购房协议》实为无效合同，被答辨人无任何诉求的根基。事实上，答辩人投资开发的涉案楼房使用的土地是淅川县上集镇铁庙村山根组程文书的宅基地，此房屋没有经过乡镇或政府土地管理部门的批准，系农村小产权自建房，从法律层面上讲，该楼房只能在本村组集体成员之间流转，不能有对集体成员外的任何人进行出售行为。作为投资开发的答辩人也只能是所涉房屋的实际使用人，也无权对外出售该房屋。因此，本涉案的“小产权房”系违建，买卖合同因违反国家强制性规定，应属无效;非本集体成员不具有购买“小产权房”的条件，其买卖合同无效。4、被答人曾因违法占据答辩人的房屋已经公安机关出警现场处理完毕，其购房款《购房协议》无效可向吕某以不当得利主张返还。被答辩人因第三人吕某私自以看房为名向其交付钥匙，非法占据答辩人的房屋，答辩人为维护自己权利排除妨害，双方发生争执。为此，答辩人曾向淅川县公安局刑警大队报案被答辩人涉经济诈骗，淅川县公安110也曾出警查证后当面勒令被答辩人将私自配备的房屋钥匙交给答辩人，并告知其经济纠纷可以通过人民法院诉讼解决。因此，答辩人合法占有自己开发的房屋合情、合理、合法。至于被答辩人向第三人吕某交付的购房款纠纷，其完全可以以不当得利为由向人民法院另行提起返还诉求。被告罗荣炳辩称，我建房时与王培基签订建房协议，房子盖好后王培基欠我的工程款抵我了一套房子，在五楼北面一小套，这套房子位置与原告起诉的一致，我与原告没有任何关系，我也没有见过吕少东的面，不认识他。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、身份证；2、两份买卖协议、一份合作开发协议、一份收据，证明原告对房屋所有权基于合作开发协议，系有权占有，也证明被告王培基在买卖协议上签字是知情的；3、证人吕某到庭作证。被告王培基向本院提交证据如下：1、向淅川县规划局申请一份，有村里盖章；2、建房协议两份；3、开发房屋补充协议；4、居民建房申请；5、四份证人证言及证人身份证复印件。被告罗荣炳未向本院提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合各方举证及庭审陈述，对本案事实，本院认定如下：程文书、王培基、吕少中协商对程文书位于上集镇铁庙村山根组的宅基改造开发：2012年11月6日，程文书、王培基、吕少中签订房地产合作开发协议；2013年4月3日，程文书、王培基、吕少中签订开发房屋补充协议，但吕少中未签字；2014年9月2日，王培基、罗荣炳签订建房协议两份。合作开发的该房屋并未取得相应的房权证、土地证、规划许可证、商品房预售许可证，系小产权房。2015年8月26日，原告岳铁卫与吕某（吕少中之子）、被告王培基签订《购房协议》两份，协议上约定王培基、吕某将合作开发房屋五层坐东向西三室二厅两套房屋（130㎡、118㎡）以16万元、14万元价格卖给岳铁卫。实际上，该两套房屋系吕某欠款抵账给岳铁卫，岳铁卫未实际支付购房款。2019年5月，岳铁卫在对房屋进行装修和使用时，遭到被告王培基和罗荣炳阻碍，故诉至本院。本院认为，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害。案涉房屋系建造在程文书农村宅基地上的房屋，未取得合法资质，没有进行登记过户，属于非法建造的房屋，不发生物权变动。《购房协议》因涉及买卖非法建造的房屋和以物抵债行为，违反了法律法规的强制性规定，岳铁卫作为买受人对案涉房屋系无权占有，故原告对案涉房屋不具有排除妨害的权利，本院应依法驳回其诉讼请求。原告的权利可另行依法主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：驳回原告岳铁卫的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告岳铁卫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  赵修远二〇一九年十二月二十六日书记员  肖 幸