北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6266号原告：赵洪忱，男，1971年4月18日出生。原告：昝兰荣，女，1969年10月2日出生。二原告委托诉讼代理人：郭跃，北京班镜律师事务所律师。被告：刘小玮，男，1981年2月20日出生。被告：尚文姝，女，1990年2月9日出生。二被告委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。被告：孟宪明，男，1982年5月20日出生。委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。原告赵洪忱、昝兰荣与被告刘小玮、尚文姝、孟宪明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪忱、昝兰荣及其委托诉讼代理人郭跃，被告刘小玮及其与尚文姝的委托诉讼代理人石金平，被告孟宪明委托诉讼代理人刘士永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洪忱、昝兰荣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令刘小玮、尚文姝、孟宪明共同支付拖欠赵洪忱、昝兰荣的购房款4110000元；2.判令刘小玮、尚文姝、孟宪明以4110000元为基数，按照日万分之五的标准向赵洪忱、昝兰荣支付自2018年7月20日起至实际付清全部欠款之日止的违约金，暂计200000元；3.判令自2018年5月11日始，位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号房屋和×号房屋相关的水费、电费、燃气费、供暖费、物业费等费用均由刘小玮、尚文姝负担；4.本案诉讼费由刘小玮、尚文姝、孟宪明承担。诉讼过程中，赵洪忱、昝兰荣撤回第三项诉讼请求。事实和理由：赵洪忱、昝兰荣是夫妻关系，刘小玮、尚文姝是夫妻关系。2015年赵洪忱、昝兰荣借用孟宪明名义购买了坐落于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×房屋及配套地下室（×），房屋和地下室均有独立的房产证。赵洪忱和孟宪明签有借名买房协议，涉案房屋和涉案地下室均登记在孟宪明名下，但孟宪明既不享有涉案房屋和涉案地下室的权利，也不承担所需费用。赵洪忱、昝兰荣购房后，对房屋进行了装修，并于2015年11月入住。2018年3月突然有催收高利贷人员上门，称涉案房屋已经被抵押给李明山，如果不能还款，只能以房抵债，拍卖房屋。之后，赵洪忱、昝兰荣才知道，孟宪明私自将涉案房屋多次抵押他人，现尚有李明山的2000000元抵押未注销。经与孟宪明交涉注销抵押登记事宜无果，赵洪忱、昝兰荣只能决定卖房。经北京达达楼霖房地产经纪有限公司居间，赵洪忱、昝兰荣与刘小玮、尚文姝、孟宪明商定，赵洪忱、昝兰荣将涉案房屋和涉案地下室出卖给刘小玮、尚文姝，交易总价7080000元。为了办理相关手续，由孟宪明和尚文姝于2018年5月11日签订房屋买卖合同，合同约定涉案房屋成交价1230000元，附属设施价格5850000元，一共7080000元。签订合同当日支付定金300000元，2018年5月14日支付2000000元用于解除李明山抵押，2018年5月29日支付2670000元解除建行怀柔支行抵押，过户后15日内支付2110000元，支付全部房款及附属设施款。以房屋交付日为分界线，承担水电费等费用。解除李明山抵押当日交付房屋，建行抵押解除两日内申请办理房屋权属转移登记手续。2008年5月11日合同签订当日，刘小玮将房屋购房定金300000元转账给孟宪明，孟宪明收款后随即转账给赵洪忱。2018年5月14日解除了李明山的抵押登记，2018年7月中旬解除了建行怀柔支行的抵押登记，2018年7月20日涉案房屋和涉案地下室交易完成网签，2018年7月24日，涉案房屋过户登记到尚文姝名下。时至今日，刘小玮等均没有按照约定将所欠购房款4110000元支付给赵洪忱、昝兰荣。为维护赵洪忱、昝兰荣的合法权益，故诉至法院。孟宪明辩称，不同意赵洪忱、昝兰荣的全部诉讼请求。理由如下：1、不存在借名买房情况，涉案房屋的实际产权人就是王晓东和田苗，孟宪明在其与刘小玮、尚文姝之间的房屋买卖合同中是一个代理人的地位，是一个隐名代理。赵洪忱、昝兰荣的主体不适格，房屋实际所有权人是王晓东、田苗，是二人委托孟宪明出售房屋，赵洪忱、昝兰荣不是本案适格主体。涉案房屋是2015年4月21日通过婚姻关系过户至孟宪明名下，当时由田苗过户孟宪明名下，但事实上二人不是合法的夫妻关系，过户的原因是因为王晓东当时急需资金，王晓东因为负债过多，不能办理相关贷款，故过户到孟宪明名下，过户后办理了多次贷款，分别为：2015年4月22日，建设银行贷款2800000元，钱打入田苗账户，这个钱已经还清；2015年5月19日，自聂京发处借款600000元，是个人借款，做的涉案房屋的抵押登记，没有地下室，已经由王晓东还了；2016年1月19日，自邢春香个人借款1000000元，也是房屋抵押，已经由王晓东还了；2017年9月5日，自李明山个人处借款2000000元，也是做的房屋抵押，用出售涉案房屋的款项，由孟宪明负责偿还的，上述四笔打入到了王晓东、田苗、王国栋的账户；2016年10月，先后从平安银行、平安普惠金融，分别借款500000元、400000元，用房本做的信用贷款，这个钱打入到孟宪明账户上，后孟宪明通过刷卡方式给王晓东，这个还差18000元已经还清。这些抵押中没有地下室，只有房子。赵洪忱、昝兰荣让我写协议的时候，我才知道赵洪忱、昝兰荣所述的背户的事情。至于协议书，显示的时间是2015年3月26日，但是确切的签订时间是2018年9月19日，并且该协议书不是孟宪明的真实意思表示，是在被迫情况下签订的。为此，2018年9月19日当日，孟宪明向泉河派出所报了案，所以涉案房屋的无论是贷款还是出售，均受王晓东指示，孟宪明只是一个代理人的地位。2、涉案买卖房屋款项的支付，截止庭审之前，刘晓伟、尚文姝共支付房款5217000元，该房款首先偿还建设银行贷款2640903.7元，偿还王晓东自李明山处的借款2000000元和利息140000元，另外300000元给付赵洪忱、昝兰荣，其余的余款因为王晓东在被羁押之前借用孟宪明名义在平安银行、平安普惠金融借款，王晓东没有被羁押之前一直由王晓东偿还，羁押之后是孟宪明自己还，其中有一部分用的就是卖房的钱。截至今日还有18000元没有还，因此剩余136096.3元，用于还的王晓东的个人债务。另外建设银行2000000万余元的贷款，孟宪明只知道是王晓东用其名义贷款，这与赵洪忱、昝兰荣主张的2800000元贷款是一笔，但理由与赵洪忱、昝兰荣主张的不同。当时在建设银行申请贷款额度是3200000元，实际批准2800000元。赵洪忱、昝兰荣陈述与实际情况不符合。3、王晓东说涉案的这个房子可以出售进行还债，卖房是经过王晓东口头授权的。我们不认为这个房子卖给赵洪忱、昝兰荣，不存在赵洪忱、昝兰荣陈述的过程，否则王晓东不可能让孟宪明卖房。4、我通过达达楼霖的中介与尚文姝签订房屋买卖合同，但是实际是卖给刘小玮、尚文姝二人。2018年4月28日签订了出售涉案房屋的买卖合同，合同价款6500000元。合同上没有写102，实际上有102，建筑面积是223.92平方米，已经支付款项5217000元，余款没有给是因为房本没有了。后为了过户孟宪明补办了房本。孟宪明一直没有在房子居住，卖房之前知道赵洪忱、昝兰荣在那居住，并告诉赵洪忱、昝兰荣要卖房，价款65000000元，之后赵洪忱、昝兰荣认为市场价太低，赵洪忱、昝兰荣跟刘小玮、尚文姝沟通，2018年5月11日签订了一个7080000元的合同，我也签字了，在之后2018年5月16日又签订了一个补充协议，就是按照6500000元的价款履行，7080000元的合同作废。4月28日的合同和5月16日的补充协议赵洪忱、昝兰荣不清楚。7080000元的合同不是孟宪明自愿签订的，是受胁迫的。现涉案房子已经过户，地下室没有过户，原因是刘小玮、尚文姝购房款没有支付完毕，且相关政策规定不能过户。刘小玮、尚文姝辩称，1、我们与赵洪忱、昝兰荣不存在合同关系，要求我们支付相应的款项没有事实和法律依据。刘小玮、尚文姝与产权人孟宪明签订的房屋买卖合同，并约定了成交价为6500000元，刘小玮、尚文姝系合法取得该房屋产权。2、赵洪忱、昝兰荣不适格，其对房屋进行了保全，我们保留对赵洪忱、昝兰荣要求赔偿经济损失的权利。3、我们之前不认识赵洪忱、昝兰荣和孟宪明，是签订完6500000元的买卖合同之后，在依照合同支付了5217000元后，赵洪忱通过其他人了解到刘小玮的联系方式，说明孟宪明和赵洪忱之间有经济纠纷，要求刘小玮在支付后期房款时，要先通知赵洪忱，后来刘小玮向孟宪明核实，孟宪明让我先应付，不用管。4、买房过程是刘小玮一直想买一个大房子，后来经过郑伟知道了孟宪明卖房，通过朋友家了解了涉案房屋的格局，买房之前去涉案房屋看了房子，当时赵洪忱、昝兰荣住在涉案房屋，但孟宪明说不用管，也就没有多说，之后又看了几次房，还和赵洪忱加了微信。后来在东升伟业中介和孟宪明签订了涉案房屋的买卖合同，合同价款6500000元，包括地上两层和地下室，赵洪忱、昝兰荣对此不知情。之后孟宪明联系我说希望重新签订一个买卖合同，目的是为了避税，之后就在达达楼霖中介签订了一个7000000余元的涉案房屋的买卖合同，当时我、孟宪明、赵洪忱、昝兰荣都在，是我叫赵洪忱、昝兰荣去的，原因是二人是实际居住人。后来我觉得不对劲，就又找孟宪明签订了一个补充协议，这个补充协议赵洪忱、昝兰荣也不知情，我觉得他们没有必要知道。之后我第一步给了孟宪明300000元定金，第二步给孟宪明转账2000000元，还有140000元可能是现金，他给打了收条，这2140000元是用于孟宪明解李明山的抵押。第三步是转账2700000元左右用于还建设银行贷款，达达楼霖的人当时跟着一块去过户，在场人有我和孟宪明。截至目前我们已经支付给孟宪明5217000元，房子实际也交付，交房过程只有孟宪明、刘晓伟在场，现在是地上两层已经过户。过户后孟宪明跟我说，让我跟赵洪忱拖一下时间，让他去跟赵洪忱解决一下他们之间的事。后来赵洪忱一直催我要钱，孟宪明也不给解决，我就做了一个假的转账记录，让他们自己谈。2018年9月19日下午，我接到达达楼霖中介电话让我去中介，之后孟宪明就反悔了，之前和我说的所有都不认可，只认可收到了5217000元，而且孟宪明和赵洪忱、昝兰荣当场签订了一个背户协议，我当时觉得受骗，就报警了。警察来了之后进行了调解，我和赵洪忱、昝兰荣当时签了一个1980000元的协议后，我找律师咨询，律师跟我说我没有履行1980000元，我没有被诈骗。当天晚上我去龙山派出所，派出所也是跟我说没给钱，所以不算诈骗，当时郑伟也跟着去了，郑伟给孟宪明打电话，孟宪明电话里说他被赵洪忱打了，被逼签订背户协议，被逼在中介那么说。孟宪明后来找过我，明确说这个钱必须给他，不能给其他人，否则他告我。后来赵洪忱也找我要钱，我明确告诉他，这个钱我谁也不给，就算给也一定经过法院，而且是我跟谁签的合同给谁钱。赵洪忱、昝兰荣为证明其主张，向法庭提交了协议书、7080000元的房屋买卖合同、补充协议、视频光盘及相关文字资料、地板辐射采暖合同及其附件、法院传票及起诉书等诉讼材料、与交易房屋相关费用的票据、物业登记业主的名录、2015年3月到2018年4月的银行流水、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋产权证两本、不动产权登记证、微信截屏等，用以证明自己是涉案房屋的实际房主及拖欠房屋款项情况。经法庭质证，刘小玮、尚文姝、孟宪明对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不认可。孟宪明为证明其主张，向法庭提交了转移登记申请书、协议书、工行明细清单、建行明细清单、结清证明、报案回执、诊断证明、光盘、工商信息打印页等，用以证明不存在背户事实及房屋款项用途等情况。经法庭质证，赵洪忱、昝兰荣对证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。刘小玮、尚文姝对证据真实性及证明目的均认可。刘小玮、尚文姝为证明其主张，向法庭提交了房屋买卖合同、补充协议、支付房款明细、收条等，用以证明房屋买卖情况、房款支付情况等。经法庭质证，赵洪忱、昝兰荣对证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。孟宪明对证据真实性及证明目的均认可。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月26日，甲方赵洪忱与乙方孟宪明签订《协议书》，约定，乙方购买怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×，包括地下室怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼一层2单元102房屋，实际出资为甲方，实际产权人为甲方，在平等自愿的基础上经充分协商，达成如下协议：一、乙方购买此房屋，实际出资人为甲方，实际产权人为甲方；二、上述买卖房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等，均由甲方持有和保管。五、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管……。六、该房屋交付时，由甲方收房……。《协议书》结尾处赵洪忱、孟宪明签字按手印。庭审中，赵洪忱与孟宪明均认可该《协议书》系2018年9月19日所签，且孟宪明提出系在受到赵洪忱殴打和胁迫下签订。2015年4月10日，案外人田苗与孟宪明签订《存量房屋买卖合同》，约定将北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×号房屋及×号配套地下室出售给孟宪明，2015年4月13日，案外人田苗与孟宪明登记结婚，2015年4月21日上述101室和102地下室登记至孟宪明名下。2015年4月22日，孟宪明向中国建设银行怀柔分行申请贷款，并签订了《个人住房借款合同》，该合同特别签订条款第二十八条约定，借款人孟宪明应将借款用于购置售房人田苗的位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×号房屋，借款金额为2800000元，第三十七条抵押财产约定，抵押财产为北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×号房屋，贷款期限为36个月。庭审中孟宪明承认，涉案房屋虽然登记在自己名下，但房产证和贷款指定还款账户的银行卡均不在自己手上，也没有在涉案房屋中居住，赵洪忱、昝兰荣在涉案房屋中居住，但自己不知道为什么。2018年4月25日，刘小玮与赵洪忱添加为微信好友。2018年4月28日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝（刘小玮代签）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号房屋，地下无，建筑面积223.92平方米卖予尚文姝，并提出该房屋设置有建设银行怀柔支行和李明山的贷款，约定出卖人于2018年5月15日前解除抵押登记。该合同第四条约定房屋成交价格为6500000元，买受人于2018年5月31日前一次性付清。第六条房屋交付约定，买卖房屋于2018年5月31日前交付并办理产权转移登记。该合同结尾处孟宪明签字按手印，刘小玮代尚文姝签字按手印。庭审中，孟宪明、刘小玮认可签订该份合同时赵洪忱不在场也不知道。2018年5月11日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝签订《存量房屋买卖居间合同》（以下简称《存量合同》），约定孟宪明将位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×号房屋，建筑面积223.92平方米，出售给尚文姝，房屋抵押情况为建设银行怀柔支行、李明山两笔，抵押登记日期为2015年4月22日和2017年9月15日，出卖人应于2018年5月29日前办理抵押注销手续。房屋成交价款为1230000元，附属设施价格为5850000元，买受人在签订合同时支付定金300000元。该《存量合同》第三条第二项付款方式为分期方式，买受人于2018年5月14日向出卖人交付房款人民币2000000元，解除李明山抵押。买受人于2018年5月29日向出卖人交付房款人民币2670000元，解除建行怀柔支行抵押。买受人于过户后15日内向出卖人交付房款人民币2110000元，支付剩余全部房款及附属设施款。第六条房屋的交付约定，出卖人应在解除李明山抵押当日前将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记约定，自本合同签订之日起建行抵押解除2日内，双方共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续。《存量合同》结尾处孟宪明在出卖人处签字按手印，尚文姝在买受人处签字，刘小玮在买受人代理人处签字按手印，北京达达楼霖房地产经纪有限公司在经纪机构处加盖公章。庭审中，双方均认可签订《存量合同》时赵洪忱、昝兰荣、孟宪明、刘小玮、尚文姝均在场，孟宪明、赵洪忱均认可定金300000元当场由刘小玮转给孟宪明，孟宪明再转给赵洪忱。2018年5月16日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝、居间方北京东升伟业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称（《补充协议》）），该《补充协议》第一条约定，甲方所售房屋位于怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑17号楼×号。第四条约定该房屋成交价格共计人民币6500000元。其中包含房屋本体交易价格为人民币1120000元，该房屋装饰装修、家具家电、附属设施及庭院装修绿化补偿款为人民币5380000元。第五条付款方式及期限的具体约定，乙方应于2018年5月12日内直接支付给甲方人民币定金300000元。乙方应于2018年5月16日直接支付给甲方首付款人民币2140000元。第八条甲乙双方约定增加包括但不限于以下内容作为本协议附件，1、乙方支付甲方定金人民币叁拾万元整，当日甲方腾房给乙方并同意乙方进行装修，乙方支付甲方人民币贰佰壹拾肆万元整作为首付款，此款项用于解除李明山对该房屋的二次抵押。其中，人民币贰佰万元整是本金，人民币壹拾肆万元整为支付李明山利息。2、该房屋一抵的建设银行怀柔支行债权人民币贰佰捌拾万元整，以实际欠款数为准，解除该抵押后，甲方配合乙方办理过户手续，在解除该抵押过程中所产生的费用，由总房款中划扣。3、其余尾款乙方在完成地下室过户后交付给甲方。该《补充协议》结尾处出卖人孟宪明签字按手印，买受人刘小玮代尚文姝签字按手印，北京东升伟业房地产经纪有限公司加盖公章。涉案房屋于2018年5月11日交付给刘小玮、尚文姝，二人多次向孟宪明支付购房款共计5217000元，孟宪明予以认可。后赵洪忱多次催要房款，刘小玮制作了虚假的1500000元转账记录发送给赵洪忱，赵洪忱核实无果。2018年9月19日上午，赵洪忱、昝兰荣及其家属与孟宪明在和谐置家办公楼进行协商，庭审中孟宪明提出在这次协商中，赵洪忱等三人对其进行了殴打和威胁，赵洪忱予以否认。当天下午，赵洪忱、昝兰荣、孟宪明、刘小玮及达达楼霖工作人员在达达楼霖进行协商，后因协商不成，刘小玮报警，警察出警并进行了调解，后甲方孟宪明、乙方尚文姝及丙方北京达达楼霖房地产经济有限公司签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定，经三方友好协商，甲方出售给乙方北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×室楼房，房款剩余壹伯玖拾捌万元（￥1980000元整）乙方于此房配套地下室（怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号）过户当日打入丙方账户，如违约乙方付违约金每天壹万元整（小写￥10000元整）。甲方孟宪明签字按手印，乙方尚文姝刘小伟代签，丙方孙思齐签字并加盖北京达达楼霖房地产经纪有限公司合同专用章。后各方均未按照《补充协议1》履行。2018年9月20日，孟宪明向北京市公安局怀柔分局泉河派出所报警，称被赵洪忱、昝兰荣殴打、威胁，公安机关受理后，至今未予立案。后赵洪忱向北京市公安局怀柔分局报案，称孟宪明涉嫌合同诈骗，公安机关经查后未予立案。因尾款给付问题产生争议，赵洪忱、昝兰荣持诉称理由诉至本院。案件审理过程中，孟宪明、刘小玮及尚文姝持答辩意见，不同意赵洪忱、昝兰荣的诉讼请求。另查明，1、赵洪忱、昝兰荣提出因与王晓东有多笔债务往来，自己觉得他无法偿还，大约2015年3月份左右，王晓东对他说有房子可以出售，自己就和王晓东、孟宪明一起商量买房的事情，后来因为没有北京户口，决定借用孟宪明的名义购买涉案房屋，房款经与王晓东协商，一部分用二人之间的债务抵顶，后又支付了现金五十多万，建设银行的贷款由自己负责偿还，并确定于2015年11月入住，入住之后的贷款由自己按月打入孟宪明的还款账户。涉案房屋的房本自己曾经和王晓东索要，他提出找不到了。2、王晓东在孟宪明涉嫌合同诈骗案件中的询问笔录中表示，他先用田苗的名义购买了涉案房屋，后又让孟宪明、田苗通过夫妻间买卖的形式将涉案房屋登记到孟宪明名下。涉案房屋一共有四笔贷款，第一笔是2015年3月份，孟宪明在建设银行怀柔支行申请的2800000元贷款，钱是和谐置家公司用了。第二笔是向聂京发借款600000元，用涉案房屋进行的抵押贷款。第三笔是2016年向邢春香个人借款1000000元，也是用涉案房屋作的个人抵押贷款。第四笔是2017年向常国新个人借款2000000元，用涉案房屋进行个人抵押贷款，但具体的抵押权人他不知道是谁。涉案房屋是他本人实际购买，借用孟宪明的名字。他被抓之前跟孟宪明说，他还不上这些贷款，房子在孟宪明名下，孟宪明可以把这套房子卖了偿还用孟宪明名字借的钱。当时他用该房子抵押向常国新借款2000000元之前，他跟赵洪忱说过，要用该房抵押借款，赵洪忱也是知道并同意的。涉案房屋是在2016年的时候卖给一个叫赵洪忱的人，他和赵洪忱早有业务往来，在他被抓之前问赵洪忱要不要涉案房屋，他说要就卖了。当时是3500000元左右卖给赵洪忱的，没有书面合同。是否给首付记不清了，即使给也没有书面的手续。赵洪忱已经装修，并且入住，每个月房屋贷款也是赵洪忱还的，他知道建设银行2800000元的贷款。关于常国新的个人抵押借款2000000元，我曾经当着赵洪忱的面跟孟宪明说，如果这个钱还不上，你们两个把这个房子卖了，还这笔借款，当时赵洪忱在场没有提出异议。聂京发和邢春香的抵押个人借款赵洪忱不知道，但是钱我已经还了。我把涉案房屋卖给赵洪忱后房子相关手续都在我公司放着，也没有给过赵洪忱。3、赵洪忱自2015年11月开始，每月按照基本固定金额向孟宪明名下的用于偿还涉案房屋建设银行贷款的账户转账，直至2018年5月，涉案房屋出售。4、经本院与怀柔区不动产交易中心了解，涉案102号地下室可以正常进行变更登记。5、刘小玮支付给孟宪明的购买涉案房屋的购房款中，赵洪忱、昝兰荣及刘小玮均认可涉及中国建设银行怀柔支行的房屋贷款系用该购房款偿还，但李明山的2000000元个人抵押贷款及孟宪明的个人信用借款赵洪忱不认可系用涉案房屋购房款解压和偿还，刘小玮、尚文姝及孟宪明则均认可。6、刘小玮、尚文姝表示不在本案中处理涉案地下室过户问题，另案解决。上述事实，有当事人当庭陈述、《协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、刑事侦查备查卷宗、银行流水等相关证据在案佐证。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，根据当事人庭审中的陈述以及本院查明的事实，结合《协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、刑事卷宗等相关证据，可以认定赵洪忱、昝兰荣与孟宪明之间系借名买房关系，赵洪忱、昝兰荣为借名人，孟宪明为被借名人，涉案101号房屋及102号地下室的实际所有权人为赵洪忱、昝兰荣。孟宪明虽辩称《协议书》系受殴打和胁迫签订，但其未能提供充分证据证明，故本院对孟宪明明的该项主张不予采纳。现三人合意将涉案101号房屋及102号地下室出售给尚文姝、刘小玮，该合意出售涉案房屋的行为，实质上是一种口头委托行为，即赵洪忱、昝兰荣委托孟宪明将涉案房屋及地下室出售。现孟宪明受赵洪忱、昝兰荣委托，与尚文姝签订的《存量房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。至于尚文姝与孟宪明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，实为孟宪明超越赵洪忱、昝兰荣委托权限作出的代理行为，现委托人赵洪忱、昝兰荣又不予认可，故上述两份协议对赵洪忱、昝兰荣不产生法律效力。故本案涉案房屋及地下室的买卖合同应为孟宪明与尚文姝于2018年5月11日签订的《存量房屋买卖居间合同》，合同价款为7080000元。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。孟宪明系涉案房屋名义上的出卖人，赵洪忱、昝兰荣系涉案房屋的实际所有权人，刘小玮将购房款支付给孟宪明符合法律规定及一般交易习惯，本院予以确认，鉴于孟宪明及刘小玮、尚文姝均认可已付房款为5217000元，本院不持异议。因《存量房屋买卖居间合同》中约定了涉案房屋涉及建设银行怀柔支行及李明山两笔抵押贷款，且进一步约定了已支付房款的用途为解除上述两笔抵押贷款，案外人王晓东又提出赵洪忱、昝兰荣在购买涉案房屋时即知晓上述两笔抵押贷款的事实，现建设银行怀柔支行及李明山的抵押贷款已经实际解除，故本院认定涉案房屋及地下室购房款中涉及解除建设银行怀柔支行及李明山贷款部分应折抵未支付的剩余购房款。已支付房款剩余部分，孟宪明未经赵洪忱、昝兰荣授权，私自将收取的购房款用于偿还赵洪忱、昝兰荣不知情的个人欠款，其后果与赵洪忱、昝兰荣无关，应由孟宪明向赵洪忱、昝兰荣支付。关于刘小玮、尚文姝已付房款中用于解除建设银行怀柔支行抵押贷款的数额，根据银行流水及个人还款凭证，本院认定为2641000元；用于解除李明山抵押贷款的数额，根据银行流水及当事人认可情况，本院认定为2140000元。关于刘小玮、尚文姝已给付赵洪忱、昝兰荣的300000元购房款，因赵洪忱、昝兰荣认可，本院不持异议，并在计算剩余应支付房款中予以扣除。鉴于孟宪明超越代理权的行为，现赵洪忱、昝兰荣作为涉案房屋及地下室的实际所有权人，要求购房人向其直接支付购房款有事实和法律依据，本院予以支持。故刘小玮、尚文姝应向赵洪忱、昝兰荣支付剩余的购房款，具体数额本院核定。另，经本院释明，刘小玮、尚文姝不要求在本案中一并处理涉案地下室权属转移登记，本院对此不持异议，其可另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、尚文姝、刘小玮于本判决生效之日起三十日内给付赵洪忱、昝兰荣剩余购房款1863000元；二、孟宪明于本判决生效之日起三十日内给付赵洪忱、昝兰荣购房款136000元；三、驳回赵洪忱、昝兰荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20640元，由赵洪忱、昝兰荣负担8346元（已交纳），由孟宪明负担1510元（本判决生效之日起三十日内交纳），由刘小玮、尚文姝负担10784元（本判决生效之日起三十日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨菲菲二〇一九年十二月二十八日法官助理 严亮亮书 记 员 于 燕