广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6866号上诉人（原审被告）：胡某，男，汉族，1974年1月13日出生，公民身份号码：360************431，住址：广东省惠州市惠城区*****************。委托诉讼代理人：刘小辉，系广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢巧莹，系广东达伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1968年5月9日出生，公民身份号码：430************810，住址：湖南省祁东县***********。上诉人胡某因与被上诉人张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告胡某不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销（2018）粤1302民初13770号民事判决书，并依法改判或发回重审。2、请求依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定“被上诉人实际占用案涉厂房的期限为7天”属于认定事实不清，导致错误判决。虽然被上诉人在签订合同后7、8天提出不想租赁案涉厂房，但结合证人罗某的证言可知，上诉人在双方签订合同当日，便将案涉厂房的钥匙交给被上诉人，事后被上诉人还委托证人罗某将案涉厂房进行转租。根据被上诉人提交的证据六《通话录音文字版》可知，2018年11月13日上午，被上诉人仍想转租案涉厂房，并电话告知上诉人其有朋友想承租案涉厂房，承租方可直接由被上诉人变更为其朋友。由此可见，至少截止到2018年11月13日，案涉厂房仍在被上诉人的掌控中，其实际占有使用案涉厂房。假设被上诉人因案涉厂房不能取得建设工程规划许可证而提出不再租赁案涉厂房，为何又会有被上诉人提交的2018年11月13日上午的《通话录音文字版》。最重要的是，截至今日，被上诉人仍未交还案涉厂房的钥匙，上诉人认为其并未实际归还案涉厂房，即使合同无效，被上诉人也应承担本次纠纷产生的所有过错，故被上诉人实际占用案涉厂房的期限应从签订合同之日起计算至其交还案涉厂房钥匙止。二、一审法院遗漏当事人的诉讼请求，严重违反法定程序。根据被上诉人的《民事起诉状》可知，被上诉人提出的诉讼请求为：1、判决确认上诉人、被上诉人于2018年9月29日签署的《租赁合同》无效；2、判决上诉人向被上诉人返还租金18000元、租赁保证金36000元，并以54000元为本金，按同期银行贷款利率支付自2018年9月29日起至付清之日止的利息，利息暂计算至2018年11月15日，为432元；3、本案受理费用由上诉人承担。而一审法院则判决：一、上诉人胡某应于本判决生效之日起五日内向上诉人张某返还租金13800元、保证金36000元及利息（以49800元基数，自2018年11月28日计至实际清偿之日）；二、驳回被上诉人张某的其他诉讼请求。上诉人认为，一审法院在判项中遗漏被上诉人的第一项诉讼请求而直接作出上述判决违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”之规定，一审法院遗漏当事人的诉讼请求，严重违反法定程序，依法应当发回重审。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清、严重违反法定程序，依法应当予以撤销、依法改判或发回重审。为维护上诉人的合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉，望二审人民法院依法裁判。被上诉人张某辩称，一、一审判决扣除4200元占用费不符合《租赁合同》约定。《租赁合同》第十一条约定了17天的免租期，一审判决认定答辩人实际占用涉案厂房的7天时间仍处于上述免租期内，故一审判决扣除部分占用费不符合合同约定，应予纠正。二、答辩人提出解除合同后即已将钥匙交还给被答辩人，不存在此后仍占用涉案房屋的事实。被答辩人主张的转租，是在答辩人了解到涉案房屋不能用于工业厂房用途且与被答辩人协商退款无果后，答辩人尝试代被答辩人另行寻找租赁人，不能证明答辩人仍占用涉案房屋。事实上，在答辩人带人想进入涉案房屋内查看时，被答辩人即已拒绝并阻碍答辩人进入。综上，被答辩人的上诉理由没有事实依据，依法应予驳回。原审原告张某向一审法院起诉请求：1、判决确认原告、被告于2018年9月29日签署的《租赁合同》无效；2、判决被告向原告返还租金18000元、租赁保证金36000元；并以54000元为本金，按同期银行贷款利率支付自2018年9月29日起至付清之日止的利息，利息暂计算至2018年11月15日为432元；3、本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月29日，原告张某作为乙方、被告胡某作为甲方，双方签订了《租赁合同》，合同约定:”甲方将位于xxx30号厂房，租赁给乙方使用，厂房面积1800m²，月租金18000元；合同期限为9年，在2018年9月29日至2027年7月30日止；合同签订时，乙方向甲方支付两个月厂租赁保证金36000元，一个月的厂房租金18000元，合计54000元；甲方同意免收乙方17天装修期租金，乙方自2018年10月16日开始交付租金；合同产生的一切费用甲方只开具收款收据。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金36000元以及一个月的租金18000元，合计54000元。另查，原、被告均确认，案涉厂房在合同签订当日即进行了交付。原告称，案涉厂房其一直未搬进去，也未实际使用，在合同签订当天其即已通知被告不想再租赁案涉厂房了。被告则称，租赁合同签订时，其确实说过原告租下厂房后是可以办理证件的，原告在合同签订后7、8天才提出不想租案涉厂房了，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。经被告申请，证人罗某出庭作证时称，案涉租赁物系由其介绍给原告租赁的，其当时有说案涉厂房有证件，可以办理环保手续，原、被告签订合同后大约一个星期后，原告向其提出不再租案涉厂房了。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订本案《租赁合同》后，被告至今仍未能提交案涉租赁物已取得建设工程规划许可的相应证据，因此，原、被告之间签订的《租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告之间的《租赁合同》为无效合同，故原告请求被告返还租金18000元及保证金36000元具有事实和法律依据，本院予以支持。因原、被告均确认案涉厂房在合同签订当日即进行了交付,原告虽称在合同签订当日其即已通知被告不想再租赁案涉厂房了，但其并未对此举证予以证明，结合被告提出的原告在合同签订后7、8天才提出不想租案涉厂房的抗辩及证人罗某作出的合同签订后大约一个星期后，原告向其提出不再租案涉厂房了的陈述，本院确认原告实际占用案涉厂房的期限为7天。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告返还的租金中应扣除上述7天的占用费4200元（18000元÷30天×7天），扣除此4200元占用费后，被告尚应向原告返还的租金为13800元。对于原告请求的利息，因原告与被告签订本案租赁合同时，未尽到谨慎的注意义务，未对租赁物的规划许可情况进行查验，以致对其投资经营的风险未能进行有效的防范和评估，在案涉厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与被告签订租赁合同，对本案租赁合同无效亦存在过错，因此，其请求的利息应按中国人民银行同期同类存款利率自原告起诉之日计至租金和保证金实际清偿之日计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡某应于本判决生效之日起五日内向原告张某返还租金13800元、保证金36000元及利息（以49800元为基数，自2018年11月28日计至实际清偿之日）；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费630元，由原告张某负担60元，由被告胡某负担570元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案的房屋占用费，应当从何时起算，到何时止？标准是多少？具体评述如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审已查明涉案房屋至一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，一审认定涉案双方当事人之间的租赁合同关系无效，有法律和事实依据，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于涉案双方之间的租赁合同关系无效，且作为出租方的胡某未将房屋状况如实告知被上诉人，过错在出租方一方，依照上述法律规定，胡某应将收取的租金及保证金返还给张某。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，一审结合现有证据认定合同无效后张某仍占用涉案房屋七天，据此判决张某参照合同约定的租金标准，继续支付合同无效后占用涉案房屋七天的占用费，有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人实际占用案涉厂房的期限应从签订合同之日起计算至其交还案涉厂房钥匙止，据现有证据上诉人在签订涉案合同一个星期后即明知被上诉人不再租用涉案厂房，且被上诉人自始未搬入厂房使用，上诉人主张仍需以厂房钥匙交付作为厂房交接，缺乏依据，本院不予支持。一审判项表述不够清晰明确，遗漏了利息的计算标准，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13770号民事判决第二判项及一审诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13770号民事判决第一判项为：胡某应于本判决生效之日起五日内向张某返还租金13800元、保证金36000元及利息（以49800为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年11月28日起计至付清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费1260元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月三十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。