河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）冀1081民初3676号 原告**，女，1976年11月23日出生，汉族，山西省永济市人，现住北京市大兴区。 被告河北港宝房地产开发有限公司，住所地：霸州市杨芬港镇东环路，统一社会信用代码：91131081MA08UX3T40。 法定代表人蔡洪怀，该公司经理。 委托诉讼代理人李建朋，河北武英律师事务所律师。 原告**与被告河北港宝房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。依法由审判员吴建民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**,被告河北港宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**诉称,2018年1月10日，原告与被告签订了一份《房屋销售合同》，原告购买被告开发的位于霸州市时代花园2号3单元602号房屋一套2018年1月10日、2018年1月30日、2018年4月16日、2018年7月14日，原告先后向被告四次支付购房款207400元。原告还向被告预付了物业费6664元。后原告要求被告出示《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等证件，被告无法提供，才得知被告所售卖房屋五证皆无。由于被告大肆虚假宣传，谎称涉案房屋为永久不动产，将来有当地政府颁发交给开发商不动产证，承诺解决落户问题，误导购房者，将房屋出售给原告，实际该房产为不合法建筑，违反了法律强制性规定，合同应属无效。原告多次找被告要求退还已付房款207400元及物业费6664元，并赔偿原告利息及损失，故起诉要求：1、判令确认原被告签订的《购房合同》无效；2、判令被告返还原告房款207400元，返还物业费和公共维修基金共计6664元，支付原告自2018年1月10日起至判决确定给付之日止的利息；3、判令被告支付原告已付购房款一倍的赔偿金。4、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告河北港宝房地产开发有限公司辩称，第一、本案属于村民组织内部认可的购房行为，合法有效，法院不应审理。第二、原告所支付的物业费6664元是支付给河北庆俊物业服务有限公司的，该项费用不应在购房合同中列明，而且在霸州市人民法院审理判决的王先亮、王琳琳诉被告为房屋买卖合同纠纷一案中已经查明物业费及维修基金等相关费用与被告无关，根据合同的相对性，此项费用应当由原告另行对河北庆俊物业服务有限公司提起诉讼。第三、原告所支付的房款实际上由宏森公司的法人刘波收取，被告并未实际收取，即使确定合同无效，也应当是由刘波及宏森公司连带返还原告相关费用。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提供如下证据： 一、2018年1月10日的时代花园售楼处团购优惠确认函一份，证明5万元交给了开发商。 二、照片打印件六张，证明被告欺诈原告。 三、霸州市政府信息公开平台市管理局、市建设局、市国土资源局信息打印件4张，证明购房信息与被告当时承诺原告的不一致。 四、2018年3月19日霸州市城乡规划局政府信息公开申请答复书复印件一份，证明证据三不存在。 五、原被告签订的购房合同一份，证明购房合同纯属欺诈。 六、2018年1月10日时代花园售楼处的收据一张，被告出具的收据四张，证明被告收了原告的房款。 七、2018年7月14日河北庆俊物业服务有限公司出具的收据两张，证明原告在售楼处向河北庆俊物业服务有限公司交纳物业费和维修基金费用。 八、2018年10月30日（2018）冀1081民初4179号民事判决书复印件一份、2019年6月25日（2019）冀1081民初2607民事判决书复印件一份，（刘园园和孔慧敏发给原告的电子邮件），证明被告的购房合同属欺诈行为。 被告的质证意见为： 对证据一、团购费用并非被告收取。团购优惠确认函加盖的是时代花园售楼处的公章，该公章为宏森公司刘波私刻，该项费用为宏森公司收取的中介费用，和被告无关。 对证据二、对真实性合法性关联性均有异议。原告提供的不是原件，而且被告未向其出示过不动产登记证书等相关证明。 对证据三、与本案无关。 对证据四、答复书不是原件，对真实性有异议，与本案无关。 对证据五、对购房合同的真实性没有异议，被告已按照合同约定向原告交付房屋，但原告并未按合同约定支付完房款。 对证据六、时代花园售楼处的收据并非被告出具，5万元也未交到被告处，是宏森公司刘波收取的中介费用，和被告无关。港宝公司出具的收据四张，总金额为157400元，该笔费用也实际上是转账到刘波的个人银行卡名下，应由刘波返还。 对证据七、河北庆俊物业服务有限公司出具的收据两张，并非被告出具，加盖的公章是河北庆俊物业服务有限公司，原告应另行起诉。 对证据八、对真实性没有异议，案例只能作为参考，不能作为证据使用。该两份判决没有认定被告存在欺诈行为，这两份判决在审理时，刘园园和孔慧敏提交的证据中都能显示交付房款刷POS机交房款POS机的商户商编为836147115200000，实际收款方为宏森公司和刘波。 被告为支持其主张向法庭提供如下证据： 一、2017年6月13日被告与廊坊市宏森房地产经纪有限公司签订的高铁时代花园项目全案营销代理合同书一份，证明合同第五条第二款明确约定电商、团购费用由乙方也就是宏森公司制定并直接收取，所以电商团购费用与被告无关。 二、随行付支付有限公司出具的编号商户商编为836147115200000ＰＯＳ机的账户信息和账户往来流水一份，证明该ＰＯＳ机所绑定的结算户名为刘波，结算账号是刘波名下的中国建设银行股份有限公司雄县支行账号为62×××47，相关流水能够证明购房业主通过刷该ＰＯＳ机将房款支付到刘波个人名下。 原告的质证意见为： 对证据一、合同不真实，属于欺诈。 对证据二、原告不认识刘波，原告只知道每次交房款都是在售楼处出交的，催款也是蔡洪宝（说是蔡洪怀的弟弟）给原告打电话，房款原告都是交给的被告，时代花园售楼处负责人收的，每次都是被告给原告开的收据。 经审理本院认定的事实如下：被告在霸州市开发楼盘一处，楼盘名“时代花园”，占用的土地为农村集体土地。2018年1月10日，原告与被告签订《购房合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的1期楼盘第2栋第3单元第6层602号房一处；单价为2982.8元每平方米，房屋价款为277400元；付款方式及期限为分期付款，乙方（原告）分别在2018年1月10日交付甲方（被告）37400元，剩余房款240000元总共分5次支付甲方（被告），首次还款日2018年1月30号，应还额40000元；2次还款日2018年3月30号，应还额40000元；3次还款日2018年6月30号，应还额40000元；4次还款日2018年9月30号，应还额40000元；5次还款日2018年12月30号，应还额80000元；甲方（被告）应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给乙方（原告）。该房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以入住通知书形式通知乙方办理交接手续。甲方（被告）逾期交房的违约责任为，自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止逾期60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于当日向时代“花园售楼处”支付房屋团购费50000元，“时代花园售楼处”为原告出具50000元的收据一份；原告分别于2018年1月10日向被告支付购房款37400元，2018年1月30日向被告支付房款40000元，2018年4月16日向被告支付房款40000元，2018年7月14日向被告支付房款40000元；被告分别为原告出具收据四份，金额共计157400元。2018年7月14日，原告向河北庆俊物业服务有限公司交纳了时代花园房屋物业费用1116元和维修基金费用5548元，河北庆俊物业服务有限公司为原告出具收据两份，金额共计6664元。 原告主张被告未按合同约定将房屋交付，主要是温泉没有入户，电梯一年零六个月二十天没有运行，天然气没有入户；但其已于2018年7月14日拿到房屋钥匙。被告主张房屋已交付。 本院认为，被告港宝公司在农村集体土地上建设房屋并向本集体经济组织外的成员进行销售的行为，应为无效，故原、被告签订的《购房合同》为无效合同。因原、被告签订的合同为无效合同，故被告应退还原告已支付的购房款157400元。结合原被告签订合同的时间、合同约定的房屋价格、当地房屋的市场价格及庭审事实，可以认定在原被告签署合同过程中原告也是有过错的，故对原告要求被告赔偿利息及支付购房款一倍赔偿金的主张，本院不予支持。原告要求被告退还的团购费50000元、物业费用1116元，维修基金费用5548元，因其收款方分别为时代花园售楼处和河北庆俊物业服务有限公司，且被告主张上述款项也未支付至其账户，上述单位又与本案被告属不同民事主体，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告抗辩未收到原告的购房款并辩称原告应向廊坊市宏森房地产经纪有限公司或实际取得钱款人员刘波主张房款及损失，因原告已提供了盖有被告公司合同专用章的收据予以证明157400元购房款已交给被告，故被告的抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条之规定判决如下： 一、原告**与被告河北港宝房地产开发有限公司于2018年1月10日签订的《购房合同》无效。 二、被告河北港宝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告**购房款157400元。 三、原告于本判决生效后七日内退还被告时代花园小区第2栋第3单元第6层602号房屋一套及该房屋钥匙。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4512元减半收取2256元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  吴建民 二〇一九年十二月七日 书记员  徐福宝