新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初6763号 原告（反诉被告）:陈龙,男，1973年3月30日出生,汉族,无业，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告（反诉原告）:谭乃成,男,1969年3月25日出生,汉族,个体工商户，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨志新，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈龙与被告（反诉原告）谭乃成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后,依法适用简易程序,于2019年11月11日公开开庭进行了审理。因被告在庭审中提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2019年12月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈龙及被告谭乃成的委托诉讼代理人杨志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告房屋租金26000元,房屋维修费用10000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月至2018年12月份,原告一直承租被告位于昌吉市城郊办事处家属院楼房带院子及平房。双方自2010年2013年签订三年的书面租房合同,之后几年均是口头协议,没有签订书面协议,但原告每年的租金按时交给被告。2018年10月份原告分几次在银行将2018年-2019年的租金打给被告。2018年年底,该房屋被拆迁,合同不能继续履行,但被告不退已收的全年租金26000元,被告已领取了拆迁赔偿款。另外原告为维修房屋花费10000元。为维护原告的合法权益,现诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求，诉至法院。 被告（反诉原告）谭乃成辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回。2018年12月2日被告给原告打了欠维修费10000元的欠条，之后被告向原告支付了5000元维修费，2019年期间政府补贴款项5000元也已经由原告领走。 被告（反诉原告）谭乃成向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付拖欠房租126000元；2、判令被反诉人承担欠房租本金利息6349.5元（从2018年10月14日至2019年10月14日按月6.225‰×12=85000元×6.225‰×12=6349.5元）；3、判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人与被反诉人2010年11月15日签订《租房合同》，期限三年至2013年11月15日止。合同约定每年租金26000元，按全年一次性交清每年10月15日前支付。反诉人与被反诉人签订合同后回老家陕西做生意，长期不在新疆。被反诉人延期支付房租成常态，被反诉人累计租用房屋时间达9年，口头约定每年36000元，被反诉人从租房至今仍欠反诉人租金126000元未付。 原告（反诉被告）陈龙针对反诉辩称：反诉被告不欠反诉原告房租，2014年谭乃成的妻哥打的收条可以证实反诉被告交清了2015-2016年房费，谭乃成2018年给反诉被告打的欠条也可以证实反诉被告交清了每年的房费。房屋已经拆迁，反诉原告还应退还反诉被告2019年的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 针对本诉，原告提交证据：1、欠条一张，拟证实被告欠原告10000元维修款；收条一张，拟证实被告收到原告2015年-2016年的房屋租赁费20000元。经质证，被告对欠条的真实性没有异议，认为已经向原告支付了5000元维修费，剩余5000元由于原告没有支付后期租金应当折抵租金；对收条不认可，不是被告打的收条。本院对欠条的真实性予以确认。被告虽认为收条不是被告出具，但对出具收条的人“付宏伟”的身份无异议，原告提交的收条系原件，被告未提交反驳证据，本院对收条的真实性予以确认。2、房屋租赁合同一份，拟证实合同到期后双方口头约定，由原告继续租赁被告的房屋。经质证，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3、退房租和暖气费清单一张，拟证实原告将租赁被告的房屋转租给他人，2019年房屋拆迁时，原告给其他租户退房租和暖气费合计4160元。经质证，被告对该证据的真实性及与本案的关联性均不认可。原告提交的清单不能证实其欲证实的内容且本院无法核实真实性，本院对该证据的真实性及与本案的关联性不予确认。4、原告和被告的微信聊天记录打印件一组，拟证实原告帮被告跑拆迁以及2017年搭彩钢房，被告答应总计给原告8000元，被告答应给租户退的钱由被告承担。经质证，被告对真实性不认可。该微信记录与原告提交的微信账单相互印证，本院对微信记录的真实性予以确认。5、微信账单打印件三张，拟证实2017年12月20日原告给被告转账10000元，2018年10月13日转账10000元，2018年2月16日转账1200元和3800元。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，认可确实收到四笔款。本院对该组证据的真实性予以确认。6、证人马军出庭作证称：我和原告是老乡，我是干土建和维修的活。2018年5月、7月、8月，原告让我去城郊医院后面他租的房屋干防水、过道粉刷、换玻璃、维修、搭彩钢房等活。我是包工包料，总价11000元或者12000元。当时要钱的时候，原告和房东联系，房东说要原告付掉，没有打条子。7、证人李林出庭作证称：2017年原告让我干水和电的维修、更换暖气包和管子的活，原告把活包给我，地点在城郊医院附近三层还是四层楼。我干了20多天，包工包料费用是16000元，原告已经给我付了，打条子了。经质证，原告对两名证人证言认可，被告对证人证言不认可，认为马军第一次庭审时参加了旁听，李林干的是水电暖的活，与被告无关。根据《最高人民法院关地民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定“证人不得旁听法庭审理”，因马军旁听了第一次庭审，本院对其证言不予采信。本院对李林的证言结合其他证据综合认定。8、收据一张，收条一张，拟证实两位证人给原告干活，原告已经付清工程款。经质证，被告对该组证据的真实性不认可。本院对该组证据结合其他证据综合认定。 针对本诉，被告提交证据：1、房产证一份，拟证实涉案房屋所有人是被告。经质证，原告对真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。 针对反诉，双方均未提交证据。 根据当事人陈述及本院审查、确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，原告与被告签订《租房合同》一份，约定被告将位于昌吉市城郊办事处家属院楼房带院子及平房出租给原告，租赁期限三年，自2010年11月15日至2013年11月15日，每年租金21000元。合同约定付款方式为按年一次性支付，每年的房租在10月15日前支付。合同到期后，双方再未签订书面租房合同，但被告仍将房屋租赁给原告使用，直至2019年1月房屋拆迁，原告搬离该房屋。被告的妻哥付宏伟给原告出具收条一份，载明“今收到陈龙租谭乃成全院租房费贰万元（2015-2016年）”。原告于2017年12月20日给被告微信转账10000元，2018年2月16日微信转账1200元和3800元，2018年10月13日微信转账10000元，以上款项系支付房租。因原告在租赁涉案房屋期间对房屋进行了维修，2018年12月2日，被告给原告出具欠条一份，载明“今欠陈龙10000元（房屋维修费用）”。被告于2018年12月4日给原告微信转账5000元，庭审中被告称是支付维修费，原告称是支付劳务费。 庭审中，原告称合同约定的租金每年21000元，被告实际按照每年20000元收取，从2013年11月15日-2016年11月15日按照每年租金20000元收取，从2016年11月15日至2019年11月15日按照每年租金26000元收取。被告称2013年11月15日-2016年11月15日期间每年租金26000元，2016年11月15日-2019年11月15日期间每年租金36000元。 本院认为，原、被告签订的租赁合同期限三年，租赁期限届满后，双方未签订书面合同，但原告继续租赁被告的房屋，双方存在不定期租赁合同关系。关于本诉：原告要求被告退还房屋租金26000元，原告认为从2016年11月起至2019年11月每年租金26000元，原告给被告微信转账15000元，另以支付给马军的维修费11000元折抵房租，付清了2018年11月15日-2019年11月15日期间的房租26000元。被告认为从2016年11月起每年租金36000元且原告欠交租金。本院认为，原告不能证实2019年的房屋租金为每年26000元；原告提供2018年2月16日给被告微信转账5000元、2018年10月13日给被告微信转账10000元的交易记录，原告无法证实此两笔款系支付2018年11月15日-2019年11月15日期间的房租；被告不认可马军的证言及马军出具的收据，原告提供的证据不能证实原告花费11000元维修费以及被告同意用11000元维修费折抵房租。综上，原告无法证实向被告支付了2018年11月15日-2019年11月15日期间房租26000元，本院对原告要求被告退还租金的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付房屋维修费10000元，被告认为已经支付5000元，原告认为被告已经支付的5000元系劳务费。本院认为被告于2018年12月2日被告给原告出具10000元维修费欠条，根据原告提供的微信记录，可以证实原告2018年12月3日、4日以看病为由向被告要钱，被告于2018年12月4日给原告微信转账5000元，该款应认定为被告支付给原告维修费。原告提供的证据不能证实被告同意支付原告5000元劳务费且劳务费与本案房屋租赁合同不是同一法律关系，如被告欠付原告劳务费，原告可另案主张权利。扣减被告已付的5000元维修费，被告应支付原告剩余5000元维修费，原告此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 关于反诉：反诉原告要求反诉被告支付拖欠房租126000元及利息6349.5元，反诉被告不认可拖欠反诉原告房租。本院认为，双方在2013年11月15日租赁合同期满后未签订书面合同，庭审中双方对之后的年租金数额说法不一致，反诉原告不能证实其主张的年租金数额。反诉被告给反诉原告支付的租金，反诉原告均未出具收条。根据常理，如反诉被告长期拖欠租金，反诉原告可收回房屋并要求反诉被告支付租金，但反诉原告仍将房屋租赁给反诉被告使用至2019年1月；如反诉被告欠反诉原告126000元房租，反诉原告可用维修费折抵房租，不应再给反诉被告出具维修费欠条。综上所述，反诉原告要求反诉被告支付拖欠房租126000元及利息6349.5元的诉讼请求无相应证据予以印证，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告谭乃成于本判决生效后十日内支付原告陈龙房屋维修费5000元； 二、驳回原告陈龙的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告谭乃成的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费350元（已减半收取）,由原告陈龙负担301元，由被告谭乃成负担49元；反诉受理费1474元，由反诉原告谭乃成负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员 李 岩 二〇一九年十二月九日 书记员 张学淑