河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0582民初1828号 原告:沙河市嘉业房地产开发有限公司，住所地沙河市友谊花苑小区1-110室，统一社会信用代码91130582580969773H。 法定代表人：南国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭杰，河北文谦律师事务所律师。 被告：纪利长，男，1986年6月29日出生，汉族，住沙河市。 被告：刘书花，女，1987年11月15日出生，汉族，住沙河市。 原告沙河市嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）与被告纪利长、刘书花为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理，原告嘉业公司的委托诉讼代理人陈旭杰、被告纪利长、刘书花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉业公司向本院提出如下诉讼请求，请求判令：1、解除嘉业公司与纪利长、刘书花签订的编号为ＹＳ0006991的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）终止履行合同，返还房屋；2、纪利长、刘书花向嘉业公司偿还代为清偿的款项合计8987.34元；3、纪利长、刘书花向嘉业公司支付违约金3.44208万元；4、本案诉讼费、保全费由纪利长、刘书花承担。事实与理由：2016年4月27日，嘉业公司与纪利长、刘书花签订了一份购房合同（合同编号：ＹＳ0006991）,合同约定：1、纪利长、刘书花向嘉业公司购买位于沙河市商品房；2、房屋总价为344208元，纪利长、刘书花以按揭贷款方式购买，首付104208元，贷款240000元；3、拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，致使银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，出卖人有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金;4、在担保期间，买受人未依约偿还借款本息，导致银行要求出卖人履行连带担保责任的，应在10日内偿还被扣划资金，并承担违约责任。合同签订后，嘉业公司、纪利长、刘书花与中国建设银行股份有限公司沙河市支行（以下简称沙河建行）于2015年7月24日签订一份《最高额保证合同》，约定纪利长、刘书花向沙河建行借款240000元用于购买案涉房屋，嘉业公司为该笔借款提供阶段性保证担保责任。2015年7月24日，案涉房屋取得了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：ＹＹ052）。因纪利长、刘书花在偿还银行贷款过程中存在多次逾期，沙河建行于2018年12月1日向嘉业公司发出了一份《开发商代偿通知书》，要求嘉业公司代偿相应款项。嘉业公司根据《最高额担保合同》的约定，代纪利长、刘书花向沙河建行偿还了贷款本息合计8987.34元。综上所述，纪利长、刘书花已严重违约，双方多次协商未果，特诉至法院，请求判如所请。庭审中嘉业公司称诉状上的《最高额保证合同》及《最高额担保合同》系笔误，均应更正为《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称最高额保证合同）；放弃第二项诉讼请求；因纪利长、刘书花逾期还款，沙河建行于2019年7月23日向嘉业公司下达催收通知，要求嘉业公司承担所有贷款的担保责任，嘉业公司于2019年8月1日将所有剩余贷款200586.17元偿还完毕，共计代二人偿还213243.72元。 纪利长辩称，逾期付款属实，不同意解除合同，因为其和刘书花正在闹离婚没有处理清，等离婚处理清再付款。不同意支付违约金，违约金数额高，不合理。 刘书花辩称，不同意解除合同。逾期付款属实，因为其和纪利长在闹离婚，银行通知其交款后，其提出承担一半还款责任，银行拒绝，其没有能力承担全部贷款。违约金数额过高，应按照代偿部分的10%支付违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 嘉业公司提供以下证据支持其诉讼请求：1、嘉业公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明嘉业公司主体资格；2、纪利长、刘书花身份证复印件，证明纪利长、刘书花主体资格；3、购房合同，证明嘉业公司与纪利长、刘书花之间的房屋买卖合同关系及约定的违约条款；4、中国建设银行个人贷款过期催款通知书、嘉业公司向纪利长、刘书花发出的催收通知照片，证明纪利长、刘书花逾期支付贷款，嘉业公司被银行通知后多次向纪利长、刘书花催收贷款，纪利长、刘书花拒不配合；5、中国建设银行单位客户专用回单，证明因纪利长、刘书花逾期支付贷款，嘉业公司承担了还款责任；6、沙河建行履行保证责任通知书，证明因纪利长、刘书花违约，沙河建行要求嘉业公司承担保证责任；7、个人贷款结清证明，证明嘉业公司承担了担保责任；8、《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭借款合同）、最高额保证合同，证明嘉业公司为纪利长、刘书花办理贷款提供担保。纪利长、刘书花对上述证据无异议。 纪利长未提交证据。 刘书花提交以下证据支持其辩解：沙河建行个人贷款对账单，户名是纪利长，证明案涉房屋贷款偿还情况。嘉业公司及纪利长对上述证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 纪利长、刘书花是夫妻。2016年4月27日，嘉业公司与纪利长、刘书花签订了一份购房合同（合同编号：ＹＳ0006991）,约定纪利长、刘书花从嘉业公司购买位于沙河市商品房，房屋总价款为344208元，纪利长、刘书花首付104208元后，剩余房款240000元以银行按揭贷款方式支付。购房合同补充协议中约定：“……在银行或公积金机构贷款办理后，买受人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还而导致银行或公积金机构向出卖人划扣相应款项时，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项，每逾期一日，还应向出卖人支付被划扣款项万分之三的违约金。如买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，致使银行或公积金机构要求买受人提前清偿全部贷款本息，出卖人有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金。 合同签订后，纪利长、刘书花与沙河建行于2016年4月29日签订一份按揭借款合同，约定纪利长、刘书花向沙河建行借款240000元用于购买案涉房屋，贷款期限为180个月，按等额本息还款法每月偿还贷款本息1824.96元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。 另查明，嘉业公司与沙河建行于2015年7月24日签订一份最高额保证合同，约定嘉业公司为因购置坐落于沙河市住宅楼房产而向沙河建行贷款的债务人提供最高额保证，该最高额保证所担保的债权是指自2015年7月24日至2017年7月24日期间因沙河建行向上述债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；保证范围为包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为3000万元；保证方式为连带责任保证。 纪利长自2017年11月29日开始偿还银行贷款，后纪利长与刘书花因婚姻问题发生纠纷，刘书花于2019年两次向本院起诉离婚，二人自2018年10月29日起未缴纳银行贷款，造成逾期。2018年12月27日，沙河建行扣划了嘉业公司保证金3560.11元；2019年3月27日，沙河建行扣划了嘉业公司保证金5427.23元。 诉讼过程中，沙河建行于2019年7月23日向嘉业公司发出中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，宣布贷款到期，要求开发商履行保证责任，结清全部贷款。2019年8月1日，嘉业公司已结清该笔贷款。案涉房产尚未办理交付手续。 本院认为，嘉业公司与纪利长、刘书花签订的购房合同系双方真实意思的表示，且符合法律规定，该合同合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。纪利长、刘书花作为买受人所负的主要合同义务是支付房款，案涉房屋的首付款已经支付，剩余房款已通过银行按揭贷款方式支付，故纪利长、刘书花已履行了支付房款的合同义务，嘉业公司作为开发商已实现了收取全部房款的合同目的。该购房合同补充协议中，虽然约定了如果纪利长、刘书花逾期还贷超过3个还款期以上，导致银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，嘉业公司有权解除购房合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金等内容，但根据合同的相对性，纪利长、刘书花逾期还贷的行为仅违反了按揭借款合同的约定，并未违反购房合同的约定；嘉业公司作为开发商虽然为纪利长、刘书花按揭借款合同提供连带保证责任，沙河建行基于最高额保证合同约定扣划嘉业公司的保证金及嘉业公司代为清偿全部借款后，嘉业公司可以依据我国担保法的规定向纪利长、刘书花追偿，但嘉业公司无权以此为由解除与纪利长、刘书花之间的购房合同，纪利长、刘书花亦不应承担违约责任。诉讼过程中，嘉业公司放弃第二项诉讼请求，是对其民事权利的处分，是其真实意思的表示，本院予以支持。 综上，嘉业公司的诉讼请求，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告沙河市嘉业房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费886元，由原告沙河市嘉业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  李彩霞 人民陪审员  赵苗苗 人民陪审员  姚 冲 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  杨静亚