四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4461号 上诉人（原审被告）：南充市创越商业管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段309号。 法定代表人：文双，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲，四川百柯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：过英，女，汉族，生于1975年7月18日，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：罗友春，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛学君，女，汉族，生于1973年10月23日，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：罗友春，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原审被告：四川绿洲置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段309号。 法定代表人：杨雨凡，执行董事。 上诉人南充市创越商业管理有限公司（以下简称创越公司）因与被上诉人过英、毛学君、原审被告四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人创越公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、毛学君不是《委托代租及统一管理合同》的相对方，不具有诉讼主体资格，一审没有依职权进行审查，程序错误。《委托代租及统一管理合同》仅有过英与创越公司、绿洲公司的签章，毛学君并非合同相对方，毛学君不应作为本案原告参与诉讼；2、过英未付清房款之前，绿洲公司有权不交付房屋，房屋的使用权仍归绿洲公司所有，过英不应从2016年12月30日起享有案涉房屋的使用权，更不应享有租金收益。过英与绿洲公司签订的《商品房买卖合同》中虽明确约定了房屋交付时间为2016年12月31日前，但双方在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，买受人在办理该房屋的交接手续前，应当付清全部应付房款，根据《中华人民共和国合同法》第161条的规定，买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或约定不明的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。故被上诉人取得房屋占有、使用、收益的权利的前提是付清房款；3、创越公司占有和出租被上诉人所购的商铺系绿洲公司的委托和安排，按照合同约定被上诉人未缴清房款，绿洲公司有权拒绝交付房屋，故被上诉人也未与创越公司办理交接手续，且创越公司也无法代过英与绿洲公司办理交付，创越公司不应承担给付租金及违约金的责任。王府井项目于2016年12月底开业，过英所购房屋并未立即投入使用，后投入使用了，有租金收益，在过英未合法接收房屋之前，该收益也应归出卖人绿洲公司所有，而非买受人过英所有；4、原审判决有违公平原则，应当予以纠正，创越公司向委托人承诺7%的回报是高于现在被上诉人所购商铺的实际租金标准，现市场行情的租金标准最多达房款的2%-3%，因绿洲公司享有销售房款的收益，当然对前期租金不足购房户的回报应予补贴，故被上诉人在未向绿洲公司结清房款的前提下，绿洲公司也不应给予创越公司的补贴，创越公司即使占用过英的商铺享有租金，也不应按照合同约定的7%年回报率给付给被上诉人，过英仅仅支付一半房款，而享有房屋全部租金收益明显违背公平合理的原则。 被上诉人过英、毛学君答辩称，1、一审庭审中，已经向创越公司、绿洲公司释明本案原告是过英、毛学君两人，创越公司及绿洲公司均未对过英、毛学君的主体资格有异议，表明认可了毛学君的诉讼地位，案涉商铺是过英、毛学君共同所有，故毛学君的主体资格适格。2、本案系租赁合同纠纷不是买卖合同纠纷，根据《委托代租及统一管理合同》的约定，结合南充王府井购物中心于2016年12月底对外营业的事实，应当认定从该中心开业之日起，被上诉人所购商铺就已经在创越公司的统一管理下对外出租经营，创越公司统一管理和代为出租之日即是绿洲公司向被上诉人交付商铺之时，交付方式是创越公司直接向绿洲公司接受商铺。《委托代租及统一管理合同》中关于代租租金支付未约定需以付清商铺全部房款为前提，租金的支付与是否付清全部房款并未法律上的因果关系。《商品房买卖合同》明确了绿洲公司应当在2016年12月31日前向过英交付商铺，《商品房买卖合同补充协议》也未对剩余房款支付的具体时间做明确约定，被上诉人已按补充协议在房屋交接前履行全部义务，绿洲公司无权拒绝交房。《委托代租及统一管理合同》是被上诉人同意创越公司可以合法转租的意思表示，创越公司以自己的名义对外转租，被上诉人收取租金应当是租赁合同关系。3、《委托代租及统一管理合同》是各方当事人的真实意思表示，各方均应按照该合同履行义务。 绿洲公司未作答辩。 一审法院经审理查明，2016年10月31日，过英、毛学君向绿洲公司购买王府井广场L1层1245号商铺，过英、毛学君当即缴纳10000元购房定金，绿洲公司出具了收款收据一份。2016年11月29日，过英、毛学君与绿洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定过英、毛学君购买绿洲公司位于王府井广场L1层1245号商铺，房屋价款为2071753元，过英、毛学君首付房屋总价款50%即1041753元，余款1030000元向银行借款支付，房屋交付时间为2016年12月31日前。同日，过英、毛学君（买受人）与绿洲公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：6.3.1买受人须于2016年11月29日前向出卖人支付全部房款的50%作为首付款，即￥1041753.1元（大写：人民币壹佰零肆万壹仟柒佰伍拾叁元整），剩余价款通过向银行申请按揭的方式支付。6.3.4,买受人在签订本合同时必须按银行及有部门的要求提供按揭贷款所需的个人资料，并在接到出卖人和银行通知后按时到银行办理相关手续。9.6,商铺预测面积由31.86平方米经实测变更为32.9平方米，买受人同意按照目前实测后的建筑面积32.9平方米及主合同约定的建筑面积单价进行房款等费用结算，该房屋应补（退）金额为人民币67628元。10.5买受人在办理该房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，按时足额缴纳专项维修资金、税费等相关费用；否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任，且出卖人办理该商品房分户所有权证书的日期相应顺延。 过英、毛学君（甲方）于2016年11月29日与创越公司（乙方）签订了《委托代租及统一管理合同》，绿洲公司（丙方）作为担保人在该份合同中签章。合同约定：甲方同意在丙方将该商铺交付给甲方的同时交由乙方代为出租和统一管理，即甲方委托乙方直接向丙方接收商铺，乙方协助办理相关交接手续。委托期限为8年，自商铺交付之日起计算。自商铺实际交付之日起算，前3个月属于免租期（含3个月装修免租期）。自第4个月起至63个月届满，委托代租租金（回报）按商铺买卖合同价款的7%（年回报率）计算。支付方式自第4个月起，每满半年，创越公司（乙方）向过英、毛学君支付一次代租租金（回报），支付标准按前款规定执行。创越公司（乙方）逾期支付委托代租租金（回报），每逾期一日按应付未付金额的万分之二向甲方支付违约金。如创越公司（乙方）不履行本合同项下委托代租租金（回报）的支付义务，则由绿洲公司（丙方）承担保证责任，保证责任范围为创越公司应付未付的委托代租租金（回报）及相应的违约金。以上合同签订当日，过英、毛学君向绿洲公司缴纳了房款1099381元，代收预告登记费550元，代收维修基金1275元。绿洲公司向过英、毛学君出具了三份收款收据。2018年10月30日，过英与南充农村商业银行股份有限公司王府井支行签订了《个人商业用房借款合同》，贷款金额1030000元，同年11月26日银行发放了贷款1030000元，当日,过英支付“南充王府井国际广场五国风情街”L1层1245号商铺购房款1030000元。 另查明：南充王府井购物中心于2016年12月23日对外营业。 一审法院认为：民事活动的当事人应当遵循诚实信用的民事原则。过英、毛学君与创越公司、绿洲公司自愿签订的《委托代租及统一管理合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同为有效合同，双方应恪守履行。 关于商铺的交付时间。本案系房屋租赁合同纠纷，过英、毛学君依据《委托代租及统一管理合同》向创越公司、绿洲公司主张相应的商铺租金，根据《委托代租及统一管理合同》中“甲方同意在丙方将该商铺交付给甲方的同时交由乙方代为出租和统一管理，即甲方委托乙方直接向丙方接收商铺，乙方协助办理相关交接手续”的约定，结合双方均认可南充王府井购物中心于2016年12月底对外营业的事实，可以确定从该中心开业之日起，过英、毛学君所购商铺就已经在创越公司的统一管理下对外出租用于经营，创越公司统一管理和代为出租之日即是绿洲公司向过英、毛学君交付商铺之时，交付方式是创越公司直接向绿洲公司接收了商铺。因《商品房买卖合同》及其《补充协议》与《委托代租及统一管理合同》系两种不同的法律关系，且《委托代租及统一管理合同》中关于代租租金的支付未约定须以付清商铺全部房款为前提，则租金的支付与是否付清房款并无法律上的因果关系；同时，《商品房买卖合同》也明确约定了绿洲公司应当在2016年12月31日前向过英、毛学君交付商铺。《商品房买卖合同补充协议》中对剩余房款支付的具体时间亦未作明确约定。依据以上事实和理由，确认商铺的交付时间为2016年12月30日，故绿洲公司、创越公司辩称根据《商品房买卖合同补充协议》约定，过英、毛学君未付清房款前没有实际交付房屋，其理由依法不能成立。 关于租金的起算时间，根据合同约定从商铺交付之日起即从2016年12月30日起计算，代租期限扣除三个月免租期限，代租期限应从2017年4月1日起至2019年3月30日计算，即2139381×7%年回报×2年=299512.96元。 关于违约责任，根据委托代租合同，过英、毛学君已经完成了相关义务，创越公司应按约定向过英、毛学君支付租金，创越公司未按约支付租金应按合同约定支付违约金，根据合同约定的租金支付方式和违约金比例，计算方式应为：2017年4月1日至2017年9月30日期间租金74878元，2017年10月1日至2019年3月30日违约天数547天，违约金比例0.02%，则违约金为8191.65元；2017年10月1日至2018年3月30日期间租金74878元，2018年4月1日至2019年3月30日违约天数365天，违约金比例0.02%，则违约金为5466.09元；2018年4月1日至2018年9月30日期间租金74878元，2018年10月1日至2019年3月30日违约天数182天，违约金比例0.02%，则违约金为2725.56元；以上违约金共计16383.31元。 关于保证责任，因创越公司与绿洲公司对保证方式未明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定视为连带担保责任，绿洲公司应按照《委托代租及统一管理合同》的约定，承担创越公司应付租金及违约金的连带保证责任。 综上，过英、毛学君诉请理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、南充市创越商业管理有限公司在判决生效后十日内向过英、毛学君支付从2017年4月1日起至2019年3月30日的租金299513.34元。四川绿洲置业有限公司承担连带给付责任。二、南充市创越商业管理有限公司在判决生效后十日内向过英、毛学君支付逾期付款违约金16383.31元。四川绿洲置业有限公司承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2896元，由南充市创越商业管理有限公司、四川绿洲置业有限公司共同负担。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，过英、毛学君与绿洲公司签订了《商品房买卖合同》，过英与毛学君是案涉房屋的共同共有人，虽《委托代租及统一管理合同》中仅有过英的签名，但毛学君对过英的行为表示认可，《委托代租及统一管理合同》中约定的权利义务对毛学君具有约束力，毛学君系本案适格的诉讼主体。 过英、毛学君与创越公司签订的《委托代租及统一管理合同》为有效合同，创越公司应当按照合同约定向过英、毛学君履行义务。虽创越公司抗辩因过英、毛学君未向绿洲公司付清房款就不应当享有租金，但过英、毛学君未付清房款是与绿洲公司之间的权利义务关系，过英、毛学君是否违反《商品房买卖合同》约定应当承担违约责任是另一法律关系，创越公司并不享有绿洲公司的抗辩权。在《委托代租及统一管理合同》中约定由创越公司直接向绿洲公司接收商铺，因创越公司认可南充王府井购物中心于2016年12月底对外营业，且创越公司认可绿洲公司向创越公司统一提供名册并将商铺交由创越公司管理，案涉商铺在2017年已经开业，故创越公司对案涉商铺进行统一管理就应当视为绿洲公司已向过英、毛学君交付了房屋，创越公司即应当按照《委托代租及统一管理合同》的约定向过英、毛学君支付租金。 综上，创越公司的上诉请求不能得到成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5792元，由南充市创越商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十二月十八日 书记员 李 俊