广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19275号原告(反诉被告)：罗早生，男，1967年11月6日出生，汉族，住广东省****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：杨浩辉，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎佩，广东熊何律师事务所律师。被告(反诉原告)：佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码。法定代表人：郑某1。被告(反诉原告)：关毅华，男，1984年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码************。两被告共同委托诉讼代理人：张慧敏，广东至高律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。原告罗早生与被告佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司（以下简称合晟公司）、关毅华、第三人佛山市南海区平洲土地资源开发公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，两被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。诉讼中，本院审查后决定佛山市南海区平洲土地资源开发公司不再以第三人身份参加本案诉讼。本案依法适用简易程序分别于2019年11月6日、2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告罗早生的诉讼代理人杨浩辉、黎佩，两被告的共同委托诉讼代理人张慧敏均到庭参加两次诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应和解期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认场地租赁合同无效；2.两被告返还原告合同保证金11000元；3.两被告赔偿原告场地装修费55620元；4.两被告赔偿原告因搬迁导致无法正常经营的租金损失11000元；5.两被告赔偿原告因搬迁导致无法正常经营的营业损失40000元；6.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2017年8月23日签订《场地租赁合同》，租赁期限为2017年9月10日至2020年9月9日，租金约定5500元/月。原告按约定当日向两被告支付保证金11000元。两被告于2019年6月30日微信告知原告租赁场地即将被拆迁，催促原告尽快搬离。原告后得知，两被告并非租赁场地实际所有权人，两被告是向叠北经济社承租后再转租给原告。现两被告与叠北经济社之间的租赁合同已经到期并无法续约，导致原告被迫搬迁。租赁场地已经被佛山市南海区平洲土地资源开发公司购得。《场地租赁合同》租期超过被告剩余租赁期限部分无效，两被告在明知道不具备转租资格的前提下与原告签署合同，存在过错，应当赔偿原告因此造成的一切损失。两被告针对原告本诉答辩称，1.《场地租赁合同》的相对方应为原告与被告合晟公司，被告关毅华作为公司的股东签订合同的行为属于职务行为，无需承担任何责任。被告关毅华作为被告合晟公司的股东之一，其代表被告合晟公司与原告签订《场地租赁合同》应认定为职务行为，涉讼租赁场地的出租方应为被告合晟公司。原告也是直接向被告合晟公司的股东之一郑某1缴纳合同保证金，本案中也选择把被告合晟公司列为被告，更进一步说明了原告明知道被告关毅华是在履行职务行为。因此被告关毅华无需承担任何责任。2.原告主张《场地租赁合同》租期超过剩余两被告租赁期限部分无效没有任何依据，合同无法继续履行系政府征收改造项目所致，应属不可抗力。原告租赁场地所在的片区被政府征收。对于政府行为，两被告不可能提前预知，亦无法抗拒、避免或克服，应属不可抗力。从原告提供的图片可知，佛山市南海区平洲土地资源开发公司于2019年5月16日已发出《搬迁通知》，说明政府在此之前就要求收回该片区的土地，故《场地租赁合同》无法继续履行的原因并非原告所主张的合同租期超过两被告的租赁期限，原告以此为由主张无法续约导致被迫搬迁毫无事实依据。而且两被告也通过微信聊天的方式于2019年6月、7月多次催告原告清空搬离场地，两被告已尽到了充分的告知和提醒义务。根据《场地租赁合同》第四条第5点“租赁场地的所在政府征收搬迁，本合同需要提前终止时……乙方在收到通知后30日内无条件撤离租赁场所，并将租赁物完好交给甲方，甲方已收取的保证金按对应剩余月份折算金额后，不计息退还乙方，其他不做任何补偿与赔偿”的约定、《中华人民共和国合同法》第十百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，现因政府征收改造且原告拖欠租金及水电费，两被告有权解除合同，且当然免除全部责任。故两被告不应对涉讼租赁合同的解除承担任何赔偿与补偿责任。3.原告自2019年7月拖欠租金至今，经两被告多次催告原告仍拒不支付，两被告有权根据《场地租赁合同》解除双方的租赁关系，并且有权没收保证金11000元。根据《场地租赁合同》第二条第5点的约定“……但逾期不得超过30天，否则甲方有权终止合同，收回场地使用权，保证金不予退还给乙方”，现原告自2019年7月拖欠租金至今，已超过30天，两被告有权根据合同约定没收全部保证金。4.原告主张场地装修费、因搬迁导致无法正常经营的租金损失、因搬迁导致无法正常经营的营业收入损失均无事实和法律依据，应予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告未经出租人同意装饰装修而产生的场地装修费用不仅应当自行承担，而且两被告有权向其主张未经出租人允许擅自对租赁物进行装修、改建的违约责任，有权要求其恢复原状或赔偿损失。至于原告主张的因搬迁导致无法正常经营的租金损失系正常经营行为产生的合理成本，即使合同正常履行，原告生产经营照样应当向两被告缴纳租金，因此该项费用应当由原告自行承担。对于原告主张的因搬迁导致无法正常经营的营业收入损失，系属于经营活动中正常的商业风险，也应由原告自行承担。故上述费用均不应转嫁到两被告身上，原告主张这些费用由两被告承担毫无事实和法律依据，应予驳回。综上，《场地租赁合同》无法继续履行并非两被告原因所致，现原告拖欠租金及水电费已构成根本违约，两被告有权没收保证金。原告主张的场地装修费、因搬迁导致无法正常经营的租金损失、因搬迁导致无法正常经营的营业收入损失毫无事实和法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。两被告向本院提出反诉请求：1.原告立即搬迁腾空租赁场地；2.原告立即向两被告支付拖欠的2019年7月至2019年9月的租金共16500元，并自2019年10月起继续按照《场地租赁合同》约定的租金标准计付至搬迁腾空租赁场地之日止（详见附表：租金、水电费明细）；3.原告立即向两被告支付2019年6月1日至2019年11月12日拖欠的水电费1187.48元，并按照《场地租赁合同》约定的水电费标准支付自2019年11月13日至搬迁腾空租赁场地之日止的水电费；4.原告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2017年8月23日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定两被告将佛山市南海区***（场内自编1、2号）出租给原告，租赁期限为2017年9月10日至2020年9月9日。合同签订后，两被告如约向原告交付租赁场地，但原告并未能依约履行付款义务，自2019年7月起开始拖欠租金及水电费。期间两被告曾多次催告交纳上述费用，但原告均不予理会。原告拒不支付租金及水电费的行为已严重违约，严重损害了两被告的合法权益，故提起反诉。原告针对两被告反诉答辩称，1.对于第1项反诉请求，原告已经实际搬离。2.不同意被告第2至4项反诉请求，两被告在2019年6月告知原告进行搬迁，同年7月25日将进行停水，给予原告一个月搬迁期，要求7月底搬走，否则自行拆除并处置厂房内的所有物品，故原告在2019年7月已租赁新的厂房，并依约在7月底搬离，避免造成更大的损失。原告委托律师向被告关毅华发送律师函，要求处理双方的纠纷，但被告关毅华并未答复，并拒绝联系。因当时已经发生纠纷故无法进行交接。但两被告完全可以自行处置房屋，原告也在搬迁后微信告知两被告的财务。两被告并未提供证据证明两被告之间存在职务关系，不能认定被告关毅华的行为是职务行为，原告支付的租金由两被告共同收取，两被告应承担连带责任。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告合晟公司信用信息公示报告打印件1份、被告关毅华人口信息查询复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.场地租赁合同原件1份，用以证明原被告签订了租赁合同，并约定相关权利义务关系。3.收据（NO.3216458）原件1份，用以证明原告向两被告支付租赁合同保证金11000元。4.收据（NO.3730264）原件1份，用以证明原告对涉讼场地进行装修花费55620元。5.照片打印件1组，用以证明原告对涉讼场地进行实际装修及因搬迁对经营、生活带来的不良影响，后面两张是周围拆迁情况。6.聊天记录截图[原告与圆圆（微信号xxxx）]打印件1组（包括搬迁通知打印件2份、2019年9月23日通知打印件1份），用以证明圆圆是两被告的财务人员；在原告的租赁期限未到的情况下，两被告要求原告在2019年7月31日前搬离，逾期不搬迁将自行处置，两被告与叠北经济社的租赁期在2019年5月7日到期。7.微信支付交易明细证明打印件1份（当庭出示手机文件载体）、微信账单截图打印件1组，用以证明原告的营业收入情况，原告月利润20000元，因两被告违约提前收回涉讼厂房导致原告预期收益严重受损，酌情要求两被告赔偿两个月的利润损失。8.律师函复印件1份、手机短信截图（原告与被告关毅华）打印件1组，用以证明原告曾与两被告协商赔偿事宜，但两被告置之不理。9.情况说明原件1份、龙贞德身份证复印件1份，用以证明原告对场地进行装修并花费55620元，装修承揽人龙贞德对上述事实提供证明。10.微信聊天记录截图（原告与委托诉讼代理人之间的群聊，已当庭出示手机载体）打印件1份、微信聊天记录截图（原告与圆圆）打印件1份，用以证明：1.2019年7月31日原告已搬离涉讼厂房。2.原告足额缴纳至2019年6月的租金，两被告每月向原告发送租金的缴费通知，7月份两被告并未向原告发送缴费通知，视为默认不收取7月的租金，且2019年7月是两被告给原告的搬迁期，该部分租金不应当支付，村委会告知两被告7月25日后就会停水停电。11.厂房租赁合同原件1份，用以证明原告在涉讼场地无法正常营业，2019年7月租赁新厂房。12.微信聊天记录截图（贺伟）打印件1组，用以证明原告按约缴纳新厂房的租金。13.光盘1张，用以证明涉讼场地已被拆除，无法进行装修损失鉴定，视频拍摄时间为2019年11月16日。两被告针对本诉和反诉共同举证如下：照片打印件1组，用以证明涉讼场地2019年9月20日的现场情况。照片打印件3张，用以证明2016年6月1日至2019年11月12日原告共用电781度、用水28吨，尚欠电费1093.4元，水费53.76元。经质证，两被告对原告举证1主体信息、举证2场地租赁合同、举证3收据（NO.3216458）、举证6和举证10中的原告与圆圆的聊天记录截图、举证8律师函、举证13光盘的真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院具体认定如下：1.原告举证4收据（NO.3730264）、举证7微信交付交易明细和微信账单截图、举证9情况说明和装修人员身份证、举证11厂房租赁合同、举证12原告与贺伟的微信聊天记录截图，本院将结合双方陈述和案件其他证据综合认定证明力。2.原告举证10的原告和委托诉讼代理人群聊信息，两被告并非群聊参与人，两被告亦不确认，本院对该微信聊天截图的关联性和证明内容不予确认。3.原告举证5照片和两被告举证1、2照片均未能直接反映为涉讼场地情况或水电费情况，相对方亦不予确认，本院对该些证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，被告关毅华（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区***（场内自编1、2号）（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方，出租场地面积约140平方米；租赁期限为2017年9月10日起至2020年9月9日止；该场地用于汽车修理、维护和美容；租金单价为5500元/月，在租赁期内，场地租金在上一年租金的基础上每年递增10%，若按时于每月10日前按约定方式准时交租，则场地租金在上一年的基础上每年递增5%；乙方缴纳两个月的租金11000元给甲方作合同保证金；水电费按实际发生数量按月收取，收取标准为电费1.4元/度，水费3.36元/吨；租金、水电费每月10日前一次性付清给甲方，如逾期，每延期一日，按拖欠总额的千分之三交纳滞纳金，但逾期不得超过30天，否则甲方有权终止合同，收回场地使用权，保证金不予退还给乙方；合同期限届满后，合同自行终止，甲方收回使用场地，在结清乙方应付款项后，乙方所交的保证金余额不计息退还乙方，乙方在使用场地内所有建筑物、装修、固定材料、增加的水电设施等归甲方所有；因租赁场地的所在地政府（包括佛山市、南海区、桂城街道等各级政府）征收拆迁，合同需要提前终止时，本合同自动失效并解除，乙方在收到通知后30天内无条件撤离租赁场所，并将租赁物完好交给甲方，甲方已收取的保证金按对应剩余月份折算金额后不计息退还乙方，其他不作任何补偿和赔偿；等等。同日，经手人郑某1出具收据，确认收到原告合同保证金11000元。原告提交郑某1出具予原告的缴款通知单，其上载明2019年4至6月的租金标准为5775元，4月电费268.8元、水费26.9元，5月电费210元，水费10元、6月电费365.4元，水费20.2元。上述2019年4至6月的费用，原告均微信转账支付予郑某1。2019年6月30日，郑某1通过微信联系原告：“罗生，我们块地准备要拆了，你要尽快找地方搬走了”；原告：“我的都还没到期，搬哪去”；郑某1：“没办法，政府征地，我们也控制不了，也去争取过了，叠北村委说这块地都移交给桂城街道了，通知我们让你们尽快搬离，否则他们拆起来，你们都没时间搬了”。2019年7月10日，郑某1微信联系原告：“罗生，我地度就来拆了，你找好位置就尽快搬走了，否则造成的损失，我们概不负责”。2019年8月2日，郑某1微信联系原告：“罗生，你铺头搬完未？村通知话停水电了喔”；原告：“还有一点点，明天不下雨就可以搬完了”。被告合晟公司于2019年7月1日曾向原告发出搬迁通知，要求原告于2019年7月31日前搬离，逾期不搬迁视为放弃物品的所有权，由两被告自行处置。诉讼中，两被告述称涉讼租赁物的框架为两被告所建，由原告进行装修；涉讼租赁物未办理规划报建手续；涉讼租赁物已纳入三旧改造拆迁范围。原告述称承租后对涉讼租赁物进行了简易装修，装修项目为对墙体刷油漆、用木板建了分层隔成两层、重新铺设水电、平整地面和墙体、加建铁楼梯；原告已于2019年7月31日搬离涉讼租赁物，搬离时没有加锁只是关了门，涉讼租赁物内已没有原告物品。原被告均确认原告已支付至2019年6月的使用费。另查明，被告合晟公司成立于2017年8月22日，法定代表人为郑某1，股东为郑某1、温焕芬和被告关毅华。本院认为，关于涉讼合同的合同主体。原告主张涉讼合同相对方为原告和两被告，两被告主张涉讼合同为原告和被告合晟公司，被告关毅华系作为被告合晟公司的股东签订涉讼合同，属于职务行为。经审查，原告交纳保证金的收据开具主体及使用费收取主体均为被告合晟公司的法定代表人郑某1，原告就租赁物搬迁事宜沟通的对象亦为郑某1，结合涉讼合同签订时间和被告晟公司成立日期相近，被告关毅华称代表被告合晟公司签订涉讼合同也符合经济交易惯例，被告合晟公司对此亦予以确认，本院认定涉讼合同形成的租赁关系相对方为原告和被告合晟公司，相应权利义务亦应由原告和被告合晟公司享有和承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为租赁合同纠纷，原告和被告合晟公司均未能提供涉讼租赁物的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，被告合晟公司也自认涉讼租赁物未办理规划报建，就租赁涉讼租赁物订立的涉讼合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告主张确认涉讼合同无效，本院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告已交纳合同保证金11000元，被告合晟公司应退还予原告，对原告该项诉请，本院予以照准。被告合晟公司主张原告返还涉讼租赁物，但双方均确认涉讼租赁物已于2019年11月拆除，返还租赁物已无履行可能性，对两被告该项反诉请求不再处理。涉讼合同虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。被告合晟公司作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；而原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼租赁物情况，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。本院结合双方过错和合同履行情况对涉讼合同结算如下：1.关于占有使用费。根据原告与被告合晟公司的法定代表人郑某1的微信聊天可反映被告合晟公司限期原告于2019年7月31日前搬离，原告也于2019年8月2日告知被告方已基本搬离，被告合晟公司理应在合理期限内查看涉讼租赁物并及时收回租赁物，减少损失的扩大，否则被告合晟公司对扩大的损失应自行承担责任。综合原被告陈述及举证，本院酌定原告应按每月5775元支付2019年7月1日至2019年8月10日的标准占有使用费予被告合晟公司，经核算为7638元（5775元+5775元÷31天×10天），两被告主张超出部分，本院不予支持。2.关于水电费。郑某1曾于2019年8月2日通知原告业主准备停水停电，庭审中被告合晟公司未提交充分有效证据反映原告至本院酌定使用费计付截止日期的水电费使用情况，也未提交相关付款凭据，但鉴于水电费为原告实际使用涉讼租赁物期间必然产生的费用，故本院结合原告之前水电费使用情况及日常水电消费规律，本院酌定原告应支付2019年6月1日至2019年8月10日的水电费800元予被告合晟公司，两被告主张超出本院核定部分，本院不予支持。3.关于原告的租金损失和营业损失。鉴于涉讼合同无效，涉讼租赁物并不适租，原告对涉讼合同无效也存在过错，原告主张该些损失由被告合晟公司承担，理据不足，本院不予支持。4.关于装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告按照合同约定用途对涉讼租赁物进行装修，两被告庭审中亦对原告该装修事实予以确认，两被告未举证曾就此在原告承租期间提出过异议，可推定原告装修经两被告同意。现合同无效，双方应对原告装修部分的损失按照过错共同承担责任。原告举证证明装修花费55620元，该费用与原告主张的装修项目所需装修费用基本相当。但原告主张的装修费用并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；且合同约定租赁期从2017年9月10日起至2020年9月9日止，合同终止时建筑物及附属设施无偿归被告合晟公司所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。原告自2017年9月10日起使用涉讼租赁物，至2019年8月10日搬离，本院结合剩余期限及约定期限比例、原告装修投入折算添附部分现值为18500元。如前所述，致合同无效双方均存在过错，本院酌定双方应按各50%比例分担装修附合物损失，故被告合晟公司应补偿9250元（18500元×50%）予原告，原告请求超出部分，本院不予支持。如前所述，涉讼合同形成的租赁关系相对方为原告和被告合晟公司，对原告向被告关毅华提出的诉请及被告关毅华对原告提起的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）罗早生与被告（反诉原告）关毅华于2017年8月23日签订的《场地租赁合同》无效；被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金11000元予原告（反诉被告）罗早生；被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款9250元予原告（反诉被告）罗早生；原告（反诉被告）罗早生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费7638元予被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司；原告（反诉被告）罗早生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费合计800元予被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司；六、驳回原告（反诉被告）罗早生的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司的其他反诉请求；八、驳回被告（反诉原告）关毅华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1326.2元（罗早生已预交），由罗早生负担1173.07元，由佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司负担153.13元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。罗早生多预交的案件受理费153.13元，在本民事判决发生法律效力后，经罗早生书面申请予以退还。反诉受理费减半收取121.09元（佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司、关毅华已预交），由佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司、关毅华负担96.09元，由罗早生负担25元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市合晟创晖汽车咨询服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月二十七日书记员  罗静雯