北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7096号原告：麻静芳，女，1966年5月15日出生，汉族，中国建设银行北京市分行干部，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，执行董事。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告麻静芳与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，由麻静芳提起诉讼，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻静芳，被告天台山公司之委托诉讼代理人姜红伟、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻静芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告以总房价7725934元为基数，按日万分之一的标准向原告支付违约金632753．99元（暂计算至2019年10月28日，合计违约天数819天）；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。同时，保留向被告主张自2019年10月29日至房屋所有权证书办理下来之日期间的违约金的权利。事实和理由：2013年10月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1539987。合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区×××路××号院×项目A14号楼14层1401号商品房。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款7725934元。按照合同约定，被告应当于2015年7月31日交付房屋给原告，但由于原告不具备收房条件（跃层停止建设，无法履行顶层《房屋使用协议》及房屋验收不合格等，无法办理收房手续），延期至2017年7月11日原告才得以收房。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理取得房屋不动产权属证书。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，时至今日仍然没有办理房产登记，已严重违约，应当按照合同约定，以7725934元为基数，日万分之一的标准向原告支付违约金，暂计算到2019年10月28日的违约金为632753．99元。被告于2018年8月8日“致西山御园业主的一封信”中，承诺阶段性支付违约金，但之后又以“没钱”为由抵赖。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告不应承担产权证逾期办理的违约责任。1、包括本案项下房屋在内的××小区一期，至今不能办理房屋产权手续的原因是由于房屋建筑面积超过了规划要求，而面积超过规划的原因是小区房屋的开放阳台进行了封闭，并将房屋外墙外侧结构洞口进行了封装作为了房屋的阳台等改造行为（具体见原告签署的《委托书》。该行为以下简称：房屋改造），由此导致本案项下房屋实际面积增加44．2平方米（合同约定面积219．3平方米，实际面积263．5平方米，增加比例为20．1%），且增加幅度超过了规划要求的面积误差。但上述房屋改造行为是原告委托相关施工单位进行的（具体见原告签署的《委托书》），是原告为了增加其购买的房屋的使用面积而进行的，是为了增加原告的利益进行的行为。因房屋改造行为增加建筑面积由原告实际享有，不但极大的改善了原告的居住条件，而且原告因此也额外取得了巨大的经济利益（按照原告的购房单价计算，该等增加的房屋面积折合房价款156万元），而被告却并未因此受益。2、在政府发现西山御园小区面积超规划后，政府对被告进行了处罚。但在处罚之后政府对该问题一直没有进一步的具体处理方案，导致至今不能取得房屋产权证书，对此，被告多次与政府相关部门沟通协调，但至今政府仍在组织协调处理中。3、在政府发现房屋改造行为后，按照相关规定，应对该改造行为进行恢复原状，但为原告利益，被告积极与政府协调，使政府部门同意了对改造部分保持现状，从而使原告保留了因房屋改造而获得的巨大利益。基于上述理由，被告认为，原告不能按时取得房屋产权证书是原告进行的房屋改造行为造成的，且该改造行为又是为原告利益进行的，改造产生的巨大经济利益也全部由原告获得，被告不仅没有因此受益，反而被政府部门进行了处罚，且原告委托施工单位进行该房屋改造行为而产生的施工成本最终亦由被告承担。二、假设法庭认为被告需要承担违责任的情况下，被告认为：1、本案项下房屋的实际交付时间为2017年11月15日，并非预售合同约定的2015年7月31日，违约金应在房屋实际交付后的第731日，即2019年11月16日开始起算，而不应当是预售合同约定的2017年8月1日。根据预售合同第二十二条第（二）款第2项约定“商品房交付之日”，无论从字面理解还是通常理解，都应该是实际交付之日，而不应是合同约定的交付之日。同时，预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人完成交付，但合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。综上，我方认为预售合同非常明确的约定了计算730日办证的起算点是实际交付之日，而不应该是合同约定的交付之日。2、在原告已经实际入住的情况下，由于原告没有因逾期取得房屋产权证书而受到的任何实际损失，因此，合同约定的违约金过高，应当依法予以减少。第一、本案中，被告按约定将房屋交付给原告，原告实际占有并使用，虽未按期取得房屋产权证书，但并未对其正常使用造成影响（原告反而一直在享用因房屋改造而增加的房屋面积）。第二、被告并未存在恶意拒绝为原告办理房屋产权转移手续，反而是一直在积极协调。第三、因房屋改造行为增加的建筑面积由原告实际享有，被告并未因此获益。第四、按照原告的诉求，原告主张的违约金已经接近房屋总价的10%，要求被告支付如此巨额违约金，显失公平。3、在目前情况下，根据与政府部门沟通了解，为顺利办理产权证，政府部门有可能要求被告就超出建筑面积再行支付巨额的土地出让金，在此情况下，被告如果对小区约270名业主支付巨额违约金，被告将无力按照政府部门的处理方案解决目前产权证办理的问题。4、在保留房屋改造成果的情况下，对原告而言，原告因房屋改造获得的巨大利益构成不当得利，被告应有权要求原告予以返还。综上，原告对房屋进行改造导致了房屋面积增加超过规划，进而导致不能按期办理房屋产权转移登记手续，在此情况下，被告不仅承担了行政处罚，而且还要补缴土地出让金，如果原告要求就此追究被告的违约责任，对被告而言是不公平的。从原告角度来看，其因房屋改造产生不利后果的情况下，不仅不承担任何责任，也没有受到任何损失，反而获得巨大利益，如再追究被告违约责任，完全违背了公平、诚信的法律原则。故此，我方希望人民法院考虑本案的上述实际情况，判决驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告构成违约，则亦应以原告的实际损失为基础，结合原告的获益情况、合同的履行情况、各方的过错承担等综合因素，根据公平和诚实信用原则对原告主张的违约金金额予以降低。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月14日，天台山公司（出卖人）与麻静芳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1539987）（以下简称预售合同），约定麻静芳购买门头沟区××地区21-218居住项目（A14）门头沟××地区天台山居住项目14层1401号房屋，房屋预测建筑面积219．3平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．15平方米，单价每平方米41954．57元，房屋总价7725934元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。麻静芳于2013年11月19日向天台山公司共交纳购房款7725934元，天台山公司向麻静芳出具发票。涉案房屋于2017年11月15日交付予麻静芳。截至2019年10月28日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。在庭审中，经询问，麻静芳明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区××镇×村建设的门头沟××地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，麻静芳在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，而实际向麻静芳交付房屋的时间系2017年11月15日。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为麻静芳办理房屋转移登记手续，且至今麻静芳未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于麻静芳在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系麻静芳购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算时间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以麻静芳实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，本院不予采信。故，麻静芳主张天台山公司支付其2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。麻静芳主张天台山公司按照合同约定支付其2017年8月1日至2019年10月28日期间的逾期办证违约金632753．99元，本院不持异议并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付麻静芳2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金632753．99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5064元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十二月十日法官助理 苏 振法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎书 记 员 孙品一