四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4684号 原告：唐松冉，男，1982年4月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：林娟，四川泰宇律师事务所律师。 被告：南充市佳鑫房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区东风巷22号。 法定代表人：何培树，总经理。 委托诉讼代理人：樊新屏，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 原告唐松冉与被告南充市佳鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人林娟，被告的诉讼代理人樊新屏、余晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求是：1.请求判令被告立即向原告交付房屋（位于南充市顺庆区）；并按合同约定承担逾期交房、逾期初始登记、逾期转移登记的违约责任（逾期交房时间从2011年7月1日按照每天1.86元的标准计算到实际交房之日；逾期初始登记以及转移登记都是从2011年12月31日计算到2019年1月21日，按照每天1.86元计算，从2011年12月31日至2019年1月21日共2578天共计9590元）；2.被告承担本案诉讼费。事实及理由：双方于2010年8月7日签订《商品房买卖合同》，合同第11条约定被告在2011年6月30日前交房，否则从次日至实际交房日止按已付款的每日万分之0.1支付违约金；12条2款约定被告在2011年12月31日前取得案涉房屋的权属证明，否则从次日起至实际取得日按已付款每日万分之0.1支付违约金，并于实际取得所有权证之日起30日内支付；20条3款规定因被告原因导致原告未在商品房交付之日起180日内取得所有权证书的被告向原告应取得证书届满之日的次日按每日已付款的万分之0.1支付违约金并于原告实际取得证书之日起30日内支付。合同签订后，原告支付了相应购房款，被告未交房，2019年1月21日，被告为原告办理了产权登记，却拒绝向原告交房，被告长期占用原告所属房产的行为给原告造成了巨大损失和不便。据此，为维护原告的合法权益，提依法提起诉讼，请求贵院依法公正裁决。 被告辩称，1、被告愿意交房，至于至今未交房是原告的原因，被告曾经通知原告交房，原告未按时接房。后由于物管进场，房屋交付后，开发商退出，原告与物管因为物管费的问题，物业公司拒交钥匙，房屋未交付与被告无关；2、被告认为不应当承担逾期交房、逾期初始登记及逾期转移登记的责任，案涉房屋是税务职工的团购房，当时登记在职工何艳的名下，由何艳转给另一人，再转给原告，原告在购买房屋时应当遵守税务职工团购的约定，且原告与被告在签订合同时，最先是订购协议，为了办证才签订买卖合同。关于交付房屋和办证事项中，签订了补充协议，应该以补充协议为准，买卖合同是为了给原告办证。补充协议第六条约定：“香意湾”小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，3#楼于今年年底就可全部竣工，所附条件（或期限）能够成就（或确定），因此，补充协议第六条系有效条款，双方应按此约定享受权利，履行义务。故，被告未违约，不应承担违约办证的责任。本案原告的诉讼请求均已超过《民法总则》第一百八十八条三年诉讼时效的规定，原告的诉请因超过诉讼时效也不应当得到人民法院的支持。综上所述，被告不应承担逾期交房、逾期初始登记、逾期转移登记的责任。除交付房屋外，驳回原告的其他诉讼请求。 审理查明，原告唐松冉非地税局职工，唐松冉从地税局职工处受让地税局职工联合向佳鑫公司购买的开发区地税局团购房指标后，按《南充市开发区地税局职工团购分房方案实施意见》，经抽签取得购买的香意湾1幢5单元5-504号房。2010年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房单价：1848.13元，总价款185793元。合同第十一条约定出卖人在2011年6月30日前交房，否则从次日至实际交房日止按已付款的每日万分之0.1支付违约金；二十条(二)款初始登记约定：被告在2011年12月31日前取得所在楼栋的权属证明，否则从次日起至实际取得日按已付款每日万分之0.1支付违约金，并于实际取得所有权证之日起30日内支付；第二十条第（三）款转移登记约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得所有权证书的出卖人向买受人应取得证书届满之日的次日起按每日已付款的万分之0.1支付违约金并于原告实际取得证书之日起30日内支付。当日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定“第二条：本协议为乙方（唐松冉）购买甲方（佳鑫房产公司）开发的“香意湾”的1幢5单元5层504号住房签订商品房买卖合同的补充协议，补充协议条款与买卖合同具有同等的法律效力，除违反法律法规强制性规定外，买卖合同与本补充协议不相同的，双方以本补充协议为准执行。第六条甲、乙双方特别约定甲方在“香意湾”小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，唐松冉、佳鑫房产公司均在该补充协议上签名、盖章。合同签订后，佳鑫房产公司于2011年3月31日到南充市房地产管理局办理了商品房买卖合同登记备案，2012年12月23日，1号楼经相关部门验收合格，3号楼至今未封顶。原告自认2019年1月21原告取得了房屋产权证，被告未向本院举证交付办证资料的时间。 另查明，开发区地税局为服务团购，成立了开发区地税局职工团购房业主委员会，代表团购人员与开发商上传下达。2012年8月18日，开发区地税局职工团购房业主委员会向“香意湾”小区一、二号商住楼购房户发出《通知》，通知1号楼3、4、5单元购房户于8月22日交房。 本院认为，唐松冉与佳鑫房产公司所签订的《商品房买卖合同》对所购房屋的位置、价款、交付、违约责任等均作了明确约定，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均在该合同上签字盖章，应视为买卖双方对购房形成合意，该《商品房买卖合同》真实合法有效，应受法律保护。本案争议焦点是《商品房买卖合同》与补充协议对办理房屋产权证书的时间约定不一致，应如何确定办理房屋产权登记期限的问题。从《商品房买卖合同》与补充协议的内容上看，《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，其内容具体，明确，不违反法律规定，而补充协议约定“甲方在香意湾小区1#-4#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务”，该补充协议的形式为佳鑫房产公司提供的格式合同，其内容为协助办证时间是小区1#-4#全部竣工验收后180日内，其时间不能具体确定，一旦佳鑫房产公司不组织竣工验收，购房户都无法要求办理房屋转移登记，该约定减轻了出卖人承担的责任，并加重了买受人责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条中对此亦作出了明确约定，对补充协议的条款中有上述情形的，仍以《商品房买卖合同》为准，故根据《商品房买卖合同》的约定佳鑫房产公司应在交房后180日内协助唐松冉办理房屋产权转移登记。佳鑫房产公司未在约定的期限内协助唐松冉办理房屋产权过户的相关手续，应按照《商品房买卖合同》第二十条的相关规定在商品房交付之日180日后即2013年2月22日起按约定向唐松冉承担违约责任。佳鑫房产公司逾期办证的违约事实从2013年2月22日发生，原告向本院提起诉讼2019年5月9日，期间因无时效中止、中断或延长情形，故本院支持起诉前三年的违约金，以房款185793元为基数，按日万分之0.1计算违约损失，之前的违约损失因超过诉讼时效不予支持。案涉房屋于2011年3月31日办理了商品房买卖合同备案登记，不存在逾期初始登记问题。关于逾期交房问题，本院认为，原告购买的是团购房，其买方主体具有身份的特殊性，佳鑫房产公司通知开发区地税局职工团购房业主委员会交房，视为通知了团购个体购房户，其他团购人早在2012年8月22日开始就已经接房，被告对原告要求交房的主张没有异议，原告至今未接房有违常理，且无证据证明被告拒绝交房。故被告不应承担逾期交房、逾期初始登记的违约责任，原告的诉讼请求本院部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、南充市佳鑫房地产开发有限公司在本判决生效后五日内将“香意湾”的1幢5单元5层504号房屋交付给原告唐松冉； 二、南充市佳鑫房地产开发有限公司在判决生效后十日内向唐松冉支付违约金2034.43元（185793元×3×365×0.01‰）； 三、驳回唐松冉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2008.00元，由被告南充市佳鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王立明 二〇一九年十二月十七日 书记员  何 洁