广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8266号原告：徐永彬，男，1991年8月20日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：谢玉恩，广东誉理律师事务所律师。被告：邝炽常，男，1963年9月23日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卓愉，广东百思威律师事务所实习律师。第三人：毕卓敏，男，1972年10月10日出生，汉族，住广州市花都区，原告徐永彬与被告邝炽常，第三人毕卓敏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告徐永彬及其委托诉讼代理人谢玉恩，被告邝炽常的委托诉讼代理人罗斌、郑卓愉到庭参加诉讼。第三人毕卓敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐永彬向本院提出诉讼请求：1.不得执行花都法院在（2019）粤0114执4143号案中查封的广州市花都区山前大道芙蓉段189号181栋02房；2.确认原告对该房屋享有物权；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、原告对该房屋的权利足以排除人民法院对该房屋的强制执行措施。原告已于2013年5月8日与第三人签订了关于该房屋的买卖合同，合同签订后，原告分别于2013年5月8日当天及2013年10月21日交付了购房定金30万元及首期楼款448976元，并按期向银行交付该房屋的按揭款。2017年4月17日，原告向银行交付了该房屋剩余的所有按揭款共852984.33元。至此，原告已支付了该房屋的全部房款。同时，原告于2013年5月8日签订该房屋买卖合同的当天便实际占有了该房屋，并与该房屋的物业管理处签订了《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，该房屋的物业管理费及水电费等费用亦一直由原告交纳。此外，原告于2017年4月17日交纳完该房屋全部房款并办理完抵押涂销手续从而具备过户条件后，贵院于2017年4月18日以（2017）粤0114执保391号裁定查封了该房屋，致使该房屋的过户手续无法完成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称异议复议规定）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，人民法院对原告请求解除该房屋强制执行措施的执行异议应予支持。二、贵院（2019）粤0114执异291号《执行裁定书》故意漏查了原告对该房屋享有权利的事实，并适用《物权法》错误。在该裁定中，贵院对原告已与第三人签订了该房屋买卖合同、交付了该房屋全部房款、已实际占有该房屋及原告交完全部房款的第二天即被贵院查封致使无法办理过户手续等重要事实未予查明，而恰好正是这些事实使原告享有排除贵院对该房屋强制执行的权利。同时，该裁定适用《物权法》之时，为什么排除对异议复议规定的适用未予评述，也就是说，贵院在适用法律时，未对最高院为什么在物权法存在之前提下仍然制定异议复议规定作出合理的解释。综上，原告认为，其对该房屋的权利足以排除人民法院对该房屋的强制执行措施，贵院裁定驳回原告的执行异议严重损害了其对该房屋的合法权利。请贵院在诉讼程序中查明事实，判如所请。被告邝炽常辩称，1.根据（2019）粤0114执4143号执行案，查封标的物产权属于被执行人第三人所有，贵院将第三人所有的涉案房屋执行并拍卖符合法律规定。2.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第一，原告与第三人之间房屋买卖合同所约定交易方案不符合清理，真实性存疑，案涉房屋的房产证记载第三人向开发商购买涉案房屋的金额为2043144元，但在房价持续上行的情况下第三人以180万的价格将房屋出售给原告，与常理不符，第二，原告提交其占有房屋证据不足，房屋是第三人向城镇开发有限公司购买，房屋也于2009年5月8日登记在第三人名下，原告与物管签署的文件和缴纳的费用均代第三人所有，不能证明原告占有房屋，原告与第三人在2013年5月8日签署的房屋买卖合同第6条约定办理完过户手续当天卖方需把物业交于买方使用，2013年5月8日原告既没有付清房款也没有办理过户，原告主张其于2013年5月8日已经占有涉案房屋的说法显然与合同约定和事实相悖，第三，原告所提交的证据不能其已付清房价款，原告付清房款的证据没有办法证明是属于购买涉案房屋而支付给第三人的款项，其中证据3的金额是30万的汇款凭证，收款人是徐永标，与第三人无关，证据4的448000元的凭证也是徐永标，与第三人无关，而且证据4与其相关的记载金额为448976元的收据不但金额不一致，而且该收据也不是第三人所写，还有证据5原告每月向第三人银行账户汇款也看不出与房款有任何关系，而2017年4月17日所支出852984.33元也看不出与第三人有任何关系，综上不能证明原告已付清所有购房款。第四，房屋具备过户条件原告因为自身原因不办理过户，第三人2009年5月8日已经办妥产权登记，若原告于2013年向其购房属实，房屋在原告购买时就已经具备过户至其名下的客观条件，是原告因自身原因导致不办理过户手续，因此原告请求解除房屋的强制执行措施的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，综上，鉴于原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。第三人毕卓敏未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区山前大道芙蓉段189号181栋02房，由毕卓敏向广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）购买，购买房价为2043114元，并于2009年5月8日办理权属登记于毕卓敏名下，并于同日办理抵押登记。关于邝炽常与毕卓敏的债权债务关系，邝炽常于2017年3月30日向本院提起对毕卓敏的不当得利纠纷一案【案号：（2017）粤0114民初2852号】，请求：1.毕卓敏返还不当得利2322559元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至实际返还之日止）；2.毕卓敏承担本案全部诉讼费用。该案于2018年6月4日作出民事判决，判决：一、毕卓敏于本判决发生法律效力之日起十五日内向邝炽常返还2023232.21元；二、毕卓敏于本判决发生法律效力之日起十五日内向邝炽常支付上述款项的利息（从2017年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项之日止）；三、驳回邝炽常的其他诉讼请求。毕卓敏不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉【案号：（2018）粤01民终20520号】，该院经审理作出民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案发生法律效力之后，因毕卓敏未履行生效判决确定的义务，根据邝炽常的请求，本院立案执行，执行案号为（2019）粤0114执4143号。在执行过程中，本院于2017年4月18日查封了毕卓敏名下的涉案房屋，并于2019年6月12日做出执行裁定，拍卖涉案房屋。庭审中，徐永彬表示涉案房屋的实际权属人是开发商即城镇公司，当时徐永洪及几个股东挂靠城镇公司开发房地产，将包括涉案房屋在内的涉案楼盘的其他房屋登记在亲戚朋友名义之下，再利用已办证的房屋向银行申请按揭贷款获得资金，因此当时涉案房屋办理了抵押登记。徐永彬表示其与徐永洪是同村村民，2013年5月8日，徐永洪将毕卓敏事先签名的《房屋买卖合同》出示给徐永彬，徐永彬在广州市花都城镇建设开发有限公司的办公室签订该合同，该合同约定总房款为180万元，付款方式为按揭付款，签订合同当日支付30万元，2013年11月7日前支付448976元，余款1051024元由银行按揭支付，税费及中介费等由买方承担，办理完过户手续当天卖方将房屋交予买方使用……2013年5月8日，徐永彬向徐永标的银行账户转账支付30万元，2013年10月21日，徐永彬向徐永标的银行账户转账支付448000元，为此提交两份银行转账凭证予以佐证，并提交陈伟霞于2013年10月21日出具的收据，该收据载明收到徐永彬交来购买涉案房屋的房款448976元，徐永彬表示徐永标是徐永洪的堂弟兼财务，当时徐永洪口头告知徐永彬将房款支付至徐永标的账户，陈伟霞是徐永洪聘请的财务。徐永彬表示毕卓敏将涉案房屋的购房发票、按揭存折等原件交给徐永彬，徐永彬从2014年1月起每月向该按揭账户转账偿还涉案房屋的按揭贷款，并在2017年接到徐永洪的通知在2017年4月17日一次性提前偿还涉案房屋的全部按揭贷款，为此提交银行流水凭证及个人贷款还款凭证予以证明。第二天即2017年4月18日，涉案房屋被查封因此无法办理过户手续。徐永彬还提交毕卓敏两夫妻向其出示的公证书，认为委托徐永彬偿还涉案房屋的贷款本息，代办房产证、涂销抵押等手续。徐永彬表示涉案房屋从2013年5月8日起由徐永彬占有使用至今，为此提交水电费缴费凭证、物业管理服务协议等予以佐证。徐永彬认为除了30万元及448000元，其他款项均是通过现金形式支付，且涉案房屋的按揭贷款由徐永彬转账至毕卓敏的账户进行偿还，因此徐永彬认为其对涉案房屋享有物权，遂提起本案诉讼。邝炽常对徐永彬的陈述不予确认，认为徐永彬主张的购房过程不合常理，购买房屋之后不及时办理过户而是利用原产权人的名义偿还按揭贷款，认为涉案房屋未及时过户至徐永彬名下是由于徐永彬的过错导致。本院认为，本案争议焦点是徐永彬就涉案房屋是否享有足以排除邝炽常申请强制执行的民事权益。本院分析如下：第一，虽然徐永彬与毕卓敏签订房屋买卖合同，但徐永彬主张其已付的房款均是支付给案外人徐永标，徐永彬认为涉案房屋的实际权属人是城镇公司，其是受挂靠城镇公司的徐永洪指示将款项支付给徐永标，对此，徐永彬均未提交证据予以证明，徐永彬应承担举证不能的后果。第二，合同约定余款1051024元通过按揭方式支付，但徐永彬并未按该约定履行，根据徐永彬的自述，徐永彬选择涉案房屋仍登记在毕卓敏名下，由徐永彬替毕卓敏偿还按揭贷款的方式支付房款，该行为明显与常理不符。第三，合同约定房产过户时交付使用，但徐永彬表示在签订合同之日已交付使用，徐永彬对此亦无法作出合理解释。综上，本院认定徐永彬与毕卓敏之间不存在真实的房屋买卖合同关系。徐永彬提交的其持有涉案房屋的房产证、购房发票、按揭存折等原件亦无法证明其对涉案房屋享有物权的事实。因此，徐永彬请求停止对涉案房屋的执行并享有涉案房屋的物权，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告徐永彬的全部诉讼请求。案件受理费26800元，由原告徐永彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  段纯惠人民陪审员  朱小玲二〇一九年十二月十一日书 记 员  邓国靖