广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6757号上诉人（原审原告）：田丽娜，女，1981年3月1日出生，汉族，住址，河南省新蔡县*******委顺河店组，公民身份号码412************668。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何少生，女，1979年5月29日出生，汉族，住址，广东省廉江市*********，公民身份号码440************529。委托诉讼代理人：陆冬林，广东金卡（深圳）律师事务所律师。上诉人田丽娜与被上诉人何少生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人田丽娜上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1303民初2478号民事判决书，依法改判被上诉人需向上诉人支付购房款共449985元并支付违约金（违约金自2019年1月16日起以房款660000元为基数按照每日千分之一计至实际清偿之日止。）；2、请求依法判令一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人将案涉房产出售给被上诉人的真实交易价格为66万元整，交易整个过程中并无变更交易价格为30万元。1、上诉人与被上诉人分别于2018年12月27日、2019年1月16日签订的《商品房转让协议》、《房地产买卖合同》（NO:0000034）约定案涉房产出售价格为66万元整，因上诉人与被上诉人系好朋友关系，被上诉人虽未按照2019年1月16日《房地产买卖合同》（NO:0000034）第三条约定支付定金13万，但被上诉人履行第十一条因卖方经济原因需买方付一部分首付贰拾万元整……，同日双方又签订《赎楼协议》再次明确由被上诉人支付210015元帮上诉人将案涉房产赎出来，被上诉人支付210015元赎楼款后，上诉人便信任被上诉人有诚意购买案涉房产，且被上诉人向上诉人承诺过户后会支付剩余购房款449985元，所以上诉人为了配合案涉房产过户至被上诉人名下时可以减少税负，双方于2019年2月20日签订转让价格为30万元的《商品房转让协议》，该转让价格明显低于市场价房管局不能受理，所以双方仅签名未按手印，双方也并未实际履行，2019年4月16日双方为了继续办理过户签订转让价格为47万《房地产买卖合同》（合同编号：2019001118），所以双方交易案涉房产的真实价格应为66万元。2、原审法院认为双方真实交易价格为66万元，但又认为一是双方没有履行2019年1月16日签订的《房地产买卖合同》（NO:0000034）当天支付定金130000元，二是没有履行2019年2月20日签订转让价格为30万元的《商品房转让协议》过户当日支付50000元作为首期款……证明交易当事人的真实意思：案涉房产转让价格从66万变更为30万，原审法院既认为双方没有真实履行2019年2月20日签订转让价格为30万元的《商品房转让协议》过户当日支付50000元又认定该协议为双方真实意思表示明显存在巨大矛盾，显然不合理，该协议并未实际履行，不能认定双方有债务抵扣后变更案涉房产交易价格。二、本案房屋买卖合同关系中，不涉及债务抵扣问题，被上诉人主张债务抵扣无事实及法律依据。1、关于被上诉人主张462024元借款债权真实性、合法性、关联性有异议。首先被上诉人提供的证据四10万元借据仅显示双方达成借款合意，但该借款并未实际支付给被上诉人，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条自然人之间借款合同的生效要件：(一)以现金支付的，自借款人收到借款时;(二)以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时;上诉人从未收到该款项，双方借款事实尚未发生，事实上，该10万元为上诉人与被上诉人赌博输了而签下的借据，该借据是以合法形式掩盖非法目的，不能作为还款的依据；其次被上诉人分别于2018年5月13日、5月21日、7月30日、8月13日、8月21日向上诉人账户转账16800元、33613元、70300元、115151元、126160元共计362024元，被上诉人主张系借款，从每笔借款金额转账记录来看均没有备注款项用途也不是整数，明显不符合自然人民间借款的日常交易习惯，且被上诉人在原审庭审中均不能提供借据或解释借款用途、利息、借款期限及提供借款利息计算明细表等，而上诉人除现金外于一审提交微信、支付宝截图、银行流水也显示上诉人在同时期即2018年5月30日、5月31日、6月29日、8月6日、8月7日、8月27日、9月1日、9月3日、9月24日、10月9日、11月6日、11月29日向被上诉人及案外人李明培共转账258153元，原审法院认定该期间双方有交易关系，但却忽略上诉人提供的转款共计258153元，未审理查明上诉人与被上诉人在该期间款项性质或确认债权金额情况下笼统采信被上诉人对上诉人有362024的民间借贷债权，明显不公平，不合理，损害上诉人利益，事实上，上诉人与被上诉人该期间的转账系往来款，并非借款，所以原审法院明显判决不合理，处理不当。2、如被上诉人主张案涉房产真实交易价格为66万元，抵扣2018年5月31日10万元借款和2018年5月至11月期间借款362024元后，双方交易价格应该变更为197976元，与双方于2019年2月20日签订《商品房转让协议》转让价格30万元金额并不大致吻合，甚至价格相差甚大。3、被上诉人主张民间借贷关系系债权债务关系，本案中双方是房屋买卖合同关系，系物权关系，属于两种不同法律关系，根据《合同法》第九十九条规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。即使退一步说被上诉人对上诉人共计462024元到期债务，但与本案房屋买卖中是不同民事法律关系，双方是不得进行抵扣，且从双方于2019年2月20日签订转让价格30万元《商品房转让协议》上看，一是无以物抵债意思表示，二是被上诉人未履行过户当日向上诉人支付5万元购房首期款，三是该协议第二条约定所有付款依据以上诉人开出收据为准，上诉人亦未出具任何收据给被上诉人，所以双方未对将债务抵扣购房款形成合意，故在本案房屋买卖合同关系中，不涉及债务抵扣问题，双方真实交易价格为66万元，被上诉人仍剩余购房款449985元未支付。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人何少生答辩称：上诉人的上诉无理，原审认定事实清楚，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审原告田丽娜向一审法院起诉请求：一、依法判决被告向原告支付剩余购房款共计449985元。二、依法判决被告向原告支付违约金（违约金自2019年1月16日起以房款660000元为基数按照每日千分之一计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月20日为81840＝660000元×每日千分之一×124＝81840元。三、由被告承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月27日，原告与被告签订《商品房转让协议》，约定原告将位于惠阳区淡水土湖金惠大道侧金惠华园A幢21层06号房转让给被告，转让价660000元，转让过户费由被告支付。同日，被告支付中介过户费用3000元。2019年1月16日，原告与被告签订《房地产买卖合同》（№0000034），第一条【转让房地产标的】：“卖方同意将位于惠州市惠阳区**********************房地产（以下简称房地产）转让给买方，房地产用途为住宅。登记建筑面积为78.16平方米……。房地产权证号为№1110073354……。”第三条【购房定金】：“该房产交易定金共计人民币壹拾叁万元整（小写：￥130000.00元整。……。”第四条【付款方式】：“买卖双方协商一致约定由买方按下列第（1）项约定支付除定金以外的房款人民币伍拾叁万元整（小写：￥530000元整）。1.一次性付款：上述第二部分购房人民币伍拾叁万元（小写：￥530000元）须在买卖双方签署《广东省商品房买卖合同》之日全部付清，且该合同须于2019年3月15日之前签署，如一方未在上述期限签订上述合同的，视为该方根本性违约。”第十一条【备注】“如对以上合同约定内容，有未尽事宜或由其他特别约定的，应在备注条款中进行约定，以上合同内容与以下备注不符的，以备注约定为准：因卖方经济原因，需买方付一部份首付贰拾万元整，合计人民币叁拾叁万元整。”同日，双方签订《赎楼协议》，约定：“……，由于该物业处于抵押状态，甲方在工商银行按揭，尚欠银行约人民币贰拾万零壹拾伍元整（￥210015.00元），经双方协商同意，由乙方出钱赎楼，而提前赎楼产生的罚息及银行合同费由甲方承担。……。”2019年2月20日，双方签订《商品房转让协议》，第一条：“甲方同意将自有的位于惠州市惠阳区**********************商品房转让乙方，转让金额为人民币300000.00元，转让过户费由乙方支付。”第二条：“双方约定在办理过户之日，乙方须向甲方支付5万元作为购房首期款之后，甲方为乙方办理房产证过户手续。办理完过户手续当日（即由房产局交易中心开出领证回执之日），将剩余款项一次性付清。所有付款依据以甲方开出收据为准。”2019年4月16日，双方签订《房地产买卖合同》，合同编号：2019001118，第二条约定：“甲、乙双方议定该房地产交易总金额（人民币）470000元整。”另查：一、被告分别于2018年5月13日、5月21日、7月30日、8月13日、8月21日向原告账户转账汇款共计362024元。二、2019年1月16日，被告向原告账户汇款210015.19元用作原告向银行赎楼。一审法院认为，本案争议焦点：原告转让给被告的涉案房产真实的交易价格问题。本院评析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）……（二）意思表示真实；（三）……。”《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，原告与被告针对涉案的交易房产签订了系列合同：首先于2018年12月27日签订《商品房转让协议》，约定转让价格660000元，因需要办理登记过户手续，中介公司收取费用3000元后介入了合同，故双方于2019年1月16日签订了由中介公司提供定制的《房地产买卖合同》（№0000034）及同日签订了《赎楼协议》。其次双方于2019年2月20日又签订《商品房转让协议》，约定涉案房产转让价格300000元，同年4月16日，双方再次签订（合同编号：2019001118）《房地产买卖合同》用于不动产备案登记。系列合同中，从书面合同外观记载的权利来看，2018年12月27日签订的《商品房转让协议》约定的转让价格与《房地产买卖合同》（№0000034）约定的转让价格都是660000元，约定的价格条款应当是当事人的真实意思表示。一方面，被告除了支付210015元用于原告赎楼外，一是没有履行签订《房地产买卖合同》（№0000034）约定当天支付定金130000元，二是没有履行房产过户之日支付50000元作为首期款，三是没有履行在2019年3月15日前付清第二部分购房款530000元，但是，双方交易的涉案房产最终于2019年4月18日完成了过户登记。另一方面，从《房地产买卖合同》（№0000034）备注条款“因卖方经济原因，需买方付一部份首付贰拾万元整，合计人民币叁拾叁万元整。”可知双方约定的首期款是200000元，但事实上，原告既没有收到被告当天支付的定金130000元，也没有收到被告的首期款200000元。再从涉案房产首次签订转让合同之前，被告向原告转账汇款共362024元以及原告提供的微信、支付宝截图这类交易来推断，双方在订立合同之前，确实存在着其他的交易关系。由上可见，被告提交的2018年12月27日《商品房转让协议》、2019年2月20日的《商品房转让协议》、《房地产买卖合同》（№0000034）、《赎楼协议》、《账户交易明细》等证据形成了有关联的证据链，证明了交易当事人的真实意思：涉案房产转让价格从660000元变更300000元。原告提交的两项主要证据《房地产买卖合同》（№0000034）、《赎楼协议》，只能证明合同变更前的转让交易价格，不能证明当事人在订立合同中的整个意思表示，证明力明显不如被告。故原告主张被告支付剩余购房款660000元－210015元＝449985元，本院不予支持。被告应当支付剩余购房款为300000元－210015元＝89985元。被告未在2019年4月18日办证后当日将剩余款项一次性付清给原告，违反约定，应当支付约定违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何少生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告田丽娜剩余购房款89985元（300000元－210015元），并支付原告田丽娜违约金（违约金以300000元为基数，从2019年4月18日起至付清剩余购房款89985元之日止，按每日1‰计算）。二、驳回原告田丽娜其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5609元，保全费3179.12元，由被告何少生负担3995元，原告田丽娜负担4793.12元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案房屋转让价格的问题。本案中双方当事人就涉案房屋签订了数份房屋买卖合同，约定了不同的转让价格：2018年12月27日签订的《商品房转让协议》约定涉案房屋转让价为660000元，2019年1月16日签订的《房地产买卖合同》（№0000034）约定涉案房屋转让价为660000元，2019年2月20日签订的《商品房转让协议》约定涉案房屋转让价为300000元，2019年4月16日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：2019001118）约定涉案房屋转让价为470000元并用于不动产备案登记，现上诉人主张涉案房屋的真实转让价格为660000元，被上诉人则抗辩涉案房屋转让价格应为300000元，但双方均未能提供证据证明各自的主张，均应承担举证不力的后果。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致可以变更合同的规定，本案中双方当事人前后签订的数份房屋买卖合同，产生后合同变更前合同的效力，结合双方当事人在不动产管理机构备案登记的《房地产买卖合同》（合同编号：2019001118），故本院认定双方当事人就涉案房屋约定的转让价格应以《房地产买卖合同》（合同编号：2019001118）约定的470000元为准。因此，原审判决查明事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2478号民事判决第二项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2478号民事判决第一项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2478号民事判决第一项为：被上诉人何少生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人田丽娜剩余购房款259985元（470000元－210015元），并支付上诉人田丽娜违约金（违约金以470000元为基数，从2019年4月18日起至付清剩余购房款259985元之日止，按每日1‰计算）。本案一审受理费5609元，保全费3179.12元，由被上诉人何少生负担4609元，上诉人田丽娜负担4179.12元。本案二审受理费11218.4元，由上诉人田丽娜负担2218.4元，由被上诉人何少生负担9000元。待执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩