山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民再92号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：烟台南山置业发展有限公司。住所地烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门2楼。法定代表人：韩延卫，总经理。委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗佳，山东琴岛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：迟少静，女，1976年2月5日出生，汉族，北京市文物建筑保护设计所职工，住北京市朝阳区。再审申请人烟台南山置业发展有限公司因与被申请人迟少静商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁06民终391号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2019年7月24日作出（2019）鲁民申886号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人烟台南山置业发展有限公司的委托诉讼代理人王莉、苗佳，被申请人迟少静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）申请再审称，请求撤销烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终391号民事判决，依法维持烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1975号民事判决。事实和理由：2010年11月9日申请人南山置业公司与被申请人迟少静签订《商品房买卖合同》，约定被申请人购买申请人位于莱山区，房屋总价款为2600000元，被申请人应于2010年11月9日前一次性付清。合同签订后，申请人同意被申请人缓交房款，并协助其办理了涉案房屋的产权证书。因办理房产证书及办理物业登记等的需要，申请人也为被申请人开具了购房发票、购房补充协议等貌似被申请人已支付房款的相关资料和文件，但被申请人实际并未支付任何房款。因被申请人尚欠房款，被申请人也同意将涉案房屋的房产证和钥匙均交由申请人处保管，该保管长达数年至今。后被申请人无力支付房款，经申请人不断催促后，被申请人一再通过电话及书面表示无力支付房款，愿意退房。但被申请人始终未履行自己的义务。在此情况下，申请人向法院提起诉讼，要求被申请人支付房款。本案经烟台市莱山区人民法院一审判决支持了申请人的请求，但烟台市中级人民法院二审撤销了一审判决，认为被申请人已经支付了购房款，驳回了申请人的诉讼请求。本案在原审审理过程中，申请人已经向法院提交了相关证据，包括申请人与被申请人的电话录音，以及被申请人书面书写及签署的相关文件，足以证明被申请人并未交纳涉案房屋的房款。在庭审过程中，被申请人对相关事实进行反悔，试图以已经开具购房发票等为由来证明所谓的购房款已经支付。但经法院多次询问购房款的支付方式和途径时，被申请人均是支支吾吾、言语不详，声称是通过替代方式进行的支付，但始终未向法院说明替代性付款的具体时间、数额、形式并提供相应证据予以佐证。因为要为被申请人前期办理房产证及领取房屋钥匙等手续，申请人为被申请人开具了涉案房屋的购房发票，出具了房款已经支付的补充合同（该合同是用于提供给物业公司领取钥匙用的，是针对所有购房业主出具了领取钥匙办理物业入住手续的格式文本），表面上看被申请人已经支付了涉案房屋的购房款。但在此后，现实情况是:1、涉案房屋的房产证和钥匙在申请人处掌握至今长达数年;2、申请人与被申请人的电话录音（该录音的真实性被申请人认可）记录中，被申请人对申请人要求返还房屋的要求没有任何反驳，并表示配合，仅仅是说因为工作忙没有时间办理;3.被申请人自行签字出具的书面文件中，明确记载承认了无力支付房款，同意返还的事实;4、被申请人在庭审中虽然对相关事实予以反悔，主张已经支付了涉案房屋的房款，但是没有任何证据，经法院要求说明付款情况，被申请人也予以拒绝。综合分析涉案房屋的房款是否已经支付的问题，被申请人主张房款已经支付的证据仅仅是购房发票和补充合同，但是对于购房发票和补充合同的问题申请人已经进行了合理解释，同时申请人业已以提交在购房发票和补充合同形成之后新的证据证明购房款并未支付的证据。显然申请人提供的证据的证明力明显大于被申请人提供的证据的证明力的。在此情况下不能免除被申请人的举证责任，被申请人应当提供证据证明其已付清房款；另外，作为房屋买卖合同的买受人和付款义务人，被申请人完全有能力、有条件提供证据证明其已实际支付了购房款，以便于法院查明事实，从而保护其合法权益，使其免受诉累干扰、减少成本支出，但是法院多次明确要求其对替代性付款的具体过程进行说明并提供相应证据时，被申请人均予以拒绝，不予回复，被申请人的上述处理方法完全与常理相悖。在此情况下，原二审判决认定被申请人已经支付涉案购房款项，对该基本事实的认定明显缺乏证据证明。山东省烟台市中级人民法院作出的（2018）鲁06民终391号民事判决存在认定的基本事实缺乏证据证明的重大问题和错误，最终的判决认定与事实相悖。迟少静辩称，本案申请人南山置业公司主张权利已超过法定的诉讼时效，合同约定支付购房款时间为2010年11月9日，至本案申请人起诉时已有五年多时间。被申请人迟少静提交的证据足以证实迟少静已全面履行了合同付款义务，通过替代性付款方式付清了涉案501号房屋购房款，特别是在本案二审庭审中迟少静提交的车位合同及发票与原一审提交的证据相佐证，进一步印证已付清购房款的事实。请求依法维持烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终391号民事判决，驳回申请人南山置业公司的再审请求。烟台南山置业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、被告迟少静支付原告购房款260万元，并按银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付款日止的逾期付款利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、关于合同签订及约定情况2010年11月9日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》及合同附件《合同补充协议》（合同编号分别为：2006075306和2006075313），约定被告分别以260万元、190万元的价格购买原告建设的位于南山星海湾（暂定名）5幢1单元5层1号房屋（以下简称501号房、系本案诉争房屋）及5幢1单元6层2号房屋（以下简称602号房）。上述两份合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。上述两份合同中均约定被告按补充条款确定方式按期付款，原告于2009年10月31日（早于合同签订日，实际交付日为2011年）前向被告交付房屋。其中，501号房建筑面积306.55平方米、单价每平方米8481.49元、总价260万元，602号房建筑面积258.31平方米、单价每平方米7355.5元、总价190万元。501号房补充协议约定，被告按一次性付款方式在2010年11月9日前付清全部房款260万元；602号房补充协议约定，被告按一次性付款方式在2010年月日（月、日前为空白）前付清全部房款。上述两份合同第七条均约定“买受人逾期付款的违约责任逾期三十日之内…；逾期超过三十日后…”；上述两份补充协议第二条均约定“付款日期的确认买受人须按买卖合同及附件规定的付款期限支付房款，以银行汇款方式支付的，…；以银行票据方式支付的。；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日”。二、关于房屋交付、税费交纳及产权登记情况2011年1月12日，原告向被告交付两套房屋，双方签订两份《交房补充协议》。其中，501号房《交房补充协议》载明：“合同面积306.55平米，合同总价260万元，现合同约定房款已付清，由于项目实测面积未最终确定，经双方协商，同意按照合同面积办理交房及缴纳物业费手续，同意待房管局实测面积出局后，并于置业顾问电话通知七日内到南山营销中心办理多退少补手续”；602号房《交房补充协议》也载明合同约定房款190万元已付清、多退少补之上述内容。2011年4月8日，原告为被告开具两套房屋购房款发票，501号房发票载明285.92平方米、单价8481.49元、金额2425027元；602号房发票载明241.17平方米、单价7355.5元、金额1773926元。2011年4月28日，烟台市莱山区住房保障和房产管理中心开具缴款人为被告的两份山东省非税收入收款收据，分别载明收取501号房公共维修资金4803元、产权登记费80元；602号房公共维修资金4052元、产权登记费80元。同日，烟台市莱山区地方税务局开具两套房屋印花税票销售凭证，均为5元。2011年5月27日，烟台市莱山区地方税务局开具纳税人为被告的两套房屋税收转帐专用完税证，载明收取501号房契税72750.81元、602号房契税53217.78元。综合上述票据，501号房、602号房的实际购房款、契税、印花税、公共维修资金、产权登记费合计分别为2502665.81元、1831280.78元，总计为4333946.59元。该总计费用与合同中约定两套房屋总房款450万元相比，差额为166053.41元。2011年5月4日，迟某银行卡向原告支付73946.59元，该费用与上述两套房屋差价款166053.41元，合计为24万元。2011年6月3日，烟台市房产管理局填发501号房房屋所有权证（编号为：烟房权证莱字第××号、房屋所有权人为被告），同期，亦填发房屋所有权人为被告的602号房房屋所有权证。四、关于双方争议的合同约定购房款支付情况被告主张，其弟弟迟大强替南山集团垫资450万元，南山集团因此抵账501号、602号两套房屋，具体垫资顶账是迟大强与南山集团协商的，被告不清楚，被告想从原告处买房子，便将钱给了迟大强，所以原告与被告签订合同、开具发票，并将房产证办理到被告名下；被告认为自己与迟大强的经济往来与本案无关，不提供被告支付迟大强房款的证据；被告认为根据交房补充协议及原告开具的购房款发票可以确认被告已经付清两套房屋合同约定购房款450万元，因有面积差价款，所以原告代被告缴纳两套房屋的契税、印花税、公共维修资金、产权登记费，扣除两套房屋总计费用（实际购房款及原告代缴费用）后，原告仍应退回差额166053.41元，后又委托迟某从原告处购买B95－97号三个车位，每个8万，合计24万，以应退回房款差额抵顶后，迟某代被告向原告支付车位款余额73946.59元，但装修501号房屋过程中，工人将车位协议及收据丢失。原告不认可被告已抵账支付合同购房款450万并购买三个车位的主张，对被告主张系原告代被告缴纳两套房屋的契税、印花税、公共维修资金、产权登记费的情况表示不清楚是否属实；另主张，迟大强在南山集团驻北京办事处工作，迟大强当时称其姐姐想购买房屋，但是资金不足，便请求先为其办理过户，南山集团董事长**波打电话给原告时任总经理办这件事情，说先办理产权登记房款随后就到，所以原告根据领导特批为被告办理了产权登记，在办理过程中也没有要求被告签署欠款材料。证人迟某系烟台市住建局工作人员，出庭作证称，“2011、2012年左右，我和我姐被告到原告处办理了授权委托，后我代我姐领取了两套房屋的买卖合同、附件协议、房产证及交税的票，售楼处打电话说有车位要卖，办完证还剩下16万多，我哥迟大强打电话给我说买三个车位，我就签订了车位协议，买了B95、B96、B97号三个车位，一个8万，三个24万，2011年5月4日我又刷信用卡向原告支付7万多，501号房是样板间，我哥迟大强不满意要装修，在装修时，工人要拉东西进地下，物业不让进，我拿着三个车位协议给物业看才让进，我将协议扔在501号房，后来装修搬家，车位协议弄没了，收据夹在协议里一起丢了。”五、关于房屋所有权证及钥匙保管情况2011年7月22日，被告以上述两套房屋设定抵押登记，2012年7月25日解除抵押。解除抵押后，迟大强让迟某将涉案501号房屋的房屋所有权证交给南山丁姓营销经理。2012年，602号房屋变更产权登记至韩忠宇名下，后被告方将登记所有权人为韩忠宇的房屋所有权证交给原告。上述两套房屋的钥匙亦在原告处，原告主张是随同房屋所有权证一并交回，被告称记不清楚。上述两本房屋所有权证在原告处保管期间，韩忠宇挂失602号房房屋所有权证并办理新证，被告于2016年8月挂失501号房房屋所有权证。六、关于原告是否向被告主张过购房款情况原告主张，因原告向被告主张购房款，所以被告分别于2012年底及2013年上半年将两套房屋的房屋所有权证及钥匙退回；被告不认可原告主张，称将房屋所有权证及钥匙交给原告是委托原告代卖房屋。2016年5月，一审法院受理(2016)鲁0613民初1046号韩忠宇起诉烟台南山物业管理有限公司物权保护纠纷一案。2016年7月29日，被告出具《关于莱山区房屋的情况说明》(以下简称《情况说明》)，其中第八至十一行载明:“…2013年，烟台南山置业向我追要房款，我无力支付，便协商将房子退还给烟台南山置业，也将房子的房产证交付给了烟台南山置业（目前，房子的原房产证仍在烟台南山置业处）…”。2016年8月3日，一审法院受理(2016)鲁0613民初1802号烟台南山置业发展有限公司诉韩忠宇房屋买卖合同纠纷一案（以下简称追索房款案），原告持被告于2016年7月29日出具的《债权转让协议书》（约定被告将其对韩忠宇享有的200万购房款债权转让给原告）、《债权转让通知书》，要求韩忠宇支付602号房购房款。后迟少静作为该案第三人参加诉讼。《债权转让通知书》载明：“致：韩忠宇…本人迟少静为了帮助你办理在烟台落户口一事…后该房屋及房产证已退还烟台南山置业发展有限公司，并约定由你协助办理房产过户手续，现由于你向烟台南山物业管理有限公司主张物权，导致房屋无法退回烟台南山置业发展有限公司…”。在物权纠纷案审理过程中，2016年8月11日被告作为证人出庭陈述称，《情况说明》是自己在手机编辑好后发送到邮箱并在原告处打印出来，从原告处买房子自己付了一部分房款，大约给了迟大强100多万，其他是家人帮助出的钱，都是家人帮助办理的，不清楚房款是否付清。”在追索房款案2016年9月7日庭审中及本案审理过程中，迟少静均称，《情况说明》虽然是自己写的，但其中第八行至十一行内容不真实，房款已经结清，如果不写原告无法帮自己要回房屋，之前和原告协商好，由原告帮自己将房屋再卖出去，将房款退给自己，于是按原告的要求写了这段话，而且该《情况说明》是对其他案件的说明，与本案无关。2016年8月11日，原告法务部长朱世东与被告通电话，要求被告第二天上午过来，把501的房子尽快过过来，再一个商量韩忠宇那套房下一步怎么办；被告答第二天抽不出空来，韩忠宇房可以商量。8月12日，原告法务部长朱世东又与被告通话，被告称马上得定去上海的机票，上海事办完回烟台，朱说，“9月5号那个开庭，你得过来趟，最好这期间吧，你把在你名下那套房办理完”；迟说“我手头一堆事情，比你这重要N多倍”…朱说“从12年把两个房产证退回来哈”；迟答“这个是我的原因吗”；朱说“你说是怨谁吧，你如果不配合的话，我们能把房产证过回来吧”；迟答“我这边真的是焦头烂额”；朱说“这两套房当时都没付款…”，迟答“到时候再说吧”。被告称，原告帮助追回602号房屋的条件是将501号房屋退回，所以在录音中有将501号房过户的说法，关于录音中朱经理称两套房都没有付款，被告确实没有向原告付过款，但是被告家人顶账的，朱经理不了解很多情况，为了追回602号房，被告在通话时应付朱经理“到时候再说吧”。上述事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《交房补充协议》、发票、房屋所有权证、《情况说明》、《债权转让协议书》、证人证言、录音等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经法院质证核查，足以采信。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为：2006075306），系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人对于房屋买卖合同签订及合同履行过程中有争议内容为：合同约定房款是否已支付，以何种方式支付，被告是否购买车位，以及原告是否向被告主张过购房款。关于是否购买车位：本案中，被告提供的载明“原告认可被告已付清合同约定购房款”内容的《交房补充协议》、证人迟某向原告转账记录、迟某证言及购房款、契税、印花税、公共维修资金、产权登记费票据等证据，相互结合形成证据链，达到高度概然性标准，可以确认原告在2011年6月3日（办出房产证）前认可被告已付清合同约定购房款，并以应退还的面积差价款代原告缴纳了契税、印花税、公共维修资金、产权登记费及抵缴被告购买三个车位的部分车位款。关于被告是否以抵账方式支付购房款：被告主张是家人为南山集团垫资并以抵账方式支付了购房款，原告不认可并解释称是经南山集团领导特批程序所以在被告未付款的情况下先办理了产权登记。首先，被告不能说明抵账情况、不能提供抵账资料、亦未提供证据证明其陈述的已向迟大强支付部分购房款的事实；其次，被告出具的《情况说明》、《债权转让通知书》有被告自认“原告自2013年起追要房款、被告因无力支付而将房屋所有权证退回”、“后该房屋及房产证退还原告，并约定由韩忠宇协助办理房产过户手续，现由于韩忠宇…导致房屋无法退回原告”内容。虽然被告主张《情况说明》中上述部分内容不属实，但上述内容与原告法务部长及被告电话录音中提到“自2012年把两个房产证退回来”以及两套房屋房产证由原告保管这一事实相吻合，与《债权转让通知书》中载明“约定由韩忠宇办理房产过户”及原告法务部长在电话录音中谈到“被告如果不配合原告能把房产证过回来吧”内容相吻合，且被告在电话录音中没有否认原告法务部长提到的将房产证退回、两套房都没付款以及将501号房过户给原告等内容。故，一审法院对《情况说明》、《债权转让通知书》依法予以采信，对其中载明的被告自认“无力支付房款而将房产证退回并办理过户”事实，依法予以认定。最后，被告自认602号房未支付房款且因无力支付房款而将房产证退回，足以推翻被告关于两套房均以抵账方式支付购房款的主张，故被告主张以抵账方式支付涉案房屋购房款，证据不足，一审法院不予认定。关于原告是否向被告主张过购房款：本案中，被告于2012年将涉案501号房的房产证交至原告处，原告主张被告系因未支付房款而将房屋退回，被告则主张是将两套房屋委托原告代卖。虽然《情况说明》及《债权转让通知书》所涉为602号房，但602号房及涉案501号房在合同签订、房屋交付及办理产权登记等事宜时，原、被告均是同时办理。所以，在被告自认是无力支付房款而将602号房的房产证退回的情况下，被告关于委托原告代卖涉案房屋的主张不能成立，法院依法认定被告于2012年将涉案501号房的房产证交至原告处系因原告向其追要房款而将房产证退回。关于原告的诉讼请求：因涉案房屋出现面积差，实际购房款为2425027.6元，故原告要求被告支付购房款2425027.6元及自起诉之日起的逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持；其他不属于房款部分，一审法院不予支持。2012年被告将房产证交至原告处，结合《情况说明》，能够认定双方对被告未付房款达成协议由被告将涉案房屋退回原告，但之后被告一直未配合办理过户手续，被告于2016年8月将房产证挂失，应视为不同意将房屋退回原告，故原告于2016年10月1日起诉，未超过诉讼时效。被告关于原告起诉已过诉讼时效的主张，不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年9月30日作出（2016）鲁0613民初1975号民事判决：一、被告迟少静支付原告烟台南山置业发展有限公司购房款2425027.6元及逾期付款利息（以2425027.6元为基数，自2016年10月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告烟台南山置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元、诉讼保全费5000元，合计32600元，由原告烟台南山置业发展有限公司负担1400元、被告迟少静负担31200元。迟少静不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1975号民事判决，查清事实后改判或者将本案发回重审；2、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案事实错误。（一）一审法院无视本案证据存在的关联性和逻辑性，无视案件事实的客观合理性，上诉人已全面履行合同所确定的义务，通过替代性付款的方式付清了涉案房款，不存在未付清房款情形。2010年11月9日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：2006075306），约定上诉人向被上诉人购买位于莱山区的房屋，《商品房买卖合同》第六条载明了“房屋付款方式及期限。详见补充条款”字样，《合同补充协议》第一条第一款第一项载明“买受人在2010年11月9日前付清全部房款，实际付款数额为贰佰陆拾零万零仟零佰零拾零元整”字样。同时，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》落款处的签订时间均载明2010年11月9日。1、应当明确的是，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的签订时间与《合同补充协议》里房款付清的时间节点记载一致，从时间先后顺序及逻辑性判断，正是因为上诉人先通过替代性付款的方式付清了涉案501号房屋购房款260万元，上诉人与被上诉人才会在《合同补充协议》里写明“2010年11月9日前付清全部房款”字样，否则按照正常的房屋买卖规则及交易习惯，如果上诉人没有付清涉案购房款，《合同补充协议》中的付款方式条款记载的时间是应当晚于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间的。而且就《合同补充协议》的样式和布局看，该合同为被上诉人预先拟定的格式合同，条款为制式条款，但唯独在付款方式和付款数额条款中，有双方具体书面填写的汉字及阿拉伯数字内容，且《合同补充协议》的落款有上诉人的签字捺印和被上诉人的公章，也进一步说明了双方在充分知晓、理解、认可合同中的条款内容尤其是补充书写的内容，才会签字盖章以达成合意。所以从逻辑上推断，被上诉人是认可该《合同补充协议》里填写的付款时间及501号房屋的实际付款数额，双方才会最终形成该份合同，再从时间的先后顺序及付款条款所表达的内容意思，进一步判断，正是因为先有了上诉人通过替代性付款的方式完成了付清购房款义务，才会出现《商品房买卖合同》及《合同补充协议》两份合同的签订时间与《合同补充协议》里房款付清的时间节点记载一致的情形。如果真的出现被上诉人一审诉称的及一审判决认定的“上诉人未付清购房款”的情形，被上诉人却要如此填写房款付清时间，着实是有违正常的交易习惯，更不符合逻辑，难道被上诉人作为专业的房地产机构不考虑如此而为对自身存在的巨大风险吗？2、从《商品房买卖合同》的条款安排布局看，合同条款先就“付款方式及期限”做约定，再约定房屋“交接”，最后才是房屋“产权登记”条款，合同条款履行的先后顺序也足以明示被上诉人认可、同意双方权利义务的履行先后顺序，加之结合正常的房地产市场交易规则及当事人认知、接受和遵从的房屋买卖习惯，一般而言，在房屋买卖合同履行的过程中，房屋买受人支付购房款与房屋交付、办理房屋产权证书存在买受人与出卖人履行义务的先后顺序，只有房屋买受人先履行了付清房款的义务，后房屋出卖人才能实行交付房屋、办理房屋产权证书等环节义务。《中华人民共和国合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据该法律规定，就本案而言，被上诉人作为房屋出卖人，有义务为上诉人交付房屋及办理房屋不动产权证书，其作为后履行义务的一方，享有先履行抗辩权，即如果上诉人作为先履行义务的一方，如果没有按照合同约定履行己方义务付清购房款，被上诉人基于自身利益的权衡考量，是应当拒绝为上诉人交付房屋及办理房屋产权证书的，毕竟，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，被上诉人作为专业的房地产企业，对于房屋交易知识及行业交易规则、习惯，有全面、专业的理解及认知能力，更足以预见或更应当预见在未实际收取房屋买受人的购房款，而且买受人也未提供任何保证或担保的前提下，草率的将房屋交付给买受人甚至为其办理不动产权证书的行为所产生的巨大风险，出于商业交易防范风险及实现自身利益最大化的角度，被上诉人不会无视自己的权益受到损害而任意为之。因此，通过符合逻辑的推理，可以进一步作出合理解释，正是因为上诉人通过替代性付款的方式，先完成己方的付款义务，被上诉人才会后履行交付房屋及办理不动产权证书的义务。3、2011年1月12日上诉人与被上诉人签订的《交房补充协议》，也足以说明上诉人已经付清了涉案501号房屋购房款。该《交房补充协议》第三行清楚载明“现合同约定房款已付清”字样，协议主体部分盖有被上诉人公章，落款处有上诉人签字，无论从签订合同意思表示，合同目的，合同形式、效力看，该《交房补充协议》可以清楚的反映出上诉人与被上诉人已充分认可、同意涉案房款已付清这一事实，意思表示达成一致，才会最终签字盖章将合同内容固定下来。而且，一审判决书第10页也对此陈述了法院的裁判观点及审理依据，一审判决书载明“相互结合形成证据链，达到高度盖然性标准，可以确认原告（被上诉人）在2011年6月3日（办出房产证）前认可被告（上诉人）已付清合同约定购房款。”字样，表明了一审法院也已确认上诉人已经向被上诉人付清购房款的事实，然而，在一审法院认可这一事实的同时，令人匪夷所思是，在一审判决第十页后半段路记载的裁判内容，却又形成了与之相互矛盾的相反结论，一审法院又对上诉人付清涉案房屋购房款的真实性不予认可。前后矛盾又不能自圆其说，着实难以令人信服。4、从一审起诉状记载的内容看，被上诉人在起诉状中声称“原告（被上诉人）同意被告（上诉人）缓交房款并协助其办理了涉案房屋的产权证书”，根据该表述，如果被上诉人真的就缓交购房款一事与上诉人达成新的合意，就相当于双方变更了此前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的付款期限及付款方式条款的内容，属于新的意思表示。既然变更了原合同的内容，就需要通过签订新的商品房买卖合同或者商品房补充协议，以书面合同形式将被上诉人同意上诉人缓交购房款的相关内容确定下来，以便于双方遵守合同规则，接受合同条款约束，履行己方义务，从而更好的推进整个合同的全面履行，从而最终实现签订合同的目的。毕竟，基于符合常理、逻辑之分析，被上诉人作为专业的房地产开发企业，应当充分知晓、理解、并且具有高度能力预见到没有书面的合同约束，合同相对方就可能不履行合同义务所带来的风险及损害。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据该法律规定，就本案而言，无论是一审判决还是本次上诉期间，被上诉人均未能提供充分、有效的证据证实上诉人与被上诉人就上诉人缓交购房款一事有过书面的合同或协议，因此被上诉人应当承担举证不能的后果。既无具体证据认定，亦无事实及法律依据，从而可以进一步作出合理解释，即不存在上诉人未向被上诉人付清购房款这一情形，上诉人已按照合同约定履行了己方付清购房款的义务。5、一审判决未能正确认定本案中购房发票的出具法律规范及证明效力。首先就房屋买卖合同整个合同全部义务的履行看，房屋购买人先支付房款，房屋出卖人交付房屋并帮助办理过户构成对待主给付义务，那么以主给付义务为基础，基于诚实信用原则及合同的目的、性质、交易习惯，才会延伸出房屋出卖人为房屋购买人开具发票的附随义务，主义务与附随义务存在一个履行的先后顺序，所以，如果没有合同双方完成主给付义务的履行，是不会出现附随义务履行情形的。其次，再从涉案购房发票的证明效力看，2011年4月8日，被上诉人给上诉人开具了房屋销售发票，载明涉案房屋实际交易金额为2425027.00元，而不是合同中约定的260万元。这也可以进一步说明，正是因为上诉人已经付清了房屋购买款，被上诉人才为其开具了发票，且该发票并非增值税专用发票。从发票的出具法律规范看，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条之规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。该法律规定属于强制性的规定，也就进一步可以合理说明如果上诉人没有付清涉案501号房屋购房款，没有实际发生此项经营业务，被上诉人企业是不应当为其开具发票的，否则，就违反了关于发票管理的法律、法规，既然被上诉人作为专业的房地产企业，就更不可能无视国家法律、法规的强制性规定，不顾及该行为所带来的风险，从而违法违纪，任意为之。从发票的证明效力看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2012]8号）第八条第2款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。最高人民法院裁判案例新疆创天房地产开发有限公司与江苏南通二建集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案（案号2005民一终字第82号）也充分明确了如下裁判规则，即发票应为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。双方当事人对发票的真实性没有提出异议，一方当事人持有发票，在诉讼中处于优势证据地位，对方当事人应举出有效证据证明付款事实不存在。因此，结合本案一审开庭事实，综合分析上述法律规定及最高院的裁判规则，可以进一步认定，无论是一审庭审过程中，还是本次上诉，被上诉人对上诉人出具的购房发票的真实性没有提出过异议，也没有针对上诉人未付清购房款的问题提出相反证据。根据《民事诉讼证据的若干规定》第72条第1款之规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。所以，上诉人所出示的房屋销售发票作为证据，具有充分的证明力，从客观性，关联性，合法性来看，足以证明上诉人已经向被上诉人付清了涉案501号房屋的购房款项。而且，一审判决书第10页也对此进行了确认，一审判决书第10页载明“。购房款、契税、印花税、公共维修资金、产权登记费票据等证据，相互结合形成证据链，达到高度盖然性的标准。”表明了法院认可购房款发票的证明力，因此才认定其和其他证据相互佐证，属于证据链中至关重要的一环。然而一审判决在后半部分裁判内容中却又无视购房发票的证明力，从而认定上诉人没有付清购房款，实属错误。6、上诉人新提交的车位合同及发票证据，能进一步印证上诉人已向被上诉人付清了涉案501号房屋购房款的事实。上诉人通过替代性付款的方式，向被上诉人付清了450万元共购买了两套房屋（另一套房屋位于莱山区，合同补充协议约定了涉案501号房屋价款为260万元，合同补充协议约定了另外一套602号房屋价款为190万元），因房屋面积实测，上诉人向被上诉人开具了房屋购房款发票，发票载明501号房屋购房款为2425027元，602号房屋购房款为1773926元，后因上诉人办理了两套房屋的不动产权属登记，又交纳了契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用，再加上购房款发票上载明的房屋价款数额，总计数额为4333946.59元（4333946.59元=2425027元+1773926元+134993.59元），与上诉人实际付清的450万元购房款差价数额为166053.41元，剩余费用本应由被上诉人退还给上诉人，但后来由于上诉人又通过案外人迟某（系上诉人之弟弟），通过银行转账的方式向被上诉人转账了73946.59元，166053.41元加上73946.59元共计24万元，共购买了B95，B96，B97号三个车位，每个车位价值8万元。上诉人有购买车位的收款收据，合同编号9012、9013、9014南山地产车位（使用权）转让协议，2011年5月4日迟某名下的00×××56银行账户向被上诉人转款73946.58元的银行流水三个证据，三个证据环环相扣，相互印证，能进一步证实上诉人购买涉案501号房屋并已付清购房款的真实性，经日常经验法则及逻辑分析判断，如果上诉人没有付清450万元购房款购买两套房屋，也就不会出现166053.41元房屋面积差价款及上诉人通过案外第三人迟某另外转账73946.59元，补齐共计24万元购买B95，B96，B97三个车位一事。并且纵观全部支付的数额，上诉人向被上诉人通过替代性付款的方式先付清了450万元，用来购买涉案501号及另外602号两套房屋，后又通过案外人迟某向被上诉人转账73946.59元，上诉人方共计付清了4573946.59元，该数额与上诉人向被上诉人开具的501号，602号购房款发票数额、上诉人办理不动产权属登记及缴纳交纳契税、印花税、公共维修资金、产权登记费等费用数额（共计4333946.59元），再加上上诉人向被上诉人购买三个车位的钱24万，最终三项数额相加后得到的总数相一致，均为4573946.59元。也就进一步证实了上诉人已向被上诉人付清涉案501号房屋购房款的事实。7、一审判决认定《情况说明》、《债权转让通知书》系上诉人自认未付清涉案501号房屋购房款的依据实属错误。一审中的录音证据的内容都是被上诉人的法务部长朱世东单方面在说房屋的事情，像“你说是怨谁吧，你如果不配合的话，我们能把房产证过回来吗”，这并不能表明就是针对本案中的501号房而言。反而，这句话与《债权转让通知书》中载明“约定由韩忠宇办理房产过户”和被上诉人的法务部长朱世东在录音中谈到“被告如果不配合原告能把房产证过回来吧”相吻合，都是针对602号房所说的，与涉案501号房无关。最主要的是，上诉人在录音中并没有直接就承认未付清购房款。上诉人在从来没有自认过未向被上诉人付清房款的事实。另外，被上诉人与案外第三人韩忠宇的诉讼，也因被上诉人撤诉而告终，在该撤诉申请书的事实与理由部分，被上诉人写明了“第三人（迟少静）主动声称债权不存在，直接导致申请人对被申请人的债权不存在”，该句话可以进一步理解为，正是因为被上诉人充分知悉、认可上诉人与案外人韩忠宇之间不存在债权，亦不存在债权转让协议一事，所以被上诉人才会申请撤诉。毕竟撤诉会引起终结诉讼程序的法律结果，意味着当事人双方的权利义务恢复到起诉前的状态，不仅被上诉人无法在本次诉讼中主张权利，亦增加了诉讼时间成本和机会成本，也浪费了司法资源，进而损害到自己的诉讼效益。所以，撤诉对被上诉人带来的严重影响是不言自明的。也正因为此，被上诉人撤诉之举才进一步说明了，正是因为被上诉人认可上诉人与韩忠宇之间不存在债权债务关系，且被上诉人无法拿出相反证据推翻此事，承担了举证不能的法律后果，所以才会申请撤诉。也进一步说明了，被上诉人与上诉人之间形成的《情况说明》、《债权转让通知书》，是针对在被上诉人与案外第三人韩忠宇的诉讼中，上诉人应被上诉人的要求，配合其进行诉讼而出具，虽然《情况说明》中有上诉人签字，但像说明内容里“无力支付房款而将房产证退回并办理过户”的内容，并不是上诉人本人书写的，也不是上诉人真实的意思表示，该两份文件都是由被上诉人修改后最终形成的，都是为了帮助被上诉人向韩忠宇主张602号房的购房款，非真实情形。况且，被上诉人与韩忠宇发生纠纷的是另外一套602号房屋，并不是本案涉及的501号房，《情况说明》和《债权转让通知书》中的所有内容与本案无关，不能据此认定上诉人自认未向被上诉人付清购房款。本院二审认定事实：二审期间上诉人迟少静向本院提交以下证据：证据1、南山地产车位（使用权）转让协议（合同编号：9012，9013，9014）及收款收据三份、迟某银行账户（账户号：00×××56）信息查询单及银行账户交易明细一份；证据2、南山置业公司撤诉申请书及山东省烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1802号民事裁定书各一份；证据3、上诉人迟少静书写的关于星海湾5号楼1单元602室房屋情况说明以及与烟台南山置业张主任微信聊天记录各一份。被上诉人南山置业公司对证据1、证据2的真实性没有异议，本院依法予以采信。关于迟某银行账户信息查询单及银行账户交易明细，被上诉人南山置业公司辩称该证据与本案无关，本院认为被上诉人抗辩理由不成立，对该证据依法予以采信。被上诉人南山置业公司对证据3复印件的真实性提出异议,本院认为该证据反映的并非涉案房屋情况，与本案争议事实缺乏关联性，故对该证据本院依法不予采信。被上诉人南山置业公司提交《交房补充协议》七份，证明该公司房屋交接中存在与迟少静相同的交易习惯，故交房补充协议内容不能证实房款交清。上诉人称首先，该证据可以证明部分业主签署过同样的交房补充协议及房款付清的事实；如果上述业主没有付清房款，被上诉人需要一并提交缓交房款的证据，而被上诉人没有提交相关证据证明。其次，该证据被上诉人自称为一份提前制作好的制式合同，对于格式合同条款的理解发生争议的，《合同法》第41条规定，应当按照通常理解予以解释，也即作出不利于提供格式条款一方的解释。本院二审查明的其他事实同一审一致。本院二审认为，上诉人迟少静与被上诉人南山置业公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2011年1月12日，被上诉人南山置业公司向上诉人交付涉案房屋时，双方签订《交房补充协议》，内载“现合同约定房款已付清”。同年4月8日，被上诉人为上诉人出具涉案房屋购房款发票，结合二审中上诉人提交的南山地产车位转让协议及收款收据、迟某银行账户交易情况，可以反映出被上诉人南山置业公司与上诉人迟少静之间履行房屋买卖合同及车位转让过程中款项支付的情况。同年4至6月期间，涉案房屋分别完成公共维修基金、产权登记费、契税的交纳，并办理了迟少静所有的涉案房屋产权登记证书。被上诉人南山置业公司辩称上诉人并未付清涉案房款，当初为迟少静违规交房是因迟大强通过南山集团领导给被上诉人下的指示。但是，截止二审庭审结束，被上诉人没有证据证明向迟少静交房系违规操作，被上诉人提交与案外人签订的交房补充协议与迟少静情况相同，亦不能证实迟少静房款未付的主张。被上诉人南山置业公司出具交房补充协议向上诉人迟少静交付涉案房屋，此后，又为迟少静出具购房款全款发票，并办理房产登记证书，整个交易过程中，被上诉人均系自愿、积极、主动完成所有交易环节。故，上诉人迟少静已付清全部购房款及车位款事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。一审法院认定上诉人迟少静未能付清涉案房屋购房款错误，证据不足，依法应予以纠正。综上所述，迟少静的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院于2018年4月2日作出（2018）鲁06民终391号民事判决：一、撤销烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1975号民事判决;二、驳回被上诉人烟台南山置业发展有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各26200元，诉讼保全费5000元，合计60200元，均由被上诉人烟台南山置业发展有限公司负担。再审审理中，双方当事人均没有提交新的证据。本院再审查明的事实与原一审、二审查明的相关事实一致。本院再审认为，在双方当事人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后的合同履行过程中，被申请人迟少静是否向申请人南山置业公司支付合同约定的涉案房屋购房款，是本案双方当事人争执的焦点问题。虽然双方签订的《交房补充协议》载明“现合同约定房款已付清”，但是在申请人为被申请人出具购房款发票以及出资缴纳房屋登记前的各项税费，并办理房屋所有权证以及解除房产抵押登记之后，被申请人又将该房屋所有权证和钥匙交给申请人。被申请人主张委托申请人代卖房屋，但是申请人对此否认，被申请人对其主张并未提供充分证据予以证实。被申请人作为购房人履行商品房买卖合同，支付购房款系其合同义务，其主张以其弟迟大强替南山集团垫资450万元的垫付款作为其支付购房款的替代方式，但申请人否认，在本案审理中被申请人未提供充分证据证实迟大强替南山集团垫资450万元以及以垫付款替代支付购房款的事实。被申请人主张申请人的诉讼请求已超过法定诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。因此，申请人南山置业公司起诉请求被申请人迟少静依合同约定支付购房款，理由成立，一审判决支持其诉讼请求正确，依法应予维持。综上所述，南山置业公司的再审请求成立，本院依法予以支持；二审判决不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁06民终391号民事判决；二、维持烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1975号民事判决。二审案件受理费26200元，由被申请人迟少静负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  张婷婷二〇一九年十二月二十四日书记员  王 元