广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29024号原告：东莞市巨汉实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市********，统一社会信用代码：914***********946G。法定代表人：张昊，董事长。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明广，广东众达律师事务所律师助理。被告：秦幸清，男，1984年10月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区************************，公民身份号码：441************176。委托诉讼代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶静，广东品杰律师事务所律师。原告东莞市巨汉实业投资有限公司与被告秦幸清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月17日、18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢长桂、郑明广，被告及其委托诉讼代理人叶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告签订的合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告协助原告到房管部门办理上述合同的备案注销手续；3.被告向原告支付违约金135078.2元（该款项从被告已付购房款中扣除）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月9日，原、被告签订了合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告购买位于东莞市莞城区*************商业、办公楼办公422号房（下称“该商品房”），房屋总价为675391元，被告采取贷款方式付款支付房款，应于2018年1月9日前支付首期房价款34591元，剩余房款330000元以向银行申请贷款的方式支付，申请按揭贷款款项须于签订《商品房买卖合同（预售）》90天内（即2018年4月8日前）支付给原告；逾期90日内付款的，被告应当按日向原告支付应付款万分之四的违约金；逾期超过90日，原告有权选择继续履行合同或以书面形式通知被告解除合同，原告选择继续履行合同的，被告应当从约定应付款期限届满日次日起，按每日应付款万分之四的标准支付违约金，直至实际全额支付应付款之日止；原告选择解除合同的，原告有权在书面通知被告解除合同并将该商品房卖予第三方，同时被告应按该商品房总价的20%向原告支付违约金，违约金由原告在被告已付房价款中扣除，剩余购房款（不计利息）退回给被告。合同签订后，被告未按合同约定的期限支付剩余房价款330000元。期间原告多次通过书面形式通知被告履行前述付款义务，被告均置之不理。被告的行为构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法裁判。被告辩称，被告无力支付尾款，同意原告提出的第1项和第2项诉讼请求，但不同意原告提出的其他诉讼请求。理由如下：一、被告并不构成违约。被告在支付首付款后按照原告的要求积极提供按揭所需材料，并按约定足额支付了团购费20000元、定金20000元、房屋首付款325391元，以及备案律师费、按揭律师费、维修基金、交易手续费2896元，共计368287元。合同约定的付款方式从分期付款变更为全款付款，属于要约的实质性变更，增加了买受人的付款难度。双方应重新协商达成一致意见，不能认定为违约。从被告与原告的销售人员田林的微信聊天记录可知，银行不批准房款的原因是很多银行在年底没有放款额度，未能办成按揭贷款是受银行贷款政策影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款的规定，被告可以请求解除合同，原告应当将购房款本金及利息、定金等返还给被告。再者，原告在知晓被告因银行政策因素无法贷款的情况下，让被告养流水至银行政策放松，从而误导被告继续签订《商品房买卖合同》，原告不能将责任推卸给被告。二、导致合同无法继续履行的过错在原告。贷款银行是原告指定合作的银行，原告作为专业的房产销售公司应确定被告具备贷款条件后才签订《商品房买卖合同》。但原告在知晓被告第一次贷款审核未获批后仍继续与被告签订《商品房买卖合同》，表示原告愿意接受银行无法放贷的风险。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是格式合同，而原告并没有履行提醒注意义务。其次，案涉合同显失公平，从案涉合同第八条与第十二条对比可知，被告逾期支付房款需付违约金给原告，而原告逾期交房不需要承担任何违约责任。退一步说，即使被告的行为违约，原告主张的违约金额过高。从被告与原告的销售人员罗元洪在2019年4月22日发生的聊天记录可知，由于银行无法放贷，原告承诺仅没收定金20000元及几千元撤销房产预售登记费用，而原告现在却提出高额违约金的诉求，违反诚实信用原则。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以采纳并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：2017年12月24日，原告与被告签订了一份《巨汉广场认购书》，约定原告向被告出售巨汉广场项目第1幢4层22号房的办公用房，建筑面积为33.37平方米，总价款为689105元，被告应于签订本认购书时支付定金20000元，于签订本认购书之日起5日内（2017年12月29日以前）支付50%的房款（含定金）即349105元，于签订本认购书之日起5日内就余下50%的房款340000元向按揭银行提供办理按揭所需的完整的资料并办妥按揭手续，与按揭银行签订按揭贷款合同。该认购书第五条还约定：“卖方提供各银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，并协助买方办理按揭手续，但卖方不对按揭银行最后是否批准买方按揭申请及批复的按揭贷款金额、年限、利率等贷款条件承担任何责任（逗号后半句为加黑字体）。买方采用贷款方式付款的，买方应保证符合办理贷款的条件……若因买方原因未能按认购书约定时间提供办理贷款所需的完整资料或与贷款机构签订贷款合同的，卖方有权解除认购书，且无需发出解除通知，并没收买方交付的定金，本商品房另行出售。如在签订认购书后，经贷款机构审核不予贷款，买方须在接到贷款机构或卖方通知之日起7日内以一次性付款方式支付房款……”。当天，被告通过银联POS机向原告支付了定金20000元，原告向被告出具了定金收据。2017年12月31日，原告与被告签订了《补充协议》，对以上认购书进行补充，约定“买方认购单位现采取银行按揭付款方式，最新成交总价为人民币675391元”。当天，被告通过银联POS机向原告支付了首期款325391元，原告向被告出具了首期款收据。被告还通过银联POS机向商户名称为“广东砝码律师事务所”的收款方支付了2896元，该收款方向被告出具了代收款收据（载明收款项目包括备案律师费500元、维修资金1669元、交易手续费67元、按揭律师费660元）。2018年1月9日，原告与被告签订了合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告出售坐落于东莞市莞城区*************商业、办公楼办公422的房产，建筑面积为33.37平方米，总价款为675391元，被告在签订本合同前已向原告支付了定金20000元，被告应于2018年1月9日前支付首期房价款345391元，余款330000元向贷款银行申请贷款支付。该合同第八条约定了买受人逾期付款的责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。第十二条约定：出卖人逾期交付房产的，买受人不退房，房屋买卖合同继续履行，出卖人因逾期交付房产所承担的违约金不超过买受人已付房款的百分之一。该合同附件十一补充协议第六条第3款约定：因买受人逾期付款而由出卖人解除合同的，买受人按本商品房总价的20%向出卖人支付违约金，此款由出卖人在买受人已交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给买受人。当日，双方就上述《商品房买卖合同（预售）》办理了备案登记，备案登记证明书编号为201***********401。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：一、关于催告。原告提交了一份律师函及EMS快递单，拟证明其于2019年6月17日向被告邮寄律师函要求被告在指定期限内支付剩余房款330000元及违约金。被告质证称其并未收到该律师函。经查，该EMS快递单显示原告填写的收件人地址并非被告的住址，而是“广东省深圳市龙岗区平湖同创新作”，该邮件的投递信息显示为“他人代收”。原告又提交了两份EMS快递单，拟证明其分别于2019年3月29日、2019年5月31日向被告邮寄催告函，但该两份邮件填写的收件人地址均为“广东省深圳市龙岗区平湖同创新作”，2019年3月29日的邮件投递信息显示为“他人代收”，而2019年5月31日寄出的邮件已退回寄件人。原告未提供其他证据佐证其已向原告送达以上三份邮件，应当承担举证不能的不利后果。二、关于贷款。被告抗辩称原告在明知被告不具备按揭贷款条件的情况下，误导被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在合同无法履行后达成和解，原告承诺仅没收2000元定金及收取几千元撤销备案登记的费用。被告对此提交了其与田林、罗元洪在微信即时通讯软件平台沟通形成的聊天记录。其中，被告与田林的微信聊天记录显示双方在2017年12月30日进行沟通，田林向被告发出语音消息，被告通过转换文字后截图作为证据，截图显示文字包括“到下个月你可以先养一个月的流水，比如说存一大笔钱进去……一到年初银行的政策就会放松啦，所以在给你想办法再找其他银行贷款，我现在在沟通”，被告回复的文字消息内容有“你可以先审核我的资质再收我的钱对吧，你们没尽到提前审核的义务”；田林还发出一条语音消息，被告通过转换文字后截图作为证据，截图显示文字包括“其实你是做平安的，你现在可以去别的银行，四大行啊，或者是哪里打听一下，你看还有多少。银行年底了有额度放款，有的客户流水就差了一点点，银行都要他买理财，这个不是我要求你的”，被告对此回复文字消息“那你这样说又不一样的”。而被告与罗元洪的微信聊天记录显示双方在2018年4月22日进行沟通，被告以无法一次性付款为由要求退款，罗元洪表示“定金2万没办法退出来的，还有你要出个撤销费用，大概几千块的”、“撤销费给律师和房管所的，我跟律师协商下，尽量出少一点”。原告对以上微信聊天记录的真实性予以确认，但表示田林、罗元洪是与原告达成内场销售代理协议的深圳市合富辉煌房地产顾问有限公司的员工，而非原告的员工。对此，原告也提交了罗元洪与被告的微信聊天记录，拟证实双方之间的完整沟通内容。该组微信聊天记录显示：罗元洪在2018年11月13日、11月24日向被告询问贷款进展，被告则向罗元洪询问有无途径可以办理贷款，罗元洪回复称因被告负债太高、未提供有效的银行流水故无法办理，建议被告支付全款；2018年11月27日、2019年1月25日，罗元洪多次向被告催告，并提示被告未支付尾款会产生违约金，还表示只有被告还清负债才能通过征信查询是否符合贷款条件；2019年4月22日，被告向罗元洪提出退款，罗元洪表示被告应承担定金20000元及撤销费用几千元，被告则要求退回办证的费用，罗元洪回复称办证费用已经实际产生并且资料已经提交给被告；而后双方还对撤销备案登记及退款等事宜进行了沟通。三、关于团购、中介费。原告主张被告是“深圳平安好房”的员工或合作方，转介自己与原告达成交易，被告作为自己的中介收取了一定的中介费，原告据此认为被告应当知悉并理解认购书、合同约定的付款方式。被告抗辩称其系平安人寿保险的代理人，通过公司内部消息获悉“平安好房”平台有案涉项目，故与原告达成交易，被告表示其没有收到原告支付的中介费。被告还主张其向原告的第三方合作公司深圳市房客置业投资有限公司支付了20000元团购费，原告确认被告参与团购活动，但表示团购费用并非原告所收取。鉴于团购费、中介费并非案涉合同价款的组成部分，本院对此不作审查。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》中有关付款方式的约定是否双方的真实意思表示；二、被告未按约定支付购房余款的行为是否构成违约；三、原告主张的违约金是否过高。关于焦点一。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应具备一定的阅读理解能力，并应清楚签署书面协议所产生的法律后果，故应当在签署前尽到谨慎注意义务，否则应当对其行为承担相应的法律后果。本案中，被告先后在2017年12月24日签订了《巨汉广场认购书》、在2017年12月31日签订了《补充协议》、在2018年1月9日签订了《商品房买卖合同（预售）》。在此期间，被告与田林已经在2017年12月30日对被告无法通过银行按揭贷款审批一事进行沟通，被告应当对风险作出预判并谨慎决定是否签订《商品房买卖合同（预售）》。然而被告继续签订了《商品房买卖合同（预售）》，并且约定了按揭付款方式。被告提交的证据不足以证明其在此期间遭到了原告的欺诈或欺瞒，其应当对自身的行为承担法律后果。再者，结合原告提交的微信聊天记录可知，被告无法通过按揭贷款审批的原因在于被告自身负债影响征信。那么被告在签订案涉书面协议前理应知悉自身经济状况，且应当作出合理的预判。因此，本院依法采纳原告的主张，认定案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式是双方的真实意思表示。关于焦点二。根据前述分析意见可知，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，双方应当切实履行合同义务。一方不履行义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。显然，被告未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告支付购房余款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告抗辩称原告对此负有责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于焦点三。鉴于被告同意解除合同、协助办理注销备案登记手续，本院对原告的该两项诉讼请求予以支持。关于违约金。首先，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定被告了被告逾期支付购房款的违约责任以及原告逾期交付房屋的违约责任。被告提出抗辩称合同约定双方所负违约责任不对等，由于原告逾期交房的违约责任并非本案审理范围，本院仅对合同约定被告逾期支付购房款的违约责任是否明显过高进行审查。其二，《商品房买卖合同（预售）》第八条约定被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金；该合同附件十一补充协议第六条第3款约定的逾期付款违约金按本商品房总价的20%计算。本院认为，第八条约定的“累计应付款”应指被告累计应当支付的总价款，而非应付购房余款，故该条款与合同附件十一补充协议第六条第3款的约定不存在冲突。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。因此，本院酌情认定案涉违约金应以50000元为宜。原告诉求的超额部分，本院不予支持。另，根据合同约定，原告可以在被告已付房款中扣除该笔违约金，余款应由双方协商处理退还事宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市巨汉实业投资有限公司与被告秦幸清于2018年1月9日签订的合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告秦幸清应于本判决生效之日起十日内协助原告东莞市巨汉实业投资有限公司办理合同编号为201801091C158F943238的《商品房买卖合同（预售）》的注销备案登记手续；三、被告秦幸清应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市巨汉实业投资有限公司支付违约金50000元（支付方式为原告东莞市巨汉实业投资有限公司从已收取被告秦幸清支付的房款中抵销）；四、驳回原告东莞市巨汉实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1500.78元（原告已预交），由原告东莞市巨汉实业投资有限公司负担945.26元、被告秦幸清负担555.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇一九年十二月十二日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。