福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3012号 原告：钟桢伟，男，1995年12月31日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：孙运涵，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：吴依林，男，1981年1月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告钟桢伟与被告吴依林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟桢伟及其委托诉讼代理人孙运涵到庭参加诉讼。被告吴依林经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告钟桢伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币101268元及违约金（违约金按日千分之一标准，自逾期之日起暂计至2019年6月11日为12219.68元，实际计至被告还清全部款项之日止；3.判令被告向原告支付其代缴的物业管理费9675.93元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月25日签订《商业地产租赁合同》，约定原告将位于福州市台江区迪联邦中心1407-1408单元的房产出租给被告办公使用，租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金标准为：自2018年9月1日至2019年8月31日止，月租金为人民币33756元；自2019年9月1日至2020年8月31日止，月租金为35444元；自2020年9月1日至2021年8月31日止，月租金为37216元;租金不含物业管理费及各项公用设施费（公用设施费包括但不限于水，电费）等其它费用。同时约定租金按两个月支付的方式缴付，第一期租金于签订合同当天付清，以后每期租金将于每个月1日前向原告缴纳全额租金，如被告逾期支付，逾期七日以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向被告收取滞纳金；逾期七日之上的，则视为被告违约，合同自动解除，原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约将租赁物交付给了被告使用，被告亦一次性按约支付了租赁保证金及两个月的租金，双方履行合同至2018年12月后，被告开始拖欠应向原告支付的租金。2019年被告仅向原告支付了3月份的租金，至今还尚欠原告一、二、四月份租金未付，亦拖欠第二季度的物业费，该费用已由原告代缴。原告多次向被告催讨租金及代缴的物业管理费，但被告均置之不理。 被告吴依林未作答辩。 本院经审理查明事实如下：讼争房屋坐落于福州市台江区迪联邦中心1407-1408单元。2018年7月25日，原告钟桢伟分别与案外人林斌、林燕明签订《鸿腾商业地产租赁合同》，约定由原告向案外人承租讼争房屋，出租人同意原告将两套单元打通，装修免租期自2018年8月1日至10月31日，租赁期自2018年11月1日至2024年10月31日止。 2018年7月25日，原告钟桢伟（甲方）与被告吴依林（乙方）签订《商业地产租赁合同》，约定：甲方将其属有的位于福州市台江区迪联邦中心1407-1408单元，建筑面积为281.3㎡（含公摊面积）出租给乙方，租赁期自2018年9月1日至2021年8月31日止，租金标准：自2018年9月1日至2019年8月31日止，月租金为33756元；自2019年9月1日至2020年8月31日止，月租金为35444元；自2020年9月1日至2021年8月31日止，月租金为37216元；租金不含物业费及各项公用设施费等其他费用。自起租日起，租金按两个月方式支付，每期租金于每个月1日前向甲方全额缴纳，如乙方逾期支付七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之叁向乙方收取滞纳金，逾期七日以上的，视乙方违约，合同自动解除，甲方有权收回房屋。甲方收取乙方租赁保证金67512元作为押金，如因乙方违约而致合同解除，乙方所付的押金不予返还。 合同签订后，钟桢伟依约将租赁物交付吴依林使用，吴依林向钟桢伟支付押金67512元。承租期间，吴依林向原告支付租金至2018年12月，另支付2019年租金一个月。2019年5月8日，原告向租赁物所在的物业公司缴纳1407-1408单元物业管理费、电费共9675.93元。现原告以被告拖欠租金及物业费为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原告钟桢伟与被告吴依林签订的《商业地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。钟桢伟于合同签订后将讼争房屋交付被告使用，已履行了合同义务，吴依林作为承租人应当按照合同约定按时足额支付租金。被告在2019年度仅支付一个月租金，其拖欠租金已超过七日，原告据此诉请解除合同于法有据，本院予以支持，确认双方的《商业地产租赁合同》于2019年6月27日起解除。原告诉请要求被告支付拖欠的租金101,268元（33756元×3个月）于法有据，本院予以支持。双方约定的违约金高于民间借贷利率，本院依法予以调整为日万分之五，其中2019年6月27日前违约金合计6920元（33756元×0.05%×410天后取整），自2019年6月28日起，违约金以101,268元为基数，按日万分之五计至被告付清上述拖欠租金之日止，原告诉请超过本院确认的部分，本院不予支持。双方在合同中约定物业费、水电费等由承租人自行承担，故原告诉请被告返还其垫付的物业水电费9675.93元于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、原告钟桢伟与被告吴依林签订的《商业地产租赁合同》于2019年6月27日解除； 二、被告吴依林应于本判决生效之日起十日内支付给原告钟桢伟拖欠的租金101,268元及违约金（其中2019年6月27日前的违约金为6920元；自2019年6月28日起，违约金以101,268元为基数，按日万分之五计至被告付清租金之日止； 三、被告吴依林应于本判决生效之日起十日内支付给原告钟桢伟拖欠的物业服务费、电费9675.93元； 四、驳回原告钟桢伟的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2763元，由被告吴依林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 杨 静 人民陪审员 陈 彤 人民陪审员 叶丽明 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 第八十八条窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条窗体顶端 第一百一十四条窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。