广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5610号原告：谢献维，男，汉族，1944年8月26日生，英德市人，住址：广东省英德市*************院内，公民身份号码：440************337。委托代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。委托代理人：蔡宛航，广东泓涵律师事务所实习律师。被告：英德市仁兴房地产开发有限责任公司。所在地：英德市*****城市豪庭802套房。法定代表人：敬开仁，经理。委托代理人：梁建业，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：陈洺汐，广东浈阳律师事务所律师。原告谢献维诉被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢献维的委托代理人彭建明、蔡宛航，被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司的委托代理人梁建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办不动产权证、逾期交付不动产权证的违约金46124.4元（违约金以购房款283998元为基数，违约金按年利率6%计算，逾期天数从2016年2月24日开始计算至实际领取不动产权证日的2018年11月8日止，共988天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条规定原告向被告购买英德市城市***********屋，房屋总价283998元，建筑面积86.06平方米。根据合同第八条约定被告应在2015年6月30日前将商品房交付原告使用；第十五条约定被告应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后原告支付了购房款，被告于2015年6月28日向原告交付了商品房。按约定被告应在交付使用后240日内办好房产权属证交付给原告，但被告因自身原因，迟迟不履行合同约定的义务。原告认为，被告逾期办证、交证的行为已构成违约，按已付房价款0.1%计付违约金，约定标准明显偏低，根据合同法第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的乙方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中合同版本是由被告提供，约定的第十五条也是电脑打印字体，当时被告确实没有提请原告注意该条款，也没有与原告商谈违约金标准问题，被告也提供不了证据证实提起原告注意过、商谈过。按约定违约金才几百元，在逾期办证988天的情况下，明显不合理、不公平。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，按年利率6%标准计算违约金。第三十九条规定:“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”因此，原告请求按年利率6%计算违约金。原告谢献维为证实其主张提供的证据有：证据1：原告身份证，证明原告的主体资格；证据2：英德市仁兴房地产开发有限责任公司企业信息公示报告，证明被告的主体资格；证据3：商品房买卖合同，证实双方约定有关房屋总价、交付房屋期限和违约事宜；证据4：购房发票；证据5：房产证复印件，证明内容：证据4、5证明原告已付清购房款并领取不动产权属证书；证据6：关于仁兴城市*****不动产权证书发放时间的通知一份、房地产权证领取确认书，证明内容：被告在2018年10月23日通知1号楼业主，被告将从2018年10月26日开始分批办理领证手续，原告实际于2018年11月23日领取权属证书。证明被告超出约定时间办理权属证书；证据7：（2019）粤18民终2408号、（2019）粤18民终2409号民事判决书，证明内容：被告与城市花园1栋806、2306房业主的同案由、基本相同的诉讼请求案件中，《商品房买卖合同》均约定违约金计算标准为已付房价款的0.1%。806、2306房业主认为合同约定逾期办证违约金过低，主张从逾期日开始计算至实际领取不动产权证日止按照已付房价的日万分之一计付违约金。一审法院判决按照《商品房买卖合同》约定的标准计算违约金，两位业主不服提起上诉，二审法院认为按已付房价款的0.1%计算违约金明显不足以填补806、2306房业主因被告逾期办证行为所造成的损失，认为一审法院对此处理欠妥，鉴于被告违约时间较长，综合多种因素，改判支持按日万分之一计付违约金。这两件案件与本案情况基本一致，包括均为城市花园1栋的业主、签订《商品房买卖合同》的时间相近、逾期办证违约金均约定按房款的0.1%计算，同样情况，应同样处理；证据8：被告向业主发出的相关告知书、公告、业主给被告的通知、相关政府文件。（1）业主告知书一份（2017年2月15日），说明被告至该日还没向登记机关提交备案资料，真正原因是因被告违规用地导致逾期办证。（2）关于仁兴城市**不动产权证书办理的公告一份（2017年7月29日），说明被告在没有解决好用地合法性问题的前提下，其不可能提供完整的资料给登记机关进行备案，其所说的已于2017年7月13日办理受理登记，没有证据证明，与事实不符，即使交了部分备案资料，也不是完整资料，而欠缺的合法用地手续资料是必须由被告提供的，涉案房屋所在地块的国土红线问题没有解决好前是不可能办理到权属证书的。（3）不动产权证书延期办理协商结果的公示复印件一份（2017年8月13日），证明内容：主要内容为被告认为与业主代表达成如下一致意见：相关期限的物业管理费、租赁车位租金由开发商向物业管理公司代交，“作为1号楼不动产权证书延期办理的补偿”。从英德市国土资源局办理完毕用地红线不一致的土地手续之日起，开发商承诺三个月内办理完毕1号楼不动产权证书。证明被告所说的与业主代表达成一致意见并没有落实，也不产生法律效力，说明被告到该日还没理顺好用地手续问题。（4）2017年8月14日业主给被告发出的关于1号楼房产证不能办理通告一份，证明内容：主要内容为业主告知被告不接受被告提出的补偿方案，并督促被告尽快办理好用地手续，进而尽快办理好权属证书。（5）关于仁兴城市*****不动产权证书有关情况的说明原件七份（2017年9月1日-2018年5月12日），证明内容：被告承认因国土与规划红线调整手续未完善的原因，需由各级国土部门进行审批，待土地手续办理好后，才立即启动不动产权证书的办理，说明是因被告违规用地的原因，导致不能提供完整的、合规的资料给登记机关备案，是被告的自身原因才导致逾期办证。（6）英德市国土资源局关于梁彩帮等人信访案件的工作方案复印件一份（2017年10月27日），证明内容：主要内容为涉案房屋土地由英城街道办办理用地报批手续，办理好用地手续后，才能核发不动产权证，说明被告因违法用地问题正在补办相关用地手续，至该日前不可能提供完整的办证备案资料。（7）英德市国土资源局关于梁彩帮等人信访案件的答复复印件一份（2017年10月27日），证明内容：涉案房屋所在地块因存在违规用地情形，进而导致不能按合同约定期限办理权属证书，相关责任应由被告承担。（8）仁兴城市**小区***不动产权证不能办理诉求书一份（2018年5月12日），说明1号楼业主因办证问题受到长期困扰，在被告多次承诺无果的情况下，向清远市政府提出相关诉求。（9）市政府工作会议纪要[2018]27号一份(2018年6月4日)，证明内容：说明是因用地手续存在违规情况，导致不能按期办理权属证书，但具体违规用地的深层次原因是什么，并没有清晰表述，（10）规划验收合格证，证明内容：证据来源被告，涉案土地因存在违规用地问题，相关规划验收及竣工验收的效力待定，从两幅图中的红线位置可直观得出不一致的地方，说明被告违规用地是客观存在的，也是因被告的违规用地导致逾期办证。本组证据共同证明：被告本应按合同约定期限办理好权属证书，在超出办证时间后，原告等业主不断要求、督促被告尽快办证，被告一开始以各种理由搪塞业主们，到2017年前后业主们才知道是由于被告违规用地导致逾期办证，被告为应对业主群体，也多次作出承诺尽快办证，但均无法兑现，最后经相关政府部门介入处理及办理相关用地手续，才完善用地手续，被告才得以提交完整的资料给登记机关备案，最后才办证成功。补充证据9：关于仁兴城市*****不动产权证书发放时间的通知、房地产权证领取确认书、领取签收单。被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司辩称，一、本案属合同纠纷，违约金的计算应以双方约定为准，且双方约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，关于逾期办证违约金的约定也合法有效，故应当按照《商品房买卖合同》的约定计算本案违约金。1、签订本案《商品房买卖合同》后，答辩人对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，开具了购房发票，被答辩人也支付了房款。但因涉案房产坐落地与用地红线不一致导致不能落图落宗，进而导致未能及时办理涉案房屋的房产证件，故并不是答辩人故意违约。2、根据本案《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。按照双方该合法有效的约定，答辩人应按已付房价款的0.1%支付违约金。3、被答辩人系完全民事行为能力人，在购买本案房屋时答辩人已经提供本案《商品房买卖合同》给被答辩人阅读了解，被答辩人知悉合同的全部条款内容。合同中约定了具体的违约条款，并没有免除或者限制被答辩人主张违约的权利，被答辩人在阅读签订合同时也并没有提出需要特别说明，被答辩人也在《商品房买卖合同》上签字按手印，合同条款均合法有效，且合同已经实际履行。故无论是答辩人还是被答辩人均应受到合同的约束，按照合同履行。二、被答辩人主张按照已付房款年利率6%标准计算本案违约金，该主张的法律依据、事实依据均不足，也与合同约定相违背，更不符合《合同法》之规定，有违契约精神。1.依据双方《商品房买卖合同》的约定，答辩人逾期办理房产证的，应按已付房款的0.1%计付违约金。依据《中华人民共和国合同法》之规定，违约金的计算可以参照实际损失请求法院予以增加或者减少。本案中，答辩人已经交付了涉案房屋给被答辩人，被答辩人也已经实际使用，并没有造成被答辩人实际损失，其也没有提供证据证明存在损失。故答辩人认为，并不能以条款内容直接认定条款不公平、不合理，就以此认定该条款无效，应结合具体损失作为参考才能认定，被答辩人的主张明显依据不足，依法不应当支持。2、英德市人民法院于2018年作出的（2018）粤1881民初1309号、（2018）粤1881民初998号、（2018）粤1881民初951号三个商品房预售合同纠纷案件判决中，当中合同也均是约定按照已付房款的0.1%计算违约金，也均按照双方约定判决支持。本案情况完全相同，应当同案同判，应遵从双方的约定和意思自治。3、被答辩人主张依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下称《裁判指引》）第三十八条、三十九条于法无据。本案属于合同纠纷，应依据《合同法》的规定进行审查判定，应根据本案合同条款的效力和实际损失情况进行认定，而不能直接以地方人民法院的《裁判指引》为依据做出判决，被答辩人该主张明显有违法理，依法不应支持。4、被答辩人应举证证明其实际损失情况，否则应承担举证不能的法律责任。被答辩人主张按照已付房款年利率6%标准计算本案违约金，但是并没有举证证明其损失达到该程度，也没有证据证明其具体损失，依法其应承担举证不能的责任。三、答辩人没有在同一时间段签订违约金约定不同版本合同，不存在不公平的情况，不存在需要调整违约金的情况。答辩人在不同阶段对不同情况的合同约定违约金，而且分别备案，这也是当事人的合同意思自治，不应直接干预更改。1、2014年国家房地产库存积压形势严峻，答辩人为响应各省需大力去库存政策，以求达到快速去库存房源，根据当时的市场情况，对涉案房产所在的仁兴·城市花园1号楼采取分批次销售策略。为达到上述政府政策实施的要求，分两个销售阶段拟定了两个合同模板（逾期办理产权登记违约金分别按日万分之一的比例计算和违约金按商品房总价的0.1%计算），该两个版本的合同模板均在本地城乡建设局登记备案。答辩人在营销中心现场对合同模板进行了公示，并在签订购房合同时，向业主进行了展示和说明，业主并无异议。2、涉案购房合同合法有效，并未侵犯任何国家利益或个人利益，也不存在欺诈、胁迫、显失公平等情况，双方按照合同约定履行也并没有违反任何法律规定，继续按照合同履行也是对基本契约关系、诚实信用原则的维护。故在没有法律、法规支持的情况下，本案合法的契约关系不应直接干预更改。综上所述，本案应当按照双方《商品房买卖合同》的约定计算逾期办证的违约金，被答辩人的主张依据不足，依法不应当支持。被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司提交抗辩证据有：收楼通知书和签收表。经审理查明，2014年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买英德市******规划30米路北城市花园二期1栋1805号房，建筑面积86.06平方米，总金额283998元，付款方式为首期款150000元于2014年12月15日前付清，第二笔款33998元于2015年1月15日前付清，余款100000元于2015年2月15日前付清。其中，合同第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定规定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已按约定支付了购房款283998元给被告，于2015年6月28日签收入户锁匙等收楼手续。被告于2018年10月23日通知业主领取涉案房屋的不动产权证，原告于2018年11月8日领取。庭审中，双方同意计算逾期办证违约金截止时间为被告通知领证时间即2018年10月23日。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：结合原告的诉讼请求与被告的抗辩意见，本案争议焦点：涉案合同约定逾期办证违约金计算标准是否过低，应否予以调整。本案中，被告未按合同约定在交付房屋后240日内提交办证资料，存在逾期办证的事实，理应承担违约责任。原告认为合同约定逾期办证违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整到按已付房款每日万分之一计付。对此,本院认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约时长及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。按合同约定，被告逾期交付房屋仅需向原告支付房款的千分之一违约金，仅284元，明显不足以填补原告因被告逾期办证行为所造成的损失。鉴于被告违约时间较长，综合多种因素，本院调整以总房款为基数按年利率2.5%计算。本案逾期办证违约金为18907.26元（283998×2.5%/365×972)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢献维支付逾期办证违约金18907.26元。本案受理费476.56元，由原告谢献维负担340.22元，被告英德市仁兴房地产开发有限责任公司负担136.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年十二月三十日本件与原本核对无异。书记员  李明荃附:英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。