湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11702号 原告：刘丽婷，女，1990年1月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：翁晓冬，男，1978年12月12日出生，汉族。 委托诉讼代理人：肖卫华，湖南八方律师事务所律师。 被告：耒阳华欣房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市灶市街街道办事处彭桥居委会城北路1幢2层205室，统一社会信用代码91430481561728720A。 法定代表人：张斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭晓丽，湖南楚章律师事务所律师。 原告刘丽婷为与被告耒阳华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）商品房买卖合同纠纷一案,于2019年3月14日向本院提起诉讼。本院于2019年7月29日作出（2019）湘0481民初608号民事判决。原告刘丽婷不服，提起上诉。2019年11月4日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（2019）湘04民终2615号民事裁定：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初608号民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。本院于2019年11月18日重审立案后，依法另行组成由审判员张志武担任审判长，人民陪审员朱广、刘礼英参加的合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘丽婷的委托诉讼代理人翁晓冬、肖卫华、被告华欣公司的委托诉讼代理人彭晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除双方于2012年5月11日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失46.16万元；3、本案诉讼费由被告承担。重审立案后，原告将诉讼请求变更为：1、被告对不能办理房屋所有权登记承担全部合同责任；2、解除原、被告签订的合同编号为LY2012000927《商品房买卖合同》；3、被告返还购房款181562元；4、被告支付自2012年5月11日至今同期银行贷款利率的利息；5、被告赔偿原告购房经济损失280038元；6、被告承担已付181562元购房款一倍的赔偿责任；7、被告赔偿原告缴纳的水电初装费3800元、契税3631.24元、房屋维修基金3447元、评估费900元、其他相关费用660元；8、被告承担原告实现债权支付的合理费用包括法律服务费15000元；9、被告承担受理费。辩论终结前，原告将上述第2项请求再变更为：请求确认原、被告签订的合同编号为LY2012000927《商品房买卖合同》无效；将第8项请求金额减少为12000元。辩论终结后，原告又撤回了第6项诉讼请求。事实与理由：2012年5月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的华欣公寓楼501号房，该房屋面积100.98平方米，单价为1798元/平方米，总价款为181562元，并约定交房期限为2012年6月30日，交房后90日内办理房产证。原告依约履行合同，向被告交付了全部购房款后，又因被告占用消防通道，综合验收没有通过。在履行合同过程中，被告将未经综合验收合格的房屋交给原告，原告不但不能在约定期限内取得房地产权属证书，且无法办理房屋所有权登记，根本实现不了合同目的。为此，原告多次找被告交涉，并向有关部门上访，仍未得到解决。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告提供了如下证据以证实其诉讼主张： 1、《商品房买卖合同》，证实涉案房屋总价款为181562元，交房时间为2012年6月30日；约定的办证期限为交房后的90日内，被告不能办理房产证登记时应当承担全部责任；被告变更设计时没有通知原告；被告交付给原告使用的房屋不符合交付条件，是无效交付；合同中第十五条第二项约定的违约责任有失公平，要求变更，至少要按照1%计算。 2、购房款发票，证实原告已交付购房款181562元。 3、契税发票、房屋维修基金收据、评估费收据、办证登记的相关费用收据，证实原告为办理房屋所有权证，已缴纳了契税3631.24元、房屋维修基金3447元、评估费900元、其他相关费用660元。 4、水电安装费收据，证实原告已交纳水电安装费3800元。 5、耒阳市房产管理局信访回函，证实不能办理房产证的原因系被告占用消防通道，导致验收不能合格，无法办理房产证。 6、银行回函，证实办理房产证与贷款没有联系，应由原告承担按揭贷款的相关义务。 7、信访回单，证实原告为了办证向相关部门投诉，被告没有办理房屋所有权登记。 8、耒阳市住建局的复函，证实被告擅自修改设计规划，改变消防通道，违反了消防法律、法规的强制性规定，导致验收无法通过。 9、律师代理费发票，证实原告因此案已经产生12420元的律师代理费。 被告在原审中对证据1、2、3、4无异议。对证据5的“三性”均有异议，原告提供的是复印件，该回函不能体现是针对原告的房屋作出的，且没有落款时间与单位公章，该回函所你“该项目后期未按规划设计建设，造成一楼消防通道不够”不符合客观事实，不能达到原告的证明目的。涉案房屋已通过规划验收。对证据6的关联性有异议，与本案无关。在重审中对证据7认为这是案外人的信访记录，不能证实没有办理产权证明是由于被告的因素导致的，该证据也不能证实原告自收房后至起诉时向被告主张过权利，不能达到原告的证明目的。对证据8的真实性有异议，不是原件。关于涉案房屋未来通过验收，是否是因为消防验收的问题，应当由消防部门出具说明，房管部门无权就消防问题出具答复意见，因此，该证据不能证实涉案房屋因消防验收未通过而导致无法验收，达不到原告的证明目的。以上两份证据都证实只有在2018年、2019年才向相关部门主张了权利，因此，原告的起诉超过了诉讼时效。证据9应当提供原件；被告已经将将房屋交给原告使用，而且原告在接收房屋时也没有提出任何异议，使用多年也未造成任何损失，原告要求的受理费不应由被告负担。 被告在原审中辩称：原、被告双方于2012年5月11日签订了《商品房买卖合同》属实，但被告于2012年已将房屋交付给原告，距现在已有七年，原告现提起诉讼，已超过诉讼时效。原告购买涉案房屋的总价款为181562元，其诉请损失46.16万元没有事实与法律依据。本案涉案房屋有合法手续，五证齐全，该房屋产权证一直未办理，并不是因被告的原因导致，涉案房屋没有任何质量问题，即使没有办证也不影响原告的正常居住使用。涉案房屋现已具备办理产权证的条件。根据双方买卖合同第15条约定，如因出卖人原因，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，买受人不退房，原、被告双方对产权登记作了明确约定，即使本案涉案房屋因被告原因逾期办理产权证书，原告也同意不退房，故原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。在重审中补充辩称，原告请求确认房屋买卖合同无效，没有事实、法律依据，依照合同法第五十二条规定，显然，原、被告是在双方自愿平等协商的情况下签订的涉案合同，不存在合同无效的情形，因此，原告要求确认合同无效的诉讼请求应当不予支持。被告于2012年11月17日已经将房屋交付给了原告，原告已经实际签收并居住多年，依据相关规定，应视为原告对房屋的使用时间。原告请求的利息及款项，没有事实和法律依据，不应当支持。 被告提供了如下证据以证实其反驳主张； 1、竣工规划验收单，证实被告建设的位于耒阳市城北路与白沙路交叉口商住楼（华欣公寓）即涉案房屋于2013年5月28日经耒阳市城乡规划局验收合格的事实。 2、工程初步验收合格证，证实被告建设的华欣公寓于2013年12月31日经耒阳市建设工程质量监督站验收合格的事实。 3、商品房预售许可证，证实被告建设的华欣公寓于2012年3月1日在相关建设手续齐全，并在耒阳市房产管理局登记备案的情况下，耒阳市房产管理局向被告颁发了商品房预售许可证，被告对外销售具备合法手续。 4、原告签署的验房情况确认表、消防安全责任书、承诺书、装修押金收条，证实原告于2012年11月7日对涉案房屋经验收确认无误后予以收房半装修入住的事实。 5、商品房买卖合同，证实原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告逾期办理房产证，原告同意不退房。该条约定的违约责任很明确。 原告对上述证据经质证，对证据1认为不能证实涉案房屋符合质量要求。证据2是初步验收而不是竣工验收，被告应提供竣工验收合格证和相关凭证。对证据3无异议。对证据4认为只能证实被告的一个交房使用的情况，不能证实涉案房屋就已综合验收合格；也不能证实交付合格，更证实是无效交付，被告应承担相应的合同责任。证据5合同中第十五条第一款的内容，这个约定是说的买受人即原告在规定的期限内不能取得房地产权证书，而不是指不能办理房屋产权登记，这是两回事。因此，不能办理房屋所有权登记所承担的责任，只有合同第十二条有约定。 经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对证据1、2、3、4无异议，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，均予以认定。证据5无信访人名称，不能确认与原告有关，不予认定。证据6与本案无关，不予认定。证据7具有真实性，予以认定。证据8与其他认定证据及原、被告的陈述相符，具有真实性，予以认定。对于证据9，因原、被告的合同对此无约定，现行法律、法规也未约定，不予认定。 经审理查明：2010年5月,被告在耒阳市城北路与白沙路交汇处开发建设华欣公寓项目。2012年3月1日，耒阳市房产管理局向被告颁发了华欣公寓项目的商品房预售许可证[证号：耒预许字（2012）第009号]。2012年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以181562元价款购买被告开发的华欣公寓501室，其中关于交房期限及办理权属登记事项约定：1、出卖人（即被告，下同）应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告，下同）使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此而产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。3、双方关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。双方当天还签订补充协议，约定出卖人应在商品房交付使用后180天内为买受人提供办理房屋所有权证的资料。合同签订后，原告依约于2012年8月23日向被告支付购房款181562元，被告向原告出具了销售不动产税务发票；原告还向其他相关部门交纳了契税3631.24元、房屋维修基金3447元、评估费900元及其他相关费用660元。被告将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LY2012000927。被告于2012年11月7日才向原告交付了房屋，原告签署了《业主验房情况确认单》，同意接收房屋。原告接收涉案房屋后，进行了装修，之后入住。但因被告未取得房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，以致未能为原告办理不动产权登记，双方为此酿成纠纷。 本案在审理过程中，经本院向被告释明，被告未在指定期限内提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告在2012年3月1日即取得了主管部门颁发的华欣公寓项目商品记预售许可证，因而有权预售华欣公寓项目的房屋。原、被告2012年5月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求确认涉案《商品房买卖合同》无效，不符合法律规定，不予支持。 依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此，建设单位取得竣工验收备案登记表是建设工程通过竣工验收并取得不动产权登记证书的必备文件。原、被告约定的房屋交付时间为2012年6月30日前，虽然直至2012年11月7日，被告才向原告交付了房屋，逾期110天，原告在有权可请求解除房屋买卖合同的情况下，选择继续履行合同接收房屋，未要求解除合同，这是原告行使处分权的行为，不违反法律规定，予以准许。原告未另行提出解除合同的诉讼请求，却要求被告返还购房款181562元及利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 原告按约定交清了购房款，并在2012年11月7日接收被告交付的房屋，之后装修居住使用。原告所交的水电初装费，显属使用房屋的必要费用，原告要求被告返还水电初装费3800元，不符合法律规定，不予支持。至于契税、房屋维修基金、评估费等，属不动产交易的必需费用，原告要求被告返还，不符合法律规定，不予支持。 涉案房屋虽已竣工，但经本院释明，被告未在指定期限内提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，虽然提供了建筑工程竣工规划验收单、工程初步验收合格通知单，但结合双方的陈述，可以认定涉案工程项目未通过竣工验收备案登记，该项事务依法属出卖人即被告应当履行的义务，正是由于被告不能提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，致使原告不能取得不动产权登记证书，被告对此应承担逾期办证的违约责任,违约金相当于原告遭受的损失。原告已要求被告承担不能办证的违约责任，且要求赔偿损失280038元。在双方签订的涉案合同中，对逾期办证的违约责任约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。依照此项约定计算，违约金总额为18.16元（181562元×0.01%），该约定明显过低；依照《解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”规定，结合本案的实际情况，自被告向原告交付房屋之日即2012年11月7日后的180日届满之次日计付，亦即自2013年5月7日起计算至2019年8月19日，共计2293天；2012年7月6日，中国人民银行公布的5年以上期贷款基准利率为6.55%，逾期可在基准利率水平上加收30%-50%，本案酌定加收30%，故原告因逾期办证遭受的损失为98471元[181562元×6.55%（1+30%）÷360天×2293天]，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30支付至本息付清时止。原、被告约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，原告有权请求增加；原告要求被告赔偿损失280038元，过分高于依法确定的损失，应调整降低，原告要求被告赔偿损失280038元中至2019年8月9日止的损失的98471元，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付被告为原告实际办理好产权证之日止，过高部分不予支持。 原告请求的律师代理费损失12000元，因双方对此未作约定，且无法律规定，不予支持。 被告关于原告未能按时办证的责任不在于被告，涉案房屋已验收合格，具有办理不动产权证登记的条件，原告的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告耒阳华欣房地产开发有限公司以原告刘丽婷已付购房款总额181562元为基数，向原告刘丽婷赔偿截止2019年8月19日止逾期办理不动产权证书的损失98471元，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%支付为原告刘丽婷实际办理好不动产权登记证书之日止，限在本判决生效之日起20日内付清； 二、驳回原告刘丽婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费8591元，由被告负担2262元，原告负担6329元，原告已垫付2262元，被告应在执行中清偿。原告预交的另3701元予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  张志武 人民陪审员  朱 广 人民陪审员  刘礼英 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖