青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3529号原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐登峰，公民身份证号：×××，系该公司客户经理。被告:安维远,男,汉族，1972年11月11日出生,公民身份号码:×××，住西宁市。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告安维远物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、齐登峰,被告安维远委托诉讼代理人田宪周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费15312.24元，违约金1861.68元，共计17173.92元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告依照前期物业服务协议，并且从2016年10月19日开始，完全履行了协议约定和相关法律法规规定的义务，被告所持有的住宅面积227.86平方米，交费标准每月每平方米2.8元，每月应交物业服务费638.01元，被告作为该小区业主享受了原告提供的物业服务，并无异议，原告按照协议约定和法律法规规定多次上门催缴和张贴书面催缴通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2017年10月1日至2019年9月30日被告已欠交物业服务费15312.24元及按照协议约定被告应缴纳的滞纳金1861.68元，以上两项合计17173.92元。被告安维远辩称：1、原告起诉按每平方米2.8元收取物业费，缺乏事实依据。我与西宁伟业房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，与西宁市伟业物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的都是每平方米收取1.5元物业费，认可1.5元的收费标准。2、《前期物业管理服务协议》原告没有提供管家式服务，对管家式服务没有约定。3、原告要求支付违约金没有依据，对物业服务费的缴纳期限没有明确约定，因此计算违约金不能成立。4、原告收取物业费、水电费时存在重复收取的情况，应当在收取物业费时扣除多收费用，请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、前期物业管理服务协议，证明原、被告对物业管理的权利义务进行了约定，按照该协议进行缴费；证据二、锦园小区6号楼业主问题反馈，证实物业公司依约履行物业服务，物业服务符合标准。被告质证,认可证据一的真实性，但原、被告签订的前期物业管理服务协议，对管家式服务没有约定，现对安维远按照每平方2.8元收取物业费是一种强制定价。证据二有异议，业主没有见到，无法判断真实性，对反馈的每平方2.8元物业费收取标准，在商品房买卖合同中没有约定5号、6号楼是楼王，反馈意见中的标准系事后原告制定，故原告不能以此为据向被告收取每平方2.8元的物业费。被告安维远提供证据有：证据一，安维远与伟业房地产签订的商品房预售合同第20条约定，物业费按每平方1.5元收取；证据二，前期物业管理服务协议，该协议约定，每平方米收取1.5元物业费，对2.8元没有约定；证据三，西宁伟业物业管理公司收费收据；证据四，西宁市水务集团供水价格标准证实，原告存在重复收费。证据五，照片，证实原告的物业服务不到位。原告质证认为，对证据一真实性、合法性认可，对关联性不认可，该合同签订于2016年6月，附件六约定由物业服务企业收取，以双方签订的物业服务协议为准，双方于2016年9月签订物业服务协议进行了新的约定，管家式服务为2.8元，故商品房预售合同与本案物业服务纠纷无关联性；证据二、对该问题的意见，原告在提交的证据一中已说明；证据三的真实性、合法性认可，关联性不认可；证据四根据西宁市中级人民法院判决公用费用应该收取物业服务协议系民事合同是双方当事人真实意思表示；证据五的三性均不认可。本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一、二、三双方对真实性无异议，本院予以认定；原告提供的证据二，系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据三、四其内容反映是被告交纳的前期物业费及水电费，具有真实性，对该证据本院予以认定；对被告提供的证据五自行拍摄的照片不能提供拍摄时间，不能证实拍摄地点，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积227.86平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告未缴纳自2017年10月1日至2019年9月30日的物业费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定，履行给付物业费的义务。现原告仍然在向被告提供物业服务，被告依然是物业服务的受益方，双方存在物业服务关系，故被告应该向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》相关规定，共有部分水电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应该承担小区共有部分的水电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，合同中虽没有被告享受管家式服务的约定，但是2016年9月11日原、被告签订合同后，被告按照每月每平方米2.8元交纳了至2017年9月30日的物业费，并且原告小区中存在“楼王”及管家式服务的事实，据此表明，被告是知道并认可原告向其提供的是管家式服务，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应该按照双方签订的合同约定确定，故被告辩称双方协议约定的物业费应是每平方1.5元的抗辩主张，本院不予采纳，物业费按照每月每平方米2.8元计算为227.86㎡×2.8元×（2017年10月1日-2019年9月30日）24个月计15312.19元。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同第四条(六)关于“物业管理服务费用按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理服务费用”的约定前后相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安维远在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费15312.19元；二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由被告安维远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 张大军 二〇一九年十二月十八日书记员 李 琼附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。