广东省和平县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1624民初1264号原告：吴福建，男，1984年10月24日出生，汉族，身份证号352************032，福建省古田县大桥镇人，现住广东省东莞市寮步镇横坑社区富盈小区*号。委托诉讼代理人：王陈晶(吴福建之妻)，女，1989年7月20日出生，汉族，身份证号350************126，住福建省顺昌县埔上镇回龙66号。被告：和平县亿辉实业有限公司，统一社会信用代码：914********1052154，住所地：和平县阳明镇河西工业开发区。法定代表人：蓝某1。第三人：广东和平农村商业银行股份有限公司（原为和平县**信用合作联社），统一社会信用代码914***********273K，住所地：和平县**********。法定代表人：张小华，该公司董事长。原告吴福建与被告和平县亿辉实业有限公司（以下简称亿辉公司）、第三人广东和平农村商业银行股份有限公司（以下简称和平农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴福建及其委托诉讼代理人王陈晶到庭参加诉讼，被告亿辉公司与第三人和平农商银行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴福建向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告亿辉公司于2017年12月8日订立的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告亿辉公司向原告返还首期房价款188231元并按年利率6.55%向原告支付自2017年12月8日起至实际清偿之日的首期房价款利息；3、判令被告亿辉公司向原告返还原告已向第三人归还的贷款本金38654.86元及利息（具体以第三人提供的还款记录为准）；4、判令被告退还原告因购买商品房支付的其他费用80931元（办证费1300元、维修基金3378元、设施费9380元、契税6873元、交6万抵10万的6万元活动费）及按年利率6.55%向原告赔偿自2017年12月8日起至实际还清之曰该费用利息损失；5、判令被告向原告支付违约金4582.31元（合同约定解除合同后，出卖人应按全部房价款的1%向买受人支付违约金）；6、判决解除原告与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司于2018年1月23日订立的《个人购房按揭贷款合同》；7、判令被告直接向第三人归还原告因购房的剩余贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体金额以第三人提供记录为准）；8、判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。根据该预售合同约定：原告向被告购买座落在和平县**********************，该商品房按被告给原告的优惠销售策略：6万抵10万，再减去5万租金，之后额外97折、98折、98折优惠，最后房屋折后总价为458231元，原告需支付的首期房价款为188231元。为享受该优惠，原告于2017年12月8日支付给被告60000元。此前，原告于2017年11月13日向被告交纳了10000元定金，2017年11月14日交纳了部分首期购房费70000元。原告于2017年12月8日向被告交纳了首期购房费用剩余部分108231元（其中9万元首期由第三方垫付，分十八个月还清，原告于2018年9月28日已结清），以及办证费1300元、维修基金3378元、设施费9380元、契税6873元。原告共向被告交纳了269162元，被告均向原告出具了相应的收据。原告除向被告交纳上述费用外，还以原告所购房屋作担保物，与和平县**信用合作联社订立担保贷款合同，向第三人和平农商银行申请按揭款27万元，以银行按揭方式向被告支付了剩余房价款27万元。商品房买卖合同签订后，被告本应在2018年12月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已严重逾期。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条中明确约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”时至今日，被告仍未向原告交付该商品房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除含同。”原告已于2019年7月13日书面通知被告解除合同。如原告与被告的商品房买卖合同被解除，银行按揭贷款担保之标的物的归属及内容均会发生变化，而担保物的变化无疑会影响到银行按揭货款债权的顺利及优先实现，增加银行收回货款的风险，因此，本案的处理与银行具有法律上的利害关系，和平县**信用合作联社应作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，其进入诉讼后可依其诉讼地位提出解除与原告订立的商品房担保货款合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理：未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保货款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房货款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，从银行安全实现其按揭货款债权角度出发，银行应当参与本案诉讼，并提出其诉讼请求，也可使得原告无需再继续向银行履行分期偿还贷款的义务综上，被告拒不按照合同第十二条约定自觉承担逾期交付责任的消极不作为的行为，违背了诫实信用原则，侵害了原告合法的财产权益，应当承担退还原告购房一切费用，并向原告支付利息和违约金的法律后果。原告与被告交涉未果为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告亿辉公司既没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。第三人和平农商银行既没有到庭参加诉讼，也没有提交陈述意见。原告为证明其主张举证如下：1、吴福建的身份证复印件、常住人口登记卡复印件各一份，证明原告的身份情况；2、2017年12月8日吴福建与和平县亿辉实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明原告向被告购买房屋的事实，被告逾期交付房屋90天以上的事实，原告有权根据合同约定享有向被告主张违约金的权利；3、被告和平县亿辉实业有限公司出具的《收据》三张，证明被告收到原告的首期款188231元；4、和平县**信用合作联社出具的《借款借据》，证明被告收到原告向第三人贷款27万元；5、吴福建与和平县同辉投资担保有限公司签订的《借款协议》、《借据》，证明原告向第三方和平县同辉投资担保有限公司借款9万元用于支付购房首期款；6、和平县同辉投资担保有限公司出具收的据10张，证明原告已经归还了向和平县同辉投资担保有限公司借款的9万元本金及利息。因被告与第三人拒不到庭参加诉讼而无法组织质证，本院经审查对上述证据予以确认并附卷佐证。本院经审理认定如下事实：被告亿辉公司是一家具有开发、销售房地产资质的公司。2017年12月8日，原告吴福建与被告亿辉公司签订一份编号为2017121059《商品房买卖合同(预售)》，与第三人的前身和平县**信用合作联社签订一份《个人购房按揭贷款合同》。《商品房买卖合同(预售)》约定：原告向被告购买位于和平县***********8**********，房屋总价为458231元。原告需支付的首期房价款为188231元，余款27万元向第三人贷款支付。该合同第十一条还约定出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付房屋，合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，则合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。签订《商品房买卖合同(预售)》前的2017年11月13日，原告向被告支付10000元购房定金，2017年11月14日，原告向被告支付70000元购房款，，2017年12月18日，原告向被告支付18231元购房款，同日，原告吴福建向和平县同辉投资担保有限公司借款支付了90000元购房款，余款27万元原告已向第三人和平农商银行贷款支付，即原告向被告支付了458231元房屋总价款。因被告亿辉公司未能依《商品房买卖合同(预售)》约定于2018年12月30日前向原告交付涉案商品房，原告遂以被告违反合同约定向本院提起诉讼，庭审时，原告吴福建将其诉讼请求变更为：1、要求继续履行原告与被告亿辉公司于2017年12月8日订立的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金（从逾期之日即2018年12月30日起计至庭审之日即2019年12月18日止的违约金要求被告于判决生效后十日内支付，该违约金以458231元为基数按日万分之五计为83169元，此后的违约金以458231元为基数按日万分之五从2019年12月19日起计至实际交付房屋之日止）；3、不要求第三人广东和平农村商业银行股份有限公司承担责任；4、本案诉讼费由被告亿辉公司承担。本院认为，被告亿辉公司是具有房地产开发及销售资质的企业法人，其与原告吴福建签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。原告吴福建全面履行了合同约定的义务，而被告亿辉公司未能依约于2018年12月30日前乃至现在向原告交付涉案商品房，逾期交房时间远已超过90日，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告要求被告继续履行合同并要求被告依合同第十二条约定向原告支付逾期交房违约金符合法律规定，予以支持。违约金可以分两段计算，即第一段从逾期之日即2018年12月30日起计至庭审之日即2019年12月18日止，该违约金以458231元为基数按日万分之五计为80648.66元（458231元×0.05﹪×逾期352天），被告应于本判决生效后十日内支付，原告主张第一段违约金83169元的数额有误,予以纠正；第二段违约金应以458231元为基数按日万分之五从2019年12月19日起计至实际交付房屋之日止。原告不再要求第三人广东和平农村商业银行股份有限公司承担责任是其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，予以允许。被告亿辉公司与第三人和平农商银行经本院依法传唤无正当理由拒不参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权利，本院依法可以缺席审理缺判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第五十一条、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告和平县亿辉实业有限公司应当继续履行其与原告吴福建订立的编号为2017121059的《商品房买卖合同(预售)》；二、被告和平县亿辉实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴福建支付逾期交付房屋违约金（暂计至2019年12月18日的违约金为80648.66元；从2019年12月19日起计至实际交付房屋之日止的违约金以458231元为基数按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，因适用简易程序审理减半收取计2993元，由原告吴福建负担2220元，由被告和平县亿辉实业有限公司负担773元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  王春青二〇一九年十二月二十三日书记员  陈文彩