广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初2262号原告（反诉被告）：广宁县盈丰物业管理有限公司，住所地：广宁县**********（办公室）一楼101室。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘广文，男，汉族，1985年6月16日出生，住广东省广宁县*****************。公民身份号码：441************214。被告（反诉原告）：陈君勇，男，汉族，1983年8月8日出生，住址：广东省广宁县**************。现住广宁县裕丰广场A区2栋2301房。公民身份号码：441************514。委托代理人：刘振海，男，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：郑伟良，男，广东红棉律师事务所律师。原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司诉被告（反诉原告）陈君勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司的委托代理人刘广文、被告（反诉原告）陈君勇的委托代理人刘振海、郑伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司诉称，诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年11月30日的物业管理费1108.94元，并承担违约金657.39元，合计1766.33元（违约金暂计至2019年10月30日，之后的按原被告双方约定计至被告交清之日止）；2、由被告负担本案的诉讼费。事实和理由：原告是裕丰广场的物业管理公司,被告是裕丰广场A区2栋2301房的业主。2016年12月31日,原、被告签订《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费用的交纳标准、时间。但被告仅支付了2019年3月前的物业管理费，此后费用一直没有支付，依据《前期物业管理服务协议》第十二条、第十八条、第二十条的约定，被告拖欠的物业管理费至2019年11月30日为1108.94，违约金计至2019年10月31日为657.39元。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告（反诉原告）陈君勇对原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司的本诉答辩称，一、原告计算违约金过高，一般不能超过损失的30%，实践当中一般按银行同期贷款利率计算。原告并无证据证明其所受到的损失，故违约金不应超过同期银行利息。二、违约金应该从催交之日开始计算，原告没有证据证明催交物业费。虽然，《前期物业管理服务协议》约定了物业费的支付期限，但这是交费时间，不是违约金计算时间。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”并且由于原告不提供物业服务，且无物业管理资质，物业收费没有备案。业主有权拒绝缴纳物业费用不属于违约行为。根据《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》粤发改价格函【2019】2897号。物业收费的备案要求是在2019年7月15日才取消。三、原告本身具有违约行为，应该减轻被告的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”四、被告收取前期物业费用没有资质并无备案。本案中，原告并没有提供对应的物业服务，导致业主大批量的投诉，并向政府部门反映，长期没有解决，导致业主拒绝缴纳物业费用。因此本案不应追究被告违约金，不用缴纳物业费用。综上，请驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）陈君勇反诉称，反诉请求：1、确认反诉被告收取物业管理费主张非法无效。2、确认被告没有提供小区物业服务。事实与理由：反诉被告向法院起诉要求原告支付物业服务费用，根据《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第十一条：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。”反诉被告无物业管理资质，物业收费没有备案，属于违规收费。业主有权拒绝缴纳物业费用不属于违约行为。根据《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》粤发改价格函【2019】2897号物业收费的备案要求是在2019年8月1日才开始执行，取消备案。本案中，反诉被告并没有提供《前期物业管理服务协议》约定的物业服务，导致大批的业主长期投诉，并向政府部门反映。反诉被告没有依法备案，不能收取物业费用。请贵院依法确认反诉被告收取物业管理费的主张非法无效，且没有提供物业服务。原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司对被告（反诉原告）陈君勇的反诉答辩称，反诉人的请求并非反诉，只是反驳原告的诉讼请求。反诉人引用的只是红头文件，不是法律，原告2016年已经提供了相关备案请求，且管理部门变更后，也可以查。原告催交费用时都有拍照。被告称原告未提供物业服务，我们不确认。我们有短信通知，且有公告栏张贴交物管费通知，且有拍照留底。我们不清楚业主投诉的内容，空中花园业主没有分摊费用，我们也有些娱乐设施，但不知业主的标准是什么。原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、营业执照、法人身份证、法定代表人身份证复印件3页，证明原告主体身份；2、《前期物业管理服务协议》复印件7页，证明原被告服务费用支付的标准、时间、违约等事实；3、被告身份证复印件1页。被告（反诉原告）陈君勇提供的证据：1、小区卫生状况照片，证明原告未按物业管理合同的服务内容提供服务；2、绿化状况照片，证明原告未按物业管理合同的服务内容提供服务；3、前期物业管理服务协议，证明协议的内容没按照义务实施；4、房产证，证明被告是业主，都有房产证。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年12月31日签订《前期物业管理服务协议》约定被告（反诉原告）购买的广宁县裕丰广场A区2栋2301房建筑面积经核定为102.68平方米由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，被告（反诉原告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用及其它应缴费用的，原告（反诉被告）方有权要求被告（反诉原告）方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利和义务。被告（反诉原告）从2018年3月起没有按合同约定的时间交纳物业服务费。原告因本次诉讼交纳财产保全费38元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年12月31日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的广宁县裕丰广场A区2栋2301房建筑面积102.68平方米的房屋由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，有《前期物业管理服务协议》证实，本院予以认定。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人具有约束力，原告(反诉被告)负有按照合同约定的标准向被告(反诉原告)提供物业服务的义务，被告(反诉原告)负有按照合同约定向原告(反诉被告)交纳物业服务费的义务。原告(反诉被告)已为被告提供了物业服务，被告(反诉原告)也应按合同约定按季度向原告交纳物业服务费。被告(反诉原告)自2019年3月起没有按合同约定交纳物业管理费。被告(反诉原告)的房屋建筑面积经核实为102.68平方米，按照每平方米1.2元计算，每个季度的物业管理费为369.65元。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日”，被告应在3月5日前、6月5日前、9月5日、12月5日前交纳一个季度的物业管理费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，现原告(反诉被告)请求被告交纳2019年11月30日前的物业管理费共1108.94元，本院予以支持。原告(反诉被告)请求被告支付逾期付款的违约金657.39元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)约定逾期付款的违约金每日千分之三过高，被告(反诉原告)逾期付款，造成了原告的利息损失，违约金本院调整为从逾期付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。原告(反诉被告)因本次诉讼交纳的财产保全费38元，被告(反诉原告)应赔偿给原告(反诉被告)。被告(反诉原告)反诉请求确认原告(反诉被告)收取物业管理费非法无效的请求,因《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规定,是有效合同,原告(反诉被告)按合同约定履行了义务,并按合同约定收取费用,符合法律规定,故被告(反诉原告)该项请求本院不予支持。被告(反诉原告)反诉请求确认原告(反诉被告)没有提供小区物业服务，没有提供证据证实，本院不予认定。被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）没有物业管理的资质，物业收费没有备案，根据原告（反诉被告）提供的营业执照载明原告（反诉被告）具有物业管理的资质，物业收费是否备案，属于管理性规定，不影响合同的效力。因此，被告（反诉原告）的抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈君勇应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司交纳物业管理费1108.94元。二、被告(反诉原告)陈君勇应按实际欠款1108.94元（其中：本金369.65元，从2019年3月6日起计至付清款之日止；本金369.65元，从2019年6月6日起计至付清款之日止；本金369.64元，从2019年9月6日起计至付清款之日止）、按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司，并在支付物业管理费给原告时一并支付给原告。三、被告(反诉原告)陈君勇赔偿财产保全费38元给原告（反诉被告）广宁县盈丰物业管理有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告。四、驳回被告(反诉原告)陈君勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半交纳为25元，由被告(反诉原告)陈君勇负担。被告(反诉原告)陈君勇支付欠款给原告（反诉被告）时一并退回给原告（反诉被告）。反诉受理费25元，由被告(反诉原告)陈君勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇一九年十一月二十八日书记员  侯学芸法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。