黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初3916号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：李扬，女，1983年11月1日出生，汉族，现住大庆市萨尔图区。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告李扬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪庆林、被告李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费4806.12元；2.被告支付违约金1169元（以4806.12元为基数，按照日万分之四的标准计算，自2018年1月1日起暂计至2019年9月1日）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告大庆市城安物业管理有限公司主张的事实与理由：原告为米兰小镇小区提供物业服务，被告系米兰小镇小区17号楼2单元301室的业主，物业面积为183.17平方米，于2017年3月29日接收房屋并接受了原告提供的物业服务。被告已经向原告缴纳了2017年12月31日前的物业管理费，被告未缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计4806.12元，经原告多次催要，被告至今未缴纳，故诉讼至法院。被告李扬辩称，2017年在米兰小镇购买的房屋，当时交房时一起交的物业费。2018年6月份装修完毕并入住该小区，当年夏季雨比较大，经常下雨，每次下雨被告家车库前都是一片大水坑，而且车库前的排水井盖是假的，雨根本无法渗透下去，虽是工程遗留问题，但毕竟物业已经跟开发商交接了，物业应该有责任解决，车库门前到了冬天就会结很厚的冰，物业至今没有解决该问题。小区卫生保洁没有达到服务标准，经常长时间无人清扫，在物业管家群反映完毕，才进行打扫，小区环境、绿化、亮化管理混乱，小区基础设施修理不及时，小区封闭式管理形同虚设，随便出入等等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对原告提交的证据“大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》”，本院认为，该组证据系大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会出具，因该小区业主委员会尚未成立，居民委员会可代行业主委员会职责，故本院对该证据予以确认。对被告提交的证据“照片打印件9张、光盘视频两段、微信截屏58张”，本院认为，该组证据没有其他相关证据予以佐证，且原告对该组证据不予认可，故本院对该组证据不予确认。本院认定本案事实如下:2017年3月1日，原告与大庆市城市建设投资开发有限公司签订了《大庆市萨尔图区米兰小镇二期居住小区物业管理合同》。合同期限自2017年3月17日至2019年3月17日，合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准以物价局核定为准，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务。同时约定，业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准支付违约金。2017年3月15日，大庆市物价监督管理局庆价函发[2017]6号《关于米兰小镇二期小区前期物业服务收费标准的批复》米兰小镇收费标准电梯洋房2.287元/月·平方米（期限自2017年3月17日至2018年3月16日）。2019年1月9日，大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会出具说明，该小区物价局批复物业服务收费标准已过有效期，为不影响小区物业服务收费，同意原告2018年3月17日至2019年3月16日物业服务标准按照原物价局批复收费标准收取相关物业服务费用。米兰小镇二期工程17号楼2单元301室房屋（实际面积183.16平方米）购买人为李扬，购房合同于2015年12月8日备案，案涉房屋于2017年3月29日交付于被告李扬，被告李扬并于2017年3月29日签订《米兰小镇规约与协议》。被告李扬拖欠原告自2018年1月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费共计4806.12元（26.24元/年·平方米），原告于2019年3月8日通过张贴及2019年8月2日邮寄物业管理费缴费通知单进行催要，被告至今未给付。现原告诉讼至法院，请求被告给付物业费及违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告李扬作为业主应按照合同的约定缴纳物业管理服务费。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，米兰小镇二期因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会作出的《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》，应当对该小区全体业主具有约束力。关于物业费及利息的问题。物业服务合同对物业服务费的相关情况作出了明确、具体的约定，依据合同约定被告李扬应当缴纳2018年度物业服务费4806.12元（26.24元/平方米×183.16平方米=4806.12元），故原告向被告李扬主张2018年度的物业服务费4806.12元，本院予以支持。根据原告与大庆市城市建设投资开发有限公司签订了《米兰小镇二期物业管理合同》的约定，物业服务费用按年交纳，业主应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准支付违约金，该约定对违约金收取的标准作出了明确的约定，对业主具有约束力，对缴纳物业服务费的具体时间约定不明，虽然2018年度物业服务费缴纳时间约定不明确，但缴纳时间至迟不应超过2018年12月31日，故业主李扬至今未缴纳2018年度物业管理费已构成违约，违约方应当承担相应的责任，结合原告的诉讼请求，原告主张2018年度物业服务费的违约金应自2019年1月1日起开始计算至2019年9月1日，经计算违约金为461.39元（4806.12元×0.04%/日×8月×30日=461.39元），超出部分违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李扬于本判决生效后给付原告大庆市城安物业管理有限公司2018年物业管理服务费4806.12元及违约金461.39元（违约金计算至2019年9月1日），合计5267.51元；二、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李扬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  臧同亮二〇一九年十二月五日书记员  陈 宇