浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2615号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈薇萱，女，1984年10月5日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人陈薇萱房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、本案中逾期交房违约金有部分已经超出了诉讼时效，一审法院对于该事实认定不清。一审法院认为，2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》应视为全体业主在2016年5月份向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。但本案中，陈薇萱未出现在《范大姐帮忙》的报道中，可见，陈薇萱未参与一审判决所述的2016年5月全体业主的维权行为，故不能导致诉讼时效的中断。因此，陈薇萱主张逾期交房违约金的请求权的诉讼时效未中断，超出诉讼时效部分的逾期交房违约金不应当得到支持。三、陈薇萱主动要求自行办理产权证书，经过双方协商一致，同意陈薇萱自行办理，美林公司第一时间向其移交了办理产权证书的相关材料。双方的上述约定，应视为解除了美林公司为陈薇萱办理产权证书的合同约定，美林公司既然没有为陈薇萱办证的义务，就不应当承担逾期办证的违约责任。陈薇萱辩称，一、因陈薇萱自行办理不动产权属证书，合同中约定的办证时间应当是对出卖人办理初始登记证书时间的要求。双方虽解除了办理不动产权属证书的约定，但未解除美林公司办理初始权证的约定，此也是陈薇萱自行办理产证的前提。陈薇萱在本案中主张的即是逾期办理初始登记的违约责任。合同附件三及补充协议对出卖人办理产权初始登记的时间作出重新修订，按补充协议约定，美林公司逾期办理初始登记439天，应按合同约定的违约金计算标准支付逾期办证违约金。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和陈薇萱，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。陈薇萱收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表陈薇萱知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。三、陈薇萱主张逾期交房违约金不存在超过诉讼时效的情形。美林三期业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工和一直未支付逾期交房违约金的事实，在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金断裂，法定代表人跑路，交房现场只有一个专门负责保管公章的美林公司的工作人员。业主们迫于无奈，只能再次以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体《范大姐帮忙》寻求解决途径，完全可以证明系代表全体业主在2016年5月向美林公司主张了权利，引起诉讼时效中断。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈薇萱向一审法院起诉请求：1.美林公司承担逾期交房的违约金19190元（以购房款578000元为基数，以每日万分之一计算自2015年6月30日至2016年5月27日，计算方式=578000元*0.0001*332天）；2.美林公司承担逾期办证的违约金29827元（以购房款578043元为基数，以每日万分之一计算自2016年11月23日至2018年4月23日，计算方式=578043元*0.0001*516天）；3.美林公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月18日，陈薇萱与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：陈薇萱向美林公司购买美林金色港湾三期第22幢1单元701号房，该房建筑面积约135.22平方米，合同总价款578000元；合同第九条关于交付期限及条件约定为：出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；该合同第十六条对关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第3点对合同第十六条的补充约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。合同后方附《补充协议》一份，约定针对商品房买卖合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的补充为除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定补充为，出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。合同对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2016年5月16日，美林公司向陈薇萱出具交房通知书，载明：我公司正式通知您，您购买的美林金色港湾三期经有关部门验收合格，具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。办理日期为2016年5月21日—2016年5月31日。考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月24日下午来售楼处办理收房手续。同年5月27日，陈薇萱与美林公司办理收房及结算手续。2017年1月11日，美林公司向陈薇萱开具浙江增值税普通发票，载明22幢701室的售房款为578043元。2018年2月5日，美林公司办理案涉房屋的初始登记，在美林公司办理完成案涉房屋初始登记后，陈薇萱自行办理涉案房屋的不动产权证。陈薇萱在庭审中陈述逾期办证天数计算至2018年2月5日。2018年4月23日，陈薇萱取得涉案房屋的不动产权证。另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻播报及采访。庭审中，美林公司答辩称，第一，本案其主体不适格。其已申请追加伟达公司和中达公司为共同被告参与诉讼。因美林公司与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期交房、逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。第二，经了解，美林三期可以交房日期为2016年5月21日，陈薇萱在2016年5月27日办理交房，是陈薇萱自身原因造成未能在第一时间收房，故2016年5月21日之后的逾期天数不应计算在违约天数内。且根据诉讼时效的相关规定，陈薇萱逾期交房违约金的部分诉讼请求已超过三年诉讼时效，不应得到支持。第三，对于逾期办证的天数，根据补充协议的约定，在商品房交付后180日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后180日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的180天后开始计算至初始登记完成之日。第四，因美林公司目前经营困难，陈薇萱提出的逾期交房、逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。一审法院认为，陈薇萱与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与陈薇萱签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向陈薇萱履行的义务。美林公司与伟达公司、中达公司间的争议纠纷可另行处理。因此，对于美林公司提出追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请不予准许。第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。美林公司在《交房通知书》中载明的交房办理日期为2016年5月21日至2016年5月31日，该通知书表明业主在此期间均可以办理收房手续。陈薇萱虽未按美林公司安排的2016年5月24日办理收房手续，但其于2016年5月27日前去办理未超出办理时间，属于在美林公司通知的合理期间内办理收房手续。美林公司主张的交房日期为2016年5月21日不符合双方约定，不予采纳。至于美林公司主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效问题，美林公司认为陈薇萱的违约金主张已超过三年诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现陈薇萱，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。一审认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金断裂，业主们无法直接找到美林公司主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月份向美林公司主张了权利，诉讼时效中断。陈薇萱于2019年3月份将诉讼材料提交一审法院，未超过三年诉讼时效。综上，对美林公司的该项抗辩意见，不予支持。对于违约金的计算标准，陈薇萱主张按已支付房款每日0.01%的标准计算逾期交房违约金19190元，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。经核算无误，予以确认。第三，关于逾期办证的天数问题。合同附件三及补充协议都对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定，但补充协议实际上是对主合同原约定的重新修订，该新约定是补充合同的精神和实质，同时该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效，故一审认为应当适用补充协议的约定。陈薇萱委托美林公司办理涉案房屋的初始登记，按照补充协议的约定，美林公司应于实际交房日180天起即2016年11月23日前，取得办理土地使用权初始登记的《土地使用权证书》以及商品房所有权初始登记的《房屋权属证书》，交付陈薇萱。故涉案房屋应于2016年11月23日前办理不动产权初始登记，而涉案房屋实际办理初始登记的时间为2018年2月5日，逾期439天。对于违约金的计算标准，陈薇萱主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。因此，陈薇萱可请求的逾期办证违约金为25376元（578043元*0.01%*439天），对陈薇萱请求的超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司于判决生效之日起十日内支付陈薇萱逾期交房违约金19190元、逾期办证违约金25376元，合计44566元；二、驳回陈薇萱的其他诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费513元，由陈薇萱负担47元，美林公司负担466元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定，一、双方《补充协议》约定：“针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定的补充：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。”双方均认可履行过程中由陈薇萱自行办理商品房转移登记，并未委托美林公司办理。二、美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向陈薇萱等业主发送过书面通知。本院认为，陈薇萱与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有二：一、美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、陈薇萱要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效。三、美林公司是否构成逾期办证违约。（一）关于美林公司是否为逾期交房和逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房和逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为陈薇萱和美林公司，现陈薇萱要求美林公司承担逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主陈薇萱的同意，否则对陈薇萱不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得陈薇萱的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向陈薇萱承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于陈薇萱要求美林公司支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度设置的目的在于督促权利人行使权利，避免权利人怠于行使权利导致交易秩序不稳定，故判断是否受诉讼时效制度的保护，其标准应落在权利人是否及时行使权利。从2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》的内容可见，业主早在2015年就向新闻媒体反映过房屋逾期竣工的事实，后又反映逾期交房违约金的问题。可见，业主已经行使了权利，虽然该权利行使的方式难以令主张权利的意思表示直接到达对方当事人，但当时美林公司处于资金链断裂状态，业主无法直接找到美林公司，以上述方式主张权利实属无奈之举。美林公司上诉认为，陈薇萱未出现在新闻报道中，故不能以《范大姐帮忙》认定其行使了权利。但从《范大姐帮忙》的内容看，业主系以“美林三期业主”的身份向新闻媒体反映逾期交房违约金的问题，应视为美林三期全体业主向美林公司主张权利。美林公司的上述意见不能成立，本院不予采纳。（三）关于美林公司是否构成逾期办证违约的问题。双方通过补充协议对产权登记相关事宜作出补充约定，约定由美林公司负责办理土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记，在实际交房之日起180天内，取得上述土地使用权初始登记证明和商品房所有权初始登记权属证书，并交付给陈薇萱，并约定了如不能交付上述权属证书的违约责任。虽然在实际履行过程中双方协商一致由陈薇萱自行办理商品房转移登记，但此仅免除了美林公司代办商品房转移登记的义务，并未免除美林公司办理初始登记并将取得的初始登记证书按期交付给陈薇萱的义务。一审根据补充协议约定的交证日期，以美林公司实际办理初始登记的时间计算逾期办证天数并无不当。美林公司上诉所提其不构成逾期办证的意见，依据不足，不予采信。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十二月九日法官助理沈文潇书记员赵婉沁