广东省和平县人民法院（）稿纸（2019）粤1624民初1045号缓急密级签发审核拟稿单位：拟稿人：吴健份数：12份印刷单位：文印室校对人：印刷时间:广东省和平县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1624民初1045号原告（反诉被告）：曾德宋，男，汉族，1956年4月12日出生，身份证号：441************418，住和平县************。委托诉讼代理人：曾永祺，广东至友律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄奕昌，男，汉族，1963年2月15日出生，身份证号：441************413，住和平县******委会塘背，现住和平县城怡和大酒店13楼。委托诉讼代理人：黄春郁，广东唯品律师事务所律师。原告（反诉被告）曾德宋与被告（反诉原告）黄奕昌建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾德宋（反诉被告）及其委托诉讼代理人曾永祺、黄奕昌（反诉原告）及其委托诉讼代理人黄春郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾德宋向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告黄奕昌支付土地转让金103.11万元给原告曾德宋；2、依法判决被告黄奕昌因严重违约赔偿原告曾德宋2018-2019年度的经济损失伍拾万零贰佰伍拾元整（￥500250元）；3、本案的全部诉讼费用由被告黄奕昌承担。事实与理由：2012年11月23日，原告曾德宋为受让方乙方与被告黄奕昌为转让方甲方签订《土地转让合同》，被告黄奕昌将位于和平县*******经和平县彭寨镇开发办规划范围内获可建房的面积为911.5平方米的一块土地有偿转让给原告。依合同约定，被告作为甲方在该土地转让成立后，必须将拥有该土地的所有权益移交给乙方即原告，其中包括：国有土地使用证及政府手续，永久使用权、继承、再次转让及与他人置换的权利，并约定自本合同签定及交清购地款起，甲方即被告负责协助镇开发办办理该土地过户手续并交付给乙方即原告。该合同签订后，原告按期按额付清了土地转让款206元给被告，但被告一直至今没有办理该土地的使用权的过户手续给原告。原告经多次催促，并经向人民法院提起诉讼，和平县人民法院于2016年12月28日作出(2016)粤1624民初646号民事判决，和平县彭寨城镇开发有限公司应当在判决生效之曰起90日内将该块土地的使用权过户登记至原告名下。尔后，法院在执行过程中，通知和平县国土资源局协助执行办理该块土地的使用权转让过户登记事宜，期间，委托广东大川土地房地产资产评估有限公司进行评估，结论为该块土地的土地转让金为103.11万元，该款必须缴交给县财政局后方可办理土地使用权转让过户登记。依合同约定，该款应当由被告负责缴交，经原告多次催告，但被告均未予履行，被告的行为己严重违约，致使原告未能实现合同的目的，故被告应承担违约责任，将该款103.11万元支付给原告，由原告缴交给县财政局，或由被告直接缴交给县财政局，另外，由于被告违约，导致原告取得该块土地后建造房屋出售(53户)，因办证事宜不能落安产生巨额的经济损失，若被告不及时履约，拖延产生的利息仍需被告承担赔偿责任。综上，原告无奈之下，特依法提起诉讼。被告黄奕昌辩称：一、本案事实经过。2009年，被答辩人曾德宋等人找到答辩人黄奕昌，请求和委托答辩人黄奕昌利用自身的资源优势，代表被答辩人曾德宋等人与彭寨城镇开发有限公司（以下简称“彭寨开发公司”）商谈将其名下的座落于农场小区的土地转让给被答辩人等人。答辩人接受委托后，于2009年3月5日以答辩人、被答辩人等人的名义与彭寨开发公司签订了《土地转让协议》，并在协议约定由彭寨开发公司为被答辩人等人负责办好土地使用证。签订《土地转让协议》后，答辩人分别于2009年3月5日和2009年8月25日向彭寨开发公司交付了土地出让款共计4999008元，答辩人根据委托人的委托完全履行了协议义务，但彭寨开发公司却一直没有为答辩人等人办理土地使用证。为此答辩人等人分别于2016年9月和2018午10月向和平县人民法院提起诉讼，请求法院判令彭寨开发公司为答辩人等人办理土地使用证。和平县人民法院分别于2016年12月28日和2018年12月10日作出判决，判令彭寨开发公司将土地使用权过户登记至答辩人等人名下，上述两份判决均已生效。二、答辩人与被答辩人均是《土地转让协议》中的乙方，双方不存在建设用地使用权转让合同纠纷。1、《土地转让协议》显示，答辩人与被答辩人均是《土地转让协议》中的乙方，甲方是彭寨城镇开发有限公司。本案涉案的土地使用权至今仍登记在彭寨开发公司名下，而非登记在答辩人名下。2、《土地转让协议》约定由彭寨开发公司负责办好土地使用证，但彭寨开发公司却一直没有为答辩人等人办理土地使用证。为此答辩人与被答辩人均向和平县人民法院提起诉讼，和平县人民法院也作出了判令彭寨开发公司将土地使用权过户登记至被答辩人等人名下的判决，该判决早已生效。由此可知，被答辩人非常清楚其与彭寨开发公司签订了《土地转让协议》，并且清楚办理土地使用证的义务由彭寨开发公司，不然被答辩人怎么会于2016年向和平县人民法院起诉请求判令彭寨开发公司为被答辩人等人办理土地使用证呢？3、答辩人没有与被答辩人签订任何建设用地使用权转让合同，也没有委托他人与被答辩人签订任何建设用地使用权转让合同。被答辩人所提交的《土地转让合同》及结算单系被答辩人与案外人签订的，与答辩人没有关联性。因此被答辩人主张其与答辩人签订了《土地转让合同》，双方存在建设用地使用权转让合同纠纷没有事实依据和法律依据。综上，答辩人与被答辩人不存在建设用地使用权转让合同纠纷。三、被答辩人与彭寨开发公司存在建设用地使用权转让合同纠纷。1、《土地转让协议》显示被答辩人是《土地转让协议》中的乙方之一，甲方是彭寨城镇开发有限公司，双方就彭寨开发公司名下的农场小区的土地转让给被答辩人等人签订了《土地转让协议》，该《土地转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2、根据《土地转让协议》的约定，应当由彭寨开发公司负责办好土地使用证。但是彭寨开发公司却并未根据双方的约定为被答辩人等人办理土地使用证，属于违约行为。为此被答辩人等人于2016年9月向和平县人民法院提起诉讼，请求法院判令彭寨开发公司为被答辩人等人办理土地使用证。经和平县人民法院公开开庭审理并于2016年12月28日作出判决，判令彭寨开发公司将土地使用权过户登记至被答辩人等人名下，该判决已经生效。综上，被答辩人与彭寨开发公司存在建设用地使用权转让合同纠纷。但被答辩人已于2016年9月就本案诉讼标的向和平县人民法院提起过诉讼并经过了实体审理后作出了生效判决，现被答辩人又以同样的诉讼标的向和平县人民法院起诉，明显违反了《民事诉讼法》第一百二十四条第五款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条的规定，属于重复起诉，人民法院应当依法裁定驳回被答辩人的起诉。四、答辩人已经全部完成了被答辩人的委托事项，不存在违约行为，更无须向被答辩人承担违约责任。被答辩人委托答辩人代表其与彭寨开发公司商谈将其名下的座落于农场小区的土地转让给被答辩人的事项。答辩人接受委托后，根据委托人的委托完全履行了与彭寨开发公司的协议义务，对此事实彭寨开发公司不存在任何异议。根据《土地转让协议》的约定，办理土地使用证的义务由彭寨开发公司负责，而不是答辩人，因此答辩人不存在违约行为，无须向被答辩人承担违约责任。五、被答辩人以答辩人没有为其办理土地使用权证为由至今仍未向答辩人付清相关款项，答辩人已经向和平县人民法院提起反诉要求被答辩人向答辩人付清土地出让款及委托费用。综上所述，答辩人与被答辩人均是《土地转让协议》中的乙方，双方不存在建设用地使用权转让合同纠纷。答辩人已经按时足额向彭寨开发公司缴纳了土地出让款，被答辩人得到了土地使用权并在该土地上建筑了房屋，答辩人已经全部完成了被答辩人的委托事项，不存在违约行为。被答辩人没有取得土地使用证是彭寨开发公司违约造成的，与答辩人没有任何关系，这个事实也经过了和平县人民法院两次判决予以确认。因此被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据。答辩人恳请贵院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权利和彰显法律的尊严。反诉原告黄奕昌向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告曾德宋支付反诉原告黄奕昌垫付的土地出让款及委托费用437000元及利息150765元（以437000元为基数，按年利率6%为标准自2014年1月1日起计至2019年9月30日，2019年10月1日起的利息按上述利率计算至被告实际付清之日止）；二、本案诉讼费由被告曾德宋承担。事实和理由：2009年，被告曾德宋等人找到原告黄奕昌，请求和委托原告黄奕昌利用自身的资源优势，代表被告曾德宋等人与彭寨城镇开发有限公司（以下简称“彭寨开发公司”）商谈将其名下的座落于农场小区的土地转让给被告等人的事宜，同时双方口头约定，由被告于2013年底之前向原告支付委托费用205万元（此费用包括土地出让款、委托费用、利息等）。原告接受委托后，于2009年3月5日以原告、被告等人的名义与彭寨开发公司签订了《土地转让协议》，并在协议中约定由彭寨开发公司为原、被告等人负责办好土地使用证。签订《土地转让协议》后，原告分别于2009年3月5日和2009年8月25日向彭寨开发公司交付了土地出让款共计4999008元，原告全部完成了被告的委托事项，但被告却以原告没有为其办理土地使用权证为由，一直拒绝向原告支付余下的土地出让款及委托费用共计437000元。《土地转让协议》显示，答辩人与被答辩人均是《土地转让协议》中的乙方，甲方是彭寨城镇开发有限公司，同时约定由彭寨开发公司负责办理土地使用证。鉴于彭寨开发公司违反约定，一直没有为原、被告办理土地使用证，原、被告等人分别于2016年9月和2018年10月向和平县人民法院提起诉讼，和平县人民法院分别于2016年12月28日和2018年12月10日作出判决，判令彭寨开发公司将土地使用权过户登记至原、被告等人名下，上述两份判决均己生效。此项事实更进一步说明了办理土地使用证的义务由彭寨开发公司负责，而不是原告。被告以原告没有为其办理土地使用权证为由拒绝向原告支付土地出让款及委托费用，没有住何事实依据和法律依据。原告多次催促被告向原告支付拖欠的款项，但被告一直以各种理由拒绝向原告支付欠款，至今仍欠原告为其垫付的土地出让款及委托费用共计437000元。被告拖欠欠款的行为严重损害了原告的财产利益。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起反诉，请求法院查清事实，依法支持原告的全部诉讼请求。反诉被告曾德宋辩称：1、有关土地出让款反诉被告仍然有130454元未向反诉原告支付，是因为反诉原告未依约办理土地过户手续，所以尚有拖欠；2、反诉原告主张的委托费用及利息没有事实依据，请求法院依法驳回。原告曾德宋围绕诉讼请求依法向法庭提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、金河湾家园销售表格、商品房买卖合同书；3、（2016）粤1624民初646号民事判决书；4、送达回证、（2017）粤1624执118-1、118-2号协助执行通知书、（2017）粤1624执118-1号执行裁定书；5、县政府常务会议纪要（第1期）；6、土地使用权证；7、县政府常务会议纪要（9）；8、土地估价报告、土地估价报告（大川评估）、估价委托书；9、土地转让合同、承诺书；10、黄奕昌曾宋结算单；11、收费审核表、完善历史建设用地补办出让手续情况表；12、和平县人民政府和府函（2018）110号批复；13、建设用地规划许可证、用地平面图。被告黄奕昌围绕答辩意见及反诉请求依法向法庭提交了如下证据：1、《土地转让协议》；2、收款收据；3、民事判决书、开庭笔录、起诉状；4、情况说明；5、（2018）粤1624民初955号民事判决书。上述证据经双方当庭举证质证，并由本院审查，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，经鉴别，符合本案三性的予以采信，与本案缺乏三性的，予以剔除。根据原告曾德宋的诉讼请求、被告黄奕昌的答辩意见及其反诉请求，以及双方依法向本院提交的证据，并经本院审理查明的事实，本院认定本案的事实如下：2009年3月5日，本案原告曾德宋和被告黄奕昌等49人与彭寨城镇开发有限公司达成协议，共同购买彭寨镇农场小区一宗土地，由被告黄奕昌和案外人陈家辉（乙方）代表其余(包括原告曾德宋在内的)47人与彭寨城镇开发有限公司（甲方）签订《转让协议》，该《转让协议》第七条约定“本宗土地的转让费用由甲方负责并办好土地使用证，其余手续由乙方负责办理”。签订《转让协议》后，被告黄奕昌于2009年3月5日向彭寨城镇开发有限公司支付保证金50万元；2009年8月25日，被告黄奕昌向彭寨城镇开发有限公司支付土地款4499008元。2012年原告曾德宋分得前述《转让协议》中彭寨镇农场小区地块共911.5平方的土地并于2014年于该宗地上建成了商住楼（底层为门店，上面楼层为商品房）,并居住使用。因彭寨城镇开发有限公司迟延履行《转让协议》第七条约定，于是原告曾德宋等24人和被告黄奕昌等19人分别于2016年9月23日、2018年10月30日向本院提起诉讼，诉请彭寨城镇开发有限公司继续履行《转让协议》为其办理土地使用证并赔偿损失，本院于2016年12月28日、2018年12月10日分别作出（2016）粤1624民初646号和（2018）粤1624民初955号民事判决，判决彭寨城镇开发有限公司应当在该判决发生法律效力之日起90日内按照协议约定将其位于彭寨镇农场小区的一块综合用地的土地使用权（和府国用（2008）第353号）过户登记至原告曾德宋等24人和被告黄奕昌等19人名下并驳回原告曾德宋等24人和被告黄奕昌等19人的其他诉讼请求。本院作出（2016）粤1624民初646号和（2018）粤1624民初955号民事判决书还查明和确认了原告何为民等24人、被告黄奕昌等19人作为土地受让人履行了协议约定的付款义务的事实。因彭寨城镇开发有限公司不履行（2016）粤1624民初646号和（2018）粤1624民初955号民事判决，2019年9月4日，原告曾德宋以其与被告黄奕昌于2012年11月23日签订的《土地转让合同》和2015年2月17日“手写黄奕昌曾宋结算单”为据，向本院提起本案诉讼，主张被告黄奕昌支付土地转让金及违约赔偿金。本院认为，既然本案原告曾德宋是以原、被告双方于2012年11月23日订立的《土地转让合同》为据诉讼至本院,本院以建设用地使用权转让合同纠纷为案由予以立案，那么，本案就应当围绕原、被告双方于2012年11月23日订立的《土地转让合同》是否符合法律法规的强制性规定予以审理,经审理归纳本案争议焦点有三个：一、原、被告双方于2012年11月23日订立的《土地转让合同》是否符合法律规定的问题；二、原告曾德宋主张被告黄奕昌支付土地转让金及违约赔偿金是否有事实根据的问题；三、被告黄奕昌反诉请求是否有事实根据的问题。对此，本院根据本案现有在案在卷的证据以及与本案有关联的法律法规等规定,作综合评判如下：一、关于原、被告双方于2012年11月23日签订的《土地转让合同》是否符合法律法规规定的问题。从现有本案在卷证据看，和平县*********，规划实建面积4816平方米，是和平县人民政府同意和平县彭寨镇人民政府申请办理国有建设用地协议出让手续，后由和平县彭寨镇人民政府同意和平县彭寨城镇开发有限公司采取协议方式转让给黄奕昌等人，其中，本案原告曾德宋所分的得四块宗地,已经建成房屋居住使用也包括在内，是原、被告为共同方于2009年3月5日与和平县彭寨城镇开发有限公司签订的《转让协议》转让分配而得。现原告曾德宋以其于2012年11月23日与被告黄奕昌签订的《土地转让合同》和“手写黄奕昌曾宋结算单”以证明其主张的证据为由,向本院提出要求被告黄奕昌支付土地转让金及违约赔偿金的诉讼请求，理据是否充分。可以从以下方面予以评析：（一）关于原、被告双方于2012年11月23日签订的《土地转让合同》的问题。1、从合同主体资格看，显然被告黄奕昌是不符合合同主体资格，根据和平县人民政府工作会议记要。该宗土地使用权人是和平县彭寨城镇开发有限公司，由其出让办理国有土地建设用地协议出让，该宗土地并不是被告黄奕昌所有的，故被告黄奕昌是无权对该宗土地作出处分的权利。2、合同标的物是土地，如前所述，土地使用权人是和平县彭寨城镇开发有限公司依据合法手续取得的，除该公司有权处分该土地，其余任何单位和个人均无权处分。3、集体土地被自然人,以个人名义进行买卖是违法行为,是不受法律保护的。4、根据我国土地管理法律法规等规定，我国土地属于国家、集体所有，不存在私有土地，我国实行土地社会主义公有制，即全民和劳动群众集体二种所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法出让土地。土地使用权可以依法转让，但是应当依照法律规定，按照合法程序进行办理土地出让登记手续，出让土地方能合法。5、土地价款问题，私人之间转让土地本身就是不合法，况且该宗地是和平县彭寨城镇开发有限公司依法取得，再者，土地转让合同上称：“双方签立转让合同后，乙方在农历二0一二年年底首付甲方：80万元，余款126万元，在农历2013年12月30日前付清。”现原告是主张103.11万元，那么，上述三组数字应如何认定?究竟原告曾德宋有无支付被告黄奕昌款项？如果支付，又支付多少等等,原告曾德宋均没有提供有法律效力的证据（如收款收据或收条等凭证）予以证实。庭审中被告黄奕昌也当庭否认该份土地转让合同。故原告曾德宋有无支付过土地转让金给被告黄奕昌；被告黄奕昌是否应支付原告曾德宋土地转让金及违约赔偿金，从现有在案在卷证据是无法查证。因此，原、被告签订的《土地转让合同》中双方约定土地所有权和使用权的转让行为，明显已经违反法律、行政法规的强制性规定，是不受法律保护的。（二）关于2015年2月17日“手写黄奕昌曾宋结算单”的问题。对此，该结算单上既没有被告黄奕昌的签名，也未能体现出谁欠谁什么款，欠谁多少也意思表述不明确。故该证据无法证明原告曾德宋的主张成立，应予以驳回。二、原告曾德宋主张被告黄奕昌支付土地转让金及违约赔偿金是否有事实根据的问题。经过审理查明，从现有在案在卷证据看，本案原告曾德宋未提供能证明被告黄奕昌欠其土地转让金的具有法律效力的证据，应承担不利后果，故其该项主张依法不予以支持。三、被告黄奕昌反诉请求是否有事实根据的问题。从现有本案在卷证据,并结合庭审情况看，被告黄奕昌为原告曾德宋垫付了土地出让金数额是多少,及委托费用又是多少?被告黄奕昌均没有提供有确切数额的,且具有法律效力的证据。其也应承担不利后果，故其主张依法不予支持。综上所述，原告曾德宋的主张理据不足，依法不予支持;被告黄奕昌的反诉请求亦理据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告曾德宋的全部诉讼请求；二、驳回被告黄奕昌的全部反诉请求。本案本诉案件受理费18582元，由原告曾德宋负担；本案反诉案件受理费4838.83元，由反诉原告黄奕昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判长  谢干漠审判员  王春青审判员  黄思雄二〇一九年十二月三十日书记员  陈文彩