广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1479号原告：张思华，男，汉族，1988年2月19日出生，住广东省始兴县*************。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告张思华与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告张思华对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*********************提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异13号执行裁定书，原告张思华不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告张思华的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托诉讼代理人蔡胜、熊，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张思华向本院提出诉讼请求：1.确认原告张思华与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑1栋2303号商品房的购买人；2.撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异13号裁定书；3.对雅和苑1栋2303号商品房予以解除查封；4.案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、原告是始兴县******农民，这几年外出打工积累了一点资金，山区农村农民近几年不少家庭都在城市购房，目的就是解决看病难、读书难的问题。原告于2017年3月4日在始兴县**********************商品房，2017年3月5日，原告在广东省东莞银行从原告的账户汇款8万元给黄志娟（雅和苑的开发商是被告宏骏公司，黄志娟是该公司出纳员，汇款到黄志娟账户是该公司指定的），2017年4月8日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议》，1栋2303号商品房建筑面积127.23平方米，每平方米单价4421元，总成交价款560000元。按被告宏骏公司的要求必须交购房款340000元，除原汇款8万元及用支付宝付款7万元外，原告另付现金19万元给被告宏骏公司，合计34万元，占总房价款的60.7%，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2017年4月8日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的1栋2303号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑1栋2303号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，首先我方认为原告张思华在执行异议中所陈述的时间与其起诉时间不一致，同时涉案并未看到张思华提供有效的付款证据，而其所提交的没有原件的两张东莞业务受理单，其付款时间也与实际认购的时间相矛盾，无法证明其第一笔8万元是支付涉案合同的相关款项，张思华也没有提交任何证据证明其名下只有一套房产，综合上述，其付款依据不足，名下是否唯一房产不足，不符合人民法院司法解释中权利排除执行的条件，其不能对抗本案华冠达公司对涉案债权所享有的优先受偿权。本案所提起的执行异议之诉是不符合执行异议的受案范围，因为本案目前只是在保全阶段，并未到实际开始执行的阶段，因此我方认为目前不具有提起执行异议之诉的条件。其并未提供证据向雅和苑开发商宏骏公司支付涉案款项，本案房屋预售款项属于专款专用，必须打到法定公司账户，原告向宏骏公司以外账户支付的款项不符合房地产交易秩序，也不符合财物记账的合法要件，因此其支付不具有有效证明其购买涉案房屋的凭证。其次，将款项打到公司以外的个人账户属于宏骏公司违规违法操作，而且该笔款项没有任何证据证明已经进入宏骏公司账目，相关收取款项的人属于侵占公司资产同时也属于逃避债务，逃避华冠达公司建筑工程案子的诉讼权利的主张。再者，我们对于张思华所提交的证据并未见到全部付款的凭据原件，无法证明付款的真实性，而张思华也没有提供其名下唯一一套房屋的证明，其不符合排除华冠达公司主张建筑物优先权的条件。原告付款时间早于协议时间，而且该付款并非本案宏骏公司所收，因此认为与本案无关，其次原告上次当庭提交的装修押金的收据编号是748383，大于这份关键证据353的编号，因此可以认定该房屋实际装修时间在2019年也就是该房屋被我方查封之后对抗法院查封的行为。被告宏骏公司辩称，对原告张思华的诉讼我们认为张思华的购买时间是2018年3月5日，也就是说他在本案华冠达公司的查封2018年6月27日之前，张思华所有的付款为什么会出现在公司员工账号上，主要是因为李大为的代位诉讼影响了我公司的商品房的正常销售，李大为的代位诉讼即朱爱菊把债权移交，现在对方律师说朱爱菊不能代表华冠达公司，那么债权转移华冠达公司出庭对此没有提出抗辩意见，所以致使像张思华这种情况，为业务正常运行，关于黄志娟的身份我公司有一份举证目录，目录有三个，一是宏骏公司证明，证明黄志娟是公司财务，她的收钱行为代表公司，公司是认可的；二是黄志娟身份证明；三是付款凭证，证明华冠达公司向宏骏公司支付货款工程款也是支付给黄志娟。所以我公司认为张思华的行为也是善意取得，也是合法的。另外，张思华是隘子农民，他为了解决小孩读书来到县城居住，在县城没有其他房产，应该受到法律保护。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，被告宏骏公司与原告张思华签订一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之1栋23层03单位，成交总价为560000元，首期款3成，银行按揭7成，首付款34万元，按揭22万元，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到张思华交来雅和苑1栋房号2303购房首付款34万元。”。张思华提交了两张于2018年3月5日转账8万元给黄志娟（宏骏公司的财务）的银行转账业务受理单、两张于2018年3月5日各转账2万、2.5万元给李晓敏（宏骏公司的工作人员）微信截图、一张于2018年2月25日转账2万元的微信截图，但原告只提交了银行转账8万元的原件，其他证据未提供原件。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告张思华认为本院查封的雅和苑1栋2303号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2018年4月8日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款34万元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异13号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异13号执行裁定书，裁定驳回张思华的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代位权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含本案房屋在内的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含本案房屋在内的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含本案房屋在内的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠达公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2018年4月8日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑1栋2303号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2018年4月8日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。但案涉的房屋被本院依法查封，原告提交的微信截图没有提供原件，本院无法核实其真实性，原告也没有提供证据证明其已向宏骏公司支付了19万元现金的购房款，且原告一直通过转账方式向宏骏公司支付购房款，大额购房反而支付现金与常理和交易习惯不符，本院无法确定原告支付的价款是否已超过合同约定总价款的百分之五十，且原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的合法有效协议，案涉房屋因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异13号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，判决如下：一、原告张思华与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2018年4月8日签订的《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告张思华的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云