广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32020号原告：王治平，男，1973年11月25日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市沙市区，委托诉讼代理人：苏波，广东龙灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：温彩健，广东龙灵律师事务所律师。被告：黎达铭，男，1974年9月17日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。第三人：黎凤兰，女，1971年11月22日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行，住所地广州市越秀区德政中路316-318号。负责人：刘娜。委托诉讼代理人：刘国钊，男，1983年3月18日出生，汉族，系该司员工。原告王治平与被告黎达铭，第三人黎凤兰、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行（以下简称工商银行德政中路支行）物权确认纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王治平及其委托诉讼代理人温彩健，第三人黎凤兰及其与被告黎达铭的共同委托诉讼代理人骆军辉，第三人工商银行德政中路支行的委托诉讼代理人刘国钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王治平向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认位于广州市白云区××房归原告和第三人黎凤兰夫妻共同所有；2.请求判令被告协助原告办理上述房屋的抵押涂销手续；3.请求判令被告协助原告将上述房屋办理过户登记到原告和第三人黎凤兰名下；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告与第三人黎凤兰于2011年9月15日登记结婚，是再婚夫妻关系，被告与第三人黎凤兰是姐弟关系。2011年10月左右，原告和第三人黎凤兰出资购买位于广州市白云区××房居住，由于第三人黎凤兰与原告再婚前已在广州拥有一套商品房，购买第二套商品房的按当时贷款政策需要支付六成的首付款，原告和第三人黎凤兰资金不够，且第三人黎凤兰当时单位有公租房分配居住，购买商品房会导致其丧失分得公租房居住资格，因此不能以原告和第三人黎凤兰的名义购买商品房，于是原告、第三人黎凤兰与被告协商，原告及第三人黎凤兰借用被告的名义购买涉案房屋，相关购房款包括（支付房屋的首付款、房屋每月按揭款等），以及物业管理费、水电费等均由原告和第三人黎凤兰支付，相关购房资料和偿还房屋贷款的银行卡一直由第三人黎凤兰持有，涉案房屋也是一直由第三人黎凤兰、原告的女儿一直居住，原告因经常在外工作，不定期也在涉案房屋处居住。第三人黎凤兰多次与原告沟通协商，并承诺支付涉案房屋首期款后立即与被告签订挂名购房协议，但被告、第三人黎凤兰一直迟迟没签，直至2014年7月，被告在第三人黎凤兰的指使下，将原告及原告女儿王彬的衣物等弃之门外，并将原告及原告的女儿赶出涉案房屋并锁门，被告称涉案房屋属于其所有，其宣称不再提供涉案房屋给我们居住，当时年仅9岁的女儿受到了惊吓，被告、第三人黎凤兰违背承诺，对原告造成了重大的物质损失和精神损害。2017年12月，第三人黎凤兰因感情问题向法院起诉与原告离婚，第三人黎凤兰的代理律师在没有了解详细情况下，代理第三人黎凤兰在离婚起诉书中称涉案房屋是被告黎达铭的，与原告和第三人黎凤兰无任何关系。第三人黎凤兰向原告提出了很多无理的要求，之后才向原告承诺三个月内必须将涉案房屋过户到原告名下，但被告也一直没有把涉案房屋过户回原告名下。后来被告与第三人黎凤兰又再次承诺原告的女儿王彬把户口迁户至广州时即办理涉案房屋过户手续，2018年5月17日，原告的女儿王彬已经把户口迁移到广州，但被告仍然不配合办理过户手续，导致原告的女儿没能就读学区房的学校，反而被告的女儿就读了学区房的学校，导致原告抚养女儿读书的费用增加，损害原告的利益。为明确原告、第三人黎凤兰与被告就涉案房屋权属及分清各方权利义务一事，2018年9月3日，原告、第三人黎凤兰与被告签订《挂名购房协议》，约定原告、第三人黎凤兰借用被告的名义出资购买涉案房屋，该房屋由原告、第三人黎凤兰实际全额出资购买，被告没有任何出资且没有实际购房行为。该房屋的占有、使用、收益、处分全部所有权权利均归原告、第三人黎凤兰所有，被告仅为该房产登记的名义产权人，未经原告、第三人黎凤兰的同意，不得实际占有、使用、收益、处分该房屋。协议签订后的任一时间内，原告、第三人黎凤兰均有权要求将该房屋登记到自己名下或原告、第三人指定的人名下，被告应无条件配合办理该房产过户的一切手续，若被告迟延或拒不配合的，造成的一切法律后果由被告承担。通过查询涉案房屋查册，被告于2015年因为诉讼案件导致涉案房屋被查封，已经违反了双方的合同约定，因此，原告要求被告将涉案房屋过户到原告及第三人黎凤兰名下。原告认为，涉案房屋虽登记在被告名下，但并不能因此确认被告拥有涉案房屋的所有权，房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体关系，从本案的事实看，尽管涉案房屋登记在被告名下，但根据《挂名购房协议》及原告、第三人与被告购房时的真实意思表示，结合房款支付情况、房屋实际居住情况，综合分析确定房屋属于原告和第三人夫妻关系存续期间购买的，应当归原告和第三人夫妻共同所有。原告一直催促被告协助办理过户登记，但被告怠于行使，对原告的请求置之不理，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决并支持原告的诉讼请求。被告黎达铭答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，我认为该房屋不属于原告与第三人的夫妻共同财产，如果要确权也只能过户至第三人黎凤兰一人名下。第二，我不同意第二项和第三项诉讼请求，因为协议中间有明确的约定，在2023年底之前甲方是不能要求收回房产权利的。在合同的第七条特别约定：甲方保证乙方女儿读书学位事宜完结后即2023年底才能要要求收回房产权利。这个房屋乙方之所以同意给第三人挂名，那么是因为当初原告和第三人答应了这个房子挂在被告名下之后，被告的女儿可以利用这个房屋所在地的学位。那么被告的女儿将要在2023年升初中，为什么约定了2023年底就是要升完初中，确认了学位之后，甲方才能够主张房产的过户等等这些要求。现在还没有到2023年，我们认为第二和第三项诉讼请求是不能够成立的。并且就算要过户我也只同意过户至黎凤兰一人的名下。第三人黎凤兰陈述：同意被告的答辩意见。另外涉案房屋是黎凤兰婚前个人财产，当时签订《挂名购房协议》时之所以加上王治平的名字，是考虑到但是双方夫妻感情还可以，所以同意加上王治平的名字，其实质是赠与。根据法律规定，不动产的赠与以办理过户登记为准。现涉案房屋并未登记至王治平名下，黎凤兰现要求撤销赠与。第三人工商银行德政中路支行陈述：只要偿还了借款，我行愿意涂销抵押。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的挂名购房协议、房地产权证、购房资格证明、广州市不动产登记查册表、约定（手写），对被告提交的商品房买卖合同（预售），第三人工商银行德政中路支行提交的贷款偿还清单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：王治平与黎凤兰系夫妻关系，双方于2011年9月15日登记结婚。黎达铭系黎凤兰的弟弟。2018年9月3日，王治平、黎凤兰（共同作为甲方、实际购房方）与黎达铭（乙方、挂名购房方）签订《挂名购房协议》，约定：甲方借用乙方名义出资购买位于白云区××房产（以下简称涉案房屋）一事，双方达成以下协议：一、所购房产信息：1.房产登记日期2014年4月8日。2.房产地址广州市白云区百顺北路71号2104。3.建筑面积80.93平方米，房产证号粤房地权证穗字第××号。4.购房价格1283042余万(此处应为元)，其中首付款393042元由黎凤兰个人婚前出资；二、购房出资、房屋权属：1.甲乙双方一致确认，上述房产为甲方实际全额出资购买，乙方无任何出资，乙方并无实际购房行为。甲方黎凤兰首付款转入乙方账号（62×××16），之后按揭款由甲方逐月转入乙方上述账号。上述账号由甲方持有和使用。2.该房产的占有、使用、收益、处分全部所有权权利归甲方，乙方仅为该房产登记的名义产权人，未经甲方通知，不得实际占有、使用、收益、处分该房产；三、甲方权利义务：……3.甲方有权要求乙方无条件配合房产相关的查册、变更登记、转移登记等房产交易事项，产生费用由甲方全部承担；四、乙方权利义务、……4.未经甲方书面同意，乙方不得对上述房产行使占有、装修、租赁、自用、出借、抵押担保、抵债、赠与、加名共有等有损房产价值和权利的一切行为。造成甲方损失的，赔偿损失。5.签订本协议后的任一时间内，甲方都有权要求将该房产登记到自己名下或甲方指定的人名下，乙方应无条件配合办理该房产过户的一切手续。……六、违约责任：1.自该房产登记在乙方名下后，乙方保证该房产不被法院查封或拍卖，乙方保证不将该房产设定抵押或转卖第三人，如有违反，乙方应向甲方支付相当于该房产购房款30%的违约金，如造成该房产被拍卖或被转卖，乙方还应按该房产的市值赔偿甲方，并赔偿甲方的一切直接和间接损失，包括但不限于诉讼费、律师费、追偿费、对第三方的违约赔偿。七、特别约定（该条为手写的条款）：甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后（即2023年底）才能要求收回房产权利。甲方要求收回房产权利时，乙方应无条件、不延迟的配合过户。逾期按第四条第5项处理。如甲方违约也应当赔偿乙方一切直接和间接经济损失。等等。另查明，2011年9月30日，黎达铭（乙方、买方）与广州新穗旅游中心有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定由乙方向甲方购买岭南新世界家园自编A6-A8栋第自编A8栋21层2104房，房屋地址：白云区××房。建筑面79.99平方米。该商品房以套出售，总金额1283042元。付款方式为按揭付款。首期款：全部房款的30.63%，金额393042元。余款890000元，按揭方式付款。2014年4月8日，涉案房屋登记至黎达铭名下。建筑面积80.93平方米。同日，黎达铭在涉案房屋上为工商银行德政中路支行设定抵押权，权利面积80.9269平方米，债权数额890000元。2015年8月19日，本院以（2015）穗云法执字第6814号协助执行通知书及行政裁定书查封了涉案房屋，查封期间为2015年8月19日至2018年8月18日。另查明，截至2019年12月2日，涉案房屋的按揭贷款尚有200249.69元未偿还。王治平表示愿意单独提前一次性偿还贷款。工商银行德政中路支行在庭审中表示同意原告提前偿还贷款后办理涂销抵押。王治平、黎凤兰现并未离婚；截至2019年10月25日，王治平、黎凤兰具备在本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：王治平、黎凤兰与黎达铭签订的《挂名购房协议》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。王治平、黎凤兰根据《挂名购房协议》享有权利的同时也应当承担协议约定的义务。虽然《挂名购房协议》第四条第5款约定甲方（王治平、黎凤兰）有权随时要求将该房产登记到甲方名下或甲方指定的人的名下，但《挂名购房协议》第七条同时特别约定甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后即2023年底才能要求收回房产权利，即第四条第5款与第七条的内容存在冲突。但是因第七条内容为双方手写，属于是双方的特别约定，因此，应当以第七条的效力优先于第四条第5款，即王治平、黎凤兰在2023年底才能要求收回房产权利即要求黎达铭将涉案房屋过户至王治平、黎凤兰名下。王治平另以黎达铭违反约定导致涉案房屋被司法查封以及黎达铭将王治平及其女儿赶出涉案房屋为由要求黎达铭将涉案房屋登记至其与黎凤兰名下。首先，涉案房屋的司法查封的期间为2015年8月19日至2018年8月18日，而《挂名购房协议》于2018年9月3日才签订，即《挂名购房协议》签订之时，涉案房屋的查封已过有效期，王治平现以《挂名购房协议》签署前的司法查封的事实为依据要求黎达铭办理房屋过户手续缺乏合同依据。其次，王治平并未提供证据证实黎达铭将其与女儿强行驱赶出涉案房屋，且即使该情况属实，王治平可亦根据《挂名购房协议》的约定维护其权益，但该事实不构成王治平要求黎达铭协助其办理房产过户手续的合法依据。因此王治平现要求黎达铭将涉案房屋过户登记至其与黎凤兰名下依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋现尚未登记在王治平和黎凤兰名下，因此王治平要求确认涉案房屋为其与黎凤兰共同共有的诉讼请求，本院不予支持。因黎达铭无须现在将涉案房屋过户登记至王治平和黎凤兰名下，故现并无提前偿还贷款以及办理涂销抵押手续之必要，故对王治平要求黎达铭协助其办理涉案房屋的涂销抵押手续的诉讼请求本院不予支持。关于黎凤兰要求确认涉案房屋为其个人婚前财产以及要求撤销对王治平的赠与，因与本案并非同一法律关系且与本案的处理无关，本院对此不予处理，其可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王治平的全部诉讼请求。本案受理费7800元，由原告王治平负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十二月二十三日书记员  林嘉仪