四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终13649号 上诉人（原审被告）：成都汇融物业服务有限公司成华分公司，住所地四川省成都市成华区二环路北四段9号。 负责人：林庆辉。 委托诉讼代理人：李云，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）：成都汇融物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区锦华路三段88号。 法定代表人：薛丽清。 委托诉讼代理人：杨建忠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：沈德贵，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都市成华区汇融名城第一届业主委员会，住所地四川省成都市成华区二环路北四段9号。 负责人：孙晓群，主任。 委托诉讼代理人：胡泰金，男，系成都市成华区汇融名城第一届业主委员会委员。 上诉人成都汇融物业服务有限公司成华分公司（以下简称汇融物业成华分公司）、成都汇融物业服务有限公司（以下简称汇融物业公司）因与被上诉人成都市成华区汇融名城第一届业主委员会（简称汇融名城第一届业委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初5629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 汇融物业公司、汇融物业成华分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判驳回汇融名城第一届业委会的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由汇融名城第一届业委会承担。事实和理由：一、汇融名城第一届业委会不具备主体资格：1.汇融名城第一届业委会任期已经届满，不再具有主体资格；2.业主大会的授权为无效授权，汇融名城第一届业委会代为保管租金收益不利于全体业主利益。二、上诉人已经将租金收益按照《物业管理条例》用于共用设备设施的维修，上诉人对物业用房的使用符合法定和约定条件。三、一审判决总公司承担责任是错误的，总公司对分公司只承担补充责任。四、一审程序违法，应当中止审理等待第二届业主委员会成立。 汇融名城第一届业委会辩称，一、汇融名城第一届业委会具有主体合法资格，无证据证明业主大会对业委会的授权无效。二、上诉人擅自挪用资金使用，违反了法律法规的规定，汇融物业公司无权使用此资金。三、汇融名城第一届业委会系合法成立，不能因为第一届任期届满，第二届尚未产生就排除上诉人代业主大会行使权利的资格。 汇融名城第一届业委会向一审法院起诉请求：判令汇融物业成华分公司将二环路北四段9号汇融名城C区6栋1楼1室房屋租金81224元归还汇融名城第一届业委会（2013年2月1日至2015年11月25日）。汇融物业公司对上述债务承担补充清偿责任。 一审法院认定事实：汇融名城小区由四川汇融地产有限公司开发建成，汇融物业公司是该小区提供物业管理服务的前期物业公司，与开发单位签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业管理期限从2008年9月30日起，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；同时第十九条约定物业管理用房属于全体业主所有，汇融物业公司在本合同期限内无偿使用。汇融物业成华分公司是该小区实际提供物业管理服务的公司，于2013年1月25日与案外人尹华军签订《租赁合同》，约定将汇融名城C区6-1号66平方米房屋出租，租期从2013年2月1日至2017年1月31日，房租含物管费前两年每平方米35元，后两年每平方米40元，季付租金。经尹华军请求，由本区八里庄社区人民调解委员会主持，与汇融物业成华分公司于2015年11月30日达成《民事调解协议书》约定，上述租赁合同于2015年11月30日终止，因业主委员会与物管公司的纠纷影响承租人的正常经营，汇融物业公司不再追收2014年1月至2015年11月共23个月租金，承租人放弃提前终止合同的违约金索赔和装修费补偿请求。汇融名城第一届业委会是该小区第一届业主委员会，印章有效期为2013年11月29日至2016年11月29日，组织机构代码证有效期为2014年4月23日至2018年4月23日。根据汇融名城第一届业委会提供的资料记载，2016年4月9日该小区召开第二次业主大会，表决事项包括授权业主委员会通过法律程序收回属于全体业主的商铺及租金；2016年5月10日该小区业主大会及业主委员会合署发出公告称，该表决事项总住户的同意率为64.8%。 一审庭审中，汇融物业成华分公司依据所举2015年4月15日两张监控系统维修费发票（总金额13万元）、监控系统照片、更换电梯监控系统温馨提示，主张因小区监控系统老化失修，所收取的25410元租金已全部用于更换和维修上述监控系统，因此未动用业主维修基金，相关前期物业管理协议亦约定汇融物业公司可以使用小区公共收益贴补公区维修费用。汇融名城第一届业委会质证认为，案涉租金应属全体业主所有，使用案涉租金应经业主大会表决或业主委员会同意，但未见汇融物业成华分公司提请该程序，且维修监控系统按照约定本属汇融物业公司履行日常维修义务范畴，应从汇融物业成华分公司收取的物业费中支出，故不认可上述抗辩意见。 一审法院认定上述事实，采信了各方身份信息，原告举出的前期物业管理服务协议、物管费专用收据、房屋信息摘要、产业权属告知书及回复、租赁合同、业主大会召开公告、公示及照片，被告举出的临时管理公约、前期物业管理服务合同和协议、人民调解协议书、维修费票据，以及各方当庭陈述等。 一审法院认为，位于成都市成华区房屋（面积约66平方米）属汇融名城小区全体业主所有。汇融物业公司通过与开发单位签订《前期物业管理服务合同》，在无偿取得包含该房屋在内的物业用房使用权后，交由下属汇融物业成华分公司使用并为该小区提供物业服务，但是汇融物业成华分公司却违反《物业管理条例》第六十五条规定，擅自改变物业管理用房的用途用于出租营利，其行为不仅违反行政法规规定，也损害到小区业主权益，对此汇融物业成华分公司应当向小区全体业主交付其违法收益。鉴于汇融名城第一届业委会经业主大会授权提起本案诉讼维权收回属于全体业主的租金，一审法院认为汇融名城第一届业委会有权代表全体业主收取汇融物业成华分公司收取的违法收益，但是使用用途必须遵循《物业管理条例》第六十五条规定的法定用途即“所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”来安排使用。对于租金收益金额，因从辖区人民调解委员会主持达成的《民事调解协议书》内容反映，从2014年1月起至2015年11月30日共23个月期间，承租人因业主委员会与汇融物业公司之间的纠纷未能正常使用案涉房屋并实际交纳租金，故一审法院按汇融物业成华分公司实际收取的租金25410元认定。对于汇融物业公司、汇融物业成华分公司抗辩的已全部用于小区监控系统维修，因该租金使用途径未参照业主维修基金使用程序通告业主并经业主同意，关联性不予确认。对于汇融物业成华分公司抗辩的任期届满的主体资格，因汇融名城第一届业委会初始提起本案诉讼系在任期内，且提起本案诉讼获得业主大会授权，此后任期届满不应影响其参与本案诉讼并获得判决的权利。对于汇融名城第一届业委会所诉请求由汇融物业成华分公司返还租金及汇融物业公司承担补充清偿责任，因汇融物业成华分公司庭审已陈述该款已经使用，且分公司不具备法人主体资格，其应负担的民事责任按照《中华人民共和国公司法》第十四条规定对外应由总公司汇融物业公司承担，故判决由汇融物业公司直接向汇融名城第一届业委会支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第六十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汇融物业公司在判决生效之日起十五日内将汇融物业成华分公司违法收取的案涉房屋出租收益25410元支付给汇融名城第一届业委会（代汇融名城小区全体业主保管）。二、驳回汇融名城第一届业委会的其他诉讼请求。案件受理费915元，由汇融名城第一届业委会负担629元，汇融物业公司负担286元。 二审中，汇融物业成华分公司提交1.本院作出的（2019）川01民终7921号民事裁定书、汇融名城第二届业委会换届选举结果不予备案的告知书、平面规划图、D区部分业主的产权证，拟证明第二届业委会尚未合法成立，汇融名城第一届业委会的未取得全体业主的授权，不具有主体资格。汇融名城第一届业委会对产权证的真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议，但认为第一届业委会系合法成立，不包含D区是因为开发商和汇融物业公司未提供D区的相关资料。2.汇融名城A区的《临时公约》，拟证明汇融物业成华分公司对租金的使用是合法的。汇融名城第一届业委会对该证据的真实性、合法性无异议，认为前期物业服务协议约定中不包含收益使用的内容。3.民事调解协议及收条，拟证明汇融物业公司与尹华军解除租赁合同赔偿了尹华军违约金3万元。 汇融名城第一届业委会提交汇融名城ABCD四个区的业主临时公约及前期物业管理服务协议，拟证明ABCD四区业主均未就租金用途与汇融物业成华分公司进行过约定。汇融物业成华分公司、汇融物业公司质证认可真实性、合法性，但认为业主临时公约中约定了根据前期物业服务协议的约定对公共部位和设施进行维养，不能达到汇融名城第一届业委会的证明目的。 本院认为，根据在案的组织机构代码证载明内容，汇融名城第一届业委会有效期从2014年4月23日至2018年4月23日，即在本案受理之前，其任期已经届满，而第二届业委会尚未成立，第一届业委会无权再代表业主大会行使相关权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初5629号民事判决： 二、驳回成都市成华区汇融名城第一届业主委员会的起诉。 一审案件受理费915元，予以退还；二审案件受理费915元，退还成都汇融物业服务有限公司、成都汇融物业服务有限公司成华分公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄小华 审判员  付冬琦 审判员  孙 睿 二〇一九年十二月四日 书记员  谭 淼