广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2855号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区***********第二卡，统一社会信用代码914********689600P。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘志国，该公司人事主管。被告：禤镜波，男，1994年2月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区***********，公民身份号码441************372。被告：禤永汉，男，1968年7月6日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码442************373。原告肇庆市华军物业管理有限公司与被告禤镜波、禤永汉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告肇庆市华军物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘志国、被告禤永汉到庭参加诉讼，被告禤镜波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市华军物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告给付2016年4月至2019年7月物业管理服务费5489元；2.依法判令两被告给付滞纳金3211.07元；3.请求依法判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：肇庆市华军物业管理有限公司2015年8月19日与高要市富泽房地产开发有限公司签订了富泽豪庭前期物业服务合同，委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。而被告住在富泽豪庭小区2幢707房。房屋面积88.15㎡，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/㎡，计欠40个月物业管理费5289元，摩托车管理费5月/月，计欠40个月200元，滞纳金3211.07元。被告已享受了原告的物业管理服务，却并未按时向原告交纳物业管理费，在此期间原告多次催缴，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告禤永汉答辩称：1.自己确实拖欠物业服务管理费，但没有原告起诉的那么多，原告应退还但没有退还我电梯使用和设施维护费300元，装修保证金2000元，自来水加压泵费60元，垃圾费100元，共计2460元。2.我是在2015年9月30日收楼的，原告没有按约定向我们提供煤气使用，直至2016年8月份我们才有煤气使用，所以2015年10月至2016年8月这段时间原告不应向我们收取物业管理费。3.我向小区业主委员会咨询过，业委会已经勒令原告在2019年4月30日撤场，业主委员会要求我们2019年5月1日开始不用再向华军物业缴纳物业管理费，所以2019年5、6、7月这三个月原告不应收取我的物业管理费。被告禤镜波没有答辩，也没有到庭质证。经审理查明：被告禤镜波、禤永汉购买了位于肇庆市高要区******************后，于2015年11月20日与肇庆市华军物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》第四条第二点约定：住宅按建筑面积每月每平方米，高层带电梯住宅按：1.物业服务费按1.5元/月/平方米收取。2.商铺按建筑面积每月每平方米1.8元收取；自来水加压泵电费和维护分摊费每月每户10元。三、车位收费：……摩托车位使用人按车位服务费5元/个收取。八、物业服务费交纳时间：按每月交纳，每月10日之前缴纳下月物业服务费；第五条第四点约定：“交楼时收取费用，房屋装饰装修保证金2000元/户；装修垃圾余泥清运费400元/户收取……”第十一条第四点约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期三个月仍未缴交的，甲方将有权向法院起诉乙方，因此而产生的所有费用与责任，均由乙方承担。”2015年9月30日，两被告收楼，并于2015年11月20日向华军物业缴纳了2000元装修保证金，2015年10月-2016年3月的物业管理费、自来水加压泵费和维护费、装修垃圾淤泥清运费、电梯使用及公共设施维护费共1553元。另查明，2015年8月19日开始，富泽豪庭小区开发商委托肇庆市华军物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。肇庆市高要区富泽豪庭小区*届业主委员会成立后，于2019年5月7日向富泽豪庭小区业主公示了《关于富泽豪庭物业服务终止交费通知函》，内容为：业主大会于2019年4月30日作出表决，解除聘用华军物业管理有限公司继续为本小区提供物业服务，2019年5月1日开始小区各业主不要支付物业管理费用给华军物业公司。截至2019年5月，富泽豪庭小区终止了与肇庆市华军物业管理有限公司的物业服务管理，肇庆市华军物业管理有限公司于2019年7月31日24时撤走。庭审过程中，华军物业释明按合同第十一条约定滞纳金按日千分之三计算，但我方自行调整为按日千分之一计算。另外，关于应退2460元的问题，华军物业也承认这些费用确实应退，但要在庭后5日内答复被告是否存在装修违规，且要求被告交了物业管理费才予以退回。以上事实，有原告提交的两被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、收楼承诺书、滞纳金计算表，被告提供的收款收据、业主委员会文件及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案是因禤镜波、禤永汉没有向肇庆市华军物业管理有限公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。禤镜波、禤永汉与肇庆市华军物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》后，享受了原告的物业管理服务，又按《前期物业管理服务协议》约定交纳了2015年10月至2016年3月的物业管理费，应视为禤镜波、禤永汉认可并履行了《前期物业管理服务协议》的约定。原告要求被告支付2016年4月至2019年7月的物业管理费，由于富泽豪庭小区已于2019年5月终止了与华军物业的服务，因此其要求被告支付2019年5-7月份的物业管理费，本院不予支持。禤镜波、禤永汉应支付肇庆市华军物业管理有限公司2016年4月-2019年4月物业管理费4892元〔88.15㎡×1.5元/平方米×37（个月）=4892元〕，车位费管理费185元〔5元/月×37（个月）〕。关于滞纳金问题，肇庆市华军物业管理有限公司诉请禤镜波、禤永汉从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰的标准支付滞纳金。禤永汉认为是华军物业的过错导致2015年9月至2016年8月没有煤气供应，因此对其主张滞纳金有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，肇庆市华军物业管理有限公司并没有举证证实其因禤镜波、禤永汉没有按时支付物业服务费而产生了损失的实际情况，本院酌情调整滞纳金为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准分段计算，由于合同约定禤镜波、禤永汉应于每月10日前缴纳当月的物业服务费，计至2019年4月30日为539.4元（具体计算方式详见附表）。对肇庆市华军物业管理有限公司诉请滞纳金超出的部分，本院不予支持。另外，对于禤镜波、禤永汉缴交的装修保证金2000元、自来水加压泵费和维护费60元、装修垃圾淤泥清运费100元、电梯使用及公共设施维护费300元，合共2460元的费用，由于庭审后5日内肇庆市华军物业管理有限公司没有举证证明禤镜波、禤永汉存在违规装修不予退回装修保证金的情况，且禤镜波、禤永汉没有缴纳物业管理费不能成为肇庆市华军物业管理有限公司作为不退回费用的理由，因此肇庆市华军物业管理有限公司应予以退回禤镜波、禤永汉2460元，扣减后禤镜波、禤永汉应补缴物业管理费2617元（4892+185-2460=2617元）。禤镜波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九、条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告禤镜波、禤永汉在本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年4月至2019年4月的物业管理费及车位管理费共2617元给原告肇庆市华军物业管理有限公司；二、被告禤镜波、禤永汉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市华军物业管理有限公司支付滞纳金539.4元(该滞纳金从2016年4月计至2019年4月30日，以后的滞纳金按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍标准计算至欠款付清日止）；三、驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告禤镜波、禤永汉负担。本判决为终审判决。审判员 吴 勇二〇一九年十二月九日书记员 梁洁仪附：(2019)粤1204民初2855号应付滞纳金计算表单位：元欠交月份欠交金额起计日期截止时间拖欠天数计算标准应付违约金2016年4月137.22016/5/102019/4/3010857.125%29.462016年5月137.22016/6/102019/4/3010547.125%28.622016年6月137.22016/7/102019/4/3010247.125%27.812016年7月137.22016/8/102019/4/309937.125%26.962016年8月137.22016/9/102019/4/309627.125%26.122016年9月137.22016/10/102019/4/309327.125%25.312016年10月137.22016/11/102019/4/309017.125%24.472016年11月137.22016/12/102019/4/308717.125%23.652016年12月137.22017/1/102019/4/308407.125%22.812017年1月137.22017/2/102019/4/308097.125%21.972017年2月137.22017/3/102019/4/307817.125%21.212017年3月137.22017/4/102019/4/307507.125%20.372017年4月137.22017/5/102019/4/307207.125%19.552017年5月137.22017/6/102019/4/306897.125%18.712017年6月137.22017/7/102019/4/306597.125%17.892017年7月137.22017/8/102019/4/306287.125%17.052017年8月137.22017/9/102019/4/305977.125%16.212017年9月137.22017/10/102019/4/305677.125%15.402017年10月137.22017/11/102019/4/305367.125%14.552017年11月137.22017/12/102019/4/305067.125%13.742017年12月137.22018/1/102019/4/304757.125%12.902018年1月137.22018/2/102019/4/304447.125%12.062018年2月137.22018/3/102019/4/304167.125%11.302018年3月137.22018/4/102019/4/303857.125%10.452018年4月137.22018/5/102019/4/303557.125%9.642018年5月137.22018/6/102019/4/303247.125%8.802018年6月137.22018/7/102019/4/302947.125%7.982018年7月137.22018/8/102019/4/302637.125%7.142018年8月137.22018/9/102019/4/302327.125%6.302018年9月137.22018/10/102019/4/302027.125%5.492018年10月137.22018/11/102019/4/301717.125%4.642018年11月137.22018/12/102019/4/301417.125%3.832018年12月137.22019/1/102019/4/301107.125%2.992019年1月137.22019/2/102019/4/30797.125%2.152019年2月137.22019/3/102019/4/30517.125%1.382019年3月137.22019/4/102019/4/30207.125%0.542019年4月137.207.125%0.00合计539.41.计算标准：2017年2月21日开始中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.5倍为年利率6.5255%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.5倍为年利率7.125%2.计算方法：应付违约金=欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360