广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3858号上诉人（原审原告）：阳山县太平镇太平村委会牛桥村民小组（阳山县太平镇太平村牛桥经济合作社）。法定代表人：蓝智开，村民小组长。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：阳山县太平供销合作社。法定代表人：唐仁桃。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈世河，男，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审第三人）：黄瑞，女，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审第三人）：陈金娣，女，汉族，住广东省清远市清城区石角镇。被上诉人（原审第三人）：陈秀珍，女，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审第三人）：陈绍锋，男，汉族,住广东省阳山县。被上诉人（原审第三人）：陈志军，男，汉族，住广东省阳山县。上列六被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐象阗，男，汉族，住广东省阳山县。上诉人阳山县太平镇太平村委会牛桥村民小组（以下简称牛桥村小组）因与被上诉人阳山县太平供销合作社（下称太平供销社）、陈世河、黄瑞、陈金娣、陈秀珍、陈绍锋、陈志军合同纠纷一案，不服阳山县人民法院（2019）粤1823民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人牛桥村小组上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持牛桥村小组的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、牛桥村小组与太平供销社签订的《合约》性质上属于租赁合同，一审认定为买卖合同是错误的。双方在《合约》中约定“长期转移给乙方使用”、“该房屋自订立合约起由乙方开始长期使用”仅为长期租赁的意思。依据土地管理法等规定，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，集体仅有租赁权，没有处分权，双方不可能订立集体土地买卖合同，而且双方也没有办理过任何权属变更登记手续及更换证书。二、案涉的合约、契约属于合同之债，不涉及物权变动，而且私人之间买卖土地所有权是无效的，案涉房屋已坍塌，物权已消灭，一审认定太平供销社取得案涉房屋所有权及驳回牛桥村小组的诉讼请求没有任何法律依据。三、牛桥村小组与太平供销社是租赁合同关系，太平供销社私自将粮食加工厂出卖给陈国的行为无效。双方没有约定租赁期限，牛桥村小组已提出解除租赁合同，太平供销社应将案涉土地返还给牛桥村小组。被上诉人太平供销社辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订合约的时候只有宪法，民法通则还没颁布，土地执行国家政策，双方签订合约后付清补偿款，土地及其上建筑物已变为国有，可以转让土地使用权。而且案涉房屋并未坍塌。被上诉人陈世河、黄瑞、陈金娣、陈秀珍、陈绍锋、陈志军辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。牛桥村小组向一审法院起诉请求：一、确认牛桥村小组与太平供销社于七十年代签约的坐落在牛桥生产队原粮食加工厂旧址、房屋地块租赁期已履行终结；二、确认太平供销社与陈国签约的坐落在牛桥生产队的原粮食加工厂房屋买卖契约无效；三、判令太平供销社将坐落在牛桥村旁边的原粮食加工厂旧址的土地使用权退回给牛桥村小组集体，该地价值约壹万元；四、诉讼费由太平供销社负担。一审法院认定事实：牛桥村小组（原牛桥生产队）原来是太平人民公社三元生产大队辖下的生产队，三元生产大队被撤销后，牛桥村小组被并入太平镇太平村委会。陈国与黄瑞系夫妻关系，两人生育了陈金娣、陈秀珍、陈世河、陈绍锋、陈志军五个子女，陈国、陈世河、陈绍锋是太平供销社的职工，陈国于2016年去世。太平供销社是集体所有制企业，现经营范围：仅供本企业清理债权债务。1976年6月23日，牛桥村小组与太平供销社签订《合约》,内容如下：“三元大队牛桥生产队（以下简称甲方）坐落在牛桥地方加工厂房屋壹座。房屋四周：东到公路边止，南至公路边一条曲头树起直线对到大圳边止，西至旧牛栏屋、石街路圳边止，北至屋背水碓圳边止。在上述四至范围内的房屋、荒地，长期转移给太平公社供销合作社（以下简称乙方）使用，并由乙方补回工本费人民币贰仟伍佰元给甲方。该房屋自订立合约起由乙方开始长期使用。此合约一式四份，甲方存一份，乙方存二份，证明单位保存一份。”该合约有牛桥村小组与太平供销社代表签名及太平供销社的盖章，三元生产大队作为证明单位也在合约上盖章。此后，太平供销社按约定向牛桥村小组支付了2500元，并开始在该房屋加工榨取植物油。1993年6月8日，太平供销社（卖方）与陈国（买方）签订了一份《契约》，内容为：“立写断卖房屋人：太平供销社。此房屋由于不适合使用，经社领导研究决定出卖。此房屋由清水管理区黄屋村陈国出手承买。其房屋坐落三元管理区牛桥村公路边。四至基界：东至公路边，西至石基路，南至坑边，北至瓦窑水圳边。四至基界并由双方带分明。经双方议定房屋价值肆仟贰佰元整，当面交清，并立收条二份。此房屋自卖之日起属陈国所有，自立契之日起生效，一卖千秋，永不回续。特立此契约凭。”一审庭审中，牛桥村小组及第三人承认上述《合约》和《契约》涉及的房屋为同一地方。案涉房屋近年因自然灾害等倒塌，但部分墙体尚在，房屋及周边杂草丛生。2018年6月，牛桥村小组为建设美丽乡村，拟在案涉房屋前铺设下水道和兴建进村道路，但遭到陈世河等人的阻止，双方由此产生纠纷，太平镇人民调解委员会介入处理。同年6月19日，太平镇人民调解委员会组织牛桥村小组、陈世河等人、太平供销社进行调处，并邀请村（居）法律顾问的律师参与调处。但因分歧较大，三方最终未达成协议。牛桥村小组向一审法院提供阳山县太平镇太平村村民委员会《证明》，证明阳山县太平镇太平村牛桥经济合作社与太平镇太平村牛桥村民小组属同一个单位。一审法院认为，该案的争议焦点是：一、牛桥村小组与太平供销社签订《合约》的性质；二、太平供销社与陈国签订的《契约》的效力。牛桥村小组与太平供销社签订《合约》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于焦点一。首先，根据《合约》，双方约定了“长期转移使用”、一次性补回工本费2500元等内容。结合陈志章的《证言》、当时历史物价事实，符合买卖合同的特征。其次，签订合约后，案涉房屋由太平供销社使用、管理及修缮。1993年，太平供销社将案涉房屋转让给陈国，由陈国及其家属一直居住在案涉房屋，并对房屋行使管理和修缮义务，直至近年案涉房屋倒塌。牛桥村小组在此期间并未提出异议，也未对案涉房屋履行过出租人的相关义务。因此，结合《合约》约定内容和履行的实际，一审法院认定牛桥村小组与太平供销社签订的《合约》是买卖合同。对于牛桥村小组认为《合约》为房屋及周边土地租赁的意见不予采纳。考虑当时物权法等相关法律法规并未制定，法制秩序不够完善，结合当时的交易习惯和原太平供销社的履约方式，遵循公平、合理原则，理应尊重历史。太平供销社作为集体所有制企业，在付清《合约》款项以及牛桥村小组实际转移案涉房屋及土地后取得房屋所有权，案涉土地使用权，《合约》也履行完毕，不存在终止履行《合约》情形，对牛桥村小组要求终止履行《合约》租赁期的请求，不予支持。关于焦点二。因太平供销社取得案涉房屋的所有权，案涉土地的使用权，其与陈国签订《契约》，系双方真实意思表示，不违反当时法律规定，合法有效。因此，对牛桥村小组要求太平供销社与第三人签订《契约》无效的请求，不予支持。《契约》签订后，陈国向太平供销社支付了房屋价款4300元，太平供销社也向陈国交付房屋，陈国获得案涉房屋所有权以及土地使用权。现牛桥村小组认为案涉房屋倒塌要求太平供销社、第三人返还案涉房屋土地无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出判决：驳回阳山县太平镇太平村委会牛桥村民小组的诉讼请求。一审案件受理费50元，由阳山县太平镇太平村委会牛桥村民小组负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院将牛桥村小组与太平供销社签订的《房屋转移使用合约》认定为房屋买卖合同是否正确。《房屋转移使用合约》签订时间为1976年6月23日，约定牛桥村小组从签约之日起将约定四至范围内的房屋、荒地长期转移给太平供销社使用，太平供销社支付2500元工本费给牛桥村小组。合同签订后四十多年来牛桥村小组从未主张过该合同为租赁合同，一审法院结合合同实际履行情况和签订合同时的物价、交易习惯等因素，按照尊重历史、尊重事实和尊重当时法制秩序的原则将该合同认定为房屋买卖合同是较为合理的，本院予以维持。太平供销社购买案涉房屋后取得处分权，于1993年将房屋卖给陈国，陈国及其家人长期居住使用，已取得房屋所有权及土地使用权，即便该房屋所有权及土地使用权不一定与目前我国物权法的规定完全相同，但也是与当时的历史和法制秩序相符的。因此，牛桥村小组的诉讼请求依据不足，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人牛桥村小组的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阳山县太平镇太平村委会牛桥村民小组负担。本判决为终审判决。苏永术长判审钟莹莹员判审成振平员判审二〇一九年十二月二十七日潘丽泳员记书