贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12470号 原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘正旭（特别授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：刘婷婷（一般授权代理），该公司员工。 被告：兰凤，女，汉族，1976年11月10日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈贵云（一般授权代理），与被告兰凤系夫妻关系。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称：龙腾物业）与被告兰凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙腾物业委托诉讼代理人刘婷婷，被告兰凤的委托诉讼代理人陈贵云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙腾物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年4月1日至2018年12月31日共计990天的物业管理服务费用5772元，并按加收日千分之三滞纳金8312元，水费4391元，垃圾处理费149元，合计18624元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2015年6月30日注册成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入住三江花园，为小区业主提供物业服务。被告系小区业主，居住在小区C-4-13-4号房屋，房屋面积为174.92平方米，按每月每平方米应缴纳1元的物管费计算，每天应缴纳5.8307元。按照物业服务合同内容约定，原告公司投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强小区安保及保洁绿化等工作，对小区存在安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，工作得到小区90%以上的业主认可。根据原告于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意度”问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入住以来的物业服务持满意结论，拒绝调查和不满意的的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，满意结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业标准要求。原告在提供了优质的管理和服务后，小区业主应按时缴纳物业管理费用，经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴纳所欠费用。综上所述，被告差欠原告物业管理费用及水费的事实客观存在，被告拒不缴纳费用的行为损害了原告的合法权益，为此，特依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行办法》第三十三条之规定，诉至法院，请求支持原告诉请！ 审理过程中，原告龙腾物业申请撤回要求被告交纳水费4391元及垃圾处理费149元诉请。 被告兰凤达辩称：一、关于案件事实。2014年12月，三江花园小区业主召开业主大会，大会选举产生三江花园业主委员会，任期3年，其中，该业委会负责人(秘书长)孔祥彬系三江小区外来借宿人员，不是三江花园小区的业主。该小区业主委员会自2014年成立3年任期届满后，由于各种原因，至今未进行换届选举，三江花园小区业主也从未召开业主大会。2010年10月23日，答辩人购买三江花园小区商住楼，交房时间为2011年12月31日，2012年10月入住三江花园小区后，按照购房合同约定，与三江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，接受该公司的物业服务，合同履行期限为5年，物管费为每平方米0.8元。该物业服务合同签订后，三江物业管理有限公司按照合同约定，为答辩人提供物业管理服务。由于答辩人对三江物业管理有限公司的物业管理服务基本满意，答辩人也按照合同约定，如期向三江物业管理有限公司缴纳物管费。但是根据购房合同约定交房后600日内办理房地产权属证书，至今未办理，向被答辩人反映多次未果，按照购房合同第十五条第3条约定，原三江房地产开发公司要支付答辩人违约金103778.46元，用于支付物业管理费用多多有余。2016年初，不知是何原因，在三江花园小区业主既没有召开业主大会决定更换物业管理公司，原“三江花园小区业主委员会”及被答辩人也没有征求小区业主和答辩人意见的情况下，由被答辩人代替三江物业管理有限公司为三江花园小区业主提供物业管理服务。鉴于被答辩人代替三江物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，既没有小区业主大会经法定程序决定，也没有征求小区业主的同意和认可，且被答辩人将物管费擅自提高为每平方米1元。尤其是被答辩人提供的物业管理服务很不到位，服务质量很差(答辩人已向审判庭提交了相关证据)。加之答辩人与三江物业管理有限公司5年的履行期限未到期，也没有依法解除该合同。因此，答辩人从开始就向被答辩人明确告知，拒绝向被答辩人缴纳物管费。二、原“三江花园小区业主委员会”3年任职期限已满，其业主委员会资格已经自动终止，该业主委员会不能以业委会名义代表小区业主作出任何物业管理决定和行为。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”《贵州物业管理条例》第四十四条“业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届选举的，适用本条例第三十条第四款的规定。”之规定，业主委员会委员任期3年，3年期限届满后，如果业委会委员没有重新进行选举，该届业委会委员的资格就自动终止，当然该业主委员会的资格也就自动终止。原“三江花园小区业主委员会”是2014年经小区业主大会选举产生的，任期为3年，即原“三江花园小区业主委员会”2017年就到期了。由于从2017年至今三江花园小区由于各种原因没有召开业主大会，选举新的业主委员会。因此从2017年起，三江花园小区已经没有合法有效的业主委员会。也就意味着从2017年起，原“三江花园小区业主委员会”委员不能以小区业主委员会的名义，行使业主委员会职权并代表小区业主作出任何决定和行为。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，从2017年起，依法应由三江花园小区所在地的七星关区市西街道办事处和平社区代行业主委员会的职责。因此，原“三江花园小区业主委员会”代表小区业主与被答辩人签订的《物业管理服务合同》是违反法律法规的，是无效的。三、被答辩人与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》的行为已经违反物业管理相关法律法规和合同法的规定，该合同是无效合同。首先，原“三江花园小区业主委员会”已经不具备业主委员会的主体资格，其与被答辩人签订的《物业管理服务合同》是无效的。鉴于原三江花园小区业主委员会的主体资格前面已经作了详细的论述，就不在重复了。其次，原“三江花园小区业主委员会”代表小区业主选聘被答辨人作为小区的物业服务企业已经违反物业管理的相关法律法规。根据《物业管理条例》第十一条第一款第四项“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业;”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”、《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第一款第五项“业主大会决定以下事项:(五)选聘和解聘物业服务企业:”、第三十五条第一款第三项“业主委员会履行以下职责:(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同:”、《贵州物业管理条例》第二十六条第教第五项“业主大会决定下列事项，需要办理相关手续的，由业主委员会依法办理:(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人:”第三十五条第一款第二项“业主委员会执行业主大会决定的事项，依法履行下列职责:(二)业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;”之规定，能够代表小区业主选聘和解聘物业服务企业的，只能是由小区业主召开业主大会，并经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并作出决定。而小区业主委员会的小区业主大会的执行机构，它只能是执行小区业主大会的决定，与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。因此，原“三江花园小区业主委员会”在没有召开小区业主大会作出决定选聘被答辩人作为小区的物业服务企业，擅自与被答辩人签订物业管理服务合同》是违反物业管理的相关法律法规的，何况原“三江花园小区业主委员会”本身就不具备主体资格。第三，原“三江花园小区业主委员会”与被答辩人签订《物业管理服务合同》的行为是否有效，还应具备三个条件。一是作出行政管理或民事行为的主体是否合法，原“三江花园小区业主委员会”不具备业主委员会的主体资格，其以小区业主委员会的名义作出的行为显然是不合法的。二是作出的行为是否符合法定程序，原“三江花园小区业主委员会”在未召开小区业主大会并作出选聘被答辩人为小区的物业服务企业决定的前提下，擅自代表小区业主与被答辩人签订《物业管理服务合同》的行为，显然也是不符合物业管理相关法律法规的法定程序的。三是作出的行为不能违反法律法规，不能侵害国家、集体和个人的合法权益。任何违反上述三个条件其中之一的行为都是无效的。第四，原“三江花园小区业主委员会”与被答辩人签订《物业管理服务合同》违反法律法规、行政法规的强制性规定，该合同是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，由于原“三江花园小区业主委员会”与被答辩人签订的《物业管理服务合同》违反法律法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同对答辩人自始没有法律约束力，答辩人不应为此承担任何责任。第五，被答辩人与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合间》时，据小区部分业主打电话原“三江花园小区业主委员会”委员求证，大部分原“三江龙园小区业主委员会”委员对此均不知情，原“三江花园小区业主委员会”也没有召开过会议并形成任何决议选聘被答辩人为三江花园小区的物业管理服务企业，完全是原“三江花园小区业主委员会”负责人聂明、孔祥彬等少数人的个人行为。四、被答辩人与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》时，没有尽到相关审慎义务，其因此所产生的法律后果和责任，应由被答辩人自己承担。被答辩人作为专业的物业服务企业，在与原“三江花园小区业主委员会”签订《物业管理服务合同》时，应该按照物业管理的相关法律法规，首先，应对原“三江花园小区业主委员会”的资格进行审查，审查原“三江花园小区业主委员会”是否具备主体资格。其次，应审查“三江花园小区业主委会”是否经过法定程序，召开小区业主大会并依法作出决定对以上情况，被答辩人只要查看小区原“三江花园小区业大会和原“三江花园小区业主委员会”的会议记录等相关资料，就能核查清楚。因此，被答辩人没有核查相关情况，没有尽到基本的审慎注意义务，在明知和应知原“三江花园小区业主委员会”未经过法定程序没有小区业主大会决定的情况下，与之签订《物业管理服务合同》，并提供物业管理服务，是不严谨和有过错的。对于一般民众和非物业管理服务企业而言还情有可原，但对专业的物业管理服务企业而言，对国家物业管理相关法律法规和相关强制性规定，是必须掌握和遵守的。五、答辩人之所以拒绝向被答辩人缴纳物管费，是被答辩人的自身行为造成的。首先，被答辩人在为小区业主和答辩人提供物业管理服务之时，既未依照《贵州省物业管理条例》第六十二条第四款“物业服务费的具体计费方式和标准由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。”、第五款“物业服务企业或者其他管理人应当于物业服务合同订立之日起15日内,将合同在物业管理区域内公示。”之规定，依法向小区业主进行公示。其次，被答辩人擅自提高物业管理服务收费价格，也没有与小区业主进行协商约定。也没有与小区业主及答辩人就相关物业管理服务事宜进行协商沟通，而是凭借与原“三江花园小区业主委员会”某些成员的关系强行捆绑收取物管费，如收取水费时要先缴纳物管费，才收取水费。第三、尤为严重的是，被答辩人没有按照合同约定的物业服务标准提供服务，这也是导致答辩人拒绝缴纳物管费的重要原因。答辩人对小区业主的反映和要求，要么置之不理，要么推诿搪塞。如小区C栋二单元1号电梯和C栋5单元电梯已经坏了两年，小区业主向被答辩人多次反映，至今尚未修复，严重影响了该单元业主的出行。如小区堆积的垃圾,地下水泵房污水流淌等情况时有发生。被答辩人为此也向审判庭提交了相应的视频和图片等证据。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据。请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。 本院经审理查明：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入住之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加毕节市三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月11日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准与内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。 被告兰凤系居住在毕节市七星关区的业主，住房建筑面积174.92平方米，属于原告龙腾物业服务管理区域内的业主。从2016年4月1日起，被告兰凤未按照毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年4月1日至2018年12月31日期间，被告兰凤应缴纳的物业服务管理费为174.92平方米×1元／月·平方米×33个月＝5772.36元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。被告兰凤拒付部分物业费，原告以此前述诉请诉来法院。 另查明：毕节市三江花园业主委员会于2014年12月27日选举成立，于2015年2月6日向毕节市七星关区房产事业局备案。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告兰凤作为居住在毕节市七星关区三江花园的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告兰凤具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2016年4月1日至2018年12月31日期间，被告兰凤应缴纳的物业服务管理费为5772.36元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为5772.36元×80%＝4617.88元。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 对被告提出其所购买的涉案房屋未办理房屋权属证书，也未支付违约金的抗辩主张，因原、被告之间并无《商品房预售合同》关系，其抗辩主张无事实及法律依据，本院不予采纳、 对被告提供“三江花园小区业主委员会”3年任期届满，其业委会资格已经自动终止，其与原告签订的《物业服务合同》无效的抗辩主张，参照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”的规定，业主委员会的任期为5年，“三江花园小区业主委员会”于2014年12月27日选举成立，于2015年2月6日向毕节市七星关区房产事业局备案，其与原告签订《物业服务合》时任期并未届满，且该合同并不存在合同无效的情形，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告兰凤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4,617.88元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担101.00元，由被告兰凤负担32.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月五日 书记员  葛红霞