广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初913号原告:冯松娣,女,1973年11月8日出生,汉族,住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林甘叶，广东颜伊泰律师事务所实习律师。被告:零桂叶,女,1974年9月7日出生,汉族,住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢志锋，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘紫波，北京德和衡（广州）律师事务所律师。第三人：陆石顺，男，1980年1月11日出生，汉族，住湖南省新田县，委托诉讼代理人：刘利亚，广东定海针（南沙）律师事务所律师。原告冯松娣诉被告零桂叶、第三人陆石顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志锷、林甘叶，被告委托诉讼代理人刘紫波、谢志锋，第三人陆石顺及其委托诉讼代理人刘利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯松娣诉称：2015年10月16日，其与被告签订《拆迁安置房买卖合同》，约定其向被告购买位于广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区）的安置房，价格由指标款70000元与房款376530元构成。双方同意指标款以现金方式分期付款，房款则于收楼时由其一次性直接转入被政府冻结的预付房款账户内。被告应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿等一切和该房屋有关的文件及票据交付给其。合同签订后其依约履行了向被告支付指标款60000元的义务，外加协助房产证过户劳务费5000元。被告因被征收涉案松皮棚获得拆迁补偿款59342元，其代领59342元补偿款后，于2016年5月18日将该笔补偿款支付给被告。同日，其另将56342元存入自己的账户作为购买安置房专款予以冻结，目前，该56342元款项仍处冻结状态。在合同履行过程中，被告无故要求解除上述《拆迁安置房买卖合同》，并诉讼至南沙法院。经南沙区法院审理认定被告请求解除合同的理据不足，判决驳回被告的诉讼请求；后经广州中院二审判决维持原判。现被告已选定安置房,安置房地址为广州市南沙区横沥安置区云水雅西二街2号401房，且被告已收楼，具备交付房屋的条件。但被告迟迟未向其交付，拒绝履行合同义务，严重损害其合法权益。被告在2017年3月23日与第三人签订了《拆迁安置房买卖合同》，被告的行为已构成根本性违约，导致其与被告之间的买卖合同目的无法实现，给其造成了巨大的经济损失，现其已无法按照原价格购买同地段的房屋。虽然其与被告所签订的《拆迁安置房买卖合同》有约定具体的违约金额，但该金额远不足以弥补其损失，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，损失应以涉案房屋的市场评估价与《拆迁安置房买卖合同》约定的房款之间的差额计算。为此诉至法院，请求法院判令：1、解除其与被告于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》；2、被告向其返还已收取的指标款60000元及协助房产证过户劳务费5000元；3、被告协助其领取已冻结的购买安置房款56342元；4、被告向其支付违约损失1173870元（按照涉案房屋的市场评估价1550400元与拆迁安置房买卖合同约定的房款376530元之间的差额认定）；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费及评估费。被告零桂叶辩称：1、其同意与原告解除《拆迁安置房买卖合同》，并返还已收取原告的60000元指标款和5000元劳务费。2、合同第九条第2点约定的违约金200000元过高，原告在整个合同履行过程中仅支付了60000元指标款和5000元劳务费，除利息外未受到任何经济损失，违约金以65000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。3、其不同意原告提出的对涉案房屋进行价格评估的申请，因合同有明确约定违约金，且该违约金数额也不低于原告的实际损失，故原告申请房屋价格评估属于增加诉累，也拖延了审理进度。4、原告主张以现时评价减去合同约定房价的可得利益损失属于其订立合同时不可预见的损失，根据权利义务相对等的原则，原告的诉求严重违反了合同法的相关规定，也不符合合同约定的违约责任。根据《合同法》第一百一十三条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2019]40号）第十条的规定，其在订立合同时所能够预见到的因违反合同可能造成的损失就是合同约定的违约责任条款。在履行合同过程中，因情势变更及与原告的关系不断恶化，其才决定与原告解除合同，并于2017年4月6日向原告发出了通知书。因此，原告主张的可得利益赔偿总额严重超过了其订立合同时可预见到的因违约可能造成的损失。对于其与原告订立合同后房价上涨的市场因素，双方均不能预见，房价上涨也非其过错所致，其不应对此承担赔偿责任。5、其已于2017年4月6日向原告发出解除合同通知书，原告主张以2019年6月为评估基准日，有违诚实信用和公平原则。6、本案并非房屋买卖合同纠纷，本案的标的是安置房购房指标，该指标实际上具有人身属性，是特定的条件、特定的身份、特定区位等购买安置房的资格，并不具有市场流通的商品性质，因此本案应定性为普通的合同纠纷。因合同的交易标的并不具备可履行性，故其认为原告的诉讼请求超出了双方合同的约定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陆石顺辩称：其与被告于2017年3月23日签订了涉案拆迁安置房的买卖合同，并于2017年9月20日已收楼并对房屋进行装修，装修完成后入住至今。其除通过银行转账向被告支付了两笔共计700000元购房款外，收楼后一直按每月3500元分期付款给被告。经审理查明：被告因其位于广州市南沙区群结村同德街224号后面结构类型为四周围松皮棚拆迁安置补偿，广州南沙开发区土地开发中心补偿上述松皮棚12584元，被告选择在横沥安置区购买安置房的补偿安置方式，安置房建筑面积约为100平方米，认购房款为376530元。2015年10月16日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：第一条、房屋的基本情况：甲方拆迁安置房屋座落在广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。第二条、房屋内部设施设备：包括现时该安置区配套100平方米房屋的内部所有设备，明细数由收楼时清点。第三条、本合同中所述房屋为（零桂叶）关于220千伏狮合线路建设的拆迁安置房，是（零桂叶）的财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易价格：成交价格由指标款与房款构成：1、指标款70000元；2、房款376530元。第五条、付款时间与办法：甲乙双方同意指标款以现金付款方式分期付款，签订本合同并经国家公证机关广东省广州市番禺公证处公证，2015年10月16日将首付款（定金）60000元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔指标款（尾款）10000元整于产权证书完成过户手续后支付给甲方，最迟不得超过收楼之日起半年支付。房款则于收楼时由乙方一次性直接转入被政府冻结的预付房款账户内，由政府划扣。第六条、房屋交付：甲方应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带房屋所有的钥匙全部交付给乙方。第九条、违约责任条款：2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金200000元整给乙方。3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金200000元整。第十二条、本合同如需办理公证，经国家公证机关广东省广州市番禺公证处公证；但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日（2015年10月16日）起生效。合同签订当日，原告向被告支付了指标款60000元、协助房产证过户劳务费5000元，被告向原告出具相应的收据。2015年10月16日及2016年5月18日，原告（被委托方）与被告（委托方）签订《委托书》，内容为“……，现本人零桂叶委托我冯松娣全权代为办理上述房屋的拆迁补偿事宜，包括与政府部门协商谈判拆迁补偿安置事宜、代为领取房屋拆迁补偿款、代为办理预购房款冻结、解冻手续、收取临迁安置补助费，及其他因房屋拆迁所涉及的相关事务。本人同意政府部门将上述房屋所涉拆迁补偿款统一划拨至冯松娣名下的账户及办理预购房款冻结、解冻事宜，补偿款和临迁安置补助费领取后，由我等自行协商分配事宜，与政府无关。被委托方冯松娣所签署的相关资料，均是本人零桂叶真实意思表示，我委托方均予承认。”2016年5月18日，原告（乙方、被拆迁户姓名）、广州市南沙区横沥镇土地征收与补偿工作办公室（甲方）及广州农村商业银行股份有限公司南沙横沥支行（丙方）签订《拆迁安置购房专款保存三方协议》，约定：1、乙方将拆迁安置房购房款56342元，转入乙方在丙方开立的个人结算账户内，存折由乙方保管，乙方账户设置为留密码、预留甲方在丙方的银行结算账户预留印鉴，并办理止付控制，拆迁安置购房款的利息计算按存款种类挂牌利率计算。2、乙方支取上述款项时，需在支取凭证上加盖甲方在丙方的银行结算账户预留印鉴，并提交乙方持有的本协议原件，由丙方审核办理；否则，丙方有权拒绝受理。3、乙方办理本协议第1条所列账户挂失、继承、资料修改等业务时必须取得甲方书面同意并按规定的手续办理。4、在合同履行期间若确需对拆迁安置购房金额进行调整的，由甲方向乙、丙方发出书面通知。由乙方在该书面通知上签名确认或另行书面告知丙方同意该调整后，丙方依据甲方书面通知内容进行操作等内容。被告因被征收涉案松皮棚获得拆迁补偿款59342元。原告代被告领取了56342元补偿款后，于2016年5月18日将该笔补偿款支付给被告。同日，原告另将56342元存入自己的账户作为购买安置房专款予以冻结。2017年3月23日，被告（卖方、甲方）与第三人（买方、乙方）签订《拆迁安置房屋买卖合同书》，约定：甲方所售拆迁安置房坐落于广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。甲方所售房屋出让价款总金额1160000元。被告分别于2017年3月24日、2017年9月18日向第三人出具金额为200000元及500000元的收据。另被告及第三人共同确认第三人自2017年9、10月份开始每月向被告支付3500元房款。第三人另提交了《选房证》《结算完成证明书》《家庭用户管道燃气供用气合同》《广州供电局委托银行代划电费合同》《客户委托银行代交水费委托书》等证据证明其参与了选房及办理涉案房屋水电费、燃气费等开户手续并实际占有使用涉案房屋的事实。原被告对第三人的上述证据真实性均确认，另原被告及第三人共同确认涉案安置房地址为广州市南沙区横沥安置区云水雅西二街2号401房。现涉案房屋由第三人使用。诉讼中，原告申请对涉案房屋2019年5月19日的市场价格进行评估，2019年12月2日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为1550400元，单价为15154元/平方米。原告对该评估报告没有异议。被告对该评估报告的真实性没有异议，但对评估报告的结果有异议，认为该评估报告未考虑涉案房屋交付时为毛坯状态，未考虑评估时第三人已进行装修入住及回迁房交易受到限制的因素；该评估报告未列明比较的参考对象。第三人对该评估报告的真实性及合法性予以确认。该评估鉴定费为6376元。另查明：被告曾就涉案的《拆迁安置房买卖合同》向本院提起诉讼，诉请解除其与原告于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》，2018年8月30日，本院作出(2018)粤0115民初863号《民事判决书》。该判决查明“2015年10月16日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买房屋，甲方拆迁安置房屋座落在广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。房屋内部设施设备包括现时该安置区配套100平方米房屋的内部所有设备，明细数由收楼时清点。本合同中所述房屋为零桂叶关于220千伏狮合线路建设的拆迁安置房，是零桂叶的财产。……。2017年4月6日，原告向被告发出《通知书》，告知被告：‘合同签订后存在很多问题，经多次沟通得不到解决，冯小姐你也不积极处理。请冯小姐你收到通知后3日内，与我面谈协商处理合同事情或书面回复，如冯小姐你仍拒绝协商联系的，当作《拆迁安置房买卖合同》解除。’被告收到上述通知后，于2017年4月8日向原告身份证登记住址邮寄发出《关于的回复》，回复内容为：‘一、不同意解除《拆迁安置房买卖合同》，双方应当继续履行。二、如你认为需要协商，请直接来电话与我约时间面谈。’上述回复未妥投被退回。原告现已经选定安置房，安置房地址为广州市南沙区横沥安置区云水雅苑云水雅西二街2号401房。本院分别向广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区国土资源和规划局发函询问安置房相关情况，广州南沙开发区土地开发中心于2018年6月1日出具穗南开土地函[2018]705号《关于协助调查云水雅苑雅西二街2号401房产面积的复函》，函称：‘……经我中心核查，该户选房证面积同该房屋测绘面积一致，面积为102.3122平方米。’广州市南沙区国土资源和规划局于2018年7月9日出具穗南国规[2018]1664号《关于云水雅苑云水雅西二街2号401房不动产情况的复函》，函称：‘……一、经查，广州市南沙区云水雅西二街2号401房已办理广州南沙开发区土地开发中心（广州市南沙区国有土地上房屋征收与补偿办公室）名下的初始登记（产权案号为：2018登记4001670号），该房实测面积为102.3122平方米，所占土地的性质为国有划拨用地。二、涉案房屋为拆迁安置房，被征收户取得房屋产权后可转让或过户。因涉案房屋所占土地使用权类型为划拨，未办有偿使用手续，该房应按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第（五十三）点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定缴纳土地出让金后，方可办理转移登记手续。若被征收户将该房屋转让的，买受人应符合广州市限购政策要求……’。”该判决认为：“原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉《拆迁安置房买卖合同》主要条款已经明确，对约定不明的内容可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，或者依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定确定。案涉被拆迁松皮棚补偿金额为12584元，案涉《拆迁安置房买卖合同》约定被告向原告支付70000元指标款，并由被告直接向被政府冻结的预付房款账户内汇入房款，并不存在显失公平的情形，且原告未在知道撤销事由一年的期限内行使撤销权。根据广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区国土资源和规划局的复函，案涉《拆迁安置房买卖合同》约定购买的安置房具体位置已经明确，原告在取得房屋产权后可转让或过户，被告自愿承担案涉安置房过户至其名下需缴纳的全部税费金，案涉安置房可办理转移登记手续。被告截至2018年8月21日具备本市住房限购区域内住房购买资格。被告自愿承担安置房实测面积与约定面积存在差异需向政府部门补缴费用，案涉《拆迁安置房买卖合同》现并不存在履行障碍，具备履行条件。依法成立的合同，对双方当事人具备约束力，被告按约定支付相应的对价款，故原告诉请解除案涉《拆迁安置房买卖合同》，理据不足，本院不予支持。”据此判决“驳回原告零桂叶的诉讼请求。”判后，零桂叶不服上述判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月12日做出（2018）粤01民终20471号《民事判决书》，该判决认为“零桂叶上诉要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》，有两点理由，一是该合同的签订是不公平的；二是合同履行存在不可消除的障碍。关于涉案《拆迁安置房买卖合同》是否公平的问题。首先，该合同是双方真实意思表示，内容约定清晰明确，约定涉案房屋的转让对价是70000元的指标款和房款376530元，其中房款是由政府划扣。零桂叶在二审中提出其对上述合同条款约定理解错误，并据此认为合同不公平，缺乏合同契约精神，本院不予支持。政府部门并不禁止转让拆迁安置房，故零桂叶以拆迁安置房具有人身依附性、福利性和公益性等性质为由，主张允许交易有悖社会保障性功能，理据不足，本院不予支持。关于涉案合同履行是否存在不可消除的障碍问题。二审中，零桂叶述称涉案合同的履行存在不可消除的障碍，指的是零桂叶已经投入了大量的资金对涉案房屋进行装修，但该问题显然并非合同继续履行的障碍，零桂叶上诉状中所说的其他交付时间、标准不确定的等问题，均非合同解除的正当事由。综上所述，一审不予支持零桂叶要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》的主张，并无不当，本院予以维持。”据此判决“驳回上诉，维持原判。”以上事实，有原告、第三人证据及当事人陈述予以证明，以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《拆迁安置房买卖合同》效力已经生效裁判文书认定，本院对此不再赘述。上述合同所约定的房屋已交由第三人使用，原被告的合同目的已无法实现，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，被告理应将收取的合同价款65000元返还给原告，并配合原告办理资金保存解除手续。结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除后的违约责任如何承担，对此本院阐述如下：其一，原告与被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，双方理应秉承诚实信用原则，全面履行各自义务，但被告在该合同未解除前，于2017年3月23日擅自将房屋出售给第三人，对此存在过错，其行为致使双方合同目的无法实现，是导致合同解除的根本原因，应承担违约责任。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如上所述，涉案合同解除是因为被告违约行为所致，其理应向原告承担违约责任，虽然合同中对违约金标准有约定，但参照《房地产估价报告》的评估结论，涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为1550400元，合同约定的违约金标准显然不足以弥补原告因合同解除所造成的实际损失，原告据此要求调整违约金金额于法有据。其三，原告作为守约方，其合法权益应得到保障；被告作为恶意违约方，其违约行为应受到惩罚，更不应因其违约行为而获得收益，同时考虑根据合同实际履行情况，原告仅支付部分合同价款，根据公平原则，故违约金金额应以被告受益范围为限。故综合本案案情，本院酌定被告按其出售房屋予原告价格446530（70000元+376530元）及第三人价格1160000元之差额713470元向原告支付违约金，对原告主张超过该金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告冯松娣与被告零桂叶于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》；二、被告零桂叶应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯松娣返还房款65000元及支付违约金713470元，二项款项合计金额为778470元；三、被告零桂叶应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告冯松娣解除对冯松娣名下帐户（开户行广州农村商业银行股份有限公司南沙横沥支行、帐户01×××19）存款56342元的保存手续；四、驳回原告冯松娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7998元，由原告冯松娣承担2399元、被告零桂叶承担5599元，保全费5000元、鉴定费6376元，由被告零桂叶承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈金好人民陪审员  廖燕芬二〇一九年十二月二十七日书 记 员  梁凤茵