河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初3174号原告：李玉玲，女，1972年6月14日出生，汉族，住汤阴县。被告：汤阴海阁置业有限公司，住所地：汤阴县中华路与坤贞大道交叉口西北角。法定代表人：李长栓，该公司执行董事。原告李玉玲与被告汤阴海阁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告李玉玲到庭参加诉讼，被告汤阴海阁置业有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉玲向本院提出诉讼请求：一、要求解除原被告签订的商铺认购合同；二、被告退还原告购房款573，599元；三、被告赔偿原告违约金57，359元；四、被告给付原告购房补助154，871元；五、由被告承担本案全部诉讼费用及公告费。经本院释明当庭变更第一项诉讼请求为确认原被告签订的商铺认购合同无效，其他诉讼请求不变。事实与理由：2016年10月19日原告认购了被告在汤阴县××与卫生街交叉口东南方位开发建设的商铺三间，并签订商铺认购合同，约定原告交纳首付款573，599元，被告应当在2019年10月19日交房，购房优惠补助按已交认购金额第一年按8%、第二年9%、第三年10%比例分三年给付，三年补助27%合计154，871元，如违约按所交金额百分之十承担违约金154，871元。现该项目仍处于停止施工状态，该项目已被拍卖。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告汤阴海阁置业有限公司未到庭也未进行答辩。原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据为：商铺认购合同三份、期房优惠补助条款三份、收款收据三张、书面证明一份及申请本院调取（2019）豫0523民初2004号案卷的汤阴县有关部门批文汤政土（2016）18号文件及汤阴县房产管理局协助核实证据，证明原告购买房屋交付房款及被告违约的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为购买被告开发的汤阴金博大商业中心一幢一层09、10、32号三间商铺，2016年10月19日原告分三次向被告交付共计573599.96元，被告加盖公司印章向原告出具了三张收款收据。2016年10月19日被告与原告签订了三份期房优惠补助条款，主要内容为：认购人李玉玲于2016年10月19日认购《汤阴金博大商业中心》一幢一层09号、10号、32号商铺，该商铺属钢筋混凝土结构，商业建设层数为地上3层，地下1层，业主李玉玲申请所认购的该套商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助及支付约定1、优惠补助=已交认购金额*优惠补助百分比。2、优惠补助期限及百分比第一年优惠补助百分比8%，第二年优惠补助百分比9%，第三年优惠补助百分比10%。3、优惠补助实行按年结算，自双方签订认购商铺合同日起至下年度相对应日，为一个商铺优惠补助年度，自合同签订之日起，届满一年年末甲方支付给乙方当年的商铺优惠补助，第二年以此类推。4、在优惠补助期限内，甲方如向乙方逾期支付优惠补助，甲方须按照优惠补助的10%向乙方支付违约金；逾期超过一个月，乙方有权解除本合同，并同时要求甲方支付拖欠的优惠补助。如乙方违约需退还甲方所支付所有补助。此优惠补助条款与商铺认购合同具有同等法律效力。出卖人汤阴海阁置业有限公司与李玉玲分别在三份期房优惠补助条款上签字。原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方就第一幢一座一层1-09、10、32号铺分别签订了三份商铺认购合同，三份商铺认购合同主要内容相同，差别在于购买标的物及价格，主要内容为第一条项目建设依据，该土地位于汤阴县××与卫生街交叉口东南方位。规划用途为商铺，暂定名处为空白。第二条乙方所购商铺的基本情况乙方购买的商铺为合同第一条规定的项目中的第一幢一座一层1-09、10、32号商铺。第七条交付期限出卖人应当在2019年10月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房验收合格。第十一条交接商铺到达使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，如甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第十四条在合同有效期内，甲乙双方严格遵守合同，任意一方违约，须向另一方按所交纳金额的百分之十支付违约金。原被告分别在合同上签字盖章。另查明，汤阴海阁置业有限公司未在汤阴县房产管理局办理过任何项目的预售手续。2016年6月12日汤阴海阁置业有限公司取得金博大商业中心项目建设用地许可证，批准文号为汤政土（2016）18号文件，该文件显示挂牌出让的土地为汤阴县××与卫生街交叉口东南角地下面积11，836.21平方米。本院认为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原被告签订的商铺认购合同，是出卖人汤阴海阁置业有限公司转移房屋所有权给买受人李玉玲，买受人李玉玲支付价款的合同，双方从事的实质是商品房（商铺）买卖合同。从本院（2019）豫0523民初2004号案卷中调取的汤阴县有关部门批文汤政土（2016）18号文件和汤阴县房产管理局协助核实证据显示，被告汤阴海阁置业有限公司取得的是该处建设用地地下面积的建设用地许可证，并非地上建设用地许可证，也不具备销售商品房（商铺）的条件，至本案庭审结束前，被告未提交销售商品房的合法手续，原告主张解除双方签订的商铺认购合同，但实质上根据上述司法解释的规定，原告李玉玲与被告汤阴海阁置业有限公司之间签订的商铺认购合同应当属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告汤阴海阁置业有限公司返还购房款573，599元，符合法律规定，本院予以准许。根据双方签订的商铺认购合同第十四条及期房优惠补助条款第4条、6条的约定，此优惠补助条款与商铺认购合同具有同等法律效力，在合同有效期内，甲乙双方严格遵守合同，任意一方违约，须向另一方按所交纳金额的百分之十支付违约金（合款57，359元），被告同时承诺返还购房补助573，599元×＋8%＋9%+10%）=154，871.73元。被告在未取得商品房预售许可的情况下销售商品房，导致合同无效，存在明显过错，应当承担主要过错责任，结合双方合同约定、预期利润和实际损失，不应超过造成损失的30%，本院依法认定被告赔偿原告经济损失（57359+154,871.73元）*70%=148，561.51元。被告汤阴海阁置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权，应缺席审判。综上，原、被告之间的合同无效，应当返还原告房款并赔偿损失，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2016年10月19日原告李玉玲与被告汤阴海阁置业有限公司签订的三份《商铺认购合同》无效；二、被告汤阴海阁置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告李玉玲购房款573，599元；三、被告汤阴海阁置业有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告李玉玲经济损失148，561.51元；四、驳回原告李玉玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，658元，公告费300元，合计11，958元，由原告李玉玲负担636元，被告汤阴海阁置业有限公司负担11,322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  江丽红人民陪审员  芦合芹人民陪审员  李海芳二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 晓