文书内容济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2391号原告：山东精工标识工程有限公司，住所地济南市市中区顺河东街66号银座晶都国际广场328室，统一社会信用代码：91370103582214948L。法定代表人：苏云伯，执行董事。委托诉讼代理人：卢晓丽，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冉，山东瀛岱律师事务所律师。被告：济南德佳玻璃机器有限公司，住所地济南市天桥区小清河北路19307号，统一社会信用代码：91370105264422733A。法定代表人：邓小欧，董事长。被告：邓小鸥，男，1961年9月17日，汉族，住济南市历城区，上列被告共同委托诉讼代理人：黄文晋，山东大明律师事务所律师。原告山东精工标识工程有限公司（以下简称“精工公司”）与被告济南德佳玻璃机器有限公司（以下简称“德佳玻璃”）、邓小欧所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告精工公司的委托诉讼代理人卢晓丽、李冉，被告德佳玻璃、邓小欧的共同委托诉讼代理人黄文晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精工公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认鲁（2016）济南市不动产权第0001301号不动产及地上建筑物所有权为原告所有；2、本案诉讼费用、律师费等由被告承担。审理中，精工公司变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告签订的《不动产产权转让合同》；2.依法判令德佳玻璃向精工公司返还转让款787.2万元；3.依法判令德佳玻璃向精工公司支付资金占用费暂定260.4701万元(以年利息24%计算，自付款之日起至被告实际给付之日止。)4.依法判令德佳玻璃向精工公司支付搬厂费、装饰费等暂定40万元；5.依法判令德佳玻璃向精工公司支付律师费80万元；6.依法判令邓小欧对上述第2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7.本案的诉讼费用由德佳玻璃、邓小欧承担。事实与理由：精工公司与德佳玻璃于2018年3月28日就鲁(2016)济南市不动产权第0001301号不动产及地上建筑物签署了《不动产产权转让合同》。合同约定，德佳玻璃最晚不得晚于2019年3月31日应当将鲁(2016)济南市不动产权第0001301号不动产及地上建筑物的所有权变更登记到精工公司名下，邓小欧提供担保。合同签订后，精工公司依约履行付款义务，并且双方已经于2018年4月23日办理了交接手续。精工公司于同年5月26日实际入驻使用该厂区至今。德佳玻璃至今没有办理出相应的产权证书。精工公司遂要求解除合同并要求被告按照合同约定赔偿损失，故诉至法院，望判如所请。德佳玻璃辩称，1.关于协议的履行情况。双方于2018年3月28日签订了《不动产产权转让合同》，德佳玻璃将位于济南市机场路6875号的一块土地及地上建筑物转让给对方。该块土地是工业用地性质，已经办理了不动产产权证书，地上建筑物已经办理了部分建设手续，尚未取得房屋权属证书。在签订协议前的商谈过程中，德佳玻璃已经详细地向对方介绍了有关情况，对方也曾到有关部门进行了咨询。得到的答复是，因该块土地上已经建设了房屋，且没有取得房产证，因此不能先将土地过户给对方。可行的办法是先办理房屋权属证书，待房屋权属证书办理完毕后，两份权属证书下的权利一起过户给对方。这一共识也记载在双方的协议中。因为历史遗留的原因，办理房屋权属证书困难重重。经过德佳玻璃的不懈努力，于2018年6月22日将这一问题提交济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室上会讨论，并形成会议纪要，同意按程序办理。随后，该领导小组由于人员调整等原因，工作陷于停滞。直到10个月后，终于使问题的解决看到了希望，在济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组(注：请注意这两个机构名称并不相同)于2019年4月29日召开的第五次会议上，这一问题被提到了议事议程，并形成了会议纪要，会议纪要称：会议原则同意该类项目的处置原则：项目建设时已取得《国有土地使用权证》且已建成投入使用的非住宅类项目，城市建设规划原则上应予以调整或确认，按照历史遗留问题处置工作流程为其办理房屋初始登记。上述办理的过程德佳玻璃都及时向对方进行了通报。自转让协议签订以来，德佳玻璃一直本着诚实信用原则，积极努力促成协议的履行，会议纪要就是最好的证明。2.关于协议书是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。根据上述规定，因为涉案房屋尚未取得权属证书，违反了法律规定，协议无效。3.关于原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。根据上述规定，在本案中，应当首先由双方进行相互返还，即：原告应当将答辩人已经交付其使用的土地和房屋返还答辩人，同时答辩人将已经收到的价款返还给原告。因为上述土地和房屋与价款构成对价和等价有偿关系，德佳玻璃不主张精工公司使用上述土地和房屋期间应当支付的使用费，精工公司也不得主张价款在德佳玻璃使用期间的利息(或称使用费)。答辩人对合同无效不应承担过错责任，因此也不需要赔偿原告的所谓经济损失。综上所述，原告的主张不能成立，答辩人请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月11日，邓小欧（甲方一）、德佳玻璃（甲方二）、济南德佳机器控股有限公司（甲方三）（以下简称“德佳控股”）与苏广元（乙方）签订《不动产交易（投资）意向书》，该意向书载明：“1.德佳玻璃所有的土地基本情况厂房(包括附属物、构筑物等一切地上建筑物)坐落：济南市历城区遥墙镇向阳村；不动产权证号：鲁(2016)济南市不动产权第0001301号；用途：工业用地；面积：土地使用权面积10198㎡；权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；土地使用时间：2001年3月29日起至2051年3月28日止；宗地四至及界址点坐标详见附件《中华人民共和国房屋所有权证》；该宗地块与德佳控股拥有的土地使用权(证号：历城国用(2009)第0500015号，地号：050259275)共同建有一个院落，建筑物约2246㎡，上述建筑已经办理了建筑工程施工许可证等建设手续，还没有办理房产证”。第三条载明：“上述二地块转让总价为人民币2680万元，由甲方负责办理房产证”。第四条载明：“2018年9月30日前甲方将上述二土地的土地使用权及地上建筑的房屋所有权变更登记至乙方指定的公司主体名下。办理变更登记后乙方支付剩余款项，具体付款对象和付款方式详见正式合同”。同日，苏广元向德佳控股支付定金300万元。2018年3月28日，德佳玻璃（甲方）、邓小欧（担保人）与精工公司（乙方）签订《不动产产权转让合同》，约定德佳玻璃将其所有的位于济南市历城区遥墙镇向阳村的（鲁（2016）济南市不动产权第0001301号）土地使用权及厂房（包括附属物、构筑物等一切地上建筑物）转让给精工公司。该合同第二条约定：“1.该土地使用权以及厂房转让总价为人民币984万元.2.付款时间及方式：鉴于苏广元已经在2018年2月11日向济南德佳机器控股有限公司支付定金300万元，根据甲方名下土地面积占两宗土地中所占比例估算，该宗土地相对应的定金为110万元，该110万元转为转让款。3.第二笔转让款677.2万元，支付时间及方式：3.1付款时间：本协议签订后三日内。3.2第二笔转让款中400万元支付到：户名：济南德佳玻璃机器有限公司……。3.3第二笔转让款中277.2万元支付到邓小鸥的建行卡……。4.第三期转让款196.8万元，于过户手续办理完毕交接时支付到邓小鸥的建行卡……”。第三条约定：“甲方收到乙方支付的第二笔转让款后，应立即（两个工作日内）向抵押权人偿还借款，解除抵押登记。如因甲方的原因，导致抵押权未能及时解除，应向乙方退还已付款项并支付违约金100万元”。第四条第2款约定：“双方认识到，办理上述建筑物所有权证书是一项复杂的行政审批工作，其进度不完全取决于双方的努力，即使未能在2018年9月26日前取得上述建筑物所有权证书，双方采取诉讼等其他方式办理过户手续。只要该项工作仍然在进行之中，双方同意继续做工作，定于每月六号召开办理不动产所有权证书进度会议，并形成会议纪要，促使其早日完成。最晚不能晚于2019年3月31日”。第五条第2款约定：“如至2019年3月31日，乙方未能获得上述建筑物所有权证书，则乙方有权解除合同，甲方返还乙方已经支付的转让款，损失包括资金占用费(按年率24%计算)、乙方搬迁来此以及需要迁出此地所发生的的费用、乙方在该宗土地上投资建设的费用以及乙方为实现债权所产生的律师费、仲裁费等”。第六条约定：“担保人承诺对因该合同甲方所产生的债务承担连带保证责任。担保时间为主债务履行期限届满后两年”。2018年3月30日，苏广元向邓小欧转账277.2万元。2018年4月2日，精工公司向德佳玻璃转账50万元；2018年4月3日，精工公司向德佳玻璃转账350万元。2018年4月23日，精工公司与德佳玻璃办理了交接，现实际占有使用案涉土地及地上建筑物。2019年4月26日，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组第五次会议召开，并出台济遗留纪字［2019］2号《济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组第五次会议纪要》，该会议纪要载明：“……六是关于‘济南德佳机器控股项目’，会议原则同意该类项目的处置原则：项目建设时已取得《国有土地使用权证》且已建成投入使用的非住宅类项目，城市建设规划原则上应予以调整或确认，按照历史遗留问题处置工作流程为其办理房屋初始登记”。2019年8月30日，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组第五次会议召开，并出台济遗留纪字［2019］4号《济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组第五次会议纪要》，该纪要载明：“该项目已无政策障碍，待消防审查合格，补缴上述费用后按规划审查面积分别移交不动产登记中心备案，待土地解除查封后给予办理不动产登记手续”。庭审中，两被告表示涉案土地尚未解封且同意精工公司的第一项诉讼请求。以上事实，有精工公司提交的《不动产交易（投资）意向书》、《不动产产权转让合同》、（2016）济南市不动产权第0001301号证书、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组会议纪要》、客户收付款入账通知、银行电子回单等证据予以证实。本院认为，本案系合同纠纷，精工公司与德佳玻璃、邓小欧签订的《不动产产权转让合同》中，案涉土地及地上物经有关部门予以确认，且均为各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案中，案涉《不动产产权转让合同》第五条第2款约定：“如至2019年3月31日，乙方未能获得上述建筑物所有权证书，则乙方有权解除合同，甲方返还乙方已经支付的转让款，损失包括资金占用费(按年率24%计算)、乙方搬迁来此以及需要迁出此地所发生的费用、乙方在该宗土地上投资建设的费用以及乙方为实现债权所产生的律师费、仲裁费等”。第四条第2款约定：“甲方办理地上物建筑物所有权及土地使用权变更登记手续。甲方预计在2018年9月26日前取得上述建筑物所有权证书……最晚不能晚于2019年3月31日”。根据约定，德佳玻璃截至庭审期间仍未办理案涉土地使用权及地上建筑物所有权变更登记手续，精工公司依约可解除合同，故对精工公司要求解除《不动产产权转让合同》并返还转让款787.2万元的诉讼请求本院予以支持。关于资金占用利息的损失，虽然双方合同中约定了按年利率24%计算，但在精工公司未能举证其实际损失的情况下，本院仅支持年利率6%的标准予以计算。据此，本案的资金占用费计算如下：1、2018年2月11日，苏广元向德佳控股支付定金300万元，根据约定，其中110万元转为本案案涉合同的转让款，故对于第一笔110万元的资金占用费应自2018年2月12日起至实际给付之日止，以110万元为基数，按年利息6%计算；2、2018年3月30日，苏广元向邓小欧转账277.2万元，故第二笔转让款277.2万元的资金占用费应自2018年3月31日起至实际给付之日止，以277.2万元为基数，按年利息6%计算；3、2018年4月2日，精工公司向德佳玻璃转账50万元，故第三笔转让款50万元的资金占用费应自2018年4月3日起至实际给付之日止，以50万元为基数，按年利息6%计算；4.2018年4月3日，精工公司向德佳玻璃转账350万元，故该笔转让款的资金占用费应自2018年4月4日起至实际给付之日止，以350万元为基数，按年利息6%计算。庭审中，精工公司表示所支付的律师费为3万元，且有委托代理合同、发票、转账凭证等证据予以支持，故本院对该3万元律师费予以支持，对精工公司主张的其余律师费金额，因证据不足不予采纳。关于搬厂费、装饰费等费用，精工公司于庭审中提供记账凭证中的每笔费用的明细、付款凭证等证明搬厂费、装修费共计花费145693.1元，德佳玻璃虽对该证据不予认可，但未提供反驳证据予以证明，且该主张符合双方合同所约定，故本院予以支持。《不动产产权转让合同》第六条约定：“担保人承诺对因该合同甲方所产生的债务承担连带保证责任。担保时间为主债务履行期限届满后两年”，邓小欧亦在该合同“担保人”处签字，故邓小欧依约应对上述费用承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告山东精工标识工程有限公司与被告济南德佳玻璃机器有限公司、邓小欧于2018年3月28日所签订的《不动产产权转让合同》；二、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东精工标识工程有限公司转让款787.2万元；三、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付资金占用费（自2018年2月12日起至实际给付之日止，以110万元为基数，按年利息6%计算）；四、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付资金占用费（自2018年3月31日起至实际给付之日止，以277.2万元为基数，按年利息6%计算）；五、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付资金占用费（自2018年4月3日起至实际给付之日止，以50万元为基数，按年利息6%计算）；六、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付资金占用费（自2018年4月4日起至实际给付之日止，以350万元为基数，按年利息6%计算）；七、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付搬厂费、装饰费等费用145693.1元；八、被告济南德佳玻璃机器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东精工标识工程有限公司支付律师费3万元；九、被告邓小欧对上述二、三、四、五、六、七、八项给付内容承担连带清偿责任；十、驳回原告山东精工标识工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91960元，保全费5000元，共计96960元。由原告山东精工标识工程有限公司负担28580元，被告济南德佳玻璃机器有限公司、邓小欧负担68380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  严士焱人民陪审员  倪维珍人民陪审员  张希田二〇一九年十二月五日书 记 员  于金勇