北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3873号原告：北京鑫缘联华农副产品市场有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街路1号。法定代表人：闫啸华，总经理。委托诉讼代理人：韩斌，北京中朗律师事务所律师。被告：刘太生，男，1968年5月7日出生，汉族，无业，住山东省鄄城县。被告：张维芳，男，1977年7月24日出生，汉族，无业，住山东省鄄城县。原告北京鑫缘联华农副产品市场有限公司（以下简称鑫缘联华公司）与被告刘太生、被告张维芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫缘联华公司的委托诉讼代理人韩斌、被告张维芳到庭参加诉讼。被告刘太生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫缘联华公司向本院提出诉讼请求：1.刘太生、张维芳（以上2名被告以下简称二被告）将北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街1号鑫缘联华商厦1、2层的3100平方米房屋恢复原状（恢复成合同中描述的原状，包括水电等各种附属设施）并返还鑫缘联华公司；2.二被告支付鑫缘联华公司自2016年9月3日至2016年12月22日免租期期间（3个月零20日，即111日）的房屋占有使用费693151元（计算公式为每年2300000元除以365日，再乘以111日）；3.二被告支付鑫缘联华公司自2016年12月23日至2017年6月22日期间的未付房屋占有使用费275000元（对于2016年12月23日至2017年6月22日期间的占有使用费二被告支付了875000元，计算方式同租金的计算标准，年租金为2300000元，半年租金则为1150000元，约定支付方式为半年一付，除去二被告已经支付的部分，还欠275000元）；4.二被告支付鑫缘联华公司自2017年6月23日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算）；5.二被告支付鑫缘联华公司延期付款利息（自2018年4月19日开始计算，至二被告实际付款之日止，以968151元为基数，按年利率6%计算）；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年9月7日，鑫缘联华公司与二被告签订“鑫缘联华商厦租赁合同”，约定二被告租赁鑫缘联华公司的位于北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街1号鑫缘联华商厦1、2层的3100平方米房屋；后经北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初9318号民事判决书，确认租赁双方所签订“鑫缘联华商厦租赁合同”无效，现该民事判决书已经生效；二被告应当按照“鑫缘联华商厦租赁合同”的租金标准向鑫缘联华公司支付房屋占有使用费，但其至今未向鑫缘联华公司支付任何费用；为维护自身合法权益，鑫缘联华公司诉至法院，请求判如所请。刘太生在简易程序审理时辩称，不同意鑫缘联华公司的诉讼请求，房屋租赁合同应属无效，二被告也无法经营，在2017年2月26日给了通知后就无法正常经营了；在2017年2月26日之前二被告不知道拆迁的事情，也一直在招商，1层房屋刚开始经营，2层还没有开始经营，这导致1层房屋的租户（商户）在2017年2月26日之后一直跟二被告要求退还租金；因房屋租赁合同无效，鑫缘联华公司应将二被告交纳的租金及进行装修的钱退还给二被告。张维芳辩称，与刘太生的意见一致。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，鑫缘联华公司（甲方、出租人）与二被告（乙方、承租人）签订“鑫缘联华商厦租赁合同”；双方约定甲方同意出租给乙方位于北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街1号鑫缘联华商厦1、2层的部分房屋，房屋建筑面积约为3100平方米，作为经营农副产品市场使用，租赁期限为10年，自2016年9月3日起至2026年12月22日止，其中2016年9月3日至2016年12月22日期间（3个月零20日）为装修免租期（甲方将免除乙方租赁物租金，但乙方仍应交纳水、电等其他费用，因乙方原因致使双方未履行完本合同约定的租期，则甲方给予乙方的免租期应由乙方按租金标准向甲方给付租金，因甲方原因致使双方未履行完该合同约定的租期，则甲方不向乙方收取免租期的租赁物租金）；双方还约定，第1年（2016年12月23日至2017年12月22日，以下类推）租金为2300000元，第2年租金为2300000元，第3年租金为2500000元，第4年租金为2500000元，第5年租金为2500000元，第6年租金为2750000元，第7年租金为2750000元，第8年租金为2750000元，第9年租金为3162500元，第10年租金为31625000元，租金支付方式为半年付，乙方应在下期租金日30日以前预付租赁物下期的租金，即每年租金支付时间为每年的11月22日和每年的5月21日，乙方应将租赁物的租金和其他乙方应承担的费用打入甲方指定的银行账户内，乙方在甲方企业法人邮寄关于签订合同的授权委托书到北京后5日内支付首期半年租金1150000元及保证金385000元；关于定金，双方约定乙方应于2016年9月2日前向甲方交付定金300000元；关于保证金，双方约定乙方向甲方支付保证金385000元，作为乙方履行该合同项下义务和责任的担保；关于装修，双方约定乙方可根据自身经营需要对租赁物进行装修，乙方的装修设计方案和施工安排说明应提前7日书面通知甲方；关于租赁物的改造，双方约定乙方不得对租赁物的基础结构进行改造、增建或改动，不得在未经甲方同意的情况下以任何方式破坏租赁物或整个建筑物的外观及整体形象；关于损坏赔偿，双方约定由于乙方的原因给甲方租赁物结构或附属设施等造成损坏时，乙方必须赔偿由此产生的损失，由于乙方的原因给其他商户造成的损失，由乙方自行承担责任，其中给甲方造成的损失，甲方有权在保证金中直接扣除乙方应支付的款项和费用，不足部分甲方有权继续追偿，对因乙方原因造成的火灾、爆炸、租赁物内各种管道及设施以及其他任何地方的漏水、漏电等事故而造成的全部经济损失，均由乙方完全承担责任；关于“有关征地、占地补偿”，双方在合同书第十七条约定：“在本合同期限内如遇政府及其他部门征地、占地拆迁的，拆迁补偿的具体方案如下：甲方‘租赁物’的房屋拆迁全部补偿款及甲方应得的其它补偿款归甲方所有，包括乙方在租赁物区域内的装修及其他所有赔偿款（包括但不限于经营性损失、搬家等补偿）也归甲方所有，与乙方无关。乙方的拆迁补偿按五年折旧计算，预计装修费壹佰万元，每年折旧贰拾万元，五年折完。（如乙方实际投入超出壹佰万元也按壹佰万元计算，不足壹佰万则按乙方实际投入计算）。租赁期满五年如遇拆迁，乙方不再享有任何补偿（包括装修、经营性损失等补偿）。租赁物所有拆迁补偿归甲方所有，与乙方无关”；双方还约定：“本合同取代之前双方所签的所有意向书（如有）、备忘录（如有）等内容，本合同与之前双方签订的法律文件如有冲突，均以本合同为准”、“甲方已明确告知乙方此租赁物性质属集体土地上建房，无产权证”；双方对合同解除、权利义务等事项一并进行约定。合同签订后，鑫缘联华公司在2016年9月7日（即合同签订当日）向二被告交付租赁房屋，张维芳向鑫缘联华公司出具收到租赁场地钥匙1套的收条；合同签订后，二被告向鑫缘联华公司交纳保证金及房屋租金，并对租赁房屋进行了装修；就交纳房屋租金情况，租赁双方持有异议；二被告主张其已支付保证金385000元、租金1150000元，合计1535000元，并就该主张提交借记卡账户历史明细清单等予以证明；鑫缘联华公司则主张二被告对于2016年12月23日至2017年6月22日期间的半年租金1150000元，仅给付875000元，尚欠275000元，并主张之所以双方在交纳租金认识上有差额，系因为二被告所交纳部分款项系履行案外人北京太生商贸有限公司与鑫缘联华公司所签订租赁合同（租赁期限自2016年12月23日至2026年12月22日，租金支付方式为年付，2016年12月23日至2021年12月22日期间年租金均为250000元）。2017年4月，鑫缘联华公司将二被告以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：“1.请求解除双方之间所签订的租赁合同；2.请求判令张维芳、刘太生将位于北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街1号鑫缘联华商厦一层、二层3100平方米房屋恢复原状并返还给鑫缘联华公司；3.请求判令张维芳、刘太生交纳自2016年9月3日至2016年12月22日止免租期租金693151元；4.请求判令张维芳、刘太生支付自2016年12月23日起至2017年6月22日止欠缴的租金275000元；5.请求判令张维芳、刘太生支付自2017年6月23日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费（按年租金2300000元的2倍计算）；6.本案诉讼费由张维芳、刘太生承担”；二被告在该案中答辩称：“……2017年1月份村内就张贴公告通知租赁房屋在拆迁之列，要求腾退，经了解才知道1-2年前就说了租赁房屋要拆迁的事，现在租赁房屋已经被政府封上，现在租赁房屋并未在张维芳、刘太生的控制下；对于免租期的租金，因为首先违约的不是张维芳、刘太生，而是因为政府要拆迁导致无法使用，免租期的租金不应当由张维芳、刘太生承担；鑫缘联华公司要求支付租金没有法律依据，因为张维芳、刘太生已经全额缴纳了截至2017年6月份的租金，还多交了5000元，鑫缘联华公司要求支付之后的占有使用费也没有依据，2017年1月份村内张贴拆迁公告导致张维芳、刘太生无法继续经营，并没有实际使用房屋”；在该案审理过程中，当事人提交了北京市大兴区旧宫镇南街一村村委会于2017年2月张贴的通告、通知，上述基层自治组织告知各公司、单位按照市委、市政府关于推进城乡结合部改造的相关工作现要求，为加快解决城乡结合部地区在社会管理、消防安全、生态环境等方面存在的多方面问题，将对南街一村附近腾退范围内的非住宅房屋开展腾退工作，上述基层自治组织在2017年2月24日还要求腾退范围内的房东和单位主要负责人去村委会开会；在该案审理过程中，法院于2017年6月14日派员与上述基层自治组织联系，当地村委会认可张贴过上述通告及通知，但村委会开会是面向第一承租人褚占明（音），开会是进行拆迁动员，本案诉争房屋位于拆除腾退范围内，由褚占明在村里租了地，然后董志勇（音）在褚占明租赁的土地建造了诉争房屋所在楼栋，之后租赁给鑫缘联华公司，村里拆迁的对象是褚占明，具体拆除腾退工作是由北京市大兴区旧宫镇人民政府下达指示，拆除腾退办公室发过通知，具体内容与上述通告一致，在2017年4月中旬左右对被腾退房屋进行了清登工作，但是目前还没有过来复核，涉案房屋没有被拆除，至今还没有停水停电；在本院于2017年6月19日再次与上述基层自治组织联系时，其表示具体拆除腾退时间未定，还未停水停电，是由宏展公司委托旧宫镇政府拆除腾退，村委会进行配合，已经清登，但还未通过复核，在复核通过后才能提供清登材料；本院于2018年3月14日作出（2017）京0115民初9318号民事判决书，经审理查明：“庭审中，鑫缘联华公司称张维芳、刘太生未按时交齐租期第一年的前半年房租，认为双方签订的租赁合同在2017年6月23日已经解除，张维芳、刘太生称已经交纳房租及保证金1535000元，但2017年2月，北京市大兴区旧宫镇南街一村村委会发布通告，告知涉诉房屋涉及拆迁，之后房屋不能正常经营使用，并据此提出反诉，要求确认双方之间签订的租赁合同无效并退还租金，但在案件审理过程中，张维芳、刘太生未按时交纳反诉案件受理费，本院依法裁定按撤回反诉处理。经询问，租赁房屋系鑫缘联华公司从他人手中承租而来，房屋系由上一手房东建造，鑫缘联华公司向本院提交了规划委的会议纪要、集体土地使用证、企业住所证明等，但未有相关行政机关的建造审批手续”，认定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鑫缘联华公司所出租的房屋并无合法的规划审批手续，故双方所签订的《鑫缘联华商厦租赁合同》依法属于无效合同。经本院释明，鑫缘联华公司坚持按照有效合同提出主张，故鑫缘联华公司以合同有效为基础所提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，双方当事人可就租赁房屋的腾退、占有使用费、装饰装修损失等争议另行主张”，判决：“一、确认原告北京鑫缘联华农副产品市场有限公司与被告张维芳、被告刘太生于二〇一六年九月七日签订的《鑫缘联华商厦租赁合同》无效；二、驳回原告北京鑫缘联华农副产品市场有限公司的诉讼请求。”该民事判决已生效。2017年3月31日，对鑫缘联华公司颁发食品经营许可证，经营场所位于北京市大兴区旧宫镇南小街村南小街路1号；2017年5月18日，对被抽样单位鑫缘联华公司出具检验报告，食品名称为大面筋（香辣味调味面制品），抽样日期为2017年5月8日，抽样地点为“流通环节（农贸市场）”；因误拆房屋，在2017年11月1日，刘太生出具手写声明，声明：“刘太生因纠纷误拆房双方和气谈好赔给杜威五万元正，三天准给。从2017年11月1日起到初三”；2017年11月3日，杜威收到刘太生委托他人交来的赔偿款50000元；鑫缘联华公司根据上述事实主张二被告在2017年11月还在正常经营，系刘太生将承租鑫缘联华公司的房屋拆毁；就房屋拆毁情况及二被告将涉案房屋租赁给收废品的人（收废品的人在屋内点火）的主张，鑫缘联华公司提交10张照片。就诉争房屋租赁合同履行情况，鑫缘联华公司申请证人马某到庭作证；证人马某作证称：“我和原、被告都没有关系，认识被告。这个房子是我们公司的房子，公司让我在这管理这些房子，公司叫航智汽修有限公司，原来我们公司在这，是公司的房子，原告租了这个房子，是从别人那租的。也一块管理这个房子，整个市场都是由我负责管理。被告租原告房子的情况不清楚，被告使用了哪些房子我知道，被告使用的面积不小，有1层2层，大概面积过千平了。被告租房子的合同我不知道，记不清被告什么时候来这的了，被告对房子进行过装修，时间记不清了，装修完成后是被告自己使用还是租赁给别人不清楚。我当时了解就1层开业了，2层不太清楚。大概是在2017年11月通知被告不让在那经营了，怕不安全，那会通知面临拆迁，水电都有，但是水电怎么来的我不清楚，报警过3次，警察也去现场了，经常让被告走，是德茂派出所，2017年11月20多号就撤了，在11月30号左右拆了我们1个房子，我们老板不干，报警找刘太生赔偿了50000元，这样就解决了。之后被告就撤了。撤了之后还是我在那看着房子，拆迁公司没有找我们进入过，始终没有交房，被告那边的楼房不知道拆迁公司进入没有。被告经营期间没有发生过事故，怕不安全才让被告走的”、“问：当时做了什么怕发生安全隐患？答：有收废品的，什么都有，纸张、钢材、塑料。在屋里有切钢材的情况。如果出事了要找房东，所以老板不干，让我报警。问：当时电是从哪里过来的？答：电是从思铂睿（音）宾馆拉过来的，没有电就没有水，被告自己拉电是从停电以后，是2017年7月5日，被告自己拉电一直使用到被告搬走，有电就可以抽水。问：多少号给的通知拆迁？答：具体时间记不清了，也去村里开会了。问：报警以后是否因为政府认为有安全隐患才停电的？答：是公司老板怕政府追究他们的责任，所以老总决定让被告赶紧走，也是老总让我报警的。问：宾馆的水电后来也没有了吗？答：是2017年11月份没的。问：电是谁掐的？答：是拆迁公司和城管给掐的，是警察找的城管和拆迁队。问：50000元是刘太生本人给的还是收废品的给的？答：是刘太生给出了条，也可能是他手下的人给的，具体我不清楚”；对该证人证言，二被告基本认可，但强调其陈述并非特别全面，其陈述意见是从作为市场管理人的角度出发，仅系证人所了解情况，事实上赔偿款50000元是收废品的人给的，不是二被告给的，是让收废品的人看家，他在那收点废品，是收废品的那个人把房子损坏了一点。2018年9月29日，本院组织双方当事人勘验现场；涉案房屋所在楼栋已被彩钢围栏完全封闭，不具备正常通行条件，勘验人员在找到1个围栏破损处才得以进入涉案房屋，涉案房屋并未在经营，也无法经营，部分牌匾还存在，室内物品已被腾空，仅留有无法使用的破沙发、酒瓶子等少量物品（显属遗弃物品）。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘太生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。根据生效（2017）京0115民初9318号民事判决所作认定，诉争房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据现场勘验所确定的事实及证人证言，因涉及无证房屋拆除腾退及消除消防安全隐患等因素，二被告显然早已在2017年11月搬离诉争房屋，故对鑫缘联华公司要求二被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据现场勘验所确定事实，二被告已将未形成附合的装饰装修物拆除，因二被告已搬离租赁房屋，租赁房屋因涉及拆除腾退而被完全封闭，故即使鑫缘联华公司认为二被告应将租赁房屋恢复原状，一是在事实上已不可能，目前条件下显然不可能再要求二被告进场施工作业，二是在具体标准上也不明确，三是在操作上亦有悖于需对租赁房屋进行拆除腾退的当地政策，故本院不予支持。关于鑫缘联华公司要求二被告给付免租期期间房屋占有使用费693151元一节，本院有以下两点考虑。第一，虽然根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但在免租期内，二被告系在从事装修及招商工作，其虽然“占有”租赁房屋，但未能有效“使用”租赁房屋，如要求二被告给付免租期期间的占有使用费有失公平；第二，鑫缘联华公司系出租人，其明确知道诉争房屋系未取得建设工程规划许可证的房屋，仍然将房屋租赁给二被告，对本案房屋租赁合同无效负有主要过错，针对房屋没有取得准建手续既是合同无效的原因，也是导致房屋存在消防安全隐患等因素以致涉及拆除腾退的重要原因，故鑫缘联华公司应自担部分损失。据此，对鑫缘联华公司要求二被告给付免租期期间房屋占有使用费693151元的诉讼请求，本院不予支持。本案无争议事实是，在合同签订当日，即在2016年9月7日，鑫缘联华公司即已向二被告交付租赁房屋；对于交还租赁房屋时间，双方当事人持有异议，但结合双方提交证据及证人证言，可以认定系在2017年11月，二被告正式搬离租赁房屋；对于租赁房屋的经营情况，双方当事人持有异议，但结合双方提交证据及证人证言，可以认定二被告在接收房屋后对租赁房屋进行了装修，在一段时间内利用部分房屋开展了经营活动，后因拆除腾退无法经营（2017年2月公告拆除腾退，2017年4月进行拆除腾退的清登工作，在2017年6月仍有水电供应，但在2017年7月初即停电停水，二被告借用周边宾馆的电力供应，在2017年11月，二被告即已搬离租赁房屋）；据此，因针对房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，有效使用房屋存在障碍，且针对涉案房屋开展了拆除腾退工作，经营活动难以有效开展，故在搬离涉案房屋前，鑫缘联华公司要求二被告按照合同所约定租金标准（每年2300000元）计算房屋占有使用费显非公平，对该期间段的房屋占有使用费，应参照合同标准大幅度降低，本院酌情确定为原租金标准的40%，即每年920000元；经核算，自2016年12月23日至2017年11月底的房屋占有使用费约为864548元；因无论是二被告所主张已交纳租金1150000元，还是鑫缘联华公司所认可二被告已交纳租金875000元，均超过上述金额，故对鑫缘联华公司要求二被告支付2016年12月23日至2017年6月22日期间的未交纳房屋占有使用费275000元，以及要求二被告支付自2017年6月23日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院均不予支持。因本院未支持二被告给付房屋占有使用费的各项诉讼请求，故对鑫缘联华公司要求二被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对鑫缘联华公司的各项诉讼请求，本院均不予支持。对合同无效所涉及其他问题，争议方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：驳回北京鑫缘联华农副产品市场有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13482元，由北京鑫缘联华农副产品市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  丰永志人民陪审员  梁跃海二〇一九年十二月九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷