广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12511号原告：梁敏，女，1958年11月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：唐文聪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦羽，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海盐步房地产开发公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：潘锦华。委托诉讼代理人：陈荣华，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。原告梁敏与被告佛山市南海盐步房地产开发公司（下简称盐步房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告梁敏委托诉讼代理人陈彦羽、唐文聪、被告盐步房地产开发公司委托诉讼代理人陈荣华、林洪铭到庭参加诉讼。起诉时，原告梁敏将（香港）多路物业公司（下称多路公司）列为本案第三人，其于诉讼过程中申请撤回多路公司作为本案第三人，本院予以准许，本案现已审理终结。梁敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令盐步房地产开发公司协助将佛山市南海区*******号车位所有权变更登记至梁敏名下。2.本案诉讼费用由盐步房地产开发公司承担。事实和理由：华厦花园由盐步房地产开发公司、多路公司合作开发的，双方为此签订了《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》，约定由双方共同投资开发经营华厦花园商住楼，其中商住楼的3-28层住宅楼两幢共416个住宅单位由多路公司投资经营，首、二层的投资和使用由盐步房地产开发公司自行安排，盐步房地产开发公司协助购楼者办理申请领取房产契证及购房入户手续等。1993年9月29日，南海市建设委员会向被告盐步公司及多路公司颁发了《预售商品房许可证》（编号：南海预许字第xxx号），允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产，涉讼车位位于华厦花园内。1998年7月23日，盐步房地产开发公司与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归盐步房地产开发公司所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对盐步房地产公司与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办理房屋产权证。2003年12月29日，梁敏（买受人）与多路公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：梁敏以25000元的价格向多路公司购买涉讼车位；涉讼车位为现房；梁敏应于签约之日起三天内一次性付清购房款。该合同第1页载明的出卖人为盐步房地产开发公司，第13页落款处签章为多路公司，并有多路公司委托的代理人邓柳生签名。同日，多路公司开具收据，确认收到梁敏支付的购房款25000元。2005年7月28日，多路公司出具《授权委托书》，授权邓柳生处理华厦花园商品房销售、管理、工程结算和一切有关业务工作和法律文件签发工作，并明确认可邓柳生在上述授权范围内所作业务工作和签发的有关文件及其在签发的文件所盖公章的效力。2002年8月13日，多路公司通知盐步房地产开发公司，明确梁敏已交清涉讼房屋的购房款，要求盐步房地产开发公司协助梁敏办理房屋产权证；梁敏也向盐步房地产开发公司及多路公司申请协助办领涉讼车位产权证，并自愿承担办证的一切税收及契税费用，但盐步房地产开发公司至今未予办理。另，涉讼车位已办理确权登记，不存在权利限制，但没有办理商品房销售合同备案手续。综上，盐步房地产开发公司至今未为梁敏办理涉讼车位的所有权证严重损害了梁敏的合法权益，现特依法提起诉讼，希判以所求。诉讼中，梁敏举证如下：1.《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》（原件，1份）；2.《预售商品房许可证》（复印件，1份）；3.《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》（原件，1份）；4.（2001）粤高法民终字第13号民事判决书（原件，1份）；5.《广东省商品房买卖合同》、《收款收据》（原件，各1份）；6.《通知》、《申请书》（复印件，各1份）；7.《授权委托书》（原件，1份）；8.（2017）粤06民终12535号民事判决书（原件，1份）；9.证人邓柳生出庭作证证言。盐步房地产开发公司辩称，一、案外人多路公司已于2009年8月8日结业/解散，但其作为梁敏诉请的位于xxx号车位的投资建设方和销售方，是必须参加共同诉讼的当事人，在本案中应作为共同被告参加诉讼，梁敏无法举证证明多路公司的权利义务承继主体，本案被告不明确，应当裁定驳回起诉。根据梁敏提供的证据，多路公司直接与梁敏签订《广东省商品房买卖合同》，并已收取梁敏一次性支付的涉讼车位的购买款项25000元，且多路公司向梁敏出具《收据》，证明已收取梁敏支付的款项。因多路公司作为涉讼车位买卖合同的签订主体，应当负有协助梁敏办理涉讼车位产权证的义务。因此多路公司应作为本案的共同被告参加诉讼，属于必须参加共同诉讼的当事人。但多路公司于2009年8月8日结业/解散，并不是本案适格的诉讼主体。梁敏应当在本案中提供相关的证明材料，确定多路物业公司结业/解散后相应权利义务承接主体。若梁敏无法提供多路公司结业后的权利义务继受主体，且本案不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉。二、根据合同相对性原则，盐步房地产开发公司并非《商品房买卖合同》的签订方，不对梁敏销售涉讼车位及收取购房款，不负有向梁敏履行办理涉讼车位产权转移登记的义务；退一步而言，即使盐步房地产开发公司依据与多路公司签订的《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼合作协议》，负有协助购房者办理产权证，但该约定属于盐步房地产开发公司与多路公司的双方协议，不对梁敏发生法律效力。梁敏诉称依据广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民终字第13号《民事判决书》，盐步房地产开发公司负有协助多路公司办理已出售车位的产权登记手续，为业主办领车位产权证。首先，该民事判决书只能约束盐步房地产开发公司与多路公司双方，盐步房地产开发公司并不直接对梁敏负有判决书确定的义务，梁敏以民事判决书确定的义务为由要求盐步房地产开发公司协助其办理涉讼车位的产权证缺乏事实依据；其次，该民事判决书并没有明确“已出售车位”的范围，涉讼车位是否属于“已出售车位”尚未有事实依据，梁敏不可主观推测；最后，即使盐步房地产开发公司应为业主办领产权证，前提为多路公司要求盐步房地产开发公司提供协助，在多路公司并未请求盐步房地产开发公司协助业主办领车位产权证的情况下，梁敏无权直接要求盐步房地产开发公司办领产权证。三、梁敏在本案中没有举证证明涉讼车位的产权已经办理首次登记，没有举证证明涉讼车位已经登记于多路公司名下或盐步房地产开发公司名下，涉讼车位在没有办理产权首次登记的情况下，不得办理产权证转移登记，应当驳回梁敏的全部诉讼请求。盐步房地产开发公司未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议以及真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对梁敏提交的商品房买卖合同、收款收据、通知、申请书，结合邓柳生证人证言本院予以采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区*******是由盐步房地产开发公司、多路公司合作开发。1993年9月29日，南海市建设委员会给盐步房地产开发公司和多路公司颁发《预售商品房许可证》，允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产。1998年7月23日，盐步房地产开发公司与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归盐步房地产开发公司所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对盐步房地产开发公司与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。2002年8月13日，梁敏与多路公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定梁敏以25000元的价格向多路公司购买位于佛山市南海区*******号车位，梁敏应于签约后三天内一次性付清，多路公司于签订合同当日开具收款收据，确认收到梁敏支付的购车位款25000元。2002年8月13日，多路公司通知盐步房地产开发公司，明确梁敏已交清购车位款，要求盐步房地产开发公司协助梁敏办领产权证。梁敏确认自行承担办理涉讼车位产权登记手续所产生的税费。另查明，涉讼车位未办理合同备案手续及不动产权登记。梁敏于庭审中确认，涉讼车位由其实际支配使用。本院认为，多路公司是华厦花园项目的登记售房单位，梁敏与多路公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁敏已足额支付购车位款，且根据（2001）粤高法民终字第13号民事判决，盐步房地产开发公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故对梁敏主张盐步房地产开发公司协助其办理涉讼车位产权登记手续的请求，本院予以支持。盐步房地产开发公司主张其不负有协助梁敏办领产权证义务的答辩意见理据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海盐步房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁敏办理将佛山市南海区*******号车位登记至原告梁敏名下的手续。案件受理费全额收取计425元（原告梁敏已预交），由被告佛山市南海盐步房地产开发公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告梁敏，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  孔婉平人民陪审员  梁文坚二〇一九年十二月二十七日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛