成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初2679号 原告：成都和泓房地产开发有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：刘涛，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘婧涵，泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和律师事务所律师。 被告：龚智，女，1985年10月12日出生，汉族，户籍地址四川省资中县，现住成华区。 委托诉讼代理人：郝家全，四川君合律师事务所律师。 被告：王晓梅，女，汉族，1987年7月13日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：林坤娇，四川万帆律师事务所律师。 被告：周友莲，女，汉族，1947年2月1日出生，住湖北省红安县。 被告：吴水清，男，汉族，1945年5月2日出生，住湖北省红安县。 原告成都和泓房地产开发有限公司（以下简称和泓公司）与被告龚智、王晓梅、周友莲、吴水清案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月29日、2019年1月21日公开开庭进行审理。原告和泓公司的委托诉讼代理人刘婧涵、彭雪露，被告龚智及其委托诉讼代理人郝家全，被告王晓梅的委托诉讼代理人林坤娇到庭参加诉讼。被告周友莲、吴水清经传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告和泓公司向本院提起诉讼请求：1、确认成都市成华区房屋归和泓公司所有；2、判令停止对成都市成华区房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施（含撤销已经采取的预查封等措施）。事实及理由：和泓公司开发建设了成都市成华区房屋。2014年7月22日，和泓公司与王晓梅、吴曙桥签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。约定和泓公司将上述房屋出售给王晓梅、吴曙桥，房屋总价款534245元，其中首付款174245元由王晓梅、吴曙桥于签约时支付，剩余房款向中国建设银行股份有限公司成都第一支行贷款支付。借款金额360000元，和泓公司作为保证人为该借款提供阶段性保证。案涉房屋办理了房屋备案登记在王晓梅、吴曙桥名下，案涉房屋办理了房屋初始产权登记，所有权人为和泓公司。中国建设银行股份有限公司成都第一支行放款后，自2016年6月起，王晓梅、吴曙桥无故不偿还银行贷款，和泓公司代其向建设银行垫付多期按揭房款，且中国建设银行股份有限公司成都第一支行已提前收贷。2017年9月，和泓公司与王晓梅、吴曙桥签订的《商品房买卖合同》已经合法解除。和泓公司获悉，龚智申请执行依据为（2015）成华民初字第5533号民事判决书，就其享有的债权利益向法院申请强制执行王晓梅财产的过程中，执行法院错误将案涉房屋纳入王晓梅的财产予以执行，并已经采取预查封措施。因此和泓公司提出执行异议申请，但被驳回。和泓公司认为，案涉房屋所有权一直归和泓公司所有，王晓梅、吴曙桥从未取得所有权。案涉房屋所有权从未登记给王晓梅、吴曙桥，并且因为买卖合同依法解除，不具有再登记的可能性。执行法院对此房屋继续采取查封已经没有依据。 被告龚智辩称，1、商品房买卖合同及补充协议系由王晓梅、吴曙桥与和泓公司签订，根据合同的相对性原则，和泓公司基于王晓梅、吴曙桥二人所签订的商品房买卖合同之约定的权利义务及所产生的法律后果，不能及于被告龚智。2、案涉房屋于2014年9月24日在成都市房管局网签备案，登记在王晓梅、吴曙桥二人名下，并一直延续至今，龚智与王晓梅等人民间借贷案件于2015年9月29日在成华区法院提起诉讼，并申请财产保全，成华区法院于2015年11月4日作出2015成华民保字第481号民事裁定书，依法查封了登记在王晓梅、吴曙桥名下的房屋，房管局登记的权利记载具备公示效应。龚智有权对行政公示确认的财产登记人名下房产申请查封。成华区法院审查案件事实后所作出的查封裁定合法有效。3、保全查封标定房屋的时间为2015年11月4日，和泓公司称王晓梅与吴曙桥是2016年6月起开始怠于偿还银行按揭贷款，从而和泓公司依据其与王晓梅、吴曙桥所签订的商品房买卖合同及补充协议之约定要求解除房屋买卖合同。从龚智申请查封案涉房屋与和泓公司要求解除合同的时间节点来看，不能排除和泓公司与王晓梅等人合谋串通，以合法解除合同的形式来非法侵害龚智的债权。其次对于标的房屋最终是否办理产权证至王晓梅二人名下，龚智是无法控制的，其操作流程完全由和泓公司及王晓梅等人所掌控。在龚智毫无过错的情况下和泓公司与王晓梅等人的纠纷所产生的法律后果，不应由龚智承担。4、最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第26条第2款规定，结合和泓公司诉称事实及龚智提供的证据可以看出龚智申请强制执行且法院受理的时间为2017年1月20日。而和泓公司与王晓梅等人房屋买卖合同纠纷，判决生效在之后，和泓公司不能依据执行后生效的法律的文书来对抗龚智所申请的金钱债权的执行。 被告王晓梅辩称，王晓梅不同意和泓公司及龚智的意见。 被告周友莲、吴水清未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、因龚智与王晓梅、吴水清、周友莲（吴水清、周友莲系吴曙桥父母）民间借贷纠纷一案，根据龚智申请，本院于2015年11月4日作出（2015）成华民保字第481号《民事裁定书》，裁定：限额250000元对被告吴曙桥位于成都市成华区房屋（合同备案号：2087122）予以查封。本院于同年11月12日依据上述民事裁定书对案涉房屋予以查封。2016年9月6日，本院作出（2015）成华民初字第5533号《民事判决书》，判决被告王晓梅、吴水清、周友莲（被告吴水清、周友莲以继承吴曙桥遗产价值为限）于本判决生效之日起十日内向龚智偿还借款本金人民币300000元，并按照年利率24%支付自2015年7月5日起至借款实际还清之日止的利息。2017年1月20日，龚智向本院申请强制执行该民事判决书，本院依法受理后，于2017年5月20日作出（2017）川0108执227号《执行裁定书》，查明被执行人王晓梅有位于成都市成华区房屋（合同备案号2087122），申请人已进行保全查封，因该房屋有共有权人且有抵押，故暂不便处置，并裁定：终结本次执行程序。 二、和泓公司开发建设了成都市成华区房屋。2014年7月22日，和泓公司与王晓梅、吴曙桥签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。约定和泓公司将上述房屋出售给王晓梅、吴曙桥，房屋总价款534245元，其中首付款174245元由王晓梅、吴曙桥于签约时支付，剩余房款向中国建设银行股份有限公司成都第一支行贷款支付。借款金额360000元，和泓公司作为保证人为该借款提供阶段性保证。补充协议第六条第二款约定：如出卖人为买受人的贷款提供阶段性保证担保的，在出卖人保证期限内，因买受人逾期还款而使出卖人为买受人代偿部分或全部贷款的，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代偿的全部款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代偿期间的利息以及代偿金额5%的违约金。如买受人未按出卖人通知偿还上述款项，视为买受人未付清购房款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人在扣除代偿款项、违约金及其他费用后，余款由出卖人在30日内无息退还给买受人。之后，案涉房屋进行了合同备案（合同备案号：2087122），登记买受人为王晓梅、吴曙桥。贷款发放后，王晓梅、吴曙桥开始尚能向银行偿还贷款，但之后逾期未还。2016年1月22日，贷款银行向王晓梅、吴曙桥发出《提前收回贷款本息通知书》，该通知载明：王晓梅、吴曙桥在2016年1月22日前已累计4期未还款，认为王晓梅、吴曙桥可能或已经对偿债能力造成不利影响，故依合同约定提前收回贷款。2016年6月9日、8月18日，货款银行向和泓公司发出《个人贷款履行保证责任通知书》，要求和泓公司承担保证责任。之后，和泓公司偿还了全部贷款本息。 和泓公司诉讼至本院，请求法院解除和泓公司与王晓梅、吴曙桥之间签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等买卖法律文书。之后，本院作出《民事判决书》，判决解除原告成都和泓房地产开发有限公司与被告王晓梅、吴曙签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，被告王晓梅、周友莲、吴水清（注：周友莲、吴水清系吴曙桥继承人）自本判决生效之日起五日内协助原告办理注销商品房预告登记、抵押登记及，网签备案手续，并由王晓梅支付违约金。 三、案外人和泓公司以案涉房屋所有权归属案外人且《商品房买卖合同》已解除为由，向本院提出执行异议，请求：立即中止对异议人所有的位于成都市成华区房屋的执行措施，解除该房屋的预查封措施。本院作出执行裁定书，驳回了和泓公司的执行异议申请。和泓公司据此提出案外人执行异议之诉。 上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同及其补充协议、借款合同、《个人贷款履行保证责任通知书》、网签合同查询信息记录、（2015）成华民初字第5533号《民事判决书》、执行裁定书等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故，本案的争议焦点系和泓公司在案涉房屋被人民法院预查封后是否有权解除《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》被解除的事实能否阻却人民法院的执行行为。 （一）人民法院对案涉房屋的预查封行为不影响和泓公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，和泓公司依照其与王晓梅、吴曙桥签订的《商品房买卖合同》的约定办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的登记，故王晓梅、吴曙桥尚未取得案涉房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍为和泓公司。和泓公司与王晓梅、吴曙桥签订的《商品房买卖合同》中明确约定“如出卖人为买受人的贷款提供阶段性保证担保的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款而使出卖人为买受人代偿部分或全部贷款金额的，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代偿的全部款项并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代偿期间的利息以及代偿金额5%的违约金。如买受人未按出卖人通知偿还上述款项，视为买受人未付清购房款，出卖人有权解除合同”。本案中，因王晓梅、吴曙桥到期未偿付银行贷款，和泓公司承担了担保责任，代王晓梅、吴曙桥偿还了银行借款本息及相关费用。合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，和泓公司有权根据双方合同约定请求解除合同。因此，王晓梅、吴曙桥尚未取得案涉房屋的所有权，因王晓梅、吴曙桥逾期偿还银行贷款导致和泓公司代为支付，和泓公司行使解除权符合法律规定和合同约定。 （二）案涉《商品房买卖合同》解除后，针对位于成都市成华区房屋的执行行为应停止。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止当事人不以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。本案中，案涉房屋的所有权人为和泓公司，商品房屋买卖交易根据行政机关的备案规定，将房屋网签备案至吴曙桥、王晓梅名下，该备案不具有物权登记、公示的效力。吴曙桥、王晓梅未取得案涉房屋的所有权，仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权。因吴曙桥、王晓梅违反合同约定，和泓公司依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并不是通过诉讼程序将吴曙桥、王晓梅拥有产权的房屋确权给和泓公司，而是依法对和泓公司与吴曙桥、王晓梅之间预售商品房买卖合同关系的变更，不属于规避人民法院执行的行为。且龚智没有提供证据证明和泓公司与被告王晓梅、周友莲、吴水清之间系恶意串通解除合同，以达到规避执行的目的。因此，合同解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对案涉房屋的执行，解除查封，但人民法院可就和泓公司应退还给王晓梅、周友莲、吴水清的购房款进行查封、扣押。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认位于成都市成华区（“和泓东28”）1栋24楼2408号房屋归成都和泓房地产开发有限公司所有； 二、停止对成都市成华区（“和泓东28”）1栋24楼2408号房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。 案件受理费100元，由被告龚智负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘宗华 人民陪审员  梅志超 人民陪审员  陈远发 二〇一九年十二月十日 书 记 员  王华琳