广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7929号原告：贺华为，男，1970年2月2日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告：杨宝林，男，1970年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。原告贺华为与被告杨宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺华为及其委托诉讼代理人鄢会军，被告杨宝林的委托代理人代明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺华为向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《场地使用合同》无效；2、判令被告向原告返还保证金100万元；3、判令被告向原告返还20万元；4、判令被告赔偿原告损失174478元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经人介绍与被告相识，有意向被告租赁位于白云区××大道北××号的美福公寓，经过和被告几次接触，就保证金、每月的租金等租赁事宜大致商定之后，被告让原告先向其转账80万元，才可以看合同，原告按照被告的要求，委托章永兵向其转账80万元之后，被告拿出一份《场地使用合同》给原告，告知原告在上面签字后，双方即可开始履约。原告看了合同内容之后，提出双方商定的合同时间为2018年，为什么合同上面是2017年的时间？被告答复说是为了向其出租人也就是村集体交代，让原告配合。原告又看到上面写的是《场地使用合同》，不是租赁合同，提出疑问，被告答复这个是他出租给别人的统一范本，都是这样的，和租赁合同是一个意思。然后原告看到被告条款中写明原告需向其支付保证金人民币100万元，但是为什么要原告转款120万元？被告提出，多出的20万元，是作为给其的“喝茶”费用，用于他向有关的出租方用于疏通关系，不然村集体不承认原告的承租人地位。对于这份合同，原告提出了许多疑点，被告告知，合同是不能修改的，如果原告不签合同，己经转款的80万元也不会退还原告，且扬言其在白云区很有势力，不怕原告去折腾。同时被告又安抚原告，签合同是一回事，到时原告交付剩余40万元，双方合同签订之后，在履行过程中，被告会给予原告一定的优惠和照顾。原告在被告的威逼和诱骗之后，于2018年4月25日委托章永兵向被告转款40万元，随后双方签订了《场地使用合同》，该《场地使用合同》的时间倒签至2017年10月30日。签订合同时原告要求被告注明该合同是租赁合同，被告即在自己的身份证复印件上面注明“作租赁合同备案”。《场地使用合同》签订之后，被告并未将该《场地使用合同》给原告，也没有马上交付租赁物给原告，据说是因为被告在处理消防等问题。在原告的不断催促之下，直到2018年6月10日，被告才将租赁物及合同交给原告。原告提出要看一下租赁物的相关产权资料，以便于将来加盟连锁品牌公寓时使用。被告说相关产权资料在他的出租方集体物业那里，到后面有需要的时候给到原告。原告无奈之下，只好同意。原告在接手租赁物美福公寓之后，原告征得被告同意后，对租赁物进行翻新装修。同时，原告购置了经营公寓所需要的全新的被套、浴巾、床单等等（具体以原告提交的清单1和清单2为准）。此后，因为被告一直不向原告交付租赁物的产权资料，致使原告经营上遇到各种问题，致使原告的经营根本无法维持。原告多次向被告口头反映问题，均无法得到解决。至2018年11月，原告向被告提出协商解除合同，退还相关的费用，但被告却拒不退还，并发出了《就美福公寓经营权事宜回复》。鉴于该回复的内容与客观事实严重不符，原告向被告发出了《关于坚决反对杨宝林发出的《就美福公寓经营权事宜回复》的意见》，陈述了客观事实和原告的要求，并告知原告将于2018年11月30日停止使用被告的物业。此后，双方就此未能达成一致意见。2018年11月30日，被告一直回避和原告交接，无奈之下，原告决定先撤出物业，然后再处理相关事宜。但当原告欲搬走原告自己购置的相关物品时，被告却支使其保安，不让原告搬走相关的物品。直至2018年12月6日，无奈之下的原告只能再次找到被告，要求其交接，被告依然回避。原告只能告知被告将准备搬走的相关的物品放在美福公寓大厅，并拍照留存。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。被告依仗自己的优势地位和原告签订不平等的合同，在履行和终止合同的过程中，又对原告进行百般的刁难和阻挠。同时因涉案租赁物不存在合法的规划许可证和产权证明，故涉案合同应属无效合同。故此，原告在和被告多次协商无果的情形下，为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告杨宝林辩称，第一、原被告双方所签订的场地使用合同系双方的真实意思表示，应当认定为有效。理由，本案所签订的场地使用合同，并非租赁合同。原告是以美福公寓的名义进行长租以及日租的生意招揽，其中还有一部分是通过美团等线上的系统进行客户的招揽。故从原告实际使用场地进行经营的操作过程。被告认为本案的场地使用合同不属于租赁合同，应当认定为对美福公寓项目的承包性质。第二、原告起诉所称的商谈经过以及120万元的产生过程不是事实。2018年年后，原告有意经营美福公寓，但当时美福公寓由第三方经营，第三方要求150万元合同转让费，原告认为太高无法接受。后经双方协商，由被告直接出面与第三方协调合同转让事宜，谈妥后由原告与被告直接签场地使用合同。经协商第三方同意以120万元价格转让原合同权利义务（包括保证金和预期经营收益），原告表示同意并向被告转账120万元，被告收取第三方违约金后将剩余款项支付给第三方。第三、原告对于本案的场地系集体物业，不存在相关的报建手续或者是集体房产所有权证，这一事实是清楚的。第四、被告对于原告在起诉状中所表达的被告在白云区有势力不怕折腾等等对被告的所谓指控没有任何的相关事实，被告方也将保留就原告未如实陈述、歪曲事实的行为，保留追究的法律权利。第五、在原告方提出解除合同时，被告方已经通知了原告按照合同的相关规定执行。对于双方的解除合同时间，我方认为应以原告提出的单方解除合同时间为准，即2018年12月1日解除合同。第六、被告方对于原告单方面解除合同表示反对，在外语学校附近公寓项目具有依托学生为主营的特点，原告方在做完学生旺季之后，在学生学期结束时解除合同，将淡季留给被告，属于不诚信的商业行为。第七、关于原告所请求的返还20万元人民币，以被告所陈述的事实经过为准，对该费用不予退还。关于原告所主张的相关损失所涉及的工程部分未向被告方进行报案同意。被告方不予赔偿。对于原告方所更换的公寓的相关物品原告方应当在恢复原状之后，并且与被告方进行核实对账之后，相关的物品可以予以返还，不存在赔偿经济损失的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据场地使用合同、收据、银行流水、《评估结论书》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地使用合同》，约定：一、甲方将位于白云大道北××南朗工业区美福公寓共计92个房间（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，租期：2017年11月1日起至2023年6月30日止。三、每月使用费170000元。乙方在每季度首月5日前到甲方财务处缴交当季度使用费，并于每月5日前缴纳其他杂费。合同签订时一次性缴纳保证金1000000元。合同期满后，不计息全额退回保证金给乙方等。2018年4月20日，原告通过章永兵的账号向被告支付800000元，同年4月25日，原告通过章永兵的账号向被告支付400000元，共计1200000元。2018年6月1日，被告出具《收据》，称收到原告支付承租款1000000元。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案物业的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局向本院复函称，经查，暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及产权记录。根据被告申请，本院通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对广州市白云大道北××南朗工业区美福公寓92个房间装修现值进行评估。2019年9月24日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，评估结论为：广州市白云大道北××南朗工业区美福公寓共计92个房间装修现值为220259元。原告对该《评估结论书》予以认可，被告对涉案物业的装修现值结果无异议，被告认为应结合原告提供的装修票据（总价约4万余元）、评估结论书中认定的成新率89.2%作为参考依据，并按双方过错即50%承担责任。被告曾就本案提起反诉，鉴于被告在收到缴费通知单后，未在七日内预交案件受理费，本院于2019年6月18日作出《民事裁定书》，裁定：被告杨宝林按撤回反诉处理。本院认为，鉴于涉案物业属于无《建设工程规划许可证》的违法建筑，原被告于2017年10月30日签订的《场地使用合同》系无效合同。对于被告抗辩称《场地使用合同》属于承包合同，本院不予采纳。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将收取原告的保证金1000000元及多收取的200000元返还给原告。关于原告主张被告赔偿装修损失174478元的诉请，根据《评估结论书》认定的装修现值为220259元，现原告主张装修损失174478元是其行使自由处分权，本院予以准许。鉴于原告作为承租人未尽到就涉案物业进行审慎的审查义务，被告作为出租人，明知涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，仍将涉案物业出租给原告使用，双方均存在过错，应各自承担50%的过错责任，故被告应向原告赔偿装修现值损失87239元（174478元/2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告贺华为与被告杨宝林签订的《场地使用合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告杨宝林向原告贺华为返还100万元保证金及20万元款项，共计120万元；三、自本判决生效之日起三日内，被告杨宝林向原告贺华为赔偿装修现值损失87239元；四、驳回原告贺华为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8585元，由原告贺华为负担544.9元，由被告杨宝林负担8040.1元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。评估费5000元，由被告杨宝林负担4682.64元，由原告贺华为负担317.36元，并于本判决生效之日起三日内向被告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月四日书记员  陈春燕