广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1884号上诉人（原审原告）：张源，男，1957年4月28日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县****************。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，广东南水律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：谭德云，男，1965年12月3日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县******************。委托诉讼代理人：林志强，广东众同信律师事务所律师。上诉人张源、谭德云因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服乳源瑶族自治县人民法院(2019)粤0232民初301号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人张源及其委托诉讼代理人林卫民、马颖，上诉人谭德云的委托诉讼代理人林志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张源上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张源诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由谭德云负担。事实与理由：一、谭德云不履行承诺的行为并非简单的失信行为，而是构成欺诈，一审法院对该行为没有予以谴责和处分，是对该违法行为的默许。张源与谭德云经过多轮协商，同意将其所有的杂物房交给谭德云拆除，因此，谭德云可在相应土地上建设得源小区商品楼。谭德云同意在该商品楼建好后，无偿提供6平方米以上面积的杂物房给张源，并为该房办好所有权证书，办证费由谭德云负担。谭德云虽然如约将相应杂物房交付张源，但并未办理不动产权证，因而引发本案纠纷。二、谭德云于2010年4月24日向张源出具《承诺人》，其内容主要为：谭德云应在2010年12月底完成办理相关不动产权证的合同义务，如有违约，将赔偿张源100000元违约金。谭德云于2013年5月23日再次做出类似承诺，但至今仍未办好相关证件，故其不履行该合同义务的行为是十分严重的欺诈行为。二、谭德云自愿赔偿张源100000元不违反法律禁止性规定。一审法院酌情判令谭德云赔偿张源10000元不当，应予纠正。1.虽然谭德云已交付涉案杂物房给张源，但张源对该杂物房没有所有权，谭君良才是该房的真正权利人。张源的使用权随时可能被收回，故不能仅以张源的实际损失来扣减100000元的违约金。且谭德云亦表示若不能办证，就赔偿张源100000元，一审法院没有充分证据和法律依据推翻该赔偿数额。2.关于违约金是否过高问题，本案应结合公平原则和诚实信用原则综合判断该问题。本案中，谭德云多次向张源承诺办证，否则就支付100000元违约金，故支付100000元给张源的承诺是谭德云自愿行为，也是其真实意思表示，一审法院不应主动扣减该赔偿数额。三、张源请求二审法院判令谭德云支付张源违约金100000元，同时办好相关不动产权证。谭德云已构成违约，故应承担相应的违约责任，即赔偿张源100000元，同时谭德云也应履行办证义务，张源认为谭德云办证不存在任何技术障碍和法律障碍，故谭德云完全可以依照合同约定履行办证的合同义务。谭德云辩称，与其提交的上诉状的意见一致。谭德云上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张源全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由张源负担。事实与理由：一、《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》无效。张源无权取得杂物房所有权或者得到赔偿。张源利用职权在原劳动局（现为乳源瑶族自治县人力资源与社会保障局）的土地上新建杂物房，以集资的名义私分国有资产，因此，杂物房属非法财产，依法不受法律保护。张源至今没有提供被拆迁杂物房的房产证，不能证明其是被拆迁杂物房的所有权人，而被拆迁杂物房所占的土地属原劳动局所有，张源不是该土地的使用权人。被拆迁杂物房属于非法建筑，不能因拆迁变成合法。谭德云已支付了被拆迁杂物房所占的土地的出让金和补偿了安置杂物房给张源。因此，《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》无效，张源无权根据上述的协议书要求办理房产证。二、张源没有向谭德云支付过杂物房购房款，故其无权要求谭德云履行合同，而且涉案杂物房不能办理房产证的责任在张源。张源至今没有提供任何凭证证明其已经支付了杂物房的购房款给谭德云，谭德云也曾为张源办理房产证，但是在办理过程中因张源没有提供必需的材料导致不能办证，故不能办证的责任在张源。三、张源要求谭德云履行的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。得源小区D栋商品楼在2010年9月10日竣工和销售，张源在2017年8月7日才提起诉讼，要求谭德云继续履行合同，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，张源的上述诉讼请求已超过二年的诉讼时效，而张源至今没有提供有关诉讼时效中止、中断情形的证据，依法应当驳回其诉讼请求。四、谭德云不存在违约行为，因张源没有提供必需的办证材料给谭德云，导致资料不完整、无法办证，故责任在张源，而谭德云并无违约行为。五、张源要求赔偿违约金没有依据，因为张源至今没有提供其损失的依据，按照相关司法解释规定，违约金不能超过损失的百分之三十，而没有办理房产证的情况没有造成张源的使用权受到妨碍，故张源不存在损失的问题。因此，张源要求赔偿谭德云违约金的理由不成立，一审法院判决确定的违约金一万元有误且过高，应当减少到100元以下。张源辩称，涉案合同均有效，根据涉案合同约定，谭德云已承诺张源办理相关权属证件，现谭德云无法履行相关合同义务，违反了诚实信用原则，故请求二审法院驳回谭德云诉上诉请求。张源向一审法院起诉请求：1.判令谭德云出资办好乳源瑶族自治县***********（以下简称得源小区）D栋首层西起2号杂物房、套内面积18.29㎡不动产权证书；2.判令谭德云支付办证违约金100000元；3.本案诉讼费用由谭德云负担。一审法院认定事实：1999年10月16日，张源（乙方）与原劳动局（甲方）签订了一份《建房协议书》；该协议约定：“为了使本局住宅及办公楼小区便于管理，搞好环境绿化，建设文明小区，经支委会、局长办公会和局务会讨论研究，并与乙方协商后，决定在靠沿江路建杂物房给乙方。现就有关条款，签订如下：一、建房的地皮由甲方提供，乙方负责建房的工程款。二、房屋建成后，乙方在付清建房的工程款后，房屋的使用权归乙方所有。但是，土地产权仍为甲方所有。三、房屋的工程款由乙方按实价直接支付给房屋承建者。四、乙方自建房屋后，必须无条件退出原使用的柴房。五、以后，如甲方需要使用乙方自建房屋，由甲方与乙方协商解决。六、本合同一式二份，经双方签字、盖章后生效。”该协议签订后，张源于2000年3月27日交纳了建房资金13000元，并取得了位于原劳动局南大门侧的杂物房。谭德云系得源小区的实际开发商，其因建设该小区需拆除原劳动局南大门两侧的杂物房，与江树洲、刘福祥、周水生以及张源四户业主达成一致意见，并以谭德云为甲方（得源小区开发商）、劳动局南大门两侧房主（江树洲、刘福祥、周水生以及张源四户）为乙方，于2008年3月6日签订了一份《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》；谭德云在该协议左下角“甲方”落款处签名并加盖私章，张源在该协议右小角“乙方”落款处签名。该协议约定：“经甲、乙双方协商一致就位于得源小区旁劳动保障局南门两侧杂物房拆除事宜，双方达成以下协议：一、本协议只限江、刘、周、张四户业主，之前其他五户如有同本协议其中一项相同的，甲方属违约。二、乙方同意将位于劳动保障局南门两旁的属四户业主的杂物房交由甲方拆除后建设得源小区D栋，甲方应按照《建筑法》等相关法规进行规划、建设，新建的得源小区D栋应与原已建好的C栋保持平行建设，垂直楼距，甲方新楼房的厨房、卫生间不得靠向劳动保障局住宅楼。三、甲方将在建好得源小区D栋后，在首层无偿给乙方四户每户安排一间6平方米以上，门朝今四户住宅楼方向开的杂物房各壹间，由甲方给予办好房产权证，水、电到门口，办证费（契税）由甲方负担。其它补偿事宜按双方意愿所达成的商定，甲方按移位方式给予一次性补偿完毕，乙方在协议条款范围内今后不得追究。四、本协议签订后，甲方在三天内协助乙方将杂物房的业主物件搬迁到指定的存放点安放。甲方则可自行拆除劳动保障局门两侧的杂物房。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。”。在双方签订该协议书后，张源依约将其所属位于原劳动局南大门侧的杂物房交付给谭德云进行拆除，谭德云拆除后于2009年5月21日开工建设得源小区D栋商品楼，该楼房于2010年9月10日竣工验收。在该楼房建成后，谭德云依约将得源小区D栋首层西起2号柴房交付给了张源；该柴房在2011年1月6日办理了产权初始登记，权利人为乳源县建筑公司（谭君良），证书证明号为00000650056。经一审法院征询，张源表示坚持其诉讼请求，至于谭德云如何办证应由其与乳源瑶族自治县建筑公司、谭君良自行解决。谭德云表示在本案中没有必要追加乳源瑶族自治县建筑公司、谭君良为本案第三人，只需张源提供乳源县人社局出具的被拆迁柴房权属证明即可协助其办理得源小区西起2号柴房产权过户手续。案外人谭君良表示如张源能提供乳源县人社局出具的能够证实被拆迁柴房的产权属张源的相关证明，其可协助办理得源小区西起2号柴房产权过户手续，其本人无需以第三人名义参加本案诉讼。一审法院另查明，2010年4月24日，谭德云出具了两份《承诺人》；其中一份《承诺人》内容为：“本人向江、刘、周、张四户承诺，原双方商定你们在得源小区D栋，E栋内购的杂物房、柴房办理房产证时间如下：1.四户在得源小区D栋所购的杂物房，水电安装于二○一○年五月底安装完毕。2.E栋柴房不能办证，按房管所丈量盖章计平方交使用者，使用期跟土地使用时间一样。3.D栋杂物房的房产证应在二○一○年十二月底完成。4.如违诺处于四十万元作办证违约金赔偿（每户10万元）。”；另一份《承诺人》系向江树洲、周水生二户所作的承诺，谭德云还于2013年5月23日在该《承诺人》空白处手写注明：“由于劳动局消防通道未解决给得源小区江、周等四人柴房房产证必须保证在2013年12月30日内办好给四户。”2017年8月7日，张源以谭德云为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼[案号：（2017）粤0232民初652号]，请求：1.判令谭德云继续履行2008年3月6日签订的《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》；2.判令谭德云继续履行2008年3月6日在《收据》中的承诺，在得源小区E栋首层安排一间18平方米的车库给张源，水、电安装到门口，出资办好相关不动产权证，同时办好得源小区D栋首层杂物房不动产权证；3.判令谭德云承担该案的诉讼费用。在该案中，一审法院为查明案件事实依职权追加张明、乳源瑶族自治县建筑公司为第三人，并经审理于2018年4月24日作出（2017）粤0232民初652号民事判决，判决驳回张源的全部诉讼请求。张源不服该民事判决向广东省韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月8日作出（2018）粤02民终1358号民事裁定，裁定撤销（2017）粤0232民初652号民事判决，发回重审。在该案重审阶段，张源于2019年1月14日向一审法院提出撤诉申请；一审法院于2019年1月15日作出（2018）粤0232民初962号民事裁定，裁定准许张源撤诉。在（2017）粤0232民初652号案《简易程序民事开庭笔录》和《普通程序民事开庭笔录》谭德云举证及张源质证部分内容中载明：“被代：6、D栋后西起2号柴房的面积：18.29平方米，原告或张明并未按照这一面积付款。原代：对D栋柴房的编号和面积没有异议，关联性有异议，柴房是我方提交的证据1（《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》）内无偿取得的，水电已安装，并未办理房产证。”一审法院认为，在原劳动局与张源于1999年10月16日签订《建房协议书》后，张源已出资在原劳动局提供的土地上建设杂物房，且已取得位于原劳动局南大门侧的杂物房的使用权。因建设得源小区D栋楼房需要，谭德云在拆除张源上述具有使用权的杂物房后按照《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》的约定将得源小区D栋西起2号柴房无偿补偿给了张源，但未依约办理产权变更登记至张源名下的手续，双方由此产生本案纠纷，故本案案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》的效力问题，一审法院认为，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张源的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，在谭德云依约将得源小区D栋西起2号柴房交付给张源后，张源已取得该柴房占用、使用的权利。在此情况下，张源请求办理得源小区D栋西起2号柴房的产权变更登记的请求权以及基于该柴房产权变更登记所产生的违约金不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权，并不适用诉讼时效的有关规定，也不超过诉讼时效期间。对谭德云关于张源的起诉已超过诉讼时效的辩解理由，一审法院不予采纳。关于张源主张要求谭德云出资办理得源小区D栋西起2号柴房不动产权证书是否应予支持的问题。一审法院认为，因得源小区D栋西起2号柴房产权初始登记在案外人乳源瑶族自治县建筑公司、谭君良名下，而案外人乳源瑶族自治县建筑公司、谭君良并非《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》的一方当事人。另经一审法院院征询，张源坚持其要求谭德云办理得源小区D栋西起2号柴房的不动产权证书，而由谭德云与案外人乳源瑶族自治县建筑公司、谭君良自行解决如何办理该证问题。在此情况下，张源单独要求谭德云出资办理得源小区D栋西起2号柴房的不动产权证书，客观上已不可能实现；对张源的该主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，一审法院不予支持。关于张源主张的办证违约金100000元是否应予支持的问题。一审法院认为，谭德云按照《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》的约定将得源小区D栋西起2号柴房无偿补偿给了张源，虽该协议约定谭德云应办好房产证给张源，且谭德云于2010年4月24日出具给周水生收执的其中一份《承诺人》明确约定办证违约金为100000元，并保证在2013年12月30日办好房产证给张源等四户。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定可知，衡量违约金是否过高的最重要、最根本的标准是违约造成的损失，因此，即便违约方故意违约，但如果没有造成损失，也不应支持过高的违约金。而本案中，张源并未举证证明其自2013年12月31日起至今因谭德云未依约办理房产证所造成的损失是多少，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，张源应承担举证不能的不利后果。在不能明确张源具体损失的情况下，结合本案实际，本院酌情确定谭德云应支付办证违约金10000元给张源。对张源诉请超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年8月2日作出（2019）粤0232民初301号民事判决：一、限谭德云于判决生效之日起十日内一次性支付张源办证违约金10000元；二、驳回张源的其他诉讼请求。本案受理费2300元（张源已预交），由张源负担2070元，由谭德云负担230元。本案二审期间，谭德云提交乳源瑶族自治县不动产登记中心于2019年12月2日出具的《不动产登记不予受理告知书》，拟证明因张源不能提供完整的办证过户材料致使涉案杂物房无法办理过户。张源经质证后认为，张源不认可该告知书，同时表示可能向该不动产登记中心主张权利。本院经分析后认为，涉案杂物房须到乳源瑶族自治县不动产登记中心办理过户手续，现该不动产登记中心已发通知给谭德云、张源，告知其登记材料不齐全，不予受理涉案杂物房登记，故该证据具有真实性、关联性以及合法性，对该证据，本院予以采纳。本院另查明，张源于2019年11月15日向谭德云提供了用以办证的乳源瑶族自治县人力资源和社会保障局出具的《证明》，该证明载明：“根据1999年10月16日原乳源瑶族自治县劳动局与原劳动局干部江树洲、周水生、刘福祥、李志玉、张源、伍兴科、丁南等九人签定的《建房协议书》的约定，江树洲等九人在原劳动局南面围墙建设的杂物房的建设资金全部由私人出资，房屋使用权归他们所有，土地所有权归劳动局所有。特此证明。”落款处有乳源瑶族自治县人力资源和社会保障局盖章。本院还查明，本院曾于2019年11月14日召集谭德云、张源到乳源瑶族自治县不动产登记中心了解涉案杂物房过户登记必须的材料，同时要求张源在指定的期限内提交其持有的办证所需材料给谭德云，由谭德云到乳源瑶族自治县不动产登记中心办理涉案杂物房过户登记手续。该不动产登记中心于2019年12月2日出具《不动产登记不予受理告知书》，其主要内容为：“经核查，上述申请因申请登记材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下:一、除上述提供的1.2项材料外，还须提供：1.原不动产权属证书或申请人提供的单位证明有明确张源的房屋所有权的归属；2.开发商与申请人签订的拆迁补偿合同及回迁（安置）协议；3.完税或免征税凭证。二、根据申请人提供的单位证明上表述的张源只有房屋使用权，未明确房屋所有权的归属。”时至今日，张源仍未提交其对原房屋享有所有权的证明。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将对张源、谭德云上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，根据双方诉辨意见，本案争议焦点是：一、张源要求谭德云为涉案杂物房办理不动产权证的请求应否予以支持；二、张源主张谭德云承担逾期办证违约责任的理由是否成立。一、关于张源要求谭德云为涉案杂物房办理不动产权证的请求应否予以支持的问题。本案中，谭德云以张源提供给其拆除的杂物房为非法建筑为由，主张《关于劳动保障局南大门旁两侧的杂物房拆除协议书》无效，但因谭德云未提供相关职能部门认定该杂物房为非法建筑的证据，且非法建筑也非涉案拆迁安置合同无效的法定事由，故谭德云主张该协议无效依据不足，本院不予支持。现谭德云已如约将回迁安置的杂物房交付张源，但未办理不动产权证。关于无法办证的原因，双方在诉讼当中存在争议，故本院在二审诉讼阶段依法组织双方当事人到乳源瑶族自治县不动产登记中心了解涉案杂物房过户登记必须的材料。经征询双方意见，张源须在指定的期限内提交应由其提供的办证所需的材料给谭德云，由谭德云将资料送往乳源瑶族自治县*******申请办证。现该不动产登记中心对谭德云提出的不动产登记申请不予受理，原因是申请登记材料不齐全，其中之一为张源未能提供其对原有房屋所有权的证明。而据张源提供的乳源瑶族自治县人力资源和社会保障局于2019年11月15日出具的《证明》的内容显示，张源只有原被拆迁杂物房的使用权而无所有权，且土地所有权归原劳动局所有，即张源不享有被拆迁房屋的所有权，致使谭德云的办证申请不被乳源瑶族自治县不动产登记中心受理，无法为张源办理涉案杂物房的过户登记。至今张源仍不能提供权属证明，其主张谭德云为其办理涉案杂物房不动产权证条件并未成就，本院对张源该主张，不予支持。二、关于张源主张谭德云承担逾期办证违约责任的理由是否成立的问题。张源上诉主张谭德云未予办证构成违约，应赔偿张源100000元。但如前所述，谭德云不能办理涉案杂物房产权过户登记的原因是张源未能提供其对被拆迁杂物房所有权凭证给谭德云，故不能办证的责任不在谭德云，张源主张谭德云承担逾期办证的违约责任，理由不成立，本院不予支持，一审法院判决谭德云支付张源10000元办证违约金不当，本院应予纠正。综上所述，张源的上诉请求不能成立，应予驳回；谭德云上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初301号民事判决；二、驳回张源的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由张源负担。二审案件受理费2350元，由张源负担2350元，张源已预交2300元，还应向本院交纳50元案件受理费。谭德云预交的50元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 黄颖红审 判 员 李 罡二〇一九年十二月十二日法官助理 丘 毅书 记 员 江伟炜