新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2019）新2301民初5684号原告：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号“北京城”花园小区8栋01号商铺。法定代表人：陈铁力，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冰，该公司员工。被告：樊秀霞，女，1968年10月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司（以下简称恒信丰物业公司）与被告樊秀霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒信丰物业公司的委托诉讼代理人刘冰，被告樊秀霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2012年11月至2018年10月的物业费7210元；2、被告给付所欠费用滞纳金360元（总额的5%）；3、由被告承担本案诉讼费用及邮寄送达费用。事实与理由：2012年10月31日原告与开发商新疆鸿瑞房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞房产公司）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：原告对被告购买的州农业局家属院小高层提供物业服务，每月每平方米住宅收取物业费1.3元，商铺收取2.6元等内容，原告按约定提供了物业服务，经原告多次索要被告尚欠物业服务费7210元，却拒不缴纳物业费，现原告诉至人民法院，请求依法裁决。被告樊秀霞辩称，原告所诉的物业费、滞纳金、水费都不认可。理由如下：1、原告提供的前置物业服务合同不合法；2、原告在2015年2月2日之前主体不合法，当时没有资格收取物业费；3、原告从未公示过有关规定的内容；4、小区内收取机动车辆占到费，全部囊为私有；5、原告公司不作为（公共的门坏了，原告换的门不合格）；6、国务院《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；7、原告公司在2015年7月14日至2016年7月14日资质等级为暂定；8、根据新发改法规（2016）1189号新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法第16规定，原告公司应当就服务等级、物业服务标准、缴费方式、缴费时限，应当由物业服务企业和业主在物业服务合同中加以约定；9、原告公司一直强占、霸占金地华庭小区物业；10、楼上漏水，致使被告的房顶漏水，房顶墙面乳胶漆脱落好几处，造成损失应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人举证、质证及本院认证如下：原告恒信丰物业公司提交2013年12月2日昌吉市房地产管理局出具关于金地华府小区前期物业服务等级备案的通知一份、2013年12月9日昌吉市发展和改革委员会出具的关于金地华庭小区前期物业服务收费备案的批复一份，拟证实新疆鸿瑞房地产开发有限责任公司开发建设的金地华庭小区已竣工交付使用，小区前期物业服务选聘乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司进行前期物业服务，服务标准为一档服务；昌吉市房管局对金地华庭小区前期物业服务等级备案的通知，同意该小区暂按房管局核定的一级服务等级标准，收取综合物业服务费。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。原告恒信丰物业公司提交昌吉农业局高层项目前期物业服务委托合同，拟实新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司就昌吉农业局家属院（高层）提供前期物业管理服务事宜，商铺按2.6元每平方米收取物业服务费。经质证，被告对证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。原告恒信丰物业公司提交昌吉市金地华庭前期物业服务合同一份，拟证实新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司就昌吉农业局家属院（高层）提供前期物业管理服务事宜，这份合同是无期限合同。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。原告恒信丰物业公司提交情况说明一份，拟证实原告服务质量到位，没有受到任何投诉。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。原告恒信丰物业公司提交准予变更登记通知书一份，拟证实乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司变更后名称乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。原告恒信丰物业公司提交结果报告单、公告、通知书一份，拟证实原告进入小区服务和合理合法的。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。被告樊秀霞提交房屋买卖合同一份、房产证一份、小区业主委员会备案通知一份、金地华庭物业移交清单一份、通知1份、会议记录2份、更换物业的签字表一份、物业服务管理合同一份、补充协议一份、发改委文件一份、竣工备案表一份、前期物业服务合同一份、昌吉市住建局通知一份、通知2份、照片一组、微信截图一组，拟证实2014年6月25日被告取得房产证，但2015年6月30日原告与开发商签订的合同，应当向开发商主张物业费，原告没有资格收物业费，且原告在未尽到物业服务管理，房屋未竣工验收。经质证，原告恒信丰物业公司对购房合同和房产证、业主委员会备案通知、补充协议、发改委文件、前期物业服务合同、昌吉市住建局通知没有异议；对金地华庭物业移交清单中加盖业主委员会公章、通知、会议记录、证明、更换物业的签字表、物业服务管理合同、照片、微信截图，光盘不认可。本院对购房合同和房产证、业主委员会备案通知、补充协议、发改委文件、前期物业服务合同、昌吉市住建局通知的真实性予以确认，对剩余证据的真实性结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述及本院确认的证据，认定事实如下：被告樊秀霞系昌吉市12区2丘X栋4层一单元402室商铺业主，房屋建筑面积为79.13平方米。2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与恒信丰物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2012年11月1日至2015年10月31日，服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行的维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公用绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。物业服务等级标准为一级，物业费计算标准：住宅物业1.30元∕月／平方米。2015年6月30日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司签订《前期物业服务协议》一致。另查明，2013年1月15日，乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司更名为乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。本院认为，原告恒信丰物业公司与鸿瑞房产公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2012年11月至2018年10月（72个月）被告未缴费物业费，原告与鸿瑞房产公司签订《前期物业服务协议》两份协议，前一份协议期限自2012年11月1日至2015年10月31日；后一份《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，在2016年7月28日至2018年10月期间，仍然由原告为被告提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业费7406.57元（1.3元∕月／平方米×79.13平方米×72个月），现原告主张7210元符合法律规定，本院予以支持。原告主张由被告按照欠款总额的5%支付滞纳金，协议中并未对被告未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，而原告不属于行政机关，本院对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告樊秀霞于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2012年11月起至2018年10月止的物业费7210元；二、驳回原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告樊秀霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 吴云审 判 员 刘阳人民陪审员 潘军二〇一九年十二月十八日书 记 员 蔡诚