广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6740号原告：冯奕基，男，1959年10月5日生，汉族，住广东省阳江市海陵区***************。公民身份号码：441************814。原告确认的送达地址为阳江市阳东区*******，联系人陈志彬。委托诉讼代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松，广东晋辉律师事务所律师。被告：阳江市幸福万家商贸有限公司。住所地：阳江高新区平冈镇北街16号新基业商贸中心8-9栋1-3层。被告确认的送达地址为中山市东区**************，联系人陆晓莲。法定代表人：袁北江，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆晓莲，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建清，广东悦盈律师事务所律师。原告冯奕基诉被告阳江市幸福万家商贸有限公司（以下简称幸福万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯奕基的委托诉讼代理人陈志彬、陈松，被告幸福万家公司的委托诉讼代理人陆晓莲、胡建清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯奕基向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告冯奕基与被告幸福万家公司于2018年2月26日签订的《海陵综合楼租赁合同》（从2019年10月1日至2028年3月30日止租金为8913052.53元）；二、判令被告在判决生效后十日内将房屋腾退给原告，并按每月70560元向原告支付房屋的占用费直至被告将房屋腾空日止；三、判令被告向原告支付拖欠的2019年8月的租金34800元和2019年9月的租金34800元及相应的滞纳金（其中2019年8月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年8月5日起按日3%计算至租金付清日止；2019年9月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年9月5日起按日3%计算至租金付清日止）；四、判令被告支付向原告支付违约金846720元（70560元/月×12个月）；五、本案的诉讼费用由被告幸福万家公司承担。事实和理由：2018年2月26日，原告冯奕基与被告幸福万家公司签订《海陵综合楼租赁合同》一份，合同主要约定原告将位于阳江市*********（即闸坡政府对面综合楼一、二、三、四、五、六层）按16元/平方出租给被告使用，租赁期限为10年（自2018年3月30日起至2028年3月30日止）。其中第一、第二年的租金为70560元/月，第三年起每年租金递增5%，原告应于2018年3月30日前移交所租房屋给被告使用，被告则应于每月5日前向原告支付当月的租金，每延迟一天，则按总金额3%收取滞纳金，拖欠超过一个月，即视为违约，原告有权单方终止合同；本合同执行中，由于一方违反本合同的相关约定或违反国家有关法律规定的，即为违约，对方有权单方提前终止合同；若一方违约，违约方必须向对方支付一年租金作为违约金。合同签订后，原告如约履行合同并将房屋交付给被告使用，直至2019年8月，被告无故拖欠原告的房租，经原告多次催收被告才于2019年8月8日支付了当月的部分租金35760元，尚欠34800元一直没有支付。2019年9月，被告依然只向原告支付了当月的部分租金35760元，尚欠34800元未支付给原告。以上被告共拖欠原告租金69600元未支付。2019年9月5日，被告在迫于原告向其催收租金的压力下，告知原告事实上在2018年3月30日被告已将原告出租给被告的房屋的一、二、三层共约2235平方米擅自转租给第三人，并与第三人于2019年8月24日签订书面的《租赁合同》，被告之所以拖欠原告的房租是由于第三人没有向被告支付房租，并希望取得原告的谅解。被告以上的转租行为并未履行通知原告的义务并取得原告的同意，原告也一直被隐瞒至今。被告将原告租给其房屋转租给第三人经营宾馆、沐足城等项目，违反了双方签订的租赁合同中对房屋用途的约定，亦已构成违约，且根据原告了解，第三人经营的宾馆、沐足城没有合法的执照或者证件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第三款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，被告的行为已违反上述法律规定，构成根本违约，原告可以依法解除双方签订的租赁合同。另外，直至起诉日止，被告拖欠原告2019年8月的租金已超过一个月，根据双方签订的合同的约定，原告有权单方终止合同。综上所述，原告认为，被告拖欠原告租金超过一个月，未取得原告同意的前提下擅自将房屋转租给第三人，根据双方合同约定以及法律的规定，被告的行为是违约行为，原告有权解除合同。因此，原告依法请求解除双方于2018年2月26日签订的《海陵综合楼租赁合》，被告应将房屋腾退给原告，并按合同约定向原告支付违约金及拖欠的租金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告幸福万家公司辩称：一、被告不同意与原告解除涉案合同。二、被告无需向原告支付房屋占用费。三、不同意支付滞纳金和违约金。四、诉讼费由原告自行承担。理由如下：1、被告并无构成根本违约，根据被告所提交的银行流水转账记录，可以显示被告于2019年8月8日向原告指定的收款人曾广笑支付租金35760元，于2019年9月3日被告也向曾广笑支付了35760元，后于2019年9月7日曾广笑分两次，每次以35760元退回给被告，当时退款的原因是原告认为被告已经拖欠了部分租金，另一部分租金不想再收取，于是原告于2019年9月7日将被告于2019年8月8日和2019年9月3日已经缴纳的租金予以退回。2019年9月7日，被告将原告退回的两笔35760元又转给曾广笑。根据转账截图，被告于2019年9月6日晚上21时15分29秒向原告分别支付了34800元，原告于2019年9月9日15时14分26秒又将34800元退回给被告。在2019年9月9日16时18分32秒被告又给原告转账八月份剩余的租金34800元，于2019年9月9日16时19分36秒向原告支付了九月份剩余租金34800元。因此，被告已经将2019年8月、9月的租金全部足额支付给原告，该行为并不构成违约行为。2、根据原被告双方签订的合同，被告承租的是整座综合楼的1-6楼，是用于商业用途，被告经营的内容是商业购物广场，则被告以招商的形式将其向原告租赁的整座大楼对外分租给其招商的商铺，该行为不是一种转租行为，恰恰是一种合法的商业习惯，因被告所承租的整座大厦不可能仅仅是自身用以居住或者以自己的名义进行所有的经营，其必须对其进行招商才能实现租赁该幢大厦的目的。假如被告是以整幢大厦转租给第三方，由第三方对外进行招商后再次分租，则该行为可以被认定为转租行为，可以认定为违反原被告双方签订的租赁合同第六条第五点。但被告并没有以该形式将整幢大厦转租给第三方，被告并没有转租行为，其不构成违约，因此被告不承担原告所诉讼的第二到第五项的全部诉讼请求，请求法院驳回上述诉请。经审理查明：被告幸福万家公司于2017年4月27日经工商部门核准成立，属有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为零售保健食品、烟、乳制品、食品、百货、通讯器材、房屋、商铺租赁等。2018年2月26日，原告冯奕基（甲方、出租方）与被告幸福万家公司（乙方、承租方）签订一份《海陵综合楼租赁合同》，主要约定：第一条租赁物业定义：1、租赁地址、范围。甲方根据合同条款出租给乙方位于阳江市*********（即闸坡政府对面综合楼一、二、三、四、五、六层）总体面积约肆仟伍佰陆拾玖平方米（以实际尺量为准），用途为商业用途，乙方经营内容须为商业综合购物广场。2、物业交付标准：按现楼交付，水电到位（按现状）。第二条租赁期限：合同期：壹拾年（自2018年3月30日至2028年3月30日止）。第三条租金：1、签订本合同乙方须向甲方支付人民币贰拾万元整（200000元）作合同保证金，合同期满无息退还。租金计算按一至六层总面积作均价16元/平方米。自第一至第二年不递增，每月租金为__元（装修期半年不计租金），第三年每年租金递增5%，直至合同期满。2、一切税收及政府相关费用（包括租赁所得税等），由乙方或承租者承担，一切安全及导致第三者责任及经济损失由乙方负责。3、每月5号前支付当月租金及相关费用，否则按每日3%收取滞纳金，以银行转账或现金支付方式至甲方指定账户；水电及管理费支付则按物业管理公司规定执行，租金不含租赁税，乙方自行向征税部门缴纳。第四条权证：1、甲方特此声明，甲方为租赁房屋的所有权人，该租赁房屋为商业用途。2、甲方特此声明及保证本合同期上述的房屋的权属清楚，如发生权属方面的纠纷而因此造成乙方损失，甲方依法赔付。3、配合乙方提供相关办证所需的证件资料。第五条设备：乙方承租的所有场所以及经营所需的动产、不动产的一切设备自行负责（乙方于甲方特殊约定设备除外）。合同期满商场内不动产物全归甲方所有。第六条甲方权利和义务：1、甲方有权按合同条款规定向乙方收取租金及相关费用。2、甲方须于2018年3月30日前移交所租房屋给乙方使用，否则租期顺延。3、甲方保证该出租物业的正常水、电及交通等所需条件。4、租赁物业主体楼房结构质量问题导致的维修均由甲方负责，不属建筑质量问题而导致的所有维修，在合同期满内均由乙方负责（人力不可抗拒的自然损坏除外）。5、甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行。第七条乙方权利和义务：1、乙方须合理科学使用甲方（物业出租方）提供的设备，如因人为原因，造成甲方损失的，则由乙方承担赔偿。2、乙方须按时缴纳租金及相关费用。3、乙方承租经营、管理范围内造成第三方损失的，由乙方（承租方）承担责任。4、乙方应采取有效措施防止噪音、污染并善意执行邻里原则。6、乙方在承租期间不得变更场地的使用性质，不得在承租屋内从事商业经营办公以外的活动；9、合同期满内由乙方责任导致租赁关系提前终止时，原交纳给甲方（物业方）押金不退还，并以壹年租金费用作为补偿甲方（物业方）的损失，缴清相关费用，合同方可解除。第十条违约责任：1、合同执行过程中，甲乙双方不得以任何不正当借口影响本合同和正常履行，否则视为违约。2、本合同执行过程中，由于一方违反本合同的相关约定或违反国家有关法律及规定的，即为违约，对方有权单方提前终止合同，违约方必须向对方支付壹年租金作为违约金，该违约金不足赔偿物业方的损失时，应按其实际损失额予以赔偿。3、乙方如不按时间缴交场地租金及相关费用时，每迟延一天，则按总金额的3%收取滞纳金，拖欠超过壹个月，即视为违约金，甲方有权单方终止合同。等等。原、被告双方均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告依约在涉案房屋交付给被告进行管理使用，被告对涉案房屋进行装修。2018年5月16日，被告向原告出具一份《保证书》，主要载明：兹有幸福万家公司袁江北，因海陵商场建设资金紧迫，合同保证金未能依时交付给冯奕基先生。为了合同的有效性，本人作出承诺：定于2018年6月30日前一次性支付完合同保证金人民币贰拾万元正。否则，甲方有权单方终止合同并按总欠款每日百分之三处罚乙方违约金，直至缴清日为止。2018年8月24日，原告向被告出具一份《告知函》，主要载明：幸福万家公司：因你司拖欠《海陵综合楼租赁合同》约定的保证金一事，根据你司在2018年5月16日出具的保证书及你司与我签订的《海陵综合楼租赁合同》，我向你司发出单方终止我与你司于2018年2月26日签订的租赁物为阳江市海陵镇30号房屋的《海陵综合楼租赁合同》的通知，请你司于本通知送达之日起15天内清理好你司物品将房屋恢复原状交还我，否则我有权自行处理你司遗留在我房屋的物品。本通知自送达之日起生效。特此告知。2018年9月10日，原告（甲方）与被告的法定代表人袁江北签订一份《海陵白圩幸福万家商场补充协议》，主要载明：为了进一步明确双方义务及相关责任，经双发多次协商，最终达成本协议，以确保双方利益，保证合同的顺利进行。1、双方认定房屋移交乙方时间：2018年2月30日；2、双方认定承租总面积为：肆仟伍佰陆拾玖平方米（4569㎡）；3、双方认定起计租金时间：2018年9月15日；4、双方认定终止合同时间为：2028年3月30日止；5、甲乙双方在签订本补充协议叁天内，甲方再收不到乙方拖欠的合同订金及相关违约金，乙方违约责任自负；6、以上条款在乙方遵守本补充协议的前提下，具同原合同（双方于2018年2月26日签订的合同）同时生效，具同等的法律效力。此后，被告于2018年9月11日向原告缴纳了合同保证金20万元。原、被告双方同意每月租金按70560元计算。原告指定其妻子曾广笑为租金的代收人，被告指定其公司财会人员刘端威为租金的付款人。被告于2018年7、8月份开始将涉案房屋对外进行部分转租，其中目前在涉案房屋进行商业经营并与被告签订书面租赁合同的商户有美蝶轩、美优乐、健记美食、杨名四海宾馆。此后，原告足额缴纳租金至2019年7月。2019年8月8日，被告向原告支付了2019年8月份的部分租金35760元，剩余租金34800元未支付。2019年9月3日，被告向原告支付了2019年9月份的部分租金35760元，剩余租金34800元未支付。2019年9月6日21时15分29秒，被告向原告支付了2019年8月份剩余的租金34800元。2019年9月7日，原告分两次，每次以35760元将租金退回给被告，当时退款的原因是原告认为被告已经拖欠了部分租金，另一部分租金不想再收取。2019年9月7日，被告将原告退回的两笔35760元又转给原告。2019年9月9日15时14分26秒，原告又将34800元退回给被告。2019年9月9日16时18分32秒，被告又向原告支付2019年8月份剩余的租金34800元，于2019年9月9日16时19分36秒向原告支付了2019年9月份剩余租金34800元。被告已经将2019年8月、9月的租金全部足额支付给原告。2019年10月4日，被告向原告支付了2019年10月份的部分租金35760元，于2019年10月6日11时23分43秒通过袁北江账户转账支付了2019年10月份的剩余租金34800元。2019年11月2日，被告支付了2019年11月份的部分租金35760元，截至2019年11月27日，2019年11月份剩余租金34800元尚未支付。原告主张被告拖欠原告租金超过一个月，且在未取得原告同意的情况下擅自将房屋转租给第三人，已构成违约行为，遂诉至法院，请求如诉称。关于《海陵综合楼租赁合同》第六条第五款约定“甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行”中的分租问题。原、被告双方确认，分租是指被告将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。但原告主张被告转租的行为必须经过原告的同意。被告则认为，根据该条款，原告同意被告根据经营需要对房屋的部分或者全部由转租的权利，原告有监督的权利，而监督只是存在于被告收取第三方保证金超过被告交付给原告保证金的标的额时，交付给银行进行第三方托管。该条款所规定的必须经过原告同意是指在被告收取第三方保证金超过被告交付给原告保证金的标的额的时候，而转租行为不需要经过原告同意。被告主张涉案房屋存在质量问题，故被告迟延交付租金，并提供一组照片为证。诉讼中，原告申请撤回第三项诉讼请求即：判令被告向原告支付拖欠的2019年8月的租金34800元和2019年9月的租金34800元及相应的滞纳金（其中2019年8月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年8月5日起按日3%计算至租金付清日止；2019年9月的租金的滞纳金以34800元为基数，从2019年9月5日起按日3%计算至租金付清日止）。另查明，涉案房屋坐落于阳江市*********海岛楼，涉案房屋由两部分组成，一部分房屋的建筑面积为2967.21㎡，不动产权证号为（2016）阳江市（海陵区）不动产权第0000486号。另一部分房屋所在土地的国有土地使用权证编号为阳府国用（2008）第22-1073号。原告称该部分房屋的不动产权证目前尚在办理中。被告对涉案房屋的产权登记情况没有异议。美优乐、美蝶轩、健记美食等商户位于涉案房屋一楼临街商铺。再查明，被告的法定代表人袁江北于2018年3月份将涉案房屋的一、二、三层转租给刘志军，双方于2019年8月24日补充签订一份《租赁合同》。以上事实，有原告提供网络工商登记信息、《海陵综合楼租赁合同》、转账记录、短信、《租赁合同》、保证书、告知函、补充协议、图片、不动产权证书、国有土地使用证，被告提供的中国邮政储蓄银行交易明细、微信转账截图、图片等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致基础上签订的《海陵综合楼租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。本案的争议焦点为被告是否有权将涉案房屋转租给第三人。本院作如下分析：一、原、被告双方签订的《海陵综合楼租赁合同》第一条明确约定，原告出租给被告的房屋用途为商业用途，被告经营的内容须为商业综合购物广场，而商业综合购物广场必定包含了不同种类的、不同领域的店铺、经营不同的货物、提供不同的服务。根据目前国内商业综合购物广场的经营模式，经营者必须要引进各种不同类型的商家、店铺进入商场内进行分类经营，销售各种不同的产品，提供不同的服务，分门别类，涵盖不同领域，方可形成综合规模。涉案房屋租赁的面积达4569平方米，光靠被告一方单独进行经营是不可能形成综合购物广场的。在此过程中，被告作为商场的管理者必定要与引进的商户签订相应租赁合同，明确商户经营的占用的位置及租金，以便管理。从订立合同的目的来看，原告是知道或者应当知道被告会将涉案房进行整合分类再分别出租给他人。二、结合《海陵综合楼租赁合同》第一条和第六条第五款“甲方有权监督乙方分租及未经甲方书面确认的情况下收取第三方押金超过乙方所押给甲方（物业出租方）标的数额的，承租方必须与甲方（物业出租方）在银行建立三方管托。否则，视乙方（承租方）单方违约，甲方有权按相关约定执行。”的约定，从订立合同的目的来分析该两项合同条款的内在含义，可以得知《海陵综合楼租赁合同》赋予了被告将涉案房屋进行转租的权利，原告可以监督被告的转租行为，而不是必须经过原告同意，被告才能将涉案房屋进行转租。三、涉案的美优乐、美蝶轩等商户自2018年7、8月份开始就进驻涉案房屋进行经营至今，且美优乐、美蝶轩等商户经营的位置就在涉案房屋一楼沿街商铺，非常显眼。被告依约向原告支付租金至2019年7月份，原告也没有对上述商户向被告提出异议，原告对上述美优乐、美蝶轩等商户在涉案房屋进行经营应当是知道的。综上，本院认定被告有权将涉案房屋部分或者整体转租给第三人而无须经过原告同意。原告主张被告未经过原告同意擅自将涉案房屋转租给第三人已构成违约，并据此请求解除双方签订的《海陵综合楼租赁合同》，理据不足，本院不予支持。另，原告主张被告拖欠2019年8月份的租金超过一个月，违反合同约定，原告有权解除合同。本院认为，被告确实存在拖欠2019年8月份的部分租金34800元，但被告最终于2019年9月9日支付了2019年8月份拖欠的租金34800元，被告的行为虽构成违约，但该违约行为并不构成根本违约，并未达到解除合同的条件。原告据此请求解除双方签订的《海陵综合楼租赁合同》，于法无据，本院不予支持。故原告请求被告支付解除合同的违约金846720元，理据不足，本院不予支持。原告主张原告有权监督被告的转租行为即为被告转租必须经过原告同意，理据不足，本院不予采纳。由于双方签订的《海陵综合楼租赁合同》尚未解除，双方应继续按合同的约定履行合同，被告无需将涉案房屋返还给原告并支付房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告冯奕基的全部诉讼请求。本案受理费37095元（原告已预交），由原告冯奕基负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审判员  敖卓斌二〇一九年十二月十三日书记员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。