河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初821号原告（反诉被告）：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典3-4幢116号商业房。法定代表人：孙会军。委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：景小明，男，汉族，1986年5月10日出生，住新疆莎车县。委托诉讼代理人：郭田玉，河南君信合侓师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳市海洋房地产经纪有限公司（以下简称海洋房产公司）与被告（反诉原告）景小明居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海洋房产公司的法定代表人孙会军及委托诉讼代理人李楠，被告景小明的委托诉讼代理人郭田玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）海洋房产公司提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金48500元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：景小明于2019年5月27日与海洋房产公司签订一份独家代理合同，景小明委托海洋房产公司在2个月内以97万元的价格（2019年7月28日前）代为出售景小明所有的位于洛阳××新区××山水华府××单元××室××套房屋。景小明承诺如售出价格高于97万元，超出部分的50%作为佣金支付给海洋房产公司。后经海洋房产公司居间以97万元的价格成交了景小明的房屋，但景小明反悔拒不办理过户手续。故原告诉至贵院。被告（反诉原告）景小明辩称，1、海洋房产公司作为中介机构而非买方，其合同义务是促成景小明房产的卖出，其无权要求景小明配合过户，其要求景小明配合过户没有合同约定也没有权利基础。2、景小明的房产未卖出，海洋房产公司未促成第三方与景小明签订房屋买卖合同，景小明没有违约情形。3、合同约定5%成交价的违约金明显高于原告的实际损失，且该条款是原告事先制作的的格式条款，双方的违约风险不对等，关于违约的条款约定无效。针对本诉，原告（反诉被告）海洋房产公司向法庭举证如下：1、独家代理合同一份，证明海洋房产公司与景小明于2019年5月27日签订独家代理合同一份，约定景小明名下位于洛阳××新区美伦山水华府二期18幢1-1103号房屋由海洋房产公司独家代理出售，约定成交价97万元，约定期限2个月。合同的大部分内容为手写，不存在格式合同。2、微信截图1张，证明景小明在2019年6月13日告知海洋房产公司工作人员，房子不卖了。3、网上截图四张，证明海洋房产公司为了推广景小明的房屋推广费花费上千元。4、录音两份，证明海洋房产公司多次给景小明联系好客户，景小明一次次变卦，要求房屋涨价。在海洋房产公司诉讼后，景小明还让海洋房产公司帮助其卖房，但是海洋房产公司找到客户时，景小明就再次涨价，也拒不签订合同。5、2019年6月2日买方方艺霖的购买意向书一份，收据一张。证明在合同履行期内，海洋房产公司为景小明找到客户方艺霖，愿意以97万元价格购买景小明的房屋，并缴纳20000元诚意金。6、2019年10月26日郭春霞的购买意向书一份，收据一张。证明在法院调解阶段，因景小明委托继续出售房屋，海洋房产公司再次为景小明找到客户，愿意以105万元价格购买房屋，并缴纳5000元诚意金。被告（反诉原告）景小明对海洋房产公司提交的证据发表质证意见如下：证据一，真实性无异议，证明方向有异议。该合同是海洋房产公司提供并制作的格式合同，违约责任全部是海洋房产公司打印出来的，限制了景小明权利义务，故违约条款无效。证据二，真实性无异议，1、该聊天记录海洋房产公司并没有全部提供，实际上景小明表示不卖房子是因为海洋房产公司员工在聊天中称如果客户不购买房屋或没有人购买房屋，可将独家代理合同拖到到期后，将预售合同返还景小明，景小明是顺着海洋房产公司工作人员的话说的。2、景小明所卖房屋的手续都在其妻子处，后续需要景小明亲自回洛阳办理房屋解压和更名手续，但景小明因为工作无法在6月13日到6月15日期间批假，故只是表示房屋暂时不卖，并没有表示不再出售。证据三，真实性有异议，海洋房产公司未提供为景小明在网上挂售房屋支出的发票或其他收据，且该证据无法证明海洋房产公司是在何时将售卖景小明房产的信息挂到网上，故对海洋房产公司所称的推广费高达上千元的事实，无法确定。证据四，录音真实性无异议，该组证据证明在合同到期后，海洋房产公司不止一家店铺的工作人员多次联系景小明，因每次与景小明联系人员不固定造成沟通障碍，并非景小明一次次涨价变卦。对证据五，1、合同真实性和证明方向有异议，该协议只有海洋房产公司的盖章，并没有委托方签订日期和加盖手印，不能证明该协议是委托方签订。2、签订日期2019年6月2日，从原被告双方的微信聊天记录可以看出，海洋房产公司员工从未提到该协议显示的有人愿意以97万元购买景小明房屋的事实，因此协议是伪造的。3、即使协议真实，海洋房产公司也没有尽到告知义务，故景小明没有违约。4、仅从该份合同无法证明买卖合意未达成是景小明的原因，不排除由于委托方个人原因，而解除该购买协议。对收据真实性和证明方向有异议，收据是海洋房产公司单方面制作，未提供发票和转账记录，不能证明收款事实的存在。证据六，同证据五的质证意见。该份协议签订时，双方的独家代理协议已经到期，与本案景小明是否违约无直接关系。针对本诉，被告（反诉原告）景小明向法庭提供证据如下：1、海洋房产公司员工高鹤与景小明的微信聊天记录截屏（自6月11日至8月2日合同期内全部聊天记录），证明海洋房产公司未履行合同约定的将房屋卖出的义务。景小明一直在配合海洋房产公司工作，不存在拒绝过户的情形，不构成违约。2、通话记录两张（从6月11日至8月合同期内所有通话记录），证明在合同期内，海洋房产公司工作人员高鹤的电话只在6月11日与景小明频繁联系，此后一直未通过电话方式联系，未完全履行合同约定的将房屋卖出的合同义务。3、请假条一张，证明景小明在海洋房产公司告知有确切的买方时，及时向部队请假的事实，故不构成违约。4、景小明的军官证及武警新疆总队机动第六支队发函各一份，证明景小明是身为部队一员，工作特殊，外出行动受到限制，不存在主观上拒绝配合过户的情况，在微信聊天时也告知海洋房产公司自己工作的特殊情况，不构成违约。原告（反诉被告）海洋房产公司对景小明提交的证据发表质证意见如下：对证据一，真实性和证明方向均有异议，1、微信截图无法确定是否完整，2、景小明多次出尔反尔，故构成违约。对证据二，真实性和证明方向有异议，该证据恰能证明海洋房产公司为景小明房屋出售的问题，多次沟通，但均沟通未果。对证据三，真实性和证明方向有异议，该请假条没有部队签章和领导意见，而且在景小明提供的假条时间内，其没有回到洛阳解决房屋出售和过户事宜。对证据四，真实性无异议，证明方向有异议，该部队发函海洋房产公司没有收到。被告（反诉原告）景小明向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告违约金20000元。2、请求判令反诉被告撤销在网上发布售卖反诉原告房产的信息。3、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：景小明与海洋房产公司于2019年5月27日签订独家代理合同，委托海洋房产公司出售位于洛阳××新区美伦山水华府二期18幢1单元1103房产，合同有效期至2019年7月28日。海洋房产公司在合同履行过程中起诉景小明不配合办理过户，但景小明从未与任何人达成房屋买卖协议。双方代理合同签订后，景小明一直在找海洋房产公司沟通卖房事宜，但无法联系到确切的负责人，网上售卖信息也长时间无人应答。海洋房产公司未按照合同约定完全履行义务，现合同终止仍在网上发布房产信息侵害景小明的合法权益。故诉至法院。原告（反诉被告）海洋房产公司辩称，不存在对景小明违约的情形，不应赔偿景小明违约金，景小明所诉无事实和法律依据，请求依法驳回反诉请求。针对反诉，被告（反诉原告）景小明向法庭举证如下：1、海洋房产公司员工高鹤与景小明微信聊天记录截屏（自6月11日至8月2日合同期内全部聊天记录），2、通话记录两张（从6月11日至8月合同期内所有通话记录），证明6月20日以后，海洋房产公司从未联系景小明，也不提供意向客户信息，未完全履行合同义务，已经构成违约。3、58同城售房信息及聊天记录截屏三张，证明截止2019年10月17日前，海洋房产公司未经景小明授权一直在网上售卖房产。4、通话记录两张，证明合同到期后，海洋房产公司其他各个店面的工作人员不停骚扰景小明，侵犯景小明合法权益。5、物业费缴纳凭证一张，证明海洋房产公司在合同期间因其工作不尽责，不完全履行合同义务导致景小明在此期间多缴纳物业费800多元。原告（反诉被告）海洋房产公司对景小明提交的证据发表质证意见如下：对证据一、二，真实性和证明方向有异议，微信截图无法确定是否完整，且通过微信聊天记录可以看出景小明多次出尔反尔，已构成违约。对证据三、四，真实性和证明方向有异议，双方签订的独家代理合同中第四款第五条约定，海洋房产公司可以通过控制的连锁店等销售渠道，推荐景小明的房屋，所以即使有多名工作人员联系景小明，也不能证明侵犯景小明权益。对证据五，真实性和证明方向有异议，不能看出是海洋房产公司导致景小明多缴纳物业费，也不能看出景小明花呗扣款系物业费。针对反诉，原告海洋房产公司（反诉被告）向法庭提交证据如下：1、微信截图1张，证明景小明在2019年6月13日告知海洋房产公司工作人员，房子不卖了，景小明已经构成违约。2、录音两份，证明海洋房产公司将景小明起诉至法院，景小明不想支付违约金要求海洋房产公司继续出售房屋，但在联系好客户要求购买景小明房屋后，其再次变卦，要求房屋涨价，海洋房产公司不存在违约情况，不应赔偿景小明违约金。被告（反诉原告）景小明发表质证意见如下：同本诉的质证意见。经审理查明，2019年5月27日，洛阳市海洋房地产经纪有限公司（乙方）与景小明（甲方）签订《独家代理合同》一份，约定景小明委托海洋房产公司在2个月内（自2019年5月28日至2019年7月28日止）以97万元的价格代为出售景小明所有的位于洛阳××新区美伦山水华府二期18幢1-1103的房屋。合同第二款委托事宜第一项：甲乙双方协商后的委托价格为：一次性付款方式，玖拾柒万元整（大写）￥970000元，房屋权证过户的相关费用由买方承担。合同第四款相关事宜第五项：乙方应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房屋。若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买房客户时，甲方必须配合乙方同买房客户签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，否则视为甲方违约，需赔付乙方5%的代理服务费。合同第五款违约责任：1、甲方必须保证该房屋无权属争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意或持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方负责。3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本款1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如违约情节严重影响到该房屋的日常销售，则乙方有权提出解除合同的要求。合同第八款约定其他事项：甲乙双方友好协商达成一致，房屋成交价格超出独家价格部分的50%为乙方的代理服务费。因房产证未办理，甲方同意认可一手房更名手续流程。合同签订后，海洋房产公司积极联系销售景小明房产，案外人于2019年6月2日通过洛阳市存量房委托购买协议向海洋房产公司表示愿意以97万元的价格购买洛阳××新区美伦山水华府二期18幢1-1103的房屋，海洋房产公司通过微信、电话多次与景小明沟通案外人愿意购买的意思，海洋房产公司积极履行了自己的合同义务，但景小明反悔卖房，致合同不能履行，海洋房产公司诉诸法院。本院认为，原告洛阳海洋房地产经纪有限公司与被告景小明签订《独家代理合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。景小明辩称《独家代理合同》是海洋房产公司提供的格式合同，关于违约条款的约定应认为无效，该辩称没有法律依据，不能成立。《独家代理合同》第四款第五项约定乙方（原告）应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房屋，若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买房客户，甲方（被告）必须配合乙方同买房客户签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，否则视为甲方违约，需赔付乙方5%的代理服务费。合同第五款第三项约定如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。海洋房产公司为景小明提供订立合同的机会，已经履行了合同义务，景小明应依约配合海洋房产公司提供的客户办理房屋买卖后续的相关手续，但景小明在合同签订后反悔，并未按照合同约定履行义务，已构成违约，景小明应当承担相应的违约责任。景小明辩称违约金高于实际损失的意见，本院予以采纳。原告未提供证据证明其具体损失情况，考虑到本案合同的履行情况，违约金具体数额由本院酌定为17000元。关于景小明反诉主张的要求海洋房产公司赔偿其违约金2万元，没有事实依据，本院不予支持。关于景小明反诉主张的要求海洋房产公司撤销在网上发布的售卖其房屋的信息，鉴于双方的独家代理合同已经到期，该请求本院予以支持。海洋房产公司辩称的起诉后，景小明委托其继续售卖房屋，因不能提交证据支持，故该辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告景小明(反诉原告)于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司(反诉被告)违约金17000元。二、洛阳海洋市房地产经纪有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起三日内撤销在网上发布的售卖景小明(反诉原告)房产的信息。三、驳回原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司(反诉被告)的其他诉讼请求。四、驳回景小明(反诉原告)的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取506元，由被告景小明(反诉原告)负担177元，原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司（反诉被告）负担329元。反诉受理费减半收取150元，由被告景小明(反诉原告)负担100元，原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司（反诉被告）负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨超锋二〇一九年十二月二十四日书记员  张艺玮