广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35473号原告：广州市诚威投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区西增路63号自编D1三楼B房。法定代表人：徐秋秋，总经理。委托诉讼代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。被告：广州市华侨糖厂，住所地广州经济技术开发区东区开创大道372号。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：邱培杰、柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市诚威投资管理有限公司（以下简称诚威公司）与被告广州市华侨糖厂（以下简称华侨糖厂）合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚威公司的委托诉讼代理人张启军、被告华侨糖厂的委托诉讼代理人柳听克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚威公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付停产停业损失5285100.77元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月9日，广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司）将从被告租赁的位于广州市白云区松南路60号A10-A25、C05物业转租给原告，期限15年（从2013年8月10日至2028年8月9日），房屋建筑面积6780.73平方米，月租金为63元/平方米。2013年10月31日，原告按实测6926平方米接收租赁物业。2014年3月13日，因租赁物业所属土地被政府纳入收储计划，被告发出《解除租赁合同通知书》解除了与佳裕公司间的租赁合同。2015年3月20日，包括原告在内的众多租户与被告及佳裕公司签订《承诺书》，被告承诺把原告与佳裕公司因解除租赁合同的征储赔偿问题直接转至被告负责。2016年4月25日，被告拟补偿原告因政府收储的损失项目，委托广州中职信资产评估与房地产土地评估有限公司出具《资产评估报告》，评估原告装饰装修价值16017159.2元，停产停业损失2618028元、搬迁费78000元。2016年11月11日，原告委托广东中联羊城资产评估有限公司，评估答复的停产停业金额为23949808元。2017年10月23日，原告向被告交还全部租赁物业，被告按评估价值向原告支付了装饰装修和相关物品损失。因双方对停产停业损失评估数额存在争议，停产停业损失被告一直没有支付。依据《广州市国土土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，“停产停业补偿标准应按同类房屋市场租金计算”。原告租赁物业后进行了装饰装修改造，租赁面积已增加至11033.7872平方米，评估基准日时同类房屋市场价值经评估机构评定为每平方米120元。原评估报告按照申请人租赁合同约定每平方米63元，没有装修改造前的租赁面积6926平方米计算的停产停业损失，违反补偿实施办法的规定，评估结果显失公平。2019年4月4日，原告起诉至法院，案号为（2019）粤0111民初8233号，申请对停产停业损失重新评估，并判决被告按重新评估数额向原告支付停产停业损失。2019年9月19日，广州市华盟价格事务所有限公司评估原告的停产停业损失为5285100.77元。后原告因逾期未补交诉讼费，下发裁定按原告撤回起诉处理。原告现根据民诉法解释规定再次起诉，请求法院依法判决。被告华侨糖厂辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、经广州市白云区人民法院及广州市中级人民法院依法认定，原告与佳裕公司签订的租赁合同及补充协议无效。根据合同法关于合同无效的规定，租赁合同及补充协议自始无效，双方可以向对方主张缔约过失责任，但并不存在任何征储赔偿责任。2、根据华侨糖厂与市土发中心签订的收储补偿协议，其补偿范围并不包含对承租人或实际使用人的补偿。3、佳裕公司另案起诉华侨糖厂向其赔偿损失12000万元，其中停产停业损失1727万元。佳裕公司主张的停产停业损失存在包括分租户停产停业损失的可能。目前，该案正在评估阶段，暂未作出一审判决。4、华侨糖厂已向原告支付装饰装修补偿款16017159.2元，在无过错的情况下承担了绝大部分的损失。5、本案的停产停业损失是基于土地收储中的一项补偿，应当委托房地产评估类的专业机构进行评估。华盟公司是价格鉴证机构，不符合本案对评估机构的要求。华盟公司作出的报告中将原告自行加建的违章建筑计算了补偿，而且采用的租金参考价过高，得出的评估结论是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据房屋租赁合同、补充协议、移交确认书、承诺书、资产评估报告、司法委托书、评估结论书、民事裁定书、民事判决书、搬迁补偿协议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日，佳裕公司（甲方、出租人）与诚威公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落于白云区松南路60号大院内自编A10-25、C05栋房地产出租给乙方作商业、办公用途（经营游艇会俱乐部）使用，建筑（或使用）面积6780.73平方米（以实测为准）；租赁期限自2013年8月10日起至2028年8月9日止；租金每月每平方米63元；2013年8月10日至2014年2月9日期间免租；2014年2月10日至2015年8月9日期间，月租金为427186元；2015年8月10日至2016年8月9日期间，月租金为448545元；2016年8月10日至2017年8月9日，月租金为470972元；……；乙方向甲方交纳租赁保证金854372元、水电费押金20万元，上述租赁保证金和押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金；租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电费保证金无息全额返还给乙方：1.乙方已缴清租金、水电费等一切应付费用，并按主合同及本协议完成乙方应履行的义务、责任；2.乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3.向甲方移交书面申请，本合同及甲方开具的原保证金收据复印件；补充协议与主合同具有同等法律效力；甲方签订合同前已清晰告知乙方物业现有的使用性质是厂房、仓库，且未能办理规划报建手续，乙方亦清楚了解承租物业性质；……。租赁合同签订后，诚威公司向佳裕公司交纳了租赁保证金、水电费押金、装修押金。同年9月30日，佳裕公司将租赁房屋移交给诚威公司。同年10月31日，双方确认租赁房屋实测总面积为6926平方米，确认原合同的租赁物交付日及租赁期起始日调整为2013年9月30日。之后，诚威公司对租赁房屋进行了装饰装修及无办理规划报建手续的加建，致租赁房屋实际可使用面积增大。后租赁房屋面临政府收储，诚威公司与租赁房屋所在土地使用权人华侨糖厂就受储补偿问题产生纠纷。2015年3月20日，华侨糖厂与佳裕公司下包括诚威公司在内的租户签订《承诺书》，承诺直接负责租户的征储赔偿问题。后华侨糖厂向本院起诉要求佳裕公司及包括诚威公司在内的剩余租户搬迁。本院及二审法院支持了华侨糖厂要求搬迁的诉讼主张。2017年10月22日，诚威公司与华侨糖厂签订《松南路60号大院租户搬迁补偿协议》，约定：广州中职信资产评估与房地产土地评估有限公司（以下简称中职信公司）出具《评估报告》中，不可移动资产评估价格为18713187.2元，其中装饰装修价值16017159.2元、停产停业损失2618028元、搬迁费78000元；华侨糖厂向诚威公司支付装饰装修补偿款16017159.2元；诚威公司放弃搬迁费78000元；诚威公司于2017年10月23日完成搬迁工作；关于停产停业损失，双方继续友好协商，若协商不成，则通过法律途径解决。同年10月23日，诚威公司向华侨糖厂交还了涉案房屋。2019年4月4日，诚威公司向本院提起诉讼，主张华侨糖厂支付停产停业损失。本院以（2019）粤0111民初8233号（以下简称8233号案）立案审理。在8233号案中，诚威公司向本院申请对停产停业损失进行评估。后本院司法委托管理部门对外委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）作为评估机构。评估机构按照建筑面积11010.6266平方米、租金单价80元/平方米/月、停产时间6个月作出停产停业损失5285100.77元的评估报告。之后，诚威公司因无正当理由未按期补交普通程序诉讼费而被本院裁定按撤诉处理。至此，8233号案已审理终结。2019年11月27日，诚威公司又提起本案诉讼。本院认为，根据《承诺书》、《松南路60号大院租户搬迁补偿协议》的约定，华侨糖厂负有对诚威公司进行征储补偿的义务。关于征储补偿中的补偿数额，根据双方约定中的真实意思表示，应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关配套规定进行核定。其中，双方已就装饰装修补偿、搬迁费达成协议，仅余停产停业损失存在争议。因此，本案为诚威公司为争取更多补偿而提起的民事诉讼。关于停产停业补偿，本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套规定《国有土地上房屋征收评估方法》的规定内容，对征收补偿进行评估、鉴定的主体为房地产价格评估机构。诚威公司通过本院委托的华盟公司是价格鉴证机构，不符合上述评估、鉴定主体要求。因此，诚威公司在本案中提交的华盟公司评估报告不能作为核定停产停业补偿的依据。而且，华盟公司根据含违章建筑的房屋建筑面积作出的评估意见也是不符合征收补偿规定的。综合全案证据，本院认为，中职信公司作为当事的房地产价格评估机构，其作出的评估报告，包括其中的停产停业补偿部分，具有客观、真实、合法性，应当予以全面采信。综上所述，对于诚威公司的诉讼请求，本院对其中2618028元的数额予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市华侨糖厂于本判决生效之日起五日内向原告广州市诚威投资管理有限公司支付停产停业补偿款2618028元；二、驳回原告广州市诚威投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24398元，由原告广州市诚威投资管理有限公司负担12312元，由被告广州市华侨糖厂负担12086元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月三十日书记员 冼颖斯