青海省湟中县人民法院   民事判决书   （2019）青0122民初4343号   原告：青海同欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx，地址：青海省湟中县多巴镇南街。   法定代表人：景禄德，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈国清，白艳芳，青海辩理律师事务所律师。   被告：王丰珍，公民身份号码×××,男，1976年8月生，藏族，住青海省西宁市湟中县。   原告青海同欣房地产开发有限公司与被告王丰珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海同欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈国清，被告王丰珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   青海同欣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金432000元（2017年6月26日至2020年6月26日，年租金是144000元，共计3年）；2、判令被告支付原告逾期利息34560元（2017年6月26日至2019年6月26日，共计2年，年利率是6%）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原、被告双方口头约定，原告将自己位于西宁市××县景阳商城的商铺（商铺面积400平方米）租赁给被告，房屋租金每月每平方米30元，年租金144000元。原、被告双方至今未签订书面的租赁合同。原告按照约定将自己的铺面交付被告使用。但被告从2017年6月26日使用房屋至今从未支付过房屋租金。原告多次与被告协商，被告以各种理由推脱不予支付。原告无奈，故诉至人民法院。   王丰珍辩称，我与景禄德是朋友关系，2017年7月，我与原告的法定代表人景禄德口头商量，其将位于××县的案涉房屋租赁给我，双方约定：年租金为10万元，租期为三年，从2018年1月1日起算租期到2020年12月31日止。因原告欠我40万元货款，我们约定，租金从欠款中扣减。达成共识后，原告的法定代表人将该房屋的钥匙交付给我，我开始装修商铺，2017年9月29日，我花了30万元装修完成。2017年10月1日，我的商铺开始营业。期间，我未支付租金。原告在诉状中所述的“租金每月每平方米30元，租期从2017年6月26日计算”的说法根本不对。我同意按照年租金10万元计算，我同意给付原告租金20万元，剩余10万元，等租期期满后支付，关于逾期利息，我不承担，因为原告欠我40万元货款，双方也约定从货款中扣减租金，根本不存在租金逾期未付的情况。   原告为证明其主张，提供了以下证据：   证据一、由青海省民政厅制作的“青海省地名使用证门牌证”一份。拟证明湟中县多巴镇多甘二路南段西侧1、2、3号楼、综合楼土地使用权人为原告，该土地上的房屋是由原告开发建设的，原告是适格的诉讼主体。本案涉及的房屋在2号楼的2楼。经质证，被告对该份证据无异议，对其证明效力，本院予以认定。   证据二、青海同欣房地产开发有限公司制作的“景阳商城楼盘表”一份，拟证明被告租赁的房子在2号楼。一楼过道是40平方米，2楼是364.91平方米。经质证，被告对该份证据无异议，对其证明效力，本院予以认定。   证据三、多巴春景物业的收据复印件18份。拟证明被告从2017年6月26日至今一直占用使用该房屋。经质证，被告对该份证据无异议，同时，认为该组证据恰恰能证明，2017年6月26日，被告缴纳了装修押金，9月29日，装修完成，物业退还了押金，10月1日开始营业。对该组证据的证明效力，本院予以认定。   证据四、五、六是黄超的商铺租赁合同一份、刘超的装潢押金及电费收据和黄国胜的房屋租赁合同一份，拟证明与案涉房屋附近不同的地段、楼层，租金每平方米在33元-36元之间。经质证，被告认为与本案无关联性，不予认可，故对该组证据的证明效力，本院不予认定。   被告王丰珍提供原告的会计向其手机发送材料的截屏一份，拟证明原告欠其40万元货款的事实，经质证，原告认为该40万元货款属实，但抵扣的款项不是本案的租金。本院认为，被告提供的证据证明的方向是原告是否欠被告40万元的货款，该事实原告在庭审中已经认可，故该证据的证明方向，本院予以认定。   根据原、被告的陈述及提交的证据，本院经审理认定事实如下：   原、被告经协商口头达成协议，原告将位于××县.91平方米及从一楼通往二楼的过道40平方米）出租给被告，双方约定租期为三年，双方未约定逾期利息的承担。2017年6月26日，原告将案涉房屋的钥匙交给被告，同日，被告向多巴春景物业部缴纳了该房屋的装修押金2000元和电费500元，2017年9月29日，多巴春景物业部将装修押金退给了被告。   本院认为，双方当事人按照合同的约定全面履行合同内容。原、被告之间存在房屋租赁合同，但租金如何计算，租期何时起算以及是否应当承担逾期利息是本案的焦点。原告主张年租金为144000元，对此，被告予以否认，原告只认可年租金为10万元，原告提供的证据也不足以证明其主张，故本院对年租金确认为10万元；关于租期的起算时间，原告认为应该从2017年6月26日原告向被告交付房屋钥匙时开始起算，被告对此予以否认，被告认为，房屋是从2017年10月1日才开始使用，双方口头约定租期从2018年1月1日起计算，但被告未提供证据证明，本院认为，原告自认案涉房屋是从2017年10月1日使用，租期应从2017年10月1日起计算符合本案的实际情况，截至原告提起诉讼时，被告租赁原告房屋使用已满2年，理应支付2年的租金，对于第三年的租金，因租期尚未届满，租金应在租期届满时支付，故对原告要求被告给付房屋租赁费432000元的主张，本院合理支持2年租金20万元较为适宜。关于原告要求被告支付逾期利息并按照年息6%计算的主张，因双方未约定，原告也未提供证据证明，该项主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告王丰珍在本判决生效后三十日内给付原告青海同欣房地产开发有限公司房屋租赁费20万元；   二、驳回原告青海同欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6138元，减半收取3069元，由原告青海同欣房地产开发有限公司、被告王丰珍各负担1534.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 吕永花     二○一九年十二月二日   书记员 马生萍   附：本案所依据的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第二百一十二条租赁合同是承租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年是支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。