山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13226号原告：烟台佳安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区朝阳街58号。法定代表人：王毅贞，经理。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝美，女，该公司工作人员。被告：石卫华，男，1970年2月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：潘春青，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。原告烟台佳安物业管理有限公司与被告石卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫化剑、被告石卫华及其委托诉讼代理人潘春青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2014年2月15日至2019年6月30日期间的物业服务费（含电梯费）10260.72元[1.3元/月/平方米×122.37平方米×64.5个月]和违约金1628.89元（2014年2月15日至2019年6月30日止，以被告当月拖欠的物业服务费为基数，按5‰计算）。诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告为烟台市芝罘区富甲小区（以下简称富甲小区）提供物业管理服务。被告是坐落于烟台市芝罘区（建筑面积122.37平方米，以下简称涉案房屋）的业主。原告与涉案房屋建设单位烟台市城新房地产开发有限公司（以下简称城新房地产公司）在2013年7月1日签订的《前期物业服务合同》及2013年7月28日签订的《补充协议》中约定：物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1元，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元，物业服务费按月缴纳。被告拖欠2014年2月15日至2019年6月30日期间的物业服务费至今。被告辩称，（一）《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主决定，原告与城新房地产公司订立的前期物业服务合同为无效合同，是以前期物业之名行代替业主大会选聘正式物业服务企业之实，城新房地产公司没有选聘物业的权利，与原告订立合同系恶意串通，侵害了业主大会选择物业服务企业的权利；（二）前期物业公司是烟台城新物业管理有限公司（以下简称城新物业公司），城新物业公司已实际管理富甲小区，且服务数年；（三）即使合同有效，仍存在以下情况：部分物业服务费诉讼时效已过，2016年7月1日前的物业服务费主张已经超过三年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求，提交如下证据：证据一、原告的资质证书一份，证明原告的物业服务资质为二级。证据二、原告与城新房地产公司签订的《前期物业服务合同》一份及《补充协议》四份，证明原告为富甲小区提供物业服务以及物业服务的收费标准、违约责任。证据三、芝罘区物价局审核同意的收费标准备案表一份，证明富甲小区收费标准经物价部门审核同意。证据四、欠缴物业费催费通知照片打印件两份，证明原告在2018年8月22日在被告入户门上张贴通知催收物业费。被告对证据一真实性及证明内容没有异议；对证据二不清楚，认为未通知被告；证据三标准不适用被告，原告非富甲小区物业公司；证据四系照片打印件，真实性不认可，被告未收到催费通知。被告针对其答辩，提供如下证据：证据一、《业主临时公约》一份，2011年1月20日被告接房办理物业交接时开发商向被告出具的关于物业管理的公约，证明富甲小区的前期物业是城新物业公司。证据二、停车位租赁管理协议一份，2012年10月12日被告与城新物业公司就车位租赁事宜签订，证明2012年城新物业公司仍在管理小区，是前期物业管理机构。证据三、2011年1月20日，被告与城新物业公司签订的富甲小区居民燃气使用安全管理协议书、治安消防安全协议各一份，2011年4月30日城新物业公司向被告出具的装修管理费、垃圾清运费收据各一份，2012年10月12日城新物业公司向被告出具的车位费收据一份，证明富甲小区前期物业是城新物业公司。原告质证称，以上证据其未参与，真实性不了解，与原、被告之间的物业服务没有关联；富甲小区未成立业主委员会，也没有业主大会选聘物业服务方，根据物业管理条例规定，建设单位选聘物业服务方并依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，且原告已实际提供物业服务，不存在合同无效的问题；物业服务系持续不间断的过程，不存在时效问题，且物业催收本身就是原告的日常工作，原告逐年催收物业费。根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积122.37平方米）的所有权人。原告系具备二级物业管理资质的法人公司。2013年7月1日，原告和城新房地产公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米缴纳1元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务，逾期按欠缴物业服务费的5‰支付违约金；物业服务期限自2013年8月1日起至2018年7月31日。2013年7月28日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，就违约金的计算方式作出补充约定。2013年12月26日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅，每月每平方米1元，电梯运行费按照国家相关法规0.3元每月每平方米另行收取。2014年5月13日，原告就富甲小区的物业服务收费标准进行申报，经烟台市芝罘区物价局批准，确认2014年5月13日至2016年5月12日期间，原告可按住宅建筑面积1元/月/平方米、电梯运行费0.30元/月/平方米的标准收取物业服务费。2018年7月18日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2018年12月31日止，原告的各项服务费于2018年12月31日终止。2018年12月21日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2019年6月30日止，原告的各项服务费于2019年6月30日终止。本院认为，（一）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，富甲小区建设单位烟台市城新房地产开发有限公司于2013年7月1日与原告签订《前期物业服务合同》，内容明确具体，应为合法有效，效力及于小区全体业主，被告作为该小区的业主当然包含在内。（二）物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。原告为富甲小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，《前期物业服务合同》明确约定物业服务费应在每月25日前交纳，而原告向被告主张2014年2月15日至2019年6月30日的物业服务费，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，但原告直至2018年8月才向被告主张权利，故其2015年8月前的物业服务费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。原告虽表示在2018年8月前多次向被告催缴物业服务费，但在原告未能提供充分证据证明而被告对原告所述又不予认可的情况下，原告关于诉讼时效中断的主张证据不足，不予支持。故被告应向原告支付2015年8月1日至2019年6月30日的物业服务费7476.81元（1.3元/月/平方米×122.37平方米×47个月)。本案中，虽然被告以原告服务不符合其收费标准为由拒绝交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、限被告石卫华于本判决生效之日起10日内向原告烟台佳安物业管理有限公司支付2015年8月1日至2019年6月30日的物业服务费7476.81元（1.3元/月/平方米×122.37平方米×47个月)；二、驳回原告烟台佳安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告石卫华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元减半收取为49元，由原告烟台佳安物业管理有限公司负担24元，被告石卫华负担25元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇一九年十二月十六日书记员 赵洪辉（代）