云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3999号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明安福企业管理有限公司。住所地：昆明市西山区小观音山昆明市工人疗养院。法定代表人：方亚红。委托诉讼代理人：张谦、杨继东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市盘龙区安盛护理养老院。住所地：昆明市盘龙区双龙街道办事处大凹子村。法定代表人：李琼。委托诉讼代理人：张志海，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：刘明华，男，1952年12月8日生，回族，身份证住址：昆明市官渡区。委托诉讼代理人：傅钢、张立超，云南智林律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明安福企业管理有限公司（以下简称安福公司）因与被上诉人昆明市盘龙区安盛护理养老院（以下简称安盛养老院）、原审第三人刘明华租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第5941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安福公司上诉请求：一、请求撤销昆明市市西山区任命法院作出的（2015）西法民初字第5941号《民事判决书》（下称“一审判决”）第二判项及第五判项；二、请求驳回被上述人的全部诉讼请求，并改判支持上述人的全部诉讼请求；三、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、王敬文无权概括承受昆明极集商贸有限公司（下称极集公司）与第三人刘明华签订的《联营协议》中对极集公司约定的权利与义务。一审判决对被上诉人提交的“极集公司清算过程中”加盖了极集公司公章的《授权书》的真实性予以确认，该认定错误，理由为：（一）根据《授权书》的内容“昆明极集商贸有限公司经股东会一致同意，……”，但是被上述人并未提交相应的股东会议。（二）该《授权书》仅加盖有极集公司的公章，二该枚印章是否真实，被上述人并未提交其他可以佐证的资料，因此，该枚印章的真实性存疑。（三）极集公司当时仅两名股东，一为王敬文持股51%，一为罗智斌持股41%，被上述人完全有条件申请罗智斌出庭作证该《授权书》及“股东会决议”的真伪，但被上述人却有意回避了罗智斌的问题。（四）从《授权书》的内容看，该《授权书》是用以证明王敬文有权与第三人接洽，也就意味着如果该《授权书》在真实存在的情况下，王敬文应该提交过给第三人，而第三人却对该《授权书》不予以认可（详见一审判决第五页第二自然段最后一句。）综上，上诉人完全有足够的理由质疑该《授权书》的真实性，一审判决仅以一句“没有相反证据表明另一位股东的权利受到侵害”为由，就对《授权书》的真实性予以了确认，显然过于武断。事实上，极集公司在注销后，对于本案所涉土地房产的相应权益仅由王敬文一人享有，本身就已经侵害了另一股东的权利。因此，一审判决的前述理由似也不能成立。二、被上述人无权向上述人再行主张租金:（一）根据上述分析，如果王敬文也无权概括承受极集公司与第三人刘明华签订的《联营协议》中对极集公司约定的权利和义务的话，则被上述人对于本案所涉土地房产就根本不享有任何权利;（二）即便王敬文有权概括承受极集公司与第三人刘明华签订的《联营协议》中对极集公司约定的权利和义务，被上述人在未经第三人同意的情况下也无权对上述人进行转租。因此，被上述人在无权转租或转租无效的情况下，无权向上述人主张未付租金。一审判决依然支持了被上诉人2015年9月1日至2016年6月17日共430150.65元的租金，没有事实根据和法律依据，依法应予以改判。三、上述人再依法行使不安抗辩权的情况下，不应认定上述人违约。第三人于2015年7月9日和7月31日，两次向上诉人发出通知，认为本案涉及场地的权利人为第三人，上诉人在未经第三人同意的情况下适用场地，侵害了第三人的合法权益，要求上诉人返还场地和地上建筑物。上诉人本应于2015年8月20日前向被上诉人支付下一年度的租金，但正是在接连接到上述两份通知后，上诉人才知道被上诉人事实上无权转租本案涉及的场地，在此情况下，上诉人当然不敢再向被上诉人支付租金。这属于典型的行使不安抗辩权的情形，而一审判决在未作任何分析的情况下，仅简单的以一句“本案中，被告不享有履行抗辩权的情况下拒绝支付到期租金，存在违约行为。”就认定上诉人违约，没有实施根据和法律依据，依法应予以纠正。四、上诉人主张的违约金应予以支持。一审判决以认定“原告未经第三人同意擅自转租，违反对租赁物的权利瑕疵担保义务，导致《协议》解除，同样违反合同约定”，则根据双方的合同约定，应支持被上诉人向上诉人承担100万元的违约金。而一审判决在认定被上诉人违约的情况下却未判决被上诉人承担100万元违约金，依法应予以改判。五、上诉人主张的装修损失依法应予以支持。本案发生后，上诉人向第三人支付了一定期限的场地使用费，用于继续经营养老院业务，但本案之后，上诉人势必不再具备经营养老院的资质，客观上已无法继续经营，因此，一审过程中经鉴定得出的上诉人装修损失2218552.02元，依法予以支持。被上诉人安盛养老院答辩称：原审法院对租金的认定准确。土地租用关系已经被另案于2016年6月17日解除，解除之前该场地是被上诉人实际使用。装修损失是对方现在在实际使用，并不是实际损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。原审第三人刘明华答辩称：同意一审判决的内容。刘明华同意由上诉人继续使用场地，并且刘明华已经与上诉人就继续使用土地签订了框架协议，一审判决后上诉人自己不想继续使用。原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。一审中，原告（反诉被告）安盛养老院向法院提出诉讼请求：1、由被告支付合作收益款1080000元；2、由被告支付1000000元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）安福公司向法院提出下列反诉请求：1、解除原、被告2013年1月19日的《协议》；2、由原告立即退还风险保证金500000元；3、由原告支付违约金1000000元；4、诉讼中，被告根据鉴定意见，将赔偿装修损失2500000元变更为赔偿2218552.02元；5、本案诉讼费由原告承担。原审法院认定事实：2006年2月11日，刘明华和极集公司订立《联营协议》，约定刘明华将自己取得的位于昆明市亩荒山土地（有偿出让集体荒山使用权证号：昆官林字第72号，使用年限从1997年8月10日至2067年8月10日）中的14.5亩和地上建筑物与极集公司联营，联营期从2006年3月1日至2026年2月28日。极集公司每年支付80000元联营协议款，10年的联营款800000元一次性支付。联营期内，极集公司如因经营需要可以和其他方合作经营，刘明华不得干涉，但需告知刘明华。2006年2月27日，极集公司向刘明华支付了第一轮联营协议款800000元。2006年2月27日、9月27日，极集公司和刘明华签署《说明》和《补充说明》，对极集公司在联营场地上进行拆除改建进行约定。2006年2月28日，极集公司和昆明市儿童车辆厂订立《联营协议》，约定极集公司提供前述14.5亩场地、建筑物、设施与昆明市儿童车辆厂联营，联营期从2006年3月1日至2026年2月28日。协议对双方联营期间的权利义务进行了详细约定。后双方在上述租赁场地经营老年人托养业务。2007年7月，经昆明市盘龙区民政局审批，以昆明市儿童车辆厂的名义申办金水敬老院，法定代表人为李锦秀。2012年5月20日，极集公司经股东会决议解散、进行清算于2012年7月19日注销工商登记。2012年7月12日，极集公司出具《授权书》，委托其法定代表人王敬文与刘明华接洽双方签订的《联营协议》事宜，同意此后有关《联营协议》的所有权利义务全部转由王敬文继续履行。2012年7月17日，王敬文和刘明华签订《情况补充说明》。明确原《联营协议》中约定的土地及地面附属物已由金水敬老院使用，极集公司因自身转型需要，将原协议所有债权债务全部交由王敬文继续履行、享有、承担。为提高金水敬老院服务水平，引进先进的管理理念，金水敬老院可能会在履约期内寻求合作伙伴解决上述问题。上述情况各方均知悉同意，其余部分按双方签订的《联营协议》继续履行。2012年7月29日，金水敬老院（甲方）和安福公司（乙方）订立《合作协议》，约定双方共同对金水敬老院进行运营管理，甲方以具有使用权的上述14.5亩场地、建筑物、附属设施以及具有的经营资质、财物和乙方合作，乙方以劳务、管理经验和甲方合作。合作期间从2012年9月1日至2025年8月31日。甲方应当在协议订立后，于2012年8月31日前将清单1、2所约定的财、物交付乙方，将所有托养老人、老人的资料、费用以及与之相关的财物交付乙方。乙方支付预付款100000元，双方交接完成后，将首年度剩余合作款400000元连同风险保证金一次性付清。乙方每年按固定收益方式支付合作收益，年度固定收益为500000元，每三年递增8%（2015年为540000元，以此类推）。每年合作收益款在当年8月20日前支付。每一年度内，乙方支付固定收益后，运营养老院的所有收益是其合作收益。双方交接完成后，乙方支付500000元风险保证金，甲方应于2020年9月1日前全额退还乙方。甲方保证签署本合同无法律障碍且获得相关授权，合作期内不得干涉乙方合法的日常经营、人员管理行为。甲方有权收取固定收益，并负责清缴合作期内的土地原始租金。乙方为经营需要，可以对敬老院的室内设计、装修进行必要的改造，但改造前须征得甲方书面同意。乙方有独立的财务权，甲方允许乙方设立单独账户收支养老院资金，合作期间的水电、卫生、各项证照的年检费用由乙方承担。合作期满后，本着来修去留原则，乙方应主动将场所内的所有建筑、设施、物品交还甲方。双方不得以任何借口终止或违反本合同，否则违约方应支付守约方1000000元违约金并赔偿损失。当天双方又订立《装修改造计划书》，对安福公司的装修、改造范围进行了明确。2012年8月31日，金水敬老院和安福公司进行了交接，金水敬老院将证照、印章、入住老人资料、费用明细等（清单1、2）移交给安福公司。金水敬老院和安福公司就相关费用进行结算，安福公司需交纳第一年合作收益金500000元、风险抵押金500000元，减去2012年7月29日的预付款100000元，扣除费用190000元、应付给安福公司的托养费、医疗保证金、零花钱共202893元后，安福公司应支付507107元。2012年9月1日，安福公司向金水敬老院支付了上述507107元款项。2012年11月5日，昆明市盘龙区民政局撤销了金水敬老院《社会福利机构设置批准证书》。2012年11月5日，王敬文的妻子李琼以其名义向昆明市盘龙区民政局申请成立了昆明市盘龙区颐养阁老年公寓，2013年1月6日，昆明市盘龙区颐养阁老年公寓更名为安盛养老院。2013年1月18日，安盛养老院、安福公司签署《情况说明》，约定安福公司和金水敬老院的《合作协议》，原金水敬老院的权利义务由安盛养老院享有、承担，安福公司的权利义务不变。李锦秀在金水敬老院经办人处签字。2013年1月19日，安盛养老院、安福公司订立《协议》，除重申《情况说明》的内容外还约定，安福公司于2013年1月19日前将清单1中有关金水敬老院的资质、公章归还金水敬老院，同时和安盛养老院订立《资质移交清单》，原清单1中除第4至11项外，其余项目仍以原清单1为准。因乙方已超出《装修改造计划书》的约定范围，合作期内，如遇《合作协议》第十一条约定情况出现，其中第十一条第2项的赔偿款超出《装修改造计划书》约定范围的赔偿款的30%归安盛养老院所有。2015年7月9日，刘明华委托云南智林律师事务所向安福公司发出通知，认为本案涉及场地的权利人为刘明华，安福公司使用场地未经刘明华同意，侵害了刘明华的合法权益，要求安福公司在接到通知后五日内返还场地和地上建筑物。2015年7月31日，刘明华又再次向安福公司发出收回场地的通知。被告因此没有支付2015年至2016年期间的固定收益540000元。2016年6月17日，昆明市盘龙区人民法院受理了刘明华诉王敬文租赁合同一案，刘明华请求解除和极集公司的《联营协议》和王敬文签订的“情况说明”协议。昆明市盘龙区人民法院于2016年10月28日作出（2016）云0103民初3953号民事判决，认为安盛养老院、安福公司订立《协议》包含租赁场地的内容，安盛养老院存在转租行为。判决解除刘明华和王敬文于2012年7月17日订立的《情况补充说明》，由王敬文向刘明华支付2016年3月1日至6月17日的租金23733元，驳回刘明华的其他诉讼请求。王敬文不服该判决提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）云01民终2839号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘明华曾向被告收取过2016年6月1日至2017年5月31日期间的场地使用费。（2017）云01民终2839号案件审理期间，刘明华曾表示愿意和安福公司签订租赁协议，租期不低于现合同。安福公司接手金水敬老院后进行了装修改造。本案中安福公司申请对其出资新添附和改造的建筑物、场地改造、室内外装修等投入费用进行司法鉴定。本院于2016年3月7日委托云南阳光司法鉴定中心对上述事项进行司法鉴定。云南阳光司法鉴定中心于2016年8月8日出具了云阳司鉴字（2016）第26号司法鉴定意见书。鉴定意见为，安福公司出资新添附和改造的建筑物、场地改造、室内外装修等投入费用为2218552.02元，其中《现场勘验记录表》部分的鉴定造价为2193517.09元，安福公司在《现场勘验记录表》外新增部分鉴定造价为25034.93元。安福公司预交了鉴定费48000元。王敬文陈述，其与金水敬老院法定代表人李锦秀系母子关系。原审法院认为，2013年1月19日，原、被告订立《协议》，原告将养老院的场地、建筑物、设施设备等交由被告占有、使用、收益，被告每年支付原告固定收益540000元，系租赁合同性质。原告使用的场地基于王敬文（原为极集公司）和第三人之间的租赁合同取得，原、被告之间的《协议》包含场地转租的内容。（2016）云0103民初3953号民事判决、（2017）云01民终2839号生效民事判决对此已经做出认定，本案中不再赘述。《协议》是原、被告双方真实意思表示，原告转租虽然未经第三人同意，但第三人并未在另案和本案中主张转租合同无效，《协议》应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告认为，原告没有取得养老院场地的合法使用权的情况下将土地、房屋给被告使用，导致合同目的无法实现，请求解除原、被告订立的《协议》。原告未经土地使用权人，即第三人刘明华的同意，擅自将场地及地上建筑物等转租给被告使用。第三人提起诉讼，解除了与王敬文的租赁合同关系，致使原告丧失继续租赁使用养老院场地的合法依据。而原、被告约定，原告将具有使用权的场地、建筑物、设施等与被告合作，保证签署合同无任何法律障碍并获得相关授权。原告上述行为违反了对租赁物的权利瑕疵担保义务，原、被告之间的《协议》无法继续履行。被告解除合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同是持续履行的合同，合同解除后，未履行的部分停止履行，已履行的部分不发生恢复原状的效力。第三人2015年7月曾通知被告收回场地，但没有实施。第三人以上行为并未导致被告无法使用、收益租赁物，被告不享有拒绝支付租金的履行抗辩权。2016年6月17日，第三人提起诉讼，请求解除和王敬文的租赁合同，请求支付2016年3月1日至6月17日的租金。而生效判决判处解除第三人和王敬文2012年7月17日签订的《情况补充说明》，由王敬文支付2016年3月1日至6月17日的租金23733元。据此可以认定第三人和王敬文之间的租赁合同关系于2017年6月17日解除，原告自2016年6月18日起丧失继续使用租赁场地的权利。原、被告之间的《协议》解除时间应确定为2016年6月17日。原告请求被告支付2015年、2016年的应付合作收益108万元，即2015年9月1日至2017年8月31日的租金。原、被告的《协议》于2016年6月17日解除，原告有权主张2015年9月1日至2016年6月17日期间，9个月零17天的租金共计430150.65元（月租金45000元，日租金为1479.45元）；2016年6月18日以后的租金请求，不予支持。《合作协议》约定，被告交纳的500000元风险保证金，原告应于2020年9月1日前全额退还被告。《合作协议》虽由金水敬老院和被告订立，但原、被告明确约定，《合作协议》中原金水敬老院的权利义务由原告享有、承担。按照原金水敬老院和被告的费用结算，被告已经交纳了500000元风险保证金。《协议》解除后，500000元风险保证金应由原告退还被告。《合作协议》约定，双方不得以任何借口终止或违反本合同，否则违约方应支付守约方1000000元违约金。原告、被告均以对方违约为由主张100万违约金。本案中，被告不享有履行抗辩权的情况下拒绝支付到期租金，存在违约行为。原告未经第三人同意擅自转租，违反对租赁物的权利瑕疵担保义务，导致《协议》解除，同样违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《合作协议》没有区分具体的违约行为，概括约定1000000元违约金。原、被告均存在违约行为的情况下，各自向对方支付相同数额的违约金没有实质意义，本诉、反诉的违约金请求均不予支持。关于被告主张的赔偿装修损失2218552.02元。《合作协议》约定，2012年9月1日至2025年8月31日期间，被告可以使用合作场地。合作期满，本着来修去留的原则，被告应主动将场地内所有建筑、设施、物品交还原告。被告在场地上投资建设建筑物及设施，享有的是租赁期内占有、使用、收益的权利。虽然原、被告的《协议》解除，但被告已经向第三人支付了2016年6月至2017年5月期间的场地使用费，第三人也表示同意按原定租期和被告订立租赁合同。被告仍然可以继续使用其投资建设的建筑物和设施，主张的损失尚未确切产生。被告的赔偿请求缺乏事实依据，本院不予支持，预交的鉴定费由其自行承担。被告在本案庭审辩论前将损失赔偿金额由2500000元变更为2218552.02元，诉讼标的从400万元减少为3718552.02元，相应的诉讼费1126元应当退还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）昆明市盘龙区安盛护理养老院与被告（反诉原告）昆明安福企业管理有限公司2013年1月9日订立的《协议》。二、由被告（反诉原告）昆明安福企业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）昆明市盘龙区安盛护理养老院2015年9月1日至2016年6月17日的租金430150.65元。三、由原告（反诉被告）昆明市盘龙区安盛护理养老院返还被告（反诉原告）昆明安福企业管理有限公司风险保证金500000元。四、驳回原告（反诉被告）昆明市盘龙区安盛护理养老院的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）昆明安福企业管理有限公司的其他反诉请求。原审本诉受理费23440元（原告已预交），由原告承担18752元，被告承担4688元。反诉受理费19400元（被告已预交），已减半收取，退还被告1126元。剩余18274元，由被告承担15715元，原告承担2559元。鉴定费48000元（被告已预交），由被告自行承担。二审中，上诉人向法庭新提交了如下证据：刘明华于8月20日发了按期搬离通知和搬离的照片。欲证明上诉人已经搬离。经质证，安盛养老院对上述证据真实性不认可，认为与一审过程中上诉人与第三人的约定不符。刘明华对按期撤离的真实性认可，对照片认可。本院认为，对于上诉人提交的证据，刘明华对其真实性认可，本院对其真实性予以采信。被上诉人向法庭提交了如下证据：登记证书。欲证明安盛养老院2018年年检合格，处于正常经营中。经质证，上诉人对登记证书的真实性、合法性认可，关联性不认可。刘明华对登记证书的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院认为，对于被上诉人提交的证据，各方对其真实性认可，本院对其真实性予以采信。本院二审中认定的事实与一审一致。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：本案中的合同关系如何认定？租金如何承担？违约金是否应当得到支持？责任如何承担？本院认为：2013年1月19日，双方订立《协议》，安盛养老院将养老院的场地、建筑物、设施设备等交由安福公司占有、使用、收益，安福公司每年支付安盛养老院固定收益540000元，《协议》成立并生效。安盛养老院未经土地使用权人刘明华的同意，将场地及地上建筑物等转租给安福公司使用。刘明华已经提起诉讼，解除了与王敬文的租赁合同关系，导致安盛养老院无法继续租赁使用养老院场地。安盛养老院违反了对租赁物的权利瑕疵担保义务，双方之间的《协议》无法继续履行。原审法院判决支持安福公司解除合同的诉讼请求正确，本院予以维持。刘明华和王敬文之间的租赁合同关系于2017年6月17日解除，安盛养老院自2016年6月18日起丧失继续使用租赁场地的权利，双方之间的《协议》解除时间应确定为2016年6月17日。安盛养老院有权主张2015年9月1日至2016年6月17日期间，9个月零17天的租金共计430150.65元（月租金45000元，日租金为1479.45元）；原审法院对此认定正确，本院予以维持。安福公司的500000元风险保证金，安盛养老院应于2020年9月1日前全额退还安福公司。本案中，安福公司拒绝支付到期租金已经违约。安盛养老院擅自转租，导致《协议》解除亦已经违约。原审法院认定双方均存在违约行为驳回双方的违约金诉请正确，本院予以维持。关于安福公司主张的赔偿装修损失。原审法院认定虽然《协议》解除，但安福公司主张的损失尚未确切产生，安福公司可就该项内容另行向安盛养老院主张权利正确，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18274元，由昆明安福企业管理有限公司承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  古维贤审判员  汪丹丹审判员  姚 丹二〇一九年十二月六日法官助理毛维清书记员陈婷婷