河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初2778号原告（反诉被告）：曾召玉，女，1962年4月1日出生，汉族，高中文化程度，退休职工，住商城县。委托诉讼代理人：马光伟，河南太平律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾立安，男，1965年9月8日出生，汉族，大学本科文化程度，自由职业，住商城县。原告曾召玉与被告贾立安缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。被告贾立安提起反诉，本院合并审理。原告曾召玉及其委托诉讼代理人马光伟、被告贾立安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾召玉向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年6月16日至2019年5月20日期间300,000元的银行同期贷款利息；2.被告赔偿原告因购买其房屋装修款、搬家购买物品的实际费用132,226元；3.被告承担鉴定费、诉讼费。事实与理由：2018年6月16日，被告将位于和谐小区20栋2单元2楼204号房屋作价368,000元出售给原告，随后将该房屋交付原告装修，原告于2018年6月16日将300,000元购房款支付给被告。当原告将房屋装修即将结束时，被告要求解除合同。原告入住后又提出解除合同诉讼，法院以买卖房屋系“政府经济适用性住房”为由认定买卖合同无效，判决互相返还原物。2019年5月20日，被告将原告支付的300,000元购房款汇入商城县人民法院，同时申请执行原告腾出该房屋，但就原告300,000元资金占用期间的利息和原告装修该房屋支出的30余万元和实际损失只字未提。该房屋从买卖到违约，被告存在重大过错，存在缔约过失，既然没有完善的交易条件而进行交易，造成原告的严重经济损失依法应当赔偿。被告贾立安辩称，民法有违约责任和侵权责任，没有缔约过失责任的提法。根据合同法第42条和第43条，缔约过失责任是对违约责任和侵权责任的补充。所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则所产生的附随义务，造成另一方信赖利益损失，对此应承担的损害赔偿责任。但是本案中没有信赖利益损失，也就不存在缔约过失责任。2018年6月16日，被告将一套三室二厅的经济适用住房卖给原告，被告在办理房产相关手续时才得知该房屋未办理房屋产权证书，不能上市交易，被告首先与原告的弟弟协商，愿意补偿10,000元，协商解除合同。遭到拒绝后，被告决定通过起诉解决纠纷。同年6月25日，被告通过手机短信给原告连发7条消息，说明售房协议书违反国家禁止性政策，请求法院确认合同无效，在法院判决之前，不要进行装修。6月26日和27日，被告又再次通知了原告，法院判决前装修，后果自负。6月28日，法院立案庭受理了贾立安的起诉状，贾立安将起诉状及诉讼费通知单通过手机彩信送达给原告。此后，被告频繁的通过当场告知、更换门锁、法庭通知、公安报警等方式告知原告不要装修，但原告对此均置之不理。原告的装修损失与缔约过失行为没有直接因果关系，没有缔约过失责任，也就没有损害赔偿问题。原告恶意装修，故意造成经济损失，违反合同法第119条的减损原则，因此原告不得就自身造成的损失要求被告进行赔偿。原告300,000元的法定孳息，只是银行同期活期存款利息，没有产生银行同期定期存款利息，更不能产生同期贷款利息。被告贾立安当庭提起反诉称，1、原告赔偿被告恢复房屋原装所需要的25,000元（恢复毛坯房20,000元、水路重新安装5,000元）；2、原告支付被告于2018年6月16日至2019年5月29日期间350天的房屋租金800元/月，合计9,180元；3、原告未按指定期间返还房屋义务应补偿损失（从2019年5月29日起，按2×32.79元/天计算）；4、原告承担全部诉讼费用。反诉事实与理由：2018年9月21日，商城县人民法院依法判决原、被告之间签订的售房协议书无效，同年12月17日，信阳市中级人民法院维持原判。根据合同法第56条和侵权责任法第6条第1款规定，原告实施装修，属于强迫得利，严重损害了被告的舒适性、审美性、方便性、环保型等利益；原告在反复告知和劝说下强制装修，具有主观上的过错，是恶意相对人。原告对房屋的占有和使用欠缺法律依据，对房屋所有人构成不当得利，所以原告应当支付房屋的租金。涉案房屋是被告唯一的住房，原告逾期履行返还房屋的义务，每延迟一个月就给被告造成1,000元损失，已经造成的损失，应由原告双倍补偿。原告曾召玉对被告的反诉辩称，被告反诉不能成立，被告与原告签订了房屋买卖合同，就是有效合同，从诚信角度来说，被告对房屋是否可以交易处分，自己是清楚的，但是被告自己将房屋挂在中介公司，原告通过中介公司与被告达成交易条件，是双方真实意思表示，因为强制性规定导致合同不能履行是另外一回事，原告对自己购买的房屋正常装修是理所当然的。被告卖了房屋又主张不能卖，违背诚信原则，被告存在重大过错。被告的反诉诉请是不能成立的，原告履行了合同行为，是被告不遵守诚信行为。原告用自己的金钱进行装修，原告自己没有房屋才想着早日装修、早日入住，被告在房屋卖出之后，多次要求增加购房款，强行要求解除合同。被告的口头制止是无效的，根据法律规定，合同是有效的，对房屋正常装修是理所当然的。原告因购买房屋遭受的折磨和痛苦，多次遭到被告的阻止，感到买此房屋后让生活变得糟糕，请求法院驳回被告的请求，支持原告的诉请。围绕争议的焦点（被告应否支付占用购房款300,000元期间的利息，如何计算利息；原告装修房屋价款是否由被告承担，承担多少；恢复房屋原状的费用是多少，应否由原告承担；原告应否付被告房屋租金，付多少），双方提交了证据。原告曾召玉提交了如下证据：1、身份证复印件；2、售房协议书复印件，证明争议房屋是双方真实意思表示；3、购房收据，证明被告收了房款；4、商城县华诚装饰工程有限公司出具的装修清单、借支单。被告贾立安提供的证据：1、商城县华诚装饰工程有限公司出具的证明，证明房屋不是由该公司装修的，是原告自行装修的；2、给原告发送的短信记录，证明在6月28日给原告发送信息要求不要装修，对原告履行了告知义务；3、对涉案房屋进行拍照的照片；4、另案中法院现场拍摄的装修照片及保全申请书；5、鲇鱼山派出所的证明。原告申请，本院通知双方协商鉴定机构未达成一致后，本院委托信阳市天诚价格事务有限公司评估的结论书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告贾立安认为：原告举交的证据4合法性有问题，原告自己装修的房子，不是商城县华诚装饰工程有限公司装修的，装修价款自己清楚，却又提出鉴定，原告装修作假。信阳市天诚价格事务有限公司的评估结论书与本案没有关联性，房屋装修之前被告履行了告知义务。本人庭前要求信阳市天诚价格事务有限公司提供评估的依据，至今没有提供，对该结论的真实性无法质证，鉴定费与本案无关。原告曾召玉认为：被告举交的证据1商城县华诚装饰工程有限公司是单位，应由证人签字。信阳市天诚价格事务有限公司出具的评估结论书没有参照该公司装修清单进行鉴定；证据2不能作为双方约定合同解除的要件，在合同中没有约定，合同的订立是双方真实意思的表示，是双方的合意，房屋买卖司法解释第三条规定，合同即成立即有效，被告一直打骚扰电话，原告将被告电话拉成黑名单了，没有看到过信息，且不能认为信息送达了就不能装修了；证据3没有标的物和参照物，无法确认在哪里拍摄，不能达到被告的证明目的；证据4被告诉讼中申请保全，人民法院有审查权，不能一申请就保全，不能作为法律文书确认其主张的权利，作为办案法官查看现场，只能证明真实性，没有做出最终裁判，不能以办案法官到现场为依据，从图片看已经看出装修基本完成，不能达到被告证明目的；证据5合同交易成功，记录显示被告强行换锁是不被法律所允许的。经审理查明：2012年8月25日，被告与商城县保障性住房工程建设指挥部办公室签订了经济适用房买卖合同，购买坐落在商城县××小区××单元××号房屋。2018年6月16日，被告将该套房屋以368,000元出售给原告，原告给付被告贾立安现金300,000元，余款68,000元待房屋手续办理完毕之后，原告再支付给被告贾立安。被告将房子的钥匙、电卡、水卡、燃气卡等相关物品交给了原告。被告在办理房屋过户手续时，得知自己购买的经济适用房未办理房屋产权证书，是不能上市进行交易的，于6月25日便与原告协商退房，当日通过短信的方式通知原告停止装修，后多次通过其他方式要求原告停止装修，因原告已经开始对房屋进行装修，双方协商未能达成协议，产生纠纷。2018年7月2日，原告使用该房屋，4日，被告以确认合同无效为由向本院起诉后，7月12日书面申请本院要求原告停止装修，承办法官到现场查看并要求原告停止装修，原告最终将该房屋装修完毕并入住，本院判决原、被告签订的售房协议书无效。原告不服，提起上诉，信阳市中级人民法院维持原判决。2019年1月15日，被告向本院要求原告返还房屋，承担房屋租金4,000元，自愿退还原告购房款300,000元及银行同期存款利息，原告以房屋买卖有效为由，拒绝返还房屋，更不同意支付租金，本院认为，原告与被告间买卖房屋违反了法律、法规的禁止性规定而无效，双方均存在过错，双方应返还从对方取得的财产，并赔偿对方损失，占用购房款期间的利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算，租金按300元/月计算，判决被告退还原告购房款300,000元后三十日内，原告将商城县和谐小区第20栋2单元2层204号房屋及相关附随手续腾退给被告，被告赔付原告利息损失（以300,000元为基数，从2018年6月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至退还清时止），原告支付被告房屋租金（2018年7月2日至原告腾房时止），逾期履行金钱给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经被告申请强制执行，被告将300,000元购房款存入法院账户，原告于2019年9月29日腾空并交付房屋及相关手续，该案执行终结。原告申请，本院委托，2019年9月26日，信阳市天诚价格事务有限公司对该房屋内的装修及物品残值进行了价格评估，评估标的在评估基准日（2019年8月23日）的价格为132,226元，开支鉴定费8,000元。庭审中，原、被告分歧较大，双方未能达成调解协议。本院认为，被告出卖房屋给原告，因违反相关法律、法规的规定而无效（不发生法律效力），被告要求退房，发生纠纷，被告的主观过错较大，原告购买房屋用于居住，必需进行装修，在法院判决明确原告与被告间的权利义务时，原告已完成装修，现装修状况仍符合居住使用，被告在接收已装修的房屋后，应按50%比例折价补偿原告，原告要求被告赔偿原告因购买其房屋装修款、搬家购买物品的实际费用的诉讼请求应予适当支持。被告原交给原告的房屋是毛坯房，原告交给被告的是装修能住居使用的房屋，没有必要再恢复房屋原来的状况，被告接收装修过房屋后，如何处理房屋，是被告自己处分自己的民事权益，只要不妨害他人及公共利益，法律允许，但不能成为不折价补偿的理由，故对被告该项反诉请求不予支持。原告关于要求被告支付占用购房款300,000元期间的利息的诉讼请求和被告要求原告付房屋租金及延期交房的双倍损失的反诉请求均已由本院作出判决，当事人无权重复请求，本院均予以驳回。经本院审判委员会讨论，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告曾召玉已交付被告贾立安位于商城县和谐小区第20栋第2单元2层204号房屋内装饰物品归被告贾立安所有，被告贾立安于本判决生效之日起十日内折价补偿原告曾召玉装修及搬家购买物品的实际费用66,113元（132226元×50%）；二、驳回原告曾召玉的其他诉讼请求；三、驳回被告贾立安的反诉请求。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费100元，反诉费60元，鉴定费8000元，合计8160元，由原告负担4100元，被告贾立安负担4060元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  黄文献审 判 员  李立林人民陪审员  黄德琼二〇一九年十二月十七日书 记 员  余晓燕附：执行账户：商城县财政支付中心。开户行：中原银行商城支行。账号：32×××12（备注：法院执行款）。