四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初2736号 原告：广安市凯瑞物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇城南工业园区兴园路7号F2-2栋1-3层生产用房，统一社会信用代码91511621080714969E。 法定代表人：钟良，总经理。 委托诉讼代理人：李尚坤，男，公司总裁助理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 被告：广安益民职业技术学校，统一社会信用代码525116006757833819。 法定代表人：唐永好，校长。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 第三人：岳池县经济技术开发区管理委员会，住所地岳池县经济技术开发区健康路3号，统一社会信用代码11511321660251913U。 法定代表人：邹杰，管理委员会主任。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 第三人：广安市凯瑞药材种植有限公司，住所地岳池县广安市回乡创业园区城南工业园区内酒业，统一社会信用代码511621000009664（2-2）。 法定代表人：张燕，总经理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 第三人：成都市太平洋房地产集团有限公司，住所地成都市武侯区武科西二路5号，统一社会信用代码91510100633164005Q。 法定代表人：沈和平，总经理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 原告广安市凯瑞物业管理有限公司与被告广安益民职业技术学校、第三人岳池县经济技术开发区管理委员会、广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广安市凯瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人李尚坤及其特别授权的委托诉讼代理人程曲，被告广安益民职业技术学校的法定代表人唐永好及其特别授权的委托诉讼代理人李青峰，第三人岳池县经济技术开发区管理委员会的委托诉讼代理人岳豪，第三人广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司共同的委托诉讼代理人程曲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安市凯瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间于2016年2月3日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付房屋租金人民币共计2,264,603.66元，暂时计算至2019年7月2日，实际要求租金计算至被告返还房屋之日止；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2016年2月3日签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将坐落于广安市岳池县科创岳池健康产业园科创路和园区大道交会处A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15共计8栋，建筑面积13,762.09平方米出租给被告，租房维修费和服务费按6元/平方米/月计算，即每年总租房租金为990,870.48元，第一年在总费用上减免100,000元，第二年在总费用上减免80,000元，第三年在总费用上减免50,000元，第四年到第六年为990,870.48元，从2021年开始每三年在上一年总费用基础上递增5%。付款方式为：2016年合同生效后七个工作日内付当年应付款的60%，2016年6月15日前付当年应付款40%，2017年1月15日前付当年应付款50%，2017年6月15日前付当年应付款50%，以后在每年8月1日前付清下年度房租和服务费。合同签订以后被告除2016年缴纳当年部分房租和管理费外，从2017年开始再未向原告缴纳过任何费用，原告多次就房租事宜向被告进行催收、商谈均无果。截至2019年7月2日被告已拖欠原告租房维修费和服务费共计2,264,603.66元该行为已构成根本性违约。原告于2019年7月16日向被告发出《房租催收律师函》，限被告在签收律师函之日起10日支付拖欠的租房维修费和服务费，被告2019年7月16日已签收律师函但未予理会，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法裁判。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原被告的工商登记信息，证明原被告的主体资格。被告质证对此无异议。2、案涉租赁房屋的产权查询信息、广安凯瑞集团工业用房物业委托管理合同，证明本案涉案的出租房屋的所有权人为第三人广安市凯瑞药材种植有限公司和成都市太平洋房地产集团有限公司，但所有权人将案涉房屋全部委托给本案的原告进行统一物业管理和招租，并约定在管理过程中原告可以自己的名义与租赁物业的承租人签订《房屋租赁协议》、并按市场价自主收取房屋维修费和服务费等。该协议中第四、五条亦能证明原告是本案适格的主体。被告质证认为，原告与第三人广安市凯瑞药材种植有限公司和成都市太平洋房地产集团有限公司签订的《广安凯瑞集团工业用房物业委托管理合同》不知情，其真实性无法确定。3、原、被告于2016年2月3日签订的《房屋租赁协议书》，证明原被告双方对租赁物、租金、租赁期限、付款方式等进行了约定，但是没有关于违约责任的约定，双方签订的合同合法有效，双方应该按照合同的要求履行义务。被告质证认为，对协议书真实性无异议，但根据协议第四条的约定，甲方（原告）有权协助乙方（被告）加强校内的管理，这说明原告与被告在签订协议时已经明确原告的租赁物应该符合教育教学的标准，要符合教育教学的用途必须符合政府的规划，合同实际上不仅仅涉及原被告的权利义务也涉及园区管委会的权利义务。4、手机截屏、律师函、邮寄律师函的快递回执、网上查询律师函签收的物流查询截屏，原告员工李尚坤手机与被告法定代表人唐永好的短信聊天记录，证明原告向被告催收租金未果，遂于2019年7月16日向被告发律师函进行催收，被告在律师函限定的期限内未支付租金，已构成根本性违约，原告现按照《中华人民共和国合同法》二百二十七条规定，要求解除合同的合法性。被告质证认为，被告没有收到原告短信、律师函。5、广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司出具的《情况说明》，证明案涉房屋是第三人广安市凯瑞药材种植有限公司和成都市太平洋房地产集团有限公司所有，原告是凯瑞种植公司旗下的公司，为了方便管理，与原告签订了委托合同，委托原告对案涉房屋管理、并可以原告名义签订房屋租赁协议书并自主收取维修费和服务费、通过司法程序解除合同等，证明原告是适格的主体。被告质证认为，《情况说明》中明确说明，授权的仅是收取维修费和服务费，没有授权收取租金。6、《关于广安益民职业技术学校租金收取情况说明》及收款收据、银行流水，证明经原告财务统计，被告分四次向原告交纳租金共计430,000元的事实，自2016年9月22日起被告未再向原告方交纳租金。被告质证认为，被告还通过转账的方式，给原告公司的原副总裁莫军的私人账户转过租金，自己交纳的租金不止430,000元。7、岳池县环境保护局《环境行政处罚决定书》，证明被告在2016年11月未向环保部门报批环境影响评价文件，依法受到罚款50,000元的事实，在被告受到该处罚的时候就知道租赁的房屋无法达到规划要求，此时就应当与原告协商不再装修、使用，但被告既不解除合同又继续招生办学，让损失扩大化，责任应该由被告承担。被告质证认为，之所以受到行政处罚，是因为原告租赁的房屋没有规划教育教学，如果不继续办学，被告将遭受直接损失400万元，还有其他相应损失，原告明知自己的房屋不是教育教学用地，仍然出租给被告办学，责任在原告。 被告广安益民职业技术学校辩称，1、从原告的诉状中可以看出，假设被告应向原告支付租金，给付租金的时间已经变更为2019年7月16日以后，而不是原来给付租金的时间。2、按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当保持租赁物在租赁期间符合约定用途，本案被告是学校，从事的是教育活动，出租物就应当符合教育用地、教育用房的规划，由于原告的出租物不属于教育用地、教育用房，导致被告不能正常使用租赁物，并且导致被告多次搬迁校区，原告的行为，给被告造成了巨大的损失，既然原告出租物不符合约定的用途，自然无权收取租金。3、假设合议庭认为被告应给付租金，但是现在被告也不能给付租金，因为由于原告的关联企业被其他当事人起诉到法院，法院已向被告方发出了多个裁定，裁定本案被告不得再向原告支付租金，应当协助法院的执行。4、既然被告提供的租赁物不符合约定的用途，属于根本性违约，并且在与被告签订租赁合同时没有明确告知，故意隐瞒了租赁物不能从事教育、教学的客观事实，原告这本身属于欺诈，假设因规划不符合的原因导致租赁合同无效的话，原告存在重大过错。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、被告广安益民职业技术学校上访的信息，证明原告出租的房屋系工业园区用地，不属于教育教学用途。原告质证认为，被告上访的信息与本案没有关联性，双方签订的协议书上第一条明确约定土地的性质是工业用房，即使不符合教学用途，被告已经使用3年多，被告可通过协商、退还房屋等方式解决，但被告一直在使用并用于教学。2、岳池县人民法院等多份执行裁定书、协助执行通知书等，证明法院裁定本案被告不能向原告缴纳租金。原告质证认为，不能达到被告的证明目的。 第三人岳池县经济技术开发区管理委员会述称，原告提供的证据，除了原被告签订的房屋租赁协议书中园区管委会作为监证方签字外，对该份证据的真实性无异议，第三人园区管委会不是租赁合同的出租方和承租方，也不是房屋租赁的行政管理部门，关于房屋租赁方面的证据、资料与管委会无关。房屋租赁合同应为有效，理由：1、原告在出租房屋时明确告知是工业用地，不存在欺诈、胁迫的情形；2、双方在租赁合同第五条（三）项中，用地的用途：生产经营教育教学等活动，没有局限为教学；3、职校在园区内设立实训基地等法律没有禁止性规定，现在甚至还鼓励；4、被告完全可以将租赁的房屋用于法律许可的与职校相关的合法用途，比如开校办工厂、实训基地；5、导致本案被告环评不过关的原因，是被告将租赁的房屋用于了环评不允许的纯教学用途，而导致环评不过关，是因为被告违背教育教学审批的流程，实行了未批先用的情况，所以合同有效。被告方以最高院关于审理租赁房屋司法解释第2条认定的合同无效，是适用法律错误，因为该条仅仅是针对没有取得建设工程规划许可证、建设内容与许可证不一致致使合同无效的问题，本案规划是工业用地、也是原告建立的厂房，不存在不一致的情况。效力性规范是所有人都不能做，管理性规范是有的人可以做有的人不可以做，要取得资质才可以做，本案中，致使被告无法从事纯教育，是因为没有取得相关的审批手续，如被告将租赁的房屋用于其他用途就可能取得相关手续，本案不存在违背效力性规范，所以合同有效。园区不承担责任，因为园区是在合法有效的协议上作为监证方签字，并不是租赁合同法律关系中的承租人和出租人，也没有过错，不应该承担责任。 第三人岳池县经济技术开发区管理委员会未向本院提供证据。 第三人广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司述称，同意原告广安市凯瑞物业管理有限公司的意见。未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2016年2月3日，广安市凯瑞物业管理有限公司作为甲方，与作为乙方的广安益民职业技术学校在平等、自愿、友好协商一致的原则下，达成房屋租赁协议，并在丙方岳池县经济技术开发区管理委员会的监证下，三方共同签订了《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》的争议内容有：甲方将自有产权的工业用房出租给乙方，该工业用房坐落于广安市岳池县共计8栋，建筑面积约13762.09平方米。租赁期限15年，即从2016年1月31日起至2031年10月30日止。租赁费用，租房维修费和服务费按6元／平方米／月计算，即每年总租房维修费和服务费为990870.48元，第一年在总费用上减免100000元，第二年在总费用上减免80000元，第三年在总费用上减免50000元，第四年到第六年为990870.48元，从2021年开始每三年在上一年总费用基础上递增5%。付款方式为：2016年合同生效后七个工作日内付当年应付款的60%，2016年6月15日前付当年应付款40%，2017年1月5日前支付50%，2017年6月15日前付当年应付款50%，甲方并出具相应金额的收据给乙方。以后在每年8月1日前付清下年度房租和服务费。三方还对各自的权利义务作出了约定，其中有约定：甲方有权协助乙方加强校内的管理。乙方在校内开展生产经营、教育教学等活动，必须遵守中华人民共和国有关法律、岳池经开区相关规划及甲方物业公司制定的各项规章制度。丙方有了解甲方为乙方提供各项物业服务情况的权利，有监督乙方生产经营、教育教学行为的权利，甲乙双方生产经营证照办理及环境保障等必要时可提请丙方予以协助或协调。 《房屋租赁协议》签订后，甲方将协议约定的房屋交付了乙方，被告在2016年4月开始对租用的8栋房屋进行必要的装饰建设，9月，整体搬迁至租用房屋内并开始教育教学活动。被告先后在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，向原告支付175,000元、50,000元、114,000元、91,000元，共计430,000元，从2017年开始，再未向原告支付费用，原告多次就房租事宜向被告进行催收、商谈均无果。 2016年8月26日，岳池县环境保护局执法人员在日常巡查中发现，被告存在未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设，并下达了《责令改正违法行为决定书》，同日进行立案查处，责令其停止违法行为，即日停止建设。因被告在被查处后停止违法行为，岳池县环境保护局于2016年11月19日，对其作出罚款50,000元的行政处罚，并责令其改正违法行为。于2017年4月17日，又下达了《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止违法行为，完善环境影响评价审批文件，或另择新址，并于4月27日将被告环境违法案件移送岳池县公安局调查处理，岳池县公安局于6月15日依法对被告法定代表人唐永好作出行政拘留8日的决定。2016年8月26日，岳池县环境保护局向被告下达《责令改正违法行为决定书》后，被告从未向岳池县环境保护局书面递交相关环评资料申请补办环评手续，被告相关负责人曾多次口头向岳池县环境保护局工作人员咨询是否可以项目临时备案，被告知不符合备案条件，还表示希望通过合法途径补办环评手续，以维持正常经营。2017年4月18日，岳池县环境保护局向岳池县政府进行了书面报告，鉴于开办学校不符合园区产业及用地规划，岳池县政府根据相关法律法规并考虑环境风险、园区发展等多种因素，于2017年4月22日决定不纳入临时环保备案管理，并要求限期搬出。2017年9月4日，被告整体搬迁至岳池职校办学，2018年2月，被告将学生转移到经开区开展实训，现仍在使用租赁房屋。 同时查明，原告出租的房屋，登记的所有权人是广安市凯瑞药材种植有限公司和成都太平洋房地产集团有限公司共同共有。2013年12月30日，广安市凯瑞药材种植有限公司和成都太平洋房地产集团有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《广安凯瑞集团工业用房物业委托管理合同》，约定甲方将位于岳池县岳池健康产业园区内的全部工业用房委托给乙方实行统一物业管理及招租，在对甲方的权利和义务中约定，甲方委托乙方在管理过程中，可以以乙方名义与租赁物业的承租人签订《房屋租赁协议书》，并按广安地区市场价自主收取房屋维修费和服务费等。 原告方于2019年7月8日，通过四川有度律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起10日内，将拖欠的租房维修费、服务费等汇入原告指定的银行账户，逾期支付，原告将保留向法院提起诉讼，要求与被告解除合同、支付租金等权利。被告签收后未予理会，原告遂起诉至本院。 有争议的案件事实是，自2016年2月3日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》后，被告向原告支付了多少租金。原告主张被告先后在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，向原告先后4次支付了430,000元，从2017年开始，再未向原告支付费用，而被告认为不止这么多，还向原告的有关人员通过现金等方式支付了的。本院在审理过程中，先后两次要求被告提供相应的证据，在本院指定的期间内，被告未提供证据证明，因此，本院能够认定的，只能是原告提供的金额430,000元。 本院认为，本案的主要争议是《房屋租赁协议书》是否有效？如果认定为有效，《房屋租赁协议书》是否应当解除和解除的时间？ 原告认为，《房屋租赁协议书》合法有效。主要理由是：一、被告答辩称《房屋租赁协议书》无效的理由不能成立。1、不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告所签《房屋租赁协议书》不符合以上合同无效任何一种情形。2、被告答辩称原告改变土地用途，将无法正常使用的租赁物出租，所签《房屋租赁协议书》无效，不能成立。《土地管理法》及《实施细则》、《物权法》等法律虽然有不得改变土地用途的规定，但这些法律规定旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为，原告从未擅自改变土地用途，将合法建成的工业用房出租也没有违反法律、行政法规效力强制性的规定。3、原告不存在被告答辩所称的故意隐瞒和欺诈，导致《房屋租赁协议书》无效的行为。原告出租房屋时，在租赁合同第一条明确告知租赁房屋为“工业用房”，不存在被告答辩所称的“原告签合同时未明确告知，系故意隐瞒和欺诈”的行为。”4、《房屋租赁协议书》约定了被告可在租赁房屋内开展生产经营等活动，但必须遵守岳池经开区的相关规划。《房屋租赁协议书》第五条乙方（被告）的权利及义务“（三）乙方在房屋内开展生产经营、教育教学等活动，必须遵守中华人民共和国有关法律、岳池经开区相关规划及物业公司制订的各项规章制度”明确规定了被告可在租赁房屋内开展生产经营等活动，但必须遵守岳池经开区的相关规划，被告租赁房屋并不仅仅局限于办学，在租赁房屋内开办工厂或者作为实训基地使用等并无法律、法规禁止性规定，被告完全可以在遵守岳池经开区的相关规划的前提下，将租赁房屋用于开办校办企业或者作为实训基地等合法用途。5、被告答辩所称《房屋租赁协议书》无效的法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉租赁房屋既非未取得建设工程规划许可证的房屋，也非未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，被告属于适用法律错误。二、造成目前被告所述的租赁物无法正常使用状况，责任全部归于被告。1、导致被告环评不过关，系被告将租赁的工业用房用于办学，被告是专业的办学单位，如果真要租房办学，在租房之前就应当先拿到相关批文办理好相关证照再租用符合办学要求的房屋和场地，现在被告未经报批先使用，根据《合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”之规定，导致环评不过关，租赁物无法正常使用状况，责任全部在被告。2、被告是《房屋租赁协议书》监证方岳池经济技术开发区管委会招商引资进驻的企业，管委会是整个岳池经开区的管理者，既然政府都已认可租赁事实，作为出租人的原告并不知晓也没有能力知晓被告租房要用于办学且如果办学将无法获取相关批文这些事实，造成被告目前状况，责任全部归于被告。三、《房屋租赁协议书》合法有效，被告无理拒付租金，应该解除合同，返还租用房屋及支付原告所欠房租。1、原、被告及监证方岳池经开区管委会于2016年2月3日自愿签订了《房屋租赁协议书》，对案涉租赁房屋的性质、地点、面积、租赁期限、租金支付方式及各自的权利义务均进行了约定，且约定不违反国家法律、法规的强制性规定。2、合同签订以后被告除2016年交纳当年部分房租和管理费外，从2017年开始再未向原告交过任何费用，原告多次就房租事宜向被告进行催收、商谈均无果，该行为已构成根本性违约。3、就被告的拖欠租金事宜，原告已于2019年7月16日向被告通过邮政快递发《房租催收律师函》，限被告应于签收《律师函》之日起10日内将拖欠原告的租金汇入原告账户，被告于2019年7月16日已签收该《律师函》但仍然置之不理，截至2019年8月5日止，原告未收到被告支付的任何房租款项。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 被告认为合同无效。根据《房屋租赁协议书》第四条第四款可以看出，原告在出租房屋时明知被告承租房屋的用途是用于教育教学，如果出租的房屋从事教育教学要符合规划，在没有规划的前提下，原告出租给被告开办学校明显违背了法律的禁止性规定。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案是工业用房不是教育教学用地，既然是无效合同，就应该按照合同法五十八条及民法总则第一百五十七条的规定按过错原则处理本案，原告提供不符合规划要件、不能使用的房屋出租给被告，导致被告无法正常办学，原告应承担主要责任。第三人园区管委会作为监证方、管理者，应该制止原告的出租行为并提醒被告不能租用房屋，同时在《房屋租赁协议书》中也设定了自己的权利义务，园区对原被告需要办理的证件有协助的义务，而本案被告信访、上访等均是因为环保不过关的问题，环评不过关是因为不符合规划，因此园区管委会存在过错。 第三人岳池县经济技术开发区管理委员会认为合同有效。原告在出租房屋时明确告知了是工业用地，不存在欺诈、胁迫的情形，《房屋租赁协议书》第五条三项中约定乙方在房屋内开展生产经营、教育教学等活动，没有局限为教学，实际上职校在园区内设立实训基地等，法律没有禁止性的规定，现在甚至还鼓励，被告也完全可以将租赁的房屋用于法律许可的与职校相关的合法用途，比如开校办工厂、实训基地等，而导致被告环评不过关的原因，系被告将租赁的房屋用于了环评不允许的纯教学用途，被告违背了教育教学审批的流程，实行未批先用，因此，原被告双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效。被告以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主张合同无效是法律适用错误，该条适用的前提是针对没有取得建设工程规划许可证、建设内容与许可证不一致致使合同无效的问题，而本案规划的是工业用地，也是原告建设的厂房，不存在不一致的情况。本案被告完全可以将租赁的房屋用于其他用途并取得相关手续，不存在违反效力性规范，因此合同有效。同时园区管委会仅仅作为监证方在合法有效的协议书上签字，不是租赁法律关系中的出租方和承租方，园区管委会没有过错，不承担责任。 对此，本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，双方签订的《房屋租赁协议书》的第一条明确约定的是“甲方将自有产权的工业用房租给乙方”，说明双方原告在签订租赁协议时，明确知道租赁的房屋是工业用房，且双方均知道被告租赁的房屋将用于生产经营、教育教学活动，能够认定在签订租赁合同时，一方或双方均不存在欺诈、胁迫、恶意串通的情形，不存在损害国家利益、集体或者第三人利益的情形，也不能认定有以合法形式掩盖非法目的的情况。是否存在本协议违反了法律、行政法规的强制性规定呢？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，只有违反了效力性强制性规定的合同，才能认定为无效合同。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思表示。在认定合同是否因违反《民法总则》第一百五十三条规定的法律、行政法规的强制性规定而无效时，要在考察规范性质以及规范对象基础上，兼顾权衡所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全保护等因素。本着上述的司法理念，结合本案，导致双方在履行合同过程中发生纠纷的主要原因是，被告存在未依法报批建设项目环境影响评价文件擅自开工建设的违法行为，在工业园区内规划的是工业用地，学校不属于工业企业，要办学，必须改变规划，才能办理或依法取得环境影响评价文件，合法办学。被告明知自己是学校，在未取得环境影响评价文件之前，开办学校，行为违法。但这种违法行为，并非双方在签订租赁协议时的故意行为，其中可能存在侥幸心理，边装修或边办学边办理有关审批手续。即使如此，这种违法行为，应当说违反的是一种管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，因此，不能认定为无效合同。 既然合同有效，双方就应当依照合同的约定，全面履行各自的权利义务。但被告从签订合同后，一致未能依照合同的约定，履行支付租金的义务。依照合同约定，合同生效后七个工作日内付当年应付款的60%，2016年6月15日前支付40%，2017年1月5日前支付50%，2017年6月15日前付当年应付款50%，以后在每年8月1日前付清下年度房租和服务费。但实际在2016年6月24日、7月15日、9月1日、9月22日，分别支付175,000元、50,000元、114,000元、91,000元，共计430,000元，履行的时间滞后，金额不足。在2017年实际继续使用租赁物的情况下，未再履行支付义务，存在违约行为。在原告通过律师函的书面方式，要求被告履行合同义务后，仍拒不履行，现原告请求根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定解除合同，事实清楚，证据充分，法律依据明确，应予以支持。 关于解除的时间。虽然原告方于2019年7月8日，向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起10日内，将拖欠的租房维修费、服务费等汇入原告指定的银行账户，逾期支付，原告将保留向法院提起诉讼，要求与被告解除合同、支付租金等权利，但未明确告知与被告解除合同的时间，且在本案提起的诉讼请求，也未明确解除时间，因此，解除的时间本院确定为本判决生效的时间。 关于原告请求的支付租金的请求。依照合同约定，第一年在总费用上减免100,000元，第二年在总费用上减免80,000元，第三年在总费用上减免50,000元，第四年到第六年为990,870.48元。但原告在起诉时，请求的是2017年以后的租金，认为2016年的租金，被告在支付了430,000元后，支付完了当年的全部金额，是原告对其民事权利的自由处分，且未损害被告的权益，只请求2017年以后的租金，并暂时计算至2019年7月2日，本院予以支持。2019年7月2日以后的租金，以被告实际使用的时间和《房屋租赁协议书》约定的金额，据实计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，经本院审判委员会研究，判决如下： 一、解除原告广安市凯瑞物业管理有限公司与被告广安益民职业技术学校、第三人岳池县经济技术开发区管理委员会于2016年2月3日签订的《房屋租赁协议书》； 二、被告广安益民职业技术学校于本判决生效后30日内支付原告广安市凯瑞物业管理有限公司2017年至2019年7月2日期间的租金2,264,603.66元。 案件受理费24,917元，由被告广安益民职业技术学校负担。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  邹明武 人民陪审员  郑兴碧 人民陪审员  周 灵 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  周 超