广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24091号原告：广东吉豪物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914***********102M。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张林，公民身份号码430************813。系原告公司员工。委托诉讼代理人：王路平，公民身份号码500************56X。系原告公司员工。被告：李建中，男，1972年6月11日出生，汉族，住住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码412******2*****413。原告广东吉豪物业管理服务有限公司诉被告李建中物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2016年8月至2019年7月所欠的物业管理费、公共水电分摊共计1474.6元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是佛山市禅城区金沙新城小区物业管理公司。被告于2002年11月购买了金沙新城一街6号5座502房，从2016年8月份起不按约定交纳物业管理费、公共水电分摊费，上述费用共计1474.6元，具体见《金沙新城小区一街6号5座502房欠费明细》。期间，原告向被告进行了多次催收，均无效，被告的行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益。被告辩称，一、小区内的停车费长期原告占有。本小区面积大建设比较早，当时建设按商业步行街建造，公共区域大，建造时没考虑小车的增加快，多是自行车车位与摩托车车位，小汽车车位很少，造成小汽车都停在公共区域的休闲区和道路两旁，一个月的停车费估计十九万左右（被告在夜晚十一点清点露天区域停小汽车的数量至少有九百多辆，按最少一天七元计算，还没清点车库中的车辆）这么大的收入却不知去向，也没在显著位置公布详细的停车费收支情况，使得业主无法监督资金的用途，违反了《物业管理服务合同》第二十条第六项应及时向甲方、业主各物业使用人通报本物业使用人的监督。违反《物业管理条例》第五十四条，利用共用部位设施设备进行经营，利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主，业主大会，物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充专项，维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。而小区停车费的使用在没有征得业主大会的同意，没有办理相关手续情况下私自占有。二、原告随意更改公共建筑物的用处。没有在规划图纸上有公厕的，没有经过业主的同意私自在被告所住一街6号5座一楼通道口处私自建造厕所为自已公司员工方便所用。厕所少有打扫，破烂不堪，风吹臭气熏天，滋生蚊虫、苍蝇等，给周围环境带来破环，给被告楼上生活带来严重影响。原告违反了《物业管理服务合同》第二十条第八项，违反了《物业管理物条例》第五十条（道路场地设施维护，物业服务企业不得擅自占用，物业服务企业应当将临时占用，挖掘的道路场地在约定期限内恢复原状。三、占用消防通道停车收费。原告所住的一街6号5座周边消防通道被长期占用停满小车，而原告为了收费盈利而不予制止，也没采取有效措施加以改进，假如有业主家中万一着火造成消防车无法进入，对业主的生命财产带来极大的安全隐患，损害了业主的合法权益，原告违反了《物业管理服务合同》第四条第五、六项。四、原告没有履行《物业管理服务合同》的义务。1.小区广场中的周边大树，没有定时去清理，大树枝随时有坠落，对小区业主造成安全隐患。2.自行车、电动车在停车房被盗，去原告处反映问题而原告不承认也没有相对有效措施改正（可实地调查取证于小区业主）。3.小区管理混乱，没有定期杀灭四害，造成家庭老鼠、蟑螂很多，小区卫生极差。4.小区保安配备不够，就几个保安只顾门口收费，无保安定期巡逻小区，造成小区治安极差，经常有家中被盗，被告家中及邻居被盗数次，去原告处反应问题，原告却推卸责任（可实地调查取证小区业主）。5.小区健身器材的维护，有的健身器材一坏就是几个月，无人理会。6.被告所住一街6号5座门口进入处停满自行车、电动车，造成防火通道被占，危害到业主的生命财产，而物管却不加以制止，任其随意摆放。7.楼道内又脏又乱，楼梯扶手从该物管进驻到现在没刷过油漆，造成锈迹班斑。8.消防设施损坏却不修理。综上所述：原告没有履行签定的物业服务义务，是原告失职所致，违约在先，并给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，根据合同法有关于先行抗辩权的规定，在原告没有履行物业服务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院查实具体情况依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。并要求原告依法向被告和全体业主详细公布小区2016年8月1日至2019年7月31日的停车费用的收支情况，随时供全体业主可查阅，并由业主大会决定停车费用的使用。诉讼中，原告举证如下：1、金沙新城业主资料表、《证明》、收楼通知书，证明被告是涉案房屋的业主及房屋面积。2、照片两张，证明原告通知被告缴交物业管理服务费，向被告主张权利。3、物业管理服务合同，证明双方的物业服务关系及收费标准。4、欠费明细、公共分摊说明，证明被告拖欠的管理费及公摊水电的明细。诉讼中，被告举证如下：照片15张，证明小区内停车无序，原告私自改建公厕、消防等公共设施没有维护。本院组织当事人进行了证据交换、质证，认证如下：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；证据3，被告虽有异议，但未能举证推翻该合同效力，本院予以确认；证据4，仅审核原告的垫付情况，本院予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，但认为照片只能反映静止状态，公厕在原告进驻前已经存在，在原告进驻后已经投入10万元进行改进，不足仍会改正，经审查，原告质证意见有理，本院确认被告该证据的真实性，但对证明内容不予确认。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为被告，房屋建筑面积为92.1平方米。2002年7月31日，开发商向涉案房屋所在小区物业公司出具证明，证明被告已付清涉案房屋的购房款，请物业公司协助办理有关交楼手续。2016年7月19日，禅城区金沙新城第四届业主委员会作为委托方（甲方）与原告作为物业服务企业（乙方）就金沙新城小区的物业服务事宜签订《佛山市禅城区金沙新城物业服务合同》，约定：物业项目的类型包括住宅、商铺、车库，第九条包干制：物业管理服务费用：多层住宅含单车房按建筑面积每月每平方米0.46元、商业物业即商铺按照建筑面积每月每平方米2元。……第二十二条：物业服务期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区业委会签订的物业服务协议合法有效，对原、被告有拘束力，双方均应全面履行。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费用的行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量严重瑕疵或者服务明显缺位的情形；第二，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费，即使原告存在轻微违约，在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第三，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。至于被告在答辩中提到的停车费用的收支情况的公示问题，因其未提出反诉，故本院不予审查，其可另行主张。原告主张被告支付物业服务费、公摊水电费，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。根据原告制作的欠费明细表，物业服务费为1299.6元、公摊水电费为175元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，判决如下：被告李建中于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东吉豪物业管理服务有限公司支付2016年8月至2019年7月的物业服务费1299.6元、公摊水电费175元，合计1474.6元。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十二月十一日书记员  潘有鹏