重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初8125号原告：刘大行，男，1968年10月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：康宁，重庆智敏律师事务所律师。被告：重庆翔安汽车销售服务有限公司，住所地重庆市綦江区新盛镇德村三社，统一社会信用代码91500222MASYTUUN。法定代表人：姬洪。第三人：重庆南地置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）东城大道111号，统一社会信用代码915001100564991894。法定代表人：杜兰平，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪德明，男，1975年11月15日出生，汉族，住四川省华銮市，该公司员工。原告刘大行与被告重庆翔安汽车销售服务有限公司（以下简称翔安公司）、第三人重庆南地置业有限公司（以下简称南地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法由审判员申湛适用简易程序独任审判,于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告刘大行之委托诉讼代理人康宁、第三人南地公司之委托诉讼代理人洪德明到庭参加诉讼，被告翔安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘大行向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与被告双方于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》以及原、被告、第三人于2018年1月11日签订的《城南一号商铺出租权力转移协议书》，被告立即返还原租赁物，将损坏的墙体恢复；2.被告支付原告2019年7月1日至2019年7月31日期间租金1333.08元，2019年8月1日起按36元/平方米/月计租至被告实际搬出该房屋并恢复墙体时止；3.被告支付原告50000元违约金，律师费2000元；4.本案诉讼费及相关费用由被告负担。事实和理由：第三人与被告于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定被告租赁原告位于重庆市万盛经济技术开发区东城大道107号“城南一号”X区X楼XX号商铺（建筑面积37.05平米，房地证载明地址为重庆市万盛区东城大道XX号附X号），作为汽车销售展厅使用。起始租金为36元/平米/月，前3年租金不变，第4年起每年在上一年的基础上递增6%。合同约定乙方租金每3个月支付一次，在每个支付周期提前10日支付,若逾期则按0.5%每日收取滞纳金，逾期超过30个自然日以上，属于被告方违约，原告方有权单方面解除合同并追究违约责任。现被告逾期数月未支付租金，原告认为原、被告双方签订的合同合法有效，双方应当诚实履行该合同。被告方拒不按照合同约定期限支付款项的行为侵犯原告合法权益，故依据相关法律法规向人民法院提起诉讼。被告翔安公司未作答辩。第三人南地公司辩称，案涉房屋原先确实是其所有，其在2017年6月30日与被告签订了房屋租赁合同属实，租赁合同中约定租赁期间其可以销售该房屋，2018年1月1日其将房屋销售给了原告，2018年1月11日其与原、被告签订了《城南一号商铺出租权力转移协议书》，合同将其在房屋之上享有的所有租赁、履约保证金等权利义务转移给原告，其已经退出这个合同，原告和被告应当诚实履行合同，签订了这个转移协议书后这个房屋所产生的权利义务再与其无关，本案中被告应当诚实履行合同义务，并承担相应的法律责任。本院经审理认定事实如下：被告与第三人于2017年6月30日签订了《房屋租赁合同》，约定了第三人将位于重庆市万盛经济技术开发区东城大道107号“城南一号”X区X楼XX号商铺出租给被告使用，计租面积为建筑面积37.05平方米。双方约定：租赁期限为10年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止；其中免租期为12个月即2017年7月1日至2017年12月31日免租三个月、2018年1月1日至2018年6月30日免租三个月、2018年7月1日至2018年12月31日免租三个月、2019年1月1日至2019年6月30日免租三个月，免租期内的管理服务费、水、电、气费等其它相关费用由被告承担。起始租金标准为36元/平米/月，前3年不变，从第4年开始，以后每一年在上一年的基础上递增6%；租金每3个月支付一次，每个支付周期应提前十个自然日支付，若逾期原告有权按应收金额的0.5%每日收取滞纳金；逾期超过30个自然日以上属被告违约，原告有权单方面解除合同并追究违约责任。一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除合同，书面解除通知发送之日起5个工作日即视为通知送达，合同即解除。违反合同的一方，应向守约方支付人民币5万元的违约金，并赔偿对方的全部损失。如双方不能通过协商而通过诉讼或仲裁解决争议的，违约方还应支付守约方为维护自己权益支出的费用，包括但不限于诉讼费、取证费、律师费等。合同一方向另一方送达通知等信件，可以采取专人递交，或以挂号信件、快递服务等方式送到合同中列明的对方住所地处，自发出之日起5个工作日即视为完成送达。合同签订后，第三人将案涉房屋交付给被告使用，被告向第三人交纳了履约保证金1334元。2017年6月30日，被告向第三人出具承诺书，承诺其在租赁期间无购买案涉房屋的打算，若第三人在租赁期间内出售案涉房屋，其自愿放弃优先购买权。2018年1月5日，第三人与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给原告。2018年1月11日，第三人作为甲方，原告作为乙方，被告代表姬洪作为丙方，三方签订了《城南一号商铺出租权利转移协议书》，确定：甲方于2018年1月5日向乙方交付上述商铺，并由乙方开始履行该商铺《房屋租赁合同》中甲方的所有权利和义务；丙方已向甲方缴纳该商铺的履约保证金1334元，现因商铺产权转移，相应出租权利也随之转移，就此丙方委托甲方将已交纳给甲方的履约保证金和乙方收房之日后的房租转至乙方（买受人）的账户；丙方应在上述租金到期前自行按照该商铺《房屋租赁合同》中的约定向乙方缴纳后续租金等。2018年8月30日，原告取得案涉房屋产权证[渝（2018）万盛区不动产权第XXXXXXXXX号]，证载该商用房屋坐落于万盛区东城大道XX号附X号，房屋建筑面积37.05平方米。因被告逾期未支付租金，原告于2019年8月7日向被告在合同中载明的地址邮寄了解除租赁关系的告知书。另查明，2018年1月1日至2019年6月30日的租金被告已支付给原告。被告为了经营需要，同时租赁了多个门面，并将相邻门面的隔墙拆除。原告因本案诉讼于2019年8月7日与重庆智敏律师事务所律师签订《法律事务委托代理合同》，并于2019年9月20日向该所交纳了代理费2000元。上述事实，有房屋租赁合同、承诺书、重庆市商品房买卖合同、不动产权登记证书、商铺出租权利转移协议书、告知书、法律事务委托代理合同、发票、EMS快递寄件及回执等证据证实，并经本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中权利和义务一并转让给第三人。本案中，第三人先与被告签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》，第三人交付了案涉房屋给被告使用，被告依约向第三人支付了房屋租金，第三人与被告形成了房屋租赁关系。在租赁期内，原告购买了案涉房屋后，原、被告及第三人又就案涉房屋的租赁事宜签订了《城南一号商铺出租权力转移协议书》，约定将第三人与被告签订的《房屋租赁合同》中第三人的权利义务一并转让给原告，原告取得案涉房屋租赁合同当事人地位，与被告形成了房屋租赁关系。被告承租原告的商铺后，应当按照合同约定给付原告房屋租金，被告违反合同约定逾期30日以上未缴纳租金，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告诉讼请求的理由成立，本院予以支持。原告于2019年8月7日向被告在合同中载明的地址邮寄了解除租赁关系的告知书，根据合同约定，发送解除通知之日起5个工作日即视为解除通知到达，合同即解除，即2019年8月14日为合同解除日，原告主张2019年7月1日至7月31日的租金为1333.08元，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，2019年8月1日至8月14日的租金为622.44元，故2019年7月1日至2019年8月14日的租金为1955.52元。合同解除后的房屋占有使用费，原告请求按相同租金标准计算至房屋腾退返还之日，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告其他诉讼请求，本院依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘大行与被告重庆翔安汽车销售服务有限公司的房屋租赁合同；二、限被告重庆翔安汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内将重庆市万盛经济技术开发区东城大道“城南一号”X区X楼XX号[渝（2018）万盛区不动产权第XXXXXXXXX号证书载明为万盛区东城大道XX号附X号]房屋墙体恢复原状并将房屋腾退返还给原告刘大行；三、限被告重庆翔安汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内支付给原告刘大行2019年7月1日至2019年8月14日的租金1955.52元、违约金50000元、代理费2000元，合计53955.52元；四、由被告重庆翔安汽车销售服务有限公司自2019年8月15日起按36元/平方米/月标准给付原告刘大行房屋占有使用费至其腾退返还房屋之日止，并于腾退返还房屋之日前付清；五、驳回原告刘大行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1134元，减半收取计567元，由被告重庆翔安汽车销售服务有限公司负担（此款原告刘大行已预交，限被告重庆翔安汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内直接给付原告刘大行567元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 申 湛二〇一九年十二月二日书记员 张福林