上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初8972号原告(反诉被告)：赵正泉，男，1957年7月9日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家龙，上海李东方律师事务所律师。被告(反诉原告)：张群，女，1968年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。第三人：张伟，男，1969年2月4日出生，汉族，住上海市松江区九亭镇鹤诸路XXX号。原告赵正泉与被告张群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告张群提出反诉，本院予以受理，于2019年5月16日组织当事人进行证据交换。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法追加张伟为第三人参加诉讼。本院于2019年5月16日组织当事人进行证据交换，于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)赵正泉及其委托诉讼代理人李东方、李家龙，被告(反诉原告，以下简称被告)张群的委托诉讼代理人徐惠忠到庭参加诉讼。第三人张伟经本院传票传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告赵正泉向本院提出本诉诉讼请求：被告履行《购房协议书》，将上海市长宁区万航渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)过户转让给原告所有。事实和理由：被告与第三人系姐弟关系，原告与第三人曾合作办厂，第三人还曾向原告个人借款并产生债务。原告于1998年通过第三人介绍购买涉讼房屋。原、被告于1998年6月10日签订《购房协议书》，约定：原告以8万元的价格购买涉讼房屋，协议签订当日，原告一次性支付购房款6万元，以第三人欠原告的3万元中的2万元抵充剩余房款2万元。当日，被告将涉讼房屋的钥匙及产权证原件交付原告，原告一直使用该房屋。2019年3月，被告强行占入涉讼房屋，导致原告无法使用该房屋。因双方协商未果，故提起诉讼。被告张群本诉辩称及反诉诉称，被告与第三人系姐弟关系，涉讼房屋自始至终为被告所有。因被告经济条件比较好，父亲和弟弟经济条件差一些，被告希望将涉讼房屋出租，给父亲和弟弟补贴家用，所以产权证原件一直在父亲处。父亲去世时对涉讼房屋没有做过交代，因为母亲还健在，而被告当时与弟弟感情不是很好，故为了母亲，都没有提起过涉讼房屋的事情。2018年下半年，被告收到中介的电话，称涉讼房屋在出售，故前去查看，才获悉涉讼房屋实际处于非法出租状态，且被他人冒用被告名义于1998年1月10日出售给原告。被告于2018年11月25日补办了不动产权证，驱逐了当时的实际使用人，于2019年3月强制收回涉讼房屋。原、被告之间从未有过任何联系，《购房协议书》并非被告真实意思表示，被告对售房行为毫不知情、事后也未追认。因原告与第三人及张玉林恶意串通签订《购房协议书》，损害被告的利益，故该协议书无效。综上，被告不同意原告的本诉诉讼请求，另提出反诉诉讼请求：判令《购房协议书》无效。原告赵正泉反诉辩称，被告及第三人均承认，涉讼房屋由被告交给其父亲及第三人代管，第三人拖欠原告借款未归还，故由其父亲出面出售涉讼房屋抵债，由此产生了《购房协议书》。签订该协议书时被告父亲及第三人均在场，并将涉讼房屋的产权证和钥匙交付给原告，可以推定被告当时是委托其父亲与第三人出售涉讼房屋，构成表见代理。此外，原告长期占有、使用涉讼房屋、缴纳物业管理费，被告则对该房屋不闻不问，显然与常理不符。综上，不同意被告的反诉诉讼请求。第三人张伟述称，涉讼房屋原由父亲张玉林出租，都是父亲在管，因为是家族制，所以第三人也不管这方面的事情。第三人曾开设公司，并与原告合作。后公司缺少资金，第三人将该情况告知父亲，因原告是公司的投资人、实际控制人，故父亲要求与原告见面。第三人曾向原告借款，但借款时间和金额记不清了。《购房协议书》是父亲与原告在原告家中签订的，第三人虽然在场，但并不清楚两人具体谈了什么，也没有看过协议书的内容。协议书中约定的6万元应该是交给了父亲，但具体多少钱第三人不清楚，父亲收钱后也没有给过第三人。因为被告和第三人关系不好，故第三人没有将签订《购房协议书》的事情告知过被告。现第三人同意《购房协议书》无效的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房地产权证、《购房协议书》、《房屋租赁合同》、民事调解书、上海安得物业管理有限公司出具的《证明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告另提供涉讼房屋《有限产权房屋接轨申请书》一份，其中产权人、申请人签名盖章栏的签名为“张群”，日期为98年8月25日，出售单位处加盖上海市房产经营公司公章。原告主张该申请书由第三人交付，第三人称签名为被告所签，以此证明被告在签署《购房协议书》后申请将涉讼房屋从有限产权变更为完全产权。因被告否认该签名为其本人所签，第三人否认其向原告交付过该申请书，而原告未能就此提供其他证据证明，故本院难以认定第三人向原告交付被告签署的《有限产权房屋接轨申请书》。原告另提供借条一组，证明第三人在涉讼房屋被出售前向原告欠款3万元。审理中，原告确认，上述借条不包含《购房协议书》中涉及的3万元借款，就3万元借款，原告没有相应凭证能够提供。鉴于上述证据与本案并无关联，故本院对此不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋的权利人，于1998年3月28日取得该房屋的房地产权证。根据房地产权证记载：涉讼房屋为联建公助房屋，建筑面积30.78平方米，竣工日期为1994年。1998年6月10日，第三人与其父亲张玉林至原告家中，与原告签订《购房协议书》一份，该协议书约定：甲方为被告，乙方为原告。甲方拥有涉讼房屋全产权房一套，房间朝北，煤卫独用。因甲方目前资金困难，愿意将上述全产权房一套以捌万元人民币买(应为“卖”)给乙方。因其弟张伟原欠原告叁万元人民币，现有原告先付陆万元人民币给张伟作为购房资金，贰万元人民币抵扣原张伟的借款，原张伟的借款尚欠壹万元整，待98年6月底前由张伟负责还给原告。另外，有关房屋产权的转让手续待房屋产权证下来后，由甲方配合乙方，将房屋产权转移手续办齐。上述房屋的钥匙待该协议签字后，由甲方转给乙方。该协议书尾部甲方处由张玉林代被告签名。原告于签约当日向张玉林支付购房款60,000元，第三人及张玉林将涉讼房屋的房地产权证原件及钥匙交付给原告，原告遂开始使用涉讼房屋并缴纳物业管理费。2008年8月，张玉林去世。2016年3月7日，原告与案外人许某某签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋出租给许某某并收取租金。2018年12月19日，被告获得补发的涉讼房屋不动产权证。2019年1月18日，被告提交《上海市不动产登记申请书》，申请办理涉讼房屋有限产权接轨手续并获得批准。2019年3月1日，被告收回涉讼房屋。2019年6月12日，许某某向本院提起诉讼，要求解除其与原告签订的《房屋租赁合同》，原告退还押金、租金并赔偿违约金等。该案审理中，经本院主持调解，许某某与原告达成调解协议：一、原告于2019年7月25日前支付许某某14,000元(已当庭履行完毕)；二、双方就该案无其他争议。本院就此出具(2019)沪0105民初13267号民事调解书。审理中，上海安得物业管理有限公司向本院出具《证明》，内容为：经该公司电脑查询，2006年开始至2018年，涉讼房屋的物业费全部缴清，是由原告缴纳的。因年限较长，物业费缴纳存根已无法找到。本院另于2019年10月29日向被告张群本人进行调查，被告称：涉讼房屋是上海市长宁区华阳路XXX弄XXX号房屋拆迁后取得，交给父亲张玉林打理。张玉林只对原告说将涉讼房屋给第三人居住，因为第三人那时条件不好。张玉林生前没有对涉讼房屋如何安排向原告及第三人进行交待。张玉林去世后，涉讼房屋的产权证和钥匙由第三人掌握，原告一直没有过问。本院认为，原告主张张玉林代被告与其签订《购房协议书》构成表见代理。但是，根据本院查明事实可以认定，原告在签订《购房协议书》时已明知涉讼房屋的权利人为被告，即使原告认为张玉林系被告委托代理人，代被告与其签订《购房协议书》，但在签订协议的过程中，张玉林及第三人均未向原告出示过被告的授权委托书。原告虽主张张玉林曾在签约现场与被告电话联系，征得被告同意再行签约，但被告予以否认，而原告未能就此提供证据，故原告该项主张难以成立。张玉林虽将涉讼房屋的产权证原件及钥匙交付原告，但在缺乏明确授权的情况下，本院无法认定被告将产权证原件及钥匙交付张玉林是委托张玉林出售涉讼房屋。综上，原告所主张的表见代理难以成立。但是，原告已经支付购房款并取得涉讼房屋的产权证原件及钥匙，在签订《购房协议书》后长达二十年的时间内持续占有、使用涉讼房屋，支付物业管理费。而被告作为涉讼房屋的权利人，明知涉讼房屋登记在己方名下，却多年来对涉讼房屋不闻不问，不进行查看，不支付物业管理费，不行使任何权利、承担任何义务，被告的行为令人存疑。对此，被告曾解释称，因张玉林及第三人经济状况不好，故其将涉讼房屋产权证交付张玉林，由张玉林出租该房屋以补贴家用。在本院向被告本人进行调查时，被告又解释称，其将涉讼房屋交给张玉林打理，因第三人条件不好，故张玉林告知原告涉讼房屋由第三人居住。被告所述前后不一，存在矛盾之处，且无任何证据能加以证明。本院认为，即使被告所述成立，则其作为涉讼房屋的权利人，不仅在张玉林生前不了解涉讼房屋的情况，在2008年张玉林去世后，仍未至涉讼房屋进行查看、未支付物业管理费，被告的行为显然与常理不符。对此，被告又解释称，张玉林去世时，被告与第三人关系不好，因母亲还健在，故考虑到母亲的因素，没有提及涉讼房屋。本院认为，被告在2018年12月19日取得补办的涉讼房屋产权证，说明被告作为权利人，对产权证的重要性是知晓的。而被告曾陈述，张玉林去世后，涉讼房屋的产权证原件及钥匙由第三人掌控，又陈述其当时与第三人关系不好，在此情况下，即使其不向第三人主张权利，也可通过补办产权证的方式先行保护己方权利不受损害。但被告在张玉林去世后长达十年的时间内始终未采取任何措施保障自己的利益，被告的行为依然不符常理。此外，被告抗辩称，其直至2018年才自中介处获悉涉讼房屋被挂牌出售，并至涉讼房屋进行查看，由此知晓涉讼房屋被出租。但被告始终未能向本院提供中介的具体信息及涉讼房屋挂牌销售的信息，更无法对其多年来对涉讼房屋不闻不问，却突然在2018年至涉讼房屋进行查看作出合理解释。反观原告，其主张与第三人之间合作经营，其已经支付了购房款，对此第三人已予以确认。结合张玉林出面与原告签订《购房协议书》、交付产权证原件及钥匙的事实及第三人关于其家庭为家长制等陈述，本院认定，涉讼房屋的权利人虽然为被告，但张玉林作为被告父亲，决定将涉讼房屋出售给原告。被告虽未出具委托书，但其多年来对涉讼房屋不闻不问，不行使任何权利、不承担任何义务，被告的行为能够证明其对张玉林出售涉讼房屋给原告、向原告交付产权证原件与钥匙是知情的，是认可的，故多年来未就此提出异议。被告虽然抗辩原告与第三人及张玉林恶意串通、损害其利益，但未能提供任何证据加以佐证，故本院难以采纳。综上，《购房协议书》合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应恪守。被告现拒绝协助原告办理涉讼房屋的产权变更登记手续，显然违反协议书约定，原告的本诉诉讼请求合法有据，本院予以准许。被告的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张群应继续履行《购房协议书》，于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)赵正泉将上海市长宁区万航渡路XXX弄XXX号XXX室产权变更登记至原告(反诉被告)赵正泉名下；二、驳回被告(反诉原告)张群的反诉请求。本诉案件受理费80元，由被告(反诉原告)张群负担。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)张群负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  钱韵如人民陪审员  俞云飞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。