广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33486号原告：邓衍铿，男，汉族，1986年8月6日出生，住广东省佛山市南海区****************。公民身份号码441************015。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********之一。统一社会信用代码914***********116E。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：陈惠映，女，汉族，1991年5月17日出生，住广东省佛山市顺德区***********。公民身份号码440************164。系公司员工。委托诉讼代理人：杜劲恒，男，汉族，1988年4月30日出生，住广东省佛山市顺德区*****************。公民身份号码440************111。系公司员工。原告邓衍铿与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓衍铿、被告委托诉讼代理人陈惠映、杜劲恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金合共43804.51元（以1465034元为本金，按日利率万分之一，从2017年11月6日计算至2018年8月21日为42339.48元；以1465034元为本金，按日利率万分之二，从2017年11月1日计算至2017年11月5日为1465.03元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月8日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于佛山市禅城区***********季园和府（融利大厦）1座2503房，总价1465034元。根据合同第四章第九条商品房交付条件约定，涉案房屋交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续第二款约定，涉案房屋交付时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2017年10月26日，被告通知原告对涉案房屋进行交付，但被告当时并未取得房屋测绘报告，并不符合合同第九条约定的交付条件以及第十一条约定的交付手续，涉案房屋的测绘报告在2018年8月21日才出具。被告向原告隐瞒了涉案房屋未取得房屋测绘报告的事实，欺骗原告进行房屋交接，被告构成根本违约，原告认为2017年10月26日的房屋交付并不成立，涉案房屋的交付之日应为房屋测绘报告出具之日，即2018年8月21日。涉案合同第十一条约定被告应在2017年10月31日前向原告交付涉案房屋，故被告自2017年11月1日起至2018年8月21日止逾期交付，逾期共294天。根据合同第十二条约定，被告应向原告支付违约金，违约金理应以涉案房屋全部房价款1465034元为本金，按日万分之二为标准，从2017年11月1日起计至2018年8月21日止。但佛山市禅城区人民法院于2019年7月5日作出的民事判决【案号：（2019）粤0604民初15701号】对违约金的计算标准作出了调整，该判决中的被告、案由、诉求、事实与理由等均与本案高度一致，故原告主张违约金的计算标准与该判决的一致。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院判如所请。被告答辩称：第一，原告已实际收楼，被告在其收楼时虽尚未取得房屋测绘报告，但该房屋早已于2017年7月竣工验收合格，具备交付实际使用的条件，涉案房屋未能如期取得房屋测绘报告是承建单位造成，并非被告过错。事实上，涉案楼盘255户业主中有近100户业主在取得竣工验收备案证明文件前收楼，220户业主在取得房屋测绘报告前收楼，已实际收楼的业主大部分均已装修入住并办理产权登记手续，故被告在房屋未取得合同第九条约定的相关文件时交楼并不影响原告实际使用房屋，更未造成任何经济损失。第二，涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条明确约定，交付房屋时，被告应当出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，不出示或者出示不全的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。按此约定，2017年10月26日，被告未能出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，而此前被告发出的《收楼通知书》中也已据实告知房屋已经验收合格，并无谎称已达到合同约定的交付条件，根本不存在任何隐瞒或欺骗，故原告当时确已清楚知道涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，如其拒绝收楼，并最终在合同约定的交付期限届满（2017年10月31日）之后收楼的，才可向被告主张逾期交付违约金（自2017年11月1日计至实际收楼之日），但原告实际上已于合同约定交付期限内（2017年10月26日）收楼，且收楼后正常对房屋进行使用，其合同权利未受任何影响，更不会造成其任何经济损失，被告并不构成逾期交付，当然也不存在逾期交付的违约责任。第三，《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案正是此种情形。原告既已按期收楼并装修入住，现又在一年多后起诉主张被告逾期交楼，如支持其主张，不仅有违该指引规定与法律公平，而且还极有可能引发其他更多业主效仿起诉的群体事件，不利于社会稳定与和谐。综上，依据涉案《商品房买卖合同（预售）》及《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》，被告已在合同约定的期限内交付房屋，原告也已经实际接收、占有、使用房屋，其现以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金无理，应依法驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》、契税完税证明，证明原、被告的签约时间，该合同第九条、第十一条约定，交楼的条件是需要有竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但被告交楼时未能提供上述两文件，存在违约行为，因此原告主张被告赔偿违约金。3.（2019）粤0604民初15701号民事判决书，证明该案件的案情与本案的案情基本一致。被告在诉讼中举证：1.（2019）粤06民终3103号民事判决书，证明该案件的案情与本案案情基本一致，佛山市中级人民法院对违约金的标准进行调整，因此本案的逾期交楼违约金应按照3103号案的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据或有原件核对，或可与其他证据相佐证真实性，且与本案相关联，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区*************，总价款1465034元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。关于案外人陆聪诉佛山市中投金茂投资发展有限公司的（2019）粤0604民初15701号案民事判决书查明的事实：2017年11月6日，佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案；2018年8月21日，佛山市禅城区********************出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。诉讼中，原、被告均确认：原告于2017年10月26日办理了涉案商品房的收楼手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋，构成违约，故原告诉请被告承担赔偿损失的违约责任依法有据。被告虽抗辩认为上述后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的合同义务。据查，原告于2017年10月26日办理收楼手续，且未有证据显示其归还该房屋钥匙，可视为原告于2017年10月26日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益。在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案中，被告虽已于2017年10月26日收楼，但是从2017年11月1日（合同约定2017年10月31日前交房）起至涉案房屋取得测绘报告之日即2018年8月21日止之期间，涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按总房价日万分之一的标准向原告支付43072元（1465034元×0.0001×294天）。原告诉请被告支付逾期交房违约金，因其已经办理收楼手续，故被告并不构成逾期交房，但是被告交付的房屋至原告收楼时仍未达到合同约定的交房条件，造成原告的损失，被告理应赔偿损失。原告的诉请包含被告向其赔偿损失的内容，诉请在43804.51元范围内的，本院予以支持；超出上述核定部分的，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓衍铿支付43072元；二、驳回原告邓衍铿的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取448元，由被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月二十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。