湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初5273号原告：刘立东，男，1970年2月22日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：娄底市新世界房地产开发有限责任公司，住所地湖南省娄底市娄星区。法定代表人：刘小怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：严建林，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：严仁贵，湖南泰涟律师事务所律师。原告刘立东与被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司（以下简称新世界房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）湘1302民初2157号民事判决，原告刘立东不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2019年5月7日以（2019）湘13民终359号民事裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘立东、被告新世界房地产公司的委托诉讼代理人严建林两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立东请求判令：一、被告按照合同第九条的违约责任向原告支付违约金67851.47元（自2016年7月8日起暂计至2018年6月11日，此后的违约金按合同约定计至被告向原告实际交房之日止）；二、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年9月25日签署了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于，付款方式为在签订合同之日一次性支付房款482410元，合同签订后，原告履行了合同义务，依约向被告支付了全部的房款，但被告未按合同约定履行交房义务。原告多次找到被告要求支付合格的商品房，并赔偿违约损失，被告对此置之不理。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院。被告新世界房地产公司辩称：1、原告已就逾期交房违约金于2016年向娄星区人民法院提起诉讼，该院和娄底市中级人民法院已作出生效判决，故原告本次起诉违反了一事不再理原则，构成重复起诉。2、原告在2016年的诉讼中已放弃了后续违约金。3、本案符合民事诉讼法司法解释第507条的情形，逾期交房的违约金可在执行（2016）湘1302民初2376号民事判决中一并予以处理。4、被告不存在违约行为：首先，被告在2014年5月26日在娄底日报上发布了新世界建材城的交房公告，而双方签订的《商品房买卖合同》的时间是2014年9月25日，足以说明原告对交房条件的认可；其次，涉案房屋于2014年5月28日已通过了勘查设计单位、施工单位、建设单位、监理单位的验收，符合合同中第八条约定的交房条件，是原告一直拒绝收房；再次，原告在2019年8月才交清费用，并办理了交房手续，根据双方签订的《合同补充协议一》的第二条第三点的约定，被告不需承担违约责任。5、即或被告存在违约行为，但大部分业主于2014年入住，且水电气均已开通，虽系临时用电，也是按正常居民生活用电收取的业主电费，故本案违约金约定过高，应降低违约金。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。查明的事实本院根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，确认本案以下事实：原告刘立东与被告新世界公司于2014年9月25日签订了备案合同编号为XXXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，约定刘立东向新世界房地产公司购买新世界房地产公司开发的新世界建材城11幢1005房，房屋建筑面积为137.46平方米，单价为3509.455元每平方米，房屋总价款为482410元；付款方式为买受人在签订合同之日向出卖人一次性支付全款。其中，合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：该商品房供水、供电在交付时安装到户，水、电、有线电视、管道燃气在交付时达到开通条件。”合同附件七《合同补充协议一》第二条第三点约定：“买受人在交接时应按约定交付清所有房款及办理产权证所需的各项费用。如买受人在约定的交房日期仍未按约定付清房款及其他相关费用，而出卖人仍愿意履行合同时，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任。”合同签订当日，刘立东向新世界房地产公司支付了购房款482410元，新世界房地产公司亦于当日向原告出具了购房款收据，载明：“兹收到刘立东交来11栋1005房款肆拾捌万贰仟肆佰壹拾元。”另查明，新世界房地产公司于2014年5月26日发布了新世界建材城一期交房公告，称一期项目多层房屋经验收合格，已达到交房条件，将于2014年5月30日正式开始办理交房手续。双方当事人签订合同后，刘立东所购高层住房仅开通临时用电，且未安装电梯，被告一直未交付房屋给原告。2016年7月，刘立东以新世界房地产公司逾期交房等为由，向本院提起诉讼。本院于2016年7月12日立案受理后，于2016年12月20日作出（2016）湘1302民初2376号民事判决，判决：一、被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于娄底市湘中大道与甘桂路交叉口西北角新世界建材城XXXXX房交付原告刘立东；二、被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘立东支付截止至2016年7月7日的逾期交房违约金42700.67元。三、驳回原告刘立东的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2021元，由原告刘立东负担300元，由被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司负担1721元。双方不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，该院认为：刘立东与新世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行义务。根据该合同的约定，结合双方订立商品房买卖合同的目的及交易习惯，新世界房地产公司在交付房屋时，应当交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，包括通电、电梯等配套设施，但新世界房地产公司仅开通了临时用电，该临时用电既不符合《供电营业规则》的规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，且高层住房未安装电梯难以达到正常的居住条件，不能视为满足合同约定的开通条件和交易目的，应视为违约，新世界房地产公司应承担违约责任。刘立东在上诉状中请求将违约金计算至新世界房地产公司实际交房之日止，刘立东应另行主张权利。该院于2017年5月17日作出（2017）湘13民终625号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力，且刘立东已申请执行，关于判决确定的新世界房地产公司应履行的支付违约金的义务已执行完毕。2018年6月11日，刘立东以新世界房地产公司仍未履行交房义务要求支付违约金为由再次向本院提起诉讼，本院于2018年12月11日作出（2018）湘1302民初2157号民事判决，驳回刘立东的诉讼请求。刘立东不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）湘13民终359号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。另查明，案涉房屋至今为止仍只开通了临时用电，2部单元楼电梯已安装了1部并投入使用。2019年8月19日，刘立东向新世界房地产公司交了0.15万元办证费用，并在新世界房地产公司处领取了钥匙，随后对案涉房屋开始进行装修。刘立东领取钥匙的表格上已预先由新世界房地产公司打印备注了“本房未达到正式交房标准，本人同意按现状交房”。判决的理由与结果本院认为，原告刘立东与被告新世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。关于本案刘立东的起诉是否构成重复起诉，经查，（2016）湘1302民初2376号民事判决中，判决新世界房地产公司向刘立东支付逾期交房的违约金42700.67元，该款是2014年9月26日至2016年7月7日期间逾期交房的违约金，与本案中刘立东所主张的要求新世界房地产公司支付2016年7月8日至实际交房之日止的逾期交房的违约金的诉讼请求明显不同，不构成重复起诉。刘立东是否已放弃了后续违约金，经查，因当事人放弃实体权利需以明示的方式，且原二审时刘立东曾主张违约金计算至新世界房地产公司实际交房之日止，故不能认定刘立东已放弃了后续违约金。刘立东在本案主张的逾期交房的违约金是否可在执行（2016）湘1302民初2376号民事判决中一并予以处理，因民事诉讼法司法解释第507条的规定的是执行阶段被执行人未按期履行非金钱给付义务的应支付迟延履行金的情形，而刘立东在本案中主张的2016年7月8日起的逾期交房违约金在（2016）湘1302民初2376号案件中并未处理，故刘立东本案主张的违约金与迟延履行金并不相悖，不能一并在执行案件中处理。关于新世界房地产公司是否构成违约的问题：一、新世界房地产公司2014年5月26日已发布交房公告，且该公司自述同年5月28日通过竣工验收，故在刘立东已交清购房款的同时应交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施，现已发生法律效力的（2017）湘13民终625号民事判决已确认新世界房地产公司仅开通临时用电，未安装电梯，视为违约，而新世界房地产公司未提交相反证据予以反驳，故该公司以发布交房公告、已竣工验收为由抗辩未构成违约不成立；二、新世界房地产公司至今开通的仍为临时用电，且涉案房屋单元楼的2部电梯仅安装1部，另2019年8月19日刘立东领取钥匙时，该公司在领取表格上备注了“本房未达到正式交房标准”，故仍应视为该公司继续违约，应承担违约责任；三、2019年8月19日，刘立东交了0.15万元办证费用，新世界房地产公司以此为由主张该公司未违约，因该公司不能交付与该房屋正常使用直接关联的基础设施和配套设施视为违约，则视为该公司一直不能交付房屋，而双方并未约定办证费用交付时间，根据合同附件七《合同补充协议一》第二条第三点的约定，刘立东只需在交接房屋时付清办证费用即可，故新世界房地产公司主张该公司未违约不成立。关于涉案房屋是否已实际交付的问题。刘立东于2019年8月19日领取了钥匙，且其明知该房屋未达到正式交房标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，应认定涉案房屋已实际交付。关于违约金的约定是否过高的问题，经查，《商品房买卖合同》第九条对违约金的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且新世界房地产公司未举证证明违约金过高，故应按此标准即每日万分之二计算违约金，据此核算新世界房地产公司应支付从2016年7月8日起至2019年8月18日止的违约金为108156.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向刘立东支付违约金108156.32元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1497元，由被告娄底市新世界房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  刘瑾嫦人民陪审员  李新和人民陪审员  徐彩兰二〇一九年十二月二十六日法官助理陈斌书记员申玉茜附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。