广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初10979号原告：广州智邻科技发展有限公司（原广州智邻投资管理有限公司），住所地广州市海珠区海逸街7、9、11号104房。法定代表人：彭剑。委托代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。被告：吴州东，男，1990年12月8日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：林怡靖，广东格林律师事务所律师。原告广州智邻科技发展有限公司诉被告吴州东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘志才，被告吴州东及其委托代理人林怡靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月31日，原告与被告签订《若比邻商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区海逸街7、9、11号内一、二层104、201、202-1（自编201）铺号商铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给被告，租赁期限由2018年6月1日至2021年8月17日。自2019年2月1日起，被告就一直有向原告缴纳租金、物业管理费、水电费等所有费用。2019年3月13日原告通过邮寄、微信等方式向被告送达解除合同通知书，告知被告解除与其关于标的商铺的租赁合同、保证金不予退还，同时敦促被告缴纳拖欠费用。直到起诉之日起，被告仍然没有缴纳所欠的租金、物业管理费、水电费等全部费用。据此，原告起诉要求判令：1、解除原告与被告于2018年5月31日签订的《若比邻商铺租赁合同》；2、被告支付所欠的房屋租金（2019年2月1日-2019年4月30日每月63500元）、物业管理费（2019年2月1日-2019年4月30日每月16500元）、水电费（2018年12月22日-2019年4月23日电费2406元，水费88.2元）；并从2019年2月12日起至清偿之日止按每日千分之三计付拖欠租金及物业管理费的违约金；3、被告支付原告因追讨欠款所支付的律师费20000元；4、被告承担本案受理费。被告辩称：1、2019年2月25日原告向被告送达《催款收铺函》，故涉案《商铺租赁协议》已于当日解除。2、涉案商铺自2019年2月22日起被原告封铺，被告此后再未占有使用涉案商铺。原告在被告拖欠租金未超过14天前，即2019年2月22日便对正常经营的被告采取封铺措施，原告无故封铺行为已构成违约。因原告封铺后未再向被告提供物业管理服务，且涉案商铺已实际由其控制使用，被告自此无法踏足涉案商铺，更遑论经营使用，故被告无需支付自2019年2月23日起的租金及物业管理费。3、该协议解除后，因原告拒绝被告自行取回原放置于涉案商铺内的物品而产生的全部损失由原告自行承担。4、原告所主张的违约金过高。5、原告未举证证明其所主张的律师费损失已实际支出，应承担举证不能的不利后果。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2018年5月31日原告（甲方）与被告（乙方）签订《若比邻商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区海逸街7、9、11号内一、二层104、201、202-1（自编201）铺号商铺出租给乙方使用，租赁期限由2018年6月1日至2021年8月17日，装修期从乙方收铺日至2018年8月31日，开业日为2018年9月1日，经营期租金起算日（一般为装修期满的翌日）为2018年9月1日。2018年6月1日-2018年8月31日期间为物业装修期，物业管理费每月11000元；2018年9月1日-2019年5月31日月物业管理费16500元、月租金63500元；2019年6月1日-2020年5月31日月物业管理费16500元、月租金66675元；2020年6月1日-2021年8月17日月物业管理费16500元、月租金70009元。乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金140018元，物业管理保证金33000元，能源保证金22000元。乙方须按约定方式向甲方计付自用的电费，水费、燃气费及空调暖气费。租金、物业管理费按自然月度结算一次，乙方须在每个自然月的7日前交纳当期款项给甲方（节假日顺延）。本合同期满，或因法定、约定的事由提前终终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金。租赁期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，或甲方因本合同约定事由向乙方发出解除合同通知的，租赁期满日或终止（解除）日为本合同终止日。乙方应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，五天后仍然遗留在商铺内的物品视为乙方的弃置物，可由甲方任意处理，乙方在合同终止搬出商铺前应按甲方要求将该商铺恢复至毛坯状态，恢复原状的费用有乙方承担。（10-1）因乙方原因停业，若停业时间在五日内，则按停业天数向甲方缴纳双倍的租金和管理费，若连续停业时间超过五日或累计停业超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此成的一切经济损失（包括直接损失、间接损失），同时乙方的各项保证金不予退还。（10-4）乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金140018元、物业保证金33000元、能源保证金22000元，三项共195018元。被告从2019年2月起没有向原告支付租金及物业管理费。2019年2月25日原告通过微信向被告发出《催缴收铺函》，原告向被告催收欠租，还认为被告在2019年2月13日未经原告同意私下停业，根据合同10.1条，原告在2019年2月25日函告被告正式解除双方的《商铺租赁合同》；在2019年2月25日对被告所租赁区域采取停止提供水、电有关房屋等强制措施，并进行封铺、收铺等强制措施等。2019年3月13日原告向被告寄发《解除合同通知函》，原告认为被告违反合同第10.1、10.4条规定，并要求与被告解除合同及在2019年3月16日前支付拖欠全部费用，将商铺原状交还给原告，被告逾期处理的，原告将自行收回商铺，所有费用及损失由被告承担等。被告确认在2019年3月12日通过微信聊天收到该函件，但该邮件在2019年4月3日被退回。2019年4月30日被告向原告发出《律师函》，被告称原告在2019年2月22日在其所开设的桌球培训机构正常经营期间，原告工作人员无故妨碍机构的经营活动，强行关门封铺，并拒绝被告取回其放置于该商铺内的一切物品。为此，被告函告原告于2019年5月5日前委派有关工作人员与原告就清离物品等事宜办理交接手续等。原告表示已收到该函件。另查，原告为提起本案诉讼委托广东君厚律师事务所律师为诉讼代理人而支出律师费20000元。原告向被告追收租金等费用无果，遂于2019年5月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明被告拖欠水电费事实，提交2018年12月22日-2019年4月23日期间水电表抄表记录证据。对此被告确认截止至2019年2月21日尚欠水费88.2元，电费1865.5元事实，但之后原告主张的水电费用被告不同意支付。被告抗辩原告在2019年2月22日对涉案商铺进行“封铺”并由原告实际控制，以及被告要求取回商铺内物品被拒绝的事实，还提交了微信聊天记录、报警回执等证据证明。对此，原告确认有“封铺”行为，但是基于被告于2019年2月12日在涉案商铺门口张贴停业通知而做出（被告对停业通知表示否定），所谓“封铺”只是一个通知，并没有采取任何措施影响被告使用，原告在2019年4月30日才更换涉案商铺门锁。诉讼期间，经本院释明后原、被告在2019年8月21日办理房屋内被告物品交接手续。被告表示其已支付的保证金共195018元同意由原告没收不予退还。本院认为：关于合同解除。原告将涉案商铺出租交付给被告使用，被告向原告支付租金，双方并签订《若比邻商铺租赁合同》，故原、被告之间的租赁合同关系成立，该合同对双方当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告以被告违反合同10.1及10.4条规定为由，在2019年3月12日通过微信聊天方式向被告发出解除合同函；被告则抗辩涉案合同在2019年2月25日解除，依据是被告在2019年2月25日原告通过微信向被告发出《催缴收铺函》。本院意见是：2019年2月正值春节期间，被告交纳租金及物业管理费时间应顺延至2019年2月11日，直至2019年2月25日原告发出《催缴收铺函》之日，被告拖欠当月租金等费用未付。从被告提交微信聊天证据反映，被告对原告提出“封铺”要求不持异议，还与原告协商能否在2019年2月22日再过来，同时被告也认同原告提出在2019年2月25日解除合同的行为，由此表明被告是认可其停业及迟延支付租金等费用的根本性违约行为，且也有解除合同之意，故原告发出的《催缴收铺函》具有解除合同的意思表示，对被告抗辩双方签订《若比邻商铺租赁合同》于2019年2月25日解除的意见，本院予以采纳。关于租金、物业管理费、水电费及支付逾期支付违约金。合同解除后，为避免双方损失扩大，当事人本应及时办理涉案商铺交接手续，同时被告即时清结拖欠租金等费用。原告要求被告按每月63500元标准支付2019年2月1日起至合同解除之日止即2019年2月25日的租金及按每月16500元支付上述期间物业管理费的请求有理，本院予以支持。虽然本案是被告违约在先导致合同解除，但从被告提交的微信聊天记录、报警回执、律师函等证据反映，原告有因被告未结清租金等费用而拒绝被告搬离商铺内物品的行为，基于原告自认在2019年4月30日更换涉案商铺门锁，被告在诉讼期间才将涉案商铺物品清空交还给原告的情况，在合同解除后被告实际占用了涉案房屋，依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情由被告向原告支付从2019年2月26日至2019年4月30日期间房屋占用费63500元，对原告要求收取该期间的物业管理费请求，本院不予支持。被告占有使用了涉案房屋，理应承担租赁期间实际发生的水电费用，原告对其诉讼主张提交了被告水电抄表记录等证据证明，本院予以采信，故原告要求被告支付2018年12月22日-2019年4月23日期间电费2406元，水费88.2元的请求，本院予以支持。诉讼中，被告表示已支付的保证金同意由原告没收，足以弥补因被告违约给原告造成的损失，鉴此对原告在本案基于同一违约事实又要求被告支付逾期支付租金等费用的违约金的请求，本院不予支持。关于律师费。根据合同10.4条，原告为提起本案诉讼支付律师费20000元，故原告要求被告赔偿该律师费用，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认原告广州智邻科技发展有限公司与被告吴州东签订于2018年5月31日的《若比邻商铺租赁合同》于2019年2月25日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付自2019年2月1日起至2019年2月25日止的租金（按63500元/月计）及物业管理费（按16500元/月计）。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付自2019年2月26日起至2019年4月30日止的房屋占用费63500元。四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年12月22日至2019年4月23日期间的电费2406元，水费88.2元。五、被告在本判决生效之日起10日内向原告赔偿律师费20000元。六、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21858元，由原告负担10273元、被告负担11585元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月十日书 记 员  郑家悦莫敏琪