广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2970号 原告（反诉被告）：唐某，男，19xx年x月x日生，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：莫某，桂林市临桂区法律事务中心法律服务工作者。 被告（反诉原告）：秦某，男，19xx年x月x日生，汉族，住桂林市。 委托诉讼代理人：肖某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦某，广西某律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐某与被告（反诉原告）秦某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，秦某提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐某及委托诉讼代理人莫某、被告（反诉原告）秦某的委托诉讼代理人肖某、秦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐某向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复损坏原告的房屋设施、电气设备、墙面（损失以鉴定为准），庭审中变更为：请求赔偿修复损坏原告的房屋设施、电气设备、墙面费用23968元；2、被告支付原告垫付的水、电费：2183元；3、赔偿原告租金损失自2019年6月1日起每月6250元（至起诉之日已损失：12500元）至修复损坏的房屋设施、电气设备、墙面之日止；4、本案诉讼费用（包括公告费、鉴定费等本案产生的费用）由被告承担。 事实与理由：原告于2014年6月1日至2019年5月31日将新建的临桂新龙路73号6层房屋整栋出租给被告作为办公场所使用，被告在使用过程中由于其员工使用粗暴且在房间内煮饭，在被告租期满后交房时，几乎所有房门都不同程度损坏，多处墙面脱落，油污满地，电气损坏，卫生间堵塞、设备损坏。原告要求被告按合同将受损设施修复，并结清水电费及处理定金结付手续，被告多次推诿拒不协商。由于被告在使用房屋的过程中损坏房屋设施，造成原告房屋无法使用，及一定财产损失，在扣除押金10000元后由被告承担。为维护原告的合法权益，特诉于人民法院，望能支持所诉为盼。 被告（反诉原告）秦某辩称，一、本诉原告并未举证证明系答辩人使用不当的行为，而造成房屋设施、电气设备、墙面损坏。 第一，根据《合同法》第二百二十一条出租人履行维修义务承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。并且本案的租赁合同第八条也明确约定“由出租人对房屋及其附着设施每隔半年检查、修缮一次。”据此根据上述法律规定和合同约定，出租人应当承担房屋以及设施的维修、养护责任；第二，被答辩人并无任何证据证明系因答辩人使用不善而造成房屋和设施的损坏，而应承担赔偿损失责任。因此，答辩人认为，本诉原告第一项诉讼请求完全没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。 二、答辩人不应承担2183元的水、电费。 答辩人在因原告强制要求提前退租的情况下，在2019年5月22日便提前搬离了租赁场地；并且根据本案原告所提供的证据显示，水、电费均系截止2019年7月10日，也远远超过了答辩人实际的租用时间。因此，答辩人只应承担截止至2019年5月22日的相关水、电费用，而其余部分与答辩人无关。 三、答辩人充分履行了租赁合同的相关责任与义务，无须对被答辩人主张的第三项租金损失承担任何法律责任。 首先，要求答辩人承担租金损失的责任前提在于“原告有证据证明答辩人对于房屋以及设施的损坏存在使用不当的过错行为。”而本案中，原告并未举证证明答辩人存在使用不当的行为从而导致房屋设施、电气设备、墙面损坏（第一大点已经充分论述）。因此，原告请求赔偿的法律基础并不成立。 其次，答辩人在2019年5月22日便搬离了场地，向原告完成了房屋的交付，双方的权利义务已经终止，原告没有任何法律依据要求答辩人承担合同期满后的租金。 最后，原告要求租金损失的不法目的和原因在于，其所出租的房屋本身在建造和用料上存在着严重的质量问题，墙面和基脚等基础建设均未能达到合格使用的条件，因而原告才在答辩人搬离后，对房屋进行了大维修（包括房屋的内部和外墙部分）；并且原告现在欲打算将房屋重新装修、整顿，用以出租给附近小学生午托、晚托班使用，以达到增加租金收入的目的，还预想让被告承担此项装修费用。因此，其所主张的第三项请求纯粹是为了达到其个人的私利，而无理要求答辩人承担自2019年6月1日之后的租金损失，其行为严重违反了诚实信用和公平正义原则，应依法驳回其该项诉求。 综上，原告无权要求答辩人承担其诉请的各项费用，希望法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）秦某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金人民币10000元整；反诉被告支付反诉原告垫付的维修费用10189元；反诉被告赔偿反诉原告租金损失1815元（共计9天）；以上三项合计12004元；2、本案的诉讼费等费用由反诉被告承担。 事实与理由： 反诉原告与反诉被告于2014年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于桂林市临桂新龙路73号房屋的2-6层房屋租赁给反诉原告，并且地下室免费使用，租赁期间为2014年6月1日至2019年5月31日。其中2016年6月1至2019年5月31日期间，每月租金为3750元，租赁用途为办公楼、宿舍楼，并且约定由反诉被告进行房屋以及设备的维修、养护。合同签订后，反诉原告支付了10000元押金并一直按时支付租金，而反诉被告未按照合同第八条的维修养护责任，对房屋以及附着物每半年进行修缮一次，反而是由反诉原告垫付大量的资金对房屋进行维修及其基础设施设备的安装，各项款项共计10189元。 在2019年5月20日左右，反诉被告便无理要求反诉原告提前退租；无奈，反诉原告在2019年5月22日找到新的租赁场地后，随即签订了新的租赁合同并支付押金，便搬出相关物品退场，即在合同期满前搬离了租赁房屋。并且根据合同第十一条的约定，合同未续签的，出租人应当退回全部押金，而至今，反诉被告仍然拒绝退还押金10000元。 现为维护反诉原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，依法提起民事诉讼，请求人民法院依法查明，公正裁决，支持反诉原告的全部反诉请求。 反诉被告（原告）唐某辩称，1、对退还押金的反诉请求不应成立，原告在本诉中已经认可押金10000元的事实，并在赔偿给原告的房屋造成损失中扣除，无需另行反诉；2、被告在使用本案房屋期间，维修因其使用房屋造成设施损坏应由被告承担，且其维修并没有通知原告；3、原告没有要求被告提前退租，没有造成被告的租金损失，请求驳回被告的反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，原告（反诉被告）唐某与被告（反诉原告）秦某签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于桂林市临桂新龙路73号房屋的2-6层房屋租赁给秦某，并且地下室免费使用，租赁期间为2014年6月1日至2019年5月31日。其中2016年6月1日至2019年5月31日期间，每月租金为3750元，产生的水费、电费由秦某支付，正常房屋大修理由唐某负责，因使用不善造成的维修费由秦某负责。租赁用途为办公楼、宿舍楼。合同签订后，秦某支付了10000元押金，并按时支付租金。2015年9月1日起，唐某的新龙路73号房屋1楼也开始租赁给秦某，2019年3月份起，1楼月租金为2500元。合同到期，秦某搬离租赁房屋，2019年3月10日至2019年5月10日的水费1111.22元及滞纳金12.5元没有缴纳，2019年5月10日至2019年7月10日抄表水费322.10元也没有缴纳。2019年5月10日至2019年7月10日抄表电费1172.68元也没有缴纳。同时查明，同期2018年5月10日至2018年7月10日抄表电费4314.15元。租赁到期时秦某使用唐某缴纳水电费存折上余额为433.36元，产生利息1.78元，合计435.14元。上述尚欠费用共计2183元，唐某于2019年7月12日向有关部门缴清。 2019年10月9日，本院在现场勘验过程中发现，燃气灶确实不能使用，其他的卫生间流水缓慢，但是，可以使用，唐某对部分卫生间有改动，同时对房屋进行了部分装修。经本院释明，唐某申请房屋内各种设施损坏进行鉴定，之后又撤回了申请。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2014年6月1日，当事双方签订《房屋租赁合同》,是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。秦某没有依法在合同的约定，不及时交纳租赁过程中所欠的水电费，原告请求缴纳，理由正当且合同约定符合法律规定，本院予以支持；关于缴纳的金额，由于双方对搬离租赁房屋有争议，双方都没有提供证据证明，只能视为到期搬离，搬离时双方均没有查看水表、电表基数，只能按秦某合理用水用电范围确定。2019年3月10日至2019年5月10日的水费1111.22元，折算每天用水开支18.5元左右，5月10日至6月1日，20天，照此折算用水为370元，有关部门抄表计算水费为322.10元，在秦某合理用水范围；在同期2018年5月10日至2018年7月10日抄表电费4314.15元，每天用电71.9元，20天用电为1438元，同期2019年5月10日至7月10日抄表1172.32元，秦某使用20天，该电费在秦某合理用电范围，水费计1445.82，电费1172.32，合计2618.14元，减去存折金额435.14元，应付金额2183元。关于其他方面的损失，唐某撤回申请鉴定，无法确定损失，本院依法不予支持；房屋租赁到期后，各种设施虽然存在部分瑕疵，并不是不能使用，可以在使用过程中维修，对在此出租影响不大，没有出租主要是唐某自行装修引起，其请求赔偿不能及时出租损失理由不正当，依法不予支持；关于反诉，合同到期，唐某应当按约定退还押金给秦某，唐某没有退还，秦某请求退还，符合合同约定，依法予以支持；关于维修费问题，在租赁过程中是否产生费用，秦某从来都没有向唐某提及，所提交的费用凭据唐某不予认可，无法证明是正常使用过程中的损耗及使用在租赁物之上，秦某何时搬离租赁房屋，双方没有交接记录，诉称唐某强制搬离，没有提供证据，只能视为到期搬离，秦某应当承担举证不能的责任，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）秦某支付人民币2183元给原告（反诉被告）唐某； 二、驳回原告（反诉被告）唐某的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）唐某返还押金10000元给被告（反诉原告）秦某； 四、驳回被告（反诉原告）秦某的其他诉讼请求。 上述款项，相互抵冲后，原告（反诉被告）唐某支付7817元给被告（反诉原告）秦某。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费167元，由被告（反诉原告）秦某负担25元，由原告（反诉被告）唐某负担142元；反诉案件受理费136元，由原告（反诉被告）唐某负担72元，由被告（反诉原告）秦某负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费303元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  王顺有 二〇一九年十二月九日 法官 助理  邓欣荣 书 记 员  肖碧华