安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1324民初5744号原告：张文芳，女，汉族，1979年5月4日出生,住安徽省泗县。委托诉讼代理人：朱鹏，安徽邦建律师事务所律师。被告：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地泗县财富广场A#楼110，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。法定代表人:王龙飞,公司总经理。委托诉讼代理人：陈凯，安徽郑良付律师事务所律师。原告张文芳与被告宿州龙大房地产开发有限公司（下称龙大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间2018年2月22日签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款363468.00元，并请求以已付购房款为基数自2018年2月22日起按照年息4.9%支付利息至清偿完毕（利息暂计算至2019年10月22日为29683.00元）；3.判令被告支付原告违约金6134.00元。事实和理由：2018年2月22日，原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆商品房，具体房号为9#204号,双方之间签订了商品房买卖合同。合同约定的主要内容为：1.总价款为613468.00元，首期购房款为363468.00元，剩余250000.00元办理银行按揭贷款;2.交付楼房的时间为2019年7月30日前,逾期交房超过100日，买受人有权解除合同；解除合同时，出卖人自买受人付款之日起按照年息4.9%给付利息并支付房款总价1%违约金;3出卖人变更规划，应当自变更之日起10日内书面通知买受人，否则买受人有权解除合同。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了首期购房款363468.00元。现被告没有在合同约定的时间向原告交房且逾期100日，同时被告在原告购买房产的旁边，将原先设计的花园变更为建造配电设施，没有向原告书面通知。被告逾期交房及变更设计，原告有权解除合同，请求依法判决。龙大公司辩称，1.原被告签订的合同不构成根本违约，不符合解除条件，虽然交付存在延迟，但是被告与房管局承建方等部门协商，相信房屋交付问题会很快得到解决，合同目的可以实现，因此不符合解除条件;2.原告主张的违约金及已付房款的利息是重复计算;3.原告诉称的配电设施，原本就是设计规划范围之内，被告方也是严格按照设计规划开发建设，没有改变原先的设计规划。本院经审理认定事实如下:2018年2月22日，张文芳与龙大公司签订商品房买卖合同，张文芳购买泗县龙大尚品公馆9#0204号房屋。合同第六条约定商品房总价款为613468元。合同第七条约定贷款方式付款，买受人于2018年2月22日前支付首期房款363468元，余款250000元申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应在2019年7月30日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在100日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；(2)逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十四条约定（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。张文芳于2018年2月13日向龙大公司缴纳首期房款363468元。2019年1月10日，张文芳申请住房贷款，2019年7月，贷款机构向张文芳发放贷款发放通知书，后因张文芳要求暂停发放，该贷款至今未予发放。2017年3月29日规划设计完成时，龙大尚品公馆9#楼西侧设有10米乘6米的配电房，后龙大公司2019年11月申请规划调整，泗县自然资源和规划局发现其申请前已完成14米乘8米的配电房建设，该局未予规划调整。龙大尚品9#号楼至今未进行竣工验收。本院认为，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方合同约定：逾期交房超过100日的买受人有权解除合同，出卖人变更基础设施、配套设施等规划许可未通知买受人的，买受人有权解除合同，本案中，被告逾期交房超过100日且至今房屋未进行竣工验收无法明确具体交房日期，另被告改变规划设计，擅自将张文芳购买的9#楼西侧配电房面积扩大一倍，既未向买受人告知亦未进行审批手续，以上两种违约行为合同均赋予原告的解除权，现合同约定的解除条件成就，原告依法行使解除权本院予以支持。原告主张出卖人返还已付全部购房款，并自2018年2月22日起按照4.9%给付已付购房款利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金6134元，符合双方合同约定本院予以支持。本案中，龙大公司擅自变更规划，未经审批未履行通知义务，且至今房屋未组织竣工验收，无法确定房屋的交付期限严重影响守约方合同目的的实现，违约程度严重，龙大公司辩称不构成根本违约不应解除合同本院不予采纳。《商品房买卖合同》并未对贷款办理和发放时间进行约定，龙大公司表示贷款应在约定交房日期前办理发放，本案张文芳在约定交房日期前已履行了申请办理贷款的义务，并且贷款在2019年7月30日前也已具备发放条件，但因龙大公司擅自改变规划未履行通知及审批义务，违约在先，张文芳为保护自己合法权利要求暂停发放贷款的行为不构成违约，本院对于龙大公司辩称张文芳违约不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张文芳与被告宿州龙大房地产开发有限公司于2018年2月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宿州龙大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张文芳购房款363468元，并按年利率4.9%从2018年2月22日支付利息至购房款实际返还之日止；三、被告宿州龙大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张文芳支付违约金6134元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3645元，由被告宿州龙大房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王颖二〇一九年十二月二十三日书记员  路英附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。