北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初8101号原告（反诉被告）：李伏林，男，1964年7月2日出生，汉族。被告（反诉原告）：栾帅，男，1982年2月15日出生，汉族。原告（反诉被告）李伏林与被告（反诉原告）栾帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李伏林，被告（反诉原告）栾帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李伏林向本院提出诉讼请求：1、判令被告栾帅向原告支付物业保证金5万元；2、判令被告栾帅按照《补充协议》第三条、第四条的约定承担违约责任，向原告李伏林支付违约金110万元；3、诉讼费由被告栾帅承担。事实和理由：2015年12月25日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》。2015年12月28日，双方签订《补充协议》。约定原告将位于北京市东城区景泰西里东区×××号房屋（以下简称诉争房屋）出售给被告。2016年3月3日，被告取得了诉争房屋的所有权证书。2016年4月30日，原、被告双方完成房屋交接手续。按照补充协议第四条约定，被告应在房屋交接当日，支付原告全部物业保证金5万元，然而截止到目前，被告仍不顾原告的要求，支付物业保证金。被告的行为已经明显违约，应当按照合同约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告（反诉原告）栾帅辩称：物业交割保证金被告确实没有向原告支付，因为原告没有完成房屋交接手续，1、原告物业费中有中水费未结清；2、原告户口没有迁出；3、原告承诺的租赁车位没有交接，所以现在5万元物业保证金还未到给付时机，被告不同意现在支付。同时，被告认为原告存在违约，被告为维护合法权益，特提起反诉，诉讼请求：1、按照《补充协议》第三条、第五条约定，判令原告承担违约责任，向被告支付违约金110万；2、本案诉讼费由原告承担。反诉的事实及理由：原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将诉争房屋出售于被告，双方完成房屋买卖交易，被告于2016年3月3日取得诉争房屋的所有权。依据双方的约定，原告应于产权转移3日内将诉争房屋交付给被告，房屋交付包括诉争房屋所有物业费和租赁车位，而经被告多次查询和催促，原告至今仍未结清诉争房屋中水费，未过户租赁车位，原告的行为已经明显违约，并对被告造成直接经济损失，故应当按照合同约定承担违约责任。针对被告（反诉原告）栾帅的反诉，原告（反诉被告）李伏林辩称：被告所述不实。关于中水费和过户车位的问题，从2016年4月30日双方在中介公司见证下签署了《房屋交接结清证明》到被告上次起诉原告期间，被告与原告没有任何联系，更谈不上就中水费和未过户租赁车位进行多次催促。原告为了孩子在西城区上学，诉争房屋装修完毕后，原告就与岳父换房居住，岳父再次居住数年后，由原告内弟居住，内弟居住数年后移民，此后房屋一直出租，原告从未在房屋内居住过，原告并不清楚何人在小区内租赁了车位，后原告查询，才知道在原告的岳父居住期间，外人使用优先权在小区办理了车位租赁，原告内弟在诉争房屋居住也是借住小区无车业主的优先权，办理了租赁车位。当时原告告诉被告及中介公司，车位不是原告租赁的，如果需要原房主协助，原告会予以协助。从2016年3月3日完成产权过户到签署结清证明之间，原告也陪着被告到物业去交涉，物业表示原业主不是租赁合同的签署人，无权废止，旧合同不影响新业主的租赁优先权。了解到车位租赁的相关规则后，被告没有对物业和本人提出任何异议，并在4月30日签署了《房屋交接结清证明》。其后，被告自行在物业完成了车位租赁。原告认为被告前次诉讼是恶意利用房屋买卖合同及补充条款文字漏洞榨取别人钱财的行为。原告从始至终都是期望通过沟通的方式去解决问题。被告在本次诉讼中提出反诉，已经超过诉讼时效的规定。《房屋交接结清证明》证明中水费已经结清。原告已陪同被告去物业就车位问题进行过询问，原告已经履行了补充协议约定的协助义务，被告已经取得小区车位。故原告不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月25日，原告（出售方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋为楼房，坐落在东城区（原崇文区）景泰西里东区×××室，该房屋所在楼层为×××层，建筑面积共116.33平方米。该房屋规划涉及用途为住宅，该房屋不带车位出售，是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年，满五年依据为房屋所有权证。该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为人民币250000元。该房屋的抵押，甲方应于产权转移前办理抵押注销手续。甲方和乙方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍成交。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币550万元整，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元整，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为300万元。甲方应当在产权转移3日内将该房屋交付给乙方。该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际支付之日支付。2015年12月28日，原告（出卖方、甲方）与被告（买受方、乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）的见证下，签订《补充协议》，约定第一条：甲方同意将位于东城区（原崇文区）景泰西里东区×××的住房出售给乙方；第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在产权转移之日一年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履全部户口迁出义务。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；第四条：甲乙双方友好协商，乙方留存甲方物业保证金人民币伍万元整，交接房屋当日，在甲方结清该房屋一切费用后，乙方支付全部保证金；第五条：甲乙双方友好协商，甲方协助乙方将本小区租赁车位更名至乙方名下。2016年3月3日，栾帅取得诉争房屋不动产权证书。2016年4月5日，中冶置业集团北京物业管理有限公司出具中水费收款收据，收据显示房号为×××，交款方式为现金，业主为李伏林，起止日期为截止到2016年3月2日表底数325t，金额为180元，交款人为李大亮。2016年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋交接结清证明》，居间方经办人为李大亮，内容为：东城区景泰西里东区×××房屋，买卖合同×××。水，电，燃气，卫生费用已结清。室内物品与房屋已交接完毕。甲乙双方互不相欠。租赁车位未交接。2018年10月15日，被告栾帅曾以房屋买卖合同纠纷为由将原告李伏林诉至本院，要求李伏林向其支付逾期交房违约金275000元，支付逾期迁出户口违约金550000元。本院审理后，作出（2018）京0101民初21340号民事判决书，依法判决李伏林给付栾帅逾期交房违约金人民币30000元；给付栾帅逾期迁出户口违约金人民币60000元。判决后，原告李伏林不服提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，作出（2019）京02民终840号民事判决书，依法判决驳回上诉，维持原判。现原告持诉称理由诉至本院，被告亦提出反诉。另查，中冶置业集团北京物业管理有限公司于2018年12月23日出具《中水费结清证明》，载明：“自2016年3月2日至2017年6月9日期间新奥洋房×××室的中水费已由栾帅缴纳结清。”2019年12月14日，中冶置业集团北京物业管理有限公司再次出具《中水费结清证明》，载明：“2016年3月至4月期间，新奥洋房×××室，使用中水2吨，发生中水费10元。已由栾帅缴纳结清。”庭审中，被告表示原告未按照合同约定协助被告办理小区内车位租赁过户的相关事宜，应承担违约责任。对此，原告称车位并非是原告的，原告为了被告承租车位的问题到小区物业公司三次，已经尽到协助义务，原告亦提交证明及录像光盘加以佐证。被告则称原、被告就诉争房屋进行交接时，原告没有将车位交付给被告，因为是租赁车位，车位与房屋没有绑定的关系，物业公司表示禁止车位随房卖，卖房的时候不能关联车位，车位会回归物业管理。被告后续通过其他途径解决了车位问题，并非通过协议约定的方式取得。同时，被告称根据其提交的证据显示原告在交付房屋之前尚有部分中水费及物业费用没有结清，但其不在本案中向原告主张。对此，原告表示双方已于2016年4月30日签订《房屋交接结清证明》，被告现再次提出尚有部分费用没有结清，原告对此不予认可。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，中水费收据，《房屋交接结清证明》，《中水费结清证明》，证明，录像光盘，庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同约定，被告应在房屋交接之后给付原告物业保证金5万元，但被告以原告未按合同约定履行户口迁移、车位未移交、部分费用未结清为由，拒绝向原告支付该5万元。应当指出，虽然被告举证称原告在房屋交接之前确有极少部分费用没有结清，但双方在2016年4月30日已经签署房屋交接结清证明，由此可以看出，被告对当时的房屋状况是不持异议的，关于车位问题，结合本案现有证据可以认定原告在此问题上配合了相关车位移交的工作，关于原告户口迁移问题，人民法院已就该问题进行过处理。基于此，现被告应给付原告物业保证金5万元。关于原告向被告主张违约金110万元一节，鉴于原告在履行涉诉合同过程中确有瑕疵，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，被告亦提出反诉要求原告给付违约金110万元，基于前述理由，本院对被告的反诉请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）栾帅于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李伏林支付物业保证金五万元；二、驳回原告（反诉被告）李伏林其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）栾帅反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由原告李伏林负担13650元，被告栾帅负担1050元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7350元，由被告栾帅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提人民陪审员  高晓霞人民陪审员  展京辉二〇一九年十二月二十七日法官 助理  刘倩茹书 记 员  蒋彤彤