山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初837号原告：于海峰，男，1980年11月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：马英杰，栖霞市翠屏第一法律服务所法律服务工作者。被告：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。法定代表人：张士家，总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵锦哲，山东瀛伟律师事务所律师。原告于海峰与被告烟台新桥集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马英杰以及被告委托诉讼代理人曲晨伟、赵锦哲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告履行合同约定的办证义务；2、被告向两原告支付2016年1月15日至2019年1月16日期间以总房款663928元为基数按年5%计算的逾期办证违约金99589.20元，并自2019年1月17日起仍按上述标准计算违约金至被告实际办证之日止。事实和理由：2010年11月15日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的新桥国际佳苑E5幢3单元4层7号房（下称涉案房屋），房屋总价款663928元；被告应在交房后660日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。后，原告依约支付了全部房款并于2011年9月5日接收涉案房屋，但至今未取得房屋权属证书，被告根据合同约定应按年5%支付逾期办证违约金。被告辩称，（一）被告依约应于2011年10月31日前交付涉案房屋，应于2011年12月30日前向房管部门提交办证资料，故原告最迟应于2013年12月30日前主张权利，但原告直至2019年1月17日才提起本案诉讼，其请求已经超过诉讼时效。（二）被告在2016年9月22日已经向房产管理部门提交了应由被告提交的全部办证资料，但是有部分业主未按被告通知依法缴纳住宅专项维修资金，导致房产管理部门对被告的办证申请不予受理，故2016年9月22日之后的逾期办证责任不应由被告承担。（三）被告对原告应补缴的2.47平方米的房屋差价款仅收取了1平方米的房屋差价款，原告承诺享受免交待遇则放弃主张逾期办证违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院依法确认如下：2010年11月15日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，总价款为663928元；被告应在2011年10月31日前将经综合验收合格的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告应按已付房价款的年5%支付违约金。2011年9月5日，被告向原告交付了涉案房屋，至今涉案房屋未办理不动产权证书。诉讼中，经本院向烟台市芝罘区不动产登记中心（下称不动产登记中心）查询，涉案房屋所在的芝罘区新桥路138号19号楼1-3单元已办理了初始登记，留存于该中心档案馆的不动产登记申请书上载明：收件日期为2019年7月11日；登记原因为首次登记；登记原因证明文件：1、国有土地使用证复印件，2、建设工程规划许可证复印件，3、建设工程竣工规划验收合格证复印件，4、建设工程施工许可证复印件，5、竣工验收备案表，6、门牌号证明、消防验收意见书、存档合格证复印件，7、测绘报告复印件，8、营业执照、授权委托书及委托人身份证。诉讼中，被告辩称涉案房屋产权登记手续至今未办理的责任不在被告。理由如下：被告于2015年9月向烟台市城市基本建设档案馆（下称档案馆）提交了完整办证资料，但因涉案项目是2007年的工程，被告所提交的资料与档案馆当时的要求有所差别，但按照之前的规定是完备的，故档案馆要求被告整理资料后再进行提交；2016年9月被告再次向档案馆提交了完整资料，档案馆于2016年9月22日接收，但2016年9月开始进行政府机构改革，暂停办理不动产登记业务，调整后由不动产登记中心接管相应工作，2017年10月不动产登记中心告知开发商其开始受理不动产登记业务，被告于2017年10月按照不动产登记中心要求重新提交了办证资料。此时，不动产登记中心根据2016年10月1日施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》规定先行审查是否已缴齐住宅专项维修资金，但因部分业主在被告自2016年起连续多年催缴的情况下拒不交纳维修资金，导致不动产登记中心对被告提交的办证资料不予接收；直至2019年为缓解政府信访压力，被告无奈垫付部分住宅专项维修资金才得以办理初始登记。为此，被告提交如下证据佐证：1、2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因被告的其他工程项目违建，导致被告的所有工程规划手续均被相关部门停办。原告质证称，该证据系复印件，无法核实真实性，且也不能作为免除被告违约责任的理由。2、2016年-2019年被告催缴住宅专项维修资金的通知照片打印件1宗及原始载体，证明被告自2016年起连续四年在小区公告栏、单元门的公共区域部位张贴催缴通知，通知业主及时交纳住宅专项维修资金。原告对该证据的真实性不予认可，称照片不能说明该通知贴在门上和广告栏上持续的时间，也有可能贴上拍完照后就直接撕下，原告从未看到过该通知；合同中也未约定交纳住宅专项维修资金是办证的前提条件，故即使有部分业主未交纳，也不能免除被告的办证义务。庭审中，原告自认其尚未缴纳住宅专项维修基金。在（2019）鲁0602民初838、840号王淑卿、刘培秋与被告的商品房预售合同纠纷两案中，王淑卿、刘培秋均称其2016年12月20日向被告交纳了住宅专项维修资金系因被告2016年年底逐户通知业主交纳。3、加盖档案馆公章且有“2016.9.22”手写内容的建设工程规划许可证7份、建设工程施工许可证7份、建设工程竣工规划核实合格证6份、竣工验收备案表3份。被告主张，上述证据证明被告于2016年9月22日向档案馆提交了完备资料，且结合法院调取的涉案楼座初始登记申请表，该表上载明的所需提交的证明文件被告均在2015年之前已经取得，如当时需要提交被告是可以提交的，而不是不能提交，故被告于2016年9月22日已将完整的办证资料提交给档案馆。原告质证称，因被告没有提供办证所需资料的明细，故被告所讲其于2016年9月22日将完备资料提交给档案馆没有依据，被告提交的上述证据只能证明被告于2016年9月22日向档案馆提交过部分登记所需要的资料。被告则称，2016年9月22日被告提交了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、门牌证明、消防验收备案表及测绘报告，档案馆接收并在证据3的资料复印件上加盖了公章，2016年9月办证所需资料和现在办证资料有无变更不清楚。另查，《烟台市住宅专项维修资金管理办法》于2016年10月1日起实行，该办法第十二条第三款规定，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记时，按照每幢房屋建筑面积将应交存的维修资金足额交存至维修资金专户；第十三条规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，房屋产权登记部门不予受理产权登记申请。又查，根据被告提交的资料显示，新桥国际佳苑项目的建设工程规划许可证取得时间为2007年6月20日，建设工程施工许可证的取得时间为2007年7月24日，建设工程竣工规划核实合格证取得时间为2014年1月21日，E5住宅楼竣工验收备案的时间为2011年6月8日，烟台市公安局凤凰台派出所门牌号证明出具时间为2015年7月7日，消防验收合格时间为2010年12月31日，面积测绘报告出具时间为2015年7月1日。再查，烟台市人民政府于2016年9月13日发布了《关于在烟台市市区全面实行不动产统一登记的通告》，载明：2016年9月20日8:30起，市不动产登记中心各分中心开始受理本次不动产登记范围业务，原国土、房管部门发放的权属证书停止受理办证；为保障不动产登记信息管理平台的系统切换、数据转换、信息实时互通共享及不动产权籍调查（落宗），2016年9月14日、18日、19日等3个工作日房屋、土地登记机构暂停受理土地、房屋登记申请。本院认为，（一）原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。（二）本案中，被告未在2011年9月5日交房后按照合同约定的期限将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，依法应当承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告应按已付房款的年5%支付违约金，该违约金属于继续性债权，本案中原告主张的是2016年1月15日起的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。（三）根据合同约定，被告将需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，即为被告的办证义务，结合本案查明的事实，被告于2019年7月11日向不动产登记中心交齐了需由被告提供的办证资料并办理了相应手续，被告已履行完毕合同约定的办证义务，原告可自行到不动产登记中心办理涉案房屋的不动产权属证书。（四）被告虽辩称其于2016年9月22日已向档案馆提交了完备的办证资料但因机构改革业务暂停直至2017年10月不动产登记中心才开始受理不动产登记业务，但未能提供充分的证据予以佐证，亦与烟台市人民政府发布的《在烟台市市区全面实行不动产统一登记的通告》载明内容不符，故其抗辩理由本院依法不予采纳。被告辩称其于2017年10月之后再次向不动产登记中心提交完备办证资料但因部分业主未交纳住宅专项维修资金导致不动产登记中心不予受理产权登记申请，符合《烟台市住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的规定。本案中，被告自2016年起即催告新桥国际佳苑小区业主交纳住宅专项维修基金，有被告提交的通知照片为证，原告虽否认该照片的真实性，但在（2019）鲁0602民初838、840号两案中业主认可2016年年底被告逐户通知业主交纳住宅专项维修资金之事实，与被告提供的照片相符合，故对该照片本院依法予以采信。故在被告自2016年起已履行催告通知义务且按不动产登记中心要求的全部办证资料在2016年已取得的情况下，原告至今未交纳住宅专项维修基金，对于涉案房屋在2017年10月1日之后未能办理初始登记，原告存在过错，应自行承担相应后果。综上，被告应以购房款663928元为基数按年利率5%标准向原告支付2016年1月15日至2017年9月30日的逾期办证违约金，原告诉请的超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告于海峰支付自2016年1月15日起至2017年9月30日止以购房款663928元为基数按年利率5%计算的逾期办证违约金57632.64元；二、驳回原告于海峰的其他诉讼请求。如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2290元，由原告于海峰负担965元，被告烟台新桥集团有限公司负担1325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 孙  传  玲人民陪审员 岳  凤  霞二〇一九年十二月二十五日书 记 员 郝经顺（代）