成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6135号 原告：杨垚，男，汉族，1986年3月6日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告：赵宽，女，汉族，1985年9月26日出生，住四川省眉山市东坡区。 两原告共同委托诉讼代理人：段元元，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都鹏鼎置业有限责任公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园航天路6号。 法定代表人：田佳琳，总经理。 委托诉讼代理人：丁波，男，汉族，系成都鹏鼎置业有限责任公司员工。 原告杨垚、赵宽与被告成都鹏鼎置业有限责任公司（以下简称鹏鼎置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告杨垚、赵宽及其委托诉讼代理人段元元，被告鹏鼎置业的委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨垚、赵宽向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除杨垚、赵宽与鹏鼎置业签订的《珑悦锦云花园项目商品房认购书》；2、请求贵院依法判令鹏鼎置业返还原告已付购房款7万元。事实和理由：杨垚、赵宽与鹏鼎置业签订《珑悦锦云花园项目商品房认购书》（以下简称认购书），约定杨垚、赵宽认购鹏鼎置业开发建设的位于成都市成华区房屋，房屋总价为2114012元。认购书约定杨垚、赵宽采取银行3成30年按揭贷款方式支付购房款，首付款644012元，按揭贷款金额147万元。认购书签订后，鹏鼎置业告知杨垚、赵宽其不符合贷款条件，要求杨垚、赵宽提高首付款金额或全款支付。杨垚、赵宽无力增加首付款金额，鹏鼎置业的行为构成违约，无法按照认购书继续履行。 鹏鼎置业辩称，1．认购书依法订立，对双方均有约束力，应当继续履行；2．根据杨垚、赵宽与鹏鼎置业认购书的约定，若杨垚、赵宽拒绝继续履行合同，签订书面商品房买卖合同，其行为构成违约，鹏鼎置业有权没收定金7万元。请求驳回杨垚、赵宽的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，杨垚、赵宽（乙方、认购方）与鹏鼎置业（甲方、出售方）签订协议书，约定：杨垚、赵宽认购鹏鼎置业开发建设的位于成都市成华区房屋，建筑面积126.66平方米，房屋总价优惠后为2114012元（含装修价）。合同第三条“定金”载明：本认购书签订当日乙方交付立约定金10万元，待《商品房买卖合同》及补充协议、附件签订后转为房款的一部分。定金为乙方直接交付至甲方的款项且明示标注为“定金”的款项，乙方通过其他途径或方式缴纳的包括且不限于为获取优惠活动的款项不视为已支付定金。第四条“付款方式”约定：乙方采取银行3成30年按揭付款方式，首付款644012元，按揭金额147万元。第五条第1项载明：乙方应在认购书签订后七日内到鹏鼎置业签约中心签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》等，若逾期未与甲方签订买卖合同，经甲方催告后，超过七日仍未签署合同的，甲方有权解除并终止协议，将房屋另行出售，已收取定金不予返还；亦可由乙方支付按商品房总价每日万分之一的违约金后，双方另行签订买卖合同，若甲方不按认购书履行，应双倍返还定金。第五条第3项载明：甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款作了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议。第五条第5项载明：乙方承诺已充分了解到商业按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部手续及费用，若因乙方自身的原因，导致无法获准项目合作银行的个人住房贷款或申请贷款的利率、额度与年限与本认购书不一致，则最终以银行核定为准。乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还。上述内容，第五条中第1项、第3项和第5项中“乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还”的文字部分，鹏鼎置业对字体进行了加粗处理。 认购书签订当日，杨垚、赵宽向鹏鼎置业支付定金2万元。鹏鼎置业向杨垚、转款出具定金收款收据。次日，赵宽以转账的方式向鹏鼎置业转款5万元。杨垚、赵宽认为该笔款项应为购房款，鹏鼎置业主张该笔款项为定金，定金收据杨垚、赵宽未向鹏鼎置业主张，故未向杨垚、赵宽提供。 庭审中，杨垚、赵宽陈述，在签订认购书之前，鹏鼎置业的置业顾问承诺，杨垚、赵宽符合3成30年按揭贷款的政策，可以申请7成贷款。在此基础上，双方才签订案涉认购书。在签订认购书过程中，鹏鼎置业并未对其认购书的格式条款，特别是对加重或不利于杨垚、赵宽的格式条款进行重点解释、说明。认购书签订后，在正式签订《商品房买卖合同》前，置业顾问告知杨垚、赵宽，因杨垚、赵宽在四川以外地区有两套住房和按揭贷款，案涉房屋不符合3成30年贷款条件，要求杨垚、赵宽增加首付款金额或全额支付购房款。鹏鼎置业的违约行为导致杨垚、赵宽无力增加首付款的金额，故无法履行认购书约定的签约义务。 根据鹏鼎置业庭后提交的该公司格式的《商品房买卖合同》中附件四第二条的约定：（二）2、买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求，导致贷款机构拒绝贷款的，买受人应当最迟在贷款到账期限届满后7日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。4、买受人申请贷款的利率、额度、金额与年限等最终以贷款机构核定为准，若贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行，如需提高首付款的，买受人应当在收到贷款机构或出卖人通知后7日内一次性向出卖人补足首付款。 本院认为，杨垚、赵宽与鹏鼎置业签订的认购书系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议的主要问题一是关于案涉杨垚、赵宽已支付的款项7万元的性质问题；二是关于鹏鼎置业是否存在违约行为，杨垚、赵宽请求解除认购书是否有相应的事实和法律依据。 第一、关于案涉杨垚、赵宽已支付的款项7万元的性质问题。案涉认购书载明了案涉房屋的具体位置、建筑面积、房屋总价以及付款方式等内容，具备了商品房买卖合同的基本要素，旨在先行约定部分合同主要条款，固定双方交易机会，并约定在未来一定时期签订正式的商品房买卖合同，且明确了杨垚、赵宽作为认购人与开发商鹏鼎置业之间独立的权利义务关系。因此案涉认购书应认定为预约合同。鹏鼎置业通过与杨垚、赵宽签订认购书的方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，该定金应为立约定金。案涉认购书签订后，杨垚、赵宽向鹏鼎置业支付的款项金额为7万元，虽然鹏鼎置业仅向杨垚、赵宽出具了一份2万元的定金收据，但由于本案认购书约定的定金金额为10万元，该金额并未超过法律规定的定金金额的限额，且赵宽在向鹏鼎置业转款时，双方尚未签订正式的商品房买卖合同，并无证据证明双方已就定金的支付数额达成了变更的意思表示。故赵宽通过转账的方式向鹏鼎置业支付的5万元应认定为定金。 第二、关于鹏鼎置业是否存在违约行为，杨垚、赵宽请求解除认购书是否有相应的事实和法律依据。杨垚、赵宽主张鹏鼎置业违约的主要理由是鹏鼎置业违反杨垚、赵宽能够取得银行3成30年按揭贷款的承诺，导致杨垚、赵宽购房首付款金额增加，无力支付剩余购房款，请求解除双方签订的认购书。对此本院认为杨垚、赵宽的该项主张不能成立，理由如下： 1．依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在认购书中并未对合同解除的事项作出约定和约定双方解除合同的条件。而根据认购书的约定，杨垚、赵宽和鹏鼎置业已就房屋买卖的主要条款达成一致，双方的主要合同义务是支付定金和签订正式的房屋买卖合同，本案亦不存在不可抗力致使合同目的无法实现的情形，因此也不具备单方解除合同的法定情形。 2．关于格式条款的效力问题。杨垚、赵宽主张认购书中关于定金条款、按揭贷款办理条件以及后果、鹏鼎置业在签署认购书时已展示正式买卖合同及相关附件文本等约定内容属于限制杨垚、赵宽权利、加重其义务的无效条款，对此本院认为，认购书系鹏鼎置业提供的格式文本，鹏鼎置业在上述内容部分以加粗字体的方式予以了特别说明，应认定鹏鼎置业尽到了合理的明示和说明的义务，杨垚、赵宽作为成年人，在认购书落款处签名，表示其已查阅并理解正式的商品房买卖合同文本及其补充协议、阅读鹏鼎置业提供的《商品房买卖合同》附件及补充协议等签约文本内容，并对合同文本无任何异议，上述事实说明其已对该此条款详细了解并进行了确认。杨垚、赵宽以鹏鼎置业未对格式条款进行说明的诉讼主张本院依法不予支持。 3．关于鹏鼎公司是否存在违反认购书约定的违约行为。认购书第五条第5项明确载明“乙方承诺已充分了解商业按揭贷款的办理条件、程序及需交纳的全部手续及费用，如因乙方自身的原因，导致无法获准项目合作银行的个人住房贷款或申请贷款的利率、额度与年限与本认购书不一致，最终以银行核定为准。乙方不得以此为由拒绝签订买卖合同，否则乙方已付的立约定金甲方不予返还。”，由此可以看出，认购书载明的付款方式为首付部分购房款，其余采取按揭贷款方式支付。但杨垚、赵宽是否符合贷款条件，贷款的具体金额是多少，取决于贷款银行的信贷审查标准和要求，应由贷款银行进行审查，鹏鼎置业无法决定。庭审中，杨垚、赵宽并未举证证明在签订认购书前其已向鹏鼎置业说明二人名下已购两套商品房和按揭贷款的事实，而且亦未举证证明其现在已不具备办理按揭贷款的条件，即便杨垚、赵宽经银行审查不符合贷款的条件，其责任归责于鹏鼎置业的依据不足。故杨垚、赵宽关于鹏鼎置业存在违约行为的诉讼主张依法不能成立。 4．对于无法通过银行按揭贷款的方式支付购房款的情形，鹏鼎置业在其公示的商品房买卖合同文本中亦约定，杨垚、赵宽应变更其他支付方式履行购房款的支付义务。该商品房买卖合同等合同文本，鹏鼎置业在认购书中以加粗字体的形式表示，在签订案涉认购书前已向杨垚、赵宽明示并进行了说明。 综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，杨垚、赵宽将其不符合按揭贷款条件的责任归责于鹏鼎置业，主张鹏鼎置业存在违约行为的理由事实依据不足，不能成为不履行和鹏鼎置业签订商品房买卖合同的合法理由。杨垚、赵宽在签订认购书后，未能依约交纳首期购房款并与鹏鼎置业签订商品房买卖合同，且未能提供证据证明是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，杨垚、赵宽主张解除案涉认购书的诉讼请求于法无据，本院不予支持。鹏鼎置业的抗辩理由成立，其有权在杨垚、赵宽不履行认购书约定的与鹏鼎置业签订商品房买卖合同的情形下，依约没收其定金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨垚、赵宽的诉讼请求。 本案案件受理费1,550元，由原告杨垚、赵宽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄晓梅 审 判 员  杨 骥 人民陪审员  吴琪玲 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  唐肃峰