成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3452号 原告：鲁智旭，男，汉族，1988年10月9日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师，特别授权。 被告：陈义桃，男，汉族，1980年4月28日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：戚玉卿，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龚攀，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权。 原告鲁智旭与被告陈义桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鲁智旭及其委托诉讼代理人秦祥、张林培，被告陈义桃的委托诉讼代理人戚玉卿、龚攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁智旭向本院提出诉讼请求：1.解除鲁智旭与陈义桃签订的《成都市存量房买卖合同》；2.陈义桃双倍返还鲁智旭购房定金40000元；3.陈义桃支付鲁智旭违约金118000元；4.陈义桃赔偿鲁智旭房屋租金损失40172元；5.陈义桃赔偿鲁智旭贷款担保费2100元。 事实与理由：鲁智旭与陈义桃于2017年10月23日签订《成都存量房买卖合同》，陈义桃将其位于成都市成华区房屋以1180000元的价格出卖给鲁智旭，付款方式为签订合同当日支付定金20000元，于申请办理过户手续当日支付首付款340000元，尾款以银行贷款的方式支付。双方同时约定任何一方违约应向守约方支付成交总价10%的违约金。鲁智旭于协议签订当日以转账方式向陈义桃支付定金20000元，并积极前往银行办理购房贷款，缴纳了2100元担保费用。在银行贷款审核通过后，鲁智旭多次通知对方办理房屋的过户手续，但陈义桃均以其在外地为由拒绝配合。为此，鲁智旭诉至法院。 陈义桃辩称，同意解除双方签订的《成都市存量房买卖合同》，陈义桃已退还鲁智旭定金20000元；2.陈义桃不存在任何违约行为，鲁智旭主张双倍返还定金并支付违约金的主张，无事实及法律依据；3.鲁智旭陈述的并非全部事实，其隐瞒了大量事实，并存在严重违约行为；4.鲁智旭主张的房屋租金、担保费无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于成都市成华区房屋的所有权人为陈义桃。 2017年10月23日，陈义桃（甲方、卖方）与鲁智旭（乙方、买方）签订《成都市存量房买卖合同》，约定陈义桃所售房屋位于成都市成华区，建筑面积为92.79平方米，合同成交价1180000元；鲁智旭应在签订本合同当日向陈义桃支付定金20000元，该定金待双方完成该房屋所有权转移登记后自动转为购房款，在申请办理房屋所有权转移登记受理当日支付陈义桃首付款340000元，鲁智旭拟贷款约820000元作为尾款支付给陈义桃；陈义桃同意将10000元暂存于鲁智旭作为该房屋的交房保证金；双方应在签署本合同后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款申请经贷款机构审批通过后10个工作日内申请办理该房屋所有权转移登记手续；鲁智旭未按照约定时间付款的，或者陈义桃未按照约定时间将该房屋交付鲁智旭的，逾期未超过15日的（含15日），自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，每逾期1日，违约方应按照本合同成交价的0.5‰向守约方支付违约金，并于实际履行之日起3日内向守约方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除本合同，本合同被解除的，违约方应当自解除本合同通知送达之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由陈义桃退还鲁智旭全部已付款。该《成都市存量房买卖合同》第十一条“特别约定”中载明：本合同开头所载通讯地址、联系方式和账户信息为双方确认的通讯地址、联系方式和账户信息，如有变动应及时通知相关各方。《成都市存量房买卖合同》开头处载明陈义桃的联系电话为“135××××7152”。该《成都市存量房买卖合同》于2018年1月8日在成都市房管局进行了签约备案。 2017年10月23日，鲁智旭向陈义桃转账支付购房定金20000元，陈义桃并出具相应收据。同日，陈义桃并向鲁智旭转账支付10000元作为保证金。鲁智旭同意该10000元在其主张的违约金中抵扣。双方并确认于同日向银行申请贷款。 2017年11月13日，鲁智旭与成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称置业担保公司）签订了《个人住房/商业用房反担保（抵押）合同（全程）》，由置业担保公司为鲁智旭向建设银行成都铁道支行申请的贷款820000元提供连带责任保证担保，鲁智旭将所购的案涉房屋抵押给置业担保公司作为反担保。为此，鲁智旭于同日向置业担保公司支付了担保服务费2100元。 其后双方因过户等事宜产生纠纷。依据鲁智旭通过案外人张文爽与陈义桃的电话录音、短信聊天及微信聊天记录，因陈义桃人在外地，其曾于2017年12月8日询问贷款审批情况，张文爽告知贷款已审批，但因自身原因未及时与陈义桃对接，其后双方约定于2018年1月13日办理相应手续，但因需履行相关准备手续，张文爽告知陈义桃当日不需要前来。其后，张文爽于2018年2月、3月、4月期间多次通过电话、微信及短信等与陈义桃联系回成都办理过户等相关手续，陈义桃均未回成都办理相关手续。后张文爽于2018年8月、11月、12月多次通过电话、微信和短信与陈义桃联系，陈义桃均未予回复。2019年6月21日，陈义桃向鲁智旭转账20000元，退还了鲁智旭支付的购房定金。陈义桃确认案涉房屋未向鲁智旭交付。 庭审中，鲁智旭就其违约金、赔偿损失及双倍返还定金的主张，明确表示选择主张违约金，并明确其损失包含租金损失、房屋涨价差价损失、担保费、诉讼费。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、成都存量房买卖合同、房屋产权证、房屋信息摘要3、收据、转账凭证、个人住房/商业用房反担保（抵押）合同（全程）、四川增值税电子普通发票、通话录音、微信聊天记录、短信聊天记录、银行账户交易明细、手机银行交易明细等。 本院认为，陈义桃与鲁智旭签订的《成都市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。该《成都市存量房买卖合同》约定双方应在贷款申请经贷款机构审批通过后10个工作日内申请办理案涉房屋所有权转移登记手续，依据庭审查明的事实，贷款审批后至2018年1月期间，双方均积极协商办理过户等相关手续，但其后，陈义桃经鲁智旭多次联系，其均未配合办理过户等相关手续，陈义桃的行为已构成违约，且逾期办理前述相关手续已远远超过15日，根据《成都市存量房买卖合同》关于违约责任的约定，鲁智旭有权解除该《成都市存量房买卖合同》，并要求陈义桃按约支付违约金118000元，据此，本院对鲁智旭相应主张依法予以支持。同时，鉴于鲁智旭确认陈义桃支付的保证金10000元用以折抵其主张的违约金，故本院确认陈义桃应支付的违约金金额为108000元。针对鲁智旭同时提出的双倍返还定金及赔偿损失（含租金损失及贷款担保费）的主张，因陈义桃已退还定金20000元，且鲁智旭在庭审中明确选择主张违约金，故本院对其双倍返还定金及赔偿损失的主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告鲁智旭与被告陈义桃于2017年10月23日签订的《成都市存量房买卖合同》； 二、被告陈义桃于本判决生效之日起十日内向原告鲁智旭支付违约金108000元； 三、驳回原告鲁智旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4304元，由被告陈义桃承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  仲曦阳 审 判 员  符荣华 人民陪审员  吴琪玲 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  石 灵