广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6644号原告：胡彦宏，男，1988年8月28日出生，汉族，住湖南省桃江县************民组，公民身份号码430************511。委托诉讼代理人：游迪明，广东一粤律师事务所律师。被告：孙云霞，女，1970年10月16日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇建设路南区小区*********，公民身份号码530************926。第三人：中国银行股份有限公司广州珠江支行，住所地：广州市天河区******雅居乐中心第1层08号商铺、第1层08号商铺之夹层、第2层01号商铺、第5层01-08单元、第6层01-05单元、第20层07单元，统一社会信用代码914***********622G。负责人：陈穗勇。委托诉讼代理人：黄佳珊，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文怡，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。第三人：陈灏鉴，男，1988年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********************，公民身份号码440************454。原告胡彦宏与被告孙云霞房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院依法追加中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴作为第三人参加诉讼，并于2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告胡彦宏及其委托诉讼代理人游迪明到庭，第二次庭审，原告胡彦宏到庭参加，被告孙云霞及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡彦宏向本院提出诉讼请求:1.原告愿替被告孙云霞偿还其所欠第三人的款项，被告及第三人协助原告办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续；2.第三人协助原告解除涉讼房屋的查封手续；3.被告及第三人协助原告办理涉讼房屋转移登记至原告名下的过户手续；4.被告孙云霞向原告支付违约金69万元。事实和理由：2018年3月13日，原告与被告签订《房地产买卖合约》，约定：被告将其所有的坐落于佛山市南海区*******************卖给原告，该房面积为91.08平方米，售价为230万元。原告首付款为60万元，分三次付清。如因卖方的原因，造成物业不能办理交易过户手续或与其他第三方产生纠纷的，由卖方承担全部责任。如卖方或卖方拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易等违约情形，应承担违约责任；逾期15天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方《催促履行通知函》之日起十天为履行期限。如在合同履行过程中发生纠纷的，应向物业所在地法院提起诉讼，守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费、评估费、查询费等所有费用由违约方承担。合同签订后，原告依约履行了义务，还提前多付了购房款，共付了120万元。后原告及中介多次通知被告提交办理房产过户所需资料，被告以各种理由搪塞，至今未能办理，且拒不见面。综上所述，被告违背诚信原则，拒不履行相关义务，应依法承担违约责任。被告未作答辩。第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行陈述意见，同意原告替被告偿还其所欠第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行的款项。本金为797701.95元、利息暂计至2019年6月6日止为6401.92元，罚息暂计至2019年11月8日为21683.04元。自2019年11月9日起每增加一天需增加罚息139.55元，要求罚息计至实际清偿之日。第三人陈灏鉴陈述意见，同意原告替被告偿还其所欠第三人陈灏鉴的款项，要求被告偿还本金65万元。原告在诉讼中举证如下：1.房地产买卖合约原件1份，用以证明原告与被告签订了房地产买卖合约，约定买卖房屋的标的、价格以及位置、首付款以及其他款项的支付方式。2.收款收据原件6份，用以证明原告已分多次向被告支付了购房款120万元。3.证明原件1份，用以证明被告违约后，原告及中介公司与被告沟通的情况。4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明被告房屋现状存在抵押情况。5.常住人口登记卡原件1份、佛山市个人住房查询结果原件1份，用以证明原告具有涉案房屋的购房资格，属于集体户口。6.手机银行账户银行截图4张。第三人陈灏鉴在诉讼中举证如下：不动产权证书、不动产抵押登记证明复印件1份；房地产抵押借款合同原件1份；收据原件1份；中国建设银行个人账户支出交易明细原件1份。第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行在诉讼中举证如下：个人一手住房贷款合同原件1份；借款借据原件1份、贷款账户交易流水查询原件5份；不动产抵押登记证明原件1份；不良贷款计算明细表1份。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。经审查，原告及第三人提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，其他当事人未提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。为查清本案事实，本院依法调取以下证据：1.佛山市自然资源局南海分局关于（2019）粤0605民初6644号调查函的复函及附件原件；2.佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6644号调查函的复函2份及附件原件。经质证、辩证，原告对本院调取的证据无异议。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年3月13日，被告（甲方，卖方）、原告（乙方，买方）及广州市胜逸房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》，约定，被告将佛山市南海区*******************(以下简称涉案房屋)出售予原告；卖方持有该物业之权属证明为购房合同，房屋总价款230万元；卖方交付物业予买方使用之日期为2018年3月21日；因买方或卖方违反本合约约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，逾期超过15天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；首期款60万元分三次给完，2018年3月15日由乙方支付给甲方20万元，2018年3月19日由乙方支付给甲方20万元，2018年3月21日由乙方支付给甲方20万元；甲方购房合同原件由经纪方保管，甲方需要用时由经纪方配合使用；定金30万元，买方于签署合约同时交付卖方，定金余款30万元，买方须在2018年3月14日自行交付卖方；卖方应在收到定金后102天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助卖方申请银行按揭；买方应在签署本合约后102日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年110万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方同意在收取定金后102日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方在银行通知扣款日或之前存入足够金额用于还清所欠贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等涂销资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；首期楼款60万元，买方应在2018年3月21日前（不迟于递件日）直接支付卖方；楼款余款110万元由贷款银行直接划给卖方。同日，被告分别出具《收款收据》，确认收到原告定金20万元、10万元。2018年3月23日，被告分别出具《收款收据》，确认收到原告购房款30万元、20万元、20万元、20万元。2019年1月22日，中国银行股份有限公司广州珠江支行出具《个人住房贷款意向书》，载明：原告为购买涉案房屋向我行申请个人住房贷款，贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为110万元，最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准。本意向书有效期至2019年4月17日止，过期后，如需重新开立，须按我行审查程序重新审批。2019年3月28日，原告提起诉讼。诉讼中，原告同意代被告偿还涉案房屋项下第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴抵押贷款。原告确认涉案房屋过户产生的税费由其承担。2019年8月15日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋所有权人为被告，不动产权证号为粤（2018）佛南不动产权第0139337号；2018年12月5日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行；2019年1月18日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为陈灏鉴；2019年4月22日，涉案房屋因本案原告申请财产保全被查封【案号：（2019）粤0605执保2038号】，查封期限从2019年4月22日起至2022年4月21日止；2019年8月9日，涉案房屋因中国银行股份有限公司广州珠江支行申请财产保全被轮候查封【案号：（2019）粤0605执保5005号】。本院为查清涉案房屋情况，依法致函佛山市自然资源局南海分局、佛山市南海区住房城乡建设和水利局。佛山市自然资源局南海分局函复本院：涉案房屋的权属人为被告，不动产权证号为粤（2018）佛南不动产权第0139337号，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地；由于上述宗地为出让土地，无须补缴土地出让金，若法院处置该不动产，须按照房地一致原则，买受人须提供生效的法律文书及相关资料到不动产所属镇街的行政服务中心不动产登记窗口办理登记；由于里水镇属于限购区域，买受人必须符合《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》和《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》。佛山市南海区住房城乡建设和水利局函复本院：根据原告提供的常住人口登记卡，经查，原告为佛山市***民，至目前为止其个人住房记录为0套。根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于调整我市新建商品住房限购政策有关措施的通知》（佛建管函〔2017〕175号）文件规定，“非佛山市***民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。”根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函〔2017〕403号）文件规定，执行范围：限购区域内国有土地上的新建商品住房和二手住房。执行时点：限购区域实施住房限购政策从2017年6月1日零时起执行。综上，根据佛山市商品住房限购政策及相关材料，原告及被告于2018年3月13日签订《房地产买卖合同》时，原告常住人口登记卡信息为湖南省桃江县，为非佛山市本市户籍，在此交易时点使用佛山市限购政策关于非本市户籍居民家庭购房的情形。至于2019年11月11日原告取得佛山市户籍登记后，在此交易时点使用佛山市限购政策关于本市户籍居民家庭的情形。本院认为，原、被告及经纪方广州市胜逸房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合约》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同既包含了原、被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方广州市胜逸房地产代理有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。在本案合同履行过程中，原告已经按照合同约定向被告支付了定金及首付款合共120万元，并取得银行出具的《同意个人住房贷款意向书》，履行了合同中约定的原告的义务。按照合约约定，被告应在收到定金，即2018年6月23日前向抵押银行申请办理提前还贷手续。现被告未能在约定时间内涂销涉案房屋存在的抵押，且在涉案合约签订后，在涉案房屋上设立新的抵押，被告已构成违约。在被告违约的情况下，原告明确要求继续履行合同，同意一次性支付剩余购房款，并代被告垫付资金向第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴偿还涉案房屋项下抵押贷款，原告提供了与涉案房屋成交价等额的资金以证明其有资金履行能力，第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴对于原告要求代被告偿还涉案房屋项下剩余抵押贷款的诉请表示无异议，且涉案房屋因本案原告申请财产保全已被查封，不存在权利限制，故本院对原告主张其代被告向第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴偿还涉案房屋项下抵押贷款、第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴与被告协助原告办理涉案房屋涂销抵押登记及被告协助原告办理涉案房屋过户的请求均予以支持。原告请求第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行向法院申请解除对涉案房屋的查封措施，依据不足，本院不予支持。被告在收到原告支付的购房款后未依约及时申请提前还贷、偿还银行贷款，并在涉案房屋上设立了新的抵押致其后一系列手续未能及时办理，根据合约约定，原告或被告违反约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合约相应义务，逾期超过15天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，但该约定的违约金标准过高，本院综合合同履行情况、已付款与总房款的比例、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告以已付款120万元为本金从2018年6月24日起至本案庭审辩论终结之日（2019年11月11日）止按年利率6%计算违约金99419.18元（1200000元×6%×504天÷365天）予原告。原告诉请超出本院核定部分，不予支持。对于原告已支付的超出合同约定的购房款，原告可另行主张权利。被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告胡彦宏应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告孙云霞向第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴清偿被告孙云霞就位于佛山市南海区*******************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0139337号]在第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴的贷款本息；二、第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴、被告孙云霞应于上列第一项义务履行完毕之日起十日内协助原告胡彦宏办理位于佛山市南海区*******************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0139337号]涂销抵押登记手续；三、被告孙云霞应于上列第一、三项义务履行完毕之日起十日内协助原告胡彦宏办理将佛山市南海区*******************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0139337号]转移登记至原告胡彦宏名下的手续；四、被告孙云霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金99419.18元予原告胡彦宏；五、驳回原告胡彦宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费30720元，财保费5000元，合共35720元（原告已预交35960元），由原告胡彦宏负担4724.65元，被告孙云霞负担30995.35元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的31235.35元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告及第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行、陈灏鉴可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  梁润芬人民陪审员  李爱明二〇一九年十二月三十一日书 记 员  刘冬花