广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4166号原告：谭伟秀，女，1987年1月23日出生，汉族，住广西上林县**************，公民身份号码：452************521。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：茂名市英汇房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**********。法定代表人：占某1。委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。原告谭伟秀与被告茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭伟秀的委托诉讼代理人王美舟、被告茂名市英汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭伟秀向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金给原告(按每日总房款680457元万分之二从2018年12月3日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为41236元)；2、请求判决被告退还多收的契税8893元给原告。(以上各项暂时合计为50129元)；3、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月19日原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省茂名市电白区**********************，被告应于2017年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、永久供气、永久供电、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告，被告应于该房屋交付之日起450日内办妥案涉房屋所有权证书，逾期每日按照总房款的万分之二从逾期之日至实际完成房屋所有权登记之日支付逾期办证违约金给原告。合同签订后，原告支付全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告至今没有履行约定的办理案涉所有权证书，应承担逾期办证责任。被告收取了原告的办证契税，但并没有为原告全额交付契税给税务部门，故应退还多收的契税。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法支持原告的请求。庭审中，原告认为办证费包括了契税、维修基金在内，请求更正第二项诉讼请求中“多收的契税”为“多收的办证费”，但主张退还的金额不变。若被告为原告代缴了维修基金，原告同意将维修基金从办证费中扣除。被告英汇房地产公司辩称：一、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，应依法驳回，理由如下：1、双方签订商品房买卖合同后被告开始为原告办理房产证。我方首先为商品房买卖合同进行了备案登记并向电白区房产交易所递交交易过户申请书，为原告办理房产证和预告登记证，后来因为不动产登记制度的实施，2016年6月份电白区不动产登记中心成立，电白区停止办理房产证，转办不动产权证，在2018年9月8日被告配合电白区房产交易所把原告办理房产证登记的资料交给不动产权登记中心，继续为原告办理不动产权证；2、不动产权证出证迟缓，是由于商品房办证制度发生改变，出证时间较长，责任不在被告，根据原被告签订的商品房买卖合同第20条第二项约定，被告为原告办理的是房屋所有权证，2016年6月电白区不动产登记中心建立后，电白区终止办理所有的房产证，转办不动产权证，是因为不动产权证是新生事物，办证人员对业务也不熟悉，是摸着石头过河，是边摸索边办证，出现的问题较多，被告在电白区房产交易中心与不动产中心为原告办证代缴了各种税费，由于商品房房屋所有权证不需要对土地进行登记，而不动产证需要房地一起登记，出具时间较长，对不动产的界至、空间界限、面积、权属等进行准确的查验，出证时间较长，责任不在被告，根据双方签订的商品房买卖合同第20条第二款规定，出卖人原因买受人未能取得房产证的，我方承担责任，但这与我方无关；3、不动产登记暂行条例施行后，电白区同类楼盘的办证时间是999天至1080天，原被告双方约定的办证时间450天是办理房产证的时间，办证制度变更后被告认为应参照同类楼盘的办证时间999天至1080天；二、原告请求被告退还多收的办证费没有事实和法律依据，在本案中被告收取原告的办证费，是根据双方签订的附件11补充协议第七条的约定，这个约定就是办证费等待办证完毕后双方再进行结算多还少补，现在不动产权证还没有办理出来，还需要缴纳比如工本费等的费用，这个请求是没有事实依据的；三、在本案中即使被告应当承担逾期办证的违约责任，在原告没有举证所造成损失的情况下，原告主张按每日总房价万分之2支付违约金数额过高，请求法院依法予以核减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之30为标准适当减少，原告在本案中没有举证损失，也就是没有损失，违约金应当按总房价年利率6%计算。经审理查明：2017年4月19日，原告谭伟秀与被告英汇房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定谭伟秀向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区**********金裕世家商住小区A2（幢）28层2804号商品房一套，价款为680457元。该合同第七条约定：“(一)签订本合同前，买受人己向出卖人支付定金人民币叁万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人应当于2017年4月24日前支付首期房价款人民币210457元，占全部房价款的30.92%。余款人民币470000元向银行申请贷款支付。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房…”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2.00的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费”。2017年4月19日，原告谭伟秀向英汇公司缴交了购买金裕世家A2栋2804房商品房办证费18614.2元。原告谭伟秀于2017年4月21日向被告英汇公司支付了房屋首期款210457元，涉案合同办理了登记备案，谭伟秀向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2017年5月22日，涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记。2017年*月21日谭伟秀向被告英汇房地产公司支付购房余款470000元，付清了全部购房款。2016年*月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年*月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月*日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区*******。2016年11月份，茂名市电白区地方税务局向电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，准许被告办理涉案房屋权属登记事项。2017年9月8日，被告英汇公司将涉案房屋交付给原告谭伟秀使用。2018年4月18日，被告英汇公司向广东省国土资源测绘院缴交了涉案A2栋楼房测量费。被告英汇公司为谭伟秀代缴了住宅专项维修资金4990元。原告以被告英汇房地产公司逾期办证为由于2019年10月28日诉至本院，要求办理。又查明，2019年11月28日，茂名市电白区*******出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日，本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交该新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中”。2019年12月10日，茂名市电白区房产交易所出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送区不动产登记中心。庭审中，逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于原告没有房产证，造成原告资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收款收据、请示、收楼确认书、金裕世家收楼通知书、建筑工程竣工验收报告、楼房测绘报告、证明材料等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为：被告是具有房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算；2、被告应否退还多收的办证费用。一、关于被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。涉案合同签订后，原告已付清购房款、办证费用，向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。被告也为原告代缴了住宅专项维修基金、测量费等办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，被告向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且涉案楼盘因区用土地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成原告未取得房屋所有权证书主要原因，被告应承担违约责任。被告在庭审后己为本宗系列案件部分业主办妥不动产权首次登记，在办证过程中并没有恶意违约，故意拖延办理手续，其申报相关审批手续过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间因素。且被告己经向业主交付了商品房，并未影响业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房也具备了办证条件。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻被告的违约责任，故被告请求减少违约金，违约金标准按年利率6%计算，本院予以支持。本案的逾期办证违约金应从房屋交付之日扣减合同约定办证期限450日之次日起计至原告取得不动产权证之日止。原告收楼时间为2017年9月8日，扣减办证期限450日，故原告主张从2018年12月3日起至被告实际完成涉案房屋所有权登记之日（即原告取得不动产权证之日）止计算逾期办证违约金的请求，本院予以支持。二、关于被告应否退还多收办证费用问题。涉案《补充协议》约定：“本合同约定房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”庭审中，原告主张上述办证费包括了契税费和维修基金，被告认为包括契税费、评估费、测绘费、工本费等各项费用，双方对办证费的理解存在争议，且不动产权证尚未办好，办理不动产权证的费用尚不能结算统计，无法确定被告是否多收了原告办证费用。因此，双方应当按照合同约定，在办好不动产权证后，按照多还少补原则确定办证费用数额，现原告请求被告退还多收的办证费用，没有合同依据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市英汇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谭伟秀支付逾期办理不动产权证违约金（以购房总价款680457元为基数，按年利率6%从2018年12月3日起计至原告取得不动产权证之日止）；二、驳回原告谭伟秀的其他诉讼请求。如果被告茂名市英汇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费526.62元，由原告谭伟秀负担138.84元，被告茂名市英汇房地产开发有限公司负担387.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 陆春琼二〇一九年十二月二十七日法官助理 任呈海书 记 员 廖 津