北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初48393号原告：张静，女，1978年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张继旺（张静之父），男，1950年12月16日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。被告：王建设，男，1957年9月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱士利，北京市兆中律师事务所律师。第三人：北京小红门房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门乡小红门村（临时）918号。法定代表人：于凤英，总经理。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。原告张静（下称原告）与被告王建设（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加北京小红门房地产开发有限责任公司（以下简称小红门房地产公司）作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张继旺、被告委托诉讼代理人朱士利、小红门房地产公司委托诉讼代理人秦宜义均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2012年4月15日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，由被告将位于北京市朝阳区小红门乡二期D区16号楼1单元X1号房屋（下称涉案房屋）交付给原告并协助办理物业交割手续；2、判令被告支付原告租房损失补偿费121600元（自2015年2月16日起至2018年4月15日，每月按照3200元计算，共计38个月）；3、判令被告支付违约金（违约金以已支付的50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自应收房之日起计算至实际交付之日止）；4、判令原告在收房当日支付被告购房款50万元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月15日，原、被告经案外人居间签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，合同约定被告将涉案房屋出卖给原告，房屋建筑面积96.9平方米，售价101.5万元，原告按照合同约定已支付被告购房款50万元，合同第二条还约定收房当日原告再支付被告购房款50万元，剩余1.5万元于房屋过户当日支付给被告。合同第七条另约定，若因被告违约给原告造成损失，维权过程中产生的一切费用，由被告按实际费用赔偿给原告。《补充协议》约定自2015年2月16日后涉案房屋仍未达入住条件，被告自愿支付原告每月3200元租房损失补偿。现被告收房后拒绝履行交房义务，也未按照补充协议履行支付原告租房补偿费。原告认为双方签订的合同及补充协议真实有效，为维护原告合法权益而提起诉讼，望支持诉请。被告辩称：涉案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》真实性均认可，不同意原告全部诉讼请求：1、被告客观上不是涉案房屋唯一权利人，涉案合同存在主体资格问题。涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁人系王某1（被告之母），被拆迁房屋内户籍人口12人，共安置9套房产，涉案房屋系其中之一。客观上讲，包括涉案房屋在内的全部房产，在家庭内部还没有形成分配方案，被告未将涉案房屋出售给原告的事实告知全部家庭成员，亦未获得全部家庭成员的同意；2、涉案合同签订时被告就告知原告其他家庭成员不能签字，原告就此非常清楚，故造成涉案合同目前不能履行的问题，原告自身有过错；3、目前被告虽然主张涉案房屋由被告处置，但其他家庭成员不同意，被告的母亲王某1还曾起诉到法院要求确认涉案合同无效，同时被告还背负债务，被告不能确定能否获得涉案房屋的出售权利，更不能确定能否履行涉案合同；4、因家庭成员客观上不同意被告以自己名义出售涉案房屋，不同意将涉案房屋分配给被告，加上被告自身背负债务，目前客观上难以取得房产，造成如此后果，被告有过于自负的原因，但原告的原因也是客观存在的，被告若客观上不能或无法继续履行涉案合同，被告愿依法赔付原告，但应考虑双方过错情况，并给与被告合理的赔付期限。第三人到庭称：涉案房屋系安置房，原拆迁地址是北京市朝阳区小红门乡牌坊村X2号，被腾退人是王某1，最初实际安置人口12人，安置人口里包括被告。后来王某1又与拆迁办签订了多份协议附件，最终确定安置人口17人（包括被告），共安置房屋12套，涉案房屋在其中。涉案房屋于2019年3月13日收房，交款人系被腾退人王某1。涉案房屋尚未具备办理产权证的条件，办理产权证时须由被腾退人到我公司办理，不需要再缴纳其他款项了。原告的诉讼请求与我方都没有关系。涉案房屋实测面积是98.54平方米。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月15日，原、被告及居间方北京万盛信达房地产经纪有限公司朝阳分公司共同签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，《房屋买卖居间合同》约定：被告拥有涉案房屋，建筑面积96.9平方米，原告自愿购买涉案房屋，售价101.5万元；付款方式为2012年3月25日原告向被告支付定金2万元，2012年4月15日原告向被告支付购房首付款48万元，收房当日原告向被告支付50万元购房款，剩余房款1.5万元原告于过户当日一次性支付给被告；被告保证对涉案房屋独立合法的所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷；涉案房屋属于期房，交房时间以开发商通知的时间为准，原告应在接到收房通知后7个工作日内办理收房手续；被告在收到第二笔50万元房款后，无条件协助原告办理物业交接手续，待具备产权变更条件7个工作日内被告无条件协助原告办理产权变更手续;因购买人原告不能确认产权人姓名，待产权人确认后出售人被告保证无条件协助办理产权转移手续及合同变更。《补充协议》约定：入住结算由被告负责，并按照合同约定时间办理入住手续及物业交接手续；2015年2月16日后涉案房屋仍未达到入住条件，被告自愿将每月每人1600元周转费（按两人算共计3200元每月）补偿给原告作为原告租房费用，如政府停止发放违约周转费，被告可不予补偿给原告；房屋面积以腾退协议面积96.9平方米为基数，上下一平米范围内双方互不追讨相关费用，超过一平米范围的按照每平米10470元多退少补。经询，被告认可原告已按照前述合同约定给付定金2万元及第一笔购房款48万元。2012年4月15日，被告向原告出具《承诺书》，承诺涉案房屋已归被告所有，将涉案房屋转让给原告，并同意将该房屋所有权办理至原告名下，由此发生的任何经济、法律纠纷由被告承担。经查，涉案房屋系拆迁安置房，原被拆迁房屋地址为北京市朝阳区小红门乡牌坊村X2号，被腾退人为王某1（被告之母），被安置人口共17人，共安置房屋12套，涉案房屋包含在其中。原告提交（2017）京0105民初xxxx号民事判决书及生效证明，用以证明王某1曾于2017年起诉要求确认本案的《北京市房屋买卖居间合同》无效，后被法院判决驳回，该判决已生效。经询，被告认可该判决书及生效证明的真实性，但认为该判决并不能证明合同有效。小红门房地产公司到庭称涉案房屋已于2019年3月13日办理收房，收房时的购房款系以王某1名义交纳。经询，被告认可小红门房地产公司所述的收房时间。本院认为：涉案的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效，当事人均应依据合同约定履行。被告系安置人口之一，被告现仅以其不是唯一权利人及出售房屋未获得其他家庭成员同意为由不履行合同，于法无据，本院对其相应的抗辩意见不予采纳。涉案房屋已于2019年3月13日由小红门房地产公司交房，被告应按照合同约定将涉案房屋交付原告，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。但合同约定被告应在收到第二笔房款后协助原告办理物业交割手续，现合同尚未履行至该步骤，原告尚未收房并支付第二笔房款，故本院对原告要求判令被告协助办理物业交割手续的诉讼请求暂无法处理。关于原告第二项诉讼请求主张的租房损失补偿费，该费用在双方《补充协议》中有明确约定，本院予以支持，被告未举证证明存在政府停止发放违约周转费的情形，故本院对原告主张计算的租房费用期间予以认可。原告的第三项诉讼请求无合同依据，且未举证证明被告延期交房造成的实际损失情况，故本院无法支持该诉讼请求。关于原告第四项诉讼请求，本案中小红门房地产公司称涉案房屋实际面积为98.54平方米，实际面积比房屋买卖合同中约定的96.9平方米大，可能涉及双方须按照《补充协议》中的约定进行面积差额结算的问题，而被告在本案中未对原告收房之日的购房款给付的具体数额发表意见，亦未提出反诉，故本院对原告第四项诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告王建设继续履行原告张静与被告王建设于二〇一二年四月十五日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，被告王建设于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区小红门乡二期D区16号楼1单元X1号房屋交付给原告张静；二、被告王建设于本判决生效之日起七日内向原告张静给付二〇一五年二月十六日至二〇一八年四月十五日期间的租房补偿费用121600元；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元,由被告王建设负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  赵 佳审 判 员  张玉倩二〇一九年十二月九日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏