北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49992号原告（反诉被告）：北京XX大药房连锁有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路5号院5号10层1004。法定代表人：王雯健，执行董事。委托诉讼代理人：魏大凌，北京首信（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜X，男，1969年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京XX大药房连锁有限公司（以下简称XX公司）与被告（反诉原告）杜X房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司委托诉讼代理人魏大凌，被告（反诉原告）杜X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。XX公司向本院提出诉讼请求：依法判令杜X返还XX公司保证金126793.94元及2018年6月的商铺租金41345.85元，共计168139.79元。事实和理由：2017年7月14日，XX公司（原名为：北京天通苑XX药店有限公司）与杜X签订《北京市朝阳区水岸南街16号楼X商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定，杜X将位于北京市朝阳区水岸南街16号楼X商铺（以下简称租赁房屋）交付XX公司开设药店使用。租赁房屋建筑面积为212.03平方米，租期自2017年7月15日起至2021年12月31日止。租金按每日每平米（建筑面积）计算，第一期（一期为一个季度）至第四期为6.5元（第一期租金52371.41元，合同签订后3个工作日内支付；第二期租金126793.94元，2017年9月20日前支付；第三期租金124037.55元，2017年12月20日前支付；第四期租金125415.75元，2018年3月20日前支付），第五期至第八期为6.83元（第五期租金XX.64元，2018年6月20日前支付），第九期至第十二期为7.17元，第十三期至第十六期为7.52元，第十七期至第十九期为7.9元。租赁合同签订后，XX公司于2017年7月15日付款5万元，于2017年7月17日付款款154714.97元。杜X收到上述款项后，向XX公司出具《收据》，内容为：店铺押金126793.94元、第一期房租52371.41元及首年物业费25549.62元，共计204714.97元。杜X依合同约定交付了租赁房屋使用权。XX公司于2017年9月18日支付了第二期(2017年10月1日—2017年12月31日)租金126793.94元，于2017年12月19日支付了第三期（2018年1月1日—2018年3月31日)租金124037.55元，于2018年3月28日支付了第四期(2018年4月1日—2018年6月30日)租金125415.75元。因租赁地点不适合经营药店，2018年5月31日，XX公司、杜X与XX公司介绍的新承租人李XX三方签订《甲、乙、丙三方补充协议》，约定XX公司退租，李XX承租。XX公司租金计算截止到2018年5月31日，5月31日后由新承租人承担租金。杜X应退还XX公司自2018年6月1日至6月30日的商铺租金41345.85元(6.5元X212.03平方米X30天)以及保证金126793.94元。但XX公司多次与杜X协商退款未果。2018年10月8日，北京天通苑XX药店有限公司名称变更为北京XX大药房连锁有限公司。为维护合法权益，XX公司诉至法院。杜X辩称，不同意XX公司的诉讼请求。1.XX公司在没有任何理由的情况下单方退租，严重违约，我在履约过程中无违约行为。我有权依据租赁合同扣除XX公司交纳的保证金及剩余租金，并有权要求其赔偿损失；2.《甲、乙、丙三方补充协议》第五条载明“甲乙双方就退租问题自行解决，与丙方无关”，同时第二条载明“丙方与甲方重新签订租赁协议”，这些都充分证明XX公司退租与《甲、乙、丙三方补充协议》无关，我与XX公司之间的租金合同并未解决完毕；3.租赁合同约定的租期为2017年7月15日至2021年12月31日，共计4年6个月。因XX公司单方退租后，我与之后的承租人签订的租期仅能为3年7个月，因租期变短导致我降低租金，造成我的损失；4.根据《北京市开办药品零售企业暂行规定》第五条规定，在北京市内任何地点，任何新开办的药品零售企业必须距离该地点原有药品零售企业步行350米以上，否则不予办理《药品经营许可证》。《甲、乙、丙三方补充协议》第三条约定，协议签订60天内，XX公司把利用租赁房屋资源办理的所有经营手续迁出。但XX公司并未将《药品经营许可证》迁出至租赁房屋地点350米以外的其他地点，而是迁至租赁房屋地点相隔50米的商铺继续经营。导致之后的承租人无法办理《药品经营许可证》，致使经营状态一直不好，直至2018年4月20日无力经营后退租。现租赁房屋的租期仅为2年零8个月，已经无法再行出租，一直处于空置状态，造成了我巨大的经济损失；5.XX公司称，退租的原因是地点不适合经营药店。而实际情况是，XX公司退租后，在同一大楼内，相隔50米的地点另行承租了面积为110平方米的商铺，而XX公司承租我的商铺面积为212平方米。因此并非地点不适合经营药店，而是因为XX公司承租房屋面积过大，租金费用过多而无法经营，是其决策失误导致违约退租。杜X向本院提出反诉请求：请求判决XX公司赔偿损失177575.12元。事实和理由：2017年7月14日，我与XX公司签订租赁合同。租赁合同第十一条第6款约定，乙方提前终止合同，则甲方无需返还乙方已付的保证金，乙方须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于租金；第9款约定，乙方对合同的任何条款、条件、协议或规定有违反、不遵守或不履行的，甲方有权责令乙方整改或视具体情况解除合同，但无论甲方是否解除合同，乙方已支付的保证金及其他押金（如有）不予退还，且乙方应当另行承担相当于保证金总额的违约金。违约金难以弥补甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的一切损失。2018年5月31日，我与XX公司及案外人李XX签订《甲、乙、丙三方补充协议》，补充协议第一条载明：乙方因经营不善，决定退租从甲方承租的北京市朝阳区水岸南街16号楼X商铺，转由丙方接受经营医疗诊所；第三条载明：乙方承诺，自甲丙签订租赁协议之日起60日内将X号商铺内所有经营手续迁出，从而使丙方正常办理各项经营证照，否则乙方承担全部责任；第五条载明：甲乙就退租问题自行协商解决，与丙方无关。2018年5月31日，我与案外人李XX签订租赁合同，约定租金为5.8元／㎡／日，租赁期限为3年7个月。我与XX公司租赁合同无法履行的原因是XX公司经营不善导致的，依租赁合同约定保证金不予退还，且XX公司应当支付相当于保证金总额的违约金。同时，由于XX公司违约，导致我与李XX签订的租赁合同约定的租金降低，实际损失193689.4元。另外，由于XX公司违反《北京市开办药品零售企业暂行规定》，导致新承租人李XX无法开办相关医疗诊所，致使李XX提前退租，租赁房屋至今一直空置无法出租，产生预期收益损失110679.66元。XX公司对杜X的反诉辩称，不同意杜X的反诉请求。1.《甲、乙、丙三方补充协议》是对2017年7月14日XX公司与杜X签订的租赁合同的修改和补充。由于租赁房屋转予了新承租人李XX，原租赁关系终止。杜X与案外人李XX之间就租赁合同的谈判及约定的条件，从未通知XX公司。《甲、乙、丙三方补充协议》签订后第二天XX公司即退租，新承租人李XX入住。补充协议第五条“甲乙双方就退租问题自行协商解决，与丙方无关”，约定的是合同签订时的状况，而当时“退租”问题仅是租赁保证金及商铺租金两个问题。签订补充协议当时并未出现租金差价损失及案外人李XX离开后产生的空置损失；2.杜X称租赁房屋因XX公司的原因租不出去至今一直空置，造成其预期收益损失。杜X所述虚假，现“花禅瑜伽”正在使用租赁房屋，并未空置；3.XX公司并未违约。《甲、乙、丙三方补充协议》第三条约定：“乙方承诺：自甲丙签订租赁协议之日起，60天内将X号商铺内所有经营手续迁出”。北京市食品药品监督管理局网站显示，XX公司注册地址申请变更是2018年6月18日，6月28日即完成了变更的审批。2018年6月7日申请工商登记变更，6月13日即完成了变更批准；4.杜X称由于XX公司占用经营药房资源导致新承租人李XX无法开办相关医疗诊所导致杜X与李XX签订的租赁合同无法履行，属于主观臆断。第一、杜X提供的其与新承租人李XX手写的退租承诺及《保证书》中，并未提及由于相关经营资质而影响经营的问题；第二、XX公司经营药品零售与李XX经营医疗诊所属不同性质，《北京市开办药品零售企业暂行规定》第二条规范的是北京市行政区域内药品零售企业。本院经审理认定事实如下：XX公司作为承租方（乙方）与杜X作为出租方（甲方）于2017年7月14日签订租赁合同。租赁合同约定由XX公司承租租赁房屋，租赁房屋建筑面积为212.03平方米，租赁用途为可开办轻餐、咖啡厅、超市、美容美发、药店等。租期为4年179天，自2017年7月15日至2021年12月31日止。租金为每日每平方米（建筑面积）租金标准（含税价）为：第一期（一期为一个季度）至第四期为6.5元，第五期至第八期为6.83元，第九期至第十二期为7.17元，第十三期至第十六期为7.52元，第十七期至第十九期为7.9元。支付方式为季度付，4年179天租赁合同总价款为2403504.93元。乙方支付保证金126793.94元。租赁合同第一部分第五条2.2款约定，如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失。保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失或因甲方扣除发生金额变动的，乙方应在甲方书面通知后10个工作日内将保证金补足。如果乙方未按甲方要求的时间和金额补足保证金，应当另行承担保证金总额20%的违约金，甲方有权向乙方追偿，且本合同甲方其他权利不受影响。租赁保证金不视为乙方预付的租金、物业管理费或其他费。第十一条第6款约定，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金；乙方必须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于租金。甲方在接到乙方提前终止合同的书面申请后，有权立即就租赁单元另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。第十一条第9款约定，乙方对本合同的任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行的，甲方有权责令乙方整改或视具体情况解除合同，但无论甲方是否解除合同，乙方已支付的保证金及其他押金（如有）不予退还，且乙方应当另行承担相当于保证金总额的违约金。违约金难以弥补甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的一切损失。租赁合同签订后，XX公司于2017年7月15日向杜X付款5万元，于2017年7月17日向杜X付款154714.97元。杜X向XX公司出具收据一份，载明收取押金126793.94元、第一期房租52371.41元、首年物业费25549.62元。2018年5月31日，XX公司作为乙方与作为甲方的杜X及作为丙方的案外人李XX签订《甲、乙、丙三方补充协议》约定：“有关北京市朝阳区水岸南街16号楼X号商铺转让事宜。一、乙方因经营不善，决定退租从甲方承租的北京市朝阳区水岸南街16号楼X号商铺，转由丙方接手经营医疗诊所。二、丙方与甲方重新签订租赁协议，并履行协议中所规定的各项条款。三、乙方承诺：自甲丙签订租赁协议之日起，60天内将X号商铺内所有经营手续迁出，从而使丙方正常办理各项经营证照，否则乙方承担全部责任。四、乙丙双方就该房屋内的装修设备等其他转让问题自行协商解决，与甲方无关。五、甲乙双方就退租问题自行协商解决，与丙方无关。六、本三方协议与2018年5月31日甲丙签订的租赁协议为一整体，具有同等法律效力。”同日，杜X与案外人李XX签订租赁合同，租期为2018年6月1日起至2021年12月31日。庭审中，双方确认XX公司租金交至2018年6月30日。另，2018年10月8日，北京天通苑XX药店有限公司更名为北京XX大药房连锁有限公司。上述事实，有《北京市朝阳区水岸南街16号楼X商铺租赁合同书》《甲、乙、丙三方补充协议》《收据》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，XX公司与杜X于2017年7月14日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，XX公司因经营不善，提前退租，应当承担违约责任。租赁合同约定，因XX公司提前终止合同，则杜X无须返还保证金，故XX公司要求退还保证金126793.94元的诉讼请求本院不予支持。关于XX公司要求退还租金41345.85元的诉讼请求，因XX公司与杜X及案外人李XX于2018年5月31日签订《甲、乙、丙三方补充协议》确定XX公司退租。同日，杜X与案外人李XX签订租赁合同，起租日为2018年6月1日。故，2018年6月1日起租赁房屋已由新承租人使用，杜X理应退还XX公司2018年6月1日至2018年6月30日的租金。关于杜X反诉主张XX公司赔偿损失177575.12元，因保证金不予退还系承担违约责任的方式，且足以弥补杜X的损失，故杜X的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜X于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京XX大药房连锁有限公司房屋租金41345.85元；二、驳回原告（反诉被告）北京XX大药房连锁有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杜X的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3663元，由原告（反诉被告）北京XX大药房连锁有限公司负担2829元（已交纳），由被告（反诉原告）杜X负担834元（北京XX大药房连锁有限公司已预交，杜X于本判决生效后七日内支付于北京XX大药房连锁有限公司）；反诉受理费3852元，由被告（反诉原告）杜X负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘坤鹏人民陪审员  曹群生人民陪审员  闫召峰二〇一九年十二月二十七日书 记 员  邓亚楠