福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0203执异295号 案外人：张昊，男，1989年5月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 申请执行人：刘奕华，男，1978年12月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：熊亚林、徐梓榆，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被执行人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：洪殊勇，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡建军，公司职员。 本院在执行申请执行人刘奕华与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司(以下简称兴基伟业公司)房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张昊不服本案对址于厦门市××区××埔路××号车位（以下简称“案涉车位”）的执行，案外人张昊向本院提起执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张昊称，就案涉车位执行一事，其认为案涉车位的实际所有人为案外人张昊，故向法院依法提出执行异议申请。具体理由如下：1、案外人在本案执行查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付购房款。案外人已于2013年8月与厦门兴基伟业房地产开发有限公司就案涉车位的买卖签订了《商品房认购协议书》(NO:0001040)，并支付了厦门市××区××埔路××号车位的30万元的购房款。2、该车位转让后由于开发商的关系，迟迟未配合办理相关产权，故该车位至今未过户到案外人名下，并非因案外人自身原因造成的。3、案外人在法院执行查封之前已实际占有使用案涉车位。案涉车位早已移交给案外人接收使用，案外人在法院查封案涉车位之前已实际合法占有该不动产。案外人昨天方知晓案涉车位已被法院查封、并将公开拍卖的信息。综上，案外人认为其系案涉车位的合法所有人，本案的异议申请符合相关法律规定，案外人的权利能够排除案涉执行。据此，请求人民法院：1、依法裁定中止对位于厦门市思明区塔埔路21号地下二层第562号车位的执行；2、解除对案涉车位的查封措施。案外人提交《商品房认购协议书》、收据、支付凭证等证明其主张。 申请执行人刘奕华答辩称，一、本案中，案外人与被执行人双方签订的合同为认购合同，并非买卖合同。2013年8月24日案外人与被执行人签订认购协议书，根据该协议书标题本协议仅仅是认购协议，也就是说该协议书仅仅是预约合同，并非买卖合同本约。合同中对案外人支付的30万元也明确标识为定金。并非车位款，且合同中也未规定被执行人有交付车位的义务。且合同中第七条中约定案外人应于被执行人通知后七日内签订书面的买卖合同，但双方并未签订买卖合同，可见该协议书确系预约合同。二、案外人从未合法占有该不动产。在签订预约合同之日起至申请执行人申请强制执行之日止，在长达6年的时间内案外人与被执行人没有签订任何车位买卖合同，根据该预约合同，甲方也就是被执行人并没有交付车位的义务，没有义务也就没有权利，乙方不能根据本合同获得该车位的相应权利。因此案外人从未合法取得案涉车位的任何权利，即便案外人占有使用该车位也是无权占有、非法占有。案外人的执行异议不应得到法院支持。三、案外人从未支付过任何车位款。根据案外人提供的《商品房认购协议书》第四条，双方明确约定该款项为定金，至签订书面《商品房买卖协议》后，该定金可无息转化为购房款，但双方从未签订《商品房买卖协议》，因此该30万元的性质从未发生转变。且该预购协议中约定，车位款为50万元，在签订协议后长达6年的时间内，案外人从未支付过剩余的20万元车位款。综上，案外人从未支付过车位款。无论从事实和法律上来认定该定金也只是一般债权，案外人若对此主张权利，应当另行起诉被执行人，与本案无关。四、未办理不动产变更登记物权尚未发生变化。且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，可以判断案外人并该案涉车位的权利人。案外人也未能证明未办理权属变更登记系由于非案外人自身原因造成。综上，案外人从未与被执行人签订买卖合同，也从未取得案涉车位的任何权利，案外人提出的执行异议没有事实与法律上的依据，请求法院裁定驳回案外人的执行异议，将案涉车位依法拍卖。 本院查明，原告刘奕华与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月7日作出（2017）闽0203民初6368号民事判决书，判决：“一、原告刘奕华与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司于2015年8月11日签订的《商品房认购协议书》(NO:8880151)于2017年6月26日解除；二、被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘奕华返还购房款590000元；三、被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘奕华返还双倍定金差额118000元。”厦门兴基伟业房地产开发有限公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）闽02民终1977号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2018年5月25日发生法律效力。厦门兴基伟业房地产开发有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，刘奕华向本院申请强制执行，本院于2018年8月2日立案执行。在本案审理期间，本院于2017年6月5日作出(2017)闽0203民初6368号之一民事裁定，裁定查封、扣押、冻结兴基伟业公司名下价值708000元的银行存款或等值财产。兴基伟业公司于2017年7月4日向本院提供位于厦门市思明区××地下××车位、厦门市××地下××号车位作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。本院于2017年7月10日作出(2017)闽0203民初6368号之二民事裁定，裁定：“一、查封、扣押、冻结被保全人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门市思明区××地下××车位、厦门市××地下××号车位；二、解除对被保全人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于厦门市××区××埔路××室房产的查封、扣押、冻结。” 另查明，2013年8月24日，案外人与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》(NO:0001040)，约定案外人向厦门兴基伟业房地产开发有限公司认购厦门市思明区塔埔路21号地下二层第562号车位，认购的上述商品房总价为人民币50万元，约定购房定金30万元。《协议》第四条约定该定金在双方签订《商品房买卖合同》后无息自动转为购房款。《协议》第七条中约定案外人应于接到厦门兴基伟业房地产开发有限公司通知之日起七日内，携带相关材料与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。同日，案外人支付了30万元定金。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张昊与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》约定案涉车位价款为50万元，张昊只支付30万元定金，还有余款未支付，案外人并未提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产以及非因案外人自身原因未办理过户登记。综上，案外人张昊的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张昊的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。