云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2987号原告：陶欣茹，女，1992年1月3日出生，基诺族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民。委托诉讼代理人：方云生，系云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳非霖酒店管理有限责任公司，住所地：景洪市民航路23号中国银行7楼。统一社会信用代码：91532800056978091N。法定代表人：李勇，职务：执行董事。被告：景洪汇翔大酒店。住所地：景洪市勐海路21号（泼水广场斜对面）。统一社会信用代码：92532801MA6LDQWD95。主要负责人：张翔，职务：景洪汇翔大酒店经营者。被告：张翔，男，1973年7月1日出生，汉族，系四川省峨眉山市居民，住景洪汇翔大酒店。以上被告景洪汇翔大酒店、张翔共同委托诉讼代理人：赵龙，系云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告陶欣茹与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司（以下简称版纳非霖酒店公司）、景洪汇翔大酒店、张翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶欣茹委托诉讼代理人方云生、被告景洪汇翔大酒店、张翔委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼，被告版纳非霖酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶欣茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司签订的《非霖公馆业主房屋托管合同》；2、判令被告版纳非霖酒店公司向原告陶欣茹支付2016年4月至2017年3月的房屋租金17641元及迟延付款违约金（按17641元的日0.1%，从2016年4月1日计至原告收回1-13011号房之日止）；3、判令被告景洪汇翔大酒店、张翔对前款被告版纳非霖酒店公司的债务承担连带清偿责任；4、判令被告版纳非霖酒店公司向原告陶欣茹支付2017年4月1日起至2018年3月的租金17641元及迟延付款违约金（按17641元的日0.1%，从2017年4月1日计至原告收回1-13011号房之日止）；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年3月14日，原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司签订《非霖公馆业主房屋托管合同》，双方约定：原告陶欣茹将其位于景洪非霖公馆的1栋13楼1-13011号房屋交由被告版纳非霖酒店公司托管，作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，即自2014年3月31日至2024年3月30日止；该合同生效后，无论盈亏，被告版纳非霖酒店公司都应于每年3月31日前，按照原告陶欣茹与版纳嘉锦公司签订的《商品房购销合同》约定房屋价款220516元的8%（含税），计17641元的标准向原告陶欣茹支付委托经营管理物业的收益（实为房屋租金）；租金于2014年3月31日前付第一次，以此类推，遵循先付款，后用房的原则，被告版纳非霖酒店公司每满12个月后应即刻向原告陶欣茹支付后12个月的房屋托管收益。被告版纳非霖酒店公司若逾期向原告陶欣茹支付该物业收益，则每天应按应付但未付部分的0.1%向原告陶欣茹支付违约金。合同还约定了其他相关内容（详见合同书）。合同签订后，原告陶欣茹于2014年3月31日将1-13011号房屋交付被告版纳非霖酒店公司使用。然而被告版纳非霖酒店公司接房后，除支付了2014年租金（2014年4月-2015年3月）和2015年租金（2015年4月-2016年3月）外，2016年租金（2016年4月-2017年3月）和2017年租金（2017年4月-2018年3月）及违约金未支付。因被告版纳非霖酒店公司未按时支付2016年度的托管收益，由此引起了包括原告陶欣茹在内的广大非霖公馆业主的不满而向政府多部门反映交涉，三被告和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司与非霖公馆业主代表达成协议，由三被告和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司向全体业主作出承诺书（实为双方协议）：1、2016年托管物业收益由被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔在2016年9月30日前分批承兑；2、2015年托管收益逾期付款违约金，三被告和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司在2016年10月1日起至30日止完成支付；3、业主未收到2015年托管收益的，由西双版纳嘉锦房地产开发有限公司在2016年4月30日前完成该年收益承兑，承诺书还包括其他内容（详见承诺书）。之后在实际履行中，承诺人并未履行绝大部分承诺。至今为止，原告陶欣茹未收到2016年和2017年托管收益及逾期付款违约金。另被告景洪汇翔大酒店经营者为张翔，酒店经营方式为张翔个体工商户经营，被告景洪汇翔大酒店的承诺即为张翔的承诺。三被告的行为违反了合同和承诺的约定，损害了原告陶欣茹合法权益，应承担相应法律责任。被告景洪汇翔大酒店、张翔作为原告陶欣茹房屋现实际占有人、经营者，由于应履行但未履行前述承诺的相应义务，对被告版纳非霖酒店公司负有的向原告陶欣茹支付2016年托管收益及支付违约金的债务承担连带清偿的民事责任。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告陶欣茹的诉讼请求。被告版纳非霖酒店公司未到庭亦未作答辩。被告景洪汇翔大酒店、张翔辩称，一、本案原告提交的承诺书是汇翔酒店及张翔对39户业主的承诺，已在法院处理执行，这明显是取得39户业主的承诺书后才将张翔及汇翔酒店作为被告而实现起诉非霖酒店的意图，这与二答辩人无关，二被告无需向原告支付2016年租金。二、二被告并不是《托管合同》相对方，该合同的约定对二被告没有约束力，与二答辩人无关，二被告不应承担2016年4月1日起的违约金。三、本案原告主张的违约金按日0.1%计算标准过高，应予以调整为按年利率6%计算违约金。四、作出承诺的主体是汇翔大酒店，虽然张翔是经营者，但是在本案是独立的主体，张翔不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点：2016年4月5日，非霖公馆业主鲁映鑫、段兆宏、李俐萍、杨静、王健等六人与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司订立的《承诺书》是否代表包括原告陶欣茹在内的全体非霖公馆业主的事实的确定问题。本案中，与本案同属一批同种类的45件案件，本院于2017年10月10日已作出判决并已发生法律效力，该45件案件判决非霖公馆业主鲁映鑫、段兆宏、李俐萍、杨静、王健等六人与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司订立的《承诺书》是代表包括原告陶欣茹在内的全体非霖公馆业主的事实已予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月14日，原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司订立《非霖公馆业主房屋托管合同》，合同约定：原告陶欣茹将其所有的位于景洪市勐海路非霖公馆1栋13楼1-13011号房交由被告版纳非霖酒店公司托管，该房作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，自2014年3月31日始至2024年3月30日止。合同生效后，无论盈亏，被告版纳非霖酒店公司都应于每年度3月31日前，按照《商品房购销合同》房屋价款220516元的8%（含税），计17641元的标准向原告陶欣茹支付委托经营管理物业的收益（实为房屋租金）。托管期间托管收益按每12个月支付一次。被告版纳非霖酒店公司每满12个月向原告陶欣茹支付后12个月的房屋租金。被告版纳非霖酒店公司逾期向原告陶欣茹支付该物业收益，每天应按应付但未付部分的0.1%支付违约金。在托管期间内，该房屋之租赁权、经营权、使用权、收益权归被告版纳非霖酒店公司，原告陶欣茹不得干预。被告版纳非霖酒店公司有权直接以自己名义与承租人签订租赁合同并收取租金，原告陶欣茹在收到被告版纳非霖酒店公司书面通知后有义务配合出具同意被告版纳非霖酒店公司以其名义出租并负责履行合同、承担权利义务的相关文件。托管物业为商业用途，被告版纳非霖酒店公司可自行经营也可以被告版纳非霖酒店公司名义出租，被告版纳非霖酒店公司出租的期限在托管期内无需原告陶欣茹另行同意，原告陶欣茹不得干涉被告版纳非霖酒店公司或承租人的经营活动，原告陶欣茹不得以任何方式及行为对被告版纳非霖酒店公司及承租人的经营管理行为进行干涉。另，原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司双方对合同其他事项进行了约定。合同订立后，原告陶欣茹于2014年3月31日将房屋交付被告版纳非霖酒店公司使用。被告版纳非霖酒店公司向原告陶欣茹支付了2014年（2014年4月-2015年3月）和2015年（2015年4月-2016年3月）委托经营管理物业的收益费。此后，包括原告陶欣茹在内的未收到收益费及违约金的非霖公馆业主因被告版纳非霖酒店公司拖欠收益费及违约金进行多次协商，并于2016年4月5日，被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司与39户非霖公馆业主共同参加的返利及其他事项协商会议，并由全体非霖公馆业主代表鲁映鑫、段兆宏、李俐萍、杨静、王健等六人与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司订立《承诺书》，约定：1、非霖公馆全体业主不动产产权证，西双版纳嘉锦房地产开发有限公司承诺于2016年12月25日以内分批分次全部办理完成并移交业主；2、被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店共同承诺分五个批次向业主逐月进行2016年度全额返利，每次每月支付100万元的返利资金，其中被通知的第一批次业主于2016年5月30日以内完成承兑，被通知的第二批次业主于6月30日以内完成承兑，被通知的第三批次业主于7月30日以内完成承兑，被通知的第四批次业主于8月30日以内完成承兑，被通知的第五批次业主于9月30日以内完成承兑；3、应支付业主的2015年违约金自2016年10月1日开始至10月30日之内支付完成；4、西双版纳嘉锦房地产开发有限公司承诺于2016年4月30日以内将2015年度未收到返利的业主完成承兑；5、第一批次返利的业主承诺放弃2016年所应支付的违约金。若2017年的返利未按时支付，则追加第一批次业主2016年的违约金；6、非霖公馆经营单位被告景洪汇翔大酒店承诺按照托管合同约定，提供各位业主每年7日同等面积的入住权利；7、若以上条款未按时兑现，则按合约规定的处罚金双倍赔偿业主。该承诺书签订后，原告陶欣茹至今未收到2016年（2016年4月-2017年3月）和2017年（2017年4月-2018年3月）托管收益。被告景洪汇翔大酒店于2018年9月将1栋13楼1-13011号房返还给原告陶欣茹，并由原告陶欣茹出租给他人。另查明，2013年8月6日，被告版纳非霖酒店公司与被告张翔和西双版纳汇翔投资有限公司（该公司已于2012年11月21日注销）订立《非霖公馆出租承包协议》，协议约定：被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”3至13楼所有房间（其中包括原告陶欣茹的1-13011号房）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”承包给被告张翔改造为酒店使用，期限为10年，即2014年3月31日至2024年3月31日止，其中2013年3月31日至2014年3月31日为酒店装修期，装修期免租。酒店的300平方米附属楼前4年免租金，4年期满后（即自2018年3月31日后）另行商订承包合同。该酒店前4年每年租金250万元，于当年的3月20日前支付，后6年每年承包租金500万元，即2018年3月31日至2024年3月31日止，税收被告版纳非霖酒店公司自理。承租该酒店的经营及策划权利归被告张翔，并自主承担风险，被告版纳非霖酒店公司无权干预。另，双方对合同其他事项进行了约定。协议订立后，被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”3至13楼所有房间（包括原告陶欣茹的1-13011号房）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”交付被告张翔，被告张翔进行改造作为经营酒店使用，该酒店登记字号为被告景洪汇翔大酒店（经营者为被告张翔的个体工商户）。另，本案和本院于2017年10月10日已判决并生效的45件同属一批同种类案件，案件事实基本一致。本院认为，本案适用法律争议焦点：一是原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司及被告版纳非霖酒店公司与被告张翔民事法律关系确定的问题，即是否是房屋租赁合同法律关系（房屋租赁合同法律关系中的本租和转租问题）；二是原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店根据《承诺书》的约定如何确定相关法律关系的问题；三是原告陶欣茹要求解除与被告版纳非霖酒店公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》诉请是否符合法律规定的问题；四是原告陶欣茹要求被告版纳非霖酒店公司支付2016年、2017年租金及违约金是否符合法律规定的问题；五是原告陶欣茹要求被告景洪汇翔大酒店、张翔对被告版纳非霖酒店公司未支付的2016年租金及违约金承担连带责任是否符合法律规定的确定问题；六是被告景洪汇翔大酒店、张翔要求约定的违约金予以适当减少的请求是否符合法律规定及减少违约金范围的确定问题。本案中，原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司订立的名为《非霖公馆业主房屋托管合同》和被告版纳非霖酒店公司与被告张翔订立的名为《非霖公馆出租承包协议》，实为房屋租赁合同，即房屋租赁合同中的本租合同和转租合同，且上述合同是双方真实意思表示，未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。另包括原告陶欣茹在内的非霖公馆全体业主代表与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司的债务加入合同关系、债务转移合同关系（《承诺书》）成立，并合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”。本案中，被告版纳非霖公司至今未按合同的约定向原告陶欣茹支付2016年、2017年房屋租金及相应租金逾期违约金，已根本性违约，致使原告陶欣茹不能实现合同目的，同时，因被告版纳非霖公司不能按约定支付租金，包括原告陶欣茹在内的非霖公馆全体业主代表与被告版纳非霖公司、景洪汇翔大酒店和西双版纳嘉锦房地产开发有限公司订立了《承诺书》，但被告版纳非霖公司、景洪汇翔大酒店仍未按约定支付未付租金及违约金，致使原告陶欣茹仍不能实现合同目的，被告版纳非霖公司已根本性违约，应承担相应民事责任。现被告景洪汇翔大酒店已将房屋返还原告陶欣茹，原告陶欣茹与被告版纳非霖公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》已解除。因此，原告陶欣茹要求解除与被告版纳非霖公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。该法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。该条第三款的规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司至今未向原告陶欣茹支付2016年、2017年房屋租金和被告景洪汇翔大酒店未按《承诺书》约定支付2016年房屋租金，应承担相应违约责任。因被告景洪汇翔大酒店自愿加入被告版纳非霖酒店公司债务中，且《承诺书》中分批分期的业主无具体约定，又无证据证明原告陶欣茹具体是哪批次被通知的业主，因此，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告景洪汇翔大酒店对2016年租金和2016年9月30日后的2016年租金逾期违约金承担连带责任。同时，因被告景洪汇翔大酒店系被告张翔注册登记的个体工商户，被告景洪汇翔大酒店和被告张翔属同一权利义务人。因此，原告陶欣茹要求被告版纳非霖酒店公司支付2016年、2017年房屋租金及违约金和要求被告景洪汇翔大酒店、张翔对被告版纳非霖酒店公司未支付的2016年租金及违约金承担连带责任的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，该条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告景洪汇翔大酒店、张翔主张约定的违约金过高请求予以适当减少，被告景洪汇翔大酒店、张翔逾期付款造成原告陶欣茹的损失应为利息损失，逾期付款利息损失应按照中国人民银行规定的同期贷款利息计算，参照年利率6%计算，原告陶欣茹与被告版纳非霖酒店公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》中约定违约金为日0.1%，月化率为3%、年化率为36%，原告陶欣茹主张的违约金超过造成损失的百分比为600%，原告陶欣茹主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十，被告景洪汇翔大酒店、张翔要求减少违约金的请求，符合法律规定，应予以支持。综合被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔逾期付款违约情况和本院已判决并生效的同一批同种类案件，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定逾期付款违约金计算标准为月利率1%，减少违约金范围应为被告景洪汇翔大酒店自愿加入的2016年租金的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陶欣茹与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司向原告陶欣茹支付2016年房屋租金17641元。被告景洪汇翔大酒店、张翔对2016年房屋租金17641元承担连带责任；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司从2016年4月1日起以本金17641元为基数按月利率1%的标准计算至2018年9月1日止向原告陶欣茹支付违约金。被告景洪汇翔大酒店、张翔对2016年9月30日后的上述违约金承担连带责任；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司向原告陶欣茹支付2017年房屋租金17641元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司从2017年4月1日起以本金17641元为基数按月利率3%（日利率0.1%）的标准计算至2018年9月1日止向原告陶欣茹支付违约金；六、驳回原告陶欣茹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元，由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司、景洪汇翔大酒店、张翔负担，并由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司、景洪汇翔大酒店、张翔向原告陶欣茹径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  张承林人民陪审员  黄丕华二〇一九年十二月九日书 记 员  彭 荟