湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初6201号原告：陶兰芳，女，1985年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。被告：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。原告陶兰芳与被告浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称：金汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶兰芳的委托诉讼代理人李玉娴，被告金汇置业公司的委托诉讼代理人陈花琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶兰芳向本院提出诉讼请求：1.判决金汇置业公司向陶兰芳支付逾期交房违约金61830元（违约金计算方法：以已付房款270000元为基数，按每日万分之五，自2015年6月30日起计算至2016年9月30日止）；2.判决金汇置业公司向陶兰芳支付逾期未办妥房屋产权证的违约金2700元；3.判决金汇置业公司退还陶兰芳已支付的办证费用2000元；4.判决陶兰芳无需支付被告任何面积差价款；5.判决金汇置业公司对于涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟问题进行整改；6.本案诉讼费由金汇置业公司负担。事实与理由：2015年4月8日，陶兰芳与金汇置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陶兰芳购买金汇置业公司开发的御景花园楼盘的房屋一套，合同对房号、价款、交房日期、办证日期及违约责任等均进行了约定。合同签订后，陶兰芳已履行全部付款义务，金汇置业公司应于2015年6月30日前将经验收合格的住宅交付陶兰芳，并于2016年6月30日前办理好房屋产权证，但截至起诉之日金汇置业公司仍未办好上述证件，已违反合同约定，金汇置业公司应当继续履行合同并承担违约责任。现提起诉讼，请求判如诉请。金汇置业公司答辩称：1.关于逾期交房违约金问题，《商品房买卖合同》及合同补充协议约定陶兰芳应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修资金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。而陶兰芳在首次交付房款时及至今都未缴纳维修基金、房屋面积差款，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任；2.关于逾期办理房屋产权证及违约金问题，金汇置业公司按照合同约定已将办证资料报产权登记部门备案，由于陶兰芳未付清房屋面积差款、未缴纳物业维修基金，导致房屋产权转移登记无法办理，系陶兰芳自己原因造成，金汇置业公司不承担责任；3.关于退还办证费问题，《商品房买卖合同》约定因本商品房买卖产生的有关费用，按现行标准由出卖人代为预收取，按办件时当时的相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补，金汇置业公司并未违反上述约定；4.关于陶兰芳无需支付面积差款问题。《商品房买卖合同》第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。涉案商品房实际测绘建筑面积为100.87平方米，合同约定建筑面积为97.56平方米，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比绝对值为3.39%。根据上述约定面积误差比绝对值为3%以内部分房价款应由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告；5.关于玻璃雾化及厨房管道排烟问题。陶兰芳未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2015年4月8日签订编号为2013021704007《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同及补充协议约定:原告出资购买被告开发的金汇.御景花园(推广名：金汇.大瑶公馆)x幢xxxx号房，房屋建筑面积97.56平方米，单价每平方米2767.53元，购房总价270000元。被告应在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给原告使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2016年6月30日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告于2015年4月8日交纳房屋款270000元。2015年10月10日，被告向原告交付了涉案商品房，原告并于当日交纳办证费2000元。2017年5月9日，经浏阳市不动产测绘服务中心测绘，涉案商品房实际测绘建筑面积为100.87平方米，合同约定建筑面积为97.56平方米，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比绝对值为3.39%。另查明，陶兰芳至今未补交房屋面积差款，亦未缴纳物业维修基金。涉案房屋至今未办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题：《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件:……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，原告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。被告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》经核实均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经本院调取查阅全部原始备案资料及调查后结合本案实际情况，本院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、销售不动产统一发票税收缴款书、银行对账单、房产勘测成果表、物业收据、房屋不动产权证办理通知书、小区房屋交付验收单、业主资料登记表、大瑶公馆装修申报表、通知及城建官网回复截图、广告宣传折页、会议纪要、录音机配套文稿等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2015年6月30日前交付原告，原告实际于2015年10月10日收取房屋。《商品房买卖合同》及补充协议约定原告应当在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，原告未按合同约定在首次交付房款时缴纳维修基金等相关费用，系其违约在先，被告根据合同约定有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成逾期交房的违约责任。故原告要求被告承担逾期交房违约责任的事实及理由均不成立，本院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题，本案中，被告作为房地产开发商，其义务在于通知原告按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及按照合同约定协助原告履行义务。而原告的义务主要在于按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及向被告出具委托书，出示已付清全部购房款、及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告应在交房后1年内，于2016年6月30日前为原告办理不动产权证登记。但众所周知，办理产权证书的前提是必须先缴纳房屋契税以及缴纳物业维修基金，若已缴纳房屋契税但未缴纳物业维修基金，被告无法办妥房屋产权证。经被告多次催告，原告至今仍未缴纳物业维修基金，若不顾原告是否缴纳物业维修基金及缴纳时间。若不顾原告自身怠于履行义务的行为，而只苛责被告必须在交房后1年内办妥权属证书显然有失公平。且根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，在原告未缴纳物业维修基金，完善并提交相关资料前，被告可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。故在原告缴纳了物业维修基金后，如被告在合理的时间内未能办妥权属证书，因此追究被告的违约责任，应属合理、合法以及公平的范畴。综上，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求。《商品房买卖合同》及补充协议约定因涉案商品房买卖产生的有关费用，按现行标准由出卖人代为预收取，按办证时当时的相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。该约定系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定。故对原告要求被告退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求不支付房屋面积差价款的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。涉案商品房实际测绘建筑面积为100.87平方米，合同约定建筑面积为97.56平方米，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比绝对值为3.39%。根据上述约定，面积误差比绝对值为3%以内部分房价款应由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。故对原告该主张，本院依法亦不予支持。关于原告要求被告对涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题进行整改的请求。被告异议认为，陶兰芳未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见亦未提供其他证据予以证明。本院认为，原告未提供证据证明涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题系涉案房屋质量问题或被告原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对原告该主张，本院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陶兰芳全部诉讼请求。案件受理费1463元，由陶兰芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郑小罗审 判 员  马 富人民陪审员  钟 锋二〇一九年十二月二十日法官助理罗文伟书记员谭巧琴附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。