浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2798号上诉人（原审被告）：余元元，女，1986年10月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：范丹丹，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯彩萍，女，1986年1月10日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。委托诉讼代理人：许兰，浙江群策律师事务所律师。上诉人余元元因与被上诉人柯彩萍房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余元元上诉请求：撤销一审判决第二项中的“余元元赔偿柯彩萍房屋装修中不可移动部分59700元，材料搬运费2000元，垃圾清理费1000元，设计费1000元，总计63700元”，改判驳回柯彩萍对该部分的诉讼请求。事实和理由：首先，嘉兴市自然资源和规划局的《答复函》明确载明“南湖区不动产登记中心分别以口头形式已及时告知你与柯彩萍，你与柯彩萍就上述通知内容又分别于2018年7月15日、2018年7月16日向南湖区行政审批局去电信访咨询后，分中心也将法院冻结登记的情况向南湖区行政审批局作了反馈”。由此可知，柯彩萍在2018年7月即知道案涉房屋因存在冻结登记而无法办理过户手续。其后双方多次前往南湖区行政审批局询问进度，均被告知仍无法办理。因此柯彩萍应当知道案涉房屋可能存在无法过户的风险。其次，钥匙是余元元给中介用于看房的，后来中介交给了柯彩萍。双方和中介一起去办理过户手续时，行政审批中心的工作人员告知该房屋存在异议登记，故余元元提醒柯彩萍等拿到房产证再装修。在此情况下，柯彩萍仍去装修，该部分装修损失属于其自行扩大的损失，根据合同法第一百一十九条规定，柯彩萍不得就该部分损失要求赔偿。柯彩萍辩称，一、《答复函》是嘉兴市自然资源和规划局给余元元的回函，柯彩萍完全不知情，函中载明已口头告知柯彩萍相关情况，并无其他证据佐证，不具有证明力。而且该函中仅称分中心将法院冻结登记的情况向南湖区行政审批中心作了反馈，并未提到南湖区行政审批局如何回复柯彩萍。柯彩萍得到的答复一直是说可以办理产权变更登记，但是要等等，柯彩萍才敢着手进行装修。二、柯彩萍从未收到过不予登记告知书或交易审核未通过告知单，在本案纠纷前也不知道房屋已被法院冻结，更不知道余元元与原产权人存在争议。双方合同约定余元元在收到350000元房款的同时完成房屋交付，无论是中介还是余元元向柯彩萍交付钥匙，都是当事人真实意思表示，符合二手房交易习惯，柯彩萍未擅自入住。柯彩萍作为善意购买人，已经履行了主要义务，且有理由相信购买到了该房屋，可以着手装修，不存在过错。请求驳回余元元的上诉请求。柯彩萍向一审法院起诉请求：1.判令余元元返还柯彩萍购房款35万元，以及利息损失43518.13元（从2018年5月17日起暂计至2019年4月30日，要求按照银行同期贷款利率的三倍计算至实际付清之日止）；2.判令余元元支付柯彩萍违约金20000元；3.余元元赔偿柯彩萍房屋装修损失100000元、搬家费5000元、房屋过渡费用（房租）5000元、个人所得税、契税14000元以及利息损失504元（从2018年7月3日起暂计至2019年4月30日，要求按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4.判令余元元支付柯彩萍律师费17000元；5.判令余元元赔偿柯彩萍因无法过户导致重新购房的差价100000元；6.判令余元元赔偿柯彩萍精神损失1000元；7.判令余元元承担诉讼费用以及保全保险费750元。一审法院认定事实：案涉的嘉兴市许安公寓4幢401室及车库401C原系严有英及其子严佳斌共同所有的房产。2016年1月28日，严佳斌伙同倪巧娜，由倪巧娜冒充严有英，以欺骗的方式向房地产登记机构申请办理产权变更登记，要求将房产登记于严佳斌一人名下。登记机构于2016年2月1日予以核准，2016年2月14日，严佳斌领取了房屋所有权证。2016年3月7日，余元元与严佳斌签订《房屋买卖合同》，合同约定严佳斌将涉案房屋以370000元的价值卖给余元元，同日双方至房屋登记机构办理产权转移登记，2016年3月22日，余元元领取房屋所有权证。2018年2月6日，严有英以严佳斌、余元元为被告向嘉兴市南湖区人民法院提起民事诉讼，要求确认严佳斌、余元元的上述房屋买卖合同无效。后严有英于2018年3月26日撤回起诉，并于2018年6月22日提起行政诉讼，要求撤销嘉兴市自然资源与规划局（原嘉兴市国土资源局）将案涉房产转移登记至严佳斌、余元元的行政行为，该案中，严佳斌、余元元均作为第三人参与诉讼。嘉兴市中级人民法院于2019年3月29日作出二审判决，认定余元元不构成善意取得案涉房产，撤销了上述两次产权转移登记。案涉房屋产权仍属严有英与严佳斌共同共有。在上述期间内，柯彩萍、余元元于2018年5月7日在嘉兴麦力房产营销策划有限公司居间下签订《房屋转让合同》，约定余元元以700000元的价格将案涉房产转让给柯彩萍。房屋为毛坯房，建筑面积64.89平方米，自行车库面积8.09平方米。付款方式：签订合同当日支付定金20000元，5月20日前支付房款330000元，然后由柯彩萍申请贷款，取得借款合同后一周向办理网签及过户手续，取得贷款350000元后按约定由银行直接支付余元元。过户产生的税费均由柯彩萍承担。余元元应当确保产权合法并无条件协助办理过户，否则构成违约并承担违约金，即退还已付房款和定金的同时，再赔偿柯彩萍已付定金的一倍。并约定房款全部付清后完成房屋的交付。合同签订当日柯彩萍支付余元元定金2万元，又于5月16日支付房款330000元，并进行网签《浙江省二手房买卖合同》。7月2日柯彩萍缴纳契税7000元，并实际承担余元元应缴纳的个人所得税7000元，且向不动产登记中心申请办理房屋转移以及抵押登记。在办理过程中，因严有英提起上述行政诉讼，嘉兴市南湖区人民法院通知不动产登记中心暂停办理该房转移登记及抵押手续。后登记机构于2019年5月通知柯彩萍与余元元，因行政诉讼案件终审判决撤销余元元的产权登记，故对于柯彩萍、余元元的产权转移登记不予受理。《房屋转让合同》签订后，柯彩萍入住案涉房屋并进行装修、购置家具等。经嘉兴市南湖区人民法院委托司法鉴定，案涉房屋中不可移动部分的装修价值为59700元，餐桌等家具共计18300元，材料搬运费2000元，垃圾清理费1000元，设计费1000元，总计82000元。一审法院认为，柯彩萍与余元元之间为房屋买卖合同关系。在审理过程中，双方均认为该合同无法继续履行，故双方对于解除《房屋转让合同》无争议。本案争议焦点在于余元元是否应当承担违约责任以及违约责任的范围。一、双方签订《房屋转让合同》后又签订一份《浙江省二手房买卖合同》，后者显然出于网签备案需要，故双方的权利义务应以《房屋转让合同》作为依据。该合同约定，余元元应确保案涉房屋为余元元所有并且产权无争议，但根据生效法律文书认定，余元元在与严佳斌的买卖关系中不构成对案涉房屋的善意取得，继而被撤销产权登记。该情形不属于不可抗力，故根据合同违约的无因性原则，余元元应当就合同解除的后果向柯彩萍承担违约责任。二、承担责任的范围。（1）余元元对返还柯彩萍已付房款35万元无异议。又因余元元自始对案涉房屋无合法权益，故应自柯彩萍给付房款之日（2018年5月17日）起，按银行同期贷款利率支付利息，柯彩萍主张按三倍利率计算，缺乏依据，不予支持。（2）柯彩萍主张装修等损失，装修价值中，不可移动部分59700元，材料搬运费2000元，垃圾清理费1000元，设计费1000元，总计63700元作为柯彩萍的损失予以认定；价值18300元的家具可继续使用，不认定为损失；搬家费，因余元元的原因导致合同解除，柯彩萍今后必会产生搬运家具、生活用品的费用，故酌情确定为3000元；房屋过渡费缺乏依据，不予支持；契税7000元柯彩萍可向税务部门依法申请退还；个人所得税7000元，鉴于纳税人名义为上余元元，故一审确定由余元元赔偿柯彩萍该款后，由余元元取得该纳税凭证原件并向税务部门申请退还。因余元元并未占有该7000元，故柯彩萍主张利息的请求不予支持。（3）律师费17000元，合同中未约定该费用，不予支持。（4）关于柯彩萍主张的违约金20000元，属于根本性违约情况下的违约金；柯彩萍主张的房屋差价损失，属于合同继续履行的可得利益损失。两者应由余元元择一承担。现柯彩萍提供的房产信息网页虽非房产真实的成交价格，但自2018年5月以来房价上扬确属客观事实，因此在柯彩萍没有证据证明案涉房屋具体差价的情况下，对差价100000元的主张不予支持，则对违约金20000元予以支持。（5）保全保险费并非柯彩萍必要的支出，不予支持。（6）精神损失费1000元，因柯彩萍主张违约责任，请求精神损害赔偿缺乏法律依据，不予支持。关于余元元主张登记机构已告知柯彩萍案涉房产被查封、柯彩萍装修属于损失扩大的观点，一审法院认为，并无充分证据证明登记机构已就余元元和严有英等对房屋产权存在争议的情况告知柯彩萍，余元元在严有英提起行政诉讼后，也未及时提醒柯彩萍暂时勿作装修、防止造成损失。因此余元元辩称柯彩萍自行扩大损失的观点不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、余元元返还柯彩萍购房款（含定金）共计350000元并支付利息（以350000元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年5月17日起计算至判决确定履行之日）；二、余元元赔偿柯彩萍房屋装修中不可移动部分59700元，材料搬运费2000元，垃圾清理费1000元，设计费1000元，总计63700元；赔偿搬家费3000元；赔偿个人所得税损失7000元（该款给付时，柯彩萍将纳税凭证原件交付余元元）；三、余元元支付柯彩萍违约金20000元；四、驳回柯彩萍其他诉讼请求。上述第一、二、三项，余元元应于判决生效之日起七日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5150元，财产保全申请费4520元，合计9670元，柯彩萍负担3224元，余元元负担6446元；司法鉴定费3000元，由柯彩萍负担500元，余元元负担2500元，均于判决生效之日起七日内交纳。二审中，余元元提交了2019年5月17日其与中介汤逸昊的聊天记录一份，用以证明：柯彩萍知道案涉房屋涉诉以及无法办理产证的事实。2018年6月，双方与中介去办理过户手续，被告知不能办理，需要法院的撤诉裁定。2018年7月2日，双方和中介又前往不动产登记中心，提交了严有英与余元元一案的撤诉裁定。一审时余元元申请中介汤逸昊出庭作证，但其不愿意，申请二审法院向中介汤逸昊核实余元元已在2018年7月将房屋涉诉情况告知柯彩萍的事实。柯彩萍质证意见：无法确认聊天对象的身份信息，真实性不予认可。证据属于证人证言，证人未出庭作证，对合法性不予认可。柯彩萍没有参与聊天，他人在微信聊天中对柯彩萍的评述不能认定为柯彩萍的真实意思，对关联性有异议。本院认证意见：对于余元元提交的微信聊天记录，无法确认聊天对象的身份，柯彩萍亦对真实性不予认可，本院不予认定。柯彩萍二审提交了嘉兴市国土资源局出具的《不动产交易纳税登记申请受理通知书》一份，用以证明：柯彩萍并不知道案涉房屋不能办理产权变更登记，因为如不符合登记条件的，不动产登记中心会出具不予登记告知书或交易审核未通过告知单，而柯彩萍从未收到过相应的告知单和文书，故不知晓房屋无法办理过户的情况。余元元质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。不动产登记中心未按照受理通知书载明的期限在10个工作日内办结登记，也没有明确如果无法办理产权证必须书面告知当事人。余元元和柯彩萍在2018年7月15日和16日电话询问不动产登记中心为何没有办理登记时，不动产登记中心工作人员已经口头告知双方无法办理过户手续。本院认证意见：《不动产交易纳税登记申请受理通知书》为公权机关出具，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。依法成立的合同受法律保护，违反合同约定的，应承担相应法律责任。本案争议焦点为：柯彩萍进行房屋装修所致装修中不可移动部分、材料搬运费等损失，是否属于其自行扩大的损失。余元元上诉主张，柯彩萍在明知案涉房屋牵涉诉讼、房屋未能在正常时限内办出产权证且产权登记机关已告知无法过户的情况下仍进行装修，产生的损失为其自行扩大的损失，不能要求余元元赔偿。柯彩萍则认为其未被告知过房屋无法过户，也并不知晓房屋涉讼，出于自住的迫切需要，对房屋进行了装修并且入住，没有过错。对此，本院认为，柯彩萍作为房屋买受人，在与余元元签订房屋买卖合同时，对房屋不动产权属证书进行了审查，确认了案涉房屋属余元元个人所有，已尽到谨慎注意义务。且其在支付约定的房款后取得了案涉房屋的钥匙，无论钥匙是余元元本人交付还是中介代为交付，柯彩萍对房屋的占有均为合法占有，其对房屋进行装修后入住，符合常情。虽然未能如期办理案涉房屋的产权转移登记，但柯彩萍对办理房屋产权转移登记具有合理的期待。没有证据显示柯彩萍是在明知或应知案涉房屋的所有权登记将被撤销的情况下，仍进行装修扩大损失：一方面在装修开始前，柯彩萍并未收到过产权登记机关《不予登记告知书》，即便其确曾被告知过“暂停办理”案涉房屋的登记手续，“暂停登记”和“不予登记”也还是有着本质的区别。事实上，直至2019年4月26日，嘉兴市自然资源和规划局才出具《不予登记告知书》，此时柯彩萍早已装修完毕并入住；另一方面，没有证据显示余元元已明确告知柯彩萍案涉房屋转让合同将不能继续履行，在完成房屋过户登记前不要装修。余元元没有提供证据证明其已将自己和原产权人相关行政诉讼的详细情况及原有产权登记很可能被撤销的风险告知柯彩萍，即便柯彩萍已知晓余元元作为第三人参与案涉房屋的行政诉讼，也不能推定柯彩萍知道房屋产权登记将被撤销。事实上，严有英诉嘉兴市自然资源和规划局、第三人余元元房屋行政登记一案，直至2019年3月29日才二审审理终结，余元元的不动产权属证书依法被撤销。综上，柯彩萍对案涉房屋进行装修符合常情，一审认定其因装修而导致的损失不属自行扩大的损失，并无不当，本院予以确认。余元元上诉主张相关装修损失不应由其赔偿的理由不足，本院不予采纳。综上，余元元的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1393元，由余元元负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  王世好审判员  章玉萍二〇一九年十二月三十一日法官助理沈文潇书记员陈丽琼