辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0124民初3500号 原告：李红，女，1978年10月15日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 原告：许晶，女，1983年8月13日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 原告：张程，女，1993年7月5日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 原告：田丽，女，1981年11月20日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：崔连军，系辽宁文化律师事务所律师。 被告：杨风，男，1977年10月20日出生，汉族，个体，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：梁宝荣，系辽宁名望律师事务所律师。 被告：法库中贸成置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县。 法定代表人：徐美金，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：申长华，男，1987年3月14日出生，汉族，系该公司职员，户籍地河南省太康县，现住辽宁省法库县。 原告李红、许晶、张程、田丽与被告杨风、法库中贸成置业有限公司（以下简称中贸成置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红及其委托诉讼代理人崔连军、原告许晶的委托诉讼代理人崔连军、原告张程的委托诉讼代理人崔连军、原告田丽及其委托诉讼代理人崔连军，被告杨风的委托诉讼代理人梁宝荣、被告中贸成置业公司的委托诉讼代理人申长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红、许晶、张程、田丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院对中贸成置业公司所有的位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园xx-xx号1-1-3、2-2-1两套商品房强制执行；2.被告杨风承担诉讼费。事实和理由：四原告均为中贸成置业公司公司员工。由于劳动争议案件，法库县劳动人事争议仲裁委员会分别作出沈法劳人仲裁字（2018）xx(李红)xx、xx终(田丽)、xx、xx终（张程）、xx、xx终(许晶)号仲裁裁决书，上述裁决书生效后，原告向法库县人民法院申请强制执行，法库县人民法院(2019)辽0124执xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号执行裁定书查封了第三人中贸成置业公司所有的位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-4-2、2-5-2、2-5-1、2-2-1、1-1-3、1-5-2六套房产。被告杨风以案外人身份向人民法院提出异议。其理由是:上述商品房中贸成置业公司抵顶给了被告杨风，被告杨风享有排除强制执行的权利。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件诺干问题的规定》(2015年5月5日)第28条、29条之规定，被告杨风异议不符合相关规定，因此，请求法院对中贸成置业公司所有的位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园xx-xx号1-1-3、2-2-1两套商品房强制执行。在本院审理过程中，原告将诉讼请求第三人中贸成置业公司变更为被告中贸成置业公司，要求法院对被告中贸成置业公司位于法库县法库镇龙山东路中贸国际花园xx-xx号1-1-3、2-2-1两套商品房强制执行。 杨风、中贸成置业公司辩称，原告申请执行的涉案房产中贸国际花园xx-xx号1-1-3、2-2-1两套商品房已于2017年10月8日出售给杨风，杨风支付全部购房款，并于2018年5月25日在房产登记部门办理备案登记，已办理了入住手续、缴纳了物业费、取暖费，至今未能办理房产证，系因本案中贸成置业公司原因，杨风对此无过错，法库县人民法院（2019）辽0124执异xxx、xxx号执行裁定书对该两套房产中止执行，完全符合客观事实及法律规定，请法庭依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告李红、许晶、张程、田丽原系被告中贸成置业公司员工，因解除劳动合同等事由向沈阳市法库县劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，沈阳市法库县劳动人事争议仲裁委员会作出了沈法劳人仲裁字（2018）xx号、xx号（终）、xx号、xx号、xx号（终）、xx号、xx号（终）仲裁裁决书。仲裁裁决书生效后，中贸成置业公司未履行其义务，李红、许晶、张程、田丽申请法院强制执行。本院于2019年6月11日作出（2019）辽0124执xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号执行（民事）裁定书，主要内容：“一、查封被执行人法库中贸成置业有限公司所有的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-4-2、2-5-2、2-5-1、2-2-1、1-1-3、1-5-2六套房产。” 2019年8月14日，杨风作为案外人提出执行异议，请求解除对位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产的查封。本院于2019年8月26日作出（2019）辽0124执异xxx、xxx号执行裁定书，裁定：中止对位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产的查封。原告李红、许晶、张程、田丽不服上述执行裁定书，于2019年9月9日向本院提起执行异议之诉。 2015年10月12日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为6，400，000.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2015年10月12日至2016年10月11日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2016年1月12日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为5，890，512.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2016年1月12日至2017年1月11日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2016年10月12日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为7，936，000.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2016年10月12日至2017年10月11日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2017年1月3日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为39，069，180.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年1月3日至2018年1月2日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2017年1月12日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为7，304，234.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年1月12日至2018年1月11日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2017年10月12日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《借款合同》，借款金额为9，840，640.00元，借款利率为年利率24%，借款期限为2017年10月12日至2018年10月11日。该笔借款由被告杨风通过转账方式交付给中贸成置业公司。2018年1月4日，被告杨风（甲方）与被告中贸成置业公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方向乙方购买商铺、住宅、车库等房产一批，金额总计为9，275，059.00元，甲方购买乙方房产的金额与乙方向甲方借款的金额相抵后，乙方还欠甲方46，938，995.00元。《协议书》中被告杨风购买的房屋包括位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产。 2017年10月8日，被告杨风与被告中贸成置业公司签订《商品房买卖合同》二份，杨风向中贸成置业公司购买位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3商品房（预售商品房），并办理了备案登记。2018年1月6日，杨风收到上述房产的《入住通知书》。2018年1月11日，杨风缴纳上述房产物业费。经查询，现位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产未办理产权登记手续，该房产系由被告中贸成置业公司开发建设，土地使用权人为被告中贸成置业公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人的执行异议如得以成立，其必须满足两个条件：一是对执行标的享有合法真实的权利；二是案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的的执行。 本案争议的焦点在于被告杨风对执行标的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产是否享有排除强制执行的民事权益。首先，执行标的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产未办理产权登记手续，该房产系由被告中贸成置业公司开发建设，土地使用权人为被告中贸成置业公司，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”故根据上述规定可以判断执行标的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产的所有权人为被告中贸成置业公司。其次，被告杨风主张“中贸成置业公司向杨风借款后，经双方协议用包括法库县龙山东路中贸成国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产在内的一批房产抵债，同时签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记。”本案《商品房买卖合同》的订立系基于中贸成置业公司与杨风之间的借款抵债行为，该合同实质上是以物抵债协议，目的在于消灭杨风对中贸成置业公司的债权，必须通过房屋所有权变更登记才能引起权属的变动，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。现执行标的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产未变更登记至杨风名下，属以物抵债协议未履行完毕，被告杨风只享有债权请求权，不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故被告杨风对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告李红、许晶、张程、田丽要求对被告中贸成置业公司所有的位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号1-1-3、2-2-1房产强制执行的诉讼请求，于法有据，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行位于法库县龙山东路中贸国际花园xx-xx号2-2-1、1-1-3房产。 案件受理费5，800.00元，由被告杨风承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2019）辽0124执异xxx、xxx号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  冯 羽 人民陪审员  李大艳 人民陪审员  张玉茹 二〇一九年十二月二日 法官助理娄颖 书记员高胜男 本判决所适用的相关法律 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。