湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初11199号原告李源根，男，1964年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告杨定国，女，1964年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人李源根，系原告杨定国丈夫，本案原告之一。被告曹振江，男，1975年7月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告李丹，女，1986年3月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告李源根、杨定国与被告曹振江、李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告曹振江到庭参加了诉讼，被告李丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令:1、两被告支付原告租金1285000元及违约金，违约金以1285000元为基数，按月利率2%从2018年1月1日起算至租金付清之日止；2、两被告负担诉讼费。被告曹振江答辩要点：其已将房租全部付清。被告李丹答辩要点：其与本案无关。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、根据双方庭审及举证、质证情况，确认如下基本事实。曹振江与李丹于2010年3月14日登记结婚，于2018年7月12日登记离婚。李源根与杨定国系夫妻关系，两人在长沙县产权登记在李源根名下，权证号为长房权证星沙字第××号；4至6层产权登记在杨定国名下，权证号为长房权证星沙字第××号）。2007年6月1日，李源根与曹振江签订《房屋租赁合同书》，合同约定，李源根将上述房屋的2至6层租赁给曹振江用于经营宾馆、足浴、按摩休闲，租赁房屋已全部装修，租赁期为2007年6月1日至2012年6月1日。每个租赁年度租金为120000元，每年递增8%，具体为每个租赁年度租金依次为120000元、130000元、140000元、150000元、160000元。租金支付时间为：合同签订之日付60000元，2007年11月1日前付60000元，2008年5月1日前付65000元，2008年11月1日前付65000元，2009年5月1日前付70000元，2009年11月1日前付70000元，2010年5月1日前付75000元，2010年11月1日前付75000元，2011年5月1日前付80000元，2011年11月1日前付80000元。如曹振江逾期支付租金，需按欠付租金的万分之五按日向李源根支付违约金。合同签订后，李源根按约交付了房屋，曹振江将房屋用于经营宾馆、足浴、按摩休闲。租赁期届满后，曹振江继续租赁房屋至2017年12月31日，此期间双方未再签订书面合同，而是口头约定继续按上述合同履行，但租金不再递增，按160000元/租赁年度计算。上述合同签订时，租赁房屋的1层被案外人租赁。2010年起，上述房屋的1层亦租赁给曹振江使用直至2017年12月31日，但双方并未就该层房屋签订书面租赁合同。曹振江租赁上述房屋进行经营活动期间，无其他收入。2012年7月25日，曹振江向李源根出具借条一张，借条载明，曹振江向李源根借款580000元。出具借条后，曹振江未向李源根支付借款。2017年3月14日，案外人粟志勇与曹振江、李丹签订《借款协议书》，协议书载明曹振江、李丹向粟志勇借款1500000元。李源根、粟志勇称，上述协议实质为债权转让协议，李源根将曹振江、李丹所欠的1500000元上述房屋租金债权转让给粟志勇。《借款协议书》签订后，曹振江将215000元汇入粟志勇的银行账户。之后，因曹振江、李丹拒绝支付剩余款项，粟志勇分别以民间借贷纠纷、债权转让纠纷为由两次诉至本院，要求曹振江、李丹支付剩余款项。上述两案审理过程中，曹振江、李丹对上述债权转让的事实不予认可。两案粟志勇均申请撤诉，本院均予以准许。第二次撤诉时，粟志勇因他案涉嫌刑事犯罪已被羁押，其于2019年6月26日向本院出具《声明》称，因其个人原因，无法接受上述债权，故其不再接受上述1500000元债权并申请撤诉，上述债权仍由李源根享有。2019年10月30日，李源根持该份《声明》诉至本院，提出本案诉讼请求。李源根表示，诉讼请求的1285000元已将上述曹振江支付给粟志勇的215000元扣除，该215000元算作曹振江已支付的租金。2、本案争议焦点在于：①曹振江应付李源根、杨定国的房租及尚欠李源根、杨定国的房租。李源根称，其多次催要，曹振江仅在2011年至2012年间支付其房租20000元，但因曹振江的姐姐与其系朋友关系，要其不要逼曹振江，故其一直未要求曹振江付清房租。《房屋租赁合同书》到期后，其向曹振江催要房租，曹振江无力支付并要求减少房租，经双方协商，李源根同意曹振江支付2007年6月1日至2012年6月1日的房租共计600000元，扣除已支付的20000元房租，还应支付580000元房租，据此，曹振江向其出具了上述580000元的借条。2012年6月2日至2017年12月31日的房租，第1层双方口头协商按之前租给别人的标准200000元/租赁年度计算租金，第2至6层按160000元/租赁年度计算租金。后双方协商，李源根同意减少房租，包含上述580000元房租在内，曹振江共计还支付其房租1500000元，据此，曹振江、李丹才向粟志勇出具1500000元的《借款协议书》，扣除前述215000元，曹振江还应支付其房租1285000元。曹振江称，双方并未口头协商第1层的房租按200000元/租赁年度计算，李源根当时承诺第1层共计5个门面交其无偿使用，且其已将房租按月以现金形式全部付清，但李源根未出具收条。580000元借条是受李源根胁迫出具，当时李源根并未说明是何原因，1500000元《借款协议书》是受粟志勇胁迫签订，当时李源根、粟志勇未说明是房租债权转让，也未说明要其与李丹签署借款协议的原因。本院认为，《房屋租赁合同书》及该合同到期后双方依照该合同口头约定的租赁合同均系双方自愿签订且内容不违反法律规定，均系有效合同，本院予以确认。曹振江称其已付清租金，未提交证据证明，该观点本院不予支持，依据李源根认可的20000元，本院认定曹振江已支付李源根租金20000元。曹振江称李源根胁迫其无缘无故出具580000元借条，有悖常理，且其未提交证据证明李源根有胁迫的行为，该观点本院不予支持。反之，李源根称双方已就2007年6月1日至2012年6月1日的房租达成一致意见，其同意减少为600000元，曹振江已付20000元，故曹振江向其出具了580000元的借条的观点，符合逻辑，且600000元房租未超出合同约定的标准，本院予以支持，本院认定2007年6月1日至2012年6月1日的房租为600000元，该部分房租曹振江尚欠580000元未付。曹振江称第1层房屋并未约定租金，李源根无偿交其使用，依据查明的事实，第1层结构为五个门面，曹振江该观点显然有悖常理，本院不予支持。李源根称第1层双方口头约定租金为200000元/租赁年度，曹振江不予认可且李源根未提交证据证明，该观点本院亦不予支持。依据双方的约定，第2至6层2012年6月2日至2017年12月31日的房租为893333元，加上上述曹振江未付的2007年6月1日至2012年6月1日的房租580000元，共计1473333元，如按双方合同计算，第1层的房租，李源根实际只主张26667元，显然远低于市场价格，李源根在合同基础上，已较大幅度减少了曹振江应付的房租，故李源根称其与曹振江、李丹协商后，其同意减少房租至1500000元并将该债权转让给粟志勇的观点，符合事实与逻辑，应予支持，曹振江称粟志勇无缘无故胁迫其与李丹签署《借款协议书》的观点，有悖常理，本院不予支持。现粟志勇、李源根均同意撤回债权转让，曹振江、李丹亦不认可该债权转让，故各方之间的债权债务关系应回归至原始状态，曹振江应向李源根、杨定国支付房租，曹振江已支付粟志勇的215000元，应视为曹振江已支付李源根、杨定国的租金。综上，本院认定，曹振江应付李源根、杨定国房租1520000元，已付235000元（20000元+215000元），尚欠1285000元。②违约金的认定。李源根主张违约金按月利率2%从2018年1月1日起算至租金付清之日起，其主张的利率标准超出合同约定的日万分之五的标准，故违约金利率应按日万分之五计算，其主张的违约金计算期间合理合法，本院予以支持。③李丹是否应对房租承担责任。李丹与曹振江的婚姻存续期间为2010年3月14日至2018年7月12日，曹振江租赁房屋进行经营活动，且无其他收入，此期间其租赁房屋产生的收益应认定为家庭收益，尚欠的租金及违约金应认定为其与李丹的夫妻共同债务，故李丹应对此期间产生的房租及违约金承担共同清偿责任。因本案房租并未按合同约定收取，故按时间节点酌情认定2007年6月1日至2012年6月1日间产生的600000元房租中的200000元系夫妻共同债务，2012年6月2日至2017年12月31日间产生的920000元房租全部系夫妻共同债务，以上共计1120000元，李丹应对该1120000元及产生的违约金承担共同清偿责任，曹振江已支付的235000元，系在婚姻存续期间支付，故李丹实际应对885000元(1120000元-235000元)房租及违约金承担共同清偿责任。李丹辩称其未参与租赁房屋经营，对债务不知情。本院认为，其与曹振江婚姻存续期长达8年多，此期间曹振江一直在租赁房屋进行经营活动，并无其他收入，李丹对此应知晓，且租赁产生租金是基本常识，李丹作为成年人应亦知晓，其不能以不知道曹振江欠付租金为由免除自身的责任，故李丹上述观点，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为：1、李丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁决。2、曹振江拒付李源根夫妇租金1285000元的行为，已构成违约，应承担违约责任，故李源根、杨定国要求曹振江支付其1285000元房租的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。同时，曹振江应支付李源根、杨定国按欠付房租的日万分之五从2018年1月1日算至房租付清之日止的违约金。3、曹丹应对其与曹振江婚姻存续期间产生的房租中尚欠的885000元房租及违约金承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告曹振江在本判决生效后五日内支付原告李源根、杨定国房屋租金人民币1285000元及违约金，违约金以1285000元为基数，按日利率万分之五从2018年1月1日算至租金付清之日止；二、被告李丹对本判决第一项中被告曹振江应支付的房屋租金中的885000元及该885000元按日利率万分之五从2018年1月1日算至租金付清之日止的违约金承担共同清偿责任；三、驳回原告李源根、杨定国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16365元，减半收取8182.5元，财产保全费5000元，共计13182.5元，由被告曹振江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭明二〇一九年十二月三日法官助理李炯书记员李炯（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。