广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21544号原告：陈小英，女，1983年10月2日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所实习律师。（代理权限至2019年11月14日止）委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。（代理权限自2019年11月14日起）被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码**********。法定代表人：梁国强，总经理。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码。法定代表人：崔某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告陈小英诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、被告佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告陈小英及其委托诉讼代理人黄蓉，两被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年6月2日签署的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告戴斯公司于2017年8月26日签订《盛明广场委托经营管理合同》；3.被告盛明公司向原告退还物业转让款195857元；4.被告盛明公司向原告支付逾期交付物业的违约金（以总转让款219857元为本金，自2019年5月1日起计至实际清偿之日止按日千分之一计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月2日，原告与被告盛明公司签订《盛明广场物业使用权转让合同》约定，被告盛明公司将坐落于佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告，总转让款219857元，以分期付款的方式支付，并约定被告须于2019年4月30日将物业毛坯交付给原告。2017年8月26日，原告与被告戴斯公司签订《盛明广场委托经营管理合同》，约定原告委托戴斯公司管理物业。上述合同签订后，原告按期向被告戴斯公司支付了共计195857元的转让款，但被告盛明公司至今未将涉讼物业交付给原告。根据合同约定，被告盛明公司向原告逾期交付物业超过90天的，原告有权解除合同，并有权要求被告盛明公司退还原告已付全部款项，且被告盛明公司须从应付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告认为，被告盛明公司逾期交付物业的行为严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求解除《物业使用权转让合同》并要求被告盛明公司退还物业转让款195857元及承担相应的违约责任。另《盛明广场委托经营管理合同》的实际履行须以物业交付完成为前提，但被告盛明公司至今仍未能向原告交付物业，《盛明广场委托经营管理合同》已具备合同解除的条件。被告盛明公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1.盛明公司作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和盛明公司与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，盛明公司基于投资建设行为而取得“盛明工程”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认盛明公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至盛明公司与该社约定的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告与盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告存在多次严重迟延付款的根本违约行为，原告作为违约方，要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及违约金无事实与法律依据。若原告完全按《物业使用权转让合同》约定的付款时间向被告盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间有效约定应当认定为2019年4月30日前。根据《物业使用权转让合同》第五条第1款“……如乙方（原告）在此之前未能按上述第四条约定履行付款义务的，则物业的交付时间相应顺延至乙方（补充）履行义务后30日内”，据此，被告盛明公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年4月30日起往相应顺延至原告补充履行支付物业使用权转让款30天内。被告盛明公司有权按照合同约定相应顺延交付案涉物业。故被告盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在根本违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。另，根据《物业使用权转让合同》第十条第1款“逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方（被告盛明公司）支付违约金；”之约定，因原告存在多次严重迟延付款的违约行为，被告盛明公司保留追究原告逾期付款的违约行为。三、退而言之，假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题，无效部分不应适用违约金条款。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告戴斯公司辩称，一、原告与戴斯公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，戴斯公司不存在违约行为，原告要求解除《委托经营管理合同》无事实与法律依据。1、本案中，原告与戴斯公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：原告将其拥有使用权的物业委托戴斯公司进行统一代理招商、租赁及经营管理事宜，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的规定，合法有效。2、戴斯公司不存在违约行为，原告要求解除《委托经营管理合同》无事实与法律依据。3、《委托经营管理合同》的合同主体是戴斯公司与原告，该合同与盛明公司无关。综上所述，原告与戴斯公司签订的《委托经营管理合同》是合法有效的合同，戴斯公司不存在违约行为，原告要求解除《委托经营管理合同》无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为×经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年6月2日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积31.17平方米，其中套内面积22.2平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为219857元，物业使用权转让款不包含软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款109929元于本合同签订当日支付（含定金），37928元在一年内分2期免息付清，2017年12月3日前支付18964元，2018年6月3日前支付18964元，余款72000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年9月3日前支付6000元，之后每三个月支付6000元，以此类推最后一期应在2020年6月3日前支付6000元。甲方在2019年4月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以153899.9元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2017年8月26日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年5月1日至2025年4月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。原告向盛明公司付款情况：2017年6月2日，盛明公司出具收据，确认收到原告交来涉讼物业首期转让款共109929元，2017年10月4日，原告支付第一期分期款6000元，2017年12月3日支付第二期分期款6000元,2018年1月30日支付首期款余款第一期18964元，2018年5月3日支付第三期分期款6000元，2018年8月5日支付首期余款18964元及第四期分期款6000元，2018年10月2日支付第五期分期款6000元，2019年4月2日支付第六、七期分期款共12000元，2019年6月3日支付第八期分期款6000元。2019年8月29日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年10月30日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未办理竣工验收。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权出让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权出让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2019年4月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年4月30日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为32年8个月（2019年4月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》关于2019年4月30日至2039年4月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年4月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权出让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2019年4月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明公司支付转让款195857元，已超出其承租20年应支付的对价（219857元÷32年8个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将物业交付予原告的条件，盛明公司迟延交付物业超出合同约定的期限，原告享有单方面解除合同的权利。原告主张解除合同的起诉状于2019年10月30日送达至盛明公司，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年4月30日至2039年4月29日的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》解除，原告与被告戴斯公司签订的《委托经营管理合同》合同目的无法实现，原告请求解除《委托经营管理合同》，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款195857元予原告。《物业使用权出让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款195857元为本金从逾期之日即2019年5月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈小英与被告佛山盛明置业有限公司于2017年6月2日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年4月30日至2039年4月29日期间的租赁约定于2019年10月30日解除；二、解除原告陈小英与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年8月26日签订的《委托经营管理合同》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款195857元予原告陈小英；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以195857元为本金从2019年5月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告陈小英，本项随上列第三项清；五、驳回原告陈小英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2316.8元，财产保全费1631.2元，合计3948元（原告陈小英已预交4128元），由被告佛山盛明置业有限公司负担应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4128元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十二月六日书记员  林浩成