辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初1056号原告：寇喜刚，男，1962年9月24日出生，满族，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王瑞恒，系辽宁拓嘉律师事务所律师。被告：大连鸿嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市新华办事处青年街2-1号。统一社会信用代码：91210281576065667N。法定代表人：徐家伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹春雁，系该公司员工。委托诉讼代理人：曲道春，系辽宁万正律师事务所律师。第三人：寇喜艳，女，1963年8月23日出生，满族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：于东平，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。第三人：寇喜杰，女，1964年10月19日出生，满族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：于东平，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。原告寇喜刚诉被告大连鸿嘉房地产开发有限公司，第三人寇风超、寇喜艳、寇喜杰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月22日立案，于2018年11月27日作出（2018）辽0281民初3504号民事裁定书，驳回原告寇喜刚的起诉。原告寇喜刚不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2019年1月22日作出（2019）辽02民终693号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇喜刚及其委托诉讼代理人王瑞恒，被告大连鸿嘉房地产开发有限公司法定代表人徐家伟、委托诉讼代理人曲道春、邹春雁，第三人寇喜杰及寇喜艳、寇喜杰共同委托诉讼代理人于东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇喜刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿拆除原告房屋的赔偿款1733589元（315.198平方米×5500元/平方米），【一层：39.393平方米×1.2+二层：157.575平方米×1.2+西厢房47.32平方米×1.2+东厢房38.7平方米折半19.35，总计：315.198平方米×5500元=1733589元】；2.诉讼费由被告承担。庭审前，原告寇喜刚变更诉讼请求第一项为：判令被告赔偿拆除原告的赔偿款1733589元（315.198平方米×5500元/平米），【一层：39.393×1.2+二层：157.575×1.2+西厢房47.32×1.2+东厢房38.7×0.5】，并按照中国人民银行同期银行贷款利率给付利息直到清偿之日。事实和理由：原告的住宅位于瓦房店市，原告住宅情况如下：正房二层，一层面积（157.575平方米），二层（157.575平方米）各5间，西厢房面积47.32平方米，东厢房38.7平方米。2011年被告对原告所在区域进行拆迁，开发建设海辰名苑小区。瓦房店市房屋管理办公室出具搬迁补偿方案。经大连市中级法院（2017）辽02民终7633号民事裁定认定：2012年1月19日双方签订协议书和补充协议书和手写的协议书均合法有效，但缺乏核心条款，无法进行实际履行（见裁定书“本院认为”部分）。该等协议书约定对原告的房屋面积（一层、二层和西厢房）按照1:1.2的比例进行补偿，东厢房按照1:0.5进行补偿。经计算补偿面积共计315.198平方米。被告将原告的房屋拆除后，至今未进行回迁补偿，被告的行为损害了原告的合法权益，请求法院判令被告拆除原告的房屋损害给予赔偿，以维护原告的合法权益。被告大连鸿嘉房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.本案不应认定案由为财产损害赔偿纠纷，案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2.作为本案的被告，大连鸿嘉房地产开发有限公司没有损害原告的财产，而是原告、被告之间于2012年1月19日签订过房屋拆迁安置补偿合同两份及以后的补偿协议，后经（2014）大民二终字第423号民事判决书确认2012年1月19日签订的住宅房屋搬迁补偿安置协议无效，后原告、被告、第三人之间始终没有达成回迁安置协议，责任并不在原告，是因为原告家庭内部原因，被告是合法拆迁，不存在没有达成协议就强行拆迁来侵害原告的利益，所以不存在财产损害赔偿，另至今作为被告给原告和第三人留的房源还存在，如果原告现在还是坚持要求财产损害赔偿，被告只能强调一点，执行文件有房照的按有照房规定回迁，没有房照的按临建给予回迁，原告所说按每平方米5500元赔偿没有依据，如果不是因为原告和第三人家庭内部矛盾，早就给原告进行回迁安置了，所以现在原告按财产损害请求现金赔偿，被告不予认可；3.被告同意按照正常的房屋拆迁安置程序，同意按照被拆迁房屋的总体面积包括原告、第三人的份额给予回迁安置，至于原告与第三人家庭内部如何分配与被告无关。第三人寇喜艳、寇喜杰述称，本案原告在本次诉讼当中关于有房照一层，第三人寇喜艳和寇喜杰的份额没有包含在原告的诉讼请求中，原告的诉讼请求中正房二层和西厢房、东厢房诉讼请求第三人没有异议。但请求法院在本次诉讼中按照家庭协将第三人享有的份额予以分割。另外第三人寇喜艳、寇喜杰认可2018年6月23日调解协议，比较客观，第三人寇风超生前对协议没有异议，被告已经实际安置有照房。原告寇喜刚围绕其诉讼请求依法提交下列证据：证据1.2012年1月19日原、被告签订的协议书、补充协议书、手写协议书，证明：原、被告之间就原告的无照房（东厢房）以及临建房屋等关于补偿标准都已经达成协议，二层房屋和西厢房按照有照房1：1.2补偿，东厢房按照2平米抵1平米方式补偿，后来案涉房屋的房照被生效的法律判决撤销，双方都知道房照被撤销，但是为了不影响被告开工日期，双方达成三份协议，原告撤回2011年11月15日向辽宁省高院的申诉，为双方达成补充协议的条件，在手写协议书当中双方就安置楼盘号、楼层、面积都作了框架性的规定，且明确写明该协议书与行政判决无关，这三份协议都是框架性、总体性、纲领性约定；证据2.（2017）辽02民终7633号民事裁定书、（2010）瓦行初字第79号、第80号行政判决书、（2011）大行终字第3号行政判决书、（2011）大行终字第21号行政判决书、（2014）大民二终字第423号民事判决书、（2012）大民一终字第860号民事调解书，证明在7633号裁定当中对住宅房屋搬迁补偿安置协议进行确认，与此同时也对原告提供给法庭的三份协议书进行确认；证据3.住宅房屋搬迁安置补偿协议书两份，房产执照两份，证明原告主张的三份协议书、双方具体签订拆迁安置补偿协议书，房证证明房屋原始状态，有两个房证，一个是西厢房房证，面积是47.32平方米，还有正房房证，一楼加二楼一共是315平；证据4.瓦房店市房屋管理办公室下发瓦房管[2011]17号瓦房店市瓦轴医院北侧搬迁补偿方案，证明案涉房屋双方协商时补偿基本依据，在此基础上双方又进行平等协商，并达成本案相关协议，该文件是指导性文件；证据5.案涉楼房3号楼和4号楼销售进度，证明在2015年9月17日案涉房屋销售价格，在5000-6500元之间；证据6.集体土地建设用地使用权证，证明原告房屋原始具体合法用地手续；证据7.寇风超手写证明一份，证明寇风超房屋情况；证据8.调解协议书，证明寇风超与寇喜刚关于房产的协议；证据9.迁出证明，证明被告在与原告达成协议后原告迁出；证据10.2017年2月23日寇喜刚、寇风超、寇喜艳、寇喜杰签订协议一份，证明原告与第三人关于房产的分割协议；证据11.原始照片4张，证明原告房屋原始状况。被告大连鸿嘉房地产开发有限公司围绕其答辩意见依法提交（2014）大民二终字第423号判决书、（2017）辽02民终7633号裁定书、瓦房管字第××号文件以及2012年1月19日5份协议书，证明主回迁协议书已经被确认无效，作为从合同的三份补充协议也跟着无效，因为有主才有从，原告原动迁房屋两处房照已经被确认无效，目前原告和被告之间没有新的回迁安置协议，我们只能按照有照面积1：1.2，无照面积按照1：0.5计算给付回迁安置面积，因为房源还在。第三人寇喜艳、寇喜杰围绕其陈述意见依法提交下列证据：证据1.海晨茗苑小区收费明细表，证明被告已经补偿寇风超56.6平方米房屋，房屋合计总价311300元，未补偿面积还剩9.58平方米，给寇风超打了欠条28908.32元；证据2.欠条一份，证明未补偿面积还剩9.58平方米，给寇风超打了欠条28908.32元；证据三3.死亡证明，证明寇风超于2019年1月11日死亡。本院组织当事人进行了当庭质证，经审核对上述证据认定如下：原告提供的证据1，即三份协议书，（2017）辽02民终7633号民事裁定书中并未认定该三份协议系《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》的补充协议，也未确认该三份协议无效，仅认为该三份协议“缺乏拆迁补偿安置合同所应具备的核心条款，无法据此实际履行”，且原、被告及第三人对该三份协议的真实性均无异议，因此对于原告提供的证据1本院予以确认；原告提供的证据2，均是人民法院作出的生效法律文书，本院予以确认；原告提供的证据3中的住宅房屋搬迁安置补偿协议书两份已被人民法院生效判决确认无效，本院不予确认；原告提供的证据3中的房产执照两份已被撤销，撤销的理由为颁发房产执照的行政行为主要证据不足，程序违法，而对于房产执照中记载的房屋坐落、房屋结构、房屋层数及建筑面积等并未予以否定，因此该两份房产执照可以作为认定案涉房屋基本情况的证据；原告提供的证据4，系瓦房店市房屋管理办公室下发的政府文件，是瓦房店市瓦轴医院北侧搬迁的参考方案，原告、被告双方和第三人对此均无异议，本院予以确认；原告提供的证据5，该证据系照片打印件，出处不确定，且没有被告公司的盖章确认，不能以此确认该楼盘销售的真实价格，本院不予确认；原告提供的证据6.集体土地建设用地使用证，被告及第三人对该证据的真实性均没有异议，虽然现案涉房屋已被拆迁，其项下土地性质已经发生变化，但并不影响该证据的原始效力，对该证据本院予以确认；原告提供的证据7、证据8、证据10，对于该三份证据的真实性原告、第三人均没有异议，证据7、证据8的形成时间为2015年9月17日，而在2017年2月23日，原告、寇风超及第三人又重新签订协议（即证据10），对案涉房屋各自所享有份额重新进行了确认，后形成的协议效力优于前协议，因此对于证据10本院予以确认，证据7、证据8本院不予确认；原告提供的证据9，原、被告及第三人均无异议，事实上原告亦已实际迁出，对于该证据本院予以确认；原告提供的证据11，原、被告及第三人均无异议，该证据能够证明被拆迁房屋的原始状况，本院予以确认。被告提供的（2014）大民二终字第423号判决书、（2017）辽02民终7633号裁定书和瓦房管字第××号文件，同原告提供的证据一致，本院予以确认；被告提供的2012年1月19日签订的两份《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》，已经人民法院生效判决确认无效，本院不予确认；被告提供的2012年1月19日签订的另外三份协议，与原告提供的证据1一致，本院予以确认。第三人提供的证据1-3，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告寇喜刚与第三人寇喜艳、寇喜杰系兄弟姐妹关系。案涉房屋（现已拆除）位于瓦房店市，是两层楼楼房，建筑面积401.17平方米，其中东厢房面积为38.7平方米，西厢房面积为47.32平方米，正房二层面积为315.15平方米，该房屋已于2013年拆除。其中东厢房一直未取得房产证；西厢房曾取得瓦农房执字第××号房产执照，所有权人为原告寇喜刚，共有人为寇喜刚、孙金莲、寇爽爽、寇德政；第二层房屋曾取得瓦农房执照第340××号房产执照，所有权人为寇风超，共有人为寇风超、栾秀荣、寇喜刚。寇风超是寇喜刚的父亲，已于2019年1月11日去世，栾秀荣是寇喜刚的母亲，于1996年去世，寇风超、栾秀荣育有三子女：寇喜刚、寇喜艳、寇喜杰，寇喜刚的妻子是孙金莲，女儿是寇爽爽，儿子是寇德政。2010年10月12日，瓦房店市人民法院作出（2010）瓦行初字第79号行政判决书和（2010）瓦行初字第80号行政判决书，分别撤销瓦农房执字第××号房产执照和瓦农房执字第××号房产执照，后经上诉，2011年7月28日，大连市中级人民法院作出（2011）大行终字第3号行政判决，维持（2010）瓦行初字第79号行政判决，2011年2月22日，大连市中级人民法院作出（2011）大行终字第21号行政判决，维持（2010）瓦行初字第80号行政判决，案涉房屋至今未办理房照。寇喜刚和大连鸿嘉房地产开发有限公司曾于2012年1月19日签订了两份《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》和《协议书》、《补充协议书》、以及手写的《协议书》各一份，其中《协议书》、《补充协议书》、以及手写的《协议书》约定“为了不影响拆迁及开工日期，双方达成以下协议：寇喜刚无照房屋及临建房屋，大连鸿嘉房地产开发公司已给予补偿，乙方（寇喜刚）在2011年11月15日已申诉的诉状，寇喜刚本人同意向高级人民法院撤回申诉状”；“寇喜刚二层房屋及西厢房无照房等，大连鸿嘉房地产开发有限公司对无照部分房屋按有照部分房屋给予补偿，东厢房临建部分按2平方米抵1平方米的方式给予补偿。寇喜刚本人同意向高级人民法院撤回申诉状”。2014年7月21日，大连市中级人民法院作出（2014）大民二终字第423号民事判决书，确认上述协议中，两份住宅房屋搬迁补偿安置协议书为无效，理由是在该协议书中认定正房二层以及东、西厢房的权属是根据（2009）瓦民初字第3046号民事判决书，而该判决书经上诉后并未生效，因此认定寇喜刚签订上述协议时，对正房二层以及东、西厢房构成无权处分。另，2012年3月15日，大连市中级人民法院作出（2012）大民一终字第860号民事调解书，确认案涉房屋中1层5间正房中，寇风超享有1.75间产权、寇喜刚享有1.25间房屋产权、寇喜艳、寇喜杰每人分别享有1间房屋产权。2017年9月28日，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终7633号民事裁定，认定寇喜刚和大连鸿嘉房地产开发有限公司未达成拆迁补偿安置协议，裁定驳回寇喜刚的回迁安置请求。2017年2月23日，寇风超与原告寇喜刚、第三人寇喜艳、第三人寇喜杰达成《协议》，确认：“如果能够按照原拆迁补偿协议给予补偿，寇喜刚给寇风超叁拾陆平方米小双阳的房屋一套作为养老居住，给寇喜艳、寇喜杰每人贰拾平方米的面积作为补偿，叁人必须参加诉讼。”本案在审理过程中，原告寇喜刚及第三人寇喜艳、寇喜杰向本院提交《寇风超继承份额协议书》，该协议书的内容为：“1.按照寇风超生前在2017年2月23日与子女共同协商签字的《协议》基础上,如开发商按货币赔偿，应按原协议约定的面积进行折扣：即寇风超原36平方米现折成28.8平方米，寇喜艳20平方米折扣16平方米，寇喜杰20平方米折扣16平方米，这是货币补偿的计算方式。三方签字生效。如开发商给房按原协议执行。2.寇风超28.8平方米的补偿款加到寇喜杰名下。3.本协议三方签字后生效，交付法院一份，三方备存一份”。第三人寇喜艳、寇喜杰提供的《海晨茗苑小区收费明细表》中记载，被告为寇风超回迁安置的房屋建筑面积为56.6平方米，房屋总价款为311300元，即每平方米价款为5500元。本院认为，对于被告拆除原告及第三人共有的位于瓦房店市的房屋，和被告对原告至今为止未予拆迁补偿的这一事实，双方并无争议。因此本案的焦点有三：一是大连鸿嘉房地产开发有限公司是否应该对案涉被拆迁房屋给予货币赔偿；二是大连鸿嘉房地产开发有限公司对案涉被拆除房屋的赔偿标准；三是寇喜刚、寇喜艳、寇喜杰在案涉被拆除房屋中各自应该获得的赔偿金额。关于焦点一，被告大连鸿嘉房地产开发有限公司是否应该对寇喜刚的拆迁房屋给予货币赔偿，被告辩称对原告的赔偿，执行文件有房照的按照房照规定、没有房照按照临建给予回迁，被告坚持只能对原告进行回迁安置而非货币补偿。对于此，本院认为，原告与被告签订的《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》已经人民法院生效判决确认无效，另外三份协议亦经人民法院生效判决确认因缺乏拆迁补偿安置合同所应在具备的核心条款而无法实际履行，原、被告又未就回迁事宜另行达成协议，且原告现明确以财产损害赔偿提起诉讼，请求被告给予财产损害赔偿，现被告强调只同意给予回迁安置补偿，无事实依据，该辩驳意见本院不予采纳。原告房屋被被告拆除后，被告没有进行补偿，导致原告物权受损，被告因此应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。因此，原告请求在被告拆除其房屋后要求进行损害赔偿，要求被告给予货币赔偿于法有据，本院予以确认。关于焦点二，大连鸿嘉房地产开发有限公司对被拆迁房屋的赔偿标准。由于房屋被拆迁，寇喜刚和大连鸿嘉房地产开发有限公司签订的两份住宅房屋搬迁补偿安置协议书也被法院的生效判决确认无效，寇喜刚又以《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》为依据主张损害赔偿，因此对于被拆迁房屋的赔偿，应参照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。关于案涉房屋拆迁时的市场价格，由于房屋已经灭失无法进行评估，且案涉房屋被拆除后，被告在该地块建设了海晨茗苑小区，被告对原第三人寇风超的回迁房屋即在此小区内，本院认为房屋拆迁后的财产损失可参照瓦房管字[2011]17号搬迁补偿方案中规定的货币补偿标准进行赔偿。瓦房管字[2011]17号文件规定：“房屋补偿：具有房屋产权执照（含具有合法审批手续，以下简称有照房）的私人住宅、集体用房、办公用房，按本方案规定的标准予以补偿。房屋实际测量建筑面积小于房屋产权执照登记面积，按实际面积予以补偿；实际建筑面积大于房屋产权执照登记面积，所超出面积按同结构有照房屋补偿标准的50%补偿；在批准的宅基地范围内自建无房屋产权执照的房屋，按同结构有照房屋补偿标准的30%补偿。”该文件同时规定：“选择货币补偿的住户，按开盘平均价格（扣除税费1000元/平方米）予以补偿。”原、被告在庭审中均未提供充分有效的证据来证明被告开发建设的“海晨茗苑小区”开盘的平均价格，而第三人提供的《海晨茗苑小区收费明细表》中显示寇风超回迁安置的房屋价格为每平方米5500元，本院认为以该价格确定补偿标准较为适宜，即被告对原告赔偿的标准应为每平方米4500元（5500元/平方米-1000元/平方米）。另，关于案涉房屋二层及西厢房应按有照房还是按无照房标准进行赔偿的问题，本院认为正房二层和西厢房曾经有房产证，后经大连市中级人民法院行政判决撤销，而撤销的理由并不是因为没有取得合法审批手续，且2012年1月19日，原告和被告曾签订协议，大连鸿嘉房地产开发有限公司承诺对于寇喜刚正房二层和西厢房按照有照房屋给予补偿，协议签订后，寇喜刚基于对协议的信赖，撤回在辽宁省高级人民法院的再审申诉，后被告对案涉房屋进行了拆除，因现房屋已经灭失，原告亦不能再重新申请办理房屋所以权证书，因此对于正房二层及西厢房应按照有照房的标准进行赔偿。东厢房自始未办理房屋所有权证书，为无照房，根据瓦房管字[2011]17号文件规定，应按有照房标准的30%进行赔偿，即650元/平方米（4500元/平方米×30%）。关于焦点三，原告寇喜刚及第三人寇喜艳、寇喜杰在案涉被拆除房屋中各自应该获得的赔偿金额。由于第三人寇喜艳、寇喜杰在庭审中均认可其应享有的正房一层的份额并未包含在原告寇喜刚的诉讼请求中，同时，原告寇喜刚与第三人寇喜艳、寇喜杰签订了《寇风超继承份额协议书》，三方约定：“如开发商按货币赔偿，应按原协议约定的面积进行折扣，即寇风超原36平现折成28.8平米，寇喜艳20平米折扣16平米，寇喜杰20平米折扣16平米，……寇风超28.8平米的补偿款加到寇喜杰名下。”本院以此确定原告寇喜刚和第三人寇喜艳、寇喜杰在二层房屋中各自应分得的份额。根据本院审查确认的证据，被拆迁房屋共二层315.15平方米，每一层各157.575平方米，同时根据（2012）大民一终字第860号民事调解书，1层5间正房寇喜刚享有1.25间房屋产权。根据前述协议和本院审查的证据，若进行货币赔偿，则第三人寇喜艳应获得16平方米，第三人寇喜杰应获得44.8平方米（16平方米+28.8平方米）。原告寇喜刚应得的份额，应是二层正房中扣除第三人寇喜艳、寇喜杰的应得份额，加上西厢房和东厢房的份额，加上原告寇喜刚在一层房屋中对应的份额39.39平方米（157.575平方米÷5×1.25间），其中有照房屋的面积为183.485平方米（157.575平方米-16平方米-44.8平方米+47.32平方米+39.39平方米），无照房的面积为东厢房面积即38.7平方米。综上，原告寇喜刚应得赔偿款为850838元（183.485平方米×4500元/平方米+38.7平方米×650元/平方米），第三人寇喜艳应得赔偿款为72000元（16平方米×4500元/平方米），第三人寇喜杰应得赔偿款为201600元（44.8平方米×4500元/平方米）。关于原告寇喜刚主张被告按照银行同期贷款利率给付利息的请求，本院认为，原告诉讼请求是基于财产损害，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，物权遭受损害，可以请求赔偿，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其它方式计算，并未规定财产受损害人有权请求利息，因此对于原告的该部分请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九的规定，判决如下：一、被告大连鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告寇喜刚拆除房屋赔偿款850838元；二、被告大连鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付第三人寇喜艳拆除房屋赔偿款72000元；三、被告大连鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付第三人寇喜杰拆除房屋赔偿款201600元；四、驳回原告寇喜刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23508元，由被告大连鸿嘉房地产开发有限公司负担15280元，由原告寇喜刚负担6226元，由第三人寇喜艳负担527元，由第三人寇喜杰负担1475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 李 玲人民陪审员 曲 艺人民陪审员 刘 波二〇一九年十二月二十六日书 记 员 尹丽葵