山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初2957号原告（申请执行人）：张某，男，1956年6月24日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：吴某、牛某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被告（案外人）：董某，女，1981年8月18日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：冯某，山西涛瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：孔某，男，1974年10月13日生，汉族，山西省泽州人，现住山西省晋城市。原告张某与被告董某、孔某执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人吴某、牛某、被告董某及其委托诉讼代理人冯某、被告孔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、准许执行坐落于晋城市城区文昌西街XX小区一期X号楼X单元X室住房；2、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：本案董某提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，理由如下：一、被告董某在查封之前未与被告孔某签订合法有效的《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的表述是“受让人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同”，之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供依据。本案中董某并未提供其与孔某之前签署的《商品房买卖合同》，仅凭晋城市圣拓房地产开发有限公司（以下简称“圣拓房地产公司”）出具的更正声明，不能证明董某与孔某之间存在真实的房屋买卖关系。因为涉案房屋孔某已向圣拓房地产公司全额支付房款，不论孔某将购房收据上变更为谁，圣拓房地产公司都会根据其意思出具证明。而且董某与孔某之间为亲戚关系。购房收据更名有可能是为了转移房产逃避债务的行为。因此，圣拓房地产公司出具的更正说明的证明力低，不能证明董某与孔某之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》。在执行异议的听证过程中，董某陈述该房是以物抵债。根据最高院的司法解释及案例可知，以房抵债是一种债务履行的变通方式，其目的是消灭债权而不是买卖房屋，不能等同于房屋买卖合同。二、被告董某也未证明其已支付了全部价款。仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已支付全款。不动产买卖合同所涉金额巨大，而董某并未提供相关转账凭证来证明其向孔某支付过房款。在执行异议的庭审过程中，董某陈述该房是以物抵债，而且并未对债权作出说明。难以逃脱孔某与董某之间有转移房产逃避债务的嫌疑。三、被告董某未提供证据证明其合法占有涉案房屋。董某提交的暖气费收据上的购房人仍为孔某，由此可以证明涉案房屋的实际使用者仍是孔某。董某提交的支付宝缴纳物业费的记录不能证明其是合法占有房屋。因为孔某与董某之间为亲戚关系，也有可能是代缴。四、被告董某对未办理过户登记存在过错。董某明知孔某名下的房屋为团购房，不能办理过户登记。在不符合条件的情况下仍然购买未领取权属证书的房屋，因此可将未办理过户登记的过错归责于董某。综上，被告提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且被告不享有排除执行的民事权利，请求贵院准许执行坐落于XX小区一期X号楼X单元X层X房屋。被告董某辩称：1、判决不予执行位于晋城市城区XX小区X号楼X单元X室住房；2、本案诉讼费由被答辩人自己承担。事实和理由：一、被答辩人张某与孔某、孔某与答辩人之间不存在商品房买卖合同关系，三方之间仅存在购房指标的转让行为。从答辩人提供的2014年7月9日被答辩人张某亲笔书写的声明和2014年7月19日孔某亲笔书写的声明，可以证实三方之间转让的是购房指标而非房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”所以从答辩人提供的2014年7月9日圣拓公司出具两支购房收据所记载的购房人及2019年9月10日圣拓公司出具查询回函更正说明可以证实与圣拓公司最终形成房屋买卖合同关系的是答辩人而非被答辩人，更不是孔某。二、该涉案房屋的全部购房款均由答辩人支付，与孔某没有任何关系。答辩人是购房款项的实际支付人，被答辩人既未支付购房款，也未实际占有该执行标的。答辩人购买该房的首付款实际为2010年11月17日，交款总额为344856.8元，当时所有交款手续的填写及办理都是由答辩人的丈夫王某办理的，这一点从2010年11月17日山西省农村信用社现金缴款单上的填写的，足以证明第一次的房款交纳人是答辩人一方，只不过当时双方达成购房指标转让协议在先，到圣拓公司办理更名手续在后，答辩人只能以被答辩人的名义交纳购房款而已。第二次交款时间是2014年7月9日，答辩人分别交纳了房款99607.5元、办证费25851.2元、暖气流量费19228.9元，三项共计146686元，该款是答辩人和丈夫在交款当日分别从各自银行卡中共取出现金145000元交纳的，银行取款凭证可以证实。三、2015年2月份房屋交付后，答辩人便实际占有该房至今。从房屋装修、搬家请客及物业费的交纳都是答辩人自己办理的，这一点从答辩人提供的装修证明、购买家俱合同书、交款凭证、物业费交纳微信转账凭证（虽然物业费是以孔某名义交纳，但实际出资人是答辩人），可以证实。说明在法院查封（即2019年8月21日）之前，答辩人已长期合法占有、居住使用该房，并能根据自主意识支配该房，所以真正的购房人是答辩人而非孔某。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《查封规定》）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这时所说的“登记”是指在不动产登记部门进行产权登记的行为，而涉案房屋仅仅是开发商处进行登记并非在不动产登记部门进行登记。所以被答辩人引用该条款与事实不符。恰恰相反是答辩人的购房行为则满足了上述条款的全部条件。况且该房至今尚未办理不动产登记手续，未登记原因是不在答辩人，而是开放商未予办理，未登记的过错不在答辩人。综上所述，答辩人认为对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。因答辩人董某购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比被答辩人张某的债权更应受到法律保护，所以请求法院查明事实，依法判令不予执行位于晋城市城区XX小区X号楼X单元X室住房。被告孔某口头辩称：这个房子当时交款实际是董某和王某，房子实际占有人是董某，我买的是张某在城区煤运的团购房，当时交款我没有钱，所以让我表妹董某交的，房款要是还不了的话，就把房子给她，交房期间我没有钱还她，所以把房子抵给她。本案的争议焦点为：原告诉请有无事实和法律依据？是否应当支持？针对争议焦点，原告张某举证并陈述如下：听证笔录复印件一份。证明以房抵债的目的在于消灭孔某对董某的债权而非单纯的房屋买卖，不能真实地体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续。债权人只有债权请求权，而非物权。不能排除法院的强制执行。被告董某代理人质证称：真实性无异议，对证明目的有异议，笔录第四页表述是孔某当庭的表述，被告孔某已经表明当时购买房子是董某出的，被告董某已经长期占有房屋在先，法院查封在后，笔录不能证明孔某为逃避债务而转让房屋。被告孔某质证称：同被告董某质证意见。针对争议焦点，被告董某举证并陈述如下：1、2014年7月9日被答辩人张某亲笔书写的声明和2014年7月19日孔某亲笔书写的声明一份。证明原告和被告孔某，被告董某和被告孔某之间只是把购房指标进行转让，而不是房屋买卖合同。原告张某代理人质证称：第一份声明真实性认可，关联性是原告将涉案房屋转给孔某名下；对第二份声明原告不知情，真实性不予认可，关联性之后证据中综合发表。被告孔某质证称：无异议。2、2019年9月6日圣拓公司出具查询回函更正说明复印件及2019年9月13日证明复印件各一份。原件在执行异议案卷中。证明：1、当时购房指标转让后没有去物业公司办理更正手续，开始物业公司不更改，后来更改的；2、更改之后物业公司没有及时把物业公司购房名册中的名字更改，以至于法院在查封时还在房屋孔某名下；3、房屋在查封之前就由董某长期占有使用，水费、物业费都是董某缴纳。原告张某代理人质证称：真实性、关联性均不予认可，涉案房屋为孔某所有，其有权对涉案房屋进行处分，不管更名为谁，房地产公司都不应该盖章、确认，如果被告孔某、董某之间存在真实房屋买卖合同关系，需要提供房屋买卖合同和转账凭证。被告孔某质证称：无异议。圣拓公司收取答辩人房款明细分类账复印件一支、2014年7月9日圣拓公司出具两支购房收据、2010年11月17日农信社现金交款回单复印件一支（答辩人丈夫王某填写）。证明第一次房款数额是344856.8元，第二次是99607元；证明该房两次交房款的数额以及购房人名字的变更，其中注明改为董某的名字时间是2015年11月17日；证明第一次交款344856.8元，填写人是董某的丈夫。原告张某代理人质证称：对分类账单明细是拍照，对真实性、合法性不予认可；对房款收据中张某改成孔某的名字认可，但是对孔某更改为董某的名字我们不知道，特别对更名时间不予认可；回单不予认可，没有原件，款项来源注明的是张某，不能证明该笔款项为被告所缴纳。被告孔某质证称：无异议。4、2014年7月9日答辩人夫妻二人账户明细两份、2014年7月9日圣拓收据两支。证明2014年7月9日当天从王某名下取款55000元，从董某名下取款90000元，共计取款145000元，分别交纳了房款99607.5元、办证费27851.2元、暖气流量费19228.8元，三项共计146686元。款项来源都是由董某夫妻二人从银行卡上取出交的。原告张某代理人质证称：银行明细单与第二笔房款数额不符，第二笔房款是90000多，两人的取款是140000多，办证费、暖气流量费收据都是孔某，房屋的实际占有使用人为孔某。被告孔某质证称：无异议。5、2019年10月30日钱必祥证明、物业暖气费交纳证明（5份）、浪渡家俱购销合同书及交款凭证四份、金太阳家居销售合同书一份及贺房礼单一本。证明董某长期占有房屋使用的证明，房屋装修、购买家具、搬家请客及物业费的缴纳均是董某自己办理的，和孔某没有关系。原告张某代理人质证称：钱必祥证明，根据民诉法规定，证人应当出庭作证，对于他未出庭，对证明的真实性无法认可，关联性仅能证明钱必祥对房屋装修后获得装修费，不能证明房屋所有人；物业暖气费缴纳是截图，不能证明缴纳账户所有人是谁，缴费说明中显示*进军，缴费记录只有两份2018年10月28日、2018年12月9日，不能证明房屋实际占有人为被告董某；对浪渡家俱购销合同书及交款凭证、金太阳家居销售合同书与本案没有关联性，不能证明房屋所有人；对贺房礼单上写的是王某，我们不认识被告董某，不知道被告董某和王某是什么关系，乔迁也不能证明房屋所有人。被告孔某质证称：无异议。结婚证。证明王某与董某系夫妻关系。原告张某代理人质证称：真实性无异议。被告孔某质证称：无异议。针对争议焦点，被告孔某无证据提供，陈述如下：1、我与原告办理房屋转移手续时就没有签过交易合同，所以我转让董某时也没有相应的合同，办理手续时都和第一次一样，都在开发商办理了更名手续。2、物业公司还是保留着我的名字是因为物业公司与圣拓公司内部变更手续没有办理，并非是我缴纳的各项费用，我也从未实际占有该房屋。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据客观真实，本院予以认可，但证明目的不予采信。被告提交的证据1、2、4客观真实，本院予以认可；提交的证据3中的分类账单明细、现金交款回单虽系照片及复印件，但与证据2圣拓房地产公司出具的证明相印证，本院予以认可；提交的证据5证人虽未到庭作证，但与其他证据相互印证，客观真实，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孔某与被告董某系表兄妹关系。2010年，原告张某将晋城市圣拓房地产开发有限公司开发的属于其本人的单位团购房XX小区X号楼X单元X室房屋购房指标转让给被告孔某。2010年11月17日在交纳第一次购房款344856.8元时，被告孔某因手头紧缺，就和其表妹被告董某商量用董某的钱交纳了该笔房款，后期再将钱还给董某，若还不上的话就把房子给董某。之后被告董某要买房子向被告孔某索要该笔钱时，被告孔某无钱偿还，后来便将该房子转让给了被告董某。2014年7月9日交纳第二次购房款99607.5元、办证费27851.2元及暖气流量费19228.8元时，由被告董某及其丈夫王某交纳了该款。2015年2月房屋交付后，被告董某对涉案房屋实际占有并进行了装修、购置了家具。2014年7月9日，在晋城市圣拓房地产开发有限公司（以下简称“圣拓房地产公司”）于2010年11月23日出具的金额为344856.8元收房款收据背面，原告张某注明：“本人张某自愿将X号楼X单元X号房转至孔某名下，即日起该房屋与本人无任何关系。张某，×××,2014.7.9。”后被告孔某在该收款收据上注明：“本人孔某自愿将X号楼X单元X号房转至董某名下，即日起该房屋与本人无任何关系。孔某，2014.7.19。”2015年11月17日，在晋城市圣拓房地产公司于2014年7月9日出具的金额为99607.5元收房款收据背面，被告孔某注明：“本人孔某自愿将X号楼X单元X号房转至董某名下，即日起该房屋与本人无任何关系。孔某，2015.11.17。×××,135XXXXXXXX。”上述两支收款收据正面均标明：交款人由张某改为孔某，再改为董某。“同意贾丰竹2015.11.17。”贾丰竹系晋城市圣拓房地产开发有限公司员工。2019年9月6日，晋城市圣拓房地产开发有限公司向本院出具《查询回函更正说明》一份，内容为：“晋城市城区人民法院：2019年8月21日贵院向我公司查询XX小区X号楼X单元X层X室房屋买卖情况及现在该房屋所有人情况，2019年8月21日我公司回函；该套房屋原购买人为张某，现财务登记该房屋业主为孔某。现房屋实际占有人董某告知我公司她才是该房屋的实际所有人，并提供两张收据，经我公司调查核实后，证实该套房屋的真实买卖情况是：原购买人为张某，后张某转让给孔某，并办理了更名，2015年11月17日孔某又转让给董某，并办理了更名，该套房屋全部房款实际由董某交纳，现房屋所有人董某所持收据有详细的更名情况（附件：房款收据2张）。自该套房屋占有使用后，物业收取的水电费均为董某实际交纳。现该套房屋实际所有人为董某，因上述更名情况仅在董某所持收据上进行了备注，我公司未及时更新财务台帐，才造成了工作上的失误，特此纠正。”张某与孔某2、孔某、周某民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）晋0502民初1611号民事判决书，判决：一、孔某2、周某于本判决生效之日起十日内一次性偿还张某借款本金700000元、违约金70000元、利息184000元，剩余利息按年利率15%计算，从2016年7月1日起至本判决确定的给付之日止。二、孔某对上述款项承担连带还款责任。三、驳回张某的其他诉讼请求。孔某不服，上诉至晋城市中级人民法院，晋城市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）晋05民终1521号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。进入执行程序后，本院于2019年8月21日作出公告，公告内容为将被执行人孔某在晋城市城区文昌西街XX小区一期X号楼X单元X室住房予以查封，并责令被执行人孔某于公告之日起三十日内履行生效判决确定的义务，逾期本院将对该被查封房屋强制执行。案外人董某于2019年9月4日提出执行异议，本院于2019年9月18日作出（2019）晋0502执异74号执行裁定书，裁定中止对晋城市城区文昌西街XX小区一期X号楼X单元X室住房的执行。申请执行人张某不服，提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”关于被告董某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案房屋购房指标原属于原告张某，张某于2014年7月9日将购房指标转让给被告孔某，2010年11月23日交纳第一批购房款344856.8元时，由于被告孔某无钱交款便和被告董某协商用董某的钱交纳，后期若未还钱便将房子给董某。后因孔某无力还钱便将房子抵给了董某，被告孔某于2014年7月19日、2015年11月17日在两支购房款收据背面均标注自愿将房子转给董某。在本院2019年8月21日对涉案房屋作出公告查封之前，被告董某已于2014年足额交纳了第二批购房款，办证费、暖气流量费等，并于2015年实际占有涉案房屋，晋城市圣拓房地产开发有限公司向我院出具的《查询回函更正说明》对此也予以确认。被告董某提供的收据也明确显示购房人从原告张某更改成被告孔某，又从被告孔某更改为被告董某，每次更名均有晋城市圣拓房地产开发有限公司相关人员签名并加盖该公司公章。因晋城市圣拓房地产开发有限公司未及时更新财务台账，被告董某对房屋未登记于其名下并不具有过错。被告董某应当为涉案房屋的权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告张某要求执行坐落于晋城市城区文昌西街XX小区一期X号楼X单元X室住房的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费7900元，由原告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 郭春平人民陪审员 吕双利人民陪审员 赵晋文 二〇一九年十二月二十四日法官 助理 张 琪书 记 员 常晓妹