陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕04民终2816号 上诉人（原审被告）:袁宝英，女，1955年11月29日生，汉族，住咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：吴青薇，女，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:咸阳雅轩物业管理有限公司（原咸阳福园物业管理有限公司），住所地咸阳市秦都区戴316，统一社会信用代码:91610400741259554D。 法定代表人：史茗睿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐周，男，陕西松意律师事务所律师。 上诉人袁宝英因与被上诉人咸阳雅轩物业管理有限公司（以下简称雅轩物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，因案件事实清楚、权利义务关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁宝英上诉请求：一、撤销咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2215号民事判决，查清案件事实发回重审或依法改判上诉人向被上诉人支付租赁费18万元整；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审缺席审理不当。一审法院开庭审理本案的前一天，上诉人母亲病故，2019年4月30日开庭当天，上诉人向法庭陈述了不能到庭的事实与理由，一审法官在电话中告知让上诉人与被上诉人律师联系进行调解，上诉人多次联系，被上诉人的代理律师拒接电话。事后一审法院未再安排开庭，草率判决，剥夺了上述人依法抗辩和维护自身合法权益的权利。二、一审认定事实不清。2017年2月13日，被上诉人就要求上诉人交回了所承租房屋的钥匙，对外另行招租，并将其中一部分房屋作为自己的办公用房。2017年9月，上诉人与被上诉人老板史某某达成口头协议，史某某同意就欠付的357841元租金减免15万余元，上诉人在2018年9月份前支付20万元租金即可，并要求上诉人出具书面欠条一份。2018年11月，上诉人通过银行转账，给史某某支付了2万元，现欠18万元未付。三、一审判决上诉人承担违约金（2017年8月16日起至款项付清之日止，按年息24%计算）没有事实和法律依据。2017年2月份租赁合同已经解除，2017年8月份，上诉人与被上诉人老板史某某就租金支付问题达成了口头协议，之后双方应该以达成的口头协议主张权利和履行义务。 雅轩物业辩称，一审程序合法、认定事实清楚、适用法律正确。 雅轩物业向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告租金及物业管理费643799.6元；二、被告支付原告拖欠租金及管理费的违约金（其中拖欠租金357847.96元自2017年2月1日起算；拖欠租金275124.72自2017年8月15日起算，均计算至欠款全部清偿之日止，违约金按每日千分之二计算。截止起诉时约800000元）；三、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年10月23日出租方（甲方）咸阳福园物业管理有限公司与承租方（乙方）袁宝英签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有合法经营权的东方巴黎·福园国际时代广场C3楼一层，香-1-21A，香-1-21B，香-1-21C，塞-1-22，塞-1-26A，塞-1-26B、塞-1-28、塞-1-20A、塞-1-30B号总建筑面积1100㎡的商铺出租给乙方。乙方对甲方出租房屋的位置，建筑面积均已确认（具体位置见附图），并确定以上述商铺的建筑面积共计1100㎡为计取租金的依据。乙方承租期限为10年，自2010年11月1日起至2020年10月31日止。……甲方愿向乙方在合同期内提供2个月的免租期（自2010年11月1日至2010年12月31日），免租期内不收租金。双方商定的税后租金价格：每月每平方米35元，合计每月租金为38500元……房屋交付使用后，承租商铺的租金价格每2年按6%的涨幅依次递增（第一次租金的递增时间为2012年11月1日）……乙方应按时、足额向甲方缴纳承租商铺的租金及水、电费，否则，每拖延1日，向甲方支付应交租金千分之二的违约金，逾期1个月，甲方有权单方通知解除合同，乙方承担违约责任，该商铺所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、损坏……。2017年8月8日原告向被告发出《告知函》，……自2015年5月13日起，一直未按时缴纳应缴租金，截止2017年7月31日，欠我公司租金及物业管理费共计643799.60元，根据《房屋租赁合同》第11条第1款的约定，我公司正式通知您，解除双方签订的《房屋租赁合同》，请您接到此函后，在2017年8月15日前缴清所欠全部费用，否则，我公司将依法追偿所欠费用并追究相关违约责任。另查：2017年5月22日，咸阳福园物业管理有限公司更名为咸阳雅轩物业管理有限公司。再查：2017年1月19日被告交纳2016年5月部分租金6066元。2016年12月12日被告交纳2016年12月1日-12月31日物管费4400元。2019年3月7日原告诉至本院，诉请如前。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》为有效合同。被告未按约定期限交纳租赁费及物业管理费，原告依照合同规定主张解除合同，且已通知被告，故该合同已解除。现原告要求被告支付拖欠的租赁费及物业管理费643799.6元的诉讼请求，本院予以支持。违约金从2017年8月16日起按年息24%计算至款付清之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：被告袁宝英于本判决生效之日起十日内一次性向原告咸阳雅轩物业管理有限公司支付租赁费、物业管理费643799.6元及违约金（从2017年8月16日起至款付清之日止，按年息24%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17794元，由被告袁宝英承担。 本院二审期间，上诉人袁宝英提交如下证据： 第一组：水电费收据4份、2016年5月份部分房租收据1份、2017年1月1日至1月31日物业费收据1份、微信聊天记录1份。证明上诉人2017年1月份物业费已经交纳。 第二组：2017年1月份、2月份袁宝英个人日历复印件2页、照片3张、微信聊天记录1份、中国建设银行个人活期账户交易明细1份。证明目的：1、2017年1月22日，因被上诉人拒绝向上诉人出售水电，上诉人被迫停止营业，1月24日不得已将冻货搬走。2、2017年2月13日，被上诉人提出解除租赁合同，要求将房屋钥匙移交给被上诉人，被上诉人于2017年2月14日张贴房屋出租信息的客观事实。3、2017年9月24日上诉人与被上诉人老板史某某就房租一事曾经协商的事实。4、2018年11月23日，上诉人向被上诉人老板史某某转账支付2万元房租的客观事实。 第三组：证人柏某某、王某某、韦某某证言。证明房屋租赁合同已于2017年2月13日解除，2017年2月13日起，房屋已经由被上诉人占有并对外出租的事实。 雅轩物业对以上证据质证称：以上证据，上诉人一审时能够提供却不提供，且无客观原因，不属于二审新证据，不发表质证意见。 对以上证据，本院认定如下：第一组证据中2017年1月1日—2017年1月31日雅轩物业（原福园物业）收款收据一张，本院对其真实性予以认可，能够证明上诉人袁宝英已经缴纳2017年1月份的物业费。该组其他证据，一审已经提供，本院不予认定。第二组证据照片上没有雅轩物业公章，无法达到上诉人证明目的，建设银行交易明细显示2万元转出方不是袁宝英本人，被上诉人亦称未收到该笔2万元，上诉人应当承担举证不能的法律后果。第三组证人证言无其他证据佐证，无法达到上诉人证明目的，本院不予采信。 雅轩物业未提供新证据。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1.一审缺席审理是否合法？2.案涉租赁合同何时解除？3.2017年9月份的口头协议是否真实？上诉人实际欠付租金及物业费数额多少？ 根据本案查明事实，一审法院在2019年4月15日向袁宝英送达了开庭传票，2019年4月30日09:00开庭，期间袁宝英并未向一审法院提交延期审理的申请，只是在4月30日当天庭审将要结束时给一审法官打了电话，一审法官告知其可以与被上诉人律师联系进行调解，之后当事人和解未果，一审及时判决，审理程序并无违法之处。 关于涉案《租赁合同》何时解除的问题。根据上诉人与被上诉人所签《租赁合同》约定“乙方（袁宝英）应按时、足额向甲方（雅轩物业）缴纳承租商铺的租金及水、电费，否则，每拖延1日，向甲方支付应交租金千分之二的违约金，逾期1个月，甲方有权单方通知解除合同，乙方承担违约责任”，上诉人袁宝英从2015年起欠付租金，雅轩物业在2017年8月8日发函通知袁宝英正式解除《租赁合同》符合合同约定，因此涉案《租赁合同》在2017年8月8日正式解除。袁宝英主张2017年2月13日合同就已经实际解除，然未能提供充分证据证明，本院不予采信。 关于口头协议及实际欠付租赁费、物业费数额的问题。袁宝英主张“2017年9月，其与被上诉人老板史某某达成口头协议，史某某同意就欠付的357841元租金减免15万余元，上诉人在2018年9月份前支付20万元租金即可，并要求上诉人出具书面欠条一份，现双方应该以达成的口头协议主张权利和履行义务。”然被上诉人雅轩物业对口头协议一事并不认可，袁宝英亦未能提供证据证明，因此，本院不予采信。关于上诉人实际欠付的租赁费、物业费数额，一审计算时，未能扣除袁宝英已经缴付的2017年1月份物业费4400元，本院予以纠正。综上，袁宝英下欠雅轩物业租赁费、物业费合计639399.6元（643799.6-4400）。 综上所述，袁宝英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初2215号民事判决； 二、上诉人袁宝英于本判决生效之日起十日内一次性向原告咸阳雅轩物业管理有限公司支付租赁费、物业管理费639399.6元及违约金（从2017年8月16日起至款付清之日止，按年息24%计算）。 三、驳回袁宝英其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17794元，由袁宝英负担。二审案件受理费11270元，由袁宝英负担11204，咸阳雅轩物业管理有限公司负担66元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘联胜 审 判 员 倪治国 审 判 员 张作儒 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 沈 伟 书 记 员 魏 琦 -1-