四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019川1304民初3360号 原告（反诉被告）：四川绿洲置业有限公司。住所地：南充市高坪区江东中路五段1号王府井广场1幢5层2区18号。统一社会信用代码915113005950725630。 法定代表人：杨雨凡，董事长。 委托诉讼代理人：蒙艳阳（特别授权），四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充市自然资源和规划局。住所地：南充市政府新区万年西路6号。 法定代表人：陈正泽，局长。 委托诉讼代理人：强春艳，四川川乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，四川川乾律师事务所律师。 被告：南充市高坪区人民政府。住所地：南充市高坪区阳春路1号。 法定代表人：陈多平，区长， 委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 原告四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲置业公司）因与被告南充市自然资源和规划局（以下简称南充市规划局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，向南充市高坪区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月27日作出（2018）川1303民初2472号民事判决，被告南充市规划局不服、上诉于南充市中级人民法院，该院于2019年5月6日作出（2019）川13民终998号民事裁定，撤销原判决，发回南充市高坪区人民法院重新审理。在该院审理过程中，被告南充市规划局提起反诉，原告绿洲置业公司申请追加南充市高坪区人民政府（以下简称高坪区政府）为被告参加诉讼。之后，南充市高坪区人民法院以本案被告涉及高坪区政府，不便审理为由，报请南充市中级人民法院指定管辖。该院于2019年9月26日作出（2019）川13民辖31号民事裁定，裁定该案由本院审理。本院于2019年10月15日立案受理后，依法由审判员宋玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托诉讼代理人蒙艳阳、被告南充市规划局的委托诉讼代理人强春艳、被告高坪区政府的委托诉讼代理人邓伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿洲置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即退还保证金8947018元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月1日通过拍卖方式竞得南充市高坪区安汉新区Bb-1-2号地块的建设用地使用权，成交总价为15931.773万元。2017年8月11日，原告与被告按被告提供的格式合同签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定该土地出让款分两期支付，2017年9月1日之前，付清第一期土地价款79658865元。2017年10月1日之前，付清第二期土地价款79658865元。嗣后，经原告对该地块现场踏勘，发现该宗出让土地用地线内尚有高压电缆、变压器、电杆、燃气管线以及板房等设施未达到净地条件，直接影响土地的开发使用。遂分别于2017年8月23日、8月24日、9月5日、11月6日、11月23日向出让方被告及有关部门报告，请求及时处理。南充市国土资源局高坪分局派员核实，南充市国土资源局高坪分局于2017年9月5日作出书面回复：“一、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内；二、地块内所涉及的高压线电缆，经核实为南充市天一房地产开发有限公司私自搭建、未经过区政府同意，8月29日我局已向该公司去函，要求其在规定时间内移除。”直至2017年12月10日才对前述管线、电缆、房屋拆（移）除，因被告及相关行政职能部门未按照法律规定或合同约定履行净地出让义务，原告为维护自身合同权益，行使不安抗辩权迟延付款。在达到净地条件后于2018年1月8日前缴清土地出让金。土地出让金交清后，被告又以未缴滞纳金为由拒不为原告办理该地块的国有土地使用权证，原告为了不拖延项目开发，避免给自己和政府造成更大的损失，当时与被告达成先预交滞纳金保证金（8947018元），后办理土地使用权证，在6个多月内按程序处理迟延付款的滞纳金的相关事务。原告缴纳保证金后，南充市不动产登记中心为原告办理了土地使权证，但原告向市国土资源局要求处理与退还保证金均无结果。 原告认为，暂缓支付土地出让金系由于被告出让的土地不是净地，既不符合合同约定，也不符合法律规定。同时，即使是违章搭建、修建，亦应属他人财物，原告亦无权损毁或拆（移）除地块上建筑物、电缆、管线，原告行使不安抗辩有充分依据。退步讲，付款与净地有履行先后顺序，合同中规定的违约金每天0.1%也严重超过资金利息损失，过高的违约金也应调整。为此，原告不应承担付款责任，且被告收取保证金也没有法定依据，理应退还。 原告在案件审理过程中收集证据发现，案涉建设用地涉及的权属、三通一平、交地等责任由高坪区政府负责，且被告南充市规划局也明确款项已处理，最终权利人为高坪区政府，因此应由二被告共同承担返还责任。 被告南充市规划局辩称：一、对于案件事实，原告在诉状中漏述了部分事实，包括：1、本案出让土地是净地条件，当时土地征收补偿已全部完成，不存在未拆迁补偿的地上建构筑物，不存在权属纠纷。原告称有管线和板房之类的，属于临时搭建物，不是应安置补偿对象，所以土地出让是完全符合法律规定的。2、案涉宗地是现状出让，拍卖须知已明示，原告也到过现场，知情该现状。3、对于拍卖宗地上的附着物，原告承诺自愿清理；对于不能发现的地下埋藏物，原告作为竞得人自愿豁免出让人的违约责任。4、原告系提前进场施工，没有任何因素影响其实现合同目的，且在交地之后，原告也从未提出任何异议。5、双方约定要先付清土地出让金30日后才交地，原告存在迟延付款的违约行为。6、原告曾承认自身已构成违约，自愿申请缴纳等额于滞纳金的保证金，且书面承诺要在六个月内完成滞纳金的手续，但因原告再次失信才引发本案诉讼。二、原告主张退还保证金错误，该款为原告应承担的违约金，不存在退还的问题。三、原告主张不安抗辩权不能成立，不构成可以免除部分或全部违约责任。综上，本案系原告单方违约，应诚信对自身违约行为承担违约责任，其主张不安抗辩的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告高坪区政府辩称：1、区政府不是本案适格诉讼主体；2、案涉地块属于净地出让，不是毛地；3、原告向被告南充市规划局承诺6个月之内处理好滞纳金问题，属于双方的约定，其后果应当由原告承担，不能溯及区人民政府；4、原告主张不安抗辩权不符合合同法规定的情形，其意图是终止应缴纳的出让金；5、原告违约的事实客观存在，依据国务院关于规范土地出让金收支管理的通知以及出让合同的约定，原告承担千分之一违约金既符合政策规定也是约定。故原告的诉讼请求应当驳回。 反诉原告南充市规划局向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告绿洲置业公司向反诉原告支付其未在约定时间内缴清分期土地出让价款时的利息人民币860014.65元，并自2018年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至实际付清止；2、反诉费及由此产生的其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月1日绿洲置业公司通过拍卖竞得高坪区安汉新区Bb-1-2号宗地的国有建设用地使用权，该宗土地成交单价286万元/亩，总价15931.773万元，实行现状出让，宗地内场地平整和弃土以及其他附着物的清理由竞得人自行解决，费用自理。同年8月11日双方签订了出让合同，约定分期支付出让金，并约定按约定时间缴纳出让价款的，不支付资金利息，否则按中国人民银行公布的贷款利率支付利息。在合同履行过程中，截止2017年9月1日绿洲置业公司应缴纳的第一期出让款仍有2765.8865万元未按时缴纳，至11月8日才陆续缴清，第二期也相应迟延履行，至2018年1月5日才缴清，应支付的利息至今也未支付，故提起反诉，请求依法裁判。 反诉被告绿洲置业公司辩称，本案已经过开庭审理，双方均认可案涉土地拍卖成交之后，案涉地款上有其他单位的电缆电线等电力设施、其他单位施工在案涉地款修建的板房还有天然气管道，这一点事实是双方认可；其反诉请求不应得到支持，我方迟延交土地出让金是因为反诉原告出让的土地未达到净地条件，障碍物完全拆除时间是在2017年12月10日左右，2018年1月5日全部交清土地出让金，对于付款和交款时间双方无争议；我方主张不安抗辩权和后履行抗辩权应当得到支持。反诉原告是否应收取滞纳金和利息，这与我方主张赔偿责任是有联系的。反诉原告提供的格式条款中约束我方的部分是无效的，其有违约行为，不应主张违约金和利息；即使基于我方逾期支付行为，违约金是利息八倍，违约金应该吸收资金利息损失；2018年1月3日我方向反诉原告递交解决本案申请，双方均不找补，该局答复先交保证金，再协商处理，双方达成共识，明确范围不计算资金利息，双方对违约金金额就是保证金金额，双方应根据各自责任大小确定如何找补。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2017年7月，南充市公共资源交易中心发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Bb-1-2地块）》。2017年7月26日，原告绿洲置业公司向南充市公共资源交易中心发出竞买申请书，并出具《承诺书》。2017年8月1日，南充市公共资源交易中心与原告绿洲置业公司签订南市公交地拍确〔2017〕11号《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》：绿洲置业公司竞得高坪区安汉新区Bb-1-22017-b-11号宗地的国有建设用地使用权，面积为55.7055亩，成交单价为人民币大写贰佰捌拾陆万元/亩（￥286万元/亩），总价为人民币大写壹亿伍仟玖佰叁拾壹万柒仟柒佰叁拾元整（￥15931.773万元）。 2017年8月11日，原告绿洲置业公司（受让人）与南充市国土资源局（以下简称南充市国土局）（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：第四条、本合同项下出让宗地编号为511300-××7-ｂ-11，宗地总面积大写叁万柒仟壹佰叁拾柒平方米（小写37137平方米），其中出让宗地面积为大写叁万柒仟壹佰叁拾柒平方米（小写37137平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-1地块。第六条、出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到由受让人自行负责，费用自理；周围基础设施达到宗地拍卖出让文件告知的条件；高坪区政府配合南充市国土局负责交地。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹亿伍仟玖佰叁拾壹万柒仟柒佰叁拾元（小写159317730元），每平方米人民币大写肆仟贰佰玖拾元（小写4290元）。第九条、本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟伍佰伍拾万元（小写15500000元），定金抵作土地出让价款。第十条、受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期、人民币大写柒仟玖佰陆拾伍万捌仟捌佰陆拾伍元（小写79658865元），付款时间：2017年9月1日之前。第二期人民币大写柒仟玖佰陆拾伍万捌仟捌佰陆拾伍元（小写79658865元），付款时间：2017年10月1日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。补充条款1.在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区政府配合南充市国土局向受让人交地。符合或达到交地条件的，受让人应及时接收土地，未接地的，其交地时间以出让人发出的交地通知时间为准，凡因受让人原因导致交地时间延迟产生的相关经济和法律责任一律由受让人承担。项目建设开竣工时间从交地之日起算。3.受让人不履行拍卖文件条款之规定，不按《拍卖文件》、《成交确认书》和本《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和额度交纳成交土地出让价款的，受让人必须按本《国有建设用地使用权出让合同》第30、33条之规定全权承担违约责任。涉及解除合同的，已投入的建（构）筑物，出让人不予赔偿或由受让人自行拆除。出让人在一定期限内取消受让人在南充市参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌竞买资格。5.本宗地约定分期支付土地出让价款，受让人在约定时间内缴清土地出让价款的，不支付资金利息；受让人未在约定时间内缴清分期土地价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。6.本宗地实行现状出让。宗地内场地平整和弃土以及其他附着物的清理由竞得人自行解决，费用自理；宗地内外项目开发建设所涉及的地质灾害治理等各种工程由竞得人自行解决，费用自理；宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。高坪区政府负责将施工用水、用电接至宗地片区。同日，原告绿洲置业公司与南充市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同副本》第六条再次约定：受让人未按出让合同约定支付土地价款的，除按出让合同第三十条执行外，延期付款超过60日，经出让人催交的仍不能支付的，出让人有权解除合同，并根据出让须知的约定，没收受让人所交的竞买保证金。若竞买保证金已转为土地价款的，则从所交土地价款中扣除。 原告绿洲置业公司分别于2017年8月23日、2017年8月24日向南充市国土局高坪分局、高坪区政府发出〔2017〕37号、〔2017〕38号《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Ｂｂ-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块（地块编号：2017-ｂ-11），拟于近期进场施工。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有燃气管线及高压电缆，且紧临建筑基础，严重影响基础土石方开挖及项目主体施工，并存在重大安全风险。为此，恳请贵局协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）燃气管线及高压电缆至本宗地用地红线外安全位置。绿洲置业公司于2017年9月5日分别向高坪区政府、南充市国土局发出〔2017〕40号、〔2017〕41号《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Ｂｂ-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块（地块编号：2017-ｂ-11），拟于近期进场施工。但经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖及项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块）》中约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，……高坪区政府负责将施工用水、用电接至宗地片区，将宗地形成净地。”为此，恳请区政府（贵局）协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高压电缆、变压器、电杆、板房等设施至本宗地用地红线外安全位置，将宗地形成净地。目前，我司已缴纳土地出让金5400万元。由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致我司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务，责任不在我司，我司不应承担相关违约责任。待上述障碍物拆迁（搬迁）完毕后，我司再按《国有建设用地使用权出让合同》履行相关义务。 2017年9月5日，南充市国土局高坪区分局向原告绿洲置业公司出具高土资函〔2017〕59号《关于Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的回复》：你公司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕37号）》已收悉，我局已组织相关人员到现场实地核实，现将核实情况回复如下：一、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。二、地块内所涉及的高压线电缆，经核实属南充市天一房地产开发有限公司私自搭建，未经过区政府同意，8月29日我局已向该公司去函，要求其在规定时间内移除。 2017年9月25日，原告绿洲置业公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年9月27日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第6365号公证书。 2017年9月29日，南充市国土局高坪区分局出具高土资函〔2017〕65号《关于安汉新区Bb-1-2地块宗地情况的回复》：你司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕38号）》已收悉，现回复如下：一、该地块属净地出让。二、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。 2017年11月14日，南充市国土局出具南土资函〔2017〕364号《关于的复函》：2017年8月1日，贵司竞得位于高坪区安汉新区Bb-1-2地块，土地用途为居住兼商业用地，宗地面积55.7055亩，单价为286万/亩，成交总价15931.773万元，并于2017年8月11日与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：土地价款分两期支付，第一期土地价款79658865元于2017年9月1日前付清，第二期土地价款79658865元，于2017年10月1日之前付清，交地条件为贵司交清土地总价款后30日内交地等。贵司2017年9月5日向我局的报告称，由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致贵司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务。我局认为，合同明确本宗地是现状出让，合同约定宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施拆迁（搬迁）责任是出让人，但对此贵司在合同中明确承诺不以此为由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。贵司至今仅缴纳土地出让价款5400万元，其行为已违约。因此，请贵司正视法律与合同约定，积极履行土地出让金支付义务，承担迟延履行的违约责任。否则，我局将按法律规定和合同约定处理。另，因贵司未交清土地总价款，现该宗地未交地，贵司不得在该宗土地上实施任何行为，否则，我局将依法追究贵司责任。 2017年11月16日，原告绿洲置业公司向南充市国土局发出〔2017〕53号《关于再次恳请协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79658865元。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖及项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。2017年9月5日，我司向贵局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块高压电缆、变压器及板房等设施的报告》，在贵局督促下，相关单位仅对高压电缆进行了迁移，板房等设施仍存留在本地块内，严重影响土地使用和项目开发。为切实解决上述问题，以便贵我双方及时履行合同约定责任，我司再次恳请贵局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物。我司承诺：在贵局拆迁（搬迁）地上板房等附着物后15日内，我司全额缴纳本宗土地的出让金。 2017年11月23日，原告绿洲置业公司向高坪区政府发出〔2017〕55号《关于恳请协调解决高坪安汉新区Bb-1-2地块出让有关问题的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79658865元。由于本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响该项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。我司于2017年9月5日向区政府及市国土局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》。在区政府督促下，相关单位仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施因多种原因现仍留存在本地块内，已给我司造成重大经济损失。由于问题一直未得到彻底解决，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。为切实解决上述问题，以便各方及时全面履行土地出让须知及土地出让合同约定义务，我司再次恳请区政府协调市国土局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物，并请区政府致函市国土局，建议双方互不追究对方责任，均不承担违约金（滞纳金）及违约责任。我司承诺：在本宗地上板房等附着物拆迁（搬迁）完成后20日内，我司全额缴纳土地出让金。 2017年12月4日，南充市国土局高坪区分局向原告绿洲置业公司下发编号：高土监（2017）4号《责令停止违法行为通知书》：拟（单位）绿洲项目在未取得国有土地使用权的情况下，擅自动工建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地之规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。 2017年12月7日，原告绿洲置业公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年12月8日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第7478号公证书。 2017年12月29日，南充市国土局向原告绿洲置业公司下发南土监责停[2017]17号《责令停止违法行为通知书》：“你（单位）未经批准非法占用安汉新区Bb-1-2地块开工建设的行为，涉嫌违反了《土地管理法》第四十三条的规定。根据《土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。” 2018年1月3日，原告绿洲置业公司向南充市国土局发出〔2018〕1号《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价15931.773万元。目前我司已交纳土地出让金12595.204万元（其中：2017年7月27日交纳土地交易保证金1550万元，2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2050万元，2017年8月31日交纳1100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳629.318万元，2017年12月29日交纳4000万元），余下土地出让金3339.569万元承诺在2018年1月8日前交清。我司竞得该土地后，立即对地块现场进行了踏勘，发现本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。为解决上述问题，我司分别于2017年8月23日、8月24日、9月5日、11月6日、11月23日向高坪区政府、高坪区国土局、市国土局作了书面汇报。在贵局及高坪区政府督促下，相关部门当时仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施一直拖延至2017年12月10日才完成拆迁。由于障碍物问题迟迟未得到彻底解决，并给我司造成重大经济损失，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。鉴于政府违约在先，我司缓交土地出让金在后，本着互让互谅原则，特恳请贵局暂时搁置本地块出让金滞纳金问题，在我司交清土地出让金后，及时给予我司办理本地块国有土地使用权相关手续。对于违约金（滞纳金）缴纳与否问题，我司建议双方互不追究违约责任，均不承担违约金（滞纳金）。为确保该地块国有土地使用证快速办理，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金给贵局，待我司、高坪区政府及贵局三方分清相关责任并协商一致后，再由贵局根据协商结果处理该滞纳金保证金事宜。妥否，请予批准。 2018年1月9日，绿洲置业公司向南充市国土局承诺：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价15931.773万元。目前本宗地土地出让金已全部交清。对于本宗地块办证及滞纳金问题，我司于2018年1月3日、1月8日向贵局报送了《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》。为此，现再次恳请贵局先行办理本宗地块的国有土地使用证；对于本宗地块滞纳金问题，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金到贵局指定账户，并承诺在6个月内处理好滞纳金问题。如逾期，我司同意将保证金转为本宗地块滞纳金。南充市国土局相关工作人员在该承诺书上签署了意见。 2018年1月11日，南充市不动产登记中心出具收条：今按照有关领导指示收到四川绿洲置业有限公司高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2块地滞纳金的保证金转账人民币8500000元和447018元，合计8947018元（捌佰玖拾肆万柒仟零壹拾捌元整）。同日，高坪区政府与原告绿洲置业公司签订南市高土交（2017）23号《高坪区国有建设用地交地确认书》：根据国有建设用地使用出让合同／划拨决定书（合同号／划拨决定书电子监管号：5113002017Ｂ00208），绿洲置业公司（受让方）取得了位于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块（宗地编号为511300-××7-ｂ-11）的国有建设用地使用权，净用地面积37137平方米（55.7055亩）。其地上青苗、附着物等全部补偿搬迁完毕。南充市高坪区政府（交地方）于2018年1月11日已将该宗地实际交付给绿洲置业公司（受让人），绿洲置业公司（受让方）同意接收。受让人须严格按国有建设用地使用权出让合同／划拨决定书的约定使用土地，按时开工，否则将按照出让合同／划拨决定书以及《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。 2018年1月12日，原告绿洲置业公司取得案涉地块不动产权证书，证书号为川（2018）南充市不动产权第0004334号。 同时查明：原告绿洲置业公司分别于2017年7月27日交纳土地交易保证金1550万元（后转为土地出让金），2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2050万元，2017年8月31日交纳1100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳629.318万元，2017年12月29日交纳4000万元，2018年1月5日交纳3336.569万元。 另查明，中共南充市委、南充市人民政府于2019年2月17日发布《机构改革方案》，其中将南充市国土资源局与市城乡规划和测绘地理信息局等相关部门的职责进行整合，组建南充市自然资源和规划局。 本院认为：本案争议的焦点即是南充市规划局是否应当退还绿洲置业公司已缴纳的违约金、南充市规划局在履行合同中是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任以及反诉请求是否应予支持的问题。本院根据庭审查明的事实及当事人的诉辩意见，综合评判如下： 绿洲置业公司与南充市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该按照合同的约定全面履行义务。按照合同约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。绿洲置业公司未按合同约定的时间缴纳土地出让金，其行为已构成违约，应当按约承担相应的违约责任。从绿洲置业公司出具的《承诺》及南充市不动产登记中心出具的《收条》可知，南充市规划局以滞纳金的形式已收取绿洲置业公司延迟付款的违约金。现绿洲置业公司诉请要求退还保证金即违约金，应涵盖了请求减少违约金的意思表示。 合同法一百一十四条按照《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人”，同时又在补充条款中约定“在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区政府配合南充市国土局向受让人交地”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”之规定，《国有建设用地使用权出让合同》约定了出让人土地交付的不同时间，且交付时间存在相互冲突。故按照不利于出让方，即南充市规划局的解释，南充市规划局应当在2017年11月1日之前交付土地。但南充市规划局直到2018年1月11日才与绿洲置业公司签订《高坪区国有建设用地交地确认书》，南充市规划局逾期交地，已构成违约。绿洲置业公司与南充市规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中虽然约定“本宗地实行现状出让”，但根据《闲置土地处理办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”之规定以及国土部门的其他相关规定，出让方应当做到净地出让。南充市规划局作为国有土地管理职能部门，应当严格执行上述规定，在土地挂牌出让前必须做到净地出让。根据绿洲置业公司和南充市规划局的往来函及绿洲置业公司提交的公证书，可以看出案涉土地在约定的交付时间后还有高压电缆、板房等附着物。虽然出让合同亦约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。”，但宗地用地红线内的地上附着物并不在约定之内，且该约定也不能因此免除南充市规划局交付净地的法定义务，因此，南充市规划局向绿洲置业公司交付案涉土地的行为存在瑕疵，绿洲置业公司行使不安抗辩权及后履行抗辩权的理由成立，对于该公司逾期交纳土地出让金，南充市规划局存在一定过错。且从绿洲置业公司于2018年1月9日向南充市规划局递交的《承诺》中亦可以看出，绿洲置业公司当时交纳保证金的主要目的是请求南充市规划局先行办理案涉地块的国有土地使用权证，该局相关工作人员亦在《承诺》上签署了同意按绿洲置业公司的承诺意见，因此双方对于保证金的最终意见处于待定状态，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，绿洲置业公司按照约定的每日千分之一的标准支付违约金过高，应予调整。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方实际损失等综合因素，兼顾企业的发展，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，酌情确定绿洲置业公司按照年利率6%的标准向南充市规划局支付逾期交纳土地出让金的违约金。具体计算方式如下：绿洲置业公司在2017年9月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2017年12月12日才交纳完第一期土地出让金（其中2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳5元）；2017年10月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2018年1月5日才交纳完第二期土地出让金（其中2017年12月12日交纳6293175元、2017年12月29日交纳4000万元，2018年1月5日交纳33365690元），故按照绿洲置业公司交纳土地出让金的具体时间，其应支付南充市规划局违约金分别为： 1、2017年9月4日延迟交纳200万元，逾期天数3天，违约金应为200万元×6%÷365天×3天=986.30元； 2、2017年11月6日延迟交纳1000万元，逾期天数66天，违约金应为1000万元×6%÷365天×66天=108493.15元； 3、2017年11月8日延迟交纳1565.886万元，逾期天数68天，违约金应为1565.886万元×6%÷365天×68天=175036.02元； 4、2017年12月12日延迟交纳5元，逾期天数103天，违约金应为5元×6%÷365天×103天=0.08元； 5、2017年12月12日延迟交纳6293175元，逾期天数72天，违约金应为6293175元×6%÷365天×72天=74483.61元； 6、2017年12月29日延迟交纳4000万元，逾期天数89天，违约金应为4000万元×6%÷365天×89天=585205.48元； 7、2018年1月5日延迟交纳33365690元，逾期天数96天，违约金应为33365690元×6%÷365天×96天=526538.01元。 上述共计1470742.65元，因绿洲置业公司已支付给南充市规划局8947018元，故南充市规划局应退还绿洲置业公司7476275.35元。 对于绿洲置业公司要求高坪区政府共同承担返还责任的诉讼请求，本院认为，绿洲置业公司向南充市规划局交纳滞纳保证金是双方履行案涉土地出让合同的行为，收取滞纳金的主体是南充市规划局，至于该款项后来的去向如何，与绿洲置业公司无关，因此根据合同相对性原则，绿洲置业公司无权向高坪区政府主张权利，其该项诉讼请求，本院不予支持。 对于南充市规划局的反诉请求，按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，绿洲置业公司应当在2017年10月1日之前支付第二期土地出让金79658865元，且“在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”。截止到2018年1月5日，绿洲置业公司共分三次交纳第二期土地出让金79658865元（2017年12月12日交纳6293175元、2017年12月29日交纳40000000元，2018年1月5日交纳33365690元），故绿洲置业公司应按中国人民银行公布的年利率4.35%的标准向南充市国土局支付利息。具体计算方式如下： 1、2017年10月2日至2017年12月11日未交纳土地出让金79658865元，逾期天数71天，利息应为79658865元×4.35%÷365天×71天=674044.94元； 2、2017年12月12日至2017年12月28日未交纳土地出让金73365690元，逾期天数17天，利息应为73365690元×4.35%÷365天×17天=148640.89元； 3、2017年12月29日至2018年1月4日未交纳土地出让金33365690元，逾期天数7天，利息应为33365690元×4.35%÷365天×7天=27835.21元。 上述共计850521.04元。对于南充市规划局要求绿洲置业公司支付逾期利息的诉请，因本院已确定绿洲置业公司应按约定支付利息，南充市规划局要求再支付的利息系复息，没有法律依据，本院不予支持。 综上，为平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告南充市自然资源和规划局于本判决生效之日起三日内退还原告四川绿洲置业有限公司保证金7476275.35元； 二、反诉被告四川绿洲置业有限公司于本判决生效之日三日内向反诉原告南充市自然资源和规划局支付利息850521.04元； 上述一、二项品迭后，南充市自然资源和规划局应退还四川绿洲置业有限公司6625754.31元。 三、驳回原告四川绿洲置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告南充市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取37215元，原告四川绿洲置业有限公司负担6118元，被告南充市自然资源和规划局负担31097元。反诉案件受理费减半收取6200元，反诉原告南充市自然资源和规划局负担69元，反诉被告四川绿洲置业有限公司负担6131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 宋 玲 二〇一九年十二月三十一日 书记员 何林芹