浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初4801号 原告：中国建设银行股份有限公司淳安支行，住所地：淳安县千岛湖镇新安大街75号。 负责人：余武平，该支行行长。 委托诉讼代理人：尤龙生、段宇瑛，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：梁云霖，男，1973年12月8日出生，汉族，住乐清市。 被告：钱小珍，女，1976年8月13日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：何玉倍，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 被告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村23幢。 法定代表人：俞裕开，董事长。 诉讼代理人：国浩律师（杭州）事务所，系东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司淳安支行(以下简称建设银行)诉被告梁云霖、钱小珍、东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称东方巨龙）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。建设银行委托诉讼代理人尤龙生，梁云霖、钱小珍及其委托诉讼代理人何玉倍，东方巨龙委托诉讼代理人张丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.判令梁云霖、钱小珍立即归还建设银行借款本金3007543元及利息931334.53元，本金罚息101469.63元，利息罚息300978.28元（利息、罚息暂计算至2019年8月20日，实际以未付本金为基数，按合同约定计算至款项结清之日止）。2.判令梁云霖、钱小珍承担建设银行支付的律师费4717元；3.判令建设银行对位于淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村14幢101室的房产折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿；4.判令东方巨龙对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由梁云霖、钱小珍、东方巨龙承担。 事实和理由：2009年4月10日，双方签署《个人住房借款合同》。合同约定：梁云霖向建设银行借款318万元用于购买房产，借款期限为348个月；贷款利率在基准利率水平上下调15%，借款期限内基准利率调整的，于每年的1月1日调整一次；采用等额本息还款方法，还款日为借款起始日在每月的对日；借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定逾期罚息利率和结息方式计算罚息和复利。同时，梁云霖、钱小珍以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。钱小珍签署共同还款承诺书，承诺与梁云霖共同还款。东方巨龙作为保证人，对建设银行的债权提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款。梁云霖偿还部分本金、利息后停止还款，截至2019年8月20日，尚欠借款本金、利息、本金罚息、利息罚息合计4341325.44元。 梁云霖、钱小珍辩称，其在阳光水岸度假村买了一套房屋，一直正常偿还按揭贷款。本案所涉房屋是东方巨龙负责销售的副总经理谢冰如称她的同学买房，因不能办理按揭贷款，需用梁云霖、钱晓珍的名义购买和贷款。为此谢冰如与梁云霖、钱晓珍签订了一份协议，确认该房屋是谢冰如的，谢冰如承诺两年之内将梁云霖、钱晓珍名下该房屋转给实际买房人。对于建设银行的诉讼请求。首先，梁云霖、钱小珍只在买卖合同、借款合同的尾页签字，并用梁云霖的居民身份证开设委托扣款还款的银行账户，没有支付首付款，没有见过合同内容，没有见过该委托扣款账户的银行卡，也没有还过该笔贷款。还贷款的钱全部是谢冰如、余进转账存入。在公安机关刑事侦查中，东方巨龙的销售人员金珍承认排屋买卖零首付，谢冰如也承认欺骗梁云霖、钱小珍，本案所涉房屋不是真实买卖。建设银行办理贷款的负责人王爱平已被追究刑事责任。梁云霖、钱小珍受东方巨龙欺骗，建设银行违规违法发放贷款，借款合同自始无效，东方巨龙应当将取得的贷款返还建设银行，建设银行也要承担过错责任。其次，谢冰如、余进于2012年被追究刑事责任，按揭贷款即发生断供，至建设银行起诉时已超过了诉讼时效期间，建设银行已丧失了胜诉权。再次，签订借款合同时梁云霖、钱小珍只在合同尾页签字，建设银行没有提供完整的合同文本，也没有告知合同内容，合同中关于利息、罚息的规定对梁云霖、钱小珍没有约束力。即使借款合同有效，建设银行提前回收贷款，实际是行使合同解除权。合同解除后，合同约定的权利义务归于消灭。建设银行请求梁云霖、钱小珍支付利息、罚息已没有合同依据。第四，建设银行请求支付律师费没有依据。借款合同属于格式条款，建设银行在签订合同时没有履行提醒梁云霖注意的义务，梁云霖没有收到合同，故不予认可。建设银行完全可以由其法务或风控部门的工作人员代理提起诉讼，聘请律师的费用也不是必须的开支，而且委托合同约定的金额和发票金额也不一致。第五，建设银行主张优先受偿权没有法律依据。抵押预告登记，不是正式的房屋抵押登记，仅是排除房屋所有人和抵押人对房产进行处分的效力，预告抵押权利人不享有优先受偿权。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。 东方巨龙辩称，1.建设银行诉讼请求的利息、本金罚息、利息罚息的利率和起算日不明确，不符合民诉法的规定。2.建设银行起诉已经超过诉讼时效，东方巨龙作为保证人，不再承担保证责任。梁云霖从2012年10月不能按期足额还款，建设银行于2012年12月21日从委托扣款账户扣款0.41元之后即没有还过款。建设银行在梁云霖断供时即应当知道其权利受到侵害，开始计算诉讼时效，至2015年已经过了诉讼时效期间。建设银行怠于行使权利，造成利息、罚息的扩大损失，增加债务人的负担，也侵害了梁云霖、钱小珍和东方巨龙的利益。3.预告登记是请求权，不是抵押权，尚不满足建设银行行使抵押权的条件。物权法第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据管理人调查，2012年9月15日东方巨龙开发的阳光水岸度假村房屋办理了初始登记。建设银行申请抵押登记的期限于2012年9月15日届满后，预告登记失效。4.按照企业破产法的规定，2017年11月6日法院受理对东方巨龙破产的申请，利息自破产申请受理时起停止计算。建设银行的债权诉讼是确认之诉，债权的给付需按破产分配方案执行。为此要求驳回原告的诉讼请求。 建设银行在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 1.个人住房借款合同1份，拟证明梁云霖向建设银行借款318万元，梁云霖、钱小珍以所购房屋提供抵押担保，东方巨龙对梁云霖的债务提供连带责任保证。 2.结婚证复印件1份、共同还款承诺书1份，拟证明梁云霖、钱小珍系夫妻关系，钱小珍承诺与梁云霖共同还款的事实。 3.抵押预告登记证1份，拟证明梁云霖、钱小珍所购房屋抵押给建设银行，已办理预告登记。 4.个人贷款支付凭证1份，拟证明原告已按约发放贷款。 5.个人贷款对账单1份，拟证明截至2019年8月20日梁云霖未还贷款本息、罚息的金额。 6.委托代理合同1份、律师费发票1份，拟证明建设银行为实现债权需支付律师费4717元的事实。 经质证，本院对建设银行提供的证据认证如下： 1.对证据1，梁云霖、钱小珍提出，签订合同时建设银行提供签名、盖章页给梁云霖、钱小珍签字捺印，没有提供提供完整的文本；观察合同文本原件，肉眼可以发现合同的通用条款、特别条款和签字页的纸张颜色、字体不一样，不是一次打印形成，也没有梁云霖、钱小珍按的骑缝指印，不能排除建设银行变造合同条款的可能性，不能证实合同中违约罚则是双方的约定；即使合同条款是真实的，但违约罚则条款属于格式条款，根据合同法第三十九条、四十条之规定，也不能适用。东方巨龙对合同的真实性、合法性没有异议。本院审查认为，个人住房借款合同是格式合同，在建设银行同期同类贷款适用同一文本，梁云霖、钱小珍在同一时期向东方巨龙购买的另一套房屋也办理了按揭贷款，在庭审中并没有证明两份借款合同文本有差异，双方在庭审中确认在合同上签字盖章的真实性，又没有举证该合同文本存在篡改、变造的事实，合同内容也没有合同法第三十九条、四十条规定的情形，故予以确认。 2.对证据2、3、4，梁云霖、钱小珍，东方巨龙对真实性、合法性没有异议，本院确认其证据效力。 3.对证据5，梁云霖、钱小珍，东方巨龙提出建设银行没有提供明细账单，对款项形成不明确，不予认可。本院认为，建设银行贷款已经发放，对有无还款和已还金额的举证责任在梁云霖、钱小珍和东方巨龙一方；个人贷款对账单是银行贷款系统自动形成的电子数据，如梁云霖、钱小珍，东方巨龙发现错误，建设银行应当提供明细账单与还款义务人核对。根据人民银行发布的基准利率、合同约定的浮动比例、罚息利率确定方法和还款情况能够计算除利息、罚息金额，在梁云霖、钱小珍，东方巨龙没有证明建设银行对账单错误的情况下，本院予以认可。 4.对证据6，梁云霖、钱小珍，东方巨龙对委托代理合同及律师费均有异议，提出合同约定的律师费包括一审、二审和执行程序，目前在一审阶段，是否进入二审和执行程序尚不确定；该合同第七条约定合同签订之日支付60%，而代理费发票金额只有30%；二者之间不一致；建设银行可以委托本公司法务或风控部门代理诉讼，律师费并非必要、合理开支；律师费负担是格式合同条款，建设银行没有尽到提示注意义务，借款合同第二十一条约定实现债权实际发生的费用由借款人承担，建设银行请求的律师费并没有实际发生。本院审查认为，委托代理合同和代理费发票发生在建设银行与浙江浙杭律师事务所之间，梁云霖、钱小珍，东方巨龙对其本身的真实性，并没有提出异议，该律师事务所接受建设银行的委托已指派律师代理诉讼，本院对其本身的真实性予以确认。 梁云霖、钱小珍在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 1.（2013）杭淳刑初字第238号刑事判决书，拟证明建设银行原负责人王爱平因涉案楼盘贷款问题被追究刑事责任，本案存在虚假买房和欺骗贷款。 2.公安机关询问金珍的笔录复印件，拟证明东方巨龙出售排屋没有首付款。 3.梁云霖委托扣款还贷的银行账户交易记录，拟证明还贷款的资金不是梁云霖提供，借款合同是虚假合同。 4.申请法院调取东方巨龙支付的购房首付款记录和梁云霖、王爱萍、谢冰如、余进、金珍在公安刑事侦查中接受调查询问的笔录，拟证明梁云霖、钱小珍被谢冰如欺骗，建设银行与东方巨龙串通骗取贷款的事实。 经质证，本院对梁云霖、钱小珍提供的证据认证如下： 1.对证据1，建设银行、东方巨龙称，对判决书的真实性无法判断，且该判决认定的犯罪行为没有涉及本案的借款，与本案没有关联性。本案审查认为，该证据是梁云霖、钱小珍委托诉讼代理人从“无讼”网站下载，经与本院的判决书正本核对，内容一致，但王爱平是建设银行淳安支行个人金融部个贷区负责人，并非支行负责人；犯罪行为是受贿，并非骗取贷款行为的共犯。本院（2013）杭淳刑初字第546号判决，认定余进、谢冰如有偿委托94人与东方巨龙签订虚假房屋买卖合同，骗取银行按揭贷款，也不包括本案涉及的房屋和贷款。因此，证据1不能证明梁云霖、钱小珍的待证事实，与本案没有关联性，不能成为本案的有效证据。 2.对证据2，是何玉倍作为杨蔚、陈培培委托诉讼代理人，在参加本院审理（2019）浙0127民初1336号东方巨龙诉杨蔚、陈培培与破产有关的纠纷一案中，接收到的东方巨龙提供的证据材料复印件之一，东方巨龙对其真实性予以确认；建设银行和东方巨龙提出该笔录中没有涉及本案阳光水岸度假村14幢101室房屋买卖和按揭贷款，与本案没有关联性。建设银行和东方巨龙的质证意见成立，该证据在本案中没有证明力。 3.对证据3的真实性、合法性，建设银行和东方巨龙均无异议，本院予以确认。建设银行认为还款账户的交易记录不能证明梁云霖、钱小珍为东方巨龙骗取贷款，本院将结合梁云霖的陈述予以分析确认。 对于梁云霖、钱小珍申请调查取证事项，因涉及的档案材料上百卷，申请人没有明确笔录的制作时间和内容，而东方巨龙赠送首付款通过账外支付，故本院也无法调取。 东方巨龙在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 1.负债清单，拟证明建设银行于2018年2月向东方巨龙管理人申报债权时的本金、利息、罚息金额，当时申报的利息、罚息与本案诉讼请求不一致。 2.对账单，拟证明建设银行最后一次扣款时间是2012年12月21日，至建设银行起诉时已过诉讼时效期间。 经质证，上述证据是建设银行向东方巨龙管理人申报债权时提供，建设银行对其本身的真实性没有提出异议，本院予以确认。建设银行提出2012年12月21日不应当作为诉讼时效起算时间的意见，本院将在判理中予以分析。 根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下： 2009年4月10日，梁云霖、钱小珍、建设银行、东方巨龙签订个人住房借款合同。合同约定，梁云霖、钱小珍购买东方巨龙预售的千岛湖阳光水岸度假村14幢101室住房，建筑面积214.78平方米，成交价530万元，首付款212万元，余款318万元向建设银行贷款支付；借款期限348个月；贷款利率在人民银行发布的基准利率水平上下调15%，如遇基准利率调整，于每年的1月1日调整；采用等额本息还款方法，于借款期限起始日在每月的对日还款；借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上上浮50%；梁云霖、钱小珍以购买的阳光水岸度假村14幢101室住房提供抵押担保；东方巨龙对建设银行的债权提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金，建设银行为实现债权和担保权利的费用，包括律师费；保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书交由建设银行核对无误、收执之日为止。其中合同第七条约定借款人的还款原则为贷款人实现债权的费用优先于贷款本息清偿；合同第十七条约定的违约救济措施，包括梁云霖未按时还清任意一期借款本金和利息，按逾期罚息利率计收罚息和复利；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，钱小珍向建设银行出具共同还款承诺书。2009年4月9日，淳安县房地产管理处办理了阳光水岸度假村14幢101室住房预告登记，登记权利人为建设银行，种类为抵押权。2009年4月17日建设银行发放贷款，将318万元转账支付至合同约定的东方巨龙账户。自2009年5月17日起，建设银行在梁云霖指定的委托扣款账户扣划每月的应还本息，截至2012年12月21日，已还本金172457元，已还利息568100.60元，其余本金3007543元至今未还。截至2019年8月20日，未付利息931334.53元，本金罚息101469.63元，利息罚息300978.28元，合计4341325.44元。委托扣款账户的交易记录显示，该账户于2009年5月存入10万元，当年10月存款扣光后又存入20万元，至2011年9月委托扣款账户余额不足，即从余进个人银行账户转账存入还款资金，2012年8月，从谢冰如个人银行账户转账存入还款资金，2012年9月从戴献萍个人银行账户转账存入还款资金。余进、谢冰如因刑事案件分别于2012年8月、10月被羁押，2012年10月17日委托扣款账户余额1615.94元被扣划还款后，再没有资金存入该账户。2012年12月21日，建设银行将账户结息的0.41元扣划偿还贷款利息。 2017年11月6日，本院受理淳安县国土资源局申请东方巨龙破产清算一案，并指定国浩律师事务所担任东方巨龙管理人。2018年2月，建设银行向管理人申报的债权中包含本案的贷款本息。 2019年9月23日，建设银行与浙江浙杭律师事务所签订委托代理合同，委托该所处理本案纠纷的一审、二审诉讼程序和执行程序中的法律事务，约定律师费用4717元，已付1415.10元。 本院认为，关于个人住房借款合同的效力。按梁云霖、钱小珍的陈述，阳光水岸度假村14幢101室住房实际买受人是谢冰如。虽然梁云霖、钱小珍没有向法庭提供代买房屋和代办按揭贷款的书面协议，但委托扣款还贷的银行账户交易记录的偿还贷款本息资金并非梁云霖、钱小珍提供，相应印证了梁云霖、钱小珍受谢冰如所托，与东方巨龙签订房屋买卖合同，与建设银行签订借款合同的事实。建设银行在签订借款合同时并不知道梁云霖、钱小珍与谢冰如之间存在委托关系。根据合同法第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，”“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案借款合同是梁云霖、钱小珍与建设银行签订，在实际买房人断供偿还贷款的资金后，梁云霖披露借款委托人是谢冰如。当建设银行选择受托人梁云霖作为借款合同相对人主张权利后，借款合同对梁云霖及其共同还款人钱小珍仍具有法律约束力，梁云霖、钱小珍负有履行返还借款本息的义务。关于诉讼时效的问题。根据民法总则第一百八十九条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案借款318万元，合同约定分348期按月偿还本息，最后一期履行期限为2038年4月10日，目前建设银行起诉不存在超过诉讼时效期间的事实。借款人自2012年12月停止偿还本息，至今长达七年时间，已构成根本性违约，建设银行起诉要求梁云霖立即清偿全部借款本息及相关费用，符合合同的约定。钱小珍作为共同还款人也应当履行清偿贷款本金、利息及逾期罚息的义务。关于抵押物优先受偿的问题。虽然以梁云霖、钱小珍名义购买的预售房屋在竣工验收后尚未办理房屋所有权转移登记和抵押权登记，但是根据物权法第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的抵押权人可以对抗受让人的物权，而物权优于债权，故预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，由此享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。同时该条关于“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，是为了防止预告登记权利人怠于行使请求权或履行义务，使相对人的处分权长期处于限制状态。而本案申请抵押权登记的前提条件是梁云霖、钱小珍依据买卖合同完成抵押房屋的所有权转移登记，由于抵押义务人梁云霖、钱小珍在能够进行不动产登记时怠于申请所有权转移登记，致使梁云霖、钱小珍自身和相对人的权利处于不确定状态。根据立法目的，为维护预告登记权利人的合法权益，不应适用该条规定来认定预告登记失效。关于律师费的请求。建设银行委托代理诉讼的律师费属于实现债权的费用，按借款合同约定，应当由梁云霖承担，也在东方巨龙的担保范围内。至于律师费金额，委托代理合同约定的价款约浙江律师服务收费标准的三十分之一，而且包含二审和执行程序的费用，属于低价服务。对于律师费尚未全额支付的问题。因为委托合同属于诺成性合同，合同成立即具有法律效力，浙江浙杭律师事务所律师履行了代理诉讼的义务，建设银行依约应当支付全额律师费。对建设银行扩大损失的抗辩。因梁云霖偿还借款本息是其合同义务，逾期还本付息承担罚息的违约责任，也不能归入扩大损失的范围。在借款人停止还款后，东方巨龙不主动承担保证责任时，建设银行不立即宣布贷款提前到期，只会对建设银行的债权带来潜在的损失风险，并没有增加梁云霖、钱小珍和东方巨龙的合同责任。由于东方巨龙已经进入破产清算程序，根据企业破产法第四十六条第二款规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”因此，东方巨龙承担连带责任的借款计息时间至2017年11月6日止，债权应当按破产程序确认金额，参与破产财产分配。为节约当事人诉讼成本和司法资源，建设银行可以借款人不能偿还部分先实现抵押权，经抵押物价款清偿后仍不足部分参与破产财产分配。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零三条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、第一百一十三条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、被告梁云霖、钱小珍于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司淳安支行借款本金3007543元及截至2019年8月20日的利息、罚息1333782.44元，自2019年8月21日起至还清之日止的利息按合同约定利率计算支付。 二、被告梁云霖于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司淳安支行委托代理律师费4717元。 三、若被告梁云霖、钱小珍未按期履行上述一、二项判决，原告中国建设银行股份有限公司淳安支行有权就被告梁云霖、钱小珍抵押的财产（位于阳光水岸度假村14幢101室的房屋及其国有土地使用权）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿。 四、若抵押财产变价款不足以清偿上述一、二项判决中被告梁云霖、钱小珍的债务，抵押财产变价款清偿后的借款本金余额及其对应的2017年11月6日前的利息、罚息，为中国建设银行股份有限公司淳安支行对被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司享有的连带责任保证债权，参与破产财产分配。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司淳安支行的其他诉讼请求。 如果梁云霖、钱小珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41568元，减半收取20784元，由被告梁云霖、钱小珍负担，被告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  余积祉 二〇一九年十二月十三日 书记员  童文婷 引用的法律条文 中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第四百零三条第一款受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 第一百一十三条第一款破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： （一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金； （二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； （三）普通破产债权。 第二款破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。