北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65341号原告（反诉被告）：卓明孚道（北京）物业管理有限公司。法定代表人：潘倍秋，总经理。委托诉讼代理人：邓小菊，北京瀚世中阅律师事务所律师。被告（反诉原告）：瑞宝诺信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区王四营官庄大队唐家坟村（北京王府井百货（集团）股份有限公司仓库）11幢2层1142。法定代表人：任腾芳，董事长。委托诉讼代理人：郭东亚，河北省邢台市威县长江法律服务所基层法律服务工作者。原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司（以下简称卓明孚道公司）与被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司（以下瑞宝诺信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卓明孚道公司之委托诉讼代理人邓小菊，瑞宝诺信公司之委托诉讼代理人郭东亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卓明孚道公司向本院提出诉讼请求：判令瑞宝诺信公司向我公司支付：1、2019年4月16日至2019年4月30日15天装修期的物业租金104808.23元；2、2019年4月16日至2019年4月30日15天装修期的物业费14230.50元；3、违约金209616.46元；4、2019年5月13日至2019年7月11日逾期支付租金的滞纳金371021.13元；5、以上述总额490054.86元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2019年5月13日起至付清之日止的利息。事实和理由：我公司和瑞宝诺信公司于2019年5月6日签订《卓明物业写字楼租赁合同》，约定：瑞宝诺信公司承租朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层XXX办公，面积为895平方米，期限为2019年5月1日至2020年8月31日，装修期15天，从2019年4月16日至2019年4月30日结束，该装修期免租金，如瑞宝诺信公司未按照合同约定的租期完成租赁合同义务，瑞宝诺信公司应向我公司支付装修期内的房屋租金；每月租金209616.46元，付款方式为押一付六，押金为1个月租金；2019年5月12日18:00前，瑞宝诺信公司支付保证金209616.46元，保证金即为押金，定金10万元自动转为保证金；2019年5月12日前，瑞宝诺信公司支付装修期15天的物业费14230.50元；2019年5月12日18:00前，瑞宝诺信公司支付6个月的租金1257698.76元，如瑞宝诺信公司未按合同约定支付全额租金，需按未缴纳租金部分每日加付全额租金数额的千分之五的滞纳金，拖欠租金逾期15日或拖欠其他费用共计2万元，我公司有权单方面解除合同，收回房屋，并可以要求瑞宝诺信公司支付违约金209616.46元，我公司对瑞宝诺信公司的装修残值不予补偿，造成的相关损失由其自行承担。后瑞宝诺信公司仅在2019年4月15日向我公司支付了定金10万元。瑞宝诺信公司和装修公司约定对承租房屋进行装修，但装修结束后，瑞宝诺信公司不仅没有向装修公司支付装修款，也没有向我公司支付押金及6个月的租金。我公司多次通知瑞宝诺信公司履行支付义务，瑞宝诺信公司一直置之不理，我公司无奈发函解除和瑞宝诺信公司之间的《卓明物业写字楼租赁合同》。现我公司起诉至法院。瑞宝诺信公司答辩并反诉称：我公司打算承租卓明孚道公司位于北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层XXX室的房屋办公，为表诚意，我公司于2019年4月15日打入卓明孚道公司账户定金10万元，并请装修队装修房屋。在装修过程中，我公司得知卓明孚道公司同时将租赁房屋应允其他公司，我公司找卓明孚道公司理论此事，卓明孚道公司答应给我公司的租赁房屋调换为902房间。因我公司已经在装修XXX房间，况且902房间阴暗看不到太阳，我公司拒绝了卓明孚道公司的无理要求。在我公司争执犹豫过程中，卓明孚道公司趁着合同规定日期的临界点（临界点：规定5月12日18:00交款），于5月13日将XXX房间租赁给他人。卓明孚道公司如果没有提前同另一家租赁者提前商定，其不可能在5月13号出租。故我公司不同意卓明孚道公司的诉讼请求，并提出反诉，要求卓明孚道公司退还定金10万元、支付违约金209616.46元、2019年4月15日至2019年9月23日的滞纳金79500元（159天×100000元×5‰）。卓明孚道公司针对反诉辩称：瑞宝诺信公司除了支付我公司10万元定金外，未按照《房屋租赁合同》的约定在2019年5月12日18:00前支付保证金、物业费、6个月租金等首期费用并解除了对XXX房屋装修的合同，表明不再继续履行《房屋租赁合同》，已构成根本违约。我公司为止损，于2019年5月13日通过中介寻找其他承租方，并与他方于2019年6月1日开始履行租赁合同。我公司不仅承担了部分装修费用，还以损失月租金19616.46元即月租金19万元的价格出租给他方。瑞宝诺信公司在2019年5月13日至2019年9月22日一直未提出继续履行租赁合同，2019年9月23日才提出要求继续履行合同。我公司不同意瑞宝诺信公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，瑞宝诺信公司给付卓明孚道公司定金10万元。2019年5月6日，卓明孚道公司（出租方、甲方）与瑞宝诺信公司（承租方、乙方）签订《卓明物业写字楼租赁合同》。双方约定：双方就租赁北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层XXX室（以下简称XXX室）达成一致；承租物业建筑面积895平方米；租赁用途办公；租期2019年5月1日至2020年8月31日，装修期2019年4月16日至2019年4月30日，如乙方未能按照合同约定的租期完成租赁合同义务（包括但不限于合同未到期单方面违约退租及乙方违约导致甲方根据本合同约定义务解除本租赁合同）则乙方应向甲方支付此期间内房屋租金；乙方在装修期内免付租金但需支付装修期内物业管理费；双方签署本合同并且甲方实际收到乙方按约支付的全额租赁保证金和首期租金及其他应付费用后，甲方于2019年5月12日前将承租物业交付乙方使用；租金每月209616.46元，租金费用包含房屋租金、物业费及发票、冬季供暖费、夏季供冷费；保证金209616.46元，保证金用于租赁期届满或合同终止后，扣减乙方违反或拖欠本合同支付的全部或者部分款项，乙方提前解除合同之违约金等；在本合同签署后，并于2019年5月12日18：00之前，乙方须向甲方支付保证金209616.46元，定金10万元自动转为房屋保证金；乙方于2019年5月12日之前，向甲方交付合同中约定的装修期2019年4月16日至2019年4月30日共15天的装修期物业费14230.50元；乙方于2019年5月12日18：00之前，向甲方交付6个月租金1257698.76元；首期支付费用总计1481545.72元；乙方违反本合同中规定的，经甲方书面通知，乙方在通知规定的期限内仍未更正的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付1个月租金的违约金，合同解除日为甲方书面通知送达乙方之日或通知中指定的日期；乙方未按本合同约定支付全额租金，须按未缴纳租金部分每日加付全额租金数额的千分之五作为滞纳金；乙方部分支付或者未支付租金，滞纳金起算日期自付款表应付之日起至全额付清之日止；乙方未按照合同约定时间交纳房屋租金且逾期15日的或拖欠其它各项费用（包括但不限于物业费、能源费等）达2万元经甲方催告后15日内未予以支付的，甲方有权单方面解合同、收回房屋，并要求乙方支付1个月租金的违约金；发生上述情况的，甲方对乙方装修残值不予补偿，造成的一切损失由乙方自行承担；发生合同约定或法律规定的甲方有权解除合同的情形的，甲方可依约或依法解除本合同，并要求乙方支付1个月租金的违约金；同时有权将合同中乙方承租的租区，承租给其他有意向的客户，而不承担本合同中约定的任何违约责任；甲方无正当理由提前解除合同的，应支付乙方1个月租金的违约金；以合同所约定之联系方式通过送交、邮寄、快递、传真、电子邮件等方式发送，均应视为适当送达。合同签订后，卓明孚道公司向瑞宝诺信公司交付XXX室房屋，瑞宝诺信公司委托案外人北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司对XXX室进行装修；后瑞宝诺信公司未按约定给付卓明孚道公司首期各项费用。2019年7月10日，卓明孚道公司向瑞宝诺信公司作出《关于贵司欠缴房屋租金我司要求解除租赁合同的告知函》，载明：贵司仅支付我司10万定金，其他租金及费用未支付，我司多次要求贵司履行房屋租赁合同，均遭贵司拒绝，已经存在根本违约，我司要求从今日起解除双方的房屋租赁合同。2019年7月13日，瑞宝诺信公司收到该解除通知函。审理中，瑞宝诺信公司主张北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司由卓明孚道公司介绍，瑞宝诺信公司给付该装修公司定金1万元，但截至2019年5月12日也没有装修竣工；在装修过程中，瑞宝诺信公司得知卓明孚道公司同时将XXX室应允其他公司租赁，瑞宝诺信公司找到卓明孚道公司理论，卓明孚道公司答应将租赁房屋调换为902室，瑞宝诺信公司拒绝了卓明孚道公司的提议；并主张其公司于2019年5月已无法进入XXX室房屋。卓明孚道公司主张其未向瑞宝诺信公司提议更换租赁房屋，瑞宝诺信公司和北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司于2019年4月30日签订装修合同，工程造价13万元，2019年5月6日开始施工，但瑞宝诺信公司仅于2019年5月1日支付装修定金1万元，未按约定在签约后支付50%的工程款65000元，同时瑞宝诺信公司通知北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司解除装修合同，瑞宝诺信公司的行为表明不再履行和卓明孚道公司之间的租赁合同；卓明孚道公司于2019年5月13日收回XXX室，并找到案外人北京远行房地产经纪有限公司，通过该公司联系了国乐文化传媒（北京）有限公司商谈租赁事宜，双方于2019年5月15日就租赁XXX室签订租赁合同，月租金19万元，低于和瑞宝诺信公司的约定，为减少损失，卓明孚道公司和国乐文化传媒（北京）有限公司共同出资装修了XXX室。卓明孚道公司就其主张向本院提供装修合同书、施工许可证、客户收付款入账通知、北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司做出的情况说明、《写字楼租赁合同》等。根据卓明孚道公司提供的北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司的情况说明载明：刚施工2天，就接到瑞宝诺信公司的电话，因不再继续履行和卓明孚道公司的租赁合同，通知解除装修合同，停止施工。根据卓明孚道公司提供的其和案外人国乐文化传媒（北京）有限公司之间签订的《写字楼租赁合同》显示：签约时间2019年5月15日，租赁房屋北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层，租赁面积830平方米，租期2019年6月1日至2020年8月31日，装修期2019年5月14日至5月31日，月租金19万元。本院认为：卓明孚道公司与瑞宝诺信公司之间签订的《卓明物业写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，瑞宝诺信公司未按约定支付首期各项费用，再结合瑞宝诺信公司未按约定支付装修费、向装修公司表示解除装修合同等行为，可以证明瑞宝诺信公司已以其行为表明不再履行租赁合同义务，故卓明孚道公司享有合同解除权。卓明孚道公司于2019年5月13日收回XXX室，本院确认双方《卓明物业写字楼租赁合同》于当日解除。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付2019年4月16日至2019年4月30日的租金、物业费，符合约定，本院予以支持。因瑞宝诺信公司违约，导致合同解除，故瑞宝诺信公司应承担违约责任。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司给付违约金，符合约定，本院予以支持。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付逾期支付租金滞纳金的数额过高，本院予以酌定。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付利息，缺乏依据，本院不予支持。瑞宝诺信公司要求卓明孚道公司退还定金10万元合理，本院予以支持。瑞宝诺信公司要求卓明孚道公司给付违约金、滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年四月十六日至二○一九年四月三十日的租金十万四千八百零八元二角三分。二、被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年四月十六日至二○一九年四月三十日的物业费一万四千二百三十元五角。三、被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司违约金二十万九千六百一十六元四角六分。四、被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年五月十三日至二○一九年七月十一日期间逾期支付租金的滞纳金五千元。五、原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司定金十万元。六、驳回原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4325元，由原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司负担1173元（已交纳），由被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司负担3152元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费3569元，由原告（反诉被告）卓明孚道（北京）物业管理有限公司负担1150元（于本判决生效后7日内交纳），由被告（反诉原告）瑞宝诺信资产管理有限公司负担2419元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年十二月十二日书记员  毛珂歆