江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初974号原告：朱小徽，男，汉族，1981年10月3日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。原告：罗海芳，女，汉族，1986年2月2日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。被告：程光辉，男，汉族，1973年4月27日出生，江西省余江县人，住江西省鹰潭市余江县。被告：严香兰，女，汉族，1972年12月23日出生，江西省余江县人，住江西省鹰潭市余江县。二被告共同委托诉讼代理人：程元福（系被告程光辉伯父），男，汉族，江西省余江县人，住江西省鹰潭市余江县，一般代理。原告朱小徽、罗海芳诉被告程光辉、严香兰合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加罗玲芳作为本案第三人参加诉讼，并于2018年11月29日作出（2018）赣0428民初1468号民事判决，被告程光辉、严香兰不服该判决上诉至九江市中级人民法院，2019年1月30日，九江市中级人民法院作出（2019）赣04民终155号民事裁定撤销原判决，发回本院重新审理。本院于2019年4月10日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱小徽、罗海芳及二被告共同委托诉讼代理人程元福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。重新审理过程中，原、被告双方均未提出追加第三人，本院亦未依职权追加第三人。原告朱小徽、罗海芳向本院提出诉讼请求：请求判令被告程光辉、严香兰返还原告店铺转让费9万元整。事实与理由：原都昌县卫生局在都昌县店面。2017年5月31日，原告朱小徽看到被告店面贴出的店铺转让广告后，遂找到店铺经营人严香兰，提出可以考虑租用该店面，但最少需要租期在3年以上才行。经原告朱小徽与被告严香兰交涉，被告严香兰保证房东同意租赁期限在3年以上，在被告保证租赁期限在3年以上的情况下约定该店铺转让费为9万元，故原告朱小徽要求被告严香兰在出具押金收条时，在该收条上进行加注，如房东变更押金退回。2017年6月17日，被告程光辉找到原告罗海芳说已经同房东沟通好了同意转让给原告经营3年，要求原告将店铺转让费9万元抓紧交付，原告罗海芳在向被告程光辉交付店铺转让费时要求被告程光辉在收条上加注是卫生局店铺转让费，目的是确保店铺的租期。在原告方对该店铺进行装修的过程中，都昌县卫生和计划生育委员会的工作人员找到原告方，说该涉案店铺在2016年2月底就已经是属于都昌县卫生和计划生育委员会的国有资产，在2017年4月份，就告诉了原租户这些店铺已经属于棚改对象，都昌县卫生和计划生育委员会不会同意任何人租赁。原告此时才恍然大悟，寻找二被告，而二被告更换手机号码无法联系。因为合同的目的无法实现，原告罗海芳于2018年1月24日向都昌县人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，原告朱小徽、罗海芳得知自2013年年底起，被告程光辉、严香兰就一直没有与原都昌县卫生局签订书面租赁合同，更没有与都昌县卫生和计划生育委员会书面签订有固定期限的合同，对该店铺更是无权转让。因此，无论是都昌县卫生局还是都昌县卫生和计划生育委员会在接受前述国有资产后，即多次派员通知被告程光辉、严香兰不再租赁。综上，被告程光辉、严香兰依法应当返还原告转让费人民币9万元整。被告程光辉、严香兰辩称：一、店铺承租权转让发生在拆除告知以前，答辩人无任何过错。都昌县卫计委2017年12月21日下发的《卫生大楼一楼门店拆除告知通知书》和被答辩人在2018年5月11日开庭审理（2018）赣0428民初462号案件时提交的由都昌县卫计委于2018年5月10日出具的《证明》，可以看出都昌县卫计委最早下发的拆除通知也仅仅是在2017年7月中旬以口头的形式告知了，10月中旬又下达了文字通知。店铺承租权转让的约定早在2017年7月1日以前就已履行完毕。该约定系答辩人与被答辩人双方真实意思表示。答辩人没有过错，且不违反法律，合法有效。二、答辩人与被答辩人之间是店铺承租权转让的合同关系，答辩人已按合同完成了转让义务。答辩人与被答辩人口头约定是将店铺承租权转让给被答辩人。实际上2017年7月1日前被答辩人就与二手房东邵文莉签订了新的店铺承租合同，并向邵文莉交纳了一年的店铺租金4.3万。至此，答辩人与被答辩人的承租权转让协议已于2017年7月1日前已经履行完毕。现在店铺因拆除造成损失，属于被答辩人与二手房东签订新的租赁合同的合同风险问题，此风险造成的损失不能向答辩人主张索赔。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据。请驳回诉请。原告方为支持其诉请向本院提供证据及被告质证意见如下：一、原告朱小徽、罗海芳身份证、结婚证复印件，被告程光辉、严香兰人口信息查询件，用以证明原被告身份及诉讼主体资格、两原告系夫妻关系。二、被告严香兰2017年5月31日出具的收条一份，内容为：“收条本人收到朱小徽店面转让费押金壹万元整如有变更.需要各自承担经济责任.收款人：严香兰2017.5.31.店铺转让费总共玖万元整.房东变更.壹万押金退还朱小徽本人.2017.7.1交付店铺.严香兰2017.5.31.”用以证明：原被告方议定，在被告方保证店铺租赁期限为3年以上的情况下，原告方承租被告方的店铺，店铺转让费9万元，且在该收条上加注：如房东变更壹万元押金退回朱小徽本人。三、被告程光辉2017年6月17日出具的收条一份，内容为：“今收到今收到罗海芳卫生局店铺转让费玖万元整.收到人：程光辉.2017.6.17.”，用以证明被告方收到原告方店铺转让费9万元，店铺交接时间为2017年7月1日，且被告方已同房东沟通好同意原告方经营店铺3年。四、“卫生大楼一楼店面租赁合同”（由店铺所有人都昌县卫生局与店铺第一手承租人邵文莉于2011年1月1日订立，合同期限至2011年12月31日止）一份。用以证明：被告方对该店铺没有转租权更没有转让权，被告方保证房东同意租赁期限3年以上没有事实依据。被告方认可以上合同的真实性，表示被告方自2011年10月6日至2017年6月30日一直在经营该涉案店铺近6年时间，被告方有转让权。五、都昌县人民政府办公室文件[都府办发（2016）2号文件]一份。用以证明，根据国家规定，都昌县卫生局与都昌县人口与计划生育委员会撤销后重新组建“都昌县卫生和计划生育委员会”；原都昌县卫生局所有的国有资产全部属都昌县卫生和计划生育委员会所有，原承租人邵文莉及被告方租赁店铺均没有取得都昌县卫生和计划生育委员会的同意。六、邵文丽（庭审中各方均认可为邵文莉）与本案被告程光辉于2012年8月6日订立的店面暂时转租合同复印件一份，租赁期限自2012年8月6日至2013年8月6日。用以证明：自2013年年底被告方没有与都昌县卫生局或都昌县卫生和计划生育委员会订立有固定期限的租赁合同，被告方对本案店铺无权转让。七、都昌县卫生和计划生育委员会于2018年5月10日出具的“证明”一份。用以证明：2017年4月，都昌县卫生和计划生育委员会就告知了涉案店铺经营人，涉案店铺将会依棚户区改造政策拆除，租赁合同将会解除。八、都昌县大树乡罗岭村委会出具的“证明”一份，证明内容为罗任秋、黄四英夫妇与罗玲芳、罗海芳的身份信息，证明目的为罗玲芳、罗海芳同为罗任秋、黄四英的女儿，罗玲芳、罗海芳为亲姊妹关系。对于原告方的上述证据，被告方的质证意见是：1、对于原告方提供的第一至第六组证据，第八组证据均没有异议；2、对于原告提供的第七组证据，真实性有异议，因为该证据与原告在之前提供的证据是同一时间出具的，但是内容却没有2017年4月出具的证明中的内容，故被告不存在欺诈行为。被告为支持其答辩主张，向本院提供证据如下：一、（2018）赣0428民初462号案件原告罗海芳的起诉状，证明该案已经都昌县人民法院审理，该案是承租权转让关系。约定转让日期为2017年7月1日，邵文莉与原告重新签订了租房合同，房租由原告向邵文莉支付。属于原告自认的事实。二、都昌县卫计委下发的《卫生大楼一楼门店拆除告知书》，证明被告方对涉案门店的拆除毫不知情，都昌县卫计委最早是在2017年7月中旬口头上，10月中旬下达了文字通知将门店拆除。该涉案门店的实际经营户是罗玲芳，并取得了补偿。三、2018年5月11日原告向法院提交的，由都昌县卫计委签发的《证明》，证明都昌县卫计委最早是在2017年7月口头上，10月下发书面通知将门店拆除，与证据二相互印证了被告对涉案店面的拆除毫不知情。四、卫生大楼一楼门店经营业主情况，证明涉案门店的具体位置，门店实际经营者中没有两原告。五、罗玲芳内衣店工商信息，证明罗玲芳是涉案门店的实际经营者，罗玲芳与邵文莉重新签订租房合同后向市场监督管理局申请了工商登记。六、“都昌县光辉二元连锁超市”工商执照副本，证明被告在涉案门店实际经营近6年，产权所有人都昌县卫计委是知情的。原告方对被告方提供的证据的质证意见是：原告方从被告处转让店铺时，被告就知道了店铺要拆迁。而且我承租时，被告方是保证了我们说可以租5年，而我们实际上只租了几个月。对于证据一，交房租的时候，两被告在场，说明二被告也有责任；对于证据二、三、原告在搞装修的时候，政府也在4、5月份向涉案店铺经营者告知了涉案店铺需被拆除，还说2017年2月店主内部还开过会；对于证据四、五，真实性没有异议，但与本案无关，实际经营者是谁没有关系，罗玲芳是原告的姐姐。对证据六没有异议。综合原、被告举证、质证，本院对上述证据、分析论证如下：一、关于原告方所举的第一至第六组证据，第八组证据，被告方均无异议，本院予以确认。二、关于被告所举第一组证据，系原告在（2018）赣0428民初462号案件中的诉状，本院对其真实性予以认可。关于被告所举第四组证据，本院对其真实性予以认可，但根据原告所提供的第八组证据，罗玲芳、罗海芳为亲姊妹关系，根据合同相对性，承租的涉案店铺具体实际由罗玲芳还是罗海芳经营是其两人内部关系，与本案无必要关联。关于被告所举第五、六组证据，系工商企业登记信息，本院对其真实性予以认可。三、关于原告方所举第七组证据，被告方所举第二、三组证据，分歧在于卫计委最早告知涉案店铺经营户涉案店铺需要被拆除的时间。从形式上看原告在本案中提供的第七组证据与被告在本案中提供的第三组证据（实际亦由原告在第一次起诉后撤诉案件中提供）均出自都昌县卫计委，出具时间均为2018年5月10日，但被告提供的第三组证据并无经办人签字，两份证据的不同在于2017年4月卫计委是否口头告知涉案店铺经营户涉案店铺是否需要被拆除，及证明是否有相关经办人签字。经本院办案人员向出具该证据的具体经办人罗鑫鹏（该卫计委办公室主任）核实，罗鑫鹏表示：本案原告找到卫计委要求就本案相关事实情况出具说明，其就在电脑中写好了相关事实经过，因有其他事情耽搁便保存于电脑中，且还没有写完整并核对稿件，便有事离开。恰逢原告方来办公室拿的时候，罗鑫鹏不在单位，该单位办公室工作人员邵政杰便打电话给罗鑫鹏，罗鑫鹏考虑到原告可能比较急，就直接让邵政杰在电脑中打印出来盖章后交给了原告，且由于罗鑫鹏不在单位，故其没有在该证明上签字。罗鑫鹏同时向本院办案人员反映，棚户区改造工作在2017年年初就启动了，4月份就口头告知了租户。但结合被告所举的第二组证据（双方对该证据的真实性均无异议），该告知书中载明卫计委告知涉案店铺经营户的时间是“卫计委也先后在2017年中旬口头上，10月中旬又下达文字通知”，该告知书与被告方提供的第三组证据（实际亦由原告在第一次起诉后撤诉案件中提供）相一致，该告知书系房主向不特定的店铺租赁户送达，且其形成时间较早，应具有较高的证明力，故对原告关于被告早在2017年5月31日前就知道涉案店铺需要被拆除的证明目的，本院不予采信。综合原、被告举证、质证及本院分析、论证，本院认定事实如下：都昌县原卫生局（该局已于2015年和都昌县人口和计划生育委员会合并组建为都昌县卫生和计划生育委员会）在位于都昌县临街店铺，其中从西至东算起的第二间店铺，由都昌县卫生局于2011年1月1日开始租赁给案外人邵文莉，租赁合同每年一订，每次租期一年。被告程光辉、严香兰系夫妻关系，双方于2011年10月12日在工商登记管理部门登记成立“光辉二元连锁超市”（经营类型为个体工商户），在都昌县经营日用百货、鞋、零售。2012年8月6日，邵文莉与被告程光辉签订《店面暂时转租合同》，将前述邵文莉从卫计委处承租的店铺转租给被告程光辉，租期一年（2012年8月6日至2013年8月6日）。此后，被告程光辉、严香兰在该店铺经营，并向邵文莉缴纳租金。2017年5月，在被告方与邵文莉租赁合同临近到期时，本案原、被告方及邵文莉三方口头议定，涉案店铺转让给原告方，由原告方付给被告方店铺转让费9万元，原告方承租后的租金直接交付给邵文莉。2017年5月31日，被告方收取原告方押金1万元并向原告出具收条一份，该收条载明“本人收到朱小徽店面转让费押金壹万元整，如有变更，需要各自承担经济责任。收款人：严香兰2017年.5.31店铺转让费总共玖万元整房东变更壹万押金退还朱小徽本人2017.7.1交付店铺严香兰2017.5.31”。2017年6月17日，被告程光辉向原告罗海芳又出具收条，该收条载明，被告程光辉收到原告该店铺转让费9万元。2017年7月1日前，邵文莉退还被告方剩余一个月的租金。原告方租下店铺后，与案外人罗玲芳合伙经营内衣，并以罗玲芳的名义，于2017年8月9日在工商登记管理部门登记成立“都昌县罗玲芳内衣店”（经营类型为个体工商户），并对店铺进行了装修。原告朱小徽与原告罗海芳系夫妻关系，原告罗海芳与罗玲芳系姊妹关系。2017年年初，都昌县落实棚户区改造政策，经都昌县委县政府研究决定涉案店铺所在的卫生大楼属棚户区改造范围。2017年7月，都昌县卫计委又组织相关人员正式通知各店面经营户，卫生大楼属棚户区改造范围，且租赁合同于2017年12月31日到期，将不再续租，请经营户提前做好清理店面准备。2017年10月，县卫计委再次组织相关人员向每位经营户下发正式书面通知，告知租赁期到期后将不再续租，并让租户做好腾空准备，不要再进货。2017年12月22日，县卫计委再次组织两名班子成员与各经营户就店面腾空事宜召开座谈会，要求各经营户在2017年12月26日之前将店面腾空到位。2018年1月，原告方搬离涉案店铺。本院认为，原告方向被告方支付转让费，从被告方获得租赁店铺后，将租金交给案外人邵文莉（转租人），原、被告双方形成（承租权转让）合同关系。本案原告方为获得涉案租赁店铺的承租（使用）权，除去应付给转租人邵文莉租金外，还向本案被告方支付了9万元的转让费。现原告方以“被告方在转让时承诺至少可以承租三年，但实际只承租了半年左右，合同目的无法实现，被告方明知政府拆迁仍要求原告支付转让费”为由，要求被告方返还转让费9万元。被告方认为其并不知晓涉案店铺需要被拆除，该9万元转让费中包含了使用权、被告经营多年的商誉及剩余的些许货物，被告方于2017年7月1日将涉案店铺交付给原告方后，承租权转让合同已履行完毕，被告方无需返还原告9万元转让费。本院分析认为，原告方没有证据证明被告方对涉案店铺承诺了租期为3年，其提供的卫计委证明也不足以证明被告方有恶意欺诈行为，原、被告双方按行业习惯达成转让费9万元，该9万元既包括被告方经营店铺的商誉，也包括原告方基于被告的商誉在此店铺继续经营可期待利益的获得，现因非双方可控范围内的原因致使原告方的可期待利益无法继续实现，根据公平原则，被告方应适当弥补原告因此造成的损失。综合考虑转让费的数额、原告方对该店铺的实际使用时间，本院酌定由被告方返还原告方店铺转让费6万元。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告程光辉、严香兰于本判决生效后返还原告朱小徽、罗海芳店铺转让费6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元,由原告朱小徽、罗海芳负担911.11元，由被告程光辉、严香兰负担1138.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  曹继胜审判员  江白东审判员  段永华二〇一九年十二月三十一日书记员  曹华斌