温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初10495号 原告：温州婉斯鞋业有限公司，住所地温州市鹿城区鞋都三期尚嘉路335号1幢1楼、5楼。 法定代表人：郭青。 委托诉讼代理人：陈岳，浙江晨达律师事务所律师。 被告：温州市灰度鞋业有限公司，住所地温州市鹿城区潘前路180号。 法定代表人：陈孝艺。 委托诉讼代理人：徐瑞岳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：浙江利尔电气有限公司，住所地温州市鹿城区中国鞋都三期1-2-53908-33号地块。 法定代表人：黄海鸣。 原告温州婉斯鞋业有限公司（以下简称婉斯鞋业）与被告温州市灰度鞋业有限公司（以下简称灰度鞋业）、浙江利尔电气有限公司（以下简称利尔电气）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月14日向法院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2019年11月21日、2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告婉斯鞋业的委托诉讼代理人陈岳、被告灰度鞋业的委托诉讼代理人徐瑞岳、被告利尔电气到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告婉斯鞋业提出诉讼请求：1.解除原告婉斯鞋业与被告利尔电气签订的《租赁合同》；2.判令被告灰度鞋业返还押金20万元，退还2019年9月至12月合计四个月租金108768元；3.判令被告灰度鞋业赔偿厂房搬迁费27192元（以一个月租金计算）；4.判令被告灰度鞋业支付违约金163152元（以六个月租金计算），由被告利尔电气承担连带清偿责任。事实和理由：2017年12月30日，原告与被告利尔电气签订一份租赁合同，约定原告承租被告利尔电气位于鞋都三期的厂房第五层（建筑面积约1236平方米）用于生产经营，租赁期限从2018年1月1日至2019年12月31日。租赁合同第十二条“违约责任”第1款明确约定，在租赁期内任何一方不得无故解除合同；若被告利尔电气出卖厂房，且满足相应条件的，被告利尔电气应保证厂房买入者能够继续出租给原告，并另签租赁合同，否则应支付当年一年租金作为违约金赔付对方。协议签订后，原告交付了20万元定金（后转为保证金）。此后，原告按时支付了租金和水电费等。2019年5月15日，灰度鞋业和被告利尔电气联合向原告发出通知，告知被告利尔电气的厂房已经出售给灰度鞋业并办理了过户手续，原租赁合同应履行至2019年12月31日，押金（保证金）20万元全部移交给灰度鞋业。之后有关租金及押金结算，由灰度鞋业承担。此后，灰度鞋业要求原告搬离，且处处设置障碍，极大地干扰了原告的生产经营，近日更表示已经将厂房出租给其他公司。 被告灰度公司辩称：1.原告和被告利尔电气签订租赁合同的情况属实，灰度鞋业收到了利尔电气转交的20万元保证金。但原告没有按时支付水电费。根据租赁合同的约定，被告有权解除合同。2.2019年8月31日，原告自动搬离租赁的厂房，以行为表明解除合同的意思。因原告主动搬离，被告目前把厂房租给案外人，于9月份实际签订租赁合同并交付使用。3.灰度鞋业已为原告垫付房产税25329.63元及电费72143.5元，应从保证金中扣除。 被告利尔电气辩称：1.不应将利尔电气列为本案被告。租赁合同第十一条第二款的约定为：因甲方出卖厂房，且已提前通知乙方，乙方放弃或未主张有限购买权的，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。由此，双方的租赁合同已因答辩人出售厂房的行为而解除。利尔电气在出售厂房后并未退还已收的2019年租赁款项以及保证金，而是将相关款项交由灰度鞋业，并由双方共同以通知函形式对此行为确认。在本质上，这是灰度鞋业对被答辩人发出的新要约，新要约内容为按原租赁合同内容履行，租期为原租赁合同剩余期限。而原告在收到该要约后并未提出任何异议，也从未向答辩人主张过返还款项，而是一直占用并使用涉案厂房，此行已视为承诺。至此，被答辩人与灰度鞋业已经建立租赁合同关系。原告诉状中也自认，涉案争议的产生是源于其与灰度鞋业，与利尔电气无关。因此，利尔电气并非适格的被告。2.原告所称的厂房无法租赁之事缺乏事实依据。利尔电气已在2018年1月1日按照租赁合同的约定将厂房交由原告占有使用，原告也已按照合同约定支付了相应款项。原告对涉案厂房的占有使用状态一直存在，并不存在其所说的无法继续履行租赁合同的情况，其也未提供任何的证据予以证明。综上所述，被告利尔电气认为，利尔电气并非本案的适格被告，被答辩人所称的厂房无法租赁之事无事实依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，原告与被告利尔电气签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告利尔电气位于鞋都三期的厂房第五层（建筑面积约1236平方米）用于生产经营，租赁期限从2018年1月1日起至2019年12月31日止。在租赁期内任何一方不得无故解除合同，若被告利尔电气出卖厂房，且满足相应条件的，被告利尔电气应保证厂房买入者能够继续出租给原告，并另签租赁合同，否则应支付当年一年租金作为违约金赔付对方。协议签订后，原告交付了20万元定金（后转为保证金），支付了计算至2019年12月31日的租金。2019年5月15日，灰度鞋业和被告利尔电气联合向原告发出通知，告知被告利尔电气的厂房已经出售给灰度鞋业并办理了过户手续，原《租赁合同》应履行至2019年12月31日，押金（保证金）20万元已全部移交给灰度鞋业。之后有关租金及押金结算，由灰度鞋业承担。2019年8月31日，原告搬离承租的厂房。现被告灰度鞋业已将该处厂房出租给他人。 另查明：被告灰度鞋业主张其已为原告垫付房产税25329.63元及电费72143.5元，原告对此存在异议。双方在庭审中一致表示房产税11974.46元及电费64648.7元可从保证金中扣除，其余款项另行核对后再作处理。 以上事实有《租赁合同》、《通知》、押金收据、发票和当事人的陈述予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告利尔电气于2017年12月30日签订的《租赁合同》约定租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，利尔公司在合同签订后将租赁物出售给被告灰度鞋业，不影响租赁合同的效力，婉斯鞋业有权使用租赁物至2019年12月31日。现原告婉斯鞋业于2019年8月31日搬离，但未提供证据证明被告灰度鞋业及利尔电气存在违约行为导致其无法继续使用租赁物，无权要求被告承担违约责任。原告搬离后，被告灰度鞋业将厂房出租给他人，属于防止损失扩大的适当措施，不能因此认定被告灰度鞋业存在违约。被告灰度鞋业和利尔电气于2019年5月15日通知婉斯鞋业押金20万元已移交给灰度鞋业，有关房租及押金结帐全部归灰度公司承担结算，故婉斯鞋业有权向灰度鞋业主张返还保证金及预付的租金。灰度鞋业称其已为原告垫付房产税25329.63元及电费72143.5元，原告对此存在异议，对于双方无异议的房产税11974.46元及电费64648.7元，从应返还的保证金中扣除。剩余房产税及水电费，双方同意另行核对后再做处理，本院予以许可。综上，本院认定被告灰度鞋业应当向原告婉斯鞋业返还租金、保证金合计232144.84元。原告要求被告利尔电气对灰度鞋业承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告温州婉斯鞋业有限公司与被告浙江利尔电气有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告温州市灰度鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州婉斯鞋业有限公司返还租金、保证金合计232144.84元； 三、驳回原告温州婉斯鞋业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8786元，减半收取4393元，由原告温州婉斯鞋业有限公司负担2002元，由被告温州市灰度鞋业有限公司负担2391元。负有交费义务的当事人，需在案件生效之日起七日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 陈 默 二〇一九年十二月十六日 书记员 傅瑞基