广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4668号原告：惠州市万钧物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*************铭泰楼综合楼4层01号。法定代表人：杨万钧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。被告：杨邓，男，汉族，1989年1月16日出生，住四川省南充市高坪区*************，身份证号码：511************615。第三人：惠州市龙达房产开发有限公司,住所地:博罗县**********山塘窝。法定代表人：戚某1。原告惠州市万钧物业服务有限公司与被告杨邓、第三人惠州市龙达房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市万钧物业服务有限公司委托诉讼代理人韩玉燕，被告杨邓，第三人惠州市龙达房产开发有限公司法定代表人戚某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市万钧物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2016年7月至2019年7月的物业管理服务费4932.1元，水费7.9元，水电分摊费220.46元，违约金（违约金以欠付费用5160.45元为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之一计算，计算至全部费用缴清之日为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告万钧物业于2016年6月22日与开发商惠州市龙达房产开发有限公司（以下简称龙达公司）签订《前期物业服务委托管理合同》，合同约定由龙达公司委托原告对位于惠州市博罗县**********山塘窝九珑山立缘小区提供物业管理服务。合同约定期限自2016年6月23日起至2026年6月22日止。被告是座落于立缘小区3栋1602号房业主。根据《前期物业服务委托管理合同》第七条约定：物业管理服务费按高层住宅1.1元/月/平方米收取，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期未交的，乙方按天收取所欠费用的千分之一的违约金。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，被告从2016年7月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告多次催收被告均不予缴纳，被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，特依据相关法律法规提起诉讼，恳请法院依法判决。被告杨邓辩称，1、没有交物业管理费是因为原告违约，没有提供相应物业服务；2、我之前与开发商打官司时，合同中显示是瓷砖，但交房时货不对板，开发商达不到交房标准，开发商也因为我方起诉没有帮我们办理房产证。3、物业服务是2016年6月，房产证是我方自己去办理的，2017年拿到房产证。4、没有开通水电。第三人惠州市龙达房产开发有限公司辩称，所有的材料都交给了管理公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告提供的证据及双方的质证意见如下：原被告对双方的主体资格、被告为博罗县**************************的所有人、原告与第三人签订的《前期物业服务委托管理合同》、原告垫付水费的发票（2000年1月至2019年8月）、电费费用（2017年11月至2019年8月）发票没有异议。第三人对原告与第三人签订的《前期物业服务委托管理合同》第二页第三章第六条选择的第2种方式及签名的真实性不予认可，但未提供相反证据予以证明，亦未在法律规定时间内申请鉴定,本院不予支持其异议。关于原被告有争议的事实与证据，质证意见如下：1、原告向本院提供的欠缴水费、分摊水电费明细表、未收费的明细表、立缘小区三栋公共用电及小区公共用水用电自2018年1月至2019年7月的明细清单、立缘小区的户数表，被告提出异议，认为是原告单方制作的表格。2、原告向本院提供收楼通知和立缘小区业主验房表，被告提异议其并未收到通知和立缘小区业主验房表。3、原告向本院提供立缘小区物业管理交接协议；被告提出异议该份协议是物业公司和开发商签订的，没有经过业主同意。另查明，本院于2015年12月29日作出的（2015）惠博法民一初字第465号民事判决书已发生法律效力，该生效判决书确认第三人惠州市龙达房产开发有限公司逾期交房的时间为2015年3月1日至2015年12月20日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。第三人惠州市龙达房产开发有限公司与原告惠州市万钧物业服务有限公司签订《前期物业服务委托管理合同》,该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，该《前期物业服务委托管理合同》对被告杨邓亦存在约束力，原被告应依约履行物业服务合同义务。本案的争议焦点：1、本案所涉房屋实际交付时间的确定。2、原告请求的物业管理费、水费、公摊水电费及相应违约金的计算标准和数额。现分析如下：一、关于本案所涉房屋实际交付时间的确定。鉴于本院作出的（2015）惠博法民一初字第465号生效民事判决确认第三人惠州市龙达房产开发有限公司逾期交房的时间为2015年3月1日至2015年12月20日，第三人交付房屋的时间为2015年12月20日。在被告杨邓未提供相反证据予以推翻的情况下，本院认为本案所涉房屋的实际交付时间可认定为2015年12月20日。二、关于原告请求的物业管理费、水费、公摊水电费及相应违约金的计算标准和数额。关于原告请求的物业管理费4932.1元及违约金的计算问题。根据《前期物业服务委托管理合同》第七条：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用”，则被告应于2015年12月20日后按时交纳物业服务费用。被告杨邓提出异议指出被告未提供相应的物业服务，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持；被告杨邓提出其办理房产证的时间为2017年1月，应自2017年1月起缴纳物业费，其主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。根据原告的诉请，物业管理费计算时间自2016年7月至2019年7月，计算标准为：每月单价为每平方米1.1元。本案所涉房屋121.14平方米，物业管理费计算为4930.4元（1.1元/平方米×121.14平方米×37个月）。《前期物业服务委托管理合同》第十二条约定物业管理费违约金计算标准为每日千分之一，根据公平原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，将欠缴物业服务费的违约金调整为年利率24%；则本院予以支持2016年7月至2019年7月期间的物业管理费4930.4元的违约金：自每月11日起，以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按年利率24%的标准计算至实际支付之日止。关于原告请求的水费7.9元、公摊水电费220.46元及资金占用损失的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。被告杨邓作为业主应支付水费及公摊水电费的分摊部分。根据原告提供的拖欠水费表、公摊水电费分摊明细表及原告代缴纳水电费的发票，可知2017年6月1日至2017年6月30日期间原告存在代缴水费，2018年2月至2019年7月期间原告存在代缴公摊水电费的情形，在被告未提交相反证据的情况下，本院予以支持被告拖欠2017年6月1日至2017年6月30日期间的水费7.9元，2018年2月至2019年7月期间公摊水电费220.46元。鉴于原告未提供关于业主需缴纳水费、公摊水电费的时间及逾期缴纳的损失标准等相关约定，且其未提供证据证明其向被告催缴水费、公摊水电费的证据，本院认为可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，按照年利率6%计算资金占用损失较为合理。则本院予以支持水费7.9元的资金占用损失：自原告起诉之日起（2019年6月28日起）按照年利率6%计算至实际支付之日止。公摊水电费220.46元的资金占用损失：自2019年9月1日（以原告代缴后的下一个月开始计算）起按照年利率6%计算至实际支付之日止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告杨邓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付2016年7月至2019年7月期间的物业管理费4930.4元及违约金（自每月11日起以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按年利率24%的标准计算至实际支付之日止）。二、被告杨邓应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付水费7.9元及资金占用损失（自2019年6月28日起按照年利率6%计算至实际支付之日止）；公摊水电费220.46元及资金占用损失（自2019年9月1日起按照年利率6%计算至实际支付之日止）。三、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费55元（原告已预交），由被告杨邓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  何 生二〇一九年十二月二十五日法官助理  周 欣书 记 员  陈斯萍附相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。