襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4145号原告：杜辉，男，1985年10月30日出生，汉族，住湖北省枣阳市西城开发区。委托诉讼代理人：李曼，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告:万杰，男，1987年5月6日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杨春雨，襄阳市襄城区真武山街道法律服务所法律工作者。被告：姚新明，男，1979年10月13日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。被告：任遵超，男，1986年9月25日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。以上二被告共同委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。第三人：邹萍，女，1974年10月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：王长健、熊燃，湖北佑佑律师事务所律师。原告杜辉与被告万杰、姚新明、任遵超、第三人邹萍房屋租赁合同纠纷一案，由襄阳市襄城区人民法院移送审理。本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜辉及其委托诉讼代理人李曼，被告万杰的委托诉讼代理人杨春雨，被告姚新明、任遵超的委托诉讼代理人戴文琦，第三人邹萍的委托诉讼代理人熊燃，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万杰于2018年3月20日签订的《转让合同》；2.判令三被告连带返还原告转让费250000元，赔偿原告损失280000元，共计530000元，并支付530000元自起诉之日起至付清之日止按年利息6%计算的利息；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项中的损失280000元，变更为318777.20元。事实与理由：2018年3月20日，原告与万杰就樊城××人民路老汉口快餐店转让一事签订《转让合同》，约定转让范围包括快餐店的内外装修、内部档口及后厨所有经营用品等全部设备，转让价格300000元，于合同签订当日原告支付转让费214000元，剩余86000元转让费在2019年9月30日门面租赁到期后，原告能够续租至少三年的前提下一次性付清。被告经营时期办理的会员卡有余额148800元未消费，由原告一并接收该会员卡和148800元余额等。《转让合同》还约定，被告应协助原告办理卫生、工商、税务等证件变更手续，有义务协调原告与门面出租方，即第三人的关系等。现原告依约于2018年3月21日按被告万杰的指示向其合伙人任遵超支付了转让费250000元，万杰、任遵超与另一合伙人姚新明向原告出具了《收条》。原告于合同签订后即接手该快餐店进行经营，并多次要求被告协助办理卫生、工商等部门的相关登记手续，但因被告拒不履行合同义务，未能协调原告与第三人之间的关系，致使第三人根本不认可原告的承租人身份，拒绝与原告签订房屋租赁合同，导致原告不能办理经营所需的营业执照，合同目的不能实现，原告接手快餐店后，为开展经营活动共实际投入90000元，替被告承担原会员卡消费共计190000元。现因被告严重违约，原告无法开展经营，导致损失，原告提起诉讼，请求判如所请。被告万杰辩称，转让合同的主体不是本被告，本被告不是适格的被告。原告诉请无事实依据，合同签订的300000元是买设备、装修的对价，应驳回原告的诉讼请求。被告姚新明、任遵超共同辩称，姚新明、任遵超均与万杰无合伙关系，姚新明与万杰是原转让关系，任遵超是案涉店面的店长，与万杰无直接关系。本案的合同是杜辉与万杰商量后，以他们两个的名义签订的，根据合同的相对性，原告无权起诉姚新明、任遵超。万杰是本案适格被告，也是合同主体，本案名为转让合同，实为经营权和门面的转让合同，个体户的名字至今是万杰的名字。第三人邹萍向本院提出诉讼请求：1.判令原告杜辉、被告万杰立即支付拖欠的水电费6063元；2.判令原告杜辉、被告万杰赔偿因其违约而导致第三人的租金损失64800元（三个月）；3.本案的相关诉讼费用由原告杜辉、被告万杰承担。事实和理由：2016年9月15日，被告万杰与第三人签订《商铺出租协议书》，约定被告万杰租用第三人所有的位于樊城××人民路豪轩心莲1层面积约180平方米的房屋开设小吃城。2018年3月20日，被告未经第三人书面同意，将其开办的小吃城整体转让给原告杜辉经营。按照第三人与万杰的租赁合同约定，2018年11月1日至2019年2月1日综合租赁费应于2018年10月1日前付清，然小吃城已经关门，经第三人多次电话通知万杰及小吃城实际经营人未果。2018年10月8日，第三人再次发出催收及解除合同通知书，万杰及小吃城实际经营者仍置之不理。2018年10月13日，第三人向万杰送达了《解除租赁合同通知书》，解除了第三人与万杰的租赁合同。由于万杰及小吃城实际经营者拖欠第三人房租及水电费，根据合同约定，万杰和小吃城的实际经营者杜辉应支付拖欠第三人的水电费，并承担相应的违约责任。原告杜辉对第三人的诉讼请求辩称，本案审理的是原、被告之间的转让合同纠纷，第三人对本案无独立请求权；根据合同的相对性，第三人要求原告承担责任主体错误。被告万杰对第三人的诉讼请求辩称，水电费及租金是否实际拖欠及数额，需要提供相应证据予以证明。本被告已将房屋的所有东西转让给姚新明、任遵超，并已结清所有价款，水电费和租金应当由实际经营者承担，与本被告无关。被告姚新明、任遵超对第三人的诉讼请求辩称，对第三人是否具有独立请求权无异议，真实的法律关系是原告与万杰建立，与我方无关。经审理查明，邹萍拥有位于襄阳市××区××、××、××、××、××、××号，建筑面260.04平方米的房屋。2016年9月15日，万杰为承租上述位于豪轩心莲旁的房屋，与邹萍签订《商铺出租协议书》，协议约定：商铺建筑面积180平方米，用于经营餐饮；租期从2016年11月1日至2019年10月30日，共计三年；每月综合租赁费21600元，每三个月为一期，每期64800元，首期综合租赁费万杰应于2016年10月1日前支付，第二期综合租赁费万杰应于每期应交费起始日之前1个月支付；保证金35200元；万杰不得以任何理由转租商铺；万杰迟延支付综合租赁费或其它应缴邹萍费用超过10日，邹萍有权单方面书面通知万杰解除合同，并要求万杰承担违约责任；除本合同约定的情形外，双方均不得单方面解除本合同，否则即视为违约，邹萍可没收违约方缴纳的租赁合同保证金作为违约金，邹萍违约则应双倍返还租赁合同保证金给万杰；其他违约行为给对方造成损失，应当予以赔偿。协议签订后，万杰向邹萍交付保证金35200元，并使用承租的房屋经营餐饮，登记字号为“樊城区老汉代口味小吃城”，负责人为万杰。万杰在经营“樊城区老汉代口味小吃城”期间，将该小吃城转让给姚新明经营。2018年3月20日，万杰与杜辉签订《转让合同》，合同约定：万杰自愿将位于襄阳市××区××号老汉口（工商营业执照姓名：万杰，全称：樊城区老汉代口味小吃城，注册号420606600747402，面积约200平方米）全部转让给杜辉；转让范围包括，店内外装修，内部档口及后厨所有经营用品、空调、办公用品等全部设备，并保证其完好性、可用性及快餐店现有工作人员（共10人）在一个月内稳定不离职；转让价格，在万杰完全履行本转让合同中条款的前提下，双方协商转让价格为300000元，杜辉在签订合同当日向万杰支付转让费214000元，其余转让费86000元在2019年9月30日门面租赁合同到期后杜辉能够续租至少三年的前提下向万杰一次性付清；万杰与房东签定合同时交有押金35000元，自交接之日后由杜辉交于房东，万杰给员工所租赁宿舍有押金1000元，由杜辉交于宿舍房东，合同到期后，由两房东退还给杜辉；万杰经营老汉口时期办理的会员卡目前仍有148800元余额未消费，杜辉一并接收该会员卡和148800元余额，自交接之日起由杜辉负责，与万杰无关，若所有的会员卡在合同签订日以前余额超过148800元，杜辉有权向万杰追究超出部分金额；万杰协助杜辉办理卫生、工商、税务等证件变更手续；万杰有义务协助杜辉协调跟门面房房东关系，保证在租赁期内由杜辉继续租赁该房屋；店铺交给杜辉后，杜辉同意履行现租赁合同，保证经营项目符合国家法规，交纳水电费等各项费用；合同到期后，按市场行情由杜辉继续优先租赁该门面至少三年，若不能续租，杜辉有权拒绝支付余下的86000元转让费；杜辉在2018年3月21日正式接手快餐店的经营管理。合同还就其他事项进行了约定。签订合同的当日，杜辉向任遵超转款245000元，支付现金5000元，任遵超、万杰出具收条一份，收条载明：今收到老汉口人民路店转让费250000元，剩余86000元在2019年房屋到期后续签后付清。2018年4月9日、2018年7月11日，杜辉分别向邹萍转款64800元支付房屋租金，租金计至2018年10月31日。2018年8月23日，万杰将其“樊城区老汉代口味小吃城”工商营业执照注销。2018年9月，杜辉为办理工商营业执照，与邹萍协商另行签房屋租赁合同，邹萍未同意。2018年9月30日，杜辉关停了使用的店铺。2018年10月，杜辉与万杰协商办理工商营业执照事宜，未有结果。2018年10月11日，邹萍向万杰及樊城区老汉代口味小吃城送达《解除租赁合同通知书》，该通知书的主要内容：按约定，2018年11月1日至2019年10月31日综合租赁费应于2018年10月1日前付清，迟延超过十日的，出租人有权解除合同并要求承担违约责任；2018年10月8日已发出催收及解除合同通知书，你方在接到通知书后仍未依约支付综合租赁费及承担相应的违约责任，且不接听电话，为此书面告知：自2018年10月11日起解除双方于2016年9月15日签订的《商铺出租协议书》；在2018年10月15日前腾空并交回所租赁的房屋，逾期腾空并交回房屋，按照合同约定标准承担房屋占用费、承担相应的违约责任；2018年10月15日前未腾空交回房屋的，视为自愿放弃租赁房屋内物品的所有权，我方将予以强制腾空搬离并处理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理，由此而引起的一切责任均由你方承担，且由此而造成我方其他损失的，相关损失仍由你方承担；若你方有异议，应在收到通知书五日内依法向人民法院提起诉讼，逾期未提起诉讼的视为对我方发出的书面解除合同无异议。2018年10月13日，万杰签收了上述通知书，并注明对内容无任何异议。2018年10月23日，杜辉向襄阳市襄城区人民法院提起诉讼，襄阳市襄城区人民法院以万杰提出的管辖权异议成立，移送至本院审理。本院认为，万杰与杜辉签订《转让合同》约定，万杰将其向邹萍承租商铺所经营“樊城区老汉代口味小吃城”的店内外装修、内部档口及后厨所有经营用品、空调、办公用品等全部设备转让给杜辉，杜辉履行万杰与邹萍所签租赁合同的义务，并接受会员未消费的148800元债务等。合同签订后，杜辉实际占有使用了万杰承租的商铺，故该合同名为《转让合同》，实为转让和转租合同。杜辉占用万杰承租的商铺后，向邹萍交付了6个月租金，邹萍未提出异议，则杜辉与万杰之间的转让和转租合同成立并生效，且已履行。该合同为杜辉与万杰的真实意识表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应按合同约定，全面履行各自的义务。《转让合同》签订后，万杰履行了交付义务，杜辉实际占有使用了店铺。虽然合同中约定，万杰协助杜辉办理卫生、工商、税务等证件变更手续；协助杜辉协调跟门面房房东关系，保证在租赁期内由杜辉继续租赁该房屋，但卫生、工商、税务等证件的变更万杰无决定权，在万杰与邹萍所签租赁合同期限届满之前，邹萍是否同意与杜辉签订租赁合同，万杰亦无权决定，该风险杜辉在签订《转让合同》时应该意识到。另杜辉所举证据不足以证明万杰未履行协助义务，且杜辉接受转让后，正常使用了店铺，邹萍解除与万杰签订的租赁合同的原因亦为杜辉未按约定向邹萍支付房屋租金。故万杰无违约行为，且《转让合同》未约定合同的履行期限，杜辉诉请解除其与杜辉签订《转让合同》，无约定事由和法定事由，本院不予支持。关于转让费250000元。根据本案查明的事实，该250000元包括214000元的转让费和36000元的租房押金。万杰已按《转让合同》约定履行了交付义务，214000元的转让费应由杜辉承担。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。万杰在租赁期限届满或租赁关系终止之前，向杜辉收取其向出租人支付的押金36000元，且未告知出租人，杜辉未取得向出租人主张退还或抵充押金的权力。根据合同的相对性，万杰承租邹萍的房屋押金35200元及承租员工宿舍押金1000元，应在租赁关系终止时，由出租人向万杰返还或者与万杰结算，与杜辉无关，故万杰向杜辉收取其已交付的押金36000元无法律依据，应予返还。姚新明、任遵超非《转让合同》的当事人，无返还该36000元的义务。杜辉诉称，为开展经营活动实际投入90000元，替被告承担原会员卡消费共计190000元，但其对投入90000元未举证予以证实，且所举证据也不足以证明其自接受转让后实际为万杰承担了原会员卡消费190000元，另《转让合同》约定杜辉接受转让时接受会员卡148800元余额的债务。《中华人民共和国合法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。万杰在履行《转让合同》中，未有违约行为，不应承担赔偿责任。另杜辉所举证据不足以证明万杰在收取36000元后，取得了年利率6%的利息。故杜辉诉请万杰、姚新明、任遵超连带返还转让费250000元，赔偿损失280000元，共计530000元，并支付530000元自起诉之日起至付清之日止按年利息6%计算的利息，本院支持万杰向杜辉返还收取的押金36000元，超出部分本院不予支持。第三人邹萍基于租赁合同请求原告杜辉、被告万杰支付拖欠的水电费，赔偿违约损失，与本案诉讼非同一法律关系，即诉讼标的不同，第三人邹萍在本案中无独立请求权，应另行主张权利，故对其诉讼请求本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、万杰于本判决生效之日起十日内，向杜辉返还36000元；二、驳回杜辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由万杰负担700元，杜辉负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  柴辉凌二〇一九年十二月十日书 记 员  李蓝馨