广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初5526号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地广东省肇庆市端州区*******。负责人：梅元比。委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽珊，广东安达信律师事务所律师。被告：钟建德，男，1985年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省高要市**************。被告：肇庆市瑞兴房地产有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区*******。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：徐凯丰，男，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行与被告钟建德、肇庆市瑞兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽珊、被告肇庆市瑞兴房地产有限公司的委托诉讼代理人徐凯丰到庭参加诉讼。被告钟建德经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告钟建德、肇庆市瑞兴房地产有限公司签订的合同编号为440700015-201*******769375号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告钟建德立即归还原告借款本金余额111159.33元（含逾期本金3262.33元），逾期利息2215.07元，本金罚息42.34元，利息罚息27.67元，结清金额为113444.41元。（暂计至2019年7月30日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告钟建德承担原告为实现本案债权而支付的律师费4537元；4.判令原告对被告钟建德提供的借款抵押物【高要市**********源明珠第15A15B15C幢B1402房】的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告肇庆市瑞兴房地产有限公司对被告钟建德的上述第2、3项的债务承担连带清偿责任；6.判令上述两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月26日，原告与被告钟建德、肇庆市瑞兴房地产有限公司签署合同编号为440700015-201*******769375号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告钟建德向原告借款140000元，用于其购买位于高要市**********源明珠第15A15B15C幢B1402房的房屋。借款期限自2014年11月28日起至2029年11月28日止，共15年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即月利率为6.4575‰。同时，被告钟建德同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。被告肇庆市瑞兴房地产有限公司同意为上述贷款提供连带责任保证担保。2014年11月28日，原告向被告钟建德发放了该笔贷款。2014年12月22日，该抵押物办理了预告登记手续，预告登记号：粤房地预登高字第0000023564号。由于被告钟建德未按约定按时足额归还借款本息，原告催收未果。根据合同约定，被告钟建德的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为4537元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等的约定，该笔费用应由上述两被告承担。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉诸法院，请法院依法判决。被告钟建德未作答辩。被告肇庆市瑞兴房地产有限公司辩称：1.答辩人与原告签订的是《楼宇抵押贷款合作协议》，答辩人仅对该协议中的合同义务承担责任。《个人住房（商业住房）借款合同》（编号440700015-201*******769375)是由原告与钟建德签订的两方协议，答辩人不受该借款合同内容约束。2.本案债权除了答辩人作为保证人以外，还有债务人钟建德自己提供的“中源明珠”第15A15B15C幢B1402房作为抵押物，根据担保法第28条规定和物权法第176条规定，答辩人对债务人抵押物所担保的债权不承担责任，而仅对抵押物担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”3.本案原告己于2016年9月28日以同样的诉讼请求和事实理由向贵院起诉钟建德，但于2016年11月18日原告与钟建德达成了和解，并于2016年11月18日向贵院提出撤诉申请书，但至今答辩人并没有看到和解协议书的内容，4.且根据原告提交的《中国建设银行个人贷款对账单》以及《中国建设银行肇庆市分行起诉客户情况表》的内容并无法得出钟建德与原告就该金融借款合同纠纷涉及的具体标的额以及原告要求答辩人承担连带责任保证担保的具体数额。故答辩人请求法庭查实被告钟建德的具体断供按揭的金额，但对原告诉求中主张的借款本息及罚金罚息数额不认可。5.若保证人因本案承担了保证责任后，根据担保法第31条和物权法176条的规定，保证人有权向被告（债务人）钟建德追偿。6.原告律师费没提供律师所正规发票，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案基本事实：2011年9月22日，原告与肇庆市瑞兴房地产有限公司签订《楼宇抵押贷款合作协议书》一份，约定原告为肇庆市瑞兴房地产有限公司整个项目的购房人(也称预购人)提供相关的贷款业务。肇庆市瑞兴房地产有限公司为原告向高要市南岸城区*****侧中源明珠的购房者提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记期间前，提供连带责任担保，保证范围包括贷款本金、利息、为实现债权而发生的费用（如诉讼费、律师费等）。钟建德所购房屋正属该合同约定的购房人范围。2014年11月26日，原告与钟建德签订合同编号为440700015-201*******769375号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定钟建德向原告借款14万元，用于购买位于高要市**********源明珠第*5A15Ｂ15C幢B1402房的房屋。借款期限自2014年11月28日起至2029年11月28日，债务履行期限自2014年11月28日起至2031年11月28日。贷款利率为6.4575％。合同约定“采用等额本息还款方法”，每月归还本息1216.28元，当月最后一日为约定还款日。合同第十六条“违约情形”约定：“借款人发生下列任一情况，均构成违约”，如“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”等为构成违约，“贷款人有权行使下述一项或几项权利”，如“宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”、“向借款人收取违约金”等。还在四十一条约定：“贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费……律师费等），由借款人承担。”合同还约定钟建德所购的高要市**********源明珠第*5A15Ｂ15C幢B1402房作借款抵押物，约定：“抵押担保的范围”包括“借款本金、利息（包括复利和罚息）……贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费……律师费等）”。2014年11月28日，原告向钟建德发放了该笔贷款14万元。2014年12月22日，涉案抵押物即高要市**********源明珠第*5A15Ｂ15C幢B1402房办理了预告登记手续(粤房地预登高字第D-l7686／0000023564号)。钟建德仅向原告归还了部分贷款，截止至2016年8月3日，钟建德尚欠借款本金余额111159.33元（含逾期本金3262.33元），逾期利息2215.07元，本金罚息42.34元，利息罚息27.67元（暂计至2019年7月30日）。为实现债权追讨欠款，原告与广东安达信律师事务所签订了一份“委托代理协议”，委托该所律师代理本案诉讼。广东安达信律师事务所为本案的律师费出具了发票。本院认为：当事人签订的《楼宇抵押贷款合作协议书》、《个人住房(商业用房)借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人各方应依合同的约定享有权利和履行义务。对于本案的纠纷，本院认定如下：（一）关于解除《个人住房(商业用房)借款合同》及要求支付本金、罚息、利息罚息的诉讼请求。原告与被告钟建德签订《个人住房(商业用房)借款合同》后，由被告钟建德向原告借款14万元，用于购买房屋，并用所购房屋设置抵押。原告依约履行了向钟建德发放贷款的义务；而被告钟建德却没有依约依期偿还借款，连续逾期欠交每月应付的本金和利息，其行为已构成根本违约，应承担相应的民事违约责任。原告要求解除与被告钟建德签订的《个人住房(商业用房)借款合同》和归还贷款本息的诉讼请求，符合合同约定，也符合法律的规定，本院予以支持。（二）关于钟建德承担本案原告实现债权的律师费用问题。据《个人住房(商业用房)借款合同》第四十一条关于“贷款人为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费……律师费等），由借款人承担”约定，被告钟建德作为违约方应承担本案原告实现债权的律师费用。原告主张被告支付律师费4537元，该金额符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，故对原告此请求，本院予以支持。（三）关于本案借款合同所涉的抵押合同未对抵押物办理抵押登记其效力如何、抵押权人能否对抵押物享有优先受偿权以及保证人是否应当承担本案抵押物价值之外的责任问题。本案所涉抵押标的为不动产，相应抵押合同不论根据担保法或者物权法都是要求对抵押物进行登记。本案抵押物设立抵押之初因是在建项目从而未予登记，其后抵押人和抵押权人也未依据约定履行共同办理抵押物登记的义务，对此双方均有过错。尽管我国《担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定已经对《担保法》第四十一条作出解释，办理抵押物登记只是对抗要件，而非抵押合同生效和抵押权实现要件。同时，在本案原告请求判令被告钟建德以其抵押财产折价或变卖、拍卖的价款优先偿还，且没有登记权利人主张权利的情况下，应当判令被告钟建德在不能偿还本案债务时以其抵押财产优先偿还本案债务。此外，本案债权既有物的担保又有保证，故保证人肇庆市瑞兴房地产有限公司应对物的担保以外的债权承担保证责任。原告要求肇庆市瑞兴房地产有限公司对钟建德的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院仅支持被告肇庆市瑞兴房地产有限公司在处理抵押物清偿不足部分承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行与被告钟建德签订的合同编号为440700015-201*******769375号《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告钟建德从本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行归还借款本金111159.33元（含逾期本金3262.33元），逾期利息2215.07元，本金罚息42.34元，利息罚息27.67元（暂计至2019年7月30日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息还清之日止）；三、被告钟建德从本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师代理费4537元；四、被告肇庆市瑞兴房地产有限公司对上述第二、三判项的给付内容在处理借款抵押物（高要市**********源明珠第l5A15Ｂ15C幢B1402房）后清偿不足部分承担补充清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2660元，财产保全费1109.91，合计3769.91元，由被告钟建德、肇庆市瑞兴房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  朱朝武审 判 员  冯羽羿人民陪审员  简嘉颢二〇一九年十二月二十三日书 记 员  林舒婷