文书内容江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初4725号原告：南京丰辉房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320117MA1P53BK0W，住所地南京市溧水区永阳镇秀园路16-61号。法定代表人：臧德伟，该公司总经理。被告：程军，男1976年2月6日出生，汉族，户籍地南京市溧水区，现住南京市溧水区。被告：任治芳，女，1978年2月19日出生，汉族，住南京市溧水区永阳街道戴家村陈碑桥村58号,现住南京市溧水区。两被告共同委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。原告南京丰辉房地产经纪有限公司（以下简称丰辉公司）与被告程军、任治芳居间合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰辉公司的法定代表人臧德伟，被告任治芳，被告程军与任治芳的委托诉讼代理人陈万山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰辉公司向本院提出诉讼请求：要求二被告支付房屋总价的2.4%的一半共计19800元中介费，并由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月27日，原被告签订合同，约定三日内支付中介费，但二被告未予支付，且经法院判决，二被告存在违约行为。故原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告程军、任治芳共同辩称，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。理由如下：1.被告与原告、案外人朱佳佳、唐文娟于2017年7月27日签订的《房地产买卖中介合同》没有实际履行，根据合同第二条委托事项的约定，被告委托原告购买房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证，但原告没有一项实际做到，故合同并没有履行，故不存在违约和支付代办费用。根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金；2.合同涉及的产权人朱佳佳、唐文娟一直未与被告见面，没有联系方式，被告多次向原告提出与卖方见面或提供联系方式，但被告一直没有提供和安排落实，是导致合同没有实际履行的直接因素。事实证明，卖房人朱佳佳、唐文娟在签订合同的第三天就办理了离婚手续，充分证明合同是因为原告与卖方没有谈好卖房事宜或者卖房条件尚不具备的情形下所形成；3.《房地产买卖中介合同》因产权人朱佳佳、唐文娟退还被告定金而解除，因此原告的诉讼缺乏可操作性，更缺乏事实依据。合同于2017年7月27日签订，2017年8月原告的同一工作人员许复娣就朱佳佳、唐文娟的同一房屋开始操作卖给案外人蔡吉和陈月妹。2017年9月29日，许复娣就申请房屋交易，10月9日即将房屋过户至蔡吉和陈月妹两人名下。原告以作废了的合同向被告索取代办费用，被告不诚信。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：2017年7月27日，出售方朱佳佳、唐文娟（许复娣代）（甲方）、买受方程军、任治芳（乙方）与丰辉公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：就丙方接受甲、乙方委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同：1.标的基本情况及价款：程军、任治芳购买朱佳佳、唐文娟位于南京市溧水区房屋，价格165万元；2.委托事项：甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；3.乙方的义务：按照约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用；根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐予丙方，同时将由丙方代缴的契税、交易服务费、抵押管理费、他项权证等交予丙方；4.丙方义务：认真履行甲、乙方委托的事项，完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方派经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人透露；处理委托事务取得财产，应当及时转交给托付人；5.乙方于本合同签订时向甲方支付定金1万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交给丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保；6.乙方在出证之后向甲方支付首付房款（含定金）90万元；7.佣金、代办费支付标准及方式：丙方在促成甲、乙方签订本合同时，甲方按房地产售房款的≥1.2%计算，具体数额为人民币￥：___元，向丙方支付佣金；甲方按委托代办事项支付代办费计人民币￥：___元。丙方在促成甲、乙方签订本合同时，乙方按该房地产售房款的≥1.2%计算，具体数额为人民币￥：___元，向丙方支付佣金；乙方按委托代办事项支付代办费计人民币￥：___元。丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。甲、乙双方按本合同约定的支付金额，在合同签订支付本条约定的佣金和相关费用给丙方；7.违约责任：甲乙双方约定，合同签订后若甲方不出售该房屋，或乙方不购买该房屋，则违约方应向守约方支付违约金，违约金为5万元。（丙方：总房款2.4%的佣金费由违约方承担）；8.其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）：乙方过户之前把税费及中介费总计95000元交于丙方。合同还对其他相关事项进行了约定。又查明，案外人朱佳佳、唐文娟于2017年7月31日登记离婚。案涉房屋于2017年10月9日被出售并过户登记至他人名下。还查明，程军、任治芳于2018年4月17日向本院提起诉讼，要求朱佳佳、唐文娟、刘广平返还定金5万元。本院经审理认定程军、任治芳未按约定支付首付款，存在违约情形；朱佳佳、唐文娟解除与程军、任治芳的房屋买卖合同未通知二人，不符合法律规定。在双方均存在过错的情况下，本院于2018年7月14日作出（2018）苏0117民初2127号民事判决书，判决朱佳佳、唐文娟返还程军、任治芳定金2.5万元。朱佳佳、唐文娟对该判决不服，提起上诉，南京市中级人民法院经审理认定：“案涉房地产买卖中介合同中仅约定‘乙方在出证后，向甲方支付首付房款（含定金）人民币（大写）玖拾万元整’，该约定并不明确具体导致发生争议，且双方提供的证据亦不足以证明合同签订后双方对于何时支付首付款另行协商一致。……程军、任治芳未支付首付款，也未积极与朱佳佳、唐文娟进行磋商，存在过错。朱佳佳、唐文娟在未向程军、任治芳进行催告，未明确解除合同的情况下，将房屋转卖他人终导致合同不能实际履行，亦存在过错，”故于2019年1月22日作出（2018）苏01民终9468号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。以上事实，有房地产买卖中介合同、民事判决书两份、房地产经济管理办法、质证笔录及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，则承担不利的后果。第一，根据2017年7月27日《房地产买卖中介合同》的约定，被告委托原告购买案涉房产，代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜，但该房屋于2017年10月9日被出售并过户登记至他人名下，因此对被告委托原告代办的相关事项均已无法实现，故原告要求被告支付佣金19800元，无相应的依据。第二，原告陈述系被告不购买案涉房屋致使合同未能履行，进而要求被告支付19800元，但根据两份民事判决书采信的证人李某,4（丰辉公司的工作人员）的证言，其陈述程军、任治芳并未说过不再购买案涉房屋，故对丰辉公司认为系因被告不购买房屋致使合同未能履行的意见，本院不予采纳。第三，鉴于丰辉公司在案涉房地产买卖过程中也提供了相应的服务，故本院酌情确定由二被告支付丰辉公司费用1000元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程军、任治芳于本判决生效后十日内支付原告南京丰辉房地产经纪有限公司费用1000元；二、驳回原告南京丰辉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本院已减半收取148元，由原告南京丰辉房地产经纪有限公司负担140元，由被告程军、任治芳负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  秦启辉二〇一九年十二月十三日书记员  钱俊美