安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初9697号 原告：王峰，男，1988年3月10日出生，汉族，住阜南县。 原告：王成艳，女，1988年5月16日出生，汉族，住阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告王峰、王成艳与被告安徽鑫马置业有限公司（以下简称鑫马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王峰及王峰、王成艳的共同委托诉讼代理人张朝明和被告鑫马公司的委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王峰、王成艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金2975元（自2017年12月31日至2018年1月25日），逾期办理房产证违约金61642元（自2018年4月25日至2019年9月25日止），合计人民币64617元，其中办证违约金计算至办到证为止；2、判令被告于判决生效后一个月内准备好办理房产证的所有资料手续并书面通知原告办证；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年2月3日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售），被告将自己坐落于阜南县北侧阜为路西侧，金马中央公馆1幢6层603室建筑面积93.2平米商品房一套，以总价款595380元出售给乙方。原告按合同第七条约定的第一项一次性给付了全款，合同第十一条规定被告“应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房”，第十二条对逾期交房不解除合同的“出卖人按日结算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金”。合同第二十条房屋登记中因出卖人的原因导致原告自房屋交付之日起90日内不能取得房屋所有权证的，按第二种“双方协商解决”，合同签订后，被告于2018年1月25日才将房屋交付到原告手中，逾期25天，至今没有给原告办齐办房产证的所有材料，逾期518天（自2018年4月25日至2019年9月25日止）。按照合同的约定，被告应向原告支付25天逾期交房的违约金每日119元，计2975元；支付逾期办理房产证的违约金每日119元计61642元，合计64617元。关于逾期办证问题与被告多次协商，被告不愿承担责任，致原告至今未办到房产证，按“民法”等价公平原则规定，被告应按每日万分之贰的数额向原告支付逾期办房屋产权证的违约金。综上所述，原告按合同规定履行了自己义务，被告违约依法应向原告支付违约金，履行办证义务。请求法院查明事实，支持原告诉求。 被告鑫马公司辩称，原告主张逾期交房违约金2975元于情不仁、于法无据，依法应予以驳回。2017年9月24日，被答辩人与我公司签订商品房买卖合同，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆2＃楼603室一套房屋出售给被答辩人，该房屋面积93.2平方米，总房款595380元。合同约定在2017年12月31日前交房。（一）政府行政命令、恶劣的寒冷天气构成不可抗力，答辩人依法应予免责。2016年至2017年，我公司开发的中央公馆小区1＃、2＃楼的施工建设按照施工方案全力推进，施工进度顺利。期间，随着全国环境污染治理工作力度加大，多管齐下治理措施的落实，各级政府开展环境污染治理大检查，尤其是进入2017年10月，安徽省政府发布重污染天气省级黄色预警，紧急通知我省合肥、阜阳、蚌埠等市在建项目停工，时间从2017年11月20日至2018年1月底，涉案2号楼被迫停止施工近3个月。加之2017年底至2018年初50年一遇两场大雪低温寒冷，工程施工无法进行，工程施工进度受到很大影响。政府行政命令和恶劣天气构成不可抗力。根据最高院司法观点，构成不可抗力，被告人依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。或者因国家开展环保大检查、环境污染治理和恶劣天气无法施工强令停止施工的时间，工程工期应顺延。因此，被告人依法不应承担逾期交房违约责任。原告在《业主交房流转表》中也承诺“由于国家开启环保大检查，工程工期顺延，现自愿接收房屋”。原告认可国家开启环保大检查，工程工期顺延，而事后又以逾期交房主张违约金显然违背双方约定，不应得到法院支持。（二）、我公司已履行了按期交房的义务。2017年11月26日，涉案小区1＃、2＃楼取得了工程竣工验收报告符合交房条件后，我公司按照合同约定，及时用快递邮寄方式将交房通知书送达原告。由于原告外出，不在合同约定的送达地址，又没有及时告知被告公司新的送达地址，其行为违背涉案合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”即便买受人没有收到交房通知快递邮件，也应该按照第十一条（二）：“买受人未收到交房通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付的地点”，是原告个人行为所致，被告公司无过错，不承担逾期交房违约金的责任。2、原告主张逾期办证违约金61642元，事实不清，证据不足不应得到法律支持。（一）、被告公司不负有为原告办理不动产权证的义务。根据合同第七条约定，本案原告系一次性付款购买涉案房屋，合同附件十一补充协议第三条约定：“一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担”。本案中，原告没有委托被告办理不动产权证，被告就没有义务为其办理产权证。合同第二十条约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。原告主张按照合同约定计算逾期办证违约金无任何事实和法律依据，且与合同约定相悖，依法不应得到法院支持。（二）政府行政命令和恶劣天气构成不可抗力，答辩人依法应予免责。在本案中，答辩人开发的涉案小区1＃、2＃楼施工的关键时期，全国环境污染治理全面启动，各地政府派出专项治理督察组、暗访组，限期落实治理措施，责令基建方停工。尤其在2017年11月，安徽省、阜阳市人民政府均发布了重污染天气省级黄色预警，强制性要求建筑施工单位停止施工近三个月（2017年11月20日至2018年1月底），加之2017年底两场强降雪低温寒冷天气无法施工，严重影响工期进度。上述情形构成不可抗力，被告依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。（三）、我公司履行了合同约定的通知办证和协助办证的义务。涉案合同二十条约定“双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。2017年11月26日取得工程竣工验收报告后，为了及时为业主办理不动产转移登记，我公司于2018年1月23日取得了规划核实测绘汇总表，并于2018年2月10日至2019年4月9日先后三次向阜南县规划局申请规划核实测绘，阜南县规划局均以涉案小区售楼部未拆除为由，不予规划核实验收。我公司又于2019年8月26日再次向阜南县自然资源和规划局写出专题报告，请求给予金马中央公馆1＃、2＃楼办理不动产权证登记，阜南县自然资源和规划局依然没有批准办理。阜南县政府职能部门“不作为、慢作为”的行为直接导致涉案房屋不动产权证转移登记的逾期，该情形符合商品房买卖合同纠纷“情势变更原则”，原、被告双方对此均不承担违约责任。2018年12月19日，答辩人公司又在安徽新安晚报刊登公告，再次告知金马中央公馆1＃、2＃楼业主，办理房屋不动产权证转移登记不需要综合验收即可办理。原告仍未按公告要求前往办证，逾期办证是原告自己行为所致。总之，在整个办理房屋不动产证过程中，被告都在积极尽职尽责履行合同约定的义务，不存在案涉合同第二十条（二）约定的“出卖人原因”的情形，我公司不承担违约责任。综上所述，原告主张逾期交房违约金责任不在被告，是政府强令停止施工和恶劣天气无法施工所致，交房工期应顺延。原告主张逾期交房违约金的诉求显然不能成立，答辩人不存在合同约定的逾期交房情形，不应承担逾期交房违约责任；原告主张逾期办证违约金事实不清、证据不足，答辩人根据合同约定相应推迟房屋交付、产权证办理并无过错。请求法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201609260063，合同约定：原告购买被告开发的位于北侧，阜为路西侧的金马中央公馆1号楼6层603号房屋一套，预测建筑面积共111.83平方米，套内建筑面积93.2平方米，分摊共有建筑面积18.63平方米。该房屋单价为每平方米5323.97元，总价款为595380元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人于2017年2月3日前一次性付款购买该商品房。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交接时间和手续的约定为：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。附件十一补充协议约定：3.以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担。 原告于2017年2月3日将涉案房屋全部房款支付完毕。被告于2018年1月25日将房屋交付给原告。自原告提起诉讼之日，涉案房屋未能办理房屋产权证书。 本院认为，原告王峰、王成艳与被告鑫马公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告关于涉案房屋延迟交付是因不可抗力因素导致的辩解意见，经查，2017年11月份，安徽省大气污染防治联系会议办公室发出通知，因环境污染问题要求阜阳地区在建工程全面停工，导致工期延误，符合法律规定的不可抗力因素限制。在原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对不可抗力因素导致的延迟交房亦作出免责约定，原告主张的逾期交房违约金2975元，本院不予支持。 被告关于房屋产权证书系原告自行办理及因政府不作为、慢作为导致的逾期办证符合“情势变更原则”的辩解意见，经查，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定了一次性付款的买受人自行办理房屋产权证书，但法律规定了房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。而开发商亦需要向房产管理登记部门提交初始登记、实地测绘等相关法定程序，房屋买受人才可以顺利办理房屋产权证书。本案中，阜阳市测绘院有限责任公司阜南分公司于2018年1月11日出具《建筑工程竣工核实技术报告—阜南县金马·中央公馆小区（1#、2#楼、售楼部及门岗室）》，其内容载明“由于小区没有整体竣工，故建设工程规划许可与实测情况对照表容积率、绿化率及停车位暂时无法核实”；2018年3月29日，被告鑫马公司向阜南县规划局申请对涉案住宅楼规划核实，阜南县规划局于2018年3月30日回复函载明“我局政务服务中心窗口在2018年3月30日前，未收到被告关于对金马中央公馆二期1#2#楼规划核实的申请报告”，并要求被告按照承诺“自行拆除临时售楼部，并按规划恢复建好绿地后，再向我局政务服务中心窗口提出规划核实申请”；2019年8月26日，被告向阜南县人民政府申请《关于再次请求给予金马中央公馆1#、2#楼办理不动产权证的报告》，内容载明：中央公馆售楼部于2019年3月份被相关部门拆除。上述种种，显系被告自身原因，不能完成协助买受人办理房屋产权证书的法定义务，亦不符合情势变更原则。根据合同相对性，被告承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除，本院不予采纳。且在本案审理期间，双方仍未协商一致，双方合同中未约定对逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告另主张要求被告准备好办理房产证的所有资料手续并书面通知其办证，本院认为，办理房屋产权证书属政府行政行为，不属于民事诉讼受案范围，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内以总房款595380元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告王峰、王成艳逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2018年4月25日暂计算至2019年9月25日）； 二、驳回原告王峰、王成艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费708元，由原告王峰、王成艳负担33元，被告安徽鑫马置业有限公司负担675元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  姚栋梁 二〇一九年十二月十八日 法官助理王荣 书记员陈劲松 （2019）皖1225民初9697号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官。