山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终8766号 上诉人（原审被告）：李雪,女,1980年7月5日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘晓波，临沂兰山众人法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：苏本军,男,1986年2月24日生,汉族,住郯城县。 被上诉人（原审原告）：吴文,女,1982年3月15日生,汉族,住郯城县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘淑俊，山东诚杰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：朱玉香,女,1989年8月10日,汉族,住郯城县。 委托诉讼代理人：汤振臣，山东品众元律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：鲁盟地产集团有限公司,住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼。 法定代表人：刘后英,经理。 委托诉讼代理人：杨云宝，男，汉族，1986年3月17日生，该公司工作人员，住山东省枣庄市峄城区。 上诉人李雪因与被上诉人苏本军、吴文、朱玉香、鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李雪上诉请求：1.撤销（2019）鲁1302民初12960号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。一、原审法院认定上诉人授权给朱玉香与苏本军、吴文签订的《鲁盟地产买卖契约》是真实有效的，这与事实不符。其真实情况是：上诉人与朱玉香系同乡（均是郯城县李庄镇沙墩大官庄人），在2019年初上诉人与朱玉香就聊起要全款卖房的事情，朱玉香对此知情，一审中朱玉香提交的录音资料中上诉人明确表达的是先让苏本军、吴文将定金交上，签订定金合同，等上诉人从北京回来后再签订正式的房产买卖合同，而朱玉香与鲁盟地产集团有限公司为了自己的利益，在上诉人没有明确授权签订房产买卖合同的前提下，采用欺诈、诱骗等方式与苏本军、吴文签订了《鲁盟地产买卖协议》，这一行为是无效的。严重损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了严重的经济损失。另外一审法院判定让上诉人承担违约金16万元及律师费5000元也与事实不符。造成违约的根本原因在于朱玉香与鲁盟地产集团有限公司，其损失应当由其承担，16万元违约金数额过高，从2019年5月15日签订合同到2019年7月17日苏本军、吴文起诉算起，只有两个月的时间，违约金竟高达16万元，这与客观情况严重不符。同时一审时苏本军、吴文只提交了委托代理合同和律师费发票，并没有提交该律师费用的具体转收帐记录，不能就此认定该笔费用已实际产生。 苏本军、吴文辩称，1、李雪对朱玉香的授权当时有录音予以证明，在录音中李雪已经明确合同的性质为房屋买卖合同并有定金交付，李雪是明确授权朱玉香替其签订合同；2、违约金和律师费的承担是合同约定的，与时间无关；3、律师费有委托合同和发票予以证明，同时受委托律师也去代理了，是实际产生的费用；4、在一审判决中明确告诉李雪如果对于授权有问题可以另行搜集证据起诉。所以本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。 朱玉香辩称，一审判决与事实相符，且适用法律正确，而上诉人的上诉既与事实不符，也没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 鲁盟地产集团有限公司辩称，被上诉人公司是在上诉人有明确授权的情况下，在公司签订的房屋买卖合同。我公司履行了居间义务，买卖双方产生的其他纠纷不应由我方承担。 苏本军向一审法院起诉请求：1.依法判令李雪双倍退还定金60,000元并支付违约金160,000元，共计220,000元；2.李雪赔偿原告因该纠纷支付的律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确要求解除涉案合同。 一审法院认定事实：2019年5月15日，李雪作为甲方（卖方），苏本军、吴文作为乙方（买方），第三人鲁盟地产集团有限公司作为丙方（居间方）签订了编号为1806658的《鲁盟地产买卖契约》，苏本军、吴文和李雪的代理人即本案第三人朱玉香在契约上签名并捺印，第三人鲁盟地产集团有限公司在该契约上盖章。合同约定：甲方同意将其坐落在临沂市兰山区荣华园小区1号楼2-2-1603室的房产出售给乙方，建筑面积为98.75m²。甲乙双方商定上述房产的交易价格为800,000元。本合同签订之日，乙方须支付人民币30,000元，作为购房定金交由丙方保管，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后退回乙方。甲、乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房地产交易中心办理过户手续。在合同签订10个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的20%即人民币160,000元整，首付款交由银行指定账户监管。剩余房款人民币638,000元申请银行按揭，剩余房款2000元作水、电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房产过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。第二款：如甲方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。此合同如发生诉讼由房屋所在地人民法院解决。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，苏本军、吴文向第三人鲁盟地产集团有限公司支付定金30,000元，后原告办理银行贷款手续时，李雪不予配合，原告诉至一审法院，主张权利。为此，原告支出律师费5000元。庭审中，二原告陈述第二项诉讼请求中要求被告返还30,000元定金并支付违约金，不再主张双倍定金。 一审法院认为，原、被告在第三人鲁盟地产集团有限公司的居间下签订的《鲁盟地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。上述合同签订后，二原告已向第三人鲁盟地产集团有限公司支付购房定金30,000元的事实，有《鲁盟地产买卖契约》、收款收据及庭审调查等予以证实，一审法院依法予以确认。 对于二原告提出的解除《鲁盟地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，被告在合同签订后明确表示不配合办理涉案房屋首付款监管及贷款手续，故因被告的违约行为导致原、被告双方签订的买卖契约的目的已无法实现，该合同已经符合解除的条件，被告亦表示同意解除合同，故对二原告提出的解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》的诉求，一审法院依法予以支持。 对于二原告主张被告支付违约金的诉求。被告虽以授权给第三人朱玉香签订涉案合同时要求以全款卖房为由拒绝履行合同进行抗辩，但其提交证据不足以证实其主张，且第三人朱玉香提交的证据能够证实被告在明知二原告以贷款方式买房的情况下仍同意朱玉香代理签订合同，故其抗辩理由不成立，一审法院不予采信。被告拒绝履行合同约定的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”庭审中，经一审法院释明，原告表示不选择适用定金条款，其要求被告返还定金30,000元并支付违约金，系对其诉讼权利的处分，一审法院予以确认。被告行为构成违约，给原告造成了一定损失，应支付原告违约金。被告辩称定金和违约金不能同时主张，一审法院认为双方签订的合同约定的是对违约金数额计算方式的约定，此约定并不违反法律规定，且二原告现仅主张被告按照房价的20%支付违约金，故一审法院对原告违约金计算方式予以确认。二原告要求被告支付违约金160000的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。被告辩称第三人朱玉香的代理行为与其授权不符，其可待搜集证据后，另行主张权利。 对于原告主张被告返还定金30,000元的诉求。因合同约定购房定金交由第三人鲁盟地产集团有限公司代甲方保管，且第三人鲁盟地产集团有限公司认可定金30,000元在其处保管，其陈述扣除中介费后可以返还，且合同约定房屋的交易服务费为房款的2.7%即21,600元（800,000元×2.7%），第三人有权优先从定金中扣除该服务费，故剩余定金8400元，应由第三人鲁盟地产集团有限公司代被告返还二原告，二原告主张由被告予以返还30,000元的诉求，符合约定的部分一审法院依法予以支持，其余部分一审法院依法不予支持。 对于二原告主张被告支付律师费5000元的诉求，因该费用系二原告实际支出费用，且符合合同约定，一审法院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告苏本军、吴文与被告李雪于2019年5月15日签订的合同编号为1806658的《鲁盟地产买卖契约》；二、被告李雪于本判决生效后十日支付原告苏本军、吴文违约金160,000元；三、被告李雪于本判决生效后十日支付原告苏本军、吴文本案律师费5000元；四、第三人鲁盟地产集团有限公司于本判决生效后十日返还原告苏本军、吴文定金8400元；五、驳回原告苏本军、吴文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元（已减半），由原告苏本军、吴文负担536元，由被告李雪负担1802元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、朱玉香签订案涉合同的法律后果应否由李雪承担；二、一审法院对案涉违约金及律师费处理是否得当。 关于焦点一，一审中查明的录音证据及朱玉香、鲁盟地产集团有限公司的陈述能够相互印证，足以证明朱玉香签订案涉合同行为系经李雪授权，案涉合同对李雪具有相应法律约束力。李雪在合同履行过程中及庭审陈述，明确否定案涉合同效力，拒绝履行合同的行为构成根本违约，一审法院据此认定李雪承担违约责任，事实清楚，本院予以支持。李雪上诉主张仅委托朱玉香以全款支付方式出售房屋，与上述事实不符，依据不足，本院不予支持。 关于焦点二，关于违约金问题。根据案涉合同约定，违约金的计算方式系由两倍定金和总房价的20%组成。该约定实质系否定《中华人民共和国合同法》第一百一十六条中关于违约金和定金罚则不能同时适用的法律规定，本院予以纠正。一审法院根据苏本军、吴文在一审诉讼中请求判令案涉违约金仅为总房价20%并无不当，本院予以支持。李雪上诉主张一审判令违约金过分高于实际损失，但未提供证据证明本案实际损失大小，该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。 关于律师费问题。苏本军、吴文提交的律师委托合同、发票能够相互印证，可以证明该费用已经实际支出，一审法院判令该费用由李雪负担，符合合同约定，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4676元，由上诉人李雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇一九年十二月二十四日 法官助理高同 书记员张宁