德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初2555号 原告：德阳市振兴国有资本投资运营有限公司，住所地四川省德阳市庐山南路二段79号，统一社会信用代码91510600323417978Q。 法定代表人：董剑锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙定刚，四川宗元律师事务所律师。 被告：温旭英，女，1970年10月29日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司与被告温旭英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司的委托诉讼代理人龙定刚、被告温旭英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 德阳市振兴国有资本投资运营有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还租用房屋；3.判令被告支付从2016年1月1日至2019年6月30日欠付的房屋租金共计人民币364685元（暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告明确诉请第三项欠付租金的起止时间有笔误，应为2015年1月1日起至合同解除前一日，按每年递增5%标准计算欠付租金，并要求自合同解除之日按前述标准支付占有使用至实际腾退房屋之日止。事实及理由：2014年2月28日，被告温旭英因店铺经营需要而与原告（原德阳市国有资产经营有限公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于德阳商城Ｃ区平方米的房屋一间出租给被告温旭英，该房屋的租期为2014年4月1日至2015年3月31日止，为期1年；租金为6200元每月，年租金共计74400元；租金的支付方式为：每两个月支付一次。2015年4月1日租赁合同到期后，被告温旭英继续承租使用至今，后未签订书面的租赁合同。被告在租赁期内未按期支付租金（从2015年1月1日至2019年6月30日共计欠付租金364685.00元）。经原告多次催收，被告至今仍未支付上述费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。 温旭英辩称，不认可租金每年递增5%，无约定，合同期满后我要求退租四至六楼，并向原告提出过，因此租金只应按现使用三楼实际面积计算；另房屋因年久失修，给答辩人装修及货品造成损失，应从租金中相应扣减；对合同期内欠付3个月租金、合同期满后只交了半年租金37200元，此后没有再交付租金无异议。 本院经审理认定事实如下： 2014年2月28日，温旭英（乙方）与德阳市国有资产经营有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方房屋坐落于德阳商城Ｃ区，面积860平方米，4、5、6楼69ｍ2；租赁期限自2014年4月01日至2015年3月31日止；租金6200元／月，租金总计74400元；本着先交后用的原则，租金支付时间：每两个月支付一次；租金支付方式为现金支付；乙方须按时交纳租金，超过30天仍不交租金，甲方有权无条件收回所租房屋和不予退还租赁保证金，一切损失由乙方承担；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须按时将房屋退还甲方，并接受甲方的验收，如乙方要求继续租赁，则须提前30日书面向甲方提出书面请求，甲方如同意乙方继续续租赁，则须重新签房屋租赁合同。 合同签订后，被告使用该租赁房屋用于家私经营销售，并向原德阳市国有资产经营有限公司支付了2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金55800元。合同期满，双方未重新签订租赁合同，被告仍继续使用租赁房屋，并按原租赁合同租金标准即每月6200元向原告支付了6个月的租金共37200元。 2015年5月19日，原告向被告发出《通知书》1份，载明了截止2015年3月31日，被告租赁的涉案房屋尚欠合同期内的租金。2018年8月10日，原告通过EMS向被告邮寄律师函，载明：原告所承租的坐落于德阳商城C区3楼房屋于2015年3月31日合同到期后，由被告继续承租使用至今，依《中华人民共和国合同法》第236条规定原租赁合同继续有效，被告负有按照合同约定及时履行支付租金的义务。被告聘用的员工彭元英于2018年8月15日签收该律师函的EMS邮寄单。 庭审中，双方确认被告欠付2015年1月1日至2015年3月31日的租金18600元及2015年10月1日起至今的租金。原告确认其要求被告返还租用房屋是指在不损害房屋主体结构的前提条件下将涉案租赁房屋腾空并交还。 另，2014年12月30日，《德阳市人民政府关于德阳市国有资产经营有限公司实施存续分立有关事项的批复》（德府函［2014］197号）确认原德阳市国有资产经营有限公司依法实施存续分立为德阳市国有资产经营有限公司和德阳市振兴国有资本投资运营有限公司。2015年1月16日，《德阳市国有资产监督管理委员会关于明确德阳市振兴国有资本投资运营有限公司资产范围的复函》（德国资函［2015］6号）确认分立至德阳市振兴国有资本投资运营有限公司房地产清单包括德阳市（德阳商城），所有权证字第8556、8549号的房屋。即被告租赁的涉案房屋属原告资产。 另查明，案涉房屋的四至六楼与被告三楼经营场地形成的是一个跃层户型，行至四到六楼的唯一通道（楼梯）位于被告三楼的经营场地之中，即四至六楼与三楼形成一个整体不能分割使用。 以上事实，有房屋租赁合同、通知书、律师函、德阳市人民政府批复、德阳市国有资产监督管理委员会复函及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告间形成的房屋租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，有效的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。 关于合同解除的认定。涉案《房屋租赁合同》租赁期至2015年3月31日届满后，双方并未重新签订租赁合同，被告继续使用涉案租赁房屋，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同履行期间，双方当事人可以随时解除合同，结合原告以律师函形式向被告催收未果并提起本案诉讼、被告于2019年7月26日收到起诉状副本的事实，故本院确认双方间的涉案不定期租赁合同于2019年7月26日解除。 关于返还租赁物的认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案合同解除后，原告要求被告在不损害房屋主体结构的条件下将涉案房屋腾空后予以返还的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。考虑到涉案房屋面积较大，本院酌情给予30天的腾退和交接期限。 关于房屋租金和占有使用费的认定。庭审中，双方确认被告未支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金18600元及2015年10月1日起至今的租金。现双方租赁合同于2019年7月26日解除，原告要求被告支付合同解除前所欠租金合法有据，本院应予支持。但原告主张按每年递增5%计算租金并无合同约定且被告予以否认，故本院对被告的该抗辩意见予以采信，被告应按原租赁合同约定的6200元/月标准向原告支付合同解除前所欠付租金。针对被告提出的涉案房屋因年久失修，给其装修及货品造成损失应从租金中相应扣减的主张，因其并未举证证明其损失且未提出相关反诉请求，对此本院不作处理。针对被告主张的合同期满后其向原告提出过退租四至六楼，只应计算三楼租金的抗辩意见，对此原告予以否认，并根据已查明的四至六楼与三楼形成整体且不能分割使用的事实，本院对其该抗辩意见不予采信。合同解除后，被告负有腾退涉案房屋的义务，且应当支付实际占有涉案房屋期间的房屋占有使用费，本案中，原告并未举证同地段同类房屋的租赁均价，故本院酌定支持被告按原合同标准6200元/月向原告支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。根据双方所确认的被告欠付租金期限情况，本院确认：被告欠付2015年1月1日至2015年3月31日的租金18600元（6200元×3）、2015年10月1日至2019年6月30日的租金279000元（6200元×45），2019年7月1日起至2019年7月25日的租金及2019年7月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费均按6200元/月标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司与被告温旭英之间的房屋租赁合同关系于2019年7月26日解除； 二、被告温旭英于本判决生效之日起三十日内将位于德阳商城Ｃ区的涉案房屋在不损害主体结构的前提条件下腾空并交还给原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司； 三、被告温旭英于本判决生效之日起十日内向原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司支付2015年1月1日起至2019年6月30日期间欠付租金297600元，以及按每月6200元标准计算的2019年7月1日起至2019年7月25日的租金和2019年7月26日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3385元，由原告德阳市振兴国有资本投资运营有限公司负担385元，被告温旭英负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  方显琼 二〇一九年十二月二日 书记员  李 琳