广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15748号原告（反诉被告，以下统称原告）：赵贤明，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省邵东县，委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宜松，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：黄晓晏（黄晓燕），曾用名黄晓燕，女，1974年8月14日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：黄福寿，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。原告赵贤明与被告黄晓晏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告黄晓晏提起反诉，本院依法合并审理。原告赵贤明及其委托诉讼代理人王罕芳，被告黄晓晏的委托诉讼代理人黄福寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵贤明向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项经济损失合计120万元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年9月，原、被告签订《承包房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区同和街东园北街依山翠庭小区5号楼二至八楼共14套房屋出租给原告使用，租赁期间从2012年11月1日至2018年10月30日止，租赁期为6年，租金每套1000元，14套房共每月14000元，租金从第三年开始递增10%，合同期满后如被告继续出租该房屋，原告享有优先承租权。上述合同签订后，原告积极为涉案房屋进行修缮，按期支付租金，履行了承租人的全部义务。在上述合同到期之前，原告即主动与被告协商续租事宜，但被告在未征得原告在同等条件下是否行使优先承租权的情况下，即将上述房屋出租给第三方。2018年11月2日，被告即在上述房屋处张贴通知，称其与原告的合同已到期并已终止续约，要求所有租户必须在通知之日起三日内搬离。2018年11月7日，被告再次发出通知，要求所有租户在11月15日前办理退租手续等等。由于被告的无理行为，给原告以及所有租户造成了极大的不利影响和经济损失。原告原主张确认原告对涉案房屋享有优先承租权。经法院释明房屋租赁合同无效后，原告变更为现在的诉讼请求。请求法院依法判决。被告黄晓晏辩称，1、涉案房屋有宅基地使用证。宅基地使用证载明建筑层数为五层半，故涉案房屋二层至五层有合法产权手续。因此，本案租赁合同部分有效，部分无效。2、对于有效部分的装修，首先原告擅自改造房屋主体结构，违反租赁合同约定，故其装修投入与被告无关，而且原告已实现其投资回报，故被告不应当赔偿其装修费用。其次，即使原告装修得到被告同意，租赁期满，根据城镇房屋租赁司法解释的规定，被告也不应当承担赔偿责任。3、对于无效合同部分的装修，首先原告擅自改造房屋主体结构，而且租赁合同期满，原告已通过收租实现其投资回报，故不存在实际损失，即使有损失也非被告过错。因此，被告不应当赔偿原告无效合同部分的装修费用。4、关于八楼天面搭建房屋投入的损失，首先，原告未征得被告的同意，被告不应当赔偿。其次，原告搭建房屋后自行对外出租收取租金，已获取利益，没有造成实际损失。5、关于房屋占用费问题，根据城镇房屋租赁合同司法解释，原告应当按照合同约定的租金标准向被告支付。2018年11月1日起，被告已与他人签订月租金为58000元的房屋租赁合同。因此，原告应当按照上述租金标准向被告支付房屋占用费。6、关于合同有效部分，被告已通过协商的形式保障原告的优先承租权，但原告不愿按照案外人的条件承租涉案房屋，已放弃上述权利。被告黄晓晏向本院提出反诉请求：1、原告按照每日1933.33元的标准向被告支付其占用涉案房屋期间的房屋占用费至2019年7月3日；2、原告承担本案诉讼费。事实和理由：原告在租赁合同期满后，仍然继续霸占被告的房屋，拒绝腾房。原告应当按照每日1933.33元的标准向被告支付房屋占用费。房屋占用费从2018年10月31日起计算至原告搬离涉案房屋之日止。关于上述房屋占用费标准，2018年9月20日，被告与案外人李玉明、广州市大家物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定的租金标准为每月58000元，即每日1933.33元。原告在使用涉案房屋期间，未经被告同意，在八楼楼顶擅自搭建简易棚式建筑物。原告应当立即拆除并承担拆除费用，对八楼楼顶予以恢复原状。2019年7月3日，被告自行收回了涉案房屋。原告赵贤明辩称，2018年10月31日至2019年7月3日期间，被告指使社会无业人员对涉案房屋采取了停水停电的措施，导致租户无法居住而退租。因涉案房屋不具有居住的功能，故被告无权向原告主张支付房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《承包房屋租赁合同》、通知、《电梯设备买卖合同》、收据、施工收条、《房屋租赁合同》、赔偿款收据、现场照片、购买家私电器凭证、微信通信记录、丢弃家私家电现场照片、宅基地使用证，装修改造建设现值评估报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区同和街东园北街31号（依山翠庭小区5号楼）二至八层，总建筑面积约1400平方米，单层面积200平方米。2012年9月20日，原告赵贤明（乙方）与被告黄晓晏（甲方）签订《承包房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，由乙方自主经营；租赁期限自2012年11月1日至2018年10月30日止，为6年；乙方向甲方支付押金5万元；涉案房屋14套房，每套房屋月租金为1000元，共计14000元；租金从第3年后开始递增，即2015年11月1日起房租递增10%，即每套房月租金为1100元，共计每月15400元；由于甲方低于市场价格将房屋出租给乙方，因此该房屋的所有装修费用均由乙方支付；……。上述合同还约定了原告赵贤明有优先承租权。签订合同后，原告赵贤明对涉案房屋进行了装修、改造，后对外以居住用房出租经营。2014年1至6月，原告赵贤明在涉案房屋楼顶天面加建了5个套间及走廊。2018年4月，原告赵贤明欲继续承租涉案房屋，与被告黄晓晏进行磋商。期间，原告赵贤明主动提出租金标准为单房每月租金1500元的续租意向。后双方最终未就续租达成一致意见，并产生矛盾。同年11月2日，被告黄晓晏在涉案房屋张贴通知，催促赵贤明及租客尽快搬离涉案房屋。同年11月7日，被告黄晓晏在涉案房屋张贴通知，称涉案房屋从即日起施工，出入须注意安全。同年11月11日，被告黄晓晏在涉案房屋张贴通知，要求租户尽快搬迁或者签订新的房屋租赁合同。同年11月13日，被告赵贤明提起本案诉讼，原诉讼请求为主张确认其对涉案房屋享有优先承租权。同年11月30日，本院在第一次开庭时释明合同无效。后原告赵贤明将其诉讼请求变更为赔偿经济损失。同年12月14日，被告黄晓晏在本案中提出反诉。诉讼中，原告赵贤明向本院申请对其装修、改造、建设现值损失进行评估。后来，第一次评估被评估机构退案处理。最终，本院司法委托管理部门委托建成工程咨询股份有限公司作为评估机构进行评估工作。2019年6月28日，评估机构前往涉案房屋现场进行勘验。勘验后，评估机构指出，因现场施工情况与装修图纸不完全一致，故评估以现场实际情况、实际测量数据及施工图纸为参考依据。同年7月3日，被告黄晓晏自行收回了涉案房屋，并将原告赵贤明在涉案房屋内的空调、家具等可移动物品搬出堆放在涉案房屋所在小区的绿化带内。同年9月26日，评估机构作出装修、改造、建设现值评估报告，意见为：涉案房屋装修、改造、建设现值在基准日2019年6月28日为222038.11元。除了装修、改造、建设现值损失外，原告赵贤明还主张其存在租户赔偿款、家私家电损失、预付款、材料款等损失，提交了以下证据：1、2018年3月4日广州源南塘机电设备有限公司《电梯设备买卖合同》及定金5万元《收据》。2、2018年4月1日施工方曹卫军施工定金16000元《收条》。3、租户古权辉房屋租赁合同及2018年11月19日租赁赔偿款11500元《收据》；租户李凯房屋租赁合同及租赁赔偿款14700元《收据》；租户张丽娜房屋租赁合同及2018年11月25日租赁赔偿款10500元《收据》；租户詹惠霞房屋租赁合同及2018年11月21日租赁赔偿款10200元《收据》；租户刘大令房屋租赁合同及2018年11月10日租赁赔偿款13800元《收据》；租户翁凤菊房屋租赁合同及2018年11月26日租赁赔偿款15400元《收据》；租户王彬彬房屋租赁合同及2018年11月21日租赁赔偿款5000元《收据》；租户林拉之房屋租赁合同及2018年11月26日租赁赔偿款15000元《收据》。4、空调、洗衣机、抽油烟机、热水器、家具等可移动物品合计183687元购置凭证。5、2018年3月4日购买建材管线45030元《收据》。对于涉案房屋的合法性，被告黄晓晏提交了发证日期为1995年10月18日，层数为五层半，建基面积160平方米，建筑面积为970平方米，地址为同和镇握山村东园北街31号的《农村（墟镇）宅基地使用证》。本院认为，被告黄晓晏虽然提交了与涉案房屋有关的《农村（墟镇）宅基地使用证》，但根据房屋租赁合同约定的租赁面积、现场照片可知，涉案房屋无论在建基面积方面，还是在建筑高度方面，都超过了《农村（墟镇）宅基地使用证》的规定，属于未按照建设工程规划许可建设的建筑。因此，原告赵贤明与被告黄晓晏就涉案房屋订立的《承包房屋租赁合同》仍为无效合同。被告黄晓晏主张合同部分有效、部分无效的抗辩意见没有事实、法律依据，本院不予采纳。对于原告赵贤明主张被告黄晓晏赔偿其经济损失的诉讼请求，本院认为，首先，关于装修、改造、建设现值损失，被告黄晓晏并无证据证明其在长达6年的合同履行期间对原告赵贤明装修、改造、建设的行为提出过异议，应当视为同意。因此，被告黄晓晏应当根据其对合同无效的过错赔偿原告赵贤明上述损失。对于上述过错比例，本院酌情确定为50%。经核定，被告黄晓晏应当赔偿原告赵贤明上述损失的数额为111019.06元（222038.11元×50%）。其次，关于家俬家电损失，被告黄晓晏应当为其侵权行为承担全部赔偿责任。鉴于上述家私家电存在使用折旧情形，且实物已散失，无法进行评估，故本院酌情确定被告黄晓晏赔偿损失的数额为8万元。其三，关于预付款、材料款损失，本院认为，上述费用是原告赵贤明在未确定续约的情况下决定支出的，故应当由原告赵贤明自行负担。被告黄晓晏对此不负赔偿责任。最后，关于租户赔偿款，本院认为，原告赵贤明在分租涉案房屋时应当预见到不能续租的风险，故其应当自行承担遣散超期租赁的租客费用损失。综上所述，被告黄晓晏应当向原告赵贤明赔偿的损失数额为191019.06元（111019.06元+8万元）。对于被告黄晓晏主张原告赵贤明支付房屋占用费的反诉请求，本院认为，双方发生矛盾后，原告赵贤明完全可以及时返还涉案房屋以减少损失，但其在遣散租客后仍没有返还涉案房屋的意思表示和行为，应当承担支付房屋占用费的责任。因此，被告黄晓晏的上述反诉请求原则上合理合法，本院予以支持。关于房屋占用费的标准，原合同已说明约定租金标准低于市场价，故不应当采用原合同约定的租金标准。被告黄晓晏提交的房屋租赁合同中约定的租金标准系其与他人的合意，具有片面性，也不应当采用。最后，本院酌情确定采用原告赵贤明在协商续租时主动提出的租金标准（单房月租金1500元，即14套房月租金21000元）来确定本案占用期间的房屋占用费标准。上述房屋占用费标准更为贴近市场租金标准。经核定，原告赵贤明应当向被告黄晓晏支付的房屋占用费为170100元（21000元×8.1个月）。对于原告赵贤明提出被告黄晓晏对涉案房屋进行停水停电，致其无法使用的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证实，故本院对该意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告黄晓晏于本判决生效之日起五日内向原告赵贤明赔偿经济损失191019.06元；二、原告赵贤明于本判决生效之日起五日内向被告黄晓晏支付房屋占用费170100元；三、驳回原告赵贤明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15600元，由原告赵贤明负担13117元，由被告黄晓晏负担2483元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费649.2元，由原告赵贤明负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。评估费10683.64元，由原告赵贤明负担5341.82元，由被告黄晓晏负担5341.82元并于本判决生效之日起五日内向原告赵贤明支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  黎卫国二〇一九年十二月三十一日书 记 员  林嘉仪冼颖斯