新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初2512号原告：徐海辰，男，1988年8月11日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市。原告：**，女，1978年8月9日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依市。原告：吴章华，男，1984年10月14日出生，汉族，个体从业人员。原告：李凌玉，女，1989年3月15日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：钱文丽，新疆玺善律师事务所律师。被告：何俊，女，1973年1月20日出生，汉族，个体从业人员。委托诉讼代理人：刘勇（被告之夫），1972年1月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：施常元，新疆炎黄律师事务所律师。原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉与被告何俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**、李凌玉及四原告之委托诉讼代理人钱文丽，被告何俊及其委托诉讼代理人刘勇、施常元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告支付其使用房屋期间的水、电、暖气费、物业费等共计10000元；3.被告支付租赁费55000元（截止至2020年1月11日）；4.被告支付违约金80700元;5.被告承担律师费5000元；以上合计150700元；6.被告于法院判决后三日内向原告返还租赁房屋。事实和理由：2015年9月10日，被告与案外人陈学杰签订《房屋租赁合同》，约定陈学杰将其所有的××园商铺租赁给被告使用，租赁期限自2015年9月12日至2020年9月11日。2018年12月6日，陈学杰将泽福家园A16栋117号商铺出售给四原告，并办理了产权变更手续。随后原告告知被告不得将房屋再次进行转租。2019年8月，四原告得知被告将房屋再次转租，便于2019年8月20日委托律师给被告送达律师函，通知被告10日内与次承租人解除合同，否则律师函作为解除合同的通知生效。被告签收了该律师函。后被告又因违反消防相关法律被行政处罚。因被告至今仍占用该房屋不予返还，故四原告诉至法院。被告何俊辩称，关于转租问题，被告从2015年就将房屋一分为二，一半交给其他人开餐厅，一半由被告卖服装，原房东未提出异议。四原告经营的商铺紧邻被告的店面，故对转租事实明知的，四原告以此为由要求解除合同，于法无据。关于违反消防法的问题，行政处罚决定书尚未生效，不能证实被告违法。关于租金问题，被告愿意支付，是四原告要解除合同，不收租金。四原告要求解除合同的实际原因是认为租金过低，是缺乏诚信的表现。四原告多次擅自锁住被告的大门，构成侵权，不应由被告承担其因此支出的300元。被告并无违约行为，不应支付违约金，且违约金过高，应予调低。本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，案外人陈学杰与被告何俊签订《房屋租赁合同》，约定陈学杰将xxxx商铺租赁给被告使用，租赁期限自2015年9月12日至2020年9月11日，承租人负担水、电、物业费等。合同第十一条合同解除的条件约定：“有下列情形之一的，出租人有权解除合同：……6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；7.承租人在出租房屋内进行违法活动的。”合同补充条款第一条约定,前三年租金为每年155000元，第四年为160000元，第五年为165000元，需于2019年9月12日前支付。第六条第3条约定，承租方违反本合同，将承租房屋转给他人使用的，须按本合同租金总额15%向出租方支付违约金，出租方并有权解除本合同。2015年9月28日，被告与案外人韩欣洁签订《房屋出租合同》，将案涉商铺中的110平方米出租给韩欣洁。2018年7月11日，被告又与案外人刘薇冉签订合同，将案涉商铺中的110平方米出租给刘薇冉。2018年12月6日，案外人陈学杰与四原告签订《克拉玛依市存量房买卖合同》，约定四原告购买XXXX商铺。2019年5月14日，被告与案外人郭雪峰签订《房屋出租合同》，将案涉商铺中的110平方米出租给郭雪峰。2019年8月20日，四原告委托新疆荣远律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到律师函10日内解除与转租方的合同，否则该律师函作为解除合同通知函立即生效。2019年11月9日，被告向郭雪峰送达《解除合同通知书》。2019年10月8日，四原告因本案向新疆玺善律师事务所律师支付代理费5000元。2019年10月14日，克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队向被告送达行政处罚决定书，决定书载明被告存在经营场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准的违法行为，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第一款之规定。上述事实，经当庭出示并质证，有《房屋租赁合同》《房屋出租合同》《解除合同通知书》、行政处罚决定书及当事人陈述等证据在案予以证实。本院认为，案外人陈学杰与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。四原告购买案涉商铺后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，四原告成为租赁合同的出租人，租赁合同继续有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，被告未经出租人书面同意，不得转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除租赁合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告第一次转租行为发生在2015年9月28日，至2016年3月28日，案外人陈学杰未提出异议，无权再要求被告解除合同。被告第二次转租行为发生在2018年7月11日，至2019年1月11日，继受合同权利义务的四原告无权再要求被告解除合同。被告2019年5月第三次转租，新的违约行为发生，四原告可自2019年5月起6个月内要求解除合同，四原告2019年8月向被告发送律师函要求被告10日内与次承租人解除合同，否则律师函作为解除合同通知书生效，已经在6个月内提出异议，根据双方合同第十一条第6条约定，四原告现有权解除合同。对于四原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”被告应当向原告返还案涉商铺，考虑本案实际情况，被告十日内返还商铺为宜。根据合同约定，被告2019年9月12日至2020年9月11日应付租金165000元，自2019年9月12日至判决之日，被告应付租金47208元。关于水、电、暖、物业费10000元，原告未提供证据证实，本院依法不予支持。律师费5000元，无合同依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方合同约定，被告转租的，应当按合同租金总额15%向出租方支付违约金，租金总额为790000元，违约金按合同计算为118500元，原告并未举证证实被告的转租行为给其造成了损失，考虑兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告主张的违约金过高，酌情支持20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉与被告何俊之间的《房屋租赁合同》解除；二、被告何俊支付原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉租赁费47208元；三、被告何俊支付原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉违约金20000元；四、被告何俊于本判决生效之日起十日内向原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉返还XXXX商铺；五、驳回原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元、邮寄送达费32.40元，由原告徐海辰、**、吴章华、李凌玉负担937.59元，被告何俊负担754.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 晏晴二〇一九年十二月二十四日书记员 丁莹