杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11728号 原告（反诉被告）：项燕，女，1984年6月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：杭州恩加壹企业管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA2AYXW842，住所地杭州市萧山区蜀山街道市心南路822至830号（连续双号）。 法定代表人：吴涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶虹，浙江周培敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晖，公司员工。 原告项燕诉被告杭州恩加壹企业管理有限公司（以下简称恩加壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，由审判员任子飞适用简易程序进行审理，后被告恩加壹公司提起反诉，本院依法受理后，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。项燕及恩加壹公司委托诉讼代理人陶虹、郑晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）项燕向本院提出诉讼请求：1.恩加壹公司退还项燕押金10000元；2.恩加壹公司赔偿项燕店铺租金50000元、店铺装修费用50000元，合计100000元；3.恩加壹公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年4月，恩加壹公司所在的萧山区市心南路822-830号嘉富广场汇德隆购物中心三楼恩加壹美食城档口对外招商。在签订合同前，恩加壹公司招商引资工作人员叶燕带领原告到美食城看场地，叶燕当即表示C1-C6区域（大面积档口，面积250平方米-500平方米不等的档口）已全部租赁完毕，入驻的品牌有澳门豆捞、烤肉店、儿童游乐场等品牌，其它小档口也出租完成，只剩B23、B22两个档口位置未出租。并对项燕说B23左边是手动扶梯，超市引流路口，右边刚好就是澳门豆捞、儿童乐园、烤肉店，都是特别适合吃冰粉的客户群，由于叶燕说B23的档口位置角度好、视野广且又是在超市入口的位置，要项燕承租B23档口位置，故双方在2018年5月6日签订了为期三年的租赁合同。但恩加壹公司财务郑晖说合同统一要签4月19日，故合同日期为4月19日，并承诺日期从开业时间开始算。后项燕开始着手营业执照办理，由于对方承租的年限没有三年故要求更改合同，所以双方的合同是两年期限。同时，恩加壹公司的招商入驻信息为虚构信息，至今都没有叶燕所承诺的品牌入驻，C区域都是用围布围挡一直贴着豆捞即将入驻等信息。叶燕以欺骗手段引进招商，欺骗项燕产生错误认识，严重损害项燕利益。项燕档口位置位于B23，合同签订面积41.1平方米，恩加壹公司实际提供给项燕的面积只有26.25平方米，恩加壹公司未按合同约定履行。另外，恩加壹公司管理混乱，提供的经营场所环境差，项燕按合同的约定交租金、物业费等费用，但是恩加壹公司经常不开空调、风机、部分灯光，美食城商户无数次反映，恩加壹公司均无视，导致商场经营环境差，客流日渐减少，项燕经营惨淡、严重亏损，故项燕诉至法院。 被告（反诉原告）恩加壹公司针对本诉辩称：一、恩加壹公司并未作出虚假承诺。项燕主张恩加壹公司在与其签订合同时有虚假承诺并无证据支持。关于豆捞商家的围布是因豆捞商家向恩加壹公司交付了意向金故暂为豆捞商家空留场地，但之后由于其他原因，豆捞商家最终未能入驻。二、恩加壹公司提供的房屋符合双方约定。恩加壹公司在项燕看房时就明确告知房屋的面积就是公示牌上的面积，约41.1平方米，65%左右是房屋实际使用面积，其余面积为公摊面积。项燕明知道《房屋租赁合同》中载明的41.1平方米面积系实际使用面积和公摊面积，其所实际使用的房屋面积为26.2平方米。而且在项燕起诉之前，双方发生过多次争议与矛盾，但项燕始终未提及案涉房屋面积存在短缺。另外，《恩加壹美食城档口规划图》是公示在双方签订合同的办公室内，项燕直接可以看到该图，根据规划图显示以及项燕的选择，其在签订合同前选定的B23房屋系其特定承租，只要恩加壹公司向项燕交付了特定房屋即已经履行了合同义务。综上所述，就案涉房屋面积答辩人不存在违约行为。三、恩加壹公司没有义务按照项燕的要求开启空调、风机、灯光等。开放空调、风机、灯光不是《房屋租赁合同》约定的义务，也不在恩加壹公司履行合同义务的范围内。且空调、风机、灯光属于公共设施，由此产生的费用应当由项燕等租户共同承担。实际上的情况是，项燕等租户从未承担任何费用，故恩加壹公司没有义务提供相应的服务。而且恩加壹公司为了保证美食城良好的经营环境，自愿开启空调、风机、灯光，不存在项燕所称经常不开的情形。此外，就空调问题，项燕等租户在签订租赁合同前，恩加壹公司已经明确告知租户须自行安装室内空调。故项燕要求恩加壹公司赔偿店铺租金50000元于理不合，于法无据。四、项燕主张恩加壹公司赔偿店铺装修费50000元无事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第六条第2项的约定，项燕装修所需手续由其自行办理，所有费用由其自行承担，因此项燕因装修产生的50000元费用由其自身承担。五、恩加壹公司无须向项燕退还10000元押金。根据《房屋租赁合同》第十二条约定“押金在合同期满后，如乙方无违约行为，无息退还乙方”。现因项燕未按合同约定向恩加壹公司支付租金11812.5元（暂计至2019年8月30日），其行为已经构成违约。因此，恩加壹公司可以自行将该押金抵扣项燕未支付的租金，不予退还。综上，请求法院查明事实，驳回项燕的全部诉求。 被告（反诉原告）恩加壹公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.项燕向恩加壹公司支付2019年6月9日起至实际解除之日止的房屋租金（暂计至2019年8月30日为11812.5元）；3.项燕向恩加壹公司支付擅自退租的违约金50000元；4.本案诉讼费由项燕承担。2018年4月19日，项燕因开设餐饮店需要向恩加壹公司租赁杭州市萧山区市心南路822-828号三楼B23房屋一间，双方签订的《房屋租赁合同》约定，恩加壹公司将案涉房屋出租给项燕，租赁期限自2018年4月20日起至2020年4月19日止，第一年租金50000元，物业费、卫生费6元/平方米，租金一年一付，第二年开始在上年的租金基础上递增5%，须提前一个月支付。押金在合同期满后，如承租人无违约，无息退还给承租人。同时约定租赁期间，承租人擅自退租的，应按照合同年租金的100%向出租人支付违约金，承租人逾期支付租金达一个月以上的，出租人有权解除《房屋租赁合同》。恩加壹公司交付房屋后，项燕支付了第一年租金50000元和卫生费1479.6元，以及押金10000元。项燕应于2019年5月9日支付第二年租金52500元（在第一年租金50000元的基础上增加5%，增加部分为2500元），但项燕至今未付，而且项燕也于2019年6月9日前清场退出，商铺一直空置至今。此外，项燕向杭州市萧山区人民法院提起诉讼的行为已经确定表示不愿再履行房屋租赁合同。恩加壹公司认为，项燕拒不支付房租、擅自退租的行为严重违背了诚信原则，故向法院提起反诉。 原告（反诉被告）项燕针对恩加壹公司的反诉辩称：首先，项燕并非擅自退租，2019年3月份项燕就和恩加壹公司的叶主管就申请退租并请求转让，叶主管也是同意的，5月底叶主管还和项燕确认是否到期不租，项燕也是确认的，后期见面时也有谈到过。针对撤场拆除哪些部分的问题，项燕与叶主管在6月2日达成一致，明确项燕可以拆除墙体的一些软装，6月初到6月6日之间项燕陆续把店铺的软装全部撤出。在撤出过程中，叶主管也多次路过，并没有提出任何异议。项燕在6月6日全部搬完后，去郑晖办公室，找郑晖、叶主管对接撤场、退押金的事，叶主管质疑项燕拆掉灯管，当时项燕同郑晖、叶主管、项燕的妹妹、千岛湖鱼头老板均在场，郑晖同意项燕撤场，但押金返还问题要和其他股东商量，提出要在6月8日才可以给出回复。6月8日，项燕和其他商铺一群租客找到郑晖，但郑晖人不在，直到所有的商户一起在大门口拦住顾客，郑晖才出现，并说6月9日给回复。当天项燕还报了警。6月11日，郑晖又回复说租赁合同是一年期的，可以退押金，两年期的则不可以退。6月13日项燕和其他商铺租客一起去注销营业执照，开始准备起诉的事情。项燕认为，双方是经协商解除租赁合同的，并不需要向恩加壹公司支付违约金及租金。况且，项燕已经把所有关于退租的事项和叶主管说了，叶主管平时就一直在负责商铺的管理，而且郑晖在6月6日也同意项燕撤场，只是关于押金存在争议。最后，合同约定违约金是一年租金的100%，项燕认为是不合理的，合同上面都没有盖章和手印。 项燕为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同（复印件）一份，欲证明项燕与恩加壹公司之间存在租赁关系；2.项燕与叶主管的微信聊天记录打印件三页，欲证明恩加壹公司同意项燕撤场，双方是协商解除租赁关系；3.录音光盘一份，欲证明郑晖是同意项燕撤场的，押金问题恩加壹公司要请示大股东才能退给项燕；4.群聊天记录截图一组，欲证明叶主管是案涉商场商户群的群主，也是美食城的负责人，郑晖只负责商户交电费；5.小强热线和1818采访视频、商场环境视频光盘一组，欲证明项燕的营业环境；6.装修明细表、支付宝转账记录打印件各一份，欲证明项燕为装修所花费用；7.工商企业注销证明复印件一份，欲证明项燕营业资格已注销。经质证，恩加壹公司对证据1三性无异议，反而可以证明双方的租赁合同尚未解除；对证据2结合微信聊天原件，叶主管曾向项燕要求支付第二年租金，故恩加壹公司不存在同意项燕撤场的情况；对证据3真实性无异议，郑晖与项燕、邓冬林、李新娟当时均在场，但是没有同意项燕撤场，录音中项燕与恩加壹公司就灯具拆除问题产生争议；对证据4工作群是存在的，但是这个工作群已经解散，真实性无法核实，李新娟可能负责商铺的一些事务，但是要服从郑晖的管理；对证据5媒体采访视频的真实性无异议，关联性有异议，可以看出是项燕单方向媒体反映商场存在的问题，不能证明项燕的待证事实，对商场环境视频的真实性有异议，不能确定拍摄时间，以及烟产生的原因；对证据6真实性、关联性存有异议，该证据系项燕单方提供，且根据租赁合同，装修费用应由项燕自行承担；对证据7真实性无异议，关联性有异议，项燕退场没有经过恩加壹公司同意。经审查，本院认为，恩加壹公司对证据1真实性无异议，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；对证据2经与项燕微信聊天记录核对，可确认项燕曾在2019年3月份及5月份向李新娟表示过提前退租的事实；证据3结合双方在庭审中的陈述，可确认项燕曾与恩加壹公司工作人员郑晖协商过退还押金事宜，但未达成一致意见；对证据4可确认该工作群中微信名为“晓叶”的人员即项燕所称的叶主管，负责管理案涉美食城日常风机、空调、灯光开启以及其他物业管理事宜；证据5恩加壹公司对其真实性无异议，可确认项燕曾向媒体反映过案涉美食城存在的经营问题；证据6因该转账记录并无备注具体转账用途信息，且无其他证据予以佐证，与本案缺乏明显关联性；证据7系客观真实，对其真实性予以确认，可确认负责人为项燕的杭州萧山冠楠越餐饮店已于2019年6月13日注销。 恩加壹公司在本诉中向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》两份、恩加壹美食城档口规划图复印件一份，欲证明恩加壹美食城档口规划图中标注的面积均为含公摊的面积，项燕与恩加壹公司签订的《房屋租赁合同》中41.1平方米的面积同样包含公摊面积的事实；2.收款收据一份，欲证明恩加壹公司按照3元每平方米每月向项燕收取2018年5月1日至2019年4月30日的卫生费1479.6元的事实，租金从6月9日起算，卫生费从5月1号开始收；3.企业收款收据复印件一份，欲证明恩加壹公司于2019年6月18日支付杭州久安物业服务有限公司2019年5月1日至同年10月31日的生活垃圾清运费20000元的事实。经质证，项燕对证据1两份合同真实性有异议，其中一份有手动修改按手印，另一份没有按手印，对规划图真实性无异议，但恩加壹公司一直没有跟项燕讲过该规划图，项燕也不知道公摊面积有多少，商铺实际面积只有二十多平方米；对证据2真实性无异议，确实是项燕付给恩加壹公司的，项燕是从5月初左右开始装修，装修垃圾是装修工人拉走的；对证据3项燕不清楚。经审查，本院认为，证据1中房屋租赁合同系恩加壹公司与除原告之外的其他租客签订的租赁合同，与本案不具有直接证明力，至于规划图项燕对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，况且租赁合同已经就租赁房屋的租金进行了一致约定，不因实际使用面积的问题导致租金约定发生变化；证据2项燕对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据3与本院缺乏直接关联性，对其关联性不予确认。 恩加壹公司在反诉中向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明双方之间存在房屋租赁合同关系；2.同意转租证明、房屋产权证各一份，欲证明案涉房屋所有权人杭州步步高实业投资有限公司同意恩加壹公司将案涉房屋出租给项燕的事实；3.收款收据三份，欲证明恩加壹公司于2019年4月25日收到项燕支付的押金10000元，第一年租金50000元，第一年卫生费1479.6元的事实；4.民事起诉状一份，欲证明项燕起诉要求恩加壹公司返还押金10000元，赔偿店铺租金50000元，店铺装修费50000元，表明项燕已不愿意继续履行房屋租赁合同；5.视频录像光盘一份，欲证明截至2019年8月20日项燕擅自退租以及项燕承租的案涉房屋并未有其他商户入驻的事实。经质证，项燕对证据1真实性无异议，但是项燕在签订合同时并没有特别留意，对违约金条款认为有改动且没有盖章捺印，该合同与项燕保留的合同内容关于租期有出入；对证据2真实性无法确认；对证据3、4、5真实性无异议，项燕在2019年6月6日已经撤场。经质证，本院认为，证据1、3、4、5真实性项燕并无异议，对其真实性予以确认，同时证据1中的合同租期经核查应自2018年4月20日至2020年4月19日；证据2恩加壹公司已提供同意转租证明原件以供核实，本院对其真实性予以确认。 项燕在反诉中未向本院提供证据。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年4月19日，恩加壹公司作为甲方与项燕作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区间，面积约41.1平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年4月20日至2020年4月19日；租金每年50000元，物业、卫生费6元／平方米／月，租金一年一付，第二年开始在上年的租金基础上递增5%，须提前一个月支付；并约定房屋租赁用途为冰粉世家餐饮店。双方另约定合同解除的条件有承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，或承租人所欠各项费用达年租金20%以上的等；因出租人原因致使承租人无法继续使用出租房屋达贰个月以上的，承租人有权解除本合同；租赁期间，承租人中途擅自退租的，应按照合同年租金的100%向出租人支付违约金，承租人逾期支付租金的，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际支付应付租金之日止，按日向出租人支付逾期应付租金万分之十的违约金；押金在合同期满后如乙方无违约无息退还给乙方，在合同期间，乙方应自行交付燃气费、水电费等与乙方相关的费用等权利义务条款。合同签订后，项燕于2018年4月25日向恩加壹公司支付了押金10000元、一年（2018年5月1日至2019年4月30日）卫生费1479.6元、一年房租费50000元，并由恩加壹公司出具对应的三份收款收据，后项燕开始对案涉房屋装修使用，并在此经营冰粉世家餐饮店。恩加壹公司陈述租金自2018年6月9日开始起算。 2019年3月份左右，项燕向恩加壹公司员工李新娟（音同）表达了让其帮忙转让的意思。2019年5月17日，李新娟在微信中向项燕发送消息“亲！你们到期就退租了是吧”，项燕回复称“是的”，李新娟当即回复了“OK”手势表情包。之后，项燕于2019年6月6日从案涉租赁房屋中搬离。当天，项燕与恩加壹公司工作人员郑晖和李新娟协商退还押金事宜，郑晖表示需经公司讨论后给予回复。之后因恩加壹公司回复项燕称不能退还押金，故双方纠纷成讼。 另查明，案涉房屋所有权人为杭州步步高实业投资有限公司，该公司于2018年4月10日出具同意转租证明一份，载明浙江汇德隆实业集团有限公司承租杭州步步高实业投资有限公司位于杭州市萧山区的房屋，租赁期限自2010年9月1日至2021年2月28日止。在该承租期内，杭州步步高实业投资有限公司同意浙江汇德隆实业集团有限公司将该房屋三层部分面积转租给恩加壹公司，并同意由恩加壹公司统一开展招商工作，同意恩加壹公司在承租期内与商户签订的租赁合同。 本院认为：本案的争议焦点一即双方租赁合同关系在2019年6月6日是否已经解除。对此，项燕主张其于2019年6月6日搬离时已经事先征得恩加壹公司工作人员李新娟及郑晖的同意，恩加壹公司则抗辩认为李新娟并不能代表恩加壹公司同意项燕退租，而且郑晖也没有明确同意项燕提前退租的要求。本院认为，从项燕与李新娟的微信对话来看，恩加壹公司对于项燕要求提前退租的情况是有所了解的，而且根据项燕在搬离当天与郑晖、李新娟等人的谈话录音，可知双方当天争议的最终聚焦点在于恩加壹公司是否同意退还项燕10000元押金。既然双方争议聚焦在于押金的退还问题，可见双方对于租赁关系解除已无争议，故本院认为双方租赁关系已在2019年6月6日发生解除。在此情况下，对恩加壹公司反诉要求判决解除双方租赁关系的诉讼请求不予支持。 虽则双方关于租赁关系提前解除已经达成一致，但不代表双方放弃对各自违约情形的权利主张。因此本案中仍需探究双方主张对方的违约情形是否存在。项燕在本诉中主张恩加壹公司宣传不实以及对经营场所管理不善，存在违约，但双方订立的租赁合同中并无关于场所管理的权利义务约定，而且关于宣传不实的主张也无充分证据可证，故本院认为项燕的该主张情形依据不足。在项燕主张恩加壹公司违约依据不足的情况下，其主张的租金和装修费用赔偿亦无事实和法律依据，本院均不予支持。至于恩加壹公司主张项燕拒不支付租金、擅自提前解约的违约情形问题，尽管双方对于项燕提前解约已经达成一致，但项燕在租期未满的情况下提前要求解除租赁合同确实已经构成违约情形，恩加壹公司有权就此违约情形要求项燕承担违约责任。而双方租赁合同中约定，“押金在合同期满后如承租方无违约无息退还”，而本案中项燕并不符合该押金退还的条件，故本院对项燕在本诉中主张退还押金的诉讼请求不予支持。而关于恩加壹公司反诉要求项燕支付自2019年6月9日起的应付欠付租金，因双方在6月9日前已经解除租赁关系，故对恩加壹公司的该诉请不予支持。至于恩加壹公司反诉主张的违约金50000元，因项燕向恩加壹公司交纳的10000元押金已经因项燕的该违约情形而不予退还，即该押金亦作为违约金性质进行处理，恩加壹公司再就同一违约行为主张50000元的违约金显然过高，本院根据一般租赁寻找新租客所需时间以及本案实际情况酌情将约定的违约金标准调整为4个月的租金损失标准，即项燕还应支付恩加壹公司违约金7500元（52500元÷12个月×4个月-10000元）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、项燕于本判决生效后十日内支付杭州恩加壹企业管理有限公司违约金7500元； 二、驳回项燕的全部本诉诉讼请求； 三、驳回杭州恩加壹企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如项燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，由项燕负担；反诉案件受理费减半收取673元，由项燕负担25元，由杭州恩加壹企业管理有限公司负担648元。 杭州恩加壹企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还应退的反诉案件受理费；项燕于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的反诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十二月二十三日 书记员  董向勇