四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初4776号 原告：成都众悦物业管理有限公司，住所地：金堂县三星镇棕榈湖104号24栋1单元24号。 法定代表人：林勇，总经理。 委托代理人：蒋锐，四川英冠律师事务所律师。 被告：高原，男，1980年1月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告成都众悦物业管理有限公司（以下简称“众悦物业”）与被告高原物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众悦物业的委托诉讼代理人蒋锐、被告高原到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众悦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年8月25日起至2019年12月31日的物业服务费5351.81元，并从2013年8月25日起至付清之日止按每日千分之三向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系金堂县三星镇棕榈湖小区物业服务企业，被告系案涉小区1期39栋2单元3楼4号业主，建筑面积为87.76㎡，并与原告签订了前期物业服务协议，约定每月支付每平方0.8元的物业管理费用。被告自2013年8月25至2019年12月31日，被告未按照协议约定，支付原告物业管理费用。原告多次催促被告缴纳无果，根据协议约定原告有权要求被告按照每日千分之三支付原告违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告高原辩称；对原告的起诉的事实无异议；被告未给物业费是因为之前和开发商打过官司，被告胜诉了，开发商和物业是一家公司，被告在棕榈湖有两套房子，开发商应赔偿被告9000多元，后来双方律师约定赔偿的钱用来抵物业费，现在的物业费5000多，算下来应该补被告4000多元。 本院经审理认定事实如下：2012年8月25日，成都鑫诺房地产开发有限公司（以下简称“鑫诺房产”）向合力物业发出“齐力.棕榈湖国际社区商品房交房通知单”，载明：“齐力.棕榈湖国际社区”商品房购房人高原所购房屋为39-2-3-4号，现可交房。请贵司协助业主，于2012年9月7日前办理完交房手续。高原在签署通知单右下方业主签字处签名。同日，高原（乙方）与案外人成都合力物业管理有限公司（甲方，以下简称“合力物业”）签订《齐力.棕榈湖国际社区前期物业服务协议》一份，约定：合力物业为齐力.棕榈湖国际社区提供物业服务，服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。双方对物业费的标准及缴费期限约定为：首期物业费用（六个月）从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付，以后按季收取，业主应在本季度末月最后一周内履行下一季度的缴纳义务。收费标准（每平方米建筑面积，以产权部门登记面积为准），1.住宅用户：第一年至第三年，甲方按以下标准收取物业费用，多层住宅按0.8元/月.㎡收取，其中乙方按0.6元/月.㎡缴纳，开发商补贴0.20元/月.㎡；电梯住宅按1元/月.㎡收取，其中乙方按0.8元/月.㎡缴纳，开发商补贴0.20元/月.㎡。自第四年开始，由乙方按多层住宅0.8元/月.㎡、电梯住宅1元/月.㎡的标准向甲方缴纳物管费用，开发商不再补贴。关于违约责任的约定：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并给予乙方经济赔偿；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。乙方所购房屋基本情况为：类型为住宅，坐落位置为39栋2单元3楼4号，建筑面积为87.76㎡。 2013年3月15日，合力物业（甲方）与成都泰祺房地产开发有限公司（乙方，以下简称“泰祺房产”）、鑫诺房产（丙方）签订《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》，载明与本案有关的内容如下：甲方与丙方签订了“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》。乙方与丙方签订了“棕榈湖国际社区”《房地产项目转移协议》，现已完成转让工作。经甲乙丙三方友好协商，就“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》有关事项达成如下协议：一、由于丙方已将棕榈湖国际社区项目转让给乙方，经甲乙双方协商，甲方同意退出“棕榈湖国际社区”一、二期物业服务，退出之日起，甲方与丙方签订的“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》终止。二、甲方双方商定在2013年3月31日前完成“棕榈湖国际社区”一、二期物业服务交接工作，届时乙方与甲方另行委托物业服务单位（以下简称：新物管公司）完成交接工作。2013年3月28日，合力物业（甲方）与泰祺房产（乙方）签订《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》的补充协议，与本案相关的内容载明有：二、甲方双方商定在2013年4月1日前完成棕榈湖国际社区一、二期物业服务交接工作，届时乙方委托众悦物业与甲方完成交接工作。五、物业服务移交工作完成之日起，棕榈湖国际社区物业管理责任由新物管公司（众悦物业）承担，甲方不再承担......。 2016年7月12日，众悦物业与泰祺房产签订《前期物业服务合同》，约定众悦物业为“棕榈湖国际社区”一、二期提供物业服务，服务期限为三年，即自2016年7月15日00时起至2019年7月14日24时止。物业服务的内容主要为：建筑区划内物业共有部位、附属设施设备的管理及维修养护；建筑区划内公共秩序的维护；建筑区划内的绿化养护；建筑区划内的环境卫生维护；建筑区划内车辆行驶、停放及场所管理；......。物业服务费用的收取标准：住宅用户1.5元/月.㎡，非住宅用户1.2元/月.㎡。物业服务费的缴纳：首期物业费用（一年）从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付；以后按季收取，乙方应在本季度末月最后一周内履行下一季度的缴纳义务。乙方如违反协议，不按本协议约定的收费标准及时间缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。同时，前述合同附件十三：物业服务承接验收确认书载明，甲乙双方已于2013年7月14日完成了共有部分、物业用房、物业档案、业主名册等的交接工作。 2019年6月15日，众悦物业向高原发出“律师函”，主要内容为：39-2-3-4号高原先生/女士，高原业主在办理交房手续时与开发商签订了《棕榈湖国际社区前期物业服务管理协议》，双方建立了前期物业服务合同关系，但刘韵业主自2013年8月25日至今无故拖欠物业费，逾期后经众悦物业多次催促（电话、短信、上门催告），仍未按照合同约定按时矫情物业费，该行为已构成违约。鉴于此，为维护众悦物业的合法权益，同时避免酿成纠纷，现正式向贵方发出通知：1.望于收函后7日内前往众悦物业结清拖欠物业费4509.16元，逾期违约金13024.73元（2013年8月25日至2018年12月31日）；2.本公司承诺按时到公司物业中心结清、缴纳物业费者，滞纳金可协商解决。若未按时结清物业费，将依法提起诉讼。 另查明，一、本院（2015）金堂民初字第1874号生效民事判决书，系处理众悦物业与案涉小区业主唐仕泽之间因欠缴物业服务费引起的物业服务合同纠纷，判决：被告唐仕泽于本判决生效之日起十日内给付原告成都众悦物业管理有限公司物业服务费3315.5元并同时给付从逾期之日至付清为止按以季度应缴纳的物业服务费按每日万分之五计算的违约金。二、众悦物业成立于2013年3月28日，经营范围：物业管理服务。 再查明，2014年，被告高原与其妻兰小进起诉成都鑫诺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，双方当事人自愿达成协议，金堂县人民法院于201年11月21日作出（2014）金堂民初字第3079号民事调解书，由被告成都鑫诺房地产开发有限公司于2014年12月31日前给付高原、兰小进逾期办理房屋权属证明的违约金3018元。后成都鑫诺房地产开发有限公司未履行，2015年4月23日，高原、兰小进向金堂县人民法院申请强制执行。2015年，被告高原的妻子兰小进之弟兰仲攀起诉成都鑫诺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，双方当事人自愿达成协议，金堂县人民法院于2015年2月11日作出（2015）金堂民初字第425号民事调解书，由被告成都鑫诺房地产开发有限公司于2015年3月15日前给付兰仲攀逾期办理房屋权属证明的违约金6000元，后成都鑫诺房地产开发有限公司未履行，2015年4月23日，兰仲攀进向金堂县人民法院申请强制执行。 上述事实，有原告举示的当事人身份信息、营业执照、《齐力.棕榈湖国际社区前期物业服务协议》、《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》、《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》、《前期物业服务合同》、“律师函”、“齐力.棕榈湖国际社区商品房交房通知单”，被告举示的（2014）金堂民初字第3079号民事调解书及受理执行案件通知书、（2015）金堂民初字第425号民事调解书及受理执行案件通知书以及庭审笔录在案佐证。 本院认为，合力物业系案涉小区的开发商鑫诺房产委托的经工商部门登记并具备相应资质的物业服务企业，合力物业与被告签订的《齐力.棕榈湖国际社区前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有约束力。2013年3月，因鑫诺房产开发的案涉“棕榈湖国际社区”项目转让给泰祺房产，合力物业与鑫诺房产、泰祺房产三方协议约定，终止了合力物业的物业服务。前述三方于2013年3月28日签订补充协议，并委托新的物业服务企业即本案原告众悦物业为案涉棕榈湖国际社区提供物业服务，同时，对终止合力物业的后续处理及众悦物业进入的相关事宜进行了约定。众悦物业于2013年7月14日进入并与泰祺房产办理了案涉小区的物业用房、档案、设备设施的交接，众悦物业事实上于当日为小区提供物业服务，泰祺房产于2016年7月12日与众悦物业补签了《前期物业服务合同》。由于众悦物业系经工商部门登记的具有从事物业管理服务的物业企业，又有开发商泰祺房产的委托，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力......”的规定，由于合力物业已终止为案涉小区提供物业服务，故泰祺房产有权委托新的物业服务企业为小区提供物业服务，因众悦物业具有从事物业服务资质，故本院确认众悦物业为案涉小区的合法物业服务企业。《齐力.棕榈湖国际社区前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》约定的物业服务费的标准不一致，《前期物业服务合同》将物业服务费由原住宅0.8元/月.㎡提高至1.5元/月.㎡，非住宅由1元/月.㎡提高至1.2元/月.㎡。但众悦物业并未举示证据证明其提供物业服务费收费标准经过相应法定程序。根据国务院《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准对业主不发生效力，本案物业服务费标准按《齐力.棕榈湖国际社区前期物业服务协议》约定的0.8元/月.㎡确认。被告高原主张以开发商应支付的逾期办证违约金来抵扣物业费的抗辩，本院认为，本案原告系物业公司，与被告高原所诉的案件赔偿主体不是同一主体，且被告高原并未提交证据证明几方当事人达成用所诉案件的违约金抵扣物业费的事实，故，被告高原的抗辩本院不予认可，被告高原可通过其他途径处理。据此，依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用......”的规定，关于原告要求被告给付自2013年8月25日起至2019年12月31日物业服务费的应予支持，本院确认被告应给付的物业服务费为5349.15元（76.19月×87.76㎡×0.8元/月.㎡）。关于原告主张的违约金，原告曾于2015年就案涉小区业主拖欠物业费向本院提起诉讼，生效判决支持按前期物业服务协议约定的每日万分之五计算，因双方约定物业服务费的缴纳为先交费后使用，且按“按季收取，业主应在本季度末月最后一周内履行下一季度的缴纳义务”缴纳，本院支持从2013年8月25日起按季应收物业服务费的金额以每日万分之五计算违约金至付清之日止。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告高原于本判决生效之日起十日内支付原告成都众悦物业管理有限公司物业服务费5349.15元元及违约金（违约金的计算：从2013年8月25日至付清之日止以季度应缴纳的物业服务费按每日万分之五计算）； 二、驳回原告成都众悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告高原负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周志军 二〇一九年十二月十九日 书记员  曹亚男