江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初2482号 原告：深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司，住所地在盐城市城南新区新都街道南港社区解放南路266号凤凰汇广场小商业203室。 负责人：张新勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐劲松、王建山，江苏知本律师事务所律师。 被告：盐城欧美亚健身服务有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道解放南路266号凤凰汇商业街区。 法定代表人：李连生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许斌、赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司与被告盐城欧美亚健身服务有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司（以下简称中恒公司）的负责人张新勇及其委托诉讼代理人徐劲松、被告盐城欧美亚健身服务有限公司（以下简称欧美亚公司）的委托诉讼代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1.判准解除原被告双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》（合同号FHH(B2)-003)以及《物业经营管理服务补充协议》，被告将承租的房屋全部交还给原告；2.判令被告赔付两年免租期的费用合计1912600元（其中租金478150元×2年=956300元，物业经营管理费478150元×2年=956300元），被告缴纳的履约保证金100000元不予返还，并承担违约金119537元（根据合同约定478150元÷12个月×3个月）和原告律师代理费231500元；3.被告从2019年1月1日起至房屋实际交还之日止按每月79692元支付租金和物管经营服务费；4.本案的诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2016年7月，原、被告双方签订了《房屋（商铺）租赁合同》及《物业经营管理服务补充协议》，合同和协议约定：被告承租“城南新区解放南路266号凤凰汇商业街区项目商铺号为1F19-101、19-102、2F19-202、29-203、3F19-301、19-302的房屋，其中，一楼套内面积约424平方米，用于经营漫猫咖啡；二楼套内面积约1605平方米，三楼套内面积约1246平方米，用于经营欧美亚健身。租赁期限为开业之日起10年（开业时间为2017年1月1日）；租期第一年和第二年为免交租金和物业经营管理服务费，从2019年1月1日至2026年12月31日，被告应交租金和物业经营管理服务费总额为8243306元，承租方应在合同签订后向出租房缴纳10万元履约保证金，如承租方违约解除协议的，保证金不予退还。在租赁期内，承租方未征得出租方书面同意，承租方不得改变约定的使用用途和经营品牌，不得将商铺抵押、转让、转租或者许可他人使用。合同还约定了出租房解除合同的情形及违约事项及诉讼费、律师费的承担。合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金10万元，原告亦于2016年9月30日向被告交付了房屋。但因被告没有按照合同的约定全面履行义务，原告于2017年4月11日致函被告，催告其履行合同义务，但被告至今一楼漫猫咖啡未开张一直闲置，二、三楼欧美亚健身于2018年9月29日关门停业，其经营场所和设备资产被法院查封，根据合同约定被告应于2018年11月30日前交纳租金和经营管理服务费，但被告至今亦未能缴纳租金、经营管理服务费，其已无力继续履行涉案租赁合同，遂诉至法院。 被告欧美亚公司辩称：原、被告签订《房屋（商铺）租赁合同》及《物业经营管理服务补充协议》情况不错，被告在合同履行过程中出现了经营困难但并不足以导致解除合同；被告未能按期缴纳租金的原因在于原告拒不提供账户导致被告无法履行；另外涉案租赁合同中规定了限制承租人股权变动、法定代表人变更、经营品牌变更、与他人合作经营等经营权的格式条款，属于排除承租人主要权利的条款，应属于无效条款，不能作为原告主张解除合同的依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院组织双方进行了举证、质证，对双方无异议的证据和事实本院予以确认，本院经审理认定事实如下：2016年7月，原、被告双方签订了一份《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：被告欧美亚公司承租“城南新区解放南路266号凤凰汇商业街区项目商铺号为1F19-101、19-102、2F19-202、29-203、3F19-301、19-302的房屋，租赁面积约为3275平方米，一楼面积约424平方米，二楼面积约1605平方米，三楼面积约1246平方米，该商铺仅能用于经营主营健身、培训，附带餐饮以及其它零售配套等之用途，并欧美亚公司须以欧美亚健身、漫猫咖啡之商业名称和品牌经营前述业务；租赁期限自开业日起10年，自开业日起至第二年同期前一日为1个租赁年度，以后以此类推，交付日，该房屋预定交付日为2016年9月30日前，于实际交付日前30日内，中恒公司将通知欧美亚公司交接租赁商铺，并签署房屋交付确认书，双方签字确认日为实际交付日，预计开业时间为2017年1月1日，欧美亚公司需在约定的开业日统一开业，未经中恒公司书面许可同意，无正当理由逾期开业的，则应以本合同约定之开业日起计算租期、租金，欧美亚公司逾期开业超过三十日的，中恒公司有权解除合同，并追究欧美亚公司的违约责任；租金及租金标准，首年租金单价0.4元/平方米×天，免租后每2年在上一年度租金基础上递增5%，年租金=租赁面积×租金单价×365天，2017年1月1日-2018年12月31日，为免租期，2018年11月30日前交纳2019年1月1日—2019年12月31日的租金478150元，…租金支付方式采取先付后租的方式，每12个月支付一次，租赁商铺内实际发生的物业管理费、水、电、气等费用由欧美亚公司据实承担；合同签订5日内，欧美亚公司向中恒公司缴纳10万元履约保证金，若欧美亚公司出现未能按约进场装修、开业、逾期支付租金、物业费、公共事业费及应当由其承担的其他有关费用之任何一项累计达到一个月以上的或一年内累计超过三次、违法行为被依法查封等，中恒公司有权不经欧美亚公司同意解除合同，若因上述原因解除合同，则履约保证金不予退还，并按本合同租金标准向中恒公司补足相当于已经使用的免租期期间的费用，向中恒公司支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过3个月的租金作为违约金，因本合同引起一切争议，双方应首先友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该商铺所在地人民法院提起诉讼，诉讼费及律师费全部由败诉方承担；2017年4月11日，双方又签订了一份物业经营管理服务补充协议，约定：双方确认本项目商业管理单位接受中恒公司的委托，为本项目商铺提供物业经营管理服务，欧美亚公司作为该商铺的实际使用人，将实际享受本项目商铺统一招商、商业布局及日常营运管理等物业经营管理服务；双方确认，欧美亚公司对本项目统一物业经营管理服务予以认可，并承诺接受商业管理单位的物业经营管理服务，基于租赁商铺物业管理服务事宜，双方同意，自租赁铺位起租日起，租赁铺位物业经营管理服务费由欧美亚公司据实承担，费用标准为前2个租赁年度内，物业服务费＋经营管理服务费：0.4元/平方米×天，自计租日第2年起，每两年物业服务费及经营管理服务费标准在上一年度基础上增加5%，物业服务费及经营管理服务费价格2017年1月1日-2018年12月31日，为免费，2018年5月31日前交纳2019年1月1日—2019年12月31日的物业服务费255450元经营管理服务费222700元，合计478150元…缴纳方式采用先付后用，每12个月支付一次，由欧美亚公司直接向中恒公司或中恒公司委托的经营管理公司支付，欧美亚公司应按本协议约定及时、足额支付租赁铺位物业经营管理服务费，若逾期，则中恒公司按照未付3‰天支付逾期期间的滞纳金，逾期超过一个月，欧美亚公司有权解除租赁合同，收回租赁铺位。合同签订后，欧美亚公司向原告中恒公司缴纳了履约保证金10万元，中恒公司亦于2016年9月30日向被告交付了房屋。2017年1月1日，二、三楼欧美亚健身房开业，一楼漫猫咖啡因故一直未开张。2017年4月11日，原告向被告发函催告其进行整改，被告欧美亚于4月21日回函对涉及的问题作出逐一答复并承诺限期改正。2018年9月底，欧美亚健身房停业，其经营场所及全部资产设备被法院于2018年12月12日查封。2018年10月27日被告欧美亚公司向中恒公司发函告知将其公司的法定代表人变更为周国祥、将二楼、三楼用房转租给另一公司经营、将一楼房屋对外招租并要求中恒公司提供账号缴纳租金，中恒公司于10月30日回函称一、二、三楼需按照合同约定继续经营不得经营其他品牌，且不得将房屋转租或对外招租并告知了如违约，则解除租赁合同收回租赁房屋并由其承担违约责任；2019年1月28日欧美亚公司向中恒公司发函告知其若不同意其公司自主恢复经营的情形下将自2019年1月1日起不承担租金，中恒公司于2月1日回函要求欧美亚在收到函件后三日内缴纳租金否则将承担相应法律后果。后被告未能履行相关义务，原告遂诉至本院。 另查明，本案案涉商铺系江苏国强置业有限公司委托本案原告全权负责，包括上述物业完全的经营管理租赁等权利，负责与该物业相关的招商、出租、商业管理、咨询、维修及保养活动，有权以自身名义与第三方签订租赁、商业管理等协议，并收取相应的协议价款。 审理中，原告自愿放弃要求被告承担违约金119537元和原告律师代理费231500元，并自愿要求从2019年1月1日起至房屋实际交还之日止按每月79692元×70%支付租金和物管经营服务费。 本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告中恒公司与被告欧美亚公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》及《物业经营管理服务补充协议》，不违反国家法律法规规定，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告中恒公司按约将出租商铺交与被告欧美亚公司，而被告欧美亚公司至本案诉讼之日仍未将涉案商铺全面开业，且二、三楼欧美亚健身房于2018年9月底即停止营业，经营场所及全部资产设备被法院于2018年12月12日查封，应缴租金及物业服务费、经营管理服务费均未缴纳，故对原告主张要求解除合同、返还商铺，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告支付两年免租期费用1912600元及被告缴纳的履约保证金10万元不予返还，符合法律规定，本院亦予以支持。审理中，原告自愿放弃要求被告承担违约金119537元和原告律师代理费231500元，并自愿要求从2019年1月1日起至房屋实际交还之日止按每月79692元×70%=55784.40元支付租金和物管经营服务费，本院依法予以照准。至于被告欧美亚公司辩称经营困难并不足以导致解除合同、合同中的限制条款属无效条款不能作为主张解除合同的依据，无法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司与被告盐城欧美亚健身服务有限公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》（合同号FHH(B2)-003)以及《物业经营管理服务补充协议》；被告盐城欧美亚健身服务有限公司于本判决生效后三十日内将案涉商铺腾空后交与原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司。 二、被告盐城欧美亚健身服务有限公司支付原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司两年免租期（2017年1月1日至2018年12月31日）的租金、物业、经营管理服务费合计人民币1912600元，于本判决生效后十日内履行完毕。被告缴纳的履约保证金100000元不予返还； 三、被告盐城欧美亚健身服务有限公司支付原告深圳市中恒企业管理顾问有限公司盐城分公司自2019年1月1日起至商铺实际交还之日止按每月55784.40元计算的租金和物管经营服务费，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86398元，由被告盐城欧美亚健身服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（收款人：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 长  邵 静 人民陪审员  陈玲玲 人民陪审员  吴洪芹 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  郁 玲 书 记 员  姚琦鸣 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。