广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5670号原告：黄新娇，女，1971年6月18日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，被告：刘发，男，1954年1月22日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师。原告黄新娇与被告刘发合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄新娇、被告刘发的委托代理人赵先祥、胡舒然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄新娇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告黄新娇与被告刘发双方于2017年6月5日签订的《集资建房合同书》。2.判令被告刘发立即给原告退还合资建房款本金286000元，判令被告因违反合同法的规定，给原告赔偿百分之五十的违约金143000元。3.判令被告刘发赔偿原告因向惠东县农村商业银行高潭支行的贷款（150000元）所产生的利息（从2017年6月至2019年9月共计27个月，按0.6%计息每月为900元）共24300元。原告另与他人借贷款60000元所产生的利息（从2017年6月至2019年9月共计27个月，按1.2%计息每月为720元）共19440元，两项借款的利息合计43740元。4.判令被告刘发赔偿给原告因为对该房屋三楼302号房的装修款（水电安装材料款5100元、安装费用4000元、吊顶天花预付定金1000元）合计10100元。5.判令被告刘发给原告造成的精神损害费赔偿5000元。上列1-4项合计总额487840元。6.判令被告刘发承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年6月，被告刘发利用自家的宅基地，该宅基地位于惠东××××南湖居委会（地名：公堂）光辉村光辉楼××，{国有土地使用证（惠东府国用总字第0006039号/第13230106039号）}与多家住户签订合同，共同合资兴建该楼房。原告因家住农村，为改善住房条件和方便自己以及儿女们的居住需求，因此，原告与被告于2017年6月5日双方共同签订合同详见《集资建房合同书》。合同条款约定，原告出资286000元，被告将该楼第三层302室（使用面积136平方米）分配给原告长期居住，该房的室内装修和水电安装工程费用全部由原告自己负担。双方签约合同以后，原告首先在惠东县农村商业银行股份有限公司高潭支行借货款150000元（月息利率为0.6%计息，每月应付利息900元），接着原告又与他人借款60000元（详见借条证据1份），原告与他人借款的利息（月息利率为1.2%计息，60000元每月应付利息720元），合计210000元。原吿按照签订的《集资建房合同书》的规定，已给被告支付集资款210000元，余额76000元已于2018年5月14日全部付清给被告刘发。该楼房主体工程完工后，原告依照双方签订的《集资建房合同书》合同，对该楼第三层302室进行水电铺设工程布局和部分室内的工程装饰装修进行施工。后来，原告由于资金周转困难，短暂停止装修。不久，原告发觉本属于自己的302号房却给他人（不知其姓名）强行搬入装修并居住，为此，原告对已正在居住和装修的人进行交涉，要求该住户搬离却遭到拒绝。无奈，原告找到被告刘发论理，被告承认本属于原告的302号住房是已经卖给了他人。原告多次上门（该楼房八层801/802室）要求被告退款和赔偿损失未果，反而遭受被告刘发女儿父女威胁恐吓。2019年6月11日，原告向惠东县公安局南湖派出所进行报警（详见报警回执），但是，被告刘发无视公安机关传唤，拒绝到南湖派出所接受查询和解决争议，为此，惠东县公安局南湖派出所要求原告走法律程序，向惠东县人民法院提起民事诉讼。综上，被告刘发偷偷将原告的住房转卖他人，采取一房多卖的违法行为，已构成违法犯罪事实。被告不但没有给原告退款，其的违法侵权行为，直接导致原告遭受严重的经济损失，原告的精神已经崩毁。被告的行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，侵害了原告的合法权益，为此，原告请求惠东县人民法院依法判令被告立即退还全部款项并赔偿损失和由被告承担全部案件诉讼费。为维护原告本人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院公正司法，判如所请。被告刘发辩称，一、被告并非本案适格主体，本案法律关系因为侵权纠纷法律关系，而并非合同纠纷法律关系。1.根据原告在民诉起诉状中自述案涉房屋，被告已按约定交付给原告使用，原告也已经实际占用案涉房屋进行装修，双方合同约定的房屋交付义务，被告已经履行完毕，原告并未举证证明案涉房屋被第三人占用是由被告导致的。根据原告在民诉起诉状中陈述，案涉房屋在被告交付给原告使用后，对第三人强行搬入装修并居住，在法律上因第三人侵权行为而导致，并非被告未按合同约定履行交付义务导致。三、原告在民事起诉状中陈述被告采取一房多卖，将房屋转卖给第三人，但原告并未对此予以举证证明。二、原告诉讼请求缺乏事实及法律依据。1.原告没有证据证明被告存在违约，故主张违约责任缺乏事实依据。2.原告主张解除合同及返还建房款本金及赔偿50%的违约金，贷款及贷款利息、装修款、精神损失费均缺乏合同依据。原告黄新娇围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：.报警回执，证明原被告双方发生纠纷后，原告向惠东县公安局南湖派出所报警的事实。9.收据、发票，证明已付房款。被告刘发针对其抗辩主张向本院提交以下证据：《合作建房协议书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证:被告刘发对原告黄新娇提交的证据发表质证意见：对第一组证据身份证户口本复印件以及第二组证据被告身份证复印件，没有异议。对第三组证据集资建房合同书真实性没有异议，但是合同书中没有约定被告存在一房多卖的情况下的违约责任，被告已经履行了将案涉房屋交付给原告使用的义务。对第四组证据国有土地使用证没有异议。对第五组证据里的广东省行政事业收费统一票据，农商银行票据真实性没有异议，但是该组证据无法反映原告诉称的贷款金额，银行贷款有实际发放，未能证明该银行贷款是原告用于支付给被告的集资款。对于借条的真实性被告无法确认，而且单凭借条也不能证明出借人有实际出借借款给原告，也未能证明借款是用于支付给被告的集资款，而且被告与原告签订合同时也并未预见原告参与集资建房的款项来源于贷款和借款，无法预见可能会存在利息的产生。原告要求被告赔偿利息损失，不符合合同法第113条的规定。对于提货单三性不予确认，提货单真实性无法确认，提货单上的客户名并非原告，而且该组证据不能证明原告购买的安装材料用于对案涉房屋的装修。被告与原告签订合同时并未能预见原告装修的具体标准，原告要求被告赔偿装修款不符合合同法第113条的规定。对于吊顶产品销售合同真实性无法确认，该组证据无法证明定金是基于原告装修案涉房屋产生。对于第八组证据报报警回执真实性没有异议，而且证明了原告就案涉房屋被第三人侵占的事宜进行了报警，原告应当向实际的侵权人主张侵权。对于第九组收据，因为我们是庭前是没有收到这两份证据的复印件，所以真实性如果我们有异议的话，我们庭后再由当事人那边再进行一个书面的回复，如果不回复都就是对真实性没有异议。这是第一点意见。然后第二点意见就是被告确认是有收到原告支付的款项286000元，款项均是通过转账方式支付，但收据上面显示的金额和时间，并不一定是实际的付款时间，其中时间为2018年5月14日的显示金额为286000，但后来又在2017年的6月5日有一张21万的收据，如果按照两张收据的总金额累加的话，应该就是496000，但实际上并不可能是496000。所以我们对付款情况确认，但是对收据的出具情况，希望由法庭来依法核实。原告黄新娇对被告刘发提交的证据发表质证意见：请法庭核实。为查明本案事实，本院依法向惠东县自然资源局、惠东县住房和城乡建设局、惠东县公安局南湖派出所进行了调查取证，惠东县自然资源局提供《地籍调查表》；惠东县住房和城乡建设局《复信》；惠东县公安局南湖派出所提供的李启力、黄新娇的《询问笔录》。诉讼期间，本院依法向案外人范田发进行问话调查并形成《问话笔录》，范田发提交材料《集资建房合同书》《公堂新村收支表》《合作建房协议书》和手机照片。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：2012年6月11日，被告刘发与案外人范田发签订合作建房协议书，约定主要内容为将上述国有土地使用权证地块由案外人范田发投资建设，建成十一层高带电梯的集资楼出售，被告刘发无偿获得四套房屋，作为补偿被告刘发地皮的投入。2017年6月5日，原告黄新娇作为甲方（出资方）与被告刘发作为乙方（承建方）签订《集资建房合同书》。该合同书约定“一、甲方在平山街道后园路建设幼儿园后面由四十二胡集资合作兴建‘公堂新村住宅楼（门牌号××，国有土地使用证号：惠东府用总字第××号，字（1991）第13230106309号）……三、甲方选定为3层02户型房屋分摊面积136平方米，按整套房屋计价为286000元人民币（大写：贰拾捌万陆仟元整）。四、付款方式：签订协议时付21万元人民币，余款76000元，半年内还清，平均每月还12666元左右。各户付清房款后才可装修，否则乙方有权阻止……”。原告在甲方签名处签名捺印，被告在乙方处签名捺印。上述合同书中手写条款及修改处均有手印确认。同日，被告刘发出具《收据》予以确认收到原告黄新娇支付交来302房款21万元，并载明剩余款76000元本年内结清。2018年5月14日，被告刘发出具《收款收据》予以确认收到原告黄新娇支付交来302房款286000元。2019年4月1日，原告向惠东县坤发五金店购买装饰装修材料用于装修涉案房屋，并提供七份《惠东县坤发五金店提货单》，其中六份显示客户为公塘，有一份显示为公塘退单。2019年7月19日，原告与案外人因涉案房屋的归属问题向惠东县公安局南湖派出所报警。该派出所提供原告黄新娇的询问笔录中载明原告陈述内容“……我们到达后看到有人在装修，我就叫装修师傅打电话给叫他装修的人，对方来了之后，我们双方就房子的归属问题和装修问题吵起来了……”。2019年9月11日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告刘发陈述确认收到原告房款286000元，确认其与案外人范田发合作建房协议中已获取的四套房屋并不包含涉案302房。又查，原告黄新娇陈述因购买房屋于2017年6月1日向惠东农商行高潭支行贷款150000元，并于庭后提交《个人借款合同》，该合同的借款用途载明用于种植香蕉，不得将借款挪作他用。同日，原告出具《借条》，内容载明“本人因购房缺少资金，同林嘉明借款现金人民币六万元整，按一分二厘计息，（月付息720元，即2017年6月1日起至2020年6月1日止）借款期限为2020年6月1日，还清如借款人不能还清本金，本人将有权向法院诉讼，此据！借款人签名黄新娇，被借人签名陈华香。”。被告刘发庭后提交一份《情况说明》确认涉案土地现已建成11层半，合共42套住房。惠东县住房和城乡建设局针对涉案土地使用者刘发施工许可问题回复《复信》载明：“经我局查实，未在我局申报过施工许可证手续，是否具备施工报建条件，要视乎规划等相关手续是否完善而定。”惠东县自然资源局针对涉案土地权籍问题提供《卷内备考表》七页，确认被告刘发于1990年12月30日取得位于惠东××××村的国有土地使用权证【惠东府国用总字第0006039号字（1991）第13230106039号，宗地号位9区4坊075号，用地总面积130平方米，用途住宅】。2019年12月11日，被告刘发向本院提出申请，一、追加范田发为被告；二、追加李方元、任秀春为第三人。因被告未提供相关证据及原告明确本案系依据《集资建房合同书》提出合同之诉，被告的申请不属于法律规定的共同诉讼必须追加的当事人范围，故本院不予准许。2019年12月16日，案外人范田发向本院陈述其与被告刘发合作建房协议，并在楼房建好之后已由被告刘发优先选择了703、801、802、902四套房屋且被告已装修入住；除了被告刘发703、801、802、902四套房屋之外其余房屋处分权归范田发，其才有权销售，涉案的301、302两套房已由其于2013年9月1日卖给李方元。本院认为，结合《集资建房合同书》的条款内容可知，虽然该合同名为共同集资建房，但该合同内容实质系原告黄新娇仅对该合同项下302房的享有权益，除此之外，原告方不享有其他权益，即双方签订合同的真实意思系是买卖房屋，且原告方仅就取得房屋为目的支付相应款项。因此原告黄新娇与刘发于2017年6月5日签订集资建房合同而产生的法律关系系房屋买卖合同关系。关于被告刘发主张涉案房屋被第三人范田发、李方元、任秀春占用，本案应属侵权纠纷。因本案原告明确提出本案依据合资建房合同提出合同之诉，不主张侵权纠纷，是原告对自己诉讼权利的选择和处分,符合法律规定，且物权以登记生效，原告尚未取得涉案房地产权属，被告刘发主张理由不成立，本院不予采纳。关于原告主张解除2017年6月5日签订《集资建房合同书》，原告黄新娇向被告刘发购买房屋，结合现有证据，涉案房屋建设占用的土地未取得相关施工许可证手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”的规定，《集资建房合同书》项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，本院认定涉案的《集资建房合同书》为无效合同。关于原告主张退还合资建房款本金286000元，根据上述已认定《集资建房合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告黄新娇请求被告刘发返还该款项，理据充分，本院予以支持。关于原告主张赔偿百分之五十的违约金143000元，因双方签订的《集资建房合同书》并未对合同无效损失计算进行约定，涉案房产国土登记在被告名下，被告明知未办理规划报建及未取得处分权的情况下出售房产给原告，具有过错，被告占用资金期间造成原告利息损失，应予以赔偿。据此，利息：1.以210000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年6月5日计至2018年5月13日为9562.58元；2.以286000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月14日计至2019年8月19日为18977.29元；两项合计28539.87元；3.以286000元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款日止。关于原告主张被告赔偿因购房向惠东县农村商业银行高潭支行贷款150000元及利息和与他人借款60000元及利息，借款合同属另一法律关系，且原告提交金融合同的借款用途并非用于购房，其与自然人借款的《借条》未经有效确认，且前述已支持原告的利息损失，故对原告此项主张，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告因涉案房屋302房的装修款合计10100元，原告未能提供有效票据且存在退单情况，另原告在惠东县公安局南湖派出所的讯问笔录中记载其于2019年7月19日到达涉案房屋时已有人在装修，故原告提交的证据不足以证明其已实际支出装修费用，应承担举证不能的法律后果，对原告此项主张，不予支持。关于原告主张精神损害赔偿5000元，缺乏事实于法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请、被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告黄新娇与被告刘发于2017年6月5日签订的《集资建房合同书》无效。二、被告刘发于本判决发生法律效力之日起7天内向原告黄新娇返还购房款286000元及利息（28539.87元及以286000元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款日止。）。三、驳回原告黄新娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8618元（原告黄新娇已预交），由被告刘发负担5052元，由原告原告黄新娇负担3566元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  黄永明人民陪审员  张美芝二〇一九年十二月二十日法官助理吴柏波书记员熊志东