襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初2132号原告（反诉被告）：田建国。委托诉讼代理人：黄鹏、周俊，湖北百龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：襄阳锦宇房地产开发有限公司。法定代表人：刘华，襄阳锦宇房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：郝传琦、赵康，湖北元领律师事务所律师。原告（反诉被告）田建国与被告（反诉原告）襄阳锦宇房地产开发有限公司（以下简称锦宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田建国及其委托诉讼代理人周俊、被告锦宇公司的委托诉讼代理人郝传琦、赵康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田建国向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行为原告位于高新区××大道同××小区××单元××房屋的办证义务；2、判令被告支付违约金82200元（自2008年1月13日起以120000元为基数按同期银行贷款利率标准计算至证件办下来为止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2007年10月13日签订《借款协议》，该借款协议实际系房屋买卖合同，协议约定由原告购买被告位于高新区××大道同××小区××单元××商品房，原告按协议支付购房款120000元，但原告自2007年居住房屋至今被告未给予原告办理房屋相关证件。原告认为被告作为房地产开发商，有义务为原告办理房屋的相关证件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应在合同订立之日起90日内办证而未办证，应承担违约责任，故向人民法院起诉，请予以支持。被告锦宇公司辩称，本公司并非涉案房屋的开发商，涉案房屋是由襄阳市高新区米庄镇政府为政府下设劳动服务站承建的住宅楼。被告为政府建造房屋时，没有办理建房的各项规划许可。房屋建造完成后，政府又无法交齐工程款。经过协商，政府与被告达成协议，将涉案的房屋和土地抵偿给被告，并由米庄镇政府为被告办齐上述五证。后来米庄镇政府一直未办理相关许可，在被告不断努力，通过协调，交纳部分税费后，作为遗留问题直到2018年才由市长会议研究解决不动产权证办证问题。原告与被告签订的合同时，五证均无。合同约定的由本公司为包括原告在内的小区全体业主办理土地使用证、用地规划许可证、用地工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证，因被告不是行政机关，无权为原告办理上述五证，该约定违背了现行法律的禁止性规定。五证不全的房屋是不能出售的，与原告签订的合同是无效合同。故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告锦宇公司向本院提出反诉请求：1、依法确定原、被告之间的《借款协议》无效；2、依法判令反诉被告向反诉原告立即腾退位于××新区××大道同××小区××单元××号房屋；3、请求依法判令反诉被告承担反诉案件受理费。经本院释明，反诉原告锦宇公司将诉讼请求变更为：1、依法确定原、被告之间的《借款协议》无效；2、反诉被告毋须返还位于××新区××大道同××小区××单元××号房屋，但应按每平方米1780元的价格补齐房屋差价145237.8元，并支付2018年1月1日至付清款项之日止的违约金（按年利率20%计算）。事实和理由：2007年10月13日，反诉原告与反诉被告签订了《借款协议》，现反诉被告严重违反了协议约定。故为维护反诉原告的合法权益。特依据民诉法及合同法的相关规定，诉至法院。反诉被告田建国辩称：反诉原告的请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回。原、被告的借款协议实为房屋买卖协议，即使当初存在合同无效的情形，但至庭审之日，涉案的房屋均可以办理相关产权证。合同应该有效。因合同的主要权利义务已实际履行，合同的附随义务，反诉原告现在完全可以履行。现在以借款合同名义主张合同无效，明显违背诚实信用原则。根据法律规定，土地出让金、滞纳金、测绘费均应当由开发商承担，与反诉被告无关。反诉原告应当向米庄镇政府主张权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月17日，襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司同富分公司与案外人原襄樊市米庄镇人民政府签订《协议书》一份。主要内容：“米庄镇人民政府（甲方）、襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司同富分公司（乙方）。隶属米庄镇二级单位的襄樊汽车产业开发区劳务服务管理站2002年在原单位划拨地简易平房的基础上筹建两栋8层住宅楼。地址：汽车产业开发区富康路孙庄段。占地面积2031.3平方米，建筑面积4839.17平方米。当初议标由乙方全部垫资兴建，乙方由徐国平承建1#楼，刘正旺承建2#楼，附属工程由其他人承建。2004年两栋楼房已相继竣工，附属设施完成一部分，因楼房存在三个问题，一是压了红线，二是超层，三是间距不够，致使房屋手续办理不了，无法实现楼盘预售及现房销售，再则楼房设计热水、暖气及配电，由于甲方无资金投入，也未能完善。使之甲方无法支付乙方建筑工程款，也无能力继续投入完善楼房设施，乙方资金无法收回，建筑物无法交给甲方，现该单位已清算。为使建房问题得到解决，双方实现共赢，经双方平等、自愿协商，本着诚实互信原则，达成如下协议：一、甲方将2栋住宅楼以现状为准全部移交给乙方，将土地过户给乙方，以乙方的名称办理各项证件。二、甲方为乙方办理完证件后，乙方一次性给甲方现金700000元。三、楼盘移交给乙方后，由乙方完善楼房配套设施，自行销售楼房，自负盈亏，并承担物业管理。四、甲方只授权襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司同富分公司法人，具体到同富分公司由两个独立的人分别承建的工程施工费用问题。由两个独立的承建人协商处理。五、由甲方主持收回以前所有与劳务服务站签订的涉及到该楼房建设的合同，由乙方重新与相关单位或个人签订合同，并承担相关单位的建筑施工资金。六、甲方将楼房和证件移交给乙方后，由米庄镇政府派出人员协助乙方进行楼房销售，销售资金进行全面监督，双方实行会签制度，直至各方资金全部兑现为止，否则视为乙方违约，甲方将楼房及证件和销售资金全部收回。七、乙方接受后，对楼房设施继续完善的合同，销售楼房的合同，收回的资金与相关单位兑现的资金情况，必须报甲方审核备案，以免今后相关单位和个人与甲方发生民事责任。八、两栋房屋因违规，预计罚款190000元，甲、乙双方各承担一半，即95000元。不管甲方最终出多少，乙方必须出95000元。九、土地过户预计需要60000元，由乙方承担。十、甲方责任与义务。1、建筑物所需的五证二书（土地证、土地规划许可证、建筑规划许可证、建筑施工许可证、售楼许可证、房屋质量保证书、房屋使用说明书）由甲方办理土地证（已办）、土地规划许可证（已办），建筑规划许可证，涉及到罚款，双方按第八条执行。办理建筑施工许可证，费用由甲方承担。售楼许可证所需费用由乙方承担，房屋质量保证书，房屋使用说明由乙方办理。2、在2006年4月30日以前甲方将手续办完，若遇特殊情况可延期1个月。因甲方原因未能办完每月按工程总造价的千分之五进行罚款，由乙方所得，因乙方原因未能办完每月按工程总造价的千分之五进行罚款，由甲方所得。3、由甲方负责将所有手续办理到乙方户头上。十一、乙方的责任和义务。1、接到全部证件后，一次性将700000元交给甲方。2、承担一切建筑所需证件、除甲方承诺的证件，费用由乙方自理。3、承担一切销售楼房的税费。4、承担该工程未完善的设施及费用。5、配合甲方收回以前有劳务服务站与建筑施工单位的个人签订的相关合同，妥善处理好关系，并与这些单位签订新合同。6、积极销售楼盘，尽早给各方兑现。7、认真履行协议，主动接受甲方的监督和检查。十二、违约责任。1、甲方违约，①本通用条款第一条，不将2栋房屋住宅楼移交给乙方；②本通用条款第一条、未能将土地过户给乙方，未能按乙方的名称办理各项证件；③本通用条款第十条第二款不能按时办理建设相关手续。甲方承担违约责任，承担所有的建筑费用，赔偿因违约给乙方造成的经济损失，数额将按乙方提供有效证据数额为准。2、乙方违约，当发生下列情况时：①本通用条款第二条，未能一次性支付给甲方700000元现金；②本通用条款第四、五条，未能与相关单位和个人签订新合同；③本通用条款第六条、条七条，不接受监督和检查，资金分配不上报；④不履行本协议所约定的所有义务及其他情况。乙方承担违约责任，赔偿甲方损失，除计算本合同约定的计算额外，同时承担甲方出示的有效证据数额。十三、未尽事宜，双方另行协商，书面达成的协议视同本协议。…协议订立时间：2006年元17日。”《协议书》签订后，米庄镇政府按协议约定将房屋交付给锦宇公司。2007年10月13日，（甲方）锦宇公司与（乙方）田建国签订《借款协议》，约定：“经甲乙双方自愿平等、协商一致，就同富苑商品房抵押借款事宜达成如下协议：1、甲方将同富苑小区贰栋壹单元伍层502号商品房，面积约157平方米（以房管局实测面积为准）以价格1360元/平方米，总房款213520元（大写贰拾壹万叁仟伍佰贰拾元）向乙方抵押暂借款100000元（大写壹拾万元整）。2、该商品房手续办齐后，甲方电话通知乙方，乙方应在30日内将应交房款、税费及相关证件补齐，甲方在2008年5月30日内为乙方办理相关产权证。若乙方未在30日内付清房款，甲方视为乙方违约，向乙方借款不再退还，并有权处理该商品房。3、乙方向甲方交纳该商品房暂借款后，甲方即可提供乙方入住，乙方按规定交纳水、电费及物业管理费。在手续未办齐之前，甲方不收取乙方任何租金。4、甲方保证乙方为该商品房唯一抵押借款人。5、本协议一式两份，甲方壹份，乙方壹份。6、本协议双方签字后生效”。同日，田建国向锦宇公司支付100000元，锦宇公司收款后出具加盖公章的收据一份，内容为：“收据，2007年10月13日，今收到田建国付同富苑2#-1-502房（约157平方米）款，大写壹拾万元（￥100000）”。2009年3月19日，田建国再次向锦宇公司支付20000元，锦宇公司经手人徐国平出具收据一份，内容为：“收据，2009年3月19日，今收到田建国购房款人民币贰万元整，￥20000元”。锦宇公司收到房款后将房屋交付给田建国使用至今。因涉案的同富苑小区建设时只取得了土地使用证，办理了部分报建手续，加上建筑物压规划红钱、超高等原因，导致建设手续不完备，长期不能办理不动产权证。锦宇公司及米庄镇政府多次与相关政府主管部门协调。2006年11月17日、2007年3月14日，锦宇公司分两次向高新区执法局缴纳罚没款共100000元。2007年10月24日，锦宇公司徐国平代襄樊市汽车产业开发区劳动服务公司交纳土地出让金59280元。2007年11月30日，锦宇公司徐国平向米庄镇财政所代交100000元。2008年5月12日，锦宇公司取得了同富苑小区的国有土地使用权证，证号为：x号。经过锦宇公司、米庄镇政府与政府相关主管部门联系协调，2017年9月4日，襄阳市人民政府召开专题会议，组织市不动产登记局、市城乡规划局、市城建委、市房管局、市消防支队、高新区管委会等单位负责人，研究同富苑小区办证问题，最后决定作为遗留问题参照《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的意见》（襄樊政发6号）的处理方式和原则处理，妥善解决该遗留问题。“一、规划部门出具不压占城市‘四线’（绿线、紫线、蓝线、黄线）和规划道路红线的意见。二、由高新区管委会协调消防、建设部门出具消防、房屋质量安全的意见。三、国土部门依法督促锦宇公司补齐超占土地和改变用途的用地手续，追缴出让金。四、业主持购房协议和收费票据到地税部门交纳契税。五、按照查办分享的原则，在国土、规划、房管、消防、建委、税务部门出具相关意见后，高新区管委会安排街道办或社区组织业主向不动产登记局申请办理不动产权证。”此后襄阳市城乡规划局、襄阳市公安消防支队高新区大队、襄阳高新技术产业开发管理委员会、襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局、襄阳高新技术产业开发区市城乡建设局、襄阳高新技术产业开发区综合执法局等行政单位分别向不动产登记局出具了可以办理不动产权证的说明。2017年11月，锦宇公司支付工程质量检测费30000元。襄阳市房屋测绘中心对同富苑小区各户型房屋的面积进行了测绘，锦宇公司支付测绘费用6487元。田建国所居住的同富苑小区2幢1单元502号房屋的面积为149.01平方米。2017年11月3日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区向同富苑小区住户发出公告。公告内容：“同富苑小区各位住户：为妥善解决遗留问题，经市政府专题会议决定，给予同富苑小区补办产权登记证书，兹定于2017年11月6日至11月30日，由孙庄社区居民委员会和锦宇公司派专人集中统一处理该事宜，请各位住户及时准备一下材料，交到同富苑小区门卫室：1、身份证原件及复印件2份（已婚的提供夫妻双方的身份证）；2、非本人办理的，应提供合法有效的授权委托书及委托人的身份证原件及复印件2份。3、此前与各位住户签订的借款合同或认购协议、付款收据原件及复印件2份。逾期未前来办理的，办证事宜由各住户自行处理，所产生的一切后果及损失由各位住户自行承担。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区，2017年11月3日。”公告后，同富苑小区业主房根明、李闪闪（郝良敏）、张砚迪等少数业主交纳了剩余房款，办理了不动产权证，其他业主未积极响应。房屋不动产发票载明同富苑小区房屋的单价为1695.23元/平方米，本院就此向襄阳市不动产登记局相关负责人进行调查，襄阳市不动产登记局相关负责人反映按上述单价标准交纳税费是由襄阳市住建局核定。2018年3月20日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区和锦宇公司向同富苑小区业主发出了《致业主的一封信》。内容是：“各位业主：2002年原襄樊汽车产业开发区劳务服务管理站在单位划拨用地上建设两栋8层住宅楼，由锦宇公司同富分公司（徐国平）垫资承建1号楼，刘正旺垫资承建2号楼，2004年两栋楼房相继完工，但米庄镇大同公司（原劳务服务管理站机构撤并至米庄大同公司）无资金支付工程款，再加上附属配套工程因大同公司无资金投入，工程建建停停，直至2006年1月米庄镇政府接手（其间米庄大同公司已灭失）双方签订协议，约定将土地过户给锦宇公司，由其完善工程配套设施，自行销售房屋，自负盈亏。工程建设时未履行规划报建、质量监督、竣工验收等手续，同时占压红线、超层、超容积率等原因不能办理土地和房产手续。从2008年-2015年锦宇公司项目经理徐国平历经多年不间断到市规划、市房管、消防等部门想方设法完善手续，都因不符合政策而没有结果。2016年在市政府、高新区管委会、米庄镇政府的重视下，在市直相关部门的大力支持下，取得了突破性进展。作为开发主体的锦宇公司完善了土地、规划、工程质量监督、消防等手续，但如需办理不动产登记证，需按现行税收政策和收费标准补缴各种费用和税收。如：土地出让金20多万元、70多万元的税收、70多万元滞纳金、13万多工程质监费、3万多房屋测绘费、以及由开发商应当承担的总造价1.25%的房屋维修基金等税费。鉴于以上情况，现就办理不动产登记证正告各位业主。一、因原劳务服务管理站、米庄大同公司已灭失，且非开发商，不是开发主体，如业主持之前与其签订的《购房合同》将无法办理不动产登记证。需按现行办证要求重新与锦宇公司签订新的《购房合同》。二、该房产非福利房，完善手续需补缴以上多项税费。锦宇公司在收到各业主付清购房款及应由业主承担的税费后，在45个工作日内为其办理好不动产登记证。三、如业主既不愿与锦宇公司签订《购房合同》，又不补交下欠购房款，以及应由业主承担的税费，可以选择退房，锦宇公司会对业主已交房款按现行银行贷款利率支付利息。否则，锦宇公司将通过法律途径予以诉讼。四、错过此次办证机会，属业主自愿放弃，锦宇公司在办证问题上将不予提供任何手续和帮助，各级政府不再受理该小区有关房产办证事项的任何信访问题。五、抱着金饭碗不能出手和完善手续拿到不动产登记证后的房产增值前景孰轻孰重，请业主三思。六、办证申请截止日期：2018年4月20日，逾期后果自担。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区、锦宇公司，2018年3月20日。”2018年3月30日，襄阳市高新区米庄镇孙庄社区、锦宇公司再次共同发出公告：“同富苑小区各位住户：为妥善解决遗留问题，经市政府专题会议决定，给予同富苑小区补办产权登记证书，兹定于2018年4月20日止，由孙庄社区居民委员会和锦宇公司集中统一处理该事宜，请各位住户及时准备一下材料，来签订购房合同：1、身份证原件及复印件2份（已婚的提供夫妻双方的身份证）；2、非本人办理的，应提供合法有效的授权委托书及委托人的身份证原件及复印件2份。3、此前与各位住户签订的《借款合同》或《认购协议》、付款收据原件及复印件2份。逾期未前来办理的，视为自动放弃购买房屋，锦宇公司另行处理。襄阳市高新区米庄镇孙庄社区、锦宇公司，2018年3月30日。”以上通知发出后，原告对所定房屋价格1780元/平方米有异议，认为应当按合同价格交齐剩余房款，双方产生争议。被告要求解除合同，原告诉至本院。本院认为，诉争的同富苑小区原非开发商开发的商住小区，而是襄阳市汽车产业开发区政府为服务襄阳市汽车产业开发区原单位劳务服务管理站建造的职工住宅，具有社会福利性。因当时襄阳市汽车产业开发区米庄镇政府下设的劳务服务管理站无力支付建造房屋的工程款，而与锦宇公司签订了部分房屋市场化操作回笼工程款的《协议书》，之后被告向非劳务服务管理站职工的原告田建国等人进行市场化销售。原、被告双方签订的合同名称虽为《借款协议》，但实际内容具有房屋买卖性质，应当视为房屋买卖合同。锦宇公司在当时房屋超高和压规划红线且没有取得完整产权的情况下，为规避相关法律法规将房屋买卖合同掩饰为借款合同。但至2017年年底经襄阳市人民政府研究协调，各主管部门出具了许可办证的证明，同富苑小区可以办理不动产权证。依照合同法相关规定，该合同应为有效合同。原告请求被告为原告办理不动产权登记手续，因办理不动产登记依法应由购房人履行法定的税费交纳等义务并提交应当由购房人提供的相关资料后，被告才能协助原告办理不动产登记手续。在原告依法履行法定义务并提交应当由购房人提供的相关资料后，被告应当在收到原告提交的办证资料后一定时间内协助原告办理不动产登记手续。反诉原告确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。考虑到原告在签订合同时对不能办理不动产权证是明知的，双方在缔结合同时均有过错，且原告已实际入住多年，原告请求支付办证违约金的诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告按1780元/平方米支付剩余房款的请求，本院认为，其一，反诉原告提交的小区其他业主办证按每平方米1695.23元的价格交纳相关税费，每平方米1695.23元是政府指导价格；其二，原告已实际交纳的购房款为120000元，按1360元/平方米的合同价，对应的面积为88.235平方米，另还有60.775平方米（149.01平方米-88.235平方米）对应的房款未支付；其三，后期锦宇公司对房屋不动产权证办理仍需要资金及劳动的付出。基于上述原因，出于公平考虑，对未付房款，本院酌定按政府收取税费的指导价1695.23元/平方米的单价予以支持，故剩余购房款为103027.60元（60.775平方米×1695.23元/平方米），该款由反诉被告支付给反诉原告。反诉原告请求支付违约金的请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定，判决如下：一、被告襄阳锦宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告田建国将位于高新区富康路x号x幢x单元x层x室房屋的不动产权证登记至原告田建国名下；二、反诉被告田建国于本判决生效之日起二十日内一次性支付反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司购房款103027.60元；三、驳回原告田建国的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2016元，由原告田建国负担1936元，由被告襄阳锦宇房地产开发有限公司负担80元。反诉案件受理费2251元，由反诉原告襄阳锦宇房地产开发有限公司负担1265元，由反诉被告田建国负担986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  阮红梅审 判 员  肖春杰人民陪审员  黄士波二〇一九年十二月二十六日书 记 员  卫 玮