江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20532号原告：于海霞，女，1977年5月25日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：王介甫，该公司员工。被告：昆山亿丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道复线北侧，统一社会信用代码913205837983197225。法定代表人：张新全，该公司经理。委托诉讼代理人：马昌波，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇长清路2363号，统一社会信用代码91310115630871070C。法定代表人：胡国仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。原告于海霞与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、昆山亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、上亿企业集团有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王建勋独任审判。本案于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈秋君到庭参加诉讼。被告红星公司委托代理人王介甫到庭参加诉讼。亿丰公司、上亿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。于海霞提出诉讼请求：1.判令红星公司结付于海霞租赁费78102元（2015年7月1日起至2019年3月31日的租赁费）；2.判令红星公司偿付逾期结付租赁费的利息损失（以78102元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠于海霞的租赁费78102元及逾期付款利息损失承担共同结付责任；4.本案案件受理费由红星公司、亿丰公司、上亿公司承担。后原告变更诉请为：1.判令红星公司结付于海霞租赁费32405.26元（2015年8月23日起至2019年2月22日的租赁费）；2.判令红星公司偿付逾期结付租赁费的利息损失（以32405.26元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠于海霞的租赁费32405.26元及逾期付款利息损失承担共同结付责任；事实和理由：于海霞于2008年5月4日与红星公司签署《委托经营管理合同》，该份由红星公司等被告起草的合同，约定于海霞自愿将昆山市XX东路XX号XX号房屋在一定期限内委托红星公司经营管理，红星公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以红星公司名义出租、统一管理、形成交易市场，委托时间为：市场正式开业之日起计壹拾周年，正式开业前试营业3个月，于海霞同意给予免租；红星公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式营业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，于海霞同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第四年，红星公司以每年约定的租金结付原告，委托期内第五年至第十年，红星公司根据实际租赁收入与于海霞结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归于海霞所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述合同签署后于海霞将涉案房屋交于红星公司经营管理，委托期限内第三年至2015年6月，红星公司尚能按合同约定支付租金，自2015年7月1日至起诉之日，红星公司以远低于约定商铺90%的收入结付于海霞租金，现拖欠租金达32405.26元。于海霞认为，鉴于红星公司不能完全履约，故将第二被告亿丰公司、第三被告上亿公司列为本案被告并请求判令其承担相应法律责任的依据之事实和理由如下：关于亿丰公司列为第二被告：根据亿丰公司单方起草的商品房购销合同附件四明确载明，亿丰公司指定经营管理公司即红星公司与业主签署《委托经营管理合同》，上述管理合同以包租、九一分成等收益作为购买涉案商铺的诱惑条件，亿丰公司作为涉案房地产的开发商，其在签署管理合同之前对给予业主约定收益金额完全有明确的测算，故对约定收益可能造成的亏空有清醒并足够的在房产开发巨额利润中予以支付的准备及承担支付的义务，此符合合同法公平原则（现涉案房地产的出租状况无明显波动，不可能产生业主租赁费收益减少至不足50％之状况）；鉴于第一被告系由第二被告指定的经营管理公司，非于海霞自愿与其签署《委托经营管理合同》，而且第二被告也多次承诺补足所欠租赁费，此符合合同法之自愿原则，故作为涉案房屋的开发商的第二被告其应对红星公司欠付于海霞的租赁费承担共同结付责任。关于上亿公司列为第三被告：上亿公司与亿丰公司系关联公司，而且上亿公司是亿丰公司实际的控制方，其不仅股东重合，而且在其对外宣传资料中均称该项目系由上亿公司开发，当包括于海霞在内的广大业主的租金及收入分成租金旷日持久被拖欠而与红星公司交涉时，也是上亿公司出面参与谈判，其委派代理人方仲年及沈红强等全权代表上亿公司处理租金事宜，授权处理租金事宜代理人的委托书上均加盖上亿公司公章，上亿公司代理人承诺对业主的租金绝不赖账并明确其代表上亿公司谈判且认可红星公司向业主代表出具的租金缓交协议是上亿公司股东签订的等等，而且自我承诺对第一被告所欠的租赁费决不赖债，其在第一被告无力偿付租赁费的前提下由第三被告的委托代理人认可第三被告股东经慎重讨论后起草的租金缓交协议，应视为第三被告对于海霞等广大业主的还款承诺，此符合合同法自愿原则，理当列为本案的被告，且应对红星公司欠付原告的租赁费应承担共同结付责任。另根据被告单方议定的《委托经营管理合同》约定2009年4月1日至2011年3月31日为免租期，两年商铺免租期内租金全部归红星公司所有，其用途为“有利于市场招商，共同促进市场繁荣”，故于海霞可以同意两年商铺经营收入归红星公司所有，但前提条件为该等收入必须专款专用，符合约定用途，此方符合合同约定原则；根据合同公平原则，业主牺牲两年免租期，条件为涉案商铺繁荣，以保证业主包租的约定收益，现包括于海霞在内的业主收益长期不能兑现，红星公司又拒绝公开免租期收入的财务收支状况，此从根本上纯属违反合同公平原则。于海霞认为：牺牲二年租金的目的和用途，约定为利于市场，促进市场繁荣，于海霞理应知晓并监督租金的用途，第一被告凭借约定租赁费用途之名目方让于海霞放弃二年巨额租赁费，那么第一被告有必然义务证实其收取的租赁费符合约定用途，而第一被告拒不履行这一体现合同公平原则之义务，故于海霞有权请求对该免租时间段的租赁费用途进行专项审计，以确定第一被告是否存在承担相应民事责任甚至刑事责任的违法行为。于海霞为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。红星公司辩称，原告并无证据证明红星公司拖欠租赁费，原告要求被告支付拖欠租赁费无事实及法律依据，对其要求支付拖欠租赁费及利息的诉讼请求依法应予驳回。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告并未举出任何证据证明其主张的欠付金额的计算方式，仅依据其以往的租金收入而主张红星公司欠付，显然是没有说服力的。综上，恳请贵院依法作出公正的判决。亿丰公司提交书面答辩意见：1、答辩人并非委托经营管理合同的当事人，原告无权就该合同项下的任何权利义务要求答辩人承担法律责任。根据合同相对性原则，原告是与被告昆山红星时代家居广场有限公司签署的委托经营管理合同，合同的条款仅对原告与被告红星公司产生法律约束力，原告因该合同项下的权利义务所产生的纠纷，应当原告与被告红星公司自行解决，与答辩人无关。2、答辩人从未承诺承担委托经营管理合同项下的租金，原告要求答辩人承担连带支付责任，于理不符、于法无据。综上，答辩人并非本案的适格被告，恳请贵院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。上亿公司提交书面答辩意见：1、本案案由为租赁合同纠纷，案涉合同为委托经营管理合同，而答辩人并非该合同的相对人，委托经营管理合同项下如存在欠付租金，与答辩人无关。2、答辩人与第二被告亿丰公司属于相互独立的法律主体，各自独立承担法律责任，且双方不属于控股股东或实际控制方关系。3、答辩人作为红星公司的股东，按照公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。答辩人与红星公司是两人独立的法人，红星公司的债务由其独立承担，与答辩人无关。并且，答辩人从未向业主做出过还款的承诺。原告要求答辩人承担连带给付责任于法无据。综上，恳请法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。于海霞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《昆山市商品房购销合同》1份，证明1.涉案房屋从亿丰公司处购买；2.根据亿丰公司提供的合同补充协议附件四中单方规定，买受人即于海霞必须将房屋委托昆山亿丰置业有限公司指定的经营公司统一管理，并签订书面的《委托经营管理合同》，故于海霞如购买涉案房屋，那么接受亿丰公司指定的经营公司进行管理只能是不二的选择。2.房权证1份，证明于海霞系涉案自有房屋的权利人。3.《委托经营管理合同》1份，证明该合同系于海霞与亿丰公司指定的经营公司即红星公司签署，该合同是红星公司起草但未经与于海霞商榷的格式合同，合同约定两年免租期所得的经营收入全部归红星公司所有，用途为有利于市场招租共同促进市场繁荣，但该两年约上亿的经营收入用途从未向于海霞公开过。合同约定，以包租的形式结付租金，但红星公司结付于海霞是商铺租金远低于约定的包租租金。4.收款凭证1份，证明于海霞收取红星公司历年的租金收入。5.承诺书1份，证明上亿公司代理人方仲年于2016年4月14日出具承诺书，承诺于20天后解决业主租金事宜，但至今未果。6.股东授权委托书1份，证明2016年6月17日上亿公司出具《股东授权委托书》，委派沈红强作为上亿公司的代理人，全权代表上亿公司处理红星公司与业主的房屋返租事宜，但至今未果。7.昆山红星时代关于拖欠业主租金谈判记录1份，证明与会人员包括红星公司、上亿公司代表、业主代表等，红星公司、上亿公司承认违约并表歉意，但至今未予以解决。8.致业主函1份，证明红星公司承诺解决所欠业主租金的具体方案，但无一兑现。红星公司提交了以下证据：1.租金计算明细表1份。亿丰公司、上亿公司未提供证据。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原、被告均无异议的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：于海霞与红星公司于2008年5月4日签订了《委托经营管理合同》，于海霞将本市XX东路XX号XX号商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向于海霞支付租金，收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，于海霞同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第四年，红星公司以每年约定的租金结付原告，委托期内第五年至第十年，红星公司根据实际租赁收入与于海霞结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归于海霞所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同签订后，自2013年2月23日至2019年2月22日，红星公司共计支付于海霞租金115740.8元。其中，2012年支付了28083.02元、2014年支付了21299元。2016年至今，红星公司自身也无法区分年度支付租金的金额。于海霞认为，红星公司并未按照约定的商铺90%的收入支付租金，实际支付金额远低于约定应当支付的金额，拖欠2015年8月23日至2019年2月22日的租金累计金额为32405.26元。于海霞为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。上述事实由商品房购销合同、房产证、委托经营管理协议、收款凭证及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，于海霞与红星公司之间通过《委托经营管合同》等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。本案中，因合同约定的所谓实际租赁收入，概念的内涵与外延模糊，双方存在争议；且红星公司未能提供对外出租收取租金的相应凭证，无法明确自2015年之后的年度付款金额，亦无法明确实际租金收入的金额，故红星公司依法应当承担举证不能的法律后果。由此，于海霞按照之前交易惯例收取的租金标准来主张红星公司支付所欠租金，并无不当，故本院依法酌定按照2012年、2014年度红星公司所支付的租金的平均值作为标准来计算2015年8月23日至2019年2月22日的租金，经核算，原告主张的金额在合同范围内，本院予以支持。红星公司未依约及时足额支付租金，于海霞主张以32405.26元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息损失，于法有据，本院依法支持。本案仅系业主于海霞个人与红星公司之间的房屋租赁合同纠纷，当事方应依法严格按照合同的相对性来主张权利，因此在于海霞在本案中主张租赁房屋的原房产开发商亿丰公司，以及红星公司的股东上亿公司承担责任，显然系与租金主张不同的诉争、不同的法律关系，不可毕其功于一役地进行主张；另外，在本案中诉请主张上述公司对租金支付承担连带责任，其中，一个系租赁房屋的房产开发公司，另一个系红星公司的股东，于海霞向上述二个公司主张对租金承担连带责任的理由，缺乏明显的连带责任承担的法律依据，亦缺乏充分的证据证明其所陈述的相关事实，故本案中于海霞主张亿丰公司、上亿公司承担连带责任的诉请本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于海霞支付租金32405.26元及逾期付款利息（以32405.26元为基数，自2019年12月5日至判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告于海霞对被告昆山亿丰置业有限公司、上亿企业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费610元，减半收取305元，由原告被告昆山红星时代家居广场有限公司负担。于海霞预交的案件受理费305元，本院予以退还；昆山红星时代家居广场有限公司应当负担的305元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：3225019XXXXX7172；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王建勋二〇一九年十二月二十六日书记员  邵振华