重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15060号 原告：刘莉琴，女，汉族，1985年10月13日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：张丽，重庆学苑律师事务所律师。 原告：彭文齐，女，汉族，1987年8月13日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张丽，重庆学苑律师事务所律师。 被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘冬梅，国浩律师（重庆）事务所实习律师。 原告刘莉琴、彭文齐与被告保利（重庆）投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘莉琴、彭文齐的委托诉讼代理人张丽、被告保利（重庆）投资实业有限公司的委托诉讼代理人唐忠安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘莉琴、彭文齐向本院提出诉讼请求：判决被告对房屋漏水问题进行修复，并向原告支付各项经济损失共计668190元，损失包括：1．第一次正式申诉财务损失48980元；2．第二次正式申诉无法经营部分（6号桌387天、10号桌236天）损失249200元；3．第三次申诉分租部分财务损失163600元及房租损失（2018年1月至2018年11月）200200元；4．赔偿6号桌就餐客人1000元及餐费210元；5．公证费损失5000元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的保利江上明珠×号附×号商铺，总房款3720407元。合同第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。合同签订之后原告按照约定支付了全部房款。2016年1月5日，原告在接房同月办理装修并自主经营伯虎老火锅。2016年11月，原告在经营伯虎老火锅时发现房屋多处有漏水现象，向被告报修后被告未做妥善和及时的处理，导致此后案涉房屋又出现了更显严重的漏水情况，在此期间原告均向被告申报过维修事宜，被告均未及时合理修复房屋，造成原告直接财务损失、经营损失和租金损失。原告无奈向多机构投诉后被告于2018年11月10日整改。此时原告经济损失已达60万元，但被告拒绝赔偿。2019年5月20日，原告二楼茶室又出现水渗漏现象。原告为维护其合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告保利（重庆）投资实业有限公司辩称，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，案涉房屋经过竣工验收备案登记符合质量要求。被告在接到原告的报修通知后，积极履行了维修义务，原告所述的各项经济损失不符合常理，不应得到支持。具体为：第一，2016年1月25日原告报修后，被告在2016年1月28日进行了整改，该处渗水非常轻微，不会造成任何损失。2018年5月原告报修后，被告也立即进行了整改，并无拖延整改的事实。在整改过程中，原告及承租人存在不配合的情况，承租人经常锁门，导致维修人员无法进入场内，同时由于原告自行对商品房进行了大负荷的装修，尤其在包房装修中将设计是外露的水管筑墙包裹，出现渗水时，原告不同意破坏墙体自行检查管道，导致查明漏水原因及维修所需时间较长，如存在损失也应由原告自行承担。第二，原告所述的茶叶损失不符合常理，茶叶应当放在空旷、干燥的地方，如果墙面出现渗水，原告应当注意到，所以原告所谓的两次茶叶损失不符合常理，损失是否存在及是否由于渗水原因造成无法核实。第三，原告主张的火锅店6号桌、10号桌营业损失也不能得到支持。火锅店经营本身就不能满座，渗水情况轻微，不会影响使用，被告也及时进行整改，原告将自行臆断的经营作为损失，没有依据。更何况重庆不会每天都下雨，不会一直影响使用。第四，关于租金损失。原告举示的证据的时间和金额与原告主张的金额不吻合，与本案不具有关联性。在被告整修过程中，房屋使用人自行进行装修，渗水的面积最多不超过20平方米，整个茶馆面积是280平方米，原告的诉讼请求严重偏离事实。第五，赔偿客人的损失和免餐费与本案没有关联，也没有证据证明客人滑到的原因。第六，茅台酒的损失与常理不符。酒有很好的包装条件，且茅台酒是贵重物品，不会放在休息区。第七，家具损失也不应存在。墙面出现轻微渗水情况，就应当将家具进行搬离，否则造成的损失应由原告自行承担。第八，除了维修本身的责任被告愿意承担，其他的所有损失被告均没有接到过原告要求赔偿的诉求，原告是否存在损失的事实被告不确认。第九，2019年下半年，原告报修存在渗水，被告认为已经过了质保期，应当由原告自行进行维修，被告也可以进行维修，但需要双方另行签订维修合同，被告现不同意原告要求被告维修的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，以被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市江北区鸿恩路151号附21号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积380.54平方米，套内建筑面积338.82平方米，用途为商服用房。合同第十八条关于保修责任约定为：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。原、被告均称无法提供《新建商品房屋质量保证书》。 2015年9月25日，二原告取得案涉房屋的房地产权证。2015年10月23日，原告刘莉琴以案涉房屋为经营场所注册成立了名为“江北区刘莉琴火锅店”的个体工商户，火锅店招牌为“伯虎老火锅”。2016年1月5日，被告将案涉房屋交付给原告使用。此后，原告将案涉房屋进行了加层，加层后一楼用作火锅店，二楼用作茶楼及办公室使用。原告称2楼加层施工时间为2017年7月至2017年10月，加层后其将二楼出租给案外人高某。 2019年7月17日，原告向重庆市公证处申请对案涉房屋进行保全证据公证，并缴纳公证费5000元。2019年7月18日，公证处人员到房屋现场进行了拍摄。 2019年9月18日，本院组织原、被告进行了现场勘验。原告明确漏水包括一楼大厅进门处上方、一楼大厅一张餐桌上方、一楼一间包房墙壁、二楼一间办公室墙壁右侧及左侧（面对该墙壁时的方位，下同）存在漏水。经现场查看，上述五处均存在漏水造成的痕迹。原、被告确认目前除二楼办公室左侧还有漏水外，其余几处被告均进行过整改，现不存在漏水。 庭审中，关于房屋漏水的情况。原告陈述：1．案涉商铺2016年1月25日第一次发现渗水，此次渗水地点为火锅店大厅进门处上方，原告当天报修，被告对此处进行了维修，维修时间不清楚，当时修好了，但在2019年上半年雨水较多的时候又出现渗水情况。2.2016年11月，火锅店10号桌处（原告称系一楼大厅餐桌上方的漏水点）及6号桌处（原告称系一楼包房漏水点）出现渗水，原告当天报修，被告进行了维修，维修时间不清楚，当时修好了；2017年5月10号桌再次渗水，原告当天报修，被告2017年10月进行了整改，当时修好了；2018年5月6号桌再次渗水，原告当天报修，被告进行了整改，整改时间不清楚，当时是整改好了；2019年上半年雨水较多的时候，10号桌及6号桌两处漏水点均再次出现渗水情况。3．被告对2楼办公室墙壁右侧进行过整改。4.2019年5月20日，2楼办公室墙壁左侧出现漏水，原告报修后被告未进行整改，因目前双方对该处漏水原因存在争议，原告同意对此处漏水点的修复请求不在本案中一并处理。 被告陈述：原告报修的时候是轻微渗水的，被告不会留下记录，但是会进行检测整改；被告在2016年1月接到过原告的投诉，但是是空调外挂机的渗水，并非本案所涉的几处渗水，此次渗水于2016年1月已经维修好；被告还对一楼大厅餐桌上方的渗水进行过整改，此处渗水是因为消防管道生锈，有可能与原告在夹层施工时保护不到位有关；2018年5月，原告反映2楼办公室墙壁右侧渗水，怀疑是原告违规装修所包裹的大型排水管漏水导致墙面浸湿，被告工作人员建议先行拆除包裹的墙体进行检查，但原告拒绝，原告要求先排除其他地方再拆墙，致使查明原因及维修时间过长，且需要等下雨才能进行排查，因此直到2018年6月才查明原因，确实是包裹的排水管漏水导致墙面浸湿，针对该情况有四道工序，每道工序必须等上一道工序完全晾干才能进行，所以时间相对较长，直到2018年11月才完成维修，房屋使用人在2018年这次维修过程中经常出现锁门、不营业的情况，同时使用人也在对房屋整体进行装修；一楼大厅进门处、一楼包房墙壁漏水都与原告加层有关，因为加层后需要重新布水管，有可能导致漏水。 原告举示《伯虎老火锅索赔申请书》，拟证明其第一次申诉时的损失。该申请书载明出具时间为2017年10月19日，出具对象为“保利江上明珠物业”。主要内容为：1．自2017年4月以来，伯虎老火锅前厅及办公室出现3次漏水，物业一直未整改，望物业公司责令相关施工单位对漏水尽快整改。2．原告因漏水导致直接及间接经济损失48980元，望物业公司如数赔偿，包括：第一次漏水，店内休息区物资堆放处一件普洱茶遭到严重浸泡，直接经济损失达10000元（2000元/kg×5kg）；第二次漏水，店内休息区众多家居以及一台茅台遭到浸泡，导致家具发霉，茅台酒包装盒损坏无法销售，只能按照7折返给供应商处理，此次漏水造成家具直接经济损失5000元，茅台酒直接经济损失6380元，合计11380元；第三次漏水，在火锅店营业大厅6号桌上方，该桌从2017年8月12日漏水，至发函之日一直未修复，导致该期间无法上客，按每桌每日平均400元消费计算，损失合计27600元（400元/天×69天）。原告称该索赔申请书系其微信发送文档给物业的巡航区管，但未举示手机等证明送达情况。被告对该证据不予认可，称其未收到该申请书，且对其中的损失均不予认可，因为原告向被告反映报修的渗水情况非常轻微，是缓慢长期造成的，并非室内突然涨水，因此原告所述的损失不符合常理。原告称此次申诉的茶叶已经丢了，酒已经退回厂家，家具已经扔了。 原告举示营业报表，拟证明其经营的火锅店每桌收入为400元左右，漏水导致6、10号桌停运，产生249200元营业损失。被告认为该证据系原告单方制作，对其真实性不予认可。 原告举示《商铺租赁合同》一份、押金收据一张、租金催收通知单三份、关于房租缴纳回函、茶叶收据四张、转账记录照片打印件、茶叶照片，拟证明原告将部分房屋出租给案外人高某，因房屋漏水造成茶叶损失，高某向原告索赔163600元。租赁合同载明出租方（甲方）为重庆市江北区刘莉琴火锅店，承租方为高某，签订时间为2017年12月20日，主要内容为：甲方将案涉商铺中280平方米分租给乙方，租期为2017年12月1日至2023年12月31日，甲方给予乙方一个月免租期；租金为18200元/月，三个月支付一次，且须提前一个月支付；乙方须向甲方缴纳房屋保证金10000元。押金收据载明出具时间为2017年12月20日，内容为收到高某现金方式支付的房屋押金10000元。租金催收单载明出具时间为2018年4月1日、2018年7月1日、2018年11月1日，内容为原告要求高某支付2018年1月后的租金，每份催收单上均有“高某”字样的签名。关于房租缴纳回函载明出具时间为2018年10月15日，出具方为“高某”（打印体），内容为2017年12月接房至今房屋多处漏水无法经营，库房存放高山乌龙茶叶55斤（1220元/斤）损坏、无量山熟普洱茶叶74斤（900元/斤）和古树滇红13斤（2300元/斤）因漏水损坏，要求赔偿茶叶货款163600元并修复漏水，漏水修复完毕后90天内付清所欠房租，如发现再次漏水可拒绝支付租金并无条件退租。收据载明交款单位为高某，收款事由为不同的茶叶。被告对上述证据真实性均不予认可。原告称二楼的两处渗水导致高某茶叶受损，且房屋漏水一直没有修复好，所以高某拒绝交付房租；原告与高某目前就租金没有进行相关诉讼。 原告举示调解书彩印件一份，载明出具方为重庆市公安局江北区分局，甲方为刘某某，乙方为彭某某，主要内容为：“基本事实：2018年11月26日中午13时许，刘某某在江北区鸿恩寺伯虎火锅店6号座用餐，因楼顶漏水导致地面湿滑，该刘在用餐期间不慎摔倒，经民警调解，双方自愿达成如下协议：1．乙方向甲方赔偿医药费等一切费用人民币1000元，免除甲方用餐费用。2．甲方不再追究乙方任何刑事、治安、民事责任。3.双方承诺不再因此事发生治安、刑事案件。”原告举示收条一张，载明出具方系刘某某，内容为“今收到彭某某赔偿给我的所有一切费用1000元”。原告举示照片一张，拟证明其免除了摔倒客人的餐费210元，该照片内容系小票一张，载明餐费为210元。被告对该组证据真实性均不予认可。 上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、房地产权证、公证书、公证费发票、维修整改验收及预算清单、现场勘验笔录、勘验照片等证据在案为证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。 根据庭审查明的事实，案涉房屋一楼大厅进门处上方、一楼大厅一张餐桌上方、一楼一间包房墙壁、二楼一间办公室墙壁右侧及左侧存在过漏水，对于因房屋质量问题造成的漏水，被告应承担修复及赔偿损失的义务。现原、被告确认除二楼办公室墙壁左侧还存在漏水外，其余部位均已不再漏水，而对于二楼办公室墙壁左侧的漏水，原告愿意不再本案中一并处理，故本院对原告要求被告对漏水问题进行修复的诉讼请求不予支持。 关于原告主张的各项赔偿。第一，二楼办公室墙壁右侧存在漏水，被告进行了修复，被告自认漏水原因是墙壁包裹的大型排水管漏水，属于因房屋质量导致的漏水，故被告应当对由此给原告造成的损失进行赔偿。被告自认从2018年5月接到原告报修后开始排查及修复，直至2018年11月修复完毕，历时七个月，原告未举示证据证明其实际报修及被告整改的时间，本院采信被告的陈述。漏水及修复势必会影响房屋的使用，被告应赔偿此期间房屋的占有使用费损失。被告辩称整改时间过长有原告的原因，但对此未举示证据予以证明，应承担举证不利的后果。原告举示的《商铺租赁合同》载明其将二层租给高某的价格是18200元/月，但是二层楼一间房屋的漏水并不会影响整层楼的使用，原告亦未举示其他证据证明其最终的租金损失。本院结合漏水的位置、漏水房间的面积及本案的实际情况，酌情按照《商铺租赁合同》载明的租金标准的1/4确定原告的该部分损失。因此，被告应支付原告2楼办公室墙壁右侧漏水产生的损失31850元（18200元/月×1/4×7个月）。第二，原告主张6号桌漏水其赔偿了1000元，并免除了6号桌客人的餐费，但原告举示的调解书系复印件，举示的餐费票据照片并非原件且票据即使真实存在也系原告单方制作，本院对该组证据的真实性不予采信，对原告的该部分诉讼请求不予支持。第三，原告主张6号桌、10号桌的营业损失，但其举示的营业报表系单方制作，原告亦未举示其他证据证明其实际营业损失，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。第四，原告主张茶叶、家具、酒的损失，因原告未举示证据证明上述物品因漏水遭到损坏及损坏的金额，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。第五，关于公证费5000元，原告无证据证明双方有关于公证费的约定，该费用亦非因诉讼必然产生的费用，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告刘莉琴、彭文齐损失31850元； 二、驳回原告原告刘莉琴、彭文齐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10431元，减半收取5215.5元，由原告刘莉琴、彭文齐负担4965.5元，由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  万园薇 二〇一九年十二月十九日 书记员  刘 睿