北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85181号原告：北京市朝阳区和平街京东大张XX店，住所地北京市朝阳区。经营者：黄家刚，男，1955年11月21日出生，汉族，住北京市朝阳区，身份证号×××。委托诉讼代理人：黄家彬，男，1963年9月13日出生，汉族，系经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙晓，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市朝阳区和平街社区XX管理中心，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨文武，总经理。委托诉讼代理人：吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：北京XX工贸实业总公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王景林，总经理。委托诉讼代理人：吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店（以下简称大张XX店）与被告北京市朝阳区和平街社区XX管理中心（以下简称XX管理中心）、北京XX工贸实业总公司（以下简称XX工贸公司，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。大张XX店的委托诉讼代理人黄家彬、孙晓，XX管理中心、XX工贸公司的委托诉讼代理人吕游到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大张XX店向本院提出诉讼请求：1、要求确认大张XX店与二被告分别签订的两份房屋租赁合同无效；2、判令二被告退还保证金5000元、租金95250元；3、判令二被告向大张XX店赔偿损失共计475483元；4、判令二被告向大张XX店支付营业损失2017年6月至2018年3月期间的营业损失54万元。事实和理由：2017年1月18日，大张XX店和XX管理中心签订第一份《房屋服务管理合同》，双方约定：XX管理中心将北京市朝阳区和平街十四区平房X号房屋（以下简称诉争房屋）提供给大张XX店经营使用，期限自2017年1月1日至2017年12月31日，管理费共计83250元，并需另行支付保证金5000元，由原告自行经营，自行办理营业执照。XX管理中心需将房屋现有关资料提供给大张XX店并为其办理营业执照等相关手续提供便利。合同签订后，大张XX店均按照约定的时间缴纳了保证金和管理费共计88250元。XX工贸公司系XX管理中心投资兴办的企业，XX管理中心系XX工贸公司的上级单位，大张XX店2017年的各项费用亦打入XX工贸公司账户，由XX工贸公司代XX管理中心收取。大张XX店在签订合同并支付首期管理费后，即积极装修房屋，2017年3月10日至5月8日装修完毕，装修费用300937元，购买经营设备花费118424元。大张XX店于2017年6月委托他人待办营业执照花费11000元、办理电力增容工程花费42000元，此间还代之前的租户交纳了电费3122元，以上共计花费475483元。大张XX店于2017年6月19日领取了“北京同顺居餐饮店”的营业执照。但是在办理食品经营许可证的过程中，XX管理中心提供给原告的由北京市朝阳区人民政府XXXX监督管理委员会下发的《关于对朝阳区和平街社区中心所属12处房屋权属确认的函》被朝阳区X食药监所告知此函无效，无法办理食品经营许可证，导致该餐饮店始终无法正常营业。2017年10月24日，XX管理中心告知大张XX店，其于2017年10月17日接到和平街街道办事处《依法整治和平街地区临街“私搭乱建”告知书》，该告知书已确认大张XX店所租房屋为私搭乱建。但是在2018年2月22日，XX工贸公司仍出面与大张XX店续签《房屋服务管理合同》，继续将诉争房屋出租给大张XX店使用。期限自2018年1月1日至2018年3月31日，管理费为12000元，合同签订后，大张XX店向XX工贸公司支付了12000元管理费。2018年4月9日，诉争房屋被北京市朝阳区和平街街道以私搭乱建为由拆除。大张XX店认为，二被告以违建房屋给原告经营使用，在明知大张XX店系作为餐饮行业的情况下，不能提供合法手续未大张XX店办理食品经营许可证，特别是明知诉争房屋为违法建筑的情况下，向大张XX店出租该房屋并收取管理费，主观过错十分明显。根据法律规定，诉争合同为无效合同，二被告收取的租金以及保证金应当返还给大张XX店。大张XX店装修付出大量成本，在正常情况下2017年6月份就可以营业至2018年3月，按照每月经营利润54000元计算，十个月利润损失共计54万元。我方主张合同无效，因为诉争房屋为违法建筑。我方主张损失中包含：房屋装修300937元，未考虑折旧，因为刚装修还没有用；设备费用118424元，主要是空调、冰箱、桌椅、锅炉等厨房设备，空调、冰箱、桌椅我方带走了，锅炉和灶台没有办法拆走，我方主张的金额中没有扣减空调、冰箱、桌椅等；电力增容费42000元，原来的电力不够用，重新走了线；工商服务费11000元；代上一家租户交纳欠费3122元。我方主张盈利损失，是因为我方每天盈利在1800元，计算10个月540000元。二被告辩称，不同意大张XX店的诉讼请求，1、我们认为两份合同都是合法有效的，涉案房屋有合法手续，XX管理中心也有合法产权，大张XX店也取得了营业执照，所以诉争房屋与违建性质不同，不应当认定合同无效，诉争房屋是因为政策而拆除的，根据合同，这种情况下，二被告不承担XX赔偿责任。2、保证金同意返还，租金不同意返还。本案合同为有效合同，合同已经履行完毕，不应当返还租金，如果法院认定合同无效，那么大张XX店也需要向二被告支付房屋占有使用费，根据最高院意见，房屋租赁合同无效的情况下，我方可以要求大张XX店参照租金标准支付占有使用费，因此，涉案租金无需退还给大张XX店。在大张XX店与XX工贸公司签订合同的时候，大张XX店与XX管理中心的合同已经到期，而且在到期之前，XX管理中心已经向大张XX店发出通知，不再续约，需求大张XX店于2018年1月份返还房屋，但是大张XX店拒不返还，当时距离房屋被拆除时间大约在2018年4月份，当时我们已经来不及起诉大张XX店腾房，在这种情况下，我们和大张XX店签订了3个月的合同，并在合同里写明了，没有产权证、房屋面临拆除，这种情况下大张XX店自身存在过错。现在合同已经到期，大张XX店在这种情况下起诉要求返还租金是极其不合理的。3、我方不应当赔偿大张XX店主张的各项损失，根据法律规定，承租人未经出租人同意进行装饰装修和扩建，产生的费用由承租人负担，而且根据合同第六条第三款，大张XX店在装修的时候并没有经过被告同意，所以应当由其自行承担。电力增容费不同意支付，根据合同，大张XX店不得擅自改变电力设施，没有经过二被告同意，二被告不应当承担此费用。工商登记大张XX店已经办理下来了，我方的房屋没有问题，是政策导致。关于大张XX店主张的设备，我方不清楚是否用于经营。电费不同意支付，因为看不出来是前一家的欠付的电费。4、不同意赔偿营业损失，大张XX店没有实际经营，他主张的经营损失都是预估，他提出的金额只是一种猜测，没有证据予以证明，只是对可能的盈利进行评估，并不一定能有盈利，被告不应当赔偿其盈利损失。综上，大张XX店签订合同的时候，并没有说明是开饭店，而且大张XX店在2017年6月份就知道不能办理卫生许可证，根据合同，无法办理经营手续的，与我方无关，大张XX店在知道无法办理卫生许可证的时候，就应该跟我们解除合同，不应该在里面继续经营。而且我方查询了办理卫生许可证，并不是有房屋就可以办，他是有很多要求的，并不是我方把房屋出租给大张XX店，大张XX店就能取得食品经营许可证。本案中，大张XX店也没有提供行政机关不予受理的材料，大张XX店只是口头说因为我们的原因所以办理不下来。大张XX店没有举证，其请求不应当予以支持。经审理查明：大张XX店与XX管理中心于2017年1月18日签订《房屋服务管理合同》，约定由XX管理中心将诉争房屋提供给大张XX店经营使用，期限为2017年1月1日至2017年12月31日，免费期为2017年1月1日至2017年3月31日，大张XX店需向XX管理中心共计支付管理费83250元，保证金5000元。另外，双方约定XX管理中心应当将房屋现有资料提供给大张XX店用于办理营业执照等手续，由此产生的费用由大张XX店负担，大张XX店无法办理环评、消防等相关经营手续，与XX管理中心无关，合同期满或解除、中止，大张XX店进行装饰装修或改造以及增加的房屋和设备，其不可移动部分无偿归XX管理中心所有，可移动部分大张XX店付清费用后搬离。上述合同到期后，大张XX店又与XX工贸公司于2018年2月22日签订《房屋服务管理合同》，约定由XX工贸公司将诉争房屋提供给大张XX店经营使用，期限为2018年1月1日至2018年3月31日，大张XX店需支付管理费12000元，该合同明确诉争房屋无产权证，且因续签合同，未收取保证金，双方均认可其他约定与前一份合同无异。另查，大张XX店称上述两份合同履行期间，其分别收到了和平街街道办事处于2017年10月10日、2018年3月20日出具“依法整治和平街地区临街‘私搭乱建’告知书”，主要内容系要求将朝阳区和街十四区2号楼北侧平房面积为304平米的房屋自行拆除；以及XX管理中心向其发出的《通知》，主要内容为告知大张XX店诉争房屋面临拆除，无法与大张XX店续签合同。二被告认可上述情况，其亦收到因拆违通知，但其主张诉争房屋虽无产权证，却具备相关部门就产权出具的确认函，故不属于违建，其就此提交诉争房屋规划图纸和北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会“关于对朝阳区和平街社区中心所属12处房屋权属确认的函”，该函件中涉及房屋包括诉争房屋，大张XX店认可该证据真实性，不认可证明目的。就诉争房屋拆除情况，双方均认可2018年4月9日，诉争房屋所在的整栋楼均予以拆除。再查，大张XX店称其因未能办理食品经营许可证，故两份合同履行期间均未实际经营，二被告对此表示不知情。就未能办理食品经营许可证的原因，大张XX店称系因二被告向其提供的诉争房屋权属确认函未通过审批，需产权证才能通过审批，导致无法办理，并就此提交其申请办理食品经营许可证的申请表，在就该证据进行说明时，大张XX店称其于2017年7月28日申请办理食品经营许可证，市场监督管理局受理了申请，但去现场之后告知大张XX店需整改，待其整改完毕再次申请时，诉争房屋被下达了拆迁通知。二被告不认可该证据真实性，其主张该申请无法看出不能办理的原因，且行政机关应就不予办理出具书面文件，大张XX店并未提交。经询，就知晓诉争房屋将要拆除的时间，大张XX店称系2017年10月；就2017年合同到期后续签原因，大张XX店称系XX工贸公司告知其续签之后将来拆迁能予以补偿；就搬离诉争房屋的时间，大张XX店称其于2018年2月份收到通知的，其陆续搬离诉争，双方未交接，就此无证据提交。就二被告之间的关系，双方认可XX管理中心系XX工贸公司的投资人，就此XX管理中心提交说明，声明其对于XX工贸公司与大张XX店之间的合同予以认可；就诉争房屋拆除原因，双方均认可诉争房屋因被认定为违建而予以拆除，但被告主张此系政策原因，其之前具备相关手续。本院认为，原被告双方签订的《房屋服务管理合同》实质为二被告出让涉案房屋使用权，由大张XX店个人支付费用并对房屋自主使用，应认定为房屋租赁合同。根据我国法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同均属无效。本案中，诉争房屋所在建筑因被认定为违建而予以拆除，故可以认定大张XX店与二被告签订的《经营权转让协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，大张XX店依照与二被告的合同支付了租金和保证金，二被告明确表示同意退还保证金，本院对此予以支持，就退还主体，大张XX店系与XX管理中心签订合同时缴纳了保证金，而其与XX工贸公司签订合同时明确因续签未收入保证金，故应由XX管理中心退还该笔款项。就退还租金部分，被告辩称大张XX店应当参照租金标准向其支付占有使用费，故无需退还租金。根据双方陈述，虽诉争的房屋租赁合同无效，但二被告向大张XX店交付了诉争房屋，大张XX店业已依照该合同获取了约定期限内二被告让渡的相应的占有、使用诉争房屋的权益，此部分权益已然实现，无法进行返还，应当就此权益向二被告支付折价。租金金额系双方自行约定，应视为双方对于诉争房屋占有、使用权利的价值认定，故补偿标准应以租金标准为宜。综上，被告该抗辩意见有事实和法律依据，本院予以采纳，大张XX店要求二被告退还租金的诉讼请求，本院不予支持。就大张XX店要求二被告赔偿装修损失的诉讼请求，其自认已经将可移动的冰箱、空调等搬离，诉争房屋仅剩余锅炉、灶台等不可能移动部分。而诉争房屋拆除时，两份租赁合同的期限均已届满，虽租赁合同因诉争房屋系违建而被确认无效，但双方在签订合同时的对于租赁期限的约定以及装修等添附在合同到期后如何处理的约定，应为双方真实意思表示，故大张XX店明确知情其投入的装修、设备的使用期限截止至合同期限届满，在此前提下，诉争房屋被认定为违建继而予以拆除一节，并未影响大张XX店在签订此合同时、进行装修添附时的预期和目的，故大张XX店据此主张其存在损失没有依据，本院不予支持。就大张XX店要求二被告对其经营损失进行赔偿诉讼请求，大张XX店称其因无法办理食品经营许可证而未实际经营，故存在损失，但其未就此提交证据，且其是否成功办理食品经营许可证与其是否实际经营并无直接关联，本院难以认定其就此存在损失，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用若干意见》之第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店与被告北京市朝阳区和平街社区XX管理中心于2017年1月18日签订的《房屋服务管理合同》无效。二、确认原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店与被告北京XX工贸实业总公司于2018年2月22日签订的《房屋服务管理合同》无效。三、被告北京市朝阳区和平街社区XX管理中心于本判决生效之日起三日内向原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店退还保证金五千元。四、驳回原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7420元，由原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店负担6367元（已交纳），由被告北京市朝阳区和平街社区XX管理中心负担1003元（原告北京市朝阳区和平街京东大张XX店已交纳，被告北京市朝阳区和平街社区XX管理中心于本判决生效之日起三日内支付给原告北京市朝阳区和平街京东大张XX），由被告北京XX工贸实业总公司负担50元（原告北京市朝阳区和平街京东大张XX已交纳，被告北京XX工贸实业总公司于本判决生效之日起三日内支付给原告北京市朝阳区和平街京东大张XX）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇一九年十二月二十七日法官助理 姜 真书 记 员 邓亚楠