广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25048号原告：广东怡富投资有限公司，住所广州市白云区罗冲村增槎路榕桂街七号之一首层。法定代表人：卢伟岸。委托诉讼代理人：程剑敏，广东同法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦霖，广东同法律师事务所律师。被告：广州市国大物业发展有限公司，住所广州市白云区石井街兆丰路350号6001房。法定代表人：陈银惠。委托诉讼代理人：周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告广东怡富投资有限公司与被告广州市国大物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东怡富投资有限公司的委托诉讼代理人程剑敏、陈曦霖，被告广州市国大物业发展有限公司的委托诉讼代理人周志军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东怡富投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿代为支付的物业管理费113,256.28元，以及原告由此产生的损失（案件受理费及律师费）28,389元，合计141645.28元；2、请求法院判令变更原被告双方于2010年7月1日签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》第9.4条为“甲方不提供物业管理给乙方，乙方自行负责该物业的安全保卫、卫生保洁、设备管理和运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务。乙方作为物业承担人独立承担物业管理费，并按照小区公示的物业服务收费标准缴纳物业管理费。”；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2010年7月1日签订了《怡富尚苑租赁合同（号码001）》（下称“合同”），约定原告向被告出租位于广州市白云区石丰路22-36号第首至二层房屋物业（下称“案涉物业”），租赁期限自2010年10月20日起至2028年10月19日止。合同第9.4条约定，物业公司费用为1元每平方米，原告不提供物业管理给被告，由被告作为物业承租人直接向物业服务企业缴纳物业管理费。按照合同约定，被告每月向物业服务企业支付6000元的物业管理费。2016年4月28日，案涉物业所在的怡富小区之业主委员会通过招标选聘了广州市湘深物业管理有限公司（下称“湘深公司”）进行统一物业管理及服务，并约定商业物业的物业管理费为2元/月/平方米，由此，案涉物业的管理费调整至9933.36元/月。自2018年7月起，被告在无任何合理依据的情况下，擅自停止向湘深公司缴纳物业管理费，经多番催促后仍未缴足。由于被告未及时足额缴纳物业管理费，湘深公司于2018年8月2日向广州市白云区人民法院起诉原告，要求原告支付物业管理费。最终广州市中级人民法院于2019年作出终审判决，判令原告须支付自2016年4月28日起至2018年8月2日期间的物业管理费113256.28元，并承担该案件的一、二审受理费。原告认为，原被告双方签订的合同已明确物业管理费的承担责任主体在于被告，从合同过往的履行情况亦可佐证。由于被告作为案涉物业的实际使用人、未及时按照合同约定足额缴纳物业管理费，导致原告被物业公司追究连带责任，已明显违反了合同约定，并对原告造成了严重的经济损失，被告理应向原告承担赔偿损失的违约责任。又因，双方在订立合同时未能预见物业管理费发生调整的重大变化情况，现物业管理费已实际调整，但由于原合同未就该情况进行约定，无法确定物业管理费调整后的缴纳责任。如继续按照原合同约定履行过程中对原告而言明显不公平，且原告自与被告签署合同后履行过程中，从未在物业管理费上从被告处获取过任何收益，因此原告认为应就合同原条款进行变更以确保合同在剩余期限内的有效履行。被告广州市国大物业发展有限公司辩称，原告所述没有事实及法律依据。无论是原告与被告签订的租赁合同还是被告与案外人签订的租赁合同，物业服务管理协议均显示原告与被告、被告与案外人都同意按照1元每平方米，按照实际使用计算面积支付至租赁期限届满，因此原告以广州中院所谓的3357号判决，其承担了物业管理费为由，要求被告承担没有事实及法律依据。从第三方签订的合同来看，事实上原告清楚的知道原告与被告间只是支付1元钱的物业服务费，相应的物业服务工作由被告自行承担。基于这个约定，被告聘请了相应的保安人员，支付了本案被告提交的相应的垃圾处理费等等费用，按照公平的原则，被告不应当在案外人广州市湘深物业管理有限公司没有提供物业服务管理费的情况下，仍然承担相应的物业管理费，而涉案的物业管理被告已经发生了大量的支出，因时间紧急，被告只是提供了部分劳动合同而已。因此原告主张的物业管理服务费及变更合同均没有相应的法律依据。由于物业管理服务费及变更合同没有法律依据，因此原告所主张的原3357号案件所衍生出来的诉讼费、律师服务费等均无法律依据，理应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据不动产权证、《怡富尚苑租赁合同（号码001）》、《物业服务合同》、（2018）粤0111民初9868号民事判决书、（2019）粤01民终3357号民事判决书及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告广东怡富投资有限公司系广州市白云区石丰路22号101房、28号101房、28号102房、32号202房的产权人。上述房屋位于广州市白云区怡富小区内，用途为商业。其中22号101房建筑面积799.64平方米，28号101房建筑面积1205.65平方米，28号102房建筑面积228.24平方米，32号202房建筑面积2733.15平方米，共计4966.68平方米。2010年7月1日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《怡富尚苑租赁合同（号码001）》，约定：甲方同意将位于广州市白云区石丰路22-36号第首、二层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用；乙方承租总建筑面积约6000平方米；租赁期限为18年，自2010年10月20日起至2028年10月19日止；每月租金10万元；物业公司费用为1元/平方米，甲方不提供物业管理给乙方，乙方自行负责该物业全部的安全保卫、卫生保洁、设备管理和运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务。2016年1月1日，被告（甲方）与广州市湘深物业有限公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方为其承租的物业（地址：广州市白云区石丰路26-34号首层）提供物业管理服务，订立本协议；甲方每月按1元每平方米支付物业管理费，合计6000元（甲方使用面积6000平方米）；甲方交纳费用时间：每月的10日之前，逾期交纳按1%滞纳金收取；本协议从2016年1月1日起至甲方租赁期满或终止时，本协议自动终止。2016年4月23日，广州市白云区怡富业主委员会出具《授权委托书》，称授权广州市湘深物业有限公司于2016年1月1日接受怡富小区物业管理。2016年4月22日，广州市湘深物业有限公司致函被告，告知被告2016年1月1日期起物业管理费将由广州市湘深物业有限公司按原物业协议每月6000元以现金或转账方式收取。2016年4月28日，广州市白云区怡富业主委员会（甲方，委托方）与广州市湘深物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为坐落于广州市白云区石丰路的怡富小区（物业类型商住，建筑面积约5万平方米）提供物业管理服务；物业服务收费选择“包干制”，即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（一期）0.9元/月.平方米；高层住宅（二期电梯楼）1.9元/月.平方米；商业物业2元/月/平方米；业主应于合同签订之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；本合同期限为8年，即2016年4月28日起至2024年4月27日止；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；……。2016年1月1日至2018年6月期间，被告向广州市湘深物业管理有限公司支付了上述期间的物业服务费18万元。2018年7月起，被告停止向广州市湘深物业管理有限公司支付物业服务费。庭审中，被告提交《证明》、《租赁合同》、《垃圾收运协议书》及《发票》，拟证实自2017年起，涉案房屋一直由被告提供物业管理服务，并支付垃圾费用。另查，2018年8月2日，广州市湘深物业管理有限公司曾起诉原告至本院【案号为：（2018）粤0111民初9868号】，请求判令：1、被告支付给原告按每月2元每平米的物业管理费共20.4万元，从2016年1月1日期开始收取；2、物业管理的怡富尚苑内的广州市国大物业发展有限公司门口的停车场归原告管理及收费；3、本案诉讼费用由被告承担。本院于2018年10月30日作出（2018）粤0111民初9868号民事判决书，判决原告向广州市湘深物业管理有限公司支付2016年4月27日至2018年8月2日之间的物业管理费113256.28元，驳回广州市湘深物业管理有限公司其他诉讼请求，广州市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）粤01民终3357号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据已生效的（2018）粤0111民初9868号及（2019）粤01民终3357号民事判决书查明的事实，广州市白云区怡富业主委员会与广州市湘深物业管理有限公司签订的《物业服务合同》中约定按照2元/平方米的标准支付物业管理费对业主即原告与物业使用人即被告均具有约束力。经核算，涉案房屋实际建筑面积为4966.68平方米。因被告未向广州市湘深物业管理有限公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业管理费，故法院判决由业主即原告承担上述期间的物业费共计113256.28元。现原告主张被告偿还其应支付而未支付的物业管理费的诉请，本院予以支持。对于被告抗辩称，其按6000平方米向原告支付物业管理费，故多支付物业管理费共计7万多元的抗辩理由，鉴于其未举证证实向原告多支付物业管理费，应承担举证不能的法律后果。关于一、二审诉讼费及一、二审律师费28389元是否赔偿问题。关于律师费，因双方并未对此进行约定，且律师费也并非处理本案的必要支出费用，故原告主张赔偿律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于一、二审诉讼费，被告拖欠物业费，广州市湘深物业管理有限公司可向被告或原告主张支付，因原告未支付，广州市湘深物业管理有限公司起诉原告支付物业费并无不妥，相关诉讼费用应由原告承担，原告主张被告承担上述诉讼费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于变更合同条款的问题。原被告之间签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》是双方协商一致结果，若一方变更其中合同条款需征得另一方同意，鉴于本案被告并未同意原告变更合同中的条款，故原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市国大物业发展有限公司向原告广东怡富投资有限公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业服务费113256.28元；二、驳回原告广东怡富投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3132元，由原告广东怡富投资有限公司负担627.7元，由被告广州市国大物业发展有限公司负担2504.3元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  苏 文人民陪审员  李冬燕二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈春燕