江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初7011号原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地盐城市解放南路121号。负责人：王雪芹，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，该行职员。被告：瞿兰英，女，1965年5月20日生，住盐城市亭湖区。被告：盐城市金日月房地产开发有限公司，住所地盐城市盐马路32号时代雅居1幢605室。法定代表人：李洪富，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）与被告瞿兰英、盐城市金日月房地产开发有限公司（以下简称金日月房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序由审判员韩顾莉独任审判，于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人凌海，被告瞿兰英，被告金日月房地产公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行中汇支行向本院提出诉讼请求：1、被告立即偿还原告截止2019年9月5日的贷款本金40609.58元、利息825.73元，合计41435.31元及自2019年9月6日起至实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利）；2、被告金日月房地产公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告瞿兰英设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月24日，瞿兰英与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款12万元整，用于被告购买位于盐城市亭湖区住房，借款期限15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每壹一个月为一个还款周期，共180期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上，下浮15%，执行年利率6.6555%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定借款担保方式为抵押加阶段性担保，在未办妥房屋抵押登记前由金日月房地产公司提供阶段性担保，并以上述所购房屋设定抵押，并于签约当日办理了抵押预登记手续。上述合同签订后，原告于2008年2月4日依约向被告发放了贷款12万元。贷款发放后，被告未能按约还款。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告瞿兰英辩称：对原告诉称的事实及诉讼请求均无异议。被告金日月房地产公司辩称：案涉的房屋由被告瞿兰英办理相关产权证，我公司阶段性担保已经解除，致瞿兰英办理产权之后，原告没有及时和瞿兰英办理正式的他项权证，怠于行使自己的权利，本案瞿兰英有物的担保，按照物权法第76条的规定，人保与物保并存时，原告应当先就债务人的物保行使相关权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月24日，原告农行中汇支行（贷款人）与被告瞿兰英（借款人、抵押人）、金日月房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向瞿兰英发放贷款12万元整，用于被告购买位于盐城市亭湖区；借款期限共计180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准：借款人以每壹个月为一个还款周期，共180期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，执行年利率6.6555%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮50%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；抵押人同意以碧湖新苑5幢205号住房设定抵押，抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。金日月房地产开发公司自上述合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。保证范围包括上述合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2008年2月4日，原告将贷款120000元划入被告指定的账户。同日，瞿兰英立据从农行中汇支行借取借款12万元，借款借据上注明年利率执行6.6555%，逾期利率9.3177%，到期日2023年2月3日。瞿兰英取得上述贷款后，正常还款至2019年2月。从2019年3月后开始违约，未能按约按期偿还。截止2019年9月5日，尚欠原告贷款本金40609.58元、利息825.73元，合计41435.31元。原告追要未果，遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。现被告瞿兰英未能按约还款，已构成违约，原告要求瞿兰英偿还借款本金、利息、罚息、复利的请求，符合双方合同约定，依法应当予以支持。被告金日月房地产公司为瞿兰英贷款提供连带责任保证，应依合同约定承担连带责任保证。瞿兰英以其自有的位于盐城市亭湖区的房屋向原告提供抵押担保，但未进行抵押登记，故原告要求瞿兰英对未能偿还的借款本金、利息、罚息以上述房产拍卖、变卖的价款优先受偿不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告瞿兰英应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行借款本金40609.58元、利息825.73元，合计41435.31元，并承担自2019年9月6日起至实际偿还之日止的利息、罚息、复利（以40609.58元为基数，按借款合同约定的利率标准计算）。二、被告盐城市金日月房地产开发有限公司对被告瞿兰英的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半收取计418元，由被告瞿兰英、盐城市金日月房地产开发有限公司负担。现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  韩顾莉二〇一九年十二月三十日书记员  朱 静附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。