广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20724号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司），住所地广东省佛山市禅城区***********夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码914***********635Y。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：林佳儿，女，汉族，1990年6月5日出生，住广东省揭西县***************。公民身份号码445************364。系原告员工。被告：刘顺兴，女，汉族，1968年8月1日出生，住广东省佛山市南海区*********富安花园景安楼5号。公民身份号码440************764。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司与被告刘顺兴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告采取公告方式进行送达，本案依法转为普通程序，由本院审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员黄海燕、李翠琼组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林佳儿到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月至2018年11月的物业服务费1697.3元；2.被告以每月物业服务费154.3元（2.5元/月/平方米×61.72平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2019年4月27日的违约金1259.87元；3.被告向原告支付自2018年5月至2019年3月公摊电费328.1元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年11月16日，佛山市禅城区****地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买佛山市禅城区****************，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费154.3元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年5月开始拖欠原告物业服务费，至2019年4月27日拖欠的款项已经达3285.27元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的协议，原告提起诉讼，望判如所请。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2.资质证书、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表，证明原告取得物业管理企业的一级资质，接受佛山市禅城区****地产开发有限公司选聘，对碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3.《广东省商品房买卖合同》、《佛山市禅城区**********屋测绘报告书》、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书、不动产登记信息查询。证明被告系禅城区岭南大道北129号2座2708房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4.欠费明细、物业服务费催缴函，证明被告自2018年5月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催缴仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告在诉讼中未举证。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区****地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。合同约定：甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。上述计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方、业主或物业使用人收取。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。2013年1月14日，被告（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定：甲方交纳物业服务费的标准为每月每平方米2.5元，按照该物业的房屋建筑面积计收。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按约定由甲方交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2014年6月11日，被告办理了涉案佛山市禅城区****************的收楼手续。另查明一：2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经核准变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经核准变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2019年6月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司经核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司即本案原告。另查明二：涉案佛山市禅城区****************的产权人系被告，该房屋建筑面积61.72平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区****地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及被告与广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广东碧桂园物业管理有限公司、广东碧桂园物业服务有限公司经过企业名称变更为本案原告，故上述合同及协议对原告具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据合同及协议约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠2018年5月至2018年11月的物业服务费未支付，被告未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业服务费1080.1元（2.5元/月.平方米×61.72平方米×7个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据合同约定，业主应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。因被告逾期交纳上述期间的物业服务费，原告依法有权向被告主张计收违约金。虽被告未到庭提出抗辩，但上述合同约定的违约金标准明显过高，本院酌定调整为年利率24%。原告主张自每个欠费月的后两个月的1日起计算违约金，属其自行处分的权利，本院予以支持。因此，被告应以每月欠交物业服务费为本金（即154.3元/月），从每个欠费月的后两个月的1日起，按照年利率24%向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。原告主张被告拖欠2018年5月至2019年3月的公摊电费未交纳，但未能提供任何证据证明其已垫付了该期间的电费，亦未提供分摊的标准及依据，故本院对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告刘顺兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司支付2018年5月至2018年11月的物业服务费1080.1元及违约金（以每月欠缴物业服务费为本金即154.3元/月，从每个欠费月的后两个月的1日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如被告刘顺兴未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘顺兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  郑泽霞人民陪审员  黄海燕人民陪审员  李翠琼二〇一九年十一月二十日书 记 员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。