广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18906号原告（反诉被告）：何莲，女，1989年10月12日出生，汉族，住江苏省常州市**************，公民身份号码320************。原告（反诉被告）：任士一，男，1989年9月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码650********。两原告共同委托诉讼代理人：谢成秋，广东博厚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高振邦，广东博厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘杰，男，1999年9月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：熊剑桥，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告何莲诉被告刘杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，任士一申请作为共同原告参加诉讼，本院经审查予以准许。诉讼中，被告提起反诉，本院依法决定受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人谢成秋、高振邦、被告及其委托诉讼代理人熊剑桥到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限不计入审限内。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋买卖合同及口头补充协议；2.被告向两原告支付违约金93000元（按总房款930000元的10%计算，扣减已付的定金30000元尚需支付违约金63000元）；3.被告向两原告赔偿提前还贷利息损失（以借款金额400000元为本金自2019年7月15日起至房屋买卖合同判决解除之日止按每月2%计算）；4.被告向两原告支付律师费60000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月26日，两原告到德X房地产中介公司（以下简称德X公司）去放盘，向德X公司支付了中介服务费10000元，德X公司的钟经理和业务员张X华将两原告带到中介人员杨X源所在的广州市置x房地产代理有限公司。在德X公司中介钟经理和业务员张X华在场见证下，由广州市置x房地产代理有限公司与两原告和被告签订《房屋买卖合同》。签订合同时，两原告当时便明确提出由被告负责筹款偿还银行贷款，且必须在2019年7月30日之前完成赎契手续，当时杨X源在白色纸的附加合同中有明确写明，后来以书写不规范需重新书写为由，并没有交给两原告。因提前还款需要将近两个月时间，2019年5月7日原告任士一电话告知杨X源，已向银行申请提前还款，让其告知被告做好筹集提前归还银行贷款的款项的准备。因银行批复确定的存入提前归还银行贷款的款项时间为2019年7月1日，同年6月25日原告任士一再次询问杨X源是否已通知到被告，杨X源只是答复会沟通。直到同年6月30日杨X源才答复说被告要到7月5日才有钱，无奈两原告只能向银行申请延期，银行批复延期存入款项的时间到同年7月9日。期间，作为中介的杨X源表示可以以原告任士一名义向银行贷款筹措提前还贷的款项，作为过桥资金，因违反双方约定，被原告任士一拒绝。2019年7月5日，由于被告爽约，没有筹措到提前还贷的款项，原告何莲和其父亲便约杨X源到其中介公司见面，希望能约见被告，但杨X源一会说被告在路上，一会说酒喝多了在家睡觉（原告后来猜测杨X源实际约见的是袁X锋）。当天原告根据杨X源提供的地址和身份证地址均没能找到被告，后来质问杨X源才得知被告被告不是真实的买家，只是借名买房而已，真实买家是袁X锋。尽管借名买房有违相关法律政策，即使被告不是真实买家，但合同已签订，不继续履行却可能要承担违约责任，两原告只能要求杨X源提供袁X锋的电话号码。原告任士一当天就加了袁X锋电话。2019年7月6日，袁X锋通过原告任士一的微信身份验证，并明确表示银行没放款，他现在也没有钱。两原告为尽快完成房屋过户交易过户手续，妥协要求袁X锋筹集350000元即可继续交易，袁X锋表示仍需要几天时间筹钱。两原告因担心袁X锋再次爽约，影响两原告银行信用，无奈只能再次申请延期至2019年7月17日，自行借款归还提前还贷的全部款项。期间被告和袁X锋均没有向两原告询问提前还款事宜。2019年7月17日两原告自行借款归还完银行贷款后，通知袁X锋可以一次性付款并办理过户手续，袁X锋至此再没有理会两原告，且拉黑了原告的电话。无奈两原告只能与中介杨X源联系，但杨X源却推脱说要等原告拿到证再说。因2019年8月6日便能出证，为尽快完成交易，原告任士一便于2019年8月1日联系杨X源，告知下周就可以出证，杨X源仍表示出证后买家可以立即付款和过户。8月2日，鉴于之前代为偿还贷款约定累次爽约，和后面才知道《房屋买卖合同》的相对方被告不是真实买家，担心被告的履行能力和履行合同的诚意，故要求被告先付与其答应提前还款金额相当的一半房款，过户后再付剩余一半房款，符合双方口头约定和常理，但杨X源这时却告知原告，被告不同意，强调要按书面合同约定进行交易，过户后才一次性支付房款。2019年8月6日出证当天，原告何莲在黄岐行政服务中心碰见被告和杨X源在办理房产业务，并催促他们按约定尽快办理网签手续过户和付款，被告均未履行，故诉至法院。被告辩称，1.同意解除房屋买卖合同。2.原告是违约方，被告不存在违约，无需承担违约责任。3.不同意赔偿提前还贷利息损失，无事实和法律依据。4.不同意承担律师费，合同未约定律师费的承担。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2019年4月26日签订的房屋买卖合同；2.两原告向被告返还购房款30000元；3.两原告向被告支付违约金93000元；4.本案诉讼费用由两原告承担。事实与理由：2019年4月26日，两原告通过广州市置x房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，两原告将位于佛山市南海区****************房以930000元出售给被告，约定被告一次性付款，在签订合同当天被告支付30000元定金给两原告；两原告不能按本合同约定将该物业售予被告，或者因违约而无法将该物业售予被告的，应向被告支付该物业成交价的10%作违约金，两原告必须退回被告已付的所有费用。被告如约于签订合同当天支付了30000元。由于双方买卖的房屋还有按揭款430000元未还清，2019年7月7日，两原告要求被告先支付350000元，两原告才好去提前还贷款，被告无奈之下也同意筹350000元，两原告自己筹80000元，但就在同一天仅相隔几小时后，两原告要求被告全部拿出430000按揭款去帮原告提前还贷，被告就没有同意该要求。最后两原告自己想办法提前还贷了。2019年7月中旬，中介公司人员杨X源电话通知原被告到佛山市南海区房管局办理一次性付款和过户手续，但是两原告却再次要求被告先支付未付购房款的一半即450000元后才肯去办理过户手续，并且原告要求杨X源在原告所持有的房屋买卖合同最后一条上，加上两行字“如果买方2019年7月9日前没能帮卖方还清银行贷款，卖方有权终止合同，不退定金”（被告的合同上是没有这两行字的，并且杨X源也告诉两原告即使加上去也无法律效力的）。两原告要求先付450000元再交易明显不符常理，因为只要原告协助被告办理过户手续，被告就会将900000元一次性付给原告，根本不用分两次付款，这样对原告更有利，并且分两次付款也不符合房屋买卖合同的约定，故被告拒绝了原告的要求。原告的行为，严重违反合同约定，已属根本违约，为维护被告合法权益，提起反诉。两原告辩称：1.同意解除房屋买卖合同。2.不同意返还购房款30000元，该款应用以抵扣被告应付给原告的违约金。3.原告无需支付违约金，两原告一直积极履行合同，被告才是违约方。诉讼中，两原告本诉与反诉共同举证如下：1.两原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋买卖合同原件1份，用以证明原、被告及中介方就购买本案房屋达成合意，签订三方《房屋买卖合同》。3.微信账单详情打印件2份，用以证明原告已就德X中介的放盘中介行为支付中介费。4.微信聊天记录（任士一与杨X源）、微信聊天记录（何莲与杨X源）、微信聊天记录（任士一与袁X锋）、微信聊天记录截图（何莲与德X中介张X华）打印件各1组。5.德X中介张X华的情况说明书原件1份，6.借款协议原件1份、转账记录复印件1份、中国工商银行个人还款凭证原件2份、中国工商银行还清贷款证明书原件1份、不动产权证书原件1份、工商银行批复2019年7月1存入提前还款款项记录复印件1组、光盘1张（含2019年7月6日任士一与杨X源的通话录音、2019年8月6日何莲与被告在佛山黄岐行政服务中心碰面的现场的录音）。证据4-6共同证明，原告已积极履行完《房屋买卖合同》及口头协议约定的内容，被告一再爽约，《房屋买卖合同》已丧失继续履行的信任基础，没有继续履行的可能。7.光盘1张及文字打印件1组，用以证明被告没有调解和履行诚意。8.委托合同、补充协议、发票、转帐记录原件各1份，用以证明原告为本案诉讼聘请专业人士维护自身合法权益，导致律师费损失。被告本诉与反诉共同举证如下：1.房屋买卖合同原件1份、微信聊天记录截图（任士一与袁X锋）的打印件1组，用以证明两原告要求被告先付430000元用以提前还贷不符合合同约定，其后又要求被告再付450000元购房款才肯继续交易亦不符合合同约定。2.收款收据原件1份，用以证明原告任士一开具收据确认已收取30000元购房款。经被告申请，证人袁X锋出庭陈述证言：1.证人在原被告签订《房屋买卖合同》时不在现场；2.被告在签订合同时没有购房资格，不清楚现在是否具备购房资格；3.合同协商时，原被告约定涂销抵押的款项由买方被告提供，款项为430000元；4.原告申请提前还贷后，原告和中介均没有通知证人，可能通知了被告妈妈；5.确认原告举证4微信聊天记录中微信号fengjian695911为其微信号，微信聊天中的我/我们均是指被告及其家人。经被告申请，证人杨X源出庭陈述证言：1.证人为中介公司的员工，签订合同时证人与张X华作为中介人员在场；2.签订合同时，原被告约定由被告于2019年7月30日提供提前还贷的款项，贷款款项为40几万；3.签订合同时被告没有购房资格，至2019年7月30日具备购房资格了，被告不是佛山户籍，但通过补交个人所得税获得购房资格，所以才约定2019年7月30日赎契；4.2019年6月初原告已告知证人其已递交了提前还贷申请，但没有告知具体扣款时间，6月25日又再告知证人被告在7月初要提供提前还贷的款项，当日证人已经转告被告妈妈；5.在提前还贷和办理过户期间，证人均是直接跟袁X锋沟通，袁X锋是被告的合作人；6.确认原告举证4微信聊天记录中的微信号yangcapp为其微信号。经质证，被告对两原告举证1、3、4、7、8无异议，两原告对被告举证1、2无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认证如下：1.原告举证2中的房屋买卖合同与被告举证1房屋买卖合同除第十九条中三方约定部分外均一致，原告亦确认其举证的合同中的手写部分为其自行书写，本院对该原被告各持有的合同真实性予以确认，对证据证明力将综合案件情况和其他证据予以认定；2.原告举证5中介人员张X华的情况说明，本院将结合其他证据综合认定；3.原告举证6借款协议为原告与案外人订立，被告不确认，对该协议的真实性不作认定，举证6的其他证据，被告对真实性无异议，本院确认该些证据的真实性。对证人袁X锋、杨X源的证人证言，本院将综合案件情况和其他证据予以认定。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区****************房，已办理不动产权证[证号：XX号]，权利登记人为原告任士一、何莲共同共有，用途为住宅。2019年4月26日，两原告（卖方）和被告（买方）、广州市置x房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》（编号：NO：0000003，以下简称“涉讼合同”），约定被告向两原告购买涉讼房屋，成交金额930000元，买方签订合同时支付30000元定金，交易过户完成当天，买方付清楼价款余额900000元；卖方逾期交付该物业，或者有何未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收并向买方支付该物业成交的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；等等。其中，两原告持有的该份涉讼合同的第十九条手写部分为“如果买方2019年7月9日前没能帮卖方还清银行贷款，卖方有权终止合同没收定金”；被告持有的该份涉讼合同未书写该部分约定。同日，原告任士一出具收款收据确认收取被告定金30000元。2019年6月，原告任士一与中介杨X源微信聊天记录：日期发送人微信内容5.7任士一我已申请还款，麻烦六月底让你客户那边准备好44万可以吗杨X源客人那边我会跟他说的6.21任士一怎么样了？杨X源晚点回复你，他没接电话2019年6月至8月间，原告何莲与杨X源微信聊天记录：日期发送人微信内容6.22何莲请问那边有回复吗？杨X源我问过了，他要星期三才能给答复我。6.26何莲那边给答复了吗？杨X源他答应了啊，客户那边我跟他说过，他可能要月初这样子帮你去还那笔钱。七月初啊。何莲那会申请的时候就跟买家说了月底，现在又拖，我们很难办啊，本着大家都有诚意买卖，我们才愿意将合同期限写那么久，没想到对方还要拖，有点过分了。杨X源请理解一下，我们因为这段时间银行那边放款比较慢，我们也想尽快也不想拖的。我们当时签合同的时候不是和你们说过了吗，我这边也会尽快安排的。8.2何莲昨晚你说今天给我关于买家什么时候进行一次性付款和过户时间，刚才我给你电话你说还没有问到等会再问，我晚上再给你打电话问你关于网签时间和付款过户时间。杨X源正在和他们谈。何莲我们这边房产已经解除抵押，可以过户，按你7月17日回复我们的结果是手续办好立马过户，现在我们按你所说的已经准备好资料，请刘杰三天内履行合同，如不履行，我们将向法院提起诉讼。8.5何莲麻烦告知刘杰的联系方式2019年7月至8月，原告任士一与袁X锋微信聊天记录：日期发送人微信内容7.6任士一你那里确定周二能汇款不？需要我这里提供什么？因为我要和银行那边沟通好。我、你、银行当天一起确认扣款的，比较稳妥。袁X锋周二肯定不行，起码要周五。任士一中介给我说的周三，银行也说的周三。袁X锋中介不代表我意见。我们一直没有叫中介去让你申请，这个时候去做提前还款，这是第一，第二，你申请了之后说让我们立马就要星期三存钱进去，那也不可能，我们现在手头有钱的话，今天、下星期就可以存进去。我们也是这两个月银行没有放款，我们卖了房子才能买这套房子，不是说你要我们星期三就可以星期三的。因为我真的没有让你申请说7月1日提前还款。现在你突然这样子，搞乱了我们的计划，我还要去找人家借款。任士一我们也是按规定时间来的，大家都说好的，而且提前通知了你们好几次了。袁X锋我们的合同是签订是7月30日交易的吧。好吧，因为如果你说可以的话，下周五，我再问人家借钱。任士一下周五可能不行，银行已经约好时间了，这个信用问题怎么办，我们也有难处。袁X锋银行现在没放款现在没有钱，实在不行可以找垫资公司去提前还款，费用我出。你有什么要求也可以说出来。任士一我的要求就是周二要把贷款钱到位，你到底有多少钱，我的本意是一起想办法把这个贷款还清。袁X锋周一银行没放款的话，我先筹十来万给你吧。任士一35万是我的底线，大家都各退一步。剩下的钱我们自己借。袁X锋周一真的没有35万，最快都要周二、三。7.7任士一今天你给我打20万，我们就开始准备凑10万，等到周二的时候再给我打15万，你看行不行。袁X锋今天不行，星期一可以先给你十万，星期二三才可以凑齐35万。任士一这已经是我们最大的让步了，你不要再逼我们了。袁X锋周一下午两点左右先打十万给你任士一现在我们已经借不到钱了，7月9日前你们要是不能凑齐43万给我，合同就视为违约。袁X锋我从没有答应9号给43万元你。任士一我按合同走，不管了。袁X锋我合同没有这句话，你自己改了合同，你自己加上去的，还好意思说按合同走。任士一那是和中介沟通后，中介写上去的，不是由我们写上去的。7.17任士一我们已经贷款结清，请你按照合同三日内一次性付清剩余房款90万元。8.2任士一我们已经办好手续可以过户，你们现在先考虑网签，把一次性付款的时间定下来过户，上次杨中介说我们办好手续后可以立马过户，我们两边可否协商一下付款和过户时间，请今晚务必给我答复。2019年7月15日，案外人何X方转账支付400000元予原告何莲。2019年7月17日，两原告申请提前还贷并支付还款金额429000元；同日，中国工商银行出具还清贷款证明书。2019年10月15日，两原告（委托方、甲方）与广东博厚律师事务所（受托方、乙方）签订《委托合同》，约定：甲方因与刘杰房屋买卖合同纠纷案件，聘请乙方律师代理诉讼；甲方同意于合同签订后三日内一次性向乙方支付律师代理费40000元。2019年10月25日，两原告与广东博厚律师事务所签订补充协议，约定律师费增加20000元。广东博厚律师事务所已分别出具广东增值税普通发票，确认收到两原告支付的鉴证咨询服务、律师费共计60000元。诉讼中，原被告均确认合同签订时口头约定被告于2019年7月30日前由被告提供430000元予原告办理提前还贷涂销抵押手续。两原告述称：涉讼合同第十九条的内容是因2019年7月6日原告约被告出来沟通提前还贷事宜，被告因故未到场，该条款是应原告何莲的要求由杨X源写上去的；两原告向何X方借款作提前还贷，何X方为其叔叔。被告述称：杨X源于2019年6月底将原告已申请提前还贷的情况告知了被告妈妈；被告在签订涉讼合同时不具备购房资格，至2019年7月下旬才具备。2019年8月7日，原告何莲提起本案诉讼，主张继续履行涉讼合同。2019年9月20日，被告提起反诉，主张解除涉讼合同。2019年10月18日，两原告变更诉讼请求为解除涉讼合同，该变更诉讼请求于2019年10月24日送达予被告。本院认为，涉讼合同既包含了原被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同第十九条的手写部分为原告单方增加，现有证据未反映被告对该约定予以确认，该条约定对被告不产生约束力。双方均确认口头约定被告于2019年7月30日前由被告提供430000元予原告办理提前还贷涂销抵押手续，另外涉讼合同除第十九条手写部分约定外的约定是原被告真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故双方应按涉讼合同及双方口头约定全面履行义务。原告诉请解除涉讼合同及口头约定，被告反诉亦主张解除，双方均无继续履行合同的意愿，本院对原被告相应请求予以支持并确认涉讼合同于2019年10月24日解除。本案的争议焦点为合同解除的过错方，本院具体分述如下：第一，对除30000元定金外的剩余房款900000元，涉讼合同虽约定被告应于过户完成当天付清，但庭审中原被告均确认涉讼房屋垫资赎契的430000元由被告于2019年7月30日前支付予原告，双方微信聊天记录亦可佐证该事实，本院确认双方该约定实际是对合同关于购房款支付方式和期限协商一致变更，对原被告均具有约束力。第二，原被告虽约定被告于2019年7月30日前支付垫资赎契款项，但并未明确原告申请提前还贷的时间，考虑到申请提前还贷涉及银行审批流程等非买卖双方可控制的因素，原告于2019年5月7日申请提前还贷并未明显超出合理期限；而原告在申请提前还贷后已及时告知中介，原告已履行相应通知义务，中介是否及时转告被告属于中介是否履行中介义务的范畴，原告对此不存在过错。第三，其后原被告就提前还贷款项的筹集无法达成一致方案，鉴于该期间尚未达到被告支付430000元垫资赎契款的期限，被告以此为由延付该款项亦不属于根本违约。原告于2019年7月17日自行垫资赎契并通知被告，涉讼房屋交易已不存在权利障碍限制，具备继续履行的可能性，根据双方前述关于2019年7月30日前被告支付430000元的约定，被告理应在该期限前做好履行合同的资金准备，但至2019年8月2日原告要求办理过户时，被告仍未支付任何款项也怠于积极履行办理过户手续，对合同解除存在过错，应承担相应的违约责任。涉讼合同因被告违约行为而解除，涉讼合同约定被告未能按时履行合同约定的义务的，应当支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金，两原告请求被告支付违约金93000元（930000元×10%），符合合同约定，本院予以支持。扣减被告已付的定金30000元，被告仍应支付违约金63000元予两原告。原告主张的提前还贷款项借款利息损失和律师费损失已在本院前述酌定违约金标准时予以考量，原告该两项损失，本院不再另行支持。本案中，系被告违约导致涉讼合同解除，被告反诉请求原告返还定金和支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）何莲、任士一与被告（反诉原告）刘杰于2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》（NO：0000003）中关于买卖双方的权利义务约定于2019年10月24日解除；被告（反诉原告）刘杰应于本判决发生法律效力之日起支付违约金63000元予原告（反诉被告）何莲、任士一；驳回原告（反诉被告）何莲、任士一的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）刘杰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费13100元，减半收取计6550元（原告何莲、任士一已预交），由被告刘杰负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。案件反诉受理费13100元，减半收取计6550元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月九日书记员  罗静雯