北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初98626号原告：刘某，女，1969年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘越，男，1977年12月15日出生，汉族，原告之弟。委托诉讼代理人：杨莉莎，北京市盈科律师事务所律师。被告：李某，男，1975年2月28日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。原告刘某（以下简称原告）与被告李某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘越、杨莉莎，被告之委托诉讼代理人李同新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除关某代原告与被告于2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告将位于北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元X号房屋腾空并交付原告；3、依法判决被告以5000元/月为标准向原告支付自2018年10月15日起至《房屋租赁合同》解除日期间的房屋租金；4、依法判决被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除之次日起至实际腾空交付房屋期间的房屋占用费用（以8000元/月为计算标准）；5、依法判决被告赔偿原告财产损失30000元；6、依法判决被告支付原告违约金8000元；7、依法判决被告与原告据实结算水、电、燃气等费用。事实和理由：2016年9月7日，原告与案外人关某夫妻关系存续期间，关某代表原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，将原告所有的位于北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给被告，租期为2016年10月15日起至2021年10月14日止，租金为每月5000元。该合同第五条第1款约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付柒万元整作为违约金。实际损失超过违约金数额的，甲方有权要求据实赔偿。（1）未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋及设施并未在规定期限内纠正及修复。2018年4月，原告前往案涉房屋，发现被告增加了隔断墙，将两居室改为了三居室，每个房间内摆放2-4张上下铺床，多人在房屋内居住，成为群租房。另外，房屋内门、浴室柜台面、地面及墙面均遭到不同程度的人为毁损。原告要求被告将案涉房屋恢复原状，不许群租使用。2018年5月5日，原告前往案涉房屋发现被告没有按照原告的要求纠正其违法违规使用案涉房屋的行为，并未将案涉房屋恢复原状。2018年6月26日，在被告拒不纠正群租以及违法违规使用案涉房屋的情况下，原告向北京市朝阳区平房乡人民政府进行报案，北京市朝阳区平房乡人民政府联合北京市公安局朝阳分局平房派出所共同执法，到场进行调查并责令被告立即整改房屋。派出所录制了视频，平房乡政府拍摄了照片、制作了笔录，原告已经申请法院依法调查取证。可见自原告发现案涉房屋的违法事实后近3个月并催告整改后，被告均没有纠正以及恢复。2018年7月15日，原告又到案涉房屋查看被告的整改以及恢复情况，发现被告在派出所和乡政府执法后，仍然没有合法合规使用案涉房屋，案涉房屋仍处于群租状态。2018年9月10日，在律师调查取证过程中，发现案涉房屋依旧处于群租状态。原告认为，被告违反合同约定和《北京市房屋租赁管理若干规定》、《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的相关规定，将案涉房屋违法群租，致房屋内凌乱不堪，每间房屋居住人数均超过了法定的人员限制，被告行为严重违法，构成根本违约。自2018年4月原告发现被告违法违规使用案涉房屋至原告起诉之前，被告的违法违规行为一直在持续。原告、平房派出所、平房乡政府前后在2018年5月、6月、7月、9月等通知、催告、执法催告被告违法违规使用案涉房屋的行为，被告仍未对群租的违法行为进行纠正，被告以自己的行为表明其不履行合同以及法律规定的主要义务，并且在合理催告期限内仍没有纠正违法违规行为。综上，被告不但已经构成根本违约，并且违反我国法律法规关于租赁房屋的相关规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，赔偿原告的经济损失。因此，为维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》第五十一条之规定，特诉至法院。被告辩称，不同意解除2016年9月7日的房屋租赁合同，要求继续履行。该合同约定的到期日为2021年10月14日。我方同意支付房屋租金，虽然之前原告拒收，但我方现在仍然同意按照合同约定的每月5000元的标准支付租金。不同意支付原告主张的房屋占用费、财产损失及违约金，我方不存在违约行为。水、电、燃气等都是预交的，我方都已经结清了，不存在拖欠的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告系位于北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元X（以下简称涉案房屋）的房屋登记的所有权人。原告与案外人关某原系夫妻关系，二人于2007年9月7日协议离婚。离婚协议书约定双方共有的财产，其中包括：以贷款方式购置的一所房产，即国美第一城X号楼X单元X号房、电器、家具、现金存款、有价证券等所有财物均归女方所有，男方自愿放弃，房贷余额由女方负责偿还，无其他共同财产。2009年9月5日，原告与关某复婚。2018年4月3日，原告与关某再次协议离婚。离婚协议书约定，涉案房屋属原告婚前独立产权，此房屋归原告所有。2016年9月7日，原告出具委托书，委托关某代为签订涉案房屋租赁合同。同日，关某代原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给乙方，租赁期共60个月，自2016年10月15日起至2021年10月14日止，房屋租金每月5000元，支付方式为两年付，各期租金支付日期：2016年9月7日、2018年10月1日、2020年10月1日。合同第三条约定，双方共同声明：甲方同意乙方在合同期内将本房屋进行分租（打隔断）、转租，甲方负责支付该房屋的物业费、取暖费，乙方使用本房用于居住。合同第五条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付柒万元作为违约金，实际损失超过违约金数额的，甲方有权要求据实赔偿：1、未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋及设施并未在规定期限内纠正及修复；2、拖欠房租10天以上的或拖欠乙方应支付房屋相关费用总额累计达到15天房租金额的。合同第九条约定，2016年9月15日至2016年10月14日为装修免租期，免租期内不计算房租。上述租赁合同签订当天，关某出具收条，载明收到被告交来涉案房屋房租12万元（两年房屋每月五千）。诉讼中，原告称其2016年9月从涉案房屋搬出，之后在2018年4月发现与被告签订的租赁合同找不到了，后通过当时介绍双方签订租赁合同的阳光地产公司联系被告要当时的合同。原告到涉案房屋查看，发现被告在房屋客厅位置增加了隔断墙，将两居室的房屋改为三居室，每个房间内摆放2-4张上下铺床，多人在房屋内居住，将房屋变为群租房，房屋门、浴室柜台面、地面及墙面均遭不同程度破坏；原告于是向房屋所在地的北京市朝阳区平房乡人民政府和派出所举报，平房乡政府和平房派出所管理人员于2018年6月26日到现场执法。后原告于2018年7月15日再到涉案房屋查看，发现隔断墙已经拆除，但是上下铺还在，房屋还是群租状态。因此原告认为被告存在擅自改变房屋结构，违法群租等违约、违法情形，主张解除双方之间签订的房屋租赁合同。诉讼中，双方均认可被告支付了2018年10月14日之前的租金。诉讼中，本院向北京市朝阳区平房乡人民政府和平房派出所调取了2018年6月26日在涉案房屋拍摄的执法现场的照片及平房派出所执法记录仪拍摄的当天执法现场的视频，从照片中可以看出，涉案房屋的客厅内摆放有三张上下铺床，卧室内也有多张上下铺床，屋内物品摆放杂乱；播放执法记录仪的视频，显示拍摄时间为2018年6月26日上午9时许，执法人员进入房屋后，执法记录仪显示客厅位置有隔断墙，将客厅隔成单独的一个房间，内置3张上下铺床，主卧室内也放置了3张上下铺床，次卧室内有2张上下铺的床。对于双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告称涉案房屋并不存在损坏的情况，也不存在打隔断的情况，每个卧室只有一张床，现在居住人口为4人。被告提交照片4张对此证明。原告对该照片的真实性不认可，称不知道照片的来源，即使照片是房屋现状，也不能证明被告在2018年6月之前没有在房屋内打隔断和违法群租的事实。本院对被告提交照片的真实性认可，但仅凭该照片无法确认是否系涉案房屋的真实情况，对其关联性不认可。被告称原告系因为与关某离婚的原因，想要单方面解除与被告的合同，被告在2018年10月曾提出向原告支付租金，但是原告拒收，被告曾和原告及关某说过，如果解除合同，要向被告支付违约金，但是原告没有同意，并且双方租赁合同第三条第4款约定甲方同意乙方在合同期内将房屋进行分租（打隔断）、转租。被告提交与原告之间的短信记录和与关某之间的微信聊天记录对其陈述佐证。原告对其中尾号9920的手机发送的短信的真实性认可，但对被告的证明目的不认可，认为可以证明由于被告群租、改变房屋结构导致原告要解除合同，被告认可收到了原告要求解除合同的律师函，也没有回复，原告不收租金是因为双方已经发生诉讼，从该短信也可以看出，原告手中一直没有租赁合同文本，要求被告出示，被告一直未出示；至于原告在短信中说与关某的诉讼不想牵扯别人，这是原告与被告的一个说法，不能改变被告群租、改变房屋结构的事实，对于短信中所说的解除合同的理由不认可。原告对被告与关某之间的微信聊天记录的真实性不予质证，但表示通过被告提交微信聊天记录，可以看出被告与关某存在恶意串通的嫌疑，2018年4月原告与关某已经离婚，关某已经没有代理权限。经查，原告在2018年8月3日向被告所发的短信中提到其一直认为是被告和关某签了两个合同……希望与被告谈一谈提前退租的赔偿问题；2018年8月6日，原告向被告索要被告与关某签订的合同和委托书，同时提到原告要和关某打官司，诉讼期间不愿把被告牵扯进来，所以只能暂时和被告解约，提前退租的违约金会给被告以赔偿；2018年8月7日和8月8日，原告均向被告提出索要被告与关某签订的合同和委托书。诉讼中，原告曾提及关某与被告签署的日期分别为2016年12月16日、2017年10月14日的租赁合同。被告对该两份租赁合同均不认可，称租赁合同上的签名不是被告所签，后原告表示对被告提及的签署日期为2016年9月7日的房屋租赁合同真实性认可。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，案外人关某作为原告的代理人于2016年9月7日与被告签订关于涉案房屋的租赁合同，该代理行为的后果应由原告承担，有关租赁合同的当事人为本案原告和被告。该租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照约定履行自己的义务。根据合同法的规定，租赁合同的承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，双方亦未就此达成补充协议的，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，根据查明的事实，被告在承租涉案房屋期间擅自将涉案房屋的客厅增加隔断，并在各房间内放置上下铺床用于分租和转租。双方签订的租赁合同中虽然约定出租人同意被告在合同期内将房屋进行分租（打隔断）、转租，但合同亦约定其使用房屋用于居住，该处的“居住”虽未明确约定居住人的身份，但被告的分租行为显然已经违反了有关行政管理法规和规章的规定，也违反了双方关于房屋租赁用途的约定，因此应当认定被告的行为构成违约。被告称其在有关行政管理机关对涉案房屋进行检查后已经改正了涉案房屋的格局，但其举证并不足以认定该事实，且无论是否改正，均无法否定其将房屋违法分租的事实。综上，原告要求解除双方签订的租赁合同，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方的租赁合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，并支付合同解除前尚未支付的租金。关于合同解除后，房屋返还前的房屋占用费，应当参照双方租赁合同关于租金的约定予以计算。原告主张按照8000元每月的标准计算，于法无据，本院不予支持。根据原告提交的现有证据，并不足以证明其主张的财产损失确实存在，本院对此不予支持。关于违约金，原告并未提交证据证明其实际损失金额，本院对此亦不予支持。关于原告主张由被告据实结算水、电、燃气等费用的问题，双方在租赁合同中对此没有约定，原告也未提交证据证明其已经支付了有关费用，本院对此无法处理，原告可待该费用实际发生并确定后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告李某于二〇一六年九月七日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李某于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元X的房屋腾空交付原告刘某；三、被告李某于本判决生效之日起七日内支付原告刘某二〇一八年十月十五日起至本判决书生效之日期间按照每月五千元的标准计算的房屋租金；四、被告李某于本判决生效之日起七日内支付原告刘某自本判决生效之次日起至被告李某实际向原告刘某腾空交付位于北京市朝阳区青年路西里X号院X号楼X层X单元X房屋期间按照每月五千元的标准计算的房屋占用费；五、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百七十元，由被告李某负担（原告刘某已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告刘某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张帅宾人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  王艳芬二〇一九年十二月三十一日书 记 员  孙 伟