北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65019号原告（反诉被告）：中广国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈国伟，董事长。委托诉讼代理人：江辉，北京市中通策成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美天兴和餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区神路街39号10幢1至2层4段32-33。法定代表人：梁彦忠，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，1982年12月27日出生，汉族，北京美天兴和餐饮管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高辉，北京市华海律师事务所律师。原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）与被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司（以下简称美天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中广公司之委托诉讼代理人江辉，美天公司之委托诉讼代理人李超、高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中广公司向本院提出诉讼请求：判令美天公司支付1、房屋租金55255.2元、物业管理费6279元（2019年4月25日至2019年5月20日）及滞纳金12368.4元（截止2019年9月30日，按日0.1%计算）；2、房屋占有使用费314771.1元（自2019年5月21日计算至2019年9月30日，按日2366.7元计算，包括日租金2125.2元及物业管理费241.5元）；3、免租期租金127512元；4、房屋清场费88695元。事实和理由：我公司与美天公司于2018年9月13日签订《房屋租赁合同》，出租北京市朝阳区朝阳路x号云影小镇x层01、02、03、04号房屋给美天公司，租期为2018年11月24日至2025年11月23日，交付日期为2018年9月24日，免租期为2018年9月24日至2018年11月23日。合同签订后，我公司于2018年10月25日交付房屋，故租赁期限顺延为2018年12月25日至2025年12月24日，免租期为2018年10月25日至2018年12月24日。美天公司于2018年9月21日支付了2个月押金129283元，于2018年9月27日支付了4个月首期租金258566元，于2018年10月25日支付了60天物业费14490元。合同约定美天公司应于2019年3月14日支付下一笔租金，同时美天公司应于2018年12月24日支付的物业费也未按期支付。经我公司多次催告，美天公司均不予理会。美天公司的行为侵害我公司的权益。美天公司辩称，不同意中广公司的全部诉讼请求。双方签订合同后，我公司对房屋进行装修，后等待开业。中广公司没有达到合同约定的开业标准。我公司租赁房屋用来做餐饮，根据合同约定，中广公司应当提供餐饮行业开业所需要的手续，例如消防、环保、食药监手续等，这些手续需要办理相关证照，然后我公司才能营业。中广公司没有依据合同约定提供相关手续，导致我公司无法营业，在我公司向中广公司发函并当面请求提供相关手续时，中广公司不与我公司洽谈。后中广公司强行拆除我公司装修好的房屋，我公司就此报警。中广公司对案涉房屋也没有转租、出租权。美天公司向本院提出反诉请求：判令1、解除双方于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》；2、中广公司返还租赁保证金129283元、租金258566元、物业管理费14490元、装修保证金40000元、二装管理费16905元、水卡押金500元、电卡押金500元；3、中广公司赔偿2018年12月25日至2019年6月19日房屋空置费2184000元；4、中广公司赔偿装修损失费573888.69元。事实和理由：我公司于2018年10月25日至2018年12月24日对房屋进行了装修，拟于2018年12月25日开张营业，但无法营业，原因是承租的01、02、03、04号房屋用途是餐饮行业，需要办理四套证照手续，包括工商、消防、环保、餐饮许可等手续。中广公司只为我公司办理了01号房屋工商证照手续，其他证照手续材料没有向我公司提供，导致我公司无法办理，因此无法营业，致使房屋空置6个月之久。我公司多次要求中广公司按照合同约定履行，中广公司避而不谈，进而发函意欲解除合同。2019年6月19日，中广公司强行将我公司已装修好的房屋拆除、毁坏，经公安机关委托评估，财产损失价值573888.69元。中广公司没有按照约定提供相关证照手续，已构成根本违约，导致合同目的不能实现，给我公司造成损失。中广公司针对反诉辩称，不同意美天公司的反诉请求。我公司已向美天公司发出解除合同通知，双方合同已于2019年5月20日解除。2019年5月24日，我公司向美天公司发出限期清场、交还场地通知，5月31日再次发出通知，因美天公司拒不清场，6月19日我公司强制进行了清场。根据合同约定，美天公司拒绝支付租金中途退租，保证金不予退还。美天公司实际占有使用房屋，应当支付租金和物业管理费。根据约定，装修保证金在装修完毕验收通过后退还，但装修至今并未验收。美天公司进行了装修，我公司针对装修进行管理收取的管理费，不予退还。美天公司未退还水、电卡，根据合同约定不予退还水电卡押金。房屋空置损失是美天公司自身原因造成的，美天公司未根据其经营模式按照法律和监管要求正确申请食品经营许可证，其消防电气设备设施检测也不合格，并非我公司造成的。只有在其装修完毕、满足实际进场条件后，才存在所谓的损失问题。关于装修损失，根据合同约定，我公司收回房屋的，相应损失由美天公司自行承担。美天公司无法及时取得食品经营许可证是对于共享厨房的经营模式（即统一装修后分隔为若干档口分租给不同商户用于食品经营），监管部门要求每一档口（也就是美天公司的每一家商户）独立申请食品经营许可证，而不能由共享厨房管理方（也就是美天公司）来申请。美天公司未能准确理解监管要求，试图以共享厨房的管理方来申请，造成办理延误，无法及时开业。美天公司未能及时取得消防验收合格的原因在于，美天公司在装修过程中，消防电气设施未按照消防要求进行，未能取得消防验收合格所必需的消防设施检测合格证明文件。在诉讼前，美天公司从未以任何形式向我公司提出环评、排污许可等行政监管要求中需要我公司提供的材料与作出的配合。我公司至今不清楚美天公司开业是否需要满足环保相关监管要求，满足哪些要求，也不知道美天公司为何无法满足要求。我公司不承担保证美天公司可以满足相关行政监管要求的义务。美天公司根据相关监管要求，自行申请，自行承担相关风险和责任。在美天公司办理各类许可过程中，可能需要我公司提供相关材料和作出相关配合的，在合同约定和法律规定范围内，我公司愿意、也实际提供了协助。因美天公司对法律和监管要求的错误理解而导致无法及时办理，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：中广公司（甲方）与美天公司（乙方）于2018年9月13日签订《房屋租赁合同》，出租案涉房屋给美天公司，面积483平方米，约定：乙方承诺租赁该房屋作为共享外卖厨房用途；租赁期自甲方书面通知的免租装修期结束之日起的时间开始计算，即2018年11月24日至2025年11月23日，共七年；甲方同意给予乙方2018年9月24日至2018年11月23日60天免租装修期，乙方无须承担该免租装修期内的租金及其他费用（除水、电费、物业费等能源使用费用），如在本合同约定的交付日甲方未能交付房屋，则房屋交付日自动顺延；甲方负责给乙方办理相关营业执照；双方暂约定交付日为2018年9月24日前；如甲方实际交房期限延期，相应的免租装修期依次顺延；甲方免租期结束之后，甲方公区施工完毕，达到开业标准，如未达到开业标准，免租期顺延至条件达成之日，顺延期内乙方无需承担（除水、电等能源使用费用）；第一年租金775698元、第二年777823.2元；租金付款方式为押二付四，首期4个月租金乙方应于本合同签订后于2018年9月30日前支付，下一笔租金于2019年3月14日前支付，以此类推；房屋租赁保证金129283元，如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还；物业管理费0.5元/天/平方米；租赁期内，甲方应向乙方提供商户办理营业证照相关的文件和资料，不得以任何理由拒绝，如因甲方无法提供相关资料造成乙方商户无法办理证照而造成空置，则甲乙双方协商相应补偿；如乙方原因中途退租的，应支付免租期全部租金，并不予退还保证金（押金）；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可没收保证金，解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的，由乙方赔偿：……逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的……；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，经双方协商同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分割的装修、设备、设施以及增建和改造（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿；乙方未依前述约定交还房屋的，每逾期一日按照合同终止时日租金支付占有费，逾期满超过7日的，甲方有权选择由第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该等物品。如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用前述的规定。因本合同产生的通知、函告等，可专人递交之日视为有效送达，如任何一方拒绝签收，以邮寄至本合同列明地址视为送达。附件四《装修协议》约定，乙方装修前，应遵照甲方有关规定办理装修相关手续，并一次性交纳每平米35元管理费和装修押金，方可进场施工。合同签订后，中广公司于2018年10月25日将房屋交付美天公司进行装修。北京天伦伟业房地产开发有限公司向中广公司支付租赁保证金129283元、租金258566元，向北京云影小镇物业管理有限公司支付物业管理费14490元，北京云影小镇物业管理有限公司收取美天公司装修保证金40000元、二装管理费16905元及水卡、电卡押金各500元。美天公司未支付后期的租金等费用。关于下一期4个月的租金应支付的日期，美天公司主张因合同期限顺延，故支付日期顺延至2019年4月24日；中广公司不予认可，主张合同期限顺延并未导致支付租金日期顺延，合同明确约定支付日期为2019年3月14日。中广公司于2019年4、5月两次向美天公司邮寄催缴通知函。美天公司称未收到，称在4月份其公司要求中广公司提供相关手续时，中广公司提出过租金的事情。美天公司称装修完毕准备开业，但中广公司多次变更开业时间、消防手续延误，导致其无法启动证照办理事宜，多次就提供办理证照手续事宜与中广公司沟通，其公司履行抗辩权，延缓支付租金。就此，美天公司提交了2019年4月8日、28日、5月8日公函、5月24日录像视频予以佐证。中广公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称函件内容与事实不符，其公司已提供办理营业证照所需材料；美天公司第一次提出证照事宜是在2019年2月20日左右，但未明确提出需要提供的具体材料和如何具体配合，只是笼统说要办理证照；办理行政许可和满足行政监管要求是美天公司需自行处理的事宜；之前美天公司一直在办理消防手续，不涉及其公司需要提供的材料和配合，后因美天公司消防电气设备检测未通过，无法进行后续的消防验收，之前也从未提出过环评、排污许可等环保手续。就此，中广公司提交了微信记录、照片予以佐证，并申请证人出庭作证。美天公司不认可微信记录的真实性，认可照片的真实性，不认可证明目的，提交了案外场所消防安全检查合格证、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书，以证明中广公司应当提供类似材料，未经消防验收禁止投入使用。中广公司不予认可，称美天公司从未提出过，并提交案涉楼栋的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称《合格证》，日期为2019年1月18日）、排污许可证、建设工程消防验收意见书，称在2018年11月7日已具备开业条件，案涉楼栋已取得相关证件，美天公司陈述不属实。美天公司均不予认可。另，中广公司还提交了案涉楼层其他承租户的合同、营业执照、食品经营许可证、照片等，以证明其他商户都可以正常办理证照和经营。美天公司不予认可。另，美天公司主张承租的为四个铺位，中广公司应当提供四套手续，具体包括工商营业执照、消防许可证（由中广公司提供整栋楼的消防许可，其公司再办理自己的消防许可，但中广公司未提供）、环评手续（中广公司应当提供房产证、环评达标证明和手续、排污许可证等，但中广公司未提供）、食药监手续（中广公司需提供房产证复印件盖章，但中广公司未提供）。中广公司主张其只负责办理工商营业执照，只能办理一个工商营业执照，不能同时办理四个工商营业执照，已为美天公司办理了一个工商营业执照。就此，中广公司提交工商查询信息及营业执照（登记时间为2018年11月8日）予以佐证。美天公司认可证据的真实性，不认可证明目的。中广公司于2019年5月20日向美天公司邮寄了《解除通知书》，称美天公司已逾期支付租金超过67日，通知自2019年5月20日起解除合同，在5月23日前腾退房屋，如未按期腾退房屋，将按合同第十一条、11.2约定腾空收回房屋。美天公司称未收到，合同解除日应为2019年6月19日中广公司拆除清场日。2019年5月24日，中广公司向美天公司发出限期清场交还场地通知书。美天公司5月27日回函，不同意腾退。2019年6月19日，中广公司对案涉房屋装修进行拆除，收回房屋。美天公司报警，公安机关已受理立案，并于2019年6月21日向美天公司出具鉴定意见通知书，损失价格为573888.69元。中广公司主张已拆除案涉房屋4个商铺中的一个，后因美天公司报警，停止拆除，拆除4个商铺需要支付拆除费88695元，实际已支付15000元。就此，中广公司提交合同和转账凭证予以佐证。美天公司不予认可，称已全部拆除，提交了照片予以佐证。中广公司认可证据真实性，不认可证明目的。庭审中，中广公司主张根据合同约定，美天公司违约导致合同解除的，保证金不予退还，包括装修保证金。美天公司称不包括装修保证金。美天公司主张案涉房屋分隔成14个铺位，已转租4个铺位，后合同无法继续履行，导致房屋空置损失218.4万元，并提交了合同书、支出凭单、收据等予以佐证。中广公司不认可证据的真实性和关联性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，中广公司与美天公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明的事实，中广公司于2018年10月25日将房屋交付美天公司，因此免租装修期顺延后的期限为2018年10月25日至2018年12月24日。另，根据双方“甲方免租期结束之后，甲方公区施工完毕，达到开业标准，如未达到开业标准，免租期顺延至条件达成之日，顺延期内乙方无需承担（除水、电等能源使用费用）”的约定，案涉楼栋至2019年1月18日才取得《合格证》，才能投入使用和营业，因此根据前述约定，免租装修期顺延。据此，双方的正式起租期应当自2019年1月19日起。美天公司已支付了四个月的租金，即至2019年5月18日的租金。合同原约定的第二笔租金支付时间为2019年3月14日前，即2019年3月24日至2019年7月23日租期开始前的10天。在合同履行过程中，中广公司迟延至2018年10月25日才交付房屋，2019年1月18日才取得《合格证》，虽然双方对第二笔租金支付时间没有做出新的约定，但根据约定的内容，合同期限顺延，租金支付的时间也应当相应顺延，第二笔租金支付时间应当顺延至2019年5月19日至2019年9月18日租期开始前的10天，即2019年5月9日前。经中广公司催要，美天公司至2019年6月19日仍未支付租金，已构成违约。关于美天公司提出的不支付租金的理由是否成立的问题。首先，对于美天公司提出的中广公司办理消防手续延误、未提供办理证照的其他手续的主张，根据查明的事实，美天公司至2019年4月8日才提出相关手续的问题，中广公司不认可书面公函的内容，美天公司也未提交其他证据证明之前已提出相关问题，且美天公司已在2018年11月8日取得了以案涉地址为营业场所的营业执照，中广公司在2018年11月7日已取得案涉楼栋的建设工程消防验收意见书、于2019年1月18日已取得《合格证》，故本院对于美天公司的该项主张不予采纳；其次，对于美天公司提出的应办理四个铺位的营业证照的主张，美天公司已取得一份营业执照，合同并未约定中广公司应当办理四份营业执照，故对于美天公司的该项主张，本院亦不予采纳；再次，中广公司也提交了楼层其他承租户的相关证照，对美天公司的主张予以反驳，美天公司不予认可，但未提交证据予以反驳，本院对美天公司的主张不予采纳；第四，根据查明的事实，在此之前，在2019年3月中旬，美天公司未能通过消防电气设备设施检测，之后发生了双方4月份催要租金和提出往来函件的情况，无证据证明之前双方有过争议；第五，美天公司也未提交证据证明其自身符合消防、开业要求，向相关部门申请办理证照和验收，因缺少相关材料而未被受理；最后，按照双方合同约定，即使存在中广公司未及时提供相关资料导致无法办理证照造成房屋空置的，双方协商相应补偿，而非美天公司可以据此拒付租金。综上，美天公司提出的不支付租金的理由不能成立。同前，美天公司应当在2019年5月9日前支付下一期的租金，按照合同“逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月”中广公司可解除合同的约定，中广公司在2019年5月20日发出解除合同的通知，不符合合同约定，本院不予采纳。但根据合同约定，逾期一个月至2019年6月8日，可美天公司在2019年6月19日仍未支付租金，中广公司此时收回房屋，行使合同解除权，符合合同约定，且美天公司也称合同应于2019年6月19日解除。综上，本院认定双方合同于2019年6月19日解除。根据合同约定，合同因美天公司原因解除的，美天公司应当支付免租装修期租金。2018年10月25日至2019年1月18日期间的租金，本院根据合同约定的租金标准及占有使用情况，酌情确定为9万元。美天公司应当支付2019年1月19日至2019年6月18日期间租金323208元。中广公司在2019年6月19日对房屋装修等进行拆除，视为收回房屋，中广公司主张支付之后的占有使用费，本院不予支持。综上，美天公司的房屋租金合计413208元。美天公司要求返还租金258566元，本院不予支持。根据合同约定，租赁保证金作为美天公司履行合同的保证，中广公司可以抵扣美天公司应付款项。故，美天公司要求返还租赁保证金129283元，本院不予支持。扣除已支付的租金和租赁保证金，美天公司还需向中广公司支付租金差额25359元。按照合同约定，美天公司未按期支付租金，应当支付滞纳金。关于中广公司主张的2019年4月25日至2019年5月20日期间租金的滞纳金，根据前述的认定，美天公司租金已支付至2019年5月18日，故根据中广公司主张的期间，2019年5月19日至2019年5月20日期间的租金为4250元，滞纳金应当自2019年5月10日计算至2019年9月30日，本院酌情确定为150元。美天公司经中广公司同意装饰装修，合同解除后中广公司收回房屋进行拆除，要求美天公司承担清场费，不符合法律规定，本院不予支持。前述已经减免了美天公司相应期间的租金，美天公司提交的证据不能证明其他期间房屋空置系因中广公司的原因导致的，故对于其主张空置费的请求，本院不予支持。对于美天公司主张中广公司赔偿装修损失的请求，美天公司已向公安机关报案，公安机构已经受理立案，正在办理中，本院在本案中不予处理。关于中广公司主张的物业管理费及滞纳金，美天公司主张返还的物业管理费、装修保证金、二装管理费、水电卡押金，因物业服务合同关系并非中广公司与美天公司建立的，款项也并非中广公司收取，对双方的请求，本院均不予处理，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司租金二万五千三百五十九元；三、被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司滞纳金一百五十元；四、驳回原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9849元，由原告（反诉被告）中广国际文化发展（北京）有限公司负担9411元（已交纳），由被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司负担438元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费16273元，由被告（反诉原告）北京美天兴和餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  张晓敏人民陪审员  赵文胜二〇一九年十二月三十日书 记 员  张默晗