成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初8013号 原告：成都鑫华农业有限公司。住所地:成都市成华区青龙场致强环街238号7栋。 法定代表人：曾维斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦永芝，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 被告：四川铠汇资产管理有限公司。住所地：成都市武侯区桐梓林北路2号3栋15层5号。 法定代表人：丁元彬，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所基层法律服务工作者，特别授权。 原告成都鑫华农业有限公司（以下简称鑫华公司）与被告四川铠汇资产管理有限公司（以下简称铠汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫华公司的委托诉讼代理人秦永芝、被告铠汇公司的委托诉讼代理人彭野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鑫华公司向本院提出诉讼请求：1.确认鑫华公司与铠汇公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月10日解除；2.铠汇公司向鑫华公司支付至合同解除之日拖欠的租金955420元，并支付滞纳金2415929.2元（暂计至2019年7月15日，自2019年7月16日起的滞纳金以955420元为基数，按照每日1%的标准支付至实际付清日止）；3.鑫华公司不予退还铠汇公司缴纳的100000元保证金；4.铠汇公司腾退租赁房屋，并自2019年7月14日起按照第一年的租金标准（每日2852元）按日支付占有使用费至实际腾退房屋之日止。事实与理由：鑫华公司与铠汇公司于2017年11月6日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，鑫华公司将位于一里塘社区斧头山支巷10号，建筑面积为2139平方米的房屋出租给铠汇公司用以经营农贸市场，租赁期限自2018年2月6日起至2022年8月5日止；第一年租金按40元/月/平方米缴纳，第三年起每年租金在上一年租金的基础上递增3%，铠汇公司应当按半年期支付租金，且应提前10天支付下一周期租金。鑫华公司依约履行了房屋交付使用的义务，但截止目前，铠汇公司仅支付了2018年2月6日至2018年8月5日期间的租金，经多次催告，铠汇公司仍未按合同约定足额支付2018年8月6日起的租金，且已超过30天。基于铠汇公司的违约行为，鑫华公司有权解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2019年7月10日，铠汇公司收到鑫华公司要求解除合同的《律师函》，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月10日解除。因铠汇公司未按约腾退房屋也未按约支付拖欠的租金及滞纳金，故鑫华公司诉至法院。 铠汇公司辩称：鑫华公司的主张中既包含确认之诉又包含给付之诉，鑫华公司应当就其给付之诉另行主张；铠汇公司不同意解除合同以及支付房屋租金，应当降低原约定的房屋租金；鑫华公司违反招投标法的规定，违约在先，鑫华公司应当承担相应的违约责任；双方约定的滞纳金过高，若判决解除合同，请求法院予以合理认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月11日，鑫华公司发布《成都鑫华农业有限公司一里塘新型社区（一期）商业用房出租方案》（以下简称《出租方案》），将位于成都市成华区商业用房底层商铺27间与农贸市场在成都市公共资源交易服务中心公开挂牌整体出租。该《出租方案》附件1“标的参考价”中载明：位于斧头山支巷的一里塘新型社区底层配套商业Ｃ区农贸市场的出租面积为2634.54平方米，评估价为12元／㎡／月。后铠汇公司竞价投标并中标前述农贸市场出租项目。 2017年9月7日，铠汇公司向鑫华公司送交了《关于“一里塘新型社区农贸市场”合同签订及履约的相关事宜》（以下简称《合同签订及履约事宜》），载明：铠汇公司参与竞价投标的“一里塘新型社区农贸市场”项目，已通过鑫华公司通知及网上公示由铠汇公司中标，目前双方因合同相关事宜有待协商，可能会导致公示要求的时间内不能如期签订合同，如双方因合同相关事宜未如期达成协议，铠汇公司要求合同签订的时间往后顺延。铠汇公司确认，前述相关事宜具体是指租赁面积减少及租金金额的问题。 2017年11月6日，铠汇公司（承租方、乙方）与鑫华公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定租赁房屋坐落于一里塘社区斧头山支巷，建筑面积为2139平方米，租赁用途仅作为农贸市场及其他商业用途，租赁期自2018年2月6日起至2022年8月5日止；房屋租金第一年、第二年为1026720元，第三年为1057521.6元，第四年为1089349.92元，第五年为560974.14元（六个月），按半年支付租金，铠汇公司应提前10天支付下一周期租金，首期租金在合同签订之日起10日内支付；合同签订时，鑫华公司一次性收取铠汇公司租赁保证金100000元，租赁保证的范围包括但不限于铠汇公司按时支付租金、物业管理费等其他应付款项、逾期交还房屋等，租赁期限内，如铠汇公司未能按时足额支付租金、物业服务费、违约金等，鑫华公司有权从租赁保证金中先行抵扣铠汇公司的应付而未付款型、违约金和损失赔偿金等（该抵扣不影响鑫华公司的任何其他权利或救济方式）；铠汇公司如逾期支付租金，逾期30日内，鑫华公司有权按应收租金金额每日0.5%的标准加收铠汇公司滞纳金，逾期30日后，鑫华公司有权终止合同，收回房屋（铠汇公司对房屋进行的装修等不得拆卸，归鑫华公司所有），且按应收租金金额每日1%的滞纳金加收铠汇公司滞纳金，直至铠汇公司付清全部租金及滞纳金为止；因铠汇公司违约行为导致鑫华公司解除租赁合同的，铠汇公司应当在租赁合同解除之日起3日内搬离并腾交租赁房屋。《补充协议》第七条“通知与送达”中约定了铠汇公司的有效送达电子邮箱为445×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，并同时确认该送达地址适用于双方非诉时各类通知、协议文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达。同日，双方签署了《资产交接确认函》，鑫华公司将案涉租赁物交付给铠汇公司，并约定2017年11月6日起至2018年2月5日止为租赁装修免租期，该期间免收租金。 后铠汇公司分别于2017年11月3日、2017年11月14日向鑫华公司转账100000元、513360元，共计613360元。双方确认该613360元系铠汇公司支付的租赁保证金100000元及2018年2月6日至2018年8月5日期间的租金513360元。后铠汇公司未再向鑫华公司支付租金。 2019年7月10日，鑫华公司委托四川善嘉律师事务所向《补充协议》中约定的铠汇公司的电子邮箱送达地址发送了《律师函》，就铠汇公司逾期支付租金的行为，提出解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求铠汇公司于合同解除之日三日内将承租房屋及附属设施设备交还鑫华公司，并支付欠缴的租金及滞纳金。铠汇公司对鑫华公司主张的2018年8月6日至2019年7月10日期间的租金金额955420元予以认可，并确认案涉房屋仍由其再继续使用。鑫华公司同意租赁保证金在铠汇公司欠付的租金中进行抵扣。 审理中，铠汇公司主张其实际租赁的房屋面积为2139平方米，与鑫华公司招标中的《出租方案》载明的房屋面积不符，鑫华公司违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定，已构成违约。鑫华公司确认因按照相关部门要求，将其中380平方米用作卫生服务站，故导致原招标面积与实际承租面积不一致。但鑫华公司主张双方已就租赁面积的变更进行协商并达成一致意见后才签订了正式的《房屋租赁合同》。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、出租方案、合同签订及履约事宜、房屋租赁合同及补充协议、资产交接确认函、民生银行电子回单、收据、四川增值税普通发票、电子邮件往来等。 本院认为，铠汇公司与鑫华公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中虽然约定的房屋租赁面积与鑫华公司招标中的《出租方案》载明的面积不符，但该租赁面积上的差异并不属于《中华人民共和国招标投标法》中第四十六条中规定的“背离合同实质性内容”，且依据铠汇公司在中标后向鑫华公司送交的《合同签订及履约事宜》，双方已就租赁面积变更进行了协商，并签订《房屋租赁合同》及《补充协议》对最终的租赁面积进行了约定，该《房屋租赁合同》及《补充协议》应系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。铠汇公司辩称鑫华公司违背前述法律规定，已构成违约，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。该《房屋租赁合同》及《补充协议》约定了租金缴纳的期限及逾期缴纳租金的违约责任，因铠汇公司在缴纳了2018年2月6日至2018年8月5日期间的租金后，未再缴纳租金，逾期已远远超过30天，依据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，鑫华公司有权解除合同。鑫华公司在合同约定的解除条件成就后，向铠汇公司约定的送达地址邮寄了《律师函》，明确表示解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房屋租赁合同》及《补充协议》自解除通知送达之日即2019年7月10日解除，对鑫华公司该项主张本院依法予以支持。鑫华公司在确认《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，有权一并主张解除后的相应法律后果即腾退房屋、支付租金及占用费等，铠汇公司关于鑫华公司应当就其给付之诉另行主张的答辩意见，于法无据，本院依法不予采信。就鑫华公司主张要求铠汇公司腾退租赁房屋，因双方已经在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定铠汇公司应当在租赁合同解除之日起3日内搬离并腾交租赁房屋，鑫华公司该项主张符合双方约定，本院依法予以支持。铠汇公司逾期腾退房屋，应承担相应的占有使用费。现鑫华公司主张占有使用费参照双方约定的第一年的租金标准，本院依法予以支持。铠汇公司基于逾期缴纳租金的违约行为，依据双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，鑫华公司除有权解除合同并要求铠汇公司支付欠付的租金外，还有权要求铠汇公司支付滞纳金。就欠付的租金金额，因铠汇公司对该955420元予以认可，且鑫华公司同意租赁保证金抵扣欠付租金，故本院确认铠汇公司还应支付鑫华公司租金855420元。鑫华公司主张按照双方约定的欠付租金每日1%的标准计算滞纳金，因该标准过高，且鑫华公司未举证证明其存在其他损失，同时铠汇公司也当庭请求法院予以调整，故本院将标准酌情调整为年利率6%。就鑫华公司主张不予退还铠汇公司租赁保证金，因其当庭已确认抵扣保证金，故本院对此依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都鑫华农业有限公司与被告四川铠汇资产管理有限公司于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月10日解除； 二、被告四川铠汇资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市成华区斧头山支巷10号的一里塘新型社区底层配套商业C区农贸市场（建筑面积为2139平方米）腾退给原告成都鑫华农业有限公司； 三、被告四川铠汇资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都鑫华农业有限公司支付租金855420元； 四、被告四川铠汇资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按照年利率6%的标准向原告成都鑫华农业有限公司支付至前述租金付清之日止的滞纳金（其中，以513360元为基数，自2018年7月27日开始起算；以442060元为基数，自2019年1月27日开始起算）； 五、被告四川铠汇资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内以1026720元/年的标准向原告成都鑫华农业有限公司支付自2019年7月14日起至实际腾退之日止的占有使用费； 六、驳回原告成都鑫华农业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34571元，减半收取计17285.5元，由被告四川铠汇资产管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十二月九日 书记员  石 灵