辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初13597号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。委托诉讼代理人：金童，辽宁吉慧沈城律师事务所实习律师。被告：陈洪，男，1973年2月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永强，该公司员工。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告陈洪、沈阳奥园新城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张莹莹担任审判长，与人民陪审员冯凯、人民陪审员李金栋组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人金童，被告沈阳奥园新城置业有限公司的委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼，被告陈洪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈洪按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计670132.6元（截至2019年5月13日，拖欠本金648834.57元，利息20465.63元，罚息832.4元，自2019年5月14日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息）；被告沈阳奥园新城置业有限公司对前述欠款本金及利息承担连带给付责任；2、判令如被告不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的其他全部费用。事实及理由：2012年5月10日，原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），合同约定：被告陈洪向原告借款80万元用于购买位于苏家屯区4门，建筑面积261.2平方米房屋，借款期限自2012年5月22日至2032年5月22日，采用浮动利率，贷款初始年利率为8.1075%，采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等提供抵押担保并办理登记。被告沈阳奥园新城置业有限公司提供连带责任保证，担保阶段为借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告陈洪并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈洪未到庭，未作书面答辩。被告沈阳奥园新城置业有限公司辩称，：2012年4月1日被告陈洪与答辩人签订了涉案商品房买卖合同，被告陈洪向本案原告申请借款80万元用以支付房款，答辩人为被告陈洪的借款向本案原告承担的是阶段性连带保证责任，即被告取得房屋所有权证办理抵押登记等其他手续并将房屋他项权交付本案原告后，答辩人的保证责任到此为止。涉案房屋在2014年10月13日已取得沈阳市房产局下发的房屋所有权初始登记证明，具备了办理所有权登记的全部条件，同年11月答辩人向被告陈洪寄发了办理不动产登记的通知书，但被告陈洪未按通知要求至今未办理不动产登记，致使答辩人的阶段性连带保证责任延续至诉讼发生之日。根据法律规定，民事法律行为可以附条件附期限，本案所承担的阶段性保证人是附解除条件的民事法律行为，由于被告陈洪拒不配合不动产登记，阻止解除条件成就，根据法律规定此种情形可以视为条件已经成就，故本案答辩人的阶段性连带保证责任应予解除。涉案房屋已由被告担保其债务与本案原告办理了预告抵押登记，被告所购房屋已经私自入住并装修，涉案房屋的财产价值可以保障原告的诉讼请求，无须保证人承担保证责任，根据担保法债权在既有物保又有人保的的情况下，应先就物保实现债权，答辩人承担的保证责任仅承担补充部分责任。综上，答辩人对此案的发生没有任何过错，所有的行为应由被告陈洪承担法律责任，请法院驳回原告对答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈洪、沈阳奥园新城置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃出庭应诉及质证的权利。对原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋电子登记（簿）查询、个人贷款对账单、贷款账户基本信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月10日，原告中信银行股份有限公司沈阳分行（乙方）与被告陈洪（甲方）、被告沈阳奥园新城置业有限公司（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》一份，约定：被告陈洪向原告借款人民币800000元，用于购买坐落于沈阳市苏家屯区4门，建筑面积261.2平方米的房屋。借款期限为240个月，自2012年5月10日至2032年5月10日，贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮15%确定，自贷款发放日起，首次利率调整日为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。还款方式采用按月等额本金还款法。被告沈阳奥园新城置业有限公司为保证人。合同约定：丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同中违约责任约定：借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利。另外约定，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。同时，抵押条款中约定，被告陈洪将其购买的上述房产抵押给原告用于担保借款合同的履行。2012年5月15日，对上述房产进行了预购商品房抵押权网上预告登记。合同签订后，原告向被告发放了贷款，截止2019年5月13日，被告陈洪尚欠借款本金648834.57元、利息20465.63元、罚息832.4元。现原告起诉至我院。审理中，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告陈洪、被告沈阳奥园新城置业有限公司名下银行存款670132.6元或查封其他同等价值财产。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈洪经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，而被告未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告要求被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带给付义务的诉讼请求。根据原、被告签订的《中信银行个人购房借款合同》之约定，沈阳奥园新城置业有限公司对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。现涉案房屋未取得房产证，亦未办理有效的抵押登记手续，故被告沈阳奥园新城置业有限公司对本案债务应承担连带给付义务。关于原告要求对涉案房产行使优先受偿权的问题。本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈洪于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金648834.57元、利息20465.63元、罚息832.4元（截至2019年5月13日，从2019年5月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按法律及合同约定计算）；二、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第一项承担连带给付责任；三、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10501元，保全费3870元，公告费400元，由被告陈洪负担，沈阳奥园新城置业有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张莹莹人民陪审员  冯 凯人民陪审员  李金栋二〇一九年十二月十九日书 记 员  吴秀娟本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。