黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初13532号原告：高德利，男，1958年10月20日出生，汉族，哈尔滨铁路局大庆车务段肇东站退休职工，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨淑琴（系高德利妻子），女，1956年5月1日出生，汉族，哈尔滨铁路局大庆车务段肇东站退休职工，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨旭，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原告：杨淑琴，1956年5月1日出生，汉族，哈尔滨铁路局大庆车务段肇东站退休职工，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：杨旭，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：哈尔滨市骏业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路97号。法定代表人：张楠，该公司总经理。原告高德利、杨淑琴与被告哈尔滨市骏业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告高德利的委托诉讼代理人杨淑琴、杨旭，原告杨淑琴及委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼，被告哈尔滨市骏业房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高德利、杨淑琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的第0000051号《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》；2.判令被告向原告双倍返还购房押金40000元；3.判令被告向原告返还预付购房款206964元并赔偿年利率24%的利息自2019年6月19日至全部本金返还之日止；4.判令被告向原告支付律师费用18000元，律师差旅费1万元；5.案件受理费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告高德利住院费3203.12元及急救费294元。事实与理由：2019年9月12日二原告与被告签订由被告单方提供的非正式的《哈尔滨恒大时代广场购房确认书》，该确认书第五条要求二原告在没有与被告签订任何正式购房协议的情况下，于2019年9月15日前向被告支付首期房款226964元（含定金2万元），第六条约定被告单方要求原告同意购房定金不退，且自交付定金之日起，不再办理所购房屋的更名、增名、减名、换房、退房付款方式变更等任何手续，被告用单方制作的书面确认书，以貌似约定的方式，非法剥夺、限制购房人的合法权利，其行为是违法的，其条款是无效的。2019年9月19日，被告与二原告签订正式的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》，该协议第二条约定，购房人在协议签订时缴纳2万元定金，该定金将转为购房款，二原告当场缴纳了2万元定金。该协议第三条第一款约定，购房款于2019年9月28日前支付首期房款206964元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款907856元于签署《商品房买卖合同》后二十天内付清，如购房人未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金，二原告于2019年9月19日即向被告支付了首期预购房款206964元（不含定金）。2019年9月23日，被告销售人员孙睿通过微信向原告杨淑琴发送信息，要求二原告分三次向被告支付剩余907856元预购房款，分别是2019年10月15日支付226964元，2019年11月15日支付340446元，2019年12月15日支付340446元，原告多次表示异议。2019年10月16日被告员工孙睿再发微信给原告杨淑琴，称10月19日就到缴款期限，超期有违约金。10月19日孙睿再发微信给原告杨淑琴，声称19日到期，违约金为万分之一。被告无视合同条款，骗取原告在没有签订正式购房协议的情况下预先交付钱款，已经违约。2019年10月20日，原告杨淑琴在微信中回复被告员工孙睿房子不买了，要求退款，被告方员工孙睿各种无理狡辩。2019年10月24日，被告员工孙睿在微信中称，合同所涉房产即将解封，要求原告网签，被原告拒绝，原告再次重申解除认购合同，归还购房款，自原告起诉后被告在知道起诉后继续的违约行为，被告公司继续向原告发送诉讼提示函及还款提示函，以邮件方式至原告住所。该函件证明被告是故意违约，并没有停止违约的迹象。故原告诉至法院。哈尔滨市骏业房地产开发有限公司未到庭，庭前向本院提交答辩状称：2019年9月19日，二原告与被告签订《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》，约定二原告购买被告开发建设的恒大时代广场3-2-603室房屋。2019年9月28日前交付首期购房款206964元。合同签订后，二原告于当天交付2万元定金，并且直接交付了首期购房款206964元，被告向原告出具了226964元的首期购房款收据，2万元定金已转入购房款。在二原告购买时，被告已经明确告知房屋是抵押房源的事实，虽然在被告提供的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》中房屋在三个月解押，被告保守估计实际解押时间为六个月内，因此被告向二原告出具了《告知函》，告知其自认购其六个月内解押，二原告在告知函中签字确认。由此可见，双方对房屋解押时间达成了一致意见，由三个月变更为六个月。二原告在购买房屋后即反悔，多次找到被告要求退房，并试图抢走其签订的《告知函》，被告已经明确告知双方签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》合法有效，双方约定的涉案房屋的解押时间未届满，被告不存在违约事实，并不同意二原告要求单方面解除合同的无理要求。原告在诉状中所述并非客观事实，是其单方违约的借口，被告不同意解除合同。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据1、2019年9月19日原、被告签订的商品房认购协议，拟证明：案涉房产正处于银行抵押状态，被告不具备卖房资格。原告已经按照协议约定履行合同义务，不存在逾期支付购楼款的情形。依照认购协议，既然被告不能在三个月内办理完毕解除抵押手续，原告有权解除认购协议。被告退回原告所缴纳的款项，但三个月后被告已经不能如期履约，依然拒不返还原告的购房款，侵犯了原告的合法权益。证据2、2019年9月12日原、被告签订的购房确认书（复印件），拟证明：该份确认书中对原告非法设置了权利限制，该份确认书随着原、被告签订的正式的认购协议书后，就应该自动失效了，但该份确认书却成为被告不断侵犯原告合法权益，非法要求原告履行合同之外的付款义务的一个根源。证据3、收款专用收据1份、POS签购单2份，拟证明：原告认真履行了认购协议所约定的缴付义务，不存在任何违约。证据4、手机微信截屏3页，拟证明：微信双方是被告方负责售楼的销售经理孙睿与原告杨淑琴，孙睿多次要求原告去履行合同认购协议之外的缴费义务，被原告拒绝，该证据证明被告违约违法侵害原告权益的事实。证据5、申诉函2页，拟证明：原告在发现被告违约，违法侵害自身权益的时候，多次向被告通过微信及电话方式要求解除认购协议，返还交付款项，被告置之不理。原告亲自登门向被告送达了申诉函，要求尽快解除认购协议，返还交付的款项，被告置之不理。证据6、现场录音4段，拟证明：被告恶意的违约来侵害原告的合法权益，谋求不当利益。证据7、120急救费票据、入院证（复印件）、住院费票据，拟证明：原告与被告交涉的过程中，因被告拒不履行合同约定而退款，并一再威胁原告，给原告造成巨大的心理压力，导致原告高德利心脏病发，需入院治疗，原告个人花费住院费3203.12元，急救费294元。被告给原告带来损失，被告理应赔偿。证据8、律师费发票，拟证明：原告为维护自己合法权益，不得不聘请律师，依法维权，给原告带来了经济损失，理应由被告赔偿。证据9、诉讼提示函2页及还款提示函2页，拟证明：被告在原告多次要求其停止违法侵害原告权益，解除认购合同返还预交款项，并以诉至法院的情况下依然违法要求原告履行其非法设定的交付义务，并对原告予以威胁。被告未质证。被告庭前向本院提交了以下证据：原、被告签订的商品房认购协议；告知函；收据（复印件）及签购单2份（复印件）。经质证，原告对认购协议真实性予以认可，被告要求原告另行交付购楼款项没有合同依据，是违法的；对告知函的真实性有异议，虽然二原告认可曾签名，但是该份告知函当时可能是空白的，剩下的内容可能是后来添加的，因此真实性无法确认，即便该告知函是真实的，依然没有要求原告在认购协议之外另行支付购房款的内容，所以其违法要求原告履行合同以外的交付义务，没有事实和法律依据；对收据及签购单无异议，证明原告已经先期全部履行了认购协议所约定的缴付义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2019年9月19日，二原告与被告签订了哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议，约定二原告认购被告开发的位于哈尔滨市香坊区××与××时代广场楼盘××单元××室房屋，房屋总价款1134820元。双方约定二原告在签订协议时支付2万元定金，付款方式为一次性付款，于2019年9月28日前支付首期房款206964元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款907856元于签署《商品房买卖合同》后二十天内付清。如果被告未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则二原告可以选择解除本协议，被告退回二原告所交款项，互不承担违约责任；如果二原告同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。协议签订后，二原告向被告支付了定金2万元，首期款206964元，共计226964元，被告为原告出具了收据。截止2019年12月24日，被告尚未为案涉房产办理完毕抵押解除手续。本院认为，二原告与被告签订的哈尔滨恒大时代广场商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收受原告交付的首期款，因此，该认购书的性质应认定为商品房买卖合同。该认购书是双方的真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋买卖合同关系。关于二原告要求解除双方签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在认购书第4条第1款中约定，如被告未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则二原告可以选择解除本协议，被告退还二原告所交款项，互不承担违约责任。根据上述约定，被告应于2019年12月18日前办理完毕抵押解除手续，但截止2019年12月24日，被告自认尚未为案涉房屋办理完毕上述手续，违反了合同约定。现解除合同的条件已成就，故本院对二原告要求解除《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》的诉讼请求予以支持。二原告主张被告存在违约行为，导致合同目的不能实现，构成法定解除合同的条件，但按照意思自治的原则，如果当事人的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定即合法有效，应优先适用约定。故当约定解除合同的条件成就时，不再适用合同的法定解除。本案中双方约定的解除条件已成就，应适用约定解除。且被告虽存在要求二原告提前交纳购房款的行为，但未构成根本违约，二原告签订认购协议的目的是购买房屋，被告的行为不能导致二原告的合同目的不能实现，故本案不符合法定解除合同的条件，故二原告的该项主张不成立。被告抗辩称因二原告已签订了告知函，双方对房屋解除抵押时间达成了一致意见，已由三个月变更为六个月。但该告知函未书写签订时间，被告未盖章，系被告单方出具，免除了被告的部分责任，系格式条款，未体现出告知内容已经双方协商。二原告曾向被告抢夺该告知函，可知二原告对告知函内容并未认可，不能视为双方已对认购协议内容作出了变更。被告的该项抗辩理由不成立，被告仍应按认购协议履行义务。关于二原告主张返还预付购房款206964元，自2019年9月19日起按年利率24%赔偿利息，并双倍返还购房定金4万元的诉讼请求。根据双方签订的认购协议，如被告未能在3个月内办理完毕抵押解除手续，则被告退还二原告所交款项，互不承担违约责任。二原告已付购房款206964元、定金2万元，根据约定，被告应对上述费用予以返还。二原告诉讼请求中超出部分没有依据，本院不予支持。关于二原告主张被告向原告支付律师费用18000元、律师差旅费10000元的诉讼请求，因二原告的该项主张没有法律依据，本院不予支持。关于二原告主张被告赔偿住院费3203.12元、急救费294元的诉讼请求，因二原告的该项主张与本案并非同一法律关系，二原告的该项主张系侵权责任的内容，而本案为房屋买卖合同纠纷，原告高德利的医疗费用不能在本案中一并处理。如二原告能够证明原告高德利的疾病与被告的行为有因果关系，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告高德利、杨淑琴与被告哈尔滨市骏业房地产开发有限公司于2019年9月19日签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》；二、被告哈尔滨市骏业房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告高德利、杨淑琴返还购房款及定金共计226964元；三、驳回原告高德利、杨淑琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2738.46元，由哈尔滨市骏业房地产开发有限公司负担2352.23元，高德利、杨淑琴负担386.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇一九年十二月二十四日法官助理刘哲书记员郭金雪依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。