广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1490号原告：官生贵，男，汉族，1968年8月16日出生，住广东省始兴县***********。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人:蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告官生贵与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告官生贵对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*************2*2*****提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异23号执行裁定书，原告官生贵不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告官生贵的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告官生贵向本院提出诉讼请求：1、确认原告官生贵与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑2栋2403号商品房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异23号裁定书；3、对雅和苑2栋2403号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、2016年3月25日，原告借款20万元给被告宏骏公司，2016年6月10日，原告的老婆魏周花又借款30万元给被告宏骏公司，合计借款50万元，借款到期后，被告宏骏公司无钱还本付息，经原告夫妇与被告宏骏公司协商，一致同意以商品房折抵借款的处理方案。2018年5月1日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议书》，2栋2403号商品房建筑面积127.23平方米，每平方米单价4380元，总成交价款557267元。在原告与被告宏骏公司结算时，宏骏公司欠原告本金50万元，利息6.08万元，合计56.08万元，除折抵付清购房价款后，多余的3533元，被告宏骏公司在2018年8月1日已付清给原告。原告以物折抵购买的商品房，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2018年5月1日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的2栋2403号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑2栋2403号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，从官生贵的诉状看，他是债务抵顶，首先关于这种以物抵顶无论债务是否存在不能对抗我方建筑物优先受偿权。既然原告提出债务抵顶问题，第一，所有债务问题发生在案外人黄志娟身上，而且这里面借条除了官生贵之外还有魏周花，他们之间关系我们并不清楚；第二，交易时间问题，按照双方认购协议签订于2018年5月1日，同日宏骏公司就开具了收到557267元的收据，但是我们注意到即使按照黄志娟所出具的支付证明单也清楚可以看到这部分借款的抵顶实际时间截止到2018年7月30日，如果这个交易存在也是在2018年7月底，此时该房屋已经处于人民法院查封状态下；第三，关于债务真实性合法性问题，如果法庭要支持这样债务应该对债务合法性、利息合法性及官生贵放贷合法性进行审查，特别是最高院、最高检关于审理民间借贷最新精神后应从严审核。被告宏骏公司辩称，原告官生贵借给宏骏公司资金是事实，魏周花是官生贵老婆，昨天原告本人带了结婚证到庭，不知道有无提交原告代理人，如果有必要可以让原告补交，官生贵是做木材生意的，他的资金投进来是合法的，利息一分半也是法律支持的，后来宏骏公司出现了资金无法偿还，也就是说2017年4月22日李大为代位诉讼案影响公司正常运作无法还清官生贵债务，而且官生贵在县城没有第二套房子选择购买一套，原告购买的这套房屋和他的债务进行适当抵顶剩余的公司已经给官生贵结清，所以官生贵取得的这套房屋是善意合法的。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，被告宏骏公司与原告官生贵签订一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之2栋24层03单位，成交总价为557267元，一次性付款，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到官生贵交来雅和苑2栋房号2403购房款557267元”。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告官生贵认为本院查封的雅和苑2栋2403号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2018年5月1日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款557267元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异23号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异23号执行裁定书，裁定驳回官生贵的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2018年5月1日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑2栋2403号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2018年5月1日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。但案涉的房屋被本院依法查封，且原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，且该房屋实际折抵宏骏公司欠原告的借款是在2018年8月1日，但此时该房屋已被本院依法查封，宏骏公司对该房屋无处置权，双方的折抵无效，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的合法有效协议，案涉房屋因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异23号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：一、原告官生贵与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2018年5月1日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告官生贵的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云