北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35852号原告：李相军，男，1978年5月12日出生，汉族，无业，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：刘治国，北京市天理律师事务所律师。被告：北京洪福睿商贸有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区25号楼一层首层商业1-01。法定代表人：付连春，总经理。委托诉讼代理人：江绍华，女，北京洪福睿商贸有限公司职员。被告：洪睿，男，1984年7月3日出生，满族，北京站职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郑颖，北京市普贤律师事务所律师。原告李相军与被告北京洪福睿商贸有限公司（以下简称洪福睿公司）、洪睿租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李相军委托诉讼代理人刘治国，被告洪福睿公司委托诉讼代理人江绍华，被告洪睿委托诉讼代理人郑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李相军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的租赁合同；2.判令二被告向原告退还摊位租金36000元、押金10000元、入场费10000元；3.判令二被告支付原告押金违约赔偿金20000元；4.判令二被告赔偿原告2019年4月13日起至双方租赁合同解除之日止的合同违约金，按照租赁合同约定的日租金标准计算；5.二被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年4月，经人介绍原告认识被告洪福睿公司的招商经理王德利、会计王亚萍及招商经办人王新华。上述人员宣传介绍称位于北京市丰台区西罗园二区25号楼一层首层的便民超市（以下简称25号楼一层）正在对外招商出租摊位。2019年4月，原告与被告洪福睿公司签订《租赁合同》。原告依约向被告洪福睿公司缴纳入场费10000元、押金10000元及6个月租金36000元。但被告洪福睿公司至今未按照合同约定向原告交付摊位，租赁场地至今无法营业，合同目的无法实现，原告有权解除合同。另现被告洪福睿公司不再享有租赁区域的出租权导致本合同无法履行，根据《租赁合同》第13.4.3条约定，原告亦享有合同解除权。被告洪福睿公司明知承租物业的用途为便民超市，但招租时隐瞒该事实，告知原告用途为菜市场，违反诚实信用原则；被告洪福睿公司称将原告缴纳的各项费用用于装修，与合同约定不符。被告洪福睿公司为家族企业，法定代表人付连春与监事江绍华为夫妻，被告洪睿为二人女婿。因被告洪睿为国家公职人员，无法注册公司，而被告洪福睿公司法定代表人付连春年事已高，无法亲自打理公司，故被告洪睿为被告洪福睿公司的实际控制人。被告洪睿多次出现在招商现场，并收取了部分商户的费用以及被告洪福睿公司向其转账费用，被告洪睿也是租赁关系的受益人，据此，被告洪睿构成表见代理，应当与被告洪福睿公司共同向原告承担还款及赔偿责任。现原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。被告洪福睿公司辩称：一、原、被告《租赁合同》已经解除。2019年1月6日，北京宏南园蔬菜商场（以下简称宏南园商场）与北京喜龙商贸有限公司(以下简称喜龙商贸公司)签订《房屋租赁合同》，双方约定宏南园商场承租喜龙商贸公司25号楼一层房屋。2019年2月28日，被告洪福睿公司成立。2019年3月至6月间，被告洪福睿公司将25号楼一层装修改造为百姓生活服务中心，同时与包括原告在内的多名商户签订《租赁合同》，并收取了租金、押金及入场费。2019年7月17日，因政府部门查封涉诉房屋，造成无法正常开业。经西罗园街道主持协调，被告洪福睿公司与61名商户（包括本案原告）达成一致意见。双方解除租赁合同，被告洪福睿公司退还入场费、押金、租金。故被告洪福睿公司同意解除与原告的租赁合同关系。二、被告洪福睿公司无需支付违约赔偿金。根据双方签订的《租赁合同》第13.2条的约定，经双方协议一致，本合同可解除。根据双方签订的《退款协议》可以看出，双方对涉诉合同已约定解除，因此被告洪福睿公司不存在违约行为，亦无需支付因违约造成的违约赔偿金、合同违约金。三、原告主张的违约金数额明显过高。根据合同约定，被告洪福睿公司不能在规定期限交付摊位超过180天的，商户有权提前3日单方书面通知甲方解除合同。截至2019年7月17日签订退款协议，并未达到合同约定的违约期限，原告无权要求被告洪福睿公司双倍返还押金。即使因为被告洪福睿公司导致合同解除，合同中约定的违约金数额明显过高，请求法院予以酌减。四、被告洪睿非被告洪福睿公司股东。被告洪福睿公司自2019年2月28日经工商局核准成立，股东仅为法定代表人付连春。被告洪睿为付连春女婿，付连春与妻子江绍华年事已高，且不懂银行账户操作，曾委托被告洪睿代收了两笔商户交纳的租金、代理进行了几笔银行转账，其余款项均由付连春本人及江绍华代理人王亚萍收取。被告洪睿对被告洪福睿公司无任何出资，没有进行过任何经营，更没有任何收益，因此被告洪睿并非被告洪福睿公司实际控制人或股东。对于名称相似的问题，被告洪福睿公司成立之前，委托公司招商部经理王德利代找风水先生起名，后起名北京洪福睿商贸有限公司，与被告洪睿名字相近，纯属巧合。综上所述，被告洪福睿公司同意退还原告所交纳的租金、入场费及押金，不同意其他诉讼请求。被告洪睿辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、被告洪睿非被告洪福睿公司股东。2019年1月，被告洪睿的岳母江绍华成立的宏南园商场与喜龙商贸公司签订《房屋租赁合同》，双方约定宏南园商场承租喜龙商贸公司25号楼一层房屋。2019年2月，被告洪睿的岳父付连春成立了被告洪福睿公司，欲将涉诉房屋装修改造为市场，对外招租，将市场分摊位租赁给多名商户。因岳父母年事已高、岳母江绍华的会计王亚萍微信与支付宝达到限额、无法进账,且被告洪睿自有银行账户可大额转款。经协商，被告洪睿帮助付连春与江绍华代转几笔款项。被告洪睿认为，被告洪睿仅为江绍华、付连春之婿，为亲属关系，并未对宏南园商场或被告洪福睿公司进行过任何出资，不属于两公司股东。根据《民法总则》的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。被告洪睿代理岳父母办理银行转账手续，仅为代理关系，被告洪睿与宏南园商场或被告洪福睿公司账户无任何财务、资金往来，因此并不能认定被告洪睿为被告洪福睿公司实际出资人或股东。根据《民法总则》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。反之无效。被告洪睿未对付连春或江绍华授予过任何代理权限，付连春与江绍华对被告洪福睿公司的经营行为，亦属于其个人行为，与被告洪睿无关。洪睿对洪福睿公司未出资、未收益、未经营，并未构成原告主张的表见代理。因此，对于原告主张被告洪睿系被告洪福睿公司实际控制人、股东无任何事实依据，请求法院予以驳回。二、被告洪睿与租赁关系无关。根据《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原告与被告洪福睿公司签订书面《租赁合同》，原告按照合同约定履行了相关义务，向被告洪福睿公司交纳了租金、入场费及押金，被告洪福睿公司为其出具盖有财务章的收据，双方已形成租赁关系。现双方在合同履行过程中出现纠纷，与被告洪睿无关。原告向被告洪睿主张因履行租赁合同过程中出现的相关退款、赔偿，无任何事实及法律依据。三、2019年7月17日，原告与被告洪福睿公司签订《退款协议》，双方的租赁合同已经协商一致解除，被告洪福睿公司不存在违约行为，不应支付违约赔偿金，即使存在违约情况，双方约定的违约金过高，由法院依法调整。本院经审理认定事实如下：付连春与江绍华为夫妻关系，被告洪睿为付连春与江绍华之女婿。被告洪福睿公司2019年2月28日成立，工商企业登记信息为有限责任公司（自然人独资），付连春为该公司法定代表人、自然人股东（发起人）、执行董事、经理，江绍华为该公司监事。2019年1月6日，江绍华代表宏南园商场与喜龙商贸公司签订《房屋租赁合同》，双方约定宏南园商场承租喜龙商贸公司25号楼一层房屋。2019年2月28日，被告洪福睿公司成立时住所地登记为上述地址。喜龙商贸公司将租赁场地交付后，被告洪福睿公司将25号楼一层装修改造为百姓生活服务中心，加装实体隔断墙，并将租赁场地分别出租于商户六十余人。2019年3月14日，原告（乙方）与被告洪福睿公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：1.1租赁物业坐落于25号楼一层整体作为便民超市。1.2租赁摊位位于租赁区域内首层场地。2.1租赁摊位面积为7.3平方米。2.2甲方同意乙方将该租赁摊位用于经营猪肉。3.1租赁期限：自2019年4月26日至2020年4月25日，共计壹年。3.2甲方应于2019年4月13日前将租赁摊位交付乙方，乙方应向甲方出具交接单。4.1.1租金每月6000元。4.2租金支付方式：为每半年支付一次，乙方应于本合同签订之日起3日内支付首次租金；剩余租金为每半年到期月末15日前支付下半年租金。4.3.1乙方应于本合同签订之日起3日内，支付相当于一个月租金的押金10000元。4.4.1乙方应于本合同签订之日支付甲方入场费10000元。13.2经双方协议一致，本合同可解除。13.4在租赁期限内，归于甲方原因，甲方有下列情形之一的，乙方有权提前3日单方书面通知甲方解除本合同，要求甲方返还押金。13.4.2甲方未能在本合同规定的期限内交付该租赁摊位或该租赁摊位未达到约定的交付条件，逾期超过180天的。13.4.3因抵押权人行使抵押权或其他原因，甲方不再享有本租赁区域的所有权或出租权的导致本合同无法履行的。14.1任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支，均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、催要违约金的花费等费用）。14.2甲方违约责任：14.2.1因甲方原因，未按本合同规定的期限交付该租赁区域，每逾期一日，按日租金数额标准向乙方支付违约金。14.2.2因甲方违约，乙方按照本合同约定单方面解除本合同的，甲方应双倍返还押金作为赔偿。2019年3月11日，原告向被告洪福睿公司缴纳入场费10000元。2019年3月11日，原告向被告洪福睿公司缴纳押金10000元、半年租金36000元。被告洪福睿公司为原告出具收据，收款人处盖有被告洪福睿公司财务专用章。2019年7月17日，因租赁场地无法开业，江绍华作为被告洪福睿公司的代表人与61名商户（包括本案原告）签订《退款协议》，约定：“西罗园百姓服务中心（洪福睿公司）因多种原因，造成无法继续经营，现决定退还所有商户交来的入场费、押金、租金，钱款还完，原合同解除。承诺退还入场费、押金、租金办法如下：第一次，2019年7月31日前，退还80万元整。第二次，2019年8月31日前，退还100万元整。第三次，2019年10月10日前，退还剩余全部款项。”《退款协议》签订后，被告洪福睿公司未依约向原告退还款项。另查，王德利为被告洪福睿公司招商经理、王亚萍为被告洪福睿公司会计。王德利在本院向其调查情况时称，江绍华找他作为洪福睿公司的招商经理，并称被告洪睿为公司老板，招商的前两三天，被告洪睿均在现场，王德利告知商户被告洪睿为被告洪福睿公司老板。王亚萍在本院向其调查情况时称，招商时被告洪福睿公司还没有对公账户，故收款主要使用王亚萍个人账户和付连春账户，个别商户将钱款直接交给被告洪睿，王亚萍收到的钱款主要用于缴纳租赁场地房屋租金以及装修费，与被告洪睿之间有几笔账目往来，具体转款都是听江绍华的指示。原告提交银行明细一张、被告洪福睿公司财务会计凭单照片一张、转账记录一份，证明：被告洪睿向喜龙商贸公司法定代表人武树荣转账460000元；被告洪睿向被告洪福睿公司会计王亚萍转账，再由王亚萍转给喜龙商贸公司法定代表人武树荣；被告洪睿通过转账收取商户租金及其他费用。原告认为以上证据表明被告洪睿系被告洪福睿公司实际控制人。被告洪福睿公司、洪睿质证表示对上述证据的真实性认可，但证明目的不予认可，被告洪睿仅是在王亚萍因转账限额无法转账的情况下代理被告洪福睿公司转账及接受转账，被告洪福睿公司为个人独资公司，不存在实际控制人一说。原告提交录音三份，证明在产生纠纷后，被告洪睿直接参与与商户协商退赔事宜，江绍华在街道办事处曾明确表示被告洪睿为被告洪福睿公司实际投资人。被告洪福睿公司、被告洪睿质证表示对证据的真实性不予认可，虽有被告洪睿与多名商户的谈话录音，但录音音质嘈杂，不能排除后期剪辑的可能；关联性不予认可，录音系发生纠纷后，多名商户以主张权利为目的找到被告洪睿，要求其承担责任，被告洪睿并未参与被告洪福睿公司的经营以及租赁合同的履行；证明目的不予认可，被告洪睿在谈话过程中多次反映，其并非被告洪福睿公司股东，只是帮忙，并未牟利，且录音中商户多次认可江绍华管理、控制公司。被告洪福睿公司提交公司会计凭证，证明被告洪福睿公司账目情况。被告洪睿质证表示没有参与公司经营，对被告洪福睿公司的账目情况不清楚。原告质证表示，4月被告洪福睿公司向王德利支付工资的凭单日期有涂改，实际情况为被告洪睿于2019年3月15日向王德利转账2万元。4月的多张凭单及收据显示的各项金额及转给武树荣的46万元房租均从被告洪睿账户转出，否定了因王亚萍账户无法大额转款的解释。且凭单中注明被告一直变动的账户余额，说明被告洪睿的账户一直在使用，而不是借用。2019年5月付连春与被告洪睿之间的转账20万元、10万元，会计科目载明存款，而非被告洪睿主张的借款及还款。2019年7月4日凭单显示，退还李帅租金3万元，由被告洪睿支付，与被告洪睿陈述系偿还借款相矛盾。综上，原告认为被告洪睿通过个人银行账户控制被告洪福睿公司收取原告租金费用、支付房东租金等财务手段直接支配被告洪福睿公司的财务收支，被告洪睿为被告洪福睿公司的实际控制人。经原告申请，本院调取被告洪睿银行账户明细、被告洪福睿公司会计王亚萍银行账户明细，经查，被告洪睿与本案有关的账目往来情况如下：2019年3月11日，商户缴纳的现金36万元存入被告洪睿账户，商户刘红昌的65000元转入被告洪睿账户；3月14日，被告洪睿转给王亚萍40万元，同日王亚萍转给喜龙商贸公司法定代表人武树荣40万元；3月29日，王亚萍转给被告洪睿20万元；3月30日，被告洪睿转给王亚萍20万元；4月2日，被告洪睿转给王亚萍7万元；4月24日，付连春、王亚萍分别转给被告洪睿26万元、17万元；同日被告洪睿转给喜龙商贸公司法定代表人武树荣46万元；5月6日，付连春转给被告洪睿20万元；5月10日，被告洪睿转给王亚萍10万元，王亚萍转给被告洪睿10万元，被告洪睿转给付连春10万元；5月21日，付连春转给被告洪睿10万元；7月2日，被告洪睿转给王亚萍3万元。7月27日，付连春转给被告洪睿4.8万元。本院认为：原告与被告洪福睿公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现被告洪福睿公司未能按照合同约定向原告交付租赁摊位，并保证租赁摊位可以合法使用经营，构成根本违约，原告以合同目的无法实现为由要求解除合同，于法有据，本院予以支持。被告洪福睿公司虽对解除合同表示认可，但主张原告与被告洪福睿公司签订《退款协议》即双方协商一致解除合同，《租赁合同》于当日已经解除。本院认为，双方在《退款协议》中约定“钱款还完，原合同解除”，但实际退款并未履行，被告洪福睿公司主张合同已解除，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告洪福睿公司退还租金、押金、入场费，于法有据，本院予以支持。原告主张的押金违约金、合同违约金均指向被告洪福睿公司迟延交付摊位导致合同解除这同一违约行为，被告洪福睿公司主张违约金过高，本院综合考虑被告洪福睿公司违约情形以及原告损失情况，对两项违约金一并予以酌定。关于原告要求被告洪睿对被告洪福睿公司的上述债务承担连带责任，本院认为，没有事实及法律依据，理由如下：一、《租赁合同》为原告与被告洪福睿公司签订，收据为被告洪福睿公司出具，被告洪睿并非租赁合同关系的权利义务主体，原告无权要求被告洪睿承担合同义务。二、被告洪福睿公司为自然人独资企业，被告洪睿并非公司法定代表人以及股东，根据工商登记无法确定被告洪睿与被告洪福睿公司有实际联系。三、被告洪福睿公司的实际运营均为江绍华负责，被告洪睿与被告洪福睿公司等相关人员有多笔资金往来，但不足以证明被告洪睿为被告洪福睿公司的实际控制人。四、原告提交的录音证据声音嘈杂，本院无法确认声音来源，被告洪睿参与纠纷的解决不足以证明其与被告洪福睿公司存在实际控制关系。五、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，《租赁合同》为被告洪福睿公司签订，收据为被告洪福睿公司出具，并未以被告洪睿的名义出具过任何手续，原告主张构成表见代理，不能成立。综上，原告要求被告洪睿承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李相军与被告北京洪福睿商贸有限公司签订的《租赁合同》；二、被告北京洪福睿商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李相军租金36000元、押金10000元、入场费10000元；三、被告北京洪福睿商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李相军违约金10000元；四、驳回原告李相军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由被告北京洪福睿商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一九年十二月十九日书记员  张燕