北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31184号原告：吕晋，男，1989年11月6日出生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牛步青，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：严周武，北京市博儒律师事务所实习律师。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞红，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告吕晋与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告吕晋的委托诉讼代理人牛步青、严周武，被告鑫博泰来公司的委托诉讼代理人郭晓桦、张瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕晋向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的合同编号为XXXXXXXX号《北京市商品房预售合同》（住宅类）已于2019年6月5日解除；2.依法判令被告向原告支付已付购房款6069500元；3.判令被告向原告支付逾期交房的违约金723484.4元（违约金按照已付购房款的10%和日万分之一的标准计算，自2019年1月1日起至实际支付之日止，暂计算至2019年7月12日）；4.判令被告向原告赔偿因购房贷款支付给银行的利息205743.04元（自2018年6月5日起至实际付款之日止，暂计算至2019年7月4日）；5.判令被告向原告支付与本案相关的公证费520元、支付给律所的前期基础代理费15000元及后期风险代理费86818.13元（金额为违约金数额的12%）；6.判令被告向原告支付先行垫付与本案相关的保全费5000元；7.判令被告向原告支付先行垫付与本案相关的支付给保险公司的保费14200元；8.判令被告向原告支付在外租房产生租金损失67411元（自2019年1月起计算至实际支付之日止，暂时计算至2019年12月）；9.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原被告双方签订合同编号为XXXXXXXX号《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定鑫博地产将北京市通州区台湖镇X地块Y二类居住用地（配建“限价商品住房”）A商品房4单元-B出售给吕晋，该房屋销售总价款为6069500元。合同第十一条交付时间和手续中约定出卖人应于2018年12月30日前向买受人交付该房屋，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期前10日内（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。至今为止，被告仍未交付涉案房屋，被告已严重违反合同第十一条第一、二款的约定。被告逾期交房，吕晋依照合同约定向被告邮寄送达了解除合同通知书，解除与被告签订的上述合同，要求被告务必于接到解除合同通知书之日起15日内向吕晋退还上述合同的全部已付款项，并按照合同约定承担违约责任。现被告严重违反合同约定，收到解除通知书后亦不按照合同约定退还全部已付款项及承担违约责任。根据合同附件十二补充协议之二十三、对本合同的其他补充约定之8.其他之（3）的约定，吕晋通过公证方式邮寄解除合同通知书花费的公证费520元、聘请律师花费的基础代理费15000元以及后期应当支付给律所的风险代理费（违约金的12%），被告均应当承担。为维护原告合法权益，依据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决支付原告诉讼请求。鑫博泰来公司辩称：一、应判令驳回原告解除合同的诉讼请求，继续履行合同，案涉商品房已具备交付的条件，合同目的能够实现，原告主张解除合同无事实和法律依据。1、从事实基础看，鑫博泰来已经取得案涉商品房的竣工备案，商品房已达到合同约定的交付条件，鑫博泰来可以向原告交付案涉商品房。2、根据法律法规的规定和《最高人民法院关于印发的通知》（下称《九民纪要》），合同应继续履行，原告主张解除合同无法律依据。另案涉商品房已达到交付的条件，合同目的可以实现，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的规定，被告能够履行合同义务，交付案涉房屋，实现合同目的。3、虽然鑫博泰来存在逾期交房的事实，但是根据合同约定属于免责事由，无需承担违约责任。根据合同第十二条关于“逾期交付责任”的约定：除不可抗力外，鑫博泰来未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照合同附件十二第十一条的约定处理。该商品房自2017年01月17日开工建设以来，因遭遇合同约定的不可抗力因素，导致多次被迫停工，至竣工验收合格之日，停工天数达到287天，根据北京市人民政府、相关主管部门的管理和要求，及合同的相关约定，鑫博泰来交付案涉商品房的时间应向后顺延287天，自合同约定的交房日期2018年12月30日至原告起诉之日2019年7月19日止，鑫博泰来逾期交房天数共计201天，少于被迫停工天数287天，故鑫博泰来不需要承担违约责任。4、退一步讲，如鑫博泰来逾期交房属于违约，吕晋也没有合同解除权。根据合同的约定，原告已放弃合同的单方解除权。根据合同附件十二第二十三条第1款第（1）项的约定，吕晋应在享有合同解除权之日起7日内行使解除权，即自2019年1月29日至2019年2月4日期间向鑫博泰来主张解除合同。但实际中该期间乃至被告收到诉状前，原告从未表达过解除合同的意思表示。按照合同约定，原告的合同解除权因其逾期未行使已丧失，本合同应继续履行。合同附件十二第二十三条第1款第（1）项不属于格式条款。另附件十二《补充协议》第二十二条“对本合同正文第二十九条补充协议的补充约定”约定，双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。二、本案的焦点二是鑫博泰来公司逾期交付案涉房屋的原因。原告吕晋公积金贷款2019年3月7日才到账，在2019年3月7日前，鑫博泰来公司享有先履行抗辩权，不存在任何违约行为。鑫博泰来公司逾期交房是由于不可抗力和遵守政府法令之不可避免的客观因素导致，根据合同约定属于免责事由，无需承担违约责任。遵守政府法令和要求进行停工，即使法院认定不属于不可抗力，鑫博泰来公司也是因为守法必然导致的停工，因此导致的工期延误，应予以免责。三、本案的焦点三是违约金的认定。（一）虽然鑫博泰来存在逾期交房的事实，但是根据合同约定属于免责事由，无需承担违约责任。另自合同约定的交房日期2018年12月30日至原告起诉之日2019年7月19日止，鑫博泰来逾期交房天数共计201天，至竣工备案合格之日即2019年8月16日，共计229天，均少于被迫停工天数287天，故鑫博泰来不需要承担违约责任。（二）如解除合同，根据法律规定和司法精神，合同中约定的鑫博泰来逾期交房的违约责任过高，应以原告的实际损失来确定违约金的数额。1.根据法律、法规的规定和司法精神，违约金的认定应以实际损失为参考依据。2.房地产市场下行，同地段非毛坯房价格比案涉房屋价格低25%-30%，如判令解除合同，原告不仅没有实际损失，而且是三百万左右人民币的获利者。（三）原告是因为房价下跌才主张解除合同，如房价上涨，原告则会要求继续履行合同。其主张并不是建立在诚实信用原则、公平秩序原则基础上，如法院判令解除合同，在房地产下行的市场状态下，必然带来不良的示范效应，带来系列的群诉案件，影响社会稳定和房地产行业的健康发展。（四）因案涉金额巨大，且为群诉案件，被告恳请法院，坚持要求履行合同，但如判令解除合同，请法院给予被告充分的时间流转资金，应判令判决生效后60个工作日支付房屋本金，如有违约金，为支付本金后60个工作日支付违约金。以防止挤兑导致被告破产，否则无论是对原告还是被告，都是极大的损失。（五）假设被告违约，原告的诉讼请求中违约金明显要求过高。四、被告未进行虚假宣传和承诺，交付房屋和合同约定的图纸、户型一致。五、鑫博泰来因为不可抗力逾期交房，不存在任何违约，故鑫博泰来不应承担解除合同的违约金、诉讼费、律师费、资金占用利息等费用。综上，案涉商品房已具备交付条件，合同目的完全能够实现，贵院应依法判令驳回原告全部诉讼请求，继续履行合同；鑫博泰来因遭遇不可抗力因素被迫停工导致无法按合同约定的期限交房，没有违约行为，不应承担违约责任；如判令解除合同，同地段房价已经下降25%至30%，原告不仅没有实际损失，还是获利方；目前房地产市场下行，在停工令频繁发生的北京等区域，如判令解除合同，势必引起示范效应，影响商品房买卖的正常市场秩序，造成经济和社会的不稳定。故恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，以维护商品房交易秩序的稳定性、公平性、公正性，维护社会公共利益和公序良俗，遵守不动产买卖、商品房预售买卖的交易习惯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，鑫博泰来公司（出卖人）与吕晋（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号为XXXXXXXX号）（以下简称预售合同），约定买受人吕晋购买鑫博泰来公司开发建设的位于北京市通州区台湖镇X地块Y二类居住用地（配建“限价商品住房”）A商品房4单元-B（以下简称B号房屋），预测建筑面积共104.14平方米，其中套内建筑面积79.64平方米，分摊共有建筑面积24.5平方米。该商品房层高为3米。房屋单价按套内建筑面积计每平方米76211.7元，总价款6069500元。预售合同第七条付款方式和期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取其他方式支付购房款，具体付款方式及期限的约定见附件四。预售合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付应符合1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他赔偿设施达到的条件。预售合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见附件十二补充协议第十条的约定。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：详见附件十二补充协议第十一条的约定。预售合同第二十六条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。鑫博泰来公司在预售合同中留存的地址是北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路D号187室。预售合同第二十九条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。此外，预售合同还约定了其他内容。预售合同签订当日双方签订的附件四付款期限约定2、（2）按揭贷款付款方式：1）买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的40%即2429500元作为首付款（包括买受人已付款项20万元转为本期购房款）。如因政策变化、银行要求或买受人自身原因等情况需要增加首付款的，买受人应自接到出卖人或银行/住房公积金管理机构（及/或相关担保公司）通知之日（以较早日期为准）起15日内自筹资金补足差额款项；如买受人未能在前述15日的期限内自筹资金补足差额的，买受人应自第16日起，按附件十二中第八条约定承担逾期付款的违约责任。预售合同签订当日双方签订的附件十二补充协议第十一条对本合同正文第十二条的补充约定：2、买卖双方一致确认并同意本条所述“不可抗力”包括但不限于下述情形：（1）地震、火灾、爆炸、海啸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；……政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（2）施工遇到异常困难(包括但不仅限于因恶劣天气原因引起的停工)或重大技术间题不能及时解决；……（4）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起该商品房延期交付。……3、在买受人具备本合同约定交付条件前提下，除本合同约定不可抗力因素外，出卖人未按照本合同正文第十一条约定时间向买受人交付该商品房的，双方约定处理方式如下：（1）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付未超过30日（不含第30日），出卖人应按买受人已付房款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）自本合同正文第十一条约定的最后一日之次日起，出卖人逾期交付超过30日的（含第30日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应按买受人已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人除应按本款第（1）项约定向买受人支付违约金外，还应自第30日起至实际交付之日止按买受人已付房价款的万分之一/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。补充协议二十二条对本合同正文第十二九条的补充约定：1、双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。二十三条1、关于合同的解除约定：（1）、根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人（本合同另有约定除外），并应于收到出卖人同意退费的书面通知后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。8、其他（3）、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。此外，补充协议还约定了其他内容。吕晋支付包括定金在内的购房款共6069500元。2018年11月13日，鑫博泰来公司向业主（吕晋）出具并邮寄《通知书》，主要内容有：本项目自2017年开工以来，受政府行为、重大活动、空气污染等影响，被迫停工时间超过5个月，您购买的B号房屋/车位交付日期将相应顺延。我司目前正在加紧施工，努力降低停工带来的工期延误影响。我司将根据施工进度，及时确定交付时间，及时寄发交付通知等。2019年6月4日，吕晋按照鑫博泰来公司在预售合同上留存的通讯地址向鑫博泰来公司邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：双方签订的预售合同约定B号房屋出售给本人，该房屋销售总价款为6069500元，按照合同约定贵司应当交付房屋的最后期限为2018年12月30日前。至今为止，贵司仍未交付房屋，贵司已严重违反合同约定内容，逾期交房，为此本人依据合同约定解除与贵司签订的上述所有合同，请贵司务必于接到本通知之日起15日内向本人退还上述合同的全部已付款项，并按照合同约定承担违约责任，本人保留追究贵司法律责任的权利。2019年6月5日，上述邮件被退回，吕晋于2019年6月5日向鑫博泰来公司售楼处邮寄上述文件，并于6月6日签收。本案审理过程中，鑫博泰来公司表示涉案房屋已经具备交付条件，合同目的能够实现，双方应继续履行合同。鑫博泰来公司称2019年8月12日，涉案房屋所在建设工程竣工验收合格；8月16日在通州区住房和城乡建设委员会备案取得竣工验收备案表；8月17日被告出具了涉案房屋的阳光花庭住宅质量保证书及阳光花庭住宅使用说明书；10月25日取得了房屋面积测算技术报告书，故已经符合合同交付条件的约定，并举证提交《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《阳光花庭住宅质量保证书》、《阳光花庭住宅使用说明书》予以证明。吕晋则表示其无法确定是否具备交付条件。吕晋称鑫博泰来公司逾期交房已经违反合同约定，且依据合同法第九十四条约定，合同目的无法实现，合同应予解除。鑫博泰来公司对此不予认可，首先，虽然逾期交房，但根据合同约定属于免责事由则无需承担违约责任，预售合同第十二条表明不可抗力是可以免责的，预售合同附件十二补充协议第十一条明确约定了不可抗力的内容，涉案商品房项目自2017年1月17日开工建设起至竣工验收合同之日，遭遇合同中不可抗力事项导致被迫停工287天，其中因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共32.5天；2、因遵守北京市住房和城乡建设委员会《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理要求（“最严停工令”）被迫停工，共120天；3、因施工遭遇大风、雷电、暴雨等恶劣天气预警遇到异常困难，遵守政府相关规定与有关主管部门的通知被迫停工，共63.5天；4、因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制措施和主管部门通知被迫停工，共71天。故交房时间应向后顺延287天，截止到吕晋起诉之日即2019年7月，少于287天，故鑫博泰来公司不应承担违约责任。吕晋对上述天数及部分停工事由不予认可，其认为适用不可抗力的举证义务在鑫博泰来公司，且有些事项并不符合合同约定的不可抗力事项，鑫博泰来公司应该能够对部分事项预测并考虑到合同约定的期限内。其次，鑫博泰来公司认为合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。涉案房屋已经达到交付条件，合同目的可以实现，故不符合合同法第九十四条规定。鑫博泰来公司表示即使其逾期交房属于违约，但吕晋亦丧失了合同单方解除权，其认为根据预售合同附件十二第二十三条第一款第一项规定，吕晋应在2019年1月29日至2月4日期间向被告主张解除合同，逾期未行使则应继续履行合同。吕晋则称上述条款为格式条款，应为无效。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应遵循公平原则，确立当事人之间的权利义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任排除对方主要权利的条款无效，根据预售合同之附件12补充协议之第8条，对本合同正文第8条的补充，该款第3点，买受人逾期付款的，出卖人有权是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权，此次规定了买受人的逾期付款，出卖人的解除权限为2年，但是该合同却将出卖人逾期交房，买受人的的权利限制为7日，排除了买受人的主要权利，因此，关于解除权为7日的格式条款，应为无效条款。鑫博泰来公司对此不予认可，其称在预售合同附件十二补充协议第二十二条约定了双方同意均不援引格式条款有关规定。鑫博泰来公司称约定7日之内行使解除权是因为商品房买卖为大宗交易，如原告不及时行使解除权，对被告的资金流转、商品房销售、买方资金回转均会造成极大的影响，7日内行使解除权，是为了督促买受人积极行使权利。吕晋还称鑫博泰来公司存在其他违约行为，鑫博泰来公司曾承诺免费对涉案房屋进行改造，并签订了改造协议，协议被鑫博泰来公司以盖章的名义收回，改造的内容为根据涉案房屋的户型在房屋内做一个跃层、墙体外推、改造阁楼等，用以增加室内面积。因为涉案房屋内实际为一个6米的挑高空间，故需要做跃层，这也是合同约定层高为3米，且合同约定的房价比周边高出2万元左右的原因。吕晋称在2019年9月份去涉案项目看房，进屋就是一个6米的挑高，没有进行改造。鑫博泰来公司则表示没有就室内改造事宜与吕晋约定，吕晋提交的协议的相对方为名筑建工集团有限公司。层高指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离。最上一层的层高室其楼面至屋面结构标高之间的垂直距离。对于二层，虽然局部有挑空，但是其层高按二层最低层高表述，是行业规范通常的表述。本案审理中，本院前往涉案工程所在地勘查，室内确有部分空间为6米左右的挑高。吕晋称其实际损失有：在2017年购买涉案房屋时，房屋单价高于市场价大约2万元，除了因为高端住宅别墅小区之外，因为被告向我方承诺无偿改造，改造完成后房屋多出的面积将无偿赠与原告，所以原告才愿意高出市场价40%签订合同；逾期一年未交房以及在外租房的损失；首套购房资格损失；本金利息的损失。鑫博泰来公司表示如判令解除合同，应以吕晋的实际损失来确定违约金数额，但认为吕晋主张的数额过高，请求调整。鑫博泰来公司表示目前房地产市场下行，同地段非毛坯房价格比涉案房屋价格低25%-30%，如判令解除合同，吕晋不仅没有实际损失，而且可获利300万元左右。本案审理过程中，吕晋表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决。上述事实，有北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）、银行流水、付款凭证、竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、解除通知书、快递单及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中吕晋与鑫博泰来公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十一条的约定鑫博泰来公司应于2018年12月30日前向吕晋交付B号房屋，鑫博泰来公司未按期交付房屋，吕晋于2019年6月4日向鑫博泰来公司邮寄《解除合同通知书》，该邮件于6月5日被退回。但鑫博泰来公司表示依据合同约定，吕晋已丧失合同单方解除权；涉案房屋已于2019年10月25日具备交付条件，在扣除不可抗力因素导致的停工期287天后，并未违约。本案的争议焦点为吕晋邮寄发出的《解除合同通知书》能否发生合同解除的效力。首先，就吕晋发出《解除合同通知书》的期限应否适用预售合同附件十二第二十三条第一款第一项约定的吕晋应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人的问题。吕晋表示该条款为格式条款，不应适用。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因涉案房屋价值大，解除合同的结果对于购房者来说无论从事实上还是从法律上影响巨大，故应确保购房者有合理的期间决定是否行使相应权利，案涉合同约定解除权行使的期限为7日过少，对吕晋退房的权利进行了限制，且鑫博泰来公司并未采取合理的方式提请吕晋注意并进行必要的说明，故对于吕晋辩称上述条款为格式条款，不应适用的辩解意见，本院予以采信，关于合同中约定双方不援引格式条款的约定亦欠妥，本院不予采信。其次，就吕晋发出《解除合同通知书》之时，还应考虑鑫博泰来公司是否符合逾期交房的情形。预售合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理。在附件十二第十一条对不可抗力进行了详细约定。鑫博泰来公司称依据上述约定在施工期间因空气污染、最严停工令、恶劣天气及重大活动和政府通知等不可抗力因素产生的停工共287天，故交房时间应扣除上述停工期间。因商品房开发建设系一个较长的过程，受天气及政府禁令等的影响和制约较大，不确定因素大，双方通过合同及补充协议的方式，对影响商品房开发建设进度和延期交付房屋的事由以及相应的法律后果作出约定，系双方充分协商后真实意思表示，双方在履行合同过程中均应考虑上述不可抗力因素对合同履行的影响。关于鑫博泰来公司主张因不可抗力共停工287天，其应充分举证证明。本院根据鑫博泰来公司的举证材料、双方当事人对停工事项的辩解意见及本案案情等因素综合考量其符合约定的不可抗力产生的停工天数。但应当指出的是，鑫博泰来公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，本院在扣除鑫博泰来公司主张的不合理的停工天数后，吕晋发出《解除合同通知书》的时间点也符合附件十二补充协议第十一条约定的出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同的约定。最后，就吕晋主张的合同目的无法实现的问题。吕晋表示双方合同约定房屋层高3米，但房屋现状实际为6米高，双方在之前签订过改造协议，约定由被告方免费为业主增加跃层，这也是为什么合同约定的购房单价高于周边市场房价的原因。鑫博泰来公司对双方签订改造协议一事不予认可。本院经现场勘验，涉案房屋部分空间实际层高为确为6米左右。涉案房屋的实际层高与合同约定的层高相差悬殊过大，作为普通商品用房，层高对使用人的使用影响巨大，层高应该双方合同中的一项重要约定。显然，涉案房屋层高并不符合合同约定。对于鑫博泰来公司辩称，房屋于2019年10月25日具备交付条件，双方合同目的可以实现的辩解意见，应慎重考量。综上，鑫博泰来公司的延期交房构成逾期交房，吕晋于2019年6月4日发出的《解除合同通知书》发生合同约定的解除合同的效力。双方合同解除的时间点为2019年6月5日。本院对吕晋主张确认合同解除的诉讼请求，予以确认。本案审理过程中，吕晋表示要求将解除房屋网签备案的问题在本案中一并予以处理；鑫博泰来公司亦表示，如果法院判令双方的合同解除，同意将解除房屋网签备案的问题在本案中一并解决，本案对此不持异议，双方的合同解除，被告应当协助原告办理涉案房屋的网签备案撤销登记手续。合同解除后，鑫博泰来公司应将吕晋支付的购房款共计6069500元予以返还。鑫博泰来公司逾期交房的行为，构成违约，应当向吕晋承担违约责任。鑫博泰来公司表示应以实际损失计算违约金，且吕晋主张的违约金过高，应予调整。本院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案而言，双方约定的违约金并未过分高于原告的实际损失，故对鑫博泰来公司要求对违约金予以酌减的辩解意见，本院不予采信。关于原告要求判令被告支付公证费、律师费、保全费、保费及在外租房产生租金损失的诉讼请求，上述费用中的公证费、律师费及租金损失等，已经涵盖在10%的违约金中，本院不再重复支持；至于原告主张的向贷款银行支付的利息，属于原告选择贷款方式支付购房款而向出借人支付的借款成本，并非被告违约造成的必然损失，本院对此不予支持。本案中的诉讼保全是原告为实现其诉讼利益而提起的，其中保费系原告选择保险公司提供担保的方式而支付的保险费，该笔费用应当由原告自行承担；保费是诉讼保全产生的其他诉讼费用，原告未对其提起保全的必要性及合理性提供相应证据，故该笔诉讼费用应由原告自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吕晋与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司签署的编号为XXXXXXXX号《北京市商品房预售合同》（住宅类）于2019年6月5日解除；二、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司协助原告吕晋办理涉案预售合同的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司返还原告吕晋购房款6069500元，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司赔偿原告吕晋违约金共计624551.55元，于本判决生效之日起三十日内执行清；五、驳回原告吕晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由原告吕晋负担（已交纳）。案件受理费30757元，由原告吕晋负担1426元（已交纳）；由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担29331元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 兵二〇一九年十二月三十日书记员 孙嘉慧