湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4634号 原告陈新来，男 原告陈源翔，男 二原告共同委托诉讼代理人袁秋华 二原告共同委托诉讼代理人石凤华（特别授权 被告湖南璐源房地产开发有限公司 法定代表人：康仕金。 委托诉讼代理人吴敬林（特别授权），系湖南五溪律师事务律师 委托诉讼代理人陈昌岩，系怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者 原告陈新来、陈源翔诉被告湖南璐源房地产开发有限公司(以下简称璐源房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告陈新来、陈源翔的共同委托诉讼代理人袁秋华、石凤华、被告璐源房地产公司委托诉讼代理人陈昌岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈新来、陈源翔向本院提出诉讼请求：1.请求被告按照原告已付房款362353元的每日万分之一给付原告逾期交房违约金，从2013年9月29日起至2019年4月22日止，共计72579元；2、请求法院判决被告返还原告房产证、土地证办证服务费2174元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月10日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将其开发的锦绣五溪14栋1603号房屋出售给原告，房屋总价362325元，交房时间为2013年9月28日，逾期交房违约金为每日万分之一。原告按照约交清了房款及相关代收款项，其中含代办房产证、国有土地使用证、房屋维修基金等费用，同时，另收取代办房产证、土地证两证办证费2174元。由于被告的原因，被告从来没有通知原告何时可以交房。2019年4月2日，原告代理人收到怀化市不动产中心限期1个月办理房产证通知，4月22日原告办证时才收到房屋，办证手续及相关费用都是原告自行在市不动产中心办理。被告的以上行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，至原告收到房屋被告已逾期交房2003天。根据合同规定，按每日万分之一计算违约金，应付违约金为72579元。加上办证服务费2174元，被告共应返还原告逾期交房的违约金及办证服务费74753元。为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决。 被告潞源房地产公司辩称：1、被告认为诉讼时效已经过了，交房时间是2013年9月，期间原告没有向被告方或其他合法途径主张；2、交房协议、结算书内容已明确表示对涉案房屋的异议、责任均不追究对方，该协议是双方真实意思的表示，原告现在起诉是没有道理的，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提交的证据5，因与本案无关，故本院对其证明目的不予以采信。 经审理查明:2012年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区锦绣五溪14栋1603号房屋，建筑面积为148.90平方米，每平方米2433.53元，总房价362353元；签定合同时买受人支付购房首付款112353元，剩余房款25万元采用公积金贷款方式支付；被告于2013年9月28日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房的按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告依约支付了购房款。2018年12月28日，经有关部门决定，锦绣五溪小区被列入怀化市城区房地产历史遗留问题办证范围。2019年3月22日，怀化市不动产登记中心向原告发送短信，通知原告于30日内凭个人身份证、房款交清证明、契税完税证明、维修基金缴纳凭证到怀化市不动产登记中心领取不动产权证。2019年4月22日，二原告与被告签订《交房协议》，约定房屋交接后双方不再追究对方责任。协议签订当日，双方同时签订《结算书》，载明：被告应退业主房产证14494元、土地证2490元、维修资金7247元，共计24611元；业主应交款项为面积增加5.42平方米补13190元、2019年物业管理费1999.8元（2222元×0.9），共计15190元；结算后，开发商应退款9421元，退款办法为继续抵扣物业管理费。《交房协议》和《结算书》签订后，二原告收取了案涉房屋。 另查明，锦绣五溪住宅小区14㠉已于2018年12月26日取得《竣工综合验收备案表》。 本院认为：一、关于违约责任认定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方意思的真实表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应于2013年9月28日前向二原告交付案涉房屋，但被告公司直至2018年12月26日才取得《竣工综合验收备案表》，此时才符合合同约定的交房条件，其逾期交付房屋的事实客观存在，应承担违约责任。至于被告辩称交房协议、结算书内容已明确表示对涉案房屋的异议、责任均不追究对方，根据湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终字2687号民事判决对案涉同小区同类案件的判决原则，《结算书》未涉及双方合同权利义务内容的重新约定，《交房协议》上载明的“房屋交接后双方互不追究对方责任”内容不明确、具体，《交房协议》实质是对原合同履行情况的说明，并不是对房屋买卖合同双方权利义务的重新约定，故被告的该项抗辩理由不成立。 二、关于逾期交房违约金认定问题。因被告公司于2018年12月26日取得了案涉房屋的《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应计付至2018年12月26日止。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定内容表明，被告公司按日向二原告支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。依照《最高人民法关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，对2016年8月5日之前形成的违约金，二原告直至2019年8月5日才向本院递交起诉状主张权利，已超过诉讼时效，本院不予支持;对2016年8月5日起至2018年12月26日止形成的违约金，未超过讼时效，应予支持。因此被告璐源房地产公司应向二原告支付的逾期交房违约金依法计算为31669.65元(362353×0.0001×874)。 三、对于二原告要求被告退还房产证、土地证办证服务费问题，因原告提交的《代收款项合同》上与二原告签订合同的当事人并非被告，二原告向被告主张无法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南璐源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告陈新来、陈源翔逾期交付怀化市鹤城区锦绣五溪14栋1603号房屋的违约金31669.65元； 二、驳回原告陈新来、陈源翔的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1615元，减半收取807.5元,由原告陈新来、陈源翔共同负担511.5元，由被告湖南璐源房地产开发有限公司负担296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  **银 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。