广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25440号原告（反诉被告）：游涛，男，1973年4月12日出生，汉族，身份证住址湖南省郴州市苏仙区，委托诉讼代理人：秦杰，系广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚妮娅，系广东合邦律师事务所实习律师。被告：郑叶双，女，1968年7月30日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：何雁英，系广东宏力律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈光远，男，1992年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：王磊，系广东宏力律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈光达，男，1991年3月1日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮阳区，被告（反诉原告）：陈光立，男，1995年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，被告（反诉原告）：陈婷，女，1996年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，上述被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：何雁英，系广东宏力律师事务所律师。原告（反诉被告）游涛与被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷及被告郑叶双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月20日、11月14日公开开庭进行了审理。其中，于2019年9月20日开庭时，原告（反诉被告）游涛及其委托诉讼代理人秦杰，被告郑叶双的委托诉讼代理人兼被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷的共同委托诉讼代理人何雁英到庭参加了诉讼；于2019年11月14日开庭时，原告（反诉被告）游涛的委托诉讼代理人秦杰，被告郑叶双及其委托诉讼代理人兼被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷的共同委托诉讼代理人何雁英，被告（反诉原告）陈光远的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）游涛诉称，原告与被告陈光远及陈桂兴（已于2018年8月31日死亡）于2017年1月7日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告陈光远及陈桂兴将其位于广东省广州市白云区江高镇××自××栋（12号铺首层约60㎡、二楼约180㎡及西侧木屋酒吧）的商铺出租给原告作为商业类经营使用，租赁期限自2017年01月30日起至2021年01月30日止，租金为：一楼12号铺及二楼三间每月租金人民币14000元，木屋清吧每月租金人民币14000元，并约定了进场费人民币400000元，押金人民币28000元（按一个月租金），装修免租期一个月。合同还约定：被告陈光远及陈桂兴保证出租商铺产权清楚，如有纠纷，由二人负责处理。任何一方违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他一切损失和费用。合同签订后，原告按合同约定委托朋友分别在2017年1月23日、2017年2月13日向合同约定的收款人被告陈光远的银行账户转账进场费人民币400000元及支付租赁押金人民币28000元及第一个月租金28000元，共计456000元。原告接收涉案商铺及酒吧后，因营业需要购买厨房设备共计120654.5元；对厨房进行改建、水电＼排烟系统安装、购买餐具共花费110200元，共计230854.5元。现因被告陈光远及陈桂兴隐瞒涉案商铺为违法建筑的事实，涉案商铺在2018年5月3日被白云区江高镇社会治安综合治理委员会查封，致租赁合同无法履行；原告因此遭受重大损失。涉案商铺被查封后，原告与被告陈光远及陈桂兴协商解决方案未果，现原告根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，请求判令：l、解除原告与被告陈光远及案外人陈桂兴之间的《商铺租赁合同》；2、被告陈光远向原告退还进场费人民币400000元、押金人民币28000元；3、被告陈光远赔偿原告损失共计人民币230854.5元；4、被告陈光远、郑叶双、陈光达、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产范围内就前述2、3项债务共同承担偿还责任；5、五被告承担本案全部诉讼费用。被告郑叶双及被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷共同辩称，第一，确认原告与被告陈光远及案外人陈桂兴之间的商铺租赁合同已经解除，于2018年9月30日解除。第二，对于原告请求退还进场费及押金不予认可。根据双方合同约定，如因承租方违约导致合同解除的不予退还进场费及押金。第三，对于原告请求诉请三不予认可。因本案是原告违约在先，且无证据证明上述的损失是由被告引起的，也没有证据证明上述损失是因涉案房屋涉案商铺租赁而产生的，故不予支持。第四，在本案中陈光远、陈光达、陈光立、陈婷尚未继承陈桂兴的遗产，对其债务不承担偿还责任。第五，本案被告郑叶双在2016年5月12日已与陈桂兴登记离婚，不是本案适格的被告。被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷反诉称，四原告父亲陈桂兴与被告于2017年1月7日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：陈桂兴将其位于广东省广州市白云区江高镇××自××栋（12号铺首层约60平方米、二楼约180平方米及西侧木屋酒吧）的商铺租给被告作为商业类经营使用，租赁期限自2017年1月30日起至2021年1月30日止。租金为：一楼12号铺及二楼三间每月租金人民币14000元，木屋清吧每月租金为人民币14000元。合同签订后，被告在一开始能够按时支付租金，到了2018年，就出现拖欠的情况，至2018年6月19日，被告向陈光远出具了一份《还款承诺书》，被告明确表示尚欠陈桂兴餐厅部分租金人民币71323元，清吧租金人民币28350元，被告承诺在2018年6月30日前付清。如被告未付清，陈光远有权收回餐厅经营权。至今，被告仍未偿还租金。另，因为被告一直未付租金，导致房屋被管理公司在2018年9月份收回。原告认为，被告使用涉案房屋至2018年9月份，故应当支付2018年7月至2018年9月份的租金，共计人民币84000元。现陈桂兴已死亡，四原告是其继承人，为维护自己权益，特提起反诉，请求判令：被告向原告支付租金人民币183673元（2018年6月份之前未付租金人民币99673元及2018年7月、8月、9月租金）。庭审中，被告（反诉原告）陈光远、陈光达、陈光立、陈婷变更反诉请求为：被告向原告支付租金人民币106269.7元。原告（反诉被告）游涛辩称，第一，反诉原告称反诉被告游涛欠其租金99673元没有事实依据。游涛于2018年6月19日出具的还款承诺书，上面明确载明今欠陈光远租金共计71323元。这个是所欠租金的全部的价格，特别说明木屋清吧租金五六月份共计28350元，是在71323元的范围之内，是游涛就清吧租金另行作出的说明。因此游涛在还款承诺书所签订的欠反诉原告租金应当为71323元。第二，游涛签署还款承诺书是在被告出租给原告的房屋已经被江高镇综治办查封的情况下，游涛对于所承租的房屋无法使用，不应当支付被告的租金。第三，反诉原告称游涛尚欠其2018年7月、8月、9月的租金没有事实依据。被告出租给游涛的房屋，其清吧部分已于2018年5月3日被江高镇综治办查封，原告无法使用涉案房屋。因此从2018年5月3日起原告就不应当支付清吧部分的租金。对于所承租的餐厅部分，该餐厅因被告未向房东也就是物业管理公司缴纳租金已于2018年7月被物业公司收回，原告无法使用其房屋，其合同目的无法实现，故游涛缴纳7月、8月、9月的租金没有法律依据。因此请法院驳回反诉原告要求游涛支付2018年7、8、9月份的所有租金，以及2018年5、6月份清吧的租金28350元。诉讼中，经本院释明，游涛表示若涉案商铺一、二楼租赁部分有效、木屋清吧部分租赁无效，则变更诉讼求请求为：一、解除涉案合同中关于商铺一二楼租赁部分；二、确认涉案合同中关于木屋租赁部分无效；其他诉求与原诉状一致。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷则表示无需变更反诉请求。经审理查明，陈桂兴（甲方）与游涛（乙方）于2017年1月17日签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条、租赁范围及用途甲方同意将自有的位于广东省广州市白云区江高镇××自××栋（12号铺首层约60㎡、二楼约180㎡及西侧木屋酒吧），在良好及可租赁的状态下租给乙方作为商业类经营使用，非经甲方同意，乙方不得擅自改变用途。第二条、租赁期限约为4年，自2017年01月30日起至2021年01月30日止。第三条、租金、保证金1、租金为一楼12号铺及二楼三间每月租金￥14000.00元，大写（壹万肆仟元正）；木屋清吧每月租金￥14000.00元，大写（壹万肆仟元正）。经双方协商，在签订本合同之日（签订日期定于2017年1月30日）进场费（设备、餐枱《移交清单》合同期内租借使用、木屋清吧设备及餐椅《移交清单》归乙方所有）￥400000.00元（肆拾万元正）；定金￥100000.00元，合同签订全部付清余款，装修期一个月，2017年2月28日开始计租；以后每月租金甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。上述价格为不含税价格。2、交业主物业管理费￥300元／月、分摊卫生费200元/月。3、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳1个月租金及1个月押金共￥56000.00元（大写：伍万陆仟元正）；待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、完成物业交接手续且不存在违约行为后，甲方应将押金（￥28000.00元整）全额无息退还给乙方（押金不计算利息，设备损坏由乙方负责维护及赔偿）。4、商铺租金第一年开始按照铺位租金Y28000.00元／月，每年按5%递增；5、乙方全面履行正式租赁合同约定内容的（既乙方无违约情形）条件下，甲方同意乙方以下租金优惠，如乙方在租赁期间存在违约情形，不享受以下甲方提供的优惠：自2017年01月30日起至2021年01月30日止，每年逢2月、7月、8月按70%收取租金。第四条、设施费用承担…。3、合同期满后，不得拆除地面地砖、墙砖和吊顶，如需改动需经甲方同意。第五条、甲方责任和义务l、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第六条、乙方责任和义务1、乙方应按合同的规定，按时支付租金，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房屋的整体结构和设施为原则，装修方案征得甲方同意，未经甲方同意不得擅自修改装修方案。…。第七条、合同解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方面解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、政府强制征收或拆除该房屋的。5、乙方迟延交付房租、水电费及其他应纳费用超过30天。6、乙方在承租店铺开展非法经营，进行非法活动。第八条、违约责任1、任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2、租金、设施费等乙方应缴费用，乙方应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，逾期三十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。3、乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权停止向商铺供应电、水等设施；如乙方逾期缴付达三十日（不论是否获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。4、经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费的，视为乙方授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。5、如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。6、如乙方因违反国家法律和规定受到政府相关职能部门的查处且情节严重，甲方有权立即单方解除合同，没收保证金作为违约金，因此对甲方造成严重损害或损失的，乙方承担全部的赔偿或补偿责任。…。甲方收租账号：62×××54陈光远工商银行广州白云新城支行。合同签订后，游涛通过他人按合同约定的收租账户陈光远账户62×××54于2017年1月23日、2月13日分别转账100000元、356000元，合计456000元。庭审中，游涛表示其支付的456000元，其中，400000元为进场费，56000元为押金28000元、第一个月的租金28000元。郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷确认在2017年1月23日收到定金100000元，2月13日收到356000元，总计456000元，其中包括进场费400000元、押金28000元、第一个月租金28000元。2018年6月19日，游涛出具《还款承诺书》。该承诺书记载：今欠陈光远租金共计：柒万壹仟叁佰贰拾叁元（71323.00元）；于6月30日前全部付清。如果未付清，陈光远有权收回餐厅经营权并解除合同。附：另清吧租金问题，由于我方内部要协商处理，申请延期10天，10天内给予明确回复（6月29日前）清吧5、6月份租金合计贰万捌仟叁佰伍拾元（28350.00元）。2018年7月10日，游涛通过支付宝转账支付租金10000元。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局白云区分局发函调查涉案物业的产权及报建情况。根据该局复函附随的查册资料反映，白云区江高镇××自××栋的权属人是广东秋鹿实业有限公司，建设工程规划许可证编号为穗云规证〔2004〕10号。庭审中，郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷一致表示涉案物业中的木屋清吧是陈桂兴自行搭建的，至今没有向有关部门办理合法报建手续，没有产证证明，而商铺一二楼是向广州军辉物业管理有限公司租赁的。2019年11月5日，经本院向广州军辉物业管理有限公司调查询问，该司表示因陈桂兴拖欠其租金10多万元，已于2018年7月15日左右对涉案全部物业进行停水停电及锁门，不再给陈桂兴使用，并于2018年12月份分别出租给他人。经本院现场勘查，目前涉案物业，其中，一楼商铺正在由他人经营发廊，二楼商铺由他人经营日本料理，而木屋清吧亦由他人使用。庭审中，郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷一致确认对广州军辉物业管理有限公司对涉案物业采取停水停电及上锁措施是清楚的，并表示也告知游涛如果再继续拖欠租金下去的话会导致拉闸。庭审中，游涛确认以下事实：1、涉案物业均可独立使用；2、涉案物业中的西侧木屋清吧、二楼商铺于2018年2月7日、6月1日，分别以承包的方式分别转包给赵艳阳、吴鑫杰使用，而一楼商铺则由游涛本人继续使用；3、改建及安装水电、排烟系统只是在涉案商铺一二楼施工，未涉及木屋清吧；4、涉案物业的租金、水电费、物业费、卫生费均是交给陈光远，游涛没有直接向物业公司交过任何费用。5、陈桂兴儿子陈光远曾经微信告诉过游涛，如果游涛这边再没有交租，导致他不能向物业交租的话，可能物业公司这边会拉闸。关于游涛对涉案物业一二楼商铺进行改建及安装水电、排烟系统是否经陈桂兴同意的问题。庭审中，游涛表示改建、安装的事情是与陈桂兴本人讲过，他没有歧义，但无证据证明。郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷则一致表示不清楚，若游涛认为有征求陈桂兴同意的需提供证据证明。广州市白云区江高镇人民政府于2019年7月5日向游涛回复《关于游涛反映问题的处理意见》，该意见记载：经核查，2018年5月2日由江高派出所牵头，组织江高镇综治办、经济办等相关部门到白云区江高镇××自××栋的木屋酒吧进行核查，现场发现该店铺并无办理相关工商营业执照和消防手续，我镇有关单位当场查封并勒令整改。2019年5月21日，江高派出所、江高镇综治办、来穗中心等相关部门到上述店铺核查，该店铺已办好相关消防手续和工商营业执照（名称：广州市白云区江高顺江美食店，注册日期：2019年1月17日）。2019年7月4日，我镇综治办工作人员现场对该店老板进行法制教育，并要求其规范合法经营，严格杜绝相关违法犯罪发生，共同维护社会和谐稳定。另查，陈桂兴与郑叶双共生育子女四个，分别是陈光达、陈光远、陈光立、陈婷。陈桂兴与郑叶双于2016年5月12日登记离婚。陈桂兴于2018年8月31日死亡。庭审中，郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷一致表示陈桂兴的父母已先于陈桂兴死亡，对此，游涛亦表示确认。关于涉案合同约定进场费400000元所记载的两个《移交清单》问题。涉案合同中，约定进场费（设备、餐枱《移交清单》合同期内租借使用、木屋清吧设备及餐椅《移交清单》归乙方所有）400000元。庭审中，经本院询问并要求双方当事人提供设备、餐枱《移交清单》及木屋清吧设备及餐椅《移交清单》，游涛表示该两个《移交清单》并未真实存在，故其没有持有该清单；郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷则表示是陈桂兴办理的，有无移交清单，在其遗物中没有找到，不清楚有无清单。因此，双方当事人均未能提供上述两个移交清单。以上事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、《还款承诺书》、《关于游涛反映问题的处理意见》、《建设工程规划许可证》、广州市不动产登记查册表、调查笔录、证明、户籍成员信息及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，对出租人未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈桂兴出租给游涛涉案物业中的西侧木屋清吧并无合法的产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，由于该租赁物不具有合法性，因此，陈桂兴与游涛签订的商铺租赁合同中关于木屋清吧租赁部分应属无效，本院予以确认。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据游涛陈述，其所租赁的物业均可独立使用，故木屋清吧部分合同的无效，不影响一二楼商铺的效力。一二楼商铺部分的合同约定，是陈桂兴与游涛的真实意思表示，且一二楼商铺具有合法产权并已取得建设工程规划许可证，故双方的约定与法不悖，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现木屋清吧租赁部分无效，故陈桂兴因木屋清吧租赁部分所取得进场费应予返还给游涛。涉案合同约定进场费400000元，游涛已实际支付该款，由于游涛否认了“设备、餐枱《移交清单》与木屋清吧设备及餐椅《移交清单》”这一事实的真实存在，合同相对方陈桂兴目前已死亡，无法对该约定做进一步的核实，郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷亦无提供证据证明上述两个《移交清单》的真实存在，且合同尾部亦无注明有“设备、餐枱《移交清单》与木屋清吧设备及餐椅《移交清单》”附件，故本院采信游涛的陈述，认定上述两个《移交清单》并无真实存在。据此并结合涉案一二楼商铺、木屋清吧月租金各同等为14000元的合同约定，本院从公平原则考虑，认定涉案一二楼商铺、木屋清吧的进场费各为200000元。因此，陈桂兴应向游涛退还因木屋清吧租赁部分无效所取得的进场费200000元。关于涉案一二楼商铺部分有效的合同解除及所涉进场费应否退还的问题。由于陈桂兴拖欠经营管理单位广州军辉物业管理有限公司租金，涉案一二楼商铺物业已被该司于2018年7月15日左右采取停水停电及上锁不给使用措施，且当前上述物业亦已由该司另行出租给他人经营使用，故游涛承租上述物业的合同目的已无法实现，现游涛主张解除该部分合同合法有理，应予支持。依前所述，涉案一二楼商铺部分所涉进场费为200000元。涉案合同约定租期4年，自2017年01月30日起至2021年01月30日止。该物业已于2018年7月15日左右采取停水停电及上锁不给使用措施，且陈桂兴子女即本案陈光达、陈光远、陈光立、陈婷对此表示知情，包括陈桂兴在内亦均未采取有效措施给予补救，即表明陈桂兴也以其实际行动终止了双方的合同关系，因此，本院确认游涛实际使用该涉案物业的时间为2017年1月30日至2018年7月15日，进场费200000元应扣减该租赁期间进场费用后余款退还给游涛，即应退还进场费为200000元-｛200000元÷（4×365天）×531天｝=127260.27元。关于游涛主张的赔偿经济损失230854.5元的问题。游涛主张的赔偿经济损失230854.5元，由以下构成：1、购买厨房设备111654.5元；2、安装煤气炉及煤气管道费用7500元；3、支付木屋清吧豆浆机押金1500元；4、厨房改建及水电安装包工包料费用66000元；5、厨房排烟系统安装费用26000元；6、购买餐具一批费用18200元。综上构成，实际可概括为以下三项费用：1、购买设备、餐具费用（即第1、6点费用），合计129854.5元；2、装修费用（即第2、4、5点费用），合计99500元；3、押金1500元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依上述规定，赔偿一方的经济损失应以相对方违约为前提条件，且损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，陈桂兴未及时向经营管理单位广州军辉物业管理有限公司缴纳租金，导致该司强制停水停电并收回全部涉案物业，致使游涛租赁涉案物业的目的无法实现，形式上确已构成违约，然结合庭审中游涛所述“陈光远曾经微信告诉过他，如果游涛这边再没有交租，导致他不能向物业交租的话，可能物业公司这边会拉闸”的事实，可见，陈桂兴不能及时向广州军辉物业管理有限公司缴纳租金致涉案物业被经营管理者强制收回，与游涛未依约按时向其缴纳租金存在直接的因果关系。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，即使陈桂兴未向广州军辉物业管理有限公司缴纳租金，游涛也可以代其直接向该司支付拖欠的租金从而保住继续使用涉案物业的权利，但游涛也无代付租金。综上，本院认为，双方涉案租赁合同不能继续履行的原因力系游涛未依约按时缴纳租金而形成，责任不应由陈桂兴承担，因此，涉案租赁合同不能继续履行并解除应由游涛承担全部责任，其上述经济损失亦应自行全部承担。况且，游涛主张损失中的厨房设备、餐具，均属于动产，可自行取回，无证据证明目前被陈桂兴、陈光远占为己有导致其损失，不应列入合同解除赔偿经济损失的范畴；涉案物业装修装饰依据合同应事先征得陈桂兴同意，而游涛目前亦无举证证实已事先征得陈桂兴同意才装修，对此产生的“安装煤气炉及煤气管道、厨房改建及水电安装包工包料、厨房排烟系统安装共三项费用损失理应由其自行承担。至于押金1500元，游涛可凭押金条向出卖商家取回，主张由陈桂兴、陈光远赔偿于法无据。综上，游涛主张赔偿经济损失230854.5元，均缺乏事实与法律依据，本院概不支持。关于租金的问题。诉讼中，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷反诉游涛支付租金106269.7元（2018年6月份前未付租金99673元及2018年7、8、9月租金）。其中，2018年6月份前未付租金99673元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷为此提供了游涛于2018年6月19日出具的《还款承诺书》予以证实。该承诺书记载：今欠陈光远租金共计：柒万壹仟叁佰贰拾叁元（71323.00元）；于6月30日前全部付清。如果未付清，陈光远有权收回餐厅经营权并解除合同。附：另清吧租金问题，由于我方内部要协商处理，申请延期10天，10天内给予明确回复（6月29日前）清吧5、6月份租金合计贰万捌仟叁佰伍拾元（28350.00元）。游涛对该承诺书的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为承诺书上记载的租金71323元是包括了餐厅和木屋清吧两部分的全部租金。但陈光达、陈光远、陈光立、陈婷则认为所欠71323元仅是餐厅部分的租金，并不包括木屋清吧的租金，木屋清吧所欠租金另是28350元，二者合计为99673元。对此，本院认为，从该承诺书写法、书写习惯及文意上来看，前述内容与后另附内容两者间并不存在明显的包含与被包含关系，应理解为71323元、28350元分别是所欠餐厅、木屋清吧的租金较为合理，故本院采信陈光达、陈光远、陈光立、陈婷的陈述，认定游涛至2018年6月份前共欠陈桂兴涉案一二楼商铺（即餐厅部分）租金71323元（含水电费23982.52元、物业管理费4500元）、木屋清吧租金28350元。基于前述，游涛实际使用涉案物业的时间为2017年1月30日至2018年7月15日，涉案合同约定，2017年2月28日开始计租，商铺租金第一年开始按照铺位租金28000元/月，每年按5%递增，每年逢2月、7月、8月按照70%收取租金。据此，2018年7月1日至2018年7月15日（即半个月），涉案一二楼商铺租金计核为｛14000元+（14000元×5%）｝÷2×70%=5145元，涉案木屋清吧因该部分合同无效，房屋使用费依法应以月租金标准计算，计核为｛14000元+（14000元×5%）｝÷2×70%=5145元。综上，游涛共应分别向陈桂兴支付2018年6月份前、2018年7月1日至2018年7月15日涉案一二楼商铺租金76468元（71323元+5145元）、木屋清吧租金及房屋使用费33495元（28350元+5145元），合计109963元（含水电费23982.52元、物业管理费4500元）。因出租人陈桂兴已死亡，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷作为其法定继承人，反诉主张游涛支付106269.7元，该金额未超出核计的游涛应支付金额范围，合理合法，本院予以支持。根据广州市白云区江高镇人民政府出具的《关于游涛反映问题的处理意见》，相关行政部门于2018年5月2日查封涉案木屋清吧的原因是基于无办理工商执照和消防手续。后来该两个手续业已办好，可见，导致木屋清吧被查封的原因系游涛转包给他人经营时自身未办理相关经营前的合法手续而导致，与陈桂兴无关，故其抗辩自查封后不应再缴纳涉案全部物业承租费用的意见无理，应不予支持。关于押金28000元应否退还的问题。涉案合同约定一楼12号商铺及二楼与木屋清吧月租金各同等为14000元，故押金28000元，其中14000元应属于一楼12号商铺及二楼部分押金，另14000元应属于木屋清吧部分押金。依前文所述，现木屋清吧租赁部分无效，依法陈桂兴应将14000元押金退还给游涛。涉案合同约定：待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、完成物业交接手续且不存在违约行为后，甲方应将押金（￥28000.00元整）全额无息退还给乙方（押金不计算利息，设备损坏由乙方负责维护及赔偿）。根据该约定，涉案押金实则上就是游涛提供给陈桂兴在其欠缴租金或因违约时陈桂兴有权扣缴相关费用的保证金。但从整个涉案合同来看，双方并未约定若游涛存在违约行为时陈桂兴有权全额没收该押金。且，本院在前述中已确认游涛应支付给陈桂兴所有的租金金额。故在此不再做扣减，合同解除后，陈桂兴亦应将一楼12号商铺及二楼押金14000元退还给游涛。关于本诉承责主体的问题。经查，郑叶双于2016年5月12日与陈桂兴登记离婚，陈桂兴于2018年8月31日死亡。故郑叶双在陈桂兴死亡时并不属于夫妻关系，依法不享有陈桂兴遗产法定继承之权利，且目前游涛也无证据证明郑叶双存在以其他方式继承陈桂兴遗产的事实，因此，游涛主张郑叶双在继承陈桂兴遗产的范围内对本案债务承责，缺乏法律与事实依据，本院不予采纳。根据合同法规定，合同具有相对原则，合同权利义务只对合同的当事人具有约束力。本案涉案租赁合同系游涛与陈桂兴签署，该合同权利义务只在游涛与陈桂兴双方间产生约束力，虽然合同约定指定陈光远的62×××54账户为收租账户，但陈光远并非合同当事人，故游涛主张陈光远直接承担支付责任于法无据，应不予支持。然，陈光远与陈光达、陈光立、陈婷均系陈桂兴子女，对陈桂兴遗产享有法定继承权，且其四人均无表示放弃遗产继承权，因此，其四人对陈桂兴依前述理应退还给游涛的有关款项债务应在继承遗产的范围内共同承担清偿责任。综上所述，陈桂兴应向游涛退还进场费、押金合计355260.27元（200000元+127260.27元+28000元），游涛应向陈桂兴支付租金及房屋占用费106269.7元。庭审中，游涛与陈光达、陈光远、陈光立、陈婷均表示若各自诉求全部或部分成立的则同意相互扣减。故上述各自债权金额冲减后，陈桂兴仍尚应退还给游涛进场费、押金合计248990.57元（355260.27元-106269.7元）。因陈桂兴已死亡，故陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内对上述债务248990.57元共同承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第九十四条第、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认游涛与陈桂兴于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》关于木屋清吧租赁部分的合同约定无效；二、游涛与陈桂兴于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》关于一楼12号铺及二楼租赁部分的合同约定予以解除；三、在本判决生效之日起十日内，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内退还给游涛进场费、押金合计248990.57元；四、驳回游涛的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10388.60元（游涛已预交），由游涛负担3759.7元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷负担6628.9元；反诉案件受理费1212.7元（陈光达、陈光远、陈光立、陈婷已预交），由游涛负担。上述费用相互冲抵后，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷尚应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费5416.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  许航飞人民陪审员  冯桂颜人民陪审员  温志伟二〇一九年十二月十六日书 记 员  叶东琳