北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65313号原告：王桂霞。委托诉讼代理人：李维。委托诉讼代理人：张腾。原告：张书中。委托诉讼代理人：李维。委托诉讼代理人：张腾。被告：吴宪光。委托诉讼代理人：王长福。委托诉讼代理人：戴威。被告：陈阳。委托诉讼代理人：陈微。被告：陈奕含。委托诉讼代理人：陈微。原告王桂霞、张书中与被告吴宪光、陈阳、陈奕含确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王桂霞、张书中之共同委托诉讼代理人李维、张腾，被告吴宪光之委托诉讼代理人王长福、戴威，被告陈阳、陈奕含之委托诉讼代理人陈微到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王桂霞、张书中向本院提出诉讼请求：确认吴宪光与陈某某于2013年5月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实与理由：2005年，张书中在京工作，为把家属接到北京，准备购买一套住房，向陈某某、案外人张某某提起想在北京购买房屋。张书中与陈某某、张某某都是老乡，陈某某提出他在北京朝阳区广渠门外富力城有套房子，可以卖给张书中。2005年8月，陈某某带张书中、王桂霞及案外人张某某一起到涉案房屋看房，张书中、王桂霞看中了这套房子，陈某某便同意把房子卖给张书中。张某某作为中间人，当时协商房屋定价7000元每平方米，陈某某承诺年底前可以腾房给张书中。2005年底陈某某告知张书中房子已经腾空，12月5日张书中分两笔共90万元购房款汇到陈某某指定的其任主任的**律师事务所账户，陈某某把房子交付给张书中、王桂霞。2006年张书中将余款40万元支付给陈某某，至此张书中、王桂霞付清全部房款。房屋交付后，张书中要求陈某某将房屋过户，但陈某某称房贷没有还清，并承诺尽快还清房贷后过户。并给张书中、王桂霞提供了房贷合同复印件，并将其购买房屋时的发票、公共维修基金、契税等全部交付给张书中、王桂霞，因为都是相识的朋友，当时就没有过户。后来由于陈某某涉及一起案件，几年间张书中与朋友们都无法主动联系到。期间陈某某偶尔会主动和张书中联系，同时期张书中也找共同的朋友帮助协调，2017年4月陈某某找到张书中要求借钱，并答应解决房屋过户。张书中、王桂霞一直居住在诉争房屋至今。2017年11月，王桂霞接到朝阳区人民法院传票，要求将房屋腾空交给吴宪光，张书中、王桂霞才知道该房屋登记所有权人在2013年5月8日变更成了被告吴宪光。并从另案得知陈某某于2017年9月4日因病去世，被告陈阳、陈奕含为其继承人。张书中、王桂霞认为，吴宪光与陈某某转让房屋的行为明显是恶意的，吴宪光不是真实的买房人，买房这种重大的决定连房屋都没有现场查看，如果其到诉争房屋，就会知道张书中、王桂霞已经购买并一直居住的情形。如果是真实的购买人，2013年5月8日诉争房屋所有权人就已经变更成了吴宪光，在长达近五年的时间里，其竟然不主张任何房屋权利，也不到其购买的房屋了解情况，这违背常识常理的行为证明其与陈某某恶意损害原告权利的事实。故张书中、王桂霞诉之本院，要求法院支持其诉讼请求。吴宪光答辩称，吴宪光认为王桂霞、张书中对本案陈某某与吴宪光之间签订的《存量房屋买卖合同》无诉的利益，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”这起一诉条件，应裁定驳回起诉，具体理由如下：一、生效裁判已确认王桂霞、张书中与本案房屋无关。张书中曾以与本案完全相同的事实理由及举证，对不动产登记机关提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋所有权证，因其并非涉案房屋利害关系人而己被裁定驳回起诉。二、王桂霞、张书中对涉案房屋无物权、债权性权利。王桂霞、张书中起诉本案的前提是其对涉案房屋具有物权或债权性权利，物权如自物权或他物权，债权如买卖、租赁。然而王桂霞、张书中不具有这些权益。首先，涉案房屋自始至终从未登记在王桂霞、张书中名下，此为不争事实。依物权法定原则，其对涉案房屋无自物权无疑。同样，担保物权自登记时设立，其对涉案房屋亦无他物权。其次，王桂霞、张书中与陈某某从未签署过涉案房屋买卖合同或租赁合同，此亦为不争事实。更无以发生基于合同之债的民事权益。再次，王桂霞、张书中自认无其他能够证明其与涉案房屋存在利害关系的客观证据。因以上，王桂霞、张书中对涉案房屋买卖合同没有利害关系，本案不符合起诉条件，应裁定驳回起诉。陈阳、陈奕含答辩称，陈阳、陈奕含认为吴宪光与陈某某于2013年5月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效，但理由与吴宪光的不一致。一、王桂霞、张书中无权提起确认合同无效纠纷诉讼，其不具备提起本案诉讼的原告主体资格。王桂霞、张书中在起诉状中声称购买了位于北京市朝阳区广渠门外大街*号院*层3209号房屋（以下简称涉案房屋），但其并未出示与陈某某之间签订的《房屋买卖合同》，也未有支付购房款给陈某某的证据，从而说明其与陈某某之间并未有真实的购买涉案房屋的行为，其不是涉案房屋的购买人，其无权做为本案的被告提起本案的诉讼，其主体资格不适格。二、王桂霞、张书中起诉状中声称转账到**律师事务所账户的款项为购房款的说法是不成立的。大家都清楚的事实，陈某某个人出售房屋，购房人理应将购房款转账到陈某某个人账户上，而将购房款转账到售房人所在的律所账户上，无论从哪个角度都讲不通。从购房人角度讲，转账到售房人个人账户是证明其什么时间支付了购房款，支付了多少购房款的凭证和依据，如果把售房款转账到售房人所在单位的账户上，如何证明其为售房款，售房人主张没有收到售房款再向购房人主张售房款怎么办，如此都对购房人不利，购房人不会如此操作的，从售房人角度讲，其个人出售房屋，不会要求购房人将其个人出售房屋的售房款转账到其所在的律师事务所账户上，按照国家规定缴纳律所税金后再转回到个人账户上，未免太可笑了，售房过程中大家避税是正常做法，把个人应取得的不应缴纳税金的款项转账到律所缴纳税金后再回到自己的口袋内，不要说陈某某是律师，即使不是律师都不会如此操作，更何况陈某某作为律师，为何要做这么愚蠢的操作，况且律所还有其他合伙人，个人的购房款进入律所账户后难不成还要给其他合伙人分割？如此众多无法解释的说法都证明，王桂霞、张书中起诉状中所谓的将购房款转账到律所账户的说法是不成立的。那么，结论只有一个，王桂霞、张书中起诉状声称的转账到**律师事务所账户内的款项并非是购房款。而是另有隐情。据了解，本案王桂霞、张书中为**集团的高管人员，陈某某作为律师，与张书中相识后，为了能够从**集团中取得些案源机会，多次向张书中示好，在工作后，陈某某将涉案房屋借与张书中及其家人居住，也是其示好的表示，2005年时**律师事务所与**集团曾经有业务往来，当时的业务是**律师事务所为**集团做过尽职调查法律事务，所以转账到**律师事务所账户内款项为律师收费是正常且成立的说法和做法，与售房款之间没有任何的关系。综上，王桂霞、张书中起诉状中声称的转账到**律师事务所账户上的款项为购房款的说法是不成立的。三、王桂霞、张书中在起诉状中声称的涉案房屋购买价格、房屋出售后的交付、办理房屋过户的说法均是虚假陈述。陈某某在与牛岩婚姻关系存续期间的2003年购买了涉案房屋，从王桂霞、张书中提供的契税发票上可知，购买涉案房屋的总价款是1,418，637元，建筑面积为177.60平方米，折合每平方米价格为7988元，从原告提供的个人借款合同和购房发票中得知，陈某某购房时以首付款288，637元和向工商银行贷款113万元方式支付的购房款。王桂霞、张书中在起诉状中声称以7000元／平方米、总价款130万元（声称的转账到**律师事务所90万元，给陈某某40万元，总计130万元）的价格购买涉案房屋的说法是不成立的，如果张书中与陈某某之间存在真实的房屋买卖行为，陈某某不但出售房屋没有赚钱，还赔钱出售了房屋？不但如此，房屋出售后陈某某还在每月偿还贷款7482.49元，王桂霞、张书中起诉状中声称的2005年12月转账到**律师事务所90万元为购房日期开始计算，陈某某自2006年1月至2013年4月9日提前还贷日为止，在房屋已经出售给王桂霞、张书中的情况下，共计偿还银行贷款7482.49元x87月（自2006年1月计算至2013年3月）+765402.04元（提前还贷的数额）=1416378.67元，也就是说王桂霞、张书中给付陈某某的购房款，不但不够陈某某偿还银行的贷款，陈某某还要再自掏腰包接近12万元代替王桂霞、张书中偿还银行贷款，陈某某作为律师不会如此操作，从而可以清楚的表明，张书中与陈某某之间没有真实的房屋买卖行为，王桂霞、张书中起诉状中的陈述明显是虚假陈述。通过上面的陈述可知，在王桂霞、张书中与陈某某之间没有真实房屋买卖行为的情况下，将涉案房屋交付与王桂霞、张书中居住使用，就是为了向张书中示好，以希望能够从**集团中取得些案源的想法为之的，交付也是基于此目的，并非是房屋买卖后的交付行为。所谓办理过户手续的说法更是子虚乌有，因陈某某已经去世，王桂霞、张书中随意而为，一方的说辞而己。四、王桂霞、张书中起诉状中本案被告吴宪光不是真实买房人的说法是真实且正确的。上面已经陈述，陈某某在与牛岩婚姻关系存续期间的2003年购买了涉案房屋，此套房屋虽然登记在陈某某名下，但是属于陈某某与牛岩的夫妻共同财产，陈某某在将涉案房屋更名到吴宪光名下时，牛岩并不知晓，且吴宪光在没有看房，不知房屋具体情况下即购买涉案房屋的做法是有悖常理的，并且购房后也未到涉案房屋处看过房屋的具体情况，况且吴宪光购买涉案房屋的价格远低于房屋过户时的市场价格，所谓的以政府指导价过户的说法也没有任何证据支撑，所以吴宪光不是善意购买人，所以其不是真实买房人的说法是真实且正确的。综上，陈阳、陈奕含也认为陈某某与吴宪光2013年5月8日签订的《存量房屋买卖合同》是无效的，但理由与原告不一致，且原告在没有签订房屋买卖合同及未支付购房款的情况下，根本没有购买涉案房屋的任何证据，其无权提起本案诉讼，也不应获得法院的支持。经审理查明：王桂霞与张书中系夫妻关系。陈某某系陈阳、陈奕含之父亲，陈某某于2017年9月4日去世。2005年12月5日，王桂霞向北京市**律师事务账户汇款60万元，同日，张书中向北京市**律师事务账户账户汇款30万元。2006年5月12日，张书中从其账户中分两次取款共计40万元，张书中在庭审中表示其在银行现场将40万元交付陈某某，但并未要求陈某某出具收条。庭审中，王桂霞、张书中表示上述汇款共计130万元系其向陈某某购买位于北京市朝阳区广渠门外大街一号院1号楼28层3209号房屋的购房款。吴宪光、陈阳、陈奕含对此不予认可。经询问，王桂霞与张书中未就涉案房屋签署房屋买卖合同，王桂霞、张书中自2005年起至今居住在涉案房屋，居住期间交纳了相应的物业费、供暖费等费用，办理了燃气卡、电卡及有线电视服务等。庭审中，王桂霞、张书中表示在陈某某生前其多次直接或通过双方好友催促其办理涉案房屋的转移登记手续，但陈某某均以涉案房屋的抵押贷款未还清等多种理由未办理过户手续。对此主张，王桂霞、张书中提交了证人证言予以佐证。另查一，2013年5月8日，陈某某作为出售人与吴宪光作为买受人签署编号为C728590的《存量房屋买卖合同》，陈某某将涉案房屋以518万元的价格出售给吴宪光。2013年5月8日，吴宪光取得了位于北京市朝阳区广渠门外大街一号院1号楼28层3209号房屋的所有权。另查二，陈某某生前曾任北京市**律师事务所主任律师、合伙人。上述事实，有汇款凭证、物业费、供暖费发票、有线电视业务办理单、燃气卡、电卡、证人证言、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、民事判决书等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：依据我国合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，依据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王桂霞、张书中主张吴宪光与陈某某存在恶意串通，损害其利益的行为，则本案的争议焦点为王桂霞、张书中对于位于北京市朝阳区广渠门外大街一号院1号楼28层3209号房屋是否享有的合法权益。通过查明的情况可知，王桂霞、张书中未就上述房屋与陈某某签署书面的买卖合同。王桂霞、张书中主张与陈某某在2005年达成了口头的买卖协议，且在已经支付的全部的购房款130万元，但王桂霞、张书中提供的付款证据显示，其中部分款项支付的对象系陈某某曾就职的北京市**律师事务所，而非陈某某的个人账户，且在款项用途中并未做任何有关于购房款的标注，另外40万元陈某某是否收取难以确定。故本院难以认定上述付款系支付给陈某某的购房款。现王桂霞、张书中仅以证人证言及其自2005年实际居住并交纳各项费用事实为由主张其系涉案房屋的权利人，本院认为，现有证据无法证实王桂霞、张书中对于涉案房屋享有合法的权益，也就不存在其因陈某某出售房屋给吴宪光导致其权益受损的情况。现亦没有证据显示吴宪光与陈某某签署的合同存在其他法定无效的情形，故本院对于王桂霞、张书中的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王桂霞、张书中的全部诉讼请求。案件受理费48060元，由原告王桂霞、张书中负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 阳人民陪审员 何 剑人民陪审员 李春花二〇一九年十二月二十六日书 记 员 杨 琳