广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初3423号原告：中国农业银行股份有限公司四会市支行。住所地：广东省四会市****************。统一社会信用代码：914***********884X。负责人：李汉邦，该支行行长。委托诉讼代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国政，广东立顺律师事务所律师。被告：欧庭勇，男，1987年12月22日出生，汉族，住湖南省新田县*******。公民身份号码：431************315。委托诉讼代理人：欧高云，男，1962年12月16日出生，汉族，住湖南省新田县*******。公民身份号码:432************315。系被告欧庭勇的父亲。被告：四会市****地产开发有限公司。住所地：四会市**************碧桂园豪园综合楼二楼01*。统一社会信用代码：914***********085B。法定代表人：庞晓贇，该公司总经理。委托诉讼代理人：严文敏，该公司员工。委托诉讼代理人：范其霖，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司四会市支行（下称农行四会支行）与被告欧庭勇、四会市****地产开发有限公司（下称四会碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告农行四会支行的委托诉讼代理人韩国辉、被告欧庭勇的委托诉讼代理人欧高云、被告四会碧桂园公司的委托诉讼代理人严文敏、范其霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行四会支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告欧庭勇、四会碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告欧庭勇立即向原告归还贷款本金481123.48元、利息3448.96元，合计484572.44元（利息暂计至2019年3月20日，之后按合同约定计至本息还清之日止）；3.被告欧庭勇承担原告为实现本案债权而产生的律师费24228元；4.原告对被告欧庭勇提供的抵押物在其担保的债权范围内，就依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告四会碧桂园公司对被告欧庭勇的上述债务、律师费的支付等承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2016年6月27日，被告欧庭勇向原告申请按揭贷款业务，并填写《个人信贷业务申请表》。2016年7月1日，原告与被告欧庭勇签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告欧庭勇提供总额为550000元的个人住房按揭贷款，用于购买位于四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601号房产。合同约定了贷款利率、期限、发放、偿还、担保、违约事件及处理等内容，被告欧庭勇以该房产为该借款提供抵押担保。2016年7月11日，原告依约向被告欧庭勇发放按揭贷款550000元，并直接汇入被告欧庭勇指定的四会碧桂园公司的账户。2017年3月2日，被告欧庭勇以所购上述房产办理了以原告为抵押权人的抵押权预告登记【不动产登记证明号：粤（2017）四会市不动产证明第0001709号】。贷款发放后，被告欧庭勇只按约定的还款计划偿还了部分借款本金及利息便开始违约。截至2019年3月20日，被告欧庭勇已拖欠原告借款本金、利息合计484572.44元。经原告多次上门或发函、电话催收，两被告均不予配合，拒不偿还贷款。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，解除合同，收回已发放的贷款本息及相关费用，依法律法规规定及本合同约定实现抵押权，并要求两被告承担原告因实现本案债权而产生的律师费、诉讼费等费用。综上，被告欧庭勇的行为已构成违约，损害了原告的利益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告欧庭勇对原告主张事实无异议，亦同意还款，但提出因目前经济困难，希望能延迟归还。被告四会碧桂园公司辩称：一、原告无权要求我方就被告欧庭勇的债务承担连带清偿责任。我方在被告欧庭勇申请贷款业务时并未以保证人盖章参与，借款合同的陈穗金并非我方法定代表人，未见授权资料，未见银行保存的合同章授权范围的证明，陈穗金携带合同章在借款合同上加盖的行为并不能构成有权代理，并不能视为我方意志，借款合同对我方未生效。二、即使我方为被告欧庭勇向银行方借贷购房款的保证人，银行方亦无权要求我方为被告欧庭勇的全部债务承担清偿责任。（一）我方已于2018年11月1日移交客户办理他项权证的资料给银行，但银行怠于履行义务，超6个月以上未去房管部门办理正式抵押登记，银行的行为属于不正当地阻止保证责任解除条件的成就，应视为条件已成就，故我方不应当承担保证责任。（二）银行方已办妥案涉房屋的预抵押权登记，且案涉房屋已被银行查封可参与分配，银行方应先主张抵押物受偿。银行方无权直接要求我方承担连带保证责任，否则应视银行方放弃债务人自身提供的物的担保，我方作为阶段性保证人在银行方放弃权利的范围内免除保证责任。（三）我方已按约交付房屋给被告且已办妥产权证，我方不存在任何过错，银行方直接向我方主张承担全部责任，明显不符合公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告农行四会支行提交了如下证据：1.营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证、被告身份证、被告四会碧桂园公司企业信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明，证明：1）2016年6月27日，被告向原告申请办理住房按揭贷款业务的事实；2）2016年7月1日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告提供550000元按揭贷款的事实；3）被告欧庭勇以所购房产为该借款提供抵押担保且办理了抵押登记的事实；4）被告四会碧桂园公司为该贷款提供保证担保的事实；5）原告对抵押房产的处置价款享有优先受偿权的事实；3.借款凭证，证明2016年7月11日，原告依约向被告发放按揭贷款550000元，并转入被告指定账户的事实；4.还款明细表、欠款明细表，证明被告未能按照约定履行偿还本息的义务，已构成违约，截止至2019年3月20日，拖欠原告借款本金、利息合计484572.44元的事实；5.委托代理合同，证明原告为实现本案债权而聘请律师事务所代理本案，产生律师费的事实。被告欧庭勇没有提交证据，亦对原告提供的证据无异议。被告四会碧桂园公司对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2，真实性保留，我方认为该组证据关联性存在异议，该组证据无法证明我方为被告欧庭勇提供了阶段性担保，个人信贷是原告与被告欧庭勇之间的业务，我方并未参与。《个人购房担保借款合同》对我方未生效，该合同未加盖我方公章，也无法人代表签名。原告主张的优先受偿权我方没有异议。对证据3，我方无法核实借款凭证，原告并未加盖银行公章，我方不予认可。对证据4，无法核实真实性，对三性不予认可。对证据5三性不予确认，银行实际支付应该以付款为准，即使这份发票金额与委托代理合同一致，也无法证明发票费用是银行实际支付、发生的律师费用。被告四会碧桂园公司提交如下证据：1.四会碧桂园公司旧营业执照、授权委托书，证明我方公司在2016年的法定代表人为杨文杰，而非陈穗金。证明我方在授权法人以外的人签署银行的借款合同时均需履行授权手续，才能代表被告的意志。2.四会碧桂园公司移交办理他项权证的资料的明细表，证明我方在2018年11月1日即已将办理他项权证手续的资料移交原告，且原告已签收。但原告迟迟未去不动产权部门办理正式抵押登记，恶意拖延，导致至今未办妥抵押，不利后果应由申请人自行承担，我方无需承担任何责任。原告对被告四会碧桂园公司提交的证据的质证意见为：对证据1，营业执照无异议，授权委托书与本案无直接法律关系，委托人是四会市***凤鸣房地产开发有限公司，与起诉被告四会碧桂园公司主体是不同的，与本案主体不一致，明细表是真实的，是被告四会碧桂园公司向原告提交被告欧庭勇相关资料，证明了被告四会碧桂园公司是本案签订担保合同真实的主体，超过半年没有办理他项权证是按照借款合同第33条，约定是在合同签订以后180天以内办理抵押登记手续，合同是2016年7月1日签订的，办抵押手续应当在2017年1月份办理抵押登记手续移交原告，被告并无在180天以内移交给原告，无办理正式抵押手续是被告四会碧桂园公司移交相关档案，我方无法联系被告欧庭勇，被告欧庭勇一直没有到银行，不动产登记中心要求借款人本人到场签字才生效。是被告四会碧桂园公司没有在规定期间提交相关登记资料，是被告欧庭勇没有办法联系上，不予配合才办不到抵押登记。对当事人均没有异议的证据，本院予以采信。对原告提供的《个人购房担保借款合同》，该合同有原告印章、负责人签名及被告欧庭勇签名，亦盖有被告四会碧桂园公司的合同专用章和授权代理人印章，被告四会碧桂园公司不能提供该合同专用章并非该公司印章及代理人陈穗金非该公司授权代理人的充分证据，对该合同的真实性、合法性及关联性予以采信。对原告提供的证明原告已将借款汇入被告四会碧桂园公司账户的借款凭证，能证明本案所涉借款已汇入被告四会碧桂园公司账户，被告四会碧桂园公司亦确认收到该款项，该证据予以采信。原告提供的律师费发票具备合法性、真实性，亦予以采信。经审理查明：2016年6月27日，被告欧庭勇因购买位于四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601号的房屋缺乏资金，向原告农行四会支行申请贷款550000元，原告农行四会支行经审查后同意。2016年7月1日，原告与被告欧庭勇、四会碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告欧庭勇作为借款人向原告借款550000元用于购买被告四会碧桂园公司开发的坐落于四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601*的房屋，借款期限从2016年7月11日起至2031年7月10日止，被告欧庭勇授权原告将借款一次性划入被告四会碧桂园公司的银行账户，还款方式为等额本息还款方法，被告欧庭勇同时作为抵押人提供所购的房屋作为抵押担保，抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），被告四会碧桂园公司对被告欧庭勇的借款本息承担阶段性保证责任，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押登记证书交由原告收执之日止，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由借款人承担等内容。2016年7月11日，原告按照约定把借款550000元汇入被告四会碧桂园公司的银行账户，被告欧庭勇在《支付凭证》上签名确认。2017年3月2日，原告与被告欧庭勇到四会市国土资源局办理了四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601号房屋的预购商品房抵押预告登记手续，原告是预告登记权利人，被告欧庭勇是预告登记义务人。借款后被告欧庭勇一直按时还贷，但自2018年12月起，被告欧庭勇没有再按合同的约定每月按时履行还款义务，拖欠多期贷款本息至今未还。截止庭审日即2019年12月5日，被告欧庭勇已拖欠贷款本金481123.48元（含未到期偿还的本金）、利息19403.32元未偿还，本息合计500526.8元，经原告多次催收无果。经查明，被告欧庭勇因涉嫌犯罪于2018年11月被捕，现仍羁押于看守所。2019年4月15日，原告为提起本案诉讼，与广东立信律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托广东立信律师事务所的律师作为其与被告欧庭勇、四会碧桂园公司金融借款合同纠纷一案的代理人，律师代理费为24228元（已开具发票）。2019年9月19日，原告就本案向本院提起诉讼，原告委托的诉讼代理人亦出庭履行了代理义务。另外，本院根据原告的申请，依法作出执行裁定，查封了被告欧庭勇位于四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601号的房屋。本院认为，被告欧庭勇因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款550000元，原告按约定向被告欧庭勇提供了借款，双方成立金融借款合同关系，借贷关系合法有效，受法律保护。被告欧庭勇应按约定时间履行归还借款本息的义务，但合同期间，被告欧庭勇未按合同约定时间偿还借款本息，至2019年12月5日，被告欧庭勇已拖欠多期借款本息未偿还，证据充分，事实清楚。被告欧庭勇未按合同约定还款，至原告起诉之日止已连续拖欠多期款项没有支付，经原告催收无果，其连续多期无合理理由不履行还款义务的行为构成根本性违约。依照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》第十一条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，要求被告支付违约金、追偿借款本息及由此产生的费用，赔偿相应损失，行使担保权利。庭审后，经本院给予被告欧庭勇充分时间与原告协商解决，但被告欧庭勇仍不能确定能否继续履行合同约定义务。因此，原告要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，理据充分，符合法律规定和合同约定，本院对原告的上述诉求予以支持；合同解除后，被告欧庭勇应向原告清偿全部借款本金余额500526.8元，之后按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止）。根据合同约定，原告为实现债权而实际发生的律师费等费用应由借款人承担，且原告提供了律师费发票等证据支持其主张，原告要求被告支付律师费24228元，理据充分，本院予以支持。被告欧庭勇提供自己位于四会市**************碧桂园万麓花园二街2栋1601号的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告可待抵押登记条件成就时另行主张权利。被告四会碧桂园公司作为被告欧庭勇的借款保证人，双方约定的保证担保范围是被告欧庭勇从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止所欠的借款本息等，虽然被告四会碧桂园公司已办妥涉案房产的产权证并交予原告，但由于被告欧庭勇方面的原因至今仍未能办妥房屋的抵押登记手续，原告对此没有过错。由于被告欧庭勇抵押的房屋至今未能办理正式的抵押登记手续，被告四会碧桂园公司应依据合同约定对被告欧庭勇在本案中的债务承担连带清偿责任。被告四会碧桂园公司辩称未办理抵押房屋他项权证的责任在原告，其抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司四会市支行与被告欧庭勇于2016年7月1日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********642）。二、被告欧庭勇应于本判决生效之日起十五日内，清偿借款本金481123.48元及利息[利息计至2019年12月5日为19403.32元，之后按《个人购房担保借款合同》的约定计至借款本息还清之日止]给原告中国农业银行股份有限公司四会市支行。三、被告欧庭勇承担本案原告中国农业银行股份有限公司四会市支行支出的律师费24228元。该款于偿还借款时一并返还原告。四、被告四会市****地产开发有限公司对被告欧庭勇上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司四会市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4444元、财产保全费3064元，合计7508元（原告已预交），由被告欧庭勇、四会市****地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇一九年十二月三十一日书记员  梁始延