广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5675号原告：吴吉权，男，1973年9月15日出生，汉族，住广东省英德市********委会白沙乡组，身份证号码：441************813。委托代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。委托代理人：吕伟恩，广东德众律师事务所实习律师。被告：包应连，男，1961年4月16日出生，汉族，住广东省英德市***********，身份证号码：440************874。委托代理人：刘良康，广东青于蓝律师事务所律师。委托代理人：赖玉婵，广东青于蓝律师事务所律师。原告吴吉权诉被告包应连建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭必坤、被告的委托代理人赖玉婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2016年8月初，被告以其国有土地使用权可以转让为由，邀约原告去到某幅国有土地上察看，并向原告承诺可将该幅国有土地使用权转让给原告。原告经现场察看合意，于是和被告达成了购买共识，并商定了价款。2016年8月10日，原告委托胞姐吴吉琼支付了定金1万元给被告，并分别于2016年8月25日支付了4万元、9月30日支付了5万元、2017年1月25日支付了5万元、2017年10月29日支付了4万元，合计共支付了19万元。此后，原告多次要求被告交付土地并办理过户手续，但被告却以诸多理由推诿。经原告走访得知，该幅国有土地使用权已登记在案外人名下，根本没有出让意向。故被告所承诺的出让该幅国有土地使用权给原告的合同，根本不可能实现。此后，原告多次要求被告返还价款，但被告只返还了10万元，其中，2万元用于偿还其欠吴吉琼的借款，另8万元用于退还原告交付的国有土地转让价款。对剩余的11万元，则经原告多次追讨，被告仍无法返还。原告认为，被告以转让其不持有使用权的国有土地使用权为标的，承诺将该幅国有土地使用权转让给原告，是根本不可能实现的。由此，被告对原告构成了欺诈，并严重损害了原告的合法权益。据此，被告负有依法承担双倍返还定金，并退回其所收取的价款的义务。现为维护原告的合法权益，特具本状诉诸法院，恳请法院依法判准原告的诉讼请求：1、判令被告立即向原告退回国有土地转让价款100000元，并从起诉之日起按年利率6%计付利息至付清时止；2、判令被告向原告双倍返还定金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告没有提交书面答辩意见，在庭审时主要辩称：1、被告仍需退回原告的转让款为7万元，并不是原告诉请的11万元，因为被告只收取了原告支付的购地款18万元，扣减被告已退回的11万元，现被告仍欠原告7万元；2、案外人吴吉琼支付给被告的定金1万元与本案无关联性，不应在本案处理。原告并未委托案外人吴吉琼支付1万元定金给被告，该1万元是吴吉琼支付给被告的，与本案无关；3、被告从未收取原告支付的定金1万元，因此不存在双倍返还定金给原告的责任。原告诉请按年利率6%计付利息是依法无据的，被告只同意按银行同期贷款利率计算利息。被告从未向案外人吴吉琼借款2万元，也不存在需要归还借款的事实。本院经审理认定事实如下：原告吴吉权与被告包应连达成口头协议，约定由被告转让一块国有土地使用权给原告。2016年8月10日，原告委托其胞姐吴吉琼向被告支付了1万元地皮定金，之后，原告分别于2016年8月25日支付购地款4万元、2016年9月30日支付5万元、2017年1月25日支付5万元、2017年10月29日支付4万元，共支付被告定金、购地款合计19万元，被告出具《收条》、《收据》予以确认。但至今被告仍未为原告办理土地转让手续，亦未将土地交付原告使用。后经原告了解得知被告并不持有涉案土地的使用权，要求其退回已支付款项，被告分别于2018年12月27日退回6万元、2019年1月8日退回5万元，共计11万元给原告。庭审时，原告确认收到被告退回款项11万元，但表示该笔款项中包含了其胞姐吴吉琼出借给被告的借款2万元，因此实际退回的购地款只有9万元，余款10万元仍未退回。另被告的行为构成违约，应向原告返还双倍定金2万元。而被告则认为其与原告胞姐吴吉琼之间不存在借贷关系，且吴吉琼向其支付的1万元定金，并不是代原告支付，而是吴吉琼个人欲向被告购买土地所支付的定金，因此与本案无关。另查明，据原告胞姐吴吉琼出具《声明》证实其向被告支付的1万元地皮定金，是代原告吴吉权支付的，该1万元属原告所有。以上事实有《收据》、《收条》、《声明》、《账户交易明细》、《客户回单》及庭审笔录佐证。本院认为，原、被告达成的土地使用权转让口头协议，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定其合法有效。本案中，产生争议的原因是被告没有按口头约定交付土地使用权，不履行口头约定义务，构成违约。本案争议焦点：一、定金1万元处理的问题；二、被告退回原告的款项处理问题。一、定金1万元处理的问题。原告主张通过其胞姐向被告交付了定金1万元，得到了其胞姐声明证实，本院予以采信。本案中，由于被告不履行口头约定，构成违约。现原告请求被告双倍返还定金2万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院予以支持。二、被告退回原告的款项处理问题。本案中，双方就不能履行合同无异议，并且被告亦退回了部分款项。对退回的款项11万元如何认定问题。从被告于2018年12月27日附言“退回地皮款”6万元给原告来看，明显是被告退回之前收取原告交付的地皮款。另外，2019年1月8日退回5万元给原告，虽无特别说明是“退回地皮款”，但原、被告之前没有债权债务关系，退回5万元给原告应当认定为“退回地皮款”。据此，被告共“退回地皮款”11万元给原告。综上，原、被告双方口头约定转让土地使用权协议有效，被告不履行口头约定义务，构成违约，依法应当双倍返还定金2万；另外应当退回地皮款18万元，扣除被告已退回原告款项11万元，仍欠7万元未退回。至于利息问题，原告请求从起诉之日（即2019年11月4日）起按年利率6%计付利息，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告包应连向原告吴吉权退回款项7万元；利息以7万元为基数，从2019年11月4日起按年利率6%计付至付清之日止；二、被告包应连双倍返还原告吴吉权定金2万元；三、驳回原告吴吉权的其他诉讼请求。以上款项限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1450元（原告已预交），由被告包应连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇一九年十二月二十六日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。