湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3584号原告：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳市经济技术开发区。法定代表人：李晓强，董事长。委托诉讼代理人：安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶敏，湖南昌言律师事务所律师。被告：宗永红，女，华容县人，住岳阳市。委托诉讼代理人：张开生，湖南湘杰律师事务所律师。被告：陈德辉，男，汉族，华容县人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：杨萃，湖南湘智律师事务所律师。被告：汨罗市第八建筑工程公司，住所地汨罗市。法定代表人：卢志光，职务不详。原告岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称“国资公司”）与被告宗永红、陈德辉、汨罗市第八建筑工程公司（以下简称“汨罗八建”）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人安丽娣、陶敏，被告宗永红及其委托诉讼代理人张开生，被告陈德辉及其委托诉讼代理人杨萃到庭参加诉讼，被告汨罗八建经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司请求本院判令被告宗永红、陈德辉、汨罗八建：1、立即腾空原岳阳某某总厂某某市场建筑物，并将租赁土地及地上建筑物返还给原告；2、承担本案诉讼费用。事实与理由：2001年10月20日，原湖南省岳阳某某总厂（以下简称某某厂）与汨罗八建签订了一份租赁合同，某某厂将2860平方米土地租赁给汨罗八建，租赁期限至2019年5月31日，由汨罗八建在该土地上兴建某某市场。双方约定租赁期满，租赁土地及地上不动产无偿交付给某某厂。某某厂改制后，原告依照岳阳市政府文件规定接收某某市场资产。经原告核查，租赁合同履行主体为宗永红的丈夫方某（已过世）。后宗永红与陈德辉签订协议，目前某某市场大部分资产由陈德辉经管管理。被告宗永红辩称，答辩人前夫方某和原告国资公司于2001年10月20日签订《租赁合同》、2002年4月1日签订《补充协议》，形成了现在的某某市场。方某在开发过程中，因资金短缺向陈德辉等人借款485万元。2015年，方某去世，造成借款一直未偿还。为偿还该借款，答辩人于2009年9月16日与陈德辉等人签订了《抵债协议》，将某某市场A、B、C栋的61个门面（不含4个拆迁还建门面，面积约3308平方米）的所有权转让给陈德辉等人，之后再没有占用、使用、以及管理过诉争门面。被告陈德辉口头辩称，答辩人从未和原告国资公司签订过租赁合同和补充协议，原告无权在对答辩人补偿前要求答辩人腾空门面。答辩人取得诉争门面支付了相应对价，属于善意取得。政府部门拆迁，虽然诉争门面范围内的土地属原告所有，但诉争房屋属答辩人所有，答辩人有权获得相应补偿。被告汨罗八建未作答辩。查明的事实2001年10月20日，被告汨罗八建与某某厂签订了一份《租赁合同》，约定：某某厂（甲方）将厂区内原水池及车库办公楼处的2860平方米土地租赁给汨罗八建(乙方)，由乙方在该土地上建成并经营管理批发市场；租赁期限从2002年6月1日至2019年5月31日止；租赁期满后，市场内所有不动产、水电设施等由乙方完整无偿交付给甲方，产权归甲方所有；乙方出租的门面在租赁期限和其他条款上应符合本合同规定，乙方与经营户的合同随本合同的终止或者解除同时废止，乙方与经营户的经济纠纷由乙方负责；本合同不因法定代表人变更和企业改制而受影响。汨罗八建原法定代表人应某某于2016年9月21日向原告国资公司出具书面说明，证明《租赁合同》系他人借用汨罗八建的名义签订，汨罗八建未参与该合同的实际履行。该合同的实际上由被告宗永红的丈夫方某（已过世）借用汨罗八建的名义和某某厂签订。方某在租赁上述土地后，筹集资金建设了某某市场并进行经营管理，汨罗八建未参与建设及经营管理。2002年4月1日，方某又以汨罗八建、某某市场（乙方）的名义和某某厂（甲方）签订一份《补充协议》，约定甲方将位于现某某市场新开北大门东侧临马路处面积约300平方米的地段租赁给乙方一并开发；租赁期同水池处一致；租赁期满后，此处所建门面及所有不动产、水电设施由乙方完整无偿交付给甲方，产权归甲方。随后方某又筹集资金在此地建设了一栋房屋。另查明，方某在某某市场建设过程中，因缺乏资金，曾向被告陈德辉等人借款。方某死亡后，宗永红（甲方）于2009年9月16日和陈德辉及案外人汪某某、湛某某（乙方）签订一份《抵债协议》，约定因方某于2002年10月28日至2005年5月20日期间共向乙借款458万元现金，现甲方同意将某某市场面积约3308平方米的A栋、B栋、C栋门面共计61个(其中除四个拆迁还建门面)的所有权转移给乙方,甲方所欠乙方的债务自动抵销。如果因为门面产权问题或者其他任何问题导致乙方不能实现权益,则乙方仍保有依法向甲方追偿借款的权利，所造成的损失由甲方承担。又查明，2008年6月25日，某某厂破产清算组与原告国资公司签订了一份资产移交协议，约定由原告接收某某厂生产区所有土地及地上附着物，其中某某市场4994平方米。2017年5月27日，原告与岳阳楼区征收安置工作局签订了一份岳阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议，某某市场的房产及地上附着物均在征收范围内。2017年7月28日，宗永红授权委托陈德辉办理征收事宜，包括和原告签订征拆协议、协调处理场地租赁期间的遗留问题、腾空、移交被征拆资产、领取拆迁补偿款项等；委托范围不包括下列资产：1、拆迁还建的4个门面:①许某(X3栋北1号2层门面)，②包某某(X3栋南1号2层门面)，③付某某(X2栋南1号2层门面)，④朱某X1栋玲玲美发)，2、X3栋3-6层16套住房，3、原某某厂北大门东侧10个2层门面，4、X1栋周某、肖某某、戴某某3人所租赁的2层门面，5、X1栋3楼。判决的理由与结果本院认为，被告汨罗八建与某某厂签订的租赁合同主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告宗永红的丈夫方某是上述租赁合同的实际履行人，方某过世后，被告宗永红承继了方某的权利和义务。某某厂破产清算组与原告国资公司于2008年6月25日签订《资产移交协议》，将某某厂生产区所有土地及地上附着物移交给了原告，原告承继了某某厂的权利义务。现租赁期限已届满，汨罗八建是法律意义上的合同缔结人、宗永红是租赁合同的实际履行人，原告要求该两被告交还租赁土地，理由正当，本院予以支持。按《租赁合同》约定,租赁期限届满,市场内所有不动产、水电设施等应无偿交还原告，故对原告要求该两被告腾空某某市场并返还租赁土地及地上建筑物的诉讼请求，本院予以支持。陈德辉和宗永红之间存在债务关系，宗永红可以用某某市场的部分门面抵偿债务，但抵偿的范围不得超出其对某某市场的权利。因《租赁合同》约定某某市场内的门面在租赁期限届满后须无偿交还给原告，所以宗永红对某某市场内的门面并无所有权，只有使用权，其抵偿给陈德辉等人的也只能是某某市场部分门面的使用权，且使用期限不得超过《租赁合同》约定的租赁期限；陈德辉等人虽然用对宗永红的债权换取了部分门面的使用权，但并未办理相应门面的过户登记，且事实上也不可能办理过户登记，陈德辉等人善意取得该门面的条件并未成就，故《抵债协议》不具有对抗原告的效力。且现在《租赁合同》履行期限已届满，故宗永红抵偿给陈德辉等人的门面，陈德辉等人无权继续占用，应由宗永红负责向原告返还，至于宗永红和陈德辉之间的债务纠纷，不是本案的审理范围，双方可另行解决。陈德辉受宗永红的委托处理相应门面的征收问题，因此产生的法律后果应由宗永红负担，故陈德辉不负有向原告返还门面的义务。汨罗八建无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宗永红、被告汨罗市第八建筑工程公司在本判决生效后十日内将某某市场腾空并将土地及地上建筑物交还给原告岳阳市国有资产经营有限责任公司；如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二、驳回原告岳阳市国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由被告宗永红、汨罗市第八建筑工程公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  李冬爱人民陪审员  龙红翔二〇一九年十二月十八日书 记 员  江 爽附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。