广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初20529号 原告：朱荣美，女，汉族，1968年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市。 委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梓康，广东兆广律师事务所实习律师。 被告：深源实业（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道万鑫柏龙商业广场商铺A1017，统一社会信用代码914403007341789834。 法定代表人：傅心源。 被告：深圳佰利通置业有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道6058号万鑫柏龙商业广场商铺B2002，统一社会信用代码914403003264547743。 法定代表人：苏林顶。 被告：苏林顶，男，汉族，1983年4月20日出生，身份证住址广东省遂溪县。 被告：苏理贵，男，汉族，1982年4月21日出生，身份证住址广东省遂溪县。 上列原告诉被告合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱荣美委托诉讼代理人昌国徽、陈梓康到庭参加诉讼，被告深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）、深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）、苏林顶、苏理贵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告深源公司支付从2018年3月1日起至判决之日止的租金（暂计至2019年10月31日为16310元）及自2019年1月起以拖欠租金金额为基数按年利率6%的标准计算至判决之日止的逾期付款损失；2、被告佰利通公司、被告苏林顶、被告苏理贵对上述租金逾期付款损失承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由四被告承担本案。事实和理由：深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，佰利通公司系受深源公司委托销售商铺的代理商，苏理贵、苏林顶为深源、佰利通公司的实际控制人。在深源公司、佰利通公司的宣传下，原告与苏理贵签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买万鑫柏龙商业广场商铺，由深源公司返租商铺。原告支付了相应价款后，又与佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定原告将其购买的商铺返租给佰利通公司经营管理。《商铺返租协议书》签订后，佰利通公司依约支付了部分租金，但自2019年1月起拖欠原告租金至今。原告与佰利通公司签订的《商铺返租协议书》，该协议合法有效，双方应依约履行，佰利通公司自2019年1月起未依约按月支付租金，已构成违约；原告购买商铺前，商铺己由深源公司整体出租给深圳市苏宁易购销售有限公司，原告购买商铺至今，深源公司仍按与深圳市苏宁易购销售有限公司签订的合同收取租金，故深源公司实际为涉案商场的共同承租人，应当与佰利通公司共同承担支付租金，同时被告苏林顶、被告苏理贵是深源公司、佰利通公司的实际负责人，又是租金的实际收取方与发放方，与被告深源公司、被告佰利通公司有关联关系，因此要对支付租金、逾期付款损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院，并提出上述诉请。审理中，原告明确第一项诉讼请求中的判决之日为2019年12月31日，逾期损失以每月拖欠租金金额为基数从次月1日起按年利率6%的标准计算至付清之日止；第二项诉讼请求中租金逾期付款损失明确为对租金和逾期付款损失均承担连带责任。 四被告未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。 经审理查明，2015年8月8日原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》，主要内容为：原告购买万鑫柏龙商业广场一层B516号号商铺，购买价为151450元，该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。其后，涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积均为2.33平方米，登记权利人为原告。涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积均为2.33平方米，登记权利人为原告。 2015年12月18日，原告与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，主要内容为：原告将其购买的万鑫柏龙商业广场B1516号商铺（建筑面积2.33平方米）返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年，自2015年12月18日起至2025年12月17日止；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期前5年内，租赁双方除经协商一致同意外不得解除合同，从第6年起可单方解除合同，但须提前一个月通知对方；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按350元/平方米的标准按月向原告支付返租款；在原告授权佰利通公司经营期间，除合同另有规定外双方不得以任何理由解除协议，在佰利通公司经营期间如果原告违反本协议条款，佰利通公司有权要求原告赔偿因违约造成的一切损失，原告不得有任何异议，同时继续履行本协议；为保证返租商铺的整体性和美观，原告同意佰利通公司根据实际需要在不影响商铺整体结构的情况下对返租商铺进行装饰装修及平面格局调整，费用由佰利通公司及授权的合法经营者承担。 2015年12月17日，原告与深源公司签订《分期付款协议》，约定原告购买万鑫柏龙商业广场1楼B区516号商铺，建筑面积2.33平方米，价款151450元，首付不低于50%即81450元，已付定金20000万元，还应支付首期款61450元，于协议签订当天支付，余款70000元分两部分地驸，第一部分9786元以商铺1年租金（每平方米350元/月，每月9786元）支付，原告从付完所有房款之日起开始收租金，深源公司于每月20日支付至原告指定账户，第二部分60214元，原告在本协议签订之日起18个月（即2016年1月20日至2017年6月19日）内全部支付给深源公司，并根据欠款按每月0.6%的利息计息，每月还款3707元。 商铺返租协议书签订后，苏景方、张辉等人通过个人账户向原告账户支付了部分租金，原告提交的《银行流水》显示，苏景方、张辉以每月816元按月向原告支付了2017年5月至12月的租金，2018年3月9日苏林志向原告支付816元（备注2月份租金），傅心源2018年6月向原告支付1631元（备注代佰利通返3-4月租金），2018年7月19日傅心源向原告支付1712.55元（备注代佰利通返3个月租金），7月24日傅心源向原告支付570.85元（备注代佰利通返1个月租金）。 再查，生效判决的（2018）粤0307民初11890号、15746号等判决查明，第三人苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，最早由第三人柏龙公司作为出租人与承租人苏宁易购公司签订房屋租赁合同。2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至万鑫柏龙商业广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限亦延长至2019年10月31日，现苏宁易购公司仍在正常经营。另查明，租金每月每平方米350元。 另查，就涉案广场商铺返租纠纷，部分业主就租金问题向本院提起诉讼，案号为(2018)粤0307民初11890号、15950号等案，判决已生效，查明如下事实：一、被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，这些商铺均为未实际间隔的产权式商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。二、2015年5月8日，深源公司与深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）签订《联动代理合同》，约定深源公司委托家家顺公司为万鑫柏龙商业广场项目的外围联动销售代理人，深源公司指派对接人确认工作成果，且对接人可代表所属公司为授权范围内的行为。合同附件《对接人确认书》中深源公司所指定的对接确认人均为佰利通公司的员工。家家顺公司于2016年6月16日向本院出具《关于万鑫柏龙商业广场项目的情况说明》显示，商铺推广期间其公司曾收到深源公司关于万鑫柏龙商业广场的宣传折页资料，该宣传资料声称房屋返租期为十年，深源公司对其公司工作人员的宣传培训项目及现场销售经理也一直强调商铺返租期为十年，每平方米租金为350元，同时，开发商的全部店面宣传、室外广告都在极其明显的位置表明该项目商铺的返租期为十年。原告提供了涉案广场外照片及宣传单，上面亦显示关于返租的宣传内容。三、该案原告提交深源公司于2015年4月24日、4月25日、2016年7月1日出具的《法定授权委托证明书》等复印件证明源深公司授权苏理贵、佰利通公司办理签订房产买卖合同、房产返租、物业管理及回购等事宜；在(2017)粤0307民初9004号案件中，该案深源公司的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营例如出租等。四、苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，最早由柏龙公司作为出租人与承租人苏宁易购公司签订房屋租赁合同，2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至万鑫柏龙商业广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限亦延长至2019年10月31日。 在本案庭审中，原告陈述在2019年10月31日租期届满后，苏宁易购公司已停止在涉案场地的经营活动并搬离该租赁场地，现该场地处于空置状态。 再查，深源公司成立于2002年3月8日，股东原为鸿源集团有限公司，注册资金为港币1000万元，2002年3月13日鸿源集团有限公司足额缴纳了该注册资金，相关会计师事务所出具了验资报告予以证实。2017年4月27日注册资金变更为884.9万元，股东亦变更为深圳瑞源丰实业有限公司（出资额8840151元，出资比例99.9％）、傅心源（出资额8849元，出资比例0.1％）。佰利通公司成立于2015年1月20日，股东为苏林顶，认缴注册资本为500万元。2015年1月19日的公司章程载明：公司股东认缴的注册资本总额为500万元，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。2015年3月25日经深圳联合产权交易所见证，苏林顶与崔龙签订股权转让协议书，苏林顶将其持有的佰利通公司1％的股权以人民币1元的价格转让给崔龙。佰利通公司的股东相应地变更为苏林顶（出资额495万元，出资比例99％）、崔龙（出资额5万元，出资比例1％）。公司章程亦于2015年3月26日进行了相应地修改。修改后的章程明确载明各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。苏林顶确认公司注册成立时，其委托朋友转账500万元进行注册资金的验资，验资后即将该款项转走，此后其也没有再投入500万元进入公司。崔龙亦确认其没有向佰利通公司缴纳过注册资金。 又查，佰利通公司因未能履行其他生效案件确定的义务，已被深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等列为失信被执行人。 本院认为，原告与佰利通公司签订的《返租协议书》，合法有效，双方应遵照履行。根据约定租金标准每月350元/平方米及《银行流水》核算，被告佰利通应向原告支付从2018年5月25日至2019年12月31日期间的租金15658元（163.5元+815.5元/月×19个月）。被告佰利通公司已构成违约，还应自2018年6月1日起以5月份租金163.5元为基数按年利率6％的标准支付逾期付款损失，此后以当月租金815.5元为基数从次月1日起按年利率6％的标准支付逾期付款损失。 关于原告主张深源公司与佰利通公司承担连带责任问题。本院认为，首先，深源公司与部分业务签订了返租协议，与佰利通公司签订返租协议的部分业主亦同时与深源公司签订了租赁合同并办理了备案登记手续，而涉案商铺属于未进行分隔的产权式商铺，原告购买涉案商铺前，商铺已由柏龙公司及深源公司整体出租给苏宁易购公司或科迪宇公司，原告购买涉案商铺后至今，深源公司仍按原合同收取苏宁易购公司支付的租金，故深源公司实际为涉案商场返租的共同承租人。其次，深源公司在售楼广告宣传中承诺返租事宜，部分业主与深源公司签订的买卖合同中亦约定了返租十年等内容，部分业主还以返租租金抵部分购房款的方式来支付购房款，故不论是从售楼承诺、还是从租金抵购房款的行为来看，深源公司事实上代表了承租人的身份，履行了承租人的义务。再次，深源公司委托苏理贵代为办理销售等事宜，家家顺公司代理合同中深源公司指定的对接确认人均为佰利通公司员工，且可代表佰利通公司行使授权范围内行为，与原告提交的法定授权委托证明书复印件可相互印证。根据本案证据及深源公司在另案中的陈述，可以认定深源公司已授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订了商铺返租协议。综上，本院认为，深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，原告诉请深源公司与佰利通公司支付租金，本院予以支持。 被告苏林顶为被告佰利通公司的登记股东，2015年3月26日修改的公司章程明确载明其已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。因此，被告苏林顶至迟应在2015年3月26日按公司章程的规定按各自持股比例将注册资本缴付完毕，否则应从2015年3月27日开始计算未缴出资额的利息。但截至本案法庭辩论终结，被告苏林顶未提供任何证据证明其履行了出资义务。经查询，佰利通公司作为被执行人已经被多个法院列为失信被执行人，故被告苏林顶应在其认缴的注册资本即495万元的本息范围内，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。苏理贵系以深源公司代理人的身份与各业主签订房地产买卖合同，未有证据证明其与原告之间存在租赁合同关系，其也不存在需要对佰利通公司的债务承担责任的法定情形，原告诉请其支付租金和逾期付款损失，依据不足，本院不予支持。 四被告经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳佰利通置业有限公司、深源实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱荣美支付2018年5月25日至2019年12月31日的租金15658元及逾期付款损失（自2018年6月1日起以5月份租金163.5元为基数按年利率6％的标准支付逾期付款损失，2018年6月至2019年12月期间，每个月以租金815.5元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算至款项付清之日止）； 二、被告苏林顶在未出资额495万元本息（利息以495万元为基数，自2015年3月27日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内，对深圳佰利通置业有限公司上述不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费207.75元(原告已预交)，由被告深圳佰利通置业有限公司、深源实业（深圳）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长  陈美华 审判员  黄梅兰 审判员  屈子兰 二〇一九年十二月二十五日 本件与原本核对无异 书记员  张锦煌