湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13765号上诉人（原审被告）：戴春琦，女，1982年3月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈俊男，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：彭仲立，湖南裕生律师事务所律师。上诉人戴春琦因与被上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。戴春琦上诉请求：一、撤销（2019）湘0104民初5061号民事判决第一项，并改判驳回百合百乐公司关于“判令立即解除百合百乐公司与戴春琦的租赁合同关系并腾空承租铺面”的诉讼请求；二、请求判令本案一、二审诉讼费用均有百合百乐公司承担。事实和理由：一、一审法院认定戴春琦违约，进而解除百合百乐公司与戴春琦签订的租赁合同，属于认定事实错误；二、戴春琦未及时缴纳2019年3、4月份物业管理费的行为是因为百合百乐公司存在诸多在先违法、违约行为所致，戴春琦系行使不安抗辩权，不构成违约；三、一审法院裁决解除租赁合同关系有违公平原则，且不利于维护市场经济交易秩序的稳定，容易引发极为消极乃至负面的社会评价。百合百乐公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，应当予以维持。2016年8月12日签订的合同中对物业管理等款项都有明确的约定。以实际营业的时间作为起始时间，戴春琦2016年开始营业，因为商场的不足之处，加上业主对商场造成的影响，后双方协商将物业费降低为15元每平米，此外不再收取任何费用，直至开业后再按照合同标准收取，缴纳方式为一季度为一周期，戴春琦在签订协议后，没有按照协议约定的方式缴纳，2018年8月7日擅自将缴纳方式改为每月一次，2019年2月8日-5月9日的物业管理费一直没有交纳。在戴春琦种种违约的情况下，百合百乐公司依据协议和合同的约定解除合同关系并无不妥。百合百乐公司向一审法院起诉请求：一、判令戴春琦补缴物业管理费合计177288元（补缴日期暂从2018年5月8日计算至2019年4月11日，实际计算至门面实际腾出日）；二、判令立即解除百合百乐公司与戴春琦的租赁合同关系并腾空承租铺面；戴春琦赔偿百合百乐公司违约金104670元；三、判令本案的诉讼费用由戴春琦承担。一审法院认定事实：百合百乐公司（甲方）与戴春琦（乙方）于2016年8月12日就涉案长沙市岳麓区玉长沙西中心百乐广场购物中心T3栋A5-06商铺签订《租赁合同》及附件，用于乙方经营小肥羊餐饮，场地建筑面积为754.386m2。合同约定双方暂定于营业日前1-2个月交接租赁场地，戴春琦于2016年11月9日营业。租赁场地租赁期限为：自2016年10月28日起至2024年10月27日止，租金以月租金为标准确定，租金自2016年10月28日起开始计算。自2016年10月28日至2024年10月27日，租金标准为每月每平方米11.25元，每月租金为8486.8元。运营管理费以月为标准确定，自2016年10月28日至2024年10月27日，标准为每月每平方米25元，每月为18859.7元。物业管理费约定为乙方应向甲方支付物业管理费（按建筑面积计收），租约年每月每平方米物业管理费为45元，经甲方研究决定，暂按折后35元每平方米收取，即每月物业管理费为26403.5元，支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）向甲方缴纳下季度物业服务费。物业管理费自实际营业日计算。合同第6.9.1条约定自本合同签署后3日内，乙方须向甲方支付履约保证金人民币53750元。合同第6.10条约定乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金。合同第8.21条无其他竞争餐厅约定，与乙方竞争的餐厅除非与乙方预先协商同意，否则甲方在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产的在物业内出现。合同第23条甲方单方解除约定，有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、因乙方原因延迟接收租赁场地超过30日的；未经甲方书面许可，延期开业30日以上或停业七日以上的；2、乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；3、乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、水电能源费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到三次的……12、乙方堵门、堵路、闹事等行为影响商场正常经营的。甲方依据本合同约定解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项（包括但不限于履约保证金、租金、物管费），乙方应支付甲方不少于按照解约时合同租金和物业管理费标准计算的三个月违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。第24条乙方单方解除约定，有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（a）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；（b）因甲方原因租赁场地被司法机关或行政机关依法查封导致乙方不能营业达60日以上的；（c）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。合同还约定了其他事项。合同附件《小肥羊排他品牌名称》列举了共计五十二个同类火锅品牌名称。签订上述合同之前，2016年4月11日，百合百乐公司与戴春琦另行签定《补充协议》，协议约定，商场开业时应满足正式对外营业的商业面积不应低于全部商业面积的80%。若商场未能开业，或虽开业，但未满足本条约之开业要求，则视为甲方违约，乙方可以营业，并顺延免租期及租赁期限，商场在此期间不收取乙方租金（租金和运营管理费）。上述合同签订后，戴春琦向百合百乐公司缴纳了保证金57500元。于2016年4月11日缴纳三个月租金172500元。按提前预交三个月方式缴纳了自2017年2月9日至2018年8月8日的物业管理费。此后戴春琦另按当月一缴费的方式向百合百乐公司支付物业管理费至2019年3月7日。戴春琦于2016年11月9日起开始经营长沙西中心小肥羊火锅店，因百合百乐公司未按合同约定如期开业，戴春琦于2018年5月14日向百合百乐公司的合作方世纪金源集团发送《联名函》，表示因百合百乐公司未按合同约定正式开业，导致戴春琦等商家亏本经营，戴春琦等集体要求退场，要求世纪金源集团协助处理。2018年5月16日，戴春琦组织部分人员围堵商场入口，对商场经营造成一定影响。2019年3月13日，戴春琦联合谢蟹浓餐饮店、刘一手重庆火锅汽车西站店等五户商铺向百合百乐公司发出《商家联名函》，表明因百合百乐公司迟迟未开业，导致包括戴春琦在内的商铺损失严重、百合百乐公司处法定代表人协商的补偿协议未兑现、商场大门改造等原因，要求百合百乐公司给予明确的开业日期，在商场未开业前，免除所有房租，物业费降低为5元/平方米及15元/平方米。百合百乐公司与戴春琦于2018年5月22日再行签订《协议》，该协议约定为扶持乙方经营，甲方同意在甲方商场未开业前，乙方承租的商铺营业期间物业管理费自2018年5月8日起开始按照建筑面积15元/平方米，采用预付方式，乙方在每3个月一计费周期届满前15日（含15日）将下一计费周期的物业管理费支付给甲方。如乙方逾期缴纳物业费，则本协议无效。甲方商场开业后物业管理费以及其他所有费用标准按甲乙双方签定的原合同执行。本协议的签定仅限约定甲方商场开业前的乙方承租商铺的物业管理费所用，不影响甲乙双方签定的其他任何合同与协议，不因本协议的签定做其他任何作用与转移。另查明，2019年4月1日戴春琦再次联合其他九家商铺向百合百乐公司发出《商家联名函》，联名函要求百合百乐公司明确回复商铺正式开业日期和开业率及赔偿事项，要求开业率低于60%免除租金及推迟两个月开业率低于60%赔偿一个月的免租期。百合百乐公司在涉案商场另行引进“重庆刘一手”与杨光会鲜货火锅两家火锅餐厅。戴春琦依据双方协议约定未缴纳商铺租金。因戴春琦在百合百乐公司调整物业费标准后未按预交方式支付物业管理费及拒交2019年3月之后的物业管理费，百合百乐公司遂诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。百合百乐公司与戴春琦签订的《租赁合同》、《协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同第8.21条中有关竞争排他性约定，百合百乐公司引进与戴春琦相竞争的火锅餐厅除非与戴春琦预先协商同意，否则在此合同期内，不论有否收取报酬，均不可在房产所在物业内出现。百合百乐公司引进“重庆刘一手”、“杨光会鲜货火锅”签署与戴春琦同类经营、同一性质的租赁合同，与戴春琦已构成竞争关系。百合百乐公司违反双方关于同业竞争排他性约定已构成违约。另外，依据双方合同约定，百合百乐公司应在商场正式对外营业面积不低于商场全部商业面积的80%，经戴春琦等商家多次与百合百乐公司协商，百合百乐公司所经营的商场未达到相应开业比例，依据双方签订的《补充协议》及《租赁合同》，至百合百乐公司起诉时，商场仍未正式开业，亦构成违约。另，戴春琦因故于2018年5月组织人员围堵原告经营商场之入口，对百合百乐公司之正常经营造成影响，损害百合百乐公司之正当权益，依据双方租赁合同有关原告单方解除权的被告堵门、堵路、闹事等行为影响商场正常经营之约定，戴春琦该行为已构成违约。戴春琦自2018年8月起在未征得百合百乐公司同意的前提下将缴纳物业费的方式擅自变更为每月一缴纳，符合戴春琦欠付的任何一项费用累计达到三次百合百乐公司即有权解除合同之约定。特别是在经百合百乐公司、戴春琦双方沟通于2018年5月22日另行签订《协议》将物业管理费标准由原35元每平方米降低为15元每平方米后，在百合百乐公司2019年4月起诉时仍欠缴2019年3月、4月的物业管理费达30日以上，已经达到双方约定的合同解除条件，故对百合百乐公司主张解除双方签订的租赁合同并腾空承租商铺之诉请，予以支持。关于补交物业管理费的金额，因双方协商后物业管理费标准已调整为15元每平方米，故自2019年3月8日计算至2019年4月11日物业管理费计12447.37元（754.386m2×15元×1个月+754.386m2×15元÷30天×3天，计算至小数点后两位，下同），对于百合百乐公司要求戴春琦补缴自2018年5月8日起按35元每平方米的标准支付物业管理费，因双方自2018年5月22日另行签订协议后将该缴纳标准予以降低，百合百乐公司现要求戴春琦补缴物业管理费差额不符合诚实信用原则，亦欠缺事实依据，不予支持。戴春琦辩称百合百乐公司未成立物业管理公司、不具备物业管理资质、未提供合同约定的物业服务为由不应缴纳物业管理费，但依据戴春琦提交的相关证据可知百合百乐公司提供了相应物业服务，虽存在不尽如意之处，但从戴春琦前期缴纳物业管理费的事实亦可以认定戴春琦对百合百乐公司提供物业管理服务的确认，故对戴春琦的该项抗辩意见，不予支持。后续物业管理费按此标准支付自2019年4月12日起至戴春琦实际搬离承租商铺之日止，合同解除时，百合百乐公司应返还戴春琦所缴纳的保证金。关于百合百乐公司的违约金主张。如前所述，百合百乐公司、戴春琦双方对于租赁合同的履行与合同解除，均存在事实上的违约行为，百合百乐公司对戴春琦的违约行为有一定主观过错，百合百乐公司的主张由戴春琦赔偿其违约金104670元欠缺事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、解除湖南百合百乐商业管理有限公司与戴春琦于2016年8月12日签订的《租赁合同》，限戴春琦于判决生效之日起七日内腾退其承租的长沙市岳麓区长沙西中心百乐广场购物中心T3的A5-06号商铺;二、限戴春琦于判决生效之日起七日内支付湖南百合百乐商业管理有限公司物业管理费12447.37元，后续物业管理费按11315.79元每月的标准支付自2019年4月12日起至戴春琦实际腾退商铺之日止；三、驳回湖南百合百乐商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2765元，财产保全费1870元，共计4635元，由湖南百合百乐商业管理有限公司负担2317.5元，戴春琦负担2317.5元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：戴春琦是否违约，百合百乐公司能否按合同约定解除与戴春琦签订的租赁合同。百合百乐公司与戴春琦签订的《租赁合同》、《协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方签订的合同约定如戴春琦逾期不支付物业管理费超过30日，百合百乐公司可以解除合同，而在百合百乐公司2019年4月向一审法院起诉时，戴春琦仍欠缴2019年3月、4月的物业管理费达30日以上，已经达到双方约定的合同解除条件，故对百合百乐公司主张解除双方签订的租赁合同并腾空承租商铺之诉请应予支持。综上所述，戴春琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5530元，由戴春琦负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十日法官助理梁盼书记员赵翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。