上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69217号原告：家利物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海临泰投资有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周刚烈，董事长。委托诉讼代理人：朱红芳，女。原告家利物业管理(上海)有限公司诉被告上海临泰投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人朱明黄,被告上海临泰投资有限公司的委托诉讼代理人朱红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年5月至2019年9月期间的物业管理费人民币(以下币种同)89,386元(按50元/平方米/月×105.16平方米×17个月)；2.被告支付原告违约金13,845.96元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系上海市浦东新区花木路1883弄御翠园小区1707、1709号208室商铺(以下简称系争房屋)业主。根据《御翠园前期物业管理服务合同》、《御翠园使用公约》和《御翠园商户手册》的相关约定，原告对包括系争房屋在内的御翠园小区进行物业管理；系争房屋的物业服务费单价为50元/平方米/月(其中包括商业物业服务费单价为10元/平方米/月和集中式商铺内部物业服务费单价为40元/平方米/月)；各业主应于验收其单元前向原告预缴三个月的管理费，并于以后每个交费季度(三个月为一个缴费季度)的第一天或之前向原告预缴下一个季度的管理费。不论有否占用其单元，各业主须负担其单元之管理费；任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费及其他任何款项，原告有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用。滞纳金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每月2%计算，附加费用包括(但不限于)追讨欠款之行政及法律费用等。原告管理的御翠园小区集中式商铺自2018年4月起正式运营，被告自2018年5月起至今未缴纳物业服务费。原告经多次催缴无果，故诉至法院。上海临泰投资有限公司辩称，地上一、二层公共区域10元/平方米/月的物业费被告愿意支付，2018年5月之前被告也一直支付。后来原告提出让被告按50元/平方米/月的标准支付物业费，被告不同意，就一直未支付。地上14个商铺现在没有运营，且原告的服务不到位，空调不是每天开，扶梯经常坏，经常漏水。空调、天花板是原告在法官勘探现场前一天连夜修好的。故原告要求的服务费标准过高。被告的项目是酬金制，上海市住房保障局规定物业管理要制定服务标准，但是原告50元/平方米/月的物业费没有服务标准；还要有服务预算、决算，但是原告提供的材料是针对全小区的，没有针对涉案商铺。原告现在已经被小区90%业主投票表决不续聘了，服务到今年12月底，新的物业公司马上要交接了。法院可以参考新公司的报价。原告主张的违约金过高，其已经收取了物业服务的酬金，因此被告逾期支付物业费原告没有任何损失。经审理查明，2011年1月，上海和联房产开发有限公司(以下简称和联公司)与原告签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定和联公司将位于上海市浦东新区花木路1883弄的御翠园小区委托原告实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。2013年1月1日，原告与和联公司续签了《御翠园前期物业管理服务合同》(即本案诉争合同)，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元/月/平方米，商业10元/月/平方米，集中式商铺内部管理费40元/月/平方米；管理费由管理公司按《公约》规定向业主收取；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。同时，《御翠园使用公约》约定：各业主应于验收其单元前向管理公司预缴三个月的管理费，并于以后每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的第一天或之前向管理公司预缴下一个季度的管理费。2018年4月24日，原告向被告发送信函告知：“上海御翠园2B期集中式商铺1707,1709-201已于2018年4月12日入场装修，集中式商铺也正式运营……故自2018年5月起上海御翠园2B期集中式商铺管理费收取标准将调整为RMB50元/平方米/月，其中，公共区域物业管理费为RMB10元/平方米/月，集中式商铺内部区域管理费为RMB40元/平方米/月。在2016年4月至2018年4月集中式商铺未开业期间，为维持最基本的运作仍提供了最基本的物业管理服务，如定期清洁，巡逻，设备的年检和基本维保等，产生的运作费用应由各小业主按实际建筑面积分摊该项费用……”。2019年1月3日，原告再次向被告发函催讨物业管理费及滞纳金。被告以10元/平方米/月的标准向原告交纳了截止至2018年4月底系争房屋的物业管理费。因被告欠缴2018年5月至2019年9月期间的物业管理费，原告起诉至本院。另查明，系争房屋现产权登记于被告名下，建筑面积为105.16平方米。系争房屋所在商场分为三层，地下一层人防为一整体商铺，一层、二层共有21间商铺。三层商铺建筑面积合计5,954.61平方米，其中有6家商铺已开业，面积共计739.10平方米。被告在上述商场内尚有另外十四处商铺，包括系争房屋在内，均未开业。2019年9月4日下午，法院工作人员至系争房屋现场查勘，经勘查：建筑内部有灯光照明，有自动扶梯运作，一层二层有空调，地下一层没有空调；二楼天花板有洞口，被告表示该部位漏水，原告则表示已经将漏水部位进行了维修，没有封闭洞口是为了方便观察；地下一层天花板有霉斑，一至二层墙壁翘起、脱落。庭审中，被告表示，对于地上一、二层商铺，同意支付商业物业管理费10元/月/平方米，集中式商铺内部区域的物业管理费只同意按照10元/月/平方米的标准支付。以上事实，由原告家利物业管理(上海)有限公司提交的不动产登记簿、《御翠园使用公约》、《御翠园前期物业管理服务合同》、通知、催缴函、邮寄凭证、开业状况情况表、欠费计算一览表，被告上海临泰投资有限公司提交的民事判决书、视频资料、照片以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告为包括系争房屋在内的御翠园小区提供物业服务，作为系争房屋业主的被告理应向原告支付物业管理费。按照诉争合同约定，被告应承担的物业管理费分为商业物业管理费10元/月/平方米和集中式商铺内部管理费40元/月/平方米。现原告诉请的系被告未支付2018年5月至2019年9月期间的上述两项物业管理费。本案中，被告对于支付商业物业管理费10元/月/平方米并无异议。故本案争议在于集中式商铺内部区域管理费的承担。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。对于集中式商铺内部物业服务费收费标准，应理解为达到整个商场开业状况下的收费标准。现根据本院查明的事实，因目前包括系争房屋在内集中式商铺仅部分开业，且原告提供上述区域内的物业管理也存在一定瑕疵，故本院根据商场内已开业商铺建筑面积占商场总面积的比例、未开业商铺尚需必要和合理的物业管理，以及物业管理的实际状况，酌定由被告应按10元/平方米/月的标准向原告交纳集中式商铺内部区域的物业管理费。由于被告系与原告就系争房屋物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故原告诉请被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予准许。据此，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告上海临泰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理(上海)有限公司上海市浦东新区花木路1707、1709号208室房屋2018年5月至2019年9月的物业管理费35,754.40元；二、驳回原告家利物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，减半收取计1,182元，由原告家利物业管理(上海)有限公司负担782元，被告上海临泰投资有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年十二月二十七日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。