广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4439号原告：中国农业银行股份有限公司清远清新支行。住所地清远市清新区**********。负责人：卢伟锋，行长。委托诉讼代理人：杜镜全，系中国农业银行股份有限公司清远清新支行员工。委托诉讼代理人：欧炽南，系中国农业银行股份有限公司清远清新支行员工。被告：罗文忠，男，1970年10月24日出生，汉族，住广州市花都区**********，公民身份号码440************018。被告：邱建有，女，1969年7月21日出生，汉族，住广州市花都区**************，公民身份号码440************540。被告：清远市清新区智合房地产开发有限公司，住所地清远市清新区**********之二。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行（以下简称农行清新支行）与被告罗文忠、邱建有、清远市清新区智合房地产开发有限公司（以下简称智合房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行清新农行的委托诉讼代理人杜镜全，被告智合房地产公司的委托代理人周杰到庭参加诉讼，被告罗文忠、邱建有经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告罗文忠、智合房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:440***********496);2、请求法院判令被告罗文忠归还原告贷款本息人民币460493.1元，其中本金454061.38元、利息6431.72元(计至2019年10月15日止，2019年10月16日起按照《个人购房担保借款合同》有关逾期贷款利率计算方式计付至还清之日止);3、请求确认原告与被告罗文忠之间的抵押关系有效，原告对抵押物变卖款项享有优先受偿权;4、请求判令被告邱建有对被告罗文忠所欠贷款本息及诉讼费用承担在抵押财产价值范围内抵押担保责任;5、请求判令被告智合房地产公司对被告罗文忠所欠贷款本息及诉讼费用直接承担连带保证责任;6、请求判令原告有权直接在被告智合房地产公司在中国农业银行股份有限合司所属营业网点开立的账户中直接扣款偿还贷款本息及诉讼等费用;7、请求判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告认为第4项诉讼请求存在笔误，更改为被告邱建有对被告罗文忠所欠贷款本息及诉讼费用承担共同还款责任。事实与理由:被告罗文忠因购买智合房地产公司位于清新区太和镇环城中路23号之二景湖花园1号楼A梯17B01的房产，于2017年８月10日向原告申请借款人民币470000元，三方于2017年10月9日签订《个人购房担保借款合同》，并以所购买房产作为抵押，上述房产已办妥不动产抵押权预告登记手续【粤(2018)清远市不动产证明第5001471号】，被告智合房地产公司愿意承担连带责任保证。原告于2018年2月2日向被告罗文忠放款人民币470000元，约定到期日为2040年2月1日，还款方式为等额本息还款，还款周期为按月还款，款项已于2018年2月2日存入智合房地产公司的银行帐户。贷款发放后，借款人由于债信观念淡薄，没有按约定偿还贷款本息，至2019年10月15日已欠供3期，共逾期74天，原告经多次向被告罗文忠催收，但被告罗文忠没有按约全额偿还贷款本息。至2019年10月15日尚欠贷款本息460493.10元，其中本金454061.38元、利息6431.72元。被告邱建有与被告罗文忠为夫妻关系，购买房产所欠款项为夫妻存续期间所产生的债务，是基于生活所需，且被告邱建有对被告罗文忠所借款项签有《共同还款责任承诺书》，应对被告罗文忠借款及利息承担共同还款责任。被告智合房地产公司作为阶段性担保人，愿意为被告罗文忠所欠债务承担连带责任保证，承诺如果被告罗文忠不能按约归还贷款本息时，愿意代为偿还债务人所欠贷款本息及诉讼费用，并承诺原告有权直接从其在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。根据《个人购房担保借款合同》第十一条第4款第2点约定:借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施;第九条第1款第4点第3小点约定:保证人不可撤销授权:本人未按本合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账户中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账户除外。第8小点约定:本合同项下借款同时存在物的担保(含借款人或第三人提供)和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有关规定及《物权法》第一百七十六条规定，借款人已构成违约，原告有权解除借款合同，原告作为债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担连带保证责任。原告要求被告罗文忠偿还所欠全部贷款本息及承担诉讼费用，要求被告邱建有承担共同还款责任、被告智合房地产公司承担连带责任保证，原告有权对智合房地产公司在中国农业银行所属营业网点开立的账户中扣款偿还贷款本息及诉讼费用，对抵押物变卖款项享有优先受偿权。特向法院提起诉讼，请依法判决。原告农行清新支行围绕诉讼请求依法提交的证据：1、身份证、户口簿、结婚证、营业执照，拟证明被告诉讼主体适格；2、个人购房担保借款合同、共同还款责任承诺书，拟证明债权债务关系；3、个人信贷业务申请表、借款凭证，拟证明债权债务关系；4、不动产登记证明、不动产登记资料查询结果证明，拟证明抵押担保事实；5、还款信息、还款明细、逾期信息，拟证明欠款事实；6、联系人确认函、联系人身份证，拟证明被告确认联系人信息。被告罗文忠、邱建有未提交答辩意见，亦未向本院提交证据。被告智合房地产公司答辩称：虽然答辩人为被告罗文忠提供了保证，但同时借款人罗文忠已提供了抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》的规定，原告应当就物的担保实现债权，不足部分再由答辩人承担保证责任。根据原告与被告罗文忠2017年10月9日签订的《个人购房担保借款合同》，被告罗文忠向原告贷款470000元，并以其向答辩人购买的清远市清新区*********************17B01作抵押担保，答辩人为该笔贷款向原告提供保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”的规定，本案应先处理抵押物，不足部分再由答辩人承担保证责任。被告智合房地产公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，原告农行清新支行与被告罗文忠、智合房地产公司签订了合同编号为440***********496的《个人购房担保借款合同》，约定被告罗文忠因购买位于清远市清新区***************************屋，向原告贷款470000元，借款期限为22年，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定。《个人购房借款担保合同》第十一条11.4约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或者担保权实现的情形。原告及其负责人卢伟锋在贷款人（抵押权人）处盖章，被告罗文忠在借款人及抵押人处签名按捺，被告智合房地产公司在保证人处签名盖章。2018年2月2日，被告罗文忠在借款凭证处签名按捺，借据凭证上写明贷款执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%，借款期限从2018年2月2日至2040年2月1日。另查明，被告罗文忠向被告智合房地产公司购买位于清远市清新区*********************17B01房产，并以该房产为上述债务做抵押担保，并在清远市国土资源局办理了抵押权预告登记，权利人（申请人）为原告，义务人为被告罗文忠，不动产登记证明号为粤（2018）清远市不动产证明第5001471号。原告依约发放470000元贷款后，被告罗文忠未按约定归还贷款，截至2019年10月15日，已欠供三期，共逾期74天，被告尚欠原告借款本金454061.38元、利息6431.72元。原告经催收未果，遂向本院提起本案诉讼。上述《个人购房担保借款合同》约定，被告智合房地产公司同意作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。庭审中，被告智合房地产公司承认涉案房产并未办妥房地产权属证书。另查明，被告罗文忠与被告邱建有于1993年9月10日登记结婚，双方购买涉案房屋时系夫妻关系。2017年10月9日，被告邱建有在《共同还款责任承诺书》承诺人处签名按捺，承诺承担共同还款责任，该承诺书自签发之日起生效，在承担共同还款责任的债务完全清偿之前一直有效且不可撤销。被告罗文忠、邱建有向原告借款是为购买被告智合房地产公司开发销售的房屋，涉案房屋至今未办妥《房屋他项权证》。另，原告于2019年10月31日向本院申请财产保全，请求查封被告罗文忠、邱建有、智合房地产公司银行存款460493.1元或查封、扣押其等值财产，本院于2019年11月1日作出（2019）粤1803民初4439号民事裁定书，冻结被申请人罗文忠、邱建有、智合房地产公司银行存款460493.1元或查封、扣押其等值财产。上述事实，有身份证、户口簿、结婚证、营业执照；个人购房担保借款合同、共同还款责任承诺书；个人信贷业务申请表、借款凭证；不动产登记证明、资料查询结果证明；还款信息、还款明细、逾期信息及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。一、关于合同的效力。原告与被告罗文忠、智合房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，是在自愿平等基础上签订，为各方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的规定，应认定合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。二、关于借款、利息及担保责任。原告已依约履行了给付贷款的义务，被告罗文忠借款后并未按合同约定还款，属违约行为，导致合同目的无法实现，原告主张解除其与被告罗文忠、智合房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》并要求一次性清偿借款本金454061.38元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，截至2019年10月15日，被告罗文忠尚欠利息6431.72元，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。被告罗文忠以其所购的房产作抵押，并办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。涉案房屋属不动产，不动产抵押权应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因涉案房屋至今为止仅办理抵押预告登记而未办理抵押权登记，抵押权未设立。故对原告主张确认其对涉案房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。由于上述债务发生在被告罗文忠与被告邱建有夫妻关系存续期间，被告罗文忠因购房需要向原告借款，且被告邱建有在《共同还款责任承诺书》承诺人处签字确认，应认为被告邱建有认可涉案房屋是夫妻共同财产，且对被告罗文忠因购买夫妻共同财产需要向原告借款470000元知情，并愿意共同偿还欠原告上述借款及利息。因此，原告请求被告邱建有对被告罗文忠的上述债务承担共同偿还责任,有法律和事实依据，本院予以支持。原告与被告罗文忠、智合房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》约定被告智合房地产公司作为保证人，自借款人罗文忠借款发放之日起，至取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人罗文忠的债务承担连带保证责任。该合同是在自愿平等基础上签订的，为各方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的规定，应认定合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。由于抵押物未办妥房屋他项权证，故对原告请求被告智合房地产公司对被告罗文忠上述贷款、利息及诉讼费用承担连带保证责任，本院予以支持。保证人智合房地产公司承担保证责任后，有权向债务人罗文忠追偿。被告罗文忠、邱建有经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行与被告罗文忠、清远市清新区智合房地产开发有限公司于2017年10月9日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告罗文忠、邱建有在本判决生效之日起十日内偿还借款454061.38元及利息6431.72元（计至2019年10月15日，从2019年10月16日起的利息按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至贷款还清之日）给原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行；三、被告清远市清新区智合房地产开发有限公司对被告罗文忠上述借款本息及诉讼费用承担连带清偿责任，被告清远市清新区智合房地产开发有限公司承担保证责任后，有权直接向被告罗文忠追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4104元，保全费2822.47元，合计6926.47元(此款原告中国农业银行股份有限公司清远清新支行已预交)，由被告罗文忠、邱建有负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇一九年十二月六日书记员  丘 芮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保的以外的债权承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附执行提示：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款帐户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146*****391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。