湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初2205号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，营业场所：郴州市爱莲路79号1栋1楼16号房，统一社会信用代码91431000557601006Y。 法定代表人：丁惠敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾祥利，男，该公司项目经理。 被告：余祖其，男，1980年8月17日出生，汉族，现住湖南省永兴县，户籍所在地湖南省永兴县。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告余祖其物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司公司的委托诉讼代理人曾祥利，被告余祖其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令余祖其支付拖欠的物业服务费本金3814.04元，违约金1803.88元，暂计5286.26元（自2016年6月1日至2019年8月31日止）。在诉讼过程中，中珠物业公司放弃起诉余祖其承担违约金的请求。事实与理由：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订了座落在永兴县龙山豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，与业主余祖其形成了物业合同关系。中珠物业公司从2014年8月27日至今服务于龙山豪庭小区业主。余祖其拥有的物业建筑面积为127.56㎡，每月应交物业服务费165.83元，截止至2019年8月31日，余祖其累计拖欠中珠物业公司物业费3814.04元，中珠物业公司多次催讨物业费未果，遂成讼。 余祖其辩称：中珠物业公司未按物业合同提供物业服务，违约在先；中珠物业公司履行公用设施、环境卫生、修缮、服务管理业务及小区内安全维护存在瑕疵，故请求驳回中珠物业公司的诉讼请求。 中珠物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据1龙山豪庭前期物业服务委托合同；证据2竣工验收备案表及工作联系函；证据3龙山豪庭交房汇签表；证据4珠海中珠物业管理服务有限公司收款收据；证据5龙山豪庭余祖其/张丽芳欠费明细表；证据6律师函；证据7中珠物业公司营业执照；证据8法人代表证明及授权委托书、职工身份证明；证据9余祖其、张丽芳身份证明；余祖其对上述证据均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。 余祖其提交的证据1永兴县公安消防大队责令限期改正通知书及永兴县电气火灾消防安全现场检查通知书，该组证据系负有职责的相关部门出具的通知书，客观真实，本院予以采信；证据2湖南传尚智能科技有限公司弱电智能化系统检测说明书及照片，该证据能证明龙山豪庭小区弱电智能化工程存在一定的瑕疵；证据3（化粪池）照片，该组照片不能证明龙山豪庭小区化粪池未及时进行清理与维护；证据4（瓷砖脱落）照片，该证据能证明龙山豪庭小区楼栋存在瓷砖脱落的现象。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2017年4月15日，余祖其与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭（建筑面积127.56㎡）的业主余祖其提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，余祖其在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续并缴纳2016年11月1日至2017年9月30日期间的物业费1824元。 另查明：业主余祖其的龙山豪庭系空置房，房屋未装修。截至2019年8月31日止，余祖其共拖欠中珠物业公司物业费3814.04元。2017年12月18日，龙山豪庭小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2018年8月7日，龙山豪庭业主委员会对外公开招标到长江物业服务公司提供物业服务，后因各种原因长江物业公司未进驻龙山豪庭提供物业服务，中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。2019年3月29日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函余祖其、张丽芳业主催讨2017年10月1日至2019年2月28日止物业费2819.08元，违约金987.01元。 再查明：2019年9月5日，永兴县公安消防大队对奇亚物业（龙山豪庭）小区进行消防监督检查出消防安全方面存在的一些问题，并责令对上述问题改正。同日，永兴县经济和科学技术综合执法大队对龙山豪庭（奇亚物业）检查出存在的问题并要求整改到位。9月15日，湖南传尚智能科技有限公司派出专业人员对龙山豪庭小区的弱电智能化工程进行检验检测，检查出龙山豪庭小区在视频监控系统、可视对讲系统、背景音乐系统及电梯五方通话系统均存在一定的问题。龙山豪庭小区内存在着部分瓷砖脱落的情况。 本案审理过程中，中珠物业公司自愿放弃对余祖其支付违约金的请求，本院予以准许。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是余祖其是否应否支付中珠物业公司物业服务费3814.04元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与余祖其签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力,双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为余祖其所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，余祖其作为业主应支付相应的物业费，故余祖其理应支付2017年10月1日至2019年8月31日物业服务费3814.04元，鉴于业主余祖其名下的房屋仍然处于空置未装修状态，根据双方约定，因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准），因此，余祖其应支付中珠物业公司2017年10月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为3433元（3814.04元×90%）。 余祖其辩称中珠物业公司在履行公用设施、环境卫生、修缮、服务管理业务及小区安全维护不到位。鉴于物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。余祖其拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征，中珠物业公司一直在为小区业主提供物业服务，余祖其提交的永兴县公安局消防大队责令限期改正通知书、弱电智能系统检测说明书、永兴县电气火灾消防安全现场检查通知书的检测时间均发生在中珠物业公司离场后，余祖其提交的化粪池、瓷砖脱落等照片仅能静态地反映小区部分状况，不能证明中珠物业公司服务存在重大瑕疵，余祖其提出“小区的绿化植物全面坏死，不维护”、“物业保安上班期间多次睡觉”等意见，因未向法庭提供证据，本院不予采纳。反之，余祖其提交的证据仅仅是反映在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般瑕疵服务，这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，且在不能证明物业公司在物业服务管理中存在重大瑕疵或者根本性违约的情况下，余祖其以此为由拒付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若余祖其能证明物业公司在提供物业服务时存在重大瑕疵或根本性违约的情况，可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 余祖其于本判决生效后十日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2017年10月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计3433元。 如果余祖其未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由余祖其负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇一九年十二月二十三日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。