四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终16613号 上诉人（原审原告）：韩某，女，1976年6月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：戴清华，男，1945年6月26日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区，系戴去非之父。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：丁桂芳，女，1950年4月4日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区，系戴去非之母。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：戴某，女，2006年6月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系戴去非之女。 法定代理人：韩某。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都怡和天成房地产开发有限公司，住所地四川省成都高新区一环路南三段80号信都大厦五楼。 法定代表人：粟世金。 上诉人韩某、戴去非因与被上诉人成都怡和天成房地产开发有限公司（以下简称怡和天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中戴去非因故去世，本院依法变更其继承人戴清华、丁桂芳、戴某参加案件审理。本案现已审理终结。 韩某、戴清华、丁桂芳、戴某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判为怡和天成公司以购房款1040079元为基数，按日利率万分之一向韩某、戴清华、丁桂芳、戴某支付房屋逾期办证违约金205415.6元（自2012年6月30日起至2017年11月27日止）；2.本案一、二审诉讼费由怡和天成公司承担。事实和理由：一、韩某、戴清华、丁桂芳、戴某要求怡和天成公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》韩某、戴清华、丁桂芳、戴某未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，则怡和天成公司应以已付款为基数，按日万分之一计算自应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付。韩某、戴清华、丁桂芳、戴某在2017年11月27日收到案涉房屋的不动产权证，所以怡和天成公司按约应该在2018年1月27日前向韩某、戴清华、丁桂芳、戴某支付违约金，韩某、戴清华、丁桂芳、戴某知道或应当知道权利受损的时间是2018年1月28日，所以诉讼时效的起算应该从2018年1月28日起算，并未超过诉讼时效。二、一审法院认定怡和天成公司办理案涉房屋产权证的时间是交付房屋后365个工作日内，属于事实认定错误。《商品房买卖合同》明确约定，怡和天成公司应于交付商品房之日起365日内办理房屋所有权证书并交付韩某、戴清华、丁桂芳、戴某。一审法院认定怡和天成公司应在交付后365日内（2013年1月27日前）办理案涉房屋的不动产权证属于事实认定错误。三、基于以上错误事实认定，一审法院错误适用法律，导致错误判决驳回韩某、戴清华、丁桂芳、戴某的诉讼请求。综上，请求支持韩某、戴清华、丁桂芳、戴某的全部上诉请求。 怡和天成公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回韩某、戴清华、丁桂芳、戴某的上诉请求，怡和天成公司也会依法向其退还相关办证费用。怡和天成公司确因客观困难未能按照《商品房买卖合同》约定期限为韩某、戴清华、丁桂芳、戴某办理其所购房屋不动产权，但是按约向其交付了房屋且由其正常使用至今。双方在商品房买卖合同中关于违约金的约定，是对违约金计算方式以及支付时间的约定，其适用前提是韩某、戴清华、丁桂芳、戴某主张违约金的权利合法有效存续，应该在诉讼时效内依法主张权利。而本案中除此次起诉外，之前并没有向怡和天成公司主张过违约责任，属于怠于行使法定权利，也从侧面印证了怡和天成公司的违约行为没有给买受人造成实际损失。此外韩某、戴清华、丁桂芳、戴某除提出违约金的主张外，没有提交其他证据证明其在法定诉讼时效内已向怡和天成公司提出过要求承担违约责任的主张，也没有提交证据证明怡和天成公司给其造成损失。一审法院根据民法总则适用的规定，认定买受人在起诉时已经超过民法通则规定的诉讼时效合法有效。综上请求依法驳回上诉。 戴去非、韩某向一审法院提出诉讼请求：1.判令怡和天成公司以购房款1040079元为基数，按日利率万分之一向戴去非、韩某支付车位逾期办理违约金共计205415.6元（自2012年6月30日起计算至2017年11月27日止）；2.判令怡和天成公司向戴去非、韩某退还多收取的办证费用11015.81元。 一审法院认定事实：2009年8月16日，戴去非、韩某与怡和天成公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》，约定：戴去非、韩某购买怡和天成公司开发的位于高新区房屋，测绘建筑面积为132.05平方米，房屋总价款为1040079元；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。合同签订后，戴去非、韩某已按约向怡和天成公司支付完毕全部购房款。2012年1月27日，怡和天成公司向戴去非、韩某交付了案涉房屋。2011年6月30日，怡和天成公司向戴去非、韩某预收了应由戴去非、韩某缴纳办证费用共计35538.78元。2017年11月27日，戴去非、韩某取得案涉房屋的不动产权证。 一审法院另查明，戴去非、韩某实际缴纳税费20801.6元、不动产登记费及工本费90元、维修基金3631.37元，合计24522.97元。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》、发票、《收据》、不动产权证书、《税收缴款书》、不动产登记费收据、房屋专项维修资金收款凭证、房屋验收登记表及当事人的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，戴去非、韩某与怡和天成公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。怡和天成公司于2012年1月27日向戴去非、韩某交付了案涉房屋，根据合同约定，怡和天成公司应在2013年1月27日前为戴去非、韩某办理完毕案涉房屋的产权证，但怡和天成公司未能依约在交房后365日内为戴去非、韩某办理完毕案涉房屋的不动产权证，其行为已构成违约，应当支付违约金。但本案中，戴去非、韩某的权利受到损害的事实发生在2017年9月30日即《中华人民共和国民法总则》正式施行之前，本案中的违约金从戴去非、韩某的权利受到损害之时便开始计算并可以主张，故本案诉讼时效期间按照民法通则的规定在2017年9月30日之前已经届满，且戴去非、韩某未提交证据证明其在上述期间内向怡和天成公司主张过违约金，也无证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的事由，故，怡和天成公司已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，一审法院对于怡和天成公司的诉讼时效抗辩意见予以采纳，戴去非、韩某的第一项诉讼请求因诉讼时效已经届满而予以驳回。关于戴去非、韩某要求怡和天成公司退还多收取的办证费用11015.81元的诉请，一审法院认为戴去非、韩某系因委托怡和天成公司办证向怡和天成公司预交的办证费用，现戴去非、韩某实际缴纳的费用少于预交费用，怡和天成公司理应退还多收取的部分，故戴去非、韩某要求怡和天成公司退还其多收取的办证费用11015.81元的诉请于法有据，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、怡和天成公司于判决生效之日起十日内向戴去非、韩某退还代收办证费用11015.81元；二、驳回戴去非、韩某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2273元，由戴去非、韩某负担2000元，由怡和天成公司承担273元。 二审中，双方均无新证据提交，且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审中，韩某、戴清华、丁桂芳、戴某明确其主张的违约金系逾期办理不动产权证的违约金。 本案二审主要争议焦点为韩某、戴清华、丁桂芳、戴某主张的逾期办理不动产权证的违约金能否得到支持的问题，现评判如下： 违约金应当以双方的约定为准，在合同双方没有约定违约金的情况下，守约方主张违约方支付违约金的，不应支持。于本案中双方并没有约定逾期办理不动产权证支付违约金，因此韩某、戴清华、丁桂芳、戴某要求怡和天成公司支付逾期办理不动产权证违约金的主张，本院依法不予支持。如韩某、戴清华、丁桂芳、戴某认为怡和天成公司在协助办理不动产权证过程中存在违约给韩某、戴清华、丁桂芳、戴某造成损失，韩某、戴清华、丁桂芳、戴某可另行主张权利。 综上，韩某、戴清华、丁桂芳、戴某的上诉请求和上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2273元，由成都怡和天成房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4381元，由韩某、戴清华、丁桂芳、戴某负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  李 俊 审判员  白福群 二〇一九年十二月二十四日 书记员  毛雅倩