四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初120号 原告：四川中青置业有限公司，住四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路199号。 统一社会信用代码：91511703563259040X. 法定代表人：王碧龙，总经理。 委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：朱青，男，生于1987年10月10日，汉族，户籍地：重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：王建，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：曾祥平，男，生于1974年9月2日，汉族，户籍地：四川省达州市通川区。 原告四川中青置业有限公司与被告朱青、曾祥平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序,于2018年4月29日公开开庭进行了审理。原告四川中青置业有限公司的委托诉讼代理人余海涛、被告朱青的委托诉讼代理人王建到庭参加了诉讼，被告曾祥平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川中青置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决由被告朱青支付购房款8468633.29元及违约金；2.被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月22日，原、被告三方就达州中青国际家居生活广场3幢3楼、4楼-1至36号商品房，总建筑面积4752.96平方米，总价格13500000元，达成《补充协议》，约定：“乙方于房屋权属证书领取之日起10日内付清下欠购房款14188278元”。2017年5月14日，被告在原告处领取了所购房屋的不动产登记证，共计72本，并出具《收条》。事后，经原告多次催收下欠购房款无果，特起诉法院判准原告的诉讼请求。 被告朱青辩称：1.原告主张的房款的计息方式错误，金额不准确；2.原告主张的由房屋买卖所产生的违约金的计息方式错误，应以主合同为准，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告曾祥平未提出书面答辩意见。 本院经审理认定的事实如下：2017年3月22日，被告朱青就购买达州中青国际家居生活广场3幢3楼、4楼-1至36号商品房共计72间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了72份《商品房买卖合同（现房）》，总建筑面积4752.96平方米，总价款13500000元。税费和大修基金共计788278元。72份《商品房买卖合同》就付款方式及期限、逾期付款的处理、补充协议均在合同第九条、第十条、第三十九条约定：“第九条.付款方式及期限：一次性付款，买受人在2017年3月22日前支付该商品房全部价款；第十条.逾期付款的处理：逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；第三十九条.补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，被告朱青支付给原告购房款100000元，原告四川中青置业有限公司与被告朱青，被告曾祥平作为担保人，三方签订了《补充协议》，约定：1、被告朱青购买原告四川中青置业有限公司3幢3楼、4楼-1至36号，总建筑面积4752.96平方米，总价款13500000元，税费和大修基金共计788278元，已付100000元，下欠14188278元。2、原告四川中青置业有限公司同意为被告朱青办理所购商品房房屋权属证书，被告朱青于房屋权属证书领取之日起10天内付清下欠购房款和税费、大修基金共计14188278元。3、被告朱青违约责任：如被告朱青逾期未付清购房款，除向原告付清购房款外，每逾期一日须按照日万分之五计息违约金，并赔偿原告先期办证的所需费用，及二次转让的一切税费、交易等一切费用损失，原告损失包括但不限于追索欠款产生的诉讼费、律师费、鉴定费、拍卖费、差旅费、公告费等；4、如被告逾期未付清购房款，原告有权选择要求被告继续履行合同或解除合同，不论选择何种方式，被告的违约责任均不能免除。5、被告曾祥平系被告朱青指定的担保人，被告曾祥平的担保责任为连带责任保证，如被告朱青不能履行上述义务（包括违约责任），由被告曾祥平负责担保履行，直至本协议履行完毕。6、被告朱青、曾祥平保证联系方式为有效方式，如变更联系方式，应书面通知原告，否则造成一切后果由被告朱青、曾祥平自行负责。7、其他合同、协议与本协议相抵触的内容，与本协议为准。原告法定代表人王碧龙、被告朱青、曾祥平在该协议上签名，被告曾祥平落款时间为2017年3月22日。2017年5月14日，被告曾祥平向原告四川中青置业有限公司出具收条1份：“曾祥平今领到朱青在四川中青置业有限公司购买的3栋3、4楼-1号至36号不动产登记证（共计72本），建筑面积4752.96平方米，不动产号：0004150-0004221。领证人：曾祥平，日期：2017年5月14日”。后原告四川中青置业有限公司要求被告支付购房款，被告朱青于2017年9月11日支付原告四川中青置业有限公司6500000元，2018年2月13日，被告朱青通过第三人张彪的银行账户向原告法定代表人王碧龙银行账户转款700000元，并于2019年6月24日通过了中华人民共和国四川省成都市成都公证处（2019）川成证经字第17279号公证书公证。由于被告未按协议全部支付购房款，酿成纠纷，原告四川中青置业有限公司遂诉讼来院。 以上事实，有原、被告身份证明、《补充协议》、收条、公证书、银行个人账户支出交易明细、调查笔录、原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本案在审理中，被告朱青2019年6月25日向本院申请对双方签订的《补充协议》上被告朱青的签名和捺印进行鉴定。本院接受申请后，于2019年7月15日通知被告朱青在2019年7月22日前到达州市达川区人民法院司法辅助中心预交鉴定费，但被告朱青未按时预交鉴定费，视为放弃申请，本案恢复审理。 本院认为，原告四川中青置业有限公司与被告朱青2017年3月22日双方与作为担保人的被告曾祥平一起签订了《补充协议》，对付款方式及期限、逾期付款的处理、违约金的计算方式、担保及担保责任进行了变更及补充。该协议是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告四川中青置业有限公司已按照《补充协议》约定为被告朱青办理了72间商品房的不动产登记证并履行了交付义务，被告朱青也实际接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，原告四川中青置业有限公司起诉要求按照《补充协议》约定由被告朱青支付购房款和违约金以及要求被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。被告朱青辩称原告要求的违约金过高，认为按照双方补充协议第二条：“每逾期一日须按日万分之五计算违约金”是不合理的加重买受人责任，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，《补充协议》是原、被告的真实意思表示，双方在《补充协议》就支付价款时间和产权证书办理等合同主要条款发生了重大变化，加大了原告的风险，因此约定提高违约金的计算方法，不属于双方《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形。同时。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”的规定，对被告朱青的该项辩称，本院不予采纳。 关于购房款和违约金的计算。根据双方《补充协议》约定的计算方法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本案违约金应按照逾期未付购房款总额按日万分之五计算，但不得超过逾期未付购房款总额的百分之三十。按照双方《补充协议》约定和被告出具收条的时间，违约金应从2017年5月25日起以逾期下差金额按日万分之五计算。被告朱青2017年9月11日支付原告四川中青置业有限公司6500000元（已办证，应含税费和大修基金共计788278元），2018年2月13日转款支付购房款700000元。因此，至2017年9月11日的违约金应为737000元【（13500000元-100000元）×0.0005／天×110天】。实际下差购房款7688278元（14188278元-6500000元）；至2018年2月13日的违约金为595841.55元（7688278元×0.0005／天×155天）。实际下差购房款6988278元（7688278元-700000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告朱青在本判决生效后二十日内支付原告四川中青置业有限公司下差购房款6988278元及至2018年2月13日的违约金1332841.55元，并以6988278元为基数从2018年2月14日起按日万分之五计算违约金至付清之日止（但违约金的总额不得超过逾期购房款总额的30%）。 二、被告曾祥平对上述款项负连带清偿责任。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71080元，由原告四川中青置业有限公司负担12084元，被告朱青、曾祥平负担58996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判长  栾心明 审判员  王显平 审判员  何有发 二〇一九年十二月三十日 书记员  李 俊