`湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5227号原告：李琳，女，1980年8月21日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李昌平，男，1950年11月2日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系原告李琳之父，代理权限为特别授权。被告：永州市金桥市场开发有限公司，地址永州市冷水滩区潇湘西路桥头市二楼。法定代表人：杨伟华，系该公司董事长。被告：永州市华洋置业有限公司，地址永州市冷水滩区潇湘西路桥头市二楼。法定代表人：杨伟华，系该公司董事长。以上两被告委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李琳与被告永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）、永州市华洋置业有限公司（以下简称华洋公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2019年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琳委托诉讼代理人李昌平，被告金桥公司、华洋公司二被告共同委托诉讼代理人雷青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告交付原告位于冷水滩区滨**府楼盘拆迁安置房2xx5、2xx8号房，不足面积按合同价补差，并在二年内（2020年底前）办理好该房屋的不动产权证；2、判决被告交付原告滨**府楼盘第一层西北角临街第一个门面（位置以被告2013年1月14日签订的楼盘一层平面图为准），面积67.07平方米，价值40万元，第二层商铺72.77平方米，价值14万元；3、依法判决被告支付原告周转房房屋租过渡费，原告被拆迁住房2大套，门面1间，从2016年1月14日至付清之日止，其房租过渡费：（1）已交住房1套，2016年1月15日至2019年6月2日,1200/月*1套*40个月为48000元；（2）未交房屋1大套，2016年1月15日至2019年9月14日,1200/月*1套*44个月为52000元；（3）门面2016年1月15日至2019年9月14日,1600/月*1套*44个月为70400元；三项计170400元；（4）超期交房超期过渡费期限在12个月以上的，增付100%；(5)至交房付清之日止的过渡费；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告原商住楼位于冷水滩区，房屋产权证00××35号，土地使用权证号：冷国用（1998）第023xx号。在被告多次强烈要求下，原告与被告华洋公司和金桥公司于2013年1月14日签订《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》和《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿补充协议书》，内容为：（1）“协议”第二条第一款（第二项）约定，第一层临街门面面积67.7平米，第二层商铺面积72.77平米，门面位置：位于该楼盘西北角第一个门面（见该楼盘一层平面图）；（2）“协议”第二条第二款（第二页）住房面积330.07平米，“补充协议”第一条（第一页）住房面积23.94平方米，合计354.01平方米；（3）“协议”第四条第二、五款：周转房临时安置房租，过渡期限为36个月，超过过渡期限在十二个月以上的，增付100%临时过渡安置费。2013年1月14日该协议书签订后，原告商住楼即被被告拆除，新楼盘于2015年底建成，2016年初对外出售。原告与被告于2016年5月31日签订安置房确定协议书，房屋号分别为滨**府楼盘2单元2xx5号（137.58平方米）、2xx7号（106.71平方米）、2xx8号（106.71平方米），三套住房面积共351平米，比协议书上安置房面积354.01平方米，还少3.01平方米。直到2019年6月2日，被告仅交付原告安置房2xx7号，面积106.71平方米，还欠住房2套（247.3平方米）。而被告将属于原告的2xx5号、2xx8号私下出售，均未办产权证，一房二卖，属盗卖行为；第一、第二层门面至今未交付；超期周转房房租过渡费分文未付。综上所述，2013年1月14日，原告与被告签订的拆迁安置补偿协议，对安置补偿的条款规定很清楚。可是，在协议签订后，被告开发商杨伟华态度大变，拒不履行“拆迁补偿协议”条款，故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告金桥公司、华洋公司辩称:1、2018年9月13日关于研究冷水滩区总工会、市电信公司住宅片区棚户区改造项目征收遗留问题联席会会议纪要明确了以房换房，要保证拆一套置换一套安置房；2、商铺尚未竣工验收，待验收合格后被告愿意向被答辩人交付门面；3、双方签订的《置换补偿协议书》中对超过过渡期限，增付100%安置费约定属于违约条款，该条款中约定的100%安置费违约金过分高于被答辩人的损失；4、被答辩人诉请的安置过渡费系按月支付，应按每月计算债权，被答辩人于2019年10月8日提起诉讼，诉讼时效应从其起诉之日倒推3年，即2016年1月15日至2016年9月15日的安置费已过诉讼时效。综上，答辩人已向被答辩人交付两套房屋，被答辩人的书房安置费应计算至2019年6月2日，被答辩人要求的增付100%安置费过分高于实际损失，请求法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月14日，原告李琳（乙方）与被告金桥公司、华洋公司（甲方）签订《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》，约定：乙方房屋位于冷水滩区，乙方同意选择产权置换方式进行房屋拆迁补偿就地置换；原告第一层按原门面面积67.07平方米，按1:1置换临街门面房，不足或超过原门面面积均按房价24800元／平方米补现金给对方，第二层按原房屋第二层面积72.77平方米，按1:1置换在第一层之上，第1、2层面积均不包括室外公摊面积，甲方必须准确保证套内建筑不小于以上面积；住房面积置换，以乙方原有房屋实际面积为基数，按1:1.2的比例置换，共计330.07平方米；住房位置在建筑图设计出来后，按本协议的约定，在第壹栋商住楼的第6层至第10层由乙方选房，也可在第10层以上选房，但房屋应连成一片，具体位置以甲乙双方在建筑平面图上圈定为准；新房与所需安置房的面积之增加或减少10平方米之内，按建筑成本价相应的支付给甲方或乙方，超过10平方米的则按商品房房价计算房款支付给对方，成本价定为2500元／平方米；房屋装修补偿按双方共同认可的并一致确定的具有评估资质的评估公司评估价格，必须和乙方充分协商，最终经甲方确定，给予乙方货币补偿164787.35元；过渡期限为以甲方书面通知乙方搬迁之日起计算，期限暂定36个月；过渡期间由乙方自行安排周转房，甲方补助乙方周转房租费：36个月，每大套（一层）每月1200元，计2套，计86400元，门面每间每月1600元，计57600元；搬家补偿每套1600元；新房装修期3个月，每月900元／套；以上过渡安置补偿费用351584.75元；超过过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费，超过过渡期限的十二个月以上的，增付100%临时安置费,但不得高于同地段同时期的最高租金水平。当日，原告李琳（乙方）与被告金桥公司、华洋公司（甲方）又签订一份《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿补充协议书》，约定：乙方第六层楼属钢筋混凝土框架结构,且层高超2.2米，按实际面积的0.7折安置住房面积23.94平方米；房屋装修按评估公司评审价再增加30%，即164788元；甲方同意在第壹号楼地下车位负第二层，按每一个车位市场价的70%出售给乙方。上述协议签订后，被告方按约向原告李琳支付了过渡安置补偿费用351584.75元、房屋装修补充费164788元。原告李琳按约搬出该兴旺街91号房屋，并将该房的产权证书移交给被告方。2016年5月31日，原告李琳、原告李琳母亲刘满英、原告李琳父亲李昌平（乙方）与被告金桥公司（甲方）签订三份《【滨**府】VIP卡认购协议书》，约定：选房方式，乙方意向预选的房号为2单元2xx5、2xx7、2xx8号房，同意在此套房源正式订购当日与甲方签订《滨**府定购书》及缴付相关现金，定购当日不签订《滨**府定购书》及缴付相关定金的视为无效定购，该意向预选的房号不再保留甲方可另行处理，VIP及相关优惠自动失。双方在财富国际一层平面图上共同确定西北角临街第一个门面为原告安置门面。2019年6月2日被告方交付2xx7号安置房屋给原告，但没有办理相关不动产权证，剩余2xx5号、2xx8号安置房屋至今未交付给原告。本院认为:原告与被告告金桥公司、华洋公司签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》、《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿补充协议》及原告与被告金桥公司签订的三份《认购协议书》均系各方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。《认购协议书》是格式合同，原告李琳认购的2单元2xx5号、2xx7号、2xx8号房屋是不需要再行支付任何现金和定金的，其实质是原、被告双方履行《置换补偿协议书》和《置换补偿补充协议》合同时共同确认了上述3套房屋为原告安置房屋的具体房号。被告以涉案房屋2xx5号、2xx8号已另行处理为由，不再安置给原告，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告李琳主张被告交付滨**府2单元2xx5号、2xx8号房屋的诉请符合法律的规定，本院予以支持。被告以超期交房过渡费用太高为由，请求法院予以适当减少，由于被告没有提供相关证据予以证实，该请求本院不予支持。原告要求被告对安置房屋不足面积部分按合同价补差价的诉请，由于安置房屋没有办理相关产权证，其面积不能确定，因此该诉请本院不予支持。《置换补偿协议书》约定拆迁安置的过渡期为36个月，即从2013年1月14日至2016年1月14日，二被告未将涉案门面及其房屋交付给原告属于违约行为，应承担违约责任。原告要求二被告交付安置门面和剩余的二套安置房屋以及支付延期交房产生的周转房房屋过渡费等诉请，本院予以支持。根据《置换补偿协议书》，本院确定延期交房产生的过渡费为：（1）已交住房1套，2016年1月15日至2019年1月15日：1200元/月×1套×36个月=43200元,2019年1月16日至2019年6月2日：1200元/月×1套×150%×4个月=7200元，合计50400元；（2）未交住房1大套，2016年1月15日至2019年1月15日，1200元/月×1套×36个月=43200元，2019年1月16日至2019年9月14日，1200元/月×1套×150%×8个月=14400元，合计57600元；（3）门面，2016年1月15日至2019年1月15日，1600元/月×1个×36个月=57600元，2019年1月16日至2019年9月14日，1600元/月×1个×150%×8个月=19200元，合计76800元，三项共计184800元，原告要求被告支付房租过渡费170400元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下:一、被告永州市金桥市场开发有限公司、被告永州市华洋置业有限公司、在本判决生效后三十日内向原告李琳交付永州市冷水滩区河东滨**府第一层西北角临街第一个门面，面积为67.07平方米，第二层商铺72.77平方米，并为原告办理不动产权证，相应费用由被告永州市金桥市场开发有限公司、被告永州市华洋置业有限公司承担；二、被告永州市金桥市场开发有限公司、被告永州市华洋置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告李琳交付由被告开发的永州市冷水滩区房屋，并为原告李琳办理不动产权证，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司承担；三、被告永州市金桥市场开发有限公司、被告永州市华洋置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李琳支付延期交付的房租过渡费170400元；四、驳回原告李琳的其他诉讼请求。本案受理费11504元，减半收取5752元，由被告永州市华洋置业有限公司、被告永州市金桥市场开发有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  邓国华二〇一九年十二月十五日书记员  张文英