广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4816号原告：张江鹏，男，1988年8月11日出生，汉族，住宁夏隆德县。委托代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢123房。法定代表人：刘冠林。委托代理人：吴康概，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：温志勇，广东乐信律师事务所律师。原告张江鹏诉被告增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈丽红独任审判，公开开庭进行了审理。原告张江鹏的委托代理人王美舟，被告利发公司的委托代理人吴康概、温志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江鹏向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延迟交楼违约金（从2017年12月1日起按有资质的房地产评估机构评定同期同地段同类房屋的租金标准计算至2019年8月21日止，以后的违约金另案再主张）；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月20日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号大东会商场2栋1105房。合同约定被告应于2017年11月30日前将质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按原告已付房款的万分之一支付违约金给原告，合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收，工程验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告盖章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在许多质量问题。合同约定的不超过总房款3%的违约金标准低于涉案房屋的租金损失，故请求调高按照房屋租金损失支付违约金。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院支持原告的请求。被告利发公司辩称：一、被告无须承担逾期交楼的违约金。因为按照合同约定，原告未支付因迟延支付购房款而产生的利息。被告在2019年2月16日已经向涉案项目所有业主，包括原告寄送了收楼通知书，在规定的期限内原告未提出书面异议，按照合同约定视为已经收楼。按照合同附件七第三条第一点约定，原告未履行付款义务，被告有权顺延交楼时间。目前被告已经完成交楼，但是原告依然未履行相应义务。因此被告不应支付延期交楼违约金。二、被告在符合交楼条件的情况下，于2019年2月16日统一向每户业主发出收楼通知书，业主因为各种原因不来收楼的责任不在被告，被告不应承担由此带来的责任。业主都不是同一时间收楼的，如果违约金计算至收楼之日，对被告显失公平，对原告也不公平，出现越迟收楼，收到的违约金就越高，不收楼违约金就无限计算，显然不公平，也没有法律依据。三、原告请求调高违约金标准也没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2016年10月20日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“甲方（卖方）增城市利发实业服装有限公司；……乙方（买方）张江鹏；……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北78号2幢（新沙大道北78号2幢）1105房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）699913元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的51.42%，金额（人民币）359913元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）340000元（大写：叁拾肆万元）。须于2016年10月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋保修期及物业管理费。本条所称的‘乙方原因’，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按时缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。……”。合同的附件七合同补充协议，约定：“第一条，甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的违约责任补充约定如下：1、乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2、乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1、在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2、该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3、商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……”。原告于2016年10月7日向被告支付购房定金50000元，于2016年10月14日向被告支付购房首期款154957元，2016年10月20日向被告支付购房首期款154956元，于2016年11月3日通过按揭银行向被告支付340000元。2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2019年2月16日，被告向原告寄送《收楼通知书》，通知：涉案房屋已达到交付使用的条件，被告将于2019年2月21日起办理交楼手续。2019年7月10日，被告向原告寄送《第二次催收物业通知书》，通知：由于原告未能在第一次收楼通知书约定的日期办理收楼手续，故通知原告在收到本催收物业通知后一个月内务必前去办理收楼手续。原告在次日收到上述通知书。至法庭辩论终结之日（2019年8月21日）止原告未办理涉案房屋的收楼手续。为查明涉案房屋所在小区的用水、用电、用气以及通邮情况，本院向增城新和自来水有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局发函。增城新和自来水有限公司于2019年7月19日作出《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，称：被告不是其公司注册水表用户，据了解是由新塘镇××村供水，其公司对石下村实行总表供水方式，石下村在其公司注册总水表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责，其公司不清楚被告的供水协议签订情况。增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出新和函[2019]094号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，称：增城市利发实业服装有限公司大东会广场项目没有向其司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，据了解是由新塘镇××村供水。其司对石下村实行总表供水方式，石下村在其司注册总水表表后的管道铺设、维护及水表的安装等都是由石下村自行负责。如果该项目向其司申请报装独立的水表，报装资料齐全及现场符合供水要求的其司可以受理，其司现场勘查后将根据实际用水情况确定用水性质。广州供电局有限公司增城供电局针对本院函询于2019年7月19日作出《关于增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷115案相关问题的复函》，称：被告开发的位于新塘镇××村大煲（土名）建设项目目前为商业用电性质，执行一般工商业电价，为永久供电，送电时间2018年6月27日。广州东部发展燃气有限公司于2019年7月18日作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道78号1幢、2幢房屋燃气事项的复函》，称：其公司与被告没有就广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋申请开通管道燃气事宜签订《管道燃气开户合同》；因上述地址的建设用地规划红线外市政道路燃气管理工程目前正在建设中，红线外大管网不具备供气条件，故上述房屋目前尚不具备接驳通气条件，其公司没有向上述房屋供应管道燃气。中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2019年7月15日针对本院函询作出《关于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢、2幢的房屋通邮情况复函》，称：被告开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号，78号之一至78号之十六，78号201至331房，78号1、2幢，80号，80号之一至80号之十一从2019年6月13日起以定位投递到广州市增城区新塘镇新沙大道北80号大东会广场物业前台的方式通邮。针对供水问题，被告向本院提交以下证据：广州市增城区新塘镇××村民委员会于2019年8月19日出具《证明》证明被告开发的涉案大东会广场项目于2018年1月29日接驳增城区新塘镇××村自来水管，对该项目进行永久供水。增城新和自来水有限公司于2019年9月3日作出《情况说明》，称：其公司对新塘镇××村进行永久性总表供水，因水网已覆盖石下村开发区区域，其司不再对该区域内的用户另行铺设管道供水，相关用户可接驳新塘镇××村自来水管，由新塘镇××村实现永久性供水；经了解，增城市利发实业服装有限公司开发的大东汇广场，已接驳新塘镇××村自来水管，新塘镇××村已对其永久性供水。庭审期间，原告陈述：1、合同约定的交楼日期是2017年11月30日，原告已经在合同约定的交楼日期前付清房款，被告不能行使后履行抗辩权；原告是否构成逾期付款及逾期付款违约金标准都存在巨大争议，被告不能以此为由延迟交楼，免除其逾期交楼的责任。补充协议约定原告付清违约金才交楼，属于履行不能，属于无效条款。2、合同没有约定逾期付款的违约金不超过总房款3%的上限，而约定了逾期交楼违约金不超过总房款3%，违反公平原则，且逾期付款需每日支付房款万分之八的违约金，而逾期交楼只支付总房款万分之一的违约金，相差太大，因此，原告认为逾期交楼违约金上限3%的约定是格式条款，是无效的。原告主张调高违约金标准是因为租金仅是原告损失的一小部分，原告还存在贷款利息、延期交楼导致装修费用增加的损失等。被告陈述：原告只是付清了房款的本金，但是支付这些房款时已经出现逾期，产生的逾期利息并未支付给被告。银行放款时间确实在合同约定的交楼日期前，但是放款时间远远超过了合同约定的付款时间，故原告存在逾期支付房款及未支付逾期付款利息的事实，被告可以顺延交楼。商品房买卖合同是双方真实意思表示，对合同条款都已经清晰并认可，被告也已经尽了提醒义务，不存在欺骗隐瞒，所以合同条款应当予以遵守。本院认为：原告与被告于2017年10月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据上述合同的约定，被告理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用。根据增城新和自来水有限公司于2019年9月18日作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知被告不是其公司注册水表用户，涉案房屋所在的大东会广场项目没有向该公司申请报装永久性生活用水水表，该项目在其司无注册水表，因此，涉案房屋截至2019年9月18日未取得永久通水的居住使用条件，未达到合同约定的交付条件。在商品房买卖合同关系中，买方的主要义务是支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋，故涉案商品房买卖合同关于原告除支付购房款外还应支付违约金后被告才交付房屋的约定，明显加重了原告的义务而减轻了被告交付房屋的义务，且双方对逾期付款违约行为及违约金计算的确定产生争议后如何解决的问题也没有作出约定，原告在合同约定的交房期限前已付清了购房款，被告在原告起诉前也未曾向原告主张逾期付款违约金。因此，被告认为原告未付延迟付款违约金，其可顺延交房且无须承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。被告逾期交房，依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定原告承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成被告利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重原告责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效，原告认为该条款无效的理由成立，本院予以采纳。原告认为逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一计算标准过低，但其未举证证明逾期交房造成其损失超过合同约定的违约金，且其提出评估涉案房屋租金的申请并无必要，因此，原告上述主张理据不充分，本院不予采纳。原告至法庭辩论终结之日（2019年8月21日）止仍未办理收楼手续，因此，被告在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2019年8月21日合计629天，按已付房款699913元的每日万分之一计算违约金为44024.53元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市利发实业服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张江鹏支付迟延交房违约金44024.53元。二、驳回原告张江鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由被告增城市利发实业服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十二月十一日书记员  阮柳静