山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0213民初3408号 原告：刘辉，女，1973年1月24日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：代峰，山东方辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕义盛，山东方辰律师事务所律师。被告：江东东，男，1975年12月12日出生，汉族，户 籍所在地成都市青羊区蜀辉路686号3栋1单元1301号。 委托诉讼代理人：朱鹏，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋琳，山东诚功律师事务所律师。 第三人：青岛同策房屋房产经纪有限公司，住所地青岛市李沧区东川路59号融源文化艺术街区32号办公楼5层，统一社会信用代码：91370213MA3DG04079。 法定代表人：刘锋，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，女，1986年4月3日出生，系青岛同策房屋房产经纪有限公司员工，户籍所在地山东省平度市。 原告刘辉与被告江东东、第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉及其委托诉讼代理人代峰，被告江东东的委托诉讼代理人朱鹏、宋琳，第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘辉向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告江东东双倍返还原告刘辉定金人民币50万元；2.依法判决被告返还原告刘辉公共维修费用共计人民币23315.16元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原告同被告签订《房地产买卖合同》，该合同由青岛同策房屋房产经纪有限公司担任中介方。合同约定被告将坐落于青岛市李沧区绿城花园铜川路226号1号楼2单元501户房屋出售给原告。原告于签合同当天交付定金25万元，被告江东东在收到购房定金后拒不配合原告办理房屋贷款手续，导致合同无法履行，在此期间，原告刘辉支付公共维修等费用共计人民币23315.16元。故原告诉至法院。 庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：依法判决被告返还原告刘辉公共维修积金8315.16元、中介费15000元，合计23315.16元。 被告江东东辩称，被告不存在不配合原告办理房屋贷款的情形，涉案合同的不能履行是由原告的违约导致的。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司述称，没有办理成贷款是由于被告没有配合银行上门看房拍照，进而导致合同不能继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交：中国银行股份有限公司青岛李沧支行的退卷说明2份，用以证明：被告违约，不配合办理银行贷款手续。 被告对该2份退卷说明有异议，真实性无法确认，称没有加盖银行的圆形公章，且没有注明经办人。出具该退卷说明的人员应当出庭作证，该说明的出具时间早已超出合同约定的付款时间。 第三人对该证据的真实性没有异议。 原告提交：第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司出具的证明2份，用以证明：被告违约，不配合办理银行贷款手续。 被告对该2份证明不予认可。 第三人对该证据真实性没有异议。 被告虽对上述四份证据的真实性未予认可，但未提交足以反驳的相反证据，且该两份证明所载情况未与庭审查明事实相悖，故本院对该组证据予以采信。 二、原告提交：原告、被告、第三人三方谈话录音记录及光盘，用以证明：被告要求加价125万，不然不卖涉案房屋。构成恶意违约。 被告对该录音的真实性予以认可。 第三人对该录音的真实性没有异议。 因被告及第三人对该份录音证据的真实性均不持异议，故本院对该证据的真实性予以确认。 三、原告提交：办理房屋贷款及房屋过户事宜的通知函4份，用以证明：原告多次催被告继续履行合同义务，被告拒不配合，导致合同解除，被告应当为此支付违约金或双倍返还定金。 被告对于证据的真实性及被告是否收到庭后核实，书面回复。 第三人对证据的真实性没有异议。 在法庭限定期间内，被告未对上述函件的真实性及是否收到等相关问题作出回复，结合该四份函件的邮寄地址均与涉案合同中载明的被告通讯地址相符及被告给原告复函的相关内容，故本院对该四份函件的真实性且被告已经收到该四份函件的事实予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 诉争的青岛市李沧区户房屋登记产权人为江东东，建筑面积62.52平方米，系其婚前个人财产。 2018年4月25日，被告江东东作为出卖人，原告刘辉作为买受人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落于青岛市李沧区户，建筑面积62.52平方米，房屋性质为经济适用房（符合上市交易条件的），房屋成交总价110万元，本合同签署当日买受人应支付25万元，作为购房定金。首付款52万元，买受人应于过户当日支付给出卖人，余款33万元由买受人于2018年4月26日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人。若买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款或贷款额度小于申请额度，双方同意按以下第（2）种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。……买卖双方同意，于2018年5月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……本合同履行过程中，交易税（含本合同签署后政府出台新政策导致增加的税费）、手续费及其他费用由买受人承担。……差额税由买方支付，房屋维修基金由买受人承担……2018年7月15日之前出卖人将房屋交付给买受人……除本合同另有约定外，出卖人违反本合同其他条款，导致买受人不能取得房屋权属证明的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款项。买受人有权要求出卖人双倍返还定金或按房屋成交总价的20%支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房定金25万元整，被告向原告出具收条一份。 同日，被告（甲方）、原告（乙方）、与第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司（丙方）共同签订《居间服务合同》，合同约定：甲乙双方应向丙方支付居间服务费15000元，其中由乙方承担15000元，于本合同签署当日向丙方支付。……甲乙双方任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，丙方收取的费用无需退还。丙方依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。合同签订当日，第三人向原告出具收款收据一份，金额为15000元。 2018年4月26日，原告为诉争房屋缴纳住宅专项维修资金8315.16元。 第三人青岛同策房屋房产经纪有限公司于2019年5月9日出具证明，载明：……因遇到政策原因，贷款有所推迟，且按照交易中心规定办理过户手续必须需要银行相关贷款文件，因此合同约定的2018年5月25日共同去房产交易中心申请及办理房屋权属转移登记手续只能顺延（因届时贷款未批下来）。后于2018年12月20日再次出具证明，载明：……江东东收到购房定金后不配合办理银行贷款手续，并要求提高房屋购买价款，只有满足他的价格后，才同意回来办理贷款和办理房屋过户。此后我方及买方多次通知江东东配合办理贷款事宜及办理房屋过户，江东东均以不在青岛为由拒绝配合……。 中国银行股份有限公司青岛李沧支行于2018年8月20日向原告出具退卷说明一份，载明：刘辉女士，您于2018年4月25日向我行申请个人二手房住房贷款……目前因卖方江东东未配合我行履行上门看房手续，导致业务中断，无法办理贷款，现予以退回。后于9月18日再次出具退卷说明，载明：……因卖方江东东未配合我行履行上门看房手续，业务中断，现予以退回。 2018年9月16日，原告、被告及第三人处的工作人员王建就履行涉案合同一事进行沟通，沟通过程中被告江东东表示“我当时降价卖是因为我需要再另一个地方买房子，所以我降价销售，为了尽快的拿到钱，但现在的情况是，一个是现在合同已经这样了，我钱也没拿到，所以我也不会像以前那样卖房子了……”，原告刘辉问“那这个房子你现在想卖的话你想要加多少钱？”被告江东东回答“我跟王建说过现在这个房子我卖125（万）”。 原告分别于2018年8月18日（函件落款日期为8月17日）、9月5日、11月8日三次向被告邮寄函件，要求被告回青岛配合办理房屋贷款及过户手续等事宜，并于11月8日的函件中载明：请于收到本函件之日起五日内回青岛办理房屋贷款及过户事宜，逾期我方将解除双方签订的房屋买卖合同，并按照合同约定主张赔付违约金。2018年11月15日，原告向被告邮寄《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，载明：江东东……我三次向你发函要求履行合同并配合办理贷款及过户事宜，但至今你未能按照合同约定回青岛办理上述事宜……构成根本违约……现特发函告知，自收到本函之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》。上述四份函件的邮寄地址均与涉案合同中载明的被告通讯地址相符。 在法庭限定期间内，被告未对其是否收到上述函件等相关问题作出回复。 2018年11月15日，被告办理委托公证，公证委托其父亲江敦福代为办理诉争房屋买卖等相关事宜。11月23日，被告向原告邮寄函件，要求原告联系其父亲，继续履行合同义务。11月30日，被告再次向原告邮寄函件，要求原告继续履行合同义务。 2019年5月14日，原告支付诉讼财产保全责任保险费1120元。 本院认为，原、被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 原告于2018年4月25日向银行申请个人二手房住房贷款，未违反“买受人于2018年4月26日前向银行申请贷款”的合同约定。双方未按照合同约定于2018年5月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原因系正值青岛峰会，政策变化，银行未办理完成贷款手续，此系不可归责于原被告双方的事由导致，故此时原被告双方均不构成违约。银行办理贷款延期，既不符合法定解除条件，亦不符合双方合同约定的解除条件，并不足以导致合同目的无法实现，故被告主张的涉案合同已过期，无法继续履行的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 根据合同约定，原告支付首付款的时间为“过户当日”，因原被告双方未办理过户手续，原告支付首付款的条件尚未成就，故被告所持的原告未按期支付首付款，构成违约的抗辩意见，本院不予支持。 后原告一直坚持继续履行合同，但因办理贷款，需要被告配合银行履行上门看房手续，原告分别于2018年8月18日、9月5日、11月8日三次向被告邮寄函件，催告其配合银行履行该项义务，并于11月8日的函件中载明“请于收到本函件之日起五日内回青岛办理房屋贷款及过户事宜，逾期我方将解除双方签订的房屋买卖合同，并按照合同约定主张赔付违约金。”但至11月14日，被告未按照函件要求履行配合义务。虽然其为履行合同，于11月15日为其父亲办理了委托公证，但该行为发生于原告催告后的合理期限之外，不能对抗原告行使解除权。故2018年11月15日，原告向被告邮寄《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，符合合同约定和法律规定。在法庭限定期间内，被告未对其是否收到上述函件等相关问题作出回复，并结合该函件的邮寄地址与涉案合同中载明的被告通讯地址相符及被告给原告复函的相关内容，可以认定被告已经收到该份《解除双方于2018年4月25日签订的的函》，故原、被告于2018年4月25日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》已解除。 因涉案合同已解除，故被告于11月23日、11月30日向原告邮寄的要求原告继续履行合同义务的函件，对原告不产生法律效力。 综上，因被告在合理期限内未配合银行履行上门看房的义务，导致银行贷款业务中断，进而导致原告无法办理房屋权属转移登记手续，合同目的无法实现。且被告于2018年9月16日，与原告就履行涉案合同一事沟通过程中，明确表示不再以合同约定的价款出售涉案房屋，并将房屋价款调高至125万元。故涉案合同不能继续履行是被告违约所致。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故本案中，原告选择适用定金条款，符合法律规定。故被告应当依据合同约定，承担双倍返还定金的违约责任。 根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。涉案合同约定的房屋成交总价为110万元，定金不得超过22万元，故原告支付的25万元应视为定金22万元、购房款3万元。故根据合同约定及法律规定，被告应双倍返还定金44万元。又因涉案合同已解除，另3万元作为购房款亦应返还。 住宅专项维修资金应由房屋产权人承担，且诉争房屋现仍登记在被告江东东名下，故8315.16元住宅专项维修资金，被告应向原告返还。 中介费支出包含在原告因被告违约所产生的损失范围之内，被告承担双倍返还定金的违约责任已经将该部分损失弥补，故对原告要求被告承担中介费15000元的诉讼请求，不予支持。 原告诉讼请求中未要求对其诉讼财产保全责任保险费支出作出处理，诉讼过程中也未申请增加诉讼请求并补交诉讼费，故对该部分损失，本院不予处理。 综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江东东于本判决生效之日起十日内向原告刘辉双倍返还定金440000元。 二、被告江东东于本判决生效之日起十日内向原告刘辉返还购房款30000元。 三、被告江东东于本判决生效之日起十日内向原告刘辉返还住宅专项维修资金8315.16元。 四、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。 案件受理费9033元，保全费3320元，合计12353元（原告已预交），由原告刘辉负担1802元，由被告江东东负担10551元，被告江东东于本判决生效之日起十日内支付原告10551元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  慕 雪 人民陪审员  宋秀芝 人民陪审员  徐红珍 二〇一九年十二月十九日 法官助理王晓艳 书记员朱超