江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初5071号原告:刘江，男，1947年10月10日出生，退休教师，住泗洪县。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。被告:杜辉，男，1961年1月26日出生，驾驶员，住泗洪县。委托诉讼代理人：王建文，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小慧，江苏苏源律师事务所律师。被告：周庆松，男，1969年2月10日出生，无业，住泗洪县。原告刘江与被告杜辉、周庆松所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日、12月19日公开开庭进行了审理。原告刘江及其委托诉讼代理人孙万金，被告杜辉及其委托诉讼代理人王建文、吴小慧，被告周庆松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江向本院提出诉讼请求：1.请求确认泗洪县青阳街道洪某路北侧一幢111号门市房所有权归原告刘江所有；2.请求确认该门市房的征收补偿款47万元（预测）归原告刘江所有；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2003年8月，被告周庆松依法取得泗洪县青阳街道洪某路北侧一块面积为1049.31平方米土地的使用权(以下简称洪某路北侧地块）。被告周庆松个人独资对该地块进行开发，建设一幢五层的楼房，被告杜辉购买了该幢楼房中的302室，后被告杜辉又想购买该幢楼房的一楼111号门市房(面积为25.65平方米），被告周庆松为被告杜辉办理了111号门市房的房产证，但由于被告杜辉没有筹足购买资金而放弃了实际成交。据此，111号门市房的房产证仍然保留在被告周庆松处。2006年5月23日，被告周庆松因经营业务资金困难向原告刘江借款伍万元，一直没有归还；2010年5月7日，在被告杜辉己经明确表示不购买111号门市房的前提下，原告刘江与被告周庆松签订一份房屋买卖合同，被告周庆松将111号门市房重新出卖给原告刘江，被告周庆松所欠原告刘江的5万元转化为购房款，被告周庆松当即将该111号门市房交付给原告刘江。至此，原告刘江享有该111号一间门市的所有权，并且一直使用至今。由于二被告的消极因素，导致该门市房至今没有变更登记到原告刘江的名下。为此，根据物权法第十七条和物权法司法解释一第二条规定，特诉请法院依法确认该111号门市房归原告刘江所有。现该门市房已于2019年8月被征收，征收补偿款亦应归原告刘江所有。被告杜辉辩称：1.原告刘江诉称内容与客观事实不符。（1）原告刘江诉称被告杜辉“没有筹足购买资金而放弃了实际成交”的陈述与客观事实不符。2004年初，被告杜辉与被告周庆松约定购买被告周庆松所有的111号门市房，面积25.65平方米，总价款为25600元，被告杜辉按约定支付全部购房款后，双方才签订房地产买卖契约，被告周庆松向被告杜辉交付了涉案门市房及房屋钥匙，并办理了房屋所有权变更登记手续。（2）原告刘江诉称涉案门市房房产证系因被告杜辉放弃实际成交而由被告周庆松保管的陈述与客观事实不符。被告杜辉与被告周庆松签订房地产买卖契约后，双方共同向泗洪县房产处申请办理房屋变更登记，被告杜辉填写所有权变更登记资料后，交被告周庆松统一交付给泗洪县房产处。其后，被告杜辉多次向被告周庆松索要房产证，但其答复房产证没有办好，并承诺领取房产证后返还给被告杜辉。但后来因被告周庆松至外地开发项目、失去联系方式等原因，被告杜辉无法与其取得联系，房屋所有权证一直未能返还。另，被告杜辉认为，虽然涉案门市房房产证保留在被告周庆松处，但根据物权法第九条、第十四条及第十七条的规定，不影响被告杜辉系涉案门市房所有权人的认定。2.原告刘江与被告周庆松之间的以房抵债行为不具有物权变动效力，且损害了被告杜辉的合法权益。被告杜辉对原告刘江与被告周庆松之间以房抵债的行为不知情也不认可。根据原告刘江的陈述，其与被告周庆松之间的以房抵债行为发生在2010年5月7日，但此时被告周庆松并非涉案门市房的所有人，其无权处分涉案门市房。所以即使原告刘江与被告周庆松之间的民间借贷是真实的，原告刘江与被告周庆松之间的以房抵债行为也不能导致涉案门市房物权的改变，不具有物权变动效力。同时，原告刘江与被告周庆松之间的以房抵债行为客观上也损害了被告杜辉的合法权益。综上，原告刘江的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告刘江的诉讼请求。被告周庆松辩称：1.对原告刘江的诉讼请求和理由，被告周庆松均予以认可。事实上，被告周庆松于2010年将其开发的111号门市房卖给原告刘江，因被告周庆松于2006年借原告刘江5万元未还，故就将111号门市房卖给原告刘江冲抵借款5万元本金和利息，就该借款，双方当时口头约定年息20%，2006年至2010年利息约为8万余元。原告刘江与被告周庆松签订了房屋买卖合同，之后被告周庆松就将房屋钥匙和登记在被告杜辉名下的房产证交给原告刘江，原告刘江对111号门市房享有所有权是事实。2.对被告杜辉的答辩理由，被告周庆松不予认可。（1）因为被告周庆松并没有实际将111号门市房出卖给被告杜辉，况且被告杜辉也没有支付购房款。2003年12月19日二份收据中5万元、25894元是302室房屋的购房款，合计75894元，每平方米636.7元。302室套房面积为111.19平方米，而在2003年12月时售价在683元/平方米左右，到2004年春节后，被告周庆松都卖到720元/平方米左右。（2）对于111号门市房为何将房产证办理在被告杜辉名下，事情经过为：2004年5月，被告周庆松让购房户提供资料办理产权证，被告杜辉提供资料办理同幢楼302室的产权证时，被告杜辉对被告周庆松说“他还想买一间门市房”，被告周庆松让其先交钱，被告杜辉当时说“我买你302室套房钱都给了，你把产权证办好后，就把房款给你”，被告周庆松看其在支付302室购房款时比较守信用，又是熟人，也没有坚持让其交购买门市房的预付款，但当被告周庆松将111号门市房产权登记在被告杜辉名下后，被告周庆松多次催促被告杜辉交款拿证，被告杜辉对被告周庆松讲暂时没有钱。之后，被告杜辉将结婚证等资料交给被告周庆松，让被告周庆松去银行帮其办理按揭贷款，但后来贷款没有办成，被告杜辉也跑了几家银行也没有办成贷款，被告杜辉就没有付给被告周庆松购房款。然后，被告杜辉就对被告周庆松说不买了。被告杜辉也没有交预付款，被告周庆松没有别的办法，当时如果把产权再过户回来，又要产生一笔费用，被告周庆松为了减少损失，只得让被告杜辉在空白的房地产买卖契约上签字，等有人买了，就按该契约去过户，这样可以少缴一次契税和交易费。2004年5月12日，被告周庆松和被告杜辉在房产处签订的房地产买卖契约等材料，是按照房产处办证要求填写的，是为了办证用的，合同上约定价款25600元，是为了节省办证费用，因为办证所有费用是被告周庆松承担的，该25600元不是真实的销售价格，就111号门市房，被告周庆松和被告杜辉口头约定是2000元/平方米（106号、107号、108号门市房是郭某购买的，该三间门市房约定价格为2080元/平方米），111号房屋价款应是51300元，被告周庆松和被告杜辉口头约定价款按51000元，但被告杜辉没有实际支付一分钱，并且被告杜辉明确表示不购买该门市房了。111号门市房房产证办下来后，由于贷款没有办好，被告杜辉没有交钱，被告周庆松就没有将该门市房交付给被告杜辉。后来到2010年，被告周庆松将111号门市房卖给原告刘江，多次请被告杜辉协助办理过户，被告杜辉以各种理由推脱不来签字，没有办法就将该门市房交付给原告刘江。因被告杜辉没有付房款，被告杜辉当时也同意不再购买，故被告周庆松就让被告杜辉签订一份空白的房地产买卖契约，以便于被告周庆松之后将111号门市房卖给其他人使用。如果被告杜辉真的购买了这间门市房，被告杜辉能在十几年时间不主张权利？因此，被告杜辉现在看拆迁能补偿到钱了，就想恶意主张这间门市房的权利，纯属欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对本案证据，本院认证如下：原告刘江提交的借条、中国工商银行个人业务凭证、房屋买卖合同、说明、见证书一份，仅能证明被告周庆松欲以借款冲抵房款的形式将111号门市房出售给原告刘江，不能证明原告刘江系该门市房的所有权人。原告刘江提交的王某、贺某出具的证明一份及李某1、周某出具的证明一份，王某、贺某、李某1、周某未到庭作证，该二份证明内容的真实性无法核实，本院不予采信。原告刘江提交的石某出具的证明、姬某出具的证明各一份及证人姬某、石某、皮某2证言，除证人证言外，原告刘江未进一步就出租涉案门市房等情况进行举证，该三位证人证言的真实性无法核实，本院不予采信。原告刘江和被告周庆松均作为证据提交的宗地分割情况申报、调查表一份及原告刘江提交的宗地图，该二份证据均系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。原告刘江和被告周庆松均作为证据提交的涉案门市房房屋所有权证一份，被告杜辉对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。原告刘江和被告周庆松均作为证据提交的空白的房地产买卖契约一份，被告杜辉对该份证据的真实性无异议，但该份证据仅能证明被告杜辉与被告周庆松就涉案门市房协商过以被告杜辉名义进行出售。原告刘江和被告周庆松均作为证据提交的收据二份、国有土地使用权证一份、欠条一份及原告刘江提交的被告周庆松在欠条的同一张纸上书面的说明一份，收据、国有土地使用权证、欠条涉及的房屋系302室房屋，与本案无关联性，本院不予采信；说明系被告周庆松自行制作，被告杜辉对该说明的内容不予认可，不能证明被告杜辉没有实际购买111号门市房，故本院不予采信。原告刘江提交收条一份，主要内容为其泗洪县征收部门工作人员收到原告刘江交来的涉案门市房钥匙，结合被告杜辉的陈述，对该份证据的真实性，本院予以确认。原告刘江提交泗洪县房屋征收管理办公室出具的证明一份，被告杜辉、周庆松对该份证据真实性无异议，对该份证据的真实性，本院予以确认。原告提交泗洪县供电公司电费专用收据一份及被告周庆松提交的供电公司营销业务应用单一份，该二份证据不能显示用电开户及缴纳电费为涉案门市房，故对该二份证据的证明效力，本院不予确认。原告刘江提交的住建局办公文件批阅单一份，该份证据系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。被告杜辉提交的房地产买卖契约、不动产登记档案、泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议、老交警队地块房屋征收交房验收单一份，原告刘江及被告周庆松对该四份证据的真实性均无异议，本院予以确认；原告刘江及被告周庆松质证认为其怀疑泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议系2019年6月8日之后补签，但未举证证明，故对原告刘江及被告周庆松的质证意见，本院不予采信。被告周庆松提交的国有土地使用权证总证、房屋所有权证总证各一份，原告刘江、被告杜辉对二份证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告周庆松提交的收入证明、结婚证、常住人口登记卡各一份，被告杜辉对三份证据的真实性无异议，仅能证明被告杜辉购买涉案111号门市房时因办理按揭贷款需要向被告周庆松提交办理按揭贷款所需材料。被告周庆松提交的商品房购销合同（周庆松与李某2签订）、商品房购销合同（周庆松与郭某签订）各一份及房屋所有权证（付波）、收款收据各一份、三份，与本案无关联性，本院不予采信。被告周庆松提交房屋销售笔记、流水账各一份，均系其自行制作，且被告杜辉不予认可，本院不予采信。被告周庆松提交房地产估价报告书一份，显示委托人杜辉，对此被告杜辉不予认可，因被告周庆松未进一步举证证明系被告杜辉委托江苏博文咨询评估有限公司对涉案门市房进行价格评估，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。综合上述证据的分析认定及双方当事人的陈述，本院查明以下事实：2003年7月2日，被告周庆松以协议出让方式取得位于原青阳镇洪某路北侧面积为1049.31平方米地块的国有土地使用权，使用年限为自2003年7月2日至2053年12月28日；之后，被告周庆松在上述地块上建设一幢建筑面积为2764.45平方米的五层楼房并办理房屋所有权总证。2004年5月12日，被告周庆松、案外人薛某将该幢楼房中111号门市房出售给被告杜辉，双方签订一份房地产买卖契约，约定：“一、甲方（周庆松、薛某）自愿将座落在青阳镇洪某路北侧砖混结构1幢11#门市房地产（房屋建筑面积25.65平方米）出售给乙方（杜辉）。……”“二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰万伍仟陆佰元；¥25600.00元。乙方由二○○四年五月十二日前壹次付清给甲方，……”“三、双方同意于二○○四年五月十二日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”2004年5月12日，被告周庆松、杜辉将111号门市房办证材料（包括房地产买卖契约、房屋所有权总证、国土使用权总证、契税完税证、周庆松与薛某结婚证复印件、杜辉居民身份证复印件等材料）提交给泗洪县房地产管理处，并以被告周庆松、杜辉为申请人向泗洪县房地产管理处提出房地产买卖申请；同日，泗洪县房地产管理处对被告周庆松、杜辉的房地产买卖申请进行了审查并审批予以同意。2004年5月13日，被告杜辉向泗洪县房地产管理处提出房产所有权登记申请;2004年5月14日，泗洪县房地产管理处办理了111号门市房的房屋所有权登记，登记111号门市房所有权人为被告杜辉。另查明：2006年5月23日，被告周庆松因资金周转需要向原告刘江借款5万元，由被告周庆松出具一份借条给原告刘江。2010年5月7日，以被告周庆松为甲方，以原告刘江为乙方，双方签订一份房屋买卖合同，内容为：“1.2006年5月23日甲方借到乙方现金五万元整。后一直未还。2010年5月7日甲方同意乙方购买自己独资开发的房屋，位置是泗洪县海事处宿舍南侧，洪某路北侧一幢5层1楼111号的一间门市。2.该借款转化为购房款，原借条于2010年5月7日起作废。”就该份房屋买卖合同，被告周庆松、原告刘江于2019年5月10日在泗洪县楚声法律服务所办理了见证。再查明：2018年12月21日，泗洪县住房和城乡建设局发布老交警队地块房屋征收调查公告，被告周庆松开发的五层楼房属于老交警队地块房屋征收范围。2019年6月8日，以泗洪县住房和城乡建设局为征收部门（甲方），以被告杜辉为被征收人（乙方），以泗洪县宏大房屋拆迁服务中心为实施单位（丙方），以泗洪县人民政府青阳街道办事处为动迁单位（丁方），就涉案111号门市房四方签订一份泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议，主要内容为：“根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《泗洪县城区国有土地上房屋征收与补偿办法（修订）》等有关规定，现对乙方座落在阳光社区的房屋进行征收（征收编号：6-2），依照《老交警队地块房屋征收补偿安置方案》，经协商订立如下协议：”“五、补偿费用合计472982元。”“六、乙方自愿选择房屋征收补偿安置方式为：货币方式。”2019年7月5日，被告杜辉发现原告刘江占有涉案111号门市房遂向泗洪县公安局报警要求砸锁，民警到达现场后了解相关情况，建议双方通过诉讼解决；2019年7月8日，原告刘江诉讼来院。2019年8月2日，就涉案111号门市房，被告杜辉与泗洪县国有土地上房屋征收指挥部姜树峰组长签订一份老交警队地块房屋征收交房验收单；2019年8月5日，原告刘江将涉案111号门市房钥匙交给姜树峰，姜树峰出具一份收条给原告刘江。2019年8月22日，原告刘江委托代理人持本院调查令到泗洪县房屋征收管理办公室查询涉案111号门市房征收补偿款数额，泗洪县房屋征收管理办公室向本院出具一份证明，主要内容为：“杜辉名下洪某路北侧一幢111号门市房的征收补偿款经测算为47万元。”经当事人确认,本案争议焦点为:涉案111号门市房及涉案门市房对应的征收补偿款47万元是否归原告刘江所有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告杜辉向被告周庆松、案外人薛某购买涉案111号门市房，双方于2004年5月12日签订了房地产买卖契约，该111号门市房交易的申请已经泗洪县房地产管理处审批同意，被告杜辉于2004年5月13日向泗洪县房地产管理处提出房产所有权登记申请，泗洪县房地产管理处于2004年5月14日办理了111号门市房的房屋所有权登记，登记111号门市房所有权人为被告杜辉，故应认定被告杜辉系111号门市房所有权人。被告周庆松与原告刘江于2010年5月7日就涉案111号门市房签订房屋买卖合同时，涉案111号门市房已登记在被告杜辉名下，被告杜辉已是111号门市房所有权人，被告周庆松与原告刘江签订房屋买卖合同的行为、该二人于2019年5月10日就房屋买卖合同办理见证的行为及房屋征收期间原告刘江占有涉案111号门市房的行为，均不能发生物权变动的效力，原告刘江不能取得涉案111号门市房的所有权；因此，原告刘江主张确认涉案111号门市房所有权归其所有、主张确认涉案111号门市房的征收补偿款47万元（预测）归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告周庆松主张被告杜辉欠其111号门市房购房款，因被告周庆松与被告杜辉之间系房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，应由被告周庆松另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘江的诉讼请求。案件受理费7838.16元，保全费2870元，合计10708.16元，由原告刘江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费7838.16元。审 判 长  李永居人民陪审员  唐 成人民陪审员  王昱翔二〇一九年十二月二十六日书 记 员  邹汶静附录一：本案证据目录一、原告刘江提交的证据1.借条一份；2.房屋买卖合同一份；3.说明一份；4.见证书一份；5.石志亮出具的证明一份；6.王永军、贺莉出具的证明一份；7.姬再准出具的证明一份；8.李月华、周庆涛出具的证明一份；9.宗地分割情况申报、调查表一份；10.房屋所有权证一份；11.空白的房地产买卖契约一份；12.宗地图一份；13.收据二份；14.国有土地使用权证一份；15.杜辉出具的欠条及周庆松出具的说明各一份；16.收条一份；17.中国工商银行个人业务凭证一份；18.泗洪县房屋征收管理办公室出具的证明一份；；20.泗洪县供电公司电费专用收据一份；21.住建局办公文件批阅单一份；22.证人姬再准、石志亮、皮红兵证言。二、被告杜辉提交的证据1.房地产买卖契约一份；2.不动产登记档案一份；3.泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议一份；4.老交警队地块房屋征收交房验收单一份。三、被告周庆松提交的证据1.国有土地使用权证总证一份；2.房屋所有权证总证一份；3.宗地分割情况申报、调查表一份；4.收据二份；5.空白的房地产买卖契约一份；6.房屋所有权证一份；7.收入证明、结婚证、常住人口登记卡各一份；8.国有土地使用权证、欠条各一份；9.商品房购销合同（周庆松与李素兰签订）一份；10.商品房购销合同（周庆松与郭风明签订）一份；11.房屋销售笔记一份；12.房屋所有权证（付波）、收款收据各一份、三份；13.流水账一份；14.房地产估价报告书一份；15.供电公司营销业务应用单一份。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。