浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4458号原告（案外人）：泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司，住山东省泰安市迎胜东路16号。法定代表人：李连军，总经理。委托诉讼代理人：司嘉林，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家琦，山东华林律师事务所律师。被告（申请执行人）：杭州九乘投资管理合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省杭州市西湖区灵隐街道公元大厦南楼19楼。执行合伙事务人：杭州绿城资本控股有限公司。委托诉讼代理人：张新，浙江和乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡张伦，浙江和乐律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市华泰置业有限公司，住所地：山东省泰安高新技术产业开发区。法定代表人：朱海滨。原告泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司（以下简称天乐坊公司）为与被告杭州九乘投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称九乘企业）、第三人泰安市华泰置业有限公司（以下简称华泰公司）案外人执行异议之诉一案向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天乐坊公司的委托诉讼代理人司嘉林、王家琦，被告九乘企业的委托诉讼代理人张新、蔡张伦到庭参加诉讼，第三人华泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天乐坊公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2015）温鹿执民字第1278号执行裁定书，带租拍卖坐落于山东省泰安市地产。［所有权使用证号：泰房权证泰字第××号，建筑面积1394.65平方米；土地使用权证号：泰土国用（2010）第Ｔ-0394号；地号：1-2-4-20-2；使用权面积663.74平方米。］2.请求确认原告与被执行人于2009年4月1日签订的《华泰广场房屋设备租赁合同》、2009年10月14日签订的《补充协议》、2013年5月12日签订的《补充协议》合法有效，原告对涉案地产有合法使用权，可以继续使用涉案地产至租赁期结束。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年4月1日，天乐坊公司与华泰公司签订华泰广场房屋设备租赁合同一份，该合同约定：“甲方（华泰公司）因经营需要，将位于泰安市部分房屋面积约2600平方米的房屋及设备租赁给乙方（天乐坊公司）用于经营”，租赁期限为12年，自2009年10月1日起至2021年9月30日止，前五年租金为每年180万元，自第六年至合同终止日每年租金为190万元。2009年10月14日，天乐坊公司与华泰公司签订一份补充协议，该补充协议修改了双方的租赁期限，把12年的租期改为13年，即自2009年10月1日起至2022年9月30日止。2013年5月12日，华泰公司法定代表人朱海滨（甲方）与天乐坊公司（乙方）又签订一份补充协议，对原房屋设备租赁合同第三条有关租赁费及支付作出修改，“鉴于乙方向甲方提前支付财富中心14套房款全额总计3800万元整，甲方同意为乙方支付2014年10月1日起至2020年9月30日止租赁费”。基于该补充协议约定，天乐坊公司自2014年10月份起至今的房屋租赁费得以免除。2019年2月下旬，鹿城区法院给原告送达（2015）温鹿执民字第1278执行裁定书一份，（2015）温鹿执民字第1278号公告一份，公告内容：“房屋实际使用人在2019年3月8日前自行腾空迁出泰安市华泰置业有限公司名下坐落于山东省的房地产［所有权证号：泰房权证泰字第××号，建筑面积：1394.65平方米，土地使用权证号：泰土国用（2010）第Ｔ-0394号，地号：1-2-4-20-2，使用权面积：667.3平方米］交由本院予以拍卖，变卖或以其他形式变价”。原告认为，鹿城区法院查封的华泰公司的财产早在2009年就租赁给天乐坊公司使用，租期至2021年9月31日止。根据买卖不破租赁的原则，天乐坊公司与华泰公司的租赁合同及补充协议均是真实、自愿、合法的法律行为，理应受到法律的保护。在租赁期限尚未届满的前提下，鹿城区法院责令原告于2019年3月8日前自行腾空所租赁的房屋不合法、不公平。2019年4月7日，天乐坊公司提起执行异议。同年4月12日，贵院向原告邮寄送达(2019)浙0302执异234号执行裁定书，该裁定对天乐坊公司与华泰公司之间的租赁关系不予确认，认为不能排除天乐坊公司与华泰公司之间存在其他经济往来，并据此驳回了天乐坊公司的执行异议。天乐坊公司认为，该裁定没有查明事实，适用法律错误，具体理由如下：1.天乐坊公司已经尽到举证责任，民事诉讼证据规则适用的是高度盖然性，而非绝对排他性，在没有其他证据证明原告与被执行人存在其他经济往来的情况下，不能因此推断租赁关系无效；2.该裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，属于适用法律错误，原告与被执行人既没有恶意串通，也没有以不合理的低价承租，更没有伪造证据，法院裁定驳回异议明显错误。综上所述，请求支持原告的诉讼请求。被告九乘企业辩称，1.天乐坊公司与华泰公司之间签订的租赁合同及补充协议不真实。现有的证据不能排除双方存在恶意串通并以此阻止人民法院执行工作的可能。2.天乐坊公司在执行异议及执行异议之诉过程中没有提交任何能够直接证明其在涉案房屋抵押查封之前就已实际占有和使用至今的证据。天乐坊公司提供的证据存在单方制作的情形，真实性无法核实，连贯性存在诸多问题。3.天乐坊公司就涉案房屋未支付相对应的租金对价，且天乐坊公司与华泰公司明显存在与租金无关的其他经济往来，存在以租抵债对抗法院执行工作的情形。第三人华泰公司未发表意见。经审理，本院认定事实如下：本院在审理浙商银行股份有限公司温州分行与中扬船业集团有限公司、泰安市华泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，浙商银行股份有限公司温州分行提出财产保全申请，本院于2014年2月13日作出（2014）温鹿商初字第700号民事裁定书，裁定：查封泰安市华泰置业有限公司名下坐落于山东省泰安市的房产（房屋所有权证：泰房权证泰字第××号，建筑面积：1394.65平方米）。本院于2014年4月18日作出（2014）温鹿商初字第700号民事判决书，判决：一、中扬船业集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿付浙商银行股份有限公司温州分行借款本金2300万元及利息、逾期罚息及合同期内利息的复利{按《借款合同》［合同编号（333108）浙商银借字（2013）第00031号］的约定，自2014年3月21日开始计算至本判决确定的履行之日止}。二、如中扬船业集团有限公司未按期履行上述第一项债务，则依法拍卖或者变卖泰安市华泰置业有限公司提供抵押的坐落于山东省泰安市国有土地使用权［国有土地使用权证：泰土国用（2010）第Ｔ-0394号，地号：1-2-4-20-2，使用权面积：667.34平方米］，所得价款由浙商银行股份有限公司温州分行优先受偿。但浙商银行股份有限公司温州分行优先受偿的范围与其合同编号为（333108）浙商银高抵字（2013）第00011号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过2480500元。三、如中扬船业集团有限公司未按期履行上述第一项债务，则依法拍卖或者变卖泰安市华泰置业有限公司提供抵押的坐落于山东省泰安市房屋［房屋所有权证：泰房权证泰字第××号，建筑面积：1394.65平方米］，所得价款由浙商银行股份有限公司温州分行优先受偿。但浙商银行股份有限公司温州分行优先受偿的范围与其合同编号为（333108）浙商银高抵字（2013）第00012号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过3858万元。四、驳回浙商银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。上述民事判决书生效后，权利人浙商银行股份有限公司温州分行于2015年3月26日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。本院于2018年12月21日作出（2015）温鹿执民字第1278号公告，责令被执行人泰安市华泰置业有限公司或房屋实际使用人限期自行腾空迁出泰安市华泰置业有限公司名下坐落于山东省泰安市的不动产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司知晓后，向本院提出执行异议。另查明：华泰公司名下坐落于山东省泰安市的房产于2013年9月27日办理最高额抵押登记，抵押权人为浙商银行股份有限公司温州分行。2009年4月1日，华泰公司（甲方）与天乐坊公司（乙方）签订了一份《华泰广场房屋设备租赁合同》，约定：甲方将位于泰安市部分房屋面积共约2600平方米的房屋及设备租赁给乙方用于经营；租赁期限为12年，自2009年10月1日起至2021年9月30日止；前五个租赁年度的租赁费为每个租赁年度房屋租金90万元、设备租赁费用90万元，合计每个租赁年度180万元；第六年至合同终止日每个租赁年度房屋租金100万元、设备租赁费用90万元，合计每个租赁年度190万元；先支付租赁费后使用，合同签订时乙方支付50万元（含5万元定金），2009年10月1日前支付40万元，作为2009年10月1日止2010年3月31日的租赁费，今后乙方每6个月支付一次租金。即每年4月1日和10月1日作为结算租赁费的日期。本院查封涉案房产之前，天乐坊公司已经占有并使用涉案房屋。2009年10月14日，华泰公司（甲方）与天乐坊公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：2009年4月1日签订华泰广场房屋设备租赁合同第二条的租赁期限修改为13年，即自2009年10月1日起至2022年9月30日止；第三条关于租赁费及支付作出修改，增加第十三年（即2021年10月1日起至2022年9月30日）的租金已分摊到2014年10月1日起至2021年9月30日的租赁费中（分摊后的每个年度的租金为190万元），甲方不再向乙方另行收取。2013年5月12日，朱海滨（甲方）与天乐坊公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：鉴于乙方向甲方提前支付财富中心14套房款金额总计3800万元，甲方同意为乙方支付2014年10月1日起至2020年9月30日止租赁费。又查明：因本案债权发生转让，杭州九乘投资管理合伙企业（有限合伙）于2018年6月15日向本院申请变更执行主体，本院于2018年7月3日作出（2018）浙0302执异394号执行裁定书，裁定将（2015）温鹿执民字第1278号一案的申请执行人变更为杭州九乘投资管理合伙企业（有限合伙）。上述事实有营业执照、华泰广场房屋设备租赁合同、补充协议、转账凭证、记帐凭证、房屋他项权证、（2014）温鹿商初字第700号民事裁定书、民事判决书、（2015）温鹿执民字第1278号公告、（2018）浙0302执异394号执行裁定书等证据所证实。本院认为，金钱债权执行中，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在查封、抵押之前签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在查封、抵押之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。天乐坊公司与华泰公司就涉案房产于2009年4月1日签订了《华泰广场房屋设备租赁合同》，该合同虽然签订于本院查封及涉案房产抵押之前，但天乐坊公司提供的转账凭证、记帐凭证，无法与租赁合同及补充协议约定的租金金额一一对应，且部分凭证在用途、摘要处备注房款、借款、投资等内容，不能证明在租赁合同签订之后天乐坊公司已经按照约定支付了2009年4月1日至2014年9月30日期间的租金。此外，天乐坊公司与朱海滨于2013年5月12日签订协议，协议约定朱海滨同意为天乐坊公司支付2014年10月1日起至2020年9月30日止涉案房屋的租赁费用，但天乐坊公司亦未提供证据证明朱海滨已经代为支付。天乐坊公司主张朱海滨系华泰公司的法定代表人，其行为可以代表公司，朱海滨签订的补充协议应视为华泰公司免除了天乐坊公司的租金。本院认为，补充协议签订的双方为朱海滨个人与天乐坊公司，协议约定的内容为朱海滨同意为天乐坊公司支付租赁费；从签订主体和协议内容，无法看出朱海滨代表华泰公司免除了天乐坊公司的租金，故对天乐坊公司的意见本院不予采纳。综上，天乐坊公司未按照约定支付涉案房屋的租金，其要求中止对涉案房屋的执行、带租拍卖、继续使用涉案房屋至租赁期结束的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。天乐坊公司请求确认其与华泰公司于2009年4月1日签订的《华泰广场房屋设备租赁合同》、2009年10月14日签订的《补充协议》、与朱海滨于2013年5月12日签订的《补充协议》合法有效，以及要求撤销本院（2015）温鹿执民字第1278号执行裁定书，不属于执行异议之诉的裁判范围。第三人华泰公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司的诉讼请求。案件受理费41600元，由原告泰安天乐坊餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  程素莲人民陪审员  陈苗苗二〇一九年十二月九日书 记 员  陈茜茜