广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初5771号 原告：覃敦明，男，1963年10月1日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：仇宇飞，广西金飞律师事务所律师。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城负一层C区1号，统一社会信用代码：91450204059547035A。 法定代表人：王世伟。 委托诉讼代理人：覃彩劝，女，系该公司员工。 被告：广西零零秀商业管理有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路1号埠街国际商城H区负一层46号，统一社会信用代码：91450200MA5L9M2T43。 法定代表人：何兴义。 原告覃敦明诉被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司、广西零零秀商业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃敦明及其的委托诉讼代理人仇宇飞，被告柳州鑫协商贸有限公司的委托诉讼代理人覃彩劝，被告广西零零秀商业管理有限公司的法定代表人何兴义到庭参加诉讼。被告陈聪猛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃敦明向本院提起的诉讼请求为：1、请求法院判令被告柳州鑫协商贸有限公司向原告支付购房首付款365000元，利息14100元（以365000元为基数，以年利率6%计，自2019年2月28日起，暂计至2019年10月20日，之后利息计算至还清之日止），违约金50000元，违约利息7280元（以365000元为基数，以年利率6.5%计，自2019年7月1日起，暂计至2019年10月20日，之后利息计算至还清之日止）；2、请求法院判令被告广西零零秀商业管理有限公司向原告支付团购费40000元，利息1545.21元（以40000元为基数，以年利率6%计，自2019年2月28日起，暂计至2019年10月20日，之后利息计算至还清之日止），违约利息797.8元（以40000元为基数，以年利率6.5%计，自2019年7月1日起，暂计至2019年10月20日，之后利息计算至还清之日止）；3、请求法院判令被告柳州鑫协商贸有限公司、被告广西零零秀商业管理有限公司向原告支付律师费4500元；4、请求法院判令被告陈聪猛对请求1、请求2、请求3承担连带赔偿责任;5、诉讼费由叁被告承担。 事实与理由：2018年12月，被告柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）销售人员电话告知原告“谷埠小镇”有商埠出售。2018年12月25日，在无法了解事实真相的情况下，原告亲自到销售处实地察看、了解，在销售处看到被告鑫协公司的营业执照、资质证书及销售的陈聪猛房产证，所有证件均为复印件，他们不愿意提供原件，也未告知原告所售商埠有部分被抵押、查封，他们故意隐瞒重要信息，原告于当日转款20000元作为定金。后来鑫协公司销售人员又称交40000元团购费及2019年春节前再交20000元定金可得到购铺优惠。2019年1月13日、2019年1月19日原告分两次每次20000元，共40000元转至被告零零秀公司。2019年1月31日原告又将定金20000元转款至被告鑫协公司账户（两次转款定金共计40000元）。2019年2月27日，原告与被告鑫协公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》，即由原告以总价605000元购买坐落于柳州市XX号商埠，其中首付款为365000元，余款240000元为按揭办理，同日原告即向被告鑫协公司转款305000元（包含之前的定金40000元），并与被告零零秀公司签订《委托经营管理合同》，原告还于2019年5月23日向被告鑫协公司支付（转款方式）首付款余款60000元。之后原告在新闻媒体及业主群了解到，被告鑫协公司根本不是购买商埠的所有权人，真正的所有权人为福建商人陈聪猛，而被告陈聪猛与被告鑫协公司是委托与被委托的关系，而且所购买的商埠为整体商埠即柳州市XX号商埠只有一本房产证，该房产早己多次抵押和多次被法院查封。因此被告方的房屋出卖行为属于欺诈行为，即明知涉诉房产抵押被法院查封不能过户的情况下仍然出售，同时也没有将涉诉房产已抵押和被查封的事实真相告知原告，之后原告与其他业主一起到被告方维权，要求被告方退款。经过多次交涉，被告鑫协公司于2019年7月1日与原告签订《退款协议》，约定退款的金额、退款的方式、利息的计算方式以及违约金的赔偿方式等，但到了还款的时间，被告方仍然分文未付，己明显违反上述《退款协议》，无奈原告与其他业主一起又继续维权，并与被告陈聪猛多次协商，陈聪猛口头承诺想办法筹钱还款，还于2019年10月8日在上述《退款协议》签字确认。被告方的行为，己违反诚实守信的原则，基于房产的现有状况，为了有效维护原告自身合法权益，特向法院起诉。据此，根据相关法律规定特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告鑫协公司辩称，我方同意退还原告本金365000元，利息按照年利率3%计算，自购买日期2019年2月27日到2019年12月25日。我方不同意支付律师费。 被告广西零零秀商业管理有限公司辩称，我公司没有收到40000元，我公司先行办理一台通宝结算pos机，鑫协后期进行支付方的渠道更换，同样更换为通宝，通宝人员在办理的时候将鑫协的名字办理成了我公司，这40000元就是进入鑫协的账户，而不是我公司账户。因为我公司只是物业管理公司，没有得到陈聪猛的授权，不能授权这些业主的团购费和购房款。我方在收到起诉状时也与鑫协财务进行对账，确实这40000元是收入了鑫协的账户，我公司并不承担该费用，那与这笔团购费相关的利息应当由鑫协与原告进行协商。 被告陈聪猛在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。 当事人围绕诉辩内容提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。被告陈聪猛未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。本院认为，对于各方无争议的证据，本院予以记录在卷；对于有争议的证据，本院结合本案事实查明情况予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告陈聪猛为位于柳州市XX号房屋的所有权人，该房屋于2013年9月29日进行登记，房产证号为：柳房权证字第××号，该房屋从2014年1月13日至2019年10月9日期间共有11笔抵押登记、20笔查封登记。 2017年9月28日，被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《销售经营授权书》，该授权书载明被告陈聪猛全权委托柳州鑫协商贸有限公司对其名下位于柳州市谷埠小镇指定区域进行经营、销售以及负责合同的签订、执行和售后服务，授权时间为2017年9月8日至2037年9月28日，授权区域为谷埠街谷埠小镇XX号。 2019年1月13日和2019年1月19日，原告分两次，每次支付20000元共计支付了40000元的团购费。根据原告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，该40000元转入到被告广西零零秀商业管理有限公司的账户。2019年2月27日，原告覃敦明作为买受人与作为出卖人的柳州鑫协商贸有限公司签订合同编号为LZGBJ000D13的《柳州市商品房现房买卖合同》，该合同就原告以605000元的价格购买位于柳州市XX号房屋进行了约定。同日，原告与被告广西零零秀商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。原告覃敦明于2019年2月27日向柳州鑫协商贸有限公司支付305000元，被告柳州鑫协商贸有限公司向其出具了专用收据。2019年5月23日，原告再次向被告柳州鑫协商贸有限公司支付了60000元，被告柳州鑫协商贸有限公司向其出具了专用收据。 2019年7月1日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《退款协议》，协议约定：本人覃敦明于2019年2月27日购买谷埠小镇商铺，现因柳州鑫协商贸有限公司手续不全，无法正常交铺，现柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，具体条件如下：1、从签订协议开始，另算3%的年利率，从购买之日到真正退款日期间结算年利率3%，加购房款项365000元。柳州鑫协商贸有限公司于2019年8月30日前退还全款的30%，2019年9月30日前退还全款的30%，2019年10月30日前退还全款40%，另有团购费40000元。从签订协议开始，若是在规定期限内，柳州鑫协商贸有限公司无法退款给覃敦明，将承担逾期违约金50000元，另再加年利率6.5%的利息。2019年10月8日，被告陈聪猛在该退款协议上签字。 另查，原告在本案中委托广西金飞律师事务所为其提供法律服务，并支付律师费4500元。 在本案审理过程中，双方均同意解除2019年2月27日签订的《柳州市商品房现房买卖合同》。被告柳州鑫协商贸有限公司表示40000元的团购费系其收取的，其愿意在2019年12月25日前退还原告款项，但是违约金和律师费超出其能力范围，且退款协议并非当事人真实意愿，是在众多业主胁迫下签订的。原告则表示被告存在恶意串通以及欺诈的情形，如果团购费是柳州鑫协商贸有限公司收取，那么收取该款项的收款人应当承担本案责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案涉《柳州市商品房现房买卖合同》合同效力的问题。本案中，被告柳州鑫协商贸有限公司与本案原告于2019年2月27日与柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》，是柳州鑫协商贸有限公司在本案案涉房屋所有权人陈聪猛的授权委托范围内签订，应属于当事人的真实意思表示。被告陈聪猛是本案案涉房屋的所有权人，其有权对自己名下的房屋进行合法处分，本案案涉合同在签订时，虽然存在银行抵押以及法院查封的事实，但该情形仅仅属于合同目的是否能够实现即阻却房产权属变更的情形，但该情形并不妨碍双方合同的成立以及生效，换言之，该事由并非绝对不可变更的事由，只要在双方房屋权属过户前该阻却事由消灭，双方的最终交易目的就会完成。故该合同未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现被告柳州鑫协商贸有限公司与原告均同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院对此予以支持。关于合同解除后被告退款的问题。原告与被告柳州鑫协商贸有限公司于2019年7月1日已经签订了《退款协议》，明确约定柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，且被告陈聪猛也于2019年10月8日在该协议上签字，故被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司应严格按照退款协议约定向原告退还购房款。被告辩称该退款协议不是其真实意思表示，属于在胁迫情况下签署，被告对其辩称没有提交证据予以证实，本院对于该辩称不予支持。关于团购费40000元的问题，并无证据证明被告陈聪猛委托广西零零秀商业管理有限公司收取该笔款项，该款项虽进入被告广西零零秀商业管理有限公司的账户内，应视为广西零零秀商业管理有限公司仅仅提供账户代收的行为，其与原告并不存在任何房屋买卖合同关系，同时，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛在退款协议中也明确团购费40000元由其退还，故该团购费应属于被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司收取的费用，与被告广西零零秀商业管理有限公司无关。按照退款协议的约定，被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司应向原告退还405000元（40000元+3650000元），由于被告未能按照协议约定的期限退还全部款项，故被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司还应该向原告支付违约金50000元，并支付利息，原告诉请从签订合同次日2019年2月28日开始计算利息属于其对自己权利的合理处分，本院予以支持。从2019年2月28日至2019年10月30日的利息按照年利率3%计算，之后的利息以年利率6.5%计算至房款退还完毕为止。 关于原告诉请的律师费问题。原、被告并没有在退款协议中约定实现债权的费用由被告承担，其该费用并非实际需要发生的费用，故对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、解除原告覃敦明与被告柳州鑫协商贸有限公司于2019年2月27日签订的《柳州市商品房现房买卖合同》。 二、被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司共同向原告覃敦明返还购房款405000元并支付利息、违约金（其中违约金为50000元；利息以405000元为计算基数，其中2019年2月28日至2019年10月30日期间的利息按照年利率3%计算，之后的利息以年利率6.5%计算至405000元退还完毕为止）。 三、驳回原告覃敦明的其他诉讼请求。 案件受理费8548元，保全费2936元，共计11484元（原告已预交），由被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司共同负担并径行向原告覃敦明支付。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行股份有限公司柳州潭中支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  汝 磊 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  覃 华 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007