北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53797号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司职员。被告：王亚洲，男，1982年5月7日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称原告）诉被告王亚洲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨怡芳与被告本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付房屋占有使用费504088.57元2.依法判决被告支付腾退费用3050元;3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月9日，原告将涉诉房屋出租给被告，年租金17万元，半年付。2016年11月19日，被告未按期支付下期租金，原告多次与被告协商，被告均不同意支付房租，并恶意占用房屋。后经（2019)京03民终X号判决确定，确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，被告向原告支付未付租金20299.08元。由于被告恶意占有房屋，原告依据（2019)京03民终X号判决，强制协助被告腾退房屋，原告共向案外人赵某支付自2017年11月24日至2019年3月13日房屋占有使用费461588.57元。原告依法提起诉讼，要求被告向原告支付房屋占用费及其他损失。被告辩称：驳回原告所有诉讼请求。2016年5月9日被告与原告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告，年租金17万元，半年付，转让费4万元，被告于2016年5月9日交给原告半年房租、押金与转让费共计13.9166万，开始装修及办理营业手续。半年过后，因原告无法提供合法房屋手续，导致合法的营业手续一直办理不下来，被告又于2016年12月8日向原告支付下半年房租8.5万元，自合同签订开始一年内都无法取得合法的营业手续，租金到期前两个月被告与原告店长胡某多次沟通房屋营业手续事宜并且明确告知原告如果办不了营业手续被告将无法经营，也不会再续租，后来被告又多次打电话告知原告店长要求收回房屋。店长胡某说他做不了决定，需要向公司汇报，但一直没有得到原告的回复。被告于2017年7月中旬关店并搬离所有物品（只剩余一些后厨破旧损坏无法使用的物品，即不要的废品)并告知原告“被告已搬离了所有物品，屋内剩余废品是不要的”。后来被告又多次与朋友前往原告公司积极主动沟通房屋腾退事宜，但原告公司工作人员以不知道我们是谁，或者负责人不在为由推诿并阻拦不让进入公司，使被告无法联系到负责人。无奈之下被告于2017年8月31日主动向原告发出“房屋腾退通知书”，原告也已签收，可是原告在签收10天后又恶意退件，快递单据可以体现签收时间与退件时间，此证据已被(2019)京03民终X号民事判决书认定，被告已经把该做的都做了。造成涉案房屋不能腾退和顺利交接的责任全部在原告。被告把所有积蓄都已投到涉案房屋，原告未完全告知房屋实际状况、使被告遭受了巨大的经济损失还欠有外债，不得不去赚钱还债，被告不能在房屋没进行腾退交接的情况下把钥匙给别人，也不能不锁门离开，因为一旦不锁门离开，涉案房屋没人看管出现别的不可预测的危险以及纠纷这个法律责任没有人承担。无奈之下只好把门锁上并留下被告的联系方式，且原告方一直有被告的电话，在合同签订时留的电话被告也从未更换过，随时保持畅通。在这期间原告没有与被告联系收房，原告此举是恶意不收房，故意让被告承担房租，而且被告与原告之间的租房合同已于2017年8月31日解除，此证据已被(2019)京03民终X号民事判决书认定，所以原告的恶意不收房所产生的后果与扩大的损失与被告无关，请法院判决驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2016年5月19日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区十八里店乡吕家营中街X号链家店面右侧90平米加二层175平米，面积约265平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，用于经营光阴主题餐厅使用；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2016年5月19日；租赁期限自2016年5月19日起至2019年3月31日止；租赁房屋免租期2016年5月19日至2016年6月18日；房屋年租金17万元；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达30日内的；2.交房的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的……；甲、乙双方约定，就本合同相关事宜如以书面形式通知时，双方的送达地址为本合同各自书写的地址；合同解除或合同期限届满后，乙方应及时对其物品搬离并对房屋进行卫生保洁，逾期不搬离的，如屋内仍有遗留物品，则视为乙方自动放弃，甲方有权处置房屋内的物品并可用于冲抵相关费用。合同签订后，原告于2016年5月20日将涉案房屋交付于被告使用，被告于2016年5月26日向原告交纳了押金、转让费、租金，并对涉案房屋开始装修。2017年8月30日，被告向原告发送了《解除合同通知书》，内容为因原告不能提供房屋的合法手续以便办理营业执照等经营证照，故自原告接到通知之日起，正式解除房屋租赁合同，并要求原告接到本通知后3日内收回房屋。根据邮件全程跟踪查询显示该份《解除合同通知书》于2017年8月31日由原告签收。被告称因原告未收房，故自行离开涉案房屋。原告主张被告无单方合同解除权。关于涉案房屋构造，其系朝阳区十八里店乡吕营中街X号房屋（以下简称X号房屋）的一部分，原告自案外人赵某处承租X号房屋之后，将一部分房屋即涉案房屋转租给被告，原告占有和使用X号房屋的另外一部分。2019年3月28日，北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）作出（2019）京03民终X号生效民事判决，该诉讼当中，原告曾向被告提出反诉，要求确认双方合同于2017年11月24日解除，并要求被告给付2017年6月19日至2017年11月24日期间的租金，法院认为原告依约应行使的合同解除权合理期限为2017年8月31日，并最终判决：双方签订租赁合同于2017年8月31日解除；被告向原告给付2017年6月19日至2017年8月31日期间的租金。2019年3月5日，三中院作出（2019）京03民终X号生效民事判决，认定事实部分查明，被告认可X号房屋由其上锁，其物品尚在屋内，但未实际使用该房屋。法院判决：原告和被告于判决生效之日起十日内将X号房屋腾空并交付给案外人赵某。2019年3月13日，赵某签署《交接声明》，表示依据（2019）京03民终X号民事判决书，赵某确认原告已于2019年3月13日向其交还X号房屋。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的应终止履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是合同解除之后，涉案房屋未能及时移交造成房屋空置损失的责任认定和划分问题，本院具体分析如下：首先，根据（2019）京03民终X号生效民事判决的判决主文内容，以及该判决作出的日期，结合案外人赵某的接收记录，本院认定涉案房屋于2019年3月13日由原告收回并交付给案外人赵某；其次，根据（2019）京03民终X号生效民事判决的事实查明部分内容，以及本案中双方当事人对事实的陈述，本院认定涉案房屋在2019年3月13日之前由被告上锁，且房屋内有被告部分物品，但被告并未实际使用房屋；再次，自2017年8月31日涉案租赁合同解除之后，直至2019年3月13日涉案房屋实际转为原告控制，并移交给案外人赵某，该期间内，原告和被告未能及时办理涉案房屋交接手续，导致产生房屋空置损失。就该损失，本院认为被告应承担部分责任，具体原因如下：1.被告认可涉案房屋钥匙未曾向原告移交，故其对涉案房屋仍有控制权；2.被告虽主张离开涉案房屋之后多次要求原告收房，并未提供充分证据予以证明，且原告也不予认可；3.被告虽曾于2017年8月31日向原告发出解除和收房通知，然而被告并非有权解除一方；4.被告在涉案房屋内留有物品，即违反了双方合同约定的合同解除后被告应及时将物品搬离并对房屋进行卫生保洁的合同义务，也客观上给原告接受房屋造成不便；5.（2019）京03民终X号民事判决虽未支持原告关于2017年8月31日至11月24日期间的租金主张，但并未对该期间以及后续的实际占有使用费作出处理；最后，被告虽应承担责任，但责任比例应予以减轻。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。虽然双方合同已于2017年8月31日解除，但该原则仍可参照适用。被告自解除合同之后未开展经营活动，原告作为同属X号房屋的另一部分使用人对涉案房屋空置的情形理应知晓，但原告未提供充分证据证明主动联系被告要求处理合同解除后事宜并办理房屋交接手续，也未能积极诉诸法律寻求收回房屋。另外，根据双方租赁合同第十一条约定，合同解除后，被告逾期不搬离的，如屋内仍有遗留物品，则视为被告自动放弃，原告有权处置房屋内的物品并可用于冲抵相关费用。原告未能根据前述合同约定积极行使其权利。故原告作为出租一方，对于涉案房屋未能及时交接造成的空置损失，也应负有一定责任，本院据此酌情对被告承担责任的比例予以减轻。关于占有使用费标准，原告主张因被告控制X号房屋的大门，导致原告无法向案外人赵某交付房屋，故2017年11月24日至2019年3月13日期间的占有使用费以X号房屋租金为标准，原告该项主张未提供充分证据予以证明，被告对其也不予认可，故本院不予采信，并以双方之前的租金费用作为占有使用费计算标准；原告主张2017年8月31日至2017年11月24日期间的占有使用费以涉案租赁合同确定的租金费用作为标准，并无不当，本院不持异议。最后，本院根据确定的租金标准，结合前面分析的酌情减轻被告责任比例因素，最终确定被告向原告支付的占有使用费为13.05万元。另关于原告主张的腾退费用3050元，原告提供了相应搬家费单据和发票予以佐证，但并未区分X号房屋原告使用的部分和被告使用部分所涉及的不同搬家费，本院酌情认定并对其中合理部分1500元予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王亚洲自本判决生效之日起十五日内向原告北京链家房地产经纪有限公司支付占有使用费13.05万元；二、被告王亚洲自本判决生效之日起十五日内向原告北京链家房地产经纪有限公司支付腾退费0.15万元；三、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8871元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担4436元（已交纳）；由被告王亚洲负担4435元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  云 凝人民陪审员  崔燕如人民陪审员  张志武二〇一九年十二月二十日法官 助理  陈逢源