江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初10108号原告：江苏金新城物业服务股份有限公司，住所地张家港经济开发区悦丰大厦8楼805室。法定代表人：许培新，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄韵皎，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶泽玙，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。被告：孙建，男，1972年9月21日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈亚芬（系孙建妻子），女，1974年3月6日生，汉族，住张家港市。原告江苏金新城物业服务股份有限公司（以下简称金新城物业公司）与被告孙建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金新城物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付拖欠的2017、2018年度物业服务费用共计3500元及滞纳金279.94元（暂自2018年1月1日起计算至2019年3月31日，剩余滞纳金以3500元基数，按银行同期贷款利率的二倍自2019年4月1日起计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担（原告预交部分由法院返还）。事实与理由：2015年10月，原告与张家港市君临新城小区业主委员会签订《君临新城小区物业服务合同》一份，约定由原告为君临新城小区提供物业服务，服务期限为自2015年11月1日起至2020年10月31日。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告作为君临新城小区5幢905室业主，却未按约向原告缴纳2017年度、2018年度的代收代交费、汽车停放费等各项物业费用合计3500元。原告多次催收无果，故起诉。被告孙建辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、根据合同第八条第（四）款规定，未入住物业公共服务费应当按70%计算，但被告已全部缴纳，共计优惠8个月，原告应退还1200元。2、原告要求支付的2017年、2018年的代收代交费用明细不明，2017年度、2018年年度的公共部位的水电费已出，可按照实际使用各户进行分摊，2014至2016年度的原告应该按照实际使用情况将剩余费用进行退还。3、代收代交费用中所涉电梯维保费不同意缴纳，原因为代收代交费已包含在物业公共服务费中，不属于代收代交费，故原告不得重复收取；根据《江苏省物业服务收费管理办法》、《张家港物业服务收费管理办法》相关规定，电梯维保费及电梯年检费应当包含在物业公共服务费中；即便电梯维保费需额外支出，原告提供的电梯维保费用与实际支付不符，原告《江苏金新城物业服务股份有限公司转让说明书》中2017年电梯维保费总额为631260元，包含5个小区的电梯维保，但2017年君临新城一个小区的电梯维保费就有694362元。原告将未缴费房号及名字公示到小区里损害了我的权益。物业公司在我们装修的时候对我们双重标准。本院经审理认定如下事实：2015年10月31日，张家港市君临新城业主委员会（甲方）与张家港市新城物业管理有限公司（乙方）签订《君临新城小区物业服务合同》一份，约定由张家港市新城物业管理有限公司为君临新城小区提供物业服务。合同主要内容有：委托服务期限为5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止；乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：……（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、锅炉、暖气线路等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（中修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；物业公共服务费收取标准如下：高层、小高层住宅：3.5元/月.平方米（其中包括：物业公共服务费1.7元/月.平方米、特约服务费0.8元/月.平方米、代收代交费1.0元/月.平方米）；商铺：2.5元/月.平方米；电梯、水泵、消防、通风、监控机房等设施设备的运行电费及年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费，年底按实际发生额结算，在收缴下一年度费用中一并多退少补；根据2015年1月1日张家港市物价局发布生效的《张家港市物业服务收费管理实施办法》的规定：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，优惠期限不超过24个月；电梯、水泵、消防、通风、监控机房等设施设备的运行电费及年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费用，按规定标准的100%交纳；物业公共服务费按元/月.平方米计算，乙方根据《江苏省物业管理条例》规定，向业主或物业使用人预收一年的物业公共服务费用，业主或物业服务人在每年12月31日前向乙方交纳包括本年度在内的12个月的物业公共服务费，业主逾期交纳物业公共服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三计收滞纳金；地下停车位的权利人应按每年360元向乙方交纳汽车停放费而非保管费（包括照明、清洁等费用）；甲方权利义务：（一）监督业主、物业使用人遵守《管理规约》，劝阻、制止违反《管理规约》的行为，业主逾期不交纳物业公共服务费用的，甲方应当通过上门催缴、在小区内公示等形式督促其限期交纳；（二）授权乙方对业主和物业使用人违反《管理规约》，劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政主管部门、诉讼等方式进行处理；……。另查明：一、孙建为君临新城5幢3单元905号房业主，房屋建筑面积为197.7平方米，汽车位位于二期地下车位H0056。二、张家港市新城物业管理有限公司于2017年8月24日变更名称为江苏金新城物业管理有限公司，于2018年3月30日又变更为江苏金新城物业服务股份有限公司。三、金新城物业公司同意在本案诉请金额中扣除向孙建空关优惠的1200元物业费。以上事实，有《君临新城小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、工商查询信息及本院庭审笔录等予以证实。审理中，金新城物业公司陈述孙建2017年度、2018年度物业公共服务费及特约服务费已按期交纳，欠交费用计算为：1、2017年度结欠物业服务费2082元，包括代收代交费1722元（房屋面积199.36平方米×0.72元/月.平方米×12月）、车位管理费360元；2、2018年度结欠物业服务费1418元，包括代收代交费1058元（房屋面积199.36平方米×0.44元/月.平方米×12月）、车位管理费360元；合计3500元。2017年度代收代交费标准0.72元/月.平方米是根据1元/月.平方米，减去2016年度多余的0.28元/月.平方米计算得出的；2018年度代收代交费标准0.44元/月.平方米是根据0.72元/月.平方米，减去2017年度多余的0.28元/月.平方米计算得出的。关于是否重复收取电梯年检、维保费用，金新城物业公司陈述：原告在代收代交费用中收取电梯维保费，并未列入物业服务费用成本，不构成重复计收。原告在小区前期物业服务阶段，就已经将物业服务费用收费标准向张家港市物管处进行备案，包括电梯维保费、年检费在内的费用均未列入公共服务费用测算，而是列在代收代交费用测算中，上述材料，在小区业主向物管处投诉处理时，原告也已经向业主及相关部门出具。此外，上述电梯维保费用，年检费均为小区实际支出费用，原告均有对应合同及发票可以佐证。无论是业主还是物价局，也已多次到原告处对上述费用的真实性进行核实，均未发现有不真实或者有任何作假之处。甚至在上次庭审后，业主再次向物价局进行投诉，原告也已再次应物价局要求提供相关材料进行核实。本院认为，原告与张家港市君临新城业主委员会签订的《君临新城小区物业服务合同》合法有效，被告作为君临新城小区业主，上述物业服务合同对被告有约束力。原告按约提供了物业服务，被告作为该小区业主理应支付物业服务费。案涉合同约定逾期支付物业服务费应承担滞纳金，属对一方违约时向对方支付违约金的约定。现原告要求被告支付物业服务费中的代收代交费、车位管理费及违约金，于法有据，本院予以支持，原告主张的2017年度、2018年度物业费计算有误，本院予以调整，经计算，应为3472元（取整）[197.7平方米×（0.72元/月.平方米+0.44元/月.平方米）×12月+720元]，扣除空关期间物业费优惠1200元，为2272元。被告辩称原告将电梯维保费、年检费列入代收代交费属重复收费，本院认为，根据双方合同约定，电梯等设施设备的运行电费及年检维保费系在代收代交费中收取并支出，被告并未提交证据证明原告在物业公共服务费部分将该部分开支重复列入，故被告辩称本院不予采纳。被告辩称原告将未交费房号及名字公示到小区里损害其权益，本院认为，如被告认为原告在催交物业费过程中造成其权利受到损害，可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款及相关法律规定，判决如下：被告孙建于本判决生效之日起十日内给付原告江苏金新城物业服务股份有限公司物业服务费为2272元并承担违约金（计算至2019年8月21日为404.5元，自2019年8月22日起，以2272元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙建负担，于本判决生效后7日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  薛风琴人民陪审员  曹盘军人民陪审员  顾雷鸣二〇一九年十二月六日书 记 员  徐昕怡张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，诉讼费账号：62×××68。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。