广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2671号原告：珠海市旭日华庭物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉桥湖南路625号，统一社会信用代码914404006615415929。法定代表人：张定坚，董事长。委托诉讼代理人：万红军，男，员工。被告：孙忠有，男，1960年9月13日出生，汉族，住山西省长治市长治县。原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告孙忠有（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万红军到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年5月至2019年5月期间拖欠的管理费13075.75元；2.判令被告向原告支付拖欠管理费的滞纳金18769.8元（按日千分之一的标准计算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2008年3月1日进入珠海市斗门白蕉镇桥湖南路xx号xx小区进行管理。被告于2010年5月至2019年5月期间拖欠物业管理费13075.75元，包括物业服务费、公摊电费、电梯公摊费。被告的行为影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他业主的利益。根据物业管理合同及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.房产证；2.业主欠费明细表；3.业主缴费通知单；4.《前期物业服务合同》；5.珠海市物业服务企业登记备案证明；6.不动产权登记表。被告缺席，没有答辩，没有提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院认定原告提交的证据1、4-6能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，证明内容以本院认定为准。原告提交的证据2为原告单方制作，本院不予确认。证据3没有其他证据佐证，本院不予确认。经审理查明：2008年1月1日，原告与珠海市斗门文华房产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告对位于珠海市××区××镇桥××号的xx小区提供物业服务，委托管理期限自2008年1月1日起至2016年12月31日止，但合同期内本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；原告对公共环境卫生、绿化、治安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；本物业工程竣工验收交付使用后，住宅按实际建筑面积每月每平方米1.2元（不含公共分摊水电费，公共水电费按本合同约定另行分摊）收取；原告自业主办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日（以建设单位通知或公示入伙之日）及《商品房买卖合同》约定视为入伙之日的次月1日起按上述标准向其收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主或非业主使用人逾期缴纳超过一个月的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三计收滞纳金。2017年1月1日，原告与珠海市斗门文华房产开发有限公司又签订一份《前期物业服务合同》，合同约定内容与前述合同基本一致，委托管理期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止，但合同期内本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告系叁级物业服务企业，具有物业管理资质。另查明，位于珠海市××区××镇桥××号（xx）x栋xx单元xx房的权属人为被告，建筑面积91.5平方米，不动产权登记缮证日期为2010年5月17日。另查明，原告在庭审中表示，被告没有通过原告办理收房手续，案涉房屋至今空置。本院认为，原告与珠海市斗门文华房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。原告要求被告支付从2010年5月1日至2019年5月31日的物业服务费，但原告在庭审中表示被告没有通过原告办理房屋交付手续，原告也没有提交入伙通知或被告与建设单位签订的《商品房买卖合同》，原告没有证据证明案涉房屋交付被告使用的时间，但根据不动产权登记表，案涉房屋已于2010年5月17日缮证登记在被告名下，所以本院认定从2010年5月17日起，被告已实际接收案涉房屋，依照《物业管理条例》第七条第五项的规定，原告有权要求被告支付从该日起的物业服务费。经本院核算，从2010年5月17日至2010年5月31日被告应向原告支付物业服务费为53.13元（1.2元/平方米/月×91.5平方米÷31天×15天），从2010年6月1日至2019年5月31日，被告每月应向原告支付物业服务费为109.8元（1.2元/平方米/月×91.5平方米），共计108个月为11858.4元。所以，被告应向原告支付2010年5月17日至2019年5月31日期间未按期交纳的物业服务费为11911.53元。关于违约金的问题。合同约定物业服务费的支付时间是每月十日前交纳当月费用，逾期的违约金为从逾期之日起按每日千分之三计算，被告拖欠物业服务费，原告自愿按照每日千分之一计算违约金，本院予以支持。但每月违约金数额应以当月应交纳的物业服务费本金为限，原告主张超过部分不予支持。另外，由于被告应从2010年5月17日起支付物业服务费，已超过2010年5月支付当月物业服务费的期限，故本院认定2010年5月17日至2010年5月31日的物业服务费被告应于2010年6月10日前支付，被告没有支付该期间的物业服务费，也没有支付2010年6月的物业服务费，故被告由于逾期支付2010年5月17日至2010年6月30日的物业服务费应支付的违约金以162.93元（53.13元+109.8元）为基数，按照每日千分之一的标准，从2010年6月11日起算，违约金数额以物业服务费本金162.93元为限，原告主张超过部分不予支持。关于公摊电费、电梯公摊费的问题。原告对其主张的公摊电费、电梯公摊费，没有提供证据予以证明，故本院对原告该请求不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孙忠有于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司支付2010年5月17日至2019年5月31日期间的物业服务费11911.53元；二、被告孙忠有于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司支付2010年5月17日至2019年5月31日期间欠缴物业服务费的违约金（2010年5月17日至2010年6月30日期间欠缴物业服务费的违约金以162.93元为基数，从2010年6月11日至实际清偿之日止，按照每日千分之一的标准计算，且每月违约金数额以不超过物业服务费本金162.93元为限；之后每月以109.8元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照每日千分之一的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月物业服务费本金109.8元为限）；三、驳回原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，由原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司负担150元，由被告孙忠有负担446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  李小平二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。