广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初1352号原告:德庆和煌酒店管理有限公司，住所地：德庆县****财政局后背，注册号：441********2580。法定代表人：梁某1。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，是德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。负责人：邓广坚，广东曜政律师事务所主任。委托诉讼代理人：邓广坚，德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人的工作人员，广东曜政律师事务所律师，执业证号：144***********028。委托诉讼代理人：黎金辉，德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人的工作人员，广东曜政律师事务所律师，执业证号：144***********017。被告：深圳市金赛龙实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区***********之二号，统一社会信用代码：914************827。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行律师事务所律师，执业证号：144********693496。委托诉讼代理人：黄伟忠，广东天重行律师事务所律师，执业证号：1441********17064。第三人：德庆县阿尔戈斯酒店管理有限公司，住所地：德庆县****财政局后背。法定代表人：罗某1。原告德庆和煌酒店管理有限公司（以下简称：和煌公司）与被告深圳市金赛龙实业有限公司（以下简称：金赛龙公司）、第三人德庆县阿尔戈斯酒店管理有限公司（以下简称：阿尔戈斯酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和煌公司的委托诉讼代理人邓广坚、黎金辉，被告金赛龙公司的委托诉讼代理人李炳球、黄伟忠，第三人阿尔戈斯酒店的法定代表人罗某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和煌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年1月5日至2018年1月5日租金90000和违约金45900元（违约金暂计至2019年10月5日，以后按实际发生计算）、2018年1月5日至2019年9月4日租金9166.67元×25个月＝229166.75元，以上合计365066.75元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月4日和2017年1月5日，原告与被告、阿尔戈斯酒店在宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）的见证下，签订了两份《酒店经营权租赁合同》，约定由原告和阿尔戈斯酒店将阿尔戈斯酒店的主楼、副楼及有关设备设施租赁给被告使用，其中2017年1月5日签订的《酒店经营权租赁合同》约定租赁期限为2017年1月5日至2018年1月5日，被告应支付给原告每年租金为90000元，每月租金支付时间为下月五号前。2018年1月原《酒店经营权租赁合同》到期后，和煌公司破产管理人代表原告与被告、阿尔戈斯酒店在宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）的见证下，又签订了一份《酒店经营权租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月5日至2020年1月5日，被告应支付给原告每年租金为110000元，每月租金916.67元支付时间为下月五号前。但至起诉时止，经原告多次催收，被告仍拒不缴交2017年1月5日至2018年1月5日租金90000元、2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元。为维护原告的合法权益，特向法院提起本诉讼，请依法判决。被告金赛龙公司辩称：一、2017年1月5日至2018年1月5日期间的租金，被告已经全额支付完毕，并不存在拖欠原告租金的情形，原告诉请该期间的租金及违约金没有事实和法律依据，应予驳回。被告已按照2017年1月5日签订的《酒店经营权租赁合同》第三条之约定，于2017年3月起委托德庆县德城金裕酒楼代为向指定收款账户（户名：德庆县旅游发展局，账号：800***********835，开户行：肇庆端州农村商业银行股份有限公司），分12次支付了2017年1月5日至2018年1月5日期间的租金合共18万元，被告不拖欠原告该期间的租金，不存在违约行为，不应支付违约金。认定该事实的证据有：1、被告向德庆县德城金裕酒楼发出《委托付款函》；2、德庆县德城金裕酒楼出具的《确认书》；3、德庆县德城金裕酒楼转款后保留的《中国建设银行单位客户专用回单》12张等系列证据予以证实。因此，原告的该项诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。二、2018年1月5日至2019年9月4日租金因被告与原告间相互债务抵销而灭失，且在进行相抵后，被告仍然对原告享有债权，被告保留向原告主张的权利，原告的该项诉讼请求也应当予以驳回。1、被告对原告起诉的2018年1月5日至2019年9月4日租金金额229166.75元没有异议。2、被告对原告享有的债权有：（1）原告经营金汇豪庭售楼部于2015年5月至2019年10月期间产生的电费30465元，认定该事实的证据有《金汇豪庭售楼部用电确认表》30张予以证实。（2）被告垫付的粤H*****车维修费6500元。2018年8月10日晚，酒店七楼一石膏装饰构件突然坠落砸损粤H*****车辆，被告于2018年8月25日垫付车辆维修费6500元，认定该事实的证据有《车辆维修费发票》、《肇庆东联丰田汽车销售服务有限公司结账单》予以证实。（3）被告为配电设备维修工程支付的款项55000元。2018年8月，酒店用电出现故障，无法正常经营，德庆阿尔戈斯度假酒店管理有限公司与德庆县晋安电力工程有限公司签订配电设备维修工程施工合同，对配电设备进行维修、更换，支付工程款55000元，认定该事实的证据有《德庆阿尔戈斯度假酒店管理有限公司配电设备维修工程施工合同书》、《配电设备维修工程发票》、《10KV高压开关柜试验报告》、《配电设备维修工程承接方相关资质证明》等予以证实。（4）被告为排除酒店安全隐患支付的加固工程价款198025.51元。自2018年8月10日晚石膏装饰构件坠落事件发生后，德庆县住房和城乡规划建设局、德庆县工程质量监督站、德庆县建筑施工安全监督站分别向被告承租的德庆阿尔戈斯度假酒店发出安全隐患告知书和整改通知书，责令酒店进行安全整改，被告于2018年11月16日至2019年1月6日期间聘请施工方对酒店外墙石膏构件加固工程、三楼和六楼建设的钢结构连走廊工程进行施工，并于2019年6月18日上午，召集酒店负责人、工程部、会同资产管理人员代表郭海彬、监理、施工员等人员进行验收，工程最终结算价为198025.51元，认定该事实的证据有《安全隐患告知书》、《安全隐患整改通知书》、《连廊及外墙加固工程图纸》、《连廊及外墙加固工程预算书》、《连廊及外墙加固工程结算书》、《连廊及外墙加固工程质量竣工验收记录》、《委托付款书》、《付连廊及外墙加固工程银行回单》、《连廊及外墙加固工程发票》等予以证实。以上（1）（2）（3）（4）项合计289990.51元。3、被告与原告间对债务抵销已形成合议。2018年9月12日上午10点，在县政府311会议室召开的阿尔戈斯酒店管理工作会议，会议上县政府、资产管理人对电费、被砸车辆维修费、高低压配电柜维修更换费用、酒店外墙石膏构件加固工程、三楼和六楼建设的钢结构连走廊的工程费用的支付与负担达成一致意见，同意由被告先行支付，再从被告应支付的租金里进行扣减。会议后，被告进行相关工程的预算及验收资料均报送原告的管理人，并得到管理人签名确认。基于以上事实，被告对原告享有的债权为289990.51元，而所欠租金仅229166.75元，两者相抵消后，被告非但不需要向原告支付租金，还对原告享有债权60823.76元。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院查明事实后驳回其全部诉求。第三人阿尔戈斯酒店述称：原告和第三人在当地政府的主导下，将酒店出租给被告经营是事实，被告在经营租赁物期间，对租赁物进行维修加固垫付的费用，不应当由被告负担，如政府认可的费用，在租金中抵消第三人没有意见，该费用由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：受德庆县宝来集团事件影响，第三人面临运作困境，为确保酒店正常营运，实现维稳目标，原告决定将阿尔戈斯酒店租赁给被告经营管理。2015年1月4日，原告、第三人与被告在德庆县旅游发展局的见证下，签订了《酒店经营权租赁合同书》，将阿尔戈斯酒店的主、副楼（权属人为原告，房产证号：德6520111454、C6484021）及酒店设备设施等租赁给被告经营管理。租赁期满后，原告和第三人作为合同甲方与被告（合同乙方）在宝来集团处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局代）见证下，于2017年1月5日重新签订《酒店经营权租赁合同书》，合同约定：甲方将酒店主、副楼及酒店设备设施等租赁给乙方经营管理，租赁期限从2017年1月5日起至2018年1月5日止；年租金为人民币180000元，乙方向甲缴付租金，甲方收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户，协议签订以后每月租金应在下月5号前支付，如逾期3个月不缴付租金，视同乙方违约，逾期租金按月计收2％滞纳金等。合同重新签订后，被告于2017年3月1日出具委托付款函，委托德庆县德城金裕酒楼代为交付合同约定的租金到酒店经营专责组指定收款的德庆县旅游发展局银行账户（账号：800***********835）。从2017年3月21日至12月9日，德庆县德城金裕酒楼先后12次代被告交付租金共180000元到上述账户。被告在经营租赁标的物期间，经案外人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定，受理黎浩斌对原告的破产清算申请，并于同年5月9日作出（2017）粤1226破1号决定：指定广东曜政律师事务所为原告破产清算管理人。2017年1月5日签订的《酒店经营权租赁合同书》履行期满前，原告破产清算管理人同意被告继续履行合同，期满后，被告仍继续经营原租赁的酒店，原告破产清算管理人没有提出异议，期间被告没有支付相应的租金。2018年8月10日晚，被告租赁经营的酒店7楼一石膏装饰构件突然坠落，砸中停在楼下的粤H*****号汽车，造成该车辆损坏，为此，被告支付该车辆维修费用6500元。石膏装饰构件坠落次日，德庆县住房和城乡规划建设局到现场勘查，发现酒店外墙石膏装饰构件由于自然冷缩热涨原因，石膏装饰构件与锚固点出现裂缝，构件与墙面粘结胶老化分离，自然水渗入软化石膏构件，导致大部分石膏构件均有坠落危险，向德庆阿尔戈斯度假酒店发出安全隐患整改通知书，要求酒店对存在安全隐患的酒店外墙石膏构件作拆除处理。同年8月13日，德庆县工程质量监督站和德庆县建筑施工安全监督站联合向德庆阿尔戈斯度假酒店发出安全隐患告知书：你酒店主楼与副楼（幸福楼）之间三楼和六楼建设的钢结构连廊，因无法提供设计施工图纸进行结构验算，也无提供任何施工资料参考，建成后也未经过荷载试验等验收手续，存在未知的安全隐患，要求酒店聘请有资质的设计单位进行加固处理，消除未知的安全隐患。鉴于被告租赁经营的酒店存在安全隐患，德庆县人民政府于2018年9月12日召集相关的政府部门及原告破产清算管理人、被告和第三人等，在县政府311会议室召开会议，确定由被告聘请相关单位对酒店进行加固、维修，费用由被告垫付。2019年9月13日，被告以第三人的名义与德庆县晋安电力工程有限公司签订阿尔戈斯酒店配电设备维修工程施工合同书，由德庆县晋安电力工程有限公司为酒店更换施耐德UA控制器及维修低压万能断路器1台、更换高压真空断路器（VS1-12/630-25）1台（厂家：孝感汉光森源电气有限责任公司）及更换施耐德空气开关3只等相关施工项目。德庆县晋安电力工程有限公司施工完成后，经试验合格，被告以第三人的名义于2018年10月23日支付了合同标的款55000元给施工方。2018年10月7日，被告聘请广东鑫城建设工程有限公司对阿尔戈斯酒店连廊及外墙装饰进行加固维修，2019年6月19日竣工验收合格，被告于2019年9月3日出具委托付款书，委托第三人代支付合同工程结算款198025.51元，同年9月5日，第三人通过汇款方式支付上述款项给广东鑫城建设工程有限公司，同年10月9日，广东鑫城建设工程有限公司出具上述工程款的发票给被告。被告对阿尔戈斯酒店配电设备维修和连廊及外墙装饰进行加固维修，均将维修工程预算书复印送达给原告破产清算管理人。2018年10月，原告破产清算管理人代表原告（合同甲方）、第三人（合同乙方）与被告（合同丙方）在德庆县旅游发展局的见证下，补签了《酒店经营权租赁合同》，约定：甲、乙双方将名下阿尔戈斯酒店的主、副楼及酒店设备设施，甲方名下的第2号、4号别墅租赁给丙方经营；租赁期限为2年，即从2018年1月5日起至2020年1月5日止；丙方向甲、乙方交纳的年租金合计为人民币220000元，其中年租金的一半即110000元直接缴付给原告破产清算管理人，收款账户为678268804902，开户行为中国银行股份有限公司肇庆分行；因租赁的财产中部分属于乙方所有，甲方报经政府及法院同意后，甲、乙、丙三方确认将年租金的另一半即110000元缴付给宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（其中乙方支付给罗某1每月工资5000元，由丙方在支付给乙方的租金中代付，代付后丙方每月向乙方支付租金4166.67元）收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户；本协议签订以后每月租金应在下月5号前支付，丙方向甲方每月支付9166.67元，向宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组每月支付4166.67元；丙方租赁经营期间，酒店所发生的一切债权、债务由丙方自行负责等。合同补签后，被告依然经营租赁的酒店，但没有按照合同的约定支付租金给原告和第三人。为此，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。原告与阿尔戈斯酒店作为酒店经营权租赁合同的共同出租人，为了查明案件事实，本院依法追加了阿尔戈斯酒店作为第三人参加本案诉讼。在诉讼过程中，被告明确表示其垫支的电费、维修费等款项，按照合同约定，在应当支付给原告的租金中予以抵消，不足的部分，以及应当支付给第三人的租金，由其另行协商解决；原告则表示其应承担的电费，可以在租金中抵消，其他的因具体数额不能确定，故不同意在租金中抵消。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告、第三人与被告在政府有关部门的见证下，为确保酒店正常营运、实现维稳目标，2017年1月5日续签的《酒店经营权租赁合同书》，本院受理受理黎浩斌对原告的破产清算申请，原告破产清算管理人同意继续履行合同，以及2018年10月补签的《酒店经营权租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行各自的义务。本案争议的焦点：1、被告租赁原告和第三人的酒店是否已经支付了合同约定租金；2、被告在租赁酒店经营期间支付原告售楼部电费、酒店装饰构件坠落造成汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费等是否应当在租金中予以抵销。一、关于被告租赁原告和第三人的酒店是否已经支付了合同约定租金的问题。被告从2015年1月5日起租赁原告和第三人的酒店进行经营，原告认为被告从2017年1月5日起没有支付租金，原告、第三人与被告续签的《酒店经营权租赁合同书》约定租金收款账户为宝来集团事件处置执行工作组酒店经营专责组（德庆县旅游发展局）暂存户，合同签订在法院受理对原告破产清算申请前，受理后原告破产清算管理人同意继续履行合同，被告委托第三方分12次支付了2017年1月5日至2018年1月5日的租金到合同约定的租金收款账户，履行了该期间的租金支付义务，有被告提供的受托人电子转账凭证为凭，经本院审查，可以采信，至于原告是否实际取得、占有该租金，与被告没有关系，因此，原告请求被告支付2017年1月5日至2018年1月5日的租金90000元和违约金45900元，证据不足，应当不予支持。2018年1月5日之后的租金，被告表示没有支付给出租人，且对应当支付的数额没有争议，被告应当按照合同的约定支付给原告。第三人没有主张要求被告支付租金，在本案中不予审理。二、关于被告在租赁酒店经营期间支付原告售楼部电费、酒店装饰构件坠落造成汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费等是否应当在租金中予以抵销的问题。1、原告售楼部的电费产生于2015年5月至2019年10月期间，由被告垫付共30465元，原告破产清算管理人表示认可，并同意在被告应当交纳的租金中抵销，符合法律规定，本院予以确认；2、汽车受损的维修费，权属人为原告的酒店七楼装饰构件发生坠落，砸损停在楼下的汽车，该损害事实发生在人民法院受理对原告破产申请后，造成的损失6500元由被告垫付，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条第一款“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。……”和《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（六）项“债务人财产致人损害所产生的债务。”的规定，该损失属于原告应当承担的共益债务，被告代付了受损汽车维修费，原告应当清偿给被告；3、原告、第三人租赁给被告经营的酒店，在本院受理对原告破产申请后存在安全隐患，原告为该酒店的权属人，未能及时维修、加固，消除安全隐患，在当地政府主导下召集相关政府部门及原告破产清算管理人、第三人和被告等召开会议，确定由被告聘请相关单位对酒店进行加固、维修，并垫付费用，原告破产清算管理人没有提出异议，被告因此聘请有关单位进行维修、加固并告知了原告破产清算管理人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”和《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（二）项“债务人财产受无因管理所产生的债务；”的规定，被告垫付的酒店配电设备维修费55000元、酒店连廊及外墙装饰加固维修费198025.51元，属于原告应当承担的共益债务，应当清偿给被告。因此，被告欠原告2018年1月5日之后的酒店租金未支付，原告也没有支付上述被告所垫付的全部费用给被告，双方互负债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”和《中华人民共和国企业破产法》第四十三条第一款“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。”的规定，被告上述垫付的费用共289990.51元，可以在被告应当支付给原告尚欠的租金中予以抵销，不足的部分，被告表示与原告另行协商解决，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，原告起诉要求被告支付2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元的请求，理据充分，本院予以支持，但要求被告支付2017年1月5日至2018年1月5日租金90000元和违约金45900元的请求，理据不足，本院不予支持。被告表示其垫付的费用在应当支付给原告的租金中予以抵销的答辩意见，理据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（二）、（六）项和第四十三条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市金赛龙实业有限公司欠原告德庆和煌酒店管理有限公司2018年1月5日至2019年9月4日租金229166.75元，在被告深圳市金赛龙实业有限公司为原告德庆和煌酒店管理有限公司垫付的电费、汽车维修费、酒店配电设备维修费、酒店连廊及外墙装饰加固维修费共289990.51元中予以抵销；二、驳回原告德庆和煌酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3388元，由原告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  曾雄伟二〇一九年十二月二十日书记员  翁浩林