北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34470号原告：侯明义，男，1962年6月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：赵然，男，1956年7月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。第三人：北京天创伟业投资公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘睿，董事长。委托诉讼代理人：吴波，男，北京天创伟业投资公司副经理。原告侯明义与被告赵然，追加第三人北京天创伟业投资公司所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯明义，被告赵然的委托诉讼代理人郑国柱，第三人北京天创伟业投资公司的委托诉讼代理人吴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯明义向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于北京市丰台区六里桥10号院3号楼2单元602号、丰台区六里桥10号院3号楼4单元601号房屋产权归我所有；2.判令赵然、北京天创伟业投资公司协助我办理上述两套房屋的过户事宜并由赵然承担过户费用329143.46元；3.赵然承担本案诉讼费。事实和理由：因做稀土生意，我对赵然形成债权，但赵然未能偿还。经双方协商同意，以赵然所有的位于北京市丰台区六里桥10号院3号楼2单元602号、丰台区六里桥10号院3号楼4单元601号两套房屋抵顶欠我的部分款项，双方于2009年2月26日签订了《债务顶账协议》，明确上述两套房屋抵顶欠我的854630元，并由赵然负责上述两套房屋的过户及过户产生的相关费用。协议签订后，赵然将上述两套房屋及相关手续交付给了我，我从2009年一直居住至今。现上述两套房屋已能办理房屋产权事宜，但赵然未能按协议约定配合办理。故起诉。赵然辩称，我与侯明义虽签订了《债务顶账协议》，双方之间存在的是刑事上的法律关系，所说的债务系刑事案件赃款。《债务顶账协议》是当年我在看守所中所签，我并不清楚所涉款项已经作为诈骗赃款予以登记，该《债务顶账协议》上的签名并非我真实意思表示。侯明义就诉争房屋主张的房屋所有权，因物权尚未转移，故不成立。现侯明义要求确认诉争房屋归其所有及让我协助其办理两套房屋的产权事宜，违反了法律的强制性规定。同时以他物替代清偿债务，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故侯明义要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权，法院应不予支持。我与侯明义虽达成了以物抵债的协议，也交付了房屋钥匙，但因没有办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。我不履行抵债协议，侯明义不得要求继续履行抵债协议，其可以另案以债权债务纠纷起诉，要求我偿还债务。本案诉争房屋系集体建设用地上建的楼房，也只能在本集体经济组织内部流转。由于侯明义不是该集体经济组织成员，我们签订的《债务顶账协议》违反法律规定，应被认定为合同无效。我与侯明义签订的《债务顶账协议》标的物为村集体开发的楼房，其物权的设立、变更、转让需经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，由于诉争房屋的所有权未经登记，我与侯明义转让所有权的行为无效，《债务顶账协议》应属无效。合同无效情形下，因该合同取得的财产，应予以返还。农村集体土地上的房屋，不应以国有土地上产权不明确的商品房自由买卖或抵债流转。根据法律和相关政策规定，在集体建设用地上建的楼房，只能在本集体经济组织内部流转。侯明义系城镇居民，诉争房屋系小产权房，《债务顶账协议》因违反了有关法律的强制性规定，故应为无效合同。侯明义不具备北京购房资格，法院无法将涉案房屋确认归于其所有。侯明义主张的过户费没有相关的收费依据，也没有相关部门批准，该费用既非国家的税费，也不是相关部门的发改费用，因此其主张的过户费不能成立。北京天创伟业投资公司称该费用是税费不能成立，此费用涉嫌刑事犯罪，涉嫌受贿和索贿，恳请法院查明案情，移送检察机关处理。北京天创伟业投资公司述称，我公司之前不知道侯明义与赵然之间的事，他们之间不论是买卖还是抵押，都与我公司无关。我公司的房屋不是违法建设，现已变为国有划拨土地性质，并已取得房屋大产权证。本案诉争的两套房屋已取得不动产权证，登记在我公司名下。我公司按照工作程序给各业主办理房产证，需要收集业主的销售合同原件。当时我公司看到赵然合同的原件由侯明义持有，发现侯明义不是原始登记人，就没有给其登记，但确已将合同原件收回，也收了侯明义产权办理的费用。我公司委托北京紫涵房地产咨询有限公司办理房产证事宜，按照前期登记程序，必须先交纳产权办理费。如果是赵然来办理产权证，也要交这笔钱，且赵然需交纳的款项与侯明义一致，赵然也不是我村的人。现我公司尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵然于2009年1月18日因涉嫌犯诈骗罪被内蒙古自治区包头市公安局刑事拘留，同年2月26日被逮捕，同年10月23日被内蒙古自治区包头市中级人民法院判处有期徒刑十年并处罚金10万元。该案查明，2007年10月，侯明义与赵然商议能否帮助其从包钢稀土高科技股份有限公司购买稀土精矿粉。赵然随即答应并找到陈培良共同做此业务。陈培良冒充国务院机关事务管理局处长的身份经赵然与侯明义相识。2007年11月，陈培良、赵然与侯明义签订购买稀土精矿粉的协议书。2007年11月18日，侯明义给陈培良、赵然各打款100万元。2008年4月3日，侯明义又给赵然打款10万元。2008年5月12日，侯明义再给赵然打款30万元。案发后，赵然曾给侯明义还款50万元并主动以其享有的54万余元债权及位于北京市丰台区六里桥白塔10号院小区3号楼2单元602号、4单元601号的两套小产权住房抵偿给侯明义，此两套小产权房经二人协议折抵854630元。故内蒙古自治区包头市中级人民法院认为赵然归案后能主动交代犯罪事实，主动向被害人退赔，减少了被害人的损失，具有酌定从轻处罚的情节，故判处赵然有期徒刑十年并处罚金10万元。后赵然不服此判决，内蒙古自治区高级人民法院维持原判。2009年2月26日，赵然被羁押期间，与侯明义签订《债务顶账协议》，写明：债务人赵然同意将北京市丰台区六里桥白塔10号院小区3号楼2单元602号、4单元601号两套小产权住房折抵欠债权人侯明义欠款854630元，办理产权过户均有赵然负责。介于目前对小产权房不能正常办理过户手续，以赵然交付房屋相关小产权手续等，并在房屋权限管辖地办理权利转移公正手续，侯明义在房屋现场交验拿到钥匙为准，具备条件后办理完全产权。赵然承诺对顶账债务房屋应将全部产权过户于债权人侯明义，并承担办理过户相关手续和费用的连带责任。对本次抵偿后权利转移的房屋，由于小产权住房产权不明晰，赵然不会再次赠予、转让、出租、重复抵押或以其他方式处分本协议项下的财产，否则构成诈骗，由此产生的不利于侯明义的法律后果由赵然负全权责任，并承担造成的全部损失。协议签订后，赵然的亲属在北京将上述两套房屋的《内销住宅楼房买卖契约》原件及房屋钥匙交付给侯明义，侯明义自2009年12月7日起即在上述两套房屋内居住使用。另查，2000年4月21日，赵然与六里桥农工商联合公司（现名称为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》2份，赵然分别以77649元、228841.5元的价格购买北京市丰台区六里桥白塔10号院小区3号楼2单元602号、4单元601号两套房屋。再查，北京市丰台区六里桥白塔10号院小区后名称变更为北京市丰台区六里桥10号院。赵然折抵给侯明义的两套房屋即北京市丰台区六里桥10号院3号楼6层2单元602、丰台区六里桥10号院3号楼6层4单元601于2011年3月11日取得房屋所有权，登记在北京天创伟业投资公司名下。2019年3月，北京天创伟业投资公司开始对北京市丰台区六里桥10号院3号楼进行办理不动产登记证工作。在办理过程中，北京天创伟业投资公司收取了侯明义持有的上述两套房屋的《内销住宅楼房买卖契约》原件并委托北京紫涵房地产咨询有限公司收取了上述两套房屋产权办理费用共计329143.46元。庭审中，北京天创伟业投资公司表示因赵然亦非六里桥村村民，故若赵然办理上述两套房屋产权证，也要交纳产权办理费，金额与侯明义交纳的一致。因侯明义并非《内销住宅楼房买卖契约》买方，北京天创伟业投资公司未给其办理过户事宜，故侯明义提起本次诉讼。庭审中，侯明义向本院提交2006年1月19日其与赵然、宋喜林签订的《协议》及2006年12月8日赵然书写的借据，证明在赵然刑事判决之前，赵然即已将诉争两套房屋抵押给侯明义。而侯明义为给赵然减刑，同意在刑事案件中赵然再次将诉争两套房屋折抵。赵然认可上述证据的真实性，但表示与本案无关。侯明义还向本院提交2007年7月31日赵然书写的借据、2007年11月18日赵然、陈培良书写的借据及2008年5月12日赵然书写的借据，证明2006年1月19日侯明义与赵然、宋喜林签订《协议》后，侯明义又借给赵然251万元，与赵然将诉争房屋抵押给其不是一回事。赵然认可上述证据的真实性，但表示此款项已在刑事案件中进行认定。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，侯明义作为被害人与赵然在赵然刑事案件审理过程中达成《债务顶账协议》，赵然将诉争两套房屋折抵给侯明义，使得赵然在刑事案件中具有酌定从轻处罚的情节，并最终予以从轻处罚，故《债务顶账协议》应视为赵然的真实意思表示，且签订协议后赵然即已履行协议，将诉争两套房屋交付给侯明义，多年来，侯明义亦在诉争房屋内居住使用，赵然并未有异议。故《债务顶账协议》应系侯明义与赵然的真实意思表示，双方均应按此协议的约定继续履行。现诉争两套房屋已可以办理房屋所有权证，故赵然应按协议约定配合侯明义办理房屋的过户手续并承担办理过户产生的相关费用。根据北京天创伟业投资公司陈述，赵然亦非六里桥村农民，若其购买诉争房屋，亦需交纳产权办理费，且金额与侯明义一致，故赵然应支付给侯明义已交纳的产权办理费329143.46元。因赵然自北京天创伟业投资公司处购买房屋，现房屋可办理过户手续，北京天创伟业投资公司应先将诉争房屋变更登记至赵然名下，再由赵然将诉争房屋变更登记至侯明义名下。故侯明义要求赵然、北京天创伟业投资公司协助其办理诉争两套房屋产权变更登记手续并要求赵然支付产权办理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。侯明义要求确认诉争两套房屋由其所有，没有法律依据。赵然辩称因没有办理物权转移手续，故侯明义应以债权债务纠纷为由起诉一事，因《债务顶账协议》中明确写明赵然将诉争两套房屋折抵给侯明义，办理产权过户均由赵然负责。而当时诉争房屋不能正常办理过户手续，赵然还承诺诉争房屋具备条件后办理完全产权并承担办理过户相关费用。上述约定应视为赵然已将诉争两套房屋的权属转移给侯明义。故对赵然的此项辩称，本院不予采信。赵然辩称诉争两套房屋系小产权房不能转让一事，现诉争两套房屋已取得合法的所有权登记，亦可办理过户手续，故对赵然的此项辩称，本院亦不予支持。赵然称侯明义交纳的产权办理费用涉嫌刑事犯罪，未向本院提供相关证据，而根据北京天创伟业投资公司的陈述，该小区业主若办理产权过户手续均需交纳相关费用，亦认可侯明义交款一事，故对赵然的此项辩称，本院不予支持。综上所述，对侯明义要求确认位于北京市丰台区六里桥10号院3号楼2单元602号、丰台区六里桥10号院3号楼4单元601号房屋产权归其所有的诉讼请求，本院不予支持；对侯明义要求赵然、北京天创伟业投资公司协助其办理上述两套房屋的过户事宜、赵然承担过户费用329143.46元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，判决如下：一、北京天创伟业投资公司于本判决生效之日起十五日内协助赵然、侯明义将北京市丰台区六里桥10号院3号楼6层2单元602、北京市丰台区六里桥10号院3号楼6层4单元601两套房屋产权变更至赵然名下，由此产生的相关费用由赵然负担；二、赵然于本判决生效之日起十五日内协助侯明义将北京市丰台区六里桥10号院3号楼6层2单元602、北京市丰台区六里桥10号院3号楼6层4单元601两套房屋产权变更至侯明义名下，由此产生的相关费用由赵然负担；三、赵然于本判决生效之日起十五日内支付侯明义329143.46元；四、驳回侯明义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14962元，由赵然负担（于本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  梁大庄人民陪审员  谷文芳二〇一九年十二月十三日书 记 员  杨宜凡焦语晨