四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10997号 原告（反诉被告）：李琼华，女，1971年5月3日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：兰婷，四川蜀缘律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：贺春兰，女，1975年3月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：刘俊，男，1969年12月15日出生，汉族，住成都市新都区。 李琼华诉贺春兰、刘俊房屋买卖合同纠纷本反诉两案，两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李琼华的委托诉讼代理人倪小军，贺春兰、刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李琼华向本院提出本诉诉讼请求如下：1.判令贺春兰、刘俊履行《房屋转让意向协议》、《预约合同》，立即协助李琼华办理位于成都市青羊区房屋的产权交易过户手续，将房屋过户至李琼华名下；2.判令贺春兰、刘俊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月28日，李琼华与贺春兰签订了一份《房屋转让意向协议》，约定：李琼华购买贺春兰、刘俊按份共有的位于成都市青羊区的房屋（现不动产权证载明房屋坐落于成都市青羊区）。房屋成交价为486800元，并对房屋交付、尾款支付、过户等作了明确约定。2013年2月28日，李琼华与贺春兰、刘俊就案涉房屋转让相关事宜在成都市律政公证处签署了《预约合同》并办理预约合同公证。李琼华已依约向贺春兰、刘俊支付购房款406800元。按照协议约定，在贺春兰、刘俊取得案涉房屋的不动产权证后七个工作日内，李琼华与贺春兰、刘俊应各自备齐办理房屋过户所需的资料前去办理房屋的产权过户手续，将房屋过户给李琼华，现贺春兰、刘俊已取得案涉房屋的不动产权证，但不予配合李琼华办理过户手续。为了维护李琼华的合法权益，请求人民法院判如所请。 贺春兰就本诉辩称：双方约定于2019年7月22日过户，先去房管局登记，再转账，去了之后才说没有购房资格，贺春兰没有违约行为，是因为李琼华被限制购房，后果应由李琼华承担。 刘俊就本诉辩称：李琼华所述不是事实，应该7月2日过户，但是没有过户，李琼华推了两次才约到了7月22日，要求过户到他女儿名义上，我们按协议来的。 贺春兰、刘俊向本院提出反诉诉讼请求如下：1.判决贺春兰与李琼华签订的《房屋转让意向协议》未生效，解除贺春兰、刘俊与李琼华《预约合同》；2.判决李琼华搬出位于成都市青羊区房屋的同时，贺春兰、刘俊返还购房款406800元；3.判令李琼华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月28日，贺春兰与李琼华签订了一份《房屋转让意向协议》，协议约定，李琼华购买位于成都市青羊区房屋（现不动产权证载明房屋坐落于成都市青羊区，为刘俊与贺春兰按份共有），但该协议刘俊未签字，因此未生效。2013年2月28日，贺春兰、刘俊与李琼华就案涉房屋转让相关事宜在成都市律政公证处签署了《预约合同》并办理公证。李琼华已依约支付购房款406800元，贺春兰、刘俊也将案涉房屋交付李琼华。2019年7月12日，刘俊与贺春兰取得案涉房屋不动产登记证书后，中介方和贺春兰立即电话通知李琼华到成都市不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续，约定2019年7月22日过户，但刘俊与贺春兰到成都市不动产登记中心后，李琼华并未出现，仅是要求将案涉房屋过户至其女儿名下才支付剩余的80000元，刘俊与贺春兰拒绝了李琼华的无理要求。后经与李琼华沟通方知李琼华无成都市的住房购买资格。2017年3月23日，成都市人民政府办公厅下发《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手房纳入限购范围。2017年4月14日又发布住房限购政策知识问答（二），1.签订房屋买卖合同后，因实施限购政策，买卖双方能否解除合同？如果解除合同，双方需如何承担法律责任？答：可以解除。根据《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）有关规定，房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋交易手续的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。2.谢某拥有一套住房，尚未取得产权证，又将该房屋出售给周某，私下签订了买卖合同，且周某支付了购房款，购房人周某能否办理交易手续？答：不能。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。综上所述，贺春兰、刘俊就案涉房屋转让签署的《预约合同》，因案涉房屋的不动产登记证书尚未取得未生效，2019年7月12日取得案涉房屋的不动产登记证书后，李琼华因政策变化已无购房资格，从而导致《预约合同》的目的无法实现，为了维护贺春兰、刘俊自身的合法权益，请求人民法院支持贺春兰、刘俊的反诉请求。 李琼华就反诉辩称：合同真实有效，本案不存在限购政策的影响，合同签订、房款支付、房屋交付都是在限购政策出台之前完成的。 经审理查明：2012年3月15日，成都市青羊区苏坡辖区黄土村清水路苑12幢1单元11楼1103号房屋进行了商品房买卖合同签约备案，备案号1626293，备案于刘俊、贺春兰名下。现上述房屋地址已经变更为成都市青羊区。 2012年12月28日，李琼华（作为买方）与贺春兰（作为卖方）、四川伊诚房地产经纪有限公司（作为经纪方）签订《房屋转让意向协议》，约定李琼华购买位于成都市青羊区（清水路苑12栋1单元11楼1103号）房屋，房屋转让价款为486800元，买卖双方需在签订本意向协议后10个工作日内按经纪方通知亲临公证处办理预约合同公证。协议签订当日，买方向卖方交付定金36800元，做完预约合同公证后支付首付款320000元，剩余房款130000元由放贷银行直接交付给卖方。 同日，李琼华（作为买方）与贺春兰（作为卖方）、四川伊诚房地产经纪有限公司（作为经纪方）签订《关于合同（编号：ZR3313076）的补充协议》，约定尾款支付方式为：第一笔尾款在2013年10月10日前支付50000元，第二笔尾款在2014年10月10日前支付30000元，剩余尾款50000元由买方在过户递件成功当日内支付给卖方。 2013年2月28日，刘俊、贺春兰（作为甲方）与李琼华（作为乙方）签订《预约合同》，合同约定：刘俊、贺春兰将其向成都铁路地区旧城改造中心购买的位于成都市青羊区房屋转让给李琼华，房屋转让价款为486800元，分三次支付购房款，第一笔房价款186800元，乙方已经支付给了甲方；第二笔房价款人民币170000元，双方约定甲方将上述房产交给乙方时乙方一次性支付给甲方；第三笔房价款50000元双方约定由乙方在2013年10月1日之前一次性支付给甲方；房价尾款80000元由乙方在双方共同前往房产管理部门办理过户手续递件成功的当日内，一次性支付给甲方。同时，甲方应在取得产权证后的七个工作日内，双方各自备齐办理房屋过户所需的资料前往房管局办理产权交易过户手续，甲方将该房屋过户给乙方。该次过户所产生的所有税、费均由乙方承担。如乙方怠于按约协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并由乙方支付违约金146000元。 同日，四川省成都市律政公证处出具了《公证书》一份，就前述《预约合同》进行了公证。 2013年3月10日，贺春兰作为收款人出具《收条》一份，载明：今收到李琼华购买清水路苑12-1-1103号房屋首付款320000元，剩余尾款130000元，其中50000元10月10日前补清，余下80000元办产权付清。 2013年9月29日，贺春兰作为收款人出具《收据》一份，载明：收到李琼华支付的房款50000元。 贺春兰陈述，其已向李琼华、刘俊支付了购房款406800元，尾款80000元还未付。刘俊、贺春兰对此予以认可。 根据《成都市不动产登记信息摘要》，案涉房屋于2019年6月21日登记至刘俊、贺春兰名下，无抵押，无查封（本院依李琼华申请就本案所采取的诉讼保全措施除外）。 上述事实，有当事人身份信息、《房屋转让意向协议》、《商品房买卖合同摘要》、《关于合同（编号：ZR3313076）的补充协议》、《预约合同》、《公证书》、《成都市不动产登记信息摘要》、收据（两份）、不动产权证书等证据及当事人陈述等在案为证。 庭审中，贺春兰、刘俊还提交了以下证据：1.向备注名为“李群华”，手机号为150××××1210的手机用户发送的手机短信一条，主要内容为要求“李姐”周六到龙泉就房子过户的事情进行协商；2.与微信备注名为“李琼华”的微信用户的微信聊天记录，主要内容为多次要求“李琼华”过来办过户手续。其中“李琼华”曾表示：“我们俩没得资格了”，“我过来了，已经在出租车上了，马上一会儿，可能十分钟就到了哦”，“后面我把钱存到那个农行卡上了，哎呀，早的茉莉花终于把它办好给我，马上过来了”，原告表示“我们只认你”，“因为是你和我签的协议”；3.通话录音一段，贺春兰、刘俊主张该录音系贺春兰与李琼华于2019年7月25日的通话录音，录音中“李琼华”表示自己没有购房资格了，要求将房屋过户至女儿名下，“贺春兰”只认李琼华，不同意配合将房屋过户至李琼华女儿名下，并表示要解除合同，“李琼华”表示既然协商不好只有走法律途径。 贺春兰、刘俊提交上述证据欲证明案涉房屋不能过户的原因不在贺春兰、刘俊。 李琼华对上述证据的真实性均不认可，认为不能证明通话录音及微信聊天记录的对象为李琼华。 本院认为，（一）关于本诉。李琼华与刘俊、贺春兰于2013年2月28日签订的《预约合同》虽然名为预约合同，但对房屋价款、交付时间、过户义务及违约责任等均进行了明确约定，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且双方已经就房屋交付及购房款支付等义务进行全部或部分履行，故双方就案涉房屋成立房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。关于李琼华的办证主张，第一，根据合同约定，刘俊、贺春兰应在取得房屋产权后配合李琼华办理案涉房屋的过户手续，但其至今未履行该合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，贺春兰、刘俊应当承担协助李琼华办理案涉房屋过户手续的义务；第二，根据《成都市不动产登记信息摘要》，案涉房屋无查封、抵押等不能办理过户登记的阻却事由；第三，虽然根据成都市人民政府办公厅于2017年3月23日下发的《关于完善我市住房限购政策的通知》，李琼华自2017年3月24日起无购买案涉房屋的购房资格，但案涉《预约合同》的签订及主要合同义务（房屋交付及除尾款之外的购房款支付等）的履行时间均在前述限购政策颁布实施前，故不受限购政策影响。综上，李琼华主张贺春兰、刘俊协助其将案涉房屋产权登记至其名下的诉讼请求成立，本院予以支持。 （二）关于反诉。关于贺春兰、刘俊提出的确认贺春兰与李琼华签订的《房屋转让意向协议》未生效的诉讼请求。本院认为，首先，李琼华与贺春兰及四川伊诚房地产经纪有限公司于2012年12月28日签订了书面的《房屋转让意向协议》，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”及第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，上述合同已于2012年12月28日起生效；其次，虽然刘俊未在《房屋转让意向协议》签名，但此仅导致《房屋转让意向协议》对刘俊未成立、生效，而基于前述本诉中的相关认定，贺春兰、刘俊与李琼华共同签订了《预约合同》，且双方亦已按约履行了除房屋过户及尾款支付外的其他义务，故即便《房屋转让意向协议》未成立、生效，亦不影响双方之间就案涉房屋成立房屋买卖合同关系；第三，虽然双方签订《房屋转让意向协议》及《预约合同》时，贺春兰、刘俊尚未依法登记领取案涉房屋的权属证书，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”的相关规定并非效力性强制性规定，《房屋转让意向协议》及《预约合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。综上，贺春兰、刘俊的该项反诉诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于贺春兰、刘俊提出的解除《预约合同》的诉讼请求。本院认为，虽然《预约合同》约定，如李琼华怠于协助贺春兰、刘俊办理产权交易过户手续并逾期三十日以上，贺春兰、刘俊有权解除合同，但是，第一，李琼华对贺春兰、刘俊提交的手机短信、微信聊天记录及通话录音的真实性均不认可，贺春兰、刘俊也未提交有效证据证明上述手机短信、微信聊天记录及通话录音的对象确系李琼华； 第二，即便上述手机短信、微信聊天记录及通话录音的对象确系李琼华，从相关内容来看，李琼华从未拒绝办理过户手续，而是认为其因成都市限购政策的影响导致无购房资格，要求贺春兰、刘俊将案涉房屋过户至其女儿名下。对此本院认为，首先，基于前述成都市的房屋限购政策，李琼华自2017年3月24日起确无购买案涉房屋的购房资格，但此系政策原因而非李琼华个人原因导致；其次，虽然因案涉《预约合同》因签订时间及主要义务的履行时间均在前述限购政策颁布实施前而不受限购政策影响，但客观上李琼华与贺春兰、刘俊确实无法自行前往不动产登记部门办理案涉房屋的过户手续。再次，李琼华提出将案涉房屋过户至其女儿名下虽无合同依据，但属于愿意继续履行合同而非怠于履行合同的意思表示。 第三，案涉房屋买卖合同中，贺春兰、刘俊的主要合同目的系获得购房款，现李琼华已支付完毕除尾款之外的全部购房款，而尾款的支付条件尚未成就，其并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的根本违约的情形，故贺春兰、刘俊亦不具有法定合同解除权。 综上，贺春兰、刘俊就案涉《预约合同》不具有单方解除权，其主张解除案涉《预约合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，对其关于李琼华搬出位于成都市青羊区房屋，并由贺春兰、刘俊向李琼华返还购房款406800元的主张本院亦均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贺春兰、刘俊于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）李琼华将位于成都市青羊区房屋的不动产权过户登记至原告（反诉被告）李琼华名下； 二、驳回被告（反诉原告）贺春兰、刘俊的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费100元，保全费2954元，反诉案件受理费3701元，均由被告（反诉原告）贺春兰、刘俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  胡 宇 人民陪审员  王 莹 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  保睿智