四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初3908号 原告:王华，男，汉族，生于1972年2月22日，户籍住址：四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张宗银，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:卓兴华，四川蜀兴律师事务所律师。 被告:四川浩兴实业有限公司。住所地：绵阳市游仙区华兴上街3号浩兴·芙蓉依山居。统一社会信用代码：915107047779211408。 法定代表人:刘明东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:蒋海燕，该公司法务人员。 原告王华与被告四川浩兴实业有限公司（以下简称“浩兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人张宗银、被告的诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。后因原告变更诉讼请求及被告申请提交还款证据，本院又于2019年9月30日公开开庭进行了第二次审理。原告变更后的诉讼代理人卓兴华、被告的诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王华提出诉讼请求：一、判令被告偿还原告的房源确认预付款本金560万元。二、判令被告按银行同类贷款利率的四倍从借款之次日起至款清时止向原告计付利息。三、本案诉讼费由被告承担。 原告王华提出如下事实与理由：2012年8月28日，因被告开发“浩兴·城南御郡”项目中资金周转困难，请求原告帮忙，被告将自己开发的该项目中的一号楼10、11、12三个门面作为原告预定房源，并主动与原告签订了《房源确认书》，约定单价为每平方米1万元，总价款为573万元。因原告未见到被告开发房产的相关合法手续，要求再签一份借款合同作为副本，因而双方在同日又签订了一份借款合同，借款金额为560万元。两套手续具备后，原告于2012年8月25日给被告支付现金25万元，给被告的法定代表人刘明东支付现金60万元，剩下的475万元由原告按被告的指示转入了陈本涛的个人卡中，并由陈本涛经手向原告出具了500万元的借据，并加盖了被告的财务专用章。但其后，被告迟迟不通知原告签订房屋买卖合同，经多次追问，被告均表示该楼盘未取得预售许可证无法签订，待取得预售许可证后即通知原告签合同并到房管部门理登记备案手续。但时至今日，仍无结果，遂提起诉讼，希判如所请。 在第二次庭审中，原告王华变更诉讼请求为：一、确认原、被告于2015年4月1日成立的购买被告开发的“浩兴·城南御郡”楼盘一层10、11、12号门面共计约573平方米面积的商品房买卖合同关系合法有效。二、判令被告立即与原告按每平方米1万元的单价与原告签订购买“浩兴·城南御郡”楼盘一层10、11、12号门面共计约573平方米面积的书面商品房买卖合同。三、判令被告立即向相关行政机关递交为原告所购买的商品房办理行政备案登记所要求的相关申请及材料。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向被告出借560万本金后，被告未按约还本付息。经协商，被告承诺若在2015年3月31日前未归还借款本息，被告将与原告按双方协商的每平方米1万元的单价签订购买“浩兴·城南御郡”一层的10、11、12号门面共计约573平方米面积的书面商品房买卖合同。据此，原、被告已经达成了若被告未按期还款，双方的借款合同关系终止，重新建立商品房买卖合同关系的合意，并明确了该笔借款作为上述房源的预付款。现被告拒绝履行承诺，拒绝签订商品房买卖合同。故提出以上诉讼请求。 被告浩兴公司辩称：原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权；被告只收到原告交付的475万元，原告主张的名为现金支付的25万是原告事先扣收的利息；原告主张的向刘明东交付的60万元应由原告出具交付的凭据；被告此前已经陆续向原告归还过115万元本金；原、被告之间虽签订有《房源确认书》，被告也曾于2014年和2015年分别出具了《承诺书》，但实际上双方之间仍然是民间借贷关系，上述书面材料均系对借款的担保，原告要求与被告签订商品房买卖合同的请求权基础不成立，应予以驳回。 根据原、被告的陈述及所举证据，本院认定如下法律事实： 浩兴公司有刘明东、谯继清两名股东，刘明东占股85%，谯继清占股15%。刘明东系该公司法定代表人。 2012年8月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《借款合同书》一份，载明：乙方向甲方出借人民币560万元；借期四个月，即从2012年8月25日至2012年12月24日；月利率2%；乙方用自己开发的位于涪城区“浩兴·城南御郡”的一层商业门面（详见商品房认购清单和示意图）作为向甲方借款的抵押担保物。在乙方取得该楼盘预售许可证明，主动用前述抵押物到房管部门办理房屋买卖备案登记，乙方在合同履行完毕后，甲方应将乙方提供的担保物归还乙方，甲方要主动配合，如故意拖延，乙方将以担保物的当时价格的二倍折价赔偿甲方。双方还对违约责任等其它事项进行了约定。 同日，浩兴公司向王华出具《收据》一张，载明：收到王华借款500元。备注：现金25万元。转信用社陈本涛卡（卡号：62×××91）475万元。款到账生效。（次日，王华转款475万元至浩兴公司指定的陈本涛名下银行账户）。 同日，刘明东出具《借条》一张，载明：今借到王华处现金60万元正，该借款4个月内归还。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《“浩兴·城南御郡”房源确认书》一份（编号：0000225），约定：一、乙方确认的商品房为“浩兴·城南御郡”项目中的1号楼10、11、12号门面，建筑面积约573平方米，本面积为初测面积，最终产权登记面积以房管部门审核确认的为准。二、该商品房按照建筑面积计价，单价为每平方米1万元，总房款为约573万元。乙方购买房源的最终总价款以《商品房认购书》的约定为准。三、若乙方在开盘后七个工作日内未与甲方签订《商品房认购书》，则视为自动放弃确认房源。四、未尽事宜以《商品房认购书》以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定为准。备注：该房款用浩兴公司在王华处的借款作为预交房款，如浩兴公司归还了借款，则该房源确认书作废。在该确认书上的末尾，王华在“认购人”栏签名，被告也加盖了合同专用章。 2012年8月27日，谯继清出具委托书，载明：本人特委托刘明东全权办理四川浩兴实业有限公司在王华处借款事宜。 其后，被告陆续归还了部分款项，具体还款情况如下： 2012年9月28日，被告向王华转账15万元； 同日，被告还向王华转账10万元； 2012年11月7日，被告向王华转账20万元； 2013年2月8日，被告向王华转账30万元； 2014年1月29日，被告向王华之妻安菊华转账40万元。 上述款项合计115万元。关于该115万元的性质，原告主张是利息，被告主张是本金。 借款逾期后，原告向被告催款，被告无力还款。2015年1月30日，被告的法定代表人刘明东向原告出具《承诺书》一份，主要内容是：我叫刘明东，在2014年6月12日，我已向王华作出了如下承诺：一、在2014年7月31日，想尽一切办法还清王华借款560万元及资金使用费。二、若未按期还清借款及资金使用费，将用涪城区“浩兴·城南御郡”楼盘的商业用房或住房，按照现在房价兑现王华的借款及资金使用费。因我公司筹资出现困难，未能兑现上述还款承诺。现再次向王华做如下承诺：一、我将在2015年3月31日前，想尽一切办法还清王华借款560万元及资金使用费。二、若未按期清偿债务，我将用涪城区“浩兴·城南御郡”楼盘，经双方协商确认的商业用房、面积、价格（按双方签订的商业用房认购书为依据），与其签订商业用房买卖合同，并按国家相关部门的规定办理合同备案和完善各种手续。在该承诺书上，刘明东加盖了私章，浩兴公司加盖了公章。 2018年5月21日，原告向被告发出《关于履行合约的函》，向被告提出要求：浩兴公司开发的位于绵阳市涪城区“浩兴·城南御郡”项目中的1号楼一层的10、11、12号门面，建筑面积共573平方米，在取得预售许可证明时为我在相关部门及时办理相关法定手续。在该函上，刘明东签署了以下意见：因“浩兴·城南御郡”房源确认书实属浩兴公司在王华处借款的抵押借款方式而确定的，但因该项目特殊情况，待该项目完工时按前期合同实际情况合理处理。 本院认为：原告主张的借款本金560万元，由转给陈本涛的475万元，现金25万元、及刘明东出具的借条当中的60万元所构成。其中的500万元由浩兴公司出具了收据，而同一天就60万元系由刘明东个人出具了借条。刘明东虽为被告的法定代表人，但因同一天的款项分别由公司及法定代表人出具借据，因此，应认定公司出具了借据的债务为公司债务，个人出具了借条的为个人债务。在公司出具的500万元收据中，明确载明了其中有25万元的现金，被告虽辩称该25万元系砍头息，但未提供证据证明，无法采信。故本院认定原告向被告出借的借款本金为500万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照先利息后主债务的顺序抵充，故该115万元应优先抵充借款利息。 原告在向被告出借款项前，双方签订了《房源确认书》，约定若被告不能清偿债务，则将案涉三个门面以每平方米10000元的价格卖与原告，此系对原告债权的担保。但在借款逾期后，刘明东在2015年1月30日出具的《承诺书》中明确承诺，若未在2015年3月31日前清偿债务，“我将用涪城区“浩兴·城南御郡”楼盘，经双方协商确认的商业用房、面积、价格（按双方签订的商业用房认购书为依据），与其签订商业用房买卖合同，并按国家相关部门的规定办理合同备案和完善各种手续”。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，此时，双方已就借款的归还方式作了一致的意思变更，达成了买卖商品房的合意，合同成立。只不过被告就该合同的生效附加了条件，即如果在2015年3月31日前被告不能清偿债务时，被告才与原告签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，因此，在截止2015年3月31日被告事实上未向原告清偿债务时，双方达成的签订商品房买卖合同的合意即生效。被告应按自己的承诺与原告签订案涉三个门面的商品房买卖合同。原告截止当日的债权抵充购房款。同时，被告也无需再向原告归还2015年4月1日之后的借款利息。 合同生效后，双方之间欠缺的是可以进行备案登记的正式商品房买卖合同。《城市商品房预售管理办法》规定，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。因被告未取得商品房预售许可证，及被告作为开发商的特殊情况，案涉商品房事实上在相关手续完善之前不能进行预售。故本案被告提出的诉讼时效抗辩不能成立。但在被告取得预售许可证后，应当按照承诺与原告签订正式的商品房买卖合同及办理备案登记手续。 案涉房源确认书对买卖合同标的物的座落、价格有清楚的表述，因此，原告要求与被告按每平方米10000元签订购买“浩兴城南御郡”楼盘一层第10、11、12号门面共计约573平方米的《商品房买卖合同》，并由被告向行政机关报送相关备案登记材料的诉讼请求，予以支持。原告向被告出借的本金500万元及2012年8月26日至2015年4月1日期间的利息1953562元（500万×0.24÷365天×944天－115万元），合计6953562元，抵充被告应收取的购房款，多退少补。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第四十五条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告王华与被告四川浩兴实业有限公司于2015年1月30日成立的由王华购买四川浩兴实业有限公司开发的“浩兴·城南御郡”楼盘一层10、11、12号门面共计约573平方米面积的商品房买卖合同关系合法有效； 二、被告四川浩兴实业有限公司在取得《商品房预售许可证》后十日内与原告王华按每平方米10000元的单价签订“浩兴·城南御郡”楼盘一层第10、11、12号门面共计约573平方米面积（最终面积以行政机关的测绘为准）的正式《商品房买卖合同》； 三、被告四川浩兴实业有限公司在与原告王华签订本判决主文第二项所指的《商品房买卖合同》后三十日内向相关行政机关递交为王华购买的“浩兴·城南御郡”楼盘一层第10、11、12号门面办理行政备案登记所需要的相关材料。 本案受理费65000元，减半收取计32500元，由被告四川浩兴实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一九年十二月五日 书记员 黄雯慧