北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14311号原告：向高升，男，1969年5月1日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被告：彭宏庆，男，1964年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京瑞和文化有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰城A座303。法定代表人：马礼文，经理。原告向高升与被告彭宏庆、第三人北京瑞和文化有限公司（以下简称“瑞和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向高升之委托诉讼代理人张嵩磊、第三人瑞和公司的法定代表人马礼文到庭参加诉讼，被告彭宏庆到庭参加第一次庭审，后经传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。向高升向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2017年2月9日签订的《个人房屋出租协议书》；2．判令被告退还房屋房屋押金5000元；3．判令被告赔偿原告2018年9月至2019年3月期间未能使用房屋的租金损失46300元；4，判令被告退还原告已交纳但未使用的2019年预付房屋租金43000元；5．判令第三人对以上债务承担连带赔偿责任。事实与理由：原告与被告于2017年2月9日签订了《个人房屋出租》，约定原告承租被告位于北京市昌平区东小口镇天通西苑xxx房屋，房屋面积148．33平方米，租赁期限为12个月，房屋租金为每年10万元，按年支付，原告依约支付了押金5000元，并按时支付了对应租金，2018年6月被告以有急事为由请求原告提前支付部分2019年度房屋租金，为此原告共计向被告转款43000元。2018年9月第三人出具法院判决书称原告已将涉案房屋转卖，强行将原告租户腾退并占据涉案房屋，原告与被告及第三人产生纠纷，并报警，被告一直不予解决，此时原告方才知晓涉案房屋早已被卖，原告要求提前预支2019年度租金系欺骗，原告损失惨重，2019年3月9日第三人将房屋收回，因被告及第三人原因，原告已无法继续使用承租房屋，合同目的无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。彭宏庆辩称：不同意原告的诉讼请求。一、登记在本人名下涉案房屋为经济适用住房，领证虽满五年，但本人尚没有完全产权。根据2007-11-19国家颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）和《北京市经济适用住房管理办法（试行）（京政发【2007】27号）》“经济适用住房登记在购房人名下，购房人拥有有限产权”,“经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动”,“对于因各种原因确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定”“购买经济适用住房满5年的,出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款,并由政府优先回购”。据此,请求法院依法判定本人与向高升签署的“个人出租房屋协议书”,以及马礼文出示的所谓“房屋买卖合同”无效。二、原告向高升在托管和使用涉案房屋期间,遭到马礼文等人的强行换锁和驱逐,房屋管理完全失控。本人在得到原告电话报告后即告知原告,根据《中华人民共和国物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消失,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。本人未将涉案房屋出售给第三人,更从未办理房屋过户登记手续,本人作为涉案房屋的所有权人没有改变。因此本人建议原告尽责保护房屋,同时保护自己的合法权益不受非法侵犯。为此,本人多次向东小口派出所单独报案或配合原告报案,东小口派出所的最后给出的意见是让当事人通过法院司法诉讼解决。对此,本人也及时通知了原告。因此,对于原告的诉讼请求,本人已尽到责任,反之,由于第三方的非法入侵和原告的管理不能,给本人造成了巨大精神困扰和经济损失,第三方和原告对此具有不可推卸的直接责任。三、2019年8月,次女彭某入学于天通苑学校7年级2班(初中一年级),由于家庭唯一住房在原告代为管理期间被马礼文抢占并对外出租,导致孩子有家不能回,基本生活条件和学习条件无法保证。因此,请求法院特别保护本人未成年子女彭某的人身安全以及接受义务教育的合法权利。因此,请求法院责令北京瑞和文化发展有限公司法定代表人马礼文停止一切“软暴力”侵害行为,并立即归还被其抢占的涉案房屋,赔偿原告和被告的经济损失。第三人瑞和公司陈述，一、原、被告租赁合同签订时间节点导致租赁合同无效。原告提供的证明材料显示，原被告签订房屋租赁合同的时间为2017年2月9日。此前，于2016年1月21日第三人法定代表人马礼文持民间借贷纠纷公证执行文书向昌平区人民法院申请执行，人民法院就此案于2016年1月29日、3月30先后两次查封涉案房屋，查封期限至2019年3月27日。所以原被告双方签订租赁合同时，涉案房屋属于查封状态。2016年2月20日，被告及其妻子张玲燕已经将涉案房屋出售给第三人，第三人于5月8日接收涉案房屋，并进行了改造和装修。之后，被告家属趁第三人不在时撬锁进入，拒绝第三人入住，而后又将涉案房屋出租给不知情的原告。从以上推断，原被告之间签订的租赁合同无效。二、被告与第三人签订《房屋买卖合同》的时间是2016年2月20日。按照约定，应该在2月29日把涉案房屋交付第三人，但是由于原租户租赁合同没有到期，被告和第三人商定，待两家租户到期(4月初)后再交付房屋，但是被告无力退还两租户押金，又将租期分别延续到4月中旬和5月初。同时，双方约定在3月初办理过户手续，第三人法定代表人马礼文还特意去执行局申请解除查封，但是，被告借故离开了北京，一去不复返，致使过户不能，执行局又于3月30日恢复查封。2016年5月7日，第三人正式接收涉案房屋。并在5月9日-20日期间对房屋进行了改造和装修。2016年5月底6月初儿童节期间，马礼文带孩子外出游玩，于6月10日左右回到涉案房屋，发现门锁被换了，多次敲门无果。2016年7月8日早上8时许，第三人安排部分员工在涉案房屋门口和楼下等待、调查进出涉案房屋人员的身份。室内是被告的女儿彭丹以及刚满月的孩子，碰巧被告妻子张玲燕从菜市场回来。第三人员工要求按照合同收回房屋，彭丹和张玲燕在20分钟内离开了，让第三人员工进入涉案房屋。而后，彭丹和张玲燕报警，声称有人非法入室，彭丹和张玲燕、以及第三人员工被带入东小口派出所调解，结果是警方无法确认买卖合同的真实性和效力，同时彭丹带着刚满月的孩子，谎称无其他住所，派出所要求第三人撤离，走诉讼流程。让张玲燕、彭丹及孩子暂时继续居住。整个过程，被告本人没有出现。第三人按照警方要求启动诉讼程序，再也没有去涉案房屋干扰被告妻子和女儿的生活。但是，被告电话一直关机，恶意中断与马礼文联系。法院判决《房屋买卖合同》合法有效。2018年9月18日早上7:30，马礼文持判决书和生效证明前往涉案房屋，要求被告及其家属履行合同，交付房屋。房屋内有租户数人，得知他们的二房东是向高升。我始终联系不上被告及其家属，为了安全，下午把锁芯换了。19点左右，原告向高升带着一帮人手持棍棒来到涉案房屋楼下，并在涉案房屋门口叫嚣、砸门，为了安全，马礼文没有开门，只在室内作出回应，表明态度，如果是彭宏庆或者张玲燕本人出面，才能开门接待。原告报警，派出所出警处理。马礼文当晚要求他们出示租赁合同，提交复印件。并表示，第三人和彭宏庆、向高升之间的纠纷，暂时不影响他们的生活居住，他们可以继续履行租金支付义务，直到第三人和彭宏庆、向高升的纠纷问题解决后，再变更租赁合同。次日(9月19日)下班后，所有租户都向第三人提交了租赁合同复印件，并与原件比对之后租户深知涉案房屋纠纷错综复杂，担心自己卷入其中。闫珊大约于2018年11月份和向高升提前终止了租赁合同。高云鹏、宋宇航、秦林慧及其女友，是2019年正月初十前后终止合同搬出。综上所述，第三人与被告签订买卖合同在先，并在接收涉案房屋后进行了全面改造和装修。原被告签订租赁合同，是在第三人购买、接收并装修涉案房屋之后；并且，签订租赁合同时涉案房屋处于查封状态。第三人持判决书第二次入住涉案房屋时，与原告的租户平稳交接、和谐共处长达近半年时间，没有发生任何冲突和纠纷。第三人依法善意取得并入住涉案房屋，根本没有损害原告的经济利益，请求法院驳回原告对第三人主张的赔偿责任。从原告提供的录音资料显示，原告和被告之间存在恶意串通合谋的可能性，已经严重损害第三人的利益。第三人将保留依法向原被告索赔的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区36号楼1单元702号房屋的所有权人系彭宏庆（房屋产权证号为：京房权证昌私移字第XXXX号），涉案房屋为经济适用住房。2017年2月9日，彭宏庆（出租方、甲方）与向高升（承租方、乙方）签订《个人出租房屋协议书》，约定，甲方将位于昌平区东小口镇天通西苑xxx房屋出租给乙方；租赁期限自2017年3月9日至2021年3月8日；年租金10万元，付款方式为年付，乙方在约定日期前7天内缴纳租金；甲方一次性收取乙方押金伍仟元，合同到期、物品验收后、费用结清完、甲方退还乙方押金；租赁期内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝；若因客观因素不能出租此房，甲方应提前一个月告知乙方。该合同还对其他内容进行了约定。同日，彭宏庆出具《收条》一张，内容为“今收到租金伍万元整，押金伍仟元整，尚欠租金伍万元整，于2017年2月10日付清。付中介费6066元”。2017年2月10日，向高升支付彭宏庆50000元。向高升于2017年4月30日向彭宏庆支付5000元，转账备注为“暂借房东彭宏庆5000元，望2017-5-15前归还”；于2018年1月6日支付彭宏庆5000元，转账说明为“预付18年房租5000元”；于2018年2月28日向彭宏庆支付90000元，转账备注为“天通苑西三区36-1-702一年房租，已付一万，加此次九万，合计十万”。双方均认可2017年4月30日的借款转为房屋租金。2018年6月25日至8月30日期间，向高升多次向彭宏庆转账，合计43000元，转账备注处均表明系预付2019年房屋租金。2017年，瑞和公司以确认合同效力为由将彭宏庆及其配偶张玲燕诉至本院，要求确认双方签订的《房屋买卖合同有效》。本院于2018年7月6日依法作出（2017）京0114民初1562号民事判决书，判决瑞和公司与彭宏庆、张燕玲签订的《房屋买卖合同》合法有效。该判决于2018年8月17日生效。2018年9月18日，瑞和公司法定代表人马礼文将涉案房屋锁芯更换，但未强制涉案房屋内租客搬离。彭宏庆陈述2019年3月9日瑞和公司将全部房屋收回。向高升提交《房屋租赁合同》三份，证明因涉案房屋锁芯更换，租户未全额支付房租，导致向高升产生租金损失。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，彭宏庆与向高升签订的《个人出租房屋协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。彭宏庆以租赁房屋为经济适用住房从而合同无效的答辩意见，本院不予采信，但是法院对租赁合同效力的认定不影响行政机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因彭宏庆与瑞和公司的纠纷，瑞和公司于2018年9月18日将涉案房屋的锁芯更换，但租客并未搬离涉案房屋，向高升亦陈述瑞和公司于2019年3月9日将涉案房屋收回，故本院认为向高升与彭宏庆的租赁合同于2019年3月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，彭宏庆应当将房租押金及未使用期间的租金予以退还。故向高升要求退还租金及押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于经济损失一节，于法无据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，向高升要求第三人承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、向高升与彭宏庆于2017年2月9日签订的《个人出租房屋协议书》于2019年3月9日解除；二、彭宏庆于本判决生效后十日内退还向高升房屋押金5000元、房屋租金43000元，以上共计48000元；三、驳回彭宏庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元，由向高升负担1158元（已交纳）；由彭宏庆负担1000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  周建环人民陪审员  施万玲二〇一九年十二月三十日书 记 员  徐 萌书 记 员  周心怡