北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86621号原告（反诉被告）：北京光亚华晟科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路1号院18号楼103-364。法定代表人：孙刚，执行董事。委托诉讼代理人：姜海鸥，北京市天渡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京翔铭物业管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲20号楼一层102室。法定代表人：李占华，执行董事。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜海鸥，被告委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还租赁保证金481430．75元；2、被告赔偿原告租金损失389057元；3、被告赔偿原告装修损失费413807．12元。事实和理由：原、被告于2017年1月17日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市朝阳区安立路28号院X号楼X层商业X内的第X层X号房屋，租期截止2027年1月18日。后原告将租赁房屋转租案外人丁某，租赁期限自2017年12月25日始，被告亦表示同意转租。合同履行过程中，被告协助原告办理工商注册手续，注册至租赁房屋内，后为协助丁某办理工商注册手续，原告于2018年2月将注册地址迁出，但经多方协调，被告答复因租赁房屋所在楼栋所有权人的问题，导致所在楼栋均无法办理工商注册手续。就此，丁某起诉原告房屋租赁合同纠纷案，由本院出具生效判决书，判决解除双方房屋租赁合同，并判决原告承担违约赔偿责任。原、被告虽未约定被告有办理工商注册手续的义务，但租赁房屋为商业办公用房，原告承租及转租房屋均用于经营，被告负有办理工商注册手续的附随义务，被告对该义务的违反，导致原告转租合同解除，原告并因此承担违约责任。被告并向原告发送通知要求原告提前支付租金，否则采取断电措施。应认定被告构成违约，致原告合同目的无法实现，原告享有解除权，并于2018年10月4日向被告发送解除通知。现双方合同已经解除，被告应退还租赁保证金。就租金损失一节，丁某实际于2018年12月19日将租赁房屋直接交付被告，原告已付被告自2017年12月25日至2018年12月19日期间的租金、物业管理费共计1548872元，但原告与丁某纠纷发生前，丁某仅按合同约定金额支付租金至2018年3月25日，就2018年3月26日至12月19日期间的租金，考虑原告违约行为，以及丁某未及时主张权利，法院判决丁某就欠付期间仅给付40%的租金，导致丁某最终给付全部合同租金（含物业管理费）共计1159815元，原告不仅未获取租金收益，反而产生租金、物业管理费损失389057元，被告应予赔偿。法院生效判决书并判决原告赔偿丁某装修残值损失413807．12元，被告亦应予以赔偿。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告已经协助原告办理完毕工商注册登记手续，被告虽同意原告转租，但不影响合同相对性，被告与丁某不存在房屋租赁合同关系，亦不存在协助丁某办理工商注册登记手续的义务。合同履行过程中，确因房管局对租赁房屋所在楼栋的办照政策原因，导致无法办理工商注册手续，但如上所述，被告不负有该义务，不存在违约行为。被告亦未实际采取断水断电措施。系原告于2018年10月4日向被告发送解约通知，且考虑到原告支付租金至10月4日，被告同意合同于该日解除。应认定原告提前终止合同，构成违约，被告有权扣留租赁保证金。原告在与丁某诉讼中产生损失，与被告无关，并非被告违约导致。被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年10月4日解除；2、原告给付被告房屋使用费801169．2元；3、原告给付违约金502970元。事实和理由：原告已付租金至2018年10月3日，应再行支付2018年10月4日至12月19日期间的租金，并应按合同约定按双倍租金的标准支付。现原告提前终止合同，应按合同约定支付违约金。其中，就房屋使用费部分，同意就相应期间的物业管理费由法院一并处理。就被告反诉，原告辩称：认可合同于2018年10月4日解除。不同意被告的其他反诉请求。原告确实欠付自2018年10月4日至12月19日期间的租金，但原告亦存在租金损失，亦不同意双倍支付租金，这实际属于违约金，如法院判决原告承担违约金，申请法院予以酌减。不同意给付解约违约金，一并申请法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区安立路28号院X号楼X层商业X内的第X层X号房屋，该房屋租赁建筑面积为689平方米；原告向被告承诺，租赁该房屋仅作家居装饰装修用途；租赁期自2017年1月19日起至2027年1月18日止，其中装修免租期为75日，自2017年1月19日起至2017年4月3日止；租期内第一年租金标准为7．65元/天/平方米，第一年租金为1923860．25元，租期内租金每2年递增6%；付款方式：押2付6，每年10月4日、4月4日前支付下一期房租；租赁保证金：原告须于签订本合同当日向被告支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计321108．75元，作为原告依约履行租赁合同的保证金；原告应付物业管理费标准为88019．75元/年；除被告同意原告续租外，原告应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，原告应按日租金的2倍向被告支付该房屋占用期间使用费；租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，视为原告放弃保证金所有权，被告有权不予返还原告的保证金，除此之外，原告还应按月租金及物业管理费的3倍向被告及物业管理公司支付违约金，此外，原告不承担其他的违约责任。后原告于2017年11月30日向被告提出《转租申请》，写明转租意向业态为健身会所。被告就此出具《回复函》，写明同意原告的申请，但合同主体依然是原告，并要求原告增加一个月的租赁押金。后原告与丁某于2017年12月18日就租赁房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年12月25日至2020年12月26日，装修免租期为30日，自2017年12月25日至2018年1月25日，第一年租金为2514850元，租期内租金每2年递增6%。庭审中，原、被告均认可原告已付租赁保证金共计481430．75元，并已付租金、物业管理费至2018年10月3日。亦认可被告曾协助原告在租赁房屋办理工商注册手续，后原告迁出。认可因租赁房屋所在楼栋此后无法再行办理工商注册，致丁某未能完成相关手续，丁某实际于2018年12月19日向被告交付租赁房屋。另查，丁某起诉原告房屋租赁合同纠纷一案，由本院于2019年4月3日出具（2018）京0105民初89199号民事判决书，认为“双方虽然在合同中未明确约定由光亚华晟公司为丁某提供企业注册所需住所证明，协助丁某办理企业注册登记，但丁某向光亚华晟承租房屋系用于经营活动，而从事经营活动须取得经营许可，光亚华晟公司作为出租方将房屋出租给丁某，为丁某提供住所证明系出租方应履行合同之附随义务”，“然而，丁某在明知无法取得住所证明完成企业注册登记的情况下，并未向光亚华晟公司表明态度，及时终止合同的履行，造成损失的不断扩大”。“因此，光亚华晟公司应承担合同解除的责任，丁某则应承担损失扩大的责任。具体是，由光亚华晟公司承担损失的百分之六十，由丁某承担损失的百分之四十”。就租金一节，“丁某未向光亚华晟公司支付2018年3月25日之后的租金，租赁房屋于2018年12月19日由房屋所有权人收回，期间差五天九个月，租金数额计为1851687．5元，作为光亚华晟公司主张的租金损失，按照丁某40%的责任比例，丁某需向光亚华晟公司支付租金740675元”。并最终判决：确认双方合同解除，丁某给付原告租金740675元，原告并赔偿丁某装修损失413807．12元等。庭审中，原告表示上述判决书已履行完毕。本院认为：原、被告于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均认可合同于2018年10月4日解除，考虑到双方租金支付情况等，本院调整为10月3日解除。就合同解除，出于法律适用统一的考虑，应认定被告负有协助原告办理相关企业注册登记手续的附随义务。虽合同承租方为原告，但考虑到被告已同意原告转租，原告《转租申请》中亦写明转租意向为健身会所，仍系从事经营活动，应认定被告负有协助原告及相关企业办理工商注册手续的附随义务，被告以合同相对性进行答辩，本院难以采信。工商登记注册手续对经营活动的意义不言而喻，应认定被告违反附随义务，构成违约，致原告合同目的无法实现，原告就此享有解除权。被告应就合同违约承担相关责任。同时，原告在明知无法完成企业注册登记的情况下，亦未向被告主张权利、及时终止合同的履行，应承担损失扩大的责任。具体是，由被告承担损失的百分之六十，由原告承担损失的百分之四十就原告第一项诉讼请求，如上所述，被告应予退还履约保证金。就原告第二、三项诉讼请求，该损失系原告实际经济损失，被告应按60%的责任比例予以赔偿。就被告第二项反诉请求，原告欠付自2018年10月4日至12月19日期间的房屋使用费，作为被告的房屋使用费损失，按照原告40%的责任比例，原告应给付被告40%的房屋使用费。被告要求原告按双倍租金标准支付，如上所述，本院难以支持。就被告第三项反诉请求，现被告违约致合同解除，本院难以支持。另需说明的是，如被告认为因其上一手出租方违约致产生损失，可向其出租方另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司与被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十月三日解除。二、被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司租赁保证金四十八万一千四百三十元七角五分。三、被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司租金损失二十四万零五百九十九元。四、被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司装修损失二十四万八千二百八十四元。五、原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司房屋使用费十六万九千四百零二元。六、驳回原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8178元，由被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司负担6752元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司）；由原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司负担1426元（已交纳）。反诉费8268元，由原告（反诉被告）北京光亚华晟科技有限公司负担1844元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司）；由被告（反诉原告）北京翔铭物业管理有限公司负担6424元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十二月十三日书记员  刘 鹤张茜