福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初2216号 原告：江新运，男，1988年10月20日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：游燕琦，福建必得律师事务所律师。 被告：厦门市湖绿餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路383号1007室，统一社会信用代码91350203M0000HUM85。 法定代表人：陈金梁，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪顺添，福建兴世通律师事务所律师。 被告：漳州市理工职业学院，住所地福建省漳州市龙文区蓝田工业开发区鹤鸣路1号，统一社会信用代码523500006628081566。 法定代表人：林朱江，职务董事长。 委托诉讼代理人：蓝启润，福建南州律师事务所律师。 第三人：珠海市鼎鑫餐饮管理有限公司，住所地广东省珠海市高新区唐家湾镇金同路2030号8栋二楼202室，统一社会信用代码91440400MA4W5C3Q5E。 法定代表人：郭立峰，职务执行董事。 委托诉讼代理人：胡宗仁，男，1988年12月5日出生，汉族，住福建省诏安县，系公司员工。 原告江新运与被告厦门市湖绿餐饮管理有限公司（以下简称“湖绿公司”）、漳州市理工职业学院（以下简称“理工学院”）第三人珠海市鼎鑫餐饮管理有限公司（以下简称“鼎鑫公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江新运的委托诉讼代理人游燕琦，被告湖绿公司的委托诉讼代理人洪顺添、理工学院的委托诉讼代理人蓝启润、第三人鼎鑫公司的委托诉讼代理人胡宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江新运向本院提出诉讼请求：1、依法判令湖绿公司向江新运返还租金人民币34013元、押金10000元、水电费2240元，以上款项共计46253元；2、依法判令湖绿公司、理工学院向江新运支付违约金人民币142530元。事实和理由：2019年6月9日，江新运与案外人赵静华签订了《店面转让协议书》，约定由赵静华将其承租的理工学院第三食堂5号店铺，约20平方米，以90000元的价格转让给江新运承租，并在协议书中备注明转让费用其他货款均已结清。期后，经江新运与湖绿公司、赵静华三方协商一致，由江新运在2019年6月10日江新运与湖绿公司签订了《招商合作协议》，约定合作范围为理工学院第三食堂内小吃档口用于经营小吃，品种不得重复，合作期限从2019年6月10日至2020年8月20日，每年租金34013元，需交纳押金10000元，水电费、物业管理费500元均由江新运自行承担。合同签订后，江新运依约履行了自己交纳租金和水电费、物业费的义务。与此同时，理工学院明知湖绿公司已将学校第一食堂转包给江新运，其表示予以认可，且多次召集江新运参与第一食堂各项规章制度的会议，要求江新运向其出具《食品安全责任状》，向江新运发布食堂的各种文件、派学校领导多次到达江新运的第一食堂进行检查，三方依照该种模式经营和出租，履行各自义务。但在湖绿公司收取租金款项后，于2019年7月初，江新运发现湖绿公司和理工学院将原出租给江新运的第三食堂、其他人的第一、二食堂的经营权，在无通知江新运或是提前协商完毕的情况下，私自转让给鼎鑫公司，鼎鑫公司对江新运经营的第一食堂、其他承包的第二、第三食堂进行大范围强拆，店铺毁损严重，致使江新运无法从事对外经营活动，给江新运造成巨额的经济损害。在强拆期间，湖绿公司、理工学院还指使鼎鑫公司推搡、殴打江新运，使江新运身体受到轻微伤害，湖绿公司、理工学院的行为构成共同违约，应当承担违约赔偿的法律责任。综上，江新运认为，湖绿公司与江新运签订的《食堂经营合作协议书》合法有效，未违反法律性规定，应当继续履行。且理工学院在明知湖绿公司转包经营权的情况下，用自己的实际行动认可江新运的转包行为，其也是本案合同的相对方。同时，由于湖绿公司、理工学院的违约行为，给江新运造成经济损失，湖绿公司、理工学院应共同承担返还租金、押金、水电费46253元和赔偿违约金142530元。为维护江新运的合法权益，请求支持江新运的诉讼请求。 湖绿公司辩称，湖绿公司与理工学院于2019年7月8日签订《终止协议》后，湖绿公司对案涉理工学院第三食堂的所有权利和义务均转由第三人享有及承担，故江新运对湖绿公司所提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 理工学院辩称，理工学院与湖绿公司之间存在租赁合同法律关系已经终止，与江新运之间不存在租赁合同法律关系，对是否存在转租不知情。2015年7月16日，理工学院将第三食堂发包给湖绿公司承包经营，并签订了《漳州理工职业学院第三食堂承包经营合同》。根据承包经营合同第六条之相关约定，“乙方（指湖绿公司）在合同期内，不得中途退出、转包或分包他人，否则终止合同取消保证金，并赔偿甲方（指理工学院）的损失费用”，是明确禁止将第三食堂转包、发包和转租的。另，2019年7月8日，经双方协商，理工学院已经和湖绿公司签订《终止协议》，约定上述承包经营合同于2019年7月5日终止。理工学院不认识江新运及案外人赵静华，对他们与湖绿公司之间的关系不清楚，亦没有将食堂承包给江新运和赵静华，与他们自己并不存在租赁合同法律关系。因此，理工学院认为，江新运诉请理工学院支付违约金14250元，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年6月9日，江新运与案外人赵静华签订《店面转让协议书》，约定赵静华将其承租的理工学院第三食堂5号档口，约20平方米，以90000元的价格转让给江新运承租，并在协议书中备注明转让费用其他货款均已结清。2019年6月10日，江新运与湖绿公司签订《招商合作协议》一份，约定江新运向湖绿公司承租位于理工学院第三食堂5号档口(即前述赵静华转租给江新运的档口)用于经营小吃，年租金25000元，押金10000元，江新运应于本合同签订之日起三日内将租金和押金合计35000元转账至湖绿公司指定的陈金梁账户，每年提前一个月交租金，承租期间届满江新运交清应由其承担的各项费用后，湖绿公司应退还押金，江新运若有违约所收押金不予退还；档口交付时间根据第三食堂装修进度确定，承租期限从档口交付之日起至2020年8月20日止，按每年递增8%的标准收取档口租金；因本承租合同产生的税费，均由江新运承担，江新运在承包档口过程中所产生的物业管理费每月500元，水费、电费及其他费用均由江新运按月承担；本合同一式二份，双方各执一份，自理工学院书面同意本合同之日起生效，若理工学院不同意，本合同失效，湖绿公司退还已收费用等内容。合同签订当日，江新运向湖绿公司法定代表人陈金梁交纳2019年6月10日至2020年8月20日的租金34013元和押金1万元，并开始以“饥渴了”的字号营业至2019年6月底学校放假；同年6月30日，江新运向陈金梁交纳电费1566元、水费174元、物业费500元，合计2240元。 经查，2015年7月16日，理工学院与湖绿公司签订《漳州理工职业学院第三食堂承包经营合同》，将第三食堂承包给湖绿公司，期限自2015年9月1日至2026年7月10日止，双方就管理费、履约保证金、相关费用交付以及其他内容等事项进行约定；其中合同第七条第3项约定湖绿公司在合同期内不得中途退出、转包他人或分包他人，否则终止合同取消保证金，并赔偿损失等内容。2019年7月8日，理工学院与湖绿公司签订《终止协议》，载明双方于2015年7月16日签订的承包合同于2019年7月5日终止，租金及水电费用结算至2019年7月5日；湖绿公司与第三方签订的约定或协议，湖绿公司自行负责处理，由此产生的经济纠纷或法律责任与理工学院无关，若由此产生的债权债务关系由湖绿公司承担，与理工学院无关等内容。湖绿公司未将其与理工学院签订《终止协议》一事通知江新运，也未与江新运协商是否解除《招商合作协议》。2019年7月8日，鼎鑫公司与理工学院签订《漳州理工职业学院第二食堂承包经营合同》，约定理工学院将原第二、三食堂承包给鼎鑫公司经营食堂，期限自2019年7月8日至2029年7月10日。在此期间，湖绿公司与鼎鑫公司就第三食堂转让事项进行协商，鼎鑫公司向湖绿公司支付了转让费。2019年7月15日，湖绿公司法定代表人陈金梁在微信群名为“理工第一食堂”的微信上发布信息，要求各档口配合学院通知要求，如果不配合所造成的后果自己负责，各档口搬出来的东西可以放在体育馆，每档口补偿一千元的误工费等内容。鼎鑫公司与理工学院签订合同后，即对原第二、第三食堂进行拆除、装修，致使江新运无法在其向湖绿公司承租的理工学院第三食堂5号档口继续从事经营活动。江新运在寻求解决无果后于2019年9月25日向本院提起诉讼。 本院认为，本案是因理工学院与湖绿公司解除合同导致江新运与湖绿公司签订的合同无法继续履行引发的租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，虽然理工学院与湖绿公司签订的《漳州理工职业学院第三食堂承包经营合同》约定湖绿公司在合同期内不得中途退出、转包他人或分包他人，否则终止合同取消保证金，并赔偿损失等内容，江新运与湖绿公司签订的《招商合作协议》约定《招商合作协议》自理工学院书面同意本合同之日起生效，若理工学院不同意，本合同失效，湖绿公司退还已收费用等内容，但江新运自签订《招商合作协议》后，即在理工学院第三食堂5号档口以自己的字号开始经营小吃业，理工学院应当知道湖绿公司转租第三食堂5号档口的事实，但其并未向湖绿公司提出交涉，湖绿公司也未提供证据证明理工学院否决《招商合作协议》，可见，江新运与湖绿公司签订的《招商合作协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《招商合作协议》签订后，江新运即向湖绿公司支付租金和押金，并以自己的字号开始从事小吃业务经营，其已依约履行了合同义务，但湖绿公司在履行《招商合作协议》过程中，在未与江新运协商解除《招商合作协议》的情形下与理工学院签订《终止协议》，终止其与理工学院签订的《漳州理工职业学院第三食堂承包经营合同》，致江新运无法在其向湖绿公司承租的理工学院第三食堂5号档口继续经营，并因此造成一定损失，湖绿公司的行为已构成违约，依法应当承担相应违约责任，江新运以湖绿公司违约为由起诉要求湖绿公司退还租金和押金并赔偿损失合法有据，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，本院予以支持，但其要求退还的租金数额和赔偿损失数额不当，本院将根据本案实际情况确定退还的租金数额和赔偿损失数额：关于租金数额问题，因江新运在承租的档口经营20天时间，该时间段租金1868.6元(34013元/年÷365天/年×20天)应由江新运承担，湖绿公司返还应当租金为32234.4元(34013元-1868.6元)；赔偿损失数额问题，首先，江新运向案外人赵静华支付转让费90000元事实清楚，可以认定，但江新运在承租的档口经营20天时间，该时间段的转让费4931.6元(90000元/年÷365天/年×20天)应由江新运承担，湖绿公司应当赔偿85068.4元(90000元-4931.6元)；其次，江新运未能提供充分证据证明因湖绿公司违反合同给其可能造成可得利益损失的具体项目和数额，其所提供的损失数据只是自行推算的结果，没有充分证据印证，本院不予采纳，湖绿公司违反合同给江新运造成的损失可根据湖绿公司应当返还的租金数额按照中国人民银行发布的同期同类存款基准利率计算。江新运向湖绿公司支付的水电费、物业费是其经营产生的费用，应由其自行承担，现其起诉要求湖绿公司退还水电费、物业费与事实和法律规定不符，不予支持。湖绿公司认可其押金返还责任，以及认为水电费、物业费是江新运应当承担的费用，江新运无权要求退还，租金返还应以江新运的未到期租金为限等辩解合法有据，本院予以采纳，认为其已经将合同权利义务转让给第三人，除了押金之外，其他责任应由第三人承担等辩解缺乏依据，本院不予采纳。 江新运与湖绿公司签订《招商合作协议》，虽然理工学院知道湖绿公司将承包的第三食堂5号档口转租给江新运未向湖绿公司提出交涉，但理工学院并未在《招商合作协议》签章认可，根据合同相对性原则，理工学院与江新运之间不存在租赁合同关系，《招商合作协议》只是江新运与湖绿公司之间的合同关系，与理工学院无关，理工学院与湖绿公司签订《终止协议》致《招商合作协议》无法继续履行，责任在湖绿公司，理工学院不承担责任，江新运要求理工学院与湖绿公司共同承担赔偿损失责任与事实和法律规定不符，本院不予支持。理工学院辩解有理，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门市湖绿餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向江新运返还租金32234.4元； 二、厦门市湖绿餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向江新运返还押金10000元； 三、厦门市湖绿餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向江新运赔偿转让金损失85068.4元； 四、厦门市湖绿餐饮管理有限公司应自2019年7月8日起至还清本判决第一项确定的租金之日止以32234.4元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类存款基准利率向江新运计付违约损失，违约损失于返还租金时一并计付； 五、驳回江新运的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4075.6元，由江新运负担1229.54元，厦门市湖绿餐饮管理有限公司负担2846.06元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  刘东满 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  黄琦瑄 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。