重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10749号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆良人网络科技有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号10幢一单元13-16，统一社会信用代码91500112MA5UU8AW4B。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：吕轩明，男，1985年2月8日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市开州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐东，男，1970年1月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆良人网络科技有限公司（以下简称良人公司）因与被上诉人徐东房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初17168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人良人公司的诉讼代理人吕轩明、被上诉人徐东到庭参加二审询问。本案现已审理终结。良人公司上诉请求：1、判令被上诉人立即向上诉返还租金17433元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审诉讼中已经明确上诉人已经于2019年6月1日与被上诉人就本案《写字楼租赁合同》进行了解除，虽然2019年6月5日交接钥匙，但实际上6月1日至6月5日之间上诉人并未使用房屋，且上诉人已经多次要求交接房屋钥匙，基于被上诉人原因交接时间延期至6月5日，原审判决上诉人支付6月1日至6月5日期间的房屋占用费1133元实属不当；2、被上诉人称上诉人造成的损失是寻租期损失，且被上诉人已经于2019年7月18日将涉案房屋出售给第三方，故寻租期损失应自2019年6月5日计算至2019年7月18日，期间租金损失为9767元，扣除上诉人的履约保证金6800元，上诉人只需支付被上诉人损失2967元，但上诉人已经预付租金20400元，相互冲抵后，被上诉人仍需向上诉人返还17433元。徐东辩称：1、乙方单方解除合同，一审判决适用法律正确；2、依据合同法的相关规定，上诉人应承担违约责任，案涉租赁合同对违约金的计算方法进行了约定，也约定了违约责任。上诉人的上诉请求没有道理也违反了合同约定。良人公司向一审法院提出诉讼请求：1.徐东立即向良人公司返还预付的租金20400元；2.徐东向良人公司支付资金占用费（以20400元为基数，自2019年5月30日起按月利率2%计算至付清租金和资金占用费之日止）；3.交通费等实现债权的费用由徐东承担；诉讼费由徐东承担。徐东向一审法院提出反诉请求：1.良人公司按合同约定补偿徐东剩余租期租金6800元×12＋7140元×12－6800元×3＝146880元，并支付合同生效之日2019年5月24日至退还钥匙之日2019年6月5日期间的物业费和公摊水电费225元＋10元＝235元，并赔偿徐东一个月租金6800元，合计153915元；2.良人公司赔偿徐东因应对良人公司租房要约所花购置办公家具相关费用：2019年5月25日家具购置费5760元、人工费2769元、车船费等100元，小计8629元；3.良人公司赔偿徐东支付给租赁中介公司的代理费6800元；4.良人公司赔偿徐东因租赁过程、应对诉讼等相关活动的误工费、节假日占用费共计5244元：（1）签订合同即2019年5月24日误工费923元÷2＝461元、车船费50元，小计511元，（2）协商沟通0.5天误工费923元÷2＝461元、车船费50元，小计511元，（3）取传票2019年8月5日周一下午误工费923元÷2＝461元、车船费10元，小计471元，（4）提交答辩状2019年8月15日周四下午误工费923元÷2＝461元、车船费10元，小计471元，（5）反诉/反诉准备3天误工费923元×3＝2769元，（6）庭审0.5天误工费923元÷2＝461元、车船费50元，小计511元；5.良人公司赔偿徐东本案相关律师费、证人等费用；诉讼费由良人公司承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，徐东（甲方、出租方）与良人公司（乙方、承租方）签订了一份《写字楼租赁合同》，主要约定：甲方同意出租，乙方同意承租坐落于重庆北部新区，该承租单元以装修（配办公家具）状态下租给乙方作为办公使用，乙方保证已对上述物业做充分了解并实地看房；承租单元产权建筑面积112.25平方米，乙方应当按照承租面积缴纳租金、物业服务费、电费、水费等各项相关使用费用，交房前产生的全部费用皆由甲方承担；承租期2019年6月1日至2021年5月31日，自承租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至承租期限届满；预定交付日2018年5月26日，甲乙双方同时办理物业的物业费、水、电费等相关费用进行交接；第一年度2019年6月1日至2020年5月31日月租金6800元，第二年度2020年6月1日至2021年5月31日月租金7140元；乙方应以现金或转账方式交付租金，租金每三个月交一次，每次租金在该下个三个月开始时提前15日前支付，以后交付时间以此类推；在甲乙双方签订租赁合同之后，乙方须向甲方缴付第一季度租金20400元，履约保证金6800元，乙方支付履约保证金后，甲方应开具履约保证金收据给乙方，本合同终止后，除本合同约定不予退还履约保证金的情形外，在乙方按照本合同约定交还承租单元、缴清所有应付费用之后十五个工作日内，甲方应将全部履约保证金无息退还乙方；承租期内该承租单元物业服务费由乙方按月向物业服务公司缴纳，乙方所需缴纳的物业服务费标准为5元／平方米／月；自该承租单元交付日起，乙方应当承担并支付其承租单元使用的水、电、通讯、宽带等所产生的全部租赁和使用习惯费用；5、合同的终止，因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋的，乙方可单方解除合同，并且甲方应赔偿乙方1个月租金作为违约金，6.如果乙方单方面提前解除合同，除补齐承租单元剩余租期租金、缴纳全部使用相关费用外，须赔偿甲方1个月的租金作为违约金且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金。合同还约定了其他内容。同日，徐东将案涉房屋的钥匙交付给良人公司，良人公司的人员陈甲向徐东支付了第一季度租金20400元、履约保证金6800元，徐东向租赁中介方重庆杰融房地产营销策划有限公司支付了中介费6800元。关于购买家具的情况。徐东举示了2019年5月23日至2019年5月24日期间其与中介公司人员的微信聊天记录。2019年5月23日，中介：我们昨天带了个租客看了14号房，租客问你这边可以给他配家具不。徐东：还需要配什么家具？要看他的租期和租金了。中介：一楼，员工位12个，1楼大办公室办公桌1套，小办公室对坐1套；二楼10人会议室桌一套，二楼小办公室办公桌1套，2楼大办公室老板桌一套。徐东：楼下员工位有一个桌子了，但没有12个，2楼大办公室有一套老板桌。中介：1楼员工位要加到12个，有的你可以不买了呀。2019年5月24日，中介：我们约了租客过来交定金。徐东：下午有个会，可能要5点半左右才能过来。中介：好的。徐东举示了2019年5月25日其与陈甲的微信聊天记录。徐东发送了文件柜的照片。徐东：文件柜，可以吗？或者图片中其他式样都行。陈甲：可以。徐东发送了桌子的照片。徐东：桌子这种颜色可以不。陈甲：可以。2019年6月1日，良人公司向徐东邮寄送达了《告知函》，主要载明：我司于2019年5月24日委托我司员工陈甲向你预付了房租27200元，因房屋无法达到正常办公条件，根据《写字楼租赁合同》第五条第二款之相关规定，我司依约定解除前述租赁合同，请你即日起向我司返还预付房租27200元，否则应我司支付相应资金占用费（资金占用费以27200元为基数，按月利率2%计算），《写字楼租赁合同》自本函发出之日起解除，请你收到本函后即刻与我司工作人员对接相关退租事宜。同日下午13时32分，徐东通过微信向良人公司的陈甲发送了《“告知函”回复函》，主要载明：对于贵司单方面解除合同以及解除合同的理由本人是无法接受和认可的……在签订合同前，据中介公司人员说已经带贵公司经办人员（陈甲先生）对该房屋进行了现场实地勘探检查，之后贵公司人员通过中介公司人员向本人提出了租赁的条件，即要求业主配置办公家具，对于该条件，本人予以答应，双方在达成上述一致情况下，于2019年5月24日下午签署了本合同，本人于2019年5月25日按照贵公司人员通过中介公司人员告知的办公家具清单进行了采买和安装。同日下午14时40分，中介公司工作人员向徐东发微信：房子是我们带陈老师和另外一个负责人一起看过2次，签合同后几天他们提出空调问题，我们和你沟通后，你这边也是积极配合加空调，不知道什么原因他们突然就不租了，如需要我们配合的，我也是会积极配合的。2019年6月5日，徐东向陈甲发微信：贵司于6月5日收到本回复函后，已于6月5日下午将合同房屋钥匙通过中介交付于本人，特此书面确认。良人公司举示了其工作人员与中介公司工作人员的通话录音，拟证明《写字楼租赁合同》系徐东提供的版本。良人公司举示了2019年5月30日案涉房屋的视频，显示案涉房屋内部分房间无空调出风口，还举示了2019年9月2日案涉房屋的视频，显示案涉房屋内无人办公。庭审中，良人公司与徐东一致确认，《写字楼租赁合同》已于2019年6月1日解除，良人公司已于2019年6月5日将案涉房屋的钥匙交还徐东。良人公司称，陈甲是良人公司的财务，也是合伙人之一，出面签订了合同；签订合同前陈甲看过一次房，中介称屋内是中央空调，陈甲就以为每间房都有出风口，没有仔细看，其他合伙人也没有参与看房；签订合同后其他股东提出空调不行，故良人公司就向徐东送达了《告知函》；良人公司确实提前解除合同，故保证金6800元同意不退还；签订合同前徐东确实为良人公司购买了家具，但是无法确认金额，且并不是良人公司的家具，良人公司也不接收家具；合同约定的违约金过高。徐东称，案涉房屋本来有家具，但是良人公司不满意，徐东就另外购买家具、拆除旧家具，徐东为此支付了购置费5760元、车费150元、安装费350元、除渣费50元；徐东已于2019年7月18日将案涉房屋出售了，出售前没有另行出租；购买的家具放在屋内，购买人需要就用，不用则徐东还要花钱拉走，良人公司也可以将家具拿走；徐东主张的物业费、公摊水电费、误工费、车船费无证据证明；良人公司的违约行为给徐东造成的主要是寻租期损失。一审法院认为：良人公司主张《写字楼租赁合同》系徐东提供的格式合同，提前解除合同需要支付剩余租金的约定属于无效条款。良人公司作为具有民事行为能力和民事责任能力的民商事主体，应对其民事行为承担相应的法律后果，无论合同版本是谁提供的，其加盖了印章即表示对合同内容的认可，其主张没有事实和法律依据，一审法院不予认可。良人公司和徐东签订的《写字楼租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认《写字楼租赁合同》已于2019年6月1日解除。关于返还租金、支付资金占用利息。良人公司在《告知函》中称其依据合同第五条第2款“因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋的，乙方可单方解除合同”的约定，以案涉房屋无空调出风口、根本无法达到正常的办公条件为由解除合同。签订合同前良人公司的人员陈甲已经到案涉房屋查看过，且合同约定“乙方保证已对上述物业做充分了解并实地看房”，良人公司据以解除合同的理由不成立，一审法院不予认可，良人公司单方解除合同的行为属于违约。良人公司已于2019年6月5日返还了案涉房屋钥匙给徐东，应向徐东支付2019年6月1日至2019年6月5日期间的房屋占用费1133元。故徐东应返还良人公司租金19267元。关于利息，因良人公司违约解除合同需要向徐东支付违约金，但应支付金额在判决作出前不明确，故应支付违约金及应返还租金相互抵扣后是否还需要返还租金或返还金额不能确定，良人公司要求徐东支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于支付剩余租期租金、另行赔偿一个月租金。合同第五条第6款约定“如果乙方单方面提前解除合同，除补齐承租单元剩余租期租金、缴纳全部使用相关费用外，须赔偿甲方1个月的租金作为违约金且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金”，该条约定的是良人公司单方解除合同应承担的违约责任，补齐承租单元剩余租期租金、赔偿徐东1个月的租金作为违约金、保证金不退还，实质均是良人公司应向徐东承担的解除合同的违约金。良人公司辩称违约金过高，应当调整。违约金的功能主要在于弥补损失，徐东也称良人公司违约给其造成的主要是寻租期损失。良人公司于2019年6月5日将案涉房屋的钥匙交还徐东，徐东已于2019年7月18日将案涉房屋出售。故一审法院酌情将良人公司应支付给徐东的解除合同违约金调整为17000元，扣减已支付的违约金即保证金6800元，还应支付10200元违约金。徐东应返还多收取的租金19267元，相互抵扣后，良人公司无须再支付违约金，徐东还应返还租金9067元。关于购置办公家具费用。徐东应良人公司的要求购买了办公家具。但是双方并未约定良人公司提前解除合同应当向徐东赔偿家具购买费用，徐东的主张没有合同依据。此外，徐东举示的证据不能证明其为此支付了购置费5760元、人工费2769元、车船费等100元，其主张的金额没有证据佐证，且是否另行作价与案涉房屋一起出售亦无法确认。故对徐东要求良人公司支付购置办公家具费用8629元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于物业费和公摊水电费。徐东要求良人公司向其支付2019年5月24日至2019年6月5日期间的物业费和公摊水电费。合同约定良人公司应向物业公司支付物业费等费用，徐东无证据证明其已经代良人公司支付了物业费和公摊水电费235元，故因其该诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于中介代理费。徐东向中介公司支付了代理费6800元，徐东要求良人公司向其支付无合同依据，且解除合同违约金也足以弥补该部分损失。故对徐东要求良人公司支付中介费6800元的诉讼请求，一审法院不予支持。徐东主张的误工费、节假日占用费无证据予以佐证，徐东也无证据证明其支付了本案相关律师费、证人等费用及相应金额。故对徐东要求良人公司支付误工费、节假日占用费共计5244元、本案相关律师费和证人等费用的诉讼请求，一审法院均不予支持。良人公司要求徐东支付交通费等实现债权的费用，未举示证据佐证，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐东于本判决生效后立即向原告（反诉被告）重庆良人网络科技有限公司返还租金9067元；二、驳回原告（反诉被告）重庆良人网络科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）徐东的其他反诉请求。本诉案件受理费480元减半收取240元、反诉案件受理费1896元，由原告（反诉被告）重庆良人网络科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于良人公司认为不应支付2019年6月1日至2019年6月5日期间的房屋占用费的问题。本案中，良人公司直至2019年6月5日才向徐东返还了案涉房屋的钥匙，没有举示充分证据证明系因徐东的原因导致良人公司于2019年6月5日归还钥匙，故对此期间的房屋占用费应由良人公司承担。关于因良人公司违约给徐东造成的损失金额的问题。良人公司认为该损失金额应仅为案涉房屋的寻租期间损失。本院认为，案涉租赁合同约定了承租人提前解约的违约责任及计算方式为：补齐承租单元剩余租期租金、缴纳全部使用相关费用外，须赔偿甲方1个月的租金作为违约金且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金。按照该约定计算的违约金金额应为34000元。该约定过分高于因良人公司违约给徐东造成的违约损失，考虑到徐东为促成本次交易交纳了6800元中介费、空置房屋存在空置损失等情形，一审法院酌情进行了调低，调低为17000元，一审法院所主张的数额适当，本院予以确认。综上，良人公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆良人网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 希审判员 闫信良审判员 郑 泽二〇一九年十二月二十九日书记员 刘思含