广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5393号原告：王永通，男，1959年6月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：欧阳武，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建丰，广东港惠律师事务所律师。被告：惠州市天驰创业房地产有限公司，住所惠东县吉隆镇广汕公路边。法定代表人：杨伟强。原告王永通与被告惠州市天驰创业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永通的委托诉讼代理人谭建丰，被告惠州市天驰创业房地产有限公司的法定代表人杨伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永通向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年8月25日签订（购买1号楼第9层3号房、5号楼第9层1号房）两份《广东两参老兵安居房合作建房合同》无效。二、判令被告退还定金人民币2万元、购房款人民币145359元及计付利息给原告（利息以165359元为本金，自2019年1月13日起至付清款项之日止按6%/年计付，起诉日利息暂计：6614.32元）。三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月25日，原告与被告签订两份《广东两参老兵安居房合作建房合同》分别购买被告开发位于惠州市惠东县吉隆镇广汕路边石湖头工业区1号楼第9层3号房、5号楼第9层1号房。原、被告约定，1号楼第9层3号房(未建)总价款为人民币20万元，原告先现金支付定金人民币2万元给被告、5号楼第9层1号房的总价款为人民币290718元，原告通过银行转账支付了购房款人民币145359元给被告（以上支付金额合计：人民币165359元）。被告所建设的5号楼既未向房屋主管部门报建，也未取得房屋主管部门发放的相关证件而被认定为违章建筑并被强制拆除。原告得知该情况后，数次与被告交涉并要求退还已收取的款项，但被告均以各种理由拖延退还。因此，原告根据我国《民法总则》、《民事诉讼法》等法律法规之有关规定向贵院提起诉讼，以维护原告合法权益。被告惠州市天驰创业房地产有限公司辩称，房屋买卖合同不是跟我签订的，我只是被告的法定代表人，而且不是买卖房屋，是合作建房。合作款也不是汇给我，而是汇给案外人罗某武。原告王永通围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.身份证、企业机读资料；2.广东两参老兵安居房合作建房合同、平面图；3.银行转账凭证；4.收据。被告惠州市天驰创业房地产有限公司围绕其抗辩意见向本院提交以下证据：股东协议。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠州市天驰创业房地产有限公司系于2018年9月25日登记成立的有限责任公司，投资者为杨伟强、罗某武、林某，经营范围：房地产开发、销售房地产中介服务；物业管理；建筑工程室内外装饰；市政工程。2018年8月25日，原告王永通作为乙方与被告惠州市天驰创业房地产有限公司作为甲方签订《合作建房合同书》（1#903），主要约定：“第一条：由甲方全权负责位于惠州市惠东县吉隆镇广汕路边石湖头工业区第三排空地，地块占地面积约为8000平方米(分为1#，2#，3#，4#，5#,6#，7#，8#，9#九栋楼，以该地块位置红线图坐标为准），甲、乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。第二条：由甲方开发建设的广东两参老兵安居房之用地，位于惠州市惠东县吉隆镇广汕路边石湖头工业区第三排甲方在上述地上兴建房屋，主体建筑物性质为综合楼，属框架结构。第三条：乙方自愿参加选定广东两参老兵安居房1#号楼第9层03户型框架结构毛坯房屋，具体位置见所附件之楼层平面图。其中使用年限为70年。第四条：乙方应交纳合作建房款为20万元。第五条：甲方指定银行账户：所属银行中国建设银行；账户姓名罗某武；银行账号62×××88。乙方选择分期付款方式向甲方指定银行账户支付(分为六期)上述合作建房款;(一）乙方先交付定金2万元；(二）楼房建至底板时为二期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款4万元；(三）建至第6层为三期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款4万元；(四）建至第9层为四期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款4万元；(五）封顶为五期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款4万元；(六）楼房可以交房当日，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款4万元。乙方取得甲方签章的收据后，甲方无条件交付房屋予乙方。第八条：除不可抗力因素外，本项目工程于18个月内完工并交付乙方使用。如遇政府政策因素阻碍而未能兴建，工期则自动延期。（注：甲方不得因资金和其他问题而停工、耽误进度延迟交楼，否则甲方应付违约责任）。第九条：甲方未按合同第八条的时间交付房产的，应承担迟延的违约责任。第十一条：如遇不可抗力（地震，台风，下雨等）等非甲方原因，导致甲方不能按期交付给乙方，交楼日期顺延，甲方不承担违约责任。交房之前，如因政府拆迁，甲方承诺房屋全款退回给乙方。”原告在上述合同书的乙方处签字捺印，被告的法定代表人杨伟强在甲方处签字捺印，并加盖被告公章。同日，被告惠州市天驰创业房地产有限公司出具内容为“今收到王永通购买广东两参安居房1#903房定金20000元”的《收据》交原告收执。庭审中，原告王永通称其系以现金方式支付给被告的股东罗某武，同日，原告王永通作为乙方与被告惠州市天驰创业房地产有限公司作为甲方再次签订《合作建房合同书》（5#901），主要约定：“……第三条：乙方自愿参加选定广东两参老兵安居房5#号楼第9层01户型框架结构毛坯房屋，具体位置见所附件之楼层平面图。其中使用年限为70年。第四条：乙方应交纳合作建房款为290718元。第五条：甲方指定银行账户：所属银行中国建设银行；账户姓名罗某武；银行账号62×××88。乙方选择分期付款方式向甲方指定银行账户支付(分为四期)上述合作建房款;(一）一期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款58143.6元；(二）建至第8层为二期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价30%合作建房款87215.4元；(三）封顶为三期，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价30%合作建房款87215.4元；(四）楼房可以交房当日，乙方当日向甲方指定银行账户支付房屋总价20%合作建房款58143.6元……”。原告在上述合同书的乙方处签字捺印，被告的法定代表人杨伟强在甲方处签字捺印，并加盖被告公章。诉讼期间，原告王永通称，签订合同当日，被告惠州市天驰创业房地产有限公司的法定代表人杨伟强告知原告，被告正在登记注册，营业执照还没办好，要等营业执照下来雕刻公章后再在合同上盖章。因此，合同签订时仅有杨伟强代表被告签名。2018年10月1日，被告已成立，营业执照及公章均已办理，被告的股东罗某武及工作人员刘某心通知原告，将合同等有关资料带回被告办公场所盖章。后被告股东罗某武及工作人员刘某心在两份《合作建房合同书》上加盖被告公章并出具收款凭证给原告。原告王永通以银行转账方式分别于2018年10月1日支付5万元、8143.6元，于2019年1月13日支付5万元、37215元至被告惠州市天驰创业房地产有限公司指定的罗某武账户。被告于2018年10月1日出具内容为“今收到王永通购买广东两参安居房5号楼9层01户型第一期房款58143.6元”；于2019年1月13日出具内容为“今收到王永通购买广东两参安居房5号楼9楼01户型第二期房款87215.4元”的《收据》两张交原告收执。庭审中，被告惠州市天驰创业房地产有限公司称没有收到原告的上述款项，收据不是我杨伟强开的，我没有收到原告的一分钱；对两份《合作建房合同书》上被告公章的真实性存疑。但经本院释明，被告未申请对公章进行鉴定，对此辩称本院不予采信。案涉房产所在的楼盘因涉及违法用地、违法建设已被行政职能部门启动整体清拆程序，在原告王永通提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。本院认为，原告王永通与被告惠州市天驰创业房地产有限公司签订的两份《合作建房合同书》，虽然被告主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉楼盘1号楼903房、5号楼901房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）原告王永通与被告惠州市天驰创业房地产有限公司签订的《合作建房合同书》的效力；（二）被告应否向原告返还购房款及支付利息。关于涉案两份《合作建房合同书》的效力问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告王永通与被告惠州市天驰创业房地产有限公司签订的涉案两份《合作建房合同书》应为无效合同。关于被告应否向原告返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告签订的涉案《合作建房合同书》无效并要求被告返还165359元购房款，理由充分，本院予以支持。原告明知涉案楼盘无相关证件，仍然购买，存在过错，故对原告关于利息的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王永通与被告惠州市天驰创业房地产有限公司于2018年8月25日签订的两份《合作建房合同书》无效；二、被告惠州市天驰创业房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王永通连带返还购房款165359元；三、驳回原告王永通的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3739元（原告王永通已预缴），由原告王永通负担144元，由被告惠州市天驰创业房地产有限公司负担3595元。如不服本判决，原告王永通可在判决书送达之日起三十日内，被告惠州市天驰创业房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  钟思敏人民陪审员  卢海清二〇一九年十二月十一日法官助理柯嘉静书记员周榕珊