陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0722民初2967号 原告（反诉被告）：城固县莲花街道办事处某某某某村委会。住所地：城固县。 法定代表人：李刚，村委会主任。 委托诉讼代理人：陈历武，村委会副支书。 委托诉讼代理人：潘浩光，陕西时代潮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：城固县某某某某某某某有限责任公司。住所地：城固县。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：李峰，公司董事长。 委托诉讼代理人：袁耕华，公司副总经理。 委托诉讼代理人：邵晓鸿，城固县上元观法律服务所法律工作者。 原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会（下文简称某某某某委会）与被告城固县某某某某某某某有限责任公司（下文简称金龙公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告（反诉被告）某某某某委会于2018年8月9日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）金龙公司于2018年10月29日提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）某某某某委会向本院提出以下诉讼请求：1、被告交付门面房1间；2、被告支付土地补偿费44.2872万元及后院二层楼房补偿费5万元；3、被告支付自2014年1月1日起至2017年9月30日止原门面房房租144375元；4、被告按每平方米70元的标准向原告支付人行道彩砖铺设费用；5、被告支付违约金50万元；6、解除协议及补偿协议中关于第二处联合开发的约定；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年1月29日，原、被告签订联合开发协议及补充协议，协议约定“甲方以两处现有旧房及场地作条件，乙方出资建设，建成后此两处底层临街门面房归甲方所有，上部住宅房归乙方所有；第一处临街门面房的后院，甲方按现行市场价30万元/亩，一次性折价处理给乙方，由乙方自己开发建设”；补充协议约定“所有临街底层门面房城建费用由甲方出面，按原甲方与城建部门签订的有关房屋修建费用减免协议中有关条款，争取全额减免，如不能全额减免，减免后剩余部分由乙方承担；为不影响村民收入，双方协商按实际不能出租的两处门面房间数，每间每年按1200元由乙方承担租金，时间从房屋拆迁算到实际交房为止；涉及人行道的彩砖，按建筑物的长度和已铺宽度，每平方米70元补偿甲方”。协议签订后，原告履行了协议及补充协议约定的义务，被告一直未向原告支付土地补偿费及后院补偿费，2017年9月30日才正式向原告交付门面房，但与城固县供销社相邻巷道第一间门面房至今未交付，租金也只付到2013年12月31日，人行道彩砖铺设也未向原告补偿。 被告（反诉原告）城固县某某某某某某某有限责任公司辩称：1、原告以集体土地作为合作条件与被告合作开发房地产，违反了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规关于城市房地产开发必须使用国有土地的规定，故双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》应为无效。2、原告没有通过参加竞拍取得该合同项下该宗国有土地使用权，且原告于2011年6月2日向被告账户汇进116.9207万元，现原告又主张从这笔钱中返还44.2872万元的土地补偿费，证明原告自始至终不具有“以出地而分享权益”的意思表示，而是以合法形式掩盖非法目的，故应当认定为无效。3、协议无效，双方应各自返还因协议而取得的财产。4、对于原告诉请的土地补偿费，因后院系合同所涉宗地的一部分，整宗地被国家征收后已由国家向原告支付了土地补偿费，原告不可重复主张；对于原告诉请的后院二层楼房补偿费、彩砖铺设费用及违约金，因合同无效，该三项诉请不应支持；对于原告诉请的房租，随着土地被国家征收、出让、开工，房子灭失，不存在房租。同时提起反诉，请求确认《联合开发协议》及《补偿协议》无效，由某某某某委会退还已交付的门面房。 原告（反诉被告）某某某某委会为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组：1、组织机构代码证、村主任当选证书、村主任身份证复印件，证明原告主体资格。第二组：1、联合开发协议，2、补充协议，证明原、被告双方关于联合开发约定的权利、义务以及被告未全部履行约定义务，对原告构成违约。第三组：1、2011年8月18日规划评审会议纪要，2、2012年11月2日规划会议纪要，3、建设项目平面规划图，证明本案所涉建设项目的最终设计方案，被告应依据合同及设计方案向原告交付全部门面房。第四组：1、原告收取房租凭证4张，2、原房屋房租构成清单，证明被告未依约支付房屋交付前的房租，对原告构成违约。第五组：1、工程标志牌照片，2、桃李花园小区业主须知照片，证明被告未及时向原告交付门面房，对原告构成违约。第六组：1、2017年10月20日出租合同，2、村上丈量记录，证明每平方米每年租金450元，应以此标准计算违约金。 被告（反诉原告）金龙公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：第一组：被告营业执照复印件，证明被告主体适格。第二组：1、城固县国有建设用地使用权出让（2010）02号公告，2、城固县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，3、国有建设用地使用权出让合同，4、土地出让金票据，5、行政事业性收费票据，6、城固县人民政府关于金龙房地产公司受让国有土地使用权的批复（城政地审（2010）17号），7、国有土地使用证（城国用（2010）字第5630号），证明合同项下第一处宗地的国有土地使用权是金龙公司经过一系列法定程序、缴纳土地出让金后依法取得的，某某某某没有提供该宗地国有土地使用权。第三组：城集用（2008）字第651、652号集体土地使用证，证明签订协议时该土地是集体土地。第四组：1、建设工程规划许可证，2、建设工程施工许可证，3、商品房预售许可证，4、建设工程竣工验收报告，证明“桃李花园商住楼”是金龙公司按照国有建设用地使用权出让合同约定的用途，独立组织完成、竣工验收合格的工程，某某某某没有参与修建，不承担风险。第五组：税务稽查事项通知书，证明税务局认定桃李花园商住楼（含一层门面房）均为金龙公司开发的商品房，并且按市场价格计征税款。第六组：商品房买卖合同、发票、个人住房商业用房按揭合同，证明军军小吃店这间门面已经出售。 经庭审举证、质证，对本案证据认定如下：原告（反诉被告）六组证据，被告（反诉原告）对第一、五组证据无异议，本院予以认定；对第二、三、四组证据真实性无异议，本院对该三组证据真实性予以认定；被告对第六组证据因不知情未予质证，经核实对该组证据真实性予以认定；被告六组证据，原告对第一、三组证据无异议，本院予以认定；对第二、四、五、六组证据真实性无异议，本院对该四组证据真实性予以认定。 经审理查明：2008年1月29日，城固县博望镇谢家井办事处某某某某委会（现已更名为城固县莲花街道办事处某某某某村委会）与城固县某某某某某某某有限责任公司签订《联合开发协议》，约定“某某某某委会以两处现有旧房及场地作条件，金龙公司出资建设，建成后此两处底层临街门面房归某某某某委会所有，上部住宅房归金龙公司所有；第一处位于西环一路北段考院小学以西，县供销社以南，东临西环一路人行道，南、北、西三面以现状为界；第二处位于西环二路北段东边，北环路以南约150米处；第一处临街门面房的后院，某某某某委会按现行市场价30万元/亩一次性折价处理给金龙公司，由该公司自己开发建设；金龙公司负责办理两处地块由现状变更为住宅商业用地，并承担所有土地由现状变更为住宅商业用地的费用及全部修建费用，负责所有临街门面房在开工后一年半内交某某某某委会使用；某某某某委会承担所有临街底层门面房的城建费用；一旦单方违约，由违约方承担对方全部损失及50万元违约金”。当日，双方又签订《补充协议》，约定“主合同中合作费用的分担变更为所有临街底层门面房城建费用由某某某某委会出面，按其与城建部门原来签订的有关房屋修建费用减免协议中有关条款，争取全额减免，如不能全额减免，减免后剩余部分由金龙公司承担；为不影响村民收入，双方协商按实际不能出租的两处门面房间数，每间每年按1200元，由金龙公司承担租金，承担租金的时间从房屋拆迁算起到实际交房为止；本协议所涉及两处人行道的彩砖，按建筑物的长度和已铺宽度，每平方米70元补偿某某某某委会，新建退后部分如需铺彩砖，由金龙公司补铺；后院房屋使用时间已久，考虑某某某某委会实际困难，经协商由金龙公司另付5万元作为补偿”。 另查明，2009年4月13日，城固县人民政府统一征地拆迁办公室与某某某某委会签订《征地协议》，征用原告土地3.4098亩，土地补偿安置费及地上房屋、附着物、构筑物补偿费共计116.9207万元。2010年7月21日，城固县国土资源局挂牌出让该宗土地，被告金龙公司竞拍取得。2010年8月30日，签订《城固县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，载明出让面积1906.66㎡，出让单价840元/㎡，出让总价160.16万元，代征道路面积366.34㎡，支付村组征地补偿及上报审批费用19.5985万元。2010年9月15日，金龙公司缴纳19.5985万元征地补偿款和160.16万元土地出让金。2010年9月16日，城固县国土资源局与金龙公司签订《国有建设而用地使用权出让合同》。2010年10月18日，城固县人民政府审批土地件（城政地审字[2010]17号）批复，同意金龙公司受让该宗土地的国有土地使用权，并将其用于桃李花苑商住楼项目建设。2011年1月4日，金龙公司取得该宗土地国有土地使用证。2011年3月30日，城固县国土资源局向某某某某委会拨付征地补偿费116.9207万元。2011年6月3日，某某某某委会向金龙公司转账113.0707万元，电汇凭证载明系征地补偿费。2013年10月30日项目开工，2015年6月4日竣工。金龙公司于2015年9月24日通知某某某某委会收房，因对门面房数量有异议，某某某某委会直至2017年9月30日才收房。已建成的桃李花苑商住楼临西环一路一层门面房共计16间，因实际施工时变更消防通道位置，应交付门面房15间，被告已于2017年9月30日全部向原告交付。临北面巷道共计1间门面房（现“军军小吃店”，开两个门）至今未向某某某某委会交付，金龙公司已于2014年9月28日出售给案外人马梁军，马梁军已付清全款。金龙公司从2011年起，按照38500元/年的标准，向某某某某委会支付了2010年1月1日至2013年12月31日房屋租金。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点如下： 一、关于案涉《联合开发协议》、《补充协议》的效力问题。从已查明的事实看，《联合开发协议》的内容主要是约定将案涉集体土地变更为国有出让土地后，某某某某委会以场地及房屋作条件，金龙公司以资金出资，双方合作开发案涉土地，建成后临街门面房的归属及后院折价等补偿事项。而《补充协议》则对《联合开发协议》所涉项目费用分担、租金补偿的相关事项作了补充约定。之后某某某某委会与城固县人民政府统一征地拆迁办公室签订《征地协议》，该宗争议土地被政府征用后，金龙公司通过招拍挂的法定程序方才取得该宗土地的使用权。案涉《联合开发协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对金龙公司关于确认协议无效的反诉请求不予支持。 二、关于临街门面房的交付问题。双方在《联合开发协议》中约定“底层临街门面房归甲方所有”，建成后的临街门面房共计16间，因实际施工时变更消防通道位置，双方均认可应交付的门面房为15间。按照规划设计方案，所有门面房均系整间，但金龙公司施工时却将临北面巷道门面房隔为前后两部分，除该后半间门面房未交付外，其他均已交付。经核实，该后半间门面房已于2014年9月28日以单价15000元/㎡、总价款660000元出售给案外人马梁军，马梁军已付清全款。某某某某委会关于交付门面房的诉请现已无法实际履行，经释明，某某某某委会主张按照临南面门面房张贴的出售信息中载明的35000元/㎡单价进行折抵。因无法核实出售信息的真实性，考虑某某某某委会的实际损失，本院酌情以金龙公司出售该争议房屋时与买受人签订的《商品房买卖合同》中载明的总价款66万元为基数，并从双方约定的交房时间2015年4月30日起至被告通知原告收房之日2015年9月24日，按照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算利息损失，经计算共计676500元。 三、关于后院土地及房屋的补偿问题。双方在《联合开发协议》中约定，“第一处临街门面房的后院，某某某某委会按现行市场价30万元/亩，一次性折价处理给金龙公司，面积以临街底层门面房的上部临后院住宅部分最凸出部位的外皮水平投影线为界，其他三面以现状为界”。某某某某委会按此方法测量出后院面积为1.476亩，对应的土地补偿款为44.28万元（30万元/亩×1.476亩），金龙公司当庭予以认可。另外，双方还在《补充协议》中就后院房屋约定了5万元补偿款。上述两项补偿款的约定，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，金龙公司理应按照约定履行补偿义务，故对原告要求被告支付492800元补偿款的诉请予以支持。 四、关于《补充协议》约定的房租问题。双方约定对实际不能出租的两处门面房间数，金龙公司按每间每年1200元的标准承担租金。该公司从2010年起，按照38500元/年向某某某某委会连续支付了四年的租金，租金付至2013年12月31日。被告辩称随着土地被征收、出让、开发，房屋已灭失，不存在房租。但双方关于房租的约定实际上是对原有房屋租金在土地出让至房屋交付期间的补偿，故对被告该辩称不予支持，被告应当按照协议约定向原告支付从2014年1月1日至通知交房之日2015年9月24日期间的租金。根据公平原则，对于原告延迟收房之后的租金不予支持。经计算该房屋租金为67375元。 五、关于人行道彩砖铺设费用的问题。《补充协议》约定，被告按70元/㎡向原告补偿已铺彩砖费用，并承担新建退后部分的补铺费用。经核实，案涉土地征用前的人行道彩砖由原告铺设，在之后的项目开发中因人行道加宽，被告将原来的彩砖去除后重新铺设，费用全部由被告支付。双方虽对彩砖铺设费用有约定，但原告铺设彩砖的行为在双方签订协议之前，原告并未因被告之后的开发行为受到任何损失，原告该项诉请于理无据，根据公平原则，对原告该项诉请不予支持。 六、关于违约金的标准问题。案涉《联合开发协议》、《补充协议》合法有效，被告未按约定履行门面房交付、补偿费支付等合同义务，应当承担相应的违约责任。双方虽在《联合开发协议》中违约金为50万元，但该数额明显高于原告实际受到的损失，本院予以调整。原告当庭主张实际损失为未交付门面房的房租、已交付门面房迟延交付的房租及后院补偿费的利息，该主张与事实相符，本院予以支持。根据某某某某委会会议记录，原告对外出租案涉门面房的价格为450元/㎡/年。关于未交付的门面房，被告与买受人签订的《商品房买卖合同》载明面积为43.92㎡，对通知交房之日前的损失在前文已通过利息予以支持，原告主观延迟收房期间的租金损失不应当由被告承担，故该间门面房的租金损失应当从实际收房之日计算，经计算租金损失为44469元；关于已交付门面房，面积为599.92㎡，其迟延交付的房租应从协议约定交付之日2015年4月30日计算至通知交房之日2015年9月24日，经计算房租为112485元，两项房租合计156954元。关于后院补偿费的利息损失，因双方未约定付款时间，故本院酌情从项目竣工之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算，经计算为133056元。 关于两份协议中第二处联合开发的约定，原告请求解除，被告同意，依法予以解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会与被告城固县某某某某某某某有限责任公司于2008年1月29日签订的《联合开发协议》、《补充协议》为有效合同； 二、限被告城固县某某某某某某某有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会赔偿不能交付临街门面房的损失676500元； 三、限被告城固县某某某某某某某有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会支付后院土地及房屋补偿款492800元； 四、限被告城固县某某某某某某某有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会支付门面房租金67375元； 五、限被告城固县某某某某某某某有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会支付违约金133056元； 六、解除《联合开发协议》及《补充协议》中关于第二处联合开发的约定； 七、驳回原告城固县莲花街道办事处某某某某村委会其他诉讼请求，驳回被告城固县某某某某某某某有限责任公司的反诉请求。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15135元，反诉案件受理费100元，合计15235元，由被告城固县某某某某某某某有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王亚琳 人民陪审员  巨宝文 人民陪审员  章彦宏 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  贺亚兰