贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11372号原告：马敏，女，汉族，1990年1月6日出生，住贵州省毕节市。原告：周仕成，男，汉族，1986年10月29日出生，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：刘士界，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:周丹,贵州本芳律师事务所律师。原告马敏、周仕成诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日登记立案后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告周仕成及委托诉讼代理人刘士界，被告鑫城房开公司委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马敏、周仕成向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理涉案商品房不动产权证;二、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计147199.00元（违约金以原告已付房款为基数，按每日万分之二的标准，从2014年6月30日起暂计算至2019年3月30日，违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权证并交付原告之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月27日，原告与被告签订《商品买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区鑫城房地产的房屋。合同签订后，原告按合同约定交付购房款424205.00元，并交付办证所需的各项费用。被告在合同中约定于2014年6月30日前为原告办理该商品房转移登记的有关文书并交付给原告。但是，被告至今没有为原告办理产权证，根据合同约定，原告已构成违约，应承担违约责任。被告鑫城房开公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，而原告现在才起诉，故原告的诉讼超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求；二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。本案中答辩人“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人。但是由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人鑫城公司办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下主要内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可；2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任；三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第三款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金约时，则从赔偿损失的角度判决开发商承担责任，损失赔偿的依据确定为以已付购房款按照中国同期贷款利率标准支付，实际上是出于房地产除居住、使用外，尚有融资的金融功能。若逾期办理房产证致使购房户不能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任还是以损失作为基础。但有约定时，原则上按约定支付违约金；无违约金约定时依据资金占有损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任还是以损失赔偿作为基础，则在裁判开发商逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条的法律规定，违约金还是应以实际发生的损失作为基础考虑是否过高或过低。既然，逾期办证的购房户损失是基于融资担保贷款不能而发生，则该考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与鑫城公司签订的商品房买卖合同约定：“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，即其房屋产权属证书势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能，因此，实际上并不存在损失，故不能裁决支付违约金或者人民法院自由裁量降低违约金，例如以中国人民银行存款基准利率为据调整等。本案在原告按揭贷款买房，房产证取得后仍然要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高可调整的法律规定调低或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，将把答辩人逼入破产的境地。如果继续支持原告的违约金诉求，那么势必会显失公平，请求法院予以适当减少。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提供的《商品房买卖合同》、发票、收据。拟证明原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按要求支付了相关费用，被告没有按照约定时间为原告办理不动产权属证书构成违约，应当承担违约责任，合同约定应该按已付房价款的日万分之二承担违约责任。被告的质证意见为：对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立及支付房款等相关案件事实，本院予以确认。二、被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《证明》、七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违法建设的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具说明、《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房备案证明书》。拟证明被告的商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，而一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认可证》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告不应承担违约责任。原告的质证意见为，该证据达不到被告没有违约的证明目的。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明被告不应承担违约责任的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，原告马敏、周仕成作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市七星关区，房号为Ａ4-3-501号，总房款为424205.00元；转移登记项下约定，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方同意按照第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，并向被告交纳了相关税费。另查明：涉案房产所涉楼幢已取得《中华人民共和国不动产权证书》，符合办理产权转移登记的条件。原告于2018年6月15日知晓被告具备办证条件。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效，以及原告请求被告办理不动产权证的请求是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，若承担其违约期间及违约金标准如何认定。关于焦点一的问题。受让人请求出卖人办理商品房不动产权证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金请求权的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月5日）回溯3年的违约金应予保护。因此，从2016年9月5日开始计算违约金的请求权未超过诉讼时效期间；而之前的违约金请求权已超过诉讼时效期间，本院不予保护。关于焦点二的问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准从2016年9月5日起开始计算。依据《商品房买卖合同》的约定，被告负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，原告已于2018年6月15日知晓被告具备办证条件，故2018年6月15日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，即2018年6月15日应当认定为被告截止承担违约责任之日。对于之后属于委托办证项下的违约责任，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期办证违约金应以原告已付购房款424205.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月5日起计算至2018年6月15日止。对被告提出本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的辩解。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告马敏、周仕成提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理毕节市商品综合批发大市场第A4幢3单元5层501号房的不动产权属证书。二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告马敏、周仕成支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款424205.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月5日起计算至2018年6月15日止。三、驳回原告马敏、周仕成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622.00元，由原告马敏、周仕成负担1022.00元，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年十二月一日书记员  包清琳