北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59653号原告：张某1，男，1957年11月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李秋章，北京市一法律师事务所律师。原告：张某2，女，1959年5月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李秋章，北京市一法律师事务所律师。被告：张某3，男，1961年1月12日出生，汉族，中国XX电子公司下岗职工，住北京市朝阳区。原告张某1（以下简称姓名）、原告张某2（以下简称姓名）与被告张某3（以下简称姓名）法定继承纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某1、张某2之委托诉讼代理人李秋章、张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1、张某2向本院提出诉讼请求：依法确认张某3出售XXX号房款312万元为张某某、田某某遗产；依法判决出售上述房屋所得款项312万元由张某1、张某2、张某3按各三分之一的比例继承。事实和理由：张某1、张某2、张某3三人系张某某和田某某的婚生子女。田某某与张某某分别于2015年7月21日和2017年5月2日因病去世。张某某原为XX号二居室、XX号一居室承租人。1993年按国家规定直管公房出售给承租人。因根据当时的政策，一人名下不能购买两套住房。张某某就以张某3名义购买XX号房屋（以下简称涉案房屋），其本人购买XX号房屋（以下简称XX号房屋）。以上两套住房由张某某和田某某居住至去世。涉案房屋的出资购买及使用与被告张某3无关，应当认定为张某某、田某某的遗产。2017年4月27日张某3起诉要求继承被继承人张某某和田某某的遗产。2018年5月7日朝阳区人民法院（2017）京0105民初XXX号《民事调解书》分割了在张某某名下的遗产。但涉案房屋因登记在张某3名下，未进行遗产分割。张某1、张某2于2018年5月23日起诉张某3要求确认涉案房屋财产所有权。在诉讼过程中，人民法院调取了涉案房屋产权登记档案。张某1、张某2得知张某3于2017年挂失补办房屋产权证，于2018年4月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人唐某。张某1、张某2遂撤诉，于2018年10月22日再次起诉张某3、唐某，要求确认张某3与唐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。朝阳区人民法院经审理认为张某3与唐某的房屋买卖行为不存在恶意串通，合同合法有效，判决驳回了张某1、张某2的诉讼请求。该房屋买卖价款为312万元。涉案房屋系张某1、张某2、张某3父母所有，张某3私自出售所获得的房款为遗产。故诉至法院，望判如所请。张某3辩称：张某3与张某1、张某2系兄弟姐妹，均是张某某与田某某的子女。涉案房屋原为北京市朝阳区城建综合开发公司的公房，张某3与张某某同在中国XX电子公司工作，张某某是负责分配公租房的领导，涉案房屋是中国XX电子公司分配给被告的。涉案房屋最初为公租房，张某3为承租人。1993年3月21日单位进行房改，张某3交了5000元的定金，后于1994年6月21日交纳了6049元售房款，1996年8月19日又交纳了3046元的房屋补差价款，总计交纳12762．2元房款。1994年4月25日张某3作为买方与北京市朝阳区城建综合开发公司签订了售房协议书，约定由张某3购买涉案房屋。涉案房屋的产权证于1996年12月24日颁发，登记在张某3名下。张某3于1976年参加工作，涉案房屋在购房时使用的是张某3的个人工龄。2017年3月24日张某某让张某3将涉案房屋抵押给中国平安银行，用于借款250万元。张某某称此笔借款用于清偿张某1的债务及帮助其老家的亲戚朋友，另外张某某需要一些款项进行高收益投资。当时张某某名下的XX号房屋因其配偶田某某去世，未进行析产继承，无法进行抵押，故让张某3用涉案房屋进行抵押。可执行公证债权文书到期后，平安银行要求偿还款项，后经与张某3协商，张某3同意平安银行将涉案房屋拍卖，平安银行通过中介找到案外人唐某，张某3与唐某办理了房屋买卖手续，购房款到账后平安银行将款项划走，因售房款仍未能偿还贷款本息，被告自行筹措13万元偿还。因此，不同意张某1、张某2的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：张某某与田某某系夫妻关系，二人婚后共育有三个子女，分别是张某3、张某2、张某1。田某某于2015年7月21日去世。张某某于2017年5月2日去世。1991年9月28日，中国XX电子公司招待所作为乙方与甲方北京市朝阳区城建综合开发公司房管服务公司签订《房屋使用维修协议书》，协议约定涉案房屋及XX号房屋由乙方居住房屋的住户使用，甲方按照北京市房管局现行租金标准向乙方居住房屋的住户收租。1994年4月25日，北京市朝阳区城建综合开发公司与张某3签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定张某3购买涉案房屋，涉案房屋总建筑面积50．12平方米,实际售价为12762．2元。涉案房屋于1996年12月24日颁发产权证，登记在张某3名下。北京市朝阳区城建综合开发公司以付款人为张某3开具了购房款收据共计14095．65元。被告与张某某、田某某夫妇共同使用涉案房屋和XX号房屋。张某3于2017年将张某2、张某1诉至北京市朝阳区人民法院，要求分割张某某名下的遗产。北京市朝阳区人民法院于2018年5月7日作出（2017）京0105民初XXX号调解书，分割了XX号房屋、位于北京市丰台区翠林一里2号楼6XX号房屋的份额，及张某某名下中国工商银行账户为×××和×××的余额。该判决未对涉案房屋进行分割。2018年4月15日，张某3与案外人唐某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定唐某购买涉案房屋，购房款为312万元。张某1、张某2于2019年将张某3起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认张某3与案外人唐某于2018年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院认为，虽张某1、张某2主张涉案房屋系张某某的遗产，张某3出售涉案房屋系无权处分，但涉案房屋登记在张某3名下，唐某有理由相信张某3是涉案房屋的产权人，其与唐某行房产交易具有合理性。唐某在中介公司居间下与张某3签订了房屋买卖合同，双方按照合同约定进行了付购房款、过户等交易，由此可见，唐某为善意购买人。张某1、张某2未举证证明张某3与唐某构成恶意串通，且双方签订的合同不违反法律法规等强制性规定，故北京市朝阳区人民法院于2019年4月23日作出（2019）京0105民初XXX号判决书，驳回了张某1、张某2的诉讼请求。案件审理中，张某1、张某2提交了抬头为老干部处并董事长、党委书记卢某某、总经理，落款为张某某的“为住房采暖费之事”的报告草稿原件。该报告中写有内容为：1993年按国家规定个人住宅可按成本价出售给个人，我就购买XX#二居室65．08㎡；XX#一居室50．12㎡，这两套房在购房时朝阳区城建开发公司要求一个名字不能购买两套购房，要求我写一个孩子的名字，我考虑张某3也是通广公司职工，于是XX号填写张某3名字。据此，张某1、张某2主张涉案房屋系张某某借张某3之名购买。张某3否认落款签名为张某某所签，且主张该报告没有加盖单位公章，也未提及涉案房屋，因此不认可其真实性。经询张某3表示不申请对该份报告为是否张某某所书写进行笔迹鉴定。张某1、张某2提交了2018年8月17日的开庭笔录复印件。在该份笔录中，张某3确认1993年前张某某为涉案房屋的承租人。以上事实有房屋所有权证书、报告草稿复印件、发票、协议书、判决书、调解书、开庭笔录等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。双方的争议焦点在于涉案房屋是否为张某某、田某某的遗产。张某3在另案开庭过程中，确认了在涉案房屋为公租房时，张某某是涉案房屋的承租人。在实际居住过程中，涉案房屋一直由张某某、田某某夫妇共同居住直至二人去世。涉案房屋所有权证原件、房屋使用维修协议书原件、优惠出售直管公有住宅楼房协议书原件、购房定金发票原件、购房款专用发票原件及房屋补差价款收据原件均由张某某、田某某夫妇保管。关于落款为张某某的“为住房采暖之事而写”报告，张某3虽否认该报告的落款为张某某的签字，但张某3表示不申请对该份报告进行笔迹鉴定，故法院对于张某3的抗辩理由不予采信。该报告明确交代了XX#房屋的来源，以及为何将XX#房屋登记在张某3名下，该份报告中提及XX#一居室为50．12㎡，与涉案房屋房屋所有权证书登记的门牌号与面积一致，故该份报告中所提及的XX#房屋应为涉案房屋。因此，本院对张某1、张某2就涉案房屋系张某某借张某3之名购买的主张予以采信，涉案房屋属于张某某与田某某夫妻关系存续期间的共同所有。张某某与田某某对涉案房屋未留有遗嘱。二人去世后，张某1、张某2、张某3并未对涉案房屋进行析产继承。考虑到涉案房屋已实际过户至唐某名下，因此涉案房屋售房款312万元应属于张某某与田某某夫妻的遗产，张某1、张某2、张某3应对该笔款项依法分割继承。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条之规定，本院判决如下：一、判令被告张某3于本判决生效之日起七日内给付原告张某1售房款一百零四万元。二、判令被告张某3于本判决生效之日起七日内给付原告张某2售房款一百零四万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31760元，由被告张某3负担31760元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  丁文心人民陪审员  吴东奕二〇一九年十二月二十日书 记 员  佟 飞