四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4430号 上诉人（原审被告）：成都德瑞克体育产业发展有限公司。住所地：成都市金牛高新技术产业园区蜀西路46号4栋6层2号。 法定代表人：王韧，副总经理。 委托诉讼代理人：曾平，四川思创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市雅思乐企业管理有限公司。 住所地：成都市武侯区簇桥街办簇锦横街209号-2。 法定代表人：彭凯，执行董事。 委托诉讼代理人：廖明松，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谈丽娜，四川思沃律师事务所律师。 原审被告：王韧，男，1981年9月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾平，四川思创律师事务所律师。 上诉人成都德瑞克体育产业发展有限公司（以下简称德瑞克公司）因与被上诉人成都市雅思乐企业管理有限公司（以下简称雅思乐公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审结。 德瑞克公司上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初744号民事判决书，确认案涉租赁合同无效，驳回雅思乐公司一审中空置费和违约金的诉讼请求。事实与理由：1.根据最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件司法解释第二条的规定，以及成都市中级人民法院（2015）成民初字第116号民事判决、（2016）川01民初108号民事判决均认定未取得有关建设规划许可的租赁合同无效。2.德瑞克公司不应承担违约责任。2016年1月28日，德瑞克公司发函“希望终止租赁协议”，雅思乐公司2016年3月31日通知解除租赁协议，由此可见，解除合同是双方合意的结果，不存在一方单方面解除合同，故德瑞克公司不存在“应视为违约”的行为；一审判决认定2016年3月31日双方提前解除合同，德瑞克公司交租金止于此时，同时也免除了再预交后续租金的义务，德瑞克公司应交给雅思乐公司的租金为2016年1月1日到2016年3月31日的租金。在此期间可以用履约保证金抵扣应付租金，同时因为雅思乐公司怠于行使或者拒绝行使自己的债权才导致德瑞克公司逾期支付，因此雅思乐公司无权追究德瑞克公司逾期支付租金的违约责任。3.2016年3月31日应为合同解除日，一审判决认定抵扣日错误。根据双方签订的合同，雅思乐公司应在合同终止或租期结束后退还履约保证金，一审已认定协议终止日期为2016年3月31日，但至今雅思乐公司一直未退还履约保证金，已构成违约。根据公平原则应按原判决计算违约金公式计算雅思乐公司应承担的违约责任。2016年3月1日起双方互负债务，德瑞克公司应交付2016年1月1日至2016年3月31日的租金305800元，雅思乐公司负有退还保证金305800元的义务，根据相关法律规定，两债务应当相互抵消，但一审判决不允许抵消，并认定“本判决生效之日”为抵扣之日，没有法律依据也不符合商业习惯。退一步说，如自己存在违约，违约期间为2016年1月1日起至2016年3月1日止，而非一审判决认定的2年1个月，同时也应以305800元作为基数计算违约金。4.一审判令德瑞克公司承担空置损失20000元错误。合同解除系双方合意，非德瑞克公司违约所致，雅思乐公司的空置损失，与德瑞克公司没有关系，系雅思乐公司自己处理不当，让德瑞克公司赔偿空置损失没有法律依据，也没有证据证明案涉房屋是否空置以及空置原因，同时判令德瑞克公司承担违约责任又让其承担空置损失费违反法律规定。 雅思乐公司辩称：1.德瑞克公司要求调整、降低租金并拒绝支付2016年1月1日到2016年6月30日期间的租金，雅思乐公司按照协议约定行使解除权，德瑞克公司到合同解除之日一直未支付应付租金，已构成违约。2.关于履约保证金，根据合同约定，履约保证金应视为租赁合同全部履行的担保，双方在协议终止时应当对合同涉及的所有款项包括但不限于租金、水电费、违约金予以清算，但德瑞克公司在收到解除函后要求退还全部租金和履约保证金。双方未对履约保证金的抵扣方式和抵扣项目达成一致，且本案中德瑞克公司欠付租金及违约金已远超履约保证金的金额，德瑞克公司在雅思乐公司起诉前一直认为其未欠付租金，在一审过程中提出以履约保证金抵扣租金，故一审法院判决认定一审判决生效之日为抵扣日并无不当。3.关于违约金，根据合同约定，每逾期一日以应付租金的千分之一计算违约金，按此标准至雅思乐公司起诉之日违约金为224151元，合同约定违约金过高，所以一审中雅思乐公司是以实际损失来计算违约金的，一审法院确定的违约金金额远低于应付款额的20%，合理合法。 王韧述称，与德瑞克公司意见一致。 雅思乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令德瑞克公司支付2016年1月1日起至3月30日期间租金305800元及违约金86909元（暂计算至2018年1月1日，实际违约金以租金实际支付之日计算）；2.判令德瑞克公司支付未清偿会员费用33876元；3.判令王韧对德瑞克公司应付款项承担连带清偿责任。 一审法院审理查明，2014年8月4日，案外人雅思乐文化公司与德瑞克公司签订《房屋及场地租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”），约定德瑞克公司承租雅思乐文化公司享有转租权的位于武侯区龙井文化体育中心面积为3397.78㎡的房屋从事文化体育活动等经营，租金为1223200元／年，支付方式为每6个月支付一次，其中免租期为2014年8月1日至2014年12月31日。合同第三条约定：“甲方（雅思乐文化公司）保证对其向乙方（德瑞克公司）提供的租赁物具有合法的承租及转租权利，并该块宗地的土地使用权属于甲方及成都市武侯区的集体经济组织所有土地，建筑物具有正规设计、施工及符合建筑安全规范要求。”第四条约定：“1.……年租金总额为：1223200元；2.本协议租金实行半年度制，即乙方每六个月向甲方支付一次租金，付款期应自租期开始前30日，乙方向甲方指定银行帐户支付半年度租金；此后，下一个季度租赁期开始前30日，乙方支付下一个半年度租金，依此类推；……5、租金及履约保证金支付……同时乙方还应当支付三个月租金的金额共计305800元作为履约保证金，在租赁协议终止或者租期结束后，甲方无息退还本金。最迟至2014年7月31日乙方应当向甲方支付的总金额为917400元（包括半年度租金、三个月租金的履约保证金同时扣除已支付的定金）。”第五条第一款约定：“鉴于双方在《框架协议》中已经将甲方将租赁物竣工标准及整改方案以《龙井村体育文化活动中心竣工标准及整改方案》确认，双方在移交租赁物时，视为双方对租赁物符合上述竣工标准及整改方案，均对租赁物的移交无异议。”第九条第二款约定违约责任：“2、乙方逾期支付租金的，每逾期1日，按应付租金的1%向甲方支付违约金，逾期30日仍未支付的，甲方有权要求乙方继续履行合同或解除合同，前述违约金不足以弥补损失的，乙方应当继续承担赔偿责任。”第十二条约定：“任何根据本协议发出的通知或其他任何联络，均须以书面形式作出。甲乙双方发出的任何书面通知或联络函件，以及其他书面文件，在下列情况下视为已被送达：如以邮递形式送达，于接收方签收当日或投寄文件后的第5个工作日（以发生在前者为准）……”第十三条约定：“甲乙双方因履行本协议发生争议，应友好协商解决，协商不成，应向租赁物所在地有管辖权的法院提起诉讼。” 2015年1月29日，雅思乐公司与案外人成都市龙井资产经营管理有限公司、雅思乐文化公司签订《〈房屋及场地租赁协议〉补充协议》（以下简称“《补充协议》”），三方一致确认雅思乐文化公司将自己在《租赁协议》中的权利义务整体转让给雅思乐公司。 2015年9月14日，德瑞克公司向雅思乐公司出具《关于逾期支付租金的承诺函》，称因公司经营发生困难，无法在2015年4月30日前支付2015年下半年租金611600元，并承诺将于2015年9月10前支付200000元，余款在9月18日前付清。如到期未履行，雅思乐公司有权依照《租赁协议》解除合同，或按照协议约定每日1‰承担逾期利息。该函还载明德瑞克公司股东左智云、王韧承诺自愿为公司履行《租赁协议》提供连带担保责任，王韧在保证人处签字。 2016年1月14日，德瑞克公司再次函告雅思乐公司称希望降低租金，按15元/㎡计算。 2016年1月28日，德瑞克公司向雅思乐公司发函，称公司经营困难，希望终止《租赁协议》，并于2016年2月1日进行交接。但因存在改签合同的可能性，故公司暂不搬离，设施设备存于场地。 2016年3月31日，德瑞克公司签收解除《租赁协议》通知。 一审另查明，德瑞克公司于签订协议时支付定金100000元，该笔定金转为2015年上半年租金；德瑞克公司于2015年1月1日支付履约保证金305800元，于2015年12月31日支付2015年上半年租金511600元，下半年租金611600元，以及因逾期支付2015年下半年租金而产生的利息35400元。 雅思乐文化公司于2016年6月28日将德瑞克公司和王韧起诉至一审法院，要求德瑞克公司支付2016年第一季度租金及违约金、未清偿会员费用，王韧对德瑞克公司付款义务承担连带清偿责任。一审法院经审查后以雅思乐文化公司主体不适格而于2016年10月20日裁定驳回起诉。 一审法院认为，关于《租赁协议》是否有效的问题。一审法院（2017）川0107民初3903号民事判决认定：雅思乐公司与德瑞克公司签订的《租赁协议》合法有效。该案经德瑞克公司上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）川01民终13615号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。《租赁协议》的有效性已经过成都市中级人民法院终审判决确认，据此一审法院认定《租赁协议》有效。 关于合同解除时间。雅思乐公司主张在2016年3月31日德瑞克公司签收解除《租赁协议》通知时，《租赁协议》解除。德瑞克公司在一审庭审中对雅思乐公司收回房屋的时间提出异议，称并未收到该解除通知；雅思乐公司于2016年3月5日断水断电限制德瑞克公司经营，随即德瑞克公司搬离案涉房屋，因此协议解除时间应是2016年3月5日。德瑞克公司举示证据并不能证明雅思乐公司断水断电及德瑞克公司搬离时间，且德瑞克公司搬离案涉房屋亦不能证明租赁协议的解除。依照协议约定，邮寄形式送达，于接收方签收当日视为送达，邮寄信息显示已由“本人”签收，故对德瑞克公司的主张一审法院不予认可。一审法院认定，租赁协议解除时间是2016年3月31日。 关于履约保证金抵扣问题。经查，德瑞克公司于2015年1月1日支付履约保证金305800元。德瑞克公司未按期支付2015年上半年和下半年租金，后于2015年12月31日向雅思乐公司支付逾期支付下半年租金产生的利息损失35400元。德瑞克公司应于2015年12月2日前支付2016年上半年租金，但直至2016年3月31日，德瑞克公司依旧未付。雅思乐公司主张应将履约保证金305800元优先抵扣2015年上半年逾期支付租金产生的违约金306381元，德瑞克公司答辩称履约保证金应抵扣2016年第一季度租金。《租赁协议》第四条规定“乙方（德瑞克公司）应当支付三个月租金的金额共计305800元作为履约保证金，在租赁协议终止或者租期结束后，甲方（雅思乐公司）无息退还本金”。 对此，一审法院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付给另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。违约金与履约保证金是两个不同概念，二者不能简单等同。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。案涉租赁协议第四条约定了履约保证金，在第九条约定了违约责任及违约金的支付方式。因此，本案中履约保证金与违约金具有不同的功能，履约保证金仅具有补偿性，不能折抵违约金，故对雅思乐公司将履约保证金优先抵扣逾期支付2015年上半年租金的违约金的主张一审法院不予认可。《租赁协议》约定租赁协议终止时，甲方（雅思乐公司）无息退还履约保证金。本案中雅思乐公司直至诉讼之时也未退还德瑞克公司履约保证金，德瑞克公司2016年第一季度租金亦未支付，德瑞克公司提出将履约保证金抵扣2016年第一季度租金，一审法院予以认可，抵扣之日应为本判决生效之日。 关于违约金的计算问题。一审庭审中，雅思乐公司称诉请中的违约金包括房屋空置损失（2016年4月1日至14日）和未付租金的利息损失。一审法院认为，德瑞克公司应于2015年12月2日支付2016年第一季度租金，逾期未付，应当承担违约责任。案涉租赁合同并未就房屋空置损失进行约定，但空置期租金损失是由于德瑞克公司违约造成合同终止，雅思乐公司事先无法寻找新租户，造成房屋空置，本可收取的租金无法收取，造成损失，因此酌情认定房屋空置损失20000元。雅思乐公司按银行贷款利率4.75%的1.3倍计算未付租金的利息损失，一审法院予以认可。利息损失应计算至履约保证金抵扣租金之日，即本判决生效之日。截至2018年1月1日，利息损失为39340元[305800元×4.75%×1.3×(2+1/12)年]。违约金共计59340元。 关于雅思乐公司要求德瑞克公司支付未清偿会员费的诉请，不属于本案审理范围，本案不予处理，雅思乐公司可另案主张。 关于雅思乐公司要求王韧对德瑞克公司应付款项承担连带清偿责任的诉请。王韧认为保证期间已过，不应承担保证责任。经查，德瑞克公司于2015年9月14日出具《关于逾期支付租金的承诺函》，载明“我公司股东左智云、王韧自愿为我公司履行《房屋及场地租赁协议》提供连带担保责任”。“担保人”处有王韧签字，未约定保证期间。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”2016年第一季度租金应于2015年12月2日支付，雅思乐公司未提交证据证明其在2015年12月2日起6个月内要求王韧承担保证责任。故一审法院对雅思乐公司的该项诉请不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决：一、德瑞克公司于判决生效之日起五日内向雅思乐公司支付违约金59340元（暂计至2018年1月1日，此后支付金额以305800为基数，按年利率6.175%，从2018年1月2日起计算至判决生效之日止）；二、驳回雅思乐公司其他诉讼请求。一审案件受理费7803元，因适用简易程序减半收取3901.5元，由雅思乐公司负担3358.5元；由德瑞克公司负担543元。 二审中，雅思乐公司提交了本院（2017）川01民终13615号民事判决，拟证明：德瑞克公司与雅思乐公司之间的合同效力已由终审判决确定有效，德瑞克公司在雅思乐公司起诉前已提出诉讼要求返还保证金，从未就该保证金与租金进行抵扣做出意思表示。本院认为，该判决已由一审法院作为证据认定并作为认定案涉合同效力的依据，雅思乐公司的行为属于重复举证，本院不再审查认定。 本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，一审庭审中雅思乐公司陈述，在德瑞克公司2015年9月14日把违约金调为1‰后自己也认可了，双方对此是达成共识的。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点：一是案涉租赁合同的效力如何认定；二是德瑞克公司是否应当承担违约责任，若要承担违约责任承担违约金的金额如何认定；三是雅思乐公司未及时扣除履约保证金是否违约，一审判决确认抵扣履约保证金的时间是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、针对案涉租赁合同的效力如何认定的问题。本院认为，一审法院已经生效的（2017）川0107民初3903号民事判决已认定案涉租赁协议合法有效，因已生效判决对法律关系和效力具有既判力，故一审判决认定案涉合同有效正确，本院予以维持。 二、针对德瑞克公司是否违约以及违约责任如何认定的问题。本院认为，第一，根据双方约定，德瑞克公司每六个月应向雅思乐公司支付一次租金，具体付款日期为下一阶段租期开始前30日。据此，对于2016年上半年的租金，德瑞克公司应于最该租赁期限起算日2016年1月1日的前30日即2015年12月2日支付，但其至今未履行支付此后的租金，故其行为构成迟延支付租金违约。在此情况下雅思乐公司提出解除合同，德瑞克公司签收合同后发生合同解除的后果应认定为雅思乐公司行使解除权而解除，故德瑞克公司所提案涉合同因双方协议解除、其不应承担违约责任的上诉意见不能成立。第二，在双方当事人事后均认可违约金标准已下调为1‰的情况下，德瑞克公司按年计算应支付的违约金标准已达36.5%。雅思乐公司一审起诉时按银行年贷款利率4.75%的1.3倍即6.175%主张远低于这一标准，一审判决予以支持并无不当。第三，案涉租赁协议约定，如德瑞克公司逾期支付租金超过30日，雅思乐公司有权解除合同，并在前述违约金不足以弥补损失时承担赔偿责任。本案因德瑞克公司逾期支付租金违约导致合同提前解除，综合考虑雅思乐公司另行出租必然面临一定期限的空置损失和缔约成本，一审判决酌情认定合同提前解除的空置损失2万元系德瑞克公司因合同解除而应承担的违约责任，而不属于重复判令承担责任。 关于雅思乐公司未及时扣除履约保证金是否违约，一审判决确认抵扣履约保证金的时间是否正确的问题。本院认为，案涉合同虽然约定在租赁协议终止或者租期结束后，雅思乐公司应无息退还履约保证金305800元，但对履约保证金是否应与欠付的租金抵扣并无约定。同时，正如一审判决所言，承租人交纳的履约保证金是为保证合同顺利履行提供的担保，在合同履行期间或合同终止但未结算的情况下均不具有自动抵扣欠付租金的功能。因此，德瑞克公司认为雅思乐公司应在履行中抵扣租金,后期未予退还构成违约的上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审判决已经以判决方式保证雅思乐公司的各项权利，在判决生效之日该履约保证金抵扣德瑞克公司欠付的等额租金正确，本院予以维持。因此，德瑞克公司认为一审判决认定的抵扣履约保证金日期存在错误的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，德瑞克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7803元，由成都德瑞克体育产业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十八日 书记员 方丽雯