广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15470号原告：亿柏国际科技（深圳）有限公司。法定代表人：XXX委托诉讼代理人：邹勇广。委托诉讼代理人：张澎。被告：深圳市共进电子股份有限公司。法定代表人：XXX，董事长。委托诉讼代理人：龚政语。委托诉讼代理人：李琳。原告亿柏国际科技（深圳）有限公司与被告深圳市共进电子股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人邹勇广、张澎，被告诉讼代理人龚政语、李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍退还房屋租赁保证金257644元；2.判令被告因提前擅自解除合同造成原告各项经济损失3934166.36元；3.判令被告开具2019年2月房屋租金发票，金额83000元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签有办公场所长期租赁协议。被告无视租赁合同的责任，擅自提前终止租赁协议。被告采取威逼胁迫的恶劣手段，甚至完全不顾2019年春节假期等不能搬家装修等情况，给原告的公司营运、经营造成恶劣影响和损失。同时，被告为了其目的，制造谎言驱赶，其董事会秘书贺依朦与物业管理密谋各种恶劣胁迫手段，完全不具有任何基本法律意识和遵守合同的基本操守。2016年9月，原、被告补签一份“房屋租赁合同”，约定原告继续承租被告房产，租赁期自2016年6月1日起至2021年5月31日止。在合同签订前及以后原告对被告房屋进行升级改造，更换了老旧门窗等。2018年11月14日，原告突然接到被告发来的解除租赁合同通知书。2018年11月20日，原告复函被告，明确告知被告不同意解除合同，要求继续履行合同。随后原、被告分别派员就解除合同日事宜面谈，被告称由于被告公司股东内部结构调整，被告董事会决定收回全部大厦的租赁合同，改由被告自用。考虑原告寻找新的办公地点需要时间，签合同、装修、搬迁要耽误很多工作，很多新的花费，以及价格差等费用原因，原告向被告提出合理补偿要求。但遭到被告拒绝。2019年1月4日，被告恶意告发原告未支付租金，要求原告限期搬离，并以停水停电相威胁。原告不得不花费大量额外的人力、物力和财力，寻找新的办公地点。在过年期间，加班加点，搬离此地。2019年2月，原告在付清当月租金后（被告至今未开具发票)，于当月底完成搬迁（被告至今未退回押金）。因此产生了新办公室装修，租金差、搬迁、押金等费用，加上之前对被告房屋装修所花费用，共计造成原告损失4191810.36元。原告认为，被告在合同履行的合理期间内，在未征得原告同意的前提下，擅自威胁对原告停水停电，已严重侵害了原告的合法权益，给原告正常经营带来严重影响，并造成了原告重大经济损失，请法院查事实，判如所请。被告辩称：1、被告有权解除租赁合同，不影响原告双倍返还租赁保证金及赔偿损失。原告与被告于2016年9月签订《房屋租赁合同书》及《附页》，约定每月租金为83000元，租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日，若原告拖欠租金达三十天以上的，被告有权解除合同。租金从第二年起，每年递增5%，即自2017年6月起至2018年5月，租金为87150元，2018年6月至2019年5月，租金为91507.5元。合同签订后，原告前期均按约履行，但自2017年6月起至合同解除时，原告一直只按83000元支付租金，并未足额支付。鉴于原告拒绝履行支付租金义务，被告依法解除了《房屋租赁合同书》及《附页》；2、即便被告属于违法解除，也不应向原告赔偿任何损失。原告在合同解除前已承租了新物业，且被告给予了原告合理的搬离时间，原告由此产生的租赁房屋等费用不应由被告承担。首先，原告于2019年1月5日收到被告发出的律师函，律师函明确告知原告合同于2019年2月28日解除，原告应在2019年2月28日搬离，被告已给予了原告合理的寻租时间。其次，原告提交的《创维大厦房屋租赁合同》载明，原告已于2018年12月16日租赁了新的物业，其新办公地址装修合同约定的竣工时间为2019年1月30日，搬迁合同约定的搬迁时间为2019年1月26日左右，且原告也于2019年2月20日通知被告回收涉案房屋，双方也于2019年2月26日办理完涉案房屋的交接手续，以上事实说明被告已经给予原告合理的寻租时间。因此，即便被告属于违法解除，原告因重新租赁房屋所产生的一切费用也并非被告过错所致。最后，原告在本案中所称损失，实为其租赁房屋所发生的合理费用，原告要求被告承担无事实和法律依据。原告与被告通过租赁合同第十九条对违约责任的约定，排除了“赔偿损失”这一违约责任，因此原告与被告已经通过合同约定的方式，就违约情形的发生进行评估和预判，并确认好承担违约责任的方式，即原告已经同意放弃了主张赔偿损失的权利，假设被告无正当理由单方提前解除或终止合同，原告也仅可向被告主张退还双倍的租赁保证金，无权再向被告主张其他损失。综上，为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区××大道××能源大厦××房（涉案房屋）出租给乙方使用；出租面积1441.35平方米，租金按出租面积每平方米每月57.59元计算，月租金总额为83000元；乙方应于2016年6月15日前交付首期租金83000元；乙方应于每月15日前向甲方交付租金；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；甲方交付房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即128822元；甲方无正当理由，单方要求提前解除或终止合同的，乙方可向甲方请求双倍退还租赁保证金；及其他内容。合同附页第一条约定租金从第二年起，每年递增5%；第四条约定合同期内，甲方若需要收回场地，需提前三个月书面通知乙方，征得乙方同意，退回乙方保证金；及其他内容。2007年6月12日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告房屋押金128822元。2018年11月14日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，内容载明被告按照合同附页第四条的约定，将于2019年2月28日解除租赁合同，要求原告于合同解除前搬离涉案房产，原告按照合同约定搬离涉案房产并提供正确租赁保证金收据后三个工作日内，被告将返还租赁保证金。2018年11月20日，原告回复被告其不同意解除合同，要求继续履行合同。2019年1月4日，被告向深圳市合超物业管理有限公司（以下简称“合超公司”）发函，要求和超公司于2019年2月15日起对涉案房产停止水、电供应；2019年1月7日，合超公司发函通知原告其将于2019年2月15日起对涉案房产停止水电供应。2019年1月4日，被告向原告邮寄律师函，内容载明原告未按约定足额支付租金，构成违约，要求解除合同、限期搬离涉案房产，若原告于2019年2月15日还未开始搬迁，将采取停水、停电措施；如原告在2019年2月28日仍未完全搬离并做好相应的移交手续，被告将强制收回涉案房产。2019年2月11日，原告向被告转账83000元，备注为“2月房租”，以上有银行电子回单可作证明。2019年2月20日，原告向被告发出《收房通知书》，内容载明原告将于2019年2月28日前搬离涉案房产，要求被告于2019年2月28日办理收房手续并结清各项费用。2019年2月26日，原、被告就涉案房产办理了交接手续。原告制作了《费用汇总表》，载明其支付涉案房产2014至2018年期间的维修费用33798元、支付创维大厦C座13层2018年12月16日至2019年2月28日期间的租金及配套设施费用143502.89元，创维大厦C座13层与涉案房产的租金及配套设施费用差价、创维大厦C座13层装修费1234662.38元、员工报销支付创维大厦C座13层的装修费用60020.57元。为证明上述经济损失，原告提交了：1、自制的《支付新能源A座2层2014年-2018年维修费用》及费用报销单、发票；2、原告就承租创维大厦C座13层与创维集团科技园管理有限公司（以下简称“创维公司”）于2018年12月7日签订的《房屋租赁合同》、原告向创维公司支付2018年12月16日至2019年2月28日期间的租金及配套设施费、物业管理费、空调维护费、空调使用费共143502.89元的银行电子回单、发票；3、创维大厦《施工合同》、《亿柏国际科技（深圳）有限公司设备搬迁项目合同书》、《销售合同》等采购合同、费用报销单、发票和银行电子回单。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。为证明原告承租涉案房产期间，系被告先开具发票，原告再支付租金，原告提交了付款申请书、银行回单、发票，其中被告于2017年5月8日向原告开具了涉案房产5月租金83000元的发票，原告于2017年5月13日向被告转账83000元，用途摘要为“5月房租”；被告于2017年6月6日向原告开具了涉案房产6月租金83000元的发票，原告于2017年6月15日向被告转账83000元，用途摘要为“6月房租”。原告提交了其员工与微信备注名为“共进电子王倩”的聊天记录，以证明被告提前解除合同并提出愿意对原告进行赔偿，但就赔偿金额没有达成一致。被告称涉案员工已离职，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交了银行收款回单，以证明原告未按约定足额支付租金，收款回单载明原告于2017年6月至2019年2月每月向被告转账83000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告承租涉案房产的租赁期限应至2021年5月31日，现被告单方提出解除合同，虽然被告辩称其系因原告欠付租金而解除合同，但根据被告于2018年11月14日向原告发出的《解除租赁合同通知书》，被告解除合同系因其需要收回涉案房产自用，而在上述通知书中被告并未提出原告欠付租金，同时租赁期间内系由被告先开具发票、原告后缴纳租金，故应视为被告同意原告按照每月83000元的租金标准缴纳租金，原告不存在欠租行为，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳，被告提前解除合同，构成违约，原告主张双倍退还租赁保证金257644元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的经济损失，主要包括涉案房产的维修费用、原告承租新物业的租金及差价、装修费用和搬迁费。本院认为，关于原告主张的因承租新物业而产生的租金及差价损失、装修费用，上述费用系原告基于经营需要而另行承租其他物业所发生的费用，并不属于因本案纠纷而支出的必要费用，故原告主张上述费用，本院不予支持；关于搬迁费用，即便在租赁期届满后，仍会产生搬迁费用，该费用并不完全属于原告因被告违约导致的损失，原告主张全部由被告负担，本院不予支持；关于涉案房产维修费用33798元，其中部分是发生在涉案合同约定的起租日之前，本院不予采信，原告主张的租赁期内的维修费用，原告仅提交了费用报销单和发票，被告对此并不予认可，即便原告对涉案房产进行了维修，本院已判令被告双倍退还租赁保证金，该保证金足以弥补原告主张的维修费和搬迁费损失，故对原告诉请的经济损失，本院不予支持。原告已支付涉案房产2019年2月租金，故原告要求被告开具2019年2月的租金发票的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告深圳市共进电子股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告亿柏国际科技（深圳）有限公司双倍退还租赁保证金257644元；二、被告深圳市共进电子股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告亿柏国际科技（深圳）有限公司开具2019年2月房屋租金发票；三、驳回原告亿柏国际科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20167.2元，原告已预交，由原告负担18927.65元，被告负担1239.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一九年十二月九日书记员 周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。