广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2541号原告：钟华猛，男，1989年12月24日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区****************，公民身份号码：440************111。被告：梁园吉，女，1999年5月23日出生，汉族，住广东省雷州市*****************，公民身份号码：440************048。原告钟华猛诉被告梁园吉租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行审理。原告钟华猛到庭参加诉讼，被告梁园吉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟华猛向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还欠押金款5000元及由于被告毁约导致原告经济损失2295元，合计7295元；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2018年11月20日将正在经营中的位于湛江市霞山区************************转租给原告使用，在签合同时，被告故意隐瞒与物业签订租赁有效期。在当天，原告与被告签订一份租赁期限为一年的合同，自2018年11月20日至2019年11月20日止。租金半年一付，2018年11月16日签完合同当时就以微信方式转交给被告5000元押金和12000元上半年铺租。到了今年四月份，被告就要求我提前交下半年的租金，2019年4月10日，原告又以微信方式转了下半年12000元租金给被告，前后一共交给被告押金和租金共29000元。2019年7月，被告突然告知原告其与商场协议到期后商场要收回档铺，不能继续经营了，如要继续经营就跟商场重新签合同。原告才知道被告与商场间的协议有效期到今年7月份就停止，但是被告故意以一年的租期方式转让给原告，因此属于严重的故意隐瞒行为。现要求被告退还押金5000元及剩余3个月20天的铺租金合计12333元，由于被告突然告知与商场签订的协议已经到期商场要收回档铺，原告临时也没资金再重新交租金给商场，无法经营，耽误了一个月生意，要求被告额外赔偿一个月租金2000元，上述损失金额合计14333元。被告曾口头答应在2019年7月30日退还，到了7月30日被告以商场没有退回押金为由说暂时退不了，经原告多次追讨，被告于2019年8月27日退还了7038元给原告，剩余7295元以各种理由不予退还。综上，被告故意隐瞒租赁期限及拒绝退还押金的行为，损害了原告的合法权益，被告应当返还原告的押金及赔偿损失合计7295元，请求法院判如所请。被告梁园吉未到庭，但书面提交答辩状辩称，一、被告解除合同的行为符合法律规定，依法无需向原告退还押金5000元。根据原、被告双方签订的《店铺租赁合同》第四条“未经甲方同意乙方不得擅自将所租赁的档铺装修或改造……”及第七条“违约：若乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回档铺。1、擅自转让或转租他人；2、严重违反市场管理规定。”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人未经被告同意将店铺转租的，出租人有权解除合同。原告存在两项违约事实，一是擅自将店铺进行装修，二是未经被告许可将店铺转租出去，被告已在2019年8月26日依法告知原告，被告存在上述两项违约行为，并告知原、被告将根据《店铺租赁合同》的约定，依法与其解除租赁合同关系。因此，被告解除合同的行为符合法律规定。根据《店铺租赁合同》第三条第3点的约定“乙方应交给甲方押金人民币5000元整（大写：伍仟元整），如乙方违约，甲方有权没收押金……”，因此，被告依法无需向原告退还押金5000元；二、被告依法解除租赁合同并已结算清楚原告剩余未履行期间的店铺租金，并及时返还给了原告，原、被告之间的权利义务已经结清，不存在任何未结清金额。根据原被告双方签订的《店铺租赁合同》，被告将店铺出租给原告，租期为2018年11月20日至2019年11月20日，半年度租金为12000元，每半年支付一次，原告已支付上半年及下半年的租金，被告已在2019年8月26日依法告知原告其存在两项违约事实（擅自装修及擅自转租），并通知其解除《店铺租赁合同》。2019年8月27日（次日），被告计算好原告2019年8月27日止2019年11月20日剩余未履行期间的店铺租金共计7038元转账给了原告，自此原、被告之间的权利义务已经结清，不存在任何未结清金额。三、原告未提交任何证据证明其存在经济损失，依法不应支持。反而，被告因原告擅自装修的违约行为被商场罚扣了3000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告主张其存在经济损失，应当提出相关的证据证明其存在经济损失，原告未提交任何证据证明其存在经济损失，依法应当承担举证不能的后果。反而，被告因为原告违反《店铺租赁合同》约定及商场规定擅自对承租店铺进行装修，商城发现该情况后，对被告罚扣了3000元，因此原告的违约行为给被告造成了经济损失，被告依据《店铺租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的规定解除合同符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告梁园吉未到庭应诉，视为放弃质证的权利，原告所举证据无相反证据反驳、且原告保证真实,原告对被告提交的证据无异议，本院对原、被告提交的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁园吉（乙方，承租人）与案外人湛江银泰投资有限公司（甲方，出租人）于2018年8月18日签订一份《新时代综合市场商铺（摊位）租赁协议》（以下简称租赁协议），约定由案外人湛江银泰投资有限公司将与湛江市机电厂合作开发经营的位于湛江市霞山区********新时代综合商场一层1141号商铺（以下简称1141号商铺）出租给被告梁园吉经营服装。租赁协议与本案诉争相关的条款内容约定：第一条乙方承租甲方与湛江市机电厂合作开发经营的位于湛江市霞山区********新时代综合商场一层1141号商铺，面积10.23平方米，经营范围仅限于：服装，如乙方未经甲方同意擅自改变经营范围，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，乙方已付全部租金、保证金及投入该商铺（摊位）所有装修及设备设施不予返还，归甲方所有。第二条乙方承租期自2018年8月23日起至2019年7月31日止，租赁期为11个月零9天。第四条乙方不得有如下行为，否则甲方有权通知乙方单方解除本协议，收回商铺（摊位），并没收所缴纳的全部租金及保证金。造成甲方损失的还需承担甲方损失：4、未经甲方同意，乙方将商铺（摊位）擅自转租、转借的；第九条铺位转租、出租、出让乙方使用铺位期间，不得将铺位进行抵押、出售。如需要转让、出租、出让铺位，须书面提出申请，事先征得甲方书面同意并办理有关手续（手续费按月租金的2倍）。乙方未经甲方同意而将自己经营的铺位转让、出租、出让、转移给第三方使用的，甲方不承认第三方对铺位的使用权，无须通知乙方，甲方有权收回铺位，并没收所缴纳的全部租金及保证金，若因此造成经济损失，由乙方承担一切经济责任和法律后果。第十条商铺（摊位）装修乙方须于施工前就该商铺（摊位）装修之承包商、涉及图纸、材料提交甲方审核（具体要求详见甲方的《装修承诺书》），在取得甲方的书面同意及政府有关部门审批后方可施工。乙方店铺装修后的平面布局、立面高度、店面形象及消防安全必须符合乙方提交并经甲方批准的装修设计方案，乙方装修工程全部完工时，须报请甲方及政府有关部门验收合格后方能投入使用。否则，视为乙方自动放弃承租该商铺（摊位）的经营权，甲方有权收回商铺（摊位）另行发包。乙方装修时的施工和所有的一切材料必须符合甲方的有关规定和消防、环保的要求，如在装修施工中造成业主、甲方或第三方的人身伤害及财产损失的，及因乙方装修材料引起的易燃、易爆等不安全因素所致的一切经济和法律责任，均由乙方负责。2018年11月20日，被告梁园吉与原告钟华猛签订一份《店铺租赁合同》，将承租的1141号商铺转租给原告。《店铺租赁合同》与本案诉争相关的条款内容约定：一、租赁内容：甲方将位于湛江市新时代综合市********转租给乙方经营使用。二、租赁期限为1年。自2018年11月20日起至2019年11月20日止。三、半年度租金及其他费用：1、乙方应在合同签订后将半年度租金人民币：12000元（大写壹万贰）和押金人民币5000元整（大写：伍仟）共计人民币17000元整（大写：万柒）一次性付清给甲方，每半年3日前交清租金，无论乙方经营状况如何都不得要求退还该租金。若无按时缴交租金，本合同终止。3、乙方应交给甲方押金人民币5000元整(大写：伍仟元整)，如乙方违约，甲方有权没收押金，如乙方没有违约甲方应在乙方租期满后将押金还给乙方。四、未经甲方同意乙方不得擅自将所租赁的档铺装修或改造。期满后，如乙方不再续租，乙方所贴墙纸不能拆除，如果顾客的小孩不懂事撕烂墙纸。乙方要买回同样或相似的墙纸补贴回。否则，押金不退回，在经营期间乙方有特殊情况需转租，经甲方同意可转租但押金不退回。八、合同终止：1、合同终止时乙方应结清一切欠款，并按时将档铺完好退还给乙方，如乙方需续租，上述档应在合同期满前三个月与甲方协商并另行签订合同。2018年11月14日，原告通过微信向被告转账支付2018年下半年租金12000和租赁押金5000元，共计17000元。2019年4月10日，原告通过微信向被告支付了2019年上半年的租金12000元。根据本院向湛江银泰投资有限公司调取的《新时代综合市场终止合同申请表》及附件显示，原告在经营过程中，被告于2019年6月18日向案外人湛江银泰投资有限公司以“人手不足，无法继续经营”为由申请退铺，湛江银泰投资有限公司扣除了被告因天花板、地板损坏的维修费用3000元同意被告退铺。2019年7月，被告告知原告其与案外人签订的租赁合同的租赁期间已届满，如原告需继续租赁须与案外人湛江银泰投资有限公司重新签订租赁合同，因原告未与湛江银泰投资有限公司重新签订租赁合同，租赁合同期间届满后，原告未继续经营1141号商铺。原告以被告隐瞒租赁合同的租赁期间，导致原告未能实际使用1141号商铺至《店铺租赁合同》约定的期限止，要求被告退还押金、剩余3个月20天的租金合计12333元，并要求被告支付损失2000元。经双方结算确认，被告于2019年8月27日向原告退还了7038元。被告提交书面答辩状主张原告在承租1141号商铺期间存在擅自装修及未经被告同意转租他人的行为，但未能提交证据佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告与原告签订《店铺租赁合同》约定被告将与案外人签订租赁合同承租的1141号商铺转租给原告经营使用，因租赁合同约定的租赁期间为2018年8月23日至2019年7月31日，而被告与原告签订的约定的租赁期间为2018年11月20日起至2019年11月20日止，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，因原、被告双方均未提出出租人不同意被告将1141号商铺转租给原告，对被告的转租行为本院予以认可，被告作为承租人隐瞒剩余租赁期限将1141号商铺转租给原告，超过部分约期无效，即约定的租赁期间自2019年8月1日起至2019年11月20日止为无效租赁期间，因原告已预付了该期间的租金，根据《店铺租赁合同》第三条的约定，1141号商铺的月租金为2000元，被告应当向原告退还2019年8月1日止2019年11月20日的租金为7333元。被告主张原告存在擅自装修及未经被告同意私自将1141号商铺转租给他人的违约行为，被告可以根据《店铺租赁合同》的约定没收原告支付的押金5000元，但未提交证据佐证，本院不予采信。被告称因原告擅自装修的行为，致使被告在退租时被扣罚了3000元，根据本院向湛江银泰投资有限公司调取的被告梁园吉于2019年8月18日出具说明，无法证明是因为原告擅自装修的行为导致湛江银泰投资有限公司扣罚被告的3000元，被告也未能提交证据证明湛江银泰投资有限公司扣罚被告的3000元与原告有关，应承担举证不能的不利后果，对被告的上述主张，本院亦不予采信。综上，被告未能举证证明原告存在擅自装修及私自转租的违约行为，根据《店铺租赁合同》第三条第3项的约定，被告应在租赁期间届满后退还5000元押金给原告。由于被告已经退还了7038元给原告，故被告还需退还5295元（7333元+5000元-7038元）给原告。原告主张因被告隐瞒1141号商铺剩余租赁期限，致使原告在没有准备的情况下无法向湛江银泰投资有限公司支付租金继续经营，耽误一个月生意，被告应当赔偿一个月租金2000元标准的损失，但未能向本院提交存在经营损失的证据，对原告的该项主张，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁园吉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟华猛退还租赁押金及租赁费用5295元；二、驳回原告钟华猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告梁园吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 蔡 华审 判 员 韩 剑人民陪审员 姚 远二〇一九年十二月九日法官 助理 丁 康书 记 员 陈杨梨附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。