广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26560号原告：姚玉芝，女，1969年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码***********。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告姚玉芝诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告姚玉芝，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年8月19日签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》及2019年5月14日签署的《补充协议》；2.被告向原告返还物业使用权转让款、装修费共190120元，并以190120元为本金自2017年8月19日起至实际清偿止日按年利率4.35%计算利息；3.被告以原告已支付款项190120元为本金，自2018年12月31日起至实际清偿之日止按日千分之一的标准计付违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原、被告存在物业使用权转让合同的法律关系。2017年8月19日，原、被告签署《物业使用权转让合同》、《装修协议》，约定被告转让的物业使用权房号为×号物业，面积为30.13平方米，该物业转让期限为20年，双方约定2018年12月31日前被告将该物业毛坯房交予原告，予2019年4月30日前完成装修并交付使用。上述合同、协议签订后，原告按照被告指定的银行账户，分别于2017年8月19日向被告转账106560元，2017年11月19日转账5750元，2018年2月26日转账24530元，2018年5月17日转账5750元，2018年8月19日转账24530元，2018年11月17日转账5750元，2019年2月17日转账5750元，2019年5月19日转账5750元，2019年8月17日转账5750元。上述款项共190120元。二、被告违约一直未向原告交付物业并违反补充协议。由于被告未能在约定的时间内交付物业，2019年5月14日，被告要求与原告签署《补充协议》，约定被告自愿每月补偿3200元违约金并承诺2020年5月31日前交付该物业，但是截止2019年10月22日被告没有履行《补充协议》支付2019年10月的违约金。综上所述，在原被告双方签署《物业使用权转让合同》、《装修协议》及《补充协议》以后，被告既未按合同约定时间向原告交付该物业也没有按照补充协议约定支付违约金，双方的合同、协议事实上一直未能实际履行，故原告提起本案诉讼，恳请法院判如所请。被告盛明公司辩称，一、被告同意原告提出的解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》以及《补充协议》，并自原告提起本案诉讼之日起解除。二、原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款共计190120元无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时，应当扣减被告已向原告退还的款项16000元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款的总额应为174120元。根据原告与被告签订的《补充协议》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）3200元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取3200元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《补充协议》，即原告已不满足涉讼《补充协议》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的16000元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款及装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为174120元。三、原告与被告签订《补充协议》，《补充协议》约定原告同意涉讼物业顺延交付至2020年5月31日，签订协议后在2020年5月31日前，原告现在又主张从2018年12月31日延迟交付的违约金违背补充协议的约定，原告无权向被告主张违约金。原告诉请被告支付以190120元为本金自2017年8月19日起至2019年10月21日的利息缺乏法律依据与事实依据。首先，原告基于《补充协议》收取了被告支付的补贴款的情况下，现在又诉请被告支付利息，原告的诉请属于重复主张，应当予以驳回。其次，2017年8月19日仅为原告与被告签订涉讼《物业使用权转让合同》及《装修协议》的签订之日，签订合同日原告并未向被告全额支付款项190120元，原告在涉讼合同签订之日起均不存在任何的利息损失。最后，原告既主张利息又主张违约金属于重复主张，且原告主张的标准过高，应当予以调整。退而言之，假设法院认定原告存在利息损失且假设法院认定被告已向原告支付的16000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款及装修款，被告已向原告支付的16000元的补贴款也应当用于抵扣原告主张的按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款的总额174120元，关于原告诉请的退款款项超出174120元的部分以及利息的诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年8月19日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3C0×号），约定甲方将西樵镇×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为176620元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款70060元于本合同签订当日支付（含定金），37560元在一年内平均分2期免息付清，于2018年2月19日前支付18780元，于2018年8月19日前支付18780元，余款69000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年11月17日前支付5750元，之后每三个月支付5750元，以此类推最后一期应在2020年8月17日前支付5750元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以149184元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：3C0×号），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月19日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2019年5月14日，原、被告签订《补充协议》，约定原告向被告租赁使用权的盛明广场3C座0×号房物业的实际交付使用时间将会延后，被告自愿补贴原告3200元/月，直到该物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日，待该物业符合交付条件时，被告以书面或电话通知原告办理物业使用权交付手续，原告同意若被告按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。另查明，原告向盛明公司付款情况：2017年8月19日支付106560元；2018年2月26日、8月19日分别支付首期款余额第一、二期，每期18780元；2017年11月19日、2018年2月26日、5月17日、8月19日、11月17日、2019年2月17日、5月19日及8月17日分别支付第一至八期分期款，每期5750元。原告与盛明公司一致确认原告已支付装修款153620元及转让款36500元。2019年10月22日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年11月22日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收，双方一致确认被告已向原告支付补贴16000元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年1月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年4月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2018年12月31日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年4月30日前将装修好的物业交付原告使用。原告累计向盛明公司支付转让款153620元，已超出其承租20年应支付的对价（176620元÷33年×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，虽然双方签订《补充协议》约定延后交付，但被告未依照《补充协议》约定支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2019年11月22日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定及《补充协议》于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，且被告亦同意解除《盛明广场装修协议》，故本院对原告诉请解除《盛明广场装修协议》予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款153620元予原告。《物业使用权出让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款153620元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。被告因延期交付而补贴原告16000元，现合同因被告逾期交付解除，原告已收取补贴应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2019年12月10日），被告应支付的违约金为26422.64元，扣减后，被告仍需支付计至2019年12月10日尚欠的违约金10422.64元及以153620元为本金自2019年12月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计付的违约金。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款36500元予原告。原告同时主张装修款亦按日千分之一计付违约金没有依据，被告盛明公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以36500元为本金从原告主张权利之日即2019年10月22日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的违约金及利息超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告姚玉芝与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月19日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年11月22日解除；二、确认原告姚玉芝与被告佛山盛明置业有限公司于2019年5月14日签订的《补充协议》于2019年11月22日解除；三、解除原告姚玉芝与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月19日签订的《盛明广场装修协议》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款153620元予原告姚玉芝；五、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2019年12月10日尚欠的违约金10422.64元，以及以153620元为本金从2019年12月11日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告姚玉芝，本项随上列第四项清；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告姚玉芝；七、被告佛山盛明置业有限公司应支付以36500元为本金从2019年10月22日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告姚玉芝，本项随上列第六项清；八、驳回原告姚玉芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2248.4元（原告姚玉芝已预交），由佛山盛明置业有限公司并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十二月十三日书记员  林浩成