贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民初66号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被告（案外人）：路家才，男，汉族，1939年9月25日生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：李西琴，女，汉族，1947年9月18日生，住贵州省遵义市红花岗区，系路家才之妻。 第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华。 原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告路家才及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人梁力，被告路家才委托诉讼代理人李西琴到庭参加诉讼，第三人同一房开经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：一、撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异109号《执行裁定书》；二、继续执行贵州省遵义市红花岗区房屋；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开按时、足额履行上还款义务，农行遵义分行与同一房开签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31㎡，商业6424.28㎡）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告路家才遂于2018年12月3日以房号为Ａ2-14-4的被查封房屋系其置换房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月20日作出（2018）黔执异109号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。在省高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告路家才所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：一、路家才与同一房开签订的是置换合同，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，该条款规定的情形前提为“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”，同一房开仅为东方资产管理公司设立了抵押权，且抵押时间在双方签订《房屋置换合同》之前，因此不应参照适用该条款。二、路家才与同一房开在涉案房屋查封后签订《房屋置换合同》，该合同无效。根据最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》的规定：“被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的房屋不得转让”，被告在查封前先付了部分房款，但是在查封后才形成的书面合同，因此转让行为无效；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，路家才在查封后才签订的书面合同不满足该条款，因此不能排除执行。三、路家才未提供原冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但是路家才未提供关于原冶建置换房屋合同与同一房开的交房置换证明，且原置换房屋仍在路家才名下并处于使用中，路家才同时拥有二套房屋，不符合排除执行条件。四、路家才仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因路家才所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在路家才与同一房开签订的《房屋置换合同》中约定的超出部分路家才需要补差款，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，路家才需提供证据证明其已补足差款，但路家才仅提供了同一房开出具的一张收据，未见其他相应银行转账凭证，该收据真实性、有效性存疑，不能证明其已补足相应差款，因此不符合法定排除执行条件。五、路家才提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。在路家才提供的证据资料中，《房屋结算证明》中显示的接房日期为2015年8月7号，在查封日期2015年7月16日之后，且未见涉案房屋验房及交房手续等入住凭证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，涉案房屋不满足排除执行条件。综上所述，东方资产管理公司对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，路家才提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异109号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产管理公司的合法权益。东方资产管理公司特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持诉讼请求。 被告路家才辩称，（2018）黔执异109号《执行裁定书》合法正当，东方资产管理公司以《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款认为路家才与同一房开签订的《房屋置换合同》未经其同意无效。依据《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，物权法第一百九十一条第二款属于管理性强制规定，并非效力性强制规范，东方资产管理公司与同一房开办理的在建工程抵押，路家才无从知晓该情况，路家才与同一房开签订的《房屋置换合同》，是因2011年迎红水岸修建时山体滑坡，导致路家才住房外墙开裂无法居住，该事件引起政府高度重视。政府及相关部门为妥善安置老百姓住房，由政府统筹协调同一房开将未销售房屋与路家才受损房屋置换，由同一房开对受损房屋进行拆迁改造，所签订的合同也属于拆迁合同性质，且由政府牵头办理，未违反《合同法》效力性强制性规范，合法有效。路家才按合同约定补交了房款，合法居住在案涉房屋内，原房屋受损严重已成危房，因同一房开的原因及涉案房屋规划竣工验收手续未完善，未办理过户登记并非路家才的过错。目前同一房开已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》眀示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开尽快还清抵押权人的借款。东方资产管理公司申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产管理公司也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回东方资产管理公司诉讼请求。 第三人同一房开未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 东方资产管理公司、路家才围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对关于主体资格、生效法律文书、政府文件、合同等双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 经本院审理查明：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全，经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。路家才名下的省冶建10栋5层10号房屋属于置换范围，该房屋建筑面积为56.86㎡，房产证号为遵房权证遵义市字第××号。2015年8月7日，路家才与同一房开签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一˙迎红水岸”Ａ2-14-4号房屋（建筑面积117.82㎡）置换省冶建10栋5层10号房屋，房产证号：遵房权证遵义市字第××号，由于同一房开置换的面积多出60.96㎡，路家才按3600元／㎡补偿同一房开超面积款219456元，超面积维修基金5121元由同一房开代收，由路家才于2015年8月7日将补偿款支付给同一房开。2015年6月5日，路家才支付购房款10万元；8月7日，支付房屋维修基金5121元，支付购房款119456元。签约当天，路家才将自己房屋的产权证、市场准入许可证移交给同一房开。2015年8月7日，同一房开公司交付房屋，随后路家才装修并入住至今，因房屋被抵押的原因未办理涉案房屋所有权证。 另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长慧基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31㎡房产、6424.28㎡的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长慧基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长慧基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长慧基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长慧基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年12月3日路家才以涉案的“同一.迎红水岸”A2—14—4号房屋系同一房开置换房屋，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月20日作出（2018）黔执异109号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2—14—4号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异109号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 再查明，2018年6月26日，长慧基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。 综合诉辩双方的意见及证据,本案的争议焦点是：被告路家才对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 本院认为，同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，路家才与同一房开签订《房屋置换合同》，同一房开将“同一?迎红水岸”A2—14—4号房屋置换给路家才使用，双方签订的房屋置换合同虽然本质上是对侵权损害之债的赔偿，属于债权，但该债权的基础来源于同一房开对路家才原房屋物权的损害，在路家才名下除被置换的房屋外没有其他住房的情况下，该债权的保护事关路家才的居住权和生存权。东方资产管理公司虽然认为路家才同时占有案涉房屋和原房屋，但是原房屋已成危房，已不满足居住安全条件。本案中，虽然东方资产管理公司对涉案“同一.迎红水岸”A2—14—4号房屋享有抵押权，且路家才的《房屋置换合同》签订于抵押和查封之后，具有一定过错，但相对于路家才的居住权和生存权而言，抵押权应当劣后。同时，双方签订的房屋置换合同也类似于房屋拆迁安置，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，可参照房屋拆迁安置补偿协议进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，路家才享有的产权调换的权利，是一种特殊债权，应优先于东方资产管理公司享有的抵押权。综上，路家才对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长 罗 宁 审判员 谭董新 审判员 潘育跳 二〇一九年十二月十八日 法官助理李可眉 书记员潘玉妃