江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0521民初2103号原告：张绍红，女，1967年5月10日出生，汉族，住江西省分宜县。原告：张小勇，男，1963年8月21日出生，汉族，住江西省分宜县。两原告共同委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：江西定源投资股份有限公司，住所地江西省分宜县城塘下路。法定代表人：郑龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘钢敏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。原告张绍红、张小勇（以下简称两原告）与被告江西定源投资股份有限公司（以下简称被告定源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，本院审查认为本案案情复杂，双方当事人争议较大，不适宜适用简易程序，于2019年10月9日裁定本案转为普通程序。后本院依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告张小勇及两原告的共同委托诉讼代理人周玉忠、李广安，被告定源公司的委托诉讼代理人刘钢敏、钟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绍红、张小勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告定源公司向两原告支付房屋收购差价款790000元，并自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率标准支付利息至付清之日止，暂计至2019年8月27日为64313.68元；2.判令被告定源公司立即向两原告支付上述差价款的罚金（以三倍计）2370000元，并自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率标准支付利息至付清之日止，暂计至2019年8月27日为192941.04元；3.本案诉讼费全部由被告定源公司承担。事实和理由：两原告于1990年6月1日登记结婚，2001年前后向所在单位交通银行分宜支行购买该行家属楼房改房一套，产权证号为分城房权证（2002）改字第3645号，房屋产权登记人为原告张绍红，建筑面积76.71平方米，该房屋为两原告的夫妻共同财产。因该房屋位于被告定源公司拟开发的分宜沃尔玛商贸广场二期项目用地范围内，为推进该项目，被告定源公司于2014年起与两原告等业主协商房屋收购事宜。包括两原告在内的六户业主在领取了被告定源公司现金奖励50000元的条件下，决定成为首批与被告定源公司签约的业主，为防止先签约业主吃亏的不公平情况出现，两原告等六户业主提出被告定源公司需在收购协议中承诺，若出现后签约业主的房屋收购价较高情形，被告定源公司应通知两原告等业主并补齐差价，否则按超过差价部分加倍支付惩罚性赔偿，被告定源公司对此完全同意。2017年9月16日，被告定源公司与原告张小勇签订《交通银行家属院房屋收购协议》，协议约定，被告定源公司以650000元的价格收购两原告房屋后进行拆除并注销登记，房款分三次每次200000元支付，在两原告配合注销房产证后支付尾款50000元。协议第八条约定，被告定源公司需保证该幢房屋其他业主的总收购款不高于680000元，如有高于此价款的，被告定源公司应在七日内主动向两原告补齐差价，否则视为被告定源公司违约并按差价的十倍支付罚金。协议签订后，被告定源公司支付了两原告600000元房屋收购款。为注销涉案房屋产权，被告定源公司于2019年6月24日向分宜县人民法院起诉两原告等六户业主，后被告定源公司申请撤诉并拆除了涉案房屋，同时向两原告支付了尾款50000元。在上述案件审理过程中，两原告等六户业主发现被告定源公司向同幢房屋业主黄明收购房屋的总价款为1470000元。两原告认为，收购协议第八条的约定合法有效，根据该约定，被告定源公司与黄明于2017年12月10日达成房屋收购总价款1470000元的房屋收购协议后，应在七日内即2017年12月17日前通知两原告并补齐差价790000元，但被告定源公司却一直隐瞒近两年，毫无诚信可言。《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国民法总则》的相关规定以及最高人民法院颁布的典型案例对惩罚性赔偿予以确认，被告定源公司本应向两原告支付差价790000元并按十倍支付罚金，但考虑到分宜县当地经济发展水平等因素，两原告主张补齐差价并仅加收三倍赔偿的诉讼请求完全合理，请求法院支持两原告的诉讼请求。被告定源公司辩称，1.被告定源公司先后与包括两原告在内的十一户业主签订房屋收购协议，在与两原告实际签约之前的洽谈过程中，被告定源公司为加快收购进度，给予两原告等六户业主现金奖励各50000元。在与业主黄明的协商过程中，其要求就近为其购买一套房屋并进行简单装修予以安置，为此被告定源公司与黄明于2017年12月10日签订了房屋收购协议，并于当日转付500000元给其选定的二手房中介人员用于黄明购买二手安置房。2018年1月11日，被告定源公司向黄明转付790000元并提出需扣减之前为其代付的500000元购房款，黄明夫妇提出该500000元应作为安置房质保金暂时不能退还，如两年后房屋没有质量问题，质保金全额退还，对此被告定源公司予以妥协。因此，被告定源公司为收购黄明的房屋实际支付了房屋收购款680000元，另外预付了60000元过户费和50000元简易装修费，合计790000元。为还原事实真相，消除误解，黄明配偶蔡玉芳于2019年8月30日提前将该500000元质保金退还给了被告定源公司，但仍言明如其现住的安置房此后出现质量问题，被告定源公司需无条件负责处理；2.被告定源公司与两原告签订《交通银行家属院房屋收购协议》是双方真实意思表示，且该协议的签订时间早于被告定源公司与黄明的签约时间，涉及到的十一户业主在协商过程是相互联系统一对外的，不存在被告定源公司事前虚构情况或故意隐瞒真实情况，从而诱使两原告作出错误意思表示的行为，故被告定源公司与黄明签订收购协议的行为对两原告而言不构成欺诈，充其量为事后有所隐瞒；3.两原告诉状中引用的法律、司法解释及案例不适用于本案情形，本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释。房屋收购协议约定的十倍罚金，因民事法律无“罚金”规定，该约定无效，应视为无约定，两原告认为系违约惩罚性赔偿条款没有法律依据，即便认定为违约金条款，也应参照当地同一时段、地段二手房的销售价格，同时考虑两原告房屋与黄明房屋面积相差十余平方米的客观事实，公平合理地对违约金进行调整；4.本案被告定源公司向两原告支付的房屋收购款接近8500元/平方米，显然高于当地房地产交易行情，系含预期商业利益在内的高价收购，两原告不存在实际损失。综上，两原告的房屋收购价与黄明的房屋收购价实际差额为110000元，加上因黄明对装修不满意而支付的装修补偿49999元也仅为159999元。两原告主张黄明的房屋收购总价款为1470000元系对黄明收购协议条款的错误理解，其要求被告定源公司支付790000元差价没有事实依据，其主张三倍罚金、差价利息和罚金利息也均毫无合同依据和法律依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：房产证、结婚证、原告张小勇与被告定源公司签订的《交通银行家属院房屋收购协议》、收条、《存量房买卖合同》、（2019）赣0521民初1500号起诉状及《民事裁定书》、《分宜县人民政府关于沃尔玛商贸广场二期建设项目房屋征收的决定》、《关于交通银行新余分宜支行拆除产权注销公告》及拆除注销表、《工作联系函》、《中共分宜县委办公室、分宜县人民政府办公室关于成立分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程协调建设指挥部的通知》。对于当事人有争议的证据，本院分析认定如下：1.徐滔宏银行账户明细，两原告拟证明被告定源公司向黄明分别支付了购房款500000元、790000元及49999元。被告定源公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，认为黄明实际得到的款项是839999元，即合同约定的790000元和安置房装修补偿49999元，而支付给易春英的500000元则转为房屋质量保证金，双方约定两年后如安置房无质量问题黄明应退还给被告定源公司。本院认为，上述证据系两原告的委托诉讼代理人依据本院出具的调查令向相关银行调取，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，可以证明徐滔宏向易春英账户转款500000元、向蔡玉芳账户转款共计839999元的事实。对上述款项的性质和用途，本院将在判决说理部分综合阐述。2.易春英、车进银行账户明细，两原告拟证明房产中介人员易春英向房屋出卖人车进支付房款总计488600元，购买安置房的所有款项已结算完毕。被告定源公司对其真实性、合法性未提出异议，但认为与其无关。本院认为，该证据虽然亦系两原告的委托诉讼代理人依据本院出具的调查令向相关银行调取，但上述款项的金额、付款时间与黄明、车进之间的存量房买卖合同约定的购房款金额、付款时间完全不相同，其关联性本院不予认定。3.（2016）赣05刑终85号刑事判决书，两原告拟证明被告定源公司原董事长徐某某曾向原分宜县分管副县长陈某某行贿，被告定源公司诚信存疑。被告定源公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院认为，该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。4.淘宝网司法拍卖记录，两原告拟证明同地段商铺成交价高于评估价1.6倍以上，当事人通过市场选择的方式以高于评估价的价格交易涉案房屋是合理的。被告定源公司质证认为其真实性由法院核实，但该商铺的成交价格与本案住房的收购价格不具有可比性，被告定源公司不可能以1470000元的高价收购黄明的房屋。本院经审查认为，该证据的真实性、合法性可以认定，但其与待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。5.被告定源公司与黄明2018年1月11日签订的在分宜县住房和城乡建设局备案的《交通银行家属院房屋收购协议》，被告定源公司拟证明黄明的房屋收购款是680000元，该协议系参照其他业主的收购协议模式统一签订。两原告对该证据的真实性无异议，但认为该协议系被告定源公司与黄明为办理不动产注销手续的存档合同，并未实际履行，不具有关联性。本院经审查认为，该协议与黄明2017年12月10日的收购协议在付款金额、时间及其他合同义务上明显不一致，与被告定源公司向黄明实际履行付款的金额、时间和其他义务均不吻合，该备案协议不能反映双方的真实交易情况，其证明效力不予确认。6.被告定源公司与黄明2017年12月10日签订的《交通银行家属院房屋收购协议》及2018年1月12日徐滔宏向黄明配偶蔡玉芳转账790000元的结算业务申请书，被告定源公司拟证明其收购黄明房屋的收购款是680000元，预付了60000元过户费和50000元装修费，合计790000元。两原告质证认为被告定源公司不能提供协议原件，复印件不具有真实性。两原告亦提供了该协议复印件，以证明被告定源公司收购黄明房屋的总收购价为1470000元，其中房款680000元，额外货币补偿790000元。本院认为，被告定源公司作为该协议的一方当事人，应当持有并妥善保存了协议原件，但其不能提供协议原件，又未申请协议相对方黄明出庭作证，且其用于备案的协议与该协议不一致，应当承担举证不能的法律责任。两原告以此协议证明被告定源公司收购黄明房屋总价款是1470000元，系对该协议的错误解释，本院不予采信。因此，该协议的证明效力本院不予认定。对于结算业务申请书，两原告未对其真实性提出异议，本院予以认定，至于该790000元款项的性质和用途，本院将在判决说理部分结合其他款项一并阐述。7.2017年12月11日徐滔宏向易春英转账500000元的结算业务申请书及黄明出具的收条，被告定源公司拟证明黄明确认收到徐滔宏代付的500000元是安置房保证金。两原告质证认为，该500000元结算业务申请书与上述790000元结算业务申请书的附加信息及用途栏中，均注明“房款”，签章栏还有被告定源公司工作人员特意标注的“黄明房款”、“黄明”字样，可以认定该两笔款项均系被告定源公司支付给黄明的房屋收购款。关于收条，被告定源公司没有提供原件，黄明虽在复印件上备注属实，但该证据属于证人证言，在黄明未出庭作证的情况下不能采信。本院认为，两原告对结算业务申请书的真实性未提出异议，且与徐滔宏、易春英之间的银行账户明细能够相互印证，本院对其真实性予以确认，可以证明徐滔宏于2017年12月11日向房产中介人员易春英转款500000元的事实。至于收条，被告定源公司不能提交原件，亦未申请黄明出庭作证，其证明效力本院不予认定，被告定源公司不能据此证明该500000元系黄明安置房的质保金。8.2019年8月30日黄明配偶蔡玉芳向徐滔宏转账500000元的中国农业银行超级柜台客户回执，被告定源公司拟证明黄明已偿还被告定源公司代其支付的安置房购房款。两原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据系被告定源公司与黄明为本案诉讼特意所为，且不能改变之前被告定源公司向黄明支付购房款的真实意思表示。本院对该证据的真实性予以认定，但因本院对黄明出具的收条的证明效力不予认定，故对该证据的关联性及被告定源公司的证明目的不予确认。9.《关于分宜县住宅房地产市场价值咨询报告》，被告定源公司拟证明2017年分宜县二手房指导最高价为5500元/平方米、指导均价为4000元/平方米，一手房指导最高价为5500元/平方米、指导均价4800元/平方米，本案被告定源公司收购两原告的房屋是高价收购。两原告对该证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性，房价高低以双方约定为准。本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证明被告定源公司是以高价收购两原告的涉案房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，中共分宜县委办公室、分宜县人民政府办公室为加强对分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程建设的组织协调，统筹解决前期征地、拆迁、安置、报建以及建设管理等工作，积极推进项目建设，加快老城区复兴步伐，决定成立分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程协调建设指挥部，由县住建局负责规划设计、工程报建、施工质量安全的监管、工程进度的推进及交通银行和交行职工宿舍楼的拆迁协调。两原告于2001年前后向所在单位交通银行分宜支行购买该行家属楼房改房一套，即涉案房屋，产权证号为分城房权证（2002）改字第3645号，房屋产权登记人为原告张绍红，建筑面积76.71平方米，该房屋为两原告的夫妻共同财产。因该房屋位于被告定源公司计划开发的分宜沃尔玛商贸广场二期项目用地范围内，为推进该项目，被告定源公司于2014年起多次与两原告等业主协商房屋收购事宜。此后，两原告等六户业主在领取了被告定源公司现金奖励50000元的条件下，决定成为首批与被告定源公司签约的业主，其中原告张小勇与被告定源公司于2017年9月18日签订《交通银行家属院房屋收购协议》，该协议约定原告张小勇同意被告定源公司按总房款650000元的价格收购涉案房屋，被告定源公司于2017年8月18日前支付定金200000元，原告张小勇移交给被告定源公司该房屋产权证原件后七日内被告定源公司支付200000元，原告张小勇交房并交钥匙给被告定源公司后七日内被告定源公司支付200000元，余款在原告张小勇配合被告定源公司办理完相关手续后付清，但不得超过2018年8月18日，超过此期限视同被告定源公司违约，过户产生的相关费用均由被告定源公司承担，原告张小勇应在2018年3月10日前将房屋钥匙及产权证原件等交给被告定源公司。协议第八条约定，被告定源公司须保证该幢房屋其他业主的总收购款不高于680000元，如有高于此价，被告定源公司应在七日内主动补齐差价，否则，视为被告定源公司违约，并支付超过部分十倍罚金。协议还对违约责任和其他事项进行了约定。原告张绍红对上述协议予以认可，同年9月16日，原告张绍红将涉案房屋产权证交给被告定源公司。被告定源公司分别于2017年8月22日、9月18日、12月22日向原告张小勇支付了房屋收购款各200000元，于2019年8月12日向原告张小勇支付了房屋收购尾款50000元。另查明，被告定源公司与另一业主黄明达成收购协议后，被告定源公司总经理徐滔宏于2017年12月11日从其账户转款500000元至为黄明购买安置房即二手房提供服务的房产中介人员易春英账户，并在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，被告定源公司工作人员刘钢敏在该申请书盖章栏手写备注“黄明房款”。同日，黄明、蔡玉芳夫妇与钟利民、车进签订《存量房买、卖合同》，约定黄明、蔡玉芳购买钟利民、车进所有的位于分宜县保健路182号6幢1-201房屋一套，房屋转让款为310000元，定于2017年12月12日前全部付清。此后，2018年1月12日，徐滔宏又从其账户转款790000元至蔡玉芳账户，同样在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，刘钢敏亦在结算业务申请书盖章栏手写备注“黄明”。同年7月12日，徐滔宏再次向蔡玉芳账户转款49999元。2019年8月30日，蔡玉芳向徐滔宏账户转款500000元，附言为“偿还代付中介二手安置房款”。又查明，2019年1月3日，分宜县人民政府作出分府字[2019]2号关于沃尔玛商贸广场二期建设项目房屋征收的决定，征收范围为府前路以东、分宜镇政府办公楼以南、钤阳西路以北、原锦宜宾馆周边区域范围内所有房屋，涉案房屋位于该征收范围内。2019年6月25日，被告定源公司以两原告等六户业主不配合签字办理涉案房屋的注销手续为由向本院起诉，请求本院判令两原告等业主配合其到县房地产交易所办理涉案房屋注销手续。8月12日，分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程协调建设指挥部向分宜县房地产交易所发出《工作联系函》，决定对沃尔玛商贸广场二期建设项目规划红线内建筑物实施征收、拆迁和注销，其中包括两原告所有的涉案房屋[权证号：分城房权证（2002）改字第3645号、面积：76.71平方米、性质：住宅]及黄明的房屋[权证号：分城房权证（2002）改字第3650号、面积：87.91平方米、性质：住宅]。同日，被告定源公司向本院提出撤诉申请，本院予以准许。8月14日，分宜县自然资源局发布关于交通银行新余分宜支行拆除产权注销公告，载明依据上述征收决定，对征收范围内国有建设土地及所有房屋使用权予以注销，两原告的涉案房屋及黄明的房屋均在列。本院认为，本案系因履行房屋收购协议而引发的房屋买卖合同纠纷。两原告与被告定源公司之间签订的收购协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容除罚金条款外均不违反法律规定，本院予以维护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、案外人黄明的房屋收购价如何确认；二、两原告的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，被告定源公司是否应向两原告支付该差价；三、房屋收购协议的罚金条款是否有效，两原告主张房屋收购差价三倍的罚金，以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定。一、关于案外人黄明的房屋收购价如何认定的问题。两原告认为，被告定源公司与黄明的房屋收购协议及转账790000元结算业务申请书证明被告定源公司收购黄明房屋的总收购价为1470000元，其中房款为680000元、额外货币补偿790000元，实际支付房屋收购款1339999元。被告定源公司认为，黄明的房屋收购价为680000元，即使将被告定源公司为安置黄明而支付的过户费60000元、安置房装修费50000元及装修补偿49999元认定为房屋收购价，被告定源公司收购黄明房屋的总收购价亦仅为839999元。本院认为，被告定源公司因收购黄明房屋而向黄明支付一笔790000元和一笔49999元款项的事实清楚，各方不持争议，至于该790000元是否由房款680000元、过户费60000元、安置房装修费50000元组成，以及该款项的性质和用途如何，均不影响上述款项（包括装修补偿49999元）均系被告定源公司为收购黄明房屋所付出的成本，该839999元应当认定为房屋收购款。对于被告定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账500000元究竟系为收购黄明房屋的收购款，还是代付安置房款后转化为安置房质保金的问题。本院认为，首先，在本院责令被告定源公司提交其与黄明签订的房屋收购协议原件及向黄明支付房屋收购款的全部会计记账凭证的情况下，被告定源公司一直以没有找到原件为由仅提供其与黄明于2017年12月10日签订的房屋收购协议复印件和黄明2018年1月12日出具的收条复印件，被告定源公司作为从事商业活动的法人，其应当妥善保管合同原件、会计记账凭证等重要资料，其仅提供复印件却不能出示原件与常理不符，亦与其商事主体身份不符；其次，如果上述500000元是代付安置房款，则与安置房的合同价款310000元甚至实际价款均不符，其多出的款项去向不明，况且被告定源公司转账500000元的银行结算业务申请书和转账790000元的银行结算业务申请书上均备注了黄明房款，并无二样，在无其他有效证据佐证的情况下，不足以否定该500000元系被告定源公司支付黄明的房屋收购款；再次，蔡玉芳于2019年8月30日向徐滔宏转账500000元的行为是否为还原事实真相缺乏有力证据支撑，故不足以否定此前500000元为支付黄明房屋收购款的事实；最后，在被告定源公司未提交其与黄明之间房屋收购协议原件，亦未申请黄明出庭作证的情况下，其与黄明之间有关房屋收购的真实意思表示和真实交易情况均无从考证，对此，被告定源公司应当承担举证不能的法律后果。综上，被告定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账500000元用于黄明购买安置房，该500000元理应认定为被告定源公司支付黄明的房屋收购款。被告定源公司主张该500000元已转化为安置房质保金且黄明已提前返还的意见，与事实和常理不符，本院不予采信。两原告主张被告定源公司收购黄明房屋约定总收购价为1470000元没有事实依据，本院不予采信，但其主张被告定源公司实际支付黄明的房屋收购款1339999元（790000元+49999元+500000元）本院予以确认。二、关于两原告的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，被告定源公司是否应向两原告支付该差价的问题。两原告认为，根据房屋收购协议第八条被告定源公司须保证该幢房屋其他业主的总收购款不高于680000元，如有高于此价，被告定源公司应在七日内主动补齐差价的约定，该差价的计算与房屋面积无关。被告定源公司认为，计算差价应当考虑房屋面积大小。本院认为，两原告等六户业主作为首批签约业主，其房屋面积均相同，故在房屋收购协议第八条约定的房屋差价未考虑房屋面积大小亦在情理之中，且作出该约定的目的就是为了实现业主之间收购价格的平衡，防止出现不公平的情形。但在房屋面积不同的情况下，根据市场交易习惯和公平原则，计算差价时应当考虑房屋面积大小，否则将造成各方利益明显失衡，出现新的不公平现象。据此，本院对两原告的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间差价认定应根据面积进行认定。根据本院认定的事实，黄明的房屋收购款为1339999元，比协议约定计算基数680000元高出659999元，因黄明的房屋面积比两原告的房屋面积多出11.2平方米，两者之间公平合理的差价为489279元（659999元-1339999元÷87.91平方米×11.2平方米）。两原告关于计算差价与房屋面积无关的意见有违协议约定初衷和公平原则，本院不予采纳。被告定源公司关于计算差价应当考虑房屋面积大小的意见符合事理和法理，本院予以采纳。房屋收购协议第八条明确约定了被告定源公司负有补齐差价的义务，被告定源公司应当向两原告支付房屋收购差价489279元。三、关于房屋收购协议的罚金条款是否有效，两原告主张房屋收购差价三倍的罚金，以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定的问题。两原告认为，房屋收购协议约定的十倍罚金条款实为违约惩罚性赔偿条款，合法有效。被告定源公司对两原告一直隐瞒其收购业主黄明房屋的真实价款，违反了房屋收购协议关于补齐房屋差价的约定，其行为构成欺诈和恶意违约，依法应当承担违约责任，两原告主张以差价的三倍支付赔偿完全合理，符合法律规定。被告定源公司认为，民事法律无“罚金”规定，房屋收购协议的罚金条款无效，应视为无约定。即便认定为违约金条款，也应考虑被告定源公司高价收购和两原告无实际损失等客观事实对违约金公平合理进行调整。两原告主张被告定源公司存在欺诈行为没有事实和法律依据，所引用的法律、司法解释和案例均不适用于本案情形，其主张违约惩罚性赔偿于法无据。本院认为，两原告和被告定源公司均不否认房屋收购协议系双方真实意思表示，因被告定源公司与两原告的签约时间在黄明之前，被告定源公司并未虚构情况或故意隐瞒与黄明的真实交易情况使两原告作出错误意思表示，故被告定源公司不存在欺诈行为。本案属二手房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。但《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对普通房屋买卖纠纷并无惩罚性赔偿责任的规定。两原告适用《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国食品安全法》法律及司法解释虽有惩罚性赔偿规定以及典型案例，但有其专门的调整对象，而本案纠纷并不在其调整范围内。“罚金”系我国刑法的刑罚种类之一，我国民事法律并无“罚金”责任的规定。两原告与被告定源公司之间的房屋收购协议第八条关于被告定源公司未主动补齐差价视为违约并按差价支付十倍罚金的约定，实为违约惩罚性赔偿的约定，上文已阐述本案不适用违约惩罚性赔偿，故应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释有关违约责任的规定。两原告提出的诉讼请求虽然是三倍罚金及利息，但不否认其实际为赔偿金和违约金。被告定源公司未按约定向两原告补齐差价显然违约，但补齐差价是应当履行的合同义务，并非损失。被告定源公司迟延履行付款义务除造成两原告利息损失外，并无其他实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案协议约定的违约金明显高于损失，故两原告主张三倍罚金的同时又主张差价的利息和罚金的利息不符合上述规定。为保护守约方利益，制裁违约行为，本院应支持两原告要求支付违约金的请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院对违约金调整为在差价利息损失的基础上上浮30%。被告定源公司向黄明支付最后一笔款项的时间是2018年7月12日，截至该日才能确定黄明房屋最终的收购价格，故违约金应当以房屋收购差价489279元为基数从2018年7月20日开始计算，自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。该违约金已足以弥补被告定源公司迟延支付差价所造成的利息损失，故本院对两原告主张的超出部分差价利息及违约金利息不予支持。综上，房屋收购协议的罚金条款其性质实为违约责任条款，其效力应予维护，但对超出法律规定范围的违约金，人民法院可根据当事人的请求依法予调整。被告定源公司关于调整违约金的意见符合法律规定，本院予以支持。综上所述，两原告要求被告定源公司向其支付差价489279元并支付适当违约金的请求符合法律规定，本院予以支持，但超出该差价及违约金的部分诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西定源投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张绍红、张小勇支付房屋收购差价款489279元及违约金（以差价款489279元为基数自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告张绍红、张小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34138元，由原告张绍红、张小勇负担24905元，被告江西定源投资股份有限公司负担9233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  朱文洪人民陪审员  彭才梅人民陪审员  袁 扬二〇一九年十二月二十七日法官助理汪玥书记员任丽芳