北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初15499号原告：武静，女，满族，1986年4月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝亮亮，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史秋玉，北京市岳成律师事务所实习律师。被告：北京新中关摩尔商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦。法定代表人：王铁肩，总经理。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师委托诉讼代理人：郝晓武，北京市康达律师事务所实习律师原告武静与被告北京新中关摩尔商业管理有限公司（以下简称新中关公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武静之委托诉讼代理人郝亮亮、史玉秋到庭参加诉讼，被告新中关公司之委托诉讼代理人何江文、郝晓武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武静向本院提出诉讼请求：1、判令被告新中关公司按“返还租金收益方式”向原告补足2016年12月13日至2017年12月12日期间的投资收益差额276811.61元；2、判令被告新中关公司支付违约金，以276811.61元为基数，自2018年2月7日起算至实际支付之日，按照每日万分之二的标准计算；3、判令本案诉讼费由被告新中关公司承担。事实和理由：原告系新中关大厦商业单元XX号号商铺的业主。2017年12月12日，原告及被告、北京海湾京城房地产开发有限公司签订《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》及附件。按照上述约定，被告应在统一经营期内即2016年12月13日至2026年12月31日期间，每月按照原告所购买商铺的实际承租户所支付的租金向原告支付投资收益。但被告却未按约定足额支付2016年12月13日至2017年12月11日期间的收益投资。经原告多次催促，被告至今仍未履行。另，因新中关公司未按照约定时间付款，已经构成违约，原告有权要求被告按照上述公约的约定支付违约金。新中关公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》系于2017年12月12日签订，不具有溯及既往的效力，新中关公司按照“返还租金”收益方式的支付义务应当自2017年12月12日开始执行，如果该公约具有溯及既往的效力，则双方不可能不约定“补足”收益的支付金额、支付方式、税费处理以及不支付的法律后果等内容，但该公约中并无这部分内容，武静根据该公约第5.4条主张违约责任，该条中的约定并非新中关公司向武静支付收益的约定方式。2、武静确认收到新中关公司在2016年7月邮寄送达的通知函，其应当知晓在第一届统一经营期限届满前不对第二届收益方式作出明确选择或不续签第二届经营公约的法律后果。此时，武静仍向新中关公司发出《复函》，既未对收益方式作出选择，亦未续签公约，明确放弃了对收益方式的选择权，并接受了通知函明确告知的在争议年份“继续按照原公约确定的收益标准执行”的支付方式，这是武静对其私权利的处分，也符合新中关公司期待利益。3、新中关公司在争议年份向武静支付固定比例收益，并未损害武静的合法权益，在第二届统一经营期限内，存在两种可供产权人选择的收益方式，除了武静在2017年12月12日最终选择的“返还租金”的收益方式外，还有一种“固定比例”收益方式，即为新中关公司对未续签第二届公约的产权人（包括武静）执行的标准，也是第二届公约中部分产权人最后选择的收益方式。4、案涉公约应当基于善意和原意解读，因为该公约并非仅仅约束原被告双方的普通协议，而是新中关大厦商业产权人应当遵守的共同约定，第一届统一经营期限届满后，有一小部分产权人基于对商铺收益的不合理期待及利益驱动，陆续提起确认相关公约条款无效、返还商铺自行经营等诉讼，均被裁判驳回。武静通过《复函》方式表明态度。第一届统一经营期限届满后，对于武静这部分未续签公约、未选择收益方式的产权人，不管其对应商铺实际租金情况如何，新中关公司均按照初始购房款的11%的年收益标准支付收益。按照“返还租金”收益方式计算，武静的实际收益确实超过“固定比例”，但也有一部分产权人对应的“返还租金”收益却远远低于“固定比例”。武静为其个人利益曲解该公约的溯及力，若其错误理解被裁判文书支持，并成为新中关公司统一经营管理中所必须遵守的规则，则新中关公司不得不对“返还租金”收益低于“固定比例”收益的业主提起返还多支付收益的诉讼，有违公平原则；且现在未签约的产权人都会选择不签约，而是等到第二届统一经营即将届满之时再视经营情况选择收益方式，如此把全部风险转嫁给新中关公司，也不符合诚实信用原则；这也是对财务制度和税收制度的冲击，现仍有部分产权人未续签公约，武静的争议期限也达到一年，这期间新中关公司已按期足额支付产权人收益并已核算收入，代扣代缴，若重新按照“返还租金”结算并“补足”收益，则所有的财务数据将重新梳理，也面临税款的补缴和退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。武静向本院提交了以下证据材料：1、《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》及附件；2、X京房权证海私字第XXXX号房屋产权证；3、《告知函》；4、税收缴款书；5、中国民生银行个人账户对账单；6、委托书；7、微信聊天记录。新中关公司向本院提交了以下证据材料：1、《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》；2、《北京新中关公司摩尔商业管理有限公司致各位业主的通知函》及快递单；3、复函；4、（2017）京0108民初1172号民事判决书；5、（2018）京01民终2964号民事判决书；6、（2017）京仲裁字第1596号裁决书；7、中国民生银行系统内代发代扣成功清单；8、《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》；9、《告知函》及邮寄凭证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武静系坐落于北京市海淀区中关村大街XX号房屋的所有权人。2006年3月25日，北京海湾京城房地产开发有限公司（甲方、以下简称海湾公司）与武静（乙方）签订《“海湾国际中心”商业面积统一经营公约》（以下简称《海湾中心公约》），主要内容为：鉴于乙方已经购买甲方依法开发建设的“海湾国际中心”商业单元XX号号房屋，双方已于2006年3月25日签署了《北京市商品房买卖/预售合同》及其补充协议。乙方购买该房屋将用于投资经营，并愿意委托甲方或甲方指定的管理机构对该房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，并根据本经营公约及其附件中约定收取该房屋的租金收入。现双方就房屋统一委托经营事项订立公约如下：……第二条、项目基本状况：房屋合同建筑面积为151.91平方米，其中套内建筑面积78.62平方米。……第四条、统一经营管理和统一招租：乙方同意将该房屋交由管理机构进行统一商业规划、统一招租、统一经营管理，乙方授权管理机构：对该房屋与“海湾国际中心”商业部分进行统一规划、招商，与承租商户进行招租事项的谈判协商，并以管理机构名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，管理机构全权确定所有关于租赁的价格、汇率等相关事宜，乙方对该出租合同予以完全认可；代为向该房屋承租商户按期收取房屋租金；自收取的房屋租金中，代为缴纳因房屋租赁行为而发生的法定税费（乙方因拥有该房屋所有权而发生的法定税费由乙方自行缴纳）；……第一个统一经营期限：自本公约签署之日，乙方即授权第一届管理机构对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。第一个统一经营期限为该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后第91日（90日为三个月的装修免租期）起算，满10年终止。本商场第二届及以后各届的统一经营管理机构及其管理年限将由全体产权人以书面投票的方式决定。产权人的投票权以其所拥有的出租单元的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例为标准计算。第一届（或当前届）管理机构将于第一个统一经营期限（或当前统一经营期限）届满前第四个月之内向全体产权人发出关于本商场继续统一经营管理事宜的《通知书》及《投票函》。第一届（或当前届）管理机构将于该《通知书》中提出管理机构继续统一经营的商业条件，包括酬金条件、经营期限等事宜，乙方应当按照该《通知书》规定的时间和地点寄回其签署的合法有效《投票函》，乙方有权在该投票函中提名下一届的管理机构。第一届（或当前届）管理机构在合法的第三方公证监督下将按照该《通知书》规定的日期和方式对所有生效《投票函》进行统计并公证。未能按时寄回的将按弃权处理。产权人寄回的合法有效投票将按照提名的多数票当选原则作为全体产权人选择管理机构的一致意见，参与本公约的产权人均应执行该投票结果。……第十一条、通知：各方应按相互发送通知，任何根据本公约发出的或与本公约有关的通知、协议、合同或其他通讯应当采取书面形式，并应送至本公约开篇所列地址或号码或本公约各方通知的其他地址或号码。同日，海湾公司（甲方）与武静（乙方）、新中关公司（管理机构）签订《海湾中心公约》第五条补充：5.1现甲方指定委托新中关公司为“海湾国际中心”第一届管理机构。第一届管理机构在第一个统一经营期限内对于该房屋的租金给予以下保证：5.1.1在该房屋满足买卖合同约定的房屋交付条件后91日（90日为三个月的装修免租期）起至满10年止，第一届管理机构每年按乙方购买该房屋总价款的一定比例向乙方支付该房屋的固定保证租金，该固定保证租金将按照本条约定比例计算每十二个月支付一次。上述房屋总价款是指关于该房屋首次的《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款，不包括乙方购买该房屋支出的税、费和银行利息等其他支出。双方确认，该房屋的总价款为2950000元（以下简称房屋总价），相应各年的固定保证租金金额为：第一年为房屋总价的7%，为206500元；第二年为房屋总价的9%，为265500元；第三年至第十年均为房屋总价的11%，为324500元。……5.1.3承租商户支付的租金低于约定的乙方应收的固定保证租金金额的，不足部分由第一届管理机构补足。承租商户支付的租金高于约定的固定保证租金的，高出部分由管理机构获得，并向承租商户出具发票。5.1.4管理机构每十二个月向乙方支付租金，每十二个月最后1个月20日至30日，管理机构将该十二个月租金中约定支付给乙方的部分向乙方和管理机构共同认定的北京当地银行账户以银行转账的方式向乙方一次性付清。该公约还对双方的权利义务还约定了其他内容。2016年7月16日，新中关公司向武静邮寄“续签通知书及附件续签同意经营公约投票函”。新中关公司称邮寄内容系《新中关公司致各位业主的通知函》。该函主要内容为：新中关公司希望各位业主能继续选任新中关公司作为第二届管理机构。为尊重业主的投资收益选择权，业主可自主选择“返还租金”收益方式或者选择继续按原《海湾中心公约》确定的“固定比例”收益方式。两种收益方式各有利弊，若业主选择“返还租金”收益方式，新中关公司将在承租商户支付的租金中扣除管理费用和法定税费后，剩余部分全部返还各位业主，但新中关公司不再对收益回报作出承诺，海湾地产公司也不再提供补贴担保。若业主继续选择“固定比例”收益方式，则不管商铺实际收益如何，新中关公司继续按期足额返还各位业主固定比例收益，海湾地产也会继续为新中关公司的返还义务提供担保。新版的统一经营公约及投票函也随信一并邮寄业主，请产权人本人填写、签署后于2016年8月15日前快递至新中关公司，若业主未能在8月15日前将相关文件寄回，或未就收益方式作出明确选择，将视为业主同意选择新中关公司作为第二届管理机构，新中关公司将继续按照《海湾中心公约》向业主支付固定比例收益。2016年8月8日，武静委托谈一平向新中关公司及海湾公司发出《复函》，主要内容为：2016年7月，武静收到新中关公司致各位业主的通知函以及投票函、新版统一经营公约，武静认为选举新中关大厦商业单元第二届管理机构的前期准备工作尚未完成，目前尚不具备选举投票条件，故武静不同意按已签订的《海湾中心公约》的约定进行第二届管理机构选聘工作，不同意就投票函内容进行投票及回寄，不同意提名也不同意选择新中关公司作为第二届管理机构。武静要求新中关公司和海湾公司向武静披露其所有商铺的《租赁合同》及近三年的租金收取情况，并向武静交付过去十年内代缴的所有税费凭证、过去十年的管理费收支情况、物业费收支情况等，并要求2016年9月16日至2016年9月30日期间召集全体业主共同协商第二届管理机构的选聘程序、投票规则、收益回报方式、新公约条款等事宜。2017年12月12日，武静（甲方）与新中关公司（乙方、管理机构）、海湾公司（丙方）签订《“新中关大厦”商业面积统一经营公约》（以下简称《新中关公约》），主要内容为：鉴于甲方已购买海湾中心开发建设的“新中关大厦”（曾用名“海湾国际中心”）商业单元XX号号商铺，甲方及商场其他业主委托乙方作为第一届管理机构对商场进行统一经营管理，至2016年12月12日止，期间乙方按期足额向甲方支付固定投资收益，对商场进行必要改造装修，目前经营状况良好。就该商铺交由乙方继续统一经营管理相关事项订立本公约如下：……第二条、项目基本状况：该商铺房号为XX号，建筑面积151.66平方米，套内面积78.62平方米，产权人为武静。……第四条、统一经营管理和统一招租：4.1甲方同意将该商铺交由管理机构进行统一商业规划、统一招租、统一经营管理（包括物业管理）。4.2管理机构有权办理如下事项：对该商铺与“新中关大厦”商业部分进行统一规划、招商；与承租商户进行招租事项的谈判协商，并以管理机构名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，自行确定所有关于租赁的价格、汇率等租赁合同全部相关事宜；向承租商户收取租金等相关费用；在该商铺收取的房屋租金中，代为缴纳因为房屋租赁行为而发生的法定税费，甲方因拥有该商铺获取投资收益而发生的法定税费由甲方自行缴纳；签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件；对本商场包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用包括但不限于推广费用、招商费用等均由管理机构承担，由此发生的费用和收益管理机构有权取得。4.3本期统一经营期间自2016年12月13日起至2026年12月31日止，统一经营期满后如三方均无异议，则统一经营期限自动顺延。4.4本商场第二届及以后所有各届的统一经营管理机构及其管理年限将由全体产权人以书面投票方式决定，产权人的投票权以其所拥有的商铺的套内建筑面积占本商场总套内建筑面积的比例为标准计算。第二届（或当前届）管理机构将于第二个统一经营期限（或当前统一经营期限）届满二十四个月前向全体产权人发出关于本商场继续统一经营管理事宜的通知书、投票函。第二届（或当前届）管理机构将于该通知书中提出管理机构继续统一经营的商业条件，包括酬金条件、经营期限等事宜，甲方应当按照该通知书确定的时间和地点寄回其签署的合法有效的投票函。第二届（或当前届）管理机构在合法的第三方见证下将按照该通知书确定的日期和方式对所有有效的投票函进行统计，未能按期寄回的，按照本协议4.3条处理。产权人寄回的合法有效投票将按照产权人的投票权计算多数票当选原则作为全体产权人选定管理机构的一致意见（即以投票的产权人所拥有的商铺的套内面积占本商场总套内面积的比例50%以上的意见为准），全体产权人均应执行该投票结果。第五条、甲方投资收益：具体约定见附件。该公约还约定了各方当事人的其他权利义务。该《新中关公约》附件为第五条补充：5.1现全体业主共同指定委托新中关公司为“新中关大厦”商业管理机构，管理机构在统一经营期限内按照返还租金收益方式向甲方支付投资收益：1、乙方每1个月按照甲方所购买商铺的实际承租商户所支付的租金向甲方支付投资收益，其中将扣除相应的资产管理费（该资产管理费每年为年度1.5个月平均月租金，相当于12.5%，在每次租金支付中按比例扣除）及相关法定税费；2、承租商户在承租该房屋期间，实际发生的水、电、供暖、燃气、空调等费用以及该房屋应缴的物业管理费及推广费由承租商户负担，并符合行业标准；3、若该房屋处于空置（无论何种情况的空置）或免租期间，乙方无需向甲方支付任何租金，但空置期间甲方须按照商场的统一规定向乙方支付该房屋应缴的物业管理费；4、乙方保证所提供租赁合同真实有效，甲方可随时查阅，乙方自2017年起每年度将审计报告进行公示。5、如租赁合同有变更需告知甲方，如该铺位租赁合同新签约价格低于前租赁合同价格时，须在合同签约前通知甲方，进行沟通后再行签约；6、如该铺位空置期超过一个月还没租出，甲方可以向乙方推荐商户或申请承租，乙方应积极回应，促使铺位空置期尽快结束；7、如果在同等情况下其他业主有更优惠条款（只限合同条款，不涉及租金优惠），该业主同样享有。5.2管理机构每个月的1号对上个月的全部租金进行结算，并于结算后40个工作日内将该月约定投资收益支付给甲方的部分向甲方和管理机构共同认定的北京当地银行账户以银行转账的方式向甲方一次性付清。5.3甲方收取租金的有关税费由甲方自负。甲方应在领取租金前向管理机构提供准确的账户信息和申报纳税所需的资料，以便管理机构代为办理甲方收取租金的发票，如因甲方提供迟延造成乙方付款延迟，乙方不承担违约责任。5.4商业管理机构违约不按期按照上述约定方式向甲方支付投资收益的，每逾期一日，按日向甲方支付逾期应付款的万分之二作为违约金。如对于本公约甲方存在违约行为，乙方有权从应支付甲方投资收益中直接扣除。2017年12月29日，新中关公司向武静邮寄《告知函》，主要内容为：武静已与新中关公司续签《新中关大厦公约》，继续将武静所有的XX号商铺（套内建筑面积78.62㎡）交由新中关公司统一经营管理，在第二届统一经营期限内，武静选择执行返还实际租金收益方式。XX号商铺现出租给“呷哺呷哺”商户经营使用，租金为754元/月/㎡，租期为2014年5月1日至2018年4月30日，现该商户因品牌调整，需扩大经营面积，与新中关公司协商，提前终止XX号商铺租赁合同并调整至其他位置，租赁合同终止日期为2017年12月31日。为实现XX号商铺持续、稳定的收益，新中关公司积极筛选优质客户，最终选定“李先生”品牌为优选商户，该商户主要经营品类为快餐，品牌较为成熟，销售相对稳定，符合新中关商场定位，并且给付的租金标准高于原商户，该商户合作条件为：租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，其中免租期30天，自2018年1月1日起至2018年1月30日止，三年租金标准为975元/月/㎡。武静提交税收缴款书，显示XX号房屋在2016年12月1日至2016年12月31日的房产税及个人所得税从租计征，税率分别为6%及1%，计税金额为61477.21元，实缴税金为4303.4元。经询问，新中关公司称其在2016年12月至2017年12月期间收益支付扣税系按照7%的比例扣税，包括6%的房产税和1%的个人所得税。2016年12月29日，新中关公司向武静转账付款302450.87元，摘要信息为“代发租金”。2017年12月28日，新中关公司向武静转账付款302052.51元，摘要信息为“代发”。新中关公司主张，武静与新中关公司于2017年12月12日签订《新中关公约》，上述款项系2016年12月13日至2017年12月11日的租金，系按照武静初始购房款295万元年11%的固定比例计算，并按照7%代扣了税款，且实际天数比2016年少一天。庭审中，武静称其并不清楚上述款项302052.51元具体对应的计算方式，后武静称认可上述款项对应的租金期间系从2016年12月13日至2017年12月11日。庭审中，新中关公司认可其在2016年12月至2017年12月之间经营案涉商铺，并主张其与武静之间签订的《海湾中心公约》的统一经营期限已经在2016年12月12日届满，其已经发函告知武静可以选择固定比例收益还是按照实际租金返还收益，武静收到函件后并未进行选择，且不同意新中关公司继续统一经营，故按《海湾中心公约》向武静支付2016年12月13日至2017年12月11日的收益。本院认为，《海湾中心公约》及《新中关公约》均系武静与新中关公司的真实意思表示，未违反国家法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人有约束力。现双方争议焦点系新中关公司作为统一经营主体，在2016年12月13日至2017年12月11日争议期间应当向武静支付投资收益的数额问题，对此本院论述如下：《海湾中心公约》约定的统一经营期限届满之后，经新中关中心通知，武静明确表示不同意选择新中关公司作为经营管理机构，双方亦未对统一经营期限届满后投资收益分配方案达成一致意见。新中关公司主张武静已经放弃相关期间的收益方式的处分权利，没有事实和法律依据，本院不予采信。《新中关公约》虽系各方在2017年12月12日签订，但该公约中约定的该期统一经营期间系自2016年12月13日起至2026年12月31日止，且附件中约定管理机构在统一经营期限内按照返还租金收益方式向武静支付投资收益。新中关公司作为具备专业知识的商事主体，营利性系其本质属性，其应当对其参与的商事行为有专业、成熟的判断能力，上述合同条款系其自愿协商一致达成，应当系其在衡量风险和收益基础上作出的最优选择。因此，新中关公司与武静在《新中关公约》中就2016年12月13日至2017年12月11日之间的投资收益支付方式问题自愿达成了一致意思表示，系按照附件中约定的返还租金收益方式支付。这与新中关公司答辩所称的公约是否具有溯及力的问题无关，对于新中关公司相关答辩意见，本院不予采信。新中关公司与武静均认可2016年12月13日至2017年12月11日期间已支付收益数额为302052.51元，本院对此不持异议。根据新中关公司向武静出具的《告知函》，上述期间案涉商铺的租金为每月每平米754元，根据案涉商铺的套内面积78.62平方米计算，上述期间（共计364天）内商铺租金为709404.85元。关于需要扣除的资产管理费，按照附件的约定，系12.5%的租金。扣除该部分数额后，新中关公司应当以此为基数依约代为扣缴法定税费，在新中关公司并未举证证明存在其他税费计算方式的情况下，根据双方均实际履行的扣除税费的比例，为新中关公司向武静应付金额的7%。经过计算，在2016年12月13日至2017年12月11日期间内，新中关公司需向武静支付的投资收益为577278.20元，扣除已经支付的收益款金额，新中关公司仍有275225.69元未付。依照《新中关公约》的约定，新中关公司应当在每个月的1号对上个月的全部租金进行结算，并于结算后的40个工作日内向武静付清款项。因此，《新中关公约》于2017年12月12日生效后，新中关公司应当及时对租金进行核算并向武静支付投资收益。本案争议租金的期间系2016年12月13日至2017年12月11日，因此，在2018年1月1日，新中关公司应当对上述期间的租金结算完毕，并在40个工作日内向武静支付投资收益。新中关公司至今未完全支付投资收益，构成违约，应当立即向武静支付投资收益275225.69元，并按照附件关于逾期付款违约金的约定，以275225.69元为基数，自2018年3月2日起至实际付清之日止，按日万分之二支付违约金。关于武静超出上述部分的投资收益和违约金请求，本院不予支持。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京新中关摩尔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武静支付投资收益275225.69元；二、被告北京新中关摩尔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武静支付违约金（以275225.69元为基数，自2018年3月2日起至实际付清之日止，按日万分之二计算）；三、驳回原告武静的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5016元，由被告北京新中关摩尔商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 齐人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇一九年十二月十八日书 记 员  张萌萌