广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3024号上诉人（一审被告）：刘雄斌，男，1971年12月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县*********，居民身份证号码362************512。被上诉人（一审原告）：珠海市环怡酒店，住所地广东省珠海市**********，统一社会信用代码914************822。投资人：曾松英，总经理。委托诉讼代理人：吴惠芬，广东华杨律师事务所律师。上诉人刘雄斌因与被上诉人珠海市环怡酒店（以下简称环怡酒店）房屋租赁合同一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘雄斌上诉请求：1、撤销一审判决第一至五判项；2、改判刘雄斌支付环怡酒店两个月的租金18450元（从2019年3月1日起算计至2019年4月30日止）；3、本案诉讼费用由环怡酒店承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，对环怡酒店的欺骗行为视而不见，任由环怡酒店三次修改诉讼请求。二、一审判决认定2019年6月24日解除合同无任何法律依据。根据物业管理处提交的证据和已清缴的水电费清单以及环怡酒店5月、6月未按月催付的常规向刘雄斌发出《催收函》均证明，环怡酒店已知刘雄斌四月已搬离，合同已实际解除。事实上刘雄斌在三月底就跟环怡酒店说因经济困难无法经营商铺，让环怡酒店收回该商铺，并答应协助其出租商铺。但环怡酒店在一审庭审时却谎称6月30日撬门收回商铺，直到刘雄斌提交刘雄斌的妻子在6月24日拍摄的环怡酒店的招租广告证明环怡酒店在5、6月份已招租，早已收回商铺时，环怡酒店又改口称其于2019年6月24日对外招租但于2019年6月30日才实际收回商铺，其说法前后矛盾。一审法院认定双方合同解除的时间为2019年6月24日完全有失公平、公正的原则。三、刘雄斌的三个月押金已被没收，已被涵盖环怡酒店的实际损失，判令违约责任承担不当，违约金重复计算。四、判令刘雄斌承担环怡酒店的律师费缺乏依据，应予撤销。环怡酒店答辩称：一审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院依法予以维持。环怡酒店向一审法院起诉请求：1.确认环怡酒店与刘雄斌签订的转租合同于2019年6月30日解除；2.判令刘雄斌立即支付拖欠的租金37350元(从2019年3月1日起计至2019年6月30日止)；3.判令刘雄斌支付违约金28179元（从2019年3月1日起算暂计至2019年6月30日止），并从2019年7月1日起，以37350元为基数，按每日1%的标准计至刘雄斌实际付清之日止；4.判令没收刘雄斌的27000元的押金；5.判令刘雄斌承担本案的律师费8000元；6.判令本案的诉讼费用由刘雄斌承担。一审法院认定事实：环怡酒店与刘雄斌于2015年3月31日签订了一份租赁合同，约定刘雄斌承租珠海市香洲区柠溪路375号B区****位及后车库，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月25日，刘雄斌向环怡酒店交纳了押金18000元及水费押金100元。合同到期后，双方另行签订了一份租赁合同，约定刘雄斌承租珠海市香洲区柠溪路环卫大厦B区****（即柠溪路375号铺），该租赁合同实际为续租合同，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，首年租金为每月9000元，自2019年4月1日起按上一年租金标准逐年递增5%，押金27000元，押金不可抵租金，租金每月交纳一次，刘雄斌需在每月20日前支付下月租金，刘雄斌若无故拖欠租金则需每日按应付租金的1%支付违约金，若刘雄斌逾期30天未支付租金并经环怡酒店书面催促一次后5日内仍未交纳，环怡酒店有权没收刘雄斌押金并单方解除合同。合同签订后，刘雄斌另行向环怡酒店交纳了9000元押金并支付租金至2019年2月份，刘雄斌向环怡酒店提出经营困难后即再未向环怡酒店支付自2019年3月1日起的租金，环怡酒店于2019年3月26日向刘雄斌发出催收欠款的函后，刘雄斌仍未交纳租金，后刘雄斌在未通知环怡酒店的情况下自行搬离商铺也未与环怡酒店办理交接手续，环怡酒店于2019年6月下旬自行收回租赁商铺。一审法院认为，双方签订的租赁合同双方均应切实履行，刘雄斌不再支付自2019年3月1日起的租金，构成违约，环怡酒店按照合同约定，在刘雄斌超过一个月未交纳租金后书面向刘雄斌催收，刘雄斌在收到环怡酒店的书面催收通知后仍未交纳租金，环怡酒店主张解除租赁合同并不予返还租赁押金27000元有合同依据，一审法院予以支持。关于刘雄斌向环怡酒店支付的100元水费押金，因无合同约定，环怡酒店应予以返还，刘雄斌虽未提起相应诉讼请求，但为避免诉累，一审法院予以确认。关于租赁合同的解除时间，刘雄斌未通知环怡酒店且未与环怡酒店办理交接手续即自行搬离，环怡酒店后自行接收了租赁房屋，因此应视为双方以实际行动解除了租赁合同，环怡酒店实际收回租赁商铺的时间为租赁合同的解除时间。环怡酒店一审庭审中称其于2019年6月中旬发现刘雄斌搬离商铺后，于2019年6月30日撬锁收回商铺并对外招租，环怡酒店庭后又书面说明其于2019年6月24日对外招租但于2019年6月30日实际接收商铺，因环怡酒店的说辞存在矛盾且环怡酒店对外招租已表明其实际控制了租赁商铺，一审法院认定环怡酒店于2019年6月24日收回商铺，双方之间的租赁合同于2019年6月24日解除。关于刘雄斌拖欠的租金，自2019年3月1日至2019年3月31日的租金标准为每月9000元，自2019年4月1日至2019年6月24日租金标准为每月9450元，故刘雄斌拖欠环怡酒店租金共35460元。关于环怡酒店主张的违约金，因环怡酒店的实际损失为租金损失35460元，双方租赁合同约定的违约金过高，一审法院予以调整，按照环怡酒店实际损失的30%予以支持，即刘雄斌应向环怡酒店支付拖欠租金的违约金10638元。关于环怡酒店主张的律师费，因有合同依据，一审法院予以支持。对于刘雄斌的抗辩，因均无法律及合同依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认环怡酒店与刘雄斌之间的租赁合同自2019年6月24日解除；二、刘雄斌于判决发生法律效力之日起十日内向环怡酒店支付扣除水费押金后的拖欠租金35360元；三、刘雄斌于判决发生法律效力之日起十日内向环怡酒店支付违约金10638元；四、确认环怡酒店可不予向刘雄斌返还租赁押金27000元；五、刘雄斌于判决发生法律效力之日起十日内向环怡酒店支付律师费8000元；六、驳回环怡酒店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1155元，由环怡酒店负担223元，由刘雄斌负担932元。刘雄斌二审提交了2019年4月18日的《催收欠款函》作为证据。刘雄斌另申请刘欣、李秀娟两名证人出庭作证。本院查明，《转租合同》第九条第一款约定，甲乙双方任何一方违约，违约方应赔偿守约方因此产生的损失，包括但不限于诉讼费、财产保全担保费、律师费、违约金、利息、罚息以及实现债权的费用等。环怡酒店分别于2019年4月18日向刘雄斌发出《催收欠款的函》。2019年6月11日，环怡酒店与广东华杨律师事务所就本案纠纷签订《委托代理合同》。2019年7月1日，广东华杨律师事务所向环怡酒店开具发票，收取律师代理费8000元。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘雄斌上诉主张其在2019年4月18日环怡酒店工作人员送达《催收欠款的函》时已经做出了解除合同的意思表示，并申请刘欣、李秀娟两名证人出庭作证予以证明。对此本院认为，刘欣为刘雄斌的侄子，李秀娟为刘雄斌的妻子，两位证人与刘雄斌之间存在利害关系，证言的证明力不高。同时，即使该两位证人能够证明李秀娟在当时告知环怡酒店准备搬离、押金抵丁欠付租金的事实，但环怡酒店对此是否同意、对于具体搬离的时间、商铺的交接手续等双方是否协商一致，刘雄斌均未能予以证明，因此刘雄斌主张《转租合同》于2019年4月18日双方协商一致解除，本院不予采信。因刘雄斌未能举证证明其与环怡酒店办理了涉案商铺的移交手续，一审法院综合案情，确定2019年6月24日环怡酒店对外招租的时间为环怡酒店收回商铺的时间，较为合理，本院予以维持，则《转租合同》于2019年6月24日解除。刘雄斌拖欠2019年3月1日至2019年6月24日租金共35460元，刘雄斌应予支付。《转租合同》约定了逾期交房违约金，一审法院已对违约金标准予以调低。同时《转租合同》又约定了刘雄斌逾期30天未支付租金并经环怡酒店书面催促一次后5日内仍未交纳，环怡酒店有权没收押金。本案中，在刘雄斌欠付2019年3月租金超过30天后，环怡酒店于2019年4月18日书面催缴，刘雄斌超过5日仍未交纳租金，环怡酒店有权按照合同约定没收租金。关于环怡酒店主张的律师费8000元，《转租合同》有明确约定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，刘雄斌的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费913元，由刘雄斌负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月三十日书记员  王 莉