四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3512号 原告：南充嘉兴物业管理有限公司 住所地：南充市顺庆区双女石路39号凯旋城9幢1层。 法定代表人：王聪，总经理。 委托代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师（特别授权）。 被告：杨能强，男，汉族，出生于1976年10月28日，住四川省南充市高坪区。 委托代理人：余晓芳，女，汉族，杨能强妻子。 原告南充嘉兴物业管理有限公司（以下至判决主文前简称嘉兴物业）与被告杨能强物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员何建宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业的委托代理人陈龙、被告杨能强代理人余晓芳到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告嘉兴物业诉称，2014年10月20日，原告嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，对被告杨能强所购买并居住的“鸿升.凯旋门”小区进行前期物业管理。2015年1月12日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，被告杨能强2017年1月22日入住“鸿升.凯旋门”小区7幢1单元1502号，建筑面积101.24㎡的住房，物业费标准为2.1元/㎡/月。被告入住后交费至2018年1月22日。时止2019年5月31日，共欠物业服务费16个月10天，计3401.60元。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告杨能强立即支付拖欠嘉兴物业的物业管理服务费计人民币3401.60元；2、判令被告杨能强支付原告以物业服务费3401.60元为基数，从逾期之日起每日5‰的违约金，至付清之日止；3.案件受理费由被告杨能强负担。 被告杨能强辩称：1、原告嘉兴公司并非被告购房时开发商鸿升集团公司所宣传的物业公司，鸿升集团公司涉及虚假宣传，欺诈消费者。2、在被告与鸿升集团签订正式合同时，售楼人员告知必须在“知情书”和“承诺书”上签字。否则不能办理购房手续，而且也不退还订金。销售人员没有给被告时间阅读各种协议的具体内容，且被告签订《临时物业协议》时，原告也未在场，该协议不具有法律效力。3、《临时物业协议》为格式化合同，且内容显示公平。嘉兴物业为三级物业服务企业，2018年12月底才完成二级物业资质的评估。按照《临时物业协议》的规定:“凯旋门小区物业服务收费标准为高层2.1元/平方米/月、多层为2.3元/平方米/月。”而在南充主城区具有一级资质的万科，高层收费不过2.2元/平方米/月，其它楼盘如东方夏威夷小区仅为1.5元/平方米/月。南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费【2012】532号）明文规定“三级物业服务费高层不超过0.61元/平方米/月，多层不超过1.43元/平方米/月”。对原告要求被告从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金显示公正。4、凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件。如供水管网不达标；无公共停车位等；5、原告南充嘉兴物业管理公司并非凯旋门小区实际服务的物业公司；除了管理负责人刘刚与原告可能有人事关系外，其他工作人员基本为无组织、无资质、五服务培训的临聘人员。被告请求原告嘉兴物业和开发商鸿升集团公司赔偿被告因长期物业服务不到位的精神损失费5000元。6、原告的物业服务不合格。（1）、清洁卫生、设施维护、安全监管等基础服务不合格；（2）、随意改变门禁卡设置，影响了被告的出入；(3)默许或者暗中协助外围商户违建，损害小区业主利益；（4）、小区公共资产收益被前期物业长期侵占；（5）擅自封堵消防通道；（6）、安全照明等公共设施监管和维护部到位。 经审理查明：2014年10月20日，原告嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，四川鸿升投资集团有限公司委托嘉兴物业对被告杨能强所购买并居住的“鸿升.凯旋门”小区进行前期物业管理。约定“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳”“每次交费时间为每月25日前”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。2015年1月12日原、被告签定《前期物业管理服务协议》。合同注明“住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米高层2.1元，电梯多层2.3元，商业按4.4元向乙方交纳”“每次交费时间为每月月底前交清当月费用”“从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金”。被告杨能强2017年1月22日入住“鸿升.凯旋门”小区7幢1单元1502号，建筑面积101.24㎡的住房，物业费标准为2.1元/㎡/月。被告入住后交费至2018年1月22日。时至2019年5月31日，共欠物业服务费16个月9天，计3465.45元（2.1x101.24x16+2.1x101.24x9/30），原告起诉3401.60元。原告于2019年11月20日诉至法院，请求判令：1、被告杨能强立即支付拖欠嘉兴物业的物业管理服务费计人民币3401.60元；2、判令被告杨能强支付原告以物业服务费3401.60元为基数，从逾期之日起每日5‰的违约金，至付清之日止；3.案件受理费由被告杨能强负担。 审理中，被告提出：原告嘉兴公司并非被告购房时开发商鸿升集团公司所宣传的物业公司，鸿升集团公司涉及虚假宣传，欺诈消费者；被告签订《临时物业协议》时，原告也未在场，且原告也并未在该协议上签章，该协议不具有法律效力；《临时物业协议》为格式化合同，且内容显示公平。嘉兴物业为三级物业服务企业，2018年12月底才完成二级物业资质的评估，收费过高。按照南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》（南发改收费【2012】532号）明文规定“三级物业服务费高层不超过0.61元/平方米/月，多层不超过1.43元/平方米/月”。对原告要求被告从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金显示公正；凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件。如供水管网不达标，无公共停车位等；原告的物业服务不合格。等等，并要求原告南充嘉兴物业管理公司赔偿被告因长期物业服务不到位的精神损失费5000元。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。原、被告所签《前期物业管理服务协议》的内容基本与嘉兴物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》基本一致。被告知晓两份合同的内容，原告已经依合同提供了服务，在履行合同的过程中没有明显的违约行为，被告杨能强依约应交纳物管服务费。即使合同存在显失公平，属于可变更、可撤销的合同，当事人也应该在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。《中华人民共和国住房和城乡建设部》2018年3月8日第39号，从2018年3月8日起，《物业服务企业资质管理办法》已经废止，南充市房地产管理局在2012年下发了《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》与上位的规章相违，不再适用，故据此要求降低物业服务费收费标准的请求本院不予支持。凯旋门小区基础设施不达标，不符合小区交付的使用条件，供水管网不达标，无公共停车位等属被告与四川鸿升投资集团有限责任公司之间的法律关系，不属于本案审理的范围。对于公共收益的公示，被告可以另案主张。对于违约金，被告提出按日5‰明显过高，本案予以调整，酌定为按年6％，从原告起诉之日起算。为此，原告嘉兴物业主张被告杨能强支付自2018年1月22日起至2019年5月31日共计16个月10天拖欠的物业服务费3401.60元的诉讼请求（少于3465.45元，属于当事人正当行使自己的权利），本院予以支持。原告嘉兴物业主张的逾期履行违约金，酌定为按年6％，从原告起诉之日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告杨能强于本判决生效之日起10日内向原告南充嘉兴物业管理有限公司支付物业服务费3401.60元及逾期利息（以拖欠物业服务费为基数，按年6％从2019年11月20日起算，利随本清）； 二、驳回原告南充嘉兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨能强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何建宇 二〇一九年十二月三十日 书记员  程文凤