成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初6102号 原告：成都华邑房地产开发有限公司，住所地成都市郫县犀浦镇校园路188号。 法定代表人：唐亮，董事长。 委托诉讼代理人：李旎，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松，四川明炬律师事务所律师。 被告：文银浩，男，汉族，1986年9月10日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨讴旭，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告成都华邑房地产开发有限公司（以下简称“华邑房产公司”）与被告文银浩商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华邑房产公司的委托诉讼代理人李旎，被告文银浩及其委托诉讼代理人杨讴旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华邑房产公司向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2014年10月27日签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》已解除；2、注销成都市“华邑·阳光里”商品房销售给被告的合同备案并注销该房屋的预购商品房抵押预告登记；3、被告向原告退还成都市“华邑·阳光里”商品房；4、被告支付违约金124371.6元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月27日，被告与原告签订《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于成都市“华邑·阳光里”商品房，房屋总价621858元，被告通过按揭方式向原告支付房款。在同日签订的补充协议第13条约定：如被告未按期向贷款银行还款导致原告代为还款的，被告应在原告发出的缴款通知书送达后十日内将原告代偿金额支付给原告，否则，原告有权解除合同并收取该商品房总价款20%的违约金。2015年1月27日，被告和案外人中国工商银行股份有限公司郫都支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告向郫县支行贷款43万元用于购买原告开的上述房屋，原告对被告的贷款提供连带担保责任，包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。合同签订后，原告按约将被告所购房屋进行了备案登记和抵押预告登记。后因被告未按期向银行还款构成严重违约，原告代被告偿还了贷款本息共计385146.79元。原告按照约定于2019年8月5日通过公证邮寄送达方式向被告发出书面《缴款通知书》，要求被告在十日内归还原告代偿的本金及利息，但被告至今未付。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告文银浩辩称，被告未收到原告的《缴款通知书》和《解除合同通知书》，被告已经向原告履行了支付全部房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现，故被告未按期归还贷款的违约行为不属于根本违约，不能导致双方合同解除，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人提交的各方当事人身份信息、《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款／担保合同》、商品房买卖合同摘要、不动产登记证明、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》、个人贷款结清证明、《公证书》、缴款通知书、邮政快递单、《解除合同通知书》等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年10月27日，原告与被告签订《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市“华邑·阳光里”商品房，房屋总价款为621858元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第五条约定：买受人采取贷款方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件。即买受人可以首期支付购房款191858元，余款430000元由买受人向按揭银行申请贷款方式支付。合同第九条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在30日之内，……。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，……。 补充协议第十三条第一款约定：买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺而代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按揭贷款银行的利率标准计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。上述约定的期限届满买受人仍未向出卖人支付代偿的借款本息及违约金的，则出卖人有权解除本合同，买受人并须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。 2015年1月21日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国工商银行股份有限公司郫县支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，第一条约定：借款金额为430000元。第三条约定：本合同项下贷款期限为240个月，……。第十条第二款约定：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第__项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，中国工商银行股份有限公司郫县支行向被告发放了按揭款430000元。 2015年1月26日，案涉《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》进行了备案登记，2019年2月1日，案涉房屋办理了预告登记。2019年7月8日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行向华邑房产公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知：……，文银浩截至2019年7月7日，已连续5期未按约还款，其拖欠我行贷款本息12155.02元，请贵公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任，否则，我行将诉诸法律追偿欠款。2019年7月15日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行向华邑房产公司发出《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》，告知：……，按照合同第十四条之约定，现我行向贵公司宣布上述贷款于2019年7月30日提前到期，请贵公司在接到本通知书后履行连带保证责任，归还我行全部贷款本息（本金376268.77元，利息计算至全部贷款清偿之日止，具体还款金额以我行会计部门计算为准）。否则，我行将通过法律途径予以解决。2019年8月5日，中国工商银行股份有限公司成都郫都支行出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人文银浩在我方申请个人一手住房购置贷款，……该笔贷款本息已于2019年8月2日全部结清。 2019年8月5日，华邑房产公司向文银浩发出《缴款通知书》，告知：……依照《商品房买卖合同补充协议》约定及相关法律法规之规定，现要求你方在本《缴款通知书》发出之日起十日内向我公司支付已代你方支付5期欠款本金及利息12258.03元、剩余未偿还本金及利息372888.76元、我公司发送《缴款通知书》公证费及公证人员交通补贴750元，合计385896.79元。……若你方未在前述要求期限内向我公司支付全部款项，我公司将依约解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》并按照约定要求你方承担违约责任。 2019年8月19日，华邑房产公司向文银浩邮寄发出《解除合同通知书》，告知：……因你方未按期向我公司归还上述款项，根据双方相关约定，我公司现决定立即解除与你方于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，收回你方所购买的“华邑·阳光里”商品房。 另查明，1、文银浩在签订合同时预留的联系地址为成都市金牛区迎宾大道近邻小区。2、华邑房产公司对《解除合同通知书》、编号为1000891016633、1000891015233《国内标准快递》进行了公证。以上事实，经组织双方质证，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1、案涉《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》是否已经解除；2、原告主张注销《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及案涉房屋的抵押预告登记是否有依据的问题；3、原告主张被告退还房屋及支付违约金是否有依据的问题。对此，本院做如下评述。 本院认为，原告华邑房产公司与被告文银浩签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。在合同及补充协议中，双方当事人约定了合同解除条件，即买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺而代买受人向贷款银行偿还贷款本息、罚息及相关费用的，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达后十日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项及按揭贷款银行的利率标准计算的代为偿还期间的利息支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。上述约定的期限届满买受人仍未向出卖人支付代偿的借款本息及违约金的，则出卖人有权解除本合同，买受人并须向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约金。后在被告未支付代偿款后，原告向被告送达了《解除合同通知书》。虽被告辩称其未收到《缴款通知书》及《解除合同通知书》，但从原告提交的证据来看，原告系按照《商品房买卖合同》载明的被告填写的“成都市金牛区迎宾大道近邻小区”的地址进行的邮寄，而被告并未提供证据证明上述地址不能作为有效送达通知的地址的证据，因此，应当视为原告向被告进行了通知告知义务。因此，原告发送的《解除合同通知书》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定的情形，本院予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的位于成都市应退还给原告，被告应配合原告到相关部门申请撤销对该《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》的备案登记和案涉房屋的预告登记手续。 关于原告要求被告支付124371.6元的违约金问题。本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽对违约金按照已付房款20%的标准进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告履行债务所产生的损失的大小，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付逾期违约金为15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都华邑房地产开发有限公司与被告文银浩于2014年10月17日签订的《华邑·阳光里二期商品房买卖合同》及《华邑·阳光里二期商品房买卖合同补充协议》已解除； 二、被告文银浩在本判决生效之日起十日内配合原告成都华邑房地产开发有限公司办理位于成都市“华邑·阳光里”商品房房屋的合同备案注销登记、预告登记手续，并将上述房屋退还给原告成都华邑房地产开发有限公司； 三、被告文银浩在本判决生效之日起十日内向原告成都华邑房地产开发有限公司支付违约金15000元； 四、驳回原告成都华邑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费1394元，由被告文银浩承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱成均 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈 茜