杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5024号 原告:杭州市吴山地区开发建设指挥部，住所地：浙江省杭州市。 法定代表人：李晟曙，副主任。 委托诉讼代理人：周春，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱珣，浙江五联律师事务所律师。 被告：五洋建设集团股份有限公司，住所地：浙江省绍兴市。 诉讼代表人：浙江点金律师事务所、江苏百年东吴律师事务所、绍兴大统会计事务所有限公司，系五洋建设集团股份有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张钦，浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。 原告杭州市吴山地区开发建设指挥部（以下简称吴山指挥部）为与被告五洋建设集团股份有限公司（以下简称五洋建设）合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审判，审理中被告五洋建设对管辖权提出异议，本院于2018年10月17日裁定驳回，被告五洋建设不服裁定提出上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2018年11月14日驳回被告上诉，维持原裁定。后因案情复杂转为普通程序进行审理，本院于2019年6月13日、11月12日公开开庭进行了审理。原告吴山指挥部的委托诉讼代理人钱珣、被告五洋建设管理人的委托诉讼代理人张钦、欧洋洪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告吴山指挥部请求法院判令：1、原、被告于2004年11月18日签订的《合同书》无效；2、被告立即向原告返还坐落于杭州市上城区的房屋及土地。在诉讼过程中，原告明确上述诉讼请求为腾空杭州市上城区的房屋交付给原告；3、诉讼费由被告承担。 被告五洋建设辩称：双方于2004年11月18日签订的《合同书》未违反《合同法》第52条的规定，应属有效。案涉房地产是原告根据合同约定自愿交付给被告使用，原告要求被告返还杭州市上城区的房屋及土地的诉请没有法律依据，违背诚实信用原则，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2004年11月18日，原告吴山指挥部与被告五洋建设签订《合同书》一份，约定：1.原告（甲方）将本市河坊街397号（上城区中医院边）占地面积1473平方米，新建建筑面积暂定1500平方米左右（以实测为准）小青楼约250平方米（以实测为准）地下室面积约300平方米（以实测为准）的物业使用权转让给被告（乙方），土地及房屋的性质为长期使用权（土地为国有划拨，权属吴山指挥部，40年以上使用权），小青楼为产权。2.(1)、由乙方出资新建项目的建设，涉及工程项目的费用由乙方承担；(2)、乙方支付使用转让费：新建筑面积按1万元/平方米，合计约1500万元；小青楼按1.8万元/平方米，合计约450万元；地下室按0.5万元/平方米,合计150万元；(3)、乙方承诺在上城区注册成立外资不低于100万美元的中外合资企业；(4)、支付方式：自合同签订之日起十日内，乙方首付合同款项中小青楼450万元，新建房屋的500万元作为合同履行保证金，待甲方设计方案报建委批准同意后，乙方支付500万元；待施工许可证领出，乙方开工前，乙方须付清所有款项，合计2100万元，小青楼以产权证为准，款多还少补，若新建部分面积超过1500平方米，超过部分房价双方另行协商；3.……，甲方负责办理小青楼的产权；4.自合同签订后，乙方未按时付款，甲方有权没收乙方前期已付款，合同自行终止。若甲方未按约交屋（包括土地）则甲方双倍返还保证金，合同自行终止；5.若乙方有条件办理房屋产权，该费用由乙方自行承担，甲方积极配合，不再向乙方收取费用；6.未尽事宜，甲乙双方另行协商解决，签订补充协议，补充协议与本合同同等有效；7.该合同书一式四份，甲乙双方各执一份。合同签订后，原告按约向被告交付了讼争的土地及小青楼，被告向原告支付了1950万元的房款。2007年，上述合同项下的新建建筑由被告出资建造并完成，3月6日小青楼被列入《杭州市第三批历史建筑保护名单》。上述合同项下的新建建筑由被告出资建造完成后，由被告占有使用，被告多次要求原告将讼争不动产产权转至被告名下，但因讼争土地使用权为划拨土地使用权，且部分房屋属于历史建筑，相关行政机关答复，讼争房屋使用权为划拨，用途为医卫慈善，另涉及历史建筑，因此转让不符合条件。2008年，原告取得讼争不动产的《国有土地使用权证》及《屋所有权证明》。2017年年底，原告取得讼争不动产的《不动产权证书》，不动产登记为“上城区河坊街397号、河坊街7号”，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：划拨/存量房产，用途为医卫慈善用地/非住宅，面积：土地使用面积1224.0平方米/房屋面积1962.57平方米（包括地下一层）。 现原告要求确认原、被告双方于2004年11月18日所签的《合同书》无效，立即返还坐落于杭州市上城区的房屋及土地。审理中，原告明确诉请，要求被告将涉案房屋腾空交付给原告，被告经本院释明后，表示不提起反诉。 原告为证明上述事实，向本院提交了以下证据：《合同书》、《市政府关于公布杭州市第三批历史建筑保护名单的通知》、《国有土地使用权证》《房屋所有权证》《不动产权证书》、《关于房屋产权转让的申请报告》、全国法院失信被行人名单信息公布与查询的查询结果、《房地产评估报告书》《占有使用费计算清单》等证据。 被告五洋建设未提交相关证据。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报批有批准权的人民政府审批”。国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案所涉房屋的土地为划拨取得，土地使用权人吴山指挥部未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《合同书》违反了上述法律、行政法规的强制性规定。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合法有效”的相关规定，本案起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《合同书》中的房屋的转让，违反了法律强制性规定，应认定为无效，原告要求确认与被告2004年11月18日签订的《合同书》无效，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的应当折价补偿。本案中，双方于2004年11月18日所签的《合同书》无效，被告据此合同使用至今的案涉房屋，理应腾空返还给原告。故原告要求被告立即腾空交付坐落于杭州市上城区的房屋的诉请，理由正当，本院予以支持。被告经本院释明后，仍未提起反诉，故其相应权利可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州市吴山地区开发建设指挥部与被告五洋建设集团股份有限公司于2004年11月18日所签的《合同书》无效； 二、被告五洋建设集团股份有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于杭州市上城区的房屋（土地使用面积1224.0平方米／房屋面积1962.57平方米）腾空交付原告杭州市吴山地区开发建设指挥部。 预收案件受理费80元，由被告五洋建设集团股份有限公司负担。 原告杭州市吴山地区开发建设指挥部于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告五洋建设集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙颖璇 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  孟 芸 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  何梦妤