广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1826民初538号原告：连南瑶族自治县恒盛物业管理有限公司，住所地：连南县****************。法定代表人：徐娟，职务：经理。委托诉讼代理人：颜汉章，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘秋霞，广东和志满律师事务所律师。被告：朱敏生，男，汉族，住广东省佛冈县*************。原告连南瑶族自治县恒盛物业管理有限公司（以下简称恒盛物业公司）诉被告朱敏生物业服务合同纠纷一案。本院于2019年10月10日立案后，因本案不适宜使用小额诉讼程序，本院依法变更为简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人颜汉章、刘秋霞，被告朱敏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年5月1日至2019年9月30日物业服务费3226元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是依法成立具有物业管理资质的物业服务企业，2009年原告与连南瑶族自治县裕民房地产开发有限公司签署《前期物业服务合同》为连南县******提供物业服务至今，该物业在原告提供的物业服务区域范围内，被告享受了原告提供的各项管理服务，但被告未按期缴交物业服务费，为此，请求法院依法判决。被告答辩称，物业公司的收费定价是否符合标准，我们不清楚。物业公司以我不交物业费为由不给我维修基金的存折。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据2.《前期物业服务合同》的合法性和关联性不予认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告以不是合同当事人不受合同约束的抗辩本院不予支持,该合同是建设单位与物业管理公司依法签订，没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告对原告提供的证据3.《广东省商品房买卖合同》关联性不予认可。因该合同证明了被告是天顺山庄的业主，依法应交纳物业服务费，故该证据与本案具有关联性，本院予以确认。被告对原告提供的证据4.2015年-2019年针对种菜、养鸡、搭棚等告示有异议。因原告没有提供证据证明告示已送达相关当事人，故本院对该证据不予确认。被告对原告提供的证据5.天顺小区保洁员打扫楼道排班表、外来车辆及人员登记、保安规章制度、保安值班记录有异议，因原告提供了小区保洁员打扫楼道排班表、保安值班记录的原件，故本院予以确认。对外来车辆登记，原告提供了证据原件且原告自认车辆只登记出，不登记入，故本院对小区车辆只登记出的情况予以确认。因原告开庭时承认对来往人员没有登记，故本院对外来人员登记表不予确认。对保安规章制度，原告没有提供证据是否按规章制度执行，本院不予确认。被告对原告提供的证据6.2015年-2019年天顺山庄业主维修登记、业主提取维修基金、告示不予认可。因原告提供了多年的维修登记表的原件，故本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据7.照片不予认可。因原告拍摄的相片只是反映小区局部、某时间点的情况，故本院对原告拟证明已对小区完全履行了管理义务不予认可。被告对原告提供的证据8.资质证书不予认可。因原告恒盛物业公司在2009年3月31日已获得准许从事物业管理服务，在起诉前的2013年已经取得三级物业管理资质，其2013年以前及2016年以后未进行年检，不影响原告恒盛物业公司从事物业服务的资质，故该证据本院予以认定。被告对原告提供的证据9.商品房销售价格相关信息公示表不予认可。因原告收费标准已向连南瑶族自治县经济发展促进局备案，收费标准没有违反法律规定，本院对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年3月25日，原告恒盛物业公司与建设单位连南瑶族自治县裕民房地产开发有限公司就建设单位在连南县天顺山庄C1栋至C12栋、D1栋至D16栋、D20栋、E1栋至E8栋共37栋物业服务签订《前期物业服务合同》，合同约定物业服务内容在物业交付后包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集；公共绿化的养护和管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务收费为包干方式。由业主按其拥有的物业法定产权建筑面积为依据，已办理不动产权证的，以不动产权证所标明的建筑面积为准，不动产权证未记载或未办理不动产权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。具体标准为步梯房0.4元/月·平方米。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或承租人应在每季的第一个月交纳。（以《商品房买卖合同》的交楼时间为准），本合同期限自2009年3月25日起至业主委员会代表全体业主与服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同签订后，原告恒盛物业公司对天顺山庄物业进行管理，小区门岗只对出行车辆进行登记，对行人及进入小区的车辆没有登记，小区内的公共区域车辆停放没有进行收费管理，小区建筑垃圾存在不及时处理现象等。2019年9月30日被告所在小区业主委员会选举了新的物业服务公司，恒盛物业公司物业服务终止。2011年4月7日，被告与连南瑶族自治县裕民房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了裕民公司开发的天顺山庄E3幢五层03号房，建筑面积为104.74平方米，被告因觉得恒盛物业公司服务不到位、房屋渗水为由，从2013年5月1日至2019年9月30日未交物业服务费3226元。被告对原告诉讼请求没有异议。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议焦点：被告的抗辩理由是否成立。物业公司提供的物业服务是面向全体小区业主，涉及全体业主和整个小区的公共利益，关系到全体业主的切身利益。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由长期拒交物业服务费用，最终影响和损害小区中其他正常交费的业主利益。业主只有在物业公司具备《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵的情况下，才可以拒绝缴纳物业服务费。本案中，虽然原告恒盛物业公司在管理中存在部分瑕疵，但并没有违反《前期物业服务合同》主要义务，原告恒盛物业公司管理上的瑕疵不足以构成业主拒交物业费的正当理由。涉案小区共1056户业主，大部分业主按约定交纳了物业服务费，被告和小部分业主以原告提供的服务有瑕疵为由拒绝交纳物业服务费，影响和损害了整个小区业主的利益。被告作为天顺山庄小区的业主，客观上已享受原告恒盛物业公司的物业管理服务，却长期拒绝支付物业服务费用，违背了合同的约定及诚实信用原则。被告未能提供充分证据证实原告恒盛物业公司具有不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵，应按合同约定支付物业服务费。至于被告提出因房屋存在质量问题未得到及时解决，因此拒绝交纳物业服务费的抗辩意见。本院认为，《前期物业服务合同》对物业服务的范畴进行了约定，并未提及个人私有房屋的质量维修，且涉及到房屋质量问题属不同的法律关系，如果涉案房屋确实存在质量问题，被告可向相关责任主体另行主张权利，但不能以此拒绝向原告支付相关费用，故对于该答辩意见，本院不予采信。被告对从2013年5月1日至2019年9月30日未交物业服务费3226元予以确认，故对原告诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告朱敏生于本判决生效之日起十五日内向原告连南瑶族自治县恒盛物业管理有限公司支付物业服务费3226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱敏生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 谢柳青二〇一九年十二月二十日法官助理 龙 乘书 记 员 龙瑜晨