呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4998号上诉人(原审被告、反诉原告）：张菲，男，1987年12月1日，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人(原审被告、反诉原告）：乌日娜，女，1987年6月8日，无固定职业，住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张建宇，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：李佩峰，男，民警，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝利俊，内蒙古新盛律师事务所律师。上诉人张菲、乌日娜因与被上诉人李佩峰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人张菲、乌日娜及其委托诉讼代理人张建宇，被上诉人李佩峰及其委托诉讼代理人郝利俊，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张菲、乌日娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李佩峰请求张菲、乌日娜向其双倍返还购房定金4万元的诉讼请求并支持张菲、乌日娜请求李佩峰向其支付截止起诉之日止的违约金33210元，及起诉之日起至合同解除之日止的违约金（以82万元购房款为基数，按每日万分之五计算）；2.一、二审案件受理费由孙咏春承担。事实及理由：一、一审判决认定李佩峰向贷款银行存入首付款视为符合合同约定的资金托管方式，认定事实不清，无法律依据。张菲、乌日娜与李佩峰于2019年3月22日签订《存量房屋买卖合同》，合同第五条第三款约定：“买受人于审批通过后3个工作日内将第一笔首付款人民币400000.00元以资金托管的方式支付出卖人。”贷款审批通过的时间为2019年4月24日，即李佩峰应当在2019年4月29日之前向张菲、乌日娜支付首付款。但李佩峰未按照上述期限向张菲、乌日娜支付首付款，构成根本违约。一审判决将李佩峰向其个人账户中存款的行为与合同约定的“资金托管”主观的连接在一起，认定事实不清，无法律依据。首先，所谓“资金托管”是将资金委托第三方进行管理，其重点在于资金在第三方账户中存管，且由当事人一方进行委托；而“资金监管”常见于二手房买卖交易中，也是银行机构的专业术语，其是指在出卖人或买受人中的一方开设账户，然后出卖人或买受人与银行签订监管协议，由银行对该监管账户中的资金进行监管。“资金托管”与“资金监管”在资金的存放对象以及管理的方式均存在不同。而本案中当事人约定的是“资金托管”，虽然合同中并未对“资金托管”进行解释，也未约定托管的账户，从字面意思来理解应当是出卖人与买受人委托第三方来进行管理，至于第三方是银行还是中介公司还是双方信任的好友还应当由双方进行约定确认，如果一方选择了其中一种方式应当经另一方同意且将资金的变动情况对另一方进行通知。其次，在本案中，李佩峰在一审庭审中提交的证据仅证明李佩峰向其个人名下开设的账户中存入50余万元，无法证明该账户是受银行监管的监管账户。另外，李佩峰存款的账户就算是受银行监管的账户，其行为也属于“资金监管”，而非合同约定的“资金托管”；即使李佩峰单方选择了“资金监管”的方式支付首付款，法院也将“资金监管”强行理解为“资金托管”，那么李佩峰选择该种方式也应当得到张菲、乌日娜的同意，或者至少要通知到张菲、乌日娜。而张菲、乌日娜在约定的首付款期限到期后一直未收到李佩峰付款的通知，银行也没有向张菲、乌日娜通知款项到账的消息，故对张菲、乌日娜根本不发生任何法律效力。再次，李佩峰存款的账户系其个人账户，其未证明该账户受银行监管，即使属于贷款账户也不能表明该账户受监管。贷款账户仅用于发放和扣取贷款，在一般情形下，开户人仍可以自由支取该账户中的资金。故一审判决认定李佩峰将资金存入贷款账户就符合了合同约定的“资金托管”方式主观臆断，毫无法律依据。综上，李佩峰存款的行为不符合合同约定，应当视为未支付首付款，构成根本违约，张菲、乌日娜收取的定金不应当向李佩峰返还。二、张菲、乌日娜未按照合同约定向李佩峰办理房屋所有权转移登记手续系张菲、乌日娜行使先履行抗辩权的表现，不构成违约。张菲、乌日娜与李佩峰签订的《存量房屋买卖合同》第六条第一款约定:“买卖双方同意，在贷款审批通过后5个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。”虽然张菲、乌日娜未在上述期限向李佩峰办理房屋所有权转移登记手续，但原因是李佩峰支付首付款义务的时间在先，张菲、乌日娜办理产权过户手续义务时间在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”张菲、乌日娜是在行使先履行抗辩权，在李佩峰未支付首付款时，张菲、乌日娜有权利拒绝未其办理过户手续，这也是为了保护张菲、乌日娜的合法权利。在买受人未支付任何购房款的同时出卖人不可能就将房屋过户给买受人。张菲、乌日娜的行为并不构成违约，李佩峰未按照合同约定支付首付款，导致合同目的不能实现，构成根本违约，张菲、乌日娜已收取的定金可以不予退还。由于李佩峰违约，根据《存量房屋买卖合同》第十条第一款的约定，李佩峰应当向张菲、乌日娜支付相应的违约金。李佩峰辩称，房屋买卖合同是在中介公司参与下完成的，合同是中介公司起草并且签订的，交易中每个环节都是中介公司和合同要求进行的，张菲、乌日娜提的首付款也是按照中介公司的安排和银行的规定打入银行指定的贷款账户，李佩峰没有任何违反合同约定及中介公司的规定，造成本次房屋买卖失败的责任完全是在张菲、乌日娜。张菲、乌日娜有2个违约地方，第一，在首付款交付前，私自要求涨价3万元，一审中提供了相关证据，并认定这是严重违反合同法的有关规定和诚实信用原则；第二，按照合同约定由出卖方，本案的张菲、乌日娜负责解除房屋抵押状态，但直到过户张菲、乌日娜都没有进行相关解押手续，导致合同无法履行。所以张菲、乌日娜的严重违约导致无法正常交易。按照法律规定张菲、乌日娜应该双倍返还定金。李佩峰向一审法院起诉请求：1.判令解除双方订立的《存量房屋买卖合同》；2.判令张菲、乌日娜双倍返还其购房定金4万元；3.本案的诉讼费用由张菲、乌日娜承担。张菲、乌日娜向一审法院提起反诉请求：1.判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令李佩峰支付截止起诉之日止的违约金33210元，及起诉之日起至合同解除之日止的违约金（按82万元购房款按每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由李佩峰承担。一审法院认定事实：张菲、乌日娜系夫妻关系，2019年3月22日，李佩峰通过中介豪大置业有限公司介绍，与张菲、乌日娜三方签订了《存量房屋买卖合同》。约定李佩峰购买张菲、乌日娜共同所有的位于呼和浩特市回民区县府街回民区检察院4层1单元8号房屋，房屋总价82万元；约定李佩峰需向张菲、乌日娜支付定金2万元；约定案涉房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2016年6月27日，张菲、乌日娜应向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，办理完毕解除抵押登记手续。提前还款产生利息和费用，由张菲、乌日娜承担；约定李佩峰于审批通过后3个工作日内将第一笔首付款40万元以资金托管方式支付张菲、乌日娜，并在贷款审批通过5个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。另查明，李佩峰于2019年3月22日向张菲、乌日娜交付定金2万元。之后李佩峰向贷款银行账户内存入50余万元首付款，通过了银行的贷款审批，但因张菲、乌日娜未解除房屋抵押登记，导致案涉房屋无法办理房屋过户手续，后张菲、乌日娜又要求购房款涨价3万元，致使双方之间房屋合同至今未履行。再查明，李佩峰与张菲、乌日娜均同意解除双方之间2019年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.是否应当判令张菲、乌日娜双倍返还李佩峰购房定金4万元；2.是否应当判令李佩峰支付截止起诉之日止的违约金33210元，及起诉之日起至合同解除之日止的违约金（按82万元购房款按每日万分之五计算）。针对第一个争议焦点，经查明，李佩峰与张菲、乌日娜签订的《存量房屋买卖合同》约定李佩峰交付购房首付款40万元的方式为资金托管方式，李佩峰也依约向贷款银行存入首付款，张菲、乌日娜却未按照合同约定解除案涉房屋的抵押登记，且单方提出提高购房总价，张菲、乌日娜构成违约，应当双倍返还李佩峰4万元，综上，李佩峰诉讼请求予以支持。针对第二个争议焦点，经查明，张菲、乌日娜诉称李佩峰未向其支付购房首付款40万元，但按照合同约定该40万元是以资金托管方式支付，李佩峰也已将40万元存入贷款银行，故李佩峰不存在违约行为，张菲、乌日娜的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除李佩峰与张菲、乌日娜2019年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》；二、张菲、乌日娜于判决生效后十五日内共同双倍返还李佩峰定金4万元；三、驳回张菲、乌日娜的反诉请求。案件受理费400元，由张菲、乌日娜共同负担。反诉费320元，由张菲、乌日娜共同负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、李佩峰请求张菲、乌日娜向其双倍返还购房定金4万元是否有事实和法律依据；二、张菲、乌日娜请求李佩峰向其支付截止起诉之日止的违约金33210元，及起诉之日起至合同解除之日止的违约金（以82万元购房款为基数，按每日万分之五计算）的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一，本案中，在李佩峰与张菲、乌日娜签订的《存量房屋买卖合同》中约定，张菲、乌日娜应向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，办理完毕解除抵押登记手续；李佩峰于审批通过后3个工作日内将第一笔首付款40万元以资金托管方式支付张菲、乌日娜，并在贷款审批通过5个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。张菲、乌日娜认可其与李佩峰共同前往银行办理案涉房屋银行贷款的事实，双方均认可李佩峰申请的案涉房屋银行贷款已经审批通过的事实。因此，虽张菲、乌日娜不认可李佩峰存入首付款的银行账户为双方约定的资金托管账户，但李佩峰在其向贷款银行提供的银行账户账中存入首付款的行为符合双方在《存量房屋买卖合同》中的约定。同时，依据双方在《存量房屋买卖合同》中的约定，张菲、乌日娜负有就案涉房屋解除案涉房屋原抵押登记的义务，而张菲、乌日娜未及时履行该义务的行为，构成违约。一审判决李佩峰已履行其合同义务，张菲、乌日娜未及时解除案涉房屋的原抵押贷款构成违约，并无不当。关于争议焦点二，本案中，如前说述，因张菲、乌日娜未及时履行其合同义务，且李佩峰完成了其合同义务，张菲、乌日娜的违约行为对合同的解除负有过错，故张菲、乌日娜请求李佩峰向其支付截止起诉之日止的违约金33210元，及起诉之日起至合同解除之日止的违约金（以82万元购房款为基数，按每日万分之五计算）的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，张菲、乌日娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由张菲、乌日娜负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十二月十八日书记员 郝辰炜