广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1724号 上诉人(原审被告)：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：潘石钦，男，1978年6月6日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人(原审原告)：徐园苹，女，1980年9月21日出生，汉族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）因与被上诉人潘石钦、徐园苹商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 清隆公司上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第3项处理，并没有赔偿违约金的约定。二、由于产权登记部门以【桂平市国土资源局文件】浔国土资字[2017]14号文件为由，停止办理上诉人的万锦豪园项目房地产的所有手续，拒不接收上诉人所提交办理房屋权属登记所需的资料。因此，被上诉人至今未能取得房产权属登记证书的责任，是政府有关部门造成的，上诉人不应承担主要责任。另外，被上诉人提出按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利息5.655%的标准来计算违约金，上诉人认为过高，应该按同期同类银行贷款利率（年）4.35%来计算，一审认定按年利率5.655%是错误的。 潘石钦、徐园苹辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 潘石钦、徐园苹向一审法院起诉请求：判令清隆公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金（以购房款473657元为基数，从2017年2月2日起暂计至2019年6月10日，按年利率5.655%计付的违约金为62977.2元；此后的违约金计算至清隆公司提供资料报产权登记机关备案之日止）给潘石钦、徐园苹。 一审法院经审理确认以下法律事实：2013年2月27日，潘石钦、徐园苹与清隆公司签订商品房买卖合同，约定潘石钦、徐园苹购买清隆公司开发的位于桂平市商品房，总房价款468542元；合同第八条约定:“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿买受人损失，若买受人没有在通知规定期限内将办理房屋权属证书的相关材料和费用提交给出卖人统一代为办理的，由买受人自行承担相关责任”。潘石钦、徐园苹已于2013年8月22日支付完购房款468542元给清隆公司。2015年12月6日，潘石钦、徐园苹亦将商品房面积差额款5115元补交纳给清隆公司。清隆公司已于2016年2月1日将上述商品房交付给潘石钦、徐园苹。 另查明，原桂平市国土资源局于2017年3月2日下发桂平市国土资源局关于万锦豪园项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知{浔国土资字[2017]14号}，清隆公司公司因未能按要求补交纳因调整容积应补交纳的土地出让金816.4409万元，故该局停止办理清隆公司公司该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。 再查明，2019年6月12日，桂平市自然资源局函复一审法院，目前清隆公司已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记。 一审法院认为，潘石钦、徐园苹与清隆公司之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。 合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案合同第十五条已明确约定清隆公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实清隆公司已于2016年2月1日将上述商品房交付给潘石钦、徐园苹，故清隆公司应于2017年2月1日前履行此项合同义务。2019年6月12日，桂平市自然资源局函复一审法院，目前清隆公司已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记，由此可认定清隆公司已提交需由其提供的资料报产权登记机关备案。但清隆公司未能提供有效证据证实何时提交资料报产权登记机关备案，桂平市自然资源局亦未明确函复清隆公司提供资料备案的具体时间，故一审法院确定桂平市自然资源局函复一审法院之日即2019年6月12日为清隆公司提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日。如前所述，由于清隆公司的原因，清隆公司未能在2017年2月1日前提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，清隆公司的行为已构成了违约，应按合同第十五条的约定承担违约责任，故清隆公司违约时间应从2017年2月2日起至2019年6月12日止，合计860天。潘石钦、徐园苹与清隆公司所签订的合同未约定有明确的违约金金额或计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，潘石钦、徐园苹现起诉主张按年利率5.655%的标准计算，于法有据，一审法院予以支持，故清隆公司应以购房款473657元为基数，从2017年2月2日起至2019年6月12日止，按年利率5.655%计付违约金63930.54元给潘石钦、徐园苹。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。清隆公司于2016年2月1日将涉案商品房交付给潘石钦、徐园苹使用。依据合同第十五条的约定，清隆公司应在商品房交付使用后365日内即2017年2月1日前，将办理权属登记需由清隆公司提供的资料报产权登记机关备案，故诉讼时效期间应从2017年2月2日起算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日未满二年诉讼时效，故本案应适用三年的诉讼时效，现潘石钦、徐园苹于2019年6月12日起诉主张权利未超过诉讼时效。清隆公司辩称应从合同约定交房时间即2014年9月30日起算诉讼时效，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金63930.54元给潘石钦、徐园苹；二、驳回潘石钦、徐园苹的其他诉讼请求。一审案件受理费687元（立案时已按简易程序减半收取，潘石钦、徐园苹已预交），由桂平市清隆房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，潘石钦、徐园苹与清隆公司之间订立的商品房买卖合同合法、有效。根据合同约定，清隆公司应于2017年2月1日前履行提供资料报产权登记机关备案的义务，但清隆公司至2019年6月12日才履行，逾期860天，构成了违约，应当承当违约责任。清隆公司称被上诉人至今未能取得房产权属登记证书是政府有关部门造成的，上诉人不应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对清隆公司提出的其不应承担违约责任的主张，不予支持。由于双方在合同中对违约金的计算标准并无约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按年利率6%计算，并未违反法律规定。但综合清隆公司违约的原因以及被上诉人的实际损失等实际情况，按年利率6%计算违约金过高，应予调整。上诉人提出的违约金过高，应该按同期同类银行贷款利率（年）4.35%计算的请求，予以支持。故，上诉人应当支付给被上诉人的违约金变更为48546.6元［473657元×4.35%×（860÷365）］。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 1、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初2380号民事判决第二项； 2、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初2380号民事判决第一项为：桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金48546.6元给潘石钦、徐园苹。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1374元（上诉人已预交），由上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司负担1100元，潘石钦、徐园苹负担274元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇一九年十二月××日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣