四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初2505号 原告（反诉被告）：林春，女，1980年2月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师，执业证号15101201510394476。 委托诉讼代理人：佘小婷，泰和泰律师事务所律师，执业证号15101201811045898。 被告（反诉原告）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，统一社会信用代码91511500555779644D，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华。 委托诉讼代理人：岳胜，四川丰宜（屏山）律师事务所律师，执业证号15115200810181683。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201411363551。 被告（反诉原告）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，统一社会信用代码91511521714418636T，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民,董事长。 委托诉讼代理人：岳胜，四川丰宜（屏山）律师事务所律师，执业证号15115200810181683。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201411363551。 原告林春与被告宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称宜宾怡安公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（宜宾寅吾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司于2019年7月21日提起反诉，本院依法受理。本诉与反诉于2019年11月29日公开开庭合并审理。原告林春的诉讼代理人覃玲峻、被告宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司的诉讼代理人岳胜、赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林春向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告为原告办理位于宜宾市叙州区房屋不动产权属证书；2.请求判令二被告向原告支付逾期办证违约金1120.85元（按照已付购房款的千分之一计算）；3.请求判令由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与二被告于2014年5月19日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定二被告将已取得商品房预售许可证（证号为：2013房预售证第21号）位于宜宾市叙州区的商品房（建筑面积：193.47平方米）出售给原告，商品房的用途为住宅，原告一次性向二被告支付购房款1120849元，二被告应于2014年12月31日前向原告交付商品房；原告应在商品房交付后500个工作日取得房屋所有权证书。2014年9月4日，原告以在二被告提供的ＰＯＳ机刷卡的付款方式支付了全部购房款，当天二被告也以被告宜宾怡安公司的名义向原告出具了等额的《收款收据》。事后，二被告也为原告办理了商品房预售合同备案手续。至此原告已履行完毕全部义务，但二被告怠于履行办理产权转移手续，导致原告至今未取得不动产权属证书，二被告的行为已构成违约，应继续履行合同义务并承担违约责任。 被告宜宾怡安公司、宜宾寅吾房公司辩称，原、被告于2015年1月8日就解除了本案案涉合同，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告将案涉的收款收据退还给了被告，并签字捺印，因此被告确认原告已经收到退还的购房款。案涉房屋所在的楼栋没有取得验收手续，所以不具备办理转移登记的条件。宜宾怡安公司退还购房款的依据是受让的郭昌平对林春享有的债权，三方同意品迭了购房款。 反诉原告宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告与反诉被告双方于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-102）于2015年1月8日解除；2.请求判决解除反诉原告及反诉被告上述《商品房买卖合同》的预售备案登记；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年5月19日签订了4份《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3、LRZ-1-96、LRZ-1-101、LRZ-1-102），约定由反诉被告购买反诉原告开发的龙润国际1幢第6层1单元3号住宅、1幢第25层1单元96号住宅、1幢第26层1单元101号住宅、1幢第26层1单元102号住宅，房屋总价款分别为332657元、534383元、690284元、1120849元。2014年9月3日，反诉被告向反诉原告宜宾怡安公司支付龙润国际1幢第6层1单元3号住宅的购房款332657元，2014年9月4日，反诉被告向反诉原告宜宾怡安公司分别支付另3套住房的购房款534383元、690284元、1120849元。反诉原告宜宾怡安公司在收到反诉被告的购房款当日向其出具了对应的购房款收款收据。反诉被告向反诉原告宜宾怡安公司支付的上述4套购房款合计金额为2678173元，该款项来自反诉被告于2014年9月3日向郭昌平的借款。2015年1月8日，反诉被告向反诉原告申请退房退款，经反诉原、被告双方协商一致确认，由反诉被告将上述4套房屋退还给反诉原告，反诉原告宜宾怡安公司以郭昌平转让的债权即郭昌平对反诉被告享有的债权（性质为借款）2678173元品迭反诉原告应退还给反诉被告的购房款。协商一致后，反诉被告将其持有的上述4套住房的购房款收据原件退还给反诉原告，并在该4张收款收据原件上分别注明“收到退款332657元”、“收到退款534383元”、“收到退款690284元”、“收到退款1120849元”。上述4份《商品房买卖合同》已由反诉原、被告双方协商一致的方式即以债权抵作应退购房款的方式于2015年1月8日解除，但反诉被告至今拒不配合反诉原告办理解除上述4套住房的预售备案登记。 反诉被告林春辩称，合同并未解除，反诉被告将收款收据交还给反诉原告，只是签字但并无注明收到款项，双方并没有解除合同的真实意思表示，不能以收据的返还就认可是合同的解除，按照习惯，双方应该签订书面意见。反诉原告主张抵扣的依据是基于郭昌平对原告的债权，反诉被告不认可郭昌平对林春享有过债权，反诉被告向郭昌平出具的领条载明的款项，是郭昌平对原告的奖励从而用于反诉被告购买4套商品房，郭昌平将债权转让给反诉原告，是虚假的债权关系，并未通知原告。 本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，被告宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司（出卖人）与原告林春（买受人）签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：LRZ-1-3、LRZ-1-102、LRZ-1-96、LRZ-1-101），由原告购买被告开发的位于航天路中段D-2-3地块1幢6层1单元3号、1幢26层1单元102号、1幢25层1单元96号、1幢26层1单元101号房屋，合同价款分别为332657元、1120849元、534383元、690284元。合同均约定买受人一次性付款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。2014年5月20日，案涉房屋进行了合同备案登记。2014年9月3日，原告林春出具领条，内容为“今领到郭昌平现金贰佰陆拾柒万捌仟壹佰柒拾叁万元正。小写2678173元。”，并约定将此款转入廖茜农行翠屏支行的账户，被告林春在该领条上签名。郭昌平按约转款2678173元至廖茜账户。当日，原告林春支付被告宜宾怡安公司购房款332657元。2014年9月4日，原告支付另3套住房的购房款534383元、690284元、1120849元。并由被告宜宾怡安公司出具收款收据。2015年1月8日，原告林春向被告宜宾怡安公司申请退还上述4套房屋购房款，并分别在2014年9月3日NO.0006460号收款收据、2014年9月4日NO.0006462号收款收据、2014年9月4日NO.0006463号收款收据、2014年9月4日NO.0006461号收款收据原件上签名后退还被告宜宾怡安公司。被告宜宾怡安公司在NO.0006460号收款收据、NO.0006462号收款收据、NO.0006463号收款收据、NO.0006461号收款收据上注明“收到退款332657元、收到退款1120849元、收到退款690284元、收到退款534383元”。当日，被告宜宾怡安公司向郭昌平出具收款收据，实收金额2678173元，备注：委托转给林春。 2018年4月27日，宜宾龙润物业管理服务有限公司与张继能签订案涉房屋《房屋装饰装修管理服务协议》，宜宾龙润物业管理服务有限公司向原告林春出具收款收据，载明收到装修保证金2000元、特约服务（建渣）费967元。 2019年5月29日，郭昌平出具《情况说明》，内容为“林春于2014年9月3日向我郭昌平借款2678173元用于林春支付购房款，当日，林春向我出具了领条，我并于当日通过银行转账将借款支付至林春指定的收款人廖茜账上。后林春用该笔借款作为购买宜宾怡安龙润置地股份有限公司1-6-3-C2、1-26-102-L2、1-25-96-A2、1-26-101-K2的房价款支付给怡安龙润置地公司。2015年1月，林春向怡安龙润置地公司申请退房退款，因怡安龙润置地公司当时现金周转较为困难，于是，怡安龙润置地公司、林春和我三方协商一致确认，林春将上述4套房屋退还给怡安龙润置地公司，我将应收林春的借款2678173元的债权转让给怡安龙润置地公司以折抵怡安龙润置地公司应退还给林春的购房款，并由林春分别在2014年9月3日交纳上述4套房屋购房款的4张《收款收据》上签字确认，收到该4套房屋的退款”。 本案在审理过程中，原告林春于2019年8月27日申请对编号为0006460、0006461、0006462、0006463号收款收据以及2014年9月3日的领条上林春的签名是否为本人书写进行鉴定，2019年8月30日，林春撤回对收款收据签名的鉴定。经本院委托，四川光明司法鉴定所对上述事项进行鉴定，鉴定意见为JC落款“领款人：”处“林春”签名字迹与样本上“林春”签名自己是同一人书写。原告林春当庭表示不提交该鉴定意见书作为证据。 庭审中，双方均认可被告未向原告交付案涉房屋。 以上事实有原、被告的身份信息、营业执照，四份《商品房买卖合同》，宜宾市商品房买卖合同预售备案证明，记账凭证，刷卡回单，收款收据，POS交易清单，领条，转账交易凭据，郭昌平出具的《情况说明》，宜宾龙润物业管理服务有限公司与张继能签订案涉房屋《房屋装饰装修管理服务协议》，宜宾龙润物业管理服务有限公司出具的收款收据，四川光明司法鉴定所的鉴定意见书以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，本案争议的焦点，双方所签《商品房买卖合同》是否已经协商解除，被告是否还需要按照合同约定继续履行合同义务。2015年1月8日，原告林春向被告宜宾怡安公司出具四份《车位买卖预付款退款申请表》，该四份退款申请表分别注明了申请时间、交款时间、退款金额，并由原告林春签名，被告宜宾怡安公司会计复核、销售经理签字。当日，原告林春还将自己签名的0006460、0006461、0006462、0006463号收款收据原件退还给被告。原告将自己购房的极其重要的付款凭证退还被告并申请退款，从交易习惯、双方陈述、常理等方面考虑，原告的上述行为，视为解除合同的意思表示。庭审中，本院询问原告申请退款并退还收款收据原件的原因时，原告解释“房子实际是郭昌平奖励给林春的，当时被告公司的财务要求退还收据做账，就让原告签字，但是收款收据上注明收到退款多少元，是被告公司自己添加上去的”，作为成年人的林春，应当清楚申请退款，退还付款凭证原件是什么法律意思表示，其解释不合常理，本院依法不予采纳。双方签订的合同于2015年1月8日业已解除。合同解除后，合同约定的权利义务终止，合同尚未履行的，终止履行。基于此，被告已不存在为原告办理不动产权属证书的义务，也不存在逾期办证违约问题，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告林春在庭审中提交装修服务合同以及装修保证金收据，欲证明反诉被告实际占有并装修案涉房屋，双方未就案涉房屋达成解除合同的合意。庭审中，原、被告双方均认可开发商未将案涉房屋交付林春，再结合反诉被告提交的退款申请表以及退还的收款收据，反诉被告提交装修合同等材料不能达到自己的证明目的。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，原、被告双方解除合同的意思表示，并非以书面约定为要件，对于反诉被告林春“解除合同须要签署书面意见”的抗辩理由，本院不予采纳。另，合同是否解除与原、被告双方是否对房款进行债权债务抵扣，被告是否实际退还原告购房款，没有必然的联系。关于反诉原告请求判决解除双方所签《商品房买卖合同》的预售备案登记问题，双方签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，对案涉房屋进行了合同备案登记，合同解除后，反诉被告有协助反诉原告解除合同备案登记的附随义务，对于原告该诉求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、反诉原告宜宾怡安龙润置地股份有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司与反诉被告林春于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-102）于2015年1月8日解除，合同终止履行； 二、反诉被告林春于本判决生效之日起十日内协助反诉原告宜宾怡安龙润置地股份有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司解除双方2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-102）的备案登记； 三、驳回原告林春的诉讼请求。 本诉案件受理费150元、反诉案件受理费100元，合计250元，由原告林春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 强 审 判 员  何长彬 人民陪审员  姚 敏 二〇一九年十二月二日 书 记 员  汪 敏