烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2348号原告：黄日宏，男，1978年3月29日出生，汉族，住威海市环翠区委托诉讼代理人：苗瀚予，山东荣威律师事务所律师。被告：北京鑫合众成资产管理有限公司，住所地北京市大兴区法定代表人：毛京军，总经理。委托诉讼代理人：马武邦，山东鲁通律师事务所律师。被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：刘泳，北京京师（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁斌，北京京师（威海）律师事务所实习律师。第三人：北京崇盛投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区法定代表人：杨昌友，总经理。委托诉讼代理人：周冰冰，山东鲁通律师事务所律师。原告黄日宏与被告北京鑫合众成资产管理有限公司（以下简称鑫合公司）、被告烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、第三人北京崇盛投资基金管理有限公司（以下简称崇盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄日宏的委托诉讼代理人苗瀚予、被告鑫合公司的委托诉讼代理人马武邦、被告中盛公司的委托诉讼代理人刘泳及梁斌、第三人崇盛公司的委托诉讼代理人周冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄日宏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告鑫合公司于2018年8月1日签订的原告购买岛湾1号项目（即滨海东路506号中盛国际海景酒店B座）25002室房屋的《商品房认购书》有效，被告鑫合公司继续履行；2.要求被告鑫合公司、中盛公司及第三人崇盛公司按《商品房认购书》约定的条件签订涉案房产的商品房预售合同并协助原告办理合同备案及登记手续；3.判令被告中盛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：被告中盛公司将其开发的中盛国际海景酒店B座出售给第三人崇盛公司，崇盛公司转售给被告鑫合公司。2018年8月1日，原告与被告鑫合公司签订《商品房认购书》，约定原告购买被告中盛公司开发的位于烟台市牟平区小区（即中盛国际海景酒店B座）包括本案涉案房产在内的共计17套房屋，原告已按约支付总价款4675920元，但被告中盛公司迟迟不与原告签订书面《商品房预售合同》及办理合同备案登记手续。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉请。鑫合公司辩称，同意原告的诉请，对原告主张的事实没有异议。中盛公司辩称，中盛公司从未授权鑫合公司对外出售房产，也未允许鑫合公司或崇盛公司私自收取购房款，只有崇盛公司向中盛公司按时付清全部合同约定的购房款、税费及按时完成装修后，中盛公司才应正常为其办理签订商品房预售合同及相关过户事宜；崇盛公司逾期付款严重违约，崇盛及鑫合公司私收房款严重违约，鑫合公司未经中盛公司授权，与众多第三方包括本案原告私签《商品房认购书》，中盛公司不认可也不接受其他公司对外代表中盛公司签署的任何形式的购房合同或认购书，原告所持有的认购书不应对中盛公司产生法律上的约束力。中盛公司暂时不同意与原告签订商品房预售合同。崇盛公司述称，同意支持原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了对该项目B座楼盘的预售许可。2017年9月16日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装，尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司，总价为94372632元，合同中约定：第三条：付款方式3.1在合同签订后三日内乙方向甲方支付贰佰万定金，3.2乙方于2018年2月5日前支付甲方壹仟伍佰万元整，3.3乙方于2018年7月15日支付甲方叁仟万元整，3.4乙方于2018年12月付清甲方肆仟柒佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元整。第四条：其他约定4.1乙方向第三者售卖甲方B座房产，所回笼的全部资金由甲方收取，乙方不得自行收取…4.2乙方须履行向第三方承诺的交房时间，甲方有权对乙方进行监督，否则所造成的一切损失由乙方负责。…4.5甲方负责支付玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以内的税费，乙方销售给第三方超出玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以上的税费由乙方负责。…4.8如乙方或乙方的第三方客户付房款后提出网签，甲方要无条件配合。4.9乙方付款使用北京崇盛投资基金管理有限公司公户或法人代表杨昌友私人卡汇款均有效。2018年1月16日，中盛公司、崇盛公司及鑫合公司三方签订补充协议，约定变更原合同4.9条款为：乙方付款使用北京鑫合众成资产管理有限公司公户或法人毛京军私人卡汇款有效。同日，崇盛公司作为甲方与乙方鑫合公司签订《房屋转让合同》，崇盛公司将中盛国际海景酒店B座房产全部平价转让给鑫合公司，付款义务参照崇盛公司与中盛公司的约定可由鑫合公司直接支付给中盛公司，并约定由鑫合公司负责房屋的装修，于2019年5月31日全部竣工验收达到交房标准，鑫合公司向第三方售卖B座房产，所回笼的全部资金先由中盛公司收取…鑫合公司或鑫合公司卖给第三方客户的房屋（含已办理的认购书、购房合同或预告登记等）总价款不能超过鑫合公司已付给崇盛公司房款的70%…2018年6月1日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订补充合同，对楼房的装修施工标准及期限作了约定，2.3乙方应当于2018年5月30日前将B座37层样板间装修完毕，经甲方验收并作为交付给客户的标准，乙方整个B座的装修工期如下1.…2.…3.B座水电、门窗、消防等所有施工项乙方要按照国家有关法律法规达到综合验收标准，并于2019年5月1日前全部完工，否则造成的一切损失全部由乙方承担。乙方应当按以上进度表按时完成装修，并达到综合验收标准否则甲方可随时解除合同，并不予办理购房合同和预告登记并收回B座房产。第三条其他约定…被告鑫合公司对中盛国际海景酒店B座房产进行出售并实施了部分配套施工及装修。截止本案判决之时，配套施工和装修均未完成，既未达到综合验收标准也无法向购房业主交付房屋。被告中盛公司因为崇盛公司未按照合同约定的期限和数额向其支付房款，停止了与鑫合公司出售给第三方的购房户签订商品房买卖合同及合同备案，引发购房户的群访，三公司之间也发生纠纷并提起诉讼。经初步了解，中盛国际海景酒店B座批准预售的房屋450余套，总建筑面积32654.89㎡，已销售370余套（其中已备案155套）,鑫合公司已支付中盛公司6000余万元，中盛公司对收取的6000余万元中的70%款项视作收取的购房款，并与对应房价数额房屋的购买人签订了正式的《商品房买卖合同》。关于原告购房的过程，经法庭调查，2018年8月1日，被告鑫合众成公司作为出卖方与原告签订17份《商品房认购书》，约定原告认购17套房屋，总房款为5025920元，包括本案所涉的中盛岛湾一号项目21层25002号房，房款为226481元。原告向鑫合公司共支付4675920元（其中认购的30010号房屋约定先付400000元首付款，余款350000元待签订合同后办理按揭贷款，因至今未签订预售合同，故尾款350000元未支付），上述款项均由鑫合公司给原告出具了收据。被告鑫合公司提交银行转账记录，证明其于2018年8月15日向中盛公司转账320万元、于2018年8月21日向中盛公司转账150万元，共计470万元，但未标注转帐款项的事由，鑫合公司称该470万元中包括原告已支付的4675920元。另，原告与鑫合公司签订的《商品房认购书》中，内容只有认购房屋的房号及面积、认购价格及付款方式，以及逾期付款的违约责任。庭审中，第三人崇盛公司提交本院已生效的（2019）鲁0612民初139号民事判决书，证明被告中盛公司在该139号案件中承认三方系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设、崇盛公司负责配套施工及房屋销售，鑫合公司与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设及销售。本院调取（2019）鲁0612民初139号案件原告徐XX诉被告中盛公司、崇盛公司、鑫合公司商品房预售合同纠纷的庭审笔录，在该案件庭审笔录中，问及三公司因涉及与购房户发生房屋买卖活动中存在何种法律关系时，三公司认可系合作开发关系，即中盛公司负责土建主体建设，崇盛公司负责配套施工，鑫合公司又与崇盛公司系合作关系，共同完成配套建设。问及为何由鑫合公司对外出售房屋？中盛公司称“我方与崇盛公司合作建设开发，崇盛公司负责出售，崇盛公司和鑫合公司又有合作，所以由鑫合公司向原告出具认购书，但是商品房买卖合同是我方与原告签订的”。本案中，崇盛公司和鑫合公司认可三方系合作开发关系，被告中盛公司不予认可，认为只是与崇盛公司之间发生房屋买卖关系。原告认为，其与鑫合公司签订的《商品房认购书》的性质为商品房买卖合同而非预约合同，基于三方公司系合作开发关系，中盛公司作为房地产开发项目的开发主体，原告购买该项目房产是基于对中盛公司的信任，鑫合公司在涉案楼盘设立售楼处销售房产，且中盛公司与其销售的一百多购房户签订了商品房预售合同的事实，足以给原告形成鑫合公司是中盛公司代理人的认知，所以《商品房认购书》的效力及于中盛公司，鑫合公司将原告支付的购房款转给了中盛公司，中盛公司应与原告签订商品房预售合同。本院在审理过程中，向原告释明，若《商品房认购书》被认定无效或者系预约合同性质，其诉讼主张是否变更，原告表示在本案中不变更，若被认定无效，其将另案主张权利。本院认为，关于对中盛公司、崇盛公司、鑫合公司所涉中盛国际海景酒店B座房产转让行为法律关系定性，是判定各方当事人所负法律责任的前提关键。虽然在（2019）鲁0612民初139号案件中三公司自认系合作开发关系，但只是个案中当事人的自由表达，本院应根据实际情况作出判定。通过审查三公司之间订立的相关合同及补充协议，能够看出中盛公司与崇盛公司签订《购房合同》是通过转让尚未完成开发的处于在建工程阶段的房地产获取固定的转让价款收益为目的，崇盛公司通过完成该B座房地产开发项目的配套施工并向购房户出售房屋获取超出转让价款的差价利益；崇盛公司与鑫合公司签订《房屋转让合同》是将崇盛公司在《购房合同》中的权利义务让渡给鑫合公司。结合合同中的条款内容分析，本院认为，中盛公司与崇盛公司之间并非真正意义上的房屋买卖的合同关系，二者虽然有配合完成销售流程的行为，但相互之间不具备共担风险、共享收益的合作开发特征，应属转让房地产开发项目的合同关系。崇盛公司又将受让的房地产开发项目转给鑫合公司运作。崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发主体资质，三公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应为无效。中盛公司、崇盛公司及鑫合公司应对后期发生的所涉中盛国际海景酒店B座房地产交易行为承担相应的民事法律责任。本案中，中盛公司作为商品房预售许可证中的开发销售主体已为众所周知，鑫合公司与购房户签订《商品房认购书》并收取购房款后由中盛公司与购房户签订正式的《商品房买卖合同》的缔约流程，足以使包括原告在内的购房户产生中盛公司知晓并允许鑫合公司代其进行缔结合同前期磋商的认知。鑫合公司与原告签订的《商品房认购书》系当事人的真是意思表示，原告要求确认《商品房认购书》合同有效的请求本院予以支持。原告明知购买的是中盛公司开发的房地产，将来达成的《商品房预售合同》卖方主体应为中盛公司，所以，原告即使认为鑫合公司系中盛公司的销售代理，其也应当知道将来必定还要与中盛公司另行订立书面的商品房买卖合同来完成其商品房买卖事宜的缔约，其与鑫合公司所形成的认购书仅仅是对房屋买卖事宜的初步确认，处于商品房买卖契约前的前契约阶段，该认购行为属于预约行为，所形成的《商品房认购书》系预约合同，现中盛公司明确表示不认可鑫合公司与原告签订的《商品房认购书》，也不同意与原告签订商品房预售合同，依据合同自愿的原则，原告要求判令强制中盛公司与原告签订正式的商品房预售合同，于法相悖，本院不予支持。原告要求鑫合公司继续履行《商品房认购书》，因中盛公司不认可而丧失缔约基础致事实上不能实际履行。关于原告明确表示不在本案中变更诉请，其将另案主张其他权利诉求，本院尊重其选择。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条规定判决如下：一、确认原告黄日宏与被告北京鑫合众成资产管理有限公司于2018年8月1日签订的原告购买岛湾1号项目（即滨海东路506号中盛国际海景酒店B座）25002室房屋的《商品房认购书》有效；二、驳回原告黄日宏对被告北京鑫合众成资产管理有限公司、被告烟台市中盛房地产开发有限公司及第三人北京崇盛投资基金管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费1652元，由被告北京鑫合众成资产管理有限公司、烟台市中盛房地产开发有限公司及第三人北京崇盛投资基金管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  衣春霖二〇一九年十二月二十三日书记员  栾琪嵩