黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10097号上诉人（原审被告）：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。负责人：江亭良，执行董事。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晓冰，女，1981年5月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：马吉富，男，1972年9月24日出生，汉族，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者，住哈尔滨市双城区。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区世阳路717路盛世家园小区G20栋1单元1层102室。法定代表人：江亭良，董事长。委托诉讼代理人：田汶龙，1976年9月20日出生，汉族，曼哈顿公司职员，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城分公司）因与被上诉人吴晓冰，原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。双城分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：1.吴晓冰在一审请求的是依法解除双方签订的曼哈顿新世界购物广场二层40号商铺《买断经营使用权合同》,并没有请求解除预约合同也就是认购书,而一审法院,却在判决中认定预约合同也就是认购书,双城分公司未能切实履行合同义务,致使合同目的无法实现将双方所签订的认购书解除，一审法院的判决违反了我国民法的意思自治原则。2.预约合同是指当事人之间约定将来订立一定合同的协议，它的法律效力主要是为了确认本合同的正式签订;双方签订认购书后，均履行了认购书所约定的全部内容,将认购书的内容进行了完善、具体，特别是双方确认了商铺所有权的性质。3.一审法院认定双方签订的认购书双城分公司未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现,根本就没有事实依据，该认定是错误的。4.一审法院认定双城分公司擅自改变合同性质,将购买的商铺所有权通过补签合同,变成了使用权，导致长期群体上访事件所购商铺一直无法正常经营,不符合入户条件的商铺，完全是错误的。双城分公司将商铺交付给了吴晓冰，吴晓冰自愿将商铺交付给双城分公司对外出租，合同目的已经实现。5.一审法院适用法律错误。因为双方签订的是商铺买断经营使用权合同,并不是商品房买卖合同,所以,本案并不适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。双方签订的认购书，商铺买断经营使用权合同以及委托租赁管理协议，均以全面履行，合同目的已经实现，双城分公司不存在违约行为，所以一审法院适用合同法第94条第四款是错误的。吴晓冰辩称，不同意双城分公司的上诉理由和观点，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决结果。曼哈顿公司述称，与双城分公司意见一致。吴晓冰向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的曼哈顿新世界购买广场二层40号商铺《买断经营使用权合同》；2.曼哈顿公司、双城分公司返还吴晓冰购买商铺款人民币166,488.16元；3、曼哈顿公司、双城分公司给付吴晓冰违约利息损失，自2014年10月29日付款之日起，以本金人民币166,488.16元，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算到全部给付之日止。一审法院认定事实：曼哈顿公司、双城分公司系隶属关系。2014年10月27日，双方签订购买曼哈顿新世界购物广场二层040号商铺买卖《认购书》，商铺面积7.83平方米，每平米27,000元，折后总价款人民币166,488.16元，吴晓冰和出卖方销售经理，出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年10月29日吴晓冰按约定将购房款汇入双城分公司提供的公司账户，双城分公司出具166,488.16元收款票据。吴晓冰付清全款后，双城分公司通知吴晓冰签订《商铺买断经营使用权合同》。双城分公司擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件，所购商铺一直无法正常经营。2015年4月30日经双城市政府主要领导协调，双城分公司对全体业主要求办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经吴晓冰长期主张权利，双城分公司一直推脱至今也未签订补充协议。双城分公司在未获得相关审批手续的情况下，出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，一直未与吴晓冰签订商铺买卖合同，导致吴晓冰购买商铺合同及贷款目的无法实现。一审法院认为，双方所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及双城分公司的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案双城分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，可以认定有效。吴晓冰请求利息的主张应参照中国人民银行同期贷款基准利率，自购房之日起计算。综上，双方所签订的预约合同因被告未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现，吴晓冰要求解除应予准许，双城分公司应依法返还收取的全部价款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：一、解除双方签订的曼哈顿新世纪购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同。二、双城分公司返还吴晓冰交付的全部价款166,488.16元。三、双城分公司自2014年10月29日起，以166,488.16元为基数，按人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算给付原告利息至本判决确定履行期限前的实际给付之日止。四、曼哈顿公司对上述款项的给付承担连带责任。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案吴晓冰与双城第二分公司于2014年10月29日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为：认购商铺。吴晓冰依照该认购书交付了全部预购款。而2014年12月24日，吴晓冰与双城第二分公司签订的合同为：《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。双城第二分公司在收取吴晓冰全部预购款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括吴晓冰在内的诸多购房者的财产利益。虽然吴晓冰在《商铺买断经营使用权合同》签字，该签字行为是在已交付全部预购款后，其后吴晓冰就所购商铺性质一直与其他购买者与出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是吴晓冰真实的意思表示。双城第二分公司作出承诺后一直就吴晓冰所购商铺性质给予答复，吴晓冰等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，吴晓冰起诉请求解除双方签订的买断经营使用权合同，返还其已交付的购房款并由双城第二分公司及其法人单位给付利息损失符合法律规定。综上所述，双城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年十二月十九日法官助理胡渤书记员于文娟