河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初1030号原告（反诉被告）：李亚如，女，汉族，1991年6月8日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：李富生，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹帅，男，汉族，1991年6月4日出生，住河南省汝南县,系原告李亚如丈夫。被告（反诉原告）：杨东风，男，汉族，1977年10月25日出生，住河南省洛阳高新区。被告（反诉原告）：乔静晓，女，汉族，1975年7月25日出生，住河南省洛阳高新区创业路付2号院19号楼3单元701号。（二被告共同）委托诉讼代理人：柳矿生、孙丹丹，河南中冶律师事务所律师。第三人：洛阳吉如房地产营销策划有限公司，住所中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区希望路3号顺河蓝湾公寓1幢103。法定代表人：于晶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李奇龙，男，汉族，1994年12月22日出生，住河南省洛阳高新区，系公司员工。原告（反诉被告）李亚如与被告（反诉原告）杨东风、乔静晓（反诉原告）、第三人洛阳吉如房地产营销策划有限公司（以下简称吉如房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚如及委托诉讼代理人李富生、曹帅，被告杨东风、乔静晓及委托诉讼代理人柳矿生、孙丹丹，吉如房产公司法定代表人于晶及委托诉讼代理人李奇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李亚如提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告已付定金1万元；2、请求法院确认原被告之间的房屋买卖合同已解除，并判令被告向原告支付违约金5.7万元；3、请求法院判令被告承担10260元佣金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李亚如与被告杨东风、乔静晓以及第三人吉如房产公司（中介公司）于2018年12月26日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《居间买卖合同》）以及《补充协议》各1份。《居间买卖合同》和《补充协议》约定原告以57万元的价格购买被告所有的位于洛阳高新技术开发区洛宜路××小区××楼××单元××室的房屋。《居间买卖合同》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了1万元的购房定金。根据《居间买卖合同》的约定，被告应在合同签订后20个工作日内与原告到银行××××洛阳市《存量房买卖合同》，且被告应于2019年3月31日之前将房屋交付给原告。但被告以各种理由拒绝履行合同义务，并向原告和第三人明确表示不再继续履行合同。原告认为，被告的行为严重违反了契约精神和诚实信用原则，损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告杨东风（反诉原告）、乔静晓（反诉原告）辩称，一、李亚如未按照合同约定履行义务，先行违约。根据双方签订的合同约定，李亚如应先行通过贷款资格后支付首付款11万元。双方配合办理后续流程，而李亚如的贷款资格久拖未决，远远超过合同约定的签订本合同前的时间，也超过了三方签订的居间买卖合同第七条约定的在本合同签订之日起20个工作日内，买卖双方须签订洛阳市存量房买卖合同的约定，应当承担违约责任。现起诉答辩人毫无道理。二、由于原告违约，不应返还定金。由于原告没有按照合同约定履行义务，构成违约，现在又请求解除合同，支付的定金当然不应该返还。三，答辩人同意原告解除合同的请求，但不应支付违约金和佣金。因为原告贷款的数额超过了总房款的80%，所以没能通过贷款资格，故请求解除预约买卖合同，答辩人认同，但不可能因原告的违约让答辩人支付违约金。相反，答辩人依约享有反诉原告支付违约金的权利。对于佣金依约应当由违约方承担，不应当由答辩人承担。综上所述，因原告自身原因未能履行合同，违约在先，请法院依法驳回原告诉讼请求。第三人吉如房产公司辩称，合同签完后，原告就去准备银行流水、征信报告、收入证明，为购买房子贷款做准备，准备好之后，提交给我公司售后的员工，公司审查后认为原告条件具备，可以进行面签，原告的准备及面签是在合同规定之内，原告没有违约。审查后，我们通知原被告双方面签，原告有时间，但是电话通知被告，被告说在外地没有时间，多次跟被告沟通，都没有约好时间，最后面签没有进行下去。当时公司让员工准备了催告函寄给被告，督促被告方履行面签的手续，并告知被告最迟面签时间，催告函寄出后，又给被告打电话，被告还是说没时间，最后没能把双方凑到一起。后来被告有时间了，但是时间已经很晚了，原告已经起诉了，作为公司一方就没进行下去的意义。被告杨东风（反诉原告）、乔静晓（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告李亚如支付反诉原告杨东风、乔静晓违约金5.7万元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：杨东风、乔静晓与李亚如以及第三人吉如房产公司于2018年12月26日签订了《居间买卖合同》以及《补充协议》各一份，约定了李亚如以57万元的价格购买杨东风、乔静晓位于洛阳高新技术开发区洛宜路××小区××楼××单元××室的房屋。按照合同约定，李亚如应先通过贷款资格初审后支付首付款11万元。居间买卖合同和补充协议签订后，杨东风、乔静晓等待李亚如支付首付款，签订正式的洛阳市存量房买卖合同，而李亚如迟迟未能按照合同约定的时间履行合同义务，其已经构成违约。杨东风、乔静晓认为按照合同的约定，李亚如应当支付违约金5.7万元。原告李亚如（反诉被告）辩称，1、杨东风、乔静晓在12月26日签订居间买卖合同以及补充协议后，迟迟未进行面签，也没有到银行签订正式的存量房买卖合同。在这个节点上导致整个交易无法进行下去，因此主要的违约责任在杨东风、乔静晓。2、原告协议签订后，也在积极配合被告，并在吉如房产公司的协助下去准备手续，然后再进行贷款，但是由于没有杨东风、乔静晓的配合，导致李亚如单方无法将该交易继续下去。综上，李亚如认为该交易无法推进，纯属杨东风、乔静晓拒绝履行合同义务，拒绝出让出卖房屋所致，因此，其反诉没有任何事实与法律依据。第三人吉如房产公司辩称，杨东风、乔静晓不出面进行面签，无法通过贷款资质审核，反诉状上说的11万元，不是提前支付给卖方的，是面签当天原告自己银行卡上要有11万元，网签之后打到房管局资金监管账户上，因为双方没有进行面签，所以后面的没有进行。针对本诉、反诉，原告李亚如向法庭举证如下：证据一：《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》。证明：1、原告与被告以及第三人在2018年12月26日签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告以57万元的价格购买被告所有的位于洛阳高新技术开发区洛宜路××小区××楼××单元××室的房屋。2、房屋买卖合同第六条约定被告应在2019年3月31日之前将房屋交付给原告。3、房屋买卖合同第七条约定被告应在合同签订之日起20个工作日到银行面签,签订正式的购房合同。4、房屋买卖合同第九条第3项约定被告“违法本合同约定或因卖房其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价百分之十的违约金责任”。5、房屋买卖合同第十二条第1项约定第三人向原告收取佣金10260元。6、补充协议第七条约定：“甲方（被告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（原告）有权要求以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；拒绝将房屋出售给乙方……；逾期履行本协议约定的义务超过十五日的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方支付房屋总成交价10%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。证据二：《收条》,证明：2018年12月26日，原告向被告交付购房定金1万元。证据三：第三人《情况说明》。证据四：录音资料（附光盘），证明：被告在签订合同后违反契约精神，拒绝履约。其行为符合房屋买卖合同第九条规定，属于根本违约，原告有权解除合同并要求被告根据房屋买卖合同和补充协议的约定，支付违约金并退还已支付的1万元定金。证据五：网上关于锦绣园小区房价的截图。证明：涉案房屋所在小区同等类型的房屋价格现在已经接近70万左右，也就是说因被告的一个违约行为，致使原告产生的损失大概有十几万之多。被告杨东风、乔静晓对原告李亚如提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，证明方向有异议。该居间买卖合同第五条第二小条约定，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同之前需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于面签后支付首付款11万元至贷款监管账户。以及补充协议第一条第二小条，约定在签订本合同之前需确认通过银行或公积金中心的贷款初审资格。乙方于银行审批通过后五个工作日内支付首付款11万元，按照合同和补充协议约定的履行内容的先后顺序，原告首先应当具备贷款资格并且在具备贷款资格之后，由原告和中介公司通知被告，协助办理相应手续。根据第三人的陈述，原告是在签订居间服务合同以及补充协议之后，才办理了相应的流水、贷款初审资格的手续，同时由于贷款资格手续没有通过银行的审批，在合同约定的时间内没有通知被告，应当是原告违约在先。对第二组证据真实性无异议，证明方向有异议。鉴于原告违约在先，所以定金不应返还。对第三组证据，第三人出具的情况说明与事实不服，与合同约定也不符，居间服务合同第五条第二小条，约定购买方也就是原告，须通过贷款资格初审，买方于面签后支付首付款11万元，而不是情况说明中写的，当时合同约定后买卖双方积极配合，签订合同20个工作日去面签存量房买卖合同，与合同约定的内容不符。况且第三方没有在合同约定的期限内通知被告去办理贷款手续，根据被告所述，签了居间服务合同之后，被告曾打电话向中介公司询问，中介公司说，由于原告的贷款手续没有办妥才导致合同没有按约定履行。第四组证据，2019年2月18日录音，这个时间和中介公司发的催告函时间相差一天。催告函是2019年2月17日发的，这两个证据印证了原告是在发催告函和录音的时候，刚刚准备好贷款的资格手续，这时候才通知原告去配合办理手续，是在合同签订以后将近两个月的时间，之前一直没有通知。合同约定是在签订之前有贷款资格，通过贷款资格，然后买方也就是现在的原告去面签。面签不过可以通知，但是原告一直没有通知，一直到2月份才通知。而到2月份通知的话，就已经违反了合同第七条的约定，第七条约定居间服务合同签订之后20日起，双方就要去签存量房买卖合同，而实际是合同签了将近两个月，才通知被告去办理手续，钱当然也没有付。在录音中明显能听出来，被告其实已经委婉拒绝向原告出售房产，原因就是因为原告已经违约在先，没有按照合同约定来办理贷款资格也没有通知被告配合办理手续。第五组证据，第一，对房价截图的真实性我们无法确定，不知道截图从何而来，价格的真实性无法确定。证据的真实性也无法确定。第二，与本案没有关联性。对录音补充说明：该份录音是原告与被告乔静晓的通话录音，通话是乔静晓给原告打过来的。提供录音是证明被告在录音里已经表现出不卖房了，原因是他为了小孩上学搬家烦等等各种理由不卖房子。在录音之前原告多次与中介进行沟通，中介也多次与被告进行沟通，催促卖房的事宜。第三人吉如房产公司对原告李亚如提交的证据发表质证意见如下：对一、二组证据没有意见，对第三组证据情况说明，需要加一句话，在第二段第二行最后“然后买方支付首付款11万元”后加上“至贷款监管账户”。对第四组证据录音，关于土地70年和45年，国家已经做了说明，到期后自动续期，作为中介，我们不需要向买方特别说明，只要房屋能够进行买卖就行，对于所说的房源外泄，我们不认可，中联地产也属于我们的加盟公司，房源是共通的。对第五组证据，目前市场成交价是这个价位，甚至还要高。针对本诉、反诉，被告杨东风、乔静晓向法庭提交证据如下：1、《居间买卖合同》、《补充协议》。2、被告与第三人的电话录音。证明原告签订居间服务合同，又通过存款增加银行流水，以达到贷款资格的一个事实。在录音过程中，第三人明确说明符合贷款资格需要六个月的流水，而李亚如尚缺两个月的，所以才在签订居间服务合同之后，无法在合同约定的期间内通知被告办理贷款手续，直至到2019年2月份，达到条件以后才通知被告，但已经违反了合同的约定时间。原告李亚如对被告杨东风、乔静晓提交的证据发表质证意见如下：录音真实性不确定，对录音内容不认可，原告当时的流水是够的，是原告与曹帅一起贷款的。第三人吉如房产公司对被告杨东风、乔静晓提交的证据发表质证意见如下：录音内容不是完全真实的，审查时原告流水的钱基本够了，达到了面签的条件，是为了保险起见多存了两笔。针对本诉、反诉，第三人吉如房产公司向法庭提交证据如下：其与被告于2019年2月25日的通话录音。证明中介已经尽到义务，双方都通知了，但是被告不卖房了，最后不能成交。原告李亚如对第三人吉如房产公司提交的证据发表质证意见如下：更加证明了被告根本违约，拒不出售涉案房屋。被告杨东风、乔静晓对第三人吉如房产公司提交的证据发表质证意见如下：根据录音的内容以及第三人所署的录音时间，我们认为正是由于原告事先违约导致到2019年2月25日，第三人才又和被告联系要求卖房，其实这时候已经是原告违约在先，被告不愿再出售房屋，也符合合同约定。经审理查明，2018年12月26日，原告（反诉被告）李亚如（买方）与被告（反诉原告）杨东风、乔静晓（卖方）、第三人洛阳吉如房地产营销策划有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号为LY0038340）及《补充协议》一份，约定卖方拟转让坐落于洛阳高新技术产业开发区洛宜路××小区××楼××单元××室房屋。合同主要约定：房产转让总价款为人民币大写：伍拾柒万元整。该转让价款不含税、费。原告（反诉被告）李亚如（买方）以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于面签后支付首付款人民币11万元至贷款银行监管账户；预计贷款金额为人民币46万元。卖方应当于2019年3月31日将房产交付买方。在本合同签订之日起20个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之十违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币10260元。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。甲方（出卖方）若出现下列情形之一的，甲方（出卖方）构成根本违约，且乙方（买受方）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；拒绝将房屋出售给乙方……；逾期履行本协议约定的义务超过十五日的。甲方（出卖方）若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方支付房屋总成交价10%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。另查明，2018年12月26日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）杨东风支付房屋定金人民币1万元。本院认为，原告（反诉被告）李亚如与被告（反诉原告）杨东风、乔静晓、第三人洛阳吉如房地产营销策划有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，应为合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告（反诉被告）是否通过银行或公积金中心的贷款，是原告（反诉被告）支付房产总价款的先决条件，但并不能免除被告（反诉原告）义务的履行。被告（反诉原告）未按照合同约定配合原告（反诉被告）签订洛阳市《存量房买卖合同》，致使本案《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》目的不能实现，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）的1万元定金应予返还。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担10260元佣金的诉讼请求，因未向本院提供证据证明支付情况，本院不予支持。被告的反诉请求，因没有事实依据，不予支持。本案房产未实际交付，合同并未实际履行，适宜解除合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告李亚如（反诉被告）与被告杨东风（反诉原告）、乔静晓(反诉原告)、第三人洛阳吉如房地产营销策划有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》。二、被告杨东风(反诉原告)、乔静晓(反诉原告)于本判决生效之日起十日内返还原告李亚如（反诉被告）定金10000元。三、被告杨东风(反诉原告)、乔静晓(反诉原告)于本判决生效之日起十日内向原告李亚如（反诉被告）支付违约金57000元。四、驳回原告李亚如(反诉被告)的其他诉讼请求。五、驳回被告杨东风(反诉原告)、乔静晓(反诉原告)的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1732元，由被告杨东风(反诉原告)、乔静晓(反诉原告)负担1400元，原告李亚如（反诉被告）332元。反诉受理费613元，由被告杨东风(反诉原告)、乔静晓(反诉原告)负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨超锋人民陪审员  温素萍人民陪审员  李淑英二〇一九年十二月三十日书 记 员  张艺玮