贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7537号上诉人（原审被告）：王晓波，男，汉族，1978年4月26日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：龚大力，贵州祥景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李杨芬，女，汉族，1964年8月16日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：遵义市恒兴物业管理有限公司，住所遵义市红花岗区中华北路426号，统一社会信用代码：915203027501693157。法定代表人：杨发祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州聚联律师事务所律师。原审被告：遵义市金鹏房地产开发有限公司，住所遵义市红花岗区中华北路436号，统一社会信用代码：91520302722144129U。法定代表人：杨发祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州聚联律师事务所律师。上诉人王晓波与被上诉人李杨芬、遵义市恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物管公司）、原审被告遵义市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初5847号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王晓波上诉请求：撤销原审判决第三项，发回重审或者依法改判，本案的一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在2019年5月12日搬离租赁房屋时，已经通知恒兴物管公司，该公司已经派人与上诉人的工作人员进行交接，但未进行书面的交接，这不影响上诉人已经将租赁物交还给恒兴物管公司的事实，加上从李杨芬的关于新摇篮歌城假借装修人去楼空的陈述来看，其已经知道上诉人已经搬离，一审判决认定上诉人未在2019年5月12日搬离租赁物的事实不清。2、上诉人与恒兴物管公司之间关系不构成真正的连带之债；3、上诉人于2019年5月12日搬离租赁物后，并不是租该房屋的使用人、管理人，上诉人对李杨芬的损失无过错，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定系适用法律错误。被上诉人二审期间未作答辩。原审被告二审期间未作陈述。李杨芬向原审法院诉讼请求:1、依法判令解除告恒兴物管公司、新摇篮的租赁合同关系；2、依法判令恒兴物管公司、新摇篮将租赁商铺腾房及恢复原状后立即交付给李杨芬；3、依法判令恒兴物管公司、新摇篮支付拖欠租金（2019年3月18日至6月18日租金为2,140元）和解除租赁关系后逾期腾房占有使用费。金鹏房开公司承担连带担保责任；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月21日，李杨芬与金鹏房开公司签订《商品房买卖合同》，约定李杨芬购买位于汇川区.99平方米），并约定有相应的内容。在诉讼过程中，金鹏房开公司向李杨芬提交《二座负一层平面图》一份，载明负一层的场地分割成若干相邻、面积若干的方形、扇形商铺等，其中包括有Ｆ039号商铺（面积12.99）的内容，但无商铺的四至界限。2007年12月21日，李杨芬与恒兴物管公司签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》，约定李杨芬委托恒兴物管公司将上述商铺代为租赁管理，由恒兴物管公司负责招商、管理，并为经营商家提供市场准备和装修时间。委托期限72个月，自2008年1月1日起至2013年12月31日止。恒兴物管公司按季度支付李杨芬收益，在每个季度第1个月15号前一次性支付。李杨芬委托恒兴物管公司根据出售方的通知，对标的物进行验收和接收，恒兴物管公司的验收行为视为李杨芬的行为。李杨芬在租赁过程中，不再承担该房屋的物业管理和经营者管理费用。从签订合同之日起，恒兴物管公司有权对商铺进行装修和外包装、装璜、广告及外墙使用。李杨芬不承担任何费用，也不得干涉恒兴物管公司。该合同还约定有其他的内容。2007年12月21日，李杨芬（委托方、甲方）、恒兴物管公司（受委托方、乙方）、金鹏房开公司（担保方、丙方）签订《担保合同》，约定乙方应按甲方委托标的物（商铺）建筑面积与执行单价得出的总价计算回报，并于2008年1月1日起，向甲方支付代为收取的回报，即第一年各季度1,595元（年回报率12%）、第二年各季度1,728元（年回报率13%）、第三年各季度1,861元（年回报率14%）、第四年各季度1,994元（年回报率15%）、第五年各季度2,127元（年回报率16%）、第六年各季度2,260元（年回报率17%）。在合同履行过程中，如乙方无法按约定时间向甲方支付回报时，由丙方（担保方）支付。该合同还约定有其他的内容。在实际中，恒兴物管公司曾将包括前述商铺在内的第二幢负一层出租他人用于其他的经营活动。2010年，恒兴物管公司（出租方、甲方）与王晓波（承租方、乙方）签订《租赁合同书》。该合同约定甲方向乙方出租香樟印象小区的贰座负一层，面积3800平方米，用于经营KTV歌城；租期8年，从2010年12月18日起至2018年12月17日止，合同期满乙方如需续租，须在本合期满30日前向恒兴物管公司提出书面申请，双方另行签订《租赁合同》。从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月20元/平方米标准交纳租金76,000元；2011年12月18日起至2014年12月17日止，租金每平方单价逐年按5%递增；2014年12月18日起至2018年12月17日止，租金按每平方米单价逐年按8%递增。乙方在合同期内所投资的装修及其他方式增加的资产，装修遵循“来修去丢”的原则，合同期满时或解除合同时，在不损坏房屋地面、墙面、结构及原有设施的前提下，对可移动资产进行拆除。乙方不愿拆除的，甲方收回该场地时对乙方的资产不承担任何经济责任，也不承担收购乙方资产的义务。双方还补充约定减免乙方6个月的租金作为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，租金计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。在签订前述《租赁合同书》的同时，恒兴物管公司（甲方）与王晓波（乙方）还签订《房屋（商铺、场地）管理合同书》。该合同约定管理期限从2010年12月18日起至2018年12月17日止。乙方从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月15元/平方米交纳管理费，共计57,000元。2011年12月18日起至2014年12月17日止管理费（租金）每平方米逐年递增5%，2014年12月18日至2018年12月17日止，管理费（租金）每平方米逐年递增8%。合同期满或解除合同时，所有装修乙方不得拆除和毁坏，甲方不支付任何费用。双方还补充约定甲方减免乙方6个月的管理费作为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，管理费计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。2011年8月1日，基于王晓波租赁的前述场地，新摇篮歌城登记成立，类型为个体工商户，组成形式个人经营，王晓波为经营者。在实际中，前述租赁场地系新摇篮歌城在使用，后续也系新摇篮歌城在履行前述《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》并支付相应租金，而恒兴物管公司也认可新摇篮歌城为实际的承租方。2019年10月22日，新摇篮歌城在工商部门办理注销登记。2016年12月30日，恒兴物管公司（甲方）与新摇篮歌城、王晓波（乙方）签订《商业地产租赁协议》，约定双方于2010年12月18日签订《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》，因商业权属发生变化，双方协商共同确认以下事实：租赁地点、面积、租金单价、租金支付周期、租金上浮比例均按原合同约定未发生变化。租金起始价35元每平方米，2011年起至2014年12月17日起租金每平方米单价逐年按5%递增，2014年12月18日起至2018年12月17日止租金每平方逐年按8%递增；乙方已交纳保证金114,000元，继续有效。如无违约、欠费等情形，乙方凭保证金收条不计息退反。……五、变更情况阐述及约定：1、2011年后至今，甲方因经营行为逐步丧失本合同项下商业地产的所有权，原《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》所约定的出租主体已转变为贵州银信通商贸公司、张翰匀、金惠丽等三十余户独立业主，新业主均就各自所属商业产权办理物权登记。2、随着商业产权的逐步出售、转让，乙方缴纳的租金也根据不同登记时间转由新业主直接收取。自2015年9月起，甲方已不再享有本合同项下商业地产合同约定租金的所有权。乙方应按前述约定租金标准及支付条件，按期足额向各业主履行租金支付义务，直至2018年12月17日。3、乙方因与新产权业主口头协商达成一致，均认可甲、乙双方原合同租金标准和递增比例及租赁期限，为了维护租金收取的稳定，没有另签租赁合同及协议。4、自本合同签订之日起，甲方不得再以任何方式及理由要求乙方重复支付租金，但就本合签订前已经发生的未结款享有独立追偿的权利。该协议还约定有其他的内容。新摇篮歌城按该协议约定的租金标准通过银行转账方式直接向李杨芬支付相应的租金至2018年12月27日。2018年12月27日，新摇篮歌城向李杨芬支付2019年第一季度的租金2,148.16元。在诉讼过程中，新摇篮歌城（王晓波）称已2019年5月12日搬离前述租赁房屋，但恒兴物管公司称未办理租赁房屋返还手续。另查，恒兴物管公司与多户签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》。2014年，恒兴物管公司曾与其他购房户、新摇篮歌城就《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》的租金履行产生诉讼，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民三终字第189号二审判决认定：…….新摇篮歌城在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》租赁期间向业主支付租金系代恒兴物管公司支付，新摇篮歌城与业主之间不存在租赁合同关系。案件审理期间，原审法院于2019年10月18日组织各方当事人到现场对争议商铺的房屋状况进行相应的勘察。现场的情况是负一层商铺已没有人在占有、使用，处于空置状态。李杨芬可以直接进入场地占用、使用争议商铺，但同时其表示因商铺因场地现有吊顶及包房隔断，未恢复原状，不同意现场接收。原审法院受理本案后已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达起诉状副本等诉讼文书。原审法院认为，本案争议焦点为1、就本案争议商铺，李杨芬、与恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）之间存在何种合同关系；2、前述租赁合同关系是否应解除，是否应腾房及交付争议商铺，商铺是否应恢复原状；3、李杨芬主张的尚欠租金、占有使用费由谁承担；4、金鹏房开公司是否应对本案的租金、占有使用费承担连带责任。关于第一个焦点。关于与李杨芬存在租赁合同关系的主体。李杨芬与恒兴物管公司签订的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》虽名为委托租赁合同,但实质是租赁合同。在该合同租赁期限内，恒兴物管公司将房屋最终转租给新摇篮歌城，新摇篮歌城代恒兴物管公司交纳部分租金、恒兴物管公司自行交纳部分租金，且李杨芬亦接受这一租金方式，应为李杨芬与恒兴物管公司对租金支付方式的变更。该合同租赁期限届满（2013年12月31日）后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，次承租人新摇篮歌城仍在向李杨芬交纳其应交纳的租金，而恒兴物管公司未向李杨芬返还租赁商铺，作为出租人的李杨芬，显然认为恒兴物管公司在继续使用房屋，不会认为与恒兴物管公司终止合同，且恒兴物管公司也未告知李杨芬合同期满不再履行。故李杨芬与恒兴物管公司之间从2014年1月1日起形成不定期租赁合同关系。即使恒兴物管公司未就超出其与新摇篮歌城的租赁合同的约定补足租金，李杨芬是否向该公司主张仅是其行使对其权利的处分，而不能仅因此确定双方是否成立合同关系。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，李杨芬向原审法院起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，其民事起诉状实际属于一种特殊的书面解除合同的意思表示，原审法院已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达该起诉状副本，视为已通知李杨芬，恒兴物管公司收到该起诉状副本后已知晓解除合同的意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，恒兴物管公司并未对该解除行为的效力提出异议。故李杨芬解除合同符合法律规定，原审法院确认双方之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，恒兴物管公司应返还李杨芬商铺，并支付尚欠租金。原审法院已于2019年10月18日组织各方到场交付商铺，李杨芬以未恢复原状为由拒绝接收。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，李杨芬与恒兴物管公司的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》中并未约定原状且双方也未补充约定原状况，故对李杨芬的理由不予支持，原审法院视为当日商铺已返还。故原审法院不再判决腾房交付商铺及恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，按原租赁合同计算，李杨芬仅主张恒兴物管公司支付2019年3月18日至2019年6月18日的租金2,140元，系当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，故原审法院予以支持。关于第三个焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，在恒兴物管公司实际交付房屋前，新摇篮歌城负有腾房交付义务，对占用房屋期间给李杨芬造成不能使用房屋的损失，新摇篮歌城应予以赔偿。故新摇篮歌城应支付李杨芬合同解除至交付房屋期间的占有使用费。参照新摇篮歌城（王晓波）支付的2019年第一季度的租金标准（2,148.16元），新摇篮歌城还应向李杨芬支付2019年8月14日至2019年10月17日房屋占有使用费1,525.19元｛2,148.16元/季÷3月×（18/31+1+17/31）月｝。同时，恒兴物管公司作为承租方，其本负有在租赁合同解除后要求次承租人返还租赁物以交付出租人的责任，在新摇篮歌城腾房或恒兴物管公司任一方履行义务后，李杨芬的权利就得以实现，但恒兴物管公司与新摇篮歌城均没有履行义务，故对因未返还商铺造成李杨芬的租金损失即房屋占有使用费，恒兴物管公司与新摇篮歌城之间构成不真正连带之债，恒兴物管公司或新摇篮歌城任何一方履行前述债务均可导致前述全部债的关系消灭，同时另一方免除该债务的履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，本案中新摇篮歌城实际系个体工商户王晓波登记的字号。但在诉讼中，该字号已注销登记，故新摇篮歌城的前述权利义务依法由其经营者王晓波承担。关于第四个焦点。虽然李杨芬与金鹏房开公司、恒兴物管公司签订的《担保合同》约定金鹏房开公司对恒兴物管公司向李杨芬支付的2008年至2013年底期间租金承担保证责任。但本案中，双方所争议的租金并非前述担保期间产生，而李杨芬并未提供证据证明金鹏房开公司对于超出前述担保期间的租金应承担担保责任。因此，李杨芬的该主张，原审法院不予支持。综上判决：一、李杨芬与遵义市恒兴物业管理有限公司之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除；二、遵义市恒兴物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付李杨芬2019年3月18日至2019年6月18日的租金2,140元；三、遵义市恒兴物业管理有限公司或王晓波于本判决生效后十五日内支付李杨芬2019年8月14日至2019年10月17日止的房屋占有使用费1,525.19元（在一方已履行支付义务的范围内，另一方免除支付责任）；四、驳回李杨芬的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为：由于李杨芬、恒兴物管公司、金鹏房开公司并未针对本案进行上诉，视为其服从一审审判决。本案争议焦点为上诉人是否应当承担2019年8月14日至2019年10月17日期间的房屋占有费用。对此本院认为，上诉人称其已于2019年5月12日将涉案房屋返还给恒兴物管公司，但其并未提供证据证明，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果，故对于上诉人主张其已于2019年5月12日将涉案商铺返还给恒兴物管公司的理由本院不予采纳。鉴于此，一审法院结合本案查明的事实，认定本案合同解除之日为其向恒兴物管公司送达起诉状副本之日即2019年8月14日以及认定返还租赁物的日期为一审法院组织各方现场交付租赁物之日即2019年10月18日并无不当。因上诉人负有返还商铺租赁即腾房义务，故一审判决其承担此期间的占有使用费符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人为原审判决适用法律有误的理由不能成立。至于恒兴物管公司是否与上诉人构成不真正连带之债，不影响上诉人在本案承担责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓波负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇一九年十二月二十四日法官助理侯振伟书记员钟永海