湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11101号原告：长沙一早网络科技有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区第NH1栋1803房。法定代表人：宋明贵，董事长。委托诉讼代理人：符成，湖南湘天律师事务所律师。被告：王明俊，女，1989年8月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：周峰，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告长沙一早网络科技有限公司（以下简称原告）诉被告王明俊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符成、被告的委托诉讼代理人周峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告剩余房屋租金10000元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2、判令被告退还原告房屋押金24000元及利息；3、判令被告退还原告物业费用1540元及利息；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月24日，刘倩作为原告的员工，接受原告的委托与被告签订《办公室租赁合同》，承租被告位于长沙市雨花区香樟路融创前海中心NH1-1803、1804、1805房屋用于办公。合同约定租赁期限从2018年11月1日至2021年10月31日，房屋租金第一年及第二年为每月24000元，第三年房租递增6%，支付方式押一付三，签订合同当天即支付首次租金和押金；同时约定物业费3300元/月按房租支付频率同房租一起支付给甲方（即被告）；合同还对违约行为等其他事项作出了约定。合同签订后，房屋租金及押金通过原告法定代表人账户转与被告。2019年6月，由于原告发展迅速，需要更大面积的办公楼。于是原告通过其员工与被告沟通转租事宜。被告口头上说只要原告找到下一个承租人便同意转租。原告的员工便与承租意向人沟通承租价格、付款方式、办公桌等细节问题，然后让承租意向人直接和被告对接。2019年6月21日，原告搬出所租赁被告房屋，新租客于2019年7月14日搬进去，并与被告在7月18日签订了租赁合同，并且缴纳了自7月18日起一个季度的房租及物业费。但原告也早已将7月份的房租及物业费缴纳。为此，原告通过其员工多次与被告沟通退还剩余房租及押金、物业费事宜，但被告拒绝退还上述款项。被告辩称，1、原告使用被告的房屋过程中对房屋墙面、插座等地方进行了人为损坏，未进行修复，给被告造成了损失。2、原告未按期支付本应在2019年7月20日前支付的下季度租金，且明确不再继续租用，根据双方的租赁合同约定，原告超过七天未支付租金的，其支付的押金即作为违约金赔偿给被告。3、2019年8月14日，原告指派其员工曾立新向被告归还房屋钥匙及水电卡，双方的合同关系自2019年8月14日由于原告的违约行为已经实际终止，但双方未达成书面解约协议。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案外人刘倩系原告公司的职员。2018年10月24日，刘倩（乙方、承租方）根据原告公司的委托授权与被告（甲方、出租方）签订一份《办公室租赁合同》，约定：一、甲方将位于长沙市雨花区香樟路融创前海中心NH1-1803、1804、1805房屋出租给乙方，用途为办公；二、租赁期限从2018年11月1日至2021年10月31日；三、房屋租金第一年和第二年为每月24000元，第三年房租递增6%，支付方式为押一付三，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下一季度房租，房屋在租赁期间产生的电费、空调费、物业管理费、卫生费及其他收费等费用均由乙方承担，其中物业费用（3300元/月）按房租支付频率一起支付给甲方；租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应拖欠按租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过7天或者拖欠租金、物业费、空调费及其他费用共计超过4000元的，甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，即乙方支付的押金作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品乙方在5日内自行处置，否则视为弃物；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了案涉房屋，原告按约支付了截至2019年7月31日的租金、物业费及房屋押金共计271562元。2019年7月，原告提出提前解除合同，被告要求原告转租，双方协商未成。原告陈述其于2019年7月14日搬离该房屋，但未提供证据证明。2019年8月14日，原告通过其公司职员曾立新向被告交还了该房屋的钥匙和水电卡。后双方就违约赔偿、退还相关费用等事宜协商未果，原告遂于2019年10月10日诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有《办公室租赁合同》、银行转账记录、微信聊天记录、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同的约定履行各自的义务。因原告提前解除合同，违反了合同的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2019年8月14日向被告交还案涉房屋的钥匙和水电卡，本院认定原、被告签订的《办公室租赁合同》于此日实际解除。因原告实际支付给被告案涉房屋的租金及物业费至2019年7月31日，而原告于2019年8月14日才向被告交还案涉房屋的钥匙和水电卡，故原告主张被告退还租金10000元及利息、物业费1540元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定原告提前解除合同押金不退，即该押金作为违约金赔偿给被告，现原告提前解除合同，故原告要求被告退还押金24000元及利息的请求不符合合同的约定，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告长沙一早网络科技有限公司的诉讼请求。本案受理费689元，因适用简易程序减半收取344.50元，由原告长沙一早网络科技有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇一九年十二月二日书记员  王晓纯附：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。