广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24522号原告：董之德，男，1945年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州金钥匙投资有限公司，住所地：广州市白云区**************，统一社会信用代码91440101MA5ATJGR87。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所实习律师。被告：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区************************，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。原告董之德与被告广州金钥匙投资有限公司（以下简称金钥匙公司）、广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李军，被告金钥匙公司的委托诉讼代理人郭家贤、胡少强，被告荔盈公司的委托诉讼代理人刘艳平、吕方圆到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告董之德向本院提出诉讼请求：1.由被告金钥匙公司退回原告服务费8万元及利息5028元（以8万元为计算基数，计算期限自2018年5月26日起至退回之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂算至2019年9月20日为5028元）；2.被告荔盈公司对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月26日，原告就租赁被告荔盈公司位于广东省南海区大沥镇黄岐建设大道南地段F栋11层XX号单位与被告金钥匙公司签署《服务确认单》，交纳了8万元团购服务费，团购服务内容为享受一口价服务。同日，原告与被告荔盈公司签署《荔盈置业星港国际广场租赁合同》，并向被告荔盈公司支付了定金5万元、首期租金（保证金）86305元，剩余租金（保证金）194100元分60期自2018年5月31日前向被告荔盈公司付清，租期自2019年6月30日起至2039年6月29日止。原告认为，被告金钥匙公司并未提供8万元对应的服务，且收取的服务费不能开具发票，原告也未享受过任何团购优惠，该费用也明确不能冲抵房款，原告也未在购房、收楼、使用房屋享受被告金钥匙公司提供的服务，因此被告金钥匙公司并无理据收取原告的费用。退一步来讲，如果被告金钥匙公司的行为属居间服务，依照国家计委、建设部【1995】971号《关于房地产中介服务收费的通知》，被告金钥匙公司的收费也明显违反强制性规定。因此，被告金钥匙公司应予以退回。该费用是基于被告荔盈公司出租的房屋所产生，应对被告金钥匙公司退回服务费承担连带责任。被告金钥匙公司不应该收到服务费，所以从被告金钥匙公司收取款项之日起开始计算利息。被告金钥匙公司辩称，一、被告金钥匙公司与原告之间是居间合同关系。1.被告金钥匙公司受荔盈公司委托就星港国际广场所有未签约的房源进行销售推广服务，凡是被告金钥匙公司推荐的客户，均可享受“一口价”的优惠承租荔盈公司位于星港国际广场的房屋。2.2018年5月26日，原告与被告金钥匙公司签订《服务确认单》确认参与金钥匙公司的团购服务，并同意向被告金钥匙公司支付团购服务费8万元，服务单中明确约定8万元是团购服务费，不可抵扣房款，原告清楚并知悉通过被告金钥匙公司提供的居间服务，可享受“一口价”的优惠承租荔盈公司位于星港国际广场的房屋，涉案房租原出租价格为390560元，通过金钥匙公司的推荐服务，原告享受了“一口价”优惠146460元，以244100元承涉案房屋。在被告金钥匙公司的促成下，原告与被告荔盈公司于2018年7月27日成功签订《租赁合同》，向荔盈公司承租了涉案房屋。综上，被告金钥匙公司与原告之间是居间合同关系。二、被告金钥匙公司已履行完居间服务，有权收取居间服务费，原告要求被告金钥匙公司退回8万元服务费无事实与法律依据。1.原告支付给金钥匙公司的8万元服务费是居间服务费，并非原告向被告荔盈公司支付的租金（或房款）。首先，被告金钥匙公司不是涉案房屋的出租方，被告荔盈公司也没有委托被告金钥匙公司代其收取租金，涉案房屋的租金均是原告直接向被告荔盈公司支付。其次，被告金钥匙公司与原告签订的《服务确认单》,客户须知的第一点明确约定“客户在填写本确认单时需缴纳8万元的团购服务费，此费用不可抵扣房款”,可见，原告是清楚且知悉8万元是支付给被告金钥匙公司的居间服务费，并非是租金。2.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬......”。如前所述，本案中，被告金钥匙公司促成了原告与被告荔盈公司就涉案房屋签订了《租赁合同》，被告金钥匙公司按约向原告提供了居间服务内容，故有权向原告收取居间服务费，且原告也履行付款义务向金钥匙公司支付了8万元，《服务确认单》双方已经履行完毕，且一年多以来，原告并未向金钥匙提出任何异议。3.根据《服务确认单》第一条第（七）点约定“在客户签订租赁合同当日视为团购服务已履行完毕，一经签订服务费不予退还且客户无权再追诉”。而原告于2018年5月26日与被告荔盈公司签订了《租赁合同》，故原告无权要求被告金钥匙公司退还该8万元居间服务费。综上，被告金钥匙公司已履行完居间服务，有权利收取居间服务费，原告要求被告金钥匙公司返还8万元服务费无事实与法律依据。三、被告金钥匙公司收取的8万元居间服务费，绝大部分已花销在提供居间服务的必要支出中。被告金钥匙公司为原告提供了“参观样板房，沙盘讲解、洽谈计价和签约”等居间服务，且使原告享受了“一口价优惠”。在为原告提供上述居间服务过程中，被告金钥匙公司存在大量的必要费用支出（如工作人员工资、场地费、交通费等等），除去必要的支出，被告金钥匙公司获得的居间服务报酬利润远低于8万元。四、原告的行为违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”规定。本案中，原告通过被告金钥匙公司提供的居间服务，享受了一口价优惠，于2018年5月26日与被告荔盈公司成功签订租赁合同承租了涉案房屋，原告早已成功收楼并实际占有使用涉案房屋。自开始接受被告金钥匙公司的居间服务起至收楼期间，原告对被告金钥匙公司收取的8万元居间服务费并未提出过任何异议。原告提起本案的原因是由于近期房价下降，原告在接受居间服务并实际占有使用涉案房屋后又对金钥匙公司收取的8万居间服务费提出异议，该行为属违反诚实信用原则，被告金钥匙公司收取的8万元居间服务费于法有据，原告无权要求退还。五、被告金钥匙公司收取原告居间服务费80000元于法有据。根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，文号为发改价格[2014]1289号以及《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，文号为粤发改价格〔2014〕542号的文件规定，房产中介居间服务费由双方协商确定，实行市场调节价。本案原告向金钥匙公司支付的8万元居间服务费是双方自行协商确定，于法有据。六、若法院支持原告诉讼请求，可能引发群体纠纷案件，增加法院的诉累。被告荔盈公司对外出租的房屋有几百套，绝大多数承租人是通过中介提供的居间服务与被告荔盈公司签订租赁合同，而中介均向承租人收取了一定数额的居间服务费。退一万步说，若法院支持原告诉讼请求，则可能引发群体纠纷案件，届时将会有成百上千的承租人以同样的理由向法院提起诉讼，会导致案件数量激增，增加法院的诉累，也不利于社会的稳定和谐发展。综上所述，被告金钥匙公司促成了原告与被告荔盈公司签订租赁合同，为原告提供了居间服务，有权收取居间服务费。原告要求被告金钥匙公司退回8万元团购服务费无事实与法律依据，恳请法院依法查明本案事实，驳回原告诉讼请求。被告荔盈公司辩称，一、被告荔盈公司与原告之间只是租赁合同关系，原告基于与被告金钥匙公司之间的居间服务关系而支付的团购费，与被告荔盈公司无关。被告荔盈公司对原告既无法定连带责任义务，也无约定连带责任义务，原告要求荔盈公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据。被告荔盈公司与原告之间仅存在租赁关系，签订的租赁合同是平等主体之间书面约定，该租赁合同是双方真实意思的表示，并无涉及任何服务费或与服务费相关的条款，根据租赁合同的约定，被告荔盈公司已经向原告履行了交付承租房屋的义务。被告荔盈公司对被告金钥匙公司与原告之间的服务费返还无法定上连带义务。两被告之间是相互独立的法律主体，双方之间并无投资关系或其他关联关系，被告荔盈公司也没有委托被告金钥匙公司代收该团购费。原告与被告金钥匙公司之间签署的《服务确认单》上，也未提及该团购服务费由被告荔盈公司收取或者约定服务费的返还由两被告承担连带返还责任。二、原告的团购服务费是支付给被告金钥匙公司，而非被告荔盈公司，该笔费用是居间服务费，而不是房屋租金，因此要求被告荔盈公司返还该8万元费用没有事实依据。根据被告金钥匙公司提交的服务确认单，该确认单明确载明，团购服务费不可抵扣房款，故该费用由被告金钥匙公司收取，基于被告金钥匙公司提供的居间服务，不属于租金，与被告荔盈公司没有关联。三、两被告之间是居间法律关系，而非代理关系，被告金钥匙公司只是被告荔盈公司众多合作的销售渠道商之一，被告荔盈公司给其他的渠道商也提高一定幅度的优惠价格。被告荔盈公司并没有委托被告金钥匙公司收取该团购服务费用。被告金钥匙公司为被告荔盈公司提供居间服务，撮合被告荔盈公司与原告之间签订租赁协议，被告荔盈公司让渡一部分利益，即降低承租房屋的价格作为居间服务的对价，双方之间构成居间服务法律关系。被告金钥匙公司作为中介代理公司，以提供中介服务作为其主要业务。综上，原告要求被告荔盈公司提供对其他民事法律主体支付的中介服务费承担连带返还责任无任何法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1.服务确认单原件1份、收款收据原件1份，用以证明原告与被告金钥匙公司签订的服务确认单的内容以及原告已支付8万元服务费给被告的事实。2.荔盈置业星港国际广场租赁合同原件1份、楼款付款单原件1份，用以证明原告与被告荔盈公司签订的合同及合同约定及原告已支付租赁保证金给被告荔盈公司。被告金钥匙公司在诉讼中举证如下：1.[星港国际广场]项目推广服务合同原件1份，用以证明被告金钥匙公司受荔盈公司委托就星港国际广场所有未签约的房源进行推广服务；金钥匙公司负责引导客户参观选房、参观样板房、沙盘讲解、洽谈计价和签约等推广内容；金钥匙公司自行承担日常的推广费用；金钥匙公司有权向其推介成功的客户收取合理的团购服务费，该费用由金钥匙公司与客户自行协商，故金钥匙公司在促成原告与荔盈公司签订租赁合同后，有权向原告收取居间服务费8万元。2.星港国际广场F栋价格表原件6页，用以证明金钥匙公司与荔盈公司是合作关系，金钥匙公司受荔盈公司委托就星港国际广场所有未签约的房源进行独家渠道的推广服务费；案涉房屋原出租价格，通过金钥匙公司的推荐服务，原告享受了“一口价”优惠，以优惠后的价格承租了案涉房屋，原告在本案中有获益，金钥匙公司已履行《服务确认单》的义务，收取服务费于法有据。3.服务确认单原件1份、收款收据原件1份，用以证明服务确认单明确约定金钥匙公司收取的8万元是团购服务费，不可抵扣房款；原告与荔盈公司签订合同当日视为金钥匙公司的团购服务已履行完毕，服务费不予退还；金钥匙公司促成了原告与荔盈公司就涉案房屋签订了租赁合同，原告自愿向金钥匙公司支付了8万元团购服务费，其知悉该8万元是团购服务费，并非房款。4.[星港国际广场]项目渠道联动代理合同原件1份。5.[星港国际广场]项目渠道联动代理合同的补充协议原件1份。6.中介代理费分配结算函原件2份、收据原件2份、银行流水原件1份。证据4-6，用以证明金钥匙公司委托其他中介公司推销星港国际广场项目的房屋，每成交一套向其支付中介代理费5-6.5万元；包含陈楚婕在内，其他中介公司共计促成多单交易，金钥匙公司共计向其他中介公司支付中介代理费；金钥匙公司为促成交易，需要支付巨额成本。7.大巴车租车协议书原件1份、收据原件1份、光盘1个，用以证明金钥匙公司为了接送星港国际广场项目的看房客户，金钥匙公司向汽车公司承租了多台汽车，向汽车公司共计支付了租车费，金钥匙公司为促成交易，需要支付巨额成本。8.金钥匙代理星港国际广场情况说明打印件1份、金钥匙代理确认单原件22份，用以证明金钥匙公司为代理星港国际广场的房产销售进行大量的工作，以及支付大量的成本；星港国际广场周边其他同类型的房屋租赁价格均比原告承租的房屋价格要高很多，原告通过金钥匙提供的团购居间服务，享受了很大优惠；金钥匙公司为了促成承租人与荔盈公司签订租赁合同，做了大量的工作，但是成交量却很低，所以成交单套房屋成本较高。被告荔盈公司在诉讼中举证如下：1.收款收据原件2份。2.登记表、签收表、验收表、消防安全责任书原件各1份。证据1、2，用以证明原告支付租凭保证金后，被告荔盈公司将该物业交付给原告使用，被告荔盈公司全部适当地履行了租赁合同约定的义务，不存在依据租赁合同约定要返还款项的义务。经庭审质证、辩证，原告出示的证据1-2，两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告金钥匙公司出示的证据3，原告及被告荔盈公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告金钥匙公司出示的证据1-2，原告虽有异议，但未举证推翻，且被告荔盈公司确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告金钥匙公司出示的证据4-7、证据8中金钥匙代理确认单，提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认，对其证明内容不予确认；被告金钥匙公司出示的证据8金钥匙代理星港国际广场情况说明为打印件，且原告对其有异议，本院对其真实性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告荔盈公司（委托方、甲方）与被告金钥匙公司（受托方、乙方）签订《星港国际广场项目推广服务合同》，约定乙方从2018年5月14日起至2018年5月31日对星港国际广场项目进行独家渠道推广服务；该项目由乙方根据项目状况进行深入市场调查研究，并根据甲方就该项目进程组织购房客参观选房；甲方确认在合同期间给予的销售价格为乙方独家授权价格，甲方不会低于此价格进行销售；乙方日常的推广费用由乙方自行承担，但大型的推广活动可由乙方提出方案，经甲方批准后，费用由甲方承担；乙方推荐的客户须与甲方签署《租赁合同》及《补充协议》（如有），支付合同约定的首期房款，如客户选择按揭付款，则须签订按揭贷款合同；甲方知悉并同意乙方全场绑定向所有成功认购的客户收取合理的团购服务费，该笔费用由乙方自行支配，如客户不能成功购买，乙方须于客户提出书面申请的3个工作日内全额退还服务费给客户，但客户成功购买且已支付合同约定的首期房款后出现退房或合同解除等情况的，甲方不得要求乙方退回相应的团购服务费；等等。2018年5月26日，原告、被告金钥匙公司签署《服务确认单》，内容有：项目及单元号：F-1111，客户在填写本确认单时需缴纳8万元的团购服务费，此费用不可抵扣房款；团购服务内容：可享受一口价的优惠；团购服务期限：2018年5月15日至2018年5月21日；如客户在团购服务期限内未能成功签约，则视为自动放弃本次优惠机会，不再享有优惠；在客户签订租赁合同当日视为团购服务已履行完毕，一经签订服务费不予退还且客户无权再追诉；金钥匙仅向星港国际广场项目的客户提供得到团购优惠的服务，其余问题包括但不限于房屋的质量、户型、装修规格等问题均由开发商负责；本次活动解释权归金钥匙所有；等等。同日，被告金钥匙公司出具《收款收据》，确认收取原告服务费80000元。同日，被告荔盈公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区************XF栋11层XX号的房屋（以下简称涉案物业），租赁期限自2019年6月30日起至2039年6月29日止；涉案物业建筑面积约为48.82平方米，套内建筑面积35.31平方米，单价按建筑面积每平方米20.83元计算月租金，每月租金于乙方已付履约保证金中逐月扣减，直至租赁期满；定金50000元须于签订本合同当日支付，剩余保证金194100元于2018年5月31日前付清；在乙方依照合同约定缴纳相关履约保证金以及向物业管理公司缴付管理费及水电费押金的前提下，甲方于2019年6月30日前将该物业交付给乙方使用；等等。上述《物业租赁合同》签订后，原告已按照合同约定向被告支付租赁保证金。2019年6月30日，原告对涉案物业进行验收并签收钥匙。2019年9月25日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述销售人员称只要交8万元就可以享受团购优惠，但后来没有享受优惠。被告荔盈公司陈述其无需向金钥匙公司支付任何费用，只要是被告金钥匙公司的工作人员带过来的客户，凭服务确认单即可享受一口价优惠。原、被告均确认涉案房屋原定价390560元，优惠价244100元。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，在签署文件过程中应尽到合理谨慎注意义务，仔细审查文件内容、清楚权利义务后再签名。原告签署《服务确认单》，表明原告已清楚知悉自身权利义务。《服务确认单》载明原告缴纳8万元团购服务费，可享受一口价的优惠，原告支付了该8万元，与被告荔盈公司以244100元的价格签订租赁合同，被告荔盈公司确认该价格为优惠价格，故原告支付的团购服务费8万元为原告签订租赁合同支出的费用，属于原告承租涉案物业对价的一部分。原告已实际使用租赁房屋，租赁合同正常履行，原告诉请返还该费用及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董之德的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，本案受理费减半收取962.85元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十二月二十六日书记员  刘冬花