广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民初59号 原告（申请执行人）：陈家振，男，1952年4月27日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告（申请执行人）：陈杰，男，1986年7月1日出生，汉族，住玉林市玉州区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被告（案外人）：辛绍，男，1981年9月3日出生，汉族，住玉林市福绵区。 被告（被执行人）：广西玉林宏业房地产开发有限公司。住所地：玉林市中秀124号1号楼1单元201室。统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住玉林市福绵区。 第三人（被执行人）：苏钊，男，1989年10月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告陈家振、陈杰与被告辛绍、广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）、第三人苏祖业、苏钊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家振、陈杰的委托诉讼代理人徐建海、被告辛绍及其委托诉讼代理人钟光武、被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人钟光武到庭参加诉讼。第三人苏祖业、苏钊经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈家振、陈杰向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行登记在宏业房地产公司名下的宏业家苑2幢2单元703号商品房；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、（2019）桂09执异43号执行裁定书查明事实不清，以玉林市玉州区人民法院2017年4月6日作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书为该案诉讼财产保全的查封时间是明显错误的。原告在与宏业房地产公司的诉讼过程中，于2016年11月2日向玉林仲裁委员会申请对宏业房地产公司所有的未销售的94套商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，而玉州区法院依法于2016年11月7日就作出了（2016）桂0902财保6号行政裁定书，依法对属宏业房地产公司所有未销售的商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行了查封，而宏业房地产公司在收到该查封裁定后，于2016年11月14日向玉州区法院提出《财产保全复议申请书》，认为玉州区法院超标的查封，要求解除其中20套商品房的查封，经玉州区法院审查后，认为原裁定确实超标的查封了，决定解除20套商品房的查封，并依法重新作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书（以下简称6号之一裁定书），该裁定书只是解除认为超标的查封的20套房的查封，是先查封没有解除查封的74套商品房后，再撤销6号裁定书。以上两份裁定书就是同一案件财产保全的延续，很明显在本案中没有解除的74套商品房的查封时间应以6号裁定书作出的时间2016年11月7日为准，不应以2017年4月6日作出6号之一裁定书的时间为本案执行标的物的查封时间。二、玉林市中院作出的原裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的，本案执行异议因宏业房地产公司是一个房地产开发企业，只能适用该规定的第二十九条，而不应适用第二十八条。三、被告的购房行为不符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的三个情形。根据该二十九条的规定，必须同时符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能支持。而本案被告的购房行为就不符合情形（一）“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和情形（二）“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被告与宏业房地产公司签订的《商品房买卖合同》是在人民法院依法查封之后，且被告也未能提供证据证实其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，案外人即被告就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求判决准许执行本案涉案执行标的。 辛绍辩称，本案涉案商品房的查封时间应以2017年4月6日的（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书为准，在此之前，2015年1月31日涉案房屋已出售给了梁明西，双方签订了《商品房买卖合同》，并且梁明西已支付完价款给宏业房地产公司，后梁明西将该房屋转让给辛绍，辛绍直接支付购房款给梁明西，为了方便办理房屋产权登记手续，辛绍才与宏业房地产公司补签了新的《商品房买卖合同》，涉案房屋也已交付使用，其已对房屋进行了装修并已入住，并且涉案房屋是其唯一住房，其没有任何违法行为，并已付清全部购房款。其对查封并不知情，在知道查封后也在第一时间提出了异议，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 宏业房地产公司辩称，本案涉案房屋在查封之前已出售，买受人也已全部支付了购房款，房屋已不属于宏业房地产公司所有，应属于购房者所有，请求驳回原告的诉讼请求。 苏祖业、苏钊未作答辩，亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，苏祖业、苏钊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和举证、质证，本院认定本案事实如下：原告陈家振、陈杰与被告宏业房地产公司借款合同纠纷一案，原告于2016年10月25日向玉林市仲裁委员会申请仲裁，根据原告的申请，2016年11月7日玉州区法院作出（2016）桂0902财保6号行政裁定书，裁定对属被告宏业公司宏业家苑未销售的商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，当时查封商品房共94套，其中包括本案涉案商品房。因宏业房地产公司提出超标的查封异议，2017年4月6日，玉州区法院作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，确定对其中74套商品房进行查封（包括本案涉案商品房在内），并撤销之前的6号裁定。2017年9月5日，玉林仲裁委员会作出（2016）玉仲字第028号裁决书，裁决：一、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带偿还借款本金1676.03739万元并支付利息（利息计算办法：以1676.03739万元为基数，自2015年5月23日起至还清借款之日止，按月利率20‰计算。2015年6月2日起至11月25日已付102万元应从应付利息中扣除）给申请人陈家振、陈杰；二、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带支付律师服务费32万元给申请人陈家振、陈杰；三、本案仲裁费7.7441万元、财产保全费0.5万元，合计8.2441万元，由申请人陈家振、陈杰0.3098万元，由被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带承担7.9343万元（由该三被申请人迳付申请人陈家振、陈杰）。2017年11月2日，原告依据上述生效裁决向本院申请执行。2018年4月24日，本院作出（2017）桂09执67号执行裁定书，裁定拍卖包括本案涉案房屋在内的前述所查封的74套商品房。被告辛绍于2019年4月16日提出书面执行异议，本院经审查后，于2019年5月9日作出（2019）桂09执异43号执行裁定书，裁定中止对本案涉案商品房的执行。原告陈家振、陈杰不服该裁定，于2019年7月2日提起本案诉讼。 本院另查明，玉林市中秀路124号宏业家苑是被告宏业房地产公司开发的一个商品房住宅小区，并办理了商品房预售许可证，其中1幢商品房预售许可证号为玉房预售证第2014－61号，2幢商品房预售证可证号为玉房预售证第2014－91号。2014年12月8日，案外人梁明西（乙方）与玉林市房屋征收补偿办公室（甲方）签订了一份《玉林市火车站站改工程项目房屋征收补偿协议书》，协议第三条第（三）项约定“乙方同意选择产权调换方式补偿安置被征收房屋”，第四条约定“乙方已经在甲方提供的团购房楼盘即广西玉林宏业房地产开发有限公司开发的宏业家苑住宅小区购买了2#2－703号商品房，作为本户的产权调换安置房，房款为396270元。根据本项目的补偿安置方案和乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》，乙方同意由甲方把乙方应得征收补偿费总额中的174216元以转帐方式支付给团购房楼盘开发业主广西玉林宏业房地产开发有限公司作为本户的购房款；……”，根据该协议约定，2015年1月31日，梁明西与宏业房地产公司签订了《玉林市商品房买卖合同》，约定梁明西向宏业房地产公司购买宏业家苑2幢2单元703号商品房，建筑面积为113.22平方米，总价款为396270元，同时约定一次性付款，梁明西分别于2014年11月5日、2015年1月31日、2月1日支付完全部购房款。2017年1月，梁明西将该商品房以339600元价格转让给辛绍，辛绍通过其姐夫庞桂传将转让款直接支付给梁明西。为了便于以后办理产权登记，辛绍与宏业房地产公司于2017年1月14日重新签订了《商品房买卖合同》，合同总价款仍为396270元，一次性付款，宏业房地产公司直接开具发票给辛绍，但双方并未办理商品房买卖合同备案登记。之后，辛绍于2017年3月12日登记入住该房屋。另玉林市不动产登记中心于2019年3月11日出具证明，证明辛绍无不动产权属档案记录。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，本案争议的焦点是案外人即被告辛绍对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，2016年11月7日玉林市玉州区人民法院作出了（2016）桂0902财保6号行政裁定书，对包括本案涉案商品房在内的94套商品房进行了查封，虽然2017年4月6日该院又作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，撤销了（2016）桂0902财保6号行政裁定，但同时对包括本案涉案商品房在内的74套商品房继续进行了查封，这是人民法院对已查封财产依法采取的续封措施。因此，本案涉案商品房的查封时间应认定为2016年11月7日，被告主张涉案商品房的查封时间为2017年4月6日与事实不符，本院依法不予采纳。根据梁明西与玉林市房屋征收补偿办公室签订的《玉林市火车站站改工程项目房屋征收补偿协议书》的约定，本案涉案商品房系梁明西拆迁补偿的产权调换安置房，梁明西亦于2015年1月31日与宏业房地产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并一次性支付完全部购房款，梁明西已履行完购房合同的主要义务，应视为其已经取得了该商品房相应的权利，后梁明西将该商品房转让给辛绍，辛绍将购房款直接支付给梁明西，虽然辛绍为了便于之后办理房屋产权登记而与宏业房地产公司重新签订《商品房买卖合同》并开具发票，但合同内容与梁明西所签订的购房合同内容完全一致，辛绍亦没有再另外支付价款给宏业房地产公司，应视为辛绍对梁明西与宏业房地产公司所签订的《商品房买卖合同》权利义务的承受。因此，本案涉案商品房买卖合同的签订时间应认定为2015年1月31日，是在法院查封之前。同时，因被告宏业房地产公司故意隐瞒查封事实，被告辛绍对查封之事并不知情，且已对涉案商品房装修入住，其名下亦无其他用于居住的房屋，涉案商品房未能办理产权登记手续并非被告辛绍自身原因所造成。因此，被告辛绍对涉案商品房提出排除执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，且其享有的权利能够排除执行，本院依法应予支持。 综上所述，被告辛绍对涉案商品房享有足以排除强制执行的民事权益，原告陈家振、陈杰的诉请不符合法律规定，理由不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回陈家振、陈杰的诉讼请求。 案件受理费100元（陈家振、陈杰已预交），由陈家振、陈杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  雪丽峰 二〇一九年十二月二十八日 书记员  杨 梓