广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4866号原告：清远新世纪物业管理有限公司。住所地为清远市清新区**********办公101室。法定代表人：凌某1。委托诉讼代理人：梁艳红，系原告公司员工。被告：罗德洪，男，1981年2月8日出生，汉族，身份证住址为清远市清新区***************，公民身份号码441************411。原告清远新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）诉被告罗德洪物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月28日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁艳红到庭参加诉讼。被告罗德洪经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月至2019年10月拖欠的物业管理费及水电垃圾等费用3549.49元，并从2018年2月6日至2019年12月5日止，按中国人民银行同期贷款利率6.75%的标准支付滞纳金230.95元，以上小计3780.44元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月9日，原告与开发商清远新世纪地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为新世纪城北广场提供前期的物业管理工作，被告按每月五日前缴纳物业管理服务费，但自2018年1月起至2019年10月，被告无故拖欠物业管理费2077.68元、水费693.44元、垃圾费176元、水费分摊47.46元、水费分摊（喷水池）2.46元、电费分摊14.19元、电费分摊（喷水池）3.85元、电梯电费分摊157.39元、梯灯电费分摊47.65元、二次供水分摊315.52元、其他分摊13.85元，经原告多次催收，被告仍未缴纳，根据协议第六章第十一条约定，被告除应向原告支付物业服务费和专项维修资金外，还要加付按中国人民银行同期贷款利率6.75%标准的滞纳金230.95元，以上合计3780.44元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告新世纪物业公司提交的证据：1.公民身份证，拟证明被告主体适格；2.房屋交接书，拟证明被告已入住；3.未缴费用清单、未缴汇总，拟证明被告的应缴各项费用及滞纳金；4.水表抄表记录及水表照片，拟证明被告入住至今的水表读数；5.公摊费明细表，拟证明原告已将各户每月公摊费明细表公告各业主；6.公摊费明细公示照片，证明原告没有在公告栏公示公摊费明细；7.水费发票，拟证明水费明细；8.《前期物业服务合同》，拟证明原告与开发商签订了前期的物业合同；9.不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋登记在被告名下及房屋的建筑面积。由于被告罗德洪没有答辩及提交证据，本院对原告提交的证据进行了审查确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司于2013年1月9日签订《前期物业服务合同》，约定原告为新世纪城北广场提供前期的物业服务，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理，物业服务费按月交纳，高层住宅按1.44元/月/平方米收取，业主或承租人应在每月5日前交纳。根据案号为（2018）粤1803民初1843号民事判决书查明的事实，业主与原告签订的《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》约定新世纪·城北广场住宅的物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米计收，商铺的物业服务费按建筑面积5元/月/平方米计收，物业服务费按月交纳，业主应在每月五日前履行交纳义务。原告从2013年起在新世纪城北广场小区提供物业服务至今。被告罗德洪于2014年4月17日签订《新世纪城北广场房屋交接书》，确认领取新世纪城北广场2座A403房的钥匙，另，根据不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记在被告罗德洪名下，建筑面积80.9608平方米。原告诉称被告从2018年1月起至2019年10月未支付物业服务费、公摊水电费、水费等费用，经催收未果，遂引发诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告购买了新世纪城北广场2座A403房，并于2014年4月17日收楼，就应当向原告交纳物业服务费，但被告未依约履行交付物业服务费的义务，属违约行为，应承担违约责任。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费，原告诉称被告从2018年1月起未支付物业服务费，故计算至2019年10月的物业服务费为2137.37元（1.2元/㎡/月×80.9608㎡×22个月）；原告主张2077.68元物业服务费，是其对其诉权的处分，应予准许。2、公摊水电费（包括水费分摊47.46元、水费分摊（喷水池）2.46元、电费分摊14.19元、电费分摊（喷水池）3.85元、电梯电费分摊157.39元、梯灯电费分摊47.65元、二次供水分摊315.52元、其他分摊13.85元），原告提交了公示照片证实已对公摊费用进行公示，被告罗德洪并未提出异议，本院对此费用予以支持。3、垃圾处理费，由于原告未提交证据证实其代为交纳了垃圾处理费及垃圾处理费的收费依据，且原、被告并未签订《前期物业服务协议》，未约定垃圾处理费的收费标准，应由原告自行承担举证不能的法律后果，本院对此费用不予支持。4、水费，原告提交了广东省行政事业性收费统一票据拟证实其代新世纪城北广场交纳了的水费，且对被告的水表进行了逐月抄表和记录，原告主张693.44元的水费有事实依据，应予支持。5、违约金，原告与案外人清远新世纪地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并未约定“业主未依约交纳物业服务费等相关费用”的违约条款，被告也未与原告签订《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》，故该协议中的违约条款对被告罗德洪没有约束力，本院认为，由于原告没有合同依据要求被告支付违约金，故对于原告的此项诉讼请求不予支持。被告罗德洪经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告罗德洪应于本判决生效之日起十日内向原告清远新世纪物业管理有限公司支付物业服务费2077.68元、水费分摊47.46元、水费分摊（喷水池）2.46元、电费分摊14.19元、电费分摊（喷水池）3.85元、电梯电费分摊157.39元、梯灯电费分摊47.65元、二次供水分摊315.52元、其他分摊13.85元及水费693.44元，上述费用共计3373.49元；二、驳回原告清远新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告罗德洪负担。此款原告清远新世纪物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告罗德洪在履行上述判决时迳付给原告清远新世纪物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 韩 雯二〇一九年十二月二十六日书记员 李家欣