重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10746号上诉人（原审被告）：姚文，男，汉族，1976年5月22日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。负责人：孔凡武，总经理。上诉人姚文因与被上诉人上海高地物业管理有限公司重庆分公司（以下简称高地物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初18056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人姚文到庭参加二审询问，被上诉人高地物业公司未到庭。本案现已审理终结。姚文上诉请求：1、请求撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初18056号民事判决。2、请求发回重审或在查明客观事实基础上依法改判，驳回高地物业公司全部诉讼请求。3、本案一、二审受理费由高地物业公司承担。事实及理由：一审法院对本案适用法律错误，高地物业公司主体不适格，其诉讼请求不成立、诉称的部分债务已过诉讼时效。姚文至今未接房，应由建设单位承担物业管理费，且姚文已另案起诉重庆复信置业有限公司请求赔偿。高地物业重庆分公司未到庭发表答辩意见。高地物业重庆分公司向一审法院提出诉讼请求：被告支付2015年4月1日至2019年4月30日的物业管理费20369元；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：上海高地物业管理有限公司（以下简称高地公司）具有物业服务一级资质。被告系复地花屿城A区1-2业主，并于2014年12月3日取得了产权登记，房屋建筑面积为278.19平方米。2012年9月17日，重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）作为甲方、建设单位，高地公司作为乙方、物业管理企业签订《复地花屿城前期物业服务合同》，约定乙方为复地花屿城提供物业服务，合同期限2012年9月20日至2015年12月31日等。该份合同于2013年12月19日经重庆市渝北区房屋管理局登记备案。2012年9月17日，高地公司委托原告对复地花屿城项目进行物业管理服务，权利义务遵循复信公司与高地公司签订的《复地花屿城前期物业服务合同》。高地公司亦出具说明称《复地花屿城前期物业服务合同》签订后相关的权利义务均由高地物业重庆分公司履行。2013年12月30日，被告与复信公司就购买案涉房屋的事宜签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2014年9月30日前等。同日，原被告签订了《复地花屿城前期物业服务协议》、承诺书等，其上载明原告为复地花屿城提供物业服务；被告需按建筑面积3元/月/平方米为标准（公共能耗据实分摊，不含电梯运行维护费及能耗费）于每月1日至10日或之前预付下一季度物业管理服务费；被告未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补缴并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金。质证时，被告对其签字的真实性无异议，但陈述时并未仔细阅读协议内容。2014年9月22日，复信公司向被告邮寄入住通知书，通知其于9月29日交付案涉房屋。审理中，被告认可收到了通知，但前往接房时发现存在漏水等现象，故未实际接房，从2014年9月至今均在协商整改事宜，为此举示了房屋交验书等予以证明，并提出已向一审法院另案起诉复信公司，案号为（2019）渝0112民初15466号。原告对此无异议，但认为被告可向复信公司主张权利，其亦有权要求被告支付物业费。2018年11月17日，原告向被告邮寄律师函，称被告拖欠2015年4月1日至2018年10月31日的物业费17865.2元，2014年10月1日至2018年9月30日的公摊水电费2430.5元，2015年4月1日至2018年10月31日的违约金5679.5元，请接函后立即支付。审理中，被告认可收到了该份律师函。2019年4月30日，原告向被告邮寄催费函，称被告拖欠2015年4月1日至2019年4月30日的物业费20369元，2014年10月1日至2019年1月31日的公摊水电费2470元。邮件查询记录显示该份邮件于2019年5月1日签收，签收状态为他人收。审理中，被告认可邮寄地址和邮寄地址是其所有，但否认催费函的真实性。对原告举示的催费函（2016年8月2日、2017年12月26日）及快递单，质证时被告陈述因时间久远，记不清楚是否收到过。因上述证据并无实际送达的相关记录，一审法院不予采纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，复信公司与高地公司签订的《前期物业服务合同》在相关房屋管理部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，对复地花屿城小区的全体业主均具有约束力。根据高地公司与原告签订的《委托书》，复地花屿城小区实际由本案原告提供物业服务，被告作为该小区业主，同时也与原告签订了《复地花屿城前期物业服务协议》，其应当向原告支付物业服务费。根据物业服务协议，物业管理费按建筑面积3元/月/平方米为标准计算，故被告应支付2015年4月1日至2019年4月30日的物业管理费为40894元（3元/月/平方米×278.19平方米×49个月），现原告只要求被告支付该期间物业管理费20369元系对其自身是权利的处分，一审法院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告姚文在本判决生效之日立即支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2015年4月1日至2019年4月30日的物业管理费20369元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费560元，减半收取280元，由被告姚文负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对上述证据的真实性予以确认，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于高地物业重庆分公司是否系本案适格原告的问题。本案中，高地公司委托高地物业重庆分公司对复地花屿城项目进行物业管理服务，权利义务遵循复信公司与高地公司签订的《复地花屿城前期物业服务合同》。高地公司亦出具说明称《复地花屿城前期物业服务合同》签订后相关的权利义务均由高地物业重庆分公司履行。高地物业重庆分公司实际履行了物业服务的职能，亦获得了高地公司的相关授权，系本案适格原告，姚文认为高地物业重庆分公司不是适格原告的上诉理由不成立，本院不予支持。关于姚文认为其未接房，物业管理费应由建设单位承担的问题。本案中，姚文与高地物业重庆分公司签订了《复地花屿城前期物业服务协议》约定了物业服务费的计交时间为：乙方收到房地产开发商或由房地产开发商委托的物业管理服务单位发出的入伙通知所规定的接房日期。2014年9月22日，复信公司向姚文邮寄入住通知书，通知其于9月29日交付案涉房屋。姚文认可收到了该通知。故本院认为，姚文与高地物业重庆分公司约定的物业服务费按照双方约定应从2014年9月29日起开始计收。其与建设单位之间的其他纠纷不影响物业服务费的计收起算时间。关于诉讼时效的问题。姚文在一审中未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出，本院不予支持。综上，姚文的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由姚文负担。本判决为终审判决。审判长 刘 希审判员 闫信良审判员 郑 泽二〇一九年十二月二十八日书记员 刘思含