上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初47316号原告(反诉被告)：桑双，男，1979年2月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱磊，上海海一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海硕彭企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：金春灿，执行董事。委托诉讼代理人：王营伟，上海沪师律师事务所律师。原告桑双与被告上海硕彭企业管理有限公司(以下简称硕彭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告硕彭公司提出反诉，本院依法进行了合并审理，并于2018年12月18日进行证据交换，于2019年1月16日第一次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年7月18日第二次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)桑双及其委托诉讼代理人朱磊，被告(反诉原告)硕彭公司委托诉讼代理人王营伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑双向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区恒丰路XXX号101-113房屋(即101-12号铺位，以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日解除；2、被告返还原告已付的2018年12月8日-2019年1月7日的租金34,592.88元、2018年12月8日-2019年2月7日的物业费9,098.4元；3、被告返还租赁保证金117,426.24元；4、被告支付违约金103,778.64元；5、被告返还装修保证金1万元。事实及理由：2018年6月22日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将系争房屋出租给原告,租赁期限为4年(以实际交房日为准，租赁期顺延)，装修免租期为30天。租金为34,592.88元/月,每两个月为一期支付。物业费为4,549.2元/月，每三个月为一期支付。签约后，原告于同年7月16日付清首期租金、物业费及租赁保证金，但被告未按约于30日内交房，直至9月25日才与原告办理房屋交接手续，10月9日允许原告进场装修，故原告认为起租日应为11月8日。但被告恶意曲解起租日期的概念，无理催告原告缴纳下一期租金和物业费。原告对此提出异议，却遭到被告阻碍施工、断水断电等手段的刁难，又于12月4日将原告的装修材料全部丢弃。被告逾期交房、妨碍原告正常使用系争房屋的行为已构成违约。12月4日，原告已无法使用系争房屋，但考虑到租金支付至12月8日，故主张合同于该日解除，被告应返还其多付的租金、物业费，退还保证金，并承担相应违约责任。被告硕彭公司辩称，租赁保证金、装修保证金同意抵扣原告欠款后予以返还，但不同意原告的其余诉请。合同约定，原告应在签约后三日，即2018年6月25日前支付首期租金、物业费和保证金，被告收到首期租金及保证金后30日内，原告未能办理交接手续的，视为已交付。现原告直至7月16日才付清相关费用，已构成违约，只是被告没有追究其违约责任，但7月24日为最后交付日，原告未能办理交接手续，应视为房屋已交付。故被告认为7月25日为实际交付日。9月25日，原告才提交装修方案，双方补办了房屋交接手续。被告未逾期交房，也未阻碍原告装修。反诉原告硕彭公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；2、反诉被告支付2018年7月25日-2018年8月24日的免租期租金34,592.88元、2018年10月25日-2019年1月16日的租金95,343.66元(34,592.88元*2+34,592.88元*12/365*23)，共计129,936.54元；3、反诉被告支付2018年10月25日-2019年1月16日的物业管理费12,413.71元(4,549.2元*12/365*83)；4、反诉被告支付违约金103,778.64元;5、反诉被告支付逾期滞纳金(酌情以69,185.76元、13,647.6元为本金，均自2018年10月25日起至2019年1月16日止，按照每日0.3%的标准计算)。事实和理由：根据双方于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》，反诉原告在收到保证金和首期租金后30日内向反诉被告按签约时的房屋现状交付房屋，双方于交付日办理交接手续。若反诉被告未能在交付日办理交接手续，仍视为反诉原告于交付日按合同规定的条件将房屋交付给了反诉被告，且有权按合同约定收取租金、保证金和物业费，免租期起算日不变。签约时，系争房屋已具备交付条件，反诉被告应于6月25日前支付首期租金、物业费和保证金，于7月24日前接收系争房屋，但反诉被告未能按约办理交接手续，故反诉原告认为实际交付日为7月25日。反诉被告应于10月24日第一个租赁期满前的5日内支付第二期租金和物业费，但经反诉原告催讨后仍拒不支付，构成违约，故反诉原告主张反诉被告注销营业执照的前一日，即2019年1月16日为合同解除之日，反诉被告除应付清合同解除前的租金、物业费外，还应支付免租期租金、违约金。关于滞纳金，反诉原告酌情主张以第二期租金、物业费为本金，自2018年10月25日第二个租赁期起算之日计算至合同解除之日，按照合同约定的每日0.3%的标准计算。反诉被告桑双辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。合同约定以实际交付房屋之日加上30日的免租期作为租金的起算日。反诉原告于2018年10月9日才开具施工许可证，允许反诉被告进场，故租金起算日应该为11月8日。违约方为反诉原告，故不同意支付免租期租金、违约金及滞纳金。若法院认为反诉被告应支付滞纳金，则其认为标准过高，要求酌情予以调整。对每月租金、物业费的计算方式无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海兴辉置业有限公司。2018年6月22日，硕彭公司(甲方、出租方)、桑双(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作餐饮使用，实际使用面积75.82平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2022年6月30日止(以实际交房日为准，租赁期时间顺延)，装修免租期为30天。乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金117,426.24元(相当于三个月租金、三个月物业费)，逾期未支付保证金超过三天的，视为乙方不再承租此房屋，甲方有权终止本合同。该房屋前两年租金为34,592.88元/月，后两年租金为37,360.31元/月，每2个月为一期支付。物业费为4,549.2元/月，每3个月为一期支付。租金、物业费均先付后用，乙方应于本合同签订后3日内支付首期租金69,185.76元、首期物业费13,647.6元，逾期未支付首期租金及物业费超过三天的，视为乙方不再承租此房屋，甲方有权终止本合同。以后每个租赁季前5日内，乙方向甲方支付该季租金及物业费，每逾期一日需向甲方支付应付款的0.3%的滞纳金，若逾期超过一个月的，视为乙方违约。如乙方违反本合同约定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付租金、物业费、其他公共事业费用、赔偿由于乙方原因而给甲方造成的损失或者根据本合同规定全部扣收保证金而无须退还乙方；若保证金不足以抵付、赔偿或扣收的，则乙方应在甲方通知后五天内补交该差额。但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何租金、物业费等各项费用。乙方进场装修前应向甲方报备装修方案，征得甲方通过的情况下开始装修，装修施工所需的政府部门的审批手续由乙方办理，甲方及时给予协助。若乙方中途违约，仍需向甲方补齐免租期内的全额租金。若遇一方违约，违约方应赔偿守约方相当于三个月租金的违约金，守约方有权单方面解除合同。支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿造成的损失。除合同明确约定的情形外，有下列情形之一的亦视作违约：……(七)乙方逾期不支付租金及物业费超过1个月的；(八)租赁期间甲方采取不当方式妨碍或影响乙方正常经营和使用系争房屋的……本合同第四条“房屋的交付”条款还约定，“甲方于收到保证金和首期租金后30日内(以下简称交付日)向乙方按该房屋签约时的现状交付，双方于交付日办理该房屋的交接手续。若乙方未能在交付日办理该房屋的交接手续，仍视为已由甲方于交付日按照本合同规定的条件交付予乙方，并且甲方有权按照本合同的规定收取租金、保证金和物业费，免租期起算日不变；若乙方在交付日起30日内仍未办理该房屋的交接手续，则甲方有权终止本合同，且有权扣收保证金而无需向乙方退还，作为对甲方损失进行赔偿的违约金。若甲方未按时交付房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日，经乙方催告后30日内仍未交付的，视作甲方违约。”2018年7月9日，桑双向硕彭公司支付首期租金69,185.76元、首期物业费13,647.6元，后于当月16日支付租赁保证金117,426.24元。2018年9月25日，桑双签署《商铺场地移交清单》。2018年9月28日，桑双向硕彭公司提交《装修申请表》，硕彭公司于同年10月9日允许桑双进场装修。2018年10月10日，桑双在系争房屋注册“上海市静安区加东餐厅”。2018年11月8日，硕彭公司向桑双发出《催款告知函》，要求桑双于2018年11月10日前支付2018年10月25日至2018年12月24日的租金、2018年10月25日至2019年1月24日的物业费，否则其将按约收取滞纳金。桑双收到该函件后，于次日回复《律师函》表示，根据合同约定，实际交房日为2018年9月25日，扣除30日免租期后，租金起算日为2018年10月25日，其已支付2018年10月25日至2018年12月24日的租金、2018年10月25日至2019年1月24日的物业费，故认为硕彭公司对其应支付租金及物业费日期的认定与计算存在错误，应纠正并重新计算。且硕彭公司经营管理的“太阳城”至今未正式对外开业，严重侵害了其合法权益，若硕彭公司自本律师函发送之日起三个月仍不能正常开业的，将视为根本性违约，无法实现合同目的，其将依法解除合同并追究硕彭公司赔偿责任。2018年11月13日，桑双报警称物业公司阻碍其施工。2018年11月19日，桑双提起本案诉讼，要求确认双方合同的租金起算日为2018年11月8日，但在2018年12月18日的证据交换中变更诉请，要求确认合同于2018年12月8日解除。硕彭公司则提起反诉诉请，要求继续履行合同。2019年1月17日，桑双注销在系争房屋注册的营业执照。2019年1月25日，上海市静安区消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，系争房屋所在的太阳CITY一楼的装修工程(申报装修面积4545平方米，使用功能为餐饮)消防验收合格。审理中，关于实际交付日及租金起算日。桑双表示，其支付租金后，硕彭公司就应承担交房义务，但经其多次催促硕彭公司仍一直拖延，称待做好隔断墙后再行交付。2018年8月至9月期间，其多次向硕彭公司的招商经理沈觉斌主张进场装修，但沈经理不同意，并表示实际交付日将以进场日期为准进行顺延。据其所知，系争房屋所在的一楼原来是商场，后改造为餐厅，没有下水，且需进行隔断和公共区域吊顶装修，所以不具备交房条件。且硕彭公司为统一管理，还要求包括其在内的11家商铺统一进行装修。9月25日，硕彭公司将隔断和公共区域做好，才通知其签署移交清单、递交装修申请。故其认为实际交付日为9月25日，但因其10月9日才进场装修，且合同约定了30天免租期，故应从11月8日起算租金。合同第四条房屋交付条款对租户来说不公平。硕彭公司则表示，交房需要签署商铺移交清单，其在签约当天就要求桑双签署，桑双一直拖延。但合同第四条对交付日已有明确约定，具有通知的性质，其不需要再行催告，故2018年7月25日应视为实际交付日，8月25日为租金起算日。商场的整体装修于2018年7月即已完成，原来就是经营餐饮的，故不需要改造。系争房屋为非封闭式、无任何附加设备，随时可以按现状交付。桑双应自行承担未能在规定时间办理房屋交接的责任，9月25日签署移交清单只是补办交房手续。况且桑双在7月25日前已进行装修测量设计，已对系争房屋进行占有使用。即使按桑双主张的9月25日为交付日，桑双并未提供证据证明进行过交房的催告，故其也不构成违约。沈觉斌是桑双的中介，不是其公司员工。关于桑双主张硕彭公司阻碍其装修一节。桑双表示，因双方对租金起算日存在争议，硕彭公司不允许其工人进场装修，其于2018年11月13日报过警，过了一周左右硕彭公司又同意其进场装修，但仍要求其支付租金。12月4日，硕彭公司将系争房屋的围挡、木架、布帘等全部拆除，并清空了所有橱柜、餐具等设备，装修工具及材料，只剩下墙面、瓷砖、门头，导致其无法继续使用系争房屋，所以其不想做了，并于12月18日证据交换即主张解除合同。12月19日硕彭公司打电话询问其是否确定不再继续租赁，其也已经明确表示不再继续租赁，至于硕彭公司对外招商是否需要等本案判决结果由其公司自行考虑。硕彭公司则表示，其并未阻碍过桑双装修或对系争房屋进行任何破坏。其确实于12月10日左右拆除了围挡，但当时系争房屋装修已经完成，围挡上虽有门但未加锁，内部也并无施工材料。其为了准备开业典礼、增加商场客流量才拆除了占用公共通道的两面围挡(高2米、长4米左右)，且桑双将围挡建在公共走道上也违反了相关消防管理规定。拆除围挡之后，桑双仍在使用系争房屋，并未表示过不再继续租赁。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。桑双于2018年7月16日付清首期租金及租赁保证金，根据合同约定，硕彭公司应于收到上述款项的30日内向桑双交付系争房屋，若硕彭公司未按时交付房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日。现硕彭公司直至2018年9月25日才与桑双办理交接手续，签署《商铺场地移交清单》。故本院认为，系争房屋的实际交付日应为2018年9月25日。硕彭公司称因合同约定现状交付，随时可以交付系争房屋，故其在签约当日即要求办理交房手续，而桑双一直拖延，但对此节并未提供任何证据予以佐证，本院不予采信。且根据本院查明的事实及当事人陈述，本院有理由相信双方在签署《商铺场地移交清单》之前，系争房屋所在的一层确实存在尚不符合交付实际使用的情形。硕彭公司还称，合同第四条已对交付日进行明确约定，具有通知的性质，故2018年7月25日应视为实际交付日。本院认为，交付符合合同约定的房屋给承租方使用系出租方的主要合同义务，硕彭公司该主张明显系加重桑双的合同义务，有违公平原则，本院不予支持。现双方均以对方违约为由要求解除合同，但对于解除日期不能达成一致，桑双主张于2018年12月8日租金到期之日解除合同；硕彭公司则主张于桑双注销工商注册的次日解除合同。本院认为，双方争议的实质仍在于合同解除的责任，即违约方的认定问题。根据合同约定，租金两月一付，物业费三月一付，除首期租金、物业费外，其余每期均应在前5日内支付；装修免租期为30天。因此，根据本院对前述交房日期的认定，租金起算日为2018年10月25日，物业费起算日则为2018年9月25日。桑双已支付截至2018年12月24日的租金、物业费，故硕彭公司于2018年11月8日发函催讨时，桑双并未拖欠租金、物业费，未构成违约。硕彭公司在桑双按约履行合同的情况下，声称桑双拖欠租金、物业费，并在双方对起租日的理解仍存在争议且已进入诉讼程序期间，即擅自拆除桑双搭建的装修围挡。该围挡系桑双为装修系争房屋而做的隔离及保护措施，即使未加锁，硕彭公司亦不得擅自进入并拆除。硕彭公司主张桑双将围挡搭建在公共走道上违反相关消防管理规定，并未就此提供任何证据予以佐证，且为准备开业典礼、增加商场客流量才予以拆除的理由，亦于法无据，本院不予采纳。故硕彭公司违反合同约定，以不当方式妨碍、影响桑双正常经营和使用系争房屋，已构成违约。现鉴于硕彭公司自认于2018年12月10日左右拆除装修围挡，双方合同已再无履行可能，故本院认定，双方租赁合同于2018年12月10日解除。硕彭公司应向桑双退还已付的2018年12月11日至2018年12月24日的租金15,922.20元(34,592.88*12/365*14)、物业费2,093.88元(4,549.2*12/365*14)。关于租赁保证金及装修保证金，硕彭公司应在合同解除后一并返还。硕彭公司要求桑双支付欠付租金、物业费及逾期滞纳金的反诉诉请，均不予支持。因合同违约方系硕彭公司，故对于桑双要求硕彭公司支付违约金103,778.64元的诉请，符合合同约定，一并予以支持。而硕彭公司要求桑双支付免租期租金及违约金的反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)桑双与被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司就上海市静安区恒丰路XXX号101-113房屋(即101-12号铺位)签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、被告上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告桑双2018年12月11日至2018年12月24日的租金15,922.20元、物业费2,093.88元；三、被告上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告桑双租赁保证金117,426.24元；四、被告上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告桑双装修保证金10,000元；五、被告上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告桑双违约金103,778.64元；六、驳回反诉原告上海硕彭企业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,273.44元(本诉原告桑双已预缴)，由本诉原告桑双负担493元，本诉被告上海硕彭企业管理有限公司负担4,780.44元。反诉案件受理费1,075.2元(反诉原告上海硕彭企业管理有限公司已预缴)，由反诉原告上海硕彭企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 高 倩人民陪审员 慎 颖二〇一九年十二月四日法官 助理 鲍舒婷书 记 员 沈 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……