杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初491号 原告：陈建琴，女，1948年11月4日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告：陈毓敏，男，1952年4月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两原告的委托诉讼代理人：岑睿杰、胡建迪，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：陈水琴，女，1950年12月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 被告：沈志根，男，1943年10月6日出生，汉族，住杭州市上城区。 两被告的委托诉讼代理人：范丹丹,浙江律匠律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：丁涛，浙江京衡律师事务所律师。 第三人：陈小敏，男，1955年5月31日出生，汉族，住杭州市下城区。 第三人：陈刚，男，1960年7月14日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 法定代理人：陈国雄，男，1988年10月4日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告陈建琴、陈毓敏与被告陈水琴、沈志根及第三人陈小敏、陈刚房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月18日向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告陈水琴、沈志根与朱志华于2016年6月28日签订的编号为2016转让0395657号的《杭州市房屋转让合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，因杭州市拱墅区人民法院立案受理了陈国雄申请本案第三人陈刚无民事行为能力人一案，本案需要等待宣告陈刚为无民事行为能力人的判决生效并确定法定代理人后再继续审理，故本院于2019年3月20日裁定中止本案诉讼。2019年8月30日，杭州市拱墅区人民法院于2019年8月30日做出（2019）浙0105民特30号民事判决书，判决宣告陈刚为无民事行为能力人，指定陈国雄为陈刚的监护人。本案遂恢复审理，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈建琴、陈毓敏及其委托诉讼代理人岑睿杰，被告陈水琴、沈志根及其委托诉讼代理人范丹丹，第三人陈小敏、陈刚的法定代理人陈国雄到庭参加诉讼。庭审后双方当事人和解未果。本案现已审理终结。 本院经审理认定，陈祖荫、朱志华系夫妻关系，育有陈建琴、陈毓敏、陈水琴、陈小敏、陈刚等五兄弟姐妹。陈水琴、沈志根系夫妻关系。陈祖荫于2012年5月23日死亡，朱志华于2018年8月2日死亡。朱志华去世前患有疾病。2016年3月15日，杭州市第七人民医院出具的头颅螺旋CT平扫检查报告记载：朱志华两侧基底节区、侧脑室旁多发腔隙性脑梗塞、脑萎缩伴脑白质脱髓鞘改变。2016年5月30日，浙江省中医院、浙江中医药大学附属第一医院、浙江省东方医院出具的医疗证明书记载，朱志华经精神检查及心理测量，目前意识清晰，定向力尚可，对答基本切题，认知功能与其年龄相符合，情感反应基本协调，行为无明显异常，有自知力，结论：有行为能力。 朱志华的母亲朱宝玉原拥有位于本市房屋一套，建筑面积96.56平方米。1997年4月9日，朱宝玉与长女朱志华、次子朱志明、次女朱志英、长子媳沈企琳对该房屋的继承进行了公证，确定该房屋产权的60%由朱志华继承，20%由次子朱志明继承，次女朱志英、长子媳沈企琳各继承10%。朱志华、朱志明、朱志英、沈企琳遂于1997年6月13日取得仙林桥直街72号房屋的所有权，为四人按份共有，其中朱志华占共有份额的60%。朱志明于1999年7月23日将其拥有的20%产权份额转让给朱志华，朱志英于1999年9月7日将其拥有的10%产权份额转让给朱志华，沈企琳于2000年2月29日将其拥有的10%产权份额转让给朱志华。朱志明、朱志英、沈企琳分别收到应由朱志华支付的转让款。 1999年，因旧城改造，案涉仙林桥直街72号房屋纳入拆迁范围，由杭州市房屋建设开发总公司作为拆迁人组织实施。杭州市房屋建设开发总公司出具的《拆迁安置情况说明》显示，原房屋共有3本户口本，8个户口，即朱志华1户2个户口，陈小敏1户3个户口，陈刚1户3个户口，朱志华1户和陈刚1户外迁安置到大关小区，并享受外迁补贴面积，陈小敏1户原地回迁安置。按照政策，原房产面积96.56平方米，总共8个户口，陈小敏1户回迁分到原房产面积36.21平方米，朱志华1户和陈刚1户分到原房产面积60.35平方米（96.56-36.21）。2000年5月24日，朱志华、陈祖荫夫妇被安置在杭州市拱墅区，房屋拆迁安置表显示建筑面积82.8平方米。不动产权属登记信息显示，朱志华于2016年6月23日取得杭州市拱墅区的单独所有权，权属证号：浙（2016）杭州市不动产权第0011068号，建筑面积为83.14平方米。2016年6月28日，朱志华与陈水琴、沈志根签订《杭州市房屋转让合同》，将该房屋所有权以1200000元的价格转让给陈水琴、沈志根，当日办理了所有权转移登记手续。陈水琴、沈志根自认实际系母亲朱志华赠与自己，故没有实际交付转让款。 本院认为，诉争的位于杭州市拱墅区房屋原产权登记人为朱志华，该房屋系基于朱志华的母亲朱宝玉所有的位于本市房屋拆迁安置所得，该事实发生在朱宝玉与陈祖荫夫妻关系存续期间，房屋拆迁安置表等相关证据亦显示朱志华、陈祖荫同为被安置对象，各方当事人对于诉争房屋系朱志华、陈祖荫夫妻共有的事实不持异议，故本院对该项事实予以确认；关于朱志华对于涉案房屋的单独产权份额问题，被告虽举证证明根据遗嘱公证朱志华对仙林桥直街72号房屋继承60%的产权份额，但结合该房屋拆迁安置的实际情况，并不能据此推定朱志华对诉争房屋单独享有60%的产权份额，故应认定诉争房屋仅为朱志华、陈祖荫共同共有。陈祖荫死亡前，诉争房屋尚未办理房产登记手续，但不影响属于朱志华、陈祖荫夫妻共有的事实。在陈祖荫死亡后，诉争房屋1／2的产权份额应作为陈祖荫的遗产处理，在陈祖荫未留有合法遗嘱的前提下，应当按照法定继承处理，即朱志华、陈建琴、陈毓敏、陈水琴、陈小敏、陈刚各享有陈祖荫遗产份额的1／6。陈祖荫死亡后，诉争房屋虽登记在朱志华一人名下，但实际应为各继承人共有，即朱志华享有7／12的产权份额，陈建琴、陈毓敏、陈水琴、陈小敏、陈刚各享有1／12的产权份额。朱志华与陈水琴、沈志根签订《商品房买卖合同》，将其名下的诉争房屋转让给陈水琴、沈志根，名为买卖合同，实际为赠与合同，就其单独享有的7／12的产权份额部分，在本案诉争房屋已办理过户且不存在撤销赠与的法定情形下，应认定转让部分有效，陈小敏对于案涉《杭州市房屋转让合同》的效力不持异议，认同陈水琴、沈志根的抗辩意见，视为同意朱志华将属于其所享有的产权份额转让给陈水琴、沈志根，故该转让部分亦有效，就陈建琴、陈毓敏、陈刚各应继承的1／12产权份额部分，朱志华在未征得其本人同意的情况下转让给陈水琴、沈志根，属于无权处分行为，且最终未得到陈建琴、陈毓敏、陈刚的追认，故该转让部分不发生法律效力，产生无效的法律后果。本案没有充分证据显示朱志华在订立《杭州市房屋转让合同》时系无民事行为能力人，故原告据此主张该转让合同全部无效缺乏相应依据，本院不予采纳。综合相关因素，可以认定案涉《杭州市房屋转让合同》部分有效和部分无效。对原告合理的诉讼请求部分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈水琴、沈志根与朱志华于2016年6月28日签订的编号为2016转让0395657号的《杭州市房屋转让合同》中关于应由原告陈建琴、陈毓敏及第三人陈刚继承的杭州市拱墅区房屋的1／4产权份额的部分无效； 二、驳回原告陈建琴、陈毓敏的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈建琴、陈毓敏负担30元，被告陈水琴、沈志根负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张晓磊 二〇一九年十二月二十日 书记员  戚文竹