江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3999号 原告：无锡中南雅苑置地有限公司，统一社会信用代码91320214MA1MYGKPXC，住所地江苏省无锡市新吴区长江南路35号。 法定代表人：耿旻黎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫兰兰（后撤销），女，1992年6月20日生，汉族，该公司员工，户籍在安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：彭黎，江苏通达瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。 被告：陈慧，男，1988年11月20日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：李坚，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。 被告：李超婷，女，1989年8月25日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：陈慧（系李超婷配偶），男，1988年11月20日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 原告无锡中南雅苑置地有限公司（以下简称中南雅苑公司）与被告陈慧、李超婷商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月2日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告中南雅苑公司的委托诉讼代理人冉骁，被告陈慧及其委托诉讼代理人李坚、被告李超婷及其委托诉讼代理人陈慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中南雅苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除中南雅苑公司与陈慧、李超婷于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令陈慧、李超婷承担违约金118000元；3、本案诉讼费由陈慧、李超婷共同负担。事实和理由：2017年12月26日，陈慧、李超婷与中南雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定陈慧、李超婷购买位于无锡市君悦府项目27-401号商品房，合同约定总价款为1690106元，陈慧、李超婷支付了首付款510106元，但一直未支付剩余款项1180000元，且拒绝履行合同义务，已构成根本违约。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告陈慧、李超婷共同辩称:草签合同中未约定具体的贷款时间，由于中南雅苑公司的原因造成网签备案合同签订迟延，导致其二人需要交纳的商品房首付款比例上调，中南雅苑公司也未配合其二人争取三成的首付比例。因网签备案合同和草签合同在预售证号、主体结构、装修金额、附件6装修标准等条款存在诸多不一致，其二人要求中南雅苑公司修改条款，但遭到拒绝。且中南雅苑公司在销售房屋时隐瞒了案涉房屋被抵押的事实，故其二人不存在违约情形，不同意解除合同，请求法院驳回中南雅苑公司的全部诉讼请求。 为证明自己的诉讼请求，中南雅苑公司向本院提交如下证据：1.客户签约申报表、认购协议书，证明陈慧、李超婷向中南雅苑公司购买中南君悦府项目4期27单元401号商品房，房屋总价为1690106元，其中装修金额207086元。2.陈慧、李超婷的身份证、结婚证复印件，证明陈慧、李超婷系夫妻。3.增值税普通发票、中国建设银行POS签购单、收款收据，证明陈慧、李超婷向中南雅苑公司支付购房首付款510106元的事实。4.《商品房买卖合同（预售）》，证明双方于2017年12月26日签订商品房买卖合同，对于房屋的位置、价格、支付方式、违约责任等均有明确约定，但陈慧、李超婷并未按约办理相应的银行贷款手续，已构成根本违约。5.律师函、EMS快递回单，证明中南雅苑公司于2019年1月25日向陈慧、李超婷发出律师函，要求其办理银行贷款事宜，支付剩余房款，但迄今为止，陈慧、李超婷依然未按约履行付款义务，中南雅苑公司有权解除双方签订的商品房买卖合同并主张违约金。6.无锡市物价局备案回复表，证明中南雅苑公司于2017年10月27日向无锡市物价局进行价格备案，备案销售均价为14600元/平方米（含装修1599元/平方米），该备案情况由无锡市物价局进行公示，陈慧、李超婷对于所购买房屋的属性为精装房及装修金额的标准应当知晓。7.短信记录、微信聊天记录，证明陈慧向中南雅苑公司法务发送短信，告知其向银行客户经理郏云磊咨询贷款事宜，郏云磊明确表示陈慧、李超婷符合三成贷款的条件，陈慧、李超婷在已经知道贷款结果的前提下仍未与中南雅苑公司签订网签备案合同并办理贷款手续，已构成根本违约。8.案外人许勇勇、刘冬云与中南雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售)》及江苏增值税普通发票、中国建设银行网上银行电子回执，证明许勇勇、刘冬云于2018年7月26日与中南雅苑公司签订商品房买卖合同，该份合同将装修款单列，但并未影响贷款，陈慧、李超婷辩称的网签备案合同装修款单列影响贷款的情况并不存在。9.EMS物流投递信息，证明中南雅苑公司向陈慧、李超婷邮寄的律师函，陈慧、李超婷于2019年1月28日签收的事实。 陈慧、李超婷为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：1.网上银行电子回单3张、无锡房地产信息公众发布平台上许可证号为（2017）预销准字第098号商品房售楼说明书网页截图、陈慧与销售人员聊天记录、无锡市商品房发布平台截图，证明中南雅苑公司恶意挪用陈慧、李超婷首付款资金，未将其及时转入监管账户，且中南雅苑公司存在与陈慧、李超婷签订草签合同隐瞒案涉房屋被抵押的事实。2.陈慧与中南雅苑公司蔡海伟的聊天记录截图，证明中南雅苑公司拒绝修改网签备案合同中与草签合同不一致的地方，也拒绝解释。3.无锡市房地产信息公众发布网页上关于C户型（118平米）精装修及设备交付标准的截图、中南君悦府项目27-301室网签合同装修标准，证明中南雅苑公司错将二期的装修标准当成三期的装修标准附在双方的网签备案合同中。4.商品房买卖合同网签备案服务指南、商品房买卖合同网签备案变更申请书、陈慧与无锡市商品房备案管理科工作人员通话录音，证明备案合同有错误可以变更，手续简单，不需要注销合同，中南雅苑公司人为设置障碍，意图通过解除合同达到获取更大利益的目的，该行为损害陈慧、李超婷的合法权益。5.关于催促修正网签合同的函、关于再次催促修正网签合同的函及邮戳，证明陈慧、李超婷催促中南雅苑公司修正网签合同，陈慧、李超婷希望尽快办理贷款。6.陈慧在售楼处与中南雅苑公司销售蔡海伟对话的录音光盘，证明中南雅苑公司不愿提供法务的联系方式，导致陈慧无法主动联系。7.陈慧与中南雅苑公司法务莫兰兰的通话录音光盘，证明中南雅苑公司已经收到陈慧发送的修正网签合同的函，莫兰兰承认装修标准这一条是中南雅苑公司工作人员失误造成的，中南雅苑公司承诺向陈慧出具关于房屋主体结构的政府批文，也答应更改装修价款和标准，但至今未能履行承诺。8.陈慧与银行工作人员微信聊天记录截图，证明由于中南雅苑公司没有及时办理网签备案，导致陈慧、李超婷的首付比例由三成上调至四成，造成较大的经济损失。9.陈慧与中南雅苑公司法务莫兰兰谈话录音，证明中南雅苑公司要求陈慧、李超婷签订不必要的补充协议及中南雅苑公司不愿意为陈慧、李超婷向贷款银行争取三成首付。10.商调函、准予迁入证明、陈慧与代办落户中介聊天及转账记录截图、李超婷户口本复印件，证明陈慧、李超婷一直在积极履行合同，不惜花费4900元来加快户口迁移的进度，以满足首付款三成的条件。11.陈慧与中南雅苑公司法务莫兰兰短信聊天记录截屏、土拍网关于锡经告字【2019】03号成交公告网页，证明陈慧、李超婷一直在积极沟通，中南雅苑公司在法院立案前已经能够继续履行实现合同目的却仍坚持诉讼，在涉案楼盘对面地块溢价32.33%成交后妄想通过恶意诉讼来达到获取更多不当利益的目的。12.网签备案合同，证明网签备案合同与草签合同在预售证号、主体结构、装修金额、附件6装修标准条款与草签合同均不符。 陈慧、李超婷对中南雅苑公司提供的证据1认为客户签约申报表上载明的“装：207086”是铅笔后添加的，认购协议书上乙方签字不是陈慧所签，该协议书上单价、总价、首付、贷款金额与商品房买卖合同约定的均不符。对证据2、3、4、5、9均无异议。对证据6的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为回复表中明确销售本商品房时应严格执行“明码标价”和“一价清”的制度，但是中南雅苑公司并没有证明已向陈慧、李超婷出示相关备案价格，双方签订的草签合同中并没有显示装修部分，不能证明陈慧、李超婷对相关装修标准是明知的。对证据7真实性无异议，但对证明目的不予认可，网签备案合同是银行贷款流程启动的前置程序，双方未能网签备案合同的原因在于中南雅苑公司擅自更改合同重要条款，在陈慧、李超婷明确要求其进行修改并作出解释的情况下仍拒绝接受，才导致贷款流程无法启动，因此违约方是中南雅苑公司。对证据8的真实性不予认可，与本案无关，每个购房人的情况不同，不能仅仅因为一个案外人的孤例，就说明装修款单列不影响银行贷款。 中南雅苑公司对陈慧、李超婷提供的证据1真实性不予认可，对证明目的也不认可，无法证明中南雅苑公司挪用陈慧、李超婷资金的事实。对证据2的真实性予以认可，但该份证据恰巧证明中南雅苑公司要求陈慧、李超婷协助办理网签备案合同，但陈慧、李超婷未同意的事实。对证据3真实性不予认可，该证据恰好证明陈慧、李超婷明知所购买房屋为精装修房，购房款中包含装修费用。证据4中的服务指南网页载明的是车位而非房产，与本案不具有关联性；变更申请书为空白页，三性均不予认可；通话录音无法证明对方的身份，真实性不予认可。对证据5的证明目的不予认可，中南雅苑公司就签订网签备案合同事宜，已经多次催促陈慧、李超婷，陈慧、李超婷经过较长时间的沟通仍提出不合理要求，其目的就是拖延时间，以掩盖李超婷不具备无锡户口无法办理贷款的事实。对证据6真实性不予认可，售楼处工作人员并不能代表中南雅苑公司，中南雅苑公司销售人员无义务在案件涉诉后向陈慧、李超婷告知公司相关人员的联系方式。对证据7、9的真实性不予认可，并非完整录音，但该组证据恰恰证明中南雅苑公司法务同意对备案合同进行修改，但陈慧、李超婷仍未签订网签备案合同，提出各种过分要求，包括向中南雅苑公司借款等，这显然超出房屋买卖合同法律关系的范畴，导致协商无果，网签备案合同未签订及贷款事宜未办理的过错方是陈慧、李超婷。对证据8的真实性不予认可，谈话对象是否是银行工作人员并不可知，聊天人员应作为证人出庭作证。对证据10真实性无异议，但对证明目的不予认可，李超婷非无锡户口才导致首付比例相应提高，陈慧、李超婷故意拖延网签备案时间为迁入户口做准备，网签备案合同未签订的主要原因系陈慧、李超婷造成的。对证据11中短信的真实性予以认可，恰恰证明陈慧、李超婷为办理落户事宜向中南雅苑公司申请宽限期，陈慧、李超婷为违约责任人；对土拍的网页三性均不予认可。对证据12的真实性无异议，预售证号不一致系笔误，在此前已经由中南雅苑公司的法务莫兰兰予以了解释。主体结构钢筋混凝土结构是建筑中的大概念，含有五种形式，其中包含剪力墙结构，因为所建房屋含有车库、电梯及不同楼层，采用的钢筋混凝土方式不一样，为了表述精确，在网签备案合同中调整为大概念钢筋混凝土结构，事实上与草签合同并无区别。装修款单列是因为网签备案合同涉及精装修，备案主管部门要求明确装修金额，事实上购房总额与草签合同相比并未发生变化。装修标准变更是因为依据草签合同的附件6，陈慧、李超婷同意中南雅苑公司自行决定采用相同档次的产品替代，草签合同和网签备案合同间隔时间较长，供应商发生变化，但产品标准并没有变化。 结合上述证据以及双方当事人陈述，本院经审理查明以下事实：2017年12月24日，陈慧、李超婷向中南雅苑公司支付定金17000元。2017年12月26日，中南雅苑公司与陈慧、李超婷签订《商品房买卖合同（预售）》，载明：预售许可证号为（2017）预销准字第050号；该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙结构；陈慧、李超婷购买君诚悦府11幢27单元4层01号房，预测建筑面积为129.51平方米，单价为每平方米13050元，总价为1690106元；陈慧、李超婷应当于2017年12月26日前支付首期房价款510106元，占全部房价款的30%，余款1180000元向贷款机构申请贷款支付；中南雅苑公司应当在2019年9月30日前向陈慧、李超婷交付该商品房；中南雅苑公司应当在本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知陈慧、李超婷。合同补充条款约定：本合同正文第六条中的每平方米建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价；该房屋的总房价款，为包含全装修价款的总房价款；本合同签订之日起30天内，陈慧、李超婷应以按揭贷款方式付清剩余购房款1180000元，即付清全款，如陈慧、李超婷因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，陈慧、李超婷必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为陈慧、李超婷逾期付款，中南雅苑公司有权在逾期超过30日后，解除合同，书面通知陈慧、李超婷，陈慧、李超婷应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向中南雅苑公司支付违约金，同时，中南雅苑公司退还陈慧、李超婷已付全部房款（含已付贷款部分）；本合同附件六所列的主要装修设备标准，双方同意，若因非中南雅苑公司原因如厂家停产或其他原因导致无法采购使用附件六所列设备时，陈慧、李超婷同意中南雅苑公司有权以相同或类似品质的产品替代。同日，双方签订补充协议两份，其中一份载明：中南雅苑公司开发的无锡君诚悦府三期洋房C户型，在精装交付时，有2个交付标准，现陈慧、李超婷确定购买三期洋房C户型按B标准交付。 合同签订后，陈慧、李超婷于当日向中南雅苑公司支付购房款三笔，分别为480000元、10106元、3000元，合计493106元。陈慧、李超婷于2018年8月10日收到中南雅苑公司的网签备案通知，网签备案合同载明：备案日期为2018年8月8日；预售许可证号为（2017）预销准字第098号；该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土；预测建筑面积为129.51平方米，每平方米13050元，总价款为1690106元，以上房屋总金额中包含装修款207086元；陈慧、李超婷应于2018年8月8日前支付首期房价款510106元，余款1180000元向贷款机构申请贷款支付；中南雅苑公司应在2019年9月30日前向陈慧、李超婷交付该商品房。2019年1月26日，中南雅苑公司向陈慧、李超婷发出律师函，要求其二人自函件发出之日起10日内办理房屋买卖网签事宜，并向中南雅苑公司足额缴纳购房款或办理银行贷款。2019年1月28日，陈慧、李超婷签收上述律师函。 因陈慧、李超婷认为两份合同在预售许可证号、主体结构、单列装修款等条款上不一致，在接到通知后未与中南雅苑公司签订网签备案合同。2019年3月16日、4月10日，陈慧、李超婷两次向中南雅苑公司发送催促修正网签合同的函件，要求中南雅苑公司以草签合同为基准进行修改。经过双方多次交流沟通，中南雅苑公司表示同意网签备案合同中的价格条款、装修标准均以草签合同约定为准，但要求增加督促条款，明确陈慧、李超婷在几天内配合中南雅苑公司办理注销手续等内容。此后，双方未能就签订网签合同事宜达成一致意见，至今陈慧、李超婷未签订网签备案合同。 庭审中，对于剪力墙结构和钢筋混凝土的区别，法院依职权向无锡江南工程造价咨询有限公司的张姓工程师进行了咨询，其回复为：剪力墙也是钢筋混凝土结构，是指受到水平方向和垂直方向的荷载，平时说的承重墙只受到垂直方向的荷载。剪力墙和钢筋混凝土是分类标准的不同，依据墙的结构受力点不同，可以分为剪力墙受力和框架结构受力；依据材料不同，可以分为砖墙、混凝土墙、钢筋混凝土墙和石墙，所以剪力墙结构和钢筋混凝土结构基于不同的分类标准，本身并没有实质区别。双方对于法院调查结果无异议，但陈慧、李超婷认为根据中南雅苑公司在庭审中对两个概念的解释，是以大概念替换小概念，导致其二人在网签合同时无法明确交付房屋的结构，故应认定中南雅苑公司擅自变更了合同主要条款。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈慧、李超婷与中南雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，陈慧、李超婷作为买受人的主要义务是按照约定的数额支付购房款，而二人的支付行为有赖于银行按揭贷款，办理按揭贷款又需要网签备案合同，中南雅苑公司早在2018年8月10日已通知陈慧、李超婷签订网签备案合同，至今陈慧、李超婷尚未配合签订网签备案合同。虽然陈慧、李超婷辩称，中南雅苑公司提供的网签备案合同与已签订的《商品房买卖合同（预售）》存在预售许可证号、主体结构、单列装修款、设备交付品牌的差异。但是根据双方提供的证据，能够证明双方对此差异曾经多次沟通，其中对于预售许可证号差异的原因，中南雅苑公司法务已就存在笔误向其作出了解释；对于主体结构表述的不同，根据本院向专家咨询得知，并未构成合同条款的重大或实质性变更，对于陈慧、李超婷作为买受人履行主要义务并不构成妨碍；对于单列装修款的问题，陈慧、李超婷明知购买的房屋为精装修，必然包含装修价格，其认为单列装修款会对其贷款造成影响，导致贷款额度减少，但对此陈慧、李超婷并未提供充分有效的证据证明，其自认对于银行按揭贷款流程并没有正式启动，仅停留在口头咨询阶段，对于其所述的理解也只是主观判断；对于设备交付品牌，按照双方签订的合同附件六明确载明可用同等档次品牌替换，故陈慧、李超婷认为品牌发生了变化与合同约定明显不符，合同中并没有对于交付的设备品牌作排他性的唯一约定，而是作了概括式的约定。且经过双方的沟通，中南雅苑公司明确同意对于部分条款进行修改，但最终由于陈慧、李超婷的原因导致双方未能签订网签备案合同，故应当认定陈慧、李超婷辩称不签订网签备案合同的理由不具有正当性。本院综合分析《商品房买卖合同（预售）》的履行情况可以看出，系由于陈慧、李超婷的原因导致双方无法继续履行合同，故中南雅苑公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请符合法律规定，本院予以支持，因两份补充协议系该合同的附件，故应当一并予以解除。对中南雅苑公司主张的违约金，虽然本案系由于陈慧、李超婷未履行配合义务导致合同无法继续履行，但根据现有证据能够证明双方签订的《商品房买卖合同（预售）》与拟签订的网签备案合同的确存在几处差异，在陈慧、李超婷提出异议后，虽经双方多次沟通，但是未能对于修改达成一致意见，这也是合同无法继续履行的原因。综合衡量合同履行程度、预期利益、实际损失、当事人缔约地位强弱等因素，对于中南雅苑公司主张的违约金，本院不予支持。合同解除后，中南雅苑公司应当返还陈慧、李超婷已付购房款510106元，为减少当事人诉累，本案中一并予以处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除无锡中南雅苑置地有限公司与陈慧、李超婷于2017年12月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及两份补充协议。 二、无锡中南雅苑置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈慧、李超婷购房款510106元。 三、驳回无锡中南雅苑置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10005.48元（已由无锡中南雅苑置地有限公司预交），由陈慧、李超婷共同负担（无锡中南雅苑置地有限公司同意其预交的案件受理费10005.48元由陈慧、李超婷向其直接支付，本院不再退还，由陈慧、李超婷在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡中南雅苑置地有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 胡艳丽 二〇一九年十二月三十日 法官助理 方 华 书 记 员 薛 晶 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。