上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初18817号原告(反诉被告)：施明，男，1962年4月21日出生，汉族，住所地上海市静安区。被告(反诉原告)：黄锴，男，1990年1月22日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，上海剑栋律师事务所律师。原告施明与被告黄锴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序。黄锴在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并，公开开庭进行了审理。施明，黄锴及其委托诉讼代理人顾剑栋律师、**律师，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施明向本院提出诉讼请求：1、判令施明与黄锴签订的《商铺租赁合同》于2018年12月10日解除；2、判令黄锴返还施明2019年1月4日至2019年5月3日期间的租金14万元；3、判令黄锴返还施明押金7万元；4、判令黄锴赔偿施明中介费3万元；5、判令黄锴赔偿施明违约金10万元；6、判令黄锴赔偿施明装修费10万元；7、本案诉讼费、评估费由黄锴负担。审理中，施明撤回了曾经申请增加的要求黄锴支付空置费10万元、店内安装监控费1万元、店内经营设备3万元的诉讼请求。事实和理由：施明与黄锴于2018年12月4日签订《商铺租赁合同》，约定黄锴位于上海虹口区广灵四路XXX号商铺(以下简称系争房屋)租于施明进行经营活动。之后施明支付了7万元押金，以及2019年1月4日至5月3日期间14万元租金。黄锴另有承诺系争房屋无其他租赁关系，但其未将系争房屋内原有的食品流通许可证注销，致使施明无法达到合同目的，损失巨大。根据合同第七条第3款的约定，黄锴违约，故提起诉讼。黄锴辩称，同意解除双方租赁合同，但应以双方交接系争房屋之日，即2019年10月30日作为合同解除日。不同意施明其余诉讼请求，合同约定的租赁期限为5年，但是双方签订合同不到一年即发生纠纷。施明在签订合同时从未提及需要经营食品，其在2019年4月向黄锴提出食品流通许可证的问题后，黄锴于4月24日立即配合黄锴办理了原登记的食品流通许可证注销手续，并不影响之后五年合同的继续履行，现施明要求解除合同的原因在于其经营不善。施明承租了系争房屋就应支付租金，无要求黄锴返还租金的理由；施明提出诉讼请求的依据是合同第七条第三项，该约定的前提是系争房屋没有归属权和贷款方面的纠纷，系争房屋在出租给施明的时候并无此类纠纷，因此违约方不在黄锴，不应承担违约责任,如法院判决需承担的,要求调整违约金计算标准。施明自2019年5月4日起未再按约支付租金，因此按照合同约定押金不予退还。中介费不是合同约定的范围，不同意支付。关于装修费，黄锴从未主动提出解除合同，即便黄锴提出解除合同也是有正当理由的，不符合施明主张的合同第七条第四项约定的黄锴无正当理由单方面解除合同的情形。黄锴向本院提出反诉请求：1、判令于2019年10月30日解除施明与黄锴签订的《商铺租赁合同》；2、判令施明支付2019年5月4日至2019年10月30日期间的租金205,333元(按每月3.5万元标准计算)；3、判令施明支付违约金10.5万元；4、判令施明向黄锴支付自2018年12月至2019年10月期间的物业管理费3,368.20元；5、本案受理费由施明负担。审理中，黄锴撤回要求施明承担居间费23,300元的反诉请求。事实和理由：施明与黄锴签订《商铺租赁合同》后，施明未按合同约定的期间支付租金及物业管理费，且经黄锴多次催讨无果，构成违约。故提起反诉，要求施明支付应付费用并承担违约责任。施明对反诉辩称，因黄锴未将系争房屋内原有的食品流通许可证注销，导致施明无法注册相关证照，在装修系争房屋之后只能用作堆放物品，始终无法正常经营，直到2019年7月17日才取得食品经营许可证，但是之后因合伙人撤离，无法独自经营，故不同意黄锴的全部反诉请求。如法院判决施明需要承担违约责任,认为违约金约定标准过高,要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月10日，黄锴(甲方，出租方)与施明(乙方，承租方)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋作为商业用途使用，建筑面积162.88平方米，本合同租赁期限为5年，租期从2018年12月4日起至2023年12月止；该商铺的月租金：2018年12月4日起至2019年12月4日止为35,000元/月；租金付贰押贰，每期交付日前3天支付；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付7万元整，作为履约保证金；甲方给予乙方一个月的装修时间，自2018年12月4日起至2019年1月4日止，这一个月内，甲方免收租金，乙方在该商铺内使用的水、电等其他费用均由乙方负担，免租期内的物业费由乙方承担；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视使用费、网络使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。除本合同约定外，如甲乙双方任何一方需提前解除本合同，均需提前2个月通知对方且违约方须向对方支付3个月的租金作为违约金；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无原始设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交7万元保证金；乙方应如期交纳租赁期间该商铺包括租金在内的各项相关经费；租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，由乙方自行按时缴付；甲方要确保本合同签订前该商铺没有关于归属权和贷款方面的纠纷，如因甲方原因导致相关政府部门出文干扰本合同的正常履行，甲方除退还乙方所缴保证金外，另支付拾万元以补偿乙方因此所承担的损失；甲方无正当理由单方面解除本合同的，给乙方带来装修及搬运损失的，可由乙方提出赔偿经济损失费用拾万元；本条所述正当理由是指本合同所约定的甲方可解除合同的情形以及法定合同解除情形；乙方如拖欠租金，则每逾期一天应按应缴租金的3%交纳违约金；如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金的50%；合同还约定了其他内容。合同签订后，施明向黄锴支付了保证金7万元，并总计支付租金14万元。2018年12月4日，施明签订《佣金确认书》，并支付居间方佣金3万元。2018年12月29日，黄锴出具《承诺书》表示：系争房屋权利人为黄锴，原承租系争房屋的上海大桶大足部保健有限公司已搬离，现将该房屋出租给上海鑫龙台超市有限公司(施明)，并承诺该房屋无其他租赁关系，如有不实或因房屋引起的纠纷，愿承担全部责任并无条件接受工商部门的裁决。2019年1月7日，施明在系争房屋取得上海鑫龙台超市有限公司营业执照。2019年4月初，施明向居间方及黄锴提出原登记在系争房屋内的上海大桶大足部保健有限公司广粤路分公司食品经营许可尚未注销。经黄锴申请办理，4月24日，上海市虹口区市场监督管理局出具《食品经营许可(依申请注销)准予通知书》：上海大桶大足部保健有限公司广粤路分公司，你单位于2019年4月24日提交的食品经营许可证(依申请注销)，经审查，我局作出准予注销许可的决定。2019年5月8日，黄锴向施明发出《催租告知函》，要求施明支付2019年5月4日至7月4日期间的租金7万元，并支付2019年3月4日-2019年5月4日期间未按时支付租金的违约金。2019年10月30日，双方办理系争房屋交接手续，施明向黄锴交还系争房屋。2019年11月7日，黄锴向上海虹达物业管理有限公司支付系争房屋自2018年2月-2019年10月期间的物业管理费3,368.20元。审理中，经施明申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就系争房屋装修现值进行评估。上海联合工程监理造价咨询有限公司向本院出具《上海市广灵四路XXX号商铺装修现值造价鉴定意见书》：系争房屋装修原值鉴定造价为94,193.25元；经现场勘察，装修成新率取值0.65，故房屋固定装修现值为61,225.61元。对该鉴定结论，施明表示无异议。黄锴提出，手动卷帘门和门头广告字施工的时间在司法鉴定程序启动之后实施，不应当计入审价和计价范围。对此，鉴定意见书认为：被申请方(黄锴)主张的手动卷帘门原值鉴定造价为8,711.70元，装修成新率取值0.65，故手动卷帘门现值为5,662.61元；若法院裁定认可被申请方，在鉴定金额61,225.61元的基础上扣减5,662.61元；门头广告字原值鉴定造价为3,018.57元，装修成新率取值0.65，故手动卷帘门现值为1,962.07元；若法院裁定认可被申请方，在鉴定金额61,225.61元的基础上扣减1,962.07元。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《商铺租赁合同》、《佣金确认书》、《承诺书》、营业执照、《催租告知函》、物业管理费发票、微信截屏等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。施明与黄锴之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，对当事人双方都具有法律约束力。施明自2018年12月初承租系争房屋后，在2019年1月7日取得了注册于系争房屋经营的营业执照，并未立即向黄锴提出原注册于系争房屋的案外人的食品经营许可证未办理注销手续的问题，直到2019年4月方才提出，亦向黄锴支付了2019年5月之前的租金。黄锴在接到施明提出的注销申请后，于当月即办妥了相关注销手续。作为承租人，施明对承租系争房屋后，主营业态所须取得何种营业许可应当早有预期，在承租系争房屋时即应对该房屋内是否曾经登记注册该类证照进行全面详细的了解，亦可在双方租赁合同中作出明确约定。双方《商铺租赁合同》中约定施明承租系争商铺作为商业用途使用，并无必须在系争房屋办理食品经营许可证等相关证照的特殊约定，因此黄锴出租的系争房屋只需满足一般商业用途即可，不应加重出租方承担义务的范围。双方租赁合同的期限为5年，在合同履行过程中，黄锴作为出租方，为使双方租赁合同能够更好的继续履行，已在不到一个月的时间内积极配合施明完成了其提出的双方租赁合同约定以外的要求。现施明以前述原因要求解除双方的《商铺租赁合同的》，显然违背了双方订立合同的初衷，施明不具备可以解除双方租赁合同的权利，故对其主张的要求解除双方《商铺租赁合同》、要求黄锴返还租金、赔偿各类损失以及承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。对于黄锴反诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，因双方已于2019年10月30日交接系争房屋，双方租赁合同已无继续履行的可能，故对该反诉请求，本院予以支持。施明称，因无法在系争房屋办理食品经营许可证，其仅在系争房屋开业经营了数日。但从双方签订租赁合同后的实际履行情况，以及往来通讯情况来看，这一陈述并不符合商铺承租人遇到无法正常经营使用的情况时正常所应采取的措施。自2019年5月4日起，系争房屋始终符合适租状态，施明未再按约支付租金，故黄锴要求施明支付欠付的租金及物业管理费并无不当。至于押金，根据双方《商铺租赁合同》的约定，如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金的50%，故双方应按合同约定履行。至于违约金，依前述，导致合同无法继续履行的主要责任在施明，因此其应当承担相应的违约责任，但因减半退还押金已具惩罚性质，且施明对违约金标准申请调整，故违约金标准本院视本案实际情况酌情处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、施明与黄锴2018年12月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月30日解除；二、自本判决生效之日起10日内，黄锴向施明返还押金3.5万元；三、自本判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付2019年5月4日至2019年10月31日期间的租金205,333元；四、自本判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付2018年12月至2019年10月期间的物业管理费3,368.20元；五、自本判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付违约金1,000元。六、施明的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,958.50元，减半收取3,979.25元，由施明负担3,679.25元，黄锴负担300元；反诉受理费3,177.51元，由施明负担2,000元，黄锴负担1,177.51元；鉴定费3,900元，由施明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十二月三十日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……