上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初77307号原告：奚岩，男，1986年10月31日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师(武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：成和彬，北京市京师(武汉)律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。原告奚岩诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚岩向本院提出诉讼请求：1、判令两被告承担逾期交房违约金(以人民币1,268,332元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算)；2、判令两被告承担逾期办证违约金(以1,268,332元为基数，自2019年5月1日起至实际具备办证条件之日止，按中国人民银行贷款利率计算)；3、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告为购买天歌公司开发建设的位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄“天歌商都”7号2层203室房屋，先与斯潘公司签订了《定金协议》。2018年4月26日，原告与天歌公司签订了《上海市商品房预售合同》，与斯潘公司签订了《销售服务协议》。《预售合同》约定购房款为1,224,892元，支付方式为现金支付614,892元，贷款610,000元。《销售服务协议》约定服务费为523,440元。两份合同总计1,748,332元。后由于银行贷款只批了480,000元，原告又向天歌公司补交了130,000元购房款。鉴于天歌公司延期交房，贷款部分银行未放款。现天歌公司不能在合同约定的期限内按期交房和办出大产证，构成违约。原告向法院起诉，要求被告承担违约责任，同时要求确认原告支付给斯潘公司的服务费实为购房款。被告天歌公司辩称，天歌公司确实存在延期交房的事实，愿意依合同约定承担逾期交房的违约责任，但违约金计算的基数应按预售合同约定的房款计付，即按天歌公司收到的房款744,892元。原告主张的逾期办证违约金，没有法律依据。被告斯潘公司辩称，原告依据与天歌公司签订的《预售合同》要求斯潘公司承担逾期交房和逾期办证违约金，违背了合同的相对性原则，没有法律和合同依据。斯潘公司确实收取了原告523,440元，但该费用实为签约转让金，故不同意原告的所有诉请。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人小马过河投资管理有限公司(以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年3月18日，原告奚岩作为乙方(预购方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX层XXX室，购房总费用1,748,332元，定金100,000元，双方约定：乙方于2018年4月2日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式：原告于2018年4月2日前支付首笔购房费用1,098,332元(含已支付的定金100,000元)，余款650,000元以银行贷款方式支付，该款于2018年7月2日前付清。2018年4月26日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费523,440元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号2层203室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积33.36㎡，每平方米房屋建筑面积单价36,717元，房屋总房价款暂定为1,224,892元。合同第十条、十一条约定，该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；天歌公司对该房屋设定的抵押已注销；天歌公司已按规定缴纳了物业维修基金；天歌公司承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同。天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条约定，在天歌公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年4月26日前支付614,892元。2018年7月26日前以贷款形式支付610,000元。合同签订后，原告实际向天歌公司支付了744,892元，剩余480,000元贷款未放款，向斯潘公司支付了523,440元。现因天歌公司未按时交房，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收据等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》、《定金合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋并承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)作为交房条件，然至原告起诉，天歌公司仍未交房，构成合同违约。根据天歌公司与小马公司之间的《商业地产项目收购合同》、补充协议及两被告与小马公司的三方协议约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由斯潘公司直接收取，据此足以认定斯潘公司向包括本案原告在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。本案中，双方对大产证取得的时间作了具体约定，现因天歌公司逾期办理大产证致使购房者不能按期办理小产证，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，原告要求对方按司法解释承担违约责任，并无不当。据此对原告主张的自2019年5月1日起到判决之日止的逾期办证违约金，本院予以支持，之后的违约金可另行主张。考虑到按期向购房者交付房屋和办理权属证明系天歌公司作为开发商的基本义务，现天歌公司不能按期交房，也未依约办理相关产权证明，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数主张权利。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。斯潘公司并无向购房者交付房屋和办证的义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，原告要求斯潘公司承担责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告奚岩支付逾期交房违约金(以人民币1,268,332元为基数，按日万分之二的标准计算，自2018年10月1日起至实际交房之日止)；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告奚岩支付逾期办证违约金(以人民币1,268,332元为基数，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自2019年5月1日起至2019年12月3日止)；三、对原告奚岩的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,935元，减半收取计967.50元，由被告上海天歌置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇一九年十二月三日书记员  何 蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。