广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12699号原告:蔡强霖，男，1949年5月4日出生，香港特别行政区居民，香港身份证件号码：K758719(8)。委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。委托代理人：黄建武，广东可园律师事务所律师助理。被告：东莞市常汇实业投资有限公司，住所：广东省东莞市*****************。法定代表人：陶某1。被告：东莞市美吉特置业有限公司，住所：广东省东莞市**************。法定代表人：常某1。原告蔡强霖诉被告东莞市常汇实业投资有限公司（以下简称常汇公司）、东莞市美吉特置业有限公司（以下简称美吉特公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员汤文锋适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告蔡强霖的委托代理人肖武宁到庭参加了诉讼；被告常汇公司、美吉特公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡强霖向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告常汇公司于2014年2月12日签订的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；2、两被告连带退还原告款项252511元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告常汇公司于2014年2月12日签订了一份《美吉特中心物业有偿使用合同》，合同约定：被告常汇公司将其取得的位于东莞市*******、麦元村的工业用地上建设的美吉特中心二期B栋201B为A商铺交给原告有偿使用，使用期限20年，使用费为252511元，合同期限届满后，再将案涉物业赠送给原告使用至土地使用权期限届满之日止。同日，原告与东莞市美吉特市*经营管理有限公司（以下简称美吉特管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：原告将商铺委托美吉特管理公司管理，至今，两被告尚欠原告252511元。原告认为，被告常汇公司将案涉物业转让给原告有偿使用20年，使用费一次性付清，期限届满后将该物业赠送给原告使用至土地使用权期限届满之日止，实质上是房屋买卖合同。而案涉商铺土地性质为仓储及工业用地，被告常汇公司用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并不具有房地产开发的资质，没有取得商品房预售许可证明，因此，案涉合同无效，被告常汇公司应向原告退回已付的款项。另被告美吉特公司作为被告常汇公司的一人股东，与被告常汇公司财产并未分开，应当对被告常汇公司的债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼。被告常汇公司、美吉特公司没有答辩，也没有向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，原告与被告常汇公司签订一份《美吉特中心物业有偿使用合同》，约定：被告常汇公司以出让的方式取得位于东莞市*******、麦元村的土地使用权，土地所有权形式为国有，属工业用地，证书号为东府国用（2010）第特272号、东府国用（2011）第特169号、东府国用（2013）第特159号，土地使用权年限为50年，自2005年5月18日起至2055年5月17日止，在上述地块建设美吉特中心，建设工程规划许可证号为建字第2013-23-0033、建字第2013-23-0034、建字第2013-23-0035、建字第2013-23-0036、建字第2013-23-0037、建字第2013-23-0038；被告常汇公司将位于东莞市******************转让给原告有偿使用，建筑面积为30.2平方米；有偿使用期限为20年，即2014年10月31日起至2034年10月30日止，有偿使用费共计252511元；上述期限届满后，被告常汇公司再将上述物业赠送给原告继续使用至物业土地使用权期限届满之日；双方就违约责任等内容亦进行了相应的约定。被告常汇公司向原告出具了《收款收据》，确认共计收到房款252511元（232511元+20000元。本院于2019年9月2日立案受理了原告提起的诉讼。庭审中，原告主张，案涉物业并未实际交付给原告使用，而是由原告与美吉特管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，由美吉特管理公司统一经营管理；双方实际上存在的是买卖合同关系；案涉物业并未办理建设规划许可证，亦未办理竣工验收，被告常汇公司擅自变更土地用途，双方的合同关系为无效合同。被告常汇公司为法人独资企业，被告美吉特公司为唯一股东，两被告未能证明公司财产独立于股东自己财产。原告据此主张，被告美吉特公司应对被告常汇公司案涉债务承担连带责任。经同类型的案件中调查核实，东府国用（2011）第特169号、东府国用（2013）第特159号的土地使用权人为常汇公司，用途为仓储用地；东府国用（2010）第特272号的土地使用权人为常汇公司，用途为工业用地。上述事实，有原告提供的物业有偿使用合同、收款收据等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。原告与被告常汇公司签订的《物业有偿使用合同》将案涉物业转让给原告有偿使用，使用期限为20年，期限届满后被告常汇公司将上述物业赠送给原告继续使用至物业所在土地使用权期限届满之日，实质上是被告常汇公司在其土地使用期限内将案涉物业的所有权转让给原告。因此，本院认定案涉《物业有偿使用合同》实质上是房屋买卖合同，存在以合法形式掩盖非法目的情形。案涉商铺所在土地的性质为仓储及工业用地，被告常汇公司建设商铺用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并不具有房地产开发的资质，没有取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《物业有偿使用合同》应为无效合同。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉合同无效，被告常汇公司应向原告退回已付的款项252511元。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因案涉物业并未实际交付给原告使用，而是由美吉特管理公司经营管理，故实际不存在物业返还的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告常汇公司为被告美吉特公司开设的法人独资有限公司，被告美吉特公司为被告常汇公司的唯一股东。现被告美吉特公司未到庭举证证明其财产独立于被告常汇公司的财产，应承担举证不能的不利法律后果。被告美吉特公司应对被告常汇公司上述所负债务承担连带清偿责任。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、确认原告蔡强霖与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2014年2月12日签订的《物业有偿使用合同》无效；二、被告东莞市常汇实业投资有限公司、东莞市美吉特置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内连带向原告蔡强霖退还款项252511元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2544元，由被告东莞市常汇实业投资有限公司、东莞市美吉特置业有限公司共同负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  汤文锋二〇一九年十二月二日书记员  黄文倩张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。