云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2853号原告：王素兰，女，1961年10月18日出生，赫哲族，身份证住址黑龙江省同江市。委托诉讼代理人：江晓晴子，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪皓泰置业有限公司，住所地西双版纳旅游度假区二期8号路以东4-2栋2单元101号（丽水景苑）。统一社会信用代码：91532801577256369Y。法定代表人：孟俊波，职务董事长。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，系景洪皓泰置业有限公司员工，身份证住址贵州省贵阳市南明区。特别授权代理。原告王素兰与被告景洪皓泰置业有限公司（以下简称“景洪皓泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素兰及其委托诉讼代理人江晓晴子、被告景洪皓泰公司的委托诉讼代理人田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王素兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房的违约金40305元（违约金自2016年5月1日暂计算至2019年5月31日，剩余违约金自2019年6月1日计算至实际付清之日止）；2.判令被告于本判决生效之前按约履行合同约定的房屋交付义务；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定由原告向被告购买由被告开发的位于西双版纳旅游度假区8号路避寒山庄项目内“锦绣时光”小区第G10幢第2505号房，建筑面积为118.85平方米，房屋总价款为372468元，原告向被告一次性付清了全部购房款。按照合同约定，被告应当于2016年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但时至今日，被告均未按约履行交房义务，其行为已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任，为此向人民法院提起民事诉讼。被告景洪皓泰公司辩称，一、原告已于2019年10月28日接房，且原告、被告和昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司三方于当日签订《商品房购销合同补充协议》，就逾期交房损失冲抵物业综合费等事宜已达成协议，原告承诺不以诉讼等方式向被告进行追偿，故应判决驳回原告的全部诉讼请求。二、造成“锦绣时光”项目逾期交房的主要原因是政府至今未将“锦绣时光”项目17亩建设用地交付被告，导致整个项目水电气综合管网无法施工。另外，洲际酒店配套设施建设在被告公司的土地上，项目需重新进行规划，导致延期交房15个月以上。基于上述两个原因，房源销售以后出现了大规模退房的情况。为了尽快完成土地征收工作，被告向西双版纳州旅游度假区管理委员会、州综治办、州信访局、州维稳办申请协调解决土地问题。2016年4月起业主知道不能如期交房，开始自发组织维权活动，直到2018年6月，部分业主先后到项目工地售楼部、办公室、管委会、州政府、州两会会场集会维权。2016年4月8日，管委会召集业主代表与被告进行协商，经协调后达成会议纪要。2016年6月30日，按揭客户组团到州建行、州工行、州农行要求暂停月供还款，严重影响了银行工作秩序，州政府、州住建局于2016年8月17日召集州银监局、州农行、州建行、州工行、富滇银行、西双版纳旅游度假区管委会及被告召开会议进行研究处理。2018年8月，被告与云南万科地产签订合作开发协议，再次与政府等相关部门协调土地征收问题，耗资700多万元重新规划建设项目工程，2019年4月份竣工开始对业主进行交房。2019年5月22日，被告再次向西双版纳州旅游度假区管委会请示，以解决业主的权益问题，但17亩土地仍然没有征下来，所以小区走的是临时的水电，小区里燃气仍没有接入。故被告不应当承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1.身份证复印件、2.全国企业信息查询表、3.《商品房购销合同》及补充协议、4.收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据1.《商品房购销合同补充协议》，欲证明原告、被告和昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司三方签订《商品房购销合同补充协议》，约定：一、2019年4月30日为实际交房时间，且双方已办理完毕交房手续；二、延期交房赔偿已冲抵物业综合费用；三、被告“对之前原告已违反主合同约定的逾期交房等的其他违约事宜”已谅解且已放弃以起诉方式进行追偿的权利；2.《锦绣时光接房流程卡》，欲证明双方已自愿达成《补充协议》内容并签字认可，已办理完毕接房手续，被告已履行完交付房屋的义务，以上证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月23日，原告王素兰与被告景洪皓泰公司签订了《商品房购销合同》，其中主要约定：一、原告购买被告开发的位于西双版纳旅游度假区8号路避寒山庄项目内“锦绣时光”小区的第G10幢第2505号房，参考套内建筑面积为118.85平方米；二、房屋总价款为372468元，原告于签订合同当日一次性支付了全部购房款；三、被告应于2016年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付原告；四、被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。如遇到政策法规调整或市政工程重要影响（变更）、不可抗力因素等造成被告交房延期的，被告在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关责任，原告不得要求解除合同。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。合同签订后，原告于2015年1月23日向被告支付了全部购房款372468元，被告亦向原告出具收据予以确认收到了全部购房款（发票号码：NO.0009465）。原告于2019年10月28日办理接房手续并于当日与被告及昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司三方签订《商品房购销合同补充协议》，其中主要约定：一、因该房屋的实际交付时间比《商品房购销合同》约定的时间延后36个月，被告与原告沟通并已获得原告谅解，原告按约定办理接房手续后，被告愿意承担该房屋交付时原告应支付给昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司的2019年5月15日至2022年5月14日期间（共36个月）的综合物业费用12857元（含住宅物业服务费、住宅二次加压费、住宅电梯运行维护费、消防维护费、垃圾清运费）且昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司同意被告代原告支付上述费用；二、三方一致同意，在签订本补充协议时，对之前已违反主合同约定的逾期交房等的其他违约事宜，各方均放弃追偿的权利，对交房条件及交房时间形成谅解，任何一方不得以聚众闹事扰乱对方正常工作秩序、起诉、投诉其它相关部门等任何方式进行追偿。因被告未按合同约定的时间交房，双方遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原告王素兰与被告景洪皓泰公司及昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司三方签订的《商品房购销合同补充协议》系三方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律规定，合同合法有效，三方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案中，被告虽迟延履行交房义务，但原告在《商品房购销合同补充协议》中已明确表示同意由被告代原告向昆明万科物业服务有限公司西双版纳分公司支付36个月的综合物业费用12857元以冲抵逾期交房造成的损失，并放弃对被告因逾期交房应承担的违约责任进行追偿的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，属原告处分民事权利的范围，现原告要求判令被告向其支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王素兰的全部诉讼请求。案件受理费808元，由原告王素兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李 昳审 判 员  黄绍晨人民陪审员  付桂珍二〇一九年十二月三日书 记 员  匡湘云