四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6022号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川陶然农业科技发展有限公司。住所地：成都市蒲江县复兴乡庙峰村。 法定代表人：梁彤，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都文旅酒店投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区宽巷子8附2号。 法定代表人：史宇新，执行董事。 委托诉讼代理人：康静冬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关永强，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川陶然农业科技发展有限公司（以下简称陶然科技公司）因与被上诉人成都文旅酒店投资管理有限公司（以下简称文旅投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浦江县人民法院（2018）川0131民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶然科技公司提出上诉请求：一、判决撤销浦江县人民法院（2018）川0131民初166号民事判决，驳回被文旅投资公司诉讼请求；并改判支持陶然科技公司的全部反诉请求，即解除双方签订的《房屋租赁合同》；并判决文旅投资公司赔偿陶然科技公司经济损失1000000元；二、本案一、二审全部诉讼费由文旅投资公司承担。事实和理由：一、根据双方签订合同的真实意思、合同的目的及双方身份关系的特殊性，决定了文旅投资公司提交的《房屋租赁合同》不是孤立的，不可能独立存在。文旅投资公司的招商手册、宣传资料承诺的内容是签订租赁合同的邀约，构成了租赁合同的基本与核心。其一，双方签订合同的目的决定了文旅投资公司提交的《房屋租赁合同》不可能独立存在。文旅投资公司签订合同的目的不同于普通的房屋出租，陶然科技公司签订合同的目的不是用于居住。如果没有文旅投资公司对古镇的开发建设、运营、推广，双方不可能签订本案的租赁合同。一审判决割裂了文旅投资公司提交的租赁合同与招商手册及古镇开发建设计划的关系，违反了文旅投资公司对古镇的开发义务同为房屋租赁合同目的的逻辑先后关系，属于错误认定事实，错误适用法律；其二，文旅投资公司在招商时向陶然科技公司提供的招商手册、规划图、效果图等资料的内容具体确定，且根据双方真实意思及合同目的表明文旅投资公司经陶然科技公司承诺后即受该意思表示约束，因此文旅投资公司在招商时提供的资料确已构成要约。根据相关规定，本案宣传资料，招商手册等是文旅投资公司为签订租赁合同向陶然科技公司发出的要约，是租赁合同的基本与核心的内容，一审判决将其认定为要约邀请，属于事实认定错误、法律适用错误。二、一审判决对陶然科技公司提交的装修施工合同、决算书不予以采信，但又认定陶然科技公司就承租诉争房屋进行了部分装修，前后矛盾，且对陶然科技公司装修费用调查不清或认定错误。根据日常经验，装修房屋必然产生费用，一审既然不采信自己提交的装修相关证据，但又认定了装修的事实，究竟装修费用是多少一审未查清。三、由于文旅投资公司停止对西来古镇的开发、建设、招商、运营、推广等，未依约提供陶然科技公司履行合同的前提和基础，陶然科技公司行使先履行抗辩权，终止履行支付租金的行为，符合法律规定。一审判决认为，租赁合同没有明确约定“文旅投资公司未将西来古镇开发、建设到何种程度时，陶然科技公司有权终止履行合同”，属于法律适用错误。四、一审判决“……租赁期满双方未达成继续承租协议的情况下，陶然科技公司应支付房屋占用费”的认定，同第三点表述，属于法律适用错误。五、一审法院错误认为，陶然科技公司未对双方在合同实际履行过程中，已经协商一致以实际行为变更了租金条款的主张尽到举证义务，属于事实认定错误，法律适用错误。文旅投资公司知悉自身在景区经营管理上的不到位导致景区萧条，商家亏损严重，免除了包括陶然科技公司在内商家的租金。因此，租金条款已经变更为免收租金条款，文旅投资公司无权依据原租金条款请求陶然科技公司支付租金，也不能因为文旅投资公司在一审庭审中的否认，便认定事实不存在。此外，一审法院按照合同约定的租金标准计算租金错误。租金收取的事实是，文旅投资公司从未按合同标准收取过租金，即免除了租金，周边商家的租金也是按合同标准的20%收取的。六、一审法院在认定诉讼时效的相关问题上，适用了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，属于法律适用错误；应当适用《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》。继续性租金债权诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起开始计算。前者是一般性规定，后者是针对租赁合同租金债权的特殊性规定，应当适用后者。七、文旅投资公司未按约定对西来古镇履行开发、建设、运营、推广等义务，构成违约，给陶然科技公司造成巨大经济损失，应依法赔偿。 文旅投资公司辩称：一、文旅投资公司受成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司授权与陶然科技公司签订合同。双方于2011年6月签订的原房屋租赁合同的租赁期间为2011年6月至2016年9月30日，该合同实际已履行完毕、早已终止，因而不存在陶然科技公司所称解除合同的问题。一审判决认定事实正确。二、陶然科技公司在上诉状中所要求的经济损失赔偿并没有任何事实和有关证据支持，文旅投资公司不存在违约的情况。陶然科技公司违约且至今拒不腾屋退房，导致了文旅投资公司的严重损失。西来古镇的规划、建设、招商、运管与陶然科技公司无关，文旅投资公司不能也不可能承诺保证入驻商家的经营状况，在市场经济条件下陶然科技公司应当自负盈亏。此外，根据合同约定，陶然科技公司拒不按合同向文旅投资公司缴纳租金等费用，严重违反合同，文旅投资公司有权按约定单方面解除合同并要求陶然科技公司缴纳欠缴费用及滞纳金；如陶然科技公司拒不腾退房屋，则可按约自行收回租赁房屋并处置房屋内所有物品。三、文旅投资公司未向陶然科技公司提供招商手册。招商手册未对双方权利义务作出承诺及约定，本质上属于要约邀请，双方的权利义务应以租赁合同约定为依据。根据相关法律规定，招商手册的内容及行为本身属于要约邀请，未对双方权利义务作出约定及承诺，该手册不能约束合同双方，权利义务仍应以租赁合同为依据。西来古镇的开发、建设、招商等不是文旅投资公司的主要义务，文旅投资公司无违约行为。四、陶然科技公司无权行使先履行抗辩权并中止履行租金支付义务。陶然科技公司将招商手册理解为双方约定的内容，根据前述意见是不合法且不合理的。文旅投资公司已按约定交付房屋，陶然科技公司无权单方面拒绝履行租金支付义务，且根据法律规定，陶然科技公司拒付租金的行为也不具备行使不安抗辩权的前提条件。陶然科技公司拒付租金不符合法律规定，双方也未就中止履行合同达成书面一致意见，一审认定事实正确。五、一审判决认定陶然科技公司就承租房屋进行了部分装修，这与不采信陶然科技公司提交的装修施工合同等证据并不矛盾。是否装修和装修程度并不属于房屋租赁合同的内容，陶然科技公司的装修行为与本案无关。房屋已装修不能否认陶然科技公司欠付租金的事实，更不能成为其拒付租金的理由。本案中，陶然科技公司欠付租金导致自己严重损失且占用房屋至今，还反诉要求高额索赔，不合法也不合理。六、双方并未协商一致，通过实际行为变更租金条款，也未免除陶然科技公司欠缴的租金，陶然科技公司在一审过程中也未提交能够支持其主张的证据，一审认定正确。陶然科技公司在一审及上诉状中称文旅投资公司对包括陶然科技公司在内的商家免除了租金，但没有证据可以证明，租赁合同也未进行变更；并且在其他商家已经生效的判决中，也不存在文旅投资公司减免租金的情况。根据司法解释，陶然科技公司应当承担举证不能的后果。租金的计算标准，应当按照房屋租赁合同的约定进行认定，陶然科技公司欠缴租金并不意味着文旅投资公司免除了租金。七、一审法院适用的最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》于2008年8月21日颁布，且其中已规定：本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定抵触的，以本规定为准。最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》是2004年4月6日作出的，根据新法优先于旧法的原则，理应适用前者，因而一审法院适用法律正确。八、一审判决明确陶然科技公司应付至2017年1月28日的房屋占用费，但陶然科技公司于2017年1月28日至今未腾退房屋，文旅投资公司请求法院判决陶然科技公司将房屋占用费付至实际腾退之日。同时，一审判决以合同有效存续期间违约金条款有效，2016年10月1日后双方未约定滞纳金为由只支持此前的滞纳金。因滞纳金的本质为违约金，由于陶然科技公司的违约事实一直持续，为保证违约金条款的严肃性、补偿性和惩罚性，有关违约金应当持续计算。 文旅投资公司向一审法院起诉请求：1.陶然科技公司支付文旅投资公司西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺自2013年10月1日至2017年1月28日止的房屋租金和占有使用费共计789408元，并自欠费之日起至实际付清之日止按日万分之五支付滞纳金（暂计至2017年1月31日为236276.29元）；2.陶然科技公司腾退其占用的西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺。 陶然科技公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2011年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2.文旅投资公司赔偿陶然科技公司经济损失100万元。 一审法院查明的事实：文旅投资公司（原成都文旅资产运营管理有限责任公司）与陶然科技公司于2011年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定：由陶然科技公司承租文旅投资公司所经营管理的位于蒲江县古榕片区Ａ1-Ｆ1-Ｇ1建筑1164.2平方米用于商业经营，租赁期限从2011年6月20日至2016年9月30日，其中2011年10月1日至2012年9月30日为免租期；2012年10月1日至2013年9月30日，月租金28254元，实际计租时间为2012年10月1日至2012年12月31日（三个月）；2013年10月1日至2014年9月30日，月租金29667元，实际计租时间为2013年10月1日至2014年2月28日（五个月）；2014年10月1日至2015年9月30日，月租金31150元，实际计租时间为2014年10月1日至2015年4月30日（七个月）；2015年10月1日至2016年9月30日，月租金32708元，实际计租时间为2015年10月1日至2016年6月30日（九个月）。租金约定：在租金起算日之日起的租赁期限内，承租人应在租金起算之日起的每3个月支付一次，在每个缴费周期的前5日内支付该3个月租金。合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金。租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产。 合同签订后，陶然科技公司支付了2012年10月1日起至2013年9月30日的租金84762元，从2013年10月1日起至2016年9月30日的租金至今未支付。按合同约定，2013至2014年度的租金实际计租5个月为148335元；2014至2015年度的租金实际计租7个月为218050元；2015年10月1日至2016年9月30日的租金实际计租9个月为294372元；未支付租金合计660757元。 一审另查明，陶然科技公司承租本案诉争房屋后对其进行了部分装修，租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，陶然科技公司也未将租赁房屋退还给文旅投资公司，租赁房屋现由陶然科技公司占有管理，但处于关门状态。另外，陶然科技公司与文旅投资公司、成都讯联科技发展有限公司于2011年11月针对文旅投资公司推出的“天府古镇体验季”营销推广活动达成合作协议，即由成都讯联科技发展有限公司负责对陶然科技公司旅游产品进行网络推广销售，陶然科技公司提供客栈住宿等古镇旅游服务，文旅投资公司向陶然科技公司提供销售补贴；合作期限至2012年1月31日。该合作协议已经因合作期限届满而终止。一审庭审中，陶然科技公司以该协议为新证据主张双方存在因招商引资形成的合作关系，文旅投资公司不予认可。对陶然科技公司主张的“文旅投资公司已经免除了陶然科技公司未付租金”，文旅投资公司予以否认。 一审法院认为，本诉部分：1.文旅投资公司与陶然科技公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。文旅投资公司在合同签订后，依约向陶然科技公司交付了租赁物，陶然科技公司亦应按合同约定向文旅投资公司支付相应的租金，但陶然科技公司支付了第一年度租金后，余款至今未付，构成违约，应承担相应的违约责任。故文旅投资公司要求陶然科技公司支付拖欠租金660757元的主张符合法律规定，一审法院予以支持。2.关于滞纳金问题。依照双方合同约定“合同有效期内，承租人未按时交纳租金，则每逾期一天承担应缴金额1%的滞纳金”，该滞纳金的性质实际为违约金。文旅投资公司在诉讼中将明显偏高的滞纳金由日1%调整降低为日万分之五，系其对自身权利的处分，且调整后的标准也未超过法律的限制性规定，一审法院予以准许并支持。另外，依照该约定，滞纳金的缴纳期限为合同有效期内，本案的合同有效存续期间为2011年6月20日至2016年9月30日；故本案的滞纳金计收时间只能计算至合同期限届满之日即2016年9月30日。对文旅投资公司超出该时段的滞纳金主张，一审法院不予支持。3.关于房屋腾退和2016年10月1日至2017年1月28日的房屋占有使用费问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案租赁合同届满日为2016年9月30日，在租赁期限届满双方未达成继续承租协议的情况下，陶然科技公司继续占有文旅投资公司租赁房屋缺乏合同和法律依据，故文旅投资公司要求陶然科技公司腾退租赁房屋并支付房屋占有使用费的主张符合法律规定，一审法院予以支持，但房屋的腾退应给与其一个月的合理时间。陶然科技公司与文旅投资公司、成都讯联科技发展有限公司三方就“天府古镇体验季”营销推广所达成的合作协议与本案租赁合同不属于同一法律关系，该营销推广协议也没有约定陶然科技公司在租赁合同期满后可以继续占用本案租赁房屋；故陶然科技公司拒绝腾退房屋于法无据。关于2016年10月1日至2017年1月28日的房屋占有使用费，由于合同约定有四个阶段的租金标准，一审法院酌定按最低租金标准计收房屋占用费，金额为111132元，对文旅投资公司超出该标准的费用主张，一审法院不予支持。 关于陶然科技公司的抗辩意见：1.招商手册、导览手册是否是合同内容问题。一审法院认为，从本案查明的案件事实来看，本案租赁合同未约定该两份手册为合同内容的组成部分，也未约定其为合同附件。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，陶然科技公司主张的招商手册、导览手册应为要约邀请，而不是要约，也不是合同的组成部分，陶然科技公司的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。2.关于陶然科技公司抗辩的“文旅投资公司对承租房屋所在景区西来古镇具有开发、建设、打造、推广等义务，在文旅投资公司未履行前述义务的前提下，陶然科技公司的合同目的不能实现，陶然科技公司行使先履行抗辩权，有权拒付租金中止履行合同”。一审法院认为，本案租赁合同没有明确约定“文旅投资公司未将西来古镇开发、建设到何种程度时，陶然科技公司有权中止履行合同”，陶然科技公司的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，且陶然科技公司在一审庭审中也自认未向文旅投资公司发出过中止履行该合同的通知，双方也未就中止履行合同达成过书面一致，应认定本案合同未曾中止履行。故对陶然科技公司的抗辩主张，一审法院不予采纳。3.关于陶然科技公司抗辩的“双方在合同实际履行过程中，已协商一致变更了租金条款，文旅投资公司免除了陶然科技公司未付租金”，由于文旅投资公司在庭审中对此事实予以否认，且陶然科技公司不能向一审法院提供双方已经达成租金变更协议的相关证据，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，应由陶然科技公司承担举证不能的法律后果，对其抗辩一审法院不予采纳。4.关于陶然科技公司主张本案租金已经超过诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案涉及的租金应属于同一债务的分期履行，文旅投资公司起诉时未超过1年的诉讼时效，陶然科技公司的诉讼时效抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。 反诉部分：1.对陶然科技公司要求解除租赁合同的反诉请求，一审法院不予支持。理由：陶然科技公司与文旅投资公司所签订的房屋租赁合同合法有效，且合同期限届满日为2016年9月30日，合同期满后双方又未达成继续承租协议，双方的合同已经于2016年9月30日到期终止，陶然科技公司在合同终止后主张解除合同缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2.关于赔偿装修损失的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案租赁合同已经明确约定“租赁期满，承租人放弃不能移走的其在承租期内对院落进行装修、装饰或因其他方式所形成的添附资产”，故陶然科技公司要求文旅投资公司赔偿装修损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陶然科技公司在判决生效之日起十日内支付文旅投资公司房屋租金660757元，并从2013年10月1日起至2016年9月30日止，按照每日万分之五的标准，以每年度约定租金数额及支付时间分段计算支付滞纳金；二、陶然科技公司在判决生效之日起十日内支付文旅投资公司房屋占用费111132元；三、陶然科技公司在判决生效之日起三十日内腾退出本案租赁房屋西来古镇古榕片区A1-F1-G1号商铺，并交付文旅投资公司；四、驳回文旅投资公司的其余诉讼请求；五、驳回陶然科技公司的反诉请求。如果陶然科技公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14032元，由文旅投资公司负担2386元，陶然科技公司负担11646元；反诉案件受理费6900元，由陶然科技公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。案涉景区《招商手册》由成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司印制，其主要内容为对西来古镇的推介宣传，其中“西来古镇招商优惠政策”载明，2010年春节前入驻古榕树片区的商家从入驻之日起至2010年国庆节的租金、物业管理费全免。投资开发镇政府大院等场所的商家除享受第一款优惠外，还享有当地政府的税收优惠。此外，对成都市知名品牌、老字号品牌及全国知名品牌及老字号品牌入驻的优惠政策进行了明确。该事实有经过本案第一次一审质证、认定的《西来古镇招商手册》予以证实。 本院认为，文旅投资公司与陶然科技公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应严格履行。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉景区招商手册中的内容是否应认定为合同内容，本案是否应认定文旅投资公司开发义务违约；二是文旅投资公司是否免除了后期的租金，如未免除案涉租金标准是多少；三是一审判决对陶然科技公司装修事实的认定是否前后矛盾，未查明陶然科技公司装修损失的具体金额是否错误；四是文旅投资公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于本案是否应认定文旅投资公司开发义务违约的问题。本院审查认为，第一，本案文旅投资公司受成都文旅西来古镇开发建设有限责任公司（以下简称西来古镇开发公司）委托签订案涉房屋租赁合同，西来古镇开发公司所印制的《招商手册》中涉及的开发经营义务是否构成其应承担的义务对文旅投资公司的行为认定存在影响，故应在本案中进行分析评价。第二，《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”上述招商手册的主要内容为对整个古镇的投资旅游宣传，其中在招商优惠政策中仅对2010年春节至2010年国庆节期间的租金、物业管理费优惠，以及投资特定项目、全国或成都知名品牌进驻的租金优惠进行了承诺，就这些内容而言因表述相关优惠具体确定，具有特定商家在特定时间内入驻西来古镇开发公司即受其约束的含义，故上述优惠的表述应认定为要约。但案涉房屋租赁合同于2011年6月15日签订，租赁期限于2011年6月20日起算，故上述招商手册中的租金等费用优惠不适用于陶然科技公司，对陶然科技公司不构成要约，陶然科技公司与文旅投资公司签订合同的行为也不构成对上述要求的承诺。因此，本案不应认定文旅投资公司在案涉合同中有负责开发经营的义务，陶然科技公司认为文旅投资公司违反相关义务的上诉意见不能成立。第三，本案为房屋租赁合同关系，文旅投资公司的义务是提供房屋和合同内的水电气服务，在案涉合同未对上述权利义务作出专门约定的情况下，陶然科技公司以文旅投资公司违反上述开发经营义务为由，要求不应支付拖欠租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于陶然科技公司后期应支付租金标准的认定问题。本院认为，陶然科技公司提出后期其拖欠的租金文旅投资公司同意减免的问题属于合同履行中租金标准变更的事实，陶然科技公司理应为其主张的新发生的事实承担举证责任，一审判决在其未举证证明文旅投资公司曾同意减免相关事实的情况下，认定陶然科技公司主张的相关事实不成立并不采纳其不应支付租金的抗辩意见正确，本院予以维持。 三、关于一审判决对陶然科技公司装修事实的认定是否前后矛盾的问题。本院认为，第一，陶然科技公司举证证明已完成装修的事实的证据为成都市家庭装饰装修工程施工合同和决算书，一审判决以无相应支付票据、决算书无陶然科技公司签字，其真实性、合法性存疑而不予采信，仅属于对证据的认定问题。但一审法院在认定陶然科技公司主张的文旅投资公司应赔偿其装修损失的问题时，从说理的角度阐明陶然科技公司该主张与合同约定的期满后承租人应放弃装修所形成的资产不符，从而驳回其诉讼请求，并非对已装修事实和价值的认定，故不属于前后矛盾。第二，案涉合同已经履行期满，根据其中陶然科技公司在合同期满后不享有装修相关利益的约定，因其主张赔偿装修损失的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本案没有查清陶然科技公司装修投入金额和最终剩余价值的必要，故一审判决未查明相关金额并无不当。陶然科技公司认为一审判决未查明相关金额存在错误的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 四、关于文旅投资公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，案涉租赁合同中的租金是双方根据权利义务的整体约定，基于房屋逐月使用的特征而由陶然科技公司逐月缴纳，其中陶然科技公司每月到期租金所形成的债务虽有一定的独立性，但不足以突破其对出租人所负所有到期债务的整体性，承租人请求支付的合理期限也应随房屋的连续使用而连续计算。因此，文旅投资公司对欠付租金请求权的诉讼时效理应自最后一期履行期限届满之日起计算，因陶然科技公司至今仍未腾退案涉房屋，一审判决认定文旅投资公司的诉讼请求未超过1年诉讼时效正确，本院予以维持。 对于文旅投资公司所提一审判决认定相关租金的违约金仅适用于合同期内存在错误的问题，因文旅投资公司未提出上诉，本院对此不予审查。 综上所述，陶然科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20747元，由上诉人四川陶然农业科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月三十一日 书记员 刘小春