河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3795号原告：苏伟，男，1981年12月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：董晨驰，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓珑，大沧海律师事务所律师。被告：李晗阅，女，1999年2月13日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：郭银昌，河南兴亚律师事务所律师。被告：河南京林地产开发有限公司，住所地：安阳市开发区东风路南段金都瑞园临街商业房18号。法定代表人：王有才，职务：董事长。委托诉讼代理人：宗贝，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斯奇，河南骏腾律师事务所律师。原告苏伟与被告李晗阅、河南京林地产开发有限公司（以下简称京林地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏伟及其委托诉讼代理人董晨驰、刘晓珑，被告李晗阅的委托诉讼代理人郭银昌，被告京林地产公司的委托诉讼代理人宗贝、刘斯奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告京林地产公司与被告李晗阅签订的关于安阳市文峰区永明路6号京林中央公园小区28号楼3单元1202号房的《商品房买卖合同》无效；2、请求确认被告京林地产公司与武嘉文签订的合同编号为京林二期-28-3-1202《商品房买卖合同》有效；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年4月11日从武嘉文、李永强手中以人民币444000元的价格购得安阳市文峰区永明路6号京林中央公园小区28号楼3单元1202号房，并将《商品房买卖合同》等手续交于原告保管，由于武嘉文、李永强购买该房屋时为按揭贷款，导致无法配合原告及时办理房屋产权证书。原告于2011年搬入该房屋内居住至今。2018年6月原告接到被告京林地产公司的通知，方知该公司于2018年5月又将该房产出售给被告李晗阅，要求原告腾房。原告在搬进该房屋居住7年之久，且《商品房买卖合同》等手续在原告手中保管的情况下，被告京林地产公司又将房屋以明显低于当前市场的价格600000元出售给被告李晗阅。根据合同法第五十二条第二项的规定被告双方属于恶意串通，损害第三人利益因此该合同应确认无效。故原告向法院提起诉讼。被告李晗阅辩称：1、李晗阅与京林地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，并且已依据该合同办理了不动产登记证书，原告苏伟不是合同的当事人，也并非该合同的利害当事人，其请求确认二被告之间的买卖合同无效，主体不适格；2、原告与武嘉文之间的商品房买卖合同未经房屋登记部门备案，也未办理不动产登记证书。其二人之间的权利义务关系是债权债务关系，依据物权优先原则其不能对抗被告李晗阅已合法取得的物权所有权；3、2016年初安阳市房地产价格未出现巨大波动，二被告之间的房屋买卖价款在当时价格范围之内，因此原告诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。被告京林地产公司辩称：被告京林地产公司分别与李晗阅、武嘉文签订的《商品房买卖合同》均合法有效，应当依法驳回原告第一项诉讼请求。1、被告京林地产公司与李晗阅签订的案涉房产商品房买卖合同合法有效，2016年1月12日，被告京林地产公司与武嘉文代理人李永强签订调解协议，协议约定：“乙方偿还甲方银行保证金一事，乙方应支付甲方本息共计251277.23元，乙方自愿将案涉房产折价251277.23元抵偿给甲方，甲方另行补偿乙方247552.57元”。该协议是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效。协议签订后被告京林地产公司立即履行自己的合同义务，向武嘉文支付了房屋折价款，随后被告京林地产公司将案涉房产剩余银行贷款全部还清，自此被告京林地产公司已取得该房屋所有权，2016年3月12日被告京林地产公司作为房产所有权人与被告李晗阅签订房屋买卖合同将案涉房产出卖给被告李晗阅，出于真实意思表示，合法有效。2、原告诉称2009年4月11日从武嘉文、李永强手中购买案涉房屋与事实不符，2009年4月11日原告与武嘉文签订借款协议，武嘉文向原告借款444000元，将案涉房产抵押给原告，由此可见原告与武嘉文仅仅为民间借贷关系，并非房屋买卖关系。且根据物权法可知不动产的抵押以登记为生效要件，抵押权自登记时设立，但武嘉文和原告并未办理不动产抵押登记，原告的抵押权不能成立。综上，被告京林地产公司与李晗阅签订的案涉房屋商品房买卖合同合法有效，应予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告苏伟围绕诉讼请求依法提交了：1、认购协议书；2、收到条一张；3、物业费交款收据五张；4、商品房买卖合同一份；5、公证书一份；6、被告李涵阅领取房产时的备案材料复印件。被告李晗阅提交了：1、豫（2018）安阳市不动产权第0010783号不动产登记证书；2、购房票据四张。被告京林地产公司提交了：1、2016年1月12日，被告京林地产公司与武嘉文、李永强签订的调解协议；2、2009年4月11日，武嘉文、李永强与苏伟签订的协议书复印件。庭前原告代理人申请律师调查令去安阳市房管局调取了案涉房屋材料。本院组织当事人对以上证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：1、2007年6月29日，被告京林地产公司与武嘉文签订商品房买卖合同，武嘉文购买被告京林地产公司的位于文峰区永明路6号京林中央公园第28号楼3单元1202号房屋。房屋总价款为498541元，武嘉文当日付清首付款158541元，余款340000元由武嘉文向银行申请按揭贷款。2、2007年11月30日，中国银行安阳分行作为贷款人，武嘉文作为借款人和抵押人，李永强作为财产共有人，被告京林地产公司作为保证人签订了中国银行个人购房借款合同，约定借款人向贷款人借款340000元，借款期限为60个月，自2007年12月6日至2012年12月6日，抵押人自愿将位于安阳市京林中央公园第28号楼3单元1202号房屋的房屋设定抵押，保证人为借款人提供连带责任担保。并办理了公证。3、2009年4月11日，原告苏伟与武嘉文、李永强签订认购协议书，约定武嘉文自愿将京林中央公园28号楼3单元12层西户的房产转让给原告苏伟，房款为440000元。同日，武嘉文、李永强向原告苏伟出具收条，内容为：“今收到苏伟现金肆拾肆万肆仟元整（444000），借款人：李永强、武嘉文，2009.4.11”。同日，武嘉文、李永强作为甲方，苏伟作为乙方签订协议书，内容为：“经甲乙双方协商一致，武嘉文借苏伟现金肆拾肆万肆仟元人民币（444000），武嘉文自愿将位于京林中央公园28号楼3单元12层西户面积172.28，抵押给苏伟，期限2月，因房屋按揭每月借款有武嘉文支付，到期借款归还苏伟后。苏伟将购房一切手续归还武嘉文，认购协议作废，本协议一式两份，签字后生效”。武嘉文在甲方处签字，原告苏伟在乙方处签字。4、2016年1月12日，被告京林地产公司作为甲方与武嘉文作为乙方签订调解协议，双方就乙方偿还甲方银行保证金一事，乙方应支付甲方本息共计251277.23元。双方达成协议：“一、乙方自愿将位于安阳市文峰区永明路京林中央公园第28栋3单元1202号的房屋折价抵偿给甲方；二、现甲乙双方共同协商确定该房屋按照原购房款498829.8元，扣除乙方欠甲方本息共计251277.23元，甲方另行支付乙方247552.57元。乙方须在本协议签订15日内腾清房屋，并配合甲方办理相关的过户手续”。落款处被告京林地产公司在甲方处盖章，李永强在乙方处签字。5、2016年3月16日，被告京林地产公司作为出卖人与被告李晗阅作为买受人签订商品房买卖合同，被告李晗阅购买被告京林地产公司的京林中央公园28号楼3单元12层西户。6、2018年5月29日，位于河南省安阳市文峰区永明路街道办事处永明路京林中央公园二期28号楼3单元12层西户的房产登记到被告李晗阅名下，为被告李晗阅单独所有。房产证号为：豫（2018）安阳市不动产权第0010783号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。关于被告李晗阅与被告京林地产公司于2016年3月16日签订的位于安阳市文峰区永明路京林中央公园28号楼3单元12层西户的房屋商品房买卖合同的效力问题，被告李晗阅与被告京林地产公司均认可该份商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且根据该商品房买卖合同被告李晗阅已经办理了房产证，故原告苏伟要求确认被告京林地产公司与被告李晗阅签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。原告诉称二被告恶意串通，无证据证明，本院不予采纳。关于武嘉文与被告京林地产公司于2007年6月29日签订的位于安阳市文峰区永明路京林中央公园28号楼3单元12层西户的房屋商品房买卖合同的效力问题，被告京林地产公司认可武嘉文与被告京林地产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原告要求确认该商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，判决如下：一、确认武嘉文与被告河南京林地产开发有限公司于2007年6月29日签订的位于安阳市文峰区永明路京林中央公园28号楼3单元12层西户的房屋商品房买卖合同有效；二、驳回原告苏伟的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告苏伟负担50元，被告河南京林地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 王 敬二〇一九年十二月一日书记员 张田利