苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6550号原告：朱雪荣，男，1962年8月22日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：沈雪元，男，1966年9月5日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：朱根花，女，1967年2月27日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：沈靖华，男，1989年6月28日生，汉族，住苏州市吴中区。上列三被告共同委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：邓芹芹，江苏蓝之天律师事务所实习律师。原告朱雪荣诉被告沈雪元、朱根花、沈靖华宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。原告朱雪荣委托诉讼代理人金明，被告沈雪元、朱根花、沈靖华共同委托诉讼代理人徐玲、邓芹芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雪荣向本院提出诉讼请求：确认其与沈雪元签订的《自愿调换宅基地协议书》有效，要求朱根花、沈靖华停止侵权，赔礼道歉，并赔偿损失。事实和理由：2003年8月15日，在苏州市吴中区甪直镇陶浜村村民委员会（以下简称为陶浜村委会）主持下，其与沈雪元签订《自愿调换宅基地协议书》，约定沈雪元家住宅归其所有，其补偿10000元，调换后沈雪元向村委会申请建房，由村委会统一安排，按东巫角搬迁执行，后沈雪元已获批新建房屋。2019年5月，沈雪元等被告得知其申请预拆迁，多次无理要求其归还房屋，朱根花、沈靖华甚至对房屋加以破坏。审理中，原告申请撤回停止侵权、赔礼道歉、赔偿损失的诉讼请求。被告沈雪元、朱根花、沈靖华共同辩称，原告的诉讼请求及事实理由均不成立。2003年，其以沈雪元名义向村委会申请取得现在居住的宅基地，并支付土地使用费即租金9000元。原告与沈雪元签订的调换协议书违反法律规定，并非双方真实意思表示。沈雪元签订该协议书时，陶浜村委会书记是原告亲戚。陶浜村书记与沈雪元协商，将原属于其与沈阿某等人的房屋交由原告居住，待拆迁时原告再返还该宅基地及住房，为此村里向其发放10000元作为奖励，不存在置换宅基地的情况。原告所称，调换以后原告之前居住的东巫角宅基地已被拆除，并不属实。原告的宅基地在2013年才予以拆迁，并已获得安置房屋及补偿，该协议书有效，但仅调换住房，并未涉及宅基地，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年8月15日，原告（乙方：陶浜村拾陆组朱雪荣）与被告沈雪元（甲方：陶浜村玖组沈小元）签订《自愿调换宅基地协议书》，载明根据甲乙双方就调换宅基地事宜经反复协商后特订如下协议：一、甲乙双方调换宅基地是甲乙双方共同的要求。二、甲乙双方调换宅基地的具体办法是：①乙方宅基地上的建筑物及其他杂物在签协前必须全部拆除并搬完，并归乙方所有。②甲方宅基地上除房屋外的一切杂物在签协前必须全部搬完，路南的猪棚甲方可在2003年10月底之前拆除并搬走。③甲乙双方调换后，甲方现在住宅归乙方，但乙方应补偿甲方10000元，壹万元的支付办法，在政府补贴款到帐后按一次性补贴协议规定可以领取时，甲方可以到村直接领，作为乙方支付给甲方的补偿款。④今后如镇村规划要拆迁时，拆迁费按现状住户支付，即谁是住户支付给谁，与调换前的户主无关。三、甲乙双方通过调换后，甲方建房必须先向村委会申请，由村委统一安排，甲方不得任意挑选。甲方建房所有办法按东巫角搬迁执行。四、甲乙双方各自房屋内及宅基地上的杂物全部清理结束，并由村验收后，乙方即可入住甲方房屋，甲方在办妥建房手续的基础上放样订桩实施建房。本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，村留档一份，并由司法办公证。协议下方有朱雪荣、沈小元的签字，并加盖陶浜村委会印章。关于上述协议书签订过程，原告表示，沈小元即为沈雪元，两人同属陶浜村村民，但所住区域不同，其住在东巫角，沈雪元住在高家浜；2003年时，陶浜村委会要求其腾退东巫角宅基地房屋，另行分配宅基地建房，但其为残疾人不具备新建房屋的经济能力；当时，沈雪元家宅基地位于高家浜23号，该宅基地长度不足，沈雪元家就向村里申请较大的宅基地建房，但村里未同意，其正好可以取得新的宅基地，两家才商议进行置换，在村委会组织下签订的协议书；置换以后，沈雪元家高家浜23号房屋归其所有，其将东巫角宅基地房屋拆除，村里补偿的10000元，由沈雪元直接领取，沈雪元可申请新宅基地建房，后来沈雪元实际已取得10000元，并新建住房居住至今；宅基地使用证未做变更，其直接住到高家浜23号房屋内，未办理其他手续。签订协议时，沈雪元家中成员应该还有沈雪元父母，沈雪元是代表整个家庭在协议书中签字的。被告方对《自愿调换宅基地协议书》真实性无异议，确认沈小元即为沈雪元，已从陶浜村委会领取到10000元，但申请高家浜23号宅基地时，登记成员还有沈雪元父母（父亲沈阿某，母亲龚凤某）、沈雪元叔叔沈某三一家三口（沈某三妻子朱凤某，女儿沈小某），沈雪元签订协议书未取得其他人员同意，是在其他权利人不知情的情况下所签订；原告东巫角宅基地被村委会收回，与其无关，其具备分户条件，才能申请新宅基地，并非是因为签订置换协议才取得新的宅基地，但陶浜村委会确实在签订协议时承诺向其分配宅基地，其才会将高家浜23号房屋腾空交给原告，原告未按协议书将东巫角47号住房拆除。为证明相应主张，被告提供以下证据：1、吴县农村宅基地报批表，申请人沈阿某，住址为陶浜村9组，常住人口6人，家庭人员包括龚凤某、沈雪元、朱根花、沈冬某、沈靖华，已婚合住户有沈某三、朱凤英、沈小某；申请原因是子女已达婚令，确实需要分居；村审核意见为“建平房三间”，乡（镇）土地管理所意见为“……楼房三间”，审核时间依次为1989年9月14日、9月13日。被告称，此为高家浜23号宅基地审批表，以沈雪元父亲沈阿某名义申请，实际居住人员很多，后沈雪元妹妹沈冬某出嫁，沈某三申请其他宅基地建房，该宅基地使用权仍应属于沈阿某，沈雪元无权签订调换协议书。2、吴县市农村宅基地报批表，申请人沈小元，住址为陶浜村9组，常住人口4人，原房1992年建造，家庭人员有朱根花、沈靖华、龚凤某，原宅基地示意图较为狭长，新宅基地示意图四至均为12米；村审核意见为“同意建别墅三上三下”，时间为2003年4月25日；村镇建设管理所意见为“同意按图建造别墅三上三下壹幢”，时间为2003年8月10日；镇（区）国土所意见为“同意建房，利用原宅0.27亩”，时间为2003年8月10日；镇（区）人民政府意见为“同意建造”，时间为2003年8月5日。被告另提供内容相同的吴县市农村宅基地报批表，但审核意见中落款时间不同，村审核意见标注日期为2003年6月15日，村镇建设管理所及镇（区）国土所意见下方的时间均为2003年6月18日，镇（区）人民政府意见写明的时间为2003年6月20日。被告称，其自行持有日期为2003年4月25日的宅基地报批表，后到国土部门调取档案，看到日期为2003年6月15日的报批表，并且6月15日报批表的日期存在涂改痕迹，与原告调换房屋后，其新建房屋并未取得宅基地，而是向村里承租土地建房。3、村镇建设工程准建证，申请人沈小元，由苏州市吴中区甪直镇村镇建设管理所于2003年9月3日出具，内容为“根据你单位（个人）的申请，经审查下列工程符合江苏省村镇建设管理的有关规定，准予建设，特发此证”，建筑面积264㎡，用地面积180㎡，建设地点陶浜村9组，工期自2003年9月4日开始，准建位置示意图中四至长度均为12米。4、结算凭证，右上角盖有苏州市吴中区甪直镇甫港村村民委员会印章，交款人沈雪元，收款日期：2003年5月29日，收款内容：转收土地租金，收款方式为现金，金额9000元。被告称，其支付9000元后以沈雪元名义购买陶浜新村宅基地，并新建住房，后表示9000元为租金，是向村里租赁土地建房，不属于宅基地。针对以上证据，原告表示，对1989年宅基地报批表及2003年两份宅基地报批表均无异议，1989年报批表是被告建设高家浜23号房屋时所申请，2003年报批表是被告建设陶浜新村房屋所申请，其不清楚2003年两份报批表为何时间不同；对准建证无异议，此为沈雪元建造陶浜新村房屋时所办理；对结算凭证无异议，但收款内容写为转收土地租金，不确定是否与本案有关，不清楚被告申请宅基地时有无向村委会交钱。庭审中，被告表示，2003年签订协议书时，陶浜村戴书记为原告亲戚，提出让原告住到其高家浜23号房屋内，等原告宅基地拆迁后，就返还该房屋，并向其发放10000元；2003年6月，其支付9000元租金后取得新的宅基地并建造房屋，但该宅基地无使用权证，未签订书面合同，未约定租期，就是交9000元获批一块土地建房；陶浜村戴书记要求支付46000元购买土地，其支付9000元后，准备交37000元时，戴书记说他舅舅的儿子即原告无人照顾，要求其予以照顾，把房子给原告居住，就可以免交37000元，才让沈雪元签订合同，等原告拿到房子后，原告会再返还房屋，签订调换协议后，沈阿某搬到沈雪元哥哥家中；原告原有宅基地于2013年拆迁，原告已得到安置和补偿，与高家浜23号宅基地及住房无关。原告则称，2013年是其哥哥朱某春的宅基地房屋拆迁，是朱某春分户以后重新申请的宅基地，并非调换的宅基地。就调换宅基地协议书的情况，沈雪元本人陈述，高家浜23号房屋破旧，住房狭窄，想要翻新并换个较宽的宅基地，多次向陶浜村委会申请，未获审批，后村里将可以购买一块宅基地，价格是46000元，但其手头没这么多钱，就先交9000元，余款以后补足；村里戴书记说，46000元要干活好几年才能挣到，提出让原告住到高家浜23号房屋，其搬出来重新建房，其同意后签订协议书，但未仔细查看相关内容，只注意到标题。关于调换协议签订过程，本院向原陶浜村委会书记戴道生询问，戴道生表示，原告与沈雪元签订协议时，其确实担任陶浜村书记，东巫角、高家浜均属陶浜村，后陶浜村与其他村落合并成为甫港村；当时，沈雪元觉得高家浜23号宅基地房屋太狭长，南北长，东西窄，多次向村里申请重新分配宅基地，但建房办现场查看后，认为沈雪元家宅基地平均面积较大，不符合重新批复宅基地的条件，未予准许；朱雪荣所居住的东巫角房屋根据政府安排统一搬迁，每户补贴10000元，并重新分配宅基地建房，朱雪荣家中生活困难，无力建造新房，村里才组织朱雪荣与沈雪元两家调换，朱雪荣母亲开始不同意，多次沟通后才予以确定，签订相应协议书；调换以后，高家浜23号宅基地及房屋归属朱雪荣，朱雪荣应得的10000元补偿由沈雪元领取，沈雪元重新申请宅基地建房；朱雪荣将东巫角房屋拆除验收，沈雪元将高家浜房屋搬空交付朱雪荣后，村里才向沈雪元发放补偿款10000元，并给沈雪元重新审批宅基地，沈雪元新取得的宅基地位于陶浜新村，并已建造住房；2003年两份宅基地报批表日期不同，可能是审批时间有差异，沈雪元支付的9000元，肯定不是购买宅基地的，陶浜村当时只将部分低洼土地进行拍卖，成交价为46000元，但并非沈雪元购买，9000元可能是沈雪元建房时的押金；如未调换，沈雪元家就会同时占有两块宅基地，违反一户一宅原则。原告对戴道生所述无异议，被告认为，戴道生与原告存在亲属关系，所述与事实不符。审理中，原告表示，其已与甫港村委会办理相应拆迁手续，朱根花、沈靖华得知后，多次对高家浜23号房屋加以破坏，房屋已无法居住，其不得以从房屋内搬走，并进行报警。本院至苏州市公安局吴中分局甪直派出所调取朱某根、沈雪元、朱根花、沈靖华的询问笔录，具体如下：1、朱某根。2019年6月28日，朱某根称，早上9点20分，住在其哥哥朱雪荣房屋内的租客发来信息说，有一家三口到高家浜23号砸房子，屋顶被砸坏，墙面被砸出大洞，沈雪元爬到屋顶，用铁棍将屋顶砸坏，沈靖华使用铁锤将墙面砸破，朱根花用铁棍从屋里捅向屋顶，砸完以后三人逃离现场，其赶过去后进行报警；高家浜23号房屋是朱雪荣的，由朱雪荣及其母亲居住，朱雪荣是聋哑人，现瘫痪在床，正接受治疗，房屋被砸后已不能居住，租客已搬走；该房屋原来是沈雪元家的，后沈雪元和朱雪荣在陶浜村委会见证下互换房屋，换房由沈雪元提出的；朱雪荣瘫痪后向村里申请提前拆迁，用拆迁款治病，沈雪元得知后常来闹事，认为房屋还属于他们，也想要拆迁，但协议书已写清楚拆迁费是现住户的，与调换前的户主无关；调换以后，朱雪荣未取得宅基地使用证。2、朱某根。2019年6月28日，朱某根称，2003年，朱雪荣得到村里补助，可取得10000元现金及新宅基地，沈小元找到村里提出与朱雪荣交还，用高家浜23号房屋换取现金及新宅基地；经村委会协调，两人签订调换协议书，上面有朱雪荣、沈小元、村负责人李桂元（已过世）的签字，后朱雪荣住到沈小元房屋内，并将小房间出租，沈小元取得新宅基地并建房；今年，朱雪荣申请房屋预拆迁，沈小元知道后认为房屋还是他们的，到村里闹事，并砸房子，写拆字，将水电剪断，租客被迫搬走，朱雪荣住到过渡房内；沈小元是想把房屋要回来自己申请拆迁，但调换协议书已写清楚拆迁费与之前的户主无关。3、沈雪元。2019年6月28日，沈雪元表示，2003年，其想要新建住房，并看中一块宅基地，向村里申请购买，但村支书说要46000元，其说30000元是否可行，村支书没同意；过一个月，村支书提出将房屋交给朱雪荣居住，46000元也无需支付，朱雪荣可以住一间，将其他房屋出租，便于有人照顾朱雪荣，其同意后与村里签订协议书，约定将高家浜23号房屋交给朱雪荣来住，但其随时想要朱雪荣就得归还，现要求朱雪荣搬走，朱雪荣不肯，其就将房屋破坏，逼迫朱雪荣离开；高家浜23号房屋是其所有，宅基地是其父亲沈阿某的名字，但无宅基地使用证。4、朱根花。2019年6月28日，朱根花表示，2003年，在戴道生书记主持下，其与朱雪荣置换宅基地，双方签订协议书后，其将高家浜23号房屋交由朱雪荣居住，但该房系其建造，并非朱雪荣所有；今年村里拆迁，其得知高家浜23号房屋拆迁收益都归朱雪荣，多次向村委会反映，但无结果，就与沈小元、沈靖华带着铁锤将高家浜23号房屋砸坏。5、沈靖华。2019年6月28日，沈靖华表示，2003年，其父亲沈小元与朱雪荣签订宅基地置换协议，约定将高家浜23号房屋交给朱雪荣居住，但未说该房屋归朱雪荣所有；现房屋拆迁，其父母到村里了解情况，村里说补偿款要给朱雪荣，其无法拿到，就多次找村委会和朱雪荣理论，但没有结果，就跟着其父母到高家浜23号房屋内，用铁锤将外墙砸破；该房屋不属于朱雪荣，朱雪荣如要获得补偿，其就要将自家房屋拆除，让朱雪荣无法拿到补偿款。对上述询问笔录，原告无异议，认为可以看出其与沈雪元存在调换宅基地的事实，被告否认其对高家浜23号房屋所有权，与事实不符。被告表示，对朱某根陈述不予认可，沈雪元、朱根花、沈靖华所述与宅基地调换协议书实际内容一致，其支付9000元后，就合法拥有土地建房，后续未再支付过租金；从村里领取的10000元并非调换宅基地所得，而是将高家浜23号房屋租用给原告，村里补贴的租金。就被告所称2013年拆迁情况，原告表示，父母共育有3子女，包括其与朱某根、朱某春，老宅即为调换协议书所指的东巫角47号，2013年拆迁的房屋是朱某春分户获批的东巫角44号，朱某根宅基地位于东巫角200号。被告表示，东巫角47号于2013年10月才进行拆迁，但其到拆迁办询问，得知由朱某春签字，拆迁补偿由朱某春代原告领取，原告亲属因分割拆迁利益产生过纠纷。本院向苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司进行调查，该公司工作人员表示，未查到朱雪荣拆迁信息，仅有朱某春于2013年签订过拆迁协议，与朱雪荣无关。原告对此无异议，被告认为，该笔录仅能确定朱某春的房屋已进行拆迁，但朱某春领取的拆迁利益应属于原告。另，双方均否认持有宅基地使用证。以上事实，由原告提供的自愿调换宅基地协议书，被告提供的宅基地报批表、村镇建设工程准建证、结算凭证及当事人陈述、询问笔录等证据附卷佐证。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。朱雪荣、沈雪元同属陶浜村村民，两人签订的协议书并非向集体组织以外的成员转让宅基地使用权，并未违反法律强制性规定。从沈雪元陈述看，其高家浜23号宅基地比较狭窄，多次申请批准新宅基地未果。原告表示，政府要求其腾退东巫角宅基地，另行分配宅基地建房，但其无建造房屋的经济能力。可见，两家具备调换宅基地的背景需求。协议书明确调换宅基地是双方共同要求，并详细写明操作办法，即签订协议前，朱雪荣须将陶浜19组东巫角47号房屋全部拆除并搬完，沈雪元须将高家浜23号除房屋外杂物全部搬完；朱雪荣补偿沈雪元10000元，在政府补贴款到账后由沈雪元直接领取。后来，沈雪元确实将高家浜23号房屋交由朱雪荣居住，并向村委会领取10000元，沈雪元以实际行为履行了协议书内容。从朱根花、沈靖华的陈述看，两人对沈雪元签订调换协议书的行为是知情的，并且沈雪元搬空高家浜23号房屋，朱根花、沈靖华作为家庭成员必然已参与其中。该协议书标题明确写为调换宅基地，朱根花在询问笔录中确认与原告置换宅基地。现被告认为仅是调换房屋，与协议内容不符，且有悖于地随房走的基本原则。沈阿某于1989年9月报批该宅基地建房时，沈冬某仍为家庭成员，但后续已出嫁，沈某三一家虽为合住户，但后续已分户建房，对该房屋及宅基地不再享有权利。被告以其他权利人不知情为由，认为该协议书不产生效力，缺乏事实依据，不予采纳。协议书中调换宅基地具体办法的相应条款里，约定“甲方现在住宅归乙方，但乙方应补偿甲方10000元”。可以看出，双方调换宅基地时，已对高家浜23号房屋权属作为变更，该房屋归朱雪荣所有。朱雪荣的补偿款10000元，也已由沈雪元予以领取。被告所称，签订协议时，朱雪荣仅有房屋使用权，其随时可以要求朱雪荣返还，但未提供相关证据，且与协议内容明显不符，难以采信。从宅基地报批表看，被告于2003年已申请取得新宅基地，并于2003年9月获准建房即为陶浜新村房屋。协议书载明“甲乙双方通过调换后，甲方建房必须先向村委会申请……”，“甲乙双方各自房屋内及宅基地上的杂物全部清理结束，并由村验收后，乙方即可入住甲方房屋，甲方在办妥建房手续的基础上放样订桩实施建房”。上述条款可以反映出被告于2003年申请新宅基地建房确与调换宅基地行为存在直接联系。结合原陶浜村委会书记戴道生陈述，能够得出被告正是因与原告签订调换协议书，才得以获批新宅基地。被告认为，其是向村里购买宅基地，价格46000元，并提供9000元结算凭证，但无购买宅基地的相应证据。结算凭证中收款内容写为“转收土地租金”，与宅基地并无关联。从三被告在派出所的询问笔录中看，仅有沈雪元提及向村里申请购买宅基地，但沈雪元陈述将高家浜23号房屋交由朱雪荣居住后，46000元全部无需支付，与庭审所述先付9000元存在矛盾。后来，被告改变陈述，认为9000元为土地租金，其向村里承租土地建房，未获得新宅基地，但未能提供租赁合同等证据，且与被告提交的宅基地报批表所载内容不一致，不予采信。高家浜23号房屋已交由朱雪荣居住多年，被告从未主张返还，而在朱雪荣申请预拆迁时要求返还房屋，其意图十分明显。被告认为，原告已有宅基地于2013年进行拆迁，但按原告陈述及调查情况，2013年所拆迁的房屋是朱某春位于东巫角44号房屋，与沈雪元签订协议后所拆除的房屋为东巫角47号，难以认定原告已享受过拆迁利益。按调换协议书拆除原有房屋后，原告已无宅基地及住房。相反，如高家浜23号房屋及宅基地仍属被告，被告同时占有两块宅基地，违背一户一宅原则。因此，原告与沈雪元作为同村村民，签订的自愿调换宅基地协议书系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且已征得两人所在集体组织同意，应当合法有效。宅基地使用权虽未办理变更登记，不影响该协议书的效力。原告要求确认该协议书有效，予以支持。在案件之外，沈雪元作为协议书签订主体，理应清楚协议内容，在协议书已基本履行的情况下，面对拆迁利益时，拒绝接受协议内容，实属不该。朱雪荣作为残疾人，三被告在面对争议时，未念及同村乡邻情谊，而是采取故意破坏房屋的行为，以逼迫朱雪荣返还房屋。虽原告在本案中不再要求三被告赔礼道歉、赔偿损失，但对三被告的行为应当予以谴责。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：原告朱雪荣与被告沈雪元签订的《自愿调换宅基地协议书》合法有效。案件受理费人民币11800元，由被告沈雪元、朱根花、沈靖华负担（此款原告已预交，本院予以退还，由三被告将该款项直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  徐雪荣人民陪审员  顾军华二〇一九年十二月九日书 记 员  孔 宇