浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初12339号原告上海祺创广告策划有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇秀州3076号1号楼108室。法定代表人洪亚青，该公司总经理。委托代理人潘福特，浙江天复律师事务所律师。被告裴凌洪，男，1965年3月9日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。被告蒋兢，女，1966年6月24日出生，汉族，住址同上。被告汪国曙，男，1967年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被告薛红英，女，1972年4月13日出生，汉族，住址同上。以上四被告共同委托代理人俞华燕，浙江求德律师事务所律师。原告上海祺创广告策划有限公司（以下简称祺创公司）诉被告裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭。本案于2019年3月12日、2019年4月10日、2019年6月3日三次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告祺创公司基于认为其系被告裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英名下的阳光华城创富中心北1幢1801室房屋的实际所有人而起诉，要求判令：1、判令被告裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英赔偿原告房屋价值损失11610000元；2、本案诉讼费用由四被告承担。2019年6月14日，原告祺创公司变更诉讼请求，要求将诉请第1项变更为“请求判令四被告赔偿原告价值损失7465279.96元”。被告裴凌洪、蒋兢、汪国曙、薛红英共同辩称：1、祺创公司与汪国曙、蒋兢之间没有借名买房的合意，没有借名登记的约定，祺创公司对房屋的购买不存在出资关系。从案涉房屋首付款及按揭款来看，购房时被告薛红英账户中有500万元，案涉房屋租金归还按揭款，汪国曙定期收5万余元租金即已表明对房屋及租金有实际支配和使用权利。房屋贷款及相关费用皆由汪国曙、蒋兢实际支付。祺创公司未提供足以推翻名义买房人为推定权利人的证据。相反，汪国曙和蒋兢各自于2009年4月16日将3317355元、1421724元合计4739079元汇入了休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）的账户作为案涉房屋首付款，进账单备注此款为购房款，时间、金额、账号都相互吻合，汪国曙和蒋兢系实际出资人，且休斯顿公司也向汪国曙和蒋兢开具收据。祺创公司企图将薛红英4739079元的首付款汇入了洪亚青的事实割裂，截取后半段以证明洪亚青将该款项支付给汪国曙和蒋兢，明显与事实不符。4739079元的首付款来自于薛红英，因为考虑休斯顿公司低价售房且可受托打理房产等因素，为满足公司财务流水需要而将款项汇入了公司高管洪亚青账户，但最后依然汇入了休斯顿公司账户作为首付款。汪国曙为购买房屋向杭州联合农村商业银行股份有限公司吴山支行（以下简称联合银行）借款460万元，并将案涉房屋抵押给上述银行，且于2009年4月27日办理了抵押预告登记；2009年4月30日，联合银行将460万元借款汇入休斯顿公司账户中。后因管理该房屋的受托人即休斯顿公司未将租金收益交还给汪国曙，资金出现断裂，按揭款的归还出现逾期，联合银行起诉至杭州市上城区人民法院，后判决联合银行就案涉房屋拍卖所得款项享有优先受偿权，现案涉房产已由上城区人民法院拍卖。祺创公司所称款项来自洪亚青与事实不符。2、根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，汪国曙与休斯顿公司签订商品房买卖合同且办理了商品房预售预购登记备案，汪国曙、蒋兢作为买受人实际收房并对房屋以委托出租的方式进行支配利用，收到的租金用于偿还按揭款，汪国曙对案涉房屋具有获得所有权的权利。3、案涉房屋市值千万元，汪国曙与祺创公司并不熟悉，双方无亲情、友情或其他的信任关系，没有达到借名买房的情感基础，且祺创公司也未提供有效证据证明其为案涉房产的真正权利人。汪国曙、蒋兢取得该不动产的理由：（1）、购买不动产是善意的；（2）、支付了合理的对价；（3）、依照法律规定应当登记的已经登记。4、原告祺创公司称案涉房产属于借名购房，所以签订了会议纪要。该纪要内容模糊，意思表示自相矛盾，且关于房产处分的内容未得到汪国曙等的确认，而由无关的第三方代表浙江国力资产管理有限公司（以下简称国力公司）的裴凌洪签字。汪国曙与裴凌洪非亲非故，汪国曙也没有向祺创公司出具过授权委托书，没有表见代理的任何迹象。祺创公司认为房价疯涨，休斯顿公司提议回购，但所签会议纪要仅仅是对回购的简要说明，具体有关实施细节相对应的合同未签订也未履行。假设祺创公司声称受住房限购政策的限制，银行贷款方面原因，而与汪国曙、蒋兢约定买房属实，明显违反住房限购政策，套取银行按揭款项，违反法律规定，约定无效或应解除。5、休斯顿公司在出售案涉房产时向购房人承诺代为打理房产。祺创公司认为“租金是支付给洪亚青而非休斯顿公司”反常，被告认为合情合理，因为洪亚青是休斯顿公司高管兼财务人员还是祺创公司法定代表人，也是休斯顿公司法定代表人梅洪华之妻马海青的妹妹，由洪亚青代为收取汪国曙房屋租金合情合理，若由汪国曙直接收取，则休斯顿公司不能享受超出按揭款的收益，因此休斯顿公司不会指示承租人直接与购房人进行对接，由休斯顿公司直接收取将产生额外税费，因此由休斯顿公司财务个人收取是最恰当、最合适的。洪亚青等人的行为习惯恰好佐证被告“休斯顿口头承诺会统一代为打理房产，租金收益足以覆盖按揭款项，不足还贷部分开发商会补足”的观点。汪国曙委托休斯顿公司、洪亚青出租，洪亚青支付给汪国曙租金表明，汪国曙对房屋以租金形式进行实际支配和使用，合同约定租金支付给休斯顿公司副总经理商国栋，因此原告陈述款项全部汇给洪亚青不属实。6、洪亚青是休斯顿公司法定代表人梅洪华的小姨子，还是联营控股有限公司高管，该公司地址与案涉房屋属于同一楼盘，2013年12月20日洪亚青受让了梅洪华在联营控股有限公司40%的股份，所以洪亚青、梅洪华之间有极紧密的利害关系，祺创公司持有休斯顿公司和汪国曙的商品房买卖合同易如反掌，祺创公司不能以其持有合同原件证明其为真正的房产权利人。被告裴凌洪有理由怀疑案涉房产升值后休斯顿公司反悔当时低价出售案涉房产，利用汪国曙委托其出租房屋获取租金支付按揭款的漏洞，达到收回案涉房屋的目的。7、案涉房屋剩余款项由汪国曙办理按揭款的方式支付，现因未按约向银行支付按揭款，银行起诉至法院要求享有优先受偿权，案涉房屋已被拍卖。综上无论是从首付款的支付、460万元的贷款，还是按揭款项的归还，间接支配房产等情节均可见汪国曙等人是案涉房产真正权利人，杭州市拱墅区人民法院查明上述事实并下达的（2017）浙0105民初962号民事判决、杭州市中级人民法院下达了（2017）浙01民终7082号民事判决均认定物权的所有权人系汪国曙等人，因此原告无权要求赔偿房屋被拍卖的损失，请求查明案件事实，驳回原告诉请。本案经审理查明的案涉事实如下：2009年4月14日，汪国曙、蒋兢与休斯顿公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人（汪国曙、蒋兢）购买由出卖人（休斯顿公司）开发建设的商品房阳光华城创富中心北1幢18层1801号房，建筑面积共1159.99平方米，总金额9339079元；买受人于签订合同之日起7天内支付首期房款4739079元整（其中汪国曙支付房款人民币3317355元，蒋兢支付房款人民币1421724元），余额人民币4600000元向银行办理按揭贷款手续。2009年4月16日当天发生下列款项交付情况：案外人杭州志实装饰工程有限公司（以下简称志实公司）转账5145000元给郭集鹏；郭集鹏转账5000000元给薛红英；9：38薛红英将4739079元转账至洪亚青尾号为9297的银行账户；尾号为9297的银行账户于9：40、9：44分别转款3317355元、1421724元给汪国曙、蒋兢；薛红英还将260921元转账回郭集鹏；汪国曙、蒋兢分别将3317355元、1421724元转账给休斯顿公司；休斯顿公司出具4739079元汇票给祺创公司，祺创公司背书后将上述汇票给志实公司。2009年4月16日，休斯顿公司分别向汪国曙、蒋兢出具了浙江省统一收款收据，载明收到二人所付案涉房屋房款3317355元、1421724元。汪国曙、蒋兢持有上述《商品房买卖合同》及付款给休斯顿公司的银行进账单（回单）、收款收据原件。案涉房屋于2009年4月27日办理预告登记，权利人蒋兢、汪国曙。汪国曙占案涉房屋70%的份额，蒋兢占案涉房屋30%的份额。汪国曙、蒋兢本人未使用或直接管理房屋。自2009年5月19日至2015年7月17日期间，洪亚青及多名案外人多次转账打款至汪国曙在联合银行的还贷账户，每次打款金额从44820元至55864元不等，在2015年4月之前基本为每月20日左右打款，2012年1月之前每月打款金额与还贷金额基本一致。2014年4月15日，案外人施雪璟经手以出租人汪国曙、蒋兢名义与他人签订一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租，租期五年，年租金547966元至674420元，合同约定租金打入案外人商国栋个人账户。休斯顿公司法定代表人为梅洪华，祺创公司法定代表人洪亚青亦是梅洪华之妻马海青的妹妹，梅洪华、马海青、洪亚青先后任联银控股有限公司（该公司注册地亦在阳光华城创富中心北1幢）股东，梅洪华现为该公司监事。裴凌洪是国力公司的法定代表人。梅洪华、裴凌洪及案外人“吴连松”签订一份《协商纪要》（记载签订日期为2010年8月26日），就“国力公司和浙江金道经济信息咨询有限公司为休斯顿公司融资的中介费支付事项、汪国曙的借款纠纷处理、赵国庆的利息支付事项、汪国曙购房按揭事项”签订协议，第四条为：“汪国曙购买阳光创富中心北1幢1801室房产是代祺创公司购买，首付款及每月按揭款均由祺创公司或关系人支付，故该物业实际所有权及使用权均属于祺创公司；祺创公司需要汪国曙办理退房或过户手续由裴凌洪负责承办；因汪国曙代购房产由裴凌洪介绍，故裴凌洪自愿对上述事项承担全部责任”。2016年1月26日，案外人潘月红因与裴凌洪、蒋兢民间借贷纠纷一案，向杭州市拱墅区人民法院提出财产保全申请，杭州市拱墅区人民法院作出民事裁定，冻结裴凌洪、蒋兢银行账户内存款725808元（或查封、扣押相当于冻结款额的财产）。杭州市拱墅区人民法院于2016年2月2日查封了蒋兢名下的案涉房产。2016年3月30日，杭州市拱墅区人民法院作出（2016）浙0105民初851号民事判决，判令裴凌洪、蒋兢共同归还潘月红借款本金500000元并支付利息损失及律师代理费。后潘月红向杭州市拱墅区人民法院申请强制执行。祺创公司于2016年12月23日提出执行异议，杭州市拱墅区人民法院经审查，驳回祺创公司的执行异议。2017年2月3日，祺创公司就其与潘月红、裴凌洪、蒋兢案外人执行异议之诉一案起诉至杭州市拱墅区人民法院，要求：1、立即停止对由祺创公司实际出资购买的位于杭州经济开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产的强制执行并解除查封；2、本案案件受理费用由被告承担。2017年8月30日，杭州市拱墅区人民法院作出（2017）浙0105民初962号民事判决，判令：驳回祺创公司的诉讼请求。后祺创公司不服上述判决，上诉至杭州市中级人民法院。2017年12月27日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民终7082号民事判决。认为：祺创公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。2009年4月14日，汪国曙、蒋兢与休斯顿公司签订《商品房买卖合同》后，就案涉房屋已于同年4月27日办理了商品房预售预告登记及抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，“预告登记”是一种特殊公示方法，买受人基于商品房买卖合同而享有相应的物权请求权，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力。况且，杭州市上城区人民法院已于2017年4月5日作出（2017）浙0102民初721号民事判决，判令联合银行对案涉房屋享有优先受偿权。现祺创公司基于案涉房屋购房首付款、按揭款、租金的支付等情形主张权利，该权益属于债权请求权，并不足以排除强制执行。判决：驳回上诉，维持原判。祺创公司不服上述民事判决向浙江省高级人民法院申请再审，要求：撤销一、二审判决，改判立即停止对由祺创公司实际出资购买的杭州经济开发区阳光华城创富中心北1幢1801室房产的强制执行并解除查封。2019年2月12日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙民再616号民事裁定，再审查明，2018年7月30日杭州市上城区人民法院作出（2018）浙0102执1515号之一执行裁定书，拍卖、变卖汪国曙、蒋兢名下的案涉房产。后经杭州市上城区人民法院司法拍卖，案涉房屋于2018年10月9日以10007000元价格成交。再审认为，案涉房屋经杭州市上城区人民法院司法拍卖，于2018年10月9日以10007000元价格成交。因此，案涉房屋现已被执行完毕，祺创公司要求停止对案涉房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，已经没有现实基础和实际意义。本案诉讼现已无继续的必要，应予终结。至于祺创公司关于案涉房屋购房款由其实际支付，汪国曙、蒋兢系代其持有房屋的主张，可在其向杭州市江干区人民法院提起的（2018）浙0104民初12339号案件中解决。裁定：本案终结再审程序。本裁定为终审裁定。另查明，2009年4月22日，联合银行与汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢、休斯顿公司签订一份《个人购房担保借款合同》，薛红英、裴凌洪、蒋兢出具《共同债务确认书》，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢以购房为由借款4600000元。还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息52353.86元。2009年4月27日，汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢办理预购商品房抵押权预告登记，将案涉房产为上述借款提供抵押。后联合银行将4600000元借款付至休斯顿公司账户。签订上述商品房买卖合同及借款合同时，汪国曙、薛红英系夫妻，裴凌洪、蒋兢系夫妻。2017年2月15日，联合银行向法院起诉，诉请汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢支付借款本息，休斯顿公司承担连带清偿责任等。2017年4月5日，杭州市上城区人民法院作出（2017）浙0102民初721号民事判决，查明事实如下：借款本金：4600000元；还款方式：等额本息还款法，每月偿还贷款本息额为52353.86元，共付120个月，首次还款日为2009年5月20日；还款和欠款情况：截止2015年4月20日的本息已结清；判令汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢归还联合银行借款本金2235029.84元、期内利息198498.63元及暂计算至2017年3月20日的逾期利息93154.53元；休斯顿公司对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢上述付款义务承担连带保证责任，若汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢未按期履行上述还款义务，联合银行对汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢名下位于杭州市阳光华城创富中心北1幢1801室的房产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；等等。后联合银行向杭州市上城区人民法院申请强制执行。杭州市上城区人民法院依法委托鉴定机构对于案涉房产进行评估，估计金额为11610000元。后通过司法拍卖，拍卖价格为10007000元。联合银行从拍卖款中分得款项2846321.80元。2019年6月3日庭审中，洪亚青陈述因休斯顿公司欠祺创公司款项，休斯顿公司同意用案涉房屋首付款相抵消；因祺创公司不能按揭贷款，其本人名下已经有贷款无额度，故委托梅洪华找人代购案涉房产，由中间人裴凌洪进行处理；因要做银行按揭贷款，洪亚青拿不出首付款，具体操作由梅洪华进行；不认识蒋兢、汪国曙、薛红英，同意案涉房产由汪国曙代持；不认识郭集鹏；祺创公司与志实公司没有关系，系按照梅洪华指示背书后将4739079元汇票给志实公司；洪亚青名下尾号为9297的银行卡由梅洪华实际使用，对于2009年4月16日款项4739079元在上述账户进出情况并不了解。裴凌洪陈述，郭集鹏转账给薛红英的500万元系裴凌洪个人向郭集鹏所借；系梅洪华建议其购买案涉房产；蒋兢购买案涉房产系由裴凌洪操作。对于协商纪要，裴凌洪认为只是有回购汪国曙名下案涉房产的意向，否认蒋兢名下案涉房产是代祺创公司购买的。汪国曙未授权裴凌洪在协商纪要上签字。汪国曙陈述，其与裴凌洪存在债权债务关系，汪国曙共出借裴凌洪220多万元，经双方结算本金及利息共计330万元；涉房产首付款的70%由裴凌洪负责，与上述欠款相抵。未支付过按揭贷款及利息，裴凌洪承诺可以用案涉房屋的租金抵贷款。裴凌洪对汪国曙的上述陈述无异议。薛红英陈述2009年4月16日系按照裴凌洪的指示将款项4739079元转账至洪亚青账户，同日按照裴凌洪指示将260921元转账给案外人郭集鹏。未参与具体操作，对情况不了解。本院要求蒋兢本人到庭，但其未到庭，被告方的解释为蒋兢本人并未参与，全由裴凌洪进行操作。以上事实有原、被告提供的商品房买卖合同、银行转账凭证、汇票和银行对账单、证明、协商纪要、房屋产权信息查询记录、房地产评估报告、民事判决书、民事裁定书、执行款发放审批单及双方当事人的陈述为证。本院认为，本案的争议焦点为汪国曙、蒋兢是否代祺创公司持有案涉房屋；因原、被告双方之间并无代持协议，故本院从现有证据作出如下分析：首先，关于首付款的支付。祺创公司陈述首付款系休斯顿公司欠款转化，汪国曙陈述首付款系裴凌洪欠款转化，两方均认可首付款由裴凌洪进行处理。2009年4月16日当日，有资金在志实公司-郭集鹏-薛红英-洪亚青-汪国曙、蒋兢-休斯顿公司-祺创公司-志实公司之间流转，资金金额与案涉房屋首付款相吻合，资金从志实公司流出，最终回到志实公司，而通过上述资金的流转，案涉房屋完成了首付款的交付；故祺创公司、汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢均未实际支付案涉房屋的首付款。其次，关于银行贷款及利息的支付。自2009年5月19日至2015年7月17日期间，洪亚青及其关联人多次转账打款至汪国曙的还贷账户，每次打款金额从44820元至55864元不等；已支付的银行贷款及利息基本都由祺创公司及关联方支付，而现无证据证明汪国曙、薛红英、裴凌洪、蒋兢实际支付过银行贷款及利息。再次，根据《协商纪要》，裴凌洪认可汪国曙名下案涉房屋系代祺创公司购买；虽然庭审中裴凌洪否认蒋兢名下案涉房产系代祺创公司购买，但结合《协商纪要》中“该物业实际所有权及使用权均属于祺创公司”的表述，本院认为，《协商纪要》中约定的案涉房屋事项应包含房屋整体部分，而不仅限于汪国曙购买部分；因蒋兢并未具体参与案涉房屋的购买，均由裴凌洪进行操作，案涉房屋购买又发生于裴凌洪与蒋兢夫妻关系存续期间，故裴凌洪对《协商纪要》认可的效力应及于蒋兢名下的案涉房屋部分。而汪国曙、薛红英未在《协商纪要》上签字，裴凌洪也未取得汪国曙、薛红英的代理权，汪国曙、薛红英亦未进行追认，故《协商纪要》的约定对汪国曙、薛红英不发生效力。综上，本院认为，祺创公司与裴凌洪、蒋兢之间形成代持案涉房屋的关系，祺创公司与汪国曙、薛红英之间不形成代持案涉房屋的关系；案涉房屋70%份额为汪国曙、薛红英所有，祺创公司主张汪国曙、薛红英赔偿房屋价值损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。蒋兢名下案涉房屋30%份额应认定为代祺创公司持有，因案涉房屋已拍卖，故蒋兢、裴凌洪应赔偿祺创公司案涉房屋价值损失的30%。因行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，裴凌洪在没有得到汪国曙、薛红英授权的情况下签订了《协商纪要》，且裴凌洪在《协商纪要》中承诺承担全部责任，故本院认为，裴凌洪应就案涉房屋全部价值损失承担赔偿责任。对于案涉房屋的价值损失，本院认为，案涉房屋已拍卖，拍卖价格为10007000元，联合银行从拍卖款中分得款项2846321.80元，剩余部分为案涉房屋的价值，故案涉房屋价值损失为7160678.20元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告裴凌洪赔偿原告上海祺创广告策划有限公司房屋价值损失人民币7160678.20元；被告蒋兢对被告裴凌洪上述付款义务的30%即人民币2148203.46元承担共同赔偿责任。二、驳回原告上海祺创广告策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币91460元，由原告上海祺创广告策划有限公司负担人民币29535元，由被告裴凌洪负担人民币61925元，被告蒋兢对被告裴凌洪负担的诉讼费中的人民币18577.50元承担共同支付义务。诉讼保全费人民币5000元，由被告裴凌洪、蒋兢负担。原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  郁 莺人民陪审员  陶宇玉人民陪审员  裘咪娜二〇一九年十二月三十日代书 记员  叶苏卫