杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4021号 原告：姜秋莉，女，1955年9月3日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告：**，男，1953年5月20日出生，汉族，住杭州市上城区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈华生、张金波，杭州市力平法律服务所法律服务工作者。 被告：端木魏，男，1971年8月26日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：钱国黎，浙江中铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳沛，浙江五联律师事务所律师。 原告姜秋莉、**（反诉被告）与被告端木魏（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序审理。被告端木魏在审理期间提出反诉，本院受理后合并审理，并于2019年8月30日公开开庭进行审理。原告**及原告姜秋莉、**的共同委托诉讼代理人陈华生，被告端木魏的委托诉讼代理人钱国黎、柳沛均到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解一个月，并申请继续适用简易程序，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告姜秋莉、**向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告双方之间2002年3月间就案涉房屋（坐落于杭州市下城区的预约转让协议；2.被告支付给原告房屋占有使用费100000元（自2003年3月至2019年5月止，原告自愿返还被告已经收取的部分房款100000元，两项可折抵持平）；3.本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：案涉房屋坐落于杭州市下城区，房屋原系公有住房，由原告姜秋莉以个人名义向房管部门承租。2003年2月28日，原告姜秋莉通过房改购房取得该房屋的所有权，房屋所有权登记在原告姜秋莉名下。2016年4月6日，该房屋变更登记为原告姜秋莉、原告**两人共同共有。两原告在办理案涉房屋房改购房手续时，折算了原告姜秋莉、**夫妻两人的工龄。姜秋莉、**于2017年向法院提起与端木魏的返还原物纠纷，姜秋莉、**在该案起诉状中称，姜秋莉与端木魏签订了案涉房屋的协议，端木魏在姜秋莉尚未通过房改时先以15万元的对价向姜秋莉租用案涉房屋，待完成“房改”获得案涉房屋产权后再将房屋产权以零对价出售给端木魏。第一次庭审中，姜秋莉认可2002年与端木魏之间达成的是“房卡”买卖，即姜秋莉将未获得房改房的案涉房屋长期租赁权出售给端木魏。2002年1月18日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木魏房款肆万元整。2002年2月9日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：今收端木房款肆万元整。2002年5月13日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木人民币贰万元整。以上三份《收条》共计载明收款100000元。2002年年初，姜秋莉将案涉房屋交付给端木魏，后由端木魏占有使用案涉房屋至今。案涉房屋的公有住房买卖协议书、房改专用出售发票、登记在姜秋莉名下的房屋所有权证、契证、国有土地使用证、2002年1月26日至2013年1月17日向杭州市房产管理局交纳租金的发票原件均在端木魏处。上述事实由（2018）浙0103民初1569号《民事判决书》所认定。该1569号《民事判决书》中原告主要诉请为：确认双方合同无效及双返；被告反诉请求为：要求继续履行合同并由原告协助办理房屋过户。一审的判决结果为均驳回双方的诉讼及反诉请求。后，双方虽均又提起了上诉，然，二审判决载明，本案查明的事实与一审一致，遂在2019年1月29日作出二审终审判决。维持了一审的判决结果。其中一审的判决驳回端木魏反诉请求的主要理由为：法律规定房屋买卖合同为要式合同，当事人双方进行房屋买卖时均应采取书面合同形式。本案中，涉房双方未签订书面房屋买卖合同，故应由主张房屋买卖关系成立的行为端木魏一方承担举证责任。双方之间转让价格、产权过户等合同主要条款没有明确约定，现亦不能达成一致意见，故房屋买卖合同的形式要件仍欠缺。端木魏要求继续履行的“原协议”尚不明确。故其主张姜秋莉、**协助办理房屋产权过户手续，不予支持。杭州中院二审判决维持的主要理由为“根据已经查明的事实，端木魏尚有部分房款未支付。双方当事人对案涉房屋的过户条件缺乏相应的约定，端木魏未付清房款的情形下要求姜秋莉**配合办理房屋过户，依据不足。”可见，双方尽快签订明确的规范的《杭州市房屋转让合同》，是解决本案争议的最终、最有效的途径。需要明确的是：原、被告双方之间就案涉房屋的协议是形式上的口头的商议，其性质属预约合同，且形成于2002年3月间，此时房屋尚处于原告姜秋莉向国家房管部门承租时期，属直管公房。现可继续查明的事实是：案涉房屋的房屋所有权证、契证、国有土地使用证（即三证）在2016年4月6日由姜秋莉、**经杭州市房地产行政管理部门重新核发并持有。另：案涉房屋在2019年6月1日由姜秋莉、**收回后实际占有使用，6月6日，被告端木魏在未征得房屋所有权人姜秋莉、**的同意，擅自撬门换锁，姜秋莉、**以“非法侵害公私财产”为由，向公安机关报案，经杭州市公安局下城分局武林派出所受案处理，公安机关核查了原告报案的房产三证后，告知被告端木魏不得继续侵害房屋所有权人的合法房产，如有纠纷，可起诉法院另行解决。根据生效的判决所释明的观点和意见，原告在2019年6月5日、6月6日两次以当面呈递和邮政专递的形式向被告发出“敦促尽快签订正式房屋转让合同函”及随附《杭州市房屋转让合同》草拟版本。通知被告端木魏就案涉房屋的转让在法院认定的双方之间存在的案涉房屋买卖合同意愿的基础上，尽快约定签订正式的本约合同。其中6月5日是双方在武林派出所的接警报案处理的谈话室完成了前述的敦促函及房屋转让合同的交付。当时端木魏并未拒收并当场认真审阅。同时，原告还在送达时告知，姜秋莉、**另行将用邮件寄送给被告。而后原告又通过中国邮政专递将上述文件的进行送达，根据邮局的记载可见，被告端木魏曾三次拒收该邮件。且原告至诉讼之日一直未能得到被告有关房屋转让事宜的协商或者条款的修改意见。可见，被告对转让案涉房屋缺乏诚意。原告认为：根据二审的判决理由和意见，结合两审判决查明的事实，原告主动作出促成双方之间就案涉房屋的转让，已经释放出极大的诚意，被告端木魏至今仍没有足额履行房屋转让款项付款义务的情形，说明被告端木魏不但严重缺乏履行合同的能力，同时也严重缺乏履行合同的诚意。故案涉房屋的转让合同已丧失了继续履行的可能和必要，原告就此提出解除原被告双方案涉房屋（坐落于杭州市下城区的预约转让协议，请求法庭查明事实，判如所请。 被告端木魏答辩称，双方之间在2002年前后就位于杭州市下城区房屋达成房屋买卖合同，并且约定原告支付15万元，在案涉房屋完成房改获得产权之后，以零对价形式过户给被告。在双方达成该协议之后。原告未将屋移交给被告，一直占有使用至今，因此双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系，这一事实也被（2017）浙0103民初528号及（2018）浙01民终8967号生效判决所确认，因此双方之间并不存在解除协议的法定以及约定事由，双方之间也在实际上履行了各自的权利义务，因此，原告在诉状中所陈述的解除理由并不成立。 反诉原告端木魏向本院提出诉讼请求，请求判令：1.两反诉被告继续履行双方于2002年前后订立的房屋买卖合同；2.两反诉被告协助配合反诉原告对位于杭州市下城区的已购房屋办理房屋过户手续；3.诉讼费由两反诉被告承担。审理期间，反诉原告端木魏撤回第一项反诉请求，本院予以准许。 事实与理由：反诉被告曾于2002年前后就位于杭州市下城区房屋与反诉原告达成口头房屋买卖合同，约定反诉原告在案涉房屋完成房改获得产权之后，以零对价形式过户给反诉原告。在双方达成协议之后，反诉被告便将房屋移交给反诉原告一直占有使用至今。故，双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。此事实已经（2017）浙0103民初528号案件的起诉状及诉讼过程中确认，也被杭州市中级人民法院作出的（2018）浙01民终8967号生效民事判决所确认。但杭州市中院在（2018）浙01民终8967号生效民事判决中亦指出，“端木魏尚有部分房款未支付”。虽然从客观事实看，反诉原告确实已经将所有房款全部支付给反诉被告，但反诉被告最后一次收到房屋尾款时，只向反诉原告交付了房产证原件，未向反诉原告出具最后一笔款的收条，后成争议。现反诉原告本着解决问题的目的，在判决后也同意再次将反诉被告所谓的“房屋尾款”进行支付。反诉原告于2019年6月10日将反诉被告所谓的“房屋尾款”50000元人民币提存至第三方浙江中铭律师事务所处。后经浙江东方公证处公证，将《关于领取房屋余款的通知》公证送达反诉被告住所地。要求反诉被告于2019年6月30日前至第三方处领取。但时至今日，反诉被告一直未与反诉原告进行联系，也未领取该款项。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间的协议属于附条件的合同，目前反诉被告已取得房屋所有权，所附条件已经成就，反诉被告就应当将房屋按照约定过户给反诉原告，现反诉被告迟迟不肯过户，并偷偷采取更换门锁、恶意报警等方式打算强行占有房屋，侵犯了反诉原告的合法权益。 反诉被告姜秋莉、**答辩称，一、反诉被告的反诉没有任何新的事实依据。其反诉请求与之前生效的1569号案件的反诉请求是一致的，没有新的事实，也没有新的观点。故该反诉违反了一事不再理的诉讼原则，程序上请求法庭驳回其反诉。二、究其诉讼请求，与所陈述的事实显现矛盾。起诉状中被告陈述为，案涉房屋合同履行价值是15万元，已经履行了10万元，尚有5万元可继续履行。然被告的诉讼请求第一项。却把本案诉讼争议的标的明确为房屋价值100万元，其诉讼请求与所陈述的事实差距巨大，导致可能法庭无法审核裁判，属于诉讼请求不明确的情形。被告始终回避了双方之间的合同是房屋转让合同的预约合同的实际状况，回避了房屋已经由原告转为实际控制的新事实，回避了法院要求房屋买卖需要符合转让方、受让方之间必须形成要式合同。因此请求法院从实体上判决驳回其诉讼请求。 原告姜秋莉、**围绕诉讼请求依法提交了证据。被告端木魏对视频光盘及邮政投递证明、《敦促尽快签订汇式房屋转让合同函》及随附《杭州市房屋转让合同》草拟版本的真实性、合法性、关联性均有异议，认为双方已经达成了房屋买卖合同关系，同一房屋不可能进行两次交易，原告提供的转让合同是按照房屋的现值要求被告再行购买，被告不可能同意；对其余证据真实性无异议。本院认为，视频光盘原告提供手机核对，《杭州市房屋转让合同》草拟版本系原件，本院对真实性予以确认；邮政投递证明系打印件，且无快递单号，《敦促尽快签订汇式房屋转让合同函》系复印件，本院对真实性不予确认。对其余证据的真实性本院予以确认。 反诉原告端木魏围绕诉讼请求依法提交了证据。反诉被告姜秋莉、**对判决书在真实性、合法性没有异议；对公证书，认为法律规定提存公证是要由国家认可的法定公证机关完成的。本院认为，上述证据与本案存在关联，对案件事实具有证明力，本院予以确认。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 杭州市下城区房屋原系公有住房，由姜秋莉承租。2003年2月28日，姜秋莉通过房改购房取得该房屋的所有权，房屋所有权登记在姜秋莉名下。姜秋莉与**于1981年7月28日登记结婚，在办理杭州市下城区房屋房改购房手续时，折算了姜秋莉、**两人的工龄。2016年4月6日，该房屋变更登记为姜秋莉、**两人共同共有。姜秋莉、**于2017年向本院提起与端木魏的返还原物纠纷，姜秋莉、**在该案起诉状中称，姜秋莉与端木魏签订了出租案涉房屋的“协议”，端木魏在姜秋莉尚未通过房改时先以15万元的对价向姜秋莉租用案涉房屋，待完成“房改”获得案涉房屋产权后再将房屋产权以零对价出售给端木魏。第一次庭审中，姜秋莉认可2002年与端木魏之间达成的是“房卡”买卖，即姜秋莉将未获房改房的案涉房屋的长期租赁权出售给端木魏。2002年1月18日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木魏房款肆万元整。2002年2月9日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：今收端木房款肆万元整。2002年5月13日，收款人姜秋莉向端木魏出具《收条》一份，载明：收到端木人民币贰万元整。以上三份《收条》共计载明收款100000元。2002年年初，姜秋莉将案涉房屋交付给端木魏，后由端木魏占有使用案涉房屋至今。案涉房屋的公有住房买卖协议书、房改专用出售发票、登记在姜秋莉名下的房屋所有权证、契证、国有土地使用证、2002年1月26日至2013年1月17日向杭州市房产管理局交纳租金的发票原件均在端木魏处。 2018年3月7日，原告姜秋莉、**以合同纠纷为由诉至本院，请求：确认原告与被告端木魏就坐落于杭州市下城区房屋的转让行为无效；被告返还原告的房屋，原告则返还已经收取被告的100000元款项；被告支付给原告房屋使用费100000元。端木魏提出反诉，请求：判决双方订立合同合法有效，姜秋莉继续履行原协议约定；姜秋莉、**一同协助配合端木魏对位于杭州市下城区的已购房屋办理房屋过户手续。本院于2018年9月26日作出（2018）浙0103民初1569号民事判决，判决驳回原告（反诉被告）姜秋莉、**的诉讼请求及被告（反诉原告）端木魏的反诉请求。 后因双方均不服判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年1月29日作出（2018）浙01民终8967号民事判决，认定：关于效力问题，虽然在案涉房屋房改之前双方就“公房租赁卡”的买卖在一定程度上违反了当时的国家行政法规的相关规定，但在姜秋莉、**通过房改取得案涉房屋产权后，该“公房租赁卡”的买卖关系已经转化为房屋买卖关系，而房改房的买卖并不被法律、法规所禁止，故姜秋莉、**以此为由主张合同无效，依据不足。姜秋莉、**以姜秋莉在处分案涉房屋时未征得共有权人**的同意为由主张案涉买卖关系无效，缺乏法律依据。况且案涉房屋交付端木魏占有使用至今已达成十余年，**对此表示不知情，且长期未提出主张，亦不符合常理。虽然法律规定房屋买卖合同应当采用书面形式，但双方事实上已经履行买卖协议多年，姜秋莉、**以双方之间的买卖关系缺乏合同形式要件为由主张合同无效，依据不足。根据双方当事人在（2017）浙0103民初528号案件中的陈述以及已经查明的事实，端木魏尚有部分房款未支付，而双方当事人对案涉房屋的过户条件亦缺乏相应的约定，故端木魏在未付清房款的情形下要求姜秋莉、**配合办理案涉房屋过户手续，依据不足。故判决驳回上诉，维持原判。 另查明：⑴庭审中，原告自认：被告端木魏未付清房屋尾款金额为5万元；⑵2019年6月14日，端木魏的委托诉讼代理人钱国黎向杭州市东方公证处申请保全证据，已将5万元提存至浙江中铭律师事务所。 本院认为，生效判决已经认定，双方“公房租赁卡”的买卖关系已经转化为房屋买卖关系，事实上双方已经履行买卖协议多年，故原告主张双方没有成立房屋买卖合同关系，要求解除预约合同，本院不予支持。反诉原告端木魏已举证证明其将5万元提存，并要求支付给姜秋莉、**，反诉被告姜秋莉、**可至浙江中铭律师事务所领取提存款项50000元。故本院认为，端木魏已经支付房屋尾款5万元，姜秋莉、**应配合端木魏办理案涉房屋过户手续，对端木魏的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告（原告）姜秋莉、**于本判决生效之日起十日内协助反诉原告（被告）端木魏办理杭州市下城区房屋过户手续； 二、驳回原告（反诉被告）姜秋莉、**的全部诉讼请求。 案件本诉受理费2300元（原告已预交），因适用简易程序，减半收取1150元，由原告姜秋莉、**负担；反诉受理费6900元（反诉原告已预交），保全费5000元，合计11900元，由反诉被告姜秋莉、**负担。 原告（反诉被告）姜秋莉、**、反诉原告（被告）端木魏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告（原告）姜秋莉、**于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审判员  陈毓华 二〇一九年十二月六日 书记员  斯 逸