北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75988号原告（执行案外人）：刘馨鸿，女，1978年2月6日出生，汉族，中国北方昆曲剧院团委书记，住北京市朝阳区松榆南路38号美景东方小区2号楼2单元302，身份证号×××。委托诉讼代理人：王卫东，男，1967年6月3日出生，汉族，新东方教育集团沈阳培训学校总监，住北京市朝阳区松榆南路38号美景东方小区2号楼2单元302。委托诉讼代理人：宋阳，辽宁多成律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司北京分行（原中信银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：于彤珊，女，1994年10月10日出生，汉族，北京市天岳律师事务所律师实习律师，住北京市朝阳区。第三人（被执行人）：王艳萍，女，1969年3月30日出生，汉族，无业，住辽宁省沈阳市铁西区颂工街4-1号3-6-1，身份证号×××。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。原告（执行案外人）刘馨鸿（以下称原告）与被告（申请执行人）中信银行股份有限公司北京分行（以下称中信银行）、第三人（被执行人）王艳萍（以下称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王卫东、宋阳，中信银行委托诉讼代理人朱卫江及第三人委托诉讼代理人张佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）京0105执异923号执行裁定书；2、不将原告所租位于北京市朝阳区松榆南路38号院某301房屋（以下称301号房屋）强制腾空或交付；3、确认原告对北京市朝阳区松榆南路38号院某301房屋享有租赁权。事实与理由：2013年11月28日，原告与第三人签署《房屋租赁合同》约定由原告租赁301号房屋，价格为每年12万元，一次性支付“上打租”，租赁时间为20年，租期自2013年11月28日至2033年11月27日止。原告立即交付了当年房租，以后每年如数及时缴纳房屋租金至今。从合同签订后，原告搬入301号房屋居住至今。原告认为，原告与第三人签订了房屋租赁合同，缴纳了房租，该合同生效并实际履行，原告实际在301号房屋内居住，故提出执行异议。中信银行辩称：原告主张的房屋租赁关系缺乏有效证据支持。原告主张的房屋租赁合同约定原告租住301号房屋及北京市朝阳区松榆南路38号院某302房屋（以下称302号房屋），每年租金12万元明显低于同地段价格。约定租期20年，但房屋租金保持不变，与正常的房屋租赁合同不符。原告没有提交证据证明原告自2013年起就实际居住在涉案房屋内，也没有证据证明每年如数交纳房屋租金。即使租赁关系存在，根据原告提交证据原告仅自2016年起为302号房屋交纳少量水费及电费，而中信银行自2014年起即取得301号房屋抵押权，抵押权在先。在房屋评估时，评估人员进入301号房屋时第三人表示房屋内没有任何人员居住。综上，中信银行不同意原告的诉讼请求。第三人述称：第三人与原告属于真实的房屋租赁关系。二人是朋友关系，故房屋租赁期为20年，每年租金12万元。301号房屋没有独立的厨房及卫浴，不具备独立功能进行出租，故301号房屋与302号房屋需一并进行出租。房屋租金标准与周边房屋租金基本持平。第三人每年如数足额收取租金，且因第三人被列入被执行人名单，故二人约定租金只收取现金，不接受银行转账。原告提供的证据其中只有一笔自原告配偶王卫东银行账户转账至王玉玲账户，王玉玲是第三人开的火锅店的会计，其收款系代第三人收取。第三人同意原告诉讼请求。当事人就其主张提供相应证据。经查：中信银行与第三人于2014年6月25日签订《个人住房抵押综合授信协议》、《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》，约定第三人向中信银行申请个人住房抵押综合授信，授信额度为820万元，授信期限为120个月，第三人以其名下301号房屋及302号房屋提供抵押担保。上述《个人住房抵押综合授信协议》、《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》在北京市中信公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，公证书编号为（2014）京中信内经证字第28373号及（2014）京中信内经证字第28374号。301号房屋所有权登记在第三人名下，不动产证书号X京房权证朝字第XXXX号。中信银行于2014年7月23日办理抵押权登记，不动产登记证号X京房他证朝字第471514号。X京房权证朝字第XXXX号、X京房权证朝字第XXXX号（302号房屋）共同抵押贷款人民币820万元。2015年12月11日，北京市中信公证处依中信银行申请出具（2015）京中信执字02048号执行证书，确认：被执行人为本案第三人，执行标的为：一、借款本金人民币820万元；二、截止至2015年9月8日，欠付利息7.504187万元、罚息1.65792万元；三、自2015年9月9日至全部清偿完毕之日止的罚息；四、公证费500元；五、为实现债权、担保权实际发生的费用（包括但不限于律师费、拍卖费等）；六、对第三人名下301号房屋、302号房屋的抵押物进行折价或者拍卖、变卖的价款实现优先受偿权。中信银行据此向本院申请强制执行。本院以（2016）京0105执594号立案受理，并于2018年7月26日以（2018）京0105执恢1775号立案恢复执行。执行中，本院于2016年5月5日以（2016）京0105执594号查封301号房屋，并于2019年4月25日续查封，查封期限至2022年4月24日。本院在执行上述案件过程中，原告提出执行异议。2019年8月28日，本院作出（2019）京0105执异923号执行裁定书驳回原告异议请求。原告遂向本院提起本案诉讼。本案审理中，原告提供《房屋租赁合同》、房屋租金收据及收条、证人孙某证言、照片等证据材料用以证明，2013年11月28日原告与第三人就301号及302号房屋形成房屋租赁关系，原告承租上述房屋期限为二十年，原告实际控制使用涉案房屋等。中信银行对此均不予认可。另，原告表示301、302号房屋共用同一厨房，二房履行同一份租赁合同，交纳一份租金。原告提供辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终8704号民事判决书表示，原告就302号房屋另案提出执行异议之诉，2019年11月13日人民法院生效判决确认原告与第三人所签《房屋租赁合同》合法有效，原告已实际支付第三人房屋租金并实际占有使用相关房屋；人民法院判决原告对302号房屋享有租赁权，并支持其执行异议之诉相关请求。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，原告提供的现有证据可以证明在人民法院对301号房屋查封前，其即与第三人签订《房屋租赁合同》，向第三人支付房屋租金并实际占有使用该房屋。现有证据不足以证明原告与第三人存在恶意串通等情形，故原告要求确认租赁权等诉讼请求本院予以支持。原告要求撤销（2019）京0105执异923号执行裁定书并非本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告（执行案外人）刘馨鸿对坐落于北京市朝阳区松榆南路38号院某301房屋享有租赁权；二、不得对坐落于北京市朝阳区松榆南路38号院某301房屋强制腾空交付；三、驳回原告（执行案外人）刘馨鸿其他诉讼请求。。案件受理费21000元，由第三人（被执行人）王艳萍负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。本院（2019）京0105执异923号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 徐 悦审判员 李文丹审判员 宋晓佩二〇一九年十二月二十五日书记员 徐天驰