广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4921号原告：杨纲，男，1972年2月12日出生，澳门特别行政区居民，住广东省佛山市三水区**********************，身份证号码：1310514（3）。委托诉讼代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。被告：陈再光，男，1970年3月6日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区******，公民身份号码：422************455。被告：佛山市星东光不锈钢有限公司，住所地广东省佛山市三水区*****科技工业区B区91号之二，统一社会信用代码：914***********787T。法定代表人：陈再光，该公司执行董事。原告杨纲诉被告陈再光、佛山市星东光不锈钢有限公司（以下简称星东光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨纲及其委托诉讼代理人陆宝昌到庭参加了诉讼，被告陈再光、星东光公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨纲向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈再光向原告支付2019年3月至2019年8月的租金及水电费、保安费、电房维护费、租赁税合计844561.16元，陈再光向原告支付滞纳金253368.34元；2、判决被告陈再光向原告支付从2019年9月1日起至实际交回厂房之日止按每月29200元标准计付的租金；3、判决被告星东光公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判决被告陈再光交纳的租赁保证金210000元归原告所有；5、本案诉讼费由两被告共同承担。诉讼过程中，原告自愿向本院申请撤销上述第4项诉讼请求。事实与理由：2014年11月1日，原告与被告陈再光签订租赁合同。约定原告将位于佛山市三水区*****科技工业区B区91号的厂房三出租给陈再光，月租金47700元，每月25日交下月租金，租金每三年递增10%，逾期超过5天不交租每日加收3%的滞纳金，逾期15天不交租则作违约处理。签订合同时，陈再光一次性向原告交纳租赁保证金100000元。租赁期间为2015年1月1日至2024年12月31日，如陈再光违约提前终止租赁合同，原告没收陈再光交纳的保证金。2018年10月24日，原告与陈再光又签订租赁合同，约定原告将位于佛山市三水区*****科技工业区B区91号的厂房五出租给陈再光，月租金74000元，每月25日交下月租金，租金每三年递增10%，逾期超过5天不交租每日加收3%的滞纳金，逾期15天不交租则作违约处理。在签订本合同时，陈再光应一次性向原告交纳租赁保证金110000元。租赁期限为2019年3月1日至2029年2月28日。如陈再光违约提前终止租赁合同，原告没收陈再光的保证金。上述合同签订后，原告依约向被告陈再光交付了出租厂房，陈再光承租场地后作为其开办的星东光公司的经营场地使用。星东光公司经营至2019年4月倒闭，拖欠了工人工资。星东光公司的生产设备及部分成品、半成品被法院查封，目前占用了原告厂房五2000平方米及空地800平方米。案涉出租厂房每间每月应交保安费2000元，2018年12月前该厂房保安由被告管理，被告自行负担保安费，但从2019年1月开始，案涉厂房保安由原告管理，原告为被告每月垫付保安费4000元，目前被告拒绝出面处理善后。被告交纳租金至2019年2月，自2019年3月起没有交租，其他费用自2019年2月开始拖欠，具体欠费情况详见统计表。另被告使用原告的厂房五2000平方米及空地800平方米，按租赁合同约定的厂房面积每平方米每月租金13元，空地面积每平方米每月租金4元计算，被告应支付原告该场地的租金为：2000×13元+800×4元=29200元。另原告主张的违约金按拖欠款项的30%计算。被告陈再光是签订租赁合同的主体，依约有支付租金及其他费用的义务，星东光公司是陈再光及其妻子共同注册经营的公司，亦是厂房的实际使用者，理应承担共同付款义务。被告陈再光、星东光公司在诉讼中没有进行答辩也没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：原告的身份证明、被告陈再光的身份证、被告星东光公司的企业信息公示材料、不动产权证及情况说明、《租赁合同》、农业银行个人明细对账单、杨纲与陈再光、廖先英的微信聊天记录、缴费通知、代垫水电费收据。经审查，原告提供的上述证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，能够相互印证原告起诉主张的事实，两被告未到庭发表质证意见，视为放弃质证权利，故本院对原告提供的以上证据均予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：坐落于佛山市三水区*************、4座厂房（又称佛山市****科技工业区B区91号厂房三、厂房五）的登记权利为杨纲、杨伟杰。2014年11月1日，杨纲（为合同甲方）与陈再光（为合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于佛山市****科技工业区B区91号厂房三出租给乙方经营不锈钢厂，厂房面积3600平方米，每月每平方米租金11.50元，道路面积2527.50平方米，每月每平方米租金2.50元，首年每月租金合计47700元。租金每三年递增10%。每月25日前交下月租金。乙方水电费、公摊水电费、线损变损等于当月5日前缴交，电费按每度电平均单价另加收0.1元∕度作为变压器工程投入。如超过5天未交租，每天加收3%的滞纳金。保安费每月1000元。签订本合同时，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金100000元，租约期满后，如乙方无违约行为，保证金如数退还乙方。本合同租期从2015年1月1日至2024年12月31日。2018年10月24日，杨纲（为合同甲方）与陈再光（为合同乙方）又签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于佛山市****科技工业区B区91号厂房五出租给乙方经营星东光公司，厂房面积4359.63平方米，每月每平方米租金13元，道路面积4379平方米，每月每平方米租金4元，首年每月租金合计74000元。租金每三年递增10%。每月25日前交下月租金。乙方水电费、公摊水电费、线损变损等于当月5日前缴交。如超过5天未交租，每天加收3%的滞纳金。本合同的租赁保证金110000元，因本合同是续签，乙方于2009年已经交付过租赁保证金，乙方不需另行交纳本合同的租赁保证金，租约期满后，如乙方无违约行为，保证金如数退还乙方。本合同租期从2019年3月1日至2029年2月28日。上述合同签订后，杨纲将租赁场地交付陈再光使用，陈再光利用承租场地开办经营星东光公司。2019年4月25日，杨纲以陈再光拖欠2019年3月、4月租金未付，构成严重违约，且星东光公司拖欠工人工资及供应商货款，星东光公司的设备已被法院查封等为由，通知陈再光解除案涉两份租赁合同，并要求陈再光于2019年5月1日前搬迁厂房物品设施，但陈再光没作回复。2019年3月至2019年4月，陈再光欠杨纲厂房三、厂房五的租金为（52470元∕月+74000元∕月）×2个月＝252940元、保安费8000元（4000元∕月×2个月）、计至2019年4月的承租厂房水电费79811.76元、电房维护费1120元﹙560元∕月×2个月﹚、租赁税7080.04元（3540.02元∕月×2个月），另陈再光还欠原告2019年2月的租赁税1386.36元、电房维护费560元未交纳，以上合计（252940元+8000元+79811.76元+1120元+7080.04元+1386.36元+560元）＝350898.16元。另原告于诉状中主张，由于星东光公司的设施及成品被法院查封，目前仍占用原告厂房五中2000平方米的厂房及800平方米的空地摆放查封财物。另查，佛山市****科技工业区B区91号厂房三、厂房五的共有权人杨伟杰到庭确认，其同意杨纲作为代表与陈再光签订案涉租赁合同，并同意由杨纲个人提起本案诉讼，向被告主张案涉租赁合同权利。本院认为，本案是租赁合同纠纷，由于原告杨纲是澳门特别行政区居民，故本案属于涉澳商事纠纷，可以参照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定进行审理。由于原、被告于《租赁合同》中约定，因本合同发生纠纷，向物业所在地人民法院起诉，案涉租赁标的物位于佛山市三水区，故本院对本案具有管辖权。诉讼中，原告同意适用我国内地法律审理本案纠纷，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中国内地法律审理。原告杨纲与被告陈再光就出租佛山市****科技工业区B区91号厂房三、厂房五而先后签订的两份《租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。虽然陈再光承租上述厂房后作为其投资开办的星东光公司的经营场地使用，但因案涉合同由陈再光与原告签订，并一直由陈再光向原告交纳相应的租金和相关费用，即一直由陈再光向原告履行承租方的合同义务，故本院认为星东光公司并非案涉合同的相对方，原告主张星东光公司与陈再光共同承担该合同义务缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于陈再光还应支付杨纲的租金及相关费用的金额。根据原告杨纲向法庭提交的证据及其陈述，本院确认案涉租赁合同因陈再光拖欠原告租金，原告已于2019年4月25日通知陈再光解除合同，并要求陈再光于2019年5月1日前退还租赁场地。因此本院认为陈再光应向原告交纳尚欠的2019年3月、4月租金252940元、水电费79811.76元、保安费8000元、电房维护费1120元、租赁税费7080.04元，另加陈再光未付的2019年2月份的电房维护费560元、2019年2月份租赁税1386.36元，合计350898.16元。合同解除后，原告继续要求陈再光支付租金及相关费用欠缺事实依据，本院不予支持。至于陈再光实际仍占用原告的场地，需支付的使用费在下文进行论述。因陈再光未按期向原告支付租金及相关费用构成违约，原告有权要求陈再光承担相应的违约责任，考虑到原告已收取陈再光的租赁保证金合计210000元，原告就陈再光逾期支付租金的违约行为已行使合同解除权，并可没收陈再光的租赁保证金，而对于陈再光未付的租金及费用，原告产生的是资金被占用的利息损失，因此本院根据公平原则酌定陈再光按欠款金额及欠费期限为基数，以银行同期贷款利率计算该部分的欠款利息以填补原告的损失，对于原告主张按拖欠款项的30%计付违约金偏高，本院不予支持。即陈再光实际需付原告的逾期付款违约金为：以2019年3月拖欠的租金126470元为基数，从2019年2月26日起至实际清偿日；以2019年4月拖欠的租金126470元为基数，从2019年3月26日起至实际清偿日；其余的水电费、保安费、电房维护费、租赁税费等共计97958.16元（350898.16元-252940元），从2019年4月25日起至实际清偿日止，均按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日。由于中国人民银行已从2019年8月20起授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起至实际清偿债务日止，则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。案涉租赁合同解除后，陈再光理应向原告退还租赁场地，但因星东光公司摆放在案涉场地的设备及成品被法院查封，星东光公司占用了厂房五当中2000平方米的厂房及800平方米的空地摆放查封标的物，因此合同解除后，陈再光仍应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付该占用场地的使用费，每月费用为：2000平方米×13元∕平方米+800平方米×4元∕平方米＝29200元，计至实际退还占用场地之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告陈再光应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨纲支付租金、水电费、保安费、电房维护费、租赁税合共350898.16元及违约金（其中从2019年2月26日起以拖欠的租金126470元为基数；从2019年3月26日起以拖欠的租金126470元为基数；从2019年4月25日起以拖欠的水电费、保安费、电房维护费、租赁税共计97958.16元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金计至2019年8月19日；从2019年8月20日起至实际清偿日止则按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算违约金）。二、被告陈再光应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨纲支付场地占用费（以每月29200元为标准，从2019年5月1日起计至被告实际退还原告占用场地之日止）。三、驳回原告杨纲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费全额收取即14681元（原告已预交），由原告杨纲负担7340.50元、被告陈再光负担7340.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  陈志勇人民陪审员  邓兰芬二〇一九年十一月二十九日书 记 员  成婉玲