甘肃省金昌市金川区人民法院民事判决书（2019）甘0302民初435号原告（反诉被告）：甘肃省烟草公司金昌市公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：高某，职务：经理。委托诉讼代理人：朱某，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：钱某，甘肃维正律师事务所律师。被告（反诉原告）：金昌维和保安服务有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈某，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵某，该公司经理。委托诉讼代理人：王某，甘肃清锋律师事务所律师。原告甘肃省烟草公司金昌市公司（反诉被告，下同）与被告金昌维和保安服务有限公司（反诉原告，下同）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱某、钱某、被告委托诉讼代理人赵某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃省烟草公司金昌市公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋超期占用费10417元（暂自2018年11月5日计算至2018年11月30日），违约金5000元以及自2018年12月1日至房屋实际交付之日的租金及违约金（以年租金250000元、每逾期1周的违约金2500元计算）；2、依法判令被告交清租赁期内的水电暖气费用（暂自2018年11月5日计算至2018年11月30日）；3依法判令被告立即腾退房屋；4、由被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告给付2018年12月1日至2019年5月14日被告交回房屋期间的房屋占用费114583元，2、依法判令被告交清占用期内的暖气费；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定将甲方所有的坐落于本区长春路1号四层楼房及库房（一楼自南向北第一间铺面及院内南部靠近大楼的第一间库房除外）的房产出租给乙方使用。合同期限3年，自2015年9月7日至2018年11月14日，合同签订后原告依约将约定出租的房屋交付被告使用。2018年11月14日合同到期后，被告拒不腾房，无奈提起诉讼。被告金昌维和保安服务有限公司辩称，原、被告签订的房屋出租合同属实，合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也按约支付了房租，但原告始终没有对房屋的水、电、暖进行改造疏通，被告迫于无奈在装修房屋的同时自行对房屋的水、电、暖进行了改造疏通后才保证房屋的基本正常使用，装修房屋的同时，在征得原告同意后，又对院内的库房及门房进行了扩建。因出租楼房内水、电、暖系统老化，虽经被告改造，但始终不能正常使用，尤其是采暖设备老化致使采暖期根本不能正常办公。2018年冬季，因连接主供暖的管道破裂，原告仅接通了其一楼的营业大厅的供暖及“安泊尔牛肉面馆”经营用房的供暖，拒绝为被告办公大楼接通供暖，致二楼自来水管冻裂后，自来水渗漏一楼，被告新采购并安装的联网报警硬、软件损坏、装修大面积损毁，楼房停水停暖。合同期限即将届满之际，被告多次与原告协商续租事宜，原告无视被告为盘活该地段局部经济与房租提升所作的贡献，明确否认合同中优先承租权条款的效力。在2018年6月份开始便在隐瞒被告的情况下着手将上述出租房屋另行拍租，致被告大量装修改造、扩建投入损失的同时，没有合理时间办理合同终止后搬迁等工作，已亦造成巨额损失。现被告提出反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告房屋水、电、暖改造费用22000元；2、判令反诉被告赔偿因停暖致上水管破裂造成反诉原告联网报警硬、软件损失60000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告库房、门房扩建费损失218000或反诉原告拆回扩建房屋原材料；以上合计300000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋租赁合同、金昌日报公告、拍卖签到表及记录、拍卖确认书、通话记录、告知书、银行交款凭证、金昌市供热处出具的欠交暖气费清单、被告提交的房屋移交说明、形成照片、电费发票，双方当事人均无异议，本院予以确认并在案佐证。根据原、被告提交的上述证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2015年9月7日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定将原告所有的坐落于本期长春路1号四层楼房及库房（一楼自南向北第一间铺面及院内南部靠近大楼的第一间库房除外）的房产出租给被告使用。合同期限3年，自2015年9月7日至2018年11月14日。合同签订后原告依约将约定出租的房屋交付被告使用，被告按约交纳房租，后被告会同次承租人对库房进行了改造装修。2018年8月2日，原告委托兰州国际商品拍卖有限责任公司在金昌日报发布公告，对包括原告出租给被告的上述房产等的使用权进行公开拍卖，被告报名参加了竞拍。经公开拍卖，被告承租的库房由他人拍卖成交，被告承租的四层楼房（综合楼）流拍。2018年10月30日，原告又委托兰州国际商品拍卖有限责任公司在金昌日报再次发布公告，对综合楼的使用权再次拍卖，被告再未报名参加竞拍。经拍卖，中国人寿财产保险股份有限公司金昌中心支公司竞得了综合楼5年的承租权（年租金280000元）。2018年11月14日合同到期后，被告将承租的库房交给了原告，对承租的楼房拒不交还，原告虽提起诉讼。诉讼期间被告主动于2018年5月14日将承租的楼房交付原告。本院认为，本案争议的焦点问题有两个：第一个焦点问题是原告公开拍卖到期出租房屋的使用权是否违反了双方签订的合同第九条1项的约定；第二个焦点问题是被告对出租房屋的装修费用是否应有原告承担。对于争议第一个的问题，被告认为，双方签订的合同第九条1项约定“租赁期满后本合同自行终止，如果乙方要求续租或到期不租，须提前2个月告知甲方，在同等条件下，甲方优先考虑乙方，并且可按照低于甲方有效的最高竞价10%续租给乙方使用，并重新签订协议”。原告未按低于拍卖价的10%与被告签订合同，违反了该条约定的被告享有的优先权，构成违约，应当承担违约责任。而原告认为，原告在公开拍卖上述房屋的使用权时，公开发布了公告并告知了被告，被告在参加第一次竞拍后，未参加第二次竞拍，视为放弃了约定的优先承租权。本院认为，该条约定，并不能排除原告对讼争房屋使用权的公开拍卖。依照该条款，被告在有效竞价的基础上，原告可给予其10%的优惠。但被告在参加第一次竞拍时未竞得使用权，第二次又未参加竞拍，放弃了参加竞拍的权利。没有竞得讼争房屋的使用权，就没有原告为其优惠10%的基础。原告的拍卖行为不构成违约。对于争议的第二个焦点问题，被告认为，原告未按合同约定对水电暖进行改造疏通，被告无奈进行了改造，在改造的同时在征得原告同意的情况下对库房和门房进行了改造，共计产生改造费240000元，原告应当赔偿。而原告认为，合同第三条2项约定，“合同签订后，乙方应在3个工作日（法定节假日顺延）内预付第一租赁年度租金中的贰拾万元整，待乙方装修完毕（2015年11月14日前），确认该房屋水、电、暖等基础设施畅通且无欠费后，全额付清剩余租金伍万元整。”，合同第七条4项约定“租赁期内，乙方负责房屋水、电、暖等设施维修，所产生一切费用由乙方承担”。被告在2015年12月31日交纳了剩余租金50000元，证明房屋的水电暖是畅通的。在被告对库房和门房的改造时，原告多次找原告交涉并发出了停工通知，但被告置之不理擅自改造，故该项费用应由其自己承担。本院认为，被告在对出租房屋装修之后，按约定交清了剩余租金，应当认定其确认了房屋的水电暖是畅通的，被告要求原告承担暖气改造费用不符合合同约定。被告无证据证明其对库房和门房的改造时征得原告同意，应认定为擅自改造行为。产生的费用应当由被告自己承担。综上，本院认为，被告在合同到期后，应当将租赁的房屋返还原告，逾期未返还构成违约，原告有权要求被告承担违约责任，对原告要求被告承担逾期占用使用费的请求，予以支持。但由于合同到期后，原告亦未为出租房屋正常供暖，房屋在供暖期内实际无法正常使用，占用费应当酌减为57291元。对于原告要求被告承担暖气费的诉讼请求，本院认为，依照合同约定，租赁期内暖气费由被告自行承担，而不是由原告代交后向被告收取，故被告应当按合同约定向相关部门交纳，原告向被告主张暖气费无事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院认为，被告要求原告赔偿暖气改造费用22000元、库房、门房改造费用218000元的请求，无合同约定和法律规定，不予支持。被告装修改造的材料，已与原建筑形成附合，拆除将会影响原房屋的结构和使用，故被告不得拆除。合同到期后，被告负有返还房屋的义务，而原告却无继续为被告提供水电暖保障的义务，故对被告要求原告赔偿因停暖致水管破裂造成被告联网报警硬、软件损失60000元的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金昌维和保安服务有限公司赔偿原告（反诉被告）甘肃省烟草公司金昌市公司逾期房屋占用费57291元，限本判决生效后10日内付清；二、驳回原告（反诉被告）甘肃省烟草公司金昌市公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）金昌维和保安服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1500元，原告（反诉被告）甘肃省烟草公司金昌市公司承担750元，被告（反诉原告）金昌维和保安服务有限公司承担750元；反诉费2900元，由被告（反诉原告）金昌维和保安服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审 判 长 仲述军人民陪审员 姜玉梅人民陪审员 李 红 二○一九年十二月十八日书 记 员 孟玉婷