广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12956号上诉人（原审被告）：东莞弘景置业有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇司马村司马工业区**********，统一社会信用代码为914********0413035。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张越，男，汉族，1987年1月6日出生，住广州市海珠区**********，公民身份号码为440************812。委托诉讼代理人：林佳清，女，汉族，1992年10月8日出生，住广东省揭阳市空港经济区**********委会宿舍港口村镇前街港巷23号，公民身份号码为445************321。被上诉人（原审原告）：刘印华，男，汉族，1984年1月3日出生，住江西省上饶市余干县石口镇詹家老屋组321号，公民身份号码为362************513。委托诉讼代理人：默淑恒，系广东商达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾献林，系广东商达（东莞）律师事务所律师。上诉人东莞弘景置业有限公司（以下简称“弘景公司”）因与被上诉人刘印华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院判决：限弘景公司于判决发生法律效力之日起五日内向刘印华支付逾期交房违约金（以1759869元为基础，按每日0.01%的标准，从2018年8月31日起计至刘印华实际收房或应当收房之日止）。一审案件受理费156元，由弘景公司负担。弘景公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由刘印华承担。事实与理由：一、涉案单元已于2018年8月31日视为交付，弘景公司不存在逾期交付的情形。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条第2款规定，“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”案涉单元于2017年12月取得《竣工验收备案证书》，符合合同约定的交付标准，弘景公司已于2018年8月履行了通知义务。刘印华应按合同约定前来收楼。如刘印华逾期未收楼的，或以房屋存在装修质量瑕疵为由拒绝收楼的，均应视为弘景公司在2018年8月30日交付了涉案单元。二、如房屋存在瑕疵的，由弘景公司根据合同约定履行保修义务。如因整改造成刘印华房屋使用损失的，刘印华可要求弘景公司赔偿房屋使用损失，而非要求弘景公司承担逾期交付违约责任。刘印华一审诉讼请求，以及一审法院判决弘景公司承担逾期交付违约责任均缺乏事实及法律依据，依法应予撤销，发回重审。刘印华就房屋存在空鼓、缝隙等的瑕疵问题要求弘景公司进行整改。刘印华提出问题属于房屋常见的瑕疵问题，不影响房屋的正常使用，应由弘景公司在合同约定的保修期间、保修范围内履行保修义务。弘景公司在事实上也积极、及时履行了保修义务。如刘印华认为保修影响了其对房屋的使用，造成房屋损失的，刘印华可要求弘景公司赔偿房屋使用损失，而非要求弘景公司承担逾期交付违约责任。刘印华原审的诉讼请求缺乏合同及法律依据。三、涉案商品房买卖合同及补充协议，为双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原审法院认为补充协议第5条、第7条第5款为无效条款，事实认定错误。（一）涉案合同文本由住房和城乡建设部、工商行政管理总局共同制定，并就合同签署过程进行了必要说明。在合同说明部分，已告知双方应审慎签署合同，且可根据所售项目具体情况另行签署补充协议进行约定。案涉合同及补充协议经双方达成一致意见，并签字盖章确认，合同的内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。（二）根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条规定，“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”,第31条第1款规定，“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。”案涉补充协议第5条约定，“房屋交付的唯一条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《竣工验收报告》。”补充协议第7条第5款约定，“如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及买受人就原合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定提出的任何质量问题，均属质量报修范围，买受人同意接受该商品房的瑕疵交付……”根据上述规定，房屋交付的法定条件为完成竣工验收备案，且房屋瑕疵并不构成拒绝收楼的理由，如买受人以此拒绝收楼的，法院应不予支持。案涉合同补充协议约定的交付标准为取得竣工验收报告，符合法定的交付条件；涉案合同约定房屋质量瑕疵不能成为拒绝收楼的理由，符合法院案件指引的规定。可见，补充协议的约定符合法律规定、司法实践要求，不存在减损刘印华权利、加重刘印华义务的情形。原审法院认定上述条款为无效条款，明显缺乏事实及法律依据，依法应撤销并发回重审。四、原审法院并未查明房屋实际情况，也未对刘印华主张的瑕疵问题是否属实、是否严重影响房屋使用并构成拒绝收楼理由进行责任认定。原审判决基本事实不清，依法应撤销并发回重审。综上所述，涉案单元已于2018年8月30日完成交付，弘景公司不存在逾期交付的情形。原审法院判决弘景公司承担逾期交付违约责任缺乏事实及法律依据，现弘景公司根据民事诉讼法及司法解释规定提起上诉，请二审法院撤销原判，发回重审。刘印华没有在法定期间内向本院提交答辩意见。二审期间，弘景公司向本院提交了收楼确认书，拟证明刘印华在2019年10月8日收楼。刘印华认为是房屋仍存在质量问题的情况下进行交付的，不能免除弘景公司对房屋的维修、返修等义务。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对弘景公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕弘景公司的上诉，本院分析如下：首先，案涉商品房是弘景公司按照精装房的价格销售给刘印华的，房价款中包含了装修费用，而竣工验收是在案涉商品房尚在毛坯的状态下进行备案的。因此，弘景公司交付的商品房除了要取得《竣工验收备案证书》外，商品房的装修质量也要符合双方合同约定的标准。案涉合同附件十一补充协议第五条约定取得《工程竣工验收报告》作为唯一交房条件，以及附件十一补充协议第七条第5款删除了合同第十一条第（三）项查验房屋全部内容，实际上是排除了刘印华对案涉商品房装修质量进行检验以及对存在影响房屋居住的质量问题可拒收房屋的权利，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，原审法院据此认定上述条款为无效条款并无不当，本院予以维持。弘景公司依据上述条款主张案涉商品房在2018年8月31日已交付使用没有依据，本院不予支持。其次，二审中，双方均确认刘印华在2019年10月8日收楼。弘景公司未能提供证据证明在此之前已将符合双方约定交付条件的商品房交付给刘印华，故本院认定弘景公司按照每日0.01%标准向刘印华支付2018年8月31日至2019年10月8日的逾期交房违约金。弘景公司承担了前述逾期交房违约金，并不免除其对案涉商品房质量问题的修复义务。综上所述，上诉人弘景公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。因双方均确认刘印华在2019年10月8日收楼，故本院对一审判决判项中的房屋交付时间进行明确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第项及第一百七十五条的规定，判决如下：变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1111号民事判决为：限东莞弘景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向刘印华支付逾期交房违约金（以1759869元为基础，按每日0.01%的标准，从2018年8月31日起计至2019年10月8日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费156元，二审案件受理费156元，均由上诉人东莞弘景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月二十七日书记员  王 晨梁善华