陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终12568号上诉人（原审原告）：王辉，男，汉族，1986年10月23日出生，中国石油勘井有限公司员工，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）：西安九鼎置地房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市（税务大厦）。法定代表人：黄振星，该公司总经理。上诉人王辉因与被上诉人西安九鼎置地房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：1.撤销原判，改判西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付租房合同违约金14850元和2019年一季度拖欠的物业费422.6元；2.本案一、二审费用全部由西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实正确，但关于违约金的数额认定不正确。一审法院认定王辉和西安九鼎置地房地产经纪有限公司双方签订的《房屋委托出租合同》合法有效，西安九鼎置地房地产经纪有限公司未按照合同约定的时间向王辉支付租金，构成违约。王辉要求解除合同并由西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的数额，双方签订的合同中已有明确规定，即房屋总租金的20%，但一审法院却将违约金判定为总租金的10%。既然一审法院认定双方签订的合同合法有效，且西安九鼎置地房地产经纪有限公司违约，就应当按照合同中违约金的规定执行，而不宜由人为主观界定违约金的数额，否则合同中关于违约金的条款便失去了本应由的法律效力，形同虚设。二、一审法院关于违约金“酌情”减少的理由不合逻辑。王辉收回涉案房屋是在2019年6月18日，而西安九鼎置地房地产经纪有限公司因未按合同规定支付租金而违约是在2019年3月23日，故王辉是在西安九鼎置地房地产经纪有限公司违约近3个月后才收回房屋的，因此王辉收回房屋不能构成“酌情”减少违约金的理由。此租房合同的建立是以西安九鼎置地房地产经纪有限公司按照合同规定时间支付租金为义务，王辉收到租金后，将房屋使用权转于西安九鼎置地房地产经纪有限公司为基础的。因此，西安九鼎置地房地产经纪有限公司违约后，王辉收回房屋是行使应有的权利，与西安九鼎置地房地产经纪有限公司违约而应按合同支付违约金，二者之间不存在因果关系，故一审法院酌情减少违约金不合理。三、涉案房屋自2019年4月1日至8月16日期间处于空置状态，给王辉造成约11954元的经济损失。一审法院所判的违约金7425元与王辉的经济损失相差甚远，违约金的判定应将王辉的经济损失予以考虑。四、依据双方签订的合同，西安九鼎置地房地产经纪有限公司租用涉案房屋期间产生的物业费等均应由西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担。但2019年1月至今的物业费等，西安九鼎置地房地产经纪有限公司一直拖欠未付，其中第一季度物业费等422.6元已由王辉向物业公司垫付。王辉请求西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付王辉垫付的物业费422.6元与违约金无关，但一审法院却无理驳回。西安九鼎置地房地产经纪有限公司辩称，王辉在6月份之前就已经把钥匙换了，房子收回去了。其给了王辉一个季度的房租，因为还有一个月的空置期，所以打的是两个月的房租。第二次打款的时候因为是过年，其没有按时给王辉打房租，王辉就把房子收回，并以其不支付房租为由将其诉至法院了。王辉向一审法院起诉请求：1、请求判令西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付租房合同违约金14850元。2、请求判令西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付拖欠的2019年1月至4月的物业费563.4元。3、请求判令西安九鼎置地房地产经纪有限公司立即将房屋完好的退还给王辉。4、诉讼费由西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担。一审法院认定的事实：2018年12月28日王辉和西安九鼎置地房地产经纪有限公司签订《房屋委托代理出租合同》，约定西安九鼎置地房地产经纪有限公司以其名义出租王辉名下的位于西安市新城区XX路XX号XX栋XX室房屋，合同期内，王辉同意给西安九鼎置地房地产经纪有限公司90日作为工作接洽期，在此期间王辉不收取西安九鼎置地房地产经纪有限公司租金；出租代理期自2019年1月1日至2022年1月1日共计三年；租金为每月2250元，按季度缴付，每季度付款日期：第一次2018年12月28日付，季度4500元，第二次2019年3月23日付，季度4500元，第三次2019年6月23日付，季度4500元，第四次2019年9月23日付，季度6750元；西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担水电费、燃气费、物业费、暖气费等。合同签订当天西安九鼎置地房地产经纪有限公司向王辉支付了第一季度的租金4500元，后再未向王辉支付租金。2019年6月18日王辉与西安九鼎置地房地产经纪有限公司法定代表人黄振星协商到涉案房屋内查看情况，但黄振星未到场，王辉将门锁打开后发现房屋并未出租且无人居住，房屋内维持原状，随后王辉将房屋门锁更换，收回房屋。对于前述情形王辉向西安九鼎置地房地产经纪有限公司法定代表人黄振星发送了图片、视频并告知了相关情况。另，涉案房屋拖欠2019年1月至4月的物业费、垃圾费、电梯费等共计563.4元，王辉已向物业公司缴纳拖欠的费用。以上事实，有房屋委托出租合同，欠费单，收据，微信聊天记录，当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，王辉和西安九鼎置地房地产经纪有限公司签订《房屋委托出租合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。西安九鼎置地房地产经纪有限公司未按照合同约定的时间向王辉支付租金，构成违约，故王辉要求解除合同并由西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。西安九鼎置地房地产经纪有限公司未按照合同约定的时间支付租金，王辉已于2019年6月18日收回涉案房屋，故一审法院酌情判令西安九鼎置地房地产经纪有限公司按照总租金74250元的10%向王辉支付违约金即7425元。诉讼过程中王辉已将涉案房屋收回，故王辉主张西安九鼎置地房地产经纪有限公司退还房屋的诉讼请求在本案中不再处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告王辉与被告西安九鼎置地房地产经纪有限公司于2018年12月28日签订的《房屋委托代理出租合同》解除。二、被告西安九鼎置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王辉7425元。三、驳回原告王辉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元（王辉已预交），现由王辉承担96元，被告西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担89元，于上述款项（二）给付时一并支付王辉。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋2019年第一季度共产生物业费422.6元，已由王辉交纳给物业公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。王辉和西安九鼎置地房地产经纪有限公司于2018年12月28日签订的《房屋委托代理出租合同》名为委托合同，实为房屋租赁合同，故本案应为房屋租赁合同纠纷。该合同系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王辉依约向西安九鼎置地房地产经纪有限公司交付了涉案房屋，但西安九鼎置地房地产经纪有限公司交付了2019年第一季度的租金4500元后再未依约向王辉支付其后的房屋租金，已构成违约，故对王辉要求解除合同且由西安九鼎置地房地产经纪有限公司支付违约金的诉讼请求，应予支持。王辉依据《房屋委托代理出租合同》第十一条规定要求西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担合同期内总租金20%的违约金，但因该条规定的是一方提前终止合同而产生的违约金而并非迟延支付租金的违约金，因此王辉要求西安九鼎置地房地产经纪有限公司承担合同期内总租金20%的违约金依据不足，但因西安九鼎置地房地产经纪有限公司的违约行为确实会给王辉带来一定经济损失，故一审根据本案实际酌情判令西安九鼎置地房地产经纪有限公司向王辉支付违约金7425元并无不当。涉案房屋2019年第一季度共产生物业费422.6元，依约应由西安九鼎置地房地产经纪有限公司负担，因该费用已由王辉交纳，故应由西安九鼎置地房地产经纪有限公司向王辉支付。综上所述，王辉的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8504号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8504号民事判决第三项；三、西安九鼎置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王辉支付2019年第一季度物业费422.6元；四、驳回王辉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费185元，王辉已预交，由王辉负担90元、西安九鼎置地房地产经纪有限公司负担95元；二审案件受理费50元，王辉已预交，由王辉负担40元、西安九鼎置地房地产经纪有限公司负担10元。西安九鼎置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王辉支付应由其负担的案件受理费105元。本判决为终审判决。 审 判 长 陈  平审  判  员 李    刚审  判  员 李    涛    二O一九年十二月十六日 法 官 助 理  楚   涵书  记  员  刘 明 明