广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3253号上诉人（原审被告）：林丽金，女，1990年2月18日出生，汉族，公民身份号码440************646，住广东省湛江市霞山区******。委托诉讼代理人：黎水莹，男，1987年4月1日出生，汉族，公民身份号码440************493，住广东省湛江市霞山区******，系林丽金的丈夫。被上诉人（原审原告）：陈裕钿，男，1995年9月21日出生，汉族，公民身份号码440************03X，住广东省汕头市龙湖区*************之3。上诉人林丽金因与被上诉人陈裕钿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林丽金的委托诉讼代理人黎水莹，被上诉人陈裕钿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林丽金上诉请求:1.撤销（2019）粤0811民初262号民事判决，依法改判或者将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由陈裕钿承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，林丽金不存在使用欺诈手段让陈裕钿承租商铺。林丽金与陈裕钿签订转让协议约定转让费为9万元，而不是陈裕钿主张的包括4万入场费、31000元装修费、10000元厨具电器和10000元押金，林丽金对此并不认可。林丽金二审提交的证据表明林丽金因装修涉案商铺花费了80620元，并购置了77845元物品。双方的微信聊天记录也可证明林丽金支出了15-20万元装修和购置厨具电器。双方商议入场费的微信内容也可证明，陈裕钿对4万入场费并不接受，双方未谈妥。林丽金从未向陈裕钿索取入场费，而是本着为承租人着想的心，告知陈裕钿已由林丽金缴纳了入场费，这是林丽金善良和正直的表现，不应该被当作欺诈的行为。二、一审判决理由错误且与判决结果互相矛盾。一审判决认为4万元建设费（入场费）是否需要另行收取是双方是否成立转租合同的重要前提，忽略了林丽金当时的身体情况和店铺的经营情况。因陈裕钿当时处于孕期，才迫不得已转让了年收入20万元以上（店面每月营业利润均在2万以上，可出示流水清单）的涉案商铺，陈裕钿是认为林丽金之前积累了强大客户基础有利可图才承租。林丽金因身体原因才紧急低价转让店铺，损失方是林丽金。另外，一审法院认为双方均未能提供证明店铺移交陈裕钿使用时的具体情况和装修价值，酌情按20000元装修费计算不合理。林丽金在二审已提交店铺内所有物品的购买清单、装修店铺支出的人工费及材料费等证据。一审法院仅依据陈裕钿提交的不完整的部分证据就认定林丽金需要返还建设费和入场费，显属事实认定错误。三、按照双方转让协议的约定，陈裕钿应在2018年8月1日前付清转让款，但陈裕钿至今拖欠5000元转让费，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，陈裕钿应按照约定付清5000元转让款及按年利率24%支付利息1200元，合计应支付6200元。另外，按照双方协议第4条的约定，如陈裕钿不按期向林丽金付清转让费，陈裕钿应按每天100元的标准支付拖欠费（从2018年3月4日计算至2019年10月4日共计570天，金额为570×100＝57000元），故请求法院判令林丽金向陈裕钿支付拖欠费57000元。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人陈裕钿答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、林丽金主张一审判决认定事实错误不能成立。1.林丽金主张双方约定的转让费9万元不包括40000元入场费、31000元装修费、10000元厨具电器费和10000元押金没有任何事实依据。根据陈裕钿与林丽金的微信聊天记录、双方签订的协议以及市场交易习惯可以看出，转让费9万元是包括入场费、装修费、厨具电器费和押金等费用的（押金实为9000元而非林丽金所述的10000元）。2.林丽金主张厨具费用为77845元与事实不符。根据陈裕钿与林丽金的微信聊天记录可以看出，林丽金称“包厨具为11万，不包厨具为10万”，所以厨具费为1万元，符合陈裕钿在一审中的主张，且陈裕钿只使用了厨具一年，因林丽金的欺诈而无法继续经营最后只能全部丢弃。3.林丽金主张其不存在欺诈行为与事实不符。根据陈裕钿与林丽金的微信聊天记录可以看出，林丽金明确答复续租不用支付入场费，陈裕钿也是基于此承诺才同意受让涉案商铺，且湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城出具的证明也表明其在与林丽金签订租赁合同时并未确定合同到期后是否需要重新交建设费（入场费），而林丽金承诺续租无需交入场费的行为明显属于恶意欺诈，陈裕钿因需要重新缴纳入场费而导致无法继续经营，林丽金的恶意欺诈行为给陈裕钿造成巨大的财产损失，陈裕钿在必要时会另行起诉，主张林丽金的违约责任。4.林丽金主张一审判决理由错误且与判决结果互相矛盾无事实及法律依据。林丽金转让店铺的原因与本案并无任何关联性，陈裕钿自始至终都是基于续租不需要再交入场费才同意受让涉案商铺。5.林丽金主张一审法院酌情按20000元装修费计算不合理，但林丽金并未提供任何证据予以证明，且如果认定的装修费越高，林丽金需要支付给陈裕钿费用就越高。6.林丽金主张撤销其应支付陈裕钿入场费22222元及装修费11111元的判决无任何依据和理由。陈裕钿基于林丽金承诺续租无需再交入场费打算长期经营才承租涉案商铺，但由于林丽金的欺诈导致陈裕钿无法继续经营，陈裕钿平白损失入场费17778元（40000元－22222元＝17778元）、厨具电器费10000元、装修费近20000元，如有需要陈裕钿将另行起诉林丽金，追究其因违约而造成陈裕钿损失的责任。二、林丽金二审主张陈裕钿还欠转让款5000元及请求陈裕钿支付转让款及按照年利率24%计算支付利息，并支付拖欠费给林丽金，但林丽金在一审时并未提出该主张，二审法院应驳回其该上诉请求。另外，林丽金主张陈裕钿至今尚欠其5000元与事实不符。林丽金在一审庭审过程中自认双方约定转让费95000元，因陈裕钿经济困难林丽金同意减少5000元，故双方的转让费实际为90000元，且陈裕钿已按照要求支付了90000元，并不存在还拖欠林丽金5000元的情形，因此，林丽金该上诉请求无任何事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈裕钿起诉请求：1.林丽金按经营时间比例返还转让时入场费22444.45元；2.林丽金按经营时间比例返还转让时装修费17394.45元；3.本案的诉讼费用由林丽金承担。一审法院查明事实：一、合同签订过程。林丽金原租赁湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城19和20号商铺，并向湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城交纳商铺建设费即入场费40000元和押金9000元，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。经营期间，林丽金贴出转让公告，陈裕钿表示有承租的意愿。2018年1月19日至1月20日，陈裕钿与林丽金通过微信对转租事宜进行沟通。陈裕钿咨询林丽金：“老板不好意思没办法跟你转让了，装修和入场费太高了。转租期限届满后，我续租有什么要求，入场费是否要再交一次？”林丽金答复：“不需要，我已经支付过入场费，商铺就是你的，就像买房子一样。”2018年2月10日，陈裕钿（乙方）和林丽金（甲方）签订《协议》，约定：双方签订转让合同之日起商铺所有事宜与甲方无关，甲方无需承担与商铺所有事宜任何责任；双方协商商铺转让费为95000元，由于乙方转让资金不足，采取分期付款形式向甲方付清转让费：2018年2月10日付45000元、2018年3月10日付30000元、2018年3月25日付10000元、2018年4月1日付2000元、2018年5月1日付2000元、2018年6月1日付2000元、2018年7月1日付2000元，2018年8月1日付2000元。2018年2月10日，林丽金与湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城解除租赁合同，林丽金自认收到湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城退还的押金9000元。后陈裕钿与湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城签订《飞宏商城租赁合同》，约定将案涉19和20号商铺共60平方米出租给陈裕钿，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。二、合同的履行。合同签订前，陈裕钿已支付林丽金定金8000元，2018年2月10日、2018年2月24日、2018年3月4日，陈裕钿依次通过微信转账36370元、40000元、5000元给林丽金，加上陈裕钿代林丽金支付1月份水电费630元，陈裕钿合计支付林丽金90000元。经营过程中，陈裕钿主张经济压力大。林丽金同意减免5000元商铺转让金。因此，双方协商一致商铺转让金为90000元。三、合同履行期限届满。2019年3月21日，湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城发出告知书：19和20号商铺合同于2019年5月31日止。如需重新签订3年合同需交40000元入场费，租金每年50000元，每年租金增幅不超过10%。合同期限届满后，陈裕钿与湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城解除合同。湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城退还10000元押金给陈裕钿。2019年4月1日，湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城出具《说明》，表示其与林丽金签订租赁合同时未确定合同到期后是否需重新交建设费，告知书内容是2019年公司对续租或重新租赁所拟定的条款。一审法院认为，林丽金将其承租的商铺转租给陈裕钿，并签订《协议》，本案系租赁合同纠纷。争议焦点是：当事人微信聊天记录中关于建设费（入场费）的约定是否合法有效；林丽金是否应当按双方经营时间比例返还陈裕钿入场费和装修费。对第一个争议焦点：微信聊天内容是双方当事人为达成转租事宜所进行的记录。其中关于40000元建设费（入场费）是否需要另行收取，是双方转租合同是否成立的重要前提，正因林丽金向陈裕钿做出湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城后续不会另行收取40000元即可无期限承租商铺的承诺，陈裕钿才同意受让案涉商铺。该承诺是林丽金真实意思表示，陈裕钿予以认可，应认定微信聊天内容关于林丽金作出40000元入场费（建设费）不另行收取的承诺系双方租赁合同的条款，合法有效。对第二个争议焦点：双方当事人对于租赁合同中的转让费90000元并未明确具体内容。陈裕钿主张包含40000元建设费、31000元装修费、10000元厨具电器费用和10000元押金，林丽金认为90000元仅指合同期内经营权和固定财物。对此，结合案件实际，认定90000元包含建设费（40000元）、装修费、物品费、缴纳给湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城的押金（10000元）。因林丽金向陈裕钿承诺40000元建设费包含商铺无期限使用权（只需另行缴纳租金），但案涉商铺40000元建设费的实际有效使用权仅为3年，因此林丽金明显违约。对陈裕钿的损失，认定双方当事人应按使用时间（陈裕钿使用16个月，林丽金使用20个月）予以负担。即林丽金支付建设费22222元（40000元+36个月×20个月）给陈裕钿。至于装修费，双方当事人均未能提供证据证明商铺移交林丽金使用时的具体情形和装修价值，酌情按20000元计算，即林丽金应支付装修费11111元（20000元＋36个月×20个月）给陈裕钿。对陈裕钿的诉讼请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。林丽金辩称双方签订的《协议》约定商铺所有事宜与其无关，不需要承担返还义务。对此，《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效:（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。因此，该条款无效，对林丽金的抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、林丽金于判决发生法律效力之日起十日内支付陈裕钿建设费（入场费）22222元及装修费11111元；二、驳回陈裕钿其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795.97元，由陈裕钿负担162.97元，林丽金负担633元。二审期间，林丽金向本院提交以下证据：一、58同城网站上的转让告示截图，用以证明林丽金是低价将涉案商铺转让给陈裕钿，并未包含入场费；二、身体检查单，用以证明因林丽金要生小孩，所以才低价转让档口，并不是因为陈裕钿所说的欺诈；三、门店客流图，用以证明涉案商铺的营业状况非常好，并不是因为经营困难才转让的；四、购买厨具用品清单，用以证明涉案商铺的价值不止9万元；五、装修工人工资列表，用以证明林丽金支出了装修费用；六、林丽金与商场负责人的微信聊天记录和商场证明书，用以证明陈裕钿在受让涉案商铺前曾向商场负责人多次了解入场费和其他费用；七、租赁合同，用以证明陈裕钿的合同造假。陈裕钿提交微信聊天截图，用以证明双方在协商过程中确认厨具是10000元，按最后90000的成交价来算，厨具的费用应该是8200元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于林丽金提交的证据，陈裕钿质证认为：一、对证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议；二、证据二与本案无关；三、证据三与本案无关；四、对于证据四，林丽金支出了多少成本与本案无关，其转让的价格是95000元，后来优惠了5000元；五、证据五与本案无关；六、对证据六所要证明的问题有异议，一审时陈裕钿已经提交了相关证明；七、证据七合同中的商铺是9号，而涉案商铺是19号，一审时已经证明了陈裕钿提交的合同是真实的，涉案合同签订的时间是2018年2月10日。对于陈裕钿提交的证据，林丽金质证认为：对证据的真实性没有异议，对所要证明的问题有异议。本院认证认为：上诉人林丽金及被上诉人陈裕钿在二审提交的证据均不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决关于“湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城退还10000元押金给陈裕钿”的事实认定有误，本院予以纠正认定为：湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城退还9000元押金给陈裕钿。一审判决查明的其他事实，本院予以确认。另查明：二审庭审中，陈裕钿对于林丽金因装修涉案商铺及购置物品花费了16万多元这一事实并无异议。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人林丽金上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人林丽金的上诉请求和理由，及被上诉人陈裕钿的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：林丽金应否退还部分转让费（包括入场费及装修费）给陈裕钿，及应退还多少转让费。根据陈裕钿与林丽金的微信聊天记录，陈裕钿在与林丽金协商涉案商铺的转租事宜时，曾询问林丽金其若要续租涉案商铺，其是否还需缴纳入场费（建设费），林丽金明确告知陈裕钿续租时不需要再缴纳入场费（建设费）。但实际上，在原合同约定的租赁期限届满后，陈裕钿若要续租涉案商铺，还需支付40000元入场费（建设费）。陈裕钿同意以9万元的价格受让涉案商铺，是因为其以为涉案商铺在续租时无需额外支付入场费（建设费），可降低其租赁涉案商铺的平均成本。即使在续租涉案商铺时是否需要支付40000元入场费（建设费）不是由林丽金决定的，但林丽金的上述承诺对陈裕钿造成了误导，并影响到陈裕钿最终决定是否租赁涉案商铺。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，在陈裕钿未能按预期无需缴纳入场费（建设费）就续租涉案商铺的情况下，陈裕钿请求退还部分转让费（包括入场费及装修费）合理，应予支持。林丽金关于其不应退还部分转让费（包括入场费及装修费）给陈裕钿的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因在林丽金与陈裕钿协商涉案商铺转让事宜过程中，双方对于涉案商铺的转让费具体包括哪些费用及每笔费用的数额并没有作出过明确约定，也没有明确约定陈裕钿可使用涉案商铺的年限，故一审判决认定涉案9万元转让费包括了4万元入场费（建设费）及2万元装修费，并按3年的使用年限判令林丽金按比例退还22222元入场费（建设费）及11111元装修费，于法无据，应予纠正。综合考虑林丽金为装修涉案商铺及购置物品花费了16万多元及向湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城支付了4万元入场费（建设费），陈裕钿与林丽金分别使用涉案商铺的时长，陈裕钿实际支出的转让费数额（9万元转让费中有9000元属押金，已由湛江市麻章区湖光镇飞宏娱乐城退还给陈裕钿）等实际情况，本院酌情确定林丽金应退还2万元转让费（包括入场费及装修费）给陈裕钿。综上所述，一审判决适用法律及实体处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初262号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初262号民事判决第一项为：限林丽金于本判决发生法律效力之日起十日内退还2万元转让费（包括入场费及装修费）给陈裕钿；三、驳回陈裕钿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费795.97元，由陈裕钿负担395.97，林丽金负担400元；二审案件受理费633元，由陈裕钿负担300元，林丽金负担333元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十二月二十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。