山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5307号 原告：许刚，男，1962年6月2日出生，汉族，居民，住日照市。 委托诉讼代理人：刘勇，山东陆海律师事务所律师。 被告：殷月香，女，1979年12月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告许刚与被告殷月香房屋买卖合同、追偿权纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许刚及其委托诉讼代理人殷月香到庭参加诉讼，被告殷月香经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即配合原告办理日照市安泰易居小区002幢04单元301室（房产证号：20××30；土地证号：日国用（2014）第002791号）的解押及过户手续；2.责令被告立即返还原告垫付费用115909元及利息；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月26日，原告与被告通过房产中介签订二手房买卖合同，约定由原告购买被告所属的位于日照市安泰易居002幢4单元（04）301号房屋，房屋价款共计450000元。因合同签订时该房屋产权证书尚未办理完毕，约定由原告先期支付大部分房款，剩余房款在办理过户登记时支付。原告随后共分四次将350000元购房款支付给被告，并承担了中介费用。2011年8月2日，被告将该房屋交付给原告，原告进行装修并居住至今。涉案房屋的产权证书于2013年初办理完毕，但被告一直不配合办理过户手续。在此期间，因被告购买涉案房屋时在中国银行股份有限公司（以下简称：中国银行）办理了按揭贷款，有贷款十余万元逾期支付，中国银行向东港区人民法院起诉要求实现抵押权并胜诉，在执行过程中，原告于2017年3月21日主动垫付了本金、利息、案件受理费、执行费等费用共计140909元。另外，因原告于案外人郑光梅合伙纠纷，郑光梅申请东港区人民法院查封了涉案房屋并最终胜诉，为解除查封并阻却对涉案房屋的执行，原告为被告垫付75000元给郑光梅，现东港区人民法院已解除对该房屋的查封，综上，原告为被告垫付费用245909元，扣除原告尚未支付的购房款10000元，被告应返还原告115909元。 案经公告送达，被告殷月香未到庭应诉、答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告许刚向本院提交如下证据：证据一、原被告于2011年4月26日签订的二手房买卖合同一份，证明双方存在房屋买卖关系，由原告购买涉案房屋，价款共计45万元，付款方式为交房前缴纳30万元，剩余待房产证办出后由原告办理按揭后支付，该合同约定被告的贷款由被告自己偿还并办理解押，被告有解除抵押的义务；证据二、收条四份，证明被告分别收到原告房屋款190000元、100000元、50000元、10000元，共计35万元；证据三、（2016）鲁1102民初2066号民事判决书一份，该生效判决对双方房屋买卖合同的履行细节进行确认，包括签署合同原告支付购房款，并且审理查明案外人郑光梅因与被告合伙纠纷于2013年1月份查封涉案房屋并最终判决由被告支付郑光梅合伙款项及其他费用，共计10余万元，还查明因被告购买涉案房屋时向中国银行日照分行办理按揭贷款自2014年9月份开始逾期，中国银行向东港区人民法院起诉并判决由被告偿还银行贷款本金121950元及利息罚息等费用；证据四、东港区人民法院出具的结案通知书一份（2017）鲁1102执恢298号，以及中国银行出具的贷款还清凭证，还有原告代替被告偿还中国银行贷款本金及利息等共计140909元的凭证，证明原告为避免中国银行执行涉案房屋，代替被告缴纳借款利息及其他费用，抵押权担保的主债权已经清偿完毕；证据五、原告与案外人郑光梅达成的执行和解协议以及原告代被告支付给郑光梅75000元的凭证，证明为避免案外人郑光梅执行涉案房屋，原告代替被告支付75000元，案外人郑光梅同意解除对涉案房屋的查封；证据四、五一并说明在扣除应该支付的剩余房款10万元后原告额外替被告多支付115909元；证据六、日照市不动产查询证明一份，证明案外人郑光梅的查封已经解除，在原告申请对涉案房屋查封之前已无对涉案房屋的有效查封，房屋过户登记已经不存在查封障碍。 被告殷月香未到庭，对原告提交的证据，视为放弃质证的权利。 经审查，本院对原告许刚提交的证据均予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月26日，原告许刚（买方、乙方）与被告殷月香（卖方、甲方）、日照新越不动产经纪有限公司（代理人、丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定交易房屋坐落于日照市安泰易居002幢4单元（04）301号，有抵押，甲方自愿将该房屋出售给乙方，交易成交价格为450000元；若此房能办理更名手续，则乙方承担28000元更名费，若不能更名则按正常程序办理，待甲方房产证办出后办理过户手续；合同签订当日，乙方交付甲方购房定金10000元，在甲乙双方签订合同后3个工作日内，付给甲方首付款190000元，若此房能更名则甲方负责办理更名按揭手续，若不能更名则待甲方房产证办出后由丙方负责办理二手房按揭贷款手续，并在交房时付给甲方100000元，剩余房款办理二手房过户按揭手续，若办理二手房按揭贷款则在乙方的贷款申请经过银行审核后，由中介方通知，5个工作日内，甲乙双方应共同赴房管局办理产权过户手续；在办理房产、土地过户及银行贷款手续时，甲乙双方须及时提供材料并且按时到指定地点签字；在乙方就该房屋的抵押登记手续办理完毕，贷款银行在收到乙方他项权利证书后将乙方所贷款项直接支付给甲方账户；甲方应于2011年8月1日前将该房地产交付乙方；甲方保证该房屋的相关权利人已经同意出售该房产，放弃相应权利，房地产过户后该房地产一切权利转移到乙方名下，归乙方所有，在此之前有关该房产的一切债权债务关系与乙方无关等内容。2011年4月26日，被告殷月香向原告出具《收条》一份，载明收到房款10000元；2011年5月4日，被告殷月香向原告出具《收条》一份，载明收到房款190000元；2011年8月2日，被告向原告出具《收条》一份，载明收到房款100000元；2011年8月27日，被告向原告出具《收条》一份，载明收到房款50000元；以上共计350000元。后，涉案房屋办理产权证书，登记在被告殷月香名下，房产证号：20××30，土地证号：日国用（2014）第002791号。 被告殷月香因购买涉案房屋在中国银行贷款，中国银行在涉案房屋上设定抵押权，抵押期限2009年8月3日至2029年8月3日，抵押金额14.8万元，上述贷款逾期未还，中国银行向本院起诉【（2015）东商初字第779号】，后向本院申请强制执行【（2016）鲁1102执1832号】，原告许刚于2017年3月21日代被告偿还了借款本息及诉讼费用合计140909元，并且代其缴纳了执行费用1970元，结清了上述贷款，本院于2017年3月27日作出（2017）鲁1102执恢268号案件执行结案通知书。另，被告殷月香与案外人郑光梅合伙纠纷一案，案外人郑光梅申请查封了涉案房屋，案件执行过程中，本案原告许刚与郑光梅达成执行和解协议【（2014）鲁1102执1601号】，由许刚于2017年6月20日一次性支付郑光梅75000元，郑光梅申请解除对涉案房屋的查封，郑光梅不再因其与殷月香之间的合伙纠纷对涉案房产或许刚再行提起诉讼或者保全措施。2019年11月5日日照市不动产登记中心对涉案房屋出具的查询结果载明，本案中原告申请诉前保全【（2019）鲁1102财保391号】，对涉案房屋进行查封之前，该房屋不存在有效查封，中国银行对涉案房屋的抵押权仍未解除。诉讼中，原告称中国银行在涉案房屋设定的抵押权未解除，系因被告殷月香不配合解除抵押权所致。原告于2011年8月2日起接收涉案房屋并装修居住至今，但被告一直不配合原告办理过户手续，且对其垫付款项分文未还。原告诉至法院，要求被告配合办理涉案房屋解押及过户手续，并要求被告返还其垫付费用115909元（垫付款215909元扣除100000元未付房款）及利息，利息以40909元为基数，自2017年3月21日垫付之日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止；以75000元为基数，自2019年6月20日垫付之日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止。 本院认为，原告许刚与被告殷月香于2011年4月26日签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方之间形成的买卖合同关系本院予以确认。2011年，原告分多次向被告支付房款共计350000元，后，原告代被告还清了其在中国银行的房贷，并代其偿还了案外人郑光梅75000元款项，共计代偿款项215909元，原告提出其中100000元作为房款扣除，双方约定涉案房屋价款450000元，原告已足额支付完毕，且被告已将涉案房屋交付原告，并由原告居住至今，加之在原告对该房屋进行查封之前，已无有效查封，中国银行在该房屋之上设定的抵押权，其相关债权也已由原告代为清偿完毕，该房屋之上已经不存在限制过户的客观条件，被告依法、依约均应当继续履行合同，配合原告办理解除抵押手续及房产过户手续。原被告双方在房屋买卖合同中约定，房产过户之前的一切债权债务关系与原告无关，对于由该房屋买卖行为衍生出的垫付款项，即原告为了实现合同目的解除案外人对涉案房屋的查封、抵押而代替被告支付的款项，扣除房款后，被告应当支付给原告。本案中，原、被告之间涉及房屋买卖合同和追偿权两个法律关系，且该两个法律关系均为诉争法律关系，为减少当事人诉累，本院应予以合并审理。被告未及时履行自身义务，导致涉案房产被查封、抵押权人行使抵押权，原告为被告垫付款项，给原告造成了利息损失，原告主张要求被告自款项垫付之日起，按年利率6%支付利息不违反法律规定，本院予以支持。综上，原告要求被告配合其办理涉案房屋的解押及过户手续，本院予以支持，被告应支付原告垫付款项115909元，并应承担利息，利息以40909元为基数，自2017年3月21日垫付之日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止；以75000元为基数，自2019年6月20日垫付之日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告殷月香于本判决生效之日起三十日内协助原告许刚办理日照市北安泰易居002幢04单元301号房屋（房产证号：20××30）的解除抵押手续（抵押权利人：中国银行股份有限公司、抵押金额：14.8万元）； 二、被告殷月香于本判决生效之日起三十日内协助原告许刚办理日照市北安泰易居002幢04单元301号房屋（房产证号：20××30）的过户手续； 三、被告殷月香于本判决生效之日起七日内向原告许刚支付垫付款115909元及利息（以40909元为基数，自2017年3月21日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止；以75000元为基数，自2019年6月20日起按年利率6%计算至款项实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2618元，保全申请费1020元，公告费560元，均由被告殷月香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  孙海鹏 人民陪审员  张 瑜 人民陪审员  陶 冶 二〇一九年十二月四日 法官助理魏培培 书记员秦娜