广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7207号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被告：林盛燕，女，1995年4月11日出生，汉族，住汕头市潮阳区关埠镇上仓关南路上座B区三横巷5号，公民身份号码440582199504117048。原告广州市万科物业服务有限公司与被告林盛燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁火琼到庭参加诉讼，被告林盛燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付给原告2017年12月至2019年2月的物业服务费1555.2元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为475.61元）；2、请求判令被告立即支付给原告2017年12月至2019年2月的各项公共水电公摊费172.19元（包括公共用电公摊费171.46元、公共用水公摊费0.73元），以上共计2203元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远市清城区石角镇清远万科城悦山街十号楼6层01号的房产。原告与涉案房屋的开发商签订了清远万科城一期前期物业服务合同，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为1.5元/月/平方米。卖方依照商品房买卖合同约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年12月至今，被告无正当一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。为维护原告及全体业主的合法权益，现依据民事诉讼法第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告林盛燕书面辩称：一、被告没有缴纳物业费是因为原告没能提供按照物业合同提供相关物业服务，违约在先。事件1，被告自从购买了清远市清城区石角镇万科城悦山街十号6层01号的房产后，与原告签订了《清远万科城（一期）前期物业服务合同》以来，一直履行物业服务管理费用一事。直到2017年12月份开始，被告发现自己房产的门锁被人为破坏，大门猫眼被人为挖除。同时也及时向原告反映此事，但原告一直没有给出正当合理解释和处理方法。被告认为，原告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是一种对国家法律法规的践踏，所以自2017年12月份开始被告就停止了向原告交纳物业管理费。事件2，被告在2019年6月20日回到涉案房屋，发现自己房子地板、门框、柜子等等全被水泡坏了，亲自及时到原告处反映此事。原告在2019年6月21日派人到现场查看，给出的答复是洗手间里洗手盆下面的水阀漏水导致房屋被水浸泡。被告反映，自从购房、收房以后未曾入住该房子，所以未曾开通住户水电，为何房间会通上水，导致洗手间里洗手盆下面的水阀漏水浸泡房间？原告也未曾给过被告正当合理的解释，只是后来在2019年8月份到2019年10月份期间，原告的楼层管家极力配合清理房间卫生，修补水浸泡后的墙面脱落、修理门框脱落、修理大门猫眼和门锁，同时配合被告请人修理洗手间里的洗手盆（费用还由被告出）。但是房间木地板被水浸泡坏，至今还没处理。被告认为，原告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是一种对国家法律法规的践踏，应该给被告一个合理正当的解释，同时应及时对房间的维修处理。二、答辩人收到起诉状所述“原告多次书面催缴物业服务管理费无果”，被告反映至今未曾收到任何一张来自原告书面单或律师函。基于以上事实与理由，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业管理费用。原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害。在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业管理费用，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下：被告林盛燕是清远市清城区石角镇清远万科城悦山街十号楼6层01号房的业主，涉案房屋建筑面积78.93平方米。原告广州市万科物业服务有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，具有物业管理资质。清远市宏美投资有限公司与原告签订《清远万科城（一期）前期物业服务合同》，约定由原告为清远万科城提供前期物业服务，该合同第十一条约定，本物业管理区域服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，一期高层住宅按1.5元/月/平方米的标准交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。诉讼中，原告主张其已垫付涉案房屋在2017年12月至2019年2月期间的各项公共水电公摊费172.19元，但其提供的发票显示付款方名称为清远市宏美投资有限公司，且没有向本院提供发票原件。以上事实，有原告提供的《清远万科城（一期）前期物业服务合同》、不动产登记资料查询结果，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与开发商签订的《清远万科城（一期）前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。原告主张被告拖欠2017年12月至2019年2月期间的物业服务费，被告在书面答辩状中亦承认，本院予以确认。至于被告抗辩认为原告违约在先而拒交物业服务费，缺乏依据，本院不予采信。因此，原告诉请被告支付2017年12月至2019年2月期间的物业服务费1555.20元，未超出约定的收费标准，依据充分，本院予以支持。对于物业服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，但每日千分之一明显过高，原告亦未提供证据证明其损失达到合同约定的标准，根据公平原则，结合本案案情，本院将违约金酌情调整至按年24%的标准计算，从欠费之次月首日起计至付清之日止。至于原告主张其垫付了涉案房屋在2017年12月至2019年2月期间的各项公共水电公摊费172.19元，但其所提交的发票显示付款方并非原告，且原告未能提供发票原件，原告该主张缺乏依据，本院不予采信。因此，对于原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告林盛燕应于本判决生效之日起10日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付物业服务费1555.20元及违约金（违约金从欠费之次月1日起以每月累计所欠物业服务费金额按年利率24%计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告林盛燕负担25元。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇一九年十二月二十四日书记员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。