四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4001号 上诉人（原审原告）：廖清云，女，1967年11月11日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：戚永，男，1964年2月7日出生，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：蒲运忠，男，1965年11月18日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人廖清云因与被上诉人戚永、蒲运忠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖清云上诉请求：撤销原审判决，改判支持廖清云的一审诉讼请求或将本案发回重审；戚永、蒲运忠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、蒲运忠保证办理产权出现问题，承担一切损失属实。廖清云购买戚永房屋之初，因担心产权办理问题便犹豫是否购买，蒲运忠称办理产权完全没有问题，并保证若出现问题由蒲运忠承担责任。案涉《房屋买卖合同》中约定：“若产权办理过程出现问题，一切责任由中介方蒲运忠承担一切损失。”之后，廖清云购买的房屋未能办理产权反而因戚永欠钱被查封，故蒲运忠应当对自己的担保行为承担责任。二、蒲运忠具有保证人、居间人的双重身份，一审认定其仅仅为居间人不当。三、蒲运忠应当承担连带保证责任。案涉《房屋买卖合同》约定：“若产权办理过程出现问题，一切责任由中介方蒲运忠承担一切损失。”该处约定的“一切损失”包含了“购房款损失”，故蒲运忠应承担连带保证责任。蒲运忠承担连带责任后，可以向戚永追偿。按照担保法解释第二十六条的规定，蒲运忠也应当在廖清云遭受损失范围内承担补充赔偿责任。四、一审判决利息从主张之日起算显示公平。廖清云对签订合同没有过错，故应当从戚永收取购房款之日起计算利息。 蒲运忠辩称，廖清云买了多套拆迁还房，挣了不少钱。廖清云之前已经买了一套戚永的房屋，觉得有利可图，故又来购买戚永的该套房屋。案涉合同是廖清云自带的，内容由廖清云书写，蒲运忠当时并不同意由蒲运忠负一切责任的约定。补充说明中约定，若产权在办理过程中出现问题，由中介方承担一切损失，说的是出现廖清云低买高卖而戚永拒不到场签字的情形。此外，廖清云本人是炒房客，购买了多套拆迁还房，应当知道这里面的相应风险，廖清云应当自行承担风险。请求二审法院维持原判。 戚永未作答辩。 廖清云向一审法院起诉请求：1．请求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》；2．判令戚永返还廖清云购房款32万元，并从收款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至款项付清之日止；3．判令蒲运忠对戚永应当返还的上述款项承担连带保证责任；4．戚永、蒲运忠承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：本案廖清云与蒲运忠均系炒房户。 2013年，因“文庙”复建的需要，阆中市人民政府发布征收戚永等人房屋的决定，并于2013年5月12日由阆中市房屋征收与补偿安置办公室与戚永签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，协议约定征收戚永在房屋（建筑面积149.61平方米），并以产权调换的方式给戚永安置阆中市古城六期“瑞祥苑”小区6号楼21单元2楼1号和4楼1号的期房两套（即6-21-2Ｆ-1Ｅ房和6-21Ｆ-1Ｅ）。 2014年4月16日，案外人任英向一审法院提起诉讼，请求判令戚永偿还其借款74.8万元，后一审法院作出（2014）阆民初字第1544号民事判决书，判令戚永向任英偿还借款本金74.8万元及利息。 2014年5月28日，廖清云通过阆中市农村信用合作联社保宁分社（以下简称信用社保宁分社）购买了戚永所有的位于阆中市古城六期“瑞祥苑”小区6-21F-1E住房一套，价款36万元，廖清云代戚永偿还信用社保宁分社借款本息206,968.5元，信用社保宁分社向廖清云出具收条1份及贷款还款凭证3份。同年6月5日，戚永向廖清云出具收条1份，该收条载明收到廖清云购房费306,968元，下欠53,032元未付。同月11日，戚永在信用社保宁分社向廖清云出具收条，收条注明该房款戚永已向廖清云本人出具收条（含206,968.5）。2014年6月11日，信用社保宁分社向拆迁方四川阆中名城经营投资有限公司出具请求协助处理戚永拆迁还房的函，该函载明，因戚永抵押贷款的房屋被拆迁，其还房为古城六期“瑞祥苑”小区6-21F-1E、6-21-2F-1E住房二套，请求在戚永办理房屋结算时通知该社客户经理参加。四川阆中名城经营投资有限公司对该函进行了登记。 2014年，蒲运忠得知戚永的案涉房屋（古城六期“瑞祥苑”小区6-21-2F-1E住房）要卖，便将此信息告知房屋中介廖华云，廖清云得知此信息后欲购买此房，便于2014年7月11日在廖华云处拿了一份空白的格式《房屋买卖合同》，并填好空白、添加备注后，找到戚永、蒲运忠，戚永、蒲运忠看了合同确认无异议后在合同上签字。合同约定戚永（作为甲方）将其所有的位于阆中市古城六期“瑞祥苑”小区6幢21单元2楼1号住房（还房）一套以39.98万元的价格出卖给廖清云（作为乙方）；签订合同时付定金1万元，7月14日付购房款20万元，在7月22日付11万元……；该房屋售前的产权纠纷和债权债务均由甲方负责处理，甲方必须保证所售房屋的权属清楚，严禁欺诈行为，如有损害乙方利益的，甲方负责赔偿乙方的一切损失；双方的中证服务费均按售房总额各1%收取。同日，廖清云交付了购房款1万元；7月14日，廖清云交付购房款20.5万元；7月21日，廖清云交付购房款10.5万元，下欠购房款7.98万元。同时，廖清云在合同的空白处添加“在乙方办理产权的过程中甲方无权干涉乙方任意变更姓名和处理一切权利；若产权在办理的过程中出现问题，一切由中介方蒲运忠承担一切损失。”蒲运忠在中证人处签名。 任英与戚永民间借贷案件的判决生效后，任英向一审法院申请执行，一审法院于2014年9月29日作出（2014）阆执字第989号执行裁定，裁定对被执行人戚永所有的位于阆中市古城六期“瑞祥苑”小区6-21-2F-1E、6-21F-1E还房二套予以查封。2014年10月14日，廖清云作为异议人向一审法院提出执行异议，认为其在一审法院查封前已经购买了一审法院（2014）阆执字第989号执行裁定书查封的二套房屋，请求解除查封。一审法院审查后作出（2014）阆执字第989-1号执行裁定书，驳回异议人廖清云提出的执行异议。廖清云不服此裁定，依法向一审法院提起执行异议之诉，请求：1.确认廖清云与戚永签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.戚永向廖清云交付“瑞祥苑”小区6-21-2F-1E、6-21-4F-1E两套住房，并协助办理物权登记证书；3.不得执行阆中市沙溪办事处拥军路“瑞祥苑”小区6-21-2F-1E、6-21-4F-1E两套住房。一审法院审理后，认为案涉房屋在签订房屋买卖合同时尚未竣工，无房屋所有权证书，不属于存量房，廖清云在案涉两套房屋上不享有优先于任英的民事权益，故作出（2015）阆民初字第5904号民事判决，判决驳回廖清云的全部诉讼请求。廖清云不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，四川省南充市中级人民法院审理后认为廖清云作为房屋买受人，对案涉房屋没有实际交付占有，不具有物权期待权，其享有的债权不享有优先性，不能对抗法院的执行行为，也不享有排除强制执行的民事权益，故判决驳回上诉，维持原判。 同时查明，被查封的两套还房，戚永至今尚未与拆迁方结算，拆迁方亦未向戚永交付该还房（二套还房钥匙现在案外人任英手中）。执行中，戚永已向申请执行人任英支付标的款17.2万元。 另查明，廖清云和戚永均未按《房屋买卖合同》约定支付蒲运忠中证服务费。 一审法院认为，廖清云与戚永签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定而合法有效。在签订合同时，各方对所交易的房屋尚在建设中及未取得产权证书的事实进行明确载明，并约定戚永保证所售房屋的权属清楚，严禁欺诈行为，如有损害廖清云利益的，戚永负责赔偿廖清云的一切损失，但从案外人任英于2014年9月29日申请一审法院强制执行其与戚永民间借贷纠纷一案，一审法院在执行中依法查封案涉房屋的事实反映戚永实际未能完成房屋产权清楚无瑕疵及妥善处理其债权债务关系而不损害廖清云利益的义务，戚永的行为已经构成违约，故导致廖清云无法实现购房目的的责任在戚永，因此，廖清云要求解除合同并返还购房款的理由符合法律规定，予以支持。由于戚永的原因导致《房屋买卖合同》无法履行，廖清云主张对方承担购房款利息损失于法有据，予以支持，但廖清云请求从戚永收款之日起计收利息不当，一审法院酌定从起诉之日起计付利息。关于蒲运忠是否应当对戚永返还廖清云购房款义务承担连带保证责任的问题。一审法院认为，蒲运忠在本案中不是保证人而是居间人，其作用是促成廖清云与戚永房屋买卖合同订立的机会或提供订立合同的媒介服务，在《房屋买卖合同》中约定的居间人义务仅仅为在产权办理的过程中出现的问题，由蒲运忠承担责任，而本案涉及的房屋属戚永的征收安置房，权属清楚，致使廖清云无法取得案涉房屋、实现合同目的，并非因案涉房屋的权属问题，故蒲运忠在本案中没有过错，不需承担缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除廖清云与戚永于2014年7月11日签订的《房屋买卖合同》；二、戚永在判决发生法律效力后二十日内返还廖清云购房款320,000元，并以该款为基数，从2019年5月16日起至清偿之日止按照年利率的6%标准支付利息；三、驳回廖清云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,050元，由戚永负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，廖清云明确表示应该从提起执行异议之日起算利息。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕廖清云的上诉请求进行审理。 关于蒲运忠是否承担责任的问题，案涉《房屋买卖合同》在“补充说明”中约定：“在乙方办理产权的过程中，甲方无权干涉乙方任意变更姓名和处理一切权利。若产权在办理的过程中出现问题，一切由中介方蒲运忠承担一切损失。”根据该约定，蒲运忠承担责任的前提是廖清云、戚永在办理产权的过程中因戚永干涉廖清云变更姓名等原因而产生问题。本案中，导致廖清云无法实现购房目的的原因是戚永的房屋被查封，并非廖清云、戚永在办理产权的过程中，因戚永干涉廖清云行使相关权利而导致购房目的无法实现。廖清云主张蒲运忠承担连带保证责任无事实及法律依据，本院不予支持。 关于利息起算点的问题，案涉房屋因戚永与案外人任英民间借贷纠纷一案被查封，廖清云于2014年10月14日向阆中市人民法院提出执行异议。本案所涉房屋买卖合同因戚永的原因导致廖清云无法实现购房目的，廖清云主张从其提起执行异议之日即2014年10月14日起计付利息符合本案客观实际，一审法院确定从廖清云起诉之日起计付利息失当，本院予以纠正。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3147号民事判决第一项，即“解除原告廖清云与被告戚永于2014年7月11日签订的《房屋买卖合同》”； 二、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初3147号民事判决第二、三项； 三、戚永在本判决发生法律效力后二十日内返还廖清云购房款320,000元，并以该款为基数按照年利率6%的标准计付2014年10月14日起至清偿之日止的利息； 四、驳回廖清云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,050元，由戚永负担；二审案件受理费6,100元，由廖清云负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇一九年十二月三日 书记员 许岱杉