四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初2126号 原告：四川省彭州岷江房地产开发有限公司，住所地四川省彭州市天府路南洋公寓。 法定代表人：吴小俊，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张达清，上海建纬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴家银（系原告公司控股股东），男，1954年5月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：刘顺和，男，1966年11月20日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 被告：张华英，女，1970年8月10日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：冯文建，四川法锐律师事务所律师。 被告：刘丹，女，1989年9月16日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：冯文建，四川法锐律师事务所律师。 原告四川省彭州岷江房地产开发有限公司（以下简称：岷江公司）与被告刘顺和、张华英、刘丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日、9月27日、12月13日公开开庭进行了审理。原告岷江公司的委托诉讼代理人张达清、吴家银，被告刘顺和及其委托诉讼代理人曾敏、被告张华英的委托诉讼代理人冯文建、被告刘丹的委托诉讼代理人冯文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岷江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的购房款及税费合计3382924元；2.判令被告以欠付款3382924元为基数，从2011年8月10日起至付清之日止按年利率24％向原告支付逾期付款违约金。事实和理由：彭州市顺和碎石场原为被告刘顺和经营的个体工商户，后于2012年2月6日注销。2010年6月23日，原告岷江公司（甲方）与被告刘顺和经营的彭州市顺和碎石场（乙方）签订《资产转让协议》一份，主要约定：岷江公司将其位于彭州市房屋出售给被告刘顺和，转让价款为15000000元，甲方将转让资产全部交付乙方，并将转让房产及土地权属证书等办理至乙方名下后，乙方全部付清剩余款项。如乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款5‰的违约金。案涉房地产办理过户手续所需交纳的各项税收规费和手续费，按照法律、法规及政策的规定，由双方各自承担应承担的部分。其后，原告按约于2010年7月向被告交付了案涉房产，并在2011年8月9日前将所有房产证、土地证全部办理至被告名下。另，根据彭州市地税局核定，案涉房产买卖中应由被告（买方）缴纳的税费合计为968772元，该税费款已在办证过程中全部由原告公司垫付。在整过买卖过程中，被告方累计向原告支付了购房款12585848元，剩余购房款及税费款3382924元一直拖欠不付。自2011年8月10日被告拖欠剩余款以来，原告年年电话催收或上门催收或信函催收，但被告均以各种理由拒不支付。因此，被告的行为已构成合同违约，故起诉来院，望判如所请。 刘顺和辩称：1.本案的买卖合同是发生在岷江公司和刘顺和之间，故本案的买受人义务承担主体为刘顺和个人；2.本案房屋买卖款、税费款被告刘顺和均早已付清，被告方不存在任何违约行为；3.原告的诉讼请求也已超过诉讼时效。综述，应驳回原告的诉讼请求。 张华英、刘丹共同辩称：1.根据合同相对性原则，张华英、刘丹不是本案适格的当事人主体，不应承担买卖合同义务；2.被告刘顺和已足额支付了房屋买卖款、办证税费款，不存在违约；3.假设原告存在损失，也仅仅是利息损失，故原告主张的违约金过高；4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综述，请求驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于原告提供的《资产转让协议》是否具有证明效力的问题，本院认证认为，被告虽对该协议内容存有质疑，但对协议末尾落款签名并不作否认，再者亦未提供相反证据推翻该协议，故该协议具有真实性，本院予以采信；2.关于原告提供的拟证明曾经向被告主张权利的《催收函》邮寄单是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该两张邮寄单均属于寄件人留存联，其来源、形式合法，其邮戳时间均在原告提起诉讼之前，故其真实存在的可能性较大，本院对此予以采信；3.关于原告提供的拟证明曾经向被告主张权利的张关富书面证言、刘拥军书面证言、周仲芬书面证言是否具有证明效力的问题，本院认证认为，张关富书面证言已经过公证程序，形式、来源合法，且三位证人证言内容能相互印证，所证明事实具有一致性，加之2017年7月14日的催款邮寄单的寄件人栏的确有刘拥军签名，故三位证人证言所指向的待证事实具有真实性，因而本院对此予以采信；4.关于原告提供的拟证明被告给付房款的相关款项凭证是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该系列款项凭证形式、来源均合法，客观反映了款项流动事实，故对其真实性予以采信；5.关于原告提供的拟证明岷江公司代被告交纳相关房产交易税费的缴款票据、单据是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该部分缴款票据、单据来源于房管局和税务局开具，充分证明缴款事实成立，且缴款人、纳税人均显示为张华英和刘丹，故原告的拟证事实具有真实性，本院予以采信；6.关于原告提供的拟证明被告应缴纳房产交易税费款总额为968772元的办证税费核定表是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该核定表系复印件，并无原件比对核实，加之原告亦未提供相对应的缴款凭证佐证，故本院对原告拟证明的原告已代被告垫付税费款968772元的事实不予采信；7.关于原告提供的落款时间为2011年7月21日的收条是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该收条内容原告自述为法定代表人吴小俊所书写，且被告刘顺和否认其落款“刘顺和”为本人签名，加之该收条载明的欠付款金额与原告诉讼中前后陈述的欠款金额均不一致，因而该收条载明的欠款金额真实性存疑，故本院不予采信；8.关于被告提供的拟证明案涉房屋买卖价款变更为7573567.8元的《成都市商品房买卖（预售）合同》、《房地产买卖契约》是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该组证据被告刘顺和自述为被告配合原告办理产权过户登记而签订的，因而其中的约定内容并非当事人之间真实意思的体现，故其建立的该组合同载明的成交价款具有虚假性，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：彭州市顺和碎石场原为被告刘顺和经营的个体工商户，后于2012年2月6日被登记注销。2010年6月23日，原告岷江公司（甲方）与被告刘顺和（乙方）协商签订《资产转让协议》一份，主要约定如下：原告岷江公司将其所有的位于彭州市房屋出售给被告刘顺和，资产转让总价款定为15000000元。在甲方将转让资产全部交付乙方，并将转让房产及土地权属证书、相关水、电、气、电讯、消防等办理至乙方名下后，乙方再全部付清剩余款项。甲方应在2010年12月31日前将所出售房屋及土地、相关水、电、气、电讯、消防等全部过户登记至乙方名下，并于2010年12月31日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。乙方如不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产或未能按期办理本协议约定的过户登记，每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款每日5‰的违约金。房地产办理过户手续所需缴纳的各项税收规费和手续费，按照法律、法规及政策的规定，由双方各自承担应承担的部分。 合同签订后，原告岷江公司按照协议及被告刘顺和的指定，先后将案涉房产产权证、土地使用证办理至刘顺和之女刘丹、刘顺和之妻张华英名下，其房屋产权证先后办理时间为：2010年11月3日、2010年11月16日、2011年1月17日、2011年7月21日，土地使用证先后办理时间为：2010年11月11日、2010年12月2日、2011年3月16日、2011年8月2日、2011年8月9日。案涉房产共办理七个独立产权，其中登记在刘丹名下的房产证两个，共计建筑面积为2494.12㎡。登记在张华英名下的房产证五个，共计建筑面积为4124.15㎡。办理权属证书过程中，原告代被告缴纳了本应由买方缴纳的房产交易税费款共计459395.98元。2011年7月18日，被告张华英向原告岷江公司法定代表人吴小俊给付了产权税费130000元。房产证办理完毕后，原告将案涉房屋交与被告，并于2011年8月11日向被告交付了全部房产手续。 诉讼中，原告在起诉状和第一次开庭中均称被告已向原告支付了13715848元的房款，而第一次开庭后原告以发现新证据为由变更诉讼请求，并变更称被告已交付的总房款实际为12585848元。 本院认为，彭州市顺和碎石场作为刘顺和开办经营的个体工商户，其参与民事活动所产生的责任应由刘顺和承担。彭州市顺和碎石场在与原告岷江公司签订《资产转让协议》后被注销，故原告岷江公司实际与被告刘顺和之间建立了买卖合同关系。该买卖合同系双方在平等、自愿协商的基础上签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效,对双方均具有法律约束力，双方均应恪守。现原、被告就被告主体是否适格、被告付款义务是否履行完毕、被告是否支付逾期付款违约金、原告诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题存在争议，下面就争点并结合案件查明情况综合评析如下： 一、关于被告主体是否适格的问题。 本案总的《资产转让协议》虽系刘顺和个人与岷江公司签订，但在岷江公司履行办证义务的过程中，应刘顺和的要求及办证需要，岷江公司又分别与张华英、刘丹签订了相应部分的买卖合同，并将案涉房产划分为多个权属分别登记在张华英、刘丹的名下，可见刘顺和、张华英、刘丹以实际行为方式作出了共同参与购买案涉房产的意思表示，造成本案买卖合同主体发生了变更，其实际买受人为三被告，故三被告系共同购买人，依法应共同履行买受人的义务。因此，三被告与本案具有直接利害关系，并应共同承担相应的合同责任，三被告完全属于适格的被告责任主体，故本院对被告关于张华英和刘丹非本案适格主体、不承担买受人义务的抗辩意见不予采纳。 二、关于被告付款义务是否履行完毕的问题。 关于被告究竟支付了多少款项，被告并未举证证明，只有原告的单方自认，但原告对被告的付款情况出现过两次不同的陈述。在起诉状和第一次庭审中，原告称被告已付款13715848元，其后变更诉讼请求变更称被告已付款实际为12585848元。原告称之所以变更诉讼请求是因为在第一次庭审后新发现了被告实际交款的凭证，但本院认为，原告在第二次庭审中所举证据并非第一次庭审后才生成或出现的证据，而是一直存在的状态，且该证据一直由原告保管。再者，原告亦未举证证明存在妨碍其如期举证的客观原因。因此，原告改变对被告付款情况的陈述的理由难以让人信服，并不足以推翻原告最初的自述意见，故本院应以不利于原告的事实陈述作为确认被告付款情况的依据，即本案能确定的被告已付房款金额为13715848元。因已知房产买卖总价款为15000000元，减去被告已付的房款13715848元，剩余未付的购房款即为1284152元。另，为减轻当事人不必要诉累，节约诉讼资源，原告在办证过程中为被告代为垫付的税费款可一并处理。已知原告为被告共计垫付税费款459395.98元，再扣减被告已付的税费款130000元，因此被告还应向原告偿还税费垫付款329395.98元。前述两项债务相加，故被告实际还差欠原告1613547.98元，故本院对被告辩称不差欠款项的意见不予采纳。 三、关于被告是否应支付逾期付款违约金的问题。 本案中，虽约定了原告履行办证义务后被告再付清剩余款项，但合同指向的付清余款的具体时间并不明确，系价款支付时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，因此被告应当在接收房屋或领取房屋权属证书的同时履行付款义务。本案中，最后一个权属证书系2011年8月9日办理，被告自述是2011年8月11日收到全部房产手续，因此被告亦应在2011年8月11日付清全部房款，逾期未付视为买受人违约。关于违约金标准，原合同约定按每日5‰计算，明显约定过高，现原告主动降低调整按年利率24％计算，不违反法律规定，本院予以支持，但违约金计算基数不应包含向被告追偿的税费款，仅应以实际欠付的购房款即1284152元为基准。 四、关于原告的起诉是否已过诉讼时效期间的问题。 从已采信的证人证言及催款邮寄单来看，原告一直不间断在以口头或书面方式向被告催促履行义务，因此多次产生诉讼时效中断的效果，从最后一次催收至起诉之日，仍在有效诉讼时效期间内，故本院对被告提出的原告诉讼请求已超过诉讼时效期间的辩解意见不予采纳。 综上所述，被告未按期履行价款支付义务，依法应承担继续履行、支付违约金的违约责任，原告的诉讼请求部分正当有据，故本院予以部分支持，其余驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决如下： 一、刘顺和、张华英、刘丹于本判决生效之日起十日内共同支付四川省彭州岷江房地产开发有限公司购房款及税费款合计1613547.98元，并支付逾期付款违约金（违约金计算方法为：以实际欠付的购房款1284152元为基数，从2011年8月12日始至本判决确定的履行期限届满之日止，以年利率24﹪为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付购房款，上述违约金计算至购房款付清之日止）； 二、驳回四川省彭州岷江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86833元，由原告四川省彭州岷江房地产开发有限公司负担50036元，被告刘顺和、张华英、刘丹共同负担36797元（此款原告已先行预交，被告刘顺和、张华英、刘丹于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 勇 人民陪审员 钟 滔 人民陪审员 庄希望 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员 邱胤兹 不履行生效裁判司法风险告知书 一、当事人应当自觉履行生效判决、裁定、调解书。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一方未自觉履行的，另一方可申请人民法院强制执行。 二、一方当事人申请人民法院强制执行后，被执行人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，报告当前以及收到通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可对被执行人或其法定代表人、法定代理人予以罚款、拘留。 三、被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，被执行人为自然人的，不得（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其它非生活和工作必需的高消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述行为。 被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。 四、被执行人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，人民法院可予以罚款、拘留，情节严重构成犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位构成前述犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述规定处罚。