福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2237号 原告（反诉被告）：王明建，男，1979年11月12日出生，汉族，住福建省武夷山市武夷大道16号南苑生活区。 原告（反诉被告）：林丽丹，女，1984年3月4日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王美春，福建冠德律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司工作人员。 原告（反诉被告）王明建、林丽丹与被告（反诉原告）福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王明建、林丽丹的委托诉讼代理人王美春、被告（反诉原告）新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王明建、林丽丹向本院提出诉讼请求：1．判令新新房地产公司承担逾期交付房屋的违约金84236.88元（从2016年7月1日计算至2017年11月7日共计494天，以总房款568400元为基数，按每日0.03%计算，违约金共计84236.88元）；2．判令新新房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金（从2018年2月5日计算至实际办证之日止，暂计算至2019年9月3日共计575天，以总房款568400元为基数，按每日0.01%计算），违约金暂计32683元；3．判令新新房地产公司赔偿层高不足的损失56840元（总房款568400元的10%计算）；4．判令新新房地产公司支付本案鉴定费用；5．判令新新房地产公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，王明建、林丽丹撤回其第4项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令新新房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金16086元（从2018年2月5日计算至2018年11月15日共计283天）。事实与理由：2014年5月22日，王明建、林丽丹与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定新新房地产公司将位于东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼D108号房屋出售给王明建、林丽丹，总价款为568400元。《商品房买卖合同》第三条约定商品房用途为店面，属框架结构，层高5.1米。第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年6月5日，王明建、林丽丹支付购房款288400元，2015年7月1日支付剩余购房款280000元。直至2019年8月22日，新新房地产公司才将上述房屋交付给王明建、林丽丹。王明建、林丽丹已按合同约定将购房款支付给新新房地产公司，新新房地产未依约交付房屋，且已逾期超过90日。同时，因新新房地产公司原因，王明建、林丽丹至今未能按合同约定领取产权证。新新房地产公司已严重违约，应按照合同约定逾期交付房屋、逾期办理房屋权属证书的违约责任。根据合同约定，王明建、林丽丹购买的房屋用途为店面，层高为5.1米，但房屋实际层高为4.7米。店面层高系王明建、林丽丹购买的一个重要参考因素，房屋层高不足，导致无法按照预期将房屋改造成两层，影响房屋的层高使用，并导致房屋价值严重贬值。新新房地产公司已严重违约，应向王明建、林丽丹赔偿损失。 新新房地产公司辩称，王明建、林丽丹诉称的事由与事实不符：一、本案中，因遇降雨、大风、政府原因等不可抗力因素，根据气象报告、施工日志、监理日志及合同约定，交房期限可顺延440天。商品房买卖合同第八条第二款约定：遇到不可抗力等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实顺延。合同附件六《补充协议》第五条第三款约定：遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上大风天气；政府部门作出暂停施工作业决定等原因，双方同意顺延交房时间。根据东山县气象局提供的气象报告，在合同签订日至合同约定的交房日期间，发生昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气共440天，非答辩人所能控制的客观原因，符合上述合同约定的不可抗力等顺延事由，且根据《施工日志》及《监理日志》记录足以证明本项目工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间确认实际停工。以上，除气象报告，有《施工日志》、《监理日志》相印证，足以证明讼争商品房施工期间因恶劣天气及政府管制导致无法施工是客观存在的事实，应当根据合同约定顺延工期。综上，答辩人可顺延交房440天，即合同约定的2016年6月30日往后顺延440天，至2017年9月13日。二、逾期交房的时间应当截止答辩人通知交房之日，王明建、林丽丹诉求计算至2017年11月7日与事实不符，答辩人已按合同约定履行通知交房义务，因为买受人原因未及时办理交房手续而产生的迟延交房责任，应由买受人自行承担，与答辩人无关。本案中，答辩人通知交房之日为2017年10月31日。三、层高减少并未对买受人造成实质损失，仍然符合国家强制规范标准高度且已经超出福建省规定的店面层高设计最高标准，房屋面积并未减少，王明建、林丽丹主张按合同总价款10%计算违约金损失，缺乏事实与法律依据。1．合同约定的层高5.1米系笔误造成，应依法变更。讼争房屋从规划设计到施工后的竣工验收的层高皆为4.8米，施工完全符合规划设计要求并通过竣工验收，如房屋结构高度不满足规划设计要求，讼争房屋便无法通过竣工验收；根据福建省城市规划管理技术规定，店面层高不得超过4.5米，本项目店铺层高也是按照4.5米高度设计，部分店面经规划部门审批设计高度达4.8米，本案层高4.8米已大大超出福建省规定的层高限制标准，对于超标设计是需要取得图审规划部门同意，而合同约定的5.1米高度，客观上不可能取得设计规划许可，出卖人不存在降低建设标准，故可合理认定合同约定层高5.1米系笔误，且该笔误不影响合同主要内容履行，买受人并没有因层高的变动遭受实际损失，商铺已交付使用且商业市场价格明显上涨，买受人的合同目的已经实现，答辩人不因此承担违约赔偿责任。2．双方合同未明确约定层高5.1米为净高，层高和净高并非同一概念，按建筑学科的通常理解，层高为室内净高加楼板厚度。合同约定层高为5.1米，该约定既不能理解确定的高度，更不能理解为房屋净高。王明建、林丽丹主张讼争房屋层高为4.7米，仅是其单方丈量的净高，未计算楼板厚度。考虑到讼争房屋的楼板设计厚度为0.12米，国家标准允许的工程误差0.01米的因素，该房屋的合理层高至少应为4.83米，与合同约定的5.1米相差0.27米，结合建筑工程施工惯例，工程设计的层高与实际施工工艺之间必然存在一定的误差，预售商品房的实际层高与约定层高存在一定高度的偏差也应予以允许。本案讼争房屋层高符合规划设计标定的高度即为客观真实的约定。虽涉案房屋实际层高低于合同约定层高，但根据住房和城乡建设部发布的《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014）4.2.3的规定，商店营业厅的最低净高为3－3.5米，讼争房屋层高未违反上述国家标准。3．王明建、林丽丹主张因为层高减少导致无法将房屋改造两层使用致使房屋价值严重受损，缺乏事实与法律依据。首先，双方在合同中未对讼争房屋可以改造成两层作约定，讼争房屋的规划设计并无双层设计，且涉及擅自改变房屋结构，势必影响消防安全，需要取得相关部门审批，王明建、林丽丹无权随意改变房屋结构。其次，层高缩减给买受人造成影响相对有限，目前讼争楼盘大多数店铺均已装修并投入使用经营，事实上未影响到商铺的正常使用，讼争房屋商业价值不但未减损，相反商铺价格已上涨是客观事实，买受人因为房屋价格上涨已受益，购房合同目的早已实现。四、本案合同对实际交房时层高不足是否造成违约及违约责任如何承担均未约定，法律法规亦无明确规定，王明建、林丽丹主张答辩人存在违约行为并以合同价款的10%计算损失，缺乏合同与法律依据。1．合同第四条中约定价款是以建筑面积价格为计算依据，房屋面积直接影响到房屋的价款和实际使用，而房屋层高则与价款并无必然联系，房屋面积不足导致购房人实际可使用的面积减少，对购房人的影响较大，而房屋层高不符合约定，但符合国家标准，对买受人影响相对有限，王明建、林丽丹未举证证明其实际遭受损失金额，而直接按合同总价款的10%计算其损失，明显过高且不合法不合理，既不能客观反映损失的大小，也未考虑实际受损及答辩人的违约过错程度，过分加重了出卖人的责任，显失公平。2．房屋面积不足与层高不足是性质完全不同的两种概念，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋面积减少买受人可以主张返还相应房款及利息，但是当层高达到国家标准后，建筑面积不变，层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不会导致房屋商业及使用价值成相应比例的增加或减少，这与层高不变、房屋建筑面积的增减带来的空间增减会直接导致房屋商业及使用价值成相应比例的增减并不相同。两者性质并不相同，更不能类推适用前述规定。3．即便要计算赔偿层高不足赔偿损失，应根据当事人违约程度及买受人实际遭受损失程度酌情确定赔偿数额。根据最高人民法院合同法司法解释二第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及民诉法第64条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，王明建、林丽丹未能证明其实际损失，答辩人主观上不存在故意违约及降低层高设计建设标准，更未从中获利，如果要答辩人承担违约赔偿损失，客观上应当参考减少的30cm层高的建工成本计算其损失赔偿金额，本案房屋30cm层高的建工成本为2421元。五、本案讼争房屋不存在逾期办证违约天数，王明建、林丽丹诉求逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据。根据合同约定，办证期限应当从商品房交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案因为买受人原因直至2019年8月22日才实际办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付使用后的第91日即从2019年11月21日起算。根据合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续……”本案答辩人已通知买受人于2017年10月31日前办理交房手续，因买受人原因迟延接收房屋，买受人与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及买受人出具的承诺书所确认的交房时间为2019年8月22日，根据商品房买卖合同司法解释第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，通过向买受人交钥匙行为完成房屋转移占有，故应认定于2019年8月22日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为讼争房屋的交付使用时间，本案系买受人原因未及时来收房并配合办证导致逾期办证，答辩人不存在办证违约情形。六、即便要计算逾期办证违约金也只能计算至产权初始登记之日，即截止于答辩人通知办证之日。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前置条件是要求买受人先配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费、测绘费等税费，因为买受人原因未及时配合办证，致使房屋所有权证办理时间超过约定时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。七、本案中的逾期办理房屋权属证书并非答辩人原因造成，根据合同约定，答辩人无需承担违约责任。1．逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非答辩人原因造成的。2．对答辩人而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是答辩人的怠于履行，相反，答辩人为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主的利益已竭尽全力。根据合同法第一百一十条规定，买受人不能请求答辩人履行，答辩人无需承担违约责任。3．“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是合同及其补充协议的约定，也是最高人民法院审理商品房案件司法解释第十八条规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案答辩人已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属证书的原因不应归责于答辩人，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能的不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及进办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后答辩人即组织材料向东山县经济技术开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山经济技术开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，答辩人重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然而东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，答辩人更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非答辩人原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综上所述，层高不足未给买受人造成实质损失，王明建、林丽丹起诉层高违约赔偿，缺乏事实与法律依据，逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权初始登记之日，且由于非答辩人的原因造成，答辩人无需承担违约金，故请求依法裁决。 新新房地产公司向本院提出反诉请求：1．判令王明建、林丽丹支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金15848元（自2018年12月1日起每日按贷款金额的万分之二计算至办理房屋权属登记之日止，即计至2019年9月10日）；2．判令王明建、林丽丹承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王明建、林丽丹与新新房地产公司于2014年5月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了登记备案手续，购房合同约定王明建、林丽丹向新新房地产公司购买新新·帝景国际星城1号楼D108室，总价款568400元，其中银行按揭贷款支付280000元，新新房地产公司为王明建、林丽丹向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。购房合同签订后，新新房地产公司于2017年10月交付上述商品房，并于2018年11月14日取得房屋所有权初始登记，且已通过电话、发函、登报公告等方式通知王明建、林丽丹尽快办理房屋分户权属登记。新新房地产公司于2018年11月14日正式发《产权登记代办通知函》通知王明建、林丽丹应于15日内带齐相关材料办理房屋权属登记丰关手续及缴交相关费用，然而王明建、林丽丹未依约办理房屋权属登记手续，至2019年8月23日才办理房屋权属登记手续并缴交费用，王明建、林丽丹的行为已构成逾期缴交房屋权属登记税费，现因王明建、林丽丹的原因导致房屋权属登记无法在规定期限内办理，致使新新房地产公司未能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了新新房地产公司的阶段性担保责任，根据购房合同附件六第一条第四款第5点约定，王明建、林丽丹若逾期支付相关税费，应每日按照贷款金额的0.02%支付违约金。 王明建、林丽丹辩称，1、答辩人并未委托新新房地产公司办理产权证，无需承担违约责任。答辩人并未与新新房地产公司签订任何书面协议，或者口头委托新新房地产公司代为办理产权证。根据购房合同附件六第一条第四款第五点，买受人委托出卖人代为办理商品房权属登记，才需要承担违约责任。本案中，答辩人并未委托新新房地产公司办证，无须承担责任。2、答辩人已经在交房前将契税、公维金等税费缴清，并不存在逾期缴纳税费的现象，无须承担违约责任。答辩人也已于2019年8月23日缴纳面积误差款和办证费用。3、新新房地产公司并未因答辩人何时办妥产权证而产生损失，新新房地产公司向答辩人主张违约金没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：王明建、林丽丹于2014年5月22日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定王明建、林丽丹购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼D108号商品房，该商品房的用途为店面，层高5.1米，面积40.6平方米，总价款568400元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定：遇到昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气；遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，王明建、林丽丹按合同约定支付了全部购房款。另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。王明建、林丽丹于2019年8月22日办理了交房手续，于2019年9月10日取得商品房的不动产权证书。双方当事人在庭审中确认涉案商品房的实际层高为4.8米。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司是否构成逾期交房；二、新新房地产公司是否构成逾期办证；三、新新房地产公司是否应按总房款的10%赔偿层高不足的损失；四、王明建、林丽丹是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金。本院对此分析认证如下： 关于新新房地产是否构成逾期交房的问题 王明建、林丽丹认为，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年6月30日前，但新新房地产公司逾期至2017年11月7日才履行交房义务，应按合同约定支付逾期交房违约金，并提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，以证明双方在合同中对房屋价款、交房期限及逾期交房的违约责任进行了约定；2、不动产登记资料查询结果证明，以证明东山县西埔镇景运巷1号帝景星城小区1号楼、2号楼于2017年11月30日竣工的事实。 新新房地产公司认为，因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素，交房期限可顺延440天，顺延至2017年9月13日，逾期交房时间应当截止通知交房之日为2017年10月31日，并提供以下证据：1、《商品房买卖合同》、《气象报告》，以证明根据合同附件六第五条第三款约定，2014年5月22日至2016年6月30日出现昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气的共计440天，可以顺延交房；2、《高处作业分级（GB/T3608－2008）》、《建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程》、《建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程》和《混凝土结构工程施工规范》，以证明双方约定遇到降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气可以顺延交房，是依据国家多项强制性规范作出的合法、合理的约定；3、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消除验收意见书，以证明案涉工程已于2017年8月28日竣工，2017年10月19日通过消防验收；4、收楼通知书、EMS邮寄单，以证明新新房地产公司于2017年10月29日向王明建、林丽丹发出收楼通知书，要求王明建、林丽丹于2017年10月31日前配合办理交房手续；5、监理日记、施工日记、监理机构主要监理人员配备表、项目监理机构印章使用授权书、施工机构主要施工人员配备表、项目施工机构印章使用授权书，以证明因昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气，导致实际停工470天，监理机构派驻项目人员真实存在，与签字人相吻合，监理日志所盖印章确系监理单位授权，并非虚假。 本院认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，其内容公平合理，合法有效。从《监理日记》《施工日志》和《气象报告》文本看，其中部分记录确实不够规范，但该瑕疵对其真实生并不足以产生实质影响，且王明建、林丽丹也未提交足以反驳的相反证据，故应认定《监理日记》《施工日志》和《气象报告》具有证明力，可以作为本案的定案依据。经核对《监理日记》《施工日志》和《气象报告》，自合同签订之日2014年5月22日起至约定的交房之日2016年6月30日止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计426天，新新房地产公司据此可顺延交房426天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年8月31日。合同附件六补充协议第五条第6项约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受……。”新新房地产公司于2017年10月29日向王明建、林丽丹发出收楼通知书，其履行交房义务时间按上述约定应认定为2017年11月7日，比顺延后的交房时间2017年8月31日迟延68天，故新新房地产公司已构成逾期交房，逾期天数为68天。 二、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题 王明建、林丽丹认为，新新房地产公司未在合同约定的期限内办理房屋权属登记并使其取得房屋权属证书，应按合同约定支付从2018年2月5日起至2018年11月15日共计283天的逾期办证违约金。 新新房地产公司认为，逾期办证并不是其原因导致，其无需承担逾期办证违约责任，并提供以下证据：1．收楼资料领取、钥匙签收单和承诺书，以证明讼争商品房实际交付使用的日期为2019年8月22日，本案逾期办证的起算点应当为实际交付使用后的第91天，即2019年11月21日起算，本案不存在逾期办证违约情形；2．用地验线技术报告、验线测绘费票据，以证明新新房地产公司于2017年11月开始申请用地复验，取得用地验线测绘报告。 本院认为，关于逾期办证违约金起算日，根据合同第十四条约定所使用的文字，其表述为“商品房交付使用后90日内”，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会有发生执掌后果，继而发生“使用”，故起算日应理解为讼争商品房实际交付第二日。本案讼争商品房于2019年8月22日已实际交付给王明建、林丽丹，根据合同约定应认定2019年11月21日系约定办证截止日。而王明建、林丽丹已于2019年9月10日取得不动产权证书，早于双方约定的办证截止日，故新新房地产公司并不构成逾期办证。 三、关于新新房地产公司是否应赔偿商品房层高不足的损失问题 王明建、林丽丹认为双方签订的商品房买卖合同约定其购买的商品房用途为店面，层高为5.1米，但该商品房实际层高为4.8米，新新房地产公司应按购房款的10%赔偿损失，并提供如下证据：1．工程返修单，证明2幢D117、D118店面层高不够，面积不够，无卫生间，顶板露筋的事实；2．照片，以证明新新房地产公司交付的店面层高只有4.8米，无法隔成两层，导致业主购房目的无法实现。 新新房地产公司对王明建、林丽丹提供的工程返修单、照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为层高减少未对王明建、林丽丹造成实质损失，仍然符合国家强制规范标准且已经超过福建省规定的店面层高设计最高标准，房屋面积也未减少，并提供如下证据：1．住房和城乡建设部发布的《商店建筑设计规范》（JGG48-2014），以证明商店营业厅的最低净高为3－3.5米，讼争商品房层高未违反国家标准；2．福建省城市规划管理技术规定，以证明讼争商品房的层高4.8米已经属于超过层高设计规定，足以满足正常使用要求，不影响商业使用价值；3．工程审核书，以证明出卖人并未因为层高减少0.3米获利，客观上买受人因为层高减少所遭受的损失为该0.3米支高的建造成本2421元。 本院认为，商品房买卖合同第三条约定讼争商品房用途为店面，层高为5.1米，但是经双方当事人确认实际层高只有4.8米，比合同约定减少0.3米，新新房地产公司已构成违约。双方当事人并未就层高不足应承担的违约责任进行约定，应根据新新房地产公司的违约程度和王明建、林丽丹的受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于涉案商品房4.8米的层高足以满足正常使用的需要，房屋实际层高比合同约定减少0.3米，对王明建、林丽丹使用房屋有一定的影响，但影响相对有限，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜，即568400元×2%﹦11368元。新新房地产公司主张应按层高减少0.3米的建工成本2421元确定赔偿金额，本院不予采纳。 四、王明建、林丽丹是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的问题 新新房地产公司认为王明建、林丽丹应支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金15848元，并提供如下证据：1．商品房买卖合同及补充协议，以证明合同附件六补充协议第一条第四款第5点约定：“买受人委托出卖人代为办理该项商品房的权属登记，买受人应在…买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额日万分之二向出卖人支付违约金，办理权属登记的时间顺延。”因王明建、林丽丹原因导致权属登记迟延办理，致使新新房地产公司担保责任无法及时解除，王明建、林丽丹应承担违约责任；2．个人住房借款合同，以证明王明建、林丽丹办理银行按揭贷款，新新房地产公司为此承担阶段性担保责任；3．开发项目首次登记证明和办理产权登记公告，以证明新新房地产公司于2018年11月14日取得讼争房屋初始产权登记证明，于2018年11月15日刊登公告通知买受人于公告次日起15日内办理不动产登记手续；4．产权代办通知函、快递单、投递记录，以证明新新房地产公司于2018年11月15日发函通知买受人办理产权登记事项并要求于15日内办理缴费办证等事宜；5．收款收据、不动产权证书，以证明因王明建、林丽丹逾期办理缴费办证，于2019年9月10日取得产权证书，加重新新房地产公司阶段性担保责任。 王明建、林丽丹对新新房地产公司提供的上述证据的真实性无异议，但认为其对新新房地产公司刊登办理产权登记公告并不知情，也未委托新新房地产公司代为办理产权证，新新房地产公司未产生任何损失，王明建、林丽丹无需承担违约责任。 本院认为，王明建、林丽丹并未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求王明建、林丽丹按商品房买卖合同附件六补充协议第一条第四款第5点的约定承担违约责任，没有依据，而且新新房地产公司并举证证明其因王明建、林丽丹迟延办理权属登记所造成的损失，故新新房地产公司要求王明建、林丽丹支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，王明建、林丽丹与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、房屋交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房426天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年8月31日，而新新房地产公司履行交房义务时间为2017年11月7日，比顺延后的交房时间2017年8月31日迟延68天，故新新房地产公司已构成逾期交房，新新房地产公司应承担的逾期交房违约金为568400元×0.0003/天×68天﹦11595.36元。讼争商品房于2019年8月22日实际交付给王明建、林丽丹，根据合同约定应认定2019年11月21日系约定办证截止日，王明建、林丽丹已于2019年9月10日取得不动产权证书，早于双方约定的办证截止日，新新房地产公司并不构成逾期办证。讼争商品房实际层高比合同约定减少0.3米，对王明建、林丽丹使用房屋有一定的影响，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜，即568400元×2%﹦11368元。王明建、林丽丹未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求王明建、林丽丹支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王明建、林丽丹支付逾期交房违约金11595.36元；二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王明建、林丽丹层高不足的损失11368元； 三、驳回王明建、林丽丹的其他诉讼请求； 四、驳回福建新新房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3775元，减半收取计1887.5元，由王明建、林丽丹负担1658元，福建新新房地产开发有限公司负担229.5元。反诉案件受理费196元，减半收取计98元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴玛莉 二〇一九年十二月二十八日 书记员  李婷婷 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。