广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14920号原告：东莞市汇港物业管理有限公司，住所：广东省东莞市************************。法定代表人：王炳发，总经理。委托代理人：简春铃，系原告公司员工。委托代理人：黄红岩，系原告公司员工。被告：曾溢锋，男，汉族，1994年10月19日出生，住址：广东省东莞市***************，公民身份号码:441************377。委托代理人：曾东新，男，汉族，1972年11月6日出生，住址：广东省东莞市***************，公民身份号码：441************393，系被告的父亲。原告东莞市汇港物业管理有限公司（以下简称汇港公司）诉被告曾溢锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告汇港公司的委托代理人简春铃、黄红岩，到庭参加了诉讼；被告曾溢锋，经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇港公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清还所欠原告从2018年6月1日起至2019年5月止的物业费管理费总计为12508.44元，及违约金（按合同约定每天0.1%计违约金至付清为止，暂计至2019年5月16日止违约金为1916.92元）；2、由被告承担本案诉讼费及3000元律师费用。事实和理由：被告于2016年12月1日购买了位于东莞市常平镇横江厦金凯水都凯茵水岸2-11-102号别墅，建筑面积为315.87平方米，被告购买的凯茵水岸2-11-102号在东莞市房产管理局有登记备案，权属证书号：粤（2016）东莞不动产权第0068314号，由房地产开发商即东莞市常平房地产开发实业公司委托东莞市汇港物业管理有限公司对金凯水都花园进行物业管理。原告依约履行了物业管理服务义务，但被告一直欠付从2018年6月起至今的物业管理费。原告曾多次发出缴费通知函给被告，并每月有电话或信息进行催收所欠费用，但被告收到一直置之不理。时至今日，被告仍未将所欠的物业管理费清还给原告，现原告为维护自己的合法权益不受侵犯，依据相关法律的规定，诉诸法院，恳请法院依法公正判决，保护原告的合法权益。原告汇港公司对其上述主张提供的证据有：欠费清单（打印件），缴费通知函（打印件），快递单（复印件），不动产登记查询，前期物业服务合同，微信及电话催费记录（没有原件）。被告曾溢锋辩未答辩未举证。被告曾溢锋的委托代理人曾东新于本案庭审结束后到法庭，本院已对曾溢锋的委托代理人曾东新进行了询问。曾东新表示：对汇港公司诉请的物业管理费无异议，同意交纳管理费物业费，但因工厂的货款没有收回来，所以没有钱交物业费，希望汇港公司给宽限期给曾溢锋交纳物业管理费，并主张汇港公司不应当收取滞纳金；曾溢锋还表示，未签收过汇港公司邮寄的任何材料。本院经审理认定事实如下：汇港公司是案涉物业（广东省东莞市*******金凯水都凯茵.水岸2-11号102）所在小区的前期物业管理企业，受开发商东莞市常平房地产开发实业公司的委托进行物业管理。《前期物业服务合同》及其附件显示：汇港公司受开发商委托管理的事项包括物业共用部位的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理及共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；别墅3.3元/平方米/月，物业服务费用（物业服务资金）按月缴纳，应在每月10日前缴纳；委托管理期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自行终止；业主或物业使用人应于每月10日前按月向汇港公司交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日汇港公司按欠费总额的千分之一收取违约金。不动产登记查询显示，曾溢锋是东莞市*******金凯水都凯茵.水岸2-11号102号房的业主，该房产的建筑面积为315.87平方米。汇港公司主张，曾溢锋拖欠其2018年6月1日至2019年5月期间的物业管理费，为此提供了金凯水都凯茵水岸别墅102号欠费清单拟以证实，曾溢锋对汇港公司诉请主张的物业管理费没有异议，认为汇港公司不应当收取违约金。缴费通知函、快递单显示，汇港公司2018年10月及11月通过邮寄缴费通知函至曾溢锋的案涉房产的方式催收过物业管理费，但未向本院提供邮寄的回执。曾溢锋亦明确，未收到过汇港公司邮寄的任何邮件。微信及电话催费记录显示，汇港公司通过微信及电话的方式向曾溢锋催收物业费，2018年的微信聊天记录显示，曾溢锋没有回复，2019年10月2日的微信聊天记录显示，曾溢锋回复“好，会尽快安排，谢谢您”。庭审中，汇港公司明确，其诉请的管理费为2018年6月1日至2019年5月31日期间的，对于诉请的律师费没有依据，并明确放弃该项诉讼请求。曾溢锋对案涉物业所在小区至今仍由汇港公司在实际进行物业管理的事实未提出异议，并同意交纳物业管理费，但主张无需交纳违约金。汇港公司明确，对本案适用小额诉讼程序来审理实行一审终审没有异议。以上事实，有前述汇港公司提供的证据材料及本院庭审笔录及询问笔录附卷为证。本院认为，汇港公司是案涉物业（东莞市*******金凯水都凯茵.水岸2-11号102）的前期物业管理企业，曾溢锋是东莞市*******金凯水都凯茵.水岸2-11号102的业主。现虽然《前期物业服务合同》已届期，但至今仍由汇港公司为案涉小区提供物业管理服务，曾溢锋亦未对该事实提出异议，故双方之间构成了物业管理服务合同关系。汇港公司诉请按3.3元/平方米来计收案涉物业的管理费，有汇港公司与开发商签署的《前期物业服务合同》及其附件为据，曾溢锋理应按该约定按期足额交纳物业管理费。曾溢锋对欠费清单上显示尚欠的管理费未提出异议，确认尚欠案涉物业管理费，并同意交纳管理费；故对汇港公司诉请2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费12508.44元，本院予以支持。至于违约金。曾溢锋未按约定按期足额交纳物业管理费，已构成逾期付款的违约情形。庭审中，汇港公司明确，其诉请的违约金以每月应交的物业管理费即1042.37元（315.87平方米×3.3元/平方米/月）为基数、从次月11日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，如2018年6月的从2018年7月11日起算，如此类推，该诉请有《前期物业服务合同》及其附件的约定条款为据。曾溢锋主张，汇港公司不应当收取违约金，但未提供反证证明，故对曾溢锋的抗辩主张，缺乏理据，本院不予采纳。故对汇港公司诉请的违约金，合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以尚欠的物业管理费金额为上限。对汇港公司诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。至于律师费。汇港公司明确，诉请律师费没有依据，依法撤回该项律师费的诉请，为其自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条、第二百八十二条的规定，缺席判决如下：一、被告曾溢锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市汇港物业管理有限公司支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费12508.44元及逾期支付该期间物业管理费的违约金（违约金以每月应交的物业管理费即1042.37元为基数、从次月11日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，如2018年6月的从2018年7月11日起算，如此类推，但违约金的总额以尚欠的物业管理费金额为上限）；二、驳回原告东莞市汇港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元（原告已预交），由原告东莞市汇港物业管理有限公司负担20元，由被告曾溢锋负担98元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  汤文锋二〇一九年十二月十三日书记员  黄文倩张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条：下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。第二百八十二条：小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。