河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1864号原告（反诉被告）：黄铄，女，汉族，1982年5月10日出生，住址：北京市朝阳区。委托代理人：黄天增，男，汉族，1953年9月11日出生，住址：河南省洛阳市涧西区。委托代理人：李旭，男，汉族，1957年6月8日出生，住址：河南省洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：新乡荣祥房地产开发有限公司统一社会信用代码：914107006646608100住所：新乡市卫滨区菜市街39号法定代表人：黄志明委托代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师。原告（反诉被告）黄铄诉被告（反诉原告）新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称：荣祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄铄委托代理人黄天增、李旭，被告（反诉原告）荣祥公司委托代理人丰雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称:原告与被告于2014年9月18号签订了编号为2014-0901697的《商品房买卖合同》，在第十五条关于产权登记一项中明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.015%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。”双方合同第八条规定的交房日期为2015年3月31号前；但是截至今日被告仍没有将初始登记的资料报新乡市不动产登记和交易中心备案。致使原告无法取得产权证书。原告已经履行了合同约定，付清了全部购房款和维修基金。但是，被告却没有按合同的约定履行责任，让原告在规定期限内取得房地产权属证书。原告依据《商品房买卖合同》第十五条第1项的约定，要求退房、退还购房款和维修基金、赔偿损失，支付违约金。被告（反诉原告）辩称及反诉称：1、双方签订的买卖合同第十五条中约定的解除合同的适用条件为：原告因为被告的原因不能在规定期限内取得房产证的，原告可以选择第一款或第二款的约定解除合同或要求支付违约金。目前的情况，被告没有在商品房交付360日进行备案，不符合双方约定的合同解除的适用条件。2、退一万步说，即便认定被告违约，最终解除合同，也应当按照买卖合同的约定及购房款的0.015%对原告进行赔偿。原告要求按央行同期贷款基准利率没有法律依据。3、原告在2018年3月31日返租期到期后，至目前为止，根据双方签订的买房合同--附件四补充合同第三条第三款约定，原告应当办理交房手续而没有办理，即原告因怠于履行交房义务，按照该条款的约定，则视为已接收该房屋，自接收之日起，占有使用的收益产生的利息，是原告获得的，故被告在此提出反诉，即自2018年4月1日起截止到2019年10月31日，要求原告返还在此期间对房屋的使用所产生的收益，暂计算为月租金4656.32元，共十七个月79157.44元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：1、合同第十五条已经明确约定，被告在产权处没有备案，被告已经违约。根据人民法院调取的证据，已经明确表示，被告未办理初始登记，初始登记仅仅是对土地所有权和使用权的依据，不同于首次登记，这说明被告在没有取得土地使用证的情况下，违法建造了凤凰名都六号楼，而且进行非法预售，对购房人隐瞒了事实，进行了欺诈，因此应当撤销合同，返还原告的购房款。2、根据合同法第一百一十四条第二款之规定，被告按照合同中赔偿0.015%不足百元，所以我们要求按照央行的利率计算，应当按照法律规定的要求计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，这些都是有法律依据的。3、被告反诉自2018年4月1日起截止到2019年10月31日和返租三年的租金的问题，第一次开庭时被告已经承认承租公司和被告是同一个公司，追索租金是不存在的，且被告追索的不是60万的房款，而是80万的房款，我们起诉时是按照60万的房款，如果被告还要继续按照80万的房款计算，我们也要按照80万元房款起诉，并且被告所反诉的事儿和本案无关，所以被告的反诉不成立。原告向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、凤凰名都编号为37号的认购书一份，2、凤凰名都置业顾问张慧确认购买凤凰名都商品房给以优惠的录音。证明：2013年12月22日被告向特定的原告签发了编号为37号的认购书，确认同意原告认购凤凰名都6号楼建筑面积为42.91平方米的房源，并承诺给予特别优惠。在优惠形式一栏中，明确填写：“①、1千抵1万；②、99折优惠；③、79折返租。”在优惠后单价栏中明确：每平方米14677.63元；在优惠后总价栏中明确：629817元。第二组证据：《商品房买卖合同》1份；购房发票1份；付款凭证4份；契税完税发票1份；契税申报表1份。维修基金收据1份。证明：原告于2014年9月18日与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同第六条约定，一次性付清房款610000元和维修基金2575元；完全履行了合同的义务。而被告却没有按照合同第八条如期交房，至今仍没有按该合同第十一条进行移交。第三组证据：《商铺租赁合同》1份；国防蓝海私营企业基本注册信息查询单1份；国家企业信用信息公示报告2份（荣祥与蓝海）；延期交房通知书1份；被告的黄总与原告当面对话的表述：明确一个主体负责两个公司的录音；2015年5月15日拍照的无水无电毛墙毛地的商铺照片5张。证明：1、原告在2014年9月18日与被告签订《商品房买卖合同》的同时，被告与安阳国房蓝海策划代理有限公司故意串通，虚构“返租”情节，诱使原告与安阳国房蓝海策划代理有限公司签订了编号为2014-（租）-00的《商铺租赁合同》。而在《商铺租赁合同》的第九条第1项明确载明，是《商铺返租使用合同》，实际已确认签订的就是《商铺返租使用合同》。2、在《商铺租赁合同》的第二条租赁方式中明确约定：“甲方将该商铺出租给乙方，由乙方在法律规定和本合同约定的范围内进行合法使用。”3、在《商铺租赁合同》的第三条租赁期限中明确约定：“以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起三年为准，租赁期限起始于2015年3月31日至2018年3月31日止。”第八条第3项明确约定为“返租”使用。4、原告与安阳国房蓝海策划代理有限公司签订《商铺返租使用合同》后，安阳国房蓝海策划代理有限公司并未履行《商铺返租使用合同》所约定的义务，而是在未告知原告的情况下，于2015年10月30日，在约定的租赁期开始仅仅3个月后（计入4个月的延迟交房期限），就进行了注销。致使该合同第六条第2项约定的“乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态”无责任主体落实；严重损害了原告的利益。5、被告与安阳国房蓝海策划代理有限公司故意串通，虚构“返租”情节的主要表现为：A、《商品房买卖合同》与《商铺返租使用合同》的法人代表同为一个自然人-宋颖。B、联系电话为一个电话：037320××××0；C、在《商铺返租使用合同》的第三条租赁期限中明确约定了以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》为前提条件，规定租赁期限起始于2015年3月31日至2018年3月31日止”D、《商铺返租使用合同》没有明确租金价格和付款日期，明显可以看出是与《商品房买卖合同》配套使用，是虚构“返租”这一事实，具有的明显的欺诈性；E、就在《商铺返租使用合同》刚步入履行之时，安阳国房蓝海策划代理有限公司，就在没有告知原告和原告不知情的情况下，于2015年10月30日进行了注销，构成了欺骗。6、2019年5月15日，原告在被告黄总办公室当面与黄总交流房价时（录音），黄总讲到：“两个概念：一个是销售，一个是租赁；一个是我卖给你，一个是你租给我。”更直接表明了两公司为一个主体。第四组证据：2019年10月23日新乡市不动产登记和交易中心关于“凤凰名都6号楼”不能办理房产证的回复一份，证明：被告未按与原告签订《商品房买卖合同》履行，致使原告无法办理房屋产权证书，损害了原告的利益。被告未向本院提交证据材料。经庭审质证：被告对原告提交的证据认为：对第一组证据的第一、二份证据真实性无异议。双方对房屋确认优惠的第一二三项，以及最后确定的价格，没有异议。对第二组证据的真实性没有异议。对第三组证据的第一二四份证据真实性无异议，第三份证据真实性无法核实，第五六份证据庭后提交质证意见。对于证明目的：（1）商铺租赁合同第九条写的是商铺返租合同，是笔误；第九条商铺返租租赁合同和商铺租赁合同是同一个合同，根据《合同法》规定，合同的名称并不影响合同的性质、双方的权利义务。（2）被告未在商品房买卖合同中约定的交房期限向原告交付房屋，并未影响原告的实际利益，因为在租赁合同中，租赁的起始期限和买卖合同约定的交房期限均为2015年3月31日，被告延后交房影响的仅仅是安阳蓝海的租赁权益，并未影响原告的租赁权益，租赁期满在2018年3月31日，具备交房条件。商铺租赁合同中，虽没有在条款中体现租赁价格，但是根据认购书中体现的合同七九折返租折合房价，原告明确知晓该情形，并且予以认可。对第四组证据无异议。依据上述有效证据及庭审，本院可以认定以下事实：2013年12月22日，原告与被告签订《凤凰名都认购书》，优惠形式：“①、1千抵1万；②、99折优惠；③、79折返租。”在优惠后单价栏中明确：每平方米14677.63元；在优惠后总价栏中明确：629817元。2014年9月18日，原告与被告签订了编号为2014-0901697的《商品房买卖合同》，同日，原告与安阳国房蓝海策划代理有限公司签订《商铺租赁合同》，租期为三年；2015年3月26日，被告通知原告延期交房，延期交房至2015年7月31日止。2014年9月18日，根据优惠条件，原告向被告支付房款610000元，维修基金2575元。合同约定：第八条约定2015年3月31日前交房，第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.015%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。”安阳国房蓝海策划代理有限公司在租赁期届满后，未将房屋交于原告。因被告未在产权部门办理房屋初始登记，原告依据《商品房买卖合同》第十五条第一项的约定，要求解除合同、退还购房款和维修基金、赔偿损失，支付违约金。被告反诉，要求原告支付2018年4月安阳国房蓝海策划代理有限公司三年租期之后的房租，房租共计79157.44元。另查明：被告开发建设的新乡市中同路399号“凤凰名都6号楼”，截止2019年10月23日，被告未在新乡市不动产登记和交易中心办理初始登记，故不能办理不动产证书。安阳国房蓝海策划代理有限公司于2015年10月30日注销。本院认为：根据《合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第一百一十四条：约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者冲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或则仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，因被告至今未在不动产登记和交易中心办理初始登记，致使原告无法办理产权证书，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。双方约定的违约金不足以弥补给原告造成的损失，应以银行贷款利率计算违约金为宜。因案涉房产安阳国房蓝海策划代理有限公司未向原告移交，原告也没有实际占有使用收益，故被告的反诉无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告黄铄被告新乡荣祥房地产开发有限公司签订的编号为2014-0901697《商品房买卖合同》；二、被告新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄铄购房款610000元、维修基金2575元及违约金（以610000元为基数，违约金起止日期自2014年9月18日起至购房款付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回反诉原告新乡荣祥房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12327元，反诉费890元，保全费4370元，由被告新乡荣祥房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：范正阳审 判 员 ：李天使人民陪审员 ： 李 恒二〇一九年十二月十四日书 记 员 ： 马 琳