江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初6982号 原告：江苏福璟房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213220893454266，住所地江苏省沭阳县上海南路362号南湖郡17号楼。 法定代表人：肖荣仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴占强，江苏序阳律师事务所律师。 被告：高兴飞，男，1983年2月28日出生，江苏省沭阳县人，居民，住所地江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：刘志忠，沭阳县悦来法律服务所法律工作者。 原告江苏福璟房地产开发有限公司（以下简称“福璟公司”）与被告高兴飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭审理，后因案情需要，依法转为适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人吴占强到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加第二次庭审、被告委托诉讼代理人刘志忠到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告福璟公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告高兴飞签订的编号为201509222933059的福璟·南湖郡2-2-405号《商品房买卖合同》；2、判令被告给付原告代偿款62677.38元、违约金91138.6元。事实和理由：2015年，被告购买原告开发的福璟·南湖郡2-2-405号商品房，与原告签订《商品房买卖合同》，双方就商品房价款、付款方式等进行了约定。后被告与中国银行股份有限公司沭阳县支行签订《个人一手房住房贷款合同》，原告作为保证人为被告提供阶段性担保责任。个人按揭贷款合同签订后，被告已超过三期逾期向贷款银行支付房屋按揭贷款，导致贷款银行从原告保证金账户内扣划贷款及利息。原告认为，被告的行为属严重违约，应承担违约责任。原告特具状起诉，请求依法支持。 被告高兴飞辩称：被告已按《商品房买卖合同》约定支付了房屋首付款，并办理贷款支付了购房款余款，不存在违约行为，原告无权要求解除合同。对原告代被告垫付的代偿款，被告同意支付给原告。原告主张按房屋总价款计算的违约金过高，被告同意按原告为被告担保的金额计算违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、商品房预售许可证、中国银行客户借记回单及贷款还款回单各一份、贷款已还款明细清单、律师函、快递单及投递记录；被告对上述证据真实性均未提出异议，但认为商品房买卖合同补充协议第四条第五款是独立的担保合同，律师函其并未收到；因原、被告对上述证据真实性均无异议，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，原告福璟公司和被告高兴飞签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于沭阳县房屋（以下简称“涉案房屋），建筑面积120.65平方米，单价每平方米3776.98元，总金额455693元；首付款182693元，贷款273000元；合同补充协议（附件四）第四条第（五）款约定：“出卖人按约定为买受人的按揭贷款提供阶段性连带责任担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息（以下称代偿款），则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，由买受人向出卖人承担相应的违约责任，且买受人按日向出卖人支付千分之一的违约金。逾期归还按揭贷款本息超过三次（含三次）的、或因买受人原因被贷款银行解除按揭合同的，视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合约，产生的所有费用（包括税费）全部由买受人承担，房屋装饰装修物无偿归出卖人所有，且买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金。” 《商品房买卖合同》签订后，被告高兴飞（作为借款人）、原告福璟公司（作为保证人）和中国银行股份有限公司沭阳支行（作为出借人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告高兴飞向中国银行股份有限公司沭阳支行贷款273000元用于购买涉案房屋，贷款期限为120个月，利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮5%，还款方式为等额本息，原告福璟公司作为保证人在《个人一手住房贷款合同》上盖章，未约定保证方式，合同中保证期间相关内容未填写。 在审理过程中，原、被告均陈述，被告已按约定向原告支付了首付款182693元，中国银行股份有限公司沭阳支行已向原告支付了273000元。 被告高兴飞从2018年1月8日起未按《个人一手住房贷款合同》约定归还借款本息，至2019年9月12日，已逾期21期，原告福璟公司承担保证责任，于2018年9月6日向中国银行股份有限公司沭阳支行支付本息23875.75元、于2019年1月24日支付本息14816.08元，于2019年9月12日支付本息23875.75元，合计62677.58元。原告现诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为：原告福璟公司和被告高兴飞签订的《商品房买卖合同》及原、被告和中国银行股份有限公司沭阳支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。《个人一手住房贷款合同》未约定原告福璟公司的保证方式，原告福璟公司应按连带责任保证承担保证责任。 本案争议焦点为，涉案《商品房买卖合同》能否解除。 第一，从基础法律关系角度分析。高兴飞逾期未归还银行贷款，导致作为保证人的福璟公司承担保证责任，是双方之间基于借款合同关系和保证合同关系产生的权利义务，而非基于商品房买卖合同关系产生的权利义务，福璟公司承担保证责任后，依法取得向债务人高兴飞追偿的权利。 第二，从合同目的角度分析。商品房买卖合同中，福璟公司作为出卖人，其主要合同义务是将涉案房屋交付给买受人并将所有权转移登记至买受人名下，高兴飞作为买受人，其主要合同义务是支付购房款。本案中，根据原、被告陈述，高兴飞向福璟公司支付了首付款，并办理贷款支付了购房款余款，已经履行了其作为买受人的义务，福璟公司在商品房买卖合同中作为出卖人的合同目的已经实现。 第三，从违约程度角度分析。被告逾期未归还银行贷款，导致原告承担保证责任，代偿本息累计62677.58元，虽符合《商品房买卖合同》合同补充协议（附件四）第四条第（五）款约定的违约情形，但原告代偿金额与合同约定的房屋价款相比，所占比例较小，被告违约程度比较轻微。 综上，被告高兴飞虽存在逾期归还贷款本息的违约行为，但其违反的是《个人一手住房贷款合同》项下的按期归还贷款本息义务，且违约程度比较轻微，不影响原告福璟公司基于《商品房买卖合同》实现收取购房款的合同目的，也不影响原告福璟公司基于《个人一手住房贷款合同》行使追偿权。被告高兴飞在《商品房买卖合同》中的主要合同义务即支付购房款的合同义务已经履行完毕，原告福璟公司要求解除《商品房买卖合同》不符合公平及诚实信用的民法原则，本院不予支持。 原告请求被告归还代偿款62677.38元，符合法律规定，本院予以支持。 原告请求被告按总房款的20%支付违约金，被告辩称违约金过高，并主张按原告提供保证担保的金额为基数计算违约金。本院认为，原告主张的违约金数额远超实际代偿金额，且未提供证据证明实际损失数额，现被告提出抗辩，依法应予以调整。被告在庭审中表示自愿同意按原告提供保证担保的金额为基数计算违约金，是对自己民事权利的合法处分，本院予以确认。根据被告主张，违约金数额计算为54600元【273000元×20%】。 调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告高兴飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏福璟房地产开发有限公司支付代偿款62677.38元、违约金54600元，合计117277.38元。 二、驳回原告江苏福璟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9895元（原告已预交），由原告江苏福璟房地产开发有限公司负担6519元，由被告高兴飞负担3376元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费9895元。 审 判 长  高维胜 人民陪审员  李增和 人民陪审员  王 哲 二〇一九年十二月九日 书 记 员  刘雪茹 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。