北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85140号原告（反诉被告）：李世曛，男，1984年4月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李桂英，北京仁光律师事务所律师。被告（反诉原告）：张程成，女，1985年12月14日出生，汉族，现住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王焱，北京紫乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：危羿霖，北京紫乾律师事务所律师。原告（反诉被告）李世曛（以下称姓名）与被告（反诉原告）张程成（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李世曛及其委托诉讼代理人李桂英、张程成委托诉讼代理人王焱、危羿霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世曛向本院提出诉讼请求：1、判令李世曛与张程成于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2019年1月27日签订的《补充协议》于2019年8月27日解除；2、判令张程成退还李世曛定金5000元、押金20000元、租金160000元；3、判令张程成赔偿李世曛装修损失193519.15元，包括装修设计费10800元、装修施工费83800元、建材搬运费2500元、消防改造工程61500元、装修入场费6140.2元、水电费770元及装修过程中购买原材料及人工费28008.95元；4、判令张程成赔偿李世曛购买餐饮装饰、设备费52049.68元、搬运费3461元；5、判令张程成向李世曛支付违约金66000元；6、判令张程成承担李世曛律师费20000元。事实和理由：李世曛与张程成于2018年5月17日签订《房屋租赁合同》，张程成将位于北京市朝阳区XXX区XXXX-XXX、XXX地块2#地库、3#地库-2层2039室房屋（以下简称涉案房屋）租给李世曛做餐饮使用，涉案房屋出租时没有房产证不能办理营业执照，约定租金每年330000元。因涉案房屋不能办理营业执照、电容量不够，不能经营，李世曛找到张程成多次沟通，后签订补充协议，约定自正常经营之日起计算租赁期。2019年5月未房本下发后，李世曛办理了营业执照。领取营业执照后，李世曛邀请朝阳食品药品监督管理局（以下简称食药监局）来现场勘察，准备办理食品经营许可证后开业，被食药监局告知涉案房屋位于地下二层，依据《北京市新增产业禁止和限制目录（2015）》，不允许经营餐饮，不能办理食品经营许可证。张程成出租涉案房屋知道或应当知道该房屋不能办理餐饮业，其提供的场地明显不符合约定标准，给李世曛造成巨大损失。张程成辩称，不同意李世曛的第一项诉讼请求。李世曛要求解除合同的理由不能成立，张程成要求继续履行合同。不同意退还定金、租金、押金，不同意赔偿李世曛所述的损失，不同意第四项、第六项诉讼请求。关于第五项诉讼请求，如果李世曛依照《补充协议》第三条主张违约金、损失，应当将违约金和损失一并提出，张程成不同意该项诉讼请求。不认可解除合同的理由，张程成也去食药监局进行了专业的咨询，食药监局明确告诉张程成可以办理食品经营许可，李世曛认为现场施工没有完成与事实不符，现场施工早已完成，不影响营业，已经具备开业的条件。张程成向本院提出反诉请求：1、判令李世曛与张程成于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》及2019年1月27日签订的《补充协议》继续履行；2、判令李世曛向张程成支付三个月的免租期租金82500元；3、判令李世曛向张程成支付2018年8月17日至2019年2月16日的租金165000元；4、判令李世曛向张程成支付2019年10月3日至2019年10月30日的租金24750元；5、判令李世曛赔偿张程成违约损失93500元，包括交通费5000元、律师费6000元、三个月租金损失82500元。事实和理由：张程成向李世曛交付的涉案房屋完全符合双方合同约定，属于电厨房，可以办理房本，可以经营餐饮办理食品经营许可证。李世曛在明知上述情况的前提下，没有事实和法律依据，起诉至法院意图解除合同。张程成认为合同可以继续履行，李世曛不享有合同解除权，其拒绝继续租赁涉案房屋构成违约，张程成有权依据租赁合同约定和相关法律规定要求李世曛赔偿损失。合同第四条约定租赁期内，李世曛对涉案房屋进行装修，张程成自愿让给李世曛3个月装修期，租赁期满后，李世曛不得对涉案房屋装修进行拆除、损坏，否则不予退还押金。可以理解为张程成用3个月租金钱折抵了李世曛对房屋的装修资金，现李世曛要求赔偿其装修费，违反合同约定，张程成有权要求李世曛支付3个月免租期租金。2018年5月17日支付的6个月租金在《补充协议》中已经折抵了2个月商铺占用费和4个月正常经营的租金，李世曛在签订合同后占有涉案房屋至今，2018年8月17日至2019年2月16日期间涉案房屋一直是李世曛占有，但租金165000元至今未支付，现合同已无法履行，张程成有权索要该部分租金。2019年6月4日，张程成为李世曛办理了营业执照，具备了正常经营的条件，《补充协议》约定了应自正常经营之日起4个月后，支付后续的租金，即2019年10月3日至2019年10月30日合同解除期间房屋租金24750元。李世曛拒绝继续履行合同对张程成造成了巨大损失，包括张程成来回北京、东北的交通费，维权花费的律师费以及将涉案房屋继续出租的空窗期损失，李世曛应予以赔偿。李世曛针对张程成的反诉辩称，对于第一项反诉请求，不同意继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，因为食品经营许可证不能办理，导致李世曛不能正常经营，所以应当法定解除双方的租赁合同及补充协议。对于第二项反诉请求，不同意支付三个月免租期租金，因为补充协议中明确约定从经营之日起计算租金。不同意第三、第四项反诉请求，理由同第二项反诉请求。对于第五项反诉请求，不同意支付违约金，本案张程成承诺可以做电餐饮，没有实现合同目的，应当由张程成承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，张程成从北京XXX房地产开发有限公司处购买涉案房屋，该房屋的用途为配套商业。张程成称其从开发商处购买的涉案房屋系电厨房商铺，可以经营餐饮，其是首次将涉案房屋对外出租，自己从未从事过餐饮行业，无法知晓北京市对餐饮业的相关规定，李世曛创业做餐饮，亦无从事餐饮行业的相关经验，李世曛作为承租人在租赁涉案房屋前应当清楚知晓北京市对于餐饮行业的相关规定。2018年5月17日，李世曛（承租方、乙方）与张程成（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋面积118平方米出租给乙方使用，合同包含以下条款：“1、租赁期限：租赁期为2018年5月17日起至2021年5月17日止。在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。2、租赁价格及付款方式：租金每年330000元，乙方租赁三年，付款方式为第一年及第二年6个月一付，第三年年付。租赁期间第一年及第二年物业费、取暖制冷费由甲方负责承担，第三年甲方只负责承担物业费，取暖制冷费由乙方承担。水费，电费，卫生费等一切费用由乙方承担。6、因该房屋为毛坯，甲方自愿让给乙方3个月的装修期。租赁期满后，乙方不得对房屋装修进行拆除、损坏，否则甲方不退还乙方押金。8、违约条款：如乙方在合同约定期限内拖欠房租，或私自将房屋转租，则甲方有权收回房屋终止合同，乙方所付房租及押金不予退还。并且乙方还需向甲方支付年租金20%的违约金。如甲方在合同约定期间内将房屋出售导致提前终止合同，甲方应赔偿乙方剩余租金的6倍作为乙方的赔偿金，乙方所付的押金一并返还。10、本合同签订后，乙方向甲方交纳20000元作为押金，防止乙方对水电等费用拖欠及主要设施、装修损坏。如乙方无上述列明条款违约情况，甲方应把押金全额退给乙方。”合同签订后，李世曛向张程成支付了定金5000元、租金160000元、押金20000元。李世曛称承租涉案房屋的目的是经营电餐饮，做电火锅和烤串。张程成称其不清楚李世曛租赁房屋的目的，但认可李世曛曾询问过涉案房屋能否做电餐饮。李世曛提交与张程成的微信记录，有以下内容：“李：对了姐姐，您家的铺子排水排烟都有吧，电餐饮没问题吧，昨天只在门口看了一眼。张：没有问题，这样我研究一下晚上给你信好么。李：好的好的。”2019年1月27日，李世曛（乙方）与张程成（甲方）签订《补充协议》，内容为：“因乙方无法正常经营，帮补充协议如下：1、乙方正常经营之日起算，为期3年为乙方租赁期；2、乙方正常经营之前，支付2个月租金为商铺占用费，在乙方未能正常营业期间，乙方无需承担其他费用，乙方已支付给甲方到账的6个月租金，含此商铺占用费和租赁期4个月租金，后续租金在满足乙方可正常营业条件之日的4月后支付（正常营业满足条件包括：可办理营业执照，开发商修复地面等基础设施完成）。3、甲方不得在房屋占用期和租赁期前变更房屋用途，占用或破坏租赁房屋，不得阻碍乙方正常经营，甲方需及时配合乙方正常经营所需支持，因甲方自身原因造成乙方无法正常经营且无法协商的，甲方应赔偿乙方租金的6倍作为乙方的赔偿金，并给付年租金20%的违约金，乙方所付押金一并退还。4、因开发商或物业之原因所造成乙方无法正常经营，甲方应积极帮助协调，但甲方并不承担第三条责任，如果甲方协调不成功，甲乙双方共同起诉开发商或物业追讨甲乙双方各自相应补偿。”2019年4月24日，涉案房屋取得不动产权证书，登记的房屋坐落为朝阳区单店西路1号院100幢-2层2039。2019年6月3日，李世曛在涉案房屋上办理了壹X餐饮管理（北京）有限责任公司的营业执照，经营范围包含餐饮管理、企业管理、餐饮服务、销售食品。张程成向李世曛交付涉案房屋时系毛坯，李世曛对涉案房屋进行了装修。关于装饰装修，李世曛提交了以下证据：一、北京壹XX串吧消防工程施工合同、转账记录、照片、微信记录，用以证明李世曛使用物业公司指定的中X消防工程有限公司进行消防施工，向合同中指定的收款人沈某某支付消防工程施工费61500元；二、XXX设计合同、转账记录，用以证明李世曛支付了装修设计费10800元；三、北京市装饰装修工程施工合同、转账记录、北京弘XX装饰有限公司（以下简称弘XX公司）装修报价及图纸、李世曛与张雪岭的微信记录、弘XX公司工商信息打印件，用以证明李世曛对涉案房屋进行了装修，向弘XX公司法定代表人张某某支付装修费83800元（其中转账记录显示金额为73920元）；四、订单、银行交易流水，用以证明李世曛为开餐饮店购买设备、物品共计58242.29元（订单总额58224.19元）。张程成对上述证据中转账记录、订单、银行交易流水的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。李世曛另称支出搬运费共计5961元、水电费770元、装修入场费6140.2元（包含装修押金3000元、管理费每平米4元、垃圾清运费每平米20元、消防泄水费每户300元、预存水电费）、装修公司让李世曛自行购买的风机、电缆、配电箱等物品共计28008.95元。经本院释明，李世曛对装修不申请鉴定。李世曛、张程成均认可经营餐饮业必须办理食品经营许可证。另查，2015年8月17日颁布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》、2018年9月6日颁布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》均有餐饮业禁止使用地下空间从事商业性经营的规定，且上述两份文件对“在途项目”定义均为“指在《目录》发布前，有关审批部门已受理审批或办理完成审批的属于《目录》禁止和限制范围内的项目。在途项目不适用《目录》，但要结合疏解北京非首都功能的要求，根据项目进度，尽可能调整项目功能，优化建设方案。”北京市住房和城乡建设委员会、北京市人民防空办公室、北京市应急管理局出台的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》第10.2.2条禁止利用负二层及其以下设置娱乐场所和餐饮场所。《食品经营许可管理办法》第十条规定：食品经营项目分为预包装食品销售（含冷藏冷冻食品、不含冷藏冷冻食品）、散装食品销售（含冷藏冷冻食品、不含冷藏冷冻食品）、特殊食品销售（保健食品、特殊医学用途配方食品、婴幼儿配方乳粉、其他婴幼儿配方食品）、其他类食品销售；热食类食品制售、冷食类食品制售、生食类食品制售、糕点类食品制售、自制饮品制售、其他类食品制售等。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于涉案房屋能否办理食品经营许可证。李世曛称涉案房屋位于地下二层，不能办理食品经营许可证，并提交2019年8月8日、2019年9月11日、2019年10月21日李世曛前往朝阳区政务服务中心食药监局窗口询问能否办理食品经营许可证的视频及录音。2019年8月8日视频中李世曛持营业执照询问能否办理食品经营许可证，工作人员答复地下二层现场制售的肯定办不了。2019年9月11日视频中，有以下内容：“李：您好老师，还是我，您看这个营业执照啊（出示营业执照），咱们现在地下二层不允许做餐饮，是吗。工作人员：对啊。李：我那房东说有这个营业执照就可以了？工作人员：没有，有营业执照也不行，只要是地下二层都不行。李：营业执照上有餐饮经营，也什么都无效？工作人员：我们这边食药局不给批啊。李：有营业执照到食药局这也是不行的？工作人员：只要是地下二层就不行啊。……”2019年10月21日视频中李世曛询问食药监局窗口的工作人员地下二层是否能做餐饮，最近政策是否有大变化，工作人员答复地下二层不能做餐饮，政策没有变化。张程成对上述视频及录音的真实性、关联性、证明目的不认可。张程成称涉案房屋可以办理食品经营许可证，并提交微信记录、2019年9月6日在食药监局的录音佐证。2019年9月6日的微信记录中张程成回复：“我家的商铺能办理食品许可证，你不去办理和我们没关系，你要打官司咱们就打。”2019年9月6日的录音中，食药监局工作人员称：“您的房产在配合营业执照的基础上，营业执照有餐饮服务，然后您这写的是负二层，然后咱们房产证也写的所在层数负二负零二层，没问题，可以批……”李世曛对微信记录、录音的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院前往北京市朝阳区市场监督管理局（以下简称朝阳区市监局）调查涉案房屋本身对办理食品经营许可证是否产生影响。2019年11月22日，市监局回复：“《北京市新增产业禁止和限制目录（2018年版）》中规定：‘餐饮业禁止使用地下空间从事商业性经营’；《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》第10.2.2规定：‘禁止利用负二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所’。因此，原则上‘地下二层’不能从事餐饮服务行业经营活动。但是，今年11月初经请示北京市市场监督管理局相关处室，答复为：‘在地下二层经营餐饮行业，若已经取得《营业执照》，且地址明确表述为地下二层，经营范围包含餐饮服务，在优化营商环境的前提下，可办理制售类的食品经营许可’。目前我局严格执行市局业务答复。”李世曛、张程成对朝阳区市监局答复真实性认可，李世曛称不清楚制售类是否包含电餐饮。本院认为，根据本院向朝阳区市监局的调查结果显示，在2019年11月初经请示北京市市场监督管理局相关处室，在已经取得《营业执照》，且地址明确表述为地下二层，经营范围包含餐饮服务，在优化营商环境的前提下，可以办理制售类的食品经营许可。2、涉案房屋是否达到《补充协议》中约定的正常营业条件。双方在《补充协议》中约定，正常营业满足的条件包括可办理营业执照，开发商修复地面等基础设施完成。李世曛称由于涉案房屋无法办理食品经营许可证、地下二层仍处于施工状态，导致无法正常营业，李世曛认可2019年6月3日取得营业执照，2019年6月初开发商修复地面完成，但称修完地面后开发商开始修天花板和排水沟，至今没有修复好，并提交2019年7月23日照片原件、2019年8月15日视频、2019年9月27日视频佐证。2019年7月23日照片显示涉案房屋外仍在施工。2019年8月15日视频显示涉案房屋外天花板、地面均处于施工状态。2019年9月27日的视频显示涉案房屋外仍有部分正在施工。张程成对照片真实性认可，对两段视频的真实性不认可，认为不能证明不满足正常营业条件，外部装饰装修和李世曛开业没有关联，补充协议约定的正常营业条件是办理营业执照和地面修复完成，这些都已经满足。张程成称开发商修复地面、天花板、排水沟在李世曛起诉前已经完成，具体时间不清楚，并提交微信记录、照片复印件佐证。微信记录显示：“2019年5月29日，张程成方：上回改合同时不是说好你这面可以办理营业执照，地面改造完成不就可以履行合同了吗，现在我也是积极配合你办理执照，目前只差地面改造了。李世曛：是啊，马上就能开了，地面完成滚梯一开，肯定就开街了，没准半个月没准更短呢，咱们还是都催物业尽快开街吧，业主说话比租户好使，我找物业干点啥都推三阻四的，水表漏了都不给换呢。……”2019年6月18日，双方开始在微信中沟通办理食品经营许可证的事宜。张程成称其提交的照片是收到起诉状后拍摄，具体时间不清楚。李世曛对微信记录、照片的真实性、关联性、证明目的均不认可。结合双方质证意见，本院对李世曛提交照片的真实性予以采信，李世曛提交的2019年8月15日视频、2019年9月27日视频有原件，张程成虽不认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对该证据真实性予以采信，张程成提交的微信记录是以视频形式展现，内有李世曛的语音信息，本院对该微信记录真实性予以采信，张程成提交的照片无原件，且拍摄时间不明，本院对照片真实性不予采信。从上述证据及双方庭审陈述可以看出，2019年6月3日李世曛取得了营业执照，其认可地面在2019年6月初已经修复完成，但是《补充协议》中约定的“正常营业条件”包括可办理营业执照，开发商修复地面等基础设施完成，并非仅限于办理完营业执照和开发商修复地面两个条件，从李世曛提交的照片、视频来看，涉案房屋外的天花板等基础设施在2019年9月并未完成，张程成没有证据证明基础设施已完成及完成时间，因此本院认定《补充协议》中约定的正常营业条件尚未成就。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，张程成出租的涉案房屋是商铺，且其明知李世曛承租涉案房屋用于电餐饮，张程成有义务确保其出租的房屋能够从事电餐饮经营使用。从本案查明的事实来看，从事餐饮业必须取得食品经营许可证，而食品经营许可证的审批需符合相关行政管理规定。根据朝阳区市监局的答复，原则上地下二层不能从事餐饮服务行业经营活动，经过朝阳区市监局2019年11月初向北京市市场监督管理局相关处室请示，若已经取得营业执照，且地址明确表述为地下二层，经营范围包含餐饮服务，在优化营商环境的前提下，可以办理制售类的食品经营许可。从张程成提交的微信记录来看，李世曛在办理完营业执照后于2018年6月18日通过微信和张程成沟通办理食品经营许可证不顺利的事宜，2018年6月18日至2019年11月初这段期间内，涉案房屋是否能够办理食品经营许可证实际处于不明确的状态，直接体现在双方当事人提交的证据内容有相互矛盾之处。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以行使法定解除权。考虑到涉案房屋在取得营业执照后长达两个多月的时间无法取得食品经营许可，房屋所在地下二层公共区域天花板等基础设施自承租人承租后超过一年尚未完成，没有达到正常经营的条件，致使租赁合同的目的无法实现，李世曛有权要求解除合同。关于李世曛要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月27日解除的诉讼请求，李世曛虽于2019年8月27日起诉，但张程成收到起诉状的日期为2019年9月11日，此时解除通知才到达对方，因此应当以2019年9月11日作为《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间，本院对李世曛的该项诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于李世曛要求返还定金、押金、租金的诉讼请求，根据《补充协议》的约定，李世曛在正常营业之前应当支付两个月租金作为占有费，因此张程成应当退还定金5000元、押金20000元、租金105000元。关于李世曛主张的装修、消防改造工程、购买物品设备费用、搬运费等，根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已经形成附合的装饰装修，根据不同情形处理剩余租赁期内的装饰装修残值损失。因此，李世曛购买的物品、设备设施等可移动的物应由其自行拆走，其要求张程成承担购买物品、设备设施、物品搬运费用没有依据，本院不予支持。关于装修部分，李世曛未申请对装修部分进行鉴定，其提交的证据不足以证明装修、消防改造工程的残值，本院对李世曛主张的装修设计费、装修施工费、消防改造工程费、装修中购买原材料及人工、搬运等费用不予支持。关于水电费，应由实际使用人承担。关于装修入场费，由物业公司收取，李世曛要求张程成承担没有依据，本院不予支持。关于违约金，依据《补充协议》第三条，因张程成自身原因造成李世曛无法正常经营且无法协商的，张程成应赔偿乙方租金的6倍作为赔偿金并给付年租金20%的违约金，鉴于涉案房屋在合理期限内无法办理食品经营许可导致合同解除，该情形属于张程成提供的房屋本身的瑕疵，李世曛据此主张年租金20%的违约金有合同依据，本院予以支持。关于李世曛主张的律师费，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于张程成要求继续履行、支付租金、赔偿损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张程成于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）李世曛定金五千元、押金两万元、租金十万零五千元；二、被告（反诉原告）张程成于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李世曛违约金六万六千元；三、驳回原告（反诉被告）李世曛的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张程成的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6850元，由原告（反诉被告）李世曛负担4269元（已交纳）；由被告（反诉原告）张程成负担2581元（李世曛已预交，张程成于本判决生效后七日内给付李世曛）。反诉案件受理费6850元，由被告（反诉原告）张程成负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇一九年十二月三十日书记员  栾晨焕