山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初2475号原告：威海市高区融亿通小额贷款有限公司，住所地威海市文化中路80-1号，统一社会信用代码91371000559948804M。法定代表人：于锡汉，董事长。委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴玲，山东业诺律师事务所律师。被告：王晓明，女，1959年4月24日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人:邱丽娟，山东沛然律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘海强，山东沛然律师事务所律师。被告：文登市龙阳商贸有限公司，住所地威海市文登区界石镇大界石村，统一社会信用代码9137108155437256X0。法定代表人：孙述范，总经理。委托诉讼代理人：张利，女，系该公司会计。原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司与被告王晓明、被告文登市龙阳商贸有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司（以下简称：高区融亿通公司）之委托诉讼代理人周玉敏，被告王晓明之委托诉讼代理人邱丽娟、刘海强，被告文登市龙阳商贸有限公司之委托诉讼代理人张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高区融亿通公司向本院提出诉讼请求：准许对威海市文登区界石镇昆嵛路65-××号房屋（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行。事实与理由：因原告与孙立永、被告文登市龙阳商贸有限公司、文登市界石建筑工程公司借贷合同纠纷强制执行一案，贵院拟对被告文登市龙阳商贸有限公司名下、已抵押给原告、位于威海市文登区房屋（房产证号：文房权证界石镇字第××号）予以拍卖，被告王晓明以被告文登市龙阳商贸有限公司已将威海市文登区界石镇昆嵛路65-××号房屋出售给其提出执行异议，贵院作出（2019）鲁1091执异31号执行裁定书，中止对该房产的执行。位于威海市文登区房屋系被告文登市龙阳商贸有限公司所有的房产，房产证号：文房权证界石镇字第××号。2013年5月27日，被告文登市龙阳商贸有限公司与原告签订了抵押合同，约定被告文登市龙阳商贸有限公司以房产为孙立永与原告自2013年5月27日至2016年5月27日之间的借款提供最高额抵押担保，最高抵押担保额度50万元，并办理了抵押登记。在抵押合同约定的担保借款期限内，孙立永向原告借款，借款期限届满后，仍拖欠原告借款本金及利息，原告依法提起诉讼，要求偿还借款本金280万元及利息，并主张对抵押物实现抵押权。经法院主持调解，达成调解协议，贵院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书。确认原告对被告文登市龙阳商贸有限公司抵押的房产：坐落于威海市文登区房屋（房产证号：文房权证界石证字第××号）拍卖、变卖所得价款在50万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。就本案而言，原告对上述房产依法享有抵押担保物权的优先受偿权，且已经生效法律文书确认，被告王晓明并非上述房产的所有人，在未经审判监督程序撤销（2018）鲁1091民初559号民事调解书，未经法定程序确认原告与被告文登市龙阳商贸有限公司就上述房产所签订的抵押合同无效的情况下，其权利不足以排除对上述房产的执行。故（2019）鲁1091执异31号执行裁定书明显错误，适用法律不当。为维护原告的合法权益，特诉至法院。王晓明辩称，原告主张其享有对本案抵押担保物的优先受偿权不能成立。2015年5月5日，《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的，依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律司法解释另有规定的除外，第二十八条即属于第二十七条的例外情形。从价值衡量看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先权，本案案情完全符合上述司法解释第二十八条规定：被告王晓明在人民法院查封之前已签定合法有效的买卖合同、已支付全部价款、已合法占有该不动产、被告已支付全部价款且非因被告自身原因未办理过户登记。故法院裁定中止执行，依法成立。原告的主张缺少法律依据，不能成立。文登市龙阳商贸有限公司辩称，被告王晓明所述情况属实，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院依法组织双方当事人证据交换并质证。对双方当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对双方当事人无异议的事实本院认定如下：原告高区融亿通公司与孙立永、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司小额借款合同纠纷一案，于2018年3月15日诉至本院，主张原告与孙立永分别于2012年5月24日、2013年6月7日、2015年1月12日签订了借款合同，孙立永向原告借款，文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司以其名下房产为上述借款提供最高额抵押担保，依法办理了抵押登记。当事人达成调解协议，本院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书：一、被告孙立永于2018年9月8日前偿还原告借款280万元，并自2015年5月4日起至实际履行之日止、以280万元为基数、按月利率2%的标准计付原告利息；二、被告孙立永于2018年9月8日前赔偿原告为实现债权所发生的费用49500元；三、被告文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、原告对被告文登市界石建筑工程公司抵押的房产（坐落于威海市，房产证号为文房权证界石证字第××号），被告文登市龙阳商贸有限公司抵押的房产（坐落于威海，房产证号：文房权证界石镇字第××号）拍卖、变卖所得价款分别在200万元、50万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。孙立永未按约定履行义务，原告申请强制执行，本院以（2018）鲁1091执970号执行裁定书裁定，拍卖文登市界石建筑工程公司名下的、位于威海（房产证号：文房权证界石镇字第××号），文登市龙阳商贸有限公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）。王晓明对上述执行提出异议，本院受理后经审查做出（2019）鲁1091执异31号执行裁定书，认定王晓明作为买受人获得涉案房产所有权的请求权足以对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，裁定中止对威海市文登区界石镇昆嵛路65-××号房产的执行。原告对该执行裁定书不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。案涉房屋于2013年5月16日登记在被告文登市龙阳商贸有限公司名下。双方有争议的事项为被告王晓明对涉案房产是否享有权益。被告王晓明主张在案涉房屋抵押给原告之前其已经购买了涉案房屋，并交纳了全部房款，被告王晓明一直居住使用该房屋。为此被告提供房屋买卖合同一份、退房证明一份、收款收据三份、户口簿一份、水电费交费票据六份、涉案房产现场照片三张。其中房屋买卖合同显示，2010年8月27日，乙方买方处原为曲某，后更改为王晓明，甲方（卖方）为文登市龙阳物业服务有限公司，甲乙双方签订合同约定：甲方同意将坐落于文登市1#商住楼一层东起号楼内第壹号（室）房屋所有权出售给乙方，乙方用于商住。甲方出售房地产中房屋建筑面积130㎡，每平方米售价2800元，共计金额（人民币大写叁拾陆万肆仟元）；￥364000元。合同第四条约定乙方于2010年8月27日交定金30000元，于2010年10月26日向甲方交足购房款壹拾万元整；第九条约定上述房地产产权转移手续在该房产综合验收完成后半年内甲方协助乙方办理，交易费由甲方承担50%,乙方承担50%。乙方不配合办证的，责任自负。在该协议末尾，手写注明：此房房款按95折计算，实际数是叁拾肆万元伍仟捌佰元。文登市龙阳物业服务有限公司出具的收款收据显示其于2010年8月27日收取曲某（王晓明）定金30000元，其后分别于2010年10月12日收取曲某（王晓明）楼款50000元、2011年2月24日收取曲某（王晓明）楼款30000元，被告文登市龙阳物业服务有限公司均在王晓明处加盖公章确认；2011年10月14日，曲某出具退房证明一份，载明：界石镇昆嵛路1#商住楼一层东起第一号房层退回，因为无法支付余下款。曲某在落款处签字按印。其后，文登市龙阳物业服务有限公司出具收款收据显示其于2011年10月15日收取王晓明楼款10万元、2011年10月27日收取王晓明楼款9万元、2012年6月24日收取王晓明楼款46225元，合计236225元。王晓明提交了其妻子王某交纳案涉房屋的水电费、物业费的收款收据一宗，时间为2016年-2018年，收费单位为文登市龙阳物业服务有限公司（其中一份收据加盖的公章为文登市界石建筑工程公司）。被告文登市龙阳商贸有限公司提供的企业登记信息显示2013年3月15日“文登市龙阳物业服务有限公司”名称变更为“文登市龙阳商贸有限公司”。原告对上述证据均有异议，质证称房地产买卖契约记载的售方系文登市龙阳物业服务有限公司，该公司并非本案的被告，且该买卖合同中存在涂改痕迹，合同中所注明的出售标的并非是涉案房产；其次，对于曲某出具的退房证明、文登市龙阳物业服务有限公司出具的收款收据真实性不清楚，存在后期涂改增加的痕迹，在被告未能提供相应的银行流水，证实其在涉案房产被抵押给原告之前，已支付过购房款的情况下，不能认定涉案房产相关买卖合同的真实性；第三、对于水电费的收款收据的真实性不清楚，但该证据即使是真实的，其主张也不能成立。该组证据中均未记载系就涉案房产所发生的水电费用，相反从收据的出具时间及相关收款收据中所加盖的文登市龙阳物业服务有限公司看进一步证实其并没有更名为文登市龙阳商贸有限公司，直至2018年，文登市龙阳物业服务有限公司仍然存在；第四、对涉案房产现场照片的真实性没有异议，但不能证实被告已实际占有使用该房屋的事实。第一次庭审后，被告文登市龙阳商贸有限公司提供了其账目明细，显示2011年收取的65-26#楼款的金额，其中显示收取分别为90000元、46225元、9000元、10000元，收曲某转来110000元。原告对账目的真实性不予认可，并质证被告文登市龙阳商贸有限公司和王晓明之间存在多笔业务往来，该明细账形成时间是2011年，无法区分该多笔往来款中哪一笔款项与涉案购房款有关联。本院经综合审查认为，被告王晓明的提供证据虽然形式上存在瑕疵，但是内容客观真实，且其提供的收款收据与被告文登市龙阳商贸有限公司提供的账目明细相对应。原告否认证据的真实性，但未提供证据反驳上述证据为虚假的，本院对原告的反驳不予采信。被告文登市龙阳商贸有限公司系文登市龙阳物业服务有限公司变更名称而来，故曲某与被告文登市龙阳物业服务有限公司签订的房地产买卖契约可以认定双方形成买卖合同关系，且合同乙方后更改为王晓明亦经过文登市龙阳物业服务有限公司加盖公章同意确认。故被告文登市龙阳商贸有限公司出具的收款收据均为对上述协议的继续履行行为，根据二被告提供的相关证据，可以认定被告王晓明依约履行了房款给付义务，且占有使用案涉房屋的事实。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，被告王晓明系执行案件的案外人。原告与被告王晓明的争议焦点为王晓明对执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条的前半部分规定了担保物权的优先受偿权，但是在该法条的后半部分同时还作出了但书性规定，故法条的前半部分规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而享有的优先受偿权比权利人对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更高优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及权利人因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案作为消费者的王晓明购买案涉商品房，与文登市龙阳物业服务有限公司签订了《房地产买卖契约》后，并交纳了大部分购房款。且文登市龙阳物业服务有限公司与文登市龙阳商贸有限公司系同一公司，二者具有承继关系。被告王晓明与文登市龙阳物业服务有限公司签订的《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，具有法律效力。王晓明在案涉商品房设置抵押及被查封前就合法占有使用案涉房屋至今。王晓明未能办理所购买商品房的产权过户登记系非自身原因。王晓明取得案涉房屋，符合《优先受偿权问题批复》规定的消费者购买商品房的适用条件，也符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。原告对案涉房屋享有的抵押权的优先受偿权不能对抗王晓明享有的物权期待权。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司对威海市文登区界石镇昆嵛路65-××号房屋（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行的诉讼请求。案件受理费50元，由原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  于海亭审 判 员  胡传佳人民陪审员  王秀红二〇一九年十二月二十五日法官助理任怀钰书记员宋婉莹