河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初820号原告：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典3-4幢116号商业房。法定代表人:孙会军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。被告：井元锋，男，汉族，1978年7月8日出生，户籍地河南省洛宁县，现住洛阳高新区。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司与被告井元锋居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳海洋房地产经纪有限公司的法定代表人孙会军及委托诉讼代理人李楠，被告井元锋的委托诉讼代理人杨中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告违约金45250元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告井元锋于2019年1月26日与原告公司签订一份《独家代理合同》，主要是被告委托原告公司在6个月内以90.5万元的价格（2019年7月26日前）代为出售被告所有的位于洛阳××新区××山水华府××单元××室××套房屋。原告承诺如不能出售，将赔付被告5000元，如售出价格高于90.5万元，超出部分的50%作为佣金支付给原告。后经原告居间以90.5万元价格成交了被告的房屋，但被告反悔拒不办理过户手续。后原告多次催促被告办理过户，被告拒不履行。原告无奈诉至贵院。被告辩称，1、被告没有违约行为，不应当承担违约责任。原被告虽然签订了《独家代理合同》，由原告代理销售被告位于洛阳××新区的房屋，但是原告并未将被告房屋销售出去，至今原告仍在为被告销售房屋。2、原告诉称以90.5万元的价格实际成交了被告房屋与事实不符。原告虽为被告介绍过客户，但是最终都未成交。3、根据原被告签订的《独家代理合同》第五款第三项的规定，被告承担违约责任的情形是，违反了本款第1、2项或者被告拒绝履行或者解除合同，需承担房屋实际成交价的5%的违约责任。在履行合同期间，被告并没有拒绝或者解除双方签订合同的行为，也没有违反本款第1、2项的行为。4、双方所签署的《独家代理合同》已经到期，在合同期限内，原告未将被告房屋售出，按照合同约定原告应当支付被告5000元，被告保留对原告另行提起诉讼的权利。针对起诉，原告向法庭举证如下：1、《独家代理合同》一份，证明被告与原告于2019年1月26日签订《独家代理合同》一份，约定被告名下位于洛阳××新区美伦山水华府二期27幢2-1403号房屋由原告独家代理出售，约定成交价905000元，约定期限6个月。2、《商品房预售合同》一份，证明被告系出卖房屋的所有人。3、《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，证明原告在独家代理期限内帮被告售出房屋，且促成被告与购房者以905000元的价格签订合同。4、微信截图2张，证明被告在2019年6月10日告知原告工作人员，房子不卖了。5、收据2张，证明原告收到购房者李茹的更名费6万元、佣金18100元。被告井元锋对原告提交证据发表质证意见如下：对证据一，《独家代理合同》真实性无异议，但是被告并没有违反该合同的约定。对证据二，《商品房预售合同》的真实性无异议。对证据三，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的真实性认可，但对合法性及证明目的不认可。1、该合同的签字系被告井元峰所签，对签字的真实性没有异议，但是原、被告以及李茹已经解除了该合同，当时被告已将该合同撕毁，双方的权利义务已经终止。原告的销售人员为被告另行介绍了其他的买房客户，但是最终未达成一致，被告提供的证据可以证实；2、该合同是原告为了逃避其无法出售房屋应向被告支付5000元而刻意制作的，在双方合同作废之后，又将其作为证据提交，违反诚信原则。对证据四，真实性无异议，证明目的及关联性不予认可。此处的微信聊天不是针对被告与李茹的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，而是针对原告销售人员为被告另行介绍的客户，而且这个客户一直在砍价，所以被告说不卖给他了。对证据五，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。1、收据不是正式发票，且没有原件，无法确定其真实性；2、金额较大，没有相关银行转账凭证，无法确认其真实性；3、李茹没有到庭接受询问，且没有交款人李茹的签字，无法确认其真实性；4、原告及李茹从来没有告知被告该事实；5、李茹本身已构成违约，被告可行使抗辩权。针对辩称，被告井元锋向法庭举证如下：被告与原告公司员工郭佳伟微信聊天记录，证明被告与原告员工并未就价格和交定金达成一致。2019年5月31日原告员工说要和被告签订补充协议，说明原被告并未就最终成交达成一致，10月份原告员工还在为被告销售房屋。原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司对被告提交证据发表质证意见如下：对真实性无异议，证明方向有异议，我公司员工所述可以印证我公司在2019年4月23日促成井元锋和李茹签订了买卖居间合同，合同约定由井元锋在10日内自行办理解压还款手续，但合同签订后到回来办手续期间，井元锋要求买方出解压款，所以聊天记录中可以显示，员工所说当时签合同时说解压的是被告，去办理更名当天李茹向被告井元锋付全款。5月31日的聊天记录中，也是我公司员工多次和买方李茹沟通，李茹同意出解压款，所以我公司员工要求被告井元锋回来签补充协议，但被告并未回来，聊天记录中可以看到，原告的员工多次催促被告回来办理手续，被告多次拒绝，6月10日被告明确说房屋不卖，在原告起诉之后，被告又通过其他中介将房屋挂到网上出售，后为了避免诉讼，又再次和原告公司员工说，让原告公司帮其出售房屋，如房屋售出，原告公司撤诉，但这些仅是员工和被告私下的意见，因为井元锋与李茹的合同并未正式解除，李茹仍保留因被告违约向其主张违约责任的权利。经审理查明，2019年1月26日原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司（乙方）与被告井元锋（甲方）签订《独家代理合同》一份，约定被告委托原告在6个月内（自2019年1月26日至2019年7月26日止）以90.5万元的价格代为出售被告所有的位于洛阳××新区××山水华府××单元××室的房屋。合同第二款委托事宜第一项：甲乙双方协商后的委托价格为：贷款方式人民币玖拾万零伍仟元整（大写）￥905000元，一次性付款方式玖拾万零伍仟元整（大写）￥905000元，房屋权证过户的相关费用由买方承担。合同第四款相关事宜第五项：乙方应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房屋。若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买房客户时，甲方必须配合乙方同买房客户签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，否则视为甲方违约，需赔付乙方5%的代理服务费。合同第五款违约责任：1、甲方必须保证该房屋无权属争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意或持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方负责。3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本款1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如违约情节严重影响到该房屋的日常销售，则乙方有权提出解除合同的要求。合同第八款约定其他事项：甲乙双方友好协商，房屋贷款部分由甲方（卖方）承担，若合同期内房屋未售出，乙方（居间方）支付合同履约金伍仟元整（5000元）给甲方（卖方），若房价高出905000元，高出部分的50%为乙方（居间方）的居间服务费。2019年4月23日，卖方井元锋与买方李茹签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同第一条拟转让房产：卖方拟转让坐落于洛阳××新区××路与××路交叉口××山水华府××单元××室的房屋。合同第二条房产产权现状：卖方房屋现处于抵押状态，卖方于注销商品房预售合同前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。合同第五条付款方式、税、费承担：该房产转让总价款是人民币大写玖拾万零伍仟元整（￥905000元），该转让价款不含税、费。合同第十二条佣金收取：居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币大写一万八千元（￥18100元）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。附件一，三方其他约定：买方需支付更名费陆万元整（60000元）交中间方做为房屋更名费，若房屋因政府政策变动导致房屋无法交易，更名费全额退还。合同签订后，被告井元锋未依约办理房屋产权变更相关手续，三方多次沟通无果，《独家代理合同》及《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》无法履行。本院认为，原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司与被告井元锋签订《独家代理合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。《独家代理合同》第四款第五项约定乙方（原告）应通过现有控制的连锁店等销售渠道和媒介积极推荐该房屋，若乙方在不低于委托价格的情况下谈定买房客户，甲方（被告）必须配合乙方同买房客户签订《房屋买卖合同》及产权过户手续，否则视为甲方违约，需赔付乙方5%的代理服务费。原告为被告提供订立合同的机会，促成被告井元锋与买方李茹签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，原告已经履行合同义务，被告应依约配合原告及买方李茹办理房屋买卖后续的相关手续，但是被告并未按照合同约定履行义务，被告辩称其与李茹签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》已解除，被告没有违约行为，但其并未提交证据证明与李茹签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》已解除，故该辩称不能成立，被告构成违约。被告辩称违约金数额过高，本院予以采纳。原告未提供证据证明其具体损失情况，考虑到本案合同的履行情况，违约金具体数额由本院酌定为17000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经合议庭合议，判决如下：一、被告井元锋于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司违约金17000元。二、驳回原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由被告井元锋负担350元，原告洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担582元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨超锋人民陪审员  王红丹人民陪审员  郑凤莲二〇一九年十二月三十日书 记 员  张艺玮