广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24949号原告:广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。住所地广东省佛山市禅城区************。统一社会信用代码914***********456L。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：梁家集，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦伟聪，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。被告：郑培燕，女，汉族，1986年12月1日出生，住广东省饶平县***********。公民身份号码445************726。被告：付显鹏，男，汉族，1987年6月12日出生，住湖南省桂阳县******锦湖一组。公民身份号码431************014。原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司与被告郑培燕、付显鹏居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁家集、麦伟聪依法到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付中介服务费14656元及支付违约金29656元（以29656元为本金，自2018年9月28日起按每日千分之五计算至实际清偿之日止，并以29656元为限）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月28日，两被告在原告的介绍下与案外人（卖家）梁耀荣、谢梦铃签订《房地产买卖合同》，约定买卖案外人梁耀荣、谢梦铃名下位于广东省佛山市禅城区**********的房产。同日，原告与两被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定“如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共29656元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。”买卖双方于2018年9月28日完成房屋买卖交易，但截止至起诉之日，两被告仍拖欠原告14656元的中介服务费还尚未支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。两被告提交书面答辩状辩称：两被告请求法院依法驳回原告的不合理且不合法的诉讼请求，理由如下：第一，2018年8月26日，两被告在原告的官网二手房页面看到一个房源信息，而后两被告通过网页上的联系方式联系到原告的员工邓水明预约2018年8月27日下午两点看房。后，邓水明如约带两被告看房，看房过程中邓水明有介绍房屋基本情况，与原告官网房屋页面信息一致，其中有说明房屋建筑面积125.8平方米，此房附带一个单车房且为赠送面积，但没有带两被告看单车房位于哪里、面积多大。看房过程中，邓水明态度不好。之后两被告分别于2018年9月15日、9月19日约邓水明看房，该两次看房情况与第一次一样，还是未带两被告去了解单车房的位置及面积大小，一直强调房屋建筑面积是125.8平方米。第二，经介绍，两被告与原告的员工岑和尊见面，服务态度好，后续两被告与岑和尊了解沟通房屋的信息。因该房源为邓水明联系原业主谢梦铃、梁耀荣签订了VIP房源约定，有相应的保护，故岑和尊对房源并不是很了解，其有致电向邓水明了解房源情况，得到的回复与两被告的前三次看房信息一致。且邓水明不满两被告中途更换服务人员，配合度差。2018年9月27日，两被告约岑和尊和原业主再一次看房，此次也没有带两被告去看单车房位置与面积，两被告因前期被告知单车房为赠送面积，故没有太在意。第三，2018年9月28日，两被告最终决定购买此房屋，当晚在原告的玫瑰分店，在原告的员工岑和尊、李健芳的协助下，两被告与原业主签订《房地产买卖合同》，约定购买原业主名下位于广东省佛山市禅城区**********的房产。在合同中明确写明：该物业建筑面积为120.33平方米，其中住宅面积120.33平方米，车房（位）面积5.49平方米，物业成交总价为134.8万元。在签约过程中，被告郑培燕对原告官网信息登记房源建筑面积125.8平方米，实际合同约定建筑面积为120.33平方米，其中住宅面积120.33平方米、车房（位）面积5.49平方米，此与原告官网信息不符提出质疑，但因对方一再强调车房（位）面积为赠送面积，并不计入房屋成交总价。之后被告郑培燕就没有再细究，当晚签完合同后，被告付显鹏分两次给原业主谢梦铃转账定金合计10万元。同日，原告与两被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定代理费为29656元，且被告在当日转账15000元给原告，并约定在完成房屋过户手续后再支付剩余尾款14656元。2018年9月28日晚，两被告细究合同发现车房是有按照房屋建筑面积计入房屋总价，并不是所谓的赠送，且房源实际建筑面积与官网信息不符，故当晚与岑和尊联系。因岑和尊对房源信息不了解，且与邓水明沟通不顺畅，导致无法有合理的解释，故双方约定在次日到原告恒福分部由原业主、原告员工岑和尊、李健芳及两被告进行三方协商。2018年9月29日，三方进行协商，两被告提出因房屋登记信息与实际不符，且单车房也以实际建筑面积单价计入了总价，与原先所说赠送面积信息不符，建议取消此次交易。原业主表示此事是原告员工与两被告的沟通问题，并非其所致，责任不在原业主，故本次交易取消的话定金不予退还，且要追究两被告的违约责任。之后两被告提出两个建议：一是由原告及员工邓水明、岑和尊、李健芳等协调原业主取消交易，并退还定金给两被告；二是因原告及员工自身管理问题，导致房源登记信息与实际不符，导致两被告损失58830.84元（5.49平方米×10716元/平方米），故将代理费尾款14656元进行减免，以弥补损失。之后，原告及其员工商议后决定进行减免代理费尾款，且在2018年10月中旬开出一张有李健芳签名的收据，其中写以已到付付显鹏代理费14656元整，此事到此就了结。后续的房屋过户手续如期进行，10月末岑和尊联系被告付显鹏称尾款收据财务没有入账，需要借用拿回公司给财务入账，之后一直未归还。第四，2018年12月、2019年3月、2019年7月，被告付显鹏分别接到原告的员工电话催缴代理费尾款事宜，每次被告付显鹏都将事情经过陈述一遍，且明确告知尾款已经减免，已开具收款收据。该员工听后都表示需要跟公司核实后再回复，但每次都不了了之。直到2019年9月30日，两被告接到法院通知前，原告都没有给予被告任何有效反馈及书面函件。综上，两被告在此事中实为受害一方，原告涉及信息不符，实属欺骗，且不按商业服务准则，与《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中的违法违规侵害群众利益做法一致。为维护自身的合法权益，两被告提出上述答辩意见，请求法院依法判决。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、核准变更登记通知书、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2.《房地产买卖合同》，证明原告已经履行了居间义务，促成了合同订立。3.《买卖代理费支付承诺书》、《温馨提示》，证明根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。居间合同是有偿、诺成合同，原告作为居间人提供订立合同机会，已经促成合同订立，应当取得酬金。原告已尽到说明交易流程及相关风险的义务。原、被告双方签订了居间合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法成立的合同受法律保护。合同双方均应当按照合同约定履行各自义务。两被告在诉讼中举证：1.二手房页面网上截图，证明涉案房产的房源具体信息。2.带看记录，证明两被告约原告员工看房的记录。3.转账记录，证明两被告支付定金的记录。4.网页截图，证明涉案房产的成交信息。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。针对两被告提交的证据，原告进行了质证，本院认定如下：原告提出异议，但未能提供反驳的证据，本院确认其真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年9月28日，两被告作为承诺人与原告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定两被告独家委托原告代理承购位于广东省佛山市禅城区**********的房产，如原告促成卖方与两被告达成买卖合同，两被告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共29656元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。同日，两被告（买方）、案外人梁耀荣、谢梦铃（卖方）与原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，双方已就买卖广东省佛山市禅城区**********达成约定，主要有：该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为1348000元。经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。据2018年9月29日打印的佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果记载，佛山市禅城区**********与佛山市禅城区*****、27、29号首层22号的产权人均系案外人梁耀荣、谢梦铃。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告与两被告签订的《买卖代理费支付承诺书》及与案外人梁耀荣、谢梦铃签订的《房地产买卖合同》均系各方真实意思表示，合同内容与法律法规不相悖，合法有效，应依约履行。关于原告主张两被告支付代理费的诉请。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。本案原告已依约向两被告提供了媒介服务，并促成了两被告与案外人梁耀荣、谢梦铃的合同成立，原告的居间行为已经完成。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，如原告成功促成卖方与两被告达成买卖合同，两被告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共29656元。现原告主张两被告尚欠中介服务费14656元，两被告于答辩状中确认已向原告支付中介服务费15000元，对该陈述与原告的主张相符，本院予以确认。同时，两被告抗辩称因原告自身问题，提供的房源信息所记载的房屋建筑面积与实际签订合同约定的建筑面积不一致，导致两被告的损失，经协商达成减免剩余中介服务费的合意，故两被告不存在拖欠中介服务费的情形。对此，两被告未能提供证据证明其与原告达成上述减免剩余中介服务费的合意。且，两被告所述涉案单车房属赠送面积，但与双方合同约定不符，亦无证据证明该主张，两被告的抗辩意见本院不予采纳。故此，根据上述法律规定及合同约定，被告应当向原告支付剩余中介服务费14656元。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，两被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共29656元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。因两被告尚欠剩余中介服务费未支付，故原告有权向两被告主张计收违约金。至于违约金的计算标准，合同约定的标准明显过高，超出法律规定，本院酌定调整为按照年利率12%计算违约金。虽然两被告未能依约足额支付中介服务费，但两被告于答辩状中陈述其于签订《买卖代理费支付承诺书》当日已向原告支付中介服务费15000元，对此原告未提出异议。由此原告主张按照中介服务费的总金额计收违约金并不合理，故两被告应向原告支付自2018年9月28日起以14656元为本金按照年利率12%计算至被告实际清偿之日止的违约金，并以14656元为限。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告郑培燕、付显鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司支付中介服务费14656元及违约金（以14656元为本金，自2018年9月28日起按照年利率12%计算至被告郑培燕、付显鹏实际清偿之日止，并以14656元为限）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告郑培燕、付显鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取454元，由原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司负担154元，被告郑培燕、付显鹏负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月二十八日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。