广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初3111号原告：刘荣生，男,汉族,1974年8月7日出生,罗定市人，身份证住址：罗定市。委托诉讼代理人：梁舜，广东定盛律师事务所律师。被告：李跃飞，男，汉族，1958年4月18日出生，现住深圳市南山区。原告刘荣生诉被告李跃飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行审理。原告刘荣生及其委托诉讼代理人梁舜，被告李跃飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年4月7日口头达成的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还订金2万元，并支付违约金2万元绐原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告经朋友介绍相识，双方就购买被告所有的座落在罗定市XXX室及储物房的事宜达成共识。2018年4月7日，被告出具《收据》给原告，确认收到原告的订金20000元，确认房屋总价为300000元，包含税及过户费，于2018年8月至12月交钱后，过户交房，如被告有违约，押金双倍返还，如原告违约，订金一分不退。2018年8月起，原告多次联系被告，要求收取购房款，并将房屋过户给原告，但被告却以各种借口拒绝履行义务，至今，被告仍不同意收取购房款，也不同意将房屋过户给原告。原告认为，原、被告双方达成口头协议，原告按约定支付订金，被告立下收据给原告，确认房屋买卖的相关事实。2018年8月，原告曾多次主动联系被告，要求被告收取购房款并将房屋过户给原告，但被告明确表示拒绝，双方达成的房屋买卖合同已无法继续履行。根据《收据》的约定，被告应返还订金，并按约定支付违约金。原告为维护合法权益，特起诉，请求法院支持。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、身份证，证实原、被告的身份情况。2、收据，证实被告于2018年4月7日出具《收据》给原告，确认收到原告购买被告座落于(罗定市)城东市场XXX室连储物房的订金20000元；确认该房总价为300000元，包含税和过户费用，于2018年8月至12月交全钱后，过户交房，如被告有违约，押金双倍返还，如原告违约订金一分不退的事实。3、刘荣生与李跃飞2018年11月8日通话记录及光盘，证实原告打电话给被告要求确认是否将房屋卖给原告以及退还订金的问题，被告明确表示不将房屋卖给原告，并承诺在2019年清明期间退还订金2万元。被告辩称：我方不同意给付违约金20000元，被告收取的20000元押金已于2019年4月3日下午5时退还给原告，另支付1000元作为补偿金。房屋买卖是原告与被告达成的口头协议，尚未形成正式有效的法律认可的房屋买卖合同。押金收款时间是2018年4月7日，要收全款300000元才能办理过户，即于2018年12月30日前完成手续，但因各种原因中止买卖。原告多次来电要求返还押金20000元并支付违约金，被告均说2019年4月清明前返还押金。2019年4月3日，被告与其儿子回来罗定过清明到城东市场找到鸡档老板即原告的朋友，叫他约原告到现场，被告当着鸡档老板及被告儿子的面支付21000元给原告。原告提交起诉状的时间是2019年10月14日，但被告已于2019年4月3日返还押金给原告，原告的起诉不合理，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。被告为证明其主张，提交如下证据：借记卡账户历史明细清单，证实被告于2019年4月2日取款22000元，被告将其中的21000元支付给原告，其中1000元作为原告的利息。原、被告提交的证据均在庭审中予以出示、质证。被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据只能证实被告取款22000元，并不能证实被告将其中21000元交给原告。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。经审理查明：原、被告经朋友介绍相识，原告欲购买被告李跃飞所有的位于罗定市罗城街道***室及储物室。2018年4月7日，原告与被告达成口头协议，约定原告购买被告所有的位于罗定市罗城街道***室及储物室，房屋价款为30万元。当天，原告支付订金20000元，被告出具收据交原告收执，载明“甲方李跃飞收到乙方刘荣生购买城东市场XXX室连储物房，订金20000元，房屋总价300000元，包含税及一切过户费用；此房于2018年8月至12月交全总额300000元过户交房；双方如甲方违约，押金双倍返还；乙方如违约，订金一分不退。”达成协议后，被告认为房屋价款过低，要求房屋价款增加至350000元，原告不同意并要求按照双方的协议履行。原告曾多次致电被告，要求被告按照协议履行，将房屋交付给原告并办理过户手续，被告不同意，原告遂要求被告双倍返还订金，被告仅同意返还订金20000元，双方协商不成，原告遂诉至本院，请求处理。以上事实，有身份证、收据、通话记录、庭审笔录等证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告对房屋买卖事宜达成协议，虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方确认房屋买卖总价，原告依约支付订金。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，原告已支付订金，被告出具收据确认收到原告的20000元订金，收据中载明转让的标的、价款，故双方口头达成的房屋买卖合同成立，合法有效，本院予以确认，原、被告应按照双方的约定履行义务。被告未按照约定履行其义务，已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除双方的房屋买卖合同，被告返还订金20000元，理据充分，本院予以支持。对于原告请求支付违约金20000元的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，双方没有明确约定合同定金，被告出具的收据载明收取的款项为订金，故合同中约定且交付的“订金”，不属于定金性质，原告主张定金权利，本院不予支持。被告抗辩称其已于2019年4月3日返还订金20000元及支付补偿金1000元给原告，但其在支付后未要求原告返还收据，亦未要求原告出具收据，不符合民间交易习惯。被告提交的借记卡账户历史明细清单未能证实其将款项交付给原告，也未能提供其它证据证实，故被告该抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：解除原告刘荣生与被告李跃飞的《房屋买卖合同》。被告李跃飞在本判决生效之日起十日内返还订金20000元给原告刘荣生。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告已预交），由原告刘荣生负担200元，被告李跃飞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴庆锋二〇一九年十二月二十九日书记员  陈思念附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。