江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3304号 原告：无锡六龙城商业管理有限公司，统一社会信用代码9132020658998120XK，住所地无锡市洛社镇人民南路40号。 法定代表人：舒策张，该公司总经理。 委托诉讼代理人：班云娟，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杜红昊，男，该公司工作人员。 被告：郭家义，男，1988年2月25日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 原告无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）与被告郭家义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六龙城公司的委托诉讼代理人班云娟、被告郭家义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告六龙城公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同；2.判令郭家义立即返还新兴西路3-0008、3-0009号商铺；3.判令郭家义立即支付自2019年1月1日起至2019年8月20日止的租金（929元/月）、商业管理费（620元/月）、物业管理费（1944元/月）合计26700元，并支付违约金（以26700元为基数，自2019年6月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心同期同档贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由郭家义承担。事实和理由：2016年1月1日，双方签订商铺租赁合同、商铺管理合同及租赁补充协议，约定郭家义承租新兴西路3-0008、3-0009号商铺，用于经营美容美发业务。但郭家义自2019年1月1日起停止支付租金、商业管理费、物业管理费，已构成违约。根据合同约定，郭家义拖欠租金、物业管理费达15日以上的，其有权要求解除合同。 被告郭家义辩称：其没有违约，不同意解除合同。2019年1月1日，其去六龙城公司处支付租金、商业管理费，因租赁商铺内存在多项问题，其要求等问题解决后再支付物业管理费，但六龙城公司表示三项费用必须一起交，拒绝收取租金、商业管理费。后其经六龙城公司催告后去缴费，六龙城公司再次拒收。六龙城公司未按约履行管理义务导致其无法营业，故意违约且故意不收取租金，系为自己的利益以不当行为促成解除条件达成，应视为解除条件未成就。故六龙城公司要求解除合同于法无据，请求驳回六龙城公司的诉请。如果法院认定合同解除，其要求六龙城公司赔偿其装饰装修损失。 本院经审理认定事实如下：六龙城公司与郭家义签订商铺租赁合同，载明：六龙城公司将新兴西路3-0008、3-0009号商铺出租给郭家义，租赁区域的建筑面积为108.37平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算（以当地政府房产部门最终测绘面积为准）；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金为929元/月，首期租金交纳日为2015年12月15日，所交纳租金为2016年1月1日至2016年1月31日，其余租金以一个季度（三个月）为一个交租期，郭家义应在每季开始前提前15日一次性足额支付，租金及其他各项费用支付至六龙城公司指定的银行账户；郭家义拖欠租金、物业管理费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，六龙城公司有权单方面解除合同，有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，并有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止租赁区域营业；合同无论因任何原因解除后，六龙城公司有权自行决定要求郭家义应在解除通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损的良好的可以使用的状态交还给六龙城公司；郭家义应按约定时间交还租赁区域，若因郭家义的原因造成六龙城无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，郭家义应支付相当于租金两倍的租赁区域占用期间的使用费。六龙城公司与郭家义还就租赁商铺签订商铺管理合同，载明：六龙城公司管理和负责公用照明等设施、电梯等公共设施的日常维护和维修，负责租赁区域的日常维护，使租赁区域处于良好使用状态，并承担由此产生的全部费用；管理期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，如租赁合同提前解除终止，本合同也一并终止；商业管理费为620元/月，物业管理费为18元/月·平方米，商业管理费、物业管理费的首期交纳日为2015年12月15日，所交纳费用为2016年1月1日至2016年1月31日，其余费用以三个月为一个交租期，郭家义应在每季开始前提前15日一次性足额支付，费用支付至六龙城公司指定的银行账户；六龙商业中心内的任何部分因自动扶梯、空气调节设备或其他设备的任何缺陷或故障，而对郭家义造成的任何个人或财物上的损失或破坏，六龙城公司不必对郭家义负责；郭家义拖欠商业管理费、物业管理费等各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，六龙城公司有权单方面解除合同，有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，并有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止郭家义营业；郭家义应按租赁合同约定时间交还租赁区域，否则每逾期1日，郭家义应支付相当于商业管理费、物业管理费两倍的租赁区域占用期间的管理费。六龙城公司与郭家义还签订了租赁补充协议，约定了其他事项。 涉案商铺位于六龙商业中心负一层，隔壁原是大统华超市，门口是大统华超市安装的手扶电梯，该超市已于2018年12月搬离。六龙城公司已向郭家义交付了商铺，交付时商铺内仅安装了2台吸顶式空调，郭家义对商铺进行了装饰装修，用于经营美容美发业务。目前，郭家义已支付了截至2018年12月31日的租金、商业管理费、物业管理费，六龙城公司自2019年2月起通过邮寄及张贴催款函的方式向郭家义催讨租金、商业管理费、物业管理费，但郭家义尚未支付自2019年1月1日起的租金、商业管理费、物业管理费。六龙城公司于2019年5月20日诉至本院，要求解除合同，本院于2019年6月4日向郭家义送达了诉状副本。随后，郭家义到六龙城公司支付相关费用，但六龙城公司未收取。 另查明：涉案商铺系无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称五洲龙盛公司）所有，建筑面积合计108平方米。五洲龙盛公司与六龙城公司签订了委托经营管理协议，将包括涉案商铺在内的410间商铺全权委托六龙城公司进行出租和经营管理，双方约定：委托经营期限自2012年4月30日至2032年4月29日；六龙城公司拥有商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，代为出租商铺、收取租金及其他相关费用，监督承租方按照商铺租赁合同的约定履行义务，承租方不履行约定义务时，有权以自己名义通过法律途径全权处理。五洲龙盛公司与无锡五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物业公司，后更名为无锡顺茂物业管理有限公司，以下简称顺茂公司）签订物业管理委托合同，委托五洲物业公司对位于新兴西路3号的六龙商业中心进行物业管理，双方约定：委托管理期限自2016年9月1日至2021年8月31日；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等；物业管理费为6.5元/月·平方米，公共能耗费按实际用量分摊。后顺茂公司与六龙城公司签订委托收款协议，委托六龙城公司代为收取物业管理费、空调使用费、水电费。 审理中，郭家义主张：2019年1月1日，其去支付租金、商业管理费，因商铺的空调故障一直未修好，商铺顶部漏水两三年来也未修好，商铺门口的公共照明及手持电梯未开，商铺电源被切断，其要求等上述问题解决后再支付物业管理费，但六龙城公司的工作人员张莉萍表示三项费用必须一起交，拒绝收取租金、商业管理费；2019年1月、2月，商铺门口的公共照明都关掉了；2019年2月28日，六龙城公司切断了商铺电源，从此其未再营业。为证明上述主张，郭家义提交了其与张莉萍自2018年12月22日至2019年1月9日的聊天记录、洛社派出所出具的情况说明、2019年4月23日录制的视频。聊天记录反映：郭家义多次告知商铺内的空调已经坏了快1个月，没有暖气，要求找人修理，同时还告知手扶电梯未开，导致其无法做生意；张莉萍回复称已通知修理人员，并提醒郭家义及时充电费，同时答应去问问超市为何没开电梯。情况说明载明：2019年2月28日，郭家义报警称与物业经理虞春雷存在合同纠纷，民警告知双方可以寻求司法途径解决。视频反映：拍摄时租赁商铺内没有灯光，有顾客进入商铺，郭家义称电源总闸被六龙城公司从2月起关掉了，无法洗头了，并询问顾客日期，顾客称是4月23日。经质证，六龙城公司表示：空调经检查，其没有发现故障；手扶电梯系大统华超市所有和管理，因超市于2018年12月底关门停业，故电梯也停运了，其有时会通知超市留守人员开电梯，并提供了升降电梯给郭家义使用；其从未切断租赁商铺的电源，郭家义因2019年1月、2月未营业，要求其减免两个月租金，其未同意，郭家义才以断电为由报警，民警调查后发现没有停电；其对视频内容不予认可，正常顾客去理发，理发师不会直接问时间。 六龙城公司申请张莉萍出庭作证，张莉萍陈述：其在六龙城公司担任招商运营部专员；2019年1月，郭家义未到六龙城公司支付租金等费用，六龙城公司起诉后，郭家义才去交费，但因已经起诉，故未收取费用；2018年底至2019年2月，六龙城公司未断过郭家义商铺的电源；郭家义一直反映空调不制热，但工程人员多次去维修都反映空调正常运行，其也去看过空调，发现空调是好的；郭家义没有向其反映商铺漏水的问题。经质证，六龙城公司对证人证言无异议。郭家义表示，其确实在2019年1月找张莉萍交费，但张莉萍没有收，只给其充了电费，并说超市已经关门，让其等等看有无新的超市入驻。 经郭家义申请，本院向洛社派出所调取了2019年2月28日的接处警视频，视频显示：郭家义因商铺停电报警，民警到现场后，郭家义称超市关门后，因为电梯没开、公共照明也没开、空调损坏等问题，其无法做生意了，没有继续交租金；经询问隔壁正在营业的服装店，店员称空调老是不开，但正常费用都是交的；民警和郭家义到六龙城公司办公处了解情况，虞春雷进行了接待；郭家义表示商铺内有电，但因为两个月以来空调一直没有修好，超市关门后电梯没有正常运行，公共照明只开了一小部分，商铺内漏水也没修好，所以要求免掉这两个月的租金，等这些问题解决后再交租金；虞春雷表示不同意免掉两个月的租金，郭家义每次报修空调后，其都派人去维修的，超市的电梯关掉后，其也让人去开的，至于生意不好，其可以通过企划宣传活动帮助引客；郭家义表示如果不同意免租金，其从当天开始就不再营业了；随后，郭家义带领民警到商铺查看，当时电梯和公共照明都正常运行，商铺内没有灯光，空调没有运行，东面墙壁上有水流下来的痕迹。经质证，郭家义认为视频可以证明其充了电费但商铺内没有电，空调没有修好，公共照明及电梯都没有开。六龙城公司认为视频可以证明空调是好的，公共照明和电梯都是开的。 本院组织双方当事人于2019年11月22日至涉案商铺进行了现场勘查，发现：六龙商业中心负一层的超市区域从2019年9月30日起开始重装装修，当时正在装修中，手持电梯的通道已经被封闭，但可以从升降电梯出入；从超市装修起，负一层的电就停掉了，只有装修用的临时用电；涉案商铺的东面外墙顶部房梁处有一处漏水点，已有修补痕迹，但又被渗漏的水流过，在墙上留下一道白色的垂直水痕；商铺内的吸顶式空调由六龙城公司控制，使用公共能耗；商铺内除了2台空调，其他装修及动产都属于郭家义所有。郭家义表示，漏水问题至今没有修好，其在2019年春节前还发现漏水，当时六龙城公司工作人员看了说很难修好。六龙城公司表示，其已于2018年7月、10月对漏水问题进行了两次维修，修完确实不漏水了，但不能保证后面一直不漏水。后郭家义又提交了拍摄于2019年12月3日的视频，称连续下雨后，上述漏水点又发生漏水，漏水问题仍没有彻底解决。视频显示，上述漏水点有水沿墙壁流下来。经质证，六龙城公司表示，视频只显示墙上有水流的痕迹，但无法确认是哪里发生漏水。 郭家义还表示：如果法院认定合同解除，其要求六龙城公司赔偿其装饰装修损失；其实际于2014年3月起租赁了涉案商铺并装修，商铺的装饰装修费用为120000元，目前残值为60000元；其不同意解除合同，故在本案中不申请对装饰装修残值进行评估鉴定；如果法院认为六龙城公司要赔偿其装饰装修残值的，其同意法院酌情认定。六龙城公司表示：郭家义确实于2016年1月1日之前就租赁涉案商铺并装修，其不清楚商铺的装饰装修费用是多少，但目前已没有残值；其不同意对商铺的装饰装修进行利用，也不需要赔偿装修损失；如果法院认为其要赔偿郭家义装饰装修残值的，由法院依法处理。 以上事实，有商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议、催款函、邮寄凭证、照片、房屋所有权证、委托经营管理协议、物业管理委托合同、委托收款协议、聊天记录、情况说明、视频、现场勘查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。六龙城公司与郭家义签订的商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议合法有效，双方均应恪守履行。根据双方约定，郭家义应在每季开始前提前15日一次性足额支付租金、商业管理费、物业管理费，郭家义拖欠租金、商业管理费、物业管理费等达15日以上的，六龙城公司有权单方面解除合同。现郭家义尚未支付自2019年1月1日起的租金、商业管理费、物业管理费，经六龙城公司多次催讨后仍未支付，故六龙城公司要求解除双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同、租赁补充协议，合法有据，本院予以支持。因六龙城公司要求解除合同的诉状于2019年6月4日送达郭家义，故本院确认双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同及租赁补充协议于当天解除。 郭家义抗辩称其于2019年1月1日去支付租金、商业管理费，但六龙城公司拒收，而六龙城公司对此不予认可，且郭家义未举证证明，另外，郭家义还可直接将费用付至合同中指定的账户，但郭家义也未支付，故本院对该抗辩意见不予采信。郭家义还主张涉案商铺的空调故障一直未修好，商铺顶部漏水两三年来也未修好，商铺门口的公共照明及手持电梯未开，商铺电源被切断，故其要求上述问题解决后再交费。根据查明的情况，本院分析如下：关于空调故障问题，因郭家义从2018年12月起持续向六龙城公司报修，且其他商户也表示空调经常不开，故空调故障未修好的可能性较高，本院予以确认；关于商铺漏水问题，因商铺内有明显的漏水及维修痕迹，且在审理中仍发生漏水，故本院予以确认；关于手扶电梯问题，因手扶电梯系大统华超市安装并管理，超市搬离后无法正常运行，不能归责于六龙城公司；关于公共照明问题，因六龙城公司不予认可，郭家义也未举证证明，本院不予确认；关于商铺断电问题，郭家义在报警当天也表示商铺内有电，且从涉案视频证据中仅能看出拍摄时商铺内未开灯，故本院不予确认，另外，因郭家义未交费在先，即使六龙城公司断电也符合合同约定。虽然商铺内存在空调故障及漏水等问题，对郭家义经营会带来一定的影响，但尚未达到无法营业的程度，且在郭家义报修后六龙城公司也派人到现场检修，故郭家义以此为由拒绝交费，既不符合合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。 合同解除后，郭家义应当立即腾出涉案商铺，将商铺内未形成附合的装饰装修物及其他物品搬出，并将商铺返还给六龙城公司，同时还应向六龙城公司支付拖欠的各项费用及占用期间的费用。现六龙城公司要求郭家义立即支付自2019年1月1日起至2019年8月20日止的租金、商业管理费、物业管理费合计26700元及违约金，但郭家义拒不交费的起因是商铺内存在空调故障及漏水等问题，六龙城公司未能及时修复也属违约，存在一定的过错，同时，商铺内已形成附合的装饰装修尚有部分残值，六龙城公司也应根据其过错程度赔偿郭家义的损失。据此，对郭家义应承担的各项费用，本院酌情扣减部分，确定郭家义还应向六龙城公司支付租金、商业管理费、物业管理费、占用期间的使用费及管理费合计10000元，对六龙城公司的其他诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、无锡六龙城商业管理有限公司与郭家义之间的商铺租赁合同、商铺管理合同及租赁补充协议于2019年6月4日解除； 二、郭家义于本判决发生法律效力之日起十日腾出新兴西路3-0008、3-0009号商铺，将商铺内未形成附合的装饰装修物及其他物品搬出，并将商铺返还给无锡六龙城商业管理有限公司； 三、郭家义于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡六龙城商业管理有限公司支付租金、商业管理费、物业管理费、占用期间的使用费及管理费合计10000元； 四、驳回无锡六龙城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，由六龙城公司负担1188元，郭家义负担712元（该款已由六龙城公司预交，六龙城公司同意直接由郭家义向其支付，无需法院退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  薛 雨 人民陪审员  陆俊杰 人民陪审员  沈 琦 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  周 腾 书 记 员  王 琰