广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35640号原告：曾少娟，女，1990年10月5日出生，汉族，住广东省陆丰市**************，公民身份号码441************144。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社,住所地佛山市禅城区*******，广东省农村集团经济组织证明书号：粤农集字第060402013000号。负责人：霍丽棉，社长。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。被告：广东华脉明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品城7楼701，统一社会信用代码91440604MA517NQA5K。法定代表人：倪某1。原告曾少娟诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称“明福市场公司”）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）、广东华脉明福房地产有限公司（下称“华脉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋崇义及被告弼唐经联社的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告明福市场公司签订的编号0301《物业使用权转让合同》无效，被告明福市场公司返还已付款255041元，并自2019年2月23日起按同期人民银行贷款利率支付利息直至实际付清为止；2.被告弼唐经联社对被告明福市场公司不能返还的部分承担补充清偿责任；3.被告华脉公司对被告明福市场公司承担连带责任；4.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月24日，原告与被告明福市场公司签订《物业使用权转让合同》，编号0301。合同约定，被告明福市场公司将其开发的位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目面积26.25平方米的第5栋608房的使用权转让给原告，使用权期限自物业通知交付之日起至2058年6月29日止。使用权转让款共计331041元。合同另约定，被告明福市场公司应于2019年12月31日前将合格物业交付给原告。至今，原告共计支付255041元。双方虽然签订了合同，但截至目前，被告明福市场公司的涉案房屋所在地块并未取得《建设工程规划许可证》，不具备动工建设的条件。而且合同约定的交付期已至，即便现在动工，也不能保证能顺利施工并通过验收，因此，没有理由要求原告承担施工过程中的风险。涉案地块属于被告弼唐经联社所有的集体土地，2012年11月8日、2013年1月，被告弼唐经联社与被告明福市场公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》及补充协议。根据协议约定，被告弼唐经联社以自己的名义向政府部门申报开发手续，同时允许被告明福市场公司以自己的名义经营四十年。该协议违反了原《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，同时被告弼唐经联社也并不符合该法中“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转让的除外”规定。被告弼唐经联社与被告明福市场公司之间的约定是以合法形式掩盖非法目的。因此，被告弼唐经联社存在严重过错，应对被告明福市场公司不能承担的部分承担补充责任。2019年4月18日，被告华脉公司出具书面退款计划，承诺向加德公馆项目的租户退款。综上所述，原告认为，涉案合同因被告的原因已不具备实际履行的可能，且不具备生效条件，特具此状，恳请人民法院依法判如所请。被告明福市场公司、华脉公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告弼唐经联社辩称：原告对被告弼唐经联社的指责和诉请没有事实与法律依据。一、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福市场公司按涉案合同使用四十年。1.被告弼唐经联社同意以被告明福市场公司足额支付土地使用款本息为前提，给予其建设期满后40年的土地使用期，时间为2016年6月1日至2056年6月1日，系根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福市场公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福市场公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2.经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租……参照同类用途的国有建设用地执行……”而《国土资源部关于印发的通知》[一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号]规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”结合前述《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，国有商业用地出让最高年限为四十年。据此，被告弼唐经联社也有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福市场公司使用。二、原告与被告明福市场公司签订涉案合同，未经被告弼唐经联社同意，不符合合同法的有关规定，也损害了被告弼唐经联社的权益。合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”现被告明福市场公司将拟建物业使用权转让于原告，其合同并没有征得被告弼唐经联社同意，与该规定不符，损害了被告弼唐经联社的权利。三、原告主张被告弼唐经联社对被告明福市场公司不能返还部分的涉案合同款负补充清偿责任，不符合合同相对性原则，于法无据。被告弼唐经联社不是原告的合同相对方，被告弼唐经联社只是作为土地使用权人同意被告明福市场公司使用涉案土地四十年，这是被告弼唐经联社作为土地使用权人对自己权利的自由处分，被告弼唐经联社与原告并不产生对应的合同关系。原告与被告明福市场公司在合同中约定的付款和交房的权利义务，都只限于其双方之间，与被告弼唐经联社并无关系。原告主张被告弼唐经联社对返还涉案合同款负补充清偿责任，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告对被告弼唐经联社的诉请。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》、付款凭证。证明该合同名为转让实质为租赁，且超过20年法定最长租赁期限。因案涉地块没有取得建设工程规划许可证，合同应认定为无效，原告实际付款金额应由被告依法返还并支付利息。2.《弼唐村集体土地合作开发协议书》复印件及补充协议。因涉案地块为被告弼唐经联社集体所有土地，被告弼唐经联社将涉案地块租赁给被告明福市场公司经营违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设的强制性规定，且属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。被告明福市场公司能向原告出租涉案房屋的根源在于被告弼唐经联社与被告明福市场公司签订的该份协议，因此对被告明福市场公司造成的原告的损失，被告弼唐经联社应承担补充赔偿责任。3.《关于业主加德公馆购房款退款计划》复印件。证明被告华脉公司承诺在2019年5月24日至8月24日期间，完成向包括原告在内的退款工作，因此被告华脉公司应当对被告明福市场公司承担连带责任。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下：土地证[佛禅集用（2013）第00306号]。证明：①被告弼唐经联社是涉案土地的使用权人。②涉案土地依法属于可以流转及按明年元旦生效的新修改的《土地管理法》第六十三条可以出租的集体经营性建设用地。诉讼中，被告明福市场公司、华脉公司均未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1，原告能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据2中的《弼唐村集体土地合作开发协议书》为复印件，且被告弼唐经联社有异议，故本院不予采纳；证据2中的《补充协议》，被告弼唐经联社对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据3，该证据为复印件，其证明内容能否成立将综合全案证据以及认定事实待后论述。被告弼唐经联社的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月24日，被告明福市场公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0301），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第5栋608房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经联社无偿收回……第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1.物业使用权转让款总金额为331041元；2.乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”根据原告提供的收据可知，原告分别于2018年8月15日、2018年8月24日、2018年11月23日、2019年2月22日合计向被告明福市场公司支付租赁款244041元。另查明，被告弼唐经联社（甲方）与被告明福市场公司（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为被告弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，被告弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，被告弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告明福市场公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告明福市场公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。再查明，2019年4月19日，弼唐经联社以明福市场公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将明福市场公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与明福市场公司和义乌市通商市*投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称明福市场公司与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现明福市场公司违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在明福市场公司承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求明福市场公司报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……上述案件仍在审理当中。被告明福市场公司在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告明福市场公司支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告明福市场公司在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告明福市场公司于2018年8月24日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告明福市场公司并未向原告交付房屋，故被告明福市场公司应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款合计244041元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于利息。被告明福市场公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告明福市场公司占用款项的利息损失，以244041元为本金计算利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张从原告支付最后一笔租金的次日即2019年2月23日开始计算利息有理。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任。被告弼唐经联社并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告华脉公司承担连带责任。原告提供被告华脉公司出具的《关于业主加德公馆购房款退款计划》为复印件，并未提供原件予以核实，且该《关于业主加德公馆购房款退款计划》载明：“同意在保证顺利启动项目施工的条件下，由我公司代明福市场公司退还购房者提出放弃购房、退还购房款的要求”，故即使该证据为真实，被告华脉公司确认退还购房款是建立在涉案项目顺利启动的情况下，根据审理查明，涉案房屋所在项目并未继续开展，故原告以此诉请被告华脉公司退还购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告曾少娟于2018年8月24日就佛山加德公馆第5栋608房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾少娟返还物业使用权转让款244041元及利息（利息以244041元为本金，从2019年2月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告曾少娟的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3133元，由原告曾少娟负担104元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担3029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十一月十五日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。