大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初3018号原告：王少杰，女，1942年10月28日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王娟，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巴晓婷，北京市京师（大连）律师事务所实习律师。被告：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号，统一社会信用代码：912102005655181220。法定代表人：李玄锡，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，1982年1月29日出生，该公司职员，住辽宁省大连市沙河口区。原告王少杰与被告浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称浦项公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王少杰及其委托诉讼代理人王娟、被告浦项公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王少杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋差价款38780元；2.判令被告承担自2015年4月9日始至前项房屋差价款全部给付之日止的利息（按人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：原、被告于2012年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“浦项道”项目房屋（以下称原房屋），建筑面积139.35平方米，原告签约后即支付全额购房款1999876元,但由于被告的原因导致该房屋无法按期交付，原告一度要求退房，被告为阻止原告退房遂提出换房方案，将其在同一小区开发的4幢2单元23层2号房屋（以下称新房屋），建筑面积147.1平方米，以相同价格相同面积置换给原告，两套房屋面积差为7.75平方米。基于此，双方于2015年4月8日签订《协议书》，约定“对于原房屋和新房屋的房款差价部分，双方同意按多退少补方式处理，双方于本协议签订的同时结清。”协议签订当日，原告按被告要求向其支付了150000元房屋差价款。此后，原告经过核算，按新房屋和原房屋的面积差7.75平方米×原房屋单价14351元=房屋面积差价款111220元，据此，被告应返还原告房屋差价款150000元-111220元=38780元。原告多次要求被告返还多收取的房屋差价款，但被告一直以各种理由推拖拒绝。而且被告原来承诺对换房业主办理产权时，按终测面积计算，不再收取房屋面积差价款，但被告现还要向原告收取房差款35350元。现为维护原告的合法权益，诉至法院。被告浦项公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在被告公司购买的房屋是两套不同的房源，被告销售的房屋每套都有各自的价格，价格的制订包括房源的位置、所在楼栋及层高。原告更换后的房屋面积比原房屋增加7.75平方米，价格也比原房源高，因此收取的差价款150000元是正常收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《协议书》、收款收据、pose机刷卡消费凭证、民事判决书，被告提交的《协议书》，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的被告公司销售总监孙治国的证言，鉴于该证人未到庭接受询问，该证人证言不符合证据形式要件，本院不予采信。2.被告提交的《商品房买卖合同》，原告对真实性不予认可，鉴于原告未提交相反证据予以证明，且原告在该合同上签字确认，对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原告王少杰（乙方）与被告浦项公司（甲方）签订《协议书》，内容为：原、被于2012年9月23日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告以现金方式购买被告开发的位于大连市“浦项·道”项目房屋（以下简称“原房屋”），建筑面积为139.35平方米，总房款为1999876元。2015年1月2日，被告已通知原告接收原房屋，原告现向被告提出调换房屋，即双方解除原合同，并由原告另行购买“浦项·道”项目房屋（以下简称“新房屋”），该新房屋合同约定建筑面积为147.1平方米，总房款为2149876元。原、被告在协议中就房屋调换后的款项处理约定如下：原告已向被告支付原房屋购房款1999876元，该房款无息转为新房屋的购房款等额部分，对于原房屋逾期交房而产生的被告责任，双方同意被告按原告已付原房屋之房款总额的日万分之二标准承担自2015年1月1日起至2015年4月8日止期间的逾期交房赔偿费用38798元，该赔偿费用被告无息支付给原告，等额抵扣新房屋的部分购房款，本协议签订后即视为被告支付赔偿费。对于原房屋和新房屋的房款差价部分，双方同意按多退少补方式处理，双方于本协议签订的同时结清。新房屋装修状况存在的问题，被告承诺于2015年4月18日前整改完毕，原告同意在结清新房屋房款后，在2015年4月19日自行至被告办理收房手续。同日，原告向被告交纳了房屋差价款150000元。2015年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连高新园区“浦项·道”项目房屋，建筑面积147.10平方米，单价为每平方米14615.06元，总房款2149876元。2016年3月16日，原告就上述《协议书》中约定的逾期交房赔偿费向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求被告支付赔偿费38798元及利息。2016年5月30日，大连市甘井子区人民法院作出（2016）辽0211民初2567号民事判决，判决被告支付原告赔偿款38798元及逾期付款利息损失。该判决已履行完毕。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定的内容可以看出，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，依据原、被告签订的案涉协议书中记载的内容可以认定，被告浦项公司出售给原告王少杰的原房屋和新房屋的单价存在不同（即原房屋单价是14351元/平方米、新房屋单价是14615元/平方米），而依据原房屋与新房屋的面积亦可以认定两套房屋的总价款存在不同（即新房屋的总价款比原房屋的总价款多150000元）。由于原告王少杰在本案审理过程中并未提供充分证据证明新房屋单价与原房屋单价系同一价格的事实，因此，原告主张新房屋的总房款应以原房屋单价作为计算基础的理由，无充分的事实和法律根据。其次，结合原、被告签订的案涉协议书中关于两套房屋差价部分如何处理的相关内容可以认定，原告王少杰同意用其已支付的原房屋的总价款1999876元及被告浦项公司应支付给原告王少杰的38798元逾期交房（即原房屋）赔偿款直接抵扣新房屋的部分房款，即原告王少杰在其另行购买新房屋之时对前述两部分款项并不需要实际向被告浦项公司进行支付且其仅需要支付在扣除该两部分款项之后的剩余部分房款即可。但结合本案现查明的事实情况可以看出，被告浦项公司已按相关判决的要求向原告王少杰实际支付了前述38798元款项，因此，原告王少杰实际向被告浦项公司支付新房屋的价款数额应为1999876元。由于案涉新房屋的总价款为2149876元，因此，案涉两套房屋的差价款数额应为150000元。据此，被告浦项公司收取该笔150000元差价款，有事实和法律根据，而原告王少杰诉称其多支付了案涉两套房屋差价款的理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王少杰的诉讼请求。案件受理费770元、减半收取385元，由原告王少杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔洪梅二〇一九年十二月二十日书记员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。