江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12549号原告：马迅，男，1980年7月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴宇，江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媛媛，江苏君伴行律师事务所律师。被告：祁寒涛，男，1995年7月6日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：陈玲玲，女，1996年11月28日出生，汉族，住南京市玄武区。两被告共同委托诉讼代理人：杨开河，安徽杨开河律师事务所律师。原告马迅与被告祁寒涛、陈玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马迅及其委托诉讼代理人吴宇、吴媛媛、被告祁寒涛及其与陈玲玲共同委托的代理人杨开河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马迅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房尾款63万元及该款自2019年3月1日起按照同期人民银行贷款利率4.75%所计算的逾期利息；2.诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告双方于2018年9月8日、2018年10月18日各签订一份《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于安徽省滁州市来安县的房屋（以下简称1201室房屋），总价105万元，其中首付款42万元，尾款63万元以贷款方式支付。被告己支付首付款42万元，并表示正常情况下尾款所需贷款期为2个月，即付款期限不超过2个月。因此原告将房屋交付给被告，并且两被告己于2019年1月拿到案涉房屋的房产证，但两被告至今仍未支付尾款，且经原告多次催要，两被告仍以贷款未下达为由拒绝支付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告祁寒涛、陈玲玲辩称：首先，被告支付63万元尾款的原因系银行未能及时放贷所致，而非被告违反合同不申请贷款所致，亦非被告存在征信问题所致。事实上贷款未发放的原因是原告要求银行贷款办理人员撤回贷款资料所致，故被告未能支付该款的责任应由原告承担。其次，双方合同约定如因房产局、银行等合同以外的原因导致交易延迟的，应另行协商日期，而原告至今未与被告协商，故被告不应承担立即支付剩余房款的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：马迅原系1201室房屋的产权人。2018年9月，马迅与祁寒涛签订了一份《房屋买卖合同》，约定将1201室房屋出售给祁寒涛，总价105万元，首付款32万元通过转账的方式支付，过户税费10000元，未尽事宜双方另行签订补充协议。2018年10月18日，马迅作为甲方与乙方祁寒涛、陈玲玲又签订了一份《房屋买卖合同》，约定上述房屋的出售价格为95万元，乙方于2018年10月18日付款42万元，贷款金额63万元；甲方于2019年6月27日前将房屋交付给乙方；甲方结清该房屋交接日前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担；如因房产局、银行等合同以外的原因导致交易延迟，应另行协商日期。上述合同签订后，祁寒涛、陈玲玲向马迅支付了首付款42万元，马迅将该房屋交付给了祁寒涛、陈玲玲使用，并于2019年1月20日将1201室房屋过户至祁寒涛、陈玲玲名下，祁寒涛、陈玲玲在接收该房后曾将该房屋对外出租。祁寒涛、陈玲玲为支付尾款向“中银富登村镇银行水口支行”申请了贷款，马迅亦给予了配合，但该笔贷款审批时间过长。马迅在2018年11月份即开始催促居间人贷款办理事宜，直至2019年9月仍在催促，但银行迟迟未能审批贷款，导致63万元贷款至今未能支付给马迅。庭审中，祁寒涛、陈玲玲提供了一份2019年11月13日其与“**”的录音，以证明马迅让**将其向“中银富登村镇银行水口支行”所提供的贷款资料退回。**在录音中称：“他不让我拿，我怎么会拿，这东西还用问吗”。马迅对该录音的真实性不予确认，并称其并不认识**。上述事实，有原、被告双方提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方所签订的第二份房屋买卖合同虽对房屋的总价款进行了变更，但分期支付的总额并未变化，仍为105万元，且被告祁寒涛、陈玲玲对房屋总价为105万元的事实不持异议，故本院认定双方之间形成了以105万元买卖1201室房屋的协议。因第二份房屋买卖合同系在第一份买卖合同的基础上签订的，且第一份合同约定未尽事宜双方另行签订补充协议，故第二份合同应认定为系第一份合同签订后的补充合同或细化合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，故亦产生法律效力。第二份房屋买卖合同虽然约定祁寒涛、陈玲玲于2018年10月18日支付首付款42万元，贷款金额为63万元，但从该条文的表述顺序来看，该约定的真实意思并非于2018年10月18日支付贷款63万元，而系通过贷款的方式支付剩余的63万元，否则双方完全可以约定于该日支付全部房款，而无需再约定通过贷款支付剩余房款。因此，原告主张被告应于2018年10月18日支付63万元房款，无事实和法律依据，本院不予采纳。该合同中虽约定如因房产局、银行等合同以外的原因，导致交易延迟，应另行协商日期，但根据该条文所处的位置及上下文的意思，该约定应指的是交付房屋的日期，而非交付贷款或剩余房款的日期。因此，本院对被告辩称的，原告未与其协商贷款事宜，因此其无需支付剩余款项63万元的意见，不予采纳。本案所涉合同虽未约定银行于何时发放贷款或者银行不发放贷款时祁寒涛、陈玲玲如何支付尾款，但祁寒涛、陈玲玲作为房屋买受人在双方未能对剩余货款的履行期限进行明确约定的情况下，应按照有利于实现合同目的的方式履行自己的付款义务，或者及时筹措资金支付尾款，或者与原告协商解除商品房买卖合同，而不能无限期等待银行付款。本案中，原告在房屋买卖合同签订后即于2019年1月20日将1201室房屋过户至祁寒涛、陈玲玲名下，祁寒涛、陈玲玲亦接受了该房屋，并将该房屋对外出租，而祁寒涛、陈玲玲至今未支付剩余房款，其行为显然缺乏合理性。祁寒涛、陈玲玲虽辩称其未能支付贷款的原因系马迅所致，并向本院提供了其与**的录音，但仅凭该录音尚不足以使本院认定系原告指使**撤回了贷款申请，且即使该录音所陈述的内容属实，因该录音的时间是2019年11月13日，亦不能使本院认定其积极履行了付款义务。另外，马迅作为房屋出卖人，其出售房屋的主要目的是回笼资金，在能够获得贷款的情况下其故意阻止银行发放贷款的可能性较小，故本院对祁寒涛、陈玲玲辩称的其未能付款的原因系马迅指使他人撤回贷款申请的抗辩意见，不予采纳。因祁寒涛、陈玲玲未能在合理的期限内支付剩余款项，故其行为构成违约，马迅请求其支付余款63万元，并支付该款自2019年3月1日起所产生的利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，因人民银行贷款利率并非完全按照4.75%的年利率进行计算，且自2019年8月20日起人民银行已不再发布贷款利率标准，而系授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，故其请求按4.75%年固定利率计算逾期付款的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据马迅的请求，以及人民银行贷款利率变化的情况，本院认定祁寒涛、陈玲玲应按照同期人民银行贷款利率支付2019年3月1日起至2019年8月19日止的利息，此后的利息按照全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率计算，但均不超过4.75%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告祁寒涛、陈玲玲于本案判决生效之日起十日内向原告马迅支付剩余房款63万元，并支付该款的自2019年3月1日起的利息（2019年3月1日起至2019年8月19日止的利息按同期贷款利率计算，此后的利息按照全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率计算，但均不超过4.75%的年利率标准）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10292元，减半收取为5146元，由被告祁寒涛、陈玲玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一九年十二月九日书记员  陈 蓉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。