广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10160号上诉人（原审被告）：佛山市昂内房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：邓达聪，该公司职员。委托诉讼代理人：李金荣，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市恒置房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：廖奕颖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人佛山市昂内房地产开发有限公司（以下简称昂内公司）因与被上诉人广州市恒置房地产代理有限公司（以下简称恒置公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昂内公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回恒置公司请求支付补差代理费的诉讼请求。事实和理由：一审错误将昂内公司的销售人员纳入销售团队，降低了恒置公司年度目标任务比例，从而判令昂内公司支付年度补差代理费，与事实不符。根据《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》第五条第二款任务划分约定：“合同期限内若多家联合销售，乙方（恒置公司）及其他方均分销售任务”，明确表明仅由恒置公司和其他方均分销售任务，不包括昂内公司。昂内公司将销售代理委托予恒置公司及其他销售公司后未实际参与销售，其自身并不存在销售团队。根据《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》的相关约定，只有符合该合同第一条第二款人员配置人数的要求才能认定为销售团队，昂内公司仅负责对接、管理、考核以及处理关系户购房事宜等工作，不能因为昂内公司开展该业务工作而被认定为具备专业的销售团队。恒置公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回昂内公司的上诉请求。恒置公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令昂内公司支付恒置公司销售代理费514842元；2.判令昂内公司按中国人民银行同期贷款利率向恒置公司支付资金占用费，暂计至起诉之日，应计算至实际付清之日（其中：①2018年2月份销售代理费5819元从2018年4月1日起计算；②2018年3月份销售代理费86970元从2018年5月1日起计算；③2018年4月份销售代理费193247元从2018年6月1日起计算；④2018年5月份销售代理费40170元从2018年7月1日起计算；⑤2018年6月份销售代理费69018元从2018年8月1日起计算；⑥2018年7月份销售代理费113011元从2018年9月1日起计算；⑦2018年8月份销售代理费3529元从2018年10月1日起计算；⑧2018年11月份销售代理费36978元从2019年1月1日起计算）；3.昂内公司承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等）。一审诉讼中，恒置公司增加如下诉讼请求：1.判令昂内公司按照年度目标任务完成率向恒置公司补差，补差总额共计304623元；2.判令昂内公司按中国人民银行同期贷款利率向恒置公司支付资金占用费，暂计至提出申请之日，应计算至实际付清之日（1-5月应补差总额按211252元自2018年7月1日起计算）；3.判令昂内公司就新增回款金额向恒置公司支付佣金共计18044元。一审法院认定事实：恒置公司（作为合同乙方）与昂内公司（作为合同甲方）于2018年1月16日签订《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》(合同一)，约定：甲方委托乙方销售中昂翠屿湖住宅项目，受托范围是中昂翠屿湖华庭项目的10#、1#、2#、3#幢共4幢；项目采取甲方、乙方及其他方（甲方与其他方另行签订代理销售合同，其他方原则上不超过2家）多方联合销售形式；乙方、其他方委托销售范围仅指大致范围，而非特定范围，甲方对所有房源有处置（工程款抵房、关系户买房、自持房源等）、再次委托销售和自行销售的权利（甲方团队自销）；合同期限从2018年1月17日至同年5月16日止；目标任务以甲方下达目标销售任务为准，乙方对甲方下达的指标无异议，此任务书作为佣金结算依据；合同签约额（套数）为月度、年度目标任务考核的唯一考核指标，认购额/回款额为参考指标；本项目月度/年度销售目标任务的制定和考核均采用合同签约套数来制定和考核；纳入目标任务考核的合同签约套数应完成合同网签备案、签约完甲方要求的其他协议等全部相关文件并缴足甲方确认的首付款。在任务划分部分，约定了合同期内若多家联合销售，乙方及其他方均分销售任务。在佣金结算部分，约定月度按基准点费率计提佣金，基准费率为0.6%，月度佣金=月合同签约额×基准费率；年度目标任务完成率（X）=实际合同签约套数÷目标销售任务套数×100%，佣金提点档位划分：一档（年度目标任务完成率X≤70%），佣金提点数0.6%，二档（70%＜X≤95%），佣金提点数0.7%，三档（95%＜X），佣金提点数0.8%。佣金结算在满足约定结算条件情况下，每月按0.6%基准费率给乙方计算佣金，剩余佣金在全款到账，并扣除5%的留存佣金后再行支付；支付方式为每月20日前将上月结算清单提供给甲方审核，甲方在5个工作日内将审核、确认的结算单交甲方财务部，复印一份给乙方，乙方在收到佣金结算单2个工作日内提交佣金费用发票，甲方收到佣金费用发票后10个工作日内将佣金划转至乙方指定的银行账号；甲方对乙方提交的结算单有异议的，应在三个工作日内提出书面异议。2018年5月16日，双方签订《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》(合同二)，约定：甲方委托乙方销售中昂翠屿湖住宅项目，受托范围是中昂翠屿湖华庭项目1-3#栋、6-10#栋共8幢；合同期限从2018年5月17日至2018年12月31日。在佣金结算部分约定年度目标任务完成率（X）=实际合同签约金额÷目标销售任务金额×100%，佣金提点档位划分：一档（年度目标任务完成率X≤70%），佣金提点数0.6%，二档（70%＜X≤95%），佣金提点数0.7%，三档（95%＜X），佣金提点数0.8%；合同提前终止的，按基准费率0.6%结算。该段期间昂内公司亦与佛山经纬房产咨询有限公司（以下简称经纬公司）签订了销售代理合同，由经纬公司共同参与销售。2017年12月至2018年3月，昂内公司取得的商品房预售许可证为1座、2座、3座、10座各64套房源，合共256套。在与恒置公司签订销售代理合同前，昂内公司已自行销售22套。2018年6月至9月，昂内公司取得的商品房预售许可证为7座、8座共248套房源，预售房屋建筑面积为24924.93平方米，7座备案单价为9586元，8座备案单价为10330元，货量总额共为248200000元。合同一期间，恒置公司销售房屋共135.5套，成交总额共131163007元，回款金额为105308135元。昂内公司已与恒置公司结算佣金377900元。合同一期间剩余货量为21套房，货值为22441254元。合同二期间，恒置公司销售房屋75.5套，成交总额为76282864元，回款金额为45980489元。该段期间，昂内公司有10套房提供给拓华公司团购（具体房号为：7-1301、7-2302、7-2403、7-2503、7-2603、7-2902、7-2903、7-3102、8-2001、8-2904），团购房源货值9847893元。另有11套房用于工程抵款（具体房号为：7-1201、7-1501、7-1802、7-2702、7-2802、8-2304、8-2601、8-3004、7-1004、7-1204、7-2601），货值11260300元，以上货值共计21108193元。2018年11月16日，昂内公司向恒置公司发出《关于11月销售代理公司的销售目标考核和10月未达标扣罚通知》，对恒置公司发出11月考核指标，同时认为恒置公司在10月累计完成认购19套，距离最低任务28套相差9套，应扣罚4500元。恒置公司于2018年11月19日提出回复意见。2018年11月29日，昂内公司再向恒置公司发出《回复函》一份。2018年11月27日，恒置公司向昂内公司发出《撤场通知函》，以昂内公司未履行合同中约定的付款义务，长期无故拖欠恒置公司佣金，已构成根本性违约为由，通知昂内公司恒置公司将于2018年11月30日正式撤场，双方合作关系于撤场当日终止。昂内公司于2018年11月29日向恒置公司发出《关于恒置撤场通知的回复函》，内容为：恒置公司未按合同约定人员配置到位，已构成单方面违约，昂内公司有权扣罚10000元，同时有权单方面终止合同且不承担违约责任；恒置公司在2018年10月、11月未完成营销部下达的“销售目标考核标准”，已构成违约，昂内公司有权单方面终止合同。一审法院认为，恒置公司、昂内公司签订的两份《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该两份合同合法有效。本案恒置公司、昂内公司双方的争议焦点为：恒置公司向昂内公司主张的售房代理费及提点是否达到合同约定的支付条件，昂内公司应否向恒置公司承担相应的付款义务。关于销售代理费和年度补差费用问题。恒置公司主张昂内公司按照年度目标任务完成率支付年度补差。双方的争议焦点在于恒置公司的年度目标任务完成率应按何标准核算。恒置公司认为在合同一期间由恒置公司、昂内公司双方两个销售团队均分销售任务，合同二期间由恒置公司、昂内公司及经纬公司三个销售团队均分销售任务。昂内公司则认为其自销团队不属销售团队，恒置公司在合同一期间独立完成销售任务，在合同二期间与经纬公司均分销售任务。对此，一审法院认为，昂内公司自行组建的销售团队自始对涉讼楼盘房屋进行销售，在恒置公司、昂内公司双方签订销售代理合同前，昂内公司自销团队已经在进行销售且已实际销售房屋22套。在恒置公司入场后，昂内公司自销团队与恒置公司共同进行销售，两个销售团队同场、同价、同等条件销售。在合同二期间，恒置公司、昂内公司自销团队和经纬公司共同进行销售，三个销售团队同场、同价、同等条件销售。同场销售的团队构成了营销部的销售整体。在此情况下，既然昂内公司没有明确恒置公司的房屋销售数量或比例，如昂内公司自销团队不分摊销售任务却参与销售，则会导致对恒置公司或对经纬公司存在不公。因此，一审法院采纳恒置公司的主张，对于《中昂•翠屿湖联合销售代理合同》中的有关规定作有利于恒置公司的解释，即确认昂内公司自销团队在合同一期间与恒置公司平均分摊销售任务，在合同二期间与恒置公司、经纬公司共同平均分摊销售任务。据此核算，昂内公司在合同一期间的房源共256套，扣除双方签订销售代理合同前已销售的22套，目标任务为234套，即恒置公司的目标任务应为117套。恒置公司在合同一期间共销售房屋135.5套，已完成了超过95%的任务。恒置公司主张该段期间按0.8%计算销售代理费，合法有理。依照回款金额105308135元核算，昂内公司应向恒置公司支付合同一期间按0.6%计算的销售代理费631849元及0.2%的补差代理费210616元。合同二期间，昂内公司房源共248套，货量总额共248200000元。昂内公司辩称合同二期间的目标任务额应加上合同一期间未完成的销售任务，双方签订的销售代理合同二中，约定受托范围包括1-3#栋，内容与合同一重合，即合同二包含合同一未完成销售任务，一审法院对昂内公司该项答辩意见予以采纳。昂内公司主张合同一期间未销售完成的余货有28套，恒置公司提出异议，认为其中两套（2-1704、3-1203）已经由恒置公司在合同一期间进行销售，其中五套（2-603、3-1204、3-504、10-1504、10-804）已经在合同一期间签订了认购书，只是在合同一到期后进行网签。一审法院认为，对以上七套房屋是否未在合同一期间销售并纳入合同二目标任务，应由昂内公司承担举证责任，昂内公司未能就此提供证据，应承担相应的举证责任，故一审法院采纳恒置公司的主张，确认合同一期间未销售房屋尚有21套应纳入合同二期间的目标任务，该部分房屋货值结合备案单价核算得为22441254元。合同二的房源中，双方确认工程抵款房屋有21套。恒置公司主张在销售过程中昂内公司要求该类工程抵款房屋不能用于销售，故应从目标任务中扣除该类房屋货量总额，昂内公司虽不予认可，但该类抵款房屋既然不能用于销售，则还算入销售任务的话不合理，一审法院采纳恒置公司的主张。根据备案单价，工程抵款房源的货值为21108193元。据此，合同二期间的货量总额共249533061元（248200000元+22441254元-21108193元），在恒置公司、昂内公司自销团队、经纬团队之间均分，恒置公司的目标任务是83177687元。恒置公司已销售货量总值为76282864元，超过70%尚未达到95%，即达到了二档的佣金提点数。合同二期间回款金额为45980489元，故昂内公司在该期间应向恒置公司支付的销售代理费为按基准费率0.6%计付的275883元，及提点0.1%部分45980元。综上，在两份销售代理合同期间，减去昂内公司已支付代理费377900元，昂内公司尚需向恒置公司支付销售代理费529832元及补差代理费256596元。恒置公司诉请超出部分，一审法院不予支持。昂内公司辩称恒置公司在合同二期间自行终止合同，依照合同约定应按0.6%计算销售代理费。恒置公司主张系因昂内公司无按时与恒置公司核算并支付每月销售代理费，恒置公司与昂内公司沟通无果故提出撤场。依据本案查明事实，恒置公司该项主张符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，一审法院予以支持。关于资金占用费问题。恒置公司在诉讼中明确资金占用费即为利息。双方当事人并无在合同中对利息问题作出约定，且双方没有在每月对销售佣金作出结算，导致数额无法确定。因此，恒置公司主张昂内公司从2018年4月开始支付每月佣金的利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。从恒置公司起诉之日起，恒置公司已明确提出其主张，故昂内公司应支付从该日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、昂内公司于判决生效之日起十日内向恒置公司支付销售代理费529832元及补差代理费256596元，合共786428元，并以786428元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准向恒置公司支付从2018年11月26日起至实际付清之日止的利息。二、驳回恒置公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12310元，财产保全费3140元，合共15450元（恒置公司已预交），由恒置公司负担1172元，昂内公司负担14278元。二审期间，恒置公司、昂内公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间双方当事人对于一审查明的恒置公司合同一期间销售房屋135.5套，合同二期间销售房屋75.5套合共211套予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：昂内公司的销售人员应否纳入销售团队分担销售任务。其一，从涉讼合同的实际履行情况分析，昂内公司自行组建的团队在昂内公司与恒置公司签订销售代理合同前，已进行销售并实际销售房屋22套。合同一期间，恒置公司入场后，昂内公司自销团队与恒置公司共同进行销售，两个销售团队同场、同价、同等条件销售。合同二期间，昂内公司自销团队与恒置公司、经纬公司共同进行销售，三个销售团队同场、同价、同等条件销售。在此情形下，同场销售的团队构成营销部的销售整体，若昂内公司参与销售却不分摊销售任务，对恒置公司、经纬公司显失公平。其二，从涉讼合同的相关条款的理解分析，涉讼销售代理合同均系昂内公司单方拟定的格式合同。合同一、合同二的第五条、目标任务第（二）任务划分均约定：“1.合同期限内若多家联合销售，乙方（恒置公司）及其他方均分销售任务。2.各家销售团队根据2018年度销售目标任务，按上述总销额任务划分比例确定各自团队年度目标任务额。该合同条款中的多家以及其他方未明确是否包含昂内公司在内。双方为此发生理解歧义。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格条款。”如前所述，在合同一、合同二履行期间，昂内公司与同场同等销售条件的其他团队构成销售整体，若昂内公司参与销售却不分摊销售任务，对其他销售团队则显失公平。昂内公司系格式合同的拟定者，依据上述格式条款的解释规则，应当作出不利于昂内公司一方的解释。故一审认定昂内公司应当包含在上述条款所述的其他方和多家在内并无不当，本院予以维持。综上，昂内公司的自销团队应当纳入销售团队分担销售任务，恒置公司于合同一和合同二期间销售房屋合共211套。一审法院在此基础上依据双方合同约定对于昂内公司应予给付恒置公司销售代理费529832元，补差代理费合共786428元的计算标准及计算方式已进行详细论述，理由充分，本院予以认同并不再赘述。综上所述，昂内公司上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11664元，由上诉人佛山市昂内房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力