湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初2204号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，营业场所：郴州市爱莲路79号1栋1楼16号房，统一社会信用代码91431000557601006Y。 法定代表人：丁惠敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾祥利，男，该公司项目经理。 被告：周遂雄，男，1985年12月29日出生，汉族，户籍所在地为湖南省永兴县。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告周遂雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司的委托诉讼代理人曾祥利，被告周遂雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令周遂雄向支付拖欠的物业服务费6126.08元，违约金人民币4179.9元，总金额暂计10305.98元（自2016年6月1日至2019年8月31日止）。在诉讼过程中，中珠物业公司放弃起诉周遂雄承担违约金的请求。事实与理由：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订了坐落在湖南省郴州市永兴县龙山豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，与龙山豪庭的业主周遂雄形成了物业服务合同关系，并从2014年8月27日起至今服务于永兴龙山豪庭小区业主。周遂雄拥有的物业建筑面积为120.83平方米，每月应缴纳物业服务费157.08元。自2016年6月1日起周遂雄无故拖欠物业服务费以及其他费用，截止至2019年8月31日拖欠费用已高达6126.08元。中珠物业公司多次催缴未果，遂成讼。 周遂雄辩称：拒交物业费主要是在于物业公司管理不到位，包括各个设施、消防、绿化，以及电子对讲门都没有进行管理，且小区多次遭受盗窃，物业公司没有按照服务合同履行合同约定，服务不到位。根据物业管理法，未装修业主物业费应当打折。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年。自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2015年10月30日，周遂雄与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭（建筑面积120.83㎡）的业主周遂雄提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，周遂雄在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续并缴纳2015年12月1日至2016年5月31日期间的物业费942.5元。 另查明：业主周遂雄的龙山豪庭房屋于2019年10月5日装修。截至2019年8月31日止，周遂雄共拖欠中珠物业公司物业费6126.08元。2017年12月18日，龙山豪庭小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2018年8月7日，龙山豪庭业主委员会对外公开招标到长江物业服务公司提供物业服务，后因各种原因长江物业公司未进驻龙山豪庭提供物业服务，中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。2017年5月31日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函周遂雄业主催讨2016年6月1日至2017年5月31日止物业费1884.95元，违约金297.35元。 上述事实，有中珠物业公司提供的前期物业管理委托合同、建设共竣工验收备案表、交房工作联系函、龙山豪庭交房会签表、前期物业管理服务协议、周遂雄2015年12月1日—2016年5月31日交物业费收据、龙山豪庭小区2016年6月1日—2019年8月31日欠费清单、2017年6月3日国内标准快递凭证及已发送的律师函、珠海中珠物业管理服务有限公司分公司营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证、授权委托书、员工身份证明书、身份证、周遂雄身份证明及原告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本案审理过程中，中珠物业公司自愿放弃对周遂雄其支付违约金的请求，本院予以准许。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是周遂雄是否应否支付中珠物业公司物业服务费6126.08元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与周遂雄签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为周遂雄所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，周遂雄作为业主应支付相应的物业费，故周遂雄理应支付2016年6月1日至2019年8月31日物业服务费6126.08元，鉴于业主周遂雄于2019年10月5日装修。根据双方约定，因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准），因此，周遂雄应支付中珠物业公司2016年6月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为5513.47元（6126.08元×90%）。 周遂雄辩称拒交物业费主要在于中珠物业公司服务未完全到位。中珠物业公司按约为周遂雄所在的住宅小区提供了物业服务，周遂雄理应按约缴纳物业费。中珠物业公司在提供公共设施维护、消防及绿化服务存在一般瑕疵服务，但不能否认周遂雄直接或间接享受了该公司提供的安保、公共绿化养护、公用设施维护等其他物业服务，而且周遂雄亦未向本院提供该物业服务不到位的相关证据。因此，本院对周遂雄此项辩称，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 周遂雄于本判决生效后十日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2016年6月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计5513.47元。 如果周遂雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费58元，减半收取计29元，由周遂雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇一九年十二月二十三日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。