温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9136号原告（反诉被告）：周兰花，女，1962年6月22日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：周良锡（系周兰花的儿子），1982年1月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告（反诉原告）：胡旭霞，女，1980年7月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。现暂住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：温勇斌（系胡旭霞丈夫），男，1975年8月6日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市宁都县，现住址同上。原告（反诉被告）周兰花（以下简称原告）与被告（反诉原告）胡旭霞（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周良锡、被告的委托诉讼代理人温勇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金损失38000元及按合同第十一条按未支付租金的日千分之三支付违约金（从2018年3月11日起至付清时止）；二、被告支付拖欠电费142.57元，转租租赁经济损失2000元。事实和理由:2016年3月28日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定租期3年（2016年3月29日起至2019年4月12日止），年租金48000元。地址为温州市鹿城区南浦住宅区冬宁11幢117室。在原告催缴租金的过程中，被告于2018年7月搬出该租赁房屋，第三年的租金仅支付10000元，造成原告租金收入直接经济损失38000元，另还欠7月份电费142.57元未缴纳。原告为降低被告违约造成的经济损失，将该房屋出租给第三方，协议期自2018年9月10日至2022年3月9日，租金为4000元/月，原告已收取第一期半年租金24000元。因被告搬离该房屋所剩余租期过短，以致该租赁协议无法正常履约，造成原告违约赔偿26000元，导致原告直接经济损失2000元。被告不履行合同的约定，恶意拒付租金，经原告多次催缴后并未缴纳房屋租赁费用，期间搬离该房屋，并恶意拖欠电费，其行为已构成严重违约。被告答辩并反诉称：与原告签订租赁合同属实，因被告当时遇到经济困难，租金有迟延支付，但租期内的租金已经付清。在原告的一再催逼下，被告搬离租赁房屋。被告搬离时，双方约定，被告对房屋的装修费折抵未付清的费用，并结清了电费，故被告没有欠付租金和电费。被告是在原告的催逼之下搬离房屋的，原告很快就将房屋出租给他人，不存在损失，故不同意原告的诉讼请求。即使被告有违约，原告主张的违约金亦过高，要求调整。被告对租赁的房屋进行了装修，支付装修费35000元，故要求原告赔偿装修费损失35000元。被告未提供证据，原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明租金损失38000元。原告认为如被告按合同履行，合同第三年原告可得租金48000元，但被告仅支付1万元，故损失38000元。2、电费支付凭证一份，证明被告拖欠电费142.57元。凭证显示抄表时间为2018年8月3日，被告于7月18日搬离，此间原告未使用该房屋，可以确认该电费是被告用电产生。3、《房屋租赁协议书》及《补充协议》各二份，收条一份，温州市机关事务管理局《关于2019年温州市机关事务管理局部分房产公开招租中两处房产暂停招租的函》及招租公告。原告以此证明涉案房屋系公房，原告通过拍卖取得承租权，租期至2019年4月12日。被告搬离后，原告将房屋出租给季某某使用，因原告确信可以拍得下期租赁权，与季某某约定租期至2022年3月9日。因政府停止招租，收回房屋，原告赔偿季某某装修损失26000元。扣除季某某支付给原告的半年租金24000元，原告损失2000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对证据1和证据2的真实性无异议，但认为证据1不能证明原告存在损失38000元；同意承担证据2中显示的一半电费；认为证据3与被告无关。本院认为，证据1《房屋租赁合同》系原被告签订，可以证明双方对权利义务的约定情况，本院予以采用。证据2中载明抄表时间为2018年8月3日，与被告使用房屋时间部分吻合，该证据可以证明本案事实，本院予以采用。证据3反映的是本案合同解除后原告对外出租房屋的情况，即使证据反映的内容属实，原告的损失系原告错误判断造成，与被告迟延交租导致合同解除无关，故证据3不能证明待证事实。但证据3可以反映本案《房屋租赁合同》解除后房屋的空置期间及原告的房屋权利来源情况，该部分内容与本案有关联，本院予以采用。经审理查明：原告原享有涉案房屋的承租权。2016年3月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区南浦住宅区冬宁11幢117室房屋出租给乙方使用；租期36个月，从2016年3月29日至2019年4月12日止；其中装修期15天不计算租金；月租金4000元，合同期内租金不变，按年支付，下期租金提前一个月支付；乙方应于2016年3月29日前支付甲方租金25000元，第一年剩余租金23000元于2016年5月31日前支付，后续两年租金均为48000元，一次性支付；乙方支付房屋租赁押金2000元；租赁期满合同自然终止，未期满前单方不可终止，但双方可以协商变更或提前终止本合同；如逾期支付租金，每逾期一日，按未支付租金的千分之三支付违约金，逾期超过15日，则视为违约，甲方可单方终止合同。合同签订后，原告依约向被告提供房屋。被告支付租金情况如下：于签订合同当日支付租金25000元、押金2000元，2016年6月1日支付1万元，6月13日支付13000元，第一年租金付清；2017年4月3日支付38000元，5月3日支付5000元，9月30日支付5000元，第二年租金付清；第三年的租金仅于2018年4月16日支付1万元。因被告延期交付租金，原告从2017年9月起即多次提出解除合同，要求收回房屋。2018年7月初，原告再次提出解除合同，要求被告搬迁，被告同意解除合同，并于7月15日开始搬迁，7月18日被告腾空房屋并结清了欠缴的电费。7月30日，原告将上述房屋出租给他人使用。截至8月3日，涉案房屋项下欠电费142.57元，原告缴纳了该费用。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》未违反法律规定，依法有效，该合同对双方具有约束力。《房屋租赁合同》约定，租金“按年支付，下期租金提前一个月支付”，根据该约定，被告应在2018年3月13日前支付2018年4月13日至2019年4月12日期间的租金48000元，但被告仅于2018年4月16日支付租金1万元，构成违约。原告因此提出解除合同，被告亦于2018年7月18日搬离涉案房屋，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月18日解除。因合同解除系被告违约造成，被告应承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。关于原告的损失，本院认为，《房屋租赁合同》解除后，原告的损失应为房屋不能及时出租造成的空置损失。合同于2018年7月18日解除，7月30日，原告即将涉案房屋出租给他人，结合原告给予后合同承租人的装修期等因素，本院酌情确定房屋的空置期为30天，按照租金标准计算，原告的损失为4000元。原告以合同继续履行可得的全部租金作为其损失，缺乏依据。因原告对后期承租权的取得作出错误判断，导致不能履行后期与他人签订的合同而造成的损失，与被告的违约行为无关，原告要求被告赔偿后合同不能履行而产生的损失缺乏依据。关于所欠电费，本院认为，被告腾空房屋时电力部门尚未就7月份的用电情况进行抄表，8月3日抄表时显示的电费142.57元中有部分费用产生于被告居住期间，结合原告于7月30日向他人出租房屋的事实，本院酌情确认被告应负担电费120元。关于欠缴租金，本院认为，被告于2018年7月18日腾空房屋，按月租金4000元计算，从2018年4月13日至7月18日的租金为12800元，加上被告应承担的电费120元，合计12920元，扣除被告已付的1万元和押金2000元，被告尚欠租金920元。被告称双方约定所欠租金与装潢抵销，缺乏依据，本院不予采纳。关于违约金，本院认为，原告要求被告按日千分之三支付违约金过高，被告要求调整，本院予以准许，结合合同履行后原告可以获得的利益，本院酌情确定违约金按月利率1%，从2018年3月13日开始计算。关于被告的反诉请求，本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张其存在装修费损失，未提供任何证据予以证明，依法应承担不利后果，本院对其主张，不予认定。其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案合同因被告违约而解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，原告亦未同意利用，故装饰装修即使存在残值，被告要求原告赔偿残值损失，本院亦不予支持。综上，被告反诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡旭霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周兰花租金920元及违约金（按月利率1%，从2018年3月13日起计算至付清之日止），并赔偿经济损失4000元；二、驳回原告（反诉被告）周兰花的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡旭霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1297元，由原告（反诉被告）周兰花负担1247元，被告（反诉原告）胡旭霞负担50元；反诉案件受理费397元，由被告（反诉原告）胡旭霞负担。当事人须在案件生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李琴仙人民陪审员  朱矛矛人民陪审员  周 宇二〇一九年十二月十六日书 记 员  项婷婷