广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25181号原告：中山市城北汽车客货运输有限公司，住所地广东省中山市石岐区************，统一社会信用代码914************354。法定代表人：卢志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：谢辉远，男，1988年2月18日出生，汉族，住广东省中山市东区*******************，公民身份号码441************610。原告中山市城北汽车客货运输有限公司（以下简称中山城北公司）诉被告谢辉远物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中山城北公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼，被告谢辉远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山城北公司向本院提出诉讼请求：1.被告谢辉远从2018年5月1日起按每月208.03元的标准向原告中山城北公司支付拖欠的物业服务费至本判决生效之日止，暂计至2019年6月30日的物业服务费为2912.45元；2.被告谢辉远从2018年5月11日起按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金至全部欠费付清之日止，暂计至2019年7月10日滞纳金为18920.54元。事实与理由：被告谢辉远系中山市东区******************的业主，原告中山城北公司为该小区提供物业管理服务，被告谢辉远拖欠原告中山城北公司物业服务费未予缴纳，经原告中山城北公司多次催讨，被告谢辉远拒不支付。为维护自身的合法权益，原告中山城北公司特向法院提起诉讼。庭审中，原告中山城北汽车公司明确将诉讼请求中的第1项物业服务费暂计算至2019年6月30日。被告谢辉远答辩称：我于2017年1月7日收楼开始向原告中山城北公司缴纳物业服务费，自2017年6月入住后发现小区履行物业服务的公司为中山市温暖物业服务有限公司，而非原告中山城北公司，期间与我进行沟通对接的均为中山市温暖物业有限公司的人员，未见原告中山城北公司人员在小区进行对接和服务，居住期间小区多次发生违建事件：1.位于小区河边位置的单车棚违建；2.2栋物业隔壁小区空挡地方建设车位销售中心；3.楼顶违建；4.小区沙岗墟道路被侵占等，原告中山城北公司没有履行合同，已经违约，放任不管导致小区违建事件频繁发生危害我的居住安全和生活质量，为了维护我自身合法权益，我于2018年5月开始暂停缴纳物业服务费，至于原告中山城北公司起诉滞纳金按照每日千分之一标准支付，计算高达18920.54元的滞纳金，不知如何计算得出。故请求法院驳回原告中山城北公司的所有诉讼请求，并履行合同。原告中山城北公司对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同复印件1份；2.中山市花样四季（东成美域）前期物业服务合同原件1份；3.广东省增值税普通发票复印件；4.开发商签订的中山市前期物业服务合同原件1份；5.物业企业接管项目备案登记表原件、中国建设银行单位客户专用回单及缴费明细若干、广东电网有限公司中山供电局电费发票复印件4张；6.关于停水、停电、节假日装修施工、节日活动的通知若干、投诉意见处理及整改通知书若干、工作简报1份。被告谢辉远针对其辩解提交的证据有：1.照片若干；2.受理告知书复印件3份；3.业主签名表复印件2份；4.中山市温暖物业有限公司小区内公示函、通知和短信催收物业费截屏图；5.宣传资料。经审理查明：2017年1月7日，以谢辉远为甲方，中山城北公司为乙方，双方签订中山市花样四季（东成美域）前期物业服务合同约定：甲方系东城美域1幢2502房的业主，乙方为本物业的物业管理企业，乙方向业主或非业主使用人提供物业管理服务，乙方按物业建筑面积向业主收取以下物业服务费：住宅2.2元/㎡/月，乙方于每月10日前收取当月的物业服务费；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。2017年1月7日，谢辉远办理了收楼手续并自己居住使用，中山城北公司按照建筑面积94.56㎡计收物业服务费，谢辉远对计收物业服务费的房屋面积无异议。诉讼中，中山城北公司陈述其按照前期物业服务合同的约定为花样四季（东成美域）小区提供了包括安保、清洁、公共设施维护、公共车辆的管理等服务，其提交的证据显示中山城北公司对小区日常停水、停电进行了通知，对节假日的装修施工进行了监督，并组织了各类节假日活动，在对部分业主发生装修违章事宜时，发出了整改通知书。同时，中山城北公司陈述其将部分安保业务交由中山市温暖物业管理有限公司承担，谢辉远提交了照片及短信截屏图亦予以证明中山城北公司将相关物业服务业务交由中山市温暖物业管理有限公司实施。鉴于此，谢辉远遂自2018年5月起未向中山城北公司缴交物业服务费，中山城北公司经催讨未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。中山城北公司与谢辉远签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方均应恪守履行。谢辉远辩称其未予缴纳物业服务费的主要原因一是为小区提供物业管理服务的是中山市温暖物业服务有限公司，而非中山城北公司；二是中山城北公司对小区相关违建事件未予积极处理，中山城北公司自身存有过错。谢辉远于庭审中表示现有小区内提供有公共设施服务、垃圾管理、电动自行车停放服务、保洁及安保的服务，即表明谢辉远及其物业享受了小区物业公司提供的物业服务，即使中山城北公司将部分业务委托其他公司实施，并不影响谢辉远作为物业使用人享受物业管理与服务，而根据谢辉远与中山城北公司签订的前期物业服务合同，中山城北公司即为谢辉远交纳物业服务费的合同相对方，故谢辉远在享受中山城北公司提供的物业管理服务时，理应按照合同约定向中山城北公司交纳物业服务费。谢辉远未按物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及前期物业服务合同的约定，承担继续履行以及支付滞纳金的违约责任。谢辉远自2018年5月开始未予交纳物业服务费，截至2019年6月30日共计14个月，谢辉远应当向中山城北公司交纳物业服务费2912.45元（94.56㎡*2.2元/㎡*14个月）。谢辉远提交的小区业主签名表和中山市城市管理行政执法局东区分局、中山市工商行政管理局东区分局受理告知书因没有证据原件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第七十条的规定，其用以证明中山城北公司对小区物业管理存有过错证明力不足，故本院对其辩解不予采信。关于中山城北公司主张的滞纳金实际为逾期交付物业服务费的违约金，谢辉远未按约定支付物业服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给中山城北公司造成了利益上的损失，应承担相应的违约责任。根据双方签订的前期物业服务合同，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金，同时，双方约定交纳物业服务费的时间为每月10日前，故中山城北公司主张从欠费的当月11日起按千分之一缴纳违约金不违反法律规定和合同约定，其降低违约金的计收标准系自由处分其民事权利的行为，亦没有加重谢辉远的负担，本院对计收标准予以认可，但对其计算的金额18920.54元存有错误，本院予以纠正，截至2019年7月30日，谢辉远应付的逾期付款违约金金额应为723.53元（计算方法示例：2018年5月欠费208.03元，至2019年7月30日逾期447天，日利率为千分之一；2018年6月欠费208.03元，至2019年7月30日逾期416天，日利率为千分之一；……以此类推），至于之后的逾期付款违约金，则以每月实际拖欠的物业服务费为基数，从2019年7月31日起计收至实际清偿之日止。综上，原告中山城北公司的部分诉讼请求有理有据，本院予以支持；部分诉讼请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢辉远于本判决生效之日起七日内向原告中山市城北汽车客货运输有限公司支付2018年5月起至2019年6月30日止的物业服务费2912.45元及暂计至2019年7月30日止的违约金723.53元（之后的违约金，以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按日千分之一的标准，从2019年7月31日起计收至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市城北汽车客货运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172.91元（原告中山市城北汽车客货运输有限公司已预交），由原告中山市城北汽车客货运输有限公司负担143.91元，被告谢辉远负担29元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市城北汽车客货运输有限公司。本判决为终审判决。审判员  李海艳二〇一九年十二月六日书记员  钟金花林雪莲