河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再652号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南豫辉房地产开发有限公司。住所地：河南省新乡市郊委路193号太阳城B1号楼117室。法定代表人：王命武，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵延辉，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，河南九格律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王德震，男，1975年9月15日出生，住河南省。再审申请人河南豫辉房地产开发有限公司（以下简称豫辉公司）因与被申请人王德震拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终811号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月2日作出（2019）豫民申1985号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人豫辉公司的委托诉讼代理人王珊，被申请人王德震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豫辉公司申请再审称，1.一审适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五条规定的公平原则错误。适用法律原则的条件为穷尽法律规则、实现个案正义，一审并没有穷尽法律规则，同时又适用法律原则属适用法律错误。一、二审适用合同法第一百一十三条错误，应当适用第一百一十四条规定及《河南省城市房屋拆迁管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》。本案双方已经在合同中约定了延期交房违约金的标准，双方约定过渡期为30个月，临时安置补助费暂按30个月计算，标准3元/平方米/月，共计5953元，多退少补，在新房交付时据实结算。可见双方签协议时就预见到过渡期30个月是不确定的期限。该约定合法有效，人民法院应当按照约定的标准进行判决。如果王德震认为协议约定的违约金标准过低，应依法申请增加，但王德震并未要求增加违约金，一、二审脱离合同约定进行判决错误。此外，《河南省城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定，…因拆迁人责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，拆迁人应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费…《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条也规定了补偿方式、金额等由双方订立补偿协议。因此依据上述规定，本案应当自逾期之日双倍支付临时安置补偿费。3.一、二审认为王德震的损失应当按照安置房的面积计算逾期安置补助费无法律依据。根据安置补偿协议，应当根据王德震被拆迁的旧房面积计算。豫辉公司对王德震的房屋进行拆迁，导致王德震不能对旧房使用，即使给王德震造成损失，也是旧房不能正常使用的损失。4.二审认为豫辉公司主张临时安置补助费未至付款节点无依据错误。双方对临时安置补助费明确约定为新房交付时据实结算，现新房未交付，故未达到支付延长过渡期限临时安置补助费的时间节点。请求：撤销一、二审判决，改判驳回王德震的诉讼请求；诉讼费由王德震负担。王德震辩称，一、二审认定事实清楚，判决结果正确。豫辉公司严重违约，其房屋自2013年拆迁，过渡期约定的是30个月，但安置房到现在都没有开始建，未开始建的原因在于豫辉公司，逾期交房的责任应当由豫辉公司承担。豫辉公司再审并没有新的证据，只是在赔偿金额的适用法律方面提出了异议，一、二审判决考虑了被拆迁人的实际情况，保护了群众的利益。豫辉公司称未到付款节点的理由不能成立，如果豫辉公司一直不建安置房，按豫辉公司的观点，被拆迁户将一直得不到安置补助费，不符合一般常理。王德震于2018年7月16日向新乡市牧野区人民法院起诉请求：判令豫辉公司赔偿王德震损失暂计至2018年6月5日为71311.5元（此后损失按照25元每平方米每月计算至交房之日止）。新乡市牧野区人民法院一审认定，2013年4月14日，豫辉公司(甲方/拆迁人）与王德震(××）签订编号为733号城市房屋拆迁安置补偿协议，约定：甲方开发建设的“太阳城”项目，根据城市规划，经市有关部门批准，由甲方对乙方房屋进行拆迁改造。经甲乙双方协商，就拆迁安置补偿问题达成以下协议：1、被拆迁房屋状况。1.1、被拆迁人位于新乡市××区××＃楼北单元××北户，住宅面积66.14平方米，结构为砖混，产权归乙方所有。1.2、根据有关规定，甲方应当支付给乙方房屋补偿费总额合计：104210元，具体计算详见附件2：“拆迁安置结算清单第17项”。1.3、移交手续。1.3.1、乙方于2012年4月14日前完成搬迁，将上列完整房产移交甲方拆除。1.3.2、乙方提交的证件新坛路70#楼2单元1层13号05105634在签订本协议的同时交由甲方保管。2、安置补偿事项。甲方按照国家有关法律、法规等有关规定对乙方予以安置补偿。2.1、房屋产权调换。2.1.1、乙方同意住宅房安置在甲方提供的安置区，即B28楼20户型6层，三室一厅，共一套，建筑面积121.9平方米，实行房屋产权调换（安置房的建筑面积以交付时经新乡市房管部门测量的建筑面积为准），多退少补据实结算。2.1.3、按照有关拆迁政策规定和双方约定，乙方应当支付给甲方拆迁安置房款共计242122元。具体计算办法详见：附件2“拆迁安置结算清单第8项”。2.1.4、结算办法：采用“差额结算法”。根据2.1.3项减去1.2项计算结果，乙方应付给甲方安置房差价款共计137912元。在房屋交付使用时一次付清。2.3、乙方将旧房完整地交给甲方，由甲方验收日起，乙方放弃旧房和屋内的所有遗留物的所有权，由甲方全权处理。乙方不得再进入旧房居住使用，否则，乙方负赔偿责任，同时甲方取消按照协议应给付乙方的各种奖励。3、过渡期间事项。3.1、过渡期限：甲方在乙方移交房屋之日起30个月内向乙方交付上述安置房（即2013年4月21日至2015年10月21日）。如果遇不可抗力的因素和非甲方主观原因造成延期交房，过渡期限相应延长。3.2、过渡方式：甲方支付临时安置补助费给乙方，由乙方自行择房周转过渡。临时安置补助费暂按30个月计算，标准3元/平方米/月，共计5953元。多退少补，在新房交付时据实结算。4、协议终止条件。4.1、甲方向乙方交付安置房，乙方验房签收时。4.2、乙方出具的房屋所有权证书，必须真实有效，如出具虚假证件等资料的，甲方有权终止合同。4.3、甲、乙双方协商解除本协议的。4.4、仲裁机构、人民法院生效法律文书终止的。4.5、乙方违反本协议第2.3条再次进入已交付给甲方的房屋居住的，甲方有权终止协议。5、违约处理。5.1乙方违反本协议第2.3条约定，除甲方有权申请强制拆迁外，乙方应当向甲方每日支付100元的违约金，由此导致的一切经济损失费用均由乙方赔偿。5.2、乙方如果向甲方提供的房屋所有权证书虚假或者被拆迁房屋与第三人存在房屋所有权纠纷及其它妨碍甲方拆迁的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付合同标的50%的赔偿金，由此导致的一切经济损失均由乙方赔偿。6、其他事项，水表和电表开户费由被拆迁人承担，天然气初装费3000元由被拆迁人承担。上述城市房屋拆迁安置补偿协议书附件房屋拆迁丈量估价表及拆迁安置结算清单载明…（同拆迁安置补偿协议相关内容）。拆迁安置补偿协议签订当日，豫辉公司给王德震出具2060387号收据1份，载明“今收到王德震401105197509152919安置房差价款137912元”。王德震将新坛路70#楼北单元一层北户房屋移交豫辉公司拆迁后，豫辉公司至今未向王德震交付安置房。新乡市牧野区人民法院一审认为：王德震与豫辉公司之间的城市房屋拆迁安置补偿协议依法成立，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。王德震已按照约定将房屋交与豫辉公司拆除并支付了房屋差价，豫辉公司未按照约定期限交付安置房屋，除应继续履行协议外，还应赔偿因违约行为给王德震带来的损失。关于王德震主张的损失应如何确认的问题。豫辉公司承诺的交房期限为过渡期30个月内即2013年4月21日至2015年10月21日，豫辉公司并未提供相关证据证明其延期交房的原因属不可抗力或非其主观因素造成，不符合合同约定的过渡期相应延长的情形，故豫辉公司称过渡期外的临时安置费即是王德震的损失，应参照合同约定3元/平方米/月计算的抗辩理由，不予采信。王德震的经济损失应参照同地段同类房屋租金标准计算。因被安置的房屋是高层住宅，根据新乡市不动产登记和交易中心公布的2016年至2018年期间新乡市住宅租赁市场指导价格，结合本案具体情况，一审酌定按照每月每平方米12元计算王德震的经济损失。新乡市牧野区人民法院于2018年12月15日作出（2018）豫0711民初1981号民事判决：豫辉公司于判决生效后十日内赔偿王德震经济损失（按照房屋面积121.9平方米，每月每平方米12元计算，自2015年10月22日起至安置房交付之日止）。案件受理费1530元，由豫辉公司负担。豫辉公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回王德震的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由王德震负担。河南省新乡市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。河南省新乡市中级人民法院二审认为，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王德震已按照协议约定将所涉房屋交付豫辉公司拆迁，并支付了房屋差价，履行了己方合同义务，豫辉公司未按协议约定的期限交付安置房屋，违反了双方协议约定，依据上述法律规定，应承担继续履行、赔偿违约损失等违约责任，王德震要求豫辉公司赔偿其相应损失，应予以支持。对于赔偿损失的数额，一审按照王德震应得而未得的房屋面积、房屋情况以及新乡市不动产登记交易中心公布的租赁市场指导价格，酌定按照每月每平方米12元计算王德震损失并无不当。豫辉公司主张临时安置补助费未至付款节点，及一审判决损失数额无法确定亦无充分根据，该院不予采纳。河南省新乡市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）豫07民终811号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由豫辉公司负担。本院再审认定，豫辉公司系取得房屋拆迁许可证后实施的拆迁，案涉被拆迁房屋在该拆迁许可证拆迁范围内。新乡市住房和城乡建设委员会于2013年、2016年两次发布对该区域的延期拆迁公告。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于豫辉公司应如何赔偿王德震损失问题。双方签订拆迁安置补偿协议后，王德震按约定履行了合同义务，而豫辉公司未按协议约定时间交付安置房屋，也无证据证明存在应延长过渡期的情形，王德震因此要求豫辉公司赔偿损失应当予以支持。双方协议未约定豫辉公司无正当理由延长过渡期应如何承担责任，豫辉公司再审认为应自逾期之月起按约定标准的双倍支付临时安置补助费。本案双方当事人为平等民事主体，对逾期安置补助费标准未约定，一、二审对此进行了酌定，按每月每平方米12元补偿王德震的损失，符合本案实际，并无明显不当，对豫辉公司的该申请理由本院不予支持。对于计算王德震损失的房屋面积依据问题。案涉协议系豫辉公司取得拆迁许可证后，与王德震就被拆迁房屋产权调换的相关事项进行的约定，与普通的商品房买卖合同有所区别。过渡期是为保障被拆迁人过渡性的居住利益，拆迁人无正当理由延长过渡期给被拆迁人带来的损失，与商品房买卖合同中购房人因开发商逾期交房产生的逾期可得利益不尽相同，因此按照被拆迁房屋的面积计算该损失更符合拆迁安置补偿协议的特点。一、二审按照安置房屋面积计算延长过渡期的损失不妥，本院予以纠正。综上，一、二审认定事实清楚，但判令按安置房的面积计算延长过渡期的损失不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终811号民事判决及新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初1981号民事判决；二、河南豫辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿王德震经济损失（按照房屋面积66.14平方米，每月每平方米12元计算，自2015年10月22日起至安置房交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费1530元，由河南豫辉房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由王德震负担30元，河南豫辉房地产开发有限公司负担70元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  段励刚审判员  张 伟二〇一九年十二月六日书记员  范浩杰