河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初4号原告（反诉被告）：陈景连，女，1957年12月26日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：邵晗，女,1985年10月1日出生，住河南省鄢陵县。系原告陈景连女儿。委托诉讼代理人：李暴动，男，汉族，1969年7月7日，河南省鄢陵县安陵镇东大街。被告（反诉原告）：河南金石地产有限公司，住所地：河南省许昌市劳动路中段。法定代表人：郑伟杰，任董事长。委托诉讼代理人：摆嫚嫚，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骐瑞，河南君志合律师事务所律师。原告陈景连与被告河南金石地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2017年3月23日作出（2016）豫1002民初5151号民事判决。原告（反诉被告）陈景连不服，提起上诉。许昌市中级人民法院于2017年6月13日作出（2017）豫10民终1565号民事裁定，撤销本院上述判决，发回重审。于2018年6月20日作出（2017）豫1002民初4219号民事判决。被告（反诉原告）河南金石地产有限公司不服，提起上诉。许昌市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）豫10民终2628号民事裁定，撤销本院上述判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈景连的委托诉讼代理人邵晗、李暴动，被告（反诉原告）河南金石地产有限公司的委托诉讼代理人摆嫚嫚、刘骐瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈景连向本院变更诉讼请求为：1、请求法院判决被告退回购房款220000元，并赔偿房款差价损失455850元及利息损失170000元，共计845850元;2、诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实与理由:2013年8月2日，原、被告签订《住宅代建协议》，双方就项目区位、代建方式、交房配套标准、代建价格及代建款支付、权利义务等方面进行了约定。协议履行中，原告按约及时交纳了一、二期代建款项共计22万元，并交给了被告己方的身份证复印件及户籍信息等材料，其中第一次交房款时间为2011年4月17日，数额为12万元，第二次交款时间为2014年12月6日，数额为10万元。在第二次交款时，原告告知了被告变更后的电话号码，原来登记的号码明确表示不再使用，被告工作人员亦承诺以后按变更后的号码通知原告方，但因被告内部管理不规范，人员流动亦频繁，前后任工作人员交接手续时将原告方变更后的电话号码丢失。2016年2月下旬(农历正月十五),原告带儿子去被告处询问房子进展情况，被告工作人员答复还需等待,并在二次付款确认书上记下了原告儿子的电话号码。由于被告工作不认真,2016年3月16日,被告未使用原告变更后的电话号码通知原告参加选房，仍以原告方不再使用的旧号码通知原告，无果后,未使用原告不到一个月时间内留下的儿子电话号码通知原告,亦未采取邮寄或直接到原告住所地当面通知等有效方式通知原告，致原告丧失参加选房机会，造成不好挽回的严重后果。经原告反复落实,目前被告二期南组团尚存部分房源未售，为维护法律尊严及原告合法权益，请求法院依法判决被告立即采取补救措施，与原告签订《商品房买卖合同》。另，被告逾期开工,亦应依约赔偿原告利息损失，并冲抵购房尾款。退一步讲，若被告能提供充分有效证据证明其二期房源已售完或存在其他不能采取补救措施的情形，原告可同意退回代建款22万元之反诉请求，但要求被告必须赔偿原告至今利息损失及至今房价差额损失，理由如下:1、被告预期开工，按协议第五1条规定，理应赔偿原告利息损失，按年利率12%计算,至今利息损失已达17万元;2、根据协议第二3条规定,剩余房源由乙方另行安排，说明一期北组团代建业主数量低于实际房源数量，有一定差额，也就是说剩余的房源并非顶楼一套，若被告违约未通知到原告选房后立即采取补救措施，让原告在剩余的房源中抽签(或摇号)选择，尽管选择范围有所缩小，但毕竟能最大限度降低因被告违约给原告带来的损害，从而避免本纠纷发生，而其却仅为原告留有顶层，其他楼层好的房源又优先高价卖与其他非代建业主，构成对原告的二次损害,其主观恶意明显；3、协议签订时约定的房价为每平方米3460元，而现在的房价已猛升至每平方米9000多元,增长了近两倍，因被告方违约，该房价差额损失，被告应依法予以赔偿，具体损失数额为50万元[(9000-3460)*90)];4、被告作为一家知名房地产企业，综合实力雄厚，拥有各方面的专业人才，签约时即对郑许一体化规划、郑许轻轨铺设、许昌“五湖四海”水系连通、项目地旁行政副中心迁入、科技广场落成、中央公园建设等重大利好因素深有了解，对涉案楼盘价格巨大的上升空间早有预判，并一直在享受涉案楼盘房价飞涨带来的实惠;5、换个角度来讲，根据最高法院关于民间借贷司法解释的规定,民间借贷年利率在24%以内即受法律保护，更何况被告是利润率较高的房地产企业，即便是原告将资金借与被告从事生产经营,被告按年利率24%支付原告利息也不为过，至今利息亦逾34万元。综上，被告既违约逾期开工，又违约未通知原告参加选房，应依法承担双重赔偿责任，请求人民法院依据《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条等规定，判决支持原告之诉讼请求。被告（反诉原告）河南金石地产有限公司辩称：1.原告所诉事实不客观不真实。被告公司的郑彦章作为被告星海湾的项目经理，从未收到过原告本人及代理人变更号码的申请，实际上，被告之前一直依照住房代建协议上原告预留的电话号码对其进行通知。在选房前，被告按照该号码发送短信、电话联系原告，被告已切实履行了通知义务。原一审原告诉状上诉称将变更的电话号码写在了登记簿上，但登记簿上并未显示变更号码的信息。原告未将变更号码及时通知给被告，原告自身存在过错。2.因原告未依约参加公告选房，但被告并未因此解除双方协议，被告仍在报纸上通知原告尽快与被告联系，被告在许昌日报上进行公告，并非被告通知方式的一种兜底，也不是被告法定或者约定的通知义务，而是被告为了保障原告的权益，延长了与原告之间协议的履行期限。3.鉴于原告与被告取得联系后明确拒绝星海湾项目北组团的房源，并要求在南组团范围内选房，但原告的诉求完全超出了住房代建协议的约定，且南北组团之间的土地价格及开发标准均不一致，原告要求在南组团选房没有事实和法律依据。现由于被告北组团的房源已经销售完毕，与原告之间的住房代建协议已经没有履行的基础，该协议现根本无法履行，被告要求解除该协议并返还原告的购房款。被告（反诉原告）河南金石地产有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《住房代建协议》，退回被反诉人支付的代建款22万元；2.本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2013年8月2日，反诉人与被反诉人签订《住房代建协议》，协议约定由反诉人为被反诉人在许昌市东城区魏文路以西，南海街以北、陈庄街以南，竹林路以东范围内代建房屋。反诉人根据报名交款情况进行户型组合，房屋的具体楼层、位置在反诉人确定范围内抽签选房，由反诉人委托公证处组织实施。2016年2、3月份，反诉人通知代建客户参加抽签选房，反诉人工作人员按照与被反诉人之间的《住房代建协议》约定的联系方式多次电话、短信通知被反诉人于2016年3月26、27日参加选房，已通知被反诉人。2016年3月26、27日，反诉人委托许昌市天平公证处抽签选房，在公证员的全程监督下，由反诉人工作人员以公开方式当中抽签确定代建房源，整个抽签选房过程公平、公正。鉴于被反诉人经反诉人通知后未到现场参与抽签选房，为了维护被反诉人的购房权益，反诉人在许昌晨报就六户未到场的客户进行公告，其中包括被反诉人陈景连，同时为被反诉人预留了仅剩的一套90平方的房源。被反诉人到反诉人处了解情况后，表示不满意房源的楼层，拒不与反诉人办理购房手续。反诉人认为，反诉人已经尽职尽责、穷尽了手段通知了被反诉人，最终被反诉人未到场参加抽签选房，不利后果应由被反诉人承担。在选房过后，反诉人为了保护被反诉人购房利益，并未将代建房源销售出去，而是一直为被反诉人预留了一套房源。但被反诉人已经明确告知反诉人，拒绝就该预留房源与反诉人签订商品房买卖合同。反诉人认为，鉴于上述情况，双方签订的《住房代建协议》已无履行可能，为此，反诉人请求人民法院解除双方的《住房代建协议》，将代建资金返还给被反诉人。原告（反诉被告）陈景连辩称：本案因被告违约，不存在解除合同的情形，不同意解除合同，如被告方能提供充分的证据证明无法采取补救措施，我方同意被告退回22万元的反诉请求，要求被告支付代建款利息并赔偿房屋差价损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月2日，陈景连(甲方)与河南金石地产有限公司（乙方）签订《住宅代建协议》，其中约定“项目区位位于许昌市东城区××、南海街××、××以南、××路××（××号）。乙方接受甲方委托在上述项目内代建住宅。乙方根据报名交款情况进行楼栋户型组合，组织设计、报建、施工，房屋具体楼栋、楼层、位置在乙方确定范围内抽签（或摇号）决定。代建住宅价格为平均价3460元/平方米，甲方所选户型为90平方米。”陈景连交付第一笔代建款120000元，并预留联系方式、原告（反诉被告）本人的身份证复印件。2014年12月6日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳第二笔代建款100000元，形成二次付款确认书（编号90095），并向被告（反诉原告）的工作人员告知变更新的联系方式。2016年3月16日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）第一次交款时预留的联系方式采用短信形式通知原告（反诉被告），原告（反诉被告）未接收到被告（反诉原告）的通知，未能按时参与2016年3月26日代建客户的抽房活动。2016年3月29日，许昌市天平公证处作出（2016）许天证民字第499号公证书，于2016年3月26日、3月27日现场公证许昌市“金石·星海湾”项目代建客户现场抽房活动。2016年4月25日，被告（反诉原告）在市级媒体发布公告，主要载明“请与七日内速与公司联系，逾期产生的所有后果由本人承担”。2016年11月9日，原告（反诉被告）陈景连以被告（反诉原告）违约、未通知其选房、侵犯其权利为由诉至我院。经原告（反诉被告）申请，本院委托，对位于许昌市科技广场东北处金石星海湾小区（南组团）商品房住宅房地产市场均价进行了市场价值咨询估价。河南远大房地产土地资产评估有限公司于2019年7月10日作出豫远房咨字（2019）07005F号房地产咨询估价报告，确定估价对象在价值时点的商品房住宅房地产市场均价为8525元/平方米。被告（反诉原告）认可位于许昌市科技广场东北处金石星海湾小区（南组团）商品房住宅房地产市场均价每平方米高于位于许昌市科技广场东北处金石星海湾小区（北组团）商品房住宅房地产市场均价1000元。原告（反诉被告）支付鉴定费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。本案中陈景连与河南金石地产有限公司签订的《住宅代建协议》，系双方真实意思表示，合法有效。自签字起双方已形成委托代建合同关系，而非商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告（反诉被告）已按照约定交纳代建款，被告（反诉原告）不仅应履行交付代建住宅的主合同义务，同时亦承担及时保存客户信息、有效通知客户参与选房等从合同义务。本案中原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供有个人身份信息、有效通讯信息，被告（反诉原告）未能准确记录原告预留的有效联系信息，亦未用尽合理的方式履行通知义务。被告（反诉原告）采用已无法联系的通讯方式通知，且公告发出时间晚于选房时间，其辩称系因原告（反诉被告）个人更换手机号码，导致无法有效通知原告（反诉被告），但提交相应的证据不足以证实，对其辩称意见，无事实依据，本院不予采信。因被告（反诉原告）未尽到合理通知义务，致使原告（反诉被告）无法行使选房权利，原告（反诉被告）要求被告承担赔偿损失的违约责任，本院予以支持。本院酌定位于许昌市科技广场东北处金石星海湾小区（北组团）商品房住宅房地产市场均价为7525元/平方米，房屋面积为90平方米，该房产市场价应为677250元，扣除按代建协议约定的房屋平均价311400元（3460元/平方米×90平方米），原告（反诉被告）的损失数额应为365850元（677250元-311400元）。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付利息损失170000元的理由不足，本院不予支持。被告（反诉原告）请求判令解除双方签订的《住宅代建协议》的诉讼请求，因该协议的目的已不能实现，且原告（反诉被告）亦要求退还购房款，本院予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退回购房款220000元以及被告（反诉原告）要求退还原告（反诉被告）已支付的代建款220000元的请求，本院均予以支持，因该两项请求内容一致，在判决主文中不再重复表述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，被告（反诉原告）河南金石地产有限公司赔偿原告（反诉被告）陈景连365850元；二、本判决生效之日起10日内，被告（反诉原告）河南金石地产有限公司退还原告（反诉被告）陈景连购房款220000元；三、驳回原告（反诉被告）陈景连的其他诉讼请求；四、解除原告（反诉被告）陈景连与被告（反诉原告）河南金石地产有限公司于2013年8月2日签订的《住宅代建协议》；五、驳回被告（反诉原告）河南金石地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12259元，由原告（反诉被告）陈景连负担3769元，被告（反诉原告）河南金石地产有限公司负担8490元；鉴定费5000元，由被告（反诉原告）河南金石地产有限公司负担；案件反诉费2300元，由原告（反诉被告）陈景连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  海建伟人民陪审员  尹秀甫人民陪审员  许云霞二〇一九年十二月三十日书 记 员  景 观