浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0824民初2372号 原告：开化县池淮镇人民政府，住所地开化县池淮镇星池路39号。统一社会信用代码：11330824002627325Y。 法定代表人：鲁俊，系开化县池淮镇镇长。 委托诉讼代理人：毛顺忠，系开化县钱江源法律服务所法律工作者。 被告：开化县程阳建材厂，住所地开化县池淮镇丰余三叉路口。 负责人：程志阳，系该厂厂长。 被告：夏军球，男，1964年1月22日出生汉族，住开化县。 委托诉讼代理人：许昕，系浙江南孔律师事务所律师。 被告：吴柏法，男，1951年8月1日出生汉族，住开化县。 被告：朱有福，男，1962年11月1日出生汉族，住开化县。 原告开化县池淮镇人民政府（以下简称池淮镇政府）与被告开化县程阳建材厂（以下简称程阳建材厂）、被告夏军球、吴柏法、朱有福租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，本案在审理过程中因案情复杂，于2019年12月5日转为普通程序并依法组成合议庭审理。原告池淮镇政府的委托诉讼代理人毛顺忠、被告夏军球及其委托诉讼代理人许昕、被告程阳建材厂负责人程志阳到庭参加诉讼、被告吴柏法、朱有福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池淮镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即腾空位于开化县池淮镇三叉路口原池淮三建公司的房屋、场地；2.判令四被告自2010年1月起按每年15000元计付租金至腾空之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告夏军球、吴柏法、朱有福合伙开办开化县双兔木制品厂（以下简称双兔木制品厂），2004年12月31日租用开化县池淮镇政府管理的位于开化县池淮镇三叉路口原池淮三建公司的房屋、场地，双方签订了《租赁合同》，租期十年。合同约定年租金15000元，合同期内按年付清，被告在租赁期间如需对厂房进行拆、改、扩建须经原告同意，所需资金被告自负，并在租赁期满后恢复原状，原告一律不负担一切修理费用。2010年4月12日双兔木制品厂变更为开化县青松建筑模板厂（于2018年7月9日注销）。后双兔木制品厂又将部分厂房交给被告开化县程阳建材厂使用至今。但双兔木制品厂只按合同缴纳租金至2009年止，之后再未缴纳。2018年原告多次向被告催收租金并要求腾空厂房、场地无果。 夏军球辩称，1.双兔木制品厂已于2014年12月31日租赁合同期满后即不再续租；2.原告的租金主张已过诉讼时效；3.不存在双兔木制品厂将厂房等转租程阳建材厂的事实。程阳建材厂入住该厂房、场地是与原告之间发生的租赁合同；4.双兔木制品厂已在租赁合同期满后即已搬出，不再负有腾空的责任。为此，要求驳回原告对被告夏军球的诉讼请求。 被告程阳建材厂在法庭辩论终结后提出要求原告承担对厂房的维修费用。 被告吴柏法、朱有福未到庭应诉。 当事人围绕本案的争议焦点：1.原告与被告夏军球、吴柏法、朱有福之间的《租赁合同》是否已解除；2.被告夏军球、吴柏法、朱有福向原告未缴纳租赁合同期内的租金是否超过诉讼时效；3.原告与被告程阳建材厂之间的实际租赁关系应否解除等问题依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告池淮镇政府为支持自己的主张，向本院提交以下证据： 1.《租赁合同》一份。证明原告与原双兔木制品厂之间租赁合同关系。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，证据应当提交原件。对该合同的真实性无异议。该合同可以证明以该合同上的请求诉讼时效至2015年的12月31日止。 2.开化县池淮镇政府《解除租赁合同通知书》、《送达回证》、手机短信截屏各一份。证明2018年6月1日原告向被告催收租金及要求限期迁出该房屋，并解除租赁合同的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，该“通知书”是原告的单方行为，不产生法律效力，因原告与被告夏军球之间的租赁合同早已到期，并不存在租赁关系，也不存在被告夏军球转租给被告程阳建材厂的事实。 3.《合伙企业登记基本情况》、《变更登记情况》。证明2010年4月12日原双兔木制品厂名称变更为开化县青松建筑模板厂，于2015年3月3日注销的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人对该证据无异议。 4.照片三张。证明被告的机器设备仍存放在原告的厂房、场地中的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，该照片不能证明原告与被告夏军球仍存在租赁关系。其中一台液压机设备是没有搬走，但早在合同到期时明确向原告表示放弃不要了，由原告处置，除此之外没有其他物品。 5.《农村社队建筑队普查登记表》复印件一份、工商企业变更申请登记信息材料复印件三份、房产证复印件五份。证明案涉厂房、场地归原告管理的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，案涉厂房、场地的产权单位仍为开化县第三建筑安装工程公司，原告不能主张租金权利。 6.原告代理人与被告夏军球的通话录音。证明被告夏军球对其液压机设备并未放弃权利，并且表示同意用设备抵偿租金的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，该录音不符合证据的真实性、合法性、关联性要求，不能作为证据使用。 二、被告程阳建材厂在法庭辩论结束后提供了一组照片复印件。证明其对厂房进行修缮的事实。 被告夏军球及其委托诉讼代理人质证认为，该证据与夏军球无关。 原告质证认为，改组照片不能证明被告维修厂房，以及维修费用是多少、由谁承担等相关事实。 被告夏军球、吴柏法、朱有福未提交证据。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于原告提供的证据2，原告与被告夏军球之间的租赁合同早已到期解除，不再履行。对被告夏军球、吴柏法、朱有福不具有相应的法律效力，本院不予确认。对证据4，被告夏军球认可部分机器设备仍存放在案涉厂房中的事实。该组证据符合证据的三性原则，本院予以确认。对于证据5，可以证实案涉厂房、场地的变迁及集体土地的所有人、管理人主体的事实，本院予以确认。对于证据6，该通话录音非原告工作人员与被告通话，且内容并不清晰，陈述的相关事实也不明确，不能证明原告向被告主张全部租金，被告同意履行支付全部租金的事实，原告也没有提供其他证据予以佐证。本院不予确认。 对于被告程阳建材厂提供的证据，1.该组证据系复印件，没有维修合同或维修人员确认；2.没有维修费用票据；3.没有维修费用承担依据。不符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院不予确认。 根据原、被告双方陈述及其所提供的有效证据，本院可以确认如下事实： 2004年12月31日，被告夏军球、吴柏法、朱有福合伙开办了双兔木制品厂，租用池淮镇政府管理的位于开化县池淮镇三叉路口原开化县第三建筑工程公司的房屋、场地，并签订了《租赁合同》，合同约定年租金15000元，租期十年，按年付清。2010年4月12日，双兔木制品厂变更为开化县青松建筑模板厂（于2018年7月9日注销）。2014年12月31日合同到期，双兔木制品厂停产未继续租赁，但尚有部分机器设备未拆走，租金也只按合同缴纳至2009年。被告程阳建材厂见该场地空置便找到原告当时的负责人，要求承租，租金参照前任承租合同，即年租金15000元。此后，案涉厂房、场地被程阳建材厂（该厂于2016年5月26日经工商登记成立，住所地为开化县池淮镇丰余三叉路口，企业类型为个人独资企业，股东为程志阳）租用至今，但其一直未向原告缴纳过租金。被告程阳建材厂称对房屋进行修缮，并以一组照片复印件异议证明。但该组照片复印件不符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院不予确认。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于是否享有对案涉厂房、场地的出租权问题，开化县第三建筑安装工程公司原系开化县池淮镇的乡镇企业，早在2002年即已终止经营，营业执照被吊销，开化县池淮镇政府系其主管部门，对开化县第三建筑安装工程公司营业执照被吊销、企业终止后的财产依法享有管理权。对于原告与被告夏军球、吴柏法、朱有福之间的《租赁合同》是否已解除问题。首先，双方在《租赁合同》中约定了租赁期限，被告在租赁期限届满前即停止经营，期满后没有续租的愿望和必要；第二，也无被告续租该厂房、场地缴纳租金的事实。租赁期满后，被告即搬走了部分相关设备，撤走人员，不再生产经营。原告也未提供被告续租的证据证明。因此，原告主张被告续租案涉厂房场地的事实，本院不予确认；对于被告夏军球、吴柏法、朱有福欠缴原告租赁合同期内租金是否超过诉讼时效问题。根据租赁合同约定，租赁期限至2014年12月31日，原告所称被告从2009年起即欠交租金至今，根据当时的诉讼时效规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案审理过程中被告提出了对诉讼时效的抗辩，原告并未提供有关诉讼时效中止、中断的充分证据。因此，本院认定原告在本次向法院提起诉讼时，该诉讼时效已超过；对于原告与被告程阳建材厂之间的实际租赁关系应否解除的问题。被告程阳建材厂在案涉厂房、场地生产、经营多年并至今，且一直未缴纳租金，原告是明知的，虽未签订书面租赁合同，但双方之间早已成立了事实租赁关系。鉴于被告程阳建材厂自租赁该厂房、场地，且多年未缴纳租金，显然属于根本性违约，造成了原告的损失。因此，原告要求与被告解除租赁合同，腾空案涉厂房、场地的诉讼请求，本院应予支持。被告程阳建材厂并应支付相应租金，租金支付期限宜从被告程阳建材厂正式登记成立之日起参照年租金15000元计算。对其提出要求处理修缮费用，可通过其他合法途径处理。 综上所述，原告请求与被告程阳建材厂解除租赁合同，并腾空案涉厂房、场地、缴纳租金的诉讼请求，证据充分，本院应予支持。原告请求被告夏军球、吴柏法、朱有福腾空案涉厂房、场地的诉讼请求，证据充分，本院应予支持，对请求支付租金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告开化县池淮镇人民政府与被告开化县程阳建材厂的厂房、场地租赁合同； 二、被告开化县程阳建材厂腾空位于开化县池淮镇三叉路口原开化县第三建筑工程公司的厂房、场地，限于本判决生效之日起60日内履行完毕； 三、被告开化县程阳建材厂支付原告开化县池淮镇人民政府租金（按每年15000元从2016年5月26日起计算至本判决生效之日止）。限于本判决生效之日起30日内履行完毕； 四、被告夏军球、吴柏法、朱有福腾空仍滞留在案涉厂房、场地的财物。限于本判决生效之日起60日内履行完毕； 五、驳回原告开化县池淮镇人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限完成给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务履行。 本案受理费2850元，由原告开化县池淮镇人民政府负担950元（已缴纳），被告开化县程阳建材厂负担1266元，被告夏军球、吴柏法、朱有福负担634元。限于本判决生效之日起十五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  胡雪平 人民陪审员  江金美 人民陪审员  郑震雷 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  王一涵 -10- -9-