上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初4972号原告(反诉被告)：上海展宇运输有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：苏保元，总经理。委托诉讼代理人：朱蓓春，上海恒建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海恒建律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海航迅轮胎橡胶有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：卢增荣，总经理。委托诉讼代理人：张建明。第三人：宝山区杨行镇北宗村村民委员会，住所地上海市宝山区杨行镇杨宗路XXX号。法定代表人：金明，主任。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐可意，上海首伦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司(以下简称展宇公司)与被告(反诉原告)上海航迅轮胎橡胶有限公司(以下简称航迅公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)展宇公司的法定代理人苏保元及委托诉讼代理人李玉；被告(反诉原告)航迅公司的委托诉讼代理人张建明；第三人宝山区杨行镇北宗村村民委员会(以下简称北宗村委会)的委托诉讼代理人徐可意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)展宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除展宇公司与航迅公司就上海市宝山区锦伟路XXX号场地(以下简称系争场地)的租赁合同；2、判令航迅公司承担因航迅公司与北宗村委会之间租赁合同无效给原告带来的损失1,114,714.8元(搬迁运输费404,714.8元+临时仓储费23万元+货物堆存费48万元)。事实与理由：2017年5月3日，展宇公司与航迅公司就系争场地签订租赁合同，租期三年，用于仓储。2017年10月，系争场地被政府认定违法用地，地上仓库被拆除，展宇公司只能将场地上堆放的货物进行转场，对即将到港的货物转运福州，为此花费了搬迁运输费、临时仓储费、转运费，故展宇公司向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)航迅公司辩称，同意解除合同，不同意诉请2；对于展宇公司要求支付搬迁费用等缺乏事实依据和法律依据。系争场地于2013年由展宇公司使用，2016年展宇公司开始拖欠租金，2017年5月续签合同后，展宇公司一直未支付租金，故航迅公司向本院提出反诉请求：1、判令展宇公司支付航迅公司2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金10万元；2、判令展宇公司支付航迅公司2017年5月1日至2017年9月30日拖欠的租金125,000元；3、判令展宇公司支付航迅公司2016年5月1日至2017年4月30日拖欠租赁费的违约金52万元。原告(反诉被告)展宇公司辩称，不同意航迅公司的反诉请求。2016年5月1日至2017年4月30日的整年租金展宇公司已全部支付完毕；2017年5月1日至2017年9月30日的租金其支付了10万元。2017年8月16日政府通知搬迁，该月没有有效使用场地，故该月无需支付租金。对于诉请3，展宇公司认为其没有违约，无需支付违约金。第三人北宗村委会述称，对于展宇公司与航迅公司之间的合同效力不清楚，在北宗村委会与航迅公司的土地租赁合同纠纷一案中，北宗村委会向航迅公司已承担了赔偿责任；根据合同相对性原则，本案中，北宗村委会不承担任何责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年4月16日，航迅公司(甲方)与展宇公司(乙方)就杨行工业园区内，南侧杨南路，西侧锦伟路，东侧工业园区景观河。有四周围墙，约六亩水泥地坪约2,200平方的场地签订租赁合同，约定租期为2013年5月1日至2017年4月30日，2013年年租金25万元，之后每年26万元，付款方式：实行先付后用。2017年5月3日，航迅公司(甲方)与展宇公司(乙方)就杨行工业园区内，南侧杨南路，西侧锦伟路，东侧工业园区景观河，有四周围墙，约六亩，水泥地坪月2,200平方的场地签订租赁合同，约定租期为2017年5月1日至2020年4月30日，租金每年30万元。付款方式：实行先付后用，即合同双方签字后先付全年租金。第七条违约责任约定，在合同期内，甲乙双方应自觉遵守上述各项条例，任何一方不得以任何理由违反上述条款中的各项约定，(除不可抗拒的因素外)则应赔偿另一方的经济损失，经济损失赔偿金双方约为当年租金的二倍，扣实际造成的经济损失。另查明，航迅公司与北宗村委会土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案，2018年8月29日出具(2018)沪0113民初8932号判决书，该案查明事实为：2014年11月1日，航迅公司与北宗村委会就锦伟路XXX号场地签订租赁合同。2017年10月10日，上海市宝山区杨行镇人民政府向原告送达《宝山区杨行镇生态环境综合整治告知书》，因锦伟路XXX号存在违法搭建、违法用地、安全隐患、违法排污等现象，要求于2017年10月16日前搬离物品、清退人员、拆除违法建筑、消除安全隐患，自行完成整改，积极配合政府部门开展整治工作等。当月，相关部门收回了系争场地，目前由被告北宗村委会控制，已改为绿化带。该案认为，锦伟路XXX号场地的土地用途为农用地，被告未经批准擅自改变土地用途出租给原告用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关强制性规定，据此应认定原、被告签订的租赁合同无效。原告航迅公司另向被告主张的搬迁、装修、临时仓储损失，无事实与法律依据，本院不予支持。该案现已生效。审理中，航迅公司、展宇公司、北宗村委会一致确认，航迅公司向北宗村委会承租的锦伟路XXX号场地即为航迅公司出租给展宇公司的场地(以下简称系争场地)。关于租金支付，2015年5月1日至2016年4月30日的租金，展宇公司于2015年4月30日支付15万元；2015年7月16日支付5万元；2015年7月27日支付3万元；2015年8月13日支付3万元，共计26万元。关于2016年5月1日起的租金，航迅公司表示，2016年10月26日展宇公司支付3万元，2017年1月14日支付3万元，2017年6月13日10万元，支付的是2017年5月1日前的租金16万元，故2016年5月1日至2017年4月30日尚欠租金10万元。2017年5月1日之后的租金，展宇公司未曾支付过。展宇公司表示，2016年10月26日的3万元、2017年1月14日的3万元是2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金，2017年6月13日支付的10万元是2017年5月1日之后的租金。2016年租期中的租金20万元，航迅公司于2016年3月10日给展宇公司20万元的支票，因2016年1月杨南路要拓宽，修地下排水管道要从系争场地仓库走，仓库有1万多吨的货物需要搬迁，航迅公司同意给展宇公司相应的搬迁补偿费20万元。之后航迅公司给展宇公司开具了20万元的支票，展宇公司拿着支票去中国人民银行真南路支行去兑换，银行工作人员说支票没有密码无法承兑，展宇公司遂打电话给航迅公司要密码，航迅公司说密码在财务那里，之后航迅公司也未给密码，之后过了支票有效期，航迅公司表示用来抵扣2016年的租金20万元。为此，展宇公司向法庭出示了支票复印件一份，显示出票时间：2016年3月10日，付款金额20万元，出票人签章为航迅公司，收款人、密码一栏为空，背书页空白；苏保元与卢增荣的微信聊天记录，显示苏保元于2016年10月25日说：“明天先给你打3万”，卢增荣说：“知道了”，苏保元说：“不好意思，拖了很久”，卢增荣说：“苏总你好剩下的租赁费什么时候给我呢？”，苏保元说：“明天先给你3万”，“不是和你说了吗？剩余在想办法看月底有进账”，卢增荣说：“兄弟OK”，苏保元说“前面本来给你，实在没办法今年太困难了”，卢增荣说：“大家都知道这一年很不容易”，苏保元说：“所以很多事情你老哥还的多包涵，我们不欠账”。航迅公司针对以上证据发表质证意见如下：关于支票，不是开给展宇公司的，是航迅公司准备开给一位客户的材料款，刚填一半，客户表示不要支票要现金，生意没成，该支票未填全，是一张废纸，至于为何到展宇公司手上，航迅公司老板卢增荣有次把包放在展宇公司办公室两天，其去外地了，等其回来去拿包，发现里面支票没有了，因公司没有会计，故对支票作废的程序不是很清楚；关于村里的补偿款，租赁合同有明确约定，与政府拆迁不予任何补偿，航迅公司与展宇公司之间根本未就所谓的补偿问题达成过任何协议；关于微信聊天记录，真实性无法确认，也无法证明补偿抵扣租金的事实；航迅公司并表示2016年5月1日至2017年4月30日的使用费因展宇公司经营困难，故航迅公司允许其20万元到2017年再付。关于航迅公司与展宇公司签订联营协议书，展宇公司及航迅公司均表示展宇公司与航迅公司之间是租赁关系，联营协议书是航迅公司为了起诉北宗村委会主张损失才签订的。关于展宇公司主张的损失，展宇公司表示其承租土地用于斯法瀚(上海)国际贸易有限公司从伊朗进口到上海的橡胶油的存储并分拨到全国各地，每月进出有6,000多吨，当时场内库存接近2万吨。因系争场地拆违，其只能另行租赁一场地，系争场地上的货物，一部分运至该场地；因场地较小，剩余部分则应客户要求运至福州。如果租赁不提前结束的话，场地上的货可以卖掉的，买家自提，就不产生搬迁费。具体损失如下：损失一、临时仓储费23万元，收到搬迁通知后，展宇公司另行租赁了一块3亩场地。关于该损失，展宇公司出示了以下证据：证据1、展宇公司(甲方)与上海申翱物流发展有限公司(乙方，以下简称申翱公司)于2017年11月17日签订的租赁合同一份，显示，乙方提供场地给甲方临时堆放，有效时间6个月，地点为上海市宝山区联谊路XXX号，并约定甲方的货物到乙方指定场地时，乙方负责帮助甲方安排储存，甲方派人辅助乙方人员进货出货清点数字，乙方负责帮助甲方指定车辆提货提供装卸，储存和装卸费，共23万元，乙方负责到底，直到甲方货物出完为止，货物出完后甲方一次性将所有费用支付给乙方。证据2、网上银行电子回单，显示苏保元于2018年5月22日转账申翱公司法定代表人谢云举5万元；2018年7月12日13：01：08转账谢云举5万元；2018年7月12日13：01：08转账谢云举5万元；2018年8月30日转账谢云举5万元；2018年11月1日转账谢云举23,071元。展宇公司并表示，申翱公司有运散货的车，该租赁合同包含了场地堆放费用及从系争场地运至联谊路XXX号场地的运输费。损失二、搬迁费404,714.8元。该笔费用是货物从系争场地运至军工路码头陆运费用，虽合同中显示有运送地址有两处，但实际上该公司只负责了运至军工路的运输。关于该损失，展宇公司出示了以下证据：证据1、2017年11月13日展宇公司(甲方)与上海德源集装箱货运有限公司(乙方，以下简称德源公司)签订的运输合同，显示，甲方的货物堆存在上海市宝山区杨行工业园区锦伟路XXX号，乙方车辆负责运输至甲方指定的地址，地址分别：上海市宝山区军工路XXX号，上海港十区集装箱码头，散货地址：上海市宝山区联谊路XXX号。甲乙双方约定短途驳运的费用，20尺集装箱按照标准箱650元一个标准货柜，散货按照25元每吨计算，实际重量按照进库的重量来计算，在搬迁过程中仓库存货是15,380吨。目前装箱量为192只标准货柜。合计重量4,032吨，每个柜子重量21吨，散货重量11,348吨。合计费用：192*650=124,800元。11348*25=283,700元，共计408,500元。证据2、支付凭证，2018年10月16日展宇公司分别转账德源公司104,714.8元、10万元、20万元。损失三、货物堆存费48万元。该笔费用的产生是由于142个货柜海运至福州，因福州仓库放不下，一直滞留在福州码头产生的驳运费、堆存费和滞箱费用一共是118万元，展宇公司已支付了48万元，剩余钱款无力支付，福州码头扣留了15个货柜做留置，现已拍卖。关于该损失，展宇公司出示以下证据：泉州安通物流有限公司(以下简称安通公司)于2018年5月29日、6月8日、10月25日、10月29日致展宇公司要求支付费用的函，主要内容为，因展宇公司怠于结清费用、款项并提取货物，安通公司已将展宇公司2017年11月24日至2017年12月运抵福州的15个集装箱的货物留置，其司有权拍卖、变卖、提存货物。证据2、支付凭证，2018年1月18日展宇公司转账安通公司14万元；2018年1月22日转账13万元；2018年2月28日转账21万元。安通公司出具的费用确认函，显示截至2018年10月25日，展宇公司应付滞箱费为1,187,899元。证据3、2013年5月12日斯法瀚(上海)国际贸易有限公司(以下简称斯法瀚公司)与展宇公司签订的装卸入库合同。关于上述损失，展宇公司表示，该批货物是斯法瀚公司要求运回福州，本来协商好，相关的陆运、海运、堆存费、滞箱费都是由斯法瀚公司承担的，先由展宇公司垫付，但因未及时支付相应款项，15个货柜被扣，所以斯法瀚公司不同意支付，斯法瀚公司还欠展宇公司仓储费也未支付。双方就仓储费、运费等尚无书面结算；关于货物已经拍卖的书面证据亦无法提供。航迅公司对以上证据的真实性无异议，但认为与本案无关，如果根据展宇公司所述是其客户指定其运回福州，则相关费用应由其客户承担；且政府在2017年8月就表示要拆违、环境整治，2017年10月10日书面通知要求搬离，已经给了展宇公司足够的时间；搬迁发生在2017年，而相关费用的支付均在2018年，不能证明展宇公司是因航迅公司和北宗村委会合同无效带来的损失。本院认为，(2018)沪0113民初8932号判决书一案中已确认北宗村委会与航迅公司就系争场地签订的租赁合同因土地法定用途为农用地，北宗村委会未经批准擅自改变土地用途出租给航迅公司用于商业经营，违反相关强制性规定，认定为无效合同，则在本案中，航迅公司承租系争场地后又转租给展宇公司，故航迅公司与展宇公司就系争场地签订的租赁合同亦无效。航迅公司及展宇公司作为租赁合同签订主体，均应对系争土地的法定用途予以了解及审查，故双方均存在过错。关于航迅公司主张的使用费，首先关于展宇公司提出因20万元支票未能承兑用于已抵扣使用费的主张，本院认为，根据展宇公司提供的证据难以认定航迅公司应支付展宇公司20万元补偿款而开具支票事实的存在；亦难以认定双方存在20万元抵扣租金的合意，故本院对展宇公司的该主张难以采信。至于展宇公司对于手中支票的权利可另行主张。鉴于(2018)沪0113民初8932号一案中已确认北宗村委会于2017年10月收回场地并控制；航迅公司亦表示政府在2017年8月就表示要拆违、环境整治，故本院对展宇公司2017年8月之后应付使用费酌情予以扣减。综上，本院确定展宇公司应支付航迅公司2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的使用费10万元；2017年5月1日至2017年9月30日使用费10万元。关于航迅公司主张的逾期支付租金违约金52万元，因合同无效，相应违约金的约定亦无效；且航迅公司自认因展宇公司经营困难，2016年5月1日至2017年4月30日的使用费20万元其允许展宇公司可延迟到2017年再支付；2017年系争场地又发生拆违搬迁之事，双方对租金及赔偿产生争议，故对该违约金的主张本院不予支持。关于展宇公司主张的损失1,114,714.8元，首先，展宇公司未能提供其与斯法瀚公司就仓储费、运费等已结算依据，无法认定该费用已为确定的实际损失；其次，该费用原可由斯法瀚公司承担，是因展宇公司无力垫付相应款项，货物被留置导致斯法瀚公司与展宇公司之间支付钱款发生争议，该损失与航迅公司无关，故对展宇公司损失的主张本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司与被告(反诉原告)上海航迅轮胎橡胶有限公司就上海市宝山区锦伟路XXX号场地签订的租赁合同无效；二、原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海航迅轮胎橡胶有限公司占有使用费200,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海航迅轮胎橡胶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,416元，由原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司负担；反诉案件受理费减半收取5,625元，由原告(反诉被告)上海展宇运输有限公司负担2,150元，由被告(反诉原告)上海航迅轮胎橡胶有限公司负担3,475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年十二月二十日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。三、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。