四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6532号 原告：魏小刚,男,1989年10月19日出生,汉族，住四川省广安市广安区。 原告：张小琴，女，1992年1月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安北路142号1-1-801、802。 法定代表人：段佐立，董事长。 委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师。 原告魏小刚、张小琴与被告四川广安仁祥房地产开发有限公司(以下简称“仁祥公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告魏小刚、张小琴的委托诉讼代理人蔡国庆，被告仁祥公司的委托诉讼代理人张宗举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏小刚、张小琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金8000元、逾期办理转移登记违约金1000元；2、判令被告向原告支付缩减土地使用年限的违约金及损失1000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在广安市城南东南片区开发了天泰御府商品房项目。原告购买了该项目*栋**号住房。原告按照合同履行了相应的义务，但被告未按照相关的约定为原告办理相关的权属证书，属于违约。同时,被告办理的产权证书的土地使用年限比合同约定的使用年限减少了两年，也属于违约，均应当承担相应的违约责任。原、被告对于违约赔偿无法达成一致的意见，现依法提起诉讼，恳请依法支持原告的诉求。 被告仁祥公司辩称，第一，被告按照合同约定向原告办理了权属证书，原告也在使用房屋，没有实际损失，按照法律规定，违约金是要有实际损失，原告没有实际损失，要求被告支付违约金，以及缩减土地损失不能成立，请求法院驳回诉讼请求；第二，办证的时候遇到政府营改增以及地税和国税合并,进行系统重建，权属证书办理也由原来的国土办证以及房管部门办证合并为不动产部门统一办证，导致被告不能按时交税和进行相应的房产权属办理，这是政府行为，是不可抗力的原因；第三，部分住户不按时缴纳相应的证件，导致我们无法办理权属证书；第四，土地使用证的年限是政府确定的，被告是按政府确定的年限办理的，由于政府给住户办理不动产权证进行核实过后，存在错误，应由政府进行更改，原告的诉讼请求没有事实依据，不能成立；第五，原告主张的逾期办证违约金过高，请求法院调减；第六，原告主张的办理转移登记违约金已经过诉讼时效，依法不应予以支持。 审理查明：原告魏小刚、张小琴与被告仁祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市中桥组团B2-2、B2-2-2号地块的天泰御府*幢第*层**号，房屋用途为住宅，商品房总价为47万元；买方所购商品房所在土地用途为城镇住宅混合用地，土地使用年限自2004年11月8日至2074年4月12日；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房等，其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。 合同签订后，2015年12月，被告仁祥公司向原告方交付了该房屋。2018年12月26日，被告取得了涉案房屋的初始登记［川（2018）广安市不动产权第0029742号］。2019年5月27日，被告广安仁祥公司为原告方办理了涉案房屋的转移登记［川（2019）广安市不动产权第0020254号］，其中记载的土地使用期限为1999年10月26日至2069年10月26日。 另查明，由被告仁祥公司负责开发的该天泰御府项目中，该项目所占的多块土地分别在2004年、2011年由登记部门登记记载的土地使用权终止日期均更正登记为2074年4月12日或2071年10月11日。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、付款及交税凭据、《不动产权属证书》，被告提供的多份国有土地使用权证书，本院依职权调查的《房地产权登记信息》以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案争议焦点主要有：一、被告仁祥公司是否应当向原告支付延迟办理初始登记及转移登记违约金及应支付多少违约金；二、被告仁祥公司是否应当向原告支付缩减土地使用年限的违约金及损失。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第二十条第（一）初始登记明确约定，被告应在2017年6月30日前取得原告所购房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得，原告不退房的，被告应当自取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满的次日起至实际取得权属证明之日止，按原告支付全部已付款万分之一每日的标准向原告支付违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。根据本案事实，被告实际于2018年12月26日才取得涉案房屋的权属证明，迟延将近一年六个月，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告支付延迟办理初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》虽没有针对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定，但合同却明确约定了被告办理初始登记的时间（2017年6月30日前）。按照房地产开发领域的通常惯例，商品房销售后的产权登记办理顺序是初始登记在先而后再办理转移登记，据此，可以推定被告负责办理转移登记的期限应当在约定的初始登记期限之后。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定被告应当在取得原告购买房屋所在楼栋初始登记的权属证明之日（2017年6月30日）起三个月内为原告办理转移登记，逾期才能视为违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效为三年的规定，诉讼时效最迟在2020年6月30日才能届满，原告在2019年6月8日向本院提起诉讼，尚未超过诉讼时效。被告于2019年5月14日才为原告办理购买房屋的不动产权属证书，亦构成违约，仍应依法承担逾期办理转移登记的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定被告承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。本案中，一方面，被告抗辩初始登记违约金过高并请求法院调整，原告亦未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。另一方面，被告构成办理转移登记逾期违约但双方未在合同中明确约定相应的违约金。因此，本院综合考虑原告实际损失无证据支持、被告已履行商品房交付的主要义务以及履行初始登记和转移登记义务的实际情况、原告已占有使用所购商品房等多种因素，酌定被告仁祥公司向原告支付逾期办理初始登记和转移登记的违约金为6000元。 关于第二个争议焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用年限是至2074年4月12日止，而被告仁祥公司为原告办理的不动产权属证书登记的使用期限被记载为1999年10月26日至2069年10月26日。但从该项目所占土地的原国有土地使用权证书的登记内容来看，当时土地登记机关记载的土地终止日期与原、被告合同约定的土地使用年限是一致的，由此可说明被告在与购房者签订合同时并无错误或虚假宣传。最终购房者取得涉案房屋不动产登记后的土地使用年限与约定不一致的原因不明，原告无相应证据予以证明，故不可归责于被告。同时，原告也未提供证据证明其为此遭受实际损失及具体损失数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担不利的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川广安仁祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏小刚、张小琴支付逾期办理房屋权属登记违约金6000元； 二、驳回原告魏小刚、张小琴的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告魏小刚、张小琴负担5元，被告四川广安仁祥房地产开发有限公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 郭 川 二〇一九年十二月二日 书记员 贺丽颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款第二项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。