北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初327号原告：赵德强，男，1945年3月4日出生，汉族，唐山市地震局退休职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：薛金霞，北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：章俊玲（赵德强之妻），1949年12月12日出生，唐山市百货公司退休职员，住北京市丰台区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街科技大厦31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，系该公司行政人员。被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼18至19层B座18-19A。法定代表人：付瑞宇，总经理。委托诉讼代理人：尚靖，男，系该公司员工。二被告委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。赵德强与北京美丽屋资产管理有限公司（简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，由赵德强提起诉讼，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵德强及其委托诉讼代理人薛金霞、章俊玲，被告美丽屋公司委托诉讼代理人张艳楠、易鸿悦公司委托诉讼代理人尚靖，二被告共同的委托诉讼代理人李顺涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵德强向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿房屋燃烧损失及房屋内物品损失共计136135元（以鉴定报告为依据）；2、判令二被告赔偿因房屋着火造成的认识上的贬值损失150000元；3、判令二被告支付2018年12月1日至2019年11月30日期间房屋租金损失44000元；4、判令原被告各方于2017年8月30日签订的房屋出租委托合同于2019年10月31日解除；5、判令二被告支付免租损失4000元；6、判令二被告支付违约金8000元；7、判令二被告清理涉案房屋内属于被告方提供的物品（按照易鸿悦公司2019年3月26日提供的物品清单进行清理）；8判令二被告返还涉案房屋钥匙。本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年8月30日，赵德强与美丽屋公司、易鸿悦公司签订房屋出租委托合同，赵德强把自己位于北京市门头沟区XXX房屋（以下简称涉案房屋）授权美丽屋公司管理，并同意美丽屋公司在房屋出租时授权易鸿悦公司与房屋使用人签署该房屋使用相关的法律文件。美丽屋公司对房屋的托管期限自2017年12月1日至2020年11月30日，月租金4000元。2017年9月1日赵德强将房屋交付给美丽屋公司托管，后易鸿悦公司将该房屋出租。2018年8月8日，赵德强委托美丽屋公司和易鸿悦公司托管的房屋，蓄电池故障发生爆炸造成火灾，将东南侧、东北侧、正南侧及卫生间门窗全部栅栏，东南侧房间内所有物品燃烧殆尽，所有房间造成不同程度的过火烟熏。此次火灾事故给赵德强造成了巨大损失。美丽屋公司和易鸿悦公司自2018年12月开始未支付租金。赵德强认为其将房屋托管给美丽屋公司和易鸿悦公司，美丽屋公司和易鸿悦公司对房屋有妥善保管的义务，现房屋发生火灾事故造成损失，美丽屋公司和易鸿悦公司有不可推卸的责任。为此，诉至法院，请求依法判决。被告美丽屋公司辩称：我方不同意赵德强的诉讼请求。总的来说，美丽屋公司与赵德强之间是委托代理关系，不是房屋租赁关系，所以赵德强以房屋租赁关系起诉美丽屋公司没有法律依据；美丽屋公司依据赵德强的委托并经赵德强许可将委托内容转委托给易鸿悦公司，根据合同法第400条的规定，美丽屋公司仅在第三人选任上承担责任，本案中我公司对第三人选任方面不存在过错，赵德强造成损失的根源是实际承租人使用电池不当爆炸所致，故美丽屋公司不应对火灾引发的损失承担赔偿责任。具体来讲：1、关于解除房屋委托租赁合同。因火灾之后，合同事实上已无法继续履行，我公司于2019年8月1日通过发出书面委托函的形式通知赵德强和易鸿悦公司解除合同，并于8月2日办理交接手续，但是赵德强拒绝办理。故我方认可合同已经解除，但是解除时间应该是书面解除函到达赵德强之日。2、关于合同解除的后果。因我方主张房屋委托租赁合同已经于2019年8月1日解除，此后的租金损失与我方无关。因合同解除的原因并非是我公司违约行为所致，故不同意承担违约金。赵德强主张的免租期损失，没有合同依据及法律依据，我方不同意赔偿。3、关于房屋贬值损失。赵德强主张涉案房屋存在认识上的贬值损失没有事实和法律依据，我方不同意上述诉讼请求。4、关于清理物品。清理物品属于房屋办理交接问题，不应当由我公司承担责任，故不同意赵德强该项诉讼请求。5、涉案房屋钥匙都在易鸿悦公司手中，不应由我公司返还。被告易鸿悦公司辩称：关于房屋委托出租合同的解除及解除时间、涉案房屋贬值损失、租金损失、免租期损失、清理物品问题，我方答辩意见与美丽屋公司一致，均不同意赵德强的诉讼请求。我公司作为受托方，房屋出现火灾导致客观上无法继续出租，非我公司违约，故不同意承担违约金。火灾后我公司积极主张对涉案房屋进行重新装修，赵德强称因没有商量好赔偿问题而予以阻拦，所以我们仅对房屋外墙进行了重新装修，房屋内没办法进行。故我公司仅同意赔偿装饰装修和物品损失中合理部分，过高部分，我们不同意赔偿。涉案房屋的钥匙已经给过赵德强，故不同意该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：（一）关于合同签订情况。2017年8月30日，赵德强（甲方）与美丽屋公司（乙方）、易鸿悦公司（丙方）共同签订《房屋出租委托合同》，约定：赵德强把涉案房屋授权美丽屋公司管理，委托期限自2017年12月1日至2020年11月30日，月租金4000元，其中2017年9月1日至2017年11月30日为免租期，易鸿悦公司向赵德强支付租金方式为季付。赵德强同意美丽屋公司在房屋出租时授权易鸿悦公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；美丽屋公司监督易鸿悦公司全面履行合同义务，并承担易鸿悦公司在提供出租服务过程中的担保责任；赵德强允许美丽屋公司授权易鸿悦公司或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。赵德强同意美丽屋公司授权易鸿悦公司委托服务权限为：1.认真完成委托事项，按照房屋用途要求寻找承租人，将处理情况如实汇报；2.为承租人现场看房并与承租人签订房屋租赁合同等法律文件；3.易鸿悦公司代赵德强收取租金等房屋使用费用；4.收取必要的费用、佣金。该合同第七条（四）3约定：美丽屋和易鸿悦公司因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，赵德强有权单方解除合同。第八条违约责任约定任何一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。该合同附件物业交接清单包括：双人床2张，双人垫2个，冰箱一台，洗衣机一台，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1台，床头柜3个，钥匙1套2把。2018年1月14日，赵德强作为出租方、高振华作为承租方、易鸿悦公司作为经纪方签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租，租赁期限自2018年1月15日至2018年11月30日止。该合同附件（一）物业交接清单包括：双人床1个，双人垫1个，衣柜1个，电脑桌一个，椅子1把，床头柜2个，冰箱一台，洗衣机一台，挂式空调1台，空调遥控器一个，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1个。附件（二）为《居住治安安全责任书》，告知承租人消防安全责任，要求其每日主动检查家用电器、电路安全状态，安全使用并爱护房屋的设施，因承租人使用不当或其他过错责任造成承租人自身及他人人身伤害、财产损失和房屋附属设施、设备、家具家电的第三方损失（包括水灾、火灾），承租人承担全部赔偿责任。下方有承租人高振华签名，落款日期为2018年1月14日。（二）关于火灾的情况。2018年9月7日，北京市门头沟区公安消防支队出具的火灾事故认定书认定：2018年8月8日，涉案房屋发生火灾，东南侧卧室内蓄电池、衣柜、床等不同程度烧损，其余房间部分物品不同程度受热、烟熏；东南侧卧室南侧窗外向上的建筑外墙有过火、烟熏痕迹。火灾导致高振华死亡。对起火原因认定如下：起火部位为东南侧卧室东侧，火灾原因系蓄电池故障所致。（三）关于评估鉴定情况。经赵德强申请，北京市京价价格评估有限公司2019年7月5日对涉案房屋因火灾造成的房屋装修及财产损失价格出具评估报告。评估费用总计为9000元，已由赵德强预交。评估报告总计损失金额为136135元，以重置完全成本为基数，成新率按照92%计算，对装修工程、安装工程和物品损失分别计算数额。其中特别说明：因火灾原因，本次评估未考虑年限成新率和勘查成新率，未能对隐蔽工程进行完整测量，对家具品牌、材质等依据现场勘查及经验判定。评估依据系赵德强自述，房屋装修完成时间为2015年9月，开始使用时间为2017年9月，理论使用年限按照12年计算。纳入本次评估范围的电器类物品，均存在不同程度被熏黑及液体淋、浸现象；限于现场存在电路连接安全程度的不确定性以及受损电器物品内部性能的不确定性，不负责对电器类物品的质量受损进行鉴定。双方均认可涉案房屋系2015年9月装修，2017年9月出租入住。（四）关于发送合同解除通知的情况。《北京市房屋出租委托合同》第七条第（二）项约定：出现任何不可抗力的情形……导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙丙三方不承担任何违约责任。涉案房屋发生火灾后，2019年7月12日，易鸿悦公司向赵德强和美丽屋公司各发了一份催告，催促赵德强尽快将房屋恢复原状，减少损失。赵德强与美丽屋公司于2019年7月14日收到催告通知。2019年7月29日，易鸿悦公司向赵德强和美丽屋公司各发了一份解约函，通知其于2019年8月2日现场办理交接手续，赵德强与美丽屋公司8月1日收到该解约通知。双方对以下事实存在争议：涉案房屋内装修及物品损失的范围和金额。赵德强主张装修及物品损失的范围和金额应当按照评估结果认定。美丽屋公司和易鸿悦公司对涉案房屋内装修及物品损失的范围和金额存在异议，认为：1、除了《房屋出租委托合同》附件交接单中注明的物品外，全部是二被告自行添置的，损失与赵德强无关；2、评估报告中折算成新率是以实际出租时间作为起算点，我方认为应该装修完成即应开始计算成新率，成新率应为75%，而不是92%，且评估报告中无论装修还是适用时间都是依据赵德强自述，并无明确证据。3、评估报告中理论使用年限按12年计算没有依据，我方认为通常应该按照10年计算。4、对于评估报告中部分物品因没有任何损坏，如暖气、厨房、灯具等，不应重置成新；部分物品重置成新价格过高，如房屋的大门和门套，应该按照相应品牌咨询市场价格；部分物品非赵德强购置所有，不属于应赔偿的范畴；部分物品价格没有计算折旧；隐蔽工程仅依据经验判断，没有实际测量。赵德强主张因为物业交接清单是格式化的，评估报告中有些物品没有写在物业交接清单中，但是其委托出租时窗帘、转角沙发、微波炉、餐桌和椅子等物品就存在。为证实上述事实，其申请证人魏某出庭作证。证人当庭陈述，其和赵德强系邻居，装修时一起买的窗帘，装修完毕有四个年头了，赵德强家里有转角沙发和长方形的饭桌。同时提交证人尹某书面证言一份。经美丽屋公司申请，鉴定人郭丙正和安明石出庭接受质询。鉴定人当庭表示：关于房屋装修的理论适用年限没有明确法律和行业依据，是凭借行业经验做出的判断。现场评估系依据当事人自述，最终需以法庭确认为准。隐蔽工程系经过现场实测后凭经验做出的判断。所有物品的估价首先要考虑恢复其原始功能，所以重置成新价格包括购买及安装价格。经本院审查，对双方争议的事实认定如下：1、涉案房屋内的物品损失。物业交接清单中列明的物品均为赵德强提供，包括双人床2张，双人垫2个，冰箱一台，洗衣机一台，电热水器1台，抽油烟机1台，燃气灶1台，床头柜3个。证人魏某出庭作证的证言与尹某提交的书面证人证言可以相互印证，窗帘、转角沙发、微波炉、餐桌和椅子在涉案房屋交付给美丽屋公司和易鸿悦公司之前就已经存在，本院认定上述物品为赵德强所有。因合同约定赵德强允许美丽屋公司授权易鸿悦公司或允许承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物，故在赵德强未能充分举证证明的情况下，涉案房屋内其他物品不能认定为赵德强所有。关于美丽屋公司和易鸿悦公司认为部分物品重置成新价格过高且部分物品价格没有计算折旧的主张，本院认为物品经过实际使用后应该考虑一定的折旧，对此酌情认定物品损失为23000元。2、涉案房屋装修损失的范围。美丽屋公司和易鸿悦公司主张评估报告中部分物品因没有任何损坏，如暖气、厨房、灯具等，不应重置成新。考虑到火灾后，涉案房屋内物品不同程度受热、烟熏或受到消防喷淋的化学物质污染，且隐蔽工程和家用电器内部是否受损无法判断，因重置成新即是将装修或物品恢复至火灾前的初始状态，故对美丽屋公司和易鸿悦公司的抗辩意见，本院不予采信，涉案房屋内属于赵德强的物品均应列入损失范围。关于成新率的起算点，赵德强主张以实际入住实际为起算点，不合常理，本院对此不予采信，应以装修完成之日起开始计算。美丽屋公司和易鸿悦公司不认可评估报告中理论使用年限按12年计算，主张应该按照10年计算，但未向本院提供依据，故本院认定以评估机构做出的行业标准12年为准。在双方均认可成新率计算方式【年限成新率=理论使用年限-已使用年限/理论使用年限】的基础上，本院认定成新率为76%（理论使用年限12年，已使用年限35个月）。关于美丽屋公司和易鸿悦公司提出的隐蔽工程仅依据经验判断的问题，鉴于鉴定人员的经验判断系以经过现场实际测量为基础，故在美丽屋公司和易鸿悦公司无其他反证的情况下，本院对评估报告中该部分内容予以采信。参考评估报告内容，结合本案实际和日常生活经验，酌情认定装修部分损失为88000元。以上事实，有《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、火灾事故认定书、评估报告、鉴定人当庭陈述、证人证言、选房确认书等证据在案佐证。双方争议的焦点为：1、原被告各方之间签订合同的性质是委托合同还是租赁合同；2、该合同的解除及后果。本院将逐一论述。（一）关于合同性质。赵德强主张因原被告各方约定的月租金是固定的，合同中并没有委托事项及相关委托费用的约定，故其和二被告签订的合同事实上是房屋租赁合同。美丽屋公司认为，其与赵德强之间是委托代理关系，与易鸿悦之间是转委托关系，不是房屋租赁关系。本院认为，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人按约定支付报酬的协议。从赵德强与美丽屋公司签订的合同来看，赵德强明确授权给美丽屋公司，并同意美丽屋公司在房屋出租时授权易鸿悦公司与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件，同时详细约定了美丽屋公司授权易鸿悦公司委托服务权限的范围。据此授权，易鸿悦公司于2018年1月14日，以赵德强的名义将涉案房屋出租给高振华。虽然赵德强称其对上述行为不知晓，但易鸿悦公司并未以自己或美丽屋公司的名义实施出租行为，亦未超出赵德强的授权范围。故赵德强与美丽屋公司之间是委托关系，美丽屋公司与易鸿悦公司系转委托关系，对赵德强主张原被告各方系房屋租赁合同关系的意见，本院不予采信。在委托合同中，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接知识转委托的第三人，受托人仅就第三人的选人及其对第三人的指示承担责任。本案中，作为受托人的美丽屋公司将涉案房屋转委托给有资质的易鸿悦公司管理，系经赵德权书面授权，故美丽屋公司在转委托过程中无过错，赵德强要求其承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋出租委托合同》明确约定：易鸿悦公司有权收取必要的费用、佣金，故其系有偿接受委托。尽管其在将涉案房屋出租给高振华时，已经书面告知消防安全责任，履行了一定的管理义务，但在房屋出租后，疏于日常监督管理，没有尽到应尽的管理责任，在处理委托事务时具有一定过错。虽然导致赵德强各项损失的直接原因系第三人侵权所致，但如果易鸿悦公司在受托范围内对承租人加强日常管理，亦会大大降低损害后果发生的风险。故第三人侵权行为和易鸿悦公司疏于管理的行为间接结合，导致本案损害事实发生。其中，实际侵权人应承担主要责任，易鸿悦公司应承担次要责任。经释明，赵德强表示不在本案中向实际侵权人主张权利，本院对此不持异议。其要求易鸿悦公司因不恰当履行合同义务承担赔偿责任的诉讼请求，在易鸿悦公司过错范围内关于物品和房屋装修损失的合理部分，本院将依据认定的事实，酌情予以支持。关于因涉案房屋着火造成的认识上的贬值损失部分，因该损失只是可能导致房屋交易价格受影响的主观性因素之一，并非实际已经发生的损失。此外，本案赵德强主张的各项损失系以合同而非侵权责任为基础，且易鸿悦公司对火灾的发生不具有主观过错，其行为与房屋贬值损失之间不存在侵权法要件中的必然因果关系。故对赵德强要求易鸿悦公司赔偿涉案房屋因着火造成的认识上的贬值损失，本院不予支持。（二）关于合同的解除及后果。赵德强主张《房屋出租委托合同》于2019年10月31日解除；美丽屋公司和易鸿悦公司同意合同解除，但认为解除时间应为2019年8月1日赵德强与美丽屋公司收到解约通知当日。根据《房屋出租委托合同》第七条第（二）项约定：出现任何不可抗力的情形……导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙丙三方不承担任何违约责任。涉案房屋发生火灾后，合同已经处于事实上无法履行的状态，且导致火灾发生的直接原因不可归责于原被告各方，该条款系虽然未明确约定火灾等事由，但从最大限度减少经济损失的角度来讲，对不可归责于双方的导致合同无法继续履行的事由应属订立该条款时双方应有之意。故在火灾发生后合同即应该自行解除，美丽屋公司和易鸿悦公司同意合同解除的时间为2019年8月1日，符合双方合同约定，本院不持异议。对赵德强主张2019年10月31日的合同解除时间，本院不予支持。因该《房屋出租委托合同》的解除并非美丽屋公司和易鸿悦公司违约行为导致，故赵德强主张要求美丽屋公司和易鸿悦公司支付违约金8000元的诉讼请求，本院不予支持。因火灾发生而解除后，美丽屋公司和易鸿悦公司并未事实上继续占有和使用涉案房屋，故赵德强主张美丽屋公司和易鸿悦公司支付2018年12月1日至2019年11月30日期间房屋租金损失44000元，无事实和法律依据，本院不予支持。赵德强主张的免租期损失，没有合同依据及法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，美丽屋公司和易鸿悦公司负有清理涉案房屋内物品以及返还房屋钥匙的义务，故对赵德强主张美丽屋公司和易鸿悦公司清理涉案房屋内属于美丽屋公司和易鸿悦公司提供的物品（按照易鸿悦公司提供的物品清单进行清理，包括双人床1张，双人垫1个，衣柜一个，冰箱1台，洗衣机1台，挂式空调1台，空调遥控器1个，电脑桌1张，电热水器1个，椅子1把，床头柜2个，抽油烟机1台，燃气灶1个）以及返还房屋钥匙，上述诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第四百条、第四百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赵德强与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于2017年8月30日签订的《房屋出租委托合同》于2018年8月1日解除；二、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵德强支付物品及装修损失共计33000元；三、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内清理位于北京市门头沟区XXX房屋内相关物品（以北京易鸿悦地产经纪有限公司2019年3月26日提供的物品清单为准，具体明细附后）；四、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向赵德强返还北京市门头沟区XXX房屋钥匙；五、驳回赵德强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估鉴定费用9000元，由赵德强负担6750元（已交纳），由北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担2250元，于本判决生效之日起七日内给付给赵德强。案件受理费三千二百一十六元，由赵德强负担二千九百零三元，已交纳；由北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担三百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  胡 羽二〇一九年十二月二十三日法官助理  李宗阳书 记 员  彭 赛-16--15-