河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0926民初1059号 原告:尹书臣，男，1943年生，汉族，住。 委托代理人：李双双，河北清音律师事务所律师。 委托代理人：尹红升，男，系原告之子。 被告：付宗光，男，1957年生，汉族，住。 被告付宗光委托代理人：付金祥，男，1981年生，住。系被告付宗光、库亮如之子。 委托代理人：王俊祥，男，河北通和律师事务所律师。 被告：库亮如，女，1960年生，汉族，住址同上。 委托代理人：付天祥，男，1987年生，住。系被告付宗光、库亮如之子。 委托代理人：杨建垒，男，北京市中闻律师事务所律师。 追加被告：刘占领，男，1958年生，汉族，住。 委托代理人：王巍，男，河北海岳（任丘）律师事务所律师。 原告尹书臣与被告付宗光、库亮如、追加被告刘占领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）冀0926民初904号民事判决。各方当事人均不服，向河北省沧州市中级人民法院提起上诉。河北省沧州市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）冀09民终4083号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年10月17日、12月17日两次公开开庭进行了审理。原告尹书臣的委托代理人李双双、尹红升，被告付宗光的委托代理人王俊祥、付金祥，被告库亮如的委托代理人杨建垒、付天祥，追加被告刘占领的委托代理人王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹书臣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同。2.判令二被告共同返还购房款577000元。3.判令二被告共同赔偿损失900000元（以最终鉴定为准）。事实和理由：二被告为夫妻关系，2011年3月13日原告购买被告的新新小区商业楼，该楼邻光华街西侧，建筑面积257.24平方米，房产证号为09××89，房屋价款为577000元，该房登记在刘占领名下。原告按照约定向被告支付了购房款577000元，2018年5月原告到不动产登记部门查询得知在购房以前该房已经被法院查封。根本无法办理过户手续，致使合同目的不能实现，因此原告要求解除房屋买卖合同，由被告返还购房款并赔偿损失。本次庭审中原告将事实和理由部分第四行中“2018年5月”更正为“购房后”。 被告付宗光辩称，1、被告付宗光主体不适格，涉案合同相对方为原告与被告刘占领，而非付宗光；2、原告签订购房协议的合同合法有效，原告要求解除合同于法无据，其主张的退还购房款不应该得到支持；3、退一步讲，如果原告要求解除合同，依据法律规定，应当按照原告的过错将涉案的购房款按比例退还，同时原告应将涉案房屋交还房屋出卖人；4、原告主张的损失无事实和法律依据，同时，原告与刘占领在2011年签订购房合同时已明知涉案房屋存在查封的情况，存在重大过错，且至今未办理过户，因此即使存在合理合法的损失也应当由原告全部承担。 被告库亮如辩称，1、库亮如没有参与涉案房屋的交易，同时也没有因为该交易获得任何利益，也没有因为该交易导致其收入或家庭财富增加，该款也没有用于家庭生活。因本案所产生的任何债务与库亮如无关，请求驳回对库亮如的起诉。2、本案中存在三个房屋买卖法律关系，第一个发生于刘占领与付宗光之间，其产生原因是刘占领欠付宗光相关债务，刘占领因欠付付宗光部分玻璃款，但是缺少还款资金，经二人商议，付宗光向刘占领又给付了汽车一辆（约定价值10万元）、给付现金16万元（通过尹广清转账给付了15万元，给付刘占领现金1万元），上述两种方式加上刘占领欠付的玻璃款18万元，上述欠付债务共计48万元，双方一致同意用涉案房屋抵顶48万元债务；第二个也是发生于刘占领与付宗光之间，付宗光是出卖人和交付人，刘占领是买受人，该发生的场合因为时间较短，同时双方之间比较熟悉，且有尹书臣在场，为了便于交易，提高效率，故双方之间没有签订合同，但是完成了房屋交付与转移的意思表示；第三个法律关系与第二个法律关系前后发生时间上具有即时性，同一场合在付宗光的介绍之下，刘占领与尹书臣签订了售房协议，该协议中明确记载了刘占领作为出卖人，尹书臣是购买人，现尹书臣要求解除合同及返还房款，其应向刘占领主张。3、尹书臣自认在交易房屋时知道该房屋存在查封，但是从当时至今已经将近十年，尹书臣一直没有主张相关买卖过户的权利，反而其通过出租和个人使用的方式，一直通过该房屋从中收益，据了解，一层每间的每年价格为1万元，该意思是说明其获益巨大，原一审判决认定其获益较少，与实际情况悬殊较大。4、评估报告明确记载该评估报告是在房产不存在任何查封冻结的情况下做出，但是本案一直存在查封，查封的状况对于房产的价格存在较大影响，且该评估报告中载明评估价格是在评估之日起一年内有效，房地产价格自去年一直下滑，因此目前的涉案房屋价格与评估报告中的价格具有较大差别。 被告刘占领辩称，首先，虽然被告刘占领在售房协议中签字，但实际是被告付宗光与原告就房屋买卖事宜进行的协商，房款也是被告付宗光收取，被告刘占领没有收到任何房款，因此原告应当向被告付宗光主张返还房款，被告刘占领不应承担任何责任。其次，原告在明知房屋被查封的情况下，仍然签订买卖协议并且将签订协议的时间提前，这属于违反法律规定，该合同应属无效合同，如果法院判决返还房屋，应当将房屋返还至房产证登记的房主即刘占领。最后，刘占领对于该房屋买卖合同的签订以及其他相关事宜均无过错，所以也不应当承担任何责任。综合以上几点，应当驳回对被告刘占领的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的证据本院认定如下：1.肃宁县公安局尚村派出所的户籍证明信。拟证实付宗光和库亮如为夫妻关系。被告付宗光、库亮如无异议，本院予以认定。2.售房协议。通过原告提交的对付宗光、库亮如夫妇的录音内容、付宗光为原告出具的收房款收据、刘占领的陈述、高某证言看，该售房协议不具有客观性，本院不予认定。3.2011年3月13日付宗光收到577000元的收到条。被告付宗光无异议，本院予以认定。4.涉案房屋的房产证，对其真实性、合法性、关联性本院予以认定。5.证人高某出庭证言。主要内容为：房屋协议上是自己的签名，其系当时房屋买卖的中间人，付宗光将房屋卖给了尹书臣，价格是五十多万，并非四十多万。刘占领到现场约十分钟签了字就走了，没吃饭。自己并不认识刘占领。高某的证言与原告提交的录音等证据内容相互印证，本院予以认定。因缺乏刘某在现场的证据，故对证人刘某的证言的真实性本院不予认定。6.原告儿媳崔美丽和付宗光、库亮如的录音光盘4张，对其真实性、合法性、关联性予以确认。录音中付宗光认可收到了原告的涉诉房屋房款57.7万元，刘占领将涉诉房屋以48万元卖给自己，自己将涉诉房屋以57.7万元卖给了原告，由于房本上是刘占领的名字，所以由刘占领和原告签了购房协议，刘占领和原告签订购房协议的时间是2011年3月13日，但协议上写的是2007年。原告方还要求将房屋退给付宗光，付宗光将房款退还自己，付宗光夫妇称自己没钱退。原告儿媳称付宗光、库亮如卖这房赚了钱，库亮如称没赚什么钱。付宗光还提出用自己的其他房屋与涉诉房屋互换。但双方未达成协议。其中6月1日录音4分46秒时，原告儿媳崔美丽说：“喃买你的时候，早去问房管局了，买的时候早封了”结合整段录音的上下文中崔美丽反复说“你骗了喃”、在录音5分28秒是时说：“但是买了以后，我一看，我说去过户的，我去了一问，捏就查封了，找你找了这么多年了，你也不给俺解决”理解，应该属于情急之下在“喃买你的时候”这句话没有说完的情况下，又插入了“喃早去问房管局了”之后继续陈述“喃买的时候早封了”的意思，故关于被告主张根据该句话看出原告在买房时已经知道被查封的事实，不予认定。7、付宗光与刘占领的通话录音，同时被告付宗光也作为证据提交，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以证实刘占领与付宗光签订过房屋买卖合同，将涉诉房屋以48万元卖给了付宗光，后刘占领将合同收回撕毁，付宗光要求刘占领将房屋赎回，刘占领同意以48万元的价格赎回，并劝付宗光“你也别赚钱了”。在付宗光问其“我给你的48万元房款你还记得是如何算账的吗”，称记不住了。8、二审的庭审笔录，对其真实性、合法性、关联性予以确认，在该笔录中付宗光承认2009年以48万元的价格抵顶了涉案房屋后至2011年没有过户的原因是刘占领推脱。同时，尹书臣认可在购买该房屋时该房屋由付宗光占有并出租。9、法院调取的涉案房屋的查封情况，可以证实：2010年9月21日，肃宁法院查封了涉案房产，查封依据为（2010）肃法申清（算）字第2-1号民事裁定书，未注明查封期限；2018年6月22日该案申请人提出继续查封申请，肃宁法院对该房产进行了再次查封，查封依据为（2010）肃法申清（算）字第2-2号民事裁定书，查封期限为2018年6月22日至2021年6月22日；2011年2月28日河间市人民法院查封了该房产，（2010）河执字第231-2号协助执行通知书上未注明查封期限，2018年6月13日河间市人民法院向肃宁县不动产登记中心发函称2011年2月28日的查封已过三年已自动解除；2017年5月25日河间法院查封了该房产，查封期限为2017年5月25日至2020年5月25日；2018年6月22日肃宁法院轮候查封了该房产，后于2018年6月19日解除了本次查封；2019年4月30日肃宁县人民法院因本案当事人申请查封了该房产。10.房地产估价报告。估价结果：确定估价对象于价值时点2018年8月24日的房地产价值为1692639元，有效期限至2019年9月30日。该鉴定程序合法，鉴定机构、人员均有相应资质，虽然该报告的有效期限至2019年9月30日，但是自2019年9月30日至法庭辩论终结时仅仅两个多月时间，该时间段内当地房地产市场并无重大变化，从诉讼经济原则考虑，对该估价报告本院予以认定。11、金额为16900元的鉴定费发票一张，因鉴定费系为查明损失支出的合理费用，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。12、对于原告提交的关于房租方面的证据，其中对于王金金证言的关联性不予认定，由于原告对房屋出租并非是连续出租全部房屋，对于未出租的部分，原告自行占用，也具有隐形收益，故该部分证据中的证人证言及房屋租赁协议，可以作为认定其房屋收益的参考依据。 对被告付宗光、库亮如提交的证据本院认定如下：证据一、证人付某、李某的证人证言，可以相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认，可以证实涉案房屋2009年10月即由付宗光管理、占有，并进行了出租。证据二、2018年6月16日付宗光与刘占领的录音一份，因原告同时也提交了该证据，前面对该证据已经进行了认定，但是从对话内容来看，不能证实被告付宗光、库亮如关于提交本证据的证明目的。证据三、申请法院调取的尹书臣另案起诉刘占领的起诉状、民事裁定书、河间法院的协助执行通知书的真实性本院予以确认，但是本案是2018年6月4日立案的，该案是2018年6月7日立案后撤诉，由于在买卖涉案房屋时原告与刘占领的确签订过书面协议，却又将购房款交付给了付宗光，故此原告对法律关系拿不准提起两个诉讼试图通过其他途径解决纠纷也符合常理，且通过原告提交的录音证据、收房款收据、证人证言、刘占领的陈述看，原告在另一案件中提交的诉状并不能反映案件的客观事实。因此并不能证明被告付宗光、库亮如的证明目的。证据四、房屋租赁合同，本院对此予以认定。 通过原、被告各方的陈述、对以上证据的分析认定，本院可以认定以下事实：冀肃房权证肃宁镇字第××号房产登记在被告刘占领名下。被告付宗光与刘占领因存在债权债务关系，约定刘占领将该房屋以48万元价款出售给付宗光，这一约定的形成时间无法查明，但是该房屋承租人李良臣和暖气维修人付某的证人证言相互印证，可以证实2009年10月份付宗光即对该房屋占有并管理。后经中间人高某联系，付宗光决定将涉诉房屋出售给尹书臣，2011年3月13日尹书臣、付宗光、中间人高某、尹东生（已故）共同协商，付宗光以57.7万元的价格将涉诉房屋出售给原告。因房屋未办理产权过户手续，涉诉房屋的所有权人仍为刘占领，由刘占领在售房协议上签名，该售房协议中房屋售价为48万元，售房协议中约定：房款一次性付清，乙方（尹书臣）交付房款时甲方（刘占领）将刘占领原房产证交与乙方。当日尹书臣将57.7万元交付付宗光，付宗光为尹书臣出具了房款收据。尹书臣与刘占领签订的售房协议上打印的落款日期为2007年3月11日。但从收款时间、证人出庭证言、二审庭审笔录中刘占领的陈述分析，协议签订实际时间应为2011年3月13日。售房协议拟定者将时间打印为2007年3月11日，而非真实签订协议的时间2011年3月13日。关于售房协议的打印版刘占领称是付宗光提供，付宗光称是刘占领提供。原告在交付购房款后欲办理过户手续时即得知房屋在交易时已经被法院查封。 本院认为，原告尹书臣与被告付宗光存在事实上的房屋买卖合同关系，原告提交了对付宗光、库亮如的录音、付宗光出具的房款收据、证人证言等证据，且刘占领并非房款收款方又不认可委托付宗光收款，付宗光收取了原告的购房款57.7万元，可以较充分的说明付宗光才是涉诉房屋的卖方，故对该事实本院予以确认。该合同系双方的真实意思表示，也不违反法律的效力性强制性规定，刘占领在买卖合同中签字显然知道并同意付宗光将房屋出售给尹书臣，故该房屋买卖合同有效。追加被告刘占领主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让的规定，所涉房产转让的协议违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定合同无效。本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让的规定，属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，且涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。故对该项主张不予支持。 付宗光否认与尹书臣房屋买卖合同关系，其解释收房款是受刘占领的委托，对此刘占领否认，刘占领也否认与尹书臣存在房屋买卖合同关系，付宗光对自己的解释不能提供证据，故本院对其意见不予采纳。本案原告尹书臣、被告付宗光、库亮如提交的售房协议内容相同，合同中的房款48万元与实际售房款存在差异，合同实际签订日期应为2011年3月13日，合同的落款日期2007年3月11日为打印内容，打印版系刘占领还是付宗光提供无法查清，但是排除是原告提供。涉案房屋2011年3月13日卖与原告的时候已经被查封，被告刘占领作为房产证上登记的房屋所有权人应该是明知的，刘占领称原告与付宗光均明知房屋被查封的事实，无证据证实，本院不予采纳。任何人在正常认知的情况下，了解该房屋的查封状况后，不会购买涉诉查封房产，且原告提交的录音证据可以证实原告对此不知情，故应认定原告对房屋的查封状态不知情。被告付宗光、库亮如是否知晓该房屋的查封状态无证据证实。被告付宗光、库亮如主张尹书臣与刘占领存在房屋买卖合同关系，提交了售房协议，售房协议并不符合各方之间实际存在的法律关系。原告提交的相应证据结合刘占领的部分陈述，与被告付宗光、库亮如提交的证据相比较而言更能客观的反映案件的客观真实情况。被告付宗光、库亮如主张涉诉房产存在三个买卖关系，刘占领将出卖给付宗光的房屋再买回来后又出售给了尹书臣，但是结合刘占领并没有收取尹书臣的购房款的事实，根据常理刘占领显然不会进行这种自己不能受益的民事活动，故对该主张因没有证据支持，也不符合常理，本院不予支持。 涉案房屋因被法院查封而不能办理过户手续，致使原告尹书臣购买房屋的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除合同，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，原告主张付宗光返还购房款577000元，应予支持。原告购买该房屋时该房屋由付宗光占有，原告应将涉案房屋返还付宗光占有，恢复到房屋买卖合同履行前的状态。被告刘占领在付宗光问其“我给你的48万元房款你还记得是如何算账的吗”，只是称记不住了，而未予以反驳，可以证实刘占领收到了付宗光支付的房屋的对价。刘占领如主张返还房屋应向付宗光主张并提供事实和法律依据，故对于刘占领关于应当由原告将房屋返还至房产证登记的房主即刘占领的主张不予支持。 付宗光向原告出售实际已经被法院查封的房屋，致使合同目的不能实现，不论其是否知晓房屋被查封的事实，其作为出卖人均存在过错。刘占领作为房产证书上登记的房屋所有权人虽未收到房款，但在付宗光将房屋出售给尹书臣时，其在明知房屋被查封的情况下在买卖合同中签字，并且未将房屋被查封的情况告知原告，刘占领亦存在过错。原告从付宗光处购买涉诉房屋，在房屋交易前未进一步了解付宗光对该房屋是否享有处分权及房屋被查封状态，在得知涉案房屋被法院查封不能过户的事实后，且问题迟迟不能予以解决的情况下，长达8年的时间才进行诉讼，对造成的损失，也存在过错，并应承担相应的责任。 原告在购买涉诉房屋后已实际占有，并在一段时期内将房屋部分出租，从中受益，其受益价值参考原告及被告付宗光、库亮如提交的证据及当地市场的房租价格、被告付宗光、库亮如、刘占领的计算意见，酌定为210000元为宜。 涉诉房屋相比购买时升值1115639元，考虑到各方当事人的过错程度，本院认为原告承担涉诉房屋增值部分的40%的损失为宜，付宗光、刘占领应承担升值部分1115639元的60%即669383元损失，按付宗光、刘占领的各自过错分别承担669383元损失的60%、40%，付宗光作为房屋的卖方应赔偿原告损失401630元，原告占有该房屋期间的受益价值210000元属于原告因该房屋获得的受益，应一并返还房屋的实际出卖方付宗光，根据实际情况，该210000元应从付宗光赔偿原告的损失中予以扣除，扣除之后为191630元。被告付宗光赔偿原告的损失191630元，该债务虽属合同之债，但用于付宗光、库亮如家庭生活，属于夫妻共同债务，作为夫妻的库亮如应共同承担。刘占领作为过错方应赔偿原告损失267753元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下： 一、原告尹书臣与被告付宗光之间的房屋买卖合同予以解除。原告尹书臣于判决生效之日起十日内将冀肃房权证肃宁镇字第××号房产返还被告付宗光占有。 二、被告付宗光、库亮如返还原告尹书臣合同价款577000元并赔偿原告尹书臣损失191630元，于本判决生效之日起十日内履行清。 三、被告刘占领赔偿原告尹书臣损失267753元，于本判决生效之日起十日内履行清。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18093元，评估费16900元，由原告尹书臣承担3000元被告付宗光、库亮如承担20000元，被告刘占领承担11993元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  魏 芳 审 判 员  倪 勋 人民陪审员  赵庆伟 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郭明洋