广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3111号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜，系该公司员工。被告：王文平，男，汉族，1980年6月28日出生，住陕西省凤县*************。公民身份号码：610************011。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称“珠影公司”）与被告王文平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月26日公开开庭进行审理，原告珠影公司的委托诉讼代理人朱娜到庭参加了诉讼，被告王文平经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年9至2019年08月物业管理费2760.48元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年08月01日应支付违约金为1384.4元；3、第一项和第二项合计费用4144.88元，请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的珠影广场****室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积127.8㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年9月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。原告递交如下证据：1.交付书，证明房屋交付说明。2.前期服务协议，证明与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费情况。4.欠费明细，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明通过EMS寄给业主欠费情况。6.邮寄证明，证明邮寄封面。7.业主身份证，证明业主身份信息。8.珠影广场前期物业服务合同，证明物业公司的名称。9.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋还是属于被告的。被告没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：被告王文平是肇庆高新区工业大街******房的权利人，该房屋登记的建筑面积为127.99㎡。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。合同第七条还约定业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。被告于2017年4月19日接收案涉房屋，并已缴纳2018年8月份前的物业管理费。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费，并缴纳违约金（庭审中，原告明确合同约定及诉求中的滞纳金实际为违约金），被告未出庭提出异议。故本院核定被告拖欠原告2018年1月至2019年8月的物业管理费为2764.58元（127.99㎡×1.8元/月/㎡×12个月），原告主张按建筑面积127.8㎡计算物业管理费为2760.48元，为其对权利的处分，本院予以支持。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告作为珠影广场小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务并因此受惠，双方之间已构成了物业服务合同关系。按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，被告应按约定向原告补交物业管理费并支付逾期付款违约金。因此，原告要求被告支付2018年9月至2019年8月的物业管理费2760.48元，本院予以支持。关于违约金问题。《珠影文体广场前期物业服务协议》约定乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于合同中约定的违约金罚则和原告的主张，被告没有提出异议，故对原告主张每日按应付物业费的3‰计算违约金，本院予以支持。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告曾于2019年6月25日向被告邮寄催收函，但回执反映并未有效送达。而本院依法通过公告方式向被告送达起诉状及证据材料副本等诉讼材料，已于2019年12月9日视为送达，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故本院酌定被告2018年9月至2019年8月所拖欠物业管理费的违约金应自2019年12月26日起，按照每天3‰的标准，以欠交物业服务费总额2760.48元为本金计至付清之日止为宜。被告王文平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王文平应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年9月至2019年8月的物业管理费2760.48元及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（以2760.48元为本金，按照每天3‰的标准，从2019年12月26日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）。如果被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费750元（原告均已预交），合共800元，由被告王文平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈 智审 判 员  夏睿娜人民陪审员  冯智良二〇一九年十二月二十七日书 记 员  梁碧琪