上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76980号原告：杨凤金，女，1935年1月27日出生，汉族，住所地上海市静安区。委托诉讼代理人：邹秋月(系原告杨凤金女儿)，住上海市静安区。委托诉讼代理人：曹钧，上海市申光律师事务所律师。被告：罗海洲，男，1980年11月22日出生，住上海市浦东新区。原告杨凤金与被告罗海洲定金合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凤金及其委托诉讼代理人邹秋月、曹钧，被告罗海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告返还定金人民币(以下币种相同)136,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告通过上海翰唐房地产经纪有限公司(以下简称翰唐公司)居间，就上海市浦东新区三彩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间合同》(以下简称居间合同)，居间合同约定被告将系争房屋出售给原告，房屋转让价为225万元。系争房屋为经济适用房，为共同产权，其中被告占60%，政府房管部门占40%，建筑面积53.40平米。居间合同签订后，原告向被告支付定金人民币136,000元整。此后，原告方才得知被告已经将上述房屋抵押给某小额贷款公司，系争房屋的产证、被告身份证等三证均在小额贷款公司处无法取回。小额贷款公司要求原告先行垫付被告的欠款。至此，双方无法继续进行房屋买卖事宜。目前，被告已经将房屋售予案外人。原告认为被告在签订居间合同时并未如实告知，且现在被告又将房屋转售给案外人，居间合同已经无法继续履行，故诉至法院。被告辩称：一、原告单方解除三方签订的居间合同，放弃定金136,000元，被告有权依法没收定金。原、被告通过翰唐公司签订了合同。签约后，原告支付定金136,000元，被告积极履行合同义务。然而之后原告拒绝按居间合同约定继续支付购房款，为此被告多次催促原告履行，并通过居间方翰唐公司协调，最终原告表示放弃购买此房屋，并承诺放弃定金。此后，居间方翰唐公司将系争房屋以同等价格出售给了下一客户，已经交易完毕，也能证明此房屋完全可以正常交易。二、原告歪曲事实，伙同当时翰唐公司员工聂某某多次讹诈被告退还定金。原告称被告将系争房屋抵押给小额贷款公司属于杜撰事实，双方签订合同之前已经前往上海浦东房地产交易中心核实，系争房屋无任何抵押。被告确有对外借款债务，并将系争房屋房产证暂放债权人处，但是在办理房屋买卖手续时随时可取，该事实有原告证人聂某某书面证词为证，原告的诉称没有事实依据。至于原告提出被告收款后的用途，与本案无关。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，系争房屋系被告购买的经济适用房。经翰唐公司居间，原告作为买受方(乙方)，被告作为出售方(甲方)，双方就系争房屋签订了居间合同一份，居间合同落款日期原告署期为2018年11月25日，被告署期为2018年11月26日。居间合同约定，被告将系争房屋转让给原告，转让价为225万元，并约定了付款、交房、过户等买卖合同条款，其中约定，2019年1月30日前，乙方向甲方支付房款90万元；定金数额为13万元；居间合同还约定，甲乙双方约定，于2019年2月20日前按本合同约定的主要买卖条件至上海市浦东新区灵山路XXX号易居(中国)房产交易服务中心处签署《上海市房地产买卖合同》。居间合同还手写约定，甲方收到定金13万用于银行贷款，收到90万用于国家40%买断，不可挪做他用。居间合同签订后，原告于2018年11月29日向被告支付了定金13万元。2018年12月3日，原告又向被告支付定金6,000元，被告出具《收款收据》，内容为：本人收到杨凤金定金6,000元，另外本人承诺在该房屋国家的40%产权买断付款当日将房屋交付给下家杨凤金并对该房屋水电费结清。2018年12月，被告向经适房管理部门申请购买政府产权份额，递交申请时，原、被告、居间方及被告的小额贷款公司均在场，被告的房屋产权证、身份证及户口簿在小额贷款公司处保存，办理申请手续时，小额贷款公司当场将三证取出给被告使用，办理完毕后即将三证取回。2019年3月，经适房管理部门通过被告申请，并限期在2019年4月15日之前支付购房款。之后，被告通知原告。2019年3月31日，原告女儿与被告及翰唐公司法定代表人钱庆华等商谈，原告方提出买卖双方交易时被告并未告知产证押在小额贷款公司的情况；被告提出已和小额贷款公司说好，90万元房款里拿出来4万元，小额贷款公司会将产证给被告使用；原告要求被告将定金返还。2019年4月12日，被告电话通知原告女儿，原告女儿称被告房产证押在小额贷款公司，原告不愿意冒这个风险，不再购买系争房屋了。2019年4月14日，原、被告与居间方工作人员一起商谈，原告提出，因被告对外债务问题，其不敢再继续购买系争房屋，定金也不要了。之后，被告于2019年5月29日与案外人签订居间合同、于2019年6月6日签订买卖合同，以225万元价格将系争房屋出售给案外人。另查明，翰唐公司现已注销。庭审中，被告陈述，因系争房屋系经济适用房，从申请购买政府产权份额到实际购买大约需要2个月时间，所以合同约定了90万元房款的付款时间为2019年1月30日之前；原告对此陈述予以认可，并提出，因居间方提出系争房屋三证不在被告处，无法继续购买，故其没有支付90万元房款。被告还陈述，居间合同中所指的银行还款是指房屋公积金贷款，但其已于签订合同时告知原告其还有对外债务；其向小额贷款公司贷款了10万元，并将三证放在小额贷款公司，每次需要用三证办事情时，小额贷款公司会将三证给被告；原告陈述，签订合同时，被告出示的是身份证、户口簿复印件，产证有但是在小额贷款公司；居间合同签订后，原告才知道被告在外有小额贷款，并将三证押在了小额贷款公司。庭审中，原、被告对居间合同解除均无异议，但被告不同意返还定金。本院认为，现双方对居间合同解除均无异议，原告要求返还定金，被告要求没收定金，本案争议焦点为合同解除是否系原告违约造成。根据本案查明事实，双方约定的交易流程为：居间合同签订后，由被告向相关部门申请购买政府产权份额，申请通过后，原告支付90万元购房款专用于购买政府产权份额，双方再签订正式房屋买卖合同。现双方合同履行到被告递交购买政府产权份额手续时，原告发现系争房屋的产权证及被告的身份证、户口簿均由被告借款的小额贷款公司保存，因买卖房屋对普通人而言系重大事项，系争房屋的产权证、出卖人的身份证等证件能否正常提交涉及房屋的交易安全，在此情况下，因被告将三证押在小额贷款公司的行为，使原告对被告能否继续正常履行合同产生合理怀疑，从而对其应支付的90万元房款的资金安全产生不安，本院认为，其拒绝继续付款的行为实为主张不安抗辩权。之后，被告亦未向小额贷款公司取回三证以消除原告的合理怀疑或提供其他担保，由此，原告拒绝继续支付90万元房款的行为并不构成违约。现被告已将系争房屋转售他人，双方合同已解除，依据合同解除的法律后果，被告应将已收取的定金返还。故对原告之诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条的规定，判决如下：被告罗海洲应于本判决生效之日起十日内返还原告杨凤金定金136,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,020元，减半收取计1,510元，由被告罗海洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一九年十二月二日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。