江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初11148号原告：南昌市汇乐物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区抚生路31号，统一社会信用代码：913601030742681576。法定代表人：秦坚强。委托诉讼代理人：马建平，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601200410774300。被告：颜志刚，男，汉族，1976年5月23日生，住江西省南昌市西湖区。原告南昌市汇乐物业管理有限公司（以下简称“汇乐物业公司”）诉被告颜志刚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇乐物业公司的委托代理人马建平、被告颜志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇乐物业公司诉称：原告根据与南昌天高房地产开发有限公司（以下简称“天高公司”）签订的《名仕花城物业管理服务合同》，负责南昌市抚生路31号“名仕花城”小区的物业管理工作，在2008年建设时，经政府物价部门批准，该小区的物业收费为“（1）高层住宅楼按1.18/月.平方米。”同时，合同第十八条第6款：“······对无故不交纳相关费用的责任人，将按每日3‰的标准收取滞纳金。”2015年9月江西省发展和改革委员会发出赣发改收费（2015）995号《江西省发展和改革委关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》对包括物业服务收费在内的70项全省经营服务性收费项目，取消原来的政府制定价格规定，开放实行市场调节价。根据上述文件精神，因本小区尚未成立业主委员会，故原告在2018年下半年采用在小区公示，通过业主签字同意的法定形式，将小区的物业服务费收费标准调整为高层住宅按1.48元/月.平方米。被告系“名仕花城”小区商住2号楼A单元2202室业主，房屋面积97.58㎡。但自2018年5月1日后，就不交物业费了，原告曾多次催促，但被告仍不交纳。原告是依法在“名仕花城”从事物业管理工作，被告系小区业主，依法应当交纳物业费，原告尽了通知义务，被告仍不交纳物管费，原告只有起诉，请求判令：被告支付拖欠的物业费2599.2及滞纳金800元（自2018年5月1日至2019年10月31日止）。原告汇乐物业公司提交了如下证据：证据一、南昌市商品房买卖合同，证明被告系案涉的抚生路31号名仕花城小区2号楼1单元2202房屋业主；证据二、《名仕花城物业管理服务合同》，证明原告依据与开发商签订的前期物业管理合同从事该小区的管理服务工作，该合同约定高层物业管理费为1.18元㎡/月，后根据省发改委收费（2015）995号文件，本小区通过法定程序变为1.48㎡/月，并约定滞纳金按千分之三收费；证据三、原告员工在小区现场的的照片4张，证明原告依据合同，安排员工管理小区物业，为小区居民提供了良好居住环境；证据四、省发改委赣发改收费（2015）995号“江西省发展改革委关于印发全省经营性服务性收费项目清理结果的通知”、名仕花城小区涨价公示表及公示现场照片，证明2015年起原告进行调节价格，于2018年3月在小区大门口进行了公示并获得了超过三分之二业主的同意，管理费上涨为1.48㎡/月合法；证据五、告知被告缴纳拖欠的物业管理费《通知》及现场照片两张，证明原告已经依法通知了被告缴纳拖欠的物业费；证据六、被告拖欠物业费时间数额表，证明被告从2018年5月1日起至2019年10月31日止共拖欠物业费2599.2元及计算滞纳金为2020余元；证据七、西湖区朝阳洲街道朝新社区证明一份，证明名仕花城小区至今未成立业主委员会。证据八、2018年5月后原告公司收费的原始凭证存根342份，证明原告公司公示物业费上调后，小区业主大部分均在公示表上签字同意，并且小区386户业主中有342户业主均按公示后调价的物业费价格缴纳了物业费，包括在公示以前业主已经预交费用的，也按照调价后的新价格补交了差价。被告颜志刚辩称：一、原告与天高公司签订的《名仕花城物业管理服务合同》与答辩人无关，原告以此向答辩人主张物业费及滞纳金，无任何事实及法律依据。二、原告非经答辩人所在小区共同业主选聘的物业服务企业，无权调整物业费，且调整物业费，应当经专有部分占建筑物总面积过半的对业主且占总人数过半数的业主同意。被告颜志刚提交了如下证据：证据一、购房合同一份，证明购房合同附件中约定前期物业服务是由江西名家物业管理有限公司提供。证据二、证人姜某证言：小区的物业服务公司由原名家物业更换为原告其当时并不知情。原告与天高公司签订的物业服务合同没有公示过，其本人没有签署过同意换物业的文书。原告服务质量一般、服务态度不好。原告提交的《涨价公示表》上是她儿子签的字，她本人作为业主不同意物业费涨价，但她儿子怕麻烦就签了字。已交纳的物业费中有按涨价前标准交的，也有按涨价后标准交的。证据三、证人宗某证言：第一次作证称原告接管小区之初其并不知情，没有见过天高公司与原告的物业服务合同。不同意原告接管小区的管理。原告服务质量不如前任物业公司。《涨价公示表》上的签字是系同居男友所签，其男友当时去交纳了2018年2月至12月的物业费。其本人并不同意涨价。第二次作证称其男友是在2019年1月23日按涨价后标准交纳了2018年8月1日至12月31日的物业费。涨价前则是在2018年3月9日交纳了2018年2月1日至7月31日的物业费。原告并未要求其男友补交2018年5月-7月期间的差价。证据四、证人陈某证言：其本人没有见过原告提交的《涨价公示表》，没有在该公示表上签过字，也没有见过该公示表张贴在小区岗亭旁的墙面上。不同意物业费上涨。她家的物业费什么时候交的、按什么标准交的她不清楚，都是她丈夫交的。她事先了解今天来法庭作证的内容包括公示表上签字的问题，但没有询问过她老公是否在该表上签了字。经审理查明，被告颜志刚系名仕花城2号楼一单元2202室的业主，房屋建筑面积97.44平方米。该小区房屋销售之初，建设单位天高公司选聘的前期物业管理公司为江西名家物业管理有限公司。2014年前后，原告受聘接管小区物业管理工作。天高公司与原告签订的《名仕花城物业管理服务合同》，约定由原告负责名仕花城小区的物业服务工作，合同期限自2015年6月1日至2020年5月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。高层住宅物业服务费为每月每平方米1.18元。2018年5月起，原告开始就物业费上涨事宜向小区业主征询意见。在原告设置的《名仕花城小区涨价公示表》中，小区全体386户中有277户业主或其代表签字同意物业费涨价。2018年11月，原告将上述《名仕花城小区涨价公示表》张贴在小区岗亭墙面予以公示。案件审理过程中，经本院要求，原告提交了2018年5月之后物业费收据存根，反映共有340余户业主按涨价后的物业费标准交纳了物业费。上述事实，有、被告的陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同，效力及于业主。原告提供了物业服务，被告应按合同标准纳物业费。合同期限内，原告拟提高收费标准，并向全体业主书面征求意见，系协商变更合同内容的方式。在小区未成立业主大会及业主委员会的情况下，由全体业主共同行使职责，采用多数决的方式共同决定小区公共管理事务，合理合法。证人姜某、宗某作证称涨价公式表中的签字虽非本人所签但确系其家人或同居人员所签，证人明知家属代为签字一事却未向原告表示异议，且按涨价后标准交纳了物业费，应视为同意。证人陈某作证称公示表中签字非其本人所签，但每次前往交纳物业费的一直系其丈夫而非其本人.其在明知将为签字一事出庭作证的情况下未向其丈夫了解是否曾代为签字，证言不能反映完整事实。原告提交的收费底单反映自2018年5月1日起，小区内过半数业主已陆续按涨价后的物业费标准交纳了物业费。被告认为该组证据系造假，但未提供相反证据推翻。综上，可认定，物业费收费标准调整符合小区过半数业主的意思表示，《名仕花城物业管理服务合同》约定的收费标准因原告与小区业主协商一致而发生变更，自每月1.18元/平方米变更为1.48元/平方米。但因原告提交的《名仕花城小区涨价公示表》中业主签名均未写明时间，原告未能证实满足过半数业主同意涨价的确切时间，仅能依据张贴公示时间确定至迟为2018年11月。现原告诉请要求被告交纳自2018年5月1日至2019年10月31日止的物业费，对于其中2018年5月1日至2018年11月30日的部分，应按原标准计算为804.8元（1.18元/㎡.月×97.44㎡×7个月），2018年12月1日起的部分，按涨价后的新标准计算为1,586.2元（1.48元/㎡.月×97.44㎡×11个月）。同时，因《名仕花城物业管理服务合同》对于物业费的交费时间未作约定，原告亦证实其催缴通知到达被告的时间，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告颜志刚于本判决生效之日起三日内向原告南昌市汇乐物业管理有限公司交纳2018年5月1日至2019年10月31日的物业费2,391元；二、驳回原告南昌市汇乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费50元，本院减半收取，由被告颜志刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 黄 迁二〇一九年十二月十七日书记员 程杨天