贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0121民初3467号 原告：陈书艳，女，1987年12月08日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县双河村野毛组，居民身份证522126198712082083。 原告：陈兴其，男，1983年07月09日出生，汉族，住贵州省开阳县楠木渡镇两路村上青堰组，居民身份证522522198307092815。 原告：陈六六，女，1992年08月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区大坡路32号观云2栋2单元5层1号，居民身份证522130199208125223。 三原告共同委托诉讼代理人：王德坤，贵州济仁律师事务所律师。特别授权代理。 被告：何达，男，1970年10月23日出生，汉族，住四川省遂宁市安居西梅镇西凤街110号，居民身份证510902197010237874。 委托诉讼代理人：唐俊，贵州创丰律师事务所律师。特别授权代理。 第三人：童国防，男，1951年06月07日出生，汉族，住贵州省开阳县城关镇开州大道，居民身份证522522195106071213。 委托诉讼代理人:童庆丰，男，1979年4月18日出生，汉族，住贵州省开阳县城关镇万象君汇3栋902室，系童国防之子。特别授权代理。 原告陈书艳、陈兴其、陈六六与被告何达及第三人童国防房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月02日立案受理。依法由审判员李康适用简易程序于2019年10月21公开开庭进行了审理，原告陈兴其、陈六六及三原告委托诉讼代理人王德坤,被告何达及其委托诉讼代理人唐俊,第三人童国防委托诉讼代理人童庆丰到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请对造成的损失进行司法鉴定，本院延期间审理。2019年11月5日，原告申请撤回第二项诉讼请求(即判令被告赔偿装修损失、营业损失、经营利润、转让费、退还租金、第三方赔偿等经济损失200万元)，本院于2019年11月13日恢复庭审，原告陈兴其及三原告委托诉讼代理人王德坤，被告何达及其委托诉令代理人唐俊，第三人童国防委托诉讼代理人童庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈书艳、陈兴其、陈六六向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告于2019年2月24日签订的《租房合同》。事实及理由：第三人童国防儿子童庆丰、儿媳**飞原系开阳县城关镇开州大道209号房屋的所有人。2013年10月19日，**飞将整栋房屋租给范勤德使用，范勤德利用该房经营了开阳县逸家快捷酒店。2018年8月17日，原告经**飞、童庆丰同意与范勤德达成《酒店转让协议》，约定范勤德将该酒店转让给原告经营，转让费568000元。协议签订后，原告对酒店进了重新装修。由于原房主**飞、童庆丰欠被告何达借款，双方经诉讼解决，最终于2019年2月24日在开阳县法院执行局的主持下达成《以物抵债协议履行情况确认书》，该协议书约定被告何达需另行与原告签订租房合同。当日，被告何达与原告签订《租房合同》，约定出租房屋位于开阳县城关镇开州大道，土地证号为开城国用（2012）第3701号，房屋规划许可证号为筑规建字（开阳）052号；房屋出租范围与面积为该幢建筑的负二层、负一层、一层（临街门面除外），三至八层，九层及楼顶全部露天阳台；租赁期至2024年2月1日止；租金为每年三十万元。同时约定，被告何达必须保证该房屋的独立性，无债权债务纠纷，如果存在上述情况影响原告经营，将对造成的损失给予赔偿。 2019年5月20日开始，第三人童国防以该酒店停车场外围和通道系其修建为由，多次将停车场入口和酒店通道堵塞。2019年7月27日,第三人童国防将酒店大厅入口用木板完全密封，致使原告酒店无法继续经营。原告多次通知被告何达出面与第三人协商解决，但被告均予以拒绝。 综上所述，原告与被告签订《租房合同》的目的在于正常经营酒店，但被告出租给原告的租赁房屋却出现了权属争议，导致原告无法正常经营，给原告带来了巨大的经济损失。为此，原告请求解除双方签订的《租房合同》，对造成的损失保留另案起诉的权利。 原告为证明其主张，提交了以下证据： 1.范勤德与**飞签订的《租房合同》、开阳县逸家酒店营业执照，用以证明开阳县逸家酒店原经营者与**飞达成租房协议。被告对《租房合同》的真实性予以认可，对营业执照的真实性、合法性、关联性予以认可，认为登记的经营者不是原告，原告主体不适格；第三人认为《租房合同》的面积、租金不对； 2.《酒店转让协议》，用以证明原告转让开阳县逸家酒店的事实。被告认为酒店转让协议与被告无关；第三人表示无异议； 3.《以物抵债协议履行情况确认书》、原、被告签订的《租房合同》，用以证明《租房合同》是以原酒店与童庆丰、**飞签订的《租房合同》为基础，重新签订的协议，被告何达应保证出租房的独立性，无债务纠纷；被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明被告违约；第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性不持异议。 4.《OYO酒店管理服务协议》《解除协议通知函》《装修协议》以及派出所出警记录，用以证明原告受让酒店后重新进行了装修，将酒店的日常运营管理独家授权给遨游酒店信息技术（深圳）有限公司，因通道被堵塞，无法正常经营，合作方要求解除合作，原告遭受损失。被告认为并非其原因导致酒店无法正常经营；第三人认为重新装修是事实，其余的不清楚； 被告何达辩称：开阳县逸家快捷酒店属个体工商户，工商登记的经营者是范勤德，而且陈六六并不是《租房合同》的当事人，原告主体不适格；堵塞酒店通道系第三人而不是被告，酒店通道被堵后，被告作为出租方积极采取措施，向派出所报警，又提起诉讼，要求第三人排除妨碍，申请先予执行，法院也裁定先予执行，清除了通道内的障碍物；被告系因童庆丰、**飞以物抵债而取得该房屋，以物抵债时是以房屋现状交付，不存权属争议。 被告何达为证明其主张，提交了（2019）黔0121民初2225号民事裁定书、（2019）黔0121民初3247号民事裁定书、（2019）黔0121民初3247-3号民事裁定书、（2019）黔0121执28号执行裁定书及《以物抵债协议履行情况确认书》，用以证明被告在酒店通道被堵塞后积极采取措施，现已经排除了妨碍，租赁物已交付原告，不存在产权争议。原告认为以物抵债的财产应以法院认定为准，虽已先予执行，但不能排除争议，产权应以法院的判决为准；第三人认为不能证明通道归被告何达所有。 第三人童国防述称：第三人与被告何达之间并没债权债务关系，童庆丰、**飞以物抵债的财产是童庆丰、**飞的财产，平台（原、被方称的通道）是第三人修建，童庆丰、**飞并没任何权利处置，也不在原、被告签订的《租房合同》约定的范围之内。第三人在堵塞通道前两次书面通知原告和被告，告知双方如需要继续使用平台，需与第三人协商使用方案，但被告并没有来与第三人协商。 第三人童国防提交了以下证据： 1.《以物抵债协议书》《以物抵债协议履行情况确认书》、开城国用（2012）第3701号土地使用证、（2018）黔0121执823号执行裁定书，用以证明以物抵债的标的仅限于**飞名下开城国用（2012）第3701号土地使用证所指的土地及地上全部房屋，并不包括该证之外的第三人童国防修建于公用水沟用地上的建筑物。原告对真实性、合法性无异议，但认为通道是否是属于抵债范围不清楚；被告认为不能达到其证明目的； 2.责令改正通知书、收条、《租房补充协议》《租用房屋移交确认书》，用以证明通道是童国防修建。原告表示不清楚；被告认为与案件无关联，不能达到其证明目的； 3.童庆丰出具的说明，用以证明通道没有明确有出租给酒店使用，何达口头向原告承诺，其与童国防协调，使原告能继续使用通道。原告表示不清楚权属问题，通道是否包含在原始的合同内不清楚，但范勤德经营酒店时就在使用该通道；被告认为说明缺乏证据要件，没有证据效力； 4.请示及说明，用以证明童国防现准备将通道拆除。原告表示该证据正好说明原告无法经营；被告表示没有证明力； 经审理查明：案涉租赁房屋位于开阳县城关镇开州大道209号，土地证号为开城国用（2012）第3701号，规划许可证号为筑规建字（开阳）052号，案涉租赁房屋未办理产权证。房屋的原所有人为童庆丰、**飞夫妇（系第三人童国防的儿子儿媳）。2013年10月19日，**飞将房屋租给范勤德、范禄全兄弟用于开设开阳县逸家快捷酒店。2018年8月17日，原告陈书艳、陈六六与范勤德签订《酒店转让协议》，约定范勤德将该酒店转让给原告经营。**飞、童庆丰出具书面意见，表示同意酒店转让。协议签订后，原告对酒店进了重新装修。2019年3月20日，原告陈书艳与遨游酒店信息技术（深圳）有限公司签署《OYO酒店管理服务协议》，将开阳县逸家快捷酒店的日常运营管理独家授权给遨游酒店信息技术（深圳）有限公司。2019年2月20日，童庆丰、**飞因欠被告何达借款，遂与被告何达签订《以物抵债协议书》，约定“童庆丰、**飞将位于开阳县开州大道开城国用（2012）第3701号国用土地（面积以土地证为准）及土地上整幢楼以现有状况（包括10楼的办公用品）抵给债权人何达”。同年2月29日，被告何达与童庆丰、**飞对以物抵债的标的物进行现场清点交付，双方签署了《以物抵债协议履行情况确认书》，明确以物抵债标的物明细为临街停车场、开城国用3701号国在土地范围内负二层至第十一层房屋和水塔等附属设施用平台。同时约定：原告陈书艳、陈兴其代表开阳县逸家快捷酒店与被告何达按照原租房合同约定的权利义务另行签订租房合同，原酒店与**飞签订的租房合同自行解除。2019年4月20日，本院作出（2018）黔0121执823号执行裁定：被执行人**飞将位于开阳县开州大道开城国用（2012）第3701号土地及土地上的房屋作价876.96万元，交付申请执行人何达抵偿（2016）黔01民初846号民事调解书确定的债务。 2019年2月24日，被告何达作为甲方与原告陈书艳、陈兴其作为乙方了签订《租房合同》，约定：房屋出租的范围与面积为负二层180平方米、负一层180平方米、一层124平方米（临街门面除外）、三至八层1284平方米、九层160平方米，楼顶全部露天阳台，面积以测量实际面积为准；房屋租期为十年，从2014年2月1日起至2024年2月1日止；十年租金为三百万元，每年为三十万元；甲方出租房是以现状方式出租，乙方在承租房屋后对一切设施根据自己需要及要求自行解决，与甲方无关；甲方必须保证该房屋的独立性，无债权债务影响乙方经营管理，如有上述情况，将对造成的损失给予赔偿。 2019年4月29日，第三人童国防书面通知原、被告，告知双方如需继续使用平台（原、被告所称的通道），要与第三人协商使用的方案。2019年5月20日，第三人童国防以该酒店停车场外围和通道系其修建为由，将其个人物品堆放在通道内。2019年7月27日，第三人童国防将酒店大厅入口堵塞。原告陈兴其等人多次报警，开阳县公安局南山派出所也多次出警处理。因开阳县逸家快捷酒店无法正常营业，遨游酒店信息技术（深圳）有限公司于2019年8月16日书面通知开阳县逸家快捷酒店，要求解除《OYO酒店管理服务协议》。 原告陈兴其等人要求被告何达解决，被告何达于2019年8月6日向本院提起诉讼，请求判令童国防排除妨碍。同年8月26日，何达申请先予执行，本院于同日作出（2019）黔0121民初3247号民事裁定：童国防立即清除通往开州大道开城成国用（2012）第3701号国有土地及土地上房屋通道和消防通道上堆砌的沙袋墙、碎木板及床等障碍物。2019年9月4日，童国防向本院申请复议。2019年9月11日，本院作出（2019）黔0121民初3247-3号民事裁定：驳回童国防的复议请求。2019年9月4日，本院予以强制执行。童国防提出执行异议，本院于2019年9月10日作出（2019）黔0121执异28号执行裁定：驳回异议人童国防的异议。 上述事实，有**飞与范禄全签订的《租房合同》、开阳县逸家快捷酒店营业执照、陈书艳、陈六六与范勤德签订的《酒店转让协议》、陈书艳与遨游酒店信息技术（深圳）有限公司签署的《OYO酒店管理服务协议》、遨游酒店信息技术（深圳）有限公司出具的《解除协议通知函》、开阳县逸家快捷酒店与贵州家逸风装饰公司签订的《装修协议》、被告何达与原告陈书艳、陈六六签订的《租房合同》、被告何达与童庆丰、**飞签订的《以物抵债协议书》《以物抵债协议履行情况确认书》、本院（2018）黔0121执832号执行裁定书、（2019）黔0121民初3247号民事裁定书、（2019）黔0121民初3247-3号民事裁定书、（2019）黔0121执异28号执行裁定书、接处警记录、童国防出具的通知书及各方当事人的庭审陈述在卷为证，这些证据来源合法，客观真实，能印证本案事实，予以确认。 本案争议的焦点：原、被告双方签订的《租房合同》是否应当解除。 本院认为,合同依法成立后，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《租房合同》未对合同的解除进行约定，原告要求解除《租房合同》，只有符合法定的解除情形时才能解除。原、被告签订的《租房合同》明确约定租赁物的范围与面积为“负二层180平方米、负一层180平方米、一层124平方米（临街门面除外）、三至八层1284平方米、九层160平方米，楼顶全部露天阳台，面积以测量实际面积为准”，这部分建筑物本身不存产权争议，故原告主张被告未保证其独立性而违约，其理由不能成立，本院不予支持。开阳县逸家快捷酒店不能正常经营的原因系前往酒店大厅的通道无法正常使用，而双方签订的《租房合同》并未约定案涉通道是否属于出租范围，堵塞通道的行为也不是被告何达实施，且本院通过先予执行，现已排除妨碍。原告所提供的证据不能证明被告何达构成根本违约，本案也没有不可抗力致使不能实现合同目的情形，故原告要求解除《租房合同》的理由不能成立，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈书艳、陈兴其、陈六六的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈书艳、陈兴其、陈六六负担（原告已预交11500元，退还原告11450元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 李 康 二〇一九年十二月十九日 书记员 李远娇