温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9336号原告：李春旺，男，1966年8月14日出生，汉族，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：李小于，浙江泽商律师事务所律师。被告：李九如，男，1955年10月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：李春莲，女，1958年4月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：阮盈超，男，1960年10月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：柯展，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告李春旺与被告李九如、李春莲及第三人阮盈超债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李春旺及其委托诉讼代理人李小于，第三人阮盈超的委托诉讼代理人柯展，证人陈某、滕某到庭参加诉讼。被告李九如、李春莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告李九如与第三人阮盈超于2019年4月19日签订的关于温州市鹿城区10幢206室房屋【权证号：浙（2019）温州市不动产权第0043310号】的《存量房买卖合同》；2.撤销被告李九如、李春莲与第三人阮盈超于2019年4月19日签订的关于温州市鹿城区14幢306室房屋【权证号：浙（2019）温州市不动产权第0043293】的《存量房买卖合同》；3.撤销被告李九如、李春莲与第三人阮盈超于2019年4月13日签订的关于上述两处房屋的《房屋买卖合同》；4.被告李九如、李春莲及第三人阮盈超到温州市不动产中心办理上述两处房屋的变更登记手续，将房屋返还登记于被告李九如、李春莲名下；5.本案诉讼费80元、保全费5000元、律师费4万元、交通费及住宿费7530元由被告李九如、李春莲负担。事实与理由：2018年9月19日，原告与沙湾县华瑞棉业有限责任公司（以下简称华瑞公司）及被告李九如、李春莲达成协议，并经新疆维吾尔自治区石河子市人民法院（2018）兵9001民特855号民事裁定书确认。根据协议，华瑞公司及被告李九如、李春莲应向原告分期返还借款300万元并支付利息35万元。因华瑞公司及被告李九如、李春莲未按期履行，原告于2019年1月16日向石河子市人民法院申请执行。石河子市人民法院向华瑞公司及被告李九如、李春莲送达《报告财产令》后，被告李九如于2019年1月20日向石河子市人民法院申报了坐落于浙江省温州市鹿城区房屋为其与李春莲的共同财产。执行过程中，被告李九如、李春莲于2019年4月19日将上述两处房屋转让给第三人阮盈超，并签订房屋买卖合同及办理变更登记手续，合同上的转让价格分别为31万元和26万元。2019年4月28日，石河子市人民法院向石河子市公安局城区分局发函，认为被告李九如、李春莲擅自将其名下的两处房屋转移出售，规避执行，其行为已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪。被告李九如、李春莲无偿或低价将房屋转让给第三人阮盈超的行为，严重侵害了原告的合法权益。被告李九如、李春莲未作答辩，亦未提供证据。第三人阮盈超称，1.原告诉称事实不明。原告主张撤销，但撤销的理由是被告无偿或低价转让。一种行为只有一种定性，原告的诉请和事实相矛盾，原告应予以明确。2.原告诉称不属实。第三人阮盈超与被告李九如、李春莲在房屋买卖之前不认识，双方系在两个不同的房屋中介的撮合下配对形成交易。第三人阮盈超是海外华侨，一直在欧洲，是委托一个中介在中国寻找房源。被告李九如、李春莲是将其房屋委托另外一个中介进行出售。双方是通过行业信息互通形成交易，整个流程均是在中介的配合、监督、协助下完成的。涉案两处房屋实际交易价格是196.5万元，符合当时的市场价，且已经办理了过户手续，不存在侵害原告合法权益之说。综上，原告对善意第三人提出撤销之诉，缺乏法律依据，且未查明实际情况，应驳回其诉请。证人陈某在庭审中陈述，陈某与李春旺、李九如、李春莲都不认识，与阮盈超原来是邻居关系。陈某在温州市从事房屋中介，2019年4月，阮盈超找到陈某，称要购买这一带的老房子。当时陈某手头并无合适房源，而中介之间的信息都是互通的，因此，陈某将阮盈超带到另一中介所，即滕某开的介绍所。滕某说翠微新村10幢206室、14幢306室两套房子登记在她这里出售，并打电话给房东（李九如），房东过来了，双方开始谈价格，一开始谈的价格是17500元／㎡。经过几天的谈判，最终价格是两套房子总价196.5万元，中介费12000元房东出。因为房子已经出租给别人了，还有四个月租金和2000元押金要放到房款中扣除。另外，李九如还说房子有银行贷款。因此，我们要求必须先还清贷款。李九如说可以，称自己可以搞定。本来还要交定金的，但就是因为不知道贷款是否可以弄好，双方约定定金先不交了，等过户再说。接着，阮盈超在银行将130万元作了资金监管，双方一起去过户，陈某也去了。过户之后，去银行把监管资金130万元支付给被告。当时，还有一个担保公司的人一起去银行，李九如的钱就是从担保公司借的。剩下还有60多万元房款，李九如说要现金。但是，银行大额取现要预约，当天办完事情已经没有时间了，因此是第二天去银行预约的。60多万元余款的交付陈某不在场。全部房款支付后，李九如、李春莲出具收条，陈某、滕某作为中介确认签字。证人滕某在庭审中陈述，滕某是从事房屋中介的，店开在，名字是“进杰中介”，进杰是滕某老公的名字。李九如、李春莲有两套房子放在滕某的中介出售。2019年4月，另一中介陈某带着阮盈超上门买房。因为中介之间都是有合作的，因此，滕某就介绍了翠微新村10幢206室、14幢306室的房子给他们，并叫房东过来谈价格。一开始的价格是17500元／㎡，后来少了一点，总价是196.5万元，双方都同意了，是市场价，在滕某的店里签了合同。因为房子有抵押贷款，因此，原本要支付的定金10万元也先不交了，等贷款弄清楚了再说。之后，李九如叫垫资公司的人还了银行贷款，阮盈超在银行将130万元作了资金监管，双方就到市民中心过户了。过户之后，130万元监管资金就支付出去了，130万元的支付是李九如和垫资公司的人去办理的。剩余的房款李九如称要现金，因为大额取现要预约，因此，剩余房款不是过户当天给的。此外，房子当时有租赁，还有几个月租金要拿回来给阮盈超。房款都付清之后，李九如、李春莲、阮盈超、陈某等人都到滕某的店里签字。之后房屋腾空，滕某就把剩余3万元押金给了李九如，交易就结束了。本院经审理查明的事实如下：原告李春旺与被告李九如、李春莲及案外华瑞公司存在债权债务关系。2018年9月19日，在人民调解员的主持下，各方达成调解协议，华瑞公司及被告李九如、李春莲承诺分期偿还原告借款本金300万元及相应利息。同年9月21日，新疆石河子市人民法院作出（2018）兵9001民特855号民事裁定书，确认上述协议内容。因华瑞公司及被告李九如、李春莲未按裁定书履行还款义务，原告于2019年1月16日向石河子市人民法院申请强制执行。同年1月20日，被告李九如根据法院要求申报名下财产，其申报的财产包括涉案坐落于浙江省温州市鹿城区的两处房屋及其他车辆、股权、设备等。2019年4月，第三人阮盈超欲在温州市鹿城区附近购置房屋，并委托从事房屋中介的朋友陈某寻找房源。陈某通过行业消息，从另一房屋中介滕某（经营温州市鹿城区广化进杰房屋介绍所）处了解到（登记于李九如名下）、14幢306室（登记于李九如、李春莲名下）两处房屋出售。经多次协商，双方达成买卖意向，总价为196.5万元。因房屋尚有租赁存在，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日，且承租人已向被告李九如、李春莲支付押金2000元及6个月的租金（月租金2042元）。故双方协商，押金2000元及剩余4个月租金8168元合计10168元在总房款中扣除。此外，双方还协商，被告李九如、李春莲应支付的中介费12000元由第三人阮盈超垫付，并在总房款中扣除。同年4月13日，被告李九如、李春莲作为甲方，第三人阮盈超作为乙方，温州市鹿城区广化进杰房屋介绍所作为丙方，共同签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将名下翠微新村10幢206室、14幢306室房屋出售给乙方，建筑面积分别为52.34㎡、61.67㎡，总售价196.5万元；乙方自合同签订之日起向甲方支付购房定金10万元，2019年4月23日前双方各自准备好相关过户证件手续，在交易同时，按约定一次性付清总房款；乙方暂扣3万元在中介处；甲方收到房款第二天开始，租金给乙方；甲方负责还清房屋银行贷款，费用甲方负责；定金10万元由中介方保管，如发生法院冻结不能办理产权过户手续，政府政策问题不可以产权过户，双方各无赔偿，定金10万元如数退还给乙方；该房屋双方已签订合同，未办理产权过户手续，市场价格高低该房不能再发生买卖。《房屋买卖合同》落款处，被告李九如和李春莲、第三人阮盈超、陈某和滕某分别作为甲、乙、丙三方签字，并加盖有温州市鹿城区广化进杰房屋介绍所印章。《房屋买卖合同》签订后，经双方同意，第三人阮盈超支付房款押金3万元放于中介滕某处，无需支付10万元定金。因涉案两处房屋作为抵押物为被告李春莲向交通银行温州车站大道支行的120万元借款提供抵押担保，为解除抵押登记手续，被告李九如、李春莲于同年4月18日在房屋中介的介绍下，找到社会垫资人员谢承聪为其偿还未还的贷款本息，并与其约定到银行办理资金监管业务。同日，被告李九如、李春莲作为甲方，第三人阮盈超作为乙方，华夏银行黎明支行作为丙方，签订《二手房产交易资金监管协议（卖方指定收款人收款）》，协议主要约定：甲方以非本人户名在丙方开立账户（户名谢承聪），乙方以本人户名在丙方开立资金监管账户；乙方将130万元交易资金存入监管账户；丙方凭甲方和乙方共同签字的《委托付款授权书》和房地产管理部门出具的交易过户证明文件解除对乙方监管账户的冻结，将监管账户内的款项划到甲方指定的第三人在丙方开立的前述账户。同日，谢承聪代被告李春莲向银行偿还未还的贷款本金120万元及利息5278元，合计1205278元。同年4月19日，被告李九如、李春莲与交通银行温州车站大道支行在温州市不动产登记服务中心办理了涉案两处房屋的抵押登记注销手续，并将该两处房屋变更登记至第三人阮盈超名下。在办理过户手续的同时，买卖双方在温州市不动产登记服务中心签订两份《存量房买卖合同》作为备案，《存量房买卖合同》载明两处房屋的售价分别为26万元和31万元。同时，第三人阮盈超就购买的两处房屋向税务部门缴纳了税费，税务部门开具的发票载明两处房屋的合同金额分别为26万元和31万元，核定计税价格分别为458977.74元和386816.68元。过户当日，华夏银行温州黎明支行将第三人阮盈超设立的监管账户中的130万元转账汇至谢承聪账户。因被告李九如、李春莲提出剩余房款现金交付，第三人阮盈超遂到中国银行预约取款，并于同年4月23日从中国银行取现62万元，扣除租赁押金及租金10168元、被告应支付的中介费12000元、预存中介处的3万元押金后，将余款61.28万元（196.5万元-130万元-10168元-12000元-3万元）支付给被告李九如、李春莲。此后，房屋腾空，中介滕某将原告预存的购房押金3万元支付给被告李九如、李春莲。被告李九如、李春莲收到款项后，出具收条一份，确认收到总房款196.5万元。中介陈某、滕某作为见证方在收到上签字。同年4月28日，石河子市人民法院在发现涉案房屋被转移后，向石河子市公安局城区分局发函，认为被告李九如、李春莲申报财产后擅自转让财产的行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪，移送案件材料交公安处理。另查明以下事实：1.被告李九如、李春莲及第三人阮盈超在温州市不动产登记服务中心签订的《存量房买卖合同》除载明房屋平方米数及总价款售价外，房屋抵押及租赁、税费承担、定金交付、付款方式、佣金支付等内容均未填写。2.涉案翠微新村在2019年4月期间的市场价不超过17000元/㎡。3.案外人谢承聪出于个人原因不愿到庭陈述事实，仅愿意通过电话方式陈述，其称：谢承聪是从事为他人银行贷款垫资行业的，李九如通过房屋中介找到谢承聪，要求谢承聪为其垫付银行贷款。谢承聪先通过中介确认了房屋买卖的事情是真实的，接着与李九如等人到华夏银行做资金监管业务，然后谢承聪帮李九如偿还银行贷款1205278元、办理房屋过户手续，最后监管资金130万元打入谢承聪账户，谢承聪收到监管资金后，扣除报酬，将剩余款项现金还给李九如。除了该次垫资外，谢承聪与李九如没有其他经济往来，在此之前也不认识。以上事实由有原告提供的民事裁定书、移动公安机关侦查函、报告财产令、财产申报表、不动产登记信息、《存量房买卖合同》、委托代理合同及发票、交通费住宿费支付发票等证据，第三人阮盈超提供的《房屋买卖合同》、《租赁协议》、中国银行汇款凭证、华夏银行资金监管凭证、中国银行取现凭证及监控视频资料、收条、商品房发票、税收缴款书、POS刷卡记录等证据，本院调取的交通银行借款合同、抵押合同、还贷明细、华夏银行《二手房产交易资金监管协议（卖方指定收款人收款）》、《委托付款授权书》等证据，以及各方当事人的陈述为证，并在卷佐证。本院认为，被告李九如、李春莲在对原告负有债务且由法院进行强制执行阶段，将名下涉案两处房屋出售给第三人阮盈超，涉嫌构成犯罪，但双方之间的转让行为是否应撤销，仍应根据《中华人民共和国合同法》第七十四条债权人撤销权的相关规定判断认定，该条文第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，各方争议的是：两被告是否无偿或低价转让涉案翠微新村10幢206室、14幢306室房屋，其转让行为是否应予以撤销。对此，本院认为，在两被告将涉案房屋出售给第三人阮盈超的过程中，双方既在房屋中介处签订《房屋买卖合同》，约定总房款196.5万元，也于房屋过户时在房管部门签订备案合同《存量房买卖合同》，约定总房款57万元。认定转让行为是否应撤销的关键在于，应以哪份合同约定的价款作为涉案房屋的交易价格，从而进一步判断转让是否属于无偿或低价。对此，应从以下几个方面分析：第一，从第三人实际支付房款的情况看。第三人阮盈超在与两被告达成买卖意向后，先在华夏银行办理二手房买卖的资金监管业务冻结了130万元资金，接着在房屋过户后将130万元监管资金支付给了被告指定的他人账户，并在扣除房屋租金及押金、中介费等费用后，在中国银行取现将61.28万元现金支付给被告。之后房屋腾空，中介将第三人阮盈超预存的押金3万元支付给被告作为房屋尾款。至此，第三人阮盈超合计支付了房款196.4968万元，金额不仅与《房屋买卖合同》约定的房款总价相吻合，整个支付过程也均在银行、中介等第三方机构及个人的参与及见证下进行，符合二手房买卖的交易模式及习惯，可以反映双方真实地按照《房屋买卖合同》的约定履行了各自义务。第二，从双方达成交易的途径看。第三人阮盈超长年在国外生活，为购置国内房屋，委托从事中介的朋友介绍房源，朋友根据行业消息，从另一中介处得知被告有房屋出售。此后，双方商谈买卖。由此可知，被告与第三人在购房前是不认识的，双方是通过多个中介的撮合才达成交易，交易过程有证人陈某、滕某的证言相印证，具有较高的可信度。因此，双方在中介处签订的《房屋买卖合同》可以真实反映涉案房屋的价款。第三，从房屋的抵押情况看。涉案房屋在交通银行设立抵押，担保的贷款金额为120万元。如果被告以《存量房买卖合同》约定的57万元价格出售两套房屋，不仅无法从中套现获取资金，而且连基本的银行抵都无法注销，这显然是不符合情理的。第四，从两份合同的内容分析看。《房屋买卖合同》使用的是房屋中介所提供的模板，对房屋买卖的基本情况作了较为详细的约定，同时也载明了买卖双方的特别约定。而《存量房买卖合同》的内容除平方米数及总房价外，其余信息基本未填写。可以看出，《存量房买卖合同》系买卖双方为过户在房管部门签订的备案合同，属格式合同，其形式真实性毋庸置疑，但与之相比，《房屋买卖合同》更能反映真实的交易过程。综上，在无证据证明第三人阮赢超在交易中存在主观恶意的情况下，以《房屋买卖合同》约定的价格196.5万元作为涉案房屋的转让价格更符合情理及本案实际情况。根据本地区的房价情况及本院在诉讼中的市场调查可知，涉案房屋2019年4月期间的价格不高于17000元／㎡，即总价约为190万元左右。被告以196.5万元的价格出售房屋，且第三人阮盈超已经按约支付了房款，并不属于低价转让。既然不属于低价转让，则更不属于“无偿”。原告以无偿或低价为由，主张撤销被告转让涉案房屋的行为，本院不予支持。被告李九如、李春莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，属自愿放弃相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李春旺的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由原告李春旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  胡 斌人民陪审员  周炳利人民陪审员  夏建仁二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴晨丽