河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民初1949号 原告：孙永强，男，汉族，1971年12月13日出生，住石家庄市。 委托诉讼代理人：崔新平，男，汉族，1969年9月3日出生，住石家庄市裕华区，系孙永强单位同事。 被告：河北金恒基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区苑东街7号辰光饭店十楼。 法定代表人：鹿雷平。 诉讼代表人：河北金恒基房地产开发有限公司管理人。 负责人：杨玉和，破产管理人组长。 委托诉讼代理人：张冠男，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付晓明，河北三和时代律师事务所实习律师。 原告孙永强与被告河北金恒基房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。原告孙永强的的委托代理人崔新平和被告河北金恒基房地产开发有限公司（以下简称金恒基公司）的委托代理人张冠男、付晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙永强向本院提出诉讼请求：一、依法确认2015年1月23日原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由概要：2013年始，被告金恒基公司用地下车位做抵押物向原告借款，与原告存有债权债务关系，2014年秋，被告难于偿还借款，后经多次协商，该公司提议用鹿城地下车位抵账，并于2015年1月23日签订了网签合同，债权关系转换为物权关系。同时被告金恒基公司给原告出具了车位明细图、数量等手续，并实际交付。2016年1月12日出具了借款转车位款财务《收据》等手续（八万元一个车位），该公司移交的现场数量和清单数量一致，计1100个车位。根据被告股东、法定代表人鹿雷平的提议，当时原告成立并注册了两家物业公司，鹿雷平设一个物业公司管理邯郸项目的整个物业，一个管理石家庄项目的整个车位。新设立的物业公司也就没有进驻。原物业公司名义存在，实际上车位的经营与管理整体由原告进行掌控。原告实际掌控以后，发现大多数车位已经卖了，移交的1100个车位仅是图纸数量，与原告的债权相差悬殊不成正比，于2016年2月2日重新核算，扣减剩余车位折抵部分债权之外，拖欠原告本息达九仟余万。对于拖欠的债权部分原告提起诉讼，法院判决书送达之前，鹿雷平提议调解结案，所以就调解结案了拖欠的债权部分，车位抵顶的部分债权，当时双方没有争议，所以调解书没有涉及。仅抵顶的车位数量与产权之中，到今天仍然有业主持有购买手续管理、保持现状至今。如果仅仅是权属之争，利害关系人或裁或诉，另案处理，与被告无关。简言之，合同项下的财产，属于合理的、合法的适当处分，不属于“别除权取回权”等，更不属于重整债务人的财产，被告协助办证就可以了。原告在起诉被告金恒基公司借贷纠纷案时，已经向贵院用此《商品房买卖合同》项下的全部车位作为担保财产，贵院已经合法审查完结，查封了该合同项下的车位，该宗车位的法律权属归原告无异;再则，原告在起诉河北联邦伟业另案中，该宗房产(车位)同样有生效的人民法院裁定书认定该《商品房买卖合同》项下的车位权属归原告所有，并作为担保查封的物权，现在司法执行历时三年多。用车位抵账是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定。管理人引用及适用法律错误:合同无效，应当适用《合同法》。而适用了《民法总则》，且《民法总则》生效于2017年10月，原告的合同事实发生于2015年1月，根据民法不溯及既往的原理，被告曲解、应用了法条。管理人根本没有“核”任何情况。 被告金恒基公司辩称，金恒基公司与被答辩人签订的《商品房买卖合同》依法无效，不能继续履行。根据金恒基公司与被答辩人于2015年1月20日签订的《借款协议》约定，金恒基公司从被答辩人处借款人民币五千万元整，月利率3％，金恒基公司以自有的新华区鹿诚商务中心地下商业及车库0201作为该笔借款的担保，且双方应办理该房产的买卖网签备案手续。该协议已经清晰显示出，金恒基公司与被答辩人自始至终没有买卖商品房的真实意思，其真实意思是以《商品房买卖合同》为形式，为民间借贷提供担保。双方自始至终均没有履行《商品房买卖合同》的意愿，该合同是虚假的意思表示。因此，管理人依据《民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，有充分的事实及法律依据。金恒基公司未与被答辩人签订任何以物抵债协议，鹿诚商务中心地下商业及车库0201仍是金恒基公司财产，被答辩人没有该房屋所有权根据金恒基公司及被答辩人签订的《借款协议》、被答辯入于2016年向金恒基公司提起的诉状，以及被答辩人向管理人提交的债权申报表均表明，金恒基公司与被答辩人之间不存在任何将鹿诚商务中心地下商业及车库0201进行以物抵债的意思表示。因该《商品房买卖合同》无效，被答辩人也未取得该房产的不动产权证书，故该房产仍为金恒基公司财产，被答辩人没有该房产所有权。《民法总则》有关合同效力条款有湖及力，双方签订的《商品房买卖合同》自始无效根据《合同法》规定，无效的合同或者被销的合同自始没有法律约東力。本案中双方以签订《商品房买卖合同》为民间借贷提供的担保，没有买卖商品房意思表示。既然双方欠缺买卖商品房的合意，则该《商品房买卖合同》首先不成立，更谈不上生效。如该《商品房买卖合同》生效，则虽然双方没有买卖商品房的意思，被答辩人也应向答辩人支付人民币贰亿捌仟六百万元整，并且应就付款延迟向答辩人承担违约责任，这无疑是荒谬的。因此，虚伪意思表示的合同是当然自始无效。为了保证民事法律关系的逻辑一致性，最高人民法院适用《民法通则》一百四十六条的有关判例也明确了这一点，该条款有溯及力无疑。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实依据及法律依据，依法不能的到支持。贵院应依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护金恒基公司的合法权益。 原告为证明己方请求而提交以下证据： 证据一、石家庄市中级人民法院（2016）冀01民初189号民事裁定书；证据二、李梦娜（被告法定代表人鹿雷平的儿媳）的证人证言；证据三、收据一式三份；证据四、预售商品房买卖备案书。以上证据证明NO2015012313080589757石家庄市商品房买卖合同合法有效，标的物已实际交付。 被告发表以下质证意见：对于证据一、该证据的合法性、真实性没有问题，对关联性有异议，该证据仅能证明在原被告双方原民间借贷之时鹿城商务中心及地下车库网签在原告名下，不能证明该商品房买卖协议的合法性，也不能证明该房产由原告所有。众所周知，根据物权法规定，房屋所有权应当依法进行登记，原告并未依法登记，不是该商品房的所有权人。对于证据二，对真实性有待考证，没有原件而是拍摄的，如果该笔录为真，证明一下几个情况。第一，该笔录第一页写明在原告未经与被告达成任何协议的情况下，强行派人占有有关车位并且收费，该所谓共管不是原被告双方达成合意的结果，该占有明显属于非法占有。第二，根据第一至三页的内容表述，该笔录人的身份是物业管理公司的有关工作人员，不是被告的受托人，无权就该房产交付或抵账，与原告达成任何协议。所以该笔录显示的内容是案涉房产由原告管理的经过，与该房产的权属毫无关系。对于证据三，首先收据原件应当是由原告保管，原告未向管理人提交收据。三个收据金额合计380万元整，而本案商品房买卖合同标的物价值为2.86亿元，该收据显然是原告与被告之间就买卖或抵顶部分车位出具的收据，与本案的商品房买卖合同、案涉房产没有任何关系，贵真实性存在异议。对于证据四、真实性没有异议，合法性、关联性有异议，第一、根据原告诉状以及原告提交的合同显示该商品房购买合同是双方有关民间借贷提供的担保，并非真实的买卖商品房意思，该合同无效。第二、该合同记载金额为2.86亿元，如该商品房买卖合同有效，原告未向被告支付任何的合同价款，应就迟延履行承担违约责任。第三、该房产依法由兴业银行股份有限公司石家庄分行设定抵押权，原告未向兴业银行提前清偿有关债权以注销抵押权，不可能办理所有权登记。 被告金恒基公司为证明其主张提交了以下证据： 证据一、借款协议，证明双方没有房屋买卖的真实意思表示。证据二、还款协议，证明原被告双方未改变民间借贷的意思表示，双方原有的民间借贷法律关系没有改变。证据三、民事起诉书。证据四、增加诉讼请求申请书。证据五、民事调解书。证明原告已就双方民间借贷一事提起诉讼，证明双方借贷关系没有变化。证据六、债权申报表，证明原告仅向管理人申报金钱债权，未申报交付房产或办理过户等任何非金钱债权。证据七、石家庄市商品房买卖合同，证明原告自始至终未履行该合同，未支付转让对价。该房产由兴业银行股份有限公司设定抵押权，该抵押权依然存在。证据八、最后人民法院民事判决书，证明《民法总则》适用的正确性。 本院经审理查明，2015年1月23日原告孙永强与被告金恒基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定孙永强购买被告开发的新华区鹿诚商务中心地下商业及车库0201，用途为车库，买受人于2015年1月23日前一次性向出卖人交纳房款共计人民币28600万元。2015年孙永强与被告金恒基公司签订《借款协议》，约定甲方（孙永强）借给乙方（金恒基公司）伍仟万元整，借款期限从2015年1月20日至2016年1月19日。乙方同意向甲方支付利息，月利率3%，每月支付一次利息，即150万元。该协议第五条约定“抵押担保权利与解除”：乙方以自有的位于新华区鹿诚商务中心地下商业及车库0201作为该笔借款的担保并同时到房管局办理该房产的买卖网签备案手续。第六条约定“违约责任”：甲乙双方确认，若乙方未能归还上述借款及利息，乙方同意甲方到期未归还的本金及利息作为全部购房款。视为孙永强付全款购买上述商业及车库，乙方无条件配合甲方办理上述商业及车库的产权等手续。甲方不再支付除办理产权证税费外的其他钱款。甲方按前款规定购买上述商业及车库时，甲乙双方在石家庄市房管局的网签备案手续中所述的房屋价格，仅作为网签备案使用，甲乙双方的实际成交价即本公司借款本金及利息。抵押担保期限自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。抵押担保的范围包括该笔借款的本金、利息和实现债权的费用。该协议还约定“本协议自甲乙双方签字并到房管局办理上述房产《商品房买卖合同》备案后方可生效。” 2016年原告起诉要求被告偿还91097659元并支付补偿金、费用等，经本院调解达成协议，本院于2016年10月19日作出（2016）冀01民初189号民事调解书，确认了借款本金、利息以及保证人责任等内容。 2017年5月18日，被告金恒基公司被本院裁定进入破产重整程序，并同时指定了破产管理人。孙永强就上述调解书确认的债权内容向管理人申报债权。管理人经审查认定债权数额为本金91097659元，利息28240274.29元，其他253833元，合计119591766.3元；对《商品房买卖合同》做无效确认。 以上事实有双方提交的证据、证人证言、庭审笔录等记录在案。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 本案中，孙永强的诉讼主张《商品房买卖合同》系合法、有效，被告主张无效。判断该合同的内容是否是当事人真实意思表示，是认定合同效力的关键。本案结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉的《商品房买卖合同》效力作出判断。首先，在孙永强与金恒基公司签订《商品房买卖合同》之前的2013年，就向被告支付了《借款协议》约定借款本金5000万元，双方对借款事实补充签订了《借款协议》。而孙永强其后的诉讼、调解与债权申报等一系列行为中均只主张借贷的债权债务法律关系而未主张买卖合同法律关系。其次，《商品房买卖合同》中的标的物与《借款协议》中的“抵押担保物”完全一致，而且《借款协议》中明确约定了《商品房买卖合同》成立之目的在于“抵押担保”该借款债权的实现。再次，如果《商品房买卖合同》系原有债权债务关系终结后达成的新的以物抵债协议，当事人双方理应就旧债务问题协商一致后进行变更，以物抵债协议中的抵债价值相当才符合交易常理，而《商品房买卖合同》的标的额远大于双方的债权债务标的额。最后，如果买卖“商品房、车库”的意思表示真实、假设《商品房买卖合同》合法有效，但合同签订后双方并未实际履行、又互不主张履行，不符合正常的买卖交易行为。由此可以认定，孙永强与金恒基公司以签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是作为双方借贷的担保，而并非真实的商品房买卖意思表示。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效。 因此，孙永强请求确认其与金恒基公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。 此外，依据《破产法》第二十五条规定，河北金恒基房地产开发有限公司管理人有权代表河北金恒基房地产开发有限公司参加诉讼。管理人代表金恒基公司参加诉讼属于履行职责的行为。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告孙永强诉讼请求。 案件受理费80元由原告孙永强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  张国顺 审 判 员  孟维山 人民陪审员  燕 安 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陈 倩 ——