沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初13619号原告：程思伟，男，1992年7月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：王吉宁，男，1986年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：高艳双、李临东，均系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：杨娜娜，女，1986年8月24日出生，汉族，住山东省平原县。委托诉讼代理人：高艳双、李临东，均系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：吴东峰，系经理。委托诉讼代理人：张丹青，男，1989年8月4日出生，汉族，系单位员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：鲍安健，女，1995年7月25日出生，满族，系单位员工，住河北省承德市。原告程思伟与被告王吉宁、杨娜娜、沈阳链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称：链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程思伟，被告王吉宁、杨娜娜的委托诉讼代理人高艳双、李临东，被告链家经纪公司的委托诉讼代理人张丹青、鲍安健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告王吉宁、杨娜娜对原告的房屋承担全部修缮费用7，816元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；2、要求被告王吉宁、杨娜娜赔偿因房屋漏水给原告造成租金损失1，525元；(自2019年9月2日暂计至2019年11月2日以实际租房天数为准)；3、要求被告链家经纪公司支付原告违约金1，702.5元（自2019年9月9日暂计至2019年9月11日以实际违约天数为准），对第1项、第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、要求三被告赔偿房屋漏水导致的房屋价值损失30，000元。5、要求三被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2019年6月29日，原告与被告王吉宁、杨娜娜签订《沈阳市存量房屋买卖合同》与被告链家经纪公司签订了《居间服务合同》，购买被告王吉宁、杨娜娜共有的位于沈阳市浑南区房屋。2019年8月10日原告查看房屋时，发现房屋墙体出现大面积的渗漏水，原告多次要求被告予以维修，虽然被告链家经纪公司在漏水发生之初进行过维修，但没有从根本上彻底解决房屋漏水问题。该房屋至今一直处于漏水之中。由于房屋的严重漏水，导致房屋不能正常装修使用。不但给原告造成财产损失，且原告在当地并无其他可供居住的房产，因该房屋不能正常装修入住，原告只能租房居住，同时也给原告造成租金损失，该房屋漏水己经严重影响原告正常的工作生活，同时由于大面积漏水，房屋市场价值也有所影响，被告给原告所造成的损失应依法承担赔偿责任。本案中，被告链家经纪公司作为居间人在提供居间服务时，应当将有关订立合同的事项向委托人如实报告，并协助原告办理购房事宜，但被告链家经纪公司在并未查验房屋质量合格的情况下促使原告签订了《居间服务合同》和《沈阳市存量房屋买卖合同》，被告链家经纪公司在提供居间服务时对受托事项未尽审查义务，主观上存在过错，应当对原告因此遭受的损失承担相应的赔偿责任。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王吉宁、杨娜娜均辩称，1、答辩人于2019年8月27日已经将案涉房屋渗水处修复完毕，答辩人通过被告链家经纪公司处交割房屋时，房屋不存在任何渗水情况。答辩人于2019年6月29日与原告签订了《沈阳市存量房屋买卖合同》，其中第六条（一）约定：出卖人应当于收到全部购房款后3日内向买受人现状交付房屋，同时第五条（三）约定：如房屋漏水，出卖人应当于房屋交付前修复完毕。原告于2019年8月10日发现房屋西墙面及窗户有渗水处并告知答辩人，由于案涉房屋主体部分尚处于质保期，答辩人随即联系房屋开发商进行维修，开发施工人员于2019年8月27日对房屋西墙处进行了维修，同时答辩人雇佣的工人对窗户渗水处进行了维修并由答辩人承担了维修费用1，300元，维修时原告父亲作为原告委托人全程在场并代替原告进行了现场验收，房屋已经修复完毕。2019年9月4日答辩人收到了原告购房尾款，答辩人的代理人王德刚于9月9日到链家中介处签署了《房屋买卖交接书》，答辩人于同时将房屋钥匙9把及相关收据5张快递给链家中介并结算了水、电、物业等费用，链家中介于9月10日收到邮件后，随即联系原告前来收房。原告于9月11日将10,000元交割保证金通过链家工作人员林建伟返还给了答辩人，答辩人于9月11日委托链家中介的工作人员周莹对案涉房屋进行了现场查看并拍照留存，证明了案涉房屋自修复之后再无渗水情况，原告于2019年9月16日从链家中介处取得了案涉房屋的全部钥匙和相关收据。答辩人于2019年9月10日以将房屋钥匙及相关收据邮寄到链家中介的方式向原告交付了房屋，并且交付时房屋是完全不漏水的状态，答辩人已经充分履行了出卖人交付房屋的义务，完全符合《沈阳市存量房屋买卖合同》的约定，不存在任何违约行为。2、答辩人交付房屋时案涉房屋已经修复完毕，不存在漏水情况，原告收房并返还交割保证金的行为已经构成对房屋交付时现状的认可，原告诉求中所谓房屋修缮费用根本没有实际发生，其主张没有事实和法律依据。答辩人依据《沈阳市存量房屋买卖合同》第五条（三）的约定，在交付房屋前对渗水部位进行了修复并承担了修复费用，且在答辩人交付房屋时已经不存任何漏水情况，案涉房屋在交付时根本不存在任何影响原告使用的情形，原告所称案涉房屋至今一直漏水与事实不符。退一步讲，如果案涉房屋在交付时真的有漏水的情形，原告完全可以拒绝收房，但原告已经收房并返还交割保证金的行为显然已经构成对房屋交付时现状的认可，应当视为案涉房屋的交付现状符合双方合同约定的交付标准。另外，即使案涉房屋在交付之后再发生漏水，也应当由原告自行承担案涉房屋的风险，因为案涉房屋在交付时是符合交付条件的，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条之规定，在合同双方对标的物的风险转移未作出特别约定时，出卖人在交付标的物后风险即应当移转，即使该房屋在交付之前存在渗水情况，但经过答辩人修缮完毕并且将房屋交付给原告后，案涉房屋的风险即转移给原告，即使原告再对案涉房屋进行任何施工均应由其自行承担费用。3、原告诉求中主张答辩人应当承担房屋的质量保证责任没有事实和法律依据，答辩人作为二手房的出卖人没有义务承担质量保证责任。案涉《沈阳市存量房屋买卖合同》并未约定出卖人应当承担房屋的质量保证责任，答辩人已经充分履行完毕了出卖人义务。且本案是二手房买卖合同纠纷，双方签订的并非商品房买卖合同，答辩人仅是二手房屋的出卖人，并非房屋的建设方或施工方，对案涉房屋的修缮也是由开发商和施工方实施的，原告可以向房屋开发商或维修工程施工方主张质量保证责任，但原告要求答辩人对案涉房屋承担质量保证责任于理于法无据。4、原告主张因房屋漏水造成的租金损失根本没有发生，没有事实和法律依据。案涉房屋交付时是清水房状态，根本不具备使用居住的条件，且即使在修复前，案涉房屋也仅是有部分墙面渗水，根本不影响整体装修入住，何况房屋交付时案涉房屋已经不再渗水，因此无论原告在当地租房与否均与答辩人无关，其所谓的租金损失根本没有发生，原告无权向答辩人主张所谓的租房损失。5、原告向答辩人主张违约金及房屋价值损失没有事实和法律依据。答辩人于2019年9月4日收到了原告购房尾款，根据《沈阳市存量房屋买卖合同》的约定，答辩人应当最迟于2019年9月7日向原告交付房屋，答辩人一直积极配合房屋交付事宜，答辩人最终于2019年9月10日完成了房屋交付义务。答辩人与中介公司出于诚意，经三方协商后达成合意，答辩人向原告支付迟延交房2天的违约金1，135元，答辩人经与中介公司协商，合意该违约金最终由中介公司承担，该违约金已于2019年9月10日支付给原告，因此，原告无权再向答辩人和中介公司主张任何违约金。综上，答辩人已经充分履行了房屋买卖合同义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告链家经纪公司辩称，我方不同意在此案中承担责任，因为，我公司并未与原告签订买卖合同，我方属于居间服务并不是本案的适格主体，并且，原告诉请没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提举了沈阳市存量房屋买卖合同1份、居间服务合同1份、保障服务合同1份、房屋租赁合同1份、房屋买卖交接书1份，证明原告于2019年6月29日与被告王吉宁、被告杨娜娜签订房屋买卖合同，合同约定原告购买位于沈阳市浑南区房屋一处，建筑面积为117.4平方米，总房款为1，135，000元，其中首付款335，000元，在办理权属转移登记当日，以银行三方托管方式交付（三方为原告、沈阳链家宝业房地产经纪有限公司、银行），贷款770，000元以组合贷款方式，原告领取新的不动产权证书3日内前往公积金管理中心办理，原告交付被告王吉宁、被告杨娜娜物业交割保证金10，000元，违约责任为若房屋出现漏水情况，如被告王吉宁、杨娜娜未予修复，由原告在房屋交付后自行修复，被告应当承担全部维修费用，因维修影响原告使用，被告应当赔偿相应损失；原告于2019年6月29日与被告链家经纪公司签订居间服务合同，合同约定被告积极配合提供真实信息，在居间服务中，被告链家经纪公司因工作疏漏，若提供虚假信息，应承担相应责任；原告于2019年6月29日与被告链家经纪公司签订保障合同，合同约定被告提供真实信息，协助处理交易中的争议和纠纷；原告于2019年8月29日与沈阳华硕房地产经纪有限公司签订租房合同，每月租金750元，本应在9月8日交付，因被告王吉宁、杨娜娜未按时交付房屋导致原告租房未能如期入住；房屋买卖交接书证明该房屋未能在9月8日被告王吉宁、杨娜娜收到全部房款（首付款、贷款）后3日内交付涉案房屋。被告王吉宁、杨娜娜对此组证据中的买卖合同、居间合同、保障合同等的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明问题有异议，认为二被告已经充分履行了房屋买卖合同中出卖人的义务，不存在任何违约行为；对房屋租赁合同有异议，认为不能证明其合同真实性，且单纯从合同文本看，原告的租房时间为2019年8月29日，其租房时间根本在二被告应当交付房屋前，由此可见，即使原告真实的承租了该房屋，其租房行为也与二被告无关，原告所主张的租金损失于理于法无据；对房屋买卖交接书的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明了原告已经于2019年9月10日对案涉房屋进行收房，并且，房屋买卖交接书第一条明确写明了买房在交接日已对屋内物品检查完毕，并对现状认可，足以证明案涉房屋在交付时完全符合交付条件，并且，已经实际交付。被告链家经纪公司对此组证据中的买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明被告链家经纪公司与原告是居间服务关系而非房屋买卖合同关系，其他证据与我无关，不同意在此案中承担责任。被告王吉宁、杨娜娜向本院提举了：一、二被告与被告链家经纪公司工作人员林建伟、魏宇哲、周莹以及与原告聊天记录4份（附光碟1张当庭播放）及照片6张，证明8月10日，被告链家经纪公司员工周莹与原告看房时发现房屋渗水并将情况反馈给二被告（二被告与周莹聊天记录1-5页），8月23日，二被告与原告确认维修房屋西墙渗水处与窗台渗水处的时间（二被告与原告聊天记录12-15页），8月27日房屋开发商施工人员对案涉房屋西墙渗水处进行了维修，同时，二被告雇佣的工人对案涉房屋窗户渗水进行了维修，二被告通过原告向工人支付了窗户维修费用1，300元，房屋修缮时，原告父亲在房屋现场验收并未提出异议，直至9月18日，原告也始终没有提出过房屋修缮后又有渗水情况；二被告与魏宇哲聊天记录17页-23页、二被告与原告聊天记录17页-25页、照片1张，证明9月4日，二被告收到全部购房款；二被告与魏宇哲聊天记录26-27页、照片2张，证明9月8日，二被告与被告链家经纪公司员工林建伟确认房屋西墙渗水处修缮情况，未发现房屋再次渗水；二被告与林建伟聊天记录1-5页，证明9月9日，二被告与被告链家经纪公司员工周莹商议物业交割事宜，邮寄钥匙、收据等相关材料，并在当日核对水、电、煤气等用量，核算物业费等费用（二被告与周莹聊天记录9-24页），9月9日，二被告将迟延交付房屋2天的违约金1，135元交付给被告链家经纪公司员工林建伟（二被告与林建伟聊天记录16页、照片3张），9月10日被告链家经纪公司员工将迟延交付房屋违约金1，135元交付给原告，同日，被告链家经纪公司员工林建伟又将该违约金退还给二被告，该笔款项最终由被告链家经纪公司承担。（二被告与林建伟聊天记录16页、照片4张），9月10日被告链家经纪公司签收二被告钥匙、收据等材料。（二被告与周莹聊天记录25页、照片5、6张），9月11日被告链家经纪公司员工周莹再次确认修缮后的房屋没有再发生渗水情况并现场拍照发送给二被告，符合合同约定的交付条件，不存在原告主张的该房屋一直处于漏水之中导致房屋不能使用的事实（二被告与周莹聊天记录26-32页）。原告对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为由此证明该修复未能解决问题，但原告已收到由被告链家经纪公司于2019年9月9日交付原告的钥匙，原告收到由被告链家经纪公司交付的2天延期交付违约金1，135元，并已收到被告王吉宁、杨娜娜通过原告支付给维修人员的维修窗户费用1，300元，但还有主卧西墙墙面渗水问题没有解决。被告链家经纪公司对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为违约金是被告王吉宁、杨娜娜让我方转交给原告的。二、二被告微信收款记录截图1张，证明9月11日，原告通过被告链家经纪公司员工林建伟向二被告返还了10,000元交割保证金。原告及被告链家经纪公司对此组证据均没有异议。三、被告链家经纪公司员工林建伟与原告微信聊天记录1份，证明被告链家经纪公司于2019年9月10日收到原告邮寄的钥匙、收据材料后随即通知原告收房，但原告因自身原因拒绝当日收房。原告及被告链家经纪公司对此组证据均没有异议。四、2019年8月1日-9月13日，沈阳天气情况记录1份，证明2019年8月27日修缮房屋后至9月11日，多天有降水，说明案涉房屋于8月27日修缮后，即使遭遇多雨天气也没有发生渗水。证明二被告已将案涉房屋修缮完毕，不存在渗水情况，二被告向原告交付的房屋符合合同要求，二被告已经充分履行了出卖人义务，不存在任何违约行为。原告对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为当日房屋有漏水情况，不存在不漏水问题。被告链家经纪公司对此组证据没有异议。被告链家经纪公司未能举证。经审查，由于原、被告对上述证据中的二被告微信收款记录截图、被告链家经纪公司员工林建伟与原告微信聊天记录等均无异议，对买卖合同、居间合同、保障合同、房屋买卖交接书、二被告与被告链家经纪公司工作人员林建伟、魏宇哲、周莹以及与原告聊天记录照片、2019年8月1日-9月13日，沈阳天气情况记录等的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对此予以确认，关于被告王吉宁、杨娜娜在本案中是否完成了交付涉案房屋的义务、原告在购买涉案房屋时是否尽到了对涉案房屋审查的义务、现涉案房屋是否存在问题、被告王吉宁、杨娜娜是否应当承担相应的民事责任、被告链家经纪公司是否是本案的适格主体、是否应当在本案中承担相应的民事责任等，本院将结合其他证据予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告王吉宁、杨娜娜通过被告链家经纪公司于2019年6月29日签订沈阳市存量房屋买卖合同，约定：原告购买被告王吉宁、杨娜娜共有的位于沈阳市浑南区房屋一处，建筑面积为117.4平方米，总房款为1，135，000元，付款方式为购房定金20,000元，原告办理权属转移登记当日支付第一笔首付款335，000元，余款770,000元，以组合贷款方式存入银行三方托管账户支付；被告王吉宁、杨娜娜确认房屋主体结构情况，若存在漏水，被告王吉宁、杨娜娜应当在交付房屋前完成维修，如未予维修，原告在交付后自行维修的，被告王吉宁、杨娜娜应承担全部维修费用，由此影响使用的，被告王吉宁、杨娜娜应赔付实际损失；原告对出售的房屋具体状况已充分了解，自愿购买；房屋交付为被告王吉宁、杨娜娜在收到全部购房款后3日内将房屋及附属设施清单交付给原告使用，维修基金无偿赠送原告，原告从购房款中留存10,000元，作为物业交割保证金，待被告王吉宁、杨娜娜将各种费用结清并交房后返还，违约责任为任何一方违约，违约方应按日万分之五向守约方支付违约金。同时，签订了保障服务合同、居间服务合同等，并由三方签字盖章确认。在合同履行过程中，原告对涉案房屋状况进行了现场实际查看，被告王吉宁、杨娜娜也向原告提供了购房手续，并将相关权属证明及其他过户文件交付给被告链家经纪公司，原告在充分了解涉案房屋现状及购房手续后，表示同意购买涉案房屋，并向被告王吉宁、杨娜娜支付了全部购房款，返还了物业交割保证金10,000元，并收到由被告王吉宁、杨娜娜通过被告链家经纪公司于2019年9月9日交付的涉案房屋钥匙，期间，因涉案房屋存在漏水问题，已经进行了维修，被告王吉宁、杨娜娜向原告支付了维修费，并因此延期交房向原告支付了违约金，三方于2019年9月10日在房屋买卖交接书上签字确认。现原告以涉案房屋存在漏水问题为由，要求被告王吉宁、杨娜娜承担责任，由此，双方产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点之一，被告链家经纪公司是否是本案的适格主体、是否应当在本案中承担相应的民事责任等。原告认为，被告链家经纪公司存在违约，应承担违约金，并与被告王吉宁、杨娜娜承担连带责任。被告链家经纪公司认为，我公司并未与原告签订买卖合同，我公司属于居间服务，并不是本案的适格主体。经审查，本案系房屋买卖合同纠纷，合同的相对人是原告与被告王吉宁、杨娜娜，而被告链家经纪公司属于居间人，不是本案的合同相对人，所以，被告链家经纪公司不是本案的适格主体，在本案中不应当承担相应的民事责任。本案争议焦点之二，被告王吉宁、杨娜娜在本案中是否完成了交付涉案房屋的义务、原告在购买涉案房屋时是否尽到了对涉案房屋审查的义务、现涉案房屋是否存在问题、被告王吉宁、杨娜娜是否应当承担相应的民事责任等。原告认为，涉案房屋不符合合同约定的交付条件，存在漏水问题，要求被告王吉宁、杨娜娜承担质量保证责任，承担修缮费、租金损失、违约金、房屋价值损失等责任。并提举了沈阳市存量房屋买卖合同1份、居间服务合同1份、保障服务合同1份、房屋租赁合同1份、房屋买卖交接书等。被告王吉宁、杨娜娜认为，被告王吉宁、杨娜娜按照房屋买卖合同的约定，已经全部履行了交付房屋的义务，在交付房屋前，因涉案房屋存在漏水问题，已经进行了维修，并向原告支付了维修费及支付了违约金，原告在房屋买卖交接书上签字确认，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。并提举了二被告与被告链家经纪公司工作人员林建伟、魏宇哲、周莹以及与原告聊天记录（附光碟）及照片、二被告微信收款记录截图、被告链家经纪公司员工林建伟与原告微信聊天记录、2019年8月1日-9月13日，沈阳天气情况记录等。经审查，结合本案已查明的事实，原告在对涉案房屋状况进行了现场实际查看，并审查了被告王吉宁、杨娜娜交付给被告链家经纪公司向原告提供的相关权属证明及其他过户文件等购房手续，原告在充分了解涉案房屋现状及购房手续后，表示同意购买涉案房屋，而后，双方签订了房屋买卖合同，期间，因涉案房屋存在漏水问题，已经进行了维修，被告王吉宁、杨娜娜向原告支付了维修费，并因延期向原告支付了违约金，原告于2019年9月9日已收到由被告链家经纪公司交付的钥匙，原告在此期间未提出异议，并向被告王吉宁、杨娜娜支付了全部购房款，返还了物业交割保证金10,000元，并且，原告于2019年9月10日在房屋买卖交接书上签字确认，应视为原告对被告王吉宁、杨娜娜交付涉案房屋现状的同意确认。现原告又以涉案房屋存在漏水问题而要求被告王吉宁、杨娜娜承担责任，按照证据规则，谁主张谁举证的原则，原告应对自己的主张进行举证，而原告所提举的证据不能对其主张加以印证，并且，被告王吉宁、杨娜娜的抗辩主张及所提举的证据，能够相互印证其已按房屋买卖合同约定履行完毕全部应尽的义务。综上，原告的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第六十一条、第一百三十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：驳回原告程思伟的诉讼请求。案件受理费326元，由原告程思伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑天冰审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇一九年十二月十六日书 记 员  王美鸥