重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8003号原告：重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司，住所重庆市南岸区迎龙新街16号，统一社会信用代码915001080598820014。法定代表人：刘明，总经理。委托代理人：孙某某，重庆鲁本律师事务所律师。委托代理人：李某某，重庆鲁本律师事务所律师。被告：重庆旺乔建筑设备租赁有限公司，住所重庆市江北区金科廊桥水岸17号7-4，统一社会信用代码91500105304964589G。法定代表人：庄杏英，总经理。委托代理人：曾令琴，女，汉族，1984年2月15日出生，住址重庆市江北区。被告：曾令琴，女，汉族，1984年2月15日出生，住址重庆市江北区。被告：周建新，男，1981年3月12日出生，住址江苏省丹阳市。委托代理人：曾令琴，女，汉族，1984年2月15日出生，住址重庆市江北区，与周建新系夫妻关系。原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司（以下简称“学明建筑公司”）诉被告重庆旺乔建筑设备租赁有限公司（以下简称“旺乔建筑公司”）、曾令琴、周建新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告学明建筑公司的委托代理人孙某某、李某某，被告旺乔建筑公司、周建新的委托代理人曾令琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告学明建筑公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令三被告连带支付房屋租金68,000元，电费12,030.28元，土地污染赔偿款6,000元，以上款项共计金额86,030.28元(以上租金、电费、土地污染赔偿款以实际欠付之日起计算至2019年2月28日止)；3.依法判令三被告立即腾退房屋及空坝；4.依法判令本案的诉讼费由三被告共同承担。2019年3月21日，原告申请变更《民事起诉状》中的第2项诉讼请求，具体变更如下：请求依法判令三被告共同支付拖欠租金68,0000元(以月租金15,000.00元为标准计算，自2018年2月28日计算至被告腾退并返还租赁房屋为止，截止至2019年2月28日被告拖欠租金暂计68,000元),电费12,030.28元(以实际使用额度为标准计算，计算至被告腾退并返还租赁房屋为止，截止至2019年2月28日被告拖欠电费暂计12,030.28元),土地污染赔偿款6,000元，(以每年6,000.00元为标准计算，计算至被告腾退并返还租赁房屋为止，截止至2019年2月28日被告拖欠土地污染赔偿款暂计6,000元);以上款项暂计金额86,030.28元。2019年6月28日，原告再次申请变更诉讼请求：申请变更2019年3月28日提交的《变更诉讼请求申请书》中的变更诉讼请求内容，具体变更如下：1.依法判令三被告共同支付拖欠租金，租金自2017年11月30日起，以15,000元/月为标准计算租金，计算至租赁关系解除之日止，暂计算至2019年2月28日合计拖欠租金68,000.00元；2.依法判令三被告向原告支付租赁物占用损失，以租金15,000元/月为标准计算，自租赁关系解除之日计算至被告腾退并返还租赁物之日止。3.依法判令三被告向原告支付拖欠电费，电费自2018年8月1日起，以实际使用额度为标准计算，计算至被告腾退并返还租赁物为止，暂计算至2019年2月28日合计拖欠电费11325.68元；4.依法判令三被告向原告支付田地污染赔偿款6,000元，自2018年1月1日起，以6,000.00元/年为标准计算，计算至被告腾退并返还租赁房屋为止，暂计算至2019年1月1日合计拖欠田地污染赔偿款共计6,000.00元。事实与理由：2014年6月21日原告与被告一签订《仓库及房屋租赁合同》,合同约定原告将位于南岸区迎龙镇龙顶村班竹林村民小组的部分楼房及空坝、附属设施租赁给被告一使用。租金为1万元/月，按季度支付，于每季度末5日前付清，每月水电费按实际使用额度支付。租赁年限为3年，从2014年9月1日起至2017年8月30日止。合同签订后，原告交付房屋于被告一，之后被告二、被告三一直实际使用上述房屋，且房屋租金也一直由被告二与被告三向原告支付。2017年8月30日原租赁合同期限届满，原告与被告一续签租赁合同，租赁年限为10年，从2017年9月1日至2027年8月31日止，房屋租金为1.5万元/月，其他约定事项与第一次租赁合同一致。合同订立后，原告将自己签字盖章后的合同，交与被告二拿回被告一处签字盖章，但被告二一直未将续签租赁合同送还原告。之后，一直由被告二、被告三实际使用租赁房屋且履行交租义务，但从2018年2月28日以后，被告一直拖欠房屋租金和水电费，经过原告催要被告偿还部分房租，但至今仍有租金、水电费未缴纳。另，2017年，由于被告使用房屋时排污不当造成第三人的土地污染，导致原告需每年向第三人支付6000元土地污染赔偿款，因此原、被告约定被告于每年9月1日前向原告支付当年的土地污染赔偿款。2017年9月1日被告二向原告支付了2017年度的土地污染赔偿款，但至今仍未支付2018年度的土地污染赔偿款。综上所述，原被告之间存在合法房屋租赁合同关系，被告一作为承租人，被告二、被告三作为实际使用人，三被告对拖欠的租金、电费、土地污染赔偿款应承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告故起诉至贵院，望判如所请。被告旺乔建筑公司、曾令琴、周建新辩称：根据原告提交合同约定，需要有国家拆迁政策才能解除合同，否则不同意。如果需要解除原告需要赔偿装修装饰费用（地坪混泥土等）；按合同约定我方应该支付2014.9.1-2019.2.28的租金536000元，截止到2019.2.14我方一共付出了586000元，我方未欠租金。欠电费是因为原告用土把我公司用地遮盖起来，还停了我方水电，故我方确实未缴纳电费。经审理查明：岳学文（户）、岳学会（户）、岳学彬（户）系重庆市南岸区迎龙镇龙顶村班竹林村民小组中部分农村宅基地的所有权人。2018年10月6日，三人出具《委托书》，委托原告学明建筑公司对该农村宅基地上的住房和空坝进行使用和出租。2014年6月21日，原告学明建筑公司作为甲方，与旺乔建筑公司（乙方）签订《仓库及房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南岸区迎龙镇龙顶村的仓库、住房及附属设施、电力、自来水租赁给乙方使用，租期三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止；租金每平方米1600元，每月租金合计10000元；保证金20000元；每季度付款一次，乙方必须在每季度末5日前付清下季度租金，若超出付款时间，用乙方的保证金每天—元作为未交租金的罚金，若保证金扣完，没有重新补足保证金，甲方有权终止合同，收回房屋；租赁期内，凡涉及房屋生产经营的环保、卫生、治安等设施和水电费用，概由乙方负责，并按期向有关部分和甲方缴纳，水电费不按期缴纳，甲方有权停止乙方使用；……该合同加盖原告公司公章，乙方处有加盖旺乔建筑公司公章，代表处有周建新签名。2017年9月1日，曾令琴向李云转款6000元，备注：田地赔偿款2017年；2018年2月1日，曾令琴向李云转款40000元，备注：房租2018.1-3月；2018年5月28日，曾令琴向李云转款45000元，备注：房租费3-6月。2018年9月30日，牟发兵出具收条：今收到李云代付的2018年土地赔偿款6000元。庭审中，被告认可欠付的电费为11325.68元。庭审中，被告曾令琴陈述，曾令琴、周建新均系被告旺乔建筑公司员工，签订《仓库及房屋租赁合同》属职务行为，该租赁场地的实际使用人为旺乔建筑公司。上述事实，有《仓库及房屋租赁合同》、《委托书》、银行交易记录、照片、房地产权证书等证据以及庭审调查中当事人的陈述证明，这些证据材料的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，《仓库及房屋租赁合同》系原告学明建筑公司与被告旺乔建筑公司双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同合法有效。《仓库及房屋租赁合同》为旺乔建筑公司签订并加盖公章，故合同的相对方为学明建筑公司与旺乔建筑公司，该合同的后果也应由旺乔建筑公司承担。曾令琴、周建新为该公司员工，其行为属职务行为，该行为的后果也应由旺乔建筑公司承担。关于原告请求解除《仓库及房屋租赁合同》的诉讼请求。该合同已到期终止，无需解除，故对原告此项请求，不予支持。关于原告请求自2017年11月30日起以15,000元/月为标准计算租金的诉讼请求。本院认为，原告称双方口头约定将租金从10000元/月提升至15000元/月，但仅举示两笔转账记录，且转账金额不一，此证据不能证明双方对涨租金事宜达成一致意见。且房屋租赁合同为要式合同，且双方已签订了合同，将每月租金提高50%，属于租赁合同中的重大事项，仅通过口头约定于常理不合。庭审中，双方认可若租金按10000元/月计算，截止至2019年12月17日，被告尚欠租金73666.67元，本院对此予以支持。此后的房屋占用费，按10000元/月为标准计算至被告腾退并返还租赁物之日止。关于原告请求田地污染赔偿款的诉讼请求。此项费用在双方签订的合同中并无约定，虽被告已支付过2017年度的污染赔偿款，但并不能说明该款需每年支付。故对此项诉请，不予支持。关于原告请求被告支付电费11325.68元的诉讼请求，被告对此费用并无异议，本院予以确认。关于原告请求腾退房屋及空坝的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原被告之间签订的租赁合同已到期，之后未再续签合同，此时双方租赁期限为不定期，原告可随时解除合同。原告诉讼请求中已要求解除合同并腾退房屋，本院也向被告送达了诉状副本，故该通知已到达被告，故本院对原告要求被告腾退房屋及空坝的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆旺乔建筑设备租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司租金73666.67元，并从2019年12月18日起按10000元/月为标准支付至腾退并返还租赁物之日止；二、被告重庆旺乔建筑设备租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司电费11325.68元；三、被告重庆旺乔建筑设备租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内将南岸区迎龙镇龙顶村班竹林村民小组楼房及空坝腾退原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司；四、驳回原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1055元，由原告重庆市学明建筑机械设备租赁有限公司负担200元，由被告重庆旺乔建筑设备租赁有限公司负担855元。（该款已由原告垫支，在被告支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 蹇 黎二〇一九年十二月十九日书记员 郭荣娜