中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再123号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：高雷。 委托诉讼代理人：王胜，湖北建盛律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：武汉津汉房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市。 法定代表人：雷康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张惠林。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：武汉世纪金星科技有限公司，住所地湖北省武汉市。 法定代表人：赵波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：竹永海，湖北乾行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一雨，湖北乾行律师事务所律师。 一审第三人：中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地湖北省武汉市。 负责人：王季明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方亮。 委托诉讼代理人：周运镍，湖北民本律师事务所律师。 申诉人高雷因与被申诉人武汉津汉房地产开发有限公司（以下简称津汉公司）、武汉世纪金星科技有限公司（以下简称世纪金星公司）、一审第三人中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司所有权纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第99号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民监[2017]236号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2018）最高法民抗2号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，最高人民检察院指派检察员肖正磊、张弛出席法庭，高雷及其委托诉讼代理人王胜、世纪金星公司法定代表人赵波及其委托诉讼代理人竹永海、刘一雨、中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司的委托诉讼代理人周运镍到庭参加诉讼，津汉公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，但提交了书面意见。本案现已审理终结。 武汉市中级人民法院一审查明：1993年12月9日，武汉市土地管理局批准将武汉扬子房产实业公司名下位于硚口区青年大道59号的国有土地使用权过户给津汉公司，津汉公司于同日取得该地块的国有土地（临时）使用证。1994年5月18日，潮银投资发展公司（以下简称潮银公司）向武汉市工商行政管理局申请成立长江房地产开发公司（以下简称长江公司），聘任石某某为长江公司总经理、法定代表人，同时石某某也是潮银公司的法定代表人。长江公司的注册资金1000万元，由潮银公司拨付。1994年5月23日，武汉市城市综合开发管理办公室作出“武汉市城市综合开发管理办公室关于武汉市长江投资开发公司资质审查的批复”[武开管资字（1994）100号]，同意潮银公司在武汉成立长江公司。1995年2月，长江公司取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的从事房地产开发的资质证书。 1995年10月13日，长江公司与津汉公司签订《联合开发建房合同书》。该合同书约定，联合开发的项目为：汉口青年大道59号地块2号、3号商住楼，总面积5770平方米。合作方式为：甲方（津汉公司）提供项目所需三通一平用地约2000平方米，乙方（长江公司）出资负责2号、3号楼基础和主体工程。乙方向甲方以总承包的形式，全权负责2号楼、3号楼的施工、管理、销售与经营。并按建筑面积每平方米1000元人民币（阳台半价），总面积5770平方米包干，向甲方支付承包总金额共577万元，作为甲方从事前期开发投入的补偿及回报。后双方在履行《联合开发建房合同书》过程中发生纠纷并达成执行和解协议，确认长江公司应给付津汉公司本息共计628283元。协议签字后，长江公司给付津汉公司现金2万元，余款用开发的青年大道房屋（门面及二号楼住宅一套面积约80平方米）抵偿给津汉公司。 潮银公司与中国建设银行硚口支行（以下简称建行硚口支行）发生借款纠纷，武汉市中级人民法院于1997年2月24日作出（1996）武经初字第535号民事判决，判决潮银公司向建行硚口支行返还借款本金7594419元、利息2181998.7元。1997年9月2日，湖北省高级人民法院作出（1997）鄂经终字第285号民事判决，维持（1996）武经初字第535号民事判决。1997年10月5日，建行硚口支行向一审法院申请执行潮银公司履行（1996）武经初字第535号民事判决确定的还款义务985余万元。一审法院受理建行硚口支行执行申请后，1999年1月25日，长江公司作出承诺，愿意将其开发的航空小路商住楼（2-3号楼）部分住宅和商铺（住宅10套，商铺2180平方米），抵偿潮银公司欠建行硚口支行的借款，其中包括本案诉争房屋。同日，一审法院作出（1997）武执字第214号民事裁定，将潮银公司位于航空小路59号商住楼10套住宅、2180平方米的商铺予以查封，同时送达潮银公司。1999年2月10日、2月12日武汉市房地局和武汉市江汉区房地局签收前述查封裁定。1999年9月9日、9月16日，一审法院裁定继续对前述包括涉案房产在内的房产进行查封，并于1999年9月10日、9月24日分别向武汉市房地局和武汉市江汉区房地局下达了继续查封裁定和协助执行通知书。1999年9月27日，一审法院向潮银公司下达《限期履行通知书》，要求其1999年10月12日之前履行（1996）武经初字第535号民事判决确定的义务。1999年10月10日，一审法院委托武汉资产鉴定评估事务所对武汉市航空小路59号（现28号）商住楼第2、3栋一、二层裙楼（商业用房）及部分住宅房地产价值进行评估［武鉴资评（1999）01080号］，并于1999年10月15日向潮银公司送达了该报告。1999年10月14日，一审法院对查封的航空小路59号商住楼商铺和部分住宅向社会发布公告进行变卖。1999年12月23日、24日、27日，该院下达四份（1997）武执字第214号民事裁定书，将502号房以16万元变卖给胡某某，将802号房以14万元变卖给周某某，将803、804号房以26万元变卖给程某某，以抵偿建行硚口支行的部分债务。2000年3月2日，一审法院下达（1999）武执字第1045号民事裁定书，将潮银公司汉口航空小路59号第2号楼和3号楼相连的商场，一、二层垂直共计1500平方米的所有权过户给建行硚口支行所有以抵偿其全部债务，其余部分房屋予以解除查封。同日，潮银公司签收了该裁定，但该裁定书未向房地产管理部门等送达。2000年7月2日，一审法院下达（1999）武执字第1045号民事裁定书，裁定将潮银公司在汉口航空小路59号现28号第二号和第三号楼相连商场，一、二层垂直共计1500平方米房屋所有权过户给中国信达资产管理公司武汉办事处（后更名为中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司，以下均简称信达湖北分公司）所有。该裁定书未向有关当事人及房地产管理等部门送达。2006年5月10日，高雷以357万元的价格拍得信达湖北分公司依据（1999）武执字第1045号民事裁定书裁定的财产，即汉口航空小路59号现28号第2号和第3号楼相连的商场，一、二层垂直共计1500平方米房屋所有权（现江汉区××号××室）。拍卖成交后，高雷委托湖北弘润文化传播有限责任公司向湖北华信拍卖有限公司支付全部拍卖款357万元。 2006年8月3日，高雷与津汉公司签订了一份《委托实现权益协议书》，该协议书约定，高雷通过湖北华信拍卖有限公司竞拍购得信达湖北分公司拍卖的债权标的物江汉区青年路59号2-3号楼1-2层及中间相联的商业门面共计1546.09平方米。该房屋的原所有权人为长江公司，系以联合开发合同形式向津汉公司承接的此项开发项目，且该争诉房屋被人民法院抵偿了建设银行的债务。因长江公司在该项目上不具备销售和办证确权等资格，因此高雷将竞买房屋委托津汉公司办理权属证书，办理此项事务的全部代理费为143万元。后因津汉公司违反《委托实现权益协议书》的约定，在规定的时间内没有为高雷办理竞买所得房屋的权属证书，湖北省武汉市江汉区人民法院于2011年5月20日作出（2011）汉民二初字第38号民事判决：解除双方签订的《委托实现权益协议书》，判令津汉公司退还高雷实现权益代理费123万元，并向高雷赔偿违约金14.3万元。武汉市中级人民法院对此作出（2011）武民二终字第963号民事判决予以维持。 2011年8月30日，津汉公司与世纪金星公司分别签订《武汉市商品房买卖合同》（编号1，合同价款650万元）和《武汉市商品房买卖合同》（编号2，合同价款450万元），将上述房产转让给世纪金星公司，约定分期付款。审理中世纪金星公司提交了两份总计1100万元的购房款发票以及400余万元的购房款凭证。2011年9月14日，津汉公司取得涉案房产江汉区青年路59号华玻商住楼2-3号裙楼1层1室、2层1室的《房屋所有权证》（武房权证市字第××号、武房权证市字第××号）。2011年9月16日，武汉市房产局、武汉市国土资源和规划局江汉分局将青年路59号华玻商住楼2-3号裙楼1层1室、2层1室的房产和国有土地使用权登记至世纪金星公司的名下［房屋所有权证（武房权证市字第××号、××号）；国有土地使用证江国用（商2011）第××号、××号］。 2011年10月18日，高雷向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认江汉区青年路59号华玻商住楼2-3号裙楼1层1室和2层1室房屋的所有权为高雷所有；2.确认津汉公司与世纪金星公司于2011年8月30日签订的编号为1和2的《武汉市商品房买卖合同》无效；3.津汉公司、世纪金星公司赔偿其经济损失；4.津汉公司、世纪金星公司承担本案诉讼费用。 本案一审中，津汉公司对（1999）武执字第1045号民事裁定书提出执行异议，认为津汉公司不是（1996）武经初字第535号案件当事人，更不是被执行人；执行庭在未征求津汉公司意见前无权将津汉公司名下的房地产所有权过户，执行过程中也未听取津汉公司的意见；武汉市房地产局、土地局等部门均未收到过（1999）武执字第1045号民事裁定书；汉口航空小路28号并不是2、3号楼，而是4号楼。综上，（1999）武执字第1045号民事裁定书适用法律错误，违反法律程序，损害了津汉公司的涉案房地产所有权，高雷因该裁定通过拍卖程序取得的涉案房地产亦不合法。一审法院查明相关事实后认为：在津汉公司申请执行长江公司房地产合同纠纷一案中，双方达成和解协议，长江公司以其汉口青年大道的房屋抵偿给津汉公司。该案中数份法律文书及津汉公司报告所提及的抵债标的物均直接指向华玻商住楼2号、3号楼，其中津汉公司2001年11月20日向一审法院提交的《关于华玻2、3号楼目前不能办理产权手续的说明》中，更加明确证实了长江公司对华玻2号、3号楼拥有处置权。津汉公司对长江公司依据《联合开发建房合同书》对华玻2号、3号楼拥有处置权并将部分房产抵偿自身所欠债务是知情并认可的。长江公司在拥有处置权的情况下，出具书面承诺，愿以华玻项目2号、3号部分房产代潮银公司抵偿所欠建行硚口支行债务符合民事活动自愿原则，一审法院依据长江公司承诺，作出以物抵债裁定有事实法律依据，效力应予维持。2012年12月27日，该院作出（2011）武执监字第69号执行裁定书，驳回津汉公司的执行监督申请。 一审认为，本案争议的焦点问题为：1.高雷是否合法取得涉案房屋所有权；2.津汉公司与世纪金星公司之间的房屋买卖民事行为是否具有法律效力。 关于高雷是否合法取得江汉区青年路59号2-3号楼1-2层及中间相联的商业门面共计1546.09平方米房屋所有权问题。信达湖北分公司依据（1999）武执字第1045号民事裁定书公开拍卖其受让的涉案房地产，高雷通过公开竞拍取得该房产合法有据。至于津汉公司对高雷竞拍房产依据的合法性提出的质疑，（2011）武执监字第69号生效执行裁定书已经认定为（1999）武执字第1045号民事裁定书裁定以物抵债有事实法律依据，效力应予维持并驳回了津汉公司的执行监督申请。该裁定已经发生法律效力，高雷通过拍卖取得江汉区青年路59号2-3号楼1-2层及中间相联的商业门面共计1546.09平方米房屋所有权符合法律规定，对其取得该房产所有权的诉讼请求予以支持。 关于津汉公司与世纪金星公司之间的房屋买卖民事行为是否具有法律效力的问题。津汉公司对长江公司依据《联合开发建房合同书》对华玻商住楼2号、3号楼拥有处置权并将部分房产抵偿自身所欠债务是明知的；2006年8月3日，高雷委托津汉公司办理权属证书等一系列事实津汉公司亦明知。津汉公司明知高雷已通过竞拍取得并实际占有涉案房产的情况下，仍将该房产的权属登记在自己名下并对外转让，其主观上具有恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，津汉公司转让房产系无权处分行为，且未经实际权利人高雷追认，属无效民事行为。世纪金星公司认为其购买房产的行为符合物权法关于善意取得的规定，因而取得所有权。一审认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。依据该规定，构成物权的善意取得必须符合三个要件，即主观善意无过失、支付了合理对价、财产已交付或转移登记。本案中，世纪金星公司通过中介机构购买的房产在房产管理部门的登记公示资料显示无权利瑕疵，与津汉公司签订了购房合同并取得了权属登记证书，其购房时尽到了法律上的注意义务，并不存在过失情形。世纪金星公司主观上是否为恶意，从审理情况看，世纪金星公司在与津汉公司签订的两份购房合同中仅约定付款方式为分期付款，但分期付款金额、时间及违约责任等合同主要条款未作约定，不符合重大交易的基本习惯，且审理中又提供不了全部付款凭证，故不能排除其双方恶意串通转让涉案房产的可能。最重要的是，世纪金星公司与津汉公司虽约定涉案房产的转让总价款为1100万元，且津汉公司开具了1100万的购房发票，但世纪金星公司在诉讼中仅提供了总计400余万元的资金支付凭证，未能提交购买涉案房产的全部支付凭证，故世纪金星公司不能证明其已支付了受让该房产的合理对价，因此其受让涉案房产的行为不符合善意取得的法定条件，世纪金星公司不能取得该房产的所有权。高雷诉请确认涉案两份购房合同无效的诉讼请求予以支持。 高雷的第三项诉讼请求没有明确金额，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，武汉市中级人民法院作出（2011）武民商初字第179号民事判决：一、确认武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼2-3号裙楼1层1室和2层1室的所有权为高雷所有；二、确认津汉公司与世纪金星公司于2011年8月30日签订的编号为1和2的《武汉市商品房买卖合同》无效；（三）驳回高雷的其他诉讼请求。案件受理费109220元，由津汉公司负担。 津汉公司和世纪金星公司不服一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。 二审除确认一审已查明的事实外，补充查明：1.2006年8月3日高雷与津汉公司签订的《委托实现权益协议书》还约定：甲方（高雷）在给予乙方（津汉公司）一定的经济补偿后委托乙方协助办理上述标的物（江汉区××号××层及中间相联的商业门面共计1546.09平方米）的土地证和房屋产权证书。乙方在获取一定的经济补偿费用后，确保为甲方取得该处房产的权证。办理权证的具体形式为甲乙双方直接签订购房合同，由乙方包干代理。即：甲方以人民币143万元作为总费用，交于乙方作为实现权益的费用。其中包括：土地出让金、房屋销售的营业税、所得税和评估费、办证费、水电增容配套和乙方在此标的物上的应收欠款补偿等一切费用。除此之外，甲方须另向乙方提供相关的法律文书、拍卖成交确认书和买受人的相关身份证明。乙方须向甲方提供购房合同、出具售房发票。合同与发票所采用的金额数字，以乙方负责房地部门采信的评估价数字为准。合同项下的购买人为何某某。津汉公司遂作为出卖人与何某某作为买受人签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定商品房总金额为350万元，但对于商品房的具体位置、楼层未作出约定。2.2011年8月9日，津汉公司向武汉万家乐房产顾问有限公司（以下简称万家乐公司）出具《具结书》，保证所提供的汉口青年大道59号华玻商住楼2-3楼1-2层部分商业服务用房（约1546平方米）的相关销售资料真实合法，该房销售后由津汉公司负责配合办理两证（费用由购房方承担）。3.2011年8月9日，万家乐公司向世纪金星公司股东王某出具一张收条，内容为：兹有武汉万家乐房产顾问有限公司收到王某（身份证号：××××××××）购武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼2-3号楼1-2层及中间相连的商业门面1546.09平方米的房屋定金现金贰万伍千元整。另收到中国民生银行朱志伟的存款卡壹张，卡内存款87627.63元整。以此作为首付定金保证。4.2011年8月10日，津汉公司（甲方）与万家乐公司（乙方）签订《协议》，约定：甲方兹委托乙方代理销售的位于武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼2-3楼1-2层及中间相连的商业门面，约1546平方米（以房证载明面积为准），房屋委托价为1080万元整，该价格为甲方净得价格，乙方应得费用由购房人承担，甲方不交付给乙方任何费用。该房屋买卖过程中产生的一切税费及房屋腾退的费用均由购房方承担。甲方只负责向购房人移交该房屋的水电及相关设施。5.2011年8月10日，世纪金星公司股东王某的丈夫尹某向津汉公司会计丁某某账户转款110万元。2011年8月17日，尹某向津汉公司法定代表人张惠林账户转款180万元。2011年8月24日，尹某向津汉公司账户转款40.25万元。2011年8月26日，王某向黄某某账户转款900万元。津汉公司称黄某某是其业务人员。2011年8月30日，尹某为津汉公司向武汉市江岸区地方税务局代缴税款63.8万元。2013年7月31日，世纪金星公司与尹某、王某签订《指定付款确认书》，确认尹某、王某于2011年8月10日至26日的五笔付款系受世纪金星公司指定。6.一审中，高雷提交了与武汉盛世精业印刷有限公司、李某某、辛某某等就涉案房产签订的房屋租赁合同，合同签订时间在2010年7月前。本案诉讼发生以后，涉案房屋由世纪金星公司对外出租。7.世纪金星公司未将诉争资产列入2011年的资产负债表中，而是列入了2012年的资产负债表中。8.2013年11月20日，万家乐公司出具《证明》，内容为：2011年7月下旬，津汉公司委托我司居间（中介）销售位于武汉市江汉区青年路59号华玻商住楼2-3楼裙楼1层1室、2层1室房屋，此后，由我司派员与世纪金星公司作为购房人一起前往房屋所在地查看房屋。并收取世纪金星公司交付的保证金（中介费）112627.63元。我司于2011年8月10日与津汉公司签订的《协议》内容属实，系我司介绍作为购房人属实。最后津汉公司与世纪金星公司签订了房屋买卖合同。9.司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就津汉公司与万家乐公司签订的落款时间为2011年8月10日的《协议》上津汉公司与万家乐公司印文的形成时间，于2014年4月2日作出司鉴【2014】技鉴字第214号鉴定意见书，鉴定意见为：检材上的津汉公司印文是在2011年7月5日至2011年10月27日期间形成，无法判断检材上的万家乐公司印文形成时间。 湖北省高级人民法院确定二审的争议焦点为：世纪金星公司购买本案诉争房屋是否构成善意取得。 二审认为，（1999）武执字第1045号民事裁定书，裁定将潮银公司对本案诉争房屋的所有权过户给信达湖北分公司所有，该民事裁定书虽然未向津汉公司送达，但是在津汉公司与高雷签订《委托实现权益协议书》后，津汉公司已知悉该民事裁定书，且在津汉公司对该民事裁定书提出执行异议后，武汉市中级人民法院驳回了津汉公司的执行监督申请，对该民事裁定书的效力应予以维持。尽管本案诉争房屋仍在津汉公司名下，信达湖北分公司亦未办理房产的过户登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，信达湖北分公司已取得本案诉争房屋的所有权。津汉公司在知晓（1999）武执字第1045号民事裁定书已裁定将本案诉争房屋的所有权过户给信达湖北分公司所有，仍将房屋的权属办理在自己名下并与世纪金星公司签订《武汉市商品房买卖合同》将房屋予以转让，其转让行为已构成无权处分。 关于世纪金星公司购买本案诉争房屋是否构成善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成物权的善意取得必须具备三个要件，一是受让人受让财产时处于善意，二是支付了合理的对价，三是财产已办理登记手续或交付。虽然（1999）武执字第1045号民事裁定书将本案诉争房屋的所有权过户给信达湖北分公司所有，但是该裁定书并没有向房地产管理部门送达，信达湖北分公司亦没有办取房屋所有权证，而高雷在从信达湖北分公司处通过拍卖程序竞得本案诉争房屋后，亦没有取得房屋所有权证和土地使用权证，本案诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下。世纪金星公司通过中介机构万家乐公司的介绍才产生购买诉争房屋的意图，房地产管理部门登记信息亦未显示涉案房产存在权利瑕疵，故没有证据证明世纪金星公司知道津汉公司出售诉争房屋系无权处分。为保证交易安全，万家乐公司派员与世纪金星公司一起前往房屋所在地查看了房屋，了解到房屋处于租赁状态，世纪金星公司就此情况问了万家乐公司及津汉公司，津汉公司对此作出合理解释并承诺成交后租赁关系可转至世纪金星公司名下，双方达成交易后津汉公司亦按其承诺转移了租赁关系，故世纪金星公司在购买房产过程中已尽必要的注意义务。虽高雷主张津汉公司与世纪金星公司系恶意串通，但未提交证据予以证明，因此世纪金星公司在受让诉争房屋时处于善意。关于购房款的交付，津汉公司与世纪金星公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定购房款为1100万元，世纪金星公司的股东王某及其丈夫尹某分别将购房款付给津汉公司或其会计、法定代表人、员工，已付清了购房款。虽然世纪金星公司提交证据证明其支付的购房款达1230.25万元，超出了合同约定的购房款数额，但据津汉公司向万家乐公司出具的具结书及津汉公司与万家乐公司签订的《协议》，已约定房屋买卖的税费由购房人承担，世纪金星公司、津汉公司亦提交证据证明世纪金星公司支付的超出购房款的部分系支付相关的税费，故高雷以支付金额与合同约定购房款不一致为由，主张世纪金星公司付款不实的抗辩意见不能成立。二审对世纪金星公司支付购房款行为的真实性予以确认。二审过程中高雷对津汉公司与万家乐公司于2011年8月10日签订《协议》的真实性提出异议，但是经鉴定，协议上加盖的津汉公司的印章于2011年7月5日至2011年10月27日期间形成，该事实佐证了津汉公司、万家乐公司关于《协议》产生经过及中介事实等相关陈述的真实性。另高雷竞拍所支付本案诉争房屋的价款为357万，而世纪金星公司购买该房产所支付的对价为1100万元及相关税费，高雷并未主张和提交世纪金星公司所支付的对价存在不合理情形的相关证据，故世纪金星公司为购买本案诉争房屋已支付了合理对价，且已取得了本案诉争房屋的所有权证和土地使用权证。综上所述，世纪金星公司受让本案诉争房屋已尽必要的注意义务，且受让行为符合善意取得的法定条件，依法取得诉争房屋的所有权。在世纪金星公司善意取得本案诉争房屋的所有权后，因津汉公司无权处分行为给相关权利人造成的损失，相关权利人可另行向津汉公司主张权利。 虽然（1999）武执字第1045号民事裁定书没有送达武汉市房产局、武汉市土地局，但是不影响该民事裁定书的法律效力。即使（1999）武执字第1045号民事裁定书没有向津汉公司送达，但是津汉公司与高雷签订《委托实现权益协议书》的事实表明津汉公司知悉并认可该裁定书的内容，其后津汉公司与高雷的妻子何某某签订《武汉市商品房买卖合同》，并非表明高雷认可津汉公司是诉争房产的所有人，而是双方为履行《委托实现权益协议书》办理产权证的需要，故一审法院认定津汉公司明知高雷通过竞拍取得并实际占有涉案房产，推定津汉公司无权处分诉争房屋并无不当。津汉公司上诉主张其转让自己名下的财产是有权转让，在转让房屋地产时未损害他人利益，与事实不符，不予采信。津汉公司虽然对（1999）武执字第1045号民事裁定书提出了异议，但因（2011）武执监字第69号执行裁定书，驳回了津汉公司的执行监督申请，对津汉公司的相关上诉主张，不予支持。 综上，津汉公司、世纪金星公司关于世纪金星公司已取得本案诉争房屋的所有权的上诉理由成立，相关上诉请求予以支持。津汉公司的其他上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。湖北省高级人民法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出（2013）鄂民一终字第99号民事判决：一、撤销（2011）武民商初字第179号民事判决；二、驳回高雷的诉讼请求。一、二审案件受理费各109220元，由高雷负担。 最高人民检察院抗诉认为，有新的证据足以推翻（2013）鄂民一终字第99号民事判决。 （一）有新的证据证明津汉公司与世纪金星公司约定的对价明显低于2011年当地的市场价格 根据津汉公司与世纪金星公司的《武汉市商品房买卖合同》（编号1、编号2）计算出两份合同约定的成交价格分别约为8686元/平方米和5640元/平方米。申请监督期间，高雷向湖北省人民检察院提交了其委托武汉国新房地产资产评估有限公司作出的国新评字[2012]第ZC31号《房地产估价报告》。该报告显示本案诉争房屋在2011年8月30日时，单价每平方米为15015元，总价为2321.45万元。据此，津汉公司与世纪金星公司约定的对价1100万元明显低于市场价。高雷向检察机关提交的该份证据虽然在原审中就已经存在，其未向一审法院提交，二审法院卷宗中虽有该评估报告中的四页（即第1页、第12页、13页和14页），但二审法院卷宗中的质证笔录、开庭笔录及二审判决中均未提及该证据，故将该证据视为新证据。高雷未能向检察机关说明其未向一审法院提交评估报告及未向二审法院提交完整评估报告的正当理由。但是该份证据对于案件基本事实即诉争房屋是否合理转让的认定具有重大影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款”的规定，该证据应予采纳。 （二）有新的证据证明世纪金星公司未实际支付约定的1100万元中的大部分购房款 一审认定，世纪金星公司与津汉公司虽约定涉案房产的转让总价款为1100万元，且津汉公司开具了1100万的购房发票，但世纪金星公司在诉讼中仅提供了总计400余万元的资金支付凭证，未能提交购买涉案房产的全部支付凭证，故世纪金星公司不能证明其已支付了受让该房产的合理对价。二审期间，世纪金星公司为证明其支付了合理对价，提交了王某于2011年8月26日向黄某某账户转款900万元的证据。津汉公司称黄某某是其业务人员，但未向法院提交黄某某是其业务人员的任何证据。二审认定世纪金星公司的股东王某及其丈夫尹某分别将购房款付给津汉公司或其会计、法定代表人、员工，已付清了购房款、对世纪金星公司支付购房款行为的真实性予以确认。申请监督期间，高雷向湖北省人民检察院提交了三份相关新证据，足以证明世纪金星公司未付清约定的1100万购房款。 第一，新证据证明，黄某某不是津汉公司的员工。与此相关的新证据有三份：第一份新证据是《武汉市职工社会保险缴费明细查询单》，显示自2005年5月至2014年11月，黄某某的社保一直由建设银行武汉江岸支行缴纳，而不是由津汉公司缴纳。第二份新证据是武汉市江汉区人民法院在审理高雷诉津汉公司、张惠林、丁某某、黄某某财产损害赔偿纠纷一案（该案已于2016年12月19日裁定准予撤回起诉）时对黄某某的《调查笔录》，黄某某自称和津汉公司、张惠林、丁某某都不认识，且2011年8月时其就职于湖北中州投资担保有限公司，从未接触过津汉公司、世纪金星公司，从未收到过世纪金星公司转900万元。其身份证曾经丢失两次、失窃一次，曾有人用其身份证注册过公司且该公司被工商局列入黑名单，以至于他本人无法注册公司。第三份新证据是武汉市江汉区人民法院于2016年11月22日审理上述案件的《法庭审理笔录》，黄某某自始至终宣称900万元之事与其无关，是由于身份证信息被盗用所致，房屋坐落于何处、何时交易，整个事情都不知道，也不知道津汉公司的名字。银行账户是别人冒用其身份证开户的。审判人员问黄某某是不是在津汉公司上过班，黄某某明确回答说没有。以上证据足以证明黄某某不是津汉公司的员工。 第二，新证据证明，王某转给黄某某账户的900万元不是世纪金星公司付给津汉公司的购房款。 申请监督期间，高雷向湖北省人民检察院提交了一份与此相关的新证据，即中国银行《新线存款历史交易明细清单》一份。该证据显示，2011年8月26日由世纪金星公司王某账户（56×××08）向黄某某账户（55×××55）转账900万元，并于当天由黄某某账户转至武汉天合融资担保有限公司账户（56×××51），而没有转入津汉公司账户，显然并未用于购买诉争房屋，无证据证明该款与购房款有任何关联性，因此将该款认定为购房款没有依据。另外需要说明的是，该黄某某账户自2011年8月26日开户并于当天有900万元的进出，在2011年8月29日还发生了一笔900万元的进出，当天由武汉天合融资担保有限公司账户（562557758351）转入900万，同日由黄某某转给郝某某账户（57×××77）900万元。该黄某某账户自2011年8月26日开户至2016年3月29日期间，仅有上述两笔900万的进出，无其他任何资金流动。 最高人民检察院经审查认为，世纪金星公司股东及其配偶向津汉公司及其法定代表人、会计支付购房款情况如下：2011年8月10日，世纪金星公司股东王某的丈夫尹某向津汉公司会计丁某某账户转款110万元；2011年8月17日，尹某向津汉公司法定代表人张惠林账户转款180万元；2011年8月24日，尹某向津汉公司账户转款40.25万元。以上三笔共计330.25万元，另外，2011年8月30日，尹某为津汉公司向武汉市江岸区地方税务局代缴税款63.8万元。高雷在二审期间辩称：世纪金星公司与津汉公司合同约定价是1100万元，世纪金星公司主张已支付1230.25万元，超额支付不合常理，故其中900万的一笔付款不是购房款。对此，世纪金星公司在二审法院2013年8月6日开庭审理时辩称，“经双方协商之后确认备案价是1100万元，另需承担约200万元的税费”；世纪金星公司在二审开庭审理法庭辩论中称以其提交的书面代理词为准，其书面代理词写明：“成交价款：购房款1100万+200万以内的税费”，“上述支付款项共计1294.05万元，包括1100万购房款及194.05万元税费。”世纪金星公司并提交了《诉争房屋买卖产生的税费》清单，以证明在215.24194万元过户税费中，世纪金星公司承担194.05万元，津汉公司自行承担21.19194万元。津汉公司对此予以认可。据此，63.8万元税费不应当计入购房款，双方约定的1100万元购房款中，世纪金星公司已经支付的金额为330.25万元，约占总金额的30%，尚未支付的金额为769.75万元，约占总金额的70%，不符合房地产交易的商业惯例，具有虚假交易的重大嫌疑。因此，世纪金星公司未支付合理对价，对诉争房屋不构成善意取得。至于双方另行约定的世纪金星公司应承担的194.05万元税费是否全部支付，与本案认定世纪金星公司是否构成善意取得无关。 综上，最高人民检察院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第一项的规定，向本院提出抗诉。 高雷同意最高人民检察院抗诉意见，请求本院再审撤销（2013）鄂民一终字第99号民事判决，维持（2011）武民商初字第179号民事判决，原审诉讼费用及评估费用由被申诉人承担。 世纪金星公司答辩称，高雷通过拍卖程序从信达湖北分公司取得的是债权而非诉争房屋的物权；即使津汉公司确属无权处分，世纪金星公司也善意取得了诉争房屋，成交价低于评估价格也是合理的；现任公司法定代表人赵波系因对原公司实际控制人尹某享有债权，才取得公司股权并出任公司法人代表，对于当年公司购买诉争房屋的过程并不知情；对于二审时王某个人向黄某某个人账户支付的900万元，可能是虚假的，经向原公司控制人王某、尹某了解情况并取证，取得了支付购房款673.55万元的证据；涉案房屋因另案已被查封，且经过了武汉市江汉区人民法院一拍二拍流拍，已非世纪金星公司可以实际处分和控制，高雷的诉求客观上无法实现。请求本院驳回高雷的全部诉讼请求。 信达湖北分公司同意最高人民检察院抗诉意见，述称其取得土地房产合法合规，高雷通过竞买取得资产，具体权益对应的标的物就是案涉房产，世纪金星公司不构成善意取得。 津汉公司提交书面意见称，高雷从始至终没有取得诉争房屋的物权，而只是债权；津汉公司与世纪金星公司之间没有恶意串通，双方通过中介认识撮合签约，系市场行为，成交价格符合当年的市场行情，有2012年出版的《武汉市房地产年鉴》关于写字楼类物业综合平均价格所佐证，更被房产交易部门窗口控制价格核审通过。请求本院驳回高雷的诉讼请求。 最高人民检察院当庭出示了国新评字[2012]第ZC31号《房地产估价报告》原件，世纪金星公司对该报告的真实性无异议，但认为该报告不足以认定其与津汉公司交易价格不符合市场规律。本院对该报告的真实性予以确认。 高雷提交了12项新证据：1、黄某某身份证复印件，证明黄某某身份情况；2、武汉市职工社会保险缴费明细查询单，证明黄某某社会保险缴费情况；3、武汉市江汉区人民法院《调查笔录》；4、武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初1370号案件《法庭审理笔录》；5、中国银行股份有限公司个人开户申请表，内容为黄某某开户基本资料，系姚某代办开户；6、姚某身份证复印件；7、黄某某、王某、郝某某的中国银行银行账户信息；8、中国银行《新线存款历史交易明细清单》；9、2011年8月26日中国银行《银行进账单》；10、2011年8月26日中国银行《个人业务交易单》；11、2011年8月29日中国银行《个人业务交易单》；12、武汉国新房地产资产评估有限公司《房地产估价报告》。其中证据1-11为证明世纪金星公司并未通过黄某某向津汉公司支付900万元购房款，证据12为证明津汉公司与世纪金星公司约定的对价明显低于2011年当地的市场价格。 高雷向本院提交调查取证申请，请求本院依职权查询本案在中国银行江汉支行营业部王某900万元由谁转入、郝某某900万元转出给谁的资金转入转出情况。因该申请指向世纪金星公司支付购房款情况，本院告知世纪金星公司依照证据规则进行举证，截止再审庭审时，世纪金星公司表示尚不能提供该900万元的走向情况。 高雷向本院提交诉讼保全申请书、涉案房屋抵押记载信息，请求本院给予武汉市江汉区华玻商住楼59号2-3号裙楼1层1室、2层1室诉讼保全，并提供了其配偶何某某名下武房权证江字第××号武汉市江汉区××18号1，2，3，4栋房屋2489.4平方米房产作为担保，对担保房产提交了《评估报告书》，系以2019年7月2日为基准日，评估价值为50032700元。本院向湖北省武汉市自然资源和规划局江汉分局、武汉市不动产登记中心查询了上述两处房产信息，其中武汉市江汉区华玻商住楼59号2-3号裙楼1层1室、2层1室现登记在世纪金星公司名下，已被武汉市江汉区人民法院以（2017）鄂0103执54号协助执行通知书续封，申请执行人中信银行股份有限公司武汉分行，同时被该院以（2017）鄂0103执1493号协助执行通知书续封，申请执行人王太如；武汉市江汉区××18号1，2，3，4栋房屋登记为何某某于2008年市场买受取得，曾在本案一审期间作抵押查封至2015年9月23日，现该房产无抵押、查封登记，权属清洁。本院于2019年8月28日作出（2019）最高法民再123号民事裁定书，查封了世纪金星公司名下武汉市江汉区华玻商住楼59号2-3号裙楼1层1室、2层1室、何某某名下武汉市江汉区××18号1，2，3，4栋房屋。 世纪金星公司提交了《付款明细》及该23笔明细指向的相应转账凭条、收据、收条，证明公司原实际控制人王某、尹某已经向津汉公司支付了购房款673.55万元；提交了武汉市江汉区人民法院于2016年1月5日作出的（2015）鄂江汉民二初字第2273号民事判决书和涉案房产在淘宝网上法拍信息截图，证明涉案房产已因另案被武汉市江汉区人民法院在淘宝拍卖网络平台进行公开拍卖。高雷质证认为，世纪金星公司在原审中提交证据证明其已于2011年9月之前付清购房款，其本次提交的付款明细形成时间跨度从2011年到2015年，款项与本案无关，对其真实性、关联性均不予认可。 再审另查明，高雷竞拍涉案房产后，取得对涉案房产的控制，并对外出租，直至2011年本案诉讼。 除世纪金星公司为购买本案诉争房屋是否已支付合理对价外，本院对二审查明的其他事实予以认定。 本案再审争议焦点为：1、高雷是否通过拍卖取得涉案房产的物权；2、世纪金星公司购买本案诉争房产是否构成善意取得。 第一，高雷是否通过拍卖取得涉案房产的物权。 武汉市中级人民法院作出（1999）武执字第1045号民事裁定书将本案诉争房屋的所有权过户给信达湖北分公司所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，信达湖北分公司已取得本案诉争房屋的所有权。虽然该裁定书没有送达武汉市房产局、武汉市土地局，但是不影响该民事裁定书的法律效力。高雷通过公开竞拍取得诉争房产，为办理产权证与津汉公司签订《委托实现权益协议书》；津汉公司最晚从2006年8月3日知悉该民事裁定书，但未向执行法院提出异议，直至本案一审审理期间。对此一审法院作出（2011）武执监字第69号执行裁定书驳回了津汉公司对（1999）武执字第1045号民事裁定书的执行监督申请。原审认定高雷通过竞拍取得江汉区青年路59号2-3号楼1-2层及中间相联的商业门面共计1546.09平方米房屋所有权并实际占有案涉房产、津汉公司在明知的情况下，仍将案涉房产权属登记至自己名下并对外转让构成无权处分并无不当。 第二，世纪金星公司购买本案诉争房产是否构成善意取得。 津汉公司向世纪金星公司转让房产系无权处分行为，未经实际权利人高雷追认，属无效民事行为。世纪金星公司主张其购买房产，构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成物权的善意取得必须符合三个要件：一是受让人受让财产时处于善意，二是支付了合理的对价，三是财产已办理登记手续或交付。在涉案房产已经于2011年9月16日登记至世纪金星公司名下,而高雷于2011年10月即提起确权之诉情形下，世纪金星公司若为善意购房人，应当在更短的合理期间内向津汉公司支付购房对价、并对其支付购房款的明细票据予以保存，以证明其受让财产时处于善意并支付了合理的对价。世纪金星公司在与津汉公司签订的两份购房合同中约定了付款方式为分期付款，但对于分期付款金额、时间及违约责任等合同主要条款未作约定，不符合重大交易的基本习惯。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款规定：合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。诉讼中，世纪金星公司为证明其已支付合理对价，在一审中提交了400余万元资金支付凭证，在二审中补充提交了2011年8月26日王某向黄某某转账900万元的个人业务交易单，本院再审时又提交了《付款明细》及明细指向的从2011年8月10日至2015年7月27日期间相应转账凭条、收据、收条，合计23笔，金额673.55万元（含二审认定的三笔购房款330.25万元和一笔税款63.8万元）。世纪金星公司在本案三次审理程序中，向人民法院提交了不同数额、不同对象的支付凭证。本院再审时，又以新提交的证据撤销了在二审中关于通过黄某某账户向津汉公司支付900万元购房款的凭据，且经过本院再审查明的事实可以确定，该900万元不足以认定为系世纪金星公司向津汉公司支付的购房款。湖北省高级人民法院于2014年10月22日作出本案二审判决，世纪金星公司在本院再审期间首次提交的付款明细，形成于二审判决之前的，不构成新的证据，形成于二审判决之后的，已经超出了合理付款期间，本院均不予采信。世纪金星公司至今不能提供完整的付款凭证，不能证明其已支付了受让该房产的合理对价，在二审中还提交虚假的证据，不能排除其与津汉公司存在恶意串通转让涉案房产的嫌疑，其受让涉案房产的行为不符合善意取得的法定条件，对于其已善意取得诉争房产的主张不予采信。世纪金星公司名下房屋所有权证武房权证市字第××号、20××37号、国有土地使用证江国用（商2011）第××号、××号应予撤销。高雷诉请确认世纪金星公司与津汉公司间两份购房合同无效的诉讼请求予以支持。 综上，有新的证据证明本案原判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第99号民事判决； 二、维持湖北省武汉市中级人民法院（2011）武民商初字第179号民事判决。 二审案件受理费109220元，保全费5000元，由武汉世纪金星科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 佳 审判员 王云飞 审判员 郭忠红 二〇一九年十二月二十四日 书记员 牛 奕