云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4944号原告：普洱融菏物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530802566205080K）。住所地：云南省普洱市思茅区思江路北侧。法定代表人：陈德，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：邓小云，云南天溯律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：柴天发，男，1963年2月27日出生，汉族，研究生文化，滇西应用技术大学普洱茶学院职工，云南省普洱市墨江县人，现住云南省普洱市思茅区。被告：胡萍，女，1964年12月29日出生，彝族，大学本科文化，普洱市职业教育中心职工，云南省普洱市墨江县人，现住云南省普洱市思茅区。原告普洱融菏物业管理有限公司（以下简称普洱融菏公司）与被告柴天发、胡萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普洱融菏公司的法定代表人陈德、委托诉讼代理人邓小云、被告柴天发、胡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱融菏公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告以6049.19元为基数，支付自2012年12月1日起至2019年6月30日止的违约金6049.19元×3‰×2395天=43463.40元（每日按照千分之三算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告柴天发、胡萍是普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩学苑花园”住宅小区27幢3单元403室的业主，原告是合法注册经营物业管理的专业公司，原告为被告居住的“科恩学苑花园”住宅小区提供物业管理服务。被告与原告于2012年4月2日签订《前期物业管理协议》和遵守科恩学苑花园《业主临时规约》承诺书，双方约定物业管理服务费收费标准为：住宅0.6元/月/㎡，原告按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积127.62㎡计收物业管理费，被告是否空置、自用或出租，自房屋交付之日起产生的物业管理费，均须按时交纳物业管理费，物业费自2012年6月1日开始计算，无论被告是自用还是闲置或出租，自2012年6月1日起产生的物业管理费，均需按时交纳。被告认可《前期物业管理协议》和遵守科恩学苑花园《业主临时规约》承诺书，愿意受协议约定内容约束并享有相应的权利及承担相应的义务。被告接房后，从2012年6月1日至2012年11月30日前都在交纳物业管理费，自2012年1月30日之后没有交过物业管理费，直到2019年7月24日才交清了所欠的物业管理费6049.19元。被告柴天发、胡萍辩称，原告诉状上所描述的住址、建筑面积、“物管费”交纳金额和时间与事实不符。“民事起诉状”中起诉的科恩学院花园住宅小区27幢23单元403室有误（应为三单元），被告住的房屋按照《商品房购销合同》，房屋实际面积为24.96平方米，并非原告描述的127.62平方米。该房屋2012年6月1日至2019年12月31日的“物管费”被告方已经按照原告的要求，分别于2012年4月缴纳了2012年6月1日至2012年11月30日的“物管费”，于2019年3月13日交纳了2012年12月1日至2019年6月30日的“物管费”（1164.00元+168.70元+245.30元=1578.00元）；于2019年7月交纳了2019年7月1日至2019年12月31日的“物管费”101.00元，原告民事起诉状的交纳金额和时间均与事实不符，因此原告的行为存在欺诈的行为。按原告2019年7月11日粘贴（原告提供的P30号证据）在科恩学院花园住宅小区27幢3单元403室（小公寓）门上的《物业服务费用催缴函》明确提出“请不交物业费的业主，物业公司将按《物权法》......，追缴拖欠的全额物业服务费用，从逾期之日起按每天千分之三计收违约金。”的要求，被告已经按照原告规定的时限内如数缴清了所欠的物业服务费，且在2019年7月24日已经提前将下半年的物业费全部结清，不存在逾期交纳物业费的问题，为此原告“出尔反尔”存在不诚信的行为。原告在“民事起诉状”中所提及的“经原告多次催要，被告于2019年7月24日缴纳了拖欠的物业费用。”与事实不相符。原告“民事起诉状”提供的《诉讼证据清单》中看，原告只向法院提供了27幢3单元403室业主于2012年4月2日支付的2012年6月1日至2012年11月30日的物业费发票和2019年7月24日支付的2019年7月1日至2019年12月31日的物业费票据，而没有向法院提供已经于2019年3月13日支付的2012年12月1日至2018年8月31日和2018年9月1日至2019年6月30日的物业费收据，从物业费交纳时间可以看出，原告还没有发出催缴信息粘贴《物业服务费用催缴函》之前，被告已经如数缴清了应缴纳的物业管理费。不存在原告多次催要的情形。小区物业没有履行“关于产权登记的约定。”普洱科恩房地产开发有限公司应在房屋交付时起90日内为被告方办理房屋所有权登记，但从科恩学院花园第一批房屋交付至今八年有余，普洱科恩房地产开发有限公司一直没有为业主办理房屋所有权登记。原告没有履行《前期物业管理协议》的约定，物业服务质量没有达到各项约定，八年来，存在房屋质量问题，投诉频繁、环境卫生和治安差，小区入口多次被讨债农民工封堵，经常性缺水、物业服务质量差等问题。请求法院判令驳回原告的诉讼请求，被告保留因原告引起的请假造成的误工费与精神损失费的诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：《401号房前期物业管理协议》、《科恩学苑花园业主临时规约》、《遵守科恩学苑花园承诺书》，用于证实原、被告于2011年12月1日签订了《前期物业管理协议》、《业主临时规约》，若被告未及时交纳物业费，原告有权要求被告补交逾期之日起按每天3‰交纳违约金。本院认为，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提交的证据：《通用手工发票记账联》。用于证实被告接房后，从2012年6月1日至2012年11月30日前都在交纳物业管理费，2012年11月30日后没有交纳过物业管理费，到2019年6月30日共计拖欠物业管理费总计6049.19元。本院认为，以上证据来源合法、内容真实，二被告已缴纳2012年6月1日至2012年11月30日物业管理费的事实本院予以确认。3、原告提交的证据：《催收物业费相关截图》，原告提交该份证据用于证实被告未及时交纳物业费，原告通过发短信、粘贴公告的方式通知被告交纳物业费。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实原告要求被告于2019年7月30日结清2012年12月1日至2018年12月31日的物业服务费否则将按照每天3‰收取违约金；4、被告提交的证据：《商品房购销合同》2份、403房物业费收据5份、401房物业费收据1份、车库物业费收据1份、催缴函2份，用于证实二被告物业费已经交纳完毕。以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对二被告已经按照原告《物业服务费用催缴函》交纳了被告2012年12月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费的事实本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告柴天发、胡萍系普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩.学苑花园”小区27幢3单元4层401、403室房的业主，该房屋建筑面积分别为116.05、28.12平方米。2011年12月1日，原告普洱融菏公司与被告柴天发、胡萍签订《前期物业管理协议》，合同对物业的基本情况、物业管理的事项、双方的权利义务、物业管理服务费用及其他费用、物业管理服务质量、违约责任等七个事项进行了约定，其中合同第三条约定：1.本物业的物业管理服务费用，不包括共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和公共电费分摊费；2.物业管理服务费收费标准为：住宅：0.6元/月/㎡，商铺：1元/月/㎡，车库：0.3元/月/㎡；3.被告交纳的物业管理费于2012年6月1日开始计算；4.原告按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计收物业管理费；5.原告在被告签订本协议时，向被告收取六个月物业管理费；6.物业管理费的交纳时间：上次物业管理费到期之日一次性交纳下半年物业管理费；7.被告物业无论是否空置、自用或出租，自房屋交付之日起产生物业管理费，均须按时交纳物业管理费；8.物业管理费收费标准根据来年预算的管理开支或政府最新规定做出适时调整。第六条第四款约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。同日，被告并向原告出具《遵守“科恩.学苑花园”承诺书》，承诺确认已详细阅读《“科恩.学苑花园”业主临时规约》，同意遵守并倡导其他物业使用人遵守本《业主临时规约》，并同意遵守“科恩.学苑花园”建设单位或建设单位委托的物业服务企业根据本《业主临时规约》而制定的规章制度。被告承诺遵守的《“科恩.学苑花园”业主临时规约》第三十七条约定：业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用（包括物业服务费、电梯费）、停车泊位及其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应承担应交费用的3‰每天的滞纳金。2019年7月3日，原告通过短信及粘贴催告的方式，要求二被告应于2019年7月3日之前结清2012年12月1日起至2018年12月31日的物业服务费，对逾期不交物业费的业主将从逾期之日起按每天3‰收计违约金。2019年7月24日，被告柴天发、胡萍已经结清了所欠的物业费，并交纳了2019年12月31日前的所有物业费。本院认为，本案的争议焦点是原告主张被告以6049.19元为基数支付自2012年12月1日起至2019年6月30日的逾期交纳物业费违约金6049.19元×3‰×2395天=43463.40元的请求是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，普洱科恩房地产开发有限公司将其开发的普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩.学苑花园”小区委托原告进行前期物业管理，原告并与被告签订《前期物业管理协议》，是原被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原被告双方具有拘束力，且原告也对小区进行了管理，被告作为业主接受了服务，应当按照约定向原告交纳物业服务费。原、被告签订的《前期物业管理协议》约定物业管理费的交纳时间为上次物业管理费到期之日一次性交纳下半年的物业管理费，被告未及时缴纳物业费。原告在被告住宅门口粘贴的《物业服务费用催告函》已经明确载明原告交纳物业费的期限为2019年7月30日前，对逾期不交物业费的业主将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，从逾期之日起按每天千分之三计收违约金。原告所粘贴的《物业服务费用催告函》应视为对《前期物业管理协议》作出的变更及新约定：即2019年7月30日前付清物业费则不追缴违约金。二被告于2019年7月24日结清了所欠401、403号房的物业费，履行了新的约定未存在再次逾期的情形，故对原告要求被告应支付2012年12月1日起每日交纳3‰逾期违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告普洱融菏物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费887.00元，减半收取443.50元，由原告普洱融菏物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇一九年十二月二十五日法官助理杨臻志书记员吴汉滨