北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36129号原告（反诉被告）：陈清良，男，1976年12月4日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：周华风，北京京佃律师事务所律师。被告（反诉原告）：王计勇，男，1975年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何安妮，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王为瀚，北京市两高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈清良（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王计勇（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陈清良及其委托诉讼代理人周华风，王计勇之委托诉讼代理人何安妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈清良向本院提出诉讼请求：1.判令王计勇返还已支付的房屋租金158200元；2.判令王计勇向我支付房屋拆迁补偿8691284元；3.判令王计勇支付迟延给付拆迁补偿款的违约金，从2018年2月2日开始计算到付清之日止，按日百分之一计算。事实与理由：我与王计勇于2012年1月2日签订场地和厂房租赁合同，约定王计勇将朝阳区十八里店乡西直河康化路派出所对面的土地和厂房出租给陈清良用于生产经营。因政府征地拆迁，我承租的厂房在2017年5月被征收和拆除，在此之前双方共同进行了加建，并约定了加建部分所获补偿款的分配。依据我和王计勇签订的租赁合同和补充协议，王计勇应当返还我已经支付的租金158200元，应当支付我拆迁补偿8691284元，并支付违约金。王计勇辩称，不同意返还陈清良租金。陈清良2017年8月才搬出涉案房屋，而其租金只支付到6月1日，其还欠付租金。而且陈清良还迟延交付了2016年度的租金，应给我滞纳金20.08万元，我和陈清良签订的补充协议没有履行，不存在双方共同加建的事实，不同意支付补偿款，同时王计勇提起反诉：1.判令陈清良支付欠付的2017年6月至2017年7月租金27.5万元；2.判令陈清良支付迟延交纳租金的滞纳金20.08万元；3.陈清良向我支付迟延给付2017年6月至2017年7月租金的逾期付款滞纳金（按照日千分之一计算，支付至实际清偿之日）。陈清良针对王计勇的反诉辩称，不同意王计勇的反诉请求。我实际于2017年5月便搬离了涉案房屋，不能再支付2017年6月以后的租金。2016年我们也没有违约行为，迟延交纳租金是王计勇同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月2日，王计勇作为甲方与陈清良作为乙方签订房屋租赁合同，约定乙方承租的场地位于十八里店乡西直河康化路派出所对过（路远翔物流院内），占地面积9.8亩，地上建筑物有办公住宅楼房约1000平方米，库房约3500平方米。租期15年，即2012年6月1日至2027年6月1日。租金每三年递增一次，每次递增额为上期租金的10%，2012年6月1日至2015年6月1日，每年150万元，2015年至2018年6月1日，每年165万元……。租金为年付预付制，乙方应于每次租金到期前15日内付清下次租金。乙方在院内除甲方以外的建筑在建起之日起甲方享有乙方建筑权的30%，5年后乙方自建部分地上建筑物全部所有权归甲方所有。甲方保有办公楼一部二楼的使用权。在合同期间，如遇国家规划征用土地，给予的赔偿款，甲方原有投资建筑物按其建筑类别当时补偿价的相应面积的补偿归甲方所有，余下乙方新建设补偿款，自合同签订起前5年70%归乙方，甲方并如数退还乙方剩余本年度末到期月份的租金。五年后全部产权归甲方所有。乙方应按本协议规定时间加纳租金，否则每拖延一天，按所欠租金的千分之十向甲方交纳滞纳金。未经甲方同意，乙方拖延费用超过一个月，甲乙可以解除合同，所造成的损失由乙方自负。2012年7月1日，陈清良与王计勇签订《补充协议》，约定原合同日期2012年6月1日延期至2012年7月1日起租。双方均认可上述合同系于2014年倒签，此前由案外人李某租赁涉案房屋并交纳租金。2016年9月8日，王计勇作为甲方与陈清良作为乙方签订《补充协议》，约定：一、若对相关问题产生争议，以此份最新补充协议为准。二、甲方同意乙方在2013年3月拆除二层（858平米）及平台（270平米）并翻建，除此之外乙方还扩建2933平米，乙方扩建部分若在2018年7月4日前拆迁，所得补偿款按照原《房屋租赁合同》分配，即乙方对2933平米部分获得70%补偿款，甲方获得30%的补偿款，乙方扩建部分若在2018年7月4日后拆迁，按照2012年1月2日双方签订的《房屋租赁合同》，乙方自愿放弃扩建部分地上建筑物2933平米的房屋拆迁所有补偿款，原二层858平米及平台270平米拆除后所建地上建筑物及构筑物，其所有权及房屋拆迁补偿款自始至终归甲方所有，概与乙方无关。三、此外，甲乙双方协商于2016年9月8日在原建筑厂房基础上进行扩建，双方共同出资，各出资50%，共同承担所产生的风险和损失，若遇到政府征地拆迁，现扩建部分若给付补偿款，按甲方55%，乙方45%的比例分配补偿款。双方共同享有此次加盖部分的全部权益的比例分配直至拆迁日止。四、对上述第二条如遇政府拆迁原合同甲方自建物包括乙方拆除的858平米和270平米地上建筑物搬家、经营、搬迁工程配合奖设备拆移等各项补偿款全部归甲方所有。对于乙方2013年3月拆除甲方的858平米及270平米扣除后，乙方翻建钢构厂房2933平米，到2018年7月4日前如遇拆迁，建筑物的搬家、经营、搬迁工程配合设备拆移等各项补偿款，甲方获30%的补偿，乙方获70%的补偿，如到2018年7月4日前本合同地块还未拆迁，乙方将按照原合同自愿放弃扩建部分2933平米的所有拆迁补偿权。五、上述第三条所称的扩建拆迁补偿款专指2016年9月8日后双方共同扩建的补偿，其经营补偿、搬家补偿款、搬家工程配合奖及机器设备改移费等双方按补充合同甲方占55%，乙方占45%。六、如遇政府拆迁时间未定，到2017年7月1日后，乙方交付租金按甲方与西直河村集体租金的一半交纳（现在每年30万元人民币）。双方约定本合同地块自拆迁之日起为租金终止日，如原房租未到期甲方应将末到租金退还乙方，如到期还未拆迁，乙方每年交15万元，直至拆迁之日止。乙方应按拆迁协议中约定的搬迁日期内搬完，不再经营，否则按拆迁总数的1%承担违约金。领取拆迁款时双方共同到拆迁部门领取补充合同约定的拆迁补偿款，甲方的款项打入甲方的账户，乙方的款项打入乙方的账户，双方不得以任何目的占用对方的款项，如有任何一方占用对方的赔偿款，按总数的每日1%，作为违约赔偿直至付清之日。2017年9月25日，王计勇作为乙方与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社作为甲方签订《拆迁腾退补偿协议》，约定甲乙双方于2007年12月1日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定甲方将十八里店乡西直河村第三工作站（王家村）出租给乙方使用，出租时土地面积约为9.94亩。现拆除对象土地面积约为9.94亩，其中房屋建筑面积为13700.73平方米。租赁期间，因出租房屋建筑物不能适应乙方经营使用需要，经甲方同，乙方在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建和改扩建补偿收益，甲、乙双方经协商达成一致，拆除房屋建筑面积13700.73平方米，根据本次补偿标准补偿款总额为13883683元。提前搬家奖励费2055110元，工程配合奖励2740146元。甲方给予乙方腾退补偿款总额18678939元。乙方应在2017年10月24日前将土地及房屋、附属物腾空，并交付甲方拆除。本协议签订后七日内，甲方先行支付款5603682元，在乙方将土地及房屋、附属物腾空并交付甲方拆除后30日内，甲方将剩余补偿款一次性支付乙方。拆迁协议后附有估价结果通知单及房屋平面示意图，正式房屋总建筑面积为19730.47平方米，认定正式房屋总建筑面积13700.73平方米，认定新建面积6029.74平方米。正式房屋建筑面积的统计中，分为多个部分，每个部分对应房屋平面示意图的不同区域，每个部分的评估单价并不一致，从每平米571.88元到每平米2374.90元不等，庭审中，双方关于原有房屋以及新建房屋位置对应房屋示意图的区域陈述不一。关于陈清良已付租金数额，陈清良主张其已经支付租金到2017年6月30日，故要求王计勇返还其搬出之后的租金，估算为35天。王计勇则称，陈清良租金支付至2019年6月1日，因2012年李某仅支付了11个月的租金，故陈清良交纳的租金应计算至2017年6月1日，但王计勇并未就此提供相应证据。关于陈清良搬离时间，陈清良搬走时并未通知王计勇，陈清良提交了照片等证据证明2017年5月28日涉案房屋已经被拆除，王计勇不认可上述证据真实性，称2017年8月初，陈清良搬走，王计勇主张陈清良应交纳的租金为2017年6月、7月的。关于王计勇、陈清良是否共同出资对涉案房屋进行了加建，陈清良提交了银行流水证明其二人找到陈某对房屋进行了加建，陈清良向陈某支付了工程款，通过王计勇的账户亦能看出王计勇曾向陈某转账，但王计勇否认对涉案房屋进行了加建，称给陈某的转账系帮他人的付款，并非房屋加建工程款。另，双方均认可《补充协议》中写有的“乙方拆除二层楼858平方米及平台270平方米并翻建”所指向的面积为原房屋租赁合同中的“办公住宅楼房约1000平方米”。另，2017年3月23日北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会出具《十八里店乡西直河西A地块、西B地块等22个地块功能疏解项目腾退补偿实施细则》，规定在功能疏解范围内，持有合法有效的租赁合同，依合同约定的履行合同约定义务且建设用于生产经营房屋的使用人，可以认定为被腾退人，本次腾退只针对功能疏解范围内的“非宅”地上建筑物予以补偿，对于土地不予补偿，委托相应资质的评估公司实地测量，经复核公司确认面积后，经村委会核实后最终认定，凡在2017年1月17日后新建的建筑，均不予以补偿。提前搬家奖按照每平米150元计算，工程配合奖按照每平米200元计算。北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会于2017年5月8日曾发布《通告》，载明：我村组织开展22处地块范围内的功能疏解工作，解除该范围内所有租赁合同，土地及地上物收归村委会所有，实施期限为2017年5月8日到2017年5月18日。案件审理中，陈清良、王计勇均未提供涉案房屋的建设工程规划许可手续，王计勇称其从村委会租赁的涉案房屋，手中没有租赁合同。另，陈清良在本案申请查封、冻结王计勇名下400万元的财产，并提供了保单保函作为担保，后，本院作出裁定，查封王计勇名下400万元财产。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，当事人双方均未向法庭提交涉案房屋的建设工程规划许可手续，故本案所涉房屋租赁合同及相关补充协议均无效。关于陈清良已付房屋使用费的到期时间，虽然王计勇主张2012年前一手承租人仅支付了11个月的租金，但其并未提供相应证据，故结合双方所签合同的起始日期，本院认定陈清良已付房屋使用费的截止日期为2017年6月30日。关于陈清良占有房屋的时间，陈清良主张其于2017年5月搬离了涉案房屋，但其并未通知王计勇，且亦未提供充分证据证明其搬离的时间，本院结合王计勇签订《拆迁腾退补偿协议》的时间，采信王计勇的主张，认定陈清良应当支付房屋使用费至2017年7月30日，双方签订的补充协议约定2017年7月1日后，陈清良交付租金按王计勇与西直河村集体租金的一半交纳（现在每年30万元人民币），现王计勇并未向法庭提交其与村委会的租赁合同，参照上述合同约定，本院对于陈清良欠付的房屋使用费进行核算。因双方所签租赁合同及相关补充协议均无效，王计勇要求支付滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。本案主要争议焦点为双方在签署补充协议后，是否进行了加建以及加建费用的补偿问题，双方所签房屋租赁合同约定了最初租赁房屋的面积共计为4500平方米，此后《补充协议》能看出陈清良对于原合同约定的其中1000平米进行了拆除及翻建，并扩建了2933平方米，而拆迁时评估单位认定的面积为13700.73平方米，在双方签有《补充协议》约定要对房屋进行扩建、拆迁认定的面积远大于原合同约定面积的情况下，王计勇并未举证证明已有房屋的来源，仅否认双方共同进行了扩建，本院对王计勇的主张难以采信。关于扩建面积，陈清良主张其扩建的2933平方米是在原租赁合同中写有的库房3500平方米的基础上进行的扩建，但陈清良并未就此提供证据，补充协议中亦未有对上述事实的描述，故本院认为陈清良扩建的2933平方米是在原合同约定的4500平方米之外进行的扩建。关于最终补偿数额的认定，综合考虑双方对于原有房屋位置、新建房屋位置的陈述、各部房屋面积的单价以及双方对于加建部分出资的约定、拆迁协议中确定的补偿款数额，结合双方过错程度等，对于王计勇应给陈清良的补偿款酌情进行判决。陈清良另主张王计勇支付违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王计勇于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈清良支付补偿款四百六十万元；二、原告（反诉被告）陈清良于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）支付房屋使用费一万二千五百元；三、驳回原告（反诉被告）陈清良的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王计勇的其他反诉请求。保全费5000元，由被告（反诉原告）王计勇负担（原告（反诉被告）陈清良已交纳，被告（反诉原告）王计勇于本判决生效之日起七日给付原告（反诉被告）陈清良）。本诉案件受理费受理费73746元，由原告（反诉被告）陈清良负担35413元（已交纳），由被告（反诉原告）王计勇负担38333元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4219元，由原告（反诉被告）陈清良负担111元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王计勇负担4108元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 潇审判员 吴 娜审判员 孙 赫二〇一九年十二月二十七日书记员 贾月双