浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终4514号上诉人（原审被告）：章魁秀，男，1974年4月26日出生，汉族，住苍南县。上诉人（原审被告）：陈玉鸟，女，1976年1月14日出生，汉族，住苍南县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：李正治，苍南县求是法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：杨庆顺，男，1972年11月11日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：吴传周，浙江泽瓯律师事务所律师。上诉人章魁秀、陈玉鸟因与被上诉人杨庆顺定金合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章魁秀、陈玉鸟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨庆顺一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、涉案定金合同系双方真实意思表示，没有违反强制性的法律规定，受我国法律保护。杨庆顺拒不履行义务，已经违反了定金合同第三条的约定，故其无权要求返还定金100000元。二、杨庆顺要求解除定金合同及退还定金100000元，没有事实依据，且也不符合解除合同的法律规定条件。三、一审法院认为杨庆顺作为买受人支付100000元定金后，经了解发现无法办理房产过户手续，此情况可以理解为买受人合同目的不能实现，一审该认定存有重大错误。1、法院的判决应当以事实和法律为依据，而不能用“理解”来推断。2、集体性质土地上房屋在市场上进行出让、抵押、出租等交易，早已成为众所周知的事实，前几年在本地区内可以办理过户手续。法律没有明文禁止此类交易，苍南县土地资源局的复函只表示现在不能办理过户手续，不等于今后都不能办理。杨庆顺辩称，一、章魁秀、陈玉鸟强调合同有效，却回避是否应依法解除的问题，片面地认为杨庆顺无权要求返还定金，理由不能成立。二、一审判决认定事实清楚，杨庆顺的合同目的不能实现。1、涉案房屋归属还存在有争议。章魁秀、陈玉鸟故意隐瞒房产现状，杨庆顺事后才得知房屋原权利人是郑有待、土地属集体性质、没有申请初始登记及无法办理过户登记等情况。杨庆顺曾与郑有待夫妇沟通房产过户事宜，郑有待要求给予红包400000元，可见涉案房产权属尚有重大争议。2、涉案房屋没有登记，且目前无法登记。由于土地属集体所有，不能在集体组织成员以外进行交易，故无法转移所有权。三、一审判决适用法律正确。基于涉案房屋所有权无法转移，杨庆顺的合同目的无法实现，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判令解除合同，返还定金，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。杨庆顺向一审法院起诉请求：判令解除杨庆顺与章魁秀、陈玉鸟之间关于坐落于苍南县房屋买卖的定金合同，章魁秀、陈玉鸟退还杨庆顺定金100000元并赔偿利息损失（以10万元为基数，自2018年7月16日按中国人民银行同期同档次基准利率计算至实际退还之日止）一审法院认定事实：2002年农历正月，章魁秀、陈玉鸟与他人订立房地产交易《契约》，约定从他人处购买坐落于苍南县房屋一间，后该房屋由章魁秀、陈玉鸟占有使用至今。2018年7月16日，经苍南县龙港镇骄阳房地产经纪服务站中介，杨庆顺与章魁秀、陈玉鸟订立《房产交易定金合同书》，约定章魁秀、陈玉鸟将坐落于苍南县房屋作价1285800元出让给杨庆顺，另约定签订合同之日付定金100000元，于2018年8月16日立契时付清价款，如章魁秀、陈玉鸟收受定金后，借故不卖按定金一倍罚款给杨庆顺，杨庆顺支付定金后，借故不买，则定金改作违约金，归章魁秀、陈玉鸟所有。因产权证书未办扣款5000元，待产权证办好后杨庆顺再支付等等。订立《房产交易定金合同书》当日，杨庆顺支付给了章魁秀、陈玉鸟定金100000元。后杨庆顺认为章魁秀、陈玉鸟隐瞒房屋真实产权、多次转手及不能转移登记等情况，双方未于2018年8月16日立契。2018年11月23日，杨庆顺起诉章魁秀、陈玉鸟，要求确认双方之间签订的房屋买卖定金合同有效，要求章魁秀、陈玉鸟双倍返还定金200000元。苍南县人民法院于2018年12月20日作出（2018）浙0327民初11272号民事判决，判决：一、确认杨庆顺与章魁秀、陈玉鸟于2018年7月16日签订的关于买卖苍南县房屋的定金合同有效；二、驳回杨庆顺的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉，该判决于2019年2月15日生效。一审法院认为，杨庆顺与章魁秀、陈玉鸟订立的《房产交易定金合同书》业经生效判决确认为有效，本案的争议焦点是杨庆顺是否享有合同解除权。在房屋买卖合同法律关系中，出卖人负有交付房屋并协助办理房屋过户手续的义务，对于买受人而言，取得房屋并办理权属证书是两项不可分割的主要合同权利和合同目的。而本案中，杨庆顺作为买受人支付100000元定金，经了解无法办理房产过户手续，可以理解为买受人合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，杨庆顺享有法定解除权。故杨庆顺请求解除定金合同，于法有据，予以支持，章魁秀、陈玉鸟应返还已收取的定金100000元。但杨庆顺作为购房者，购房前疏于对房屋状况进行充分了解的注意义务，故其请求支付定金占用期间的利息损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除杨庆顺与章魁秀、陈玉鸟于2018年7月16日签订的关于买卖苍南县房屋的《房产交易定金合同书》；二、章魁秀、陈玉鸟于本判决生效之日起十日内返还定金100000元给杨庆顺；三、驳回杨庆顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，由章魁秀、陈玉鸟负担2287元，杨庆顺负担103元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：苍南县自然资源和规划局于2019年7月9日向一审法院复函，内容为：原坐落于苍南县老房，于1998年办理土地证，使用人为郑有待，权属性质为集体，未办理房产证。1999年经原湖前镇政府湖政（1999）79号批复同意老房拆建。该老房拆建后，当事人至今没有申请土地使用权和房屋所有权登记。按照有关规定，权属性质为集体的土地使用权，只能在本集体经济成员间调剂使用。2019年8月2日，该局又对上述复函作出说明：复函中“当事人至今没有申请土地使用权和房屋所有权登记”是指原老房拆建当事人郑有待没有申请办理其本人名下的登记，郑有待与章魁秀、陈玉鸟曾于2004年到原苍南县国土资源局龙港分局湖前工作站申请办理东新街488号民房的土地使用权转移登记，由该站受理并缴纳交易手续费和收益金，后因故没有登记发证。本院认为，苍南县自然资源和规划局已经明确涉案房屋未办理房屋初始登记，且因权属性质为集体的土地使用权，只能在本集体经济成员间调剂使用。目前杨庆顺无法在签订房屋买卖合同后办理房屋权属的转移登记，并取得房屋的所有权。现亦无证据显示在未来可预期的合理时间内可以办理过户手续，故可认定其合同目的无法实现。杨庆顺要求解除涉案《房产交易定金合同书》，符合法律规定，一审法院支持其该项诉请，处理正确。鉴于上述原因不可归责于双方，一审对本案不适用定金罚则，判令章魁秀、陈玉鸟返还杨庆顺已支付的定金100000元，亦处理正确。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人章魁秀、陈玉鸟负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年十二月十八日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛