上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5387号原告(反诉被告)：上海灿玛企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吉国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈青，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海思佳广告有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋凤兰。委托诉讼代理人：党维新，男。原告上海灿玛企业管理咨询有限公司与被告上海思佳广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑佳、叶婷、被告委托诉讼代理人党维新到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。原告撤销郑佳的委托代理权限，委托乔雨为诉讼代理人。本案于2019年6月19日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人乔雨、叶婷、被告委托诉讼代理人党维新到庭参加诉讼。审理过程中，原告撤销叶婷的委托代理权限，委托陈青为诉讼代理人。本案于2019年12月3日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈青、被告委托诉讼代理人党维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海灿玛企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付所欠租金及税收保证金人民币211,286.08元(以下币种均为人民币)；3、判令被告支付逾期未付款违约金63,385.824元；4、判令被告在合同解除后当天内将房屋恢复原状返还；5、判令被告承担本案诉讼费用。暂计12,671.80元。审理中，原告明确诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月28日解除；2、判令被告腾退位于上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室房屋；3、判令被告支付所欠租金178,912.39元;4、判令被告支付逾期未付款违约金266,022.54元(其中包含提前解除合同违约金53,516.49元)；5、判令被告支付房屋占有使用费(按每月17,838.83元,自2018年9月28日起计算至实际腾退之日止)；6、判令被告支付律师费30,000元;7、判令被告将房屋恢复原状;8、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回第二项、第七项诉讼请求。变更第四项诉讼请求：要求被告支付提前解除合同违约金53,516.49元。事实和理由：原、被告于2017年3月23日就被告承租原告位于上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室房屋首次签订《房屋租赁合同》(以下简称“原合同”)。原合同约定,租赁期限为2017年4月10日至2019年4月9日。合同附件五第2条2.1款约定：自2017年4月10日至2019年4月9日,该房屋租金为19,897.15元/月。自2019年4月10日起租金参照市场价格。后因原、被告双方就租赁期限及租金等重新协商后于2017年6月1日另行签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)。合同约定,租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日。合同附件五第2条2.1款约定：自2017年6月1日至2018年5月31日,该房屋租金为7,547.20元/月,税收保证金为10,291.63元/月,自2018年6月1日至2019年5月31日,该房屋租金为10,977.74元/月,税收保证金为6,861.09元/月。根据合同附件五第2条2.3款约定本合同签署时,被告应向原告预付叁个月的租金和叁个月的税收保证金,又根据合同附件五第2条2.4款规定：该房屋租金、税收保证金的支付每叁个自然月为一个周期。每个周期最后一个自然月的20日之前,被告应向原告支付下一个周期(叁个月)的租金、税收保证金。故在合同签署时被告首先应支付金额为53,516.49元(租金7,547.20元/月*3个月+税收保证金10,291.63元/月*3个月)。根据合同附件五第5条约定被告应在签署本合同时向原告支付保证金53,516.49元,相当于叁个月的租金和叁个月的税收保证金。故在合同签署时被告保证金支付金额为53,516.49元(租金7,547.20元/月*3个月+税收保证金10,291.63元/月*3个月)。在合同签订时被告合计先支付金额为107,032.98元。原告于2017年7月24日将房屋交付被告,根据合同第三条约定,租赁期限亦顺延,因附件五第1条约定租赁期限自房屋交付之日起两年,故租赁期限变更为自2017年7月24日至2019年7月23日。又根据合同附件五第3条约定,装修期为租赁期限首日起算82天,故装修期变更为自2017年7月24日至2017年10月13日止。因被告未按合同约定支付租金及相关费用,原告多次催促,被告仍不支付。根据合同第9.2.5项,被告未按合同约定逾期5天不支付足额租金及其他费用的,原告有权在书面通知被告后单方面解除本合同,且无需向被告承担任何责任或作出任何补偿。故原告于2018年9月28日向被告出具《解除合同通知函》。又根据合同第7.1款约定,被告应在合同终止、提前终止或解除当天内将该房屋恢复原状返还给原告。故截止至2018年9月28日,被告应付租金及税收保证金合计为205,395.90元,保证金为53,516.49元,合计为258,912.39元。2017年3月23日支付20,000元,后又于2018年6月26日支付60,000元,合计向原告支付80,000元。其中53,516.49元根据合同附件五第5条的约定应支付保证金,余26,483.51元为应付的租金,故被告未付租金及税收保证金为178,912.39元。根据合同第4.3款约定如被告逾期支付租金、物业管理费、水电能耗等费用,每逾期一天,则被告需按逾期付款项的0.3%,向原告或物业管理机构、开发商支付违约金。根据合同第11.3款约定,租赁期间,原告根据合同第9.2条之约定行使单方面解除合同的权利,被告应按相当于三个月租金向原告支付违约金并向甲方补偿已享受的装修期间的租金总额。根据合同第11.4款约定,若被告拖欠合同约定的应付租金、物业管理费、保证金、税收保证金、水电费及其他按合同约定应当支付的费用,被告除应按合同上述条款约定承担违约责任外,还应承担原告应向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。被告应付违约金为266,022.54元。综上,原告为维护自己的合法权益,特诉至法院,请依法支持原告诉请。被告上海思佳广告有限公司辩称：针对诉请1，原告未明确解除哪份合同，双方签订了两份合同。针对诉请2，被告很早就想搬离，但物业不让搬离。针对诉请3，租金系按照哪份合同没有明确。针对诉请4，被告不存在违约，责任与发生租赁的事实为主。针对诉请5，房屋占用系由于租赁方在没有达到招商条件下招商，原告系违约方。房屋装修也系原告审核后装修，无法恢复原状，原告需要赔偿装修损失。同时，被告上海思佳广告有限公司提起反诉请求：1、判令反诉被告支付装修费用,空调改装费及退回已缴费用共计315,000元,并归还家具及办公物资；2、判令反诉被告承担反诉原告由于租赁受骗后2017年4月1日到现在的企业经营亏损费用,以2016年企业利润收入为标准的2倍费用,以2016年企业财务报表为准;3、判令反诉被告向反诉原告致歉,在未达到招租的条件的前提下就公开招商,破坏西虹桥商务区营商环境,提前招租,导致反诉原告经营困难。事实和理由：被告在2017年3月20日从网上看到全球青年创新中心的招租信息,并在2017年4月1日预付定金2万元和原告签订合同,合同后原告未按合同规定日期交付房屋给被告使用,被告要求退回定金,原告不肯,双方协商后签订了第2份合同,并安排被告在所在楼宇的203暂时办公,在此期间注册了上海愣娃国际贸易有限公司,在2017年6月份双方确认施工图纸才进场装修,在装修过程中,由于灿辉地产空调问题又一次拖延时间产生空调改装费用,原告承诺此笔费用由租赁方承担并在第3次合同中体现,在物业的引荐下改装空调,使装修时间延期至2017年11月中旬,从而使被告租赁时间从2017年4月拖延到2017年11月中旬。由于原告延迟交付和空调费用承担的问题,双方需要重新签署第3次合同,但是第二次合同后原告中的股东上海飞马和灿辉地产商产生矛盾,原告的股东招商团队上海飞马投资在2017年11月撤出原告,此事无人解决,暂时搁置。在2017年12月底新来的原告工作人员不解决之前问题,以催要房租的理由强行锁门和停电,扣留办公物资及家具,导致被告全面停止营业,全球青年创新中心更换为同联进行招商,被告多次和原告协商,要求解决之前房租的拖延问题和空调问题,但是一直未能解决,直到2018年6月底原告又换了工作人员愿意解决之前问题,要求被告先付点费用他们向公司申请解决,在2018年6月30日向原告公司支付了7万元房租费用,原告开锁送电,被告才又一次正常办公,但是过了一个多月,之前的问题还是拖延不肯解决,并以不缴电费的名义于2018年9月20日停电导致停止营业，之后原告就将此事搁置,被告没有办法并向青浦区信访局信访,面谈后,原告以否认的态度草草应付,之后再也没有消息。综上所述,被告实际租赁时间：从2017年11月20日到2017年12月30日共40天,2018年7月1日到2018年9月20日共计80天,2次共计120天时间。从2017年4月1日到现在为止,被告共产生如下费用：1、装修费用共计18万元；2、空调改装费用3.5万元；3、先后付给原告的费用共计10万元。被告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时,判决支持反诉人的请求。针对反诉，原告上海灿玛企业管理咨询有限公司辩称：对于反诉诉请1，不同意支付，装修费用系由被告自行承担、支付的，被告违约造成合同解除，损失由被告自行承担。对于反诉诉请2、3，被告没有事实、证据来证明，故不同意。经开庭审理查明：2017年3月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的该房屋座落上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室房屋，建筑面积约225.57平方米。乙方承租的该房屋的土地性质：工业用地，合同签署前,乙方已查看该房屋,充分了解该房屋的现有状况。乙方同意该房屋及附属设施按附件四标准交付。乙方承诺承租该房屋作为办公使用，乙方保证,不擅自改变该房屋租赁用途，不擅自改变该房屋建筑结构。租赁期限自该房屋交付之日起贰年。租赁期限自2017年4月10日至2019年4月9日。乙方应在交房通知书上载明的日期至指定地点与甲方和物业管理机构办理该房屋的交接手续。乙方同意在未付清保证金及预付租金和物业管理费用及相关费用的前提下,不使用该房屋。自2017年4月10日至2019年4月9日,该房屋租金为19,897.15元/月,自2019年4月10日起租金参照市场价格。该房屋物业管理费为3,383.55元/月。乙方同意物业管理机构在起租日的贰年内不予递增,自起租日的第叁年起,每个公历年的第三个月根据上一年物业管理及运营费用使用情况合理调整当年的物业管理及运营费用。乙方应根据物业管理机构的要求支付物业管理及运营费用,若有预付的,则应按新的物业管理及运营费用标准补算,多退少补。合同签署时,乙方应向甲方预付叁个月的租金,向物业管理机构支付叁个月的物业管理及运营费用。该房屋租金、物业管理费的支付每叁个自然月为一个周期。每个周期最后一个自然月的20日之前,乙方应向甲方支付下一个周期(叁个月)的租金、物业管理费用。合同项下乙方租金、物业管理费、公用事业费等各项费用(保证金除外)均为含税价。如国家法律法规规章及相关税收规范性文件调整或甲方计税方法变更导致增值税税率变动而应纳税额增加的,乙方应向甲方支付的不含增值税的租金、物业管理费、公用事业费等各项费用金额保持不变,但乙方各项费用中应纳增值税等税费根据国家税率变动应当相应调整增加。装修期为自租赁期首日起算82天(自2017年4月10日起至2017年6月30日止)。承租方在装修期间,应支付物业管理费用、以及相关费用(包括但不限于审图协调费、装修押金、垃圾清运费、临时水电费等)。乙方承诺不迟于2017年6月30日完成装修,否则,甲方有权取消装修期的租金优惠,乙方须参照首年租金标准补足装修期的租金总额。若乙方超过装修完工日仍未进场装修,甲方有权终止合同而无须承担违约责任。乙方应在签署合同同时向甲方支付保证金59,691.45元,相当于叁个月租金同时,向物业管理机构支付10,150.65元,相当于叁个月的物业管理费,作为乙方履行合同之保证。若乙方未按前述约定支付保证金,且在甲方发出书面通知后五日内仍不付清的,则甲方有权立即解除合同,届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金。付款须知：所付款项中,租金由上海灿玛企业管理咨询有限公司收取,物业管理费由灿辉物业管理(上海)有限公司收取,并由收取方开具统一发票。如乙方逾期支付租金、物业管理费,每逾期一天,则乙方需按逾期支付款项的0.3%,向甲方或物业管理机构支付违约金。在房屋租赁期间,乙方使用该房屋所发生的电、水、通讯、设备、电视、互联网等费用由乙方承担。除电费、水费外,乙方应按照上述费用收费部门规定的支付期限、支付方式支付上述费用。电费及水费按实结算,乙方应根据物业管理机构发出的付款通知上列明的付款期限和金额向甲方或物业管理机构支付。乙方不得以任何理由不付、延付、抵消、扣减其应付的电费、水费。物业管理机构有权根据有关部门确定的收费标准及水电耗损情况合理调整水、电费实收单价。如乙方逾期付款,乙方除应按照上述费用收费部门确定的标准承担延期付款的责任外,每逾期一天,还应按欠付费用的0.3%向甲方或物业管理机构支付违约金。乙方应在合同终止、提前终止或解除当天内将该房屋恢复原状返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损,甲方无须给予补偿。逾期没有恢复的,甲方有权代为恢复,有关费用由乙方承担；若届时经甲方书面确认可以不恢复的,应由双方约定恢复后的状态并签署装修设施移交清单,同时该等遗留的不可移动的装修、设施或设备全部无偿归甲方所有。合同双方同意,发生下列情况之一的,甲方有权在书面通知乙方后单方面解除合同,且无需向乙方承担任何责任或做出任何补偿。乙方未能履行合同附件六中关于注册及税收事宜之约定;乙方未按合同约定,擅自改变房屋租赁用途的；乙方未按合同约定,擅自进行装修或增设设备的；乙方违反合同8.1、8.2条规定的；乙方未按合同约定逾期5天不支付足额租金及其他费用的；因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；乙方无正当理由闲置该房屋达三个月及以上；乙方违反合同8.3条的约定,未在新公司成立后十五日内与甲方签署有关确认文件,且经甲方通知后十五日内仍未纠正的。乙方应在签署合同的同时支付附件五提及的保证金,作为乙方履行合同之保证。租赁期内,乙方不得以保证金冲抵租金、物业管理费用或其他费用。如乙方拖欠合同约定应付费用的,甲方有权在书面通知乙方后从保证金中扣除相应的数额。保证金被扣除后,乙方应立即补足保证金差额。租赁期间,在非合同约定的情况下,甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,应向乙方支付相当于三个月租金金额的违约金。若违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。乙方未按约定或者超出约定范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状,如乙方的装修或增设附属设施的行为给甲方造成损失的,甲方有权要求乙方赔偿损失。租赁期间,发生下列任一情况的,乙方应按相当于三个月租金向甲方支付违约金并向甲方补付已享受的装修期间的租金总额。若支付的违约金不足抵付甲方损失(包括但不限于律师费等)的,乙方还应负责赔偿：1、乙方擅自退租；2、超过装修完工日仍未进场装修的,视为乙方擅自退租;3、甲方根据合同第9.2条之约定行使单方面解除合同的权利。若乙方拖欠合同约定的应付租金、物业管理费用、保证金、水电费及其他按合同约定应当支付的费用,乙方除应按合同上述条款的约定承担违约责任外,还应承担甲方应向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。乙方同意在乙方拖欠合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用且经甲方或物业管理机构发出书面催款通知后5天内仍不支付时,无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用,在不影响甲方其他权利的前提下,甲方或物业管理机构有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。合同另行约定了其他权利义务，被告签署日期为2017年3月27日。2017年6月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，该合同将租赁期限变更为自2017年6月1日至2019年5月31日，自2017年6月1日至2018年5月31日,该房屋租金为7,547.20元/月,税收保证金为10,291.63元/月,自2018年6月1日至2019年5月31日,该房屋租金为10,977.74元/月,税收保证金为6,861.09元/月,自2019年6月1日起租金参照市场价格。该房屋物业管理费单价为24元/月/平方米,合计5,413.68元/月。合同其余内容不变。2017年3月23日，被告支付2万元。2017年7月24日，原、被告签订《房屋交接单》：经双方代表共同查视,确认交接房屋内上述设施齐全,功能完好,符合使用要求,同意交接。2018年6月26日，被告支付6万元。2018年9月4日，原告向被告发出《催款函》：我司与贵司于2017年3月27日签订《房屋租赁合同》,合同约定贵司向我司承租位于上海市青浦区徐祥路XXX号XXX栋XXX室房屋,租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日。其中2017年6月1日至2018年5月31日,租金为7,547.20元/月,税收保证金为10,291.63元/月;2018年6月1日至2019年5月31日,租金为10,977.74元/月,税收保证金为6,861.09元/月。物业管理费为5,413.68元/月,由贵司向物业管理机构,即灿辉物业管理(上海)有限公司支付。鉴于上述事实,我司就贵司截止目前为止累计拖欠款项如下所示：租金及税收保证金211,286.08元，物业费28,723.12元。根据合同4.3的约定,如贵司逾期支付租金、物业管理费,每逾期一天,则贵司按逾期支付款项的0.3%向我司或灿辉物业支付违约金。按照合同约定,贵司逾期未支付相应费用的行为已经构成违约,严重损害了我司的利益。请贵司于收到函后7日内支付拖欠的各类未付金额。如贵司逾期仍不支付的,我司有权按照合同约定解除合同,同时保留通过法律途径追究贵司的违约责任的权利。2018年9月28日，原告向被告发出《解除合同通知函》：我司与贵司于2017年签订《房屋租赁合同》,贵司应于2018年9月28日前向我司支付241,411.48元(其中租金及税收保证金应付共计211,286.08元,物业管理费28,723.12元,水电费1,402.28元)。但截止至今,经我司多次催告后,贵司仍拒不履行支付租金及税收保证金、物业管理费、水电费等相关费用的义务,贵司的行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定,构成根本违约。现根据合同第9.2.5条即乙方未按本合同约定逾期5天不支付足额租金及其他费用的,郑重向贵司通知如下：1、自通知函贵司收到之日,即刻解除贵我双方上述的《房屋租赁合同》；2、请贵司按照合同的约定,在接到通知后5日内腾退房屋,付清费用。2019年10月29日，原告与被告签订《交接单》，被告将系争房屋交付原告，该《交接单》备注：房屋内的未交接的遗弃物，同意由灿玛和物业处理。审理中，本院根据被告之申请，依法对系争租赁房屋装修的造价通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司进行审价，因被告经催缴后仍未交纳鉴定费，2019年11月2日，上海中世建设咨询有限公司退回本案的鉴定。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、房屋交接单、催款函、EMS快递单、解除合同通知函、中国银行国内支付业务收款回单、交接单、信访件、上海市公安局案(事)件接报回执单等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告上海灿玛企业管理咨询有限公司表示，2017年6月1日房屋租赁合同变更了2017年3月23日的某某内容，故以2017年6月1日合同内容为准。被告提供的装修图纸、费用、空调改造合同真实性无法认可，没有装修单位、合同、没有付款凭证。微信聊天记录应当依法进行公证才符合证据形式要件，从内容看原告不断要求被告支付费用，但被告拒绝支付。原告股东变更过，物业费、水电费另案案件处理。信访件收到过，也回复了相关内容。被告提供的房屋交付书真实性不认可，无原告公司盖章、无相关人员签字。第二份合同内容变更了第一份，第一份合同未履行，原告要求解除的系第二份合同。租赁押金53,516.49元，合同附件五以及附件六第五条约定支付保证金53,516.49元，被告一共支付了8万元，扣除押金后的余款系租金。租赁给被告时的房屋状态毛坯。租赁房屋系延期交房，双方认可，故才会签订第二份房屋租赁合同，有相应的交接手续，被告认可上述交付情况。根据合同约定，如果延期交付，租期也系顺延的。关于关门、停水停电，原告没有上述行为，也查询了被告经营情况，被告在法院网站上存在大量的欠款、被告系失信人员，被告系自身原因没有支付租金以及水电费用。以上均不是被告拒绝向原告支付租金的理由。对于情况说明，系被告单方陈述，不进行质证。对报案回执真实性确认，但内容、证明目的不确认。家具清单、照片、通话记录均不确认，以原告提供的交接单为准。审理中，被告申请鉴定，由于被告未缴纳鉴定费，2019年10月29日向原告进行房屋装饰装修交接，原告认为与被告之间的房屋腾退、房屋交接事宜已经处理完毕，故对反诉诉请1不同意。合同解除时间2018年9月28日。被告上海思佳广告有限公司表示，第一份合同没有生效，后期有更改。第二份合同关系在第一份合同违约的前提下签订的。2017年3月签订的某某原告违约，后签订第二份合同。催款函收到了，只是原告单方诉求，从租赁期至2018年9月20日经过一年半没有缴纳房租，原告催款时间有问题。在没有解决问题的情况下就催收房租系不合理的。解除合同通知函收到过，但被告没有确认，不同意解除。原告招商信息证明原告招商，被告看到，才与原告接触，招商信息人员与交涉人员系同一人。装修图纸及费用明细单证明被告进场装修，装修的时间节点与合同时间节点有冲突。空调改造合同系与案外人的某某，系在原告协调下找的公司，该问题系甲方的问题。微信(被告代理人与原告招商人员王卉)聊天记录证明双方对合同履行交涉的内容。微信(原告方杨剑与被告代理人)聊天记录，原告以没有缴纳电费，但被告已经缴纳，原告恶意找理由。原告股东信息证明原告股东发生变化，原告股东为上海灿辉投资发展有限公司和上海飞马东方投资管理有限公司(以下简称“飞马公司”)，楼盘的招商团队系飞马公司，股东产生矛盾过程中，飞马公司退出，导致没有签订第三份合同。且第二份合同后的矛盾也无人解决。电费、物业票据证明只要办公时间，按照物业管理缴费的。信访件要求相关部门协调解决。房屋交付书系第一份合同签订后的房屋交付书，第二份合同也未履行，也未说明第一份合同无效。故两份合同均系有效的，均系原告违约。被告支付了8万元，原告开具5万余元的收据，单方面将5万余元作为押金。租赁给被告时的房屋状态毛坯。租赁方没有按时交付，影响了被告的办公时间。按照第一份合同2017年6月即可办公，但直至2017年11月，才进入办公。期间招租团队有变更，且后期团队否认了前期团队的承诺。2017年12月强制锁门，一直锁到2018年7月，即双方协商后支付了8万元，开了两个月。但2018年8月，原告又采取断电，导致无法经营。被告租赁原告房屋后，原告确实没有达到招租条件、没有按时交付。第二份合同有房屋交接单，但被告2017年12月才装修完毕，实际仅办公了三个月。原告没有提供律师合同、转账记录。双方没有交接，被告只是纯粹的搬离家具，分两次搬，但第二次去搬的时候发现家具、材料均已经没有了，已经报案。交接单系做过手脚的，物流公司拉走家具要求盖章，但填的材料与该份证据并非同一份，不是真实的交接单。印章系被告的，签字也系代理人签字的。但备注内容与事实不相符，当时没有同意由原告处理。当时协商的系分两次搬离，第一次确实搬走了上述东西。报警回单、尚未搬离东西的清单、照片打印件、通话记录证明被告没有完全搬离东西，原告擅自处理。两份合同约定的押金分别系59,691.45元、53,516.49元。反诉诉请2无法明确。搁置时间太长，且对方不承认2018年1月将门强行锁掉，被告能明确的在内的办公时间仅4个月，合同解除时间无法确认，要求赔偿家具、装修费用。根据庭审确认的事实，本院认为，2017年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，2017年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，后签订的某某对租赁期限、租赁费用、物业费作了变更，其余合同内容一致，原告认为第二份合同变更了第一份合同，履行的为第二份合同；被告则认为第一份合同未生效，后期有更改，第二份合同关系在第一份合同违约的前提下签订的，结合双方的陈述，第二份合同变更了合同对租赁期限等内容的约定，故双方履行的系第二份合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同履行过程中，被告未按约支付租金及税收保证金，依据租赁合同约定，被告逾期支付租金及其他费用超过5天的，原告有权解除合同，并有权向被告主张租金、违约金等。现被告已逾期支付租金多日，存在违约，原告向被告发送《解除合同通知函》要求解除合同，于法有据，故双方租赁合同自2018年9月29日解除。对于逾期付款违金，原告自愿将计算标准自每日千分之三调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，本院予以准许。关于保证金，根据合同约定，被告应支付保证金为53,516.49元，故被告支付8万元中保证金为53,516.49元，原告要求该保证金用于抵扣被告欠付租金，本院予以准许。被告占用系争房屋理应支付房屋使用费，被告于2019年10月29日腾退，原告要求支付房屋使用费，于法无悖，本院予以支持；关于房屋使用费标准，根据双方合同的履行及市场等因素，本院酌定为每月15,000元。原告要求被告支付律师费3万元，未提供相应的依据，本院不予支持。本案审理过程中，原、被告双方于2019年10月29日对系争房屋进行交接，被告将系争租赁房屋返还于原告，被告现主张系争房屋内有其物品，并未同意由原告处理，交接单不真实，该交接单中已注明房屋内未交接的遗弃物，同意由原告和物业处理，被告盖章并签字确认，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。合同履行过程中，被告存在违约，故被告要求原告支付装修、经营损失等反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海灿玛企业管理咨询有限公司与被告上海思佳广告有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿玛企业管理咨询有限公司租金人民币46,875.26元；三、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿玛企业管理咨询有限公司税收保证金人民币105,004.15元；四、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿玛企业管理咨询有限公司违约金人民币53,516.49元；五、被告上海思佳广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿玛企业管理咨询有限公司房屋使用费人民币195,500元；六、驳回原告上海灿玛企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海思佳广告有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币8,168.90元，减半收取计人民币4,084.45元，由原告上海灿玛企业管理咨询有限公司负担人民币427.75元，被告上海思佳广告有限公司负担人民币3,656.70元。本案反诉费人民币3,012.50元，由反诉原告上海思佳广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年十二月二十五日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。