广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15272号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：孙**。委托诉讼代理人：**恒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。被告：王治中，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：龚敏，即本案另一被告。被告：龚敏，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴涛，广东明境律师事务所律师。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告王治中、龚敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞，被告龚敏（同时系被告王治中的委托诉讼代理人），被告龚敏的委托诉讼代理人吴涛，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付2011年9月1日起至2019年6月30日止的综合物业管理费199374元及逾期付款违约金143022.32元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2019年6月30日，实际要求计算至被告履行之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2002年4月30日，原被告就租赁**号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》。同日，原被告就涉讼商铺签订了为期三年的《商铺租赁委托书》，约定被告委托原告代为出租和管理涉讼商铺，现该协议已执行完毕。2003年12月10日，双方再次就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。自2011年9月1日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未交纳相关综合物业管理费用。《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积60.6平方米商铺给被告，租金639元/月，租赁期限2002年6月1日至2032年5月31日。《南海市房地产租赁契约》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积60.6平方米，租赁期为20年，从2002年6月1日至2022年5月31日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米35元；原告同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计230280元，双方同意采用一次性付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金960元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年5月31日。因涉讼商铺自2011年9月1日起处于空置状态，被告未进行经营且一直未交纳相关综合物业管理费，原告已于2011年至2019年以EMS形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理，后期拒收邮件。截止至2019年6月30日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费199374元及逾期付款违约金143022.32元（按应缴金额的日万分之五暂计至2019年6月30日，要求计至实际履行之日）。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。两被告辩称：一、原告的举证不能支持其诉请，相关协议约定双方形成的权利义务关系，原告享受到相应权利便应履行相应义务。原告称其已尽到提供综合物业管理服务的义务，结合原告诉请，原告应举证证实其在2011年至起诉日前提供过综合物业管理服务，并应举证每月履行情况，原告目前的举证不能支撑证实其每月履行义务，原告诉请被告支付综合物业管理费没有依据。二、原告单方违约导致城市广场不能正常运营、常年处于荒废状态的，致使被告相关权益不能实现。原告在长达十年内基本上没有按照合同约定提供相应的物业管理服务，致使城市广场不能正常经营，涉讼商铺不能正常使用责任完全在于原告，被告保留相应的法律权利。三、确认被告没有缴纳2011年9月起的综合物业管理费，但希望原告能够提供2011年9月之前的被告缴纳物管费的单据凭证。综上，被告请求法院驳回原告全部诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，两被告人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.《南海市房地产租赁契约》原件1份。3.《南海市房地产租赁契约补充议定书》原件1份。4.《房地产租赁契约》原件1份。5.《商铺租赁委托书》原件1份。举证2-5，用以证明①原告将涉讼商铺出租给被告，根据举证3第七至九条的约定，被告需按照35元/平方米/月的标准向原告或原告委派的物业管理公司支付综合物业管理费，现考虑涉案商铺实际情况，原告自行将综合物业管理费调整为20元/平方米/月；根据举证3第十条约定，被告逾期支付管理费用，需按日2%计付逾期违约金，现原告已自行调整为按日万分之五计收违约金。②被告曾将涉讼商铺委托给原告出租，受委托期间的物业综合管理费由原告承担，委托期满后双方没有续约，涉讼商铺经营权归被告，被告应当按照租赁契约的约定向原告或原告委托的物业管理公司支付综合物业管理费。6.**铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表打印件1份，用以证明被告2011年9月1日至2019年6月30日的欠费情况。7.缴费通知、EMS全球邮政特快专递、改退批条、邮件查询证明原件1组，用以证明被告长期拖欠物业管理费，原告长期以来一直催收，但被告却不予理会。8.土地租赁合同复印件1份。9.粤房地证字第C*****4号房地产权证复印件1份。10.土地租赁协议原件1份。11.粤房地证佛字第******8号房地产权证复印件1份。举证8-11，用以证明原告合法享有涉讼商铺的出租权。12.企业机读档案变更登记资料（广东**发展有限公司）原件1份。13.企业机读档案变更登记资料（佛山市南海区**物业管理有限公司）原件1份。14.《物业管理委托合同》原件1份。15.《物业管理委托合同补充协议》原件1份。16.情况说明原件1份。17.电梯（包括扶梯、人行道）保养协议原件1份。18.电气设备能效服务合同原件1份。19.自动报警远程监控系统联网监测服务合同原件1份。20.清扫及垃圾清运处理服务协议原件1份。21.蚁患灭治合同原件1份。22.合同（LED广告字）原件1份。23.2018年春节醒狮活动协议原件1份。24.佛山市南海区**物业管理有限公司工资签收表（2018年8月份至10月份）原件36份。25.电费发票原件6份。26.水费发票复印件10份。27.购销合同及其发票原件各1份。28.报价单及其收据原件各2份。29.中央空调保养服务合同、发票原件各4份。30.照片112张。举证12-30，用以证明原告委托物业管理公司提供综合物业管理服务，聘请大量物业管理人员，对整个城市广场进行大量的物业管理工作，包括对城市广场的公共场所、公共设施设备进行维护和保养，负责电梯、中央空调、消防、监控等系统设备的维护保养，负责建筑物及场地的维护和修缮，提供保洁和安保服务，负责设置大型广告牌、举办购物美食节等宣传推广等。经质证，两被告对原告举证1中公安人口信息查询表，举证2-5、7、14-29，真实性均无异议；对举证1的营业执照，举证6、8-13、30，真实性均有异议，其中：举证16-23、27-30，不能证明原告在2011年9月至起诉之前尽到相应的物业管理服务的义务，原告应举证合同相对方已真实履行了合同义务，仅有合同不能证实其已尽到物管服务义务；举证29，恰好证明原告所提供的设施设备质量不可靠，存在极大问题，原告在履行物业服务过程中根本没有能力提供完善保障的物业管理服务；举证30，不能确定人物身份、拍摄时间、拍摄场景。举证24，系原告内部事务，与被告无关。举证25、26，原告没有举证证明其自2011年9月起每月支付水电费，无权就此向被告主张权利。诉讼中，两被告没有举证。经审查，两被告对原告举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证1中原告营业执照、举证10、12、13，两被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.原告举证6、30是原告单方制作的，原告举证11为复印件，两被告有异议，本院综合案件审理情况进行认定。3.原告举证8、9为复印件，两被告有异议，本院对其真实性不予采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：2002年4月30日，原告（甲方、出租方）和两被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海**房屋（房屋建筑面积60.6平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2002年6月1日至2032年5月31日止；等等。同日，原告（甲方、出租方）和两被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海**号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为60.6平方米；租赁期限从2002年6月1日至2022年5月31日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方。双方并对租金支付等进行了约定。同日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁委托书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺，期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止。2003年12月10日，原告（甲方、出租方）和两被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为960元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年5月31日。另查，位于佛山市南海区**座的房屋已办理房地产权证。本院认为：原告与两被告签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。两被告将涉讼商铺委托予原告经营管理，现委托经营管理期限已届满，涉讼商铺在委托经营管理期限届满之后的物业管理费、中央空调费、宣传推广费应由两被告承担。原告主张两被告没有支付涉讼商铺在2011年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理综合费用，两被告予以确认，本院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，两被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。根据原告的举证，原告确有对涉讼商铺所在商场提供综合物业管理服务，经综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整两被告应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。故两被告应支付2011年9月1日至2019年6月30日（共94个月）按每月1212元（60.6平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用113928元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，被告未按约定期限支付费用，原告请求被告从每月11日起支付违约金，本院予以支持。综合双方履行合同的情况，本院酌定被告以1212元为本金从2011年9月至2019年6月每月11日起，按年利率6%计付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王治中、龚敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付113928元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告王治中、龚敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1212元为本金分别从2011年9月至2019年6月每月11日起，至上述第一项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6435.94元（原告已预交），由原告负担3312.94元，两被告负担3123元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的3123元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  何伟东人民陪审员  谭志军二〇一九年十二月二十七日书 记 员  程学斌