沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初412号原告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市东陵区榆树屯。法定代表人：黎家辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苗瑞兴，系辽宁明格律师事务所律师。被告：温树海。被告：戴影。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地沈阳市和平区中山路176号。负责人：姜述松，系该支行行长。委托诉讼代理人：耿愫，系该支行职员。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托诉讼代理人苗瑞兴、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行委托诉讼代理人耿愫到庭参加诉讼，被告温树海、戴影经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告温树海、戴影签订的《商品房买卖合同》（合同编号E1402080145），并判令被告温树海、戴影协助原告办理撤销沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》备案登记；2.由被告承担公告费用、诉讼费用。事实及理由：2014年8月20日，原告与被告温树海、戴影签订《商品房买卖合同》（合同编号E1402080145），合同约定被告温树海、戴影购买原告开发的位于沈阳市沈河区房屋，付款方式为部分房款以按揭贷款的方式支付。2014年10月8日，原告（担保人）与被告温树海、戴影（借款人）以及中国建设银行沈阳中山支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》1份，被告从银行借款330000元。2015年8月，被告温树海、戴影开始拖欠银行贷款，直至2016年8月17日，原告因被告拖欠银行按揭贷款，承担了保证责任，代偿了被告所欠银行贷款本金及贷款利息共计329823.94元，其中本金311714.12元、贷款利息18109.82元。被告温树海、戴影的行为已严重违约，现原告根据《商品房买卖合同》附件四第六部分第12条第（b）约定，请求法院解除我公司与被告之间的《商品房买卖合同》。被告温树海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告戴影经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行述称，原告已代被告温树海、戴影偿还拖欠银行的贷款本息，现本息已结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告和第三人进行了举证和质证。被告温树海、戴影经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影签订编号为E1402080145的《商品房买卖合同》一份，其中，原告作为出卖人，被告温树海、戴影作为买受人，合同约定买受人以人民币5859.69元/平方米的单价购买位于沈阳市沈河区，建筑面积81.51平方米的房屋，房屋总价款为人民币477623元。该合同补充协议第六部分约定：买受人应于本合同签订时交纳首期房款人民币147623元，余款人民币330000元采用银行商业贷款方式支付，并应于2014年11月20日前办理完毕放款到账。买受人已经于本合同签订前了解贷款银行及/或住房公积金管理机构发放贷款的相关政策（包括但不限于贷款的年限、金额和利息、贷款人应具备的资格和条件、贷款人需要提交的全部资料及承担的费用）。买受人保证在本合同规定的付款期限之前将贷款足额付至出卖人指定账户，如果由于买受人及/或贷款银行及/或住房公积金管理机构的原因（包括但不限于买受人的首付款比例或资信状况未满足贷款银行及/或住房公积金管理机构要求导致贷款银行及/或住房公积金管理机构未批准买受人的贷款申请，或该贷款银行及/或住房公积金管理机构批准给买受人的贷款金额或年限与其申请的贷款金额或年限不符，或者贷款银行及/或住房公积金管理机构放款时间迟延等原因）未能按照本合同正文第六条规定的期限付清全部房价款的，出卖人有权根据本补充协议第七部分第14条约定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人应当根据其与银行/住房公积金管理机构签署的按揭贷款合同的约定，按期足额向贷款银行清偿本息。买受人承诺，如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行/住房公积金管理机构向出卖人要求承担担保责任的，则买受人保证其应于收到出卖人书面通知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受的损失（包括出卖人全部代付款项以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的代付款项自出卖人还款之日起至买受人清偿之日止的利息）偿还出卖人，否则商品房尚未交付的，出卖人有权解除合同，双方应按本补充协议第十六部分约定执行；第七部分第14条约定：买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人同意按照总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已支付的该商品房房价款中抵扣违约金及超出违约金的损失，如出卖人因买受人违约而造成的经济损失超过已付房价款金额，不足部分须由买受人负责补足。因买受人逾期付款导致出卖人通过诉讼或仲裁方式追究其违约责任的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应有买受人承担；第十六部分关于合同解除约定：无论因任何原因本合同解除后，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，并在合同解除后的10日内配合出卖人完成办理注销本合同网上签约、商品房所有权预告登记（如有）、预购商品房抵押权预告登记（如有）、抵押登记（如有）等有关登记备案手续。买受人逾期办理前述合同解除手续的，应按日向出卖人支付该商品房总房价款万分之三的违约金。如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或者仲裁方式强制要求配合的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担。本合同解除后，出卖人须向买受人退还其已经支付的全部或部分房价款的，应按以下原则办理退款手续：出卖人应在本合同全部解除手续办理完毕且买受人已按照本条约定腾退房屋后的60日内，扣除违约金、房屋使用费、刷卡手续费、转款手续费、跨境付款因退款发生的相关税费、注销本合同备案登记手续费、注销本合同抵押登记手续费、解除按揭合同手续费及其他出卖人有权扣除的款项后，将买受人已付房价款剩余部分退还买受人。本合同其他条款明确约定本合同解除后出卖人需支付利息的，出卖人应在按照本条款退还房价款的同时向买受人支付利息，利息按中国人民银行同期活期存款利率，自买受人付款之日起计算至出卖人退款之日止。但由于买受人未按本合同规定的时间办理合同解除手续或者其他买受人的原因，导致出卖人退款日期延后的，出卖人不支付因此所导致的退款延迟期间的利息。买受人应至出卖人指定地点办理退款手续，买受人延期领取出卖人退还的房价款和利息的，出卖人不承担责任，也不需支付迟延期间的利息；买受人延期超过30日后，出卖人有权将应退还的房价款交公证机关提存，所需费用由买受人承担。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在“出卖人”处盖章，被告温树海、戴影在“买受人”处签字按手印。合同签订后，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向被告温树海、戴影开具编号为00177455的销售不动产统一发票，金额为477623元。同时，原告与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订编号为B2014第001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，其中，原告作为“保证人（甲方）”，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行作为“债权人（乙方）”。合同约定：最高额担保期限自2013年12月6日至2015年12月6日，最高限额为贰亿元整，保证方式为连带责任保证。2014年10月8日，被告温树海、戴影与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订编号为210360098-2012-20140291580的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，其中，被告温树海、戴影作为借款人，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行作为贷款人。合同约定：被告温树海、戴影向原告借款33万元，用于购买售房人为保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为81.51平方米的房屋，该房屋的成交价为477623元，贷款人将款项一次性划入保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行开立的银行账户，借款期限为120个月（2014年10月8日至2024年10月8日），贷款执行年利率为6.55%，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下浮调整，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方法采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，一个月归还本息金额为3755.48元。担保方式为保证和抵押。其中，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押房产位于沈阳市沈河区，建筑面积81.51平方米，抵押财产的价值为477623元。同时，合同第十六条第一款关于借款人违约情形的约定：“（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”第十七条第一款关于贷款人救济措施约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行”。被告温树海、戴影在“借款人”和“抵押人”处签字按手印，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行在“贷款人”处盖章。合同签订后，第三人依据合同约定向被告发放贷款33万元，款项汇至售房人即原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的银行账户。原告与被告温树海、戴影对于案涉房屋一直未能完成交付。2016年8月9日，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向原告出具《提前收回个人贷款本息通知书》一份，内容载明：“我行向你公司购房人温树海（身份证号：2101111960××××××××）发放贷款33万元，现购房人对该笔贷款未合同约定按时足额偿还本息，依借款合同约定，我行现决定提前收回该合同项下全部贷款。依我行与你公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号B2015第10号），如借款人未还款，你公司应承担连带保证责任，现我行请你公司在2016年8月30日日前归还该笔合同项下的全部借款本金311714.12元，以及剩余全部利息及其他费用。”原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在上述通知书中盖章，表明通知书已经知悉。2016年8月17日，原告代被告温树海、戴影向第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行偿还贷款329823.94元，其中，贷款本金311714.12元、贷款罚息16445.68元、利息16445.68元。同日，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向被告温树海出具《中国建设银行个人贷款提前还款通知书》和《结清证明》各一份，载明贷款总额33万元已全部结清，提前还本金额311714.12元。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2016年12月1日，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行出具情况说明一份，内容：“借款人温树海、戴影因涉及与建行中山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》违背了按时还款的条款约定，逾期超过90天，经多次催交仍未还款，我行于2016年8月17日解除与借款人贷款关系，所欠款项已由担保人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司偿还。”本案系发回重审案件，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司曾于2017年1月13日以温树海、戴影为被告起诉至本院，请求法院判令解除该公司与温树海、戴影的《商品房买卖合同》（合同编号E1402080145），请求法院判令被告协助原告撤销位于沈阳市沈河区房屋在沈阳市房产局的登记备案；请求法院判令被告返还该公司垫付的银行利息18109.82元以及该垫付部分资金从2016年8月17日起至其偿还全部债务止期间的同期银行贷款利率的利息。截至2016年10月9日，利息为126元；请求法院判令被告承担47762.3元违约金；请求法院判令被告承担诉讼费等该公司因主张债权支出的一切必要费用，以上四项金额共计65998.12元。本院于2018年3月30日作出(2017)辽0103民初809号民事判决书，判令：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告温树海、戴影于本判决发生法律效力后十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司撤销位于沈阳市沈河区房屋的登记备案手续；三、被告温树海、戴影于本判决发生法律效力后十日内，一次性给付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司代偿款项人民币18109.82元及利息（自2016年8月18日至实际清偿之日，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；四、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司不服该民事判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理，于2018年10月12日作出(2018)辽01民终8508号民事判决书将该案发回我院重审，理由是：一审中，虽然保利达公司向法庭提供案外人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行出具的个人贷款还款凭证及情况说明，用以证明该行已与借款人温树海、戴影解除了贷款关系，且所欠款项已由担保人保利达公司偿还。但是，在温树海、戴影经传唤未到庭，贷款关系是否解除未依法确认的情况下，仅凭上述证据无法反映出保利达公司代为偿还的本金、利息、罚息等具体明细数额。而一审法院在未查清上述事实的情况下，径行判令解除保利达公司与温树海、戴影签订的《商品房买卖合同》、撤销案涉房屋登记备案手续、温树海、戴影支付代偿款项18109.82元及其利息，有失妥当，系属证据不足。故本案应追加案涉贷款银行作为本案当事人，以便查清上述事实，并正确下判。现原、被告因商品房销售合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告温树海、戴影经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，自愿达成，合法有效，受法律保护，故，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影之间已形成商品房买卖合同关系，各方应按合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，结合案涉商品房买卖合同补充协议的约定以及第三人中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行提供的证据和陈述，可以看出，因被告温树海、戴影的违约行为致使原告代二被告垫付了银行按揭贷款，而被告温树海、戴影经本院合法传唤未到庭，因案涉房屋无法完成交付，无法实现合同目的，因此，原告要求解除合同，符合法律规定和合同约定的解除条款。故，对于原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告协助办理撤销商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于案涉商品房买卖合同解除后，双方当事人是否存在相互返还款项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽被告温树海、戴影已向原告缴纳首期房款147623元，案涉商品房买卖合同解除后，原告应按照合同约定返还首期房款，但鉴于原告代被告垫付银行按揭贷款本息329823.94元，明显大于首付购房款，且根据商品房买卖合同补充协议的约定，被告的违约行为亦需承担相关违约责任，因此，首期购房款已经在代垫款项中予以抵消。同时，由于原告在本案中变更诉讼请求，并未要求被告返还垫付款以及承担违约责任，系原告自愿处分自身民事权利，本院不予干涉。因此，对于商品房买卖合同解除后，双方当事人之间是否相互返还以及返还的具体数额的问题，原、被告均可以另行主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告温树海、戴影于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告温树海、戴影于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司办理撤销坐落于沈阳市沈河区（建筑面积81.51平方米）房屋备案登记手续（撤销房屋备案手续的相关费用由被告温树海、戴影承担）；三、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如被告温树海、戴影未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，公告费1200元，由被告温树海、戴影承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李晓霞人民陪审员  侯 静二〇一九年十二月十九日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。