上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8937号原告(反诉被告)：刘凤妹，女，1947年2月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：石靓，上海华勤基信律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘旭，男，1979年10月9日出生，汉族，住上海市。原告刘凤妹与被告潘旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，潘旭以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘凤妹及其委托诉讼代理人石靓，潘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤妹向本院提出诉讼请求：一、判令潘旭支付房屋租金78,000元(自2017年12月17日至2018年12月16日止，每月6,500元)。二、判令潘旭支付房屋使用费24,141.25元(自2018年12月17日至2019年4月2日)。事实与理由：2016年12月5日，刘凤妹、潘旭签订《门面房屋出租协议》(以下简称出租协议)，双方约定：刘凤妹将其位于上海市广灵二路XXX号房屋(以下简称系争房屋)租给潘旭使用，面积为44.5平方米。租期从2016年12月16日至2018年12月16日止。每月租金6,500元，支付方式为付二押一。合同签订后，刘凤妹即将房屋交付了潘旭，潘旭使用至今。合同履行初期，潘旭尚能履行合同，按期支付租金，但从2017年12月起不再支付房租。刘凤妹多次催讨，并告知潘旭如不愿意再履行合同，可将房屋返还，双方协商解除合同。但时至今日，潘旭既未支付房租，且霸占房屋至今。按照合同约定，潘旭应支付2017年12月17日至2018年12月16日的房屋租金78,000元，并按照每天222.50元(5元/平方米*44.5平方米)支付2018年12月17日至2019年4月2日的房屋使用费用。潘旭辩称及反诉称，不同意刘凤妹的诉请。系争房屋是以门面房对外出租的，潘旭租用系争房屋是用于经营服装店，但系争房屋在2017年11月7日被物业、军队封门，是因为系争房屋是军队房产不能出租、不能办理营业执照，导致潘旭无法继续使用系争房屋。潘旭租用系争房屋后花费6万余元进行了装修，购置了物品、货物准备用于经营，系争房屋被封后，其内的物品一直堆放其中，因与刘凤妹无法就赔偿问题达成一致，故未与刘凤妹办理房屋的交接。潘旭支付房屋租金至2017年12月15日，但自2017年11月7日起就未再使用系争房屋，故不同意支付房屋租金及使用费。潘旭反诉要求：一、判令刘凤妹赔偿潘旭房屋装修费6万元、服装货物损失4万元；二、判令刘凤妹返还潘旭已付的房屋租金11,900元(2017年10月20日至2017年12月15日)；三、判令刘凤妹返还潘旭已付的押金6,500元。刘凤妹对反诉辩称，不同意潘旭的反诉请求。系争房屋被封门是因为潘旭属于无证经营。潘旭主张的房屋装修、货物损失并无证据证明，实际上其并未进行过装修。潘旭支付的押金6,500元不同意返还，应作为违约金予以扣留。本院经审理查明如下事实：上海市广灵二路XXX-XXX号房屋产权属东海舰队司令部管理处，使用权被永久转让给其职工刘凤妹，系争房屋为该房屋的一部分。2016年12月5日，刘凤妹、潘旭签订出租协议，约定：刘凤妹将系争房屋出租给潘旭使用，面积为44.5平方米；租赁时间为2年，从2016年12月16日起至2018年12月16日止；每月租金6,500元，支付方式为付二押一；拖欠房租超过一个月，刘凤妹有权收回房屋；租赁期满后，潘旭应无条件将房屋归给刘凤妹，如超期返还，每逾期一天，潘旭应按5元/平方米向刘凤妹支付房屋占用费。出租协议签订后，刘凤妹依约交付了房屋，潘旭依约支付约定的相关押金。潘旭支付租金至2017年12月15日。2017年10月20日，上海市虹口区市场监督管理局广中市场监督管理所、上海市虹口区广中路街道房屋管理办事处、上海市公安局虹口分局广中路派出所、上海市虹口区城市管理行政执法局执法大队广中路街道中队向“广灵二路XXX号商铺房东”发出《告知书》，载明：任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告；为无照经营提供生产经营场所、保管、仓储等便利条件；不得擅自改变房屋使用性质；不得分隔搭建后出租房屋等。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2017年11月1日前进行整改。对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处。同日，上述四单位向“广灵二路XXX号商铺经营者”发出《告知书》，载明：任何单位不得从事无照经营、违反规定设置户外设施、擅自改变物业使用性质等。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2017年11月1日前自行整改关门停业，对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处取缔。2017年11月7日，系争房屋前门被有关部门以混凝土封住。后刘凤妹、潘旭未能就房屋交接、赔偿事宜协商一致，系争房屋双方一直未能交接。潘旭在系争房屋遗留有若干物品货物。审理过程中，潘旭于2019年4月2日表示不申请对其留置在系争房屋内物品货物进行评估，可由刘凤妹自行处理，刘凤妹遂收回系争房屋。上述事实，有刘凤妹提供的出租协议、租用公房凭证、军队房地产租赁许可证、证明、律师函，潘旭提供的照片、告知书以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。出租协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。潘旭应依约支付其欠付的租金及出租协议期满后占用系争房屋的使用费，出租协议中双方明确约定了租金及占用费计算标准，但鉴于出租协议中明确约定系争房屋为商业用房，而系争房屋于2017年11月7日就被有关单位封门，显然潘旭使用系争房屋无法完全实现合同目的。原告称系争房屋被封门系因潘旭无证经营被有关单位查处，但无证经营导致系争房屋封门显然不合常理，本院无法采信。综上所述，基于公平原则考虑，本院酌情确定系争房屋租金及使用费标准。关于潘旭的反诉请求，本院已经酌情调低其应付的租金及房屋使用费，故对其要求返还已付租金的诉请不再支持；潘旭主张装修损失及货物损失，但未提供相关证据，出租协议中并无装修补偿的约定，本院不予支持；潘旭主张返还押金，其在租赁期内长期欠付租金，租赁期满后继续占用系争房屋拒绝返还，显属违约，押金作为其交付刘凤妹的履约保证，刘凤妹有权扣留。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、潘旭应于本判决生效之日起10日内向刘凤妹支付上海市广灵二路XXX号房屋2017年12月17日至2018年12月16日的租金39,000元；二、潘旭应于本判决生效之日起10日内向刘凤妹支付上海市广灵二路XXX号房屋2018年12月17日至2019年4月2日的使用费12,000元；三、驳回刘凤妹的其他诉讼请求；四、驳回潘旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,342.81元，由刘凤妹负担1,171.41元，潘旭负担1,171.40元；反诉受理费1,334元，由潘旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张廷奎人民陪审员  杨 红人民陪审员  姚茂吾二〇一九年十二月二十七日书 记 员  周 梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。