广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初2700号原告：罗定市卓越物业服务有限公司，住所地：罗定市*********凤凰新城住宅小区G座第一层第一卡。统一社会信用代码：914********41335X5。法定代表人：谭显明，总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：邓素群，女，1962年9月21日出生，汉族，住罗定市*************************，身份证号码：442************806。原告罗定市卓越物业服务有限公司（以下简称“卓越公司”）与被告邓素群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托诉讼代理人朱效根、邓辉宇，被告邓素群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付自2014年9月至开庭当月拖欠的物业管理费，暂计至2019年7月为12036元，水费1203.60元，公摊电费1342.20元；2.依法判令被告支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日为10467.03元；3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求物业管理费暂计至2019年5月31日止。原告诉称的事实和理由：被告为罗定市*********凤凰新城住宅小区**号房业主，房屋面积为136.19㎡。根据原告与被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区居住环境。但自2014年9月开始，被告停止缴纳物业管理费及相关费用，依合同第二章第十条第一款约定，小区物业费单价1.50元/平方米/月，每月应交204元，截止2019年7月，被告已欠缴59个月物业管理费，共计欠缴12036元。此期间还欠缴原告垫付的水费1203.60元，公摊电费1342.20元。依合同第二章第十条第二款约定，原告有权主张以每月所欠物业费为基数，自逾期之日起按每日1‰为标准，分段计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日已产生10467.03元违约金。原告每月向被告送达收费通知单催收物业费，同时也通过电话、公告等方式向被告催缴物业管理费，但被告均置之不理。被告已实际享受了物业管理服务，但其欠缴行为不但侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉请。被告邓素群辩称：被告认为违约金过高，原告提供的物业服务存在问题，被告是因为楼顶漏水、下水道堵塞要求原告处理无果才拒绝缴交物业管理费的。本院经审理认定事实如下：原告卓越公司于2012年7月27日登记成立，经营范围包括物业服务、新建房屋租赁代理、清洁服务等。被告邓素群是凤凰新城商住小区**号房的业主。凤凰新城商住小区为云浮市创宇贸易有限公司开发建设，云浮市创宇贸易有限公司经与原告卓越公司协商，选聘原告卓越公司对凤凰新城商住小区提供前期物业管理服务。2012年9月26日，被告邓素群与谢海贤向云浮市创宇贸易有限公司购买了案涉房屋，合同约定建筑面积136.54平方米，并于2014年5月27日办理了收楼手续。2013年5月15日，被告邓素群作为甲方与原告卓越公司作为乙方签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》（以下简称“合同”），甲方将凤凰新城小区委托给乙方进行物业管理。合同第九条约定，在供水供电公司委托乙方向甲方收取水费和共用设施设备运行产生的水电费时，甲方须及时缴纳，逾期未缴的甲方须每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十条约定，1.物业管理服务费按1.50元/平方米/月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），甲方每月应交的物业管理费总额为204.81元（单价乘以建筑面积）；2.甲方每月25日前（节假日顺延）缴纳当月的物业管理费给乙方，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金；3.甲方每月25日前缴纳乙方代垫的公摊水电费，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十一条约定，自小区业主委员会依法成立并聘请物业服务企业签订物业服务合同时止。被告收楼后，按合同向原告交纳了2014年8月前的物业管理费。2014年9月1日起，被告因涉案楼顶漏水、下水道堵塞，要求原告物业公司处理无果，拒绝缴交物业管理费。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。以上事实，有原告提供的业主收楼资料签收表、业主收楼水电底数确认表、业主收楼签收钥匙表、《凤凰新城小区前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、分摊电费票据、水费票据、收费通知单以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告卓越公司与被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金；二、被告应否向原告支付水费和公摊电费。关于被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告卓越公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持，物业费的具体金额，以本院核实的为准，被告需支付的是2014年9月至2019年5月共57个月的物业管理费共11628元（204元/月×57个月）。对于违约金的问题，原告卓越公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告卓越公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，原告卓越公司请求被告支付违约金的主张，本院予以采纳。但原告根据合同第十条的约定请求逾期则每日按未缴金额1‰计付违约金，标准过高，本院调整违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付之日起计至付清之日止。被告答辩称其房屋漏水，原告未进行处理的问题，涉及其与楼上业主之间相邻权的关系，现被告以此拒绝交费，理由并不充分，本院不予采纳。关于被告应否向原告支付水费和公摊电费的问题。首先，对于水费的问题，由于原告卓越公司水费的计算方法有误，本院应根据水费发票显示的计算方式予以调整，但原告未能提供完整的证据证实不同时期，被告的用水量、水费的单价、排污量的折算等事实，本院无法核实被告应缴纳水费的金额，故原告请求被告支付水费的请求，本院难以支持。其次，对于分摊电费问题，原告卓越公司虽提供了部分公摊电费的发票，但对于分摊的电费是否按照规定进行分摊，分摊的电费是否已扣除物业服务办公区域的电费等，原告在诉讼过程中未能举证证实其分摊给业主的电费符合事实和法律依据，亦没有在规定的期限内委托第三方有资质的机构进行核算，故原告卓越公司要求被告支付公摊电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告卓越公司可待核算结果作出后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告邓素群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费11628元。二、限被告邓素群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费的逾期违约金（2014年9月至2019年5月期间，每月拖欠的物业管理费，分别以204元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月25日起计算至付清之日止）。三、驳回原告罗定市卓越物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元（原告已预交），由被告邓素群负担99元，原告负担114元。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月十日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。