湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1228民初1538号原告（反诉被告）：芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司，住所地芷江侗族自治县芷江镇前进路280号。法定代表人：龙超群，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：滕英，1974年6月5日出生，女，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区芷江路7栋。法定代表人：王金林，系公司董事长。委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。原告（反诉被告）芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称芷江城投公司）与被告（反诉原告）湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称捷超公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序审理，在审理过程捷超公司提出反诉，于2019年12月27日进行了合并公开开庭审理。芷江城投公司委托诉讼代理人滕英、吴泽刚，捷超公司委托诉讼代理人王建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）芷江城投公司向本院提出本诉请求：1.判令捷超公司给付芷江城投公司“锦绣新城”所分配的住房销售价款14822763元；2.判令捷超公司以应付房款为基数按照同期中国人民银行公布的一年至三年期贷款基准利率给付逾期付款的利息或占用费。事实与理由:芷江城投公司2012年9月6日与怀化市鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）签订《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》（以下简称招商引资合同），采取由芷江城投公司供地、鸿翔公司全额出资修建明山路安置区即“锦绣新城”住宅小区，小区内建筑（包括住房、门面、柴棚、车库）双方按3.5：6.5的比例分配面积。2013年5月30日，鸿翔公司提出《请求变更明山路安置区合作开发建设单位的报告》，经芷江侗族自治县人民政府批准，同意该项目由捷超公司承继进行合作开发。现该项目由捷超公司负责开发已建成并交付使用。2017年11月13日双方共同拟定的《锦绣新城拆迁区域划定方案》确定小区高层、多层、商业、车位、杂物间、阁楼按35%：65%的比例分配。为进一步明确“锦绣新城”小区房屋产权分配，双方2018年10月27日签订河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同的补充协议。根据《锦绣新城拆迁区域划定方案》芷江城投公司应分配住宅房屋308套（30856.4㎡），现该308套房屋除去118套安置给被拆迁户外，剩余住房委托捷超公司代理销售，其实捷超公司将应分配给芷江城投公司的1号楼39套住宅早已销售，所得住宅房款14822763元至今未予支付。捷超公司将芷江城投公司的住宅房屋销售后应当及时给付销售价款。自2019年以来，芷江城投公司多次要求捷超公司给付房款，捷超公司以种种理由推诿拖延至今。综上所述，捷超公司售房后不及时支付住宅房屋销售价款的行为严重侵害芷江城投公司的财产权益，捷超公司对不及时给付的房款应当支付利息或占用费。芷江城投公司为维护自身权益不受侵害，特向人民院提起诉讼。原告（反诉被告）芷江城投公司就本诉和反诉向本院提交下列证据：1.招商引资合同一份，拟证明芷江城投公司与鸿翔公司于2012年9月6日签订《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》，采取由芷江城投公司供地、鸿翔公司全额出资修建明山路安置区即“锦绣新城”住宅小区，小区内建筑（包括住房、门面、柴棚、车库）双方按3.6：6.5的比例分配面积；2.变更报告一份，拟证明鸿翔公司于2013年4月11日向城投公司申请变更明山路安置区合作开发建设单位报告，提出明山路安置区由捷超公司开发建设，且领导作出批示，同意由捷超公司与芷江城投公司合作共同开发；3.协议书一份，拟证明芷江城投公司与鸿翔公司于2013年5月30日签订协议书，芷江城投公司同意终止与鸿翔公司于2012年9月6日签订的招商引资合同，捷超公司概括承受鸿翔公司的权利义务；4.补充协议书一份，拟证明芷江城投公司与捷超公司于2018年10月27日签订河西明山路安置区项目合作建设招商引资补充协议书，双方近一步明确“锦绣新城”小区的高层住宅、多层住宅、商业、车位、杂物间、阁楼产权均按建筑项积3.5：6.5的比例分配；5.锦绣新城返迁区域划定方案一份，拟证明捷超公司返还项目35%建筑面积作为安置补偿，合理分配至高层、多层、商业、杂物间、阁楼给芷江城投公司，芷江城投公司应分得“锦绣新城”住宅及阁楼308套，其中一号楼的安置房为124套；6.锦绣新城资产销售代理合同一份，拟证明芷江城投公司与捷超公司于2018年10月27日签订《锦绣新城资产销售代理人同》，约定芷江城投公司委托捷超公司就“锦绣新城”项目资产进行销售；7.锦绣新城销售芷江城投公司39套房屋明细一份，拟证明芷江侗族自治县住房保障服务中心证实捷超公司将本属于芷江城投公司一号楼安置房的39套住宅出卖并依法登记备案，所得住宅房款14822763元。被告（反诉原告）捷超公司提出反诉请求：判令芷江城投公司赔偿捷超公司损失2985275.99元；2.诉讼费由芷江城投公司负担。捷超公司本诉答辩及反诉的事实与理由：一、芷江城投公司存在违约行为，应当赔偿损失并退还应退款项，相应数额应当予以扣减。2012年9月6日，芷江城投公司与鸿翔公司签订了《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》，约定由双方合作开发河西明山路安置区项目。后鸿翔公司由于资金压力，请求将明山路安置区的合作开发建设单位变更为捷超公司，并于2013年4月11日向芷江城投公司提出《请求变更明山路安置区合作开发建设单位的报告》。后经相关部门批准，同意明山路安置区项目由捷超公司承继进行合作开发。2018年10月27日，芷江城投公司与捷超公司就明山路安置区项目签订了《河西明山路安置区项目合作建设招商引资补充协议书》及《锦绣新城资产销售代理合同》。明山路安置区项目由捷超公司承继进行合作开发，鸿翔公司在明山路安置区项目享有的权利、承担的义务均概括性移转至捷超公司，包括《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》中的权利义务。《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》第六条第一款第四项约定了芷江城投公司具有负责协助落实安置区建设项目报建中行政事业性和服务性收费包干优惠政策的义务，并明确标准为15.5元/㎡，但芷江城投公司并未履行合同义务，违反了合同约定，给捷超公司造成了损失共计2985275.99元（计算方式为：按包干费15.5元/㎡，应缴纳金额1781408.49元，实际缴纳金额为4766684.48元，差额为2985275.99元）。芷江城投公司违反了合同约定，应当赔偿捷超公司损失并退还应退款项。二、本诉中，因明山路安置区项目产生的债权债务及捷超公司与芷江城投公司之间的债权债务尚未结算，包含住房销售价款在内，其总数额、形式等尚未确定，不能开始计算利息，利息应从债权债务关系明确且债权人提出诉讼主张之日才能起算。综上所述，人民法院在查明事实的基础上依法判决。被告（反诉原告）捷超公司就本诉和反诉向本院提交下列证据：1.《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》一份，拟证明城投公司与鸿翔公司合作开发明山路安置区项目，后鸿公司在项目（包括本合同）的权利义务概括性移转至捷超公司，捷超公司享有本合同约定的权利，芷江城建投公司对捷超公司负有本合同约定的义务，本合同第六条第一款第四项约定了芷江城投公司具有负责优惠政策的义务，但芷江城投公司未履行合同义务，给捷超公司造成了损失，第七条约定了资金交付和履约保障，芷江城投公司收受了预售地价款及履约保证金，但未结算、未退还；2.《请求变更明山路安置区合作开发建单位的报告》一份，拟证明明山路安置区项目由捷超公司承继进行合作开发，鸿翔公司在项目（包括《河西明山路安置区项目作建设招商引资合同》）的权利义务概括性移置至捷超公司，捷超公司享有《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》约定的权利，芷江城投公司对捷超公司负有合同约定的义务；3.《河西明山路安置区项目合作建设招商引资补充协议书》一份，拟证明芷江城投公司与捷超公司就明山路安置区项目产权分配、安置房装修、税费承担等作了补充约定，鸿翔公司在项目（包括《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》）的权利义务概括性移转至捷超公司，捷超公司享有《河西明山路安置区项目合同建设招商引资合同》约定的权利，芷江城投公司对捷超公司负有合同约定的义务；4.《锦绣新城资产销售代理合同》一份，拟证明芷江城投公司委托捷超公司代为销售房产的相关事实；5.项目行政事业性和服务性收费凭证、相关计算附表一份，拟证明芷江城投公司未履行合同义务，违反了合同约定，芷江城投公司的违约行为给捷超公司造成了损失。捷超公司对城投公司提交的证据均无异议。城投公司对捷超公司提交的证据1、2、3、4无异议；对证据5的质证认为：根据《湖南省人民政府办公厅转发省建设厅等单位关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》湘政办发（2009）63号文件，行政事业性收费主要包括：用地管理费、土地权属调查、地籍测绘费、利用测绘成果、成图资料费、城市基础设施配套费、城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、房屋所有权登记费、白蚁预防费、城市绿化赔偿费、城市绿化补偿费、结合民用建筑修建防空地下室易地统建费、水土保持设施补偿费、水土流失防治费、文物考古调查勘探、发掘费、排污费、绿化费、一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费。经营服务性收费项目主要包括：土地评估费、土地交易服务费、施工图审查费、施工安全服务费、建设工程交易服务费、房产价格评估费、建筑垃圾污染街道保洁费、建设项目环境影响咨询费、新建（构)构筑物防雷设计审核和检测费。捷超公司提出的以下费用属于行政事业性和服务性收费：重点项目包干费、防雷设计审核和检测费、城建档案综合服务费、建设工程交易服务费、文物调查勘探费。根据捷超公司提供的费用证据明细，一期工程报建费用为730474+22621+25760+17600=796455元，二期工程报建费用为515726.85+24105+40000=579831.85元，三期工程报建费用为30000+27740+776913.3=834653.30元，合计2210940.15元。根据锦绣新城返迁区域划定方案，该项目建筑面积为118295.82㎡，招商引资合同约定的包干费用按15.5元/㎡计算，捷超公司应缴纳1833585.21元，根据招商引资合同的约定捷超公司多交包干费2210940.15元-1833585.21元=377354.94元。本院对城投公司、捷超公司提交的证据进行了审查，双方无异议的事实及证据本院均予以采信并在卷佐证；双方有争议的捷超公司提交的证据5，关于行政事业性和服务性收费凭证的核定，本院依据相关政策结合双方合同约定，认定芷江城投公司审核确认的质证意见。本院认为，捷超公司对城投公司本诉诉请的事实和价款14822763元没有异议，但其反诉要求按照《河西明山路安置区项目合作建设招商引资合同》约定扣除属于安置区建设项目报建中行政事业性和服务性收费包干优惠政策金额，同时城投公司本诉诉请的利息应从债权债务关系明确且债权人提起诉讼之日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。本院确认属于本案双方合同约定包干优惠政策的行政事业性和服务性收费金额2210940.15元，根据锦绣新城返迁区域划定方案，该项目建筑面积为118295.82㎡，招商引资合同约定的包干费用按15.5元/㎡计算，捷超公司应缴纳1833585.21元，根据招商引资合同的约定捷超公司多交包干费（2210940.15元-1833585.21元）=377354.94元，城投公司应当依照合同约定返还捷超公司。对于城投公司诉请支付住房销售款14822763元，因捷超公司没有异议，本院予以支持；对利息支付因之前双方没有进行结算及有相关支付利息的约定，本院认为利息应当从起诉之日即2019年11月14日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至款项付清为止较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司所分配的住房销售款14822763元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年11月14日起计算至款项付清之日止）；二、原告（反诉被告）芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司于本判决生效后一个月内支付被告（反诉原告）湖南捷超房地产开发有限公司多交安置区建设项目报建中行政事业性和服务性收费优惠政策包干费377354.94元；三、驳回原告（反诉被告）芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司与被告（反诉原告）湖南捷超房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110737元，减半收取55368.50元（已预收）,由湖南捷超房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费30682元，减半收取15341元（已预收），由芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司负担。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  胡国平二〇一九年十二月三十日代理书记员  贺 娟