湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1081民初1575号原告：彭宪问，男，1955年8月7日出生，汉族，湖南省株洲县人，农民，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。被告：胡跃改（又名胡家雄），男，1958年2月8日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住资兴市。被告：许合香(被告胡跃改之妻)，女，1963年4月7日出生，汉族，住址同上。以上两被告的委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡巧珍（系被告胡跃改之女），女，1986年3月17日出生，汉族，湖南省资兴市人，住郴州市苏仙区。原告彭宪问与被告胡跃改、许合香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭宪问及其原告委托诉讼代理人黄社茂、被告胡跃改、许合香的委托诉讼代理人周海英、胡巧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭宪问向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告限期将坐落于资兴市东江街道办资兴大道北侧106门面（建筑面积21.08㎡，房产证号：资房权证东江字第xx号和xx号）的产权转移登记至原告名下，转移登记的费用由两被告承担；2、请求判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年8月28日，原告与被告胡跃改等村民签订《建房施工合同》，由原告承包建筑被告胡跃改等村民位于东江开发区的房屋建设工程。2011年元月1日，原告彭宪问与被告胡跃改等村民签订《建房补充协议》，约定：一、本栋住宅楼整栋增建地下室一层；二、被告胡跃改等人将地下室出让给原告彭宪问，但胡跃改等人不提供地下室的房产“三证”（土地使用证、契证、房产证）；三、地下室所有权及继承权终身归原告彭宪问所有；四、由被告胡跃改在临街面提供半个门面的房产“三证”（土地使用证、契证、房产证），并承担过户费用，产权终身归原告彭宪问所有。注：本协议第四条只与胡跃改个人发生关系。该栋房屋建成后，原、被告经结算，被告应支付原告工程款305103.51元，已预付工程款206601元，还应支付原告工程款98502.51元，在扣除原告应支付给被告的售房款110000元后，原告还欠被告售房款11497.49元，待被告提供原告门面的房产“三证”（土地使用证、契证、房产证）后付清。2016年3月28日，两被告将涉案门面的产权登记在两被告名下，该涉案门面已具备办理不动产权过户条件。此后，原告多次要求两被告依约为原告办理涉案门面的产权过户手续，将其出售。给原告的涉案门面的产权转移登记至原告名下，但均遭两被告拒绝。原告认为，原、被告之间的《房屋买卖协议》，真实存在，合法有效。理应受到《中华人民共和国合同法》及其司法解释的保护，现两被告拒绝履行合同义务，已然侵害了原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告胡跃改、许合香辩称：一、被答辩人胡跃改单方签署《房屋买卖协议书》不构成表见代理；二、被答辩人彭宪问的行为不构成善意取得；三、《房屋买卖协议书》无效；四、退一步来说，即使《房屋买卖协议》有效，能否过户办理房屋不动产权证具有不确定性，原告取得房屋所有权的合同目的不能实现，合同履行不能的情况。本院经审理认定事实如下：被告胡跃改与案外人胡国文、胡三改、胡国松、胡国方、胡国金、李明香等人因安置建房作为甲方于2010年8月28日与原告彭宪问作为乙方签订了《建房施工合同》，由原告乙方彭宪问承包建筑被告甲方胡跃改等村民位于东江开发区的房屋建设工程，双方对承包方式、工程造价、合同工期等内容进行了约定，甲方均由男性户主签字，其中案外人李明香（女）户头加签了其子女的名字。2011年01月01日，因考虑基础超深及不增加建房造价的因素，同时双方本着互惠互利的原则，甲方要求本栋住宅楼整栋增建地下室一层。原告彭宪问与被告胡跃改等村民签订《建房补充协议》，约定：该栋住宅楼整栋增建层高为3.6米的地下室一层、被告胡跃改等人按地下层建筑面积每平方米壹佰贰拾捌元整计算出让给原告彭宪问，但胡跃改等人不提供地下室的房产“三证”（土地使用证、契证、房产证）、地下室所有权及继承权终身归原告彭宪问所有、地下层工程量由原告乙方彭宪问自建，甲方不承担任何造价及费用。如甲方需要地下室，则按单价800元每平方米由乙方承建，地下层以上的面积每平方米按455元结算。该协议第四条约定，由被告胡跃改在临街面提供半个门面（5.5米ｘ3.65米）及楼梯间（1.2Ｘ5米）给原告彭宪问做地下室通道，由被告胡跃改提供三证（土地使用证、契证、房产证）并承担过户费用，产权终身归原告彭宪问所有。并注明“本协议第四条只与胡跃改个人发生关系”。原告按照合同约定施工建好了该栋住房及地下室，并按约定将被告胡跃改一层门面分为两个，其中一个按《建房补充协议》约定的（5.5米ｘ3.65米）构建并修建通往地下室的步梯。2015年2月，原告将地下室出租给他人使用，诉争门面作为地下室通道使用。2016年3月28日被告胡跃改、许合香向房屋登记部门申请初始登记时将诉争门面登记于两被告名下。本院认为，本案原告彭宪问为被告胡跃改及案外人胡国文等承建安置房所签订的建房合同及补充合同约定增建地下室并最后确定地下室的永久使用权归原告彭宪问所有，各方并无争议并已实际履行。其中《建房补充协议》约定由被告胡跃改在临街面提供半个门面（5.5米x3.65米）给原告彭宪问做地下室通道，并提供三证（土地使用证、契证、房产证）及承担过户费用，产权终身归原告彭宪问所有，由原告彭宪问支付对价11万元。该内容符合买卖合同的法律特征。本案双方争议焦点应为：1、原、被告之间的买卖关系是否构成表见代理；2、原、被告之间的买卖关系是否有效及原告取得房屋所有权的合同目的能否实现。针对双方争议焦点，本院综合分析如下。一、原、被告之间的买卖关系是否构成表见代理表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。如前所述，原、被告之间的买卖合同关系，包含在原告与被告及其他案外人补充建房合同之中，所建之房屋亦为该合同主体（甲方）的家庭住房，合同均由甲方男性户主签名，符合当地“男主外，女主内”的一般生活习惯，《建房补充协议》所标注的“本协议第四条只与胡跃改个人发生关系”是相对于合同其他建房户而非本案的许合香。况且，原、被告买卖合同所涉门面面积仅为20余平方米；双方形成买卖合同关系时房屋处于在建阶段，尚未进行房产登记，作为购房者的原告无法审核该门面是登记在谁的名下，完全能使原告相信被告胡跃改有权代表其家庭成员行使代理权。同时，所涉门面亦按约定的“半个门面”隔墙并构筑通往地下室通道，且已交付使用，被告许合香对此应当知道但未提出异议，也应视为其已对该买卖关系的追认。因此原、被告之间的买卖关系构成表见代理。针对被告方提出原告不构成善意取得的主张，原告仅购买20余平方米的半间门面，其用途为地下室通道，且约定了合理对价，即便在本案诉讼中原告也认可在扣除建房款后还应支付被告售房款11497.49元，故原告的买房行为应视为善意取得行为。二、原、被告之间的买卖关系是否有效及原告取得房屋所有权的合同目的能否实现。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权未经有批准的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该司法解释主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而本案是房屋买卖合同关系。无论是从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。本案原告与被告之间的买卖关系系双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故买卖合同有效；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即使政府部门不予批准也并不导致合同无效。禁止划拨土地转让限制性规定的立法目的是为了保护国家利益，且划拨土地往往具有公益性质，因此“报批”、“审批”的真正目的不是为了限制流通，而是为了对土地用途的监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，故从行政管理上来说本案在补齐出让金后原告取得房屋所有权的合同目的能够实现。综上所述，本院认为:民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告诉请判令两被告履行过户的诉讼主张本院应予以支持。鉴于《建房补充协议》对过户与支付购房款没有约定先后，约定由被告胡跃改承担的过户费具不确定性，且两被告在诉讼中仅提出合同无效及合同不能履行的抗辩，经法庭释明后也没有提出要求原告支付购房款的诉讼主张，对原告的购房款支付义务，两被告可在己方履行义务后另行主张。故依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，第八条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告胡跃改，许合香于本判决生效之日起十日内协助原告彭宪问将“资房私字第xx号和xx号”房屋的房产过户至原告彭宪问名下，转移登记的费用由胡跃改、许合香购房承担。案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡跃改、许合香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  周阿鸧二〇一九年十二月二日书记员  黄娅雯附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。