江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初5200号原告：葛俊，男，1969年10月8日出生，汉族，住南京市溧水区。被告:南京悦居置业有限公司，统一社会信用代码913201170882091901，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道。法定代表人：居冠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪伦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告葛俊与被告南京悦居置业有限公司（简称悦居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛俊、被告悦居公司委托诉讼代理人汪伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葛俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于溧水区的房屋交付给原告，并且办理该房屋的产权过户；2、被告承担违约金550050元（截止至2019年10月31日），及自2019年11月1日至实际交房之日止依910663元和1019337元为基数分别按每日万分之五计算违约金。事实和理由：2017年10月24日，原告与被告双方签订了一份商品房预售合同，合同约定：被告将位于溧水区永阳街道天生桥大道239号悦居广场1幢407室和408室两间房屋，分别以910663元和1019337元的价格出售给原告，房屋交付时间为2018年3月30日，被告迟延交付应承担违约责任，按照已收价款的万分之五/日计算，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告在约定的交付时间届满后没有交房，经原告多次催促至今未能交付。原告现诉至法院，请求判如所请。被告悦居公司辩称，上述房屋已于2019年9月26日通过竣工验收，其在2019年10月17日书面通知原告收房，但是原告拒收，按照合同约定应当视为房屋已经交付，故原告诉请交付房产以及办理产权过户没有事实依据。根据双方补充约定，延迟交付有30天的宽展期，30天后的违约金是按万分之一计算，原告主张按照万分之五计算没有依据。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，悦居公司作为预售人（甲方）与葛俊作为预购人（乙方）签订《天生悦居广场》商品房预售合同，约定甲方预售给乙方的商品房为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场1幢407室。该商品房用途为办公，层高3.8米；该商品房建筑面积110.11平方米，单价为8270.48元/平方米，总价款合计910663元。该合同第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任条款约定：一、甲方应于2018年3月30日前向乙方交付该商品房；二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第十条房屋交付和接收手续第三款约定：甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；第四款约定：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按照下列方式处理：自书面交房通知确定的交付之日起视为交付，自交付之日起，该商品房所有风险由乙方承担。第十五条合同备案手续和权属登记手续第四款约定：该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，领取《不动产权证》。该合同中《甲乙双方其他约定》第四条关于房屋交付的补充约定条款第4款约定：如因其他原因甲方迟延交付该商品房的，乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条补充协议效力约定：本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本协议为准。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。合同还对其他事项进行了约定。同日，悦居公司作为预售人（甲方）与葛俊作为预购人（乙方）又签订《天生悦居广场》商品房预售合同，约定甲方预售给乙方的商品房为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场1幢408室。该商品房用途为办公，层高3.8米；该商品房建筑面积123.25平方米，单价为8270.48元/平方米，总价款合计1019337元。该合同的其余内容与前述1幢407室商品房预售合同一致。原告已按合同约定付清407室的全部购房款910663元和408室的全部购房款1019337元。2018年1月31日，原告取得涉案房屋的不动产登记证明，房屋坐落为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场1幢407室、408室。被告于2019年10月17日向原告寄出《交付通知书》一份，通知原告于2019年10月30日前至溧水悦居广场办理涉案房屋的交付手续。另查明，2019年9月25日，涉案房屋项目取得《南京市工程建设项目规划核实合格书》，2019年9月26日，涉案房屋所在“天生悦居广场”工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。原告陈述，涉案房屋已具备办理产权过户登记手续的条件，可以办理过户登记。以上事实，由商品房预售合同、购房发票、不动产登记证明、交付通知书及邮寄查询单、南京市工程建设项目规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告葛俊与被告悦居公司签订的407室商品房预售合同和408室商品房预售合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照双方合同约定，悦居公司应于2018年3月30日前向葛俊交付涉案房屋，交付商品房时应具备取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的条件，涉案房屋于2019年9月26日取得竣工验收备案表，满足了交付条件。悦居公司于2019年10月17日，以书面方式通知原告收房，原告收函后未按期办理收房手续。根据双方合同第十条第四款约定，该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，书面交房通知确定的交付之日起视为交付。被告悦居公司向原告葛俊寄出的《交付通知书》上载明，“应于2019年10月30日前办理交付手续”，现原告无证据证明被告拒绝向原告交房，故涉案房屋应视为于2019年10月30日交付，对于原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。根据双方合同第十五条第四款的约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请建设用地使用权及房屋所有权转移登记，领取《不动产权证》。现依据合同约定应办理产权登记手续的时间期限尚未届满，且原告未能提供充分证据证明被告拒绝履行配合办理不动产权证书的义务，故对于原告要求被告办理涉案房屋产权过户的诉讼请求，本院不予支持。对于原告葛俊向被告悦居公司主张的迟延交付违约金，双方现对迟延交付违约金的计算标准存有争议，双方于2017年10月24日签订的商品房预售合同中对悦居公司迟延交付房屋的违约责任作出了不同的约定，即双方合同第六条第三款约定，悦居公司迟延交付商品房的，应当按照已收价款的万分之五/天计算迟延期间的违约金。而合同中甲乙双方其他约定第四条关于房屋交付的补充约定条款第4款则约定为，如因其他原因悦居公司迟延交付该商品房的，葛俊给予悦居公司30日的宽展期。宽展期内，悦居公司无需向葛俊承担违约责任。如宽展期届满后悦居公司仍未将该房屋交付葛俊，自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，悦居公司应按日向葛俊支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。现葛俊主张应按双方商品房预售合同所约定的万分之五/日标准计算违约金，悦居公司辩称应按双其他约定所载明的宽展期及万分之一/日标准计算延迟交付违约金。本院认为，双在商品房预售合同中约定的按已交购房款万分之五/日计算违约金，标准明确清晰，且合同中万分之五的“五”处有下划线，显系另行填写的特别约定，而非格式条款。双方虽同日就该预售合同签订补充协议《甲乙双方其他约定》，但该补充协议从行文可见系悦居公司未经与对方协商，事先单方制作的文本，且字体、间距均小于通常商业文件文本样式。本院认为，《甲乙双方其他约定》第四条第4款的约定内容免除了悦居公司应当承担的大部分迟延交付违约责任，悦居公司作为提供格式条款合同的一方，并未举证证明其在签订《商品房预售合同》时，采取合理的方式提请葛俊注意该内容的约定，该条款无效。关于具体的违约金的数额。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人虽在商品房预售合同中约定了已交购房款万分之五/日的违约金标准，因悦居公司主张违约金标准过高，且葛俊亦未能提供证据证明其所受实际损失，本院考虑案涉合同具体履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，对违约金标准进行酌减，酌定悦居公司应自2018年3月31日起至2019年10月30日止分别以910663元和1019337元为基础，按万分之三点五/日的标准向葛俊交付延迟交付违约金，经计算为390439元（910663元×0.00035×578天+1019337元×0.00035×578天）。原告主张超过的部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京悦居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告葛俊支付延迟交付违约金390439元；二、驳回原告葛俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元,已减半收取4650元，由原告葛俊负担1320元，被告南京悦居置业有限公司负担3330元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审判员  韩爽二〇一九年十二月十六日书记员  程超