河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初2362号原告：梁某某，男，汉族，1964年11月9日生，住光山县。原告委托诉讼代理人：杨庆辉、余海燕，河南紫弦律师事务所律师。被告：陆某某，男，汉族，1980年6月1日生，住光山县。被告：河南锦鸿升置业有限公司，地址光山县城海营街光州路。法定代表人：陆某某，该公司经理。被告委托诉讼代理人：冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。特别授权。原告梁某某诉被告陆某某、被告河南锦鸿升置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某及其委托诉讼代理人杨庆辉、余海燕、被告陆某某及被告的委托诉讼代理人冷鹏阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，依约向原告交付置换给原告的位于锦鸿?康泰城一号楼2单元4楼的3A05、3A07两套住房及房产证，保证房屋水电到户，费用由被告承担；2.判令被告赔偿原告因置换的门面房面积被占用未达合同约定，致面积减少给原告造成的损失55.1万元，同时交付该门面房的房产证，保证房屋水电到户，费用由被告承担；3.判令被告赔偿原告因无法交付地上车库一个，给原告造成的损失42.44万元；4.判令被告向原告支付违约金人民币80万元整；5.本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月8日，原告一与被告一就房屋拆迁置换有关事宜签署了《房屋置换协议》，并经光山县公证处公正，协议约定：1.甲方用于置换的房屋位于光山县××村民组，房屋为三间门面及院子，房屋产权证号字第××号；2.甲方在乙方开发的新楼房中三、四楼置换两套住房，该两套住房位置在原有宅基之上，每套住房面积最低达到130m2，门面两间两层，门面宽度达到3.5米，每间长度最低13米以上，另加两间地面车库，每间面积17平方米以上，位置在梁本红隔壁；四、乙方替甲方办理房产证手续费用由乙方交纳，办理房产证及相关证件期限为：乙方交付房屋后一年之内，如不能在此时间内办好，视为乙方违约，如违约，按甲方签署置换的房屋市场评估价值赔付给甲方；房屋质量符合国家规定的验收标准，乙方保证所交新房水电到位，水电户头费乙方负责缴纳；任何一方违约赔付对方现金人民币80万元整。2011年12月12日原告搬家向乙方交付房屋，乙方至今未依约履行合同确定的义务，向原告交付置换的房屋、门面房及车库。期间原告多次催告被告，被告仍未依约履行。原告置换的两套房屋即锦鸿?康泰城一号楼2单元4楼的3A05、3A07据査证并未由他人取得所有权，因此被告应当交付房屋；原告置换的两间两层的门面房因被告设计的电梯井及楼梯占用，减少了使用面积50.09m2，根据信阳市三维资产评估事务所出具的该门面房市场价值评估报告，被告应当赔偿原告差异面积的损失55.1万元；原告置换的两间地上车库，因被告开发的小区未规划地上车库，因此被告应当以现金方式按照市场价赔偿原告42.44万元；因被告逾期履行合同，拒不承担合同义务，已构成违约，根据合同约定，被告应当承担违约责任即向原告支付违约金80万元整。至此，原告为维护自身合法权益，特具状起诉。原告向法庭提交的证据材料有：1、原告的身份证复印件一份；2、经公证的房屋置换协议一份；3、司法鉴定意见书一份；4、资产评估报告两份；5、收款收据一份、发票两份；6、河南锦鸿升公司与梁本刚的协议书复印件一份。被告陆某某辩称，1、答辩人原系河南景峰置业有限公司光山分公司的法定代表人，该公司仍合法存续，虽然答辩人以个人名义与原告签订房屋置换合同，但该行为是答辩人履行职务的行为，故该行为产生的法律后果由河南景峰置业有限公司承担。2、置换协议中商品房的位置，梁某某的置换方法在原有老房子地基上面，尊重事实的原则，应该是一个大致的位置而不是一个绝对的位置，愿意按照协议来履行，双方的位置没有固定化，请求法庭按照案件事实考虑。3、对于合同约定的车库改为车位的问题，不存在被告方违约的问题，房地产开发是有政府规划部门规划的，怎么建怎么规划是行政管理部门的事，符合合同法中情势变更的问题，不是被告故意违约是行政规划造成的。4、关于双方协议履行约定的交房时间，双方协商后变更为办完手续后的18个月内交房，按照施工许可2015年12月-2017年8月份，选房时间远没有达到2017年，不存在违约行为。5、关于门面房的问题，被答辩人门面房虽因电梯井占用部分面积，但答辩人已通过打通门面房后部扩充面积予以补偿。综上所述，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告河南锦鸿升置业有限公司辩称，原告梁某某的合同上只签了被告陆某某个人的章，公证处的公证书认定的都是陆某某与本案原告签订的协议，签订时锦鸿升公司还没有注册，公司不应当是本案的适格主体；根据原告方提供的协议和公证书上看，合同的乙方都是陆某某，不能因为陆某某是法人就认定公司为被告，被告陆某某个人签订的合同产生的法律后果由其个人承担。其他答辩意见同被告陆某某的答辩意见。为支持答辩理由，被告向法庭提交的证据材料有：1、锦峰公司营业执照复印件一份；2、锦峰公司网上查询信息一份；3、公证书复印件一份4、建筑工程施工许可证复印件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证复印件各一份；5、2017年3月10日通告一份及相关人员的选房登记明细一份；6、选房确认书复印件五份；7、关于熊弄棚改有关信访问题的会商意见一份。经审理查明，原告梁某某（甲方）于2011年9月8日与被告陆某某（乙方）签订房屋置换协议，载明：“一、乙方利用甲方现有的房屋面积，拆旧重新整体规划进行楼房建设(以下简称乙方新楼)置换房屋的位置状况：甲方用于置换的房屋位于光山县××××路玖号，朱围孜村民组，房屋为三间门面及院子，房屋产权证号字第××号，房屋具体位置状况以房产证为准。二、置换办法：甲方用其老房屋在乙方开发的新楼房中三、四楼置换两套住房，两套住房位置在原有宅基之上，每套住房面积最低达到130平方米，门面贰间贰层，每间宽度为3.5米，每间长度最低13米以上，另加贰间地面以上车库(也就是说，不要地下车库)，每间面积17平方米以上，车库位置在梁本红隔壁。三、搬迁时间及办法：本协议签订之日，乙方负责办完相关建房手续，手续下来后，甲方在接到通知看到相关部门的批准手续后三十日之内甲方搬迁完。乙方交给甲方房屋期限为十八个月，以甲方搬离房屋日期开始计算。四、1、本协议签订之日，甲方负责将其房屋的原始手续如(房产证)交给乙方，由乙方办理相关建房手续。2、乙方办理建房手续费用由乙方承担，乙方替甲方办理房产证手续费用由乙方交纳，办理房产证及相关证件期限为：乙方交付甲方房屋后，壹年之内，如不能在此时间内办好，视为乙方违约，如违约，按甲方前述置换的房屋(贰间式层门面房，贰套住房，贰间车库)市场价评估价值的赔付给甲方。3、乙方不得转让他人，假如引发的后果，由乙方自负法律责任。乙方在建房期间与邻里产生纠纷由乙方自行解决甲方不参与纠纷；4、房屋质量符合国家规定的验收标准，乙方保证所交新房水电到位，水电户头费乙方负责交纳，其他设施整体一致，另保证其水电到户头。5、本协议经双方协商自愿订立，应严格遵守，任何乙方违约，赔付对方现金人民币捌拾万元整”，原告梁某某于当日与被告陆某某对该合同进行公正。2011年12月12日，陆某某在合同尾部注明：“梁某某搬家之日于2011.12.12日搬离，水电户发票已交来。”2013年09月22日被告陆某某成立被告河南锦鸿升置业有限公司负责熊弄棚户区改造一期开发工程即建设开发景鸿·泰康城，并于2015年12月31日取得建设开发许可。2016到2017年间，该小区部分业主已先后挑选了房屋，2017年3月10日被告河南锦鸿升置业有限公司公示通知原告选房。后因原被告双方就所选住房位置、门面房面积及车库改为车位等问题协商不能达成一致，遂诉至本院。另查明，原告梁某某申请对被告河南锦鸿升置业有限公司位于光州路与熊弄街道交汇处东北角景鸿?泰康城地上车库及地下停车位、门面房（从北门处始由东向西数第十、十一间）的差异面积、1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋的价值进行评估，信阳市三维资产评估事务所分别作出信三评报字（2018）第101号资产评估报告，评估结论：“景鸿?泰康城小区地上车库及地下停车位在评估基准日的评估价值为：景鸿?泰康城小区地上车库评估值：21.22万元；景鸿?泰康城小区地下停车位评估值：8.4万元”；信三评报字（2019）第018号资产评估报告，评估结论：“景鸿?泰康城门面房、1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋在评估基准日的评估价值为：门面房评估值：55.10万元；1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋评估值：136.29万元。”另由河南轩搏工程管理有限公司对梁某某置换门面房面积差异进行司法鉴定，该公司作出豫轩搏价鉴[2019]07号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“光山县梁某某置换门面房约定面积为185.15m2，交房实际面积为135.06m2，差异为50.09m2。”景鸿?泰康城地上车库及地下停车位鉴定评估费用2500元，景鸿?泰康城门面房、1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋鉴定评估费用12000元，置换门面房面积差异鉴定费用3500元都由原告梁某某缴纳。另有被告提供的《关于熊弄棚改有关信访问题的会商意见》载明：“一、关于车库换车位，仍由景鸿康泰补3.5万给应分车位的业主，景鸿康泰负责划好车位，以抓阄方式分配”，原告对该会商意见不予认可。本院认为，原告梁某某与被告陆某某签订的房屋置换协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议焦点归纳如下：一、被告河南锦鸿升置业有限公司作为本案被告主体是否适格及被告陆某某个人是否承担责任的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告陆某某在与原告签订合同后于2013年09月22日成立被告河南锦鸿升置业有限公司，担任该公司的法定代表人，并由该公司实际负责熊弄棚户区改造一期工程（景鸿·泰康城）的开发即梁某某用来置换房屋的地块是由被告河南锦鸿升置业有限公司实际开发，被告河南锦鸿升置业有限公司已经实际享有合同权利，故对于被告河南锦鸿升置业有限公司辩称其作为本案被告主体不适格的理由，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”据此原告可以选择被告河南锦鸿升置业有限公司或被告陆某某二者之一承担合同责任，不能要求二被告共同承担，本案中诉争房屋的开发权属于被告河南锦鸿升置业有限公司非陆某某个人，原告要求被告履行交付房屋的义务只能由被告河南锦鸿升置业有限公司承担，故对于原告要求被告河南锦鸿升置业有限公司承担合同责任的诉求，本院予以支持；对于原告要求被告陆某某承担合同责任的诉求，本院不予支持。二、原告置换商品房位置的界定问题。原告梁某某与被告陆某某签订的房屋置换协议约定：“二、置换办法：甲方用其老房屋在乙方开发的新楼房中三、四楼置换两套住房，两套住房位置在原有宅基之上，每套住房面积最低达到130平方米”，据此原告要求被告河南锦鸿升置业有限公司向原告交付置换给原告的位于锦鸿?康泰城对应的一号楼2单元4楼的3A05、3A07两套住房的诉求符合约定，本院予以支持。三、置换门面房面积减少如何解决的问题。根据双方合同约定：“二、门面贰间贰层，每间宽度为3.5米，每间长度最低13米以上”，而原告实际置换的两间两层的门面房（从北门处始由东向西数第十、十一间）因被告河南锦鸿升置业有限公司设计的电梯井及楼梯占用，致门面房面积减少，根据信阳市三维资产评估事务所出具评估报告，该门面房减少了使用面积50.09m2，该差异面积市场价值为55.1万元。被告主张其用已打通的门面房后部扩充面积对原告被占用面积予以补偿，但原告对该补偿面积不予认可，只要求被告按照合同约定交付房屋并补偿占用面积损失，故对于被告的主张，本院不予支持；对于原告要求被告河南锦鸿升置业有限公司赔偿原告因置换的门面房面积被占用未达合同约定，致面积减少给原告造成的损失55.1万元，同时交付该门面房（从北门处始由东向西数第十、十一间）的诉求，本院予以支持。四、车库改为车位如何处理的问题。房地产开发是由政府规划部门规划，被告河南锦鸿升置业有限公司将合同约定的车库改为车位非是其故意违约而是行政规划所致，即该变更内容不可归责于合同双方当事人，故被告河南锦鸿升置业有限公司不构成违约。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”因车库改为车位导致被告履行合同义务瑕疵，原告订立合同的目的不能达到，故对于原告要求被告赔偿其损失诉求，本院予以支持；对于损失如何赔偿的问题，被告虽然提供了《关于熊弄棚改有关信访问题的会商意见》，但原告对该内容不予认可，并表示其不需要车位，只要求被告以人民币形式补偿，评估机构对比该小区周围其他小区建成车库的价值，对该小区未建成的车库评估值为21.22万元每间，合同约定原告置换车库两间，故对于原告要求被告赔偿42.44万元的诉求，本院予以支持。五、被告是否构成违约的问题。房屋置换协议约定：“三、甲方在接到通知看到相关部门的批准手续后三十日之内甲方搬迁完。交房期限为十八个月，以甲方搬离房屋日期开始计算”，双方约定原告要先看批准手续再搬迁、被告再在原告搬离后18个月内交房，即被告交房应在原告看完批准手续且搬迁之后18个月内交房，原告虽在2011年12月12日搬离，但其未审查相关批准手续，而被告河南锦鸿升置业有限公司于2015年12月31日方才取得该地块的建设开发许可；若只考虑注明条款自搬家之日2011年12月12日起18个月内即2013年6月12日前交付房屋，而被告在取得相关施工手续后方可施工，按此理解，原被告双方订立合同的目的不能达成，故不应以搬家之日起计算时间，应以取得批准手续时间起计算，即自2015年12月31日起18个月内。被告河南锦鸿升置业有限公司于2017年3月10日通知原告选房，时间上符合双方约定，被告河南锦鸿升置业有限公司不构成违约，故对于原告要求被告向其支付违约金人民币80万元整的诉求，本院不予支持。六、办理房产证及水电安装问题。房屋置换协议约定：“四、2、乙方办理建房手续费用由乙方承担，乙方替甲方办理房产证手续费用由乙方交纳，办理房产证及相关证件期限为：乙方交付甲方房屋后，壹年之内，如不能在此时间内办好，视为乙方违约，如违约，按甲方前述置换的房屋(贰间式层门面房，贰套住房，贰间车库)市场价评估价值的赔付给甲方。4、房屋质量符合国家规定的验收标准，乙方保证所交新房水电到位，水电户头费乙方负责交纳，其他设施整体一致，另保证其水电到户头”，据此原告要求被告河南锦鸿升置业有限公司交付相应房屋的房产证，保证房屋水电到户，并承担办证费用的诉求符合约定，本院予以支持。对于原告主张被告未在交付房屋后一年内交付房产证构成违约，因原告所要求置换的房屋与被告有争议，房屋至今未能交付，故被告未构成违约。对于房产证的交付时间，因房产证的办理需经相关行政管理部门受理申请并批准，而受理办证申请的时间不受被告控制，故房产证应在相关行政管理部门受理房屋所有权登记申请后六十日内交付房产证。七、对于原告主张的鉴定费由被告承担的问题，原告垫付景鸿?泰康城地上车库及地下停车位鉴定评估费用2500元，景鸿?泰康城门面房、1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋鉴定评估费用12000元，置换门面房面积差异鉴定费用3500元，共18000元。因原告起诉要求被告交付景鸿·泰康城1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋，无需对其价值进行评估，故该部分鉴定评估费用应由原告承担，其余部分由被告河南锦鸿升置业有限公司承担。根据鉴定标的评估值门面房55.1万元、1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋136.29万元及相应比例计算景鸿·泰康城1号楼2单元4楼3A05、3A07号房屋鉴定评估费用为1362900÷（1362900+551000）×12000=8545.3元，故被告河南锦鸿升置业有限公司承担鉴定费18000-8545.3=9454.7元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、被告河南锦鸿升置业有限公司向原告梁某某交付位于锦鸿?康泰城一号楼2单元4楼的3A05、3A07两套住房；二、被告河南锦鸿升置业有限公司向原告梁某某交付位于锦鸿?康泰城的临街门面房（从北门处始由东向西数第十、十一间，不含后部扩充面积）两间并赔偿原告梁某某因门面房面积减少所造成的损失55.1万元；三、被告河南锦鸿升置业有限公司赔偿原告梁某某因不能交付地上车库两间所造成原告梁某某的损失42.44万元；四、被告河南锦鸿升置业有限公司给付原告梁某某所垫鉴定费共9454.7元；上述一、二、三、四项给付和交付义务被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效后三十日内履行完毕。五、被告河南锦鸿升置业有限公司于相关行政管理部门受理房屋所有权登记申请后六十日内交付房产证，并承担办证费用；六、被告河南锦鸿升置业有限公司对上述一、二项交付的房屋水电到户；七、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民亊诉讼法》第二百五十三之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20879元，原告梁某某承担7225元，被告河南锦鸿升置业有限公司承担13654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  杜秀明人民陪审员  雷莹莹二〇一九年十二月十一日书 记 员  刘 涛