广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9033号原告：李志芬，女，1975年8月5日出生，汉族，住清远市清城区**************，公民身份号码：441************625。委托诉讼代理人：吕国昌，广东新北江律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕启环，广东新北江律师事务所实习律师。被告：清远市时代天骄房地产开发有限公司，住所地:清远市清城区新城B19号区博爱园，注册号：441********6993。法定代表人:贺瑞明。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：成丽慧，广东朝纲律师事务所律师。第三人：清远市红十字会办公室，住所地：清远市清城区********，统一社会信用代码：124************052。法定代表人:林翰声。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文昕，广东万解律师事务所实习律师。第三人：清远市博爱学校，住所地：清远市清城区新城东19号区，统一社会信用代码：124***********206G。法定代表人：马正军，校长。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。原告李志芬与被告清远市时代天骄房地产开发有限公司（以下简称时代天骄公司）、第三人清远市红十字会办公室（以下简称清远红会办）、清远市博爱学校（以下简称博爱学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕国昌，被告委托诉讼代理人朱素娴，第三人清远红会办委托诉讼代理人吴少基，第三人博爱学校法定代表人马正军及其委托诉讼代理人温福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志芬向本院提出诉讼请求判令：一、确认原告于2001年11月14日与被告签订的商品房买卖合同合法有效；二、确认依据上述商品房买卖合同购买座落在清远市新城东19号区博爱园C梯4层02号房屋的所有权为原告所有；三、被告10日内协助原告办理涉案房屋的产权登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:博爱学校是由清远市红十字会(现已并入清远红会办)投资开办的教育机构，属于事业单位。原告原是博爱学校事业编制的教师。2001年间红十字会将政府划拨的部分土地使用权1,900平方米在补交土地出让金后与时代天骄公司合作开发博爱园商住楼，双方商定开发竣工验收合格的博爱园商住楼第二层整层作为红十字会提供土地使用权和前期桩基工程的补偿，由开发商办好产权证交给红十字会；其余楼层，即首层及三至八层由红十字会负责动员、落实博爱学校教职员工和红十字会所属员工向开发商购买。为此，清远市红十字集团有限公司、清远市红十字会房地产有限公司与开发商三方签订了商品房开发回购协议，按照协商方案拟定合同相关条款。红十字会在动员博爱学校及红十字会所属员工签订商品房买卖合同时，部分教师、员工提出资金困难。红十字会考虑到购房者均为其所属职员，大部分为编制内博爱教职员工，同时考虑到回购博爱园商住楼之后，计划租给博爱学校承租使用20年，为稳定教师队伍、留住教师和员工努力办学，就决定把回购商品房作为留住博爱学校教职员工和红十字会员工的一项福利，统一由博爱学校垫付银行按揭所需的首期款和以租代供外不足部分的供楼款租金抵消学校垫资的相应楼款，租金之外的垫资作为员工对学校的欠款。2001年11月14日，原告与开发商签订了商品房买卖合同，合同约定由原告购买博爱园商住楼A梯5层02号房，建筑面积88.51平方米，合同价为138,910元（实际成交价为106,212元），付款方式为分期付款。同年11月26日原告与博爱学校签订协议书，协议约定将原告购买的博爱园宿舍楼租给博爱学校使用20年，每月租金300元。原告所购宿舍楼按揭首期款和每月供楼款由博爱学校垫付，除租金外的款项及其国家规定的贷款利息计作原告欠博爱学校欠款。之后原告与开发商在清远市房管局办理了房屋买卖备案手续，在银行办理了房屋按揭贷款手续。首期房款由博爱学校统一向开发商支付，其余房款通过银行按揭支付给了开发商。2018年，由于博爱学校体制改革需要安置一批原编制内的教职员工。此时原告了解到，在2005年5月，清远红会办引进社会办学力量，分二次出让了博爱学校的股权给陈济敏，现在的博爱学校由陈济敏个人占有全部股权。陈济敏和清远红会办在没有征求原告和所有教师、员工意见的情况下，擅自处分了属于原告的私有财产，即本案的博爱园商住楼。原告的房产被作为清远市红十字会的股权转给了陈济敏。原告认为，涉案房屋是原告合法购买的，清远红会办无权转让。虽然博爱学校垫资了购楼款，但是按照约定垫资是作为原告的欠款，是需要偿还的。只是现在约定租期未满，博爱学校尚未与原告结算欠款。况且，交易房屋已经通过房屋登记主管部门办理备案登记，所以，博爱学校为教师、职工垫资买房属于特定时期的历史原因，不影响原告对涉案房屋持有合法产权。陈济敏和清远红会办明知博爱楼的大部分房屋已经卖给教师和员工，并且办理了备案登记，属于博爱学校教职员工私人财产，在没有征求原告和所有教师、员工意见的情况下，陈济敏和清远红会办擅自处分属于原告的私有财产，即本案的博爱园商住楼，属于恶意串通的共同侵权行为，损害了原告的合法财产权，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。根据《合同法》第五十二条规定，所以，陈济敏与清远市红十字会签订的学校股权转让协议书中涉及博爱楼属于原告等人房产的条款内容无效。被告有义务协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。陈济敏与清远红会办私自转让处分博爱楼的行为曝光后，引起了博爱学校教职员工的强烈不满和愤慨，很多教师联名呈情上访，清远市政府也组织过多次协调会，均无结果。原告为保护自己的合法财产权益不受侵害，特依据法律规定具状提起诉讼，请依据事实和法律公正判决。被告时代天骄公司辩称，一、被告确认与原告签订的商品房买卖合同在平等自愿的基础签订，该合同合法有效；二、被告已经依照协议将房屋交付使用，但是被告无法确认房屋权属，涉案房屋权属由法院根据相关商品房买卖合同、回购协议书等原告与被告、被告与第三人签订的相关文件予以确认；三、原告是否符合办理产权登记的条件由作出行政行为的部门提出的要求为准，但由于第三人清远红会办未按商品房回购协议书履行付款义务，剩余购房款未支付，被告有权行使不安抗辩权，在剩余购房款未付清之前，我方有权拒绝办理购房合同相关事项。第三人清远红会办述称，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方自愿真实的意思表示，是合法有效的，各方当事人应依合同履行；原告与第三人博爱学校也有签订回租的协议书，而被告提出的清远红会办没有履行70多万购房款的问题，在原告具备办证的条件下，清远红会办承诺配合办理。第三人博爱学校述称，涉案房屋属于答辩人购买，其权属属于答辩人。具体理由如下：首先，已经发生法律效力的（2006）城法民初第1079号《民事判决书》确认了涉案房屋并非由原告购买、涉案房屋产权并不属于原告的事实。其次，涉案房屋全部由答辩人办理各种手续，并支付了全部购房款，所有购房手续原件均由答辩人持有、掌握。再次，包括部分原告在内的部分教职工，与答辩人签订了《协议书（补充）》、《协议书》，明确表示涉案房屋与其无关，并同意配合答辩人办理涉案房屋的过户手续，解决好历史遗留问题。最后，答辩人的合作办学及转制，均经过清远市人民政府批复、同意。为合作办学及转制而签订的协议书，已经明确规定了涉案房屋全部购房款由答辩人承担，涉案房屋产权属于答辩人所有。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，希人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人博爱学校在诉讼中提出独立的诉讼请求：请求判令原、被告协助将涉案的房屋登记至博爱学校的名下。事实和理由：申请人博爱学校是由清远市红十字会投资开办的教育机构，属于事业单位。2001年5月28日，清远市红十字会房地产有限公司、清远市红十字集团有限公司与被告签订《商品房开发回购协议书》，约定由清远市红十字集团有限公司回购“博爱园”全部住宅和商铺（二层除外）。在具体实际操作中，由博爱学校借用了包括原告在内的84名员工及红十字会3名职工的名义向被告购买“博爱园”首层及3-8层的全部房屋。2011年11月14曰，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于清远市新城东19号区博爱园C梯4层02号房屋，合同价为人民币138,910元，购房首付款和按揭款及利息均由申请人偿付，现已全部付清。博爱学校为维护自身的合法权益，特提出独立诉讼请求，希人民法院依据事实和法律公正判决。对第三人博爱学校提出的独立诉讼请求，原告认为，博爱学校提出的独立请求不成立，应当驳回；博爱学校提出该房屋主张独立请求权的理由主要是按照本案的证据，按照本案的证据是不能够支撑其请求，原告已经提交了相关的证据，包括房屋买卖合同，本案相关原告对于涉案房屋的产权界定的协议书，即博爱学校和原告签订的协议书。被告认为，涉案房屋的权属的归属问题，应由法庭根据现有的原告和被告签订的合同以及原告与第三人清远红会办签订的商品房开发回购协议书予以确认，被告会在法院对涉案房屋的权属作出确认之后按协议的约定协助办理相关手续。第三人清远红会办认为，根据合同的相对性原则，涉案房屋应该依据相关公司签订的商品房回购协议及原告与被告签订的商品房买卖合同，依法确认属原告所有。本院经审理认定事实如下：博爱学校系清远市红十字会（以下简称清远红会）投资开办的教育机构，于2005年6月经批准引进民资进行股份制合作办学；2006年5月，清远红会经批准将所持股份全部转让给民资投资者；在清远红会转让的股份中，包含有对涉案房屋的评估价值在内。清远市红十字会房地产有限公司（以下简称红会房产公司）、清远市红十字集团有限公司（以下简称红十字集团公司）系清远红会投资开办的企业，均成立于2000年7月18日，该两公司分别于2004年4月6日、2005年4月26日被吊销营业执照。时代天骄公司为有限责任公司(自然人投资或控股)，成立于2001年7月2日，所属行业为房地产业。2001年5月28日，为建设博爱园商品房项目（以下简称博爱园），红会房产公司为甲方，时代天骄公司为乙方，红十字集团公司为丙方，共同签订《商品房开发回购协议书》（以下简称涉案回购协议），约定：甲方将产权所属的面积约1,900平方米的土地转让给乙方从事房地产开发经营，开发总建筑面积11,268平方米，转让补偿总价值为380万元；建筑面积分布：首层1,780平方米，二层1,900平方米，三至八层7,580平方米；乙方将商住楼二层补偿给甲方抵偿土地款，工程验收并办完产权证后，二层交给甲方，首层及三至八层交给丙方；乙方开发建成的住宅和商铺由丙方全部回购(二层除外)，开工前甲方负责乙方与丙方教职员工签定内部购房协议，回购的住宅和商铺供丙方所属的博爱学校及其教职员工住宿和使用；乙方负责办理银行按揭贷款为丙方筹集购楼款，但涉及到回购时与教职员工签订的预购房合同和相关的按揭贷款手续由丙方负责落实并提供，作为乙方申请贷款的重要依据；楼宇经验收合格交付使用后，丙方开始支付银行按揭贷款及利息；此外，该合同还约定各方的其他事项。上述合同签订后，几十名博爱学校教职员工等与时代天骄公司签订了购房合同，并办理银行按揭贷款，时代天骄公司以该方式收回部分购房款11,921,000元。博爱园竣工并交付使用后，时代天骄公司以拖欠购房款为由，对清远红会、红会房产公司及红十字集团公司提起的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年7月24日立案受理。清远红会、红会房产公司在该案诉讼中称，涉案回购协议不是合作开发合同，实质上是房屋买卖合同，博爱园由红十字集团公司根据合同约定的价格全部回购并交付博爱学校使用。2006年9月28日，本院作出（2006）城法民初字第1079号民事判决，认定涉案回购协议有效，并判令红会房产公司、红十字集团公司支付购房款716,151.93元等。该判决已经生效。另查明，2001年11月14日，时代天骄公司与李志芬签订《商品房买卖合同》，约定李志芬购买博爱园C幢4层402号商品房，该房为预售商品房，建筑面积为88.51平方米，按套出售单价为138,910元，付款方式为分期付款；此外，该合同还约定其他事项。2001年11月20日，该合同被办理了备案登记。合同签订后，当事人于2002年1月办理了该房屋的银行按揭贷款，首期款及其后的每月还款均由博爱学校支付；至本案诉讼期间，博爱学校已还清全部银行按揭贷款。再查明，2001年11月26日，博爱学校为甲方与李志芬为乙方签订《协议书》，约定：1、乙方购买的“博爱园”宿舍楼租给甲方使用20年，租金每月300元；2、乙方购买“博爱园”宿舍楼的银行按揭首期款(30%)和每月的供楼款由甲方垫付，除租金外的款项部分及其国家规定的贷款利息计作个人欠甲方欠款；3、供楼时间到后，房产证抵押在甲方，待乙方付清欠款后，甲方将房产证交还给乙方；若乙方不交清欠款，此房产证一直押在甲方，该住房由甲方长期使用，甲方不追究乙方任何责任。乙方领取房产证后如果要出卖房屋，必须优先按国家折旧房处理有关规定卖给甲方。2002年4月15日，就前述《协议书》约定签订如下补充协议：上述房产以乙方名义以按揭方式购买，但其全部按揭金额均由甲方支付，实际使用人为甲方，所以，上述房产所涉及的经济纠纷和法律后果，均由甲方承担，与乙方个人无关，如因上述协议或房产造成乙方损失，甲方负责赔偿；乙方保证不向甲方追究上述房产的产权。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。（一）关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，首先，涉案回购协议已由本院生效判决作出有效认定，该合同当事人之间系房屋买卖合同关系；其次，从涉案回购协议关于红会房产公司负责时代天骄公司与红会集团公司教职员工签定内部购房协议、时代天骄公司负责办理银行按揭贷款为红十字集团公司筹集购楼款、回购时与教职员工签订的预购房合同和相关的按揭贷款手续作为时代天骄公司申请贷款的重要依据的约定来看，涉案回购协议实际上系由红会房产公司经手与当事人签订，其目的是为筹集涉案房屋购楼款向银行办理按揭贷款支付给时代天骄公司；从该回购协议书订立后的履行情况来看，时代天骄公司确以前述方式收取了涉案房屋的部分购楼款；由此可见，时代天骄公司向李志芬销售涉案房屋并非其真实意思表示，其目的为套取贷款。再次，从李志芬与博爱学校于2002年4月15日签订的补充协议中，关于涉案房产以李志芬名义以按揭方式购买、李志芬保证不向博爱学校追究上述房产的产权的约定可见，李志芬与时代天骄公司签订涉案《商品房买卖合同》并非其真实意思表示，其目的系提供办理按揭贷款条件为红十字集团公司筹集购楼款。李志芬关于将回购商品房作为留住博爱学校教职员工和红十字会员工的一项福利的主张，证据及理由不充分，本院不予采纳。因此，根据上述法律规定，本院认定涉案《商品房买卖合同》无效，李志芬的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。（二）关于博爱学校的独立诉讼请求。根据查明的事实，博爱学校在引入民资办学的转制过程中，民资投资人在经批准的情况下受让了清远红会转让的股份，该股份包含涉案房屋的价值在内，故博爱学校成为涉案回购协议中红会房产公司、红十字集团公司合同权利的合法继受者。涉案回购协议经审查为合法有效，合同当事人应当按约定履行各自的义务。根据涉案回购协议关于博爱园工程验收并办完产权证后，二层交给红会房产公司，首层及三至八层交给红会集团公司的约定，博爱学校关于要求时代天骄公司协助将涉案的房屋登记至其名下的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于博爱学校关于要求李志芬协助将涉案的房屋登记至其名下的请求，根据合同相对性原则，该请求没有依据，本院不予支持。对于时代天骄公司以红会房产公司、红十字集团公司未付清剩余购房款为由行使不安抗辩权的主张，本院已对其所主张的剩余购房款作出生效判决，该不安抗辩权的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告李志芬与被告清远市时代天骄房地产开发有限公司于2001年11月14日签订《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告李志芬的诉讼请求；三、被告清远市时代天骄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，协助第三人清远市******************屋所有权转移登记至该学校名下；四、驳回第三人清远市博爱学校的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2,424元，由原告李志芬、被告清远市时代天骄房地产开发有限公司各负担1,212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  王志文二〇一九年十二月三十日书记员  黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。