浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3126号上诉人（原审被告）：张文达，男，1973年6月3日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：嘉兴旅游发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市月河花园商办楼4号B幢办公房110、111号1-2层231室。统一社会信用代码：91330402692382096Q。法定代表人：朱建华，董事长。委托诉讼代理人：李建中，浙江国傲律师事务所律师。上诉人张文达因与被上诉人嘉兴旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文达上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回旅游公司的起诉。事实和理由：一、根据合同法第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉合同约定房屋出租方是嘉兴银泰梅湾新天地管理有限公司（以下简称银泰梅湾公司），旅游公司是银泰梅湾公司授权的出租管理方，承租人是张文达。故银泰梅湾公司与张文达构成房屋租赁合同关系，如张文达不履行合同义务，应由银泰梅湾公司提起诉讼，作为授权代理人的旅游公司可作为第三人参加诉讼。二、银泰梅湾公司将其所有的房屋委托旅游公司出租管理，二者构成委托代理关系。受托人处理委托事务有两种方式，一种是作为受托人以委托人名义与承租人订立房屋租赁合同，如发生纠纷由委托人作为原告起诉，本案就属于这种方式。另一种是以自己名义与承租人订立房屋租赁合同，如承租人不履行则自己作为原告提起诉讼，本案不属于这种情况，旅游公司无诉权。旅游公司与张文达是管理方与被管理方，不存在租赁合同关系。一审将旅游公司作为租赁关系主体立案审理，认定基本事实错误，其他问题无必要再谈。旅游公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、三方租赁合同约定“甲方（银泰梅湾公司）作为产权所有方将自有的房屋全权授权乙方（旅游公司）进行出租管理，乙方作为出租管理方将房屋租赁给丙方（张文达）”，明确旅游公司作为出租管理方有权将房屋租赁给张文达。另外，合同第十四条约定“上述发票开具的方式，既不影响丙方（张文达）直接向乙方（旅游公司）支付全部租金，也不影响乙方以出租管理方的名义通过协商或诉讼的方式向丙方主张全部权利”，明确旅游公司具有通过诉讼的方式向张文达主张权利的诉权。二、案涉合同为三方共同签订，并非张文达所称“旅游公司作为受托人以委托人名义与承租人订立房屋租赁合同”，也并非旅游公司以自己名义与张文达订立房屋租赁合同。综上，请求驳回张文达的上诉请求。旅游公司向一审法院起诉请求：1.判令张文达立即将嘉兴市房产腾退并返还给旅游公司；2.判令张文达向旅游公司支付拖欠的租金87404元、逾期支付租金违约金暂计19106.52元（以87404元为基数，按每日千分之一为标准，自2018年12月1日暂计算至2019年7月4日为16781.57元，实际计算至张文达付清租金之日止）；3.判令张文达向旅游公司支付占有使用费暂计12077元（占用使用费按月租金19070元为标准，从2019年6月15日起计算至2019年7月4日为12077元，实际计算至张文达腾退返还房屋之日止）；4.判令张文达向旅游公司支付水费暂计873.18元（暂计算至2019年5月31日）。一审法院认定事实：嘉兴市梅湾商务中心7幢商101室系银泰梅湾公司所有，建筑面积826.98平方米。2016年6月23日，旅游公司作为出租管理方（乙方）、张文达作为承租方（丙方）和银泰梅湾公司（甲方）作为产权所有方共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方作为产权所有方将自有的房屋全权授权乙方进行出租管理，乙方作为出租管理方将房屋租赁给丙方；乙方出租给丙方的房屋位于嘉兴市，建筑面积488.97平方米，丙方承租用途为公司办公；租赁期限共36个月，自2016年6月15日起计算至2019年6月14日止；月租金标准为人民币19070元，年租金标准为人民币228840元；根据丙方承租的租赁期限和丙方的租金支付等方式，乙方给予丙方每年免租金一个月的优惠，如丙方违约导致合同解除，丙方不享受优惠；房屋租金具体支付时间和金额为分别在2016年6月15日、2016年12月1日、2017年6月1日、2017年12月1日、2018年6月1日、2018年12月1日前各支付104885元；水电发生的费用由丙方按实承担并按时支付给电力等公共事业各部门，如果必须由乙方代交的，水电费用具体以水、电表计数为准（外加分摊费），则自乙方发出交费通知单后由丙方在五日内付清；丙方需向乙方缴纳履约保证金40000元，如丙方发生拖欠房租、水电费用等情况时，乙方可以直接从履约保证金中予以扣除，履约保证金不足部分，丙方应在乙方通知后五日内补足（乙方是否及时扣除保证金不影响丙方亦应承担的相应逾期支付租金等费用的义务或责任承担）；在租赁关系终止后，丙方若有拖欠乙方租金、水电费和其他费用的，或者丙方损坏房屋、附属场地、附属设施设备而没有照价赔偿的，乙方可在保证金中直接扣除；丙方应按照合同约定按时支付房租、水电费等费用；乙方应按照合同约定将房屋及时交付给丙方；租赁期间，丙方如需对房屋进行装修或改善增设他物的，如对外墙和立面的装修等，丙方须将装修计划、图纸报乙方并征得乙方同意后方可进行，其装修房屋或增设设备不得破坏房屋主体结构，所需的手续及费用均由丙方自行办理和承担，若未经乙方同意私自装修的，乙方将采取停水、停电、收回商铺等措施制止丙方侵权行为；如丙方提前解除合同或因丙方违约乙方要求解除合同的，或本合同自然到期的，对丙方装修部分的残值（无论是否已形成附合）甲乙方均不作补偿，无偿归乙方所有；若乙方要求丙方自行拆除的，丙方应在合同终止前拆除（因拆除造成房屋毁损的，丙方应当恢复原状或／和赔偿损失），乙方未要求丙方拆除的，无偿归乙方所有；合同期满或终止，乙方有权收回房屋并对房屋实行重新招租，对遵纪守法、文明依规经营且按时足额缴纳租金等费用的承租人，租赁合同到期后需要续租的，可在租赁合同租期届满前90天以书面形式向乙方提出续租申请，经乙方同意后各方续签合同，乙方不同意的，各方不再续签合同；租赁关系终止时，丙方应及时在合同终止前腾退房屋、附属场地内的人员和财物，乙丙双方办理完毕书面回收手续，并以移交钥匙为房屋回收标志；租赁关系终止时，在丙方逾期腾退或拒绝腾退超过十五天的非正常情况下，乙方有权采取强制措施（如断水、断电）强行腾退，丙方留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，乙方可任意处置且不承担法律责任；交付和收回房屋时正常情况下应由乙丙方派代表共同参与，并办理书面交付、回收的交接手续；丙方应按本合同（或其他相应）约定，如期支付租金（含其他费用，下同），逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金；如逾期支付租金达15日的，乙方有权采取停水停电措施；如逾期支付租金达30日以上的，视为丙方单方终止合同（即擅自中途退租），乙方有权解除合同并收回租赁房屋，丙方除应支付拖欠的租金、水电费和逾期付款违约金等外，还应依法依约承担相应违约责任，丙方留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，乙方可任意处置且不承担法律责任；租赁合同终止，丙方应如期归还房屋，丙方如逾期不归还的，则每逾期一天应向乙方支付日租金3倍的违约金；丙方未按合同约定履行的，乙方有权采取停水、停电等措施要求其限期改正或直接解除合同并收回租赁房屋，丙方除应支付相关费用外，还应依法依约承担相应违约责任；本合同在履行过程中发生争议，各方应友好协商解决，若各方仍协商不成的，任何一方均可向租赁物所在地法院提起诉讼；各方一致确认，丙方应直接向乙方支付全部租金（若有其他费用的，亦支付给乙方）；但对于丙方应支付的租金（此处的“租金”不包含其他费用），甲方与乙方按比例为丙方开具发票，上述发票开具的方式，既不影响丙方直接向乙方支付全部租金，也不影响乙方以出租管理方的名义通过协商或／和诉讼的方式向丙方主张全部权利；等等。上述合同签订后，张文达支付履约保证金40000元，旅游公司依约向张文达交付了涉案房屋。但张文达在2018年12月1日最后一期租金到期后并未按时支付租金，仅在2018年12月24日向旅游公司支付了17481元。现租赁合同已经到期，张文达未交还涉案房屋钥匙，仍留有办公用品、装修设施等未及时腾退，双方遂纠纷成诉。另查明，2018年11月至2019年5月期间，旅游公司于每月25日分别向张文达送达了租赁用房水电费缴款通知单，张文达及其员工予以签收。截至2019年5月31日，张文达租赁房屋内产生水费873.18元。双方一致确认往期水费交纳方式为由旅游公司先向水务部门垫付，再根据水电费缴款通知单向租户催收。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，旅游公司、张文达及产权人签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同约定诚信履行。根据庭审双方的诉辩主张，本案主要争议焦点在于旅游公司的诉讼主体是否适格以及租赁合同到期后相关的费用结算、腾退及违约责任承担问题。第一，关于旅游公司的诉讼主体资格问题。张文达抗辩认为旅游公司诉讼主体不适格，但根据在案有效证据可知，旅游公司虽非涉案房屋的产权人，但作为产权人银泰梅湾公司认可的出租管理方对涉案房屋具有统一出租管理的权利，旅游公司、张文达及产权人签订的房屋租赁合同中对此已进行明确约定。旅游公司、张文达之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，旅游公司作为出租人向张文达主张权利，并无不当，其诉讼主体适格。第二，关于旅游公司的各项诉请，经审查，旅游公司、张文达之间的房屋租赁合同在2019年6月14日已经到期，此后双方未就续租事宜达成一致意见，张文达仍继续占有、使用涉案房屋，未及时与旅游公司办理房屋交还手续，截至目前涉案房屋内仍留有张文达的办公用品及装修设施等物品。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故旅游公司要求张文达腾退并交还涉案房屋，于法有据，予以支持。张文达既已实际使用涉案房屋，理应向旅游公司支付租赁期限内的房屋租金87404元以及合同到期之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（19070元/月）计算并支付。关于水费结算，经庭审查明截至2019年5月31日张文达尚有873.18元水费未结清，考虑到双方往期水费结算方式及支付惯例，旅游公司主张张文达承担上述费用，有事实和法律依据，予以支持。至于2019年5月31日之后产生的水费，鉴于旅游公司未能提供证据予以证明，故本案不作进一步处理，旅游公司可在向水务部门缴费后根据张文达实际使用情况追偿。同时，因张文达已支付履约保证金40000元，根据合同约定，张文达拖欠的房屋租金、水电费和其他费用等可从中直接扣除。对于保证金的上述结算方式，双方均未持异议，故张文达所欠租赁期限内的租金87404元，扣除40000元，尚余47404元。关于旅游公司主张的逾期支付租金违约金，考虑到张文达未在合同约定的期限内支付租金，按照合同约定应承担相应违约责任，现旅游公司要求张文达赔偿87404元租金的逾期付款违约金，符合合同约定，予以支持，但对于违约金计算，张文达抗辩认为合同约定的计算标准即“逾期一日，需付未付租金日千分之一的违约金”过高，鉴于欠付租金系纯金钱债务，考虑双方合同履行情况、当事人过错程度以及旅游公司实际损失等因素，根据公平诚信原则，依照合同法第一百一十四条的规定，依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的二倍支付逾期付款违约金，因保证金已在判决中确定予以抵扣，故违约金分两笔计算，第一笔以87404元为基数从张文达逾期付款次日即2018年12月2日起计算至判决作出之日即2019年9月12日，第二笔以47404元为基数从2019年9月13日起计算至付清之日止。关于张文达主张投入装修成本较高要求继续承租或继续占有使用涉案房屋的抗辩意见，庭审中旅游公司明确表示租赁期限已经届满，不愿继续向张文达出租涉案房屋，但同意张文达在腾退过程中对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物自行拆除、对屋内张文达添置的物品自行搬取。鉴于民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则，双方既然就房屋续租事宜无法达成一致意见，张文达以“装修投入较大”为由继续占有使用涉案房屋，缺乏依据，其抗辩意见不能成立。另外，关于张文达提出旅游公司采取停电、上锁措施存在违约情形的意见，但未能提供充分证据予以证明，故对其抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张文达将嘉兴市房屋腾退并返还给旅游公司；二、张文达支付旅游公司截至2019年6月14日的房屋租金47404元并赔偿逾期付款违约金（第一笔以87404元为基数从2018年12月2日起计算至2019年9月12日，第二笔以47404元为基数从2019年9月13日起计算至租金清偿之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算）；三、张文达支付旅游公司房屋占有使用费（以月租金19070元为标准，自2019年6月15日起计算至张文达实际腾退之日止）；四、张文达支付旅游公司截至2019年5月31日的水费873.18元；五、驳回旅游公司其他诉讼请求。上述第一至四项，均于判决生效后十日内履行。如果张文达未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1345元，由旅游公司负担450元，张文达负担895元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为旅游公司在本案中是否具有适格的诉讼主体资格。本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人原则上为租赁物的所有人，但并非只有租赁物所有人才可成为出租人，享有出租权的主体也可成为出租人。本案中，房屋所有人银泰梅湾公司、出租管理人旅游公司与承租人张文达就房屋租赁事宜达成三方协议，该协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，对各方均有法律拘束力。根据合同约定，银泰梅湾公司将案涉房屋全权授权旅游公司进行出租管理，旅游公司作为出租管理方将房屋租赁给张文达，并约定旅游公司可以出租管理方名义通过协商或诉讼方式向张文达主张权利。因此，旅游公司虽非租赁物的所有权人，但经所有权人银泰梅湾公司的授权，旅游公司系作为出租人，享有对外出租的权利。张文达关于旅游公司无权主张房屋租金、占有使用费的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，张文达的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由张文达负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  倪 勤审判员  王世好二〇一九年十二月二十六日法官助理沈文潇书记员陈丽琼