北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14202号原告（反诉被告）：秦战锋，男，1979年4月3日出生，汉族，住陕西省蒲城县。被告（反诉原告）：潘晓金，男，1966年4月24日出生，汉族，住河南省光山县。原告（反诉被告）秦战锋与被告（反诉原告）潘晓金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦战锋、被告（反诉原告）潘晓金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦战锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还剩余租金7638.88元；2.判令被告赔偿因停电食品变质的损失1000元和人员误工费2000元；3本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月18日,原告与被告签一《租房合同》,被告把位于×处房屋其中一间租赁给原告使用,租赁期间自2019年3月18日至2019年6月18日止,租费每年伍万元整。原告于合同签订之日交纳了三个月的租房费壹万贰仟伍佰元。2019年4月23日,×镇政府的工作人员和食品药监局工作人员来到现场,对此处房屋停水停电,没收了被告的食品经营许可证。2019年4月24日,×镇人民政府下达《行政处罚事先告知书》,被告的房屋没有取得乡村建设规划许可证。且不符合村庄规划,擅自改变土地用途,违反了相关法律规定,拟对该房屋进行强制拆除的行政处罚。2019年4月26日11:50,原告报警与被告协商此事,要求退还剩余租金,被告拒付。2019年4月28日,北京市昌平区×镇人民政府再次下达《限期拆除通知书》,通知被告于2019年5月1日前恢复土地原貌。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》《合同法》和相关法律规定,特诉至贵院,请求贵院依法判决。被告潘晓金辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的租期到2019年6月18日，现在房子还没有拆，原告还占着房子，应该继续向我支付租金，到今天为止应该给我3841元房租及水电费176元。反诉原告潘晓金向本院提出反诉诉讼请求：1.判令秦战锋向潘晓金支付2019年3月18日之前六天的房屋占用费及2018年6月18日以后的23天房屋占用费共计4013元、吧台酒柜600元、水池150元、椅子22张440元、装修工时和材料焊接费500元、水电费176元，共计5879元。事实与理由：秦战锋与潘晓金签订租赁合同前十天就占用了潘晓金的房屋对房屋进行规划装修及焊东西、架子，装修的一切材料和人工费都是潘晓金完成的。秦战锋在搬家时趁潘晓金不知情的时候偷偷拉走了吧台酒柜、不锈钢水池、椅子等。故提出反诉请求，请求判如所请。反诉被告秦战锋辩称，同意支付水电费176元。不同意潘晓金的其他反诉请求，我于2019年3月17日认识潘晓金，在此之前并不认识潘晓金，不可能占用其房屋。我搬家时并没有拉走潘晓金的物品，不同意支付其主张的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2004年5月9日，北京市昌平区×村村民委员会（甲方）与潘晓金（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于×处，防洪沟北边，×村北大门外北边两间石棉瓦房及其门前和北边的一块空地租给乙方使用；使用期限为35年，自2004年5月9日至2039年5月8日止；总计租金35万元，一次性付清；使用面积大约200平米。双方在该协议中还约定了其他内容。后潘晓金在该处建设了部分房屋。2019年3月18日，潘晓金（甲方）与秦战锋（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将位于×处的房屋租给乙方使用，甲方将自己的门脸房上一间、下层一间房屋租给乙方经营使用，乙方在经营期间不能影响他人的经营活动，房屋租期为三个月；乙方在租用期间，营业执照使用甲方的执照名称，广告牌由甲方统一制作，统一收费；租赁期间房屋的修缮、装修出租方概不负责，其经营情况，也与出租方无关，租期结束后或中途双方解除合同，承租方不得破坏已装修好的房屋及房屋的架构；如有国家拆迁，合同也随之解除，各自损失各自负责；因为拆迁，什么时候不干了，把多余的房租退给乙方。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，秦战锋向潘晓金交纳租金12500元。2019年4月24日，北京市昌平区×镇人民政府（以下简称×镇政府）向潘晓金发出《行政处罚事先告知书》，称“潘晓金应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），且不符合村庄规划，在×镇×村科技园北侧上擅自改变土地用途……，本机关拟对你作出强制拆除的行政处罚……”2019年4月28日，×镇政府向潘晓金发出《限期拆除通知书》，通知潘晓金于2019年5月1日前恢复土地原貌，逾期未改正违法行为的，将依法予以强制拆除。2019年5月5日，×镇政府向潘晓金发出《履行行政决定催告书》，要求潘晓金在收到本催告书之日起十日内将违法建设自行拆除并恢复土地原貌。2019年5月15日，×镇政府出具《强制拆除决定书》，决定于2019年5月20日对违法建筑进行强制拆除，要求提前将违法建筑内的物品搬出。2019年5月20日，×镇政府发布《强制拆除公告》，公告载明定于2019年5月20日对违法建筑进行强制拆除。2019年6月24日，潘晓金与相关部门签订《×镇重点地区环境卫生清理整治补偿协议书》，潘晓金已实际领取补偿款项。该房屋现已被实际拆除；潘晓金称该房屋于2019年10月份拆除。庭审中，秦战锋自称于2019年4月24日搬离。潘晓金对此予以认可，但称秦战锋搬走时将潘晓金的物品一并带走了，潘晓金并未提供证据。庭审中，秦战锋主张因停电食品变质的损失1000元、人员误工费2000元，但均不能提供证据。庭审中，潘晓金主张秦战锋欠付水电费176元，秦战锋予以认可，并同意支付。以上事实，有协议书、租房合同、行政处罚事先告知书、限期拆除通知书、履行行政决定催告书、强制拆除决定书、强制拆除公告等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故秦战锋与潘晓金于2019年3月18日签订的《租房合同》应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费。故潘晓金主张秦战锋支付实际占用房屋期间的占有使用费的答辩意见，于法有据，本院予以采信，并自秦战锋已交纳的租金中予以扣除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。秦战锋占用涉案房屋后，自称于2019年4月24日搬离，潘晓金对此予以认可，故秦战锋应支付自2019年3月18日起至2019年4月24日止的房屋占有使用费。秦战锋实际支付租金至2019年6月18日，故在扣除前述其应支付的占有使用费后，剩余部分，潘晓金应当予以退还。故对秦战锋主张潘晓金退还剩余租金的主张，合理部分，本院予以支持。关于潘晓金主张其与秦战锋签订合同前秦战锋占用房屋的占有使用费一节，因其未能提交证据，且秦战锋对此不予认可，本院对此不予支持。关于秦战锋主张潘晓金赔偿因停电造成食物变质的损失和人工费损失的请求，因其未能提交证据，且潘晓金明确对此不予认可，故本院不予支持。关于潘晓金主张秦战锋支付水电费176元的请求，秦战锋对此表示同意，本院对此不持异议。关于潘晓金主张秦战锋赔偿未经其允许拉走的物品的损失的请求，因其未能提交证据，且秦战锋对此不予认可，故本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、秦战锋与潘晓金于2019年3月18日签订的《租房合同》无效；二、潘晓金于本判决生效后十日内退还原告秦战锋已交纳的租金7337元；三、秦战锋于本判决生效后十日内支付潘晓金水电费176元；四、驳回原告秦战锋的其他诉讼请求；五、驳回被告潘晓金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66元，由潘晓金负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由潘晓金负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  刘玉荣人民陪审员  王 磊二〇一九年十二月二十五日书 记 员  吕萍萍书 记 员  刘金帅