江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8247号原告：林忠波，男，1980年2月12日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：叶丽娟，女，1984年3月19日生，汉族，户籍地福建省福州市晋安区，租住江苏省无锡市滨湖区。原告林忠波与被告叶丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林忠波、被告叶丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林忠波向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告腾退位于无锡市滨湖区房屋；3、判令被告支付门锁毁坏费用400元；4、判令被告将房屋设施恢复原状。事实和理由：2017年11月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租无锡市滨湖区房屋。合同签订后，被告未经原告同意擅自改变房屋结构，转租他人，造成了严重的人身和财产安全隐患。原告与被告协商未果，诉至本院，要求判如所请。被告叶丽娟辩称：对解除合同，把房子还给原告是同意的，但是要求原告适当给点补偿，因为被告对房子进行了装修。门锁因为被告在租赁期间，早上出去晚上回家发现门锁被更换了，然后就叫开锁师傅，花了100元开门进去。房屋恢复原状可以，但是合同还没有到期，如果原告给予适当补偿愿意恢复原状。原告在履行合同不到一年时间就委托中介公司出售租赁房屋，起诉是恶性行为。本院经审理认定事实如下：坐落于无锡市滨湖区房屋为林忠波所有。2017年11月5日，经无锡优房房产经纪有限公司居间介绍，出租方（甲方）林忠波与承租方（乙方）叶丽娟签订《房屋租赁合同》一份，约定：林忠波将上述房屋出租给叶丽娟使用，用途为住宅，房屋面积为105平方米（两室两厅两卫），房屋现状为空房整租；租赁期限共60个月，自2017年11月15日至2022年11月14日，月租金为1400元，租金按季度支付，支付时间为每个月提前一周。合同第四条第4项约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任”；第7项约定：“租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿”；合同第七条第2项约定：“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租一个月以上的；乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任，并甲方有权终止合同”。双方还约定了其他事项。叶丽娟承租房屋后，将租赁房屋朝南的客厅隔成了一个房间（南北客厅之间用木板隔了一面墙，并开了一个门），在卫生间和生活间的墙壁上贴了墙砖，更换了所有的门，将房屋内的一只电表改成了四只电表，并购买了部分家具。2019年6月7日下午，尚锦城B区87号2402房屋租户高莹持生活用品离开小区时被门卫拦住，小区物业公司于16时43分34秒电话通知林忠波有出租户搬家拉东西出小区，让其前来确认。叶丽娟在当日17时11分51秒打电话给林忠波，说是其公司员工要出门，让其放行。林忠波得知叶丽娟存在转租行为，当日即通过微信通知叶丽娟不准备将房屋租赁给她了。6月24日林忠波将《解除房屋租赁合同通知函》一份张贴在租赁房屋门上，一份交给室内租客（男）。《解除房屋租赁合同通知书》的主要内容为：告知叶丽娟其作为二房东将租赁房屋改造成三房，出租给三户，已违反租赁合同的约定，要求叶丽娟搬出租赁房屋。本案审理过程中，承办法官与高莹进行短信联系，高莹称不认识叶丽娟、林忠波，其曾经经中介介绍租住在尚锦城87号2402房屋内一年，每月租金900元，在2019年5月底搬离的。在开庭审理过程中，林忠波还举证了录音资料，系其在租赁房屋内与房西（一男一女）的对话，用于证明叶丽娟将房屋转租他人的事实。2019年9月22日，因叶丽娟擅自将房屋改成了群租房，林忠波向华庄派出所报警，双方协商未果。2019年11月6日，林忠波诉至本院，诉请如前。林忠波要求叶丽娟支付门锁毁坏费用400元，没有提供相应的依据。2018年9月28日，林忠波将上述房屋挂在房屋中介公司准备出售。上述事实，有房屋产权证（锡房权证字第××号）、《房屋租赁合同》（合同号Z1024668）、微信聊天记录、照片、《解除房屋租赁合同通知函》、客户持物出门凭证、电话通话补记录、录音资料、情况说明、出售房屋广告等证据予以证实，有当事人的陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。林忠波与叶丽娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同依法成立并有效，对双方当事人均具有合同约束力。本案争议的焦点是叶丽娟是否存在转租房屋的事实。本院认为，叶丽娟存在转租房屋的事实。理由是：1、林忠波提供的证据可以证明高莹曾经租住在租赁房屋内达一年之久，本院也与高莹进行了核实，确实属实；2、叶丽娟擅自将租赁房屋内的电表一改四；3、叶丽娟将朝南的客厅隔成一个房间，多出一个房间，如果叶丽娟自己租住，原来的二个房间已经足够居住；4、林忠波去租赁房屋内碰见有其他人居住在租赁房屋内。因此，叶丽娟未经林忠波同意，转租房屋给他人，并擅自在涉案房屋客厅位置用木板搭建隔墙等，违反了双方签订的《房屋租赁合同》中第四条不得转租，不得对房屋装修或改动的约定。林忠波据此认为叶丽娟违反合同约定，要求解除《房屋租赁合同》，返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。叶丽娟同意解除合同但要求林忠波给予适当补偿，因林忠波不同意给予补偿，且系叶丽娟违约导致合同解除，故对叶丽娟的要求本院不予采纳。林忠波挂牌出售租赁房屋属实，但因买卖不破租赁原则，叶丽娟辩称林忠波起诉是恶性行为，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在《房屋租赁合同》解除后，林忠波要求叶丽娟将租赁房屋恢复原状并腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。林忠波要求叶丽娟支付门锁毁坏费用400元，因未提供相应的证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、解除林忠波与叶丽娟于2017年11月5日签订的《房屋租赁合同》，叶丽娟于本判决生效之日起三十日内将位于无锡市滨湖区房屋恢复原状并返还给林忠波。二、驳回林忠波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由叶丽娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审判员  苏建春二〇一九年十二月三十日书记员  赵 赫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：折叠第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。