广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24025号原告（反诉被告）：林明志，男，汉族，1983年4月15日出生，住址：广东省广州市越秀区********，公民身份号码：440************113。委托诉讼代理人:梁丽萍、张嘉宏，分别系广东富正律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。第三人:佛山市港恒物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区*****南半层，统一社会信用代码：914********1111562。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。原告林明志诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司、第三人佛山市港恒物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁丽萍、张嘉宏与被告及第三人的共同委托诉讼代理人邓彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********601）；2、被告向原告退还购房款427010元、装修费60000元，并分别以277010元、480000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率各从2016年11月27日计至2016年12月30日止、2016年12月31日至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为62908元）；3、被告协助原告办理佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********物业管理维修基金、契税、印花税的退费手续，并以16410元为基数，按中国人民银行贷款利率自2016年11月30日计至实际退费之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2170元）；4、被告向原告退还酒店配置费29800元，并以29800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月29日计至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2509元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月27日，原、被告就购买坐落于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********的房产签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，合同约定房屋总价420000元、装修费用60000元。2016年11月27日，原告向被告支付首期款210000元，并根据被告提供的指定收款账户支付了装修费60000元；2016年12月31日，原告向被告支付剩余购房款210000元。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条及第二十条第二款的约定，交房时间为2017年6月30日前，因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含贷款部分），并自原告付款之日起按照4.75%计算给付利息。另，《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》第四条约定：“本协议以乙方所购房屋的《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如该房屋《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止”。合同签订后，原告分别于2016年11月30日缴付契税、印花税12210元及物业管理维修基金4200元，于2017年11月29日支付酒店配置费29800元。2017年6月22日，被告向原告交付涉案房屋，但至今未能办理房产证，经原告多次督促均未果。综上，鉴于被告未依约办理房产证，已严重侵害原告合法权益，原告故此诉至法院，恳请法院依法查清事实，公正裁判。被告辩称：一、被告不同意解除涉案《商品房买卖合同》，理由是并未达到合同约定解除条件，涉案商品房未取得房产证的原因在于政府，原告已于涉案合同及补充协议中同意排除政府原因造成延期办证的合同解除情形。二、被告不同意返还购房款，理由如上，且被告从未向原告收取装修款，该款不应由被告返还。另，原告主张自付款之日起计收利息没有依据。三、物业维修管理基金、契税、印花税是否可以退、如何退应由原告向相关政府部门咨询，被告无协助义务，且上述款项非被告收取，原告向被告主张计付利息亦无依据。四、酒店配置费是原告基于与第三人的合同而支付的费用，与被告无关，且第三人已实际采购相关配置，原告没有理由要求退还该笔费用。五、诉讼费应由原告承担。第三人辩称：原告的第1-3项诉讼请求与第三人无关，第4项诉讼请求涉及的酒店配置费是由第三人依据双方签订的《房屋租赁合同》收取，且该项费用已经用于采购设施设备，并不存在退款问题。另，本案原告并没有实际支付酒店配置费29800元，该笔款项中的10000元通过协议书免于支付，剩余19800元由第三人在每月租金中扣除1800元予以抵扣。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告向被告返还出租佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********期间所得的租金收益45925元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》。2017年8月，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，将原告购买的物业出租并收取租金，至今共收取45925元（自2017年11月至2019年10月）。现原告起诉要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还其购房款及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应当返还其出租《商品房买卖合同》所涉物业期间的收益，故被告提起反诉，请求法院支持被告全部反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、被告的反诉主体不适格。涉案《房屋租赁合同》的合同主体为原告与第三人，租赁费支付主体为第三人，被告要求原告向其返还第三人就《房屋租赁合同》支付给原告的租金收益无法律依据。二、在涉案《商品房买卖合同》被解除前，原告对涉案房产拥有合法的使用权，有权收取涉案房产的租金收益。原告已按《商品房买卖合同》履行所有合同义务，向被告足额支付合同价款，被告亦已将涉案房屋交付原告使用。现原告在被告的安排下与第三人签订《房屋租赁合同》，将涉案房产返租予第三人并支付酒店配置费，原告基于涉案房产的用益物权所产生的租金收益应属原告所有。综上所述，被告的反诉诉请于法无据，恳请法院予以驳回。第三人对被告的反诉无异议。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告及第三人国家企业信用信息查询结果。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》、《补充协议》。证明①原告向被告购买涉案房屋，双方签订《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，约定《商品房买卖合同（预售）》的解除事由（详见合同第二十条），《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》是《商品房买卖合同（预售）》的从合同，随《商品房买卖合同（预售）》的解除而无效，装修款应退还予原告（详见装修补充协议第四条）；②合同约定房屋交付时间为2017年6月30日前，办证期限为房屋交付后360日即2018年6月25日前；③装修责任主体为被告。3、房款收据、装修费收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、POS签购单。证明①截至2016年11月27日，原告已向被告支付首期房款227010元，向案外人广州茵创信息科技有限公司支付装修费60000元，其中装修款和首付款均通过被告提供的POS机刷卡消费，支付时间仅相差2分钟；②2016年12月31日，原告向被告结清购房尾款210000元，被告向原告出具收据予以确认，但被告多收取原告购房款7010元。4、物业管理维修基金存折。证明2016年11月30日，涉案房屋物业维修基金账户上存入4200元。5、《税收完税证明》、《增量房申报表》。证明原告于2016年11月30日缴纳印花税、契税合共12210元。6、《房屋租赁合同》、酒店配置费收据。证明2017年7月29日，被告以第三人的名义与原告签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，原告向被告支付了酒店配置费29800元，被告向原告出具加盖被告财务专用章的收据。7、《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初20664-20667号案件的调查取证函的回复》。证明被告尚未在自然资源局申请办理位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区***的商品房首次登记，涉案房屋至今未能办理过户登记手续的过错方为被告。8、《协议书》。证明①2017年7月20日，被告单方代表案外人广州茵创信息科技有限公司和第三人与原告协商处理装修费、酒店配置费补偿问题，被告承诺退回部分装修费，若原告选择加盟被告合作酒店，则仅需支付酒店配置费19800元，且该费用支付方式变更为在每月租金中扣抵1800元；②被告有权肆意变更第三人与案外人广州茵创信息科技有限公司的合同约定，可实际操纵该双方之间的收款及退费，且装修款与酒店配置费存在混同，被告才是该费用的收取主体。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》、《竣工验收备案表》。证明涉案房屋因政府原因导致迟延办证。2、《出租收入明细》、《中国建设银行网上银行电子回执》。证明原告出租涉案商品房获得租金收益。3、《签约流程表（公寓）》。证明原告在订房时已经确认由被告代收代付相关税费和维修基金。诉讼中，第三人未提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对相对方当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据中的装修费收据及第6组证据中的酒店配置费收据，均有原件核对，被告及第三人亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。被告提交的第1组证据，有原件核对，原告虽持异议，但无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年11月27日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积为29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14093.96元，总价款为420000元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%，金额210000元。除首期款外，剩余房款金额210000元，应于2016年12月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……该商品房价款的计价方式、总价款的其他约定见附件四。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，原、被告签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限”；该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”2016年11月27日，案外人广州茵创信息科技有限公司出具收据，确认收取原告支付的涉案房屋装修费60000元。2016年11月30日，涉案房屋物业管理维修基金账户存入物业管理维修基金4200元。同日，佛山市禅城区地税南庄税务分局出具《税收完税证明》，确认原告已缴纳涉案房屋所涉印花税、契税合计12210元。2016年12月31日，被告出具收据，确认收取原告支付的涉案房屋房款420000元。2017年7月，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租涉案房屋，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日，首期租金于2017年11月1日起计租。2017年7月20日，原、被告签订《协议书》，就装修费60000元质量补偿问题达成相关约定。2017年11月29日，被告出具收据，上载：“今收到林明志港宏世家1区30座1005房酒店配置费29800元。”2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”诉讼中，原、被告一致确认原告已支付完毕购房款，涉案房屋已由原告接收并出租予第三人，原告现已收取房屋租金45925元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向本院书面函复内容，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，则被告已构成上述合同约定之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于原告之解除《商品房买卖合同（预售）》诉请。原告虽系依据双方合同约定以被告构成迟延办证违约行为为由主张解除上述合同，但我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经本院查明，原告已向被告支付完毕购房款，并已接收涉案房屋出租予第三人及收取租金收益达两年之久，故上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务实已履行完毕。经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，本院对原告相关解除合同诉请不予支持，原告可就被告的相关违约行为依法依约主张其承担其他违约责任。同理，本院对原告基于解除《商品房买卖合同（预售）》诉请所衍生的其他解除贷款合同、退还各款项、计付利息、协助办理退费手续等诉请均不予支持。关于被告反诉主张原告返还涉案房屋所得租金收益的诉请。据上分析，涉案《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，且被告并非租金收益支付方，故原告基于相关合同合法占有使用房屋并获取之租金收益，被告无权主张予以返还，被告上述反诉诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林明志的诉讼请求；驳回被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司的反诉请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取4822元，由原告林明志负担；反诉受理费收取474元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月十二日书记员  罗丽欣附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。