安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初4646号原告：史二兵，男，1993年11月9日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣洁，安徽皖正律师事务所实习律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。原告史二兵与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告史二兵及其委托诉讼代理人马华平、张欣洁、被告保来公司的委托诉讼代理人朱娅娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史二兵向本院提出诉讼请求：1、判令确认史二兵与保来公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》等全部合同均已解除，以及因这份合同而产生的全部义务史二兵无需履行；2、保来公司承担本案的诉讼费。史二兵当庭增加诉讼请求，要求保来公司承担史二兵如下金钱义务：①首付款161718元及自2017年11月27日至2019年10月22日的利息14808.43元，之后利息支付至付清时止；②保来公司按照合同约定支付史二兵违约金19845.26元；③赔偿史二兵房屋溢价损失80671.8元；⑤认筹金5000元及自2017年10月17日至2019年10月22日的利息484.9元。事实与理由：2017年10月17日，史二兵因购买保来国际城6幢8层804号房产向保来公司支付5000元购房认筹金，2017年11月27日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》等。总房款为806718元，已付首付款为161718元，余款以贷款方式支付。合同签订后史二兵将贷款所需材料交于保来公司，但因保来公司原因导致未能如期办理贷款手续，2019年9月保来公司通知贷款办理，因已过约定交房日期，史二兵未去办理。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条第一款约定：“出卖人于2019年7月31日前向买受人交付该商品房。”到目前为止，多次催要保来公司仍未交房，合同中第十二条第一款表明若公司逾期交房时间超过60日的，史二兵有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自付款之日，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时保来公司应按日计算向史二兵支付全部购房款0.03%的违约金。史二兵于2019年10月向保来公司出具了解除合同通知书，且被工作人员证实已收到。保来公司当庭辩称，1、史二兵的各项诉请均没有事实与法律依据，应依法予以驳回，本案实际违约方为史二兵，其应当承担继续履行合同与违约责任，史二兵只支付了首付款，根据涉案合同附件十一补充协议第1条。约定其应在合同签订后七日内向贷款机构提交贷款材料，但史二兵一直拒绝履行手续，没有履行贷款和其他方式支付剩余房款，构成违约；2、补充协议第7条第二项规定史二兵在未全部付清房款之前，保来公司有权推迟交房，保来公司享有先履行抗辩权，史二兵违约在先无权解除合同；3、溢价金无依据，部分违约金及利息重复计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷左证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：史二兵所举的二号证据商品房买卖合同（预售），证明史二兵从保来公司买房，保来公司已经逾交房超过60日，保来公司对该证据的真实性和合法性无异议，认为史二兵没有按约办理贷款也没有以其他方式支付房款构成违约，史二兵无权要求保来公司交房。本院认为，该合同系双方签订，真实有效，逾期交房超过60日情况属实，但史二兵在未付清房款的情况下，按照约定保来公司有权推迟交房。史二兵所举的四号证据支付认筹金截图，证明2017年10月17日史二兵向保来公司支付了购房认筹金5000元，且此款不包括在房款内，没有在房款中扣除，保来公司质证认为证据与本案无关联性，收款方并非保来公司。本院认为，此认筹金截图结合签约审核单、微信支付截图能证实史二兵向保来公司支付了5000元的认筹金。史二兵所举的五号证据保来公司逾期交房通知，证明保来公司逾期交房的事实，史二兵没有贷款的原因是保来公司造成的，保来公司通知交房的时候其已经逾期交房，史二兵有权拒绝支付剩余房款，保来公司认为其多次向史二兵催缴房款，但史二兵拒绝办理，其行为属于违约。本院认为，保来公司逾期交房属于事实，但史二兵逾期支付房款属于违约。本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，史二兵因购买房屋向保来公司支付了认筹金5000元。2017年11月27日买受人史二兵与出卖人保来公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201711270026，约定史二兵购买保来公司开发的保来国际城一期6幢8层804号住宅房屋，房屋的总价款为806718元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年11月27日之前支付首付款161718元，余款645000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。合同附件十一约定了补充协议，其中第1条约定因买受人的原因逾期没有办理贷款手续的，视为买受人违约；因国家政策或银行贷款政策调整、变化或买受人个人的原因，导致无法获得贷款的，买受人应在收到出卖人发出的通知后十五日内以现金形式一次性补足原约定的贷款的额度与约定的贷款额度之间的差额，买受人逾期支付的，视为买受人违约；因国家金融政策或银行贷款政策调整、变化或买受人个人的原因，导致贷款银行不同意对买受人发放贷款的，买受人应在收到出卖人发出的通知后十五日内以现金形式一次性或经出卖人书面同意分期方式支付购房款，买受人逾期支付的，视为买受人违约。以上三种买受人三种形式违约的，出卖人有权解除与买受人所签订的《商品房买卖合同》。第7条第二款约定，出卖人按合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款，若买受人未在第八条约定的日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。合同签订后史二兵于2017年11月27日向保来公司支付了房屋首付款161718元。之后一直未办理商业贷款，保来公司于2019年8月26日向史二兵送达了房款催缴通知书，史二兵未能付清全部房款。保来公司于2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。本院认为，史二兵与保来公司签订的合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。史二兵基于保来公司逾期交房要求解除合同，但合同约定史二兵未能付清全部房款，保来公司有权推迟交房，史二兵应承担先履行合同的义务，故保来公司的辩解其具有先履行抗辩权的意见本院予以采纳，史二兵要求解除合同诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告史二兵的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告史二兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇一九年十二月十八日书记员  陈 跃附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。