辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0283民初2838号原告（反诉被告）：大连雍鑫房地产开发有限公司，住所地：庄河市城关街道世纪大街2号。法定代表人：张媛，公司经理。委托诉讼代理人：王日庆，辽宁法明律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连丰裕房地产开发有限公司，住所地：庄河市城关街道财政委。法定代表人:张彬，公司董事长。委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人:张安成，辽宁恒信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）大连雍鑫房地产开发有限公司（以下简称雍鑫公司）与被告（反诉原告）大连丰裕房地产开发有限公司（以下简称丰裕公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院作出（2016）辽0283民初6084号民事判决，丰裕公司不服提出上诉，辽宁省大连市中级人民法院以（2019）辽02民终652号民事裁定撤销前述判决，发回重审。本院于2019年4月23日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。雍鑫公司委托诉讼代理人王日庆、丰裕公司委托诉讼代理人叶长青、张安成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍鑫公司向本院提出诉讼请求：丰裕公司返还雍鑫公司已支付的2900万元，并承担诉讼费用。事实和理由：丰裕公司将招标取得的土地开发项目通过协议转让给雍鑫公司，雍鑫公司支付相应价款及动迁过渡费。因丰裕公司未取得土地使用权证，转让协议无效，开发项目及建设用地使用权无法办至雍鑫公司名下。目前开发项目已经退回丰裕公司，丰裕公司亦应当返还雍鑫公司已付款项，但是丰裕公司仅返还部分钱款，土地转让款1300万元、动迁过渡费和安置费等160万元至今未返还。雍鑫公司为动迁筹资产生的银行借款利息、因转让向担保公司等支付的“过桥费用”等的损失达1440万元，亦应由丰裕公司负担。丰裕公司辩称，1、前述建设用地，虽然按照法律规定，丰裕公司取得土地使用权证后方能转让，否则无效；但是，土地出让文件规定，丰裕公司完成地块动迁后可办理相关手续，包括取得土地使用权证；雍鑫公司亦知情，且在与丰裕公司签订的转让协议中约定由其负责动迁并承担土地出让文件中规定的各项权利义务。转让协议签订后长达三年，雍鑫公司未履行拆迁义务，不能满足土地出让文件的要求，导致土地使用权证无法取得、转让协议无效，过错完全在雍鑫公司。2、丰裕公司已经返还大部分款项，另有部分费用由政府主管部门保管，近期方才退回，丰裕公司在诉讼中同意继续返还。3、雍鑫公司提出的利息损失不真实，丰裕公司不承担。已经支付的动迁安置费，因合同无效的过错完全在雍鑫公司，应由其自己承担相应损失。丰裕公司向本院提出反诉请求：1、确认双方之间签订的土地转让协议无效；2、雍鑫公司赔偿丰裕公司因转让协议无效受到的损失2000万元。事实和理由：转让协议签订后，丰裕公司依约交付开发项目、收取相关费用。因雍鑫公司未履行动迁义务，引起动迁户上访，丰裕公司重新接手开发项目。目前丰裕公司已经完成大部分动迁工作，但是因动迁标准较土地出让时有大幅提高，丰裕公司多支出巨额动迁安置费用。同时，又因雍鑫公司未履行动迁义务造成动迁期限延长，丰裕公司额外支出巨额的动迁过渡安置费。上述费用均应由雍鑫公司负担，丰裕公司目前仅主张其中的2000万元。雍鑫公司针对丰裕公司的反诉辩称，1、转让协议无效，原因在于丰裕公司未取得土地使用权证，过错完全在丰裕公司。如有损失应由其自己承担。2、雍鑫公司虽未进行任何动迁工作和准备，但是丰裕公司主张的动迁标准差价、支付的临时安置费均不属于合同无效的损失。在此期间因房价上涨，丰裕公司从中受益，无损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换并质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。双方无异议的事实或计算结果包括：双方签订转让协议，协议约定了转让条件，协议包括土地出让文件等；双方在协议约定之外口头约定并实际支付的转让费金额和已经返还金额；双方在动迁期内支付临时安置费，以及因动迁标准提高增加费用数额。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于借款利息一节，雍鑫公司主张系为履行转让合同、筹措转让费而对外借款发生的费用，费用包括二部分：（1）其通过个人、本公司或其他公司在2010年3、4月间向银行借款多笔（共计3200万元、借期均为一年），借款至今多次转贷而累计发生的借款利息；（2）为办理前述转贷，向担保公司支付的“过桥费用”；涉及保险、评估和利息等。本院经审查认为，上述费用不属于受合同法保护的因合同无效造成的损失。原因如下：（一）从证据来看，雍鑫公司证据之间、证据与待证事实之间缺乏关联，部分要点如下:（1）合同约定转让费用3500万元，雍鑫公司举证证实通过张媛、张某、林某及本公司向银行借款2200万元，但仅将其中1200万元汇款给中裕公司；（2）借款人除雍鑫公司及张媛（系雍鑫公司现法定代表人）外，其余均为案外人；(3)借款用途包括购鳕鱼、养海参、购煤炭等，不涉及筹措建设项目转让费用等；(4)“过桥费用”收据等仅列明“担保费”、“评估费”等用途，与相关借款合同缺少呼应。上述证据，如无其他证据和事实补充，与本案关联性不能认定。（二）从法律规定来看，合同法确认的因合同无效造成的损失，通常认为不高于合同履行可得收益；合同有效因违约造成的损失范围，最大不得超过当事人在签订合同时预见到或者可以预见到的因违反合同可能造成的损失。在最高人民法院公布的（2016）最高法民再3号沈阳富临房地产开发有限公司与徐某商品房买卖合同纠纷案件中，徐某请求给付购房款的利息（提出具体金额），但人民法院保护的仅是参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。在本案中，转让协议未约定雍鑫公司须借款付费以及利率、费用的范围或标准；雍鑫公司亦未举证证实，在签订转让协议时对方知晓或者应当知晓，雍鑫公司须借款付费、利率以及可能产生的费用的范围或标准；因此，雍鑫公司的主张亦无可能获法律保护。（三）按日常生活经验来看，商业经营活动主体追求利益最大化，借款融资并支付融资成本、自有资金尽可能流转增加收益，较为常见。法律亦有相应规定。合同法有关合同无效返还财产，财产包括法定孳息，财产和孳息不能偿还形成损失，应当按照法律规定赔偿或者分担。法定孳息利率标准明确，当事人主张过高标准、或对方以较低甚至零利率标准反驳，均无法律依据。（四）结合本案具体情况来看，丰裕公司取得建设项目土地使用权、支付相应费用，前述部分费用交主管部门期间不产生利息；但是丰裕公司转而通过转让从雍鑫公司收回前述费用，可以产生利息，获得收益；因此，雍鑫公司支付转让费用等至实际返还、其间因行政主管部门保管不产生利息期间的利息损失，应当按法律规定根据过错赔偿或者分担（如果行政主管部门做法发生变化，双方可另行依法处理）。2、关于雍鑫公司支付的动迁过渡费和安置费用160万元，双方均确认，前述费用系拆迁事务所代表行政主管部门收取、向动迁户支付，前述金额不足以支付雍鑫公司接管动迁工作期间动迁户所需的临时安置费用。因此可以确定，前述费用属于为履行合同支付的费用，可以列入因无效合同造成的损失，应当按照法律规定根据过错程度确定赔偿责任。但是，合同法同时规定，因自己过失造成的损失应由自己承担；双方亦有减少损失的义务，没有采取措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，按双方约定，此期间的动迁义务由雍鑫公司承担，雍鑫公司虽支付了前述期间部分所需费用，但其在诉讼中称该阶段因合同无效、未进行任何动迁工作；其在诉讼中亦未证实丰裕公司因此受益；因此，此述费用不属于因合同无效应由对方赔偿、分担的损失，或者可以要求返还的利益。3、关于丰裕公司因动迁标准提高多支出的差额。该差额与合同无效、恢复原状有关，但是能否列入损失，亦须结合案情判断。按照城市房屋拆迁管理条例规定，动迁标准虽由政府相关部门制定，但具体标准应当按照市场标准公平补偿，即标准与市场价格相适应，与商品房销售价格、建设项目可能取得的收益相适应。丰裕公司所诉差额又仅是建设项目开发中支出的部分成本，而具体损失及其范围和数额尚须结合其他案情判断。因此，丰裕公司仅以前述差额作为“损失”，无事实和法律依据。4、丰裕公司重新接手之后支出的动迁费用，因双方未能确定案涉项目所需要的合理动迁期间（出让文件虽规定应按期完成动迁，但也仅规定受让方应在二年内进行动迁），进而证实因合同无效导致实际动迁期限长于前述合理期间；并且，且按照丰裕公司主张，其亦未完成全部动迁工作，至今仍有数户未拆迁；并且，从性质来讲，上述费用是建设开发项目必须支出的费用；因此，不能认定前述费用是因合同无效或对方过错而增加的损失。据此认定事实如下：2009年8月，丰裕公司通过出让方式取得案涉建设项目建设用地使用权（住宅、商业用地）。按（包括挂牌出让须知、成交确认书等在内的）出让文件规定，1、丰裕公司须交纳3000万元竞买保证金，其中包括前期工作费、契税、印花税、动迁保证金、履约保证金；竞买保证金扣除竞买价款、前述税费等后，动迁保证金2600万元按动迁工程形象适当分次返还，履约保证金100万元待工程竣工验收合格后无息返还；2、丰裕公司须在挂牌成交后两年内依法进行动迁；3、按时完成动迁，行政主管部门办理相关手续。同年8月24日，丰裕公司交纳前述竞买保证金。2010年4月20日，丰裕公司、雍鑫公司签订《土地转让协议》将前述建设开发项目转让给雍鑫公司。协议约定，1、雍鑫公司除履行丰裕公司在前述出让文件中的权利义务外，还须支付丰裕公司转让费175万元；2、雍鑫公司负责动迁工作；3、丰裕公司协助雍鑫公司办理地块转让手续。协议签订后，雍鑫公司共计给付丰裕公司3500万元（具体为：2010年3月15日5000万元、同年4月9日2500万元、同年4月20日500万元），通过其他单位向拆迁事务所支付动迁费160万元。因案涉地块拆迁居民信访，2013年2月26日行政主管部门依据前述出让文件确定，丰裕公司负责案涉地块动迁开发改造。之后，两公司确定仍由丰裕公司接手、雍鑫公司退出。2015年至2016年，丰裕公司返还雍鑫公司共计2200万元，尚欠1300万元至今未返还。2016年2月5日，雍鑫公司将接收的出让文件等返还丰裕公司。在雍鑫公司负责前述地块期间，雍鑫公司未进行动迁工作；除丰裕公司转让前已经签约的部分动迁户外，此期间无动迁户签约同意动迁。丰裕公司接手后至今，案涉地块大部分动迁户签约动迁，但仍有少量未签约同意。丰裕公司按规定应支付此期间的动迁费用等。本院认为，双方之间转让协议，未取得土地使用证、未经批准即行转让，因违反城市土地管理法相关规定，合同无效。双方因合同无效取得的财产应当返还。返还财产包括至今仍未返还的1300万元及相应利息。雍鑫公司有关赔偿借款利息及费用、赔偿实际支付的动迁费用的请求，于法无据，不予支持。丰裕公司有关赔偿动迁标准差额、动迁费用的请求，于法无据，亦不支持。双方因合同无效造成的可受法律保护的损失，应当根据双方过错程度各自承担。判断双方过错，按照合同法、尤其是诚实信用原则，双方签订的协议虽然无效但相关约定亦可以作为判断双方过错的标准。但因相关损失需要另行处理，双方过错程度可在确定损失分担时处理。案涉损失仅系相应保证金交付丰裕公司起至行政主管部门将相应数额费用返还丰裕公司时、或者行政主管部门尚未返还但因合同无效丰裕公司应当先向雍鑫公司返还时止的利息，而前述费用笔数较多，起止时间又不相同。同时，雍鑫公司已付款项中不涉及前述损失的部分，又因给付、返还亦均为多笔、起始日期不统一、金额不对应，且有部分已经返还。前述事实所涉具体金额和期限、已返还部分是否仍需计息等细节，人民法院审查确定均需要当事人提出相应主张、辩论、举证和质证。但是在本案审理中，双方争议均仅集中在前述4大部分不受法律保护的区域，虽经法院说明，仍无变化。因此，双方当事人可在本判决生效后，依据相关法律规定，结合本案已经查明的事实和作出的处理，协商解决或其他途径依法处理。在本案中应当返还的利息，可暂自雍鑫公司最初起诉时起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、大连雍鑫房地产开发有限公司与大连丰裕房地产开发有限公司于2010年4月20日签订的土地转让协议无效。二、大连丰裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连雍鑫房地产开发有限公司1300万元及利息，利息自2016年10月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算（其中，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回大连雍鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回大连丰裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  赵殊颖人民陪审员  迟 静二〇一九年十二月十八日法官助理王焕鑫书记员宋玲玲