文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4768号原告：黄兵全，男，生于1970年3月28日，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：崔坤建，重庆佳施德律师事务所律师，一般代理。被告：重庆新庆房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区松青路45号，统一社会信用代码9150010420298751X6。法定代表人：易良普，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师，特别授权。第三人：中国建设银行股份有限公司万州分行，住所地重庆市万州区高笋塘86号，统一社会信用代码9150010190790389XP。法定代表人：成良勇，该分行行长。委托诉讼代理人：何泽蓉，重庆奎龙律师事务所律师，特别授权。原告黄兵全与被告重庆新庆房地产开发有限公司（以下简称“新庆公司”）及第三人中国建设银行股份有限公司万州分行（以下简称“建行万州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法由审判员方志锴独任审理，适用简易程序于2019年11月11日、2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告黄兵全及委托诉讼代理人崔坤建、被告新庆公司委托诉讼代理人刘其军、第三人建行万州分行委托诉讼代理人何泽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄兵全向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告之间的商品房买卖合同；2.请求被告退还原告已经缴纳的全部购房款339661元及利息（从签订合同之日起至付清时止，按商业银行同期贷款利率计算）；3.请求被告支付原告违约金并赔偿各种损失；4.请求被告退还原告已经缴纳的全部物管费2842.16元（2019年6月11日交纳）、装修押金2100元及除渣费1073元（2019年6月18日），合计6016.16元及损失（从交款之日起至付清时止，按商业银行同期贷款利率计算）；5.请求解除原告（借款人）与第三人（贷款人）及被告（保证人）之间签订的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》；6.请求被告返还借款并赔偿全部贷款损失；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月26日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。合同标的物为重庆市万州区某住房。总价款710000元，首付310000元已经付清（原告实际支付339661元），其余400000元采用住房公积金贷款，原告于2019年3月27日，原告（借款人）与第三人（贷款人）及被告（保证人）之间签订的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》，贷款金额400000元，贷款期限180个月，从2019年3月26日到2034年3月26日，年利率3.25%，采用等额本息还款法还款，已于2019年6月20日办理完毕并放款，原告从2019年7月20日起，每月还款2810.16元，共计应当还款505828.80元，其中利息105828.80元，每月利息587.94元。在装潢过程中师傅发现没有安装天然气。该商品房买卖合同第十七条约定：于2019年3月30日前通水电气，水电气未通，房地产住宅项目不符合《重庆市房地产开发经营管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条，不得交付使用，应按照本合同第九条甲方（即被告）逾期交房的违约责任执行，被告已经构成违约，其违约责任按照本合同第九条，逾期90日内按日支付已付房款万分之一违约金计3056.95元(33966l×0.0001×90)；超过90日，乙方（即原告）有权解除合同，甲方（即被告）退还乙方（即原告）已付全部购房款339661元及利息（按商业银行同期贷款利率年利率5.25%计算至付清时止，并按已付房款百分之一支付违约金3396.66元。另外，原告于2019年4月27日，原告以总价款15万元，包工包料的方式与方中秋签订《房屋装修合同》，签订合同时支付订金20000元，合同第五条约定，由于甲方的原因延期开工、中途停工或解除合同，甲方每天应当赔偿乙方停工损失1800元（停工损失从2019年6月26日起至2019年7月17日止，实际按800元每天计算共计17600元），已交订金20000元不予退还，并按照合同总价款20%赔偿乙方违约金，其损失合计67600元。综上所述，被告违约，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、笫一百一十四条规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。在审理过程中，原告对其诉讼请求进行了明确，即：1.解除原告与被告之间的《重庆市商品房买卖合同》；2.要求被告退还原告已经缴纳的全部首付购房款339661元及利息（从签订商品房买卖合同之日起至退清房款时止，计算方法按照商品房买卖合同约定的逾期交房之违约责任计算，即逾期90日内按日支付已付房款万分之一违约金3056.95元(33966l元×0.0001×90日)；超过90日，按商业银行同期贷款利率年利率5.25%计算至退清时止，并按已付房款百分之一支付违约金）；3.要求被告赔偿原告装修的损失，即：原告支付的装潢定金2万元，装潢停工损失17600元（800元/天×22天），装潢合同的违约金3万元（装潢合同总价款15万元的20%）；4.要求被告退还原告缴纳的物管费2843.16元、装潢押金2100元及除渣费1073元，合计6016.16元，并对上述费用计收利息（从交款之日至退清之日止按商业银行同期贷款利率计算）；5.解除原告（借款人）与第三人（贷款人）及被告（保证人）之间签订的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》；6.要求被告返还原告住房公积金贷款40万元及利息105922.40元（贷款年限15年），并赔偿上述费用的利息损失（从2019年6月20日放款之日起至退清之日止按照商业银行同期贷款利率计算）；7.本案诉讼费用由被告承担。被告新庆公司辩称，1、原、被告之间的商品房买卖合同已经实际履行完毕，原告要求解除该合同不符合合同解除的情形；2、原告要求退还的物管费、装潢押金及除渣费等费用，不是被告收取，若商品房买卖合同解除，也不应该由被告退还；3、原告要求被告赔偿的相关装潢损失，若商品房买卖合同解除，也不应属被告赔偿范围；4、原告要求解除与第三人签订的借款抵押合同的诉求不能成立，该诉求与本案不是同一法律关系，同时案涉房屋的产权已经登记在原告名下，被告的阶段性担保义务已经结束。第三人建行万州分行述称，第三人与原告及被告签订的借款抵押合同，本案涉及的是商品房买卖合同，与借款抵押合同不是同一案由，不应合并审理；第三人与原告及被告签订的借款抵押合同合法有效，第三人不存在违约行为，也不存在法定和约定的解除事由，借款抵押合同不应当被撤销或解除；第三人没有与原告签订商品房买卖合同，也没有违约行为，原告主张的任何费用均与第三人无关，要求原告撤销对第三人的起诉。本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区某住房，该房屋为预售商品房，房屋价款为71万元，签订本合同时支付首付款31万元，余下房款40万元以银行按揭方式支付，房屋价款已包括水、电、气一户一表的安装费等费用。被告应当在2019年3月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，被告逾期交房的违约责任为：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。该合同第十九条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施于2019年3月30日前通水、电、气，水电气未通，房地产住宅项目不符合《重庆市房地产开发经营管理条例》第二十四、第二十五、第二十六条规定条件，不得交付使用，应按照本合同第九条被告逾期交房的违约责任执行。同时，原告向被告转账339661元，即是原告在其诉讼请求第二项中要求退还的款项，具体为：首付房款31万元、大修基金9353元、契税10143元、产权登记费165元、41号车位定金1万元。2019年3月27日，原告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）及被告（保证人）订立《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》，约定原告为购买重庆市万州区某住房，向第三人贷款40万元，贷款期限为180个月，从2019年3月26日至2034年3月26日止，当前同期同档次公积金个人住房贷款基准年利率为3.25%，还款方式为等额本息还款，原告以该房屋作抵押。该合同第十一条约定，借款人如未获得本合同第一条所列房产《不动产权证书》，则本合同项下债务由保证人提供阶段性连带责任保证，本合同中约定的保证人的担保期限为自本合同生效之日起，至办妥本合同抵押财产的抵押登记并且保证人将本合同第一条所列房产《不动产权证书》交给贷款人收存之日止等。该合同第三十四条借款人的权利和义务中还约定，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除保证人、抵押人的担保责任，本合同应正常履行；借款人与房屋出售人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个工作日内告知贷款人，由贷款双方共同与房屋出售人协商解决购房款的处理等。该笔贷款于2019年6月20日发放，自2019年7月20日（首期还款）起由原告按月还款。2019年4月27日，原告（发包人）与案外人方中秋（承包人）签订《房屋装修合同》，约定原告委托方中秋对案涉房屋进行装修，总造价15万元，签订合同时支付订金2万元，原告与物业管理办理装修时间为施工进场日，后三个月完工，若因原告原因延期开工、中途停工或解除合同，原告应当赔偿方中秋停工损失，每日1800元，已交订金2万元不予退还，并按照合同总价款20%支付违约金等。同日，原告向方中秋支付了订金2万元。2019年5月23日，重庆市万州区规划和自然资源局为案涉房屋办理了产权登记。2019年6月11日，被告向原告交付了案涉房屋，一并交付的还有《重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书》，该书载明用户燃气气压0.3千帕，在电气线路布置示意图中标注有“无天然气”字样，后附有《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、住宅工程质量分户验收表（其中对电气工程项的验收记录为符合要求）。同日，原告向为该房屋所在提供物业服务的重庆怡众物业管理有限公司缴纳了物业费2843.16元。2019年6月18日，原告向重庆怡众物业管理有限公司缴纳了装修垃圾清运费（即除渣费）873元、住宅装修保证金2000元及出入证押金100元。后方中秋进场装修，原告就天然气事宜与被告的工作人员余志全等人进行了交涉。2019年7月17日，原告与方中秋签订《解除房屋装修合同》，双方协商一致解除双方于2019年4月27日签订的《房屋装修合同》，并达成原告已支付的订金2万元不予退还，并按照合同总价款15万元的20%支付方中秋违约金3万元，原告赔偿方中秋误工损失17600元（2019年6月26日至2019年7月17日，共22天，原合同约定每天1800元降低为每天800元）。2019年8月5日，原告向方中秋支付了47600元。2019年7月11日，原告向“重庆12345便民服务综合平台”反映案涉房屋存在自来水安装不符合规范、无天然气，交付房屋质量不合格，要求被告退房和赔偿损失无果。2019年7月29日，该平台回复“来信人：您好！就您反映房屋纠纷一事，万州区政府交办区住房城乡建委核处，区住房城乡建委转区房管中心具体处理。现回复如下：一、基本情况您反映，购买商品房质量不合格一事。二、调查情况经查，您通过公积金贷款购买了，目前您已缴纳购房首付款并接房。由于该楼栋燃气主管道安装到该户不能达到燃气公司安全要求，经开发商多次协调燃气公司，燃气公司同意对该户另设燃气管道安装，但您已表达退房退款意愿。三、处理结果一是区住房城乡建委指派区房管中心约谈开发商，要求其规范经营行为，严格按合同履行法定义务。二是开发商未告知您该户的特殊情况，区房管中心已要求开发商向您致歉，开发商愿意配合您办理退房手续。三是经向万州区不动产登记中心咨询，您所购房屋已办理不动产证，注销产权登记须提交生效法律文书，因此建议您保留证据，依据购房合同约定通过合法途径维护您的正当权益。区房管中心已将上述办理情况向您反馈，感谢您对住建工作的关心支持。如有疑问，请与区房管中心进一步沟通。联系人：程小芳，联系电话：58120167。”2019年11月12日，重庆万州燃气有限公司的市场部出具《情况说明》，载明“一、重庆新庆房地产开发有限公司为住宅项目的所有成套住宅均已申办一户一表的安装，相关费用已经交清。生活用气设施，已于2019年3月25日验收合格。二、因户型特殊，在敷设该户的入户管道端口时，建设单位重庆新庆房地产开发有限公司请求我司在购房业主的厨房设计出来后再敷设，避免购房业主二次改装。三、2019年10月25日，我单位按重庆新庆房地产开发有限公司的通知，完成了天然气入户管道端口的敷设。四、住户户内管道、热水器、灶安等安装完成并经我司检验合格后，才能挂表和通气。”以上事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及附件、支付宝转账凭证、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》、住房公积金中心手机短信通知信息、被告出具的发票收据、重庆怡众物业管理有限公司出具的发票、房屋装修合同、原告支付装修订金支付宝转账凭证及收据、《解除房屋装修合同》、原告支付装修损失银行转账凭证及收据、现场及电话录音、“重庆12345便民服务综合平台”网页截屏、《重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书》，被告提交的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市商品房买卖合同》、收据3份、不动产登记申请书及不动产权证书、业主手册、房屋验收登记表、接房会签单、现场照片、燃气公司出具的情况说明，第三人提交的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》等证据证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和原告与第三人及被告签订的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款抵押合同》合法有效，本院予以确认。本院综合案情认为本案的争议，首先需要分析的是原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否符合法律规定的解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据前述法律规定，合同的解除存在三种情形：协商一致解除、约定的解除条件成就解除、法定情形出现后的解除。本院对此具体分析如后。一、原告与被告是否形成了解除《重庆市商品房买卖合同》的合意。原告认为，原告在发现未安装天然气后就与被告的相关销售等工作人员沟通中，双方存在解除合同的一致表示。同时，原告认为在“重庆12345便民服务综合平台”的回复中，也明确载明被告愿意配合原告办理退房手续。因此，原告与被告形成了解除合同的合意。被告认为，被告与原告的沟通是在根据原告装修实际，确定如何具体完成天然气入户敷设，同时“重庆12345便民服务综合平台”的回复中表述的被告愿意配合办理退房手续，只是双方协商中的让步，但协商未达成一致，被告未表示同意解除合同。本院认为，被告当庭明确表示不同意解除《重庆市商品房买卖合同》，并形成了本案首要的争议，由此双方并未对解除《重庆市商品房买卖合同》达成一致意见。二、《重庆市商品房买卖合同》约定的解除条件是否成就。原告认为，《重庆市商品房买卖合同》第九条约定了被告逾期90日未交付房屋的，原告有权解除合同；第十九条约定了水电气未通，房地产住宅项目不符合《重庆市房地产开发经营管理条例》第二十四、第二十五、第二十六条规定条件，不得交付使用，应按照本合同第九条被告逾期交房的违约责任执行。案涉房屋未通天然气，即便在诉讼过程中，被告让燃气公司敷设天然气管道到原告房屋外，也是违规敷设。被告将不得交付使用的房屋交付给原告，已经违反了前述第十九条的约定，应当按前述第九条之约定执行。故原告认为《重庆市商品房买卖合同》约定的解除条件成就。被告认为，被告向原告交付的房屋敷设了生活用气设施，并经验收合格，只是因为案涉房屋户型特殊，在敷设入户管道端口时，被告请求重庆万州燃气有限公司暂不敷设，后根据房屋厨房装修实际敷设，且2019年10月25日重庆万州燃气有限公司按被告通知，完成案涉房屋天然气入户管道端口的敷设。故被告认为被告交付的房屋开通了天然气，《重庆市商品房买卖合同》约定的解除条件未成就。本院认为，根据《重庆市商品房买卖合同》第九条、第十九条之约定及结合原被告的主张，该点的争议集中表现为被告交付的房屋是否开通了天然气。对此，本院认为，其一，案涉房屋实际已经完成了交付，不符合第十九条约定的不得交付使用情形，其实质为前述合同第九条中要求继续履行的行为，而非行使解除合同；其二，被告在交付房屋时一并交付有《重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书》，该书电气线路布置示意图中标注有“无天然气”字样，若未开通天然气，原告完全有理由可以拒绝接收，并要求按照前述第九条、第十九条之约定处理；其三，被告提交了重庆万州燃气有限公司出具的《情况说明》及相关验收材料予以佐证，重庆万州燃气有限公司作为天然气实际敷设的特定主体，对于天然气敷设的相关事实及敷设符合其安全要求等之说明，具有客观性和证明力。且在2019年7月11日“重庆12345便民服务综合平台”的回复中，已对天然气是否安装、如何安装问题进行了解决。故本院认为案涉房屋开通了天然气，且相关敷设天然气管道达到了重庆万州燃气有限管公司的安装要求。另外，《重庆市商品房买卖合同》约定了被告应当在2019年3月30日前向原告交付房屋，而被告实际向原告交付的时间为2019年6月11日，存在交付日期的逾期，但逾期未超过合同约定的90日。因此，原告的相关主张及理由不能成立，前述《重庆市商品房买卖合同》约定的解除条件未成就。三、《重庆市商品房买卖合同》之法定解除情形是否出现。原告认为，被告交付的房屋未通天然气，且因为户型特殊，该房屋不能敷设天然气，从而导致《重庆市商品房买卖合同》约定的开通天然气不能实现，有违《重庆市房地产开发经营管理条例》第二十四、第二十五、第二十六条之规定，致使不能实现合同目的，原告有权要求解除《重庆市商品房买卖合同》。被告认为，被告已经实际向原告交付了房屋，且该房屋实际敷设了天然气，还完成了相应的产权登记，被告就《重庆市商品房买卖合同》的相关义务已经履行完毕，原告不能要求解除《重庆市商品房买卖合同》。本院认为，案涉房屋户型确为特殊，然该房屋通过了相应的竣工验收，被告虽存在未征得原告同意而擅自通知重庆万州燃气有限公司暂停敷设入户管道端口，导致原告产生不通天然气的误解，但不能否定案涉房屋具备敷设天然气管道及开通天然气供应的事实，且被告实际完成了案涉房屋的交付、办理产权登记等相关义务，《重庆市商品房买卖合同》之房屋买卖的合同目的已经达成并实现，合同已经实际履行完毕。故《重庆市商品房买卖合同》之法定解除情形未出现。综上所述，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告在查看房屋交付现状和接收《重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书》的情况下，完成了接房手续，被告为原告办理了产权登记，第三人亦发放了按揭贷款，原告已开始按约定逐月偿还贷款。故原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已经实际履行完毕，被告的行为未构成根本违约，原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》之诉讼理由，不符合《中华人民共和国合同法》有关约定解除或法定解除的相关规定，本院对原告的该诉讼请求不予支持。由此，原告要求被告退还全部首付购房款339661元及利息、装潢产生的违约金及损失、物业相关费用；同时要求解除借款抵押合同，退还原告住房公积金贷款40万元及利息105922.40元并赔偿利息损失等诉讼请求，在本案中无事实依据和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄兵全的诉讼请求。案件受理费6486元，减半收取3243元，由原告黄兵全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审判员  方志锴二〇一九年十二月二十三日书记员  李 璇