广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1709号 上诉人(原审被告)：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：吴敏，女，1990年3月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陆一平，广西五针松律师事务所律师。 上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）因与被上诉人吴敏商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 清隆公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。在合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第3项处理，并没有赔偿违约金的约定。二、由于产权登记部门以【桂平市国土资源局文件】浔国土资字[2017]14号文件为由，停止办理上诉人的万锦豪园项目房地产的所有手续，拒不接收上诉人所提交办理房屋权属登记所需的资料。因此，被上诉人至今未能取得房产权属登记证书的责任，是政府有关部门造成的，上诉人不应承担主要责任。另外，被上诉人提出按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利息6%的标准来计算违约金，上诉人认为过高，应该按同期同类银行贷款利率（年）4.35%来计算，一审认定按年利率6%是错误的。 吴敏辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令清隆公司支付逾期交房违约金11531元（以购房款640640元为基数，从2016年6月1日起至吴敏收房之日即2017年1月1日止，按日万分之一计算）给吴敏；2.判令清隆公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金65479.65元(以购房款640640元为基数，从2018年1月1日起至清隆公司提供万锦豪园小区第1栋2单元702号房办理权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算)给吴敏；3.判令清隆公司提供办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。庭审中吴敏变更第1项诉讼请求中逾期交房违约金的计算为从2016年6月1日起计至2016年8月30日止；变更第2项诉讼请求的逾期办证违约金的计算为从2017年8月30日起计至清隆公司提供万锦豪园小区第1栋2单元702号房办理权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止。 一审法院经审理确认以下法律事实：吴敏、清隆公司于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》后，吴敏即支付了首期款200640元给清隆公司，2014年3月21日，吴敏向银行按揭贷款440000元给清隆公司。2016年7月28日，清隆公司在桂平市广播电视台播放广告，定于2016年8月30日正式交房。庭审中，吴敏认可2016年8月30日为清隆公司正式交房之日。 一审法院认为，清隆公司承认吴敏的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。吴敏与清隆公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于吴敏主张的逾期交房及逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分予以支持。涉案合同约定清隆公司应于2015年4月30日前交房，诉讼时效期间应从2015年5月1日起算，从吴敏主张逾期交房的权利之日即2019年6月21日倒推已满三年的违约金，即2016年6月21日前的违约金，诉讼时效已超过三年，清隆公司已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，吴敏就2016年6月21日前的违约金起诉，已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不予支持。而2016年6月21日起的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。依据合同第十五条的约定，清隆公司应在商品房交付使用后365日内即2017年8月30日前，将办理权属登记需由清隆公司提供的资料报产权登记机关备案，故吴敏主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2017年2月2日起算，现吴敏于2019年6月21日起诉主张权利未超过诉讼时效。清隆公司辩称应从合同约定交房时间即2014年9月30日起算诉讼时效，于法无据，一审法院不予支持。 清隆公司辩称合同履行期间，分别出现合同所约定的降雨、高考、房款未交清等可延期交房的情况，应据此延期交房。但是清隆公司对于上述辩解意见没有提供充足证据予以证实其主张，清隆公司对此应承担举证不能的不利法律后果，对清隆公司该辩解意见，一审法院不予支持。 清隆公司主张吴敏贷款金额未能按约定到达清隆公司账户，据此延期交房。一审法院认为，吴敏、清隆公司所签订的商品房买卖合同中约定：“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”，但是没有约定贷款金额应何时到达清隆公司账户。据到案证据可以证实，吴敏的银行按揭贷款已到达清隆公司账户，吴敏已付清购房款，不存在合同约定的吴敏房款未交清或者购房贷款未能到达清隆公司账户的情形，不能作为清隆公司顺延交房的理由，也不能在清隆公司逾期交房天数中予以抵减。清隆公司辩称吴敏未按合同约定的时间办妥银行按揭贷款手续和支付购房款，逾期则违反了合同约定，应向清隆公司支付逾期付款违约金。一审法院认为，清隆公司对此并没有提出反诉，本案对此不予处理，清隆公司可另行主张权利。 综上，根据吴敏现主张违约期限可认定清隆公司迟延交房的天数为70天（从2016年6月21日起至2016年8月30日止），清隆公司应支付违约金4484.48元（640640元×0.0001元/天×70天）给吴敏。 关于清隆公司逾期提供资料报产权登记机关备案是否应承担违约责任，逾期的时间是多少，违约金的标准是多少问题。涉案合同第十五条已明确约定清隆公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实清隆公司已于2016年8月30日将上述商品房交付给吴敏，故清隆公司应于2017年8月30日前履行此项合同义务。2019年6月12日，桂平市自然资源局函复一审法院，目前清隆公司已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记，由此可认定清隆公司已提交需由其提供的资料报产权登记机关备案。但清隆公司未能提供有效证据证实何时提交资料报产权登记机关备案，桂平市自然资源局亦未明确函复清隆公司提供资料备案的具体时间，故一审法院确定桂平市自然资源局函复一审法院之日即2019年6月12日为清隆公司提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日。如前所述，由于清隆公司的原因，清隆公司未能在2017年8月30日前提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，清隆公司的行为已构成了违约，应按合同第十五条的约定承担违约责任，故清隆公司违约时间应从2017年8月31日起至2019年6月12日止，合计650天。吴敏、清隆公司所签订的合同未约定有明确的违约金金额或计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，吴敏现起诉主张按年利率6%的标准，于法有据，一审法院予以支持，故清隆公司应以购房款640640元为基数，从2017年8月31日起至2019年6月12日止，按年利率6%计付违约金共69402.67元给吴敏。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金4484.48元给吴敏；二、桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金69402.67给吴敏；三、驳回吴敏的其他诉讼请求。一审案件受理费718元（立案时已按简易程序减半收取，吴敏已预交），由桂平市清隆房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，吴敏与清隆公司之间订立的商品房买卖合同合法、有效。根据合同约定，清隆公司应于2017年8月30日前履行提供资料报产权登记机关备案的义务，但清隆公司至2019年6月12日才履行，逾期650天，构成了违约，应当承当违约责任。清隆公司称被上诉人至今未能取得房产权属登记证书是政府有关部门造成的，上诉人不应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，对清隆公司提出的其不应承担违约责任的主张，不予支持。由于双方在合同中对违约金的计算标准并无约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按年利率6%计算，并未违反法律规定。但综合清隆公司违约的原因以及被上诉人的实际损失等实际情况，按年利率6%计算违约金过高，应予调整。上诉人提出的违约金过高，应该按同期同类银行贷款利率（年）4.35%计算的请求，予以支持。故，上诉人应当支付给被上诉人的违约金变更为49627.66元［640640元×4.35%×（650÷365）］。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 1、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初2575号民事判决第一项、第三项； 2、变更桂平市人民法院（2019）桂0881民初2575号民事判决第二项为：桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金49627.66元给吴敏。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1436元（上诉人已预交），由上诉人桂平市清隆房地产开发有限公司负担1200元，吴敏负担236元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇一九年十二月××日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣