广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10263号上诉人（原审被告）：广东沃海森航天仪器有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：林超冰，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区和硕投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。上诉人广东沃海森航天仪器有限公司（以下简称沃海森公司）因与被上诉人佛山市禅城区和硕投资管理有限公司（以下简称和硕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃海森公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至六项，改判驳回和硕公司的全部诉讼请求；2.和硕公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审认定和硕公司有权解除《商品房买卖合同（现售）》错误。一、根据涉案合同约定，沃海森公司应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余购房款。涉案合同未约定沃海森公司应在何时取得银行按揭贷款，只要沃海森公司在2018年1月31日前提出申请办理银行按揭手续，便已履行该项合同义务，故沃海森公司不存在违约，一审以沃海森公司违约为由支持和硕公司解除合同的请求，于理不合、于法无据。因沃海森公司不存在违约，故一审判令沃海森公司承担协助办理注销合同备案登记手续，支付占有使用费、违约金等违约责任错误。二、即使涉案合同解除，沃海森公司亦无需承担违约责任。沃海森公司已依约履行向银行申请办理按揭手续的义务，银行未批准贷款系合同双方不能预料的情形，因此涉案合同系基于情势变更或不可抗力的情形而解除，双方均应对合同解除而造成的损失承担一定的责任。一审将合同解除后所造成的损失判令由沃海森公司单独承担，损害了沃海森公司的合法权益。三、沃海森公司基于对涉案合同的信赖，投入巨额资金对涉案房屋进行装修添附，一审无视沃海森公司耗费的巨额资金判决解除合同，有违公平。四、和硕公司存在先行违约的情形。根据涉案合同第十七条第二款的约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的所有权证书的，买受人有权追究买受人的违约责任。”涉案房屋交付时间为2016年12月25日，至今涉案房屋仍未过户至沃海森公司名下。正是由于和硕公司未按约将房屋过户至和硕公司名下的违约行为才导致涉案房屋按揭贷款未获得银行审批通过，故和硕公司无权主张解除合同。四、涉案合同是否履行和硕公司都不存在实际损失，一审认定的违约金金额过分高于实际损失，应予以纠正。和硕公司辩称，一、沃海森公司诉称其不存在违约行为，与事实不符。沃海森公司承认因自身原因致使其未取得银行贷款，且按沃海森公司现状是无法取得银行按揭贷款。即使沃海森公司有按合同约定履行向银行申请按揭贷款的行为，但其履行合同义务不符合合同约定。合同关于沃海森公司申请银行按揭贷款的约定目的是沃海森公司通过申请取得银行的按揭贷款用于偿还和硕公司的购房款。经和硕公司多次催告，至今已达20个月的时间沃海森公司仍未采取有效的补救措施或一次性向和硕公司付清拖欠的购房款，导致和硕公司无法实现合同目的，故一审判决认定沃海森公司的行为已构成根本违约，事实与理由充分。二、沃海森公司要求继续履行《商品房买卖合同（现售）》的理由不成立。（一）沃海森公司的行为已构成根本违约，和硕公司明确要求按约定解除合同。（二）现沃海森公司没有开展对外经营等经济活动，没有充分证据证明沃海森公司有继续履行合同的能力，沃海森公司称已向银行申请按揭贷款，但其至今仍未取得银行贷款承诺函，或得到银行同意发放贷款。《商品房买卖合同（现售）》是因沃海森公司没有履行能力而导致不能履行，所以沃海森公司要求继续履行合同的请求应不予支持。三、《商品房买卖合同（现售）》无法继续履行是由沃海森公司所致，沃海森公司应承担违约责任，赔偿和硕公司的经济损失。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”和硕公司要求解除《商品房买卖合同（现售）》于法有据。（二）沃海森公司给和硕公司造成损失，包括迟延支付购房款的利息损失、涉案厂房破损折旧损失、厂房使用费与租金差额的损失等。（三）《商品房买卖合同（现售）》明确约定合同解除的条件。四、和硕公司不存在先行违约的行为。根据涉案合同的约定，是先由沃海森公司申请办理银行按揭贷款并支付按揭款后，双方再去办理过户手续。和硕公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除和硕公司、沃海森公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201********401，合同标的为：8673588元）；2.沃海森公司协助和硕公司办理注销《商品房买卖合同》（合同编号为：201********401）合同备案登记手续；3.沃海森公司立即将《商品房买卖合同》（合同编号为：201********401）约定的佛山市禅城区*************交还给和硕公司；4.沃海森公司向和硕公司支付违约金1734717.60元；5.沃海森公司向和硕公司支付位于佛山市禅城区*************的使用费用（使用费用从2016年12月26日起计至沃海森公司实际交还房产之日止，暂计至2018年11月15日为680088.15元）；6.本案诉讼费用由沃海森公司负担。一审法院认定事实：2016年12月25日，沃海森公司与广州珠江物业酒店管理有限公司签订《收楼确认书》，确认于当日接收涉案欧洲工业园C区3座6楼房产。2017年1月12日，和硕公司、沃海森公司与永明项目管理有限公司签订《中标确认书》，确认沃海森公司于2017年1月12日在佛山市禅城区****公共资源交易中心举办的“欧洲工业园C区三座第六层”招标竞投会中中标该项目的认购权。2017年1月23日，和硕公司、沃海森公司签订《厂房认购协议书》，约定由沃海森公司认购涉案房产，双方另对房产信息、认购价款、付款方式、违约责任等内容作出具体约定。2017年12月21日，和硕公司（出卖人）与沃海森公司（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********401），约定由沃海森公司向和硕公司购买涉案佛山市禅城区*************，土地用途为工业用地（工业），规划用途为厂房，房产总建筑面积为1971.27平方米，总价款为8673588元，和硕公司应于2018年1月31日前向沃海森公司交付上述房产。双方另于合同中对付款方式及期限、逾期付款责任具体约定如下：“第八条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起10日内支付房价款2602076.4元，除首期款外，剩余房款金额6071511.6元，应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第九条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”上述合同附件五为收款账户信息。后上述合同于2018年1月3日办理实物合同备案登记手续，备案号为201801030209。2018年4月23日、2018年6月11日、2018年8月13日，和硕公司委托广东豪益律师事务所律师分别向沃海森公司发出《律师函》，催告沃海森公司支付购房尾款及滞纳金。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区******指导租金标准》，确定自2016年10月1日起开始实施上述指导租金标准，其中，涉案房产（厂房性质）所在区域指导租金标准为7元/平方米/月。2019年3月21日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发布《佛山市禅城区******指导租金标准》，确定自2019年4月1日起开始实施上述指导租金标准，其中，涉案房产（厂房性质）所在区域指导租金标准为8元/平方米/月。诉讼中，和硕公司、沃海森公司一致确认沃海森公司已向和硕公司支付购房款2602076.40元，沃海森公司现尚未向和硕公司返还涉案房产。沃海森公司陈述：涉案房产现已装修完毕，但尚未使用。在沃海森公司此前联系的银行不同意放款后，沃海森公司未再继续申请按揭贷款，但现正申请企业并购，后续有望支付本案购房款，故沃海森公司希望继续履行本案合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。和硕公司、沃海森公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********401），系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于和硕公司主张解除合同、返还房产及协助办理注销合同备案登记手续的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（现售）》的约定，沃海森公司应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余购房款6071511.60元，然经一审法院查明，至本案诉讼时，沃海森公司仅向和硕公司支付30%首付款，其就剩余房款所提交之按揭贷款申请未获得银行审批通过，已超出合理期限，沃海森公司此后亦未通过其他方式向和硕公司支付上述余款，故沃海森公司的行为已构成违约，和硕公司依法依约有权解除上述合同。因和硕公司以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达沃海森公司之日视为和硕公司解除合同的通知到达沃海森公司，故一审法院确认涉案《商品房买卖合同（现售）》于2018年11月22日解除。合同解除后，沃海森公司依法依约应向和硕公司返还涉案房产及协助办理注销合同备案登记手续，和硕公司相关诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于和硕公司主张沃海森公司支付使用费的诉请。如上分析所述，涉案《商品房买卖合同（现售）》业已解除，故沃海森公司因其占有使用房屋行为应向和硕公司支付使用费。和硕公司自愿自沃海森公司接收房产的次日即2016年12月26日起向沃海森公司计收使用费，系和硕公司对其自身权利义务的自由处分，一审法院依法予以确认。就使用费的标准，和硕公司所举证之《欧洲工业园区C区租售价格体系更新说明》系其单方委托评估结果，未经沃海森公司确认，故一审法院酌定参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》及佛山市禅城区住房城乡建设和水利局于2019年3月21日发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》，确定由沃海森公司按7元/平方米/月的标准向和硕公司计付自2016年12月26日至2019年3月31日的使用费，按8元/平方米/月的标准向和硕公司计付2019年4月1日起至沃海森公司实际返还涉案房产之日止的使用费。经计算，暂计至2019年6月30日的使用费合计422551.26元（7元/平方米/月×1971.27平方米×1个月÷31天×6天+7元/平方米/月×1971.27平方米×27个月+8元/平方米/月×1971.27平方米×3个月）。和硕公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于和硕公司主张沃海森公司支付违约金的诉请。如上分析所述，沃海森公司因逾期付款已构成违约，依法依约应向和硕公司承担违约责任。依据涉案《商品房买卖合同（现售）》第九条的约定，沃海森公司应自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，但该违约金标准明显过高，沃海森公司亦持异议，故一审法院综合案件事实、违约情节、损失程度，酌定由沃海森公司按累计应付款即6071511.60元的10%即607151.16元向和硕公司计付违约金。和硕公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于沃海森公司已付购房款2602076.40元。因涉案《商品房买卖合同（现售）》业已解除，故和硕公司依法依约应向沃海森公司返还上述已付购房款；但因沃海森公司于本案中坚持要求继续履行合同，经一审法院书面释明后亦未按期提起反诉主张返还购房款，故一审法院对其已付购房款于本案中不予处理，可由和硕公司、沃海森公司双方另行协商解决。同理，因沃海森公司并未提起反诉，故一审法院对其关于鉴定装修价值的申请亦不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认和硕公司与沃海森公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********401）于2018年11月22日解除；二、沃海森公司于判决发生法律效力之日起十五日内，协助和硕公司办理注销上述合同备案登记的手续；三、沃海森公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向和硕公司返还佛山市禅城区*************;四、沃海森公司于判决发生法律效力之日起十日内，向和硕公司支付暂计至2019年6月30日的使用费422551.26元，自2019年7月1日起至沃海森公司广东沃海森航天仪器有限公司实际返还上述房产之日止的使用费由沃海森公司按8元/平方米/月的标准计付；五、沃海森公司于判决发生法律效力之日起十日内，向和硕公司支付违约金607151.16元；六、驳回和硕公司的其他诉讼请求。沃海森公司如果未按判决指定的期间履行返还房产义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88330元，由和硕公司负担11034元，由沃海森公司负担77296元。二审期间，沃海森公司、和硕公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案合同应否解除，若应，则涉案合同解除后相关义务责任负担问题。其一，涉案合同应予以解除。《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201********401）系双方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据涉案合同第八条“自本预售合同网上签订之日起10日内支付房价款2602076.4元，除首期款外，剩余房款金额6071511.6元，应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”之约定，沃海森公司应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式将剩余房款金额6071511.6元支付予和硕公司。2018年4月23日、2018年6月11日、2018年8月13日，和硕公司分别向沃海森公司发送《律师函》，催告沃海森公司支付购房尾款及滞纳金，但沃海森公司除之前已支付的30%首付款2602076.4元外，就剩余房款的按揭贷款仍未获得银行审批通过，亦未通过其他方式向和硕公司支付剩余购房款6071511.6元，显然已超出合理期限，沃海森公司迟延支付购房款的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，和硕公司有权解除涉案合同。和硕公司未提供其在本案起诉前有向沃海森公司送达解除涉案合同通知的证据，故一审法院确认涉案合同于本案起诉状送达之日2018年11月22日解除，合法有据，本院予以维持。其二，涉案合同解除后相关义务责任负担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”（一）涉案合同解除后，沃海森公司应向和硕公司返还涉案房产及协助办理注销合同备案登记手续。（二）涉案合同解除后，沃海森公司应向和硕公司支付占有房屋使用费，一审根据佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》所确定的租金标准判令沃海森公司向和硕公司支付自2016年12月26日至实际返还涉案房产之日止的使用费并无不当，本院予以维持。（三）一审庭审时沃海森公司述称“因其成立不到两年所以银行不同意贷款”，故沃海森公司未取得银行按揭贷款系其自身原因造成的结果，而非属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力及缔约时无法预见的非市场系统固有风险的情势变更情况。一审法院综合案件事实、违约情节、损失程度，酌定由沃海森公司按累计应付款即6071511.60元的10%即607151.16元向和硕公司计付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，沃海森公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14067元，由上诉人广东沃海森航天仪器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力