浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初5444号原告（案外人）：卢益忠，男，1969年8月22日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：朱永华，浙江中辛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周耀斌，浙江中辛律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡崇良，男，1962年10月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘建湖，浙江海昌律师事务所律师。第三人（被执行人）：卢益松，男，1943年1月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。原告卢益忠与被告胡崇良、第三人卢益松案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案受理。本院依法适用普通程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告卢益忠及其委托诉讼代理人周耀斌，被告胡崇良及其委托诉讼代理人潘建湖到庭参加诉讼。第三人卢益松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢益忠向本院提起诉讼请求：1.停止对坐落于温州市瓯海区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认坐落于温州市瓯海区房屋属原告卢益忠所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告胡崇良根据（2016）浙0302民初16574号生效民事判决书申请强制执行。鹿城区人民法院作出（2017）浙0302执9744号执行裁定书，查封、拍卖位于温州市瓯海区房屋。该房屋虽然登记在卢益松名下，但实际所有人为原告卢益忠。2002年3月，卢益松因涉案房屋简陋向相关部门申请拆建，并获得了批准。在重建前，卢益松提出将涉案房屋出售给原告卢益忠，原告考虑到涉案房屋位于自己樟榕路53号房屋隔壁，便出资四万元将涉案房屋买下。原告在买下房屋之后就对房屋进行了重建。现法院查封的房屋系原告重建后的房屋。执行裁定书上所记载的房屋所有权证书系重建前房屋的所有权证。2003年，卢益松和其妻子向原告出具了涉案房屋的卖契。由于卖契书写人书写错误，将樟榕路55号房屋写成樟榕路53号房屋，樟榕路53号房屋原本就系原告所有。房屋重建后，一直由原告居住使用至今。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案房屋虽然登记在卢益松名下，但原告符合排除执行的条件。故，请停止对涉案房屋的执行，并解除对上述房屋的查封，确认上述房屋属于原告所有。被告胡崇良辩称，原告主张卢益松已将涉案房屋出卖给原告没有依据。原告提供的卖契存在诸多瑕疵：1.卖契上注明出卖的房屋是樟榕路53号，而非樟榕路55号；2.一般房屋买卖合同应当注明标的、数量、价格，本案的卖契中没有注明房屋的面积；3.卖契注明出卖的是二层楼房，本案涉案房屋是三层房屋；4.卖契存在多次错误和涂改，卖契上注明的买受人是“卢亦忠”，并非本案的卢益忠，亦字后来涂改成益。卢益松和卢益忠是兄弟，不可能出现这种错误。一般的卖契应当由出卖人、买受人共同签字，本案卖契只有出卖人卢益松签字。原告提供的《证明》不符合事实，证明力较低。卢益松和卢益忠均为村集体成员，我国法律不限制村集体成员之间对宅基地和房屋过户，原告主张是集体住宅无法过户不符合事实。《证明》上的证人应当签字并出庭作证。原告也未提供证据证明已经支付房屋购买款。原告提供的电费缴费是2018年9月以后，无法证明2002年已经开始居住。即使卖契真实，卢益松也是把樟榕路53号房屋出卖给原告，而非樟榕路55号。根据被告调查，53号存在两个土地证，面积为63.9平方米的土地证登记在卢益忠名下，面积为49.3平方米的土地证登记在卢益松名下。被告猜测可能卢益忠名下本来就有樟榕路53号房屋，卖契是将樟榕路53号房屋卖给原告，而非将涉案樟榕路55号房屋出卖给原告。原告的主张没有法律依据，本案不符合法律规定排除执行的四种情形。被告认为原告的行为构成虚假诉讼，应当追究其法律责任。第三人卢益松未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提供的身份证、执行裁定书、卖契、照片、房屋所有权证、集体土地使用证、建设用地规划许可证、建房用地申请表、联系单、呈报表、审查意见单、墙界申报表、历月电费明细、不动产登记信息查询记录等证据可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。关于卢益忠申请出庭作证的证人金某1、李某、王某、金某2的证言。证人金某1的证言可以证明卢益忠委托其建房的事实。证人李某系卢益忠的表兄弟，其证言的证明力较低，本院不予采信。证人王某称其现为村委会主任，已担任了2年多；卢益松将房屋出卖给卢益忠，但出卖时其不在场，也不知道有无支付购房款。故王某的证言可以证明卢益松将涉案樟榕路55号房屋出卖给卢益忠，但不能证明购房款支付的事实。证人金某2称其系邻居，卖房子时其不在场，但知道卖房子以及卢益忠重建涉案房屋一事。故金某2的证言可以证明卢益忠向卢益松购买房屋并重建的事实。关于卢益忠提供的《证明》。本院认为，该证据虽由村委会盖章、负责人王某签字以及证明人签字，但房屋买卖系买卖双方当事人之间的行为，有关买卖的具体金额、能否过户、使用房屋的具体时间等情况，他人难以知晓；据卢益忠所述，本案买卖事实发生在2002年，而《证明》出具的时间为2019年，两者时间间隔久远；另外，在《证明》上签字的人除了王某、金某1、李某外其余均未到庭陈述。因此，在没有其他证据印证的情况下，《证明》仅能证明卢益忠向卢益松购买涉案樟榕路55号房屋并重建，但不能证明购房款的具体金额。经审理查明，卢益忠与卢益松系亲兄弟关系。2002年3月13日，卢益松申请将坐落在温州市瓯海区房屋原拆原建。2003年5月8日，卢益松、孙筱芸出具了《卖契》一份。《卖契》载明，卢益松自愿将坐落郭溪镇浦西村樟榕路53号私房二层楼房一间出卖给卢益忠，由卢益忠自行经营支配。如进行产权过户办理手续时，卢益松无条件给予办理手续。后，卢益忠委托他人重建了房屋，重建前房屋为二层，重建后房屋为三层。房屋建造完毕后，于2004年9月30日办理了集体土地使用权证，于2005年4月5日办理了房屋所有权证（登记为二层），均登记在卢益松名下。后，卢益忠在上述涉案樟榕路55号房屋办理用电申请，2018年8月至2019年5月均有电费产生。卢益忠在庭审过程中称，涉案樟榕路55号房屋的房产证是根据原房子所作登记。由于建房的时候超出了土地范围，导致无法过户。另查明：卢益忠有坐落樟榕路53号房屋一间。坐落樟榕路53号还有房屋一间，原于2004年9月30日登记在卢明德名下，后于2006年4月24日转至卢益松名下。胡崇良因与卢益松、卢建武民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2017年6月12日作出（2016）浙0302民初16574号民事判决书，判令卢益松、卢建武向胡崇良偿还借款本金150000元。该判决生效后，胡崇良向本院申请执行。本院于2018年6月15日作出（2017）浙0302执9744号执行裁定，查封、拍卖被执行人卢益松名下涉案樟榕路55号房屋。卢益忠知晓后，向本院提出执行异议，本院于2019年5月7日作出（2019）浙0302执异344号执行裁定书，裁定驳回卢益忠的执行异议。卢益忠不服，向本院提起诉讼。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案樟榕路55号房屋登记在卢益松名下，尚未变更至卢益忠名下。虽然房屋系由卢益忠委托他人建造，但房屋重新建造系由卢益松申请，且建造时土地使用权也未登记在卢益忠名下，房屋建造后又登记在卢益松名下，卢益忠建造房屋不发生物权变动效力。因此，卢益忠主张房屋系其所有没有法律依据，本院不予支持。对于被执行人名下的房产，人民法院有权力执行。案外人以其作为买受人为由主张排除执行的，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本院结合证据，评判如下：一、2003年5月8日，卢益松、孙筱芸将坐落郭溪镇浦西村樟榕路的房屋出卖给卢益忠。虽然《卖契》上载明的是樟榕路53号房屋，但根据不动产登记信息载明卢益松名下坐落于樟榕路53号房屋于2006年过户而来，2003年时，卢益松在该地址没有房屋；结合证人金某1、王某、金某2的证言以及照片等证据，可以证明卢益松、孙筱芸出卖给卢益忠的是樟榕路55号房屋。卢益忠主张《卖契》载明的樟榕路53号房屋书写错误本院予以采信。二、卢益忠购买樟榕路55号房屋后对其进行了重建，并办理了用电申请，其已经占有涉案樟榕路55号房屋。三、虽然卢益忠购买了樟榕路55号房屋，但《卖契》未载明购房金额，也没有证据证明买卖双方购房金额，且卢益忠也没有提供证据证明其已经支付购房款。四、卢益忠称其重建时超出了土地面积，导致不能办理登记。且原房屋为二层重建后为三层。可见，卢益忠对不能办理过户存在过错。综上，卢益忠主张排除执行及解除查封于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告卢益忠的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告卢益忠负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  郑汉峰人民陪审员  尤国莹二〇一九年十二月二日书 记 员  陈茜茜