杭州市临安区人民法院 （2019）浙0185民初3966号 原告：陈江龙，男，1988年12月21日出生，汉族，住杭州市西湖区湖畔花园太子苑37-A幢，公民身份号码330106198812215514。 委托诉讼代理人：王圆、胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。 被告：卢洪良，男，1969年11月16日出生，汉族，住杭州市临安区天目山镇西游村6组车站23号，公民身份号码330124196911162319。 原告陈江龙与被告卢洪良合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法由审判员金晶适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告陈江龙的委托诉讼代理人王圆、被告卢洪良到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将该案依法转换为普通程序，组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈江龙的委托代理人王圆到庭参加诉讼，被告卢洪良经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈江龙诉称：2016年11月，被告承诺将属于杭州天目山镇西游村村民沈亚锋的宅基地指标转让给原告，并承诺能立即办理宅基地使用权证及建房相关行政许可手续，转让价为300000元整。后原告于2016年12月1日将300000元支付给被告，被告出具收条确认收款。被告收到上述款项后，未按约定将涉案宅基地指标转让给原告，更未能按原告要求办理宅基地使用权证和建房等行政许可手续，最终导致原告无法占用、使用涉案宅基地，合同目的无法实现。原告认为合同目的已无法实现，且双方买卖宅基地的行为违反法律强制性规定，应属无效。故原告多次要求被告返还已支付的款项，但被告拒绝退还。为了维护原告合法权益，根据相关法律规定特向人民法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告向原告返还300000元转让款。2、判令被告支付资金占用利息暂计36812.50元（以300000元为本金按人民银行同期贷款利率，自2016年12月2日暂计算至2019年6月20日，之后计算至实际履行日止），以上两项合计336812.50元。3、判令被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求判决确认原、被告之间口头约定的关于沈亚锋的宅基地转让合同无效，并要求被告返还原告300000元转让款。后原告于2019年10月31日当庭要求撤回确认原、被告之间口头约定的关于沈亚锋的宅基地转让合同无效的诉讼请求，并明确第一项诉讼请求不作变更。 被告卢洪良辩称：原、被告之间并不熟悉，原告在被告村里买了小产权房，因为和户主发生了纠纷，到村里另外买房才找到原告，并让原告帮忙买个宅基地、办理宅基地证。被告堂兄卢金良曾购买了沈亚锋的宅基地，共花费了本金260000元加利息125000元，因为超面积的原因卢金良一直没有造房子，原告想买卢金良手中登记人为沈亚锋的宅基地。当时原、被告口头达成协议，约定沈亚锋的宅基地归原告使用并在村里把手续办好，原告支付被告300000元；被告和卢金良村里承包来的荒地五亩由原告使用，原告再支付300000元；原告之前和村里共同出资浇好的水泥路的出资款102000元，原告承担一半即51000元。口头协议还约定村里的手续被告帮原告去办理，镇级以上的手续是原告外甥朱来波办理。协议达成后，被告按照约定办理村委会手续后报送区天管局，区天管局工作人员来现场勘查，因为该区块是国家级生态公益林和国家保护区，区天管局无权审批。后朱来波负责与镇政府协调，村规划办公室过来勘查，城镇规划办也遇到了困难，所以镇里的相关手续一直批不下来，所有的事情就耽搁了。被告为了这个买卖协议已经垫资85000元，又向村里缴纳了100000元地基款。原告现在起诉被告，但被告从中没有取得一分钱，还垫资了共185000元。上述事情发生后，被告曾建议原告被告愿意帮原告另外找个地方购买宅基地建房，户口的钱不用原告另外进行支付，但是原告不愿意，也没有来跟被告沟通。 原、被告为证明陈述的事实，提供下列证据，已经庭审举证、质证： 原告陈江龙提供银行业务回单复印件、情况说明、收据各1份，欲证明原告于2016年12月1日以浙江赛银消防工程有限公司名义通过银行转账300000元给被告购买宅基地；被告于2016年12月1日出具收条的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。 被告卢洪良提供收条、协议各1份，欲证明原、被告达成宅基地口头转让及集体土地5亩的转让协议后，被告从卢金良处购买了案涉的沈亚锋的宅基地支付本金160000元、卢金良的2.5亩集体土地支付本金100000元，两项的利息125000元，共计支付385000元的事实。原告对该组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议，该组证据是被告与第三人的协议，并非案涉宅基地转让协议的合同相对方。通过内容可以看出是事后自行拟写。原告认为本案纠纷于2017年3、4月份开始发生，该组证据可能是在这个时间后补形成。双方口头达成的协议是支付转让款300000元，被告如果已经为了购买宅基地支付380000元，被告完全可以提出380000元的转让款，当时被告是认可以300000元的价格转让宅基地。即使被告所称属实，被告亦未提供相关的转账记录，该组证据无法达到被告的证明目的。该组证据与本案无关联，本院对该组证据不予认定。 根据上述有效证据及庭审中当事人所作的陈述，本院认定的事实如下： 2016年11月，原、被告达成口头协议，约定原告购买杭州市临安区天目山镇西游村村民沈亚锋的宅基地，宅基地转让款为300000元。2016年12月1日，原告以浙江赛银消防工程有限公司为付款人，通过转账方式支付被告卢洪良宅基地转让款300000元，被告于当日出具收条予以确认。嗣后，因沈亚锋审批的宅基地地块现为公益林，不具备建房条件，故原告未能在该宅基地上建房。原告认为被告未按照约定办理宅基地使用权证、建房许可手续，导致原告无法使用案涉宅基地，合同目的已无法实现，且原、被告口头达成的宅基地转让协议违反法律强制性规定系无效，故原告于2019年7月16日诉至本院，要求被告返还宅基地购置款300000元并支付利息。 另查明，本案争议的宅基地系登记在沈亚锋名下，至今仍系空地，未办理土地出让手续，其性质属集体所有。原告的户籍地系在杭州市西湖区湖畔花园太子苑37-A幢。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张双方在2016年11月达成的宅基地口头转让协议无效，要求被告返还宅基地购置款300000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共公利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。本案被告未提供证据证明其有效取得本案争议的沈亚锋名下宅基地，且原、被告系非同一集体经济组织成员，故原、被告口头达成的宅基地转让协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对引起协议无效的行为均存在过错，故对原告主张要求被告支付300000元宅基地购置款的利息损失的请求，本院不予支持；对原告主张的要求被告因协议取得的300000元宅基地购置款予以返还的请求，本院予以支持。被告卢洪良经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卢洪良返还给原告陈江龙宅基地购置款300000元，该款限被告卢洪良于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告陈江龙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6352元，由原告陈江龙负担3176元，由被告卢洪良负担3176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  金 晶 人民陪审员  伍忠娟 人民陪审员  韩军利 二〇一九年十二月四日 书 记 员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会共公利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ??? ??1?