浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4788号 原告：徐全林，男，汉族，1965年3月29日出生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：陈建春，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告：沈亚英，女，汉族，1970年2月26日出生，住嘉善县。 被告：陈捷敏，男，汉族，1970年10月10日出生，住嘉善县。 原告徐全林与被告沈亚英、陈捷敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐全林向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告徐全林与被告陈捷敏2013年9月30日签订房地产转让协议书的民事法律行为无效，被告沈亚英和陈捷敏立即向徐全林返还房屋；2.判决沈亚英和陈捷敏承担本案诉讼费、财产保全费和财产保全担保费。事实及理由：嘉善县魏塘镇刘厅弄21号房屋原为徐全林所有，建筑面积41.16平方米，房屋所有权证编号：嘉善县房权证善字第××号。2013年8月开始，原告徐全林因急需偿还债务，急于将该房屋出卖。2013年9月25日，徐全林与房地产经纪人沈亚英签订一份委托协议书，委托沈亚英全权代理出卖该房屋，双方办理了该委托协议书的公证。二日后，沈亚英告知已谈妥将房屋以125000元出售给陈捷敏，但此时沈亚英隐瞒了与陈捷敏同为嘉善县超凡房产中介店房地产经纪人的情况。因对市场行情不了解，对陈捷敏的真实身份不了解，出于对于持证房地产经纪人沈亚英的信任，加上急于用钱，原告徐全林予以认可。同月30日，沈亚英和陈捷敏共同在该房屋转让协议书签名，徐全林的签名为沈亚英找人代签。随后，沈亚英办理了向陈捷敏交付该房屋的房屋过户等一切手续。多年以后，直至2019年6月，沈亚英和陈捷敏与该房屋承租人发生民事诉讼，徐全林才得知以下事实真相:该房屋当时的市场价格在200000元以上。自2011年至今，沈亚英与陈捷敏一直同为嘉善县超凡房产中介店房地产经纪人。沈亚英将受托的该房屋出售给陈捷敏之后，该房屋分割为两处房屋。一处为魏塘街道刘厅弄21号，另一处为魏塘街道刘厅弄21-1号。2014年11月1日，陈捷敏与沈亚英签订了房地产转让协议书，将魏塘街道刘厅弄21-1号房屋转让给了沈亚英。 住房和城乡建设部发布的《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；……第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；承购、承租自己提供经纪服务的房屋。第三十七条规定，有以上行为的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；（二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。这里的违背公序良俗，应当包括违反交易秩序，违反消费者保护。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。原告认为，二被告从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。被告沈亚英、陈捷敏低价自买自卖刘厅弄21号房屋，采用了隐瞒手段诱骗消费者交易，低价承购了自己提供经纪服务的房屋，违反了诚实信用的原则，违反了《房地产经纪管理办法》，严重损害了原告的合法权益。其行为属于恶意串通，损害第三人利益的行为，以及行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，也属于一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为，违反交易秩序违反消费者保护的违背公序良俗的民事法律行为，显然应当属于无效的民事法律行为，原告完全有权要求返还房屋。因此，原告现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告沈亚英辩称，徐全林与陈捷敏双方自愿成交，买卖真实有效。被告沈亚英是徐全林亲自选定的受托人，其委托手续进行了公证，合法有效。原告徐全林的民事诉讼已经超过时效，请求驳回原告的起诉。本案的诉讼费、财产保全费和财产保全担保费均由原告承担。2013年9月24日，原告徐全林说，自己经营茶叶店，办理房屋买卖过户手续繁琐、时间长，要去办土地证、契证、房产证过户要排好几次队，会影响开茶叶店的经营生意。在他再三请求下，被告沈亚英就同意帮助原告徐全林去办理过户手续。第二天，即2013年9月25日，原告徐全林和被告沈亚英到公证处办理了委托协议书。原告徐全林提供了单身证明、身份证、户口本及婚姻档案。2013年9月30日，被告沈亚英以受托人的身份办理了一切过户手续。原告徐全林和被告陈捷敏二人早在一个月前，自己签好了协议并给付了定金，他们二人钱款两清，按时交房而无矛盾。被告沈亚英在这套房子的交易中，不是经纪人也不是中介人，没有收取佣金，只是一个受托人。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，房屋买卖合同纠纷诉讼时效为3年。原告徐全林和被告陈捷敏的房屋买卖已经6年多了，早已超过时效。所以请求法院驳回原告徐全林的起诉。 被告陈捷敏辩称，本人在2013年认识了在王家弄开茶叶店的原告徐全林，他告诉我有一套房子要卖掉。后来我就去看了这个房子，双方约定房屋的价格为113000元，两个人签了一份合同，签好了以后，当日，我交了2万元定金，没有什么中介人、经纪人，原告都是在编造故事。后来原告徐全林一直说没有空去办理过户手续，我去了几趟以后，他说这个房子现在涨价了，要加钱了。原告要求加17000元，我说我不买了，就将已经付的钱还给我好了，但他又不还给我。后来我只有同意加价17000元，总价是13万元。我们买卖是双方自愿成交的，且款项已全部给付给了原告，原告也将房屋交付给了我。时效方面，有关房产民事纠纷的诉讼时效一般为3年。现在该房屋交易已经6年多了，超过了时限，请法院驳回原告的起诉。本案的诉讼费和保全费等等也由原告承担，如果由此对被告造成损失的也应由原告另外赔偿。 原告徐全林围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《委托协议书》、2.公证书及委托书、3.徐全林与陈捷敏的《房地产转让协议书》、4.陈捷敏与沈亚英的《房地产转让协议书》、5.2010年5月印制的《电话号簿》；被告沈亚英向本院提交以下证据：1.营业执照、2.《查阅档案登记表》、3.《无婚姻登记记录证明》、4.《契税证》；被告陈捷敏向本院提交以下证据：1.2013年8月22日的《房地产转让协议书》、2.《收条》、3.《契税证》、4.嘉善县房权证善字第××号《房屋所有权证》、5.善国用（2013）第00207128号《国有土地使用权证》、6.《房屋所有权证》。经庭审质证，二被告对原告提交的证据1、2、4均无异议，被告沈亚英对证据3认为，该协议书是在办理房屋产权过户登记时，根据登记处的要求签订的，其实真正的房屋转让协议早在一个月前就已经签订好了。对证据5认为，当时其并不是专业从事房屋中介的。被告陈捷敏对原告提交的证据3认为，该协议是中沈亚英是代表徐全林的。其与原告二人在办理房屋过户手续的一个月前，就已经签订好了一份房地产转让协议，且购房款也全部支付给了原告。对原告提交的证据5的真实性无异议。对被告沈亚英提交的证据，原告对证据1认为与本案无关联，对证据2、3无异议。被告陈捷敏对被告沈亚英提交的证据均无异议；原告对被告陈捷敏提交的证据1、2、6无异议。对证据3的“三性”无异议，但对其证明力有异议。对证据4、5认为与本案无关联且对证明目的有异议。被告沈亚英对被告陈捷敏提交的证据均无异议。本院对原告提交的证据均予以采信，但对证据的证明目的及证明力问题在本院的裁判理由部分予以阐述。被告沈亚英提交的证据1与本案无关联性，不作为本案的证据使用。对其提交的其余证据本院予以采信。被告陈捷敏提交的证据，本院均予以采信，对其证据的证明力问题，在本院的裁判理由部分予以阐述。 综上，根据上述有证据、当事人的陈述，本院认定如下案件事实，2013年8月22日，原告徐全林（甲方）与被告陈捷敏（乙方）就房屋的买卖事宜，签订了一份《房地产转让协议书》，约定：甲方房屋坐落于嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄6号，建筑面积为41.16平方米，房屋产权号00032793。现甲方自愿将该房地产转让给乙方，经双方协商房屋总价人民币113000元。该房地产的过户一切全部税费由乙方支付。乙方付购房款的时间和方式为，乙方先付20000元定金，在办土地证时付50000元，办理房产证时付43000元，付清后交房。今由乙方预付购房定金20000元（购房定金可抵作购房款），甲方必须于2013年10月10日之前搬出该房屋，并结清以往水电费、有线电视、物业管理费、管道煤气等费用，办好移交手续。甲方随房屋转让的附属设施如下：室内东西、卫生间。另约定，如果土地证不能办理，房产证不能过户，则双方不作违约，甲方退回20000元。甲方净到手房款113000元（乙方同意再支付甲方17000元）。同时约定了违约责任。协议由原告徐全林及被告陈捷敏双方签名。协议签定的当日，被告陈捷敏向原告徐全林支付了购房定金20000元。并于2013年9月25日前付清了其余购房款，缴纳了土地出让金。 2013年9月25日，原告徐全林与被告沈亚英签署了一份《委托协议书》，委托沈亚英作为代理人就嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄6号的房屋买卖代表徐全林办理下列事务：1.代为转让上述房屋并签订房屋买卖合同；2.代为收取房款、代为交付房屋；3.代为办理上述房屋过户登记的所有手续；4.代为支付上述房屋买卖过程中应付之相关税费；5.代为办理上述房屋买卖过程中涉及的其他相关事宜。受托人在受托范围内实施的民事行为及签署的一切文件委托人均予认可，所产生的权利义务委托人均予享受和承担，受托人须依法行使代理权，本委托协议书的期限自签订之日起至上述事项办妥为止，受托人无转委托权。该协议书在2013年9月25日办理了公证，浙江省嘉善县公证处于2013年9月26日出具（2013）浙善证字第2346号公证书。2013年9月30日，被告沈亚英以徐全林的名义与被告陈捷敏一起去嘉善县房地产交易中心办理案涉房屋的产权过户手续，因办理过户手续的需要，签订了一份针对嘉善县魏塘镇日晖刘厅弄21号的《房地产转让协议书》，记载案涉房屋产权号00032793，面积为41.16平方米，交易价款为70000元。由被告陈捷敏及被告沈亚英代表徐全林签名。当日，将案涉房屋的所有权转移登记至被告陈捷敏名下，原告徐全林向被告陈捷敏交付了该房屋。被告陈捷敏于2013年10月19日办理了案涉房屋的《国有土地使用权证》。 另查明，坐落于“魏塘镇日晖刘厅弄6号”的房屋与坐落于“魏塘街道刘厅弄21号”的房屋为同一套房屋。2014年12月1日，被告陈捷敏将案涉房屋中的20.3平方米转让给被告沈亚英，并办理了产权过户手续。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，2013年8月22日的《房地产转让协议书》系原告徐全林本人与被告陈捷敏所签订，系双方真实意思表示，该合同合法有效，原告取得了合同约定的购房款，交付了房屋，双方均按合同的约定实际已履行完毕。原告徐全林在与被告陈捷敏签订了《房地产转让协议书》并收取了相应的购房款后，将房屋买卖事项委托被告沈亚英办理，沈亚英在2013年9月26日经公证的委托书取得了徐全林关于处理买卖该房屋的授权，该委托关系合法有效。被告沈亚英因办理案涉房屋产权转移手续的需要，于2013年9月30日以被代理人徐全林的名义签订《房地产转让协议书》，系其在代理权限内行使代理权，该协议仅为办理产权转移登记手续使用。原告所称二被告低价自买自卖，采用隐瞒手段诈骗交易、恶意串通、损害第三人利益，无充分证据证明。原告认为交易的价格偏低，但未提交证据证实该交易的价格明显偏离当时的市场行情。被告陈捷敏在取得案涉房屋所有权的一年后，将其中部分房屋转让给被告沈亚英，系其行使正当的财产处分权，未损害原告的合法权益。综上，原告关于要求确认2013年9月30日签订的房地产转让协议无效并由被告沈亚英、陈捷敏返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告徐全林的全部诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费1770元，合计1810元由原告徐全林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  胡锦明 二〇一九年十二月十二日 书记员  张 韬