杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初16804号 原告：杭州吉敏网络科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA27X7RK1L，住所地杭州市西湖区西斗门路20号第四层4168室。 法定代表人：程杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：滕卫兴、孙莉，浙江泽厚律师事务所律师。 被告：杭州宇隆纺织有限公司，统一社会信用代码913301097450613348，住所地杭州市萧山区新街街道新盛村。 法定代表人：戴国龙，董事长。 第三人：杭州萧山许圣福实业有限公司，统一社会信用代码91330109MA2CDCM80L，住所地杭州市萧山区新街街道新盛村、同兴村、盛中村。 法定代表人：唐生祥，执行董事兼总经理。 原告杭州吉敏网络科技有限公司（以下简称“吉敏公司”）与被告杭州宇隆纺织有限公司（以下简称“宇隆公司”）、第三人杭州萧山许圣福实业有限公司（以下简称“许圣福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告吉敏公司的委托诉讼代理人滕卫兴、孙莉到庭参加诉讼，被告宇隆公司及第三人许圣福公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告吉敏公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》（以下简称“案涉合同”）；2.被告支付原告违约金402240元（按案涉合同约定的月租金标准134080元计算三个月）；3.被告向原告增加赔偿违约金600000元（原告依据其与许圣福公司之间的租赁协议所实际支付的租金远高于案涉合同约定的租金，而案涉合同约定的违约金远低于被告违约行为所致损失，该项系租金差额损失，酌定600000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其名下坐落于杭州市萧山区新街街道新盛村的厂房（以下简称“案涉厂房”）租给原告作仓储使用，租赁面积8380平方米。租期5年，自2017年5月20日至2022年5月19日。租金第一年及第二年为1608960元，第三年为1737676.8元、第四年为1910640元，第五年为2101784.45元等内容。2018年5月2日，浙江省杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）发出公告[（2017）浙01执464号之二]，称被告涉诉已进入执行程序，法院对其名下厂房及土地使用权进行处置变现，并责令被告及房地产实际使用人将租赁厂房腾空。2018年8月30日，杭州中院与许圣福公司签订《拍卖成交确认书》，确认许圣福公司通过淘宝司法拍卖平台购得租赁厂房。因租赁厂房内的物品难以转移，原告迫于无奈，只得于2018年9月1日与许圣福公司就案涉厂房租赁事宜另行签订《房屋租赁协议书》，该协议约定的租金远高于案涉合同的租金，仅一年租金就比原先多支付1145040元。 原告方认为，被告名下厂房及土地使用权因抵押权实现而被处置变现，导致原告继续承租的目的无法实现，案涉合同因被告的原因无法继续履行，被告构成单方违约。根据案涉合同第九条关于“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金”的约定，被告应赔偿原告违约金402240元。此外，被告的违约行为给原告造成其本不应承担的巨大租金差额损失，故前述约定的违约金远低于被告违约给原告造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金条款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，故原告请求增加违约金，本案中酌情主张增加600000元。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告宇隆公司及许圣福公司未作答辩、陈述，亦未向本院提供证据。 经审理，本院认定以下事实：2017年4月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的案涉厂房包租给乙方作仓储使用，厂房座落在老厂房1楼，租赁建筑面积8380平方米（按实际测量为准）。租赁期5年，自2017年5月20日至2022年5月19日。第一年月租金134080元，年租金1608960元，第二年不递增，第三年递增8%，第四年及第五年各递增10%。租金每半年一付，租金首付804480元，先付后租，乙方必须在下个租金到期支付期前一个月的第五个工作日付清下期租金。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月物业管理费为4000元。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金等内容。原告已支付第一年的租金，未支付第二年的租金。2018年5月2日，杭州中院依据生效民事判决执行而发出公告［（2017）浙01执464号之二］，载明“执行中拟对宇隆公司位于杭州市萧山区新街镇新盛村的厂房及土地使用权［房产证号：杭房权证萧字第××、00××32、00××97、00××98、00××99号；土地使用权证号：杭萧国用（2005）字第1400009号］处置变现，现需对上述房地产进行腾空。……本院责令被执行人宇隆公司及上述房地产实际使用人于本公告张贴之日起30日内自动将房地产腾空。……逾期不腾空也未提出异议的，本院将依法强制腾空”等。后许圣福公司通过淘宝网司法拍卖网络平台购得前述厂房及土地使用权、地上建筑物、构建物及附属设施。2018年8月30日，杭州中院与许圣福公司签订《拍卖成交确认书》，确认许圣福公司购得前述标的物，成交价125900000元等。2018年9月1日，许圣福公司（甲方）与原告（乙方）就案涉厂房租赁事宜另行签订《房屋租赁协议书》，约定甲方为厂房的合法所有权人，同意向乙方出租该工业厂房，租赁标的位于Ｂ栋底层南房屋及房屋内的可用之设备、设施出租给乙方经营及使用，共计8500平方米，此面积包括电梯、楼梯、卫生间等公摊面积120平方米。租赁期限3年，自2018年9月1日至2021年8月30日。第一年租金为2754000元，每年递增2%，第二年租金即2809080元，第三年租金2865261元，此价格包括物业管理费。第一年租金在合同签订五天内支付，以后每年提前一个月支付，第二年租金需在2019年8月1日前付清等内容。后原告已支付第一年及第二年的租金。因案涉争议，原告遂起诉来院。 另查明，案涉厂房所涉房产证号为杭房权证萧字第××号，国有土地使用权证号为杭萧国用（2005）字第1400009号，已分别于2015年10月30日及同年11月2日设定抵押并进行登记，抵押权人为中信银行股份有限公司杭州萧山支行。2017年6月2日，本院分别作出（2017）浙0109民初2268号、（2017）浙0109民初3688号及（2017）浙0109民初3691号民事判决书，判决杭州宇隆羽绒制品有限公司返还中信银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金29500000元及相应利息，宇隆公司分别返还中信银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金25000000元、10000000元及各自相应利息，中信银行股份有限公司杭州萧山支行对宇隆公司所有的房产、土地使用权［房产证号：杭房权证萧字第××号，国有土地使用权证号：杭萧国用（2005）字第1400009号］折价、拍卖、变卖所得价款在主债权最高限额范围内优先受偿等。 再查明，在前述执行程序中，债权人中信银行股份有限公司杭州萧山支行就前述三个生效民事判决书所确定债权参与了执行分配，并实现了优先债权等。 以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、房屋所有权证、 民事判决书及公告、拍卖成交确认书、《房屋租赁协议书》及房屋租金支付凭证截图各1份，本院调取并出示的分配方案2份、参与分配函1份、参与分配申请书及强制执行申请书各2份、民事判决书3份，以及庭审中原告方的陈述等予以证实。 本院认为，原、被告之间于2017年4月10日签订的案涉合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，对双方均具法律约束力。针对原告提出的主张，一、关于案涉合同履行过程中的违约情形及合同解除问题。该合同履行过程中，因抵押权人实现抵押权等，被告涉诉并经过执行程序，包括案涉厂房在内的被告房屋及土地使用权等被法院依法拍卖，许圣福公司购得前述标的物，执行程序中抵押权人已参与分配并实现优先债权等。因案涉厂房在被告出租给原告前已设立抵押权，现因抵押权人实现抵押权发生导致房屋所有权变动，导致案涉合同对受让人许圣福公司不具有约束力，且无法继续履行，原告因此于2018年9月1日就案涉厂房租赁事宜，与受让人另行签订租金标准远高于案涉合同约定的租赁协议，并产生实际损失。案涉合同因被告的原因导致无法履行，就原告的解除合同主张，于法有据，故予以支持。被告作为抵押人将已抵押的案涉厂房进行出租时，并未明确告知该抵押事实，导致案涉合同无法继续履行，应当承担违约责任，对承租人的损失承担相应赔偿责任。二、就原告关于约定违约金及增加赔偿违约金的相应主张，本案原告认为合同所约定三个月租金标准的违约金，不能弥补其二份合同的租金差额损失，故主张予以增加。原告与许圣福公司之间租赁协议的租金标准较高并产生巨大的租金差额，所约定违约金确实无法完全填补损失，应予调整。同时，被告的违约行为系导致该后果的主要原因，但并非全部原因，故本院考虑导致租金差额的原因、原告实际损失及本案违约情形等因素，酌情确定在案涉合同约定标准基础上予以适当增加，并参照原告所主张标准计算五个月租金的违约金计670400元，故对该项主张中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。被告宇隆公司及第三人许圣福公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃自行抗辩的权利，本院依据查明的事实依法判决。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杭州吉敏网络科技有限公司与杭州宇隆纺织有限公司之间于2017年4月10日签订的《厂房租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、杭州宇隆纺织有限公司在本判决生效后十日内支付杭州吉敏网络科技有限公司违约金670400元； 三、驳回杭州吉敏网络科技有限公司的其余诉讼请求。 如杭州宇隆纺织有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13820元，减半收取计6910元，由杭州吉敏网络科技有限公司负担2288元，杭州宇隆纺织有限公司负担4622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十二月十六日 书记员  富美芳