广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19197号原告（反诉被告）王爱军，男，香港居民，1965年7月1日出生，被告（反诉原告）谢世平，男，1988年7月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人陈慧，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。原告（反诉被告）王爱军与被告（反诉原告）谢世平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，谢世平在法定期限内提起反诉。本院对本诉和反诉依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王爱军、被告（反诉原告）委托诉讼代理人陈慧、谢姗谕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告谢世平支付尚欠原告的租金31500元（从2017年12月26日至2018年9月25日止），管理费、水电费和煤气费2334.11元，共计33834.11元；二、判令被告承担本案诉讼费用；三、判令原告无须返还租赁保证金10500元。事实和理由：原告与被告于2017年10月15日签订了东都雅苑紫荆阁Ｂ栋302的租赁协议。协议约定，租期一年，从2017年9月26日起至2018年9月25日止。租金为每月3500元整（不含任何税费，任何税费由承租方（被告）承担）。（见合同第三条）合同签定时，承租方（被告）付给出租方（原告）租赁保证金10500元。合同第八条规定：租赁期内，承租方提前解除合同的，应事前征得出租方的同意。合同第七条第三款规定：租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方.……如承租方提前退租且出租方同意的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。合同第六条第一款规定：承租方需依时交纳租金及每月的管理费、煤气费、水电费。….如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。合同第六条第十五款规定：承租方因违反合同的约定条款，造成出租方起诉的，承租方需向出租方全额承担出租方因此付出的任何律师、诉讼、执行。……误工等费用。协议签定后，被告履行了第一个月和第二个月和第三个月所规定的租金。从第四个月（即从2017年12月26日）开始时，被告便开始违约不履行合同义务，不交租金，也不交水电管理费。虽经原告多次催收，被告均置之不理。最后撂下一句我不租了、我不管了，就不听手机、不接短信，不再与原告联系。到2018年9月19日，原告基于被告一直未出现，一直未交租金和水电管理费等，也一直未来移交所租的物业，而合同即将到期的情况下，遂于深圳特区报，登报通知，要求被告于登报5日内，前来办理相关手续，逾期原告将按合同相关规定处理。但被告至今都未出现。综上所述，原告认为被告已严重地违反了合同所约定的义务，故特请人民法院依据法律和合同的规定，判令被告即时偿付原告的所有诉讼请求。谢世平辩称谢世平辩称，一、答辩人租赁并使用涉案房屋，期间并未违反合同约定，但被答辩人违法对出租房屋停水停电，导致答辩人无法正常使用租赁物，双方协商不成而解除租赁关系，导致合同解除的责任在于被答辩人。二、本案中，王爱军请求支付租赁物未使用期间的租金超过了法定的诉讼时效，其请求支付物业管理费、水电费和煤气费没有任何依据，应当予以驳回。三、王爱军请求支付律师费，但未提供认可证据，其诉求不应当支持。四、本案由于王爱军违约在先，因此提前解除合同导致的违约责任应当由王爱军承担，王爱军应当返还租赁保证金给谢世平。谢世平向本院提出反诉，诉讼请求：一、请求判决反诉被告王爱军立即返还保证金10500元；二、本案的一切诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：谢世平因生活需要向王爱军租赁位于深圳市龙岗区平湖东都雅范紫荆阁B栋302房，并与王爱军签订房地产租赁合同，合同签订后，谢世平于2017年9月26日向王爱军支付保证金10500元，并支付第一个月（2017年9月26日至2017年10月25日)第二个月（2017年10月26日至2017年11月25日）及第三个月（2017年11月26日至2017年12月25日）的租金，每月3500元，期间支付2017年10月至12月的物业管理费以及10月、11月两月的水、电、污水处理及垃圾处理费等费用。在使用该物业的过程中，王爱军突然对该物业采取断水断电，谢世平无奈通过报警及向街道办事处求助，均无果，最终只能明确告知王爱军不再租赁其物业。由于王爱军违约在先，且在2017年12月初，谢世平已搬出该物业并未再使用该房屋，王爱军违约导致合同解除，应当依法退还保证金10500元给谢世平。王爱军对谢世平的反诉辩称，首先，被告提供的水电费管理费票据，它本身写的就是12月21号，如果是说按正常推理来讲，如果他水电管理费租金按时交的话，请问谁会去停水停电。他就是因为水电管理费逾期不交，让人家一追再追，所以才会造成物业管理公司去停他的水电。合同第六条第一款规定，承租方需依时缴纳租金及每月的管理费、水电费，如果逾期缴纳租金后，欠交管理水电费达7日以上者，即视为违约。谢世平说他没有违约，他一是水电管理费没交，二是租金都没交，他说是为公司租的，公司现在不想租，就教他怎么拖着水电管理费不交，然后就到时一走了之以他的保证金来给我们抵扣，这个都有证据的。合同的第八条，上面非常单独一条非常清楚的注明，租赁期内承租方提前解除合同的，应事前征得出租方的同意。至今我们都不同意他提前退租的。被告谢世平至今都没有来跟我们移交房屋的钥匙，然后我们也找不到人，因为他后面拉黑了我，我们也联系不上他。到2018年9月19日我们就登报通知谢世平，因你长期拖欠平湖东都雅苑紫荆阁B栋302及A栋203的租金请你见报之日起5日内前来办理相关手续，逾期本人将按合同相关规定依法处理，联系电话136××××9648王爱军。经审理查明，2017年10月15日，王爱军（出租方）与谢世平（承租方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：一、租赁房产的地址为：深圳市龙岗区平湖东都雅苑紫荆阁B栋302，出租方同意将该房产出租给承租方作家庭使用，出租方保证以房屋拥有合法出租的权利。二、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1、租期从2017年9月26日至2018年9月25日止，共12个月。2、保证金人民币10500元。3、租金人民币3500元。租金不含任何税费，任何税费由承租方承担。4、结算方式：租金按月结算，在每月的第10日前按银行转账方式缴付。出租方应出具收据，所产生的税费由承租方承担。5、出租方开户银行农业银行深圳华南城支行，户名刘丽芳，银行账号62×××72。三、签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约，造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。四、租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2017年9月26日。出租方将该物业交付给予承租方后，未经出租方书面同意，承租方不可将该物业转租或分租他人使用，并有权收取保证金和租金。五、在租赁期内，出租方承担下列责任：1、出租方负责对该房产主体结构自然损坏的维修费，但不负责任何装饰件及用水、用电、用气、电视、通讯设备设施在租赁期间的维修和费用，不承担承租方在该房产内的任何安全及赔偿责任。2、租赁期间转让该房时，须提前1个月通知承租方。3、出租方负责缴清租赁前该房产之管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切费用。六、在租赁期内，承租方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、室内有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时催交。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费，水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。2、承租方依约交租而出租方无正当理由拒收的，则承租方不负责延迟责任。3、承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，易燃品，爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，出租方有权解除合同，收回该房产。4、因使用需要对该房产进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经出租方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，出租方有权对工程进行监督。5、承租方应爱护和正常使用该房产及设备，发现该房产主体结构自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿：使用该房产不当或者人为造成该房产损失的，承租方应负责修复或赔偿。6、承租方在该房产内需要安装或者使用超过水、电表容量的任何水电设备、应事前征得出租方同意，并由出租方负责到有关部门办理增容手续，费用由承租方负担。7、租赁期内，非承租方的原因使用该房产发生重大损失或倾倒危险而出租方又不修缮的，承租方可提出退房或代出租方修缮，修缮费用由出租方承担或以修缮费用抵消租金。8、租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。9、租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，承租方应交回该房产及其设备给出租方，如需继续承租该房产，应提前二个月与出租方协商，双方另签合同。10、本租赁合同是双方自愿的行为，不存在任何一方强制一方接受的行为，所以承租方必须非常清楚，出租方只是出租房屋，收取适当的合理租金，该出租屋并非出租方设计建造的，故出租方并不负责承租方在该住所的用水、用电、用气及居住的任何安全问题，不负责任何人身伤亡、财产损失的赔偿责任，故承租方需定期及不定期地检查各种不管是业主提供的或自身购置的门窗、用水、用电（特别是漏电开关）、用气设备和设施的安全保障及居住环境的安全保障。总之承租方需对自己的居住，用水、用电、用气安全负完全的人身伤亡、财产损失的责任。而如承租方允许除承租方自身以外的任何人士进入该出租屋居住、探访及其他理由的出入，则由承租方负责该人士的安全责任，如给该人士造成任何伤亡，承租方负完全赔偿责任，出租方不承担任何责任，也不承担任何赔偿责任或捐助责任及任何连带责任，任何连带责任只能由承租方的直系亲属及同时期由承租方允许除承租方自身以外的进入该出租屋居住、探访及其他理由出入的任何人士承担，且如给出租方造成损失，出租方反而有权索偿，并由事件发生同时期因承租方允许除承租方自身以外的居住、探访及其他理由出入该出租屋的任何人土承担连带责任。11、承租方在承租期间，需完全负责该出租屋内的，不管是业主提供的或是自置的任何门窗、装饰件、电器、电灯、开关、插座、用气设施、用水设施的安全整修及费用。12、承租方需安全的使用门窗，定期或不定期加油维护，遇刮风天气及人不在时，应及时的关好门窗，否则因此脱落造成他人伤亡、财产损失的，承租方负完全的刑事及民事赔偿责任，出租方因此受到损失的，承租方需负完全赔偿责任。13、承租方或承租方允许居住、探访及其他理由进出的人士，不得高空掷物，否则因此造成他人伤亡，财产损失的负完全的刑事及民事赔偿责任，出租方因此受到损失的，承租方需负完全赔偿责任。14、承租方或承租方允许居住、探访及其他理由进出的人士，需爱惜生命，否则不论是有意、无意或不论是故意、过失，造成自身或他人伤亡，财产损失时，出租方除不承担任何赔偿责任外，承租方尚需向出租方赔偿该出租屋物业资产价值的损失部份。15、承租方因违返本合同的约定条款，造成出租方起诉的，承租方需向出租方全额承担出租方因此付出的任何律师、诉讼、执行、查册、鉴定、勘验、证人、差旅、误工等费用，并由事件发生同时期因承租方允许除承租方自身以外的居住、探访及其他理由出入该出租屋的任何人士承担连带责任。七、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金的100%收取违约金。3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方，如承租方提前退租且出租方同意的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。4、因承租方违约而合同中止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房产，承租方需无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处见证。5、如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费时，则出租方可扣押承租方存在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍类或以物抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠的费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止，6、违约金，赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。八、租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。九、租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行，本合同自然终止，双方互不承担责任，出租方无息退还承租方全部保证金及未住的租金。十、在租赁期间经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用时，本合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿。十一、本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可提交广州仲裁委员会解决。十二、本合同一式二份，自签订之日起生效，具同等法律效力，出租方、承租方各执一份。十三、其他事项：1.在租赁期内乙方需对其本人及乙方允许进入本合同之物业范围内的任何人员负安全使用本合同之物业及其任何装饰挂件(包括用水、用电、用气及其任何电器设备等）的全部安全责任及经济责任；乙方明白甲方只是收取合理的物业租金，甲方不负乙方及乙方允许进入本合同之物业范围内的任何人的任何安全使用责任及经济责任。2.乙方如因上述原因给甲方造成直接或间接损失的，乙方均应照单赔偿给甲方。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。被告也依约向原告交纳租赁保证金10500元。涉案房屋在2017年12月25日之前的房租原、被告双方确认已付清，从2017年12月26日至合同期满的房租，被告没有支付。2017年12月，因涉案房屋的水电费、管理费逾期缴纳，涉案房屋曾被断水断电，原、被告也因此问题发生过争议。被告庭审时陈述，因原、被告双方对恢复水电协商未果，被告认为合同在2017年12月21日就解除了，且解除的责任在原告，但被告庭审时承认没有证据证明其曾向原告提出过解除合同，亦无证据证明原告同意被告解除合同，更无证据证明其将房屋移交原告。原告庭审时对被告认为合同于2017年12月21日已解除的说法不予认同，原告认为合同在租赁期限内双方没有解除。2018年9月19日，原告在深圳特区报刊登通知，内容为：谢世平，因你长期拖欠平湖东都雅苑紫荆阁B栋302及Ａ栋203室的租金，请你自见报之日起5日内前来办理相关手续，逾期本人将按合同相关规定依法处理。联系电话：136××××9648王爱军。公告后，被告没有与原告协商涉案房屋的租赁事宜。原告提交其向涉案房屋的物业管理公司深圳市鸿彩云物业管理有限公司缴纳的管理费、水费、电费发票，证明其缴纳了2018年3月至2018年9月期间产生的管理费1661.76元、电费153.30元、水费228.55元，另原告缴纳的2017年11月14日至2018年9月26日期间的燃气费290.5元，上述费用合计2334.11元。另查，涉案房屋房地产证号为深房地字第××号，权利人为王爱军。本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应全面地履行合同。本案中，原、被告双方争议的焦点主要有二：一是合同在2017年12月21日后是否已经解除。二是原告的诉讼请求是否超过了法定的诉讼时效。关于涉案合同在2017年12月21日后是否已经解除，本院认为，根据相关法律规定，合同的解除有法定解除和约定解除两种方式，且当事人主张上述解除权时，应当通知对方。另涉案合同第八条规定，租赁期内，承租方如需提前解除合同的，应事先征得出租方同意。本案中，被告认为原告无理由对涉案房屋断水断电，干预了被告使用租赁物，被告因此于2017年12月搬离涉案房屋，也是导致被告解除合同的根本原因。故被告对合同的解除不存在违约，不应承担违约责任，但被告在庭审时承认，其没有证据证明曾向原告提出过解除合同，亦没有证据证明原告同意其解除合同和被告已将涉案房屋移交回原告。综上，被告主张涉案合同在2017年12月21日已解除无事实和法律依据，本院不予采信，本院采信原告主张的涉案合同在2017年12月21日后没有解除，双方还在继续履行至合同期满，故本院对原告诉请被告支付拖欠的涉案房屋2017年12月26日至2018年9月25日止（合同到期日）的租金31500元及期间原告代缴的管理费、燃气费、水电费共计2334.11元的请求予以支持。鉴于合同履行至期满，考虑到房屋租赁保证金的性质，合同履行期满后，被告向原告缴纳的租赁保证金10500元理应退还给被告，故被告反诉请求原告返还租赁保证金10500元，本院予以支持。原告主张无需退还被告租赁保证金10500元的请求无依据，本院予以驳回。关于被告主张原告的请求超过法定的诉讼时效，因涉案合同期满日为2018年9月25日，而原告在2019年7月9日向本院提起诉讼，时间上没有超过一年，故被告的上述主张没有事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢世平于本判决生效后七日内支付原告王爱军房屋租金31500元和房屋管理费、水电费、煤气费合计2334.11元；二、原告王爱军于本判决生效后七日内返还被告谢世平租赁保证金10500元；三、驳回原告王爱军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费908元（原告已预交），由原告王爱军负担218元，被告谢世平负担690元；反诉案件受理费31元（被告已预交），由原告王爱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈树雄人民陪审员  赵新艳人民陪审员  蒋胜继二〇一九年十二月二十四日书 记 员  方 锐