贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初2857号原告：黄首碧，女，1990年9月19日生，汉族，住贵州省修文县。被告：龚祥也，男，1974年9月2日生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原告黄首碧诉被告龚祥也房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄首碧到庭参加诉讼，被告龚祥也经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告黄首碧向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告立即向原告退还180000元购房款及房屋装修费36000元；三、判令被告从2018年4月3日起按照180000元金额每月2%的利率标准支付资金占用费给原告，直至退还购房款时止；四、本案案件受理费全部由被告承担。事实及理由：被告愿意将其坐落于清镇市景秀银座组团的28栋2003号房屋出卖，原告得知后与被告协商买房事宜，并用微信向被告支付了定金10000元。在2018年4月3日原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，双方商定好购房价款为250000元，首付180000元，尾款70000元待办理好过户手续后支付，该合同还约定了过户及违约责任等其他事项。原告如约在2018年4月3日提供银行转账向被告支付了170000元购房款。原告得到该房屋后进行了装饰装修，支付了装修金36000元。在2018年10月份物管要求原告办理装修手续，原告才获知被告在2014年7月23日将该房屋卖给他人。现原告多次找被告协商解决该房一房二卖的事情未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告龚祥也未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。本案经审理认定事实如下：2013年7月19日，被告龚祥也（乙方）与贵州复晟房地产开发有限公司（甲方）、清镇市房屋征收局（丙方）签订《商品房认购安置协议书》，约定因金马线及白马线建设需要，丙方依法对乙方的房屋进行征收，丙方购买甲方景秀银座28栋1单元20楼3号房屋（96.39平方米）作为乙方安置用房。2014年7月23日，被告龚祥也与案外人李斌签订《房屋买卖合同》，约定被告以221600元的价格将案涉房屋出卖给李斌，房款支付方式为合同签订之日支付200000元，余款21600元在办理产权登记到李斌名下后一次性支付。2014年7月24日，龚祥也出具收条，收到李斌的购房款200000元。2017年11月14日，李斌之母罗昌敏到案涉房屋的物业公司处办理了入住手续，交纳了物业费、装修保证金等费用。2018年4月3日，被告龚祥也（甲方）与原告黄首碧（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于贵州省清镇市景秀银座组团28栋2003号房屋以250000元的价格出卖给原告，房款支付方式为合同签订之日支付购房款180000元，剩余尾款70000元在甲方配合乙方办理好过户手续后付清。合同第三条约定为：1、在办理房屋过户手续时，甲方必须积极配合，在过户费（包括手续费及各种税费）在壹万元之内由乙方负责，超过壹万元由甲方负责。2、甲方应于收到乙方首款房款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将合同签订前发生的各项费用（水、电、物管等）全部结清。合同第四条对违约责任约定为：甲、乙双方合同签订后，若任何一方中途违约，将赔付给另一方房款三倍的违约金。2018年4月3日，被告龚祥也向原告出具《抵押协议》，载明因欠原告250000元无力偿还，将案涉房屋永久性抵押给原告，在办理房屋产权手续时无条件配合办理，如有反悔，按3倍欠款的违约金赔偿原告。案外人程果、罗兵兵在担保人处签名，经向程果、罗兵兵核实，程果、罗兵兵均称原告与被告之间系房屋买卖关系，是为了防止被告签订房屋买卖合同后不卖房才同时签订《抵押协议》，二人也只是作为见证人签字。合同签订后，因原告已于2018年3月31日通过罗兵兵向被告支付定金10000元，故原告于当日通过贵阳农村商业银行清镇支行向被告转账170000元。被告于同日向原告交付了钥匙。2018年10月，原告到案涉房屋的物业公司处办理装修手续，物业公司告知该房的业主为李斌，并通知李斌之母罗昌敏到场，罗昌敏到场后告知原告，龚祥也已将案涉房屋出卖给李斌的事实。原告2019年初开始对案涉房屋进行装修，花费装修费36000元，后因案外人罗昌敏阻止，原告未能入住该房屋，现案涉房屋已被李斌占有使用。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《房屋买卖合同》《抵押协议》《商品房认购安置协议书》，本院对李斌、罗昌敏、程果、罗兵兵、杨舟的询问笔录，罗昌敏提供的《房屋买卖合同》、收条、收款收据、业主入户合同、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原告黄首碧与被告龚祥也就案涉房屋买卖签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同履行自己的义务。被告在将案涉房屋出卖给原告前已将房屋出卖给了案外人李斌，且房屋已经交付给案外人，后被告又将房屋出卖给本案原告，被告并不能履行将房屋交付给原告的义务，原告的合同目的已不能实现，故对原告要求解除《房屋买卖合同》，要求被告退还购房款180000元的诉请予以支持。关于原告诉请的损失，因本案涉及到“一房二卖”，在此情况下，被告与案外人李斌签订房屋买卖合同，和被告与原告签订的房屋买卖合同均属有效合同，且被告与案外人签订的合同成立在先，在被告与原告签订合同前案外人就已合法占有该房屋，因此案外人李斌因与被告签订合同后获得的权利应予以优先保护。在原告装修房屋之前，原告就已获知该房屋被案外人合法占有的事实，仍强行对房屋进行装修，原告本身存在过错，由此产生的费用应由原告自行承担。因此，对原告要求被告赔偿装修款36000元的诉请不予支持，对于原告要求被告从2018年4月3日起按照年利率2%的标准支付资金占用费的诉请，因未超过双方违约责任的约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告黄首碧与被告龚祥也于2018年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告龚祥也于本判决生效之日起15日内退还原告黄首碧购房款180000元；三、被告龚祥也于本判决生效之日起15日内赔偿原告黄首碧资金占用费（资金占用费以180000元为基数，自2018年4月3日起按照月利率2%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告黄首碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，保全费1770元，共计6310元，由被告龚祥也负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  柳红强人民陪审员  桑德志人民陪审员  杨光华二〇一九年十二月五日法官助理莫舒雪书记员聂璇