山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初4360号 原告：山东富恒房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91370902MA3MUM7274，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村新华城南郡10号楼二单元3004号房。 法定代表人：苏庆华，经理。 委托诉讼代理人：刘超，东平县法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：苏晨，男，1987年6月6日出生，山东富恒房地产营销策划有限公司员工。 被告：昂立置业有限公司，统一社会信用代码91370923576631462T，住所地山东省泰安市东平县城东山路南段。 法定代表人：杨明飞，经理。 被告：杨明飞，男，1986年10与29日出生，汉族，居民，住山东省泰安市东平县。 委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。 原告山东富恒房地产营销策划有限公司(以下简称富恒公司)与被告昂立置业有限公司(以下简称昂立公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富恒公司委托诉讼代理人刘超、苏晨，被告昂立公司、杨明飞共同委托诉讼代理人吴自波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富恒公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与第一被告于2018年签订的《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》；2.第一被告立即支付原告佣金2，079，145元及利息112，000元（月息6厘，从2019年6月1日起暂算到起诉之日，应算至本息还清之日）；3.第一被告立即支付原告违约金35万元；4.第二被告对上述第一被告支付的所有款项承担连带责任。事实和理由：2018年3月份，原告与两被告达成了合同意向，约定由原告代理销售东平·某项目，为了更好地完成销售工作，原告投入了大量的人力物力，设计售楼处、制作广告牌、印发宣传单等，并于2018年9月17日协助第一被告取得了《东平县房地产经纪机构备案证明》。东平·某项目于2018年10月2日开盘，开盘前后，原告进行了大量地宣传、推广和销售工作，由于两被告对原告的工作非常满意，双方于2018年11月份正式签订了《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》和《东平·某（佛山明珠）项目销售计划书》（2018年11月至2019年4月底），约定：由原告独家全程策划和销售代理某一期203套房源，非经原告同意，被告不得自行销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对原告的委托。佣金按每平方5450元之上的溢价部分五五分成，结算方式采取一月一结，客户交齐首付款并签订网签合同后即可按约定结算一半佣金，银行按揭放款结算剩余佣金，前期28套客户按合同总价1%提点计提佣金，并约定准时全额向原告支付相关佣金及保证金等费用。还约定：一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并需支付违约金，违约方须向守约方一次性支付违约金35万元，在支付违约金及结算相关费用后，合同自然解除。还约定：如被告未能按本合同确认的期限向原告支付佣金费用，原告有权自逾期之日起除应收款外，每天向被告加收当期未付款总额千分之五的违约金，超过30天则视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告须向原告全额支付相应佣金、溢价和利息。合同签订前后，原告已经尽心尽责地履行了合同，没有也不可能有任何违约行为。被告的行为严重违约，并构成根本违约，给原告造成了极大的经济损失，导致合同的目的不能实现，第二被告作为自然人独资的股东应当依法与第一被告承担连带责任。 合同约定的前期28套合同，由于有三份未网签，共提供25套，根据合同约定，这25份合同应当按合同总价的1%计提佣金，共计135，835元；2018年10月2日开盘后销售的房屋，共计40套，由于双方约定开盘销售的房屋不在考核范围，均按溢价部分的0.5计提，共计佣金1，645，151元；2018年11月份签订13份商品房买卖合同，由于未完成销售计划，按照溢价部分的0.3计提，共计370，253元；由于2018年12份所有房屋被深圳查封，所出售的房屋无法网签，在2019年1月份部分房屋的查封解除后共签订了12份商品房买卖合同，由于未完成销售计划，按溢价部分的0.3计提，共计佣金374，214元；2019年2月15日所有房屋被查封，所出售的房屋无法网签，在2019年2月15日前签订了2份商品房买卖合同，由于未完成销售计划，按溢价部分的0.3计提，共计佣金66，914元；因被告原因造成房屋被查封，至2019年5月31日都未解封，共有15人签订了认购协议书并交纳了2万元定金（不包括未写定金收据的客户），这些都应按照溢价部分的0.3计提佣金，共计386，778元。以上共计2，979，145元，减去被告已支付900，000元佣金，还应支付2，079，145元佣金及利息112，000元（月息6厘，从2019年6月1日起暂算到起诉之日，应算至本息还清之日）。 被告昂立公司、杨明飞辩称：1.本案系因原告擅自撤场导致涉案合同解除，因此原告无权要求被告支付违约金；2.对于原告所诉佣金的计算方式及计算依据均有异议；3.因原告擅自撤场，原告将包括预售合同等所有销售资料全部带走，未向被告移交，同时，原告也未按照合同约定每月向被告提交销售清单，也未向被告提交销售结算单，以致被告无法计算代理佣金，因此佣金未结算责任在于原告，被告不应当承担因未结算所产生的任何法律后果，包括涉案合同的解除以及佣金利息的支付；4.因佣金未结算，以致佣金数额不确定，原告主张利息损失不能支持；5.被告不存在任何违约行为，本案系因原告擅自撤场以及未按照合同约定完成销售计划，导致涉案合同解除，被告保留对原告违约行为及要求被告支付违约金35万元的追诉权；6.被告杨明飞并非本案的合同相对方，原告要求被告杨明飞承担连带责任没有任何的事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张，提交以下证据：1.《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》、《东平某项目销售计划书》、《东平房地产经纪机构备案证明》、《东平县商品房预售许可证》。证明：原告与第一被告于2018年3月份达成合同意向，约定由原告独家代理销售被告开发的某项目，2018年9月17日协助第一被告取得东平房地产经纪机构备案证明，后取得《商品房预售许可证》，该项目于2018年10月2日开盘，开盘前后原告进行了大量的宣传推广和销售工作，由于原被告双方对前期的合作比较满意，原告与第一被告于2018年11月份正式签订了《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》，目前被告的房产由于在原告出售时被查封并且一直拒绝结算佣金，到目前为止都没有结算，证明被告的行为严重违约并导致合同无法履行；根据销售计划书，从2018年11月开始，原被告商定了销售计划，规定若月任务达不到考核标准，当月溢价分成按30%计提给原告。2018年10月2日开盘成交房源不在考核范围标准之内；由于被告一直未按约定给原告结算，其行为严重违约，应当承担违约责任，合同应当解除，两被告应当按合同全额支付原告佣金和违约金、利息。被告质证称：对该组证据中的预售许可证以及代理合同、销售计划书真实性无异议，对于两份备案证明的真实性有异议，该两份证明为复印件。对证明对象有异议，该组证据并不能证实原告与被告自2018年3月达成合同意向，也不能证实原告在涉案楼盘开盘前进行了大量宣传和销售。原告主张涉案合同签订时间为2018年11月，被告对此没有异议，但对于原告主张2018年11月之前所销售的房屋列入原告的业绩支付原告佣金有异议。涉案合同签订时间在销售房屋之前，而且涉案代理合同也明确约定甲方自行销售的28套房屋以及顶账的15套房屋均不在代理范围之内，而且根据销售计划书第一项2018年至2019年销售周期表所列明的计划销售起始时间是2018年11月，该计划书第二条同时也约定10月2日开盘成交的房源不在原告业绩范围之内，不应支付佣金；同时，该代理合同约定乙方应当根据销售实际，需要每月向甲方提交计划进度表及佣金结算单；另外，原告主张因涉案楼盘被查封导致无法实现销售，该组证据无法证实其该项主张。原告所提交的签约客户明细及计算方式统计表系其单方制作，是针对证据一40份合同的统计，不应作为证据使用，计算方式请求法院依法裁定。2.25份商品房买卖合同。证明：合同约定的前期28套合同，由于有三份未网签，共提供25套。根据合同约定，这25份合同应当按合同总价的1%计提佣金，共计135，835元。被告质证称：对该组证据的真实性无异议，对于证明对象有异议。该组证据中第1、16、17、18、19、20、21份商品房合同签订时间均在2018年10月份之后，通过该签约时间无法证实是代理合同所约定的28套房屋中的买卖合同。另外，对于剩余合同是否属于前期28套房屋庭后向公司核实，即便该组证据中的25套商品房买卖合同全部包含在原告所主张的28套房屋之内，根据代理合同以及销售计划书的约定，该部分房源不在原告的业绩考核范围内，也不在其代理范围内，被告不应向其支付佣金。3.40份商品房买卖合同。证明：2018年10月2日开盘后销售的房屋，共计40套，由于双方约定开盘销售的房屋不在考核范围，均按溢价部分的0.5计提，共计佣金1，645，151元。被告质证称：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。涉案代理协议签订时间是2018年11月份，而该组合同均是签订在2018年的10月，也就是在原被告达成代理协议之前，该部分交易与原告无关，也不在销售代理协议所约定的代理范围以及考核及佣金计算范围之内，因此原告无权据该组合同向被告主张佣金，而且涉案代理协议约定佣金的计算依据是签订网签合同并交付首付款，该组证据并没有显示购房款的收付状况，因此原告单凭该组合同向被告主张佣金，显然欠缺依据。4.13份商品房买卖合同。证明：2018年11月份签订13份商品房买卖合同，由于未完成销售计划，按照溢价部分的0.3计提，共计370，253元。5.12份商品房买卖合同。证明：由于2018年12份所有房屋被深圳查封，所出售的房屋无法网签，在2019年1月份部分房屋的查封解除后共签订了12份商品房买卖合同，虽然是由被告的原因造成的，但由于未按约定完成销售计划，按溢价部分的0.3计提，共计佣金374，214元。6.2份商品房买卖合同。证明：2019年2月15日所有房屋被查封，所出售的房屋无法网签，在2019年2月15日前签订了2份商品房买卖合同，由于未完成销售计划，按溢价部分的0.3计提，共计佣金66914元。被告质证称：对证据4、5、6的真实性无异议，对证明目的有异议。仅是预售合同，原告方并未提交该部分房屋的购房款凭证，对于预售合同的实际履行状况无法确认，原告仅凭预售合同要求被告支付佣金，缺乏证据支持。另外，证据无法证实涉案房屋无法销售是由于被告的原因造成的。7.《佛山明珠（某）商品房认购协议书》15份及被告盖章的收取两万元定金的收据15份。证明：因被告原因造成房屋被查封，至2019年5月31日都未解封，共有15人签订了认购协议书并交纳了2万元定金（不包括未写定金收据的客户），这些都应按照溢价部分的0.3计提佣金，共计386，778元。被告质证称：对其中张尚军认购协议书及收款通知书有异议，认购协议及收款通知书均没有被告方的签章，认购协议是复印件；对其他14份收款通知书及认购协议中被告公章的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议。根据涉案代理协议的约定，佣金的提取应当以签订网签备案合同交付首付款为前提，而原告提交的该组证据不符合合同约定的付款条件，而且认购协议并非房屋买卖合同，具有预约性质，即便涉案房产曾经被查封，基于认购协议的性质对于认购方是否能够达成房屋买卖交易，仍具有不特定性。因此原告提交该组证据主张佣金没有事实和法律依据，另外，涉案项目的查封已解除近一个半月，认购方仍未与被告签订网签备案合同支付首付款。8.昂立公司企业信息。证明：被告杨明飞系昂立公司唯一股东，系自然人独资的有限责任公司，应当与公司承担连带责任。被告质证称：对证据的真实性无异议，对证明对象有异议。原告主张杨明飞承担连带责任的依据是公司法第63条的规定，但该份证据并不能证实杨明飞个人财产与公司存在混同，因此该份证据不能作为认定杨明飞是否承担责任的依据。 经本院审查，被告对原告提交的证据真实性均无异议，证据之间能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对通过证据本身能够证实的内容予以认定，对当事人及诉讼代理人主观推理得出的观点和证据本身无法证实的观点不予认定。对于原告的证明目的及双方的争议焦点，下文中一并阐述。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告富恒公司于2018年9月17日取得某项目东平房地产经纪机构备案证明，被告昂立公司于同年9月20日取得《东平县商品房预售许可证》，该项目于同年10月2日开盘。2018年11月，原告富恒公司（乙方）与被告昂立公司（甲方）签订《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》（以下简称代理合同）和《东平·某（佛山明珠）项目销售计划书》（以下简称计划书）。代理合同约定：甲方一期住宅项目203套房源指定乙方独家全程策划及销售代理，前期甲方自行销售交定金28套，工程顶账15套，暂时不在代理范围内，甲方妥善处理之前的销售客户，不影响乙方正常销售工作；佣金按5450元/㎡之上的溢价部分甲乙双方五五分成，结算方式采取一月一结，客户交齐首付款并签订网签合同后即可按约定结算一半佣金，银行按揭放款结算剩余佣金，详细结算方式根据合同附件考核标准结算；前期28套客户乙方按合同总价1%提点计提佣金；在本合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金，违约方须向守约方一次性支付违约金35万元，在支付违约金及结算相关费用后，合同自然解除；如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付佣金费用，乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收当期未付款总额千分之五的违约金：超过30天则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，甲方须向乙方全额支付相应佣金、溢价和利息；…。计划书约定：2018年11月上旬至12月底，推盘数量为80套，考核标准完成销售90%即72套；2019年1月上旬至2月底，推盘数量为20套，考核标准完成销售90%即18套；2019年3月上旬至4月底，推盘数量为45套，考核标准完成销售90%即40套；每个节点完成90%即算完成任务，若差5套也算完成任务（除1-2月份的任务考核）；若月任务达不到考核标准，销售底价5450元/㎡，当月溢价分成甲方70%计提，乙方30%计提；10月2日开盘成交房源不在考核范围标准之内；客户网签即算销售任务完成，具体回款要看银行放款情况，乙方协助全力催款；…。合同签订后，原告富恒公司代理销售约定的上述房产，销售情况如下：前期被告自行销售交定金的28套中，25套已网签，按照代理合同约定的佣金提取比例，原告佣金应为135，835元；2018年10月2日开盘时销售房屋40套，按照代理合同及计划书约定的佣金提取比例，原告的佣金应为1，645，151元；2018年11月份签订13份商品房买卖合同，按照代理合同及计划书约定的佣金提取比例，原告的佣金应为370，253元；2019年1月份签订12份商品房买卖合同，按照代理合同及计划书约定的佣金提取比例，原告的佣金应为374，214元；2019年2月15日前签订2份商品房买卖合同，按照代理合同及计划书约定的佣金提取比例，原告的佣金应为66，914元；因所售房屋被查封未能网签，共有15人签订了认购协议书并交纳了2万元定金。被告已支付佣金900，000元。 同时查明，被告昂立公司系自然人独资公司，被告杨明飞系该公司股东。 本院认为，本案争议焦点为：（一）原告是否应提取佣金；（二）违约责任的承担；（三）被告杨明飞是否应当承担连带责任。 （一）原告是否应提取佣金。 1.前期被告自行销售交定金的28套中已网签的25套，原告是否应提取佣金。 根据原被告双方代理合同第一条“前期甲方自行销售交定金28套暂时不在代理范围内”和第五条第2项“前期28套客户乙方按合同总价1%提点计提佣金”的约定，本院认为，该两条涉及的28套房产系相同的，第一条虽然明确不在原告代理销售的范围内，但根据第五条的约定，却属于原告提取佣金的范围。理由为：该两条规定并不矛盾，不能用“不在代理范围内”来否定“在提取佣金的范围内”；根据第一条的约定，前期被告自行销售的28套，客户只是交纳了定金，原告还需妥善处理与该28套客户之间的合同签订、款项的交付等诸多事宜，约定按合同价款的比例提取佣金符合权利义务相一致原则；即使无需原告处理与前期客户之间的业务，被告同意原告提取佣金，也属于当事人自治的范畴，既然有佣金提取的明确约定，亦应按照约定履行。因此，该28套中25套已网签，原告应提取的佣金为135，835元。故被告提出28套房屋不在原告的业绩考核范围内，也不在其代理范围内，被告不应向其支付佣金的辩解不能成立。另外，被告提出第1、16、17、18、19、20、21份商品房合同签订时间均在2018年10月份之后，无法证实是28套房屋中的买卖合同。因该28套房屋系被告自行销售，知道并有证据证实所售房屋的具体位置，其若提出上述房屋买卖合同不在该28套之中，应提供相应证据证实，但其未提供证据证实，故对其辩解本院不予支持。 2.2018年10月2日开盘时销售的房屋40套，原告是否应提取佣金。 根据双方代理合同第一条的约定，原告代理销售的范围为某一期住宅203套房源（前期被告自行销售交定金28套及工程顶账15套除外），该40套房屋虽然是在2018年10月2日开盘时销售，但代理范围并没有将此排除在外，结合原告称开盘前后，原告进行了大量地宣传、推广和销售工作，能够认定原告有权对该40套房屋提取佣金。故被告辩称该组合同均是在代理合同之前签订，该部分交易与原告无关，也不在代理、考核及佣金计算范围之内的意见不能成立。该40份合同已进行网签并交付首付款，根据代理合同第五条“提佣方式：均底价5450元/㎡之上的溢价部分甲乙双方五五分成”及计划书第二条第3项“10月2日开盘成交房源不在考核范围标准之内”的约定，原告应按溢价部分的0.5计提，佣金为1，645，151元。 3.2018年11月至2019年2月代理销售的27套房屋，原告是否应提取佣金。 原告在代理销售期间，于2018年11月份签订13份商品房买卖合同，2019年1月份签订12份商品房买卖合同，2019年2月15日前签订2份商品房买卖合同。原告销售的数量未达到销售计划书约定的数量，应根据双方销售计划书第二条第2项“若月任务达不到考核标准，销售底价5450元/㎡，当月溢价分成甲方70%计提，乙方30%计提”的约定提取佣金，即按照溢价部分的0.3计提，佣金为811，381元。被告辩称仅是预售合同，原告方并未提交该部分房屋的购房款凭证，对于实际履行状况无法确认。本院认为，购房款系被告收取，购房款凭证为购房客户和被告持有，法庭已指定其持原告提交的本案购房合同与其所收购房款进行核对，其并未在指定期限内提出异议，故该辩称意见不能成立，对原告的主张本院予以支持。 4.只签订认购协议书未网签合同的15套房屋，原告是否应提取佣金。 本院认为，认购协议具有预约性质，是否能够达成房屋买卖交易具有不特定性。该15套购房合同不能网签虽系房屋被查封所致，但被告查封只是暂时性状态，被查封的房屋的处置情况也系待定状态，房屋的查封可能会被解除，也可能因涉及被告的债务被处置，原告可待房屋状况明晰后另行主张权利。故对于原告的该项诉讼请求，本案不予支持。 （二）违约责任的承担。 根据双方代理合同的约定，原告的佣金结算方式为一月一结，而原告的佣金至今未结算完毕。被告辩称系原告未按照合同约定每月向被告提交销售清单及销售结算单，以致被告无法计算代理佣金。本院认为，原告系靠提取佣金回收成本及赚取利润，其积极主动找被告结算佣金符合其利益需要，原告起诉后亦申请本庭给被告协调结算佣金事宜，但被告在本庭多次催促下也未与原告结算，故对被告的辩解原告怠于结算的意见本院不予采信。被告迟迟不给原告结算佣金的行为是导致原告不能继续履行合同的原因，按照代理合同第八条第6项“如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付佣金费用，乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收当期未付款总额千分之五的违约金：超过30天则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，甲方须向乙方全额支付相应佣金、溢价和利息”及第3项“一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金，违约方须向守约方一次性支付违约金35万元”的约定，原告要求解除销售代理合同，并要求被告支付35万元违约金及逾期付款期间的利息，符合合同约定。合同中未约定利息的计算标准，原告主张利息按照月息6厘计算，无法律依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张利息的计算期间为2019年6月1日至款项付清之日，有事实依据，本院予以支持。被告辩称系原告擅自撤场，并将预售合同等所有销售资料全部带走，被告不应承担违约责任的意见不能成立。 （三）被告杨明飞是否应当承担连带责任。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告杨明飞未提供证据证实昂立公司的财产独立于自己的财产，故应当承担本案的连带责任。其辩称自己并非本案的合同相对方，原告未提供证据证实其个人财产与公司财产混同，要求其承担连带责任没有任何的事实和法律依据，因公司财产是否独立于其个人财产的举证责任在被告，故该辩解意见不能成立，本院不予采纳。 综上，双方签订的计划书应为代理合同的补充，系代理合同的组成部分，商品房销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。被告未按合同约定支付原告佣金，构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。原告主张的佣金达到合同约定的结算条件部分，本院予以支持，尚未达到结算条件的，本院不予支持；其要求被告承担的违约责任符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告山东富恒房地产营销策划有限公司与被告昂立置业有限公司于2018年11月签订的《东平·某项目综合销售服务独家代理合同》； 二、被告昂立置业有限公司支付原告山东富恒房地产营销策划有限公司佣金1，692，367元； 三、被告昂立置业有限公司支付原告山东富恒房地产营销策划有限公司违约金35万元及利息（以1，692，367元为基数，自2019年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）； 四、被告杨明飞对本判决第二、三项债务承担连带责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行，收款人：东平县人民法院）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13，565元，由原告山东富恒房地产营销策划有限公司负担1995元，由被告昂立置业有限公司负担11，570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 李 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 刘盼盼