广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18071号原告：邱贻辉，男，1990年9月1日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：袁运武，广东宝慧律师事务所律师。被告：贾兰芳，女，1990年3月28日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。被告：张连富，男，1984年4月29日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县***********，公民身份号码362************433。被告：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：尹某1。被告：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司里水分公司，住所地：佛山市南海区**********领地海纳公馆商业楼178号商铺（住所申报），统一社会信用代码91440605MA523GW52J。负责人：刘山焕。被告锦泓公司、锦泓分公司的共同委托诉讼代理人：梁煜麟，广东国慧律师事务所律师。原告邱贻辉与被告贾兰芳、张连富、佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称锦泓公司）、佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司里水分公司（以下简称锦泓分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于同年10月29日公开开庭审理了本案，原告邱贻辉及其委托诉讼代理人袁运武，被告贾兰芳，被告锦泓公司、锦泓分公司的共同委托诉讼代理梁煜麟到庭参加诉讼，被告张连富经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱贻辉向本院提出诉讼请求：1.被告贾兰芳、张连富向原告归还定金及首付款33万元，并支付违约金190000元；2.被告贾兰芳、张连富向原告赔偿中介费12000元和按揭费15200元；3.被告贾兰芳、张连富向原告赔偿律师费7500元（案件为风险代理，后期律师费待后续实际产生再行主张）、财产保全担保费1500元和利息暂定为10478元（以定金5万元、首付款280000元、中介费12000元和按揭费15200元，合计357200元，按照同期银行贷款利率6%计算，利息损失算至实际支付给原告之日止，从2019年3月13日起算，利息暂计至2019年9月5日为10478元，即357200元×6%×176天/360=10478元），合计为19478元；4.被告锦泓公司、锦泓分公司对原告第1、2、3项诉讼请求（确定的损失）承担赔偿责任；5.四被告承担本案的案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系二手房买卖合同关系，双方于2019年3月13日在锦泓公司签订买卖合同，涉案物业位于广东省佛山市南海区************************，转让成交总价为140万元，原告预先交付定金50000元，并于2019年4月20日预先支付部分首期款20000元，5月9日支付剩余首付款260000元，被告收到原告全部首期款后，未按约定将钱用于偿还其房屋剩余贷款，致房产长时间无法过户，并欺瞒的方式未告知原告及中介方。于2019年7月12日，双方约锦泓公司商谈，被告承诺7天内还款，即7月18日之前，有录音、中介方为证，但被告逾期未还，又承诺下周一之前还款。双方签订协议，但被告仍违约未还，之后数次约定数天内还款，但至今未还。被告之后拒绝沟通、不接电话、不回信息，被告的行为已构成严重违约，并故意躲避，原告无奈之下，故起诉请求法院支持原告诉讼请求。被告贾兰芳辩称，我方同意向原告归还定金及首付款330000元，但不同意原告请求的其他款项，因为我方也是受害者。我方要求原告按合同约定全款购买涉讼房屋，双方签订合同时，没有约定何时交房，中介公司也没有明确写明交房的时间。被告锦泓公司、锦泓分公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，并不是居间合同纠纷。而锦泓公司作为中介方与买卖双方均是居间合同关系，原告的相关诉求不应该及于锦泓公司，且锦泓公司在本案合同的履行过程中已尽了作为中介的相关义务。原告既在本案房屋买卖合同纠纷向被告贾兰芳、张连富主张中介费，又同时要求作为居间方的被告锦泓公司赔偿中介费，是属于重复主张中介费。锦泓分公司未在本案的案涉合同中作为主体签订合同，本案与锦泓分公司没有关系。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提交的《房屋买卖补充协议》，本院对其真实性予以确认，对其证明内容在本院认为予以论述；原告提交的签署意见、《同意个人住房贷款意向书》，庭后提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年8月12日，被告贾兰芳与张连富登记结婚。2019年3月13日，原告（乙方，购买方）与被告贾兰芳（甲方，出售方）、锦泓公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将佛山市南海区************************（以下简称涉讼房屋）以总价140万元售予乙方；乙方应于签署本合约同时2019年3月13日向甲方支付定金50000元，甲方应在收到乙方定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助乙方申请银行按揭，乙方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请110万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款25万元（不含定金）须于垫资赎契直接支付给甲方或存进甲方账户；尾期楼款110万元以银行贷款额实际审批为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给甲方；甲方须于收齐楼款当天交付该物业给乙方使用（以签署物业交接确认书为准）；合同签订后，若甲乙双方不履行或不按时履行合同任何一条条款，即视为违约，如甲方违约，应将所有的楼款退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金，如乙方违约，甲方不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金；违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方；甲乙双方未按合同约定或违约责任，按时足额向丙方支付中介费的（包括但不限于本合同约定及佣金确认书确定的中介费、代理费、咨询费等），视为违约，丙方因向违约方追讨而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公告费等）均由违约方承担；甲方保证本合同指定的物业不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题。2019年3月13日，被告贾兰芳出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业购房定金50000元。2019年3月14日，原告向被告锦鸿公司员工支付中介费12000元，向佛山市汇富房地产代理有限公司支付按揭服务费用15200元。2019年4月20日，被告出具《收款证明》，确认收到原告涉讼物业部分首期楼款20000元。2019年5月8日，中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行出具《同意个人住房贷款意向书》，载明：原告为购买涉案房屋向我行申请个人住房贷款，经过我行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为670000元，最终以贷款合同签署为准，若我行最终与原告签署个人住房贷款合同，贷款将划入被告贾兰芳的中国银行账号，621*************411。2019年5月9日，被告贾兰芳出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业购房首期款260000元。2019年7月19日，原告（乙方）与被告贾兰芳、张连富（甲方）签订《房屋买卖补充协议》约定：甲方承诺于2019年7月22日前向房屋所贷款银行申请提前还款，甲方并于2019年7月22日当天把首期楼款330000元存入供楼账户。被告张连富代贾兰芳在甲方处签名。2019年8月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认其请求返还购房款的前提是解除与被告贾兰芳就涉案房屋形成的买卖合同关系；原告与被告贾兰芳均确认《房屋买卖补充协议》中甲方贾兰芳的签名系被告张连富代签。2019年8月2日，佛山市汇衡融资担保有限责任公司出具《收据》，确认收到原告诉讼保全担保费1500元。同日，原告向本院申请财产保全，请求冻结被告贾兰芳的银行存款577200元或查封、扣押其相应价值的财产，并由担保人佛山市汇衡融资担保有限责任公司提供信用担保。2019年8月29日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，载明：涉案房屋所有权人为被告贾兰芳，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0014312号；2017年3月10日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行；2017年4月1日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司；2017年11月7日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司；2019年6月27日，涉案房产被本院其他案件查封。2019年8月14日，原告（甲方）与广东宝慧律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派袁运武律师作为甲方与贾兰芳合同纠纷案的代理人；前期律师费15000元，分期支付，甲方应于签订本合同之日向乙方支付律师费7500元，在一审判决之日向乙方支付7500元律师费等。2019年9月5日，广东宝慧律师事务所开具发票，收取原告法律咨询、律师费7500元。本院认为，原告、被告贾兰芳及被告锦鸿公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》既包含了原告与被告贾兰芳之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含被告锦鸿公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是三方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在本案合同履行过程中，原告已经按照合同约定向被告贾兰芳支付了定金及首付款合共330000元，并取得了银行出具的《同意个人住房贷款意向书》，履行了其作为买方的付款义务。被告贾兰芳作为出卖方，保证涉案房屋具备交易过户的条件是其基本义务。按照《房屋买卖补充协议》约定，被告贾兰芳应在2019年7月22日当天将首期楼款33万元存入供楼账户以办理提前还贷手续，被告贾兰芳未在约定时间内办理赎楼手续、注销涉案房产的抵押登记，且在合同履行期间因其与案外人发生纠纷导致涉案房产被人民法院查封，已致使合同无法继续履行。被告贾兰芳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，有权解除其与被告贾兰芳就涉案房屋形成的买卖合同关系。原告于庭审之日即2019年10月29日明确请求返还购房款的前提是解除与被告贾兰芳就涉案房屋形成的买卖合同关系，故本院确认原告与被告贾兰芳就涉案房屋形成的买卖合同关系于2019年10月29日解除，被告贾兰芳应向原告返还定金及首期款33万元。被告贾兰芳辩解《房屋买卖补充协议》中其签名系被告张连富在其不知情的情况下代签，基于被告贾兰芳与张连富的夫妻关系，并结合原告与被告贾兰芳、张连富的聊天记录及被告贾兰芳的陈述，本院对被告贾兰芳上述辩解不予采信，原告有理由相信被告张连富是在贾兰芳的授权下代为签订《房屋买卖补充协议》。关于违约责任的承担。涉案合同因被告贾兰芳违约而解除，被告贾兰芳应承担相应的违约责任。合同虽约定违约方应将所有楼款予以返还，并将定金双倍退还，赔偿总楼款百分之十作为违约金，但《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本院确认被告支付原告违约金140000元，原告诉请超出本院核定部分，不予支持。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，原告未能举证证实其实际损失高于该违约责任约定的范围，就同一违约行为再另行请求被告贾兰芳赔偿其支付按揭服务费、律师费、财产保全担保费、利息损失的主张，本院不予支持。关于张连富责任承担问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”被告张连富作为甲方在《房屋买卖补充协议》上签名，并代被告贾兰芳签名，该行为系对《房屋买卖合同》的追认，故原告请求被告张连富应对上述债务承担共同清偿责任，本院予以支持。关于被告锦泓公司、锦泓分公司责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”现原告与被告贾兰芳均主张被告锦泓公司故意向原告隐瞒了涉案房屋存在多个抵押的情况，而被告锦泓公司未能充分举证证明其有向原告如实告知涉案房屋的抵押情况，结合《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》对原告垫资赎契的约定及当事人陈述，本院对原告及被告贾兰芳的上述主张予以采信，被告锦泓公司未向原告如实反映涉案房屋的真实抵押情况损害了原告的利益，故被告锦泓公司就其向原告收取的中介费12000元应予退还。原告请求超出核定部分，本院不予支持。被告锦泓分公司不是《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的合同方，根据合同相对性原则，原告请求被告锦泓分公司承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。被告张连富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾兰芳、张连富应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元、购房款280000元予原告邱贻辉；二、被告贾兰芳、张连富应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金140000元予原告邱贻辉；三、被告锦泓公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费12000元予原告邱贻辉；四、驳回原告邱贻辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4786元（原告已预交），由被告贾兰芳、张连富负担4175元，被告锦泓公司负担611元，三被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十二月十三日书记员  刘冬花