辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民再60号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：崔浩杰，男，1965年8月27日出生，汉族，个体，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李吉玲，辽宁义帆律师事务所律师。再审申请人（一审被告，二审上诉人）：沈春光，女，1965年1月26日出生，汉族，无业，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李吉玲，辽宁义帆律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：葫芦岛市富亿达物业管理有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街转盘处。法定代表人：王国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李乐乐，辽宁大潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冬，辽宁大潮律师事务所律师。一审被告：葫芦岛金鼎食上会馆餐饮有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区国美大厦3#裙房号B2-8号。法定代表人：崔浩杰，该公司经理。再审申请人崔浩杰、沈春光因与被申请人葫芦岛市富亿达物业管理有限公司（以下简称富亿达物业公司）、一审被告葫芦岛金鼎食上会馆餐饮有限公司（以下简称金鼎餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）辽14民终1555号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申2879号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人崔浩杰、沈春光的委托诉讼代理人李吉玲、被申请人富亿达物业公司的法定代表人王国栋及委托诉讼代理人李乐乐、韩冬到庭参加诉讼，一审被告金鼎餐饮公司的法定代表人崔浩杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔浩杰、沈春光申请再审称，1、再审申请人并非被申请人物业服务范围内的业主。事实上被申请人在起诉之前也从未将再审申请人视为业主，被申请人一直拒绝再审申请人进入其管理的小区范围内，双方还多次因为再审申请人进入小区维修自家设备发生冲突。富美小区组建业主大会时，筹备组就未将再审申请人纳入该小区业主范围，未确认过再审申请人的业主身份；2、根据《葫芦岛市物业服务收费管理办法》的相关规定，再审申请人的酒店应包括在商厦之中，其性质为商务服务，并非普通住宅，系一个向外独立于被申请人小区管理范围的产业。原审对商厦概念作限制性解释因而认定不能适用该办法属于适用法律错误；3、被申请人与富美小区业主委员会签订的《物业服务合同》对再审申请人不具有约束力。再审申请人与被申请人之间也不存在任何事实上的物业服务关系，再审申请人多年来均自行承担维修、养护、室内外的环境卫生和安全保卫等，被申请人未提供过任何物业方面的服务。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销贵院（2017）辽14民终1555号民事判决，改判驳回被申请人的诉讼请求并承担本案的全部诉讼费用。富亿达物业公司辩称，请求再审申请人符合法律规定的业主身份，属于被申请人物业服务范围内的业主。《物业服务合同》对申请人有约束力。案涉房屋不属于商厦、写字楼范围，且《葫芦岛市物业服务收费管理办法》早已于被申请人起诉前废止。申请人在2011年交纳物业费后，2012至2016年就再未交纳过物业费，我方一直在为申请人提供清理化粪池、消防管线维修和维护等服务。被申请人也妥善地履行了物业服务合同的义务，较好地履行了小区维护、管理等义务，再审申请人以不需要物业服务为由不承担物业费，于法无据。综上，请求维持原判并驳回再审申请人的再审请求。金鼎餐饮公司未提交意见。富亿达物业公司向一审法院起诉请求：被告金鼎餐饮公司所用房产属于富美家园小区范围，被告崔浩杰任该公司法定代表人，被告崔浩杰、沈春光为该房屋所有权人，应为物业管理费用交纳人，且原告与葫芦岛富亿达富美家园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，根据《物业管理委托合同》的约定，被告应于每年初期向原告交纳物业费，时至今日，原告每年都按时找被告索要，被告均以各种理由推脱，迟迟不肯交纳，故原告诉至法院，要求：一、判决三被告支付原告物业费403,336.60元；二、判决三被告支付原告相关利息3,866.30元；三、由三被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司负责葫芦岛市龙港区富美家园小区的物业管理，建筑面积12.5万平方米，东至市物管中心，南至交通运管，西至飞天广场，北至富尔沃。被告崔浩杰、沈春光系坐落于葫芦岛市龙港区商业服务房屋的业主，该房屋位于国美大厦3#裙房号楼B2-8号，建筑面积5,646.91平方米。被告崔浩杰、沈春光用该房屋经营被告金鼎餐饮公司，被告崔浩杰、沈春光为被告金鼎餐饮公司的投资人。被告金鼎餐饮公司已于2016年10月停止经营。2013年10月29日，富美家园小区在其所属海兴社区主持下召开筹备组会议，筹备建立该小区业主委员会。2013年11月13日，经业主大会选举确定业主委员会委员名单，并经葫芦岛市龙港区玉皇街道办事处、葫芦岛市龙港区物业管理办公室、葫芦岛市物业管理中心备案。根据该小区《业主大会议事规则》第四条确定小区物业管理区域范围为富美家园2#、4#、6#，国美大厦A座、B座。2013年11月14日，富美家园小区业主委员会与原告富亿达物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告负责该小区物业服务，物业服务期限为三年，自2013年11月14日至2016年11月14日，物业服务费：多层住宅0.6元/平方米/月；高层住宅0.9元/平方米/月；办公楼0.9/平方米/月；商业物业0.9元/平方米/月，每次交费的具体时间为年度初期。该合同对物业服务的内容、标准，双方权利与义务等均作了明确约定。合同签订后，原告依约向该小区全体业主提供了设施维护、保安清洁等物业服务。原告称自2008年开始接手该小区物业管理，并自认被告对2008年至2011年的物业费以用餐卡的方式予以交纳。被告对此予以否认，认为其并未享受到原告提供的物业服务，不应交纳物业费。被告在其经营场所自建前门供其员工通行，未使用富美家园小区场地，同时自行解决供水、供暖、配电等问题，未接受原告的物业服务。根据被告提供证据显示，应由原告负责的消防设备出现问题后，原告未及时沟通相关部门进行维修、维护。2013年11月15日，原告向被告金鼎餐饮公司发函，要求其交纳2012、2013年两年物业费及自2008年5月至2013年11月拖欠的水费。此后，原、被告之间就物业费交纳问题未能达成一致，故原告诉至法院。一审法院判决：被告崔浩杰、沈春光于本判决生效后十日内支付原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司物业费91,479.94元及利息（利息自2013年11月起按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,410元，由被告崔浩杰、沈春光负担2,300元，其余部分5,110元由原告葫芦岛市富亿达物业管理有限公司负担。崔浩杰、沈春光不服一审判决，上诉请求：第一、上诉人并非被上诉人物业服务范围内的业主，事实上在起诉之前被上诉人也从未将其视为业主。第二、退一步讲，即使上诉人系其业主，被上诉人与富美家园小区业主委员会签订的物业服务合同也不具有普遍约束力，不能约束上诉人。第三、上诉人与被上诉人之间也不存在任何事实上的物业服务关系，一审法院判决由上诉人给付物业费用既无事实依据也无法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人富亿达物业公司辩称，第一、根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋所有权人为业主，因此，上诉人的主张不能成立。对于上诉人所主张的业主投票权问题，是被告自己放弃了权利，上诉人以自己没有参加会议为由否认业主委员会成立是不合理的。第二、对于商厦的定义，通过查询可以知道是指多层大型商场，而上诉人所属的酒店明显不符合该定义，且没有法律规定商业性质的房屋就可以不用交纳物业费用，也不能根据房屋性质来否认业主身份。第三、上诉人以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩，法院不应予以支持。第四、一审法院审理过程中，被上诉人提交的视听资料可以证明，被上诉人就交纳物业费一事多次与上诉人沟通，上诉人自认是小区的业主，对交纳物业费也予以认可，只是对服务本身不满意。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告金鼎餐饮公司未出庭未答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，第一，关于上诉人崔浩杰、沈春光是否是富亿达物业公司所服务的富美家园小区业主的问题，崔浩杰、沈春光所有的房屋位于富美家园小区，作为该房屋的所有权人，依照《物业管理条例》第六条的规定，上诉人当然属于该小区的业主，其享有富美家园小区业主的权利，同时亦应履行小区业主的义务，上诉人以未参加业主大会和业主委员会的成立违法为由，抗辩上诉人并非被上诉人提供物业服务的对象不能成立，二上诉人认为自身的业主权利遭受侵害，可以依法向业主委员会或者政府管理部门反映，寻求救济途径，而被上诉人是基于与富美家园小区业主委员会签订的物业服务合同而取得的物业管理权利，对全体业主具有约束力。第二，关于对商厦概念的理解问题，商厦按照其本身的文义解释，应当认定为多层的大型商场，上诉人认为应当适用《葫芦岛市物业服务收费管理办法》第十二条的规定，认定案涉经营的酒店房屋为商厦，与房屋的使用性质不符。第三、一审法院认定根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人已经按照物业服务合同的约定以及相关规定提供服务，上诉人仅以自身未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费用，该抗辩理由不能成立，但考虑被上诉人提供的物业服务确实存在不到位、不及时的情况，认为应按照50%收取物业费较为妥当。第四、关于被上诉人主张的物业费的利息起算点的问题，根据《物业管理委托合同》的约定，上诉人应于每年初期向被上诉人交纳物业费，因此，该物业费利息的计算应当按照年度分别计算，一审判决上诉人向被上诉人交纳三年物业费的利息自2013年11月起按照中国人民银行同期贷款利率一并计算不当。综上所述，上诉人崔浩杰、沈春光的上诉请求不能成立，但一审法院判决认定利息的计算方式不当，本院予以纠正。本院二审判决：变更葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初2027号民事判决为：上诉人崔浩杰、沈春光于本判决生效后十日内支付被上诉人葫芦岛市富亿达物业管理有限公司物业费91,479.93元及利息（其中，第一笔利息以30,493.31元为基数，利息自2013年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；第二笔利息以30,493.31元为基数，利息自2014年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；第三笔利息以30,493.31元为基数，利息自2015年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述利息计算至实际给付之日止）。二审案件受理费2,087元，由上诉人崔浩杰、沈春光负担。本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。本院再审认为，崔浩杰、沈春光系富美家园的业主是确定的事实，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。崔浩杰、沈春光经营的金鼎餐饮公司作为酒店、酒楼，并不属于该条所规定的商厦、写字楼的范围，不应适用《葫芦岛市物业服务收费管理办法》第二十条规定的条款，且《葫芦岛市物业服务收费管理办法》并非法律规定的、足以确认富美家园业主委员会与富亿达物业公司签订的物业服务合同的无效的效力性规范，故对再审申请人的此项主张不予支持。富亿达公司对富美家园提交提供的物业服务，系全体业主受益。至于再审申请人提出无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。在同一物业管理区域之内，崔浩杰、沈春光利用自有的配套设施设备对建筑物专有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用，其自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。本案又存在富亿达物业公司提供的物业服务确实存在不到位、不及时的情况，综合参考案涉房屋的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素及本案的实际情况，崔浩杰、沈春光案涉诉讼的特定期间内应承担物业费的比例以20%为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）辽14民终1555号民事判决及龙港区人民法院（2016）辽1403民初2027号民事判决；二、崔浩杰、沈春光于本判决生效后十日内支付葫芦岛市富亿达物业管理有限公司物业费36,591.97元及利息（其中第一笔利息以12,197.32元为基数，利息自2013年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；第二笔利息以12,197.32元为基数，利息自2014年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算；第三笔利息以12,197.32元为基数，利息自2015年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述利息计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费9,497元，由葫芦岛市富亿达物业管理有限公司承担6648元，崔浩杰、沈春光承担2849元。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  候秀菲审判员  薛 丽二〇一九年十二月三十一日书记员  郭伊明本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……