河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初6486号原告：安阳市安居物业服务有限公司，住所地：滑县道口五星人民大道北段西侧国税局家属楼东单元。法定代表人：贾香云，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵振辉，河南奥博律师事务所律师。被告：卢保玲，女，1976年9月26日生，汉族，住滑县新区。原告安阳市安居物业服务有限公司与被告卢保玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安阳市安居物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵振辉，被告卢保玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币叁仟柒佰零贰元（3702）元及滞纳金；2．判令由被告承担诉讼费。事实和理由：2013年4月1日，原告与河南广隆建设集团有限公司双方签订了《物业管理委托合同》。该合同约定，由原告向其建设的津兰明郡小区提供物业服务。另该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为业主和物业使用人自交房之日起，预交一年的物业费。其中2013年4月1日之前的欠费由安阳市安居物业服务有限公司收取。被告系原告提供物业服务管理的“津兰明郡”小区的业主，该户业主的房屋面积为114.81平方米，现被告按合同规定应向原告交纳从2012年5月1日至2018年12月31日的物业管理费用3702元，但被告拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴被告仍未交纳，特提起诉讼。被告卢保玲辩称：1、原告应对答辩人的物业承担修缮、维护等责任。答辩人从接房验收时即发现自己屋顶漏水墙体渗水现象，主要房顶漏水无法入住，床铺、灯具换了几套。当时开发企业与物业公司联合对小区入住的业主所反映问题进行统一的修和护，答辩人对自己的房屋出现的渗水现象也向开发企业和物业公司提出了维修要求,但至今答辩人的要求得不到解决，根据国务院【2000】第279号（建设工程质量管理条例）和建设部令【2000】第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。既然物业公司承诺我的房屋进行维修和整改，那么答辩人的合理要求也应得到满足，现原告将答辩人提出的要求推给了开发企业，原告与开发企业（河南广隆建设集团有限公司）签订的《物业管理委托合同》这是一份什么合同，他们之间约定了什么样的合同内容，答辩人至今没有看到。根据物业管理条例第二十四条建设单位通过招标投标方法选聘具有相应资质的物业服务企业，经所在区县人民政府行政主管部门批准了吗？这些按法律规定了吗？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》该合同对答辩人及全体业主无约束力。答辩人从入住以来多次向物业公司及开发企业提出自己的整改修理要求，开发企业告知答辩人已将保修责任委托给了物业公司，物业公司又将责任踢给了开发企业，现在答辩人才知道本小区出现了至少两个物业公司，之前我与安阳市博大物业管理有限公司签订的合同，并交了两年的物业费。原告入住小区承接物业程序合法吗？原告2013年入住小区承接物业时是否按照法律法规取得了相应的物业资质证书，就是因为原告上述违法违规入住小区承接物业管理的行为，才直接导致了答辩人的合理合法的要求至今无法解决，原告理应承担相应的法律责任。2、原告应对津兰名郡小区的物业服务承担修缮、维护的义务。原告入住小区以来，只知道收取物业费用，追求自身利益最大化，对小区的公共设施、设备、环境、卫生、安全置之不理，环境遭受破坏、秩序混乱无序，使小区存在极大安全隐患。经审理查明：滑县新区津兰明郡小区系案外人安阳市隆都房地产开发有限公司开发建设。后安阳市隆都房地产开发有限公司将其企业名称变更为河南广隆建设集团有限公司。2013年4月1日、2014年3月31日、2015年12月26日、2016年12月16日，原告安居物业公司分别与案外人河南广隆建设集团有限公司签订《津兰明郡小区物业管理委托合同》。该四份合同均约定，河南广隆建设集团有限公司将其开发建设的滑县新区津兰明郡住宅小区委托给安居物业公司实行物业管理。委托期限自2013年4月1日至2018年12月31日。合同显示2013年4月1起至2014年3月31日止住宅物业费为0.35元/㎡/月；自2014年4月1日起为0.45元/㎡/月。其中合同第二章委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理；向业主和物业使用人收取物业管理费，于第二年的第一个月20日前缴纳．．．．．．第四章双方权利义务：。5、委托安居物业公司管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如在保修期内出现质量问题，由河南广隆建设集团有限公司联系相关单位负责保修。第六章物业管理服务费用载明：。安居物业公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人同安居物业公司自愿协商价格后，按实际发生费用计付。房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，质保期内由建设单位承担，保修期之外的由共用部位维修基金中支出。更新费用，由维修基金中支出．．．．．．。被告卢保玲系滑县新区津兰明郡小区业主，其于2010年接房，卢保玲的房屋面积为114.81㎡。2014年至2019年间，原告安居物业公司每年均以向被告卢保玲入户门上张贴物业费催缴通知单的形式进行了催缴，自2013年4月1日始至2018年12月31日，被告卢保玲应向原告安居物业公司缴纳物业费共计3427.07元【2013年4月1日至2014年3月31日物业费114.81㎡×0.35元㎡/月×12个月＋2014年4月1日至2018年12月31日物业费（共计57个月）114.81㎡×0.45元㎡/月×57个月】。其间，被告卢保玲曾因其房屋存在漏水现象向原告安居物业公司反映，原告安居物业公司于2017年3月份动用维修基金进行了维修。被告卢保玲现认为其房屋仍存在渗水问题，原告安居物业公司对小区物业管理也存在诸多问题，问题完全解决后再说物业费。另查明，津兰明郡小区自建成后一直未成立业主委员会。以上事实有原告提供的公司变更登记审核表、《津兰明郡小区物业管理委托合同》及物业费催缴通知单照片各6份，及原、被告双方的当庭部分陈述予以证实，以上证据经庭审质证、认证可以作为认定本案事实的依据。本院认为：前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中滑县新区津兰明郡小区至今未成立业主委员会，一直没有选聘物业管理企业进驻该小区，故建设开发单位河南广隆建设集团有限公司与原告安居物业公司签订的《津兰明郡小区物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。原告作为物业公司，是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不缴纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。被告作为业主在原告已履行主要管理服务义务的情况下，理应及时缴纳管理费，履行合同的义务，即应支付2013年4月1日至2018年12月31日期间按约物业管理费共计3427.07元。原告安居物业公司依照《津兰明郡小区物业管理委托合同》自2013年4月1日起实行物业管理，合同项下涉及的物业管理费也应自2013年4月1日起收取，原告诉请被告缴纳2013年4月1日之前的物业费及滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。鉴于原告对被告应予缴纳的物业费的滞纳金也未能提供明确具体的计算方式方法，且综合考虑被告接收房屋后房屋状况，对原告该滞纳金诉求不予支持为宜。原告作为津兰明郡小区的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，才能赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中自己发现的问题以及业主反映的问题，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。被告质疑原告从业资格审批等问题，不是本案审处范围。被告对原告在管理服务过程中存在的问题或其认为房屋存在这样那样的问题，应积极主动与原告协商，寻求合理妥善解决为宜，但不能作为其不缴纳物业管理费用的理据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢保玲应于本判决生效之日起七日内支付原告安阳市安居物业服务有限公司物业管理费用3427.07元；二、驳回原告安阳市安居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告卢保玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  董 兴审 判 员  韩伟周人民陪审员  姜 琨二〇一九年十二月五日书 记 员  赵 耀