内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2221民初4410号 原告代行贺，1984年11月19日出生，汉族，农民。 委托代理人代宝臣（与原告父子关系），男，1961年4月25日出生，汉族，农民。 被告王朋（王鹏），男，1995年8月5日出生，汉族，个体，现住河北省唐山市滦南县。 被告宫庆华，女，1974年8月17日出生，汉族，无业，现住河北省唐山市滦南县。 原告代行贺与被告王朋、宫庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代行贺的委托代理人代宝臣、被告宫庆华到庭参加诉讼，被告王朋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告代行贺向本院提出诉讼请求1、要求与被告解除“买卖房屋地产合同书”，并要求二被告返还购房款28000元；2、要求二被告按合同约定给付违约金56000元；3、要求二被告给付维修院墙款2700元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年7月13日二被告将其位于树木沟一社的三间土木结构房屋及院落以28000元的价格卖给我，当日与二被告签订“买卖房屋地产合同书”，我依照合同约定付了全部购房款，我为入住上述房屋维修院墙又花费了2700元。但以上房屋现已推倒无法入住，也无法将其土地使用权过户至我名下，二被告的行为属于严重违约，二被告原告按合同约定支付双倍违约金，故诉至法院，望依法裁决。 被告宫庆华辩称，我们合同写的很清楚，当时我要给原告退款，原告不同意，原告也知道购买房子时房子已经拆了，房照也不是王朋的名字，而且当时房子有纠纷，所以不同意原告的诉讼请求。我只同意返还原告20000元房款，不同意其他诉讼请求。 被告王朋未作答辩。 原告代行贺针对自己的主张提交证据如下： 1、（2008）科民初字第1471号民事调解书（复印件）一份，用以证明购买的房屋不是违法的，是被告王朋名下的事实； 2、买卖房屋地产合同书（出示原件，提交复印件）一份，用以证明我购买二被告的房屋及宅基地，我已将房款付清的事实； 3、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证（均出示原件，提交复印件）各一份，用以证明我购买的房屋及宅基地确实是二被告的事实； 4、收据两枚，用以证明修院墙花费2700元的事实。 经质证，被告宫庆华对原告提交的证据均没有异议，本院予以确认。 被告王朋未质证。 被告宫庆华向法庭提交买卖房屋地产合同书（出示原件，提交复印件）一份，用以证明我将房屋已卖给原告的事实。 经质证原告代行贺没有异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告与二被告均系曾居住在××旗二社农民，且系邻居关系。被告宫庆华与其丈夫王宝玉于1994年3月12日登记结婚，婚后生育一名男孩王朋（王鹏，1995年8月6日出生）。双方婚后共同生活期间于1995年4月10日取得集体建设用地使用证（用地面积600㎡），于1999年10月19日办理村镇房屋所有权证（69.62㎡土木结构平房），上述产权证均办理在王宝玉名下。被告宫庆华与王宝玉于2008年9月12日在我院调解离婚，约定夫妻共同财产即本案中的房屋归婚生男孩王朋（王鹏）所有。2016年7月13日原告为了再建房屋，故与二被告签订了《买卖房屋地产合同书》，原告以28000元的价格购买登记在王宝玉名下的已经倒塌的上述房屋及院落，双方明确了房屋及院落的四至；同时约定由被告王朋协助办理变更手续，并约定违约按购房款的二倍支付违约金。原告按照约定交付购房款购买房屋后，对院墙进行修缮支出2700元费用。因二被告与涉案房屋及院落登记所有人王宝玉协商为原告办理过户手续事宜时，王宝玉拒不同意配合办理相关变更手续。故原告诉至法院，要求与被告解除“买卖房屋地产合同书”，并要求二被告返还购房款28000元、按合同约定给付违约金56000元、给付维修院墙款2700元。 本院认为，按照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立应当经依法登记才能发生效力。现涉案房屋及院落登记在被告王朋（王鹏）父亲王宝玉名下，虽然被告宫庆华与王宝玉离婚时约定将上述房屋及院落归于被告王朋所有，但至今未办理过户手续，故该房屋及院落的物权并没有发生变动，故二被告将上述财产出售的行为属于无权处分。原告购买后不能办理产权变更手续，导致不能实现合同目的，故对原告要求解除买卖合同及返还购房款28000元的诉讼请求予以支持；其要求给付因修缮院墙支出2700元的诉讼请求系实际损失，本院予以支持；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实现已原则予以衡量，二被告支付3000元违约金为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告代行贺与被告王朋（王鹏）、宫庆华签订的买卖房屋地产合同； 二、被告王朋（王鹏）、宫庆华自本判决生效之日起三日内返还原告代行贺购房款28000元； 三、被告王朋（王鹏）、宫庆华自本判决生效之日起三日内给付原告代行贺院墙修缮款2700元； 四、被告王朋（王鹏）、宫庆华自本判决生效之日起三日内给付原告代行贺违约金3000元； 五、驳回原告代行贺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟还履行期间的债务利息。 案件受理费1975元，由被告王朋(王鹏)、宫庆华负担730元，由原告代行贺负担1245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 审 判 长  包海泉 审 判 员  梁福成 人民陪审员  霍群龙 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  王 鑫 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第一款第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。