贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11142号原告李南英，女，1934年4月3日生，汉族，住湖南省邵东县。原告刘友平，女，1967年4月24日生，汉族，住址同上。原告曾伟，男，1986年6月23日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告曾辉，男，1988年2月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。四原告共同委托代理人范述喜、罗国福，贵州九紫星律师事务所律师。被告贵州湘企房地产开发有限公司，地址：贵阳市金阳大道南段（商贸走廊）。法定代表人：刘东旺，职务：执行董事。原告李南英、刘友平、曾伟、曾辉诉被告贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称湘企房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘友平及四原告共同委托代理人范述喜、罗国福到庭参加诉讼，被告湘企房开经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李南英、刘友平、曾伟、曾辉向本院提出诉讼请求：1、确认曾德益与被告贵州湘企房地产开发有限公司于2005年5月18日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年5月18日，曾德益与被告签订了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定：由曾德益认购被告开发的位于西南五金机电专业批发市场1栋1层25号、面积为45.2㎡，总认购价款为152776元，待被告对外发售时付清房款，交付房屋时间为2007年1月8日，协议签订后，原告依约支付了全部认购房屋价款152776元，被告也交付了房屋，现原告已实际占有使用房屋12年，但被告一直以各种借口拒绝为原告办理房屋产权登记，且在2011年12月，被告隐瞒着原告办理了初始登记，原告购买的房屋在认购协议书上记载为1栋1层25号，该房屋在产权证上登记为H栋1层22号。2015年7月8日，曾德益去世，本案中的原告李南英系曾德益母亲，曾伟、曾辉系曾德益儿子，刘友平系曾德益妻子。本案《认购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，该协议书对所购房屋的位置、房号、面积、总价款、付款方式、交房日期、违约责任均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，并且被告已经按照约定收受全部购房款，将房屋交付原告占有使用12年，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议应认定为商品房买卖合同，且该认购书系原被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故该协议书合法有效。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令如前所请。被告湘企房开无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交下列证据：1、证明、身份证复印件、户口注销证明、结婚证、特此证明各一份，证明房屋受卖人曾德益于2015年7月8日去世以及原告身份及主体适格。2、认购协议书两份，证明曾德益与被告双方用认购房号为1栋1层25号的认购协议书更换了认购房号为7栋1层2号的协议书，且认购房号为1层25号的认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。3、收款收据，证明曾德益已足额支付了购房款。4、租赁合同、交费票据12张，证明曾德益、原告已实际占有涉案房屋。5、市场平面图、房屋分层分户平面图、房屋记载表、贵阳市不动产产权情况记载表，证明市场平面图与在不动产登记中调取的房屋分层分户平面图对比显示，涉案位于1栋1层25号房屋在不动产登记中心所载信息为栋编号均为26676，坐落为云岩区，不动产权证号为：010286017，不动产权人为湘企房开。本院经审理认定以下事实：原告李南英与曾德益系母子关系，原告刘友平与曾德益系夫妻关系，原告曾伟、曾辉与曾德益系父子关系。曾德益于2015年8月4日死亡。2005年5月18日，曾德益作为乙方与被告湘企房开作为甲方分别签订两份《会员认购协议书》，第四条分别约定为购买房屋坐落为7栋1层2号、1栋1层25号；总认购价款均为157776元；第五条分别约定为乙方第一次向甲方交认购面积30%计45832元/45833元；第二次一层盖板交认购面积价款20%计人民币30555元。待甲方对外发售时交清余款50%（可办理银行按揭或同期银行利率贷款方式）；第六条均约定、本协议仅限内部认购，不得转让。以前交付预定款项会员凭收款证明签定该协议，同时转抵认购款。待甲方正式发售时，同等办理相关手续及协助乙方办理产权证明。第七条分别约定、本市场开盘预计时间为2005年10月1日，门市交付预计时间为2006年元月1日，最长延期不超过两个月……/本市场开盘预计时间为2007年4月28日，门市交付预计时间为2007年元月8日，最长延期不超过两个月……第八条、第九条均约定、甲方如不能按期交付门市，每延期一天按已交款的2‰给予罚款，作为赔偿乙方损失；九、乙方如不能按协议约定期限付款，每延期一天按已交款的2‰给予罚款，作为赔偿甲方损失……。2011年5月10日、2011年6月10日，被告分别向原告刘友平出具《收款收据》各一份，分别载明收到原告1-1-25利息87000元、1-1-25房款152776元。上述款项共计239776元。原告述称因其逾期付款，故向被告湘企房开另支付逾期付款违约金87000元。另查，根据原告提交的“市场平面图”与在不动产登记中心调取的“房屋分层分户平面图”对比显示，涉案位于1栋1层25号房屋在不动产登记中心所载信息为：栋编号为26676，坐落为“云岩区”，房屋不动产权证号为“010286017”，不动产权人为湘企房开。该房屋现已被本院及贵阳市中级人民法院、贵阳市观山湖区人民法院、独山县公安局因其他案件查封，并抵押给上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行。庭审中，原告述称房屋交付时间为2017年，因被告湘企房开未通知原告办理产权登记，故一直未予办理。本院认为，四原告作为曾德益合法继承人，有权对本案提起诉讼。本案争议焦点在于原被告之间是否存在房屋买卖合同关系。经查，原被告双方签订两份《会员认购协议书》，所约定房屋坐落均不一致，但从被告向原告出具的《收款收据》来看，双方实际履行房屋坐落为1栋1层25号房屋，双方基于购买该套房屋所签订的《会员认购协议书》系原被告双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。因为该协议书已对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式、面积差异的处理方式及违约责任等均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，且被告湘企公司已出具《收款收据》确认收到原告约定的购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订《会员认购协议书》所形成的房屋买卖合同关系有效，对原告该诉请，本院予以支持。据此，依照《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：确认曾德益与被告贵州湘企房地产开发有限公司因购买“壹栋壹层第贰拾伍号”房屋于2005年5月18日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效。案件受理费1677元（已减半收取），由被告负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十二月十七日书记员 李安涛