河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0582民初1829号 原告:沙河市嘉业房地产开发有限公司，住所地沙河市友谊花苑小区1-110室，统一社会信用代码91130582580969773H。 法定代表人：南国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭杰，河北文谦律师事务所律师。 被告：姚新飞，男，1994年1月4日出生，汉族，住沙河市。 委托诉讼代理人：姚银玲，女，住沙河市，系姚新飞母亲。 原告沙河市嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）与被告姚新飞为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理，原告嘉业公司的委托诉讼代理人陈旭杰、被告姚新飞的委托诉讼代理人姚银玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉业公司向本院提出如下诉讼请求，请求判令：1、解除嘉业公司与姚新飞签订的编号为ＹＳ0026972的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），终止履行合同，返还房屋；2、姚新飞向嘉业公司偿还代为清偿的款项合计19267.28元（暂计算至2019年5月28日）,按照银行要求承担偿还标准计算至姚新飞还清本息之日止；3、姚新飞向嘉业公司支付违约金，违约金数额应按照应付金额的0.001%自2018年10月27日计算至清偿完毕之日止，截止至2019年5月27日，违约金数额为25.47元；4、本案诉讼费、保全费由姚新飞承担。事实与理由：2016年11月30日，嘉业公司与姚新飞签订了一份购房合同（合同编号：ＹＳ0026972）,约定：1、姚新飞向嘉业公司购买位于沙河市预售商品房；2、房屋总价为495400元，姚新飞以按揭贷款方式购买，首付105400元，贷款390000元；3、逾期超过180日的出卖人有权解除合同，买受人须每日按应付房款0.001%支付违约金;4、在担保期间，买受人未依约偿还借款本息，导致银行要求出卖人履行连带担保责任的，应在10日内偿还被扣划资金，并承担违约责任。2016年12月1日，案涉房屋取得了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：ＹＹ278）。合同签订后，嘉业公司、姚新飞与中国工商银行股份有限公司沙河市支行（以下简称沙河工商行）于2017年1月1日签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定姚新飞向沙河工商行借款390000元用于购买案涉房屋，嘉业公司为该笔借款提供阶段性保证担保责任。因姚新飞在偿还银行贷款过程中存在多次逾期，沙河工商行于2018年1月向嘉业公司发出了一份《开发商代偿通知书》，要求嘉业公司代偿相应款项,嘉业公司根据《最高额担保合同》代姚新飞向沙河工商行偿还了贷款本息合计19267.28元。综上，姚新飞已严重违约，双方多次协商未果，特诉至法院，请求判如所请。庭审中嘉业公司称诉状上的《最高额担保合同》系笔误，应更正为《个人购房借款／担保合同》；嘉业公司放弃第二项诉讼请求；第三项诉讼请求中违约金计算方式不变，但将截止至2019年5月27日止的金额25.47元变更为截止至2019年10月8日的金额120元。 姚新飞辩称，逾期原因是资金紧张，家长愿意代为偿还，不同意解除购房合同，同意承担违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 嘉业公司提供以下证据支持其诉讼请求：1、嘉业公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明嘉业公司的主体资格；2、姚新飞身份证复印件，证明姚新飞的主体资格；3、购房合同，证明嘉业公司与姚新飞间的买卖合同关系及约定的违约条款；4、《个人购房借款/担保合同》、贷款逾期催收通知书，证明姚新飞逾期支付贷款，嘉业公司被银行通知后多次向姚新飞催收贷款，因电话联系不到，遂将催收证明贴到了所购房屋的门上；5、中国工商银行客户存款对账单，证明因姚新飞逾期支付贷款，嘉业公司承担了相应的还款责任。姚新飞对上述证据无异议。 姚新飞未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年11月30日，嘉业公司与姚新飞签订了一份购房合同（合同编号：ＹＳ0026972）,约定姚新飞向嘉业公司购买位于沙河市，房屋总价款为495400元，姚新飞首付105400元后，剩余房款390000元以银行按揭贷款方式支付。购房合同第八条逾期付款责任中约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.001%的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.001%的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。另外，购房合同附件四第四款约定，在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照购房合同第八条的约定承担违约责任。 购房合同签订后，案涉房屋取得了备案登记。2017年1月1日，嘉业公司、姚新飞与沙河工商行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定姚新飞向沙河工商行借款390000元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，按月等额本息还款法偿还借款本息；嘉业公司为该笔借款提供连带保证担保责任，保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 姚新飞偿还银行贷款自2018年6月开始造成逾期。自2018年9月至2019年5月28日嘉业公司垫付19267.28元。嘉业公司多次通知姚新飞，因电话联系不到，遂将催收证明贴到了所购房屋的门上。案涉房产尚未办理交付手续。2019年9月份，姚新飞按期交纳了案涉房屋9月份贷款。 本院认为，嘉业公司与姚新飞签订的购房合同，是双方真实意思的表示，且符合法律规定，该合同合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。姚新飞作为买受人所负的主要合同义务是支付房款，案涉房屋的首付款已经支付，剩余房款已通过银行按揭贷款方式支付，故姚新飞已履行了支付房款的合同义务，嘉业公司作为开发商已实现了收取全部房款的合同目的。对于是否解除购房合同问题，购房合同附件四约定“如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照购房合同第八条的约定承担违约责任。”而购房合同第八条中约定出卖人解除合同的条件是买受人逾期付款超过180日，且“逾期应付款”针对的是逾期支付购房款及附件四中的“到期应付款与该期实际已付款的差额”。具体到本案，不存在逾期支付购房款的情形，而附件四中没有约定“逾期应付款”的确切范围，无法确定“到期应付款、该期已付款”的内容，综上，虽然嘉业公司代姚新飞偿还了银行贷款，根据购房合同附件四及第八条的约定，不能得出姚新飞逾期偿还银行贷款的数额和期限即是“逾期付款超过180日”的结论，应认定嘉业公司与姚新飞对解除合同的条件约定不明。另外，根据合同的相对性，姚新飞逾期还贷的行为仅违反了《个人购房借款/担保合同》的约定，并未违反购房合同的约定；嘉业公司作为开发商虽然为姚新飞借款提供连带保证责任，沙河工商行基于《个人购房借款/担保合同》约定划扣嘉业公司的保证金后，嘉业公司可以依据我国担保法的规定向姚新飞追偿，但嘉业公司无权以此为由解除与姚新飞之间的购房合同，姚新飞亦不应承担违约责任。诉讼过程中，嘉业公司放弃第二项诉讼请求，是对其民事权利的处分，是其真实意思的表示，本院予以支持。综上，嘉业公司的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告沙河市嘉业房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费282元，由原告沙河市嘉业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  李彩霞 人民陪审员  赵苗苗 人民陪审员  张 静 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  唐立芳