安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初4125号 原告：张道红，女，1970年6月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：林莉莉，安徽明锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所律师。 原告张道红与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张道红的委托诉讼代理人史军伟、被告荣盛公司的委托诉讼代理人王进杰、董亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张道红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告因其逾期办理房地产权属证书的违约金32089.55元（以32055为基数，按照日0.02%，自2016年6月23日起至2017年11月6日止，共计501天，按320255元*0.02%*501天=32089.55元计算）；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201304150021），该合同约定原告购买被告开发的荣盛•锦绣香堤小区9号楼2单元1202室房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋总价、付款方式（按揭付款）、房屋交接，保修责任等作出约定。其中，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人能知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2015年6月20日被告为原告开具售房款为320255元的不动产统一发票。2015年6月29日，被告将涉案房屋交付原告使用，同日原告将办理产权证书所需资料交予被告，并向被告缴纳了房屋契税、公共维修基金和办证费用以及物业费、水费、电费等费用。根据合同约定，被告应于2016年6月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但2019年10月15日，原告至蚌埠市不动产登记中心查询，查询显示被告2017年11月6日才将案涉房屋办理权属登记的材料提交至不动产登记中心，违约501天。 原告认为，被告逾期办理权属登记，已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请。 被告荣盛公司辩称：一、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任，被告承担的合同义务仅仅是在约定期限内将办理大产权证（初始登记）的资料进行报送。案涉商品房系不动产，在商品房买卖合同关系中，开发商除负有交付商品房的义务，必须办理所售商品房的不动产初始登记，取得不动产权利证明即大产权证，随后在购房者申请将商品房所有权转移登记至购房者名下时提供大产权证，协助购房者办理房屋的转移登记，即开发商要确保其取得交付后的商品房的不动产权利证明书，换句话说就是开发商要确保商品房取得不动产物权的所有权。在此种情形下，开发商对商品房的所有权是由基于合法建设通过不动产初始登记而取得，该项义务为开发商的主要义务，在该项义务中，开发商需将办理大产权证的资料向登记机关报送备案，资料报送后，由登记机关受理和予以初始登记，也即在开发商履行取得房屋大产权证的义务时，开发商的义务在将办理权属登记的资料备案后即完毕，登记机关何时受理、何时登记取决于法律和登记机关。 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：……开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件,由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”，明显被告的义务仅为提交应由其提供的资料交于产权登记机关备案，即提交初始登记申请材料，取得涉案房屋的不动产权利证明书，即能保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下，被告至此即完成合同约定的义务，在被告向权属登记机关报送登记的备案资料后，因登记机关或其他原因造成案涉房屋未能办理初始登记的证书，进而影响此后办理房屋转移登记产权证书的，责任不能由被告承担。而本案中原告未能取得权属证书的原因能归责于被告仅在于涉案房屋实际交付的360日后至提交初始登记申请材料到不动产登记机构的期间，之后办理权属证书的受理、登记的期间已经超出商品房买卖合同关系范围内，被告对此期间造成购房者不能取得权属证书的，按照《商品房买卖合同》的约定不应承担任何责任。 二、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，原告是办理涉案权属证书的法定义务人，被告仅是附随的协助义务人，被告即使未履行该协助义务，也并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件;《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续……。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请登记。从上述法规、规章的规定可知，办理涉案房屋转移登记的权属证书（小产权证）是原告的法定义务，被告仅是协助义务人，双方的《商品房买卖合同》对于被告未履行该项协助义务，并未约定违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任并不适用于本案。 三、为保证原告履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，被告与原告建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，被告是为确保原告履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且被告无偿代为办理，被告未履行代为办证义务，并无约定违约责任。因原告系通过按揭贷款方式购买涉案的房屋，被告为此向相关按揭银行交纳了一定数额的保证金，并承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告尽快免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特确定原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间同时存在一种委托代理关系，故而，在转移登记中双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人，原告出具的公证委托书也未载明被告应承担任何违约责任，实际上，在该关系中，被告享有的权利是主要的，即要求原告办理房地产权证、房地产他项权证，相对应的是原告负有的义务，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而继续为购房贷款承担保证责任的情况出现，故原告按委托代理关系要求被告承担违约金缺乏依据。 四、被告报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非被告报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致被告报送资料后受理以及登记而增加的时间，与被告无关，责任不应由被告承担，该时间段应从被告应承担的责任期间中予以扣除。 近期，经过被告向不动产登记机关及交易部门调查办理首次登记及转移登记的流程，根据前述部门出具的情况说明，被告履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动产登记制度重大改革，原《房屋登记办法》、《土地登记办法》向新的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》过渡，蚌埠市为此印发了《蚌埠市不动产统一登记工作联席会议纪要》、《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》，房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》实施过程中涉及新旧政策的衔接，在《房屋登记办法》、《土地登记办法》废止前，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。 被告报送的案涉房屋权属登记（首次登记，大产权证）、转移登记（小产权证）材料，按批量件予以处理，同时，按照新的条例和规章，办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在被告已报送办理首次登记材料（原制度主要为具备房屋竣工验收备案表的时间）后，新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成，由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足，其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机，为被告出具收件单，故该收件单上的时间并非被告报送权属资料的时间，而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与被告已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件，正因如此，不动产登记机关才说明，被告报送资料后，批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进，故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由被告承担，该时间段应予以扣除，具体扣除时间段为被告取得竣工验收备案表的时间至不动产登记机关出具收件单的日期。此外，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。因此，对于不动产登记机构原因造成不动产登记完成时间与申请时间间隔超过30个工作日的，对于该超出部分的时间也与被告无关，不应由被告承担责任，相应的超出部分时间应当予以扣除。 五、即便将被告在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，被告向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与被告无关，被告不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。即使被告同样按《商品房买卖合同》承担代理办理转移登记小产权证的违约责任，因被告报送转移登记资料的时间，同样因存在法律法规变化而导致增加的房屋交易确认、权籍调查、房屋落宗、房屋测绘及不动产登记机关的原因，造成了房屋小产权证（转移登记）受理以及登记时间的延长，在办理房屋小产权证时，被告向不动产交易部门和不动产登记机构报送材料后，交易部门和登记机构同时受理收取材料再按照各自职责分别进行审核，交易部门审核完成后通过内部流程将材料转交至登记机构，故而对于被告报送材料之后造成申请登记时间延长的责任显然并非被告所致，与被告无关，对于该延长的时间同样应予以扣除。至于被告报送办理小产权证等资料后，被告无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限，原告无权要求被告承担此后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。 六、双方合同中约定房屋交付之日起360日后，原告知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日开始计算违约责任的诉讼时效。原告的诉请已过诉讼时效，被告提出时效抗辩，原告已丧失胜诉权，应依法驳回原告关于违约金的诉请。 经审理查明：2013年4月15日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201304150021），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤第9栋2单元1202号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2015年6月20日，张道红作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为320255元。张道红与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年6月29日。2016年12月14日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、购房发票、收据、物业费收据、不动产登记中心查档说明、不动产登记收件单（不动产权）、房屋所有权申请登记受理单、蚌埠市房屋交易确认书（转让）、蚌埠市不动产登记查档结果、蚌埠市不动产权利证明书、蚌埠市房地产交易管理处情况说明、蚌埠市自然资源和规划局情况说明、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案原告诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下： 一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与原告方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受张道红委托，代张道红办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。张道红与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月29日，即被告应于2016年6月23日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2016年12月14日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年6月24日至2016年12月14日。 二、本案原告诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到原告诉讼材料之日为2019年10月24日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月24日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年6月24日至2016年12月14日，本院支持原告的违约金时间为自2016年10月24日至2016年12月14日，违约金数额为320255元*0.0002*51天=3266.6元。 被告荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛•锦绣香堤、荣盛•西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明被告于何时已经将办理本案原告张道红产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，本院依法不予采信。 关于张道红主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，张道红的主张与双方约定的合同内容不符，故对张道红该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张道红违约金3266.6元； 二、驳回原告张道红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602元，减半收取301元，由原告张道红承担271元，由被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇一九年十二月二日 书记员 彭圆圆