广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1422民初81号原告：管启祥，男，汉族，1952年7月25日出生，住址：福建省厦门市思明区。原告：管娜雯，女，汉族，1981年10月30日出生，住址：福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：管启祥，系管娜雯之父。被告：梅州市澳基地产有限公司，统一社会信用代码：91441422MA4UK0W12N，地址：大埔县湖寮镇环城大道与龙山二街交汇处。法定代表人：沈昌。被告：赖素芬，女，汉族，1972年4月23日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。原告管启祥、管娜雯诉被告梅州市澳基地产有限公司（下称澳基地产有限公司）、赖素芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告管启祥、管娜雯的委托代理人管启祥、被告赖素芬的委托代理人周少刚到庭参加诉讼，被告梅州市澳基地产有限公司经本院合法传唤庭无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管娜雯、管启祥向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告及时交房及要求被告偿付逾期交房违约金64750元（从2015年9月3日暂计至2018年10月8日止）并按银行同期贷款利率开始继续计算至符合交房条件实际交房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担；3、俩被告承担连带责任。事实和理由：2015年9月3日，原告与被告签订了编号为201528252的《商品房买卖合同（预售）》及一系列合同附件（以下简称“合同”），原告向被告购买位于大埔县湖寮镇环城大道与龙山二街交汇处格兰云天1128室商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价245000元，原告付款方式详见合同第三章第十一条的约定。合同签订后，原告已按约付清房款、税款及公共维修金等费用，但至今上述房屋未经相关部门验收，不符合交付条件。根据双方订立的合同第十一条“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房”及第十二条“买受人付清房款后，如出卖人违约交楼，逾期则按银行同期贷款利率支付违约金”的规定，被告的行为构成违约，应按照合同约定支付违约金64750元（从2015年9月3日止2018年10月8日），经原告多次催收未果，为维护原告的权益，特向法院起诉并提出上述诉请。被告澳基地产有限公司在答辩期限内未进行答辩，也未提供证据进行抗辩。被告赖素芬答辩称，答辩人不是本案的适格主体。首先，答辩人对原告提交的证据真实性无异议，但是与答辩人不具有关联性。公司股权的变更是公司内部的行为，不具有外部效力；其次，答辩人是公司的股东，根据公司法的相关规定，公司是独立法人，享有独立的法人财产权，股东只需在出资范围内对公司的债务承担有限责任。若要求答辩人承担责任，原告应该提供证据证明答辩人具有公司法第二十条规定的情形，现原告未能提供证据证明，并且股东承担责任也不是在诉讼中需讨论的问题；最后，根据合同的相对性，该商品房买卖合同的签订主体是原告与原大埔国墅园地产有限公司（现工商登记显示为梅州市澳基地产有限公司），故答辩人不是合同的当事人，对其不具有约束力。本院经审理认定事实如下：被告在2011年7月8日最初成立时名称为大埔国墅园地产有限公司，公司成立后，在大埔县××大道与××路交界处开发格兰云天大酒店项目。2015年11月23日变更为大埔嘉象实业有限公司。2017年1月11日变更为澳基地产公司至今,法定代表人为沈昌。2017年12月18日梅州市中级人民法院作出（2017）粤14民初75号《民事判决书》一份，判决沈昌应将梅州市澳基地产有限公司90%股权回转给赖素芬，股权回转后，赖素芬所占股权为100%,但至今没有变更工商登记手续。2015年9月3日，大埔县国墅园地产有限公司（出卖人）与管启祥、管娜雯（买受人）签订了房屋座落于大埔县湖寮镇环城大道与龙山二街交汇处格兰云天1128室商品房的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201528252）（含相关附件，以下简称《商品房买卖合同》）。约定：第三章“商品房价款”第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9931.09元。总价款为245000元（大写贰拾肆万伍仟元整）。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民（币种）伍万元（大写），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2015年9月3日前支付该商品房全部价款。（三）出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为大埔县房地产交易所，预售资金监管账户的名称为中国农业银行股份有限公司大埔县支行，账号为44×××50。该商品房价款的计价方式及期限的具体的约定见附件四。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2、买受人付清房款后，如出卖人违约交楼，逾期则按银行同期贷款利率支付违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。大埔国墅园地产有限公司在该合同出卖人处加盖了公章和签名，管启祥、管娜雯在该合同买受人处签名并捺印。原告已分别在2015年6月6日支付了定金10000元及2015年6月8日支付余款235000元，合计245000元。另查明，2015年4月格兰云天大酒店项目主体封顶后，整体一直未继续完善建设，至今处于停工状态。庭审中，原告当庭变更原诉讼请求“请求判令被告偿付逾期交房违约金64750元（从2015年9月3日暂计至2018年10月8日止）并按银行同期贷款利率开始继续计算至符合交房条件实际交房之日止”为“请求判令被告及时交房及要求被告偿付逾期交房违约金64750元（从2015年9月3日暂计至2018年10月8日止）并按银行同期贷款利率开始继续计算至符合交房条件实际交房之日止”，同时增加一项诉讼请求即判令俩被告承担连带责任。以上事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同（预售）》一份、《收款收据》两份、发票一份、签购单四张、（2017）粤14民初75号《民事判决书》一份、《企业机读档案变更登记材料》两份，原告身份证复印件等证据及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点归纳如下：（一）被告澳基地产有限公司是否逾期交付涉案房产而构成违约的问题。原告管启祥、管娜雯与被告澳基地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告已按约支付了购房款及其他相关费用，但根据本案查明的事实，被告澳基地产有限公司未能按照合同第十一条即出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房的约定履行交房义务，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。故对原告主张要求被告偿付逾期交房违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。又原告主张被告及时交房，但理由不充分，本院不予支持。（二）关于原告请求支付逾期交房违约金的计算问题。原告请求被告支付64570元（从2015年9月3日暂计至2018年10月8日止）并按银行同期贷款利率开始继续计算至符合交房条件实际交房之日止的违约金。根据双方签订的合同第十二条“买受人付清全部房款后，如出卖人违约交楼，逾期则按银行同期贷款利率支付违约金”的规定及自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，现因双方约定的交房时间是2016年12月31日前交付使用。故对原告主张的逾期交房违约金应从逾期交房之次日即从2017年1月1日起至2019年8月19日止以245000元为本金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际符合交房时间之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（三）关于被告赖素芬是否应承担连带责任的问题。被告赖素芬只是公司股东，根据公司法第三条、第二十条及民事诉讼法第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，因原告未能举证证明被告赖素芬存在损害公司利益的情形，其作为股东只需在出资范围内承担有限责任，而公司股权的变更是公司的内部行为，且目前的工商登记信息依然是被告澳基地产有限公司，故对原告主张被告赖素芬承担连带责任，理据不足，不予支持。被告澳基地产有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、六十四条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梅州市澳基地产有限公司应在本判决发生法律效力起30日内向原告管启祥、管娜雯支付逾期交房违约金（从2017年1月1日起至2019年8月19日止以245000元为本金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际符合交房时间之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告梅州市澳基地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元，由被告梅州市澳基地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘伟宽人民陪审员  何丽兰人民陪审员  钟雪强二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈珍琴