浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5641号上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱娇，女，1975年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：甘细平、刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王怡斐，女，1988年10月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：吴建胜、陈武，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：林蔚，女，1975年10月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：金纬，男，1970年9月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。以上两位被上诉人委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人张爱娇、王怡斐因与被上诉人林蔚、金纬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张爱娇委托诉讼代理人甘细平、刘红梅，上诉人王怡斐委托诉讼代理人吴建胜、陈武，被上诉人林蔚、金纬委托诉讼代理人施明强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱娇上诉请求：（1）撤销原判，改判支持我方一审诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费用及鉴定费由被上诉人王怡斐、林蔚、金纬负担。事实和理由：第一，王怡斐、林蔚、金纬一起投资一棵树文化创意园项目，且温州一棵树文化产业有限公司（2017年12月7日注销，投资人林蔚、金纬）已经履行并享受涉案合同的部分权利，该三人应共同承担责任。第二，涉案租赁合同解除的根本原因系该三人严重违约，其未按合同约定将涉案租赁房屋的外立面按时完工，消防设施未能按时竣工验收，导致我方无法正常营业，随后其又擅自断水断电，迫使我方停业。并在后期未通知我方的情况下，强行搬空租赁房屋的家具，变卖我方财产，破坏原有装修，导致装修造价鉴定与实际装修造价悬殊。原判没有根据租赁合同有关免收租金的相关约定，没有支持返还租金的诉讼请求完全错误。第三，原判直接采信具有严重瑕疵的装修鉴定报告，属于事实认定错误。王怡斐上诉请求：（1）撤销原判第一项，改判确认本人与被上诉人张爱娇签订的租赁合同已于2015年1月29日解除；（2）撤销原判第二项，改判驳回张爱娇的原审诉讼请求；（3）撤销原判，改判支持本人原审反诉请求；（4）本案一、二审诉讼费用及鉴定费由张爱娇负担。事实和理由：第一，本案由于张爱娇未按时支付租金导致合同解除，依据《租赁合同》约定，合同解除后基础装修归我方所有，原判认定我方赔偿装饰装修损失无合同和法律依据。第二，张爱娇停止营业后未腾空房屋，我方依合同约定拆除可移动家具和设备予以归还。张爱娇明知且长期不取回，损失是其自身过错造成，原判认定我方赔偿无事实和法律依据。第三，张爱娇的水电费押金应在具体结算后退还，且有大量水电费未结，我方在一审中也提供了水电费清单，原判认定直接全部退还无事实和法律依据。第四，本案《租赁合同》已于2015年1月29日解除，原判以张爱娇对通知有异议为由认定该合同未解除，有悖法律规定。第五，本案系张爱娇严重违约导致合同解除，其应承担违约责任，原判驳回我方反诉请求违反法律规定。林蔚、金纬辩称，答辩人不是适格被告，答辩人或原一棵树文化产业有限公司就涉案房屋所在的厂房开发商业项目与王怡斐无合作关系，与张爱娇更不存在任何包括租赁合同在内的合同关系。一棵树公司已依法注销，答辩人已履行股东义务，在本案中无需承担任何责任。张爱娇要求一棵树公司或答辩人返还租金、押金及赔偿损失等诉讼请求无任何事实与法律依据。张爱娇向一审法院起诉请求：（1）解除原告张爱娇与被告王怡斐签订的《租赁合同》；（2）被告王怡斐、林蔚、金纬向原告返还租金1024230元，押金100000元；（3）三被告赔偿原告上述租金、押金的利息损失213603.7元（暂算至2015年4月30日，实际以1124230元为基数自2013年9月30日起算至履行之日止，按月息1%计算）；（4）三被告赔偿原告装修费等直接损失1209082元；（5）三被告赔偿原告消防罚款33000元；（6）三被告赔偿原告品牌加盟费200000元；（7）诉讼费、评估费由被告承担。王怡斐提出反诉请求：（1）确认反诉原告王怡斐与反诉被告张爱娇签订的租赁合同已于2015年1月29日解除；（2）判令张爱娇支付占有使用费计85352.5元；（3）判令张爱娇支付违约金计512115元；（4）判令张爱娇支付保管费计80000元；（5）反诉诉讼费由张爱娇承担。一审法院认定事实：2012年12月6日，王怡斐与案外人温州市鹿城区黎明日初齿轮厂、温州市欧华文具用品有限公司、温州市鹿城区黎明震宇机械厂签订《厂房租赁合同》，承租坐落于温州市鹿城区作为餐饮文化创意产业场所使用，面积为6155.82平方米，租赁期限为10年。2013年9月12日，王怡斐（作为出租方、甲方）与张爱娇（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区黎明工业区1号A1、A2、A3、A5、A6、A7出租给乙方使用，建筑面积约为890.5平方米；2013年9月12日至2013年10月21日为装修免租期，租金自2013年10月22日起算至2017年10月21日止，共计4年；首年租金为1024230元，合同签订后三日内付清首年租金，以后租金每半年一付，第三年开始每年递增5%，每年租期满乙方应提前30日向甲方支付第二年租金；乙方支付100000元作为房屋水电押金，待协议期满，双方不再续租，主楼设施完好，并结清水、电等房屋各项费用后，由甲方在7个工作日内退还给乙方；因园区改造，园区基础设施公共配套（消防、外立面等）费用，根据乙方的租赁面积分摊；因甲方外立面及基础建筑设施未能如期（计租金起三个月，即2014年1月21日前）竣工，使乙方无法正常营业的，则不计乙方因此不能正常营业期间的租金；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方人身安全的，乙方有权单方解除合同；乙方不按约支付租金达30日或欠缴各项费用达30000元的，甲方有权单方解除合同，等等。合同签订后，张爱娇向王怡斐支付第一年租金1024230元及押金100000元。张爱娇承租涉案房屋后，用于筹建温州港云阁餐饮管理有限公司万源店，并对涉案租赁房屋进行装饰装修。2014年2月19日，温州港云阁餐饮管理有限公司万源店开始试营业。2014年4月3日，温州港云阁餐饮管理有限公司万源店装修工程向温州市公安消防局鹿城区分局申请消防设计备案，并取得消防设计备案凭证。2014年4月14日，温州市公安消防局鹿城区分局作出行政处罚决定书，认定因温州港云阁餐饮管理有限公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，行为违法，给予温州港云阁餐饮管理有限公司责令停产停业、并处罚款33000元的处罚。2014年12月22日，温州港云阁餐饮管理有限公司向王怡斐发出《函》，称因一棵树物业管理有限公司于2014年10月22日对其停止供电，致使公司停止一切经营活动，造成巨大损失等。张爱娇结束营业后，未对涉案租赁房屋进行腾空，并仅向王怡斐支付房屋租金至2014年10月21日止。后王怡斐将涉案租赁房屋一层出租他人，将原装修进行修改，并将从涉案租赁房屋内拆除的家具、设备存放于红日花园南门处，至评估机构现场勘查时部分已生锈、褪色、损坏。2015年1月16日，王怡斐曾就其与张爱娇及案外人温州港云阁餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案诉至一审法院，以承租人未按约支付第二年租金、拖欠园区基础设施公共配套费用为由，主张确认租赁合同解除、腾空房屋及支付拖欠费用等。后因王怡斐未在一审法院指定期限内缴纳案件受理费，该案按王怡斐撤回起诉处理。2015年1月29日，王怡斐再次提起诉讼。2015年2月7日，一审法院向张爱娇送达上述案件包括起诉状、证据副本在内的诉讼材料。2015年3月13日，王怡斐自愿撤回起诉。另查明：温州港云阁餐饮管理有限公司万源店系有限责任公司分公司，于2014年3月12日在温州市工商行政管理局鹿城分局登记成立，后于2016年11月28日注销登记。温州一棵树文化产业有限公司于2017年12月7日主体注销，该公司的后续债权债务由投资人即金纬、林蔚负担。一审法院认为，王怡斐与张爱娇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。关于王怡斐主张涉案房屋承租人系温州港云阁餐饮管理有限公司，以及张爱娇主张金纬、林蔚系合同主体，应与王怡斐共同承担责任的问题。一审法院认为，因该《租赁合同》以王怡斐、张爱娇的名义签订，所涉租金及押金均由张爱娇向王怡斐的账户进行支付，故本案的合同主体应为张爱娇与王怡斐，王怡斐及张爱娇的上述主张均没有依据，不予采纳。现被告王怡斐已自行将涉案租赁房屋收回，并出租他人，张爱娇主张解除《租赁合同》，应予以支持。虽王怡斐曾先后于2015年1月16日、2015年1月29日向该院递交诉讼材料，该院于2015年2月7日向张爱娇送达相关诉讼材料，但张爱娇对王怡斐关于主张解除合同的通知有异议，已于2015年5月8日向该院递交诉讼材料，被告王怡斐主张该《租赁合同》已于2015年1月29日解除，该院不予采纳。《租赁合同》约定：“因甲方外立面及基础建筑设施未能如期（计租金起三个月，即2014年1月21日前）竣工，使乙方无法正常营业的，则不计乙方因此不能正常营业期间的租金。”关于张爱娇主张涉案租赁房屋外立面是否如期完工的问题，根据合同约定，涉案房屋的外立面及基础建筑设施应在2014年1月21日前完工，但王怡斐并未提供证据证明涉案房屋外立面已经完工，应承担举证不能的责任，结合张爱娇提供的照片，应视为涉案房屋的外立面并未完工，但温州港云阁餐饮管理有限公司万源店于2014年2月19日后已投入营业，未有证据证明其因外立面及基础建筑设施等导致张爱娇在2014年10月21日前无法正常营业，故张爱娇主张返还2013年10月22日至2014年10月21日期间的租金，一审法院不予支持。但由于被告的停电行为导致张爱娇从2014年10月22日起无法正常营业，再结合王怡斐无法按期完工外立面的施工，故王怡斐要求张爱娇支付后续占有涉案房屋期间的占有使用费及违约金，一审法院不予支持。关于张爱娇主张的水电费押金100000元，现合同已经解除，王怡斐也已将涉案房屋腾空并转租给他人，王怡斐未能举证证明张爱娇需承担水电及其他相关费用，故王怡斐应将水电费押金100000元退还给张爱娇。关于张爱娇主张的退还租金及押金的利息损失，一审法院认为，王怡斐无需退还租金，故张爱娇主张租金的利息损失，该院不予支持；关于押金的利息损失，虽王怡斐应退还押金，但由于双方之前并未正式进行结算，无法确定是否应该退还租金，故张爱娇主张押金的利息损失，该院不予支持。张爱娇另主张温州港云阁餐厅万源店的消防许可无法办理归因于王怡斐未能按约办理文化创意园的整体消防安全备案手续，但未就其主张的上述事实举证证明。据温州市公安消防局鹿城区分局作出的行政处罚决定书，温州港云阁餐厅万源店未经消防安全检查擅自投入使用、营业，致被消防部门责令停产停业，应由其自行承担相关损失。张爱娇诉请王怡斐赔偿消防罚款33000元，该院不予支持。张爱娇诉请王怡斐赔偿品牌加盟费，虽其曾向温州港云阁支付保证金200000元，现双方之间加盟合同的履行情况不明，张爱娇主张该笔保证金为其损失范围，该院不予采信。张爱娇、王怡斐在《租赁合同》履行过程中王怡斐未完成外立面施工等产生争议，张爱娇未在合同约定的期限内向王怡斐缴纳2014年10月22日起的租金，王怡斐即于2014年10月22日对涉案租赁房屋采取断水、断电措施，限制张爱娇对涉案租赁房屋进行正常营业使用。此后，王怡斐在未与张爱娇解除租赁合同的情况下，径自收回涉案租赁房屋，破坏房屋内原装修，并将房屋内家具、设备等腾空办理，造成张爱娇的损失。而张爱娇既不与王怡斐解除租赁合同、腾空并返还租赁房屋又不按约履行合同义务缴纳租金，虽港云阁万源店于2014年10月22日已停止营业活动，仍任由其占用涉案租赁房屋，其对上述损失的产生亦具有一定过错。一审法院综合上述情况，并考虑涉案租赁房屋装修的损耗情况，酌情判令王怡斐赔偿张爱娇涉案租赁房屋于装修时点的价值、家具设备损耗价值的80%，即361091.2元（451363.96元×80%）、236012元（295015元×80%）。因张爱娇知晓其所有的家具设备存放地点后，以相关物品已无法使用为由，未主动对物品予以回收，故对家具设备残值部分的损失34925元，一审法院不予支持。关于王怡斐主张的保管费用，王怡斐并未举证证明该项费用已经实际发生，且系被告擅自腾空王怡斐的物品，故王怡斐的该项主张，依据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决“一、解除原告（反诉被告）张爱娇与被告（反诉原告）王怡斐于2013年9月12日签订的《租赁合同》；”“二、被告（反诉原告）王怡斐于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）张爱娇装饰装修损失361091.2元及家具、设备损失236012元并退还原告（反诉被告）张爱娇押金100000元，以上共计697103.2元；”“三、驳回原告（反诉被告）张爱娇的其他诉讼请求；”“四、驳回被告（反诉原告）王怡斐的反诉请求。”“若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费29039元，由原告（反诉被告）张爱娇负担21757元，被告（反诉原告）王怡斐负担7282元；反诉受理费5287.5元，由被告（反诉原告）王怡斐负担；鉴定费20000元，由被告（反诉原告）王怡斐负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：涉案《租赁合同》在“房屋交付”部分还约定，合同解除后，乙方（张爱娇）应返还房屋，乙方添置的可移动物品可由其自行收回，依附于房屋的基础装修归甲方（王怡斐）所有。在“违约责任及合同的解除”部分还约定，若乙方拖欠租金超过30天，则甲方有权收回房屋，终止合同，乙方并需赔偿6个月的当年租金。2014年10月4日，王怡斐以“一棵树产业管理有限公司”名义书面函告温州港云阁餐饮管理有限公司万源店，称“截止10月4日，与贵单位协商未果，且贵单位仍未缴纳本期租金512115元及其他相关费用，已逾期14天。特此通知，请尽快缴纳至指定账户。截止10月5日12点若仍不缴纳，我方将停止水电服务。”2014年10月22日，温州港云阁餐饮管理有限公司万源店被停电。依据张爱娇申请，一审法院对涉案房屋内家具、设备在装修时点（2013年9月）的原值及评估时点（2016年2月3日）的残值分别委托鉴定。温州瓯江资产评估有限公司出具报告书，认定张爱娇所有的家具、设备在以基准日为2016年2月3日的评估价值为34925元，于装修时点的原值为329940元；涉案房屋二楼装修造价于装修时点的原值为238200元。后经双方当事人协商确定，对一楼装修造价按照二楼装修造价面积比例进行计算。依据经双方当事人确认的一楼二楼装修面积631平方米，将一楼二楼于装修时点的原值认定为451363.96元（631平方米/333平方米×238200元），家具设备于2016年2月3日时损耗的价值为295015元（329940元-34925元）。张爱娇为上述鉴定垫付鉴定费用20000元。本院认为，涉案《租赁合同》系王怡斐、张爱娇以个人名义签订，租金、押金等款项来往也以个人账户进行支付，故一审判决认定涉案合同主体应为张爱娇与王怡斐，驳回张爱娇对金纬、林蔚的诉讼请求，并无不当。从王怡斐于2014年10月4日对温州港云阁餐饮管理有限公司万源店的书函内容及温州港云阁餐饮管理有限公司于当年12月22日的回函内容看，结合本案其他事实，可以认定王怡斐实施了2014年10月22日对该万源店的停电行为。关于合同解除。按《租赁合同》的约定，租金自2013年10月22日起算，每年租期满应提前30日支付第二年租金，如承租人不按约支付租金达30日或欠缴各项费用达30000元的，出租人有权单方解除合同。因此，第二年租金应在2014年9月21日前支付，但张爱娇未按约付款。则至2014年10月22日，王怡斐有权解除合同。此为约定解除权，根据合同法第九十六条的规定，王怡斐主张解除合同，应当通知张爱娇，合同自通知到达时解除。而王怡斐未提供证据证明，其在实施停电前已通知张爱娇解除合同。实施停电行为，不能视为其合理行使合同解除权的方式。王怡斐于2015年1月29日起诉主张解除合同并经法院向张爱娇送达诉讼材料，但王怡斐又于2015年3月13日撤回起诉，应视为其撤回解除合同的主张，一审判决对其关于确认《租赁合同》已于2015年1月29日解除的诉讼请求不予支持，亦无不当。故应认定，王怡斐至本案一审前，未正确行使合同解除权。鉴于本案实际，本院对一审判决解除《租赁合同》的判项，予以确认。关于租金。其一，根据《租赁合同》，免租期后租金自2013年10月22日起算，合同还约定“因甲方（王怡斐）外立面及基础建筑设施未能如期（计租金起三个月，即2014年1月21日前）竣工，使乙方（张爱娇）无法正常营业的，则不计乙方因此不能正常营业期间的租金”。结合张爱娇已经支付第一年租金的事实，对该条款的理解，应是将外立面及基础建筑设施未竣工作为租赁物的瑕疵，若该瑕疵未在2014年1月21日前消除，即可能影响张爱娇正常营业。如果张爱娇无法正常营业，则对其开始正常营业前的租期不计租金。该条的约定，应系合同双方在免租期外又约定了一个附条件的免租期。涉案房屋外立面等虽未如期于2014年1月21日前完工，但该万源店已于2014年2月19日开始试营业，可视为租赁物的瑕疵已不足以影响该万源店正常营业。而该日距离租金起算日（2013年10月22日）已近四个月，该段时间基本符合《租赁合同》约定的不计租金的情形。但考虑万源店开业装修筹备所需耗费时间等因素，把不计租金期间算至万源店试营业该日，对王怡斐并不公平。故结合《租赁合同》关于免租期的约定，本院酌定王怡斐应继续免除张爱娇三个月租金，合计256057.5元（1024230÷12×3）。张爱娇主张应返还全部已付租金，依据不足，本院不予支持。其二，该万源店系从事餐饮经营，遭遇突然停电，必然导致不必要的损失，王怡斐对此应当可以预见。万源店未能继续正常营业，与王怡斐实施停电存在关联。王怡斐之后将该店铺一层转租他人，客观上已使万源店无法经营，故其不得再向张爱娇要求支付租金。此外，虽然《租赁合同》约定张爱娇拖欠租金超过30日，需赔偿6个月的当年租金。但王怡斐在张爱娇拖欠租金刚满30日即实施停电，不应视为成就《租赁合同》关于支付违约金的条件。故一审判决驳回王怡斐关于继续支付“占有使用费”及违约金的诉讼请求，亦无不当。关于其他问题。如上所述，王怡斐具有合同解除权，但未合理行使，在未通知张爱娇解除合同的情况下，实施停电致使张爱娇停业。王怡斐并径自收回租赁物，破坏房屋内原装修，将房屋内家具、设备等腾空搬离。对因此造成的损失，王怡斐应向张爱娇承担赔偿责任。但张爱娇未继续支付租金，并继续占用部分租赁物，也应承担一定责任。一审中，一审法院已经依法对涉案租赁房屋内家具、设备在装修时点（2013年9月）的原值及评估时点（2016年2月3日）的残值分别进行委托鉴定。并依据双方当事人的协商意见，对租赁物一楼二楼于装修时点的原值，及张爱娇的家具设备于2016年2月3日时损耗的价值进行认定。一审判决酌情认定王怡斐赔偿张爱娇涉案租赁房屋于装修时点的价值、家具设备损耗价值的80%，并无不妥。对家具设备残值部分的损失，张爱娇明知存放地点而不取回，应自行承担损失。原判对水电费押金等其他事项的处理，均无不当，本院予以确认。综上所述，对张爱娇的其他上诉请求，本院不予支持。对王怡斐的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11215号民事判决第一项、第二项、第四项。二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11215号民事判决第三项。三、王怡斐于本判决生效之日起十五日内向张爱娇返还租金256057.5元。四、驳回张爱娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29039元，由张爱娇负担20327元，王怡斐负担8712元；反诉受理费5287.5元，鉴定费20000元，由王怡斐负担。二审案件受理费27066.5元，张爱娇负担15245元，王怡斐负担11821.5元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十二月十八日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁