广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1569号原告：乐昌市富华物业服务有限公司，住所地：广东省乐昌市富庭雅苑富荣楼3座首层。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：蒋彬，该公司员工。被告：骆军伟，男，1982年12月9日出生，汉族，住广东省乐昌市*************。原告乐昌市富华物业服务有限公司诉被告骆军伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市富华物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒋彬、被告骆军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市富华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付至本案裁判生效之月止的物业服务费和滞纳金（物业服务费暂计2011年4月至2019年9月为5399元，滞纳金按1‰/日暂计至2019年8月为8143元，两项合计13542元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告的商铺位于乐昌市******5******，首层建筑面积为50.14㎡，夹层19.32㎡，乐昌市******5******，首层建筑面积为24.44㎡，乐昌市******5****杂物房建筑面积为5.75㎡。按2011年1月双方签订的《富庭雅苑前期物业服务协议》约定：“被告应依照法律、法规及本协议的约定，按时按标准缴纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用（第十四条第3项）；收费标准为：商铺首层每月没平米0.6源，夹层每月每平米0.3元，杂物间每月每平米0.6元（第四条第2款）；交费扣费的时间为公历每月5日（第六条）；违约责任：逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的15‰缴纳违约金（第十六条）。”但时至今日，虽经原告多次派人催收，被告除在2011年2月交纳了2012年4月之前杂物间的物业管理费之后，至今均以各种借口拒不交纳物业服务费。众所周知，物业服务费取之于业主，用之于小区服务。而被告拖欠物业服务费的行为将影响原告公司的运转，导致原告因需派员追收物业服务费而无法将全部的人力、物力和精力集中到如何提高服务和管理方面，直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益。为此，为确保小区的服务质量和维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，请依法判决如请。被告骆军伟辩称：购买商铺时排水管就出问题，我向原告反映，原告一直答应修理水管，但是一直没有修理，因此没有缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市**********107、108号商铺（以下简称107、108号商铺）及乐昌市***********杂物房（以下简称***杂物房）的业主，107、108号商铺首层建筑面积为74.58平方米，夹层建筑面积为19.32平方米，11号杂物房的建筑面积为5.75平方米。富庭雅苑小区至今未成立业主委员会。2009年8月*日，以乐昌市富庭房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订《委托物业服务协议书》，协议约定：“甲方将富庭雅苑委托给乙方实行专业化、一体化的物业管理。”2011年1月20日，原、被告双方签订《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》，协议约定：“原告向物业使用人提供的物业管理服务有10项固有的服务和物业使用人委托乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处对其物业的自用部分、自用设施设备提供特约服务。10项固有的服务内容为：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；2.共用设施设备的运行、维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、通讯、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本小区的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；6.公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集；7.交通与车辆停放秩序的管理服务；8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括：对本小区公共区域及进出本小区的各出入口进行巡查、管理；9.社区文化工作的管理服务；10.对本小区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。协议还约定：被告应依照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用；收费标准为：商铺每月每平方米0.6元，杂物房每月每平方米0.6元;交费扣费的时间为每月5日;违约责任为：逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1*‰缴纳违约金。”原告主张按商铺**每月每平方米0.6元、夹层每月每平方米0.3元、杂物房每月每平方米0.6元收取物业服务费，即107、108号商铺首层物业服务费为74.58M²×0.6元/平方米/月＝44.748元/月，夹层为19.32M²×0.3元/平方米/月＝5.796元/月，商铺首层和夹层每月物业服务费合计为50.544元/月，11号杂物房物业服务费为5.75M²×0.6元/平方米/月＝3.45元/月。被告的107、108号商铺从2011年4月至今未交纳过物业服务费，11号杂物房从2012年4月至今未交纳过物业服务费。原告曾分别于2012年12月28日、2014年6月28日、2016年2月26日、2017年12月30日、2019年9月21日以在商铺张贴缴费通知单的形式向被告发出催收通知。被告称原告每次催收物业费其都会向原告反映排水管问题，但是原告一直没有修理，所以才没有缴纳物业费，故不交纳物业服务费不是被告个人原因，其不应支付违约金。对此，原告称被告购买商铺时排水管就出问题了，应该是开发商的问题，被告提出的渗水问题，原告工作人员经上门查看，承诺申报使用维修基金，但因报批程序繁琐，时间较长，原告已经履行物业服务的义务，被告不能以此作为不交纳物业费的理由。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的前期物业服务协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的约定履行自己的合同义务，原告已按照协议约定为被告住宅所在的小区提供物业服务，被告亦应按照协议约定向原告支付物业服务费。因此，被告负有按协议约定向原告缴纳107、108号商铺及11号杂物房物业服务费的义务。根据前期物业服务协议约定，原告向物业使用人提供的物业管理服务固有的有10项服务和物业使用人委托原告对其物业的自用部分、自用设施设备提供特约服务，而不仅仅系被告所述维修服务。因此，被告以原告未为其修理水管为由拒不交纳物业服务费，于法无据，本院不予采纳。业主应当认识到按时足额缴纳物业服务费是保障物业服务良性运转的先决条件，只有按时足额缴纳物业费才能使物业服务企业提高物业服务的能力，如被告认为原告对其反应的问题置之不理，被告可通过合法途径维护自己的权益，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。原告作为物业服务企业，亦应当听取业主、物业使用人对物业服务管理的意见和建议，对业主反馈的物业服务中存在的问题积极协调与妥善解决，改进物业管理服务。因被告未按协议约定交纳107、108号商铺从2011年4月至今的物业服务费以及11号杂物房从2012年4月至今的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应按照《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》的约定继续履行合同义务，并向原告支付违约金。因双方在《富庭雅苑前期物业服务协议》中约定交纳物业服务费的时间为每月5日，被告从2011年4月起未交纳物业服务费，故违约金应从2011年4月6日起按实际未交纳物业服务费金额为基数计算。对于违约金的计算标准问题，因被告未缴纳物业服务费的原因之一为其房屋渗水问题一直未得到解决，原告主张其承诺过申报使用维修基金，但报批程序繁琐，时间较长，然而在问题至今未得到解决的情况下，原告又无证据证明其是否向被告通报了问题处理的进展如何，在对这一问题的处理上，原告亦存在物业服务不到位之处，从被告违约未支付物业服务费的过错程度考虑，原告在协议约定按每日15‰计算违约金的基础上自行下调至按每日1‰计算，仍然过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情调整为按每月1.5％的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告骆军伟应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市富华物业服务有限公司支付乐昌市**********107、108号商铺2011年4月至本判决生效之月止的物业服务费（按50.544元/月计算）、乐昌市***********杂物房2012年4月至本判决生效之月止的物业服务费（按3.45元/月计算）及违约金（从2011年4月6日起以所欠金额按每月1.5％的标准计算至本判决生效之月止）；二、驳回原告乐昌市富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69.28元，由原告乐昌市富华物业服务有限公司负担21元，被告骆军伟负担48.28元。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月十六日书记员 彭莉雯