广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初18546号原告：卞建高，男，1979年2月8日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区************，公民身份号码为360************518。委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秋月，广东莲馨律师事务所辅助人员。被告：冯志博，男，1973年9月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******，公民身份号码为441************034。委托诉讼代理人：殷建国，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东品峰律师事务所律师。原告卞建高与被告冯志博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，被告冯志博在答辩期内提出管辖权异议，本院经审理后裁定驳回其异议。被告冯志博不服提起上诉，广东省东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告冯志博提起反诉，本院受理后，被告冯志博未在本院规定的期限内缴交案件反诉费，本院裁定按被告冯志博撤回反诉处理。本院于2018年8月23日作出（2018）粤1972民初2176号民事判决，被告冯志博不服该判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。广东省东莞市中级人民法院于2019年4月29日作出（2018）粤19民终10684号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卞建高的委托诉讼代理人郑业企，被告冯志博及其委托诉讼代理人李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞建高向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还位于东莞市*************厂房，并按照130000元/月的标准，向原告支付自2018年1月*日起至实际返还厂房之日止的占有使用费，暂计至起诉之日为130000元；2.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付2019年8月1日至2019年11月7日的占有使用费242500元。事实与理由：2016年1月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市*************、总面积约5600平方米的厂房出租给被告使用，每月租金75000元，租赁期间从2016年1月10日起至2028年5月30日止，被告应于每月5日前向原告交付租金，逾期五天未付租金，原告有权终止合同。《厂房租赁合同》签订后，原告依约将厂房交付被告使用，被告却经常拖延支付租金。原告于2017年12月22日根据合同约定向被告发送律师函，通知被告解除《厂房租赁合同》，并要求被告在合同解除之日起十日内搬离厂房，然而被告收到通知后未予回复，仍继续占有使用厂房。被告冯志博辩称：1.案涉厂房没有规划许可证和房产证。2.本案已有证据无法看出案涉厂房及土地与原告有任何关系，原告无法证明其是案涉厂房及土地的合法使用人。3.被告已于2019年11月4日返还案涉租赁物，并支付租金至2019年7月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市*************总面积5600平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限为2016年1月10日至2028年5月30日，前37天为装修期，装修期内免收租金，起租时间为2016年2月16日，租金75000元/月，于每月5日前支付，每5年递增15%，且被告需向原告支付150000元的保证金。上述合同签订后，原告将厂房交付被告使用，被告向原告支付了保证金150000元。庭审过程中，原、被告双方确认，被告已于2019年11月4日向原告交还案涉租赁物，并已按照75000元/月的标准向原告支付了计算至2019年7月31日止的租金，双方均同意保证金150000元在被告应付的占有使用费中进行抵扣。此外，被告以原告的名义交纳了案涉房屋2018年5月的房屋出租房产税和财产租赁个人所得税共计8037.12元。原告称双方口头约定税款由被告承担，被告则主张原告应当返还该税款。另查，原告主张其于2007年12月5日与案外人黄应华等签订《土地使用权租赁合同》，承租位于东莞市大岭山镇百花洞“大巷”面积约6000平方米的土地使用权作工业厂房、宿舍用地。后原告在该地块上建成案涉厂房和宿舍对外出租，但厂房和宿舍均未取得建设工程规划许可证、房地产权证或主管部门批准建设的证明。原、被告双方对于案涉租赁合同应当认定为无效均无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方共同签订《厂房租赁合同》，且被告一直向原告支付租金并已向原告返还案涉租赁物，根据合同相对性原则，原告作为出租人提起本案诉讼主体适格。案涉租赁物在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证或房地产权证，也没有主管部门批准建设的证明，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《厂房租赁合同》依法应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应参照双方合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费至案涉租赁物实际返还之日。现双方确认被告已向原告支付占有使用费至2019年7月31日，并于2019年11月4日交还案涉租赁物，故被告还应向原告支付占有使用费232500元（75000元/月×3月＋75000元/月÷30天/月×3天）。同时，因被告向原告支付了保证金150000元，该款属于原告因无效合同而取得的财产，原告依法应返还给被告，双方同意以保证金抵扣前述房屋占有使用费，本院予以准许。此外，被告已经提交证据证明其交纳了案涉房屋2018年5月的房屋出租房产税和财产租赁个人所得税共计8037.12元，原告系该税款的纳税义务人，原告主张双方曾约定由被告承担税款，但未提交任何证据予以证明，本院不予采纳，因此该费用亦应由原告承担。被告主张从应付的占有使用费中予以抵扣，本院予以支持。上述保证金和税款抵扣完毕后，被告还应向原告支付剩余占有使用费74462.88元（232500元－150000元－8037.12元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯志博于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卞建高支付房屋占有使用费74462.88元；二、驳回原告卞建高的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告卞建高承担1239元，由被告冯志博承担1661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹群英人民陪审员  胡 腾人民陪审员  麦灿敏二〇一九年十二月二十四日书 记 员  梁润霞强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。