北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79261号原告（反诉被告）：徐瑞,女,1988年3月20日出生,汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴云秀，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹西范,女,1980年2月6日出生,汉族,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟祥涛（曹西范之夫），男，1980年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）徐瑞（以下称原告）与被告（反诉原告）曹西范（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴云秀，被告以及委托诉讼代理人孟祥涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年6月30日解除；2、请求法院判令被告退还剩余租金38278．86元；3、请求法院判令被告返还预付的电费796．8元。事实与理由：原、被告于2019年3月7日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于北京市朝阳区常通路X号院X号楼X层X单元X的房屋（以下称涉案房屋），租期自2019年3月18日至2020年3月17日，每月租金14722．64元，押一付六，如因承租方原因单方解除合同，则出租方无须退还承租方所交付的押金。合同签订后，原告依约于2019年3月7日向被告支付6个月租金和押金共计103058．48元。原告因个人原因需要提前解除合同，经被告同意，原告于2019年6月30日腾空房屋并交还钥匙。之后原告多次联系被告要求退还原告剩余租金并结清电费，但被告均置之不理。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称并反诉称：到现在我都没有收到涉案房屋的钥匙，所以腾空房屋这一项不成立。6月28号原告提出她有事不租这个房了，按照合同约定，需提前30日向我方提出。所以6月30号租赁合同解除是不成立的。不同意退还租金，到现在我们双方没有交接。我们之前的沟通是原告要转租这个房子，如果租出去，我们所有的费用可以退给原告。原告把钥匙给中介了，没有给我。签订合同时，口头约定是一年的租期。所以中介的费用是我们来付，现在才租了三个月。电费我们同意退还。我们提出反诉，反诉请求如下：1、请求法院确认双方合同于2019年10月24日解除，并判令原告支付2019年9月18日-2019年10月24日的租金18157元，2、判令原告返还中介佣金14722元；3、判令原告赔偿装修损失包括地毯9559元、墙壁刷漆的费用3900元、保洁费用300元；4、要求原告支付免租期2019年3月8日-2019年3月17日共十天的租金4907元；5、要求原告赔偿双倍违约金29444元。原告针对反诉辩称：请求驳回被告的反诉请求。关于解除合同的时间，双方是在2019年6月30日协议解除的，双方已经于2019年6月28日通过微信沟通合同解除事宜，被告回复的是好的，且被告在查验房屋时也是要求被告代理人去现场进行查验，同时要求原告帮忙对外转租，都能表明被告同意原告提前退租。第二项反诉请求没有法律依据，第三项反诉请求和本案没有关联性，装修是双方建立合同之前的装修，即便是有房屋使用期间的损害，被告查验当天也未提出异议。原告提出退租时，被告也没有提出任何意见。关于免租期请求没有合同和法律依据，在实际房屋交付原告使用中，在3月17日以后，在此之前，房屋由被告装修，原告并没有实际使用房屋，按照日常逻辑来讲，免租期装修完之后也不能立刻使用房屋，而是应该有一段时间空置，所以被告的请求请法院依法驳回。就双倍赔付违约金，没有合同和法律依据，双方是协商解除合同，在原告交付房屋时，被告没有提出任何异议，也没有提出让原告承担解约的违约责任，而是另行解约出租，原告不存在解约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）、北京远行房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下称涉案合同），约定被告将涉案房屋出租给原告使用，免租期为2019年3月8日起至2019年3月17日止共10天，租赁期自2019年3月18日至2020年3月17日，每月租金为14722．64元，租金以及押金的支付方式为押一付六，押金为14722．64元。合同签订当日，原告向被告支付了六个月的租金以及押金共计103058．48元。合同约定“如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金”。2019年6月28日，原告向被告发送微信，称“不好意思哈姐，我这边有点急事得回家，等不及转租了，这个六日就得搬走，按违约算吧，搬完我给您打电话验收。”被告回复“好的”。原告以此主张双方已经就合同解除达成一致意见，被告称回复“好的”的意思是知道这个事儿了，原告要搬走其也没有办法，不是同意解除合同的意思。2019年6月30日，北京宇星佳盈房地产经纪有限公司出具《钥匙收条》：“兹收到徐女士交来位于北京市龙湖长楹天街星X的钥匙一把”。交钥匙人签字为原告。2019年6月30日，原告（甲方）与北京恒洋我家房地产经纪有限公司（乙方）签订《钥匙托管协议》，约定原告把涉案房屋的门户钥匙交予北京市恒洋我家房地产经纪有限公司管理，方便其随时带客户看房。庭审中,原告称于2019年6月30日彻底搬离了涉案房屋，被告前往涉案房屋进行了交接。被告称2019年6月29日确实去过涉案房屋，是因为原告称其要搬走，但是双方在当日未就退租金事项未达成一致意见。经询，被告称2019年9月9日前往法院领取该案传票时才知道钥匙在中介处。被告主张因原告承租涉案房屋，其对涉案房屋进行了铺设地毯、墙壁粉刷、保洁，并提交了票据予以佐证。现原告仅住了三个月就退租，要求原告赔偿上述的装修损失。庭审中，被告于2019年10月24日收回房屋，并主张涉案合同于2019年10月24日解除。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，原告于2019年6月28日向被告发送微信商议退租事宜，被告答复称“好的”，故本院认定双方已经就合同解除达成一致意见。2018年6月30日，原告搬离涉案房屋，被告于2019年6月29日也前往涉案房屋进行交接，故本院认定合同解除时间为2018年6月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告租金交至2019年9月17日，故被告应退还原告自2019年6月30日至2019年9月17日的租金。关于原告主张被告退还电费一项，被告对此也予以认可，本院不持异议。关于被告主张的铺设地毯、粉刷墙壁、保洁的装修损失，具体数额本院根据双方合同履行情况、过错程度予以酌定。被告主张的支付违约金、返还中介佣金、支付免租期的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐瑞与被告（反诉原告）曹西范于二〇一九年三月七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月三十日解除；二、被告（反诉原告）曹西范于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）徐瑞租金三万七千七百八十八元；三、被告（反诉原告）曹西范于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）徐瑞电费七百九十六元八角；四、原告（反诉被告）徐瑞于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）曹西范铺设地毯、粉刷墙壁、保洁的装修损失一千元；五、驳回原告（反诉被告）徐瑞的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曹西范的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1917元，由原告（反诉被告）徐瑞负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）曹西范负担1867元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费913元，由原告（反诉被告）徐瑞负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）曹西范负担863元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇一九年十二月二十六日书记员  赵帛妍