广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1156号原告：许丽枚，女，汉族，1985年9月29日出生，住广东省乳源瑶族自治县***************，身份证号：440************628。被告：乳源瑶族自治县景华房地产开发有限公司，地址：乳源县乳城镇鲜明北路华景雅苑会所办公室二楼。统一社会信用代码:914**********415XQ。委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所律师。原告许丽枚诉被告乳源瑶族自治县景华房地产开发有限公司（以下简称“景华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员王平生于2019年11月20日适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理林智芬全程协助办案，书记员俞梦凌担任记录。原告许丽枚到庭，被告景华公司的委托诉讼代理人邓睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许丽枚提出诉讼请求：1、请求判决被告履行购房合同第十二条义务，支付逾期交房违约金，共计人民币20639.19元。2、履行购房合同义务，为原告办理富邦华景瑶族文化商业广场**栋****房的不动产证。3、赔偿按合同约定的交房期自2017年4月30日起至实际交房日期止，逾期交房期间违约产生的误工费人民币5000元。4、赔偿按合同约定的交房期自2017年4月30日起至实际交房日期止，逾期交房期间违约产生的精神损失费人民币5000元。5、赔偿按合同约定的交房期自2017年4月30日起至实际交房日期止，逾期交房导致装修价格上涨给原告造成的损失30000元。6、由被告承担本案诉讼费用。事实理由：原被告于2016年11月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以总价款243105元的价格购买被告开发的位于富邦华景瑶族文化商业广场**栋****房的房屋一套，同日原告一次性付清剩余房款233105元（于2016年10月28日交付定金10000元）和代办房产证费用4700元，以及签署并交付了办理不动产证的所有资料给被告。合同第十一条（一）约定：出卖人应当在2017-4-30前向买受人交付该商品房。到交付日期后被告迟迟未通知收楼，原告多次催促，被告工作人员以各种理由搪塞。在被告没有给出合理理由和解释的情况下，原告直接到不动产登记中心咨询，得知原告的房屋产权证资料、手续、费用被告根本没有交到办证部门。直至2019年5月原告才收到被告的挂号信通知说**栋已开始办理不动产证，有关的资料需业主填写（原告于2019年7月9日填写相关资料并缴纳维修基金，资料于2019年7月12日交到被告工作人员处）。交楼时间是2019年8月27日被告工作人员电话通知原告去签收楼确认书，原告于2019年8月29日去确认收楼，期间发现《竣工验收备案表》的竣工验收时间是2018年11月2日，询问被告工作人员为什么这么迟才通知收楼，给出的答复是分批办理，现在才轮到**栋收楼。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了逾期交房的两种处理方式，原告选择该条第（2）项“买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1违约金”的处理方案。违约金计算的法律依据为：本案房屋总价243105元，逾期天数为849天（自合同约定交付日期2017年4月30日起至收到通知去签收楼确认书之日2019年8月27日止），违约金共计20639.19元。原告急需用房产证抵押再购买一套二手新房，现因涉案房屋逾期两年多才交付并且至今仍未办好房产证，原告欲用涉案房屋房产证抵押购买的房屋单价也从5800元/平方米上涨至6800元/平方米，给原告造成了巨大损失。原告多次与被告协商未果，故起诉至法院，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告景华公司辩称，一、原被告双方书面签订商品房买卖合同，对于逾期交房违约责任有明确约定，在商品房买卖合同第十二条第二小款中已经明确说明如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房款万分之一按日向买受人支付违约金，具体金额由法院核算，以上已经说明双方对违约责任有了明确约定，在逾期交房时只存在赔付违约金这一违约责任，并不存在原告所主张的误工费、精神损失费以及装修价格上涨带来的损失等。二、被告愿意配合原告办理好相关房屋不动产办证手续，但需要原告向不动产管理部门及时缴纳办理不动产权证所需的房屋维修基金等费用。三、原告所主张的误工费、精神损失费以及装修价格上涨带来的损失于理无据，一方面原告没有相关证据证明其在各项费用中实际的损失，另一方面例如精神损失费并非合同纠纷所能主张。综上所述，要求法庭驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告许丽枚向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，被告企业机读档案登记资料，证明原被告诉讼主体适格。2、商品房买卖合同（预售）复印件，证明原被告之间的房屋买卖合同关系。3、竣工验收备案表手机照片（当庭出示），于庭后三日内打印提交给法庭，证明该楼竣工验收日期是2018年11月2日。被告景华公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3没有异议。从证据2可以看出，双方对于逾期交房的责任只是约定了赔偿违约金，而不存在原告所主张的其他诉求。被告景华公司向本院提交的证据有：收楼书、收楼确认书，证明原告2018年7月22日进行收楼，违约金应当计算至原告实际收楼日止。原告许丽枚对被告景华公司提交证据的质证意见为：收楼书日期是2018年7月22日，但是竣工验收备案表的竣工验收日期是2018年11月2日，在2018年11月2日之前被告是否有交楼的资格？而当时竣工验收备案表是在我强烈要求之下才拍了一张照片，被告不允许我复印。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下:被告景华公司提供的收楼书、收楼确认书有原告许丽枚的签名，真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告景华公司于2013年4月27日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发、自有物业租赁服务。2016年11月12日原告许丽枚（买受人）与被告景华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告景华公司预售的位于乳源瑶族自治县******瑶族文化商业广场**幢**层****号房，该《商品房买卖合同（预售）》约定：“第二章商品房基本情况第三条、商品房基本情况。4.该商品房预测建筑面积共95.56平方米，其中套内建筑面积82.54平方米，分摊共有建筑面积13.02平方米。第三章商品房价款第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）2945.3元，总价款为人民币（币种）243105元（大写贰拾肆万叁仟壹佰零伍元整）。第七条、付款方式及期限。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年11月12日前支付该商品房全部价款。第四章商品房交付条件与交付手续第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起20天内到出卖方公司办理收楼手续（以出卖方发出挂号信之日开始计算）。4.×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017-04-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因，不能露天作业施工，出卖人能提供气象部门有效证明的；3、因实际施工情况，在不影响买受人所购住房面积及布局的情况下，规划部门同意或要求变更规划、设计的，规划部门出具证明，工期由此延误的，则顺延。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照半年同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第八章合同备案与房屋登记第二十条、房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金；3、如非出卖方原因而导致未能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖方不承担相关责任；如买受人不能按时提供资料及缴交相关费用而造成出卖方逾期办证的，所有责任由买受人承担。”该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一为《补充协议》，内容为：“第二条、房屋的交付使用。1、买受人须按本合同约定办理收楼手续，买受人逾期未办理收楼手续，视为自动收楼，其责任自负。买受人同意在办理收楼手续时，同时办理有关物管手续并应按合同约定支付相关款项（包括物业服务公司规定的款项），否则出卖方有权相应顺延商品房交付使用及办理房地产权证时间；因此而引致的所有损失、费用及违约责任均由买受人负责及承担。2、甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）买受人未能按合同约定支付购房款的；（2）因市政配套批准及安装之延误；（3）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（4）法律规定的其他延期交楼情况。3、该商品房的风险责任按交楼期限日之第二日起转移由买受人承担……买受人需在出卖方取得该商品房的竣工验收备案表后20天内办理收楼手续，并从第二个月开始按规定缴交物业服务费。第三条、房地产权证的办理。买受人应于该商品房交付使用之日起10日内向出卖方提供办理房地产权证的资料及签署办理房地产权证的文件，出卖方不再另行通知。买受人逾期履行本条约定义务的，出卖方有权据实顺延该商品房的房地产权证的办理时间，并无须承担任何违约责任。第九条、其他。1、鉴于买受方应缴交的物业维修基金目前未有明确规范条例，出卖方暂不收取，待规范条例明确后由买受方按规定缴交。”原告许丽枚于签订《商品房买卖合同（预售）》之日即2016年11月12日一次性向被告景华公司付清涉案房屋的购房款243105元。2018年7月22日，被告景华公司通知原告许丽枚领取房屋装修钥匙，原告许丽枚同日领取了涉案房屋装修钥匙，并签署了一份《收楼书》：“现自愿要求收楼，并领取装修钥匙一条。”原告许丽枚2018年7月22日领取装修钥匙后至今未对涉案房屋进行装修。据原告许丽枚提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载，涉案房屋所在的工程乳源瑶族自治县富邦华景瑶族文化商业广场**栋及停车库于2018年11月2日竣工验收，于2018年11月22日进行竣工验收备案。2019年5月，原告许丽枚收到被告景华公司的挂号信通知涉案房屋所在的**栋楼房已经开始办理不动产权证，原告许丽枚于2019年7月9日填写办证相关资料并缴纳房屋维修基金，于2019年7月12日将办证相关资料交给被告景华公司工作人员。2019年8月27日被告景华公司电话通知原告许丽枚收楼，原告许丽枚于2019年8月29日到被告景华公司处收楼，签署了一份《富邦华景瑶族文化商业广场收楼确认书》，载明：“物业名称：富邦华景瑶族文化商业广场单元号：**栋****号业主姓名：许丽枚兹证明本人现接下列文件及物件：01前期物业管理服务协议书{1}份02业主手册{1}份03临时管理规约{1}份08单位大门锁匙{6}条”。原告许丽枚称其于2019年8月29日收楼时才看见被告景华公司涉案房屋所在楼房的竣工验收备案表。涉案房屋至今仍未办理好不动产权证。因原告许丽枚认为被告景华公司迟延交房，至今未办好房屋不动产权证，景华公司已构成违约，应支付违约金，且造成了许丽枚误工、精神损失和装修价格上涨损失，原告许丽枚多次与被告协商未果，遂于2019年9月11日向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是原被告自愿协商签订的，未违反法律规定，是合法有效的合同，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、关于被告景华公司是否违约，违约金如何计算的问题。二、关于不动产权证的办理问题。三、关于原告许丽枚主张的误工费、精神损失费、装修价格上涨损失费用是否应当赔偿的问题。一、关于被告景华公司是否违约，违约金如何计算的问题。1、关于涉案房屋的交付时间。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定：“第四章商品房交付条件与交付手续第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.出卖方在该商品房经验收合格后7日内向买受人发出收楼通知，买受人自通知之日起20天内到出卖方公司办理收楼手续（以出卖方发出挂号信之日开始计算）。4.×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017-04-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”被告景华公司未在2017年4月30日前向原告许丽枚交付涉案房屋。被告景华公司2018年7月22日仅向原告许丽枚交付了涉案房屋的装修钥匙，此时涉案房屋尚未进行竣工验收备案，被告并未按照合同约定的条件交付建设工程验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等资料，涉案房屋尚不具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件，故被告景华公司2018年7月22日向原告许丽枚交付房屋装修钥匙不能认定为是交付房屋。被告景华公司辩称原告许丽枚于2018年7月22日领取装修钥匙并签署《收楼书》自愿要求收楼属于房屋交付，不符合合同约定，本院不予采信。涉案房屋所在的工程项目乳源瑶族自治县富邦华景瑶族文化商业广场**栋及停车库于2018年11月2日竣工验收，2018年11月22日进行竣工验收备案。被告景华公司迟至2019年5月寄送挂号信给原告通知涉案房屋开始办证须填写相关资料，2019年8月27日才电话通知原告去签署收楼确认书，故原告许丽枚于2019年8月29日签署了《富邦华景瑶族文化商业广场收楼确认书》，并领取了前期物业管理服务协议书、业主手册、临时管理规约和单位大门锁匙，此时被告景华公司已完成涉案房屋验收备案手续，并提供相应收楼资料，才正式完成房屋的交付，涉案房屋交付的时间应为2019年8月29日。被告景华公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已经构成了违约。2、违约金的计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定：“十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”原告许丽枚确认选择按合同第十二条第（2）项“买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1违约金”的约定计算违约金，被告景华公司对此违约金的计算方式予以确认。被告景华公司逾期交付房屋的期间应为约定交房之日2017年4月30日起至实际交房之日2019年8月29日止，但原告许丽枚自愿同意违约金计算至2019年8月27日被告通知收楼之日止，是其对自己权利的自由处分，于法不悖，本院予以认可，即违约天数为849天（2017年4月30日起至2019年8月27止）。涉案房屋总价为243105元，被告景华公司应支付给原告许丽枚的逾期交房违约金为243105元×0.1‰×849天=20639.61元，原告许丽枚仅主张20639.19元，是其对自己权利的自由处分，本院予以认可，故被告景华公司应支付逾期交房违约金20639.19元给原告许丽枚。关于不动产权证的办理问题。原被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定：“第八章合同备案与房屋登记第二十条、房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金；3、如非出卖方原因而导致未能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖方不承担相关责任；如买受人不能按时提供资料及缴交相关费用而造成出卖方逾期办证的，所有的责任由买受人承担。”原被告在《补充协议》约定：“第三条、房地产权证的办理。买受人应于该商品房交付使用之日起10日内向出卖方提供办理房地产权证的资料及签署办理房地产权证的文件，出卖方不再另行通知。买受人逾期履行本条约定义务的，出卖方有权据实顺延该商品房的房地产权证的办理时间，并无须承担任何违约责任。”原告许丽枚称其于2019年7月9日填写办证相关资料并缴纳房屋维修基金，于2019年7月12日将办证资料交给被告景华公司，被告景华公司对此未提出异议。被告景华公司于2019年8月29日完成房屋的交付，应当按照合同约定继续履行为原告许丽枚办理涉案房屋不动产权证的义务。关于原告许丽枚主张的误工费、精神损失费、装修价格上涨损失费用是否应当赔偿的问题。1、误工费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告许丽枚称因其在广州工作，多次往返乳源向被告景华公司催促收楼事宜，产生相应的误工费和交通费，但原告许丽枚并未提供据此造成误工损失的相应证据，故本院对其主张的误工费不予支持。2、精神损失费。原被告在本案中属于房屋买卖合同法律关系，原告许丽枚认为因被告逾期交付房屋致其精神损害，原告主张的精神损害属于侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，故对原告许丽枚主张的精神损失费，本案不作处理。3、装修价格上涨损失费用。原告许丽枚认为被告景华公司逾期交楼，原告至今未装修涉案房屋，装修价格上涨故主张被告景华公司赔偿损失30000元，但原告许丽枚并未提供被告景华公司致其产生装修费用损失的证据，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告乳源瑶族自治县景华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付违约金20639.19元给原告许丽枚。二、被告乳源瑶族自治县景华房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》办理乳源县乳城镇育才路乳源瑶族自治县富邦华景瑶族文化商业广场**幢**层****号房屋的不动产权证给原告许丽枚。三、驳回原告许丽枚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费658元，由原告许丽枚负担434元，被告乳源瑶族自治县景华房地产开发有限公司负担224元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 王平生二〇一九年十二月四日法官助理 林智芬书 记 员 俞梦凌