河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初1438号原告（反诉被告）：王鹏远，男，1967年8月4日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：祝卫青，河南大创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞庆，河南大创律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会，住所地安阳市龙安区东风乡王潘流村。法定代表人：尹玉文，村委会主任。委托诉讼代理人：李玉洁，河南商歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志飞，河南商歌律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王鹏远与被告（反诉原告）安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会（以下简称王潘流村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鹏远及其委托诉讼代理人祝卫青、王瑞庆，被告（反诉原告）王潘流村委会的法定代表人尹玉文及其委托诉讼代理人李玉洁、王志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏远向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；3.判决被告赔偿原告被处罚的罚款69134.55元。审理过程中，王鹏远变更诉讼请求为：1.请求依法确认原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁有效，并依法解除；2.判决原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁无效；3.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；4.判决被告赔偿原告被处罚的罚款损失69134.55元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月25日，被告指定原告到本案土地上投资建厂，当日签订《租赁协议》可以印证本案土地是用于搬迁企业的安置。此《租赁协议》还用于安阳市鹏远金属制品有限公司（以下简称鹏远金属公司）在安阳市龙安区市场监督管理局登记注册，进一步证明本案土地为生产场地，被告同时声称该地是工矿企业用地，随后于2008年9月23日向东风乡经济发展办公室立项请示；2008年10月6日东风乡人民政府与被告协商同意，再次让鹏远金属公司搬迁至本案土地上，并明确该地原为废旧砖窑坑和工矿企业用地，并向龙安区人民政府请示；2008年10月8日，龙安区东风乡经济发展办公室以被告建设鹏远金属公司需占地8亩，建筑面积1660平方米，土地性质为工矿企业用地为由向龙安区发改委请示。原告为明确土地租赁交费标准即厂区占地面积，与原告在2009年1月1日补签土地租赁合同，由此产生土地面积为8.156亩，精确到小数点的后三位。在被告明确指定和安排下，原告进行了大规模的填土埋坑、建基地、建厂房、硬化路面、打机井、建变压器等一系列生产投资工作。后在使用期间，于2009年7月初才出现了安阳市龙安区国土资源局以原告非法占用2.46亩一般耕地和3.4亩基本农田为由，对原告处以69134.55元罚款的情况。原告与被告签订的租赁合同中有2.21亩土地为建设用地，符合土地利用总体规划，根据土地管理法第四十四条规定，应属于有效合同。但被告故意隐瞒其他5.946亩土地性质，将农业用地的一般耕地和基本农田租赁给原告用于企业生产经营用地的非农业建设，违反了土地管理法第六十三条规定，应认定为无效。2013年9月12日，原告向被告送达终止合同通知书，到现在已经超过6个月；2018年12月5日，原告向法院起诉并依法向被告送达了起诉材料，到本案辩论终结前也已超过了6个月，这些事实已经完全符合双方签订的《土地租赁合同》中第12条约定“解除合同”的条件；再结合租赁合同的目的，原告租赁土地系投资建厂，需整体利用土地方能实现其目的，而案涉土地中有基本农田和一般耕地，无法全部使用，无法实现合同目的，根据合同法第94条规定，理应将合同有效部分解除。被告作为土地的所有人，其对土地性质当然知晓，原告也有理由相信被告，同时被告又以工矿企业用地向相关部门申报立项请求，使原告深信案涉土地可以租赁，而客观情况表明，被告也未将农业用地变更为工矿企业用地。被申请人的这种故意隐瞒土地性质的严重过错使原告投资建设的厂房无法使用，被告应当赔偿原告投资建厂的损失4815967.06元及被处罚的罚款69134.55元。2011年11月14日，原告因配合被告变更土地性质向税务局缴纳128133.85元耕地占用税及滞纳金45679.72元共计173813.57元，本费用原告将另行主张。综上所述，由于被告指定建厂位置并故意隐瞒土地性质而形成申请立项请示，最终导致土地租赁合同部分有效应解除，部分无效，原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院。王潘流村委会辩称，1.原、被告于2009年1月1日签订的土地租赁合同应当为无效合同，且全部无效。根据土地管理法第44条第一款的规定，原告在被告进行立项请示以及东风乡政府请示之后应当继续完成后续的相关农用地转建设用地的审批手续。但是原告并没有完成建设用地的审批手续，因此，根据土地管理法第六十三条规定，该合同应当确认无效。并且原告在得知行政处罚之后，故意隐瞒行政处罚这一事实，且在未取得建设用地审批以及土地使用权证、准建证等相关证件的情况下，私自违法建厂，可以说明原告存在欺诈行为。因此，根据合同法第五十二条第一、五项的规定，原、被告之间的土地租赁合同应当全部无效；2.案涉土地中的2.21亩为建设用地，并没有相应的建设用地的批准文件，无法确定案涉土地中是否包括建设用地以及建设用地的具体方位和地亩数，并且案涉土地是不可分割的整体，确认无效应当确认全部无效；3.被告不应当赔偿原告损失4815967.06元。该损失是原告过错导致的，原告没有取得合法的建设用地审批手续以及建厂所需的相关证件而私自违法建厂，存在过错，应当对其过错承担责任，该损失应由原告自行承担；4.被告不应当赔偿原告被处罚的罚款损失69134.55元，该损失是原告的过错导致的，应当由原告自行承担。即使法院认定被告应当承担该损失，由于原告从交纳该罚款至起诉之时从未向被告主张过该笔罚款损失，故原告已超过诉讼时效。王潘流村委会向本院提出反诉请求：1.依法判决原告向被告支付拖欠的2012年1月1日至2020年12月31日的租金141488.8元；2.依法判决原告向被告支付违约金134574元；3.本案的反诉费用由原告承担。审理过程中，王潘流村委会变更反诉请求为：1.依法确认原告与被告于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.依法判决原告将王潘流村东南头、郭王线东西大路以北、面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还给被告该土地；3.依法判决原告赔偿被告从2009年1月1日起至2019年6月30日止的占地损失114574.6元；4.依法判决原告从2019年7月1日起至返还土地之日止，按每日50元赔偿被告占地损失；5.本案全部费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2009年1月1日签订《土地租赁合同》，约定被告将位于王潘流村村东南头、郭王线东西大路以北、土地面积为8.156亩的土地租赁给原告；租赁期限为十五年。合同签订后，被告按照合同约定将约定的土地交付给原告使用。根据土地管理法第四十四条第一款的规定，2018年9月13日被告向安阳市龙安区东风乡人民政府提出了关于在案涉土地上建设鹏远金属公司的立项请示，并且安阳市龙安区东风乡人民政府也向上级部门进行了请示。请示后，后续的农用地专用审批手续等应当由鹏远金属制品公司及原告办理。原告在没有经过审批的情况下私自建厂，被予以行政处罚，并在得知行政处罚后隐瞒该处罚决定情况，继续与被告签订租赁合同，属于欺诈。案涉土地系不可分割的整体，其中2.21亩建设用地并没有相应的建设用地批准文件，无法确定案涉土地中是否包括有建设用地以及建设用地的具体方位和地亩数；原告在没有取得合法用地手续的情况下违法建厂。以上事实已经违法了土地管理法的强制性规定，故双方签订的案涉《土地租赁合同》系无效合同。原告在没有办理建厂审批手续以及没有取得土地使用权证、准建证等证件情况下违法建厂，且在隐瞒行政处罚事宜的情况下与被告签订合同，原告在无效合同中存在重大过错。被告交付土地后原告一直使用至今，造成被告无法正常使用案涉土地，原告应当按照双方签订的《土地租赁合同》中约定的案涉土地租金每年为17973.2元（租金每日为50元）的标准赔偿被告2009年1月1日至返还土地之日止的占地损失。根据合同法第五十八条规定，原告还应当将土地恢复原状并返还给被告。王鹏远辩称，1.原告认为土地租赁合同应当部分有效部分无效。对于2.21亩建设用地在原告提供的龙国土监[2008]39号土地违法案件行政处罚决定书中明确记载有2.21亩为建设用地，同时根据被告在2008年10月8日、10月6日和9月23日出具的请示文件中也明确租赁的土地中为工矿企业用地，在原告提供的案涉土地全站仪测图能够明确记载2.21亩土地的具体位置；2.被告要求原告恢复土地原状无事实和法律依据。恢复土地原状在双方签订的租赁合同中并未有相关的约定，而根据合同法规定的合同无效后所产生的法律后果同样也没有相关的恢复原状的法律依据。被告主张恢复土地原状应当向法庭明确案涉土地原状具体情况及应当如何恢复，而不应当仅仅是恢复原状。原告与被告签订土地租赁合同的前提是投资建厂，原告是因被告指定到案涉土地上进行投资建厂，现在的后果是由被告所造成的，因此被告要求恢复原状无事实依据和法律依据；3.对于被告要求返还土地，需要被告将原告主张的一切损失赔偿之后，原告可以返还其土地，但在返还土地之前被告应当出示其是土地所有权人的相关凭证，也就是土地所有权证；4.对于被告所主张的相关损失原告不应当赔偿，也与原告无关。根据合同无效的法律规定，损失主张的前提是基于过错，在本案中原告没有过错。合同无效是被告隐瞒土地性质，将不符合规划的土地出租给原告而导致，被告作为土地的所有权人，对土地的性质变更应当由被告负责办理。原告仅仅是土地的承租人，土地性质的告知义务也应当是被告。在龙安区国土资源局进行处罚之后，被告作为土地的所有权人，应当也必然会知道处罚决定，其称是原告隐瞒处罚决定，而与被告签订土地租赁合同存在欺诈与事实不符。原告是在2009年7月份将处罚罚款交于国土资源局，而原被告签订的土地粗赁合同是在2009年1月1日，被告称其不知情不能免除其变更工矿企业用地的义务；5.被告声称2.21亩建设用地没有明确在合同之中，其故意隐瞒的目的在于确认合同全部无效，但现有书证可以印证2.21亩在合同范围之内。被告此次庭审的故意行为是直接过错的延续行为；6.被告反诉请求损失11万余元及每日按50元赔偿占地损失，目的是冲抵被告应当赔偿原告的损失481万余元和罚款损失69134.55元，被告是变相认可了应当赔偿原告的事实，但其扣减理由不能成立。被告主张的占地损失已经超过一年的诉讼时效，不应当得到支持。经审理查明：2008年1月25日，王忠为申请设立鹏远金属公司，以该公司名义作为乙方与王潘流村委会作为甲方签订《租赁协议》，主要约定：乙方租赁甲方位于安阳市龙安区安鹤路中段路北，营业生产厂地200平方米，年租金5000元，每年元月一次性付清，租赁期从2008年1月20日至2018年1月20日，年限为十年。2008年3月3日，鹏远金属公司以上述租赁地为住所地完成设立登记。2008年9月23日，王潘流村委会就拟在案涉土地上建设鹏远金属公司厂房，向东风乡经济发展办公室提出立项请示，该立项请示载明：“我村拟在村东头路北300米处（原王潘流村废旧砖窑坑内）建设厂房，占地面积8亩，东西长6.3米，南北宽85米，建筑面积1660平方米，土地性质为工矿企业用地。……”2008年10月6日，龙安区东风乡人民政府就该立项向龙安区人民政府请示。2008年10月8日，龙安区东风乡经济发展办公室经发办[2008]11号文件向龙安区发改委请示关于王潘流村建设鹏远金属公司的项目，具体内容同上述请示。2008年12月5日，安阳市龙安区国土资源局对王鹏远占用案涉土地建厂一事进行询问，查实：“因市政建设企业需要，2008年11月东风乡王潘流村民王鹏远在未办理合法用地手续的情况下将企业搬迁至王潘流村东占用集体土地建厂，占地面积8.07亩（合5383.41平方米）。经地籍鉴定其中2.21亩为建设用地，符合土地利用总体规划，2.46亩为一般耕地、3.4亩为基本农田，不符合土地利用总体规划。目前该厂已基本建成。”并于2018年12月30日作出龙国土资监[2008]39号土地违法案件行政处罚决定书，对王鹏远做出如下处罚决定：“一、责令退还非法占用的土地；二、没收在2.21亩建设用地上新建的487.3平方米房屋；三、限15日内拆除在2.4亩一般耕地、3.4亩基本农田上新建的415.8平方米房屋，恢复土地原状；四、处以69134.55元罚款。”2009年7月3日，王鹏远向安阳市龙安区国土资源局缴纳69134.55元罚款。2009年1月1日，王潘流村委会作为甲方与王鹏远作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将村东南头、郭王线以北，土地面积为8.156亩的土地租赁给乙方用于鹏远金属公司建设，租赁期限为15年，从2009年1月1日至2024年12月31日止，年租金为每亩2200元，合计每年租金为17943.20元；乙方于合同生效之日起，向甲方付首期三年租金53829.60元，每期到期之日前一个月交纳下一期三年租金，如到期不按时交租金属违约，甲方有权除收乙方总租金数额的50%违约金外，并有权终止合同；租赁期满后，合同终止，乙方所投资的不动产，包括水电房屋，评估折价后归甲方所有，评估费由乙方承担，甲方应按评估折价一次性支付给乙方，如需承包，同等条件乙方优先承租。2009年12月13日、2010年4月14日，王鹏远分两次向王潘流村委会交清首期三年（2009年至2011年）租金共计53829元。2016年12月30日，王鹏远向王潘流村委会补交第二轮租金20000元，后王鹏远未再向王潘流村委会交纳租金。2017年10月25日，鹏远金属公司办理注销登记。王鹏远认为因土地性质问题，使公司正常经营受限，因赔偿事宜与王潘流村委会协商无果后，向本院提起诉讼，要求：1.判决解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；3.判决被告赔偿原告被处罚的罚款69134.55元。王潘流村委会在审理过程中向本院提出反诉，要求：1.依法判决原告向被告支付拖欠的2012年1月1日至2020年12月31日的租金141488.8元；2.依法判决原告向被告支付违约金134574元；3.本案的反诉费用由原告承担。本院经审理认为双方签订的《土地租赁合同》无效，经依法向当事人释明后，王鹏远变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁有效，并依法解除；2.判决原、被告签订的土地租赁合同中5.946亩土地租赁无效；3.判决被告赔偿原告损失4815967.06元；4.判决被告赔偿原告被处罚的罚款损失69134.55元；5.本案诉讼费用由被告承担。王潘流村委会变更反诉请求为：1.依法确认原告与被告于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.依法判决原告将王潘流村村东南头、郭王线东西大路以北、面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还给被告该土地；3.依法判决原告赔偿被告从2009年1月1日起至2019年6月30日止的占地损失114574.6元；4.依法判决原告从2019年7月1日起至返还土地之日止，按每日50元赔偿被告占地损失；5.本案全部费用由原告承担。另查明：王潘流村委会于2011年11月14日向王鹏远出具一份经安阳市龙安区东风乡人民政府调查盖章确认属实的证明，该证明载明：“我村村民王鹏远于2008年4月与我村村委会签订协议占用我村土地6.2亩，2009年11月开始准备筹建中国石油化工股份有限公司河南安阳石油分公司仓库。特此证明”2011年11月5日，王鹏远以中国石油化工股份有限公司河南安阳分公司的名义缴纳17381357元的耕地占用税。再查明：王鹏远在本案立案前，向本院提出诉前鉴定申请，要求对在案涉土地上投资建设的不动产，包括水、电、房屋进行评估作价（详见鉴定事项申请书）。经本院委托，2019年5月6日，高达建设管理发展有限责任公司作出高建管鉴（2019）第002号工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为：“对原告王鹏远诉安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会租赁合同纠纷一案进行造价鉴定，鉴定工程造价：4815967.06元；原告提供的合同造价：4135600.00元。具体采用哪个造价由法院裁定”。上述事实，有王鹏远提交的2008年1月25日的租赁协议、王潘流村委会出具的立项请示、东风乡人民政府出具的请示、安阳市龙安区人民政府经济发展办公室经发办[2008]11号文件、安阳市龙安区国土资源局龙国土监[2008]39号土地违法案件行政处罚决定书、准予注销登记通知书、工商信息查询、鹏远金属公司营业执照、河南省有色测绘有限公司出具的案涉土地全站仪测图、罚没收入统一票据、东风乡人民政府、王潘流村委会共同出具的证明、安阳市耕地占用税纳税（减免）申报表、工商银行转账凭证、税收通用缴款书、中止合同通知书、鹏远金属公司工商登记开业卷材料、耕地占用税发票、公章使用申报单、龙安区国土资源局对王爱军、王鹏远进行的询问笔录、测绘图，王潘流村委会提交的2019年7月5日龙安区东风乡政府出具的证明、2019年7月17日东风乡政府情况说明、照片9张、王鹏远交纳租金票据以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，双方当事人的争议焦点为：一、案涉土地租赁合同是部分无效还是全部无效；若部分无效，其有效部分是否应予以解除；二、王鹏远要求王潘流村委会赔偿损失4815967.06元的事实和法律依据；三、王鹏远主张的罚款损失6934.55元是否已超过两年诉讼时效，王潘流村委会是否应予赔偿；四、王潘流村委会要求王鹏远对案涉土地恢复原状，并予以返还的事实和法律依据；五、王潘流村委会主张的占地损失是否已超过一年的诉讼时效，王鹏远是否应予赔偿。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条关于“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因案涉土地属于农村集体土地，且其中2.4亩属于一般耕地、3.4亩属于基本农田，在该土地未依法办理农用地转用审批手续的情况下，王鹏远与王潘流村委会即签订《土地租赁合同》，将案涉土地用于建设厂房并设立鹏远金属公司从事生产活动，违反了土地管理法的禁止性规定，故双方签订的《土地租赁合同》应为无效。关于王鹏远要求依法确认《土地租赁合同》中2.21亩土地租赁有效并依法解除的诉讼请求，本院认为，案涉土地中的2.21亩土地虽是建设用地，但原、被告双方未提交建设用地审批手续，无法证明该建设用地的使用期限，且作为案涉租赁合同标的物的土地是不可分割的，故双方签订的《土地租赁合同》应为全部无效。因此，王鹏远主张合同部分有效并应予解除的理由不能成立，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，一般情况下，土地承租人在签订租赁合同后在案涉土地上进行建设或其他投资必然要考虑租赁期限的长短，并根据租赁期限进行适当的建设和其他投资，使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值。本案中，王鹏远虽然基于合同无效主张赔偿损失并提交鉴定报告予以证明，但该鉴定报告是针对当时其投资建造的厂房等不动产的工程造价作出的结论，而非对租赁土地上不动产的现有价值进行的评估作价。因而该鉴定工程造价并不等于王鹏远因合同无效所产生的损失。故本院对王鹏远的该项诉讼请求，依法不予支持。王潘流村委会不应赔偿该损失的抗辩主张成立，本院依法予以支持。关于第三个争议焦点。本院认为，王鹏远在明知案涉土地无相关审批手续，且未办理相应报建手续的情况下，即在租赁土地上投资建造厂房等，被土地行政管理机关予以罚款69134.55元等行政处罚，过错在于王鹏远本人，其理应承担该罚款后果；且从2009年开始至其向法院起诉主张之日，该项诉讼请求已经超过两年诉讼时效期间，其已丧失胜诉权，故本院对于王鹏远的该项诉讼请求，依法不予支持。王潘流村委会不应赔偿王鹏远罚款损失的抗辩主张成立，本院依法予以支持。关于第四个争议焦点。本院认为，因案涉土地租赁合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，王潘流村委会作为土地出租人，有权要求王鹏远将案涉土地恢复原状并予以返还；而王鹏远作为承租人依法应当腾清土地上的厂房等建筑物及设施，并将该土地返还给王潘流村委会。故本院对于王潘流村委会的该项诉讼请求予以支持。王潘流村委会虽然依法负有返还王鹏远租金的义务，但因王鹏远在本案中未提出返还租金的诉讼请求，故本院不予处理，其可另行主张。关于第五个争议焦点。本院认为，根据本案查明的事实，王鹏远和王潘流村委会均明知案涉土地的性质为农村集体土地，不得用于非农建设，但双方还签订土地租赁合同将案涉土地出租用于建设厂房等生产使用，故导致合同无效，双方均有过错。本案无证据显示一方的过错程度明显大于另一方，双方应承担同等的过错责任。但对于王潘流村委会来说，其土地被王鹏远占用至今必然存在相应的损失，而王鹏远已经实际使用了土地并从中受益，其应当向王潘流村委会支付案涉土地的占有使用费即赔偿占地损失。因案涉合同无效，对该占地损失不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下不返还租赁物时的违约标准来计算，而应按照王潘流村委会实际发生的损失来计算。由于双方对导致合同无效均应承担同等的过错责任，且王潘流村委会无证据证明其实际损失，故本院酌定王鹏远以合同约定的年租金17943.20元的50%即8971.60元/年为标准，向王潘流村委会赔偿从2009年1月1日起至返还土地之日止的占地损失。对于王潘流村委会主张的超过依该标准计算的占地损失部分不予支持；王鹏远关于王潘流村委会要求赔偿占地损失的诉讼请求已超过一年诉讼时效期间不应予赔偿的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王鹏远与安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、王鹏远于本判决生效之日起九十日内将位于王潘流村东南头、郭王线东西大路以北，面积为8.156亩的土地恢复原状，并返还安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会；三、王鹏远于本判决生效之日起十日内赔偿安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会占地损失（从2009年1月1日起至返还土地之日止，按照8971.60元/年的标准计算）；四、驳回王鹏远的其他诉讼请求；五、驳回安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45881元，由王鹏远负担；反诉费2721元，由王鹏远负担1321元，由安阳市龙安区东风乡王潘流村村民委员会负担1400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  郝兴军审判员  王献堂审判员  雷 扬二〇一九年十二月二日书记员  赵 静