北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23857号原告：黄辉，女，1973年11月1日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市丛台区，住河北省邯郸市丛台区，公民身份证号码×××委托诉讼代理人：郭华，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被告：郭琪，女，1990年11月15日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市张店区，住山东省淄博市张店区，公民身份证号码×××委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇，山东凡涛律师事务所律师。原告黄辉与被告郭琪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭华，被告委托诉讼代理人周云粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄辉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付剩余房款5539040元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（以未支付的剩余房款5539040元为基数自2017年8月31日起至被告实际付清之日止按照日万分之五计算）；3.请求判令本案诉讼费、诉讼保全费、保函费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋所有人黄辉将位于北京市顺义区×××，房屋产权证号为：京（2017）顺不动产权第×××号的房屋出卖给被告郭琪，购房总价款约定为16500000元，双方一致同意采取全款交易的付款交易方式，如有其他约定详见居间合同第四条关于付款补充。原、被告双方与居间方北京兴业联行房地产咨询有限公司于2017年8月9日签订《居间服务合同》，合同第四条关于付款补充约定买受人先行支付定金和部分购房款，剩余的购房款5539040元买受人应于2017年8月30日前付清，买受人如不按时支付以上款项，每逾期一日，应按日向出卖人支付房屋成交价格的万分之五作为赔偿。被告按照居间服务合同第四条（一）和（二）约定支付定金和部分购房款，原被告双方办理完成房屋产权转移登记手续，此后，被告未按约定支付剩余房款5539040元，根据签订的居间服务合同，被告应支付逾期支付剩余房款违约金。被告在约定日期内未履行合同约定支付剩余购房款，且经原告多次催告拒不履行，故原告按合同约定向法院提起诉讼要求被告支付剩余购房款及违约金。郭琪辩称：本案中，原告诉讼主体不适格，同时违反了一事不再理的原则，应当裁定驳回起诉。一、原告诉讼主体不适格。1、涉案房屋系贾红英抵债给原告黄辉的，抵债时涉案房屋评估价值为1650.42万元，贾红英欠黄辉的款项为870万元，双方于2017年4月27日在河北省邯郸市邯山区人民法院执行局达成执行和解协议，约定涉案房屋抵债给黄辉，贾红英自愿将其名下的房产（涉案房产）过户至黄辉名下抵顶欠款870万，多余款项由黄辉转入贾红英指定账户。2017年4月28日，执行局作出（2016）冀0402执715号之四裁定书，裁定涉案房屋过户给黄辉。2、2017年4月27日，也就是贾红英和黄辉达成和解协议当天，双方达成委托卖房协议书，委托卖房协议书第三项第1条约定：房产过户到黄辉名下后，黄辉全权委托贾红英卖房，黄辉授权贾红英决定房屋价格。所卖房屋首付款不得低于900万，首付款偿还870万之后，多余款项黄辉须支付给贾红英。至此贾红英即清偿了黄辉所有债务。售房款超出870万元的部分无论多少全部归贾红英所有。根据该条约定，售房款超出870万的部分归贾红英所有，黄辉不再享有所有权。综上，黄辉对于出售涉案房屋价款中超过870万的房屋价款不再享有权利，由贾红英享有所有权，故原告黄辉起诉主体不适格，应该驳回原告的起诉。二、本案的诉讼标的已经（2019）鲁1502民初571号生效判决作出处理和安排。原告的起诉违反了一事不再理原则，不符合案件受理条件，应当裁定驳回起诉。1、2017年贾红英找到买房者吕镇富，吕镇富用郭琪的名字顶名买房，2017年8月9日黄辉和郭琪签订了《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》，协议约定涉案房屋房款为1650万元，郭琪当日支付定金100万元。双方同时签订《居间服务协议》，约定过户当日支付996.096万元。协议签订后当日，郭琪便用吕镇富安排转入的房款支付给了黄辉共计1096.096万元。上述事实由原告提交的《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》、《居间服务协议》、《北京银行个人账户对账单》证实。2、签订合同当日，涉案房屋的实际购买人吕镇富向涉案房屋剩余房款的实际所有人贾红英出具了欠条，欠条载明：吕镇富知悉贾红英与黄辉之间的关于涉案房屋房价的约定，故承诺将剩余购房款共计1120万元支付给贾红英（吕镇富用郭琪顶名购买涉案房屋时，约定的房价为2220元，但是为了避税，所以在房管局过户时用的合同约定的价格是1650万元）。3、欠条出具后，涉案房屋实际购买人吕镇富只向贾红英支付了部分款项，故贾红英于2019年1月8日向聊城市东昌府区人民法院起诉，要求吕镇富支付尚未支付的涉案房屋的购房欠款。聊城市东昌府区人民法院于2019年6月14日作出（2019）鲁1502民初571号判决书，判决由吕镇富向贾红英支付涉案房屋欠款887万元并支付违约金。综上，就涉案房屋剩余购房款事宜，已经由聊城市东昌府区人民法院于2019年6月14日作出（2019）鲁1502民初571号判决作出了处理和安排，所以黄辉就涉案房屋剩余房款向被告郭琪主张权利，属于重复起诉，恶意重复要款，违反了民事诉讼法一事不再理的原则，应该裁定驳回起诉。本院经审理认定事实如下：黄辉与高庆涛、贾红英民间借贷纠纷一案，在执行过程中，贾红英与黄辉于2017年4月27日签订《委托卖房协议书》，第一条约定：因黄辉诉贾红英与其前夫高庆涛民间借贷纠纷一案，法院判决贾红英及其前夫高庆涛返还黄辉借款本金500万元、支付利息360万元并承担诉讼及其他费用169200元，共计8769200元，黄辉向邯山区人民法院申请强制执行，法院查封贾红英名下的涉诉房屋。第二条约定：经双方友好协商，黄辉同意贾红英向其支付欠款本金500万元、利息3530800元和诉讼及其他费用169200元，合计870万元终结本案。因贾红英无力以货币清偿所欠黄辉的债务，双方商定，按照该房屋的评估价1650.42万元为依据来解决，贾红英用所欠黄辉等额债务的部分的房产抵顶所欠黄辉的债务，房产过户到黄辉名下；因房屋的评估价1650.42万元超过黄辉的债权，超出债权部分的价值由黄辉按照本协议第三条偿还贾红英。第三条约定：房产过户到黄辉名下后，黄辉全权委托贾红英将该房屋向第三人转让，黄辉授权贾红英有权决定房屋出售的价格，但不得低于评估价格。因黄辉为房屋产权人，应买房人要求将房款转入黄辉账户。所以黄辉应在收到房屋首付款当日扣除欠款本金及利息和诉讼及其他费用共计870万元，并且贾红英保证买受人交纳的房屋首付款不得低于900万元，将付清黄辉欠款金额后的首付款余额全部转入贾红英指定的银行账号中；至此，贾红英即已清偿所欠黄辉的全部债务。售房款超出债务部分无论多少全部归贾红英享有。在买受人将剩余购房款付至黄辉账户后，黄辉应及时将剩余购房款转入贾红英指定账户。据此，河北省邯郸市邯山区人民法院于2017年4月28日作出（2016）冀0402执715号之四执行裁定书，记载本院在执行申请执行人黄辉与被执行人高庆涛、贾红英民间借贷纠纷一案中，经查，被执行人贾红英在北京市顺义区×××号有房产一套。经评估价值为1650.42万元。双方于2017年4月27日达成和解协议，约定贾红英自愿将其名下的北京市顺义区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）过户至黄辉名下顶抵欠款870万元，多余款项由黄辉转入贾红英指定账户，作出裁定将贾红英名下的涉诉房屋过户到黄辉名下。庭审中，郭琪主张贾红英与黄辉于2017年5月4日又签署一份《执行和解补充协议书》，约定原协议第一项内容“……多余部分由黄辉转入贾红英指定账户……”补充为：多余部分由黄辉转入邯郸市邯山区人民法院指定账户，该款由法院给付邵书亮清偿债务。本协议一式三份，双方当事人各一份，邯山区法院入档一份，每份具有同等法律效力。2017年8月9日，黄辉（出卖人，甲方）与赵毅、郭琪（买受人，乙方）就涉诉房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为1650万元，买受人于签订合同当日支付定金100万元，最迟于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款1550万元，合同违约责任条款约定：双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。买卖双方另与中介签订《居间服务合同》，约定该房屋的成交价格为1650万元，买受人于签约当日向出卖人支付定金100万元，于办理房屋产权过户当日以转账方式一次性向出卖人支付9960960元，甲乙双方约定剩余房款5539040元由买受人转入河北省邯郸市邯山区人民法院，于8月30日前完成，买受人如不按时支付以上款项，每逾期1日，应按日向出卖人支付房屋成交价格的万分之五作为赔偿。签约当日，郭琪向黄辉账户打入定金100万元以及购房款9960960元，涉诉房屋于当日由黄辉过户至郭琪名下。但郭琪未按约在2017年8月30日之前将剩余款项5539040元打入河北省邯郸市邯山区人民法院案款账户。黄辉遂提起本诉讼，要求郭琪继续支付剩余的尾款并支付违约金。本案第一次庭审时，郭琪的委托诉讼代理人李旺虎称剩余的尾款已由吕镇富代郭琪向邯山市法院交纳。经本院与邯山市法院核实，并无吕镇富向该院的打款。本案第二次开庭时，郭琪解除对李旺虎的委托，另行委托代理人参加诉讼，并提出本案答辩意见。为证明其主张的事实，郭琪向本院提交以下证据：1.2017年8月9日，吕镇富向贾红英出具的欠条一张，内容为“本人吕镇富借用郭琪名义购买黄辉女士名下位于北京市顺义区×××房屋一套，总房价款为22200000元，我本人为购买该房屋的实际出资人，现已支付给黄辉女士购房款11000000元整，由于本人知晓并清楚黄辉女士与贾红英女士之间关于房价款的约定，故此剩余房款11200000元在取得不动产权证书后双方约定自2017年9月25日起分期向贾红英支付剩余购房款，2017年9月25日支付2000000元，之后每月25日向贾红英支付分期购房款2000000元直至剩余房款支付完毕止……”。2.（2019）鲁1502民初571号民事判决书及生效证明。因吕镇富未按上述欠条约定时间付款，贾红英以债权人代位权纠纷将吕镇富、郭琪起诉至山东省聊城市东昌府区人民法院，主张欠条出具后，吕镇富仅向其支付了233万元，尚欠887万元，故要求吕镇富、郭琪连带偿还房款887万元及违约金。郭琪在本案中辩称（委托诉讼代理人为李旺虎）郭琪购买涉诉房屋是个人独立行为，与吕镇富没有任何关系，房屋价款也是郭琪独立支付给黄辉，与吕镇富无关，不认可吕镇富借郭琪名义购房。该院经审理后认为根据贾红英提交的证据可证明其与吕镇富之间存在债权债务关系，吕镇富欠贾红英房款887万元未付，判决吕镇富于判决生效后十日内支付贾红英欠款887万元并支付违约金，驳回了要求郭琪承担连带付款义务的诉讼请求。该民事判决书已生效。郭琪主张，签订合同时贾红英、黄辉、郭琪本人及房屋中介均在场，黄辉对吕镇富为实际购房人、郭琪为名义购房人的情况是知情的，但黄辉对此不予认可，称并不认识吕镇富。就本案，黄辉提起诉前财产保全申请并提供担保，本院依申请查封了涉诉房屋，黄辉交纳保全费5000元。上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》、《居间服务合同》、银行对账单、（2016）冀0402执715号之四裁定书、《委托卖房协议书》、欠条、（2019）鲁1502民初571号判决书等在案佐证。本院认为：黄辉与郭琪签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，二人作为合同相对方应按照合同约定的权利义务履行合同。根据双方提交的证据，郭琪已履行向黄辉支付定金和首笔房款的义务，黄辉也履行了将房屋过户至郭琪名下的合同义务。但郭琪未按照合同约定的条款支付尾款，现黄辉要求郭琪继续履行合同支付剩余的房款符合双方合同约定，本院予以支持。双方约定郭琪逾期付款的应按日万分之五的标准给付违约金，现郭琪逾期付款，黄辉要求郭琪支付违约金具有事实依据和合同依据，本院予以支持。吕镇富、贾红英均非本案诉争合同的当事人，二人与黄辉、郭琪之间若有其他债权债务关系可另行解决，对郭琪的抗辩意见，本院不予采纳。黄辉要求郭琪承担保函费，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告郭琪于本判决生效之日起七日内给付原告黄辉剩余房款五百五十三万九千零四十元；二、被告郭琪于本判决生效之日起七日内给付原告黄辉逾期付款违约金，以五百五十三万九千零四十元为基数，按每日万分之五的标准，计自二〇一七年八月三十一日至实际给付之日止；三、驳回原告黄辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万五千二百八十七元，由被告郭琪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由被告郭琪负担，于本判决生效之日起七日内直接支付原告黄辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨秀芝二〇一九年十二月十八日书记员  王梦伟