上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初77303号原告：华达，男，1981年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。原告华达诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华达向本院提出诉讼请求：1、判令原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》于2019年7月20日解除；2、判令天歌公司支付原告违约金(以人民币1,022,352元为基数，自2018年10月1日起至2019年7月20日止，按日万分之二计算)；3、判令天歌公司归还原告购房款1,022,352元；4、判令天歌公司支付原告利息(以1,022,352元为基数，自2018年4月28日起至实际归还日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；5、判令天歌公司支付赔偿金30,670元；6、判令斯潘公司对上述诉请中的481,040元承担连带责任。事实和理由：2018年3月19日，原告与斯潘公司签订《定金合同》，约定购买浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX室房屋。2018年4月28日，原告至售楼处与天歌公司签订正式买卖合同，天歌公司称该房屋总价为1,552,352元，因上海限价政策，其提供的《上海市商品房预售合同》中该房屋价格为1,071,312元，房价款的差额部分481,040元以服务费的形式收取。随后原告根据销售人员的要求分别签订了《上海市商品房预售合同》及《销售服务协议》。因天歌公司未按期交房，2019年7月16日，原告向天歌公司发送《律师函》，要求解除双方的预售合同，天歌公司于2019年7月20日收到律师函。被告天歌公司辩称，希望继续履行合同，天歌公司会力争早日交房。如果合同解除，天歌公司愿意按照原告已支付给天歌公司的房款541,312元承担合同约定的解除合同的责任。鉴于原告要求解除合同，原告主张的逾期交房违约金不愿再承担。原告发律师函的地址确为天歌公司注册地，但公司不在该处办公，未收到该律师函。被告斯潘公司辩称，原告根据与天歌公司签订的预售合同要求斯潘公司承担责任，没有法律依据。斯潘公司是依据与原告签订的销售服务协议以服务费名义收取的签约转让金，现合同已履行完毕，不存在退还款项。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人小马过河投资管理有限公司(以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年3月19日，原告华达和案外人魏林作为乙方(预购方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号楼312室，购房总费用1,552,352元，定金50,000元，双方约定：乙方于2018年4月27日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式：2018年3月20日前支付首笔购房费用100,000元(含已支付的定金50,000元)；2018年4月27日前支付房款922,352元；余款530,000元，以银行贷款方式支付。2018年4月28日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费481,040元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号3层312室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积31.61㎡，每平方米房屋建筑面积单价33,891.56元，房屋总房价款暂定为1,071,312元。合同第十一条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第十九条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3.00%，在退还房价款时一并支付给原告。合同签订后，原告向天歌公司支付了541,312元，银行贷款530,000元尚未到账。因天歌公司未按期交付房屋，2019年7月，原告委托律师向天歌公司注册地发出解除合同的律师函，7月20日显示函件被他人签收。现原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收据等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《定金合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与斯潘公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司定于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告主张解除合同，于法有据，与约相符，本院予以支持，原告主张合同解除之日为2019年7月20日，予以照准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定支付原告利息。至于斯潘公司是否应退还所收取的款项，根据两被告和案外人小马公司之间的《商业地产项目收购合同》等相关协议约定，小马公司在上述合同及协议中的所有权利义务已概括转让给斯潘公司，据此收购合同约定的超出底价部分的购房款(溢价房款)即由斯潘公司直接收取。原告与斯潘公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》亦明确约定“购房总费用1,552,352元”；据此足以认定斯潘公司收取的是溢价房款，属购房款性质。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房并达到了购房者可以单方解除合同的条件，天歌公司应按购房者实际支付的购房款总额作为逾期交房违约金和赔偿金的计算基数，向原告支付约定的违约金和赔偿金。但其中逾期交房违约金依据合同约定，本院仅支持90天。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。斯潘公司并无交付房屋的义务，无需承担该部分违约金和赔偿金。但斯潘公司作为购房款的收款人，应向付款人返还本金并承担占款期间的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告华达与被告上海天歌置业有限公司于2017年12月3日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年7月20日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告华达购房款人民币541,312元；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华达以人民币541,312元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年7月21日起至实际付款之日止的利息；四、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告华达人民币481,040元；五、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华达以人民币481,040元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年7月21日起至实际付款之日止的利息；六、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告华达支付逾期交房违约金(以人民币1,022,352元为基数，按日万分之二的标准计算90天)；七、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华达赔偿金人民币30,670.56元；八、驳回原告华达的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,014元，减半收取计7,507元，由被告上海天歌置业有限公司、上海斯潘房地产营销策划有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇一九年十二月三日书记员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。