广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初17252号原告（反诉被告）：黎月婵，女，1972年1月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************324。委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市展德企业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区******邝边工业区******之一，统一社会信用代码***。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘星辰,广东诺为律师事务所。委托诉讼代理人：李昱娇,广东诺为律师事务所。原告黎月婵与被告佛山市展德企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院2019年7月23日受理后，依法简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查决定受理被告反诉，并将反诉与本诉合并审理。后本案于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人汪胜斌与被告的委托诉讼代理人刘星辰、李昱娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租赁权益转让款17000000元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年8月25日签订《意向书》（包括《租赁权益转让协议》），约定原告将其与佛山市南海区******邝边股份合作经济社（以下简称邝边合作社）于2005年8月28日签订的《土地承包合同》项下合法享有的全部权益转让给被告，同时约定双方共同促成其他5个租户（邝*、邝*、叶*、钟*）与被告签订《租赁权益转让协议》，确定包括原告在内的6个租户的租赁转让费用总额不高于93000000元，并口头承诺原告的租赁权益转让费用不低于28000000元。被告按该约定在2017年8月28日向原告支付了保证金4000000元。原告积极履行《意向书》的义务，首先于2017年9月20日与被告和邝边合作社共同签署了《转让承包合同》，并依约将原承租土地及物业交付给被告，其后又促成邝伟坚和郭成笋与被告签订了《租赁权益转让协议》。原、被告于2017年12月25日签署《补充协议》，约定被告分三期向原告支付租赁权益转让款，其中第一期转让款为9000000元，被告也于当日向原告支付了该款项。根据原、被告签订的《意向书》中的《租赁权益转让协议》的约定，第一期转让款比例为30%，据此可以推定，双方约定的转让款总金额为30000000元。原告收到第一期转让款后，更加积极与剩余三名租户谈妥了转让租赁权益的条件，但被告却不及时出具方案且资金不到位，认为村出了公告就稳住了租户，直至政策有变，其他租户持观望态度，一直改变谈判条件，最后被竞争对手收购。被告甚至没有参与该项目的前期整理人的竞标。原告请求被告支付剩余转让款21000000元，即使以被告支付的保证金4000000元抵扣，实际上被告还要向原告支付转让款17000000元。但被告一直以原告没有促成其与另三名租户与其签订《租赁权益转让协议》为由拒绝支付剩余转让款。另外，邝边合作社于2019年1月起诉了被告，案号为（2019）粤0605民初825号，该案以原告为第三人，邝边合作社请求解除与被告签订的《转让承包合同》，并要求被告向其返还原属于原告承租的土地及物业，而将相应的拆迁补偿款包括搬迁费及租金损失17391144.7元支付给被告。综上所述，为了保障原告的合法权益，提起本案诉讼。被告辩称，被告已将租赁权益转让款13000000元支付给了原告，原告在2017年12月与被告办理了租赁物的交接手续，在潘*诉原告的债权人撤销权纠纷一案中，该案案号为（2018）粤0605民初12753号，原告已认可被告向其支付了租赁权益全部转让款13000000元，故原告在本案中仍主张被告支付17000000元转让款没有任何依据。原、被告在2017年8月25日签署的《意向书》中明确约定，原告促成另外5个租户与被告签订《租赁权益转让协议》，2017年12月25日双方签订的补充协议中，也要求原告在收到9000000元款项后，应负责促成邝*、邝*、叶*、钟*四名租户与被告签订《权益转让协议》并交付租赁物，但至今原告仍未履行该义务，目前涉讼土地的整理人并非被告，也就是说上述四租户不可能再与被告签订相关的场地权益转让协议，即原、被告所签订的意向书和补充协议的要求原告均无法完成。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付违约金8000000元；2.诉讼费由原告负担。事实与理由：被告有意承租佛山市南海区******邝边工业区内的物业，由于该工业区内物业也有承租人，为顺利承租，被告与原告在2017年8月25日签署《意向书》，明确约定双方共同促成其他5个租户邝*、郭*、邝*、叶*、钟*与被告签订《租赁权益转让协议》，且原告促成集体组织成员代表大会表决通过同意该5个租户将《土地承包合同》权益转让给被告。被告按该意向书向原告支付了保证金4000000元，同时约定违约责任为赔偿相当于保证金金额的违约金。此后原告履行该意向书进展缓慢，为加快进展，原、被告于2017年12月25日签订《邝边租赁权意向书补充协议》，要求原告在收到9000000元，负责促成邝*、邝*、叶*、钟*四名租户与被告签订《租赁权益转让协议》并移交租赁物，同时约定违约责任为双倍返还意向书中约定的保证金。2017年12月29日，被告向原告支付了9000000元租赁权益转让款，但原告在收到款项后仍未履行义务，并未促成上述四租户与被告签订《租赁权益转让协议》。原告的行为严重违反了意向书和补充协议的约定，对被告造成巨大经济损失，被告依法提出反诉。针对被告反诉，原告辩称，被告反诉没有依据，原告提起本案为租赁合同纠纷，而被告反诉的为居间合同纠纷。被告没有证据证明其他四租户未与被告达成交易的责任在原告，原告已积极履行了居间义务，而被告自己未参与该整理项目的投标，请求驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明以下事实：2005年8月28日，邝边合作社与黎月婵签订一份《土地承包合同》，约定邝边合作社将位于佛山市南海区大沥镇奇槎邝边工业区共8401平方米土地出租给黎月婵，租赁期限自2006年2月1日起至2026年1月31日止，每年租金为252030元。2017年8月25日，原、被告签订一份《意向书》，约定原告将其与邝边合作社于2005年8月28日签订的《土地承包合同》项下合法享有的全部权益转让给被告，双方同意共同促成邝*、郭*、邝*、叶*、钟*与被告签订《租赁权益转让协议》，6个租户的租赁权益转让费总额为93000000元，原告促成村集体组织成员代表大会表决通过同意原告与其他5租户将《土地承包合同》权益转让给被告并同意办理《转让承包合同》的手续。双方签订《意向书》后3日内，被告向原告支付保证金4000000元。该《意向书》附件一为《租赁权益转让协议》，该协议抬头甲方为被告，乙方为原告，落款处原告未签名、被告也未盖章，协议内容为：乙方于2005年8月28日与邝边合作社签订一份《集体土地租赁合同》，乙方取得位于邝边工业区面积8401平方米土地承租权、使用权、经营权、收益权及其他合同权利，乙方承租土地后在该地块上兴建了建筑物，乙方同意将原租赁合同及其租赁上盖的全部收益一次性转让给甲方，甲方分三期支付转让费用，第一期签订协议后10个工作日内支付转让费用的30%，第二期40%在签订《转让承包合同》且项目地块确认中标土地前期整理人情况后10个工作日内，第三期30%在租赁地块移交给甲方并通过验收后5个工作日内，等等。2017年8月28日，被告向原告账户转账4000000元，同日，原告出具一张收取被告交来保证金4000000元的收据。2017年9月20日，邝边合作社（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）签订一份《转让承包合同》，约定：丙方从2017年9月20日起将其与甲方签订的《租赁合同书》全部权利义务转让给乙方，甲方退丙方支付的租赁保证金，由乙方向甲方支付租赁保证金，等等。2017年12月20日，原、被告签署《交接确认书》，双方对租赁场地进行了交接。2017年12月25日，原、被告签订一份《邝边租赁权意向书补充协议》，明确原、被告及村集体已签订《转让承包合同》，且原告已促成邝伟坚与被告签订《权益转让协议》，因多重客观因素影响导致项目推进缓慢，补充约定：原告于2017年12月30日搬离并移交租赁场地，被告在场地移交后5个工作日内向原告支付第一期租赁权益转让款9000000元。原告在收到第一期款后，负责促成邝*、邝*、叶*、钟*与被告签订《权益转让协议》并移交租赁土地且通过被告和村集体验收，6租户租赁权益转让款总额93000000元，原告的租赁权益转让总对价为该款项减去其余5名租户的租赁权益转让款之和，被告在6租户均签订《权益转让协议》后5个工作日向原告支付第二期租赁权益转让款，在6租户按约定标准移交租赁土地且通过被告和村集体验收后5个工作日内支付最后一期租赁权益转让款。如原告违反意向书和补充协议，应双倍返还保证金并赔偿经济损失，被告违反意向书和补充协议，原告可没收保证金并要求被告赔偿损失。2017年12月29日，被告向原告账户转账9000000元，原告出具收取第一期转让款的收据。2019年1月，邝边合作社起诉被告，原告列为第三人，邝边合作社请求确认其与被告签订的《转让承包合同》自2018年11月29日解除，被告返还合同项下土地，确认补偿金额为15579329元。该案中经本院发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函称涉案土地为集体所有土地，未有土地使用证明文件，属违法建设用地，地上建筑物为违章建筑物，属于“无法采取措施消除对城乡规划实施造成的影响”情形。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原告向邝边合作社承租了农用地用作非农业用途，双方于2005年8月28日签订的《土地承包合同》因违反法律强制性规定而为无效合同。原告在农用地上兴建了构筑物用于非农业用途，其所建造的构筑物经行政部门认定为违章建筑物，现原告与被告签订《意见书》和《邝边租赁权意向书补充协议》，将《土地承包合同》项下承租权及地上构筑物转让给被告，因《土地承包合同》无效和地上构筑物为违章建筑，双方所签订的《意见书》和《邝边租赁权意向书补充协议》也为无效合同。目前行政主管部门尚未对原告所建造的地上构筑物作出拆除或其他处理，原告本诉和被告反诉均不具备作出实体处理的条件，应由行政主管部门先行对原告所建造的地上构筑物进行行政处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）黎月婵起诉；二、驳回被告（反诉原告）佛山市展德企业管理有限公司反诉。本案无须缴纳案件受理费。原告预交的财产保全费5000元由原告负担。原告黎月婵预交的案件受理61900元，在本裁定生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告佛山市展德企业管理有限公司预交的反诉受理费33900元，在本裁定生效后经被告书面申请，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十二月十三日书记员  黄晓璇