福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初1652号 原告：陈天宝，男，1968年10月11日出生，汉族，住龙海市。 原告：林**，女，1974年1月4日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：陈天宝（系林**配偶），住龙海市。 被告:龙海市通华房地产开发有限公司,住所地龙海市石码镇,统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：方滨潭，公司文员。 原告陈天宝、林**与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈天宝及林**的委托诉讼代理人、被告通华公司法定代表人郭胜通及委托诉讼代理人方滨潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈天宝、林**向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延误交房违约金、租房费用共计172193.28元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与被告于2013年3月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于龙海市石码镇人民东路东北侧嘉华苑804号的房屋一套，房屋总价款133245元。被告应于2013年12月31日交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告直到2018年12月1日才交付。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担延误交房违约金104593.28元。违约金计算的法律依据为：房屋总价款133245元，延误天数1594天（已扣除当事人因不可抗力延期的天数：1.日降雨累计超过50MM125天，2.8级以上风力50天，3.一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时25天。）二、要求被告赔偿按合同约定的交房期从2013年12月31日截止至2018年12月1日给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，按市场价评估每月1300元（参照同等地段三远楼盘同等面积公寓房标准），共计67600元。 通华公司辩称，一、嘉华苑项目手续合法有效。二、嘉华苑项目土建与水电安装工程施工。1.在2011年2月14日，我司与福建腾强建筑工程有限公司签订了嘉华苑商住楼建筑工程施工合同，合同工期总日历天数540天，总造价14210906元。郑亚滨是腾强公司嘉华苑项目施工方实际负责人。2.依据《嘉华苑主体结构分部工程验收会议记录》记载，腾强公司已承建至八层梁板。3.在2012年9月21日，腾强与我司解除了嘉华苑项目施工合同。4.在2012年9月22日上午，因续建嘉华苑项目之需要，郑亚滨拿来由福建省龙江建设有限公司制定的嘉华苑项目施工合同，要求我司法定代表人郭胜通先签字，然后借口要加盖龙江公司及其法定代表人的印章，取走了全部的施工合同。在当天下午，龙江公司郑亚滨拿来嘉华苑项目施工合同要求我司加盖公章。龙江公司私自将嘉华苑项目的剩余工程量、剩余合同价款、剩余工期日数篡改为全部的工程量、合同价款、工期日数，将竣工日期更改为2014年3月22日。我司对此毫不知情，就加盖公章。郑亚滨依然是龙江公司嘉华苑项目施工方实际负责人。龙江公司私自对嘉华苑项目施工合同进行篡改，这种欺诈行为违反法律、法规，须承担由此造成的一切责任。三、我司实际付款超过施工合同造价929.030411元。四、龙江公司私自停工。龙江公司作为施工单位无权自行决定停工，须承担由此造成的一切责任。五、龙江公司包办的施工合同竣工时间：2014年3月22日，龙江公司郑亚滨包办的《商品房买卖合同》交房时间：2013年12月31日，龙江公司郑亚滨保证的土建及安装完工时间：2014年4月30日，在土建水电安装工程竣工之后，因配套工程施工、工程内业资料的签证整理、向相关职能部门进行各项报批报备、综合验收等，按常规运作还需数月时间。龙江公司郑亚滨及其代理郭文艺等人具有双重身份，即是施工方又是售楼方，全权包办了嘉华苑项目的施工合同制定，工程施工，住宅销售（含谈判、看房、签合同、收款、按揭、备案等）。龙江公司制定的向业主交房时间竟然早于工程竣工时间，这是严重的欺骗行为，须承担由此造成的一切责任。六、龙江公司于2018年11月16日向我司出具《承诺函》，承诺在一个月内向龙海市建设局及我司提供完整齐全的工程资料，用于嘉华苑项目的竣工验收备案。时至今日，龙江公司依然没有向我司移交嘉华苑项目完整的工程技术经济资料及工程保修书，也没有向我司移交嘉华苑项目。龙江公司没有按施工图进行施工，嘉华苑项目一层店面内竟然被砌了两间办公室。七、龙海市人民法院民事案件（2017）闽0681民初324号已写明：根据公平原则，可结合本地审判惯例，违约金可调整为日万分之三。八、因《商品房买卖合同》没有约定租金由我司承担，故原告的诉求无效。九、因《商品房买卖合同》没有约定诉讼费由我司承担，故原告的诉求无效。十、根据法律、法规规定，业主不能对房屋进行违法改造，否则将危害本房屋的结构安全、本房屋住房人身安全及本楼宇的结构安全、其他业主的人身安全。如原告违反应要求其第一时间改正，并承担由此给嘉华苑楼盘造成的一切经济损失及安全责任。综上，我司要求如下：一、判定龙海市城乡规划建设局、龙海市市容管理局、龙海市城建监察大队、龙海市国土资源局、海澄镇人民政府、海澄镇山后村委会因渎职行为而给我司造成的巨大经济损失的民事责任。二、根据公平原则，结合本地审判惯例，调减违约金比例。三、驳回原告的租金诉求。四、驳回原告的诉讼费用诉求。五、判定福建省龙江建设有限公司施工合同的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原、被告对下列证据的真实性无异议，本院予以确认：原告提供的1.《商品房买卖合同》（编号：35062108000800281）；2.《交房通知书》。被告提供的1.（2010）82号龙海市人民政府《专题会议纪要》；2.龙特国用（2005）第0029号《国有土地使用证》;3.龙发改（2010）315号龙海市发展和改革局《关于龙海市通华房地产开发有限公司“嘉华苑”房地产开发建设项目核准的批复》；4.（闽E02）雷审准（2011）0010号《防雷装置设计核准书》；5.《消防设计备案合格证》；6.建字第350681201110004号《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（编号350621201210110101）7.（2012）龙房预售证第024号《商品房预售许可证》；8.（2016）闽0681执339号执行裁定书、《收件告知书》、（2016）闽0681执1755号《限制消费令》；9.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。10.（2017）闽0681民初324号民事判决书。 原、被告对下列证据有异议，本院予以分析认定如下：1.被告提供的1.《福建省龙江建议设有限公司施工合同》，证明嘉华苑项目工程造价1421.0906万元、工程竣工时间2014年3月22日。2.《嘉华苑主体结构工程验收会议纪要》，证明腾强公司已承建至八层梁板，龙海公司续建。3.郑亚滨《保证书》，证明郑亚滨保证工程在2014年4月30日完工。4.福建省龙江建设有限公司《承诺书》，证明龙江公司没有向通华公司提交工程内业资料。5.《嘉华苑补充协议》，证明通华公司已用嘉华苑4-6层抵扣工程款，不仅没有欠工程款，反而多付工程款。6.《售房决议书》，证明通华公司已用嘉华苑7-12层抵扣工程款，不仅没有欠工程款，反而多付工程款。7.漳州国亚工程建设监理有限公司《关于抓紧完善龙海市通华房地产开发有限公司“嘉华苑”项目施工内业的通知》，证明在2019年4月24日，龙江公司还未提交施工内业送总监审核，报监理公司盖章确认。原告对被告提供的上述证据认为，真实性无法确认，和我的购房没有关系。本院认为，被告提供的证据系其为“嘉华苑”房地产建设单位与施工单位之间的建设工程施工合同关系，与本案的商品房预售合同关系并无相对性。被告提供的上述证据本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告通华公司以出让方式取得位于龙海市石码镇人民东路东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年7月30日，被告取得“嘉华苑”商品房预售许可证。2013年3月5日，原告共同向被告购买嘉华苑804号商品房，双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）。合同约定原告购买的商品房为预售商品房，建筑面积29.61㎡，单价4500元/㎡，总金额133245元；原告应于合同签订之日付清总房款即133245元；《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，但应在发生之日起30日内书面告知原告；合同附件六《合同补充协议》对不可抗力情形做了进一步约定。合同第九条约定，被告非前述不可抗力原因逾期交房的，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之五的违约金。 合同签订后，原告支付了全部购房款。2018年11月26日，被告向原告发出《交房通知书》，交房办理时间为2018年12月1-2日。 诉讼中，本院依法追加共同买受人林**作为共同原告参加诉讼。本案原告起诉后，被告以嘉华苑施工方福建省龙江建设有限公司构成严重违约，造成被告巨额经济损失为由，要求追加福建省龙江建设有限公司为本案第三人参加诉讼。 另查明，本院受理原告刘亚娴等人与被告通华公司商品房预售合同纠纷等系列案件，其中（2015）龙民初字第2341号判决：一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告刘亚娴自2014年1月1日起至2015年5月12日止的逾期交房违约金55324元。二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告刘亚娴自2015年5月13日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（以购房款223084元为基数、按日万分之五计算）。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点：1.被告是否应承担原告租房费用损失？2.违约金是否应予调整？对此，本院予以查明、分析并认定。 1.被告是否应承担原告租房费用损失的问题。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纽约案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，被告对此亦明确进行了主张，因此，本案不应再适用未约定违约金数额参照租房费用计算损失的法律规定，原告对此的请求没有法律依据。因此，原告租房费用的主张，本院不予支持。 2.违约金是否应予调整的问题。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纽约案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案被告以本院（2017）闽0681民初324号民事判决为根据，要求根据公平原则、结合本地审判惯例，调减违约金比例，但被告未依法对双方约定的违约金是否超过造成损失的30%进行举证；且本院在审理原告刘亚娴等人与被告通华公司商品房预售合同纠纷等系列案件，通华公司要求调整违约金的请求，本院不予准许。基于公平原则及同案同判原则，被告要求调整违约金的请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已履行付款义务，被告未按约定期限交付商品房，应依约承担逾期交房的违约责任，原告诉讼请求合法有据，应予支持；原告以扣除不可抗力延期交房天数后以1594天计算,逾期交房违约金为104593.28元，可以准许。原告请求计算租房费用67600元，本院不予支持。被告要求福建省龙江建设有限公司承担施工合同违约责任，因与本案商品房预售合同并不具有相对性，被告申请龙江建设有限公司作为第三人参加诉讼的请求，本院不予准许，被告可另案主张。被告要求龙海市城乡规划建设局、龙海市市容管理局、龙海市城建监察大队、龙海市国土资源局、海澄镇人民政府、海澄镇山后村委会因渎职行为而给我司造成的巨大经济损失的民事责任，该请求并非民事诉讼的审理范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈天宝、林**逾期交房违约金104593.28元。 二、驳回原告陈天宝、林**其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费3744元，由原告负担1470元，被告负担2274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  王毓彬 人民陪审员  郑瑞莲 人民陪审员  康余斌 二〇一九年十二月五日 书 记 员  许福顺 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。