北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4643号原告：于东革，男，1966年6月19日出生，汉族，北京市平谷区。委托诉讼代理人：吴学香（于东革之妻），女，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：程大军，北京一法律师事务所律师。被告：席卫峰，男，1983年12月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄复真，北京市君永律师事务所律师。原告于东革诉被告席卫峰排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于东革及其委托诉讼代理人吴学香、程大军，被告席卫蜂及其委托诉讼代理人黄复真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于东革向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵权，搬离（腾退）原告位于北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D08号房产；2、判决被告赔偿从2017年9月1日起至本案判决生效之日止，由于其非法占有房屋而导致原告房屋租金损失；3、判决被告赔偿原告装修违约定金损失3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告于东革撤回了第二项诉讼请求，放弃了第三项诉讼请求。事实和理由：2017年8月23日，原告通过法院司法拍卖方式竞拍取得了位于北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D8号房屋的不动产所有权。并于2017年10月17日取得了房屋不动产权证（证号：京（2017）昌不动产权第XXXX号）。但被告于原告取得房屋所有权后的同年8月末，以与该房屋原告房主的房屋买卖合同纠纷为由无理侵占了原告的房屋，并一直非法占据该房屋至今不予搬出。故提起诉讼，请求法院依法支持诉请。被告席卫峰辩称，1、被告席卫峰占有讼争房屋行为合法。席卫峰于2016年3月26日通过北京存房房地产经纪有限公司与楼海霞、李红纬签订《存量房买卖合同》，即楼海霞将其所有的位于北京市昌平区某某公寓22号楼4层D单元D08号房产出售给被告席卫峰。被告依约向楼海霞支付120万元房款，并进行了网签。双方约定2016年9月20日办理过户手续。以上事实已被浙江省诸暨市人民法院（以下简称诸暨法院）,(2019)浙0618刑初163号刑事判决书确认。因此，被告占有讼争房屋合法，不存在原告所述“被告非法占有房屋而导致房屋租金损失”的情形。2、2017年2月13日，北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初16680号民事判决书一审判决楼海霞、李红纬协助被告席卫峰将涉案房屋过户至席卫峰名下。因楼海霞、李红纬不依约履行过户义务，被告席卫峰将楼海霞、李红纬诉至本院请求将涉案房屋过户至席卫峰名下，并承担受益人违约责任。本院于2017年2月13日作出（2016）京0114民初16680号一审民事判决支持了席卫峰的请求。3、2017年7月4日，北京市第一中级人民法院以（2017）京01民终3323号民事裁定书将（2016）京0114民初16680号民事判决书发回北京市昌平区人民法院重审。现该案正在审理中，因此，我们认为本案判决就应在16680号判决书再审后，才能做出。4、诸暨法院（2019）浙0681刑初163号刑事判决书判决楼海霞行为构成虚假诉讼罪。由于涉案房屋价格上涨原因，楼海霞多次找本案被告商量不再履行过户义务未果的情况下，制造了一起以其妹妹楼海汝诉楼海霞民间借贷纠纷一案。2016年10月26日，诸暨法院作出（2016）浙0681民初11256号民事调解书，认定楼海霞与楼海汝借贷行为成立，楼海霞归还楼海汝142万元及相关利息。据此，楼海汝申请对本案涉案房屋进行了查封。后涉案房屋进入司法拍卖程序并由本案原告取得。2019年10月31日，诸暨法院（2019）浙0681刑初163号刑事判决书认定楼海霞、楼海汝借贷行为构成虚假诉讼罪。5、被告席卫峰认为，原告于东革及其妻吴学香可能涉嫌楼海霞、楼海汝虚假诉讼一案的共同犯罪。该案现在北京市公安局昌平分局（以下简称昌平分局）刑事甄别中，故暂不能认定原告为善意第三人。原告于东革通过司法拍卖获得该房屋产权后，于东革之妻吴学香曾多次纠集北京市大禹世纪投资发展有限公司（以下简称大禹公司）员工，对被告占有的讼争房屋进行打砸，以达到让被告腾退房屋的目的。被告席卫峰认为于东革及其妻吴学香可能涉嫌参与楼海霞、楼海汝虚假诉讼一案。理由一是因房屋价格不断上涨楼海霞为了不履行过户目的，进而与其妹妹楼海汝制造民间借贷的虚假诉讼；二是原告于东革在明知该房屋存在争议的情况下，仍然参与购买，为此，本案被告曾向昌平分局提出控告。2019年6月17日，昌平分局平西府派出所向被告席卫峰出具京公昌（平）受案字（2019）001144号受案回执。综上，被告认为，首先，楼海霞在涉案房屋不断上涨的情况下，为一己私利，勾结楼海汝制造虚假诉讼，已被诸暨法院认定构成虚假诉讼罪。故该案应当由楼海霞继续履行涉案房屋过户至席卫峰名下。第二，本案原告可能涉嫌参与楼海霞、楼海汝虚假诉讼一案。故在昌平分局刑事甄别未果的前提下，暂不能认定原告是善意第三人。第三、即使原告是善意第三人，我们认为其诉讼请求第二项也不应获得支持。理由是被告席卫峰并未存在过错，反而席卫峰本身就是最大的受害者。因此，请法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。根据审查确认的证据与原被告双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年3月26日，出卖人楼海霞、李红纬与买受人席卫峰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《双方合同》），约定：出卖人所售房屋坐落在北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D8，建筑面积128.62平方米；房屋所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号，共有权证证号为X京房权证昌字第XXXX号；该房成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价90万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人应当2016年6月30日将房屋交付给买受人；合同还约定了其他内容。2016年4月2日，甲方（出卖方）楼海霞、乙方（买受方）席卫峰、丙方（居间方）北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）签订《补充协议》，约定：乙方于2016年3月26日向甲方支付定金10万元，该定金视为首付款的一部分；乙方于2016年4月25日将首付款120万元（该金额包含乙方已支付的全部定金10万元）支付甲方；甲乙双方应于2016年4月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；本交易涉及的税费全部由乙方承担，因政策调整导致的新增税费甲乙双方各承担50%；双方特此约定，等房屋满五年后（2016年9月20日）三个工作日内办理房屋过户手续；协议还约定了其他内容。2016年4月18日，楼海霞出具《收款证明》，载明：售房人楼海霞、李红纬已与购房人席卫峰签订了房屋买卖协议，买方于2016年4月18日已将首付款110万元划转本人名下；截至今日，本人共收到购房款120万元，其中包括定金10万元。后北京房价上涨，楼海霞意欲解除合同，但与席卫峰协商未果。为阻止房屋变更登记，楼海霞与楼海汝商谋后，由楼海霞根据双方转账记录伪造金额为142万元、月息2分的还款协议（其中2010年2月5万元、2014年6月8万元、2014年7月85万元和1万元、2015年6月8万元、2015年8月35万元）给楼海汝签字，并将落款时间提前至2016年1月份。2016年9月12日，楼海汝根据前述《还款协议》向浙江省诸暨市人民法院（以下简称诸暨法院）提起民事诉讼，并申请对楼海霞名下的房产进行财产保全。2016年9月13日诸暨法院查封案涉房屋。双方于2016年10月26日达成《调解协议》，确认由楼海霞于2016年11月3日前付清借款142万元及相应利息。该民事诉讼《调解书》确定的履行期限届至后，楼海霞未履行还款义务。诸暨法院对本案案涉房产进行司法拍卖。2017年8月5日，原告于东革竞拍成功，购得案涉房产。2017年8月27日，原告于东革向诸暨法院出具《收条》，载明：今收到楼海霞交来北七家镇某某公寓22号楼D单元08室钥匙两把及房子一套，现已交接完毕。庭审过程中，被告席卫峰称其于2017年8月底入住案涉房屋；目前仍居住在此。2017年10月17日，原告于东革以诸暨法院（2016）浙0681执8617号之一《执行裁定书》，办理了案涉房屋的不动产权变更登记，权利人为于东革，不动产权证号为京（2017）昌不动产权第XXXX号。又查明，案外人楼海霞与李红纬系本院（2017）京0114民初12875号房屋买卖合同纠纷一案的被告。二人原系夫妻，于2015年8月10日离婚。案涉房屋原为楼海霞、李红纬按份共有。楼海霞共有份额99%；李红纬共有份额1%。（2016）京中信内民证字23384号《公证书》载明：李红纬委托楼海霞办理出售案涉房屋的相关事务。案外人楼海汝系楼海霞之妹。再查明，楼海霞因涉嫌犯虚假诉讼罪于2018年5月24日被浙江省诸暨市公安局刑事拘留，同年6月30日被逮捕。2019年10月31日，诸暨法院以被告楼海霞犯虚假诉讼罪，判处其有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币15万元。目前该案判决已经生效。楼海霞现在浙江省女子监狱服刑。关于原告于东革请求中案涉房屋坐落“北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D08”与于东革持有的《不动产权属证书》中载明的坐落“北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D8”不一致的问题，双方当事人均认可D08与D8指向同一套房屋。经本院现场勘察，蓬莱公寓单元房屋确系按照“A01-、B01-、C01-、D01-等”编排坐落序号。原告于东革提交的《税收完税证明》和交付物业费《收据》亦均载明房屋坐落：北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D8。上述事实，有《不动产权属证书》、诸暨法院《民事裁定书》、《执行裁定书》、《打印网页》、诸暨法院《刑事判决书》、本案原审《民事判决书》、北京市第一中级人民法院《民事裁定书》、昌平分局《受案回执》、《照片》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》及《居间交易资金监管提示函》、（2016）京中信内民证字23384号《公证书》、《买卖定金协议书》、《公积金贷款付款方式补充协议》、《购房资格协议书》、《收款证明》、《房屋所有权证》、《税收完税证明》、《收据》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告于东革通过诸暨法院司法拍卖程序，竞拍购得案涉房屋，且已完成案涉房屋不动产权变更登记，依法取得案涉房屋物权。同时，2017年8月27日原告于东革向诸暨法院出具《收条》，亦标识案涉房屋已经进行实际交付，合法占有。被告席卫峰虽然先于诸暨法院拍卖，与案外人楼海霞、李红纬签订《北京市存量房屋买卖合同》及其他相关协议，并已履行支付部分购房款义务。但其自称于2017年8月底入住案涉房屋，后于原告于东革入住案涉房屋，且无证据证明占有合法。其更不曾办理完成案涉房屋不动产权变更登记，取得案涉房屋物权。综上，原告于东革请求被告席卫峰搬离（腾退）案涉房屋的主张，于法有据，本院予以支持。其撤回、放弃部分诉讼请求，本院不持异议。被告席卫峰抗辩其占有合法的意见，证据不足，本院不予采信。其抗辩原告于东革可能涉嫌虚假诉讼的意见，与本案非属同一法律关系，可另行控告解决。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告席卫峰于本判决生效后三十日内搬离北京市昌平区北七家镇某某公寓22号楼4层D单元D8号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告于东革负担130元，已交纳；被告席卫峰负担70元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯玉国审 判 员  张 俊人民陪审员  陈长勇二〇一九年十二月二十六日书 记 员  孟祥龙