江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初3829号原告：曹美珍，女，1972年10月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：江西新思维地产营销顾问有限公司，统一社会信用代码9130400769786866A，住九江经济技术开发区长城路103号环球CBD大楼11楼F室。法定代表人：戴福华，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：苏磊，该公司员工。被告：九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司，住江西省九江市市浔阳区长虹大道阳光康居3号楼，统一社会信用代码91360400784107921B。法定代表人：张英超，该公司董事长兼经理。委托诉讼代理人：王军，该公司员工。被告：九江威尼斯酒店有限公司，住江西省九江市经济技术开发区前进西路399号,统一社会信用代码91360406076861114W。法定代表人，袁军，该公司执行董事兼经理。被告：袁军，男，1967年11月30日出生，汉族，住江西省九江市。原告曹美珍与被告江西新思维地产营销顾问有限公司(以下简称新思维公司)、九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司（以下简称福泰公司）、九江威尼斯酒店有限公司（以下简称威尼斯酒店）、袁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告曹美珍、被告新思维公司的委托诉讼代理人苏磊、被告福泰公司的委托诉讼代理人王军、被告威尼斯酒店的法定代表人以及被告袁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹美珍向本院提出诉讼请求：1.判令四被告向原告支付截至2018年7月31日至的房租4420元，并按1105元／月支付此后至判决之日止的房租。四被告承担连带责任。2.判令四被告严格履行《东宝大楼（摩登118酒店式公寓）委托代租协议书》，今后在协议期内必须在每月的第一周足额支付房租，四被告承担连带责任。3.判令四被告向原告支付拖欠房租的滞纳金，金额为人民币3513.9元（截止2019年7月31日），四被告承担连带责任。4.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2011年2月，原告曹美珍从九江市东宝发展有限公司十里大道项目部购买位于宝大楼综合楼（118酒店式公寓）610＃号商品房1套，并在购买的同时与被告新思维公司分别签订了《东宝大楼（摩登118酒店式公寓）委托代租协议书》（以下简称《代租协议书》）。《代租协议书》约定原告的商品房由被告新思维公司统一委托给被告福泰公司经营，约定物业代租及经营期限为十年，每年的租金为购房款的6%，前2年租金在购房时直接返回原告用于冲抵购房的首付款，从第三年起原告按月收取租金。由酒店在每个月的第一周内将月租金转付至原告的账号上。2016年7月份，被告福泰公司退出该酒店经营，被告威尼斯酒店暨袁军接替继续经营，并将酒店招牌更改为“118威尼斯酒店联盟”。在被告福泰公司经营期间以及被告威尼斯酒店暨袁军接手经营前期（2016年7月份至2018年9月），《代租协议书》一直得到较好履行，每月租金都足额转到原告账户上，只是转账时间有时拖到月底。自2018年10月份起，被告威尼斯酒店暨袁军以经济效益不佳为由，未经原告同意擅自将《代租协议书》规定的租金标准下调20%，每月按租金标准的80%转账，每次转账时间都拖至当月最后一日甚至次月。原告多次提出异议未果。从2019年5月开始，被告威尼斯酒店暨袁军连80%租金都没有支付，原告要求支付，联合其他业主委托代表于2019年6月6日向被告新思维公司和被告威尼斯酒店暨袁军发出《催款函》，并多次委托业主代表进行沟通协商，但截至起诉之日，九江威尼斯酒店有限公司暨袁军仅仅在六月底支付了2019年5月份40%的房租，其余少付欠付的房租均未支付。被告威尼斯酒店暨袁军作为目前“118威尼斯酒店联盟”的实际经营者，是目前东宝大楼（摩登118酒店式公寓）的实际承租人，理应按时足额向出租人东宝大楼全体业主支付房租，但其恶意拖欠不支付已构成违约行为，应当承担违约责任。2010年9月2日，被告福泰公司授权被告新思维公司与东宝大楼全体业主分别签订《代租协议书》，东宝大楼（摩登118酒店式公寓）最初的承租人和经营者为被告福泰公司。而且，2010年12月东宝大楼酒店公寓出售的时候，原告是冲着被告福泰公司经营品牌和商业信誉才购买的，但被告福泰公司在协议期内擅自毁约提前退出该酒店经营，并将支付租金义务转移给被告威尼斯酒店暨袁军的时候没有告知原告，更没有征得债权人的同意，违反了《合同法》第八十四条的规定。被告福泰公司应承担连带责任。《代租协议书》第四条第三项约定：“如福泰118提前解除合同，被告新思维公司继续履行本协议，按照本协议同等价格支付乙方租金”，作为与东宝大楼全体业主签订委托代租协议书的甲方被告新思维公司应承担连带责任。《代租协议书》第三条第三项约定“福泰118酒店承诺在每月的第一周内，将月租金直接或间接转付至乙方指定的账号上，如福泰118未按约定的时间内支付租金，则按每日月租金的1%滞纳金支付给乙方”。因此，四被告不仅要支付拖欠的租金，还须支付滞纳金。四被告拖欠和不付租金，违反了《合同法》第二百二十一条、二百二十六条的规定，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告新思维公司辩称：被告新思维公司只是代理销售的公司，并没有参与福泰118的经营。我们也只是基于授权委托的情况下与业主签订的合同，我方只是受委托方，本案与我公司无关。被告福泰公司辩称：这个事情我们也不是很清楚，两亩地店都是被告袁军在管理。被告威尼斯酒店辩称：本案与我公司无关。被告袁军辩称：1.我方自2011年起承租原告物业用于酒店经营,截至2018年10月均是足额支付了租金,累计共支付租金达10万元,原告均未开具对应的租赁发票(根据双方签订的代租协议第7条规定,出租方必须提供租赁发票)，造成我方企业无法记账,以及不能抵扣税款产生损失,自2018年11月起我方暂时按80%支付租金,用以督促出租方开具对应的发票2.根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定,销售商品提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应向付款方开具发票,开具发票是负有开发票义务一方应承担的法定纳税义务,双方争议属于平等主体之间的民事争议。3.法理上所讲的“附随义务通过特别约定以变为对价义务”,按此约定,出租方不仅要将租赁房屋交付给承租方使用，还必须开具相应的发票,出租方若不开具对应发票,承租方可以拒付租金。由此我方已先行履行了支付义务后,出租方未开具对应的发票,给我方造成了损失,我方有理由拒付余下的租金,并要求无条件中止合同。4.按相关税法规定,开具发票是没有时效性的原则,我方要求出租方尽快开具所有的租金发票,我方将对应支付所欠租金。5.根据《代租协议书》第6条,原告出租方截止至2019年9月底已欠承租方物业管理费1400元未付,被告要求原告尽快予以支付或在所欠租金中扣除。6.我是被告福泰公司的股东，我是被告福泰公司指定来经营管理两亩地店的，具体已经给付的租金金额要和财务核实。经审理查明：2010年9月2日，被告福泰公司向被告新思维公司出具授权书，授权被告新思维公司代理被告福泰公司与东宝大楼各业主签订物业代租协议。此后，原告曹美珍购买九江市十里大道283号部分单元610室即东宝大楼610室房屋，成为案涉房屋的所有权人。2011年1月31日，被告新思维公司作为甲方、原告曹美珍作为乙方，签订《东宝大楼（摩登118酒店式公寓）委托代租协议书》，双方约定：甲乙双方约定签署已购买物业:东宝大楼610室《商品房买卖合同》时,乙方已经知晓甲方将该公寓委托给被告福泰公司经营,同意由甲方统一代为签订摩登118酒店式公寓所有业主的物业代租协议。经营期限为拾年:自2011年2月1日至2021年1月31日止。按甲方与福泰118所签订的代租协议的相应条款,乙方可享有的主要权利和义务如下:1.乙方出租该物业,每年可享受所购物业总金额6%的租金,作为乙方的投资回报,即:所购物业总金额:220952元×6%=13257元。2.被告福泰公司承诺所购物业前两年即:2011年2月1日至2013年1月31日的租金在客户购买物业时直接返还给乙方,用于冲抵购买该套酒店式公寓的首付款;3.乙方同意从第三年起即2013年2月1日起按月收取租金,月租金1104.75元,被告福泰公司承诺在每月的第一周内,将月租金直接或间接转付至乙方指定的账户上,如被告福泰公司未按协议时间内支付租金,则按每日月租金的1%滞纳金支付给乙方,如被告福泰公司租金交纳延期半年以上,乙方有权解除租赁协议。乙方同意从出租物业第三年起每年交纳200元/套房的物业管理费。该笔费用用于公寓及整栋大楼家电、家具、消防、电梯等设备的维护保养,乙方同意该费用在每年的第一个月的租金中自动扣除。乙方同意甲方和被告福泰公司所签署的单方面提前解除协议或有严重违约行为的赔偿方式:如果乙方提前解除合同须向被告福泰公司支付违约金100万元人民币；如被告福泰公司提前解除合同,则由甲方继续履行本协议,按照本协议同等价格支付乙方租金,如甲方未按本协议履行义务,甲方按照该套房屋购房总价赔偿给乙方违约金。在上述协议签订后，被告福泰公司将案涉物业交由被告袁军，作为被告福泰公司两亩地店进行经营管理。在2018年9月30日之前，原告一直按月收到被告福泰公司两亩地店财务人员向其汇款的租金1105元。自2018年10月31日-2019年5月6日，原告每月收到租金884元。2019年6月28日，原告收到租金442元。后原告因被告拖延支付租金，故诉来本院。2019年8月23日、9月21日，原告各收到租金663元。本院认为：原告与被告新思维公司签订的《代租协议书》系是双方真实意思表示，被告新思维公司签订上述协议时已获得被告福泰公司授权，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守履行。一、本案的责任主体。案涉《代租协议书》系由被告福泰公司委托被告新思维公司与原告签订，被告福泰公司作为合同相对方应承担相应的合同责任。案涉《代租协议书》明确约定，如果被告福泰公司提前解除合同,则由被告新思维公司继续履行本协议。但在本案中，原告以及被告福泰公司均未提出解除合同，故原告要求被告新思维公司承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告袁军、被告威尼斯酒店系本案的实际承租人，故应共同承担违约责任。本院认为，应恪守合同相对性原则，由本案合同约定的承租方即被告福泰公司承担合同责任。至于被告福泰公司、被告袁军以及被告威尼斯酒店之间的关系，不属于本案的审理范围。原告要求被告继续履行《代租协议书》，此项诉请不明确，可在实际损失发生后另行主张权利。二、本案尚欠租金和违约金的数额关于租金。依据原告提交的租金给付转账明细，截至2019年9月30日，被告福泰公司尚欠原告租金5304元（4420+1105+1105-663-663）元。在本案中，《代租协议书》明确约定原告同意从出租物业第三年起每年交纳200元/套房的物业管理费，原告同意该费用在每年的第一个月的租金中自动扣除，故自2013年-2019年按上述标准共计1400元，应该从租金中予以扣除。故截至2019年9月30日，被告尚欠原告租金3904元。关于被告提出原告未履行开具发票的随附义务，不属于本案审理范围，故对上述答辩意见，本院不予采纳。关于滞纳金。因为《代租协议书》明确约定物业管理费在租金中自动扣除，故2018年10月-2019年3月尚欠的租金应先行抵扣物业管理费，上述期间不应计收滞纳金。《代租协议书》约定如被告福泰公司未按协议时间内支付租金,则按每日月租金的1%滞纳金支付给原告。案涉滞纳金的本质为违约金，本案中，原告以未付租金为基数诉请，扣除抵扣物业费不应计算滞纳金部分，经核算，被告福泰公司应向原告支付滞纳金1392.3元（截至2019年7月31日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹美珍支付租金3904元（截至2019年9月30日），并按1105元/月的标准支付2019年10月1日起至本判决生效之日止的房租；二、被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹美珍支付截至2019年7月31日止的滞纳金1392.3元；三、驳回原告曹美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  钟蕾二〇一九年十二月十五日书记员  周莉