北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25879号原告：中国化学工程重型机械化有限公司，住所地北京市大兴区京开路50号。法定代表人：温法玺，经理。委托诉讼代理人：王旺林，北京市致诚律师事务所律师。被告：段连凤，男，1936年8月5日出生，汉族，中国化学工程重型机械化有限公司退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：段亚捷（系段连凤之子），1974年2月14日出生，汉族，北京市丰台机务段职员，住北京市大兴区。原告中国化学工程重型机械化有限公司（以下简称：中化重机公司）与被告段连凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中化重机公司的委托诉讼代理人王旺林，被告段连凤的委托诉讼代理人段亚捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中化重机公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方的《住宅租赁合同》；2.判令被告立即腾退返还大兴区车站北里2号楼3单元402号房屋；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告段连凤租住原告位于车站北里2号楼3单元402室（以下简称：402室房屋），该房屋产权属于原告，原被告双方于2009年12月2日签订住宅租赁合同，租期为2010年1月1日至2011年12月30日。合同期满后，被告继续在此居住至今，2018年12月，原告根据大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策与拆迁腾退工作的统一安排，对车站北里1-5号楼开展棚改拆迁腾退工作，被告目前占用的402室房屋属于上述棚改拆迁腾退的范围。2019年6月12日，原告发布《物业管理移交告知书》，告知车站北里1-5号楼居民，自2019年6月6日开始将住宅区的物业管理权全部移交给北京佳兴园房地产开发有限公司（以下简称：佳兴园公司），尚未办理搬迁、腾退手续的小区居民在见到此通知后，需及时与搬迁腾退指挥部腾退服务人员协商洽谈。2019年6月20日原告向被告发出公房腾退通知书，告知自通知书下达之日起房屋租赁关系即告终止，被告应在接到通知后，积极配合棚改搬迁腾退工作。但被告至今未与搬迁腾退指挥部服务人员协商，并拒绝腾退402室房屋，导致原告未能如期完成交接工作，该项工程至今未能完成。原被告双方的住宅租赁合同已无法继续履行，为此特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。段连凤辩称，我同意解除合同，但是房屋无法腾退，我的房屋是房改加危改，根据补偿安置方案政策及《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》及《国务院关于深化城镇住房制度改革的规定》，出租人将公房出售给承租人，安置补偿也是针对现住公房承租人给予补偿安置，我认为这套房屋是属于公房性质。我们租赁房屋不是暂时租赁，我们是长期租赁，我们有房卡、水卡、电卡，房租交至2019年1月2日，根据车站北里1-7号楼棚改安置补偿方案对公房承租人进行房改售房，租赁合同第十一条约定因城市建设需要乙方承租的房屋需腾让时，甲方有权终止合同，但是乙方所需房屋按有关规定办理。根据棚改项目搬迁腾退安置补偿方案第三条和第十八条做房改售房。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。段连凤原系中化重机公司员工。北京市大兴区车站北里1-5号楼系中化重机公司自建房屋。上世纪八十年代，段连凤与其长子段亚祥作为中化重机公司职员享受单位分房福利政策，分别入住北京市大兴区车站北里2号楼3单元403室（以下简称：403房屋）与402室房屋。1994年7月21日，中化重机公司与段连凤签订《职工售房合同书》，合同约定中化重机公司将403室房屋出售给段连凤。2009年12月2日，中化重机公司与段连凤签订《住宅租赁合同》，合同约定：中化重机公司（出租方，甲方），段连凤（承租方，乙方），房屋坐落于大兴区车站北里2号楼3单元402号，租赁期限自2010年1月1日始至2011年12月30日止。因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。之后，段连凤居住房屋并交纳租金至2019年1月。对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：一、本案是否属于人民法院受理范围。段连凤主张本案不属于人民法院管辖，称本案诉讼本质上是棚户区改造和历史遗留房地产纠纷问题，并提交《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》等证据，其中第三项规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。中化重机公司主张本案不是建房、分房，而是房屋租赁，与上述通知无关。二、402室房屋是否已经出售给段连凤。中化重机公司主张因段连凤、段连凤之妻谢曼华以及段连凤之长子段亚祥均为本公司职员，且家庭人口较多，所以将观音寺的房子与402室房屋进行调换，由段亚祥入住观音寺的房屋，但段连凤并未将402室房屋交还给公司，仍居住至今，并提交1999年12月30日《关于下发重机公司房改售房分配方案的通知》（以下简称：118号文件）等证据，其中118号文件载明：本次所分配的房源均为企业自建房（含腾空的旧房），根据北京市房改办、北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于1999年向职工出售公有住宅楼房价格》及属地房改办公部的有关政策，向职工出售，只售不租。分配条件及原则：确系无房（无自建、自购、受赠、受让、继承和配偶单位正式分配并无产权的）职工；因房源有限，本次分配只解决无房户，不解决历史遗留问题。段连凤对段亚祥分得观音寺房屋的事实不持异议，但同时提交中化重机公司（99）中化重机字第199号文件（以下简称：119号文件），主张根据该文件内容可以表明中化重机公司同意将402室房屋作为调整的房屋卖给自己。三、中化重机公司与段连凤的租赁关系是否应该解除及段连凤是否应该腾退返还房屋。中化重机公司提交公房腾退通知书及物业管理移交告知书等证据，证明其公司已经通知段连凤解除租赁合同要求段连凤腾退，并将物业管理权移交佳兴园公司并及时告知了段连凤协商腾退补偿事宜。段连凤对上述证据均没有异议。其中，2019年6月20日，中化重机公司出具公房腾退通知书，写明：“你方所租赁的公司公产房北京市大兴黄村车站北里2-3-402，于本通知下达之日起租赁关系终止，并向公司缴齐所欠公产房屋租金，30日内无条件腾退房屋。望您接此通知后，积极配合车北小区1-7号楼棚改拆迁腾退工作，维护好广大回迁居民利益。”2019年6月5日，中化重机公司行政服务中心出具物业管理移交告知书，该告知写明：“车站北里1-5楼居民：根据大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神及搬迁腾退工作的统一安排，本小区棚改工作自2018年12月份正式启动以来，绝大多数居民已经完成搬迁腾退。为了进一步推进搬迁腾退和小区还建工作，结合中化重机公司与佳兴园公司签订的有关《地上物构筑物搬迁腾退补偿协议》以及《搬迁腾退货币补充协议》执行情况，公司决定自2019年6月6日起，将所管北京大兴黄村车站北里1-5号楼住宅区的物业管理权，全部移交给佳兴园公司全权代理，在本小区搬迁腾退期间做好治安、消防等综合管理服务工作，确保本小区拆迁腾退工作安全有序开展。尚未办理搬迁腾退手续的本小区居民，见此通知后，请及时与拆迁实施主体单位协商洽谈，共同加快本小区拆迁还建工作，维护回迁居民自身权益，实现美好家园建设。”段连凤主张各国有单位自管公房，应当按照国家相关政策出售给职工，改善困难群众的住房条件，并提交1999年8月13日《住建部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》、1999年10月18日关于转发住建部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》及《北京市职工购房公有住宅楼房管理办法》等证据，其中1999年8月13日《住建部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》载明“凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。各国有单位自管的公有住房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。鼓励单位向职工出售现住房的具体规定，由各地人民政府确定……对居住在不宜出售公房的住户要做好宣传解释工作，鼓励有条件的单位采取调换公房的办法向职工出售房屋”、1999年10月18日关于转发住建部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》的通知载明“所有可售公房的产权单位，均应向提出购房申请的承租人出售现租住的公房”、《北京市职工购房公有住宅楼房管理办法》，载明“凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房，新楼房和腾空的旧楼房，应优先出售给住房困难户”。中化重机公司主张本案属于房屋租赁纠纷，上述证据与本案无关。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现本案中段连凤与中化重机公司签订的住宅租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该合同明确约定“因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。”按照这个约定的内容，可以确定条件成就时段连凤应腾退房屋。现因大兴区政府的相关政策精神，大兴区黄村镇车站北里1-7号楼的棚户区改造已经纳入搬迁腾退范围，结合中化重机公司提交的《公房腾退通知书》与《物业管理移交通知书》，本院认定中化重机公司尽到了通知义务，故对判令解除原被告双方的《住宅租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除后，对中化重机公司要求段连凤立即腾退返还402室房屋的诉讼请求，既符合法律规定，也符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中国化学工程重型机械化有限公司与段连凤于2009年12月2日签订的《住宅租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、段连凤于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区车站北里2号楼3单元402号房屋腾退返还给中国化学工程重型机械化有限公司。案件受理费50元，由段连凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月三十一日法官 助理  赵新兰法官 助理  常欣月书 记 员  赵立华