江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初3551号 原告：郑林付，男，1976年12月25日出生，汉族，住江苏省滨海县。 原告：李丽利，女，1980年11月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：乔文炬，男，1967年5月10日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被告：王良华，女，1969年8月7日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 原告郑林付、李丽利与被告乔文炬、王良华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑林付、李丽利、被告乔文炬、王良华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑林付、李丽利向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向两原告交付徐州市泉山区鑫苑景园X幢X单元X室房屋（含暖气片5组及暖气管、上下水管）；2.判令两被告负担房屋交付前产生的物业费、水电费用等，将户籍自房屋中迁出，并协助两原告办理房屋的水电、煤气及物业过户手续；3.判令两被告自合同约定的交房时间2017年4月30日起，按每月2500元的标准赔偿两原告房屋使用价值损失，并按照约定赔偿拖延办证违约金10万元、佣金损失8800元及因保全错误和拒绝交房而导致装修费用上涨损失25000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告郑林付与被告乔文炬于2017年3月19日在房屋中介签订买卖合同，后两原告与两被告于2017年3月22日在房屋交易中心签订存量房买卖合同。两原告已经按约将房款支付完毕，但两被告并未按约定的期间交付房屋，在办理权属变更登记时也向产权登记部门申请暂停办理。两被告的违约行为给两原告带来房屋使用价值及装修价格上涨的损失。并且，按3月19日合同第十一条第六款约定，两被告应赔偿佣金损失8800元。按3月22日合同第十二条第四款约定，两被告应支付违约金10万元。请求人民法院判如所请。 被告乔文炬、王良华辩称，1.两原告已于2017年4月实际占有使用涉案房屋并进行装修，诉请要求交付房屋无事实依据。2017年4月,原告通过拆除窗户和阳台门进入房屋，更换入户门锁并装修施工。交付房屋也即交付钥匙，原告已经更换门锁，被告无钥匙可交，该事实有现场照片及证人证言予以证明。无论被告是否认可市中院的再审裁判结果，原告主张的延期交房均无事实依据。2.被告不认可市中院二审判决，并将继续向省高院申诉，请求撤销该判决。但在该案审理中,原告主张《存量房买卖合同》对之前的《存量房买卖协议》进行了变更，那么依据上述抗辩，双方之间的权利义务就应按照《存量房买卖合同》予以界定，而《存量房买卖合同》中并未约定原告主张的暖气片5组及相应管道、水电煤气及物业费户口、佣金损失等条款。并且，两被告户籍并不登记在诉争房屋上，该房屋出售时不包括管道煤气及北阳台窗户和门。原告依据前合同主张诉请没有依据。3.涉案房屋系住房，而非经营用房，且原告已经实际占有使用，原告主张每月2500元的房屋使用价值损失无事实基础和法律依据。4.原告主张10万元违约金无事实依据。双方约定于2017年4月30日完成全部交易，而被告于4月30日前已完成合同义务，不存在任何违约。因为原告未在合同约定期内付款而违约，被告不得以提起诉讼，是按照合同约定维护自己的权益，被告在这次买卖合同中不存在任何违约行为。即使法院认定被告违约,原告主张的违约金过高,应予下调。5.原告主张保全的损失无事实依据。被告保全是在产权处办理过户手续时，未影响原告在保全前已实际占有房屋。原告提出的装修材料和人工工资上涨损失无事实基础，无论是否上涨，被告均不应承担。6.本案之前双方经历5次审理，没有任何一份法律文书确认被告违约，被告不应向原告承担任何违约责任。7.涉案房屋是毛坯房，这之前从未使用过该房屋，被告自己原来想要使用该房屋，已经拆除了北面的门窗。后来出售为了完成这次出售，被告特意将物业费交至合同约定的2017年4月30日止，该日期至今费用被告没有交纳，也不应由承担。请求法院依法查明事实并驳回原告的所有诉请。 本院经审理查明如下事实：2017年3月19日，原告郑林付与被告乔文炬在徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司枫林绿洲店签订《徐州市存量房买卖协议》。双方主要约定：1.被告乔文炬将徐州市鑫苑景园X幢X单元X室房屋（以下简称X室房屋）出售给原告郑林付。该房建筑面积为88.15平方米，按套计价为88万元。该价包括房屋本身、屋内暖气片5组及暖气管、上水管、下水管。2.原告郑林付应于2017年3月22日前支付首付款48万元、于2017年3月22日前办理完相关贷款批准手续并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款不足部分由原告郑林付以现金形式补齐。本《协议》签订之日，原告郑林付向被告乔文炬交付购房定金2万元。3.被告乔文炬自愿将土地证、房产证交与中介方保管，双方同意在被告乔文炬取得全部房款当日将房屋正式交付给原告郑林付。4.如被告乔文炬不能按期交付房屋或原告郑林付不能按期支付房款，则违约方应按日支付千分之五违约金，逾期超过15日则支付违约金10万元，协议终止。如原告郑林付毁约不购或被告乔文炬毁约不售，则违约方应支付违约金10万元。如被告乔文炬故意拖延办理房屋权属变更登记，应支付违约金10万元。5.居间费用8800元由原告郑林付负担。如被告乔文炬违约，应赔偿原告郑林付居间费用损失。6.房屋交接前发生的费用由被告乔文炬承担，之后的费用由原告郑林付承担。 2017年3月22日，两原告与两被告在徐州市房屋置换中心重新签订《存量房买卖合同》。双方主要约定：1.两被告将X室房屋售与两原告，房屋总价为88万元。2.两原告应于2017年3月22日前支付28万元，于2017年4月22日前将60万元银行贷款批准手续办理完毕。3.两被告应于2017年4月30日前将房屋交付两原告。4.关于房屋买卖代理佣金。原被告未曾委托房地产经纪机构代理本房屋买卖事宜，无须承担房屋买卖代理佣金。5.关于违约责任。如两被告不能按期交付房屋或两原告不能按期支付房款，则违约方应按日支付0元违约金。如两原告毁约不购或两被告毁约不售，则违约方应支付违约金10万元。如两被告故意拖延办理房屋权属变更登记或者不及时提供相关材料的，应支付违约金10万元。 上述《合同》签订后，被告乔文炬将2万元定金返还两原告，两原告将28万元汇入监管资金账户。 2017年4月21日，两原告与中国银行股份有限公司签订《个人二手住房贷款合同》、与中国银行银行股份有限公司徐州青年路支行签订《不动产抵押合同》。双方约定债务履行期限自2017年4月21日至2036年4月20日。 2017年5月5日，被告乔文炬将两原告诉至本院。被告乔文炬主张，按照双方约定，两原告应于2017年4月28日前办理完后续相关手续，并将房款88万元全部汇入被告乔文炬账户，但两原告迟延付款，构成违约。被告乔文炬请求本院判决解除双方的房屋买卖合同，并判令两原告支付违约金10万元、其他损失1万元。 2017年7月11日，两原告获得了X室房屋的所有权登记。 2017年7月12日，本院作出（2017）苏0311民初2864号民事判决：解除双方的房屋买卖合同，两原告向被告乔文炬支付违约金10万元。 两原告不服上述判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后将该案发回本院重审。 2018年3月6日，本院重审后作出（2017）苏0311民初7291号民事判决：驳回被告乔文炬的诉讼请求。 被告乔文炬不服上述判决提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院审理后认为，原被告之间签订两份房屋买卖合同，均系双方真实意思表示。后合同与前合同内容不一致的，应认定为合同变更，应以变更后的备案合同内容为准。两原告按照备案合同的约定履行了付款义务，没有违约行为，被告乔文炬依据前合同的约定主张两原告违约没有依据。两原告已经履行了付款义务，被告乔文炬拒绝交付房屋，构成违约，不享有合同解除权。 2018年6月5日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民终3167号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年6月19日，两原告以诉称理由诉至本院。两被告应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。 在本案审理过程中，被告乔文炬不服（2018）苏03民终3167号民事判决，向江苏省徐州市中级人民法院申请再审。该院于2018年8月10日予以受理，本院遂中止本案审理。 江苏省徐州市中级人民法院审查后认为，原审认定事实及适用法律均无错误，被告乔文炬申请再审的理由缺乏证据支持。原被告分别于2017年3月17日、22日订立两份房屋买卖合同，两份合同之间的权利义务是承继关系，后一份合同是对前一份合同内容作出部分变更的合同。双方当事人在合同变更后，应当以变更后的合同履行权利义务，两原告按照新合同履行义务并无违约情形。 2019年11月15日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民申526号民事裁定：驳回被告乔文炬的再审申请。11月下旬，原被告领取该裁定书，本院遂继续审理本案。 在本案第一次庭审中（2018年7月11日），被告乔文炬陈述涉案房屋由其占有。在本案第二次庭审中，两被告则主张两原告于2017年4月即占有房屋。法庭辩论终结后,两被告提交电话录音,其上显示被告乔文炬于2018年6月29日通知原告郑林付交接房屋,但双方就赔偿事宜协商未果。 在本案庭审中，两原告陈述购买诉争房屋系用于居住。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，经已生效的法律文书认定，原被告先后签订的两份房屋买卖合同（以下简称前合同与后合同）系双方真实意思表示，对双方均有约束力。故双方应当按照约定履行自己的义务，否则应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。 两原告主张两被告应交付X室房屋，两被告则辩称两原告已于2017年4月占有房屋。对此本院认为，被告乔文炬在本案第一次庭审中自认，诉争房屋尚由其占有使用。而两被告在本案中提交的房屋照片等证据仅能证明房屋客观状况，并不能证明房屋已由两原告实际占有，也不能推翻被告乔文炬的上述自认。故对于两被告关于两原告已于2017年4月占有房屋的主张，本院不予采信，两被告应依约向两原告交付房屋。 两原告主张两被告应交付含暖气片5组、暖气管及上下水管，两被告则主张后合同对此并无约定，不应交付。对此本院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。涉案后合同只是对前合同的部分变更，前合同未变更的条款依然有效。后合同对买卖标的是否包含暖气片及相应管道未作明确、否定的约定，故仍应适用前合同的约定，两被告在交付房屋时应一并交付暖气片5组、暖气管及上下水管。同理，前合同约定房屋交付前产生的费用由被告负担，后合同对此也未作明确、否定的约定，故房屋交付前产生的水电煤气费用及物业费用均应由两被告承担。 两原告主张两被告应协助办理房屋水电、煤气及物业过户手续。对此本院认为，协助办理上述过户手续系房屋买卖合同的附随义务，两被告应予履行。 两原告主张两被告将户籍自房屋中迁出。本院查明两被告户籍并未登记在诉争房屋上，故对两原告该项诉请，本院不予支持。 两原告主张两被告应赔偿房屋使用价值损失、故意拖延办证违约金10万元、佣金损失8800元及装修费用上涨损失25000元。两被告则作抗辩并未违约，不予承担，并主张如法院不支持其抗辩，违约金也应予以下调。对此本院认为，违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失范围。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，10万元违约金是否过高，应首先确认两原告因两被告违约所受损失。自原被告交易至今，徐州地区的房价并未下跌。两原告作为非本市户籍居民，受本市房地产调控政策所限，诉争房屋无法上市交易。两原告也自认购买房屋用于居住。故两原告并不因两被告违约而遭受房屋价值贬损。两原告的损失在于未能按期使用诉争房屋而无法出租或须另租他房居住所产生的租金损失，原告主张的房屋使用价值损失及违约金之和过高，应予调整。本院根据徐州市同类房屋租赁市场价格，对两原告主张的每月2500元予以确认，并上浮30%（2500元*1.3=3250元）作为计算房屋使用价值损失及违约金之和的标准。诉争房屋系毛坯房，即使两被告按期交付，两原告也不可能立即居住或出租，本院考虑到房屋装修及环保居住所需，酌定房屋使用价值损失及违约金之和的起算点为2017年5月1日延后6个月即2017年11月1日。对于两原告主张的佣金损失，本院认为，前合同虽有约定，但后合同却约定双方未委托中介购房，在违约责任部分也未作约定，应视为双方对此进行变更，故对于两原告关于佣金损失的诉讼请求，本院不予支持。两原告就装修费用上涨损失未予举证，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，判决如下： 一、被告乔文炬、王良华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑林付、李丽利交付徐州市泉山区鑫苑景园X幢X单元X室房屋（含暖气片5组、暖气管及上下水管），协助办理该房的水电、煤气及物业过户手续，并负担该房交付前产生的物业费及水电、煤气费用； 二、被告乔文炬、王良华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑林付、李丽利赔偿违约损失（自2017年11月1日起计算至房屋交付之日止、按每月3250元计算）； 三、驳回原告郑林付、李丽利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3680元，由原告郑林付、李丽利负担80元，由被告乔文炬、王良华负担3600元（被告应将其负担部分于本判决生效后七日内交至本院，收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长  张新建 审判员  刘现伟 审判员  杨 瑞 二〇一九年十二月二十七日 书记员  赵 静