山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13233号原告：烟台佳安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区朝阳街58号。法定代表人：王毅贞，经理。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝美，女，该公司工作人员。被告：史本萍，女，1985年9月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台佳安物业管理有限公司与被告史本萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫化剑、被告史本萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2014年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费（含电梯费）6680.57元[1.3元/月/平方米×79.06平方米×65个月]和违约金1068.89元（2014年2月1日至2019年6月30日止，以被告当月拖欠的物业服务费为基数，按5‰计算）。诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告为烟台市芝罘区富甲小区（以下简称富甲小区）提供物业管理服务。被告是坐落于烟台市芝罘区（建筑面积79.06平方米，以下简称涉案房屋）的业主。原告与涉案房屋建设单位烟台市城新房地产开发有限公司（以下简称城新房地产公司）在2013年7月1日签订的《前期物业服务合同》及2013年7月28日签订的《补充协议》中约定：物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1元，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元，物业服务费按月缴纳。被告拖欠2014年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费至今。被告辩称，（一）原告与开发商签订的前期物业服务合同不应约束被告；（二）原告起诉已过诉讼时效；（三）供暖公司委托物业公司代开阀门导致漏水，致使被告家中管道井处墙皮脱落，被告让原告对墙皮重新粉刷，原告以配不上色为由未解决，被告家中卧室墙体长毛严重，让原告重新做外墙防水，原告未修理外墙，原告没有为小区提供合格的物业服务；（四）小区内道路坑洼多年无人修理，公告栏、电梯内贴满广告，原告对于公共区域收益未公示，原告的服务质量达不到1.3元/平方米的收费标准。原告围绕诉讼请求，提交如下证据：证据一、原告的资质证书一份，证明原告的物业服务资质为二级。证据二、原告与城新房地产公司签订的《前期物业服务合同》一份及《补充协议》四份，证明原告为富甲小区提供物业服务以及物业服务的收费标准、违约责任。证据三、芝罘区物价局审核同意的收费标准备案表一份，证明富甲小区收费标准经物价部门审核同意。证据四、欠缴物业费催费通知照片打印件两份，证明原告在2018年5月16日在被告入户门上张贴催费通知。被告对证据一有异议，发证时间是2016年10月1日，对2016年之前的服务资质有异议；对证据二有异议，被告没有与原告签订过合同；对证据三收费标准没有异议，原告的服务没有达到收费标准；证据四的内容被告已看到，但富甲小区不只一家901，不代表是被告。被告针对其答辩，提供如下证据：证据一、照片打印件十三张，证明墙体长毛、暖气试压时暖气阀门渗水致使墙皮脱落，道路不好，小区内违建把公共部分占用，小区内有很多广告，路灯不亮，垃圾清扫不及时，不经常巡逻，楼梯清扫不及时。证据二、楼上两家邻居的证言，证明造成被告家中墙皮脱落的原因。原告对证据一真实性以及形成时间无法确认，家内墙体问题与物业服务没有关联性，垃圾投放清理等均系定期进行，瞬间存在垃圾堆放的情况正常；证据二真实性无法确认，证明内容不认可。根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积79.06平方米）的所有权人。原告系具备二级物业管理资质的法人公司。2013年7月1日，原告和城新房地产公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米缴纳1元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务，逾期按欠缴物业服务费的5‰支付违约金；物业服务期限自2013年8月1日起至2018年7月31日。2013年7月28日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，就违约金的计算方式作出补充约定。2013年12月26日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅，每月每平方米1元，电梯运行费按照国家相关法规0.3元每月每平方米另行收取。2014年5月13日，原告就富甲小区的物业服务收费标准进行申报，经烟台市芝罘区物价局批准，确认2014年5月13日至2016年5月12日期间，原告可按住宅建筑面积1元/月/平方米、电梯运行费0.30元/月/平方米的标准收取物业服务费。2018年7月18日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2018年12月31日止，原告的各项服务费于2018年12月31日终止。2018年12月21日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2019年6月30日止，原告的各项服务费于2019年6月30日终止。本院认为，（一）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，富甲小区建设单位烟台市城新房地产开发有限公司于2013年7月1日与原告签订《前期物业服务合同》，内容明确具体，应为合法有效，效力及于小区全体业主，被告作为该小区的业主当然包含在内。（二）物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。原告为富甲小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，《前期物业服务合同》明确约定物业服务费应在每月25日前交纳，而原告向被告主张2014年2月1日至2019年6月30日的物业服务费，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，但原告直至2018年5月才向被告主张权利，故其2015年5月前的物业服务费已超过诉讼时效，本院依法不予支持。原告虽表示在2018年5月前多次向被告催缴物业服务费，但在原告未能提供充分证据证明而被告对原告所述又不予认可的情况下，原告关于诉讼时效中断的主张证据不足，不予支持。故被告应向原告支付2015年5月1日至2019年6月30日的物业服务费5138.90元（1.3元/月/平方米×79.06平方米×50个月)。本案中，虽然被告以原告服务不符合其收费标准为由拒绝交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、限被告史本萍于本判决生效之日起10日内向原告烟台佳安物业管理有限公司支付2015年5月1日至2019年6月30日的物业服务费5138.90元（1.3元/月/平方米×79.06平方米×50个月)；二、驳回原告烟台佳安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告史本萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告史本萍负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇一九年十二月十六日书记员 赵洪辉（代）