新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5604号 原告：苗卫东，男，1967年10月24日出生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：赵贵军，男，1958年6月18日出生，回族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张世忠，新疆立业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马绍文，新疆立业律师事务所律师。 原告苗卫东与被告赵贵军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后,依法适用简易程序,于2019年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年12月30日公开开庭进行了审理。本案简易程序开庭时原告苗卫东及被告赵贵军的委托诉讼代理人张世忠到庭参加诉讼，普通程序开庭时原告苗卫东及被告赵贵军的委托诉讼代理人马绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗卫东向本院提出诉讼请求：一、确认双方2013年11月4日签订的“宅基地使用权及房产权转让合同书”无效;二、请求依法判令被告返还购房款人民币18万元；三、请求依法判令被告赔偿损失31933.24元;四、请求依法判令被告承担本案鉴定费5000元及受理费。事实与理由：2013年11月2日,被告误导原告称:被告在昌吉市大西渠镇思源村三片区48号拥有原在第三人祁军名下的2000平方米左右的宅基地使用权和地上数间房屋所有权欲出售,并声称保证由昌吉市大西渠镇思源村各级政府及思源村委会或队批准将该宅基地使用权及房屋所有权有偿转让给原告的一切手续。宅基地及房屋转让价值18万元。经实地查看并证实，祁军确将原属自己的宅基地及房屋转让给赵贵军。为此，原告与被告于2013年11月4日签订了《宅基地使用权及房产权转让合同书》,原告依该合同书约定向被告赵贵军支付了人民币18万元,双方对转让标的物宅基地及房屋进行了移交。原告收到该宅基地及房屋后，无数次催促被告及第三人办理转让过户手续，被告以正在办理需等待批准为由拖至数年。期间,原告在该宅基地上先后投资3.88万元，修建了宅基地围墙及大门（其中:围墙3.42万元，大门0.46万元)。2019年4月1日,昌吉市进行棚户区改造,昌吉市政府及大西渠镇、思源村村委会对被告转让原告的宅基地及房屋转让行为不予认可,对被告受让第三人祁军的转让行为也不予认可。原告认为:被告严重违反《宅基地使用权及房产权转让合同书》第六条约定，在政府棚户区改造前没有完成将该转让宅基地及地上房屋过户至原告名下,是导致本次转让行为不被有关部门认可的主要原因，被告应当承担过错责任。除承担返还宅基地及房屋转让款18万元外，仍要承担因没有完成办理宅基地及房屋过户约定而给原告造成的全部投资损失（修建围墙及大门)。原告为维护合法利益诉至法院。 被告赵贵军辩称，原告的第一项诉讼请求是确认之诉，宅基地使用权转让无效，但房产转让有效。原告要求被告返还购房款180000元的诉讼请求不成立，双方签订合同时都知道房屋的来源且原告使用6年多了，不应返还。原告要求赔偿损失的诉讼请求不成立，围墙和铁大门是怎么形成的是无据考察，被告对鉴定意见书不认可。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1、宅基地使用权及房产权转让合同书一份、收条一份、转账凭证一张，拟证实原、被告签订《宅基地使用权及房产权转让合同书》一份，合同签订当天原告给被告支付180000元购房款。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2、收条二张、施工合同一份，拟证实原告购买被告房屋之后，原告找人修建围墙花费35000元、安装大门花费4600元。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，认为双方签订的转让合同第四条已经明确约定转让的有围墙和大门，也不能证实与涉案房屋有关。被告不认可但未提交反驳证据，本院对该组证据的真实性予以确认。3、照片四张，拟证实被告卖给原告的房屋门在东面，原告在西边又盖了一个大门，西边原来没有围墙，原告新建了围墙。经质证，被告对该组证据的真实性不认可。被告不认可但未提交反驳证据，本院对该组证据的真实性予以确认。4、鉴定意见书一份、鉴定费收据一张，拟证实经鉴定原告后期修建的铁大门和围墙价值31933.24元，原告支付鉴定费5000元。经质证，被告对鉴定意见书不认可，认为围墙没有具体米数，仅凭照片没有其他证据佐证，无法做出鉴定结论。该鉴定系本院委托，被告不认可但未提交反驳证据，本院对该组证据的真实性予以确认。 被告提交的证据:被告和祁军签订的房屋买卖合同一份、被告给祁军支付购房款的收条一张，拟证实本案房屋涉及到第三人。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述及本院审查、确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日，原告苗卫东与被告赵贵军签订《宅基地使用权及房产权转让合同书》一份，约定被告将位于××区使用权及房屋所有权有偿转让给原告，转让的宅基地使用权2000平方米，被告转让给原告的房屋是土木结构。合同第四条约定被告有偿转让给原告的宅基地使用权包括在宅基地上修建的全部围墙、大门、圈、舍及房前屋后种植的全部植物共计180000元。合同第五条约定本合同生效后，被告将宅基地使用权及房屋等交付给原告后，原告一次性给被告支付转让款180000元。签订合同当天，原告向被告付清了180000元，被告给原告出具收条一张，被告将房屋交付给原告。原告的户口在昌吉市，被告的户口在乌鲁木齐市米东区。涉案房屋系被告于2012年4月10日以140000元的价格向祁军购买。 本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋新建围墙（约100米）和一个铁大门的价值进行评估。经本院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司鉴定，围墙和铁大门价值为31933.24元。原告支付鉴定费5000元。原告同意向被告返还涉案房屋。 本院认为：违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定,除兴办乡镇企业和村民建设住宅,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外,任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须依法申请使用国有土地;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》中均明确规定:农民的住宅不得向城市居民出售,禁止城镇居民在农村购置宅基地,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。本案原告及被告买卖的系农村房屋和宅基地，房屋和宅基地无法分割，而原、被告均系城镇居民，并非昌吉市大西渠镇思源村村民。根据国家现行法律、法规、政策,原、被告签订的《宅基地使用权及房产权转让合同书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案原告向被告支付了180000元转让款，双方签订的《宅基地使用权及房产权转让合同书》无效后,原告应向被告返还房屋及院落，被告应向原告返还购房款，故原告要求被告返还购房款180000元诉讼请求合法有据，本院予以支持。 原告主张2015年修建围墙和铁大门，根据鉴定意见书要求被告赔偿损失31933.24元，被告不认可原告修建围墙和铁大门的事实以及鉴定数额。本院认为原告提交的施工合同、两份收条、现场照片相互印证，可以证实原告购买涉案房屋后于2015年修建砖围墙和安装一个铁大门的事实；关于围墙和铁大门的价值，经鉴定机构对现场进行勘察和测量后按照建筑工程计价规则计算。被告虽不认可但未向本院提交反驳证据，本院对被告的辩解意见不予采信。原告购买涉案房屋之后进行了增建和改建，使房屋得到妥善保管并且增值，双方签订的转让协议无效，原告向被告返还房屋，被告应赔偿原告相应的损失。原告交纳的鉴定费系为查明损失数额而支出。因原、被告在签订转让合同时均知晓对方不是本村村民以及房屋性质，双方对于合同无效均存在过错，对原告主张的损失31933.24元及鉴定费5000元，本院酌情确认由双方各自承担一半，即被告赔偿原告损失15966.62元及鉴定费2500元，原告此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 被告申请追加案外人祁军作为第三人参加诉讼，本院认为本案合同相对方系原告与被告，被告与案外人之间的纠纷可自行协商处理或另案诉讼，本院对被告的申请不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告苗卫东与被告赵贵军2013年11月4日签订的《宅基地使用权及房产权转让合同书》无效； 二、被告赵贵军于本判决生效后十日内向原告苗卫东返还购房款180000元，原告苗卫东于本判决生效后十日内向被告赵贵军返还昌吉市大西渠镇思源村三片区48号房屋及院落； 三、被告赵贵军于本判决生效后十日内向原告苗卫东赔偿损失15966.62元； 四、鉴定费5000元，由原告苗卫东负担2500元，由被告赵贵军负担2500元，被告赵贵军于本判决生效后十日内向原告苗卫东付清； 五、驳回原告苗卫东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4582元（原告已交），由原告苗卫东负担478元，由被告赵贵军负担4104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  李 岩 人民陪审员  刘凤玲 人民陪审员  刘彦杰 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  张学淑