广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1881号原告：韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司。住所地：广东省乐昌市昌山中路中心市*****卡。负责人：张远雄。委托诉讼代理人：李小海，男，该公司员工。被告：潘金玲，女，1984年3月16日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区**************。委托诉讼代理人：刘丹（系被告潘金玲的丈夫），男，1985年10月14日出生，汉族，住广东省乐昌市**************宅。原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司（以下简称“菜丁市场”）与被告潘金玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告菜丁市场的委托诉讼代理人李小海、被告潘金玲的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菜丁市场向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告解除关于乐昌中心市场2楼2街11卡商铺的《商铺租赁合同》；2.判决被告还清所欠缴的所有租金1470元、水电费、物业管理费480元以及逾期缴纳租金等合同约定费用的违约金2454（违约金暂计算至起诉之日），合计4404元；3.判决合同保证金10000元归原告所有；4.判决被告向原告返还位于乐昌中心市场2楼2街11卡商铺，并将注册于租赁地址的证照（含工商、税务、消防、卫生等一切证照）迁出租赁地址。庭审中，原告菜丁市场申请撤回其第四项诉讼请求即撤回判决被告向原告返还位于乐昌中心市场2楼2街11卡商铺，并将注册于租赁地址的证照（含工商、税务、消防、卫生等一切证照）迁出租赁地址的诉讼请求。事实和理由：1.被告乙方（潘金玲）在租赁期间内未按照与甲方（原告菜丁市场）签订的租赁合同经营，已连续多个月未开档经营，按照签订的合同约定，如连续3天不营业的或一个月内累积5天不营业的，或连续5天或一个月累积7天经营时间不符合本合同约定的，视为乙方放弃该商铺承租权，甲方有权解除合同，收回该商铺承租权，没收乙方保证金。2.被告乙方（潘金玲）在租赁期间内未按照与甲方（原告菜丁市场）签订的租赁合同支付租金、水电费以及物业管理费，已拖欠甲方（原告菜丁市场）2019年6月至2019年11月份连续6个月的租金、水电费以及物业管理费总计壹仟玖佰伍拾元整至今未缴，按照甲乙两方签订的合同，延迟支付租金或其他费用超过一个月的，原告（菜丁市场）甲方有权停止被告潘金玲的水电供应、没收保证金，解除合同并收回商铺，由此产生的一切后果由乙方承担。为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告潘金玲辩称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定,房屋租赁双方应当签订书面合同并向房产管理部门登记备案。登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。这份《商铺租赁合同》是原告作为强势的出租方事先就拟定好的，没有与被告协商，几乎所有条款都是用来针对被告的，明显加重了被告的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案原告出租给被告的商铺是其在没有经过业主方（乐昌市投资实业公司）同意，也没有通过审批规划和消防验收的情况下私自搭建的违章违法建筑。因此，该《商铺租赁合同》应为无效合同，无效合同自始无效，无效合同所约定的违约责任也不存在法律约束力，原告不能依据《商铺租赁合同》的约定向被告主张违约责任。原告的第四项诉讼请求不属于人民法院民事案件的审理范围。该项诉讼请求涉及到了工商、税务等政府部门的处理权限，作为行政机关，它们的行为受行政法律规范调整，本案注册于租赁地址的证照能否顺利迁出，并不是被告所能控制和决定的，拥有自主裁量权的行政机关在法律许可的范围内有权作出最终决定，原告如认为政府部门不履行职责或不作为，应当提起行政诉讼。综观本案的前因后果，原告作为出租方应当对自己的决策失误和招商不力承担全部责任。包括被告所租赁商铺在内的整个商场一直以来都是冷冷清清，死气沉沉，没有一点人气，商户生意惨淡，天天亏损，为求自保只得纷纷逃离。在这种情况下，原告不反省自己反而落井下石，提起诉讼意图吞掉保证金痛打落水狗，令人心寒。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，本案的所有费用由原告负担。本院经审理查明认定事实如下：原告主要经营范围为：农业技术的研究开发与咨询；市场服务管理；物业管理；批发、零售；农副产品；商业营业用房出租；企业营销策划、企业管理咨询等。2018年9月5日，原告菜丁市场（甲方，出租方）与被告潘金玲（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》。合同主要约定：一、甲方将位于乐昌中心市场2F小商品电商城（以下简称市场）2楼二街11卡商铺，建筑面积24㎡出租给乙方使用。乙方已对上述商铺充分了解，并愿意以上述商铺的现状承租，用于经营服装。二、租赁方式为：（1）租赁期限：自2018年9月5日至2021年8月31日止。（2）本协议约定，租金和管理费具体如下：2018年9月5日至2019年8月31日，每月租金为（人民币），管理费为80元（人民币）。2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金为700元（人民币），管理费为80元（人民币）。2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金为735元（人民币），管理费为80元（人民币）。（3）签订本合同时，乙方必须向甲方交付壹万元整（￥10000元）作为合同保证金。在合同期满后，或双方依法、依合同约定解除本合同时，乙方未有违约行为的，自乙方将承租的商铺及所属设施完好无损交还甲方，并经甲方确认乙方已结清租金、水电费、管理费以及其他经营费用后十天内将合同保证金全额退回乙方（不计利息）。如乙方在合同履行期间，有违反本合同有关条款或不遵守本小商品电商城管理规定的，甲方有权解除本合同，同时收回商铺，乙方所交的合同保证金作违约金处理，不予退回。三、租金、管理费及以上各项缴纳费用，乙方必须在当月3号前通过银行转账方式转入甲方指定账户，或在当月5号前到甲方市场办公室财务处缴交现金，逾期缴交者除补交拖欠款项外，还须每逾期一天按拖欠款项总额的3%缴付违约金，于当月最后一天还没交的，则甲方有权对商铺进行停电、锁门处理。若乙方逾期壹个月仍未缴交的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁商铺，乙方所交的保证金作违约金处理，不予退回。六、日常管理规定：2.乙方在商铺租赁期内不得改变商铺用途，每天8时30分前必须开门营业，收工时间不得早于17时（因特殊情况甲方批准同意除外），如私自不开门营业或空置商铺的，甲方有权收取乙方每天80元的违约金，违约金要在当天17:00前交到财务室，否则甲方有权对商铺进行停电、锁门处理；如连续3天或一个月内累计5天乙方经营时间不符合本合同约定（即在8时30分后开门营业或早于17时收工），每发现一次，乙方按80元/次向甲方支付违约金。如连续3天不营业的或一个月内累计5天不营业的，或连续5天或一个月内累计7天乙方经营时间不符合本合同约定的，视为乙方放弃该商铺承租权，甲方有权解除合同，收回该商铺承租权，没收乙方保证金。七、特别约定：11.乙方有下列情形之一的，甲方有权停止水电供应、没收保证金、解除合同并收回上述商铺，由此产生的后果由乙方承担：（2）延迟支付租金或其他费用超过一个月的。合同签订后，被告依约向原告缴纳了2018年9月至2019年5月的物业管理费及保证金10000元。从2019年6月开始被告未按时向原告缴纳物业管理费，被告也未按照双方签订的《商铺租赁合同》约定的日常管理规定进行经营。因原告认为被告存在违约，为了维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告陈述：1.案涉商铺所属场地是其从乐昌市投资实业有限公司合法租赁过来的，其再将租赁的场地分租出去，是合法租赁；2.本案被告没有交过租金，租金从2018年9月至2019年9月是免租的，从2019年9月1日起才开始收租，但被告也未交过。其起诉的租金是按每月490元从2019年9月1日计至11月30日，共计1470元；3.物业管理费从2019年6月起每月80元计算至2019年11月30日，合计480元。被告从2019年6月开始没有交纳；4.滞纳金按每日3%随日递增计算。被告抗辩如下：1.其是在紧急状态下签订案涉租赁合同，但否认存在胁迫或其他强制性要求签订的情况；2.其于签合同当天开始使用商铺，由于没有人气只使用了4天，但没有向原告提出退租，其也交了连续几个月的管理费；3.认为合同约定的违约金每日3%过高，该约定无效；4.目前商铺处于空置状态。由于双方分歧较大，调解未果。本院认为，根据原告的经营范围，原告出租案涉商铺属合法经营。原、被告于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的禁止性规定或社会共公利益，是有效合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。因租赁合同的登记备案是行政机关针对租赁行为采取的一种行政管理手段，不是合同成立生效的要件，经审查该合同不存在无效或可撤销的情形，。故被告以案涉《商铺租赁合同》未经登记备案及有关机关未颁发《房屋租赁证》等为由，提出案涉《商铺租赁合同》无效的抗辩不成立，本院不予采信。由于被告租赁案涉商铺后只使用了四天就未继续经营，已违反了合同第六条约定的日常管理规定，同时被告亦未按合同约定向原告缴纳租金、物业管理费，目前为止已拖欠原告三个月的租金及六个月的物业管理费，根据案涉《商铺租赁合同》第七条第11项“乙方有以下情形之一的，甲方有权停止水电供应、没收保证金、解除合同并收回上述商铺，由此产生的后果由乙方承担：（2）延迟支付租金或其他费用超过一个月的；”的规定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同及没收保证金，因此，原告主张解除双方签订的案涉《商铺租赁合同》及要求保证金10000元归其所有的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告拖欠了原告三个月的租金和六个月的物业管理费属实，理应支付。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定2019年9月1日至2020年8月31日每月租金是700元，现原告主张从2019年9月1日至11月30日的租金按每月490元计算，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，且有利于减轻被告负担，因此，原告要求被告还清所欠缴的租金1470元的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张物业管理费从2019年6月起按每月80元计至2019年11月30日为480元，符合合同约定，本院予以支持。根据案涉合同第三条约定，租金、管理费及各项缴纳费用最迟于当月5号前到甲方即原告市场办公室财务处缴交现金，逾期缴交者除补交拖欠款项外，还须每逾期一天按拖欠款项总额的3%缴付违约金。也就是说，被告未在当月的5号前缴纳各项费用即构成违约，应缴纳相应的违约金。但因合同约定每逾期一天按拖欠款项总额的3%缴付违约金的标准过高，且被告也对违约金提出过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，故本院对原告主张的违约金计算标准酌情调整为按每天1‰的标准计算，经计算被告应向原告支付的违约金为96.48元，被告应向原告支付的违约金具体计算方式如下：1.租金的违约金违约起止时间违约天数违约金2019年9月6日起至11月13日止69天33.81元（490元×69天×1‰）2019年10月6日起至11月13日止39天19.11元（490元×39天×1‰）2019年11月6日起至13日止8天3.92元（490元×8天×1‰）以上合计55.84元2.物业管理费的违约金时间违约天数违约金2019年6月6日起至11月13日止161天12.88元（80元×161天×1‰）2019年7月6日起至11月13日止131天10.48元（80元×131天×1‰）2019年8月6日起至11月13日止100天8元（80元×100天×1‰）2019年9月6日起至11月13日止69天5.52元（80元×69天×1‰）2019年10月6日起至11月13日止39天3.12元（80元×39天×1‰）2019年11月6日起至13日止8天0.64元（80元×8天×1‰）以上合计40.64元综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司与被告潘金玲于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告潘金玲应于本判决生效之日起五日内支付原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司租金1470元、物业管理费480元及违约金96.48元，共计2046.48元；三、原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司对被告潘金玲缴纳的保证金10000元不予以返还；四、驳回原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80.05元，由原告韶关菜丁农业科技有限公司乐昌中心市场分公司负担13.1元，被告潘金玲负担66.95元。本判决为终审判决。审判员  曾陈红二〇一九年十二月二十九日书记员  罗文仪