广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13688号原告：东莞市汇港物业管理有限公司，住所为广东省东莞市*******内。法定代表人：钟伟明，总经理。委托代理人：黄红岩，女，汉族，1983年4月28日出生，住址为广东省东莞市****************1*******，公民身份号码为342************805，系原告公司员工。委托代理人：简春铃，女，汉族，1979年1月10日出生，住址为四川省泸州市纳溪区************，公民身份号码：510************063。被告：颜倩，女，汉族，1975年8月18日出生，住址为广东省东莞市***************，公民身份号码为440************76X。原告东莞市汇港物业管理有限公司（以下简称汇港公司）诉被告颜倩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告汇港公司的委托代理人黄红岩、简春铃，被告颜倩，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇港公司向本院提出诉讼请求：1、被告清还所欠原告从2018年6月1日起至2019年5月止的物业费管理费总计为12508.8元，及违约金（按合同约定每天0.1%计违约金至付清为止，暂计至2019年5月16日止违约金为1916.97元）；2、由被告承担本案诉讼费及3000元律师费用。事实和理由：被告于2016年11月23日购买了位于东莞市常平镇横江厦金凯水都凯茵水岸2-11-103号别墅，建筑面积为315.88平方米，被告购买的凯茵水岸2-11-103号在东莞市房产管理局有登记备案，权属证书号：粤（2016）东莞不动产权第0062913号，由房地产开发商即东莞市常平房地产开发实业公司委托东莞市汇港物业管理有限公司对金凯水都花园进行物业管理。原告依约履行了物业管理服务义务，但被告一直欠付从2018年6月起至今的物业管理费。原告曾多次发出缴费通知函给被告，并每月有电话或信息进行催收所欠费用，但被告收到后一直置之不理。时至今日，被告仍未将所欠的物业管理费清还给原告，现原告为维护自己的合法权益不受侵犯，依据相关法律的规定，特诉诸法院，恳请法院依法公正判决，保护原告的合法权益。原告汇港公司对其上述主张提供的证据有：欠费清单、缴费通知函、快递单、不动产登记查询、前期物业服务合同。被告颜倩辩称，认可拖欠案涉期间的管理费12508.8元。违约金不可以收，被告没有入住，没有其他理由了。被告颜倩未提供证据。本院经审理认定事实如下：汇港公司与东莞市常平房地产开发实业公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称为服务合同），约定由汇港公司承接该小区的物业管理，服务合同附件八第七条约定物业管理服务费用的收费标准为别墅3.3元每月每平米；业主及物业使用人应于每月10日前按月向原告交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一天原告汇港公司按欠费总额的千分之一收取违约金。汇港公司多次通过EMS快递向颜倩发送缴费通知函,并向本院提交了EMS快递单，拟证明原告以EMS快递形式邮寄缴费通知函至颜倩房屋（东莞市常平横江厦金凯水都凯茵水岸2-11-103号别墅）。同时，汇港公司提供了不动产登记信息查询结果，该查询结果显示权利人为颜倩，登记日期为2016年11月23日，登记面积为315.88㎡。汇港公司明确，其诉请的违约金以每个月所欠的物业管理费1042.4元为基数，从次月的11日开始按照每日千分之一计算至清偿之日止。以上事实，有前述汇港公司提供的证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，汇港物业是案涉物业所在小区的前期物业管理企业，该小区至今仍由汇港物业提供物业管理服务，不动产登记查询结果显示是颜倩，故颜倩是案涉物业的业主，故双方之间构成了事实上的物业管理服务合同关系。颜倩从前手业主出购买了案涉物业，并办理了相应的变更登记手续，因颜倩是案涉物业的业主，即承继了案涉物业所产生的权利义务关系，理应承担因购买案涉物业而附随产生的该物业管理费，理应主动积极到案涉物业所在的管理处办理业主变更的交接的备案手续，并按前手业主与开发商及物业管理企业签订的《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的约定按期足额交纳物业管理费，否则应承担相应的违约责任。庭审中，汇港公司明确与颜倩没有签订物业服务合同，颜倩是二手业主，没有到管理处办理交接手续。颜倩也明确，案涉物业没有与汇港物业签订物业服务合同，并认可案涉房屋每月的物业管理费为1042.4元，同时也认可拖欠的物业管理费是为12508.8元。故对汇港物业诉请颜倩支付拖欠2018年6月1日至2019年5月期间的物业管理费12508.8元（1042.4元/月*12个月），本院予以支持。至于违约金。颜倩未按《前期物业服务合同》的约定按期足额交纳物业管理费，已构成逾期付款的违约情形。结合汇港物业诉请主张，本院酌定违约金应以每月尚欠的物业管理费即1042.4元（315.88平方米×3.3元/月）为基数、从次月11日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，如2018年6月的从2018年7月11日起算，如此类推，但违约金总额应以尚欠的物业管理费金额为上限为宜。对汇港物业诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条、第二百八十二条的规定，判决如下：被告颜倩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市汇港物业管理有限公司支付2018年6月至2019年5月期间的物业管理费12508.8元；被告颜倩应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市汇港物业管理有限公司支付逾期支付前述期间物业管理费的违约金（以每月尚欠的物业管理费即1042.4元为基数、从次月11日起按每日千分之一的标准分别计算至实际付清之日止，如2018年6月的从2018年7月11日起算，如此类推，但滞纳金总额应以尚欠的物业管理费金额为上限）；三、驳回原告东莞市汇港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元（原告已预交），由被告颜倩负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  汤文锋二〇一九年十二月十二日书记员  黄文倩张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条：下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。第二百八十二条：小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。