福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3341号 原告：任涛，男，1971年9月17日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告：金建平，男，1957年4月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 共同委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 被告：南平市维源食品有限公司，住所地福建省南平市延平区大横镇溪洋村三门14幢1-6层，统一社会信用代码91350702MA345W051N。 法定代表人：谢玉华，职务：总经理。 诉讼诉讼代理人：陈忠民，福建名仕律师事务所律师。 诉讼诉讼代理人：李寒娟，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福建省南平市盛源食品有限公司，住所地福建省南平市延平区大横镇溪洋村三门后，组织机构代码79379682-9。 法定代表人：郭全胜，职务：总经理。 第三人：郭全胜，男，1969年7月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 第三人：林秀华，女，1970年7月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告任涛、金建平与被告南平市维源食品有限公司（以下简称维源公司）、第三人福建省南平市盛源食品有限公司（以下简称盛源公司）、第三人郭全胜、林秀华执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月1日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任涛、金建平及其共同委托诉讼代理人林汉彬、被告维源公司的委托诉讼代理人陈忠民、李寒娟到庭参加诉讼，第三人盛源公司、郭全胜、林秀华经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 任涛、金建平向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认拟拍卖的福建省南平市盛源食品有限公司于2013年4月24日将其名下的位于南平市延平区的厂房（房产证号：南房权证字第××、20××20、20××21、20××24）及土地使用权，应带该厂房租赁权一并拍卖。二、请求法院确认延平区法院拟拍卖上述厂房，原告在同等条件下有优先购买权。三、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年6月17日，原告（案外人）收到延平区法院送达的（2019）闽0702执异23号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。 一、2013年4月24日，盛源公司与任涛及金建平签订《厂房租赁合同》，就任涛与金建平租赁盛源公司名下的位于南平市延平区的厂房【房产证号：南房权证字第××、20××20、20××21、20××24】以及工业用地【土地使用权证号：延国用（2008）第047、048号】的厂房达成租赁合同。合同约定：租赁期限为15年，即从2013年4月24日起至2028年4月23日止。目前该租赁合同仅至2019年5月5日，还有剩余租赁期限近9年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”的原则，法院对上述厂房进行司法拍卖，应带租赁合同一并拍卖。 二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此法院在司法拍卖上述厂房，原告有优先购买权。 三、延平区人民法院以（2019）闽0702执异23号执行裁定书认为原告提供的证据不足以证实其在抵押权人设定抵押、法院查封之前已实际占有使用涉案标的物，亦无法证实已实际支付租金。该裁定认定事实错误，原告在签订租赁合同就将租金已支付给福建省南平市盛源食品有限公司法定代表人郭全胜。因此根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期间内阻止受让人移交占有的被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此法院应支持原告的执行异议请求。 综上，（2019）年闽0702执异23号执行裁定书认定事实错误，请求法院支持原告的诉讼请求。 维源公司辩称，原告诉称的抵押物已经于2012年9月12日抵押给兴业银行，租赁合同签订于2013年4月24日签订，抵押权设立在先，根据物权法之规定，抵押设立后抵押财产出租的，设立在后的租赁关系不得对抗在先设立的抵押权。二、该租赁合同为虚假合同，2015年10月9日，福建南投资产管理有限公司委托谢仁团与被告盛源食品有限公司签订合作协议，约定合作资产包括本案的涉案抵押物，运营方式为先以租赁方式合作，据此证明盛源公司的资产并未租赁给原告。该租赁合同为虚假合同。三、南平市延平区法院作出的（2018）闽0702民初404号民事判决书，本案的原告作为答辩方确认了以下事实：双方履行了合作协议，原告任涛作为盛源公司的员工筹备设立了维源公司，据此证明原告任涛不是抵押物的承租人。四、南平市延平区法院（2018）闽0702民初405号民事判决书，该判决书第3页在本院认定事实中确认：2016年维源公司股东为谢仁团和任涛，任涛为盛源公司派驻维源公司的员工。2015年10月至2016年5月的工资报销册以及2016年6月7日的现金支出凭证，证明原告为合作期间的企业员工。在合作企业担任出纳一职国家企业信用信息公示系统查询的“南平市维源食品有限公示”工商登记信息，证明：1、本案抵押物所在地为福建省南平市延平区大横镇溪洋村三门14幢1-6层即为本案抵押物所在地；2、该工商共计信息显示，原告任涛为维源公司股东并担任监事一职，本组证据合并证明任涛不是抵押物承租人，2013年4月24日签订的租赁合同为虚假合同。 盛源公司、郭全胜、林秀华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：任涛、金建平提交的证据1．《厂房租赁合同》，证明：原告与盛源公司于2013年4月24日签订厂房租赁合同，约定承租涉案标的物即租赁福建省盛源食品有限公司名下的位于南平市延平区的厂房，并约定租赁期间为2013年4月24日起至2028年4月23日止。证据2．银行转账流水，证明：从2011年6月3日至2013年4月24日，福建省南平市盛源食品有限公司向原告金建平借款7笔合计194万元的事实。被告质证后认为，1、对于租赁合同的真实性无异议，但该合同不足以证明该合同所指向的租赁关系可以对抗抵押权，其设立在抵押权之后，不足以对抗设立的抵押权，不符合物权法第190条的适用条件；2、该合同并未实际履行，该合同设立的目的是为了抵销债务，该银行流水并未加盖银行印章，对于真实性有待商榷，请求法庭确认；3、原告方主张以租赁合同抵销债务，若双方主张抵销应该有书面的抵销凭证，约定租金用于抵销对金建平所负债务，因此我方认为原告方提交的两份证据不足以证明其指向的证明对象和证明内容。 本院经审查，对原告提交的两份证据的真实性予以确认，对与本案的关联性将结合本案其他证据和事实予以综合评判。 维源公司提交证据1.2017年3月1日南平市延平区法院作出的（2016）闽0702民初3160号民事判决书1份、他项权证：房他证南字第××号、延他项（2012）第033号，证明：涉案房产及土地使用权抵押登记的设立早于原告所谓的租赁关系，该租赁关系不得对抗设立在先的抵押权。 证据2.2015年10月9日福建投资产管理有限公司委托谢仁团与第三人盛源公司签订的《合作协议》，证明：盛源公司的资产并未租赁给原告，租赁合同为虚假合同。 证据3.2019年6月20日南平市延平区法院作出的（2018）闽0702民初404号判决书，证明：原告作为答辩方确认的事实：即双方履行了证据2中的协议，任涛是作为盛源公司的代表筹备设立了维源公司，不是涉案房产的承租人，盛源公司的资产并未租赁给原告任涛。 证据4.2018年6月11日南平市延平区法院作出的（2018）闽0702民初405号民事判决书，证明：原告任涛不是本案抵押物的承租人，2013年4月24日签订的《租赁合同》为虚假合同。 证据5,2015年10月至2016年5月的《工资报销册》、2016年6月7日《现金支出凭证》，证明：任涛为合作期间合作企业的出纳，不是抵押物的承租人，2013年4月24日签订的《租赁合同》为虚假合同。 证据6.国家企业信用信息公示系统查询的“南平市维源食品有限公示”工商登记信息，证明：1、本案抵押物所在地为福建省南平市延平区大横镇溪洋村三门14幢1-6层即为本案抵押物所在地；2、该工商共计信息显示，原告任涛为维源公司股东并担任监事一职，本组证据合并证明任涛不是抵押物承租人，2013年4月24日签订的租赁合同为虚假合同。 原告质证后认为，对证据1.的真实性无异议，但认为兴业银行南平分行与盛源公司借款发生时间为2014年8月29日和9月1日，该抵押权期限应从2014年8月29日开始。对证据2.的真实性无异议，但不能证明原告与盛源公司签订的租合同为虚假合同。证据3.（2018）闽0702民初404号判决书被南平市中级人民法院发回重审，目前尚未生效，不能作为证据使用。证据4.的真实性无异议，但（2018）闽0702民初405号民事判决书尚在上诉之中，目前不产生法律效力，不能认定任涛不是涉案产房的承租人。证据5.6.的真实性无异议，任涛担任维源公司的股东和工作人员及维源公司注册在租赁房所在地是法律允许的，并不能说明原告与盛源公司签订的租合同为虚假合同。 本院经审查，对被告提交的证据1.系生效法律文书，依法无需证明；对证据2.3.4.5.6.的真实性予以确认，对证据的证明内容将结合本案其他证据和事实依法予以综合评判，对证据3.4因案件尚在重审和上诉之中，对该文书中认定的事实暂不采用。 盛源公司、郭全胜、林秀华未提交证据。 根据双方当事人陈述和经过法庭审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2012年9月12日，盛源公司与兴业银行南平分行签订两份《最高额抵押合同》，编号分别为（192012106990219）和（192012106990220），盛源公司将其名下的位于南平市延平区的厂房（房产证号：南房权证字第××、20××20、20××21、20××24）以及工业用地（土地使用权证号：延国用（2008）第047、048号）抵押给兴业银行南平分行，约定：抵押权有效期限自2012年9月12日至2015年9月11日止，并于当日办理了抵押权登记，他项权证为：延他项（2012）第033号。 2013年4月24日，任涛、金建平与盛源公司签订一份《厂房租赁合同书》，该合同约定盛源公司将涉案厂房租赁给任涛、金建平使用，租赁面积共计9777平方米，租赁期限自2013年4月24日起至2028年4月23日止，自2012年6月1日起至2020年5月30日止，合同还对租金价格等进行了约定。该份合同有盛源公司法定代表人郭全胜与任涛、金建平的签名。 2015年10月9日，福建南投资产管理有限公司委托谢仁团与盛源公司签行《合作协议》，其中约定：（1）合作的方式为双方通过新设公司（维源公司）形式进行合作（2）合作的资产包括已抵押给兴业银行南平分行的厂房和相应的国有土地使用权及抵押给融侨担保公司的机器设备；（3）运营的方式先予租赁的经营方式进行合作；协议还就双方权利、义务等进行了约定。维源公司成立后，注册所在地为案涉厂房，任涛为维源公司股东。 2016年9月21日，兴业银行南平分行就与盛源公司、郭全胜、林秀华金融借款合同纠纷向本院提起诉讼，2017年3月1日，本院作出（2016）闽0702民初3160号民事判决书，法律文书生效后，盛源公司、郭全胜、林秀华未能履行判决书确定的义务，兴业银行南平分行就该案向本院申请强制执行。 2018年4月10日，本院作出（2016）闽0702执421号之一执行裁定书，裁定变更南平市维源食品有限公司为本案的申请执行人。 另查明，2011年6月3日至2013年4月24日期间，盛源公司与金建平个人的银行账户有多笔款项往来。 本院认为，本案是执行异议之诉。案外人执行异议之诉在于判断案外人对执行标的是否享有正当的民事权益，该权益是否足以对抗债权人发动的强制执行程序。本案当事人争议的焦点是：一、兴业银行对涉案房屋享有合法有效的抵押权的时间是否在任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》之前,任涛、金建平提起的执行异议是否足以排除人民法院的执行；二、任涛、金建平与盛源公司之间是否就案涉厂房建立合法、有效的租赁关系并实际占有和使用租赁物，在法院在拍卖涉案房产时，能否在同等条件下享有优先购买权。 一、兴业银行对涉案房屋享有合法有效的抵押权的时间是否在任涛、金建平与盛源公司签订《厂房租赁合同》之前,任涛、金建平提起的执行异议是否足以排除人民法院的执行。依据《中华人民共和国物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第一百八十七条:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定,结合本案,兴业银行与盛源公司于2012年9月12日就涉案房屋及土地使用权抵押事宜签订《最高额抵押合同》，并于当日办理了抵押权登记和他项权证，该事实有已发生法律效力的（2016）闽0702民初3160号民事判决书予以佐证，可以认定兴业银行南平分行与盛源公司就涉案房产及土地使用权的抵押权自登记时设立,具有公信力,并产生公示的效果,具备物权法第一百九十五条规定的优先权。原告关于兴业银行南平分行与盛源公司借款发生时间为2014年8月29日和9月1日，该抵押权期限应从2014年8月29日开始的主张于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，本案中，原告与盛源公司签订《厂房租赁合同》的时间为2013年4月24日，系后设立的租赁关系，对先设立的抵押权无对抗效力，被告对原告该项诉请提出的辩解意见于法有据，本院予以采信，原告主张法院对涉案厂房进行司法拍卖应带租拍卖的诉请于法无据，本院不予支持。 二、任涛、金建平与盛源公司之间是否就案涉厂房建立合法、有效的租赁关系并实际占有和使用租赁物，法院在拍卖涉案房产时，能否在同等条件下享有优先购买权。 本院认为，承租方对租赁物是否享有同等条件下的优先购买权，应以在出卖该租赁物时承租方对该租赁物是否实际占有和使用为前提条件。本案中，原告向本院提交《厂房租赁合同》和银行转账流水，欲证明其与盛源公司存在合法、有效的租赁关系。但《厂房租赁合同》，只能证明原告和盛源公司就案涉厂房签订了租赁合同，银行转账流水清单，只能证明金建平与盛源公司的账目来往情况，并没有相关的书面凭证证明双方有债权、债务关系及对租赁物有约定“以债抵租”之事实。原告在本案中未能提交其他证据证实其与盛源公司于2013年4月24日签订《厂房租赁合同》后，盛源公司有履行交付租赁物，由原告实际占有和使用案涉厂房之事实，应承担举证不能的不利后果；且盛源公司与福建南投资产管理公司于2015年10月9日签订的《合作协议》中均未提及本案原告与盛源公司就本案涉案厂房存在租赁关系，原告关于其将涉案租赁物转租给维源公司的意见，不合常理，本院不予采纳。综上，原告缺乏确实、充分的证据证实其与盛源公司存在合法、有效的租赁关系，其主张法院在拍卖涉案房产时，在同等条件下享有优先购买权的诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。盛源公司、郭全胜、林秀华经本院传票传唤未到庭参加诉讼,亦未提交书面意见和证据，视为其放弃诉讼权利,本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条、第一百九十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回任涛、金建平的诉讼请求。 案件受理费100元，由任涛、金建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  王文斌 人民陪审员  范肇生 人民陪审员  谢 璇 二〇一九年十二月九日 法官助理肖煜珂 书记员郭友慧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。