濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019）豫0902民初11571号原告（反诉被告）：张荣荣，女，1984年4月4日出生，汉族，住濮阳市。被告(反诉原告)黄俊芳，男，1971年5月25日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人张强，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）张荣荣诉被告（反诉原告）黄俊芳房屋租赁合同纠纷一案，本院经过审理于2019年7月5日作出（2019）豫0902民初3996号民事判决，依法驳回本诉原告的诉讼请求和反诉原告的诉讼请求。宣判后，本诉原告张荣荣不服原审判决提起上诉。濮阳市中级人民法院经过审人认为：“二审中张荣荣提交了视频证据，用于证明其主张损失的财产没有从租赁房屋内拉走，原审对张荣荣主张损失的财产是否留在了黄俊芳出租屋内或已经损毁、灭失的事实认定不清”，于2019年9月29日作出（2019）豫09民终1709号民事裁定。撤销本院（2019）豫0902民初3996号民事判决；将本案发还本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张荣荣、被告黄俊芳的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张荣荣诉称，2018年4月12日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，并支付租金30000元，被告在2018年6月才交付出租房，损害原告使用权2个月，2018年10月原告提出到期支付不起房租自动搬离，自此被告陆续占用出租房，原告使用房间仅剩4间，原告支付自己的水电费，但被告把不相关人员电费按在原告电表中，电费由原告支付，2018年12月4日，被告要求过高水电费5018.94元，原告认为不合理，先交给被告500元电费，并提出12月9日之前搬离，被告于2018年12月6日因为水电费问题直接停水停电，并把原告物品锁在屋内，至今未还，因被告黄俊芳的不合理行为，要求被告赔偿直接经济损失40000元（其中门头制作费4758元，10个学生损失35424元）。并请求被告赔偿扣留原告物品损失21375元。诉讼费由被告负担。被告黄俊芳辩称，原告的陈述与事实不符，双方签订的租赁合同，租期自2018年4月12日至2023年4月11日，租期5年，年租金6万元，原告先支付3万元租金，即支付至2018年10月10日，租赁期间，原告单方终止合同，且未按合同约定缴纳水电暖等费用，且因原告单方终止行为导致租赁物未能及时出租，给被告造成巨大损失，被告没有扣押原告的财产，且是原告自己先解除的合同，不同意赔偿原告损失，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称：当时原告搬走后房间内剩下几张桌椅和黑板，具体数量不太清楚，因为原告的这几样东西未搬走，占据被告的房屋不能使用，因此被告反诉要求，1、原告按合同约定支付租赁费5000元/月，自2018年10月11日起至全部腾空房屋（截止到2019年4月11日，租赁费为30000元）。2、反诉被告应按照合同约定支付水电暖费6110元。反诉费应由反诉被告承担。反诉被告张荣荣辩称，针对水电费的问题，原告在诉讼状中已作说明。对租赁费，反诉被告是2018年12月7日搬走的，但本诉被告不让搬，本诉被告扣留的物品，给本诉原告造成了极大的损失，本诉原告才起诉的，故反诉原告请求反诉被告支付租赁费不应得到法院的支持。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2018年4月11日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，主要内容为：“房屋坐落于濮阳市市辖区××院××、××、××号××办公室，承租办公楼一楼东边房屋，租期为5年，自2018年4月12日至2023年4月11日，租金每年60000元，合同签订后原告支付被告租金30000元，下余租金于2018年12月31日前付清，之后，每年的4月1日前一次性交付下一年租金，依次类推，不得拖欠。房屋租金如有延期拖欠按合同价款的3%向出租方支付违约金，原告使用电费按0.86/度向被告支付，水电燃气费电话费等实际产生的费用由原告承担，租赁期间，原告与合同相关的所有费用如不能按时交纳，向被告按每天总费用的3%交付滞纳金。原告张荣荣在协议中签名、被告黄俊芳在协议中签名”。2018年4月13日，原告交租金30000元，2018年12月5日，原告交给被告妻子500元，注明下欠4500元。另查明，双方签订房屋租赁合同后，因没有书面交接手续，虽本诉原告称当时本诉被告没有将钥匙交给她，2018年4月份开始，其可以使用的只有3间房，剩余4间房其无法使用，6月份被告才将东西搬空，她才能使用剩余的4间房，但因为没有证据予以证明，不能认定本诉原告主张的事实成立。由于本诉原告没有按照约定再交房租，2018年10月份，本诉原告准备解除合同自动搬离，本诉被告黄俊芳同意本诉原告张荣荣交清租金及水电暖费用后，解除合同。2018年12月5日，本诉原告交给本诉被告妻子500元，注明下欠4500元。2018年12月7日搬离时，本诉被告家人扣留原告张荣荣房间内部分物品没让搬，本诉原告装修的门头在房间外面，没有证据证明反诉被告不让反诉原告将装修的门头拉走。在本次庭审中，本诉原告提供了部分照片影印件，用于证明本诉原告租房屋主要是办小学生托班营收，并证明因其不能继续经营造成退费损失，上述照片同时证明其租赁房屋内有电视、冰箱、部分家具、做饭用具及不少桌椅等物品；提供录音录像资料一份，证明本诉原告搬离时，本诉被告的妻子和父亲不让其拉走属于自己办班的物品，造成财产损失的证据，后双方形成纠纷。另查明，涉案房屋权属登记在中原特种车辆有限公司名下，中原特种车辆有限公司向本院出具书面证明，黄俊芳有权对其所有的房屋对外出租。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认有效，双方当事人应严格按合同的约定履行自己的义务。双方合同签订后，本诉原告称本诉被告未按照合同约定的期间向其按时足面积交付房屋，影响了本诉原告的正常经营，因双方未签订书面交接手续，且本诉被告不予认可，本诉原告亦未提供真实、客观、关联证据予以证明其主张成立，故对本诉原告该主张，本院不予采信。在双方合同履行中，本诉原告不再按约缴纳房租，提出解除合同并准备将办班物品、用具搬走，本诉被告对解除双方的租赁合同未持反对意见，应视为双方合意解除合同。在本诉原告搬离物品时，主要因本诉被告认为本诉原告使用房屋期间的电费未清，让本诉原告缴纳电费，双方发生纠纷。上述事实由本诉原告提供的与本诉被告妻子、父亲的录音录像资料中可以得到印证。关于本诉原告的物品损失问题，首先本诉被告承认双方合同解除后房间内剩余几张桌椅，那么本诉原告在使用本诉被告房屋办班期间究竟有什么家具用品？数量是多少？价值是多少？本诉原告搬走了多少？本诉被告扣留了多少？争议物品现在是否还存在、在什么地方？因双方均未举证予以证明，本院很难准确判定。从本诉原告提供的照片看，当时房间内有电视、电冰箱、电磁炉、柜子、衣架、长条形桌，还有闲置未用的堆放在房间内的单人课桌椅（从照片看应不少于二十套）。虽双方均未对上述问题举证证明，但从本诉原告正常办班的实际需求，上述物品是必须必备的，亦可证明本诉被告家人阻止本诉原告将自己的物品、用品搬走，在没有法律依据情况下强行扣押他人物品，至少要承担侵权责任。本院考虑到减少当事人诉累，依法规范行为人行为，并从法律效果和社会效果有效统一出发，本院酌定本诉原告的物品损失为15000元。关于本诉原告的装修门头价值及赔偿问题，本诉原告之所以装修门头，主要是为招揽生意、醒目经营项目的一种公示或广告行为，这也是经营者利前投资的普遍行为，从其提供的学生照片看，本诉原告装修的门头已起到了招收学生的目的，在本诉原告不再经营时，没有证据证明其装在房间外的门头是本诉被告不让其拉走，故本诉原告该请求，本院不予支持。关于本诉原告主张的学费损失问题，本诉原告首先提出不再租赁房屋，不管其是否再租房屋供学生使用，其停止租房导致达不到已招学生或学生家长的目的，必然要退还学生已交的费用，亦可能影响到新招学生，但该结果并非本诉被告的行为所致，且本诉原告并未提供足以认定其损失或预期的利益是由本诉被告的行为造成的证据，故对本诉原告该请求，本院亦不予采信。关于反诉原告反诉要求反诉被告支付逾期租金和电费的问题。对反诉被告不想继续租赁房屋并不再缴纳下余房租的情形，反诉原告是明知同意的，双方解除合同应当是协商一致的结果，因电费问题产生纠纷导致反诉原告不能拉走自己的物品、用品，房屋被占用的责任不能绝对归属于反诉被告，被告完全可以就争议问题请求相关部门予以解决，但反诉原告未请求相关部门解决，而是采取强制措施扣留反诉被告的物品、用品，其行为不具有合法性，其房屋被占的损失应由反诉原告自担，故反诉原告该反诉请求，本院亦不予支持。因双方均未提供本诉原告在使用本诉被告房屋期间的电费数额的合法依据，故对反诉原告要求反诉被告按照其自己记录的电费数额缴纳电费的反诉请求，本院不予全部支持。结合反诉被告在租赁房屋期间使用的电器及其招收的学生数量、用电期间、合同约定、普通人居家或个体小经营者用电实践等因素考虑，本院酌定反诉被告在实际用房期间的电费为3000元，扣除反诉被告已支付的500元，反诉被告再支付反诉原告2500元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条，第九十三条，第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告黄俊芳赔偿本诉原告张荣荣物品、用品损失15000元；反诉被告张荣荣支付反诉原告黄俊芳电费损失2500元。上述两项款相抵后，剩余12500元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回本诉原告张荣荣及反诉原告黄俊芳的其他诉讼请求。如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1335元，由本诉原告张荣荣负担713元、由本诉被告黄俊芳负担622元；反诉受理费352元，由反诉原告黄俊芳负担252元、由反诉被告张荣荣负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程文军审 判 员  胡爱国人民陪审员  张庆月二〇一九年十二月七日书 记 员  陈小玉