北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初30455号原告:刘爱敏，女，1986年9月19日出生，汉族，北京京东世纪贸易有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人:唐志男（刘爱敏之夫），1983年10月5日出生，无业，住北京市通州区。被告：王艺霏，女，1983年7月18日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈哲，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽娜，北京市瑞都律师事务所律师。被告：贺涛，男，1975年8月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：全丽娜，北京市瑞都律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。原告刘爱敏（以下简称原告）诉被告王艺霏、贺涛（以下简称二被告）及第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱敏及其委托诉讼代理人唐志男，被告贺涛及二被告的委托诉讼代理人全丽娜，第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱敏向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与二被告于2019年7月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判决二被告向原告返还原告交付的定金人民币10万元；3．判决二被告向原告支付违约金人民币85万元；4．判决二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与二被告于2019年7月22日通过链家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX，以下简称《买卖合同》），原告购买二被告共同所有的坐落于北京市通州区梨园西里X号楼X房屋，成交总价为人民币425万元。同日，原告（乙方）与二被告（甲方）、链家公司（丙方）就《买卖合同》签订《补充协议》，其中第二条约定：乙方于2019年7月22日将第一笔定金人民币10万元自行划转至甲方，于2019年7月31日前将第二笔定金人民币40万元通过理房通支付给甲方，于2019年8月31日前将第三笔定金人民币20万元通过理房通支付给甲方。原告依约支付了第一笔定金10万元。因第二笔定金各方约定通过理房通支付，原告于2019年7月28日完成理房通签约，但二被告在原告和链家公司的反复催促下迟迟不办理理房通签约，导致交易无法按照《买卖合同》及《补充协议》继续履行。后原告了解，二被告已于2019年8月2日将房屋出售给第三方。《买卖合同》第五条约定：甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。《补充协议》第四条第2款第（5）项约定：甲方拒绝将房屋出售给乙方的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价的20%向乙方支付违约金。依法成立的合同受法律保护，当事人应当依约履行。二被告在收取原告第一笔定金后拒绝按照《补充协议》约定收取第二笔定金，以实际行动拒绝将房屋出售给原告，并实际将房屋出售给第三方，已构成根本违约。根据合同法的规定以及《买卖合同》、《补充协议》的约定，原告有权解除合同，二被告应当返还已经收取的定金并按照房屋总价款的20%支付违约金。故诉至法院请求维护原告的合法权益。被告王艺霏、贺涛答辩称，对于原告的诉求1关于合同的解除，我们同意解除，我们认为双方的合同在2019年8月1日已经解除。对于原告的诉求2、3、4，我们不同意。2019年7月22日原告与被告双方确实签署买卖合同，约定定金条款，且当天还签署了很多份材料。当天约定原告向我们支付70万元定金，定金履行完毕才能履行未来的房屋买卖合同。但是原告并没有按照合同的约定向我们支付70万元的定金，只交纳了10万元定金，且分两笔支付。合同签订时，其中一笔40万元定金通过理房通支付，但是链家公司当时没有告知通过理房通还需要另行签订协议，而且在签署理房通协议时需要上传涉及二被告很多隐私的材料，链家公司并没有披露需要上传该材料，对于二被告增加了许多义务，并不是直接可以收到定金。在我们发现理房通的支付许可证很快到期，理房通按照中国人民银行的要求不能进行担保义务，我们当即与链家公司提出不同意用理房通支付剩余的定金。我们在链家公司网上查到需要买卖双方自愿协商使用理房通，实际双方并未协商，而是链家公司直接让我们使用理房通，故我们才拒绝使用理房通并且告知链家公司。我们提出该问题后，链家公司并没有解决方案，链家公司的经手人7月31日在微信群中通知双方进行解约，后8月2日我们将房屋挂到了我爱我家的网上，2019年8月20日我们才将房屋卖给第三方，成交价420万元，低于卖给原告的价格，基于上述事实，原告没有向我们支付定金，在我们向链家公司提出理房通问题时，双方可以重新协商定金履行方式，链家公司、原告均没有与我们协商，定金没有履行故合同条款无法履行。我们认为如果存在违约，也是应该按照定金条款而不是合同条款。另外，原告没有购房资格，在原告明知没有购房资格的情况下，与我们签订合同存在自相矛盾。对于王艺霏的签字，以及唐志男的签名存疑。买房的过程很长，我们担心原告方变卦。对于理房通，我们发现是一个协议，理房通的协议如果没有签订就是还不完备的协议。关于违约金的条款，约定的过高，显失公平，但是链家公司的都是格式条款，我们认为链家公司这样约定就是将买卖双方套牢，对链家公司有利，我们认为显失公平。第三人链家公司述称，2019年7月22日原告与被告经由我公司签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、保障合同，约定原告方购买被告方坐落于通州区梨园西里X号X号房屋，房屋成交价为425万元。同时约定，第一笔定金10万元通过自行划转的方式，由原告方支付给被告方。合同签订当日，原告方支付5万元定金（转账）至被告方。2019年7月23日原告方通过银行转账的方式支付给被告方5万元。2019年7月22日签订合同当日原被告双方上传身份证、银行卡信息至理房通APP，开通了理房通账户。2019年7月28日，原告方告知我公司经纪人其已经准备好定金40万元，并且已经签署完毕理房通支付服务协议可以支付第二笔定金。2019年7月28日至2019年7月30日，我公司经纪人通过微信、短信及电话联系被告方，催促被告方签署理房通协议，以配合原告方履行付款义务，均未果。2019年8月1日，我公司经纪人联系二被告，告知二被告因已经超合同约定时间，建议原被告双方协议后续事宜。2019年9月，我公司经纪人得知被告方已将房屋另行出售给他人，遂告知原告方这一事实。后原告方起诉至法院。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：原告与被告王艺霏、贺涛于2019年7月22日通过链家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX，以下简称《买卖合同》），原告购买二被告共同所有的坐落于北京市通州区梨园西里X号楼X房屋，成交总价为人民币425万元。《买卖合同》第五条约定：“甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失”。同日，原告（乙方）与二被告（甲方）、链家公司（丙方）就《买卖合同》签订《补充协议》，其中第二条约定：“乙方于2019年7月22日将第一笔定金人民币10万元自行划转至甲方，于2019年7月31日前将第二笔定金人民币40万元通过理房通支付给甲方，于2019年8月31日前将第三笔定金人民币20万元通过理房通支付给甲方”；第四条第2款第（5）项约定：“甲方拒绝将房屋出售给乙方的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价的20%向乙方支付违约金”。原告向二被告支付了第一笔定金10万元。因第二笔定金各方约定通过理房通支付，原告于2019年7月28日完成理房通签约，但二被告并未办理理房通签约，交易无法按照《买卖合同》及《补充协议》继续履行。后二被告于2019年8月2日通过其他房屋交易平台将涉案房屋出售给第三方。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、短信和微信聊天记录、理房通截图、催告函、链家公司和我爱我家公司网页截图、双方当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（乙方）与被告王艺霏、贺涛（甲方）所签订的《买卖合同》第五条约定：“甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”现被告王艺霏、贺涛已于2019年8月2日将涉案房屋出售给第三方，已致合同履行不能，故原告要求解除《买卖合同》的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告对其主张的损失并未提供证据加以证明，其主张的违约金过高，本院依法予以调整。原告给付被告王艺霏、贺涛的定金，被告王艺霏、贺涛应当予以返还。被告王艺霏、贺涛辩称原告没有购房资格，以及理房通在原被告双方签署《买卖合同》时不具备从事支付业务的资格，但其并未提供有效证据加以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘爱敏与被告王艺霏、贺涛于2019年7月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告王艺霏、贺涛返还原告刘爱敏定金10万元；三、被告王艺霏、贺涛支付原告刘爱敏违约金10万元；四、驳回原告刘爱敏的其他诉讼请求。上述第二、三项均于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，由原告刘爱敏负担6150元（已交纳），被告王艺霏、贺涛负担6150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  芦正明人民陪审员  罗 涛人民陪审员  金丽华二〇一九年十二月二十六日法官 助理  于婷婷书 记 员  黄春雪