云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0923民初533号原告(反诉被告):临沧市杰诚康房地产开发有限公司，住所地:永德县德党镇永通花园。统一社会信用代码:915309236655121153。法定代表人：赖杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘滇发，男，云南庆耀律师事务所专职律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：高耀能，男，1973年7月7日生，汉族，系临沧市杰诚康房地产开发有限公司员工,住云南省临沧市永德县，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）:王山玉，女，1973年7月18日生，汉族，户籍登记地四川省泸县，现住云南省临沧市永德县。被告（反诉原告）:何凤明，男，1971年8月13日生，汉族，个体户，户籍登记地四川省泸县，现住云南省临沧市永德县。原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司诉被告王山玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，2019年7月3日被告王山玉申请追加何凤明为本案被告，2019年7月12日被告王山玉、何凤明提起反诉，2019年11月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人刘滇发，被告(反诉原告)王山玉、何凤明庭到庭参加诉讼，原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司法定代表人赖杰及特别授权委托诉讼代理人高耀能未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付购房违约金1955217.62元人民币；2.判决确认原告根据《商品房购销合同》的约定解除与被告《商品房购销合同》合法、有效。事实及理由:一、被告向原告购买原告开发的商品房，经多次协商洽谈，双方本着诚实信用，协商一致的原则，形成合意，签订了十一个《商品房购销合同》。十一个《商品房购销合同》分别为:(一)合同编号为FM-066,该商品房建筑参考面积为290.68平方米，总价款为1162720元人民币；(二)同规格、同价款的四套，分别为：1.合同编号FM-067,参考建筑面积为260.65平方米，总价款为521300元人民币；2.合同编号FM-068,参考建筑面积为260.65平方米，总价款为521300元人民币；3.合同编号FM-069，参考建筑面积为260.65平方米，总价款为521300元人民币；4.合同编号FM-070,参考建筑面积为260.65平方米，总价款为521300元人民币。以上四套商品房价款合计为2085200元人民币。(三)同规格、同价款的六套，分别为：1.合同编号FM-071，参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币；2.合同编号FM-072,参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币；3.合同编号FM-073,参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币；4.合同编号FM-074,参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币；5.合同编号FM-075,参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币；6.合同编号FM-076,参考建筑面积为411.26平方米，总价款为1233780元人民币。以上六套商品房价款合计为7402680元人民币。十一套商品房价款合计10650600元人民币。十一个《商品房购销合同》均于2016年11月24日签订。十一套商品房均于2016年12月5日向永德县住房和城乡建设局办理了预告登记。二、十一套《商品房购销合同》的第六条对付款方式及期限做了明确约定。1.合同编号FM-066《商品房购销合同》付款及期限约定为一次性付款，于2016年11月24日一次性支付总房款1162720元。2.合同编号FM-067—FM076十个《商品房购销合同》第六条付款方式及期限均约定为“乙方于2016年11月23日一次性支付总房款”。十一个《商品房购销合同》签订后，被告没有按合同约定支付房价款，经多次口头催促，被告置之不理，原告于2019年5月21日向被告发出了催款通知，被告仍置之不理。十一套商品房已经预告登记，被告又不支付房价款，给原告造成了巨大经济损失。被告不履行《商品房购销合同》。三、被告不履行《商品房购销合同》，严重违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。1.合同编号FM-066《商品房购销合同》第六条付款方式及期限约定“乙方于2016年11月24日一次性付总房价款1162720元”，被告至今分文未付。第八条乙方逾期付款的违约责任:一、2约定“乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数由甲方支付违约金，合同继续履行，一、3约定若乙方逾期付款超过90日，则视为乙方自动违约，甲方有权解除合同，并自行处置该房屋，乙方应承担相应的违约责任”。按约定，被告应承担违约责任，向原告支付违约金213242.85元（截止2019年5月31日，共917天，每天价款的0.02%计算）。2.合同编号FM-067—FM-070四套商品房价款合计为2085200元人民币。四个《商品房购销合同》均约定“乙方于2016年11月23日一次性支付总价款”。四套商品房价款至今被告分文未付。四个《商品房购销合同》第八条乙方逾期付款的违约责任:一、2约定“乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行”。一、3约定“若乙方逾期付款超过90日，则视为乙方应承担相应的违约责任”。按约定被告应承担违约责任，向原告支付购买四套商品房的违约金382842.72元人民币。3.合同编号FM-071—FM-076六套商品房价款合计为7402680元人民币。此六套商品房价款至今分文未付。六个《商品房购销合同》第六条付款方式及期限均约定“乙方于2016年11月23日一次性支付总价款”。第八条乙方逾期付款的违约责任:一、2约定“乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行”。一、3约定“若乙方逾期付款超过90日，则视为乙方自动违约，甲方有权解除合同，自行处置该房屋，乙方应承担相应的违约责任”。按合同约定被告应承担违约责任，向原告支付购买六套商品房的违约金7402680元人民币，每天0.02%计算，918天合计为1359132.05元人民币违约金。以上十一套商品房的违约金合计为1955217.62元人民币。四、《中华人民共和国合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。“依法成立的合同，受法律保护”。“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。十一个《商品房购销合同》合法有效，而且十一套商品房已预告登记。但被告不履行合同，严重违约。按十一个《商品房购销合同》第八条一、3约定，原告有权解除合同。现在原告决定解除十一个《商品房购销合同》，请求法院予以判决确认。鉴于以上事实和理由，为了维护原告的合法权益，维护国家法律尊严，特向人民法院提起民事诉讼。相信人民法院一定会以事实为依据，法律为准绳，对本案作出公正裁判。被告（反诉原告）王山玉、何凤明辩称:一、被告并未违约，原告要求解除永康富民小区14栋-3ＦＭ066,14栋-301ＦＭ067，14栋-302ＦＭ068,14栋-303ＦＭ069,14栋-304ＦＭ070,19栋-1ＦＭ071，19栋-2ＦＭ072,19栋-3ＦＭ073,19栋-4ＦＭ074，21栋-1ＦＭ075,21栋-2ＦＭ076共11套商品房《商品房购销合同》，并支付违约金无任何事实和法律依据。第一，上述十一套商品房房屋是夫妻一起购买，备案在妻子名下，在备案后双方签订《购房合同》对备案的商品房合同的购房价款及付款方式进行了实质变更。新签订的《购房合同》一是明确了所购房屋的地点及编号，二是明确了所购房屋的备案登记号、建筑面积。三是明确了所购房屋的备案价及实际成交价。四是明确了所购房屋的付款方式。五是明确了所购房屋的交房日期。六是明确了所购房屋的违约金额。第二，被告已经按照合同约定履行了付款义务，不存在违约的情形。被告根据合同条款于2016年12月12日立即支付了购房款1000000元，临沧市杰诚康房地产开发有限公司并出具了1000000元的购房款的收款收据，全面履行了付款义务。第三，根据临沧市杰诚康房地产开发有限公司提出诉求，认为2016年11月24日王山玉签订的11套《商品房购销合同》和2016年12月12日何凤明与临沧市杰诚康房地产开发有限公司签订的合同亳无关联，这是不合情理的，被告王山玉、何凤明是夫妻关系，有结婚证证明。并且所签订的合同是同一地址，同一面积，同一备案号。且根据国家物权法规定，在法定单位备案的不动产不管在谁名下，都属夫妻之间共同所有，共同财产。第四，根据2019年8月9日临沧市杰诚康房地产开发有限公司法人赖杰与何凤明在永德县人民法院签订的《执行和解协议》可以看出，2016年12月12日签订的《购房合同》至今临沧市杰诚康房地产开发有限公司是认可的。也同意用欠款1940000元及迟延履行期间的债务利息用来折抵何凤明向购买位于永康富民小区房产购房款中的194万元。临沧市杰诚康房地产开发有限公司保证在半年内办理好何凤明在永康富民小区所购买房产的不动产权证。这充分说明双方一直都在履行2016年12月12日签订的《购房合同》，而非备案的《商品房购销合同》。二、不付剩余购房款的原因是原告没有办理过户手续，只要原告按合同约定办理了过户手续，被告即可付款。2016年12月12日签订的《购房合同》中约定，上述11份《商品房购销合同》备案编号分为:（2016）789,（2016）780,（2016）781,（2016）782,（2016）783,（2016）784,（2016）785,（2016）786,（2016）787,（2016）788,（2016）789，双方协商实际购买金额为7600000元，被告于2016年12月12日支付1000000元。剩余6600000元原告办理完移交手续和相关证件后答辩人一次性付清。因此，付款条件并未成就，只要原告按合同约定办理了过户手续，被告即可付款。三、原告未按约定期限交付房屋及办证已经构成违约，依法应当限期交房办证并支付被告违约金2280000元。第一，2016年12月12日签订的《购房合同》是在平等，自愿的情况下签订的，在合同中约定交房时间是2017年6月30日，并约定如在约定的期限内交不了房，办不了证，原告返还购房款，并支付利息。双方还在购房合同中约定，如果临沧市杰诚康房地产开发有限公司到2017年6月30日即不交房，又不遐款，甲方将承担合同金额7600000元30%的违约金2280000元。第二，因房价上涨，原告拒不交房和办证，违背诚实信用原则。双方签订合同时候，正是2016年房价低迷的时候，故购房平均价按2000元平方米计算，被告在其他房地产开发公司购买的也是2000元，平方米的平均价。签订购房合同至今3年多了，现在房价已涨到近4000元／平方米。因房价上涨，被答辩人见利忘义，故意不交房和办证，毫无诚信可言。第三，临沧市杰诚康房地产开发有限公司的经营手段是备案价高于实际成交价，如张世权给临沧市杰诚康房地产开发有限公司购买的合同编号ＷＬ-036,备案登记号；2015（112号）签订的备案金额为1449120元，又以返还租金的形式返还租金304315元作为被告的购房款。实际成交金额为1144805元。有永德县住房和城乡建设局备案合同和张世权与临沧市杰诚康房地产开发有限公司其下的永德县松宙商贸物流有限公司签订返租合同为证，购买人，张世权可以当庭作证。综上所述，为了营造一个讲诚信，讲道德，讲法律的商业环境，恳请永德县人民法院驳回临沧市杰诚康房地产开发有限公司的一切诉讼请求。并判令临沧市杰诚康房地产开发有限公司立即交房，并在限期内办理不动产证，同时支付答辩人违约金2280000元。被告(反诉原告)王山玉、何凤明提出反诉请求:1.恳请贵院判令被反诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司立即按商品房购销合同的标准将永康富民小区的14-3FM066,14栋-301FM067，14-302FM068,14-303FM069,14-304FM070,19栋-1FM071，19栋-2FM072,19栋-3FM073,19栋-4FM074，21栋-1FM075,21栋-2FM076共11套商品房交付反诉人王山玉、何凤明，并为王山玉、何凤明办理不动产权证书。2.恳请贵院判令被反诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司向反诉人王山玉、何凤明支付违约金2280000元。3.本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由:2016年12月12日，反诉人与被反诉人在2016年11月24日签署11份《商品房购销合同》并备案后，又针对永康富民小区的14栋-3FM066,14栋-301FM067，14栋-302FM068,14栋-303FM069,14栋-304FM070,19栋-1FM071，19栋-2FM072,19栋-3FM073,19栋-4FM074，21栋-1FM075,21栋-2FM076共11套商品房的合同价款、交付时间、交付标准、违约责任等事项进行变更补充后形成新的《购房合同》。具体约定为:“1.临沧市杰诚康房地产开发有限公司将永康富民小区的14栋-3FM066,14栋-301FM067，14栋-302FM068,14栋-303FM069,14栋-304FM070,19栋-1FM071，19-2FM072,19栋-3FM073,19栋-4FM074，21栋-1FM075,21栋-2FM076。共计建筑面积为3800.84平方米。备案价格合计金额为；10650600元。上述11份《商品房购销合同》备案编号分别(2016)789,(2016)780,(2016)781(2016)782,(2016)783,(2016)784,(2016)785,(2016)786,(2016)787,(2016)788,(2016)789，双方协商实际购买金额为7600000元。2.甲方交房日期为2017年6月30日，交房标准按购房合同标准，并同时办理给乙方房产证，土地证，相关税费按国家规定各自负责。3.乙方付款方式：于2016年12月12日支付1000000元。甲方办理完移交手续和相关证件后乙方一次性付清。4.如甲方在2017年6月30日没有按本合同交房和办理完相关土地证，房产证。甲方将退还乙方购房款，并支付乙方利息，每月利息按3%计算。甲方退还乙方购房款及支付利息后，乙方无条件退还甲方购房合同，并配合甲方撤案。5.2016年4月12日农行贷款暂时由甲方负责每月12日还本结息，不再支付乙方利息，但不得超期给乙方代理不良记录。6.如甲方到2017年6月30日即不交房，又不退款，甲方将承担合同金额7600000元30%的违约金2280000元。以上合同未经事宜，双方共同友好协商。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了购房款1000000元，被反诉人向反诉人出具了购房款收据。但时至今日，被反诉人并未将上述11套商品房交付给反诉人，也没有退还反诉人购房款，故应按《购房合同》约定承担违约金2280000元。据此，反诉人与被反诉人签署的11份《商品房购销合同》及1份《购房合同》均合法有效，双方均应全面履行，被反诉人要求解除11份《商品房购销合同》没有事实和法律依据，恳请贵院对其本诉请求予以全部驳回。同时，由于被反诉人不按时交房、办证，已经构成违约，因此应当继续履行合同并承担违约金2280000元。故，反诉人王山玉、何凤明依法提起反诉，恳请贵院予以支持。反诉被告临沧市杰诚康房地产开发有限公司辩称:反诉原告的反诉实属虚假民事诉讼，理应驳回所有的反诉请求，并追究其虚假民事诉讼的法律责任。一、反诉原告提起反诉所依据的《购房合同》是一个虚假的民事法律行为。1、《反诉状》诉称“针对永康富民小区……共11套商品房的合同价款、交付时间、交付标准、违约责任等事项进行变更补充后形成新的《购房合同》”。反诉被告从未与《购房合同》的乙方何凤明有11套商品房的购销合同的民事法律关系，“变更、补充”无从谈起。反诉被告与反诉原告王山玉根据国家有关法律、法规的有关规定依法签订了《商品房购销合同》，并对11套商品房进行了预告登记。相关证据反诉被告提起民事诉讼时已依法举证，呈送永德县人民法院。《中华人民共和国公司合同法》规定“依法成立的合同，自成立时生效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。11个《商品房购销合同》的乙方即商品房买受人是王山玉。王山玉是11个《商品房购销合同》的当事人即乙方买受人，是合同主体。11个《商品房购销合同》的当事人仅是商品房出卖人即甲方临沧市杰诚康房地产开发有限公司及商品房买受人即乙方王山玉。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，王山玉是11个《商品房购销合同》的当事人，而反诉诉称“对永康富民小区……11套商品房的合同价款、交付时间、交付标准、违约责任等事项进行变更补充后形成新的《购房合同》”，新的《购房合同》的乙方当事人是何凤明。何凤明没有“变更补充”《商品房购销合同》的权利，不具备“变更补充”《商品房购销合同》的资格。《购销合同》乙方主体不合格，主体合格是有效合同的要件之一，主体不合格的合同是无效的。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，《购房合同》并不是11个《商品房购销合同》的当事人王山玉与商品房出卖人临沧市杰诚康房地产开发有限公司协商一致变更补充的合同。违反了“当事人协商一致，可以变更合同”的法律规定，《购房合同》无效。2、《购房合同》写着“经双方协商达成以下共识:……备案价格合计金额为10650600元……经双方协商实际购买金额为7600000元”。何凤明不是预告登记的11套商品房的买受人。何凤明购买11套商品房的证据何在，何凤明为达到非法占有反诉被告财产的目的而实施了这个签订《购房合同》的虚假的民事法律行为。3、《反诉状》诉称“反诉原告依约向反诉被告支付了购房款1000000元，反诉被告向反诉原告出具了购房款收据”，反诉原告并没有支付1000000元购房款。反诉原告隐匿了赖杰与何凤明2016年12月12日签订《借款合同》的法律事实。《借款合同》约定在2016年12月12日甲方借款交开发公司1000000元现金给乙方周转三个月，乙方用永康富民小区房屋作抵押。乙方每月支付60000元利息，每月提前支付利息。这1000000元是借款，根本不是“支付购房款”。1000000元借款当天答辩人就支付了被答辩人何凤明120000元利息。根据法律规定借款金额为880000元。这120000元为2016年12月12日至2017年2月12日的利息。反诉被告于2017年9月29日归还何凤明借款本金500000元。至此，尚欠何凤明380000元借款本金。反诉原告诉称“反诉原告依约向被反诉被告支付了购房款1000000元”纯属捏造，根本不存在“支付了购房款1000000元”的事实。4、反诉何凤明以借款1000000元作为诱饵与反诉被告签订了《购房合同》，实施了这一虚假的民事法律行为。《反诉状》将这1000000元借款颠倒黑白的诉称为“支付了购房款1000000元”，企图通过民事诉讼非法占有答辩人的合法财产。5、反诉原告何凤明为了达到非法占有反诉被告合法财产的目的，在《购房合同》设置了“违约”陷阱。《购房合同》写到“如甲方到2017年6月30日既不交房，又不退款，甲方将承担合同金额7600000元30%的违约金2280000元”。反诉原告何凤明与反诉被告没有11套商品房购销合同上的民事法律关系，从未支付过分文购房款，反诉被告凭什么给何凤明交房，凭什么给何凤明办理完移交手续和相关证件。《购房合同》写到“退款包括2016年4月12日在农行贷款1380000元用于临沧市杰诚康房地产开发有限公司还到期贷款”。1380000元与本案本诉、反诉毫无关系。1380000元是何凤明、王玉山购买临沧市杰诚康房地产开发有限公司永通花园二期工程14幢I4号商品房的按揭贷款，用于支付购买该房的房价款。凭什么退还你何凤明，况且反诉人尚欠购买该房的房价款670952.75元，反诉被告已依法向永德县人民法院提起民事诉讼，案号为〔2019〕云0923民初522号。永德县人民法院已立案受理，并于2019年7月30日开庭审理。反诉原告何凤明为达到非法占有反诉被告的合法财产已到了利令智昏的地步。反诉原告明知反诉被告不可能将11套商品房移交给他，也不能办理任何相关手续，因此设置了违约陷阱。《民事反诉讼状》明确提出“恳请贵院判令被反诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司向反诉人王山玉、何凤明支付违约金2280000元”。企图通过民事诉讼达到非法占有答辩人合法财产的目的。前面已谈到《购房合同》是虚假的民事法律行为，无效，不受法律保护。反诉原告诉称“向反诉人王山玉、何凤明支付违约金2280000元”纯属痴心妄想。企图非法占有反诉被告合法财产的目的绝不会得逞。二、反诉原告王山玉11个《商品房购销合同》签订后没有支付分文购房款，完全不履行合同，严重违约，对此反诉被告已提起民事诉讼就是本案本诉。反诉被告没有和反诉原告王山玉签订过11个《商品房购销合同》任何补充协议，对11个《商品房购销合同》没有进行过任何修改、补充。反诉被告没有和反诉原告王山玉签订过《购房合同》，王山玉提起反诉没有前提、基础，凭什么提起反诉？何凤明与11个《商品房购销合同》毫无关系，无权提起反诉，不是反诉的适格原告。三、被答辩人捏造支付购房款1000000元，用1000000元借款作为诱饵签订《购房合同》属虚假的民事法律行为，《购房合同》将价款为10600000元修改为7600000元，并设置了违约陷阱，违约金为2280000元，企图非法占有反诉被告6280000元合法财产。反诉原告用捏造的事实，用虚假的民事法律行为提起反诉，致使人民法院开庭审理，干扰正常司法活动。根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》，属虚假诉讼，且企图非法占有反诉被告6280000元合法财产，情节严重。为了维护国家法律尊严，维护反诉被告的合法权益，恳请人民法院将反诉原告的虚假诉讼移送有关部门查处。鉴于以上事实和理由，请求人民法院驳回反诉原告的所有反诉请求，并将反诉原告的虚假诉讼行为移送有关部门查处。本案争议的焦点:被告(反诉原告)何凤明与原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2016年12月12日签订的《购房合同》，是否是被告(反诉原告)王山玉与原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的十一份《商品房购销合同》的补充合同。原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司围绕本诉诉讼请求及反诉抗辩理由依法提交了以下六组证据:1.FM-066号《商品房购销合同》、FM-067号《商品房购销合同》、FM-068号《商品房购销合同》、FM-069号《商品房购销合同》、FM-070号《商品房购销合同》、FM-071号《商品房购销合同》、FM-072号《商品房购销合同》、FM-073号《商品房购销合同》、FM-074号《商品房购销合同》、FM-075号《商品房购销合同》、FM-076号《商品房购销合同》，欲证明被告（反诉原告）王山玉与本诉原告（反诉被告）临沧市杰诚康房地产开发有限公司具有11个《商品房购销合同》的民事关系，合同对双方当事人有法律约束力，我需要补充一点何凤明不支付房款，所以公司没有交接房子。2.催款通知书、快递寄送催款通知书凭证，欲证明原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司催被告（反诉原告）交购房款，被告（反诉原告）已经签收的事实。3.借款合同，欲证明2016年12月12日何凤明与赖签订借款合同，借款人是赖杰，出借人是何凤明，借款金额1000000元，不是王山玉、何凤明说的购房款。4.《购房合同》，欲证明签订合同一方当事人不是王山玉是何凤明，是虚假的，不生效的。5.领款凭据及附件（杰诚企业集团付款审批报告、杰诚企业集团领款凭证、交易已被受理单据），欲证明何凤明的1000000元是借款，按照月息60000元的资金占用费，2个月共计120000元，2016年12月12日已经支付给何凤明，是王山玉办理的，借款实际金额是880000元，与已提交的第3组证据相互印证，已经形成证据链。6、领款凭证（杰诚企业集团付款审批报告、客户取款回单、杰诚企业集团领款凭证），欲证明2017年9月29日原告（反诉被告）临沧市杰诚康房地产开发有限公司还款500000元，领款人是王山玉，领款凭据有王山玉的签名。经质证，被告(反诉原告)王山玉、何凤明对原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司的证据1、4无异议，对证据2认为没有收到过，不予认可。对证据3认为借款合同没有见过，是伪造的。对证据5不予认可，单据与何凤明毫无关系，何凤明的名字都签错了。对证据6不予认可。被告（反诉原告）王山玉、何凤明对其抗辩理由及反诉请求提交了六组证据:1.王山玉身份证复印件、何凤明身份证复印件、结婚证复印件，欲证明二被告（反诉原告）的基本身份信息及是夫妻关系。2.《购房合同》，欲证明《购房合同》是王山玉委托何凤明签订的，时间是2016年12月12日。房号、备案号与王山玉之前与原告（反诉被告）签订的《商品房购销合同》是一致的。3.网上银行电子回单3份、收据1份，欲证明《购房合同》签订后，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）支付了购房款1000000元，原告（反诉被告）出具了购房款收据。4.执行和解协议，欲证明执行协议第一条写明，原告（反诉被告）临沧市杰诚康房地产开发有限公司同意将1940000元抵扣永康富民小区的11套房款。原告（反诉被告）临沧市杰诚康房地产开发有限公司承诺在半年内不能继续为何凤明办理房屋产权证，何凤明有权利申请强制执行，证明购房合同一直在履行。5.张世权的《购房合同》、《市场经营管理合同》，欲证明备案时候的房价与实际不一致，备案的房价高于实际的房价。6、永德县商品房销售合同备案登记表，欲证明当时跟原告(反诉被告)临沧市杰诚康房地产开发有限公司购买的房子的价格是按照当时的市场价格购买的。经质证，原告(反诉被告)对被告（反诉原告）提交的证据1认为结婚证真实性没有异议，但是不具备民事诉讼的关联性。证据2《购房合同》是虚假不生效，主体就不合格，是为了非法占有原告(反诉被告)的合法财产。证据3中1000000元的收据，当时是何凤明叫李仙映写成购房款，是不真实的，真实的就是借款不能作为本案的定案证据认定，购房合同、借款协议都是在2016年12月12日签订的不是巧合，是通过精心设计的。证据4与本案无关，没有任何关联性。证据5认为张世权的购房合同与本案无关，不存在备案价与实际交易价不同，备案价也是根据购房合同签订的，购房合同与本案没有关联性。证据6认为与本案无关，不予认可。本院组织当事人进行了当庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告（反诉被告）提交的证据2无法证实被告（反诉原告）已收到催款通知的事实，原告（反诉被告）待证的事实，本院不予采信。证据3是复印件，无法核实其真实性，也无法对抗被告（反诉原告）提交的证据3证实的内容，原告（反诉被告）待证的事实，本院不予采信。证据4系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）何凤明签订的，对原告（反诉被告）证明目的本院不予采信。证据5无法证实支付资金占用费与本案有关联性，对原告（反诉被告）证明目的本院不予采信。证据6无法证实还款与本案有关联性，对原告（反诉被告）证明目的本院不予采信。被告(反诉原告)提交的证据1证实了二被告(反诉原告)的身份信息及系夫妻关系，本院予以采信。证据2《购房合同》系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）何凤明签订的，虽然被告（反诉原告）提出了《购房合同》是对被告（反诉原告）王山玉与原告（反诉被告）签订的十一份《商品房购销合同》的补充合同，但根据合同主体相对性原则，十一份《商品房购销合同》的购房人是被告（反诉原告）王山玉，若《购房合同》系补充合同，应由合同相对人被告（反诉原告）王山玉签订。因此，被告（反诉原告）何凤明签订的《购房合同》，本院不予确认，被告（反诉原告）证明目的，本院不予采信。证据3证实了被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了购房款1000000元，原告（反诉被告）出具了购房款收据给被告（反诉原告），本院予以采信。证据4、5、6证实的内容与本案没有关联性，本院不予采信。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实如下:2016年11月24日，王山玉(乙方)与临沧市杰诚康房地产开发有限公司(甲方)购买十一套商品房，签订了十一份《商品房购销合同》，分别为:1.合同编号为FM-066号《商品房购销合同》，房价款为1162720元，双方约定王山玉于2016年11月24日一次性付清房款，临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2017年6月30日前将房屋交付给王山玉。2.四套同规格、同价款，合同编号为FM-067号、FM-068号、FM-069号、FM-070号《商品房购销合同》，每套商品房房价款为521300元，双方约定王山玉于2016年11月23日一次性付清四套商品房房款，临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2017年6月30日前交付四套商品房给王山玉。3.六套同规格、同价款，合同编剧号为FM-071号、FM-072号、FM-073号、FM-074号、FM-075号、FM-076号《商品房购销合同》，每套房价款为1233780元，双方约定王山玉于2016年11月23日一次性付清四套商品房房款，临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2017年6月30日前交付四套商品房给王山玉。在十一份《商品房购销合同》中第八条约定了逾期付款的违约责任:“一、自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方按下列约定承担违约责任:一、2乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。一、3若乙方逾期付款超过90日，则视为乙方自动违约，甲方有权解除合同，并自行处置该房屋，乙方应承担相应的违约责任。”第九条约定了逾期交房的违约责任:“一、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列约定承担违约责任:一、2甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。一、3若甲方逾期交房超过90日，乙方有权解除合同，如乙方有权解除合同，自甲方收到乙方解除合同通知之日起，本合同予以解除，甲方有权将该商品房自行出售，但甲方应向乙方退还已付款，且应向乙方支付已付房款的8%违约金，如乙方不解除合同的，签订本合同继续履行，但甲方应向乙方支付总房款0.02%的违约金。”在合同履行过程中，王山玉未按约定的时间支付房款，2016年12月13日何凤明支付给临沧市杰诚康房地产开发有限公司十一套商品房的房款1000000元。临沧市杰诚康房地产开发有限公司也未能按约定的时间将十一套商品房交付给王山玉。王山玉及临沧市杰诚康房地产开发有限公司都未能按合同的约定履行义务，双方都构成违约。针对争议焦点,本院作如下评析:合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求。本案中，王山玉与临沧市杰诚康房地产开发有限公司于2016年11月24日签订了十一份《商品房购销合同》，买受人是王山玉。而王山玉与何凤明提交的《购房合同》，买受人是何凤明，虽然《购房合同》涉及十一套商品房就是十一份《商品房购销合同》的商品房，但《购房合同》与十一份《商品房购销合同》买受人不相同。因此，根据合同主体相对性原则，《购房合同》不能认定为十一份《商品房购销合同》的补充合同。王山玉与临沧市杰诚康房地产开发有限公司签订了十一份《商品房购销合同》，系双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。而双方当事人在合同的履行过程中，王山玉未按合同的约定时间支付房款，临沧市杰诚康房地产开发有限公司也未能按约定的时间交房，双方当事人都违反了合同的约定，因此产生纠纷，导致合同无法继续履行下去，双方签订合同的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。对原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司要求被告王山玉支付购房违约金1955217.62元的诉讼请求，本院不予支持。对于确认原告根据《商品房购销合同》的约定解除与被告《商品房购销合同》合法、有效的请求，本院予以支持。合同解除后，由临沧市杰诚康房地产开发有限公司返还被告王山玉购房款1000000元，并承担自2016年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并支付利息至款项付清之日止。对于被告王山玉、何凤明请求判令被反诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司立即按商品房购销合同的标准将永康富民小区的14-3FM066,14栋-301FM067，14-302FM068,14-303FM069,14-304FM070,19栋-1FM071，19栋-2FM072,19栋-3FM073,19栋-4FM074，21栋-1FM075,21栋-2FM076共11套商品房交付反诉人王山玉、何凤明，并为王山玉、何凤明办理不动产权证书；判令被反诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司向反诉人王山玉、何凤明支付违约金2280000元的反诉请求。因王山玉、何凤明提出反诉，依据的是《购房合同》约定的内容，且认为《购房合同》是十一份《商品房购销合同》的补充合同。而《购房合同》的买受人与十一份《商品房购销合同》的买受人不相同，《购房合同》不能认定为十一份《商品房购销合同》的补充合同。因此，反诉人王山玉、何凤明的反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：一、解除本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司与本诉被告王山玉于2016年11月24日签订十一套商品房《商品房购销合同》。二、本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还本诉被告王山玉购房款1000000元，并承担自2016年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并支付利息至款项付清之日止。三、驳回本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王山玉、何凤明的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22397元，由本诉原告临沧市杰诚康房地产开发有限公司负担11199元，本诉被告王山玉、何凤明负担11198元；反诉案件受理费25040元，由反诉原告王山玉、何凤明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陶 萍审 判 员  鲁光兵人民陪审员  字权章二〇一九年十二月三日书 记 员  张 怡附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。