呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5037号上诉人(原审原告）：朱瑾，女，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵维平（系朱瑾丈夫），男，退休职工，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告）：王维强，男，个体，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告）：段梅林，女，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑1号楼沿街1-1商铺。法定代表人：李占慧，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜娜，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人朱瑾因与被上诉人王维强、段梅林、原审第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人朱瑾的委托诉讼代理人赵维平，被上诉人王维强、段梅林，原审第三人京城广厦公司的委托诉讼代理人李娜娜，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱瑾上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，由王维强、段梅林向其支付土地出让金50323元。事实及理由：一审判决认定事实严重证据不足。一审判决认为：“在签订合同时,双方未能就该房屋交纳土地出让金一事达成约定，亦未在实际办理房屋过户手续时对该费用由谁承担达成一致意见。”这一认定严重脱离事实。根据双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第十二条第三款“甲乙双方约定此房价为净房价其他费用由乙方承担”的条款，在该房交易过程中发生的50323元土地出让金及税金均应由王维强、段梅林承担，是有明确约定的。在交纳税金及土地出让金时，根据该合同约定不需要另行签订合同及再商议。在缴纳土地出让金及税金的过程中，不存在双方商议的过程。关于王维强、段梅林所称办理过户时有京城广厦公司员工王春喜在场协助办理，纯属无稽之谈，王春喜是在王维强、段梅林给朱瑾打了10万元缴纳土地出让金后才到达现场的。在办理过户过程中，朱瑾没有交纳土地出让金的约定义务，但是王维强、段梅林要求朱瑾交纳，并当时打款10万元，足以证明朱瑾系根据王维强、段梅林的要求代其交纳土地出让金。一审判决认定“合同当事人均可补交土地出让金并非涉案房屋办理过户手续的必要条件，也非国家强制性收取，该费用的缴纳也不是仅限朱瑾本人，朱瑾如不同意该笔费用，可选择不交纳该笔费用，就合同履行中出现的新情况再行协商，朱槿在办理过户手续当天交纳了该费用，表明其愿意继续履行涉案合同，并愿意将房屋出售给王维强段梅林的意思表示，故可认定该笔费用系朱瑾自愿交纳而非代王维强、段梅林交纳”，纯属偏袒王维强、段梅林。朱瑾出售房屋的前提约定是“乙方承担其它费用”，王维强、段梅林不交纳土地出让金不交纳税金不买房，将违约承担3万元违约金及7000元中介费，王维强、段梅林不买房，朱瑾没有损失，没有自行交纳土地出让金的必要，王维强、段梅林的说法不合常理。综上所述，一审判决在《房屋买卖合同》有明确约定的情况下，加重朱瑾的举证责任，错误适用公平原则，为王维强、段梅林减轻责任，导致本案事实不清，证据不足，适用法律错误，判决显失公平、公正，损害了朱瑾的合法权益，应当依法撤销。王维强、段梅林辩称，认可一审判决。朱瑾向一审法院起诉请求：1.王维强、段梅林向其支付因房屋买卖代为补缴的土地出让金50323元；2.本案诉讼费用由王维强、段梅林承担。一审法院认定事实：2019年3月31日，朱瑾（甲方、出售方）与王维强、段梅林（乙方、买受方）与京城广厦公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定，甲方出售的房屋坐落于××区，房屋权属性质为商品房，房屋所有权人为朱瑾，产权证号为赛罕区字第XXXX号，房屋的建筑面积为147.37平方米，用途为住宅，该房屋有抵押，抵押权人为包商银行，至今未还银行贷款余额为100万元，出售人应于2019年4月15日前办理抵押注销手续。合同第四条约定，房屋的成交价格为167万元。合同第七条约定，签订合同乙方既向甲方支付购房款定金3万元，乙方的付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为100万元。同日，朱瑾（出卖人）与王维强、段梅林（买受人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同第一条、第二条约定，出卖人所售房屋坐落为呼和浩特市赛罕区呼伦南路四千米金和家园2号楼4单元4022号，楼层为2层，建筑面积共147.37平方米，该房屋的规划设计用途为住宅，该房屋所有权证号为赛罕区字第XXXX号，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为包商银行，出卖人应于2019年4月15日前办理抵押注销手续。合同第三条约定：（一）房屋成交价格为167万元，买受人在签订合同的同时支付定金3万元；（二）买受人支付定金和房款的方式：买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人，买受人支付房款的方式为直接支付给出卖人；（三）关于贷款的约定：买受人向乙方约定银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同第五条约定房屋的交付：出卖人应当在收到尾款3日内将该房屋交付给买受人。合同第十二条补充协议及其他约定为手写条款：1.甲乙双方约定此合同签订当日生效，如有违约，违约方承担3万元及7000元中介费和违约金；2.甲乙双方约定，甲方于2019年4月15日前办理完毕解押手续，办理完毕后三日内双方去银行办理面签手续，待面签通过后3日内去房管局办理产权变更手续，变更当日乙方支付甲方首付款64万元，待新房本下来后乙方于3日内去办理他项手续；3.甲乙双方约定，此房价为净价，其他费用由乙方承担。2019年5月5日，王维强以银行转账的方式向朱槿支付10万元。填制日期为2019年5月5日的内蒙古自治区非税收入一般缴费书（收据）载明，朱瑾（付款人）向呼和浩特市财政局（收款人）交纳土地出让价款50323元。呼房权证赛罕区字第XXXX号《房屋所有权证》载明，案涉房屋的房屋所有权人为朱瑾，并设定有他项权利登记。蒙（2019）呼和浩特市不动产第0028043号的《不动产权证》载明，案涉房屋的权利人为段梅林、王维强共同共有，国有建设用地使用权为2018年6月25日起2088年6月24日止。一审法院认为，朱瑾、王维强、段梅林与京城广厦公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同签订后，朱瑾将案涉房屋交付并已办理产权变更登记，王维强、段梅林支付了合同约定的购房款167万元，即合同的主要内容已履行完毕。本案争议的是，朱瑾补交的土地出让金50323元由谁承担，在签订合同时，双方未能就为该房屋交纳土地出让金一事达成约定，亦未在实际办理房屋过户手续时对该费用由谁承担达成一致意见。朱瑾称，在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中双方已约定该房屋的成交价格167万元为净价，其他费用由王维强、段梅林承担，朱瑾是按照王维强、段梅林的要求补交土地出让金，结合京城广厦公司的述称，及朱槿认可其补交的50323元系用王维强、段梅林向其交纳的10万元购房款支付一事，合同当事人均认可补交土地出让金并非案涉房屋办理过户手续的必要条件，也非国家强制性收取，该费用的交纳亦不是仅限朱槿本人，朱瑾如不同意承担该笔费用，可选择不交纳该笔费用，就合同履行中出现的新情况再行协商，朱槿在办理过户手续当天交纳了该费用，表明其愿意继续履行涉案合同，并愿意将房屋出售给王维强、段梅林的意思表示，故可认定该笔费用系朱瑾自愿交纳，而非代王维强、段梅林交纳。又，朱瑾交纳该笔费用，是为了能继续履行案涉合同，促成交易，双方均认可，交纳该笔费用后，延长了案涉房屋的国有建设用地使用权期限，王维强、段梅林系补交土地出让金的受益方，依照公平原则，本院酌定王维强、段梅林承担2万元土地出让金，故王维强、段梅林应向朱瑾承担其缴纳的土地出让金2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、王维强、段梅林向朱瑾支付其交纳的土地出让金2万元；二、驳回朱瑾的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计529元，由朱瑾负担314元，由王维强、段梅林负担215元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：朱瑾主张王维强、段梅林向其支付土地出让金50323元的诉讼请求是否成立。本案中，朱瑾与王维强、段梅林在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中约定，案涉房屋的成交价格167万元为净房价，其他费用由王维强、段梅林承担。该合同同时约定，案涉房屋的性质为商品房。结合双方在办理案涉房屋过户登记时，由朱瑾补交土地出让金和由王维强、段梅林交纳了办理房屋过户登记的其他费用的事实，以及日常交易习惯，朱瑾与王维强、段梅林在《呼和浩特市存量房屋买卖合同》中约定的其他费用不应包括朱瑾在办理案涉房屋的过户登记前补交的土地出让金。虽朱瑾补交土地出让金的行为不在合同约定范围之内，但王维强、段梅林属于该行为的受益人，因此，一审法院依照公平原则，酌定王维强、段梅林承担2万元土地出让金，合情合理合法，应予维持。朱瑾上诉称其补交的土地出让金50323元属合同约定的其他费用应由王维强、段梅林承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，朱瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由朱瑾负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十二月十八日书记员 郝辰炜