内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0826民初3556号 原告：巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司，住所地为内蒙古杭锦后旗。 法定代表人：宋某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邢某。 委托诉讼代理人：高某。 被告：杨某，住内蒙古杭锦后旗。 被告：陈某，住内蒙古杭锦后旗。 二被告委托诉讼代理人：邬某，内蒙古民胜律师事务所律师。 原告巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司（以下简称爱本房地产公司）与被告杨某、陈某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱本房地产公司的委托诉讼代理人邢某、高某，被告杨某、陈某及二被告委托诉讼代理人邬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱本房地产公司的诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，被告返还占用原告的××区房屋一套；2本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年10月18日，原告杭后东方丽都项目部工作人员吕富强（2017年病故）未经原告同意，虚构事实，以项目部名义擅自与被告签订了《房屋拆迁回迁协议书》，协议书约定被告将原告的拆迁范围内自己的121平方米房产与原告棚户区改造待建的东方丽都小区房屋产权调换，原地回迁。2014年10月26日被告按预测房屋面积139.74平方米，补交了18.74平方米的房屋差价款60000元，2015年5月17日领取钥匙并入住该房屋。2016年3月30日按照拆迁协议约定“在甲方取得商品房预销售许可证后，及时通知乙方签订商品房销售合同，并收回协议书”，原告收回了被告持有的《房屋拆迁回迁协议书》并签订了《商品房买卖合同》。由于东方丽都小区至今未完善，原告在2019年4月13日清算前期工程回迁安置工作时查出被告不是回迁安置户，也没有所谓可回迁（调换）的房屋，与吕富强签订的《房屋拆迁回迁协议书》为恶意串通行为，损害了原告的利益，属无效合同。故原告诉至本院。 被告杨某、陈某辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。 原告爱本房地产公司及被告杨某、陈某为支持其诉讼请求和答辩理由向本院提交了如下证据： 1号证据（原告提供）：房屋拆迁回迁协议书1份，拟证明：被告杨某没有可以拆迁的房屋，是通过与原告吕富强恶意串通签订的该协议，是虚构的，违背诚实信用原则。 被告杨某、陈某质证认为，对该证据真实性无异议，对举证意图有异议，该协议是真实有效的，原、被告双方是在自愿、诚实、公平的原则下签订的。 2号证据（原告提供）：商品房买卖合同1份，拟证明：该合同是在上述房屋拆迁回迁协议书的基础上签订，协议书中明确约定，待原告取得商品房预售许可证后，将协议书收回，签订该商品房买卖合同。 被告杨某、陈某质证认为，对真实性无异议，该证据证实原、被告在房屋认购后根据法律规定办理了房屋登记手续，该商品房买卖合同是合法有效的。 3号证据（原告提供）：建设工程规划许可证1份、商品房预售许可证1张，拟证明：我公司在2013年5月27日取得建设工程规划许可证，在2013年11月19日取得商品房预售许可证。 被告杨某、陈某质证认为，对证据的真实性无异议，但是项目开发缺其他三个证件，如五证不全属于违法开发和销售该小区商品房屋。 4号证据（二被告提供）：房屋征收补偿协议书1份、收条1张、内蒙古农村信用社转款凭条复印件2张、银行流水复印件1张、回迁选房确认单1份、回迁结算表1份、平米差价补款收据1张、大修基金收据2张、物业费收据1张，拟证明：原、被告之间买卖商品房合同产生的基础手续合法，该组证据证实原、被告之间商品房买卖的手续是合法有效的。二被告共向原告支付房屋价款302000元。 原告质证认为，补偿协议书上公章和签字是属实的，在签订回迁协议后，二被告要求将回迁的房屋折为现金，所以签订了补偿协议书，但是我公司没有给补偿款，二被告将该协议中的补偿款作为房屋的首付款，购买了涉案房屋，并办理公积金贷款。对张德全、吕富强出具的购房款的收条、转款凭条及银行流水有异议，该收条及转账凭条是杨某付款给其他人与本案无关。对其他证据的真实性均无异议。 5号证据（二被告提供）：商品房买卖合同1份（同原告提供的2号证据），拟证明：被告依法取得涉案房屋，原被告双方是有效的买卖关系。 原告质证认为，对该合同真实性认可，与我方提供的2号证据一致。 6号证据（二被告提供）：股权转让协议书和备忘纪要复印件各1份，拟证明：高某、张德全、吕富强系该小区开发建设的投资股东，该证据由原告方东方丽都小区开发股东共三人签订，三人所签署的商品房买卖及处理与房屋开发建设相关事宜均有同等权利，承担同样义务。 原告的委托诉讼代理人邢某质证认为，对该证据认可。 原告的委托诉讼代理人高某质证认为，该组证据与本案无关，三个股东的权利是分开的，张德全、吕富强没有销售买卖房屋的权利。 7号证据（法庭出示），从杭锦后旗公安局调取的高某控告张德全、李琼、杨某涉嫌职务侵占案的案卷材料，共计42页。 原告质证认为，对该证据真实性无异议，该收条与凭条为与本案无关，理由如下：1、原告与被告所签回迁协议为2011年10月18日，收条时间为2011年10月20日，收条在回迁协议之后，所以与本案无关。2、本项目2013年5月份取得项目规划许可证，项目正式启动是在这之后，2013年11月取得商品房预售许可证，未取得销售许可证擅自销售属于违法行为，由此证明收条所写“121平米”是不存在的，由此证明收条与本案无关。3、收条上仅有“杨某购房款”未写明购买原告的房屋，也未写明购买房屋的具体坐落信息，由此证明收条与本案无关。4、当时的回迁协议除了按拆迁房面积一比一置换就是开发商对拆迁户进行货币补偿，开发商没有理由收取拆迁户的购房款，也证明该收条与本案无关。 被告杨某、陈某质证认为，对该证据无异议，从该证据完全可以证实本案原告所提到的张德全、吕富强系东方丽都建设开发的股东。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2号、3号、5号、6号证据及4号证据中的《回迁选房确认单》、《回迁结算表》、《平米差价补款收据》、《大修基金收据》、《物业费收据》，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对4号证据中的收条、内蒙古农村信用社转款凭条、银行流水，该证据能够相互印证，且结合7号证据中张德全所述收条属实，故本院对该证据予以采信。2、对1号证据及4号证据中的《房屋拆迁回迁协议书》、《房屋征收补偿协议书》有效。虽然协议中的被拆迁房屋并不存在，但二被告在协议签订后，于2011年10月20日向原告的工作人员李琼转账支付了合理的房屋价款，并由该小区的实际出资股东张德全、吕富强出具收条。原告在此之后又收取了二被告交纳的大修理基金、房屋面积差价、物业费；并向二被告出具了《回迁选房确认单》、《东方丽都回迁结算表》等手续，双方买卖房屋的合意明确，且均各自履行了权利义务，并签订了《商品房买卖合同》，故本院对该两组证据予以采信。3、对7号证据，该证据为本庭向杭锦后旗公安局调取，但该证据无法证明二被告与吕富强恶意串通，损害原告利益，故本院对该证据不作认定。 本院经审理认定事实如下：原告爱本房地产公司开发建设杭锦后旗陕坝镇东方丽都小区，该小区的实际股东为张德全、吕富强、高某，三人为合伙关系，共同开发建设该项目。2011年10月18日，原告与被告杨某签订了《房屋拆迁回迁协议书》及《房屋征收补偿协议书》。《房屋拆迁回迁协议书》中甲方加盖有巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司杭后东方丽都项目公章，委托方法人代表处签有吕富强的名字；《房屋征收补偿协议书》中甲方加盖有巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司杭后东方丽都项目公章及邢某签字（邢某为高某的丈夫）。二被告并不具有该小区的回迁房屋，其与原告签订《房屋拆迁回迁协议书》及《房屋征收补偿协议书》后，双方达成了买卖商品房的合意。二被告于2011年10月20日通过被告陈某的账户向原告的工作人员李琼转账242000元，于2014年10月26日二被告向原告交纳了房屋面积差价60000元。原告于2013年6月4日向被告杨某出具了《回迁选房确认单》；于2015年5月21日向被告杨某出具了《东方丽都回迁结算表》。原被告双方于2016年3月31日签订了《商品房买卖合同》，合同加盖有原告爱本房地产公司公章及张德全的印章，并经杭锦后旗房地产管理局登记备案。 另查明，原告于2013年12月3日收取了二被告交纳的大修理基金；于2015年5月17日收取了二被告交纳的物业费。二被告已于2015年入住涉案房屋。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、合法原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。原告爱本房地产公司与被告杨某签订了《房屋拆迁回迁协议书》及《房屋征收补偿协议书》，该两份协议合法有效，应受法律保护。吕富强（已故）、张德全、高某为杭后东方丽都小区开发建设的实际股东，李琼为该项目部的工作人员，原告在公司不具备该项目中开设公司账户的情况下，二被告向原告的工作人员支付合理的购房款，且该项目部的股东向其出具收条，应视为已经完成了房屋买卖合同中缴纳购房款的义务，原告诉称其未收到二被告交付的购房款，该购房款是由李琼收悉，收条是由吕富强、张德全出具。原告因其公司内部人员管理不善导致未能收悉该购房款，属其公司内部管理行为混乱所致，对外不能对抗善意第三人，故本院依法不予支持。原告诉称二被告与吕富强恶意串通，虚构事实，损害原告利益，但其未能提供相应证据予以证实，本院依法不予支持。二被告虽无可拆迁房屋，但其向原告支付了合理的242000元房款，且原告也出具了相应的确认单、结算表，并收取了二被告交纳的房屋面积差价、大修基金、物业费等，应视为原告已经与二被告达成了买卖房屋的合意，且二被告履行了给付房款的义务，原告也向二被告实际交付了房屋，故双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不符合合同无效的情形，本院确认该《商品房买卖合同》为有效合同。原告请求二被告返还占用原告的××区房屋一套于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，原告巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8170元，减半收取计4085元，由原告巴彦淖尔市爱本房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判员  韩瑶 二〇一九年十二月三日 书记员  孙苗