江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2040号原告：叶水才，男，住贵溪市。原告：江爱华，女，住贵溪市。两原告委托诉讼代理人：许爱明，江西赣星律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：彭德政，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91360681733930678J,住所地江西省贵溪市建设路436号。法定代表人：邓海兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所律师实习律师。原告叶水才、江爱华与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶兴业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许爱明、彭德政、被告委托诉讼代理人敖彬、涂小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶水才、江爱华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告承担逾期交付的违约责任165522元（计算至2019年5月31日），此后违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧、贵溪市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑1#、2#、3#楼商品房。2014年，被告经批准开始预售。2015年6月23日，原、被告就前述2#楼1单元1503室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为GX2015012205）。合同约定：原告应付房价款49万元，首付20万元在2015年6月23日前支付，按揭贷款29万元向银行贷款；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权；原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约金。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务，可是被告却至今无法交付符合合同约定的商品房。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。四冶兴业公司辩称，1.逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，买受人是不需要支付违约金的。被告于2016年9月开始通知原告收房，原告实际收房日期是2018年7月31日。2.本案已超过诉讼时效，合同约定交房日期为2016年5月1日，诉讼时效应当从合同约定的交房日期开始计算。3.原告首付20万元，按揭贷款29万元，若要计算违约金应当按照20万元为基数。4.原告主张的违约金过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实认定如下：1.关于《商品房买卖合同（预售）》，被告对该份证据的真实性、合法性无异议，但辩称依据合同约定被告无需向原告支付违约金。本院认为，根据购房合同第十二条第一款第二点约定出卖人逾期交房超过60天后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按全部购房款日万分之无支付违约金，但“该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率”即出卖人应当按照不低于全部价款的日万分之三的标准向买受人支付违约金是对该约定的补充说明，故被告主张不用支付违约金没有依据。2.关于物业费缴费明细和收房通告，并不能证明房屋具备交房条件，但原告认可被告曾通告打电话、发短信向其催促收房的事实，对此事实本院予以确认。根据原、被告的陈述、在卷佐证的无异议证据、事实审查确认，本院认定事实如下：2015年6月23日，原告向被告购买贵溪市建设大道北侧、财政局东侧兰亭苑-Ⅱ2#1单元1503室商品房，并与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：GX2015012205）。合同中与本案有关的内容如下：1.该商品房总价款为490000元，原告应当在2015年6月23日前支付首期房价200000元，占全部房价款的40%；余款290000元向中国银行申请贷款支付；2.被告应当在2016年5月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3.若被告逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由被告以全部房价款为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房价款，并办理了银行按揭手续。2017年12月18日，被告向原告出具了面额490000元的购房发票。2018年7月31日，原告完成了房屋交接手续。2019年9月16日，原告以被告逾期交付商品房构成违约为由诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定的方式支付全部价款，但被告未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，被告系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告违约交付商品房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认原告已于2018年7月31日实际收房的事实。同时，原告未举证证明其实际收房之后的经济损失情况，故被告因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了被告逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告逾期交房至原告实际收房之日止的时间为821天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为60343.5元（490000元×1.5/10000×821天），对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶水才、江爱华支付逾期交房违约金60343.5元；二、驳回原告叶水才、江爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由原告叶水才、江爱华负担1151元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  饶路新二〇一九年十二月十二日书记员  方阿娉