河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初1503号原告（反诉被告）：淅川县福森房地产开发有限公司，住所地淅川县上集镇东方社区。法定代表人：曹长城，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟晓明、王跃龙（实习），河南赏春律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：毕怀忠，男，汉族，生于1968年11月28日，住淅川县。委托诉讼代理人：**强，河南菊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾金阁，系毕怀忠妻子，特别授权。原告淅川县福森房地产开发有限公司（以下简称“福森公司”）诉被告毕怀忠商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告毕怀忠提起反诉，本院对毕怀忠的反诉予以受理。本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福森公司的委托代理人翟晓明、王跃龙，被告毕怀忠及其委托诉讼代理人**强、贾金阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福森公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付下欠房款31万元及逾期付款违约金，违约金以下欠31万元，按日万分之一自2015年5月1日起至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年被告毕怀忠与原告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告金福苑2-2-3001户住宅，房屋面积为143.88㎡，单价为3636元/㎡，总房款523147元，约定首付213147元，按揭贷款310000元，淅川建行于2015年2月可为被告办理按揭贷款，但因被告原因至今未能办理按揭贷款，也未向原告支付拖欠房款310000元。经多次催要未果，故诉至法院。被告毕怀忠辩称：第一、原告的诉请不能成立，应当依法驳回。2012年11月，被告与原告签订商品房买卖合同，购买金福苑第2幢2单元30层01号房屋。根据合同第六条付款方式及期限第3款约定：总房款：人民币523147元，首付款（不低于40%）计213147元，于2012年11月10日前付清，剩余房款310000元为银行按揭支付，于2012年12月10日前办结银行按揭贷款手续。合同签订后，答辩人依照合同约定交纳首付款213147元及办理房屋产权登记所需的各种费用26692.22元。并按原告要求在其售房部办理淅川工商银行的按揭房贷手续。2013年8月又按原告要求在其售房部办理了淅川建行的按揭房贷手续。2015年9月份，被告在接到律师函后，按律师函的要求又一次到售房部去办理按揭贷款手续，被售房部工作人员告知手续上已经签过字，不用再办了。为办理按揭贷款手续，答辩人多次积极配合原告。答辩人经济困难，购房时才选择按揭贷款。但由于原告的原因，答辩人的按揭房贷手续及房屋产权登记至今没有办理，致使答辩人按揭支付房款的目的及合同第六条付款方式的约定不能实现。过错责任完全在于原告方。由于合同约定房款系按揭支付，被告要求原告继续履行合同，为答辩人办理按揭贷款手续。现原告违背诚信原则，违背客观事实，把不能办理按揭贷款的原因归结于答辩人，完全是不顾客观事实的自欺欺人之说，是不能成立的。现原告诉请要求答辩人支付剩余房款310000元及违约金是不能成立的，应当依法驳回。第二，原告与被告签订房屋买卖合同存在着明显的欺诈行为。根据合同第八条应付期限的约定：出卖人应当在2013年7月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，具备入住装修条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据合同第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。事后被告得知，原告在建金福苑项目中，2号楼的规划许可为25层，而原告出售给被告的房屋为2号楼2单元30层。也就是说，原告与被告签订商品房买卖合同时，出售给被告的30层房屋，并未取得商品房预售许可和建设工程规划许可证，属违章建筑；这也是本案中原告一直没能给被告的房屋办理按揭贷款和产权登记手续的根本原因所在。原告的行为明显系欺诈行为。现原告将未能办理按揭贷款的原因强加给被告，是不符合客观事实的。第三，原告出售给被告的房屋存在质量问题，严重影响了被告的正常居住使用。根据合同第八条应付期限的约定，原告应当在2013年7月31日将具备水、电、路通，具备入住装修条件房屋交付答辩人使用。而原告直到2013年9月19日才将钥匙交于被告。被告进房后，看到屋顶有大面积漏水痕迹，便找到原告问明原因，被告知屋顶漏水已经修好，现在不漏水了。在这种情况下，被告便订购装修材料和家具，准备装修后供儿子结婚使用。在装修期间，天下大雨，这时发现屋顶漏水，飘窗渗雨，厨房换气管道漏雨，卫生间排气管道及厨房排气管道漏雨，墙体裂缝等问题，装修被迫中止，随即向原告反映，原告派人维修后告知被告修好了。但天一下雨，屋顶还是渗水，无奈被告又一次找到原告反映上述情况，这时，原告方的公司领导、律师及施工方数十人一同到现场查看，确认房屋的确漏雨，便再次组织人员进行维修，直到2016年8月底将钥匙交给答辩人。但到目前为止卫生间管道仍渗水，卧室西隔墙裂缝，严重影响被告的正常生活居住。综上，被告认为，原告将其不具有合法手续的违章建筑出售给被告。被告穷其毕生积蓄购买了房屋，数年来，为购房的按揭及房屋维修事宜，多次奔波于原告公司，换来的却是原告不守诚信的无理之诉。原告的欺诈和出售不符合质量标准的违章建筑行为，不仅给被告人的工作、生活造成重大影响，而且给被告造成重大经济损失和精神痛苦。为此，被告认为原告的诉请不仅不能成立，还应当赔偿因其违约行为给被告造成的经济损失及承担违约责任。反诉原告毕怀忠向本院提出诉讼请求：1、依法判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失182947.6元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:结合上述本诉的答辩意见，要求反诉被告具体支付的赔偿包括1、物业管理费、电梯使用费、卫生费，共计8013元。计算依据：被反诉人按合同约定应于2013年7月31日交付房屋，到2013年9月19日才交付。后因房屋维修问题，到2016年9月19日才真正将房屋交付，三年的物业管理费、电梯使用费、卫生费应由被反诉人承担；2、租赁费10500元（含水电家具）。计算依据：2013年9月至2016年9月三年维修期间，租房产生的费用（每年租金为3500元，三年共计10500元）应由被反诉人承担；3、逾期交房违约金120321元。计算依据：逾期期限为2013年8月1日起至2016年9月19日止，共计37个月零19天，按合同第九条，逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人交付房款的万分之一计算，因该房款系答辩人按月息一分五所借，该违约金的约定低于答辩人的损失，因此应按答辩人的实际损失确定违约金，也即按月息一分五计算，即213147元×1.5%×37个月零19天=120321元；4、逾期办理产权登记违约金426元。计算依据：根据合同第十五条约定，买受人不能在规定期限取得产权证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，即213147元×0.2%=426元；5、因室内漏雨导致装修停止，订购装修材料报废损失10000元；支付材料、家具款的定金利息及前期装修投入利息及交纳办理房屋产权登记所需费用产生的利息共计33687.6元。计算依据：全友家居交定金10000元、欧雅壁纸交定金5000元、恒昊玻璃交定金1000元、九牧交定金1000元、红星美凯龙交定金300元、南阳金富雅家具3300元；前期装修投入65000元；办理房屋产权登记所需的各种费用26692.22元。迟延交房按年息1分计算三年利息33687.6元。以上五项损失共计182947.6元。上述损失完全系反诉被告的欺诈和出售不符合质量标准的违章建筑等违约行为造成的，应由反诉被告予以赔偿。反诉被告福森公司答辩称，一、房屋交付后出现房屋漏水现象，答辩人已及时履行了维修义务。2012年11月份，反诉人与答辩人签订了《商品房买卖合同》，合同约定，答辩人应当于2013年7月31日将商品房交付反诉人。2013年9月19日答辩人履行了房屋交付义务。反诉人在装修过程中发现房屋漏水，答辩人得知后，与反诉人协商达成维修的共识，后组织人员对其维修，经三次维修，找到漏水原因，并已维修完毕，漏水问题得到彻底解决。二、反诉人的反诉请求均不应得到支持。1、物业管理费、电梯使用费、卫生费是房屋交付后业主应当履行的交付义务。反诉人在反诉状中认可房屋交付时间为2013年9月19日，房屋交付后，作为业主的反诉人应当向物业公司交纳物业管理费、电梯使用费、卫生费等相关费用。现反诉人认为因房屋维修问题，到2016年9月19日才真正将房屋交付，与事实不符，且自相矛盾。该部分费用要求答辩人承担，没有事实和法律依据。2、反诉人要求答辩人支付其三年的租赁费10500元，该主张不应得到支持。房屋出现漏水后，答辩人已及时履行了维修义务，反诉人装修长达三年或更长时间，与答辩人无关。3、反诉人要求答辩人支付逾期交房违约金120321元，与事实不符。商品房买卖合同约定，交房时间为2013年7月31日，而实际交房时间是2013年9月19日，变更交房时间反诉人当时并未提出异议，视为双方对交房时间变更达成合意。退一步讲，实际交房时间与合同约定时间相比仅逾期50天，按商品房买卖合同第九条约定，逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人交付房款的万分之一计算，逾期交房的违约金也只有1065.74元（即213147元÷10000×50天=1065.74元），反诉人主张逾期交房违约金高达12万余元，没有事实和法律依据，不应得到支持。4、反诉人主张的逾期办理产权登记违约金426元，不应得到支持。房屋产权登记是建立在买受人足额付清房款后，在合同约定的期限内予以办理。反诉人违约在先，至今未足额付清房款，答辩人没有义务为其办理房屋产权登记，更不存在承担逾期办理产权登记的违约金。5、反诉人请求的装修材料报废及部分费用的利息33687.6元，不应得到支持。房屋虽然出现漏水现象，但答辩人已及时履行了维修义务，该部分费用与答辩人无关。综上所述，房屋交付后出现漏水现象，答辩人与反诉人协商同意维修后，答辩人已及时履行了维修义务，漏水问题得到彻底解决。且漏水与反诉人提出反诉的各项请求没有因果关系，反诉请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交证据：第一组证据1.2012年11月，原、被告签订的《商品房买卖合同》；证据2.2012年11月9日收据一份。证明被告购买房屋总房款523147元，首付213147（已付），下欠房款31万元。第二组证据3.4李杰、樊森等六人的《个人住房（商业用房）借款合同》及中国建设银行网上电子回单各一份；证明购买金福苑25层以上房屋的业主于2015年2月可在银行办理按揭，因被告个人原因未能办理按揭。第三组证据5.原告催收房款的短信截图、通知书各一份，证明原告向被告催收下欠房款31万元的事实。被告（反诉原告）质证认为，第一组证据真实性无异议，但是两份证据不能证实原告的诉请，合同约定了分期付款，但原告方并没有完成分期付款的手续；合同签订时原告没有取得预售、规划等相关手续，属于违章建筑，签订合同时明显有欺诈行为；房子存在质量问题，因此不能支持原告诉请；第二组证据有异议，六个人的合同办理与否不能代表原告通知了本案被告，为被告办理了按揭贷款手续的事实；被告到原告处去积极配合办理了相关的按揭贷款手续，但到目前为止原告并未给被告办理；按照合同约定，原告应给被告办理按揭手续的期限是在2012年12月10日前办理完毕，而本案提供是在2015年4月份办理的，因此与本案无实质关联性；六个人合同，原告履行按揭手续的义务，还应当提供原告与六个人签订按揭手续的约定，来证明是否与本案有关联性；证明方向有异议，不能办理按揭不是被告的原因；第三组证据收到了，但是内容有异议，原告未能举出通知被告去办理按揭贷款手续的证据，通知内容是错误的；通知被告2019年3月20日前支付拖欠房款，是不符合合同按揭贷款约定的，因此通知内容不予认可。针对被告的质证，原告解释：认为我们没有预售手续、欺诈有异议，不能成立。1、我们有预售手续，现在交清房款的，房权证已经办理；房屋不存在严重质量问题，虽有漏水，但出现后，我们及时维修了；2、其他合同的按揭贷款房屋均是金福苑25层至30层的房屋，且合同的保证人均是原告方，六个合同是有关联性的，被告也是在金福苑这个楼居住；25层以上可以办理按揭，证明方向是成立的；3、按揭合同应是买房户与银行签订的借款合同，出售方只是提供相关手续，只是履行协助义务；通知，被告承认收到了，被告变更了部分付款方式，通知让他交付下欠房屋是成立的。被告提交证据：1、商品房买卖合同，证明方向是本案涉案房屋是按揭贷款房屋，原告没有按约定履行按揭义务，原告应当在2013年7月31日应把水电路通好，再把入住的房屋交给被告，但是实际是2013年9月份才把钥匙交给了被告，但是房屋9月份不具备装修入住条件，2016年8月份才维修后，交给被告，被告才具备入住装修条件，但目前仍漏水；合同约定，产权证办理期限，但实质没有在这个期限内备案，交付房屋365日内应把房屋备案；房屋存在质量问题，原告维修期限导致房屋交付延迟，应从具备装修条件来算；2、预售和规划许可证，房屋平面图，证实原告与被告签订合同时，对出售被告的房屋，并未取得规划许可，存在欺诈行为。3、房屋漏雨不同时期拍的照片，证实房子漏水，存在质量问题；4、四张交给物业的票，总共8013元，答辩及反诉状第五项的费用，除了前期投入票据合计是42926.8元，其他的票数额是一致的。原告质证认为，证据1真实性无异议，四个证明方向不能成立，按揭应是买房人与银行签订的合同，这个合同不能证明我们没有履行按揭义务；合同不能证明交房时未达到入住条件；被告说的房权证办理期限，不能成立，被告至今房款未清，不存在办证逾期；不能证明房子存在严重质量问题；证据2真实性无异议，商品房预售许可证和合同上填写的预售许可证文号是一致的，预售许可证也恰恰证明了与被告签订合同时，我们手续齐全；证据3照片六张，是否是被告购买房屋的照片，是否具有关联性不能证明，且被告在装修过程中，改变了主体结构，虽确实存在漏水现象，被告反映后，双方协商，被告同意维修，安排相关人员经过三次维修，已彻底解决漏水问题；证据4对物业费垃圾处理费真实性无异议，但证明对象不能成立，所有入住户应当交纳垃圾处理费，电梯费，买房时应付的费用，不是损失；相关票据真实性无法确定，只能证明被告装修房屋的票据，不能证明是被告的损失；被告未全额支付房款，房权证至今未办理，原因在被告，不在原告。由原告申请，我院在淅川县××产权登记办公室调取了金福苑房屋所有权证存根，对其真实性，原被告均无异议。因涉及其他金福苑的案件，我院出具律师调查令，向相关部门调取涉案项目的规划许可证、施工许可证、国有建设用地使用权证，淅川县房产开发办公室的情况说明，原被告均无异议。综合原、被告诉辩、质证意见，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，是否采信以及证明力的大小将综合全案事实在下文中进行认定。根据原、被告提交证据，本院认定以下事实：2012年，原、被告签订商品房买卖合同合同编号：GF-2000-0171。合同约定原告（出卖方）以出让方式取得位于淅川县××路东、××北的建筑用地使用权。国有土地出让证为豫（淅川）出让（2010年）第004号，该地块土地面积为7634.49平方米，规划用途为商住；被告（买受方）购买金福苑（中心广场）2号楼2单元30层2-2-3001号房，建筑面积143.88平方米，其中套内面积为111.498平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积32.382平方米。商品房单价每平方米3636元，总房价523147元。付款方式为银行按揭，首付款（不低于40%）计213147元，于2012年11月10日前付清，剩余房款310000元为银行按揭支付，于2012年12月10日前办结银行按揭贷款手续。在该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中双方约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条应付期限约定，出卖人应当于2013年7月31日，将具备水、电、路通具备入住装修条件的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房屋价款0.2%向买受人支付违约金。被告于2012年11月9日交首付款213147元。办理房屋产权登记所需的各种费用26692.22元。合同签订后，未能办理银行按揭，被告亦未以其他方式交付购房款剩余款项。另查明：2010年4月，福森公司取得淅川县××路东、××北7634.49平方米国有土地使用权。于2011年11月取得该宗地金福苑项目建设工程规划许可，规划许可地下1层地上25层住宅及商业群楼，地上面积41253.5平方米、地下面积4726.07平方米。项目建设中，福森公司未按照批准规划建设，擅自加建五层，实际建设地下1层地上30层住宅及商业群楼。2014年9月26日，淅川县城市管理行政执法局对该违建五层共6816.86平方米房产依法做出没收决定并移交淅川县财政局。2015年10月，淅川县福森房地产开发有限公司办理了金福苑项目共55433.31平方米的产权初始登记并发放房权证，其中含已被没收的违建房产6816.86平方米。2017年，补齐了关于该项目的相关手续。在庭审中，因房屋质量问题，被告申请对房屋质量进行鉴定，经法院委托，河南四铭工程管理有限公司通过分析认为顶板洇水不影响整体安全但影响房屋的使用功能及适用性，鉴定结论为，该房屋安全等级为B级。本院认为：民事主体从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。一、本诉方面：关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可知，在未办理商品房预售许可证明的情况下，签订的合同属于相对无效合同，是可以补救的，待无效情形消失，合同即为有效。本案项目已办理房屋所有权证，说明本案中的房屋的销售得到了有关行政主管部门实际认可的，完全具备交付的条件，可以弥补因未办理预售许可证明而非法出售房屋带来的影响，故商品房买卖合同应是合法、有效的。根据买卖合同性质，支付对价款是买受人的义务。在商品房买卖中，办理按揭贷款手续并将获得的贷款支付给房地产开发公司是购房户履行付款义务的体现。本案，原被告双方合同约定付款方式向银行办理按揭贷款，结合上文查明的事实，因原告房地产的手续存在问题被告无法办理按揭，对此，过错首先应该在原告，但由于所售房屋已经为现房，无法履行按揭的付款方式，但无法办理按揭贷款并不能导致合同目的无法实现，原告应积极与被告协商变更支付方式，使合同得以顺利履行，但在此期间双方未进行协商一致，考虑到被告已装修入住多年，从维护交易的秩序及社会的稳定，平衡各方当事人的利益看，被告应当支付剩余房款，但原告要求的违约金部分本院不予支持。原告交付的房屋经双方认可确实曾经存在房屋洇水的问题，但原告已经进行了维修，经过鉴定，房屋质量已无安全问题，故被告关于房屋现在存在质量问题的辩解，本院不予认可。二、反诉方面，针对反诉原告的诉请，具体认定如下：1、物业管理费、电梯使用费、卫生费。本院认为，反诉被告按合同约定应于2013年7月31日交付房屋，到2013年9月19日才交付。后因房屋维修问题，到2016年9月19日房屋维修好入住，反诉被告虽不认可维修好的具体时间，但未提交相关维修记录证明时间，故本院以三年计算，因此反诉原告每年所交的的物业管理费1899元、电梯使用费572元、卫生费200元，三年合计8013元，应属于因房屋存在问题造成反诉原告损失，本院予以支持。2、租赁费，因反诉原告未提交证据证明租房的具体情况，本院无法进行确定，暂不予支持。3、逾期交房违约金，反诉被告、反诉原告双方签订商品房买卖合同，约定原告在2013年7月31日将商品房交付被告使用，2013年9月20日，反诉原告缴纳了物业费、垃圾处理费、装修保证金、电梯费，因此本院按照被告所称，认定原告交付房屋的时间为2013年9月19日。反诉被告按合同约定应于2013年7月31日交付房屋，到2013年9月19日才交付。故逾期期限为2013年7月31日起至2013年9月19日止，共计50天，按合同第九条，逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人交付房款的万分之一计算，即213147元×1?×50天=1065.74元。4、逾期办理产权登记违约金426元，反诉被告应当按合同约定为反诉原告办理房屋产权证。但由于按揭问题未能办理，根据合同第十五条约定，买受人不能在规定期限取得产权证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，即213147元×0.2%=426元。5、因室内漏雨导致装修停止，订购装修材料报废，支付材料、家具款的定金利息及前期装修投入利息及交纳办理房屋产权登记所需费用产生的利息。因反诉原告提交的收据、清单不足以证明损失有多少，本院不予支持。以上费用共计9504.74元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕怀忠在本判决书生效之日起十日内向原告淅川县福森房地产开发有限公司支付剩余购房款310000元；二、驳回原告淅川县福森房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告淅川县福森房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向反诉原告毕怀忠支付赔偿款9504.74元；四、驳回反诉原告毕怀忠的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5950元，由被告毕怀忠负担；反诉费1980元，由反诉原告毕怀忠负担1870元，由反诉被告淅川县福森房地产开发有限公司负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  谢蕊娜审判员  赵修远审判员  张少普二〇一九年十二月十六日书记员  王 明