河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1224民初3065号原告：李伟，男，1982年8月25日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：常晓科，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武建方，男，1985年5月3日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：武文利，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：蕫凌梅，女，1988年9月16日出生，汉族，住卢氏县。第三人：武荣洋，男，2014年7月8日出生，汉族，住卢氏县。法定代理人：董凌梅（武荣洋母亲），女，1988年9月16日出生，汉族，住卢氏县。共同委托诉讼代理人：董方盈（董凌梅父亲），男，1966年2月18日出生，住卢氏县。代理权限：特别授权。原告李伟与被告武建方、第三人董凌梅、武荣洋确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李伟及其委托诉讼代理人常晓科、被告武建方及其委托诉讼代理人武文利，第三人董凌梅、第三人武荣洋的法定代理人董凌梅以及第三人共同委托诉讼代理人董方盈均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告于2012年7月1日签订的《留地安置集资建房指标转让协议书》和2017年9月8日签订的《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》合法有效；2、依法确认位于卢氏东方丽景商住楼“28#门面房”房屋（由西向东数第四十二间上下两层62.88㎡）归原告所有；3、依法责令被告限期履行协助交付“28#门面房”房屋及办理房屋产权登记手续义务；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月1日，原告和被告签订一份《留地安置集资建房指标转让协议书》，约定被告将自家户下合法享有的城关镇高村一组留地安置房106号住房一套和储物室（或车库）以及门面房购房购置权转让给原告，原告一次性支付被告转让款105000元。2015年5月14日，原告按照协议约定分四次缴纳被告应支付的106号楼全部房款，获得了高村一组留地安置房106号楼住房一套和储物室一间。2017年9月8日，原告又与被告签订一份《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》，再次约定被告将自家现有三口人的门面房购房指标转让给原告，在原来转让款105000元的基础上增加36000元，共计支付141000元转让费。之后原告按照高村一组缴纳房款的通知，分别于2018年7月5日和2019年5月26日向高村一组缴纳门面房购房款45000元和19947元。2019年5月11日，高村留地安置楼门面房分配方案规定，全组平均每口人应有上下楼二层20.96㎡门面房。2019年5月17号，被告分得卢氏东方丽景商住楼一楼“28#门面房”62.88㎡（由西向东数第四十二间上下两层）。现被告反悔拒不履行与原告签订的转让合同，阻扰原告获取应得的“28#门面房”62.88㎡。根据《合同法》等法律规定，特向法院起诉，请予以公正判决。武建方辩称，一、原告与他签订的留地安置房转让协议属无效协议。实际上他和原告签订的协议性质应属房屋预售协议，他作为组下被征地农民留地安置的预建房屋提前出售给原告，原告是东新村居委会成员，他是高村村民，根据相关规定，农民的住宅不得向城镇出售。二、2012年7月1日，他和原告签订协议时，他们居民组尚未出台留地安置房分配方案，当时只有他和他母亲，2013年11月1日他和董凌梅结婚，家庭人员结构发生变化，参与分配的人员从原来他和他母亲演变为他及董凌梅和他儿子，随后公布的分配方案有他的妻子和儿子，他妻子已经缴清了案涉的门面房房款，现在门面房已被他妻子实际占有。他签订的协议违背了共有人的意愿，损害了她们的利益，依照民诉法贯彻意见第八十九条规定，在共有人关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。三、留地安置是国家对失地农民的一种安置补偿，而原告却趁他失地后生活艰难，乘人之危，采用先借钱给他，在他无力偿还的情况下，又以承担高昂违约金为要挟迫使他签订房屋购买协议，所以原告对无效协议的签订有巨大过错。综上，应依法驳回原告的诉求。武凌梅、武荣洋辩称，一、留地安置是指在国家征收集体土地中，为了对被征地农民进行多方式妥善安置，依照国家政策按照一定的比例，另行安排给被征收农村集体经济组织用于发展生产的建设用地，留用地的使用权及其收益全部归农村集体经济组织所有。留地安置是为了确保被征地农民长期受益，解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。因此留地安置房买卖违反了国家政策及有关法律法规。本案原告与被告的留地安置房购买权转让行为侵害了第三人的合法权益。二、原告与被告于2012年7月1日签订的《留地安置集资建房指标转让协议书》第一条约定转让的只是购置权，也就是转让的是购买资格，而对房屋的实际买卖及价款并未约定。原被告签协议时，该房屋尚未开始修建，房屋并未实际交付被告，被告还无权处分该房屋，必须等房屋实际交付被告后才有处分权。该协议对房屋买卖是无效协议。三、2012年原告与被告协议转让购置留地安置房是高村给没有审批过新宅基地的困难户分配的，并非户户都有，签协议时被告两口人，房屋建成时家庭成员为四口人，原告与被告签订的房屋买卖协议未经共有人同意，协议无效。四、原被告不是同一集体经济组织成员，依照土地管理法规为无效协议。五、2017年9月8日原被告签订的《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》，约定的是留地安置门面房认购指标，仍然是一种权力，并未涉及门面房，原告只给付被告一口人的转让金，被告家庭是三口人。综上应驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合双方证据情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卢氏城关镇高村一组在卢氏东城小区建设留地安置房，2012年4月14日，武建方作为高村一组居民代表家庭与城关镇高村一组签订了安置协议，安置房位于卢氏东城小区106号楼房。2012年7月1日，原告李伟和被告武建方签订《留地安置集资建房指标转让协议书》，约定被告将自家户下合法享有的城关镇高村一组留地安置房106号住房一套和储物室（或车库）以及门面房购房购置权转让给原告，原告一次性支付被告转让款105000元，当日被告武建方出具收条，收到留地安置购置权转让金105000元。其时，武建方家庭共有两人武建方和其母亲常聪敏，该转让协议有武建方的签字，并有武建方代其母亲的签字。2013年11月1日武建方与第三人董凌梅登记结婚，婚后于2014年7月8日生育一男孩，取名武荣洋，2018年9月11日离婚。2015年5月14日，原告按照与被告武建方签订的协议约定缴纳了被告应支付的106号楼房款，获得了高村一组留地安置房106号楼住房一套和储物室一间。2017年9月3日，卢氏城关镇高村一组公布留地安置房（门面房）分配资格名单，被告武建方和第三人董凌梅、武荣洋均获得分配资格。2017年9月8日，原告李伟与被告武建方签订一份《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》，再次约定被告将自家现有三口人的门面房购房指标转让给原告，在原来转让款105000元的基础上增加36000元，共计支付141000元转让费。2019年4月29日，5月10日，卢氏城关镇高村一组公布留地安置房分配方案，高村一组每口人均20.96㎡门面房，武建方和董凌梅、武荣洋获得62.88㎡，1032.87元/㎡。2018年7月5日，原告李伟代缴45000元购房款，2019年5月27日和2019年8月6日，董凌梅向高村一组缴纳门面房款19946.85元、49980元。2019年8月7日，在高村村干部蔡改性、常建明、石淑敏的见证下，将高村一组东城小区第42间的留地安置房钥匙及房屋一并交付给武建方和董凌梅，同时高村一组将李伟代缴的45000元及利息退还李伟。原告李伟认为案涉门面房屋应是自己的，双方发生纠纷遂诉至法院。本院认为，根据卢氏城关镇高村一组与其居民签订的留地安置房安置协议，可以认定城关镇高村一组的留地安置房是以家庭为单位进行分配的。留地安置是国家对失地农民的一种安置补偿，为了确保被征地农民长期受益，解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定，其房屋的分配具有专属性、福利性。被告武建方在与第三人董凌梅结婚生子，以及母亲去世后，家庭人员结构发生变化，董凌梅和武荣洋均获得留地安置房的分配资格，被告武建方将其与第三人共同共有的留地安置房屋分配指标转让给原告李伟时未征得共同共有人的同意，事后也未取得共同共有人的追认，侵犯了第三人的合法权益，因此该转让协议无效。原告李伟主张，武建方与其签订留地安置房转让协议时，第三人知情缺乏证据支持，本院不予采信。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告李伟对此可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告李伟的诉讼请求。案件受理费3120元，由原告李伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  陈庆军人民陪审员  郭志东人民陪审员  王润霞二〇一九年十二月十六日书 记 员  李红飞