广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3291号上诉人：朱伟科，男，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢欣，广东鸿商律师事务所工作人员。被上诉人：林伟文，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：马安信，广东益源律师事务所律师。上诉人朱伟科因与被上诉人林伟文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱伟科上诉请求：一、请求法院撤销一审判决，查明事实后依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审程序不公且程序错误。上诉人当初因为郑*金与本案存在利害关系而申请追加为共同被告，一审法院均拒绝上诉人的申请。但一审认定郑*金与上诉人是合伙关系，在认定的诸多事实部分，将郑*金的付租行为视为上诉人的付租行为，也即郑*金与本案存在利害关系。二、一审法院在没有解决涉案合同是否解除以及何时解除合同情况下判令上诉人继续支付租金缺乏依据。涉案合同是朱伟科与林伟文于2015年11月4日签订。被上诉人诉称已经在2018年3月解除，该解除合同没有依据，倘若双方在涉案合同没有解除的情况下被上诉人在没有征求上诉人同意解除的情况下单方面将商铺另行租给他人属于一房多租，属于违约。三、一审认定上诉人与被上诉人之间从2017年1月到2018年3月间存在租赁合同关系属于事实认定错误。鉴于合同相对性，朱伟科于2015年11月4日签约。签约之后一直由上诉人朱伟科本人足额向林伟文交租至2016年年底。自2017年1月上诉人因自身财务问题无力向被上诉人交租并断租。此后，朱伟科一直在佛山大沥从事其他生意。自2017年1月起到2018年11月份长达23个月的时间里，被上诉人从未向朱伟科通过短信、微信、电话或者书面形式催促过交租金，依照合同约定和本案事实，足以断定被上诉人自行解除涉案租约，自行放弃向朱伟科追租。根据合同相对性原理，本案中上诉人朱伟科自2017年1月之后断租，按照逾期拖欠租金五天之后（即2017年1月21日起）违约责任的约定，被上诉人无需书面通知的情况下，自动解除合同。故涉案商铺租赁合同在2017年1月份已经解除。解除之后，被上诉人已经将案涉商铺直接收回，且朱伟科再没有使用过案涉商铺。因此，2017年1月到2018年3月间双方不存在租赁合同关系，租金也与朱伟科无关。四、根据合同相对性原理，林伟文与郑*金之间在2017年1月之后所拖欠的租金，与上诉人无关。按照一审判决，合同责任只能在特定当事人之间即存在合同关系的当事人之间发生，合同之外的人不负合同责任。本案中，2017年1月之后被上诉人在收回上述物业的商铺给郑*金使用时，一直由郑*金向被上诉人支付租金。且被上诉人向郑*金催促租金，郑*金在拖欠租金之后其二人直接进行谈判，曾一度达成协议，郑*金的支付租金行为没有朱伟科的授权委托，也并非履行涉案租赁合约，因此郑*金支付租金与上诉人之间没有任何法律上的关联性。朱伟科没有任何义务代郑*金清偿或者背负一百多万元债务。上诉人在没有使用和占用铺面，无需向被上诉人支付租金。被上诉人林伟文辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。林伟文向一审法院起诉请求：一、判令朱伟科支付林伟文租金1288301.81元及其滞纳金285000元（滞纳金从2017年4月16日起每天按500元计至还清时止，暂计至2018年11月16日为285000元）；二、判令没收朱伟科的合同履约保证金380000元。一审法院认定事实：2015年11月4日，林伟文（甲方）与朱伟科（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于清远市清城区**小区*、6号楼首层第**卡、第**卡、二层（全层）、三层（全层）的商铺（面积共5154.64平方米）整体出租给乙方作商业经营使用，租赁期限为15年，从2015年12月1日至2030年11月30日止，共180个月。2015年12月1日至2016年11月30日的月租金为190000元、2016年12月1日至2017年11月30日的月租金为200000元、2017年12月1日至2018年11月30日的月租金为210000元。商铺租金以现金支付，乙方须在每月15号前将当月的租金交付给甲方；乙方如逾期未交付租金，除应如数缴交当月租金外，另加收每日500元的滞纳金；如乙方拖欠租金超过5天，甲方有权追回所欠全部租金、水电费等应交费用和滞纳金，有权解除合同，收回商铺，乙方无条件搬出，甲方不再书面通知乙方，直接收回商铺并有权将商铺另行租赁给他人使用，乙方所缴交的押金不退回。甲方允许乙方可转租、转让。乙方有下列违约行为的，甲方可解除合同，没收乙方的合同履约保证金（押金）：（3）乙方逾期交租（未交或不足额交租）达10天。本合同签署当日内，乙方需向甲方交纳履约保证金（押金）380000元。租赁期满后，如乙方没有违约，甲方验收商铺合格后将押金退回乙方……。”上述合同签订后，朱伟科向林伟文支付了履约保证金380000元，并对上述承租商铺与案外人郑*金合伙经营。2016年11月30日前的租金朱伟科已依约付清。诉讼中，林伟文确认朱伟科实自2016年12月起拖欠无足额支付租金，起诉时所列事实中认为朱伟科至2017年3月尚能按月支付租金是因财务在2017年8月1日前记账时采取收款后优先支付拖欠时间较长月份的租金的原因所致，朱伟科自2016年12月1日至2018年3月31日期间实共欠租金1282039.81元（其中认为2018年3月份应付租金210000元，已付租金86371.69元，欠付租金123628.31元）。朱伟科对此认为其与林伟文达成协议于2017年1月起已退出承租商铺经营，由郑*金独自经营，所欠租金与其无关,林伟文对此不予认可。对朱伟科主张的自2017年8月起每月租金降为170000元，林伟文亦不予认可。对所欠租金，朱伟科提供了2018年4、5、6月间由唐*运、郑*花、温*慧分别转账115000元给林*劲的依据，认为还支付了租金345000元。2018年3月5日，林伟文与案外人杨灶金签订了租赁上述第**卡商铺的租赁合同，约定租赁期自2018年3月1日起至2020年12月31日止，2018年3月1日至2018年12月31日每月租金为26000元。该合同现林伟文与杨灶金在实际履行中。2018年3月6日，林伟文与案外人易*红签订了租赁上述第**卡、二层（全层）、三层（全层）商铺（面积共5012.51平方米）的《铺位（场地）租赁合同》，约定租赁期自2018年3月1日起至2030年2月28日止，2018年3月1日至2020年2月29日每月租金为115000元，2018年3月1-31日为装修期，租金由2018年4月起算，当月租金于每月10日前支付。对于朱伟科提供的2018年4、5、6月由唐*运、郑*花、温*慧分别转账支付的345000元，林伟文表示其一直以为就是按该合同支付的租金，诉讼中其经与易*红核实，易*红否认有实际接手承租商铺经营，该合同实质是朱伟科与案外人郑*金为欺骗其调低租金所设的圈套。另外，案外人郑*金、**进签订了一份无签署签订日期的“转让协议”，约定郑*金就上述第**卡、二层（全层）、三层（全层）经营流行前线购物广场的物业转让给**进，合同期自2018年4月份起计共12年，月租金115000元，转让费450000元，双方初步约定交接时间为2018年8月20日，以实际交接为准，交接当天之前的费用由郑*金负责……。2018年7月11日，林伟文与**进签订了租赁上述第**卡、二层（全层）、三层（全层）的商铺（面积共5012.51平方米）作商业经营使用的《铺位（场地）租赁合同》，约定租赁期自2018年8月1日起至2030年2月28日止，2018年8月1日至2020年2月29日每月租金为115000元。该合同现林伟文与**进在实际履行中。另根据林伟文提供的清远仲裁委员会于2015年9月10日作出的（2014）清仲字第**5号裁决书，该裁决书裁决确认林伟文对位于清远市清城区**小区*、6号楼首层第**卡，二层（全层）、三层（全层）房屋依法享有占有、使用收益的权利。朱伟科提供的清远市不动产登记资料查询结果证明显示，坐落清远市清城区**小区*、六号楼**卡商铺登记的权利人为林伟文。一审法院认为，本案涉案的**卡商铺，登记的权利人为林伟文，其余商铺于2015年9月10日经清远仲裁委员会裁决，林伟文依法享有占有、使用收益的权利，且朱伟科租赁商铺期间，并无他人对房屋的权属、处分权提出异议，故林伟文有权出租涉案商铺。林伟文与朱伟科签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，林伟文依约将涉案商铺交付朱伟科使用，朱伟科亦应依约支付租金。对于朱伟科认为“其与林伟文曾达成协议，其在2017年1月已经退出商铺经营，涉案商铺已转由案外人郑*金为实际承租人，此后租金由郑*金负责支付，与其无关”的抗辩意见，林伟文不予认可，朱伟科对此并无提供已与林伟文协商一致变更合同承租人为郑*金的证据证实。虽然朱伟科提供的部分单据显示郑*金存在向林伟文支付租金的事实，但朱伟科在合同签订后，其与郑*金对涉案商铺是合伙经营，朱伟科的内部合伙人对外并不能认定为合同承租人，合同责任只能在特定的当事人之间即存在合同关系的林伟文、朱伟科之间发生，合同关系以外的人不负合同责任。为此，对朱伟科的上述抗辩意见一审法院不予采纳，朱伟科应依合同约定承担支付所欠租金的义务。朱伟科自2016年12月起拖欠无足额支付租金，其行为已构成违约，林伟文有权要求朱伟科支付所欠租金及承担违约责任。对林伟文请求没收朱伟科已支付的合同履约保证金380000元，因朱伟科违约，且符合合同的约定，一审法院予以支持。对于朱伟科至今尚欠租金的金额，林伟文认为朱伟科自2016年12月1日至2018年3月31日共欠租金1282039.81元，而2018年3月份的租金林伟文是按合同约定的应付租金210000元计算，但自2018年3月1日起，涉案商铺的第**卡已转由案外人杨灶金租赁，2018年3月1日至2018年12月31日每月租金为26000元；其余第**卡、二层（全层）、三层（全层）商铺林伟文亦与案外人易*红签订了租赁合同，2018年3月1日至2020年2月29日每月租金为115000元，2018年3月1-31日为装修期，租金由2018年4月起算；林伟文对2018年3月份租金仍要求按原合同约定的210000元支付欠缺依据。鉴于从查明的事实可知，易*红在签订合同后并无实际接手承租商铺经营，实际仍由朱伟科继续经营使用，涉案商铺的第**卡、二层（全层）、三层（全层）于2018年8月1日才实转由案外人**进租赁，而林伟文自2018年3月1日起将该商铺的租金调整为每月115000元亦有其真实意思存在，故2018年3月份朱伟科应付的租金应认定以115000元计算。对于朱伟科主张的已与林伟文口头协商，自2017年8月起每月租金降为170000元，因林伟文不予认可，朱伟科亦无证据证实，一审法院不予采信。对于朱伟科提供的2018年4、5、6月转账支付的345000元，由于涉案的第**卡、二层（全层）、三层（全层）商铺在2018年8月1日转由案外人**进租赁前，实际仍由朱伟科经营使用，林伟文认为该345000元实属朱伟科支付2018年4、5、6月租金的意见，一审法院予以采纳。综上，朱伟科对林伟文主张的2016年12月1日至2018年3月31日所欠租金金额，并无提供其它付款依据否认，故对林伟文要求朱伟科支付所欠的租金金额应认定为1187039.81元，该欠款朱伟科应予支付给林伟文。对于林伟文要求朱伟科支付自2017年4月16日起按每天500元计算至还清日止的滞纳金的请求，该滞纳金的性质实际上属于违约金，根据林伟文、朱伟科签订的合同约定，朱伟科须在每月15号前将当月的租金交付给林伟文，如朱伟科逾期未交付租金，除应如数缴交当月租金外，另加收每日500元的滞纳金；朱伟科自2016年12月起拖欠支付租金，至今尚欠林伟文1187039.81元，故林伟文的该请求具有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，一审法院作出如下判决：一、限朱伟科于判决生效之日起十日内向林伟文支付租金1187039.81元；二、限朱伟科于判决生效之日起十日内向林伟文支付自2017年4月16日起按每日500元计算至上述第一项所欠租金付清日止的违约金；三、确认林伟文有权没收朱伟科已交付的合同履约保证金380000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11190元，由林伟文负担580元，朱伟科负担10610元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：上诉人的上诉请求是否成立。本院认为，林伟文与朱伟科签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，林伟文依约将涉案商铺交付朱伟科使用，朱伟科亦应依约支付租金。朱伟科上诉认为涉案商铺已转由案外人郑*金为实际承租人，涉案的商铺租赁合同已于2017年1月解除。对此，被上诉人林伟文不予认可，朱伟科也没有提供已与林伟文协商一致变更合同承租人为郑*金的证据证实。尽管郑*金存在向林伟文支付租金的事实，但朱伟科在合同签订后，其与郑*金对涉案商铺是合伙经营，朱伟科的内部合伙人对外并不能认定为合同承租人，按照合同相对性原理，合同责任只能在特定的当事人之间即存在合同关系的林伟文、朱伟科之间发生，合同关系以外的人不负合同责任。一审认定朱伟科应依合同约定承担支付所欠租金的义务于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人朱伟科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22380元，由朱伟科负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十二月二十五日书记员  李 伊书记员  潘丽泳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。