广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1621民初2692号原告：周发强，男，1962年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：杜娟，女，1985年1月6日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。委托诉讼代理人：钟晓燕、朱荣贵，广东贤贵律师事务所律师。原告周发强诉被告杜娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法由审判员刘越东独任审判，于2019年12月18日公开开庭进行了审理；原告周发强、被告杜娟及委托代理人钟晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周发强诉称，经河源市中腾房地产经纪有限公司两员工徐飞箭和卢伟玲的撮合，原告与被告于2019年8月5日签订了编号为2018376的房地产买卖合同，按合同约定：该房产以原告总付1180000元由被告转让给原告。原告在签约当时即交了50000元定金给被告，原告于2019年11月14日在被告签订了赎楼承诺书后又支付了500000元给被告用于支付工商银行的购房按揭款。但被告用原告提供的500000元款项办理了赎楼手续后，在可以拿回被抵押的房产证后，却反悔不肯去房管局办理过户手续。现依据原告与被告订立的房地产买卖合同和被告签订的赎楼承诺书约定（双倍赔偿买方已付出的购房全部费用并以本房产为抵押品），向该房产辖区的人民法院提起诉讼，请求判决被告：1.履行2019年8月5日原告与被告签订的编号为2018376的房产买卖合同，将原属于被告的位于河源市江东新区************房按合同约定价转让过户给原告，并赔偿550000元违约金给原告；2.若因被告的原因无法过户给原告，被告应支付1100000元违约金给原告，并以被告现有的************房产为担保抵押物；3.承担本案的全部诉讼费用。原告周发强向法庭提交的证据有：1.原、被告身份证复印件；2.房地产买卖合同；3.中国工商银行个人贷款提前还款申请表复印件；4.赎楼承诺书复印件；5.收条复印件；6.银行卡、身份证复印件；7.收款收据和凭证复印件；8.还款赎楼凭证复印件；9.个人购房借款担保合同复印件；10.商品房买卖合同复印件；11.房产证复印件；12.中介组建本房产买卖机关人员微信复印件、群的交流情况复印件；13.发票，证明从订立合同开始到现在的房屋管理费都是一直由原告支付的；14.借款合同、借款收据，证明原告为了帮被告赎楼就向贷款公司贷了600000元，支付了500000元给被告；15.农业银行个人明细对账单，证明原告为了支付首期款而向贷款公司借款600000，其中500000支付给了被告，为了给被告赎楼。被告杜娟确认涉案房屋转让的事实，辩称：1.原告违反合同约定逾期付款在先，被告不存在违约行为；2.原告诉请的违约金没有事实依据，且超过法律许可范围，依法应不予支持；3.原告跟被告的买卖合同并未约定超过2019年10月1日之后付首期款的被告应在什么期限去办理过户，而且原告是在2019年11月14日才支付的首期款，原告不能证明被告现在没有办妥过户手续是属于违约。被告杜娟未向法庭提交有相关证据。经审理查明，2019年8月5日，原、被告在经河源市中腾房地产经纪有限公司介绍下，签订了编号为2018376的《河源市中腾房地产经纪有限公司房地产买卖合同》，约定将被告坐落于河源市江东新区************房屋，以1180000元转让给原告，合同签订当天，原告支付了定金50000元给被告，合同其中第四条约定：买卖双方同意该物业的交付使用的时间为卖方收齐所有楼款七天内，买卖双方应在收楼当天一并到现场查验房屋，查验后双方签妥《房屋交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志，卖方交楼后应及时迁出户口；第六条又约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应予解除合同发出之日起五日内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知书之日起五天为履行期。第十七条三方约定其他事项：（1）楼价余额款人民币630000元在该物业过户后于2019年12月31日前，由买方支付到卖方本人账户下，到账即视为卖方已收取；（2）该房的物业费由卖方交至于2019年8月5号，后续的由买方负责。另外双方的合同《附件》第二条所售物业已办理抵押登记情况适用：涂销抵押后付款，1.人民币50000元，须在2019年8月5日支付作为定金部分；2.卖方应在签订本合同后45天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起45天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费；买卖双方应于2019年10月1日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相对顺延。3.首期楼款（不含定金）人民币500000元，经纪方或银行通知还贷之日起7天内付至卖方贷款账号内，到账即视为卖方已收取，但卖方须不可撤销地委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等至完成上述事项为止，不得中途擅自挪用。合同签订后，原告向被告支付了合同定金50000元，被告于2019年10月14日向原告履行了涉案房屋的移交。另查明，合同签订后，由于原告迟延一个月支付首付款500000元，原告另外补偿了被告一个月的房贷支出款4900元。2019年11月14日，被告向原告出具了一份《赎楼承诺书》，对涉案买卖的房屋承诺：因本房产目前尚处在银行抵押状态，现需买方周发强提前支付人民币伍拾万元给本人，用于偿还银行抵押余款，以赎回被抵押的房产证，办理本房产转让给买方周发强，在办理赎楼抵押银行转扣款完成后，本房产即视为正式成交，本人先行交给买方如下资料（十三项资料略，原告已出具《收条》签收该十三项资料），本人同意买卖双方同时收到银行通知或相互告知才可一起到银行领取不动产权证书，并在当即到房管局协助买方办理过户手续。若该房产存在债务等等纠纷，本人反悔不转让，不协助买方完成过户手续，本人承诺双倍偿还买方已付出的购买本人房产的全部费用，并以本房产作为抵押品，且同意买方到本房产的管辖地人民法院对本人起诉，本人放弃一切抗辩权。被告在《赎楼承诺书》出具后，原告于同日向被告支付了房屋买卖的首付款500000元。由于原告认为被告未按合同的约定，用原告提供的500000元款项办理了赎楼手续后，在可以拿回被抵押的房产证后，却反悔不肯去房管局办理过户手续，遂向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。另外，在诉讼过程中，本院根据原告的申请，依法作出（2019）粤1621民初2692号的查封裁定：1.查封被告杜娟名下位于河源市江东新区**********号【不动产权证号：粤（2018）河源市不动产权第002****号】的房产，上述查封期限为三年，在查封期间由被告继续负责保管使用，不得有转移、设定权利负担或又妨碍查封行为。2.查封案外人周棋涛名下位于河源市江东新区**********号【不动产权证号：粤（2019）河源市不动产权第005****号】的房产，上述查封期限为三年，在查封期间由案外人周棋涛继续负责保管使用，不得有转移、设定权利负担或又妨碍查封行为。被告杜娟名下位于河源市江东新区**********号【不动产权证号：粤（2018）河源市不动产权第002****号】的房产存在抵押（抵押权人：工商银行，优先受偿范围520000）。以上事实，有原告提交的相关证据、本院（2019）粤1621民初2692号民事裁定书和庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方作为在河源市中腾房地产经纪有限公司居间下签订的《河源市中腾房地产经纪有限公司房地产买卖合同》和《附件》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋产权登记是行政机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系；该登记行为仅是行政确认，并非确权。当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，被告出具的《赎楼承诺书》内容，已经确认案涉房屋实际权利人为原告，并明确了需要首付款500000元“用于偿还银行抵押余款，以赎回被抵押的房产证，办理本房产转户给买方周发强”的义务，此承诺出具时，《河源市中腾房地产经纪有限公司房地产买卖合同》和《附件》合同已签订，案涉房屋的首付款500000元原告已经支付；被告在收取该首付款后，至今仍未按《赎楼承诺书》约定，履行赎回被抵押的房产证，协助办理房产转户手续给作为买方的原告，是为违约；现原告诉请履行2019年8月5日原告与被告签订的《河源市中腾房地产经纪有限公司房地产买卖合同》和《附件》（编号为2018376）的房产买卖合同，将原属于被告名下的位于河源市江东新区************房按合同约定价转让过户给原告，理由成立。至于原告同时请求赔偿550000元违约金的问题；本院认为承诺书实际上是合同的一种形式，同样具有法律效力，但是，有效的承诺书内容必须同时必须满足以下三个条件:1.是当事人真实意愿的反映，承诺书的内容应当是当事人内心真实意思的表达，不能被强迫或威胁或利诱、欺骗等。2.没有违反相关法律规定;承诺书的内容必须合乎法律的规定，不能违反法律或行政法规的禁止性规定，否则可能导致承诺书无效。3.没有侵犯他人利益；承诺人只能基于自己有权处分的财、物进行处分，而不能因此侵犯到了他人的合法利益。承诺书有无法律效力主要依据承诺书是否具备以上三个条件，只有是当事人真实意愿的表达，且没有违反法律相关规定和没有侵犯他人利益的承诺书才算有效，才会受到法律的保护。本案中，本院经审查《赎楼承诺书》内容，被告所承诺的“本人同意买卖双方同时收到银行通知或相互告知才可一起到银行领取不动产权证书，并在当即到房管局协助买方办理过户手续”，是被告真实意思、意愿的反映和表达，是处分原本属于其产权的行为；而承诺“本人反悔不转让，不协助买方完成过户手续，本人承诺双倍偿还买方已付出的购买本人房产的全部费用”；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损’”；我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。被告在收到房屋首付款后未协助原告进行予办理房屋过户手续，并不是根本性的违约，而原告依据《赎楼承诺书》承诺意思请求本院判令被告赔偿违约金550000元，明显与此法律规定精神相悖；因此，在原告没有提交相关证据证明其因被告未及时协助办理房屋过户手续而造成实际损失的情况下，本院结合双方在履行合同过程中，原告曾有迟延支付首期款的行为和本案买卖的房屋已经交接、仍有尾数款630000元仍未履行支付情况，且双方并非是解除或终止履行买卖合同；故对被告该《赎楼承诺书》“不协助买方完成过户手续，本人承诺双倍偿还买方已付出的购买本人房产的全部费用”的承诺，对被告未协助办理房屋过户手续违约的处罚，参照双方对原告首付款迟延一个月支付违约，由原告补偿被告一个月房贷款4900元情况，酌定被告亦应予以按原告赔偿其违约款4900元的标准，按《赎楼承诺书》的“双倍偿还”的意见，向原告双倍支付赔偿违约金9800元为宜，超过部分不予支持。涉案房屋双方已经完成交接手续，现已经由原告实际支配处分，对于产权及房屋过户问题，本院在以上已作了评述；因此，对于原告诉请“若因被告的原因无法过户给原告，被告应支付1100000元违约金给原告，并以被告现有的**********号房产为担保抵押物”的问题，理由不成立，本院不予采纳，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第十条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、限被告杜娟于本判决发生法律效力的十五日内，协助原告周发强办理位于河源市江东新区************房房屋的不动产转移登记手续，过户到原告周发强名下。二、被告杜娟于本判决生效之日起五日内向原告周发强支付违金9800元，款交本院转原告周发强收领（执行款账户：开户行，中国工商银行紫金县支行；户名，紫金县人民法院；账号：200*************476）。三、驳回原告周发强的其他诉讼请求。本案受理费19650元，因适用简易程序，减半收取9825元，诉讼保全费5000元；由原告周发强负担受理费9800元和诉讼保费5000元（已缴纳），被告杜娟负担受理费25元；立案时原告周发强已先行预交受理费9825元，本判决生效后凭据予以退回受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  刘越东二〇一九年十二月二十五日书记员  赖健婷