成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4717号 原告（反诉被告）：成都望子成龙外语培训学校。住所地：成都市武侯祠大街266号华达商城六楼。 法定代表人：蒋杨斌，系该学校校长。 委托诉讼代理人：王红银，男，系该学校员工，特别授权。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：康伟，男，汉族，1980年10月1日出生，住成都市成华区。 被告（反诉原告）：陈艳梅，女，汉族，1982年5月8日出生，住四川省资阳市乐至县。 以上二被告共同委托诉讼代理人:徐方元，四川品森律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）与被告（反诉原告）康伟、陈艳梅房屋租赁合同本反诉纠纷，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。望子成龙学校的委托诉讼代理人王红银、戴先华，康伟、陈艳梅的共同委托诉讼代理人徐方元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 望子成龙学校向本院提出诉讼请求:1.确认望子成龙学校于2019年2月24日对康伟、陈艳梅发出的合同解除通知有效，望子成龙学校与康伟、陈艳梅于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除；2.康伟、陈艳梅向望子成龙学校退还房屋保证金4690元，以及房屋未使用期间的租金19744元（2019年3月1日至5月31日），合计24434元。 事实和理由：2010年10月23日，望子成龙学校与康伟、陈艳梅签订《房屋租赁合同》，望子成龙学校租赁康伟、陈艳梅所有的位于成华区房屋，租期10年，从2010年12月1日起至2020年12月31日止。2017年12月12日，成都市教育局等部门印发了《成都市民办教育培训机构设置指导标准》［成教办（2017）16号］文件，对办学场地设施作出明确规定，案涉房屋不符合要求，望子成龙学校无法继续使用。2018年11月29日，望子成龙学校与康伟、陈艳梅经协商达成口头解除协议，即康伟、陈艳梅同意望子成龙学校再支付3个月房租后解除合同。同时，康伟、陈艳梅以资金紧张为由，要求望子成龙学校支付6个月的房租，并且以短信方式承诺：“如果望子成龙学校在2019年3月1日前退房，将退还多收取的3个月房租”。2019年2月24日，望子成龙学校通过短信向康伟、陈艳梅发送“合同解除通知”，以解除双方签订的《房屋租赁合同》。退房后，经多次催收，康伟、陈艳梅没有退还房屋保证金以及多交的租金，已经构成违约。望子成龙学校为维护自身合法权益，特提起诉讼。 康伟、陈艳梅辩称，1.双方没有口头约定解除合同，望子成龙学校主张合同解除无法律依据，望子成龙学校所主张双方所签订的租赁合同于2019年2月24日解除是其单方的意思表示，康伟、陈艳梅对此行为不予认可，双方实际终止该房屋租赁合同的时间是2019年5月31日。2.望子成龙学校单方面解除合同，按照合同的约定所交的合同押金不予退还。由于望子成龙学校于2019年3月1日至2019年5月31日期间一直占有案涉房屋，没有将该房屋退还，也没有到物管公司办理移交手续，因此该款项应当视为望子成龙学校支付的房屋租金，因此不应退还合同押金。3.望子成龙学校自始未将涉案房屋退还给康伟、陈艳梅，直到2019年5月底，在望子成龙学校没有支付房屋租金的情况下，康伟、陈艳梅强行打开房门，将望子成龙学校在房屋中的桌椅搬出。综上，望子成龙学校的主张不能成立。 康伟、陈艳梅向本院提出反诉请求：1.判决康伟、陈艳梅与望子成龙学校的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；2.望子成龙学校向康伟、陈艳梅支付违约金21108.65元，首月房租4677.2元，拖欠的物业水电费498.86元，共计26284.71元。 事实与理由：2010年10月23日，康伟、陈艳梅与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年12月1日至2020年12月31日。望子成龙学校于收房之日收到康伟、陈艳梅的装修钥匙2把、报箱钥匙2把、门钥匙6把、猫眼1个以及户名为康伟，卡号为62×××50的工商银行卡一张，望子成龙学校向康伟、陈艳梅出具了收条。双方约定，租赁合同期满时，望子成龙学校向康伟、陈艳梅交回上述物品，康伟、陈艳梅将收条返还给望子成龙学校。自2018年11月底时，望子成龙学校未按合同约定支付租金，经双方多次协商交涉，望子成龙学校提出要求，康伟、陈艳梅需按照望子成龙学校要求的内容通过短信的形式向望子成龙学校回复一条，望子成龙学校才在2018年11月29日支付拖欠康伟、陈艳梅的租金。本着诚信和友好协商的态度，康伟、陈艳梅按照望子成龙学校的要求发送了短信：“如望子成龙学校在2019年3月1日前退房，将退还望子成龙学校3个月的房租。”但直至2019年3月1日，望子成龙学校既没有向康伟、陈艳梅退还房屋，也不继续支付房租，却占有并使用该房屋。经多次协商沟通，望子成龙学校不仅不履行合同，反而口出威胁，望子成龙学校的行为已经构成了根本违约。为维护自身合法权益，康伟、陈艳梅特依法起诉。 望子成龙学校辩称，1.2018年11月29日，望子成龙学校按约支付租金。当日康伟、陈艳梅以短信方式同意望子成龙学校若在2019年3月1日前退房，将退还望子成龙学校3个月的房租，双方已经达成有条件解除合同的协议。2.2019年2月24日，望子成龙学校将房屋腾空，通知康伟、陈艳梅收房，但其不想退还房租，拒绝收房，当日，望子成龙学校即发出《合同解除通知》的短信，解除合同。3.2019年2月、3月，望子成龙学校经办人王红银与康伟、陈艳梅多次电话和当面沟通交房、退款事宜，但其拒绝接收钥匙，拒办收房手续。其行为不影响双方合同已经于2019年2月24日解除的效力。4.报箱钥匙、银行卡已交还给康伟、陈艳梅，猫眼已安装在门上，大门钥匙未交还，可以当庭交还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 康伟、陈艳梅系位于成都市成华区房屋的所有权人。 2010年10月23日，康伟、陈艳梅（出租方、甲方）与望子成龙学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋出租给乙方，房屋建筑面积85.04平方米，租赁期限10年，自2010年12月1日起至2020年12月31日止，免租期从2010年12月1日起至2010年12月31日止；租金按建筑面积以人民币每月55元/平方米计算，从第三年起，租金在上一年的基础上递增5%，其中，2019年1月1日至2019年12月31日为6581.29元/月，租金以陆个月为一结算支付周期，首期费用在本合同签订生效之日支付，以后每期费用，乙方在上期费用支付周期届满前的五个工作日内支付；乙方在支付首期租金同时向甲方交纳保证金4690元，合同终止时，乙方将租赁房屋归还甲方，甲方在收房当日内将保证金全额退还乙方，乙方未经甲方同意擅自将房屋转租转让给第三方或乙方单方面提前解除合同，保证金可不予退还。 《房屋租赁合同》签订后，康伟、陈艳梅向望子成龙学校交付了案涉房屋，望子成龙学校并出具《收条》，载明：收到案涉房屋装修钥匙2把、报箱钥匙2把、门钥匙6把、猫眼1个及工商银行卡（卡号：62×××50，户名：康伟）。望子成龙学校按约向康伟、陈艳梅支付了保证金4690元，康伟、陈艳梅并出具了相应《收条》。 后望子成龙学校主张因案涉房屋不符合《成都市民办教育培训机构设置指导标准》规定的场地设施的要求，而与康伟、陈艳梅协商解除前述《房屋租赁合同》。依据康伟与望子成龙学校经办人员王红银之间的短信记录，康伟于2018年11月29日向王红银发送短信，载明：“2019年3月1未退还房屋给甲方，甲方不退还多于（余）的3个月资金，若乙方在2019年3月1日前退还房屋给甲方退还多于（余）的3个月资金。”同日,望子成龙学校以转账方式向陈艳梅支付了半年租金39487元。 2019年2月22日，成都龙湖物业服务有限公司向望子成龙学校开具四川省增值税电子普通发票，载明其收取案涉房屋物业管理服务费及共用能耗分摊费4575.32元，电费及电费线损1723.18元。2019年2月24日，望子成龙学校通过王红银向康伟发送了《合同解除通知》，载明：“2017年12月12日，成都市出台《成都市民办教育培训机构设置指导标准》文件，……贵方出租给我单位的房屋不符合上述规定，我单位不能继续使用。根据《合同法》的相关规定，经研究，通知如下：我单位从2019年2月24日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，请贵方在合同解除后三日内退还我单位交纳的房屋保证金（押金）4690元，2019年3月1日至5月31日租金19744元，共计24434元。”2019年3月20日，望子成龙学校通过王红银再次向康伟发送了《通知》，载明：“我单位于2010年10月23日与您就成都市成华区二环路东二段3号龙湖三千星座1幢1单元1301号房签订了房屋租赁合同，2018年11月29日我单位电话通知您，告知您我单位因为国家政策调整需要提前终止合同，暂付3个月房租，您表示您最近资金紧张，要求我方支付6个月房租，同时发短信告知我单位，如果在2019年3月1日前退房，将退还多收取的3个月房租。我单位于2019年2月24日短信告知您，我单位已经将房屋腾退，可以退房，您我双方于2019年2月28日、2019年3月14日当面沟通，期间并多次电话沟通，您方均不愿退还相关费用。现我单位再次通知您，请你于收到本通知后立即退还租金及租赁保证金。否则我方将诉至法律。”2019年3月31日，望子成龙学校通过王红银再次向康伟发送了消息，载明：“我校于2019年2月24日解除与贵方的房屋租赁合同。之后，你方多次拒绝办理交房手续。今再次通知贵方，务必于2019年4月1日办理交房手续。否则，一切法律后果由贵方承担。” 审理中，望子成龙学校主张其在2019年2月22日与物业服务公司进行了结算，并于2019年2月24日联系康伟、陈艳梅办理退房事宜，其后并多次协商退房事宜，但康伟、陈艳梅均拒绝退房，其已于2019年2月搬离。康伟、陈艳梅主张其在望子成龙学校未支付下一年度租金的情况下，于2019年6月底在物业服务公司的见证下收回房屋。依据成都龙湖物业服务有限公司于2019年5月16日向康伟、陈艳梅出具的专用收据，案涉房屋在2019年3月期间未产生水电费，四月产生电费0.91元，水费4.43元。该专用收据载明的客户名称为望子成龙学校。望子成龙公司主张因康伟、陈艳梅拒绝收房，物业服务公司在双方未到场的情况下未办理客户名称的变更。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋租赁合同、商品房买卖合同、房屋产权证、收条、中国工商银行转账凭证、短信聊天记录、通知、四川省增值税电子普通发票、专用收据、借记卡账户历史明细清单等。 本院认为，康伟、陈艳梅与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。合同履行过程中，望子成龙学校基于案涉房屋不符合《成都市民办教育培训机构设置指导标准》规定的场地设施的要求而与康伟、陈艳梅协商提前解除合同，考察康伟向望子成龙学校回复的短信内容，康伟同意在附条件的情况下退还三个月租金，该短信应视为双方已经就提前解除合同并退还三个月租金达成了一致意见，即相应条件是望子成龙学校应在2019年3月1日前将案涉房屋退还给康伟、陈艳梅。虽然望子成龙学校其后未在该期限前将案涉房屋退还，但依据庭审查明的望子成龙学校于2019年2月22日即结清了相应期间的物业费及电费等，以及案涉房屋在2019年3月未产生水电费等事实，再结合望子成龙学校自2019年2月24日起多次向康伟、陈艳梅发送的要求其配合收房的短信通知，能够证明望子成龙学校在2019年2月24日即做好了退还案涉房屋的准备，但因康伟、陈艳梅未配合收房，导致案涉房屋未在约定期限内退还。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，双方约定的提前解除合同并退还三个月租金的条件于2019年2月24日应视为已经成就。合同解除条件成就后，望子成龙学校已通过短信方式向康伟送达了相应的解除通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达时解除，望子成龙学校据此主张确认其于2019年2月24日发出的合同解除通知有效、《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除，本院依法予以支持。对康伟、陈艳梅关于《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。因本院已经认定提前解除合同并退还三个月租金的条件于2019年2月24日已视为成就，《房屋租赁合同》经协商提前解除后，望子成龙学校主张退还三个月租金及保证金符合双方约定，本院依法予以支持。该三个月租金金额为19743.5元，望子成龙公司主张退还的租金金额有误，本院依法予以纠正。康伟、陈艳梅系因自身原因未接收房屋，望子成龙学校并不存在违约行为，康伟、陈艳梅要求望子成龙学校支付违约金、退还首月房租并承担物业水电费，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都望子成龙外语培训学校于2019年2月24日向被告（反诉原告）康伟发送的《合同解除通知》有效，原告（反诉被告）成都望子成龙外语培训学校与被告（反诉原告）康伟、陈艳梅于2010年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除； 二、被告（反诉原告）康伟、陈艳梅于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）成都望子成龙外语培训学校保证金4690元及租金19743.5元； 三、驳回原告成都望子成龙外语培训学校的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告康伟、陈艳梅的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计205.5元，反诉案件受理费减半收取计229元，由被告（反诉原告）康伟、陈艳梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十二月二十六日 书记员  石 灵