广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1755号原告：黄少珍，女，地址：广东省佛山市三水区*************。委托代理人：戴智慧，系广东翔途律师事务所律师。委托代理人：汤志明，系广东翔途律师事务所实习律师。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市********（自编01号）商铺。法定代表人：童某1。委托代理人：梁继文，系该公司员工。原告黄少珍诉被告连州市宝盈置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序分别于2019年10月29日、2019年12月10日公开开庭进行审理。原告委托代理人戴智慧、汤志明，被告连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称宝盈公司）委托代理人梁继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、（1）判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（编号746**********663）;（2）确认位于连州市*********宝盈广场首层**号商铺归原告所有[不限于为原告办理合同备案登记及办理房屋产权转移登记（包括提供购房专用发票、交付商品房）等相关手续]；二、判令被告向原告支付从2019年1月1日起至起诉之日（2019年9月25日）止共268日逾期交房违约金人民币208元*268天=55744元，并按照208元/日支付从2019年9月26日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由:2018年12月20日，原告与被告连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称“宝盈公司”）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以人民币208万元的价格购买被告开发的座落于连州市*********宝盈广场首层**号商铺，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定“逾期未超过90日的，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照3%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。如原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。”承担违约责任。合同签订后，原告按照合同履行全部付款义务向被告支付了266万元的购房款，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用，整个涉案楼盘一直处于半停工状态，约定收楼日期临近，经原告及其他业主多次催促，但被告一致拒绝进入观看情况，楼盘门道、生活通道至今未通，相应配套设施并未完工，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告迟延交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任，特提出上述请求。被告连州市宝盈置业发展有限公司辩称，借款和商品房买卖是真实的，同意继续履行商品房买卖合同协助办理过户，关于产权登记的时间是在商品房交付使用后360天内办理，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，黄爱珍通过其兴业银行卡号622********15转账5000000元到中国农业银行股份有限公司佛山三水支行童某1账号622********75。黄爱珍于2019年11月12日出具《房屋买卖情况说明》，内容“2017年11月8日连州市宝盈置业发展有限公司法定代表人童某1因其开发的连州市*********宝盈广场工程资金问题，向本人借款500万元以解决工程付款，而500万元款项来源为黄爱珍250万、黄少珍150万、钟兰金100万；借款原来为短期借款，但后期一直不能归还，于2018年9月1日经与童某1就借款进行本息对账，双方同意借款合同转变为商品房买卖合同，分别抵房款销售价为黄爱珍266万、黄少珍208万、钟兰金168万，并签订《商品房买卖合同》（合同编号黄爱珍746********62、黄少珍746********63、梁安瑶746********64）和出具收款收据，约定交房时间为2018年12月31日。”2018年12月20日，黄爱珍作为买受人与被告连州市宝盈置业发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：746**********63）原告以208万元的价格购买连州市宝盈广场首层**号商铺，合同约定“第十一条出卖人应在2018年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定“逾期未超过90日的，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照3%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。如原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。第十九条出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条房屋登记（一）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之*的违约金。”同日，被告连州市宝盈置业发展有限公司盖财务专用章出具《收据》，载明今收到黄少珍连州市宝盈广场商铺款2080000元。本院依职权向连州市*******调取《连州市*******查询结果证明》，涉案**号商铺权属人连州市宝盈置业发展有限公司，属于在建工程未办理新建商品房首次登记，处于无抵押、已查封状态，查封单位：连州市人民法院，查封文号：（2019）粤1882民初722号民事裁定书，查封期限2019年5月6日至2022年5月5日；查封文号（2019）粤1882民初884号民事裁定书，查封期限2019年5月22日至2022年5月21日；查封文号：（2019）粤1882民初1755号，查封日期2019年10月10日至2022年10月9日。庭审中，本院向原告释明涉案商铺的查封情况及询问原告是否变更诉讼请求。原告变更第一条第（2）项诉讼请求为：要求被告协助办理预售合同登记备案、房屋所有权转移登记手续以及交付使用手续。本院认为，根据《城市房地产转让管理规定》第三条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……（四）以房地产抵债的；……。从本规定可见，国务院行政主管部门以规章形式对以房抵债予以了确认。被告连州市宝盈置业发展有限公司法定代表人童某1因其开发的连州市*********宝盈广场工程资金问题向案外人黄爱珍借款500万元，有《兴业银行借记卡交易明细》予以佐证，本院予以确认。黄爱珍于2019年11月12日出具的《房屋买卖情况说明》，证明该500万元包括了本案原告黄少珍出借的150万本金以及双方就涉案借款本息进行对账后确认涉案本息合计208万元，并达成以房抵债协议即签订《商品房买卖合同》，并由被告公司出具《收款收据》确认收到购铺款208万元。原、被告签订的《商品房买卖合同》实为借款到期后达成的以房地产抵债协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定履行合同的权利义务。原告诉请被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请被告协助办理涉案商铺的预售合同登记备案及办理商铺所有权转移登记问题。合同第十九条约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。双方于2018年12月20日签订《商品房买卖合同》，涉案商铺被法院查封是发放在签订买卖合同之后，至一审法庭辩论终结前，被告仍未为原告办理商品房预售合同登记备案手续存在违约，原告诉请被告协助办理涉案商铺的预售合同登记备案，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请被告协助办理商铺所有权转移登记问题。至一审法庭辩论终结前涉案商铺属于在建工程未办理新建商品房首次登记，且被法院查封，经本院向原告释明，原告坚持该项诉请，由于办理商铺所有权转移登记的条件尚未成就，属于法律上履行不能，故原告诉请被告协助办理商铺所有权转移登记的主张，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告交付涉案商铺及要求被告支付逾期交楼违约金问题。合同第十一条约定“出卖人应在2018年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定“逾期未超过90日的，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照3%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。如原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金”。涉案商铺属于在建工程尚未经竣工验收合格，更未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合法定及约定的交付条件，原告诉请交付商铺的主张，理据不足，本院不予支持。被告未能于2018年12月31日交付约定标准的商铺给原告，构成违约，原告诉请被告按照已付商铺款208万元为本金按每天万分之一自2019年1月1日起计至商铺交付之日止的违约金，理据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄少珍、被告连州市宝盈置业发展有限公司继续履行双方于2018年12月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：746**********663）；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄少珍办理连州市*********宝盈广场首层**号商铺的预售合同登记备案；三、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄少珍支付违约金（暂计至2019年9月25日为55744元，后期违约金以208万元为本金，按每天万分之一自2019年9月26日起计至涉案商铺交付之日止）；四、驳回原告黄少珍的其他诉讼请求。本案受理费11942.98元，财产保全费5000元，由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧学强二〇一九年十二月十三日法官助理 陆思廷书 记 员 陈雪梅附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。