四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7845号 上诉人（原审原告）：苟宏林，男，汉族，1969年10月29日出生，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：徐小洪，四川华敏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何鑫，男，汉族，1991年6月5日出生，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：吴志友，重庆朝曈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘臻，重庆朝曈律师事务所律师。 上诉人苟宏林因与被上诉人何鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 苟宏林上诉请求：撤销一审判决，改判支持苟宏林一审全部诉讼请求。事实和理由如下：一审判决认定事实不清、证据不足，判决缺乏事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，案涉《房屋出租合同》是苟宏林与何鑫协商的真实意思表示，合法有效，受法律保护。一审判决仅以何鑫2017年8月、11月和2018年2月、5月的违约事实认定签约双方事实上变更了原合同约定，没有法律依据。事实上苟宏林从2017年8月何鑫首次违约拖延支付租金起就一直提异议，要求何鑫按照合同约定支付租金。但是何鑫以各种理由一直不断地拖延支付租金。变更合同应经合同双方协商一致，一审判决以何鑫的持续违约行为认定苟宏林事实上与何鑫达成变更合同约定，没有事实依据。苟宏林根据《房屋出租合同》约定，一年后提出随行就市增加租金，合情合理合法，应受法律保护，依法得到支持。综上请求依法支持苟宏林的上诉请求。 何鑫辩称，一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法予以维持。 苟宏林向一审法院起诉请求：1.解除苟宏林与何鑫于2017年2月15日签订的《房屋出租合同》；2.何鑫限期腾退承租房（成都市成华区）并结清水、电、气费用；3.何鑫支付和赔偿苟宏林以下费用损失：（1）拖欠2018年8月15日至2018年10月14日两月房租费14600元；（2）2018年10月15日至租赁房屋腾退日期间的房屋租金损失（暂计至起诉日，计15000元）；（3）律师费10000元；（4）违约金7300元；以上共计46900元。 一审法院认定事实：苟宏林（出租方/甲方）与何鑫（承租方/乙方）签订了《房屋出租合同》，约定甲方现有106㎡面积房屋位于成华区，将该房出租给乙方使用，租房从2017年2月15日起至2020年2月14日止，有效期三年，月租金7300元，缴租方式为半年支付一次，计43800元，以后应在付款期末前15天支付。同时备注月租第一年每月7300元，第二年以后随行就市。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，何鑫实际承租了苟宏林名下的案涉房屋。 一审法院同时查明，2017年11月6日何鑫向苟宏林转账支付房租21900元、2018年1月29日何鑫向苟宏林转账支付房租21900元、2018年5月6日何鑫向苟宏林转账支付房租21900元。2018年8月5日何鑫向苟宏林转账欲支付房租21900元，苟宏林表示合同上写的随行就市，房租应按合同上来，该款项于第二日退回何鑫。何鑫后分别于2018年11月4日、11月5日向苟宏林转账支付房租，均被退回。现苟宏林以何鑫未按书面合同约定半年支付一次租金为由，向一审法院提起诉讼，要求支持其诉请。 一审法院认定以上事实，有《房屋出租合同》、微信聊天记录、转账记录及当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，本案争议的焦点为何鑫是否存在拖欠租金的违约行为、苟宏林是否有权据此解除房屋租赁合同。根据双方的微信转款收款情况及记录，可以确认双方在合同实际履行过程中已将原合同约定的租金支付方式由半年支付一次变更为按季度支付一次的事实。虽然苟宏林在期间曾要求何鑫半年支付一次房租以及应当按照合同约定随行就市上调租金，但从双方自租期第二年即2018年2月15日起实际履行的情况看，在何鑫按照每季度21900元支付租金时苟宏林均予以接受，且并未就租金金额作出变更，故苟宏林主张何鑫未按房屋租赁合同约定半年一付租金存在违约行为并据此要求解除合同的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于何鑫主张苟宏林存在实际提供租赁房屋用途与合同约定不符、实际交付面积存在差异等违约行为的主张，其并未提出反诉请求，故一审法院在本案中不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回苟宏林的诉讼请求。一审案件受理费973元，减半收取486.5元，由苟宏林承担。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，对此本院予以确认。 二审另查明，苟宏林的委托诉讼代理人于2019年11月28日向本院提交房屋腾空情况说明，载明苟宏林方于2019年11月23日知晓何鑫搬离案涉房屋。何鑫于2019年12月11日向本院提交情况说明，载明何鑫于2019年8月5日搬离案涉房屋。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为苟宏林是否可以何鑫没有依照案涉租赁合同约定每半年支付租金以及在确定第二年租金时未予接受苟宏林要求随行就市、上调租金为由解除案涉租赁合同，现评判如下： 本院认为，从何鑫支付租金的情况来看，确实存在未按案涉租赁合同约定的方式支付租金，即未按约定一次支付半年租金而改为一次支付三个月租金，但该改变并不构成根本违约，因此，苟宏林以何鑫未按案涉租赁合同约定的方式支付租金进而解除案涉租赁合同的主张，本院不予支持。何鑫按照案涉租赁合同约定的月租金7300元标准，以三个月为限向苟宏林支付租金，苟宏林予以接收，加之苟宏林未举证其与何鑫就第二年租金标准达成一致且在收到何鑫支付的租金后提出了相应的异议即要求何鑫补足租金，故本院依法认定何鑫和苟宏林就第二年租金仍按第一年租金标准确定。因此，苟宏林以在确定第二年租金时何鑫未予接受苟宏林要求随行就市、上调租金为由解除案涉租赁合同的主张，本院依法不予支持。 但苟宏林与何鑫均认可何鑫已经搬离案涉房屋，可以认定何鑫已经以其实际行为解除了案涉租赁合同，对此本院依法予以确认。在苟宏林基于解除案涉租赁合同而提出的相应租金及占有使用费诉请的情况下，基于解决纠纷、减少双方当事人诉累的目的考量，可于本案中处理截至何鑫向苟宏林腾退案涉房屋时的欠付租金。从何鑫支付租金情况来看，何鑫尚欠自2018年8月15日至搬离案涉房屋之日止的租金。现何鑫陈述其于2019年8月5日搬离案涉房屋，而苟宏林认为其于2019年11月23日知晓何鑫搬离案涉房屋。在何鑫并未举证其何时向苟宏林履行腾退义务的情况下，本院依法采纳苟宏林自认其知道何鑫搬离的时间作为何鑫向苟宏林履行腾退义务的时间即确认何鑫于2019年11月23日向苟宏林腾退了案涉房屋。加之苟宏林并未举证证明双方对第三年租金标准是否在第一年租金标准基础上涨达成一致，故本院依法确认第三年租金标准为7300元每月。综上，何鑫应向苟宏林支付的租金天数为465天（2018年8月15日至2019年11月23日），应当支付的租金为111600元（7300元×12月÷365天×465天）。苟宏林基于何鑫违约要求何鑫支付违约金、律师费的主张，本院不予支持。 综上，苟宏林的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现的新事实，判决结果应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9557号民事判决； 二、何鑫于本判决生效之日起十五日内向苟宏林支付租金111600元； 三、驳回苟宏林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取的486.5元，由苟宏林负担；二审案件受理费973元，由上诉人苟宏林负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇一九年十二月三十一日 书记员 毛雅倩