广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初27397号原告：张小兰，女，1972年8月25日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。委托诉讼代理人：任长生，男，1970年5月4日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，系原告的丈夫。被告：李宝平，男，1977年6月5日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原告张小兰与被告李宝平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告张小兰及其委托诉讼代理人任长生，被告李宝平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回押金5920元；2.判令被告向原告退还未到期租金1100元；3.判令被告按合同约定赔偿原告损失7920元；4.判令被告向原告支付运费223元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年5月18日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定原告从2019年6月1日租赁被告涉案厂房，月租金为2640元。但从2019年7月1日起原告减少租赁面积后，双方将租金调整为每月2200元。签订上述合同后，原告按约定向被告支付了押金7920元及每月租金。2019年8月15日，被告突然通知原告立即搬离，并提前解除涉案合同，导致原告支付了223元运费。其后，原告多次要求被告退还押金、违约金，但被告仅于2019年10月6日向原告退回2000元。余款被告至今分文未付，据此，原告特向法院提起诉讼。被告李宝平辩称，一、事情经过如下：2019年5月18日原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将从案外人陈某承租的位于佛山市顺德区****公园边的厂房内800多平方米星铁棚中分割了120平方米出租给原告，租金约定每月2640元，租赁期限从2019年6月1日至2020年6月1日止，原告应向被告支付押金7920元。签订合同后，双方的租金从2019年7月28日才发生调整，故2019年6月、7月的租金仍按每月2640元计算，但从2019年8月1日起才按每月2200元计算租金。2019年8月14日，环保局口头通知被告涉案厂房存在环保不达标，要求停电整改，于2019年8月15日被告口头告知原告涉案厂房需要整改，且涉案租赁物没有产权也没有建设工程许可证，不能补办环保手续，但原告当时并未作出任何表示。之后，2019年8月18日原告与被告一同搬至被告另行承租的厂房内，原告于2019年8月25日另行找到承租的厂房并于8月26日搬离。二、被告仅收取原告押金7920元及2019年6月4日的租金1320元，7月28日的租金2200元，8月9日的租金2200元；其后，被告向原告退还押金4000元，故被告应当退还原告押金3920元，并非5920元；至于租金问题，根据涉案合同的约定，免租期应从2019年5月18日签订合同时计算15天，原告从2019年6月1日起开始支付租金，且2019年6月、7月的租金应为每月2640元，2019年8月的租金才是2200元，故原告应向被告缴租金7480元，但原告只支付租金5720元，原告尚欠被告租金1760元，被告无需退还租金给原告；且被告认为原告应当支付被告剩余租金、水电费、行政罚款等全部费用。三、对于原告诉请被告赔偿7920元有异议，根据涉案合同第二条的约定，原告逾期一个月支付租金，被告有权收回涉案厂房，原告存在违约行为。四、对于原告诉请的运费223元有异议，不同意支付。据此，原告向本院提供了以下证据：原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、《租赁合同》、租赁收据、收据、微信聊天记录截图打印件（6份，对象：原告与被告；时间：2019年5月19日、5月24日、6月3日、6月4日、6月25日、8月9日、8月10日、8月12日、8月15日、9月17日）；被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告在诉讼中提供以下证据：1.微信聊天记录截图打印件（6份，对象：原告与被告；时间：2019年5月24日、6月3日、6月4日、6月25日、8月7日、8月25日、10月6日、11月5日）；2.被告与刘某签订的《租赁合同》、微信聊天记录截图打印件（对象：被告及案外人刘某）、刘某的收据、刘某的租赁收据；3.被告与案外人黄某签订的《租赁合同》、微信聊天记录截图打印件（对象：被告及案外人黄某）、黄某的收据、黄某的租赁收据；4.佛山市顺德区南一亚机械有限公司的行政处罚案件信息公开告知书、行政处罚告知书、整改复查意见书及行政处罚决定书（各1份）、协议书复印件；对于证据1、4，原告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于证据2、3，均系被告与案外人的合同关系，与本案无关，本院对该两组证据不予审查。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2019年5月18日，原告张小兰（作为乙方）与被告李宝平（作为甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：1.甲方将其承租的位于佛山市顺德区****公园边厂房部分出租给乙方，租赁期限从2019年6月1日至2020年6月1日，每月租金为2640元；2.乙方向甲方支付7920元押金，乙方应当于每月25日前向甲方缴纳当月租金，逾期一个月不缴纳，甲方有权收回厂房，乙方已付押金甲方有权不予退还；3.涉案租赁物使用时间从2019年6月1日至2020年6月1日止，若甲方提前解约的，应一次性赔偿按金金额给乙方，按金如数退回；4.双方协定2019年5月18日为厂房装修期，免15天。……签订上述合同后，原告向被告支付了合同押金7920元，被告出具收据予以确认。之后，原告分别于2019年6月4日、7月28日、8月9日各向被告支付了租金1320元、2200元、2200元。2019年8月15日，原告陈述突然收到被告口头通知，要求搬离涉案租赁物；被告陈述，由于涉案租赁物属无证建筑，无法达到环保标准被停电整改，口头通知原告搬离涉案租赁物。原告陈述于当天已搬离涉案租赁物，被告陈述于8月18日才搬至另外一处被告承租的租赁物。2019年8月26日，原告正式从被告另一处承租的租赁物搬离。其后，在原告多次催促下，被告分别于2019年10月6日、11月5日向原告各退还2000元。原告认为被告一直拒绝退还其他款项，遂于2019年11月21日向法院提起诉讼。另查，截止至一审辩论终结前，涉案租赁物并无产权证或建设工程规划许可证。在诉讼中，被告陈述涉案租赁物从案外人处承租，面积约800平方米，将其中120平方米分租给原告。再查，2019年7月24日，佛山市顺德区应急管理局对涉案租赁物进行检查，发现佛山市顺德区南一亚机械有限公司存在安全隐患，并下达《责令改正违法行为通知书》。佛山市顺德区应急管理局于2019年8月5日进行复查，并于2019年8月16日作出行政处罚告知书，认为涉案租赁物存在安全隐患的行为处以5000元的行政处罚。再查，根据原告与被告的微信聊天记录显示，其中2019年6月3日晚上20：17-20:83的内容如下：“李宝平：老乡这个月半个月租金转账给我谢谢你！等一下微信给我就行，我不过了。张小兰：要明天。”2019年6月4日的微信聊天记录如下：“李宝平：方便转一下吗？张小兰：转账1320元；李宝平：已收款1320元。”双方确认2019年7月租金是被告当场收取原告的，且在双方聊天记录中并未显示被告就2019年7月租金向原告追讨过。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁物截止至一审辩论终结前尚未取得合法产权证或取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的涉案合同属无效合同。对于原告要求被告退还押金5920元的诉请。经查，双方均确认被告已退回押金4000元，故被告实际应退还给原告的押金为3920元，超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告退还2019年8月未到期租金1100元的诉请。被告提出抗辩，认为无需退回租金。对此，本院分析如下：首先，对于免租期的认定，根据涉案合同约定“免租期为15天”，但是对于起算日双方存在争议，虽然合同上约定2019年5月18日为厂房装修期，但是结合合同的租赁期限、使用期限及微信聊天记录，可以佐证双方实际是从2019年6月1日起计算免租期，故原告向被告交纳6月租金1320元并非属于不足额交纳租金，即涉案租赁物2019年6月的租金实际缴纳金额为1320元。其次，对于2019年7月租金的金额，原告主张按2200元计算，被告主张按2640元计算，根据原告与被告的陈述，2019年7月的租金是被告当场收取原告的，而原告与被告争议的租金差额仅为440元，金额并不高，若果原告未当场足额支付，被告应当场要求原告补足并直接收取，而非在原告诉请被告退还押金、违约金时才主张原告未足额支付，且根据双方的聊天记录，也一直没有显示过被告曾向原告追讨该租金差额，被告的行为明显不符合常理；此外，原告于2019年8月9日又向原告支付了8月租金，如果原告存在未足额支付7月租金的情况，原告应当顺便一并支付完毕，不可能故意不缴纳，即原告实际与被告口头达成了协议是7月份按2200元缴纳租金；综上，本院确认2019年7月租金为2200元。最后，对于2019年8月租金应缴纳的金额问题，双方对于2019年8月租金为2200元均无异议，本院予以确认。但原告认为被告于2019年8月15日口头通知原告搬离涉案租赁物，故租金应计算至2019年8月15日；而被告提出抗辩，认为原告实际于2019年8月18日才搬离涉案租赁物，且直至2019年8月26日才搬离被告另行承租的厂房，故原告应足额缴纳8月租金。第一，根据谁主张谁举证原则，原告未能提供证据佐证其于2019年8月15日实际搬离涉案租赁物，故本院确认原告直至2019年8月18日才搬离涉案厂房；第二，对于2019年8月19日至2019年8月26日期间的租金应否缴纳的问题，结合原告与被告的陈述，该期间原告只是将货物存放至被告另行承租的厂房内，但不久原告就另行寻租搬离，原告也无法在该处进行生产经营，可见原告的存放属于临时性质，且导致原告出现突然搬离的原因在于涉案厂房无法达到环保要求，并非原告原因导致的，故本院确认该期间不属于租赁期间；综上，原告应缴纳2019年8月的租金从8月1日计至8月18日即为1320元（2200元/月÷30×18天），而原告已实际向被告支付了租金2200元，对于多收取的费用原告主张被告予以返还，理据成立，本院予以支持；但应以实际多收部分为限，即被告应当向原告退还租金880元（2200元-1320元），超出部分，本院不予支持。对于原告要求支付一倍押金7920元赔偿款的问题。承上述，涉案合同属无效合同，故原告主张依据合同约定要求被告承担支付7920元赔偿款的违约责任，理据不成立，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿运费223元。被告对此有异议，根据谁主张谁举证原则，原告未能提供证据佐证该费用的产生，应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉请，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李宝平应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告张小兰退还押金3920元；二、被告李宝平应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告张小兰退还租金880元；三、驳回原告张小兰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为89.54元（原告已预交），由被告李宝平负担。本判决为终审判决。审判员  伍晖仪二〇一九年十二月十二日书记员  陈玉琳