北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46269号原告（反诉被告）：北京爱丽格特商贸有限公司，住所地北京市朝阳区湖景东路9、11号2幢-01层-101内B1-M4号，统一社会信用代码91110105MA00DYUG2C。法定代表人：薛振山，董事长。委托诉讼代理人：薛海强，男，北京爱丽格特商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：镡妙春，山西见证律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京北投商业地产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区湖景东路9号2-1311，统一社会信用代码91110105567441448G。法定代表人：来金节，执行董事。委托诉讼代理人：宋鹏，男，北京北投商业地产经营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：任芳霞，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司（以下称爱丽格特公司）与被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司（以下称北投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。爱丽格特公司委托诉讼代理人薛海强、镡妙春、北投公司委托诉讼代理人任芳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱丽格特公司向本院提出诉讼请求：1、判令北投公司与我公司续约租赁合同；2、北投公司赔偿我公司货物损失27万元、货柜损失87000元；3、北投公司退还我公司押金21060元。事实和理由：2017年3月27日，北投公司与我公司签订了一份《新奥购物中心租赁合同（品牌名称：TOPD3）》，由于当时我公司在注册中，所以用朋友的公司鼎藏助业咨询（北京）有限公司的名义签订，合同约定：租赁房屋位于北京市朝阳区湖景东路9、11号新奥购物中心2幢01层102内B1-M4号，面积9平方米，租金24元/平米/天。合同第三条3.1款约定：乙方如决定续租，需在租期届满日的三个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租期届满一个月前与甲方签订新的租赁合同，该期限届满前双方未能签订新的租赁合同的，本合同到期终止。2018年2月8日，我公司与北投公司签订了一份《新奥购物中心租赁合同补充协议》，约定：鉴于原协议将于2018年3月26日到期终止，现甲乙双方经过友好协商，同意由乙方继续承租，续租期限自2018年3月27日至2019年3月26日，本协议未尽事宜，甲乙双方应依照原协议相关条款的约定予以执行。由于我公司经济上拮据，幸有亲友资助，方能在所租赁的场地上投资，经过我公司努力创业，在所租场地上形成了自己独特的品牌，取得了社会效益和经济效益。2018年，北京城市副中心投资建设集团有限公司、北投公司与我公司三方签订了一份《三方协议书》。在合同届满的三个月前，即2018年12月5日，我公司向北投公司送达了要求续租的书面通知《新奥购物中心续签意向确认书》，但迟迟未见回复，于是又在2019年3月5日再次向北投公司发出《续约申请函》，北投公司才在2019年3月11日回函《关于合同到期不再续约的回函》。2019年3月13日，我公司的法律顾问向北投公司发出《律师建议书》。据悉，北投公司拟与第三方公司签订租赁协议，我公司认为北投公司严重违反了合同中已有的明确约定，即在同等条件下租赁合同建立中具有优先权，在签订的合同中已有明确约定，而且我公司已按约定提前三个月之前向北投公司递交了续约申请书，已明确表示续租，符合优先权，这是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律的保护。另外，北投公司擅自封存了我公司所租赁商铺及商铺内部陈设和放置的货物，导致我公司商铺内的货物全部遗失，北投公司作为商场的管理人，应当承担相应的法律责任。综上所述，北投公司的所作所为严重违反了法律的规定，侵犯了我公司的合法权益，特此起诉。北投辩称，不同意爱丽格特公司的诉讼请求。爱丽格特公司主张续约所基于的优先承租权，并没有法律和合同上的依据。相反，双方的租赁合同关系已经于2019年3月26日到期，在未就续约达成一致的情况下，双方的租赁关系已经终止，根据双方租赁合同约定，爱丽格特公司负有腾退并交还场地的义务，但是一直到2019年3月28日，爱丽格特公司仍违约占用场地进行经营，在合同综治之前，包括到期日之前，我公司多次通过口头和书面的形式，告知爱丽格特公司合同到期不续约，并通知其处理场地内的物品，爱丽格特公司在明知的情况下仍然违约占用，我公司就此场地签约新租户，不违反约定。爱丽格特公司主张的损失，即便真的发生，也是其自己的原因造成，应当由其自行承担。爱丽格特公司主张货品，我公司同意返还，但是因为货品存放在仓库，产生了仓库使用费，要求爱丽格特公司承担。对于爱丽格特公司主张返还押金，我公司不同意，因爱丽格特公司存在违约，押金应用于抵扣违约金。北投公司向本院提出反诉请求：1、判令爱丽格特公司向我公司支付场地占用费3088.8元；2、判令爱丽格特公司取走现存放在新奥购物中心H2032库房的物品；3、判令爱丽格特公司向我公司支付仓库使用费（以每日5.5元/平方米*30.76平方米主张，自2019年4月8日至爱丽格特公司实际取回物品之日止）；4、判令爱丽格特公司向我公司支付场地围挡搭建及拆除费用24493.04元；5、判令爱丽格特公司向我公司支付违约金21060元（已爱丽格特公司缴纳的保证金折抵）；6、判令爱丽格特公司赔偿我公司一审律师费1.8万元、二审律师费0.9万元。事实和理由：2017年3月23日，案外人鼎藏助业咨询（北京）有限公司与我公司签订《新奥购物中心租赁合同（品牌名称：TOPD3）》，约定由其承租我公司经营管理的新奥购物中心B1-M4号场地，租期自2017年3月27日至2018年3月26日。2017年6月2日，我公司、爱丽格特公司与鼎藏助业咨询（北京）有限公司签订《新奥购物中心租赁合同三方补充协议（品牌名称：TOPD3）》，约定变更爱丽格特公司为上述合同项下场地的承租主体，并由爱丽格特公司行使该场地承租方的各项权利并承担承租方的各项义务。2018年2月8日，我公司与爱丽格特公司签订了《新奥购物中心租赁合同补充协议一（品牌名称：TOPD3）》，约定爱丽格特公司续租场地自2018年3月27日至2019年3月26日。2019年3月26日，双方租赁合同期满，因未就续约达成一致，故租赁关系期满后终止。在此之前，我公司多次通知爱丽格特公司合同到期后不再续约，爱丽格特公司却在合同终止后拒绝撤场和归还场地。后我公司书面告知爱丽格特公司违约滞留并通知其限期清理滞留物品，爱丽格特公司拒绝处理。为避免损失扩大，根据合同约定，我公司采取必要措施收回场地。特提起反诉，请判如所请。爱丽格特公司针对反诉辩称，请求驳回北投公司的全部反诉请求。北投公司违反约定，强行封存了我公司经营场所及场地内我公司所经营的货物和其他个人财产，造成我公司场地内的所有财产丢失，北投公司理应赔偿我公司一切损失。北投公司所称产生的场地围挡搭建费用、围挡后场地的占有费用、仓库保管费用、律师费用系北投公司自身过错造成的后果，与我公司没有关联性，因为我公司无法继续使用该场地，北投公司保管的货物也不属于我公司原有的货品，由此产生的保管费用与我公司无关，上述费用不应由我公司承担。经审理查明：2017年3月23日，北京新奥和元商业管理有限责任公司作为甲方、鼎藏助业咨询（北京）有限公司作为乙方签订《新奥购物中心租赁合同（品牌名称：TOPD3）》，约定乙方承租甲方经营管理的新奥购物中心B1-M4号场地，建筑面积9平方米，用于经营“珠宝/饰品售卖”，租期自2017年3月27日至2018年3月26日，固定租金标准为24元/平方米/天（含物业服务费及推广费）。合同第三条“续租”3.1约定：乙方如决定续租，需在租期届满日的三个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租期届满日的一个月前与甲方签订新的租赁合同，该期限届满前双方未能签订新的租赁合同的，本合同到期终止。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，并须经甲方书面确认；乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方须支付场地滞留期间的租金及物业费、能源费等费用；乙方应于租赁期满或合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权，甲方有权任意处置滞留于租赁场地的乙方物品；乙方应按照本合同约定之租金标准向就甲方支付交付期间的场地租赁费用；乙方在租赁期限内对租赁场地进行改造增加的添附物可与甲方协商作价处理，如双方无法达成合议则由乙方在交还租赁场地前自行拆除添附物，甲方不予补偿，因拆除产生的一切费用由乙方负担。2017年6月2日，北京新奥和元商业管理有限责任公司作为甲方、鼎藏助业咨询（北京）有限公司作为乙方、爱丽格特公司作为丙方共同签订《新奥购物中心租赁合同三方补充协议（品牌名称：TOPD3）》，约定变更爱丽格特公司为上述合同项下场地的承租主体，并由爱丽格特公司行使该场地承租方的各项权利并承担承租方的各项义务。2018年2月8日，我公司与爱丽格特公司签订了《新奥购物中心租赁合同补充协议一（品牌名称：TOPD3）》，约定爱丽格特公司续租场地自2018年3月27日至2019年3月26日，固定租金为26.4元/平方米/天；乙方上一年度的保证金19440元转为本租赁年度保证金，本租赁年度应交保证金为21060元，本租赁年度应补交保证金差额部分共计1620元；并约定合同未尽事宜，按照原协议相关条款约定执行。2018年，北京城市副中心投资建设集团有限公司作为甲方、北投公司作为乙方、爱丽格特公司作为丙方签订《三方协议书》，约定自2018年9月1日起，原合同约定的房屋租金变更为由丙方直接支付至甲方账户。北京新奥和元商业管理有限责任公司于2018年5月28日变更为北投公司。爱丽格特公司于2018年12月10日向北投公司提交《新奥购物中心续签意向确认书》，申请续约，北投公司工作人员接收后注明“请马博依规办理”。爱丽格特公司又于2019年3月5日申请续约。北投公司于2019年3月11日答复双方合同于2019年3月26日到期后停止商务合作，不再继续签订租赁协议，请爱丽格特公司与北投公司相关工作人员处理到期撤场事宜。北投公司称租赁期限届满后爱丽格特公司未及时搬走，为不让其继续经营，北投公司搭建围挡将位于商场中岛的租赁商铺围起来。北投公司称涉案租赁商铺已于2019年3月15日另行出租，租金标准为每天每平方米31.7元，不包含物业服务费和宣传推广费。2019年3月28日，北投公司向爱丽格特公司发出《关于TOPD3商户合同到期违约滞留的告知函》，告知爱丽格特公司在合同终止后仍违约持续经营，根据合同约定爱丽格特公司应于合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期不搬出视为放弃对该物的所有权，北投公司有权任意处置滞留于租赁场地的物品。2019年4月3日，北投公司向爱丽格特公司发出《关于TOPD3限期清理滞留物品的函》，要求爱丽格特公司于2019年4月4日24时前将租区内滞留物品进行清退工作，否则北投公司将根据合同约定对滞留物品进行清理。爱丽格特公司称北投公司于2019年3月28日晚对其承租商铺封存，封条显示日期为2019年3月29日。北投公司称其于2019年3月28日晚至2019年4月8日之间对爱丽格特公司承租商铺进行封存，2019年4月8日将爱丽格特公司的货柜完整搬到仓库，2019年6月11日，爱丽格特公司人员去仓库看了柜子并拿走部分个人物品。爱丽格特公司称搬走的货柜部分没有锁上，有的柜子也没有贴封条，搬运过程中北投公司已将其定制的货柜拆卸损坏，无法再使用。爱丽格特公司提交货物损失清单以证明货物损失，北投公司认为系爱丽格特公司自己编辑，对清单真实性不认可。本案审理中，法院组织双方于2019年7月18日清点货品，在北投公司地下库房内发现8个上锁的玻璃柜（内摆放银饰品）、7个打包的纸箱、3个立柜、4个吊楣、拆卸的若干地板、拆卸的若干支撑吊楣的玻璃、1个吧台椅、1个小圆椅。爱丽格特公司认为不能排除银饰品存在被掉包的可能，除非北投公司同意为库房中现存的银饰品提供质保，否则不同意拿走。北投公司称其无法提供质保。爱丽格特公司未将货品拉走。2019年9月10日，爱丽格特公司申请对其货品损失的价值进行评估，法庭安排双方自行清点货品。2019年9月16日，双方自行前往北投公司库房清点货品，爱丽格特公司仍以北投公司未为货品提供质保为由，拒绝清点货品。2019年9月17日，爱丽格特公司撤回评估申请。爱丽格特公司提交北京聚美旺展览展示有限公司于2019年4月22日出具的《关于“北京爱丽格特商贸有限公司”装修费用的证明》，内容为该公司于2017年5月6日为爱丽格特公司在新奥购物中心负一层做柜台并进行安装，选修费用为87000元，于2017年4月9日签订合同，先付37000元预付款，后通过微信转账7次付完余款5万元。爱丽格特公司另提交微信支付账单证明装修款给付情况。北投公司提交“TOP3围挡新作及拆除”工程概预算书，工程造价为24493.04元。爱丽格特公司不认可该预算书的真实性。北投公司提交其与北京市尚公律师事务所于2019年4月30日签订的《民事委托代理合同》，内容为就北投公司与爱丽格特公司之间的房屋租赁合同委托北京市尚公律师事务所参加该案一审、二审（如有）、执行（如有）阶段的诉讼活动，北投公司向北京市尚公律师事务所支付律师费1.8万元，如有二审诉讼程序，则支付律师费0.9万元。北京市尚公律师事务所于2019年5月20日向北投公司开具金额为18000元的律师服务费发票。北投公司提交交通银行回单，显示其于2019年7月8日向北京市尚公律师事务所汇款18000元。爱丽格特公司对《民事委托代理合同》、律师服务费发票的真实性不认可，对交通银行回单真实性认可，关联性不认可，认为回单日期与律师费发票日期不符，也与《民事委托代理合同》中约定的律师费支付时间不符，没有明确为哪一案件的律师服务费用。北投公司提交其与案外两公司分别于2018年7月12日、2018年10月26日签订的库房租赁协议，库房租金标准均为5.50元/平方米/天。爱丽格特公司对该证据真实性和关联性不认可。以上事实，有《新奥购物中心租赁合同（品牌名称：TOPD3）》、《新奥购物中心租赁合同三方补充协议（品牌名称：TOPD3）》、《新奥购物中心租赁合同补充协议一（品牌名称：TOPD3）》、《三方协议书》、往来函件、《关于“北京爱丽格特商贸有限公司”装修费用的证明》、微信支付账单、工程概预算书、《民事委托代理合同》、律师服务费发票、交通银行回单、库房租赁协议等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，北投公司与爱丽格特公司之间的租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。双方合同已于2019年3月26日到期终止，北投公司未与爱丽格特公司续签租赁合同不违反法律规定。爱丽格特公司要求北投公司续约，无合同及法律依据，本院不予支持。合同到期后，爱丽格特公司未将承租商铺腾出交还北投公司，北投公司将商铺内物品转移，防止了损失扩大，符合合同约定。爱丽格特公司在合同期满后仍继续占用承租商铺，北投公司主张合同期满后至2019年4月8日清空场地期间的场地占用费，本院根据合同约定的租金标准予以支持。爱丽格特公司主张货物损失，无合同及法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，乙方应于租赁期满或合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权，甲方有权任意处置滞留于租赁场地的乙方物品。虽然存在上述约定，但北投公司将爱丽格特公司的相关物品保存在其仓库，且爱丽格特公司在本案中主张其物品损失，可见双方均以其行为变更了“逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权”的约定。现爱丽格特公司的物品占用北投公司库房，北投公司要求爱丽格特公司取走物品，本院予以支持。在取走物品之前库房实际由爱丽格特公司占用，爱丽格特公司理应支付相关占用费，本院对该费用予以酌定。关于场地围挡及拆除费用，系北投公司为其经营利益发生，并非因合同履行必须发生的费用，本院对此不予支持。北投公司要求爱丽格特公司支付其违约金21060元，因合同未并无租赁期满后逾期交还应支付违约金的约定，故本院不予支持。北投公司要求赔偿律师费，鉴于双方合同约定“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”，本院对该费用酌予支持。北投公司要求以爱丽格特公司给付的押金抵扣其损失，考虑到爱丽格特公司部分应付费用仍在持续，双方可在执行中自行抵扣。爱丽格特公司在履行给付义务及赔偿责任后，北投公司应返还剩余押金（如有）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零一条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司场地占用费3088.8元；二、原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司于本判决生效之日起七日内将其物品从被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司处取走；三、原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司自2019年4月8日至原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司按上述主文第二款实际取回物品之日的库房占用费（按每日40元计算）；四、原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司律师费8000元；五、被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司在原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司履行完上述各项义务后三日内返还其押金21060元；六、驳回原告（反诉被告）北京爱丽格特商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京北投商业地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6971元，由原告北京爱丽格特商贸有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1911元，由反诉原告北京北投商业地产经营管理有限公司负担411元（已交纳），由反诉被告北京爱丽格特商贸有限公司负担1500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蔡 峰人民陪审员  支彩丽人民陪审员  杜慧婧二〇一九年十二月十八日书 记 员  马 悦