北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34858号原告：晁小森，男，1951年11月16日出生，汉族，退休职员，住北京市朝阳区。被告：王秀娟，女，1958年5月2日出生，汉族，退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨凌波，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京友恒律师事务所实习律师。原告晁小森与被告王秀娟合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晁小森，被告王秀娟的委托诉讼代理人杨凌波、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晁小森向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认我与王秀娟签订的《换房协议》无效；2.请求法院判令我与王秀娟双方各自返还原租住的房屋居住使用；3.王秀娟承担本案诉讼费。诉讼过程中，晁小森变更诉讼请求为：解除我与王秀娟签订的《换房协议书》。事实和理由：2001年6月15日，我与王秀娟签订《换房协议》。因1998年8月，王秀娟与其夫郭金生经法院判决离婚，判决丰台区前泥洼一区13号楼601号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋由王秀娟居住，东侧第一间房屋由郭金生居住；门厅、厨房、阳台、厕所由双方共同使用。离婚后，王秀娟与前夫居住在同一单元生活不便，经人介绍与我居住的丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋居住使用权互换。换房后，我为王秀娟办理了承租人更名和入住手续，王秀娟即搬入我原承租的房屋居住使用。但王秀娟自换房后至今未能给我办理丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋的承租人更、加名手续。为此，我亦多次到丰台区前泥洼小区物业申请办理所换房屋的更、加名手续，均被物业以该房换房协议不符合北京市直管公房的管理规定为由，拒绝办理。至今，我没有合法居住使用所换房屋的手续，严重影响和侵害了我的合法权利。现因王秀娟没有按约定为我办理换房手续，使我的合同目的不能实现，故起诉。王秀娟辩称，不同意晁小森的诉讼请求。晁小森提供的换房协议书是其为了本次诉讼精心设计的虚假协议，不能反映案件的客观事实，该协议不具有法律效力。晁小森称2001年6月15日双方签订换房协议，实际上换房协议是2019年4月15日签订的，当时晁小森找到我说担心刘毅找麻烦，让我签字。我是60岁的老太太，不懂法基于信任就签字了，故双方没有订立合同的意思表示。关于晁小森的主体资格，我变更承租权是和刘毅变更的，晁小森是代办人，无权对分钟寺房屋进行处分。分钟寺房屋的原承租人并非晁小森，而是刘毅。该房屋系丰台区分钟寺农工商联合十分公司的自管公房。1999年，我经晁小森介绍与刘毅认识。当时我与前夫郭金生共同居住在丰台区前泥洼一区13号楼601号三居室房屋，该房屋系房管所公房。我与郭金生于1998年经法院判决离婚，法院同时判决该房屋中两间房由我居住，厨房、卫生间等共用。我与刘毅在晁小森的介绍下初步达成了居住权互换的意向，但因该房屋系房管所公房，无法为刘毅办理更名手续，因此居住权互换的意向未能落实。因我与前夫共住确实不便，刘毅称自己的房子一直空置，可以变更承租权给我，由我给予补偿。我当时失业没有收入，每月仅200元低保，但为能摆脱尴尬的居住环境，东拼西借凑齐了20000元托晁小森转交给刘毅。我与刘毅在产权单位的同意下也办理了承租权人变更手续。因此，本案的事实是虽然我与刘毅最初存在过居住权互换意向，但因手续原因，双方未能正式达成居住权互换协议，也就不存在晁小森所说的换房。事实上是我与刘毅办理了承租权变更手续并支付了刘毅20000元补偿款。晁小森说的解除理由我不予认可，从换房协议本身来说，约定的只是居住使用权的互换，并不必要需要办理过户，不属于合同目的的无法实现，本案不符合合同法第94条关于解除的任何一种情形。本案已经过了诉讼时效也过了解除权的除斥期间，在上世纪九十年代签订协议，到现在这么长时间都没有主张权利，也过了民诉法二十年的最长诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭金生为丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋的承租人。1998年8月15日，王秀娟与郭金生经本院判决离婚，判决坐落在丰台区前泥洼一区13号楼601号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋由王秀娟居住，东侧第一间房屋由郭金生居住；门厅、厨房、阳台、厕所由双方共同使用。刘毅原为丰台区分钟寺200号东一排6号房屋的承租人。2000年10月，该房屋承租人变更为王秀娟。晁小森与王秀娟签订落款日期为2001年6月15日、实际签订日期为2019年4月15日的《换房协议书》，写明：鉴于1998年8月王秀娟与其夫郭金生经法院判决离婚，判决丰台区前泥洼一区13号楼601号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋由王秀娟居住，东侧第一间房屋由郭金生居住；门厅、厨房、阳台、厕所由双方共同使用。离婚后王秀娟与前夫居住在同一单元生活不便，经人介绍与晁小森居住的丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋居住使用权互换。王秀娟将自己居住使用的丰台区前泥洼一区13号楼601号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋以及共同使用的门厅、厨房、阳台、厕所的居住使用权与晁小森自己居住使用的丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋居住使用权互换。晁小森与王秀娟应积极协助对方在有关部门办理正式换房相关手续，保证对方所换房屋合法居住使用。……现晁小森表示其于2000年即已将丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋变更至王秀娟名下，而丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋至今仍无法变更至晁小森名下，故现晁小森以合同目的不能实现为由要求解除与王秀娟签订的《换房协议书》。王秀娟不认可换房事宜，表示其系经晁小森介绍并支付20000元与刘毅办理了丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋承租权变更手续，并向本院提交2002年9月8日晁小森书写的借条（内容为：今借到王秀娟20000元，十日内归还）用以证明其将补偿款支付给晁小森。晁小森表示系换房一年后，其因被骗手头缺钱，故向王秀娟借钱，王秀娟从其妹妹处拿了20000元借给晁小森，该款项确未偿还。2018年，晁小森欲向王秀娟偿还此款项，但王秀娟当时因分钟寺房屋拆迁住在丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋内，表示还应向晁小森支付使用费，故未让晁小森偿还此款项。晁小森否认此20000元系王秀娟办理分钟寺房屋承租权变更手续的费用。庭审中，刘毅到庭表示其与晁小森系朋友关系。其当时想把分钟寺房屋（具体房屋坐落不记得）开办公司用，但是房屋有点偏，不适合开公司，大约1997、1998年，其就把分钟寺房屋给晁小森了。当时其给了晁小森房本（即公有住宅租赁合同）及钥匙，之后准备办理过户，但是过户的地方没人，那个时候过户比较简单，其看没人就让晁小森自己去了，其后来就没再去了。这些年晁小森也没有与其提起过分钟寺房屋的事情，其他的情况其不清楚。刘毅表示没见过也没有听说过王秀娟，并表示分钟寺房屋就是给晁小森了，现其也不主张该房屋的相关权利。另查，本院向北京天岳恒房屋经营管理有限公司丰台第二物业管理中心（现更名为北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司）询问承租方为郭金生的丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋能否变更承租人事宜。该公司王要杰经理表示自2017年北京市出台相关政策后，该类承租公房不允许自行换房，现在承租人无法变更，但承租人去世后可以变更为与其共同生活两年以上、户口在此处的承租人配偶和直系亲属。再查，王秀娟承租的丰台区分钟寺200号东一排6号房屋已于2015年3月19日拆迁，腾退补偿款总额共计669069元，王秀娟回购一套建筑面积75平方米的安置房，购房款为487500元，故王秀娟实际取得腾退补偿款181569元。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，晁小森与王秀娟作为完全行为能力人，签订《换房协议书》，应视为双方当事人的真实意思表示，双方均应按此合同履行。现晁小森已按《换房协议书》约定将丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋变更至王秀娟名下，且该房屋已经拆迁，王秀娟已获得拆迁的相关权利，而丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋经本院调查因政策原因现无法变更至晁小森名下，致使晁小森与王秀娟签订《换房协议书》的合同目的无法实现，故此协议书应予解除。王秀娟辩称其在不清楚《换房协议书》内容的情况下签订，其并没有与晁小森签订合同的意思表示一事，王秀娟虽系年逾六十的老人，但系完全行为能力人，应知晓签订协议的法律后果，其未因重大误解签订此协议，该协议亦未对其显失公平，且晁小森未以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使王秀娟签订此协议，故对王秀娟的此项辩称，本院不予采信。王秀娟称晁小森并非丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋承租人，其无权对该房屋进行处分一事，因该房屋原承租人刘毅已到庭确认其已将房屋给晁小森，其并不主张该房屋权利，故应视为晁小森有权利处分该房屋，且晁小森确已协助王秀娟办理了丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋的承租人变更手续，故对王秀娟的此项辩称，本院不予支持。王秀娟称其系以20000元自刘毅处办理丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋承租人变更手续一事，刘毅表示其并不认识王秀娟，也未见过王秀娟，且晁小森给王秀娟书写借条时丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋早已变更至王秀娟名下，王秀娟称其以20000元办理该房屋承租人变更手续一事，与常理不符，故对其此项辩称，本院亦不予支持。王秀娟称《换房协议书》中约定居住使用权的互换并不必要办理过户一事，因王秀娟早已系丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋的承租人，该房屋现已经拆迁，王秀娟已取得相关拆迁利益，而《换房协议书》中约定的丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋至今无法办理变更手续，对晁小森明显有失公平，王秀娟的此项辩称，没有法律依据。王秀娟称已超过诉讼时效一事，因晁小森与王秀娟均认可《换房协议书》系2019年签订，故未超过诉讼时效。综上所述，对晁小森要求解除其与王秀娟签订的《换房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：解除晁小森与王秀娟签订的《换房协议书》。案件受理费50元，由王秀娟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  梁大庄人民陪审员  李锦平二〇一九年十二月十六日书 记 员  杨宜凡