广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20616号原告：郑思华，女，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：张明燕，女，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。第三人:佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：郑永强，男，公司员工。委托诉讼代理人：冯诗勇，男，公司员工。原告郑思华与被告张明燕、第三人佛山市南海区大沥宜安居辉煌房地产中介服务部（以下简称宜安居辉煌中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢玉良，被告及其委托诉讼代理人张天祥，第三人的委托诉讼代理人郑永强到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将其于广东省佛山市南海区***的户口迁出，并支付原告逾期迁出户口违约金10万元及以1702219元为本金从2019年8月2日起至实际履行户口迁出义务之日止按日千分之一的标准计算的违约金；2.被告支付一审律师费20000元；3.被告支付第三人房屋中介费50000元；4.被告支付原告为本案诉讼保全提供担保所购买保险支付的费用2000元；5.被告承担本案诉讼费、财产保全费。诉讼中，原告撤回要求被告将户口迁出的诉讼请求。事实和理由：2018年8月7日，原告、被告、第三人共同签订了关于买卖案涉房屋（位于广东省佛山市南海区***）的《存量房买卖合同》，后续原告已经依约履行其作为买方的付款义务。随后由于原告发现案涉房屋经实际测量（房管局出具房产证时）的面积少于当时合同约定的面积，原告、被告、第三人再于2019年4月19日签订《补充协议书》约定被告将差价37781元退回给原告，并就案涉房屋的户口问题作出2019年8月1日前迁出的新约定。2019年8月1日期满后，原告多次与被告交涉，要求其立即将户口迁出，被告则以无处可迁为由拒绝迁出，直至起诉日，被告案涉房屋户口尚未迁出。另外原告于2019年怀孕且预产期为2019年10月，原告配偶亦非佛山本地户口，因现行政策规定一房只能存一户，被告未将案涉房屋户口迁出将导致原告及原告配偶无法入户佛山，亦将导致小孩最终无法入户佛山。原告夫妻二人及小孩均无法享受相关的政策（包括但不限于就学、就业、房屋限购等），因此被告未按约定将案涉房屋户口迁出将导致原告家庭不可估量的损失。另外《存量房买卖合同》第七条第六、七款约定，原告（守约方）的维权费用、房屋中介费由被告（违约方）承担。综上所述，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。因被告已经将户口迁出案涉房屋，故撤回要求被告将其于案涉房屋的户口迁出的诉讼请求。被告辩称，一、被告未在2019年8月1日前自涉案物业迁出户口没有给原告造成任何损失。原告提供的证据也不能证明其因此遭受损失。二、原告没有达到佛山市新市民积分入户条件系因其自身原因造成，与被告无关。《佛山市人民政府办公室关于修订佛山市新市民积分制服务管理办法的通知》第十九条规定：持本市有效居住证，在我市连续按月缴纳1年社会保险费且申请期间保持参保状态的新市民，可在其居住地申请积分入户（不含港澳台居民），或者登录市积分系统进行网上自助申请。积分入户具体操作流程如下：（一）符合申请条件的新市民，持居民身份证、有效居住证及其他相关资料上传市积分系统，或前往其实际居住地所在镇（街道）新市民积分制服务受理窗口提出申请。（二）区积分办于每季度对全区或镇（街道）按申请人所得积分高低进行排名，并将排名结果在佛山新市民服务信息网、市政府网进行公示，公示期不少于5个工作日。各区或各镇（街道）根据入户指标数和积分高低确定入户名单，最终确定的积分入户名单抄送同级公安机关和市新市民办。（三）取得积分入户资格的新市民，自入户卡签发之日起6个月内凭入户卡及身份证等相关材料到公安机关户籍管理部门办理入户相关手续。逾期未办理的，视为放弃入户资格。……符合积分入户条件的新市民，可入户至有合法产权住宅房屋（办理入户手续时必须要出示房产证或不动产权证原件）、集体户、政府提供长期租住的公共租赁房屋、经流动人口服务管理部门登记备案的个人合法产权租赁住宅房屋（须经房屋所有人同意），或与亲友搭户。符合入户条件的人员（含入集体户的人员），可申请为其配偶和未成年子女同时办理随迁入户手续。原告户籍不在佛山，其需通过新市民积分入户方式向佛山市迁入户口，根据上述政府文件，原告以此方式迁入户口的程序为：①取得佛山市有效居住证且在佛山市连续按月缴纳1年社会保险费且申请期间保持参保状态—②当事人提出入户申请—③区积分办公示每季度积分排名结果并确定入户名单—④取得积分入户资格的当事人凭入户卡办理入户。原告于2019年7月17日取得佛山市居住证，因此，其即便有在佛山市连续参保一年且处于参保状态，其最早也只能在2019年7月17日才具备提出积分入户申请的资格，且其入户所需积分归属于今年第三季度。佛山市南海区在2019年8月14日公示《积分入户入围名单》，以此推算，佛山市南海区将在2019年11月份公示第三季度积分入户入围名单，或者最早提前至2019年10月份。因此，原告即便在2019年7月17日当日就提出积分入户申请，其是否具备积分入户资格也应当在2019年10月份后揭晓。而原告是否取得积分入户资格并不与原告是否取得佛山市房产的房产证挂钩，也不会与其所购买的佛山市房产是否带有户口挂钩。三、被告在2019年9月18日迁出户口不会给原告申请积分入户造成任何妨碍。如第二点答辩意见所言，被告在2019年9月18日迁出户口（且当日就已告知原告），根本不会对原告提出积分入户申请以及原告是否取得积分入户资格造成任何影响，原告也不会因被告在当日才迁出户口遭受任何损失。四、被告已办理户口迁移，采取了竭尽所能的违约补救措施，又未造成原告任何损失，属于轻微违约。被告未能在2019年8月1日前自涉案房产迁出户口与佛山市户口迁移政策有关。但被告为挽救违约可能对原告产生的影响，一直在积极竭力尝试各种方式办理迁户。到2019年9月18日被告终于迁出户口，当日即告知了原告。距离约定的迁出日期仅超过49天，且又未给原告造成任何损失，因此被告属于轻微违约。五、涉案补充协议非被告拟定，其中内容对被告显失公平。根据三方当事人（原告、被告、第三人）签订的《存量房买卖合同》（该协议由被告和第三人拟定，原告没有参与），涉案房产按整套出售并计价【第一条第3款】，甲方（即被告）应在交易过户手续完成后365个工作日（答辩人注：是工作日，不是日历日）迁出户口【第一条第7款第（3）项】。而三方签订的《补充协议书》却约定：①被告（甲方）因房产面积“缩水”向原告补偿差价37781元；②甲方在2019年8月1日前迁出户口，否则承担10万元违约金。前后两个协议相比较，补充协议书的约定明显是原告只享有权利，被告只承担义务的不公平协议。①就是否补差价而言，原来约定按套出售，房产面积（无论增加或者减少）不属于影响房价的因素，而按照补充协议，被告却要因房产面积缩水而向原告补差价；②就户口迁移时间而言，原告在2019年4月23日取得涉案房产的房产证，按照《存量房买卖合同》，被告本可以在2020年7月或者8月才迁出户口，而按照补充协议，被告本可享有的较长迁户时间利益大幅度缩短。该补充协议因此对被告显失公平。尤其是有关违约金数额的约定明显过高。六、被告不必承担支付违约金的违约责任。基于前述分析，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第七条“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”之规定，被告不应承担支付违约金的违约责任。七、原告提出的诉讼请求缺乏事实依据，明显不合理，属错误维权，其支付的律师费以及诉讼保全担保保险费应由其自行承担。八、原告提出由被告支付中介费50000元的主张没有合同依据和法律依据，不能成立。综上所述，原告的各项诉讼请求均缺乏事实依据和法律依据，请贵院予以驳回。第三人述称，就迁出户口的问题，第三人已经和被告进行沟通，让被告在2019年8月1日前迁出，但被告未在约定期限内将户口迁出。原告与第三人进行沟通，称如被告能在8月15日前迁出户口，原告也不追究其责任，但被告未在该时间内迁出，故原告提起本案诉讼。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证、第三人企业信用信息复印件各1份，用以证明原告、被告、第三人的诉讼主体资格；2.存量房买卖合同、补充协议书原件各1份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系且原告已经依约完成其支付购房款的义务；3.广东省生育登记证明原件1份，用以证明原告怀孕且在佛山当地没有户口；4.民事委托代理合同、发票（律师代理费）原件各1份，用以证明原告为此次诉讼支付一审律师费20000元；5.诉讼财产保全责任保险保单、保单保函复印件各1份、发票（诉讼财产保全）原件1份，用以证明原告为此次诉讼支付诉讼保全费用2000元。被告举证如下：1.被告居民身份证复印件1份，用以证明被告主体资格；2.不动产权证书原件1份，3.居民户口簿原件1份，证据2-3用以证明被告取得新购房产的房产证后，毫不迟延地于2019年9月18日将户口从涉讼房产中迁出。4.佛山市流动人员办理居（暂）住证历史记录原件1份，5.不动产证登记查询结果原件1份，6.佛山市人民政府办公室关于分配2019年度积分入户指标数的通知复印件1份，7.关于2019年第二季度南海区积分入户入围名单表复印件1份，证据4-7用以证明：1.原告于2019年7月17日取得佛山市居住证；2.原告于当日起才取得佛山市提出积分入户申请的资格，且其入户所需积分归属于2019年第三季度；3.佛山市南海区在2019年8月14日公示《积分入户入围名单》，以此推算，佛山市南海区将在2019年11月份公示第三季度积分入户入围名单，或者最早提前至2019年10月份；4.原告即便在2019年7月17日当日就提出积分入户申请，其是否具备积分入户资格也应当在2019年10月份后揭晓；5.被告在2019年9月18日迁出户口，根本不会对原告提出积分入户申请以及原告是否取得积分入户资格造成任何影响，原告也不会因被告在当日才迁出户口遭受任何损失；8.被告与原告的微信聊天记录1份（有手机原本核对，证据编号第14页-第101页），用以证明：1.原告打算以积分入户方式办理在涉讼房产的入户（第20页）；2.双方就户口迁移问题充分沟通，被告也如实及时向原告反馈办理户口的过程以及不能及时办理户口迁移的原因（第36页-第100页）；3.被告在2019年9月18日办妥户口迁移当日将情况通知了原告（第101页）；4.被告不存在恶意违约情形；9.被告与户口办理相关人员的微信聊天记录1份（有手机原本核对，证据编号第102页-第127页），用以证明被告竭尽全力在办理户口迁移，不存在恶意违约。第三人举证如下：1.个体工商户转型为企业证明、个体工商户拟转型升级设立企业证明、佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司营业执照复印件各1份，用以证明第三人宜安居辉煌中介服务部已经转型升级为佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司；2.服务收费确认书原件1份；3.微信截图3张、中国农业银行个人明细对账单原件1份，用以证明第三人已全额收取原告中介费50000元。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4，均为原件，本院对其真实性予以确认；2.被告的证据2、3，为原件，本院对其真实性予以确认；3.被告的证据9，有原本核对，本院对其真实性予以确认；4.第三人的证据2，为原件，且原告无异议，本院对其真实性予以确认；5.第三人的证据3，系本院在诉讼中指定第三人提交，本院综合全案后予以认定。本院经审理确认如下事实：涉讼房产位于佛山市南海区**，2019年4月23日登记权利人为原告郑思华。2018年8月7日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方，买方）、宜安居辉煌中介服务部（丙方、中介方）签订一份《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房产作价1740000元出售予乙方，建筑面积87.3平方米（以房产证面积为准）；户口未迁出，甲方应在交易过户手续完成后365个工作日内迁出；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为双方协商；乙方承担全部税费；定金300000元，部分定金50000元在签订合同当天由乙方转账到甲方账号，其余250000元乙方须在8月17日前转账到甲方账户；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）220000元支付给甲方；楼价余款（即申请贷款项）1220000元在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；交易过户手续需在2019年6月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；（第七条第4款）本合同签订后，甲方未能按照本合同规定的期限交房或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直到实际履行之日止；（第七条第5款）本合同签订后，乙方未能按照本合同约定支付房款或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该房地产成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止；（第七条第6款）甲乙任何一方自本合同签订之日起如有违约行为，构成根本违约，违约方应按照该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等；（第七条第7款）甲乙任何一方出现本条第4、5、6款违约行为时，违约方除应向丙方支付甲乙双方应付而未付的中介服务费外，还应按照甲乙双方应付的中介服务费之和的一半向丙方支付违约金，同时承担丙方因实现债权而产生的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费等；等等。同日，原告签署《服务收费确认书》，确认经宜安居辉煌中介服务部介绍购买涉讼房屋，同意向其支付50000元中介服务费及咨询费,缴交日期为2018年8月17日。2019年4月19日，被告（甲方）、原告（乙方）、宜安居辉煌中介服务部（丙方）签订《补充协议书》，内容为：涉讼合同约定房屋建筑面积87.3平方米、套内面积69.6平方米，该房产经南海区房产测绘所现场测量并经南海区建设局产权科确认后产权登记的房屋建筑面积为85.16平方米、套内面积66.71平方米，双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：1.甲方补给乙方房款37781元，房屋实际交易价格为1702219元，并在涉讼合同约定的420000元首期款（不含定金）中扣除，实际支付首期为382219元；2.甲方在2019年8月1日前将留在该房的户口迁出，逾期迁出视为甲方违约，需支付乙方违约金100000元并继续履行户口迁出义务。2019年8月18日，原告（甲方）与广东正诺律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与被告商品房买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师代理费20000元。2019年10月8日，广东正诺律师事务所向原告开具律师代理费20000元的发票。2019年8月20日，浙商财产保险股份有限公司深圳分公司向原告开具发票，确认收取诉讼财产保全责任保险费2000元。2019年9月9日，位于佛山市顺德区***的房屋登记权利人为被告张明燕；2019年9月18日，被告将户口从涉讼房屋地址迁至该房屋地址。原、被告之间的微信聊天记录显示：原告于2018年11月19日开始对涉讼房屋进行装修；被告表示其买了套大户型打算做成第一套按揭，费用很高，所以户口必须迁至涉讼房屋地址；被告于2018年12月11日通知原告预约了下周一办房产证，房产证办下来然后办理户口过来预计6月或7月户口迁出；2019年8月2日，被告告知原告因其新房的房产证没如期办下来影响了户口迁出，被告已经在追办；原告表示小孩马上出生，出生一个月内要买社保，不然要等一年；2019年8月14日，原告询问被告户口迁走没；2019年8月15日，原告表示不能白等下去，当天必须要有解决方案，不然明天就去法院起诉，被告当初说3月份就迁走，原告有给足够多的时间，被告已经严重影响到原告的生活了；被告表示迁不出来，没有接收地，被新房的时间给拖了，连入户桂城自己亲人家都入不了；2019年9月18日，被告告知原告其已经把户口迁出了。另查明，原告与冼楚胜系夫妻关系，第一个子女预产期为2019年10月。2019年8月21日，宜安居辉煌中介服务部经核准升级为佛山宜安居辉煌房地产服务有限公司。第三人提供的微信聊天截图显示于2018年8月18日二维码收款18000元、微信转账收入7000元，付款人微信号为“***”；第三人提供的中国农业银行个人明细对账单显示冼楚胜于2019年4月19日向卢伟力转账25000元。《佛山市新市民积分制服务管理办法》自2019年1月1日起实施，不再执行购房入户政策，统一纳入积分服务体系。诉讼中，原、被告一致确认：原告已经全部付清涉讼房屋总价款1702219元。原告陈述：原告没有支付过中介费；原告目前还不是佛山户籍；被告迟延迁出户口对原告造成的损失有：1.原告及配偶、出生小孩未能迁入其本人户口；2.原告在被告未迁出户口时不能将涉讼房屋变卖；3.原告与配偶因该房屋问题多次发生争执且是在原告怀孕期间，对原告造成极大的精神损失；4.原告与被告多次协商，被告一延再延，对正在怀孕中的原告造成极大的心灵困扰；5.涉讼维权费用的支出，包括一审律师费20000元、诉讼保全费2000元及其他由法院收取的受理费、诉讼费。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及中介方于2018年8月7日签订的《存量房买卖合同》、于2019年4月19日签订的《补充协议书》，均是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。当事人在民事活动中法律地位平等，在合同磋商过程应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，综合各方面因素均衡利益而签订合同。并无证据反映被告受胁迫与原告签订《补充协议书》，若被告认为内容不公平，应提出继续进行磋商或考虑是否按此条件签订协议，而非在签订合同后再对条款提出异议，被告认为《补充协议书》显失公平的主张本院不予采纳。《补充协议书》约定被告应于2019年8月1日前将户口迁出涉讼房屋地址，逾期应支付违约金100000元予原告。被告于2019年9月18日将其户口从涉讼房屋地址迁出，已构成违约，应向原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告主张违约金100000元并自2019年8月2日起至实际迁出户口之日止以1702219元为基数按日千分之一计算后续违约金，被告辩称《补充协议书》约定的违约金明显过高，被告已经迁出户口，属于轻微违约。本院综合考量合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失情况，认为原告主张的违约金过高，酌定被告支付违约金30000元予原告。原告主张的违约金超出核定部分，本院不予支持。迁户是房屋买卖合同的附随义务，未按约定迁出户口仅构成一般违约，并不构成根本违约。涉讼合同约定被告构成根本违约时，原告才可向被告主张为实现债权的律师费、保全费等费用。因此，原告依据该约定主张被告支付律师费20000元、诉讼财产保全责任保险费2000元，均依据不足，本院不予支持。涉讼合同约定原、被告一方违约的，违约方应向第三人支付双方应付而未付的中介服务费。原告主张其未向第三人支付中介服务费，而第三人确认已全额收取原告支付的中介服务费50000元并提供了原告丈夫转账的凭证，本院对第三人的主张予以采信。原告已支付完毕中介服务费，不存在欠付，故原告主张被告向第三人支付原告应付的中介服务费50000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张明燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告郑思华；二、驳回原告郑思华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4339.6元，减半收取计2169.8元，财产保全费1533.2元，合共3703元（原告已预交），由原告负担3108元，由被告负担595元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十二月九日书记员  余宝儿