广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初3185号 原告：广西钦州万家兴物业管理有限责任公司，住所地钦州市城中南城中街41号。 法定代表人：王献平,总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：祁兴源，男，1971年6月10日出生，壮族，住广西钦州市钦北区。 被告：黄美志，女，1975年8月28日出生，壮族，住广西钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：祁兴源，男，住广西钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：黄磊，广西源群律师事务所律师。 原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司与被告祁兴源、黄美志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人南瑞芳、被告祁兴源及委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西钦州万家兴物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业服务费686元（2018年6月-2019年7月），电梯费420元（2018年6月-2019年7月），自用电费29.3元(2018年6月-2019年5月10日）,公摊电费238元(2018年6月-2019年7月），合计1373.3元；二、依法判令被告向原告支付违约金412元（按欠费总额的百分之三十算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是钦州市半宙新建住宅小区***号房屋的共有人,房屋面积为70平方米。2014年12月10日原告与两被告签订《半宙小区物业管理手册》,合同约定自2014年12月10日起由原告为半宙小区提供物业管理服务。合同签订后原告按合同约定积极履行相关权利义务,依法依约对两被告房屋所在的小区实施规范的物业管理,为两被告提供了完善的物业管理服务。但两被告自2018年6月起一直未交纳物业服务费、电梯费、自用电费、生活垃圾费,截止2019年7月,两被告已拖欠原告物业服务费及其他应交费用合计1373.3元。两被告的违约行为侵犯了原告的合法权益,根据《半宙小区物业管理手册》中《半宙小区前期物业服务合同》第六章第二十二条约定,业主未按时交纳物业费用的,从逾期之日起按千分之五交纳违约金。经酌情考虑,原告愿意按照两被告欠费总额的百分之三十计算,违约金为412.0元,以上欠费共计1785.3元。原告已多次向两被告催讨物业服务费及其他相关费用,两被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益,原告依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼,望判如所求。 祁兴源、黄美志辩称，1、与被告签订物业服务合同的是半宙小区而不是原告，原告不具诉讼主体资格；2、被告与开发商签订的房屋买卖合同，没有写明住房面积，房屋也没有办理不动产登记证明，原告主张按70平方米来收物业费是无依据的；3、原告没有对小区进行必要的物业管理和服务，没有引导车辆停放导致车辆停放无序，没有尽到打扫清洁的义务导致小区的卫生非常差，应开两部电梯，但只开一部；4、原告保安对进出人员没有进行严格管理，对小区没有尽到安全保障义务，小区经常发生车辆被盗现象；5、原告主张的自用电费按0.65元/度收费不合理。公摊电费计算无依据，公摊电费没有公告，是如何计算得来也不知情，原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，原告要求被告支付各项物业费没有法律依据。 本院认为，原告以广西钦州万家兴物业管理有限责任公司半宙小区服务中心的名义与被告签订的《半宙新建小区物业管理手册》，主体、内容合法，应属有效，该合同的权利、义务由原告承受且对原、被告双方均具有约束力，本院以该合同为据确定双方之间的权利义务关系。对原告而言，按照双方合同约定提供物业管理服务是其主要合同义务，对被告而言，按时足额交纳物业费是其主要合同义务。本案中，原告提供了欠费明细、保安值班表、保洁记录、抄表记录、电费电梯费代缴发票等证据证明了其履行了一般物业管理服务合同中的主要义务。被告接受了物业服务，应该依照合同约定缴纳相应的物业费，但其长期拖欠物业费构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付物业服务费686元，电梯费420元，具有合同和事实依据，本院予以支持。关于原告主张的自用电费29.3元，经审核无误，由于原告在庭审中同意从0.65元/度下调按0.5441元/度收取，故该项费用相应调整为24.5元；关于原告主张的公摊电费238元，虽此公摊电费可能发生，但原告未能提供任何证据证明该费用合理存在或其如何计算，故该项诉请，本院不予支持，原告应承担举证不能的不利后果；关于原告主张的违约金，由于原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断改进，且被告拒交物业费用，也属事出有因，并非恶意拖欠，故对原告的违约金请求，本院不予支持。关于房屋的面积问题，经开发商确认，该小区套内面积均按70平方米设计，原告主张以此计算物业费，本院予以支持。被告提出的住宅小区未达到交房条件的问题，不属于原、被告之间的物业服务合同关系的内容，并非本案审理的范围，其作为本案中的抗辩理由不能成立。本院注意到，案涉小区至今仍有少部分设施未能建设完成，仍在逐步完善当中，在此期间尤需各方共克时艰。首先，原告应当虚心听取业主的意见，努力在实际工作中不断改进、提升自己的物业服务质量和水平，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不能解决的，应及时向有关部门反映，要求处理，以获取业主的理解和配合。另一方面，业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提，被告作为小区业主，有权要求原告提升服务质量，有权依据相关法律规定主张原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但如果以拒交物业费的方式对抗，既于法无据，又必然会损害其他守法并已依约缴纳物业费的业主的利益，从长远和全面的角度看，也不利于包括被告在内全体业主的利益。需要指出的是，业主与物业公司的纠纷，源于业主与业主之间矛盾的为数不少，如此既不利于团结，也增加了物业公司的管理难度，因此，业主之间也应该相互提供便利，而不能以一己之私损害其他业主的利益，影响他人生活。各方须知彼此之间存在相互依存的关系，均应共同努力实现小区和谐、有序。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告祁兴源、黄美志应支付原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司2018年6月至2019年7月期间的物业服务费686元，电梯费420元，自用电费24.5元，合计1130.5元； 二、驳回原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告祁兴源、黄美志负担15元，原告广西钦州万家兴物业管理有限责任公司负担10元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  陈国庆 二〇一九年十二月二十五日 书记员  田喜榕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。