河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4024号原告（反诉被告，以下按本诉称）：南阳市大浪淘沙酒店（普通合伙）。统一社会信用代码：914113007765128984。执行事务合伙人：郑存杰，系该公司经理。住所地：南阳市人民路与张衡路交叉口。委托代理人：唐开建，北京市京国（南阳）律师事务所律师，执业证号：14113201210807872。委托代理人：赵兵，男，1971年6月6日出生，汉族，住南阳市卧龙区，系该公司工作人员。被告（反诉原告，以下按本诉称）：田君磊，男，1977年9月5日出生，汉族，住南阳市宛城区官庄镇田店村田店2组26号，身份证号：412924197709053194。委托代理人：毋战斗，北京德恒（郑州）律师事务所律师，执业证号：14101199710385097。被告（反诉原告，以下按本诉称）：王居华，女，1987年10月22日出生，汉族，住郑州市金水区经二路北27号院2号楼6号，身份证号：410105198710220287。委托代理人：许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师，执业证号：14101200810124087。委托代理人：左朝，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。原告南阳市大浪淘沙酒店（以下简称：“大浪淘沙酒店”）诉被告田君磊、王居华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月2日向本院提起诉讼，同日，本院予以受理，依法组成合议庭，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年9月26日公开开庭进行审理，原告大浪淘沙酒店的委托代理人唐开建、赵兵，被告田君磊的委托代理人毋战斗，被告王居华的委托代理人许镇江、左朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大浪淘沙酒店诉称：2011年12月6日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于南阳市三川盛唐商务苑12号楼主楼三、四楼和附楼一、二、三楼以及地下室指定的设备机房、仓库用地、停车位等出租于原告，租期为自2012年1月1日至2027年12月31日，面积为10400平方米，其中2012年1月1日至2012年12月31日为装修免租期，一次性支付500万作为2013年1月1日至2015年12月31日租金。2012年3月28日，被告双方签订补充合同，约定将12号楼3楼西区及1楼西区，面积为680平方米房屋出租给原告，其中2012年1月1日至2012年12月31日为装修免租期，一次性支付2013年1月1日至2015年12月31日的租金489600元，2016年后和主合同保持一致。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房租，并筹措大量资金对房屋进行装修，后开始对外营业。2015年10月，因被告拖欠业主房租，业主将地下室封堵，造成原告承租的房屋停水、停电，被迫停业12天，给原告造成了巨大的经济损失，也对原告的声誉造成了恶劣影响。此后又因被告多次拖欠水电费，造成原告承租房屋的频繁停电，严重影响原告的正常营业，后迫不得已，原告只得从他处接一条专用线路，为此原告支付了三十余万元的费用。2015年10月1日，原告承租的主楼三楼维体健身和四楼中餐厅被查封及封堵，造成健身房和中餐厅停止至今，原告被迫将健身房及中餐厅的员工全部遣散，为此支付遣散费用40万元。原告认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，且原告已经实际入驻并使用，被告要求解除房屋租赁合同，不能成立，原告在合同履行过程中不存在违约情形，且已对所租赁房屋投入了巨额装修费用，被告单方擅自解除合同不符合法律规定，会给原告造成巨大经济损失。被告出租房屋时，未将房屋已经抵押的情形告知原告，虽然并不构成根本违约，但保障出租房屋不因出租原因导致无法使用，也是出租人应尽的义务，因二被告自身债务问题，导致抵押权人将主楼三四楼通道电梯封堵、砸毁，停水停电，导致原告在花费巨额财产装修后无法正常使用，且涉案房屋被司法机关多次查封，并张贴封条，致使4楼无法使用，人员遣散，对原告造成了数千万的经济损失，上述情形是由二被告与第三人之间的纠纷所造成的，超出了原告应承担的经营风险，给原告造成巨大损失。关于被告所述原告没有于2017年1月1日向被告支付房租的事实，且2016年下半年有52万元租金未付，原告均认可，但原告未支付租金是有事实根据和法律依据的，在此基础上，原告要求二被告对上述损失问题与房租问题一并解决，原告依据合同法，可以履行不安抗辩权，停止向其支付房租，或以其应付损失抵付房租，待本案损失确定后，以二被告应支付赔偿款，抵扣合同约定的相应租金。到期后，原告仍按合同支付房租。因被告原因导致我们无法进行经营，被告理应承担相应责任，现原告请求1、确认原被告于2011年12月6日签订的《房屋租赁合同》及2012年3月28日签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效；2、自2017年1月1日起，房屋租金按面积7682平方米进行计算；3、被告向原告支付因其违约给原告造成的各项损失共计24181657元；4、由二被告承担本案诉讼费用。原告大浪淘沙酒店出示证据为：一、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各一份。证明目的：1、证明被告将三川盛唐商务苑12#楼主楼三楼、四楼及附楼一、二、三楼；三楼西区约500平方米以及一楼西区约180米出租给原告，出租总面积为11080平方米。2、证明被告承诺其对租赁房屋享有完全合法的所有权或出租权，不存在权属争议。承诺保障原告正常使用水电、承诺提供不低于100个车位。但上述承诺被告均未兑现，给原告造成巨大经济损失。二、房屋装饰装修及配套附属物估价报告一份。证明目的：证明因被告自身经济纠纷，导致原告承租的三川盛唐商务苑12号楼主楼3、4号楼房屋，在已经装修完成的情况下无法正常使用，给原告造成了巨大的装修损失，经原告委托，对装饰装修的损失进行了估计鉴定，经鉴定，原告的装修损失为12335300元。三、2015年9至12月份大浪淘沙营业收入情况统计报表。证明目的：证明因被告无法按合同约定提供电源保障，造成原告停业12天，造成经济损失626121元。四、购买电缆的票据、接入电缆票据。证明因被告无法按合同约定提供电源保障，为恢复生产经营，原告不得不自购电缆，从龙鑫国际酒店入重新接入电缆。为此支出购买电缆费用150000元、电缆接入费用152000元，共计302000元。五、大浪淘沙酒店三楼、四楼2016年至2027年预期收益报告一份。证明目的：证明因被告自身经济纠纷，导致原告承租的三川盛唐商务苑12号楼主楼3、4楼房屋，在已经装修完成的情况下无法正常使用，给原告造成了巨大的经营损失，原告委托河南省恒裕房地产评估有限公司对经营损失进行了估计鉴定，鉴定结论为原告的预期经营损失为1727.9万元，原告酌定主张9600000元。六、民事裁定书两份，证明2016年原被告关于履行房屋租赁合同，对原告造成的损失，原告多次进行诉讼，两次均因二被告无法查找而驳回诉讼，说明原告想要积极解决房租、损失问题，而被告躲避。七、涉案房屋查封照11张，证明涉案主楼第四层被驻马店公安局查封。被告田君磊辩称：一、本案涉房屋租赁合同合法有效。原告提起本案诉讼所依据的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不存在违法我国法律或行政法规的情形，且已经实际履行，系合法有效合同。二、被告田君磊不存在违约行为，原告的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据。我国《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，既为房屋所有权人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。本案原告与二被告签订案涉案房屋租赁合同后，二被告依合同约定履行了交付租赁房屋及其他义务，原告亦实际使用了租赁房屋。二被告均不存在违反案涉房屋租赁合同的行为。原告诉称，2015年10月，因被告拖欠业主房租，业主将地下室封堵，造成原告承租的房屋停水停电，被迫停业12天；2015年10月1日，因被告与他人的经济纠纷，导致原告承租的主楼三楼维体健身和四楼中餐厅被查封、封堵，造成健身房和中餐厅停业至今，给原告造成巨大经济损失，并以此请求判决被告赔偿原告的经济损失，无事实根据和法律依据。合同签订后，被告田君磊已经履行了租赁房屋的交付义务，原告亦用于经营使用，即取得了租赁房屋使用权。原告对涉案房屋的使用权依法取得，应当受到法律保护。根据我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁原则。本案中，原告诉称的三楼、四楼被查封，如果是司法机关的司法行为，也只能是查封了被告房屋的所有权，而非房屋使用权。如果不是司法机关查封，即是非法行为，原告应当依法追究原告行为的法律责任。被封堵如果影响了原告正常使用租赁房屋，原告亦可以向行为人追究相应的法律责任，至于原告使用房屋的经营事宜，系原告承担的市场风险和经营风险，依法与履行案涉租赁合同无关。三、原告拖欠2016年度部分租金以及2017年度至今的房屋租金，应当承担相应的法律责任。在本案房屋租赁合同中，明确约定了租金的支付时间和支付方式，然而，原告自2015年10月之后，就没有依合同约定向被告支付租金，已经严重违约，依法应当承担相应的法律责任。综上所述，被告作为租赁房屋的所有权人，在案涉租赁合同订立后，依约向原告交付了房屋，全面履行了房屋租赁合同的义务。原告在使用租赁房屋过程中，因第三方的行为给原告造成的经济损失，原告可以依法追究第三方的责任。对于原告经营损失，系原告在使用租赁房屋过程中，正常的市场风险和经营风险所致，与双方履行房屋租赁合同无关，为此，原告的诉讼请求与法无据，应当依法予以驳回。被告认为，本案突出问题，原告所使用的主楼3/4楼是否能正常使用，1、被告义务是交付，原告合法取得使用权，被告作为房屋所有权人的抵押债务，是否影响原告使用权，但是依据法律规定，所有抵押措施，并不影响使用权，法院对房屋所有权的查封，并不影响举证或商业使用；2、被告义务已经履行，剩下的就是收取租金权利，原告没有行使不安抗辩权的理由和条件，被告从2016年开始没有得到房租，不安抗辩权的权利人是被告，而被告没有行使，是为了不对原告经营造成影响；3、损失是否应由被告承担，原告损失应用正当法律途径解决，原告经营损失是另外一种法律关系，其投入运营受到第三方阻挠，与被告没有直接关系，被告对原告损失没有主观过错；4、被告反诉依据双方签订合同，原告没有及时支付租金，拖欠租金50万元以上，符合合同约定解除条件，应支持合同解除，并支付拖欠租金。2011年12月6日，原被告双方签署《房屋租赁合同》，并于2012年3月28日签署《房屋租赁合同补充协议》；合同约定原告承租被告的房屋，并在合同第四条约定了租金标准。被告依约向被反诉人交付房屋，但原告却严重违约，长期未能支付被告应予获得的租金。为依法维护被告的合法权益，被告依法提起反诉，请求1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，并自解除之日起10日内原告搬离房屋并恢复原状，将房屋返还给被告；2、依法判令原告向被告支付自2016年7月1日至2019年12月31日的租金8445068.8元；3、依法判令原告向被告支付截止至2019年9月25日的违约金4759000元，并依法判令原告向被告每日支付违约金5000元（自2019年9月26日起至清偿租金之日止）；4、依法判令原告向被告支付租金利息，其利息以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月5日计算至清偿之日止；5、由原告承担本案诉讼费。被告田君磊未出示证据。被告王居华辩称：一、原被告双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，原告应按照约定如期支付租金，原、被告双方于2011年12月6日和2012年3月28日分别签订了《房屋租赁合同》及其《补充协议》，合同系双方真实意思表示，不存在违反法律或行政法规的情形，合法有效，对双方具有约束力，被告已经依约交付了房屋，根据《房屋租赁合同》第四条第（四）项的约定，原告应每半年提前45天向甲方支付半年期的房屋租金。房屋租赁合同》第三条《房屋租赁合同补充协议》第一条分别明确约定了租金标准及支付时间，原告负有向被告按约支付租金的义务。原告应按照9381㎡支付租金。《房屋租赁合同》建筑面积为10400㎡，计租面积为9381㎡（主楼三楼游泳健身区面积1699㎡的区域在合同期内不再另外收取租金）；《房屋租赁合同补充协议》计租面积为680㎡；合计面积为9381㎡，故原告应按照9381㎡支付租金。主楼三楼游泳健身区面积1699㎡的区域在合同期内不再另外收取租金；被告未收取租金的区域范围，不应承担任何义务，被告不应向原告承担任何损失赔偿责任，原告所存在的损失事件发生与被告没有任何因果关系，不能因原告自身的经营问题或者其他问题而要求被告承担其经营风险。二、原告诉称的损失与被告无因果关系，实际损失数额也无法确定，1、三楼维体健身和四楼中餐厅停业系自身经营亏损导致，非因查封、封堵原因，与被告无因果关系，维体健身曾是省内知名的连锁企业，在河南省有多家分店。2015年以来，维体健身即因经营不善出现大面积停业倒闭现象，各地的新闻也报道了大量维体健身员工和会员维权的事件。本案中，2015年维体健身停业即在此背景下发生，并非因查封等原因导致。另外，维体健身系独立运营公司，与原告属不同企业，原告无权因维体健身停业事项向被告主张损失。其次，房产被查封后，仅不能办理过户、抵押等手续，仍然可以继续居住和使用。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则。无论是房屋所有权变动还是仅针对所有权变动进行限制，均不影响承租人对房屋的占有使用。本案中，原告也未举证证明司法机关采取了封条查封等方式致使房屋无法使用。另外，庭审中原告诉称三、四楼无法使用可能是由于被告抵押权人个人的“查封”行为；但原告在情况发生时，既没有及时报警弄清事实止损，也未向封堵现场的第三人索赔损失，而是直接归责于被告，恶意拖欠2年多的租金。根据《房屋租赁合同》的第十一条第一项第8款的约定，三楼游泳健身区域约1699平方米系被告无偿提供给原告使用的部分；原告享有该部分的经营收益，且无需支付该部分的租金、水、电、供暖、制冷等所有能源消耗费用。现原告因该无偿使用区域出现的经营问题向被告主张损失，显然不合理。最后，原告主张的三楼维体健身和四楼中餐厅停业事件发生于2015年；但庭审中，原被告均认可2016年之前的房屋租金己经足额支付；且2016年的房屋租金也仅剩余52万元未付。这也进一步证明了至少在2016年之前，双方并无任何争议事项，维体健身和中餐厅停业事件并未对《房屋租赁合同》的履行产生影响。现原告以该事件为自己拖欠租金进行辩解，显然不能成立。综上，维体健身和中餐厅停业系自身经营原因导致，与被告无因果关系，原告无权向被告主张该损失。2、原告主张的损失数额无事实依据，提供的证据无法证明其实际损失，针对预期收益及房屋装饰装修估价，原告提交的《预期收益报告》和《房屋装饰装修及附属物估价报告》均系其单方委托，并依据其单方提供的未经质证的资料制作。报告中也明确载明：估价目的是提供咨询价值参考，若改变估价目的及使用条件，须向本公司咨询后作出必要调整甚至重新估价；估价未考虑国家宏观经济政策变化、市场结构变化、市场供应关系变化等的影响；估价未考虑估价对象非正常经营下的收益价值；估价未考虑估价对象租赁、抵押、查封等因素的影响；以估价对象的最高最佳利用为前提进行；且该估价报告只有计算结果，并未载明计算方式。因此，两份报告既无法证明实际损失数额，也无法证明损失与原告有因果关系。以上估价报告仅是在原告所提供的、庭审当中并未提供并认定的资料在理想状态下的数据计算，而实际情况却是维体健身经营倒闭，现实与估价报告的理想状态严重不匹配，估价报告不具有任何的可采信性。针对支出的电缆等费用，原告并未提供有效的发票予以证明，其提供的销售清单并非双方签订的合同或者票据，并不能证明原告的实际支出。三、原告主张享有不安抗辩权、以租金冲抵损失于法无据，1、原告主张享有不安抗辩权无法律依据庭审中，原告针对租金主张：“被告欠付原告赔偿的情况下，原告享有不安抗辩权。”《中华人民共和国合同法》第六十八条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。可见，本案事实并不符合行使不安抗辩权的情形；且基于鼓励、保护交易的原则，不安抗辩权的行使受到法律严格限制，要求不安抗辩权的行使是基于同一双务合同且先履行的一方未履行义务。本案中，《房屋租赁合同》与原告主张的损害赔偿并非同一债权债务关系，且被告也己经履行了《房屋租赁合同》中交付房屋的义务。因此，原告不享有不安抗辩权，拖欠房屋租金无法律依据。2、房屋租金与原告主张的损失系不同法律关系，不符合法定抵消条件，不能冲抵，房屋租金是《房屋租赁合同》中的主要内容，属于约定债务，原告诉称的损失赔偿，属于法定债务，双方系不同法律关系，不符合法定抵消的条件。《中华人民共和国合同法》第九十九条，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者附期限。法定抵消不仅形式上要求双方互负到期债权、债务，而且实质上要求债权债务必须已经明确。本案中，原告主张的损失尚处于不确定的状态，所提供的证据也无法证明其实际损失数额，因此并不符合法定抵消的条件。其次，法定之债和约定之债属于不同的债务性质，属于“依据法律规定或者按照合同性质不得抵销”的情形。最高人民法院（2013）民提字第96号判决也认定：承包人请求发包人参照合同约定支付工程价款之债务实为承揽合同项下的特殊法定债务，而发包人主张与承包人抵消的债务为借款合同项下的一般约定债务，由此，二者因债务性质不同，属于《合同法》第九十九条第一款规定的“依据法律规定或者按照合同性质不得抵销”的情形。最后，房屋租赁纠纷中，以此主张法定抵消本就不符合法律规定。（2019）苏0621民初473号生效判决中，被告辩称由于原告方消防设施不齐全导致火灾没有得到及时扑灭给其造成了损失但原告没有赔偿的意见，本院认为，鉴于被告在案涉房屋发生火灾后仍继续占有、使用案涉房屋，该辩称意见并不能对抗其应给付原告租金的义务，故对此辩称意见本院不予采信。四、原告拖欠2016年部分租金及2017年至2019年租金，依照《房屋租赁合同》约定，被告有权解除合同、收回房屋，并向其主张违约金和利息，原告与被告在2011年12月6日和2012年3月28日分别签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》后，被告依约履行了交付租赁房屋及其他义务，原告亦实际占有使用租赁房屋至今。但原告以部分区域的争议问题为由，拖欠被告长达两年多的全额租金，严重侵害了被告的合法权益。《房屋租赁合同》第九条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定时间支付租金达30日（以双方签收的书面通知为准。）2、欠缴各项费用达50万元的。”第十条第（二）项约定：“乙方违反本合同约定的第四、五条规定（合同第四、五条约定租金按半年支付，乙方应提前45天向甲方支付租金，即每年5月15日和11月15日为乙方租金支付日），每逾期一日，每日向甲方支付人民币5000元违约金。”故被告有权依约解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》、收回房屋、并向原告主张违约金及利息；且为了便于法庭认定违约金数额，被告己自行将合同中约定的“每日5000元”降低至1000元计算。综上所述，原被告所签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，原告所主张的损失无事实依据且与被告不具有因果关系，被告不应向原告赔偿任何损失。原告违反约定拖欠租金，被告有权解除合同、收回房屋、并向其主张违约金和利息；故恳请贵院依法驳回原告对于被告的各项诉请，并支持被告的反诉请求。为依法维护被告的合法权益，被告依法提起反诉，请求1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，并自解除之日起10日内原告搬离房屋并恢复原状，将房屋返还给被告；2、依法判令原告向被告支付自2016年7月1日至2019年12月31日的租金8445068.8元；3、依法判令原告向被告支付截止至2019年9月25日的违约金4759000元，并依法判令原告向被告每日支付违约金5000元（自2019年9月26日起至清偿租金之日止）；4、依法判令原告向被告支付租金利息，其利息以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月5日计算至清偿之日止；5、由原告承担本案诉讼费。被告王居华未出示证据。原告出示的证据，经被告质证，本院分析认为：原告出示的第一组、第六组证据，二被告对其真实性无异议，本院予以采信。第二组证据，被告田君磊认为，该评估与本案没有关联性，配套附属物添置行为，是原告对租赁房屋的经营、使用行为，与本案无关，被告王居华认为，该估价报告的真实性不予认可，该估价报告系单方委托，有失公允性。鉴于二被告对该估价结论，未提出相反证据予以推翻，故本院予以采信。第三组证据，被告田君磊认为，该营业情况统计表系原告单方制作，且无相关纳税额凭证予以佐证，不应采信，被告王居华认为，原告所陈述事情是2015年9-12月，目前租金已经支付至2016年6月30日，说明在此时间前，双方是不再有争议事项的，如有停业损失，原告肯定会在当期的租金支付中主张抵扣，鉴于该组证据系原告单方制作，且无缴纳税金等相关凭证予以佐证，该证据的证明力不足，本院不予采信。第四组证据，系原告购买并安装电缆费用，庭审中，原被告对此达成直接和间接损失费核算为30万元的一致意见，故本院对该组证据予以采信。第五组证据，被告田君磊认为，属于原告内部经营行为，与本案无关联性，被告王居华认为，该逾期收益报告的真实性不予认可，报告系单方委托，有失公允性。为此，就该报告的真实性、合理性，本院要求原告提供2015年1月1日至2018年12月31日相关有效经营期间的所得税汇算清缴报告，鉴于原告逾期未提交相关凭据，该证据缺乏必要的证据予以佐证，故该证据证明力不足，本院不予采信。第七组证据，二被告认为，三份由驻马店市公安局东高分局的查封条照片，封条的填写日期为2018年11月29日，该查封与原告主张的之前的纠纷无关，鉴于此，本院仅对相关查封措施和时间予以确认；二被告对照片中涉及的“说明”和“协助执行回执”指出：该“说明”无公章，“协助执行回执”系复印件，不能证明其真实来源，为此，本院核对原告于2016年5月16日对二被告的第一次起诉书和2017年7月16日对二被告的第二次起诉中，均未提及关于该酒店因驻马店市公安局东高分局的查封导致经营受损的意见，表明了该部分证据与2018年11月29日的查封行为确无关联；至于2018年11月29日的查封行为，原告未出示能够证明存在其限制经营的具体措施或协助执行通知手续，而原告主张的停业是发生在原告提交的2016年5月份的诉状中，通过前述正反两方面的比较，表明：原告主张的两个阶段的查封，均无证据证明对原告的经营行为的存在限制情形，故本院对其相关主张不予采信；关于通道铁门被电焊封固的照片，二被告提出无法证明何时由何人所为的意见，鉴于该证据证明的铁门被电焊封固事实存在，故本院对此予以采信，但其主张的相关行为人，并无证据证明，本院不予采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：2011年12月6日，被告田君磊、王居华与原告大浪淘沙酒店签订《房屋租赁合同》，主要约定：二被告将位于南阳市三川盛唐商务苑12号楼主楼三、四楼及附楼一、二、三楼的毛坯房，共计10400平方米出租给原告，由原告经营商业、服务业，其中的主楼三楼游泳健身区面积1699平方米的区域，在合同期内不再另外收取租金。出租方应保证其合法的所有权或出租权。租期自2012年1月1日至2027年12月31日止，其中的2012年1月1日至2012年12月31日为装修免租期。“租金”包含标的物的租赁费及物业管理费用，租金计算时间自2013年1月1日开始至2027年12月31日止，其中：2013年1月1日至2015年12月31日，三年全部租金为500万元，2016年租金在每平方米的基础上上调10%，租金单价为22元/每平方，以后每两年在此基础上以10%的比例递增。自2016年1月1日起，租金支付方式为按半年支付，提前45天支付（即2015年11月15日前支付2016年上半年的，下半年的于2016年5月15日支付，以后的以此类推）。第九条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定时间支付租金达30日（以双方签收的书面通知为准。）2、欠缴各项费用达50万元的。”第十条第（二）项约定：“乙方违反本合同约定的第四、五条规定，每逾期一日，每日向甲方支付人民币5000元违约金。2012年3月28日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议》约定：将12号楼3楼西区及1楼西区共计680平方米出租给原告，其中2012年1月1日至2012年12月31日为装修免租期，一次性支付489600元，作为2013年1月1日至2015年12月31日租金，2016年以后和主合同一致。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房租，并筹措大量资金对房屋进行装修，后开始对外营业。原告租赁二被告的建筑面积为：10400＋680=11080平方米，其中主楼部分三楼1699平方米（免租金），主楼四楼1699平方米，与主楼相连的裙楼共三层，承租的建筑面积为7682平方米。原告承租房屋后，尚欠二被告的租金为：1、2016年下半年租金尚欠52万元，2、2017年1月1日至今的租金未付。2015年10月份，因二被告拖欠相关业主的房租等事宜，造成原告承租的房屋停水、停电，原告为此出资自建一条专用供电线路，该直接损失和间接损失，原被告同意由二被告为此承担30万元费用。2018年11月29日，驻马店市公安局东高分局对该主楼的三楼和四楼予以查封，但并未明确限制经营行为。2019年4月5日，河南省恒裕房地产评估公司经由原告委托，对该主楼的三楼和四楼的装修价值出具豫恒评字（2019）0405008-1号《房屋装饰装修及配套附属物估价报告》，评估认为：该评估对象3-4层建筑面积各1699平方米，共计3398平方米，其中第3层为郑州维体健身，第四层为南阳大浪淘沙中餐厅，估价时点为2019年4月2日，采用成本法进行评估，评估市场价值为12335300元。2016年和2018年度，就该争议，原告向本院分别提起诉讼，本院均以被告不明确为由，驳回起诉。目前，包括原被告争议的包括三楼、四楼在内的主楼处于经营停滞状态，其本案涉及的三楼、四楼公用的一处通道铁门被电焊封固。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同及补充协议，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。原告出示的相关维修票据及本院出具的两份裁定书，证明了租赁合同履行期间，2015年10月，由于二被告的原因，发生第三方阻碍供电，致使中断经营12天，被告无法联系二被告协助解决情况下，原告自行安装电缆线路，其损失，经核算，原被告同意折抵300000元租金，本院予以确认。原告主张2015年10月份，该主楼的三楼、四楼的经营通道铁门被与二被告发生财产争议的当事人用电焊封固而无法经营，但并无证据证明相关行为人，且即便行为人因与二被告发生其他财产上的纠纷，却采取直接电焊封固原告使用的通道铁门的方式，应系行为人违法侵害原告房屋使用权的侵权行为，原告可以采取相关救济途径予以解决，而在本案中，原告以此主张由二被告承担由他人对其实施的侵权行为后果，不符合在租赁期间，由原告合法占有管领之物，依法享有排除他人侵害的法定权利及维护管领之物完整性的法定义务和约定义务，也不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定情形，故本院对原告的该项主张不予确认，其相关请求本院不予支持。原告主张自2015年10月份起，由驻马店市公安局东高分局对该主楼的三楼和四楼的房门采取贴封条方式予以查封，该查封措施，限制其经营行为，依据不足。首先，原告出示的封条时间系2018年11月29日，与其主张的查封时间不符，再者，原告分别于2016年5月份和2017年7月份向本院对二被告提起的同一租赁合同之诉的起诉书中，并无相关争议房屋被驻马店市公安局东高分局采取查封并限制其经营的主张和诉求，另外，原告所出示的相关证据中的“说明”无出具单位印章，其“执行回执”系复印件，该组证据的证明力不足，况且该“执行回执”也未明确采取了限制其经营行为的具体措施。关于驻马店公安机关于2018年11月29日的查封行为，原告并未出示协助执行手续等明确限制其经营行为查封措施的证据予以佐证，该主张证据不足；再者，原告提交的2016年5月份和2017年7月份的同一诉讼的诉状中，已明确停业事实已经发生，说明：假如发生了公安机关的查封措施，原告的停业原因也与该查封行为并无事实上的因果关系。综上，鉴于原告主张的该主楼因驻马店市公安局东高分局对该经营场所采取贴封条方式予以查封，并限制其经营行为，证据不足，该主张不能成立，其请求不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”的规定情形，故本院不予支持。原告拖欠2016年度的520000元租金和2017年1月1日至今的租金未付，违反了双方合同签约定第九条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定时间支付租金达30日（以双方签收的书面通知为准。）2、欠缴各项费用达50万元的。”现二被告请求解除合同，符合双方合同约定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，原告应向二被告交付所租房屋，并按原合同约定标准，支付实际占用期间的租金。原被告对原告拖欠2016年度的租金合计520000元无异议，现二被告请求由原告向其支付，理由正当，本院予以支持。2017年1月1日至今的租金，原告尚未支付，现二被告请求由原告向其支付，理由正当，本院予以支持。为便于核算其具体数额，本院就本案涉及的租金暂核算至2019年6月30日。（一）主楼四楼租赁1699平方米，1、2017年1月1日至2017年12月31日期间，按合同约定每月租金为每平方米22元，核算该期间租金数额为448536元，2、2018年1月1日至2019年6月30日期间，按合同约定每月租金为每平方米24.2元，核算该期间租金数额为740084.4元。（二）附楼租赁7682平方米，1、2017年1月1日至2017年12月31日期间，按合同约定每月租金为每平方米22元，核算该期间租金数额为2028048元，2、2018年1月1日至2019年6月30日期间，按合同约定每月租金为每平方米24.2元，核算该期间租金数额为3346279.2元。前述拖欠租金核算为：520000元＋448536元＋740084.4元＋2028048元＋3346279.2元=7082947.6元，扣减原告在2015年10月份的损失300000元后，原告应向二被告支付拖欠的租金为6782947.6元。2019年6月30日后的租金可由二被告另行向原告主张。二被告请求原告向其支付违约金和拖欠利息，本院综合2016年5月份和2017年7月份，原告为追求与二被告解决纠纷的起诉行为，2015年10月份，其经营受阻和安装电缆损失的实际，酌定减少违约金的支付期间和数额，其计算，应按6782947.6元为基数，自2019年6月30日起，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算违约金至2019年8月19日，2019年8月20日后的违约金，以前述基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止即可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百二十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起，解除原告南阳市大浪淘沙酒店与被告田君磊、王居华签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。二、本判决生效之日起十日内，原告南阳市大浪淘沙酒店向被告田君磊、王居华支付租金6782947.6元及违约金，违约金以6782947.6元为基数，自2019年6月30日起，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至2019年8月19日，2019年8月20日后的违约金，以前述款项基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。如果被告未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、本判决生效之日起十日内，由原告将所租房屋恢复原状，并交付给二被告。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回二被告的其他反诉请求。本诉案件受理费162708元由原告南阳市大浪淘沙酒店承担，反诉费50512元由被告田君磊、王居华承担其中的10512元，另40000元，由原告南阳市大浪淘沙酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  叶俊凡人民陪审员  袁延飞人民陪审员  史 云二〇一九年十二月十八日书 记 员  秦乐阳