广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初2198号原告（反诉被告）：梅州富力房地产开发有限公司，住所地：梅州市梅县*************。法定代表人：刘臻，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾冬梅、桂娟，均系该公司员工。被告（反诉原告）：曾强，男，1989年4月22日出生，汉族，现住：福建省厦门市集美区孙厝乐安西里63号时尚e购。委托诉讼代理人：胡铫祥，系广东椎轮律师事务所律师。原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曾强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桂娟、被告（反诉原告）曾强及其委托诉讼代理人胡铫祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告一次性支付原告购房款人民币44万元。二、判决被告向原告支付逾期付款违约金，计算如下：在2019年6月13日前，以52万元为基数，按日万分之五计，自2018年3月28日起计，计至房款付清之日止，暂计至2019年10月31日，违约金为114920元；在2019年6月14日后，以44万元为基数，按日万分之五计，自2019年6月14日起计，计至房款付清之日止，暂计至2019年10月31日，违约金为30800元，且被告后续支付的款项首先支付违约金。三、请求判令被告承担全部诉讼费用。庭审中，经本院释明后，原告变更诉讼请求为：一、解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告需向原告支付总房款20%的违约金148650.2元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月20日，原、被告签订合同书编号：20182*****273的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：（1）被告作为买受人向原告购买位于梅州市梅县******梅县富力城D*D22栋1102房，购房款总金额为人民币743251元整。该商品房已由梅州市梅县区住建局批准预售。（2）被告支付20000元定金，并选择纯商业贷款方式，即：第一期楼款203251元须于2018年2月20日前缴付；买受人须于2018年2月27日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款人民币52万元。（3）同时约定如因买受人原因逾期办妥者，买受人须于2018年3月27日前一次性直接支付至原告的预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。（4）被告未按约定及时支付房款的，被告应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违约金，如被告逾期付款的，原告有权在被告支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他应收款项收取。被告对所欠的款项应当继续按约定向原告缴付。合同签订后，原告严格按照合同履行相关义务，但被告未按合同约定于2018年2月27日前办妥按揭手续，亦未于2018年3月27日前一次性直接支付购房余款总额52万元给原告。直到2019年6月13日，被告才向原告支付购房款8万元，支付后购房余款总额为44万元。2019年7月5日，中国农业银行梅州梅县支行出具《拒贷书》，写明被告曾强“所有负债支出（含本笔贷款）与收入之比超过百分之伍拾伍”，拒绝给被告贷款，此后原告仍未收到被告一次性缴纳的购房余款44万元。被告因个人原因，无法在合同约定的期限内办妥按揭手续，亦未按照合同约定履行一次性付款义务，其行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。因此，原告依法依约有权要求被告继续履行合同，一次性购房款余款44万元给原告，并为其违约行为承担违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院起诉，恳请法院判如所请。被告（反诉原告）曾强辨称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回其的全部诉讼请求，理由如下：一、被告在购买涉案房屋过程中已按原告的要求及在原告所称的合作的银行审核，被告符合“首付三成，其余房款可贷款”的条件。在这种条件下，被告才签署了认购书，支付相应款项及签署相关的预售合同的文件。后银行无法放贷，并非被告的原因所导致，实际上原告在销售房屋过程中存在隐瞒重要事实或欺诈的行为，由此导致法律后果应由原告承担。二、被告在购房过程中不承担任何过错，不应承担原告所主张的请求。原告在本次诉讼过程中并没有如实陈述，向法庭隐瞒了案件的事实，请求法庭查明事实，公平审理，驳回原告的诉请，同时支持被告的请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、请求确认反诉人与被反诉人签署的编号为20182*****273的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年7月19日解除；二、请求判令被反诉人返还反诉人房款303251元并支付利息，利息为：从2018年2月20日以223251元为基数按照同拆借利率计算，从2019年6月13日起以80000元为基数按照同拆借款利率计算，截至被反诉人归还房款303251元为止；三、请求判令被反诉人承担反诉人已支付的税费10043.94元，并从2018年7月26日起按照同拆借款利率计算利息，截至归还上述款项为止；四、请判令被反诉人承担违约损失60650.2元；五、请判令被反诉人承担本案受理费。事实与理由：被反诉人为梅县富力城的开发商，在销售富力城商品房的过程中，其业务员（或业务经理）积极向反诉人推荐房屋，称赞富力城怎么怎么地好。反诉人有些心动，但名下已有一套房屋，不确定能否以“首付三成，其余房款向银行”的支付方式购买。反诉人将自己的情况明确告知被反诉人，被反诉人让反诉人将银行流水打出来，他们有合作银行可以审核，审核通过后就可以购买。反诉人于是打印出银行流水并交付给了被反诉人的业务员（或业务经理），后被反诉人告知反诉人符合上述购买条件。鉴于此，反诉人签署了《认购书》、支付定金等，并与被反诉人签署由被反诉人制作的格式化合同《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：反诉人向被反诉人购买位于梅州市梅县******梅县富力城D区D22栋1102房，购房款总金额为人民币743251元整等。反诉人依约支付了首付款223251元，并将所需贷款资料交付给被反诉人，由被反诉人向其合作银行为反诉人办理贷款手续。办完手续后，反诉人满怀喜悦，等待被反诉人答复及交付房屋。被反诉人多次保证银行已经通知贷款审批，让反诉人等待消息即可。截至2018年年度至2019年年初，被反诉人告知反诉人银行未能放款，但保证：反诉人多交一成首付即80000元，银行就能放款。反诉人于2019年6月13日支付80000元房款。没过多久，被反诉人再次告知银行无法放款。反诉人无语，顿感受骗，故找被反诉人给予解释，被反诉人表示愿意承担责任，同意解除合约并退款，因此反诉人于2019年7月19日签署退款申请书。该申请实际就是解除合同的行为，但被反诉人再次违反承诺，继续占用反诉人购房款，持续侵害反诉人权益。反诉人居于对被反诉人的信任及被反诉人明确告知可以贷款购房的情况下才向被反诉人购房，并签署相关协议。被反诉人明确知道反诉人的信用情况，依然诱导反诉人购买房屋，存在欺诈或隐瞒重要事实情形。反诉人为此多次奔波，蒙受经济及精神损失。被反诉人具有重大过错，应向反诉人承担赔偿责任。综上所述，为维护合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，反诉人特向法院提出反诉，请法院驳回被反诉人倒打一把的无理诉请，并公平公正审理，支持反诉人诉请，杜绝开发商利用优势地位及信息不对称侵害购房者利益，保障普通消费者合法权益。原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司辩称，一、答辩请求驳回被答辩人的诉请，支持答辩人的本诉请求。二、事实与理由：（一）答辩人未存在法定的及约定的违约情形，不应承担违约责任。答辩人与被答辩人于2018年2月20日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同签订后，答辩人严格按照合同约定，积极履行义务，不存在违约情形，不应承担违约责任。相反地，《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条第一款第二项约定：“B、纯商业贷款：（1）第一期楼款须于2018年2月20日前缴付；……（2）答辩人须于2018年2月27日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款。”第十三条约定：“买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应当向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。”“其他已交税、费不予退还。”本案中，被答辩人的贷款银行中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行以被答辩人“所有负债支出（含本笔贷款）与收入之比超过百分之伍拾伍，不符合我行贷款规定”为由，拒绝给被答辩人涉案房屋的该笔贷款。由此可见，该笔贷款无法通过的原因是被答辩人的负债过重，也即是买受人自身的原因所导致。因此，该合同的真正违约方是被答辩人，答辩人不存在违约行为，因此答辩人不应承担违约责任。反之，被答辩人应当严格按照合同的约定，一次性直接支付剩余房款至答辩人的预售款监控账户并承担逾期付款的违约责任。（二）被答辩人不享有法定的及约定的合同解除权，无权申请解除合同，答辩人不应返还被答辩人的购房款、税费及相应的利息。（1）被答辩人不享有合同的法定解除权。本案中，不存在不可抗力或答辩人原因导致“不能实现合同目的”及被答辩人违约的事由发生，因此被答辩人不享有法定的单方解除权。（2）被答辩人不享有合同的约定解除权。约定解除权即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利，即约定解除权应基于双方的合意。但本案中，答辩人与被答辩人并未就解除合同事宜达成一致协议。虽然被答辩人向答辩人提交了退房及退款申请，但只是被答辩人单方提出的解除合同的意向。此后，被答辩人同意严格按照《商品房买卖合同（预售）》的有关条款执行，即因买受人的原因须退房的，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。但被答辩人并未同意向答辩人支付房价款20%的违约金，因此双方并未达成解除合同的合意，合同并未解除。综上所述，答辩人未违反法律法规的规定及合同的有关约定，不存在违约情形，被答辩人并未依法或依约享有合同解除权，因此该商品房买卖合同未解除，且答辩人不应承担违约责任。请人民法院公正判决，依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月16日，被告曾强以买受人（乙方）的名义向原告梅州富力房地产开发有限公司即出卖人（甲方）出具梅县富力城商品房认购书》（认购书编号：0000483），认购原告位于梅州市梅县******梅县富力城D区D22栋1102房。2018年2月20日，被告曾强（买受人）与原告梅州富力房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）和相关附件及补充协议，以总金额743251元购买位于梅州市梅县******梅县富力城D区D22栋1102房。对房款743251元的支付方式，买卖双方约定，认购定金20000元，在签订合同时已付清，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，另在2018年2月20日前再缴付203251元，余款520000元以银行按揭的方式支付给原告。《梅县富力城商品房认购书》（认购书编号：0000483）第二条付款方式中最后括号部分记载“（所申办的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证和承诺。如乙方的申请未获银行批准乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书，并不退还定金。）”；备注部分记载“若乙方在签订本认购书之日起20天内（2018-03-08）下午3点前仍未能办妥银行按揭手续、交付首期房款及签订《商品房买卖合同》的，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。乙方须持所有款项交齐及银行按揭批核后方可收楼。”被告曾强在乙方确认签名处签名确认。《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）第一章合同当事人记载“出卖人：梅州富力房地产开发有限公司”、“买受人：曾强”；第三章商品房价款第六条计价方式与价款记载“出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）9789.19元，总价款为743251元（大写柒拾肆万叁仟贰佰伍拾壹元整。）”第七条付款方式及期限记载“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）贰万元（大写），该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：4、其他方式：详见附件十一补充协议第十九条。”附件十一补充协议第一条记载“《商品房买卖合同》第八条第2款具体内容如下：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。……”第十九条记载“《商品房买卖合同》第七条第（二）款第4项具体内容如下：1、认购定金人民币贰万元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第B种方式进行付款，均以人民币作为计算货币：B、纯商业贷款：买受人选择[其他方式]的：（1）第一期楼款须于2018年02月20日前缴付，即人民币贰拾万零叁仟贰佰伍拾壹元整（￥203251元）。……（4）买受人须于2018年02月27日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币￥伍拾贰万元整（￥52万元）。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年3月27日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。”原告在《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关附件和补充协议上的出卖人处盖章确认、被告在买受人处签名捺指模确认。合同签订后，被告按约定向原告支付了定金20000元及第一期房款203251元，合计223251元；并于2018年2月20日向中国农业银行提交了按揭贷款申请，中国农业银行出具了《富力城按揭贷款受理确认书》。原告代表、被告和银行代表均在《富力城按揭贷款受理确认书》签名确认。后被告于2019年6月13日再支付了80000元，余款由于未能办理银行抵押按揭，因此至今未付。2019年7月5日，中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行出具《拒贷书》，载明“兹有客户曾强（身份证号码：441************83X），经其授权查询人行征信记录，测算其已有月负债支出21986元，所有负债支出（含本笔贷款）与收入之比超过百分之伍拾伍，不符合我行贷款规定，无法承担梅州市梅县******梅县富力城D区D22栋1102房的44万的贷款。现拒绝该客户该笔贷款。”2019年7月19日，被告向原告提交《梅州富力城退款申请表》，以“开发商首付比例提高及银行无法房款”为由，向原告申请退回已交的购房款303251元。庭审中，原告表示不同意退款给被告。庭审中，被告表示不愿意继续履行房屋买卖合同，对原告提出请求解除房屋买卖合同表示同意。原告梅州富力房地产开发有限公司已于2017年12月22日取得梅州市梅县*****梅县富力城一期D区D22栋的《商品房预售许可证》，有效期至2019年12月21日。2019年12月24日，中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行向本院出具《拒贷情况说明》，记载“兹有房贷申请客户曾强（身份证号码：441************83X），2018年2月20日受理房贷按揭，2018年04月份经其授权查询人行征信记录显示，有一笔个人房贷记录和多笔网上贷款负债，告知其增加一成首付款及其网贷结清，跟客户协商无果。于2019年6月交多一成首付款证明，同年6月底再次查询人行征信记录显示测算其已有月负债支出21986元，所有负债支出（含本笔贷款）与收入之比不符合我行贷款规定，2019年7月我行出具据贷书拒绝该客户贷款”。以上事实，有庭审笔录、原告营业执照、被告身份证、《梅县富力城商品房认购书》（认购书编号：0000483）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关补充协议、商品房预售许可证、《拒贷情况说明》等证据予以证实。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告梅州富力房地产开发有限公司与被告曾强签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关的附件和补充协议系双方真实意思表示，也是双方在自愿、平等的基础上签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定的权利和义务全面履行。现被告未按约定向原告支付购房款，已构成违约，且表示不愿意继续履行房屋买卖合同，对原告提出解除合同表示同意，故对原告梅州富力房地产开发有限公司请求解除与被告曾强于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关附件和补充协议，于法有据，本院予以支持。关于违约金，原、被告于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关附件和补充协议约定：“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。”现被告已逾期向原告支付应付房款超过30天，且系被告自身原因造成无法办理银行按揭，被告也未按约定向原告支付剩余房款，已构成违约，应向原告支付违约金。原、被告之间上述违约金的约定未违反法律规定，原告诉请有理，本院予以支持。被告应向原告支付总房价款20%的违约金，即148650.2元。关于被告提出原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关附件和补充协议约定时，原告存在隐瞒重要事实或欺诈的情形的抗辩。被告签署的《梅县富力城商品房认购书》（认购书编号：0000483）中，原告已告知被告，原告对按揭事宜不作任何承诺，以银行确认为准。在合同签订后，原告已及时在2018年2月20日即将办理按揭所需的材料提交给农业银行，亦已经被告签名确认，并由农业银行出具《富力城按揭贷款受理确认书》。且“首付三成”系银行的按揭贷款政策，原告只是向被告转述银行的按揭贷款政策，至于被告能否成功按揭，应以银行的最终审核为准。因此无法认定原告存在隐瞒和欺骗的情形，对被告的该抗辩，本院不予采纳。关于被告反诉请求确认原、被告签署的编号为20182*****273的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年7月19日解除的诉讼请求，被告仅提交其于2019年7月19日向原告提交的《梅州富力城退款申请表》，对此原告表示不同意退款，被告未再提供证据证实原告同意在2019年7月19日解除合同，因此对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告提出要求原告返还房款303251元并支付利息的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现合同解除后，原告应向被告返还支付的购房首付款303251元。对利息，合同的解除系由于被告的违约行为造成的，被告并未提供充分的证据证明原告存在违约行为，因此对被告请求原告支付利息本院不予支持。关于被告提出由原告承担其已支付的税费10043.94元，并从2018年7月26日起按照同拆借款利率计算利息及由原告承担违约损失60650.2元的反诉请求。合同的解除系由于被告的违约行为造成的，被告并未提供充分的证据证明原告存在违约行为，因此对被告的上述反诉请求，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曾强于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20182*****273）及相关附件和补充协议。二、原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司应返还购房款303251元给被告（反诉原告）曾强。三、被告（反诉原告）曾强应支付违约金148650.2元给原告（反诉原告）梅州富力房地产开发有限公司。上述判项二、三相抵后，原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司应返还154600.8元给被告（反诉原告）曾强，限于本判决生效后十日内付清。四、驳回被告（反诉原告）曾强的其他反诉请求。案件本诉受理费9658元，减半收取4829元，由被告（反诉原告）曾强负担1637元，原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司负担3192元；反诉受理费3454.5元，由被告（反诉原告）曾强负担530.5元，由原告（反诉被告）梅州富力房地产开发有限公司负担2924元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  张威二〇一九年十二月三十一日书记员  叶晓