成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初747号 原告:邵玉贵，男，汉族，1942年1月28日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人:邵建波，男，汉族，系邵玉贵儿子,特别授权。 委托诉讼代理人:陈晓辉，四川开山律师事务所律师，一般授权。 被告：蒋一锋，男，汉族，1973年3月6日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告：苟芙蓉，女，汉族，1978年6月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都旺驹房地产经纪有限公司。住所地：成都市成华区培华东路6号附11号1层。 法定代表人：马孝莉。 委托诉讼代理人：陈家驹，男，汉族，系该公司员工，特别授权。 第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：余国福。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都春熙支行。住所地：成都市锦江区总府路35号。 法定代表人：罗明。 原告邵玉贵与被告蒋一锋、苟芙蓉，第三人成都旺驹房地产经纪有限公司（以下简称旺驹公司）、成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）、中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（以下简称工行春熙支行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月15日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邵玉贵的委托诉讼代理人陈晓辉、邵建波，被告蒋一锋、苟芙蓉的共同委托诉讼代理人苏银花，第三人旺驹公司的法定代表人马孝莉及其委托诉讼代理人陈家驹到庭参加诉讼。第三人中环公司、工行春熙支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邵玉贵向本院提出诉讼请求：1.蒋一锋、苟芙蓉将位于成都市成华区的房屋过户至邵玉贵名下；2.蒋一锋、苟芙蓉及旺驹公司连带赔偿原告损失100000元。事实与理由：2018年1月10日，邵玉贵通过旺驹公司与蒋一锋、苟芙蓉签订了《房屋买卖合同》，约定蒋一锋、苟芙蓉将位于成都市成华区房屋出售给邵玉贵，房屋成交价格为人民币111.5万元。合同签订当日，蒋一锋、苟芙蓉未到场，《房屋买卖合同》由旺驹公司工作人员陈家驹代签（代签是经过蒋一锋、苟芙蓉允许，且蒋一锋、苟芙蓉委托旺驹公司代为收款及处理房屋按揭还款事宜）。合同签订当日，邵玉贵即按照合同约定支付了购房定金10万元，后邵玉贵分多次支付了购房款468400元，旺驹公司均出具了相应的收据。2018年2月2日，邵玉贵应蒋一锋、苟芙蓉要求，代其向巴州区人民法院支付执行款项403000元（该笔款项已经转化为邵玉贵支付给蒋一锋、苟芙蓉的购房款，旺驹公司也出具了相关收据），巴州区法院后解除了该房屋的查封。2018年2月8日，邵玉贵及蒋一锋、苟芙蓉在成都市房管局签订了《成都市存量房买卖合同》，并办理了相关手续。现蒋一锋、苟芙蓉拒绝将该房屋过户至邵玉贵名下，已构成违约，应承担违约责任。旺驹公司在收到邵玉贵支付的购房款后未能解除该房屋的抵押贷款，应与蒋一锋、苟芙蓉承担连带赔偿责任。为此，邵玉贵向本院提起诉讼。 蒋一锋、苟芙蓉辩称：邵玉贵所述并非事实，邵玉贵未能将房款及时支付给蒋一锋、苟芙蓉，导致蒋一锋、苟芙蓉在银行的按揭贷款未能结按，案涉房屋不能过户，系邵玉贵的过错导致合同没有正常履行，邵玉贵应承担违约责任，向蒋一锋、苟芙蓉支付违约金30000元。同时，因旺驹公司在此次交易中存在严重过错，其应承担连带责任。蒋一锋、苟芙蓉目前为止仅收到房款613000元，剩余502000元至今未收取，其同意在收到上述款项后将房屋过户给邵玉贵，旺驹公司应当对邵玉贵的付款责任承担连带责任。 旺驹公司述称：1.旺驹公司与蒋一锋、苟芙蓉有明确的委托关系，对每次收款及款项去向均与蒋一锋、苟芙蓉达成协议后收取、支出，对此可由邵玉贵证实；2.除一些不可人为因素外，旺驹公司均按照委托协议及双方沟通的结果履行了自己的义务，不应承担连带责任。 工行春熙支行提交书面意见述称：1.工行春熙支行于2010年5月7日向蒋一锋、苟芙蓉发放贷款29万元，24年期，该笔贷款自2017年12月出现多次逾期。2.工行春熙支行作为抵押权人其优先受偿的权利应予保障，在相关人员结清债务后，愿意配合注销抵押登记手续。 中环公司未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蒋一锋、苟芙蓉系位于成都市成华区房屋的按份共有人，其各占50%的份额，取得时间为2011年11月25日。 2018年，蒋一锋（甲方）出具《中环地产房屋买卖委托协议》（以下简称《委托协议》），委托乙方独家出售前述房屋，委托期限自2018年1月3日至2018年2月3日止，出售总价为108万元。该《委托协议》手写载明：甲方全权委托乙方代办出售此房所有事宜，乙方保证在规定时间内甲方房屋能安全正常交易，并代办补办房屋产权证、国土证，甲乙双方也协商此房交易价格如超过110万，则多一万返乙方三个点。该《委托协议》载明的乙方为成都中环地产理工大学店，店长及经办人均为陈家驹。旺驹公司在该《委托协议》上盖章。旺驹公司确认陈家驹系其工作人员。 2018年1月4日，蒋一锋、苟芙蓉共同向陈家驹出具《委托书》，委托陈家驹代表蒋一锋、苟芙蓉查询前述房屋的档案、房屋登记记录及国有土地使用权证的登记信息，代为申请办理前述房屋的二证合一手续及领取不动产权证书，代为办理前述房屋产权证挂失、补办、领证手续，缴纳相关费用，并办理与此相关的事宜。蒋一锋、苟芙蓉并就前述《委托书》办理了相应的公证手续。 2018年1月10日，陈家驹代表蒋一锋、苟芙蓉与邵玉贵签订了《房屋买卖合同》，约定蒋一锋将其与苟芙蓉共有的位于成都市成华区房屋出售给邵玉贵，房屋成交总价为111.5万元；在本合同签订时买方向卖方支付定金10万元，其中1万元由经纪方托管，为物业交割保证金；双方约定于2018年2月14日前到市房地产交易中心办理过户手续或到担保公司银行签订贷款合同；买方采取全款购房，剩余房款于过户取件当日支付给卖方；卖方于过户取件后当天或三天内将房屋交付给买方。该《房屋买卖合同》手写部分备注：签订合同后，买方在2018年2月14日与卖方去房管局做资金监管，并到公证处做抵押公证，并在当天买方先支付卖方房款50万；卖方在拿到50万房款后当立即解除此房抵押贷款；卖方解除房屋抵押贷款后立即与买方过户，在取件当天，买方必须付清余下所有房款；本周末卖方将房屋内物品拿走后，买方可以先搬入此房正常居住；如买卖双方任意一方违约、毁约，则违约方赔偿对方3倍定金。旺驹公司作为经纪方在该《房屋买卖合同》上盖章。2018年2月8日，邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉就前述案涉房屋签订了《成都市存量房买卖合同》，并办理了相应的网签备案。 前述《房屋买卖合同》签订后，邵玉贵认可蒋一锋、苟芙蓉于2018年1月21日将案涉房屋交付其使用。 后邵玉贵通过其子邵建波的银行账户分别于2018年1月11日、2018年1月26日、2018年2月13日、2018年3月15日、2018年3月23日向陈家驹的银行账户转账100000元、50000元、150000元、2400元、40000元，共计342400元。邵玉贵于2018年2月3日向陈家驹的银行账户转账200000元，于同日取现26000元，共计226000元。2018年2月2日，邵玉贵还通过其子邵建波的银行账户向巴中市巴州区人民法院诉讼费及案款专户转账403000元用于清偿蒋一锋、苟芙蓉欠付案外人的执行案款。以上款项共计971400元。2018年2月13日，陈家驹向苟芙蓉转账190000元。 旺驹公司分别于2018年1月10日、2018年1月26日、2018年2月2日、2018年2月3日、2018年3月23日出具相应《收据》，载明：收到邵玉贵购买成都市成华区北湖龙郡4栋1单元706号房屋购房定金100000元、房款50000元、房款403000元、房款226000元、房款40000元。中环公司于2018年2月14日出具《收条》，载明代蒋一锋收到邵玉贵购房定金150000元。陈家驹均在前述《收据》、《收条》上签字。 就前述971400元，邵玉贵主张其系支付的案涉房屋的购房款。第一次庭审中，蒋一锋、苟芙蓉对其中代付的执行案款403000元予以确认，并认可在合同签订当日收到定金10000元、后收到陈家驹转账200000元，共计613000元。但在第二次庭审中，蒋一锋辩称其只收到购房款603000元。 就蒋一锋、苟芙蓉未认可的358400元，邵玉贵主张因蒋一锋、苟芙蓉全权委托中介公司代为办理出售房屋的所有事宜，其应包括收款，且蒋一锋、苟芙蓉称因其涉及经济纠纷账户被法院冻结，指定邵玉贵将购房款支付给中介公司，故其有理由相信蒋一锋、苟芙蓉指定中介公司收款系其真实意思表示。蒋一锋对此不予认可，主张其并未委托中介公司收取购房款。旺驹公司主张每次收取房款均是蒋一锋、苟芙蓉同意，邵玉贵确认了蒋一锋、苟芙蓉的指令后才转账至陈家驹名下。依据经蒋一锋、苟芙蓉确认的原告方与蒋一锋间的多段通话录音，原告方于2018年4月5日在通话中表示“我们90多万都拿了，这十几万我未必不还给你吗”，蒋一锋回复“行、行”；原告方于2019年1月5日在通话中表示“我就问你晓不晓得这个按揭钱（226000元）是你喊我打陈家驹的”，蒋一锋回复“晓得，是”。 另查明，2012年7月23日，蒋一锋、苟芙蓉以案涉房屋向工行春熙支行的贷款办理了抵押登记，抵押担保的债权为290000元，债务履行期限自2010年5月7日至2030年5月7日。蒋一锋、苟芙蓉未结清该笔抵押贷款并注销抵押登记。邵玉贵同意代蒋一锋、苟芙蓉清偿该笔抵押贷款。 2019年4月24日，旺驹公司与案外人陈家驹共同出具承诺函，载明因旺驹公司在代理蒋一锋出售案涉房屋过程中，收取邵玉贵支付的226000元按揭款以及其他购房款132400元，共计358400元，收取后未及时偿还该房的按揭款，导致此房无法过户，其承诺在本案判决前偿还收取的358400元，不让邵玉贵承担，旺驹公司与陈家驹对该358400元共同承担连带清偿责任，若在判决下达前旺驹公司未能清偿该358400元，由此对邵玉贵造成的所有损失由旺驹公司及陈家驹共同承担连带清偿责任。 庭审中，邵玉贵明确向本院表示其主张的100000元系损失，不主张违约金，且损失具体有房屋涨价损失、主张权益损失、差旅费及误工费，邵玉贵同时表示对其主张的损失无证据支持。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据予以证实：当事人身份信息、委托协议、委托书、公证书、房屋买卖合同、收据、收条、银行交易流水、房屋信息查询记录、巴中市巴州区人民法院函、承诺书、成都市存量房买卖合同、房屋交易纳税资料提交清单、婚姻家庭状况承诺书、房屋信息查询记录、承诺函、通话录音等。 本院认为，邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉之间签订的《房屋房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。邵玉贵主张其已支付了购房款971400元，因蒋一锋、苟芙蓉对其中613000元予以认可，故本院对该613000元予以确认。就蒋一锋在第二次开庭时确认只收到603000元，因与第一次开庭的自认不符，本院依法不予采信。就剩余358400元，虽然邵玉贵并未直接向蒋一锋、苟芙蓉支付，而系向陈家驹支付，并由中介公司出具相应收据，但考察双方之间的交易模式，即无论是从合同的签订，还是购房款的支付，都主要系由中介公司（陈家驹）经手参与，再结合其后双方之间的通话，蒋一锋亦认可按揭款系其要求支付给陈家驹的，据此，本院认定该358400元应为邵玉贵支付给蒋一锋、苟芙蓉的购房款，邵玉贵还欠付蒋一锋、苟芙蓉购房尾款143600元，对蒋一锋、苟芙蓉的相应辩解意见，本院依法不予采信。旺驹公司（陈家驹）在提供居间服务过程中，未将代收的购房款支付给蒋一锋、苟芙蓉，蒋一锋、苟芙蓉有权另行向旺驹公司（陈家驹）主张。邵玉贵按约支付了相应购房款，蒋一锋、苟芙蓉在依约交付房屋后，还应配合办理相应的过户手续。蒋一锋、苟芙蓉已于2011年11月即取得了案涉房屋的产权登记，且抵押权人工行春熙支行同意在案涉房屋抵押贷款结清后配合办理抵押权注销手续，同时，邵玉贵亦同意代蒋一锋、苟芙蓉结清抵押贷款并支付剩余购房款，案涉房屋具备办理不动产权过户登记手续的条件，《房屋房买卖合同》能够继续履行，故本院对邵玉贵相应要求办理不动产权过户登记的主张依法予以支持。具体的贷款结清金额以结清时工行春熙支行确认的金额为准。蒋一锋、苟芙蓉未按约结清按揭贷款并配合完成过户手续，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邵玉贵有权主张要求蒋一锋、苟芙蓉赔偿其损失。针对邵玉贵主张的房屋涨价损失，因本院已支持了其前述过户主张，其该项损失缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。就邵玉贵主张的其他损失，因其未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院依法不予支持。中环公司、工行春熙支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邵玉贵于本判决生效之日起十五日内代被告蒋一锋、苟芙蓉提前偿还就位于成都市成华区房屋向第三人中国工商银行股份有限公司成都春熙支行设定的抵押贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司成都春熙支行在原告邵玉贵履行完毕上述义务之日起十五日内协助办理位于前述房屋的抵押权注销手续，原告邵玉贵于前述抵押登记注销之日起十日内在剩余购房款143600元的范围内扣除前述代偿的按揭贷款本息后向被告蒋一锋、苟芙蓉结清购房尾款（若代偿的按揭本息大于购房尾款143600元，则无需支付购房尾款），被告蒋一锋、苟芙蓉在收到购房尾款之日起十日内协助原告邵玉贵办理前述房屋的不动产权过户登记手续。 二、驳回原告邵玉贵的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1150元、保全费5000元，由被告蒋一锋、苟芙蓉承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十二月十七日 书记员  石 灵