福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1221号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建嘉博文农业科技有限公司，住所地福建省福鼎市双岳工业集中区B-9。 法定代表人：郭金道，总经理。 委托诉讼代理人：张图，福建于飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省益丰汽车贸易有限公司，住所地福建省福鼎市双岳工业集中区B9。 法定代表人：苏亮，总经理。 委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。 上诉人福建嘉博文农业科技有限公司（以下简称嘉博文公司）因与被上诉人福建省益丰汽车贸易有限公司（以下简称益丰公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉博文公司上诉请求：1．撤销福建省福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1243号民事判决，依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。上诉人认为被上诉人益丰公司收取租金的事实应当根据双方交易习惯和银行相关规定来认定，即款项到被上诉人益丰公司指定账户之后应当视为被上诉人已收到租金。而原审法院一方面认定“益丰公司收取款项的账户当时又被相应机构冻结，无法体现益丰公司实际是在何时知道款项到账，亦无法通过上述行为确认收取款项就是代表益丰公司同意延期付款……，嘉博文公司的付款行为，仅能视为其违约后的补救行为……”。另一方面，原审法院又认定“嘉博文公司于2019年3月19日汇入李小菊账户的354458元……应视为益丰公司于2019年3月19日收取了承诺书记载的款项，至于上述账户被相应机构冻结导致上述款项亦冻结的问题，系益丰公司另行主张的问题。”原审法院对同一事实作出自相矛盾的认定，显然事实认定错误。二、被上诉人发出的《终止房屋租赁合同告知函》不发生合同解除的效力。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。首先，上诉人嘉博文公司在2019年3月19日向被上诉人益丰公司账户一次性付清租金及三年的房产租赁税合计354458元。视为上诉人已完全按照合同约定履行了支付租金的义务。而被上诉人于2019年3月22日上诉人收到被上诉人发出的《终止房屋租赁合同告知函》，此时并不存在上诉人不履行或未履行合同义务的情形，不存在解除合同的条件。其次，双方约定付款时间为2019年3月1日支付租金，而从3月1日至3月19日之间，上诉人始终跟被上诉人积极沟通，甚至通过工业区管委会主任及其他领导打电话给益丰公司负责人说明该情况，整个过程上诉人都在积极履行付款义务。在此期间被上诉人并未发出解除合同的通知函，应视为被上诉人对上诉人因客观原因迟延支付的允许。2019年3月19日，上诉人一收到款项立即将该笔款项支付给被上诉人，上诉人并无存在违约的情形。因此，被上诉人解除合同无任何依据。三、上诉人虽然存在延误支付租金的行为，但是并不导致合同目的无法实现，不能当然发生合同解除效力。根据《合同法》第九十四条第四款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。租赁合同的目的就是承租人支付租金，出租人收取租金。此案中，上诉人在2019年3月19日已将租金汇入被上诉人的账户，仅仅因上诉人现金流出现困难致使租金支付拖延了几天，上诉人的行为并没有给被上诉人造成损害，合同目的已经实现，上诉人的行为并非是根本性违约，因此被上诉人无理由解除合同。四、被上诉人解除合同未履行催告程序，解除合同程序违法。根据《合同法》第九十四条第三款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人可以解除合同。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上述条款明确规定，承租人迟延支付租金的，出租人应先经过催告程序，在合理的期限内，承租人仍未支付租金，出租人可以解除合同。而本案中，被上诉人从未向上诉人发出任何催告的意思表示。而在上诉人已依约支付完租金后，被上诉人向上诉人发出《终止房屋租赁合同告知函》要求解除合同，一方面上诉人已不存在违约的情形，另一方面被上诉人存在违法解除合同的情形。五、上诉人单方面出具的承诺书不能产生合同自行终止的后果。2018年12月17日上诉人向被上诉人出具《承诺书》一份，承诺于2019年3月1日前一次性支付租金及税金354458元，若未按时一次性支付以上款项，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同无条件终止。上诉人向被上诉人出示的《承诺书》仅仅是上诉人作为付款义务的保证，不能改变合同解除的程序性约定，因此不能通过《承诺书》认定合同解除。六、原审法院判决解除合同显失公平。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》租赁期限长达十年，每年租金高达数十万元。合同签订后上诉人耗资两百多万元对破烂的厂房进行修整，重新装修。而且，上诉人前两面的租金均如约支付给被上诉人，而2019年租金仅仅因为上诉人现金流出现困难而迟延了十几天，此种履约瑕疵对被上诉人并未造成任何损失，并非根本违约。原审法院因此而判决合同解除，那么，上诉人不仅损失前期投入的几百万元，同时上诉人很可能因无法继续生产经营而出现企业破产等不良的社会影响。七、解除合同违反民法中诚实信用原则。首先，上诉人迟延后的履行行为，被上诉人在上诉人违约后的一定期间内未行使解除权，上诉人在适用期间内履行了支付租金的义务，在客观上会使上诉人产生被上诉人不再解除该解除权的信赖，根据诚信原则，此种信赖值得保护，基于权利失效的理论，上诉人不得再主张行使解除权。其次，如果法院因为上诉人履行的瑕疵而判决解除合同，那么不排除产生这么一种社会现象，即出租人为了提高租金水平，或者找到租金更高的出价者，以合同履行的瑕疵为由要求法院解除合同。在此情况下，支持出租人的解除权，更不利于建立诚信的市场环境，同时也会导致各种滥诉，耗费司法自愿。据此，上诉人请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人益丰公司辩称，一审判决正确。 益丰公司向一审法院起诉请求：1．依法判决终止双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》，判令嘉博文公司立即返还坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的房屋；2．由嘉博文公司支付从2019年3月10日起至返还之日止按每天733.70元计算的使用费，并按日万分之五支付违约金（滞纳金）；3．由嘉博文公司承担本案诉讼费。 嘉博文公司反诉请求：1．依法确认嘉博文公司出具的《终止房屋租赁合同告知函》无效；2．依法判令嘉博文公司继续履行双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》。 一审法院认定：益丰公司与嘉博文公司于2017年3月1日签订了《厂房租赁合同》一份，其中益丰公司为甲方，嘉博文公司为乙方，约定由乙方承租甲方坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的已建厂房（五层），租用期限为10年，即从2017年3月10日起至2027年3月10日止，该厂房第一、二年租金为人民币26万元，第三年至第五年每年按上年租金的3%递增……。该价格为不含税价，如乙方需要甲方提供租金发票其相关税费由乙方自负。同时该合同第五条：乙方应于每年3月1日前向甲方交付租金，如逾期未交付租金，逾期部分按日万分之五收取滞纳金（违约金），且甲方有权单方面强制收回租赁场所。 此后，嘉博文公司通过益丰公司法定代表人李小菊账户支付了2017年和2018年租金。 2018年12月17日，嘉博文公司向益丰公司出具《承诺书》一份，承诺：“我司承诺于2019年3月1日前一次性支付福建省益丰汽车贸易有限公司双岳工业园区13-B-9号（双岳路1号）厂房租赁金及税金354458元（大写：叁拾伍万肆仟肆佰伍拾捌元），其中包括：2019年3月1日至2020年3月1日租金267800元（大写：贰拾陆万柒仟捌佰元）、2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税86658元（大写：捌万陆仟陆佰伍拾捌元），房产租赁税不含滞纳金，滞纳金以税务部门核定为准。我公司若未按时一次性支付以上款项，本公司与福建省益丰汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同无条件终止。我公司将于2019年3月10日内结清厂房所涉及的水电费并搬迁清空原属我公司的所有设施设备，搬迁清空可移动的物品，其他已装修部分应保持原样无偿归还给福建益丰汽车贸易有限公司”。 2019年1月29日益丰公司将法定代表人李小菊变更为苏亮。 2019年3月19日，嘉博文公司将承诺书涉及的租金及房产租赁税合计354458元通过原法定代表人李小菊的银行账户支付给益丰公司。 2019年3月22日，嘉博文公司收到益丰发公司发送的《终止租赁合同告知函》，函件中益丰公司认为嘉博文公司未按照承诺书约定期限缴纳厂房租金及房产租赁税合计354458元，厂房租赁合同应无条件终止，要求嘉博文公司在2019年3月25日前按承诺书约定的移交条件将厂房清空移交给益丰公司。 2019年4月19日双方互相将对方诉至一审法院，一审法院决定将二案合并审理。 一审法院认为： 一、关于嘉博文公司履行相应合同过程中是否存在违约行为的问题。根据《厂房租赁合同》及嘉博文公司向益丰公司出具的《承诺书》约定，嘉博文公司应于2019年3月1日前一次性将2019年3月1日至2020年3月1日的租金267800元、2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税86658元合计354458元支付给益丰公司。而嘉博文公司直到2019年3月19日才支付上述款项，属逾期付款，构成违约。 二、关于双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》是否能够终止的问题。2018年12月17日的承诺书由嘉博文公司出具给益丰公司，承诺书开头明确载明“根据厂房租赁合同相关规定”，因此上述承诺书系双方对《厂房租赁合同》的补充约定，对双方均有约束力。在承诺书中嘉博文公司明确承诺其在2019年3月1日前一次性支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金和2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税，若其未及时支付上述款项的，本案租赁合同将无条件终止，并对返还租赁物等作出承诺。承诺书中明确约定了合同终止的条件。嘉博文公司在2019年3月19日支付了承诺书涉及的款项，一方面，上述付款时间已超过承诺书约定的付款期限；另一方面，上述支付是通过银行转账方式，益丰公司收取款项的账户当时又被相应机构冻结，无法体现益丰公司实际是在何时知道款项到账，亦无法通过上述行为确认收取款项就是代表益丰公司同意延期付款，且从益丰公司在几天内用发送书面函件方式表示其仍要求按承诺书约定条件终止合同来看，双方之间并未就付款期限延期达成合意，因此，嘉博文公司的付款行为，仅能视为其违约后的补救行为，作为守约方的益丰公司仍有权要求终止合同。 综上所述，一审法院认为，益丰公司与嘉博文公司签订的《厂房租赁合同》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方终止合同的条件，终止合同的条件成就时，终止权人可以终止合同。嘉博文公司未在厂房租赁合同和承诺书约定的期限内向益丰公司支付价款构成违约行为，同时依据承诺书约定，嘉博文公司上述违约行为属于终止合同的条件，作为守约方的益丰公司有权要求终止合同，益丰公司已于2019年3月22日将其要求终止合同的《终止房屋租赁合同告知函》发送给嘉博文公司，双方的《厂房租赁合同》视为于2019年3月22日终止。由于合同已终止，益丰公司再要求终止合同已无必要；而嘉博文公司关于确认上述《终止房屋租赁合同告知函》无效、继续履行双方签订的《厂房租赁合同》的请求，与双方约定不符，缺乏法律依据，不予支持。合同终止后，未履行的不再履行，益丰公司要求嘉博文公司返还厂房的请求应予以支持。益丰公司还请求从2019年3月10日起至返还之日止按每天733.7元计算厂房使用费，由于终止合同的责任在于嘉博文公司，且承诺书已明确记载在嘉博文公司未按时付款后，应在2019年3月10日前清空、并返还厂房，而每天733.7元是符合租赁合同约定的计付租金标准，因此益丰公司的上述请求可予以支持。益丰公司还要求从2019年3月10日起至厂房返还之日止按日万分之五支付违约金，上述违约金实质上是逾期返还厂房产生的违约金，双方对此未有约定，且益丰公司已请求了占用厂房期间的使用费，因此，益丰公司的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1．嘉博文公司应于判决生效之日起十日内返还坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的房屋给益丰公司，并从2019年3月10日起至厂房返还之日止按每天733.70元计算使用费。2．驳回益丰公司的其他请求。3．驳回嘉博文公司的反诉请求。 一审认定的事实，双方均无异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。 二审中，上诉人嘉博文公司补充提供了证人朱某的证词，用以证明在租金支付的过程当中，有通过福建省福鼎市供销公司总经理朱某与被上诉人进行多次沟通，阐明了租金支付的一些困难，希望给予延迟支付，被上诉人没有表示异议。 被上诉人经质证认为，该证据已过举证期限，其次证言的真实性无法确认，证人未到庭，对相关的内容无法向证人进行了解发问。证言的内容在原审的法庭调查当中，李小菊已经明确否认，证言内容与李小菊在一审向原审法院所作的证词不相符，证人证言不能采信。 本院依职权向朱某、李小菊询问了关于租金支付的协商过程。 上诉人嘉博文公司经质证认为，对朱某的询问笔录内容无异议，可以证明当时已通过证人朱某与被上诉人的法定代表人李小菊沟通要求迟延支付租金，李小菊对迟延支付并未提出异议。李小菊因为与被上诉人存在利害关系，所以李小菊的陈述不真实、不客观，其陈述不应作为定案依据。 被上诉人益丰公司未发表质证意见。 对于以上证据本院将结合焦点问题予以分析、认证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人嘉博文公司向被上诉人益丰公司出具《承诺函》，承诺若未按时一次性支付租金及税款，则租赁合同无条件终止。该承诺系上诉人嘉博文公司自愿出具，且被上诉人益丰公司予以接受，视为双方对租金的支付和租赁合同的解除条件达成了合意。上诉人嘉博文公司未在约定期限内支付租金，被上诉人益丰公司即有权解除合同。上诉人嘉博文公司主张曾与被上诉人益丰公司的原法定代表人李小菊沟通延迟支付租金的事宜，但根据证人朱某的证言，其与李小菊电话联系时，李小菊表示迟延支付租金的事宜需要和股东沟通下。因合同条款的协商需要双方达成一致合意，在无法律特别规定的情况下，意思表示应当以明示的方式做出。李小菊未明确表示同意延期，即表明双方并未针对迟延支付租金的事宜达成一致意见。证人朱某及李小菊的证言内容均无法证明上诉人嘉博文公司的主张。上诉人嘉博文公司至2019年3月19日向李小菊银行账户支付了租金及税款，已超过承诺书中约定的支付期限，被上诉人益丰公司即享有合同解除权。该解除条件属于双方约定，而非法律规定，因此只要符合约定的解除条件，合同自解除通知到达被上诉人益丰公司时即解除，而无须先行催告。上诉人嘉博文公司主张适用《合同法》第九十四条第三款，并无依据。上诉人嘉博文公司虽然在违约之后仍支付了租金，但其因合同已经符合解除条件，是否解除合同的选择权在被上诉人益丰公司。被上诉人益丰公司在上诉人嘉博文公司支付租金后，向上诉人嘉博文公司发函告知解除合同，即明确表示其不愿意继续履行合同。上诉人嘉博文公司主张其支付租金被上诉人益丰公司予以接受即表示被上诉人益丰公司同意继续履行的观点，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人嘉博文公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费307.5元，由上诉人福建嘉博文农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年十二月××日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。