吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初3942号 原告:李沿成，男，1975年2月13日生，汉族，现住长春市宽城区，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郭闯，吉林启驰律师事务所律师。 被告:长春新城悦盛房地产发展有限公司，住所地:长春市绿园区皓月大路1170号508室。 法定代表人:唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：吴宪，男，1983年7月6日生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王泉泉，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。 原告李沿成与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称：新城悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李沿成委托诉讼代理人郭闯，被告新城悦盛公司委托诉讼代理人吴宪、王泉泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房首付款1,425,867元、物业维修基金20,676.25元、契税135,041.29无、印花税1,417.93元、工本费1,100元、抵押登记费1,128元,共计1,585,230.47元，上述费用自2017年9月29日起至还本付息止银行同期贷款利息;二、判令被告赔偿原告贷款本141万元及自2017年12月10日起至还本付息止银行同期贷款利息;三、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。事实理由：原告于2017年9月29日，在被告开发的“财产新城吾悦广场项目二期商业”项目处，以总价2835867元，其中贷款141万元方式向被告购买了12-247号商品房。2017年9月29日支付首付款1,425,867元及物业维修基金20,676.25元，共计1,446,543.25元，2017年11月1日支付契税135,041.29元、印花税1417.93元、工本费1,100元、抵押登记费1,128元，共计138,687.22元。2017年11月28日签订《商品房买卖合同》。向上海浦东发展银行贷款的141万元，于2017年12月10日支付给被告。2019年6月24日，被告向原告发函函告:“合同约定165.41平方米的商品房，实测面积为158.46平方米，不足面积为4.39%。”原告依法主张退房，被告要求支付其间租金及返还原样，原告认为该要求于法无据，遂起诉，请求人民法院依法判决 被告新城悦盛公司辩称：1、双方商品房买卖合同约定有效，且涉案房屋已交付且由原告方使用至今接近两年，不应随意解除商品房买卖关系。1）原告是于2017年11月28日与被告签署合同，合同约定当年2017年12月30前交付，说明其在购买涉案房屋时是准现房购买，应当在购买时察看过房屋事项。2）原告在房屋交接单上面签字，也确认了其在2017年12月1日交付了该房屋，之后该房屋由其装修出租，涉案房屋实际使用接近2年。2、原告对于被告交付房屋的建筑面积应当是明知的，且未在约定期限内行使解除权。1）双方合同补充协议第九条第一款约定“一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时应当在知悉或应当知悉之日起30日内书面通知对方，逾期视为一方放弃解除合同的权利。原告方已经在2017年12月1日接受了案涉房屋，其在2019年10月方向人民法院提起诉讼，已经超过了法律规定的权利行使期间。2）原告在房屋交付后对房屋进行了装修，装修图纸也在物业进行备案，从反面可以说明原告在装修之时对于房屋的实际面积是知晓的，即使从装修之日起算，该解除买卖合同也已超过双方约定的时间。3）根据双方补充协议第八条第二点交付面积中的第四小点，即使产权面积和合同约定的面积误差达到了退房条件，买受方也是应当在出卖方交付通知或其他书面通知送达后15日内决定是否接受，逾期视为按不退房规定处理。3、案涉房屋的建筑面积问题，不能简单地依据商品房买卖合同第三条约定，应当综合整个房屋的买卖合同，即对于第三条要结合合同的附件一和附件二进行综合评估。1）案涉房屋的预测面积是由套内和公摊组成，其中公摊面积是基于附件二确定，套内面积是基于附件一确定，对于本案中建筑面积影响比较大的是指套内面积部分，预测绘中的原告方所购房屋的套内面积是由两部分构成，一部分是房屋内部的套内面积，另一部分是计算一半开敞式门斗的套内面积，因为该开敞式门斗的面积在预测绘中进行了记录，而实测绘中未做记录，导致案涉房屋的总建筑面积误差事实上超过3%。2）测绘面积产生误差实质上是测量部门计算口径和计算方法的问题，如果预测绘和实测绘的口径一致，也不会产生如此大的面积误差，该口径并非开发商独自确认，均经过长春当地房管部门确定，在这一点上被告方没有测量中的过错。3）涉案房屋的门斗在合同中包含在套内面积中原告方明知，否则因此导致套内面积在房屋内部的套内中进行减少，那么在交付和装修时其实原告很难不予以发现，毕竟数字上少的面积比较多。4、本案中预测建筑面积和实测建筑面积之差绝对制大于3%，但是事实上房屋的本身使用和使用面积均没有发生相应的变化，实质上并未损害原告的利益。1）从得房率的计算标准看，按照实测面积所得出的得房率以套内面积÷房屋建筑面积，实测的房屋的面积得屋率事实上高于预测绘房屋得房率，实际使用率并未降低，2）包括原告在内的客户事实上对于该门斗的部分也进行了专有的使用，进行了实际的维护，用围栏进行了十几维护，面积误差，面积误差并没有实际影响原告方真正使用面积大小。对于涉案房屋的实测面积少于预测面积的部分，被告愿意按照合同的约定进行相应的面积补差。5、被告方对于原告方的诉请均有异议，针对诉请一，即使原告方要求解除合同，按照合同的约定也不存在同期贷款利息的相应约定内容，对于其他的费用我们结合相应的证据进行相应判断。针对原告诉请二中要求赔偿贷款本金以及同期贷款利息，没有相应的合同依据。针对原告诉请三，相应的费用均非针对被告方所进行的支付，既无法律规定，合同中也没有约定，不应得到法院支持。6、涉案房屋的面积误差超过3%，有当地和该项目实际的特殊性，我方认为应结合本案的实际情况以及面积误差司法解释的立法本意来就本案进行一个针对性的评估。1）根据最高院民事审判第一庭出版的商品房买卖合同司法解释与适用第182页和183页里面提到应当综合根据提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低再来决定适用相应的司法解释。面积误差有物的瑕疵承担瑕疵责任，但是如前述本案中的面积误差并非实际上房屋面积的降低，一方面并未降低房屋的使用率，另一方面也并非涉案房屋实际面积的减少，反而客观上在实测报告面积基础上原告方无偿将获得更多使用面积的利益。2）在前述理解与适用第184页明确“如果允许动辄退房，就会造成房地产逆向流转后果，造成主观过错与民事责任不对等的后果”。本案中因房屋交付已经很久了，我们认为应当维护已经稳定的交易关系，在被告愿意承担恩面积退差后的前提下不应支持原告方解除的主张。3）原告方购买了房屋面积出现误差并非开发商主观故意的房屋被告从未有对涉案房屋的工程进行相应的设计变更，在施工过程中也没有任何过错。在事实上原告对于涉案房屋的使用也没有任何影响且房屋已经进行了装修，并交付被答辩人适用很长时间的情况下，我方认为退房及相应的法律后果影响交易关系的稳定，反而造成双方损失的扩大。4）原告收房面积出现误差，仅是测算口径不同导致的，并非新城公司的过错导致，原告方对房屋的使用也没有影响，现在原告方要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，也不符合合同中关于面积误差退房后果的约定，我方认为针对本案，不支持原告方解除及相应解除后果的主张是能够保证买受人利益，也能在现实中取得好的社会效果，请求法院结合本案的特殊情况及相应的证据予以考虑，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年11月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位××区以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业2-47号商业用房一处，建筑面积165.41平方米，每平方米17,144.47元，总房款2,835,867.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第六条（二）款中约定：在该房屋交付时，房屋产权面积以实测建筑面积为准，不区分公摊面积和套内面积。房屋的预测面积与实测面积的计算均指房屋建筑面积，如预测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：（1）……当预测建筑面积与实测建筑面积误差绝对值超过3%的，出卖人或买受人均有权单方面解除本合同。买受人行使解除权时，必须在出卖人交付通知或其他书面通知送达后15日内书面提出，否则视为买受人弃权。买受人据此解除合同的，出卖人仅无息退还买受人已支付的全部房款；买受人不解除合同的，双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价据实结算，多退少补，合同继续履行。第七条合同违约及赔偿（一）款中约定：买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权；（三）（2）该商品房在交付后合同解除的，买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金[月/日租金按比例折算]，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除……（四）合同解除后约定：交付后合同解除的，买受人须将该商品房恢复至出卖人交付时的状态并将该商品房交还出卖人，费用由买受人承担。若买受人未将该商品房恢复至出卖人交付时的状态，则视同买受人放弃对未拆除之装修和遗留物品的一切权利，出卖人有权自行处理而无须承担法律责任，且有权按将恢复费在应退房款中直接扣除。因出卖人原因导致合同解除的，买受人无须支付上述恢复费用。（五）买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之壹。出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。合同签订后原告依约支付购房款2,835,867.00元、物业维修基金20,676.25元、契税135,041.29无、印花税1,417.93元、工本费1,100元、抵押登记费1,128元。被告于2017年12月24日为原告开具建筑面积为165.41平方米的吉林增值税普通发票一张，房款为2,835,867.00元。 2017年12月1日被告向原告交付涉案房屋。 另查明，2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾悦广场项目金街实测面积告知》一份，函告:12-247房屋实测产权面积为158.46平方米，其中套内面积105.94平方米、公摊面积52.52平方米。原预测面积165.41平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=-6.95平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。 原告分别于2019年6月27日及2019年7月5日作为寄件人向收件人为“招商服务中心和左伟”、地址为“吉林省长春市××区交汇新城吾悦广场吾悦不夜街229商铺招商服务中心”邮寄顺丰速运特快专递。 2019年9月21日，新城控股集团股份有限公司律师事务部向原告发出《律师函》，主要内容为：“您与新城公司就购买其开发的××园房屋签订了一份《商品房买卖合同》，该合同现已生效。对于合法有效的合同，双方都应积极履行合同项下的义务。您提交的退房申请不符合双方合同的约定，恕难以认同。如果您坚持退房，公司保留按照合同约定向您主张包括但不限于房屋销售损失、违约金、赔偿金、年租金、将房屋恢复原状等要求的权利”。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为158.46平方米，与合同约定面积165.41平方米，负误差值为4.39%，已超过面积误差绝对值3%。原告在2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书时，知晓涉案房屋面积，分别于2019年6月27日及2019年7月5日发出退房申请书，被告在庭审中辩称没有收到原告邮寄的退房申请书，但从被告于2019年9月21日向原告出具的《律师函》中载明“您提交的退房申请不符合双方合同的约定…..”，从该内容中可以看出被告已收到原告提交的退房申请，且被告未提供证明原告提交的退房申请超过约定期限的相关证据，故被告的上述辩解不成立，因此原告提交的退房申请符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四（一）款中约定的“买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”，因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及相关契税等费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未按买卖合同确定地址邮寄一节，原告两次邮寄的收件人分别为“招商服务中心和左伟；地址均为“吉林省长春市××区交汇新城吾悦广场吾悦不夜街229商铺招商服务中心”，该地址确为被告开发的新城吾悦广场的商业经营地址，符合人们日常对开发商办公地点的认知，可以认定原告在特快专递标注的邮寄地址为被告办公地，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。至于是否支付购房款利息的问题，因原告已接收了商铺并使用，且通过出租收取了租金，其利息损失已通过收取租金得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告李沿成购房款2,835,867.00元及物业维修基金20,676.25元、契税135,041.29元、印花税1,417.93元、工本费1,100.00元、抵押登记费1,128.00元； 二、驳回原告李沿成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30,762.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担（与前款一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长  王敬娜 审判员  郎 萍 审判员  赵 航 二〇一九年十二月九日 书记员  崔晟熙