广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3420号上诉人（一审被告）：珠海市城轩商贸有限公司，住所地珠海市香洲区*********第二层6#。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：代鹏，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海格力置业股份有限公司，住所地珠海市*********。法定代表人：陈达光，董事长。委托诉讼代理人：吴健，广东大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林达生，广东大成（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市城轩商贸有限公司（以下简称城轩商贸公司）因与被上诉人珠海格力置业股份有限公司（以下简称格力置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城轩商贸公司上诉请求：撤销一审判决，驳回格力置业公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院查明事实错误，本案不是单纯的房屋租赁关系。1、本案是经政府部门招商，格力置业公司牵头、城轩商贸公司实际投资的一个改造项目。城轩商贸公司与格力置业公司虽然签订了《房屋租赁合同》，但该合同只是表面上的程序性文书，城轩商贸公司在一审提交了政府部门文件、街道办文件、官方报纸报道以及格力置业公司盖章的多份申请和报告，足以证明涉案物业功能转换是香洲区政府、珠海市香洲区****办事处（以下称梅华街道办）和格力置业公司牵头，城轩商贸公司注资的重点招商引资项目。涉案物业的功能转换是在该项目启动时就已经确定的势在必行的方针。且改变功能是由格力置业公司与政府各部门协调办理，并非城轩商贸公司的义务，城轩商贸公司作为民间资本，只有投资建设的权利和义务，并没有资格向政府部门申请变更功能。2、双方签订的《房屋租赁合同》的内容只涉及政府该改造项目的一小部分，大部分内容并未写入租赁合同，为保障政府该改造项目的顺利启动，双方签订《房屋租赁合同》是必经程序，但该租赁合同只是一个形式要件，且格力置业公司作为国有企业，为保证文书的顺利审批，将多个归属于格力置业公司的义务均加诸于城轩商贸公司，其中就包括申请改变功能。但事实上，双方并未也不可能完全按照合同约定履行，申请功能转变的义务在实际操作中仍然是城轩商贸公司在履行。可见《房屋租赁合同》只是个形式，其众多条款都是无效或不可履行的，不能完全据此认定本案事实。二、涉案物业已经不具备腾退和恢复功能的可能。1、涉案物业已经按照原定政府计划从荒废闲置的停车场变成了文化产业广场。城轩商贸公司在一审提交了充分的证据，涉案物业在政府招商改造前是脏乱差的黑点，经过本次改造，现在已经是集文化、休闲、娱乐于一体的商业广场，其中包括居委、街道和市民在内的各部门和群众都受益匪浅。且因该广场是以文化创意为中心，以各式文化艺术培训为主，周边市民的数千名孩子都在该中心内培训学习，若强制腾退势必造成巨大的社会影响，不利于区域的和谐稳定。2、将涉案物业腾退不仅是对长期各部门工作的否定，是对资源的巨大浪费，更是城市更新发展的倒退。针对涉案物业的改造，格力置业公司、城轩商贸公司、居委会、街道办及政府各部门投入了巨大的人力、物力和宣传工作，才有了现在的繁荣景象。包括城轩商贸公司在内的各个经营商户也投入了巨大的财力物力，涉案物业现在的繁荣是各方共同努力的结果，若强行腾退恢复到闲置状态，无疑是城市发展的一个巨大倒退。格力置业公司辩称：格力置业公司认为一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。格力置业公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2009年8月24日签订的《房屋租赁合同》；二、城轩商贸公司立即向格力置业公司腾退其租赁的房屋。一审法院认定事实：2009年，格力置业公司与珠海市国土房地产开发综合服务公司（以下简称国土房产综合服务公司）签订《授权物业出租管理责任书》，主要内容包括：格力置业公司将包括涉案租赁物在内的物业授权国土房产综合服务公司出租管理，出租合同由格力置业公司授权委托国土房产综合服务公司租户签订；物业租赁的租金及押金直接汇入格力置业公司指定的账户；出租管理期限为一年，即从2009年1月1日起至2009年12月31日止。2009年8月24日，国土房产综合服务公司（出租人、甲方）与城轩商贸公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（租安[2009]001），后于2010年5月13日修改，主要内容包括：甲方将格力置业公司授权经营的涉案租赁物出租给乙方使用，计租面积5290㎡；租赁期限从2010年1月1日至2027年12月31日止，其中一楼、三楼部分物业原已出租，合同期未满，一、二、三楼原有租户及居委会活动室由乙方自行协商提前解约及迁出事宜，并由乙方负责赔偿；租金标准，租金第一年至第三年为8.5元/㎡，第四年开始递增6%，以后租期每满3年递增6%，由乙方支付10万元作为房租押金；租赁房屋的功能和用途为停车库，如乙方作为其他用途使用，由乙方向有关主管部门申报审批，做到合法经营，未经批准不得作为其它功能使用；乙方按照房屋的用途使用，如改变用途，必须经有关主管部门同意，因房屋使用功能造成的责任以及一切损失概由乙方负责；未经甲方书面同意，乙方不得整体转租、转借房屋，但可以分租；甲方应按合同约定时间将房屋交付给乙方使用，租赁期限内不得无故解除合约，否则应赔偿乙方经济损失。该合同第十条第一款还约定了甲方有权解除合同的九种情形，其中包括：乙方未按规定时间支付租房押金的；未经政府相关的主管部门同意，乙方擅自改变合同约定的房屋租赁用途，经要求恢复而不恢复的；因政府行为导致合同无法履行等。2010年1月1日，格力置业公司向城轩商贸公司交付了涉案租赁物。2012年10月29日，格力置业公司向城轩商贸公司送达《安全隐患整改通知》，要求城轩商贸公司在消防部门与政府安监部门的指导下进行相应消防整改，于11月25日前落实好消防措施并提供有关审批文件。2013年2月4日，格力置业公司向城轩商贸公司送达《停业整顿通知书》，责令城轩商贸公司在2013年2月5日至2013年4月4日期间停业整顿，恢复租赁房屋约定用途。同年4月9日、6月9日、7月16日，格力置业公司又多次书面通知城轩商贸公司，要求城轩商贸公司停业整顿并恢复租赁房屋约定用途。2013年8月，城轩商贸公司委托广东中建富安消防工程有限公司负责消防整改工程。同年12月24日，珠海市公安消防局香洲大队出具《消防监督检查记录》，显示：珠海市格力物业管理有限公司负责管理的珠海市*********停车场内设置的有关消防设备运行正常，消防设施符合有关消防要求。2015年7月16日、2016年11月24日，格力置业公司就安全督查中发现的问题向城轩商贸公司发出《安全隐患整改通知》。2017年3月14日，珠海市公安局香洲分局防火监督大队向格力置业公司出具《关于恢复安居园停车楼原使用功能的函》，称：该栋建筑改变使用功能后，未到消防机构申报有关消防许可并使用至今，已违反相关的消防法律法规，格力置业公司作为该栋建筑的产权人，负有一定的消防安全责任。为此，请格力置业公司依照《建筑工程消防验收意见书》（文书编号：（96）珠公消验第102号）的内容，恢复该栋建筑原使用功能。格力置业公司收到上述函件后，于2017年4月11日向城轩商贸公司发出《关于恢复安居园停车楼约定用途的函》，要求城轩商贸公司于2017年5月31日内采取有效整改措施并恢复租赁合同的约定用途，否则格力置业公司将适时解除租赁合同。2017年10月1日，城轩商贸公司与中建富安消防工程有限公司签订《消防系统维护保养合同》，由该公司负责场所内消防系统设备维护保养工作。一审法院另查明，位于珠海市*********停车楼一幢五层，建成于1996年，于1996年5月27日通过消防验收，使用功能为停车库，原所有权人为珠海经济特区房地产开发公司，2002年因企业重组合并，变更登记至格力置业公司名下。目前，该栋建筑一至三层为城轩商贸公司承租，四至五层为珠海市益逞商贸有限公司承租。两公司将承租场地改造、间隔分租给他人作办公培训、课外辅导、商铺等用途，目前进驻小商铺、培训机构以及公司共八十余家。2009年10月29日，城轩商贸公司与珠海市香洲区梅华街富华社区*民委员会签订协议，将涉案租赁物第二层无偿提供120平方米给居委会作为社区党员活动室。一审法院再查明，2009年12月10日，城轩商贸公司与以下称梅华街道办就城轩动漫产业孵化基地合作事宜签订一份《协议书》，由梅华街道办协助城轩商贸公司办理城轩动漫产业孵化基地的工商等注册登记工作。2009年12月28日，城轩商贸公司向珠海市工商行政管理局香洲分局出具《关于请求市工商行政管理局支持动漫产业发展的请示》，请工商部门给予进驻的动漫企业办理工商注册等手续。2010年1月18日，梅华街道办向珠海市工商行政管理局出具《证明》，称：经征求有关利害关系人意见，同意该汽车库按有关规定改变为商业用途。2010年1月18日，梅华街道办向珠海市城市监督管理局出具《关于申请动漫基地外墙翻新和外围环境整改的函》，称：梅华街道办和格力置业公司拟利用位于新香洲昌业路70号33栋1-5层汽车库改建成动漫产业孵化基地，请该单位同意对楼宇外墙进行翻新并在门口空地设置灯光长廊。2010年1月28日，梅华街道办向香洲区政府提交《关于帮助我们尽快将一栋闲置旧厂房改成动漫产业孵化基地的请示》，称：该街道办与格力置业公司签约将其位于新香洲昌业路70号的一栋旧厂房改造成为“珠海动漫产业孵化基地”，一楼设为动漫展示区，二、三楼为研发场所；对于在楼前空地上建设公益性动漫休闲广场以及设置灯光长廊、雕像群等问题，请区政府协调相关职能部门给予支持。2018年7月25日，一审法院向梅华街道办出具调查函，请求协助法院核实本案相关情况。梅华街道办于2018年8月22日向本院复函称：经查找，街道现有档案和向相关工作人员了解，暂未找到与格力置业公司签约及征求有关利害关系人意见的材料。同时，经向格力置业公司了解，该公司亦没有发现其与街道办签订有关动漫城合作的任何协议或相关会议纪要、备忘录等。关于涉案物业使用功能变更的问题，不属于该单位职权，建议向市规划部门咨询。一审庭审时，城轩商贸公司表示不同意解除租赁合同，也不同意恢复车库用途，要求继续申请变更用途。一审庭审后，双方向国土规划部门进行咨询，但至今未完成变更涉案房产功能的手续。此外，城轩商贸公司另案向珠海市金湾区人民法院提起行政诉讼，要求判决撤销珠海市公安局香洲分局防火监督大队作出的《关于恢复安居园停车楼原使用功能的函》，案号为（2018）粤0404行初139号。一审法院认为，格力置业公司自愿撤回起诉时提出的要求城轩商贸公司支付房屋租金、房屋使用占用费等诉讼请求，是其自行处分权利的行为，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，国土房产综合服务公司与城轩商贸公司签订的《房屋租赁合同》（租安[2009]001号）中明确载明国土房产综合服务公司经格力置业公司授权出租涉案房产，故格力置业公司与国土房产综合服务公司成立委托代理关系，且城轩商贸公司在签订合同时已知道上述委托代理关系，并按约定向格力置业公司支付租金，故《房屋租赁合同》直接约束双方。上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应遵照履行。双方争议的焦点在于格力置业公司是否有权解除前述租赁合同。对此，一审法院认为，首先，从合同约定来讲，上述《房屋租赁合同》第六条以及第七条第5款明确约定涉案房产的用途为停车库，要求城轩商贸公司按照该用途使用涉案房产，如改变用途，由城轩商贸公司向有关主管部门申报审批，做到合法经营，未经批准不得作为其它功能用途。该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”之规定，也符合《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条第三款“建设工程通过规划条件核实投入使用后，未经批准不得擅自改变使用功能”之规定，合法有据，城轩商贸公司作为承租人应当严格遵守。本案中，城轩商贸公司承租涉案房产后，未经规划行政主管部门批准，自行改变合同约定的房屋租赁用途，将涉案房产作为商业用途使用。格力置业公司在收到消防部门的整改通知函件之后要求城轩商贸公司在2017年5月31日之前恢复涉案房产原用途，城轩商贸公司明确表示不同意恢复原停车库功能，但至今仍无法提供相关主管部门的批准手续，显然违反了上述合同约定。另一方面，从消防安全角度来讲，承租房屋应当具备的消防安全设施因承租房屋的使用用途不一样而存在不同，城轩商贸公司将涉案房产由停车库改为商业使用功能后，未到消防机构申报消防许可并使用至今，也违反了相关的消防法律法规，存在一定的消防安全隐患。综上，格力置业公司依据《房屋租赁合同》第十条第一款第4项约定的合同解除条件，要求解除其与城轩商贸公司之间关于涉案房产的租赁合同关系，有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在租赁合同解除后，格力置业公司要求城轩商贸公司腾退并交还涉案房产，合法有据，一审法院予以支持。基于以上分析，本案无需以另案行政诉讼［案号（2018）粤0404行初139号］的审理结果为依据，城轩商贸公司要求中止审理本案，依据不足。至于城轩商贸公司提及的有关投入损失问题，由于城轩商贸公司并未提出反诉，本案不予审处，双方可自行协商，协商不成的，可另循途径处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十七条、四百零二条，《中华人民共和国消防法》第十二条，《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除格力置业公司城轩商贸公司之间就珠海市******安居园停车场1-3层形成的房屋租赁合同关系；二、城轩商贸公司于判决生效之日起六十日内腾退珠海市******安居园停车场1-3层并交还给格力置业公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费实际收取197865元，由城轩商贸公司负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，二审庭审中，格力置业公司确认其作为业主，在合同履行过程中，愿意配合城轩商贸公司办理功能变更手续。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据城轩商贸公司提交的其与梅华街道办签订的《协议书》、城轩商贸公司向珠海市工商行政管理局香洲分局出具的《关于请求市工商行政管理局支持动漫产业发展的请示》、梅华街道办向珠海市城市监督管理局出具的《关于申请动漫基地外墙翻新和外围环境整改的函》、梅华街道办向香洲区政府提交的《关于帮助我们尽快将一栋闲置旧厂房改成动漫产业孵化基地的请示》等文件可知，城轩商贸公司预将涉案珠海市*********停车楼改造为动漫产业基地。城轩商贸公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案珠海市*********停车楼1-3层，与格力置业公司形成房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》明确约定涉案房产的用途为停车库，要求城轩商贸公司按照该用途使用涉案房产，如改变用途，由城轩商贸公司向有关主管部门申报审批，做到合法经营，未经批准不得作为其它功能用途。然而城轩商贸公司承租涉案房产后，未经规划行政主管部门批准，自行改变合同约定的房屋租赁用途，将涉案房产分租给培训机构等商家作为商业用途使用。依据《房屋租赁合同》第十条第一款规定，城轩商贸公司擅自改变合同约定的房屋租赁用途，格力置业公司有权解除合同。格力置业公司的该项诉讼请求理据充分，一审法院判决合同解除、腾退涉案房产正确，本院予以维持。综上所述，城轩商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费197916元，由珠海市城轩商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月三十日书记员  王 莉