呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4698号上诉人（原审原告）：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2号办公楼5楼。法定代表人：薛荣跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬浩东，男，该公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：赵军丽，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰公司）因与被上诉人赵军丽房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理。本案现已审理完毕。昌盛泰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项，改判赵军丽承担房屋总价5%违约金37941.4元；2、本案诉讼费用由赵军丽承担。事实和理由：昌盛泰公司与赵军丽双方协商一致于2012年8月8日签订《商品房买卖合同》，赵军丽以银行按揭贷款的方式购买昌盛泰公司开发的××苑房屋，总价为758828元，建筑面积为105.88平方米。房屋首付款228828元，赵军丽与兴业银行呼和浩特分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款总额为530000元，昌盛泰公司对本贷款承担保证责任。贷款合同签订后，由于赵军丽未按时还款致使兴业银行呼和浩特分行从昌盛泰公司保证金中陆续划扣了赵军丽所欠贷款本金、利息、罚息及相关费用共计486911.54元，昌盛泰公司为赵军丽承担了连带保证责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第（一）款第5项的约定，赵军丽未按银行贷款合同约定期限偿还贷款导致昌盛泰公司承担了保证责任的，昌盛泰公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，赵军丽所交的全部款项不予退还。赵军丽按揭逾期导致昌盛泰公司承担保证责任的行为完全符合该条的违约行为，则赵军丽应当承担相应的违约责任，但因该条约定的违约金过高，昌盛泰公司主动将违约金降低至总房款5%。综上，昌盛泰公司的关于违约金的请求符合双方合同约定且符合相关法律规定，请求法院依法改判，维护上诉人的合法权益。昌盛泰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令赵军丽承担房屋总价5%违约金37941.4元，并于合同解除后10日内退还房屋（房屋总价758828元，房屋坐落于××区）；3、请求判令赵军丽在合同解除后10日内配合昌盛泰公司到房管局办理备案登记注销手续；4、本案诉讼费用由赵军丽承担。一审法院认定事实：1、昌盛泰公司与赵军丽于2012年8月8日签订《商品房买卖合同》及该合同的附件四《补充协议》，合同附件与本合同具有同等法律效力。昌盛泰公司为出卖人，赵军丽为买受人，合同约定赵军丽以银行按揭付款方式购买呼和浩特恒大雅苑5号楼1单元2502号房屋，总价款为758828元。赵军丽向昌盛泰公司支付首付款228828元，剩余530000元以向银行按揭贷款方式支付。2014年9月30日，昌盛泰公司按照合同约定将涉案房屋交付赵军丽使用至今。在《补充协议》第三条第（一）项第5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。2、2012年8月30日，赵军丽与兴业银行呼和浩特分行及昌盛泰公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款人为赵军丽，贷款人为兴业银行、保证人为昌盛泰公司，按照合同约定由赵军丽向兴业银行借款53万元用于支付购房款，借款期限为2012年8月30日到2032年8月30日，由昌盛泰公司对该借款承担连带保证责任。合同中约定借款人不按合同规定按时偿还借款本息的，构成违约，贷款人可以：解除借款合同，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，按中国人民银行规定和合同约定计收罚息和复利；要求保证人承担保证责任，从借款人、保证人在兴业银行开立的任何账户中直接扣款以抵偿借款人的债务。后自2016年7月起，赵军丽多次逾期还款，经兴业银行及昌盛泰公司多次催款拒绝偿还，兴业银行于2016年7月28日至2018年5月18日从昌盛泰公司保证金帐户中扣划保证金共计496911.54元，至此借款人赵军丽全部借款本息结清。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。昌盛泰公司与赵军丽签订的《商品房买卖合同》，昌盛泰公司与赵军丽以及兴业银行呼和浩特分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均系双方当事人真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对其合法性、有效性予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，赵军丽购买房屋的付款方式为银行按揭支付，昌盛泰公司为其贷款承担保证责任，如赵军丽逾期付款导致昌盛泰公司承担保证责任，昌盛泰公司即享有单方解除权，现赵军丽未按照借款合同约定的还款日履行还款义务，其行为构成违约，并导致昌盛泰公司向贷款人兴业银行承担了保证责任，合同约定的解除条件已经成就，故对于昌盛泰公司主张解除与赵军丽签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，昌盛泰公司有权利收回房屋，赵军丽有义务协同昌盛泰公司办理房屋网上签约注销手续。关于昌盛泰公司主张赵军丽按照房屋总价款的5%支付违约金37941.4元的诉讼请求，因双方之间合同未对违约金进行约定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司与被告赵军丽于2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告赵军丽于本判决生效之日起十日内将位于××区房退还给原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司；三、被告赵军丽于本判决生效之日起十日内协同原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司到房地产登记部门办理该房屋网上签约注销手续；四、驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》附件四：补充协议第三条第5.（1）项中约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。即双方当事人约定了以“不退还买受人所交的购房款”作为买受人违约后应承担的违约责任和违约金数额。故一审法院认为“合同未对违约金进行约定”，属于认定事实错误，本院予以纠正。诉讼中，昌盛泰公司以该约定过高为由主动降低违约金至购房款的5%，符合当事人意思自治原则，且赵军丽存在违约行为，应承担相应的违约责任，故本院对昌盛泰公司要求赵军丽支付违约金37941.4元的诉讼请求予以支持。综上所述，昌盛泰公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2535号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司与被告赵军丽于2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告赵军丽于本判决生效之日起十日内将位于××区房退还给原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司；三、被告赵军丽于本判决生效之日起十日内协同原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司到房地产登记部门办理该房屋网上签约注销手续”；二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2535号民事判决第四项；三、被告赵军丽于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司支付违约金37941.4元。一审案件受理费11760元、二审案件受理费750元，合计12510元，由被告赵军丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升