江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13332号原告：奚亚娟，女，1967年12月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉代理人：韩曦，奚亚娟之子，1992年6月26日出生，汉族，居民身份证号码320107199206260816，住南京市鼓楼区中山北路607号4幢四单元201室。原告：韩曦，男，1992年6月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，总经理。被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。法定代表人：刘红斌，总经理。原告奚亚娟、韩曦与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩曦暨原告奚亚娟委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奚亚娟、韩曦向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告付给原告2018年7月1日至2019年12月31日三期房屋租赁费145100.23元（第一期25374.23元，第二期59863元，第三期59863元），并承担以25374.23为基数，自2018年10月29日起计算至款项付清之日起的利息；以59863元为基数，自2019年3月31日起计算至款项付清之日起的利息；以59863元为基数，自2019年9月30日起计算至款项付清之日起的利息，利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率或按中国人民银行同期同类贷款利率；2.被告郑和国际公司对被告友谊华联公司承担一般担保责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月23日，原告与两被告签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，友谊华联公司为经营方，郑和国际公司为担保方。合同约定：原告将所有的鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢824号房屋出租给被告使用，租期为2014年7月1日至2022年6月30日。在承租期间，前两年按总购房款6%回报率返还租金，在购房时直接冲抵购房款，后6年每年以总购房款的8%，每年分两次返还租金，结算时间分别为2月28日、8月31日，兑付时间为3月31日、9月30日前。购房总价款为1576798元。现已出现2018年7月1日至2019年12月31日到期租金156773.56元逾期未付，被告郑和国际公司亦未履行担保责任。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告友谊华联公司、郑和国际公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告奚亚娟、韩曦从被告郑和国际公司处购买了位于南京市鼓楼区的房屋，总价1575352元。2014年4月23日，原告奚亚娟、韩曦（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市鼓楼区江东北路阅景龙江国际公寓01幢824号（五层）即南京市鼓楼区的房屋委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为8年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；租赁回报率：前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订《商品房预售合同》时，直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率；自第三年起，每年的租赁回报126144元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，原告奚亚娟、韩曦支付购房款1575352元，将案涉房屋交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司依约向奚亚娟、韩曦支付了2018年6月30日之前的租金回报，且在支付租金时按照5%的标准代扣了税收。但未按时向奚亚娟、韩曦支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报。原告借记卡账户明细清单记载，友谊华联公司于2019年1月31日支付6054元、3月6日支付2993元、5月5日支付2993.15元、7月5日支付2993.15元、8月5日支付3591.78元、9月11日支付4190.41元、10月21日支付5088.35元、11月26日支付6584.93元。后友谊华联公司向原告发送信息提示：2018年9月未付返租款47890.4元，2019年3月未付返租款59863元。现原告诉请上半年、下半年租赁回报均以59863元计付，本院予以支持。上述事实，有房屋产权证、销售发票、郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同、借记卡账户明细清单、信息截图及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告友谊华联公司经营出租，被告友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定，被告友谊华联公司应于2018年9月30日前向原告奚亚娟、韩曦支付2018年下半年，即2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报59863元；于2019年3月31日前向原告奚亚娟、韩曦支付2019年上半年，即2019年1月1日至2019年6月30日期间租赁回报59863元；于2019年9月30日前向原告奚亚娟、韩曦支付2019年下半年，即2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报59863元。现被告自2019年1月31日至11月26日累计支付34488.77元，该款应在2018年下半年租赁回报中予以扣减，即被告尚欠付2018年7月1日至2018年12月31日的租赁回报25374.23元；2019年1月1日至2019年6月30日期间租赁回报59863元；2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报59863元。合计欠付145100.23元。被告友谊华联公司未按约给付，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。原告奚亚娟、韩曦据此主张被告友谊华联公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准支违约金，存在合同和法律依据，本院予以支持。违约金应分别自2018年10月29日、2019年4月23日、自2019年10月28日起算。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故双方违约金的计算标准应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。而友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前。对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算。原告奚亚娟、韩曦提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2019年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前。原告奚亚娟、韩曦提起的此次诉讼，处于郑和国际公司对于友谊华联公司支付2019年下半年租赁回报履行期的保证期间内，故郑和国际公司对友谊华联公司欠付的2019年下半年租赁回报的债务应承担一般保证责任。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃本案相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告奚亚娟、韩曦2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报25374.23元及违约金（违约金以25374.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）、2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报59863元及违约金（违约金以59863元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月23日起计算至2019年8月19日止和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）、2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报59863元及违约金（违约金以59863元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月28日起计算至实际给付之日止）；二、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的上述2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报59863元及违约金债务承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）；三、驳回原告奚亚娟、韩曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3435元，减半收取1717.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  段福铸二〇一九年十二月二十日书记员  吴 丹