浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7150号 原告（反诉被告）：曹力，男，1986年4月3日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：沈中山、严嘉诚，浙江子城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李炳坤，男，1974年12月6日出生，汉族，住江西省德兴市。 委托诉讼代理人：沈霏，浙江天鸿律师事务所律师。 原告曹力与被告李炳坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，被告于2019年10月24日提起反诉，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈中山、被告李炳坤及其委托诉讼代理人沈霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年8月15日签订的《商铺转让合同》无效；二、判令被告返还原告转让款75000元并赔偿原告逾期付款利息损失（以75000元为基数，按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告将第一项诉请明确为：判令解除原、被告于2019年8月15日签订的《商铺转让合同》。事实和理由：2019年8月15日，原、被告签订《商铺转让合同》，被告承诺将其承租的位于嘉兴市间商铺（面积约为300平方米）的承租权转让给原告。合同同时约定被告应于2019年9月1日前将租赁房屋交付给原告。被告在合同中另承诺保证原告可享有其与房屋所有权人签订房屋租赁合同的权利义务，如房屋所有权人不同意转让承租权的，被告应无条件退回收取的转让费并赔偿相关损失。该合同签订后，原告依约向被告支付了首期转让费75000元。但被告却不能按照合同约定向原告交付租赁房屋。后经原告了解，租赁房屋所有权人为吉安市红声实业管理中心嘉兴办事处，其不同意被告的擅自转租行为，其与被告签订的房屋租赁合同中也禁止被告对外转租。 被告李炳坤答辩称，合同真实意思表示，应为合法有效。故原告的诉请不应得到支持。 反诉原告李炳坤提出反诉请求：1.判令反诉被告曹力承担转让房屋2019年9月和10月的房屋租金共计27590元；2.本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告负担。事实和理由：2019年8月15日，反诉原、被告签订《商铺转让合同》，反诉原告将所承租的位于嘉兴市间商铺（面积约300平方米）的承租权转让给反诉被告。合同还约定反诉原告应于2019年9月1日前将租赁房屋交付给反诉被告。合同签订后，反诉原告已于2019年8月30日前将租赁商铺腾空，同时经与房屋所有权人沟通，所有权人同意于2019年8月26日与反诉被告重新签订商铺租赁合同。但经反诉原告催告，反诉被告未依约与反诉原告一起前往所有权人处签订合同。此后，反诉被告便以反诉原告未能说服所有权人与反诉被告重新签订合同以及用电量未达到要求为由提出反诉原、被告双方签订的《商铺转让合同》无效。反诉原告认为，《商铺转让合同》系双方真实意思表示，反诉被告的行为属于违约行为，应当承担违约责任，应当承担涉案租赁商铺2019年9月、10月期间的租金。 反诉被告曹力答辩称，合同因反诉原告无处分权且所有权人不同意而无效，相关损失应由反诉原告自行承担。反诉原告与所有权人的合同中明确约定不得转租或转让。所有权人也明确拒绝认可反诉原告的转租行为。且反诉原告与所有权人的租期到2019年9月底到期，之后反诉原告不可能存在房租损失。反诉被告已于2019年8月20日发出律师函要求退还转让费，故即使存在房租损失也属于反诉原告故意扩大的损失，不应由反诉被告负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据为：1.商铺转让合同、银行转账电子回单各一份，2.律师函及邮寄单、邮寄记录查询单各一份，被告经质证对原告提供的证据真实性均无异议，但认为合同是基于双方真实意思表示而签订的，不能与所有权人签约是原告的过错导致。被告提供的证据为：1.原、被告微信聊天记录一份，2.商铺转让合同一份，3.录音及文字整理稿各一份（庭后补充），原告经质证对被告证据1真实性无异议，但认为被告所谓的所有权人同意仅为被告单方陈述，而且2019年9月1日19点49分以及2019年8月20日19点22分原告不仅认为电线不满足经营需要，也两次提到合同无法签订、所有权人不同意等情况；对证据2真实性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，且从对话内容看，所谓的所有权人方面工作人员也表示需要先接触合同后签约，表明所有权人并未同意本案被告转让承租权事宜。经审查，原告证据及被告证据1、2经相对方质证对真实性无异议，符合证据认证要件，本院予以确认并在卷佐证；被告证据3中录音所体现的对话双方身份不明，内容也无法体现录音形成的时间、地点，该证据的真实性及与本案的关联性均无法核实，本院不予确认。 另外，原告庭前申请本院依职权向涉案租赁房屋所有权人吉安市红声实业管理中心嘉兴办事处调取所有权人与被告签订的租赁合同，本院依职权于2019年10月29日向吉安市红声实业管理中心嘉兴办事处发出调查函，吉安市红声实业管理中心嘉兴办事处提供《房地产租赁合同》一份。本案庭审中，本院将该合同作为本院依职权调取证据予以出示。经质证，原告对证据无异议，且合同中也明确约定被告不具有转租权利；被告对证据无异议，但认为所有权人实际上是允许转租的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月15日，曹力（乙方）与李炳坤（甲方）签订《商铺转让合同》一份，就甲乙双方店铺转让事宜约定如下：甲方于2019年9月1日将位于嘉兴市间恒洋整装设计的商铺（面积300平方米）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；该店铺产权归所有权人所有，所有权人与甲方于2018年10月1日签订了租赁合同，合同到期日为2019年9月30日，年租金为165540元，店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年缴纳该合同约定由甲方缴纳的水电费等各项费用；乙方接手前，该店铺所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。合同第六条约定：甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，并保证其享有转租权，如由于甲方原告，不能与房东正常签订租赁合同，导致乙方不能正常使用或中途店铺被收回的，甲方应无条件退回乙方全部转让费，并赔偿乙方因中途店铺被收回所造成的全部损失。合同还约定：转让费分两次支付，2019年8月15日付75000元，与所有权人签订合同马上支付剩余款75000元，转让费总计150000元。同日，曹力向李炳坤支付了第一部分转让费75000元。 2019年8月15日14时13分，曹力通过微信告知李炳坤：“李总，我这边还有一点要求，就是在我们付这转让费之前，你需要帮我和房东约见一次，把我们要经营这个店，以及我们的经营内容跟他说明一下。”同日14时22分，李炳坤回复称：“我和房东说过了。”2019年8月16日14时13分，曹力微信告知被告：“李总，到时候你帮我约见一下房东，还是到你店里吧……”同日17时24分，李炳坤回复称“……我现在还没跟房东说呢……”2019年8月20日19时22分，曹力微信告知李炳坤“我也问过专业电工了，总线只有25方的三相线，封顶吃五六十个千瓦……所以这个点根本保证不了我们的正常运作…再说了，房东那边自己都合同做不了主，还怎么来说我们签合同的事，我们给你转让费也就三天左右的事，我的意思大家都不耽误对方，如果可以解除我们之间的合同，你也可以接着找下家……李总，律师函明天会寄出，请查收。”并告知“再说了，就算电的事情你有办法解决好了，那合同的事，那天哪个人也说的很清楚了，合同现在签不了，他们也做不了主，所以到了8月底，和房东之间合同签不了，照样是你违约。”2019年8月26日15时50分，曹力微信询问李炳坤“李总，我们用电需求无法满足的事情解决好了吗？是否可以加总线？”2019年9月1日19时49分，曹力再次询问李炳坤“李总，现在也已经到了合同约定的最后期限了，我们用电量的问题以及合同能不能签的问题你搞定了没有？” 2019年8月20日曹力委托的浙江子城律师事务所沈中山律师向被告出具律师函一份，该函称，由于房屋所有权人无法与其委托人（也即曹力）签订租赁合同，致使《商铺转让合同》的合同目的无法实现，并要求李炳坤退还曹力已支付的转让费75000元。该律师函于2019年8月22日由李炳坤签收。 另外，2018年8月20日，出租人吉安市红声实业管理中心嘉兴办事处（甲方）与承租人嘉兴恒洋装饰工程有限公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，该合同约定，甲方自愿将洪兴路198号内培训楼建筑面积203平方米，出租给乙方使用，乙方自愿承租甲方提供的以上房屋。甲乙双方议定上述房地产年租金共152250元/年，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日止。乙方租金按每季的五日前交付给甲方，其中2019年4月1日至2019年9月30日每季度租金39585元。乙方在房屋、场地、库房的租赁期间，不得从事娱乐、餐饮等业务，不得以任何形式将所承租的房屋、场地、库房转租或转让。该协议由甲、乙双方盖章确认，嘉兴恒洋装饰工程有限公司的法定代表人李炳坤，也即本案被告，在该合同乙方法定代表人一栏签字。 2019年9月1日，曹力与李炳坤间签订的《商铺转让合同》约定的承租权转让期已届满，曹力至今未享有承租权。2019年9月30日，李炳坤与房屋所有权人签订的《房地产租赁合同》租赁期限届满，曹力至今未与房屋所有权人签订新的租赁合同。庭审中双方均确认，涉案租赁房屋自《商铺转让合同》起至今仍由李炳坤实际占有，曹力从未实际占有使用过该房屋。原告曹力因要求被告李炳坤退还已付转让费，故诉至本院。 本院认为，涉案《商铺转让合同》系具有完全民事行为能力的原、被告基于真实意思表示而签订，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。现被告未在约定期限内将房屋承租权转让给原告享有，未履行合同主要义务；原告至今也未能实际占有使用涉案租赁房屋，而目前《商铺转让合同》约定的履行期限以及被告与房屋所有权人之间的原租赁期限均已到期，原告未能实现受让承租权并得以继续向所有权人承租的合同目的。现原告要求解除该合同，具有事实和法律依据，本院予以支持并确定合同解除日为本案庭审日，即2019年11月28日。 本案中，被告在原租赁合同中已明确禁止被告对外转租或转让的情况下，仍然将承租权转让给原告，且没有证据证明被告签约时取得了所有权人的允许或事后追认。被告最终未能按约转让承租权、未履行其主要合同义务。现合同已解除，被告应当返还因合同而取得的转让费75000元。至于原告主张的利息损失，签订协议时原告就已知晓被告并非房屋所有权人，从转让合同第六条可见原告对于合同履行风险是有预料的，其也未提供其他有关损失的证据，综合本案案情，本院对原告主张的利息损失不予支持。 被告在庭审中一再强调房屋所有权人同意被告转让承租权，也同意与原告签订新的租赁合同，但被告就此提出的依据仅为微信聊天中被告单方陈述，缺乏证明力；其庭后补充提供的录音不符合证据认证要件，无法核实真实性，且即便属实也只能进一步证明房屋所有权人确实不同意被告转租，更没有同意直接与原告签订新合同。被告还主张合同解除是原告用电量无法满足不愿承租所致。但根据被告自己提供的微信记录，合同签订前后原告曾两次要求被告安排与房屋所有权人会面并说明转租及后续经营事宜，且原告在合同签订后至合同履行期满前仍多次询问并要求被告确保新租赁合同签订的可行性。另外，尽管原告确曾提出电路可能存在无法承载水果冷藏设备用电负荷之虞，但原告在合同履行期限届满前一直谋求签约并要求被告切实履行转让承租权之责，而非明确表示不再承租。由此，被告的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。 被告在反诉中主张的2019年9月、10月的房租损失，本院认为，被告原本就负有按约向房屋所有权人支付2019年9月房租的义务，被告借以转移该义务的《商铺转让合同》因其自身未履行合同主要义务，导致合同目的无法实现而被解除。被告应自行承担支付租金的义务。相关反诉诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告所谓2019年10月的租金或者房屋占有使用费，被告自认尚未支付房屋所有权人，相关诉请同样缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告曹力与被告李炳坤签订的《商铺转让合同》于2019年11月28日解除； 二、被告李炳坤于本判决生效之日起七日内返还原告曹力转让费75000元； 三、驳回原告曹力其他诉讼请求； 四、驳回被告李炳坤的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1658元，由原告曹力负担58元，由被告李炳坤负担1600元；反诉案件受理费减半收取490元，由被告李炳坤负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇一九年十二月十二日 法官助理孙涛 书记员张蕾