河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1521民初2327号原告：姜开利，男，1965年7月23日出生，汉族，住罗山县，现住罗山县。委托诉讼代理人：廖国云、谌尚书（实习），女，河南书涵律师事务所律师，特别授权。被告：张道红，男，1967年10月4日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人：熊大明，男，河南竞远律师事务所律师，一般代理。原告姜开利与被告张道红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜开利及其委托诉讼代理人廖国云、被告张道红委托诉讼代理人熊大明到庭参加诉讼，被告张道红在本院组织的质证中参加了质证。本案现已审理终结。原告姜开利向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2013年10月28日签订的购买房屋协议；2.判令被告返还购房款8万元并按银行同期贷款利率支付利息（从2014年1月28日起计算至实际履行日止）；3.判令被告赔偿原告损失30万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，被告计划在原告房屋院墙外盖两栋楼出售，由于遮荫等问题，双方签订协议，约定被告楼房盖好后，按成本价格出卖给原告一套，楼层在西单元四层，一层封顶原告交清购房款7万元。2014年1月28日，被告向原告出具收条，载明收到原告购房款7万元，根据协议一次性付清，另付南楼车库订金1万元。后被告未经原告同意，违反协议约定，将房屋转卖他人，造成原告可得利益的重大损失，故起诉要求依法判决。被告张道红辩称，请求驳回原告全部诉讼请求，并判决原告承担本案诉讼费用。1.双方所签协议无效，因为涉案房屋属于小产权房，原、被告不属于同一集体组织成员；涉案房屋属朝阳社区，被告也无权处分；2.被告在兴建房屋时并未影响原告的通风采光，被告也是按照协议建设的房屋，已经给原告预留有通道保障原告采光，且从实际来看，原告根本不需要从这里通行，但原告仍胁迫被告签订协议，原告是以此为借口掩盖强迫交易的事实；3.双方协议显失公平，原告购买的房屋110㎡，原告支付的8万元不到房屋成本的一半，如没有胁迫，不可能在罗山县城中心购买到房屋；4.原告胁迫被告签订协议，被告在施工中原告多次阻扰施工，甚至还邀请黑恶势力人员刘某参与双方的纠纷中，利用黑恶势力强迫被告将房屋出售给原告，协议的见证方刘某系孙传强黑恶势力主要成员，已被刑事拘留，目前仍未判决，胁迫至今仍未消除；5.被告同意退还原告8万元，并按银行同期贷款利率支付利息。经审理查明，原告现居住地位于罗山县××中路沿街，房屋后墙与罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会（原罗山县城关镇朝阳社区居民委员会）相邻。被告系罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会工作人员。2013年经相关部门审批和国有建设用地使用权出让，罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会在罗山县××镇××路东取得一处面积为742㎡的土地，用于社区办公服务用房及附属设施；2014年年初，罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会在该社区办公大院南侧，新建一幢住宅用房，2015年上半年竣工。该房屋建设前期，因该房与原告的房屋后墙东西相邻，计划建房层数高于原告的房屋，经协商，原告（乙方）与被告（甲方）于2013年10月28日签订了一份《协议》，约定被告在罗山县××东庭苑小区内（安置）盖办公楼两栋，因遮荫问题和原告协商如下：1.靠原告东院墙边，被告不得再另行拉院墙；2.被告所盖楼房和原告院墙留4米的人行过道；3.被告楼房盖好后，按成本价格由原告购买一套，楼层在西单元四层；4.一层封顶交清购房款7万元；5.本协议双方签字后生效，如一方违反自负法律责任。被告作为协议的甲方，原告作为协议的乙方，以及协议的见证方刘某，分别在该协议上签名确认。2014年1月28日，原告将购房款交付给被告后，被告给原告出具了一份收据，载明：“收到今收到购房款柒万元整，70000.00根据协议一次性付清，楼层西单元四层（即南楼），另付南楼车库订金壹万元整，10000.00元收款人：张道红2014年1月28日”。2018年1月17日，被告的有关代理人以被告作为出卖人，代被告与他人签订一份《购房协议书》，约定他人购买被告的、位于罗山县江淮中路朝阳社区综合楼壹栋四楼西单西户两室壹厅一厨一卫的住宅一套，总房款31万元；现他人已在该房屋内装修入住。2019年6月份，原告发现该房屋有人入住即前去进行交涉，后原告报警，经罗山县公安局龙山派出所处理未果，原告遂诉至本院。另查明，庭审中，原告主张被告系房屋建设的实际施工人，且协议的见证人刘某系被告找来协调和见证的，车库也让被告卖给了他人，价款是8万元；被告委托诉讼代理人当庭认可车库转卖的事实，但被告本人在本院组织的质证中，称车库系按每年3000元租赁他人使用。原、被告双方均认可，原告购买的房屋为该幢楼的西单元4层西户。2019年10月25日，经本院派员现场勘查，所涉房屋所在地，朝阳社区居委会办公大院南幢楼为单独小院，该小院使用原告房屋的后墙作为小区的西院墙；该幢楼整体为5层（含一层车库，东西两个单元），明显高于原告的房屋；该幢楼的西部与原告房屋相邻的部分，中间留有约4米（南宽北窄，北部约3.5米，南部约4.5米）的距离空置；该幢楼有多户已装修入住。上述事实有当事人陈述、协议及收据、原告房屋土地使用权证书复印件、罗山县人民政府土地管理文件及国有建设用地使用权出让复印件、购房协议书、照片、罗山县公安局龙山派出所处警视频光盘等证据在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案双方主要争议是协议的效力、是否赔偿损失及损失的数额等问题。（一）关于本案购房协议的效力问题，被告辩称签订协议受胁迫，内容显失公平，且房屋属于小产权房，被告也无权处分，主张协议无效，但证据不足，本院不予采纳；依据：1.原告房屋与被告出卖的房屋相邻，被告出卖房屋的楼层明显高于原告的房屋，双方协议也明确记载协议签订系因房屋遮荫问题协商达成的协议，可以认定该协议的签订有一定的事实依据；2.2018年10月28日双方签订协议后，2014年1月28日原告给付购房款及车库订金，被告又另向原告出具了收据，明确记载了购房的价款、楼层、车库等事项，且至今未退还该款，可以认定双方均有履行该协议的意思表示；3.被告辩称系原告胁迫签订的协议，但未提供充分的证据予以证实，且该协议也未损害国家、社会公共及他人利益，或违反法律强制性规定，依法不属合同无效的法定情形；4.被告辩称的协议内容显失公平、原告乘人之危等，均属合同可变更或撤销的范围，但协议签订至今已6年有余，被告并未在法定的期限内行使变更或撤销的权利；5.被告辩称房屋属于小产权房，原、被告不属于同一集体组织成员，但该房屋使用土地系国有建设用地使用权出让所得，并非集体性质；6.被告辩称无权处分，但双方协议的当事人及购房款的收款人，以及房屋转卖他人签订协议的出卖人均系被告，且该房由新业主于2018年1月购买后，已长期装修入住；7.所涉房屋的整幢楼，虽系罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会所建，但被告系该社区工作人员，被告出售该楼盘其中的一套，由此形成的被告与罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会之间的法律关系，与本案不属同一法律关系；8.被告另辩称的原告利用黑恶势力强迫购房，协议见证方刘某系黑恶势力成员等，但被告未提供相应证据，证实胁迫的具体情况，且见证人刘某是否为黑恶势力成员及处理等，与本案也不属同一法律关系。（二）关于赔偿损失问题，因被告将已出售的房屋转卖他人的行为构成违约，依法被告应当赔偿原告的合理损失，但原告要求赔偿损失30万元过高，根据有关法律规定，结合被告将房屋以31万元转卖他人的事实，原告因被告违约造成的可得利益损失为24万元（31万元-7万元）。考虑到双方签订协议时，被告方建房的急切心理，协议签订确实存在一定程度的乘人之危因素，结合公平原则，本院酌定原告合理损失，可在原告可得利益损失24万元的基础上，适当扣减30%，即24万元-24万元×30%=16.8万元。（三）解除协议及车库问题，原告要求解除双方签订的协议，因所涉房屋被告已转卖他人，并已长期装修入住，本案合同不再具备现实履行条件，故原告的此项要求，于法有据，本院予以支持。关于车库问题：1.因原告给付被告车库购买款1万元系订金；2.双方签订协议时，也未对车库问题进行明确约定；3.原告在给付被告车库订金时，也未对车库价格进行明确约定；4.原告也未提供相应证据，证实车库转卖的具体情况；故双方购房协议解除后，被告依法应将该订金予以退还。原告要求被告退还购房款及车库订金共计8万元，理由正当，本院予以认可；但原告主张该款的利息，因本院已对原告因解除合同造成的合理损失予以认定，原告的该项损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜开利与被告张道红于2013年10月28日签订的协议。二、被告张道红在本判决生效之日起十日内一次性退还原告姜开利购房款及购车库订金共计8万元。三、被告张道红在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告姜开利损失16.8万元。四、驳回原告姜开利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由原告姜开利负担1500元，被告张道红负担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  董王超审 判 员  丁文一人民陪审员  程 丽二〇一九年十二月十日书 记 员  李 波