江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初11364号原告：冯某某，男，1993年11月4日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201611358060。委托诉讼代理人：刘建军，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201120507032。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋301室（第3层）。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。原告冯某某诉被告江西满威实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某某委托诉讼代理人王林霞、被告江西满威实业有限公司委托诉讼代理人邹细军、吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》；2、请求判令被告归还原告的车位预付款12万元；3、判令被告承担本案诉讼费。原告与被告于2017年6月27日签订了《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》，约定原告认购被告开发的位于南昌市西站大街518号“嘉禾小区（力高御景天城）”小区的地下车位。根据本协议第二条第二款的约定，原被告应该在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。因此，本协议是一份预约协议，但在原被告在签订本协议以及商品房买卖合同两年之久，被告从未按照本协议约定组织原告进行车位的选号并签订车位使用权出让协议，根据2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“对于预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”因此，现原告要求解除认购协议，并无不可。此外，实际情况是原告在向被告认购的“嘉禾小区（力高御景天城）”商品房时被强制要求购买车位，根据协议第二条第二款约定，也明确了原告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，根据我国《反不正当竞争法》第12条：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”被告利用其在交易中的优势地位在协议格式条款中以明显不合理的价格强制搭售车位，购买商品房时必须购买车位，排除了原告的自主购买权利，加重了原告的购房负担，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第52条和53条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，根据法律规定，协议第二条第二款约定以及第三款约定都符合格式条款无效的法律规定。综上所述，被告违反了预约协议义务起签订的协议存在无效条款，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告江西满威实业有限公司辩称：因被告与原告买卖合同纠纷一案，被告现就原告的诉讼请求提出答辩如下：一、被告并未将车位强制搭售给原告冯某某，车位的购买与否是小区业主的自由选择。1、案涉嘉禾小区（力高御景天城）有住宅692户，公寓220户，共912户。而地下车位只有714个，平均每户只对应0.78个车位，不存在车位比住户多而车位销售不出的情况，部分业主有几辆车的还计划买几个车位，反倒是大部分业主担心到时候晚了没有车位，所以基本上大多数都在购房的同时预定了车位，是被告考虑到为了保证平均每户都有车位可以用才限制每户只能买一个车位，而在后期购买住宅或公寓没有车位想要被告协调车位的业主大有人在。2、原告是于2017年6月27日签订的《嘉禾小区项目认购书》及《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》，并不存在原告所称的要先购买车位才能购买住宅的情况。案涉小区于2017年6月21日开盘，开盘当天即将大部分住宅售出，只有小部分楼层不佳的房源在开盘后几天陆续销售。原告在购买的是6-2-904，6栋共有29层，原告购买该住宅时，该小区房源已经所剩无几，车位也已所剩无几，是原告自己要求购买车位使用权。《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》第二条第2款的表述为：“乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之后缴清尾款。然后携本认购协议及收款收据到嘉禾小区（力高御景天城）营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》”该款约定的是原告需缴清车位的尾款才能获的车位的使用权，约定的是原告应缴清车位尾款的时间，该时间是以签定《商品房买卖合同》的时间为参考。该条款并未约定原告需签订该认购协议才能签订《商品房买卖合同》，该合同中的其他条款亦无上述意思表示。事实上，该小区的总户数比车位数多出198个，如果规定了业主要先签改认购协议才能签订《商品房买卖合同》的话，将会导致该小区198户住宅或公寓无法销售。二、《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款。《合同法》第四十条的规定是：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中协议的第二条第2款约定的是原告应缴清车位尾款的时间，第二条第3款约定的是原告逾期未缴清车位尾款的违约责任，并无《合同法》第五十二条规定的：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的情形。亦无《合同法》第五十三条规定的：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的情形。且并未免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，在原告签订该认购协议的2017年6月27日至签订《商品房买卖合同》的2017年8月5日，原告足有一个多月的期限准备资金，并未设置明显过短的期限并加重对方责任。该协议并不是格式合同，且不冗长复杂，只有一页纸，其中半页为双方信息及车位的类型及对应的价格，原告作为一个理性的成年人应完全能看到并注意该条款。并且在合同的第四条中已经设置备注条款，可由原告备注其具体要求，如要求延期缴纳尾款等，但原告未备注。三、根据协议约定，原告需先缴清车位尾款，被告再让原告选车位并将使用权转让给原告。现原告一直未缴清尾款，故被告未让其选车位并不是违约行为，也是不履行订立买卖合同的义务，而是原告未履行订立买卖合同的义务。被告认为，被告江西满威实业有限公司与原告冯某某间的《车位使用权认购协议》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。原告未在协议约定的期限内履行义务，应承担协议约定的违约责任，但被告基于方便每位业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。根据当事人陈述和经审查确认的嘉禾小区项目认购书、嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议、收据、南昌市商品房买卖合同等证据，本院认定事实如下：2017年6月27日，原告（认购方、乙方）作为“嘉禾小区（力高御景天城）”某室业主，与被告（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，双方约定：1、乙方自愿认购甲方开发的位于西站大街518号“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位，车位以个为单位，每个车位类别及总价见下表……；2、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款金额为120000元，乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到嘉禾小区（力高御景天城）营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还；3、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。当日，原告向被告支付了车位预付款120000元，被告开具了收据。之后，双方一直未签订正式的车位使用权出让协议，故原告诉至本院。另查明，2017年6月27日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、认购方）签订了一份嘉禾小区项目认购书，由原告认购被告开发的该小区某号房，预售建筑面积约111.06平方米，用途住宅，认购单价为13326.84元/平方米，认购总价为1480079元整。2017年8月5日，原告与被告签订了南昌市商品房买卖合同，购买嘉禾小区某号房，单价为13149元/平方米，总金额为1460328元。截止庭审时，嘉禾小区6#楼尚未竣工。本院认为,原、被告签订车位使用权认购协议后，原告依约向被告支付预付款12万元，但至今双方未签订本约，事实清楚。本案争议焦点是对涉诉车位使用权认购协议的效力认定问题。原告主张该认购协议存在无效的格式条款，应依法予以解除，被告则抗辩该认购协议系双方真实意思表示，应当认定合法、有效。本案中，因涉案地下车位属于不动产范畴，而被告所开发的商品房项目至今尚未竣工，涉案车位也未建设完毕，被告预售车位的行为违反了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（南昌市人民政府令第151号）第二十八条“地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定，且被告也未向本院提供车位预售许可证明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故该车位使用权认购协议应依法认定无效，因该协议取得的财产，被告应当予以返还，原告主张被告返还其已付的车位预付款12万元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告江西满威实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冯某某返还车位预付款120000元；二、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告冯某某预交的案件受理费2700元，减半收取，由被告江西满威实业有限公司承担1350元，退回原告冯某某1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  张文军二〇一九年十二月九日书记员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。