北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18392号原告（反诉被告）：北京德高航空检测材料有限责任公司，住所地北京市东城区四块玉北街1号楼大酒店410室。法定代表人：丛长林，总经理。委托诉讼代理人：陈森林，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛长森，北京德高航空检测材料有限责任公司经理，住北京市东城区。被告（反诉原告）：孔国华，男，1963年12月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：段慧民，北京一格（天津）律师事务所律师。被告：孙长岭，男，1951年1月8日出生，汉族，原北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司法定代表人，住北京市大兴区。被告：北京市大兴区瀛海镇三槐堂村民委员会，住所地北京市大兴区瀛海镇三槐家园东区4号楼2单元201室。法定代表人：梁永臣，村主任。原告（反诉被告）北京德高航空检测材料有限责任公司（以下简称：德高航空公司）与被告（反诉原告）孔国华、被告北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司（以下简称：小尾寒羊公司）、被告北京市大兴区瀛海镇三槐堂村民委员会（以下简称：三槐堂村委会）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月5日立案，2018年12月11日本院作出（2018）京0115民初1180号民事判决书，后德高航空公司上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4560号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。现本院另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。因北小尾寒羊公司已注销，经本院释明，德高航空公司要求追加孙长岭为本案被告。原告德高航空公司的委托诉讼代理人陈森林、丛长森，被告孔国华的委托诉讼代理人段慧民，被告孙长岭到庭参加诉讼，被告三槐堂村委会经本院依法传唤，未参加本案庭审。本案现已审理终结。德高航空公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认2005年1月1日德高航空公司与孔国华签订的《租赁合同》无效的过错方为三被告；2.请求法院判令三被告赔偿德高航空公司由于合同无效给德高航空公司造成的损失4204000元（包括机器设备损失及装修损失）；3.请求法院判令三被告连带赔偿因断水断电给德高航空公司造成的经营损失794811.2元（包括物料损失614811.2元、工人工资费用180000元）；4.请求法院判令孔国华返还德高航空公司房屋租赁费用110000元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：北京市第二中级人民法院（2017）京02民终9295号民事判决书，终审判定德高航空公司与孔国华于2005年1月1日签署的《租赁协议》无效，并要求德高航空公司在判决生效后十日内将所租赁使用的房屋交还给孔国华。但该生效判决并未将造成房屋租赁协议无效的过错产生原因和过错方及过错责任进行法律上的评价，使得房屋租赁合同因无效产生的相关权利义务无法依法落实确认，故向法院提起本次诉讼，理由如下：1.本案所涉《租赁合同》是在2004年2月15日孔国华与小尾寒羊公司签署的《土地租赁协议》基础之上产生的。在《土地租赁协议》明确约定了孔国华与小尾寒羊公司双方对涉案土地使用的权利和义务并明确约定允许孔国华在涉案土地范围内建造房屋。2.小尾寒羊公司取得涉案土地的使用权来源于三槐堂村委会，因为该块涉案土地属于大兴区瀛海镇三槐堂村村民集体所有，故德高航空公司按合法逻辑推理得出前述结论。3.前案诉讼并未对合同无效的过错方问题进行评价，但双方合同无效的原因系孔国华在建设该房屋时并未在国家主管部门办理相关的建设规划审批手续，故孔国华应当承担合同无效过错方的相应法律责任。4.孔国华从小尾寒羊公司处取得许可建造房屋进行经营，而三槐堂村委会办公地点距离所涉地块不到500米，孔国华建造房屋并对外进行租赁经营的情况自2004年开始至今，三槐堂村委会如果没有申请规划部门的许可是不可能在长达十二年的时间内公然放任孔国华或小尾寒羊公司违法建造房屋并进行经营性使用，故德高航空公司认为造成涉案《租赁合同》无效的责任应由三被告共同承担。需要补充的是，本案从2017年4月10日，首先是孔国华诉德高解除租赁合同，德高航空公司起诉后，法官调取拆迁档案，那时德高航空公司才看到涉及拆迁房屋情况，档案中记载2016年12月14日孔国华与瀛海市政工程服务中心签订了交房条，也就是自那天起孔国华把他所盖的房子交给了服务中心，孔国华却于2017年4月10日起诉德高，从主体资格上来讲，孔国华没有主体资格了，本案是上一个案件的遗留问题产生的。当时没有评价房屋里的生产设备，也没有对造成房屋租赁合同无效的过错进行评述，由此引发这个案件的情况，本案审理过程中，孔国华拆除了涉案房屋，搬走里面的设备，在这个案件中，孔国华涉及毁灭证据。请法院依法审查，维护德高航空公司的合法权益，支持德高航空公司合理合法的诉讼请求。孔国华辩称，不同意德高航空公司的诉讼请求。不同意原告的全部诉讼请求，对于德高航空公司第一项诉讼请求，租赁合同无效本身并未给德高航空公司造成损失，而是拆迁行为导致的，且德高航空公司的损失客观不存在，有些也不是由孔国华承担的。第二项请求中，德高航空公司的机器设备并没有损失，只是履行前一个生效判决，法院执行进行搬迁。装修损失更不存在，因为涉案房屋是按照德高航空公司要求建设的，德高航空公司也没有再次装修。对于第三项请求，这项损失请求没有依据。德高航空公司明知道涉案房屋拆迁，但未在合理期限内腾退房屋，导致政府和村委会对其房屋停水停电，这是政府主导的拆迁行为，也是按程序进行的，因德高航空公司未及时腾退房屋，导致的损失是德高航空公司自身的过错造成的，应由德高航空公司自身承担。第四项请求中，德高航空公司向孔国华交付的房屋使用费到2016年12月31日，但原德高航空公司实际腾退房屋实际2017年12月底，因此不存在返还房屋使用费的情况。第五项请求也不认同。孙长岭辩称，不同意德高航空公司的诉讼请求。孙长岭是租赁三槐堂村委会的地，孔国华又租孙长岭的地。孔国华建房后对外出租，租给谁孙长岭不清楚。拆迁是2016年9月份开始动员，到2016年10月份基本就走的差不多了，到12月6日孙长岭和拆迁办签的合同，拆迁办要求每户均要和拆迁办签合同，到12月8日就截止了，水、电就停了。也就是说是停水、电是政府行为，2107年的案件是德高航空公司与孔国华个人矛盾的问题，与孙长岭无关。三槐堂村委会未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。孔国华向本院提出反诉请求：1.请求法院判令德高航空公司支付孔国华2017年1月1日至2017年12月31日期间的占有使用费99000元；2.请求法院判令德高航空公司支付孔国华腾退房屋及场地产生的费用100000元；3.反诉费用由德高航空公司负担。事实和理由：德高航空公司自2005年1月1日起占有使用孔国华位于北京市大兴区瀛海镇三槐堂村委会东500米处的房屋及院落。德高航空公司向孔国华支付的占有使用费截止到2016年12月31日。2016年9月因拆迁事宜，孔国华通知德高航空公司腾退房屋，但截至2017年12月底德高航空公司仍占有使用房屋不予腾退，直到被北京市大兴区人民法院执行局强制执行后才腾退。孔国华认为德高航空公司占有使用孔国华的房屋期间理应支付占有、使用房屋的费用，故此请求法院依法支持孔国华的诉讼请求。德高航空公司针对孔国华的反诉请求辩称，不同意孔国华的反诉请求，反诉请求与本诉不属于同一法律关系，反诉并不成立。2016年12月14日孔国华就与瀛海市政工程服务中心签订了交房条，也就是那天孔国华把他所盖的房子交给了服务中心，从那天起，孔国华领取了拆迁补偿费，把他项下的房屋交给了中心，因此丧失了对涉案房屋的所有权益。而房屋使用需要具有使用功能，2016年12月8日涉诉房屋已经停水停电，不具备使用条件，德高航空公司只是派人在看守设备，直到2017年底，孔国华拆除房屋，移除了相关设备，德高航空公司从没有看到过大兴区执行局对该案件的回应。此外租金标准也不认可一年99000元，而是一年66000元。对于第二项诉讼请求，孔国华仅提交了合同，没有提供执行庭的记录，执行费仅50元，不认可孔国华主张的费用，大兴区执行局表示对这个事情不知情。今天所有任何诉讼，是孔国华丧失权利后，起诉德高航空公司解除合同，建议法院追究孔国华的刑事责任。本院经审理认定事实如下：2004年2月15日，小尾寒羊公司（甲方、出租人）与孔国华（乙方、承租人）签订《土地租赁协议》，双方约定甲方将位于三槐堂村委会东500米处的土地22亩租给孔国华自主经营，租赁期限自2004年2月15日至2030年12月31日，土地租赁费为每年214000元，乙方在所租赁的土地上建厂房及库房对外承包及自营（经营范围必须为国家允许经营的行业）。2005年1月1日，孔国华（甲方、出租人）与德高航空公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，双方约定，甲方将坐落于北京市大兴区瀛海镇三槐堂村东500米处约1300平方米土地及其在土地上建造的约330平方米厂房、180平方米办公和生活用房的整个院落租赁给乙方作为生产、经营和生活之用，租赁期限为26年，自2005年1月1日起至2030年12月31日止，整个院区的年租金为69000元，在每年的1月9日前，乙方必须一次性足额向甲方交纳本年度租金，逾期视为违约。上述租赁合同签订后，德高航空公司依约交纳租金并将租赁房屋用于生产经营。2016年12月8日，涉诉房屋因涉及拆迁被停水停电，孔国华与德高航空公司因合同解除及赔偿事宜产生纠纷，孔国华以房屋租赁合同纠纷为由将德高航空公司诉至本院，要求确认双方之间签订的《租赁合同》无效，并要求德高航空公司腾退租赁场地及房屋，德高航空公司提起反诉，要求1.孔国华依约承担《租赁合同》第四条第1款约定的“年租额五倍的违约金”，即孔国华赔偿德高航空公司355000元（69000元的5倍）；2.孔国华承担《租赁合同》第二条第1款规定的合同义务，继续履行合同，并赔偿由于孔国华的违约行为造成的生产经营性损失及原材料损失共计1000000元；3.孔国华承担德高航空公司在停水、停电、不能生产期间的员工工资损失75000元（计算至起诉时的数额）。本院于2017年6月21日作出一审判决，关于交纳租金情况，该案民事判决书载明：“孔国华主张经双方协商，在2014年度将年租金由69000元增至119000元，后经协商又自2015年度起将年租金降至99000元，德高材料公司仅将租金交纳至2016年12月31日，德高材料公司则主张年租金为69000元，双方未协商变更租金，已将租金交纳至2018年4月；德高材料公司所提交租金发票显示，德高材料公司在2004年12月28日交纳租金56000元，其在2005年12月30日、2007年1月1日、2007年12月28日、2008年12月27日、2009年12月23日、2010年12月23日、2012年1月4日、2012年1月、2012年12月分别交纳了2006年度至2012年度租金每年69000元，其在2013年12月26日交纳租金119000元（发票所载明交纳租金的期间为‘2014.1.1-12.31’），其在2014年12月29日交纳租金99000元，其在2016年1月5日交纳租金99000元（发票所载明交纳租金的期间为‘1.1-12.31’）。”因孔国华所建房屋“既未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设”，该案判决确认双方签订的《租赁合同》无效，德高航空公司腾退涉诉房屋及土地并驳回德高航空公司的反诉请求。德高航空公司对一审判决不服提出上诉，二审依法维持原判。根据德高航空公司的申请，本院调取了涉诉房屋的拆迁档案，档案中非住宅交房条显示交房日期为2016年12月4日，编号SHT2-032号拆迁档案为案涉土地档案。档案中拆除腾退货币补偿协议确认应给付孔国华包括涉诉房屋在内的14749.47平方米房屋的腾退补偿款共计21040071元，其中，针对涉诉房屋及院落的腾退补偿包括房屋重置成新价687974元、装修及附属物价款230752元、设备迁移费2270元、搬家补助费26548元、停产停业补助费246895元、工程配合奖53096元，以上共计1247535元。就拆迁档案附属物、装修附属物权属问题，德高航空公司称孔国华提供的是毛坯房和上下水，其他部分均是德高航空公司建设添附。孔国华称档案中除了狗窝以外均是孔国华建设添附。为证明自己的设备及装修损失，德高航空公司提交了其作为买受人与出卖人宝应县润华静电涂装工程有限公司（以下简称：涂装工程公司）签订的《北京市工业品买卖合同》和涂装工程公司出具的项目预决算明细，证据显示合同双方的买卖标的物包括加热反应釜、反应釜储罐；基地总体设计费；基地所有室内外设施、家装装修、家具绿化等；1年维修费每年5.9万（按年缴费，负责10年），合同价款共计4204000元，其中家装装修包括所有室内外施工、精工装装修、路面通道硬化、绿化等。孔国华对该组证据的真实性不认可，称当时是根据德高航空的要求建房并装修了，德高航空公司可以直接使用房屋，不需要装修，而德高航空公司所主张的设备损失并未提供证据证明设备已经毁损了，当时申请法院就涉诉房屋腾退问题强制执行时，德高航空公司的设施设备都于2017年12月28日被法院执行局搬走了，并未毁损，同时为搬迁腾退，自己还垫付100000元搬迁费。孔国华提交其与案外人姬新村签订的合同书及姬新村出具的收款100000元的收据证据费用支出情况。德高航空公司对其证据的真实性不认可，认为执行费仅50元。另查明，小尾寒羊公司因宣告破产被北京市工商行政管理局大兴分局于2018年5月8日核准注销，德高航空公司申请追加小尾寒羊公司法定代表人孙长岭为本案被告。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案三槐堂村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃了当庭答辩和质证的权利。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孔国华明知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而德高航空公司租房时未严格审查房屋性质就承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，而合同无效的过错仅是合同相对方主张赔偿的事实理由，并非具体的诉讼请求，德高航空公司要求确认导致合同无效的过错在于三被告，本院不予支持；孙长岭作为该公司法定代表人及清算组负责人，小尾寒羊公司破产注销后，德高航空公司有权追加孙长岭作为本案被告，但小尾寒羊公司与三槐堂村委会并非《租赁合同》的相对人，德高航空公司要求二被告承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持；对于德高航空公司主张的机械设备损失，因并无证据证明设备已被孔国华毁损，本院不予支持；关于装修损失，德高航空公司提交了相关证据证明其装修项目，且德高航空公司承租房屋至拆迁腾退时已10余年，其对房屋有装修、添附行为亦符合常理，本院参考拆迁档案中关于涉诉房屋装修、设备及附属物价款的评估结果，结合合同约定、双方当事人的陈述及本案案情综合考虑，酌情确认孔国华给付德高航空公司装修补偿款130000元；关于德高航空公司主张的因停水停电所产生的经营损失，实际上系主张停产停业损失补偿，该部分补偿数额已在拆迁档案中予以确定，因德高航空公司租赁房屋用于生产经营，而孔国华以涉诉房屋所在地为经营场所办理了营业执照且将涉诉房屋用于出租，因拆迁亦导致出租收益减少，故停产停业损失补偿应当在德高航空公司与孔国华之间合理分配，本院参考补偿的具体数额，综合孔国华建房出租和德高航空公司租房经营的事实及双方各自租期的剩余年限，酌情确定孔国华给付德高航空公司停产停业损失补偿125000元；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据德高航空公司曾提交的租金发票，本院对于孔国华所主张的租金标准及租金交纳至2016年12月31日的事实予以确认，而德高航空公司于2017年12月28日在孔国华申请强制执行下被腾退，德高航空公司应交纳2017年1月1日至2017年12月28日期间的占有使用费，该费用请求权为孔国华与德高航空公司之间因房屋占用而产生，并不因孔国华将房屋交付案外人而自然消灭。考虑到涉诉房屋于2016年12月8日停水停电，德高航空公司对于涉诉房屋的使用受到限制，故自2016年12月8日起占有使用费的给付标准应当予以减少，本院在将德高航空公司已交纳的2016年12月的租金予以适当折抵后酌情确定德高航空公司应给付占有使用费32000元，德高航空公司要求孔国华退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于孔国华所主张的搬迁费，仅提交其与案外个人签订的合同及案外个人出具的收据并不能证明实际支出情况，且孔国华支出的搬迁费用已通过拆迁腾退获得设备迁移费、搬家补助费及工程配合奖得到补偿，其向德高航空公司主张该笔费用，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、孔国华于本判决生效后10日内给付北京德高航空检测材料有限责任公司装修损失130000元、经营损失125000元；二、北京德高航空检测材料有限责任公司于本判决生效后10日内给付孔国华占有使用费32000元；三、驳回北京德高航空检测材料有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回孔国华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54402元，由北京德高航空检测材料有限责任公司负担49277元（已交纳），由孔国华负担5125元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4280元，由孔国华负担3680（已交纳），由北京德高航空检测材料有限责任负担600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十二月十七日书 记 员  孙学博