北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初38058号原告（反诉被告）：陈方有，男，1951年6月10日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。原告（反诉被告）：陈顺如，男。1953年7月20日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。二原告委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杨小利，北京欣国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宋俊红，男，1973年12月26日出生，汉族，无业，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：夏艳，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）陈方有、陈顺如与被告（反诉原告）宋俊红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈方有、陈顺如的委托诉讼代理人李赞祥、杨小利，被告宋俊红及其委托诉讼代理人夏艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈方有、陈顺如向本院提出诉讼请求：1、被告向二原告支付拖欠的从2018年5月16日至2018年12月31日的租金191916元，并承担违约金191916元；2、要求被告向二原告支付电费1200元；3、要求被告向二原告支付垫付的水费1387元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：位于北京市丰台区城南嘉园益城园11号楼底商五间归二原告所有，房屋面积为204.43平方米，二原告出租给被告经营。2016年9月1日原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，该房原告出租给被告经营，租赁期限为二年，从2016年9月1日起至2018年8月31日止；租金每半年支付一次，半年租金为16.5万元，每月租金为27500元；合同第9条还约定了违约责任，其中（三）项载明：“甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%标准支付违约金”；合同约定被告应支付27500元作为押金，合同还约定了其他费用的承担方式等其他条款。合同履行过程中，原告按约定交付了房屋给被告使用，但被告未能按约定时间支付房租给原告，从2018年5月16日至2018年8月31日合同到期拖欠房租97500元。特别是合同到期后，被告拒不交还房屋，还提出无理要求原告支付搬迁费，这既没有合同约定，也不符合法律规定。另外，被告没有支付押金27500元给原告，原告不主张该项权利。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告宋俊红辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉的事实理由不成立。原告因为隐瞒该房屋不能用于餐饮的事实而出租给被告，导致被告所经营的餐厅最后因为无证经营而被停业，造成了相关的经营中断，因此被告行使不安抗辩权，没有缴纳后续租金。而租金只有八月份未缴纳，从原告提供的被告支付房租的表格中可以看到。因此，原告主张支付未缴纳的租金及违约金是不成立的。同时，双方租赁合同总违约金比例约定为100%过高也不公平。此外，被告已按合同约定交付了一个月的押金，原告声称没有交付，是与事实不符的。基于此，我方提出反诉。被告宋俊红向本院提出反诉请求：1、赔偿反诉人装修投入损失20万元整；2、赔偿反诉人经营停业损失70万元整；3、赔偿反诉人转让经营费用损失14.4万元整（按40万元/年计算）4、退还2018年7月已交纳的但未能经营部分的房屋租金15968元及押金27500元；5、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人明知其所提供的房屋不能用作餐饮，却故意隐瞒该重要事实，导致反诉人因信赖而与被反诉人的上一任租客签署了经营转让协议，并为此支付转让费用40万元整。在此后的营业中，反诉人多次找被反诉人索要身份证等相关证件办理经营所需证照，被反诉人却始终予以拖延。2016年1月底，反诉人因被反诉人所出租房屋用途不符合等原因导致相关证照无法办理而被处罚停业整顿。反诉人为了经营不受影响，被迫改换门头以其他名字重新开业，同时联系被反诉人积极办理证照，却因房屋用途硬伤而未能成功，导致反诉人所经营的餐厅再次被禁止经营。因为以上所提原因，反诉人投入了巨大的成本两次装修，想的是能长远好好经营，却不料两次都遭受停业的厄运，不仅损失了装修费用，也在每次经营都渐入佳境时被迫中断。这对一个致力于长期稳定经营的餐饮业来说是不可想象的，损失也是巨大的，为维护反诉人的合法权益，故提起反诉。原告陈方有、陈顺如针对被告宋俊红的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1、原被告经过自由协商，达成一致签订协议，且原告积极配合被告办理经营场所所需证件。原告合法拥有位于北京市丰台区城南嘉园11号1单元102室房屋，并且房产证上房屋用途是配套（附房产证复印件），被告对此早已知情，并且被告也通过我方提供的房产证明办理了相关证照。所以原告没有隐瞒房屋用途和所谓故意拖延提供房产证明等情况。既然双方自愿签订了租赁协议，原告也没有任何理由去做这些。2、被告在经营过程中，由于油烟和噪音问题被环保局查封，这是政府强制措施，和原告无关。3、被告的反诉请求无事实及法律依据：（1）被告为经营目的，自愿投入装修，在双方合同中也无注明原告要承担；（2）原告只提供合法房屋，不承担被告经营风险，如被告自身经营困难，可依据合同条款，解除合同，但被告没有这样做，而是一直使用房屋，并且在租赁合同到期之后仍然继续非法侵占涉案房屋，损害原告利益；（3）被告与案外人自愿签订转让协议，与原告无关；（4）被告于2018年7月底，通知原告退租交房，原告获悉后于8月3日赶到北京，见面后被告也无意交房，等待几天无果后，只能返回，所以不存在被告所提的退房租事项，至今被告仍违法侵占原告房屋，拒绝交还，严重侵害原告合法权益，造成原告严重损失。综上，请求依法驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于丰台区城南嘉园益城园11号楼1层1-102号房屋（以下简称：涉案房屋）登记于原告陈方有、陈顺如名下，为二人共有（各占50%份额）。2016年9月1日。陈方有（出租人、甲方）与宋俊红（承租人、乙方）在北京盛世开元物业管理有限公司（居间人、丙方）的居间下，签订了《北京市房屋租赁合同（经纪成交版）》，就房屋租赁事宜达成协议如下：“第一条（一）房屋坐落于北京市丰台区城南嘉园益城园11号楼底商，建筑面积204.43平方米，（二）房屋权属状况：房屋所有权人姓名：陈方有（等二人）。第二条（一）租赁用途：餐饮；如租赁用途为居住的，居住人数为6，最多不超过8人。……第三条（一）房屋租赁期自2016年9月1日至2018年8月31日，共计2年，甲方应于2016年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租请求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条（一）租金标准及支付方式：27500元/月，年租金合计330000元，支付方式银行汇款，押一付六，各租金期付款时间2016.9.1、2017.3.1、2017.9.1、2018.3.1号。（二）押金：27500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担……第八条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……第九条（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。……（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%标准支付违约金。……第十条其他约定事项：2016.9.1号付192500元整，2017.3.1号付165000元整，2017.9.1号付165000元整，2018.3.1号付165000元整”。庭审中，陈方有、陈顺如向本院提交了2016年9月3日至2018年7月1日宋俊红支付租金的明细表，载明宋俊红共支付2016年9月100000元、10月40000元、2017年4月10000元以及2017年5月至2018年7月每月27500元的租金共计562500元。宋俊红对该明细表的真实性予以认可，并据此述称其目前仅未交纳八月份的租金；对此二原告不予认可，认为宋俊红尚欠97500元的租金未支付。被告宋俊红述称系因2016年10月底被要求停业整顿、想换个门头继续做，并于2017年4月、5月重新开张，因此停业；二原告对2016年10月底至2017年4月期间被告停业的事实不予认可。另，宋俊红述称其已交纳了27500元现金押金，但述称原告并未向其开具收据；二原告不认可宋俊红已交纳押金的事实，并表示不在本案中主张宋俊红支付押金。为证明因二原告明知却故意隐瞒涉案房屋不能用作餐饮致使被告宋俊红被停业整顿无法营业的事实以及其装修、经营停业及转让经营费用等损失，宋俊红向本院提交了陈方有与案外人签订的《房屋租赁合同》、宋俊红夫妻的公司的经营执照、北京食药监局受理通知书、丰台区建设项目环境管理申请登记表、丰台环保局现场监察记录、饭店现场被查封照片及视频、微信记录、皖江阁开业经营情况照片视频及收入支出进货记录、宋氏臭鳜鱼微信支付宝记录及餐厅情况照片视频及网页、皖江阁及宋氏臭鳜鱼装修投入部分的收据表单等证据。其中，2018年7月13日丰台区环境保护局现场监察记录表载明：“单位名称：北京闻无双餐饮管理有限公司，地址：丰台区城南嘉园益城园11号楼1单元102室，法人姓名：王玉莲，现场负责人：王玉莲，……主要污染物：废水、废气、噪声，是否超标或偷排：居民投诉油烟噪声扰民，监察结论：1、无环保手续禁止经营；2、立即整改，油烟机必须达标排放。”同年7月18日丰台区环境保护局现场监察记录表载明：“单位名称：北京闻无双餐饮管理有限公司，地址：丰台区城南嘉园益城园11号楼1单元102室，法人姓名：王玉莲，现场负责人：王玉莲，……主要污染物：废水、废气、噪声，现场监察意见……现场检查，该单位已停止营业，监察结论：无环保手续禁止经营”，被检查单位现场负责人签字为宋俊红。陈方有、陈顺如对上述证据与本案的关联性均不认可，认为本案的房屋租赁合同系与被告宋俊红签订而与皖江阁、宋氏臭鳜鱼无关。庭审中，宋俊红认可涉案房屋租赁合同中无关于办理经营环保手续相关约定的事实，但认为合同中约定了涉案房屋用于餐饮，后因无证经营导致被告被停业整顿，故二原告应赔偿其相应损失。经本院与丰台区马家堡食药所核实相关情况，马家堡食药所表示涉案房屋于2018年7月因无证经营停业整顿，此前一直在营业，食药所不能为其核发食品经营许可证的原因是因为涉案房屋距离居民区太近，无法取得环保手续。对此二原告表示不知情，认为被告宋俊红无法经营的主要原因是废水、噪音；宋俊红认为从丰台区建设项目环境管理申请登记表中可以看出其总投资68万元的事实。诉讼期间，双方于2018年12月13日办理了涉案房屋的交接，现原告主张被告尚欠电费1200元、水费1387元，并出示已交纳电费及水费的收据。被告宋俊红认可尚欠电费1200元，但不认可欠水费的事实。本院认为：本案原告陈方有、陈顺如与被告宋俊红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉，二原告主张被告宋俊红支付欠付的房屋租金及违约金，被告宋俊红认可欠付房屋租金的事实，但认为二原告隐瞒该房屋不能用于餐饮经营的事实，导致被告所经营的餐厅无法办理环保手续禁止营业。因此，双方争议的焦点在于宋俊红提出的理由是否能够成立。根据被告宋俊红提交的2018年7月13日丰台区环境保护局现场监察记录表显示涉案房屋无环保手续禁止经营，7月18日的监察记录表显示该单位已停止营业，根据本院与丰台区马家堡食药所核实，宋俊红无法取得环保手续系因涉案房屋距居民区太近。因此宋俊红自2018年7月13日起无法营业的原因主要是因为涉案房屋无法办理环保手续，故宋俊红应当交纳截止到2018年7月13日之前的房屋租金，根据合同约定的租金标准，宋俊红应交纳的房屋租金数额为616000元，但其仅交纳了562500元，剩余租金53500元未交纳；庭审中，被告宋俊红提出2016年10月至2017年4月期间因无法办理环保手续停业未经营，但无法提供充分证据，本院对此不予采信。因此对二原告要求宋俊红支付未交纳房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。因无法办理环保手续的原因并非在宋俊红，故不宜认定为宋俊红故意违约，本院对二原告要求被告宋俊红支付违约金的诉讼请求不予支持。合同期满后，宋俊红应当将涉案房屋交付二原告，但其一直占用房屋未交回，直至2018年12月13日才将涉案房屋交付二原告，虽然在此期间宋俊红未实际经营，但仍应当支付占用期间的房屋使用费，本院酌情确定房屋使用费为合同约定的租金标准的50%。关于原告主张的水、电费，因双方在交接房屋时未对水、电表的读数进行确认，因此本院无法确认被告欠费的数额，现被告仅认可欠付电费的数额，故本院仅对原告主张的电费予以支持。关于反诉，宋俊红与二原告签订《房屋租赁合同》后一直在此经营，其被责令停业时距合同期满仅剩48天，且宋俊红作为承租人，承租涉案房屋进行餐饮经营，应当知道相关政策及房屋相邻的情况，因此结合本案实际审理情况对宋俊红要求赔偿装修损失、经营损失及转让损失的诉讼请求，本院不予支持。因宋俊红尚未足额交纳房租，故对其主张退还2018年7月份未经营期间租金的反诉请求本院不予支持。虽然合同中约定了房屋押金，但宋俊红未提供证据证明其已交纳了房屋押金，故本院对宋俊红主张退还押金的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋俊红向原告（反诉被告）陈方有、陈顺如支付截至二〇一八年七月十三日前的房屋租金五万三千五百元及二〇一八年九月一日至二〇一八年十二月十三日期间的房屋占有使用费四万七千二百零八元（于本判决生效后十日内履行）；二、被告（反诉原告）宋俊红向原告（反诉被告）陈方有、陈顺如支付电费一千二百元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告（反诉被告）陈方有、陈顺如的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋俊红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百四十八元，由原告陈方有、陈顺如负担二千八百零一元（已交纳），由宋俊红负担七百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费七千二百九十三元，由被告宋俊红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭 爽人民陪审员  奚绍清人民陪审员  王 强二〇一九年十二月三十日书 记 员  丁焕然