辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1715号 上诉人（原审被告）辽宁海通酒店投资管理有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县。 法定代表人赵明武，该公司总经理。 委托诉讼代理人杨涛、张程，辽宁湘辉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）周冠生，男，1982年11月13日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）孟建宇，男，1975年11月13日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市。 上诉人辽宁海通酒店投资管理有限公司（以下简称海通投资公司）因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪满族自治县人民法院（2019）辽0521民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：2015年9月28日，周冠生（买受人）与海通投资公司（出卖人）签订《团购商品房合同》，双方约定：出卖方以出让方式取得位于仙源酒店南侧、编号为2012-43的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为本国资字〔2012〕Y-29号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名枫麗公馆，建设工程规划许可证号为建字第210521201300028号；买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为本溪满族自治县房产管理处，商品房预售许可证号为本县房预售证第2015（4）号；买受人购买商品房的用途为住宅，枫麗公馆项目2＃住宅14套（具体户型及产权证号见枫麗公馆住宅2＃明细表），属剪刀墙结构，层高为2.8米，建筑层数地上17层；该商品房合同约定建筑面积共1239.78平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3300元，总金额409.1274万元整；买受人按照下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人已经以现金或其他形式一次性支付对价款；出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人指定的居住人并办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七项规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同共11页，一式贰份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份、买受人壹份；本合同自双方签订之日起生效。该合同附件“枫麗公馆住宅2＃明细表”对周冠生购买的14处房产的新门牌号、施工楼号、产权证号及实测面积进行了具体记载。其中14处房产产权证号记载为：房权证公字第公151142101号、房权证公字第公151142201号、房权证公字第公151142301号、房权证公字第公151142401号、房权证公字第公151142501号、房权证公字第公151142601号、房权证公字第公151142701号、房权证公字第公151142801号、房权证公字第公151142901号、房权证公字第公1511421001号、房权证公字第公1511421101号、房权证公字第公1511421201号、房权证公字第公1511421301号、房权证公字第公1511421401号。 海通投资公司出具“情况说明”记载：鉴于，2013年周冠生欲购买位于本溪满族自治县枫麗公馆项目的房产，后周冠生找到我公司针对枫麗公馆项目房产达成框架购买意向，双方约定周冠生以每平方米3000元的价格购买房产。后我公司陆续共计收到周冠生支付的购房款总计人民币409.1274万元（由孟建宇代收后转交公司），现我公司同意与周冠生签订枫麗公馆项目住宅2＃住宅的14套房产的《团购商品房合同》，将我公司所有的上述14套房产整体出售给周冠生（建筑面积1239.78平方米，单价为3300元），并承诺在合同签订后90个工作日内陆续为周冠生办理上述14套房产的过户登记手续。2015年9月3日。 本溪满族自治县建设工程质量安全监督站于2018年12月出具情况说明记载：枫麗公馆项目的建设单位未到我单位申请工程竣工验收，我单位未对该项目任何单体工程出具工程质量监督报告。本溪满族自治县城乡规划建设局于2018年12月出具情况说明记载：枫麗公馆项目到目前为止，没有在县城建局办理竣工验收备案证明。本县房预售证第2015（4）号商品房预售许可证记载：售房单位为海通投资公司；项目名称：华阳钻石广场（枫麗公馆1＃、2＃、3＃、4＃）;房屋坐落：枫麗公馆1＃、2＃、3＃、4＃。海通投资公司档案登记材料显示：2016年1月25日，公司投资人由孟建宇、丁光荣变更登记为辽宁麒麟装饰工程有限公司、丁光荣。现周冠生诉法院，要求判令：1.解除双方签订的《团购商品房合同》；2.海通投资公司返还周冠生已支付的购房款409.1274万元并支付资金占用期间的利息损失（至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计息。其中100万元自2013年6月10日始计算；170万元自2014年6月1日始计算；100万元自2014年7月20日始计算；39.12374万元自2015年9月3日始计算）；3.案件受理费及保全费由海通投资公司负担。 原审法院认为：周冠生与海通投资公司签订的《团购商品房合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案在审理中海通投资公司辩称其未收到周冠生409.1274万元的购房款，但2015年9月3日海通投资公司出具的“情况说明”中证实该公司陆续收到周冠生给付的购房款409.1274万元，对此辩称不予采信。周冠生的购房款海通投资公司已悉数收取，海通投资公司理应按照合同约定在2017年4月30日前向周冠生交付经验收合格的房屋。但至今海通投资公司一直未履行房屋交付义务，已构成违约。通过本溪满族自治县城乡规划建设局和本溪满族自治县建设工程质量安全监督站出具的情况说明可以看出，案涉房屋未进行竣工验收，没有工程质量监督报告，无竣工验收备案。因本案涉及的房屋至今未经竣工验收合格，未办理竣工验收手续，不具备交付使用条件，故周冠生、海通投资公司签订的《团购商品房合同》已不具备继续履行条件，海通投资公司已构成法律上的履行不能，故周冠生请求解除与海通投资公司签订的《团购商品房合同》于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因周冠生、海通投资公司在《团购商品房合同》中对出卖人逾期交房买受人解除合同的违约赔偿未有明确约定，现周冠生请求海通投资公司按照中国人民银行同期贷款利率给付占用购房款期间的利息，属于周冠生的合理损失，予以支持。海通投资公司辩称周冠生庭审陈述给付的房款多于诉讼请求中要求海通投资公司返还的房款；根据周冠生提供的银行转款明细及海通投资公司出具的情况说明，结合周冠生与孟建宇的陈述，周冠生对利息损失的起算及返还房款诉请是对自身权利的处分，予以支持。据此，原审法院判决：1.解除周冠生与海通投资公司签订的《团购商品房合同》；2.海通投资公司于判决发生法律效力后十日内返还周冠生购房款409.1274万元并支付该款被占用期间的利息损失（其中以100万元为基数，自2013年6月10日起计算至给付之日止；以170万元为基数，自2014年6月1日起计算至给付之日止；以100万元为基数，自2014年7月20日起计算至给付之日止；以39.1274万元为基数，自2015年9月3日起计算至给付之日止。以上利息损失均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39530元，保全费5000元，合计44530元，由海通投资公司负担。 上诉人海通投资公司不服原审判决提出上诉，要求撤销原审判决，依法改判驳回周冠生的原审诉讼请求。全部诉讼费用由周冠生、孟建宇承担。其依据的事实及理由是：一、海通投资公司与周冠生没有建立《房屋买卖合同》关系。周冠生从2013年6月开始向孟建宇给付的款项系孟建宇的个人借款，而非在海通投资公司的购房款。孟建宇曾承认周冠生在2013年至2014年向其给付款是借款，该款项是周冠生向孟建宇的个人转帐。二、本案是周冠生、孟建宇即原股东恶意串通，侵害公司利益的虚假诉讼。 被上诉人周冠生辩称：原审判决正确，应予维持。 被上诉人孟建宇未答辩。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是2015年9月28日周冠生与海通投资公司签订的《团购商品房合同》是否是双方真实意思表示。2015年9月3日海通投资公司出具“情况说明”，证明周冠生欲购买案涉房产并收到周冠生交付的购房款409.1274万元，2015年9月28日周冠生与海通投资公司签订《团购商品房合同》。虽然海通投资公司对双方之间房屋买卖合同关系予否认，但海通投资公司不能提供充分的证据反驳周冠生提供的上述证据，因此，可以认定周冠生与海通投资公司之间买卖房屋的意思表示真实、合法、有效。另依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，因海通投资公司未能履行向周冠生交付涉案房屋的合同义务，致使合同目的不能实现，所以对周冠生要求解除双方之间合同的诉讼请求应予支持。对于上诉人海通投资公司提出其与周冠生没有建立《房屋买卖合同》关系的上诉意见，本院不支持。故一审判决正确，应予维持。 关于上诉人海通投资公司提出本案是周冠生、孟建宇即原股东恶意串通，侵害公司利益的虚假诉讼的上诉意见，对此海通投资公司未能提供证据予以证明，故对于上诉人海通投资公司提出的此项上诉意见，本院亦不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费三万九千五百三十元，由上诉人辽宁海通酒店投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 飞 审判员 王淑新 审判员 高 伟 二〇一九年十二月二日 法官助理王晓雪 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。