河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3792号 原告：李克岳，男，1978年11月1日生，汉族，住唐山市丰南区。 原告：李晓艳,女，1978年3月20日生，汉族，住唐山市丰南区。 委托代理人：李克岳，男，1978年11月1日生，汉族，系原告李晓艳之夫。 被告：唐山市中地房地产开发有限公司，统一社会信用代码911302006934728359，住所地唐山路北区北新西道157号。 法定代表人：赵亮，职务总经理。 委托代理人：张春福，河北钰烁律师事务所律师。 原告李克岳、李晓艳与被告唐山市中地房地产开发有限公司（以下简称唐山中地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李克岳，原告李晓艳的委托代理人李克岳，被告唐山中地公司的法定代表人赵亮及委托代理人张春福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李克岳、李晓艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付二原告自2015年11月14日至规划的西出入口的另一半和北出入口处围墙打开并接通银丰家园小区通往青年路的道路为止的违约金。（其中2015年11月14日至2018年11月14日违约金为购房款565790元Ｘ日万分之一Ｘ365天Ｘ3＝61105.32元，2018年11月15日至规划的西出入口的另一半和北出入口处围墙打开并接通银丰家园小区通往青年路的道路为止的违约金，以已交付购房款565790元为基数，以日万分之一为标准计算）。2、判决被告给二原告办理房屋所有权证以及给付二原告自2015年8月12日起至房屋所有权证办理之日的违约金。（违约金标准按已付房价款总额。依照人民银行同期活期存款利率计算）。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月20日二原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的唐山市丰南区房屋出卖给二原告所有。本合同约定：建筑面积共124.55平方米，该商品房单价为人民币每平方米4351.91元，总金额人民币542030元整，该商品房附属用房成交价格为每平方米1500元，金额23760元。被告应当在2014年10月31日前将商品房交付原告，逾期交房，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内到产权登记机关办理房屋所有权证。如因被告的责任。二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的。被告从逾期之日起按二原告已付房价款总额，依照人民银行同期活期存款利率向二原告支付违约金。本合同涉及的商品房规划的出入口为西侧、北侧各一个，（西侧出入口为经银丰小区与金盛街相通，北侧出入口为经银丰家园小区盛唐园3号楼北侧向东经小区大门进入青年路）。被告应在2014年10月31日前将商品房交付原告，因逾期交房被告按合同约定已向二原告按交付总房款的日万分之一标准支付违约金。由于西出入口的另一半和北出入口始终未打开，2015年5月21日被告向运河•地质人家业主作出承诺书，承诺：1、保证在2015年6月30日前彻底解决本小区按照规划批复的出入口，真正确保出入畅通。2、业主的违约金保证按合同约定进行支付。3、截止2015年6月30日未解决出入口，自2015年7月1日起违约金按日万分之1.5计算。2015年6月11日被告将房屋交付二原告，并与二原告签订运河•地质人家交房协议，协议第3条约定：若正式出入口在二原告领取钥匙10天后打开，逾期交房违约金自交钥匙之日计算至出入口打开当天。本合同生效后二原告依约交付了全部房价款。但被告仅打开了西侧出入口的一半，规划的西侧出入口的另一半和北出入口至今没有打开，违约金仅给付到2015年11月13日，房屋所有权证至今没有办理、没有按照合同、承诺书、交房协议，履行义务。属于违约行为，应当承担违约责任。经二原告与被告多次协商无果后，为了保护二原告的合法权益，根据相关法律规定特向法院提起诉讼。请判如所请。庭后，原告书面放弃第二项诉讼请求。 被告唐山中地公司辩称：原告诉请于法无据，请求法院依法判决驳回其全部诉讼请求。被告唐山中地公司与丰南镇政府在2014年5月20日签订了运河•地质人家住宅小区部分城市公共基础配套设施协议书，最终法院判决了丰南镇政府负有按规划打开小区出入口、提供部分城市公共基础配套设施等义务，即唐山市丰南区人民法院作出的（2018）冀0207民初2016号民事判决书、唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02民终70号民事判决书。被告与原告在2014年5月20日签订商品房买卖合同，2014年6月17日在唐山市丰南区房产交易所办理了签证。由于政府等部门的配套基础设施未及时提供并达到使用条件，涉案小区住房在2015年4月29日才竣工验收合格，2018年2月6日被告按规定备案。被告办公场所受到百余名业主多次围攻，无法正常办公，为了维稳，在2015年5月21日向业主做出了单方承诺，被告积极协调丰南镇政府解决小区出入口问题。2015年6月11日被告与原告协商签订交房协议，即原告领取住宅钥匙，办理了入住手续，原告同意违约金按交钥匙当日进行计算，即违约金应该在2015年6月11日开始计算，逾期交房违约金自交钥匙之日计算至出入口打开当天，扣除10天违约金后发放，被告积极协助丰南镇政府尽快打开小区正式出入口，为原告业主提供便利的出行条件。在2015年11月12日丰南镇政府提供了运河•地质人家住宅小区西出口，确保了小区居民的正常通行后，被告与原告协议终止双方的交房协议及2015年5月21日承诺书，2016年7月14日原告李克岳签订了承诺书，约定逾期交房的违约金计算到2015年11月13日止。被告已经向原告实际足额支付的2014年11月1日至2015年11月13日的违约金24385元。被告提供原告签字领取违约金凭证可以证实。原告诉请主张，根据其在2016年7月14日签订承诺书上写的保留其他业主从此后获得违约金时，我继续享有，原告有权主张2015年11月13日以后的违约金。被告认为，原告主张不能成立，不应得到支持。原告在2016年7月14日签订承诺书上自己写的“保留其他业主从此后获得违约金时，我继续享有”这句话并没有得到被告认可，也不知道是什么时间写上去的。另外，根据《合同法》第125条合同解释的规定，其意思应该是如果写一样承诺书的业主在2015年11月13日以后获得了违约金，原告继续享有。涉案小区写承诺书的业主实际上也没有获得2015年11月13日以后的违约金。原告房产证未办理，非被告原因所造成，而是由于政府部门市政大配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定的日期达到使用条件，致使小区竣工验收延期，加上政府规划、国土、测绘、档案、消防、环保、房产、质检等各相关部门原因造成的，被告不能左右政府相关部门的行为，不应承担责任。原告请求被告按约定办理房产证无法实现、承担违约责任于法无据。根据司法判例指导，涉案小区业主杨俊成、王秀玲主张违约金的诉请未得到法院支持，即唐山市丰南区人民法院2019年5月13日作出的（2019）冀0207民初376号民事判决书、（2019）冀02民终5117号民事判决书可以证实。原告诉请不应得到支持。另，根据涉案《商品房买卖合同》第8条第2款约定，遇有特殊原因（3）非开发商原因造成的其它延期情形，出卖人（被告）可据实予以延期；第14条第2款（2）因本合同第8条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为出卖人（即被告）违约。被告实际支付给原告的违约金合计24385元依法应返还给被告。被告与原告依法自愿签该商品房买卖合同第八条约定，因本项目中由于不可抗力、政府行政主管部门等非出卖人原因延误的，出卖人可以据实予以延期。合同法的平等、自由、公平诚实信用原则应该体现在双方民事行为中。但商品房买卖合同是由唐山市房产管理部门提供的格式合同，让双方共同使用，其中格式条款是事前拟定，不能更改，致使合同签约自由原则受到了限制，许多内容必须按房管部门的要求去填写，否则房管部门不给签证，此合同没有根据目前房地产市场的现实情况的变化而进行相应调整，不适应当前国家宏观调控房地产市场的变化，许多政策对法律、对合同已经产生了影响，《合同法》第一条规定，合同法的目的是为了维护社会经济秩序，《合同法》第七条也规定，当事人订立履行合同不得扰乱社会经济秩序。众所周知，目前全国的房地产市场不景气，存在这样或那样的有待解决的问题，情势变迁，房地产开发公司不可预知、不可预见出现这种情况，不仅给消费者带来了利益损害，也给房地产开发公司带来了利益损失，如果所有的买房者都不考虑国家政策对房地产市场的调控所产生的影响，起诉房地产开发公司势必引起房地产市场的混乱，带来更多的社会矛盾，势必损害社会公共利益。依据《合同法》117条的规定，应免除被告的责任。原告签订合同时也明知这个情况，被告与原告在2014年5月20日签订的商品房买卖合同，在2014年10月31日交房是不可能的，被告按合同的约定的期限履行义务属于客观不能，如果让被告承担违约责任违反公平原则。 本院经审理认定事实如下：一、二原告的身份关系。原告李克岳、李晓艳系夫妻关系。 二、《商品房买卖合同》的约定和房款支付情况。 1、2014年5月20日，原告李克岳、李晓艳与被告唐山中地公司签订《商品房买卖合同》一份。原告向被告购买其开发的运河•地质人家5-1-501号房屋一套；约定销售方式为预售商品房；房屋住宅价款为人民币542030元，商品房附属用房价款为人民币23760元，合计总房款为人民币565790元。该《商品房买卖合同》第八条对交付期限约定为“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3、非开发商原因造成的其它延期情形”。该《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定为“出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理……2、因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为出卖人违约……”。原告李克岳、李晓艳分别在买受人处签字捺印；被告唐山中地公司在出卖人处盖章并加盖法定代表人印章。2014年6月17日，该《商品房买卖合同》在唐山市丰南区房产交易所备案。 2、上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了购房总价款人民币565790元，被告向原告出具了发票。 三、案涉运河·地质人家住宅小区的规划建设情况和形成小区开发商与业主矛盾的经过背景。 1、2013年5月20日，被告唐山中地公司开工建设位于唐山市丰南区金盛街以北、银丰小区院内的运河·地质人家住宅小区，商品房预售许可证号为（唐）房预售证第1114号。该小区经丰南区规划局批准设北、西两个出入口，北出口从银丰家园小区（盛唐园3号楼北侧）向东经小区大门进入青年路，西出口从银丰家园小区西侧向南进入金盛街市政路网。 2、2014年5月20日，被告唐山中地公司作为乙方与案外人唐山市丰南区丰南镇人民政府作为甲方签订了《运河·地质人家住宅小区部分城市公共基础设施配套协议书》，双方约定“……一、出入道路：丰南区规划局批准本小区设北、西两个出入口。北出口需从银丰家园小区（盛唐园3号楼北侧）向东经小区大门进入青年路，西出口从银丰家园小区西侧向南进入金盛街市政路网，甲方提供上述道路基础设施资源……四、配套费用及支付方式。配套费用共计550万元（大写：伍佰伍拾万元整）。甲、乙双方签订协议后15日内一次性付清……五、甲方责任。1、在乙方缴纳全部配套费用后，甲方保障乙方正常使用协议中所述配套资源及设施。2、在乙方使用上述配套的过程中，如有第三方（人或组织）妨碍乙方的正常使用，由甲方协调解决，确保乙方小区人员、车辆的通行。六、乙方责任。乙方按照协议及时缴纳配套费用……甲方（盖章）：唐山市丰南区丰南镇人民政府（加盖公章），甲方（签字）：董金海印；乙方（盖章）：唐山市中地房地产开发有限公司（加盖合同专用章），乙方（签字）：**佳印”。2014年6月9日，被告唐山中地公司向案外人唐山市丰南区丰南镇人民政府支付了配套费用人民币550万元。 3、运河﹒地质人家5号楼于2015年4月29日竣工,被告于当日进行了验收，验收结果为工程质量合格。 4、2015年5月21日，被告向运河•地质人家业主出具了《承诺书》一份。该《承诺书》载明“关于运河·地质人家住宅小区道路出入口问题，我方一直在积极处理协调中。由于受周边小区居民对道路围堵的影响，导致原定安排5月初交钥匙的计划无法正常实施。鉴于本小区业主已锁售楼处多日，并多次在物业公司办公地点聚集商讨交钥匙的现状，本着为本小区业主负责任的原则，在此我公司郑重承诺如下：1、保证在2015年6月30日前，彻底解决本小区按照规划批复的出入口，真正确保出入畅通。2、业主的违约金保证按合同约定进行支付。3、截止2015年6月30日未解决出入口，自2015年7月1日起违约金按日万分之1.5计算”。 5、2015年6月11日，原、被告签订《“运河·地质人家”交房协议》一份。该《“运河·地质人家”交房协议》载明“甲方唐山市中地房地产开发有限公司，乙方李克岳。乙方购买的运河·地质人家5楼1门501室，鉴于乙方急于用房，欲先行领取住房钥匙进行装修，经与甲方协商，双方达成协议交房共识并订立以下条款：1、甲方同意乙方先领取住宅钥匙，同时办理入住手续，但乙方必须遵守物业相关规定，违约金暂按交钥匙当日进行计算，其余费用按规定交纳。2、甲方积极协调镇政府尽快打开小区正式出入口，为业主提供便利的出行条件，在未打开以前，业主暂由临时出入口通行，若遇影响临时道路通行的情况，由甲方负责协调解决。3、若正式出入口在乙方领取钥匙10天以后打开，逾期交房违约金自交钥匙之日计算至出入口打开当天，扣除10天违约金后发放；若不足十天之内打开出入口时违约金亦按十天予以扣除。以上条款双方共同遵守，此协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章后协议生效。甲方处唐山市中地房地产开发有限公司加盖公章；乙方处李克岳签字捺印”。当日，被告唐山中地公司将涉案商品房交付原告。 6、2015年11月12日，经案外人唐山市丰南区丰南镇人民政府组织协调网通行问题。截止本案庭审，没有解决案涉小区北出口经银丰小区（盛唐园3号楼北侧）向东经小区大门进入青年路通行问题。但为保障案涉小区业主从北出口向外的通行，案外人唐山市丰南区丰南镇人民政府协调西板桥村委会，由被告唐山中地公司出资将其施工道路修筑成水泥路面，业主可从小区北门口沿该水泥路至青年路出入小区。 7、2016年7月14日，被告唐山中地公司将其打印的载明“本小区出入口于2015年11月12日已正式打开，自该日起，因小区道路被封堵，我公司与业主签订的《“运河·地质人家”交房协议书》、补充协议及2015年5月21日作出的《承诺书》等终止履行，各方同意自此继续履行网签《商品房买卖合同》及补充协议，逾期交房违约金计算至2015年11月13日，计算具体数额时倒扣10天。物业费自2015年11月14日开始计。业主同意并签字：（空白）”的协议提供给原告。当日，原告李克岳在上述内容下手写文字‘保留其他业主以后获得违约金时，我继续享有’后在业主同意并签字处签写姓名李克岳并捺印。被告唐山中地公司收回并保存了前述书面协议。后，被告唐山中地公司将截止2015年11月13日止的逾期交房违约金足额支付给了原告李克岳。 8、2018年5月11日，唐山中地公司以唐山市丰南区丰南镇人民政府为被告，向唐山市丰南区人民法院提起诉讼，请求判令唐山市丰南区丰南镇人民政府履行《运河·地质人家住宅小区部分城市公共基础设施配套协议书》第一项，提供运河·地质人家住宅小区北出口从银丰家园小区向东经小区大门进入青年路的道路基础设施资源……2018年11月14日，本院作出（2018）冀0207民初2016号民事判决书，判令唐山市丰南区丰南镇人民政府继续履行《运河·地质人家住宅小区部分城市公共基础设施配套协议书》，提供运河·地质人家住宅北出口从银丰家园小区（盛唐园3号楼北侧）向东经小区大门进入青年路的道路基础设施资源。唐山市丰南区丰南镇人民政府不服，上诉于河北省唐山市中级人民法院。该院于2019年2月12日作出（2019）冀02民终70号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 9、2017年7月，运河·地质人家小区业主张涛、刘俊玲以唐山中地公司为被告向本院提起诉讼，要求判决被告给付其自2015年9月1日至规划的西出入口的另一半和北出入口打开日止的违约金，违约金按已交付房价款的日万分之1.5计算。2017年11月4日，本院作出（2017）冀0207民初3579号民事判决书，判令唐山市中地房地产开发有限公司于该判决生效后三日内给付张涛、刘俊玲逾期交房违约金（以已付购房款634092元为基数、以日万分之1.5为标准，计算自2015年9月1日起至2015年11月12日的违约金；以已付购房款634092元为基数、以日万分之1为标准，计算自2015年11月13日起至运河·地质人家小区规划北出口处围墙打开并接通银丰家园小区通往青年路的道路为止的违约金。唐山中地公司不服，提出上诉。2018年4月9日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02民终808号民事判决书，判决维持原判。2018年12月，运河·地质人家小区业主魏楚桐以唐山中地公司为被告向本院提起诉讼，要求判决被告给付其自2015年10月1日至规划的北出入口打开日止的违约金，违约金以已交付房价款507062元为基数，按日万分之1.5计算。2019年4月29日，本院作出（2018）冀0207民初4688号民事判决书，判令唐山市中地房地产开发有限公司于该判决生效之日起三日内给付魏楚桐逾期交房违约金（违约金以已交房款507062元为基数，从2015年10月1日起至运河·地质人家小区规划设计北出口接通之日止，按日万分之1计算）。该判决上诉期内，原被告双方均未上诉，现该判决已生效。 10、2019年1月，运河·地质人家小区业主杨俊成、王秀玲以唐山中地公司为被告向本院提起诉讼，要求判决被告给付其自2015年11月14日至规划的西出入口的另一半和北出入口打开日止的违约金，违约金按已交付房价款的日万分之1.5计算。2019年5月13日，本院作出（2019）冀0207民初376号民事判决书，判决驳回杨俊成、王秀玲的诉讼请求。杨俊成、王秀玲不服，提出上诉。2019年7月15日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终5117号民事判决书，判决维持原判。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房买卖合同、发票、配套协议书、承诺书、交房协议、结婚证、银行明细、民事判决书，被告提交的协议，本院调取自（2018）冀0207民初4688号民事卷宗的民事判决书等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反效力性的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。但在该《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条约定对非开发商原因造成的其它延期情形及政府部门市政大配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件下不视为出卖人违约的情况下，2015年11月12日之前因案涉小区西、北两个出入口无法按照规划开通，被告唐山中地公司先后于2015年5月21日、6月11日以《承诺书》、《“运河·地质人家”交房协议》向原告承诺打开规划出入口前继续承担逾期交房的违约金，并同意将2015年6月30日之后的逾期交房违约金计算标准自《商品房买卖合同》中约定的日万分之1上调至日万分之1.5，对原《商品房买卖合同》内容进行了变更。该变更亦为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2015年11月12日，经案外人唐山市丰南区丰南镇人民政府组织协调在网通行问题并由被告出资将其施工道路修筑成水泥路面使业主可从小区北门口沿该水泥路至青年路出入小区。2016年7月14日，被告唐山中地公司将其打印的载明“本小区出入口于2015年11月12日已正式打开，自该日起，因小区道路被封堵，我公司与业主签订的《“运河·地质人家”交房协议书》、补充协议及2015年5月21日作出的《承诺书》等终止履行，各方同意自此继续履行网签《商品房买卖合同》及补充协议，逾期交房违约金计算至2015年11月13日，计算具体数额时倒扣10天……业主同意并签字：（空白）”的协议提供给原告即向原告发出新的要约。当日，原告李克岳在手写注明所附条件‘保留其他业主以后获得违约金时，我继续享有’后在业主同意并签字处签写姓名李克岳并捺印。原告李克岳的承诺内容对被告唐山中地公司的要约内容作出了实质性的变更，应为新的要约。被告唐山中地公司在收到原告注明附条件的协议后，虽未作出文字确认，但却在收到协议后向原告李克岳足额支付了截止2015年11月13日的逾期交房违约金，以行为作出了承诺。庭审中，原告主张运河·地质人家小区已有业主取得2015年11月14日至运河·地质人家小区规划设计北出口接通之日止的逾期交房违约金，依照前述2016年7月14日协议所附条件，其理应依照2015年5月21日、6月11日《承诺书》、《“运河·地质人家”交房协议》继续享有逾期交房违约金。被告唐山中地公司辩称，协议中所注“其他业主”应理解为与原告李克岳同样签订了载明“本小区出入口于2015年11月12日已正式打开，自该日起，因小区道路被封堵，我公司与业主签订的《“运河·地质人家”交房协议书》、补充协议及2015年5月21日作出的《承诺书》等终止履行，各方同意自此继续履行网签《商品房买卖合同》及补充协议，逾期交房违约金计算至2015年11月13日，计算具体数额时倒扣10天……”协议的业主。本院认为，在原、被告双方对“其他业主”范围理解存在争议的情况下，应当综合考虑协议形成时的背景、原告注明附属条件的目的，若将其他业主限定为与原告签订相同记载内容协议的业主，则与原告签约时最大限度保护自身权益的目的相违背，故本院对原告主张“其他业主”范围应理解为同小区所有业主的主张予以支持。在运河·地质人家小区已有业主取得2015年11月14日至运河·地质人家小区规划设计北出口接通之日止的逾期交房违约金的情况下，原告要求被告依约向其支付逾期交房的违约金理据充分，本院予以支持，被告应以原告已交房款565790元为基数，从2015年11月14日起至运河•地质人家小区规划设计北出口接通之日止按日万分之一计算向原告支付逾期交房违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告唐山市中地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李克岳、李晓艳逾期交房的违约金（违约金以原告已交房款565790元为基数，从2015年11月14日起至运河•地质人家小区规划设计北出口接通之日止，按日万分之一计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1328元，由被告唐山市中地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  肖 梅 审 判 员  肖 斌 人民陪审员  李全林 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李今金