广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33073号原告：李志武，男，汉族，1995年2月28日出生，住江西省抚州市临川区*************。公民身份号码362************573。被告：李昌勤，男，汉族，1982年5月19日出生，住湖南省岳阳市君山区*********。公民身份号码430********194514。原告李志武与被告李昌勤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告转让预付款60000元和定金10000元，合计70000元；2.被告支付原告在索赔期间全部误工费，原告及家人的精神损失费、出行费以及预付款利息费，合计10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月7日，原告和被告经熟人介绍认识，并于当日下午和两个中间介绍人（包括被告的老乡聂培良和原告的表姐夫黎志文）一起参观了被告的一栋正在装修、待转让的二手房子。这栋房子大致情况：共有10套一室一厅，21间单间，一个大仓库和一个小仓库，合计33间/套。目前被告已经出租了四间房间，收益全部归被告所有。其中单间出租价格为450元，大仓库价格为1100元（被告原先谎称价格为1200元，后来又称租金为1100元，但原告仍旧怀疑这1100元租金的真假）。首先，参观完每一个房间后，原告发现多处装修瑕疵和问题，其中包括：有些房间的床、沙发、茶几和梳妆台等家具及空调、热水器和油烟机家电还不齐全，墙体掉灰、瓷砖破裂，水管漏水，天花板起皮，个别房门破烂不堪、窗子的玻璃仍未安装（例如：三楼303的阳台玻璃到目前还仍未安装）。于是原告当场把这些问题向被告提出来，被告保证交房时每个房间新床是标配，沙发、茶几、梳妆台等家具以及热水器、油烟机、空调等电器齐全且全新，房间全部翻新（包括墙面、地砖和水管、电线等基本设施），并且保证就在这4至5天（也即10月12号之前完工）移交。然而，到目前为止，房子还依然存在上述问题，问题没有得到妥善解决。这直接构成了对原告的欺骗，并致使原告无法接手开展租赁业务，进而导致原告的权益受到损害。被告不仅违反了原、被告之间的口头约定（中间介绍人见证），而且被告这一欺诈行径直接违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条规定。因此，原告有权向被告提出退出转让协议并要求其立即全额退还转让定金和预付款。其次，原告之所以会接下这栋房屋来经营管理，一方面是对房子的前景看好，更关键的原因是因为被告再三向原告和两个中间介绍人保证会修改合同，承诺会把被告和一手房东之间的转让合同上的承租人的名字改成原告，并且将这栋房子所有全新的家具、家用电器等设备，房子的经营权、管理权、转租权、续租权以及年末分红等权益全部移交给原告，所有和该房子的相关权益均与被告无关。然而，当原告支付了10000元定金和60000元预付款（前后分5次转账，于10月9日14时27分首次使用支付宝转给被告账户10000元作为定金，后4次每次分别用微信转让30000元、其余三次每次分别10000元使用支付宝转到被告账户上）。后，要求被告履行诺言，赶紧联系一手房东修改承租合同时，被告承诺一定会替原告修改合同，满足原告提出的要求。但被告提出一手房东在国外，要找到一手房东必须得等到过年才行（后来事实证明一手房东一直都在国内，不是被告所说的身在国外不便来改签协议）。另外被告还和原告说，“此次转让是以我们表兄弟关系”转让的，只是转让管理权而已，因此最终和一手房东的承租协议上只负责加上原告的名字，不去除被告的名字，这与被告当初答应的承诺完全不符，当场就被原告拒绝了。综上，可以看出被告既涉嫌欺瞒一手房东，又涉嫌欺骗原告，违背当初的承诺，被告这一欺诈行径直接违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条规定。因此，原告有权提出退出转让协议并全额退还原告的转让预付款和定金以及要求被告赔偿各种费用。再次，10月7号下午，当原、被告和两个中间介绍人一起来到被告所开的奶茶店洽谈转让价格时，被告保证一个月的利润能高达13000元至14000元（仅包括出租金利润，不包括房客使用水电而带来的收益部分，其中每个月需要固定按时交7000元给一手房东作为租金），被告说按照市场行情，转让费是每个月租金利润的30倍以上。因此，最终将转让费用口头约定为390000元（这是在月租金利润达13000元以上前提下达成的，也即被告保证原告承租后月租金利润至少在13000元以上，原告才同意将390000元转让费支付给被告，否则原告可反悔约定，并且按照市场行情，月租金利润每多增加1000元转让费就多加30000元），但是实际情况正如上述所陈，被告目前每个单间所租租金为450元，最大的一间一室一厅租金为600元，最大的一间仓库租金1100元，并按此估算最终月租金利润也不到10000元左右，而且这还是全部租出去或没有空房的情况下所得到的最大利润。按照上述计算，和被告所说存在巨大出入，导致转让费凭空多出了90000元以上。因此，被告这一欺瞒行为导致原告为凑齐转让费而多借外债、多付高额利息费，直接构成了对原告个人利益的重大损失。最后，当原告要求被告退还已支付的转让定金和预付款共计70000元时，被告多次威胁原告并扬言：“退钱是不可能的，原告要也得要，不要也得要，必须接下来”。经过中间人协商和原告多次努力争取，被告依旧不肯退款。被告“绑架”原告预付款作为谈判筹码对原告进行勒索和威胁，这违反了《中华人民共和国合同法》第八十九条规定，被告必须无条件返还原告所支付的60000元预付款。原告作出退让，同意预付定金中的5000元作为原告的损失以了结纠纷，并要求被告退还原告其余65000元。但被告拒绝，仍然坚持只退40000元的预付款，被告有侵吞他人财产的嫌疑。因此，原告认为无法与被告达成协商，特此提起对被告的起诉，望法院判如所请。被告辩称：被告确认原告已支付预付款60000元和定金10000元。被告同意向原告退还预付款60000元，但不同意退还定金10000元，亦不同意支付原告主张的诉请第二项的费用。对原告事实与理由的部分，被告不予确认，与事实不符。原告支付定金当天与被告口头协商的内容，与诉状陈述的内容不一致。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告佛山市*******（暂）住证历史记录，证明原、被告主体资格。2.《出租房经营权转让协议》，证明原、被告于协议中没有明确约定转让的具体事项。3.支付宝转账记录，证明被告已经收取原告定金10000元及预付款60000元。4.微信截图（10月7日），证明原、被告双方有转让的意向。5.照片，证明被告没有履行转让义务，其承诺的设施设备未配置完全。被告在要求原告支付剩余款项前仍未履行完毕其义务。6.《证明书》2份，证明被告已经收取原告定金10000元及预付款60000元。7.证人证言，证明被告欺瞒出租人转让经营权给原告的事实，导致原告的权益无法得到保障。被告在诉讼中举证：1.《房屋租赁合同》、《房屋产权证》，证明涉案房屋的产权情况及出租事宜，该合同项下的地址与涉案转让经营权的地址属同一处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年10月9日，原告向被告转账10000元，双方确认该笔款项为定金。2019年10月13日，原告与被告签订《出租房经营权转让协议》，内容：“李昌勤现将广东佛山禅城区石湾街道深村村委会永红村南街横巷3号整栋出租经营权转让给李志武经营，今后所有经济收益与本人无关（包括责任、纠纷与本人无关）。”原告、被告分别于“转受人”、“转让人”处签名，黎志文、聂培良于“见证人”处签名。同日，原告向被告分别转账共计60000元，双方确认该款项为预付款。据被告提交与案外人陈雄载于2019年7月28日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（陈雄载）将座落在佛山市禅城区******************租给乙方（被告）作为住宅使用，共928.58平方米，租赁期自2019年8月1日起至2027年7月31日。庭审中，被告确认该合同所涉房屋与涉案转让经营权予原告的房屋系同一栋。据被告提交的《房屋产权证》记载，佛山市禅城区*******************的产权人系陈洪再，建筑面积为578.56平方米，四层以上部分保留临时使用面积350.02平方米。诉讼中，原、被告均确认：双方确认转让金额为390000元，原告支付380000元后被告将涉案房屋交付予原告，剩下10000元作为尾款。双方确认涉案《出租房经营权转让协议》已解除。原告陈述：签订涉案《出租房经营权转让协议》当天，被告没有向出租人提及转让事宜，也拒绝向原告提供出租人的联系方式，原告的权益无法得到保障，故于次日提出解除合同及要求被告退款。被告陈述：双方约定在签订涉案协议后几天由被告处理房屋内的漏水问题、配备家私家电，被告将会在原告付清转让款后联系房东给原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《出租房经营权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。关于原告主张被告返还转让预付款的诉请。原、被告双方就转让涉案房屋的经营权进行约定，原告已实际向被告支付了转让预付款60000元，被告对此予以确认。现原、被告确认双方之间的协议解除，被告亦同意将该款项返还予原告，故本院对原告的该项主张依法予以支持。关于原告主张被告返还定金的诉请。在签订涉案协议前，原告向被告支付定金10000元，被告亦确认该款项的性质为定金。现双方的协议已解除，未有证据证明被告存在违约行为导致协议解除的情形下，原告主张被告返还定金缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿误工费、精神损失费、出行费及预付款利息费的诉请。原告未能举证证明被告存在违约行为导致协议解除，故由此主张上述费用由被告承担缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李昌勤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李志武返还转让预付款60000元；二、驳回原告李志武的其他诉讼请求。如被告李昌勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取900元，由原告李志武负担225元，被告李昌勤负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十二月六日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。