浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初1811号 原告：文成县大峃镇城南社区居民委员会，住所地浙江省文成县大峃镇凤溪北路69-71号，统一社会信用代码55330328MEA7768283。 法定代表人：陈志聪。 委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告：夏蓓春，男，1966年8月18日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人：文成县昌利保健按摩中心，住所地浙江省文成县大峃镇城南村综合楼二楼左边，统一社会信用代码92330328MA2C97A70R。 经营者：金昌利。 委托诉讼代理人：陈丽珊，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡焕，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。 第三人：文成县华夏爱婴早教中心，住所地浙江省文成县大峃镇城南村综合楼西首，统一社会信用代码92330328MA286AWCX3。 经营者：吴素芬。 原告文成县大峃镇城南社区居民委员会（以下简称城南居委会）与被告夏蓓春、第三人文成县昌利保健按摩中心（以下简称昌利保健按摩中心）、文成县华夏爱婴早教中心（以下简称华夏爱婴早教中心）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月14日、2019年11月5日、2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘化章、第三人昌利保健按摩中心的委托诉讼代理人胡焕到庭参加诉讼，第三人华夏爱婴早教中心的经营者吴素芬到庭参加第二次开庭审理，被告夏蓓春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城南居委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告、第三人昌利保健按摩中心、华夏爱婴早教中心将坐落于浙江省文成县小区旁山河农贸服务中心二楼房屋腾空并交还给原告；二、判令被告、第三人昌利保健按摩中心支付房屋占有使用费（从2019年5月29日起按年租金295491元计算至实际腾退之日止）；三、本案诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：文成县城南农贸服务中心（以下简称城南农贸中心）系原告下属股份合作企业，2007年12月12日因未年检被文成县市场监督局吊销营业执照。2009年2月28日，原告与被告夏蓓春签订租赁合同，被告租赁原告所有的文成县小区旁山河农贸服务中心二楼营业房，年租赁为30万元，租期为2009年2月28日至2019年5月28日止，免装修期三个月，下年租金必须在年租金到期前一个月支付，从第三年开始，租金每年根据上年租金提增5%，被告办理营业手续过程中，原告提供相应证件，无条件给予协助配合，被告转租、转让需征得原告同意方可办理，双方合同终止后，被告不得擅自拆除装修硬件，其他软件被告可自行处置，租用期间水、电费由被告负责。2010年间，被告夏蓓春承租后，未经原告同意擅自将房屋分隔，分别转租给上述第三人。原、被告签订的合同于2019年5月28日到期，原告于2019年3月19日在被告及第三人经营的场所张贴通知书，告知被告及第三人租赁合同到期后，原告不再与被告续租，要求被告与第三人按合同约定的期限腾退房屋，同时结清应交纳的费用，并告知若不腾退将采取法律手段，一切后果由被告及第三人负责。2019年4月25日，原告将上述同样内容的通知书再次通知各承租人。合同到期后，被告及第三人并未腾退房屋，亦未归还房屋。此外，文成县小区旁山河农贸服务中心二楼2019年的年租金为443236.5元，其中第三人昌利保健按摩中心与华夏爱婴早教中心向原告交付的租金合计为295491元。 原告城南居委会为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、原告基层群众自治组织特别法人统一社会信用代码证书、文成县城南农贸服务中心非公司企业法人登记基本情况、文政发[2019]64号文成县人民政府文件、法定代表人身份证明、文成县大峃镇人民政府出具的证明复印件各一份，以证明原告的诉讼主体资格； 2、被告夏蓓春当事人查询、第三人的企业信用信息公示报告复印件各一份，以证明被告及各第三人的诉讼主体资格； 3、土地证复印件一份，以证明原告对出租房屋享有合法的使用权的事实； 4、房屋租赁合同一份，以证明原告将房屋出租给被告，双方约定租金、租赁期限等内容的事实； 5、通知书及照片打印件各一份，以证明原告在租赁期限未满之际提前告知被告及第三人不再续租，要求被告、第三人提前做好腾退的事实； 6、建设工程规划许可证复印件一份，以证明文成县小区旁山河农贸服务中心二楼符合城乡规划需求。 被告夏蓓春未到庭，也未向本院提供证据材料。 第三人昌利保健按摩中心答辩称：第一，本案原告的诉讼主体资格不适格。涉案租赁合同是城南农贸服务中心与被告夏蓓春签订的，而城南农贸中心是经过工商局登记的一个非公司企业法人，具有独立民事主体资格，故原、被告之间不存在租赁的权利义务关系。即使城南农贸中心被注销，根据法律规定注销应当履行注销的手续，成立清算组进行清算，本案的诉讼主体也应当由注销的进行清算的清算组来参与诉讼，而不是城南居委会作为诉讼主体资格来诉讼。第二，涉案租赁合同是无效的。根据原告提供的证据，即使提供了建设工程规划许可证，也没有证据显示本案房屋已经取得相应的消防证，还有竣工验收等一系列租赁房屋必备的手续资料，根据相关规定，在缺乏这些资料的情况下，涉案的租赁合同是无效的。第三，鉴于本案城南农贸中心与夏蓓春签订的合同第三人昌利保健按摩中心认为是无效的，第三人昌利保健按摩中心作为次承租人承租的过程中，出租人也是同意的，而且也同意次出租人进行相应的装修，因此，合同无效应当对次承租人也就是本案的第三人的相应的装修损失应当给予一定的补偿。第四，原告诉请第三人及被告共同承担涉案房屋占有使用费的问题，第三人并未实际使用涉案房屋全部的面积，仅使用了部分面积，即使法院认定原、被告之间存在租赁房屋，要求第三人腾空房屋，支付的房屋占有使用费也应当以第三人实际使用的承租面积来承担。 第三人昌利保健按摩中心向本院提供证据材料：营业执照及实际经营者的身份证复印件各一份，以证明本案第三人昌利保健按摩中心的主体资格。 第三人华夏爱婴早教中心答辩称：华夏爱婴早教中心是与被告夏蓓春签订的租赁合同，合同到期后，华夏爱婴早教中心就搬出来了，不需要再腾退，后续的房租不应当由其来承担。 第三人华夏爱婴早教中心未向本院提供证据材料。 本院依职权调取了以下证据：1、文市监强注（2019）1号文成县市场监督管理局强制注销企业决定书、强制注销企业决定送达公告及吊销未注销企业强制注销名单，以证明文成县市场监督管理局于2019年11月12日作出强制注销城南农贸服务中心的决定； 2、现场勘验笔录一份，以证明第三人昌利保健按摩中心实际使用面积为2046平方米。 被告夏蓓春未到庭，视为放弃质证权。本院对原告、第三人昌利保健按摩中心提供的证据及本院依职权调取的证据，认证如下：对原告提供的证据1，第三人华夏爱婴早教中心经质证无异议，第三人昌利保健按摩中心经质证对其真实性无异议，但对城南居委会统一社会信用代码证、文成县人民政府文件出具的证明的关联性有异议，该证据不能证明原告待证对象。对原告提供的城南农贸服务中心非公司企业法人登记没有异议，认为该证据恰能证明城南农贸市场中心具有诉讼主体资格，本案的适格原告应当是城南农贸服务中心。本院认为，原告提供的证据1可以证明原告与城南农贸服务中心的身份情况。对原告提供的证据2、5，第三人昌利保健按摩中心、华夏爱婴早教中心经质证均无异议，该证据的证明力本院依法予以确认。原告提供证据3，第三人华夏爱婴早教中心经质证无异议，第三人昌利保健按摩中心经质证对其真实性没有异议，但认为该证据不能证明原告与被告的租赁合同关系。本院对原告提供证据3的证明力依法予以确认。对原告提供的证据4，第三人昌利保健按摩中心经质证认为该份证据恰能证明原、被告之间不存在租赁关系，本案实际出租人是城南农贸服务中心，原告诉讼主体资格不适格。本院认为，证据4可以证明文成县城南农贸服务中心与被告夏蓓春签订租赁合同的事实。对原告提供的证据6，第三人昌利保健按摩中心经质证认为除审查规划许可证外，还应当审查租赁房屋相应的消防验收合格证明文件、竣工验收手续。本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明原告的待证事实。对第三人昌利保健按摩中心提供的证据，原告经质证无异议，对其证明力本院依法予以确认。对本院依职权调取的证据1，原告经质证无异议，第三人昌利保健按摩中心经质证认为该决定公告期未满，城南农贸中心的主体资格未终止，即使终止，城南农贸中心的债权债务也应当由股东承受，而非本案原告。对该证据的证明力，本院予以确认。对本案依职权调取的证据2，原告及第三人昌利保健按摩中心经质证均无异议，该证据的证明力本院予以确认。 根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：2009年2月28日，原告以文成县城南农贸服务中心的名义作为甲方与被告夏蓓春作为乙方签订文成县城南农贸服务中心二楼租赁合同，被告租赁原告所有的文成县城南旁山河农贸服务中心（农贸市场）二楼营业房，双方约定年租赁为30万元；租期为2009年2月28日至2019年5月28日止，免装修期三个月；下年租金必须在年租金到期前一个月支付；从第三年开始，租金每年根据上年租金提增5%；乙方办理营业手续过程中，甲方提供相应证件，无条件给予协助配合；乙方转租、转让需征得甲方同意；双方合同终止后，乙方不得擅自拆除装修硬件，其他软件乙方可自行处置；租用期间水、电费由乙方负责。该合同的甲方由原告方胡绍新、季一洲、陈志聪签名并加盖“文成县城南农贸服务中心”的印章，乙方由被告夏蓓春签名并捺印。被告夏蓓春承租后将上述房屋分隔，分别转租给第三人昌利保健按摩中心（使用面积2046平方米）、华夏爱婴早教中心等使用。2019年3月19日、4月25日原告在上述承租方经营的场所张贴通知书，告知其租赁合同到期后，原告方不再续租，并要求承租方按合同约定的期限腾退房屋等。合同到期后，第三人华夏爱婴早教中心已经腾退完毕，被告及第三人昌利保健按摩中心并未按期腾空并将房屋交还给原告。2019年6月12日，原告诉至本院。 另查明：文成县城南农贸服务中心（法定代表人郑宝彩，已故）系原告下属股份合作企业，2007年12月12日因未参加2006年度检验被文成县市场监督局吊销营业执照。2009年3月13日坐落于文成县小区旁山河农贸服务中心房屋的土地使用权办理在文成县村民委员会的名下（使用权面积3394.1平方米）。2019年6月10日，文成县村民委员会变更为文成县大峃镇城南社区居民委员会，法定代表人为陈志聪。2019年11月12日，文成县市场监督管理局作出强制注销文成县城南农贸服务中心的决定。 本院认为，文成县城南农贸服务中心已被强制注销，其法人资格已经终止。涉案的《文成县城南农贸服务中心二楼租赁合同》，其内容合法，意思表示真实，依法成立并生效。现租赁合同履行期限已届满，且原告不同意继续出租涉案房屋，故涉案合同已履行完毕，权利义务亦已终止，被告应当及时返还租赁物。故第三人昌利保健按摩中心关于原告主体不适格、合同无效的辩称本院不予采纳。同时，租赁合同到期终止后，作为实际使用租赁房屋的第三人昌利保健按摩中心继续占有房屋的权利基础随之终止，其负有腾房义务，应将涉案房屋返还给原告，并应承担合同期满后继续占有房屋期间的占有使用费。因此，原告要求被告及第三人昌利保健按摩中心腾空并交还租赁房屋及支付逾期腾房占有使用费的主张，合法合理，应予以支持，但应给予其相应时间的腾退期限。考虑本案的实际情况，腾退期限以30日为宜。至于逾期腾房占有使用费的具体金额，应以第三人昌利保健按摩中心实际使用面积与房屋全部面积的占比进行计算，即第三人昌利保健按摩中心为60.28%（2046/3394.1），2019年文成县旁山河农贸服务中心二楼的年租金为443236.5元，故第三人昌利保健按摩中心应支付逾期腾房占有使用费的标准为每年267182.96元（443236.5*60.28%）。鉴于第三人华夏爱婴早教中心已实际腾退完毕，故本院对原告关于爱婴早教中心的诉讼请求不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告夏蓓春、第三人文成县昌利保健按摩中心于本判决生效之日起30日内将坐落于文成县小区旁山河农贸服务中心二楼左边房屋（面积2046平方米）腾空并交还给原告文成县大峃镇城南社区居民委员会； 二、被告夏蓓春、第三人文成县昌利保健按摩中心于上述房屋腾空之日起十日内支付原告文成县大峃镇城南社区居民委员会房屋占有使用费（从2019年5月29日起按年租金267182.96元计算至实际腾退之日止）； 三、驳回原告文成县大峃镇城南社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费108元，由原告文成县大峃镇城南社区居民委员会负担10元（已交纳），由被告夏蓓春、第三人文成县昌利保健按摩中心负担98元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  李佳佳 人民陪审员  廖建斌 人民陪审员  夏晓燕 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  张来仪