四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4685号 上诉人（原审原告）：冯智，男，1982年3月6日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈世刚，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎小玲，四川智典律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：帅文川，男，1974年1月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人冯智因与被上诉人帅文川房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯智向本院上诉请求：一、撤销原判；二、判令被上诉人向上诉人支付停产停业损失74662元、搬迁费2319元、装饰补偿15000元，共计91981元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》只调整征收人与被征收人的权利义务关系，不调整征收人与房屋承租人的权利义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利义务关系。故一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条处理本案系适用法律错误。二、冯智作为房屋承租人可以依据物权法直接获得损失赔偿，冯智对房屋享有的租赁权为用益物权，用益物权人可以获得补偿。三、冯智在一审中参照被上诉人帅文川与政府签订协议中的金额主张赔偿合理。第一，此次拆迁行为在租赁合同期内打破了冯智的租赁逾期，侵害了冯智作为承租人的租赁权利，对冯智造成了损失，帅文川予以赔偿。因冯智不能提供证据证明损失金额，选择参照拆迁协议金额作为赔偿依据符合情理。第二，冯智虽未出示对租赁房屋进行装修的票据，但可以从实际经营情况及拆迁协议对装饰装潢残值的评估推定冯智在租赁期间是进行过装修，故冯智有权主张装饰装修补偿。第三，搬迁费是因出租人违约导致解除租赁合同，冯智的提前搬离势必造成一定的搬迁费损失，帅文川作为违约方，应当承担赔偿责任。搬迁费金额冯智选择拆迁协议作为参考符合情理。 帅文川答辩称：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》只调整征收人与被征收人的权利义务关系，不调整征收人与房屋承租人的权利义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利义务关系。上诉人明确知晓这点，也在上诉状中陈述本案的基础法律关系为租赁合同纠纷，但其诉讼请求所主张的赔偿项目却来自条例，明显错误。一审法院在庭审中向上诉人释明，其应当依据租赁合同纠纷来主张损失，而不应当依照政府与被征收人，即被上诉人间签订的征收补偿协议作为依据，但上诉人仍坚持自己的观点，应当承担不利的法律后果。其在上诉理由中陈述因为无法提供证据证实损失，故选择拆迁协议作为参考，逃避举证责任的做法不应当受到鼓励，直接比照拆迁协议的项目要求赔偿，更是没有法律依据。2、政府的征收补偿方案第八条，关于停产停业损失费补偿的表述为：合法生产、经营的非住宅房屋，因征收造成停产停业的，计发停产停业损失费。第十条第(七)款的规定为：征收存在租赁关系的房屋，由被征收人(出租人)负责和承租人处理租赁事宜，并承担相关费用。并非上诉人所称：停产停业损失包含实际经营者、使用者在停产停业间的损失。并且该补偿方案的拟定基础就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，既然该条例不调整被征收人与房屋承租人的权利义务关系，那补偿方案自然更不调整这二者之间的关系。被上诉人作为被拆迁房屋所有人，将房屋出租收取租金的行为属于经营行为，政府补偿的停产停业损失，是对被上诉人丧失未来租金收益的补偿，而不是对上诉人的补偿。3、上诉人作为房屋承租人，无论是否涉及拆迁，只要合同终止，都必然涉及到搬迁。且本案合同终止，是因为政府拆迁，而非上诉人所称被上诉人违约。因此搬迁费也不应当得到支持。4.租赁合同第二条约定：“在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”，第四条约定“合同期满后，乙方不续租房租，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责"。可见双方在签订第二份租赁合同时，已经对案涉房屋可能遇到拆迁的情形有所预见，故约定遇到拆迁时出租人的义务仅为按照实际出租天数退还剩余租金和押金，出租人享有装修的剩余价值。该约定既是双方意思自治的选择，也不违反法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 冯智向一审法院诉讼请求：判令帅文川向冯智支付拆迁补偿款91,981元（含停产停业损失补偿74,662元、搬迁费2,319元、装修补偿费15,000元）；2.判令帅文川返还剩余租金16,667元；3.本案诉讼费由帅文川承担。 一审法院认定事实：位于南充市北湖景区休闲中心1幢1层47号营业用房（建筑面积28.99平方米）属帅文川所有。2016年10月8日，帅文川与冯智、宋兵签订《租赁合同》，约定将前述房屋出租给冯智、宋兵经营使用，租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。2018年10月1日，帅文川作为出租方（甲方）与冯智（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于北湖景区购物中心1幢1层47号营业房一间出租给乙方经营使用。第二条对租赁期限约定为：租赁期为一年，从2018年10月1日起至2019年9月30日止；在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方。第三条对租金及支付方式约定为：年租金为税后人民币50,000元，按先付款后使用的原则，房租半年付，2018年9月30日付一次，2019年9月30日付第二次。第四条约定：合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责。《房屋租赁合同》签订后，冯智向帅文川出具书面意见称：“2016年10月8日帅文川与宋兵、冯智所签的租赁合同作废”。冯智承租案涉房屋后与秦小五合伙经营儿童乐园。 2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出“南顺房征决字〔2019〕第1号”《房屋征收决定书》，决定对文化路301号北湖宾馆职工宿舍楼、北湖购物中心和北湖休闲中心的房屋及其附属物进行征收补偿，征收目的为北湖公园综合提升改造工程需要，实施单位为南充市顺庆区人民政府中城街道办事处（以下简称中城街道办）。南充市顺庆区人民政府于同日发布《房屋征收决定书公告》，公告附件《北湖公园综合提升改造工程房屋征收补偿方案》中对个人非住宅房屋补偿补助标准为：1.房屋价值补偿。按被征收房屋的市场评估价予以货币补偿。2.搬迁费。属商业、办公、业务用房的搬迁费按30元/平方米/次计算，搬迁费按搬出、搬进两次计发。空调移机按200元/台计算。3.停产停业损失费。合法生产、经营的非住宅房屋，因征收造成停产停业的，计发停产停业损失费。根据被征收房屋区位和生产、经营情况，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发停产停业损失费。4.搬迁奖励。帅文川与中城街道办签订的补偿协议确定的补偿费用为：房屋价值补偿2,079,742.60元，搬出、搬进两次搬迁补偿款1,739.40元，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发的停产停业损失补偿124,784.56元，搬迁奖励补偿415,948.52元。2019年4月11日，帅文川向冯智发送短信通知其解除租赁合同，并在收到通知后3日内搬离腾空房屋。后双方因房屋拆迁补偿费用归属和分配问题产生争议，冯智遂起诉来院，要求支持其诉讼请求。庭审后，冯智于2019年9月提交书面申请，撤回要求帅文川退还剩余租金16,667元的诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是冯智作为承租人是否有权要求房屋产权人（出租人）帅文川向其给付从政府处获得的补偿款（包括停产停业损失费、搬迁费、装修补偿费）。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。因此，该条例中的被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系的相对人。承租人因所承租的房屋被征收而主张权利，不能依照国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，故不能认定承租人是国家征收补偿的对象，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否应当给予承租人。其次，本案是因房屋拆迁导致租赁合同解除引发的纠纷，其基础法律关系为租赁法律关系，冯智作为承租人主张权利的依据是合同法和双方的约定。帅文川与冯智签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》对双方均具有约束力，双方均应按照约定享受权利和承担义务。《租赁合同》第二条约定：“在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”，第四条约定：“合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责”。由此可见，双方在签订《租赁合同》时已经对案涉房屋可能遇到拆迁的情形有所预见，故约定遇到拆迁时出租人的义务仅为按照实际租赁天数退还剩余租金和押金，且由出租人享有装修的剩余价值。综上所述，冯智因租赁物被政府征收导致《租赁合同》无法继续履行，要求帅文川给付停产停业损失、搬迁费、装修补偿无法律和事实依据，不予支持。冯智申请撤回要求帅文川给付剩余租金的诉讼请求系其对民事权利的处分，予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回冯智的诉讼请求。本案本诉案件受理费1,217元，由冯智负担。 二审中，双方均未提供新的证据。 二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：被上诉人帅文川是否应当向上诉人冯智支付拆迁补偿款91981元。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物....”。本案中，因涉及到政府拆迁，被上诉人帅文川通知上诉人冯智腾退房屋，如上诉人的租赁期限已到，则冯智腾退房屋是其法定义务，帅文川无须向冯智进行补偿。反之，则应当根据政府对帅文川的拆迁安置补偿情况，结合冯智因拆迁提前腾退房屋的时间长短，由帅文川对冯智进行补偿。故帅文川是否应当向冯智进行补偿，这一问题的认定，涉及冯智租赁期限的认定。经查明，冯智作为乙方与帅文川作为甲方，于2018年10月1日签订租赁合同时，对租赁期限的约定为“租赁期为一年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”。此条的文义，结合双方对此约定的解释，应当认定在2019年12月19日租赁期限届满前，如果遇政府拆迁，租赁期限即截止政府拆迁之日止。2019年5月21日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部（以下简称指挥部）向帅文川送达《限期搬离通知书》，催告其在2019年5月22日18点前自行搬离房屋内的所有物品腾空交房。帅文川将该通知书通过彩信的方式向冯智发送。涉案房屋于2019年5月22日指挥部搬离。故本案租赁期限应当截止2019年5月22日。即冯智应当于2019年5月22日向被上诉人交付房屋。在冯智未向帅文川交付房屋的情况下，涉案房屋被指挥部搬离，冯智无论依据其租赁合同约定或《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，向帅文川主张停业损失和搬迁费，均无事实和法律依据。至于冯智请求中的装修补偿费的问题，因双方在《租赁合同》第四条中已约定了“房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费由乙方负责”，故冯智的该诉请与约定不符，不应当予以采纳，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，434.00元，由上诉人冯智负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 龙 燊 审 判 员 江春虹 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 庞雨鸿 书 记 员 罗 满