广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3191号上诉人（一审被告）：穆穗，女，汉族，1950年3月9日出生，住广东省珠海市香洲区***************，身份证号码：440************428。委托诉讼代理人：罗平隆（系上诉人的丈夫），男，汉族，1949年5月9日出生，住广东省珠海市香洲区************，居民身份证号码：440************414。被上诉人（一审原告）：翁召粦，男，1970年11月10日出生，汉族，住广东省五华县*******寨，居民身份证号码441************655。被上诉人（一审原告）：缪爱满，女，1973年10月22日出生，汉族，住广东省五华县******石子塘，居民身份证号码441************26X。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邱宁，广东莱特律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所律师。一审被告：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市**************1-5轴，统一社会信用代码914***********142T。法定代表人：杨东方，总经理。委托诉讼代理人：范晶晶，女，1975年5月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码522************025，系该公司法务。上诉人穆穗因与被上诉人翁召粦、缪爱满、一审被告珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称珠海正顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。穆穗上诉请求撤销一审判决第一、二判项，继续履行合同。事实与理由：1、《合同法》规定的撤销权行使期限为一年，根据特别法优先的原则，本案应适用《合同法》而非《民法总则》，因此上诉人的撤销权没有消灭。2、不安抗辩权为法定要式行为，一审认定翁召粦、缪爱满行使了不安抗辩权，其未付余款不构成违约，有违《合同法》第六十九条的规定。3、一审判决解除双方签订的《房地产买卖合同》错误，本案不具有《合同法》第九十四条规定的解除事由，法院可以撤销合同，但无权解除合同，合同的解除权在于合同当事人。翁召粦、缪爱满一审的诉求解除合同，而不是诉求确认其解除合同有效，由此可以反证其之前从未行使合同解除权。如果一审法院认为翁召粦、缪爱满行使不安抗辩权成立，其可以在过户登记延期一个月后解除合同，依照《合同法》第九十五条的规定，翁召粦、缪爱满并未在最高院司法解释规定的三个月内行使解除权，其解除权也应归于消灭。4、一审判决穆穗双倍返还定金错误，穆穗认为这一认定和判决的错误有违《合同法》关于格式合同的规定。5、穆穗以免责抗辩，一审法院未对穆穗是否主张违约金调整进行释明。6、涉案房产登记信息错误造成穆穗不能再约定期限办理过户登记的情事符合不可抗力实质要件特征。翁召粦、缪爱满答辩称：一、穆穗不能办理过户登记是自身过错导致，不属于不可抗力的情形，穆穗应承担因此引起的违约责任。根据《颁发〈珠海市深化城镇住房制度改革实施办法〉的通知》（珠府（1996）74号）第16条“按成本价出售的公有住房，每户职工家庭只能购买一次”的规定，穆穗在明知自己家庭已经享有了一套房改房水松花苑八栋501房的情况下，还申请办理了第二套也就是涉案房屋的房改房登记，说明穆穗有主观恶意要取得国家的优惠住房，而且穆穗的身份信息均是由穆穗自行提供，涉案房产中穆穗的身份信息与其实际身份信息不一致完全是由穆穗自身过错导致。穆穗的主观恶意导致了房产证上的身份信息与实际的身份信息不一致，而且在领取房产证时已知悉房产证上的身份信息错误而不采取任何补正措施，并放任这种情况已达20年之久，导致过户不能的发生。该情况属于可预见且在领取房产证时能及时避免、及时克服的情况，因此不属于不可抗力情形。房产证上的身份信息与实际的身份信息不一致导致了本案房屋买卖合同的目的不能实现，因此，穆穗应向翁召粦、缪爱满承担违约责任。二、本案不存在重大误解可撤销的情形。1、根据一般交易习惯，过户时间的约定一般是卖方最晚给买方办理过户登记的时间，并非穆穗主张的三方认为的“笔误”身份证号码在签订合同后到户籍管理部门办理证明的时间，而且合同中并没有体现该意思表示，因此过户时间的约定不属于行为人对到户籍管理部门排除过户障碍的错误预判，因此不存在重大误解的情形，穆穗应严格按照合同约定的时间办理过户，逾期则视为违约。2、应当指出的是，合同对翁召粦、缪爱满的履约要求十分苛刻。《房地产买卖合同》第16条合同补充第4项约定：“买方今日给定金25000元整，必须在2018年8月27日20点之前补齐定金10万元整，否则视为买方违约。”对翁召粦、缪爱满十分苛刻，超过两天交齐10万元即违约。相反的，翁召粦、缪爱满在《补充协议》中，已经给穆穗延长一个月的履约时间。退一步说，即使关于约定的过户时间存在重大误解，但根据《民法总则》第152条的规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。穆穗在2018年9月26日到派出所办理身份证明被拒时，已经知道更正房改信息不是由户籍管理部门审核更正，此时，穆穗已经知道或者应当知道撤销事由。所以穆穗若要行使撤销权必须在2018年12月26日前行使，否则撤销权消灭。根据“新法优于旧法”的原则，《民法总则》撤销权的规定优于《合同法》的规定。综合本案证据，穆穗主张撤销权是在本案一审的答辩中提出的，显然已经过了撤销权的行使期间，因此撤销权消灭。三、翁召粦、缪爱满不存在违约情形，中止支付剩余购房款属于行使不安抗辩权的表现。根据一审庭审质证采信的《补充协议》、《敦促履行通知书》可证实，是穆穗违约，而不是翁召粦、缪爱满违约。2018年9月26日，也就是房屋买卖合同约定的翁召粦、缪爱满支付剩余购房款及穆穗为翁召粦、缪爱满办理过户登记的日期。本案三方当事人因穆穗不动产权证身份号码与其本人身份证号码不一致，需要时间处理，共同约定过户最晚时间从2018年9月26日延期到2018年10月25日。2018年9月26日当天，穆穗到派出所办理身份证明被拒，此时，翁召粦、缪爱满认为穆穗存在不能或者可能不能办理过户登记的情形，也就是穆穗丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，因此，翁召粦、缪爱满有权基于此中止履行支付剩余购房款的义务，且在签订补充协议时，翁召粦、缪爱满也已向穆穗告知待穆穗能够办理过户登记时恢复履行，上述属于翁召粦、缪爱满行使不安抗辩权的行为，符合我国《合同法》第68条第四项的规定。另外，若认为翁召粦、缪爱满存在违约情形，穆穗为何一直不催收剩余购房款？居间方珠海正顺公司为何至今不向翁召粦、缪爱满敦促履行合同？这显然与常理不相符，与事实也不相符。三、翁召粦、缪爱满要求穆穗支付双倍定金具有合同和法律依据。根据《房屋买卖合同》第13条第1款的约定：卖方存在无法定或约定事由逾期3个工作日未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制等违约行为的，买方有权解除合同，并要求卖方承担双倍返还定金的违约责任，并可追究卖方违约产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）。合同违约条款“双倍返还定金”这一约定符合我国《合同法》第115条定金罚则的规定。同时，本案的定金数额也是适当的。关于穆穗违约的事实及依据前面已陈述，在此不赘。《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，是合法有效的。合同当事人应当严格按照合同执行。因此，翁召粦、缪爱满要求穆穗双倍返还定金合理有据，理应获得法庭支持。综上所述，穆穗的上诉理据均不能成立。请二审法院公正审理，依法驳回其上诉，维持原判。珠海正顺公司答辩称：一审判决针对珠海正顺公司的部分事认定实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。翁召粦、缪爱满向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除翁召粦、缪爱满与穆穗于2018年8月25日签订的《房地产买卖合同》；2.判决穆穗向翁召粦、缪爱满双倍返还定金共计20万元；3.判决穆穗向翁召粦、缪爱满支付资金占用期间的利息（以定金10万元为本金，自2018年8月27日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止，暂计至起诉之日为3516.25元）；4.判决珠海正顺公司对穆穗上述债务承担连带清偿责任；5.判决穆穗、珠海正顺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月25日，缪爱满(买方)、穆穗（卖方）、珠海正顺公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：缪爱满、穆穗通过经纪方出售及购入位于珠海市**************（以下简称为案涉房产），该房建筑面积为86.81平方米，成交价为1215340元，定金为10万元。该合同第6.1条约定：买方应于2018年9月26日前（含当日）支付扣除定金后剩余的房款1115340元给卖方，卖方应在收到该房款当日为买方办理过户登记手续，并取得不动产登记机构出具的受理回执（即《不动产登记中心受理回执单》）。该合同第13.1条约定：卖方无法定或约定事由单方解除本合同，或因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制或未配合买方办理按揭手续等因其他违约行为导致买方解除本合同，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第①种方式承担违约责任：①双倍返还定金。并承担买方追究卖方违约责任产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）。该合同第16条手写约定：“……4.买房今日给定金25000元，必须在2018年8月27日20点之前补齐定金100000元整，否则算买方违约。”珠海正顺公司在订立房屋买卖合同前通过珠海市房地产登记信息查询案涉房产产权情况，显示未查封、未抵押、未异议、未挂失、未变更。房地产买卖合同签订后，翁召粦、缪爱满于2018年8月27日前支付了定金10万元。一审庭审中，穆穗承认全额收到该笔定金。2018年9月26日，珠海市门牌办（翠香派出所代章）根据《珠海市门牌、路牌整顿（设置）工作实施方案》对“香洲胡椒园22号C座402房”作出变更证明。同日，缪爱满与穆穗签订补充协议，约定：“1、经买卖双方自行协商，卖方因不动产权证身份证号码与卖方本人身份证号码不一致，卖方说需要时间处理，买方同意双方约定过户最晚时间从2018年9月26日延期到2018年10月25日。”缪爱满以买方身份签名捺印，穆穗以卖方身份签名捺印，邓晨亮以见证方身份签名按捺。一审法院另查明：2018年8月24日，翁召粦全权委托缪爱满代表其购买珠海市**************的相关事宜，包括但不限于签订房屋买卖合同、支付定金、购房款、协调卖方将房屋过户至其名下等事宜。二人于2019年5月5日登记结婚。一审法院又查明：穆穗提交了案涉房产房屋档案中留存的以下资料：《销售房屋合同书》《珠海经济特区房改成本价售房表格与合同》、付款凭证以及一份失实的穆穗的身份证复印件。上述证据表明案涉房屋由罗平隆（珠海市亚太律师事务所）作为乙方与甲方南海石油珠海基地公司、珠海市香洲区市政维修管理站于1994年4月5日签订合同所购，单价为每平方米3500元，总房价297115元。珠海市亚太律师事务所分两次在同年4月、7月支付了全部购房款。1999年12月，售房单位珠海市香洲区市政维修管理站作出的《房改成本价售房表格与合同》记载以房改房成本价将该房出售给穆穗，穆穗的身份证号为“440********9542”，珠海市住房制度改革委员会审核同意出售。穆穗据此取得案涉房屋的产权证，该证记载其身份证号码为“440********9542”，房屋权属来源系“1997年度房改成本价购买”。穆穗主张《珠海经济特区房改成本价售房表格与合同》未经过其本人填写确认，系售房单位所填写。穆穗同时提交了其于2018年10月12日向珠海市住房制度改革委员会提出的“关于请求更正房改信息的申请”及珠海市住房和城乡建设局于2019年7月12日作出的“关于更正房改信息的复函”，证明其已经向相关机关提出信息更正申请。翁召粦、缪爱满对上述证据的真实性认可，但不认可其证明的关联性。珠海正顺公司对上述证据及证明的事实无异议。翁召粦、缪爱满于2019年6月18日向一审法院提交了调查取证申请书，请求调查穆穗身份信息不一致以及身份不一致能否办理案涉房产的过户问题。一审法院于2019年7月5日向珠海市*******发出协助调查函，珠海市*******于2019年7月12日复函，称“已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证明其身份变更的材料等规定办理”。至本案庭审结束，穆穗尚未完成案涉房产的信息更正。一审庭审中，珠海正顺公司称在8月25日签订合同前发现穆穗的身份证号码与房产证上的身份证号码不一致，因为已查询过案涉房产的登记信息，依经验判断可以通过户籍机关的更正实现过户，并将此情况告知了缪爱满和穆穗的代理人罗平隆。翁召粦、缪爱满称在签订合同前不知悉这一情况，而是在9月26日要过户前几天由中介通知暂时过不了户。对于后续的协商情况，珠海正顺公司称延期过户时间届满后穆穗一方提出退还定金、先租后售、先交付使用等补救措施，翁召粦、缪爱满对此予以认可，但表示当时就不同意上述方案，并提出希望穆穗退回定金的同时予以适当补偿。后各方协商未果。一审法院认为：翁召粦、缪爱满及穆穗、珠海正顺公司于2018年8月25日签订的《房地产买卖合同》及2018年9月26日签订的《补充协议》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。穆穗主张订立合同时三方认为属“笔误”的身份证号码可经户籍管理部门出证更正的预判错误，基于错误认知而订立的合同属重大误解应予撤销。一审法院认为，从本案查明的事实并结合常理分析，穆穗在订立合同时对于更正房产信息及办理过户存在的障碍确存在误解，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二的规定，其应当自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内行使撤销权，穆穗在2018年10月已知道导致房产权证登记信息错误的原因，但未在法律规定的三个月内依法行使撤销权，故其在本案中主张撤销房产买卖合同的相关约定，一审法院不予支持。《房地产买卖合同》约定，翁召粦、缪爱满作为买方应于2018年9月26日前付清全部房款，穆穗作为卖方应在收到房款当日为翁召粦、缪爱满办理过户登记手续，并取得不动产登记机构出具的受理回执。《补充协议》约定因卖方需要时间处理案涉房屋登记信息问题，双方约定过户时间延期到2018年10月25日。买卖双方虽约定履行的先后顺序，但在付款履行期限届满前卖方已告知房屋无法如期过户，并提出了诸如退回定金、先租后售、先交付使用等方案，翁召粦、缪爱满表示不接受上述方案而要求退回定金并得到补偿，故在此情况下应视为翁召粦、缪爱满行使了不安抗辩权，其未付余款不构成违约。现翁召粦、缪爱满诉讼要求解除合同，穆穗表示不同意解除合同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，穆穗未在约定期限内满足履行房产过户手续的条件，且至今仍无法办理过户，故翁召粦、缪爱满诉讼请求解除合同，有法律依据，一审法院予以支持。《房地产买卖合同》约定了定金条款，现翁召粦、缪爱满诉讼主张穆穗应当双倍返还定金，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。案涉合同约定适用定金条款作为违约责任形式，且穆穗双倍返还定金的义务自合同解除后产生，故翁召粦、缪爱满诉讼请求穆穗支付自2018年8月27日起的资金占用利息，没有法律依据，一审法院不予支持。民事法律所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。案涉房产信息登记错误系原产权单位办理且未经及时更正所致，不宜归咎于不能预见、不能避免的客观原因，故穆穗主张因不可抗力而免除责任，没有充分的法律依据，一审法院不予采纳。根据查明的事实，珠海正顺公司是案涉房屋买卖的居间人，与翁召粦、缪爱满之间成立居间合同关系，作为居间人其适当履行了居间义务，翁召粦、缪爱满诉讼请求判令珠海正顺公司对穆穗的债务承担连带清偿责任，没有法律依据和合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：—、解除翁召粦、缪爱满与穆穗、珠海正顺房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、穆穗于判决发生法律效力之日起十日内向翁召粦、缪爱满双倍返还定金合计20万元；三、驳回翁召粦、缪爱满的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取8784.85元，由穆穗负担。各方在二审中均未向本院提交新的证据。本院查明，2019年7月12日，珠海市住房和城乡建设局向罗平隆、穆穗发出《关于更正房产信息的复函》，称：经查，香洲胡椒园22号C座402房的房改档案资料显示，申请人穆穗的身份证号码是440********9542。而在房改档案资料显示身份证号码是440********9542的穆穗，为水湾头水松花苑8栋501房的申请人罗平隆的配偶。若按你们的申请办理信息更正，则违反了《颁布的通知》（珠府[1996]74号）第16条“按成本价出售的公有住房，每户职工家庭只能购买一次”的规定。因此须完成相关核查后方可处理你们的申请。目前无法将香洲胡椒盐22号C座402房的申请人穆穗的身份证号码440********9542更正为440********9542。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据珠海市住房和城乡建设局发出的《关于更正房产信息的复函》可知，目前穆穗无法将香洲胡椒园22号C座402房的申请人穆穗的身份证号码440********9542更正为440********9542，则穆穗无法为翁召粦、缪爱满办理过户登记手续，此系涉案合同无法继续履行的根本原因，穆穗应为此承担违约责任。虽然《房地产买卖合同》约定“卖方应在收到房款当日为买方办理过户登记手续”，即约定先付款再过户，但在付款履行期限届满前，翁召粦、缪爱满已经知道涉案房屋无法在《补充协议》约定的2018年10月25日前如期办理过户的情况，对于穆穗提出的诸如退回定金、先租后售、先交付使用等解决方案，翁召粦、缪爱满表示不接受并要求退回定金、给予补偿，此情形符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，翁召粦、缪爱满得以行使不安抗辩权，其未付余款不构成违约。穆穗未在约定期限内满足履行房产过户手续的条件，且至今仍无法办理过户，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，翁召粦、缪爱满诉讼请求解除合同，有法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。翁召粦、缪爱满诉讼主张穆穗双倍返还定金20万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。法律所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。案涉房产证颁布时间为2000年4月18日，对于信息登记错误这一情况，穆穗早就应当发觉并及时补救，明显不属于不能预见、不能避免、不能克服的的情形，穆穗上诉主张本案属于不可抗力，缺乏理据，本院不予此信。综上所述，穆穗的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费8784.85元，由穆穗负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月三十日书记员  王 莉