江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初10994号原告：上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道团氿花园11-1幢88号，统一社会信用代码91320282781294928Y。负责人：沈杰。委托诉讼代理人：解文俊，江苏品悦律师事务所律师。被告：马杰，男，1980年9月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：赵丽霞，江苏泽群律师事务所律师。原告上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告马杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员王艳独任审判，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人解文俊，被告马杰及委托诉讼代理人赵丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费15791.4元（依建筑面积179.27平方米从2014年10月1日至2018年8月15日按2.05元/月/平方米计算，超出部分不主张），违约金7844.8元（按日万分之五计算）。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：马杰系中星湖滨城D区欧源湖庭243幢533号2201室业主，建筑面积179.38平方米，马杰于2013年3月6日购房，购房时签订了前期物业服务协议及临时管理规约，约定每月应按每平米2.05平方米的标准计收物业费，马杰购买上述房屋后于2013年9月5日交付房屋，并预交了一年的物业费，此后自2014年10月份起马杰就拖欠物业费，经催要无果故诉至法院。被告马杰辩称：1、本案原告不适格。与被告签订的合同相对方以及收取费用的主体不是原告。2、对签订协议无异议，当时预交了2013年10月至2014年9月的物业费，此后并未收到物业公司的书面催缴物业费。被告于2018年6月才实际入住，因此仅能主张入住后的物业费，且违约金/滞纳金标准过高。3、三年诉讼时效已过。4、物业公司提供的物业服务不到位。5、原告将被告购买的车位出租，应当将收取的停车费返还。本院经审理认定事实如下：马杰是宜兴市中星湖滨城D区欧源湖庭243幢533号2201室业主，房屋权证建筑面积179.27平方米。2013年3月6日，马杰在购买上述房屋时与上海中星集团申城物业有限公司签订《前期物业服务协议》，该协议主要约定“协议双方为甲方上海中星集团申城物业有限公司（物业管理企业）与乙方马杰（业主），前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，乙方所购房屋合同编号P100673285，坐落于谈红路7号2201室，建筑面积179.28平方米。第一条1、按照与上海中星集团申城物业有限公司签订的前期物业管理合同中承诺的物业管理公共服务的具体事项、服务内容和服务质量要求，向乙方提供服务。……第二条物业管理服务费一、交费的开始时间，以本物业开发商签发的《交房通知单》规定的交房截止日期次月起开始收费。二、多层有电梯的每月每平米2.05元（包括公共能耗费0.25元/每平方米、电梯运行费0.5元/每平米）……六、交纳物业管理服务费费时间入住时预付一年，此后每年度预付一次，在第一个月交纳。七、在未装修的情况下，长期（连续六个月以上）未入住或未使用的空置物业，业主事先书面向物业管理企业办理空置申请确认手续后，按规定标准70%交纳空置物业管理费，未事先办理书面申请手续的，不予减免；正在装修的或已装修的按100%收取。……第三条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。逾期仍不交纳的甲方可以向人民法院提出诉讼或申请仲裁”等内容。同时，上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称建设单位）与马杰签订《中星湖滨城D区临时管理规约》一份，约定“第二条建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力……第五条物业名称为中星湖滨城D区，包括多层住宅、高层住宅、商业用房。……第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。……第六章违约责任第三十一条业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收万之分五滞纳金。”上述协议签订后，马杰预付了一年的物业费，此后未能再支付相关物业费。2016年4月29日，宜兴市物价局出具备案回复表，对中星湖滨城D区前期物业管理服务费延续备案标准，其中高层住宅2.05平方米/月（含公共能耗、电梯运行费）。2016年6月22日，上海中星集团申城物业有限公司出具《情况说明》载明“上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订的关于宜兴中星湖滨城小区前期物业服务合同，合同中约定物业服务事宜实际均由上海中星集团申城物业有限公司下属的上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司提供物业管理服务，故上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司享有起诉宜兴中星湖滨城小区业主缴纳物业费的权利”。2018年8月15日，上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订《关于终止宜兴湖滨城D区前期物业服务委托合同协议》，双方一致同意提前终止对该小区的前期物业服务委托合同。审理中，被告辩称一直未收到物业公司的催交物业费的书面材料，且主张2014年10月1日至2018年8月15日期间的物业费已过三年诉讼时效。对此原告物业公司表示物业公司每年都上门催交物业费，至2018年12月还以邮寄方式发出催交通知，并提交邮寄记录单及催收单。对该证据被告质证表示根据催款函的存根联显示物业服务费为17272.5元，违约金6218.1元，与本案中起诉金额15791.4元及违约金7844.8元不符，不能证明原告曾书面催交物业费。审理中，被告辩称物业服务未按照合同约定及住户手册中承诺的服务标准，因此无权收取物业费。具体体现在房屋渗水问题严重，绿化养护不到位，房屋、共用设施、设备维护与管理方面不到位如外墙剥落、道路沿石破碎、护栏破裂、地面下沉、门灯、灯罩破损严重、防水门锁等，还有卫生环境及门岗车辆管理不到位等，并提交住户手册、照片、街道及社区对物业公司的约请函照片及附带整改问题的照片打印件。对此物业公司表示对被告提出的房屋质量问题应找开发商，不属物业服务范围，至于被告所提供的其余证据均为照片打印件，要求提供原件予以核对真实性。审理中，被告马杰还辩称物业公司曾将其购买的高层地下58号编号133的车位予以出租，对方车主自2015年起一年交纳3600元停车费，应将该收到的停车费全部返还，并提供地下车位销售协议、发票、照片及录音。对此物业公司质证表示真实性无法确认，且电话录音为2018年11月2日，当时物业公司已撤场，不足以证实被告的证明目的。上述事实，有前期物业服务合同及临时管理规约、物价局备案回复表、情况说明、终止协议、约请函及工作联系单照片打印件、小区内房屋墙体、楼道、绿化、护栏等照片，住户手册部分条款、车位销售协议、录音及发票、照片及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是被告马杰是否应向原告支付物业费及滞纳金。根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，物业公司系中星湖滨城D区的物业管理服务单位，为该小区提供前期物业管理服务，物业公司以及小区业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。马杰作为物业公司服务小区的业主，实际已享受物业公司提供的前期物业服务，双方间物业服务合同关系合法有效，马杰应当按约及时支付物业费。至于原告的主体问题，根据我国民事诉讼法的相关规定法人依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为其他组织参加诉讼。本案中，物业公司领取有营业执照且由上海中星集团申城物业有限公司出具情况说明明确宜兴分公司可作为宜兴中星湖滨城小区物业的实际物业服务者享有要求业主缴纳物业费的诉讼权利，故被告抗辩合同相对方非原告从而不享有主体资格的意见，本院不予采纳。至于被告抗辩已过诉讼时效以及应自实际入住时起起算物业费的意见，本院认为双方之间的物业服务关系是一个长期的持续关系，按照协议约定被告自房屋交付后即应自次月起交纳物业费，实际被告亦自签订合同时已交纳一年的物业费，故被告抗辩要求自实际入住时起起算物业服务费不符合双方合同约定，本院不予采纳；而被告在支付一年物业费后即未能再行支付物业费，应视为违约。根据法律关于诉讼时效的相关规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，双方是一种持续性的物业服务关系，作为提供物业管理服务的原告不可能不向原告主张收取物业管理费用，同时原告已向本院提供了催收函及邮寄的记录，虽被告抗辩邮寄单据无查询结果并未收到书面催收，但在被告从未明确表示解除双方物业服务关系或不接受物业公司提供的物业服务的前提下，本院认为被告不构成已过诉讼时效的抗辩，对其抗辩意见本院不予采纳。关于被告辩称物业服务未达标以及物业公司私自将其车位出租要求返还租金的问题，被告未能向本院提供充分证据予以证明，而其中被告所反应的如房屋墙体渗水等问题也属于开发商房屋质量问题，可另案主张。如被告认为物业公司有未达到管理服务质量约定目标的造成其损失的，根据双方协议约定亦可另案向物业公司主张承担相应的赔偿责任。故对原告物业公司要求被告支付自2014年10月1日至2018年8月15日期间所欠物业费15791.4元的诉讼请求，本院予以支持。马杰未能到期支付物业费应依法承担相应的违约责任，但原告物业公司主张的滞纳金标准过高，本院予以调整，酌情认定计算为4657元，对于物业公司超出此限提出的滞纳金主张，本院不予支持。综上，本院对物业公司提出的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、马杰于本判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付物业费15791.4元及滞纳金4657元。二、驳回物业公司提出的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取196元，由物业公司负担26元，由马杰负担170元，原告预交诉讼费中的剩余部分170元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王艳二〇一九年十二月三十日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。