广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6312号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914**********。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：蒋沁霖，男，1979年1月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区******，公民身份号码：430*************。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）诉被告蒋沁霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、吴凯沦到庭参加了诉讼，被告蒋沁霖经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付购房余款25000元；二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金为30565.10元，之后至实际清偿日止的违约金仍按合同约定标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月19日，原告作为出卖人与被告作为买受人双方签订合同编号为201*********的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》）合同约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区*******10*******2*10***********屋，总房价为193204元；付款方式及期限为：1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2、买受人采取按揭贷款方式付款,首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的53.42%，即103204元，剩余房款90000元应于2016年8月26日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款；逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之八的违约金等内容。被告于2016年8月19日（合同签订之日）支付了购房款52360元（含定金），尚欠50844元首期购房款未能按时支付；2017年2月7日，被告按揭成功支付了剩余购房款90000元；2017年8月17日，被告支付首期购房款25844元，还剩余25000元的首期购房款未支付。20**年12月10日，原告发书面函件予以催收。被告在接收催函后，仍未履行其支付首期购房款和违约金的义务。按照合同的约定，被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，特起诉到法院，请法院判如所请。被告蒋沁霖辩称：一、答辩人购房款已经付清。1、根据答辩人与被答辩人签订的《购房合同》约定，答辩人购买被答辩人出售的案涉房屋，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的53.42%，即103204元，剩余房款90000元应于2016年8月26日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款。2、答辩人支付购房款的情况是：2016年7月16日付购房定金20000元，2016年8月11日付购房款32360元,2016年8月19日通过与被答辩人签订两年免息的借款合同，向被答辩人借款50844元支付了购房款，2017年的2月7日通过贷款支付了剩余90000元给答辩人，因此，涉案房屋购房款答辩人已经全部支付完毕。二、被答辩人的诉讼请求应该予以驳回。1、上述事实，答辩人已向法院提供了证据证明。被答辩人在事实和理由中主张的2016年8月19日尚欠50844元首期购房款，实际于2016年8月19日，答辩人按被答辩人的要求，与被答辩人签订了一份借款合同，由被答辩人出借50844元给答辩人作为支付首期购房款的款项，并约定该借款两年之内免除利息。由于出借人与购房款收取方均为被答辩人，因此该款并没有实际交付给答辩人，而是直接冲抵了50844元首期购房款，至此，答辩人的首期购房款已经付清，并没有欠被答辩人任何首期购房款。2、根据被答辩人出具的催告函内容，可以证实被答辩人自己认可了答辩人签订借款合同来支付购房款的事实，并且根据借款合同约定向答辩人进行过催还款，而答辩人也于2017年8月17日归还了被答辩人25844元。因此，本案中答辩人就《购房合同》的付款义务已经按约定履行完毕。而答辩人与被答辩人之间只存在借贷纠纷，系另一法律关系，被答辩人应另行与答辩人协商或者提起诉讼解决。三、被答辩人不仅仅与答辩人一个人签订借款合同，而是与所有购房者都签订首付款借款合同，且被答辩人在其广告宣传中也写有“首付仅需5-8万元，贷款两年免息”的宣传内容，对被答辩人主张的首付款50844元，应视为按期交付，不存在逾期违约责任。而答辩人与被答辩人之间的首付借款合同，虽然答辩人没有按照借款合同的规定按期偿还借款，是因为答辩人没有按照“即签即收租”的规定向答辩人返还租金，以及因为房屋存在质量问题，被答辩人没有按照合同约定在2017年8月31日向答辩人交付房屋，答辩人可以行使抵销权和抗辩权。被答辩人在起诉时故意隐瞒借款合同以及答辩人借款交付完毕首付款的事实，以达到非法获取违约金的目的，是一种极度不诚信的行为。综上所述，被答辩人诉请没有事实和法律依据，请求判决驳回被答辩人的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院将证据副本送达给被告，但被告未到庭发表质证意见。经审查，原告提供的《购房合同》、收款收据，反映了当事人在订立并履行合同的细节，证据来源、形式合法，与本案存在关联性，本院确认其证明力；对于通知函、顺丰速运邮寄底单，原告未能提供签收联，对于原告提出其已向被告送达了催款通知函的主张，本院不予认定。经本院审查被告提供的证据，原告对于银联持卡人存根，编号为0021966、0006829、0016988、0004191的收款收据真实性、合法性予以确认，本院依法予以确认；对于被告提交的编号为0096553、0001932的收款收据与本案无关，对其关联性，本院不予确认；催告函为原件，且与本系列案的证人范志良陈述的相关事实相互印证，反映了被告在购买案涉房屋过程中，在支付剩余首期款方面,原告给予被告两年免息分期归还首期购房款的优惠,故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院作出且已生效的（2018）粤0607民初409号民事判决书，对于原告诉请的除被告收到原告的催款通知函之外的其余事实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点问题主要为：本案讼争的50844元款项属于借款还是购房款，蒋沁霖向恒福公司支付案涉房屋的首期购房款的过程中有否违约，如何承担违约责任。蒋沁霖主张，就案涉《购房合同》约定的首期款103204元当中的50844元，恒福公司与其达成了借款协议，恒福公司同意向其出借50844元，由蒋沁霖在两年内分期免息归还，故上述50844元购房款，蒋沁霖已经付清，此时蒋沁霖实质上只是欠原告50844元借款。本院认为，即使蒋沁霖与恒福公司就上述50844元的购房款有签订借款合同或借款协议，但蒋沁霖未能举证证明恒福公司有向其实际交付借款资金，故双方并不存在真实的借贷关系，应视为双方就上述50844元的首期购房款重新达成了两年分期付款的约定。由于蒋沁霖并未按照双方达成的分期付款协议履行，即未在约定的两年期限内分期向恒福公司偿还讼争的50844元首期房款，而是于2017年8月17日仅向恒福公司支付25844元房款，剩余25000元首期房款至今尚未支付，故蒋沁霖就该50844元的首期款已构成逾期支付，属于违约。原告要求被告支付购房款25000元，合理有据，本院予以支持。至于蒋沁霖提出其与原告之间只存在借贷纠纷，系另一法律关系，原告应另行与其协商或者提起诉讼解决的意见，不能作为其拒绝向恒福公司支付剩余购房款的法定抗辩事由，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告认为因原告未兑现返还租金的承诺及房屋存在质量问题，故其享有拒付房款的抵销权和同时履行抗辩权。本院认为，同时履行抗辩权要求双方当事人在同一双务合同中互负债务，且此两笔债务之间互负对价关系。本案中，原告履行返租义务与被告支付购房款之间并不互为条件、相互依存或牵连形成互负对价关系，故此并不符抵销权及合同时履行抗辩权的适用条件；被告提出房屋存在质量问题，理据不足，故对被告该项辩称，本院不予采纳。本院考虑到蒋沁霖逾期支付购房款客观上给恒福公司造成了资金被占用的利息损失，除此之外，恒福公司亦无举证证明其因此造成了其他损失。综合双方在履行案涉房屋买卖合同过程中的过错程度，以及恒福公司的具体损失等因素，本院酌情确定被告以逾期支付的购房款50844元为本金，从2016年8月20日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年8月17日止，计算为2435.22元；以逾期支付的购房款25000元为本金，从2017年8月18日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋沁霖应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款25000元；二、被告蒋沁霖应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以逾期支付的购房款50844元为本金，从2016年8月20日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2017年8月17日止，计算为2435.22元；以逾期支付的购房款25000元为本金，从2017年8月18日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计595元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担300元，被告蒋沁霖负担295元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年十二月二十七日书记员  麦婉青