四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川13民终4571号 上诉人（原审被告）：四川金江房地产开发有限公司。住所地：南部县南隆镇新华路38号。 法定代表人：柯蒙国，董事长。 委托诉讼代理人：周利，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:蔡静，男，1969年12月22日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人四川金江房地产开发有限公司（以下简称金江房地产公司）与被上诉人蔡静房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1325民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金江房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定“金江房地产公司提出的不能办证是容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，金江房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任”错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定因出卖人责任导致买受人未取得房屋权属证书，出卖人才承担责任。也就是说必须是因金江房地产公司自身责任导致逾期办证才承担违约责任。 蔡静未到庭，亦未作答辩。 蔡静向一审提出诉讼请求：1、请求金江房地产公司立即为蔡静办理新华路38号1栋1单元1712号房屋的不动产权证；2、判决金江自2014年8月11日起，以279421为基数，按20%支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费由金江房地产公司承担。 一审经审理认定事实如下：2009年7月7日，蔡静(乙方）与金江房地产公司（甲方）签订《商品房（预）购销合同》，约定被告金江房地产公司将其开发的南部县南隆镇新华路38号金江名居1幢2单元17楼12号住房一套出卖给原告，建筑面积107.14平方米，单价为每平方米2888元，总价款为279421元。该合同第十条约定“乙方购买房屋后，产权属乙方所有，房产证由甲方代办，办证的所有税费由乙方自行负责。”第十二条违约责任：“任何一方不履行合同义务，将按总房款的20%承担违约责。”合同签订后，金江房地产公司于2012年9月19日将该房屋交付给蔡静。2012年9月19日，原告蔡静(乙方）与金江房地产公司（甲方）签订《房屋入住补充协议》。蔡静按合同约定向金江房地产公司交纳了购房款279343元。此后金江房地产公司一直未为蔡静办理该房屋的权属证书。 另查明：一审受理的李文平等四十一位原告起诉金江房地产公司要求办理不动产权证书、承担违约责任的案件中，除本案蔡静及蔡静、陈杰告金江房地产公司签订的《商品房（预）购销合同》外，其余原告与金江房地产公司所签定的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。”（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起700日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。 一审认为，蔡静与金江房地产公司签订的《商品房（预）购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。蔡静按照合同约定交付全部购房款，但至今都未能取得房屋权属证书，虽然金江房地产公司提出的不能办证是因容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，金江房地产公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于金江房地产公司辩称的蔡静诉请已超过诉讼时效的理由能否成立的问题。双方在合同中约定逾期办证违约金系按日计算，其每日的违约金均系单个的债权，同时金江房地产公司的侵权行为处于持续之中，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，从蔡静向人民法院主张权利之日的前三年，其请求并未超过诉讼时效期间，故金江房地产公司的这一辩称理由不能成立。 金江房地产公司辩称违约金约定不明、金额过高，且蔡静未举证证明其损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，一审按照双方之间的合同约定及结合金江房地产公司违约的情形，并虑及蔡静的实际损失，按照“同一楼盘同一处理”的原则，确定由金江房地产公司以蔡静已付的购房款为基数按照中国人民银行规定的同期存款活期利率向原告支付利违约金，违约金的计算从原告起诉之日向前倒推三年计算为宜。起诉之日至实际办证期间的违约金可根据违约情形另行主张权利。 对蔡静提出的要求金江房地产公司为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故一审对蔡静的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，对蔡静的诉讼请求，一审部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，一审判决：一、四川金江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向蔡静支付违约金（违约金的计算方式：以279343元为基数，从2016年8月15日始至2019年8月14日止，按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算）；二、驳回蔡静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川金江房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审庭审后，金江房地产公司提交了《南部县人民政府办公室办文通知》、《关于解决金江名居项目有关事项的请示》两份文件。拟证明金江名居项目修建过程中，政府为稳定信访和落实拆迁户安置还房工作，将项目周边住户的拆迁还房安置工作纳入到金江名居建设项目中，导致项目新增修建面积，对项目新增的面积的规划审批手续政府相关职能部门未及时完善办理，导致案涉房屋至今无法办理权属登记。为此金江房地产公司多次要求政府妥善解决，政府相关领导批示尽快办理，但至今未及时办理，不能办理产权登记属于政府原因导致。邓文勇对此未发表质证意见。 另查明，案涉小区买受人黄滔曾于2018年3月16日向中央第四巡视组反映案涉小区的办证等问题。本院委托一审法院前往现南部县自然资源和规划局调取了南部县国土资源局于2018年4月8日作出《关于黄滔信访事项的处理意见书》。其中载明：对办理房产证和土地使用证的问题，经调查核实，该项目不能为购房户办理分户产权登记的原因一是修建时因规划调整，开发公司现正在向住建部门完善规划手续和竣工验收备案资料；二是该项目宗地涉及查封纠纷。 本院认为，金江房地产公司上诉的主要理由为未办理相关产权证书系因政府的原因导致。但根据金江房地产公司提交的相关文件及国土部门对业主的回复来看，未能办理产权证书系多方面原因导致。除了规划问题外，也涉及金江房地产公司在法院的诉讼查封纠纷等。金江房地产公司项目较大、房屋拆迁仅涉及项目部分，即使项目未能办理产权证书与拆迁、规划有一定的关联，但金江房地产公司也有其他违约行为，导致了案涉项目无法办理相关产权证书，综上，金江房地产公司仍应承担逾期办证的违约金。因案涉项目至今未办理相关产权登记，金江房地产公司甚至未能提交项目办理初始登记的相关证据，金江房地产公司的违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算。直至邓文勇向法院起诉的前三年的违约金并未超过法律规定的期限，金江房地产公司上诉称本案已过诉讼时效，本院不予支持。因双方在合同中仅约定违约金按银行同期存款利率计算，未明确是同期活期存款利率还是同期定期存款利率，而双方对此争议较大，一审按同期活期存款利率计算金江房地产公司的违约金，已对金江房地产公司最为有利，本院予以维持。如上所述，金江房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，均由四川金江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十二月十九日 书记员 张 佳