广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20998号原告:廖丹，女，1976年9月2日出生，汉族，住佛山市顺德区*****************，公民身份号码：430************044。委托诉讼代理人：郭梁凯，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市昊信房地产中介服务有限公司，住所地佛山市顺德区*****************之一，统一社会信用代码：914***********138H。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人:廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:李文靖，广东理恒律师事务所实习律师。原告廖丹与被告佛山市昊信房地产中介服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法由审判员韩文锋适用简易程序独任审判，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭梁凯，被告的委托诉讼代理人李文靖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍退还原告保证金，金额为16000元；2.判令被告赔偿其单方解除合同给原告造成的损失115840元（具体计算方法详见附表）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月13日，原、被告签订《物业租赁合同》，被告将位于顺德区伦教街道创业南路1号（北海1号楼）第一层约200㎡的物业出租给原告。2019年6月，被告无故通知原告单方解除合同，给原告造成巨大损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，1.原告要求双倍退还保证金没有事实依据。被告于2019年6月11日向原告发出《沟通函》，表示提前解除与原告在2017年3月13日签订的《物业租赁合同》，解除合同的未尽事宜双方协商处理，且协商期间仍需原告支付租金。可见，被告并非单方解除合同，而是通过提前两个月书面通知原告且双方友好协商的方式解除租赁合同。在协商过程中，原告于2019年7月10日与佛山市顺德区鼎业事业有限公司（下称鼎业公司）签订《物业租赁合同》。在被告未与鼎业公司解除《物业租赁合同》的情况下，鼎业公司于2019年7月23日向被告发出《解除物业租赁合同告知书》，解除双方于2015年11月3日签订的租赁合同。原告私自与鼎业公司签订租赁合同，违反了诚信原则。因此原告主张双倍退还保证金没有依据。2.原告主张被告赔偿因被告单方解除合同给原告造成的损失没有事实和法律依据。被告并无单方解约，故原告主张的损失没有事实依据。退一步讲，即使被告存在单方解约的行为，原告主张因被告单方解除合同而导致其后续承租成本升高，没有事实和法律依据。被告与鼎业公司于2015年11月3日签订的《物业租赁合同》约定的租金为43元/月/㎡，而原、被告在2017年3月13日签订的《物业租赁合同》约定的租金仅为20元/㎡/月，没有赚取任何转租的差价，还比被告向鼎业公司的承租价格便宜了23元/㎡/月。《物业租赁合同》仅在第七条第二点约定了提前解除合同的条款，被告提前解除合同的法律后果为双倍退还保证金。故原、被告之间就单方解除合同的后果已在租赁合同中充分预见并作了明确约定，应遵守双方真实意思表示。对于原告在本案中的其他损失，并非被告所能预见，也与合同约定及履约事实不符。3.原告与鼎业公司签订《物业租赁合同》是独立的商业行为，是原告的一种经营行为，其自身的经营风险和成本不应转嫁于被告。原告该次租赁与涉案租赁的租金单价和租赁面积均不一样，原告出于自身经营发展需要所产生的商业风险与成本开支应自行承担。4.根据原告的损失计算表，原告主张的损失并非已发生的实际损失，包含从2019年11月起至2021年10月期间尚未发生的金额。该部分损失是否实际发生存在未知的不确定性。本案中，合同没有约定具体违约金及标准的情况下，对于违约损失的认定依法应适用填平原则。诉讼中，被告补充答辩意见如下：被告主张的相关违约责任，从法律上是建立在合同合法有效的基础上，但目前根据原告所提供的相应证据，并没有显示涉及案涉租赁物的有关产权情况证明，根据相关司法解释，如果出租物没有产权证或建设工程许可证，依法应属无效合同。无效合同约定的违约条款也是无效的，所以原告提出的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息报告复印件1份；2.《物业租赁合同》1份、保证金收据1份；3.2018年10月30日原告发出的沟通函和2018年10月31日被告的回复函；4.2019年2月28日原告发出的沟通函和2019年3月23日被告的回复函；5.2019年6月10日原告发出的沟通函和2019年6月11日被告的回复函；6.出租方鼎业公司2019年7月3日向原告发出的通知函；7.出租方鼎业公司与原告2019年7月10日签订的《物业租赁合同》及农业银行业务凭证4份；8.2019年7月10日原告发出的函和2019年7月15日被告的答复函；9.房地产权证打印件。原告提供的上述证据中，被告对真实性无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供证据6，该通知函加盖了鼎业公司的印章，本院予以采纳。对原告提供的证据7中的《物业租赁合同》，有原告的签名及鼎业公司的印章，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告向本院提交了以下证据：1.物业租赁合同复印件1份；2.解除物业租赁合同告知书复印件1份及快递单复印件1份；3.厂房租赁合同复印件1份。原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告佛山市昊信房地产中介服务有限公司（合同中称甲方）与原告廖丹（合同中称乙方）于2017年3月13日签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于顺德区伦教街道创业南路1号（北海1号楼，昊信地产旁边）面积为200㎡（具体以实际面积为准）的物业（位于第1层）出租给乙方；月租金为4000元，租满2年后月租金递增10%，即2017年3月28日至2019年3月27日，4000元/月；2019年3月28日至2021年3月27日，4400元/月；2021年3月28日至2021年11月2日，4840元/月；租赁期限从2017年3月13日起至2021年11月2日止，在2017年3月13日至2017年3月27日期间为装修期，不产生租金；甲方交付物业时，乙方应向甲方支付租赁保证金，金额为2个月租金，即8000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同期内，任何甲方因自身原因不能继续履行合同时，应提前两个月通知乙方，经乙方同意才可以解除合同，但由甲方提出单方面解除合同的，保证金双倍退还。原告于签订合同当日向被告支付保证金8000元，被告出具收据。合同签订后，被告依约将涉案租赁物交付给原告使用，2019年6月11日，被告向原告出具《沟通函》，称“因公司经营原因，现以书面形式向原告提出提前解除租赁合同。其他未尽事宜，双方协商处理，协商期间原告无权要求暂停支付租金。”2019年7月10日，原告向被告发函，称“被告于2019年6月11日提出解除租赁合同，原告与被告沟通合同解除具体日期及相关事宜，但被告一直没有回复；期间原告于2019年6月17日支付6月租金及水电费共计5383.96元；由于被告在2019年6月1日起就未支付物业租金给鼎业公司，鼎业公司于2019年7月3日发函要求原告于2019年7月12日前搬离，期间原告与被告工作人员多次沟通，但被告没有回复”。2019年7月15日被告向原告出具《答复函》，称“根据《物业租赁合同》第七条第（二）项规定，被告有权单方解除合同，解除合同的效力在通知送达原告时生效；原告提出的各项费用没有合同和法律上的依据；合同解除后，被告的权利义务由鼎业公司继受，原告应向其主张权利，履行义务”。另查，2019年7月10日，原告与鼎业公司签订《物业租赁合同》，约定鼎业公司将顺德区伦教街道创业南路1号（北海1号楼）使用面积为426㎡（建筑面积为460㎡）的物业（位于第1层）出租给原告；鼎业公司于2019年7月12日前向原告交付物业，租期从2019年7月12日起至2021年10月31日止，2019年7月12日至2019年7月31日为装修期，不产生租金；租金按45元/㎡/月计算，合计为19170元/月。又查，涉案位于佛山市顺德区****版办事处常教社区居民委员会北海工业区创业路南1号的物业（产权证号：粤房地权证佛字第0311005486号）的权属人为佛山市顺德区伦教街常教社区*海股份合作社，规划用途，房屋为工业，土地为工业用地。再查，被告与鼎业公司于2015年11月3日签订《物业租赁合同》，约定鼎业公司将位于顺德区伦教街道创业南路1号（北海1号楼）使用面积为426㎡（建筑面积为450㎡）的物业租赁给被告，租金按43元/㎡/月计算；租赁期限从2015年11月3日起至2021年11月2日止。2019年2月28日，原告曾向被告发出《沟通函》，称“《物业租赁合同》约定的租赁期间到2021年11月2日截止，原告已对租赁物业投入了近六十万的装修成本，被告要提前解约，请尽快给予答复并提出解决措施和补偿方案”。本院认为，原、被告之间签订的《物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。关于原告主张被告双倍退还保证金的诉请。根据双方签订的《物业租赁合同》第七条约定，合同期内，被告因自身原因不能继续履行合同的，应提前两个月通知原告，经原告同意才可用解除合同，被告单方面解除合同的，保证金双倍退还。被告于2019年6月11日向原告发函要求提前解除租赁合同，并于2019年7月15日向原告发送《答复函》称，被告有权单方解除合同，解除合同的效力在通知送达原告时生效。故被告属单方面解除合同，属于违约方，根据上述《物业租赁合同》第七条的约定，应向原告双倍退还保证金。合同约定的保证金为8000元，原告亦已支付，故被告应向原告双倍退还保证金16000元。原告的该项诉请，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的被告单方解除合同给原告造成的损失。违约损害赔偿，主要在于弥补非违约一方的损失，从而使受害人获得合同如约履行所能获得的利益。本案中，租赁合同并未约定违约损失的承担方式。原、被告2017年3月13日签订的《物业租赁合同》中约定的租金单价为20元～24元/㎡/月,而原告和鼎业公司2019年7月10日签订的《物业租赁合同》中约定的租金单价为45元/㎡/月，位置相同，但两者存在巨大价差，该部分损失具体可确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告的该部分损失是由于被告单方解除合同导致，被告应予赔偿原告的损失121120元（详见附表），原告诉请被告赔偿115840元，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。另由于被告因单方解约需向原告双倍退还保证金，被告多退还的保证金已经弥补了原告的部分损失，故原告本项诉请中的损失应扣减被告多退还的保证金8000元，实际计得107840元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称原告主张的上述损失不可预见，属于原告自身经营风险，而且部分损失尚未发生。经审查，原告在2019年2月28日向被告发出《沟通函》中已明确表明其租赁涉案物业后投入装修成本近六十万，为防止该部分损失及继续经营，原告才与鼎业公司重新签订《物业租赁合同》；而被告在2015年11月3日签订与鼎业公司《物业租赁合同》时已约定租赁单价为43元/㎡/月，故原告承受的租金差额损失应是明确可预见的。被告的上述辩解意见，理据不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市昊信房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖丹双倍退还保证金16000元；二、被告佛山市昊信房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖丹支付违约损失107840元；三、驳回原告廖丹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1468.4元（原告已预交），由原告廖丹负担89.1元，由被告佛山市昊信房地产中介服务有限公司负担1379.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  韩文锋二〇一九年十二月十七日书记员  冯炽健附表序号日期相隔月数原租金（元）现租金（元）原告损失（租金差价/元）原告主张一2019/8-2020/38个月4400/月9000/月36800（4600×8个月）二2020/4-2021/1019个月4840/月9000/月79040（4160×19个月）合计2019/8-2021/1027个月127160243000115840本院计得一2019/8-2021/320个月4400/月9000/月92000（4600×20个月）二2021/4-2021/107个月4840/月9000/月29120（4160×7个月）合计2019/8-2021/1027个月121880243000121120备注：现租金9000元/月=45元/㎡/月×200㎡