江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初9997号 原告：南通顺威置业有限公司，住所地如皋市丁堰镇皋南村。 法定代表人：洪秀芳，总经理。 委托诉讼代理人：孔祥伟，江苏如一律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘万飞，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：丁红梅，女，1975年11月28日生，汉族，住如皋市，联系。 委托诉讼代理人：丁红丽，江苏奔月律师事务所律师，一般代理。 原告南通顺威置业有限公司（以下简称顺威置业）与被告丁红梅商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺威置业的特别授权委托诉讼代理人孔祥伟、刘万飞，被告丁红梅及其委托诉讼代理人丁红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年3月2日签订的两份商品房买卖合同不产生商品房买卖合同的效力（房屋为位于店面房，双方法律关系为民间借贷关系）；标的50万元。2、被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为确认原、被告于2015年3月2日签订的两份商品房买卖合同无效。事实与理由:原告因急需资金周转，于2012年3月19日向被告借款115万元，2012年11月5日原告偿还本金5万元、利息290320元，2012年11月9日偿还本金10万元，2012年11月6日换据118元给被告，借期6个月，其中18万元为当扣利息。2013年1月28日原告再次向被告借款100万元，出具收条109万元（借期3个月，9万元为当扣利息），2013年5月8日换据118万元（约定借期6个月，18万元为当扣利息）。2013年11月6日双方经结算，上述两笔借款236万元至2014年12月2日的本息合计3189400元，约定由原告支付利息189400元利息，另出具300万元收据给被告。11月21日，原告支付利息190300元。为担保借款履行，原、被告每年均签订、相应的商品房买卖合同，约定原告出售一定数量的房屋给被告，被告承诺若原告在一定时间内退还购房款，双方买卖合同无效。2015年3月2日，双方经结算本息为327万元，双方签订两份商品房买卖合同即涉案合同，约定原告将位于店面出售给被告，被告承诺若原告在2016年3月2日前还清本息4447200元，买卖合同无效。涉案合同名为房屋买卖实为借贷，双方并无买卖的合意，涉案系借贷的担保，涉案商品房买卖合同无效。现原告诉至法院，请求依法判决。 被告丁红梅辩称，1、原告的诉请不能成立，原被告之间于2015年3月2日所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性的规定，也不符合合同法关于合同无效的情形；2、合同签订后，原告已经向被告交付了案涉房屋，且该房屋已经由被告按相关要求办理了水电等开户，并向原告的物业公司缴纳管理费，由此可证明双方签订的买卖合同目的就是原告取得购房款，被告取得案涉房屋所有权，虽然没有办理产权登记，是由于原告方的原因才导致没有能取得房屋所有权，原被告签订房屋后的所有行为均已经证明双方的真实买卖意思体现；3、关于原告要求被告立即退出非法占有房屋，显然是原告方单方面强加给被告的说辞，被告占有该房屋是基于买卖合同，且是通过物业缴纳费用合法使用的，并不存在非法占有情形；4、原被告之间此前是存在借贷关系，但到案涉商品房买卖合同签订后，双方的借贷关系已经转换为商品房买卖合同关系，原告对于借款过程的陈述与客观事实不符，被告也不存在当扣行为。 本院经审理认定事实如下：2012年11月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告出售7号楼3、7、8店面，单价3188.67元，总金额118万元。2013年11月8日，原、被告签订商品房合同一份，约定原告向被告出售7号楼3、7、8店房，单价3188.67元，总价118万元。2013年11月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告出售7－30号、4－23号商铺，单价2964.23元，总价90万元。2013年11月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告出售7号楼7－1－502号房及7－2－501号房，用途住宅，单价2666.28元，总价73万元。2013年11月8日，原、被告再次签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告出售7号楼商6幢五层502号房，用途为住宅，单价1902元，总价19万元。上述五份合同均作废。 2015年3月2日，原告顺威置业与被告丁红梅签订商品房买卖合同两份，约定由原告向被告出售7号楼第3、4、5、6、13、14、15号店房，单价2474.71元，总价款1920521元，及5号楼第18、19、20、21号店房，总价款1349479元。上述两份合同的总价款合计为327万元。同日，原、被告办理房产交接手续，并出具房产交接证明。 在签订上述商品房买卖合同时，被告出具下列承诺书： 2012年11月6日，被告出具承诺书一份，承诺其向原告购买3、7、8号店房，总价118万元，以2012年3月19日借条中的100万元抵算，另现金支付18万元，被告承诺若原告于2013年5月16日全额退还购房款118万元，则被告自愿退还所购房产，所签订的商品房买卖合同无效。下方备注：“还款时间延续到2013年11月16日”。 2013年1月28日，被告出具承诺书一份，承诺其向原告购买的7号楼30号、4号楼23号店房和7号楼5幢502室住宅，总价109万元于签订协议当日交付，被告承诺若原告于2013年5月8日前全额退还购房款109万元，则自愿退还所购房产，所签订的商品房买卖合同无效。下方备注“承诺：如南通顺威置业有限公司于2013年11月8日前全额退还购房款壹佰壹捌万元整，则本人自愿退还所购房产，双方签订的商品房买卖合同无效，特此说明。2013.5.5丁红梅”。 2013年11月16日，被告出具承诺书一份，承诺其向原告购买的位于店房（一、二层）和7号楼－6－502室、7－1－502、7－2－501住宅，总价款300万元于协议签订当日交付，原告亦交付上述房产。被告承诺，若原告于2014年12月2日前全额退还购房款叁佰万元整，则被告承诺退还所购房产，双方签订的商品房买卖合同无效。 2015年3月2日，被告丁红梅出具承诺书一份，承诺其向原告购买石庄镇南大街5号楼第18、19、20、21店面房和7号楼第3、4、5、6、13、14店面房，总价327万元于当日交付，原告交付相应房产，被告承诺，若原告于2016年3月2日前全额退还购房款327万元，另一年利息117.72万元，合计444.72万元，被告自愿退还所购房产，双方签订的商品房买卖无效。 另查，原、被告就涉案商品房未办理网签备案，亦未开具发票。原告分别于2013年1月28日出具109万元收据，2013年5月8日出具118万元收据，2013年5月16日出具118万元收据，2013年11月16日原告出具300万元收据，收款事由为购房款（以前借款冲抵），于2015年3月2日出具327万元收据，收据事由购石庄南大街5-18、19、20、21和7-3、4、5、6、13、14店面房房款。以上收据的收款方式均为现金。 再查，原告于2017年5月9日起诉被告，要求确认合同无效，后撤诉。后原告于2018年1月16日诉至法院，因未按期补缴诉讼费，按自动撤诉处理。 原告当庭陈述，涉案商品房买卖合同名为商品房买卖合同，实为担保。原、被告的借款共两笔，一笔是2012年3月19日的115万元，一笔是2013年1月28日的100万元，月利率均为3%。第一笔借款115万元，原告于2012年11月5日偿还本金15万，11月9日偿还利息290230元，尚欠100万元；2012年12月6日，续借6个月，利息18万，2013年5月6日给付利息18万元，尚欠本金100万元；2013年5月16日续借6个月，到期利息18万元，原告向被告出具118万元收据。第二笔借款100万元，借期3个月，于2013年5月6日给付利息9万元，2013年5月8日续借6个月，到期利息19万元，原告出具118万元收据。上述两笔收据于2013年11月16日合并成300万元收据（注明借款冲抵），系根据两笔118万元，按月利率3%计一年息，共计318.94万元，原告于2013年11月21日给付被告18.94万元和900元的利息补偿，实际借款300万元，于2014年12月2日到期。后该300万元续借3个月，按月利率3%计算，至2015年3月2日本息合计327万元，原告出具327万元收据，约定借期一年，到期利息117.72万元。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述，商品房买卖合同六份、承诺书四份、收据、银行流水明细等在卷佐证。 本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同是否具有法律效力。本院认为，案涉商品房买卖合同无效，理由如下：一、双方未就商品房买卖达成合意。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其实质是当事人为达到标的物所有权转让和获取价款目的而达成的一致协议。故判定双方是否存在买卖合同关系就是确定双方是否存在买卖的意思表示以及就其意思表示是否达成了一致意见。首先，从原告的举证看，从2012年起原、被告多次签订商品房买卖合同，且多份买卖合同中有明显的修改痕迹，虽然被告称在2012年11月8日第一次签订商品房买卖合同时，是想购买房屋，但又多次将签订商品房买卖合同作废，同时在签订商品房买卖合同前或当日，被告还出具承诺书，承诺若原告退还款项，商品房买卖合同无效。其次，被告既认可在2015年3月2日前双方存在借贷关系，又认为其具有购买房屋的意向，其对于款项交付的目的，前后陈述相互矛盾。再次，承诺书中载明了延期还款及退还购房款时需加付一年利息，而利息达年利率36%，很明显被告关注的重点是其已支付款项如何及时收回，其希望获得房屋所有权的目的不明显，不符合买卖合同法律关系的特征，其约定的利率标准更符合民间借贷的高额利息标准。结合上述情况综合分析，可以认定原、被告虽然自2012年起签订多份买卖合同，但双方实际是民间借贷关系，签订商品房买卖合同的目的是为了担保债务的履行，并形成一种交易惯例。 二、法律禁止流质条款的约定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当利益，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中当事人签订商品房买卖合同的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应当遵循物权法有关禁止流质的原则，债权人在实现担保债权时，对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿，而不能直接取得担保财产的所有权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原、被告签订的案涉商品房买卖合同的本意是在原告拒不偿债或者无力偿还债务的情况下，被告可以凭案涉房屋买卖合同直接取得房屋所有权，该合同内容及目的显然违反了我国物权法中关于禁止流质的规定，故案涉商品房买卖合同应为无效。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告的抗辩与事实不符，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告南通顺威置业有限公司与被告丁红梅于2015年3月2日签订的两份《商品房买卖合同》无效。 案件受理费减半收取4400元，由被告丁红梅负担（此款已由原告垫付，被告于本判决生效后立即给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员  李 婕 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  常蓉蓉 书 记 员  姜 惠