广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32070号原告：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥，总经理。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。被告：陈冬梅，女，1964年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省封开县）解放路25—1号，委托诉讼代理人：叶俊希，广东为峰律师事务所律师。第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。第三人：广州市白云区港城房产开发有限公司，住所地广州市广花二马路63号。法定代表人：孔宪桥，董事长。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：许师哲，广东红棉律师事务所实习人员。原告广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）诉被告陈冬梅、第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、第三人广州市白云区港城房产开发有限公司（以下简称港城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏宪公司的委托诉讼代理人梁伟生、杨天柱，被告陈冬梅的委托诉讼代理人叶俊希，第三人港城公司的委托诉讼代理人梁伟生、许师哲到庭参加了诉讼。第三人长城公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告宏宪公司向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告支付办证费20609.94元及迟延支付办证费的滞纳金，滞纳金从2001年8月13日计算至付清之日止，其中，2001年8月13日至2019年5月11日的滞纳金为20959.59元：2019年5月12日暂计至2019年6月17日的滞纳金为1483.92元。上述两项的费用共计43053.45元。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1995年9月18日，被告陈冬梅与原告长城公司签订榕溪花园J座二梯706单元《合资建房合同》，约定原告将涉案房屋卖给陈冬梅，涉案房屋的建筑面积为58.9127平方米。土地性质属集体土地需要补交地价，才能办理房产证，合同约定乙方必须缴交每平方米380元办证费用（包括补交地价、各种税费等）。2001年8月17日，陈冬梅与原告宏宪公司签订《补充协议》，约定如下事项：二、宏宪公司代陈冬梅借款交付该房屋的土地出让金和税费。三、陈冬梅必须于领取房产证之日一次性向甲方缴齐上述办证费。四、若乙方逾期缴交办证费则按银行同期贷款利率计算利息给甲方，计算时间为甲方补交该栋楼的土地出让金之日至甲方通知缴交办证费之日止。五、自甲方通知乙方领取房地产证之日起十日内，乙方必须前来领取并按380元／㎡缴交办证费，否则每延迟一天按办证总款的2‰计付滞纳金给甲方。2006年11月3日，被告签署保证书，承诺办妥房产证后，按合同规定每平方米叁佰捌拾元（380元)缴交办证费。2001年8月13日，甲方向广州市白云区石井镇大冈村民委员会缴纳了112133元土地出让金，并于2007年3月3日办理了涉案房屋的《房地产权证》。此后，原告多次联系被告交费领取房产证，但是，乙方以种种理由推脱，至今未交费领证。根据《合资建房合同》和《补充协议》的约定，被告需要支付的办证费用为22386.83元（58.9127平方米x380元），因面积减少需要扣除1776.89元，即被告仍需向原告支付办证费20609.94元。2019年5月11日，原告发函书面通知被告缴交办证费。据此，2001年8月13日至2019年5月11日的滞纳金按银行同期贷款利率计算，滞纳金为20959.59元。2019年5月12日至付清之日的滞纳金，每延迟一天按办证总款的2‰计付，从2019年5月12日暂计至2019年6月17日的滞纳金为1483.92元(20609.94X36天X2‰)。被告陈冬梅辩称，一、原告主体不适格，被告于1995年9月18日购买涉案房屋所签订的《房屋合建合同》，合同相对方并非原告，故根据合同相对性，原告向被告主张权利，没有事实和法律依据。二、即使原告主体适格，其向被告主张办证费的债权，已过诉讼时效，依法不受法律保护，已丧失胜诉权，三、原告主张的办证费，没有事实和法律依据．依据《房屋合建合同》“第四条、第2款、第f项”明确解释了办证费的用途和构成，系“甲方（卖方）统一代乙方（被告）向国土局、房管局支付办理该房的房地产证的费用。同时约定了办证期限为五年，且办证后即缴纳“办证费”。实际上，原告从未举证实际已发生的办证费有哪些项目，因此原告应承担举证不能的不利后果。四、土地出让金不是办证费，土地出让金缴纳主体也不是购房人。1、土地出让金与办证费是不同的费用项目，原告混为一谈，只为巧设收费明目。2、土地出让金缴纳主体并非购房人，原告将土地出让金缴纳义务强加给被告，没有事实和法律依据，即使存在类似约定，也将因为违反国家强制性规定而无效。五、即使实际发生一定的办证费，原告主张的办证费金额也是明显不属实、虚高，该办证费于总房款的占比已高达14.5%，显失公平且违背了市场规律。六、若支持原告诉请，将触发群体性社会事件。七、本案中，逾期办证的责任在原告，被告未收到原告通知已办证、更不知道被告已办证。事实上，被告一直以来，已多次催告原告办理房产证，但原告一直怠于办证，已经导致被告产生巨大损失，被告无奈之下选择了更为麻烦的自行办证方式。请求驳回原告全部诉讼请求。第三人广东长城建设集团有限公司无述称。第三人广州市白云区港城房产开发有限公司述称，同意原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋合建合同、补充协议、房地产权证、发票、催告函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年9月18日，港城公司、广东长城建设总公司综合处房地产开发部（甲方）与被告（乙方）签订房屋合建合同，双方就合资建房事宜达成一致意见，乙方参与广州市石井“榕溪花园”J座7楼706单元投资，建筑面积59.65㎡（含公共摊分面积），于1995年7月15日前完工（完工当日起计一个月至三个月内通水通电交付使用）；乙方以建筑面积每平方米2410元作为该楼东西方向706单元的结算价，先按图上量出的面积计算分期预付合建款，共计143756.5元；甲方负责为乙方办理由房管部门核发的有效产权证明，乙方责任包括支付入住房屋的产权登记，按政策规定转移产权所需的一切费用及法律、法规规定应由乙方支付的费用（包括公证、房屋估价、测量签证及房产税等费用）；乙方入住后五年内若须办理该房屋产权证由甲方负责办理，乙方必须按380元/每平方米住宅向甲方缴付，此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该房的房地产证（按房管局、国土局最新办证细则及要求办理）的费用。甲方代表孔宪桥与被告签订合同并办理公证。被告支付广州市白云区公证处合同费220元及上门办证费10元，合计230元。2001年8月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，甲乙双方已就榕溪花园J座2梯706单元房屋签订了《房屋合建合同》，按合同甲方已履行合同制订的条款，负责给乙方办理房地产证，经甲乙双方协商，经办理房地产证一事，双方达成如下协议：一、由乙方向甲方提供办理该单元房产证结案的有关资料；该单元业主的照片3张、身份证复印件、户口薄复印件、合同复印件。二、甲方代乙方借款交付该房屋的土地出让金及税费。三、乙方必须于领取房产证之日一次性向甲方缴交办证费。四、若乙方逾期缴交办证费则按银行同期贷款利率计算利息给甲方，计算时间为甲方补交该栋楼的土地出让金之日起至甲方通知缴交办证费之日止。五、自甲方通知乙方领取房地产证之日起十日内，乙方必须前来领证并按380元/㎡缴交办证费，否则每延迟一天按办证总款的2‰计付滞纳金给甲方。六、该协议为合同正本的有效组成部分，具有同等法律效力，若与原合同有冲突之处，本协议为准。宏宪公司于2007年3月3日办理涉案房屋的房地产权证，编号粤房地证字第××号，权属人为陈冬梅，房地座落白云区榕茵路146号706房，建筑面积58.9127平方米。2019年3月15日，被告向广州市白云区不动产登记中心出具遗失声明，声明遗失粤房地证字第××号《房地产权证》，被告3月21日支付测绘费148元，4月11日，被告提交测绘图、查册表、身份证复印件、遗失声明申请办理补证，被告领取补发的粤（2019）广州市不动产权第04204559号不动产权证，建筑面积58.91平方米。被告提出原告没有通知被告领取房产证，如果当时通知，被告是会同意支付办证费的，原告出具2019年5月10日向被告寄送的催告函，通知领取房产证并支付相关费用，函件注明被告的手机号码，5月11日由他人收取，被告表示没有收到该催告函。宏宪公司出具2001年8月13日支付土地出让金的票据，支付土地出让金112133元，主张每平方米380元办证费包括土地出让金、契税、印花税及所有办证费。原告同意因面积减少0.7373平方米（59.65平方米-58.9127平方米），按每平方米2410计算，扣减1776.89元。涉案房屋所在的榕溪花园由广州市白云区港城房产开发有限公司、长城公司投资与广州市白云石井镇大冈村民委员会合作开发，广州市白云区港城房产开发有限公司将榕溪花园项目权利义务转给宏宪公司。本院认为，原告与广东长城建设总公司综合处房地产开发部、港城公司签订的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋已实际办理产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。合建合同约定被告须按380元/每平方米缴付，此后原告与被告就《房屋合建合同》办理房地产证一事签订补充协议，该补充协议无违反法律、法规强制性规定，合法有效，协议约定宏宪公司通知被告领取房地产证之日起十日内，被告必须前来领证并按380元/㎡缴交办证费，宏宪公司已为被告办理房屋产权证，根据约定，被告应支付办证费380元/平方米×58.9127=22386.8元，扣减原告同意扣减面积差额的房款1776.89元为20609.91元。原告要求按办证总额的2‰计付滞纳金，该约定过高，本院调整2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告要求自2001年8月13日支付土地出让金之日起计算，缺乏事实依据，应自被告收到领取房产证通知之日即2019年5月11日起计算十日，即自2019年5月22日起计算滞纳金至付清之日，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩称原告主体不适格且已超出诉讼时效，原告与被告就办证费用另行签订补充协议，第三人长城公司、港城公司对原告起诉并未提出异议，补充协议约定自通知之日起十日内缴交，被告否认原告通知领取房产证，故时效应自收到通知之日起十日后起算，被告上述抗辩意见，本院不予采纳。被告长城公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陈冬梅向原告广州市宏宪房地产开发有限公司支付办证费20609.91元及滞纳金（以20609.91元为本金，自2019年5月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州市宏宪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438元，由原告广州市宏宪房地产开发有限公司负担228元，被告陈冬梅负担210元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月十六日书记员  郑萍军