广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5992号原告：佛山市南海区振鹏物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********xxxx，统一社会信用代码：914406********0059。法定代表人：王允习，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。被告：兰启柳，女，19xx年xx月xx日出生，瑶族，户籍地址：广西壮族自治区****************xx*，现住佛山市三水区*********xx，公民身份号码：452************428。原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司与被告兰启柳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志健、被告兰启柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山市南海区振鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《“xxx庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠物业管理费1455.84元、公摊水电费306.86元及违约金（截止2019年5月31日，违约金为人民币765.91元；以1762.7元为本金，自2019年6月1日起付清之日止，按每日千分之一计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告签订《“xxx庭”前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对其所有的三水市西南“xxx庭”xx苑xxx房及xx摩托车房提供物业管理服务（地址名称变更为佛山市三水区*********xxxxxx），物业管理费经物价部门批准后可作相应调整，如逾期缴纳物业管理费等相关费用的，则原告有权自逾期之日起按每天千分之一计算违约金。2005年9月28日，经物价部门批准，“xxx庭”小区物业管理费为0.4元/平方米，被告每月物业管理费为53.92元/月。2019年5月31日，“xxx庭”小区业主委员会与原告解除双方关于“xxx庭”小区的物业管理服务协议。至此，原告不再为“xxx庭”小区提供物业管理服务。现原告已根据《“xxx庭”前期物业管理服务协议》向被告提供物业管理服务，但截至2019年5月31日，被告仍拖欠原告物业管理费人民币1455.84元、公摊水电费306.86元。根据合同法及双方签订协议，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费、公摊水电费及按每日千分之一计算违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公证判决。兰启柳辩称，一、原告不是本案涉案小区物业服务协议的当事人，其诉讼主体资格不适格。从原告提交的备案资料和水电结算账户可见，自2005年9月份开始，本案原告没有经过与业主协商同意擅自改变了涉案xxx庭小区物业服务协议的合同当事人，原告不再以自己的名义在xxx庭从事物业服务，被告认为，申请备案手续的申请人是佛山市南海区振鹏物业管理有限公司三水分公司（下称三水分公司），结合水电账户已变更为了三水分公司，这些都能说明本案的事实并非是普通的分公司代替总公司履行服务协议，而是实质上变更了合同当事人，原被告的前期服务协议在2005年9月开始已经被原告单方解除，原告起诉2005年9月后的物业服务费用，属诉讼主体不适格。二、按原被告签订的前期物业服务协议及三水分公司2017年2月18日公告的工作计划，2018年7月10日发布的公告，原告和三水分公司均没有按协议及承诺进行落实，没有在xxx庭小区提供符合双方约定质量的物业服务，存在严重违约行为，具体如下：1.环境卫生非常之差：公共区域没有配备相关清扫人员，导致公共区域卫生环境相当恶劣，垃圾遍地，蛇鼠猖獗，白蚁安居。楼梯间没有按照约定一天一清扫，十五天一冲洗。2.小区绿化毁损严重：小区入住之初，小区配备了专门的绿化维护人员，自从三水分公司接手小区以后，配置的绿化岗位被撤销，导致以前绿草整齐的模范小区变得杂草丛生，以前的小区树木是景观之一，但因长期没有修剪维护，导致粗放式生长，许多树木倒塌甚至遭三水分公司人员人为砍伐，小区绿化毁损严重。3.消防设施缺乏维护：没有对小区的消防设施进行妥善的日常维护，造成小区消防安全设施因生锈、漏水严重无法使用，且没有配置相关的人员岗位，直接导致了小区的消防设施在发生火情的时候毫无作用。4.安保措施形同虚设：没有配置相应岗位的安保人员，也从未对员工进行过任何安保方面的培训上岗，没有按照原有的规章制度、物业服务协议在小区内提供24小时巡逻，导致小区内治安偷盗事件频发，小区业主的生命财产安全没有任何保障。5.排水系统久无疏通：没有及时疏通小区内的排水设施，导致xxx庭小区地下车库及道路长期受水涝影响，居住的业主一到大雨天气便要涉水小区公共区域，业主财产遭受了严重损失，生命安全也受到威胁。6.公共设施毁损严重：小区内公共设施长期没有得到维护，小区内的凉亭已几乎全部毁损，提供给小区业主娱乐的休闲会所被出租牟利，楼顶及其他公共区域的护栏栏杆生锈断裂严重，根本不能起到防护作用，小区内的公共照明系统长期失效。因xxx庭开始有越来越多的业主投诉物业服务质量并开始拒绝交费，2017年2月18日，三水分公司在小区各单元门上张贴工作计划，并在该公告中承诺4点改善并提出3点工作计划，但该公告内承诺的改善和计划基本没有行动。在业主的不断反映下，2018年7月10日，三水分公司再次在小区内张贴公告，该公告提出5大点工作计划，但仍未得到落实进行，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷的相关司法解释，三水分公司公告承诺的事项应当视为物业服务协议的一部分，原告及三水分公司没有依约履行协议已属严重违约。三、原告和三水分公司并未提交其在xxx庭小区内提供过任何服务的相关证据，没有证实双方签订的前期物业服务协议得到了妥善履行。提供物业服务工作必须具备相应的资质，相应的专业人员配备，原告及三水分公司在整个协议履行过程中，没有配置各岗位相应的基本工作人员，没有提供员工的劳动合同、社保购买记录等证据证明其人员配置，也没有任何相应的工作记录证实其做了哪些相关的物业服务工作，如果仅凭签了一份协议就能凭此收钱，那么，整个物业服务行业必将群起效仿，则普通民众基本的居住环境需求也得不到起码的保障。综合以上三点，被告认为，原告在履行与被告的物业服务协议过程中，擅自变更服务主体，降低服务主体的资质质量。提供的服务与服务协议、公告承诺的工作计划严重不符，属严重违约，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，原告有提供符合约定质量的物业服务的先行义务，原告没有依约履行协议，被告当然可以拒绝支付服务费用，原告履行协议不符合双方约定，被告可以要求减免费用。本案中，据原告自己在2018年公布的缴费率，xxx庭小区的物业缴费率从70%左右随后降低至50%左右，充分说明了原告提供的服务质量是何等低劣，“得道多助，失道寡助”，原告仅凭签了一份协议在没有提供相应服务的前提下就打算不劳而获，与法与理都不应得到支持与鼓励，基于以上事实与理由，被告提以上答辩意见，请法院依法查明本案事实真相，驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。经审查，当事人围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对原告诉称的“被告仍拖欠原告物业管理费1455.84元、公摊水电费306.86元”及“被告应支付违约金765.91元”的事实不予确认外，其他事实均予以确认。同时查明，“xxx庭”小区业主委员会于2019年5月31日与原告解除双方关于“xxx庭”小区的物业管理服务协议，并办理了交接。被告已交纳2017年3、4、5、6月份的物业管理费。《佛山市不动产（房地）登记信息查询结果》显示涉案房产的权属人是被告，建筑面积为119.44平方米,双方协议约定的摩托车房面积为15.36平方米。被告自2017年7月起拖欠物业管理费，至2019年5月共欠费1240.16元【134.8（119.44+15.36）平方米×0.4元/月/平方米=53.92元/月×23个月=1240.16元】。另查明，在原告管理服务期间，小区存在清洁、绿化差，设施设备损坏，门禁、监控系统不能正常使用、火灾隐患、部分业主失窃等管理不善现象。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《“xxx庭”前期物业管理服务协议》，根据合同相对性原则，原告诉请被告支付相应费用并无不当，原告委托其分公司办理相关业务，不影响其作为合同相对方的地位，故被告辩解原告诉讼主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告与被告签订的《“xxx庭”前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告接受了原告提供的物业管理服务，应履行协议约定缴纳管理费等义务。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养以及正常秩序的维护，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽然原告的服务存在一定瑕疵，但综合考虑涉案小区因建设时间已久，物业服务费的收费标准与周边小区相差较大，根据权利义务对等的原则，本院认为被告仍应按双方协议约定的0.4元/月/平方米向原告交纳物业管理费较为合理。因此，被告拒绝支付物业管理费已经构成违约，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，合法有据，本院予以支持。根据查明的事实，被告应向原告支付自2017年7月至2019年5月期间的物业管理费1240.16元。被告抗辩的理由不构成其拒交物业管理费的合法理由，本院不予采纳。因原告管理服务存在一定瑕疵，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。原告主张被告支付公摊费用，但未能提供证据证实，本院不予支持。2019年5月31日，“xxx庭”小区业主委员会已与原告解除“xxx庭”小区的物业管理服务协议，原告已不再为该小区提供服务，故本院确认原、被告签订的《“xxx庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司与被告兰启柳签订的《“xxx庭”前期物业管理服务协议》于2019年5月31日解除。二、被告兰启柳应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司支付2017年7月至2019年5月的物业管理费1240.16元。三、驳回原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由原告负担5元，被告负担20元。本判决为终审判决。审判员  何卫东二〇一九年十二月十六日书记员  胡颖妍