上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59266号原告：乐配荣，男，1974年1月18日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。被告：赵张，男，1978年5月28日生，汉族，户籍地安徽省。被告：上海博初汽车维修服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵张，总经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：季炜斌，上海翊鸿律师事务所律师。第三人：曹立红，女，1978年6月6日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市无为县红庙镇横塘行政村万村自然村022。原告乐配荣与被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司(以下简称博初公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。后本院依法追加曹立红为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月14日再次公开开庭进行了审理。原告乐配荣及其委托诉讼代理人王玥玮，被告赵张、博初公司的共同委托诉讼代理人季炜斌以及第三人曹立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐配荣向本院提出诉讼请求：1.解除乐配荣与赵张、博初公司签订的《租房协议》；2.判令赵张、博初公司立即搬离房屋，并将房屋恢复原状；3.判令赵张、博初公司支付乐配荣租金及水电费、物业费共计人民币(以下币种同)457,000元、违约金108万元。本案第二次庭审中，乐配荣明确诉讼请求为：1.确认乐配荣与赵张、博初公司签订的《租房协议》于2019年7月1日解除；2.判令赵张、博初公司支付乐配荣2017年12月1日至2019年6月30日的租金449,300元、物业管理费6,333元；3.判令赵张、博初公司支付逾期付款违约金10万元。事实与理由：2017年5月6日，乐配荣与赵张、博初公司签订《租房协议》，约定乐配荣将金高路XXX号的商铺/房屋左三间(以下简称系争房屋)出租给赵张、博初公司，年租金28万元，租期自2017年6月1日至2020年5月31日；如赵张、博初公司超过一个月未付租金，则按每天2,000元计付租金，如超过两个月未付租金，则乐配荣有权收回房屋，赵张、博初公司无条件将房屋归还，一切设备设施按废旧物处理。签约后，乐配荣依约履行了义务，赵张、博初公司拖欠2017年12月1日起至今的租金、水电费、物业费，经乐配荣多次催讨，其仍以各种理由拖欠。另，《租房协议》签订后，赵张、博初公司与曹立红之间有合作协议，二者产生纠纷导致诉讼，在该诉讼中因涉及评估等，故乐配荣一直不敢收回房屋。2019年7月26日起，房屋由曹立红使用，故乐配荣视为收回房屋了，为计算方便，乐配荣主张《租房协议》于2019年7月1日解除。被告赵张、博初公司共同辩称：一、赵张不是承租人,并非本案适格主体。《租房协议》《合资协议》均是博初公司签订的，赵张是博初公司法定代表人、经办人，其以公司名义签订《租房协议》，且博初公司是博渊汽车集团下属公司，故合同上写了“博渊汽修(赵张)”。二、系争房屋已于2017年11月23日由乐配荣收回。乐配荣与曹立红长期以夫妻名义对外共同经营。2017年，乐配荣因经营不善，要求与博初公司合资经营，双方于2017年5月6日签订《租房协议》。同日，乐配荣让曹立红与博初公司签订《合资协议》。《租房协议》《合资协议》均是乐配荣一人操作的，其实是一个协议。2017年11月22、23日，乐配荣让曹立红出面，将系争房屋大门焊死，强行关店，收回了系争房屋。后博初公司就《合资协议》提起诉讼。该案一审期间，乐配荣以曹立红配偶身份作为委托诉讼代理人出庭。直至该案二审期间，博初公司才知道乐配荣和曹立红不是夫妻。另外，2018年2月8日，乐配荣、曹立红与大房东重新签订了租赁合同，并于2018年8月20日以系争房屋为住所注册了乐红(上海)汽车服务有限公司(以下简称乐红公司)，也足以说明乐配荣早已收回系争房屋自用。三、违约金10万元过高，请求予以调整至5,000元。第三人曹立红述称：曹立红与赵张为老乡，系争房屋原来是曹立红开的汽修店，赵张提出与曹立红合作开连锁店，故曹立红将原有装修、老客户都给了赵张。合作过程中，赵张未给曹立红分红，反而偷走设备，直至2017年11月22日工商部门来检查时，曹立红才发觉上当，与赵张多次交涉。但赵张伙同民警陷害曹立红，霸占了店面。曹立红于2018年5月28日被释放，于2019年7月26日打开了系争房屋的门，现系争房屋由曹立红在使用。本院经审理确认如下事实：2017年5月6日，由赵张代表承租方(乙方)，与作为出租方(甲方)的乐配荣签订《租房协议》，协议首部承租人一栏及尾部乙方落款处均有手写签署的“博渊汽修(赵张)”以及赵张捺印、博初公司盖章，落款处还写有赵张的身份证号码。该协议约定，甲方将位于浦东金高路XXX号的商铺/房屋左三间出租给乙方，供乙方做汽车服务业务使用，乙方在租赁期间不得转租，不得擅自改变房屋的使用性质和房屋结构；房屋的租金为每年28万元，乙方支付甲方保证金2万元作为房屋损坏、水电煤气费保证金；付款方式：每年租金按半年一次性付清，先付后用，每次必须提前两个月交房租。每次支付半年房租费14万元；租借期限自2017年6月1日至2020年5月31日止；乙方按期支付房租费及应付的水、电、煤气费和房屋的物业管理费用，乙方每年应支付物业管理费4,000元；租赁期满后，乙方必须将房屋完好无损的转交给甲方，如有损坏需按价赔偿。甲方对房屋清点交接完毕，且乙方已付清全部水、电、煤气、物业管理费账单后将保证金退还乙方，乙方须开具收据给甲方或退还原收据。乙方租金到期必须一个月内支付给甲方，如超出一个月还未付给甲方租金的，乙方按每天2,000元计算付给甲方房租，如乙方超过两个月不付房租的，甲方有权收回房屋，乙方无条件把房屋还给甲方，乙方租赁房屋的一切设备设施按废旧物处理。同日，赵张以其个人账户向乐配荣支付了租金等费用，乐配荣向赵张出具《收条》，确认收到172,600元，其中含6个月租金14万元、押金2万元、2017年6月1日至2018年5月31日物业费4,000元、前期装修预付款8,600元。2017年11月2日，乐配荣向赵张发送微信催讨房租，赵张回复会在2017年12月1日准时付；拖一天赔1万元，由其个人赔。2018年6月7日，乐配荣在系争房屋门口张贴了《通知》：“由于上海博初汽车维修服务有限公司(博渊汽修赵张)拖欠房租6个多月未付，多次联系无果。按照双方协议规定，拖欠两个月房租，无条件收回赵张的房屋。”2018年6月20日，乐配荣向赵张发送短信：“上海博初汽车维修服务有限公司(博渊汽修赵张)你与乐配荣签订的租赁合同，自2017年12月1日到现在未付房租，希望你尽快交付房租，否则我们要和你解除合同，并把房间里面的东西录像后保存，使用该房屋。”另查明，乐配荣、曹立红原系夫妻，于2012年5月17日登记离婚。2017年5月6日(《租房协议》签订同日)，博初公司(甲方)与曹立红(乙方)签订《合资协议》。该协议约定，甲乙双方经协商，投资设立合伙公司，双方为了明确权利与义务，特订立如下协议：合伙经营项目和范围为汽车维修保养、事故理赔、汽车保险、美容装潢等汽车一站式服务。合伙期限自2017年6月1日起。甲乙双方共同出资成立新的公司，甲方占注册资本的70%，乙方占30%，注册资本为100万元。合伙人甲方以金高路分店店铺前期新的装修、旧设备及运营资金及汽配5万元和一年的租金作价为股份，合伙人乙方以金高路老店原有的装修、地下室装修、广告和原有的客户及成熟的环境地段作价为股份。《合资协议》履行期间，博初公司、曹立红产生争议。2017年11月23日，曹立红报警称，其发现博初公司失窃故将系争房屋店门焊死。2017年11月29日，曹立红与赵张在系争房屋发生争执，辖区民警接110指令后到场处理，在此过程中，曹立红以暴力方法阻碍正在执行职务的人民警察，致人轻微伤。本院于2018年4月23日作出(2018)沪0115刑初351号刑事判决：曹立红构成妨害公务罪，判处拘役六个月。曹立红不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后，于2018年7月24日作出(2018)沪01刑终1038号刑事裁定书：驳回上诉、维持原判。2017年12月12日至2018年5月28日期间，曹立红被羁押于上海市浦东新区看守所。2018年1月3日，博初公司起诉曹立红，要求解除双方之间的《合资协议》、曹立红赔偿博初公司经济损失70万元。该案一审期间，乐配荣以曹立红配偶的身份担任委托诉讼代理人参加了诉讼。2019年1月17日，本院作出(2018)沪0115民初1964号民事判决：博初公司与曹立红之间的《合资协议》解除；曹立红赔偿博初公司经济损失297,139.97元；驳回曹立红的全部反诉请求。曹立红不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年6月10日作出(2019)沪01民终4424号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案判决认定博初公司的旧设备已由曹立红占有使用，计入合作成本。在该二审案件审理中，博初公司还称，曹立红将系争店铺的门焊死后，博初公司为处理事先发出的客户会员卡而将门弄开，但曹立红进行干扰，博初公司报警后，警察将曹立红及其亲属拖走。本案审理中，博初公司、赵张提供了调取自工商部门的相关材料，其中显示乐配荣、曹立红于2018年2月8日与房屋产权人就金高路XXX号“一层-2”房屋签订了《租房协议》，两人又于2018年8月在该址申请注册了乐红公司。赵张、博初公司以此认为乐配荣早已收回系争房屋。对此，乐配荣、曹立红称，该《租房协议》并非真实的合同，仅系为了办理工商登记之用，产权人的签名是由办证的中介人员代签，曹立红是刑满释放后于2018年8月补签；现该公司股东已变更为曹立红及其儿子乐利。乐配荣另称，金高路XXX号“一层-2”房屋实际由乐配荣出租给案外人使用至今，并非本案系争房屋。本案第一次庭审中，乐配荣称系争房屋2019年7月之前一直处于关门状态，赵张曾去搬过物品，乐配荣发现后去拍了照片；2019年7月之后则由一名上海人在经营，但不知是谁让其经营的。第二次庭审中，乐配荣、曹立红共同确认，2019年7月26日起，系争房屋由曹立红使用，视为乐配荣收回了房屋，此后相关事宜由乐配荣、曹立红自行解决。乐配荣称，赵张、博初公司支付的保证金2万元用以抵扣违约金。以上事实，有《租房协议》《收条》《通知》《合资协议》、工商档案材料、相关民事判决书及刑事判决书，以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《租房协议》系租赁双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。关于该协议承租主体。赵张、博初公司表示赵张当时以博初公司经办人或法定代表人身份在协议上签字，但本院注意到，赵张除签名、捺印之外，还在落款处留下了其个人身份证号码，另结合《租房协议》履行期间，赵张以其个人账户向乐配荣支付了租金，本院认为可以认定赵张与博初公司是共同承租人，乐配荣一并起诉赵张与博初公司，主体适格，并无不当。赵张、博初公司未支付2017年12月1日起的租金，已构成根本性违约，乐配荣有权解除合同。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。2018年6月7日，乐配荣在系争房屋门上张贴了《通知》，要求无条件收回房屋，实质上即为解除合同的意思表示，故双方之间的租赁关系已于该日解除。赵张、博初公司主张2017年11月23日起系争房屋实际已由乐配荣收回，乐配荣予以否认。本院认为，虽然在案事实可以说明乐配荣和曹立红关系密切，但二人仍是独立的民事主体。乐配荣曾以配偶身份担任曹立红的委托诉讼代理人参加诉讼，确实有违诚信，但不能就此认定乐配荣和曹立红法律主体地位混同。《租房协议》和《合资协议》也是两个不同的法律关系。曹立红和博初公司就《合资协议》产生纠纷后，曹立红实施了焊死店门的行为，但没有证据证明乐配荣参与了该行为，不能认定乐配荣已经收回房屋。乐红公司工商登记的资料中2018年2月8日乐配荣、曹立红与产权人所签《租房协议》，从形式上看租赁物是金高路XXX号“一层-2”房屋，赵张和博初公司未能提供进一步的证据证明该协议与系争房屋存在关联。综上，赵张、博初公司关于系争房屋已于2017年11月23日被收回的意见，本院不予采信。本院注意到，《合资协议》一案判决时法院认定旧设备已由曹立红占有使用，不排除系争房屋已经被曹立红控制；本院还注意到，乐配荣在本案庭审中亦有对系争房屋实际占有使用情况前后矛盾、有违诚信的陈述；但是因为博初公司与曹立红之间存在《合资协议》的法律关系，尽管存在上述情况，也不能免除赵张、博初公司在本案中举证证明系争房屋实际返还乐配荣的责任，在赵张、博初公司未能举证的情况下，本院只能以乐配荣自认的2019年7月26日作为房屋返还时间。如果博初公司认为系争房屋实际已由曹立红占有，可依《合资协议》法律关系，另行主张权利。现乐配荣向赵张、博初公司诉请主张2017年12月1日至2019年6月30日期间的租金(合同解除之后为房屋使用费)及物业管理费，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。赵张、博初公司逾期支付租金，应承担逾期付款违约金。但合同解除后，双方进入结算清理阶段，乐配荣主张合同解除后的逾期付款违约金已无合同依据，应计算至合同解除之日止。对于逾期付款违约金的具体数额，乐配荣已自行调整为10万元。赵张、博初公司则认为双方约定的违约金过高，请求继续予以调整。对此，本院以乐配荣的实际损失为基础、兼顾赵张、博初公司的过错程度以及合同实际履行情况，酌情确定逾期付款违约金金额为7万元。关于保证金，乐配荣表示用以抵扣赵张、博初公司应付违约金，经查并无不当，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告乐配荣与被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司于2017年5月6日签订的《租房协议》于2018年6月7日解除；二、被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣2017年12月1日至2019年6月30日期间的租金及使用费443,333元；三、被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣2017年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6,333元；四、被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐配荣逾期付款违约金7万元(实际支付时，应扣除被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司在原告乐配荣处的保证金2万元)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,356元，减半收取计4,678元，由原告乐配荣负担655.50元，被告赵张、上海博初汽车维修服务有限公司负担4,022.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年十二月九日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。