重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初7298号原告：重庆市福利彩票发行中心，住所地:重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码：12500000450392945L。法定代表人：何亚雄,该中心主任。委托诉讼代理人：唐玲、董政，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：陈功，男，汉族，1976年12月15日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张素英，女，汉族，1951年2月28日出生，住重庆市云阳县，系陈功的母亲，特别授权。原告重庆市福利彩票发行中心与被告陈功房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市福利彩票发行中心的委托诉讼代理人唐玲、董政，被告陈功及其委托诉讼代理人张素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市福利彩票发行中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告履约保证金10000元，并自2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止;2.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年8月14日，被告授权其母张素英与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百内17号）的房屋，租期为2014年10月1日起至2019年9月30日止。双方并约定，履约保证金10000元及每年的租金由原告转账到张素英账户，被告应在原告交还房屋后15日内退还履约保证金。2019年9月30日房屋租赁期限届满，原告已向被告交还了租赁房屋，但被告至今未退还原告履约保证金。为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告陈功辩称，1.原告未按合同约定于2019年9月30日交还门市，构成违约。2.原告未经被告同意，在被告的门市内改建卫生间，以致门市的地平标高不一致，还人为造成消防喷淋设施高度降低以及玻璃门损坏。3.2019年10月18日，被告与福彩中心云阳负责人肖林电话沟通，要求原告对门市予以修复。肖林让被告自行修复，被告表示修复的含税价为12000元，肖林表示要向福彩中心领导汇报后才有结论。2019年10月21日，肖林答复被告价格过高，只能赔偿6000元（含税），还表示他们不作修复，双方至今未达成一致意见。4.由于原告不修复被告门市，被告为减少损失，自行修复房屋用去10000元，其中土建5500元、消防喷淋整改2000元、玻璃门2500元。5.由于原告未按时交还房屋，致被告房屋未能出租，以2019年12月3日收到法院传票作为接房时间，按原合同价格计算，原告应支付被告64天的租金损失11306元，物业费176.76元。综上，原告应支付原告修复费用及租金等共计21483元后，被告才能退还其保证金。另外由于原告违约，按合同约定也应承担20%的违约金，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，被告陈功授权其母张素英（甲方）与原告重庆市福利彩票发行中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定由甲方将位于重庆市云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百内17号）房屋出租给乙方使用，租期从2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同中载明：4租金。4.1租金采用“先付后用”、“一年一付”原则……具体如下（均为含税价）：2014年10月1日至2015年9月30日：55282元；……2018年10月1日至2019年9月30日：64480元。5.履约保证金。5.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付。5.2承租期内，履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金。6.房屋的交付。6.4在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙。7.3对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。11.4乙方因自身需要，须对租赁房屋增设相应的设备、设施或进行重新装修、改造、整改的设计方案及实施方案，必须征得甲方、项目物业公司和消防等相关部门的审批同意书面文件后方可具体实施，并承担由此产生的一切费用。房屋租赁合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金及履约保证金10000元。被告将房屋交付原告使用。原告利用被告门市内一侧修建卫生间，以致对门市地面及消防管道进行了改动。原告除租用被告的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与涉案门市一致。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，原告按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了租赁门市。2019年10月16日，张素英收到原告于2019年10月14日作出并通过邮政挂号信函寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知被告在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收到此函后10日内归还履约保证金10000元。被告收到该函之后，对于原告修建卫生间导致地面标高不平、消防喷淋过低、玻璃门损坏等需维修为由联系原告工作人员肖林未果，之后就其中的地面和消防另行找人进行了整修。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息、房屋租赁合同、电子转账凭证、收条、函、水电费交费票据及邮件回执以及被告向本院举示的光盘（现场照片及视频）等证据在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思之表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原被告据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同第5.2条中约定“承租期满，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。按照前述约定，履约保证金的返还须满足“还房验收合格”“交清所欠各项费用”这两个条件。前述条件未成就时，被告有权拒绝返还履约保证金。庭审中，被告辩称原告未按约定在2019年9月30日租赁到期时交还房屋，构成违约。而原告作为承租人，依法负有按时按约向被告交还租赁物的义务，原告诉称其按时按约交房，但原告举示的还房依据仅为原告于2019年10月14日作出并寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，该函由原告自行制作，函中虽然表明其已于2019年9月30日前搬离，但却又通知被告“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”。因此，负有交房义务的原告不能证明已按期按约交还房屋，应承担举证不能的责任。对于因违约交房给被告造成的损失，原告应当予以赔偿。租赁合同到期后，承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，被告于2019年10月16日收到原告寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中通知双方于“2日内”办理门面交接，故若原告交还的房屋符合约定，则最迟可在2019年10月18日双方完成交接，该最迟日应可认定为双方约定“还房验收合格”之日。经本院审查，合同第6.4条中约定“在乙方租赁期满后，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙”，从庭审双方陈述和被告举示的照片看，该项义务原告在2019年10月18日前已经完成，被告不能以此作为拒收房屋的理由。被告同时辩称因修建卫生间导致地面标高不平、消防喷淋过低致原告归还的房屋不合格。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告在利用被告的房屋修建卫生间时，未按照合同第11.4条的约定征得被告同意，且在合同期满之后也未就该部分恢复门市原状，违反前述法律规定，故原告通知在2019年10月18日前交接不符合“还房验收合格”的条件。现原告已就地面、消防部分进行了修复，修复完成时可以视为“还房验收合格”之日，但原告应当就被告进行修复的损失承担责任。至于被告辩称的玻璃门损坏，因玻璃属于易损品，且在五年租赁期限内的损坏原因不明，按双方在租赁合同第7.3条的约定和相关法律规定，该项不能作为被告拒收门市的合理理由。由于不能确定卫生间对房屋造成损害后进行修复所需的准确时间，本院酌定恢复时间为7日，故本院根据本案的实际情况确定2019年10月25日为租赁房屋合格交还之日，由此按合同约定的房屋租金标准自2019年10月1日起计算至该日的房屋占用损失占用损失为4416元。被告辩称其修复“地面标高不平、消防喷淋过低”的费用为7500元，但其出据的损失收据有瑕疵，且原告对证据不予认可，故本院考虑该项修复费用客观存在，并结合照片、视频中所反映的房屋客观状况以及本地实际经济生活水平，酌定被告的修复费用共计为5000元。综上所述，在原告按约完全履行完还房义务后，被告应当按合同约定返还履约保证金，在原告未完成交房且结清费用前，被告可以拒绝返还。由于原告在2019年9月30日未按约定返还租赁房屋，由此给被告造成的损失9416元应当在保证金中予以扣除。由于双方就损失存在争议，故在本院对损失认定前，原告要求被告支付保证金逾期返还利息的请求不能成立，本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告陈功在本判决生效后十日内支付原告重庆市福利彩票发行中心履约保证金584元;二、驳回原告重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年十二月三十日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平