广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19116号原告：罗淑玲，女，1989年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码。法定代表人：丁历，总经理。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。委托涉讼代理人：**，广东至高律师事务所律师。原告罗淑玲与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人罗碧莹，被告委托诉讼代理人欧阳湘琴、**均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.减少原、被告双方于2017年12月15日签订的《室内装修委托合同》的价款，由被告立即向原告退还多收部分装修款317236元（室内装修委托合同约定的包干价455736元扣减按每平方米装修款2000元计算套内面积69.25平方米）；2.被告向原告支付逾期交付违约金（以455736元为本金自2018年12月31日起至实际交付房产日止按照日万分之五计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于佛山市南海区*******************（以下简称涉讼房屋），并于2017年12月15日签署《商品房买卖合同（预售）》，约定交付时间为2018年12月30日前，且应在交付期届满前十日向原告书面告知交付的相关事项。2017年12月15日，原被告双方又签订《室内装修委托合同》，约定由被告安排有资质的装修单位全权负责该房产的装修，并保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付。但直至原告起诉之日，该房产存在墙体渗水导致背景墙模板发霉至烂掉、地板空鼓、踢脚线未完全安装完毕等问题。因此，该房产装修存在严重质量问题，未达到交付标准。因此就逾期交楼期间，被告应向原告支付违约金。又由于被告所委托进行的装修造价远低于《室内装修委托合同》的约定价值，为此，被告应当减少装修价款并退还多收部分装修款项。被告辩称：一、原告主张装修差价款没有依据。1.《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》是一体的，不应当割裂两份合同分别计算价款。首先，《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》签订日期相同，约定的交付时间相同，已经证明双方交易的标的物实为带装修的商品房，而非向原告交付毛坯房后，原告委托被告对商品房进行装修。其次，《室内委托装修合同》第六条第3款约定：“本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同（预售）》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同（预售）》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条约定及《商品房买卖合同（预售）》约定向乙方支付违约金。”且在原告做出的相关承诺书中也有类似的承诺，由此可见，双方确认两份合同是一体的，应当一并考虑。第三，原告向被告支付总房款1869928元，被告向原告交付带装修商品房，双方交易标的实为带装修商品房，毛坯和装修是一个整体。之所以后续分别签订《商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》并分列两个价款，是双方为了顺利完成交易合意而成的变通做法。第四，在合同实际履行方面，被告已按约定交付带装修的商品房，且原告明知其购买的即为带装修的商品房，交易价格为1869928元，后续双合同的做法是双方当时为了能顺利签约，双方协商一致的操作，没有损害原告的合法权益。第五，原告是按总价1869928元以及《商品房买卖合同（预售）》约定标准作为其向被告主张逾期交楼违约金的计算依据，进一步证明原告也是认可涉讼商品房最终交易价实为两份合同的总价。现商品房整体已升值，原告无视并推翻其当初购买涉讼商品房的真实意思，将商品房以及装修分割开主张装修差价的真正目的是为获取超出合同预期的更大利益，有违诚实信用，也是对被告的不公平。2.原告主张赔偿装修差价款没有依据。本案，被告已根据合同约定通知原告收楼，即使原告认为被告交付的商品房存在质量问题，也应向被告主张修复的责任，现原告主张装修差价款没有依据。二、原告主张逾期交房违约金没有依据。1.双方协商变更了商品房的交付条件。《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。本案，因《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》是获得竣工验收备案表的前提条件，被告提交《竣工验收备案表》及《电梯安全检验合格证》已足以证明被告交付的房屋符合交付条件。2.被告已经依约交付商品房，原告未在约定时间收楼的，应由其承担逾期收楼的责任，现原告主张逾期交楼违约金没有依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第（二）约定，买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。第（五）点约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案，涉讼商品房已验收合格，且已达到《商品房买卖合同（预售）》以及《室内委托装修合同》约定的标准，被告亦依约在2018年12月30日前向原告发出收（验）楼通知书。原告在收到通知后，依约应至现场办理收楼手续，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。故，在原告没有证据证明涉讼商品房地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情况下，原告以此主张逾期交楼违约金没有依据。三、原告就同一法律事实重复提起诉讼。原告于2019年6月25日，就房屋的逾期交付向法院提起诉讼[案号：（2019）粤0605民初14654号]，要求被告支付逾期交付违约金20505.78元，现又就同一个法律关系，提出逾期交付违约金和装修的差价，被告认为逾期交付的法律关系在14654号案中已经在审查处理过程中，现原告的诉讼当事人、诉讼标的以及诉讼请求与前诉相同，根据《关于适用的解释》第二百四十七条的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明1.被告将涉讼房屋出售予原告，合同约定了交付时间、逾期交付违约责任、质量问题修复责任等。3.《室内装修委托合同》原件1份，用以证明原告委托被告对涉讼房屋进行统一装修，委托服务总包干价455736元。4.楼宇情况反馈表照片打印件1份、微信聊天截图（陆鑫）打印件4份、照片打印件6张，用以证明涉讼房屋的质量问题及原告与被告工作人员之间就质量问题协商的过程。5.被告邮寄收楼通知书的邮件及邮件盒原件各1份、邮件查询记录，用以证明被告于2019年1月9日下午寄出的收楼通知，2019年1月10日中午原告收到被告的收楼通知，但原告收到的时候已经过了收楼时间。被告举证如下：1.补充协议复印件1份，用以证明双方签订了补充协议，并将交付条件变更为商品房经验收合格，且约定除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。2.竣工备案表复印件1份，用以证明涉讼商品房已取得竣工备案表，各项指标均验收合格，满足交付条件。3.特种设备使用标志（电梯安全检验合格证）复印件1份、关于实施新《电梯使用标志》有关问题的通知打印件1份，用以证明电梯验收合格，可投入使用。4.收楼通知书原件1份，用以证明被告已依约通知收楼。5.照片打印件12张，用以证明涉讼房屋已经装修好，满足交付条件。6.网页截图打印件4张，用以证明涉讼商品房总价与周边楼盘的价格相近，两份合同的总价是涉讼商品房的房价。经庭审质证，被告对原告举证1-3、5的真实性无异议，原告对被告举证1-4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证4微信聊天截图及楼宇情况反馈表，被告有异议，但确认陆鑫为被告员工，对该些证据本院将结合双方陈述及其他证据综合认定；2.原告举证4的照片和被告举证5的照片，均未能直接反映为涉讼房屋情况，相对方亦不确认，本院对该些证据不作认定；3.被告举证6的网页截图拟证明涉讼房屋周边房屋价格，但该截图未能反映类比楼盘房价的时间区段，本院对该组证据的关联性不予确认。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*******************。2017年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：被告将涉讼房屋售予原告，总价款为1414192元；被告应当在2018年12月30日前向原告交付涉讼房屋；（第九条）涉讼房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉讼房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告查验的涉讼房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；被告未按约定时间将涉讼房屋交付原告的，逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。等等。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：原被告就涉讼合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议；（第四条）双方同意涉讼合同第九条变更为被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称装修合同），约定：甲方自愿委托乙方对涉讼房屋进行统一装修，委托服务总包干价455736元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用；交付时间为2018年12月30日；甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修单位进场装修。甲方对装修标准和服务包干总价已进行充分考量，并实地察看了该项目样板房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利。甲方应按乙方通知日期办理该房屋的交付手续，如甲方未按乙方通知日期办理交付手续，则视为甲方对该房屋交付质量无异议，该房屋自乙方通知日期起视为已实际交付甲方，该房屋的风险责任由甲方承担。如因甲方未按期办理交付手续，给乙方造成损失或增加的费用应由甲方承担。乙方应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付。该房屋的装修由乙方在保修期内按国家规定为甲方提供保修服务。合同双方应严格履行本合同约定的义务，除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金，等等。同日，原告出具承诺书，确认如原告单方解除装修合同，则视为原告同时解除认购书和涉讼合同、补充协议，并同意按涉讼合同和补充协议约定承担相应的违约责任。2018年12月29日，XX座取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。原被告共同确认XX座于2019年4月16日取得测绘报告书。原告于2019年1月10日收到《XX收（验）楼通知书》，该通知书通知原告于2018年12月30日办理收楼手续。原告于2019年1月中旬前往查验涉讼房屋，但因涉讼房屋存在多处装修质量问题需修复，故当天并未实际接收房屋。2019年5月，被告的工作人员与原告多次通过微信进行沟通。其中，原告于当月6日发送《楼宇情况反馈表》追问维修情况，被告工作人员回应称“这个单我明天去对一下情况，有一些问题应该是统一维修过的”；该工作人员于当月13日告知原告“你家现在主要是客厅发霉的拆下来还没有恢复，现在不确定你家用石材踢脚线还是木材，没有恢复，其他的就是卫生间窗户和淋浴隔断”。2019年6月25日，原告以商品房预售合同纠纷为由起诉被告[案号为（2019）粤0605民初14654号]，要求被告以涉讼合同的款项额1414192元为本金计付逾期交付违约金。经审理，本院于2019年11月15日作出（2019）粤0605民初14654号民事判决，判决被告以1414192元为本金自2018年12月31日起至2019年4月16日按日万分之一的标准支付逾期交付违约金15131.85元予原告。诉讼中，原告述称其于（2019）粤0605民初14654号案的诉请是以被告逾期交付毛坯房为依据，本案的诉请是以被告逾期交付精装房为依据；涉讼房屋的质量问题为背景墙发霉、阳台渗水、地板松动、插头松动等非主体结构和地基基础问题。本院认为，原、被告签订的涉讼合同和室内装修委托合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全部履行义务。原被告于同日签订涉讼合同、补充协议和装修合同，原告亦于同日出具承诺书。装修合同约定装修总包干价为455736元，双方同意一次性包干，不再另行结算费用；原告对房屋不作毛坯验收而直接安排被告进场施工；双方不得单独解除、终止履行装修合同，任何情况下须与涉讼合同同时履行或解除。从上述可见，涉讼合同与装修合同不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量。双方签订的装修合同虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦仅约定任何一方不得单方解除装修合同，否则应支付违约金。装修合同的乙方亦为作为开发商的被告。由此可见，装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从装修合同的条款内容来看，该合同实质系对涉讼合同的补充约定。结合原被告双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定装修合同是涉讼合同的组成部分，涉讼房屋的总价款应由装修合同约定的装修款及涉讼合同约定的购房款共同构成，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房款的一部分，与涉讼合同约定的毛坯房的价款，共同构成带装修涉讼房屋的总价款。综上，原告依据装修合同包干价的数额主张退还装修差价317236元，理据不足，本院不予支持。原告主张的装修质量问题并非主体结构和地基基础问题，原告可通过要求被告限期履行保修义务或赔偿损失另行主张权利。关于原告主张的逾期交付违约金，首先，涉讼房屋于2018年12月28日通过竣工验收备案，于2019年4月16日取得测绘报告，根据涉讼合同第九条关于交付条件的约定，涉讼房屋至2019年4月16日始符合双方约定的交付条件。对于被告答辩称的补充协议第四条中关于变更交付条件房屋为验收合格的约定，属格式条款，被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请原告注意，该条款对原告不产生约束力。被告未能在约定交付期限2018年12月30日前向原告交付符合约定条件的涉讼房屋，构成违约，其逾期交付违约责任应自2018年12月31开始起算；其次，原告未主张涉讼房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，故在涉讼房屋符合交付条件后，原告应配合接收涉讼房屋，被告逾期交付责任应计算至2019年4月16日，原告主张被告支付2019年4月17日起的逾期交付违约金，理据不足，本院不予支持；最后，如前所述，装修合同中的装修价款实际为购房款的一部分，故被告就涉讼房屋逾期交付责任应以实际购房总价款即涉讼合同合同价款与装修价款的装修价款之和作为本金标准，鉴于原告已于（2019）粤0605民初14654号案中主张了以涉讼合同的合同价款1414192元为本金的逾期交付违约责任，对原告在本案中另行以装修合同约定的价款455736元为本金按涉讼合同约定的违约金标准主张逾期交付违约责任，理据充分，本院予以支持；原告虽基于同一法律关系和违约情形进行主张，但计付逾期违约责任的计付标准不同，对被告主张的原告重复起诉的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，本案中被告应向原告支付违约金4876.4元[455736元×0.0001/天×107天]予原告，原告主张超出本院核定范围的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金4876.4元予原告罗淑玲；二、驳回原告罗淑玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费6643.02元，减半收取计3321.51元（原告已预交），由原告罗淑玲负担3296.51元，被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月六日书记员  罗静雯