黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初1766号原告：哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路28号鸿翔名苑11栋2306室。法定代表人：马忠荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告：刘皎，女，1976年3月5日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司与被告刘皎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼，被告刘皎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的合同编号为231509082017000531的商品房买卖合同；2.判令被告偿还原告代为偿还的银行本息、罚息7414.26元，并自2019年6月3日按照代付款项日5‰标准支付违约金至实际给付之日止；3.判令被告承担本案律师费8000.00元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。明确第二项诉讼请求为：判令被告偿还原告代为偿还银行的本息、罚息14799.04元，其中7414.26元自2019年6月3日起按代付款项日5‰标准支付违约金至实际给付之日止；其中3695.33元自2019年7月5日起按代付款项日5‰标准支付违约金至实际给付之日止；其中3689.45元自2019年7月25日起按代付款项日5‰标准支付违约金至实际给付之日止。事实和理由：原、被告于2017年3月16日签订了合同编号为231509082018000531的商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告坐落于哈尔滨市香坊区××与××处向××米路东新松?茂樾山一期7栋2单元17层1号，建筑面积5800.00元/平方米，总价款800797.00元，付款方式及期限为2017年3月16日支付160797.00元，余款640000.00元向银行办理贷款支付给原告。补充协议约定，在出卖人担保期间若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知起30日内，买受人应向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。买受人超过30日未能向出卖人返还全部代付款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括变更费、税费等）由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将代付款项、违约金和上述税、费先行予以扣除。合同签订后，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行签订个人购房借款及担保合同，约定贷款金额为640000.00元，2017年3月23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行按照合同约定发放了贷款。因被告至今未按约定还款，中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行按照贷款合同的约定在原告账户中扣除了贷款、罚息等款项，截至2019年7月25日扣除14799.04元。经原告催缴，被告一直未予偿还上述款项并承担违约责任，故原告诉至法院，望判如所请。被告刘皎未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对于原告提交的全部证据商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、开发商合作及担保协议、个人购房借款及担保合同、个人借款凭证、业务回单、违约通知及送达状态查询单、民事委托代理合同及律师代理费发票，因其来源合法，内容真实，彼此之间能够相互印证，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司取得坐落于哈尔滨市香坊区××与××处向××米路东的新松?茂樾山一期7-10栋商品房预售许可证。2017年3月16日，原告与被告签订合同编号为231509082017000531的商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发建设的新松?茂樾山一期7栋2单元17层1号房屋，房屋总价款800797.00元；付款方式及期限为被告于签合同当日即2017年3月16日向原告交付首付款160797.00元，余款640000.00元由被告向银行办理贷款支付给原告。同时，原、被告在补充协议中约定，在出卖人（原告）担保期间若因买受人（被告）拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称为代付款项）而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告超过30日未能向原告返还全部代付款项及违约金的，原告有权解除商品房买卖合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由被告承担。原告有权在退还被告购房款（无息）前将代付款项、违约金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，原告有权继续向被告追偿。被告应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用由被告支付。如因此造成原告损失的，被告应予以补偿。同时约定，双方通知的方式，用挂号信、传真或EMS发出。电话仅为联络媒介，不作为正式通知的方式。所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效。用挂号信或EMS等方式发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。原告发出通知七日内未收到被告书面答复，视为同意。原告通讯地址：哈尔滨市香坊区香福路与长江路交口南行800米路东新松?茂樾山售楼处，邮政编码：150038；被告的通讯地址以商品房买卖合同中约定的地址为准。2017年3月22日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行签订个人购房借款及担保合同，向该银行贷款640000.00元，贷款期限为276月，用于购买涉案房屋。因被告未按期偿还银行贷款，原告分别于2019年6月3日、2019年7月5日、2019年7月25日向中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行支付被告逾期的贷款本金、逾期利息及罚息7414.26元、3695.33元、3689.45元，以上合计14799.04元。原告向被告预留地址发出通知，被告未偿还原告代付款，亦未按期向银行归还贷款。另查明，原告委托北京德和衡（哈尔滨）律师事务所对被告提起民事诉讼，为此支付律师服务费8000.00元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于原告要求被告偿还其代为偿还的银行本息、罚息及违约金问题。被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行签订个人购房借款及担保合同，原告为被告的贷款承担相应的担保责任。商品房买卖合同补充协议中约定，在原告担保期间若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向原告返还代付款项。原告要求被告返还其为被告代付的银行贷款本金、利息及罚息共计14799.04元的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告在补充协议中约定，被告应按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。虽然本案被告缺席未作答辩，但根据公平原则，权衡当事人之间的利益平衡，同时兼顾违约金具有补偿与惩罚双重性质，综合考量被告具体违约情形，本院酌情将违约金调整为以代付款项为基数，按月利率2%计算。对于超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费8000.00元的问题。因原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，对原告进行赔偿的范围包括“律师费”。被告拒不偿还代偿款项属违约行为，亦有违诚信，原告为行使追偿权而提起诉讼，并实际支付律师服务费，其请求被告依约承担律师服务费8000.00元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘皎给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司代付款项14799.04元（截至2019年7月25日），并以实际代付款项为基数，自2019年6月3日起，按月利率2%标准计付违约金至实际给付之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；。二、被告刘皎给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司律师服务费8000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370.00元，公告费560.00元，合计930.00元，由刘皎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  陈 实人民陪审员  李建华人民陪审员  范希华二〇一九年十二月十七日书 记 员  李姝博