江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019苏0583民初450号 原告：王琲，女，2001年2月20日生,汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：李志军，上海兰皋律师事务所律师。 被告：江苏华东天工投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧、逢星路北侧，统一社会信用代码9132058369677218XB。 法定代表人：钮荣林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。 被告：江苏福田物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业区星海国际商务广场1幢1908室，统一社会信用代码91320594720682249R。 法定代表人：连汉才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谈敏锋，男，该公司员工。 被告：李华，女，1968年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告王琲与被告江苏华东天工投资有限公司（以下简称“华东天工公司”）、江苏福田物业管理有限公司（以下简称“福田物业”）、李华财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理。后因被告李华下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告王琲的委托诉讼代理人李志军、被告华东天工公司的委托诉讼代理人李霞、被告福田物业的委托诉讼代理人谈敏锋到庭参加诉讼。被告李华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王琲向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同承担原告的损失合计30600元(计算方式评见附件)；2.判今被告共同承担本案的诉讼费、鉴定费(如有)、审计费(如有）、公告费（如有)。事实与理由：2015年，王某与江苏华东天工投资有限公司签订《商品房购销合同》一份(合同编号：20150XXXX)，约定由王某向江苏华东天工投资有限公司购买位于昆山市XX路XX号XX大厦XX室办公房屋一套。2016年1月7日，王某与李华签订《房屋租赁合同》一份，约定王某向李华出租上述房屋，租期自2016年1月7日起至2018年1月7日止，每月租金1400元。后该房屋由马某实际使用至火灾发生。另，2013年5月9日，江苏华东天工投资有限公司与江苏福田物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定由江苏福回物业管理有限公司承担上述房屋所在的“XX大厦”的物业管理，管理期限为自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。业主大会成立后业委会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。2017年8月2日上午5时43分，上述“XX大厦”XX室房屋发生火灾。火灾发生时，大楼内的火灾自动报警系统、喷珠自动灭火系统、消防栓灭火系统等无一启动，住户及时打开消防箱，按下手动报警按钮无效，消防栓中也无水灭火，甚至大楼内的灭火器也因失效而无法使用，严重延误了消防数援的有效灭火时间，由此给本案原告造成巨额损失。对于“天工国际大厦”消防设施存在的安全隐患，业主及承租户早已多次口头或书面向江苏福田物业管理有限公司提出要求整改，但江苏福田物业管理有限公司始终置若罔闻，未采取任何实际行动。根据建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范(2005年版GB50045-95）的相关规定，附设在建筑物内的消防控制室、固定灭火系统的设备室、消防水泵房和通风空气调节机房等，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙和1.50h的楼板与其它部位隔开。隔墙上的门除本规范另有规定者外，均应采用乙级防火门。本公寓房间内均设有个100mm的砖墙分隔室外空调机小房间，但交房时此空调小房间与房间内均无门，若有防火门，则可有效阻隔火灾的蔓延。根据国家有关强制规范条文，外幕墙与各层楼板、隔墙处的缝隙必须采用防火材料进行封堵，但本大楼此处仅采用镀锌铁皮遮盖，内中无防火封堵材料，也不密封，显然是该大楼开发商江苏华东天工投资有限公司交付的房屋质量不合格，而江苏福田物业管理有限公司也未履行物业管理的义务。在由南京威安消防设备工程有限责任公司昆山分公司于2017年6月28日出具的《花桥消防检查表》中，对天工国际大厦存在的消防设施设备的隐患做出了列举：1、报警系统故障；2、喷淋管道无水；3、消防箱水压不足；4、灭火器过期；5、安全出口指示灯不亮。根据昆山市公安消防大队出具的《火灾事故认定书》（苏昆公消火认字(2017)第0059号)，该起火灾的起火原因认定如下：该起火灾起火部位在该户内东南角空调室外机放置区位置。火灾原因为可排除遗留火种或外来火源或室内电气系统或空调用电系统的故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性，不排除该空调室外机四周堆放可燃物造成散热不良，长时间积热导致温度升高异常引燃周边可燃物引发火灾的可能性。故本案第二、三被告亦应对火灾的发生及造成的损失承担责任。综上所述，根据事实和相关法律、法规的规定，被告应共同承担此次火灾给各原告造成的损失，请求依法判决如请。 被告华东天工公司辩称，首先，答辩人开发的“天工国际大厦”已竣工验收，并通过了消防验收，答辩人交付的房屋质量是符合相关法律、法规要求的。答辩人开发的“天工国际大厦”于2015年1月18日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收，质量等级均为合格。2015年2月13日，苏州市公安消防局对“XX大厦”出具苏公消验字(2015)第0185号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。其次，答辩人对于包括但不限于消防设施的共用设备、共用设施等已向福田物业进行移交，移交时消防设施完好，运行正常。答辩人与福田物业签订《昆山市前期物业管理委托合同》将“XX大厦”项目委托福田物业管理服务，合同第六条第二款约定：福田物业提供的物业管理服务事项包括但不限于消防设施、安全设施等。自2015年2月1日至2015年2月12日，答辩人与福田物业进行现场查验及物业交接，双方查验范围包括共用部位、共用设施设备，查验方法为核对、观察、使用、检测和试验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能；现场查验情况为公共配套设施设备（包括消防系统）完好，运行正常。2015年2月12日福田物业确认查验结论为资料齐全、设备完好；双方对共用设施设备(包括消防栓、消防水池、消防电气控制设备等）也进行了交接。同日，答辩人与福田物业签订了《XX大厦物业承接查验协议书》，确认通过现场查验的方式，福田物业确认“XX大厦”消防设施和消防设备等事项不存在问题。再次，本案所涉火灾的起火原因与我方无关。昆山市公安消防大队2017年8月30日出具的苏昆公消火认字（2017)第0059号《火灾事故认定书》，对起火原因不排除该空调室外机四周堆放可燃物造成散热不良，长时间积热导致温度升高异常引燃周边可燃物发生火灾的可能性。因此，本案所涉火灾的起火原因与我方无关。 被告福田物业辩称，1、原告损失的发生与我方无关；2、原告损失的金额我方不认可，原告的损失未有相应的第三方出具评估报告，仅是其单方制作。综上，请求法庭驳回原告对我方的诉请。 被告李华未作答辩。 本院经审理认定事实如下：昆山市XX路XX号XX大厦系被告华东天工公司开发建设。XX大厦XX室、XX室房屋均系原告所有。2015年，案外人王某向华东天工公司购买XX大厦X号楼XX室房屋一套。2016年1月7日，王某与被告李华签订《房屋租赁合同》一份，约定王某将XX室房屋出租给被告李华，租期自2016年1月7日起至2018年1月7日止，租金1400元/月。该合同甲方代理人处为陈某签名。2017年8月2日，XX室房屋发生火灾，造成该户内装修、日用品等受损，同时造成公共区域内装修和其他多户内装修等受损，无人员伤亡。XX室、XX室即在前述受损房屋之列。2017年9月1日，昆山市公安消防大队出具的《火灾事故认定书》[苏昆公消火认字(2017)第0059号]，对该起火灾的起火原因认定如下：该起火灾起火部位在该户内东南角空调室外机放置区位置。火灾原因为可排除遗留火种或外来火源或室内电气系统或空调用电系统的故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性，不排除该空调室外机四周堆放可燃物造成散热不良，长时间积热导致温度升高异常引燃周边可燃物引发火灾的可能性。 火灾发生当日，昆山市公安局曹安派出所对XX室房主王某、租客马某、福田物业保安刘某制作了询问笔录。其中，马某陈述：我是住在昆山市XX国际XX室的，2017年3月1日租的房子，通过楼下房居惠中介租的，当时房东李华在加拿大然后XX室的陈某和我签的合同。我的房间一进去是厨房和卫生间，然后是一个大房间，南边有个小阳台，靠近阳台的位置是窗户，中间是电视机和沙发。在阳台左手边有个小房间，阳台左手边有个小门，里面有空调外机和很多房东堆的杂物，南边的位置是百叶窗。我是2号凌晨1点左右睡觉的，到凌晨5点20分左右，我闻到有烟味就醒了，我发现空调孔那里有烟冒出来，随后我就打开小门一看发现杂物间里面着火了，当时火势已经比较大了，小房间的顶部也着火了。当时现场烟已经很大了，我本来想用水盆接水去灭火的，但是担心会漏电，所以我跑到电梯那边去按报警器，但是没有反应。另外一个手就打电话报警，报了警以后我去消火栓那里，准备用室内消火栓灭火，但是消火栓里没有水，然后我就坐电梯到一楼找保安，跟保安一起到22楼，这时候楼道里已经浓烟滚滚了，后来在我们灭火的时候消防员就过来了，然后让我们到楼下去。发生火灾前半个小时在睡觉，杂物间着火的，杂物间里边有空调外机，但是外机是挂在墙上还是放在地上的我就不知道了，当时杂物间里面堆的都是东西，有一辆婴儿车还有纸箱一类的东西。我也不知道是房东的还是原来租客的，我住进去的时候，里面就堆满了这些东西。王某陈述：2017年8月2号早上6点30分左右，陈某打电话给我老婆说XX国际XX室出租房发生火灾。说是消防已经过来灭火了。让我赶快赶到现场，然后我老婆打电话给李华，电话打不通，然后我就从上海的家里赶快到达现场，我只到了一楼大厅，具体情况不是很清楚，但是陈某怀疑是空调外机引发的火灾，空调外机是租客李华自己安装的。当时我是委托陈某装修并代为出租，当时陈某与李华约定房子内家电设备、家具都不予配备。今天我才知道我的房子是出租给李华的，然后今天才发现李华把房子出租给其他人了。福田物业保安刘某陈述：2017年8月2日早上5点多的时候，我在XX国际小区X号楼楼下大厅（值班），看到一个楼上的住户很着急的下楼，她说她是一个人住在XX室的，家里着火了，我问她有没有报警，她说报警过了，之后我就叫上另外一个保安拿了灭火器跟她一起坐电梯上去，电梯打开后过道里有烟，但不是很严重，我们两个走近XX室，看到门开着不停往外面冒黑烟，我就过去拿着灭火器对着门里面喷了会儿，后又去拉那个楼道里的灭火器水管，但是拿不动，后来就听到消防车的声音，就在楼上等消防员过来灭火了，当时楼道里烟已经比较多，等消防员上来后我们一起去将周边住户敲门让他们下楼，消防员灭完火之后我就跟警察来派出所说明情况了。除前述3人外，昆山市公安局曹安派出所还对因此次火灾事故受损的相邻房屋的房主或租客制作了询问笔录。 另查明：天工国际大厦建设工程于2015年1月18日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收通过，质量等级均为合格。苏州市公安消防局在对XX大厦工程进行消防验收后于2015年2月13日出具苏公消验字(2015)第0185号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2013年5月9日，华东天工公司与福田物业签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定由华东天工公司通过协议选聘的方式将XX大厦项目委托福田物业实施物业管理服务。合同第六条对福田物业提供的物业管理服务事项进行了约定，包括但不限于消防设施、安全设施等设施的运行、养护和管理。2015年2月1日至2015年2月12日，华东天工公司与福田物业进行现场查验及物业交接。双方于2015年2月12日签订《XX大厦物业承接查验协议书》。该协议书约定双方共同查验的范围包括物业服务用房、设施设备用房、物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产。其中，共用设施包括消防设施、安防监控设施等，共用设备包括（安防设备）消防设备等。福田公司应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法现场查验，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。该协议书明确经福田公司查验、华东天工公司确认，上述物业共用部位、设施、设备不存在问题。同日，双方共同签署了一份《物业查验记录》，确认公共配套设施设备（包括消防系统等）完好，运行正常。后，双方对共用设施设备(包括消防栓542个、消防水池1个、消防电气控制设备2套、水泵4个等）进行了交接。火灾事故发生时，福田物业系天工国际大厦的直接物业管理单位。 2017年6月28日，南京威安消防设备工程有限责任公司昆山分公司在对涉案XX大厦所在的徐公桥商业社区进行消防检查后出具《花桥消防检查表》一份，该表载明：福田物业管理的天工国际大厦存在的问题有：1、报警系统故障；2、喷淋管道无水；3、消防箱水压不足；4、灭火器过期；5、安全出口指示灯不亮。对此，被告福田物业认为南京威安消防设备工程有限责任公司昆山分公司并非XX大厦的消防施工方，对消防设施的检测报告应当由消防部门出具。本院要求福田物业提交其对消防设施设备进行检查的相关检查表，福田物业表示其与现在的物业管理方并非正常移交，是业委会单方终止的，相关材料都在现在的物业管理方手中，其并未带出来。 再查明：原告称此次火灾造成XX室、XX室的经济损失为30600元，具体包括房租损失10200元（1700元/月*3个月*2间）、房屋修复费用20400元，并为此提交《房屋装修合同》、工程预算单、装修费收据、《房屋租赁合同》予以证明。其中，2份《房屋装修合同》系原告与案外人昆山艺海装饰工程有限公司于2018年10月1日签订，约定由昆山艺海装饰工程有限公司对XX室、XX室进行装修。施工内容为火灾后防防盗门更换、木地板泡水更换、墙面及顶面涂料刷白等；委托方式为包工包料；开工日期2018年10月1日，竣工日期2018年10月30日；工程价款10200元，2套合计20400元。工程预算单对具体施工项目、施工内容、费用构成等进行了详细约定，施工项目有：拆除更换木地板、拆除更换踢脚线、铲墙皮成品保护、部分墙顶面二度批嵌、墙顶面乳胶漆、入户门等，合计10200元/套。装修费收据显示昆山艺海装饰工程有限公司收到原告支付的2笔现金合计20400元。《房屋租赁合同》系原告与案外人王某2签订，约定由原告将2204室房屋出租给王某2，租期1年，自2018年11月17日起至2019年11月16日止，租金为1600元/月。对于前述原告提交的证据，被告华东天工公司、福田物业均不予认可，并对原告的装修是否合理必要提出异议，原告也未提供昆山艺海装饰工程有限公司开具的正式发票或付款流水，其有理由怀疑装修费用并未实际发生。庭审中，原告表示同意租金损失按1600元/月计算。 现因原告要求三被告共同赔偿因火灾事故导致其房屋受损产生的经济损失，为此诉至本院。 以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、房屋所有权证、《火灾事故认定书》、公安询问笔录、照片、竣工验收记录、《建设工程消防验收意见书》、《昆山市前期物业管理委托合同》、《天工国际大厦物业承接查验协议书》、《物业查验记录》、《物业交接记录》、《花桥消防检查表》、《房屋装修合同》、工程预算单、装修费收据、《房屋租赁合同》及当事人的陈述予以证实。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。本案中，昆山市公安消防大队针对涉案火灾事故出具的《火灾事故认定书》明确起火部位在2207室内东南角空调室外机放置区位置，火灾原因为可排除遗留火种或外来火源或室内电气系统或空调用电系统的故障引燃周边可燃物引发火灾的可能性，不排除该空调室外机四周堆放可燃物造成散热不良，长时间积热导致温度升高异常引燃周边可燃物引发火灾的可能性。由此可知，XX室空调室外机和四周堆放的可燃物的所有人对火灾事故发生具有重大过失，应承担损害赔偿的主要责任。事发时居住在XX室内的租客马某接受公安询问时陈述：杂物间里边有空调外机，里面堆的都是东西，不知道是房东李华的还是原来租客的，其住进去的时候，里面就堆满了这些东西。XX室房屋所有权人王某陈述空调外机是租客李华自己安装的，事故发生后其才知道李华将房屋转租他人。二人的陈述能够证实被告李华是空调外机的所有人，亦负有对杂物间的管理责任。故本院依法酌情确定被告李华应当承担75%的赔偿责任。被告福田物业与华东天工公司于2015年2月12日对消防设施等进行了查验，确认完好、运转正常后于当日完成了交接。作为XX大厦物业管理服务的提供方，福田物业应按《昆山市前期物业管理委托合同》的约定对消防设施、安全设施等设施进行运行、养护和管理。在此次火灾事故发生前，南京威安消防设备工程有限责任公司昆山分公司于2017年6月28日指出XX大厦存在的消防问题有：1、报警系统故障；2、喷淋管道无水；3、消防箱水压不足；4、灭火器过期；5、安全出口指示灯不亮。福田物业应当及时进行整改，确保消防设施运转正常，但其未能举证证明已履行相应义务。租客马某接受公安询问时表示事发时其准备用室内消火栓灭火，但消火栓里没有水。由此可见，福田物业对疏于对消防设备进行检查、保养是造成本次事故的另一原因，但该行为对损害结果而言并非是直接或者必然地导致损害结果发生的行为，仅是为火灾造成损害的扩大提供了条件。故本院依法酌情确定被告福田物业承担25％的赔偿责任。至于作为天工国际大厦开发商的华东天工公司，原告虽认为华东天工公司交付的房屋质量不合格也是导致火灾发生的原因，但华东天工公司已提交证据证明天工国际大厦已竣工验收合格并通过消防验收，且华东天工公司已将消防设施等交接给了福田物业，双方在交接时确认设备完好并运转正常。故被告华东天工公司对火灾事故的发生并无过错，不应承担赔偿责任。关于原告主张的经济损失即房屋修复费用和租金损失，本院认为，此次火灾事故造成多户室内装修受损，故房屋修复费用及因房屋受损导致无法出租收益的租金损失应认定为实际损失，赔偿义务人理应进行赔偿。原告提交《房屋装修合同》、工程预算单、装修费收据、《房屋租赁合同》用以证明其已实际支出房屋修复费用20400元及租金标准为1600元/月。被告华东天工公司、福田公司虽对此不予认可却未能提供反证。故本院对原告主张的房屋修复费用20400元及按3个月计算租金损失9600元予以确认，即原告的经济损失为30000元。因此，本院依法认定被告李华赔偿原告22500元，被告福田物业赔偿原告7500元。被告李华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其承担相应的不利法律后果。 为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李华支付原告王琲经济损失22500元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322XXXXX36063）。 被告江苏福田物业管理有限公司赔偿原告王琲经济损失7500元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXX36063）。 三、驳回原告王琲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费566元，公告费690元，两项合计1256元，由原告王琲承担50元、被告江苏福田物业管理有限公司承担50元、被告李华承担1156元。此款原告已预交，本院不再退还，被告江苏福田物业管理有限公司、李华承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  孙学谦 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一九年十二月九日 书 记 员  黄 迪 附： 1、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。