浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7158号上诉人（原审被告）：木新明，男，1962年4月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨克春，温州市鹿城区联合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金彩翁，女，1971年11月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡高培，浙江攀远律师事务所律师。上诉人木新明因与被上诉人金彩翁房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。木新明上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判木新明支付租赁费8000元和电费1312元；本案上诉费由金彩翁承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误，导致判决错误。首先，双方订立租赁合同第五条、第六条第七项关于保证金的约定，双方明确约定该保证金用途，木新明有权维护足额保证金。其次，金彩翁的一审诉讼请求是2017年2月10日至2018年2月9日的租金，足以证明木新明2017年2月10日之前的租金已经支付完毕，木新明无需举证证明，一审法院却要求木新明继续举证显属错误。最后，双方的租赁合同继续有效，木新明仍然有维护足额保证金的义务，但金彩翁从未要求木新明补足保证金，证明了该5万元的保证金并未在2017年2月10日前的租赁合同被扣除的事实。一审当中金彩翁主张已经被扣除保证金应当承担举证责任，但是金彩翁至今为止不能提供证据证实。一审法院仅认定木新明支付2万元租金，对5万元保证金扣除租赁费不予认定是错误的。综上，木新明认为一审法院存在认定事实错误，结合本案事实，木新明仅需要支付租赁费8000元和电费1312元。金彩翁辩称，第一，根据原签订的租赁合同第五条、第六条，租赁期间是2012年2月10日至2015年12月31日，原合同约定的5万元的保证期限是这一段时间，而不是之后的时间，原合同到期后，双方虽然仍在延续租赁，但无论是租赁的面积还是租金都发生了重大的变化。金彩翁在对方没有按时支付租金的情况下，双方协商把原5万元保证金在2016年到2017年2月9日的租金中予以扣除是符合常理的。第二，木新明作为承租人，负有支付租金的义务，理应承担证明其已经支付2016年-2017年2月份租金的义务，尤其木新明经营网吧，网吧对外属于公司，应有正规账册，一审法院对此也有所询问，但木新明没有证据证明已经足额支付租金。第三，第一次庭审质证中木新明自己提供的证据中有一份微信聊天记录（倒数第三页），庭审中质证时发现是不完整的，第一次质证时木新明拿出手机可以发现有二条金彩翁的语音回复，是向木新明催讨租金。这一份中没有其他内容，但在一审质证中很明确下面木新明是有答复承认欠款的。第四，在一审诉讼过程中，木新明主动向法官提出要求以4万元的款项调解，一审法官联系代理人，代理人也做了当事人的工作，金彩翁同意后，在快签字时对方反悔，而金彩翁起诉的金额只有8万，对方认为已经还了2万及5万的保证金，怎么会又提出4万的调解方案。金彩翁向一审法院起诉请求：一、判令木新明支付租金8万元、电费1312元，合计81312元；二、判令本案诉讼费由木新明承担。一审法院认定事实：2010年10月15日，温州市地方铁路有限公司（现变更为温州市轨道交通资产经营管理有限公司）与金彩翁签订租赁合同，将坐落温州火车站（东首）餐厅一、二楼出租给金彩翁经营，租赁期限为五年。前三年年租金为64万元，后两年年租金为67万元。合同到期后，因受职工食堂扩建及续租报批影响，温州市轨道交通资产经营管理有限公司暂将温州火车站东首一、二楼原中餐厅委托给金彩翁进行有偿管理使用，期限从2016年1月1日至2016年2月19日，使用费为72180元，在温州市轨道交通资产经营管理有限公司于2016年2月20日起收回原中餐厅位于面积约210㎡的部分后，金彩翁继续有偿管理使用原中餐厅剩余部分，期限从2016年2月20日止2016年3月8日，使用费为19915元。2016年3月9日，温州市轨道交通资产经营管理有限公司与金彩翁签订租赁合同，将坐落于温州火车站东首一、二楼中餐厅（一楼建筑面积约240㎡，二楼建筑面积约449㎡）续租给金彩翁，租期为二年，月租金单价为48.9766元/㎡，计年租金为404939元。2012年2月10日，金彩翁与木新明签订《火车站二楼珍鲜美海鲜坊租赁合同》一份，约定：金彩翁将坐落于温州市火车站东首珍鲜美海鲜坊酒店二楼大厅和包厢出租给木新明经营网吧。租赁时间为四年，实际租赁期从2012年2月10日至2015年12月31日止。第一年租金为40万元，第二年租金为41万元，第三年租金为42万元，第四年租金为43万元。空调折旧费每年付12500元，在付第一期租金时，同时付清空调折旧费。每年租金分两期，每期支付半年租金。合同签订后三日内付清，第二期租金需提前一个月，在2012年7月10日前付清。在合同签订之日，木新明需向金彩翁缴纳保证金5万元，如在租赁期内，承租方发生违约行为（包括合同未到期要求中途退出），保证金由出租方没收；合同到期，承租方没有发生违约行为，保证金不计利息退回。在租赁期内，网吧涉及有关的工商、税务、消防、水电、卫生、治安、物业管理等费用由木新明自己承担。合同到期后，若本网吧功能不变，金彩翁原则上同意木新明继续经营四年，但租金由双方指定的中介机构进行价格评估后确定。同日，木新明向金彩翁支付保证金5万元。后金彩翁依约将租赁场地交付给木新明使用。合同到期后，木新明继续使用租赁场地经营网吧。但因温州市轨道交通资产经营管理有限公司收回部分场地，木新明实际租赁使用的场地发生缩减，到2017年2月10日之后仅保留了二楼大厅及四个包厢。2017年3月17日，木新明向金彩翁支付2万元，金彩翁出具收条，载明：今收瓯江网吧暂收租金2万元，2017年1月1日起。2017年11月26日，木新明腾空了涉案租赁场地的大厅部分并发微信告知金彩翁，2018年3月18日左右，木新明搬离了涉案租赁场地。租赁期间，木新明已缴清2018年3月5日之前的电费，下一月度的电费1312元系金彩翁为其代缴。在本案审理过程中，一审法院依法委托温州天平房地产估价所有限公司对温州火车站东首二楼大厅及四个包厢2017年2月10日至2018年2月9日期间的租金的市场价格进行评估。根据温州天平房地产股价所有限公司出具的估价报告载明：估价对象由四个包厢与大厅组成，经现场丈量及双方当事人确认，该经营面积加公用分摊面积共约250平方米。月租金单价26元/㎡，年租金78000元。一审法院认为，金彩翁与木新明于2012年2月10日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。木新明对合同主体提出异议，认为租赁合同的主体应为珍鲜美海鲜坊及瓯江网吧。一审法院认为，与房屋所有权人温州市轨道交通资产经营管理有限公司签订租赁合同的主体系金彩翁，其在取得涉案房屋的租赁使用权后将部分场地转租给木新明，并与之签订租赁合同，根据合同相对性，租赁合同的主体应是金彩翁及木新明。租赁期间届满，木新明继续使用租赁物，金彩翁没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于涉案租赁场地的腾空时间，根据木新明提供的微信聊天记录及证人证言可以反映，2017年11月26日仅腾空了涉案租赁场地的大厅部分，2018年3月18日左右才完全搬离，从金彩翁为木新明代缴电费的事实也可以佐证涉案租赁场地的大厅腾空之后，网吧仍在继续经营。涉案租赁场地是整体出租，木新明仅腾空其中一部分，不能视为已履行腾空义务。故木新明辩称其已于2017年11月26日将涉案租赁场地的大厅腾空，租金理应计算九个月，没有依据，一审法院不予采纳。木新明辩称其已支付的押金5万元及2017年租金2万元，应在本案中一并结算扣减。对此，金彩翁提出本案中主张的是2017年2月10日起的租金，该两笔款项已在之前的租金中抵扣，与本案无关，一审法院认为，木新明应当对租金支付的事实承担举证责任，因其未能举证证明除押金5万元外，其已经足额给付2017年2月10日之前的租金，应当承担举证不能的后果。而木新明于2017年3月17日支付的2万元，因双方约定的租金系按年度计算，2017年度的租金实际租赁期间为2017年2月10日至2018年2月9日，且收条对该笔款项表述为“暂收租金”，按照所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，可以确定“从2017年1月1日起”的真实意思应为2017年度起的租金。木新明辩称该笔2万元款项应在本案租金中结算扣减，一审法院予以采纳。木新明对温州天平房地产估价所有限公司出具的估价报告提出异议，要求重新予以修正，一审法院认为，本案鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定结论依据充分，可以作为证据使用。根据估价报告，涉案租赁场地2017年2月10日至2018年2月9日期间的租金的市场价格为78000元/年，扣减2017年3月17日支付的2万元，被告木新明还应支付租金58000元。金彩翁要求木新明支付为其代缴的电费1312元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、木新明于本判决生效之日起十日内支付金彩翁租金58000元、电费1312元。二、驳回金彩翁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1833元，减半收取916.5元，鉴定费3250元，合计4166.5元，由金彩翁负担275元，木新明负担3891.5元。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方二审争议焦点为5万元保证金是否已经抵扣前期租金。由于金彩翁主张的是在5万元保证金抵扣租金后木新明已付清2017年2月之前的租金，故仅起诉要求木新明支付2017年2月份之后的租金，而木新明则主张自己已经足额支付2016年2月至2017年2月的租金。对于租金支付问题，木新明作为租金的支付方应承担举证责任，一审举证责任分配正确，木新明对其主张的已经足额支付租金的事实应当承担举证责任。但木新明未提供充分证据，故一审法院根据举证规则要求其承担举证不能的后果，处理正确。综上，上诉人木新明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人木新明负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十二月十八日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁