上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初45584号原告：上海天盟房地产经纪有限公司第五十六分公司，住所地闵行区东新街XXX号XXX室。投资人：廖玲，总经理。委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志高，上海同本律师事务所律师。被告：高中连，男，汉族，1983年6月3日出生，住浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：汤毅，上海国域达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慷，上海国域达律师事务所律师。被告：高忠宏，男，汉族，1980年12月11日出生，户籍地安徽省六安市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周先存。委托诉讼代理人：徐慷，上海国域达律师事务所律师。原告上海天盟房地产经纪有限公司第五十六分公司(以下简称天盟房地产公司第五十六分公司)与被告高中连、高忠宏居间合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，本院受理后依法适用简易程序，并于2019年12月11日公开开庭予以审理。原告的投资人廖玲及委托诉讼代理人毛建国，被告高中连的委托诉讼代理人汤毅、徐慷，被告高忠宏的委托诉讼代理人周先存、徐慷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天盟房地产公司第五十六分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付居间佣金人民币(币种下同)33,000元，并支付逾期付款滞纳金(以33,000元为计算基数，按同业拆借贷款利率计算，自2019年9月4日起计算至实际支付日止)；2.案件受理费由二被告共同承担。本案审理过程中，原告撤回了要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。事实与理由：二被告系兄弟关系，坐落于上海市闵行区富沿路XXX弄XXX号XXX室房屋原系案外人顾文平、张士其、张某某、张四清所有。2019年5月7日，经原告居间，被告高忠宏以被告高中连的名义与顾文平签订了《房屋买卖协议》，约定了总房价为373万元，付款时间、违约责任等，并确认了产权交易过户当日支付给原告的佣金为33,000元。此后在原告协助下，被告高中连于2019年5月27日与顾文平、张士其、张某某、张四清签订了《上海市房地产买卖合同》，对房屋买卖细节予以了确认。买卖合同签署后，原告携带所有交易材料至上海市闵行区房地产交易中心窗口核实税费情况，窗口工作人员口头告知系争房屋可按照动迁安置房税收优惠政策予以征税，卖方免交增值税。买卖双方于2019年6月22日办理过户时，税务人员发现系争房屋并不能享受税费减免政策。但系争房屋确属动迁安置所得，因无法提供配套商品房供应单，故未能免征相应税费。此后原告陪同卖方进行信访，因信访短期未能给予回复，故经原告组织买卖双方进行协商。卖方表示可以解除合同退还相应首付款，但被告坚持购买系争房屋，故买卖双方就税费负担达成补充协议。此后买卖双方于2019年9月4日办理了房屋产权过户手续。但被告一直未能按约支付佣金，因被告高忠宏借被告高中连之名义购买房屋，故二人应共同承担佣金支付义务。经原告多次催讨未果，故原告以讼称事由诉至法院。被告高中连、高忠宏共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋系由被告高中连予以购买，被告高忠宏为被告高中连之代理人，签订《房屋买卖协议》为代理行为，合同的相对方为被告高中连一人。2、原告作为居间方，在整个交易过程中对于房屋产权状况有审核义务，应向买方如实披露交易风险以及房屋的状况。原告对于系争房屋性质应属明知，对于是否享受动迁安置房的税费优惠政策应该清楚。但在居间过程中，原告对此问题并不专业。被告购买系争房屋，是综合考虑到房屋为动迁安置房，可以享受税费优惠，但因原告的服务瑕疵，未能明确告知税费负担，导致最终多产生了20余万元的税费。3、考虑到产权人有四人，还有一位产权人在国外，且产权人取得购房款以后用来购买了其他房屋。如果解除买卖合同，已付房款的返还存在一定障碍。被告无奈之下与卖方达成补充协议，多产生的税费由买、卖双方各半负担。虽买卖双方达成补充协议，但并非对原告居间服务瑕疵的豁免，该补充协议只是为了促成继续交易，避免被告的损失继续扩大。且在后续的交易中，原告未能协助办理水、电、煤过户的事宜。现因原告的服务瑕疵，未能如实告知房屋信息，导致被告多支付了税费，被告无需支付佣金。4、对于原告的逾期滞纳金不同意支付，双方对此并无约定。经审理查明，2008年2月12日，张士其户的原房屋马桥镇工农村12组房屋遇动迁，签订了《上海市征用集体所有土地以房屋拆迁补偿安置协议》一份，安置了包括上海市闵行区富岩路XXX弄XXX号XXX室在内的二套房屋。2019年5月7日，案外人顾文平并代张士其、张某某、张四清(出售方、签约甲方)与被告高忠宏代被告高中连(买入方、签约乙方)及原告天盟房地产公司第五十六分公司(中介服务方、签约丙方)签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲、乙双方买卖房屋地址为闵行区马桥镇富岩路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为147.24平方米；甲、乙双方同意该产权房的交易总价为373万元；乙方于2019年5月7日支付给甲方购房定金5万元，乙方于2019年5月31日前支付给甲方购房首付款257万元当日，甲、乙双方签订上海市房地产买卖合同，并向丙方提供双方所需的各类材料，办理房屋买卖的审税，审限购，申请贷款等手续；乙方于银行放贷支付给甲方购房款111万元；乙方同意在产权交易过户当天支付给丙方中介服务费33,000元(乙方付首付款当日支付一半，进交易中心支付一半)；丙方承诺在该协议执行过程中，丙方将积极履行自身义务，确保甲、乙双方房屋买卖顺利完成；甲方净到手该房款373万元，甲方出售的该房屋为动迁安置房；交易中产生的所有税费均由买受人承担(包括甲方的税费，乙方自己的税费)；由于甲方张士其、张四清、张某某没到场签订该套房屋的买卖协议，如甲方发生纠纷或违约责任由顾文平一人承担；乙方高中连没到场签订该套房屋的买卖协议，如乙方发生纠纷或违约责任由高忠宏承担等。2019年5月27日，顾文平、张士其、张某某、张四清(卖售人、签约甲方)与被告高中连(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为147.24平方米，房屋转让价款为373万元；甲乙双方同意，甲方于2019年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2019年6月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲乙双方应于乙方办妥贷款手续后五个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲乙双方约定甲方于2019年6月底将该房屋交付于乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤、有线、物业等费用进行结算；甲乙双方约定于房屋交接后三日内对物业进行交割，双方前往物业公司进行物业更名手续，并对水、电、煤气(若有)、有线的户名(若有)进行更名(以上设施无偿赠送给乙方)；且甲方承诺，于房屋交易过户后15个工作日内向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方出售的房屋为动迁安置房，用途为住宅；甲、乙双方协商一致交易过程中产生的税费由乙方承担，且甲、乙双方任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益等。被告高中连与顾文平、张士其、张某某、张四清于2019年6月共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，但因对税费金额存在争议，故未能完成相应手续。2019年8月10日，顾文平、张士其、张某某、张四清(签约甲方)与被告高中连(签约乙方)及原告天盟房地产公司第五十六分公司(中介方、签约丙方)签订《补充条件》一份，约定：甲乙双方已于2019年5月27日签订了位于上海市闵行区马桥镇富岩路XXX弄XXX号XXX室该房屋的房地产买卖合同，现甲乙双方就以下条款达成一致，作为该买卖合同的补充协议；甲方出售的房屋为动迁安置房(产权人顾文平来挂牌出售时说的)，2019年5月7日甲乙双方签订了该房屋的买卖协议，乙方支付给甲方该房屋定金，2019年5月27日甲乙双方签订了该房屋的《上海市房地产买卖合同》，2019年5月28日乙方支付给甲方该房首付款并向银行申请了该房屋贷款手续，2019年6月22日甲乙双方去闵行交易中心产权过户，闵行税务局认定该房屋不是动迁安置房，按照市场正常的二手房买卖交税(注：该房屋实际为货币置换，甲乙双万已知晓)，现甲乙双方协商延期过户，但甲方需提前将该房屋交于乙方，甲方同意并承诺2019年8月13日将该房屋钥匙交于乙方并结清该房屋的水电煤有线物业等费用；2019年6月28日甲方顾文平(该房屋产权人之一)在丙方的陪陪同下就该房屋税收事宜向闵行区信访办递交了相应的信访材料，如信访结果按照上海市动迁房纳税，乙方须给甲方支付的费用是该房屋的成交价(总房价)的7%的个税，乙方购房必须向国家缴纳的契税、过户费等；信访无结果，甲乙双方约定于2019年10月31日前后两天左右过户，乙方须给甲方支付的税费总房价1%的个税(合同约定),乙方自己的契税、办证费等。按照上海存量房出售纳税(外环线以外该房屋房价大于230万，属于非普通住房，甲方出售该房屋需要交给国家的税收：房屋成交价2%的个税及该房屋的增值税)，37,300元个税+37,300元个税+185，217元增值税=259,817元减去乙方合同约定给甲方缴纳的37,300元，余下部分的税费甲乙双方协商平均各半支付(37,300+185,217)/2-111,258.50元[叁万柒仟叁百元个税+增值税壹拾捌万伍仟贰佰壹拾柒元{增值税=(总房价3,730,000元-原购入价235，341元)×增值税率5.30%}增值税具体额度以税务部门出具的缴费票据为准]；甲方张某某(产权人之一)近期要出国，请本人在外出前做好委托过户公证手续及准备好相应的税费；以上条款在双方平等、友好、自愿的基础上签定，并由丙方见证，双方应严格遵守履行该房屋买卖合同的补充条款，丙方将积极配合甲乙双方直到该房屋买买手续办理完成。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，且经甲乙丙三方签字后即生效。2019年9月，被告高中连与顾文平、张士其、张某某、张四清共同至上海市房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。2019年9月12日双方支付了被告高中连应承担之契税106,907.77元及顾文平、张士其、张某某、张四清应承担之城市维护建设税4,160.20元、地方教育附加1,664.08元、教育费附加2,496.12元、个人所得税71,271.84元、增值税56,407.76元、增值税110,000元。此后系争房屋过户登记至被告高中连名下。上述事实，由原告提交的《上海市征用集体所有土地以房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充条件》，由被告提交的完税证明一组等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明原告的服务瑕疵，申请证人张某某出庭作证。证人张某某证言的主要内容为，其为系争房屋的原产权人之一。该房屋由顾文平在原告处挂牌，房屋交易过程由顾文平具体经办，顾文平告知了系争房屋的基本情况，系争房屋系动迁所得。因为家里没有买卖过房屋，只是大概知道动迁安置房免增值税。顾文平挂牌时出示了动迁安置协议，因系争房屋的房地产权证一直在其外公家保管，所以签订买卖协议时并未出示房产证原件。房地产买卖协议签订后，其于2019年5月28日左右至外公家将房地产权证原件拿出交付原告。2019年6月办理过户时发现了税费的问题，当时税务部门表示系争房屋不能被定性为安置房，不享受免征增值税的政策，比原来预期多出了20余万元的税费。故当天双方没有办理过户，原告表示要找拆迁办问一下具体怎么回事，当时买卖双方还是想要继续交易的。2019年6月原告与其一起去拆迁办，拆迁办回复系争房屋属于动迁安置房，并可以开具证明至交易中心进行税费免征，但是此后拿着证明至交易中心，但税务部门还是表示不能承认。此后原告带着其去信访，但是没有明确的答复。此后原告又陪着顾文平去信访，处理回复要求等待，至今没有给出处理意见。发生税费问题后，买方没有明确表态继续交易或解除，给了我方三个处理方案。一是不再继续购买，房款退还被告；二是等待信访结果，信访结果出具后如果成功就继续交易；三是买方提前进入系争房屋进行装修，等待信访结果出具。最后其选择了第三个方案，此后继续等了两个月，信访没有结果，与买方协商达成税费各半负担的补充协议，双方去办理了房屋的过户手续。买卖双方于2019年9月办理了房屋过户手续，交付房屋系在中介处见面予以交付钥匙的，水、电、煤过户系由被告自行去办理的。顾文平挂牌时并未出示房地产权证复印件，挂牌时原告是否承诺系争房屋免征增值税并不清楚，水、电、煤过户时原告是否参与并不清楚。经庭审质证，原、被告对证人证言真实性无异议。本院认为，证人张某某的证言客观真实，能与本案其他证据予以印证，本院确认其证言的效力。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。现被告抗辩认为，原告未能尽审慎审核之义务，未能如实告知系争房屋并不能享有税收减免之优惠政策，导致被告多支付了税费而造成损失，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。首先，本案系争房屋确属案外人动迁安置所得，就此案外人于居间过程中出示了相应之动迁协议，关于房屋性质原告并无隐瞒。其次，关于房屋交易所产生之税费，原告作为居间方可通过公开之法律法规等预估相应之税费金额，但其并非征税主体，无法确定应纳税额。最后，在双方因税费问题产生争议后，原告积极斡旋，协调买卖双方予以协商，并最终达成《补充条件》。被告对于税费之负担，与卖方已达成一致意见。原告并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了被告的利益，故被告的该抗辩意见，本院难以支持。经原告居间斡旋，被告与案外人达成了房屋买卖之合意，先后签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充条件》，并在此后完成了房屋的交付及过户，原告已促成了系争房屋之交易，完成了其居间义务，被告应按约支付相应佣金33,000元。关于原告要求二被告共同支付佣金的诉讼请求，本院认为《房屋买卖协议》的乙方明确为高中连一人，该协议由被告高忠宏代被告高中连予以签订，对于被告高忠宏的代理行为，被告高中连也予以认可。此后也系由被告高中连签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充条件》，同时系争房屋亦过户登记至被告高中连名下。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故该《房屋买卖协议》对被告高中连发生效力，应由被告高中连承担相应之权利义务，向原告支付本案佣金。原告要求二被告共同支付佣金，并无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告高中连于本判决生效之日起十五日内向原告上海天盟房地产经纪有限公司第五十六分公司支付佣金33,000元；二、驳回原告上海天盟房地产经纪有限公司第五十六分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计312.50元，由被告高中连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十二月十八日书记员 段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。