四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2019）川0131民初1110号原告：成都中节能绿建投资有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山镇飞龙路49号1栋1单元4层5号。法定代表人：段志坚，职务不详。委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。被告：李某某，男，1992年11月5日出生，汉族，住四川省蒲江县。原告成都中节能绿建投资有限公司（以下简称中节能投资公司）与被告李某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中节能投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》合同自编号为1-2-102和《补充协议》；2.被告协助原告注销商品房预售合同登记备案（备案号为：16055）；3.被告所交纳的前期购房款中，扣除其应当承担违约金，由原告向被告返还剩余购房款；4.被告配合原告办理返还房屋手续；5.本案的诉讼费用、保全费、律师费和实现债权的费用由被告承担。事实与理由：原告作为建设主体开发了落座于蒲江县鹤山镇广平路101号“中节能世纪中心”项目。2015年10月10日，被告作为购房人与原告作为出卖人，签订了合同自编号为1-2-102的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》。其中合同（预售）第八条、第九条约定，被告应当支付的购房款合计总额为782028元，于2015年10月10日支付首期房价款235028元，占总价款的30%，余下547000元向中国农业银行股份有限公司蒲江支行（以下简称农行蒲江支行）申请贷款支付。同日，原、被告双方签订《补充协议》，其中第十一条第二款约定“如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人抵押借款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，如果出卖人解除合同，买受人应当承担总房款20%的违约金”。第十二条约定：“无论何种原因导致合同及本补充协议解除的，买受人，应当在合同解除通知书发出之日起10日内或达成约定日期内，配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续以及商品房返还手续”。2015年9月29日原告与农行蒲江支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定农行蒲江支行为原告的购房户提供贷款时，原告为各贷款户提供担保，担保方式为：阶段性担保，债务人以自由财产设定抵押登记后两年，原告承担阶段性保证。2015年10月10日，被告向原告支付了案涉房屋的首付款235028元。2016年2月15日案涉房屋办理了商品房合同备案手续，备案号16055。2019年8月30日，农行蒲江支行向原告称，被告的贷款可能存在逾期违约，并发送了履行担保责任的通知书；截止至2019年9月25日，原告代偿被告贷款的利息14178.82元、本金483512.35元。同时，被告由于其个人债务原因，上述房屋已被多个债权人进行了查封。综上所述，由于是被告自身个债务的原因，造成了本案所涉及的房屋被多次查封，农行蒲江支行已向原告发出了履行担保责任通知书，后原告已实际代偿了逾期的利息和本金。原告有权按照与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定解除合同，并要求被告按照约定，承担购房总额20%的违约金。被告已交纳的首付款235028元，扣除违约金156405.6元并承担相关的诉讼费、律师费等，退还其余下的部分。同时，被告有义务配合原告到不动产登记中心办理案涉房屋的撤销登记备案以及返还房屋等事宜。为此，为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定特向贵院提出起诉，请求法院判如所请。被告李某某辩称：案涉房屋已经属其所有。经审理查明，2015年10月10日，李某某就购买中节能投资公司开发的位于蒲江县鹤山镇广平路101号“中节能·世纪中心”项目商品房与中节能投资公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.商品房为135号预售许可证下1幢2单元1层102号商品房；规划用途为住宅；建筑面积154.91㎡，其中套内面积122.24㎡；总价款为782028元，其中首付款为235028元，余款547000元向农行蒲江支行贷款；商品房为清水。同日，李某某就购买前述商品房与中节能投资公司签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1.《补充协议》是《买卖合同》补充。2.李某某向银行申请按揭贷款，按银行有关规定中节能投资公司以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故李某某在此确认并承诺，李某某同意按揭贷款合同约定全部履行合同约定的按揭偿还贷款义务，否则因此而引起的法律责任由李某某承担。3.在中节能投资公司承担保证人的责任期间，若非因其原因导致银行解除与李某某的抵押贷款协议，并要求中节能投资公司承担连带清偿责任时，中节能投资公司有权解除合同。2015年9月29日，农行蒲江支行与中节能投资公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》编号201507，主要约定：双方同意就“中节能·世纪中心”2.1期项目的个人购房贷款业务进行合作；中节能投资公司为农行蒲江支行向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供阶段性连带责任保证担保。另查明，案涉房屋于2016年2月15日备案登记到李某某名下；2019年6月5日，李某某案涉房屋取得不动产权证书[川（2019）蒲江县不动产权第xxx135号]。案涉房屋自2019年7月5日受到多轮查封。2019年8月28日，农行蒲江支行向中节能投资公司发送《担保人履行责任通知书》，称中节能投资公司对李某某担保的欠款债务已经到期并要求中节能投资公司承担截止至2019年8月20日的债务本金489261.28元、利息（含罚息、复利）5975.56元。2019年9月25日，中节能投资公司代李某某向农行蒲江支行分两次分别转款483512.35元（含本金483183.52元、利息328.83元）、14178.82元（含本金6077.76元、正常利息7954.04元、罚息63.59元、复利83.43元）。2019年9月26日，农行蒲江支行向中节能投资公司出具《通知书》，主要载明，李某某在其银行的按揭贷款本息497362.34元，已由中节能投资公司在2019年9月25日代偿完毕；中节能投资公司对李某某的阶段性责任担保已解除。以上案件事实有《商品房买卖合同（预售）》，《补充协议》，《一手房贷款业务银企合作协议》，《担保人履行责任通知书》，转款业务凭证，《通知书》，不动产权证书，房屋信息查询记录以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：中节能投资公司是否有权要求解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案、支付违约金及配合办理返还房屋手续。本案中，李某某已经基于案涉房屋买卖合同，通过首付款及按揭贷款形式足额向中节能投资公司支付购房款，中节能投资公司先后通过不动产登记部门将案涉房屋备案登记和办理不动产权证书至李某某名下，应视为案涉房屋买卖合同已经履行完毕。现中节能投资公司基于其代李某某承担担保责任的事实，主张案涉房屋买卖合同解除，其行为仅能产生债权追偿的行为后果，不能基于已经履行完毕的合同再行主张返还房屋的物权请求权，故对于中节能投资公司请求解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案、支付违约金及配合办理返还房屋手续等主张，本院依法不予支持。中节能投资公司可基于案涉合同，另行向李某某主张相应的担保责任。综上所述，原告中节能投资公司的诉请不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，现判决如下：驳回原告成都中节能绿建投资有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告成都中节能绿建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 倪 旺二〇一九年十二月二十日书记员 梁亭婷附：附中国裁判文书网生效类案裁判文书一则，供参考：案号：四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终1900号二审民事判决书案件索引：成都通用时代房地产开发有限公司、侯茗商品房销售合同纠纷二审民事判决书