广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1667号原告：肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区莲花镇16区321国道北侧。法定代表人：梁林峰，该公司执行董事。委托代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。被告：雷永平，男，汉族，1972年10月23日出生，住湖南省邵阳市大祥区************附1号，公民身份号码：430************530。原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟房地产公司）诉被告雷永平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告海晟房地产公司的委托代理人谢宇霞、马云飞到庭参加诉讼。被告雷永平经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海晟房地产公司诉称，2019年5月27日，被告购买原告开发的海晟花园六座11栋1503号房，总价款688771元。被告因资金不足选择按揭贷款，由于被告原因导致按揭贷款未获批准，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第2、3条，及合同第八条第1款第（2）项约定，原告于2019年6月27日向被告发出按揭申请变更通知书，要求被告一次性支付余下购房款，但被告至今未向原告支付款项。为此，原告特向本院提起诉讼，请求：1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019056458），案涉不动产所有权归原告所有；2、判决被告向原告支付违约金137754.2元；3、判决被告按合同约定协同原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续并承担相关费用，逾期未协助办理相关手续的，从判决逾期未协助办理之日起，每日按房款总价的0.5‰向原告支付违约金；4、判决被告支付律师费6000元；5、判决本案全部诉讼费用由被告承担；6、判决原告有权在被告已付房款中直接扣除前述第二项至第五项所有款项，不足部分由被告承担。原告海晟房地产公司举证如下：商品房买卖合同，证明原被告双方对案涉商品房的买卖合同关系；收据，证明被告为购买案涉商品房向原告支付首付款208771元；证明，证明由于被告原因导致银行贷款审批不通过；按揭申请变更通知书、快递单、邮件妥投记录，证明原告在被告贷款未获批准的情况下依据合同约定向被告发函，要求被告支付余下购房款；合同解除通知书、快递单、邮件妥投记录，证明原告已按合同约定与被告解除合同；6、委托代理合同、律师费发票、客户回单，证明原告为本案存在委托代理关系及本案律师费6000元。被告雷永平没有答辩也没有向法庭提交证据。经审理查明：原告海晟房地产公司与被告雷永平于2019年5月27日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019056458），合同约定：原告购买被告位于肇庆市鼎湖区***********************，总房价为688771元；付款方式为商业贷款，原告应于2019年5月27日前支付首期房价款人民币208771元，余款人民币480000元向银行申请贷款支付。合同还约定，被告逾期付款的，逾期在90日之内，按日计算向原告支付逾期应付款万分之七的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。合同的附件四约定：原告如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如被告按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入原告账户或者划入款项不足以付清被告应付房价款的，被告应在收到原告通知之日起十五日内选择其他原告认可的付款方式，否则视为违约，原告有权解除合同，被告已付定金不予退还，原告可按照合同及其附件的约定追究被告的违约责任；被告违约的，原告为此所支付的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由被告承担。合同的补充协议第五条第一点约定：原告解除合同的，被告应按房价总款的20%支付违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金；被告应自原告寄出解约通知书之日起15日内协同原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续，并承担相应的费用；被告逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的万分之七支付违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金。原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》当天，原告支付了定金10000元，首付款198771元，共支付了208771元，剩余房款480000元向银行申请贷款支付。2019年6月3日，中国建设银行股份有限公司肇庆鼎湖支行出具《证明》，证明被告认购案涉商品房，因未能符合银行的贷款要求，银行不予贷款。同月27日，原告向被告作出《按揭申请变更通知书》，通知被告因其个人原因按揭申请未获批准，根据《商品房买卖合同》约定，未获批准的贷款额转为一次性付款，请被告于2019年7月5日前到原告处补交该房款。上述通知书于同年7月3日通过邮寄的方式送达给被告。同年10月12日，原告向被告作出《合同解除通知书》，通知书载明：“致雷永平先生您购买我司开发的肇庆市鼎湖区************************，由于您个人原因按揭贷款未获银行批准，我司已通知您变更付款方式为一次性付款，但您至今未按约定时间补交余下购房款，现我司根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条第1点（2）点及附件四第2点之约定，正式向您通知如下：一、自本通知发出之日起，双方签订的肇庆市鼎湖区************************《商品房买卖合同》（合同编号：2019056458）正式解除；二、我司将依合同约定追究您的违约责任、追偿违约损失等。肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司2019年10月12日。”该通知书于同月14日邮寄送达给被告。另查明，原告委托广东安驰律师事务所向本院提起本案民事诉讼，为此原告支付给广东安驰律师事务所律师代理费6000元。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019056458）没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。合同签订后，被告虽然依约向原告支付了案涉商品房首期款208771元，但房屋余款不能通过银行办理按揭贷款支付，被告也没有按原告的要求以现金方式一次性支付给原告，且逾期付款已超过90天，依照合同约定，被告的行为已构成违约，应负违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%支付违约金。《补充协议》第五条约定，买受人应自出卖人寄出解约通知书之日起15日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续，并承担相应的费用。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019056458）以及被告支付违约金137754.2元，要求被告协助办理解除合同及注销备案手续并承担相关费用，以及承担本案原告因追究被告违约责任而支付的律师代理费6000元，理据充分，本院予以支持。上述款项合计143754.2元可由原告在被告已支付的购房款208771元中扣除。关于原告请求被告逾期未协助办理相关手续，从判决逾期未协助办理之日起每日按房款总价的0.5‰向原告支付违约金问题，由于被告是否逾期办理解除合同及注销备案手续、逾期天数等尚无法确定，对此本院不予支持。被告雷永平经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司与被告雷永平于2019年5月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》在本判决发生法律效力之日起解除；二、限被告雷永平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司支付违约金137754.2元；三、限被告雷永平在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》及注销备案手续并承担所需费用；四、限被告雷永平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司支付律师代理费6000元；五、驳回原告肇庆市鼎湖区海晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6062.63元，由被告雷永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  伍钜雄二〇一九年十二月二十七日书记员  黄素怡