贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初3268号原告：余红树，男，1972年3月19日出生，汉族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周娟，贵州唐德律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：张云飞，贵州听君律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建公司），住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。法定代表人：聂旭，职务：董事长。委托诉讼代理人：李雷，贵州同越律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李正春，贵州同越律师事务所律师，特别代理。原告余红树与被告铁五建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周娟、张云飞，被告铁五建公司委托诉讼代理人李雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告余红树向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告在本判决生效后十日内为原告办理位于贵阳市花溪区的房屋不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权利证书的违约金18695.31元（从2016年3月18日起以房屋总价款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理不动产权证书之日止，暂计至2019年3月18日，2016年3月18日之前的违约金另案起诉）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于贵阳市小河区建筑面积184.73㎡的自建房屋所有权人，被告系“兴隆城市花园二期”的开发建设者。2007年8月8日，被告作为拆迁人、原告作为被拆迁人就前述房屋签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：原告自有房屋184.73㎡，由被告补偿原告60591.5元，原告购买被告位于，建筑面积146.26㎡的房屋给原告，由被告办理房屋权利证书。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告向原告交付前述房屋，但一直未给前述置换房屋办理不动产权利证书。原告认为，原、被告双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》系合法有效的合同，其法律效力依法应当得到保护。根据协议约定及国家相关法律规定，被告应当在交付房屋后90日为原告办理房屋权属证书，但是至今被告在原告多番催促下仍未给原告办理所涉房屋的不动产权利证书，被告行为已构成严重违约，原告有权要求被告给原告办理不动产权利证书，并要求被告向原告支付逾期办理不动产权利证书违约金。现为维护合法权益，提起诉讼，望贵院判如所请。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付逾期办证违约金21674.99元（暂计算至2019年3月18日），理由为原告与被告签订了两份《房屋拆迁协议》，购买了面积共计170.26㎡的房屋，总房款为117479.4元，故变更诉请如前。被告铁五建公司辩称，第一，根据政府的相关文件显示，直到2013年年底，政府才同意给干平新村的村民办理农房产权证，具体实施日期为2014年中旬。第二，办证过程中，相关部门就办理农房产权证的地方名称不清楚，即是“干平新村”还是“甘平新村”，故让被告去相关部门出具证明，证明出具之后才能办证，而出具证明的时间为2015年1月15日，即2015年1月15日之后才能正式办证。第三，在2015年1月15日之后，被告陆续向相关部门提交办证材料为干平新村的村民办理农房产权证，由于政府对每次办理产权证的人数有要求，故无法一次性全部办理，目前只办理了一部分。加之，办理农房产权证需要业主提供相应的材料，业主未积极配合，导致时间拖到2015年12月28日新政策的实施，不能单独办理农房产权证。故，2015年12月28日之前未能配合原告办理农房产权证的原因也并非由被告造成。第四，2015年12月28日，贵阳市实施了办理不动产统一登记证的政策，故不动产登记中心已经停止办理单独的农房产权证，具体何时能办理，其也未给出具体的时间，不能办理的理由为：法院向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站调取的《关于协助调查函意见》恰好能说明涉案土地并非登记在被告名下，无法办理不动产统一登记证书这一事实，该土地目前属于贵阳市花溪区黄河社区中院村村民委员会，系政府为了安置干平新村村民采取的特殊措施，属于特事特办，因并非登记在被告名下，故才导致无法办理不动产统一登记证（需具备产权证和土地证方可办理），该原因并非由被告造成。综上，被告不存在任何违约行为，系相关的政策导致当前无法办理农房产权证。本院经审理认定事实如下：2007年8月8日，原告作为被拆迁人（乙方）与被告铁五建公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，主要约定：乙方被拆迁房屋位于贵阳市花溪区，为砖混结构住宅用房；甲方以“干平新村”贰幢叁单元壹号壹楼，建筑面积73.13㎡的房屋与乙方进行产权调换。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交给乙方，办证费用按有关规定执行。甲方应补乙方60591.5元，甲方安置“干平新村”2-3-1，壹楼，建筑面积73.16㎡，乙方优惠购买，（10㎡×441元／㎡）＝4410元＋（63.16㎡×690元／㎡）＝43580.4元，计47990.4元，甲乙相抵（60591.5元-47990.4元）＝12601.1元，余款乙方领取。协议签订后，被告于2008年向原告交付了房屋。2009年2月12日，原告作为被拆迁人（乙方）与被告铁五建公司作为拆迁人（甲方）又签订了一份《村民房屋拆迁产权调换协议》，约定甲方安置乙方位于“干平新村”2栋1单元2号3楼，建筑面积97.13㎡的房屋，乙方按优惠价补齐房款87.13㎡×690元／㎡＋10㎡×441元／㎡＝64529.7元。协议签订后，被告亦向原告交付了房屋。被告主张其未能办理产权证系政府行为和政策原因，并提交了：1.贵阳市小河区人民政府小府专议[2009]196号《专题会议纪要》（2009年8月20日）及会签表复印件、贵阳市经济技术开发区建设管理局文件（2013）13号《局长办公会会议纪要》（2013年10月14日）复印件,证明直到2013年年底政府才同意办理农房产权证。其中小府专议[2009]196号《专题会议纪要》中载明：“......兴隆花园二期安置房（甘平新村）地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司，为便于相关手续的办理，议定：由区规划分局牵头，区国土分局、铁五建房地产开发有限公司配合，尽快确定安置地块交区国土局。由区国土分局牵头，按照区规划分局提供的红线，与铁五建房地产开发有限公司签订补充协议，报开发区管委会同意后收回用于建设村民安置房。安置用房由该公司统一安排代建，分配方式根据该公司与村民签订的拆迁合同约定执行，安置完毕后剩余的房屋由该公司处置。关于安置用房产权办理事宜，由区建设局负责，区国土分局等部门配合，为解决历史遗留问题，原则上采取部门会签的方式办理农房产权......”；（2013）13号《局长办公会会议纪要》中载明：“......议定：按照小府专议[2009]196号《专题会议纪要》精神，原则同意由铁五建公司出具房屋质量安全鉴定报告后，按规定办理兴隆花园二期拆迁安置房兴隆新村和干平新村农房产权......”。2.贵阳市公安局经济技术开发分局黄河路派出所于2015年1月15日出具的证明复印件，内容为：“经开区建设管理局：铁五建房开修建的甘平新村1-14栋坐落在经开区，情况属实”，证明在办理农房产权过程中，经开区建设局对办理农房产权涉及的地方不清楚，即是“干平新村”还是“甘平新村”，故让被告去相关部门出具证明，证明出具之后即2015年1月15日之后才能正常办理产权证。3.《贵阳铁五建房地产开发有限公司（兴隆城市花园二期）用地协议》（2012年12月19日）及用地协议附图、以及在（2018）黔0111民初2558号案件中本院向贵阳市国土资源局经济技术开发分局调取对案涉土地相关情况的材料。贵阳市国土资源局经济技术开发分局给本院的回函内容主要为：“1.贵阳铁五建房地产开发有限公司、小河区中院村村民委员会、小河经济技术开发区国土资源分局等于2012年12月19日签订《（兴隆城市花园二期）用地协议》中，协议附件图纸所标注的中院村（新村）范围，面积为36.3289亩，该土地权属为贵阳市花溪区黄河社区中院村村民委员会；2.上述图纸所标注的中院村（新村）范围的土地是用于安置甘平新村村民用地”。经开区不动产登记站回复的《关于协助调查函意见》主要内容为：“......贵阳铁五建房地产开发有限公司开发建设的中院村干平新村安置房已建设完成，经开区建设管理局已为部分申请人办理农房产权。2015年12月28日，贵阳市实行房地一体不动产统一登记，贵阳铁五建房地产开发有限公司到我站咨询办理中院村干平新村安置房不动产登记，不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，不能办理不动产权登记”。被告以上述证据证明涉案土地是依据2009年的会议纪要的要求，被政府收回用于修建涉案村民的安置用房并办理农房产权证，直到2015年12月28日，不动产统一登记的实施，由于该土地不属于被告，被告无法为村民办理不动产权证登记。同时，政府也未出台相应的政策，对于农房如何办理不动产权证。所以，2015年12月28日之后未能办理案涉房屋不动产权证登记的过错并非在于被告，被告不应承担责任。在本次诉讼中，本院于2019年7月17日再次向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站发出《协助调查函》，函询铁五建公司至今无法办理中院村干平新村安置房《不动产权证》的原因。该单位答复：铁五建公司申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料不齐，即未能提交土地权属来源和房屋竣工验收材料，故未能办理。另，经本院向被告核实，对于[2009]196号《专题会议纪要》中载明的：“......兴隆花园二期安置房（甘平新村）地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司......”，被告并未缴纳该地块的土地出让金，该块土地上也没有其他商品房，其交回政府时亦未有交接凭据，案涉房屋也尚未验收。整个“甘平新村”大概有100多户，现在办理了农房产权证的只有7户，都是在2015年办理的，还有90多户未办理。同时，对案涉房屋的竣工验收，铁五建公司表示一直未能办理，系因为无法提供土地权属资料，同时表示在2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》[（2013）13号]文件中已经明确，由铁五建公司出具涉案房屋质量安全鉴定报告后，就可按规定办理涉案房屋的产权，即以房屋质量安全鉴定报告代替验收报告，同时提交了贵阳永兴建设工程质量检测有限公司出具的《检测报告》（1-14栋），并表示已经办理房产证的几户就是以该《检测报告》代替的竣工验收报告。庭审中，原告明确其诉请的违约金计算方法系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告未在交付房屋的90日之内为其办理房屋权属证书，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告交付房屋的时间为2008年和2009年，购房款总额为690元/㎡×170.26㎡=117479.4元，被告应从交房后90日开始支付违约金，但由于金额较大，原告无力负担诉讼费等维权费用，因此只主张了从起诉之日起倒推三年的逾期办证违约金，即第二项诉请中载明的2016年3月18日。但原告并没有放弃实际交房之日至2016年3月17日的违约金，原告对此保留诉权，另行主张。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、企业信息查询、《房屋拆迁产权调换协议》《村民房屋拆迁产权调换协议》、小府专议[2009]196号《专题会议纪要》、（2013）13号《局长办公会会议纪要》、贵阳市国土资源局经济技术开发分局回函、复函以及贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站《关于协助调查函意见》等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告余红树与被告铁五建公司订立的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本院归纳本案的争议焦点为：一、被告是否应负有为原告办理案涉房屋的房屋所有权证的义务？二、被告逾期办理房屋所有权证是否构成违约及如何承担违约责任？关于焦点一。双方在《房屋拆迁产权调换协议》《村民房屋拆迁产权调换协议》中约定的为被告应负责办理调换房屋产权证交给原告，办证费用按有关规定执行，故被告应当有义务为原告办理案涉房屋的产权证。但经本院向有关部门调查显示，因被告不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，现案涉房屋不能办理不动产权登记，故原告的该项请求缺乏事实基础，亦不适用强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”之规定，原告要求被告为其办理案涉房屋产权证的请求，本院不予支持。关于焦点二。如前所述，被告未按照协议的约定为原告办理案涉房屋的产权证，已经构成违约，但双方并未约定办理产权证的期限及逾期办证的违约责任。原告主张被告照根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定承担逾期办证违约金。本院认为，本案《房屋拆迁产权调换协议》《村民房屋拆迁产权调换协议》属于民事合同范畴，受《民法总则》《合同法》调整，双方通过签订《房屋拆迁产权调换协议》《村民房屋拆迁产权调换协议》建立的法律关系为应房屋拆迁补偿安置法律关系，并非商品房买卖法律关系，原告的主张与事实不符，本院不予支持。而对于被告应当如何承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损”以及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，违约金的数额确定应当相当于因违约所造成的损失。本案《房屋拆迁产权调换协议》系2007年签订，被告于2008年向原告交付房屋，但至今仍未能为原告办理产权证，已近十二年的时间，被告辩称其系因为政府收回原已出让给该公司的地块，现该地块属于中院村村民委员会，导致其现无法提供土地权属材料，在贵阳市之后，无法为村民办理案涉安置房屋的产权证。结合被告提交的证据材料可知，原贵阳市小河区人民政府提出收回案涉土地、要求被告为安置用房屋办理农房产权证是在2009年8月，而贵阳市实行房地一体不动产统一登记是在2015年12月28日，此期间尚不需要被告提供土地权属材料即可办理产权证，且实际上被告也为其中7户村民办理了农房产权证，说明案涉房屋在当时系具备办理产权登记的条件的，但被告未能及时为原告办理，导致在2015年12月28日贵阳市实行房地一体不动产统一登记之后，因为土地权属问题原告至今未能取得案涉房屋的产权证，被告的迟延履行行为已经侵害的原告的合法利益，应当承担违约责任。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错及原告可获得的利益等因素综合考量，同时原告余红树亦未举证证实其实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告铁五建公司一次性支付原告就案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15000元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告余红树案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15000元；二、驳回原告余红树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币234元（已减半收取），由原告余红树负担47元，被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月二十四日书记员  肖红