广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17715号原告：冯德亮，男，1962年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码************。委托诉讼代理人：王进，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉昕，广东国龙律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码**********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄沙，该司员工。原告冯德亮与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初17715号民事裁定，驳回被告管辖权异议。本院依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人王进、王嘉昕，被告的委托诉讼代理人黄沙到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请一个月的庭外和解，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》补充协议第四条无效；2.被告支付逾期交房违约金（以1657948元为本金按日万分之五计算自2018年11月1日计至实际交付房屋之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月25日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于佛山市南海区**********号（以下简称涉讼房屋）商品房一套，总价1657948元，被告应当在2018年10月30日前交付该商品房，如被告逾期交付在60日内，被告应支付交付期限届满之次日起至实际交付日止按全部房款每日万分之五计算的违约金，逾期超过60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应支付交付期限届满之次日起至实际交付日止按全部房款每日万分之五计算的违约金。2018年11月21日，被告通知原告收楼，到现场后，原告发现被告工程质量粗劣，没有达到约定的交付标准，原告拒绝收楼并要求被告进行整改，待整改完成后再依程序收楼。截止至2019年7月1日，被告仍未向原告最终交楼，已逾期242天，严重影响原告对所购房屋的使用权。原告认为被告工程质量不合格，且迟迟不能交付，给原告造成损失，已构成严重违约，严重损害原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、被告已按合同约定时间交付房屋，原告无权主张逾期交房违约金。1.被告已按合同约定时间履行交付通知义务。根据《商品房买卖合同（预售）》，出卖人应在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。2018年10月20日，被告通过EMS向原告寄送《楼宇交付使用通知书》等收楼资料，通知原告可于合同约定时间即2018年10月30日前或者提前收楼。该邮件在2018年10月21日投递并签收，可证明被告并未有任何迟延通知行为。2.被告已按合同约定条件履行房屋交付义务。《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定：买受人应按合同预订的交付时间前来验收及收楼，商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人公示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定之日起视为已经交付。在被告已提前10日通知收楼的前提下，2018年10月30日原告应按约前往指定地点收楼。况且被告在约定交楼时间开始后已在交楼现场公示竣备文件，已达到合同约定的交付条件，现因原告自身未到场原因未收楼（按原告起诉状自诉，其2018年11月21日才至被告处办理收楼手续）,则已视为被告已履行完成房屋交付义务。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。”本案中，涉讼房屋符合合同约定的交付条件（包括符合合同约定的“装修及设备配置标准”）,且合同约定的交付期限届满，被告已经依约通知原告人接收商品房，但原告无正当理由拒绝接收，则视为办理交付手续的期限届满之日该房屋已经交付。因此，被告不用承担任何迟延交房责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条非无效条款。1.《商品房买卖合同》补充协议为双方自愿签署，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条欺诈、胁迫、恶意串通损害国家、集体、第三者利益等合同无效情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条重大误解、显失公平等使原告在违背真实意思的情况下订立的可撤销无效情形。2.补充协议第四条不属于格式条款。格式条款是指当事人因重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第四十条的规定：格式条款凡是具备合同绝对无效条件之一的，一律无效；凡是规定造成对方人身伤害而予以免责的，规定因故意或重大过失给对方造成财产损失而予以免责的条款的一律无效；凡是免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利的，一律无效。而《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条约定是双方协商确认同意过后的关于被告承担相关违约责任约定，并不符合上述格式条款定义及属于任一导致该条款无效的情形。同时，补充协议约定：“《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的。双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性。本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人应当承担的责任或不合理地家中买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，买卖双方同意以本补充协议约定为准。”原告称在被告通知收楼时其在境外，按照补充协议第十一条及被告提交的收楼通知书、EMS快递单地址显示被告是按照双方所签署的买卖合同及补充协议中原告提供的地址寄送收楼通知书，被告不应当承担逾期交房违约责任根据原告提交的贷款银行向被告支付的按揭款项的到账时间及补充协议第二十条原告已逾期付款，双方暂未就逾期交款达成一致意见。其中，首期款830000元已按时支付，剩余820000元应在2018年1月30日前通过银行按揭贷款支付予被告。综上，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，被告已按照上述合同约定的时间及条件交付涉讼房屋，原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告营业执照复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.认购书、商品房买卖合同（预售）、补充协议原件各1份，用以证明原告向被告认购涉讼房屋，约定精装修、房屋总价、公寓用途以及交付时间等；3.预收款凭证复印件1份、中行借款借据原件1份，用以证明原告依约支付完毕房款；4.样品房屋照片、涉讼房照片打印件各6张，用以证明被告交付的涉讼房屋没有达到其承诺的精装修房屋的装修标准，2018年4月18日被告仍对涉讼房屋进行整改，整改照片是被告管理处主任发给原告本人；5.护照原件1份，用以证明被告通知收楼时原告在国外，已与被告沟通延期收楼，被告同意；6.业主单元验收遗留问题记录表复印件共8张，用以证明被告交付涉讼房屋存在质量问题，无法居住使用。被告举证如下：1.楼宇交付使用通知书、EMS邮单原件各1份、邮单查询打印件1份，用以证明被告依约定时间通知原告收楼；2.照片打印件1组、竣工验收备案表复印件1份（原件已交南海区土地档案馆），用以证明被告按合同约定条件向原告交楼。3.测绘报告复印件1份。经审查，被告对原告举证1-3、5的真实性无异议，原告对被告举证1真实性无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证4中的样板房照片，被告不予确认，本院将综合双方陈述及其他证据认定涉讼房屋是否符合交付条件，对该些照片的真实性不作认定；2.原告举证4中的涉讼房屋照片，本院将结合现场勘验情况综合认定证明力；3.原告举证6验收遗留问题记录表虽为复印件，但该记录表的样式一致，表上均有开发商代表和物业代表的人员签名，被告虽有异议但未举证反驳，且原告主张该问题记录表原件由被告持有也符合验收商品房的常规做法，本院对原告提出该组证据拟证明涉讼房屋存在质量问题的证明力予以确认；4.被告举证2照片未显示拍摄时间，本院对该组证据的证明力不予确认；5.被告举证2的竣工验收备案表和举证3的测绘报告，均加盖有相关单位的公章，且与本案相关，本院予以确认。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********房。2018年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********502，以下简称涉讼合同），约定：出卖人将涉讼房屋售予买受人，规划用途为办公；总价款为1657948元，自合同网上签订之日支付首期款837948元，剩余房款820000元应在2018年1月30日前申请办理银行按揭手续；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日内，买受人按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付涉讼房屋；涉讼房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉讼房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人查验的涉讼房屋存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂（2）管道堵塞（3）门窗翘裂、五金件损坏（4）灯具电器等电气设备不能正常使用；出卖人未按约定时间将涉讼房屋交付原告的，逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算支付全部房价款万分之五的违约金。双方另约定了其他权利义务。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：原被告就涉讼合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议；（第一条）涉讼合同第八条第1款变更为买受人未按约定支付房价款的，买受人应从逾期之日起每日按应付款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；（第二条）双方同意将涉讼合同第九条商品房交付条件变更为商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》；（第四条）涉讼合同第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。由出卖人承担的违约赔偿责任总金额不超过买受人已付价款的1%；（第二十条）涉讼合同第七条第二款变更为：1.认购定金50000元，已于合同签署前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款；2.第一期楼款须于2018年1月25日前缴付；3.买受人须于2018年1月30日前前往按揭银行或其他代理机构签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款以偿还剩余820000元，如因买受人原因未办妥按揭手续且未获得银行审批通过的，原成交价款须由买受人于2018年2月25日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。等等。2018年6月22日，涉讼房屋所在的XX幢取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。2018年12月29日，涉讼房屋所在的华南国际金融中心取得测绘报告书。2018年10月20日，被告向原告寄送《楼宇交付使用通知书》，通知原告于2018年10月30日办理收楼手续。该邮件于2018年10月21日妥投。原告述称于2018年11月21日查验涉讼房屋，但因涉讼房屋存在多处装修质量问题需修复，故并未实际接收房屋。原告主张涉讼房屋存在的质量问题为门窗有裂口、屋内未通电、墙体插座不同高、墙面不平整、厨房橱柜不规整、洗衣机排水口设置不规范、墙面收口质量不佳。2019年11月18日，本院组织原被告进行现场勘验，原告确认被告已对门窗裂口、厨房橱柜等问题进行了整修。本院认为，原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按约履行义务。关于涉讼房屋交付标准的问题。涉讼房屋于2018年6月22日通过竣工验收备案，于2018年12月29日取得测绘报告，根据涉讼房屋第九条的约定，涉讼房屋至2018年12月29日始符合双方约定的交付条件。被告辩称的补充协议第二条中关于商品房交付唯一条件为取得建设工程竣工验收备案表的约定，属格式条款，被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请原告注意，该条款无效，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，对被告该答辩意见不予采纳。关于原告主张的逾期交付违约金。首先，被告虽提交证据反映已于2019年10月20日通知原告办理收楼手续，但该时涉讼房屋尚未符合涉讼合同约定的交付条件，该通知不应视为被告已履行通知收楼的义务。被告未能在约定交付期限2018年10月30日前向原告交付符合约定条件的涉讼房屋，构成违约，应自2018年10月31日起支付逾期交付违约金。其次，原告未主张涉讼房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，故在涉讼房屋符合交付条件后，原告应配合接收涉讼房屋，被告逾期交付违约责任应计至2018年12月29日止，原告以房屋存在装修质量问题而拒绝收楼并主张2018年12月29日后的逾期交付违约金，理据不足，本院不予支持。最后，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任、解除合同条件作了变更，且限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房已付房款的1%。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，原告主张该条款无效，理据充分，本院予以支持。补充协议该条款对原告没有约束力，被告应按涉讼合同的约定承担逾期交付违约责任。综上，被告应以购房款1657948元为本金按日万分之五的标准支付2018年10月31日至2018年12月29日共计60天的逾期交付违约金49738.4元（1657948元×0.5‰×60天）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告主张原告存在逾期付款行为并承担逾期付款违约责任，根据补充协议的约定，原告应于2018年1月30日前办理按揭贷款签约手续，被告主张原告应于该日将按揭贷款汇入被告账户，与双方约定不符，且被告也未举证原告存在逾期办理按揭贷款的违约情形，对被告该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告冯德亮与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2019年1月25日就《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********502）签订的补充协议第四条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金49738.4元予原告冯德亮；二、驳回原告冯德亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费4309.18元，减半收取计2154.59元（原告冯德亮已预交），由原告负担1632.86元，被告广东新天鸿物业发展有限公司负担521.73元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十一月二十九日书记员  罗静雯