河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5366号原告：河南兴昌置业有限公司，住所地洛阳市西工区御博路32号511房间。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟涛，男，该公司员工。被告：雷静，女，汉族，1981年12月23日出生，住洛阳市老城区。原告河南兴昌置业有限公司（以下简称兴昌公司）与被告雷静商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴昌公司的委托诉讼代理人郭伟涛到庭参加了诉讼，被告雷静经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴昌公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年5月3日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为YS0412577)，包括合同附件及补充协议；2、依法判令被告配合原告办理以上《商品房买卖合同》（含合同附件及补充协议)的备案登记注销、预告登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；3、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算至2019年6月30日为26364.93元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准)，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；4、依法判令被告向原告支付违约金201431.4元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、依法判令被告向原告返还坐落于洛阳市西工区嵩山北路与汉宫路西北角和昌城（洛阳）项目D区6幢105号房屋；6、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。事实与理由：2017年5月3日，原告与被告签订了编号为YS0412577的《商品房预售合同》(包括合同附件及补充协议)，被告自愿购买原告开发的位于洛阳市西工区嵩山北路与汉宫路西北角和昌城（洛阳）项目D区6幢105号房屋，合同总价款为2014314元，付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为824314元，贷款金额1190000元。现因被告违反《个人房产抵押贷款合同》的约定，未按时归还银行借款本息，致使原告向贷款银行承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告应配合办理商品房预售合同备案登记等注销手续并按照房价款10%支付违约金，原告有权从被告已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护原告合法权益，诉至法院。雷静未到庭，未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年5月3日，兴昌公司与雷静签订了编号为YS0412577的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同附件及补充协议），约定：雷静购买兴昌公司开发的位于洛阳市西工区嵩山北路与汉宫路西北角和昌城（洛阳)项目D区6幢1-3[层]105号房屋，房屋预测建筑面积为183.86平方米，合同总价款为2014314元。买受人采取按揭贷款方式付款，买受人于2015年5月3日前支付首期房价款404314元，占全部房价款的20.07%，余款1610000元向银行申请贷款支付。购房合同第八条逾期付款责任中约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件四（三）第6条中约定：本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约，在房屋所有权证件办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的：（1）买受人需在出卖人承担保证责任之日起的5日内偿还出卖人因承担保证责任所造成的所有损失。出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（2）出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人需按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人支付的房款中直接扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用。如出卖人的损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。买受人需按照出卖人要求的时间配合出卖人至当地房屋管理部门办理解除合同、撤销备案等手续。合同附件十一补充协议第九条第3款约定：“合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人应在上述各项手续办理完毕后30个工作日内退还买受人已付款项……按照约定或法律规定应计算违约金或利息，退款时一并计算并在需退还已付款中扣除”。第5款约定：所有因买受人过错或者联系不到等原因引起的合同解除，出卖人有权向买受人要求承担合同解除的必要费用。2.2018年3月27日，双方又签订了《补充协议》，将首付款与贷款金额及付款方式调整为：买受人以现金方式付清首付款824314元，剩余房款1190000元办理银行按揭贷款手续，贷款以贷款合同为准。编号为YS0412577《商品房预售合同》第六条中关于首付款与贷款金额及付款方式的原约定作废，该条款的其他内容不变。合同其他条款不变，乙方同意按照调整后的首付款与贷款及付款方式约定比例办理该房产贷款等后续一切事宜，此协议作为编号为YS0412577《商品房预售合同》的补充协议，具有同等法律效力。3.2018年4月4日，雷静（借款人）、交通银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）（以下简称交通银行）、兴昌公司（担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人所购房屋为河南省洛阳市西工区嵩山北路与汉宫路西北角和昌城（洛阳)项目D区6幢1-3[层]105号房屋，贷款金额为119万元，贷款期限为360月。担保人为本合同项下的贷款提供连带责任保证。4.兴昌公司选聘的前期物业服务企业为河南新和昌物业服务有限公司，该公司洛阳分公司于2018年4月30日与雷静办理了交付手续，将入户门钥匙交付给雷静。5.2019年6月27日，兴昌公司被交通银行扣划26364.93元，7月15日，兴昌公司向雷静邮寄了《断供限期付款催告函》，要求雷静于2019年7月21日前到兴昌公司办理还款事宜。同年8月30日、9月29日、11月29日，兴昌公司分别被交通银行扣划18477.45元、9174.63元、18370.41元。以上共计72387.42元，交通银行于2019年12月4日出具《代偿证明》予以确认。6.洛阳市不动产登记中心于2019年7月26日出具的预告登记情况记载表显示，涉案房屋被洛阳市瀍河回族区人民法院的四个案件查封，查封日期为2019年4月4日及10日，查封期限三年；2019年4月12日，涉案房屋被洛阳市公安局瀍河分局查封，期限二年。另，兴昌公司因本案支出保全保险费500元。本院认为，原、被告签订的编号为YS0412577的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同附件及补充协议）、《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雷静未按约支付房款，构成违约，兴昌公司向其发出限期付款催告函，雷静仍未履行付款义务，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，兴昌公司有权解除合同，以及要求雷静配合办理备案登记注销、预告登记注销手续。兴昌公司履行部分担保责任进行代偿后，对雷静依法享有追偿权，兴昌公司主张的代偿款72387.42元，本院予以支持。兴昌公司要求雷静支付违约金201431.4元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。兴昌公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，对于兴昌公司主张该费用由雷静承担，本院予以支持。兴昌公司非涉案房产抵押登记权利人，对其提出的办理抵押登记注销手续的请求，本案不予处理。关于兴昌公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还雷静的已付房款中扣除上述解除合同的违约金和代偿款，及要求解除按揭合同的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下:一、解除河南兴昌置业有限公司、雷静于2017年5月3日签订的编号为YS0412577的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同附件及补充协议）；二、雷静于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司返还坐落于洛阳市西工区嵩山北路与汉宫路西北角和昌城（洛阳）项目D区6幢105号房屋；三、雷静于本判决生效之日起十日内协助河南兴昌置业有限公司办理编号为YS0412577的《商品房买卖合同（预售）》(包括合同附件及补充协议）的备案登记注销、预告登记注销手续；四、雷静于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付截止2019年11月29日的代偿款72387.42元；五、雷静于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付违约金201431.4元；六、雷静于本判决生效之日起十日内向河南兴昌置业有限公司支付保全保险费500元；七、驳回河南兴昌置业有限公司的其他诉讼请求。如雷静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，减半收取2358.5元，保全费1655元，合计4013.5元，由雷静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇一九年十二月二十日书记员  谭玉丹