福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2222号 原告：陈传胜，男，汉族，1953年10月1日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈斌，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：毛小梅，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：张道德，男，汉族，1977年12月18日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈雅平，福建信得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴作哲，福建信得律师事务所执业律师。 被告：吴晓岩，男，汉族，1976年6月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李宁，福建真唯律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑运达，福建真唯律师事务所执业律师。 被告：刘明芳，女，汉族，1982年2月10日出生，现住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福州市宏榕房屋征收工程公司，住所地福建省福州市晋安区三环路盛辉车辆检测站内东山丽园配套房第二层，统一社会信用代码91350102154406927D。 法定代表人：李勇，总经理。 委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所执业律师。 第三人：福州市晋安区住房保障和房产管理局，住所地福建省福州市晋安区长乐北路156号，统一社会信用代码11350111MB0404902D。 法定代表人：陈为友，局长。 委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：薛倩如，该局工作人员。 原告陈传胜与被告张道德、吴晓岩、刘明芳、第三人福州市宏榕房屋征收工程公司（以下简称宏榕公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，根据陈传胜的申请，依法追加福州市晋安区住房保障和房产管理局（以下简称晋安房管局）作为为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭于2019年7月2日、2019年8月9日公开开庭进行了审理，原告陈传胜及其委托诉讼代理人陈斌、毛小梅、被告张道德的委托诉讼代理人陈雅平、被告吴晓岩的委托诉讼代理人郑运达、第三人宏榕公司、晋安房管局共同委托诉讼代理人杨建华均到庭参加诉讼，刘明芳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经审批延长审限两个月。本案现已审理终结。 陈传胜向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于福州市晋安区9座19号（下称19单元）的无产权杂物间（以下简称讼争房）合法拆迁安置权益归其所有；2.本案诉讼费用由张道德、吴晓岩、刘明芳承担。事实和理由：2006年3月9日，其与张道德签订房地产买卖契约，仅约定其将19单元（建筑面积56.98平方米，产权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）出让给张道德。签订该买卖契约时，讼争房系属于其工作单位中国铁路南昌局集团有限公司福州工务段（以下简称福州工务段）所有，故其无权也并未将讼争房一并转让。福州工务段得知讼争房属于溪口北组团（登云新村片区）项目征收范围内，将讼争房的权益给其，其为此向福州工务段支付了4320元。其多次向张道德、吴晓岩、晋安房管局及宏榕公司主张该杂物间的拆迁置补偿权益，但都被拒绝。宏榕公司已将该杂物间的拆迁权益安置给了吴晓岩、刘明芳。其认为张道德、吴晓岩、刘明芳之行为已经严重侵害其合法权益，构成侵权，请求判如所请。 张道德辩称，其不是本案适格被告，其自始未获取讼争房拆迁安置补偿权益，陈传胜在2006年将19单元转让时，将杂物间一并转予其，但因无产权未办理权属变更登记事宜等，双方仅口头约定，自房产交易过户后，讼争房一直由其使用，在此期间，陈传胜从未提出异议。2018年，其与吴晓岩签订房产买卖经纪服务买卖合同及相关补充协议时，其已经明确告知讼争房为无产权杂物间，且约定的是3平方米，其非所有权人，无权处分讼争房，所有权转让的行为不能发生物权变动的效力，该约定应认定无效，吴晓岩是知悉并同意承担相应不利后果的。刘明芳及吴晓岩均不享有讼争房所有权，其没有处分的权利，通过函告福州工务段及福州工务段的复函表明，宏榕公司知悉讼争房的权属情况，但仍在2019年2月将拆迁权益安置补偿给予刘明芳及吴晓岩，存在过错，讼争房的拆迁安置权益最终系由吴晓岩获取，与其无关。 吴晓岩辩称，讼争房没有产权证明，不是法律意义上的房产，系19单元的从属物。根据法律规定，陈传胜已将19单元转让给张道德，并办理了转移登记手续，且陈传胜和张道德在购房合同中将讼争房是否转让没有约定，故讼争房和19单元一并转让给张道德。张道德系19单元的所有权人，故对讼争房也有所有权，有权将讼争房转让给其。即使认定张道德对讼争房不享有所有权，但张道德在转让房产时，明确表示将讼争房一并转让给张道德，其也支付相应的对价。其善意取得讼争房的所有权。 刘明芳未作答辩。 宏榕公司述称，其认可张道德前半部分的答辩意见，陈传胜出售19单元后一并转让讼争房，张道德转让给吴晓岩并支付相应对价后，陈传胜未提出异议，故吴晓岩取得19单元的所有权及讼争房的使用权。其不同意张道德的下半部分主张即其存在错误安置的答辩意见。其认可吴晓岩全部答辩意见。其作为19单元的征收实施单位，其只是受托单位，征收单位是晋安房管局，故其不是本案适格的第三人。在征收过程中，其已经提供了吴晓岩与张道德之间的房屋买卖合同，合同已经明确讼争房属于转让标的之一，故刘明芳书面具结承诺讼争房产生纠纷由其自行承担责任，讼争房没有产权，其对讼争房折价补偿34010元，因此，其不认为存在过错安置补偿的事实。 晋安房管局述称，19单元是由政府依法征收并由其作为房屋征收部门征收，由宏榕公司作为征收实施单位负责具体征收工作。19单元系由刘明芳丈夫吴晓岩交付给征收部门拆除征收，讼争房属于刘明芳使用的杂物间。即在征收时，提供了当时买受讼争房相关材料，同时还提供了买受其他案外人的其他杂物间材料，所以征收实施单位前后为此签订了两份合同。作为征收部门，其认可征收实施单位就19单元所签订的征收补偿协议。因此，其根据通常的房屋买卖交易习惯和相关法律规定，认可19单元的所有权人即吴晓岩答辩意见。请求依法判决。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，并组织双方进行证据质证，对双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：19单元系陈传胜于1996年12月28日向上海铁路局福州铁路分局购买的房改房。1998年4月24日，19单元取得房屋所有权证，所有权人登记为陈传胜，建筑面积56.98㎡。房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号。同时陈传胜还使用其单位出资建造未办理权属登记的无产权杂物间一间（讼争房）。 2006年3月20日，陈传胜作为甲方、张道德作为乙方签订房地产买卖契约约定甲方自愿将19单元全部（建筑面积56.98平方米）出售给乙方,双方约定上述房产成交价为4万元。2006年3月21日，上述房产在福州市房地产交易登记中心办理了房屋所有权证转移登记手续，所有权人由陈传胜变更登记为张道德，所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号。2018年4月12日，卖方张道德作为甲方，买方吴晓岩作为乙方，中介服务方福州市海家房产经纪服务有限公司作为丙方，三方签订房产买卖经纪服务合同约定，甲方的房产坐落于福州市晋安区，单元面积56.98㎡，附属间面积／㎡，具体详见榕房权证Ｒ字第XX号。乙方已通过亲自实地看房、现场查验该房产等方式，对该房产的现状进行充分了解，并与甲方充分沟通之后自愿签订本合同；甲乙双方确定，该房产按套计价，该房产交易总成交价格为98万元，甲乙双方约定乙方购买该房产的房款支付方式为一次性付款，并约定该合同项下房屋有一附属间，无产权，地点位于晋安区，面积约3平方米，甲乙双方协商一致，甲方同意在合同约定的总成交价款内将该附属间的使用权及所有权一并转让给乙方，乙方已了解且同意，无任何异议。2018年4月18日，吴晓岩办理了19单元的权属转移登记，不动产权证号：闽（2018）福州市不动产权第××号，权利人吴晓岩。2018年5月17日，吴晓岩与刘明芳在福州市晋安区民政局办理结婚登记。2018年5月23日，刘明芳办理了19单元的权属转移登记，不动产权证号：闽（2018）福州市不动产权第××号，权利人刘明芳。2018年5月28日，刘明芳出具一份委托书委托吴晓岩作为其委托代理人，负责办理19单元及讼争房房屋征收补偿安置手续。2018年6月26日，吴晓岩代刘明芳向宏榕公司出具报告书，本人刘明芳现已搬离19单元，已将房屋及附属间钥匙及产权证移交宏榕公司，并同意先拆除，安置协议等日后确认安置方式后再签订。2018年7月23日，宏榕公司向福州工务段发出榕宏征（2018）096号关于XX新村栋外无产权杂物间情况的函，内容为，现你单位有部分楼座的栋外无产权杂物间属此次溪口组团（登云、鹤林东）棚户区改造项目的征收范围。由于此次征收时间紧，为了保障各征收户在协商期内能够享受应有的奖励及各项权利，我司建议先按实地丈量结合航拍矢量图后的面积与各户签订协议，我司也会将所丈量的平面图及面积作为附件送交你单位。待今后你单位正式出具放弃函的名单及面积为准，望你单位予以支持。2018年9月4日，福州工务段出具一份收款收据，确认收取缴款人陈传胜购买讼争房款4320元。2018年9月12日，福州工务段发函给宏榕公司，内容为：“我段在福州建盖有无产权杂物间，均由我段统一建盖的，现遇溪口组团（登云、鹤林东）棚户区改造项目，我段决定放弃产权给予住户人（具体名单及面积见附件），其中9栋19号杂物间为陈传胜，面积6.75㎡”。 2019年2月24日，吴晓岩向宏榕公司出具一份承诺书，主张其于2018年4月买受张道德房屋，买卖合同内明确注明了其买受19单元在成交总价内将该房附属间使用权及所有权一并转让给其。因此次房屋征收，其要求将此杂物间并入房屋产权面积一起安置，今后有任何法律经济纠纷均有其自行负责，与宏榕公司无关。2019年2月25日，晋安房管局作为甲方、刘明芳作为乙方（吴晓岩作为代理人）、宏榕公司作为丙方签订合同号为XX号房屋征收补偿安置协议书，约定因溪口北组团（登云新村片区）需要，经批准甲方委托丙方征收乙方19单元，属私产，所有权人刘明芳的房屋；乙方被征收房屋主体屋式为砖混一等，成新率80%，总建筑面积为63.73㎡，其中产权住宅建筑面积56.98㎡，无产权建筑面积6.75㎡，乙方无产权建筑面积折算成确权面积3.38平方米；三方同意以下列方式对乙方进行补偿安置（具体补偿项目详见附件货币补偿、产权调换费用确认表，附件编号XX-1）；乙方同意实行产权调换的房屋面积为63.73㎡，其各项补偿、补助及奖励费总金额合计948306元；产权调换房，就地90房型1套（其中上靠75㎡按11946元／㎡，上靠不足7㎡，增房15㎡，按13141元／㎡，合计1093065元）；产权调换用房总价1093065元，乙方同意扣除其房屋各项补偿、补助及奖励948306元，乙方应补甲方产权调换差价144759元；产权调换用房建筑面积最终以福州市不动产登记和交易中心核定的建筑面积为准，其余产权调换差价款待回迁安置时据实结算。乙方另购买郑爱玉位于附属间，其面积为9.87㎡，此次签订协议暂不计入9.87㎡，待相关手续办理完整，重新签订协议等。 2019年4月8日，陈传胜委托北京市盈科（福州）律师事务所毛小梅律师分别通过EMS方式就讼争房拆迁安置补偿异议发函给张道德、宏榕公司、晋安房管局、吴晓岩，邮件查询结果四份邮件均于2019年4月10日签收，但均未回复。2019年5月8日，晋安房管局作为甲方、吴晓岩代刘明芳作为乙方、宏榕公司作为丙方签订合同号为XX号房屋征收补偿安置协议书，约定因溪口北组团（登云新村片区）需要，经批准甲方委托丙方征收乙方19单元，属私产，所有权人刘明芳的房屋；乙方被征收房屋主体屋式为砖混一等，成新率80%，总建筑面积为73.6㎡，其中产权住宅建筑面积56.98㎡，无产权建筑面积16.62㎡，乙方无产权建筑面积折算成确权面积8.32平方米；三方同意以下列方式对乙方进行补偿安置（具体补偿项目详见附件货币补偿、产权调换费用确认表，附件编号XX-1）；乙方同意实行产权调换的房屋面积为73.6㎡，其各项补偿、补助及奖励费总金额合计983672元；产权调换房：（1）鹤林新区二期X单元45户型1套（其中30㎡按12906元/㎡，上调15㎡按14197元/㎡，合计600135元。（2）鹤林新区二期XX单元45户型1套（其中45㎡按12906元/㎡，合计580770元）；产权调换用房总价1180905元，乙方同意扣除其房屋各项补偿、补助及奖励983672元，乙方应补甲方产权调换差价197233元；产权调换用房建筑面积最终以福州市不动产登记和交易中心核定的建筑面积为准，其余产权调换差价款待回迁安置时据实结算等。 对双方当事人以下有争议的事实，本院认定如下： 一、关于陈传胜是否将讼争房出售给张道德的问题。本院认定，2006年3月9日，陈传胜与张道德签订房地产买卖契约仅约定19单元买卖事项，并未约定讼争房买卖事项。因讼争房系福州工务段出资建造，并未办理所有权登记，陈传胜虽然有使用讼争房，但并不享有所有权。其将讼争房交付张道德使用，并不能认定张道德通过买卖的方式取得讼争房的所有权。 二、张道德是否有权将讼争房转让给吴晓岩的问题。本院认定，讼争房在2018年9月4日由福州工务段出售给陈传胜之前，其实际所有权人应当认定是福州。张道德既没有向陈传胜购买，也没有支付合理对价，更没有获得福州工务段的同意，其无权将讼争房出售转让给吴晓岩。虽然吴晓岩与张道德签订房产买卖经纪服务合同，且按照合同约定支付19单元及讼争房的价款，但讼争房系不动产，双方并未取得权利人的授权或追认，亦未办理不动产权属转移登记，因此，吴晓岩与张道德签订的房产买卖经纪服务合同不能对抗陈传胜及福州工务段；吴晓岩的购买行为不能认定属善意取得讼争房。 三、关于讼争房拆迁权益归属的问题。本院认定，虽然讼争房未办理权属登记，但已被晋安房管局征收，根据《福州市房屋征收补偿实施细则》第七条规定“对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间，可按杂物间面积的50%折算并进入住宅房屋进行补偿安置；”陈传胜于2018年9月4日向福州工务段支付4320元购买讼争房款。福州工务段于2018年9月12日发函给宏榕公司表示愿意放弃包含讼争房在内的XX新村8栋、9栋的无产权杂物间，决定放弃产权给予住户人（包含陈传胜）。因此，可以认定讼争房所有权应归陈传胜，相应拆迁权益应归陈传胜所有。张道德、吴晓岩、刘明芳均不是讼争房的所有权人，均无权享有讼争房的拆迁权益。 综上所述，本院认为，讼争房的原合法建造权利人为福州工务段。2018年9月，讼争房因溪口北组团（登云新村片区）在被征收期间，陈传胜经权利人福州工务段书面授权（实为转让）获得讼争房的拆迁安置权。陈传胜提出讼争房的拆迁安置权益归其所有的诉讼请求归其所有的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。张道德、吴晓岩提出的抗辩主张，没有事实及法律依据，本院不予采纳。刘明芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 确认位于福州市晋安区无产权杂物间（建筑面积6.75㎡）的拆迁安置权益归陈传胜所有。 案件受理费1265元，由张道德负担1000元，吴晓岩、刘明芳负担265元；张道德、吴晓岩、刘明芳应在本判决生效后七日内向本院缴纳各自应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  阮文斌 人民陪审员  严日成 人民陪审员  林孟捷 二〇一九年十二月十二日                                                               法官助理  林颖                                                               书记员  黄磊磊 附页： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《福州市房屋征收补偿实施细则》 第七条对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间，可按杂物间面积的50%折算并进入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%折算并进入住宅房屋进行补偿安置；对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，按重置价结合成新率的50%进行补助。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。