浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初11765号 原告：潘育琪，男，1953年5月18日出生汉族，住瑞安市。 原告：叶兰妹，女，1954年8月23日出生汉族，住瑞安市。 两原告的委托诉讼代理人（特别授权）：吴风广、林洪亮，浙江联冠律师事务所律师。 被告：李海微，女，1969年3月8日出生汉族，住瑞安市。 被告：林亮亮，男，1991年3月9日出生汉族，住瑞安市。 原告潘育琪、叶兰妹与被告李海微、林亮亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告潘育琪、叶兰妹及其委托诉讼代理人林洪亮，被告李海微到庭参加诉讼。被告林亮亮经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘育琪、叶兰妹诉称：一、诉讼请求：1、依法确认两原告与被告林亮亮于2015年1月14日订立的房屋买卖合同合法、有效；二、依法判令被告李海微、林亮亮共同向两原告支付剩余房款7万元及违约金220670元（其中七万元房款的违约金按日千分之一标准从2015年2月25日起算至实际履行之日止，现暂算至起诉之日止，共计1667天，共计116270元。其中八万元违约金按日千分之一标准从2015年2月25日起算至2018年9月22日止，共计1305天，共计104400元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李海微、林亮亮系母子关系。2015年1月14日，两原告为甲方、被告林亮亮为乙方，经瑞安市安阳彩云房屋介绍所介绍，双方签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将其坐落在瑞安市宏都小区的房屋出卖给乙方。同时约定，双方协商先付定金50万元，余款1011000元于2015年2月25日前付清，暂扣留15万元待房产证、土地证办理过户手续完毕即日付清。逾期付清购房款的，日违约金为房屋交易金额3‰。2015年2月13日，原告与被告李海微前往瑞安市公证处办理公证手续，原告委托被告李海微协助办理过户事宜。后被告李海微一直未前往不动产登记中心办理过户手续，于2018年9月22日向原告支付8万元房款后，再未向原告支付剩余房款。 被告李海微辩称：对确认合同合法有效无异议。合同确实约定暂扣留15万元待房产证、土地证办理过户手续完毕即日付清，但同时约定“交钥匙前期尾款”由原告理清。涉案房屋确实在合同签订后交付林亮亮使用至今，但当时村里尚未正式交付房屋，是房屋介绍所考虑被告装修需要而向物业公司要来了钥匙。被告向村里交纳“交钥匙前期尾款”6万元后才正式领取钥匙并办理不动产权属登记在原告名下的手续。被告并非不配合过户，就是因为担心钥匙交下来前会有其他费用需要交纳，故一直扣着。不出所料，应由原告向村里交纳的“交钥匙前期尾款”6万元，被告要求原告交纳，而原告不同意，被告只得自己交纳。该6万元应从15万元中扣减。被告又于2018年9月22日向原告支付了8万元房款，加上该6万元，被告实际上已只欠原告1万元。原告请求支付7万元及15万元的违约金，缺乏依据，不应支持。即使支持违约金，金额也过高，要求法院依法予以调整。 被告林亮亮未作答辩。 原告向本院提交了下列证据：1、原告身份证，证明原告身份情况；2、被告户籍信息，证明两被告身份情况；3、房屋买卖合同，证明两原告与被告林亮亮签订房屋买卖合同；4、欠条，证明被告李海微欠原告剩余房款15万元；5、委托书、公证书，证明两原告授权被告李海微全权办理房屋登记手续；6、瑞安市不动产登记信息查询记录1份，证明被告于2018年12月6日对涉案房屋办理权属登记；7、转账记录，证明被告于2018年9月22日通过中介向原告交付剩余房款8万元；8、证人王某当庭作证证言，证明房屋买卖有关事实。 被告李海微向本院提交了下列证据：9、瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部出具的《证明》、《收款收据》，证明被告向宏都小区指挥部缴纳尾款6万元；10、房屋买卖合同（同证据3），证明合同约定“交钥匙前期尾款”由原告理清。 被告林亮亮没有向本院提供证据。 上述证据，经庭审质证，本院均予以确认并在卷佐证。其中，证据3、9房屋买卖合同中出现“林候银代”字样，经庭后向林候银核实，林候银称其代被告林亮亮签字后书写了“林候银代”字样，其并非买受人，不要求参加本案诉讼及对该房屋主张权利，结合当事人陈述及证人证言综合判断，本院对该事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告李海微、林亮亮系母子关系。2015年1月14日，两原告为甲方、被告林亮亮为乙方，经瑞安市安阳彩云房屋介绍所（证人王某经手签字）介绍，双方签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将其坐落在瑞安市宏都小区9幢1单元1502室的房屋出卖给乙方。同时约定，双方协商先付定金50万元，余款1011000元于2015年2月25日前付清，暂扣留15万元待房产证、土地证办理过户手续完毕即日付清。逾期付清购房款的，日违约金为房屋交易金额3‰，交钥匙前期尾款由甲方理清等。合同签订后，被告向原告付款1511000元，上述房屋即由原告交付给被告，并由被告居住使用至今。当时，房屋介绍所到物业公司领取了钥匙交给被告以方便被告装修入住，房屋实际上尚未正式交付。2015年2月13日，两原告与被告李海微签订委托书，约定两原告委托被告李海微办理上述房屋的不动产权属登记、领证及过户给被告林亮亮的手续，并经瑞安市公证处办理公证手续。2018年7月30日，被告李海微向瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部交纳“交钥匙前期尾款”6万元并正式领取上述房屋的钥匙。根据该指挥部出具的证明和收款收据记载，该6万元系代潘育琪交纳工程款及维修金。此前，被告李海微曾通过居间人经手人王某向原告提出由原告交纳，但原告一直不同意交纳。2018年9月22日，被告李海微通过王某向原告支付暂扣尾款15万元中的8万元。王某还曾建议该6万元由原告负担1万元、被告负担5万元，但原、被告双方均没有同意。2018年12月6日，基于上述6万元的交款，被告李海微代理原告办理了上述房屋不动产权属登记到原告名下的手续。该项登记的主要内容为，坐落：安阳街道宏都小区；权证号：浙（2018）瑞安市不动产权第00××47号；权利人：潘育琪、叶兰妹；建筑面积：150.93ｍ2;土地使用权面积：10.65ｍ2；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／商品房；无查封、无抵押。 本院认为：一、关于合同效力。两原告与被告林亮亮于2015年1月14日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，应确认合法有效。二、关于违约责任。两原告主张两被告对于暂扣款15万元存在逾期付款的违约行为，且主张逾期付款起算日为2015年2月25日。本院认为，合同约定暂扣留15万元在房产证、土地证办理过户手续完毕即日付清，两原告主张2015年2月25日为逾期付款起算日，缺乏事实依据，不予采纳。而且，原告主张违约金总额高达220670元，超过其主张逾期付款的金额15万元，被告的行为即使构成违约，现被告要求调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，亦应予以支持。至于被告林亮亮是否存在逾期付款的违约行为，或者逾期付款起算日应如何确定，应全案分析依法确定。根据当事人及证人陈述，应确认以下事实：涉案房屋在2016年或2017年已可办理不动产权属登记，被告于2018年7月30日代原告向瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部交纳了“交钥匙前期尾款”6万元，而此前被告曾要求原告交纳该款，但原告一直不同意交纳，且涉案房屋正式交付及办理不动产权属登记到原告名下均以此项交款为条件。该6万元中包含工程款及维修金，两者具体金额有待结算目前无法确定，但在交款当时，属于“交钥匙前期尾款”的性质可以确定。而合同亦约定“交钥匙前期尾款”由原告理清，故应认定原告拒不交纳该6万元属于违约行为，且妨碍了实现不动产权属登记。由于原告存在违约行为，且应当在先履行，且原告至今仍不愿意垫付该6万元，根据合同法第六十七条之规定，应认定被告林亮亮（通过李海微）于2018年9月22日向原告支付8万元及尚欠7万元，不构成逾期付款，不需要承担违约责任。三、关于尚欠7万元是否应当支付及6万元是否应从中扣减。原告请求两被告给付7万元。本院认为，被告李海微并非买受方的合同主体，不需要承担向原告付款的责任，但被告林亮亮负有付款责任。两原告已经授权委托被告李海微办理不动产权属登记领证及过户给被告林亮亮的手续。在被告代原告交纳上述6万元后，妨碍登记领证及过户的障碍已经消除。被告存在怠于办理（代为办理）不动产权属从原告过户登记到被告林亮亮名下的情况。合同虽然约定该7万元应在房产证、土地证办理过户手续完毕即日付清，此情况下应认定付款条件已经成立，原告请求被告林亮亮给付7万元，理由充分，应予支持。被告主张上述6万元从该7万元中扣除。本院认为，该6万元实际上是被告代原告交款，如上分析也应当由原告交款，故应当按照双方互负到期债务，主张互相抵销处理，根据合同法第九十七条之规定，应当予以准许。抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。被告上述主张仅系抗辩意见，没有提出反诉，仍应予以支持。当然，针对该6万元，本案只是解决应当由原、被告双方谁来垫付的问题，原、被告双方还应自行理清与收款人瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部的关系。今后该6万元经结算且明确其中包含的工程款及维修金的具体金额，双方对由谁负担仍有争议的，可以另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告潘育琪、叶兰妹与被告林亮亮于2015年1月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告林亮亮应向原告潘育琪、叶兰妹支付尚欠购房款7万元，其中6万元以被告李海微于2018年7月30日向瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部交纳的6万元抵销后，还应给付1万元，款限本判决生效后十日内一次性付清。 三、驳回原告潘育琪、叶兰妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6176元，减半收取3088元，由原告潘育琪、叶兰妹负担2982元，被告林亮亮负担106元。（限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 周新弟 二〇一九年十二月十六日 代书记员 潘 密 附文： 一、法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十九条第一款：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 三、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。