四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1781民初2210号 原告：孟毅，男，1967年2月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：田正秀，女，1949年2月15日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。系原告孟毅之母。 二原告共同委托诉讼代理人：魏定刚，四川天维律师事务所律师。 被告：赖树和，男，1960年12月17日出生，汉族，重庆市江津市人，现住四川省万源市。 委托诉讼代理人：周庆花，四川法鑫律师事务所律师。 原告孟毅、田正秀与被告赖树和房屋民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟毅及其委托代理人魏定刚、被告赖树和的委托诉讼代理人周庆花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟毅、田正秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告购房退款380000元（已付20000元，下差360000元；2、判令被告以380000元购房款为基数，从2018年10月1日起按月利率2%计算，支付原告资金利息至购房款付清为止；3、判令被告支付原告因追偿购房款而产生的律师代理费12000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告孟毅、田正秀将其诉讼请求变更为：1、判令被告赖树和立即偿还原告借款本息360000元；2、判令被告以本金150000元为基数，从2019年3月1日起按月利率2%计算利息至付清为止；3、判令被告承担原告因追偿债权产生的律师费12000元；4、诉讼费由被告负担。 事实和理由：原告孟毅及母亲田正秀原系万源市人，后因购房而迁户到成都。原告在万源生活期间，于1997年左右与被告赖树和认识，后被告因生意上的资金周转向原告先后多次借款，共计借款本金约150000多元。2009年4月3日原告向被告催收借款之时，因被告当时无钱支付，同意将其正在自建的两套房屋出卖给原告，以抵偿其向原告借款的债务。原告孟毅便以自己和母亲田正秀之名与被告签订了《房屋买卖合同》，购买了被告在万源市的两套新建房屋。双方约定：新建第六层一号房的房款为101500元，以田正秀的名义购买；新建第六层三号房的购房款为115000元，以孟毅的名义购买；两套房屋的购房款，原告均在签订合同之时已向原被告各支付100000元，共计200000元（实际均为被告以原借款本息抵偿完成，下余20000元在被告办理好房产证和土地证时再予以支付；原告同时补偿了被告收回其中己卖一套房的补偿款2000元及防盗门补偿款500元）。房屋买卖合同签订后，被告向原告出具收到原告购房款的《收条》一张，表明原告应履行的购房义务已经全部完成。但是，被告将房屋建成之后，在没有通知原告的情况下，擅自将原告所购之房屋另行卖出，原告多次要求被告履行交房义务未果。2018年5月4日原告再次回到万源找被告索要房屋，被告称房屋己经另外出卖，只能退钱给原告，通过反复协商后双方签订了《退款协议》，约定：被告在签订协议之日先行退款20000元，在2018年10月1日前一次性退清购房款180000元；如果不能按时退清购房款，则原告有权要求被告按照目前两套房的市场价约380000元来退还购房款，支付原告的利息，月息两分，即每个月利息7600元，大写柒仟陆佰元整，直到退清为止；并且承担可能产生的诉讼费和律师代理费等一切费用。但是双方约定的期限界满之后，被告以各种原因拖延推脱，原告多次催收无果，现只得依法起诉至人民法院。 被告赖树和辩称，本案所涉房屋系违法建筑，故所签订的购房合同无效，退款协议亦应无效，被告不应支付利息，同时因合同无效，被告不应支付律师费及诉讼费。 原告孟毅、田正秀为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、原告身份证复印件。拟证明原告身份情况。 2、房屋买卖合同原件两份。拟证明原告向被告赖树买房的事实。 3、收条原件一份。拟证明内容同上。 4、被告与张某某的房屋买卖合同复印件。拟证明原告为购买案涉房屋，向张某某支付了2000元经济补偿金。 5、退款协议一份。拟证明原、被告就案涉款项达成退款协议的事实。 6、微信聊天记录。拟证明原、被告多次协商退款，但被告一直今推明缓。 7、被告赖树和陈述一份。拟证明案涉借款、购房及退款的事实。 8、委托代理合同及发票。拟证明原告为实现债权产生代理费12000元的事实。 被告赖树和的质证意见为：证据1无异议；证据2违反法律规定，应无效；证据3、4、5无关联性；证据6无法核实身份，真实性有异议；证据7部分真实性有异议；证据8关联性有异议。 被告赖树和为支持其答辩主张，向本院提交如下证据： 本院（2013）万源民初字第57号民事判决书。拟证明案涉房屋系非法建筑，无合法手续。 原告孟毅、田正秀的质证意见为：法院判决书载明的房屋不是本案争议之房，与本案无关联性。 本院对证据认证如下： 原告孟毅、田正秀出示的证据1、2、3、4、5、7、8与被告赖树和出示的证据，符合法律规定，本院予以采信。原告出示的证据6，本院结合庭审情况，予以综合采信。 经审理查明，1997年，被告赖树和经人介绍与原告孟毅相识。1999年开始，被告赖树和因资金周转需要，多次在原告孟毅处借款，累计借款金额为152000元。因被告赖树和无力偿还借款，双方遂协商以房抵债。2009年4月3日，原告孟毅（乙方）与被告赖树和（甲方）签订两份《房屋买卖合同》，约定赖树和（甲方）将其位于万源市新建第六层一号、第六层三号房屋（均未建成）分别出售给孟毅、田正秀（乙方），房屋价款分别为101500元、115000元，合计216500元。原告孟毅、被告赖树和分别在两份《房屋买卖合同》上签字。双方同时口头约定，购房款由150000元借款本息抵扣200000元后，下余20000元在办理房产证及土地证时再行支付。上述两套房屋建成后，被告赖树和仅向原告交付了其中一套房屋的钥匙，原告更换了该套房屋的防盗门，但被告拒绝向原告交付另外一套房屋。2018年5月4日，原告孟毅与被告赖树和签订《退款协议》，主要约定：1、原告退还上述两套房屋，被告赖树和退还两套房屋的购房款200000元，其中协议当天退还20000元；2、被告赖树和须在2018年10月1日前退还购房款180000元，否则原告有权要求被告按照两套房屋的市场价（约380000元）退还购房款，并承担可能产生的诉讼费及律师代理费等一切费用；3、协议签订后，原告不得再向被告主张之前签订的购房协议约定的内容，退款还清后，之前所有的协议及收据作废。原告孟毅、被告赖树和在《退款协议》上签字捺印。原告孟毅同时在《退款协议》上备注“孟毅与赖树和协商一致，若2018年10月1日前，赖树和不能将购房款退清，则按市场价380000元支付孟毅的利益，月息贰分即每个月利息7600元，直到退清为止”。但被告赖树和在《退款协议》签订当天支付20000元后，未再支付购房款。经原、被告协商，被告赖树和自2018年10月1日起，每月向原告孟毅支付利息5000元，2019年3月1日后被告未再支付利息。原告多次催收无果，遂诉至本院。诉讼中，经本院释明，原告孟毅、田正秀将本案的法律关系由“买卖合同”变更为“民间借贷”。 同时查明，原告田正秀与孟毅系母子关系，《房屋买卖合同》、《退款协议》签订时，原告田正秀均未在场，其名字均由原告孟毅代签。200000元购房款的组成为：152000元本金+12个月左右的利息36500元（按月利率2%计算）+支付现金8000元+防盗门2300元（500元+1800元）+退还他人违约金2000元+水沟300元，上述款项原、被告协商约定为200000元。为实现案涉债权，原告孟毅与四川天维律师事务所签订《委托代理合同》，产生律师代理费12000元。 本院（2013）万源民初字第57号民事判决书查明，2008年，被告赖树和在未经相关行政管理部门批准的情况下，将杜某某位于万源市的旧房拆除改建建成六层房屋，该套房屋至今未取得合法的产权凭证。 本院认为，被告赖树和在原告孟毅处多次借款，双方建立民间借贷的法律关系。因被告赖树和下欠原告孟毅的借款本息无力偿还，双方遂达成以房抵债协议，约定以万源市太平镇驮山公园电子坪的两套房屋抵偿债务本息。本院认为，以房抵债的目的在于用他物抵偿原债,只有物权转移给债权人,债务方才消灭,故以房抵债是实践性法律行为。就本案而言，首先,双方约定的抵债房屋经本院（2013）万源民初字第57号民事判决书认定无产权手续，属非法建筑。故双方达成的该以房抵债协议，违反国家强制性规定，应属无效。其次，案涉以房抵债协议至今未实际履行完毕，且双方签订的《退款协议》已达成“解除房屋买卖”的合意。综上，在案涉以房抵债协议无效，且未实际履行的情况下，原、被告原债权债务关系未消灭，被告赖树和应按照原借款约定偿还借款，故本案的基础法律关系应为民间借款法律关系。 案涉以房抵债协议无效后，《退款协议》约定的“被告赖树和返还原告孟毅“购房款”200000元、原告孟毅返还被告赖树和两套房屋”的相互返还约定，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，应当有效。但双方基于无效的以房抵债协议而达成的以两套房屋市场价380000返还款项的约定，违反处理无效合同的法律规定，该约定无效。 同时该“购房款”200000元，系原、被告结算后达成的金额，未违反法律规定，应当认定为双方认定的借款本金。《退款协议》达成时，被告赖树和支付20000元，故下余借款本金应为180000元。《退款协议》达成后，被告自2018年10月起至2019年2月28日止，每月支付原告利息5000元，被告支付的上述利息未超过5400元（以180000元为基数，按上限月利率3%计算），依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，故被告赖树和已支付的利息应当有效。2019年3月1日后利息，被告赖树和应以180000元为基数，按月利率2%向原告支付，但原告诉请以150000元为计算基数，故本院以原告诉请为限。 《退款协议》约定，若被告赖树和未按约定支付本金，应“承担可能产生的诉讼费及律师代理费等一切费用”，故原告主张被告支付律师代理费12000元及本案诉讼费的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告赖树和在本判决生效后十日内支付原告孟毅借款本金180000元及利息（利息计算方式：2019年3月1日起，以150000元为基数，按月利率2%计算至付清之日止）。 二、被告赖树和在本判决生效后十日内支付原告孟毅产生的律师代理费12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告孟毅、田正秀的其他诉讼请求。 案件受理费3440元，由被告赖树和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 杨永朋 二〇一九年十二月十三日 法官助理 詹文丹 书 记 员 杨 虹