上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11683号原告：孙后芝，女，1977年1月13日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：金晶晶，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。被告：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。第三人：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市察哈尔路XXX号XXX号楼。原告孙后芝与被告上海联京企业发展有限公司(简称“联京公司”)、第三人江苏致壹房地产开发有限公司(简称“致壹公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告孙后芝的委托诉讼代理人金晶晶、被告联京公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼，第三人致壹公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案经分管院长批准延长审限三个月进行审理，本案现已审理终结。原告孙后芝向本院提起诉讼请求：判令不予执行在(2018)沪0118执4812号案件中对江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库95号车位(房地产权证号：宁房权证秦初字第321602号)的拍卖、执行程序，并依法解除对上述车位的查封。事实和理由：2012年12月19日，致壹公司以自留产权房的形式获得上述车位的房地产权证。2014年1月20日，原告向致壹公司购买了该车位，价款为人民币11万元，之后由原告占有使用该车位。由于致壹公司不配合办理过户手续，故车位产权未能变更登记至原告名下。法院因被告与第三人之间的股权转让纠纷执行案件，于2019年1月11日查封了该车位。但原告在查封之前已经与致壹公司签订了合法有效的车位销售合同，并已支付了全部的购买车位价款且实际占有该车位至今，未能办理产权过户并非原告过错，故原告对于该车位享有所有权，法院不得执行。原告提起了执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。被告联京公司辩称：原告虽与第三人签订了车位销售合同，但未能提供证据证明原告已支付了全部价款；致壹公司是系争车位的产权人，产权变更不存在障碍，至今未能变更登记至原告名下，有可能是原告未能付清款项。即使已全部支付，原告对此亦有过错。因此，原告要求排除执行不符合法律规定，不同意原告的诉讼请求。第三人致壹公司书面述称：系争车位由第三人开发建造，并于2006年10月取得了车库地下建筑1室的国有土地使用权证。2012年12月9日，第三人将系争车位作为自留产权房，以自建商品房的形式进行了产权登记。2014年1月20日，系争车位销售于原告，原告以现金方式支付了全部的价款11万元。第三人也开具了发票，并将系争车位交付给原告使用至今。之后，原告多次要求第三人配合办理过户手续，但因系争车位属于自留产权房，需要第三人提供国有土地使用权证的附件即分割转让证。第三人遗失了该材料，无法向原告提供，致使无法办理过户手续。原告与第三人就过户事宜保持协商，直至被法院查封。第三人对于原告起诉状中陈述的内容予以认可，且不否认原告为系争车位的实际权利人，请求法院依法裁判。本院经审理查明的事实如下：2017年11月16日，本院立案受理了联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回了联京公司的全部诉讼请求。联京公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于同年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销了本院的(2017)沪0118民初19125号民事判决，判令致壹公司支付联京公司股权转让款1,600万元及违约金200万元。因致壹公司未能履行判决确定的付款义务，联京公司向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行期间，本院于2019年1月11日依法查封致壹公司名下位于江苏省南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库包括95号在内的共32个车位。2019年3月12日，本院作出执行裁定，裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园26幢二单元101室、秦虹南路XXX号－10、秦淮区应天大街XXX号、秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库121、122、125、127、128、129、134、137、148、153、162、190、222、224、233、251、267、269、278、283、284、294、296、297、335、344、378、383、388、389、395、95号车位的房地产。2019年4月4日，本院出具公告，告知致壹公司及占有上述房屋及车位的房地产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出该房屋；案外人认为其对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告日起十五日内向本院提出书面异议等。原告向本院提出执行异议，本院经审查后于2019年5月20日作出(2019)沪0118执异78号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。另查明，根据南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库95号车位的不动产登记资料显示，该车位建筑面积27.34平方米，建筑年代2006年。致壹公司于2012年12月19日进行产权登记，证书号为秦初字第321602号，产权来源为自建商品房。上述查明的事实，由原告提供的系争车位不动产登记资料查询结果证明、(2017)沪0118民初19125号民事判决书、(2018)沪02民终4755号民事判决书、(2018)沪0118执4812号执行裁定书、公告、(2019)沪0118执异78号执行裁定书及原告与被告联京公司陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、原告与致壹公司于2014年1月20日签订的《南京市机动车位销售专用合同》，内容为致壹公司将系争车位出售给原告，总价款为11万元；原告应向致壹公司支付定金11万元(付款日期处未填写)，此款在原告最后一次付款时充抵合同价款；合同价款的付款方式为一次性付款；车位交付时间为2014年2月19日；合同签订后10日内，致壹公司应按规定通过南京网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。办理初始登记后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。原告领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求致壹公司配合办理该车位占用范围内的国有土地使用权变更登记。合同中另载明原告已于2004年9月20日向致壹公司购买坐落于秦虹南路XXX号良城美景家园14幢2单元102室的商品房。2、致壹公司于2014年1月20日开具的金额为11万元的销售不动产统一发票(自开)，发票中付款方为原告，收款方为致壹公司，销售的不动产楼牌号为秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库95号车位等。(3)系争车位的照片，车位上方标注了车辆牌照，即为原告所使用的车辆牌照。被告对上述证据质证意见如下：对原告提供的证据1真实性没有异议，但认为系争车位产权明晰，可以办理过户手续。法院查封了仍登记在致壹公司名下的全部共计32个车位，最大的车位编号为395，说明该地下车库至少有395个车位。其他车位已销售且已登记在买受人名下，办理产权过户登记手续并无障碍。合同中对办理车位的房屋所有权证和国有土地使用权变更登记分别作出了约定，即使如原告和第三人所称缺少了土地分割转让证，也仅对土地使用权的变更登记产生障碍，而房屋所有权证可以办理过户手续。现原告在长达近五年的时间内未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对证据2真实性没有异议，但认为不能证明原告已经支付了全部的价款；对证据3认为无法证明原告在法院查封前已实际占有系争车位，且不能证明原告对该车位拥有所有权，也有可能是租赁。本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，本案需要审查的内容，同时也是本案双方当事人的争议焦点，即原告是否支付了车位价款以及原告对于未办理车位的产权过户登记手续是否有过错。首先关于付款，致壹公司开具了发票，开票时间与合同签订时间一致。合同中对于付款方式约定为一次性付款，定金11万充抵价款，但对定金支付日期未作约定。如原告未在合同签订当日支付价款，致壹公司作为出售方，支付日期作为合同主要条款不可能不作约定。另从房地产买卖的市场交易习惯来看，通常房地产开发商在买方支付购房款后开具发票。因此，本院确认原告已支付了全部的车位价款11万元。其次关于过错问题，原告和致壹公司均认为未能办理过户登记手续的原因是致壹公司遗失了土地分割转让证，但对于该理由是否属实，双方均未能提供证据证明。即使该转让证遗失，亦可由相应的行政管理部门出具遗失证明后，即可办理过户登记手续。原告在长达五年的时间内并未采取积极措施，本院认定其对系争车位未能办理过户登记手续有过错，不属于能够排除执行的情形。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告孙后芝的诉讼请求。本案受理费2,500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  曹炳泉人民陪审员  王美华二〇一九年十二月三十一日书 记 员  郑盼盼附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……