云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2268号上诉人（原审原告）：耿辉，女，1967年9月6日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：刘永平、史冬梅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南盛亚标准化厂房开发有限公司，住所地云南省昆明市晋宁区工业园区晋城基地。法定代表人：韩荣伦委托诉讼代理人：甘朝晖，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐梅，云南诚信成律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人耿辉、上诉人云南盛亚标准化厂房开发有限公司（以下简称：盛亚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案经报请批准延长、扣除审限，现已审理终结。耿辉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持耿辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由盛亚公司承担。事实和理由：一、一审判决对耿辉已经交付的5万元房屋认购预约金不予认定有误。盛亚公司的财务人员在收到款项后向耿辉出具了相等数额的收款收据和交款确认单。在盛亚公司没有提交反驳证据推翻情况下，对耿辉所交纳的该5万元房屋认购预约金依法应予认定并支持。二、一审判决驳回耿辉要求盛亚公司支付违约金的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。首先，《预约协议书》中虽然没有违约金的约定，但是《购房协议书》中有相关约定。本案中没有签订《购房协议书》是盛亚公司导致的，盛亚公司既不通知耿辉签订《购房协议书》，也不返还耿辉的认购金，属于恶意违约。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了商品房买卖过程中实行双倍赔偿的情形。最后，2015年3月，盛亚公司向耿辉及其他购房人均作出承诺，逾期交房，盛亚公司将按耿辉已付款的2%月息作为违约金支付给耿辉，该承诺真实有效。综上，对耿辉诉请的违约金依法应予支持。盛亚公司上诉并答辩称：一、一审认定事实不清。耿辉提交的《预约协议书》、《交款确认单》、《收据》等证据中加盖的印章及财务专用章与盛亚公司所使用的印章均不一致。一审对耿辉提交的加盖虚假印章的材料予以确认是错误的。耿辉提交的《预约协议书》上盛亚公司签章处无任何人签名。《交款确认单》、《收据》中出现过的收款人均不是盛亚公司员工，盛亚公司也从未授权任何人签订这些协议、合同。根据耿辉提交的POS机刷卡凭证及银行转账流水，所谓的“房屋认购金”均向云南中机工业有限公司、昆明市官渡区鑫宏达润滑油经营部、昆明市官渡区博盛装饰材料商行、昆明市罗茨服装批发部等商户及丁龙跃等个人支付，并没有进入盛亚公司的账户。综上，耿辉所举证据不能证实其与盛亚公司之间存在合同关系，一审认定耿辉与盛亚公司签订合同的事实是错误的。二、一审适用法律有误。一审对民事诉讼证据规则运用有误，依照表见代理裁判本案适用法律错误。据此，特提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回耿辉的诉讼请求。针对盛亚公司的上诉，耿辉辩称：耿辉与盛亚公司签署的合同真实、合法、有效。盛亚公司存在使用多枚印章的情形，收款人丁龙跃、刘敏是盛亚公司的大股东。盛亚公司的上诉无事实与法律依据，请求支持我方的上诉请求，驳回盛亚公司的上诉请求。耿辉向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《预约协议书》。2.被告返还原告已支付的购房款300000元，并按月利息2%的标准计算违约金，违约金自2015年4月1日起计算到款项还清之日止；违约金按月暂计至2017年12月31日为192000元；本息至2017年12月31日合计492000元。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告耿辉与被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年8月1日签订编号：018的《预约协议书》一份，双方就预约认购被告所开发的“云南省盛亚产业园区”项目中的房屋事宜作了约定，协议书约定原告向被告预约认购被告所开发的“云南省盛亚产业园区”项目中的房屋，协议书约定了原告向被告交付预约金的付款方式等内容。本案中，原告共计向被告支付过房屋认购预约金250000元。另确认，2011年12月26日晋宁县发展改革和经济贸易局对被告申办的位于晋宁县整体厨房加工业标准厂房园区项目进行了备案，备案证有效期二年（自2011年12月26日-2013年12月25日），逾期自动失效；昆明市晋宁区规划局出具的情况说明载明按晋宁工业园区管理委员会通知要求，昆明市晋宁区规划局于2013年5月9日核发了该项目《建设用地规划许可证》，于2014年8月7日核发了该项目《建设工程规划许可证》；至本案开庭之日止，被告未到昆明市晋宁区住房和城乡建设局办理过本案所涉项目的施工手续、商品房预售许可手续，被告未到昆明市国土资源局晋宁分局办理过本案所涉项目的土地相关手续。工程现处于停工状态。一审法院认为，民事主体进行民事活动应当遵守法律、遵循诚实信用原则。本案中，原告对其诉称双方房屋买卖合同关系真实有效的主张提交了盖有被告相关印章的合同、收据加以证明，被告则辩称合同是虚构无效的；对此，综合本案证据分析，一审法院认为，原告提交的购房协议以及收款收据上均加盖了含有被告公司名称的印章，且协议签订地点有含有被告公司名称的大型宣传图片，媒体上亦有对被告开发盛亚产业园的相关报道，原告在签订购房协议时，已适当履行了审查义务，因此，原告有理由相信持有上述印章并与其签订购房协议的人员应系被告公司授权人员，原告有理由相信该购房协议系被告真实意思表示，本案所涉合同双方当事人对订立合同作出了相应的意思表示，合同订立符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的相关规定，由于被告在本案中所举现有证据尚不足以证明本案所涉合同交易关系建立之时被告所作的意思表示不真实，被告所举证据不足，理由不能成立，故一审法院在本案中对被告辩称合同虚构无效的意见不予采纳，综合本案证据，可以认定本案所涉房屋买卖合同法律关系建立于原告与被告之间，双方合同关系有效；原告提交的收据载明被告向原告收取房屋认购款，但被告未履行合同义务，致原告不能实现合同目的，对原告诉请主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告已向被告支付的房屋认购款，被告负有向原告返还的义务，对被告辩称的其没有义务归还款项的意见，理由不能成立，一审法院不予采纳；本案中，原告耿辉所举证据能够证明的法律事实是原告共计向被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司支付过房屋认购预约金250000元，故被告应向原告返还上述250000元房屋认购预约金。本案中，原告要求被告支付按月利息2%计算的违约金，一审法院认为，《预约协议书》中并未对违约金进行约定，故对原告本案诉请主张由被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告耿辉与被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年8月1日签订的《预约协议书》；二、由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告耿辉返还房屋认购预约金250000元；三、驳回原告耿辉的其他诉讼请求。案件受理费8680元，由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司承担4480元，由原告耿辉承担4200元。二审中，根据盛亚公司的申请，本院向昆明市公安局晋宁分局经侦大队移交了《云南省昆明市中级人民法院涉嫌犯罪线索移送函》，昆明市公安局晋宁分局经济犯罪侦查大队接受该移送函后进行了审查，认为无犯罪事实。昆明市公安局晋宁分局出具了不予立案通知书【昆公晋（经）不立字[2019]16号】。本院遂依职权调取了昆明市公安局晋宁分局经济犯罪侦查大队在审查过程中取得的相关材料，包括：盛亚公司工商登记注册相关资料；韩荣伦、杨世堂、刘敏、许雪梅、丁龙跃到公安机关接受询问形成的询问笔录；丁龙跃向昆明市公安局晋宁分局经济犯罪侦查大队提交的股份转让意向书、投资转让协议书、补充协议、补充协议（二）、股东会决议、已签约客户明细；盛亚公司在晋宁区工业园区管理委员会的存档资料。经质证，耿辉对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。盛亚公司除对丁龙跃向公安机关提交的《已签约客户明细》的真实性、合法性、关联性不予认可之外，对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。但对刘敏、许雪梅、丁龙跃在接受公安机关询问时的陈述不予认可，认为丁龙跃并非盛亚公司的实际控制人，许雪梅也不是盛亚公司的员工，丁龙跃称盛亚公司有两套印章不是事实。上述证据可以证明盛亚公司并不是签订合同的主体，合同价款也没有进入盛亚公司账户，涉案合同与盛亚公司无关。本院认为，丁龙跃向昆明市公安局晋宁分局经济犯罪侦查大队提交的《已签约客户明细》系其单方制作，本院不予采信。本院向昆明市公安局晋宁分局经济犯罪侦查大队调取的其他证据真实、合法，本院予以采信。至于上述证据的证明效力，本院将在下文的争议焦点部分予以阐述。一审法院认定事实，耿辉提出异议，对“原告共计向被告支付过房屋认购预约金250000元”不予认可，认为耿辉合计向盛亚公司交付了房屋认购预约金300000元。对一审认定的其他事实没有异议。盛亚公司提出异议，对一审认定耿辉与盛亚公司签订《预约协议书》以及耿辉向盛亚公司交付过房屋认购预约金不予认可，认为双方之间无合同关系，盛亚公司也没有收取过耿辉交付的款项。对一审认定的其他事实没有异议。双方当事人对一审认定事实均无异议的部分，本院予以确认。对双方当事人存有争议的事实，本院将在下文的争议焦点部分一并予以评判。二审中，本院补充确认以下事实：2012年1月29日，盛亚公司登记成立，股东为：韩荣伦（出资比例26%）、蔡关显（出资比例13%）、陈勇（出资比例12%）、李容勇（出资比例12%）、何廷国（出资比例5%）、史开宏（出资比例6%）、吴荣树（出资比例12%）、吕永庆（出资比例8%）、刘北平（出资比例6%）。2013年9月10日，盛亚公司、杨世堂与丁龙跃签订《股份转让意向书》，就盛亚公司全部股份转让给丁龙跃达成意向；2013年10月24日，盛亚公司的全体股东委托陈勇与刘敏签订《投资转让协议书》，约定将盛亚公司的全体股份转让给刘敏，刘敏支付转让价款4700万元。后陈勇与丁龙跃、刘敏就转让价款的交付问题分别签署了《补充协议》、《补充协议（二）》。在丁龙跃、刘敏支付了3000万元的转让款后，盛亚公司于2013年11月21日召开股东会，形成股东会决议，通过以下事项：同意股东陈勇、李容勇、何廷国、史开宏、吴荣树、吕永庆、刘北平将其持有的全部股份转让给刘敏，其他股东放弃优先购买权；选举刘敏担任公司新一届监事职务，任期三年。同日，盛亚公司产生了新的公司章程，确认公司的股东现为韩荣伦（出资比例26%）、蔡关显（出资比例13%）、刘敏（出资比例61%）三人。丁龙跃、刘敏并未支付《投资转让协议书》约定的剩余转让价款1700万元。2019年3月4日，盛亚公司召开股东会，形成了会议纪要并交由晋宁区工业园区管理委员会存档。该会议纪要载明：“盛亚公司于2019年3月4日召开股东会议，达成如下决议：一、盛亚公司‘云南省整体厨房加工业标准厂房园区’项目重组方案。为确保项目继续推进、确保各方权益，拟通过原投资人、购房者、垫资人继续出资自救，引入新股东资金等方式完成项目建设。一、新股东结构：甲方：公司原股东乙方：愿意投资的认购房源业主丙方：垫资建筑商丁方：新出资人······二、授权杨世堂为公司与晋宁区工业园区管委会联络人，授权书另附”韩荣伦、蔡关显、刘敏在该会议纪要上签字。2019年8月12日，昆明市公安局晋宁分局通知许雪梅到指定地点接受询问。许雪梅陈述：我于2014年左右在盛亚公司上班，当时我的职务是营销总监，是盛亚公司的老板丁龙跃（实际负责人还有一个姓周的男子）叫我去上班的。在我上班期间，盛亚公司在昆明世纪金源大酒店内搞了一个“内部认筹”活动。我见过盛亚公司的营业执照，但该公司的法定代表人不是丁龙跃、周姓男子。我不认识这个“法人”。盛亚公司销售的是“厂房”，但未取得政府部门核发的预售许可证。盛亚公司在建厂房位于晋宁晋城“盛亚小车汽配城”，但销售部在昆明市官渡区华洋家居广场租的办公地点，如果客户在销售部决定认筹后即以盛亚公司的名义与客户签订《购房协议书》，之后还要去昆明市官渡区世纪金源酒店旁的一个写字楼里交认筹款，收取认筹款的事情由丁龙跃的另外一家叫“中机”公司的财务负责，客户交了钱，他们会开具一个收据给客户。2019年8月16日，昆明市公安局晋宁分局通知韩荣伦到指定地点接受询问。韩荣伦陈述：我是盛亚公司的法定代表人，但我只是挂名，是李捷叫我来担任法定代表人的。盛亚公司成立的时候，杨世堂带我下来签字，后来就没有参与过了。在发生诉讼时，杨世堂叫我去签过授权书。2019年8月16日，昆明市公安局晋宁分局通知杨世堂到指定地点接受询问。杨世堂陈述：盛亚公司是由云南省橱柜商会发起组织的项目需要而设立的，我是商会秘书长，所以大家就委托我来经办这件事情。韩荣伦是李捷找来的挂名法人，并不参与经营及管理。刘敏、丁龙跃本来想以4700万元转让全部股份，晋宁工业园区的这个标准化厂房项目就全部转让给他们，但他们只付了3000万元，没有把股份转让款付清，所以一直没有办理项目的转让手续。刘敏、丁龙跃介入后，在晋城工业园区盛亚公司场地上建盖了一些商铺，盛亚公司成立后就只平整过土地，地面上的建筑都是刘敏、丁龙跃找施工队建的。但刘敏、丁龙跃未经过我们的同意，我们还阻止过施工。我不清楚丁龙跃以公司名义对外签署房屋销售合同并收取认筹金的事宜，而且盛亚公司的公章一直由我保管，并未交给刘敏、丁龙跃使用。2016年到2019年上半年丁龙跃失联，2019年6月底，丁龙跃找人来同盛亚公司的剩余两个股东商量购房人到法院起诉一事，我们要求按照之前的股份转让协议执行，但丁龙跃没有表态。2019年8月20日，昆明市公安局晋宁分局通知刘敏到指定地点接受询问。刘敏陈述：我受丁龙跃的邀请挂名了其开办的云南中机工业有限公司的法定代表人，但未参与实际经营。因项目需要，就以我主体贷款，云南中机工业有限公司提供担保。因我担心还不了借款，丁龙跃就提出来把盛亚公司的股份挂在我名下。但我没有参加盛亚公司项目的经营与管理。2019年8月28日，昆明市公安局晋宁分局通知丁龙跃到指定地点接受询问。丁龙跃陈述：我是盛亚公司的实际控制人，享有盛亚公司61%的股份，但该股份挂名在刘敏名下。2013年至2014年期间，我在昆明华洋家居设立过营销中心销售盛亚项目厂房（实际上厂房和商铺合在一起），以盛亚公司的名义收取了大概54个客户共计2800万元左右的款项，款项收到我们在广发银行开设的盛亚公司账户及我原来公司及朋友公司的账户上。当时盛亚公司有两套印章，一套是盛亚公司原来的股东保管，用来办理在晋宁项目的相关手续，另外一套是我们实际控制人在使用。盛亚公司原来的股东肯定清楚我在运作这个事的。另查明，耿辉提交的2014年8月1日签订的《预约协议书》中加盖的“云南盛亚标准化厂房开发有限公司合同专用章”字样的印章与盛亚公司于2015年4月16日在公安机关备案的合同专用章不是同一枚印章盖印。2014年8月1日，耿辉收到加盖有“云南盛亚标准化厂房开发有限公司财务专用章”字样印章的《收据》一张，载明兹收到耿辉2间商铺诚意金200000元。2014年8月9日，耿辉收到加盖有“云南盛亚标准化厂房开发有限公司财务专用章”字样印章的《收据》一张，载明兹收到耿辉内部认购贰套商铺款100000元。上述《收据》中加盖的财务专用章与盛亚公司于2015年4月16日在公安机关备案的财务专用章不是同一枚印章盖印。根据耿辉提交的银行流水，其所交购房款项并未直接进入到盛亚公司账户。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、耿辉与盛亚公司之间是否建立了合同关系？二、耿辉交付房屋认购预约金的金额应如何认定？三、如耿辉与盛亚公司建立了合同关系，其交付的房屋认购预约金应否返还，诉请的违约金应否支持？针对争议焦点一，本院认为，结合杨世堂在公安机关的陈述来看，丁龙跃在“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目上建盖了一些商铺。可见，“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目实际上是丁龙跃在主导运营。丁龙跃亦陈述其在昆明市官渡区华洋家居广场设立营销中心销售该项目厂房，并以盛亚公司的名义收取了相应款项。丁龙跃的陈述与许雪梅的陈述能够相互印证。故本院确认，丁龙跃以盛亚公司的名义将“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目厂房对外营销，与耿辉签订了《预约协议书》，并以盛亚公司名义收取了耿辉的房屋认购款项。丁龙跃并非盛亚公司的法定代表人，因此本案的争议在于丁龙跃的上述行为能否代表盛亚公司？本院认为，丁龙跃的行为已经构成表见代理，理由如下：首先，根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第一款第二、第三项规定：“本法下列用语的含义：（二）控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。”本案中，刘敏持有盛亚公司61%的股份，故刘敏系盛亚公司的控股股东。而刘敏与丁龙跃均认可，刘敏系代丁龙跃持有盛亚公司的股份，刘敏并不实际参与盛亚公司的运营。故丁龙跃虽不是盛亚公司的股东，但通过刘敏代持了盛亚公司61%的股份，是能够实际支配盛亚公司行为的人，即盛亚公司的实际控制人。其次，盛亚公司名下确有“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目。丁龙跃实际运营、销售该项目项下房屋并对外宣传，无证据显示盛亚公司对丁龙跃的相关行为明确表示反对并以合理方式使购房人知悉。因此，耿辉作为购房人，在面对盛亚公司的实际控制人丁龙跃持有盛亚公司字样的印章、实际运营并销售盛亚公司名下的“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目，而盛亚公司未明确表示反对的情况下，其有合理地的理由相信丁龙跃的行为代表盛亚公司。综上，丁龙跃的行为已经构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，丁龙跃以盛亚公司名义与耿辉签订《预约协议书》并收取房屋认购预约金的行为所产生的法律后果应由盛亚公司承担。一审认定耿辉与盛亚公司签订《预约协议书》以及耿辉向盛亚公司交付了房屋认购预约金并无不当。盛亚公司所提异议不能成立，对于盛亚公司的上诉请求，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，本案中，耿辉提交的《收据》、银行流水等证据可以证实其交付了房屋认购预约金300000元，本院予以确认。其中，对于2014年8月9日的款项交付，虽然耿辉只能提供刷卡50000元的记录，不能提供另外50000元的银行刷卡流水，但是盛亚公司出具的《收据》已确认其于当日收到了耿辉交付的100000元。在无相反证据推翻的情况下，本院对耿辉于2014年8月9日交付了100000元的房屋认购预约金予以认定。一审对耿辉2014年8月9日交款金额中的50000元未予认定有误，本院予以纠正。针对争议焦点三，本院认为，耿辉与盛亚公司签订的《预约协议书》合法有效。该协议书约定，在甲方（盛亚公司）项目正式销售时，乙方（购房人）应在甲方通知之日起七日内，乙方应自行到甲方指定地点交清房款并与甲方签订正式的销售合同。盛亚公司至今未与耿辉签订正式的销售合同已经构成根本性违约，致耿辉不能实现合同目的，一审支持耿辉解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。《预约协议书》解除后，耿辉已支付的房屋认购预约金，盛亚公司应予返还。对于耿辉要求盛亚公司支付按月利率2%计算的违约金，本院认为，《预约协议书》中并无此约定，耿辉关于盛亚公司向其作出过口头承诺的主张，现有证据并不能证实。故对于耿辉的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，耿辉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。盛亚公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对已支付款项的认定有误，致使裁判结果部分有误，本院依法予以改判。一审的其他裁判结果正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初868号民事判决第一项，即：“一、解除耿辉与云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年8月1日签订的《预约协议书》。”二、撤销昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初868号民事判决第第二项、第三项，即：“二、由云南盛亚标准化厂房开发有限公司于判决生效之日起三十日内向耿辉返还房屋认购预约金250000元；三、驳回耿辉的其他诉讼请求。”三、由云南盛亚标准化厂房开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向耿辉返还房屋认购预约金300000元。四、驳回耿辉的其他诉讼请求。一审案件受理费8680元，按一审法院确定的承担方式承担。二审案件受理费8680元，由耿辉负担42%即3630元，由云南盛亚标准化厂房开发有限公司负担58%即5050元。诉讼保全申请费1770元由云南盛亚标准化厂房开发有限公司负担。耿辉预交的二审案件受理费8680元，退还耿辉5050元。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  刘 涛审判员  薛 艳二〇一九年十二月十九日书记员  李俊宇