广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33034号原告：高尚虎，男，1980年4月3日出生，汉族，住湖北省监利县**********，公民身份号码421************235。原告：丁莉娥，女，1983年9月20日出生，汉族，住湖北省监利县**********，公民身份号码421************266。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告高尚虎、丁莉娥诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。两原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告和被告的《商铺使用权流转合同》，被告返还商铺使用权费155794元。2.被告返还《委托经营协议书》第四点第二条约定的2019年1月31日至2019年11月30日的商铺租金13663元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告夫妻二人于2014年10月29日向被告购买位于禅城区“佛山义乌小商品城”第四层4558号商铺，购买该商铺时向被告一次性付清商铺费155794元，并签订了《商铺使用权流转合同》，合同约定该商铺使用权限为40年，该商铺建筑面积为18.28平方米，该项目因被告延时开业，双方于2015年11月4日签订《补充协议》，约定于开业交付商铺使用期为2016年1月31日至2056年1月31日。现阶段为合同期内第四年，被告未按合同约定返租给原告（2019年1月31日至2019年11月31日）。现该项目运营不力，楼上及一楼商铺大多被法院贴有封条，办公电话联系不上，办公地点也无人办公；合同约定被告严重违约。综上所述，原告请求法院判令解除双方的《商铺使用权流转合同》，被告退还原告购铺本金及返租的费用。为了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，两原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告的主体资格。2.《商铺使用权流转合同》《补充协议》。证明原告与被告签订合同约定由原告向被告支付使用权费用，承租涉案物业，租赁期限超过40年。3.《委托经营协议书》《商铺租金回报协议》。证明原告委托被告经营涉案商铺，被告向原告支付租金。4.发票。证明原告向被告支付了使用权费155794元。诉讼中，被告无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对原告提供的证据，因上述证据均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2014年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0010），约定：一、位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第四层4558号商铺，建筑面积18.28平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，商铺使用费总额为155794元……四、商铺使用费付款方式乙方须在合同签订之日一次性向甲方支付该商铺实际使用费155794元……十、……2、本合同的第二条第1点所约定的商铺使用费是指2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费，其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第四层4558号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为18.28平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、2.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2015年8月31日起至2020年8月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）……四、委托经营期前三年的收益在甲方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在甲方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2014年10月29日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为4099元。再查明，2014年11月11日，被告向原告开具“义乌小商品城”第四层4558号商铺2015年2月-2035年1月商铺使用费发票，金额为155794元。在相同系列案中另查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。根据相同系列案（2019）粤0604民初34941号案张葵欢陈述，其已经根据《商铺租金回报协议》收取被告支付的回报款至2016年8月，根据被告当时陈述，涉案商场的开业时间是2016年10月1日。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，由被告向原告支付一定的商铺使用费，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2015年2月1日至2055年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效，使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，依法受法律保护。关于原告诉请解除合同。第一，涉案商场虽有部分铺位被法院查封，但涉案铺位并未被查封，法院的查封行为并无影响原告正常使用铺位，故原告以其他铺位被查分的主张解除合同没有事实依据，本院不予支持；第二，如前所述，涉案《商铺使用权流转合同》约定的使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，而原告已支付完毕前二十年的商铺使用费，即原告已经履行完毕其付款义务，不存在继续履行导致其损失扩大的情形。综上，原告要求解除与被告签订的《商铺使用权流转合同》，理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2035年1月31日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。首先，虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后20年为被告赠送给两原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价；其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律；第三，《委托经营协议》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。因双方并未约定前三年收益标准，参照《委托经营协议书》第四、五年的每季度租金4099元，酌定前三年的每年租金为16396元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为53303元【（155794元+49188元）÷2-49188元】，后二十年租金对价为102491元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计155794元，故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费102491元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于2019年1月31日至11月30日期间商铺使用费。根据另案查明，涉案商铺所在项目于2016年10月1日开业，故前三年的经营期至2019年9月30日，原告诉请的2019年1月31日至2019年9月30日商铺使用费属于抵扣期间内，对该部分商铺使用费不予支持。原告诉请的2019年10月1日至2019年11月30日的商铺使用费，被告未到庭举证并予以反驳，故对原告诉请该部分费用予以支持。经计算为2732.67元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告高尚虎、丁莉娥与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2014年10月29日签订的《商铺使用权流转合同》（编号0010）合同使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高尚虎、丁莉娥返还佛山市禅城区“义乌小商品城”四层4558号商铺2035年2月1日至2055年1月31日部分的商铺使用费102491元；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高尚虎、丁莉娥支付2019年10月1日至2019年11月30日的商铺使用费2732.67元；四、驳回原告高尚虎、丁莉娥的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1845元，由原告高尚虎、丁莉娥负担738元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 罗    婉    文二〇一九年十二月十六日书记员 黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。