湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初2208号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市爱莲路79号1栋1楼16号。 负责人:丁惠敏，女，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾祥利，男，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县，系该公司员工。特别代理。 被告：李志永，男，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告李志永物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司的委托诉讼代理人曾祥利，被告李志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费本金3873.68元，违约金2150.35元，共计6024.03元（自2017年8月1日至2019年8月31日止）。事实与理由：2014年6月16日，原告与永兴县亿达置业有限责任公司签订了座落在永兴县龙山豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，与被告形成了物业合同关系。合同约定：电梯房1.3元／平方米／月，楼梯房：0.7元／平方米／月，商业物业：2元／平方米／月，其他类型物业服务收费标准按郴价服［2012］13号文件规定执行。原告从2014年8月27日至今服务于龙山豪庭小区业主。被告拥有的物业建筑面积为119.19㎡，每月应交物业服务费154.95元，截止2019年8月31日，被告累计拖欠原告物业费3873.68元。原告多次催讨物业费未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告李志永辩称：原告未按合同约定完全履行义务，小区出现公共部分瓷砖脱落、消防设施不合规范等情况，我们对物业服务很不满意，且2018年8月31日之后原告与我们小区并没有签订服务合同，我们拒交2018年8月31日之后的物业服务费用。 经审理查明：2014年6月16日，原告与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。原告管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2014年12月30日，被告与原告签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由原告为房屋坐落于龙山豪庭12栋906室（建筑面积119.19㎡）的业主李志永提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入住的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向原告缴纳违约金。缴费责任：……2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，被告在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续，并缴纳2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业费。 2017年12月18日，龙山豪庭通过业主大会选举成立了业主委员会。2018年8月，该业主委员会与“长江物业公司”签订了物业服务合同。当月31日，“长江物业公司”准备入驻龙山豪庭进行管理服务时，因故未与原告交接成功。于是，在相关部门的协助下，原告继续按原合同对龙山豪庭小区进行物业管理服务至2019年8月31日止。2019年3月29日，原告委托广东谨行律师事务所致函被告催讨所欠物业服务费及违约金。原告在管理服务过程中，龙山豪庭小区公共部位的瓷砖脱落、消防设施不合规范等情况，就此永兴县公安局消防大队于2019年9月5日向新入驻的物业公司下达了《责令限期改正通知书》。 本案审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的请求。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告营业执照、法定代表人证明书，被告身份证复印件、《前期物业管理委托合同》、龙山豪庭交房汇签表、《前期物业服务合同》、收款收据、律师函、照片、责令现期改正通知、检查通告等证据证实。本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的前期物业服务合同合法有效，另外，在2018年9月1日至2109年8月31日期间，原告虽然没有与龙山豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，但在相关部门的协助下，仍然为龙山豪庭管理服务，形成了事实上的服务合同。该合同不违反相关法律规定，亦合法有效。这些合同对双方均具有约束力,双方均应及时、全面地履行自己的合同义务。原告作为被告所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，被告作为业主应支付相应的物业费，故被告理应支付2017年8月1日至2019年8月31日物业服务费3873.68元。 被告辩称原告未按合同约定完全履行义务，存在服务瑕疵。鉴于物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征。原告一直在为小区业主提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般服务上的瑕疵，但这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，被告认为物业服务公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可以选择通过合法途径主张物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 限被告李志永于本判决生效后十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2017年8月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计3873.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李志永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈佳柏 二〇一九年十二月二十四日 书记员  任甄丽 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。