昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5291号原告：张觉勤，男，1966年9月14日出生，汉族，身份证住址：云南省昭通市盐津县，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：钱绍轩，金虹法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：朱金刚，男，1980年8月6日出生，汉族，身份证住址：云南省保山市隆阳区，现住云南省昆明市呈贡区（永恒汽车维修有限公司）。原告张觉勤与被告朱金刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张觉勤及委托诉讼代理人钱绍轩到庭参加诉讼，被告朱金刚经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张觉勤向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同约定补交2018年度的土地及房屋承包费480000元并按照合同约定承担违约金144000元；2.本案的诉讼费由被告承担事实和理由：2015年1月20日原被告双方签订一份《场地及房屋临时承包合同》，合同约定原告(甲方）将面积为666.24平米的房屋及房前水泥场地（面积约317.6平方米）和3.2亩的水淹地承包给被告(乙方)使用(该承包的房屋场地及水淹地是第三人陈薪屹向呈贡区洛羊街道办事处倪家营社区第一居民小组承包，在承包期内转承包给原告，原告自己又在合同转承包期内转承包给被告)，该合同的甲方为原告、乙方为被告，双方在合同中约定：“承包期从2015年1月至2019年1月20日（期限为4）。”年同时约定：“承包租金每年支付一次，第一年为460000元第二、三、四年为480000元，支付方式先交钱后使用，被告（乙方）需提前2个月交清下一年的租金，若不交租金甲方（原告）有权终止合同，所产生的后果由乙方（被告）负责。”同时约定：“任何一方违反合同约定视为违约，违约方应按承包总金额的30%赔偿对方因此造成的实际损失。”合同签订后开始双方均能按合同履行权利义务，被告付了2005年、2006年的两年租金后竟然逾期拒付2017年度的租金，就此原告于2017年以被告拒付租金的事实提起诉讼，呈贡区人民法院受理后经(2017）云0114号1247号《民事判决书》判决：一、原告与被告朱金刚于2015年1月20日签订的《场地及房屋临时承包合同》继续履行；二、被告朱金刚于判决后十日内向原告张觉勤支付2017年租金460000元(己扣除了第一年多交的2万元为：460000元）和违约金144000元（另外案件受理费2949元，也由被告朱金刚承担），判决后被告不服向昆明市中级人民法院提起上诉，经昆明市中级人民法院（2018）云01民终1782号民事判决书判决：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1247号判决第一项、第二项及第三项，即原告张觉勤与被告朱金刚于2015年1月20日签订的《场地及房屋临时承包合同》继续履行。二、被告朱金刚于本案判决生效后十日内向原告张觉勤支付拖欠的2017年租金460000元和违约金144000元两项合计604000元。两审判决后被告朱金刚一是不按判决向原告支付判决书确定的拖欠款及违约金，二是不履行判决确认的继续履行《场地及房屋临时承包合同》补交2018年度的租金，时至今日，其仍然拒绝交付2018年度的租金。按《场地及房屋临时承包合同》第三条确定的租赁时间和第11条确定的租金数额。租金支付方式，即“先交钱后使用乙方（被告）需提前2个月交清下一年的租金，若逾期10天或不交租金，甲方（原告）有权终止合同，所产生的后果由乙方（被告）全部负责。“并依据合同13条规定，在合同履行期内，任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按承租总金额的30%赔偿对方因此造成的实际损失。为此，原告方按合同约定追诉要求被告方支付2018年度的租金并按约定承担违约是符合事实和法律规定的。另外由于被告不履行己经生效的判决书，于2018年6月19日原告申请强制执行，在执行过程中双方又达成《执行和解协议书》一份，该协议书第四条确定：乙方（被告）不按确定的金额、交付款时间结清被执行款，恢复履行人民法院确认的继续履行《场地及房屋临时承包合同》甲方可主张由乙方（被告）交付2018年的租金及承担违约金的责任。由于被告又再次违背了《执行和解协议书》确定的于2019年6月30日6个月内必须交付清原告申请的执行款。时至今日原告未交付清双方签订的《和解协议书》约定的款项，为此原告对被告的不诚信，屡次失约的行为不能再容忍，故依法按原合同的约定起诉，主张判令被告补交2018年度的租金480000元，违约金144000元（两项合计624000元），原告的诉求于理于法有据，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告未到庭提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月20日张觉勤与案外人陈薪屹签订了一份《场地及房屋临时承包合同》，租赁期限自2013年10月11日至2018年10月10日（庭审后案外人陈薪屹将其与张觉勤的租赁期限延长至2019年1月20日）,合同约定张觉勤向案外人陈薪屹租赁经开区洛羊街道办事处万朔村的两层砖混房屋（面积约666.24平方米）、房屋前水泥地（面积约317.6平方米）以及房屋后的水淹地（面积2500平方米）。上述房屋、场地以及水淹地系案外人陈薪屹向经开区洛羊街道办事处倪家营社区一组（望朔村）租赁所得，房屋和场地的租赁时限至2027年，水淹地的租赁期限至2028年。2015年1月20日，张觉勤（甲方）与杨自成（乙方）签订了《场地及房屋临时承包合同》，租赁期限自2015年1月20日至2019年1月20日。该合同约定：甲方将面积666.24m2的房屋及房前水泥场地（面积约317.6m2）和3.2亩的水淹地承包给乙方使用,双方约定的租期自2015年1月20日至2019年1月20日（租期为4年），并约定承包租金每年支付一次，第一年为460000元，第二、三、四年每年为480000元，支付方式先交钱后使用，乙方需提前2个月交清下一年的租金，若乙方逾期10天或不交租金的，甲方有权终止合同所产生的后果由乙方全部负责。并约定：任何一方违反本合同约定视为违约，违约方应按承包总金额的30%赔偿对方因此造成的实际损失。合同签订后，张觉勤将合同约定的租赁物交由朱金刚管理和使用，朱金刚除自留部分场地经营汽车修理外，其余房屋及场地出租系出租给他人经营。2015年3月1日朱金刚在既未向相关部门报批也未征得张觉勤同意的情况下，遂在租来的水淹地上搭建了彩钢瓦及活动板房。2016年7月20日昆明市国土资源局向被告下发了昆国土执告【2016】124号行政处罚告知书，该告知书经调查认定朱金刚未经国土资源行政主管部门批准擅自占用集体土地进行非农建设，并拟对朱金刚处于退还非法占用的集体土地，限期拆除在集体土地上的建筑物并恢复原状以及罚款等行政处罚。后朱金刚将水淹地上建设的临时建筑物予以自行拆除。朱金刚在2015年和2016年分别向张觉勤支付了480000元和480000元的租金，合计支付960000元。2016年11月21日朱金刚还以云南永恒汽车服务有限公司的名义向部分商户收取案涉租赁物的商铺租金。按照合同签订时间（2015年1月20日）以及支付租金约定（提前2月交清下一年的租金），2017年的房屋及场地租金朱金刚至迟应于2016年11月20前交清，经张觉勤多次电告朱金刚交纳租金而朱金刚不予理睬的情况下，张觉勤于2016年12月7日和2016年12月20日两次向朱金刚发挂号信催款，但朱金刚均未履行付款义务。截止开庭之日，朱金刚仍未向张觉勤支付2018年的租金。另查明，与张觉勤签订《场地及房屋临时承包合同》的杨自成与朱金刚系同一人。云南永恒汽车服务有限公司的法定代表人为朱金刚。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案中，双方签订的合同已经生效并实际履行，张觉勤已将房屋及场地移交朱金刚使用，朱金刚自合同签订后已实际占有、管理、使用租赁物，被告至今未交纳2018年的租金也未到庭举证退还了诉争租赁场地。支付租金系作为承租人朱金刚的主要合同义务，按照合同约定，第一年的租金为460000元，后三年的租金分别为480000元，朱金刚应在提前2月交清下一年的租金，而按照合同签订时间为2015年1月20日，故2018年的房屋及场地租金朱金刚至迟应于2017年11月20前交清，朱金刚拒不支付2018年租金的行为已经构成违约，过错在于朱金刚，朱金刚应该承担继续交纳480000元租金的义务。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……”。依法成立的合同，当事人双方应当全面履行。本案中，双方在合同的第十三条约定：“在合同履行期内，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按承包总金额的30%，并赔偿对方因此而造成的实际损失。”朱金刚迟延支付租金已经构成违约，张觉勤要求朱金刚支付2018年租金30%的违约金即144000元的主张符合合同约定，且不违反法律规定，因此本院对张觉勤提出的要求朱金刚支付违约金144000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告朱金刚于本判决生效后十日内向原告张觉勤支付2018年租金480000元及违约金144000元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5020元，由被告朱金刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 朱 曦二〇一九年十二月十日书记员 陆叶青