四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终17304号 上诉人（原审原告）：吴帮琼，女，1986年6月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：但智勇，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘涛，男，1982年11月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人吴帮琼因与被上诉人刘涛房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初243号民事判决，吴帮琼向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴帮琼上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初243号民事判决第三项，依法改判支持吴帮琼的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费、保全费由刘涛承担。事实及理由：一、合同第十四条第五款明确约定刘涛同意吴帮琼将案涉房屋的产权登记办理至其指定的第三人名下。合同签订之后，吴帮琼即严格按约定全面履行了支付购房定金、产权证办理相关费用等相关合同义务。但因房屋价格上涨，刘涛在2017年9月得知房屋产权证办理下来之后即通过中介明确告知吴帮琼解除合同、不再出售案涉房屋，后经吴帮琼多次催告，刘涛仍拒不履行结清银行货款和解除房屋抵押登记等合同义务。因此，合同未能继续履行的真正原因是刘涛因房价上涨、单方提出解除合同的违约行为造成，并非吴帮琼的购房资格以及其他方面的原因造成。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第93条协商解除，约定解除条款作出判决，属于适用法律错误，更是对基本事实的错认，本案所涉合同并非双方协商解除或者约定解除，而是刘涛单方违约导致解除。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴帮琼有权根据实际情况选择要求刘涛承担继续履行或赔偿损失的违约贵任。 刘涛辩称，驳回吴帮琼上诉请求，维持一审判决。 吴帮琼向一审法院起诉请求：1.解除吴帮琼、刘涛于2017年8月4日签署的《房屋买卖合同书》，刘涛返还购房定金20000元及因办理产权支付的办证费用10830.94元（服务费5000元、契税4033.57元、维修基金1797.37元）；2.刘涛按合同签订时与合同解除时的房屋差价赔偿吴帮琼损失，暂定金额420000元；3.刘涛向吴帮琼支付因诉讼产生的律师费20000元。 一审认定事实：2017年8月4日，吴帮琼（乙方、买方）与刘涛（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定：乙方购买甲方位于成都市成华区公寓，建筑面积62.45㎡，有银行按揭。房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2017年10月，具体时间以开发建设单位实际办理为准，待甲方取得该房屋所有权证后（因此所产生的一切费用由刘涛自行承担），双方可就该房屋办理房屋权属转移登记。房屋成交价680000元，合同签订当日，乙方向甲方支付定金20000元，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作房款；甲方向居间方支付5000元作为物业交割保证金。乙方于2017年10月30日前支付首付款210000元；另440000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年10月30日前备齐办理贷款所需相关资料，前往银行签订贷款合同，届时若乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则双方协商以首付款补足差价额；尾款10000元，在居间方通知过户递件前三个工作日于房管局做资金监管，乙方取件后由监管银行直接支付给甲方。双方在该房屋银行结清按揭并注销且乙方银行贷款审核通过后三个工作日内按居间方通知，亲临房管局办理房屋过户递件手续，并完成后续过户取件手续。 《房屋买卖合同书》手写条款同时约定：上述房屋办理产权证的费用由乙方承担，居间方协助办理；甲方上述房屋产权证办理后，甲方在不动产权证下发后2个工作日内作全权公证于居间方指定人员；签订本合同当日，乙方支付甲方定金20000元，若甲方违约，甲方退还乙方定金，且赔偿乙方20000元的违约金，若乙方违约，则无权要求甲方返还定金；乙方备齐首付款时间为2017年10月30日之前；乙方已告知甲方户口不在购买区域，甲方同意乙方指定第三人购买或过户。 《房屋买卖合同书》签订后，吴帮琼按约向刘涛支付了定金20000元，刘涛认可收到该定金。吴帮琼同时还主张基于履行该《房屋买卖合同书》而支付了服务费5000元、契税4033.57元及维修基金1797.37元，共计10830.94元。刘涛对前述费用予以认可。 后双方在《房屋买卖合同书》履行过程中产生争议。依据经双方确认的刘涛与中介方在2017年10月的短信及微信聊天记录，刘涛明确向中介方表示不愿出卖该房屋。2017年11月，吴帮琼向刘涛邮寄了《律师函》，要求刘涛依据《房屋买卖合同书》中特别条款的约定，将案涉争议房屋过户到吴帮琼指定的第三人陈万秀名下。中介方并通过微信向刘涛传送了《催告函（吴帮琼）》。 另查明，案涉争议房屋于2017年9月26日由开发商成都首创正华置业有限公司转移登记到刘涛名下。 庭审中，吴帮琼认可系其本人购买案涉争议房屋，但因其不具备购房资格，故约定过户到有购房资格的第三人名下，吴帮琼同时表示因刘涛在2017年9月底明确表示不愿意出卖，故除已经支付的20000元定金外，未再支付购房款。刘涛表示因吴帮琼未明确有购房资格的第三人且房屋存在按揭、无法过户及子女上学、搬家等原因，故不愿意出卖房屋。 一审法院认定上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：吴帮琼、刘涛身份信息、房屋买卖合同书、商品房买卖合同摘要、商品房买卖合同补充协议、银行交易流水、收据、律师函及相应快递单、快递查询信息等。 审理过程中，吴帮琼提交了同小区房屋成交信息的打印单，以证明双方合同签订时与解除时的差价约为500000元。刘涛质证对其三性均不予认可。吴帮琼同时还向一审法院申请对案涉争议房屋的价值进行评估。 一审法院认为，吴帮琼、刘涛双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对吴帮琼主张解除该《房屋买卖合同书》，因刘涛当庭同意解除，故一审法院依法予以确认。针对吴帮琼主张要求刘涛返还购房定金20000元以及因办理产权登记而支付的相关费用10830.94元，因刘涛对前述费用均予以认可，故一审法院对吴帮琼该项主张依法予以支持。针对吴帮琼主张刘涛赔偿相应的房屋差价损失，一审法院经审查后认为，因吴帮琼已自认其并不具备购买案涉争议房屋的资格，故即使案涉争议房屋价格上涨，吴帮琼也无法得到该房屋价格上涨的收益，吴帮琼该项主张于法无据，一审法院依法不予支持，同时对吴帮琼相应的评估申请，一审法院也依法不予准许。针对吴帮琼主张的律师费，因其未提交证据予以证明，其应承担举证不力的不利后果，故一审法院对其该项主张依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴帮琼与刘涛于2017年8月4日签订的《房屋买卖合同书》。二、刘涛于判决生效之日起十日内返还吴帮琼购房定金20000元及因办理产权登记而支出的费用10830.94元，共计30830.94元。三、驳回吴帮琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8462元、保全费3920，由吴帮琼承担11577元，刘涛承担805元。 二审中，吴帮琼提交了陈万秀的身份证复印件、户口本复印件、个人住房信息查询记录、房屋信息查询记录。证明目的，陈万秀具备成都市购房资格，不受限购政策的影响，案涉房屋过户到陈万秀名下没有政策障碍。 刘涛质证认为，对上述证据真实性认可，但是与本案无关。 本院经审查认为，对上述证据的真实性予以确认，且能够达到吴帮琼的证明目的。 二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，吴帮琼向本院提交《房产评估申请书》，请求对案涉房屋进行价值评估，以查明因刘涛的违约行为导致吴帮琼房屋涨价损失的具体数额。 本院认为，根据吴帮琼上诉意见和刘涛的答辩意见，本案的争议焦点为：1.吴帮琼是否有权解除案涉合同；2.吴帮琼是否有权向刘涛主张房屋涨价损失。 关于吴帮琼是否有权解除案涉合同的问题。本院认为，吴帮琼和刘涛双方签订的《房屋买卖合同书》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。吴帮琼起诉要求解除合同，刘涛予以同意，故一审法院判决解除双方签订的案涉合同并无不当，本院依法予以维持。 关于吴帮琼是否有权向刘涛主张房屋涨价损失的问题。本院认为，考虑到吴帮琼仅支付了20000元定金，且因吴帮琼没有购房资格，即使案涉房屋价格上涨，吴帮琼也无法获得该房屋价格上涨的收益。故本院对吴帮琼向刘涛主张房屋涨价损失的诉请不予支持，同时对吴帮琼提出的房产评估申请，本院也不予准许。 综上，吴帮琼的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费7900元，由吴帮琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇一九年十二月十八日 书记员 余海洋