四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4950号 原告：金鸣，女，1980年3月26日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 原告：王保权，男，1982年12月10日出生，藏族，住四川省九龙县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴皎，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都德商达置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正北中街165号。 法定代表人：杨彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 原告金鸣、王保权与被告成都德商达置业有限公司（以下简称“德商达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鸣、王保权的委托诉讼代理人吴皎、被告德商达公司的委托诉讼代理人高洁、彭雪露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鸣、王保权向本院提出诉讼请求：1.请求判令德商达公司立即退还金鸣、王保权差额房款138,999.72元；2.请求判令德商达公司承担逾期退还差额房款利息7978元（自2018年5月30日起暂计算至起诉之日），并以138,999.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率承担逾期退款违约金至全部退还之日止。事实与理由：2017年2月，金鸣、王保权拟向德商达公司购买其开发的德商·御府天骄11幢xxx单元xxx层xxx号房屋，金鸣、王保权于2017年2月23、24日向德商达公司支付定金50,000元、首付款548,772元、所谓“改造费”100,000元，合计698,772元，于2017年2月23日根据德商达公司的指令向四川链家房产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）支付所谓“佣金”40,000元。2018年5月，金鸣、王保权拟选择一次性付款，经与德商达公司沟通后，按德商达公司指令填写《顾客申请记录表》，明确“现申请按揭变一次性付款，于2018年5月20日内付清，在现成交价基础上享受额外1%优惠，并退还已付链家公司服务费40,000元，逾期无法享受”，该申请已经德商达公司同意并由其工作人员解学峰签名确认后交德商达公司留存。2018年5月18日，金鸣、王保权一次性支付德商达公司1,354,712元，至此，共计支付2,057,984元加上额外支付的40,000元佣金。金鸣、王保权付款后，金鸣与德商达公司于2018年5月30日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定案涉房屋购房总价款仅为1,978,772元。在此情形下金鸣、王保权认为：根据购房合同及优惠承诺，德商达公司应收房款为1,978,772元优惠1%即1,958,984.28元，金鸣、王保权实际向德商达公司支付的款项为2,057,984元，并按照其要求已支付40,000元的佣金，支付总额已超出约定房款达138,999.72元。金鸣、王保权多次要求德商达公司退还超出部分价款均被拒绝，故为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 德商达公司辩称，1.本案为商品房预售合同纠纷，实际上只有金鸣与德商达公司签订了商品房买卖合同，因此王保权并非本案适格主体；2.金鸣已经按照合同约定向德商达公司支付了相应房款且德商达公司收取的房款数额与合同约定房款金额一致，不存在多收取应退还的事实；3.链家公司与德商达公司不存在任何法律关系，金鸣所谓的40,000元佣金系其自愿向链家公司支付，与德商达公司无关，德商达公司不应该退还该笔费用。 本院经审理认定事实如下：2017年，四川链家房产经纪有限公司（甲方）与金鸣、王保权（乙方）签订《购房服务协议》。合同约定：“一、乙方购房信息1、乙方意向购房楼盘：（城市）成都（楼盘名称）德商·御府天骄；意向购买房号：11-1-1003；……2、该楼盘的开发商为成都德商达……二、佣金收费及服务标准1、佣金收费标准：乙方向甲方支付佣金40,000元（大写肆万元整）。2、服务标准2.1甲方向乙方争取购房优惠交4万元享一口价。三、双方的权利义务1、乙方与开发商签署商品房买卖合同且乙方享受购房优惠服务后，已收取的佣金将不再退还。”合同签订后，金鸣、王保权向链家公司支付了40,000元佣金，链家公司向金鸣、王保权出具盖有链家公司收款凭证专用章的《收款收据》予以确认。 2017年2月23日，金鸣、王保权向德商达公司支付50,000元，德商达公司收款后，向金鸣、王保权出具盖有德商达公司财务专用章的《专用收据》，载明：“收到王保权先生、金鸣女士购买“御府天骄”：11幢1单元10层1003号定金50,000元”。 2017年2月24日，金鸣、王保权向德商达公司支付648,772元，德商达公司收款后，向金鸣、王保权出具盖有德商达公司财务专用章的《专用收据》二份，一份载明：“收到王保权先生、金鸣女士购买“御府天骄”：11幢xxx单元xxx层xxx号首付款548,772元”；另一份载明“收到王保权先生、金鸣女士购买“御府天骄”：11幢xxx单元xxxx层xxx号改造费100,000元”。 2018年5月18日，金鸣向德商达公司支付1,359,212元，德商达公司收款后，向金鸣出具盖有德商达公司收费专用章的《德商集团专用收据》，载明：“款项内容为楼款，交款金额为1,359,212元”。 同日，德商达公司向金鸣出具盖有德商达公司收费专用章的《德商集团专用收据》二份，一份载明：“款项内容为改造费，交款金额为79,212元”;另一份载明：“款项内容为楼款，交款金额为20,788元”,德商达公司用上述二份票据向金鸣置换德商达公司于2017年2月24日出具的载明为“改造费100,000元”的票据。 以上，金鸣、王保权向德商达公司付款共计2,057,984元，其中房款1,978,772元，改造费79,212元。 2018年5月30日，德商达公司（出卖人）与金鸣（买受人）签订合同自编号11-xxx-xxx号《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买德商达公司开发的位于成都市天府新区二、五组、鹤林村四组（Ｂ地块）的“德商·御府天骄”项目11幢xxx单元xxx层xxx号的房屋。合同约定：1.该商品房的预测建筑面积共152.95平方米，其中套内建筑面积125.49平方米，分摊的共有建筑面积27.46平方米；2.商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币15768.36元，总价款为人民币1978772元（大写壹佰玖拾柒万捌仟柒佰柒拾贰元零角零分整）；3.买受人采取一次性方式付款，在2018年5月30日前支付该商品房全部价款。 2019年1月30日，金鸣（甲方）与成都德商达置业有限公司（乙方）签订《房屋委托改造协议》，协议约定：“鉴于：1、甲方购买了乙方开发的位于成都市天府新区二、五组、鹤林村四组（Ｂ地块）项目11栋xxx单元xxx楼xxxx号商品房，并与乙方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2、基于对房屋装饰装修和居住等因素考虑，甲方特委托乙方对已购该套商品房进行局部改造，经甲乙双方共同协商达成如下协议：……八、本次改造的全部费用合计¥79212元（大写柒万玖仟贰佰壹拾贰元）均由甲方承担，由甲方在签订本协议当日内一次性支付给乙方。乙方就前述改造费用向甲方开具相应票据。” 同时查明，王保权曾向德商达公司提交《顾客申请记录表》，该表载明了房号、定购人、销售现场变更情况及申请事由，事情事由内容如下：“因我方不符合购房资格，现申请按揭变更为一次性付款，于2018年5月20日内付清，在现成交价基础上享受额外1%优惠，并退还已付链家服务费4万（肆万元）。逾期无法享受。并申请由金鸣、王保权减为金鸣一人。特此说明！”，案外人解学峰在销售代表签名确认栏签字予以确认。该表附有温馨提示：“以上申请仅代表客户单方意愿，该是否为成都德商达置业有限公司接受以及相关审批流程由公司最终决定，与该申请有关的所有事项的最终解释权归成都德商达置业有限公司所有”。 以上事实有《购房服务协议》、《收款收据》、《专用收据》、《德商集团专用收据》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋委托改造协议》、POS机刷卡支付清单、《顾客申请记录表》等收据以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，关于王保全作为本案原告是否适格的问题，王保全与金鸣作为案涉房屋共同定购人在案涉商品房买卖合同签订前共同支付了购房款等，与本案争议具有利害关系，可以作为本案原告。金鸣与德商达公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《房屋委托改造协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。结合双方提交的证据以及庭审情况，归纳本案的争议焦点为：一、关于案涉房屋价款金额如何认定的问题；二、关于德商达公司是否应该退还链家公司所收40,000元佣金的问题。 一、关于案涉房屋价款金额如何认定的问题 关于是否存在购房款优惠的问题。首先，金鸣、王保权主张由于其将付款方式由按揭方式付款转变为一次性方式付款，德商达公司承诺优惠房屋总价款的1%，并由金鸣、王保权向德商达公司提交了《顾客申请记录表》，销售代表解学峰在申请表上签字。但该表温馨提示载明了“以上申请仅代表客户单方意愿，该是否为成都德商达置业有限公司接受以及相关审批流程由公司最终决定，与该申请有关的所有事项的最终解释权归成都德商达置业有限公司所有”，金鸣、王保权未提供证据证明德商达公司同意并确认了该申请表所申请的事项。其次，从时间节点来看，申请表递交的时间远在双方签订商品房买卖合同之前，商品房买卖合同明确约定了案涉房屋的单价（每平米）、面积及房屋总价款，无论该价款是否系优惠1%后的价款，都应视该价款为房屋最终价款。民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务。金鸣与德商达公司的商品房预售合同自双方在合同上签字盖章即成立生效。金鸣为具有完全民事行为能力的成年人，应当完全清楚其民事行为产生的相应后果，故金鸣应按合同约定向德商达公司支付案涉房屋总价款1,978,772元。 关于改造费用是否属于购房款的问题。《房屋委托改造协议》签署时间在商品房买卖合同后，且从该协议内容的1、2两点可看出该协议不属于商品房买卖合同的附属协议，是双方额外签署的协议，因此该协议产生的改造费用79,212元不应计入案涉房屋的价格，故金鸣应按协议约定向德商达公司支付房屋改造费79,212元。 综上，德商达公司应收取金鸣购房款1,978,772元、改造费79,212元，金鸣实际向德商达公司支付2,057,984元，不存在多支付房款的问题。 二、关于德商达公司是否应该退还链家公司所收40,000元佣金的问题 本案系金鸣、王保权与德商达公司因商品房预售合同所产生的纠纷，从金鸣、王保权所提交的《收款收据》表明德商达公司没有收取该笔40,000元的佣金，而该佣金的收款方系链家公司。金鸣、王保权与链家公司的债务不在本案的审查范围，金鸣、王保权可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告金鸣、王保权的全部诉讼请求。 案件受理费1620元，由原告金鸣、王保权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十二月十六日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷