广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2343号 原告（反诉被告）：詹永慧，女，1987年3月18日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：钟艳，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：覃希，男，1970年11月7日出生，汉族，住广西柳城县。 被告（反诉原告）：覃林理，男，1992年3月12日出生，汉族，住广西柳城县。 被告（反诉原告）：谢婷婷，女，1990年12月10日出生，汉族，住广西柳城县。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蓝健，广西广正大律师事务所律师。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 第三人：柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部，住所地：柳州市柳南区航月路9号民鑫聚宝苑35号，统一信用代码：92450200MA5MTOLWX4。 经营者：张要台，男，1989年5月24日出生，壮族，住广西柳州市柳南区，系该个体工商户经营者。 委托诉讼代理人：张美娟，女，系第三人业务经理。 原告（反诉被告）詹永慧诉被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷、第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹永慧的委托诉讼代理人钟艳，被告覃希、覃林理、谢婷婷（反诉原告）的委托诉讼代理人蓝健，第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部的负责人张要台以及委托诉讼代理人张美丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）詹永慧向本院提起的诉讼请求为：1、请求判决确认原、被告与第三人在2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、请求判决被告继续履行2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告在柳州市鱼峰区景峰房地产信息咨询服务部作为居间人的情况下，于2018年3月21日签订了一份房屋买卖合同。合同约定：被告将位于柳州市XX号房产以1386000元价款出售给原告，建筑面积150.03平方米，由此产生的税费及一切过户费还有居间服务费，原告每个月还需将4308.07的价款汇入被告指定账户。原告在合同签订当日支付定金50000元和部分房款519747元，双方另约定剩余房款除开原告还银行房贷外至被告办理房屋过户手续完毕当日付清。原告至今一直积极履行合同约定的义务，自合同订立之日起至2019年1月14日，已经支付了房款共计621466.48元以及居间服务费。而后，被告即简单以不愿卖房为由不配合原告办理房屋过户手续并将其按揭还银行房贷的银行卡号变更，拒绝原告支付剩余的房款，拒绝继续履行房屋买卖合同。原告认为被告的行为实属严重违约，经原告多次催促履行过户手续被告均不予理睬，因此，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如原告所请。 被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷辩称，原、被告签订的合同合法有效。原告已经违反合同约定，所以被告提起反诉，要求解除合同，因此原告要求继续履行合同没有事实和法律依据，请法院予以驳回。 第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部述称，2018年1月1日原、被告及我方签订了《房屋买卖居间合同》。2018年1月30日之前把所有的购房款准备好，由于房产证还没有拿到手，去办理合同更名手续。由于原告的资金不足拖到了三月份，三方于2018年3月21日重新签订《房屋买卖居间合同》，原告把519747元房款转给被告，双方约定2018年9月份这样再办理房产的交易。后来原告在2018年7月、8月时候找到我方，让我方帮找人办理更名，我方向其说明现在国家的政策对更名比较严格，不一定找得到，不一定能够办理更名事宜。后来找到一个，但是不能保证百分之百可以办理更名。詹永慧知道此情况。如果办理不了的话，更名费是退回的。最后是没有办理更名成功，更名费退还给原告，我方联系被告，让被告办理房产证手续的资料。被告就说不再出售该房屋。 被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷提出的反诉请求为：1、请求确认反诉人与被反诉人于在2019年2月3日解除《房屋买卖居间合同》；2、判令被反诉人已付定金50000元归反诉人所有；3、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年3月21日，反诉人覃希、覃林理与被反诉人詹永慧、第三人柳州市鱼峰区景丰房地产信息咨询服务部签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：反诉人出售位于柳州市XX号房产，房屋售价1386000元。被反诉人签约当日向反诉人支付50000元整作为定金及部分房款519747元整。被反诉人以一次性付款方式购买该房屋。如被反诉人在2018年9月30日前未能履行以上合同条款承诺，未能把反诉人全部款项结清，反诉人可以无条件收回房屋，装修房屋及其它涉及的所有费用反诉人不负责，被反诉人自行承担，定金50000元整及部分房款人民币519747元整不退回。经多次催告，被反诉人都未能完全履行合同约定相应义务，仍未将房屋所有欠款结清。于是反诉人在2019年1月30日通知被反诉人解除合同。并按合同约定，定金人民币50000元整不予退回。为维护反诉人的合法权益，根据法律规定及合同约定，特提起反诉，请法院依法判决。 原告（反诉被告）詹永慧辩称，不同意被告反诉请求，请求法院驳回。 第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部对于反诉部分表示没有意见。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。本院认为，对于各方无异议的证据，本院予以记录在卷。对于各方提交的证据证明目的，本院结合事实查明部分予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：第三人柳州市鱼峰区景丰房地产信息咨询服务部于2018年10月22日更名为柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部。位于柳州市XX号房屋预告登记权利人为覃希、覃林理、谢婷婷，预告登记证明证号为桂（2017）柳州市不动产权第0074740号，义务人为覃希、覃林理、谢婷婷，预购商品房抵押权预告登记权利人为上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，权利价值为835000元，起始时间为2012年10月14日至2046年10月14日。 2017年3月26日，覃希、覃林理、谢婷婷作为买受人与出卖人柳州市宏华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由覃希、覃林理、谢婷婷购买由柳州市宏华房地产开发有限责任公司开发的位于柳州市XX房屋。2018年3月21日，覃希、覃林理作为甲方与作为乙方的詹永慧、作为丙方的柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定甲方向乙方出售位于柳州市在水一方24栋25-1号房屋，房屋售价为1386000元，乙方签约当日向甲方支付50000元作为购房定金及部分房款519747元，甲方同意乙方以一次性付款方式购买该房产，丙方协助甲、乙双方办理上述房产过户手续，房产过户所需税费即一切过户相关费用由乙方支付；甲方在签订合同当日支付服务费0元给丙方，乙方在签订该合同当日支付服务费14700元给丙方；办理上述房产的过户姓名由乙方指定。补充条款：1、原签订的房地产买卖及居间合约（编号：000727）作废；2、更名期限即此合同签订日期起至2018年3月31日止，此期限后丙方概不负责，更名费用不退回；3、甲乙双方自愿办理房产公证，乙方交完房款后，甲方需配合乙方办理房产更名手续；4、乙方在合同签订日将定金50000元整及部分房款519747元整转入甲方银行卡内，甲方的《商品房买卖合同》由丙方保管；5、从2018年2月15日开始，乙方需在当月15日前将甲方此房产的银行月供款4308.07元转入甲方指定账户，直至乙方将甲方此房产的银行欠款还清为止（如遇月供金额变动，以银行实际月供金额为准）；6、从2018年4月1起，甲方房产所涉及的物业管理费由乙方承担，甲方同意乙方对房子进行提前装修，如在装修过程中涉及到的任何费用及出现的任何问题，全部由乙方承担，待乙方还清甲方银行所有欠款后方可入住；7、如乙方在2018年9月30日前未履行以上合同条款承诺，未能把甲方房屋全部款项结清，甲方可以无条件收回房屋，装修房屋及其它涉及的所有费用甲方不负责，乙方自行承担，定金50000元即部分购房款519747元不退回。 2018年3月21日，第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部向詹永慧出具收据载明：今收到詹永慧交来柳州市XX号房屋服务费14700元。同日，詹永慧通过中国银行向覃林理名下转入12926.1元并注明“三个月房贷”，于同日通过中国银行向覃希名下转入519747元并注明“购房款”，2018年1月1日詹永慧通过中国银行向案外人张雪峰名下转入49999元。覃希于2018年3月21日出具收条载明：今收到詹永慧交来柳州市XX号房屋定金50000元及部分购房款519747元。詹永慧后分别于2018年5月14日、6月13日、7月14日、8月14日、9月15日、10月14日、11月15日、12月14日、2019年1月14日通过中国银行向覃林理名下转入4307元、4308.07元、4309元、4308.07元、4308.07元、4308.10元、4309元、4308元、4308.07元。2019年2月1日，覃林理通过中国邮政EMS快递向詹永慧邮寄解除合同通知，该邮寄于2019年2月3日妥投。该通知书载明：詹永慧，根据2018年3月21日签订的三方合同，你方应于2018年9月30日前要完全履行合同规定的所有条款义务，并在此日期前结清该房屋的所有欠款，但2018年9月30日期限已到，并又宽限两个月时间，直至2018年11月30日你方都未能完全履行合同相应约定义务，仍未将房屋所有欠款结清。我方现依照合同补充条款第七条之规定并告知你方解除合同，我方收回房屋，你方停止房贷月供（即从2018年12月开始该房屋月供由我方负责），请你方接到通知书三日内前来协商有关合同解除的善后事宜。覃希、覃林理、谢婷婷于2019年1月30日在该通知书上签字。 在本案审理过程中，原、被告均认可本案案涉房屋已经于2018年3月21日向原告交付。谢婷婷表示其没有在房屋买卖居间合同中签字，是覃林理代其签的，她是认可覃林理、覃希在该合同中的签字的，以及出售该房屋的行为。被告表示本案案涉房屋可以办证了但是现在存在纠纷，没有办理。关于房屋没有达成交易的原因，原告表示签订合同的时候，谢婷婷没有签字，原告多次找覃林理、覃希找谢婷婷签字认可，但是被告一直没有找；房屋所有权证没有颁发，被告仅能提供房屋购买合同，因此双方在补充条款中约定了选择性履行合同条款，即第三人所说的要求更名，办好更名后，詹永慧才把房款全部支付；原告方也按照约定支付了更名费85000元，但还是不能办理更名，詹永慧就按照补充条款中选择性履行合同条款第5项的约定，按照银行按揭支付剩余房款直至房屋能够办理产权变更当日詹永慧才付清全部房款，所以后面才形成詹永慧向银行支付房贷。被告则表示原告资金不足，未能按照时间的节点结清全部房款，因此被告提出解除合同；至于原告所说的谢婷婷没有签名，其多次要求谢婷婷补签字是没有事实依据的，因为覃林理和谢婷婷是夫妻关系，谢婷婷是同意出售该房屋的；另外对于对方所说的办理更名的问题，在合同中已经说得很清楚，更名的期限为合同签订之日起至2018年3月31日止，该房屋是随时可以办证的，因此不存在合同不能履行的情况，只要原告结清房款，被告随时配合原告办理更名或者房产证后的买卖相关手续；正是由于原告资金不足，一再拖延，所以被告才提出要求解除合同。原告表示剩余的房款是办理完更名手续当天支付完毕，而被告则认为根据合同中的补充条款第7条中的约定。原告表示继续履行合同具体是要求被告协助办理过户，如果继续履行合同，剩余房款原告可以在15日内履行支付义务。被告则表示解除房屋买卖居间合同，部分房款519747元可以退还，但是定金50000元不予退还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。 一、关于案涉合同《房屋买卖居间合同》效力问题。 本案中，覃希、覃林理、谢婷婷作为买受人与出卖人柳州市宏华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》并对出卖人履行相应义务后，对本案房屋享有物权期待权，也对房屋依法享有处分权。而本案案涉《房屋买卖居间合同》于2018年3月21日签订，签订人为覃希、覃林理，谢婷婷并没有在该合同上签字，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，并无证据显示覃希、覃林理在签订合同时具有代理权或者谢婷婷明示其委托覃希、覃林理代为出售房屋，故在谢婷婷没有签字或作出追认的情况下，该《房屋买卖居间合同》无法实现出售房屋的目的，从而无法成立以及生效。本案案涉《房屋买卖居间合同》直至谢婷婷作出追认行为后，方能成立生效。而覃希、覃林理、谢婷婷对此并未提交证据证实，直至2019年1月30日谢婷婷在解除合同通知书上签字，詹永慧于2019年2月3日收到该通知书时，谢婷婷才以该明确的行为表示对覃林理、覃希签字的追认。经谢婷婷的追认，双方签订的合同才成立。尽管覃希、覃林理、谢婷婷并未取得本案案涉房屋的权属证书，但覃希、覃林理、谢婷婷对房屋享有处分的权利，并根据本案案涉房屋已经于2018年3月21日交付给詹永慧的事实，说明该《房屋买卖居间合同》是各方当事人真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。故本院确认经过谢婷婷追认后，詹永慧与覃希、覃林理、谢婷婷以及柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部于2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。 二、关于本案案涉《房屋买卖居间合同》是否解除的问题。 原、被告在上述合同中约定本案房屋售价为1386000元，原告采取一次性付款的方式支付，其中合同签订之日支付定金50000元以及部分购房款519747元。原告在合同签订当日确已履行了上述支付义务。而原、被告在合同中对于剩余购房款的支付在补充条款第7条进行了明确约定，该条约定：如乙方在2018年9月30日前未履行以上合同条款承诺，未能把甲方房屋全部款项结清，甲方可以无条件收回房屋，装修房屋及其它涉及的所有费用甲方不负责，乙方自行承担，定金50000元即部分购房款519747元不退回。从该条约定来看，詹永慧应在2018年9月30日前履行把甲方房屋全部款项结清的义务，而詹永慧未能按约定履行自己的义务，属于詹永慧违约在先。但是，本案的实际情况是在2018年9月30日前本案案涉的《房屋买卖居间合同》上并没有谢婷婷的签字，也没有证据证明谢婷婷在该日期之前对于覃希、覃林理的出售行为有任何追认的意思表示；换言之，覃希、覃林理、谢婷婷共同享有案涉房屋的物权期待权，而覃希、覃林理并无任何权利处分覃希、覃林理、谢婷婷共有的房屋。被告辩称覃林理和谢婷婷是夫妻关系，谢婷婷是同意出售该房屋的，但对此并未提交证据证明双方的关系；退一步说，即便覃林理和谢婷婷是夫妻关系，由于本案案涉争议为出售房产，在没有任何授权的情况下夫或妻一方均无法代为签字出售房产，本案并不宜适用家事代理制度，故由于谢婷婷尚未于2018年9月30日之前在《房屋买卖居间合同》签字，致使该合同始终处于无法生效的状态，詹永慧购买房屋的目的也始终无法交易完成。由于谢婷婷于2019年1月30日才作出明确的追认，故被告按照尚未成立生效的合同要求詹永慧在2018年9月30日之前支付剩余的全部房款显然属于依据不足。同时，詹永慧在2018年9月30日之后仍继续支付本案案涉房屋的按揭贷款部分，应视为詹永慧具有促进完成合同交易目的行为的存在，而谢婷婷在始终没有进行追认的情况下于2019年1月30日与覃希、覃林理作出解除合同通知书则没有任何法律依据，故本院确认詹永慧并不存在违约行为，覃希、覃林理、谢婷婷作出的解除合同通知书的行为不符合合同解除的条件，本案案涉《房屋买卖居间合同》并未解除。 三、关于本案案涉《房屋买卖居间合同》继续履行的问题。 由于《房屋买卖居间合同》不符合解除的条件，则原、被告双方应当按照合同约定继续履行合同义务。原告诉请被告继续履行合同的具体内容为要求被告协助办理过户手续，但由于本案房屋尚未取得产权证书，以及存在银行按揭贷款，且原告尚有剩余房款未能支付，故原告应首先支付全部房款后，被告才能协助原告办理房屋过户，包括将案涉房屋办理产权证书，消除抵押权等行为。由于本案案涉房屋的总价为1386000元，詹永慧已经支付了50000元定金、519747元的购房款以及11个月的银行按揭款项51699.48元，共计621446.48元，故原告还需要支付剩余购房款764553.52元。现原告表示其可以在15日内向被告支付上述剩余房款，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）詹永慧与被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷以及第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部于2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》有效。 二、确认原告（反诉被告）詹永慧与被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷以及第三人柳州市柳南区景丰房地产信息咨询服务部于2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》未解除。 三、原告（反诉被告）詹永慧在本案判决发生法律效力后十五日内向被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷支付剩余购房款764553.52元；被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷在收到该剩余房款后继续履行与原告（反诉被告）詹永慧于2018年3月21日签订的《房屋买卖居间合同》（包括覃希、覃林理、谢婷婷立即办理位于柳州市XX号房屋的产权权属证书、消灭上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的抵押权、协助办理将位于柳州市XX号房屋过户至詹永慧名下）。 四、驳回被告（反诉原告）覃希、覃林理、谢婷婷的其他诉讼请求。 案件受理费本诉部分17274元（詹永慧已预交），由覃希、覃林理、谢婷婷负担并径行向詹永慧支付；案件受理费反诉部分575元（覃希、覃林理、谢婷婷已预交），由覃希、覃林理、谢婷婷自行负担。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行股份有限公司柳州潭中支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  汝 磊 人民陪审员  周巧云 人民陪审员  胡凤平 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  覃 华 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007