浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13944号 原告：王晓刚，男，1990年6月2日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：林奕荣,浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安水产城股份有限公司（统一社会信用代码：91330300720061768K），住所地瑞安市瑞安经济开发区滨江大道858号。 法定代表人：郑安静。 诉讼代表人：浙江人民联合律师事务所（瑞安水产城股份有限公司管理人）。 委托诉讼代理人：包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。 原告王晓刚与被告瑞安水产城股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭审理了本案。原告王晓刚的委托代理人林奕荣、被告瑞安水产城股份有限公司的委托代理人包建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓刚向本院提出诉讼请求称：1、请判令被告继续履行合同，协助原告办理坐落于瑞安市经济开发区房屋不动产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告合法买受瑞安市经济开发区房屋，已履行全额付款义务，并实际占有、使用，是该房业主。原告自2005年7月起租赁瑞安水产城283号营业房，从事水产经营。2013年2月26日，原、被告签订《瑞安水产城营业房买卖合同》，合同约定：甲方（被告）将瑞安水产城283号房屋（房权证号：瑞房字地00196638号，土地使用权证号：瑞国用（2009）第48-920号，建筑面积49.88平方米，土地使用面积24.90平方米）以150万元价款转让给乙方（原告）；乙方付清转让款后，甲方应及时向乙方移交标的物，协助乙方办理房地产过户手续；甲方承诺该宗房地产权属清楚无争议，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，则由甲方无条件出面理顺，如造成乙方损失则由甲方承担责任。合同签订后，原告分别于2013年2月26日支付20万元、2013年4月5日支付40万元、2013年6月7日支付20万元、2014年9月2日支付70万元，付清了全部购房款。在此过程中原告多次催促被告办理房地产权过户手续，但由于被告一再借故拖延，导致房地产过户手续未能及时办理。二、被告出卖房屋后又恶意抵押房屋套取贷款，给房产过户造成障碍。2017年11月14日，原告向瑞安市人民法院起诉请求被告协助办理房屋房地产权过户手续。法院以（2017）浙0381民初13356号立案审理，审理中查明：2014年9月1日，被告与温州小额贷款股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将包含涉诉房屋在内的坐落于瑞安市经济开发区瑞安水产城公司183、225、484、485、489、493、495、448、386、283号房产作为温州莎美特服饰有限公司的借款抵押物，抵押给温州日胜小额贷款公司，办理了抵押登记。同日，温州日胜小额贷款公司向温州莎美特服饰有限公司放贷300万元。之后温州莎美特服饰有限公司未能偿还借款本息，温州日胜小额贷款公司诉至温州市龙湾区法院，该院判决确认温州日胜小额贷款公司对瑞安水产城公司183、225、484、485、489、493、495、448、386、283号房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额抵押范围内享有优先受偿权。据此，瑞安市人民法院以抵押权的存在导致过户不能为由，作出（2017）浙0381民初13356号《民事判决书》，判决：一、确认原告王晓刚与被告瑞安水产城股份有限公司于2013年2月26日就诉争房屋签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》合法有效；二、驳回其他诉讼请求（即协助过户请求）。经查询，温州莎美特服饰有限公司与被告瑞安水产城公司系同一股东开设的关联公司。被告恶意抵押房屋套取贷款，且从后续情形看明知自己无偿还能力，也摆明了不准备偿还借款，其行为不仅严重违背诚信原则，且赤裸裸涉嫌犯罪。三、原告走上漫漫维权路，抵押权终于日前解除。为维护自己的合法权益，原告走上漫漫维权路，奔波于抵押权人、破产管理人、信访部门、公安部门、人民法院。2019年7月18日，原告起诉确认《最高额抵押合同》就涉诉瑞安水产城283号房屋设定的抵押无效，瑞安市人民法院以（2019）浙0381民初9391号立案审理。在诉讼过程中，2019年11月14日原告与抵押权人温州日胜小额贷款公司达成调解协议，原告向日胜公司支付押金80万元以保障其债权受偿，日胜公司同意解除抵押登记。11月15日，双方均履行了合同义务。于此，被被告无端、违法压在房屋上的抵押权终得以解除。四、被告应继续履行合同，协助办理产权过户手续。原告作为房屋买受人已支付了全额房款并实际占有、使用，对该房屋已经享有实际的权益，己取得了房屋物权期待权、准物权，未完成的形式仅仅是产权过户手续。即使现在被告处于破产程序中，原告的财产权亦应受到保护。在司法解释的规定上，房屋买受人物权期待权优先于承包人工程价款优先权，承包人工程款优先于债权人抵押权，债权人抵押权优于其他普通债权。与此相应，《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条均作了保障房屋买受人权益的规定。 被告瑞安水产城股份有限公司答辩称：1、原告说的房屋买卖过程及抵押过程属实，房屋目前还没有办理过户手续也是属实。原因是2013-2-26日原被告签订买卖合同，双方约定价款150万元，付款方式在本合同签订后一个月内付款，乙方如逾期支付则应承担每日0.1%的违约金（月利率3分），合同签订后因原告方违约未按合同约定支付房款，2013年2月26日支付20万元、2013年4月5日支付40万元、2013年6月7日支付20万元、2014年9月2日支付70万元，原告支付房款逾期在先，被告违约在后。被告抵押房屋的行为是不对但因原告违约在先。现在房子因为水产城破产，房屋的抵押权当时没解除，如果解除需要出示相关文件，如果解除我们继续履行买卖合同。债权人未授权管理人调解需要法庭判决。2、由于庭审过程中原告放弃对我方逾期办理产权过户手续损失的主张，我们放弃主张原告逾期支付房款产生违约金的反诉请求。 根据原、被告双方提供的证据及陈述，经本院审理认定的事实如下：2013年2月26日，原、被告签订了一份《瑞安水产城营业房买卖合同》（甲方：瑞安水产城公司，乙方：王晓刚），合同约定甲方将其所有的坐落于瑞安市经济开发区瑞安水产城公司283号店铺（建筑面积49.88平方米，土地使用面积24.90平方米）出售给乙方；房屋转让款为150万元；付款方式为合同签订后一个月内付清，如果乙方逾期支付，应承担应付款额日0.1%违约金；乙方付清转让款后，甲方应及时向乙方移交标的物，甲方协助乙方办理房地产过户手续；甲方承诺该宗房地产权属清楚无争议，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，则由甲方无条件出面理顺，如造成乙方损失，则由甲方承担责任。合同签订后，原告分别于2013年2月26日支付20万元，于2013年4月5日支付40万元，于2013年6月7日支付20万元，于2014年9月2日支付70万元，合计150万元。同时，被告出具《店铺收款回单（收据联）》交由原告收执，并将涉案店铺交付原告经营。后因被告将涉案店铺抵押给温州日胜小额贷款公司致原告未能办理涉案店铺的过户手续。2016年10月20日，温州市中级人民法院裁定受理瑞安水产城公司破产清算一案，于2016年10月20日指定浙江人民联合律师事务所为瑞安水产城公司破产管理人。2019年11月14日原告与抵押权人温州日胜小额贷款公司达成调解协议，原告向日胜公司支付押金80万元以保障其债权受偿，日胜公司同意解除抵押登记。11月15日，瑞安市不动产登记服务中心受理温州日胜小额贷款股份有限公司的申请，注销瑞安市经济开发区水产城283号房屋抵押权。 另查明，瑞安水产城有限公司于2013年11月6日经温州市工商行政管理局核准，名称变更为瑞安水产城股份有限公司。 以上事实有身份证、企业信用信息查询、瑞安水产城营业房买卖合同、银行支付凭条、收款收据、收款回单、户口本、个体工商户营业执照、（2017）浙0381民初13356号民事判决书、（2019）浙0381民初9391号民事调解书、不动产登记申请受理通知书、证明等予以证实。 本院认为：原、被告双方签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。”本案中，双方协议签订后，原告已依约交付了全部房款，被告亦将涉案店铺交付原告。该房屋买卖合同不属于双方“均未履行完毕的合同”,被告瑞安水产城股份有限公司管理人无权决定解除或者继续履行。其次,《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项规定:特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物,不属于破产财产。第(六)项规定:尚未办理产权证或者产权证过户手续但已向买方交付的财产,不属于破产财产。本案中，原告在被告破产重整前即自2013年以来实际占用涉案店铺并经营至今，故涉案店铺不属于破产财产。综上，涉案店铺现已解除抵押，被告应当协助原告办理不动产权属的变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，判决如下： 被告瑞安水产城股份有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理将坐落于瑞安经济开发区水产城283号店铺不动产权属变更登记在原告名下的相关手续。 本案受理费18300元，减半收取9150元，由被告瑞安水产城股份有限公司负担（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 邢建 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 王剑