重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16534号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇婷，重庆渝宏律师事务所律师实习律师。被告：刘加明，男，1977年8月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：薛孝娟，女，1985年6月5日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆大川集团物业管理有限公司与被告刘加明、薛孝娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆大川集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加了诉讼。被告刘加明、薛孝娟下落不明，经本院公告送达开庭传票等法律文书，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆大川集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年5月1日至2018年1月31日止，共计9个月物业服务费1136.7元（收费标准为1.2元/平方米/月）；2.被告向原告支付2017年5月1日起至2018年1月31日止，共计9个月的公摊水电费90元（10元/月/平方）；3.被告向原告支付违约金（以所欠物业费、公摊水电费共计1226.70元为基数，按每日千分之三的标准支付至付清为止）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将请求物业服务费和公摊水电费的时间缩短，故将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付2017年11月15日至2018年1月31日止，共计2.5个月物业服务费315.84元（105.28平方米×1.2元/月/平方×2.5个月=315.84元）；2.被告向原告支付2017年11月15日起至2018年1月31日止，共计2.5个月的公摊水电费25元（10元/月/平方）；3.被告向原告支付违约金（以所欠物业费、公摊水电费共计340.84元为基数，按每日千分之三的标准支付至付清为止）；其他诉讼请求不变。事实和理由:被告为重庆市江北区大川水岸小区房屋业主，该小区自2011年4月16日起一直由原告提供物业管理服务，原告在提供物业管理服务期间认真履行相关职责，但被告却自2017年5月1日起欠缴物业管理服务费、公摊水电费和水费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳。根据原被告双方签订的合同及相关法律法规规定，现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告刘加明、薛孝娟未答辩。原告围绕诉讼请求提供了前期物业服务合同、不动产登记中心登记信息查询结果、保洁承包合同、电梯维修保养合同、催款函作为证据，本院经审理认定事实如下：2011年4月16日，案涉小区开发单位重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方聘请乙方为重庆市江北区石马河片区壹江城提供前期物业管理服务。具体的物业服务内容和标准：花园洋房为1.80元/月·平方米，电梯房：1.50元/月·平方米，商业物业：4.50元/月·平方米。物业服务费中不含公摊水电费。公摊水电费花园洋房按20元/户的标准交纳、电梯房按10元/户的标准交纳。业主的住宅水电费据实结算。由于电梯房业主的住宅水费均是由乙方统一缴纳，所以电梯房业主需向乙方据实缴纳住宅水费。合同期限自2011年4月16日起至2014年4月15日止；如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年一续），以此类推；物业服务费用、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日交纳当月的物业服务费、水电公摊费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。2019年6月20日，原告到涉案房屋张贴《催款函》，向被告催收截至2018年1月的物业服务费、公摊水电费、水费。上述函件中均明确有“请您于2019年6月27日前，将您所欠款项支付我司”的内容。另查明，被告系案涉小区重庆市江北区大川水岸小区屋所有权人，其于2017年11月6日通过存量房买卖获得产权后居住使用至今。该房屋建筑面积为105.28平方米，原告按照电梯房的标准计收的物业管理费和公摊水电费。审理中，原告称案涉小区至今未成立业主委员会，并提供重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2019）渝0106民初3364号民事判决书，证明前期物业服务合同中的壹江城与被告房屋所在的大川水岸小区系同一个地方。该判决书载明，本院经审查认定事实如下：被告罗恕珍为重庆市江北区石马河街道大川水岸小区的所有权人，房屋建筑面积为。2011年4月16日，原告大川物业公司（乙方）与重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市江北区壹江城小区进行物业服务。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。原告于2018年1月31日从涉案小区撤场。该判决已发生法律效力。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与案涉小区建设单位签订《前期物业服务合同》，约定了物业服务期限及合同到期后如未成立业主委员会合同自动续期。签约后，原告为案涉小区提供物业服务至今。被告作为案涉小区业主，应当受该合同约束，按约交纳物业服务费等相关费用。按合同约定的缴费标准和房屋建筑面积计算，被告每月应当缴纳物业费金额为105.28元/月×1.2元/月，公摊水电费金额为10元/月。被告于2017年11月6日取得案涉房屋的所有权，原告于2018年1月31日撤场，故原告主张被告支付2017年11月15日至2018年1月31日的物业服务费315.84元（105.28元/月×1.2元/月×2.5个月）和公摊水电费25元（10元/月×2.5个月），本院予以支持。依照《前期物业服务合同》关于违约金的约定，基于原告持续为案涉小区提供物业服务的事实，被告拖欠支付物业服务、公摊水电费会对原告造成损失。考虑原告的损失情况，应适当降低合同约定违约金的计收标准。本院酌定违约金以应交未交物业服务费、公摊水电费为基数，从逾期支付之日起，按年利率6%标准计算至付清之日止。综上所述，原告超出上述认定的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：由被告刘加明、薛孝娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2017年11月15日至2018年1月31日的物业服务费315.84元；由被告刘加明、薛孝娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2017年11月15日至2018年1月31日的公摊水电费25元；由被告刘加明、薛孝娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付违约金，违约金以2017年11月15日至2018年1月31日应交未交物业服务费、公摊水电费为基数，从逾期支付之日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费750元，合计800元（原告已预交），由被告刘加明、薛孝娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  秦 伟人民陪审员  朱艺清人民陪审员  李红波二〇一九年十二月二十六日法官 助理  张 岩书 记 员  范丹宁