广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9225号原告：吕海艳，女，汉族，1980年4月2日出生，住湖南省常宁市************，公民身份号码430************824。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。被告：清远市志源房地产开发有限公司，住所地：清远市******************商铺218号。法定代表人：王润华，执行董事。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春辉，广东亨信律师事务所律师。原告吕海艳因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令：一、判令被告将清远市清城区********************02*房屋由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理房屋产权转移登记手续；二、判令被告支付逾期交付房屋违约金22962.8元（从2015年12月31日起以339185元为基数按每日万分之一计至2017年11月7日止共22962.8元）给原告；三、判令被告支付逾期交付基础设施、公共配套的违约金22962.8元（从2015年12月31日起以339185元为基数按每日万分之一计至2017年11月7日止共22962.8元）给原告；四、判令被告支付逾期办证违约金17264.5元（从2018年*月7日起以339185元为基数按每日万分之一暂计至2019年7月*日止为17264.5元，从2019年7月*日起按以上标准计至由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理涉案房屋的产权登记手续之日止）给原告；*、本案的诉讼费用由被告承担。本院于2019年7月*日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁杰、被告的委托诉讼代理人叶碧桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明：一、交易房屋：位于清远市清城区*********************02*，建筑面积88.1平方米，总价款为339185元，合同签订后原告已按约定付清购房款；二、约定交房条件及时间：出卖人应当在2015年12月30日前将获得建设工程竣工验收报告的房屋交付买受人；三、违约责任：按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；四、基础设施、公共配套建筑交付违约责任：供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳将于商品房交付使用时达到使用条件，否则确属出卖人责任的，每逾期一日出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；五、产权登记期限及违约责任：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金。补充协议约定：办理房地产权证的期限自买受人付清全部应付款项、办妥商品房交付手续并向出卖人提交完税证明及所有应由买受人提供（签署）的资料之日起开始计算，出卖人应在买受人履行完上述义务并提交完全部办理产权登记所需资料之日起730日内办妥房地产权证；六、房屋验收备案情况：至今未完成建设工程竣工验收备案手续；七、收楼情况：原告于2017年11月7日收楼；八、被告清远市志源房地产开发有限公司抗辩：关于逾期交楼的违约责任。原告该诉讼请求在2019年1月1日已经过了诉讼时效，且每日万分之一的违约金过高，请求依法减少。合同目的是购房，标的物是房屋，基础设施、公共配套属于房屋正常使用的基础及配套，只应按逾期交房处理；买受人除延期收楼存在损失外，未受到其它经济损失，在未实际收楼的情况下，基础设施、公共配套是否达到使用条件对原告并不构成影响，如收楼因基础设施、公共配套在收楼后未达到使用条件，原告可按该约定主张违约责任，本案原告收楼时上述设施已正常投入使用；关于逾期办证违约金问题，原告至今未向被告提交全部办理产权登记所需资料，故逾期办证违约金尚未达到起算条件，被告不存在违约行为，无需向原告支付逾期办证违约金，另每日万分之一的违约金过高，请求依法减少；九、其他：2016年和2018年，因部分业主投诉，被告曾向清远市住房和城乡建设局作出施工进度及情况说明并承诺正常施工、及时交楼。至原告收楼时供水、供电、燃气、电话及电视接驳等已达到使用条件。涉案房屋原告吕海艳完税时间为2014年12月19日。本院认为，原、被告双方所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守履行各自义务。原告已按约定向被告付清了购房款，被告未能依约向原告交付房屋，已构成违约。原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于逾期交房违约金的起算时间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定并参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，原告对被告所享有的逾期交楼违约金这一债权应按每个个别债权分别计算3年的诉讼时效。原告于2019年7月1日起诉至本院主张逾期交楼违约金，但其并未举证在此之前曾向被告主张过逾期交楼违约金，故至原告起诉之时超过3年的逾期交楼违约金已过诉讼时效，即2016年7月1日前的逾期交楼违约金已过诉讼时效，本院仅支持2016年7月2日起的逾期交楼违约金。违约金以购房款339185元为基数按每日万分之一的标准计算至2017年11月7日原告实际收楼之日止，经本院核算，逾期交楼违约金为16721.82元（339185元×万分之一×493天）。被告认为约定的违约金过高要求减少，但未能提供相应依据，本院不予采纳。对原告主张基础设施、公共配套交付违约责任问题，因供水、供电、燃气系统、电话及电视接驳条件属于房屋用于生活居住的基础条件，在房屋未实际接收前对业主并不构成影响，故双方约定的违约金应是从实际交付使用时起算，即原告收楼后而上述基础设施、公共配套未达到使用条件时，原告可按该约定主张违约责任。本案至原告收楼时上述设施已达到使用条件，故原告主张基础设施、公共配套交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于协助办证问题，参照国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定可知，只有办理了房屋产权的首次登记，不动产登记部门才能办理房屋产权的转移登记手续。涉案房屋所在工程尚未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权的登记条件，因此，原告要求被告协助办理将涉案房屋产权转移登记至其名下的诉请，事实依据不足，本院在本案中不予支持。原告可待房屋办理了产权的首次登记后另行主张权利。对于逾期办证违约金问题，按照合同补充协议约定办理房地产权证的期限自买受人付清全部应付款项、办妥商品房交付手续并向出卖人提交完税证明及所有应由买受人提供（签署）的资料之日起开始计算，出卖人应在买受人履行完上述义务并提交完全部办理产权登记所需资料之日起730日内办妥房地产权证。该约定没有违反法律法规强制性规定，属于有效约定，应视为双方对于原合同办证期限进行了变更。本案原告收楼时间为2017年11月7日，且此前已完税，诉讼中没有证据证明是由于原告原因导致未能办理产权证，故办证期限应确定为自2017年11月7日起730日内，即2019年11月7日前。截至法庭辩论结束时，被告仍未能履行该协助办证义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。被告认为约定的违约金过高要求减少，但未能提供相应依据，本院不予采纳。逾期办证违约金应从2019年11月8日起以339185元为基数，按每日万分之一标准计算至涉案房屋权属登记在原告名下之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕海艳支付逾期交房违约金16721.82元；二、被告清远市志源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕海艳支付逾期办证违约金（违约金从2019年11月8日起以购房款339185元为基数，按每日万分之一的标准计算至涉案位于清远市清城区*********************02*房屋权属登记在原告名下之日止）；三、驳回原告吕海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计690元，由原告吕海艳负担552元，被告清远市志源房地产开发有限公司负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容十二月二十五日书记员 张    彩    婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。