北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16047号原告（反诉被告）：北京信达齐资产管理有限责任公司，住所地北京市东城区交道口北头条76号1519房间。法定代表人：李勤学，执行董事。委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市东微智能科技股份有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道高新科技产业园北区朗山路16号华瀚创新园D座401室。法定代表人：季海交，董事长。委托诉讼代理人：冼武杰，广东华途律师事务所律师。原告北京信达齐资产管理有限责任公司（反诉被告，以下简称信达齐公司）与被告深圳市东微智能科技股份有限公司（反诉原告，以下简称东微公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。信达齐公司委托诉讼代理人孙敬仪，东微公司委托诉讼代理人冼武杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。信达齐公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下简称租赁合同、补充协议）于2018年12月17日解除；2.判令东微公司支付2018年10月17日至合同解除之日的房屋租金（按照58552.08元/月，1951.74元/天进行计算）；3.判令东微公司支付2018年4月20日至2018年12月31日能源费22013.45元及逾期支付能源费滞纳金，滞纳金按195.174元/日计算，自2018年7月24日起计算至实际付清之日止；4.判令东微公司支付信达齐公司实现债权的律师费30000元；5.判令东微公司支付拖延支付房屋租金的滞纳金，按每日195元，自2018年10月17日计算至实际付清之日止。事实与理由，2016年4月，信达齐公司与东微公司签订合同，约定信达齐公司将位于北京市朝阳区望京中环南路1号教研楼X层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给东微公司，租赁期自2016年4月18日起至2019年4月17日止。后信达齐公司依据合同约定提出解除合同，但东微公司拒绝腾退且拖延支付房租，因多次协商未果，信达齐公司诉至法院如上所请。东微公司辩称：信达齐公司主张的解除理由不成立，并非因为东微公司未支付水电费。双方合同存在部分无效，因合同期限至2019年4月17日，实际信达齐公司从产权方租赁的期限至2018年12月14日，信达齐公司超出原租赁期限转租，超过部分属于无效。信达齐公司留有东微公司押金175656.54元，东微公司基于不安抗辩权，有权不支付租金，东微公司同意从中扣除两个月租金，但不同意支付滞纳金。对于能源费、取暖费，2018年4月至7月23日的水电费已经支付过了，对于2018年7月至12月的水电费、供暖费同意支付，亦同意在押金中扣除。关于能源费、供暖费的滞纳金，因为信达齐公司未通知我方支付的金额，故不同意支付。另东微公司提出反诉。东微公司向本院提出反诉请求：1.判令信达齐公司退还东微公司房屋押金抵扣两个月租金后的剩余金额58552.08元及滞纳金，滞纳金以58552.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月18日起计算至实际给付之日止；2.判令信达齐公司支付东微公司经济损失20000元；3.判令信达齐公司向东微公司支付实现债权费用60000元。事实与理由，双方就涉案房屋签订租赁合同后，信达齐公司明知其与出租方租赁期限仅至2018年4月17日，但与东微公司签订超期租赁合同，并提前收回房屋，导致东微公司发生经济损失，故反诉如上所请。信达齐公司对反诉辩称：不同意东微公司的反诉请求。退还剩余押金和滞纳金违反了合同约定。东微公司自2018年7月起拖欠能源费，2018年9月起拖欠租金，信达齐公司有权扣除全部押金。东微公司主张的经济损失没有事实和法律依据，不同意支付。关于实现债权费用，东微公司作为违约方无权主张赔偿，且该费用包含一审和二审，二审程序并未发生，不同意支付。信达齐公司自2011年12月15日起与北京双业科兴物业管理中心（以下简称双业科兴中心）签订房屋租赁合同，从两年一签到一年一签，但均约定了如果产权方需要征收征用，各方应配合的条款。产权方没有承诺到期一定续签，但本次是临时腾退，也与东微公司沟通过，东微公司在签订合同时就是知情的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年10月18日，双业科兴中心出具情况说明，上载：“我司与北京信达齐资产管理有限责任公司已经签订房屋租赁合同，该房屋位于北京市朝阳区望京中环南路1号院C院X层，我司拥有该房屋出租权，现我司授权北京信达齐资产管理有限责任公司对该房屋进行转租，由此产生的任何经济纠纷均由北京信达齐资产管理有限责任公司承担。特此说明！”2016年4月18日，信达齐公司作为出租方（甲方）与东微公司作为承租方（乙方）签订涉案合同，约定乙方承租涉案房屋，建筑面积350平米，用途为教学、办公。租赁期限自2016年4月18日至2019年4月17日，2016年4月18日至2016年5月31日为免租期。关于租金和押金，双方约定，2016年4月18日至2017年4月17日，月租金为53229.17元，此后租金价格待定，每年涨幅不超过5%。乙方缴纳3个月租金作为押金，金额共计159687.51元，该押金不计利息，租赁期届满或合同终止后，如乙方不存在本合同违约或其他押金应予扣除情形的，甲方在合同期满或解除、终止后30日内退还押金。租金三个月一支付，在每次租金到期前30日内将下次租金交付甲方，否则视为违约。租赁期内，乙方承租区域内的水费、电费、电话费、供暖费等费用由乙方承担。关于合同解除，双方约定在乙方有拖欠租金和各项费用、擅自拆改原房屋主体结构等情形的，甲方有权单方面解除本合同无须做出任何赔偿，押金不予退还，不承担违约责任，如给甲方造成其他损失的，甲方有权要求赔偿。在租赁期间，在该出租房屋被中国社会科学院、市或区县政府有关部门依法征用、回收的，被上述部门批准动迁，院方改变该房屋使用用途，因政策法规的变更或其他事由的出现导致该出租房屋出现法律、法规禁止出租的其它情况的，甲方在30日前通知乙方，合同自甲方通知的终止时间界至时终止，甲方无需对乙方赔偿或补偿，但应退还乙方交付的押金及未消耗完的租赁费用。乙方需无条件搬出该出租房屋，如乙方仍有费用未向甲方缴清的，乙方应缴清相应的剩余款项，即乙方不因甲方通知乙方搬离承租房屋而免除相应的费用缴纳义务。关于违约责任，双方约定，如乙方违反本合同约定的，甲方有权选择解除合同，合同解除的，乙方的全部押金不予退还应由甲方享有，给甲方造成其他损失的，乙方应就甲方的损失进行赔偿……如乙方未在约定的时间内交纳租金或未足额缴纳租金，甲方有权根据本条第一款解除合同或按日租金的百分之十收取滞纳金；未按时缴纳水电和供暖费，按应缴纳金额的每日百分之十收取延迟利息。乙方确认，甲方有权选择适用本条第二款或第三款，甲方也可同时进行累加适用。2018年4月25日，信达齐公司与东微公司签订两份补充协议，约定2017年4月18日至2019年4月18日，房屋租金维持为每月58552.08元不涨租。同时约定，如果乙方在约定的时间内未缴纳或足额缴纳租金、水电费和供暖费，超过约定日期10日内，按日租金的百分之十收取滞纳金，超过10日，甲方有权按乙方违约，选择解除本合同。2018年7月26日，双业科兴中心张贴《关于园区用户限期腾退工作的通知》，上载：“各园区用户：为了保障中国社会科学大学办学需要，根据中国社会科学院党组决定及各级相关领导的部署安排，即日起，全面开始启动园区用户租赁区域限期腾退工作，特通知如下：一、腾退截止日期，2018年12月31日。二、各合同用户自此通知发布之日起，请做好腾退前的各项准备工作，并于腾退截止日前完成腾退工作。三、在腾退截止日期前到期的用户到期后需按程序办理交房及押金退还手续，未到期用户需办理合同终止手续，在正常履行手续办理程序过程中，甲方将给予相应时间的腾退期，未按期限正常办理手续的用户，甲方将依法依规进行终止该租赁区域的使用。四、在此次腾退工作中给用户带来的不便敬请谅解，希望各用户给予充分理解与配合，顾全大局，确保此项工作顺畅进行，我们在表示衷心感谢的同时，也会全力配合大家充分做好解释和其它相关工作，促进腾退工作如期完成。”2018年10月11日，东微公司向信达齐公司发出《联络函》，上载：“我司于2016年4月18日与贵司签署租期三年的办公租赁合同。地址：北京市朝阳区望京中环南路1号，教研楼2层，面积350平米，合同约定于2019年4月17日租赁到期。据了解贵司与房屋产权单位签约，租期截止日期为2018年12月底，而与我司签约合同租期截止日期为2019年4月17日，违反了合同法的起始租约期限，本着合作友好的原则，我司此前一直请求贵司提供与房屋产权单位原始合同，但贵司一直未予提供，而且我司在2018年10月1日收到来自北京双业科兴物业管理中心的公告，告知社科院决定院中租户限期腾退，腾退截止日期2018年12月31日。此日期时间违背了我司与贵司签订三年期限合同，导致房屋租赁使用无法按原合同履行，严重打乱了我司的工作计划安排，给我司带来极大困扰及经济损失。在此情况下我司有权行使法律规定的不按抗辩权，故我司目前租金支付日期截止日为2018年10月18日，暂停支付该日期之后的下一季度租金，但如果贵司能够提供足够的履约保障，我司愿意立即支付上述租金。我司希望贵司严格按照合同执行，提供足够的保障，让我司使用房屋至合同期满。若确要提前搬迁，我公司将损失装修及展厅展示部署的180万软硬件设备，该一切损失将由贵司承担。贵司对我司提出的上述问题置之不理，却在10月10日送达《因为违约欠费解约通知书》，限我司于本月15日前腾退房屋，我司认为贵司有主观意愿隐瞒与房屋产权单位的合同签署背景，属贵司违约在先，贵司无权解除合同，故我司在得不到合理回复前，有权拒绝房租缴付，有权利追溯上述一切相关经济损失。”2018年10月17日，东微公司再次向信达齐公司发出《联络函》，上载：“我司此前致函贵司，要求你方出示房产证原件或者出示贵司有权出租及出租期限的证明文件，贵司至今未向我司出示上述文件，我司有理由怀疑贵司无权出租，合同效力存疑，因贵司至今未向我司出示房产证原件及其有权出租的证明文件，我司有理由怀疑贵司无权出租贵司与我司签的租赁合同系无权处分行为，不具有法律效力，贵司无权收取租金，我司将与业主单位联系并核实相关情况，将租金支付给业主或业主指定的有权收取租金的单位，同时我司将在核实情况后评估我司受损失的情况，计算相应金额，并采取索赔的法律措施。”2018年12月10日，中国社会科学院商户清退工作组、双业科兴中心在涉案房屋张贴《告知书》，上载：“鉴于北京信达齐资产管理有限公司（承租方）与我方（北京双业科兴物业管理中心）签订的房屋租赁合同将于本月14日到期，按合同约定乙方承租的本楼2层3层4层5层，配套房屋及全部区域需到期腾出，我方将按照房屋租赁合同和清退计划如期收回，我们善意提醒上述区域使用人员，抓紧做好腾退工作，配合我们按期接收，如有诉求和疑问请见此通知后，及时与北京信达齐资产管理有限公司联系，由其解答并承担全部清退责任，请大家支持并相互转告。”2018年12月18日，东微公司向双业科兴中心发出《联络函》，上载：“我司为北京社会科学院教研楼2层的租户，出租方为北京信达齐资产管理有限公司，我司于2018年12月12日收到贵单位及中国社会科学院商户清退工作组共同发起的致信达齐公司承租教学楼用户的公开信，按照公开信中陈述的贵单位与北京信达齐资产管理有限公司签订的房屋租赁合同条款，租赁时间将于2018年12月14日到期。贵单位将在2018年12月14日收回租赁区域的使用、管理权，并要求租户如期腾退，2018年12月13日再次收到贵单位电话联络，限我司于2018年12月14日完成腾退，物业将于12月15日锁大门，事态紧急，我司在贵单位的支持下，于2018年12月17日完成租赁区域的腾退工作，在此感谢贵单位的配合与支持，现特请贵物业单位接收并查验腾退租赁区域的情况，确认我方已完成搬迁的事实。万分感谢！”经询，双方均认可租赁合同于2018年12月17日解除，认可东微公司未支付的水电费为14059.25元，供暖费4200元，认可东微公司于2018年12月17日完成涉案房屋腾退，但对合同解除原因意见不同。庭审中，信达齐公司提交水电费通知单一份，证明东微公司自2018年7月起未按约定支付能源费。东微公司对此不予认可，认为信达齐公司未将有关能源费用情况告知东微公司。经查，该水电费通知单上没有东微公司人员签收。庭审中，东微公司提供装修合同、装修增项补充合同及发票一份，证明其与天津火凤凰装饰有限公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修，并支出装修费150000元。经询，东微公司称当时与另一家公司共同装修了476平方米的面积，其中350平方米为本案涉案房屋面积。信达齐公司对此证据真实性不予认可，认为装修合同金额与发票金额不对应，装修的企业为天津的公司，但是北京代开的发票，故不予认可。经查，装修合同总金额为150240元，发票金额为150000元，发票备注有北京市西城区国家税务局票证中心代天津火凤凰装饰有限公司开票，同时备注有工程名称和工程地址信息。庭审中，信达齐公司与东微公司分别提交律师代理协议及律师费发票，双方对对方的上述证据真实性认可，但对证明目的不认可，认为没有合同和法律依据，且系对方违约，不同意支付。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认方可有效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，信达齐公司与东微公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，但其中2018年12月15日至2019年4月17日的租赁期间，因信达齐公司未得到双业科兴中心的追认，且双业科兴中心已多次通知合同到期需腾退不再续签合同，故本院认为租赁合同中的该部分属信达齐公司无权处分部分，应属无效，但不影响租赁合同和补充协议中的其他内容合法有效。根据查明的事实，东微公司已经向信达齐公司支付了175656.54元押金，并支付了至2018年10月17日的房屋租金，其应当于2018年9月18日支付下一期三个月的房屋租金，但双业科兴公司已在2018年7月26日告知各租户将于年底腾退包括涉案房屋在内的相关租赁区域。因此，东微公司在知晓涉案合同无法继续履行的情况下行使不安抗辩权不再支付租金具有事实和法律依据，本院认为不应当认定为东微公司违约。庭审中，双方对于租赁合同于2018年12月17日解除并无争议，本院予以确认。合同解除后，信达齐公司应当在扣除东微公司需支付的费用后返还东微公司支付的押金，对于信达齐公司因东微公司违约在先主张扣除全部押金的反诉答辩意见以及要求东微公司支付逾期缴纳房租的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。信达齐公司逾期未返还押金，东微公司主张该押金的滞纳金并无不妥，计算标准亦符合法律规定，但该滞纳金的计算基数应当以扣除东微公司应当支付的各项费用后的金额为准，且根据合同约定押金应当在合同期满或解除、终止后30日内退还，故本院对该笔滞纳金的起算时间予以调整。关于东微公司应当支付的2018年10月18日至2018年12月17日的租金以及水电费、供暖费，双方对于数额已经核算完毕，且东微公司同意在信达齐公司应当返还的押金中予以扣除，本院不持异议。关于信达齐公司主张的水电费、供暖费滞纳金，因信达齐公司未对相关费用向东微公司进行告知以及其因垫付了相关费用产生资金占用损失予以举证，故本院该部分滞纳金不予支持。因信达齐公司原因导致合同部分无效且无法继续履行，东微公司有权就相应损失要求信达齐公司赔偿。现东微公司提供的装修损失证据中，装修合同的签订时间、工期与发票的开具时间、所载备注能够形成对应关系，故本院对该部分损失予以支持，具体金额，本院将根据租赁面积、使用时间等因素核算为12255元。关于双方在本诉和反诉中主张的律师费，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司与被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》及相关《房屋租赁合同补充协议》于2018年12月17日解除；二、原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司于本判决书生效后七日内向被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司返还押金40292.83元并支付滞纳金，滞纳金以40292.83元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月16日起计算至实际给付之日止；三、原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司于本判决书生效后七日内向被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司支付装修损失12255元；四、驳回原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7970元（其中本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费3070元），由原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司负担2884元（已交纳），由被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司负担5086元（已交纳3070元，剩余2016元原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司已交纳，被告（反诉原告）深圳市东微智能科技股份有限公司于本判决生效之日后七日内支付给原告（反诉被告）北京信达齐资产管理有限责任公司。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李清华二〇一九年十二月二十四日书记员  王安然