四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2019川0105民初17269号 原告：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地成都市人民中路一段35号。 法定代表人：张达杰，执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：赖妍霖，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：付儆，北京炜衡（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：刘冰，男，1972年3月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房公司）与被告刘冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人付儆、赖妍霖，被告刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中房公司向本院提出诉讼请求：1.确认中房公司与刘冰之间租赁合同已于2019年7月17日解除；2.刘冰返还并搬离文殊院项目Ｂ6-1号院Ｂ6-1-2、Ｂ6-1-3、Ｂ6-1-4号商铺；3.刘冰立即向中房公司支付拖欠的房屋租金33504.39元；4.刘冰向中房公司支付违约金2747.36元（暂计算至2019年10月31日，实际计算至刘冰支付完毕所有欠付租金时止）；5.刘冰按照月租金106.13元／月／平方米的标准向中房公司支付自2019年7月18日起至刘冰实际搬离腾退文殊院项目Ｂ6-1号院Ｂ6-1-2、Ｂ6-1-3、Ｂ6-1-4号商铺之日止的房屋占用费56261.29元（暂计算至2019年10月31日）；6.本案的全部诉讼费用均由刘冰承担。事实与理由：2017年8月1日，中房公司、刘冰签订了《文殊坊项目房屋租赁合同》，约定刘冰承租位于成都市青羊区房屋，面积153.59平方米，租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，租金按季度支付，预交租金后用房，如逾期交纳，每逾期一日按逾期支付费用总额的万分之五计算支付违约金；租赁期限内，刘冰长期拖欠租金，已经严重违反了合同约定，中房公司于2019年7月12日向刘冰发出了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，但刘冰一直持续占用租赁商铺，既不支付拖欠的租金又拒不腾退交还租赁商铺，已拖欠的租金共计33504.39元，截止2019年10月31日，未支付的违约金共计2747.36元，产生房屋占用费56261.29元。为了维护合法权益，故起诉至法院。 被告刘冰辩称，同意解除合同，虽然房屋的签约人是我，原来是一个股份制的，是三个人的，大股东叫做何贵平（音译），当时我占20%股份，做了不到一年，在2017年的10月份我和另外一个股东退出来了，是何贵平一个人经营，实际签约人是我，实际经营人不是我。何贵平经营剩余二十余万元的货物在商铺，我找了中房公司的总经理说把里面的东西搬走，中房公司总经理说不缴费不能开锁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下： 1.2017年1月16日，中房公司（甲方）与刘冰（乙方）签订《文殊坊项目房屋租赁合同》（合同编号：2017-003），约定：甲方将位于文殊坊项目B6-1号院B6-1-2、B6-1-3、B6-1-4号的房屋（面积约153.59平方米）出租给乙方；租赁期限3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期限前2个月即2017年6月1日起至2017年7月31日为装修期，不计入实际租赁期限内；乙方租赁该商铺用于经营佛像；第一租赁年度按16300元/月支付，自第二租赁年度起，每年租金增长8%；租金按季度支付，遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期到期前20日内支付下一支付周期的租金。首期租金应于本合同签订当日支付；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，则按未付金额的万分之五向甲方支付违约金。乙方收到中选通知书后5日内缴纳履约保证金32600元，房屋按现状交付，交付时间为2017年6月1日。同日，双方签订《补充条款》约定，装修期内乙方承担发生的水、电费及向物业管理公司缴纳的相关费用。《合同协议书》项下乙方缴纳的履约保证金作为乙方在租赁期内全面履行其承租义务以及因违约向甲方支付包括但不限于违约金、赔偿金的支付保证。保证金用于：乙方超过缴费期限5个工作日未缴纳租金的，甲方有权直接扣除保证金；乙方违反《合同协议书》及其附件、补充协议的约定时，作为乙方支付给甲方的违约金或损失赔偿金；乙方迟延交付由甲方代缴的费用时（包括但不限于），甲方可以在乙方的保证金内扣除。甲方依据约定扣除全部或部分保证金后，合同继续履行的，乙方应根据甲方的通知将已全部扣除或部分扣除的保证金在三日内补足，否则甲方有权解除合同，甲方依约解除合同时，乙方应在甲方解除合同的书面通知送达乙方之日起三日内向甲方返还承租物业，否则甲方有权按照合同约定追究其违约责任。租赁期内，非经甲方书面同意乙方不得将承租物业整体或部分进行转租、分租、出借或任何导致第三方使用承租物业的行为。经甲方审核符合以自然人身份先行签订合同情形的，双方正式签订本租赁合同，待公司成立后，由甲方、乙方、新成立公司三方签订关于本租赁合同承租方权利义务概括转移的书面协议并办理正式的交接手续，书面协议签订并办理交接手续后，乙方方可退出本租赁合同，因任何原因未签订三方协议的，均视为不发生承租人权利义务概括转移的后果。双方约定如乙方逾期缴纳租金、履约保证金及与物业有关的各项费用，每逾期一天，按未付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期十日以上，甲方有权采取停水、停电、停气等强制措施并有权单方面解除合同，收回房屋。租赁到期或因任何原因提起前终止合同（包括因乙方违约导致合同提前被解除等），乙方均不得擅自对装饰装修进行拆除，已装修的内容归甲方所有，且甲方无需向乙方支付任何装修费用或者对其残值进行补偿；同时在因乙方欠付租金等严重违约导致诉讼、和解等方式解除合同、追索费用并要求返还承租物业的情况下，乙方不得以任何理由主张以装饰装修折抵其欠付租金及其他费用。 2.2019年7月12日中房公司向刘冰发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，载明：解除与刘冰签订的《租赁合同》并收回租赁商铺，要求刘冰于2019年7月31日前向中房公司腾退租赁商铺、自行搬离商铺内的所有自有物品，将商铺恢复原状并交还中房公司，在2019年7月31日前缴纳拖欠的租金269228元及违约金39080.61元。刘冰于2019年7月17日收到该《告知函》。 另查明，中房公司与刘冰因房屋租赁合同纠纷曾向本院提起诉讼，本院于2019年6月6日作出（2019）川0105民初6420号民事判决书，判决刘冰向中房集团成都房地产开发有限公司支付截至2019年5月20日的租金227773.42元及以227773.42元为基数，自2019年5月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止的违约金。 本院认为，中房公司与刘冰签订的《文殊坊项目房屋租赁合同》及补充条款，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。根据合同约定刘冰拖欠租金等各项费用超过30天的，中房公司有权解除合同，现刘冰未按照合同约定按时向中房公司缴纳租金，其行为已经构成违约，中房公司于2019年7月12日向刘冰发函要求解除合同，刘冰于2019年7月17日收到该函件，故对于中房公司主张双方签订的合同于2019年7月17日解除并要求刘冰返还租赁房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于租金问题。刘冰拖欠中房公司截止2019年5月20日前的租金已经本院生效判决认定，故刘冰还应当向中房公司支付从2019年5月21日起至合同解除之日（即2019年7月17日）止的租金，根据双方对租金的约定，第一租赁年度的租金为16300元/月，从第二年起在上一年度租金标准基础上递增8%，即双方现在的租金标准为17604元/月，刘冰应当支付的租金为32368.65元（17604元/月÷31天×26天+17604元）。 关于房屋占有使用费。中房公司向刘冰发函要求解除合同并在2019年7月31日前将租赁房屋返还，根据中房公司提供的证据，可以确认在合同解除后刘冰未在约定时间内返还房屋，并仍在继续占有使用房屋，故刘冰应当按照17604元/月的标准向中房公司支付房屋占有使用费。 关于违约金。在本院（2019）川0105民初6240号判决中已经就违约金进行了判决，现中房公司主张违约金，系重复主张，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，中房公司也未提交其他证据证明其实际的损失，故本院对中房公司的该诉讼请求不予支持。 对于刘冰主张其在2017年10月份已经退出经营，房屋的实际使用人为何贵平，并申请追加何贵平参加诉讼，本院认为，根据双方约定，刘冰只有在与新承租人及中房公司签订三方协议后，方可退出原租赁合同，但现刘冰未提交证据予以证明，同时根据合同相对性原则，故对于刘冰的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，中房公司的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认中房集团成都房地产开发有限公司与刘冰2017年1月16日签订的文殊坊项目房屋租赁合同》及补充条款于2019年7月17日解除； 二、刘冰于本判决发生法律效力之日十日内向中房集团成都房地产开发有限公司返还位于文殊坊项目B6-1号院B6-1-2、B6-1-3、B6-1-4号的房屋； 三、刘冰于本判决发生法律效力之日起十日内向中房集团成都房地产开发有限公司支付从2019年5月21日起至2019年7月17日止的租金32368.65元； 四、刘冰于本判决发生法律效力之日起十日内向中房集团成都房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（按照17604元/月为标准，从2019年7月18日起计算至本判决确定的给付之日止；若未按本判决确定之日支付，则计算至实际返还房屋之日止）； 五、驳回中房集团成都房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2113元，减半收取1056.5元，由刘冰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐