广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8390号原告（反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平，董事长。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：李远婷，女，1988年7月27日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。原告清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）诉被告李远婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富荣公司的委托诉讼代理人马献平、简海龙，被告李远婷的委托诉讼代理人戴海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2015年6月2日起按合同约定支付商铺租金79128元和逾期支付租金的违约金（违约金从2015年6月6日起，对应租赁期内每一个交租月的逾期付款日，根据被告所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；2、判令被告支付房屋占有使用费8792元和逾期支付房屋占有使用费的违约金(该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、判令被告从2015年5月2日起，按合同约定支付商铺物业管理费16492元和逾期支付物业管理费的违约金(违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月物业管理费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；2、判令被告支付水费16元、电费250元、垃圾费30元和逾期支付上述款项的违约金(违约金水费从2018年7月6日起、电费从2018年7月6日起、垃圾费从2018年7月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月款项金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)。事实和理由：原告与被告就出租位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场商铺出租事宜于2015年4月24日签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告5栋23号商铺用于经营酒水、饮料。租赁合同约定租赁期定为3年，即2015年4月24日起至2018年4月23日止，商铺交付使用日期(暂定）为2015年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，同时约定5栋23号商铺月租金为4396元。根据合同第二条第五点约定，本着合作共赢，扶持商户经营的策略，合同期内，甲方（原告）给予乙方（被告）首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月开始计算生效），第二年免除租金5个月（免租时间自合同期内第二年的第8个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）。同时，合同约定被告必须按时缴纳租金、物业费和水电费等相关费，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为被告放弃经营权，原告公司有权单方解除合同，收回租赁商铺，并不予退回合同保证金。现原告主动将物业管理费、水电费、垃圾费滞纳金调整为按年利率24%计算。合同签订后，市场实际开业时间为2015年5月2日，被告在租赁期内未按期支付租金、物业管理费、水费、电费、垃圾费等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。双方签订的《商铺租赁合同》已经到期，但是被告一直占用商铺直至2018年6月30日才搬离，因此被告应当向原告支付商铺的使用费。综上，原告认为，该合同为双方真实意思表示，自签订时起，对原被告双方均有约束力，被告拒不支付水电费、物业费、租金等的行为已经严重损害了原告的合法权利。现为向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李远婷辩称，原告开办的农副产品批发市场不符合法定的开业条件，一直未正式开业，根据双方所签合同约定，被告无需支付租金和所谓的场地占用费，更不需要支付逾期违约金。1、涉案商铺位于清远富荣农副产品批发中心市场内，该商铺的租赁与一般的城镇房屋租赁有着明显的区别。从合同内容的约定可以看到，出租方同时也是市场管理者，租赁方更是市场的经营者，双方的权利义务都必须符合市场管理规定，出租方出具的格式合同对此作了全面细致的约定。由此可见，涉案市场作为农副产品批发市场必须接受《广东省商品交易市场管理条例》、《广东省农贸市场管理办法》、《清远市农贸市*管理办法》等法律法规的约束和调整。《广东省商品交易市场管理条例》第九条明确规定了市场开业应当符合的具体要求，其中包括：（一）市场开业前，市场建筑应当经县级以上人民政府建设部门验收合格；市场设施和场所应当经消防设计审核、消防验收合格或者经消防设计备案并经消防安全检测合格；（二）农产品批发市场应当设立依法经农业部门考核合格或者取得质监部门资质认定的检测机构，配备检测设备，或者委托有资质的质量安全检测机构对农产品质量进行抽查检测。本案中，原告直至2018年12月12日才办理竣工验收备案手续，在此之前根本不具备开业的法定条件。且其消防也未经验收合格，更未设立符合要求的检测机构。所以原告于2015年5月2日举办的所谓开业庆典，仅为原告的商铺招租、出售促销活动，并非合法的市场开业。原告明知市场建筑没有竣工验收合格，却进行虚假宣传、虚假开业，骗取商户装修经营，给广大商户造成巨大损失，严重违反诚信原则和法律规定。原告至今没有提交证据证明其符合正式开业的法定条件，涉案市场至今未正式开业。根据双方所签《商铺租赁合同》第二条约定“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，市场一直未正式开业，被告无法正式经营且早已搬离，无需向原告支付租金或场地占用费，更不存在逾期违约金。2、原告曾于2015年6月17日发出《清远农批公告》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”。但其后原告并未另行通知过具体起租时间，可见原告自己也知道没有竣工验收、没有正式开业而不应收取租金。综上所述，原告的诉求没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回，维护被告的合法权益。被告李远婷向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还履约合同保证金8792元和商铺首月租金4396元(合计共13188元)给反诉原告；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条约定:租赁期为三年，即自2015年4月24日起至2018年4月23日止;实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。反诉原告于合同签订当天根据合同约定向反诉被告支付了合同的履约保证金8792元和首月租金4396元。但反诉被告开办的市场直至2018年12月12日才办理竣工验收备案，一直不具备正式开业的法定条件。现在合同的租赁关系早已实际解除，所签的涉案合同一直都未生效执行。反诉被告依法应当退还履约保证金和商铺首月租金给反诉原告。因此，反诉原告特依法提出反诉，请求法院查明事实，依法判决如反诉请求。原告富荣公司对被告李远婷的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告缴纳的保证金是履约保证金，被告没有按合同约定支付租金及相关费用已构成违约，保证金作为违约金予以没收或扣减。商铺首月租金是被告应该支付的，在应支付租金中予以扣减不应返还给被告。本院经审理认定事实如下：2015年4月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋23号商铺出租给乙方（被告）经营酒水、饮料，租期为3年，自2015年4月24日起至2018年4月23日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，租金为4396元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金9个月（免租时间自开业之日起第4个月开始计算生效），第二年免除租金5个月（免租时间自合同期内第二年的第8个月开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月开始计算生效）。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳商铺履约保证金8792元及首月租金4396元。后原告以被告自2015年6月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，双方均确认原告于2018年6月30日收回涉案商铺。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**﹟－15﹟商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，原告向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告于2018年6月30日收回涉案商铺，故本院确认原、被告之间租赁合同关系已于2018年6月30日解除。关于原告主张被告支付拖欠租金及占有使用费的诉讼请求。在租赁合同期限届满后，被告继续使用涉案商铺，双方形成不定期的租赁关系，被告应按原租赁合同约定向原告支付租金直至合同实际解除为止。原告主张的商铺占有使用费实质上亦是租金，故对原告主张的占有使用费与租金一并处理。被告提供原告于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，原告未提供证据证明向被告在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，对于原告主张2015年6月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足，本院不予支持。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，被告使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年6月30日，其中自2018年3月12日至2018年4月23日为免租期，实际租金计算应自2018年4月24日至2018年6月30日，共2个月7天，租金为9818元（4396元×2个月＋4396元÷30天×7天），该租金应在被告交纳的保证金8792元及首月租金4396元予以扣减，被告无需另行支付租金。对于原告主张要求被告支付商铺租金、占有使用费及违约金的诉讼请求，本院予以驳回。关于原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求。原告与被告签订的《商铺租赁合同》没有约定物业管理费，双方亦没有签订物业服务合同，故对于原告主张要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于原告主张被告支付水电费、垃圾费及违约金的诉讼请求。原告仅提供其自制的租户欠费明细表证明，被告对此予以否认，原告亦没有提供相关抄表记录等证据予以证实，故对于原告该项诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于被告反诉要求原告退还履约合同保证金及首期租金的诉讼请求。按前述，在被告已支付给原告的保证金8792元及首月租金4396元中扣减应付租金9818元，剩余3370元。原被告签订的《商铺租赁合同》已解除，原告收取被告的合同保证金余款3370元，原告应退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告清远市富荣市*物流有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司应于本判决生效之日起10日内退还合同保证金余款3370元给被告（反诉原告）李远婷；三、驳回被告（反诉原告）李远婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1104元，由原告清远市富荣市*物流有限公司负担；反诉受理费65元，由原告清远市富荣市*物流有限公司负担16元，被告李远婷负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年十二月十六日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。