浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初8518号 原告：叶金良，男，1953年6月8日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：陈渊、何小李，浙江海兴律师事务所律师。 被告：嘉兴市嘉城建设发展有限公司。住所地：嘉兴市南湖区融通商务中心2幢501室，统一社会信用代码：91330401761338305J。 法定代表人：沈洪亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张淳怡，浙江泰豪律师事务所律师。 被告：浙江福捷贸易有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王江泾镇胜利路80号101室，统一社会信用代码：91330411MA28A5U90Y。 法定代表人：沈明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏、龚雪，浙江兴嘉律师事务所律师。 第三人：嘉兴旅游发展有限公司。住所地：嘉兴市月河花园商办楼4号B幢办公房110、111号1-2层231室，统一社会信用代码：91330402692382096Q。 法定代表人：朱建华。 原告叶金良因与被告嘉兴市嘉城建设发展有限公司（以下简称嘉城公司）、浙江福捷贸易有限公司（以下简称福捷公司）、第三人嘉兴旅游发展有限公司（以下简称旅游公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年12月26日受理后，依法由审判员马忠勇独任审判，后因案情复杂，于2019年8月12日转为普通程序。此后，因客观原因案件承办人马忠勇无法继续审理本案，本院依法变更合议庭组成人员，组成由审判员柏军担任审判长、人民陪审员陶信宝、人民陪审员朱扣娣参加的合议庭,于2019年12月23日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人何小李、被告嘉城公司委托代理人张淳怡、被告福捷公司委托代理人龚雪到庭参加诉讼，第三人旅游公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告嘉城公司与被告福捷公司签订的房屋租赁合同中2022年5月1日至2026年10月9日期间的租赁涉及原告部分合同无效；二、被告嘉城公司、福捷公司赔偿原告损失150000元。事实与理由：2012年11月14日原告与旅游公司签订《嘉城府林绿都商铺委托经营合同》（以下简称委托经营合同），合同载明：原告同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项概括委托于嘉兴旅游发展有限公司处理，委托经营期限为10年，时间从2012年5月1日起至2022年4月30日止，合同其他均有明确约定。根据浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初404号民事判决书载明：2016年9月2日被告嘉城公司委托嘉兴市资源要素交易中心有限公司进行招租挂牌交易，被告福捷公司挂牌竞价成功，于2016年10月10日与被告嘉城公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房产在内的共计3521.58平方米（其中包括原告的一间商铺）的房屋租赁给被告福捷公司使用，租期10年，自2016年10月10日至2026年10月9日止，判决书载明：其他租赁合同均已经到期。原告对被告嘉城公司与被告福捷公司的合同毫不知情，后经多次询问租金情况，其租金远远低于市场价，期限超过原委托经营合同授权，还在原告不知情的情况下擅自放弃部分租金，合同页载明：2016年10月10日至2019年10月9日理论租金为116万元/年，实际约定第一年度租金870000元，已部分免租3个月），第二年度租金773333元（已部分免租4个月），第三年度租金676667年（已部分免租5个月），原告感觉被欺骗。另查明，嘉兴市嘉诚资产有限公司于2015年1月16日变更为嘉兴旅游发展有限公司。原告认为，被告嘉城公司与被告福捷公司自2022年5月1日至2026年10月9日的租赁期超过授权期限，属于无权处分，被告嘉城公司放弃部分租金的行为未经原告许可，侵犯了原告的合法权益，故诉。 被告嘉城公司答辩称，一、涉案项目基本情况。涉案房产属府林绿都项目的一部分。府林绿都项目开发商为嘉兴市城投城市建设开发有限公司（现为嘉兴市嘉城建设发展有限公司），项目分为一层外部商铺，一层内部商铺及二层内部商铺，房屋共计236间，其中已售房屋39间，自持房屋197间，房屋自持率为83.475%。1-2层房屋建筑面积3521.58平方米，其中已售建筑面积807.07平方米，占比22.918%，自持建筑面积2714.51平方米，占比77.082%。涉案房产是作为府林绿都项目中不可分割的部分，在出租时必须整体出租，无法分割。涉案房产建筑面积为37.07平方米，占项目总建筑面积的1.05%。二、原告与旅游公司所签合同的性质为房屋租赁合同。根据合同法的相关规定，房屋租赁合同的特征是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付一定的租金。委托合同的特征是受托人按照委托人的指示处理委托事务，委托人应当支付费用并偿还受托人垫付的必要费用。本案中，涉案的《委托经营合同》约定：委托期限；每年被告向原告支付收益，其中前五年为固定收益，后五年为不固定收益，为随行就市的市场浮动价格，原告产权转移给第三人合同的义务随之转移，任何方不得擅自变更、解除本合同等等。合同并未约定原告预付嘉兴市旅游发展公司的费用或报酬，并且也未约定原告的履行过程中旅游公司需按原告的指示和经原告同意后进行相应活动。故本案双方签订的合同虽名称为委托经营合同，但合同的性质为房屋租赁合同。三、《委托经营合同》明确约定自动续签。涉案《委托经营合同》中约定，合同约定商铺的经营期限为十年，时间从2012年5月1日起开始计算至2022年4月30日止。第十一年开始以五年为周期续签委托经营合同。故合同已明确约定，在2022年5月1日自动续约5年。四、答辩人未损害原告利益，是为维护全体业主的合法权益。原告购买涉案商铺的目的在于获取商业利益。被告将涉案商铺及时出租，目的在于收取租金，回报给各位业主。被告将涉案商铺出租维护了原告的商业利益。若被告未将涉案商铺出租，则按涉案《委托经营合同》约定，第六年至第十年原告将无法取得租金，会损害原告的利益，致使合同目的无法实现。现被告将涉案商铺以公正合法的拍租形式出租，维护了原告合法权益及商业利益，并非原告诉称的侵犯了其合法权益。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告福捷公司答辩称，同意嘉城公司的答辩意见。首先，原告请求确认嘉城公司与被告福捷公司签订的房屋租赁合同中2022年5月1日至2026年10月9日期间的租赁涉及原告部分合同无效，没有事实和法律依据。原告所有的商铺仅是福捷公司承租商铺中的一间，仅占出租总面积的1%，出租商铺绝大部分为嘉城公司所有。原告的商铺是嘉城公司出租的商铺不可分割的一部分。其次，嘉城公司与福捷公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示合法有效，不存在无效情形。最后，原告要求赔偿损失缺乏事实和法律依据。福捷公司是通过招标的形式取得承租权的，是善意的。福捷公司与嘉城公司签订房屋租赁合同后一直按照合同约定支付租金。合同具有相对性，只对双方当事人有效。本案原告与被告福捷公司未签订任何合同，原告要求福捷公司赔偿损失没有法律依据。再者，原告也未提供证明原告的损失。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人旅游公司未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告请求提交了(2018)浙0402民初404号民事判决书、契证、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同及委托经营管理合同作为证据，二被告对原告提供上述证据的真实性无异议，本院予以确认。被告福捷公司提交了国有房屋招租挂牌竞价成交确认书、委托国有房产招租挂牌交易合同、招租公告、国有房产招租挂牌文件作为证据，原告及被告嘉城公司对福捷公司提交的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告嘉城公司、第三人旅游公司未提交证据。 本院经审理，认定案件事实如下： 2012年12月14日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》，约定：甲方将自己所有的嘉城·府林绿都主楼商场铺位（主楼11号，面积37.07平方米）委托乙方经营，合同约定商铺的委托经营期限为十年，时间从2012年5月1日起开始计算至2022年4月30日时止，第十一年开始以五年为周期续签委托经营合同；甲方同意本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项概括委托于乙方处理，并同意乙方以自己名义从事上述商铺经营管理的一切活动。具体委托经营方式由乙方自行确定、调整商铺的经营范围、格局及经营模式，在保证甲方既定利益的前提下，由乙方独立处理一切与商铺经营有关的内外事务；甲方在委托经营期间有权定期向乙方收取商铺委托经营回报利益和商品房屋、设备使用折旧费，第一至五年采用了固定商铺收益和折旧费的方式，第六年至第十年约定按实际租金的90%。实际租金指本合同房屋建筑面积占府林绿都对应楼层可售商铺全部面积的比值乘以府林绿都所有已出租商铺实际的出租收益总额之数值，约定第六年至第十年商铺收益和折旧费分别在每年的6月10日、12月10日向甲方足额支付实际租金的90%；有关商铺委托经营收益，除保证按上述约定方式、金额、期限、地点向甲方支付商铺收益和折旧费外，其他任何经营盈亏均由乙方享有并承担；在委托经营期间，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局、装饰装修等。约定在委托经营期间一切经营活动均由乙方以自己名义进行，由此产生的后果均由乙方承担；甲乙双方约定，在委托经营期间一切经营活动均由乙方以自己的名义进行，由此产生的后果均由乙方承担，甲方不干涉乙方的经营活动；违约责任中，双方约定任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付1万元违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。合同履行过程中涉及本合同条款之外的重大经营决策由乙方与按照三分之二（含）以上业主意见确定洽商等。 2016年9月2日嘉城公司委托嘉兴市资源要素交易中心有限公司进行招租挂牌交易，福捷公司挂牌竞价成功。2016年10月10日，嘉城公司（甲方、出租房）与福捷公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产在内的共计3521.58平方米的房屋租赁给乙方使用，租期10年，自2016年10月10日至2026年10月9日止。甲方须确保乙方进场后享有按照约定的不少于12个月的免租期（装修及试营业及营业期），其中租赁期第一个年度的前三个月为装修期，免租；在租赁期的第二年度后4个月为附条件的免租期。租赁期第三个年度的后五个月为附条件的免租期。双方同意，租赁期间按以下计算租金，2016年10月10日止2019年10月9日为116万，2019年10月10日至2022年10月9日为121.8万元，2022年10月10日至2025年10月9日为127.89万元，2025年10月10日至2026年10月9日为134.2845万元。 另查明，2015年1月16日第三人嘉兴市嘉城资产管理有限公司更名为嘉兴旅游发展有限公司，第三人旅游公司与被告嘉城公司的股东都是嘉兴市城市投资发展集团有限公司。 诉讼中，原告明确表示在与第三人旅游公司委托经营合同期满后，拒绝与旅游公司、嘉城公司续签委托经营合同。此外，原告明确要求被告嘉城公司、福捷公司赔偿原告损失150000元是基于二被告的侵权行为。原告认为，被告嘉城公司与福捷公司签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》属于侵权行为，该侵权行为造成了原告在2016年10月10日至2019年10月9日期间15万元的损失。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案主要存在二个争议焦点：一、嘉城公司与福捷公司签订的房屋租赁合同中，涉及原告叶金良与第三人嘉兴旅游发展有限公司之间委托经营合同标的物（嘉城·府林绿都主楼11号）部分，租赁期限超过2022年4月30日的约定是否有效；二、原告主张的损失是否具有事实和法律依据。 关于焦点一，本院认为，第三人旅游公司作为受托人对涉案商铺经营使用是一种有期限的权利，受托人只能在自己的委托经营期限内行使权利。受托人在委托期限届满后是否仍能取得对涉案商铺的经营使用权，取决于委托人的意思表示，如果委托人同意续签委托经营合同，则双方之间建立新的委托经营关系。诉讼中，原告明确表示期满后不再续签委托经营合同。受托人超期转租的行为，实质上是受托人自行代委托人决定在租赁期满后是否续签委托经营合同，侵犯了委托人的合同自主权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，原告与第三人旅游公司的委托经营合同期限至2022年4月30日止，而旅游公司的关联公司嘉城公司与被告福捷公司约定的租赁合同期限至2026年10月9日止，2022年5月1日至2026年10月9日即属于超期租赁部分。原告要求确认嘉城公司与福捷贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》中，涉及原告所有的涉案商铺的，超期部分约定无效符合上述司法解释的精神，本院予以支持。 关于焦点二。原告认为，被告嘉城公司与福捷公司签订的《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》属于侵权行为，该侵权行为造成了原告在2016年10月10日至2019年10月9日期间15万元的损失。首先，根据民法中侵权的基本理论，认定侵权必须同时具备以下要件：第一，行为人有侵权行为；第二，被侵权人有实际损失发生；第三，侵权人有过错；第四，侵权行为与实际损失之间存在因果关系。诉讼中，本案原告已明确表示2022年5月1日前，受托人有权将原告所有的涉案商铺进行转租，嘉城公司与福捷公司之间签订的《房屋租赁合同》涉及原告商铺部分在委托期限内有效，不具备侵权行为的特征。如果原告认为其收益与其预期利益有差距，受到了损害，亦是因为其在订立《嘉城·府林绿都商铺委托经营合同》时的判断失误所造成的，与嘉城公司与福捷公司的签约行为没有关系。其次，原告称被告嘉城公司给付的涉案商铺租金远远低于市场价，但未提供相应的证据予以佐证，原告未能举证证明因此存在损失及损失具体的数额，故原告要求被告赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市嘉城建设发展有限公司与被告浙江福捷贸易有限公司于2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》中,涉及原告叶金良与第三人嘉兴旅游发展有限公司之间委托经营合同标的物（嘉城·府林绿都主楼11号）部分，2022年5月1日至2026年10月9日租赁期间的约定无效; 二、驳回原告叶金良的其余诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告叶金良负担3000元，由被告浙江福捷贸易有限公司负担300元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  柏 军 人民陪审员  陶信宝 人民陪审员  朱扣娣 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  王鑫玲