山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4859号原告：李春霞，女，1982年2月2日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：雍晓娜，山东诚功(崂山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春华，山东诚功(崂山)律师事务所实习律师。被告：戴正云，男，1976年1月11日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市李沧区。被告：青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会，住所地，统一社会信用代码：。法定代表人：戴正法，职务主任。委托诉讼代理人：牟京亮，山东容达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马静，山东容达律师事务所律师。原告李春霞与被告戴正云、被告青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会（以下简称戴家社区）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人雍晓娜、李春华，被告戴正云、被告戴家社区委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春霞向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告签订的《集资建房协议》无效；2.判令两被告返还原告购房款60万元及逾期利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年原告与两被告签订了李沧区戴家社区明秀山庄小区号楼单元户房屋《集资建房协议书》，总价款828000元。原告向被告履行了付款义务，戴正云向原告出具了两被告签字盖章的收款收据。现，涉案房屋已被明确认定为违章房屋，限期拆除，原告与被告签订的房屋买卖合同应属于无效，原告多次向被告主张返还购房款60万元未果，为维护原告的合法权益，现诉至法院。戴正云辩称，这是原告自愿买的，不同意返还，并且原告还欠20万元的余款没有支付。戴家社区辩称，戴家社区从未与原告签订集资建房协议书，出售涉案房屋，也未收取原告任何款项，也未向原告出具收据。本案与戴家社区无关，请求法庭驳回原告对被告戴家社区的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交集资建房协议书一份，证明：2018年8月，原告与两被告签订了集资建房协议书，协议书约定内容为两被告将位于《明秀山庄四小区》号楼西单元号房屋及储藏室出售给原告，原告向两被告支付房屋价款828000元。被告戴正云对该证据的真实性没有异议，承认协议是其本人所签，钱也收到，但原告现在还欠20万元没给。被告戴家社区对该证据的真实性不予认可，戴家社区已从2004年实行村改居，现加盖公章均为居委会，无法确认本协议书公章的真实性，且本协议书公章并非戴家社区出具，该协议的签订与戴家社区无关。2、原告提交收据一张，证明2018年8月，两被告向原告出具涉案房屋购房款828000元的收据。两被告实际应向原告返还购房款60万元。被告戴正云对该证据的真实性没有异议，收条是其本人出具的。被告戴家社区主张该证据与其无关，不予质证，对所加盖的公章的意见同证据1。因被告戴家社区对原告提交的证据1、2的真实性不予认可，原告申请鉴定。经本院委托，青岛联科司法鉴定所出具[2019]文痕鉴字第196号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材1落款日期2005年7月9日《集资建房协议书》、检材2No0035129《山东省青岛市统一收款收据收据联》中的“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”印文与提供的样本同名印文是同一枚印章盖印。原告为此花费鉴定费11400元。对原告提交的证据1、2的真实性本院予以确认。3、原告提交视听资料电话录音光盘一张，证明：1.2019年5月，原告知情涉案房屋系违法建筑，无法办理过户，要求被告返还房款；2.2019年5月，原告怀疑被告戴正云向原告出具涉的案房屋买卖合同和收据上村委的盖章是假的，要求被告戴正云将涉案房款返还；3.被告戴正云多次认可收到原告房款60万元，被告应予返还；4.原告发现涉案房屋系违章房屋，且涉案合同和收据上的章系被告戴正云私盖的公章后，没有再向被告戴正云支付剩余228000元。被告戴正云对该证据的真实性没有异议：当初原告给我40万块钱的时候，就告知房子在其手里，让原告将余款全部给付，这期间原告又给了20万元的现金，但剩余的钱原告没有付，我也没有给原告房子钥匙。被告戴家社区对该证据的真实性不予认可，但原告提交的该证据所述证明事项第四项，原告已认可涉案房屋合同上的章系被告戴正云私盖，更证明本案与戴家社区无关，应当驳回原告对被告戴家社区的诉讼请求。对该证据的真实性本院予以确认。4、原告提交购房证明一份，证明涉案房屋出现任何问题由被告戴正云承担全部责任，现涉案房屋被认定为违章房，其责任的承担主体是被告戴正云，戴正云应将涉案的房款返还给原告。被告戴正云对该证据的真实性没有异议，房号和房型都是真实性的，而且房子也在原地没动，由于原告余款没交，所以房子才没交付给原告，不存在欺诈行为。被告戴家社区对该证据的真实性不予认可，但原告提供的该份购房证明恰恰描述了其从戴正云处购房的事实，与戴家社区无关。对该证据的真实性本院予以确认。5、被告戴家社区提交青岛市人民政府文件青政发(2004)78号及中国共产党青岛市李沧区委员会李沧委(204)96号文件，证明自2004年底，被告戴家社区即实行“村改居”，由李沧区九水路街道办事处戴家村委会改为李沧区九水街道办事处戴家社区居委会，原村委会公章作废，上交九水路街道，启用社区居委会章。原告对该证据的真实性表示无法确认，从该组证据的内容上无法看出被告戴家社区的证明事项。被告戴正云对该证据的真实性没有异议。6、被告戴家社区提交中共青岛市李沧区委九水路街道工作委员会李九发(2015)6号文件及中共青岛市李沧区委世园街道工作委员会李世发(2015)13号文件，证明自2015年被告戴家社区即由九水路街道办事处划归世园街道办事处，自此至今机构名称为青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会。原告对该证据的真实性表示无法确认，从该组证据的内容上无法看出被告戴家社区的证明事项。被告戴正云对该证据的真实性没有异议。被告戴家社区提交的上述两组证据虽未提供原件，但被告戴家社区因“村改居”名称变更的事实本院予以确认。7、被告戴家社区提交(2015)李民初字第1359号案件的民事起诉状及民事裁定书各一份，证明李峰蕾曾因与本案相同的事实向法院起诉，后经法院审理，无法确认与戴家社区有关，故原告撤诉。原告对该组证据的真实性没有异议，从该证据的内容上显示，被告戴正云系原戴家社区的主任，若被告戴家社区不认可原告提交的证据1、2盖章的真实性，被告戴正云即存有私刻公章、私盖公章的嫌疑，其与原告之间的购房行为存在欺诈。被告戴正云对该证据的真实性没有异议。该证据与本案不具有关联性，本院对此不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，原告与被告戴正云在戴正云家中签订集资建房协议书，约定：甲方：青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村委乙方：李春霞一、甲方为解决修建道路及旧村改造拆迁安置用房和解决村民住房困难，在甲方（戴家村）村前水库南荒地建设住宅小区《明秀山庄四小区》。乙方自愿参加并以集资建房的方式投资并分得住房。二、该小区建设用地为单元户（建筑面积约130平方米），F2-8号储藏室（约12平方米），以上面积以实测为准，多退少补。五、该房集资款为6000元/平方米，储藏室4000元/平方米，总价款为828000元。协议同时约定了其他权利义务。甲方处加盖有“青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会”公章，并有戴正云签名，乙方处原告签名并注明身份证号码及联系电话。下方日期为“2005年7月9日”。同时，原告收到戴正云给付的标注日期为2005年7月9日的收款收据一份，收款人处有戴正云签名，并盖有“青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会”公章，内容为购房款780000元、煤屋48000元，共计828000元。协议签订后，原告共计给付被告戴正云购房款60万元。后戴正云向原告出具购房证明，内容为：“兹证明李春霞从戴正云处购房1处地址：戴家社区明秀山庄小区号楼单元煤屋负担后期一切妥善工作这房事宜。如出现任何问题戴正云负担全部责任。”涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定被政府部门认定为违法建筑。因“村改居”，本案被告青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会继受青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会的权利义务。本院认为，原告作为买受人签订的集资建房协议书中，戴家社区为出卖人并加盖公章，合同履行过程中，原告认为与之订立房屋买卖合同的相对方为戴家社区，被告戴正云虽未在合同上注明为戴家社区的委托代理人，但是其持加盖戴家社区公章的空白合同与原告签约，原告有理由相信其为戴家社区的委托代理人。被告戴正云收取了原告的购房款且以个人及戴家社区名义向原告出具了收款收据，戴家社区虽未参与合同签订和履行，然其公章加盖于协议书中，其权利义务继受人即被告戴家社区不能作出合理解释，本院基于被告戴正云实际收取原告房款的事实，认定戴家社区在合同订立中系向被告戴正云出借加盖公章的空白合同书之行为，被告戴正云与戴家社区之间就向原告出售涉案房屋形成代理与被代理的法律关系。涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故所签订的《集资建房协议书》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，故对原告要求认定协议无效的主张，本院予以支持。对原告要求自2019年5月9日向戴正云提出认定房屋买卖无效时赔偿利息损失的主张，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理事项违法仍进行委托代理活动的或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。涉案房屋买卖合同的出卖方戴家社区及其代理人被告戴正云均知晓涉案房屋为违法建筑而出售给原告，故被告戴家社区与被告戴正云应互负连带责任，即由收款人被告戴正云向原告返还购房款并赔偿占用原告购房款期间的利息损失，被告戴家社区承担连带责任。故对原告要求两被告承担返还购房款60万元并赔偿合同无效产生的损失的主张，及要求两被告承担连带责任的主张，本院予以支持。因原告就订立无效合同亦有过错，司法鉴定费用应由原告与被告戴家社区各自承担50%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，判决如下：一、被告戴正云于本判决生效之日起10日内返还原告李春霞购房款人民币60万元；二、被告戴正云于本判决生效之日起10日内赔偿原告李春霞利息损失（以人民币60万元为本金，自2019年5月9日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会对上述一、二项中被告戴正云应支付的60万元购房款及与60万元对应的利息损失负连带偿还责任；四、被告青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会支付原告鉴定费5700元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元，保全费3770元，合计15850元（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  朱亚丽人民陪审员  徐红珍二一九年十二月十日书 记 员  孙淑飞