广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34698号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路6号二区*******、二层B室，统一社会信用代码914**********026X2。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：梁新远，男，汉族，1997年1月28日出生，住广东省佛山市三水区*************。公民身份号码440************012。系公司员工。委托诉讼代理人：梁礼娟，女，汉族，1985年6月1日出生，住广东省广宁县***********队。公民身份号码441************261。系公司员工。被告：罗进刚，男，汉族，1974年9月27日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码413************33X。被告：洪英，女，汉族，1977年1月18日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码411************323。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司与被告罗进刚、洪英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁新远、梁礼娟、被告罗进刚、洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按每月322.12元的标准向原告支付自2019年4月至2019年9月30日物业管理费1932.72元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至2019年9月23日的滞纳金为136.26元，公摊电费56.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告接受委托为凯德城脉小区提供物业管理服务，被告是该小区佛山市禅城区******************的业主，该物业的建筑面积为146.42平方米，高层住宅。依据双方签订的《物业服务合同》第六条约定，该小区高层住宅的物业管理费为每月2.2元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费。被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为136.26元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，原告提起诉讼，请求法院作出判决。两被告共同辩称：两被告同意支付原告主张的公摊电费，但不同意支付物业管理费及滞纳金。因原告的物业服务不到位，已要求原告整改，但原告一直未予改进。被告也多次向居委会等相关部门投诉，均未得到回复。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告主体资格。2.欠费清单、收费通知单，证明被告从2019年4月1日至2019年11月20日拖欠物业管理费的明细。3.《物业服务合同》，证明根据合同约定，被告应当支付物业管理费。4.邮件单，证明就被告拖欠物管费的事宜向被告寄送催收函。5.业主资料登记卡、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、收房通知书，证明涉案房屋产权人是被告洪英。两被告在诉讼中共同举证：1.图片、视频，证明原告的保安脱岗、保安没有上岗证、保安态度恶劣，卫生不按时清理，卫生人员不足，被告反映问题后原告没有进行整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，该证据没有被告的签收信息，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区凯德城脉小区（第一届）业主委员会（甲方）与雅居乐雅生活服务股份有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，由甲方代表全体业主将佛山凯德·城脉选聘乙方提供物业管理服务，订立本合同。该合同约定：乙方应当提供的物业服务包括物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理、清洁服务、消防服务等。物业服务费（不含公摊水电费）由业主按其拥有物业的建筑面积支付，高层住宅为2.2元/平方米/月；物业服务费由业主或物业使用人在每月5日前足额支付当月物业服务费和公摊水电费。若因乙方原因所致未能达到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，乙方应提供逾期未整改客观原因分析给予甲方，否则甲方有权向乙方提出解除合同并要求乙方对所造成的损失据实赔偿。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从次月1日起，每日按应付物业服务费的3‰向乙方支付违约金。服务期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，为期三年。诉讼中，两被告陈述：两被告确认原告按照2.2元/平方米/月的标准计算物业管理费，确认2019年4月至2019年9月的物业管理费未向原告交纳。涉案房产是由两被告共同居住使用，均是业主。另查明一：涉案佛山市禅城区*************的产权人系被告洪英，该房屋建筑面积为146.42平方米。另查明二：雅居乐雅生活服务股份有限公司确认涉案小区实际由本案原告提供物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区凯德城脉小区（第一届）业主委员会与雅居乐雅生活服务股份有限公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因雅居乐雅生活服务股份有限公司确认涉案小区系由本案原告实际提供物业管理服务，故原告有权向被告主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告支付物业管理费的诉请。原告已实际为涉案小区提供了物业管理服务，根据合同约定，原告有权向两被告收取物业管理费。被告对原告主张的物业管理费计收标准无异议，且确认尚未交纳2019年4月至2019年9月的物业管理费，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。至于两被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的管理存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，两被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即两被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定两被告抗辩意见不成立，两被告应向原告支付涉案物业2019年4月至2019年9月的物业管理费1932.72元（2.2元/平方米/月×146.42平方米×6个月）。关于原告主张两被告支付滞纳金的诉请。涉案合同第二十四条约定：“业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从次月1日起，每日按应付物业服务费的3‰向乙方支付违约金。”因两被告逾期支付物业管理费，该行为已构成违约，原告依法有权主张两被告支付滞纳金。但因协议约定及原告主张的滞纳金标准均明显过高，两被告亦持异议，故本院酌定滞纳金标准为年利率24%。故，两被告应以每月欠交物业管理费为本金（即322.12元/月），自每个欠费次月1日起，按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张两被告支付公摊电费的诉请。原告主张两被告拖欠公摊电费56.9元未缴纳，两被告对此不持异议，亦同意向原告支付，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗进刚、洪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付2019年4月至2019年9月的物业管理费1932.72元及违约金（以每月欠缴物业管理费为本金即322.12元/月，自每个欠费次月1日起按照年利率24%分段累计至被告罗进刚、洪英实际清偿之日止）；二、被告罗进刚、洪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付公摊电费56.9元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告罗进刚、洪英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告罗进刚、洪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月二十九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。