四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3502号 原告：林翠萍，女，汉族，1965年4月17日出生，住所四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：青正茂（系林翠萍之夫），男，汉族，1965年11月1日出生，住所四川省南充市高坪区。 被告：南充逸合置业有限公司，住所四川省南充市高坪区青松片区，统一社会信用代码91511300MA6292F69X。 法定代表人：刘松，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田军，四川鑫中云律师事务所律师，执业证号15113200210802228。 原告林翠萍与被告南充逸合置业有限公司（以下简称逸合置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林翠萍的委托诉讼代理人青正茂，被告逸合置业的委托诉讼代理人田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林翠萍向本院提出诉讼请求：判决解除林翠萍与逸合置业签订的车位买卖协议；判决逸合置业立即退还林翠萍已付价款25,500元、维修基金1241.20元，并按年利率6%支付资金占用利息到款清之日止；判决逸合置业立即向林翠萍按已付金额每日千分之一支付违约金到款清之日止。事实与理由：林翠萍与逸合置业于2018年7月13日签订车位买卖协议，约定车位在双方签订协议并支付应付款项后三日内交付使用，但时至起诉之日，逸合置业没有通知林翠萍移交车位，没有实际移交给林翠萍使用，诉讼中才通知林翠萍接收车位和办理相关手续，已严重违约；逸合置业提供的车位买卖协议格式条款未约定车位停车的车型和车位行业标准，未约定买受人按购买车位停车的车型将车辆停在各自车位内，案涉车位是小型车位，《车库建筑设计规范》（住建部颁发的JGJ100-2015）第3.2.5条规定，“车库总平面内，双向行驶的小型车道不应小于6m”，第4.3.4条规定，垂直式后退停车方式设计的小型车车位的停车道宽度为5.5米，《道路交通标志和标线》（GB5768-2009）第4.5.2条规定，车行道边缘白色实线用于指示禁止车辆跨越的车行道边缘，案涉双向停车道具有通车道和停车道双重功能，应满足最大的6米宽度要求而实际宽度仅4.85米，存在车位与前面停车道部分交叉重叠、互相挤占位置等低于现行行业技术指标的情况，品质低下，导致案涉车位对面的微型车位经常停放小型轿车占用停车道，其他车辆无法正常停放使用，逸合置业出售时未将该重要信息披露并告知林翠萍，而是笼统以车位按个数计价，刻意隐瞒事实，违背买卖双方的真实意思和相关法律规定，明显构成欺诈；逸合置业明知所建车位多项指标低于行业标准，隐瞒事实真相，诱导林翠萍以85,000元/个的高价购买，仅一个月后就降低为60,000元/个，在林翠萍等买受人交涉后，逸合置业拖到2019年7月22日才手机短信告知“是这样的，之前你买成85000，现按全款付的方式给你折成69500，中间差价15500，有两种解决方案：要么15500折成物业管理费，可以抵房子或车位的物业费，要么后面来买车位的客户拿出一部分现金来折返给你，但前提条件是你在7月31日之前把全款付完。如果你同意，就在7月31日之内来办理相关手续”，且拒不做任何协商调整，林翠萍于2019年8月22日、27日两次向逸合置业发出《关于解除的律师函》后，逸合置业仍不予回应；双方协议虽然只规定了林翠萍应从约定应付款日期届满次日至实付清款日止每日按应付款千分之一向逸合置业支付违约金而未规定逸合置业的违约责任，但按照责任对等原则，逸合置业应在约定交付车位日期届满次日至解除协议退清价款之日止按每日应退而未退款千分之一向林翠萍支付违约金。 逸合置业当庭口头辩称，逸合置业所建车库符合相关设计标准和规范，不存在品质低下的问题，车库建设设计规范的行业标准不是强制标准，车库按面积出售或按个数出售在法律上没有强制性规定。双方签订的车位买卖协议，是双方的真实意思表示，逸合置业销售时的车位已建好已验收已取得预售许可已在销售现场公示，林翠萍也去实地查看过，协议合法有效。案涉车位价格符合行情，林翠萍是完全民事行为能力人，了解该车位实际状况，不存在逸合置业诱导的情况，不能以林翠萍购买车位后大幅度降价来推断逸合置业存在诱导性行为，林翠萍向逸合置业发出的解除协议的律师函，不具有解除效力。双方签订合同时，逸合置业已告知林翠萍付款后即可交付车位，诉讼中又书面通知林翠萍交付车位，由于交付后会产生物管费而买受人不愿接收。林翠萍同时主张利息和违约金，没有说明主张违约金是合同解除后应支付的违约金还是迟延交付车位后的违约金，主张不明确，具有补偿性的违约金不能与资金占用费同时存在。林翠萍主张的维修基金的收缴部门是房管部门，即使解除合同，也应向房管部门申请退还。总之，林翠萍的诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月13日，林翠萍（乙方）与逸合置业（甲方）签订由逸合置业提供的填充式《车位买卖协议》格式条款，约定林翠萍向逸合置业购买坐落于南充市高坪区“山语城”项目82幢－1层1018号车位一个，总价款85000元（按车位个数进行计价），签订协议时支付25500元，2019年7月13日支付34000元，2020年7月13日支付25500元，林翠萍付清全部价款后，双方再签订正式的《商品房买卖合同》，共同办理车位的产权手续，车位在双方签订协议并支付应付款项后三日内交付使用，林翠萍只能将车位用作停泊车辆，不得改作其他用途，同意逸合置业选聘的物业公司按《前期物业服务协议》等对车位进行物业管理，未尽事宜双方可签订补充协议；经本院现场勘查和庭审查明，案涉车位是现房销售，是按垂直式后退停车方式设计的小型车车位，销售前逸合置业居中设置有车位地锁，整个车库内设置有交通标志和标线，对面是按垂直式后退停车方式设计的微型车车位，中间是双向停车道，双向停车道两边白色边缘标志线内缘宽4.85米，设置在两排室内柱子之间，两排室内柱子内缘宽5.51米，有的车位前边缘线超过本边柱子内缘线，入库车辆通过双向停车道驶入案涉车位前只能占用任一边空置车位调头返回原路出库，因车库未设置单向环形停车道，不能一直以前行方式出库，其他买受人已陆续使用车位，并存在微型车位停放小型车或未规范停车占用停车道的现象；双方签订协议当日，林翠萍按约向逸合置业交付首次价款25500元，次日又通过银行向维修资金账号交付南充市住宅专项维修资金1241.2元，逸合置业未在林翠萍支付首次价款后三日内通知林翠萍移交车位和办理移交手续，车位地锁钥匙至今一直由逸合置业掌管着，地锁一直处于开启状态而无法停车；一个月后，逸合置业又降价至60000元／个销售车位，林翠萍等买受人要求同样降价，逸合置业仅同意作部分调整，林翠萍则于2019年8月22日、27日两次向逸合置业邮寄《关于解除的律师函》，要求双方协商解除车位买卖协议，逸合置业收到后未予回应；逸合置业应诉后，于2019年12月12日向林翠萍邮寄书面通知要求林翠萍接收车位并办理相关手续。 本院认为，本案争议焦点涉及案涉车位买卖协议是否应当解除以及相应责任如何确定的问题。 一、关于林翠萍以逸合置业一直未向林翠萍交付车位为由请求解除协议是否成立的问题。双方2018年7月13日所签车位买卖协议，约定车位在双方签订协议并支付应付款项后三日内交付使用，又约定车位价款在签订协议时、2019年7月13日和2020年7月13日分三期支付完毕，导致究竟是首次价款支付后三日内或是全部价款支付后三日内交付车位存在不同理解。但双方签订协议时的车位是现房销售，已具备停车功能，买受人购买后即可使用，因此比期房更容易促成交易、实现双方的交易目的，双方签约时不可能放弃对双方有利的现实利益而浪费资源、让本来可立即使用的车位还要等两年后再使用；逸合置业应诉后，在明知林翠萍仅交付首次价款、第二期价款应付而未付的情况下，还向林翠萍邮寄书面通知要求林翠萍接收车位并办理相关手续，表明逸合置业自认双方签约时约定的是首次价款支付后三日内交付车位；从整个车库其他买受人在采用与逸合置业提供的相同格式条款交易后已陆续使用车位的事实，也能进一步得到印证；尽管双方后来因逸合置业降价销售车位而产生了已售车位是否同样降价的争议，但双方未协商一致前，原协议并无争议的车位交付内容仍应履行，且双方多次接触也完全有条件履行。因此，林翠萍按约向逸合置业支付首次价款后，逸合置业未在三日内向林翠萍交付车位，导致林翠萍购买车位停车的合同目的不能如期实现，属于违约行为，林翠萍两次以此为由向逸合置业邮寄协商解除车位买卖协议的信函，逸合置业收到后未予回应，林翠萍又通过诉讼方式请求解除，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，案涉车位买卖协议应当依法解除。 二、关于林翠萍以逸合置业销售的车位不符合现行行业标准且格式条款存在管理漏洞为由请求解除协议是否成立的问题。林翠萍两次向逸合置业邮寄协商解除协议函中还提出逸合置业销售的车位不符合现行行业标准，诉讼中又引用《车库建筑设计规范》第3.2.5条、第4.3.4条和《道路交通标志和标线》第4.5.2条规定，提出案涉双向停车道应满足6米宽度要求而仅有4.85米，还提出逸合置业提供的格式条款存在管理漏洞。对此，逸合置业两次收到林翠萍的信函未予回应，诉讼中未在本院规定的举证期限内提交车位符合现行行业标准的证据，未对《车库建筑设计规范》第3.2.5条、第4.3.4条和《道路交通标志和标线》第4.5.2条规定的不同停车道宽度、适用范围、界线以及与案涉双向停车道宽度的实际差异作出合理解释，也未对有的车位前边缘线超过本边柱子内缘线占用有利于车辆通行的两排柱子内缘宽度作出合理解释，仅在庭审中口头辩称所建车库符合相关设计标准和规范，难以服人。即使车位符合现行行业标准，由于逸合置业提供的格式条款的确未约定车位停车的车型和买受人应按购买车位停车的车型规范停放车辆，也将导致后续物业管理人员缺乏物业管理的合同依据而难以从源头上加强管理，导致有些买受人不按车位停车的车型规范停放车辆而占用停车道、影响其他车辆正常安全停放使用。逸合置业现房销售车位，完全可以按现行商品房销售相关行政管理要求提供规范正式的《商品房买卖合同》格式条款以正确完整地签订合同内容和披露相关信息，完全可以避免出现案涉车位买卖协议考虑不周引发的买受人难以正常安全使用车位的管理漏洞，因此，逸合置业对所提供的格式条款引发的争议存在过错，不能实现林翠萍正常安全停车的合同目的，林翠萍提出解除请求，也符合合同法第九十四条第四项的规定，应予支持。 三、关于林翠萍主张逸合置业退还已付价款、维修基金，并按照年利率6%支付资金占用利息、按每日千分之一支付违约金是否成立的问题。由于林翠萍主张解除案涉车位买卖协议符合法律规定，依照合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，参照《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定，“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”，林翠萍主张逸合置业退还已付价款，应予支持；由于林翠萍已付维修基金是通过银行向维修资金账号交付的，不是向逸合置业交付的，林翠萍主张逸合置业予以退还，不能成立，林翠萍今后可另行向有关机关主张退还；由于案涉车位买卖协议只规定了林翠萍按应付款每日千分之一承担违约责任而未规定逸合置业的违约责任，林翠萍按对等原则向逸合置业主张违约金缺乏合同依据，也未提交实际损失的证据，不能成立；由于林翠萍已付价款客观存在利息损失，逸合置业收取林翠萍价款后可减少相应贷款，林翠萍主张逸合置业支付已付价款的利息损失，应予支持；由于中国人民银行自2019年8月20日起已授权全国银行间同业拆借中心每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经取消，林翠萍主张已付价款的利息中，2018年7月13日至2019年8月19日可按年利率6%计算，2019年8月20日起至实际清偿日止可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，林翠萍的主要诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、解除林翠萍与南充逸合置业有限公司2018年7月13日签订的车位买卖协议； 二、南充逸合置业有限公司于本判决生效后五日内向林翠萍退还已付价款25,500元，并支付2018年7月13日至2019年8月19日按年利率6%计算的应退25,500元价款的利息和2019年8月20日至实际清偿日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的未退价款的利息； 三、驳回林翠萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费234元，由南充逸合置业有限公司负担218元，林翠萍负担16元（已预交234元，应退218元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 对已发生法律效力的判决书，在义务人不履行义务时，权利人有权向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。 审判员  李光富 二〇一九年十二月三十一日 书记员  姚 荣