江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初4192号原告：泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社，统一社会信用代码93321204MA1Y44E955，住所地泰州市姜堰区罗塘街道龙涛城市花苑4号111、112室。法定代表人：丁才凤，该合作社主任。委托诉讼代理人：丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。被告：东台鑫仓房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209815725928148,住所地东台市三仓镇新仓东路1号。法定代表人：邱德荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王世宏，东台市三仓法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨增林，东台市三仓法律服务所法律工作者。原告泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社（以下简称龙圆合作社）与被告东台鑫仓房地产开发有限公司（以下简称鑫仓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。原告龙圆合作社的诉讼代理人丁鸿庚、被告鑫仓公司的诉讼代理人王世宏及证人叶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙圆合作社向本院提出诉讼请求：1.请求判令鑫仓公司立即偿还龙圆合作社退房款416160元及利息199756.80元（以416160元为本金，从2016年11月1日起至2019年6月30日止，按年利率18%计算），并承担从2019年7月1日起至本金416160元履行完毕的利息（以本金416160元为基数，按年利率18%计算）；2.本案的诉讼费用由鑫仓公司负担。事实和理由：2014年，龙圆合作社向鑫仓公司购买了位于东台市房屋并备案登记，后龙圆合作社将两套房屋退给鑫仓公司，但鑫仓公司未将房款给付龙圆合作社。2016年5月16日，鑫仓公司向龙圆合作社出具欠条1份并承诺在2016年10月30日前还清房款，承诺月息1.5%的利息。到期后，龙圆合作社多次催要无果，故具状起诉。庭审中，龙圆合作社补充说明，2017年9月19日，龙圆合作社与鑫仓公司签订《商品房网上备案合同撤销申请书》，撤销了龙圆合作社向鑫仓公司购买商品房的合同（合同编号为201407110003号），该合同所涉房屋价款为300000元，2017年9月22日鑫仓公司会计叶某以个人名义将300000元汇给龙圆合作社，该款项为房屋买卖款，与本案无关。鑫仓公司辩称，1.龙圆合作社向鑫仓公司购买东台市的房屋属实，但因龙圆合作社要求换房导致房屋买卖合同没有实现。在为龙圆合作社办理换房过程中，因鑫仓公司涉及诉讼，所售房屋被查封，无法进行换房，从而形成本案债务；2.2017年9月22日，鑫仓公司在几乎无法运行的情况下，通过公司会计叶某的银行账户向龙圆合作社归还欠款300000元，该款项应在龙圆合作社的诉讼请求中予以扣减；3.龙圆合作社补充的事实不能成立，龙圆合作社称通过叶某归还的300000元系3#104室购房款，但根据该房屋售价1780元/平方米及面积40平方米计算，无法得出总房价为300000元的结果。综上，鑫仓公司认可尚欠龙圆合作社房款116160元，请求人民法院依法处理。龙圆合作社为证明其诉讼请求，向本院提交了欠条、商品房合同网上备案合同撤销申请书、承诺书等证据，鑫仓公司为证明其辩称，向本院提交了银行结算业务申请书、工资表、银行流水、本院（2016）苏0981民初2736号民事裁定书等证据，并申请证人叶某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月，姜堰区姜堰镇农民资金互助合作社（以下简称姜堰合作社）向鑫仓公司购买位于东台市三仓镇金水湾小区含3#102室、1#108室两套在内的共计22套房屋并备案登记，鑫仓公司于2014年7月14日向姜堰合作社出具承诺书1份，载明其与姜堰合作社签订的22套商品房买卖合同（同时注明了22套合同备案编号），并约定购房合同执行过程中如发生争议，由原告所在地人民法院管辖。主合同与本承诺不一致的，按本承诺执行。本承诺作为以上所列22份合同的共同适用附件。后姜堰合作社将3#102室、1#108室房屋退还给鑫仓公司，鑫仓公司分别于2014年11月27日、2015年5月6日申请撤销案涉两套商品房网上备案合同，并在申请书上说明“此房款未还给买受人，由我公司负责偿还”，其中1#108室返还金额为191360元、3#102室返还金额为224800元，共计416160元。2016年5月16日，鑫仓公司向姜堰合作社出具欠条一份，载明“今欠到姜堰合作社人民币肆拾壹万陆仟壹佰陆拾元（￥416160），该款为三仓金水湾花园3#-102室、1#-108购房款。此款由我公司保证在2016年10月30日前归还。逾期则承担月息1.5%的利息”。2019年3月21日，姜堰合作社转籍为龙圆合作社，转籍前后的内外债权债务由龙圆合作社承接。龙圆合作社向鑫仓公司催要上述款项无果，具状起诉，要求如前所请。另查明，2017年9月22日，鑫仓公司以会计叶某的个人账户向姜堰合作社转账300000元，鑫仓公司称该款项用于归还2016年5月16日欠条中的还款。龙圆合作社提交2014年7月14日鑫仓公司出具的承诺书原件，其中备案编号为201407110003下方由龙圆合作社（姜堰合作社）会计用铅笔书写“2017.9.21章取30万”，龙圆合作社称，章即为经办人章士桢，备案编号为201407110003对应1#104室，该套房屋也因退房，由鑫仓公司在网上申请撤销备案合同，故叶某通过个人账户转账的300000元系鑫仓公司向其退还该套房屋的价款。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，龙圆合作社（姜堰合作社）与鑫仓公司签订的商品房买卖合同解除后，鑫仓公司因该合同取得的房屋价款，应当予以返还，鑫仓公司向龙圆合作社（姜堰合作社）出具欠条，约定了还款期限及逾期利息，系其真实意思表示，不违反法律规定，应按约定履行给付义务。关于双方争议的300000元是否为归还本案案涉购房款的问题。首先，龙圆合作社称该款项为归还1#104室的购房款，但其未能提交1#104室价款为300000元的相关证据；其次，龙圆合作社提交的承诺书中载明“2017.9.21章取30万”，字面意思即章士桢在2017年9月21日取款300000元，但鑫仓公司时任会计叶某是在2017年9月22日将300000元汇给龙圆合作社（姜堰合作社），龙圆合作社的陈述与双方取款、汇款的时间节点相矛盾；最后，龙圆合作社就300000元并非归还案涉款项，未能提供其他证据予以佐证。综上，龙圆合作社的上述解释，证据不足，本院依法不予采信。关于龙圆合作社主张的本息如何计算的问题。本案中，鑫仓公司承诺在2016年10月30日前归还购房款416160元，逾期则承担月息1.5%的利息，但到目前为止其仅于2017年9月22日还款300000元，双方未约定该300000元为归还本金还是利息，则该款项应先归还应付利息，再抵扣本金。鑫仓公司应给付龙圆合作社2016年11月1日至2017年9月22日期间的利息为67626元（以416160元为本金，按月利率1.5%计算），扣减利息后，鑫仓公司已向龙圆合作社归还的本金为232374元，故自2017年9月23日起，鑫仓公司尚欠龙圆合作社本金183786元（416160元-232374元）及利息（以183786元为本金，自2017年9月23日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东台鑫仓房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社归还购房款183786元及利息（以183786元为本金，自2017年9月23日起至实际还款之日止，按月利率1.5%计算）；二、驳回原告泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元，由原告泰州市姜堰区罗塘街道龙圆农民资金互助合作社负担6334元，被告东台鑫仓房地产开发有限公司负担3526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民人民陪审员  丁祥林人民陪审员  姜凤玲二〇一九年十二月三十日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸