上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16303号原告：上海真腾仓储有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：龚国华，职务执行董事。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海蓝鲸实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨青春，职务总经理。被告：杨青春，男，1973年3月19日出生，汉族，住浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：李洁芳，上海赛迎律师事务所律师。原告上海真腾仓储有限责任公司与被告上海蓝鲸实业有限公司(以下简称蓝鲸实业)、杨青春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海真腾仓储有限责任公司的委托诉讼代理人夏晓萍、被告上海蓝鲸实业有限公司、杨青春的委托诉讼代理人李洁芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海真腾仓储有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告蓝鲸实业向原告支付欠缴的房屋租金人民币274,296.18元(以下币种均为人民币)，2019年2月1日至2019年7月31日,按年租金523,656.38元计算；2.被告蓝鲸实业向原告支付赔偿性违约金87,276.06元，并支付惩罚性违约金，以年租金为基数,按照每日千分之三计算，自2019年2月1日起算，至各被告实际付清拖欠房租为止；3.被告蓝鲸实业立刻腾退房屋,返还租赁物；4.被告蓝鲸实业向原告支付逾期返还房屋的占有使用费，自2019年8月6日起算,至被告蓝鲸实业实际迁出租赁房屋为止，按每日每平方米3.3元计算；5.被告杨青春在上述4项诉讼请求范围内承担连带责任；6.判令本案诉讼费用(案件受理费、保全费等)由两被告承担。事实与理由：2018年7月26日，原告与被告蓝鲸实业签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市普陀区云岭西路XXX弄XXX号XXX楼(以下简称系争房屋)出租给被告蓝鲸实业使用，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。合同签订后,原告依约向被告蓝鲸实业交付了房屋，而被告蓝鲸实业的租金仅缴至2019年1月31日，自2019年2月1日起,被告蓝鲸实业未向原告支付租金至今。根据《房屋租赁合同》第4-3条约定，被告蓝鲸实业逾期支付租金的，每逾期一日,按照年租金的千分之三。支付违约金；第6-2条约定，若被告蓝鲸实业逾期返还房屋的，每逾期一日，被告蓝鲸实业应当按照3.3元/日/平方米的标准向原告支付房屋占用期间的使用费；第8-2条约定若被告蓝鲸实业逾期支付租金累计超过一个月的，应当按照月租金的2倍支付违约金。另根据合同第10-1条约定，被告蓝鲸实业的法定代表人(即被告杨青春)对于被告蓝鲸实业因《房屋租赁合同》及其补充协议而产生的所有债务承担连带保证责任。故诉至法院要求判如所请。被告上海蓝鲸实业有限公司辩称，关于第一项诉请，房屋租金的计算期限没有异议，计算方式错误，按照年租金乘以半年的计算方式应为261828.19元。关于第二项诉请，补偿违约金依照的条款内容是原告不履行合同，本案是合同到期终止而非提前解除，故不适用第8-2条款。惩罚性违约金表述不对，应是逾期付款违约金，适用条款4-3标准过高，请求法院调整至30%以下，且按照未付部分来进行计算。关于第三项诉讼请求，被告会将房屋尽快腾退。关于第四项诉讼请求，占有使用费的计算时间无异议，计算标准过高。应该按照1.65元每天每平方计算。关于第五项诉讼请求，不同意承担连带责任，落款处没有看到被告法定代表人在保证人栏的签字，合同与保证人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年7月26日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的系争房屋；作为生产经营用房事宜；3-1、甲乙双方约定,甲方于2018年8月1日前向乙方交付该房。该房屋租赁期自2018年8月1日起至2019年7月31日止,租期一年；3-2、租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方如期返还。乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租书面要求；4-1、甲、乙双方约定,该房屋总计建筑面积869.50平方米，每日每平方米建筑面积租金为1.65元。年租金总计为523656.38元；4-3、双方同意,每3个月作为一个支付周期。乙方应于起租之日起，支付第一期房屋租金(当期)，在下期开始前的5个工作日内向甲方支付该期租金以此类推。逾期支付，每逾期一日，则乙方须按年租金的千分之三支付违约金；5-1、甲乙双方约定，本租赁合同签定的当天，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金88000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用及违约金外，剩余部分无息归还乙方；6-1、本合同因到期终止或被提前解除的，乙方在本合同终止或解除之日起的5个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.30元/日/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；8-2、甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金或物业管理费、水、电、通讯等费用累计超过壹个月的；10-1、法定代表人(乙方为法人的)或负责人(乙方为法人的分支机构的)对于本合同及补充协议项下，由乙方承担的所有债务承担连带保证责任，该连带保证责任不因乙方更换法定代表人或负责人而受影响等。原告按约交付了系争房屋，被告蓝鲸实业使用了系争房屋。被告蓝鲸实业向原告实际支付了租赁保证金9万元以及2019年1月31日之前的租金，之后被告蓝鲸实业再未支付租金。2019年9月28日原告与被告蓝鲸实业对系争房屋进行了交接。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告蓝鲸实业就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告蓝鲸实业未按约定支付2019年1月31日之后的租金，构成违约，故对原告要求被告蓝鲸实业支付合同期内租金并承担相应违约责任的意见，本院予以支持。关于违约责任的承担方式，原告认为应当同时按照合同4-3条、8-2条约定承担违约责任，被告认为仅能按照第4-3条有关逾期支付租金的违约金之约定承担责任并申请调低该标准，根据合同约定，被告蓝鲸实业至迟应于2019年2月1日支付下一期租金，然原告未能提供此后长达半年的时间内向被告进行催讨或者要求解除的相应证据，结合双方的到庭陈述，本院有理由相信原告对被告蓝鲸实业逾期支付租金的行为存在一定的容忍与谅解，双方在当时仍有继续履行合同之意愿，而合同8-2合同解除违约金条款应适用于因一方违约提前解除合同的情形，故不应适用于本案情况。至于合同4-3条约定逾期支付租金违约金的标准，本院综合考虑欠租金额、实际损失、过错程度、房屋使用情况等予以酌定。双方合同租赁期限届满，并未续租，被告蓝鲸实业应当按约返还系争房屋。现被告蓝鲸实业在租期届满之后5个工作日内未搬离系争房屋，并继续占有使用系争房屋，应当支付自2019年8月8日(而非原告计算的2018年8月6日)至实际返还房屋之日即2019年9月28日止的占有使用费，关于占有使用费标准，合同已有明确约定，旨在原告能够及时收回房屋，又结合被告在租期内迟迟不交付租金、合同到期后又不及时返还系争房屋的事实，本院对被告蓝鲸实业申请降低使用费标准的意见，不予采纳。被告杨青春作为被告蓝鲸实业的法定代表人在合同上签字，应当充分注意到合同第10-1条的约定，是否承担保证责任主要应以杨青春是否签字为依据，而不应拘泥于有无单列保证人一栏，如不同意该条约定，应在签约时及时指出为宜，故被告杨青春应当就被告蓝鲸实业的债务承当连带保证责任。关于租赁保证金，双方均同意用于抵充被告蓝鲸实业应付的费用和违约金，为避免讼累，本案中一并予以处理。本院对此一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海蓝鲸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真腾仓储有限责任公司欠付的房屋租金，自2019年2月1日至2019年7月31日止，按年租金人民币523656.38元计算(被告支付的租赁保证金人民币90000元用于抵扣前述款项)；二、被告上海蓝鲸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真腾仓储有限责任公司欠付房屋租金的违约金，以人民币523656.38元为基数，自2019年2月1起算至被告上海蓝鲸实业有限公司实际支付之日止，按每日千分之一计算；三、被告上海蓝鲸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真腾仓储有限责任公司房屋占有使用费，自2019年8月8日起算至2019年9月28日止，按每日人民币2869.35元计算；四、被告杨青春对被告上海蓝鲸实业有限公司在本判决第一、二、三项主文中的债务承担连带保证责任；五、对原告上海真腾仓储有限责任公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10382元，减半收取计人民币5191元，由被告上海蓝鲸实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇一九年十二月二十四日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。