杭州市富阳区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0111行初61号 原告陈钢，男，1971年10月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人倪智敏，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告陈知达，男，1946年1月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托代理人朱菊兰（原告妻子），女，1955年2月15日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托代理人倪智敏，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告杭州市规划和自然资源局，统一社会信用代码11330100MB1501421W，住所地杭州市解放东路18号市民中心C座。 法定代表人陈祥荣，局长。 应诉负责人张勤，副局长。 委托代理人胡群英，杭州市富阳区不动产登记中心主任。 委托代理人裘蓉芳，浙江五勤律师事务所律师。 第三人陈三伟，男，1952年11月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人陈伟光，男，1948年3月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。 第三人陈幼莲，女，1957年3月21日出生，汉族，住杭州市上城区。 第三人林桂海，男，1934年5月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人（林桂海女儿）林敏，女，1963年12月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 第三人徐洪元，男，1951年8月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。 第三人卢杭莲，女，1954年11月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告陈钢、陈知达不服被告杭州市规划和自然资源局（以下简称杭州规资局）作出的核发房屋所有权证的登记行为并要求赔偿，于2019年8月29日向本院提起行政诉讼，经补正起诉状后，本院于2019年9月6日立案受理，依法向被告杭州规资局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告陈钢、陈知达及委托代理人倪智敏、朱菊兰，被告杭州规资局负责人张勤及委托代理人胡群英、裘蓉芳，第三人陈三伟、陈伟光、陈幼莲、林桂海委托代理人林敏、徐洪元、卢杭莲到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告陈钢、陈知达起诉称：位于杭州市××区新登镇××号房屋原为两原告陈钢、陈知达与陈莲莲（已过世）及第三人陈伟光、陈三伟、陈幼莲六人共同共有。2014年6月在未告知陈钢的情况下，陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲等五人擅自将上述房屋转让给第三人卢杭莲、徐洪元。上述五人于2014年6月17日至富阳区行政服务中心新登分中心办理了所有权转移登记申请书手续，将房屋转移到徐洪元名下。在办证过程中，被告工作人员严重违反相关法定程序，明知陈钢未到场，且未授权他人办理的情况下，放任他人冒陈钢之名签署了相关的转让文件，并依据转让文件违法办理了房产过户手续。陈钢因一直在内蒙古打工对此并不知情，直至2018年回杭州后知道此事。陈钢认为侵犯了其财产所有权和作为共有人的优先购买权，明确表示反对，从2018年7月起陈钢多次去行政服务新登分中心反映情况，并书面向被告反映情况，要求恢复原房产登记，但至今未收到被告任何书面答复。二、原告陈知达患有重度精神分裂症为精神二级残疾人，系限制民事行为能力人，在办理房屋所有权转移等事项并无相适应的民事行为能力，其在《富阳市房屋所有权转移登记申请书》（以下简称《申请书》）签字并不具有法律效力。综上所述，被告在明知非陈钢签字的情况下仍违法办理房产过户，原告陈知达作为限制民事行为能力人其转让共有房产份额的行为显属无效，为维护合法权益，故诉至法院，请求：1.确认被告办理富房权证移字第××号房屋所有权证的行为违法，并恢复原陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈钢共同共有的位于富阳区新登镇××号房屋所有权证；2.赔偿两原告房屋使用费损失180000元（2014年6月至今的房屋租金损失，按照每年36000元计算，暂计5年）；3.由被告承担诉讼费、司法鉴定费等全部诉讼费用。 被告杭州规资局答辩称：一、本案基本事实为：2014年6月17日，陈莲莲、陈伟光等转让人和徐洪元、卢杭莲共同向富阳房管处申请办理涉案房屋的转移登记手续。富阳房管处经审查后收回并注销了富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈莲莲）、富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈知达）、富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈伟光）、富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈三伟）、富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈幼莲）、富房权证移字第××号房屋所有权证（证载房屋所有权人陈钢），同时核发了富房权证移字第××号房屋所有权证，证载房屋所有权人徐洪元。 二、被诉涉案转移登记行为认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、符合法定程序，原告要求撤销涉案转移登记行为的主张缺乏事实和法律依据。富阳房管处在作出涉案转移登记行为时，经审查认为双方提交的材料齐全、符合法定形式，且要素完整一致，给予办理了涉案房屋的转移登记手续。根据《房屋登记办法》第十一条第三款之规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，富阳房管处作为房屋登记机构，根据申请人提供的材料进行了审查，已尽合理审慎职责。即使如陈钢所述，其未在涉案房屋转让协议和《申请书》上签字，但其提供了身份证原件，也自愿交回了其持有的房屋所有权证原件，足以表明其知情且同意涉案房屋的转让行为。富阳房管处作为房屋登记机构，无职责也无能力审查陈知达在涉案房屋转让协议和《申请书》上签字时是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。 三、两原告要求其赔偿房屋使用费180000元的主张缺乏事实和法律依据。其作出的涉案转移登记行为不存在应予撤销的情形。退一步讲，即使涉案转移登记行为被撤销或被确认违法，涉案转移登记行为也并未对两原告的合法权益造成损害。两原告即使因涉案房屋转让遭受损害，也是由于陈莲莲、陈伟光、陈幼莲、陈三伟等其他共有人提供虚假材料造成的，两原告应向陈莲莲、陈伟光、陈幼莲、陈三伟等人追究责任，其对此不需承担任何的赔偿责任，两原告主张赔偿的房屋使用费也不属于国家赔偿的“直接损失”范畴。 四、原告的起诉已超过法定起诉期限。根据〔2011〕行他字第75号《最高人民法院行政审判庭关于其他财产共有人起诉期限计算以及对抵押权人是否适用善意取得问题的答复》之规定，两原告为涉案房屋的共同共有人，与陈莲莲、陈伟光、陈幼莲、陈三伟也是亲属关系，各方之间具有区别于一般人的特别亲密关系，即使如陈钢所述其未在涉案房屋转让协议和《申请书》上签字，但是，基于陈钢与其他共有人之间的关系，陈钢在富阳房管处作出涉案转移登记行为时便应当知道该行为的内容。陈知达已自认在涉案房屋转让协议和《申请书》上签字，在富阳房管处作出涉案转移登记行为时便已知道该行为的内容。故两原告的起诉已超过法定起诉期限。 五、本案是原告因对其与徐洪元、卢杭莲签订的房屋买卖效力产生异议，应先通过民事程序判定买卖合同是否有效，而不能直接提起本案行政诉讼。综上，请求依法驳回两原告的诉讼请求。 第三人陈三伟陈述称：卖房时陈钢是在东北本人未签字，也没有委托手续，被告办事人员违反程序，办证过程不合法。其是自愿卖房，办证时也是本人签字，请求依法裁判。 第三人陈伟光陈述称：卖房款其拿到18000元，对于卖房事项没有异议。2014年6月15日，其妹妹卢杭莲通知其于6月17日到新登集中，将六本证带来办理房屋产权转移手续。工作人员要求出示身份证和房产证原件，其他人提交的是身份证和房产证原件，陈钢提交的是身份证、房产证复印件，其是本人签名，但办证时工作人员将其名字错写成陈光伟，也没有告诉其签字的注意事项，就是指着签字的地方叫其签字，不到十分钟事情就办理好了，请求依法裁判。 第三人陈幼莲陈述称：除其姐姐卢杭莲住在新登镇外，其他兄弟姐妹都不住在新登镇，每年去新登上坟时相聚。2014年3月底，原告和第三人等人商量卖房的事宜，卢杭莲询问其是否可以购买房屋，因是兄弟姐妹价格便宜点卖给了卢杭莲，其对于卖房的事项无异议，卖房的钱其已收到，办证的时候签字是其本人所签，但陈钢是由他妈妈带证件去的。办证过程中，经办人仅告诉其在何处签字，未说注意事项，其在几分钟内签好了，在本次诉讼中其才知道房屋登记的是其姐夫一个人的名字，请求依法裁判。 第三人林桂海陈述称：陈莲莲已经去世，代理人对卖房事项不知情，请求依法裁判。 第三人徐洪元陈述称：2014年6月14日早上，陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈莲莲、陈钢的母亲王翠环一起来到新登后，陈伟光打电话叫其和卢杭莲一起到新登行政中心办理房屋过户手续，在办理过户手续时，陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲签好后，轮到陈钢签字的时候，工作人员因为陈钢没有委托书，拒绝王翠环签字，后来大家都表示王翠环是陈钢的母亲，陈钢已经把身份证和房产证都给他母亲了就表示授权了，工作人员才同意由王翠环代陈钢签字。陈钢作为成年人，将身份证和房产证交给母亲，且陈钢已经得到卖房款，卖房至今已经五年了，房屋拆迁之前均未提出异议，拆迁后才提出异议。陈知达先工作于富阳棉纺厂管油库，退休前后在富阳中医院和富阳车管所担任门卫工作，卖房时候其精神状态良好，当时表示很愿意卖给自己的妹妹。关于司法鉴定，签字是陈钢的母亲代签，不需要鉴定。其之前已将买房后至2015年2月18日前的租金交给了陈伟光，因房屋黑旧没有再出租过，2017年，其对房屋进行了重新装修，想出租但无人承租，只用来招待清明节前来祭祖的兄弟姐妹。请求依法驳回原告诉请。 第三人卢杭莲陈述称：同意徐洪元的意见，补充如下意见： 案涉房屋是陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈钢共同共有，其是第三人陈伟光等人的妹妹，从小送给别人抱养。陈伟光告知其有一个新登镇湘主村的人打算以120000元购买案涉房屋，并让其以120000元购得房屋，其回家后与家人商量，家人并不同意，但其认为清明节上坟家里人都要来，故坚持买下来，购房款是打给陈伟光、陈知达、陈三伟三人。因办理房产过户转移需要六本房产证一并拿来，陈伟光说他出面一并叫来，后来原告与第三人约了时间到行政服务中心办理了房产证。其余人员都是到场并亲笔签名，陈钢是其母亲代签，工作人员说要委托书，其哥哥说是自己的姐妹不要紧的，后工作人员同意为其办理登记手续，买房后大家均无异议，后来房屋拆迁了陈幼莲跟其说拆迁款要按四六开或三七开分。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲与卢杭莲系兄弟姐妹，陈钢与陈知达、陈伟光、陈三伟等系叔侄关系，卢杭莲与徐洪元系夫妻关系。陈莲莲已于2019年1月30日去世，林桂海系陈莲莲丈夫。坐落于富阳新登镇××号的房屋于2012年6月12日登记在陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈钢等六人名下。2014年3月30日，陈莲莲、陈知达、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈钢（甲方）等人与卢杭莲、徐洪元（乙方）签订了《协议书》，约定：位于新登镇××号的房屋是母亲寿友凤的遗产，面积为108.39平方米，经国家评估，最低价为128300元。经商定凡是自己的兄弟姐妹，可以一口价120000元买下，乙方卢杭莲、徐洪元表示愿意120000元买下该房，甲方表示同意。经甲、乙双方协商，一致同意：1.乙方付清房款后，甲方将房产证（6本）、土地证、契证和门牌证各一本全部交由乙方保存，作为依据。2.房子归乙方后，不得再转卖他人，做到房子永远在自己人手里。3.如遇国家拆迁，所得费用归乙方所有，甲方不得反悔。4.此协议书一式七份，每人各存一份。双方签字为证。2014年4月10日，陈知达、陈伟光、陈三伟向卢杭莲、徐洪元出具《收条》1份，载明收到购房款120000元。2014年6月17日，陈莲莲、陈伟光、陈三伟、陈幼莲、陈知达、陈钢等转让人和受让人徐洪元共同向富阳房管处申请办理涉案房屋的转移登记手续，办理登记手续时陈钢本人未到场，由其母亲王翠环代签名。富阳房管处经审查后收回并注销了陈莲莲所有的富房权证移字第××号房屋所有权证、陈知达所有的富房权证移字第××号房屋所有权证、陈伟光所有的富房权证移字第××号房屋所有权证、陈三伟所有的富房权证移字第××号房屋所有权证、陈幼莲所有的富房权证移字第××号房屋所有权证、陈钢所有的富房权证移字第××号房屋所有权证，于2014年6月26日向徐洪元核发了富房权证移字第××号房屋所有权证。现涉案房屋因涉及政府搬迁项目已被拆除，富房权证移字第××号房屋所有权证已被注销。 另查明：陈知达于2002年9月5日取得《残疾人证》，其残疾类别为精神二级残疾，2019年8月13日，陈知达更换了新的残疾人证，残疾人证上的联系人为陈三伟。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。原告陈钢自认其于2018年5月明知案涉登记行为，其于2019年8月向本院提起诉讼，已超过一年的起诉期限，且不存在因不可抗力或其他不属于自身原因而耽误起诉期限的情形，依法应裁定驳回起诉。 关于原告陈知达是否超过起诉期限的问题，本院认为，原告陈知达在富阳房管处作出涉案转移登记行为时便已知道该行为的内容，理由如下：第一，陈知达未提供证据证明其在办理房屋转移登记时已经法定程序被宣告为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，现有证据不能证明陈知达办理过户转移登记时的精神状况。第二，房屋转让协议系陈知达本人签名，房屋转移登记过程中，陈知达持本人身份证原件、房产证原件，并与具有亲属关系的其他共有权人一起办理转移登记手续，其中一名亲属还系陈知达持有的残疾证上的联系人，受让方徐洪元与其亦是关系亲密的亲属，均熟悉陈知达的工作、生活情况，不同于一般的市场交易主体之间的房屋买卖及转移过户行为。第三，原告方主张陈知达有精神残疾，系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，陈知达的代理人朱菊兰主张对房屋买卖及房屋转移登记事宜并不知情，但朱菊兰一直放任身份证原件、房产证原件等重要证件由陈知达自行保管，且自认早已收到了属于老母亲留下来的钱，在协议签订和房屋转移后长达五年的时间内未对涉案房屋的权属及转移登记事项提出异议，在房屋因涉及政府项目搬迁后再主张对房屋买卖及房屋转移登记事宜不知情与常理不符。结合本案房屋转让、转移登记的实际情况、案涉房屋原各共有人与受让方的特殊身份及纠纷的起因，本院有理由相信原告陈知达及代理人在卖房款项交付后办理转移登记时即应当知道该行为的内容。综上，两原告的起诉均已超过法定起诉期限，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告陈钢、陈知达的起诉。 案件受理费人民币50元，退还原告陈钢、陈知达。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张国其 审 判 员  刘珍玲 人民陪审员  何 伟 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  干也特