四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初2486号 原告：彭柳林，男，汉族，1977年11月13日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：何启燕，女，彭柳林妻子。 原告:何启燕，女，汉族，1981年2月13日出生，住四川省仪陇县。 二原告共同委托诉讼代理人：于跃帮，四川奥伦济律师事务所律师。 被告：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地：仪陇县新政镇滨江大道三段1号，统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵。 委托诉讼代理人（特别授权）：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 被告：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路89号锦绣北湖2幢1单元22层4号，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林，男，1980年3月18日出生，汉族，系公司总经理，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人（特别授权）：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 原告彭柳林、何启燕与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司（下简称文旭公司）、南充市三友房地产营销策划有限公司（下简称三友公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月16日立案后,依法适用简易程序公开开庭审理。第一次开庭原告彭柳林及其委托代理人于跃帮、文旭公司委托诉讼代理人许洪滔、三友公司的委托代理人程邦建到庭参加诉讼，第二次开庭原告何启燕、被告文旭公司委托诉讼代理人许洪滔、被告三友公司委托诉讼代理人程邦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭柳林、何启燕先向本院提出诉讼请求：解除原被告签订的商品房买卖合同、被告文旭公司返还购房款557000元并赔偿资金占用利息损失并支付违约金55700元、返还办证费及维修基金3918.7元及支付差旅费1.6万元，被告三友公司与文旭公司承担连带责任。诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、被告文旭公司向原告退还房屋差价款190022元（按单价3200元∕㎡计算）；2、被告文旭公司支付资金占用损失，按照190022元基数、月利率1%，自2018年6月19日起计算至付清全部款项之日止；3、被告文旭公司赔偿原告误工费、交通费、食宿费等20000元；4、被告三友公司与被告文旭公司对第1、2、3项责任承担连带责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告文旭公司系仪陇县县城所在地的文铭学府项目开发商，被告三友公司是被告文旭公司该项目的营销代理公司，被告文旭公司全权委托三友公司销售其开发的文铭学府商品房，委托销售实行包销制，价格为3200元∕㎡。二被告在对项目销售进行宣传及向意向购房人介绍时，明确阐释该项目6幢1层所有房屋正对农贸市场的临街商铺，能做商铺使用。原告听到被告的宣传后，于2018年6月来到被告售楼部，被告方指派的销售人员再次向原告承诺6幢1层的房屋能做商铺。并再次说明因为能做商铺，价格比同地段或同楼段房屋价格高2000元以上每㎡。2018年6月19日，原告按照被告要求以商铺价格（单价5970.63元∕㎡）签订了商品房买卖合同，采用首付加贷款方式购买了6幢2单元1层1-1-2号房屋。签订合同时，被告根本没给原告说明房屋性质为住宅，也没有就合同内容进行解读。拿出合同直接要求原告签字按印。合同签订后，原告按被告要求交付首付款及办理按揭贷款手续。2018年12月，约定的交房时间快到。原告听其他购房人说，根本无法交付，也没法做商铺使用。销售时承诺的电梯也没有。被告故意欺骗原告，应承担相应责任。 被告仪陇县文旭房地产开发有限公司辩称，我公司未作任何住改商的承诺，买卖合同也明确没有电梯。我公司委托三友公司销售，我方没有直接宣传、销售房产。原告系成年人，与我公司签订的合同是真实的，合同价格也未超出备案价格，是合法的，仪陇县临街商铺的价格为13000元-18000元每平方米，原告想5000多元购买商铺是不可能的。不同意退还房屋差价。原告主张的误工费和差旅费证据不足，不应支持。我公司已经说明了逾期交房的原因（山体滑坡及原告向有关单位反映案涉楼盘价格虚高等多方面原因），请人民法院依法驳回对我公司的全部诉讼请求。 被告三友公司辩称，三友公司不是买卖合同的相对方。三友公司与文旭公司系委托销售的关系，三友公司按照合同约定向文旭公司打款500万元，该500万元并非房款，而是为了履行义务交付的定金。受托人造成的后果应当由委托人承担，原告起诉三友公司是错误的。另三友公司在销售过程中没有向原告承诺购房的住房为临街商铺，合同明确该房为住宅，购房单价是住房单价，是经房管局备案。原告购房时已明知没有电梯，应驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告文旭公司开发了位于仪陇县的文铭农贸市场项目，现已竣工。2018年1月13日，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司与被告南充市三友房地产营销策划有限公司签订了《仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同》，约定被告仪陇县文旭房地产开发有限公司开发的位于仪陇县住房共计96套由被告南充市三友房地产营销策划有限公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，合同期限届满未完成销售任务，本合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月，被告南充市三友房地产营销策划有限公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归被告南充市三友房地产营销策划有限公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由被告南充市三友房地产营销策划有限公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年6月15日，经被告南充市三友房地产营销策划有限公司销售，原告彭柳林、何启燕与被告文旭公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告文旭公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5970.63元（按照建筑面积算），总价款为557000元；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；双方未明确约定逾期交房责任。2018年7月12日，二原告取得贷款后向被告仪陇县文旭房地产开发有限公司给付了全部房款。 原告向本院提供了一份与被告三友公司工作人员敬华东的聊天视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：“案涉房屋原告在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管你，政府都管不了你”。原告还向本院提交了《抵押担保借款合同》证实贷款利率为月利率4.9‰，以及向骆玉婵借款2万元的借条证实借款购房，及广州市明兴电缆有限供公司请假单及证明（原告彭柳林请假15天，请假原因处理房产纠纷）及3614元的机票，以证实其为处理纠纷的损失。 同时查明：案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋到停车位路面的垂直距离约1米。 通过对二被告于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》进行观察及分析查明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年1月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5365.96元/平方米，7、8栋一层最高成交单价为4159.07元/平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4697.07元/平方米，平均成交单价为3933.10元/平方米。 本院认为，二被告签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，二被告之间形成委托代理关系，被告文旭公司系委托人（被代理人），被告三友公司系受托人（代理人），被告三友公司依合同约定所为销售行为的后果应当由委托人被告文旭公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中原告所举出的证据并不能证明二被告存在前述情形，二原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 二原告与被告文旭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合原被告签订的《商品房买卖合同》以及原被告的当庭陈述和证据，可以认定原被告对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。在市场交易中价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比。案涉商品房的成交单价5970.63元/平方米大大超出相邻楼栋一层最高成交单价4159.07元/平方米和同栋其他楼层最高成交单价4697.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，这种成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），然而被告辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价。结合被告三友公司敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据和仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定被告在销售时作出了案涉商品房在原告接房后具有改造成商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，被告文旭公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，原告有权要求被告仪陇县文旭房地产开发有限公司承担减少价款的违约责任。考虑到原被告在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，同时兼顾本案裁判可能对商品房交易市场稳定带来的挑战，结合仪陇县房地产交易市场的行情等因素，本院综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价，在平均成交单价与案涉房屋合同单价之间酌定一计算减少价款的依据为4544元/平方米，原告已付房款超出该部分的，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司应当予以退还，则退还的款项计算为557000元-4544元/㎡×93.29㎡=133090元，原告主张按照3200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故原告主张退还款项中的超出部分及资金占用利息，本院不予支持。 原告主张误工费、交通食宿费20000元，向本院提交了广州市明兴电缆有限供公司的证明与请假条，但并未提供该公司营业执照、原告与公司的劳动合同或者工资收入等证据，其主张的真实性有待证据补强，故对其主张的误工费本院不予支持。考虑到原告主张权利确会发生一定交通费用，本院酌定其交通费为1000元，其余主张因未提供充分的证据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭柳林、何启燕退还房屋价款133090元，给付交通费1000元； 二、驳回原告彭柳林、何启燕的其他诉讼请求。 本案受理费5298元，由原告彭柳林、何启燕负担3754元，由被告仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1544元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  吴俊青 二〇一九年十二月一日 书记员  彭嘉玲