河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1081民初5004号 原告：郭则轰，男，汉族，1980年8月14日出生，住河北省霸州市。 委托代理人：王长青,河北天禹律师事务所律师。 委托代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。 被告：河北万昌房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码：91131081556082670B。 法定代表人：李勇强，该公司经理。 委托代理人：李刚，男，1978年11月8日出生，汉族，现住霸州市，系河北万昌房地产开发有限公司物业部经理。 委托代理人：刘伟杰,河北厚正律师事务所律师。 原告郭则轰与被告河北万昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭则轰的委托代理人王长青、王欢、被告河北万昌房地产开发有限公司委托代理人刘伟杰、李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭则轰向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方签订的两份房屋买卖合同，依约返还购房款510898元；并支付原告付违约金（自2016年12月31日按银行同期贷款利率1.3倍支付至实际给付之日）。庭审中，原告明确违约金计算方法为：由被告给付原告自购房至2019年8月20日以偿还贷款本息112678.96元，2019年8月20日后的贷款本息由被告偿还，并向原告支付违约金以510898元为基数，自2016年12月31日按银行同期贷款利率1.3倍支付至实际给付之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年11月12日签订两份商品房买卖合同，原告在被告处购买益津国际广场第A区A1#、A2座01单元1-2104号房、1-2106号房，该两处商品房的用途均为商业，该两处商品房建筑面积均为35.34平方米，每处商品房价款均为255449元，两处商品房总价款为510898元。两份合同均约定被告应当在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，原告有权解除合同。原告已按合同约定向被告交付了两处房屋的全部的购房款。截止到原告起诉之日，被告仍未按合同约定交付房屋。原告与被告多次协商退房事宜，被告以种种理由推脱，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 河北万昌房地产开发有限公司辩称，1、因客观因素双方的合同目的已无法实现，合同应解除。客观因素包括政府至今不能提供正式用电、道路施工导致燃气及其它管道无法开通，诸如这些因素均不是被告所能控制的，属于不可抗力，也是无法完成综合验收的客观原因；2、被告不存在违约行为。被告已按照原告与霸州市益津商业管理有限公司签订的委托市场培育合同约定将涉案房屋交付给了商业公司，并且根据委托市场培育合同第五条第2项中第5条之约定，原告已委托商业公司与被告直接办理房屋交接手续，被告无需再向原告交付房屋，因此原告要求被告交付房屋的诉讼请求不能成立；3原告没有损失。根据司法解释规定，实际损失是确定违约金的基础，原告一方面享受了收益，另外一方面没有提供任何损失依据，所以不应计算违约金。原告要求的违约金过高，应予以调整；4、被告从2014年至2018年11月16日因大气环保政府政策等原因造成客观停工累计760余天，不应计入。至今不能完成综合验收的原因是因为政府修路、不能提供正式用电、各项管道无法施工导致，并不是被告的原因造成的，因此后期的违约金不应偿付。 原告郭则轰与被告万昌公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的被告的企业登记基本情况表一份、霸州市益津商业经营管理有限公司企业登记基本情况表一份、2015年11月12日原告与被告签订商品房买卖合同两份（合同编号YJGJ-0819、0820）、被告向原告出具的收据两张、原告与河北银行霸州市支行、被告三方签订的《个人住房担保借款合同》两份，及2016年1月7日河北银行霸州市支行为原告出具的借款凭证、交易明细各两份、霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急实施方案（2017）》的通知，被告提交的被告营业执照复印件、法定代表人李勇强的身份证复印件、法定代表人身份证明书各一份、原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》、授权委托书各两份、霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计、2014年6月3日霸州市建设局霸建（2014）136号2014年高考期间建筑施工现场监督管理工作实施方案一份、2014年10月11日霸州市建设局霸建（2014）225号亚太经合组织会议霸州市建设局空气质量保障措施一份、2015年8月20日霸州市建设局霸建（2015）134号中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间空气质量保障方案一份、2016年5月20日霸州市建设局霸建（2016）105号关于高考期间考点、住宿点周边建筑工程文明施工管理的实施方案一份、2017年2月15日霸州市建设局霸建（2017）21号关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知，以上证据的真实性原被告无异议，对以上证据的真实性，本院予以确认。对原被告双方有争议的证据，本院认证如下：对被告提供的被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》两份，与本案缺乏关联性，本院不做认证；对被告提供的房屋交接确认书两份，不能实现其证明目的，本院不予支持；对被告提供的其他停工相关统计一份，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年11月12日签订商品房买卖合同两份（合同编号YJGJ-0819、0820），原告在被告处购买益津国际广场第A区A1、A2号01单元1-2104号房、1-2106号房，该两处商品房的用途均为商业，该两处商品房建筑面积均为35.34平方米，每处商品房价款均为255449元，两处商品房总价款为510898元。原告分别于2014年11月11日、2015年9月19日交付了两处房屋的首付款各135449元，合同签订后，原告又分别以涉案房产抵押，与河北银行霸州市支行、被告三方签订了《个人住房担保借款合同》两份，在河北银行股份有限公司霸州市支行贷款240000元，约定年利率5.39％，于2015年11月23日支付给被告用于支付剩余购房款。两份合同均约定被告应当在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。合同还约定原告退房，被告按已付房价款的1％赔偿原告损失。涉案房屋至今未进行工程验收。庭审中原告主张：1、双方合同约定的解除合同中违约金约定过低，依据合同法的规定，应予以调整。2、贷款属于原告用于购房所造成的直接经济损失，因被告违约原告贷款利息被告应给付。 另查，原告和霸州市益津商业经营管理有限公司签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份，该协议第一条约定，委托经营场所为A区A1、A2座1单元1-2145号商铺；第七条规定,……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。依照上述协议，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第A区A1、A2号楼整栋楼进行了移交。 霸州市建设局文件、霸州市大气办通知及霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急实施方案（2017）的通知证实，重污染天气应急响应分为四个等级，由低到高依次为四级、三级、二级、一级，其中四级应急响应的措施中不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告购房合同签订之日起（2015年11月12日）至原、被告约定的交房日期2016年12月30日前因政府有关机构的行为导致被告停工142.5天，在2016年12月31日至2017年5月21日前停工86.5天。 本院认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。在原、被告购房合同签订之日（2015年11月12日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工142.5天，交房日期应顺延至2017年5月21日，在2016年12月31日至2017年5月21日前停工86.5天，交房日期应顺延至2017年8月16日，而被告至今未交付房屋，原告依约交付了全部房款，被告应于2017年8月16日前交付被告房屋，被告逾期交房，合同目的已无法实现，原告作为买受人，主张解除两份《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款510898元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的条件，故本院对被告的此项主张不予支持。被告主张原告没有损失，根据司法解释规定实际损失是确定违约金的基础，原告一方面享受了收益，另外一方面没有提供任何损失依据，所以不应计算违约金；从2014年起至2018年11月16日，因大气环保，政府原因造成累计停工760天的停工期，不应计入。被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由。原告主张四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施，不属于可以据实延期的事由，本院予以支持；被告主张高考期间应计入合理停工期限，因被告未举证证实涉案工程是否对考场或考生休息产生影响，本院对被告的此项主张不予支持。合同解除后，被告作为违约方应承担相应的违约责任。原被告双方在合同中约定按已付房价款1％支付损失，原告主张违约金约定过低，依据合同法的规定，应予以调整，本院予以支持。故对于原告诉请的违约金本院依法调整为：对首付款，按中国人民银行同期贷款利率计算；对银行贷款，按实际借款利率计算。分别计算为：以135449元为基数，分别自2014年11月11日、2015年9月19日起至实际返还购房款之日止，参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌定以年利率4.2％计算；以240000元为基数，自2015年11月23日起至实际返还购房款之日止，年利率5.39％计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告郭则轰与被告河北万昌房地产开发有限公司于2015年11月12日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号YJGJ-0819、YJGJ-0820）。 二、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告郭则轰购房款510898元。 三、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭则轰的实际损失，计算方法为：以135449元为基数，分别自2014年11月11日、2015年9月19日起至实际返还购房款之日止，按年利率4.2％计算；以240000元为基数，自2015年11月23日起至实际返还购房款之日止，按年利率5.39％计算。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8909元（原告已缴纳），减半收取计4454.5元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费8909元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  朱卫强 二〇一九年十一月二十二日 书记员  王 磊