广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7601号原告：广州市荔湾区沙面街公房管理中心，住所地广州市荔湾区沙面大街8号。法定代表人：何志军，职务：主任。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广东新侨实业有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路271号。法定代表人：李健航，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈俊茂、叶海伟，广东金领律师事务所律师。第三人：广东胜利宾馆，住所地广州市荔湾区沙面北街53、55号及沙面大街54、56号。法定代表人：黄树强。委托诉讼代理人：莫铭，男，1969年8月2日出生，汉族，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：关楚蕴，1979年2月24日出生，汉族，该司职员，联系地址。原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心诉被告广东新侨实业有限公司、第三人广东胜利宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告代理人陈斯毅、被告代理人陈俊茂、第三人代理人莫铭、关楚蕴已到庭、本案现已审理终结。原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》于2018年12月1日解除；二、判令被告腾空搬离广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层部位房屋，将房屋移交给原告；三、判令被告按照141667.2元/月的标准（依据2017年12月由广州市房地产租赁管理所发布的地段市场租金参考价：90元/平方米/月×1574.08平方米），向原告支付从2018年12月1日起算至2019年3月31日的房屋占用费人民币498381.28元（566668.8元-68287.52元）；四、判令被告按照147963.52元/月的标准（依据2019年3月由广州市房地产租赁管理所发布的地段市场租金参考价：94元/平方米/月×1574.08平方米），向原告支付从2019年4月1日起算至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费。五、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科(以下简称“沙面房管科”)与被告于2003年11月签订《广州市房地产租赁合同》，约定沙面房管科将位于广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层部位房屋出租给被告，租赁期限自2003年11月01日至2009年5月31日。租赁合同第二条约定：“租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行划转付款方式缴付租金给甲方”。2012年，经广州市荔湾区机构编制委员会批准，原告依法设立，代替沙面房管科承担沙面辖区直管公房管理的事务性工作。2018年11月6日，原告向被告发出《关于广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业整改的函》，拟解除《租赁合同》并对租赁房屋作收回处理。2018年11月26日，被告向原告发出《关于〈关于广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业整改的函〉的复函》，明确自2018年12月1日起停止租用广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业，并将该物业交回给原告。2018年12月28日，原告向被告发出《关于督促广东新侨实业有限公司清空腾退沙面大街26号首层、夹层的通知》，要求被告尽快清空房屋，与原告办理退房手续。截止至起诉之日，被告仍未将租赁房屋清空腾退给原告。被告拒绝清空腾退房屋的行为，已经严重违反《租赁合同》的约定，应承担违约责任。被告广东新侨实业有限公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、被告与原告、第三人已经达成协议，确定涉案房屋的租赁期截止至2019年12月31日，租金仍按原租金标准每月17071.88元支付。第三人在2019年12月31日前腾空交还房屋。二、原告所主张的按广州市房地产租赁管理所发布的租金参考价90元/平方米/月及94元/平方米/月计算支付房屋占用费没有事实及法律依据。在被告收到原告所发的复函后已转发给第三人，被告不想继续承租，但第三人表示搬迁困难，而且按原告主张的90元/平方米/月或94元/平方米/月计算租金，已超过被告及第三人的承受力。2018年12月至2019年4月份双方均处在协商期间，2019年4月份后，第三人表示已与原告达成协议，延期至2019年12月31日，期间按原租金标准执行。被告也提出续租申请，续租申请由第三人看过后再发给原告。2019年5月8日第三人按第三人与被告的合同原租金标准28411.3元/月向被告一次性支付了2018年12月至2019年5月份的租金。被告收到租金后在2019年5月9日一次性按原告与被告的合同原租金标准17071.88元/月向原告一次性支付了2018年12月至2019年5月份的租金。原告在收到被告所支付的租金后也是分开六个月向被告开具了2018年12月至2019年5月共六个月的租金发票，每月租金发票都明确标明月租金标准为17071.88元。2019年6月份后，无论是原告与被告还是被告与第三人全部都是按原租金标准来执行。原告在本案中主张的事实与双方实际履行不相符。第三人广东胜利宾馆述称：一、被告是善意的第三人，原告与被告解除合同的行为不应损害到第三人的合法权益。二、第三人希望三方通过友好协商的方式解决问题。三、合同和法律条文是固化的，人性化的妥善处理才是温暖的。第三人收到被告的通知后，被告要求第三人配合协商解决，故2018年12月至2019年4月双方都没有交租，被告没有交给原告，第三人也没有交给被告。被告提交了续租申请后按原合同租金标准支付，延续到2019年10月份都是按原合同租金标准支付。第三人认为应全部驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1991年5月3日，第三人（乙方）与广东省华侨农场管理局招待所（甲方）签订《长包合同书》，约定:甲方同意自1991年3月1日至2000年2月29日止，将招待所（沙面大街26号首层及后座）长包给乙方，合同期内，乙方应按月于每月五日向甲方缴纳房费等。2001年12月20日，前述双方再次就沙面大街26号首层及后座签订《长包合同》，约定长包期限自2002年1月1日至2015年12月31日等。2003年9月25日，广东省华侨实业总公司（甲方）、第三人（乙方）及被告（丙方）共同签订《补充合同》，约定:因甲方内部改制，业务变更，不能继续履行与乙方2003年12月20日签订的《长包合同》。经甲、乙、丙三方友好协商，同意该《长包合同》中甲方权利义务关系，从2003年9月1日起至2015年12月31日全部由丙方承担和享有。2003年11月，被告（乙方）与广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科（甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面大街26号首、夹层部位的房地产出租给乙方作非住宅用途使用，建筑面积1574.08平方米。租赁期限自2003年11月1日至2009年5月31日，其中2006年6月1日至2009年5月31日的租金为17071.88元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行划账方式缴付租金给甲方。乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿等。2007年2月15日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《补充协议一》，约定：甲、乙双方曾于2001年12月20日对位于广州市沙面大街26号首层及后座使用签署了《长包合同》，并于2003年9月月5日签订了《补充合同》，现就费用方式问题，同意以下条款：从2007年2月份起，乙方向甲方支付费用方式改为每月支付场地租金24852元和场地管理费3000元；本协议为原《长包合同》的补充，与原合同具有同等法律效力等。2012年2月28日，广州市荔湾区机构编制委员会作出荔编字（2012）11号《关于沙面街公房管理机构问题的批复》，载明：同意设立广州市荔湾沙面街公房管理中心，为沙面街道办事处下属的科级实业单位，公益二类，主要承担沙面街辖内直管公房管理的事务性工作。2015年12月30日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《场地租赁合同书》，约定：甲方将其位于广州市荔湾沙面路大街26号首层、夹层及后座部位的房屋租赁给乙方作非住宅使用，建筑面积共1574.08平方米，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照租赁期满的现状返还房屋及其配套设施，每月租金共28411.3元。2018年10月29日，原告向被告发出《关于广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层物业整改的函》，载明：贵司所承租的广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层是广州市城乡和建设委员会委托我街管理的主管公房。根据广州市住房和城乡建设委员会关于2018年度第一次直管房督导检查结果通报情况及穗建房管[2018]541号《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》要求和规定，对过期未续租的承租户理顺租赁关系。由于你我双方签订的租赁合同已于2009年5月31日期满，根据上述文件的要求：“三、（一）直管房非住宅出租原则上须参照穗财规字[2016]1号文和《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法的通知》（穗财经[2011]14号）的要求实行公开招租。”、“三、（二）7.其他因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）执行。如国家、省、市另有政策规定给予优惠的，从其规定。”故此，我中心拟对本物业作回收处理，如贵司确需继续租用该房，请按照文件要求及早向上级主管部门反映并向市政府请示，以确定能否定向续租以及能否获得租金优惠（2018年市场租金参考价，水面大街办公类为90元/平方米）等。2018年11月26日，被告向原告发出《关于的复函》，载明：1、我司自2018年12月1日起停止租用广州市荔湾区沙面路大街26号首层、夹层物业。2、我司自2018年12月1日起停止向贵中心缴纳该物业的所有租费，并将该物业交回贵中心。同日，被告向第三人发出《关于提前终止租赁合同的通知》，载明：我司于11月15日接到广州市荔湾区区沙面街公房管理中心《关于广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业整改的函》，文件要求收回广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业，且从2018年12月1日起调整租价。经与你单位沟通协商一致，根据我司与你单位签订的租金合同约定，我司与你单位的《场地租赁合同书》提前终止，请你单位在2018年11月30日前腾空房屋，并与我司办理租赁合同终止手续及向我司清缴租赁期间的租费。自2018年12月1日起，广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层物业退回至广州市荔湾区沙面街公房管理中心等。2018年12月28日，原告向被告发出《关于敦促广东新侨实业有限公司清空腾退沙面大街26号首层、夹层物业的通知》，载明：根据贵司关于沙面大街26号首层、夹层物业租赁事项有关复函意见，于2018年12月1日起停止租用该物业并将物业交回我中心。但至今该物业仍在使用状态，贵司亦未到我中心办理房屋腾退交接手续。请贵司尽快清空房屋，到我中心办理相关退房手续。2019年4月25日，被告向原告发出《关于沙面大街26号首层、夹层物业顺延租赁期限的申请》，载明：由于我司原来与胜利宾馆合作协议的有效期至2021年12月31日才终止，自收到贵中心的《物业整改的函》后，我司即与胜利宾馆进行密切的沟通协商以早日归还场地，而胜利宾馆提出需要给他们一段时间以另外安排场地进行腾挪，因此他们要求沙面大街26号首层、夹层物业的使用期需顺延到2019年12月31日；希望考虑实际情况，允许我们继续顺延该场地的租赁关系和原租金标准至2019年12月31日为止，我司将缴清2018年12月至2019年4月未交付的租金，从2019年5月起将按月按时缴交租金直至归还场地之日止，同时，我司承诺2019年12月31日前清空腾退交回房屋等。原告表示收到该函件，但没有回复。2019年4月28日，被告向第三人发出《关于沙面大街26号首层、夹层物业租赁期限的函》：考虑到宾馆目前使用该场地的实际情况，经与广州市荔湾区沙面街公房管理中心协商同意，我司同意贵宾馆继续顺延与我司的租赁关系，租期至2019年12月31日止，租费按双方原《租赁合同》执行，应尽快向我司缴清2018年12月至2019年4月期间的租费，并从2019年5月起将按月按时缴交租费直至归还场地之日止等。2019年6月3日，第三人向被告发出《关于沙面大街26号首层、夹层物业租赁期限的复函》：同意继续顺延贵司与我馆的租赁关系至2019年12月31日，2019年5月至2019年12月租金按照双方原《租赁合同》标准执行，按月交纳，同意于2019年12月31日前配合被告办妥原《租赁合同》提前解除的相关手续，并于2019年12月31日前清空该租赁物业并将物业交回给荔湾区沙面街公房管理中心等。2019年5月8日，第三人向被告一次性支付了2018年12月至2019年5月的租金、管理费共170467.80元。之后，第三人按每月租金及管理费共28411.3元的标准向被告支付租金及管理费至2019年10月。2019年5月9日，被告向原告一次性支付了2018年12月至2019年5月租金102431.28元。原告于2019年5月27日向被告出具了发票，载明：产别是外人产，性质是非住宅（办公用，月租17071.88元），租金所属时期从2019年1月至2019年4月止共4个月，备注“收新欠租”；于2019年7月31日向被告出具2019年6月份租金的发票，备注亦为收新欠租。之后，被告每月按17071.88元的标准向原告通过转账方式支付租金至2019年8月，原告每月均向被告出具租金发票，并在发票中备注“现金月租”。2019年9月23日，本院送达本案原告起诉状副本给被告。经查，2017年12月公布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示沙面大街的办公用房参考租金为90元/建筑面积平方米·月；2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示沙面大街的办公用房参考租金为94元/建筑面积平方米·月。庭审过程中，原告、被告和第三人确认上述往来函件的真实性。第三人陈述已于2019年10月初向荔湾区人民政府申请定向租赁案涉场地，由荔湾区人民政府向广州市人民政府转达，仍在走流程阶段。本院认为：原告与被告就广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层建立的《广州市房地产租赁合同》合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年10月29日发函通知被告要求收回案涉房屋。被告于2018年11月26日函复原告自2018年12月1日起停止租用案涉房屋，停止向原告交纳租金，并将案涉房屋交回原告。故本院确认《广州市房地产租赁合同》于2019年12月1日解除。但在《广州市房地产租赁合同》解除后，被告继续使用案涉房屋，并于2019年5月份一次性按《广州市房地产租赁合同》的租金标准向原告补缴了2018年12月至2019年5月的租金，原告亦向被告出具了备注内容为“收新欠租”的租金发票；此后，被告继续使用案涉房屋并交租，原告亦向被告出具租金发票，至本案起诉前未再向被告主张要求交还房屋；因此，本院认定原告与被告在2019年5月以后因被告履行支付租金的义务，原告接受该租金并提供案涉房屋给被告使用而就案涉房屋形成了新的租赁关系；因双方未约定租赁期限，故该租赁关系为不定期租赁关系。现原告在本案中要求被告及第三人交还案涉房屋，实际上是要解除与被告之间新形成的不定期租赁关系，因此，本院确定该不定期租赁关系于本案起诉状副本送达被告之日（2019年9月23日）解除。合同解除后，被告及第三人应将广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层房屋腾空交还给原告。第三人虽称已向广州市人民政府申请定向租赁案涉场地，但未提供证据予以证明，故本院不予采纳。鉴于第三人将案涉房屋作员工宿舍使用，搬迁需要一定的期限，因此，本院基本公平合理原则给予第三人两个月的搬迁期限。合同解除后，被告仍占用案涉房屋，理应向原告交纳场地占用费。虽然原告于2018年10月29日，发出《关于广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层物业整改的函》要求按照最新公布的商业用房租金参考价计算租金，但在被告发出《关于沙面大街26号首层、夹层物业顺延租赁期限的申请》要求按原租金标准支付租金后，未作出明确答复，并按原租金标准收取租金至2019年8月，因此，原告要求被告按同地段市场租金参考价支付自2018年12月1日起的场地占用费的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。在不定期租赁关系解除前，被告应按17071.88元/月的原租金标准向原告支付案涉房屋的租金；自2019年9月23日起，被告应按同地段市场租金参考价（94元/平方米/月×1574.08平方米）支付场地占用费至被告实际交还房屋之日止，即每月占用费为147963.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心与被告广东新侨实业有限公司关于广州市荔湾区沙面大街26号首、夹层的不定期租赁关系于2019年9月23日解除。二、自本判决发生法律效力之日起两个月内，被告广东新侨实业有限公司和第三人广东胜利宾馆腾空搬离广州市荔湾区沙面大街26号首层、夹层部位房屋，将房屋移交给原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东新侨实业有限公司向原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付2019年9月1月至2019年9月22日的租金12519.38元和2019年9月23日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（场地占用费按每月147963.52元计算）；自本判决发生法律效力之次日起至被告广东新侨实业有限公司和第三人广东胜利宾馆实际交还房屋之日止的场地占用费，被告广东新侨实业有限公司仍应按上述标准支付给原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心。四、驳回原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7665元，由原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心负担1903元，由被告广东新侨实业有限公司负担5762元。如不服本判决,原告、被告和第三人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月十三日书记员  吴 帆卢健华