中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初79522号原告：蒋力加，男，1977年11月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张有为，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。被告：徐绍宇，男，1967年12月31日，汉族，北京泰信典当有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李燕，北京京佐律师事务所律师。被告：张义民，男，1969年3月16日出生，汉族，户籍地河南省许昌市。被告：刘芳华，男，1962年11月8日出生，国籍：加拿大，无业，住北京市朝阳区。被告：赵志勇，男，1960年11月6日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：杨振钢，河北福鑫律师事务所律师。原告蒋力加（以下简称原告）与被告徐绍宇（以下简称姓名）、被告刘芳华（英文名：LIUFANGHUA，以下简称姓名）、被告张义民（以下简称姓名）、被告赵志勇案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张有为、董宇，徐绍宇委托代理人李燕，赵志勇委托代理人杨振钢到庭参加了诉讼。刘芳华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，张义民经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告对位于北京市朝阳区三源里北小街18号楼1层1单元101号房屋（以下简称涉案房屋）的租赁权合法有效，并确认租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日；2、请求法院停止对涉案房屋的查封、拍卖、责令拍卖买受人赵志勇立即将违法强占的涉案房屋返还给原告居住；3、请求法院依法确认原告对法院拍卖的涉案房屋享有优先购买权。事实和理由：原告与刘芳华于2013年9月10日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由刘芳华将其所有的涉案房屋出租给原告用于居住办公，租赁期限从2013年9月25日至2023年9月24日，租金总计人民币100万元，押金10万元。原告在2013年9月27日支付30万元租金、在2014年12月19日支付10万元租金、2014年12月31日支付40万元租金、2015年3月10日支付10万元租金，2015年3月13日支付10万元租金，2015年3月27日支付10万元租金，共计转账支付租金100万元及押金10万元，原告全面履行合同项下的付款义务。刘芳华在2013年9月24日依照租赁合同约定将房屋钥匙交付给原告，原告入住、占有并使用该房屋。刘芳华对上述租赁合同及履行情况予以认可；上述事实有房屋租赁合同、租金转账银行流水、水电费支付银行流水、物业公司证明、邻居证明以及使用该租赁房屋并在该租赁房屋内存放贵重物品的证人马某等为证。朝阳法院执行法官在2015年7月对涉案房屋评估前，去涉案房屋查看，原告告诉执行法官：“我是承租人，一直在占有使用此房屋，租期到2023年9月。”执行法官不理睬原告的诉求，也没有制作任何书面笔录，就说了一句“那可麻烦了”就离开了。原告曾于2016年4月22日即对涉案房屋拍卖前，向朝阳法院执行承办法官通过EMS快递了《执行异议申请》，却没有得到任何书面或口头回复，也没有告知原告应当向朝阳法院立案庭办理异议立案手续。原告后得知朝阳法院已将涉案房屋拍卖，且执行法官在2016年8月还口头通知原告腾房，否则对原告强制腾房（此情节证明执行法官明知原告承租该房屋）。原告于2016年9月18日再次提出异议，立案庭接收了原告的材料，按照法律规定，案外人异议审查期间执行承办人应暂停对标的物的处分。但2016年9月20日，即在受案发出中止执行法律文书的同时，“非常巧合地”发生竞买人赵志勇纠结多人强行撬锁，违法侵占涉案房屋并盗窃原告等在该房屋内存放的大量巨额财产的违法行为，己涉嫌犯罪（公安局己按盗窃罪正式立案，正在侦办中）。原告向执行法官、异议案件审理法官及执行庭庭长投诉上述违法强行侵占房屋的情况后，均以此为赵志勇个人违法行为与法院无关为由拒绝依法履行纠正职责。原告于2017年10月30日收到朝阳法院执行裁定书(2016)京0105执异483号，驳回了原告的执行异议，原告对该执行裁定书不服，而竞买人赵志勇迫不及待，现正在委托房屋中介准备对该房屋进行出租，再次侵犯原告的合法权益，欲对原告进行二次侵害。原告认为，原告与刘芳华之间的《租赁合同》合法有效，且己实际履行，故原告应在租赁合同期限内继续享有该房屋的合法占有和使用的承租权。本案执行法官早在2015年7月即涉案房屋评估前，就已知道涉案房屋存在原告为承租人的情况以及原告早已实际占有使用该房屋的情况，且原告己向其快递过书面执行异议，执行法官却故意不理睬原告的执行异议，仍强行拍卖涉案房屋并口头通知原告腾房，还威胁说要强制腾房。故朝阳法院执行庭在拍卖涉案房屋的执行过程中，对原告的承租权未进行依法确认和合法保护，对原告提出的执行异议未进行妥善处理，并对执行过程中发生的竞买人赵志勇违法行为应予制止并纠正，但却违法不作为，侵犯了原告对101号房屋的合法承租权等合法权益，现朝阳法院又出具执行裁定书驳回了原告的执行异议，原告只得再次提起执行异议之诉，请求法院查明事实，正确适用法律，支持原告的全部诉讼请求。徐绍宇辩称，原告与刘芳华之间的租赁合同并不真实，且涉案房屋已经拍卖并且交付买受人不存在能够停止的执行行为，因此请求驳回原告诉讼请求。赵志勇辩称，第一，原告提交的租赁合同不真实；第二，原告请求的涉案房屋拍卖行为无效的主张不能成立，根据最高院办理执行异议和复议案件的司法解释第六条的规定应当在执行标的执行终结之前提出异议，涉案房屋在2016年5月6日经拍卖成交由赵志勇购买，同时根据该司法解释第五条规定其提出的异议不属于对执行标的享有足以排除执行的权利内容，其仅应通过复议寻求解决而不应该通过案外人执行异议之诉。刘芳华未答辩应诉，但在庭后提交书面意见称，一、同意蒋力加的全部诉讼请求，认可蒋力加举证的全部证据的真实性、合法性、关联性，并同意其全部证据的证明目的；二、对徐绍宇、赵志勇所举证的证据，质证意见同意蒋力加诉讼代理人的全部质证意见。张义民未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就原告主张的房屋租赁合同关系，原告提交其（承租人、乙方）与刘芳华（出租人、甲方）于2013年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》，其中约定：刘芳华将涉案房屋（建筑面积约200平方米）出租给原告用于办公自用，租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日，共计10年，刘芳华应于2013年9月25日前将房屋按约定条件交付给原告。《房屋交割清单》（见附件一）。租金标准为每年10万元，原告分期支付刘芳华租金，自签订合同之日起，3个工作日内，支付刘芳华首期租金人民币30万元。其余部分，原告应在三年内付清。原告另付押金人民币10万元整。租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费等均由原告方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应及时通知刘芳华修复。刘芳华应在接到原告通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，原告可代为维修，费用由刘芳华承担。因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。原告欠缴各项费用达2万元或擅自改变房屋用途的，刘芳华有权单方解除合同，收回房屋。原告有上述情形之一的，应按月租金的10%向刘芳华支付违约金。就租金的支付，原告提交转账凭证和账户明细，其中显示原告于2013年9月27日向刘芳华名下账户支付30万元、于2014年12月19日向刘芳华名下账户支付10万元、于2014年12月31日向刘芳华名下账户支付40万元、2015年3月10日向案外人铁维中名下账户支付10万元、2015年3月13日向刘芳华名下账户付款10万元、2015年3月27日向刘芳华名下账户付款10万元，原告称至此其已付清租金100万元和押金10万元。徐绍宇称，不认可原告与刘芳华的房屋租赁关系，原告系刘芳华的下属，刘芳华系加拿大籍，因此经常在国内和加拿大往来，原告帮助刘芳华打理房屋；原告提交的银行流水不是租金，两人之间有多笔资金往来，原告曾代表刘芳华向被告徐绍宇转过款，因此证明目的不认可；根据我方房屋租赁合同和房租发票可以证明在2012年6月1日至2016年5月31日该房屋由北京泰信典当公司使用，租赁期间有重叠。赵志勇同意徐绍宇的意见。就原告与刘芳华之间其他经济往来，原告提交执行申请书一份，其中原告自述称其在付清租金和押金后，还在2015年1月22日至2016年3月6日期间先后分26笔向刘芳华转账“借款”共计149.9万元，刘芳华仅于2015年6月22日还款2万元。经本院核实，原告账户明细还显示2014年11月24日刘芳华名下账户向原告账户转账53万元。就涉案执行案件，徐绍宇与刘芳华、张义民民间借贷纠纷一案，本院经审理做出(2014)朝民初字第12523号民事判决，判令：一、被告张义民于本判决生效后十日内偿还原告徐绍宇借款一千万元；二、被告张义民于本判决生效后十日内给付原告徐绍宇上述款项的罚息（以一千万元为本金，自二〇一三年十一月二十一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算）；三、被告张义民于本判决生效后十日内给付原告徐绍宇律师费三十三万六千元；四、被告刘芳华于本判决生效后十日内对被告张义民的上述三项付款义务承担连带给付责任：五、被告刘芳华承担连带给付责任后，有权向被告张义民追偿；六、驳回原告徐绍宇的其他诉讼请求。上述判决于2014年10月24日发生法律效力。权利人徐绍宇申请强制执行，本院于2014年1月6日以(2014)朝执字第16168号立案受理。执行中，本院于2014年11月24日对刘芳华名下的涉案房屋予以查封。2015年3月13日，本院于涉案房屋处张贴公告，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并载明“逾期不履行，本院将依法强制执行，对所查封房屋予以腾空并评估拍卖”。2015年8月26日本院向刘芳华寄送执行通知书，回执显示该邮件于8月27日经本人签收。2015年10月29日本院依照相同地址向刘芳华寄送评估报告，邮件显示于2015年12月4日签收。2016年1月21日向被执行人刘芳华相同地址寄送拍卖告知函，该邮件被退回，载明原因为“拒收”。2016年1月12日，北京嘉信国际拍卖有限公司（下称嘉信公司）受本院委托就涉案房屋在《法制晚报》刊登第一次拍卖公告，因无人交纳拍卖保证金而流拍。2016年4月19日，嘉信公司受本院委托于《北京晨报》刊登第二次拍卖公告。依据公告，涉案房屋于2016年5月6日在北交所诉讼资产网络交易平台以网络竞价方式进行公开拍卖，最终被竞买人赵志勇以692.74万元竞得。2016年7月5日，本院向涉案房屋买受人送达拍卖成交裁定，该裁定载明涉案房屋所有权自裁定送达买受人之日转移。庭审中，就涉案房屋在出租给原告同时还存在其他租赁合同关系，徐绍宇提交2012年6月1日刘芳华（出租方、甲方）与北京泰信典当有限公司（承租方、乙方，以下简称泰信公司）就涉案房屋及北京市朝阳区三源里北小街18号楼1单元201号房屋签订的《房租租赁合同》各一份，租赁期限均为2012年6月1日至2014年5月31日，月租金9000元。原告不认可证据的真实性，称系伪造的虚假证据，是为了逃税，实际上泰信公司没有在涉案房屋中租住过一天。就此，原告申请原泰信公司职工曲涛作为证人出庭作证。证人称，“就涉案房屋泰信公司开了一个租赁合同的发票，这个发票是我去办的，是用租房协议开了一个税务发票，是为了给公司减免税负，我从公司拿到钱去三源里办的税务发票但是实际上泰信公司没有实际租用这个房子，仅仅是为了减免税负，这件事情大概是2013年，这个房屋一楼是会所，二楼是刘芳华在居住，刘芳华在这儿一直居住至今，一层后来租给蒋力加了，直到拍卖之前一直是会所”。徐绍宇、赵志勇称，认可证人的身份真实性，但曲涛作为泰信公司的工作人员是刘芳华担任股东期间经刘芳华介绍进公司的，与刘芳华是发小，因此我们认为证人与本案有利害关系；而且证人对于租赁事宜也是听刘芳华所说，不能证明原告与刘芳华之间的房屋租赁关系，也不能证明泰信公司与刘芳华没有建立租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，原告提交的其与刘芳华签订的涉案房屋租赁合同签订时间虽早于法院查封时间，但从双方房屋租赁合同签订和履行过程看，该合同存在以下疑点：其一，就房屋租金，从涉案房屋的坐落、面积来看，相比于签约当时北京市同等条件房屋租金水平，合同中约定的租金标准较低，且在长达十年的租赁期限内未约定任何浮动方式；其二，就支付方式，在前后十年的租赁期间内，双方约定的租金支付方式仅分两笔：3个工作日内，支付首期相当于三年的租金30万元，三年内支付剩余七年的租金；而在原告明显逾期支付首期租金时，作为出租人的刘芳华既未主张单方解除合同，也未依约向原告主张违约金；且双方对于押金的支付时间未做约定，而从原告提交的交易明细看，双方在原告支付租赁押金之前即已收取三年的租金，开始履行租赁合同；其三，就房屋交接，合同中约定刘芳华应于2013年9月25日前将房屋按约定条件交付给原告，但庭审中原告并未说明当时双方约定的房屋交付条件，也未提交合同中所称的“附件一”《房屋交割清单》，无法证明双方交接涉案房屋的状况及时间；其四，就房屋用途，从涉案房屋不动产登记证书看，涉案房屋规划用途为住宅，但作为当时所有权人的刘芳华却签订租赁合同允许承租方做办公使用，更何况根据原告方的证人证言，涉案房屋截至拍卖前实际一直用做开办会所，对此“一直住在二层”的刘芳华却未提出过任何异议；其五，根据合同法的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；而在原告提交的房屋租赁合同中，关于屋内设施的维修费用负担问题却做出了前后矛盾的约定，“租赁期内，……室内设施维修费等均由原告方承担。”“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应及时通知刘芳华修复。刘芳华应在接到原告通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，原告可代为维修，费用由刘芳华承担。”作为承租人的原告，即在此约定前后矛盾的情况下，与刘芳华订立的租赁合同并开始了长达十年的履行期。上述各项可以看出，在刘芳华与原告签订的房屋租赁合同中，出租方既不关心房租收益、违约损失，也不关心房屋实际用途是否违法违规；承租方则不论收房情况、时间，不论相关费用负担，双方均“积极”履行各自的交房、付款义务，明显与一般常理不符。再结合双方往来账目情况，相互付款持续时间长、次数多，无具体项目，除房屋租赁合同外无其他对应法律文件，故本院难以认定原告与刘芳华于2013年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方出租与承租涉案房屋的真实意思表示，原告所谓向刘芳华先后支付的110万元系履行该租赁合同之行为，故原告以其对涉案房屋享有承租权为由要求排除执行，本院不予支持。刘芳华、张义民经本院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告蒋力加的全部诉讼请求。公告费820元，由原告蒋力加负担（已交纳）。案件受理费70元，由原告蒋力加负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 阳人民陪审员  袁建民人民陪审员  张凤霞二〇一九年十二月二日书 记 员  刘菁菁