安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0221民初1543号 原告：方昌妹，女，1977年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 原告：汪建农，男，1977年12月11日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 以上原告共同委托诉讼代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：赵熙峤，安徽吉和律师事务所律师。 被告：许秀霞，女，1979年6月14日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：王红纪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖雪峰，男，1967年4月21日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 原告方昌妹、汪建农与被告许秀霞排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方昌妹、汪建农共同委托诉讼代理人李飞虎，被告许秀霞的委托诉讼代理人王红纪、肖雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方昌妹、汪建农向本院提出诉讼请求，被告将位于芜湖县房屋（房屋建筑面积457.14Ｍ2）腾空交还给原告；2.被告按照年租金122000元标准向原告支付自2019年2月1日起计算至实际交房之日期间房屋占有使用费。事实与理由：中信银行股份有限公司芜湖分行与陈新、王玉芳、葛小将借款合同纠纷一案，经芜湖市镜湖区人民法院审理，作出（2015）镜民二初字第00152号民事判决。中信银行股份有限公司芜湖分行不服提起上诉，芜湖市中级人民法院审理后作出（2015）芜中民二终字第00588号民事判决。判决生效后，中信银行股份有限公司芜湖分行向芜湖市镜湖区人民法院申请强制执行。2017年5月23日，芜湖市镜湖区人民法院告知被告将要对其租赁的案涉房屋进行评估拍卖，其享有优先购买权。2018年8月18日，芜湖市镜湖区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖陈新、王玉芳向中信银行股份有限公司芜湖分行提供的抵押物即位于芜湖县房屋，原告方昌妹以2726928元最高价竞得。两原告系夫妻关系，2019年2月11日，两原告依据芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202执恢11号《协助执行通知书》将案涉房屋登记至两原告名下。两原告取得案涉房屋所有权后，多次要求被告将案涉房屋腾空交还给两原告，被告拒不配合。基于上述事实，为维护原告自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告许秀霞辩称：1.答辩人享有对涉案房屋的使用权，因答辩人与房屋所有权人陈新、王玉芳签订了租赁合同，租赁期间为2010年3月2日至2024年11月17日。且答辩人已向原房屋所有权人缴纳了房屋租金，答辩人对案涉房屋占有和使用合法有效，不存在侵犯作保第三方的权利；2.原告基于司法拍卖取得案涉房屋的所有权，但是买卖不破租赁的原则，本案原告系在答辩人合法租赁期限内取得的所有权，因此原告无权要求答辩人腾空房屋并缴纳租金；3.案涉房屋设定抵押的时间为2013年7月8日，答辩人与案涉房屋原产权人签订的合同时间为2010年2月28日，因此答辩人与原产权人签订租赁合同合法有效。请依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据，确认下列案件事实：一、2010年2月28日，被告许秀霞（乙方）与陈新（甲方）签订《协议书》一份，约定：1.甲方将位于芜湖中法机械商贸城第Ａ1幢1-2层11、12、13、14总面积457.14平方米租赁给乙方；2.租期六年八个半月，自2010年3月2日至2016年11月17日止，及双方其他权利义务。二、2013年7月5日，陈新与中信银行股份有限公司芜湖分行签订《授信协议》，约定：授信额度为270万元；授信期限为36个月，从2013年7月5日起至2016年7月5日止。同日，陈新、王玉芳与中信银行股份有限公司芜湖分行签订《抵押合同》、《中信银行个人借款合同》（以下简称《借款合同》）。《抵押合同》约定：以位于芜湖县为上述授信协议提供抵押。2013年7月8日，陈新、王玉芳将其所有的位于芜湖县房屋在房地产管理部门办理了抵押登记，抵押权利价值为270万元，抵押权人为中信银行股份有限公司芜湖分行。三、2014年11月22日，被告许秀霞（乙方）与王玉芳（甲方）双方签订《补充协议书》一份，约定，双方确定自2014年11月18日至2024年11月17日止，共拾年租期，每年租金捌万元，乙方早先于今年3月预付陈新拾万元，本月20日付王玉芳叁拾万元，共计肆拾万元抵前五年的房租，后五年的租金乙方在本月底付清，甲方不再另出收据。及双方违约责任。四、陈新与王玉芳原系夫妻关系，双方于2011年9月8日在芜湖市鸠江区婚姻登记处登记离婚，并对共同财产进行了分割。双方约定位于芜湖县芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城Ａ1幢房屋归王玉芳所有，该房屋的抵押贷款也由王玉芳负责偿还。五、因陈新、王玉芳、葛小将未按协议履行义务，中信银行股份有限公司芜湖分行向芜湖市镜湖区人民法院申请强制执行，2017年5月23日，芜湖市镜湖区人民法院告知许秀霞将要对其租赁的案涉房屋进行评估拍卖，其享有优先购买权。2018年8月18日，芜湖市镜湖区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖陈新、王玉芳所有的位于芜湖县芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城Ａ1幢房屋，原告方昌妹以2726928元最高价竞得。2019年2月11日，原告依据芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202执恢11号《协助执行通知书》将案涉房屋登记至两原告名下。后因被告拒不腾让房屋，遂成本诉。 本院认为，本案争议焦点为：本案能否适用“买卖不破租赁”原则。 一、根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。方昌妹通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得涉诉房屋，并经法院裁定确认涉诉房屋的所有权及其他权利归方昌妹所有，人民法院的裁定导致物权变更，现涉案房屋已于2019年2月11日变更为方昌妹，方昌妹系涉诉房屋的合法所有权人。 二、被告许秀霞与涉诉房屋的原所有权人陈新、王玉芳签订《协议书》及《补充协议书》，许秀霞在涉诉房屋经营宾馆并正常交付租金，且租金水平与市场价格相当，该合同系合同双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。 三、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”依据上述规定，适用“买卖不破租赁”原则需要具备以下条件：1、房屋所有权发生变动前，租赁合同已经成立并生效；2、房屋在租赁之前未设立抵押、未被人民法院查封。本案中，涉诉房屋于2013年7月8日设立抵押并办理登记，抵押权人为中信银行股份有限公司芜湖分行。2010年2月28日陈新与许秀霞签订第一份《协议书》，该合同到期日为2016年11月17日，2014年11月22日，王玉芳与许秀霞又签订一份《补充协议书》，租赁期限为2014年11月18日至2024年11月17日。王玉芳与许秀霞签订房屋租赁合同的时间是2014年11月18日，抵押权先于租赁权设立。判决书生效后，中信银行股份有限公司芜湖分行为实现其抵押权申请强制执行，方昌妹通过司法拍卖取得了涉诉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故租赁合同对方昌妹不具有约束力。根据上述规定，本案不能适用“买卖不破租赁”原则。方昌妹经过竞拍竞得涉诉房屋并已支付了相应对价，取得房屋所有权，其有权要求被告搬离涉诉房屋并支付占有使用费。被告许秀霞认为其已经向王玉芳支付租金等费用，该主张属于许秀霞与**芳之间的法律关系，难以对抗方昌妹之所有权，且双方在签订补充协议时，已明确约定了违约责任，本院不予支持。对于原告方昌妹主张按照122000元/年标准支付房屋占有使用费的诉请，本院认为该标准已超过合理范围，为平衡双方利益，应参照原租赁合同确定的租金标准8万元/年为妥，超出部分本院不予支持。被告许秀霞的损失可依据协议书另行行使救济权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、被告许秀霞于本判决生效之日起三十日内腾让位于芜湖中法机械商贸城1幢11室（房屋建筑面积457.14M2）的房屋并交予原告方昌妹、汪建农； 二、被告许秀霞向原告方昌妹、汪建农支付自2019年2月11日起，按照8万元/年的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 三、驳回原告方昌妹、汪建农的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费281元，由原告方昌妹、汪建农负担97元，被告许秀霞负担184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  徐 忠 人民陪审员  沈承春 人民陪审员  许从水 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  洪 佳 附判决所依据相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条， 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。