北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初8454号原告：北京大栅栏投资有限责任公司，住所地北京市西城区炭儿胡同38号、40号及38号后门。法定代表人：徐正榕，董事长。委托诉讼代理人：邵剑涛，男，1975年8月12日出生，北京大栅栏投资有限责任公司法务中心经理。委托诉讼代理人：郑媛媛，女，1991年8月4日出生，北京大栅栏投资有限责任公司职员。被告：北京务洋商贸有限责任公司，住所地北京市东城区珠市口东大街2号3111号。法定代表人：张洪，男，1974年2月27日出生，汉族，北京务洋商贸有限责任公司经理。原告北京大栅栏投资有限责任公司与被告北京务洋商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京大栅栏投资有限责任公司（以下简称大栅栏公司）之委托诉讼代理人邵剑涛、郑媛媛，被告北京务洋商贸有限责任公司（以下简称务洋公司）法定代表人张洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大栅栏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付其欠缴自2017年3月1日至2017年12月14日的租金68859元；2、请求判令被告向原告支付逾期支付租金违约金16319.58元；3、请求判令被告向原告支付未按合同约定交接房屋的违约金45273.06元；4、请求法院依法判令原被告共同承担案件受理费。事实和理由：大栅栏公司与务洋公司于2016年3月14日签订北京市房屋租赁合同，约定务洋公司承租大栅栏公司位于杨梅竹斜街35号房屋，租赁期为2年，自2016年3月1日起至2018年2月28日止。根据合同约定，务洋公司应当于合同约定租金交付日前10个工作日，向大栅栏公司支付下一季度租金，每逾期一天应向大栅栏公司支付逾期款项的千分之一作为违约金。务洋公司自2017年3月20日起多次不履行合同约定的付款义务，欠付租金至今。另外，根据合同约定，乙方退场时应按双方约定时间地点当面向大栅栏公司交付房屋办理交接手续。务洋公司于2017年12月14日搬离所租赁房屋后一直未向北京大栅栏投资有限责任公司交接房屋，亦未退还房屋钥匙。务洋公司辩称，不同意大栅栏公司的诉讼请求，理由如下：一、原告所承租的杨梅竹斜街35号为公有住房，根据相关文件直管公房不得进行转租，因此，双方之间的租赁合同为无效合同。二、大栅栏公司未能按照合同约定协助办理务洋公司的地址变更事宜。因务洋公司未能按照规定变更至西城区杨竹梅斜街35号，公司一直处于异地无证经营的状态。在履行期间务洋公司以延交租金的方式并经过多次要求，大栅栏公司才向务洋公司出具2016年6月24日的住所证明，但因材料不全未能通过工商部门审核；务洋公司多次找大栅栏公司交涉，大栅栏公司为收取余下租金又向务洋公司提供了2016年9月8日北京宣房投资管理集团有限公司出具的房屋用途说明，2016年12月19日务洋公司法人因异地经营，以个人名义向大栅栏公司支付了三个季度的租金65583元，但大栅栏公司一直未能提供2015年以来的发票。又因，北京宣房投资管理公司于2016年6月30日变更为北京宣房投资管理集团有限公司，导致2016年9月8日提供的住房证明与房屋用途说明公章不一致，属于无效印章；其后务洋公司多次向大栅栏公司索取符合工商部门办理登记的材料未果。三、大栅栏公司工作人员明确告知务洋公司，因为疏解整治以后房屋不再出租，并默许务洋公司在2017年10月设计周活动结束后再搬离，并在上述期间不再收取商户租金，直至现在包括西河沿大街的大部分商户未交任何租金。2017年11月24日，大栅栏公司突然在务洋公司门口贴商户欠费通知，并发彩信给给务洋公司法人，在务洋公司法人回京时得知涉案房屋属于整改对象。2017年12月14日务洋公司被迫搬离涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2011年8月4日，北京宣房房屋经营公司一分部作为甲方，大栅栏公司作为乙方，双方签订《直管工商业用房租赁合同》约定甲方将北京市西城区杨梅竹斜街35号出租给乙方，用途为企业用房。2015年8月24日，大栅栏公司取得北京市西城区杨竹梅斜街35号10幢等4幢（7、10、12、13）房屋的所有权。2016年3月14日，大栅栏公司作为甲方（出租方），务洋公司作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区大栅栏街道杨梅竹斜街35号房屋（建筑面积为34.22平方米）出租给乙方，其中载明“公有住房承租人名称：北京大栅栏投资有限责任公司”，租赁用途商业（文化用品）。房屋租赁期限为2年，自2016年3月1日期起至2018年2月28日止，其中2016年1月1日至2016年2月29日为乙方筹备期，不计算房屋租金。2016年3月1日至2017年2月28日期间年度租金87444元，季度租金21861元；2017年3月1日至2018年2月28日期间年租金91812元，季度租金22953元。乙方交纳租金采取季付方式，在合同中约定了季付租金的时间。乙方逾期不交租赁保证金、租金等需缴纳的相关费用的，每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1‰的滞纳金，滞纳金自房屋租金、房屋租赁保证金逾期之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金为止。甲方有权向乙方发出催款通知，乙方自接到催款通知书后10日内，仍未支付应缴款项及滞纳金的，则甲方有权解除合同、没收租赁保证金并追究乙方违约责任，由此导致的一切损失由乙方自行承担。双方约定合同签署5日内（含5日），乙方按合同约定的金额向甲方缴纳相关费用。乙方未在5日内（含5日）向甲方缴纳相关费用的，视乙方自动放弃承租资格及终止本合同。甲方有权将该房屋向其他承租方出租，无任何违约责任。乙方在签订租赁合同后，根据乙方经营的业态，需及时向政府相关部门申请并取得经营合同所述营业事项所必要的批准、营业执照及许可证等证照或文件，甲方可协助乙方提供办理手续的相关证明文件。因乙方原因出现相关证照办理延误或未办理等情况，其责任由乙方承担。双方约定乙方如不按约定支付租金、租赁保证金逾期达一个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲、乙双方均应全面履行本合同的各项条款。任何一方不履行其条款或不按其合同要求履行，甚至单方面擅自终止、解除本合同，均视为违约，应承担违约责任。任何一方有违反本合同的行为，除本合同另有约定的处罚外，均应就该违约行为承担相当于当年房屋租金单价2倍的季度租金（即当年日租金单价×本合同约定承租房屋建筑面积×90天）的违约金，并就违约行为给对方造成经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿。2016年5月16日，务洋公司向大栅栏公司转款21861元；2016年12月19日，务洋公司法定代表人张洪向大栅栏公司转款65583元。2017年11月24日，大栅栏公司在务洋公司所租赁的涉案房屋张贴商户欠款通知书。2017年12月14日，大栅栏公司将涉案房屋张贴封条。2017年12月15日，大栅栏公司在务洋公司所租赁的涉案房屋张贴《合同解约告知函》，告知因务洋公司因不按约定支付租金且逾期已经达到合同解除条件，大栅栏公司要求解除租赁协议，并将张贴上述《合同解约函》的照片发送给务洋公司法人。另查，2015年5月5日，大栅栏公司作为甲方（出租方），务洋公司作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定大栅栏公司将北京市西城区大栅栏街道杨梅竹斜街35号东（建筑面积14.9平方米）出租给乙方，房屋租赁期限为2015年5月1日至2015年12月31日。再查，一、庭审中，务洋公司为主张双方所签订的为格式合同，提交了三份务洋公司与大栅栏公司之间的租赁合同；大栅栏公司认可上述合同的真实性，但其中一份合同并非涉案房屋，且不能因为签过两次合同就证明为格式合同。二、庭审中，务洋公司提交房屋用途说明、住所证明、情况说明，证明涉案房屋是直管公房，大栅栏公司不得转租。大栅栏公司认可上述证据的真实性，但认为大栅栏公司上述证据证明出租给务洋公司经过公有产权人允许，有权对涉案房屋进行出租。三、庭审中，务洋公司提交照片证明大栅栏公司收回房屋的情况，大栅栏公司认为务洋公司拖欠租金，其有权收回房屋并认为双方之间的租赁合同于2017年12月14日收回房屋时解除。四、庭审中，务洋公司提交照片证明与大栅栏公司签订合同的其他商户因无证经营亦未支付房屋租金；大栅栏公司对上述照片不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大栅栏公司与务洋公司于2016年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。务洋公司主张大栅栏公司与其签订了多份租赁协议，且合同约定的违约金等款项加重其义务，故上述条款系格式合同，属于无效合同，但务洋公司所提交的合同为涉案房屋此前的租赁协议或其他房屋的租赁协议，且违约责任的约定不能当然认定为加重一方义务的情况，故本院对务洋公司主张合同无效的意见不予采纳；务洋公司又称涉案房屋原为直管工商业用房，不得转租，大栅栏公司进行转租，应属无效，但结合涉案房屋产权变更情况以及房屋原产权管理单位出具的房屋用途说明、住所证明显示，原产权管理单位对涉案房屋出租给务洋公司使用并未表示不同意，故务洋公司以此为由主张租赁合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。因务洋公司与大栅栏公司之间的房屋租赁合同有效，故双方应当按照合同约定履行义务。因务洋公司未按照合同约定支付2017年3月1日起的房屋租金，大栅栏公司依照合同约定有权解除双方之间的租赁合同。庭审中，双方均认可大栅栏公司已于2017年12月14日收回房屋，故本院对大栅栏公司要求务洋公司支付自2017年3月1日至2017年12月14日期间房屋租金68859元的诉讼请求不持异议。务洋公司称大栅栏公司未能配合其办理营业执照的迁址手续，且涉案地址无法办理营业执照的商户均未交纳房屋租金，但结合现有证据显示大栅栏公司协助提供了涉案房屋的证明材料，且务洋公司以此为由拒绝支付上述期间的房屋租金，缺乏合同及法律依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。因务洋公司未按照合同约定支付房屋租金，故本院对大栅栏公司要求务洋公司支付逾期支付房租违约金的诉讼请求予以支持；务洋公司亦提出逾期付款违约金标准过高，大栅栏公司亦未提交证据证明其因此所承受的损失，故本院结合当事人的过错程度、合同履行状况进行综合判定。对于大栅栏公司要求务洋公司支付逾期腾房违约金的诉讼请求，因庭审中双方均认可大栅栏公司已于2017年12月14日收回房屋，且大栅栏公司亦认可合同于当日解除，故并未出现合同所约定的务洋公司逾期交房之情形，故本院对大栅栏该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京务洋商贸有限责任公司支付北京大栅栏投资有限责任公司二〇一七年三月一日至二〇一七年十二月十四日期间的房屋租金68859元。二、自本判决生效之日起七日内，北京务洋商贸有限责任公司支付北京大栅栏投资有限责任公司逾期付款违约金8000元。三、驳回北京大栅栏投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2909元，由北京大栅栏投资有限责任公司1195元（已交纳），由北京务洋商贸有限责任公司负担1714元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费1323元由北京务洋商贸有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  刘序昕人民陪审员  赵韬军二〇一九年十二月十日法官 助理  姜 洁书 记 员  孙 萍