北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6566号原告：北京大堡酒吧有限公司，住所北京市密云区XXX，统一社会信用代码91110228MA002KDXXX。法定代表人：李莹莹，董事长。委托诉讼代理人：严海龙，男，1994年6月21日出生，满族，系北京大堡酒吧有限公司员工，住北京市密云区。被告：赵大永，男，1971年8月16日出生，汉族，住北京市密云区，现住北京市密云区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵蒙蒙(系赵大永之女)，1994年8月6日出生，汉族，住北京市密云区。原告北京大堡酒吧有限公司（以下简称大堡酒吧）与被告赵大永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大堡酒吧的委托诉讼代理人严海龙，被告赵大永及其委托诉讼代理人赵蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大堡酒吧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年3月18日解除；2.被告返还原告第二年租金4.8万元；3.原告已支付的设备安装和维修费2万元由被告承担；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年3月18日至2023年3月18日。合同约定，每年租金4.8万元，且第一年须交付两年租金共计9.6万元。合同履行期间，原告按约履行租金支付义务，但被告未履行合同中约定的“对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保证乙方安全正常使用”义务，使得原告无法正常居住（墙皮脱落、墙面潮湿渗水、热水器、灯泡、空调和卫生间污水池等无法正常使用、未按约定安装暖气设备）。2019年2月，原告基于合同约定与被告沟通解除合同事宜，明确告知被告从2019年3月18日起不再续租，并从房屋中搬出。但被告拒绝退还原告已支付的多余租金及设备维修等费用，故诉至法院。大堡酒吧提交了《房屋租赁合同》、承租房屋现状照片。赵大永辩称：我与原告签订《房屋租赁合同》属实，原告说合同已于2019年3月18日解除我方不认可，我认为合同仍在履行期，我也没有收到原告退还房门钥匙、电卡及其他房屋原有设备。不同意返还房屋第二年租金4.8万元，因为双方关于解除合同事宜没有达成一致意向，合同仍处于履行期内。关于支付安装设备和维修费用2万元，需要原告提供支付证明。原告在双方协商未果的情况下私自起诉，我不同意承担诉讼费。原告说我们没有履行合同约定的“对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保证乙方安全正常使用”义务不属实，我们应原告要求对承租房屋进行了挖掘排污下水井、拆炕、暖气、水桶、煤改电等翻修措施并支付相应费用。原告所述承租房屋有墙皮脱落、受潮等影响居住的因素，我认为是原告私自改建房屋结构并在客厅中装置大型水桶及房屋实际使用人数超过房屋承载能力造成。赵大永提交承租房屋原始照片及证人证言。经审理查明：大堡酒吧租用赵大永的房屋作为其公司员工宿舍，双方达成协议，2017年8月7日，大堡酒吧职员邵利伟（已离职）与赵大永签订了《房屋租赁合同》，合同载明：出租方：赵大永（甲方）；承租方：邵利伟（乙方）。第一条出租房屋基本情况：甲方房屋坐落于北京市密云区XXX号，房屋结构为民房，建筑面积150平方米，使用面积100平方米，甲方将该房屋出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限：租赁期限为5年，自2018年3月18日甲方将房屋交付乙方使用起至2023年3月18日止。第三条租金、交纳期限和交纳方式：1.甲乙双方议定出租房屋租金为每年人民币肆万捌仟元整，第一次交付2年租金人民币玖万陆仟元整。第二年交付租金人民币肆万捌仟元整，第四年缴清人民币肆万捌仟元整。租金为期5年不作调整。2.乙方应于本合同生效之日起向甲方支付租金人民币玖万陆仟元整。3.乙方向甲方支付肆仟元整押金（保证金）。《房屋租赁合同》第七条，出租房屋修缮和使用条款约定：1.甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。2.乙方向甲方提出出租房屋维修请求后，甲方应及时提供维修服务，但对乙方的装饰装修部分甲方不负有修缮的义务。3.乙方应合理使用出租房屋及其附属设施。因乙方管理使用不当造成房屋及其附属设施的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿甲方损失。《房屋租赁合同》第九条，合同的变更、解除和终止条款约定：1.租赁期间，甲乙双方可以协商变更或解除本合同。2.有下列情形之一，甲方有权解除本合同并提前30日书面通知乙方，收回出租房屋：⑴乙方不交付或者不按时交付租金达1个月以上；⑵乙方所欠各项费用达壹万元以上；⑶未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；⑷乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋设备严重损坏的；⑸未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租给第三人的；⑹乙方在出租房屋进行违法活动的。3.有下列情形之一，乙方有权解除本合同并提前30日书面通知甲方：……⑵甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋的。⑶租赁期满或合同解除，乙方必须按期搬出自有物件，将出租房屋退还甲方。《房屋租赁合同》第十条违约责任条款约定：1.甲方违约责任。甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方对出租房屋进行维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证。乙方违约责任，乙方违反合同约定提前解除合同，向甲方支付壹万元整违约金。赵大永在出租方处签字并按捺手印，大堡酒吧在承租方处加盖公章，代理人邵利伟签字按捺手印。合同签订后，大堡酒吧向赵大永交付了二年的房屋租金9.6万元，赵大永认可。大堡酒吧称合同签订当日，交纳赵大永押金（保证金）4000元，赵大永对此予以否认，大堡酒吧未提供交纳押金的证据。大堡酒吧称在租赁期间，因承租的房屋部分无暖气，用水不方便，经与赵大永协商后，加装了暖气，安装了水桶（储水罐），赵大永认可大堡酒吧加装了暖气，安装了储水罐；大堡酒吧称因租住的房屋污水排放不畅，屋内返潮严重，造成墙皮脱落，热水器用不了，灯泡、线路老化，无法继续居住，2019年3月12日，大堡酒吧员工搬出租住的房屋，并在搬出之前电话通知了赵大永。赵大永对此不认可，称大堡酒吧搬进去时，提出水井不行（污水井）、要求拆炕、煤改电，其都给做了，屋子没电是大堡酒吧的人私自改电造成，墙皮脱落确实存在，是大堡酒吧的人居住过多，将水桶（即储水罐）放到屋内造成返潮、墙皮脱落现象出现。大堡酒吧搬走时并未告知其，2019年3月15日，是其母亲打电话告知的大堡酒吧员工搬走了，问搬走的原因，大堡酒吧的人说因房屋掉皮、返潮所以搬走了。赵大永称2019年清明节后，大堡酒吧的李莹莹找其要求退还租金。对双方的争议，经本院现场勘查，赵大永出租的房屋系其自行改建，大堡酒吧租赁后，为解决冬季取暖问题，经与赵大永协商后大堡酒吧加装了暖气；赵大永原有的储水罐在院中放置，储水容积量小，冬季结冰影响使用，经与赵大永协商后，大堡酒吧自行购置了储水罐安装在一层客厅；一层的房间原有一个火炕，因返潮，经协商后赵大永找人拆除；原有排放生活污水的污水井无法满足需要，经协商后赵大永找人又挖了一个污水排放井。2019年3月12日，因赵大永出租的房屋一、二层均存在返潮墙皮脱落现象（一层较二层严重），影响居住，大堡酒吧员工搬出租住的房屋，但未按照协议约定采用书面形式通知赵大永。赵大永认可大堡酒吧员工搬出后，曾找其协商退还预交的房租。因双方协商未果，2019年5月20日，大堡酒吧向本院递交起诉状，要求确认与赵大永解除房屋租赁合同，退还租金及支付的维修费、安装费。诉讼期间，大堡酒吧称其在租住期间投入维修、安装费用2万元，赵大永对此不认可，大堡酒吧未提供其支付维修、安装费用的证据。赵大永称大堡酒吧租赁期间其按要求拆炕、挖下水井花费1万元，提供证人证言，大堡酒吧认可赵大永改造了污水井、拆炕，但不认可支出的费用。经调解，双方未能就退还租金一事达成协议。另查，2019年12月18日，大堡酒吧已将租住的赵大永房屋电卡及房门钥匙归还。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、双方当事人提交的照片及本院现场勘查照片等证据在案佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。大堡酒吧与赵大永签订房屋租赁合同，均系双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。大堡酒吧租用赵大永的房屋作为员工宿舍，但根据庭审调查和本院现场勘查，赵大永出租的房屋确实存在返潮、墙皮脱落等现象，且个别房间较为严重，对居住造成影响，其余生活设施亦存在不同程度的瑕疵。这些现象的存在，是导致大堡酒吧搬出租住的房屋，解除租赁合同的原因。赵大永作为出租人，对出租的房屋负有维修保养的义务；本案双方签订的《房屋租赁合同》，约定乙方在甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋的情形下有权单方解除合同，但应提前30日书面通知甲方。大堡酒吧未提供证据证明其已提前30日书面通知赵大永解除租赁合同，应承担举证不力的后果，故本院认定大堡酒吧未按合同约定提前30日书面通知赵大永解除房屋租赁合同，应承担未提前30日通知赵大永解除房屋租赁合同期间的房屋租金；本院确认双方的房屋租赁合同自2019年4月18日起解除，大堡酒吧已预付给赵大永的租金应当扣除2019年3月18日至2019年4月18日期间的租金后予以返还；关于大堡酒吧要求赵大永支付设备安装和维修费2万元，房屋租赁合同中约定甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方对出租房屋进行维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证。大堡酒吧公司对此项诉讼请求未提交证据，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、原告北京大堡酒吧有限公司与被告赵大永的房屋租赁合同自二〇一九年四月十八日解除。二、本判决生效之日起七日内，被告赵大永退还原告北京大堡酒吧有限公司房屋租金四万四千元。三、驳回原告北京大堡酒吧有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百五十元（原告北京大堡酒吧有限公司已交纳），由原告北京大堡酒吧有限公司负担三百七十五元，由被告赵大永负担三百七十五元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 任海滨二〇一九年十二月二十三日法官助理 沈 艳书 记 员 张晶明