河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初2577号 原告：廊坊金远房地产开发有限公司。住所地：固安县固安镇大龙堂村。统一社会信用代码：911310226760072458。 法定代表人：赵汉祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴泽锋，该公司法律事务部主任。 被告：顾晓辉，女，1986年5月24日出生，汉族，内蒙古包头市人，现住包头市青山区。 原告廊坊金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）与被告顾晓辉商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金远公司的委托诉讼代理人吴泽锋到庭参加诉讼，被告顾晓辉经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 廊坊金远房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；二、依法判令被告给付原告违约金84012元；三、依法判令被告给付原告为其垫付的诉讼费8180元、执行费4373.15元，利息2124.56元；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年3月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将自己开发建设位于固安县商品房出售给被告。总价款为420060元；付款方式为首付款130060元，贷款290000元。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件4）第二条第5项约定“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被相关按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除贷款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置商品房。乙方在签署商品房买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并应按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金、损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息。”合同生效后，原告于2012年7月15日将“商品房买卖合同”到房屋产权管理部门备案，被告按约支付了首付并与中国建设银行股份有限公司北京分行签订了“个人住房（商业用房）借款合同”，原告为其履行贷款合同义务承担了保证责任。由于被告未履行贷款合同义务，中国建设银行股份有限公司北京分行于2015年8月21日向北京市东城区人民法院提起民事诉讼，北京市东城区人民法院于2016年2月1日作出（2015）东民（商）初字第13436号民事判决书，判定中国建设银行股份有限公司北京分行将全部贷款收回，由被告给付中国建设银行股份有限公司北京分行本金利息及罚息共计277614.10元（截止2015年5月28日），同时判定原告对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，被告未按判决履行还款义务，中国建设银行股份有限公司北京分行向北京市东城区人民法院申请强制执行，原告按法院指定将案件款及事后发生的利息汇至中国建设银行股份有限公司北京分行，并将诉讼费、执行费汇至北京市东城区人民法院。事后，原告多次联系被告解决此事，至今未果。综上所述，由于被告不履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权无。为维护合同的严肃性，原告不得不诉至人民法院，恳请贵院依法判准所求。 顾晓辉未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2012年3月31日，原、被告签订“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”，合同约定：原告金远公司为出卖人（甲方），被告顾晓辉为买受人（乙方）。原告将其开发建设的位于固安县迎宾路南侧天园小区）第12幢2单元1301室商品房卖与被告。该商品房建筑面积为86.25平方米，单价每平米4870.26元，总价款420060元；付款方式为银行按揭，首付款130060元，贷款290000元。原告应于2012年12月31日前将已取得“建设工程竣工验收备案表”的商品房交付被告。 补充协议第二条第5款约定：“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时、足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关按揭贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除借款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置该商品房。乙方在签署商品买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金，损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息”。商品房买卖合同及补充协议另对逾期交房违约责任、逾期付款违约责任、产权登记、付款方式等作了具体约定。 2013年1月16日，原、被告与中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行北京市支行）签订“个人住房（商业用房）借款合同”，合同约定：被告为借款人（抵押人），建设银行北京市分行为贷款人，原告为保证人；贷款人根据借款人申请向其发放贷款，贷款金额290000元；贷款用于购买涉案房屋；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，每年1月1日调整一次每月计息天数按30天计算；如借款发生逾期，罚息利率在本合同所执行借款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息法，约定每月还款日为每月放款对应日，最后一期的约定还款日为借款到期日；担保方式为阶段性保证加抵押担保；借款人以涉案商品房提供抵押保证，担保人提供连带责任保证担保；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项。贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产担保费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。…合同另有其他约定。2013年1月21日，建设银行北京市分行向被告发放借款290000元，但未与被告就涉案商品房办理抵押登记手续，被告自2013年8月起未能依约按时还本付息，故此建设银行北京市分行将原、被告诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院于2016年2月1日作出（2015）东民（商）初字第13436号民事判决，判决：顾晓辉偿还建设银行北京市分行借款本金277614.10元，截止2015年5月28日的利息11908.22元、罚息507.40元；金远公司对上述债务承担连带保证责任；金远公司承担保证责任后，有权向顾晓辉追偿。该判决发生法律效力后，被告仍未能按期履行，建设银行北京市分行逐向北京市东城区人民法院申请强制执行，遂后原告就该判决内容承担了担保责任，即向建设银行北京市分行代偿借款本金、利息及罚息共计279738.66元，并向北京市东城区人民法院缴纳诉讼费8180元、执行费4373.15元。被告未能按期偿还原告代偿款，原告多次向被告追偿未果，故诉至本院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；判令被告给付原告违约金84012元；判令被告给付原告为其垫付的诉讼费8180元、执行费4373.15元，利息2124.56元。 以上事实有被告提交的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”、北京市东城区人民法院作出的（2015）东民（商）初字第13436号民事判决、个人贷款还款凭证、账户交易明细回单等以及原告的陈述予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”系双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。依据商品房买卖合同补充协议的约定，被告累计三个月不向建设银行北京市分行按时归还贷款本息且被告尚未取得涉案商品房的不动产权证书的，原告有权解除双方签署的“商品房买卖合同”。本案中被告未能向银行按时还本付息，导致建设银行北京市分行以诉讼方式提前收回借款本息，原告为此承担了连带保证责任，清偿了全部借款本息；原告代偿借款后，被告仍未能立即归还原告，已构成严重违约，起初订立合同目的原告已不能实现，原告请求解除原、被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”的条件成就，故该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告代被告缴纳的诉讼费和执行费，属于其保证范围，其有权向二被告追偿，故原告请求被告给付其诉讼费8180元、执行费4373.15元的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，补充协议另有约定解除合同的同时，被告并按房屋总价款的20%向原告支付违约金，但从原告资金占用的利息损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，根据公平原则衡量，其双方约定的违约金计算标准过高，本院酌定以292291.81元（279738.66元+8180元+4373.15元=292291.81元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准，支持自代偿（代缴）之日起至判决之日的违约金，为43401.33元[292291.81元×4.75%÷365天×1141天=43401.33元]。合同解除，原告扣减代偿的借款本金、利息及罚息、违约金等后，被告剩余已付购房款，原告应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告廊坊金远房地产开发有限公司与被告顾晓辉签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”。 二、被告顾晓辉于本判决生效后七日内给付原告廊坊金远房地产开发有限公司代付诉讼费8180元、执行费4373.15元，合计12553.15元。 三、被告顾晓辉于本判决生效后七日内给付原告廊坊金远房地产开发有限公司违约金43401.33元。 四、驳回原告廊坊金远房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2204元，公告费600元，合计2804元，由被告顾晓辉负担（于本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 审 判 长  张炳烨 人民陪审员  徐广立 人民陪审员  李海强 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  顾 雪 书 记 员  王东玲