广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10882号上诉人（原审原告）：广东万联投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余远东，男，汉族，住广东省化州市。上诉人广东万联投资有限公司（以下简称万联公司）因与被上诉人余远东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万联公司上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判余远东向万联公司支付2018年11月至2018年12月12日期间的租金29299.2元及滞纳金（自应付之日起按月利率2%计算还实际清偿之日止）；3.改判余远东向万联公司支付自2018年12月12日起至2019年3月10日期间的场地占用费186259.2元（按租金标准的三倍，即每月62784元计算）；4.改判万联公司无须向余远东返还已支付的定金41856元，该笔定金归万联公司所有；5.改判余远东向万联公司支付2018年2月1日至2018年8月31日装修期间的租金146496元（按照双方约定的租金标准20928元/月计算）；6.本案一审、二审的全部诉讼费用由余远东承担。事实与理由：一、一审判决万联公司清理物品并回收商铺的期限为一个月不合理，应根据合同解除后余远东实际占用商铺的时间计算场地占用费。首先，余远东擅自撤离涉案商铺，但没有表示退租、解除合同，也没有表示是否抛弃商铺内的物品与装修。在余远东停止营业后，万联公司一直无法联系到余远东。鉴于余远东在商铺内遗留了大量物品，万联公司不能擅自处理商铺内的物品和装修。多次联系余远东未果后，万联公司于2019年2月27日向余远东邮寄《关于收回租赁单位及清理现场物品的通知》后，开始清空商铺内的物品。直至2019年3月10日，万联公司清空物品并收回涉案商铺。但万联公司须将余远东在商铺内的装修全部拆除、方可重新出租。2019年3月10日，涉案商铺仍处于无法重新利用的状态。一审法院认定一个月的期限过短。因此，万联公司诉请要求余远东支付自解除合同之日起至收回商铺之日（2019年3月10日）止的占用费有事实和法律依据，应予以支持。二、一审判决直接将合同约定的定金调整为违约金，且调整违约金金额为20000元，没有法律依据与事实依据。万联公司与余远东签订的《万联中心租赁合同》约定，余远东向万联公司缴纳41856元租赁定金。合同第九条第一项约定，余远东未按合同约定按时缴交租金等费用并逾期超过一个月的，万联公司有权解除合同、没收定金；合同第十一条第二项约定，余远东逾期缴费超期满三十日的，万联公司有权解除合同、没收定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”《万联中心租赁合同》中关于约定定金的条款合法有效，且定金金额没有高于合同标的额的20%，根据合同约定及相关法律规定，万联公司有权没收定金。《中华人民共和国担保法》规定了定金上限，且在合理范围内允许当事人自行约定对违约行为的惩罚，也是合同自由的应有之义。法律并未赋予法院减少定金数额的裁量权，一审判决以酌定违约金金额的形式实际上减少了本案定金的金额，已超越了自由裁量权的范围。三、本案中万联公司的损失远高于诉请的金额，万联公司的诉讼请求应得到支持。如上文所述，万联公司的损失包括清空商铺、拆除装修的费用、拆除装修期间万联公司的租金损失、重新招租期间的租金损失等。四、余远东应向万联公司支付装修期间的租金。《万联中心租赁合同》第二条第3点约定，万联公司提供7个月的装修期给余远东，装修期间自2018年2月1日至2018年8月31日；第十一条第3点约定，若余远东的原因导致合同提前终止或解除的，余远东须向万联公司支付装修期间的租金。现由于余远东的原因导致合同解除，根据合同约定，余远东须向万联公司支付装修期间的租金。综上所述，万联公司上诉望二审法院依法裁判。余远东未发表答辩意见。万联公司向一审法院起诉请求：1.判令万联公司与余远东签订的《万联中心租赁合同》于2018年12月10日解除，并判令余远东立即腾空案涉商铺并交还给万联公司（合同剩余未履行部分的标的数额为1078401.6元）；2.判令万联公司无须向余远东返还保证定金41856元；3.判令余远东向万联公司支付自2018年11月起至2018年12月10日期间的租金27904元及滞纳金1757.95元（滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月15日）；4.判令余远东向万联公司支付自2018年12月11日至实际腾空、交还案涉商铺之日止的场地占用费(按租金标准的三倍即每月62784元计算），暂计算至2019年2月10日为125568元；5.判令余远东承担万联公司因实现债权支出的律师费12000元；6.本案诉讼费由余远东承担。一审法院认定事实：2018年1月16日，万联公司（合同中称甲方、出租方）与余远东（合同中称乙方、承租方）签订一份《万联中心租赁合同》，约甲方将位于顺德区121、122、123号商铺出租给乙方作经营餐饮使用，单位建筑面积260.11平方米，实用面积为162.17平方米，租赁期限：从2018年2月1日起至2023年1月31日止；装修期：自该单位交付日起，甲方向乙方提供七个月的装修期(2018年2月1日起至2018年8月31日止，免交租金)；其中2018年9月1日起至2021年1月31日止的租金为80.46元／平方米，即20928元／月，租赁费用按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月的租金费用。租赁定金：乙方同意甲方缴纳履行租赁定金41856元，租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约且缴清全部应缴费用，并办理好营业执照、税务等注销手续以及按时向甲方归还单位后5日内，甲方无息退还乙方支付的全部租赁定金，如乙方单方面提前解除本合同，租赁定金作为乙方违约金赔偿给甲方。预缴费用：乙方于在接收单位当日内向甲方预缴第一个租赁年度的一个月租金费用20928元，该预缴费用可用于冲抵乙方免租期满后第一个月应缴的租金费用。甲方依合同约定的时间和标准按时将单位交付乙方使用，逾期超三个月的，则乙方可解除合同，甲方无息返还保证定金给乙方，双方互不追究责任。乙方未按合同约定按时足额缴交租金费用、管理费用、水费、生活垃圾费、电费，并逾期超过一个月的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该单位，甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任；乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方逾期缴纳费用超过四十五日，甲方有权终止本合同，有权清理搬迁乙方设备，材料等物资离场，收回租赁单位和场地，清理和搬迁的费用由乙方负责。乙方的设备和材料等物资在甲方搬离后十天内仍不予处理的，视为乙方放弃该物资的所有权，甲方有权当作废弃物予以处置，乙方无意见。若甲方依法提前解除或终止合同，乙方应当无条件将承租单位（含水电设施及固定装修）移交给甲方，否则，甲方有权按本合同约定租金费用标准的三倍向乙方收取租赁单位的占用费，直至乙方移交之日止。如果因乙方违约，造成甲方需通过诉讼解决，则诉讼费和律师费及办案支出的一切费用均由乙方负责，收费标按司法部门文件核定的标准进行。万联公司与案外人佛山市顺德区万之联置业管理有限公司于2018年12月4日共同向余远东在上述合同中留的地址（佛山市禅城区）邮寄《关于解除合同并收回单位的通知》，通知要求余远东于2018年12月7日前支付11月份租金20928元，逾期缴交则于2018年12月8日解除与乙方签订的《万联中心租赁合同》及《万联中心管理合同》，并收回该铺租赁权。上述邮件于2018年12月5日签收。2018年12月10日，万联公司与案外人佛山市顺德区万之联置业管理有限公司再次共同向余远东住所地邮寄《关于收回租赁单位的通知》，通知万联公司自通知之日起解除与余远东签订的《万联中心租赁合同》及《万联中心管理合同》，收回租赁商铺的租赁权，并清理遗留下来的物品。上述邮件于2018年12月12日签收。2018年12月13日，万联公司在余远东承租的商铺外张贴了上述通知。2019年2月27日，万联公司向余远东在上述合同中留的地址（佛山市禅城区）邮寄《关于收回租赁单位及清理现场物品的通知》，并于同日在余远东承租的商铺外张贴该通知，通知余远东如在2019年3月1日仍然没有清空商铺内的物品以及办理手续并缴清费用，万联公司于2019年3月1日清偿余远东所有遗留下内的铺内物品。万联公司在庭审中称于2019年3月10日清空余远东承租商铺内留在的物品并收回商铺。万联公司与广东广捷律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定广东广捷律师事务所因本案诉讼为万联公司提供法律服务，约定律师费为12000元。余远东在一审庭审中对万联公司主张的违约金提出调整请求。一审法院认为，万联公司、余远东签订的《万联中心租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。余远东没有依约于2018年11月5日前向万联公司支付租金，根据合同约定，余远东自逾期超过三十日的，万联公司有权解除合同，故万联公司于2018年12月10日以邮寄方式向余远东发出《关于收回租赁单位的通知》并提出解除合同，余远东于2018年12月12日签收邮件，万联公司解除合同符合合同约定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故万联公司、余远东双方签订的《万联中心租赁合同》自2018年12月12日解除。另外，万联公司在一审庭审中确认已于2019年3月10日清空余远东承租商铺内的物品并收回商铺，即万联公司实际已收回商铺，故一审法院对万联公司主张由余远东腾空商铺并返还商铺的诉请不予支持。余远东自2018年11月6日起没有依约支付租金，故应负向万联公司支付2018年11月1日至解除合同之日即2018年12月12日的租金29299.2元（20928元/30天×42天）。万联公司于2018年12月10日向余远东发出《关于收回租赁单位的通知》中明确合同解除后收回租赁商铺的租赁权，并清理余远东遗留下来的物品，故万联公司自解除合同之日起可以在合理期限内清理商铺内物品并收回商铺，万联公司怠于行使权利而产生的不合理占用费应由万联公司自行负担，综合本案案情、商铺及商铺内物品的情况，一审法院确定合理期限为一个月，故余远东应向万联公司支付解除合同后一个月的占有使用费。关于占有使用费的标准，虽然合同约定为按“租金费用标准的三倍向乙方收取租赁单位的占用费”，本院认为实质约定了与租金费用标准一致的占有使用费及以租金费用标准的二倍作为逾期返还商铺的违约金，故占有使用费应按租金费用标准计算为（20928元×1个月）。关于违约金的计算。双方在合同中约定“乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金”及“甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任”的内容，均为约定承租方逾期支付租金的违约金计算办法。另外，依前述认定，双方约定高于租金费用标准的占有使用费实质为承租方逾期返还商铺的违约金计算办法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。万联公司依上述约定主张违约金高达十万元，明显过分高于万联公司的实际损失，因余远东在诉讼中对违约金提出调整请求，一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、万联公司的损失情况及余远东的过错程度，根据上述法律规定，一审法院酌定违约金为20000元，即从余远东向万联公司支付的定金41856元中的20000元作为违约金归余远东所有。为避免诉累，万联公司应退回的定金余款21856元应抵减上述债务，故余远东应向万联公司支付的租金、占有使用费为28371.2元（29299.2元+20928元-21856元）。综上，万联公司主张的租金、占有使用费及违约金超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。关于万联公司主张的律师费。因余远东违约致使万联公司提起本案诉讼，万联公司为此支出的律师费依合同约定应由余远东承担。万联公司主张律师费为12000元，综合案件难易程度、律师工作量及有关的律师费收费标准的规定等因素，万联公司主张的数额合理，一审法院予以支持。余远东有关律师费不合理及不应负担的辩解意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认万联公司与余远东于2018年1月16日签订的《万联中心租赁合同》自2018年12月12日解除；二、余远东应于判决发生法律效力之日起十日，一次性向万联公司支付租金、占有使用费28371.2元；三、余远东应于判决发生法律效力之日起十日，一次性向万联公司支付律师费12000元；四、余远东向万联公司已支付的部分定金20000元作为违约金归万联公司所有；五、驳回万联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2218.14元，由万联公司负担1578元，由余远东负担640.14元。二审期间，万联公司、余远东均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.余远东应向万联公司支付的租金数额；2.余远东应向万联公司支付的占有使用费的金额；3.万联公司是否有权没收余远东定金41856元。一、关于余远东应向万联公司支付的租金数额问题万联公司和余远东签订的《万联中心租赁合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，为双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。该合同约定若余远东未按合同约定按时足额缴交租金费用、管理费用、水费、生活垃圾费、电费，并逾期超过一个月的，视为余远东违约，万联公司有权单方解除合同，收回该单位。事实上，余远东自2018年11月起未再缴纳涉案商铺的租金，经万联公司催告后未在合理期限内交租金，万联公司据此于2018年12月10日向余远东邮寄《关于收回租赁单位的通知》，通知余远东自通知之日起解除《万联中心租赁合同》及《万联中心管理合同》，收回租赁商铺的租赁权，并清理遗留下来的物品。上述邮件于2018年12月12日签收。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”涉案商铺的租赁合同自2018年12月12日起解除，余远东应向万联公司支付2018年11月1日至2018年12月12日的租金29299.2元。二、关于余远东应向万联公司支付的占有使用费金额问题。首先，《万联中心租赁合同》约定余远东逾期缴纳费用超过四十五日，万联公司有权终止本合同，有权清理搬迁余远东设备，材料等物资离场，收回租赁单位和场地，清理和搬迁的费用由乙方负责。余远东的设备和材料等物资在万联公司搬离后十天内仍不予处理的，视为余远东放弃该物资的所有权，万联公司有权当作废弃物予以处置，余远东无意见。其次，万联公司于2018年12月12日送达余远东的《关于收回租赁单位的通知》已载明万联公司将解除《万联中心租赁合同》、收回商铺并清理遗留下来的物品。余远东对此没有提出异议，故万联公司在合同解除后一个月内完全可以处理商铺内的遗留物品和装修等物。一审法院判决余远东支付租赁合同解除后一个月的占有使用费无误。万联公司上诉请求余远东支付占有使用费至2019年3月10日没有事实和法律依据。三、关于万联公司是否有权没收余远东定金41856元的问题本案中，余远东从2018年11月起欠付租金至2018年12月12日，万联公司解除合同收回商铺时尚欠万联公司租金金额为29299.2元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。加之余远东请求减少违约金，本院认为，一审法院已判决余远东向万联公司支付律师费12000元，双方对律师费的负担均未提起上诉。考虑涉案合同的履行情况、万联公司的损失情况及余远东的过错程度，20000元足以弥补万联公司因余远东逾期未付租金而遭受的租金、利息损失，万联公司要求没收余远东全部定金41856元依据不足。一审法院为避免诉累将万联公司应退回的定金余款21856元与余远东上述债务进行抵扣，确定余远东应向万联公司支付的租金、占有使用费为28371.2元（29299.2元+20928元-21856元）妥当，本院依法予以维持。万联公司还提出要求余远东支付装修期间2018年2月1日至2018年8月31日的租金，此为二审期间提出的新的诉讼请求。余远东对此不愿调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，万联公司可另案主张。综上所述，万联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7337.72元，由上诉人广东万联投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月十八日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏