北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82563号原告：北京红山宏源物业管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：刘舸，经理。委托诉讼代理人：石瑞国，男，北京红山宏源物业管理有限公司员工。被告：北京金刚互娱科技有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李文凯，总经理。委托诉讼代理人：黄克孟，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京红山宏源物业管理有限公司（以下简称红山公司）与被告北京金刚互娱科技有限公司（以下简称金刚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红山公司的委托诉讼代理人石瑞国，金刚公司的委托诉讼代理人黄克孟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红山公司向本院提出诉讼请求：1．金刚公司支付2018年6月14日至2018年10月13日的房屋租金、物业费及电费共计561757.52元；2．金刚公司支付拖欠上述款项产生的滞纳金92700.99元。事实和理由：我公司与金刚公司签订了《某某大厦租赁合同》，租赁合同期限为12个月，并于2017年7月10日正式履行。但自2017年11月起，金刚公司以各种理由拒不缴纳房租、电费及滞纳金，我公司多次催缴未果。金刚公司的行为违反了合同的约定，严重损害了我公司的合法权益，造成我公司巨大经济损失，应依照合同约定承担违约责任。金刚公司辩称，双方签订的租赁合同已于2018年3月1日解除，我公司亦在2018年3月5日至8日之间腾退房屋，我公司不存在2018年6月14日至10月13日欠款的情形。原告所称2018年6月14日至10月13日的租金损失不应由我公司承担，我公司于2018年2月2日就提交了退租申请并承诺在找到新承租人之前自愿承担房屋租金损失，但红山公司却恶意阻挠我公司腾退房屋，企图留置办公用品拖延损失期间，且其对外抬高招租的价格，延长租金损失的期间。另外，租赁合同为格式合同，其违约条款为霸王条款，租赁合同内容显失公平，并且我公司所交纳的房租及保证金足以弥补红山公司的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，红山公司作为出租方（甲方）与北京正越银河网络科技有限公司（以下简称银河公司）作为承租方（乙方）签订《某某大厦租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区酒仙桥路甲X号X号楼某某大厦2202、2203室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积795.72平方米。租赁期限为19个月，自2017年3月14日至2018年10月13日。本合同为续租合同无免租期。租金采取押二付一的方式支付，净租金标准为每天每平方米（建筑面积）4.5元，月净租金总计108914.18元；物业管理费标准为每天每平方米（建筑面积）1.3元，月物业费31464.1元。乙方每个付款周期不得迟于该月应付日前7日内支付应付租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销净租金及物业管理费。本合同签订当日，乙方应支付1个月的首期租金，其中净租金为108914.18元；物业费为31464.1元，首期净租金、物业费的计算期为2017年3月14日至2017年4月13日。鉴于本合同为续签，作为乙方根据原《租赁合同》及其相关补充协议已缴纳的保证金256553.4元自动延续为本合同的保证金，乙方不再另行缴纳。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。当本合同期限届满或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋三十日内将保证金（不含利息）本金退还给乙方。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方收取3%的欠款月息，上述利息应自该拖欠款到期应付之日起计直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还。乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。2017年9月8日，银河公司名称变更为“北京金刚互娱科技有限公司”，即金刚公司现用名称。2018年2月2日，金刚公司向红山公司发出退租申请函，表示其出于经营策略考虑，决定房屋租赁租期至2018年2月15日，此后不再承租涉案房屋。2018年6月14日，红山公司向金刚公司发出告知函，催缴2018年6月14日至2018年7月13日的房租。庭审中，双方均认可金刚公司交纳了256553.4元的保证金且房租支付至2018年6月13日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.金刚公司主张其于2018年2月2日将退租申请函交给了红山公司的员工王某某，后来红山公司给其的告知函中提到了其所提交的退租申请函。金刚公司主张租赁合同于2018年3月1日解除，并称其于3月5日至3月8日就搬离了涉案房屋，其搬离前提前通知了红山公司，也征得了红山公司的同意，红山公司同意其于3月5日至3月8日搬离物品，但此后就不同意其再从涉案房屋中搬离物品了。金刚公司称其已经交纳了3月1日至6月13日将近三个半月的房租，并且红山公司也不退还其所交纳的保证金，其认为上述金额已足以弥补红山公司遭受的损失。另，金刚公司称其解除合同的依据是租赁合同第八条第5款“乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。”该条款后半段关于乙方在找到新租户前承担相应租金损失的内容是格式条款，加重了其负担。2.红山公司主张王某某确系其员工，确实收到了退租申请函，但公司没有同意解除合同，而被告在2018年3月8日时并未腾退完毕，只是搬走了80%的物品，且没有办理交接手续。红山公司称其于2018年7月开始控制涉案房屋，此后通过中介及网上发布招租信息，但一直没有客户，所以没有找到新的承租人，直到2019年1月才重新找到新的承租人，另外金刚公司主张双方合同于2018年10月13日到期终止。金刚公司主张双方未办理交接手续，但称涉案房屋的门锁采用密码锁，不需要交还钥匙，另称其之所以还在涉案房屋内留下了部分物品，是因为红山公司不给其出门条，所以其才留下了部分物品，但不要这些遗留物品了。红山公司称遗留下的物品对其没有用处，故其将上述物品当作垃圾处理了。金刚公司就其关于红山公司故意抬高对外招租价格的主张提交红山公司招租广告网页截图，显示招租房屋的面积为795平方米，每平米租金6.5元，每月租金157000元。红山公司对该证据真实性不认可，并称发布信息的人员并非其员工，其也未委托第三方机构发布招租信息。本院认为，红山公司与金刚公司签订的《某某大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，金刚公司因自身经营情况提前终止本合同，根据合同约定，其可以此为由终止合同，而红山公司可以不返还金刚公司支付的保证金。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，红山公司在签订新的租赁合同前金刚公司仍要承担涉案房屋租金，现经查明，金刚公司于2018年3月8日腾退大部分物品，双方虽未办理房屋交接手续，但剩余物品红山公司已经处理完毕，且红山公司称其于2018年7月控制涉案房屋，并开始通过中介或网上发布招租信息，但一直没有客户，金刚公司主张红山公司以高于原合同所约定的租赁价格对外发布招租信息，并提交招租信息的网页截图，红山公司虽不予认可，但其在认可通过中介或网上发布招租信息的情况下，并未就金刚公司提交的证据提交反证，故本院对金刚公司相关主张予以采信。现金刚公司因其自身经营状况提前终止合同后继续支付租金至2018年6月13日，考虑到金刚公司于2018年2月即已提前终止合同，且3月8日已腾退大部分物品并主动向红山公司赔偿租金损失，而红山公司以高于原合同一半的价格对外发布招租信息导致房屋未能重新出租，其自身亦应对未能重新出租承担相应的后果，故本院对红山公司关于金刚公司支付2018年6月14日之后租金、物业费及电费的请求不予支持。关于红山公司主张的滞纳金，实质为金刚公司逾期付款应支付的逾期付款违约金，但根据本案已查明的事实，金刚公司并无逾期付款的行为，红山公司的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京红山宏源物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10345元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  李 珑二〇一九年十二月三十日书记员  丁 楠李思佳