山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初4246号原告：青岛恒城怡德置业有限公司，住所地：山东省胶州市李哥庄镇北王家庄村东（广场大街128号），统一社会信用代码：91370281550810112M。法定代表人：魏建波，董事长。委托诉讼代理人：薛诗育，男，汉族，1986年12月15日生，住山东省胶州市，系公司职工。被告：青岛力奔斯自动化有限公司，住山东省青岛市胶州市李哥庄镇大沽河工业园，统一社会信用代码：91370281MA3D99X67P。法定代表人：田中直二。原告青岛恒城怡德置业有限公司（以下简称恒城公司）与被告青岛力奔斯自动化有限公司（以下简称力奔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒城公司到庭参加诉讼，被告力奔公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒城公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告之间的租赁合同。2.依法判决由被告支付原告租赁费374400元，承担违约金及损失748800元（包括2019年1月1日至合同解除之日的租金），共计1123200元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日原告与被告签订了租赁合同，约定由被告租赁原告的厂房，租赁期限为十年，每年租赁费为374400元，同时约定由原告按照被告的要求装修特殊防静电的厂房及安装特殊要求的强弱电设备等，装修及安装费用为1694971元。租赁合同同时约定被告超过两个月仍未交清房屋租赁费的，原告有权解除合同，由被告付清前五年租金，并额外支付原告相当于24个月的租赁费作为违约金赔偿给原告。现被告到期未支付租赁费，也未给付装修及安装设备费用，经原告催交仍至今未付，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大损失，根据租赁合同的约定，被告应承担违约责任，支付原告租赁费和违约金并赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，原告先主张由被告支付原告租赁费374400元，承担违约金及损失748800元，共计1123200元，同时原告保留对被告继续追索剩余租赁费及违约金等损失的权利，请依法判如所请。被告力奔公司未到庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证、建设图纸以及报价打印件、原被告之间签订的装修合同及机电设备安装合同、设计图纸打印件等证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，恒城公司（甲方）与力奔公司（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方在山东省胶州市李哥庄镇日本工业园区拥有6670平方米的国有建设用地（土地权属证书号为1-9-21-646），土地用途为工业用地，土地使用权年限至2053年12月22日。甲方拟建设符合乙方使用要求的工业厂房、办公楼（统称房屋），乙方在上述房屋建成后愿意租赁该房屋。甲方根据乙方提供的要求和设计方案委托有资质的设计单位设计建设图纸，由乙方对设计图纸进行审核和确认，甲方承担设计费用，甲方负责委托勘察、工程建设施工、水电以及消防设施的建设安装、房屋的装修。乙方租赁房屋的用途为自动化设备的生产及销售，租赁期限为15年，从2017年7月1日开始计算，每满一年为一个租赁年度，乙方在本合同签订后10日内向甲方支付32万元人民币的金额作为履行本合同的定金，如因乙方原因导致本合同不能履行的，定金归甲方所有，如因甲方原因导致本合同不能履行的，甲方应向乙方双倍返还定金。本合同房屋交付后，定金折抵租金，不足折抵的租金部分由乙方在甲方开具发票时一次性付清。第一年至第五年每年租赁费374400元（含税），并在第一年至第五年之内租金不发生变更。自第六年至第十年止，租金递增3%，第十一年起至第十五年止租金在第六年至第十年租金的基础上递增5%。第一年度租金由定金折抵，不足部分由乙方在开具发票时一次性付清。此后，租金按每三个月支付，第一年度租金由定金直接转为租金。自第二年度开始前20日内，乙方向甲方支付三个月租金，以后以此类推。逾期付款每天加收日租赁费0.5倍的滞纳金，两个月仍未交清租赁费，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。因甲方原因造成逾期交房，甲方每逾期交房一日，则应向乙方支付日租金0.5倍的违约金；逾期交房达2个月的，乙方有权解除合同。本合同租赁期前五年，任何一方均不得提出解除合同。前五年内因乙方原因提出期满前解约的，应付清前五年租金，并额外支付甲方相当于24个月的租金作为违约金赔偿给甲方。2017年7月1日，力奔公司(甲方)与恒城公司（乙方）签订的建设工程施工合同，约定力奔公司将其新厂房内装修工程交由恒城公司施工，工程位于青岛胶州市李哥庄镇大沽河工业园二区联谊大街以南厂区1#厂房内，力奔公司应付给恒城公司工程施工总金额610000元，该工程于2017年10月1日开工，2017年11月30日完工，总工期为60天，力奔公司提供图纸及工程规范，恒城公司负责合同物料的制作、加工安装及到力奔公司工程的运输、卸货，包装费用和运输、装卸、保险费用由乙方负担。2017年7月1日，力奔公司(甲方)与恒城公司（乙方）签订另一份建设工程施工合同，约定力奔公司将其新厂房内机电设备安装工程之施工事项交由恒城公司施工，工程位于青岛胶州市李哥庄镇大沽河工业园二区联谊大街以南厂区1#厂房内，力奔公司应付给恒城公司工程施工总金额1084971.60元，该工程于2017年10月1日开工，2017年11月30日完工，总工期为60天，力奔公司提供图纸及工程规范所显示的一切有关生产电气安装、生产压缩空气安装、空调移机安装、照明插座安装工程（包括一切有关的物料、机械、设备的运送和一切有关的测试），恒城公司负责合同设备的制作、加工、安装及到力奔公司工程的运输、卸货，包装费用和运输、装卸、保险费用由乙方负担。原告提交的建设图纸、报价单以及原告为被告装修和安装强弱电设施的照片、支付装修费及安装费部分转账记录，欲证明原告根据建设工程施工合同进行了非通用厂房建设，在普通水泥地面之上刷了地坪漆，安装了桥架以及配套设施、专用电气设施、强弱电、上630kva变压器等，因被告违约给原告造成了巨大损失。2018年7月26日，原告按照被告的注册地址邮寄整改通知一份，载明“根据贵我公司之间签订的租赁合同，贵公司应于2018年6月10日起20日内缴纳租赁费，现贵公司至今未缴纳租赁费，已经严重违反租赁合同的约定，现我公司特此对贵公司下达整改通知，请贵公司在一个月内缴纳租赁费，如贵公司逾期未缴纳，则我公司有权根据租赁费合同约定解除与贵公司的合同，届时一切损失由贵公司承担”。2018年12月31日，原告称在被告注册地的门口张贴通知一份，载明：“根据贵我公司之间签订的租赁合同，贵公司应于2018年7月1日前20日内缴纳租赁费，但贵公司至今未缴纳租赁费，在我公司于2018年7月份给贵公司下达整改通知后，经过半年时间贵公司仍未整改，根据贵我公司的租赁合同，贵公司已经构成严重违约，现我公司根据合同规定正式通知贵公司，解除我公司与贵公司签订的租赁合同，同时我公司保留对贵公司追索租赁费及违约金等损失的权利”。另查明，原告在庭审中认可被告支付了2017年7月1日至2018年6月30日的租赁费374400元。本院认为，原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。在2017年7月1日原被告签订租赁合同后，同日被告又作为发包方与原告签订了建设工程施工合同，约定涉案工程的新厂房内装修工程及新厂房内机电设备安装工程之施工事项交由原告恒城公司施工，因此，应当视为原告按合同约定履行了合同义务，交付了租赁物。根据原被告签订的租赁合同，被告的租赁期限为15年，从2017年7月1日开始计算，每满一年为一个租赁年度，第一年至第五年每年租赁费374400元，两个月仍未交清租赁费，原告有权解除合同，因被告仅交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的租赁费374400元，故对原告要求解除双方之间于2017年7月1日签订租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因原告在2018年12月31日给被告发出的解除通知，故本院依法确认原被告之间于2018年12月31日解除双方之间签订的租赁合同，被告应按合同约定将2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁费187200元（374400元÷2）支付给原告。原被告签订租赁合同第十五条约定：“本合同租赁期前五年，任何一方均不得提出解除合同。前五年内因乙方原因提出期满前解约的，应付清前五年租金，并额外支付甲方相当于24个月的租金作为违约金赔偿给甲方”，因该约定的违约金过高，本院结合本案的基本情况，确定被告应当支付6个月的租金即187200元（374400元÷2）作为违约金。原告主张2019年1月1日至合同解除之日的租金的损失，因原告已于2018年12月31日发通知解除合同，故该损失不符合法律规定，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告青岛恒城怡德置业有限公司与被告青岛力奔斯自动化有限公司之间于2017年7月1日签订的租赁合同关系于2018年12月31日解除。二、被告青岛力奔斯自动化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛恒城怡德置业有限公司租赁费187200元、违约金187200元，共计374400元。三、驳回原告青岛恒城怡德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14909元，由原告青岛恒城怡德置业有限公司负担7993元，由被告青岛力奔斯自动化有限公司负担6916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈敏二〇一九年十二月五日书记员  刘畅书记员  张聪