成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3829号 原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司，住所地深圳市光明区光明街道观光路3009号留学人员创业园206室。 法定代表人：陈湘明。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：谢栋才，四川迪扬律师事务所律师，特别授权。 被告：成都市成华区汇富大厦第一届业主委员会，住所地成都市成华区建兴路76号。 负责人：金娜，主任。 委托诉讼代理人：王明福，四川兵法律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：范婷婷，四川兵法律师事务所律师，一般授权。 原告深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称：花样年物业公司）与被告成都市成华区汇富大厦第一届业主委员会（以下简称：汇富大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告花样年物业公司的委托诉讼代理人胡磊，被告汇富大厦业委会的委托诉讼代理人王明福、范婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告花样年物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告作出的重新选聘物业服务企业的决定无效并予以撤销；2、确认原告与被告之间的物业服务合同合法有效，应继续履行合同；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告系成都市成华区建兴路76号汇富大厦（以下简称：汇富大厦）前期物业公司。2019年2月14日，被告向原告送达《关于汇富大厦物业服务交接准备工作的函》（以下简称交接函）。2019年3月7日，被告在大厦内张贴《公告》，宣布原被告签订的前期物业服务合同于2019年3月1日终止，并且将协助新的物管公司在2019年3月前与原告完成物业服务及相关设备、资料的交接工作。依据物权法及物业管理条例等相关法律法规的规定，被告召开业主大会会议，作出重新选聘物业服务企业时应严格遵守法律法规的规定。但从原告了解的情况来看，被告召开业主大会会议未提前15日通知全体业主，违反了物业管理条例“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”的强制性规定。由于该次业主大会会议程序存在违反法律法规强制性规定，故本次会议作出的选聘和解聘物业服务企业的行为及决议无效，依法应予撤销。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告汇富大厦业委会辩称：被告在社区指导下通过合法程序选聘新的物业服务企业，符合物权法第七十六条，物业管理条例第十一、十二条之规定，业主大会关于重新选聘物业服务企业的决定，经双过半赞成通过，合法有效，至今无业主提出异议。被告与新选聘的物业公司签订的物业服务合同自2019年3月1日生效，前期物业服务合同于该日终止；新选聘的物业公司已经于2019年3月20日入驻汇富大厦，并向汇富大厦项目提供全面的物业服务，得到了业主、物业使用人政府相关部门认可，原告于该日已经停止了对汇富大厦的物业服务，原、被告之间的物业服务关系已事实上终止，继续履行无法律及事实依据。综上，被告作出的重新选聘物业服务企业的决定得到了业主大会双过半赞成通过，合法有效。因被告合法选聘了新物业公司，新物业公司也在全面履行物业合同，原、被告之间的物业服务关系已终止，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 庭审中，原告花样年物业公司还提出：1、被告作为业委会，其选举应由专有面积过半数的业主同意，而汇富大厦总建筑面积为58080.86平方米，汇富大厦业委会成立期间，经核算面积仅为40355.19平方米，其核算面积与实际面积不相符。按真实总面积计算，投票赞成业主所持专有面积并无过半数，原告主张业委会成立的选举结果无效；2、业委会备案资料中，有的选票非业主本人签字，属伪造选票。有部分他人代签的选票，并无授权委托书，录音证据可以证实，业主表示对于业主委员会的成立并不知情，不确定是否签字；3、被告实行重新选聘物业服务公司的行为期间，程序违反《汇富大厦管理规约》及《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》，其决议应属无效。被告汇富大厦业委会针对原告的前述意见，辩解称：1、汇富大厦业委会成立是否合法，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，不属本案的审理范围。况且，汇富大厦业委会是由成华区建设路街道办事处依据物权法第七十六条的规定组织成立，成立后汇富大厦业委会向物业所在地的街道办事处备案，得到了行政部门的确认。原告并非该建筑区划业主，无权对业主委员会的成立是否合法提出质疑。2、《关于成华区汇富大厦建筑区划划分意见书》第一项所述的该建筑总面积58080.86平方米，计算的是该建筑区划内所有的建筑物建筑面积的总和，而业主大会会议在计算建筑物总面积时计算的是专有部分面积总和。该建筑区划内业主324户，其建筑面积总和为40355.19平方米，汇富大厦业委会在成立期间，专有部分面积和人数均过半，符合法律规定；原告提交的录音证据，无法确认其录音内容系该业主的真实意思表示，成立业委会时的表决票、重新选聘物业服务企业表决票均为业主本人签字，并非伪造。自2018年7月3日业委会成立至2018年8月14日开始重新选聘物业公司及至今，业主均未对业委会成立的合法性提出异议；3、《成都市物业管理条例》第七十四条仅规定业委会应当在物业服务合同期限届满前60日召开业主大会，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决，被告于2018年8月14日启动业主大会表决是否重新选聘物业服务企业程序，并于2019年3月1日要求原告退场终止物业服务合同符合该条规定。被告选聘新物业企业程序符合物权法第76条及业主大会议事规则，合法有效。 经审理查明，四川嘉图房地产开发有限公司（以下简称嘉图房地产公司）作为汇富大厦的开发建设方，通过物业服务招投标程序确定花样年物业公司作为汇富大厦（商业、办公、酒店及配套设施、儿童图书馆）的物业服务中标人，并于2015年9月向成都市房产管理局办理中标备案手续。其后，花样年物业公司与嘉图房地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定合同的履行期限为：自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。之后，原告花样年物业公司为汇富大厦提供前期物业服务。 2018年8月8日，备案记录机关成华区建设路街道办事处作出的《都市业主大会设立事项备案记录》记载：经成华区建设路街道办事处组织召开的汇富大厦业主大会会议，于2018年6月23日到2018年7月3日选举产生了第一届业主委员会，确立了第一届业主委员会任期（2018年7月19日至2023年7月18日）及委员。 2018年12月底，汇富大厦业委会启动公开选聘物业服务企业招投标工作。经公开招投标，汇富大厦业委会于2019年2月3日向新物业公司即成都汇富圆物业管理有限公司发出《中标通知书》，双方于2019年3月1日签订《汇富大厦物业管理服务合同》。 2019年2月11日，被告汇富大厦业委会向原告发出《关于汇富大厦物业服务交接准备工作的函》，于2019年3月6日发出《公告》，于2019年3月8日发出《关于尽快办理物业交接的函》、《交接函》，于2019年3月21日发出《关于移交业委会用房的函》，被告前述函件的总体意见是：经汇富大厦专有部分占建筑总面积1／2以上的业主，且占总人数1／2以上的业主表决同意重新选聘物业服务企业，汇富大厦业委会按照公开招标的方式重新选聘并确定了汇富大厦新的物业服务企业，并要求原告完成物业服务各项内容的交接工作。 原告花样年物业公司于2019年2月13日作出《关于要求我司交接汇富大厦物业工作的回函》，于2019年2月19日作出《汇富大厦物业交接相关事宜备忘录》，于2019年2月28日作出《回函》，于2019年3月7日作出《回复》，2019年3月11日再次作出《回函》，原告回函的总体意见是：质疑被告汇富大厦业委会成立的合法性，并认为新选聘物业公司的程序等不合法，原告不同意办理物业服务移交。 庭审中，花样年物业公司与汇富大厦业委会一致确认新物业公司已入驻汇富大厦，开始为汇富大厦业主提供物业服务。 上述事实，有经庭审质证的以下证据在案证实：《前期物业服务合同》、《都市业主大会设立事项备案记录》、《中标通知书》、《汇富大厦物业管理服务合同》、《关于汇富大厦物业服务交接准备工作的函》、《公告》、《关于尽快办理物业交接的函》、《交接函》、《关于移交业委会用房的函》、《关于要求我司交接汇富大厦物业工作的回函》、《汇富大厦物业交接相关事宜备忘录》、《回函》、《回复》，以及庭审笔录及证据交换笔录等在案证实。 本院认为，原告作为汇富大厦前期物业服务企业，与汇富大厦业主形成物业服务合同关系，双方之间的物业服务合同应受物权法及《物业管理条例》的约束。物权法第八十一第二款的规定“对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换”，物权法第七十八条及《物业管理条例》第十二条均规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从前述规定来看，法律赋予业主依法更换前期物业企业的权利，同时规定撤销业主大会或业主委员会决定的主体仅为权利受到侵害的业主。本案被告通过业主大会及业委会决定，作出重新选聘新物业企业的决定，该决定是否应该撤销的问题，本院认为：一是原告作为物业服务企业，无权行使对业委会决定的撤销权。即便被告在业主大会、业委会成立期间，或者作出业委会决定中存在问题，也仅是权利受到侵害的业主才有权撤销；二是现有证据不能证实该业委会决定侵害业主合法权益，亦不能证实已有业主请求撤销业委会作出的决定，三是在业委会作出重新选聘物业服务企业的决定后，新物业服务企业已开始履行双方物业服务合同。综上，被告作出的决定，原告无权要求撤销，而该业委会决定也不存在导致撤销的事实及法律要件，故对原告主张业委会决定应撤销而无效的请求不予支持。 对于原告的第二项诉讼请求，即要求确认原被告之间的前期物业服务合同合法有效，并要求继续履行合同。对此本院认为：一方面，原被告双方在前期物业服务合同约定合同的履行期限为自物业交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。另一方面，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”依据本案查明事实，被告代表全体业主已于2019年3月1日与新聘请的物业公司签订物业服务合同，该合同已生效。由此，无论是原、被告之间的约定，还是法律规定，原、被告之间前期物业合同已经终止，原告要求对权利义务已终止的合同确认效力并主张履行无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告深圳市花样年国际物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇一九年十二月十九日 书记员  刘丽