江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初10094号 原告：南通领航物业管理有限公司，住所地：如皋市磨头镇卓吾南路1号508室。 法定代表人：吴久红，董事长。 委托诉讼代理人：陶亚敏（特别授权），公司项目经理。 委托诉讼代理人：冒群（特别授权），江苏如一律师事务所律师。 被告：顾斌，男，1964年10月21日生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市。 原告南通领航物业管理有限公司（以下简称领航物业公司）与被告顾斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法先适用小额诉讼程序进行审理，后因双方争议较大，转为简易程序公开开庭进行了审理。原告领航物业公司的特别授权委托诉讼代理人陶亚敏、被告顾斌参加两次庭审，原告领航物业公司的特别授权委托诉讼代理人冒群参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告领航物业公司向本院提出诉讼请求：被告给付物业管理服务费1719元，公共能耗费745元，合计2464元。后原告将公共能耗费745元变更为电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费331元，其他诉讼请求不变。事实和理由：原告原系世纪佳园小区物业服务公司，被告为世纪佳园18号楼606室业主。原告与世纪佳园业委会于2016年1月签订物业服务合同，管理期自2016年1月至2017年12月31日止，其中约定住宅按建筑面积按0.8元/平方/月收取，被告的房屋面积为89.51平方米，据此月应缴物业服务费为72元，且应于每年的8月10日前缴纳，但被告未缴纳2016年1月至2017年12月期间的物业服务费共计1719元。原告多次催缴无果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告顾斌辩称，1、原告主张电梯电费、楼梯照明电费及其他公用电费无依据，物业管理服务合同中没有关于该项目的收取标准和实施细则，上述项目应视为包含于物业管理服务费中，不得另外单独收取；2、关于原告主张物业管理服务费：（1）原告未按照合同约定定期对小区内设施设备维护保养，没有对公共财产尽到起码的保管义务，导致小区设施设备的严重缺失和损毁。据此，被告有权向原告索赔由其造成的设备设施的损失，且有充分理由或少交物业管理服务费。（2）原告在服务期内，在维护公共秩序、保洁服务等方面，在人员配置、服务质量远不服合同约定的三类四级标准。①服务人员配置严重不足，资质不够；②未按合同约定执行巡查制度，无规范完善的巡查记录；③无专业人员实施绿化养护管理，草坪上乱停车辆，草坪受损严重。（3）原告对被告造成损失：①2017年6月15日，装修户截断落水管导致家中漏水，原告称系被告的责任，并拒绝帮助被告关闭水井阀门，导致自来水浪费；②2018年1月，被告家中跳闸断电，报修后，原告拒不开锁送电，导致停电三天，冰箱食物变质；③2018年6月11日，原告法定代表人在微信中威胁被告。综上，根据原告的服务质量和对业主的损害情况，原告主张的物业管理费1719元按不高于6折收取比较合理。 本院经审理认定事实如下：2016年1月9日，原告领航物业公司（受托方）与世纪佳园业主委员会（委托方）签订《世纪佳园物业管理服务合同》，约定由领航物业公司为如皋市世纪佳园小区（座落：宁海西路桃园路交汇处，光华大酒店东侧）提供物业管理服务，委托管理期限为二年，自2016年1月1日6时起至2018年1月1日6时止，并约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量标准与目标管理、物业管理服务费及管理等内容。其中，物业管理服务费部分约定，住宅物业由乙方按产权面积每平方米0.8元/月/平方米收取，由原告按年直接向业主收取，业主或物业使用人应当于8月10日前将上述费用交付至原告。合同第二章第十五条约定，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费、公用水电费用等。该合同最后加盖了原告及世纪佳园业主委员会的公章，并经如皋市城市管理行政执法局备案。 2016年5月30日，世纪佳园业主大会和世纪佳园业主委员会发布业主大会公告，公告称：2016年4月30日14时30分在如皋市如城镇世纪佳园物业办公室门前活动广场召开业主大会，一致同意申请动用维修资金556718元，务实地为广大业主办一些实事，解决小区急需解决的问题：一、62台电梯其中55台故障频发，申请城管局特事特办，特批2300元（55台电梯122468万）；二、小区车辆多停车难，而加宽区间部分道路，申请资金272253元；三、小区消火栓、消防池、消防管路等消防系统部分，申请城管局特事特办，特批29612元；四、对讲门铃大批损坏，按30个单元主机、320个分机预算，申请城管局特事特办，特批33500元；五、监控系统瘫痪，针对小区主干道以及部分盲区增补20个监控点，申请城管局特事特办，特批72445元；六、三期单元门（15-21号）楼由于原先质量太差已基本瘫痪，申请城管局特事特办，特批26440元。广大业主如有异议，请在一周内向业委会反映，如无异议，将在一周内递交上级专管部门审批。 2016年8月8日，世纪佳园业主委员会提交如皋市房屋专项维修资金使用申请审批表，申请房屋维修金基金首拨款556700元，如皋市城管局于2017年9月7日作出批复，同意拨付。 2016年8月12日，南通皋审工程项目管理有限公司对世纪佳园小区改造工程作出招标控制价一份，世纪佳园小区改造价招标控制价为556739.5元。 2017年11月1日，世纪佳园业委会发布“上一届业委会必须解散”公告，称公用维修基金已申请批一年半，至今仍有电梯、监控、消防未通过正常程序进行公开招标，业主委员会负有不可推卸的责任，老一届业委会人员也即将换届，业务会成员已不能适应小区工作的需要，理应自动退出。以上业委会的负责同志应当负主要责任，其组织人员也应自然免职，待下次召开业主代表大会，新的业委会成立后确认。 后原告于2018年1月撤出该小区。江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）进驻世纪佳园小区，并于2018年4月18日出具“关于对《世纪佳园》小区物业移交存在问题的函”，该函件称正大物业对小区现场和设施设备进行查验，发现存在以下问题：1、电梯设施存在超期未检验、缺件、配件损坏和配件严重老化等问题；2、小区监控摄像头共64个，仅有3个处于工作状态；3、小区消防设施全面瘫痪，远程报警系统无电源、消防栓无水、楼层缺灭火器439个，消防水枪32个，水带缺86根；4、东、西主大门道闸系统无法启用；5、62个单元楼对讲系统除10＃楼一单元外，其余全部无法使用；6、34台污水泵只有一台正常工作；7、二次无负压供水泵，变频器已坏，3台水泵全部24小时不间断定速运行随时有停机可能。 原告与江苏永晟电梯有限公司（以下简称永晟公司）签订的电梯维修合同两份，约定由永晟公司为62台电梯提供维修，并由其出具2016年-2017年电梯年检报告及合格证。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述，物业服务管理合同、世纪佳园电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费发票及明细表、世纪佳园房屋专项维修资金使用审批表、世纪佳园小区服务概况列表、物业服务实施照片、如皋市徐峰办公设备商行证明及发票、电梯维保合同、年检报告及发票、合格证、消防灭火器采购发票、水泵维修发票、小区服务人员打卡记录及名单、提供物业服务的照片、上一届业委会必须解散的公告、告示、接处警记录、维修合同、关于世纪佳园小区物业移交存在问题的函、现场问题报告及清单、消防初步检查执行、现有监控现状报告、道闸改造预算清单及道闸损坏照片、电梯情况说明、业委会证明等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与世纪佳园业主委员会签订的《世纪佳园物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律法规强制性规定，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。被告系世纪佳园小区业主，该合同对被告产生约束力。依上述合同约定，2016年1月至2017年12月31日期间，原告对被告所居住的世纪佳园小区提供物业管理服务，有权按合同约定向被告收取物业管理服务费、停车费、公用水电费用等，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告顾斌作为案涉小区18号楼606室业主，经原告催缴仍未及时缴纳物业服务费，被告应按约给付原告2016年1月至2017年12月期间的物业服务费1718.59元（89.51平方米×0.8元/月/平方米×24个月）。原告主张电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费331元，电梯电费按被告所在单元的户数、按楼层分摊，楼道照明电费按被告所在单元的户数分摊，其他公用电费（小区公共电费和加压泵）按小区全体业主户数平均分摊，其中2015年12月至2016年12月的18号楼3单元楼道照明费1420.9元、电梯电费5449.85元、小区公共电费34022.4元、加压泵电费25192.86元，分摊到被告的费用为169元；2017年1月至2017年12月的18号楼3单元的楼道照明费1224.35元、电梯电费5994.03元、小区公共电费25390.15元、加压泵电费27802.65元，分摊到被告的费用为162元。因原告于2016年进驻世纪佳园小区提供物业管理服务，2015年12月的电费应从中扣除，故被告应支付电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费318元。被告辩称电梯电费、楼梯照明电缆及其他公用电费包含在物业管理服务费中，无合同依据，本院不予采纳。 原告提供的一组照片及人员名单，可以证明原告按照合同约定配备相关人员，提供相应的物业服务，虽有不尽如意之处，但被告不能以此拒交物业费。被告提供的正大物业出具的移交存在问题的函，无原告或其授权人员签字确认，其中指出小区物业设备存在诸多问题，但同时原告亦提供2016年5月30日的业委会公告证明在其接管该小区时，就已经存在上述问题，并已由业委会申请维修基金。原告进驻世纪佳园小区后，推动启用维修资金，但共用部位共有设施设备维修资金的使用须经房地产行政主管部门或物业管理研究决定，故最终维修资金是否启用不能全部归责于原告。被告也无其他证据证明上述物业设备经维修后因原告管理不善受损。被告辩称因原告造成其家中的水电损失且原告法定代表人对其实施威胁，但未能提供证据证明，故对被告的抗辩理由，本院难以采纳。被告作为业主，对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可积极地依法通过合法途径向相关房屋行政管理部门反映，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，若被告认为原告的行为造成其损失，可向法院起诉要求原告赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告顾斌于本判决生效后立即给付原告南通领航物业管理有限公司物业管理服务费1718.59元。 二、被告顾斌于本判决生效后立即给付原告南通领航物业管理有限公司电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费318元。 三、驳回原告南通领航物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告顾斌负担（此款原告已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员  李 婕 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  常蓉蓉 书 记 员  姜 惠