广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初20697号 原告：周兴。 委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小凤，广东卓著律师事务所律师。 被告：深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司），住所地：深圳市龙岗区龙岗街道万鑫柏龙商业广场商铺A1017，统一社会信用代码：914403007341789834。 法定代表人：傅心源。 被告：深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司），住所地：深圳市龙岗区龙岗街道龙岗大道6058号万鑫柏龙商业广场商铺B2002，统一社会信用代码：914403003264547743。 法定代表人：苏林顶。 被告：深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司（以下简称柏龙公司），住所地：深圳市龙岗区龙岗镇万鑫柏龙商业广场一楼，统一社会信用代码：9144030075760085XF。 法定代表人：刘银姣。 委托诉讼代理人：黄智硕，广东华商律师事务所律师。 被告：傅心源。 委托诉讼代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 被告：苏林顶。 被告：崔龙。 上述当事人合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓尔、被告深源公司的法定代表人傅心源、被告柏龙公司的委托诉讼代理人黄智硕、被告傅心源及其委托诉讼代理人艾海伦到庭参加诉讼。被告佰利通公司、苏林顶、崔龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告深源公司、佰利通公司、柏龙公司支付原告2016年5月至2016年12月期间租金108136元，2017年4月租金13517元，2019年1月至2019年12月的租金162204元，并按照拖欠租金金额每个月从次月1日起按照年利率6%的标准支付原告逾期付款损失；2.被告深源公司、佰利通公司、柏龙公司继续履行合同，并自2020年1月起，每月支付原告租金13517元至2021年4月；3.被告傅心源、苏林顶、崔龙对上述诉讼请求中的一、二项应由被告深源公司、佰利通公司、柏龙公司支付给原告的租金和逾期付款损失承担连带责任。事实与理由：原告诉被告深源公司、佰利通公司支付截至2018年12月份租金的房屋租赁合同纠纷一案，已由深圳市龙岗区人民法院作出了一审判决，判决由被告深源公司、佰利通公司支付原告至2018年12月的租金并支付逾期付款损失，但自2019年1月开始至今，被告深源公司、佰利通公司仍继续拖欠原告租金未付。被告傅心源系被告深源公司的股东，经查企业登记档案，被告傅心源系2017年4月20日接受深源公司原股东鸿源集团有限公司股权而成为深源公司的股东，被告傅心源的股权比例为0.1%。被告苏林顶、崔龙系被告佰利通公司的股东，被告佰利通公司设立时为自然人独资企业，被告苏林顶系100%股权股东。2015年3月18日，被告苏林顶将佰利通公司1%的股权以人民币1元的价格转让给被告崔龙。另外，被告佰利通公司因拒不履行法院生效判决，已被深圳市福田区人民法院在（2018）粤0304执41616号执行案件中列入失信被执行人，且被告苏林顶、崔龙在被告佰利通公司的股权已被法院冻结。被告佰利通公司登记的认缴注册资本为500万元，根据2015年3月26日该公司修订后的章程第十二条、第十四条的规定，公司注册资本500万元，各股东已于公司注册之日前足额交纳各自认缴的出资额，但截至原告起诉时，没有证据证明被告苏林顶、崔龙将认缴的注册资本共计500万元缴入公司银行账户。原告认为：被告傅心源作为被告深源公司的股东，被告苏林顶占被告佰利通公司股权比例99%，根据公司法的规定，被告苏林顶系被告佰利通公司的实际控制人，且股权比例极高，名为两人股东，实属一人独资有限公司，特别是被告崔龙，仅以对价1元取得佰利通公司1%的股权，且被告深源公司、佰利通公司没有任何财务会计记录，也未按照公司法的规定设立健全的财务制度，没有在每一会计年度终了时编制财务报告并依法经会计师事务所审计，同时在包括原告在内的几百名业主购买被告深源公司开发的柏龙商业广场商铺过程中，商铺购铺款虽然以被告深源公司名义收取，但根据业主购铺款转账记录，购铺款并未直接进入被告深源公司的账户，而是流向了其他公司或者个人账户，六被告之间的财务混乱，已经形成混同。原告有理由认为本案被告均系滥用有限公司独立地位，根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释的规定，被告傅心源、苏林顶、崔龙依法应当对公司债权人的债务承担连带清偿责任。被告苏林顶、崔龙没有按照公司章程缴纳出资500万元，系虚假出资，属于滥用公司法人独立的行为，也属于未按照章程规定履行缴纳出资的行为，前者要对公司债权人的债权承担连带责任，后者要在认缴出资的金额范围内承担补充赔偿责任，因连带责任可以包含补偿赔偿责任，故原告主张被告傅心源、苏林顶承担连带责任。另外，根据在第一次起诉时法院查明的事实，被告柏龙公司作为涉案商铺的物业管理企业，又同时作为出租人将包括原告在内的商铺出租给案外人并收取租金，因此，被告柏龙公司也是实际的承租人。故提起诉讼，请求法院依法判决。 被告深源公司辩称：深源公司的实际控股人是深圳市前海瑞诚资本管理有限公司，该公司的实际控制人是崔龙，傅心源是该公司员工，崔龙让傅心源代持深源公司的股权和担任公司的法定代表人。 被告柏龙公司辩称：1、柏龙公司与原告不存在租赁关系，柏龙公司没有与原告签订过任何租赁协议，也没有因原告的商铺而收取过实际承租人的租金，也没有实际承租或者占用原告的商铺；2、柏龙公司是商场的物业管理公司。柏龙公司、深源公司、佰利通公司均是独立的法人，在人员、资产、业务机构等方面均是独立的，不是关联公司。请求驳回对柏龙公司的诉讼请求。 被告傅心源辩称：1、原告主张傅心源与深源公司财务混同、人格混同，没有证据证实，其要求傅心源承担连带责任没有法律和事实依据；2、深源公司的股东为深圳瑞源丰实业有限公司及傅心源。傅心源系代深圳市前海瑞诚资本管理有限公司持有股权，该公司的实际控制人为崔龙。崔龙、苏林顶等因涉嫌非法吸收公众存款等刑事犯罪被立案侦查。原告提交的证据显示，深源公司返还给原告的租金明显高于市场平均租金，由此可见崔龙等实际控制人通过隐瞒相应的事实，以非法占有为目的吸收原告的购买款，已构成了刑事犯罪。依据“先刑后民”的原则，本案应中止审理或者移送公安部门立案侦查；3、原告在诉状中列明的深圳瑞丰实业有限公司并非深源公司的股东，其股东的真实名称为深圳市瑞源丰实业有限公司。请求驳回对被告傅心源的诉请。 被告佰利通公司、苏林顶、崔龙未作答辩。 经审理查明，原告曾于2018年向本院起诉深源公司、佰利通公司、柏龙公司等，要求深源公司、佰利通公司连带支付2017年9月至2018年12月的租金及逾期付款损失。本院作出（2018）粤0307民初15586号民事判决，认为返租协议约定被告从2016年4月开始承租并返还相应租金，原告亦主张从2016年4月开始返祖。对此本院认为剩余购房款135170元正好是涉案商铺10个月的租金总额。原告提供的证据中没有显示其在2016年收到了返租款，其收到的第一笔、第二笔租金均是在2017年3月，考虑到本院受理的本批系列案中，亦存在部分业主以租金抵扣购房款的情况，且2016年被告尚在正常经营，无证据显示存在拖欠其他业主租金的情况，故可认定双方达成了用前10个月的租金抵扣购房款差额的约定，即在2017年2月底前被告无需再另行向原告支付租金，至2017年2月底购房款差额已抵扣完毕后被告才须按月向原告支付租金。原告自2017年3月1日起收取14个月的租金，即自2018年5月1日起佰利通公司未依约按月支付租金，构成违约，被告应按照13517元/月的标准支付原告自2018年5月1日起至2018年12月的租金108136元。深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金，判决深源公司与佰利通公司向原告支付2018年5月至2018年12月的租金108136元及逾期付款损失（2018年5月至2018年12月期间，每个月以租金13517元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）。 （2018）粤0307民初15586号民事判决查明以下事实： 一、被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。2015年5月，原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》，约定：原告购买万鑫柏龙商业广场商铺，购买价为2300000元；该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。收款收据显示深源公司收取了购房款项2164830元，剩余房款135170元原告并未提供相应的票据。原告称其已支付于2016年4月26日支付完全部购房款，但未能提供其余已支付购房款的凭证。其后，涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积为38.62平方米，登记权利人为原告。2016年8月10日，原告与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定：原告将其购买的前述涉案商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年，自2016年4月25日起至2026年4月24日止；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按350元/平方米的标准按月向原告支付返租款。返租协议书签订后，苏林顶、傅心源、张辉等通过其个人账户向原告等业主转账支付了部分租金。根据双方提供的银行交易明细清单显示，被告自2017年3月2日起向原告支付了14个月的租金。 二、在涉案广场商铺的销售中，部分业主与深源公司签订的买卖合同中，还约定了返租十年等相关内容。房地产买卖合同签订后，部分业主全额支付了购房款项，部分业主选择以租金抵部分购房款的方式支付购房款项。各业主购买商铺后，陆续与佰利通公司签订返租协议，少部分业主是与深源公司签订返租协议。深源公司以签订补充协议、出具补充说明等方式向部分业主确认返租事宜。部分业主与被告深源公司还签订了《深圳市房屋租赁合同书》并办理了房屋租赁登记备案手续，合同约定的租金标准与返租协议约定的租金标准一致。深源公司确认其于2015年开始与苏理贵合作，苏理贵作为中介为其卖房，亦确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及进行相关的运营，例如出租等。 三、深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，由柏龙公司作为出租人与苏宁易购公司签订租赁合同。2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订多份租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限延长至2019年10月31日。 原告对（2018）粤0307民初15586号民事判决书不服，上诉至深圳市中级人民法院，二审法院审理后查明，根据周兴提交的银行交易明细显示，佰利通公司向周兴支付租金至2018年1月，从2018年2月起未再支付租金。一审法院认定佰利通公司租金支付至2018年4月，属于认定事实错误，予以纠正，于2019年12月11日作出（2019）粤03民终20741号民事判决书，将（2018）粤0307民初15586号民事判决结果改判为深源公司与佰利通公司向原告支付2018年2月至2018年12月的租金148687元及逾期付款损失（2018年2月至2018年12月期间，每个月以租金13517元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）。 2019年10月31日因租赁期限届满，苏宁易购公司停止在涉案场地的经营活动并于11月中旬搬离该租赁场地，现该场地处于空置状态。柏龙公司陈述其系受2004年购买商铺的部分业主委托代为出租，出租的并非是2015年后购买商铺业主的商铺。 另查，深源公司成立于2002年3月8日，股东原为鸿源集团有限公司，注册资金为港币1000万元，2002年3月13日鸿源集团有限公司足额缴纳了该注册资金，相关会计师事务所出具了验资报告予以证实。2017年4月27日注册资金变更为884.9万元，股东亦变更为深圳瑞源丰实业有限公司（出资额8840151元，出资比例99.9％）、傅心源（出资额8849元，出资比例0.1％）。佰利通公司成立于2015年1月20日，股东为苏林顶，认缴注册资本为500万元。2015年1月19日的公司章程载明：公司股东认缴的注册资本总额为500万元，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。2015年3月25日经深圳联合产权交易所见证，苏林顶与崔龙签订股权转让协议书，苏林顶将其持有的佰利通公司1％的股权以人民币1元的价格转让给崔龙。佰利通公司的股东相应地变更为苏林顶、崔龙。公司章程亦于2015年3月26日进行了相应地修改。修改后的章程明确载明股东苏林顶，出资额495万元，出资比例99％，股东崔龙，出资额5万元，出资比例1％。各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。经本院询问，苏林顶确认公司注册成立时，其委托朋友转账500万元进行注册资金的验资，验资后即将该款项转走，此后其也没有再投入500万元进入公司。崔龙亦确认其没有向佰利通公司缴纳过注册资金。 再查，佰利通公司因未能履行其他生效案件确定的义务，已被深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等列为失信被执行人。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，与傅心源所称的崔龙、苏林顶等涉嫌非法吸收公众存款等刑事犯罪系基于不同的法律事实，故应予审理。原告购买涉案商铺后，与佰利通公司签订了商铺返租协议，协议合法有效，佰利通公司应按约按月向原告支付租金。深源公司在售楼过程中承诺返租，并与部分业主签订了返租协议，收取了涉案商铺实际承租人苏宁易购公司支付的租金，同时又授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订商铺返租协议。故深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金。深源公司与佰利通公司未向原告支付2019年1月至2019年12月的租金，已构成违约，应向原告支付2019年1月至2019年12月的租金162204元（13517×12），被告未按月支付租金，还应于拖欠月份之次月1日起按年利率6％的标准赔偿原告逾期付款损失。对于原告诉请的2016年5月至2016年12月期间租金、2017年4月租金，因（2019）粤03民终20741民事判决书已认定佰利通公司向原告支付租金至2018年1月，自2018年2月起才开始拖欠租金的事实，故原告要求被告深源公司、佰利通公司支付2016年5月至2016年12月期间租金、2017年4月租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。柏龙公司系柏龙广场的物业管理公司，没有参与原告与被告深源公司、佰利通公司之间的租赁关系，也无证据证明其是涉案商铺的共同承租人，故原告要求柏龙公司承担责任，本院不予支持。对于2020年1月份以后的租金，因支付期限尚未届满且合同能否实际继续履行也不确定，故原告要求被告深源公司、佰利通公司继续履行合同并支付2020年1月至2021年4月期间的租金，本院不予支持。 被告苏林顶、崔龙为被告佰利通公司的登记股东，2015年3月26日修改的公司章程明确载明各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。因此，被告苏林顶、崔龙至迟应在2015年3月26日按公司章程的规定按各自持股比例将注册资本缴付完毕，否则应从2015年3月27日开始计算未缴出资额的利息。现有证据不能证明被告苏林顶、崔龙履行了出资义务。即使根据被告苏林顶、崔龙的陈述，其两人也存在抽逃注册资金或未履行出资义务的行为。现佰利通公司作为被执行人已经被多个法院列为失信被执行人，故被告苏林顶、崔龙应在其分别认缴的注册资本即495万元、5万元的本息范围内，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对于深源公司，经查询其公司档案资料，深源公司的股东鸿源集团有限公司已于2002年3月13日足额缴纳了公司注册资金。原告未提供证据证明公司股东存在抽逃注册资金或虚假出资等行为，故原告要求被告傅心源承担连带责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告支付2019年1月至2019年12月的租金162204元及逾期付款损失（2019年1月至2019年12月期间，每个月以租金13517元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）； 二、被告苏林顶在未出资额495万元本息（利息以495万元为基数，计算起止日期为2015年3月27日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内，对被告深圳佰利通置业有限公司上述不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任； 三、被告崔龙在未出资额5万元本息（利息以5万元为基数，计算起止日期为2015年3月27日起至款项付清之日止，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内，对被告深圳佰利通置业有限公司上述不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5557.85元（原告已预交），原告负担2381.85元，被告深源公司、佰利通公司共同负担3176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长  刘国欢 审判员  李雪莹 审判员  章颖芬 二〇一九年十二月二十五日 书记员  祝伟莹