浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5818号 原告钱如彪，男，1959年9月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人周尤剑、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。 被告管彦江，男，1974年12月20日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 被告杭州邑沣装饰工程管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起广场A座702室。 法定代表人管彦江。 原告钱如彪诉被告管彦江、杭州邑沣装饰工程管理有限公司（以下简称邑沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告钱如彪于2019年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告钱如彪诉称：2016年12月22日，原告将其所有的位于杭州市江干区凤起广场A座702室房屋出租给被告邑沣公司，双方签订《写字楼租赁合同》。合同履行过程中，因被告邑沣公司多次拖欠房租，原告要求解除合同。后在被告管彦江支付拖欠租金并保证以后绝不拖欠的情况下，原告同意两被告继续使用。同时，为促使两被告严格履行合同义务，原告要求与被告管彦江重新签订租赁合同，后双方于2018年12月19日签订《写字楼租赁合同》一份，其中约定：1、租赁时间为2018年12月27日至2020年12月26日止，共两年租金为每3个月为期支付一次；2、本合同签订之日，乙方向甲方支付押金15000元；3、合同期间，乙方必须按时、足额缴纳物业管理费及其他因承租使用该房产所产生的费用；4、租金按每年21万元计算，两年合同期不变；5、若乙方未能按约按期向甲方支付租金和押金，则甲方可以认定乙方违约并处置乙方，逾期5日未能支付租金和押金，乙方需按迟延缴纳天数2%/日的标准向甲方缴纳滞纳金，若乙方逾期5日仍未能交付，则甲方有权解除本合同并视作乙方单方终止合同，乙方已付的租赁押金，甲方不予退还，另须乙方补偿两个月的租金给甲方作为赔偿；6、双方确认，自执行本合同后，双方于2016年12月22日签订的租赁合同自动终止，并予以清算，由双方签署清算结果为准；7、双方确认，本合同由管彦江本人及其所开设的邑沣公司共同承担连带责任；8、守约方为实现债权所产生的律师费、差旅费等一切相关费用由违约方承担。新合同签订后，原告将房屋继续交由两被告使用。根据合同约定，被告管彦江须在合同签订之日向原告补足2500元押金并支付第一期（2018年12月27日至2019年3月26日）租金，但被告管彦江分文未付。同时，两被告还拖欠物业、水、电费等共计21593.44元。后经原告催讨，被告管彦江于2019年4月17日出具《承诺书》一份。其中承诺于2019年5月5日之前先付给原告租金10万元，其余拖欠的租金和补交的押金在2019年5月15日之前付清，以上承诺若再有拖欠，每拖欠1天，赔偿1000元作为给原告的补偿。截至目前为止，被告管彦江仍未支付，被告邑沣公司亦未履行其连带清偿责任。综上，原告认为，两被告的行为严重违反合同约定的内容，侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原告与被告管彦江于2018年12月19日签订的《写字楼租赁合同》，并判令押金15000元归原告所有；2、判令被告管彦江向原告补交押金2500元并判令该押金归原告所有；3、判令被告管彦江向原告支付至腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，暂计算至2019年5月26日为87500元（2018年12月27日至2019年5月26日共五个月，17500*5=87500），此后的租金及房屋占有使用费按210000元/年的标准计算至实际腾退之日止；4、判令被告管彦江向原告支付滞纳金，暂计算至2019年5月26日为234200元，此后的滞纳金以应付未付的押金、租金及房屋占有使用费为基数，按2%/日的标准计算至实际清偿完毕之日止；5、判令被告管彦江向原告赔偿两个月租金35000元；6、判令被告管彦江向原告支付至2019年4月30日止的物业费、公摊费、水电费及空调费共计21593.44元，此后的物业费按842.6元/月、公摊费按187.2元/月、水电及空调费按实际使用情况计算至腾退之日止；7、判令被告管彦江向原告支付律师代理费10000元；8、判令被告邑沣公司就上述债务承担连带清偿责任；9、判令两被告腾退租赁房屋；10、本案诉讼费保全费由两被告承担。 被告管彦江、邑沣公司未作答辩。 本案经审理查明的事实如下： 2016年12月22日，原告与被告邑沣公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方钱如彪将其所有的位于杭州市江干区凤起广场A座702室房屋出租给乙方邑沣公司，租期为2016年12月27日起至2019年12月26日，免租期为2016年12月12日起至2016年12月26日止；合同签订之日乙方向甲方支付押金15000元；乙方须支付电费、物业管理费、公共能耗费等；租金为180000元/年，租金前两期按季度预付，后五期按半年预付，乙方须在每次房屋租金到期前30日支付下期房屋租金；等等。原告收到被告方支付的押金15000元。上述合同所涉截止至2018年12月27日的租金已结清。 2018年12月19日，原告钱如彪和被告方签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方钱如彪将其所有的位于杭州市江干区凤起广场A座702室房屋给乙方管彦江及其所拥有的邑沣公司使用，租期为2018年12月27日起至2020年12月26日；合同签订之日，乙方向甲方支付押金17500元，乙方若未按规定结清租金、物业管理费、水电费等所有费用，甲方有权拒还押金并向乙方追讨所欠费用直至乙方全部付清为止；合同签字后生效，生效后2天内乙方支付给甲方押金和首三个月的租金；合同期内乙方必须按时、足额缴纳物业管理费及其他因承租使用该房产所产生的费用，包括但不限于水电费、物业管理费、公共能耗费等因承租使用房产所产生的全部费用，乙方无权提出异议并接受物业公司的一切规定；租金按每年210000元计算，两年合同期不变，2018年12月27日至2019年3月26日租金52500元于合同签订之日支付，2019年3月27日至2019年6月26日租金52500元，于2019年2月26日前支付，2019年6月27日至2019年9月26日租金52500元，于2019年5月26日前支付，2019年9月27日至2019年12月26日租金52500元，于2019年8月26日前支付，2019年12月27日至2020年3月26日租金52500元，于2019年11月26日前支付，2020年3月27日至2020年6月26日租金52500元，于2020年2月26日前支付，2020年6月27日至2020年9月26日租金52500元，于2020年5月26日前支付，2020年9月27日至2020年12月26日租金52500元，于2020年8月26日前支付；若乙方未能按约按期向甲方支付租金和押金，则甲方可以认定乙方违约并处置乙方，乙方逾期5日未能支付租金和押金，乙方需按延迟缴纳天数按2%/日的标准向甲方缴纳滞纳金，若乙方逾期5日仍未能交付，则甲方有权解除本合同并视作乙方单方终止合同，乙方已付的租赁押金，甲方不予退还，另须乙方补偿两个月的租金给甲方作为赔偿；双方确认，自执行本合同后，双方于2016年12月22日签订的租赁合同自动终止，并予以清算，由双方签署清算结果为准；双方确认，本合同由管彦江本人及其所开设的邑沣公司共同承担连带责任；守约方为实现债权所产生的律师费、差旅费等一切相关费用由违约方承担；等等。被告管彦江在合同落款乙方处签名，被告邑沣公司在乙方处加盖公章。上述合同签订后，两被告未支付任何费用。 2019年4月17日，被告管彦江出具承诺书一份，载明：管彦江承诺于2019年5月5日之前先付给房东租金100000元，其余拖欠的租金和补交的押金在2019年5月15日之前付清，以上承诺若再有拖欠，每拖欠一天，赔偿房东1000元作为给房东补偿损失，按天赔偿，以此推算累计。 另查明，2019年4月28日，案涉房屋物业公司向被告邑沣公司发出《催款通知单》，要求支付2018年7月1日至2019年4月30日的物业费、水电费共计8426.16元、公摊费1872.48元、电费及空调费共计11294.80元。 又查明，原告因本案诉讼产生律师费损失10000元。 以上事实有原告提供的写字楼租赁合同、催款通知单、承诺书、委托代理合同、发票、不动产权证书及原告的陈述为证。 本院认为，钱如彪与管彦江、邑沣公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同约定，管彦江、邑沣公司应在2018年12月21日前支付押金2500元及2018年12月27日至2019年3月26日租金52500元，但其逾期未支付，钱如彪主张合同解除的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同约定“乙方已付的租赁押金，甲方不予退还，另须乙方补偿两个月的租金给甲方作为赔偿”，该条款实为违约责任条款，结合钱如彪的损失情况，管彦江应赔偿钱如彪两个月的租金损失35000元及已付的押金15000元归钱如彪所有；但对钱如彪主张管彦江补交押金2500元并归钱如彪所有的诉讼请求，本院认为，钱如彪主张合同解除，要求管彦江补交押金已无必要，钱如彪主张补交的押金2500元归其所有，该项主张无合同约定，故不予支持；对于拖欠的租金管彦江理应支付，故管彦江应支付自2018年12月27日起暂计算至2019年5月26日的租金损失87500元，此后按照每年210000元的标准支付租金损失至2018年12月19日签订的《写字楼租赁合同》解除之日止，并在合同解除后按照每年210000元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。对于钱如彪主张的律师费损失10000元，根据合同约定，被告应予承担，对于该项诉讼请求予以支持。对于钱如彪主张邑沣公司对管彦江的债务承担连带责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于钱如彪主张管彦江按照每日2%标准支付押金、租金、占有使用费的滞纳金的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同中约定的滞纳金，应当视为违约金条款，与合同中约定的违约方支付2个月租金及已付的押金不予退还的违约金条款应统一合并考虑，因约定过高，对滞纳金不再予以支持。对于钱如彪主张的物业费、公摊费、水电费、空调费，因钱如彪并未支付上述费用，损失未实际产生，对于该项诉讼请求不予支持。因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，钱如彪的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告钱如彪与被告管彦江于2018年12月19日签订的《写字楼租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告管彦江、杭州邑沣装饰工程管理有限公司已支付的押金人民币15000元归原告钱如彪所有； 三、被告管彦江、杭州邑沣装饰工程管理有限公司将位于杭州市江干区凤起广场A座702室房屋腾退归还给原告钱如彪，于本判决生效后三十日内履行完毕； 四、被告管彦江支付原告钱如彪租金损失人民币35000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告管彦江支付原告钱如彪租金人民币87500元（租金暂计算至2019年5月26日，此后以每年210000元标准计算至《写字楼租赁合同》解除之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 六、被告管彦江自《写字楼租赁合同》解除之日起按每年人民币210000元标准支付原告钱如彪房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止，于本判决生效后十日内付清； 七、被告管彦江支付原告钱如彪律师费损失人民币10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 八、被告杭州邑沣装饰工程管理有限公司对被告管彦江上述四、五、六、七项付款义务承担连带清偿责任； 九、驳回原告钱如彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7387元，由原告钱如彪承担人民币4137元，由被告管彦江、杭州邑沣装饰工程管理有限公司承担人民币3250元。诉讼保全申请费人民币2549元，由原告钱如彪承担人民币1291元，由被告管彦江、杭州邑沣装饰工程管理有限公司承担人民币1258元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 郁 莺 人民陪审员 王 澄 人民陪审员 蒋惠敏 二〇一九年十二月十三日 书 记 员 周 瑾