江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初6632号原告：盐城市超越物业管理有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道159号。法定代表人：嵇绍军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立高，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何海峰，江苏汇建律师事务所律师。被告:赵殿如，男，1963年9月22日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告赵殿如物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员蔡力独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托诉讼代理人陈立高、何海峰到庭参加诉讼，被告赵殿如经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告超越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵殿如向原告支付拖欠的2015年至2018年度的物业管理费、水电公摊费合计3198元，并承担自逾期之日起至实际付清欠款之日止的滞纳金（按应交管理费的日万分之五计算），暂算至2018年12月31日滞纳金为995元，共计4193元（2016年前按应交管理费的日万分之五计算，2017年以后按应交管理费的日万分之十计算）。2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告系原告所管理的盐城市星河晨光小区的业主，2016年12月31日，原告通过竞标方式取得该小区的物业服务资格。为该小区全体业主服务的前期物业宁波富豪管理有限公司盐城分公司于2018年6月3日将该小区业主拖欠的物业服务费和水电公摊费及滞纳金等债权全部转让给原告，并书面通知了被告。原告现为该小区合法物业服务单位，按规定对每户业主按建筑面积每月0.6元/㎡向业主或使用人收取物业管理服务费，由原告代收的水电公摊费为120元/年，被告未能按约支付物业费，遂诉至法院。被告赵殿如未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星河晨光花园小区由江苏龙上置业有公司（下称龙上置业公司）开发建设，小区的前期物业服务原由案外人富豪物业公司负责，赵殿如为该小区的业主，其与富豪物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定的服务期限自2010年3月23日起至2013年3月22日。双方还约定了如逾期不缴纳物业费按照日万分之五承担违约金。2012年3月22日，龙上置业公司与富豪公司签订前期物业管理服务委托合同，继续委托富豪物业公司提供前期物业服务。2016年12月28日，龙上置业公司与超越物业公司签订盐城市前期物业服务合同，委托超越物业公司对该小区进行物业服务；服务内容包括综合服务、保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护报务、物业共用部位和共用设施设备维护服务等；物业服务收费采用包干制方式，由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，高层住宅用房物业费为每月每平方米1.20元；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的0.1%向超越物业公司支付违约金；合同有效期限自2017年1月20日起至业主大会选聘或续聘物业服务企业止；合同并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，超越物业公司为该小区的业主提供前期物业服务。2017年6月6日，超越物业公司与富豪物业公司签订合同约定，因星河晨光小区现由超越物业公司中标提供服务，双方就小区物业管理的交接事宜协商一致，小区2013年至2016年度业主未交的物业服务费用及其他公摊费用债权全部转让给超越物业公司。2019年1月5日，富豪物业公司向超越物业公司提供了债权转让通知书，超越物业公司于同月5日向赵殿如邮寄了该债权转让通知书、欠费清单及律师函，费用清单中列明赵殿如2015年至2018年拖欠物业服务费金额分别为751元、751元、848元、848元（均含上述4年度水电公摊费各120元）。另有截止2018年12月31日，2015年度物业费的滞纳金为411元，2016年度的滞纳金为274元，2017年度的滞纳金为310元。上述物业费用合计3198元，滞纳金合计995元，两项费用合计4193元。现赵殿如未能交纳上述物业费用及滞纳金，超越物业公司遂向本院提起诉讼。以上事实有原告提交的前期物业服务合同、物业服务收费备案表及公示照片、债权转让合同、债权转让通告书、律师函、费用清单、快递凭证及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。本案案外人富豪物业公司及原告均履行了前期物业服务的义务，且被告也与原前期物业服务企业签订了前期物业服务合同，相关收费标准已通过物价主管部门备案审核，并已公示，即应当按约向服务企业支付物业服务费用，现其未能依约及时支付物业服务费用已构成违约，原告要求被告支付物业费及违约金的请求依法应予支持。违约金均应按照日万分之五计算。原告作为物业服务企业应以“让业主满意”为宗旨，不断提高物业管理服务质量，双方应加强沟通，共建和谐、安定的文明社区。被告经本院依法送达相关法律文书，在答辩期内未提出抗辩亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，对原告主张的事实，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告赵殿如应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市超越物业管理有限公司支付物业服务费用3198元及截止至2018年12月31日的滞纳金840元，合计4038元，并从2018年1月1日起至实际付款之日止以3198元为基数按日万分之五承担逾期付款滞纳金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵殿如承担。本判决为终审判决。审判员  蔡力二〇一九年十二月十九日书记员  丁艳附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。