湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0527民初851号原告：左美新，男，1980年3月7日出生，汉族，户籍地绥宁县，住绥宁县。原告：黄丽梅，女，1982年3月28日出生，汉族，户籍地绥宁县，住址同上，系原告左美新之妻。委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭楚才，男，1960年12月17日出生，系绥宁县佳和置业发展有限公司总经理。委托诉讼代理人曾佼隆，湖南振绥律师事务所律师。原告左美新、黄丽梅与被告绥宁县佳和置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左美新、黄丽梅的委托诉讼代理人陆安伟、刘任申，被告绥宁县佳和置业发展有限公司及其委托代理人谭楚才、曾佼隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左美新、黄丽梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即给原告办理房屋产权证并根据其收取原告的2000元办理权证费用，退还原告1920元;2、依法判令被告返还原告违规向其收取的水电开通费6800元；3、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币49318元(从2016年8月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额298993元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算)；4、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金(从2019年5月1日起至被告履行完毕办证义务止，以己付购房款总额298993元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算)；5、本案诉讼费、财产保全费等开支全部由被告承担。事实和理由：被告在湖南省绥宁县城川石开发区开发了“东方明珠”楼盘。2016年1月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以298993元的房价购买了被告绥宁县川石开发区东方明珠1栋1单元601号房屋一套。被告不但收取了原告办理房屋产权证费用2000元，还违规收取了水电开通费6800元。但至今被告仍没有给原告办理好房屋产权证!经多次交涉，被告也不肯退还其违规收取的水电开通费6800元。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”据此，被告在房价之外加收水电开通费的行为属于违规收费，依法应当全部返还给原告。同时，购房合同约定由被告给原告办理房屋产权证手续，被告也已经超过国家法定标准收取了原告办证费用2000元，可被告至今没有给原告办理好相关房屋产权证手续，构成违约，被告应当立即给原告办理好房屋产权证手续并退还其多收取的费用。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，被告应当承担违约责任。且基于被告的这一违约行为在购房合同中没有约定违约金，且原告由此造成的损失也难以确定，原告索赔金额只能按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告在2016年5月30日之前将约定的商品房交付原告使用。故被告最迟应当在2016年8月29日之前为原告办理好房屋产权证，否则应当向原告支付逾期办证违约金。从2016年8月29日起至2019年4月30日的逾期办证违约金为:298993元×4.75％×1.3倍÷365天×975天=49318元。且被告还应继续向原告支付逾期办证违约金直到被告履行完毕办证义务止(以己付购房款总额298993元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息6.175％的标准计算)。综上，原告的诉讼请求有充分的事实根据和法律依据，为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请依法判处!被告绥宁县佳和置业发展有限公司辩称：一、原、被告双方签订《东方明珠购房确认表》、《商品房买卖合同》约定事项，是双方真实意思表示，合法有效。二、原告是办理房屋产权证书的法定义务人。被告接受原告的委托代为办理水电安装和开户及产权登记证书，收取的相关费用是依据双方的约定，没有违反法律强制性规定，不能退还。被告接受原告的委托，办理涉案商品房产权证书已经完成，被告没有违约行为，不承担责任。1、涉案商品房办理产权证书的法定义务人是购买人原告左美新、黄丽梅。根据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布，2019年3月24日第3次修订）第33条（2019版第32条）“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，涉案商品房办理商品房产权证书的法定义务人是购买人左美新、黄丽梅，开发商只是协助义务。2、涉案委托代理行为产生的法律后果，应由委托人左美新、黄丽梅承担。根据《民法通则》第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，被告受委托代理左美新、黄丽梅办理水、电开户及办理产权证书等的行为产生的风险或责任，应由左美新、黄丽梅承担。请依法判决驳回原告诉讼请求。本院经审理认定案件事实：2016年1月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告在绥宁县川石开发区开发建设的“东方明珠”1幢1单元601号房屋一套。该合同第三条约定：该商品房建筑面积约130.11平方米，其中，套内建筑面积约118.67平方米，分摊建筑面积约11.44平方米；该商品房出卖人将室内墙面、地面用水泥砂浆抹平，安入户门和铝合金窗，水、电至户外安好表，室内门和室内水、电及室内保温节能由买受人负责。第四条约定：出卖人与买受人约定按面积计算房款，该套房总价款为(人民币)298993元。第六条约定：1、总房款付款方式：买受人首付30%，首付款98993元，余下70%购房款，按揭款200000元；2、其他费用：（1）契税。按总房价的2%收取，计5980元。（2）房屋维修基金，高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取，计5980元。（3）办理土地、房产两证费4000元。（4）水电安装和开户费6800元。(5)银行按揭手续费10元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元。(6)2016年度物业管理费(电梯楼600元、多层楼500元)，房屋装修垃圾处理费500元，装修押金1000元(装修完后经物业验证没有破坏后退还)。上述费用，按揭的，第(1)、(2)、(5)项费用在确定购房时连首付一次付清，第(3)(4)、(6)项费用在交房时付清。第八条约定：交付期限为2016年5月30日。第十四条约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。《东方明珠购房确认表》载明：“1、契税：房价1%，计2990元。2、房屋维修基金，高楼3%，计5980元。3、办理土地、房产两证费2000元。（4）水电安装和开户费6800元。......”。合同中未约定被告办证期限、原告取得房屋产权证书的时间及相关违约责任事项。合同签订当日被告收取原告购房款298993元、契税2990元、维修基金5980元、预告登记费220元。2016年2月18日，被告在绥宁县房产交易所为案涉房产办理了商品房预售合同备案登记。2016年2月20日被告收取原告两证费2000元、水电开户和安装费6800元。2016年2月20日，原告以该房产作抵押在中国建设银行股份有限公司绥宁支行办理按揭贷款200000元用于支付按揭部分的房款，借款期限180个月（即2016年4月12日至2031年4月12日）。庭审中原告认可被告交付案涉房产为2016年2月20日左右及双方约定的交房日期2016年5月30日前被告已按合同约定将水电安装到原告所购房户门口。2016年9月20日起绥宁县开始在全县范围内实施不动产统一登记制度（土地使用证和房屋所有权证两证合一）。绥宁县不动产登记中心出具的《不动产登记查询证明》载明原告向绥宁县不动产登记中心申请不动产登记查询日期为2017年10月30日。2018年9月10日被告绥宁县佳和置业发展有限公司携带公司及房屋开发相关资料在绥宁县房产局、房产交易所申请对东方明珠住宅小区住房1＃-6＃、10＃-14＃栋实地测绘。2019年5月6日绥宁县房产局、房产交易所进驻实地勘测了1＃-6＃栋，当月9日完成对1＃栋实测绘。案涉房产所在1＃栋竣工验收日期为2019年3月5日，竣工验收备案日期为2019年4月28日。2018年4月27日被告向税务部门代缴原告房屋买卖契税3278.78元，2018年9月14日被告将原告房屋维修基金6505元存入绥宁县物业专项维修资金专用账户内。2019年4月23日（原告起诉前），被告开始向绥宁县不动产中心申请办理其开发建设的“东方明珠”住宅小区住房的幢证及所涉购房人的分户证。在办理完12幢、11幢的幢证及所涉163户购房人的分户证后，2019年6月24日被告向绥宁县不动产中心申请办理原告所在的1幢幢证，以便为该幢购房人办理分户证，当月28日（周五）办结该幢证后，绥宁县不动产中心于2019年7月1日（周一）受理被告提出的该幢35户分户证办理申请，其中原告的不动产转移登记于当月5日办结，绥宁县不动产登记中心作出了湘（2019）绥宁县不动产权第××号《不动产权证书》，载明：“权利人：左美新、黄丽梅共有情况：共同共有坐落：绥宁县长铺子苗族侗族乡川石村林海路川石开发区东方明珠住宅小区1＃栋1-601室……”。原告起诉前未催告被告办证,双方未就被告办证期限、原告取得房屋产权证书的时间等相关事项进行协议补充。因原告以该房产用于抵押担保按揭贷款，现贷款尚未还清，该房产权证书现压存于绥宁县不动产登记中心。《国家发展计划委员会、财政部》（计价费[1996]2922号）附件规定取消的48项建设项目收费包括房屋买卖登记费、土地办证费、土地权属变更费、土地过户费、自来水安装管理费、自来水表立户费及供电安装管理费、用电入户、立户费等，并明确规定“经省级人民政府批准公布取消的不合理建设项目收费，各有关部门和单位要坚决贯彻执行”。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于转发的通知》及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份证复印件、被告的工商登记基本信息查询表、双方签订的《商品房买卖合同》、购房确认表、被告收款收据、个人住房（商业用房）借款合同、东方明珠1＃楼的建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实意见书、建设工程竣工验收备案表、商品房预售备案证明、东方明珠房屋申请实测绘的报告、绥宁县房产交易所的说明、不动产测量报告、不动产权利及其他事项登记信息、《国家发展计划委员会、财政部》、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》、《绥宁县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》（［2016］5号）、湘（2019）绥宁县不动产权第××号不动产权证书复印件、绥宁县国土资源局不动产登记信息表等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告争议焦点：1、被告向原告收取的办证费核减工本费外的部分是否应予退还？2、被告向原告收取的水电开户费是否应予退还？3、被告是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任？根据原、被告合同约定，被告收取原告的办证费2000元，代为原告办理案涉房产的两证手续，在2016年9月20日起绥宁县开始实施不动产统一登记制度后即为办理两证合一的不动产权证书，办证机关实收工本费80元，被告未提交证据证明原告还应承担其他相关费用，故被告多收取1920元于法无据，应退还给原告。故原告要求被告退还办证费1920元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告收取的水电安装和开户费，《国家发展计划委员会、财政部》（计价费[1996]2922号）已于1996年12月23日取消该建设收费项目，《湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发的通知》(湘价服[2009]59号)第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”被告未按该规则执行，庭审中，被告陈述案涉房屋水安装费收费标准为3980元/户、电52元/平方米，但未提供其收取原告该项费用的合法依据及举证证明该项费用尚未计入商品房建设成本中。故原告要求被告退还水电开通费6800元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告办证并承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，原告起诉后本案开庭审理前被告已及时为原告办理好房屋产权证书，故原告要求被告立即给原告办理房屋产权证的诉讼请求，本案已不需处理。原告以被告未在2016年8月29日之前为原告办理好房屋产权证而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条要求被告承担逾期办证的违约责任、支付违约金，但本案合同中没有约定被告办证期限、原告取得房屋产权证书的时间及相关违约责任事项，原告起诉前未催告被告办证,双方未就被告办证期限、原告取得案涉房屋产权证书的时间等相关事项进行协议补充。原告购房后不久即已装修入住即已实际占有使用该房产，实现了房产的使用价值，且该房产原告尚用于抵押按揭贷款，因贷款尚未还清而不能实际取得该房屋产权证书并用于合法交易；现有证据也不能证明系因被告的原因导致原告没有在上述期限内取得房屋产权证书，也没有证据证明原告因尚未取得房屋产权证书给其造成了实际损失。故原告主张被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，《中华人民共和国价格法》第五条，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告左美新、黄丽梅办理土地、房产两证费1920元；二、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告左美新、黄丽梅水电开通费6800元；三、驳回原告左美新、黄丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计625元，由原告左美新、黄丽梅负担531元，被告绥宁县佳和置业发展有限公司负担94元（被告负担的部分原告已预交，故由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  杨莉苹二〇一九年十二月十六日书记员  彭晓芳附相关法条：《中华人民共和国价格法》第五条国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作。国务院其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》房屋权属证书第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。