广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5460号 原告：吴军，男，1974年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：李晨勋，女，1979年6月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：吴军，男，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，由柳州市鱼峰区阳光社区居民委员会推荐。 被告：柳州市普利华房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市航鹰大道12号，统一社会信用代码：9145020070875967XB。 法定代表人：刘加才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李金鑫，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫东菲，女，该公司员工。 原告吴军、李晨勋与被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告吴军，原告李晨勋的委托诉讼代理人吴军，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李金鑫、莫东菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴军、李晨勋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金6.3万元；2.判令被告应于2020年9月30日前，将办理柳州市柳石路414号城南首座10栋3单元5-2号房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续；3.若被告不能按时完成上述第二项内容，还应当向原告吴军按逾期办完证件的实际天数以购房款568702元为基数，按年利率2.4%计算支付违约金；4.案件受理费用由被告承担。诉讼中原告明确违约金计算方式为：第1项及第3项的违约金均以购房款568702元为基数，按年利率2.4%计算。第1项的违约金从被告逾期办证之日起计算至起诉之日止，但原告参照其邻居另案起诉被告同类型案件得到的赔付金额，主张被告支付6.3万元；第3项违约金从2020年10月1日起计算至被告将涉诉商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。 事实与理由：二原告原系夫妻关系，2016年8月22日双方因感情不和，经过法院调解离婚。因为二原告向被告购买的房产（柳石路414号城南首座10栋3单元5-2号）尚未取得房产证，故对于夫妻之间的共同财产，就不宜出现在法院的调解书上，为此，二原告另行达成书面离婚协议，做为补充。即该房产原告李晨勋放弃，归原告吴军一人所有，特此说明，并有相关证据证实。二原告在2011年1月4日就与被告签订购房合同，房款共计568702元，早已按合同履行，交给了被告。2012年7月18日，被告也按规定交付了房屋，但是，该房的产权手续被告至今尚未办理下来，直接损害了原告的切身利益，如有偿转让，抵押贷款等等。在长达7年的时间里办不下来房产证，实在是说不过去，原告曾经去向被告反映过，要求赔偿不能办理房产证的损失，被告的工作人员答复说，最多赔偿5万元。原告感到不满意，只能走法律程序，以维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司辩称，一、原告举证并不能证明其在诉前曾向被告主张逾期办理产权备案违约金，原告诉请已超过诉讼时效，被告依法不应当承担违约责任。原告提交的（2017）桂02民终4165号《民事调解书》作为其向被告主张过逾期办理产权备案违约金的依据，该调解书虽然是生效文书但并没有对有关事实进行确认。证据形式并不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项“已为人民法院发生效力裁判所确认的事实”之规定，所以，并不能证明其在诉前曾向被告主张逾期办理产权备案违约金。原告诉请的违约金是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，合同原文是“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，属一次性定额违约金，应适用诉讼时效的规定。依据原被告双方签订的《合同》约定，被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。同时依据原告诉请中称被告已于2012年7月18日交付房屋的时点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题解释第三条之规定，诉讼时效应自2012年10月11日开始计算两年内。而原告于2019年9月16日（仅是起诉状落款时间）才向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。另从原告诉状所述，二原告于2016年8月22日离婚，“原告向被告购买的房产（柳石路414号城南首座10栋3单元5-2号）尚未取得房产证”，说明原告至迟于2016年8月22日已知房屋产权证未能办理的事实，其对该笔违约金的诉讼时效至迟从该时点起算至2019年8月22日，而原告于2019年9月16日（仅是起诉状落款时间）才向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。二、原告的举证并不能证明逾期办理产权备案对其造成必然或已经发生的损失，不符合违约金调整增加的规定。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《中华人民共和国民法通则》第122条第1款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，均围绕“损失”。但原告提交的证据证明并不能必然或已经发生的损失。原被告双方在签订合同时即认可了违约金的计算方式，且原告并无证据证实其损失的数额大于违约金，不符合调整增加违约金的法律规定。三、本案涉案《合同》不是格式合同或霸王条款，涉案条款（合同第十五条）内容没有违背合同法中公平和诚实信用原则。首先，涉案合同在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，合同条款没有违反法律的强制性规定，为有效合同。也不存在损害国家、集体和其他第三人的合法权利情形，对双方均有约束力。其次，涉案合同采用的是中国建设部和国家市场监督管理总局共同监制的标准文本合同，并非被告自行拟制。并且，相关逾期办理产权备案的约定条款，在合同中已采用下划横线方式特别标识，原告作为具备签约能力的人，对合同条款没有任何理解上的歧义，完全理解并充分愿意接受合同条款及其产生的法律后果及损失，这属于原告对自己民事权得的处分。如果原告签约时认为，逾期办理产权备案违约金约定过低，有失公平，违反诚实信用原则，原告完全可以自行选择第十五条第2项或第1项约定的违约后果来解决纠纷。最后，本案买卖的标的是商品房，作为原告（买受人）是主要是通过交付房款来实现对房屋的占有和使用目的，被告早已将符合质量标准的房屋交付原告，原告也承认对房屋占有和使用，原告早已实现了合同的主要目的。根据涉案合同第九条第2项“出卖人逾期交房的违约责任”，该约定作为出卖人的被告，逾期交房违约责任是按日支付已付房款万分之一的违约金。基于上述规定，被告不但要承担逾期交房的违约责任还要承担逾期办理产权备案约定的违约责任。另，原告是以银行按揭贷款的方式进行购买，根据被告提交的证据证明，被告在贷款发放之日至办妥房屋产权证止期间，对原告在银行未付贷款承担连带保证责任。并曾发生过按揭贷款业主不按期归还本息，被告要承担连带保证责任的事实。合同各项违约金的约定应从总体情况来综合确定，违约金条款应是一个有机整体，不能单独割裂理解。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但原告并没有完成本案举证责任，应承担举证不能不利后果。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2011年1月4日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为568702元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房未能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不负相关违约责任。”合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，二原告依约按照首付+按揭贷款的方式共计向被告支付购房款568702元。2012年7月18日，被告向二原告交付了涉诉的房屋。2012年12月3日，二原告缴纳房屋契税8530.53元。因被告至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致二原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果后，二原告于2019年9月17日诉至法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，二原告提交甲方为被告的空白格式《协议书》照片打印件两张，及微信号为×××、微信名为珍惜的截图一张，以证实在起诉前原告吴军到被告处主张权利，被告的工作人员李金鑫于2019年7月23日通过微信向原告吴军发了《协议书》的照片，表示被告承诺向其支付违约金5万元的事实。被告对此不予认可。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 关于本案违约金请求权是否超过诉讼时效的问题。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原、被告在合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即按买受人已付房价款的0.1%支付违约金，该违约金属于一时性债权，应从合同约定或法定期限届满之日计算诉讼时效。二原告若向被告主张涉案的违约金或者认为违约金约定过低请求调整，其应在诉讼时效期间内提出。本案中，被告于2012年7月18日向二原告交付涉诉商品房，被告应当在商品房交付使用后90日内（即在2012年10月17日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未于2012年10月17日前将涉诉商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，二原告于次日即2012年10月18日应当知道其权利受到损害，故应从该日起计算诉讼时效期间，截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满。本案违约金请求权的诉讼时效依法适用《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，二原告直到2019年9月17日才向法院提起本案诉讼，明显超过了二年诉讼时效期间。二原告提供的微信截图及空白格式《协议书》照片并不能证明其在起诉前向被告主张权利，被告承诺向其支付违约金的事实。二原告未能提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故其主张逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。被告提出二原告主张逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳；对二原告主张逾期办证违约金的诉请，本院依法不予支持。 关于被告协助办理房屋权属登记的义务具体如何。本院认为，合同签订后，二原告已向被告付清全部购房款并缴纳相应税费，被告已将房屋交付给二原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助二原告办理权属登记手续。因此，二原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，协助办理涉诉商品房权属登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。关于二原告诉请被告在2020年9月30日前协助办理涉诉商品房权属登记手续，本院认为，判决生效的时间具有不确定性，不宜明确具体的履行时间，故本院酌定被告于本案判决生效之日起三十日内将办理涉诉商品房权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助二原告办理涉诉商品房权属登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告吴军、李晨勋办理柳州市房屋权属登记手续； 二、驳回原告吴军、李晨勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1375元（原告吴军、李晨勋已向本院预交），减半收取687.5元，由原告吴军、李晨勋负担587.5元，被告柳州市普利华房地产开发有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇一九年十二月五日 书记员  杨以佳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。