广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初4449号 原告：黄丽红，女，1988年5月5日出生，壮族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：毛庆杰，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告:南宁浩翔房地产开发有限公司，住所地：南宁市良庆区五象大道444-105号，统一社会信用代码91450100697604882J。 法定代表人：莫甫帅。 原告黄丽红与被告南宁浩翔房地产开发有限公司（以下简称“浩翔房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽红及其委托诉讼代理人毛庆杰到庭参加诉讼，被告浩翔房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄丽红向本院提出诉讼请求：判决被告办理位于宾阳县不动产权证并将该不动产权证交付给原告，并判决被告向原告支付迟延办理违约金40982元。（违约金以已付房价277169元为基数，2017年3月9日暂计至2019年7月31日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：277169×4.75%×130%÷365×874=40982元)。事实与理由：原告与被告于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于宾阳县，总房款为277169元，原告已按合同的约定付清房款，被告于2015年2月17日将该房屋交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十七条第三款第一项约定：出卖人应当在商品房交付使用后750日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买卖人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。但被告未按该约定履行义务，至今逾期800多天，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十七条第四款第三项约定：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款的0.01％的违约金，最高不超过总房款的0.5%。该约定违约金低于造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 被告浩翔房地产公司提交书面答辩状辩称，原告主张要求的违约金过高，没有法律依据。理由如下：一、依据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立有效并实际履行，没有违反法律强制性规定和社会公序良俗。按照《商品房买卖合同》第十七条第4款第（3）项约定：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01％的违约金，最高不超过总房款的0.5%。在不违反法律强制性规定的情形下，按照合同约定优先于法定的民事意思自治原则，该合同条款合法有效，对合同双方当事人有法律约束力，不得擅自变更或解除。《商品房买卖合同》第十七条已经明确约定了违约金的计算方法和标准，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形。因此，原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，是没有法律依据的。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，被告已于2015年2月17日将该房屋交付原告使用。房屋产权登记手续的迟延并没有影响原告对房屋的使用，也没有妨碍原告房屋抵押按揭贷款的办理，没有对原告造成物质金钱上的直接经济损失，原告也没有证据证实其实际损失的存在以及其实际损失大于双方约定的违约金的事实，因此，原告主张要求过高的违约金显然不合法不合理。三、原告历年拖欠被告的物业管理费用存在过错，是房屋产权登记迟延的原因之一。原告从2016年开始至今拖欠被告的物业管理费用，经被告多次催缴，但原告至今都没有交费，拖欠金额达1679.46元。因业主的拖欠费原因，致使小区物业管理难以为续。四、被告不是故意违约迟延办理房产证。关于小区房产办证问题，被告多次张贴公告，主动履行通知、协助、解释义务，能及时办证的已经办完结，已经有部分业主办理完不动产权证书，部分涉及税务或银行贷款的户型，被告仍在积极协调当中，并不存在故意违约迟延办证的主观恶意。综上所述，原告诉讼主张的违约金过高，没有法律依据，请求人民法院依法作出合理、公正的判决。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于宾阳县，总房款为277169元，原告已按合同的约定付清房款，被告于2015年2月17日将该房屋交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十七条第三款第一项约定：出卖人应当在商品房交付使用后750日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。第十七条第四款第三项约定：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款的0.01％的违约金，最高不超过总房款的0.5%。但被告至今未为原告办理不动产权证。为此原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容没有违反法律及相关法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。依照《商品房买卖合同》第十七条第三款第一项约定，被告应当在商品房交付使用后750日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告。被告于2015年2月17日将本案房屋交付给原告，其应当在2017年3月9日之前办理并交付不动产权证，但被告至今未为原告办理不动产权证，已构成违约，依法应承担违约责任。被告抗辩是由于原告怠于交纳物业费而导致迟延办证，但是原告与被告的物业合同关系与本案不属于同一法律关系，被告抗辩理由不成立，本院不予采信。故原告请求被告办证及支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方对违约金作出的“每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款的0.01％的违约金，最高不超过总房款的0.5%”的约定确实过低，综合本案合同实际履行情况,根据公平原则和诚实信用原则予以考量，被告应支付原告违约金39821.21元（277169元×6%÷365×874=39821.21元），超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁浩翔房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内向房屋登记机构为原告黄丽红申请宾阳县不动产权证，并在办理完成不动产权证后十日内将该证交付给原告黄丽红； 二、被告南宁浩翔房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告黄丽红逾期办证违约金39821.21元； 三、驳回原告黄丽红的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费6072元，减半收取计3036元，由被告南宁浩翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 青 晴 二〇一九年十二月二十七日 书记员 谢婷婷