山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4519号上诉人（原审原告）：金绍锦，男，1966年3月23日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：季璐，江苏今宜安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白彦，女，1983年11月19日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王丽娇，山东崇真律师事务所律师。上诉人金绍锦因与被上诉人白彦房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。金绍锦及其委托诉讼代理人季璐，白彦的委托诉讼代理人王丽娇参加诉讼。本案现已审理终结。金绍锦上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持金绍锦的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由金绍锦承担。事实和理由：一、一审判决对于本案事实审查不清，判决错误。（一）一审判决认定涉案买卖协议是金绍锦和白彦通过中间人杜某联系签订的是错误的。第一，金绍锦根本不认识中间人杜某，也从没有认可过是杜某作为中间人联系金绍锦和白彦的。第二，根据一审庭审笔录，杜某是专门从事二手房交易的中介人员，其陈述涉案合同是她起草的，如果真是杜某居间并促成合同签订，那么依据正常的房产中介公司工作流程，首先应当在合同中注明其居间方的身份，并约定居间费用和居间费用支付方式，但涉案合同中显然没有这些内容，与常理及客观事实不符。金绍锦并不认识杜某且涉案合同显然不是由中介出具的，一审法院认定杜某的中介身份和双方是通过杜某介绍并签订合同的事实错误。（二）一审判决认定金绍锦将房屋交付给白彦是错误的。从常理看，卖方的义务是交付房屋和配合买方办理产权过户，而交付房屋的最重要事项或体现就是交付钥匙。而且白彦一审及证人一审庭审中关于钥匙的交付时间存在矛盾，并非事实。涉案房屋钥匙至今仍在金绍锦手中，未曾交付过房屋。另，作为买方，白彦目前仅支付了1万元购房款，尚未履行主要的交付房款义务，金绍锦根本不可能将房屋钥匙交付给白彦。合同签订后，白彦居住涉案房屋至今，从未主动联系金绍锦支付购房款事宜，也未告知金绍锦其已经住进房屋，其明显不履行合同的主要义务，构成根本违约。二、一审法院对白彦提交的手机短信聊天记录和证人证言的认定错误。（一）关于手机短信聊天记录。首先，金绍锦并没有认可该短信聊天记录是其与杜某之间的聊天记录。第一，金绍锦长期居住在天津，2009年10月购房涉案房屋后，接到从龙口打来的电话，询问出售房屋的情况和价格，但并不知道对方身份，也无法核实。双方通过电话就涉案房屋交易价款等达成一致意见后，金绍锦到龙口签协议时，也是对方将白彦带到宾馆，自始至终金绍锦根本不知道其身份情况。第二，杜某的名字从未在合同或其他地方出现过，金绍锦并未认可白彦提交的短信内容是其与杜某的。其次，一审法院在金绍锦提出聊天记录可能存在删除和剪接的情况下仍采信该证据，违反了关于证据的认定原则，请二审法院就该短信聊天记录原始载体进一步核实，必要时金绍锦将申请对该证据原审载体内容是否有删减或重新剪接鉴定。再次，即使该聊天记录内容真实，也无法得出金绍锦将身份证拍照给白彦是对其装修行为的默认的结论。白彦提交的证据中显示其要求金绍锦提供身份证照片是为了办理房屋产权证书需要办理委托公正需要，这在其提供的短信内容发送给金绍锦的公证书格式文本可以得知。而且白彦是在2016年10月17日发送关于着急装修的信息，金绍锦发送身份证照片则是在2016年12月1日，相隔两月之久，不可能是对装修行为的默认。最后，白彦陈述需要金绍锦的身份证才能到物业进行装修登记，是错误的。物业公司是为小区业主提供服务和便利的服务型公司，业主只要凭着产权证或相关合同证实自己的业主身份即可对自己的房屋进行装修。（二）关于杜某的证人证言。首先，金绍锦并不认识杜某，若白彦无法证实金绍锦与杜某相识，杜某的证言完全不能作为定案依据。其次，杜某在一审中陈述“因为白彦是我朋友，当时白彦也说要买房子，我就联系的金绍锦和白彦在宾馆见面”，表明她和白彦之间是朋友，存在利害关系，故其不能作为本案的证人。白彦从事二手房买卖，却要通过杜某购买房屋，明显是在说谎。而且杜某关于1万元的支付前后陈述矛盾，且与白彦的陈述完全不吻合，故其证言不应采信。综上，一审判决认定事实不清，请二审查明事实，依法改判或发回重审。白彦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。金绍锦向一审法院起诉请求：1、解除金绍锦与白彦之间的买卖协议；2、白彦向金绍锦返还涉案房屋；3、诉讼费由白彦承担。一审法院认定事实：对于白彦提交的手机短信聊天记录及杜某的证人证言，金绍锦提出异议。一审法院认为，首先，金绍锦认可系杜某作为中间人联系金绍锦和白彦的房屋买卖事宜并草拟协议书，并认可短信聊天内容系金绍锦与中间人杜某之间的，其虽主张该短信有可能存在删除情况，但未提交证据证明，故对该短信内容一审法院予以采信。通过短信聊天记录可以显示，白彦已经告知金绍锦其装修的意图，金绍锦对此并未表示拒绝，且按照要求将身份证拍照给白彦，金绍锦的上述行为应视为对白彦装修行为的默认。其次，证人杜某作为金绍锦与白彦买卖房屋的中间联系人对房屋买卖的过程及细节有最为清楚的了解，且该证人证言与短信内容能够对应一致，故该证言一审法院亦予以采信。上述两份证据可以证实金绍锦对白彦装修房屋的行为未提出异议，且将房屋交付给白彦的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：金绍锦与白彦经中间人杜某联系于2016年10月16日签订买卖协议一份，协议内容约定如下：1、金绍锦将其位于龙口市房屋（现楼房号为129号楼3-202）以195000元的价格卖与白彦；2、金绍锦需在房产证出来后配合白彦办理房屋过户手续，房屋过户前的水电费、物业费由金绍锦承担；3、白彦支付金绍锦定金10000元，白彦违约定金不退，金绍锦违约双倍返还。白彦给付金绍锦10000元定金后对涉案房屋进行了装修，且居住至今。另查明，涉案房屋系金绍锦在中国农业银行龙口支行贷款购买，签订协议至今的银行贷款均系由金绍锦负责偿还。另，涉案房屋2017年度的物业水电费由金绍锦缴纳，2018年至今的物业水电费由白彦缴纳。审理中白彦同意一次性支付楼款进行偿付银行贷款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定:依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除。金绍锦与白彦签订的买卖协议为双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了合同的约定解除和法定解除，本案中金绍锦并未提交证据证明双方的买卖协议存在法定解除事由。双方对协议中“白彦支付金绍锦定金10000元，白彦违约定金不退，金绍锦违约双倍返还”的约定认定存在争议，一审法院认为该项约定明显是对双方违约行为的制约，应为违约条款，故对金绍锦主张该项约定为约定解除条款一审法院不予支持。故原、白彦买卖协议的解除事由并不成就。从另一方面讲，《中华人民共和国合同法》的基本原则是合同严守原则,本案中的涉案房屋白彦已经进行了装修，若此时解除合同，必将造成白彦损失的扩大，有悖公平原则和诚实守信原则。此外，金绍锦主张因其与中国农业银行签有《个人购房担保借款合同》，该合同中对涉案房屋设定了抵押权，故金绍锦不能擅自对涉案房屋进行处分，以此要求解除该协议。一审法院对此认为，首先该项理由并非解除合同的事由；其次，金绍锦在出卖该房屋时作为所有权人和占有人，其应当取得抵押权人即中国农业银行的同意并将这一权利瑕疵告知买受人即白彦，不能因金绍锦的履行失当而加重白彦的责任；再次，在涉案房屋出卖后，金绍锦一直履行偿还贷款的责任，债权人即中国农业银行的债权实现并未受到侵犯，即使受到侵犯也应由抵押权人针对该买卖协议的效力主张权利，而非金绍锦主张解除合同。况且审理中白彦亦同意一次性支付楼款偿还银行贷款。综上，金绍锦请求解除合同于法无据，理由不当，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定判决：驳回金绍锦的诉讼请求。一审案件受理费200元,由金绍锦负担。二审中，金绍锦提交涉案房屋的一套钥匙及钥匙照片，证明涉案房屋钥匙至今仍在金绍锦手中，并未向白彦交付房屋。白彦对该证据证明效力不予认可，认为即使金绍锦手中持有钥匙，也不能证明其未交付涉案房屋。白彦提交杜某与金绍锦及金绍锦妻子手机短信聊天记录原始载体，经核对其内容与白彦一审中提交的短信聊天记录复印件一致，金绍锦对该证据的真实性予以认可，但认为短信聊天记录存在剪辑或删除的可能，且金绍锦发送身份证照片的目的是为了办理房产证，从该证据无法看出金绍锦默认对房屋进行装修的事实。金绍锦于庭后提交2017年4月22日和2018年7月19日金绍锦与杜某手机通话录音两段，证明1、金绍锦与杜某签订涉案房屋买卖合同的前提是杜某承诺10日内办理好房产证并过户，其曾向杜某催问房产证办理情况，亦曾要求对方支付剩余房款；2、杜某曾认可自己是买方，故作为利害关系人，杜某不能作为证人出庭作证；3、涉案房屋买卖合同缺乏真实意思表示，白彦并非合同相对方，涉案房屋应当返还给金绍锦。白彦质证称，1、本案举证期限已过，该录音不能作为证据使用；2、对该两段录音的真实性无法确认，录音不能证明金绍锦曾经主张过剩余房款，且杜某并未承认自己是买方，其作为了解案情的中间人出庭作证并无不当，至于涉案房屋买卖的相对方应以合同为准。本院认为，上述两段录音证据系金绍锦在举证期限届满后提交，且不能证明白彦拒绝支付剩余房款的事实，同时一、二审中白彦均同意一次性支付房款，故金绍锦不能据此要求解除涉案买卖协议。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，金绍锦与白彦2016年10月16日签订的买卖协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，买卖协议中并未约定行使合同解除权的条件。合同签订后，白彦向金绍锦支付购房定金10000元，并装修占有使用涉案房屋至今。金绍锦称白彦未经其同意擅自装修居住涉案房屋，且剩余购房款至今未向其支付，要求解除双方签订的买卖协议，白彦不同意解除买卖协议。本院认为，无论金绍锦主张的白彦擅自装修并占有使用涉案房屋的事实是否成立，金绍锦均不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”规定的合同约定解除权和法定解除权的行使条件，故对其解除买卖协议的诉请，本院亦不予支持。一审对此认定并无不当，本院予以确认。关于金绍锦主张的对买房人身份认知错误，其自始至终均认为合同相对方白彦即为与其沟通联系人杜某的问题，本院认为，金绍锦作为完全民事行为能力人，在签订合同时理应尽到审查合同相对方身份的合理注意义务，且该买卖协议中载明的买房人为白彦，金绍锦亦自认签订买卖协议时白彦在场，故对其主张，本院不予采信。综上所述，金绍锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由金绍锦负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月四日书记员  孙晓雯