四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初2664号 原告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：陶潇丽，女，1991年8月29日出生，汉族，住重庆市渝北区，公司员工。 委托诉讼代理人：杨梦蝶，四川央济华律师事务所律师。 被告：翁德源，男，1985年10月13日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：严辉，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被告：杨瑶，女，1987年3月22日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人;严辉，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被告：张伟，男，1986年1月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，住所地：四川省成都市高新区芳草街28号。 法定代表人：曾海洪，行长。 委托诉讼代理人：廖杰，男，1970年6月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区，公司员工。 浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称：浙商公司）与翁德源、杨瑶、张伟及第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称：工行高新支行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。浙商公司的委托诉讼代理人陶潇丽、杨梦蝶，翁德源、杨瑶的委托诉讼代理人严辉，张伟，工行高新支行的委托诉讼代理人廖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙商公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令准予执行位于四川省成都市（备案号：345901）的房屋。事实和理由：2015年12月22日，四川省成都市蜀都公证处作出（2015）川成蜀证执字第1119号执行证书。2016年1月21日，彭州法院受理工行高新支行与成都瀚祥建筑材料有限公司、张伟等公证债权文书执行一案，案号为（2016）川0182执字第112号，并于2017年11月23日查封了张伟名下位于四川省成都市（备案号：345901）的房屋。2018年12月28日，工行高新支行与四川发展资产管理有限公司签订了《债权转让协议》，将其对成都瀚祥建筑材料有限公司享有的债权及担保权利转让给四川发展资产管理有限公司。2019年2月19日，四川发展资产管理有限公司又与浙商公司签订了《债权转让协议》，约定四川发展资产管理有限公司将对成都瀚祥建筑材料有限公司享有的债权及担保权利转让给浙商公司。2019年5月20日，翁德源、杨瑶对位于四川省成都市的房屋的查封提出异议，彭州市人民法院于2019年6月17日作出（2019）川0182执异50号执行异议裁定书，中止了对位于四川省成都市房屋的执行。浙商公司认为，本案执行异议未通知浙商公司听证，程序不合法；翁德源、杨瑶与张伟签订的房屋转让协议无效；翁德源、杨瑶对上述房屋不能办理过户具有过错。综上，翁德源、杨瑶享有的权利不能排除强制执行。 翁德源、杨瑶辩称，（2019）川0182执异50号执行裁定书作出的程序合法；张伟将其房屋转让给翁德源、杨瑶时，房屋并未被查封，翁德源、杨瑶向张伟支付了合理对价，并结清了案涉房屋的全部按揭款项。翁德源、杨瑶受让该房屋时并不知晓工行高新支行与张伟之间有诉讼纠纷。翁德源、杨瑶受让该房屋后，一直占有、使用该房屋至今。综上，翁德源、杨瑶与张伟之间无恶意串通的行为，双方转让行为有效；因涉案房屋系按揭贷款购买，贷款尚未结清，故无法办理产权过户手续，翁德源、杨瑶对未办理房屋过户手续没有过错。请求依法驳回浙商公司的诉讼请求。 张伟辩称，张伟只是为成都瀚祥建筑材料有限公司提供了保证担保，张伟并不清楚成都瀚祥建筑材料有限公司与浙商公司之间的债务关系。直至2017年张伟被纳入失信被执行人名单才知道这个事情。张伟此前在碧城置业公司上班，后来离开公司到外省去了，这边执行房屋的事情张伟并不清楚。 工行高新支行述称，成都瀚祥建筑材料有限公司系2013年向工行高新支行申请的贷款，双方签订了借款合同。同时，张伟为该笔借款提供了连带责任保证。2014年，工行高新支行向成都市中级人民法院提起诉讼，成都市中级人民法院驳回了工行高新支行的起诉。2016年1月11日，工行高新支行依据公证处出具的执行证书向彭州法院申请了强制执行，彭州法院以（2018）川0182执字112号立案受理，并于2017年10月18日查封了案涉的房屋。2018年12月28日，工行高新支行与四川发展资产管理有限公司签订了债权转让协议，将对成都瀚祥建筑材料有限公司享有的债权及担保权利进行了转让，并报纸刊登了转让公告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、浙商公司出示的双方身份信息、债权转让协议及确认函2份、金融投资报（2019年1月15日第04版）、四川日报（2019年2月28日第14版）、（2019）川0182执异75号执行裁定书，客观真实，来源合法，能够证明浙商公司为申请执行成都瀚祥建筑材料有限公司、张伟财产一案的申请执行人，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。对浙商公司已申请变更为申请执行人的事实，本院予以确认。 2、浙商公司出示的民事起诉书、（2015）成民初字第96号受理案件通知书、（2015）成民初字第96号民事裁定书、房屋产权转让协议、网签合同信息查询记录，本院对真实性予以确认，但上述证据不足以证明翁德源、杨瑶与张伟之间存在恶意串通，也不能证明翁德源、杨瑶对未能办理产权变更登记具有过错，故本院对证明力不予确认。 3、翁德源、杨瑶出示的公证书、执行裁定书、网签合同信息查询记录，浙商公司对其三性不持异议，该证据能够证明执行证书出具的时间、案涉房屋查封时间以及案涉房屋办理网签的时间，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院对四川省成都市蜀都公证处于2015年12月22日出具（2015）川成蜀证执字第1119号执行证书的事实，彭州市人民法院于2017年11月20日查封案涉房屋的事实，以及案涉房屋于2013年4月17日办理网签的事实予以确认。 4、翁德源、杨瑶出示的商品房买卖合同摘要、商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议、购房发票、个人贷款结清证明、POS凭证3张、收据1张，浙商公司对其三性不持异议，该证据能够证明翁德源、杨瑶、张伟共同按揭贷款购买了案涉房屋的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院对翁德源、杨瑶、张伟于2013年3月26日共同按揭贷款购买了案涉房屋，其中翁德源、杨瑶支付首付款60000元，张伟支付首付款60741元的事实予以确认。 5、翁德源、杨瑶出示的借记卡历史清单明细、照片，客观真实，来源合法，能够证明翁德源、杨瑶与张伟共同购房后，一直由翁德源、杨瑶独自偿还按揭贷款的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院对翁德源、杨瑶主张的购房按揭贷款均由翁德源、杨瑶偿还的事实予以确认。 6、翁德源、杨瑶出示的房屋产权转让协议、中国银行支付系统收付款通知书2张，浙商公司对其真实性不持异议，上述证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院对张伟于2015年5月22日与翁德源、杨瑶签订房屋产权转让协议，将其享有的50%的份额转让给翁德源、杨瑶，翁德源、杨瑶向张伟支付了74142元的事实予以确认。 7、翁德源、杨瑶出示的收据2张、交易凭证、中国农业银行持卡人存根、物业缴纳清单表、服务费电费记录、四川森活美学整体家居有限公司营业执照、案涉房屋使用现状照片7张，浙商公司对其三性不持异议，上述证据能够证明翁德源、杨瑶占有、使用案涉房屋并独自交纳物业服务费的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院对翁德源、杨瑶主张的案涉房屋转让后，由翁德源、杨瑶占有、使用的事实予以确认。 8、翁德源、杨瑶出示的网上房产信息，系网上查询信息，虽不能准确反映案涉房屋的精准市场价格，但具有一定的参考性，结合2015年上半年的房地产市场行情，以及案涉房屋的性质，本院认为该证据具有一定的证明力，故对该证据，本院予以采信。 本院认为，本案争议的焦点为翁德源、杨瑶对案涉的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张伟于2013年7月11日为成都瀚祥建筑材料有限公司的债务提供连带责任保证，该债务于2014年到期。张伟于2015年5月22日将其享有的对案涉房屋的50%的权利份额转让给翁德源、杨瑶，其转让时间虽发生在其担保的债务到期后，但翁德源、杨瑶受让该房屋向张伟支付了相应对价74142元。根据本院查明的事实，案涉的房屋在翁德源、杨瑶、张伟三人合伙购买时（2013年3月）的总价款为220741元，按单价计算为每平方米6032.82元（220741元÷36.59平方米）。2015年5月，张伟将其50%的权利份额转让给翁德源、杨瑶，翁德源、杨瑶共支付74142元转让款。因该房屋的按揭贷款本金及利息均由翁德源、杨瑶独自支付，张伟未支付过按揭贷款的本息，结合三人贷款的年限、贷款的本金及当时商业贷款利率，并参考当时的房地产市场行情，翁德源、杨瑶向张伟支付的转让款74142元并未明显低于当时的市场价值。同时，本案并无任何证据证明翁德源、杨瑶在受让张伟对案涉房屋享有的50%的权利份额时，明知张伟对外负有债务。综上，张伟并不存在以明显不合理低价转让房屋的事实。翁德源、杨瑶在法院查封之前已与张伟签订房屋转让合同，并向张伟支付了全部价款，且一直实际占有、使用案涉房屋至今。虽然案涉房屋至今未办理变更登记手续，但翁德源、杨瑶对此并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，翁德源、杨瑶对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对浙商公司要求准予执行案涉房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回浙江省浙商资产管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费4612元，由浙江省浙商资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 姜 波 人民陪审员 向 静 人民陪审员 杨 勇 二〇一九年十二月十日 书 记 员 黄署峡