广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1675号原告（反诉被告）：邓明新，男，1979年10月21日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：邹强、杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州聚鑫实业投资有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇东洲大道东面水产市场旁68号厂房。法定代表人：刘明中。被告：王浩，男，1978年12月10日出生，汉族，住湖南省冷水江市。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：曾晶，广东国晖律师事务所律师。原告（反诉被告）邓明新与被告（反诉原告）广州聚鑫实业投资有限公司（以下简称聚鑫公司）、被告王浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓明新的委托诉讼代理人邹强，被告（反诉原告）聚鑫公司、被告王浩的共同委托诉讼代理人曾晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓明新向本院提出诉讼请求：一、聚鑫公司向邓明新退还定金39580元及利息（利息以39580元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍标准，自2018年10月28日计付至实际退还款项日止）；二、王浩对上述租金及利息承担连带责任；三、聚鑫公司、王浩承担本案诉讼费用。事实与理由：邓明新与聚鑫公司、王浩于2018年9月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告向邓明新出租位于广州新塘宁西太新路173号工业区内厂房六栋二层的房屋，租赁期为2018年10月28日至2030年10月27日止，邓明新承租目的用于经营企业，被告需协助邓明新办理营业执照，在对接环评、工商期暂收一个月定金39580元，如无法通过环评、工商，退回乙方（邓明新）所交押金等等内容。签订合同后，邓明新依约已向被告支付39580元（通过王浩的微信转账支付），但由于厂房相关设施问题（如没有铺设市政管网），环评无法顺利通过，导致合同无法继续履行。根据双方的合同约定，聚鑫公司、王浩应当退回已收的定金（押金）39580元，邓明新多次催促聚鑫公司、王浩退回款项，但聚鑫公司、王浩无理至今未退。被告（反诉原告）聚鑫公司、被告王浩辩称：一、邓明新未按约缴纳保证金，已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同生效后，聚鑫公司已作出大量前期准备工作及履行相应义务。包括但不限于拆除涉案物业范围内的装修及其物件，配合对接工商变更登记、协助提供环评申报相关材料资料等。然而，邓明新拒不配合、消极配合，最终导致环评迟迟未能申报成功，应属于“阻却条件的实现”情形，应视为条件已成就。后聚鑫公司员工王浩通过微信沟通方式，催促邓明新支付保证金，但聚鑫公司不予理睬。因此，聚鑫公司有权解除合同，并要求邓明新履行未履行之义务。三、自2018年10月28日，邓明新与聚鑫公司签署涉案合同之日起至聚鑫公司提起反诉之日，涉案租赁合同一直并未解除，处于长期空置状态（已长达五个月之久），已对聚鑫公司产生了一系列的大量损失。被告（反诉原告）聚鑫公司向本院提出反诉请求：一、请求判令涉案《厂房租赁合同书》于2019年3月18日解除；二、请求邓明新向聚鑫公司支付118740元的租赁保证金；三、请求邓明新向聚鑫公司支付79160元作为其提前终止合同之违约金；四、邓明新承担本案受理费。事实与理由：2018年10月28日，聚鑫公司和邓明新签订《厂房租赁合同书》，由邓明新承租聚鑫公司享有出租权的位于广州市新塘宁西太新路173号工业区内厂房A栋二层，租期12年，月租金39580元。合同约定，乙方应支付118740元作为保证金。合同签订后，邓明新金支付39580元作为定金。聚鑫公司在签署合同后作出大量的前期准备工作，包括但不限于拆除涉案房屋的装修、配合对接工商变更登记、协助提供环评申报相关材料资料等等，在聚鑫公司的协助下，邓明新完成工商登记，并协助邓明新办理环评申报流程，但邓明新一直未向环保部门提报相关资料。无奈聚鑫公司向邓明新发出《催款通知函》，但邓明新对此置之不理。且自双方合同签订合同后至今，涉案物业一直处于空置状态，邓明新亦未缴纳租赁保证金及相关费用，造成聚鑫公司大量损失。原告（反诉被告）邓明新辩称：同意解除《厂房租赁合同书》，不同意聚鑫公司的其他反诉请求，没事实依据及法律支撑。导致合同解除或终止的过错责任全部在于聚鑫公司，聚鑫公司不提供厂房的全部合法有效的产权证明、报建手续、环保及消防等的文件，也没有市政排污管道，邓明新是在聚鑫公司误导及欺诈的情况下签订的厂房租赁合同书，在无法办理环保手续后，邓明新注销工商登记，迁走他处。邓明新从来没有接收涉案的所谓厂房，聚鑫公司也未提供任何服务及对接工作，工商手续是邓明新找第三方办理的。聚鑫公司要求支付的保证金即反诉请求的第二项，保证金是需要在国土部门签订时支付，保证金是证约性质，没有交付是合同还未开始实际履行。事实上，当时双方口头约定在办理环评工商，暂收取一个月租金，且用书面添加注明，无论从事实及法律上聚鑫公司要求邓明新支付118740元的保证金是没有依据的。本案不存在邓明新违约的情况，聚鑫公司没有举证明证明厂房交付及邓明新存在违约行为，尤其不能证明签订合同后聚鑫公司遭受了实际损失，聚鑫公司的第二、三项请求存在矛盾。聚鑫公司今天提供的补充证据与证据目录提到的转租证明、规划许可证等均超出了举证期，应当不予接受，综上，应驳回聚鑫公司全部反诉请求。经审理查明：2018年10月28日，聚鑫公司（甲方）和邓明新（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定以下内容：“……第一条：甲方将位于广州新塘宁西太新路173号工业区内厂房A栋二层，面积共2473平方米（含公摊）出租给乙方。……第二条：租赁款项1、租期12年固定合约，自2018年10月28日起至2030年10月27日止；……。2、乙方自2018年__月__日开始交付租金。3、厂房租赁单价每㎡16元/月，租金为39580元/月……5、合同签订时，乙方需向甲方支付三个月厂房、宿舍租金共计118740元作为保证金和第一个月厂房和宿舍租金39580元，共计158320元，保证金在合同到期时乙方退租并交房验收，结清双方往来款后由甲方将保证金无息退还给乙方……第五条：乙方的权力（利）与义务……8、合同期内，如果乙方要求提前终止合同的，甲方收取的租赁保证金不予退还并赔偿两个月给甲方作为补偿，同时乙方在终止合同前必须提前两个月书面告知甲方终止事宜，否则须承担合同终止后甲方因此未找到租客间的租金损失……”。合同中另在第二条第2款和第二条第5款后手写以下内容“具体以厂房清理整改完交由乙方后再计算”“在对接环评、工商期暂收一个月定金39580元，如无法通过环评、工商，退还乙方所交押金”。合同落款处有聚鑫公司的公章和邓明新的签名，王浩作为聚鑫公司的代表人亦在合同上签名。合同签订后当日，邓明新通过微信向王浩转账39580元。另查明，广州馨香日用化工有限公司于2019年1月10日核准登记，法定代表人、股东为邓明新，现登记住所地为广州市白云区人和镇鹤亭村秀盛路32号1栋1楼之一。2018年11月7日申报的住所地为广州市增××××村村173号一楼之二，二楼。聚鑫公司另提交以下证据：1、聚鑫公司的法定代表人刘明中作为承租方和广州市增城生利化纤厂于2018年6月28日签订《厂房租赁合同》，内容为由广州市增城生利化纤厂将其建设的位于增城区宁西太××号（面积7000平方米）的厂房出租给刘明中，广州市增城生利化纤厂提供增国用（2015）第GY001166号国有土地使用权证复印件给刘明中，该国有土地使用证载明位于增××××村村的土地权属人为广州市增城生利化纤厂，所附宗地图载明“原出图单位：新塘镇新时威制衣厂”，聚鑫公司提交上述合同拟证明涉案厂房系聚鑫公司从广州市增城生利化纤厂处合法承租。2、聚鑫公司向刁镇良出具的《现金支出证明单》、聚鑫公司和刁镇良签订的《宁西聚鑫产业园二层厂房机台炮机劳动合同》、欧红梅通过中国建设银行向李新华、欧阳枭等人的电子转账记录，拟证明聚鑫公司的损失。3、原广州市增城区国土资源和规划局于2009年12月25日向新塘镇新时威制衣厂作出的《关于调整及附图附件的复函》复印件（内容为调整原《建设工程规划许可证》，调整建设项目厂房A1为厂房A1-1、A1-2，面积由原1518平方米核准为7166平方米等）、原增城市城乡规划局《建设工程规划许可证》复印件（建设单位新塘镇新时威制衣厂，建设项目位于新塘镇冯村村厂房A1，面积1518平方米），拟证明涉案厂房没有产权证，但已经经过规划报建。邓明新的原第一项诉讼请求是要求聚鑫公司、王浩向其退还定金39580元及利息，后在庭审中将第一项诉讼请求变更为要求聚鑫公司向其退还定金39580元及利息，另增加诉讼请求要求王浩承担连带责任。聚鑫公司向本院提起反诉时，反诉被告为王浩和邓明新，后在庭审中撤回对王浩的反诉；另，聚鑫公司原诉讼请求第一项为解除涉案《厂房租赁合同书》，庭审中将第一项诉讼请求变更为请求确认《厂房租赁合同书》于2019年3月18日解除，即聚鑫公司向本院提起反诉的时间。邓明新、聚鑫公司确认以下事实：1、聚鑫公司收取了邓明新转账的39580元定金；2、《厂房租赁合同书》中的手写部分是双方当事人的真实意思表示。在本院庭询时询问涉案厂房是否交付时，聚鑫公司答复称，没有现场交付，但认为邓明新办理营业执照使用涉案厂房地址，可视为一定意义上的的占用。在询问为何办理不了环评手续时，聚鑫公司主张是因为邓明新消极配合，邓明新陈述是因为聚鑫公司不配合，实际上也通过不了环评，因聚鑫公司未交付厂房，也没有产权证及报建手续，整个工业园都没有排污。本院认为，聚鑫公司基于合同关系承租了涉案厂房，获得租赁权限，其与邓明新签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方应遵照履行。现聚鑫公司反诉要求解除《厂房租赁合同书》，邓明新亦同意解除合同，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同书》已于2019年3月18日解除。根据庭审诉辩，双方当事人各自提出已方的诉讼请求的前提均为导致合同无法继续履行的原因应归于哪一方，故此应为本案的最大争议点。对此，本院作如下分析：双方当事人在签署《厂房租赁合同书》时增加手写部分“具体以厂房清理整改完交由乙方后再计算”“在对接环评、工商期暂收一个月定金39580元，如无法通过环评、工商，退还乙方所交押金”。该手写部分系对合同第二条第2款开始交租的时间、第二条第5款支付保证金等的补充约定，此处“定金”应作“押金”理解。按上述约定理解，双方在签订涉案合同时已经考虑到“厂房清理”“环评”等能够实现合同目的的前提条件，故约定涉案厂房需清理完毕交付邓明新后才计收租金，在进行工商注册及环评期间暂收取一个月租金作为押金，如无法办理环评、工商，则应退还押金等。此处“退还押金”之后，《厂房租赁合同书》便无法继续履行。也就是说，双方当事人在签订合同时对办理环评等的不确定因素是明知的，对合同是否能够继续履行是不确定的。现因涉案厂房无法办理环评，邓明新另搬他处办厂，合同无法继续履行。而对于无法办理环评的原因双方当事人均认为是对方不配合办理导致，但均未能举证予以证明。因此，本院认定，《厂房租赁合同书》无法继续履行的责任不能归于任何一方。双方当事人虽在合同中进行了手写部分的约定，但双方未对无法继续履行合同之后的处理进行约定。基于上述分析，现《厂房租赁合同书》已解除，邓明新要求聚鑫公司返还39580元，本院予以支持。对于聚鑫公司反诉要求邓明新支付保证金、违约金，本院不予支持。对于邓明新主张的利息部分，本院认为，聚金公司于2018年10月28日收取邓明新支付的定金39580元，故利息应从2018年10月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至聚鑫公司返还39580元之日止。邓明新主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍的标准计算，于法无据，本院不予采纳。至于邓明新要求王浩承担返还押金的连带责任。虽邓明新支付的39580元系王浩收取，但因王浩并非合同当事人，且在本案庭审中，聚鑫公司确认其收取了该部分款项。因此，邓明新要求王浩承担返还押金的连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓明新与被告（反诉原告）广州聚鑫实业投资有限公司在2018年10月28日签订的《厂房租赁合同书》于2019年3月18日解除；二、被告（反诉原告）广州聚鑫实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）邓明新返还39580元及利息（利息从2018年10月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至返还39580元之日止）；三、驳回原告（反诉被告）邓明新的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州聚鑫实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费804元，由广州聚鑫实业投资有限公司负担。案件反诉受理费26130元，由邓明新负担12924元，广州聚鑫实业投资有限公司负担13206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇一九年十二月五日书 记 员  陈雪冰