北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初13123号原告:秦松梅，女，1981年9月26日出生，汉族，无业，住本市石景山区。委托诉讼代理人：李阳，北京证金律师事务所律师。被告：中国中煤能源集团有限公司，住所地本市朝阳区黄寺大街1号。法定代表人：李延江，董事长。委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。第三人：中煤实业有限责任公司，住所地本市朝阳区黄寺大街1号。法定代表人：王家成，执行董事。委托诉讼代理人：徐扬，男，该公司职工。原告秦松梅与被告中国中煤能源集团有限公司（以下简称中煤能源公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法追加中煤实业有限责任公司（以下简称中煤实业公司）为本案第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦松梅之委托诉讼代理人李阳，被告中煤能源公司之委托诉讼代理人邵术恒、孙克娜，中煤实业公司之委托诉讼代理人徐扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦松梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付本市东城区新中街68号聚龙花园1号楼2-3层210号房屋、8层807号房屋，并办理房屋变更登记手续至原告名下；2、被告向原告支付违约金，其中210房屋违约金725482.7元，807房屋违约金707246.7元（房屋总价款10%）；3、被告向原告支付房屋租金损失，按每套房每月租金20000元标准从2018年5月1日计算至实际交房之日；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月12日至同年3月16日期间，根据北京产权交易所有限公司（以下简称为北京产权交易所）在其官方网站上发布的信息披露公告“北京市东城区新中街68号聚龙花园八套房地产”以及被告委托北京产权交易所发布的《实物资产转让信息发布申请书》，原告与其他五名购买人组成联合体，向北京产权交易所递交联合受让协议，张海英以联合受让代表身份向北京产权交易所递交《实物资产受让申请书》，并与北京产权交易所签署了相关文件。此后，原告收到北京产权交易所的资格确认结果通知，告知含原告在内的六位联合受让方组成人员均符合受让条件。原告等受让方通过张海英账户按照被告要求如期将30%的交易保证金14082511.50元汇入北京产权交易所指定账户。因信息发布期满后征集到的联合受让体共计10家，依照《实物资产转让信息发布申请书》确定的交易条件，需要采用网络竞价的方式确定受让方。根据被告作出并经北京产权交易所审核后的《实物资产转让网络竞价实施方案》的要求，原告向北京产权交易所提交《网络竞价承诺函》等竞买文件。2018年4月12日，原告在竞价中以人民币62641700元竞得标的，被确认为受让方并由北京产权交易所向原告出具《网络竞价结果通知书》。原、被告之间的房屋买卖合同成立。但被告迟迟不履行合同项下义务与原告签署《实物资产交易合同》及向原告交付位于北京市东城区新中街68号聚龙花园1号楼2-3层210号房屋、8层807号房屋。经原告多次催促，被告仍拒绝履行相关义务，故原告诉如所请。中煤能源公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告要求继续履行合同是以合同成立为前提，而本案中原、被告之间的买卖合同并未成立。原因有四，一是相关法律规定房地产应当签订书面转让合同，未签订的合同不成立及生效。二是实物资产合同是要约的一部分，其中明确约定本合同自双方代表签字盖章时生效。而本案中原、被告并未签订实物资产交易合同。因涉及国有资产流失问题，应被告申请，北京产权交易所依法终止本项目。三是根据国有资产的相关管理办法，涉案资产需要有内部决策文件、批准文件才能转让。而经被告审查，涉案资产的转让并不符合上述规则，故被告申请停止交易，双方合同并未成立。四是根据竞价规则，交纳保证金仅仅是获得参与竞价的资格条件。只有在双方签订实物资产交易合同后，保证金才转为价款的一部分，所以合同并未实际开始履行。2、本案中涉及的国有资产交易，没有经过被告公司内部审批也没有做出相关决策。虽然签阅过流转文件，但并没有经过内部决策程序。评估报告中也存在多个疑点，价格明显低于市场价格。3、关于损失问题，由于合同尚未成立，故原告不享有依据未成立的合同追究违约责任或赔偿损失的权利。4、参加竞价的是联合体，原告个人无权提起诉讼，且原告要求履行合同和要求支付解除合同违约金的诉讼请求是矛盾的。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人中煤实业公司述称，被告系第三人上级单位，涉案房屋原由第三人负责管理。2017年，按照被告要求第三人与相关评估机构联系，协助评估机构对涉案房屋进行评估。此后，受被告委托与北京产权交易所办理相关房产挂牌、网上交易手续，对于后续情况并不了解，同意被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，中煤能源公司出具《实物资产转让信息发布申请书》（申请书上有中煤能源公司公章及法定代表人签字），转让标的为北京市东城区新中街68号聚龙花园八套房地产。转让承诺中载明：“1、本次转让是我方真实意愿表示，转让的实物资产权属清晰，我方对该资产拥有完全的处置权且实施资产转让不存在任何限制条件；2、我方转让行为已履行了相应程序，经过有效的内部决策，并获得相应批准；3、我方所提交的转让材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；4、我方在转让过程中，遵守法律法规规定的和产权交易机构的相关规则，按照有关要求履行我方义务。”交易标的为以下八套房地产：本市东城区新中街68号1号楼2至3层210号（建筑面积157.54平方米、以下简称210号房屋）、本市东城区新中街68号7号楼14层7-14-L号（建筑面积171.03平方米、以下简称7-14-L号房屋）、本市东城区新中街68号7号楼7层7-7-N号（建筑面积172.54平方米，以下简称7-7-N号房屋），本市东城区新中街68号7号楼11层7-11-H号（建筑面积164.1平方米，以下简称7-11-H号房屋），本市东城区新中街68号1号楼3层302号（建筑面积194.34平方米，以下简称302号房屋），本市东城区新中街68号1号楼7层701号（建筑面积153.58平方米，以下简称701号房屋），本市东城区新中街68号1号楼6层601号（建筑面积180.85平方米，以下简称601号房屋），本市东城区新中街68号1号楼8层807号（建筑面积153.58平方米，以下简称807号房屋），上述房屋建筑面积合计1347.56平方米。上述房屋由中通诚资产评估有限公司进行资产评估，评估基准日2017年4月30日，账面价值1084.83万元，资产评估值4694.17万元。转让方简况中载明，转让方中煤能源公司，内部决策情况一栏载明“以下决议已按公司法及其他有关法律法规要求完成，议事规则和决策程序符合规定”，批准文号为《关于处置聚龙花园8套房产的说明》。交易条件为：信息发布公告期20个工作日，信息发布期满后如征集到两家及以上符合条件的意向受让方则采取网络竞价方式，信息发布期满后未征集到意向受让方则变更公告内容，重新挂牌。转让底价为4694.17万元，付款方式为一次性付款。其他条件栏注明：“1、意向受让方须在挂牌截止日北京时间17:00前提出受让申请并将人民币1408万元保证金汇入北京产权交易所指定账户。2、意向受让方需自行对自身的购房资格进行确认，并自行判断是否符合作为本转让项目受让方的主体资格，决定是否受让转让标的，并自行承担由此产生的全部后果，包括费用、风险和损失。3、意向受让方需书面承诺：（1）认可并已详细阅读本转让项目涉及的资产评估报告所揭示的内容并完成对本项目的全部尽职调查，自愿全部接受产权转让公告的内容并承担全部或有风险。（2）本次标的的交易过户所产生的相关税费按照北京市关于房产交易的相关规定执行，由转、受让双方各自承担，但办理房产过户的手续费由受让方承担。（3）本项目受让方须按照《北京产权交易所产权交易收费办法》交纳交易服务费。在被确定为最终受让方后5个工作日内与转让方签订《实物资产交易合同》。（4）本项目交易双方签订《实物资产交易合同》后5个工作日内，受让方交纳全部交易款项。”2018年1月19日，中煤能源公司出具委托书，委托中煤实业公司与中煤时代资产经营管理有限公司签订与处置聚龙花园房产有关的实物资产交易委托合同，并要求中煤实业公司在具体房产处置工作中，坚持“公开、公平、公正”的原则，确保程序合规。2018年2月11日，中煤能源公司向北京产权交易所出具《关于处置聚龙花园8套房产的说明》，表明该公司拟通过北京产权交易所对上述8套房屋进行整体转让。同日，中煤实业公司亦向北京产权交易所出具《关于北京聚龙花园拟出售房屋为空置的说明》，表明上述8套房屋现状为空置。2018年2月13日，北京产权交易所在网络上披露上述房产交易信息。2018年3月12日，庞月芬、张海英、赵小水、侯旻佳、秦松梅及北京鼎典商贸有限公司（以下简称鼎典公司，法定代表人为庞月芬）签订《联合受让协议》，约定上述六方决定联合受让在中煤能源公司在北京产权交易所挂牌交易的聚龙花园8套房屋。房屋分配比例为：庞月芬受让601号房屋，张海英受让7-14-L号房屋，赵小水受让7-7-N号房屋，侯旻佳受让701号房屋，秦松梅受让210号、807号房屋，鼎典公司受让7-11-H号、302号房屋。六方协商确定张海英为本次联合受让代表，负责牵头办理房产受让具体事宜及签署相关文件。联合受让方按照各自认购房产相对应的认购价格，分担本次实物资产挂牌交易过程中应支付的交易保证金，由联合受让方代表张海英将保证金汇入北京产权交易所指定银行账户。同日，张海英代表联合受让体签订《实物资产受让申请书》，并签署承诺，张海英亦签署《承诺函》。2018年3月15日，张海英代表受让方向北京产权交易所支付保证金1408万元。2018年3月16日，北京产权交易所向上述六方出具《实物资产受让资格确认通知书》，确认受让材料符合要求，联合受让体获得受让资格。2018年4月10日，北京产权交易所向张海英发出《网络竞价活动通知书》，告知张海英聚龙花园8套房地产转让项目于2018年2月13日挂牌，挂牌期间产生多家意向受让方，按照《实物资产转让公告》的约定，本项目采取网络竞价方式确定受让方，同时将《实物资产转让网络竞价实施方案》发送给张海英，要求张海英于2018年4月11日17时前将签署好的《网络竞价承诺函》提交至北京产权交易所，逾期未提交视为放弃本项目受让资格。其中《实物资产转让网络竞价实施方案》第十三条规定，确认受让方后，北京产权交易所向其出具《网络竞价结果通知书》，并通知转让方及其经纪会员（如有）；受让方应按照《网络竞价结果通知书》的要求与转让方签署《实物资产交易合同》，并按照合同约定支付交易价款。2018年4月23日，北京产权交易所分别向中煤能源公司及联合受让体六方发出《网络竞价结果通知书》，告知各方聚龙花园8套房地产项目以网络竞价方式成交，庞月芬、张海英、赵小水、侯旻佳、秦松梅、鼎典公司成为受让方，成交价格为6264.17万元，要求双方在接到该通知书之日起5个工作日内签订《实物资产交易合同》，要求受让方将交易价款（扣除保证金后的余额）4856.17万元交纳至北京产权交易所指定账户，并要求双方支付服务费。2018年6月12日，北京产权交易所向中煤能源公司发函告知：该公司于2018年2月13日挂牌转让聚龙花园8套房地产，2018年3月16日信息披露期满，共征集到10家符合条件的意向受让方，2018年4月12日经网络竞价，庞月芬、张海英、赵小水、侯旻佳、秦松梅、鼎典公司等六方组成的联合受让体以6264万元的最高报价成为最终受让方。交易期间，受让方多次向北京产权交易所反映，要求中煤能源公司按照信息披露公告约定履行签约义务，但截至目前，北京产权交易所尚未收到中煤能源公司与受让方签署的《实物资产交易合同》。为保证交易双方合法权利，北京产权交易所提示，请中煤能源公司尽快与受让方签署《实物资产交易合同》并推进后续交易，以避免可能带来的相关交易风险。2018年7月2日，中煤能源公司致函北京产权交易所告知：关于2018年2月13日在该所挂牌转让的聚龙花园8套房地产，相关纪检部门审查发现该交易事项程序不符合国有资产处置的相关规定，如果继续交易将会导致国有资产流失，并已对此提出意见，要求整改。中煤能源公司将按纪检部门的整改要求调整资产使用、处置方式。为防止国有资产流失，中煤能源公司决定停止本次交易。为避免交易各方的损失，中煤能源公司请北京产权交易所按照《企业国有产权转让中止和终结操作细则》等相关交易规则尽快退还交易保证金。2018年8月2日，北京产权交易所向庞月芬、张海英、赵小水、侯旻佳、秦松梅、鼎典公司发函告知：北京产权交易所收到中煤能源公司上述函件，现将函件转给受让方。并通知自收到本函之日起，受让方可到北京产权交易所办理退还保证金的相关事宜。2018年8月13日，北京产权交易所向庞月芬、张海英、赵小水、侯旻佳、秦松梅、鼎典公司发出《关于中止北京市东城区新中街68号聚龙花园八套房地产项目的函》，告知上述六方：北京产权交易所收到中煤能源集团申请，根据《企业国有产权转让中止和终结操作细则》相关规定，现作出中止该项目的决定。为保证受让方的合法权益，请尽快到北京产权交易所办理退还保证金手续。另查，北京产权交易所已于2018年4月制作《实物资产交易合同》，该合同载明转让方（甲方）为中煤能源公司，受让方（乙方）处为空白，合同中载明交易8套房屋的基本情况，转让方式为“本合同项下标的资产交易已于2018年2月13日经北京产权交易所公开挂牌，挂牌期间产生10个意向受让方，并于2018年4月12日以网络竞价方式组织实施，由乙方依法作为买受人受让本合同项下转让标的”。合同中转让价格处为空白。转让标的交割事项条款载明：甲方应在乙方交纳了全部转让价款后70个工作日内与乙方进行标的资产及相关权属证明文件、技术资料的交接。违约责任条款载明：甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权解除合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金。合同的生效条款载明：本合同自甲乙双方的授权代表签字且盖章之日起生效。再查，北京产权交易所《企业国有产权转让中止和终结操作细则》中规定，本细则所称的中止是指在产权转让程序中，出现妨碍交易活动且严重影响交易按规定程序正常实施的情形时，北京产权交易所将该产权转让程序予以暂停的行为。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，根据查明的事实，在北京产权交易所公布的《实物资产转让信息发布申请书》中，详细记载了交易标的信息、交易条件等内容，并载明“意向受让方需书面承诺……（3）在被确定为最终受让方后5个工作日内与转让方签订《实物资产交易合同》”，应视为中煤能源公司发出要约邀请。秦松梅等六方组成的联合受让体向北京产权交易所提交《实物资产受让申请书》、交纳保证金并在网络竞拍过程中出价的行为应视为要约。后秦松梅等六方组成的联合受让体通过网络竞价成为最终受让方，获得了北京产权交易所发出的《网络竞价结果通知书》，应视为中煤能源公司的承诺，故此时秦松梅等六方组成的联合受让体与中煤能源公司之间形成预约合同。但根据《网络竞价结果通知书》，双方应在接到通知书之日起5个工作日内签订《实物资产交易合同》，该合同中明确载明，自双方签字且盖章之日起生效。现中煤能源公司拒绝与秦松梅等人签订《实物资产交易合同》，双方之间的本约合同即买卖合同关系并未成立成效，中煤能源公司的答辩意见本院予以采纳。现秦松梅主张买卖关系成立，并基于买卖合同成立要求中煤能源公司履行买卖合同，交付210号、807号房屋并办理变更登记手续、支付违约金及房屋租金损失，无相关合同及法律依据，本院不予支持。秦松梅可就其相关损失另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，判决如下：驳回原告秦松梅的全部诉讼请求。案件受理费17695元，由原告秦松梅负担（已交纳5993元，剩余11702元自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王轶楠人民陪审员  李梦捷人民陪审员  于 杰二〇一九年十二月三十日法官 助理  郑文思书 记 员  孙 墨