陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终9553号 上诉人（原审原告）：张华，女，汉族，1982年11月16日出生，无业，住西安市周至县。委托诉讼代理人：张晓勇，陕西诺尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尚中平，男，汉族，1970年11月25日出生，无业，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：尚志平，男，汉族，1975年5月23日出生，神木市德中物业公司员工，住西安市。被上诉人（原审被告）：尚志平，男，汉族，1975年5月23日出生，神木市德中物业公司员工，住西安市。第三人：西安首府置业有限公司。住所地：西安市曲江新区。送达地址同住所地。法定代表人：曹西琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏乐，1989年5月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市。上诉人张华与上诉人尚中平、被上诉人尚志平、第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，张华、尚中平不服西安市雁塔区人民法院（208）陕0113民初7685号民事判决，军向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张华上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判原审判决第三项为赔偿房屋差价损失124.2万元；2、本案诉讼费由尚中平、尚志平承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，严重损害其合法权益。1、本案中由于尚中平、尚志平未能按约办理中信银行陕西分行抵押贷款结清手续，导致合同无法继续履行。因此，本案应为合同法定解除，而一审法院认定为合同约定解除，系法律事实认定不清。2、本案中，一审法院就房屋增值部分的判决没有参照依据，凭主观猜测将房屋差价损失酌定为20万，该损失赔偿额与尚中平、尚志平违约后所造成的损失相差巨大，远不足对张华造成的损失。一审法院根据尚中平、尚志平要求减少其主张的房屋实际损失是错误的，房屋增值损失是属于其的损失部分，按照合同法规定，该损失一审法院不能行使自由裁量权过分降低。本案中一审法院过度行使自由裁量权，严重侵害了其的合法权益，应当予以改正，且其的溢价损失应该按照一审判决做出时的房屋市场价值每平米26232.59元计算。尚中平辩称，一审判决的溢价损失不应该支持，违约金应该减少到50%。尚志平辩称，一审判决的溢价损失不应该支持，违约金应该减少到50%。西安首府置业有限公司陈述称，认可张华的上诉请求。尚中平上诉请求：1、撤销一审判决第三项改判驳回张华要求其支付房屋溢价款的请求；2、本案一审、二审诉讼费用由张华承担。事实与理由：1、一审判决认定的“关于房屋差价损失，酌情考虑房屋状况，结合合同履行情况，本院酌情认定200000元”未考虑以实际损失为基础，应依法撤销。2、一审判决第三项认定法律依据错误，事实不清，其无法承担一审判决的巨额赔偿，应依法予以撤销、改判。一审判决在全额支持了张华违约金的前提下，同时将中介费用、财产保全费用等认定为张华的损失，却又另行判令其向张华支付200000元巨额损失，显属重复认定，且未考虑本案实际以及其的支付能力。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。本案中其请求减少违约金承担的请求不但没有被采纳和支持，反而增加了既无合同依据又无证据证明的巨额款项。因此，一审判决第三项认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。张华辩称、由于房屋的溢价增值，是履行合同后应得的利益。尚中平应该对房屋的溢价损失进行赔偿。尚志平陈述称，本案与其没有关系，认可尚中平的上诉请求。西安首府置业有限公司陈述称，不发表意见。张华向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2、尚中平、尚志平向其返还已付首付款200000元；3、尚中平、尚志平向其支付违约金147000元；4、尚中平、尚志平向其赔偿房屋溢价款1600000元；5、尚中平、尚志平向其赔偿中介费30000元；6、本案诉讼费29334元、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费11760元及公告费由尚中平、尚志平承担。一审法院经审理查明，2017年11月9日，出卖人（甲方）尚中平、买受人（乙方）张华与居某某签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：1、甲方所售房屋坐落于西安市曲江新区XX城XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积共计159.42平方米。该房屋购房合同编号为Y10100145。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行陕西省分行。2、该房屋成交价格为294万元。签订合同当日，乙方支付甲方房屋定金20万元，剩余尾款274万元过户当天，乙方打入房地局资金监管账户，甲方将20万元打入房地局资金监管账户后，进行房产过户。抵押登记日期为2010年11月，尚中平应于2017年11月30日前办理抵押注销手续,待尚中平拿到房地局抵押注销受理单后两个自然月内需将该房屋的不动产权证办理完毕，且拿到不动产产证原件（不可抗力因素除外）。3、自本合同签订之日起，任何一方不得单方更改合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金。逾期超过3日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之五向守约方支付违约金，合同解除后，甲方应在解除合同通知送达乙方之日起7日内退还乙方全部已付款，乙方在解除合同通知送达之日起7日内退还甲方该房屋。2017年10月2日，尚志平出具收款收据，载明收到张华定金20000元。2017年11月9日，张华向尚中平账户转款18万元，尚中平出具收款收据，载明收到200000元。尚志平、尚中平认可已经收到张华合计20万元。同日，尚中平给尚志平出具委托书。2017年12月21日张华向首付置业公司缴纳佣金30000元。庭审中，首付置业公司表示已经收到了该笔款项。2018年4月17日，张华委托律师向尚中平邮寄《律师函》，尚中平表示已收到。关于合同未能继续履行的原因，张华称系因尚中平没有还清银行房屋贷款，无法办理银行撤押手续，亦无法办理网签和资金监管，首付置业公司对此表示认可。尚中平当庭表示仍有大概100万元的银行贷款未还清，无法办理银行撤销手续，认可违约。庭审中，对于房屋溢价损失，张华表示不要求评估，请求法院酌情认定。一审法院认为，张华与尚中平及居某某签订的《房屋买卖三方合同》是三方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，三方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订前，张华向尚中平支付定金20000元，合同签订后，再向尚中平支付180000元，合计200000元。现张华请求解除2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》，尚中平同意，故法院依法予以支持。尚中平应当向张华返还已经收取的200000元。尚中平未按合同约定履行义务，导致涉案合同无法继续履行，属于违约。故张华诉请的违约金147000元，符合法律规定，发院依法予以支持。关于房屋差价损失，酌情考虑房屋状况，结合合同履行情况，法院酌情认定200000元。关于中介费30000元，因尚中平未按期履行义务，导致张华遭受损失，应予以支持。关于张华诉请的保全保险费、保全费，系因尚中平违约而造成的实际损失，法院依法予以支持。关于张华主张尚志平承担责任一节，因尚志平非涉案房屋的所有权人，仅是尚中平在房屋交易过程中的委托代理人，故张华该部分诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除张华与尚中平及居某某于2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》。二、尚中平于本判决生效之日起十日内返还张华定金200000元。三、尚中平于本判决生效之日起十日内支付张华违约金147000元及房屋差价损失200000元。四、尚中平于本判决生效之日起十日内支付张华保全保险费11760元及中介费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回张华其余诉讼请求。本案案件受理费29334元，由张华承担20299元，由尚中平承担9035元。保全费5000元，由尚中平承担。因张华已预交，尚中平在履行上述金钱义务时一并给付张华。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，张华与尚中平签订《房屋买卖三方合同》约定张华购买尚中平的涉案房屋，因涉案房屋仍有抵押贷款未清偿，双方约定尚中平应于2017年11月30日前办理完涉案房屋的抵押注销手续。但因涉案房屋的网签购买人尚志平未办理抵押注销手续，导致本案双方合同未继续履行，故一审法院认定合同当事人尚中平违约是正确的。涉案房屋从签订时到尚中平违约导致合同无法履行期间，市场价格上涨较快，因尚中平违约导致张华无法基于涉案合同的履行取得涉案房屋，进而无法取得涉案房屋价格上涨的利益，造成张华的合同预期利益的损失，该部分损失应由尚中平予以赔偿，尚中平上诉称其不应赔偿房屋差价损失的请求不成立，本院不予支持。张华在一审中主张房屋差价损失，实际是基于房屋价格上涨，双方约定的违约金无法弥补其因无法获得房屋所导致的价格上涨部分的预期收益损失，实质为以自己的实际损失过高为由要求调高违约金数额。但张华在一审中却未申请评估，一审法院判令尚中平承担违约金147000元及房屋差价损失200000元，该判项实际酌定了张华房屋涨价损失的数额为347000元。张华在本案中只支付了定金200000元，并未支付全部购房款，且涉案合同自2017年11月30日就已发生违约纠纷且该违约行为导致涉案合同未继续履行，结合合同的履行情况，一审法院酌定的数额并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，张华预交，30320元，由张华承担；尚中平预交6505元，由尚中平承担。本判决为终审判决。  审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年十二月六日  书 记 员  袁   萱 1