浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2926号上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）。住所地：浙江省嘉兴市南湖区天德汽配城12幢03、05号商铺。统一社会信用代码：91330402556155868P。执行事务合伙人：徐新欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：李胜华，海盐县武原法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：嘉兴市美克斯投资有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区凌公塘路1号（嘉兴工业园区管理委员会办公楼284室）。统一社会信用代码：9133040269525000484。诉讼代表人：浙江峻德律师事务所，系破产管理人。委托诉讼代理人：张正宇、李应龙，浙江峻德律师事务所律师。上诉人嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）（以下简称海联汽修中心）因与被上诉人嘉兴市美克斯投资有限公司（以下简称美克斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海联汽修中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回美克斯公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、钟雪庆系浙江峻德律师事务所的律师兼该所主任，而美克斯公司的法定代表人为王俊富，一审判决载明美克斯公司的法定代表人为钟雪庆有误。二、一审认定事实不清，法律适用错误。1.本案名为租赁，实为以租抵债，不违反法律禁止性规定，应为有效。2.就以租抵债合同而言，双方已经履行完毕，一审认定合同未履行完毕与事实不符。即便就租赁合同而言，承租人十年租金的给付义务已履行完毕。一审未将陈月祥出具的承诺书中括号部分所载“租金与本金相加抵用”予以认定，属遗漏事实。3.合同约定借款还清租赁合同终止的实质系租赁合同终止的条件，即本租赁合同属于附终止或解除条件的合同。在条件未成就时，租赁合同不得终止。4.合同约定的租金不低于甚至高于本地租金水平，不存在显失公平之情形。5.案涉合同不影响破产管理人履行破产清算义务，破产管理人完全可以通过带租拍卖的形式实现资产变现。美克斯公司辩称，海联汽修中心的上诉理由不成立。一、美克斯公司在2018年6月29日由海盐县人民法院裁定进入破产重整程序，钟雪庆为破产管理人的负责人。二、海联汽修中心关于双方系以租抵债且合同已履行完毕的上诉理由亦不成立，美克斯公司认可一审法院的判决结果，能够衡平双方之间利益以及破产案件中其他债权人权利。美克斯公司向一审法院起诉请求：1.判决确认美克斯公司与海联汽修中心位于嘉兴总部商务花园6号楼美克斯大厦一楼500平方米的房屋租赁关系已于2018年8月30日解除；2.判令海联汽修中心立即腾退并返还美克斯公司位于嘉兴总部商务花园6号楼美克斯大厦一楼500平方米的房屋；3.判令海联汽修中心支付美克斯公司2016年2月至2018年8月29日间的房屋租金309354.84元（暂按每月租金10000元计算）、支付美克斯公司房屋租赁关系解除日2018年8月30日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂按每月租金12500元算至2019年1月29日为62500元，此后续算）；4.判令海联汽修中心支付美克斯公司自2018年8月25日起至返还房屋之日止的电费（暂算至2018年12月28日的电费为39129元，此后续算）。一审法院认定事实：美克斯公司与海联汽修中心之间签订《房屋租赁合同》一份，约定：美克斯公司将坐落于嘉兴市南湖区总部商务花园6号楼美克斯大厦底楼西裙楼的房屋、建筑面积约500平方米出租给海联汽修中心；租赁期限为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；月租金为12500元，合计年租金为150000元，每12个月为一个缴纳周期，海联汽修中心应在租房开始时缴纳第一期房租，此后应在下一个周期开始前15日内缴清下一期房屋（即先缴纳租金后使用），海联汽修中心在缴纳房租的同时，向美克斯公司或有关部门缴清应付的水电费用。合同最后附手写文字一段，载明，对所欠借款壹佰伍拾万元全部还清，此欠款及房屋租赁合同作废。合同还就其他有关事项作了约定。美克斯公司执行董事陈月祥在代理人处签字。2017年9月30日，陈月祥出具承诺书一份，载明：本人承诺美克斯所借（王爱群）人民币壹佰伍拾万元整，在未归还付清借款前提下，美克斯愿将总部花苑6号西面裙楼约500平方米的出租金作抵用，每年约定15万（壹拾伍万元），如果借款还清，此承诺作废，另无协定，如继续续租再作协定。2018年12月19日，美克斯公司管理人向海联汽修中心邮寄送达关于租赁关系解除并返还租赁房屋的告知书，告知双方之间的房屋租赁合同关系于2018年8月30日解除，请海联汽修中心在收到通知书后十五日内腾空租赁房屋并向管理人返还房屋；请海联汽修中心在上述期限内与管理人结算并支付房屋租金及房屋租赁关系解除后至返还房屋之日止的房屋占有使用费、房屋使用期间的水电费等费用；海联汽修中心若因房屋租赁合同关系解除所产生的损害赔偿请求权，可以依据我国企业破产法第五十三条的规定，向管理人申报债权。2018年12月27日，海联汽修中心向美克斯公司管理人回函，载明：海联汽修中心与美克斯公司签订了房屋租赁合同，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，租赁期间的租赁费150万元均已支付，美克斯公司执行董事向海联汽修中心出具书面承诺书，另与海联汽修中心签订的租赁合同中也有相应表述，美克斯公司若还款150万元可解除房屋租赁合同，现美克斯公司未返还150万元的情况下不具备解除条件，应当继续履行。若管理人认为需解除租赁合同的话，应当先返还海联汽修中心已支付而未实际使用部分租金。海联汽修中心租金已经全额支付，海联汽修中心合同义务已履行完毕，现仅是美克斯公司尚未履行完毕，属于一方未履行完毕的合同，因此，美克斯公司管理人在未返还租金的前提下是无权解除合同的。综上，海联汽修中心既不会解除与美克斯公司的房屋租赁合同，也不会向美克斯公司管理人申报债权。另查明，海联汽修中心通过案外人王爱群的银行账户向美克斯公司财务王亚勤的银行账户转账，于2017年6月30日分四笔共计转账支付200万元，于2017年8月23日收回本金100万元，于2017年9月30日转账支付50万元，尚有本金150万元未收回。王爱群陈述该笔借款为海联汽修中心出借，其身份为海联汽修中心财务，其同意将该笔借款用以抵扣案涉房屋租金并不再向美克斯公司主张其他权利。另查明，美克斯公司于2018年6月11日以资产不足以清偿全部债务，但企业尚具有挽救价值和可能为由，向海盐县人民法院申请进行破产重整，海盐县人民法院于2018年6月29日出具民事裁定书，裁定受理美克斯公司的破产重整申请。2018年7月2日，海盐县人民法院出具决定书，指定浙江峻德律师事务所担任美克斯公司管理人。一审法院认为，本案的争议焦点是案涉房屋租赁合同双方是否已经履行完毕，美克斯公司管理人能否行使解除权解除合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。美克斯公司认为案涉租赁合同双方还未履行完毕，其管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知海联汽修中心，视为解除合同。海联汽修中心认为其已经履行了向美克斯公司支付150万元租金的义务，海联汽修中心的合同义务已经履行完毕，美克斯公司管理人无权依据该条规定解除合同。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。美克斯公司的执行董事陈月祥向海联汽修中心出具承诺书是其真实的意思表示，海联汽修中心亦表示同意，视为双方达成约定抵销的合意，即通过美克斯公司应收取海联汽修中心的房租来抵销应归还给海联汽修中心的借款。但是美克斯公司执行董事承诺在未还清借款的前提下抵用每年150000元租金，如果借款还清则此承诺作废，美克斯公司执行董事的承诺仅仅表示在未还清借款的情况下每年抵扣150000元租金，并没有表明其不再归还海联汽修中心借款且将150万元一次性全部抵作十年租金，结合房屋租赁合同约定租金为12个月一个缴租周期，因此海联汽修中心认为150万元借款已经作为租金全部抵销完毕的抗辩意见不予采纳，该租赁合同双方并未履行完毕，美克斯公司管理人有权行使解除权。一审认为，法院于2018年6月29日裁定受理美克斯公司的破产重整申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知海联汽修中心，视为解除合同，双方之间的租赁合同于2018年8月30日解除。至于美克斯公司主张海联汽修中心支付2016年2月至2018年8月29日期间的房屋租金以及后续的占有使用费，根据房屋租赁合同约定为先缴租金后使用，海联汽修中心应在下一周期开始前15日内缴清下一期的房租，因此2016年2月至2018年12月底的租金及占有使用费海联汽修中心应分别于2015年12月16日、2016年12月16日、2017年12月16日后的15日内支付给美克斯公司，海联汽修中心经与美克斯公司约定抵销完毕。2019年1月1日以后的占有使用费，因为双方之间的房屋租赁关系已经解除，基础法律关系已经丧失，海联汽修中心无法根据美克斯公司执行董事出具的承诺抵销案涉房屋的占有使用费，海联汽修中心亦未根据《中华人民共和国企业破产法》的有关规定向美克斯公司破产管理人主张抵销权，因此海联汽修中心应当按照租赁合同约定的12500元/月租金向美克斯公司支付占有使用费直至腾退案涉房屋为止（暂算至2019年1月29日的占有使用费为11694元）。最后，美克斯公司主张的水电费39129元，有海联汽修中心执行事务合伙人签字，予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认美克斯公司与海联汽修中心签订的《房屋租赁合同》于2018年8月30日解除；二、海联汽修中心于判决生效之日起十五日内向美克斯公司腾退位于嘉兴南湖区总部商务花园6号楼美克斯大厦底楼西裙楼的房屋；三、海联汽修中心于判决生效之日起十日内支付美克斯公司房屋占有使用费11694元以及水电费39129元（占有使用费暂算至2019年1月29日，以后的占有使用费按12500元/月计算至全部腾退之日止）；四、驳回美克斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3483元，由美克斯公司负担1741元，海联汽修中心负担1742元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：美克斯公司的破产管理人能否依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除美克斯公司与海联汽修中心之间的租赁合同。该条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”因此，本案应审查案涉合同是否符合“债务人和对方当事人均未履行完毕”这一情形。从双方签订的《房屋租赁合同》以及陈月祥出具的承诺书内容来看，海联汽修中心出借给美克斯公司150万元，为了使自己的债权得到清偿，同意美克斯公司以让渡美克斯大厦西裙楼10年的房屋使用权的方式折抵150万元的借款。可见，案涉租赁合同是债务人美克斯公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同。一方面，双方约定如果折抵期限内提前还清借款，则不再履行房屋租赁合同；另一方面，合同约定租金以一年为一个缴纳周期，每年15万元，且承诺书载明每年15万元租金抵作借款。可见双方达成的合意是按年度以租抵债，租期长短取决于美克斯公司还款时间，只有在当年美克斯公司未还清借款的情况下，双方才发生下一年度的租金给付以及折抵欠款之相关权利义务。故双方并非以海联汽修中心150万元债权一次性抵偿10年租金，美克斯公司不再偿还借款，只是逐年抵扣租金，未用于抵扣租金部分仍为海联汽修中心的债权。在美克斯公司已进入破产重整程序的情况下，海联汽修中心可按法律规定向美克斯公司破产管理人申报债权。因此，案涉合同属双方均未履行完毕的合同，美克斯公司的破产管理人有权依照企业破产法第十八条的规定行使解除权。海联汽修中心上诉关于合同已经履行完毕、美克斯公司破产管理人无权解除合同的主张，缺乏依据，不予支持。至于海联汽修中心提出的诉讼主体问题，经审查，钟雪庆系美克斯公司破产管理人的负责人，一审将其身份表述为美克斯公司法定代表人确有不当，本院予以纠正。但该身份表述错误并不属于法律规定的程序违法情形，海联汽修中心据此主张一审程序违法，于法无据，本院不予采信。综上，海联汽修中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1071元，由嘉兴市南湖区城东海联汽车维修服务中心（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  王世好审判员  章玉萍二〇一九年十二月二十四日法官助理沈文潇书记员金佳欢