广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27608号原告：张丽芳，女，1989年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区白蕉镇白石村北区**，公民身份号码440************068。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：中山市隆达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********百花园87、88、89、90卡，统一社会信用代码914**********576X4。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝伟珊，广东海鸥律师事务所实习律师。原告张丽芳与被告中山市隆达房地产开发有限公司（以下简称隆达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽芳委托诉讼代理人温家俊、被告隆达公司委托诉讼代理人谢伟强、蓝伟珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金50081.04元（从2018年4月27日起计算至可实际交付房屋之日止，按已付房款1814529元的万分之一计算，暂计至2019年1月27日，共276天）；2.被告承担原告律师费2500元。事实和理由：2016年12月17日，原、被告签署中山市商品房买卖合同，主要约定原告向被告购买位于中山市*****************，总房价款为1814529元。签署该合同后，原告已依约向被告全额支付购房款。根据上述合同约定，被告应于2018年4月26日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将复核合同约定的商品房交付原告使用。然而时至今日，被告尚未将符合法律规定的商品房交付给原告，亦未向原告出示商品房通过综合验收的文件，且经原告到涉案房屋查看，发现涉案房屋符合合同约定的交付条件。原告认为，被告逾期交付的行为已违反合同约定，应依约承担违约责任。因涉案合同是格式合同，合同约定的原、被告间的违约责任并不对等，被告根据合同约定向原告承担违约责任难以弥补原告的损失，同时违反了公平原则和对等原则，因此原告要求被告参照同期银行贷款逾期还款利率承担违约责任。被告隆达公司辩称，1.迟延交楼的违约责任应当以业主实际损失计算，但双方在合同中已明确约定的，应按照约定最高上限即总房价的1%，如认定该条款无效，应按同地段的房租计算；2.竣工验收登记备案证于2018年10月22日取得，因受台风影响，被告交楼时间应顺延至2018年7月1日；3.燃气管道未开通并不是交楼的必备条件，应以竣工验收备案登记证的取得日期为交楼的时间，燃气未开通的责任应由业主另行主张，且燃气管道的未开通是由于业主委托其他第三方加建部分空间才导致未开通的，责任应由业主承担；4.按照中国现行法律，违约金是填补性质的赔偿，原告并没有提供相关的证据证明其实际发生了多少损失，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果本案要突破合同约定，也应当适用第十七条的规定而不应适用第十八条的规定，引用逾期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月17日，张丽芳与隆达公司签订中山市商品房买卖合同和补充协议一。中山市商品房买卖合同主要约定：张丽芳以总金额1814529元向隆达公司购买位于坦洲镇汇财街2号中凯华庭商住小区5幢2801房预售商品房；隆达公司应于2018年4月26日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付张丽芳使用；隆达公司承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件，隆达公司承诺燃气管道入户，上述基础设施、公告配套建筑均到户自理，由张丽芳自行向相关设施的经营管理单位申请开通并承担初装、相关费用，如上述基础设施、公告配套建筑因政府部门延误未在规定日期内达到使用条件，双方同意上述日期顺延，合同继续履行，张丽芳应先行收楼；如遭遇不可抗力，且隆达公司在发生之日起60日内告知张丽芳的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，隆达公司可据实予以延期；隆达公司如未能依约将商品房交付张丽芳使用，则自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向张丽芳支付已付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%。补充协议一主要约定：双方同意隆达公司应当在2018年4月26日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得该商品房工程质量监督报告，并将符合合同约定商品房交付张丽芳使用；该商品房交付时为毛坯房，由张丽芳自行装修或委托他人进行装修均由张丽芳自行承担由此产生的一切后果及经济、法律责任；在上述合同约定的交付期限内，张丽芳应在收到隆达公司书面通知之日起3日内会同隆达公司对房屋进行验收交楼，房屋交付的标志为隆达公司向张丽芳移交标的物钥匙；在下列情况，隆达公司可顺延交楼时间：1.发生不可抗力且隆达公司须在不可抗力排除之日起30日内通知张丽芳；2.由于政府行为、政策变化等原因导致隆达公司延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；3.发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；4.房屋交付期限届满前，张丽芳仍未能向隆达公司付清全部应付款项、未缴纳专项维修基金等，隆达公司有权据实予以延期，直至张丽芳支付所有应付款项为止，如张丽芳付清上述款项，隆达公司在张丽芳付清上述款项后10个工作日内将商品房交付给张丽芳；合同第十三条所指“使用条件”是指达到张丽芳可向水、电、管道燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。同日，张丽芳出具委托书，委托湛江市第一建筑工程公司中山分公司对上述商品房进行改造施工，明确改造工程不包含水、电、燃气管线、门窗等。出具委托书后，张丽芳支付了改造费用300元。上述合同、补充协议一签订后，张丽芳已依约向隆达公司支付购房款及契税等相关费用。2017年12月15日，隆达公司向各业主出具告知函。该告知函主要载明：中凯华庭项目原定于2018年4月26日交房，但鉴于今年受13号超强台风“天鸽”影响，导致上述项目部分工程须整顿修复因而延迟项目进度，根据补充协议约定，现告知各业主中凯华庭项目交楼时间将顺延66日，即2018年7月1日前交付。出具上述告知函后，隆达公司于2017年12月15日将告知函邮寄给各业主。2018年9月13日工程质量监督报告编制通过告知书显示，中凯华庭商住小区工程的工程质量监督报告（编号20180913010TZ）已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，中凯华庭商住小区工程（5幢31层）于2018年10月22日验收通过。2018年12月25日，隆达公司向张丽芳出具催收楼通知书。该催收楼通知书主要载明：张丽芳购买的涉案商品房已达到交楼条件，隆达公司已以书面形式通知张丽芳于2018年10月24日办理相关收楼事宜，但张丽芳尚未履行上述收楼手续，现特通知张丽芳于2019年1月7日办理收楼手续。隆达公司于2018年12月21日将该催收楼通知书邮寄给张丽芳。张丽芳就本案纠纷与北京市中银（珠海）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费2500元。庭审中，张丽芳与隆达公司对涉案的商品房买卖合同的真实性予以确认；对合同约定交楼时间为2018年4月26日的情况予以确认；对中山市建设工程竣工验收备案登记证显示于2018年10月22日取得的事实予以确认。张丽芳认为隆达公司取得工程质量监督报告并不意味着涉案商品房达到法定的交付条件，所以涉案商品房在2018年9月13日时未达到交付条件；其没有收到告知函，且台风发生在2017年8月份，隆达公司在相隔4个月后才拿出告知函，故其对隆达公司出具的告知函的三性不予确认；隆达公司通知收楼时其不清楚涉案商品房是否已通水电，但据其了解，截至2019年1月14日涉案商品房尚未办理开通燃气。隆达公司认为涉案合同是经过双方充分协商作出的全面约定，且合同中的主要条款均用了黑体字及下划线标明以提醒注意，所以签订合同时双方是平等主体，涉案合同不是格式合同；双方在签订补充协议一时已变更交付条件为取得工程质量监督报告；其需评估台风对楼盘损失的程度后才能找出合理的延迟交楼时间，所以无法第一时间通知业主，且2017年12月15日发出提出延期66天告知函的做法是合理的，并提供了照片证明受损情况；其通知收楼时水、电已接通，而燃气大部分在2018年10月份具备条件，另一部分是在2019年1月份具备条件；燃气不能开通不能归责于其，燃气是否开通或延期至2019年1月份开通，并不造成业主的实际损失，业主收楼后需进行装修，装修期一般为3个月，该3个月内有无燃气并不影响业主使用，也不会使业主产生损失。本院依法发函至中山公用燃气有限公司南部分公司（以下简称燃气分公司）查询涉案小区的燃气管道工程的安装条件。……燃气分公司函复称隆达公司于2019年1月16日完成涉案小区管道燃气工程款尾款支付，燃气分公司于2019年1月25日完成该小区燃气工程验收，涉案小区于2019年1月26日具备燃气开通条件。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张丽芳与隆达公司签订案涉的中山市商品房买卖合同、补充协议一是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。隆达公司对迟延交付涉案房屋的事实不存异议，依合同约定应支付违约金。本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算。关于违约金的期间认定。根据合同约定，隆达公司应于2018年4月26日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证及将达到使用条件的房屋交付张丽芳。庭审中，隆达公司辩称根据双方补充协议一的约定，交付条件已变更为在2018年4月26日前取得工程质量监督报告并将达到使用条件的房屋交付业主，违约金应计算至取得工程质量监督报告之日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。隆达公司应在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后将达到使用条件方的商品房交付使用，故隆达公司的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。隆达公司未按约定时间交付房屋，违约金的起算日应为2018年4月27日。另，涉案房屋于2019年1月26日才具备燃气开通达到基本的使用条件，因此，违约金的截止日期应为2019年1月26日。综上，违约金的计算天数为275天。关于工期顺延的认定。庭审中，隆达公司虽然确认存在迟延交付的情况，但抗辩认为因受台风“天鸽”的影响，涉案商品房受到损害，其需进行修复方可交付，根据合同约定，交付时间应予顺延，为此提供了照片、台风“天鸽”的天气报道、2017年12月15日出具的告知函及邮单为证。张丽芳对涉案房屋在建设过程中遭受台风“天鸽”吹袭的事实予以确认，但对隆达公司向其邮寄告知函的情况不予确认，遂认为隆达公司并未依约履行相关告知义务，故不同意工期顺延。因隆达公司提供的上述证据不足以证明其已向张丽芳履行告知义务，故隆达公司的该项主张，理据不足，本院不予采信。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素的出现就构成不可抗力。中山是暴雨、台风频发的地区，隆达公司作为本地的开发商，应当对当地的气候条件有所了解，理应预见中山地区天气状况对涉案工程的影响，从而合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与张丽芳对涉案房屋的交付时间进行合理约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成隆达公司延迟交楼的不可抗力。然而，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般根据现有的气象技术难以预见，符合不可抗力的“不能预见”要件。中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”，故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成延迟交楼的不可抗力。本案中，台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，事实上，台风“天鸽”亦对中山市造成了严重的破坏。虽隆达公司未能及时就台风“天鸽”造成的工程迟延通知张丽芳，但台风“天鸽”确实造成了涉案工程建设停工、修复等问题。根据公平原则，结合台风“天鸽”对中山市的财产损害、道路交通停顿、停水、停电、相关救灾安排以及隆达公司提供的证据，本院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，该15天工期应当顺延，即本案违约金的计算期间应为260（275-15）天。关于违约金数额的认定。本案中，双方约定“最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，隆达公司按日向张丽芳支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”，据前述，本院认定涉案房屋实际达到交付条件的时间距离双方约定的交付时间长达260天，迟延收楼势必造成张丽芳因未能使用涉案房屋造成租金等损失，虽张丽芳就其迟延收楼造成的实际损失没有提供证据予以证明，但隆达公司如按合同约定的违约金上限履行违约责任明显不足以弥补张丽芳的实际损失，该约定违约金上限的条款，有悖公平原则同时亦排除了张丽芳的主要权利，变相扩大了隆达公司免除自身责任的范围，故“最终违约金总额最高不能超过房价款的1%”条款应为格式条款，约定无效。综上，违约金应以总房款为基数，按日万分之一利率、260天计算，即47177.75元（1814529×0.0001×260）。至于张丽芳主张按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计付违约金的诉求，于法无据，本院不予采纳。关于律师费2500元的诉求，商品房买卖合同、委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。因本院没有全部支持张丽芳的诉求，故律师费应按支持比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张丽芳支付违约金47177.75元；二、被告中山市隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张丽芳支付律师费2355元；三、驳回原告张丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114.52元，减半收取计557.27元（原告已预交），由原告张丽芳负担32.27元，由被告中山市隆达房地产开发有限公司负担525元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十二月二十日书记员  李德莲马倩