河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民初90号 原告（反诉被告）：邢台前南峪农业开发有限公司，住所地河北省邢台县浆水镇前南峪村。 法定代表人：郭天林，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵彦海，河北洋溢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王曼曼，河北洋溢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 原告（反诉被告）邢台前南峪农业开发有限公司（以下简称农业公司）与被告（反诉原告）邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。农业公司的委托诉讼代理人赵彦海、王曼曼，福麟公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告邢台福麟房地产开发有限公司向原告邢台前南峪农业开发有限公司返还土地地价融资款贰仟万元（小写：2000万元）；支付拖欠的2015年1月26日至2017年4月25日期间的利息385万元；并以2000万元为本金基数，自2017年4月26日起按照合同约定的年利率20%的标准，先息后本向原告支付利息（每年利息为400万元）至本息还清之日止。上述至具状日（2019年7月5日）利息共计1263.2648万元。二、判令被告邢台福麟房地产开发有限公司自2012年4月5日开始至2017年4月25日止，按照年息20%的标准向原告邢台前南峪农业开发有限公司分配利润2000万元。三、判令原告邢台前南峪农业开发有限公司享有被告邢台福麟房地产开发有限公司开发的“福麟小镇靠邢和公路的第一排4层以下（含4层，约7200㎡）商住楼”的优先受偿权。至具状日（2019年7月5日），被告邢台福麟房地产开发有限公司应当向原告邢台前南峪农业开发有限公司支付的以上款项合计为5263.2648万元。庭审中，原告农业公司将诉讼请求事项第二条，补充为：如本案法律关系发生变化，判令被告邢台福麟房地产开发有限公司向原告邢台前南峪农业开发有限公司返还本金1107.08万元及其5年期利息（按照年利率20%的标准计算利息），本息合计2214.16万元，原告仍然主张2000万元。事实与理由：2012年4月25日，原告农业公司受邢台益新海绵铁制造公司（以下简称益新公司）委托，就益新公司的原址土地转让、开发及融资等事宜，与被告福麟公司签订了《协议书》。《协议书》第二条规定，以益新公司现有的实际面积41亩为合作资本，由福麟公司负责本宗土地的开发建设，经营销售，并保证益新公司地价的兑现及应得收益实现；第三条规定，在本协议签订之日后十日内，福麟公司向农业公司一次性交纳地价款2500万元（贰仟伍佰万元），用于该宗土地上现有建筑物及工厂的搬迁，剩余地价款2000万元（贰仟万元），农业公司以资本作为融资，允许福麟公司使用3-5年。福麟公司保证第一笔地价款的如期交付，以保障农业公司对原有工厂的搬迁；第四条规定，福麟公司使用农业公司的地价款2000万元（贰仟万元）以融资方式使用，保证每年向农业公司交纳260万元（贰佰陆拾万元）的利息收入，本笔资金使用时间为3-5年。本笔资金自协议签订之日（2012年4月25日）起开始计息，必须按年度一年一清。务于当年的12月31日前交清。为保证此条款的履行，福麟公司愿以开发后的商住门市及住宅房屋（靠邢和公路的第一排4层以下，含4层，约7200㎡）做担保物，在乙方未交清地价款2000万元和年利息收益前，不得出售担保物，若福麟公司不能按时履行本协议，甲方有权出售担保物，予以偿还本款约定的资金。待福麟公司将该条款确定的资金偿还后，其此笔资金的利息偿付即完成；第五条规定，双方的利润分配按照农业公司30%，福麟公司70%的比例分配，待本宗土地开发建设完成后，商住楼竣工验收后30日内，利润分配要全部完成。否则，农业公司所得利润按照融资利息进行计提，融资利息按照年息20%进行计算；第六条规定，本宗土地的开发建设工期为3-5年，福麟公司在本协议签订之日起3-5年内必须完成开发建设任务（即2017年4月25日前完成），因开发建设时间拖延，造成农业公司应得的地价款和利润分成款拖延兑现，福麟公司须按拖延时间按融资年息20%计算对农业公司给予经济补偿，由此造成的开发建设与业主之间的一些经济、法律责任由福麟公司负担；第八条规定了土地的变性所需的费用由农业公司负担，其他费用全部由福麟公司负担；该协议履行过程中，原告如约全部履行了《协议书》规定的义务，搬迁了企业，腾清了土地，办理完毕土地的变性收储（与邢台县土地储备中心签订了土地收储协议），并承担了相应的变性费用。但被告福麟公司只是向原告农业公司履行了部分义务，给付了地价款中的2500万元，剩余的2000万元地价融资款和相应利息没有向原告返还和支付。另外，被告福麟公司没有依据《协议书》第四条规定在融资期满日（2017年4月25日）前向原告农业公司返还地价融资款2000万元和支付清每年260万元的利息。建设期满后，被告福麟公司也没有依据《协议书》第五条约定向原告农业公司分配利润。福麟公司应当按照《协议书》第五条的约定，以农业公司2000万元融资本金每年20%的标准向农业公司分配利润，五年利润计2000万元。因开发建设时间拖延，造成农业公司应得的地价款和利润分成款拖延兑现，依据《协议书》第六条的规定，福麟公司须按拖延时间按融资年息20%计息对农业公司给予经济补偿，至2000万元地价融资款返还清之日止。截止具状日，被告福麟公司拖欠原告农业公司融资款2000万元，应分配利润2000万元，利息1229.9315元，共计5229.9315万元。据《协议书》第四条规定，被告福麟公司对上述债务以其开发的“福麟小镇”靠邢和公路的第一排4层以下（含4层，约7200㎡）商住楼向原告农业公司给予抵押担保，原告对此享有优先受偿权。经原告多次向被告福麟公司催要，其均以无款、资金紧张、再等等为由不向原告农业公司支付。综上，请求人民法院查明事实后依法做出支持原告请求的裁判。 福麟公司辩称，一、被答辩人未按《协议书》约定，承担土地变性费用，答辩人为其垫付了土地变性费用，被答辩人土地地价融资款2000万元已经抵扣，答辩人不应再给付其土地地价融资款及利息。2012年4月25日，双方就益新公司原厂区土地合资、合作开发房地产事宜签订《协议书》，第二条约定：“被答辩人以现有的土地50亩使用权（实际面积41亩）作为合作资本，经双方议定，本宗土地的地价议定为4500万元。”第四条约定：“答辩人使用被答辩人的地价款2000万元以融资方式使用，保证每年向被答辩人交纳260万元的利息收入，本资金使用时间双方议定为3-5年。”第八条约定：“被答辩人负责协助答辩人办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地变性所需的费用由被答辩人承担，答辩人负责本宗土地开发建设的行政许可手续办理，被答辩人积极予以配合，其办理开发建设的行政许可费用（除土地变性外）全部由答辩人承担。”首先，2012年4月25日签订《协议书》时，被答辩人作为合作资本与答辩人进行合资、合作开发的土地，性质为国有出让用地，用途为工业用地，如进行开发建设必需通过行政许可审批、收储、招拍挂方式将用途由工业用地变更为住宅、商业用地，《协议书》明确约定：“被答辩人负责协助答辩人办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地变性所需的费用由被答辩人承担”。根据土地收储时本宗土地的评估价格，益新公司的土地为工业用地仅价值1107.08万元，在签署《协议书》时该宗土地仅价值实际上不到1000万元，而双方将本宗土地地价议定为4500万元，显然是由被答辩人将该土地用途变性为商业、住宅用途，参照住宅、商业用地市场价格进行的议价，只有被答辩人按照《协议书》约定承担土地变性费用并改变该宗土地用途，同时被答辩人通过招拍挂取得该宗土地使用权后，被答辩人才能以该宗土地作为合作资本与答辩人进行合作，其合作的资本才应真正意义上认定为4500万元。其次，《协议书》签订后答辩人按照合同第三条约定于2012年5月15日向被答辩人支付了2500万元地价款，用于益新公司新厂区建设及搬迁。答辩人还按照第四条约定支付了2012年4月26日至2014年12月31日期间的利息，支付时间及金额分别于2013年1月14日支付195万元、2014年1月14日支付260万元、2014年1月15日被答辩人借用100万元、2014年1月20日被答辩人借用130万元，2015年6月1日支付30万元。而被答辩人违反《协议书》约定，在本宗土地拆迁、行政审批、收储全部完成，定于2013年12月7日在邢台县公共资源交易中心举行拍卖，需要交纳拍卖保证金时以及签订土地合同后交纳土地出让金时，被答辩人均以新厂区建设资金紧张为由，让答辩人先行垫付上述费用算作被答辩人借款，承诺等土地收储补偿款和土地出让政策补偿款到账时立刻偿还、用2000万元地价款抵扣、用后续分配利润时抵扣等方法进行偿还，答辩人为了该项目已经投入资金3000多万，项目进展到了招拍挂关键地步为了双方共同利益答辩人无奈先行垫付了全部土地出让金及拍卖费共计人民币7244.88万元，而土地出让金及拍卖费均是合同约定的土地变性费用，应由被答辩人承担。最后，被答辩人的土地价款2000万元，在答辩人垫付土地出让金时已经抵扣，抵扣完被答辩人仍拖欠答辩人4000多万元，因此答辩人不应再给付其土地地价融资款及利息。二、按照《协议书》约定，双方合作项目未达到分配利润的条件，且该合作项目已成“烂尾项目”，应按《协议书》约定比例承担责任。首先，《协议书》第五条约定：“双方合作开发本宗土地进行商住楼建设开发，经营销售其获取的利润分配，经双方议定：按被答辩人30%，答辩人70%进行分配，待本宗土地开发建设完成后，商住楼竣工验收后30日内，双方的利润分配要全部完成。否则，被答辩人所得利润按答辩人融资利息进行计提，双方议定：融资利息按年息20%进行计算。”“商住楼竣工验收后30日内”是双方约定分配利润的条件及时间节点，而该项目已成“烂尾项目”并未竣工验收，根本不具备分配利润的条件。而且在该项目亏损被答辩人无利润可分配的情况下，被答辩人要求按照农业公司2000万元融资本金每年20%的标准要求分配利润，并计算五年利润2000万元，没有任何事实和法律依据。其次，如第一条所述，被答辩人违反《协议书》约定，没有承担土地变性的费用，答辩人垫付了土地出让费用7244.88万元，2014年1月20日，在国土局将收储益新公司的土地补偿款给付益新公司后，被答辩人偿还给答辩人1107.08万元，将被答辩人按《协议书》议定的2000万元地价款抵扣后，被答辩人仍拖欠答辩人4137.8万元。由于被答辩人长期占用答辩人资金，致使合作项目资金链断裂，项目停工已近三年之久，在这种情况下，被答辩人无权要求分配利润，且其计算方法及数额没有任何依据。最后，双方合资、合作开发房地产项目，应当共担风险共享利润，在合作项目已成“烂尾项目”的事实情况下，被答辩人不是想办法尽快偿还占用答辩人的资金，使项目早日复工尽快达到交付条件，解决与购房业主、施工企业矛盾，反倒要求撤出投资分配利润，违反法律规定以及《协议书》约定。 福麟公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人偿还反诉人为其垫付的资金41378000元整；并判令被反诉人以41378000元为本金按银行贷款利率年息6%计算向反诉人支付利息（其中29029200元自2014年11月11日起至全部清偿完毕之日止期间计算利息，其中12348800元自2016年5月9日起至全部清偿完毕之日止期间计算利息）。2、判令由被反诉人承担本案本诉部分及反诉部分诉讼费、保全费。事实与理由：2012年，按照邢台市政府关于工业企业退市搬迁升级的意见，市大气污染综合整治指挥部办公室将益新公司列入搬迁退市范围，需要搬迁改造。搬迁后，益新公司所有的位于邢和公路北侧、西外环路以东，土地证号为：邢县国用（1996）字第093号，性质为国有出让用地，用途为工业用地，土地证登记面积为32108.6平方米，邢和公路拓宽时占用其中的5028.6平方米（占用部分政府已补偿），剩余部分土地面积为27080平方米（约40.62亩）将会空出。2012年4月25日，被反诉人与反诉人就上述益新公司原厂区土地合资、合作开发事宜签订《协议书》。《协议书》第二条约定：“被反诉人以现有的土地50亩使用权（实际面积41亩）作为合作资本，经双方议定，本宗土地的地价议定为4500万元。”第八条约定：“被反诉人负责协助反诉人办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地变性所需的费用由被反诉人承担，反诉人负责本宗土地开发建设的行政许可手续办理，被反诉人积极予以配合，其办理开发建设的行政许可费用（除土地变性外）全部由反诉人承担。”通过这两条约定可以明确三项内容：1、被反诉人以土地作为合作资本与反诉人进行合资、合作开发，根据邢县国用（1996）字第093号土地使用权证，《协议书》所涉土地为国有出让用地，用途为工业用地，如进行开发建设必需通过行政许可审批、收储、招拍挂方式将工业用地变更为住宅、商业用地；根据当时的土地市场行情以及土地收储时本宗土地的评估价格，被反诉人的土地为工业用地仅价值1107.08万元，在签署《协议书》时，该宗土地仅价值实际上不到1000万元，而双方将本宗土地地价议定为4500万元显然是由被反诉人将该土地用途变性为商业、住宅用途，参照住宅、商业用地市场价格进行的议价；2、被反诉人负责协助反诉人办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地变性所需的费用由被反诉人承担，暨被反诉人协助反诉人通过行政审批、收储、招拍挂方式将本宗土地用途由出让工业用地变更为出让住宅、商业用地，并承担所需的费用；3、在签署《协议书》时，被反诉人以该宗土地作为合资、合作的资本，且是按该宗土地用途为住宅、商业用地的市场价格议定价格为4500万元，只有被反诉人按照《协议书》约定承担土地变性费用并改变该宗土地用途后，且被反诉人通过招拍挂取得该宗土地使用权后，被反诉人才能以该宗土地作为合作资本与反诉人进行合作，其合作的资本才应真正意义上认定为4500万元。《协议书》签订后，反诉人按照合同第三条约定于2012年5月15日向被反诉人支付了2500万元地价款，用于益新公司新厂区建设及搬迁。反诉人还按照第四条约定：“反诉人使用被反诉人的地价款2000万元以融资方式使用，保证每年向被反诉人交纳260万元的利息收入，本资金使用时间双方议定为3-5年。”支付了2012年4月26日至2014年12月31日期间的利息，支付时间及金额分别于2013年1月14日支付195万元、2014年1月14日支付260万元、2014年1月15日被反诉人借用100万元、2014年1月20日被反诉人借用130万元，2015年6月1日支付30万元。但本宗土地拆迁、行政审批、收储全部完成，定于2013年12月7日在邢台县公共资源交易中心举行拍卖，需要交纳拍卖保证金时以及签订土地合同后交纳土地出让金时，被反诉人均以新厂区建设资金紧张为由，让反诉人先行垫付上述费用算作被反诉人借款，等土地收储补偿款和土地出让政策补偿款到账时立刻偿还、先行用2000万元地价款抵扣、用后续分配利润时抵扣等方法进行偿还，反诉人为了该项目已经投入资金3000多万，进展到了招拍挂关键地步为了双方共同利益反诉人无奈自2013年12月7日至2016年5月9日期间分八次先行垫付了全部土地出让金及拍卖费共计人民币7244.88万元，而土地出让金及拍卖费均是合同约定的土地变性费用，应由被反诉人承担。在此需特别说明本宗土地土地出让金构成、搬迁及收储的政策、土地出让金的使用情况：1、根据《国有建设用地使用权出让合同》、《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同补充说明协议》，本宗土地出让共涉及三个地块，面积分别为22414平方米、3047平方米、170平方米，合计25631平方米（折合38.45亩），土地拍卖成交价分别为5910万元、380万元、25万元，拍卖费100万元，合计6415万元，2016年5月16日将土地用途变更为住宅、商业金融业用地时，又补交土地出让金829.88万元，最终本宗土地拍卖总价为7244.88万元；2、根据《邢台县国土资源局关于益新公司土地收回及出让方案的请示》，本宗土地按现状用途评估价为1107.08万元，由邢台县土地储备中心与益新公司签订收储合同，支付土地收储补偿款1107.08万元收回该宗地除公路占用外剩余部分国有土地使用权；3、根据《邢台市人民政府关于进一步明确市区工业企业搬迁退市有关政策的意见》、邢台县财政局《海绵铁土地出让收益情况》、《邢台县工业和信息化局关于益新公司退市搬迁遗留问题的请示》，土地出让净收益的70%用于搬迁企业的职工安置和设备搬迁拆装、水电气入网增容、搬迁停产损失，邢台县财政局认定本宗土地提取后土地净收益为3997.91万元，按70%计算为2798.5万元支付给搬迁企业；4、按照《协议书》约定土地变性的费用由被反诉人承担，被反诉人支付全部土地出让金及拍卖费7244.88万元后，土地收储补偿款会返还其1107.08万元，退市搬迁补偿款会返还其2798.5万元，剩余3339.3万元（被反诉人实际最终承担的土地变性用）是按规定本宗土地拍卖后最终上缴财政的各项费用。2014年1月20日，在国土局将收储的土地补偿款给付益新公司后，被反诉人偿还给反诉人1107.08万元，剩余6137.8万元没有偿还。将被反诉人按《协议书》议定的2000万元地价款抵扣后，被反诉人仍应偿还反诉人4137.8万元，但至今分文未还。综上所述，反诉人履行了《协议书》约定义务，但被反诉人未按《协议书》约定承担土地变性费用并长期占用反诉人资金，致使合作项目资金链断裂，项目停工已近3年，引发购房业主、施工方、供应商多次上访维权，该项目已成“烂尾项目”，恳请法院依法判令被反诉人偿还反诉人为其垫付的资金41378000元整，以维护反诉人的合法权益，使项目能够早日复工并交付使用。 农业公司答辩称，反诉原告福麟公司不存在向答辩人农业公司垫付资金的客观事实。第一、本案中诉争双方的合作背景，是源于益新公司地处邢台市市区边缘，因环境污染问题需要退市搬迁安置和享受相关优惠政策，经股东会决议委托农业公司代为开发原厂址。农业公司遂于2012年初以益新公司的名义向邢台县人民政府提出了退市进园及享受退市进园优惠政策的申请，并欲将所占用的“工业用地”转让第三方，经与多方洽谈，最终选择了福麟公司作为合作伙伴。在政府尚没有决定是否同意益新公司退市进园申请的情况下，双方达成了《协议书》。据《协议书》第二条规定，双方合作的目的和方式是“本宗土地的地价议定为4500万元。乙方负责本宗土地的开发建设，经营销售，并保证甲方地价的兑现及收益实现”（见《协议书》第二条）。该《协议书》的目的很明确，农业公司“不参与该宗土地的开发建设和经营销售”，即不享有“该宗土地的开发建设和经营销售的权利”，也不具有该义务，只享有该宗土地地价的兑现及应得收益实现。另据《协议书》第八条规定，农业公司仅有“协助福麟公司办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批”的协助义务和负担土地变性费的义务。第三、四、五、六条，规定了福麟公司主要义务是如何向农业公司支付地价款、分红收益和利息收益等，整个《协议书》内容均不存在由福麟公司垫付资金的约定和事实。第二、《协议书》第八条规定的“其土地变性所需的费用由甲方（农业公司）负担”的完整内容是“甲方（农业公司）负责协助乙方（福麟公司）办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地变性所需的费用由甲方负担……”。据此，农业公司应当承担的土地变性所需的费用为“土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批至收储完成阶段”的土地变性费用，不包括该范围之外的土地变性费或其他费用。对此，反诉原告是明知的（见反诉状第三页第二自然段第一行“但本宗土地拆迁、行政审批、收储全部完成”的表述已经予以证明）。而政府所收取的费用中没有收取过名称为“土地变性费”的收费项目。所以，本案不存在“土地变性费”，更不存在由农业公司承担的问题了。事实上，双方当时商定的由农业公司承担的费用，是双方洽谈协商之时，考虑到土地收储政府要给原土地使用权人益新公司“土地补偿费”［即《土地收储协议》第二条中的1107.08万元“土地收回补偿费”］和“地上附着物补偿款”［即《土地收储协议》第三条中的1003.82万元“地上附着物补偿费”］。为了便于双方合作，双方自行对该两项补偿费补偿金额进行约定，不管政府补偿多少，福麟公司均以4500万元的金额补偿给农业公司，其中的2500万元即为土地补偿款，2000万元即为地上附着物补偿款。但政府只针对土地补偿款予以返还，对地上附着物补偿款不予返还，由受让土地方（竞拍人）即福麟公司向原土地使用人即益新公司（农业公司）支付［见《土地收储协议第三条、第四条》］。基于双方的合作关系，政府支付给农业公司的1107.08万元土地补偿款，由农业公司以土地变性费的名义予以承担，并作为农业公司在本次合作当中的投资款支付给福麟公司，分红时将该投资款以2000万元作为基数进行分红；将该地价款中的2000万元（地上附着物补偿款）作为农业公司的融资款，出借给福麟公司使用3-5年并向农业公司支付利息，期满后返还本息；将其中的2500万元土地补偿款，由福麟公司及时支付给农业公司，由农业公司尽早跑办土地收储申请事项和益新公司“该宗土地上现有建筑物及工厂的搬迁”。但考虑到双方合作的关系，农业公司只承担土地由益新公司名下的“工业用地”向政府收储时规划变更为“居住用地、绿地”期间的土地清理费，亦即《协议书》第八条中规定的“本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批”期间（即土地收储之前）的土地清理费。简而言之，就是清理土地符合政府收储条件所发生的费用。故此，双方商定政府收储时应当补偿给益新公司的土地补偿费，在补偿到位后，按照政府补偿的实际数额由农业公司以“土地变性费”的方式支付给福麟公司。当时，双方为了用词简练，就直接将该费用以“土地变性所需的费用”方式写进了《协议书》。并且，在《协议书》的实际履行中，双方也是这样履行的，各方均没有对此提出任何异议。“本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批”期间的义务，农业公司已经全部履行完毕，对此，福麟公司也予以认可（见反诉状第三页第二自然段第一行“但本宗土地拆迁、行政审批、收储全部完成”的表述已经予以证明）。之后的拍卖、竞拍、出让、受让等环节的权利义务都是福麟公司的，与农业公司无关。反诉原告福麟公司将《协议书》第八条的规定解释为3点内容（见反诉状第2页第2自然段中的3点内容），答辩人认为反映的是同一问题，即答辩人农业公司的合同义务发生在什么阶段？对此，答辩人在前面的叙述中予以了详细说明，并提供了相关的证据支持。反诉原告对此的解释，是将本宗土地开发建设中农业公司的义务由“土地收储前的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批”扩大到该宗土地“收储之后的招拍挂、出让”阶段。福麟公司自行扩大并增加了农业公司的合同义务，是其单方行为，不是双方的共同商议，属于福麟公司对第八条规定内容本意的歪曲，其解释没有事实和法律依据。另外，双方议定的4500万元土地价款，考虑的只是收储时政府应当补偿的土地补偿费和地上附着物补偿费，与其他费用无关，针对农业公司转让的土地，答辩人只考虑自己能够收回4500万元及其收益，其他的一概不参与（见《协议书》第二条内容）。第三、反诉原告福麟公司对利息和资金往来的计算数额和方法错误。第四、反诉状第三页第二自然段“但本宗土地拆迁、行政审批、收储全部完成”之后的叙述，完全是福麟公司的杜撰，没有任何事实依据。第五、反诉状第三页最后一自然段所叙述的内容，其中第1项所叙述的是福麟公司自己参与土地出让竞拍义务所产生的费用，与农业公司无关。第2项中的1107.08万元土地补偿费是政府收储中对土地收储时的评估价，不影响双方《协议书》中2500万元的协议价。第3项中政府给付益新公司的2798.5万元款项，是益新公司申请政府向益新公司支付的该企业退市进园后所应当获得的政策性补偿。据该（2016）第19号请示第4页主文最后一句话，证明该部分费用是“用于该公司职工安置和新厂房建设补助”的，不是其第4项中所称的“退市搬迁补偿款”。与双方《协议书》中的土地价款和土地变性费没有任何关系［见（2016）19号请示第4页］，也不属于福麟公司的垫付费用。第4项中让农业公司承担福麟公司支付的土地出让过程中的出让金及相关费用，没有事实和法律依据。第六、反诉状第三页第二自然段中所叙述的农业公司“仍应偿还反诉人4137.8万元”，没有任何事实和法律依据。第七、反诉状最后一自然段所叙述的“反诉人履行了《协议书》约定义务，但被反诉人未按《协议书》约定承担土地变性费用并长期占用反诉人资金”的内容，纯属颠倒黑白，没有事实和法律依据。并将己方资金不足导致资金链断裂的原因嫁祸、归责答辩人，以借用反诉手段，实现免除己方支付义务、更甚者从答辩人处牟取非法利益的目的。综上，答辩人认为福麟公司提起的反诉无事实和法律依据，请求驳回福麟公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院作为诉讼证据均予以确认并在卷佐证。是否能证明各自主张，需根据全案事实和其他证据综合确定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月13日，邢台县浆水镇前南峪村村民委员会召开村委会、党委会会议，决议将其独资企业即益新公司工业用土地（以下简称案涉土地）转让进行房地产开发，委托农业公司代为办理土地开发或转让事宜。同月16日益新公司与农业公司签订了《委托代开发合同书》，将案涉土地委托给农业公司代开发。 2012年4月25日农业公司和福麟公司签订了《协议书》。其中第二条约定：“农业公司以现有的土地50亩使用权（实际面积41亩）为合作资本，经双方议定，本宗土地的地价议定为4500万元（肆仟伍佰万元）。福麟公司负责本宗土地的开发建设，经营销售，并保证农业公司地价的兑现及应得收益实现。”第三条约定：“经双方议定：在本协议签订之日后十日内，福麟公司向农业公司一次性交纳地价款2500万元，用于该宗土地上现有建筑物及工厂的搬迁，剩余地价款2000万元，农业公司以资本作为融资，允许福麟公司使用3-5年。福麟公司保证第一笔地价款的如期交付，以保障农业公司对原有工厂的搬迁。”第四条约定：“福麟公司使用农业公司的地价款2000万元以融资方式使用，保证每年向农业公司交纳260万元的利息收入，本笔资金使用时间为3-5年。本笔资金自协议签订之日（2012年4月25日）起开始计息，必须按年度一年一清，务于当年的12月31日前交清。为保证此条款的履行，福麟公司愿以开发后的商住门市及住宅房屋（靠邢和公路的第一排4层以下，含4层，约7200㎡）做担保物，在福麟公司未交清地价款2000万元和年利息收益前，不得出售担保物，若福麟公司不能按时履行本协议，农业公司有权出售担保物，予以偿还本款约定的资金。待福麟公司将该条款确定的资金偿还后，其此笔资金的利息偿付即完成。”第五条约定：“双方的利润分配按照农业公司30%，福麟公司70%的比例分配，待本宗土地开发建设完成后，商住楼竣工验收后30日内，利润分配要全部完成。否则，农业公司所得利润按照融资利息进行计提，融资利息按照年息20%进行计算。”第六条约定：“本宗土地的开发建设工期为3-5年，福麟公司在本协议签订之日起3-5年内必须完成开发建设任务（即2017年4月25日前完成），因开发建设时间拖延，造成农业公司应得的地价款和利润分成款拖延兑现，福麟公司须按拖延时间按融资年息20%计算对农业公司给予经济补偿，由此造成的开发建设与业主之间的一些经济、法律责任由福麟公司负担。”第八条约定：“农业公司负责协助福麟公司办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批，其土地的变性所需的费用由农业公司负担，福麟公司负责本宗土地开发建设的行政许可手续办理，农业公司积极予以协助，其办理开发建设的行政许可费用（除土地变性外）全部由福麟公司负担。”第九条约定：“福麟公司全权负责管理本项目开发建设的一切日常事务，负责本项目开发建设的经营、经济往来、建设成本控制，保证实现双方经济共赢，福麟公司全面负责本项目开发建设工程质量的全面管理因工程质量问题所引发的一切法律、经济责任由福麟公司全部承担。”第十一条约定：“农业公司保证提供本宗土地产权明晰、无边界纠纷和抵押贷款等土地使用权纠纷，由此造成的一切经济、法律责任由农业公司承担。”第十二条约定：“农业公司保证在本协议签订之日起四个月内全部搬迁完毕本宗土地上的所有建筑物，因甲方搬迁不及时、不到位造成乙方不能正常开发建设所造成的经济损失由农业公司承担。” 《协议书》签订后，福麟公司按协议第三条向农业公司支付了地价款2500万元，按协议第四条支付了自2012年4月25日至2016年1月25日期间的利息915万元。福麟公司没有按协议第三条支付剩余地价款2000万元，没有按照协议第四条支付截至2017年4月25日之前的利息385万元。农业公司按协议约定支付了土地变性费用1107.8万元。双方没有按照协议第四条的约定就担保的房产到登记机关办理抵押权登记手续。 2013年11月7日福麟公司与邢台市宏祥拍卖行有限公司签订了《拍卖成交确认书》,自2014年3月27日至2016年5月16日，福麟公司与邢台县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同变更协议》，共支付土地出让金7144.88万元和拍卖费100万元。 案涉土地的开发建设、经营销售、财务管理全部由福麟公司单方实施，农业公司未参与。现案涉房产项目主体封顶，2014年年初对外销售，自2016年年底停工至今。 本院认为，2012年4月25日农业公司与福麟公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。《协议书》第二条是双方对合作目的和宗旨的约定，即农业公司以土地使用权的议定价格4500万元作为合作资本，福麟公司负责土地的开发建设经营销售，并保证兑现农业公司的地价和收益实现。第三条约定了4500万元地价款的支付方式。第四条约定了福麟公司借用农业公司2000万元款项的借用期限及利息计算和支付方式。第五条、第六条、第十三条约定了利润共享，经济效益共赢，合作五年期满后保证向农业公司分配利润，否则福麟公司应当给予农业公司经济补偿和承担经济、法律责任。第九条、第十条中均明确规定了福麟公司在开发过程中承担的风险责任。《协议书》中没有约定农业公司承担风险和责任。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案中农业公司在合作开发过程中只享有地价款、利润和利息收益，不承担合作开发的风险责任。不符合上述《解释》中规定的合作开发房地产合同的法定要件，属于该《解释》第七条、第二十四规定的土地使用权转让合同关系。另，根据《协议书》第三条、第四条、第六条的约定，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定。2000万元的土地价款福麟公司没有向农业公司支付，而是转换为福麟公司向农业公司的借用款，应认定为借款合同关系。 关于农业公司的诉讼请求应否得到支持问题。按照协议约定，农业公司应履行的主要义务是保证土地无瑕疵，在得到2500万元地价款后清理土地，搬迁厂房和建筑设施等，保证案涉土地符合收储条件，承担土地转让收储过程中的土地变性费。农业公司已按约定履行了相应义务。《协议书》中双方将地价议定为4500万元，福麟公司已支付了2500万元，剩余的2000万元转换为福麟公司向农业公司的借用款，由福麟公司借用3-5年，到期向农业公司还本付息。该议定价实际仍以土地收储并经过招拍挂的土地使用权转让管理流程为必经程序，不违反国家法律，亦不损害国家利益，双方应当遵照执行。福麟公司未按约定偿还该2000万元，因此福麟公司应向农业公司偿还借款2000万元，支付2017年4月25日之前的利息385万元，支付自2017年4月26日起至2000万元本金还清之日止的利息，利息按照年利率20%的标准即每年400万元计算。《协议书》第八条规定了农业公司承担土地变性费用，农业公司依约向福麟公司支付了该费用1107.08万元，现要求返还该费用及利息没有依据，不予支持。由于本案并非合作开发房地产合同，农业公司参与利润分配没有依据，故农业公司关于由福麟公司支付利润2000万元的主张不予支持。由于案涉用于抵押的房产没有依法进行抵押权登记，该抵押权未依法成立。因此，农业公司要求享有福麟公司开发的“福麟小镇靠邢和公路的第一排4层以下（含4层，约7200㎡）商住楼”优先受偿权的请求，不予支持。 关于《协议书》第八条规定的土地变性费如何理解问题，双方分歧较大。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，结合《协议书》第八条的规定和双方实际履行情况，本案双方所称的土地变性费，应当发生在《协议书》第八条规定的“甲方负责协助乙方办理本宗土地开发建设所涉及的土地使用变更、规划和建设用地行政许可审批”（即由政府完成案涉土地的收储）期间及之前，而不应包括之后的土地出让阶段。在该期间，只发生了政府向益新公司返还的1107.08万元的土地补偿款，而农业公司在益新公司收到该款的当日转付给了福麟公司，福麟公司确认后予以收取，并且没有对此提出异议。双方这一积极的履行行为，印证了《协议书》第八条规定的土地变性费应当是该1107.08万元的土地补偿款。 关于福麟公司的反诉请求应否得到支持问题。《协议书》中没有约定由福麟公司为农业公司垫付资金，在履行中也没有形成由福麟公司为农业公司垫资的合意。福麟公司已支付农业公司的款项，其中2500万元为地价款，另外915万元为利息，该两部分款项均是福麟公司应当履行的义务，不属于其垫付的资金款项。福麟公司依据其与邢台市宏祥拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》、与邢台县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同变更协议》，合计支付土地出让金7144.88万元和拍卖费100万元。该两项款项均是福麟公司在履行其与第三方的合同义务而向第三方缴纳的款项，是福麟公司应当缴纳的款项，不是《协议书》第八条中规定的应当由农业公司承担的土地变性费，亦不属于福麟公司为农业公司垫付的款项。福麟公司反诉主张“需要交纳拍卖保证金时以及签订土地合同后交纳土地出让金时，被反诉人（农业公司）均以新厂区建设资金紧张为由，让反诉人（福麟公司）先行垫付上述费用算作被反诉人借款，等土地收储补偿款和土地出让政策补偿款到账时立刻偿还、先行用2000万元地价款抵扣、用后续分配利润时抵扣等方法进行偿还”，在《协议书》中对该主张没有约定，福麟公司也没有提交相关的证据支持，且农业公司予以否认。将近三年的时间里，福麟公司没有以任何形式向农业公司主张由农业公司承担上述款项，故福麟公司反诉请求农业公司偿还其垫付的资金41378000元及利息的主张没有依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、邢台福麟房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还邢台前南峪农业开发有限公司借款2000万元，支付2017年4月25日之前的利息385万元，支付自2017年4月26日起至2000万元本金还清之日止的利息，利息按照年利率20%的标准计算； 二、驳回原告邢台前南峪农业开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告邢台福麟房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费304964元，诉讼保全费5000元，共计309964元，由邢台福麟房地产开发有限公司负担168164元，由邢台前南峪农业开发有限公司负担141800元。反诉费用248690元，由邢台福麟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 张新戈 审 判 员 何秀艳 审 判 员 秦一臣 二〇一九年十二月十八日 法官助理 杨 帅 书 记 员 梁 冰