成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初2832号 原告:肖某某，男，1979年6月19日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：张某某，女，1987年3月2日出生，汉族，住四川省金堂县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘海燕，四川子归律师事务所律师。 被告：马某某，男，1969年2月11日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：马建国，男，1995年7月2日出生，汉族，住四川省广元市昭化区，系马某某之子。 原告肖某某、张某某与被告马某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，于2018年12月29日作出（2018）川0124民初6246号民事判决书。后马某某不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。2019年4月22日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终2157号民事裁定书，以原审未受理反诉，违反法律规定为由，裁定：撤销原判，发回重审。本案发回重审后，被告马某某向本院申请撤回反诉，本院予以准予。本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及二原告共同委托诉讼代理人刘海燕，被告马某某及委托诉讼代理人马建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《不动产交易合同》、《预约合同》，将位于郫都区的房屋权属过户登记于原告名下（房屋价值343000元）；2、判令被告支付原告违约金102900元；3、判令被告马某某承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月11日，原、被告双方签订了《不动产交易合同》，合同约定马某某将位于郫都区的房屋转让给二原告，转让价款为343000元。现二原告已经支付合同价款为283000元，马某某也将上述房屋交付给原告，然而却拒不协助办理房屋所有权证的转移登记手续。为此，二原告诉至本院。 被告马某某辩称，1、《不动产交易合同》、《预约合同》，涉嫌严重侵犯公民个人隐私，涉嫌欺诈、乘人之危。2016年9月30日，被告从成都回广元老家后，一直到2017年11月11日之前，溢家房产中介和二原告就用“非法手段”，获取了被告在郫都区产的“私人信息”后，就天天打电话骚扰被告，时间长达一年之久，他们还“合伙诈称”是被告的老乡，以此来“套近乎、博感情”，以期达到他们欺诈之目的。被告给他们发了几次火，且还打了三次110都阻止不了。而且二原告和中介的店长张某科是多年的朋友关系（上次庭审二原告己当庭承认了这一事实）,他们知道被告在老家修房子急需用钱后就天天打骚扰电话，对被告进行洗脑，诱惑被告上当受骗。这两份合同的签订，都是在原告和溢家房产中介严重侵犯公民个人隐私、涉嫌欺诈、乘人之危，且在被告处于经济危困、意识形态处于被动的情形下签订的，是极其严重不公平的、不合法的,不是被告当时的“真实意思表示”；2、被告与二原告及溢家房产中介三方“当时”签订的《不动产交易合同》、《预约合同》，都是在严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》等相关法律法规的强制性规定的前提下签订的，是绝对不合法的。因签合同时被告不具有“法律意义上的售房资格”，即被告对该房屋“不具有法律意义上的所有权”，被告也就没有“法律意义上的处分权”；3、《不动产交易合同》、《预约合同》中都没有明确约定房屋权属过户、事宜及条款；4、二原告“一再要求”被告签订且公证了的《预约合同》中的2.1款、3.1款，约定的合同条款内容再清楚不过了，被告并未违约。2018年10月15日，二原告的《民事起诉状》，就是对被告违约的铁证；5、2018年9月25日，被告拿到《不动产权证书》的第二天，二原告和溢家房产中介的张某科就打电话来威胁、恐吓被告：第一次，限定被告必须在三天之内到成都去把户过了。三天过后，又限定被告在十天之内必须赶到成都去“把户过了”；此后，又“合谋打电话”来套被告的话，妄想以此“电话聊天录音”作为证据，到人民法院起诉被告违约。电话聊天时说的话是在“瞎聊”，不是被告的“真实意思表示”。更甚者，二原告至今拒不与被告按照合同的约定签订“正式的房屋买卖合同”，拒不付清尾款；6、二原告起诉书中所说的“被告亦将该房屋交付于原告更是无稽之谈，于法于情于理无据。二原告至今拒绝按照合同的约定与被告签订“正式的房屋买卖合同”，且拒绝付清尾款，且房屋权属更没有过户，物业更是没有办理交割手续，房屋一直是被告在住、在管理、在使用、在交物业费，……何来“亦交付之说”；7、二原告起诉后，被告就立即到郫都区房管局，投诉郫都区德源镇的溢家房产中介，郫都区房管局监察大队明确地告诉被告，说被告的“房产”属于二手房，如果要卖的话，只有等到拿到了《不动产权证书》后，才能上市交易，否则，是不合法的，是不受法律保障的，工作人员还给被告翻看了《成都市房产管理行政执法工作手册》，再次明确地告诉被告，被告投诉溢家房产中介所交的材料，他们要立马去核查，如果被告所反映的情况属实，溢家房产中介的业务确实违规违法了，他们就要严肃处理；8、被告拥有中华人民共和国国土资源部监制，成都市郫都区国土资源局颁发的正当的、合法的《中华人民共和国不动产权证书》，“任何人”，妄想企图通过非法手段、披着合法的外衣来“强行占有、并非法剥夺”被告的合法财产，都是“绝对不可能得逞”的。因此被告请求：1、驳回二原告的全部诉讼请求；2、撤销两份违规违法且无任何法律效力的合同；3、判令二原告赔偿由此诉讼给被告造成的所有经济损失，包括车旅费、误工费、精神损害赔偿金等。当庭，被告明确表示上述请求为其抗辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。肖某某、张某某为证明自己的主张，提供了以下证据：1、房屋登记信息，证明案涉房屋为被告单独所有，无任何抵押担保；2、结婚证、社保清单，证明原告具备购房资格；3、不动产交易合同，证明原被告协商一致房屋总价款为343000元及双方权利义务；4、转账流水、预约合同、公证书、公证处询问笔录、公证复查申请书、复查笔录、复查决定书，证明原告与实行房屋买卖系双方真实意思表示，无任何人胁迫，真实有效，原告已支付被告购房款28.3万元，被告于2017年12月将房屋交付原告并配合原告办理过户，被告提高转让价款的向被告支付成交价30%的违约金，故可继续履行合同；5、收据，证明原告已经证实入住案涉房屋；6、情况说明，证明被告已经交付房屋给原告，被告违约并要求涨价；7、录音，证明被告要求涨价才同意办理过户；8、郫县人民法院询问笔录，证明2017年11月份德源房价为每平米5000元左右。 马某某经质证认为：1、房屋登记信息真实性无异议；2、结婚证、社保清单不质证；3、不动产交易合同是多次在溢家房产工作人员的电话骚扰情况下签订的该合同；4、预约合同是在欺诈情况下签订的，且该预约合同反而能证明原告存在违约情形，转账流水无异议；公证书、公证处询问笔录、公证复查申请书、复查笔录、复查决定书真实性有异议，复查决定书结果错误，其适用法律错误；5、收据是原一审开庭当天的早上原告到物业去缴纳的物业费，其未将案涉房屋交付给原告；6、情况说明真实性有异议，内容不真实；7、录音确实是被告说的，但不是被告的真实意思表示；8、郫县人民法院询问笔录有异议，有待确认。 本院经审查认为，对二原告提交的房屋登记信息、结婚证、社保清单、不动产交易合同、转账流水、预约合同、公证书、公证处询问笔录、公证复查申请书、复查笔录、复查决定书、郫县人民法院询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认；对二原告提交的收据、情况说明、录音的真实性，本院予以确认，对合法性及关联性，将结合其他证据在“本院认为”部分予以评判。 马某某为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、房屋产权证（原件），证明案涉房屋系其个人所有；2、物业费票据、通知单，证明房屋是其个人所有；3、个人房屋信息记录，证明其与原告签订合同时尚未办理所有权登记，从法律上讲当时案涉房屋并非其所有；4、溢家房产二手房买卖流程图照片，证明二手房房屋买卖流程；5、短信记录，证明原告不想支付尾款；6、证明，证明在合同签订前，溢家房产工作人员多次给其打电话诱骗其卖房子。 肖某某、张某某经质证认为：1、房产证三性无异议；2、物业费票据与本案无关，通知单来源不明，不予认可；3、个人房屋信息记录三性认可；4、二手房流程图照片、短信记录及证明来源不明，不予认可。 本院经审查认为，对被告提交的房屋产权证、个人房屋信息记录的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对被告提交的溢家房产二手房买卖流程图照片，真实性无法确认，本院不予采信；对被告提交的缴费通知单、收据，真实性本院予以确认，对被告证明房屋是其个人所有这一证明目的，本院予以确认；对被告提交的短信记录，载明内容为：“马哥，肖某某还有的尾款，补给你，你还要上诉不”，短信对象不是二原告，也无法证明而原告不想支付尾款，本院不予采信；被告提交的证明，证明的实质系证人证言，内容为马某某所写，证明人处虽有人签字，但签字人身份不明，其内容无法证明案涉合同的签订系原告的欺诈行为所致，且上述证人未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定出庭作证，故对上述证人证言，本院不予采信。 根据原告、被告的一致陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：肖某某与张某某系夫妻，肖某某自2014年6月起在成都市高新区连续不间断缴纳社会保险。2016年4月10日，马某某通过商品房购买方式，购买了位于郫都区房屋，并于2016年5月10日办理了商品房合同备案。2017年11月11日，马某某（甲方）、张某某、肖某某（乙方）及居间方成都溢家房地产营销策划有限公司（丙方）共同签订一份《不动产交易合同》，约定：1、甲方将其所有的位于郫都区的房屋以343000元的价格出卖给乙方；2、甲、乙双方均需按照丙方约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记；3、在合同签订当日，乙方向甲方交付定金人民币180000元，合同尾款163000元，由房贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间依银行通知为准。2017年12月11日，肖某某向马某某转账支付180000元。2017年12月21日，肖某某、张某某（乙方）与马某某（甲方）签订了《预约合同》，合同约定，1、案涉房屋转让款为343000元（特别强调：该价格系甲已双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响），2、本合同签订前，乙方已经支付给甲方购房款283000元，尾款60000元在办理过户递件手续当日乙方付给甲方；3、甲乙双方协商一致，甲方于2017年12月21日将上述房屋交付乙方使用并同意乙方装修；4、甲方应于取得不动产权证书后的三个月内与乙方签订正式房屋买卖合同。甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助；5、违约责任，若甲方拒不签订正式合同，将房屋转让给他人，提高转让价款的，甲方应支付给乙方成交价30%的金额作为违约金及装修房屋的相关费用，同时乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同。同日，该份《预约合同》经四川省成都市律政公证处予以公证，该公证处出具了（2017）川律公证内民字第96743号《公证书》。同日，肖某某向马某某转账支付103000元。现在肖某某、张某某主张继续履行合同，而马某某主张该合同乘人之危、显失公平、以及存在欺诈行为，不应当继续履行。双方因继续履行合同与否发生纠纷，肖某某、张某某诉至本院，要求判如诉请。 另查明，案涉房屋现已取得不动产权属证书，为马某某单独所有，不动产权证书号为：川（2018）郫都区不动产权第××号。2018年11月26日，马某某向出具公证书的四川省成都市律政公证处提出投诉复查申请。2018年12月19日，公证处作出复查决定书，该决定决定：“复查申请人提出的撤销理由不能成立，决定维持（2017）川律公证内民字第9XXX3号《预约合同》公证书”。 庭审中，马某某陈述了签订不动产交易合同的经过，内容为：“我在广元老家修房子，中介公司不停打电话卖房子，实在骚扰的不行的情况下我在气头之上与原告、中介公司就在电话里胡聊房屋价格，我问他大概好多钱，他说25万元左右，我说的价格低了，中介公司问我卖多少，我说的35万元，后来我与原告在电话里协商房屋价格，原告说太高了，我说34万元，原告说的33万元，然后我说有一万元的装修，所以讨价还价后的价格为343000元，我在家里修房子，买票到成都都已经九十点钟了，第二天九点我到中介公司，中介就拿一张纸给我签，我什么都不清楚，当时是蒙的，后来原告要求我办公证，我其实是不愿意。我也担心原告骗我，结果到了公证处因我的房屋没有房产证不能办理公证，公证处又打印了一份预约合同，我从未知道要签预约合同，最后中介和原告劝我，逼我签的，出了公证大厅后二原告就在那里发笑，我就怀疑我上当受骗了”。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《不动产交易合同》及《预约合同》的效力；二、案涉合同是否应当继续履行，马某某是否应当将案涉房屋过户登记于原告名下；三、马某某是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。关于《不动产交易合同》及《预约合同》的效力问题。马某某辩称，上述两份合同的签订系其受欺诈、胁迫所签订，是二原告乘人之危实施的行为，合同内容显失公平，其在签订两份合同的过程中都是懵的，两份合同应予撤销。对此，本院评议如下：首先，马某某作为具有完全民事行为能力的成年人，对其签订相应合同的行为及行为产生的法律后果是明知的，其签订相应合同的法律后果应由其承担；其次，马某某陈述的受欺诈、胁迫、二原告乘人之危的相关事实，均无证据证明，且《预约合同》是在公证机关的见证下签订，更能证明签订《预约合同》是其自愿行为，且是其真实意思表示；最后，根据马某某在本案中陈述的房屋价格确定的过程可知，房屋价格是在经历了双方报价与还价后确定的，其也无证据证明案涉合同显失公平。因此，肖某某、张某某与马某某的签订《不动产交易合同》及《预约合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行合同义务。对马某某辩称的《不动产交易合同》及《预约合同》应予撤销的内容，与本院查明的事实不符，本院不予支持。马某某还辩称《不动产交易合同》及《预约合同》签订时，其不享有案涉房屋的所有权，因此其订立上述合同系无权处分。本案中，2016年5月10日，案涉房屋即办理了商品房合同备案登记。该备案登记即为《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的是保障将来物权的实现，具有排他的效力。且在二原告起诉前，马某某已经被登记成为案涉房屋的所有权人。因此，马某某对案涉房屋具有处分权，其签订《不动产交易合同》及《预约合同》的行为即是其行使处分权的行为。故对马某某的上述辩称，本院不予支持。 关于案涉合同是否应当继续履行，被告是否应当将案涉房屋过户登记于原告名下问题。马某某辩称，根据《预约合同》约定，双方还需签订正式的房屋买卖合同。《预约合同》对于合同的标的、价款、支付方式等合同主要内容进行了约定，其为合法、有效、可履行的合同，即便未签订所谓的正式合同，《预约合同》也对双方具有约束力。另，除《预约合同》外，双方还签订了《不动产交易合同》，对双方的权利义务进行了约定，该合同也并未解除或终止履行。因此，是否签订所谓的正式合同并不影响案涉《不动产交易合同》及《预约合同》的履行。马某某辩称，二原告未付清尾款，存在违约。《预约合同》约定尾款60000元在办理过户登记手续当日支付。而根据本案查明的事实，双方尚未办理过户登记手续。因此，尾款的付款条件未成就，二原告并不存在违约行为。本案中，二原告按照《预约合同》约定，向马某某支付了大部分购房款，马某某也收取了相应款项。同时，肖某某、张某某具备案涉房屋所在地的购房资格，案涉房屋也不存在影响继续履行的障碍。因此，《预约合同》不存在合同法规定的应当解除的相应情形，应当继续履行，办理产权变更登记手续。对肖某某、张某某提出的马某某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于马某某是否存在违约行为，是否应当承担违约责任问题。本案中，《不动产交易合同》中约定，甲、乙双方均须按照丙方约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记，肖某某、张某某所递交的证据均不能证实居间方对双方有预约过办理房屋权属过户的行为及预约的具体时间，《预约合同》中也未约定办理产权过户登记的时间。因此，并不能认定马某某在二原告起诉时即具有违约行为。同时，即便马某某曾有提高价款的行为表示，该行为表示也未产生法律后果，未给二原告造成损失。故对二原告主张的违约金，本院不予支持。但在本案审理过程中，马某某明确表示拒绝履行，应属违约，本院将在诉讼费用分摊上予以考虑。 终上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定： 一、被告马某某于本判决生效之日起十五日内协助原告肖某某、张某某办理位于郫都区（不动产权证号：川（2018）郫都区不动产权第××号）的房屋产权过户登记手续。 二、驳回原告肖某某、张某某的其他诉讼请求。 本案案件受理费6638元，诉前保全费2235元，共计8873元，由原告肖某某、张某某承担4873元，由被告马某某承担4000元（此款已由原告肖某某、张某某预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  刘孝平 人民陪审员  陈世超 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  李海林