海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0105民初4729号 原告：陈小欢，女，1975年12月9日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杨晓东，海南日新律师事务所律师。 被告：海口国宾馆开发有限公司，住所地海口市秀英区秀华路2号一号楼303房。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：张永康，总经理。 被告：海南天鸿海岛房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路2号珠江广场之帝都大厦第九层A、B、C、D座，统一社会信用代码:×××。 法定代表人：牛生原，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：曾理，海南威盾律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：段浩，海南问浩律师事务所律师。 原告陈小欢诉被告海口国宾馆开发有限公司（以下简称“海口国宾馆”）、海南天鸿海岛房地产开发有限公司（以下简称“天鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈小欢的委托诉讼代理人杨晓东，二被告的委托诉讼代理人曾理、段浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小欢诉称：l.判令天鸿公司与原告签订关于购买“天地·凤凰城”1栋1005房屋的《海口市商品房买卖合同》，二被告协助原告将“天地·凤凰城”1栋1005房屋过户登记至原告名下；2.案件受理费、财产保全费、诉讼财产责任保险费由二被告承担。事实和理由：2019年6月22日，原告与大潮建设集团有限公司（以下简称“大潮公司”）签订《协议书》，约定原告购买天鸿公司“天地·凤凰城”1栋1005房，房屋总价约813101元。原告于本协议签订后三日内将购房款580000元支付至大潮公司账户，将233101元支付至天鸿公司账户。原告支付完上述款项后，大潮公司应书面通知天鸿公司原告购买房屋的情况，并通知天鸿公司与原告签订《海口市商品房买卖合同》。该协议签订后，原告于2019年6月23日支付了大潮公司580000元，于2019年6月25日支付了天鸿公司233101元。大潮公司于2019年6月26日书面通知天鸿公司与原告签订《海口市商品房买卖合同》。原告认为，天鸿公司未与原告签订《海口市商品房买卖合同》违反了合同约定，海口国宾馆、天鸿公司应当协助原告将“天地·凤凰城”1栋1005房过户登记至原告名下。为了维护原告合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告海口国宾馆辩称：一、原告与大潮公司2019年6月27日签订《协议书》对海口国宾馆没有约束力。国宾馆公司不是原告与大潮公司签订《协议书》的一方当事人，原告也不是国宾馆公司、天鸿公司和大潮公司2016年7月1日签订《冲抵协议书》的一方当事人。根据合同相对性原则，原告依据其与大潮公司签订的《协议书》，要求国宾馆公司履行原告不是一方当事人的《冲抵协议书》内容，显然是于法无据，应当予以驳回。二、原告要求国宾馆公司和天鸿公司协助其办理涉案房产过户手续的诉请应当予以驳回。国宾馆公司不是涉案房产的开发商，无权也无义务协助原告办理涉案房产过户手续。国宾馆公司与原告之间没有任何债权债务或其他法律关系，原告将国宾馆公司列为被告显然是错误的，提起此项诉请也是没有任何事实和法律依据。国宾馆与大潮公司之间的建设工程合同关系，与本案无关，也与原告无关。 被告天鸿公司辩称：一、原告与大潮公司2019年6月27日签订《协议书》的对天鸿公司没有约束力。天鸿公司不是原告与大潮公司2019年6月27日签订《协议书》的一方当事人，原告也不是天鸿公司、国宾馆公司和大潮公司2016年7月1日签订《冲抵协议书》的一方当事人。根据合同相对性原则，原告依据其与大潮公司签订的《协议书》，要求天鸿公司履行原告不是一方当事人的《冲抵协议书》内容，显然于法无据，应当予以驳回。二、原告要求天鸿公司与其签订《房屋买卖合同》并办理过户手续的诉请，于法无据。首先《冲抵协议书》违反法律强制性规定，是无效协议。《冲抵协议书》的实质是房地产交易行为。依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，本案中大潮公司与海口国宾馆签订《冲抵协议书》时均知道涉案房产尚未取得权属证书。因此该协议是违反法律禁止性规定的无效协议。其次天鸿公司没有义务为国宾馆公司偿还债务，不同意将上述房产交付、转移登记至原告名下。天鸿公司与国宾馆公司是两个独立的民事主体，大潮公司与国宾馆公司之间的债权、债务关系与天鸿公司无关。若将上述房产抵债，对天鸿公司是显失公平的，并将严重损害天鸿公司的合法权益。最后，最高院民一庭及司法判例对以物抵债协议达成后，尚未办理物权转移手续的，债务人反悔不履行抵债协议，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，法院不予支持。根据《民事审判指导与参考》，关于《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》中，最高院民一庭意见为：“以物抵债协议达成后，尚未办理物权转移手续的，债务人反悔不履行抵债协议，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理”，因此原告的主张于法无据。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈小欢举证的证据有：证据一、协议书；证据二、收据；证据三、转账凭证；证据四、冲抵协议书；证据五、通知；证据六、诉讼财产保险单及票据。 被告海口国宾馆和天鸿公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交了证据一、证据二原件，能够证明原告对购房款的支付情况，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。2.原告提交的证据五系复印件，但庭审中原告释明原件为案外人大潮公司持有，且证据六已显示送达天鸿公司，本院对该证据予以认可。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，海口国宾馆、天鸿公司、广东大潮建筑装饰工程有限公司（以下简称“大潮公司”）三方签订《冲抵协议书》，协议约定三方一致同意海口国宾馆用天鸿海岛开发的“天地·凤凰城”项目1套房屋（含装修现状）1栋1005号房，建筑面积81.97㎡，购房合同总价813101元，折价冲抵海口国宾馆尚未支付大潮公司工程款，即580000元，余款233101元，大潮公司或其指定的最终产权人（即买受人）于签订《海口市商品房买卖合同》时支付给天鸿公司。同时约定以上房屋大潮公司指定最终产权人（即买受人）与天鸿公司签订《海口市商品房买卖合同》时，天鸿公司应在项目开盘后及时配合签署《海口市商品房买卖合同》和办理相关手续，并开具购房款发票。在上述房屋所在楼栋竣工后，天鸿公司应配合与以上1套房屋大潮公司指定最终产权人（即买受人）办理房屋交付手续。2019年6月22日，原告与大潮公司签订《协议书》，协议约定基于大潮公司、海口国宾馆、天鸿公司于2016年7月1日签订的《冲抵协议书》，原告作为大潮公司指定购买人购买“天地·凤凰城”1栋1005房；原告支付完购房款，大潮公司应书面通知天鸿公司原告购买情况，通知天鸿公司与原告签订《海口市商品房买卖合同》；原告承诺已知悉该房屋的背景情况、遵守《冲抵协议书》中乙方的承诺和规则。协议书签订次日，大潮公司向原告出具《收据》一份，载明今收到陈小欢交来“天地·凤凰城”1栋1005房购房款580000元。2019年6月25日，原告通过银行转账向天鸿公司支付233101元。2019年6月26日，大潮公司向天鸿公司邮寄发出《通知》，告知依据《冲抵协议书》约定，指定原告为买受人。现原告已支付580000元，购房余款233101元由原告直接支付给天鸿公司，请天鸿公司于收到本通知三日内与原告签订《海口市商品房买卖合同》，以履行三方《冲抵协议书》。2019年7月27日物流信息显示天鸿公司已签收。 本院认为，海口国宾馆、天鸿公司与大潮公司达成《冲抵协议书》的以天鸿公司在建房屋（天地·凤凰城1栋1005房）抵扣其所欠大潮公司工程款的协议，在天鸿公司现已取得房屋预售许可证的前提下，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，大潮公司取得该套房屋的债权。大潮公司之后将该房屋的债权转让给原告陈小欢，并签订《协议书》，本院予以认可。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电等配套公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。 本案中，被告与大潮公司签订的《冲抵协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有可操作性，双方无法仅凭《冲抵协议书》完成商品房买卖行为，故大潮公司与国宾馆公司和天鸿公司之间签订的《冲抵协议书》只是抵债协议，并不构成房屋买卖关系。原告根据与大潮公司签订的《协议书》，要求判令天鸿公司与其签订《商品房买卖合同》，根据民法通则第四条及合同法第四条的规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。原告诉请判决强制要求天鸿公司和原告签订《商品房买卖合同》，履行房屋买卖关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈小欢的诉讼请求。 本案诉讼费11931元，保全申请费4585.51元，由原告陈小欢承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉到海南省海口市中级人民法院。 书记员  彭伟竞 印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2019年12月26日印制 （共印8份） {文书日期} 书记员彭伟竞 印刷：许斯娜 海口市秀英区人民法院2019年12月26日印制 （共印8份）