广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0883民初2850号原告：吴川仲量行物业服务有限公司，住所地吴川市沿江西岸吴川第一城酒店二楼。法定代表人：林祖华，经理。委托诉讼代理人：孙艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓明，男，该公司员工。被告：沈婷，女，1986年4月10日出生，汉族，住广东省吴川市。原告吴川仲量行物业服务有限公司（以下简称吴川仲量行公司）与被告沈婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴川仲量行公司的委托诉讼代理人孙艳、陈晓明及被告沈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川仲量行公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年11月1日至2019年9月30日物业服务费及公共分摊费1511.27元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费及公共公摊费，截止2019年9月30日应支付违约金为667.21元，物业服务费及公共分摊费、违约金合计2178.48元；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年1月12日签订了《前期物业服务协议》，双方约定原告向被告提供前期物业管理服务，在双方约定办理房屋交接手续之日（2016年6月30日）起被告采用银行托收的方式向原告交纳物业服务费，逾期交费的从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金。被告是原告物业服务3栋xx房的业主，物业建筑面积87.92平方米。自2018年11月1日起，被告一直拖欠物业服务费及公共分摊费，截止2019年9月30日，共拖欠物业服务费及公共分摊费1511.27元，产生违约金667.21元。合同履行至今，经原告再三催促，于2019年9月5日上门派催缴函，但被告不守信用屡屡违约，致使原告对其已完全失去信心，为此，特具状起诉，望判如所请。诉讼过程中，原告吴川仲量行公司向本院提出申请撤回原第1项诉讼请求要求判令被告沈婷给付2018年11月1日至2019年9月30日物业服务费及公共分摊费1511.27元中包含的分摊电梯维修费62.14元部分及该分摊电梯维修费在原第2项诉讼请求中对应的违约金部分的诉讼请求。本院经审查认为，原告吴川仲量行公司提出申请撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的自主处分，且未违反法律法规的强制性规定，应予以准许，并作出民事裁定，准许原告吴川仲量行公司撤回原第1项诉讼请求要求判令被告沈婷给付2018年11月1日至2019年9月30日物业服务费及公共分摊费1511.27元中包含的分摊电梯维修费62.14元部分及该分摊电梯维修费在原第2项诉讼请求中对应的违约金部分的诉讼请求。被告沈婷辩称，一、原告没有从事物业管理的资格。原告持有的物业服务企业资质证书准予从事物业管理活动时间是从2015年6月起，有效期为一年。根据《物业资质管理办法》第七条“新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期”。由于《住房城乡建设部关于废止物业服务企业资质管理办法的决定》在2018年2月12日第37次部常务会议审议通过，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。二、国家企业信用公示系统显示开发商的营业执照与原告的营业执照已经多证合一，而且开发商董事长及物业管理公司执行董事长都是林作华，所以断定开发商与物业是同一伙人。依照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发[2011]49号）》第四条规定，具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未按照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；（2）物业服务企业违法《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数以上的业主追认的；（4）建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的；（5）其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。三、依照《湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》，《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准已超出相应范围。四、原告请求支付的违约金已经超出欠费的30%，《前期物业服务协议》第十一条违约金责任第三款违约金从逾期之日起按每日应交费用的千分之三缴纳。依照相关法律规定，违约金应按照银行同期贷款利率计算以及计算违约金的本金不应该包含电梯维修费。综上所述，恳请法院以维护该小区广大业主的合法权益为目的，判决该《前期物业服务协议》无效，同时要求原告重新与广大业主协商议定相关费用，并通过该小区三分之二业主签名同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。经审理查明：被告沈婷系吴川第一城3栋xx号房屋业主，房屋面积为87.92平方米。2016年1月12日，被告沈婷（甲方）与原告吴川仲量行公司（乙方）签订了《吴川第一城前期物业服务协议》一份，主要作如下约定：第四条第一款第三项，物业服务费标准住宅按建筑面积1.3元/平方米•月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费等按实际产生进行分摊）；第四条第二款第一项，物业服务费按月交纳，甲方或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务…；第十一条第三款，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金；第十八条，自双方签字盖章之日起生效。被告每月应交纳物业服务费114.3元，但自2018年11月起一直未按合同约定交纳物业服务费及公共分摊费，截止2019年9月共计拖欠物业服务费、公共分摊费1449.13元，经原告多次催讨无果，遂向本院起诉，诉如所请。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告吴川仲量行公司与被告沈婷签订的《吴川第一城前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的物业服务协议，物业服务费按月交纳，被告应在每月10日前交纳物业服务费，如被告不按协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向原告支付违约金。从2018年11月起至2019年9月，原告为被告提供了物业服务，但被告一直未交纳物业服务费及公共分摊费，依照双方签订的物业服务协议内容以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费、公共分摊费1449.13元，合法有据，本院予以支持。被告沈婷不按协议约定的时间支付物业服务费、公共分摊费，违反了合同约定，依法应承担违约责任。至于原告请求被告按每日千分之三支付逾期付款违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方签订的物业服务协议中约定逾期将按日支付应交费用千分之三的违约金，该违约金的计算标准明显过高，本院依法予以调整按日万分之五计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、公共分摊费1449.13元；二、被告沈婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司支付违约金109.98元及支付自2019年10月1日起至付清款项日止以1449.13元为基数按每日万分之五计算的违约金；三、驳回原告吴川仲量行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告沈婷负担。本判决为终审判决。审判员  张开明二〇一九年十二月十六日书记员  骆秋豪附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。