四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初7563号 原告：余何，男，生于1990年5月26日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师。系特别授权代理人。 被告：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路61号。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 原告余何与被告广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告余何的委托诉讼代理人王丽镔，被告富盈公司的委托诉讼代理人诸丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余何向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即办理房屋的房权证并交付给原告；2.请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金21240元（以购房款为基数，按日万分之一从2018年9月21日计算至交付产权证之日止，2019年10月24日前为21240元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原告作为买房人购买了被告开发的小区**幢*-*号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，买方按约支付了全部购房款，卖方未按期交房，双方协商进行了延期，被告作出了相应补偿。此延期时间段原告方表示认可并予以扣除，被告交付房权证的时间相应顺延，但即使顺延后，被告仍未按约履行合同义务，构成违约，故起诉至法院要求支持前述诉讼请求。 被告富盈公司辩称，1.商品房约定的办证义务实际是被告向相关部门提交相应资料，被告已经提交了资料，系因为政府的政策原因导致未能在约定期间内办理产权；2.堡坎垮塌整改责任单位是四川某某岩土工程有限责任公司，国土局协兴分局以不能确定整改完成后是否超占土地面积以及是否影响周边建筑物安全等为由再次拒绝为被告办理产权证，导致被告未能在约定时间内办理产权证；3.原告主张的违约金明显高于实际损失，请求人民法院予以调减。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有商品房买卖合同、交款收据、延期交楼违约金、产权税不动产登记及工本费用等收据 被告富盈公司依法向本院提交的证据有竣工验收报告、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可、广安市国土资源局关于广安市富盈置业有限公司申请分期办理“广安富盈国际会议中心”项目不动产首次登记的复函、广安市国土资源局关于广安市富盈置业有限公司申请分期办理“广安富盈国际会议中心（商住部分）”房屋产权登记的复函、广安市国土资源局协兴园区分局关于广安市富盈置业有限公司申请办理广安富盈某某小区项目产权核容的请示的复函。 上述证据，经原、被告双方当庭质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月24日，原告余何（买受人、乙方）与被告富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区广安富盈国际会议中心**幢*-*-*号，房屋总价为532320元，贷款方式付款；2.出卖人应于2016年12月31日前交付房屋，于2017年12月31日前取得商品房所在楼栋权属证明；3.商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，因出卖人责任未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，合同继续履行，出卖人据2017年12月31日起按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金，至买受人房屋所有权证书办理完毕，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任。 合同签订后，原告当日向被告支付302320元首付款，其余贷款支付，于2017年6月12日向被告缴纳产权税7965元、大修基金4507元、不动产登记费80元及工本费10元、面积补差款1325元，2017年6月19日向东莞市家盛物业服务有限公司广安分公司缴纳出入证工本费30元。因被告未按合同约定交付房屋，经双方协商一致，被告公司于2017年9月20日向原告交付了房屋，并支付逾期交房违约金13308元。但该房屋至今未办理房屋权属证书，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在广安富盈国际会议中心项目于2015年4月16日取得建设用地规划许可，于2015年4月25日取得建设工程规划许可，A1-A8栋、A18栋于2016年4月29日取得建筑工程施工许可，A9-A17栋于2017年8月30日取得建筑工程施工许可，18幢于2016年6月6日取得商品房预售许可。2018年5月17日，广安市国土资源局向被告公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请”。后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向被告公司回复，被告公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在被告公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向被告公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验18合格后再备齐相关资料申请土地核验。原告购买的房屋*幢与A18幢相对应。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告富盈公司在房屋交付后365日内办理房屋所有权证，即办证期限为2018年9月20日。现房屋已竣工验收合格并已实际交付，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书，故对原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定为原告办理房屋权属证书，已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。被告辩称其已向政府相关部门递交产权办理申请，系由于政府原因未如期办理，故政府原因导致的期间（2018年4月28日至2018年12月17日期间）应予扣除。经查，被告确实在合同约定的时间期限内向相关部门申请了办理不动产权属证书，但因广安府发[2016]3号文件有效期限的问题，经政府部门研究后才确定能够办理，双方在合同中约定因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该期间应予扣除，被告为原告办理不动产权属证书的期限至2019年5月11日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在被告公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，被告公司认为系第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，被告公司不能据此对抗原告。关于违约金计算标准的问题，虽双方在合同中约定了以购房款按日万分之一计算，但结合本案实际情况，综合考虑原告实际损失无证据支持、被告已履行商品房交付的主要义务并自愿支付逾期交房违约金、原告已占有使用所购商品房等多种因素，酌情确定违约金以购房款为基数，按年利率千分之八从2019年5月11日起计算至实际办理房屋不动产权属证书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效后三个月内为原告余何办理位于广安市广安区某某号房屋的不动产权属证书； 二、被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告余何支付截止2019年12月11日逾期办理房屋不动产权属证书的违约金2484元及2019年12月12日至实际办理不动产权属证书之日止的违约金（以532320元为基数，按年利率千分之八计算）； 三、驳回原告余何本案其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费332元，减半收取166元，由被告广安市富盈置业有限公司负担150元，原告余何自行负担16元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈洪宁 二〇一九年十二月十日 书记员  李 欢 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。