宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3795号原告（反诉被告）：石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司。法定代表人：温福安,系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨小义，男，1965年7月2日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人:胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司（以下简称华夏脉公司）与被告（反诉原告）杨小义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，2019年11月25日，杨小义向本院提交民事反诉状，本院经审查认为，杨小义提出的反诉符合法律规定，本院予以受理，并决定本诉、反诉一并审理。本案于2019年12月2日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏脉公司的委托诉讼代理人蔡树志，被告杨小义的委托诉讼代理人胡翠宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏脉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华夏脉公司与杨小义之间的房屋租赁合同关系；2.判令杨小义搬出租赁房屋，自2019年10月25日开始按每日1506.85元标准支付房屋租赁费至实际搬出之日止；3.判令杨小义支付2019年-2020年度采暖费按照每天每平米5.3元标准计算至实际搬出之日止(该项诉讼请求系原告当庭变更后的诉讼请求）；4.案件受理费由杨小义负担。事实和理由：2012年9月18日，原告与宁夏泓义达投资有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将原石嘴山市图书馆房屋租赁给宁夏泓义达投资有限公司使用，租赁期限为15年，即租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日，前五年租金为每年50万元，中间五年租金为每年55万元，后五年租金为每年60万元，每年租金在一月五日前一次性付清。被告杨小义作为宁夏泓义达投资有限公司的代理人在合同上签字。合同签订后，宁夏泓义达投资有限公司开始使用租赁房屋，并按照约定及时缴纳房租。至2018年1月该年度租金交纳期限届满时，宁夏泓义达投资有限公司始终没有及时缴纳，2018年3月21日宁夏泓义达投资有限公司原会计向原告缴纳租金10万元，当年租金尚欠45万元未付。后原告多次向被告杨小义催要宁夏泓义达投资有限公司拖欠的租金，被告以宁夏泓义达投资有限公司的名义向原告提出房屋漏雨、交付使用房屋面积不足等问题，拒绝交付剩余房租。2018年9月，原告准备就宁夏泓义达有限公司拖欠房租问题起诉时发现该公司已经注销。现涉案房屋实际由被告使用。2018年10月10日，原告以宁夏泓义达投资有限公司注销后，该租赁合同的承租人主体灭失，被告并非租赁合同的当事人，无权继续租赁使用涉案房屋为由，向大武口区人民法院提起诉讼，要求被告搬出租赁房屋，并支付占用费用。该案件经过终审判决认定原、被告存在事实上的租赁合同关系，判令被告向原告支付2018年9月30日前拖欠的租金312500元。判决生效后，被告杨小义始终未支付判决确定的租金，且拖欠2018年9月30日之后的租金。2019年5月6日，原告以被告长期拖欠租金为由向大武口区人民法院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金，并解除双方租赁合同关系。大武口区人民法院于2019年9月25日作出判决，判令被告向原告支付拖欠的租金229167元（2018年10月1日至2019年3月1日），2019年3月1日以后的租金以每日1506.85元标准计算至判决确定的履行之日。判决生效后，按照判决确定的内容，被告在履行之日前应当向原告支付房屋租金为58584657.8元，但被告并未履行支付义务。同时由于被告拖欠租赁房屋2018-2019年度采暖费，供热公司多次向被告催收，被告置之不理，2019年-2020年度供热公司已停止供热。根据大武口区人民法院判决书观点，在判决生效后，被告仍不积极履行缴纳租金义务，原告可另行起诉要求解除双方租赁合同关系。原告为此诉至法院，请求判如所请。杨小义答辩称，1.首先，杨小义不同意解除租赁关系。原宁夏泓义达投资有限公司与华夏脉公司之间签订的是长期房屋租赁合同，在租赁物使用过程中，承租方对租赁房屋作出长期规划并投入巨大资金进行装饰装修，现由于权利义务承继人杨小义一时资金周转困难未能及时支付租金，但并不表示长时间拒绝支付，现其已将2018-2019年度采暖费缴纳，2019-2020年度采暖期尚未满，故还不存在欠付情形，足以显示其履约诚意。再者，拖欠租赁费并非杨小义一方责任，华夏脉公司在此过程中也存在不按合同约定面积交付房屋及不及时履行维修义务的情形，不应将责任归咎于一方。杨小义确实欠付华夏脉公司租赁费，但根据生效的（2019）宁02民终500号民事判决书，华夏脉公司还应向杨小义返还多支付的租赁费及支付维修费，而且在杨小义欠付华夏脉公司租赁费的生效判决书中未按（2019）宁02民终500号民事判决书计算标准刨除未交付使用的350平方米房屋租赁费，如两方相抵的话，现杨小义欠付华夏脉公司的租赁费数额不大，所以为保证市场经济的稳定性及维护承租人的合法权益，不应随意解除双方之间的租赁关系。2.因华夏脉公司存在少交付350平方米租赁房屋的情形，故其不应按合同约定的全部面积主张自2019年10月25日之后的租赁费，少交付的面积的租赁费应按租金标准予以计算扣除。3.如法院认定双方之间的租赁关系必须解除，那么杨小义认为华夏脉公司对于涉案房屋租赁合同的解除也负有违约责任，应向杨小义赔偿剩余租赁期内装饰残值损失，杨小义就此已提起反诉。若华夏脉公司对杨小义提出的赔偿标准有异议，杨小义请求在法庭主持下选定相关机构对装饰装修价值进行评估鉴定，并当庭向法庭提交评估申请书。杨小义向本院提出反诉请求：1.判令华夏脉公司向杨小义赔偿装饰装修损失1196109.41元，赔偿因少交付房屋面积所造成2018年1月1日至2019年10月24日的租赁费损失90203.53元，共计1286312.94元；2.本案反诉费用由华夏脉公司承担。事实与理由：2012年9月18日，原宁夏泓义达投资有限公司（杨小义独资）与华夏脉公司签订“房屋租赁合同”，合同期限自2013年1月1日至2027年12月31日，房屋使用面积为3864.7平方米，同时约定了租赁费用及支付时间。合同履行期间，宁夏泓义达投资有限公司于2017年9月注销，涉案房屋由杨小义继续承租使用并支付租金。在租赁关系存续期间，华夏脉公司一直怠于履行维修义务，且未按合同约定面积交付租赁房屋，故杨小义拒绝支付相应租金，以致双方发生纠纷，引发多起诉讼。2019年10月31日，华夏脉公司无视租赁协议尚未履行期满，杨小义投入的装修、维修费用未得到解决以及其少交付350平方米租赁房屋面积，再次向法院提起诉讼，要求解除租赁协议，杨小义认为，按照租赁协议的约定，承租人在租赁期间可以对租赁房屋进行必要的装修，租赁期为15年，实际履行7年，提前解除合同，势必给杨小义造成重大损失，在租赁期间，杨小义对承租房屋进行重大维修和装饰装修，据初步统计，装修费用约2242705.15元，具体以第三方评估机构的评估值为准。为此，杨小义特提起反诉，要求华夏脉公司在解除租赁协议的同时，赔偿杨小义的装修损失1196109.41元及不按合同约定交付房屋面积的租赁费损失90203.53元，请求法院一并审理。华夏脉公司辩称，1.根据生效判决确定的内容，杨小义继续租赁使用涉案房屋并非系承继宁夏泓义达投资有限公司的权利，而是在2018年以后重新建立的租赁关系，该租赁关系中不包含杨小义主张的350平米多功能厅，在已生效的多份判决中均是按照每年55万元的标准计算房屋租金，对于多功能厅的租赁使用并没有涉及，所以杨小义要求返还该部分租金的请求没有事实依据。2.关于租赁房屋的装饰装修，是由宁夏泓义达投资有限公司实施，即便杨小义作为股东主张公司清算前的债权，华夏脉公司作为相对方同样具有抗辩权，由于杨小义违约导致合同解除，华夏脉公司不应当承担装饰装修的赔偿义务。同时，华夏脉公司在解除合同后对于原装饰装修不再使用，没有向杨小义支付其残值损失的相关义务，所以杨小义提出的评估申请也不符合本案的客观情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对华夏脉公司提交的证据认定如下：（2019）宁02民终87号民事判决书一份、（2019）宁02民终500号民事判决书一份、（2019）宁0202民初2645号民事判决书一份，客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。2012年9月18日原告与宁夏泓义达投资有限公司签订的租赁合同一份，真实、合法，能够证实租赁合同对双方权利义务作出约定的事实，本院予以确认。对杨小义提交的证据认定如下：宁0202民初3495号判决书一份，真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认。（2019）宁0202民初58号判决书一份、（2019）宁02民终500号判决书一份，真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月18日，原告华夏脉公司与原宁夏泓义达投资有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将原石嘴山市图书馆使用总面积3864.7平方米的房屋由原告对房屋外立面进行维修后交付给宁夏泓义达投资有限公司使用。房屋现状宁夏泓义达投资有限公司已经充分了解。租赁期限为15年，即2013年1月1日至2027年12月31日。租赁费用为2013年至2017年期间每年50万元；2018年至2022年期间每年55万元，2023年至2027年期间每年60万元。宁夏泓义达投资有限公司应该在合同签订之日向原告交纳一年的租赁费，之后每年度元月五日之前，一次性向原告交清当年度的租赁费。合同还对双方的其他权利、义务进行约定。2017年9月29日宁夏泓义达投资有限公司注销。该公司类型为自然人独资，自然人股东为被告杨小义。2012年9月18日签订《房屋租赁合同》时，当时杨小义是原宁夏泓义达投资有限公司法定代表人。涉案房屋中有350平米多功能厅从原宁夏泓义达投资有限公司承租前至今先后由大武口区地税局、宁夏大恒电子商贸有限公司、石嘴山市游客集散中心承租。原告对被告实际占有、使用涉案租赁房屋的事实处于默认状态，原告对被告实际使用涉案租赁房屋的事实并非不知情，原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。2018年10月10日，本院受理了原告华夏脉公司与被告杨小义房租租赁合同纠纷一案，本院立案案号为（2018）宁0202民初3495号，原告诉讼请求为：1.判令被告搬出租赁房屋，并支付房屋占用费412500元（计算至2018年9月30日，以后按每日1506.85元计算至实际搬出之日止）；2.判令被告支付拖欠的暖气费及滞纳金150490.47元（当庭撤回）；3.本案诉讼费由被告承担。本院于2018年11月27日作出（2018）宁0202民初3495号民事判决书，判决：“一、被告杨小义向原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司支付房屋租赁费312500元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司的其他诉讼请求。”。宣判后，原告华夏脉公司不服该民事判决书，向石嘴山市中级人民法院提出上诉，该院于2019年1月24日立案，并于2019年3月12日作出（2019）宁02民终87号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。另查明，2019年1月3日，本院受理了杨小义与华夏脉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案案号为（2019）宁0202民初58号，杨小义向本院提出诉讼请求：1.判令华夏脉公司立即向杨小义交付华夏脉公司占有出租的350平方米的房屋；2.判令华夏脉公司向杨小义返还多收取的租金276218元，支付维修费157929元，物业管理费12300元，以上合计446447元；3.本案诉讼费用由华夏脉公司承担。本院于2019年3月27日作出（2019）宁0202民初58号民事判决书，判决：“一、被告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨小义维修费16260元；二、驳回原告杨小义的其他诉讼请求。”。宣判后，杨小义不服该民事判决书，向石嘴山市中级人民法院提出上诉，该院于2019年5月9日立案，并于2019年6月17日作出（2019）宁02民终500号民事判决书，判决：“一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武区人民法院（2019）宁0202民初58号民事判决；二、被上诉人石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司返还上诉人杨小义多支付租赁费226408元；三、被上诉人石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司支付上诉人杨小义维修费36270元；四、驳回上诉人杨小义其他诉讼请求。以上二、三项合计262678元，于判决生效后十日内付清。”。再查明，2019年5月6日，本院受理了华夏脉公司与杨小义房屋租赁合同纠纷，立案案号为（2019）宁0202民初2645号，华夏脉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告搬出租赁房屋，并支付房屋租赁费229167元（自2018年10月1日计算至2019年3月1日，以后按每日1506.85元计算至实际搬出之日止）；3.案件受理费由被告负担。2019年9月25日，本院作出（2019）宁0202民初2645号民事判决书，判决：“一、被告杨小义向原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司支付2018年10月1日至2019年3月1日期间的房屋租赁费229167元，于本判决生效后十日内付清，2019年3月1日以后的房屋租赁费以每日1506.85元标准计算至本判决确定的履行之日；二、驳回原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司的其他诉讼请求。同时，该判决还载明“……若本案民事判决书生效后，被告仍然不向原告积极履行交纳租金的义务或待双方协商后，双方仍不能解决纠纷，原告可另行起诉要求解除原、被告间的房屋租赁合同、被告搬出涉案房屋及支付后续房屋租金……”。该判决已于2019年10月14日生效，但在履行期内，被告仍未向原告支付房屋租赁费。为此，原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案通过庭审及当事人举证确认原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告实际占有、使用涉案租赁房屋至今。就涉案房屋租赁费事宜，双方已有多起纷争，但被告一直未向原告足额缴纳租赁费，也未积极与原告协商解决相关事宜，按照相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本院作出（2019）宁0202民初2645号民事判决书后，被告也没有积极履行生效法律文书确定的义务，显然是没有继续履约的诚意，故对原告再次要求解除其与被告之间的房屋租赁关系的诉求，本院予以支持。房屋租赁合同关系解除后，被告应搬出涉案房屋，将涉案房屋交还给原告。（2019）宁0202民初2645号民事判决书判决“2019年3月1日以后的房屋租赁费以每日1506.85元标准计算至本判决确定的履行之日”，原告计算该判决的履行之日为2019年10月24日，现原告主张被告自2019年10月25日开始按每日1506.85元标准支付房屋租赁费至实际搬出之日止，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张2019年-2020年度采暖费按照每天每平米5.3元标准计算至实际搬出之日的诉求，原告没有向法庭提供计算方式，而且原告只能主张采暖期间内的费用，原告的该项诉讼请求不明确，故本院不予支持。关于杨小义主张华夏脉公司向其赔偿装饰装修损失1196109.41元的诉求，租赁合同的解除是因杨小义未向华夏脉公司足额缴纳租金，且在生效判决书中已经明确杨小义应在一定期限内向华夏脉公司缴纳相应租金的情况下，杨小义仍未履行法定义务，从而导致租赁合同的解除，且华夏脉公司对涉案房屋内的装饰装修也不同意利用，故对杨小义该项诉求本院不予支持。关于杨小义主张华夏脉公司赔偿因少交付房屋面积所造成2018年1月1日至2019年10月24日的租赁费损失的诉求，（2019）宁0202民初58号民事判决书及（2019）宁0202民终500号民事判决书中本院认为部分已明确阐述“2018年后，杨小义与华夏脉公司形成的租赁合同中并不包含350平方米的多功能厅”，也就无从谈起少交付房屋面积，更没有给杨小义造成损失一说。关于杨小义申请对涉案房屋装饰装修残值进行鉴定的请求，因本案是杨小义违约导致合同解除，且华夏脉公司对涉案房屋内的装饰装修也不同意利用，不涉及到华夏脉公司向杨小义赔偿装饰装修残值的问题，因此，对涉案房屋装饰装修残值进行鉴定无任何意义，本院不予准许。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：解除原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司与被告杨小义之间的房屋租赁合同关系；被告杨小义于本判决生效后十五日内搬出原石嘴山市图书馆房屋，并按照每日1506.85元标准向原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司支付2019年10月25日至实际搬出之日止的租赁费；驳回原告石嘴山市华夏脉文化旅游有限公司的其他诉讼请求；驳回被告杨小义的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2504元，减半收取计1252元，由被告杨小义负担。反诉案件受理费16376元，减半收取计8188元，由被告杨小义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘佳 二〇一九年十二月二十四日书记员 田慧附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。