山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1858号上诉人(原审被告)：李某，男，1959年6月30日出生，汉族，大同市利众医药包装有限责任公司总经理，住大同市。委托诉讼代理人：赵某，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：仝某，女，1959年2月28日出生，汉族，退休职工，住大同市。委托诉讼代理人：左某，山西瑜亮律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人仝某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人赵某，被上诉人仝某的委托诉讼代理人左某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：一、请求人民法院依法撤销大同市平城区人民法院作出的(2019)晋0213民初3694号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求,上诉人不承担支付被上诉人200000元租赁费的责任。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由原审法院认定事实错误1、关于被上诉人主体是否适格的问题,原审法院认为:“双方所签合同出租人及甲方签字均为候新华,未加盖任何印章,故确认候新华为合同相对方,出租人死亡并不影响合同效力及履行,故原告作为候新华法定继承人有权主张权利,原告主体适格。”该事实认定错误。上诉人与涉案土地所有权及使用权人大同市玉英印刷厂于2011年签订场地租赁协议,2014年续签租赁协议。候新华作为玉英印刷厂的法定代表人予以签字。上诉人基于候新华是玉英印刷厂法定代表人,有权处分玉英印刷厂的财产而与其签订租赁合同,故合同相对方应为大同市玉英印刷厂而非候新华本人。这一事实被上诉人也明知,于2019年元月成立新的玉英印刷厂欲通过虚假诉讼主张权利,但在上诉人提供证据后予以撤诉。因此,被上诉人也明知该房屋租赁协议是上诉人与玉英印刷厂所签订,而非候新华个人。故被上诉人起诉主体不适格。2、关于候新华是否享有租赁物的所有权及使用权的问题,原审法院认为:“候新华及其家庭成员在1982年即通过支付价款的方式获得了诉争土地的使用权且一直未中断使用租赁土地,对此事实土地所有以人及土地管理部门均未提出过异议,土地性质如何确定并不影响候新华享有合法使用权的事实”该事实认定错误。原审并没有证据证明候新华及其家庭成员在1982年通过支付价款的方式获得诉争土地的使用权,候新华只是以玉英印刷厂法定代表人的身份履行的是职务行为,本案诉争土地所有权人为玉英印刷厂,性质为国有土地,全案无任何证据证明候新华以何种形式从玉英印刷厂取得了合法的使用权。上诉人一直以和玉英印刷厂存在租赁关系而履行合同义务,现得知应交集体的租赁费被被上诉人私自据为已有,上诉人合理的认为被上诉人有侵吞国有资产的嫌疑。综上，原审法院认定事实错误，基于错误的事实认定所作出的判决必然是错误的,请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。仝某辩称，针对上诉人的上诉请求和事实理由，被上诉人认为一审对事实认定清楚、适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、本案事实和来由：70年代末80年代初，被上诉人（仝某）和丈夫（候新华）的家人开始从事印刷业务，丈夫的母亲名字叫王玉英，母亲当时作为一家之主，故当时起名为城区玉英印刷厂，当时业务范围是城区范围。随着业务增加，需要扩大厂房，1982年起，丈夫候新华从大同市南郊区马军营乡陈庄村委会先租后买了村北4.37亩荒地地，2000年后租了紧邻前块地块的0.63亩荒地，在这些荒地上，候新华及家人先后建设并建设增加企业经营的院落、厂房、设备等，先后设立经营了玉英印刷厂、艾华印业、同华肉制品等企业，2010年左右，不再自营，把院落厂房设备等出租收益。2011年-2014年，2014年-2017年分别将前述标的物租赁给上诉人李连昕，李连昕从2011年开始将租金，租金交付时主要给了仝某，少部分给了候新华的家人，但从未交给玉英印刷厂，2016年候新华因病突然去世，2016-2017年催要租金时，李连昕就各种延迟拖欠，直到合同到期前才付清。后李连昕就以各种理由既不腾房又不续租，被上诉人及家人催促无果，无奈起诉。二、主体适格。1、本案涉及的双方当事人之间的房屋租赁合同，正如双方提交的证据中明确显示，是由两个自然人签订的。出租方是被上诉人的丈夫，这两个自然人之间的租赁合同签过两次，一审时仝某提供了候新华和李连昕签订的2014年至2017年的合同，李连昕提供了主体为候新华和李连昕签订的2011年-2014年，庭审中当事人双方均确定从2011年开始，这两个自然人针对同一标的物上设立了租赁关系，并无争议的履行完毕，期间，租赁方把租金主要给了仝某，少部分付给候新华的家人。2016年被上诉人的丈夫突然去世，导致了上诉人的恶念，一方面想赖租金，一方面想恶意侵占标的物，从而导致了本案。作为出租方的配偶，在丈夫去世后，维权主张，合法合理，不存在主体不适格的问题。虽然上诉人在一审庭审中提出一份玉英印刷厂和李连昕签订的合同，但这份合同出租方无签名，从时间和租金等履行上都不符合事实，且上诉人李连昕本人在一审时也说过这个合同不是真实履行的，是为了办理什么手续，不符合本案租赁合同纠纷的证据的真实性、关联性、合法性。且其中公章的真伪有待核实。2、对于出租方投资的玉英印刷厂、艾华印业、同华食品等经营主体均是出租方家族在同一块土地上经营的，玉英是取自出租方母亲王玉英的名字，并不是没有来历的起名，且是在先租后买标的物之前设立的，所以名称是城区玉英印刷厂，以前住所地是在大同市城区，后搬至目前标的物的所在地，经营中，是出租方及家人的权益，一直由出租方自然人夫妻为主来经营，玉英印刷厂这个集体企业时家族集体，并不是村集体，在出租方这个自然人突然去世后，家人在不想让上诉人操心的情况下主张了一次权益，但是考虑到此法律关系和本标的物权利最终归属，家人一致决定并提起了本次诉讼。出租人候新华及家人任何人对于家族财产的维权都应当支持。三、关于标的物所在土地和地上建设房屋的来源等有足够证明是合法合理。1、本案的租赁房屋一审中已经举证了标的物原所在地大同市云冈区陈庄村委会的证明，是由出租人及家人先租后买的此块土地，并将土地使用手续办理登记到城区玉英印刷厂，当时在本案涉及的标的物房屋、厂房等都是出租方自然人和家人建设后出租，但所以不妨碍出租人自然人和家人有权利占有、使用、收益、处分本案标的物。2、本案中李连昕质疑是谁的土地使用证？是否支付对价？土地使用者是城区玉英印刷厂就与自然人无关等？这只是本案上诉人李连昕恶意占有本案标的物的一厢情愿，于法无据，更不符合情理。3、本案中涉及的土地对价，已经由出租方家族交清，这个从陈庄村委会的证明可以确信。但不是上诉人的逻辑，你没有交费的证据就怎样，这是与本案无关的逻辑，是上诉人想混淆事实的歪理。四、本案是房屋租赁合同纠纷，且房屋租赁合同合法合理的履行完毕，承租人李连昕没有理由用质疑土地来源、租金应当归集体和主体资格等就可以占有、拒不归还租赁物，何况上诉人李连昕只是一个承租人，根本没有质疑土地来源的资格和合同到期后不腾房的理由。综上，请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。仝某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告腾出占用原告的厂院，并支付占有使用费及利息至腾出厂院、交还租赁物为止，截止起诉前被告应付的占用使用费200000元；2、判令被告赔偿造成租赁标的物的损失财务及利息损失合计200000元；3、判令被告支付本诉的相关费用。一审法院认定事实:原告仝某与候新华为夫妻关系。2016年9月30日候新华因病去世。2011年5月30日,候新华(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将坐落于大同市南郊区马军营乡陈庄村东堡街的厂房及院落租赁给乙方用于印刷厂生产场地;租赁期暂时为三年,从2011年8月1日至2014年7月31日,在租赁期内除遇不可抗的城市改造拆迁,甲乙双方不得终止合同;合同期满甲乙双方共同协商签订下一轮租赁合同,同等条件下,乙方有优先承租的权利;年租金100000元,在合同生效前乙方第一年的租金以现金方式一次性支付给甲方,后两年的租金在每年租期开始前支付;甲方租给乙方冷库一座,乙方应按安全操作规范运作...发生事故及设备损坏均由乙方负责。该合同双方已全面履行。2014年7月20日,双方再次签订《房屋租赁合同》,租赁物、年租金标准、租金给付方式及其他内容均不变,租赁期从2014年8月1日起至2017年7月31日止,增加内容为乙方不再租赁时,在租赁期内乙方投资建设的厂房及冷库改造的管道无偿留给甲方,乙方不得拆除。2014年7月29日,双方签订《房屋租赁合同补充协议》,约定甲方的冷库,乙方希望改造后使用,经双方协商,甲方同意乙方按照冷库行业规范进行维修改造后使用;乙方在冷库运行中必须按照安全操作规范运作...发生事故及设备损坏均由乙方承担负责损失;在租期内,乙方维修改造后使用甲方冷库,甲方不向乙方收取租金,但由于甲方所建冷库占地是从陈庄村委会租用的,第一轮租期结束后再向村委会支付租金时,租金乙方承担。该合同及补充协议履行期间,被告缴纳租金至2017年7月1日。一审法院认为，关于原告主体是否适格的问题,被告认为候新华是作为玉英印刷厂法定代表人的身份而非以个人名义与其签订合同。本院认为,双方所签合同出租人及甲方签字均为候新华,未加盖任何印章,故本院确认候新华为合同相对方,出租人死亡并不影响合同效力及履行,故原告作为候新华法定继承人有权主张权利,原告主体适格。关于候新华是否享有租赁物的所有权及使用权的问题,原告提供户籍登记信息、陈庄村委会证明、大同市艾华印业有限责任公司证明、大同市同华食品有限责任公司证明及两公司的工商企业登记信息,证明候新华与其他亲属的关系,从1982年起候新华即代表其家族向陈庄村委会租赁了本案诉争土地的使用权,此后其一直代表家族在该土地上办企业直至2010年不再自营,其对诉争土地享有合法使用权。被告提供土地登记申请书、买地协议书、土地登记证明书,证明原告对诉争土地不享有使用权。原、被告对对方提供证据的真实性均不持异议。本院认为,根据原、被告提供的证据可以看出,候新华及其家族成员在1982即通过支付价款的方式获得了诉争土地的使用权且一直未中断使用租赁土地,对此事实土地所有权人及土地管理部门均未提出过异议,土地性质如何确定并不影响候新华享有合法使用权的事实,故被告此项抗辩不能成立,本院不予确认。综上所述,本院认为,候新华与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,为有效合同。现租赁期限已届满,合同的权利义务已终止,原告主张被告腾出占用的厂院并返还租赁物,符合法律规定,本院应予支持。租赁期内,被告尚欠2017年7月租金,至2019年7月1日原告提起诉讼,被告一直非法占有使用租赁物,原告主张比照租赁合同约定的租金标准要求被告支付占用期间的费用200000元,此后占用费支付至交还租赁物之日止,符合法律规定,本院应予支持。庭审中,原告自愿放弃被告赔偿造成的财物及利益损失200000元的诉讼请求,故本院对此不作处理。被告称租赁期间对租赁物进行改造投资且候新华承诺用投资款抵顶租金,无据为证,原告亦不认可,故本院不予采信。诉讼费依法应由败诉方负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定,判决如下:被告李某于本判决生效后十日内腾出占用的厂房、院落及其他租赁物返还给原告仝某,并向原告仝某支付租赁费及占用费200000元(截止2019年7月1日),此后的占用费按每年100000元的标准支付至交还租赁物之日止。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明,双方当事人均对一审认定的租赁合同签订内容,履行情况,上诉人已经支付租金数额等基本事实,不持异议。故本院对无争议的事实予以确认。本院认为，候新华与李某签订的《房屋租赁合同》及补充协议,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,为有效合同。现租赁期限已届满,合同的权利义务已终止,仝某主张被告腾出占用的厂院并返还租赁物,符合法律规定,李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一九年十二月二十八日书记员 段诗静