北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39529号原告（反诉被告）：田霖，男，1983年7月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村294号1-101。法定代表人：盛爽，总经理。委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽仁，北京市易和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）田霖与被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司（以下简称北京农资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田霖委托诉讼代理人方斌、曾丹，被告北京农资公司委托诉讼代理人王永利、李泽仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告北京农资公司向本院提出如下反诉请求：1.被反诉人田霖立即腾退农资大厦一层东侧（北京市丰台区西四环南路8-1号北京供销农资大厦）总面积为500平方米的租赁场地；2.被反诉人田霖向反诉人交纳自2019年6月4日至2019年8月9日期间，房屋租金75945元，滞纳金34175.25元（5‰/天）；3.被反诉人田霖向反诉人支付自2019年8月9日至2019年11月9日期间的房屋使用费103528元，以及自2019年11月9日至实际腾退之日的房屋使用费（以年租金42万元为标准计算）；4.被反诉人田霖支付反诉人违约金21万元且反诉人收取被反诉人的2万元履约保证金不予退还；5.诉讼费由被反诉人田霖承担。事实和理由：2016年10月11日，北京天隆时尚服装市场有限公司（以下简称天隆时尚公司）与田霖签署《经营场地租赁合同》及《补充协议》，将北京天隆服装市场内一层东侧租赁给田霖作为电子游艺场地，租赁时间为2016年10月15日至2021年12月4日。2017年9月28日，北京农资公司、天隆时尚公司、田霖三方共同签署《经营租赁协议》，经三方协商同意，天隆时尚公司在《经营场地租赁合同》中的权利义务全部转让给北京农资公司，田霖同意合同相对权利义务的转移。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处（以下简称卢沟桥街道办事处）发出《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，指出电子游艺厅为低端产业应予清退，要求清退包括被反诉人田霖经营的电子游艺厅在内的存在严重消防、治安等安全隐患的遗留商户。反诉人接到此通知后积极与被反诉人协商关于解除《经营场地租赁合同》的相关事宜，但被反诉人拒绝协商且在继续占用案涉场地，将大面积场地转租给快递公司和物流公司，产生较大的安全隐患，并从2019年6月4日开始拒绝缴纳案涉场地的租金。2019年8月9日，反诉人根据《经营场地租赁合同》相关内容正式向被反诉人田霖发出“解除《经营场地租赁合同》通知函”，田霖于2019年8月9日予以签收。反诉人与被反诉人已于2019年8月9日正式解除房屋租赁合同，并反诉人已要求被反诉人于2019年8月11日之前腾退租赁场地。现被反诉人仍占有该场地用作转租经营而不予归还。被反诉人田霖拖欠2019年6月4日至2019年8月9日期间租金75945元、应缴纳滞纳金34175.25元，同时因被反诉人田霖违约，其先期缴纳的2万元保证金不予退还，田霖还应向反诉人支付六个月的租金即21万元，作为违约金。反诉人与被反诉人《经营场地租赁合同》正式解除后，田霖拒绝归还租赁场地，应支付2019年8月9日至2019年11月9日期间房屋使用费103528元。反诉被告田霖辩称：北京农资公司所述房屋租赁情况属实。2019年3月14日，北京农资公司聘用的北京瑞丰联行物业管理有限公司（以下简称瑞丰联行公司）向田霖发出通知，要求经营时间调整到早9：00-18：00，同时送电时间改到8：30-18：00。北京农资公司限电、限营业时间的行为无法保障田霖的正常经营和对租赁物的正常使用，田霖自2019年6月5日起未交房租是正常行使抗辩权的行为。卢沟桥街道办事处的函并非合同履行中的不可抗力。《经营场地租赁合同》中约定田霖可以对外转租，北京农资公司以田霖经营过程中存在转租行为，影响大厦公共场地、阻碍商户和人流，存在严重消防、治安等安全隐患，卢沟桥街道办事处发函为由单方解除协议的行为是违约行为，其均非合同约定的解除事由。对反诉我方的意见为：《经营场地租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》已于2019年8月9日解除，我方因此产生了损失，在北京农资公司对我方进行赔偿后，我方可以腾退场地；不同意交纳2019年8月9日前的租金；不同意交纳2019年8月10日之后的使用费；不同意交纳违约金及滞纳金；履约保证金应予退还。不同意反诉人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，天隆时尚公司（出租方，甲方）与田霖（承租方，乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，《租赁合同》约定：“第一条、租赁铺位的位置、经营项目：乙方承租北京天隆服装市场内一层东侧，作为经营电子游艺场地。第二条、租赁期限：租赁期限为5年，自2016年10月15日至2021年12月4日止。第三条、合同租金及合同履约金：1.合同期年租金40万元，实行6个月支付制，每期支付20万元人民币；每两年按5%递增。合同签定之日乙方支付首期租金，每下一期租金需在上一期租金期届满前三十日支付；租金为场地占用费（包括物业费、制冷、供暖费）；2.合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金2万元。合同履约保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方无息退还，如乙方违反本合同任何一条款，甲方有权减除合同履约金。……第五条、8.乙方租赁区域可对外出租……第七条、违约责任1.甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，保障乙方的合法经营权，若有违反应承担相应的违约责任。因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应退还乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金，甲方还须向乙方赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金；2.乙方未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当6个月租金的金额作为违约金支付给甲方。……”《补充协议》约定:案涉场地租金及支付时间调整为：（1）第1年（2016年10月20日-2017年12月5日)租金为40万元；（2）第2年（2017年12月5日-2018年12月4日)租金为40万元；（3）第3年（2018年12月5日-2019年12月4日）租金为42万元；（4）第4年（2019年12月5日-2020年12月4日）租金为42万元；（5）第5年（2020年12月5日-2021年12月4日）租金为44.1万元。2017年9月28日，北京农资公司、天隆时尚公司、田霖签订《三方协议》，约定：天隆时尚公司与田霖于2016年l0月11日签订的《经营场地租赁合同》中天隆时尚公司的权利及义务全部转移给北京农资公司履行，田霖同意上述权利义务的转移；三方协议签字生效后，田霖在北京天隆服装市场内的管理全部由北京农资公司负责。本协议签字生效后，由北京农资公司、田霖继续履行2016年10月11日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意田霖应交纳的租金及相关费用由北京农资公司直接收取。田霖同意将签订《经营场地租赁合同》时所交纳的2万元保证金转账致北京农资公司名下。2019年2月26日，卢沟桥街道办事处向北京农资公司发出《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，内容为：贵司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。2019年8月9日，北京农资公司向田霖发出“解除《经营场地租赁合同》通知函”，内容为：（一）田霖存在以下违约行为：1.未经我司批准及合法注册，私自将注册为北京天地和辉娱乐城，经营范围为电子游艺类的租赁场地大部分区域用于经营快递业务；2.快递业务经营期间，长期占用农资大厦前公用场地，阻碍来往商户及人流，对农资大厦的经营造成了严重的影响；3.快递业务经营期间，大量快递车辆、包裹无序堆放，存在严重的消防、治安等安全隐患。（二）2019年2月26日卢沟桥街道办事处下发《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，要求清退包括田霖在内的存在严重消防、治安等安全隐患的遗留商户。（三）正式函告田霖：1.自田霖收到该函之日起解除《经营场地租赁合同》；2.要求田霖在2019年8月11日之前将租赁场地腾空交予北京农资公司。当日，田霖签收该函件。田霖提交2019年3月14日瑞丰联行公司《通知》，载明：市场各商户：自2019年3月15日起，市场将依据《用户手册》指定的营业时间对市场进行管理，请各商户自觉遵守。营业时间：9:00-18:00，商户进场时间8:30，商户离店时间18:00。北京农资公司对此《通知》表示不认可，认为北京瑞丰联行物业管理服务有限公司无权发出此《通知》。田霖提供2019年5月21日田霖方人员高生宝与瑞丰联行公司物业经理间录音对话，内容为：高生宝询问为何商场营业到下午6点，物业经理称是受到北京农资公司指示，商场的一至三层商户经营时间为9点到下午6点，有异议可找北京农资公司协商。北京农资公司对该录音内容不认可。田霖提供北京市丰台区丰台路口肯德基取餐条，用以证明：北京农资公司恶意违约，区别对待商户，与原告同一经营地点的肯德基，营业时间为9:00-22:00。北京农资公司对该取餐条真实性表示认可，但表示从未对承租商户有过限制经营的行为。北京农资公司提供田霖2019年度购电记录及发票，用以证明田霖一直使用案涉场地。田霖表示：从购电记录可以看出，在2019年3月31日后，田霖购电量锐减，说明北京农资公司对其采取限电、限营业时间的方式逼迫其清退。双方均认可田霖已向北京农资公司缴纳2万元保证金，田霖已向北京农资公司交纳截止到2019年6月4日的租金，自2019年6月5日之后的租金未交纳。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。田霖在本案中作为原告提出要求确认合同解除等诉讼请求，后因田霖未按照规定的期限交纳案件受理费，该本诉按照田霖撤回起诉处理。北京农资公司于2019年8月9日向田霖发出《解除通知函》，田霖进行了签收，且双方均认可自该日起《经营场地租赁合同》解除，本院不持异议。本案中，北京农资公司直接要求腾退租赁场地，未提出关于解除合同的诉讼请求，田霖提出确认合同解除的本诉请求被视为撤回，在不以确认解除合同为前提的情况下，对北京农资公司要求田霖腾退租赁场地的诉讼请求，本案不予处理。因田霖在案涉场地经营电子游艺厅被卢沟桥街道办事处认定为低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患，从而被要求腾退；北京农资公司以此为由向田霖发出《解除通知函》；本院认定合同解除系因北京市政府疏解整治促提升的政策要求导致，北京农资公司与田霖均无过错，对合同的解除均无需承担违约责任。在合同未解除前，田霖应当按照约定的期限交纳租金，田霖主张北京农资公司限制其用电，仅提供了瑞丰联行公司《通知》的照片截图和录音，北京农资公司对该两份证据的真实性均不认可，本院无法认定该事实存在；参考田霖2019年度的购电记录，的确存在自2019年3月15日起购电量减半的事实，但原因无法查清，基于公平考虑，田霖应当向北京农资公司交纳自2019年6月5日至2019年8月9日期间的租金，但滞纳金与违约金不再承担。对北京农资公司的其他诉讼请求，在不以解除合同为前提的情况下，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、田霖于本判决生效后七日内给付北京农业生产资料有限公司自2019年6月5日至2019年8月9日的租金75833元；二、驳回北京农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。如果田霖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费3977元，由田霖负担680元（北京农业生产资料有限公司已预交，田霖于本判决书生效之日起七日内给付北京农业生产资料有限公司），由北京农业生产资料有限公司负担3119元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇一九年十二月二十七日书记员  刘开委