四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2116号 原告：文泽珍，女，1974年8月19日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：周里鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴丹，男，1974年3月15日出生，汉族，住成都市青羊区，系被告工作人员。 委托诉讼代理人：铁梦婷，女，1993年11月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系被告工作人员。 原告文泽珍与被告四川相如房地产开发有限公司（简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文泽珍及委托诉讼代理人周里鹏，被告相如公司的委托诉讼代理人吴丹、铁梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文泽珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金28,037元；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在建中的位于公园1号的房屋一套，面积为102.85平方，房屋总价款为354,930元，交房日期为2014年12月31日前。协议生效后，被告于2015年5月30日向原告交付了该商品房，但直至2017年10月31日才通知原告领取房产证。由于被告的原因，原告未在法定期限内取得房屋权属证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后545日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2项处理；第2项第一款规定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金”，被告应当向原告支付违约金。原告多次向被告主张违约金，被告一拖再拖，日前为止仍未获答复，现依法起诉，请求判如所请。庭审中，原告明确：违约金金额以总购房款乘以日万分之一再乘以逾期天数计算的金额为准，逾期天数为实际接房时间到不动产权证登记时间期间天数减去法定的90天，起诉状记载的相关时间如与举证的证据不一致，以证据记载时间为准，诉讼请求中的房地产权权属证书是指办理转移登记后的分户产权权属证书。 被告相如公司辩称，1、被告履行协助办理转移登记的过程中存在不可抗力及原告没有及时履行义务，这些情况产生延迟办证不应当由被告承担责任；2、原告的计算标准有误，合同约定办理转移登记时间是从交房之日起545天，同时原告还应交完交易契税、维修基金等之后再计算545天，这个时间内被告协助办理不存在违约，原告仅扣除90天，不符合合同约定，被告在2015年6月就向办证机关递交了原告办证需要的全部资料，完成了被告的义务，原告也取得了权利证书；3、案涉违约金系按天数计算，民法总则确定的诉讼时效为3年，在实施前已经满2年的不能延长为3年，2016年4月3日之前的所有诉请均已过诉讼时效；4、没有证据证明原告因延迟拿到房屋产权证受到了实际损失。 本院经审理认定事实如下：陶亚民、文泽珍（买受人）与相如公司（出卖人）于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陶亚民、文泽珍购买相如公司开发的位于公园1号XX号的房屋，房屋总价款为354,930元，以首付和贷款的方式支付。出卖人应在2013年5月31日前向买受人交付商品房。该《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。合同补充协议第二条约定“买受人和出卖人共同办理房屋所有权证，买受人应当在《商品房买卖合同》约定的交房日期向出卖人提交办理房屋所有权证所需资料（包括《商品房买卖合同》、购房依据、买受人及配偶身份证明、结婚证明等，以及南充市房管局和相关职能部门要求的其他资料）以及相关税费（以南充市房管局、税务局的最新规定为准）；出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证；如因买受人未能按时提交资料及费用，造成延期或不能办理产权证的责任及增加的费用，由买受人自行承担，并应承担由此所造成的其他一切损失”。2013年4月18日，相如公司代收陶亚民契税7,099元，同日陶亚民还缴纳了专项维修基金1,543元。文泽珍、陶亚民2013年5月3日交房款106,930元，2013年5月14日交房款2,782元，相如公司向文泽珍、陶亚民交付了房屋。2015年6月，相如公司协助陶亚民、文泽珍办理了房屋所有权证，提交房屋登记申请书时间为2015年6月2日，登记时间为2015年6月10日，未办理土地使用证。后陶亚民、文泽珍办理了不动产权证书，登记时间为2017年10月31日。 另查明，2013年5月20日，蓬安县住房和城乡规划建设局对相如公司擅自改变楼盘规划审批内容、违法超建行为进行了行政处罚。2016年3月7日，相如公司补交了超面积土地出让金1,288,287元。2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，自通告发布之日起至2016年10月20日止，县国土局、房管局停止受理土地、房屋登记业务申请，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。 2016年至2017年期间，公园一号部分业主代表通过向相如公司工作人员反映和到蓬安县信访和群众工作局信访的方式反映所购“公园1号”房屋逾期办证问题。陶亚民向本院提交了书面意见，表示其作为共有产权人，自愿放弃作为原告参加本案诉讼，由文泽珍全权处理。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。原告提出补充协议未签字，不予认可，但补充协议是在签订《商品房买卖合同》就同时附于合同文本之后，双方各执一份，原告自己提交的合同文本中也附有补充协议，且《商品房买卖合同》第二十七条亦约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故应当认定原告知晓并认可补充协议的内容。 关于房屋权属分户转移登记的时间，虽然被告在2015年曾协助为原告办理了房屋产权证书，但结合原告作为购房者购房目的和一般交易习惯，购房者购房是为了取得所购房屋的完整产权，而要证明一处房产产权完全归属于同一人，房屋所有权和土地使用权必须同时具备，故根据合同目的应将涉案《商品房买卖合同》第二十条及补充协议第二条中所称的“房屋所有权证”解释为房产证和土地使用证，不能以被告仅仅办理其中一证就视为完成了协助办证的义务，故完成转移登记的时间应以原告取得不动产权证书的登记时间为准。 关于诉讼时效问题，本案中双方约定办理产权登记时间为交付案涉商品房的545日内，补充协议中约定出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，被告抗辩原告未及时履行交付资料和费用的义务，未出示证据证明，而客观上原告不及时提交办证所需资料并不符合商品房买卖的交易惯例。原告举证证明2013年4月18日缴纳了契税、专项维修基金，2013年5月14日接房，虽然其提交的缴纳房款的票据不全，但在案证据显示2015年6月2日被告就代原告提交了房屋登记申请书，故至少在2015年6月2日原告就应当已经履行了自己对于办理产权登记的全部义务，最迟在2016年11月28日之前被告就应办理转移登记，逾期属违约，原告即应当知道权利受到损害，自此起算至原告向本院提交起诉状时的2019年4月3日，并未超过诉讼时效。且原告也出示了证据证明其一直未放弃维权，本案存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效中断后重新计算至提交诉状的时间，也未超过诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立。 关于逾期办理产权转移登记是否由被告承担违约责任以及违约金如何计算的问题。根据合同约定，双方当事人对办理房屋产权登记均负有相应义务，在原告接房并履行了提交办证所需资料、交清税费及办理完毕房屋面积补差手续的义务后，被告应当在545日内为其办理产权转移登记，但直到2017年不动产权证才进行登记，已经超过545天，应属被告责任，其已构成违约，应当承担违约责任。对于被告抗辩的不动产登记机构改革这一不可抗力导致办证迟延的理由，本院认为蓬安县房地产管理部门进行职能调整客观上会产生对案涉房屋权属登记手续时间的延长，但就本案来说，国土资源部于2016年1月1日公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。案涉房屋在此前并未取得土地使用证，在2016年10月21日之后也没有及时办理，违约应属被告责任，应故对被告的抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以未定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，被告对于违约金提出异议，而原告亦未举证证明被告逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故本院酌情将逾期办理产权转移登记的违约金调整为3,600元。文泽珍与陶亚民在本案中享有连带权利，其中任何一个债权人均可要求债务人履行义务，故文泽珍以自己的名义起诉，符合法律规定。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告四川相如房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告文泽珍逾期办理产权转移登记违约金3,600元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计250元，由原告文泽珍负担200元，被告四川相如房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  姜琳 二〇一九年十二月二十七日 书记员  张玲