河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7807号原告李玉东，女，1957年11月29日出生，汉族，住南阳市。委托代理人：李红菊，李红铎（实习），河南盛春律师事务所律师，特别授权。被告王倩，女，1987年6月7日出生，汉族，住南阳市。委托代理人：李华果，河南宛英律师事务所律师，一般授权。被告于川，男，1983年12月20日出生，汉族，住南阳市。原告李玉东诉被告王倩、于川房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李红菊、李红铎，被告王倩及其委托代理人李华果，被告于川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉东诉称，原被告于2016年8月30日签订了一份房屋买卖协议，被告将其名下汉景苑小区3号楼1单元2202的房产以55万元价格出售给了原告，面积107平米。其中，25万元因被告欠原告儿子张某借款25万元，予以抵扣。剩余30万元约定2017年3月30日前支付10万元,2017年12月31日前支付20万元。并约定支付第一笔房款后，被告将相关手续和钥匙转交原告，由原告自行入住。房屋买卖协议签订后，二被告将原告25万元借条收回，直接抵扣原告支付的25万元房款。2017年3月25日，原告按约定向二被告交付第一笔房款10万元后，被告于川将房屋钥匙和原房产手续转交给了原告。被告王倩于2017年4月22日强行入住该房屋，一直居住至今。原告为凑钱买房，将其名下的住房低价出售，原告已按约定将房款交付给二被告后，现因二被告不交房，导致全家人居无定所，租房居住。故原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令二被告继续履行《房屋买卖协议》，并立即向原告交付汉景苑小区3号楼1单元2202房产；判令二被告赔偿原告按每月1500元计算房租费用自2017年4月30日起至被告交付房屋时止。（暂计至2019年8月30日共42000元）；本案的诉讼费用由被告承担。被告王倩辩称，1、原告起诉无事实根据，汉景苑3号楼2022室房产系王倩于川夫妻共同所有，而原告提供的买卖房屋协议约定的出卖房屋房号为2203室，且原告无证据证明该两处房产是同一处房产。2、房屋买卖协议为无效协议。案涉房屋为拆迁安置房，土地性质为集体所有，原告李玉东作为城镇居民无购买资格。2202室房屋于2016年12月7日被宛城区法院依法查封，解封时间应当在2017年10月19日撤诉裁定生效后。根据李玉东儿子张某2018年1月6日开庭笔录显示房屋签订时间为2017年3月份，即房屋买卖发生在人民法院查封期间，该行为违反了最高人民法院关于查封扣押的相关规定，甚至触犯了刑法。根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房产不得转让：司法机关和行政机关依法裁定查封的，未获得权属证书的等。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：以合法形式掩盖非法目的的，违反法律强制性规定的。该房产买卖发生在查封期间，依据上述规定合同无效。《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。被告王倩不承担交付房屋的法律义务。3、原告李玉东没有向王倩支付房款。张某称被告于川借其25万元，但王倩并不知情。证人张某自称借条撕了，并对借款时间、地点、出借方式含混不情，不能自圆其说。关于25万元借款原告没有提供任何借款凭证和交付凭证，甚至连借款时间地点交付方式无法说明，该借款是否发生无法证明，原告更未收取该款项。该借款是公司债务还是于川个人债务，王倩均不承担返还义务。另10万元房款王倩并未收取，原告和被告于川并不能证明该10万元交付王倩，王倩均不承担返还义务。因房屋买卖合同无效，且原告租房等损失与本案无关联性，王倩对该部分损失不承担赔偿义务。原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、房屋买卖协议一份，证明方向为2016年8月30日李玉东与王倩、于川签订房屋买卖合同。2、房屋拆迁安置补偿合同一份，证明该房屋为于川所有。3、2017年3月25日，张某10万元取款凭据一份。证明李玉东已按合同约定支付房款。4、南阳鼎晟金融服务外包有限公司章程一份，证明王倩于川为该公司股东，借款用于对外经营。二人向张某借款25万元属于夫妻共同债务。5、于川向张某支付利息的对账单建行、交通银行各一份，证明原来于川王倩欠张某30万元后归还5万元及每月归还的利息情况。6、宛城区人民法院茶庵法庭开庭笔录一份，证明王倩承认将汉景苑小区3号楼1单元2202房屋卖给李玉东，并承认是其将门锁更换。7、证人证言，证明方向为证明二被告向张某借款25万元后的事实。2017年3月25日取10万元的现金交付房款的事实。8、南阳市不动产登记申请书一份，原告李玉东原位于宛城区环城乡东环路××小区××单元××室的房屋产权复印件一份，合同编号为2017103066号南阳市存量房屋买卖合同一份，证明原告为凑钱购买该房屋，将自己唯一住房低价出售的事实。被告王倩对原告所举证据进行质证如下：1、对证据1房屋买卖协议真实性、合法性、关联性均有异议。一方当事人李玉东签名指押不是其本人所签，协议记载的房号为2203，与原告诉求的房号2202无关。该房屋系集体拆迁安置房屋，土地性质为集体所有，李玉东系城镇居民，无资格购买该房屋。该房屋买卖协议为无效协议。2、对证据2房屋安置补偿合同真实性、合法性、关联性均有异议。被告的房屋房号为2202，与买卖协议上2203无关，同时证明该房屋系村民拆迁安置房屋。原告作为城镇居民，无资格购买。3、对证据3张某10万元取款凭证，显示取款时间为2017年3月25日，印证了协议签订时间为2017年3月份。同时也不能证明张某将该10万元交付给王倩和于川。4、对证据4公司章程上的签字不是王倩签的，证明方向有异议，证明该20万元借款系公司债务，而不是个人债务。该款不能冲抵购房款。5、对证据5真实性无异议，证明方向有异议，证明25万元欠款系鼎晟金融服务外包有限公司的公司债务。该款不能冲抵房款。6、对证据6真实性、合法性无异议，证明方向有异议，该庭审笔录第6页证人张某明确说明原被告双方商量购买汉景苑小区的房子的时间是2107年3月份。第7页明确显示张某说签订协议时把时间提前了。该庭审笔录张某的证明房屋买卖协议签订时间为2017年3月份。并不是协议上的2016年8月30日。被告于川对原告所举证据进行质证如下：1、对证据1真实性、合法性无异议，该协议张某、李玉东、王倩、于川协商多次后签订，其本质目的是为了卖房抵扣25万元借款，还能结余30万元用于今后生活。2、对证据2，该房屋虽是安置房，但于川也是城市居民，开发商也同意调整为于川，证明城镇居民也可购买该房屋。该合同显示调整字样，即原来房屋未确定房号，且单元也没有确定，只确定了楼层。3、证据3无异议，该款项已收到，王倩也见过这10万元现金。4、对证据4该公司章程系工商局格式内容，王倩在离婚案件中对此证据均无产生任何质疑，且持有10%股份登记在册。其说是公司借款是不正确的，是用于公司，但不是公司借款。5、对证据5这两份对账单才显示有于川账户支付给张某自2014年9月28日至2015年8月23日，与借款时间和抵账时间均一致。说明为双方婚姻存续期间二被告共同债务，是否抵扣有法院认定。6、对证据6开庭笔录第13页王倩陈述房子当时我同意卖，也签了协议，我从没有不同意房子卖给张某，不存在单方撕毁协议，我不知道他已经把钥匙给了张某，我自行将门锁还了。证明王倩对卖房抵账、换锁均知晓，仅仅是没有履行而已。被告王倩为支持自己的主张，向法院提交证据如下：1、王倩身份证，证明王倩的身份信息。2、拆迁区被拆迁房屋勘验表、安置房买卖协议，证明汉景苑小区3号楼1单元2202室房屋系南阳市宛城区东关村民拆迁安置房屋，土地性质为集体所有，仅有本集体组织村民有资格购买，原告李玉东作为城镇居民无资格购买。3、物业费票据，证明王倩和于川共有的房屋为汉景苑小区3号楼1单元2202室，而不是汉景苑小区3号楼1单元2203室。4、公证书、夫妻债权债务约定协议。证明汉景苑小区3号楼1单元2202室房屋系王倩和于川夫妻共同财产。5、房屋买卖协议。证明该协议所买卖的房屋为2203室，原告诉求交付2202室与被告房屋无关。6、南阳市宛城区法院开庭笔录，证明张某作为证人李玉东的代理人，证明原被告双方商量购买汉景苑房屋的时间是2017年3月份，房屋买卖协议是2017年签的，但时间提前到了2016年8月30日。7、南阳市宛城区法院协助执行通知书，证明2016年12月1日，南阳市宛城区法院将汉景苑小区3号楼1单元2202室依法查封，原被告双方却在查封期间即2017年签订房屋买卖协议将汉景苑小区3号楼1单元2202室进行买卖处置，属违法行为，甚至涉嫌非法处置查封、扣押财产罪，房屋买卖协议无效。原告对被告王倩所举证据进行质证如下：1、证据1无异议。2、证据2真实性合法性无异议，证明方向有异议，于川并非东关村集体组织成员，但是拆迁安置补偿协议依然将翰景园小区3号楼1单元2202或2203调整给于川。既然于川可以成为该房屋的所有人，那么李玉东作为城镇居民，购买该房屋就没有任何问题。3、证据3真实性合法性无异议，但证明方向有异议，法庭调查已经查明是物业原因，未悬挂门牌号，××或2202室。但可以证明本案所涉及的房屋就是王倩和于川位于汉景苑小区的这套房子。4、证据4公证书真实性有异议，该证据系复印件，无法核对其真实性。夫妻债权债务约定协议书真实性有异议，该协议书系复印件。对证明方向有异议，汉景苑小区3号楼1单元2203系夫妻共同财产无异议。于川或王倩以个人名义所借的款项由个人承担，本案中用于抵扣房款的25万元系夫妻二人共同向张某所借。用于双方担任股东的鼎晟金融外包有限公司的日常经营，因此应为夫妻共同债务。5、证据5真实性无异议，证明方向有异议，还是由于物业的原因对该套房屋并未确定具体的门牌号，通过质证，已经证实汉景苑小区1单元2202或2203系本案所争议的案涉房屋。6、证据6开庭笔录，真实性合法性无异议，证明方向有异议，原被告双方及张某商量购买房屋的时间在2016年8月30之前就达成意向，但是由于原告当时手头没钱，到8月30号才签订协议。7、证据7真实性有异议，系复印件。又没有调取单位印章，不能证明其真实性。且该协助执行通知书与本案无关。原被告双方2016年8月30号签订的房屋买卖协议，即使该查封是真实的，另案原告很短时间已经撤诉，法院已经解封。因此该房屋并非是法院查封期间买卖处置。因此房屋买卖协议合法有效。被告于川对被告王倩所举证据进行质证如下：1、证据1王倩身份证信息有异议，合同签订时王倩身份证显示是南阳市宛城区进贤街4号，新提供的是2019年9月1号新办的，地址为南阳市宛城区环城乡东关9组。显示王倩从进贤街迁至东关，王倩原来也并未东关居民，也无资格购买东关房屋。2、证据2真实性无异议，证明方向有异议，拆迁区被拆迁房屋勘验表显示的复核人是王贵友，系王倩亲属。拆迁安置协议东关法定代表人为王贵林，系王倩父亲。三方均属亲属关系。王贵林、王贵友将该房屋通过汉景苑开发商调整给于川，证明其家人包括社区均认为于川具有购买资格。3、证据3同原告质证意见。4、证据4公证书是我与王倩双方申请鉴定，仅对我二人有效，对其他人无效，现向法院申请撤销，等待裁判结果。公证书是否会被中级法院撤销，不确定，也不证明是共同财产。夫妻签订的债务债权约定仅约束我们二人，不能约束第三人。且公证书中约定，个人债务由个人承担，但不能说明夫妻共同债务由个人承担。该公证书签订时间是2016年11月14号，晚于于川王倩与李玉东签订的房屋买卖协议，其目的是房屋协议签订之后，二被告与张某之间不再有共同债务。5.证据5房屋买卖协议截止今天为止，该房屋仍没有明确的房号，仅仅恒大物业出的收据并无效力。6、证据6同原告质证意见。7、证据7协助执行通知书复印件不能证明其真实性，下发日期是2016年12月1日，下发人是恒大物业，截止今天于川仍未收到，是否下发和生效均不知情。被告于川为支持自己的主张，向法院提交证据如下：1、南阳市中级人民法院民事裁定书一份。2、我与王倩聊天记录一份。3、我与王倩转账记录一份。原告对被告于川所举证据进行质证如下：1、证据1真实性、合法性、关联性无异议。2、证据2真实性、合法性无异议。印证了二被告欠张某25万元借款的事实，及将夫妻二人位于汉景苑小区的房屋售于李玉东的事实，被告王倩同意和于川一起找张某解决。3、证据3真实性合法性关联性均无异议。被告王倩对被告于川所举证据进行质证如下：1、证据1真实性合法性无异议，证明方向有异议，该裁定书显示焦金录诉于川的2017豫1302民初4913号民间借贷一案，焦金录、于川撤回上诉的时间为2017年10月19日。证明于川知道宛城区人民法院对2202号房于2016年12月7日进行了依法查封。法院解除查封时间应当在2017年10月19日撤诉以后，而房屋实际签订时间为2017年3月份，发生在查封期间，证明该房屋买卖协议违法无效。2、证据2、证据3真实性无异议，承认转账给我，证明方向有异议。未说明找张某怎么解决。不能证明王倩和于川将2202房屋卖给李玉东。同时也不能证明王倩收取了卖房款。根据原被告双方的举证、质证及庭审调查，本院对各方当事人所举证据认证如下：对原告所举原告与被告所签订的房屋买卖协议，被告王倩、于川都确认该协议确属自己签名。但是对于该案涉协议的签订时间，各方当事人有异议。原告李玉东及被告于川主张协议签订时间为2016年8月30日，但被告王倩主张该协议签订时间为2017年3月份，至于协议上所写的2016年8月30日的原因是2016年12月7日焦金录诉于川民间借贷一案，宛城区人民法院将该房屋查封。为躲避法院查封，于川将卖房时间提前至2016年8月30日。且被告提供的证据即南阳市宛城区法院开庭笔录中张某的证言显示，房屋买卖协议是2017年签的，但协议上的日期显示为2016年的原因是于川之前欠张某的钱，签协议时把时间提前了。综合以上证据和庭审中查明的事实，该房屋买卖协议的签订时间以证人张某自认为准，即协议签订时间为2017年3月。对于原告所举房屋拆迁安置补偿合同，被告于川对其真实性、合法性均无异议。被告王倩认为被告的房屋房号为2202，与买卖协议上的2203无关。对于房屋拆迁补偿合同上记载的2202号和案涉房屋买卖协议中的2203号是否为同一套房屋的问题，本院经查证，争议房屋并未标注房号，但经向房地产公司及物业查实，于川王倩名下的房屋确属案涉协议中争议的房屋。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确定如下事实：2017年3月，原告李玉东与被告于川、王倩签署了《房屋买卖协议》，协议中约定二被告将其所有的位于宛城区汉景苑小区3号楼1单元2203室的房屋出售给李玉东。价格为55万元人民币，25万元因被告欠原告儿子张某借款25万元，予以抵扣。2017年3月30日前支付第一笔款项10万元，剩余第二笔款项20万元于2017年12月31日前支付完毕。卖方支付第一笔房款后，卖方将房产手续及钥匙转交买方，由买方自行入住。后原告支付第一笔房款现金10万元后，被告于川将房屋钥匙和原房产手续转交给原告。原告于2017年4月11日入住时，被告王倩更换房锁，且居住至今。《房屋买卖协议》中二被告所出售的汉景苑小区3号楼1单元2203室与房屋拆迁安置合同上显示的于川王倩共有的汉景苑小区3号楼1单元2202室确属同一套房屋。另查明，案涉房屋汉景苑小区3号楼1单元2202室于2016年12月7日被南阳市宛城区人民法院查封，且于2019年12月9日被南阳市宛城区人民法院解除查封。本院认为，原告李玉东与二被告王倩于川签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按照约定依法履行自己的义务。关于房屋买卖协议的签订时间问题，原告李玉东及被告于川主张是2016年8月30日签订的，被告王倩主张是2017年3月份签订的，根据庭审查明，原告李玉东的儿子证人张某在宛城区人民法院茶庵法庭的开庭笔录中自认案涉房屋买卖协议是2017年签订的，由于于川之前欠其借款，故将协议签订时间提前至2016年8月。经本院查证，对于各方当事人的不同主张，以证人张某在庭审笔录中自认的签订案涉协议的时间为准，故该房屋买卖协议的签订时间为2017年。关于案涉房屋是否符合继续履行的条件问题，本院经庭审查明，原告李玉东与被告于川、王倩签订《房屋买卖协议》的时间为2017年，该案涉房屋于2016年12月7日被南阳市宛城区人民法院查封，故该《房屋买卖协议》签订时房屋处于查封状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定可知，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的不得转让，但该条款未规定就该房产所签订的转让合同无效。故本案中原告李玉东与被告于川、王倩签订房屋买卖协议的时间，虽发生在该案涉房屋被宛城区人民法院查封之后，但其未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中的法律、行政法规的强制性规定，且属于双方当事人当时的真实意思表示，应为有效协议。经查明，原告李玉东已按照合同约定将被告欠原告儿子张某的借款25万元折抵房款，并于2017年3月25日向被告于川交付第一笔购房款10万元。根据合同约定，原告支付第一笔房款后，二被告将房产手续和钥匙交付给原告，由原告自行入住。原告李玉东依约支付了房款，因被告王倩一直在案涉房屋居住，导致该房屋交付不能。现原告李玉东要求二被告王倩、于川继续履行《房屋买卖协议》，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求二被告立即向原告交付汉景苑小区3号楼1单元2202房产能否得到支持的问题，因该合同双方当事人的约定义务均未履行完毕，且原告李玉东尚有20万元房款未予支付，故对于原告李玉东要求二被告王倩、于川立即交付汉景苑小区3号楼1单元2202房产的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求二被告赔偿房租费用的问题，原告并未提供相关证据证明其所主张的房租费用，故原告请求判令二被告赔偿原告按每月1500元计算房租费用自2017年4月30日起至被告交付房屋时止的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李玉东与二被告王倩、于川签订的《房屋买卖协议》继续履行。二、驳回原告李玉东其他诉讼请求。案件受理费3215元，由被告王倩、于川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 员  杜 鸿二〇一九年十二月二十四日助理审判员  张红玉书 记 员  张 凌