浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初5903号 原告：重庆国际信托股份有限公司（统一社会信用代码：91500000202805720T），住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。 法定代表人：翁振杰。 委托诉讼代理人：李杨、汪瑜，职员。 被告：叶圣洁，女，1977年10月24日出生住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。 被告：中房集团瑞安房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330381145615882P），住所地瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。 法定代表人：张棪清。 管理人:浙江光正大律师事务所。 委托诉讼代理人：范丰盛、陈炯然，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：陈伟，男，1972年12月28日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：叶建渊、高帆，浙江信泰律师事务所律师。 原告重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）与被告叶圣洁、中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房瑞安公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月25日以简易程序立案，后因案情复杂依原告申请追加陈伟作为第三人参加诉讼，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杨、汪瑜，被告叶圣洁及其委托诉讼代理人陈继峰，被告中房瑞安公司的委托诉讼代理人陈炯然，第三人陈伟的委托诉讼代理人叶建渊、高帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆信托公司向本院提出诉讼请求：请求判决确认二被告所签署的合同编号：20140111099《浙江省商品房买卖合同》无效。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：被告中房瑞安公司不得为被告叶圣洁办理水岸蓝庭项目1-1-1901（含附赠车位，下同，合称标的房屋）的所有权变更登记手续，即原告向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立。事实与理由：2014年7月10日，被告签署了合同编号20140111099《浙江省商品房买卖合同》，约定被告叶圣洁购买被告中房瑞安公司开发的水岸蓝庭小区第1幢1单元1901室房屋，总价款为3461554元。原告认为上述买卖合同为无效合同，不应为被告叶圣洁办理案涉房屋产权登记手续，理由如下：1.被告中房瑞安公司无权以《浙江省商品房买卖合同》处分原告抵押物，原告对此不予追认，该合同应为无效合同。（1）.原告对本案房屋享有抵押权。2014年1月27日，原告与被告中房瑞安公司签署了编号为重庆信托[XTJK]字第20140110号信托借款合同与重庆信托[DY]字第20140111号抵押担保合同，原告依约向其发放贷款7000万元，其以名下位于瑞安市瑞祥新区地块即为本案房屋所在的水岸蓝庭小区用地提供抵押担保。2016年11月4日，瑞安市人民法院裁定对被告中房瑞安公司进行破产清算。原告向其管理人申报了前述借款抵押债权，经管理人确认，原告对案涉土地使用权项目享有7000万元借款本息范围内的抵押债权。2018年7月3日，贵院作出了（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，裁定确认了原告抵押债权为无争议债权。（2）.原告作为抵押权人，对案涉商品房买卖合同不予追认，故合同无效。根据物权法相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。原告对案涉房屋享有经公示登记的抵押权，本案被告签署的案涉商品房买卖合同是对原告享有抵押权的抵押物进行转让的协议，应当获得原告同意，否则构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效，现原告对上述买卖合同不予追认，其效力应当无效。2.因存在恶意串通，损害原告抵押权利益的情形，案涉商品房买卖合同应当无效。（1）.中房瑞安公司与陈伟恶意串通，以投资款抵房款的方式，实现陈伟收回水岸蓝庭项目投资及收益。2014年4月13日，双方签署《项目合作开发协议书》（下称协议书），约定双方对该项目合作开发，并按中房瑞安公司80%，陈伟20%的股权比例承担风险和享有收益。同年8月14日，双方签署《水岸蓝庭项目合作开发补充协议书》（下称补充协议书），该补充协议书约定双方确认“项目实际投入1.4亿……同意以房源加现金方式一次性给予陈伟投资及收益，具体房源为1-201、1-601、1-1001、1-1901、1-2001、1-2201、1-2401、1-2302、2-2301共9套，计28096503元，现金350万元，停车位9个计约108万元，三项合计总金额为3268万元”，同时补充协议书还约定“本补充协议签订后30天内，陈伟提供上述9套房源的产权人名单，由中房瑞安公司对陈伟提供的名单进行办理投资款转房款事宜的相关手续，并签订房地产买卖合同进行备案登记，现金350万元在签订本补充协议后7日内一次性支付，车位按9套房源的产权人进行定位落实”。根据中房瑞安公司管理人作出的《关于水岸蓝庭项目未办证房屋核查情况的报告》记载，“后因中房资金困难，现金部分协商以1-2502的房款抵偿273万”。如前所述，中房瑞安公司与陈伟串通达成了以投资款抵购房款的合意，由陈伟选定10套房源并指定购房人，由中房瑞安公司办理投资款抵房款的手续，签订房地产买卖合同进行备案登记，陈伟以取得水岸蓝庭项目房源所有权的方式收回投资及收益。(2).被告叶圣洁支付购房款仅为构成外观上的合法购房，实际是协助陈伟、中房瑞安公司共同实施投资款抵购房款的行为。首先，本案《浙江省商品房买卖合同》交易的水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋，属于陈伟与中房瑞安公司在《补充协议书》中确定的以投资款抵房款的房源范围。其次，在《补充协议书》签署前，陈伟与叶圣洁、中房瑞安公司已串通并达成了以投资款抵房的合意，《补充协议书》是对以投资款抵房款事宜的确认。2014年7月8日，叶圣洁与中房瑞安公司销售人员签署了《中房·水岸蓝庭签约审批确认单》，约定购买水岸蓝庭1幢1单元1901号房屋，房屋价款为3461554元。当日，在叶圣洁未支付任何房款的情况下，中房瑞安公司给叶圣洁开具了水岸蓝庭1幢1单元1901号房屋《销售不动产统一发票》，开票金额为合同约定价款。2014年7月8日，陈伟向中房瑞安公司签字确认了《领款凭证》，确认收到D3水岸蓝庭投资款及分红3461634元，该份《领款凭证》还经中房瑞安公司高管竺志文、苏士情与法定代表人张棪清签字确认。但实际上，陈伟在签署《领款凭证》时亦未收到中房瑞安公司支付的任何款项，结合叶圣洁未支付任何房款且中房瑞安公司却后续为其开具发票的事实，该《领款凭证》记载的“收到D3水岸蓝庭投资款及分红3461634元”实际是指陈伟以投资款抵偿了1901号房屋购房款。陈伟以中房瑞安公司向叶圣洁开具了《销售不动产统一发票》的事实，以为可据此办理房屋过户登记，因此，在《领款凭证》上签字确认收到投资款及分红。2014年7月10日，为办理合同备案和产权转移登记，叶圣洁与中房瑞安公司签署了本案房屋《浙江省商品房买卖合同》。2014年8月14日，陈伟与中房瑞安公司签署《补充协议书》，确认了以投资款抵购房款的意图，并确认了本案房屋属于以投资款抵购房款的房源之一。最后，为办理本案房屋《商品房买卖合同》备案登记及后续产权转移登记，陈伟与叶圣洁、中房瑞安公司签署《商品房买卖合同》，恶意串通倒转资金，虚构购房资金流向，该一系列行为实际是对串通以投资款抵购房款的实际履行。叶圣洁签署合同及支付房款等购房行为系陈伟指定，且仅为协助陈伟取得房源，并非正常购房行为。2014年8月20日，陈伟将第一笔资金100万元转入叶圣洁账户，叶圣洁随即支付给中房瑞安公司，中房瑞安公司再将100万元退回至陈伟账户；陈伟、叶圣洁、中房瑞安公司完成上述资金划转操作后，当日先后又以同样的方式划转了其他三笔资金，即第二笔100万元、第三笔100万元和第四笔581634元。前述四笔资金共计3581634元，略超过本案房屋合同交易价款金额。陈伟、叶圣洁从中房瑞安公司进出资金的账户，系中房瑞安公司名下非原告监管的其他账户，此为各方刻意为之，以方便随意划转资金，逃避原告的合法监管，以此可证明中房瑞安公司、陈伟、叶圣洁在串通以投资款抵房款行为上均具有主观上的恶意。陈伟只是用少量资金在自己与叶圣洁及中房瑞安公司银行账户之间来回多次倒转，通过与叶圣洁、中房瑞安公司的密切配合，为骗取登记机关办理商品房买卖合同备案登记及后续的产权转移登记，在表面上形成合法购房的资金流向，但实际却是三方恶意串通、密切配合，以投资款抵付本案商品房购房款。2014年8月14日签署的《补充协议书》，实际是对之前各方签署的《中房·水岸蓝庭签约审批确认单》、《领款凭证》、《商品房买卖合同》及中房瑞安公司开具发票等行为涉及的以投资款抵房款事实上的确认。从房屋关联性和购房合同签署时间、房款支付时间上看，叶圣洁与中房瑞安公司签署《浙江省商品房买卖合同》及与中房瑞安公司、陈伟倒转资金以投资款抵购房款，又是对《补充协议书》安排的以房退投事项的实际履行。(3).本案《浙江省商品房买卖合同》，因陈伟、叶圣洁与中房瑞安公司以投资款抵房款，应为无效合同。首先，陈伟、叶圣洁与中房瑞安公司恶意串通以投资款抵购房款的行为，侵害了原告的抵押权利益，《浙江省商品房买卖合同》应无效。本案水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋为原告享有抵押权的财产，叶圣洁、中房瑞安公司及陈伟恶意串通，以故意安排资金从非资金监管账户走账的方式，虚构合法购房的权利外观，实质是陈伟以从中房瑞安公司退回的投资款抵付了购房款，对原告抵押权利益造成损害，致使原告抵押权利益完全落空。根据《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，本案房屋所涉及的《浙江省商品房买卖合同》无效。其次，陈伟指定叶圣洁购买本案房屋并用投资款抵房款的行为，实际是抽逃出资的非法行为，本案《浙江省商品房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的情形，应为无效合同。陈伟作为投资股东，仅对清偿公司债务后的剩余财产享有分配权，其享有的投资本金及收益应劣后于债权人享有。陈伟在中房瑞安公司存续期间，退回投资本金及收益的行为，明显严重侵害债权人利益，属于《公司法》禁止的抽逃出资行为。从本案房屋的购买过程上看，实际是先由陈伟与中房瑞安公司私下达成退回陈伟投资本金及收益的合意，后续陈伟协议选房、指定叶圣洁购买房屋和来回倒转资金形成购房资金流向等一系列行为均是作为退出投资的具体实现方式。因此，本案商品房买卖实际是在掩盖陈伟以实物方式抽逃出资的非法目的。根据《合同法》第五十二条规定，“以合法形式掩盖非法目的的，合同无效”，因此，本案《浙江省商品房买卖合同》应为无效合同。3.因《浙江省商品房买卖合同》无效，应不予对叶圣洁办理本案商品房及附赠车库的产权转移登记。如前所述，本案水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋《浙江省商品房买卖合同》为无效合同。为无效的《浙江省商品房买卖合同》所涉商品房及附赠车库办理产权转移登记，缺乏事实和法律依据。因此，中房瑞安公司管理人应不予对叶圣洁办理本案水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋及附赠车库的产权转移登记。综上所述，因原告作为抵押权人，对涉及无权处分的《浙江省商品房买卖合同》，不予追认；同时，因《浙江省商品房买卖合同》存在各方恶意串通，损害原告抵押权利益和以合法形式掩盖非法目的的情形，故《浙江省商品房买卖合同》无效，应不予对叶圣洁办理本案房屋及附赠车库的产权转移登记。 被告叶圣洁答辩称，1.原告对涉案商品房对应土地使用权已经不享有抵押权益。即使享有抵押权，也不会产生涉案商品房买卖合同无效的法律效力。涉案商品房系中房瑞安公司开发建设的房地产项目，并由中房瑞安公司依法取得预售许可证后进行销售。原告即使享有土地使用权的抵押权益，但原告已经通过声明方式，放弃了对已售房屋的对应土地抵押权。因此，涉案房屋由中房瑞安公司对外销售的行为合法有效。同时，原告以物权法第191条内容主张中房瑞安公司无权处置涉案商品房，由此导致商品房买卖合同无效的观点，系对该条款内容的曲解。根据最高院对相关条款的解读，该条款并非针对抵押物财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持。2.被告叶圣洁系真实的商品房买受人，以自有资金全额支付了购房款，并办理了备案登记、预告登记等合法手续。被告叶圣洁购置涉案商品房，系基于自身实际居住和子女入学需求所购置。其款项来源于自有资金。鉴于被告叶圣洁对中房瑞安公司及其法定代表人张棪清拥有合法债权，截止购房时，债务人尚欠被告叶圣洁410万元，后张棪清于2014年8月20日向其清偿3581634元，被告以清偿款项支付购房款。答辩人认为，货币作为种类物，流转至答辩人账户即视为答辩人的合法资产，因此即使这些款项来源于张棪清的债务清偿行为，并不影响答辩人系以自有资金购置房产的性质。答辩人在合法签订商品房买卖合同，并以自有资金支付全部购房款，取得商品房预告证书的情况下，被告叶圣洁具有依法获得该商品房物权的权利。3.原告诉称被告叶圣洁购房行为系协助陈伟实施投资款抵房行为，并系各方恶意串通的行为同事实不符。被告叶圣洁自始至终不认识陈伟，且不知晓陈伟同第二被告之间的经济关系及相关协议约定，张棪清通过陈伟账户向被告叶圣洁支付债务清偿款项，被告叶圣洁也并不知情。涉案商品房系被告叶圣洁自身购买，且最终归属被告叶圣洁，同陈伟无涉。所以被告叶圣洁购置该商品房同陈伟无任何关系和事先联系，更谈不上进行恶意串通。4.退一步来讲，即使原告享有抵押权，但被告叶圣洁享有的物权期待权及居住权能够对抗并优于其抵押担保物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而原告的抵押权在受偿顺位上又后于工程款优先受偿权，因此被告叶圣洁作为商品房买受人的物权期待权优先于原告的抵押权。同时最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款同样设定了商品房购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。因此，本案中被告叶圣洁购买的涉案商品房已经签署了商品房买卖合同并办理了备案和预告登记手续，且已经支付了全部购房款，且该涉案商品房系被告叶圣洁名下唯一的居住房屋，被告叶圣洁的全部情形完全符合上述法律相关规定。因此，即使本案原告仍然享有涉案商品房对应土地使用权的抵押权，也不足以对抗被告叶圣洁获得该涉案商品房物权的期待权和居住权。在此情况下，中房瑞安公司应依法对被告叶圣洁予以办理商品房的权属变更登记手续。综上所述，原告主张涉案商品房买卖合同无效的事实和法律依据均不足，请依法驳回原告的诉请。 被告中房瑞安公司答辩称，1.商品房买卖合同是否有效不以原告是否追认为前提。根据预售许可证，中房瑞安公司有权处理涉案商品房，原告的抵押权不是作为效力性强制性规定。2.中房瑞安公司和叶圣洁签订的商品房买卖合同是真实意思表示，结合张棪清的谈话笔录，张棪清是通过自身影响力向瑞安地区进行融资，叶圣洁和张某向其提供借款，他们想要获得利息和中房购房的机会，因为当时向中房购房很难，根据张棪清的谈话笔录内容，结合水岸蓝庭项目，陈伟实际上只是该项目的显名投资人，张棪清占10%，林速和苏士情占10%，没有任何文件可以显示叶圣洁和陈伟的关系。陈伟尾号为8239的银行账户，实际持有人是张棪清，系陈伟开了账户交由张棪清使用。张棪清还款给叶圣洁基于借款关系，叶圣洁向中房支付购房款，中房基于退还投资权益向陈伟支付实际上是向张棪清支付，叶圣洁收到张棪清的还款之后通过这部分自有资金购买商品房。叶圣洁收到张棪清还款的账户和用于购买水岸蓝庭的账户不是同一个账户。中房和叶圣洁签订商品房买卖合同，支付全部价款，从债权清偿顺位来讲，消费者的顺位优于抵押权。 第三人陈伟陈述称，1.原告诉称对诉争房屋享有抵押权而推定合同无效的说法不属实。首先，原告享有的是对水岸蓝庭项目土地使用权的抵押权，而非是对房子的抵押权。根据我国《物权法》第200条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。原告对诉争房屋并不享有抵押权，被告中房瑞安公司出售房屋无需征得原告的同意和追认。而且原告也曾出具声明书，明确表示对出售房屋放弃土地抵押权，可见不管从哪方面来讲，原告以抵押权为由主张合同无效与事实不符，也无法律依据。2.原告诉称被告中房瑞安公司和第三人陈伟恶意串通，以合法形式掩盖非法目的主张买卖合同无效也是不属实的。首先，第三人陈伟并不存在以投资款抵房款的方式收回项目投资及收益的说法。事实上，被告中房瑞安公司和第三人陈伟共同投资合作水岸蓝庭项目，第三人陈伟属于项目的股东之一。后双方签订《补充协议书》，其实质内容是第三人陈伟将股权转让给被告中房瑞安公司的协议书，而非原告理解的收回项目投资及收益；其股权转让的价款约定以现金和房源出售款方式来支付，并非原告理解的指定购房人，取得房源所有权收回投资及收益。股权转让方式不违反法律强制性规定，并无任何不妥。第三人陈伟因股权转让与被告中房瑞安公司形成普通债权债务关系，中房瑞安公司支付股权转让款的方式发生在2014年，中房瑞安公司破产受理发生在2016年11月4日，不属于《破产法》有关撤销或者无效的情形。其次，原告诉称被告叶圣洁协助中房瑞安公司和陈伟共同实施投资款抵房款的说法也是不属实的。事实上，陈伟与叶圣洁不认识，也从未指使或者串通叶圣洁购房。叶圣洁买房是叶圣洁自己的行为，与陈伟无关。而自原告起诉后，陈伟翻看本案的卷宗材料，结合原告的诉状和叶圣洁的证据材料方才知晓事实真相：陈伟名下的20%股份中张棪清持有12.14%左右的股份，为此，陈伟曾将自己的银行卡交给张棪清使用。而张棪清欠叶圣洁债务，故原告所谓的陈伟和叶圣洁之间的银行资金往来实际是张棪清偿还叶圣洁债务的行为，并非原告诉称的串通说法。再者，原告诉称被告和第三人恶意串通，损害第三人利益，致使合同无效的说法也是不成立的。诉争房屋买卖合同就是叶圣洁真实的买卖交易，是抵押人对自己财产的处理，在原告实现土地抵押权之前，中房瑞安公司是有权对其新增房屋进行对外出售，是法律允许的行为，并未损害任何人的利益，不适用合同法规定的合同无效的情形。至于原告诉称的陈伟的行为是抽逃出资，以合法形式掩盖非法目的，从而认为合同无效的观点更是对概念理解的错误。法律上，抽逃出资是指股东将所缴出资暗中撤回，却仍保留股东身份和原有出资数额的一种欺诈性违法行为。简单地说，就是钱拿回来了，但股东的权益仍然在享受，之后继续参与项目的管理和收益。而本案中，陈伟是退股行为，是股权转让行为，其获得款项丧失股东权益，不再是合作项目的股东，也不再继续参与该项目，是合法行为，并非原告诉称的抽逃出资的情形。综上，原告陈述的所有合同无效的事实与理由均不成立，叶圣洁购买的房屋及车库应当按照手续正常办理。 对于当事人各方没有争议的事实和证据，经庭后对被告中房瑞安公司提供证据原件予以核实的情况下，本院予以确认。对于各方存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.张棪清与被告叶圣洁是否存在债权债务关系。根据张棪清的谈话笔录、证人张某的证言以及借条、转账明细记录等相互印证，可认定张棪清与张某、被告叶圣洁之间存在真实的债权债务关系。2.案涉房屋的买卖是否存在恶意串通等损害原告利益的情形。根据现有证据显示，张棪清与叶圣洁之间存在的债权债务关系，叶圣洁与中房瑞安公司达成的购房协议意思表示真实、合法有效，至于张棪清与陈伟之间的协议与被告叶圣洁无涉，且原告也不能仅凭被告叶圣洁收到的购房资金来源于陈伟即推定上述三人恶意串通，倒转资金以投资款抵购房款，故应由原告承担举证不能的法律后果。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月8日，被告中房瑞安公司向被告叶圣洁开具《销售不动产统一发票》一份，载明购房金额为3461554元，所购房屋坐落于瑞安市水岸蓝庭第1幢1单元1901号。2014年7月10日，被告中房瑞安公司与被告叶圣洁签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定了被告中房瑞安公司将坐落于水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋出卖给被告叶圣洁，约定于2014年7月10日前一次性付清购房款3461554元，并在合同中记载了与案涉商品房有关的土地使用权抵押给原告的情况，并承诺在该商品房办理产权初始登记前解除抵押，并保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2015年11月24日，被告叶圣洁取得案涉房屋预告登记证明（瑞房预瑞安字第××号）。2017年2月1日，被告叶圣洁已在瑞安市方信物业服务有限公司处填写案涉房屋的入住登记表。2016年11月4日，本院根据中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司申请，裁定受理被告中房瑞安公司破产清算一案，并于2018年7月3日作出（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，依法确认了原告等63户债权人共计107笔债权（包括案涉房屋所在的水岸蓝庭项目土地使用权的抵押权已被确认），但未包括案涉债权。2019年1月2日，中房瑞安公司管理人向各债权人发出（2018）中房破管字第××号告知函，拟对包括24套（包括案涉1套房屋）未查封房产购房人办理产证资格进行公示；2019年1月11日，原告向中房瑞安公司管理人寄送《关于对管理人公示房屋产权转移登记的异议函》，对上述告知函中的24套房屋办理产权转移登记均提出异议。2019年1月14日，中房瑞安公司管理人向原告发出复函，认为原告提出异议不能成立，可在收到本函之日起15日内向瑞安市人民法院提出诉讼。故此，原告向本院提起诉讼。 另查明：1.2014年7月29日，原告重庆信托公司向瑞安市住房和城乡规划建设局出具声明书一份，主要内容为：中房瑞安公司以其开发建设的中房水岸蓝庭商品房项目的土地使用权进行抵押，向我单位借款7000万元，借款期限自2014年1月30日至2016年1月29日止，并办理土地使用权抵押登记，目前尚未偿还完毕。现因该项目按揭贷款，需办理预购商品房抵押权预告登记，为避免房地产权属重复抵押，我单位承诺如下：（1）该项目取得商品房预售许可证后售出……。售出行为不包括虚假买卖、恶意串通等行为的商品房，我单位同意放弃该商品房对应部分的土地使用权抵押权。即使出现该抵押人不能按规定偿还项目开发贷款的情形，我单位承诺不采用任何损害该商品房购房者合法权益的方式……。（2）对该项目尚未出售的商品房房源部分，我单位继续保留未出售商品房对应土地的抵押权。2.重庆市高级人民法院于2015年11月11日作出（2015）渝高法民初字第00026号民事判决书，依法确认原告对被告中房瑞安公司应支付其借款本金6950万元及相应利息、逾期利息的债权范围内有权就浙江省国土资源厅出具的瑞他项（2014）第0027号土地他项权利证明书所载明的国有土地使用权优先受偿。3.2012年12月27日，被告叶圣洁向张棪清银行卡号：43×××01转账50万元；2013年2月17日，张某向张棪清银行卡号：62×××13转账70万元；2013年2月27日，被告叶圣洁向张棪清银行卡号：62×××13转账10万元；2013年12月6日，张某向张棪清银行卡号：62×××13转账130万元；2013年8月23日，被告叶圣洁向张棪清银行卡号：62×××13转账60万元；2013年12月7日，张棪清向张某出具借据2份，分别载明借款金额为520万元、90万元，约定借款月利率1.2%，借期一年；2014年3月7日，张棪清向被告叶圣洁转账2219600元；2014年5月8日，张棪清向被告叶圣洁转账100万元；2014年5月22日，被告叶圣洁向张棪清银行卡号：62×××13转账100万元；张棪清银行卡号：62×××13分别于2014年6月6日、6月9日转账给被告叶圣洁109200元、32400元。4.2018年9月20日，张棪清在重庆市渝中区人民法院接受浙江光正大律师事务所陈炯然律师询问时表示“水岸蓝庭项目我投资到李爱国名下，李爱国的权益后来转让给了陈伟，所以陈伟权益的结算涉及到我，我将这部分结算的权益用来归还我的债权人。我在陈伟名下有10%左右的投资权益，林速、苏士情占10%的投资权益。蔡琼、叶圣洁、何晓璐、吴瑞骥等5人是我的债权人，有一人我记不清楚了，具体需要再核实下，这些人的借款凭证存放在哪也不记得了”；证人张某陈述：“我有向张棪清打款610万元，张棪清分开打两张借条是因为其中90万是我向朋友柯阿娟借的，其他的钱是我和叶圣洁两个人的，叶圣洁应该是400万，我占210万。张棪清是知道我和叶圣洁的，但是调剂的钱归我结算。柯阿娟跟叶圣洁和张棪清都不认识的，是我牵头借给张棪清，所以借条是打给我，方便我以后出面催讨借款。后来张棪清还了200万给叶圣洁，剩下410万，其中我占210万，叶圣洁也就200万了，叶圣洁自己需要买房，需要张棪清将借款还给她。另外因为我和叶圣洁还有其他的经济往来，所以我们就进行结算，最后叶圣洁就支付了购房款，剩余50多万归我个人。我不认识陈伟，也没听说过这个人。5.原告重庆信托公司原名称为重庆国际信托有限公司，后于2015年9月29日经批准变更为重庆国际信托股份有限公司。6.被告叶圣洁于2014年8月20日所支付的购房款来源及去向明细如下：首先由张棪清银行卡号：62×××13转账100万元至被告叶圣洁银行卡号：62×××52；被告叶圣洁收款后从其上述银行账户中将100万元转账至被告中房瑞安公司银行卡号：12×××28，被告中房瑞安公司将该100万元随即转至第三人陈伟银行卡号：62×××39中；其次，陈伟将上述卡号中的100万元转入被告叶圣洁上述银行卡号中，被告叶圣洁又再将该100万元转入被告中房瑞安公司上述银行卡号，被告中房瑞安公司随即将该100万元又转至第三人陈伟的上述银行卡号中；按此操作，被告叶圣洁上述银行卡号还收到第三人陈伟分别转账的二笔为100万元、581634元，被告叶圣洁将其转至被告中房瑞安公司上述银行卡号，被告中房瑞安公司又将上述款项转至第三人陈伟上述银行卡号中。 本院认为，张棪清与被告叶圣洁之间存在的债权债务关系有相应的转账记录、谈话笔录及证人证言予以印证，足以认定双方之间存在的借贷关系真实、合法有效；张棪清将借款偿还给被告叶圣洁，被告叶圣洁用上述款项向被告中房瑞安公司购买案涉房屋，意思表示真实，所签订的案涉房屋买卖合同合法、有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告重庆信托公司主张被告中房瑞安公司与陈伟恶意串通，以投资款抵房款，被告叶圣洁协助陈伟、被告中房瑞安公司共同实施投资款抵购房款，故两被告之间不存在真实的房屋买卖合意等依据不足，其据此主张案涉商品房买卖合同无效，理由不能成立。对于原告在诉讼过程中增加的诉讼请求：被告中房瑞安公司不得为被告叶圣洁办理水岸蓝庭第1幢1单元1901号房屋（含附赠车位）的所有权变更登记手续即原告向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立，因原告出具的《声明书》记载其放弃抵押权的情形不包括虚假买卖及恶意串通的情形，故原告主张本案存在上述虚假买卖及恶意串通情形依据不足，本院不予采信，对于原告主张的上述诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告重庆国际信托股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告重庆国际信托股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  余海瑞 人民陪审员  蔡永林 人民陪审员  潘孝东 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  戴 星 附录：原告重庆信托公司提供的证据目录 证据1：（2016）浙0381破11号之十民事裁定书及瑞他项（2014）第0027号《土地他项权利证明书》各1份； 证据2：《项目合作开发协议书》、《中房·水岸蓝庭签约审批确认单》、不动产销售发票、领款凭证、《浙江省商品房买卖合同》、《水岸蓝庭项目合作开发补充协议书》各1份（原件由中房瑞安公司提供核实）； 证据3：银行转账流水1份（原件由中房瑞安公司提供核实）； 证据4：（2018）中房破管字第××号《告知函》、《关于对管理人公示房屋产权转移登记的异议函》、2019年1月14日《复函》各1份。 被告叶圣洁提供的证据目录 证据1：商品房预售证及声明书复印件各1份； 证据2：《浙江省商品房买卖合同》、《中房·水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》、银行转账记录及《房屋预告登记证明》各1份； 证据3：借据2份、部分借款交付凭证及个人银行账户明细信息若干份； 证据4：张棪清谈话笔录1份； 证据5：证人张艳出庭作证的证言1份； 证据6：瑞安市不动产登记信息查询记录及入住登记表各1份（当庭提供）。 第三人陈伟提供的证据目录 证据1：协议书1份； 证据2：水岸蓝庭项目投资分配确认书1份； 证据3：股东会决议1份； 证据4：情况说明1份。