新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初6306号原告：排尔哈提·芒力科，男，1991年9月1日出生，维吾尔族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区委托诉讼代理人：方晶，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：中船重工海为（新疆）新能源有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号24栋1至4层。法定代表人：庞国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王芹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：普鲁加甫，新疆建盈律师事务所律师。原告排尔哈提·芒力科与被告中船重工海为（新疆）新能源有限公司（以下简称中船重工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告排尔哈提·芒力科及其委托诉讼代理人方晶，被告中船重工公司的委托诉讼代理人王芹、普鲁加甫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告排尔哈提·芒力科向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》，判令被告归还并搬离原告位于乌市沙依巴克区的房屋；2、请求依法判令被告支付原告房屋租金204533.33元（暂计至2019年7月16日）；3、请求依法判令被告支付原告利息5870.60元，并按本金204533.33元，年息5.85%支付自2019年7月17日至实际给付之日的利息；4、请求依法判令被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实及理由：2016年11月10日，原告通过乌鲁木齐市中级人民法院拍卖程序，依法取得位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋所有权，该房屋所有权属于中建新疆建工集团第三建设工程处。2013年8月20日，中建新疆建工集团第三建设工程处出租给被告，被告已支付租金至2019年1月19日，原告取得房屋所有权证以后，依法取得了2016年11月10日至2019年1月19日的租金，后被告应当于2019年1月27日前向原告支付2019年1月20日-2020年1月19日的租金，经原告多次催要，被告至今拒绝支付，被告行为已经属于违约，严重侵害了原告的权益，故诉至法院。被告中船重工公司辩称，1、被告与原房东新疆建工集团第四建筑工程有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，而且实际履行，应合法有效，原告作为房屋受让人概括承受该房屋租赁合同，受该合同的约束并执行该合同。2、房屋租赁合同签订后，被告按照合同约定认真履行了支付租金的义务，实际已支付房屋租金至2020年1月19日，因原房东隐瞒该事实导致原告错误认为被告支付租金至2019年1月19日，认定被告构成违约，与客观事实严重不符，缺乏法律和事实依据。3、被告已支付未来六年租金，出租人就该期间的租金请求权自然因此消灭，即使房屋所有权变动，但受让人继受出租人地位，承继原房屋所有权人的权利义务，自然无法行使已经消灭的租金请求权。4、被答辩人提供的《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》即备案合同，并非承租人与出租人真实意思表示，并且备案合同签订在前，房屋租赁合同（合同号：ZC-2013-Z001）是在备案合同基础上修改后重新签订的，合同签订后双方亦是按照房屋租赁合同（合同号：ZC-2013-Z001）实际履行的，同时2015年6月1日签订的《租赁合同补充协议》明确强调房屋租赁合同（合同号：ZC-2013-Z001）是双方实际履行的合同，明确了其法律效力，系双方真实意思表示，而真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、租期、付款方式的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意识表示的条款对双方当事人没有法律效力。“买卖不破租赁原则”旨在保护承租人的利益，基于立法的本意，受让人承继的亦应是真实意思表示的实际履行合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同”，况且受让人作为合同的相对方，对于承租人来说不存在第三人一说，原来房东隐瞒事实导致的损害，被答辩人应当向原来房东主张，而非侵害无辜的承租人的利益，故被答辩人提供的《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》在承租人与出租人之间是无效的。综上所述，《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》合法有效，而且已经实际履行，答辩人不存在违约的行为，依法履行支付租金的义务，特别是原来的房东隐瞒了客观事实，并造成今天的误会和诉讼，我方无过错，原告诉讼请求违背客观事实，请法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、2016年11月10日，新疆华鼎国际拍卖有限公司与原告签署的拍卖成交确认书一份；证据2、2016年12月，乌鲁木齐市中级人民法院协助执行通知书，案号为（2015）乌中执字第567号之四；证据3、新（2017）乌鲁木齐市不动产权第××号不动产所有权证书一份；以上证据证明，原告通过乌鲁木齐市中级人民法院拍卖活动合法取得涉案房屋及原告是涉诉房屋的实际所有权人的事实。证据4、2017年3月20日，乌鲁木齐市中级人民法院出具的结案通知书一份，证明乌鲁木齐市中级人民法院强制执行后，经乌鲁木齐市中级人民法院查证，原告上述通过拍卖所购买的房屋，被告将房租缴纳至2019年1月19日。证据5、《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》一份，证明出租方与被告约定的租期为2013年8月20日-2023年1月19日，前5年，年租金40万元，2019年1月19日起，租金每年递增4%，证明2019年1月20日-2020年1月19日租金为416000元的事实，并证明被告应于2019年1月27日前支付2019年-2020年租金，逾期应支付利息。根据合同约定，被告未按期缴纳租金，原告享有合同解除权，被告应向原告返还房屋的事实。证据6、2019年3月10日，原告向被告发出的催缴通知书；证据7、2019年3月15日，原告向被告发出的解除合同通知书；证据8、原告向被告邮寄催缴通知书的邮寄回单一份；证据9、2019年3月15日，原告向被告送达解除通知书的视频一份；证据6-9证明原告向被告书面送达解除通知书和催收房租的事实。证据10、乌鲁木齐市中级人民法院向被告出具的优先购买权通知函，证明中院在拍卖中依法向被告进行了告知义务，被告并未及时行使自己的权利，并在该通知函上进行了确认，被告对房屋拍卖事宜是知情的，且被告已经另行向原承租人主张权利，不得以此抗辩。证据11、2019年3月29日，被告向原告出具的关于办公楼租赁情况说明一份，在该情况说明中，被告认可原告从乌鲁木齐市中级人民法院调取合同的真实性，并注明该合同在乌鲁木齐市沙依巴克区工商局备案，同时在最后说明，若双方无法达成协议，被告搬离工程量大，证明被告已明确收到解除通知并进行了回复。二、被告为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、2013年8月20日，《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》；证据2、2015年6月1日，《租赁合同补充协议》；证据3、中建新疆建工集团第三建设工程有限公司乌房权证沙依巴克区第2012376081号产权证书及国有使用权证；以上证据证明，房屋租赁合同和补充协议是合法有效的，是双方实际履行的合同，包括支付租金的方式及租金金额，并证明合同约定了租赁期限为15年，从2013年8月20日-2029年1月19日，同时约定了租金的交房方式，每年租金40万元，第一次交第一年，第二年一次性交五年，实际中被告也是如此交付的房租；租赁合同的补充协议进一步约定了被告租用了车库及场地，租期2015年6月1日-2029年1月19日，结束期限与房屋租赁期限一致，支付方式为第一年一次性交五年，五年后每年一交。证据4、2014年11月21日的准予变更登记通知书，证明中建新疆建工集团第三建设工程有限公司和中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司是一个单位。证据5、2013年8月27日，保证金10000元电汇凭证；证据6、2013年8月15日，房租定金20000元付款凭证；证据7、2013年8月27日，房租380000元电汇凭证；证据8、2015年1月13日，被告支付租金200万元的网上银行的电子回单；证据9、2015年6月4日，被告支付的租赁场地和车库的60万元租金的电子凭证；证据10、银行账户的流水凭证发票；证据11、乌鲁木齐市沙依巴克区（2019）新0103民初5383号案件的诉状及传票；证据12、重庆高院（2015）渝高法民提字第00085民事判决书一份；证据5-12证明被告履行了房屋租赁合同，支付了6年的房屋租金240万元，被告按照租赁合同约定的方式和金额足额支付了房租，并按照补充协议支付了车库和场地的租金，并证明被告起诉原房东，原房东承认向原告少交一年房租的事实，四建当庭表示向原告支付这一年的租金，原房东隐瞒一年房租的事实已查清。同时证明“买卖不破租赁”的原则，重庆高院的同类案件否定了解除合同的请求，维持了交易的持续性。证据13、建筑施工合同一份；证据14、房屋装修施工合同；证据15、竣工验收报告；证据16、工商登记信息；证据17、工程结算书，证据13-17证明被告承租房屋后，投资2570000元用5个月对房屋进行了装修，证明装修单位及装修金额。证据18，被告从中院调取的涉案房屋拍卖时法院执行人员作的调查笔录，证明中院法官在发问的时候，对租赁的期限、租金交付时，被告已明确租金交付6年，但因给被告作笔录的时候，不是专业财务人员，只是后期法院并未进行确认。为了便于查明案件事实，本庭当庭调取了本院（2019）新0103民初5383号案件两次庭审笔录，该庭审笔录中，中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司认可收到被告六年租金2400000元。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，新疆华鼎国际拍卖有限公司与原告签署的《拍卖成交确认书》一份，原告通过拍卖取得乌鲁木齐市沙依巴克区房屋所有权，建筑面积2263㎡，案号：（2015）乌中执字第567号，法院：乌鲁木齐市中级人民法院，成交价8810000元。关于申请执行人赵俊华与被执行人中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2015）乌中执字第567号之四协助执行通知书，将中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区（建筑面积2263㎡，房产证号：乌房权证字第××）房产过户登记在排尔哈提·芒力科名下。目前，原告排尔哈提·芒力科已取得涉案房屋不动产权属证书，证件号为：新（2017）乌鲁木齐市不动产权第××号。2017年3月20日，乌鲁木齐市中级人民法院出具结案通知书，载明：申请人赵俊华与被执行人中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依法拍卖你公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区，拍卖价款8810000元，现向申请人赵俊华发还案款3926777.76元，剩余案款4883222.24元。本院收到伊宁县法院裁定及协助执行通知书协助扣留诉讼保全案款589272.59元，收到沙区法院要求本院协助提取案款2750772.49元裁定及协助通知书，收到头区法院要求本院协助提取案款1543177.16元。因被执行人已将上述房产出租并收取2014年1月20日-2019年1月19日租赁费2000000元，本案买受人排尔哈提·芒力科已于2016年11月10日拍卖取得上述房产所有权，买受人要求返还2016年11月10日-2019年1月19日租赁费866666.66元，故本院发还买受人866666.66元，协助沙区法院提取2750772.49元，协助头区法院提取676510.50元，将伊宁县法院诉讼保全案款589272.59元予以提存。现该案执行已全部履行完毕。赵俊华向本院提交结案申请，该案已执行完毕。另查明，被告（乙方）与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司（甲方）签订《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》，中建新疆建工集团第三建设工程有限公司将其位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋出租于被告，租赁期限：2013年8月20日起至2023年1月19日止，共10年。租赁物交付时间为2013年8月20日，双方各派代表对租赁物及其附属设施齐全完好情况进行验收，交付租赁物时双方交接。出租人同意给予承租方5个月时间作为装修期限，具体的租赁期限从2014年1月20日后起算。楼房租金以年为计，首5年租金维持不变：即（2014年1月20日至2018年1月19日），每年租金为40万元（含税价）。从第六年起，每年的租金，按每年增加上年租金的4%递增（含税价）。第十条：合同签订生效后，乙方向甲方支付当期租金部分款项20000元作为定金，在租赁房屋经乙方接受后10日内支付当期租金剩余款项380000元整。甲方向乙方移交合同约定的租赁物（见租赁房屋移交清单）。第十一条约定：1、租金以年度为期，每期租金须一次性付清，甲方在收到乙方当期房屋租金后5日内提交全额房租租赁发票。2、每次交下期租金时间为上个租期的最后一个月的第四周内。超过此周不交房租款出租方有权利催交，如经催交后承租人未能及时缴纳房租，应按日支付未缴纳租金的银行贷款利息。延期一个月未缴纳房租，双方不能达成协议的，甲方有权收回楼房，乙方应该在30日内交回全部楼房。第十二条约定：本合同乙方的履约保证金为10000元，乙方在签订合同时立即支付。除上述十年租赁合同外，被告陈述与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司还签订一份十五年租赁合同（合同号：ZC-2013-Z001），双方实际履行的即为该合同，租金期间为2013年8月20日起至2028年1月19日止，每年租金400000元，第六年不存在租金上浮4%的问题。上述租赁合同签订后，被告向出租方于2013年8月27日支付租赁合同保证金10000元，于2013年8月支付房租定金20000元，于2013年8月27日支付房租380000元；于2015年1月13日支付租金2000000元；于2015年6月4日，被告支付的租赁场地和车库600000元。2019年3月10日，原告向被告催收2019年房租，同时送达解除合同通知书。2014年11月21日，中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订租赁合同将名称变更为中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司。再查明，2019年5月30日，本院立案受理了中船重工海为（新疆）新能源有限公司诉被告中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司、第三人排尔哈提·芒力科房屋租赁合同纠纷一案，庭审笔录中，被告中建新疆建工集团第四建筑工程有限公司明确认可收到了中船重工海为（新疆）新能源有限公司涉案房屋六年租金2400000元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依据约定履行。本案中，原告通过拍卖取得乌鲁木齐市沙依巴克区房屋所有权，认为被告作为该房屋承租人，未按照约定交付房屋租金构成违约，要求解除《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》，经查明，被告已经向原出租人中建新疆建工集团第三建设工程有限公司支付租金2400000元，原告认为，依据被告与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订的《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》，第六年租金将在上一年度租金400000元的基础上上浮4%，第六年租金为416000元，即便被告已支付2019年1月20日至2020年1月19日租金期间租金400000元，被告依然存在逾期未支付租金16000元的违约行为，被告辩称，其与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订两份租赁合同，一份经过工商备案即乌鲁木齐市中级人民法院拍卖所依据的十年租赁期限合同，另外一份为十五年租赁期限的合同，而其与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司实际履行的即为十五年租赁期限的合同，依据该份租赁合同，不存在租金上浮4%的约定，每年租金恒定为400000元，其已经支付六年租金2400000元，因此，被告不存在逾期支付租金的行为，原告解除租赁合同无法律依据。本院认为，关于两份租赁合同的效力问题，被告与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订期限为十五年的租赁合同的事实原告并不知情，对原告应不具有拘束力，而乌鲁木齐市中级人民法院拍卖涉案房屋依据也是原告出示的十年租赁期限合同，该十年租赁期限合同经过备案，同时为原告取得涉案房屋所有权的拍卖依据，因此，认定被告是否逾期支付房屋租金应依据原告出示的十年租赁期限合同，依据该合同，第六年租金在上一年400000元的基础上上浮4%即416000元，被告依然存在逾期未支付租金16000元的行为。本案的关键为被告逾期未支付租金16000元的行为是否可以导致本案乌鲁木齐市中级人民法院拍卖所依据十年期限合同的解除，本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件中，要坚持鼓励交易的原则，要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，被告逾期未支付房屋租金16000元数额较小，违约情节轻微，不影响被告所签租赁合同的履行，不构成根本违约，同时考虑到被告所签租赁合同期限较长，已经长期履行，被告为履行租赁合同亦大量投入进行装修工作，再考虑维护合同效力，坚持鼓励交易的原则，因此，本院认为涉案租赁合同不宜解除，本院对原告要求解除《三建机吊公司办公楼房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持，原告要求被告归还、搬离其位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋的诉讼请求亦不予以支持。关于原告主张的租金204533.33元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。依据被告与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订的十年期限租赁合同，租赁期间为2013年8月20日起至2023年1月19日止，共10年。出租方同意给被告5个月时间作为装修期限，具体的租赁期限从2014年1月20日后起算。楼房租金以年为计，首5年租金维持不变：即（2014年1月20日至2018年1月19日），每年租金为40万元（含税价）。从第六年起，每年的租金，按每年增加上年租金的4%递增（含税价）。依据该合同约定，被告2019年1月20日-2020年1月19日应当支付的租金为416000元，本案中，经查明，被告已向中建新疆建工集团第三建设工程有限公司支付租金合计2400000元，包含2014年1月20日至2019年1月19日五年租金2000000元，其余400000元为2019年1月20日-2020年1月19日部分租金，鉴于被告向中建新疆建工集团第三建设工程有限公司支付租金时间在原告通过拍卖取得涉案房屋所有权之前，被告向中建新疆建工集团第三建设工程有限公司支付租金时双方系租赁关系，因此，被告向中建新疆建工集团第三建设工程有限公司支付租金并无不当。关于被告支付租金的时间，被告与中建新疆建工集团第三建设工程有限公司签订的十年期限租赁合同第十一条约定：1、租金以年付为期，每期租金须一次性付清，出租方在收到承租人当期房屋租金后5日内提供全额房屋租赁发票。2、每次交下期租金时间为上个租期的最后一个月的第四周内。超过此周不交房租款出租方有权利催交，如经催交后承租人未能及时缴纳房租，应按日支付未缴纳租金的银行贷款利息。因此，被告应缴纳2019年1月20日-2020年1月19日租金的期限为2019年1月13日-2019年1月19日，目前，被告尚欠2019年1月20日-2020年1月19日租金16000元，本院对原告主张的房屋租金204533.33元予以部分支持16000元。原告主张租金利息5870.6元，依据上述租金支付时间，被告欠付租金之日为2019年1月20日起，原告主张按照年利率5.85%计算利息有误，本院予以调整，对于原告主张的2019年1月20日-2019年7月17日利息本院认定为339.42元（16000元×4.35%÷365天×178天）；自2019年7月18日起对欠款16000元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告中船重工海为（新疆）新能源有限公司向原告排尔哈提·芒力科支付租金16000元；二、被告中船重工海为（新疆）新能源有限公司向原告排尔哈提·芒力科支付利息339.42元（16000元×4.35%÷365天×178天，2019年1月20日-2019年7月17日）；自2019年7月18日起对欠款16000元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清止；三、驳回原告排尔哈提·芒力科的其他诉讼请求。本案争议标的210403.93元，给付标的16339.42元，占争议标的的7.77％。案件受理费4456.06元（原告已预交6705.83元），由被告中船重工海为（新疆）新能源有限公司负担7.77％即346.24元，由原告排尔哈提·芒力科负担92.23％即4109.82元。多余诉讼费2249.77元，退还原告排尔哈提·芒力科。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙俊伟人民陪审员  周明清人民陪审员  任宪义二〇一九年十二月二十四日书记员王文娟