浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2601号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘有，男，1987年3月30日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：李静，女，1987年10月16日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人刘有、李静房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。2、一二审诉讼费用由刘有、李静负担。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，预期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院未将伟达公司和中达公司列为被告，其在一审中没有作出抗辩，故对于出卖人是否存在逾期办证以及逾期办证的原因等未调查清楚，更没有对责任承担的主体进行调查认定。根据转让协议，若本案存在逾期办证的违约责任，承担主体也应为中达公司和伟达公司。三、一审混淆了出卖人办理备案登记（初始登记）与代办三证的概念，认定美林公司应在向海盐县国土资源局上交办理权属登记的所有材料后给予7日作为办理登记证书的合理期限，没有事实和法律依据。商品房买卖合同附件三第三条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。”出卖人将相关资料报产权登记机关备案，即取得大产证，也就是完成初始登记。这与买受人委托出卖人办理三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因买受人办理三证还需要买受人配合和提供相关材料，如买受人不配合或不提交相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。而不动产登记中心只有在双方材料和手续齐全的情况下才受理三证的办理手续。美林公司认为，一审不仅未能查清提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，还混淆了办理备案的时间和取得三证的时间，错误地认为美林公司向登记部门上交办理权属登记的所有材料后经过7日的合理期限就应当为涉案房屋取得不动产权属证书，属于认定事实不清。四、双方签订的借款协议实际系对首付款的约定，故逾期交付时应自刘有付清全部房款起算，且至本案起诉时，部分逾期交房违约金已经超出了诉讼时效，故不应得到法院支持。刘有、李静答辩称，一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第16条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非案件当事人，一审法院没有追加程序正当。四、刘有、李静与美林公司之间的借款关系与本案无关，且逾期交房违约金不存在超过诉讼时效的情形。美林三期业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工和一直未支付逾期交房违约金的事实，在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时美林公司的资金断裂，法定代表人跑路，交房现场只有一个专门负责保管公章的美林公司的工作人员。业主们迫于无奈，只能再次以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体《范大姐帮忙》寻求解决途径，完全可以证明系代表全体业主在2016年5月向美林公司主张了权利，引起诉讼时效中断。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。刘有、李静一审起诉请求：1、美林公司承担逾期交房违约金29936.4元（按购房款494000元为基数，自2014年10月1日起按日万分之一计算至2016年5月28日，共606天）；2、美林公司承担逾期办证违约金29901.16元（按购房款494234元为基数，自2016年8月26日起按日万分之一计算至2018年4月23日，共605天）；3、美林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月10日，刘有、李静与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：刘有、李静向美林公司购买美林·金色港湾三期第17幢1单元1402号房，该商品房建筑面积约84.45平方米，合同总价款494000元。合同第九条“交付期限及条件”约定：除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将符合相关条件的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交付的违约责任”约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理商品房转移登记。如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同附件三“其他物业买卖、赠与、租赁协议书”第1条：对第七条的补充。买受人签订合同时付154000元，剩余房款340000元，在合同签署后3日内与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，出卖人应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。第3条：对第十六条的补充。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因买受人或政府机构的原因导致三证延误迟办理，出卖人不承担责任。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。同日，刘有、李静与美林公司另签订《借款协议书》一份，约定：刘有、李静购买涉案房屋因首付款支付困难，故向美林公司申请借款70000元。于2014年1月10日前偿还25000元、同年5月10日前偿还25000元、同年9月28日前偿还20000元。2016年5月，美林公司向刘有、李静发出《交房通知书》一份，通知刘有、李静在同月28日至售楼部办理收房手续。同年6月10日，刘有、李静与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单。该结算清单载明：房屋总房款应为494234元，加上美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等共计504050.84元，刘有、李静已预交494000元，应收10050.84元。2018年4月23日，涉案房屋不动产权证由产权登记机关制作发放。就刘有、李静房款的支付时间，美林公司陈述如下：2013年9月28日支付10000元、同年10月9日支付74000元、同年11月26日支付340000元、2014年1月4日支付25000元、同年5月1日支付25000元、2015年12月4日支付20000元。庭审中，美林公司答辩称，第一，美林公司主体不适格。本案被告应为伟达公司和中达公司。因美林公司与伟达公司、中达公司于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称协议书），该协议书中明确了美林公司将美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此美林公司申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。第二，关于逾期交房违约金。根据美林公司的付款记录，刘有、李静存在逾期付款的情形，最后一笔付款是2015年12月4日支付给美林公司现金20000元。根据合同第九条约定，交房期限届满，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。故，应自2015年12月11日起计算逾期交房时间。第三，对逾期办证违约金的计算方式不予认可。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即，双方对产权证的办理时间有明确约定。一审法院认为，刘有、李静与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就双方争议的焦点问题，认定如下：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同美林公司的问题。首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同美林公司的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与刘有、李静签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司交房、办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向刘有、李静履行的义务。美林公司如确有证据证明中达公司应承担违约责任，美林公司可另行主张，不影响美林公司的权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同美林公司的申请不予准许。二、关于逾期交房违约金的计算问题。根据合同约定，美林公司应于2014年9月30日前向刘有、李静交付合同约定的房屋，但实际美林公司通知刘有、李静于2016年5月28日收房，明显存在延迟交付房屋的情形，刘有、李静可以依法要求美林公司承担逾期交房违约金。故，美林公司应向刘有、李静支付2014年10月1日至2016年5月28日期间（共606天）的逾期交房违约金。刘有、李静主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。经计算，美林公司应向刘有、李静支付的逾期交房违约金应为29936.40元（494000元×0.0001×606天）。虽，美林公司抗辩称：刘有、李静存在逾期付款的情况，交付日期应顺延至付清相应款项后7日内，顺延期间不视为交付逾期。根据美林公司提供的付款情况，合同签订日前，刘有、李静已付购房款84000元，结合刘有、李静提供的《借款协议书》，合同签订当日，刘有、李静以向美林公司借款70000元方式支付部分首付款。该民间借贷关系依法成立。即，刘有、李静于合同签订当日另支付美林公司房屋首付款70000元。之后的付款25000元、25000元、20000元应视为归还借款，故美林公司的上述抗辩主张，不予采信。三、关于逾期办证的天数问题。刘有、李静认为，因合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月26日起计算逾期办证天数。虽合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此，美林公司提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见，予以采纳，对刘有、李静要求适用90日的规定不予支持。刘有、李静委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，也交清美林公司预收的办证费用。按照合同附件三的约定，美林公司应于交房日（根据刘有、李静诉请1，其自认的收房日为2016年5月28日）后360天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年5月30日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书的时间为2018年4月23日，逾期328天。而违约金的计算标准，刘有、李静主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。因此，刘有、李静可请求的逾期办证违约金为16210.88元（494234元×0.0001×328天），对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司支付刘有、李静逾期交房违约金29936.40元、逾期办证违约金16210.88元，合计46147.28元，由于判决生效之日起十日内付清；二、驳回刘有、李静的其他诉讼请求。案件受理费648元，由刘有、李静负担148元，美林公司负担500元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定以下事实：一、涉案商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”第二款为：出卖人负责办理土地使用权登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款为：出卖人承诺于×年×月×日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求起90日内将已付房款退给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。二、美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订涉案《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向业主发送过书面通知。本院认为，刘有、李静与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有三：一、美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定。三、刘有、李静要求美林公司支付逾期交房违约金的起算日期如何确定，以及美林公司二审提出的时效抗辩是否成立。一、关于美林公司是否为逾期交房违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期交房的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为刘有、李静和美林公司，现刘有、李静要求美林公司承担逾期交房的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主刘有、李静的同意，否则对刘有、李静不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得刘有、李静的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期交房的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向刘有、李静承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。二、关于美林公司是否构成逾期办证违约，以及逾期办证的天数如何确定的问题。美林公司上诉称，一审混淆了房屋初始登记和转移登记的概念。合同附件三第3条是针对房屋初始登记证书而非转移登记证书的约定，美林公司只要在商品房交付使用后360日内，将办理房屋初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即履行了合同义务。而对转移登记证书，虽约定业主委托美林公司办理（即由美林公司代办契证、房屋所有权证和土地使用权证等“三证”），但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故美林公司不构成逾期办证违约。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应为对出卖人代为办理转移登记的期限要求。一审确定美林公司办理转移登记备案的时间为房屋交付使用之日起360日内，符合双方约定。关于逾期办证天数的确定。案涉房屋交房日为2016年5月28日，刘有、李静已于交房当日交清美林公司预收的办证费用。依照双方约定，美林公司办理转移登记的期限也就是将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，最迟应在2017年5月23日前。而美林公司并未提交证据证明其于该期限前，已履行了约定的备案义务。一审法院结合海盐县国土资源局对办理不动产权证所需的材料及办理流程，再给予美林公司7日的合理期限，据此确定美林公司应于2017年5月30日前办理不动产权登记并取得权属证书，逾期办证期限从2017年5月30日起算至美林公司办理不动产登记证时止，并无不当。美林公司上诉所提其不构成逾期办证的意见，依据不足，不予采信。三、刘有、李静要求美林公司支付逾期交房违约金的起算日期如何确定，以及美林公司二审提出的时效抗辩是否成立的问题。刘有、李静与美林公司之间签订的《借款协议书》与案涉商品房买卖合同并非同一法律关系，美林公司据此主张顺延计算逾期交房计算日期，理由不能成立，原审依据合同认定逾期交房违约金的起算日为2014年10月1日无误，本院二审予以维持。至于美林公司在二审中提出的时效抗辩，因其一审并未提出，且二审中也未提供新证据对此抗辩予以证明，故本院不予采纳。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费954元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十二月六日书记员 赵婉沁17