重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0119民初2898号 原告：南川区玲清服装加工厂，个体工商户，现经营场所为重庆市南川区东城街道解放路119号，统一社会信用代码92500119MA5UD92A35。 经营者：唐科华，男，1951年8月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：吴祥海、吴玥路，重庆华升律师事务所律师。 被告：胡浪，男，1968年11月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。 被告：胡雪岚，女，1971年1月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。 被告：邱克明，女，1945年7月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：胡浪，男，1969年11月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区，系邱克明之子。 原告南川区玲清服装加工厂（以下简称：玲清服装厂）与被告胡浪、胡雪岚、邱克明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告玲清服装厂的委托诉讼代理人吴祥海、被告胡浪、胡雪岚、被告邱克明的委托诉讼代理人胡浪到庭参加了诉讼。后依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员陈仕明、罗富贵组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告玲清服装厂的委托诉讼代理人吴祥海、被告胡雪岚到庭参加了诉讼，被告胡浪、邱克明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告玲清服装厂诉称，原告南川区玲清服装加工厂与被告胡浪（以其父亲胡德本之名义）于2017年12月25日签订了《房屋租赁合同》，约定将位于南川区XXX街道办事处XX路XXX号一层和二层的房屋租赁给原告从事生产经营活动。合同期限为2018年3月1日至2023年2月28日。根据南川区政府2018年底前发布的公告，原告所租赁的房屋属于拆迁范围。据被告胡浪称，他已于2019年1月与东街旧城改造拆迁部门签订了房屋拆迁补偿合同。因此，原告与被告于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。为此，原告于2019年4月25日向被告发出了解除合同的通知并要求被告根据国家拆迁补偿政策的规定和双方的合同约定，将停产停业损失费用、房屋装饰、装修费用、机器损失费用、搬迁费共计212500元支付给原告。但被告只愿意支付部份费用。租赁房屋的原产权登记人、租赁合同中的甲方胡德本于房屋租赁合同履行过程中死亡，其继承人为三被告。综上所述，原、被告的房屋租赁合同因涉及房屋拆迁而解除，被告应当将拆迁补偿费用中的停产停业损失费用、房屋装饰、装修费用、机器损失费用、搬迁费共计212500元支付给原告，被告不愿意支付相应费用的行为损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令，一、依法判令三被告向原告支付停产停业损失费用、房屋装饰、装修费用、机器损失费用、搬迁费共计212500元；二、本案诉讼费由三被告承担。 被告胡浪、胡雪岚、邱克明辩称，一、原告2017年由于原经营场所纳入拆迁范围，临时搬迁至我房屋南川区XXX街道办事处XX路XXX号进行生产经营，并于2017年12月28日签署了房屋租赁合同。根据合同约定和东街已经纳入东城旧城改造的客观事实，双方约定了其中以下条款：合同第二条第二款“承租方不得随意改变出租方房屋结构，如需改变结构和装修，需经过出租方同意方可实施”；合同第二条第三款“如因不可抗拒的政策性因素（如拆迁等因素）导致本合同不能履行时，双方可终止合同”；合同第二条第四款“乙方在租赁期间，应当自行完善相关的营业手续，并合法经营。如有违章、违纪、违法等行为，乙方应自行承担全部法律责任。若因此给甲方造成损失，乙方应全额赔偿”。我们充分履行了告知义务。二、原告称于2019年4月25日前向被告胡浪发出了解除合同的通知不属实。被告胡浪于2019年2月22日书面通知原告：已于2019年1月28日与东城拆迁指挥部达成房屋拆迁协议，合同于2019年2月终止，请原告于2019年3月15日迁出，随即合同终止。我们也履行了告知义务。三、原告违反合同约定不搬离租赁房屋。拆迁人根据房屋产权性质对XX路XXX号房屋进行补偿。东城旧城改造拆迁指挥部出台了《重庆市南川区东城片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》。指挥部根据相关文件和补偿方案依法依规对具有合法产权的合法所有权人进行征收。XX路XXX号房屋产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号载明：土地性质为工业用地，房屋用途为其他非住宅。指挥部根据XX路XXX号房屋实际情况，对产权人胡德本的房屋以及胡德本提供的合法经菅企业（南川区吉化机械有限公司）进行了认定，再次认定我房屋为其他非住宅用途，结合补偿方案的有关条款进行了房屋价值、搬迁费、停产停业损失费、装饰费用、构附筑物等的货币补偿，并于2019年1月28日签定了补偿安置协议，协议内容的补偿内容和项目（除误计入的2个单灶800元，入户防盗门1222元外）与原告无任何关系和关联。五、拆迁人对原告进行了价值评估并按规定进行补偿。拆迁指挥部作为拆迁人根据被拆迁人的性质专门成立房屋征收组和企业征收组。拆迁人的企业征收组，对合法合规企业和个体经营户即：连续经营两年以上，提供与被征收房屋坐落一致的工商营业执照、税务登记证等合法经营证件企业和个体经营户的搬迁费、停产停业损失费、机械损失费等进行拆迁补偿。主要通过企业和个体经营户的固定资产进行评估，然后根据评估价值计算相关费用予以补偿。作为被拆迁人的原告已多次找拆迁人企业征收组协商，拆迁人也对原告的设备价值进行了评估（199060元），原告应该及时去拆迁人处计算相关费用。六、原告要求被告支付停产停业损失费用不合法不合理。（一）作为被告的我们只是被拆迁人，我们与拆迁人2019年1月28日签定的补偿安置协议中补偿内容和项目（除误计入的2个单灶800元，入户防盗门1222元外）是拆迁人根据我房屋性质和补偿方案有关规定进行补偿的，与原告无任何关系和关联。原告变更经营场所，不及时进行变更登记，原告的营业执照与租赁房屋不一致，拆迁人不予认可并补偿停产停业损失补偿费，原告应自行承担全部责任。七、原告要求被告支付房屋装饰装修费用违反合同约定，被告不予补偿。（一）根据合同约定：承租方不得随意改变出租方房屋结构，如需改变结构和装修，需经过出租方同意方可实施。原告从未告知和征求被告的同意自行改变房屋结构和装修，违反合同约定，不予补偿。同时原告提供的证据有明显暇疵。（二）拆迁人根据补偿方案第七条第一款对我房屋作出装饰补偿，与原告无任何关系和关联。（三）拆迁人对原告要求装饰、装修补偿内容中的灶、入户防盗门已经进行了误计算，金额为2022元，被告同意支付给原告。八、对于原告要求支付机器损失费用和搬迁费。被告方只认可按原告的设备评估值199060元的20%向原告支付39812元的机器损失费用。 经审理查明，2007年10月29日，坐落于重庆市南川区东城街道XX路XXX号的房屋登记在胡德本名下，房地产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号，第1-3层建筑面积为755.31平方米、第4层建筑面积为184.5平方米。2017年12月25日，胡本德作为出租方的甲方、胡浪作为出租方的代理人与南川区玲清服装加工厂唐科华作为承租方的乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定有：甲方将位于南川区XXX街道办事处XX路XXX号一层和二层租赁给乙方；租赁期限从2018年3月1日起至2023年2月30日，计五年；乙方不得随意改变甲方房屋结构，如需改变结构和装修，需经过甲方同意并在不影响房屋结构安全的情况下方可实施。在租赁期间，乙方有责任自行对甲方房屋设施进行维护和保养，如因乙方使用不当造成的损坏由乙方负责维修和修复；甲方出租给乙方的房屋，乙方只有使用权。如因不可抗拒的政策性因素（如拆迁等因素）导致本合同不能履行时，双方可终止合同。合同终止后的相关事宜按国家相关法律、法规办理，拆迁单位按照相关政策规定赔付给属于乙方的停产费用、搬迁费用等甲方据实支付给乙方。2018年2月18日，胡德本死亡，其第一顺位的继承人为：胡德本的妻子邱克明、胡德本的儿子胡浪和胡德本的女儿胡雪岚。2019年1月28日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局作为征收部门的甲方与胡浪（胡德本已故）作为被征收人的乙方签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议书载明：乙方被征收房屋坐落于南川区XX路XXX号，房屋所有权人为胡德本，房地产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号，证载建筑面积为939.81㎡，房屋实测建筑面积为1007.08㎡。经相关部门认定合法建筑面积为1007.08㎡，结算面积为1007.08㎡。甲方应支付乙方各项补偿补助费用共计5556357元（详见国有土地上房屋征收补偿费用结算表），该结算表载明的各项费用为住宅的室内装饰补偿费为120849.6元（1007.08平方米×120元/平方米），非住宅的房屋补偿费为3368682.6元（755.31平方米×4460元/平方米）和954208.3元（251.77平方米×3790元/平方米）共计4322890.9元、提前签约奖604248元（1007.08平方米×60元/平方米×10）、经营性门面搬迁费25177元（1007.08平方米×25元/平方米）、停产停业损失费259373.45元（4322890.9元×0.06）、货币按住补助费216144.55元（4322890.9元×0.05）、构（附）筑物补偿费7673.5元。同时，拆迁部门对玲清服装厂的室内设备评估净值为199060元。 在庭审过程中，原告提出其在2018年1月2日与何小明签订了总价为52000元的装修合同，并按约支付了52000元，据此原告要求被告支付因房屋拆迁而导致的房屋装饰、装修损失费用40000元。同时，原告要求被告支付的停产停业损失费用是按照被拆迁的租赁房屋价值200万的6%计算为120000元、机器损失费用39812元、搬迁费12688元，以上共计212500元。 上述事实，原告玲清服装厂的陈述和被告胡浪、胡雪岚、邱克明的辩解，以及原告提交的房屋租赁合同、装修合同及收条、重庆市南川区东街房屋室内设备评估明细表，被告提交的XXX房地证XXXX字第XXXXX号房地产权证、南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书、国有土地上房屋征收补偿费用结算表等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，案涉房屋租赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。由于胡德本在本案合同履行过程中死亡，胡德本的继承人邱克明、胡浪和胡雪岚又未明确放弃继承，故原告主张邱克明、胡浪和胡雪岚承担责任符合法律的规定。对于原告要求被告按照被拆迁的租赁房屋价值200万的6%向其支付停产停业损失费用120000元的问题，首先，按照案涉房屋租赁合同的约定“拆迁单位按照相关政策规定赔付给属于乙方的停产费用、搬迁费用等甲方据实支付给乙方”，而对于被告方与征收部门在拆迁协议中的停产停业损失费用，按照合同的相对性原则，原告不是房屋征收补偿合同的相对人，不享有征收补偿合同的权利，是征收部门补偿给被告方的，而并非补偿给原告；其次，停产停业损失费系政府对被征收人的定型化的补偿项目，根据房屋评估价值综合确定。而在租赁关系中，承租人若有权要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，在金额确定上应当以实际损失为依据，故原告要求按照依据案涉拆迁协议中的补偿停产停业损失费用的标准来支付其停产停业损失费用，于法无据；最后，原告又未对其停产停业的实际损失提供充分有效的证据加以证实，综上所述，对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告按其支付房屋装饰、装修损失费用40000元的问题，按照案涉房屋租赁合同的约定“乙方不得随意改变甲方房屋结构，如需改变结构和装修，需经过甲方同意并在不影响房屋结构安全的情况下方可实施”，由于原告并未举证其装修是经过了被告方的同意，其擅自装修造成的损失应由其自行承担，现被告方自愿认可向原告支付2022元的该项费用，本院依法予以确认。对于原告要求被告支付机器损失费用39812元，双方对此均无异议，本院依法予以确认，前述两项费用共计41834元。对于原告要求被告支付搬迁费12688元的问题，鉴于在本案中的征收补偿对象并非被告，而在案涉房屋租赁合同中亦未对政府实施拆迁时的搬迁费用分配作出明确约定，故原告的该项请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告胡浪、胡雪岚、邱克明在本判决生效后立即向原告南川区玲清服装加工厂支付41834元； 二、驳回原告南川区玲清服装加工厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4490元（原告南川区玲清服装加工厂已预交），由被告胡浪、胡雪岚、邱克明负担845元，由原告南川区玲清服装加工厂承担3645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  袁经盛 人民陪审员  罗富贵 人民陪审员  陈仕明 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  王 琳