中华人民共和国广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7038号原告（反诉被告）：李庆卉，男，1973年9月27日出生，汉族，住广西贺州市八步区，委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：HONGHANZHAO，男，1965年5月16日出生，英国国籍，委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪，广东裕信律师事务所实习人员（代理期限自2018年10月17日至2019年3月8日）。委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所实习人员（代理时间自2019年3月8日起）。第三人（反诉第三人）：江国财，男，1966年12月24日出生，汉族，住广州市花都区，李庆卉与江国财之间的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，原告于2018年7月19日向本院申请追加HONGHANZHAO作为本案被告参加诉讼，撤回对江国财的起诉，申请追加江国财为本案第三人。被告HONGHANZHAO于2018年10月17日向本院提出反诉，并提出管辖权异议。本院依法于2018年10月30日作出（2018）粤0114民初7038号之一民事裁定，裁定驳回被告HONGHANZHAO对本案管辖权提出的异议。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月18日公开开庭进行审理。因案情需要，本院于2019年4月24日依法组成合议庭适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人黄学辉、被告HONGHANZHAO的委托诉讼代理人姜晓华两次均到庭参加诉讼。第三人江国财经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、江国财赔偿因解除合同造成李庆卉的损失100000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告于2019年1月7日向本院申请变更第一项诉讼请求为：1、被告立即返还合同押金5万元；并增加一项诉讼请求为被告支付装修损失312262元。原告于2019年2月18日向本院申请增加一项诉讼请求为：被告支付营业损失项目500000元。事实和理由：在2016年1月9日，HONGHANZHAO为经营需要，于房东江国财签订了一份《租赁协议》，将位于广州市花都区花城街三东村东圃经济合作社第五经济社三层楼房出租被告从事商业、工厂使用，租赁面积为1000平方米，租赁期限从2016年4月15日至2046年4月14日止。HONGHANZHAO由于经营不善，向外发出转租的邀约邀请，经原告与HONGHANZHAO磋商，在2017年5月24日，在房东江国财知情并同意转租下，原告与HONGHANZHAO双方签订了《租房合同》，合同明确原告租赁位于广州市花都区花城街三东村东圃五队自编139号侨乡农庄1至2楼全部面积和后院全部面积，准备开设农庄食府，租赁期限从2017年7月1日至2025年7月1日，共计8年，租金为每月25000元，租金每月1至5号缴纳。在签订合同当天，原告向洪汉钊支付了押金50000元及7月份租金25000元。签订合同后，原告为对租赁的场地进行改善、加装设施、购买有关用具、用品等，投入花费资金606233元。直到2017年8月31日，HONGHANZHAO在原告不知情的情况下，在2017年与房东江国财解除了合同。在2018年9月14日左右，张峻玮向原告发出口头通知，声称自己与房东江国财签订了《承租合同》，承租了包括原告租赁的三层楼房，要求原告立即搬走，并出示了HONGHANZHAO与江国财解除合同协议，无奈原告只能搬离该租赁楼房。但由于搬离时仓促，除货车外，其余全部物件、用具、用品被扣留在原地不让原告取走。这些物件、用具、用品是经营餐饮专用的，现在原告不再经营餐饮，对于原告已没有任何价值。由于HONGHANZHAO与房东江国财解除合同的行为造成原告投入损失606233元。在原告经营的一个月多月的时间内，原告的食馆营业额超过600000元，净利润约30%即180000元，由于HONGHANZHAO与房东江国财的违约行为，导致原告每月减少约180000元的收入，根据《合同法》的相关规定，被告应当赔偿因解除合同造成原告的投入损失及直到合同期满为止净利润损失。被告辩称：一、在2016年1月9日，HONGHANZHAO在表哥梁荣升介绍，与房东江国财签订了一份租赁协议，将位于广州市花都区花城街三东村东圃经济合作社第五经济社三层楼房出租给HONGHANZHAO从事商业使用，租赁面积为1000平方米，租赁期限从2016年4月15日至2046年4月14日止。HONGHANZHAO与李庆卉在房东江国财知情并同意的转租下，在2017年5月24日签订了《租赁合同》，合同明确李庆卉租赁位于广州市花都区花城街三东村东圃五队自编139号侨乡农庄1至2楼全部面积和后院全部面积，准备开设农庄食府，租赁期限从2017年7月1日至2025年7月1日，共计8年，租金为每月25000元，租金每月1至5号交纳。在签订合同当天，李庆卉向HONGHANZHAO支付了押金50000元及7月租金25000元。2017年6月2日，HONGHANZHAO将屋内物品交接给李庆卉，如大可乐、橙汁、天地一号，共计15963元。但是从2017年8月起，李庆卉就没交租金。二、根据双方签订的租赁合同，原告应该于每月1至5日缴纳租金。但是原告从2018年8月起再也没有缴纳租金，经过近一个月的催促，原告仍然拒绝缴租金。原告违法合同约定，违约在先，因此保证金不予退还。三、被告在2016年1月9日从江国财签订租赁合同时，已经对租赁物投入大量财力进行装修。2017年5月24日与原告签订的租赁合同时，是按照当时现状整体租赁。原告根本就没有进行过装修、修缮，而是按照现状使用。因此原告陈述的进行加装、改善与实际情况不符合。四、原告陈述的经营损失没有证据证明。五、被告是英国国籍的华人，近年来会发展，但是由于并不了解国内的发展情况，亲信亲戚朋友的推荐、建议，乃至屡屡被骗。该租赁物就是经过表哥梁荣升介绍而租赁。梁荣升同时向被告借到了大笔款项（目前在广州市海珠人民法院审理）。被告在国内的所有经营都是在表哥梁荣升介绍而进行的，但是最后才得知梁荣升一直在利用被告的信任欺钱财。2017年8月22日，租赁物所在三楼办公室内遭受盗窃，被告放置于内的大量合同、单据、证据、借据都被盗。被告在国内的相关投资经营的资料都灭失，包括2016年租赁该房屋时，投入了大量金钱装修，却付之东流。原告也一直拖欠租金近一月。被告不想再纠结于过去，没有追究任何人的责任。现在却成被告，被要求承担责任，真是黑白颠倒。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2017年8月份租金25000元；2、原告交付交接时屋内物品费用价值15963元；3、原告支付被告垫付的2017年6月至8月30日的水电费用55000元；4、原告承担本案所有诉讼费用。被告于2019年4月24日向本院申请变更第三项诉讼请求为：原告支付被告垫付的2017年6月至8月30日的水电费用62136元。事实和理由：在2016年1月9日，HONGHANZHAO为经营需要，与房东江国财签订了一份《租赁协议》。将位于广州市花都区花城街三东村东圃经纪合作社第五经济社三层楼房出租给HONGHANZHAO从事商业使用，租赁面积为1000平方米，租赁期限从2016年4月15日至2046年4月14日止。HONGHANZHAO与李庆卉在房东江国财知情并同意的前提下转租，双方与2017年5月24日签订了《租赁合同》，合同明确李庆卉租赁位于广州市花都区花城街三东村东圃五队自编139号侨乡农庄1至2楼全部面积和后院全部面积，准备开设农庄食府，租赁期限从2017年7月1日至2025年7月1日，共计8年，保证金5万元，租金为每月25000元，租金每月1至5号交纳。在签订合同当天，李庆卉向HONGHANZHAO支付了保证金50000元及7月租金25000元。2017年6月2日，HONGHANZHAO将屋内物品交接给李庆卉，如大可乐、橙汁、天地一号等，共计15963元，但是从此，李庆卉就没交租金，也一直拖欠水电费（水电费每月高达18000元以上），经多次催促无果，HONGHANZHAO只好于2017年8月31日与江国财解除《租赁合同》。我方认为李庆卉签订租赁合同以后，超过一个月未交租且反诉人多次催促无果，HONGHANZHAO收不到租金还垫付大额水电费用，李庆卉不履行租赁合同的基本义务，HONGHANZHAO在2017年8月已告知李庆卉不交租的后果自负，因此双方事实上已经解除了租赁合同，并且解除的原因是李庆卉的违约行所导致的，双方解除了租赁合同以后，HONGHANZHAO才和江国财解除了租赁协议。因此，HONGHANZHAO并没有违约在先，在这种情况下，李庆卉所交付的5万元保证金应该予以没收，为交付的租金。屋内物品费用、水电费应当向反诉人全额支付。根据以往的缴费记录，2018年7月3日HONGHANZHAO垫付的6月份的水费电费数额为20712元，2018年7月和8月正值盛夏，实际产生的水费和电费应该在2018年6月份的基础上有增加。HONGHANZHAO按照2018年6月实际垫付的水费电费，计算2018年7月和8月的水电费，提出了以上的第三项诉讼请求。关于第三项诉讼请求，HONGHANZHAO中有2018年6月份垫付水电费的单据，2018年7月和8月份的垫付水电费用的单据以及其他资料当时放在租赁地点的三楼办公司，当时该办公室与2018年8月21日被盗窃一空，HONGHANZHAO在2018年8月22日报案，广州市花都区公安分局已立案，由于该地点比较偏僻而且没有摄像装置，至今案件一直没有侦破。HONGHANZHAO多次和该租赁地点的出租方交涉，要求他们（该案件的第三人江国财）提供垫付水电费的存根，但是出租方一直不配合。原告在反诉中辩称：对于被告要求支付2017年8月租金，原告没有缴纳8月份租金，原告是有正当理由，通过证人证明，由于租赁物电压不够，需要增容，电压问题造成经营的时候厨房出现火灾，平时经营也是电压不够，空调不能正常运转，由于电压需要增容，原告将电压线进行增容，产生的增容费是9万多元，原告与被告协商，被告同意承担一半的费用，但被告拒付，以致原告没有支付8月份的租金，原告用租金抵扣增容费用。由于合同没有约定，但被告应对场地进行维护修缮，不能免除被告的维修的义务。被告一直拒绝向原告支付增容费用。第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区花城街三东村东圃五队自编139号侨乡农庄1-2楼，没有具体门牌号。经本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案租赁物规划报建情况，该局回函称：未查询到涉案租赁物办理《建设工程规划许可证》的记录。涉案租赁物及涉案租赁物三层均由原告向第三人承租，并于2016年1月9日签订《租赁协议》。2017年5月24日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订一份《租房合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，期限自2017年7月1日至2025年7月1日，侨乡农庄现所有设施设备归被告所有，原告有使用权，原告新增设备归原告所有，月租金25000元，按月结算，每月1-5号交租金，原告预交50000元保证金，合同终止时可作房租冲抵。原、被告一直确认：2017年6月为免租期。2017年5月24日，原告向被告支付押金50000元及2017年7月租金25000元。2017年8月31日，被告与第三人解除《租赁协议》，并约定8月31日后的债权债务与HONGHANZHAO无关。原告向本院提交一份自制的《海鲜新城记账本20170701》，拟证明其在经营期内利益每月收入约90000元。被告对此证据不予确认，认为这只是原告单方面提供的手写单价。原告向本院提交邓志栅于2019年1月15日出具的《证明》，写道：“本人邓志栅是负责侨乡美食物业水电费的收缴工作。其中，“侨乡美食”在2017年6月份至2017年8月份水电费全部由李庆卉交齐。由于6月份至7月份洪汉钊与李庆卉交接期，在2017年7月3日向李庆卉收取电费后，我将电费单交给了洪汉钊。”被告对此证据不予确认，认为房屋有独立电表水表，一般费用由被告交给房东或者房东指定人收取，然后开收据，收据在谁手中就是谁缴纳的。被告向本院提交2017年7月3日的水电费收据两张，经手人为邓志栅。原告认为：水电费已经由原告交给电工，当时原告不在，电工交给被告。被告向本院提交由原告于2017年6月2日签名的《侨乡交接存货单》，记录大部分为酒水数量及金额，拟证明被告交接给原告屋内物品价值15963元。原告对此证据予以确认，但认为此单据仅为存货数量的清单，没有交付原告的证明。原告向本院提交收据、送货单等共31张，其中写明“侨乡食府”或“新侨乡”字样的收据及送货单分别为2017年7月13日32000元，2017年6月12日3450元，2017年6月5日80元，2017年7月13日90000元，以及2017年6月13日写明“乔乡”222元。原告提交上述证据拟证明原告因装修装饰投入的损失。被告对此证据不予确认，认为：第一，涉案租赁物在2016年1月9日被告租赁后，被告首先进行了装修和修缮，当时，出租屋是非常简陋，没有装饰装修，不能进行商业使用的情况，被告租赁后，是作为食府使用的，并取得了营业执照，营业执照是侨乡农庄餐厅，登记的经营者是被告女儿的妈妈，经营了一段时间后，被告于2017年5月转租给了原告，因为2016年到2017年转租的间隔时间不是很长，因此，原告转租后是按现状使用的，并没有进行新的装修，双方出租时，只是对屋内剩余的可使用的物品，比如可乐香烟进行交接，其他是按现状使用的，双方没有明确租赁物现状进行详细的说明，原告无法证明转租前后任何的改变，从现有的送货单来看，无法确认其真实性合法性关联性，更加无法反映建筑装饰用材是用在涉案房屋上，无法证明原告所要证明的事实。被告提交其与原告的微信聊天记录截图，其中被告陈述“李庆卉，七月电费水费，八月铺租你不交，所做成我的违约事实，你负责任。”原告对此证据真实性没有异议，但认为不能因此认为原告构成违约，原告拒付租金是有合理合法的理由的，被告没有向原告支付一半的增容费用。原告申请李军（身份证号码）到庭作证，拟证明其被原告聘请为厨房主管时餐厅发生火灾，火灾是电力原因造成，火灾烧毁抽风机，损坏线路，原告停业两天修缮。被告对此证人证言的真实性不予确认，认为证人说明与事实不符，且证人与原告是一个地方的人，证明效力值得怀疑。关于原告所说的火灾及增容，原告陈述：没有报案也没有火灾事故确认书，关于增容没有书面证据，只有口头约定。被告陈述：不确认火灾一事，也没有沟通电压的增容费用。关于被告反诉的水电费有无发票，被告陈述：没有发票，被告是按照6月份的水电费乘以三计算的。经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其不变更诉讼请求。被告表示：如果涉案合同无效，其将第一项诉讼请求中的租金改为场地占用费。原告对其诉讼请求不申请评估鉴定，要求法院酌定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此原、被告之间的《租房合同》无效。该解释第八条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因原告起诉时自认其在2017年9月14日后搬离涉案租赁物，故被告反诉要求原告支付2017年8月租金25000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告向被告缴纳的押金50000元，被告应当返还，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的装修设施损失，因原告提交的均为收据或送货单，大部分未注明地址，注明地址的收据或送货单可以明确是“侨乡食府”、“新侨乡”、“乔乡”的金额为125752元，因原、被告对涉案租赁物在原告承租前的状况都未能举证，而从原、被告的《租房合同》及庭审陈述中可知，被告给予原告一个月免租期，因此本院依法酌定认可原告主张的涉案租赁物的装修设施损失中的125752元的部分，其余装修损失金额因原告没有提交发票及支付凭证予以佐证，原告在答辩期内未提交其他证据加以证明，本院不予支持。原、被告之间的《租房合同》系涉案租赁物不具备合法报建而无效，原、被告作为签订合同双方均应具有审慎义务，对装修损失各占一半责任，因此原告主张被告赔偿装修损失62876元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的营业损失，因原告只是提交其自制的记账单，没有纳税凭证或账册予以佐证，其次营业收入受到很多因素影响，亦不能单纯从某个月的营业收入当然推及其他时间的收入，故对原告主张被告赔偿营业损失的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。因被告提交的原告签字的《侨乡交接存货单》其中多为酒水，该项交接并未约定在《租房合同》内，故对被告主张原告支付上述存货单中费用金额15963元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉原告支付水电费的诉讼请求，第一，被告的反诉2017年7、8月的水电费金额单纯是以六月份的水电费乘以三，这并不是实际产生的费用，且被告未提交其垫付2017年7、8月水电费的证据，因此对被告反诉原告支付2017年7、8月水电费的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。第二，被告反诉的2017年6月的水电费，是以被告持有的两张由邓志栅出具的《收据》为依据，但并没有被告支付水电费的凭证佐证，且原告已提交邓志栅的《证明》对将原告已支付6月水电费进行证明，同时按照日常生活法则，被告已将涉案租赁物交付原告，在原告承租的第一个月被告就垫付水电费不合常理，综上，对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）HONGHANZHAO于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李庆卉退还押金50000元；二、被告（反诉原告）HONGHANZHAO于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李庆卉赔偿装修损失62876元；三、原告李庆卉（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）HONGHANZHAO支付2017年8月的场地占用费25000元；四、驳回原告（反诉被告）李庆卉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）HONGHANZHAO的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12422.62元，由原告李庆卉负担10796.42元，由被告HONGHANZHAO负担1626.2元。反诉案件受理费1180.99元，由原告李庆卉负担286.37元，由被告HONGHANZHAO负担894.62元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄序洲人民陪审员  任识和二〇一九年十二月三十日书 记 员  彭小容