广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3335号 原告：钟小雨，男，汉族，1989年10月6日出生，住址广西贺州市八步区。 原告：韦志杏，女，汉族，1992年9月17日出生，住址广西北流市。 委托诉讼代理人：张健良，广东南方福瑞德律师事务所律师。 被告：广西贺州市宫城旅游投资有限公司,地址广西贺州市八步区鞍山西路远东国际城百胜苑20BC。 法定代表人：庄兴凯。 委托诉讼代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。 原告钟小雨、韦志杏诉被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭审理了本案，原告钟小雨、韦志杏的委托诉讼代理人张健良到庭参加了诉讼，被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司的委托诉讼代理人罗志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟小雨、韦志杏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立刻交付符合收楼条件的贺州市南环路在美宫城小区10栋1303房给原告；2、判令被告支付合同违约金按合同计算83332.86元给原告；3、判令被告支付占用原告购房本金的银行利息按贷款利息计算19559.24元给原告；4、判令被告承担逾期收楼导致的房屋租金损失18000元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买贺州市南环路在美宫城小区10栋1303房，房屋面积135.23平方米，总价599517元人民币，房子约定在2018年12月30日前交付，合同第12条逾期交付责任规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合计299.75乘以278天合计共83332.86元。由于被告是经营性企业，被告占用资金经营的行为产生银行贷款利息，按一年期贷款利息4.35%计算，应该为19559.24元。同时，上述两金的赔偿不足以补偿原告的实际损失，即原告被迫租用同地段的同等面积的房子租住过渡，等待交楼，或者收楼后可以正常出租收回同等的市场租金，因此，被告在违约金，利息以外，有权主张租金损失，按每个月2000元标准计算，9个月合计18000。终上所述，由于被告的恶意违约，导致本案的发生，本案的诉讼费用理应由被告承担，原告请求胜诉后，由法院依法退回原告预交的诉讼费给原告。请求人民法院依法支持原告的合法权益，判准原告之各项诉讼请求。 被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司辩称：一、答辩人出现延期交房的情形，具有以下合同约定和法律规定的可以延期交房的理由：1、因法定节假日延期，每年全国因法定节假日停工21天，广西三月三停工2天；2、每年因高考停工3天；3、每年因供电公司进行例行检修需要停电停工1天；4、2017年8月28日至30日因园博园开幕政府要求停工3天；5、因出现中雨天气需要停工；6、由于拆迁及回建安置等原因，政府关于本项目周边的灵峰南路西侧回建地规划调整未完成，不仅影响了施工进度，并且影响到最终的验收，政府未批复规划变更之前，无法通过验收；7、因政府变更规划，项目停工377天（2014年10月30日，市住建局颁发了建设工程规划许可证，同意本项目的部分建筑为商业裙楼。2014年12月9日，被告向政府申请办理调整商业部分用地的手续。2015年12月21日贺州市人民政府作出《贺州市人民政府关于广西贺州市宫在旅游投资有限公司在美宫城项目用地土地用途等土地使用条件调整方案的批复》同意土地用途调整为商服、城镇住宅用地。）综上，答辩人超过合同约定的交付时间未能交房，是由于多种不归责于答辩人的原因导致的，答辩人在逾期交付方面无过错。二、对于被答辩人（原告）的各项诉讼请求：1、关于要求“立刻交付房屋”，这一诉讼请求违反法律规定及合同约定，所诉房屋尚未经过竣工验收，不符合交付条件，此诉求应予驳回。答辩人会尽量加快政府变更相关规划设计的进度，争取尽快交付。2、对于要求逾期交房的违约金，这一诉讼请求中违约金的计算方法应当按照双方签署的合同中关于逾期交付的条款中的约定，按已支付的总房款的万分之五计算违约金，与逾期天数无关。3、对于要求贷款利息及租金损失这两项诉讼请求，实质与逾期交房的违约金属于同一种性质，都是对违约行为所造成损失，属于重复计算应予驳回。综上所述，对于双方的商品房预售合同纠纷，应当严格按照合同的约定进行处理，具体到本案，答辩人在逾期方面无过错，请求驳回被告答辩人不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司于2012年12月6日在贺州市2012年第23期国有建设用地使用权挂牌活动中竞得HTC-2012-68号地块的国有建设用地使用权。2012年12月20日贺州市国土资源局与广西贺州市宫城旅游投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（[2012］172号]，在该《国有土地使用权出让合同》第十三条约定了出让宗地的规划条件。2014年11月19日，经广西贺州市宫城旅游投资有限公司申请，贺州市住房和城乡建设委员会向我局作出《关于核准在美宫城规划设计方案经济指标的函》。2015年12月9日贺州市国土资源局向市人民政府报呈《关于广西贺州市工程旅游投资有限公司在美宫城项目用地土地用途等土地使用权调整方案的批复》（贺国土资报[2015］696号），2015年12月21日贺州市人民政府作出《贺州市人民政府关于广西贺州市宫城项目用地土地用途等土地使用条件调整方案的批复》（贺政函[2015］380号），批准同意了广西贺州市宫城旅游投资有限公司在美宫城项目用地土地用途等土地使用权调整方案。2017年5月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将在美宫城小区第10栋13层1303室房销售给原告，房屋总价599517元。合同第十一条约定交房时间为2018年12月30日前。原被告双方在补充协议（附件十一）中约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、中高考等原因通知停工及其他政府行为工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的；4、因市政原因或供水供电相关部门停水、停电每日达五个小时以上的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上（以气象部门证明为准）、日高温超过40度（含40度）、六级或六级以上大风天气而引起的工期延误的；5、非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；6、出卖人将竣工报告提交相关部门并受理后（以政府相关部门接到的日期为准）等待验收或丈量或审批所需的时间；7、交房时买受人提出维修申请的，维修期间出卖人不承担延期交房责任；8、不属于不可抗力因素但出卖人不能克服的客观原因；9、在交房时，如买受人未按合同约定付清（包括但不限于银行按揭贷款或者公积金贷款不足以支付付款的情形），除按照本合同相关条款的约定承担逾期付款的违约责任外，交房日期顺延至出卖人收到买受人付清的全部应付房款之日起30日内；10、买受人未跟进该商品房物业管理公司的规定支付有关费用以及未与物业管理公司签署有关物业管理文件。《商品房买卖合同》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：2、如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之五计赔买受人。签订合同后，原告按照合同约定按期付款。约定交房时间届满后，被告未按期交房。 另查明，2017年5月31日至2018年12月30日期间，中雨及中雨以上天数为71天，高考期间停工天数为6天。 上述事实，有原告钟小雨、韦志杏提交的商品房买卖合同1份、被告企业登记电脑咨询单1份、被告出具的收据1份、个人购房借款/担保合同1份，被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司提交的关于加强2017年贺州普通高考期间建筑施工噪声防治工作的通知1份、2014年至2019年气象资料1份、《责令缴交土地出让价款的决定》（贺国土资决[2016］1号）及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，2017年5月31日原告与被告签订的《商品房买卖合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约按时支付房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力、政府限制性行为造成的延误等，属于《商品房买卖合同》第八条约定可据实予以延期的因素。工程开工之日原被告尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予以明确，故计算可延期的交房天数的时间段应从合同签订之日2017年5月31日开始计算至约定交房之日2018年12月30日。在此期间，气象部门记录降雨量达到中雨及以上而影响工期的天数为71天；高考期间停工，符合“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的”的天数为6天。被告称政府对在美宫城项目用地土地用途等土地使用权进行调整，2015年12月21日贺州市人民政府作出批复，2014年12月9日至2015年12月21日被告不能正常建设，因该时间段未在原被告合同约定的范围内，故该辩驳主张不予支持；被告辩称将法定节假日算入延期天数，因法定节假日非合同约定的可延期因素，且被告未提供证据证明停工事实，故对该辩驳主张不予支持。被告辩称电力公司进行检修需停工，但未提供2017年5月31日至2018年12月30日电力公司所发布的停电通知，故该辩驳主张不予支持。被告辩称2017年8月28日至30日园博园开幕政府要求停工应予以延期，因贺州市城市管理综合执法局所作出的《关于做好迎接园博园开幕期间建筑施工工地扬尘污染治理工作的通知》允许“建筑施工工地可以正常施工”，故被告的该辩驳主张不符合原被告“非出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、中高考等原因通知停工及其他政府行为工期延误的”之约定，故对该辩驳主张不予支持。被告辩称由于拆迁及回建安置等原因，政府关于本项目周边的灵峰南路西侧回建地规划调整未完成影响施工进度，因该异议及申请系被告单方行为，政府部门未对规划进行变更，故该辩驳主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：2、如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之五计赔买受人。原告诉称合同约定的违约金比例过低应依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，约定违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加。原告主张因被告逾期交房导致原告房屋租金损失，因原告未举证证明案涉房屋同地段同等面积的房屋租金，应承担举证不能的责任。被告逾期交房，造成了原告在此期间的损失，根据本案实际情况，参考双方合同关于卖方违约的标准，结合原告的第二、三、四项诉讼请求，本案违约金的计算标准为按日支付已付房款的万分之一。从2017年5月31日至2018年12月30日止，扣除可延期交房的天数77天，至本案立案之日止被告逾期交房天数为221天。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为13249元（599517元×0.0001／天×221天）。现案涉房屋尚未符合交房条件,对于原告要求判令被告立即交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。若案涉房屋符合交房条件的情况下，被告未履行交房义务，原告可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、判令被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司支付原告钟小雨、韦志杏逾期交房违约金13249元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2718元，减半收取1359元（原告已预交），由原告钟小雨、韦志杏负担1210元，由被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司负担149元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张先强 二〇一九年十二月四日 书记员  岑 欢