安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3380号原告：王帮辉，男，1982年4月6日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：孙克林、孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原告王帮辉与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王帮辉委托诉讼代理人孙雪瑶，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司委托诉讼代理人张勇、王猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金20601.88元(从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算至实际交付房屋之日止)；2、被告返还原告多收少交房屋面积部分的购房款16060元并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息1927.2元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月24日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘12#幢7层12-706号房屋的《商品房买卖合同》，原告按约支付了首付款185430元，并于2017年8月11日通过银行按揭付清剩余房款410000元，但被告未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，原告选择要求被告继续履行合同，因此被告应按约支付逾期交房违约金。由于被告实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，被告应退还多收原告的房屋差额面积的房价款，并应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上，被告逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，特具状起诉，请求判如所请。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、、原告的身份证、被告企业信息查询单，证明原、被告身份信息及诉讼主体资格；2、金大地悦府选房定金单一份、收据复印件二份，证明原告于2017年4月19日支付了购房款2万元，于2017年5月16日支付购房首付款165430元；3、个人购房担保借款合同、银行流水、购房发票，证明原告通过银行贷款支付了剩余购房款410000元；原告履行全部给付房款义务；4、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告在2017年6月24日签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年1月31日前，第二项约定交付该商品房时应出示满足验收合格的证明文件，否则原告有权拒绝接受；第十二条逾期交付房屋时间超过60日，被告按约向原告支付全部房款的万分之二的违约金；第十三条约定面积差异按照合同约定多退少补给付。合同第二十八条约定加重原告的违约责任的补充协议应以原合同为准；5、测绘图复印件一份，证明涉案房屋实测面积和预测面积差额为2.92平方，被告应退还多收部分的房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；6、承诺书复印件三份，证明被告逾期交房，被告2019年5月13日承诺于2019年7月31日前全部交房，同时结清双方的违约金和面积差。被告辩称：原告主张差价款的利息损失无任何事实和法律依据。双方商品房买卖合同预售对于误差处理有明确的约定，双方据实计算。对于面积减少的部分的房款被告一直同意退还，只是被原告为了主张其他无理的诉求故意不来被告公司办理房屋交房手续，也不与被告进行结算。因此原告主张利息损失无任何事实和法律依据；第二，被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金。根据双方商品房买卖合同预售附件十一补充协议第七条第二项约定：若买受人未在第八条约定的日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋，同时根据上述补充协议第一条约定，原告应该在商品房买卖合同预售签订后7日内办妥所有的贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约，那么本案中商品房买卖合同预售签订的时间是2017年6月24日，原告应于2017年7月2日前办妥贷款手续，但是原告获得银行放贷的时间是2017年8月11日，原告逾期长达40天之久，相应被告有权推迟交房并不构成违约；第三，即使原告有权主张逾期交付违约金，那么其主张计算的天数及违约金的标准均不正确。案涉房屋于2019年3月22日已经具备交付条件，被告已经积极和原告进行了电话联系，其拒收房屋，无奈被告于2019年4月20日向原告人寄出交房通知，原告人故意拒不接收房屋，应自行承担故意扩大的损失。因包括原告在内的部分业主拒不接受房屋，而是采取信访等手段提出很多无理的诉求，被告对无理诉求坚决不予认可，并且最终与业主代表协商，双方最终确定了完全符合交付条件的日期，即2019年3月31日，那么该日期为逾期交房违约金计算的最迟时间，超过该时间因业主拒绝接收房屋导致损失应该由业主自行承担。即使法院认定双方构成相互违约，基于权利义务对等的原则，因双方约定买受人逾期付款出卖人有权推迟交付房屋，原告逾期办理贷款40天，被告逾期交房的天数也应当扣除40天，最终逾期日为19日。双方约定的逾期交房的违约金过高，请求予以降低。首先，合同约定如果逾期付款，则依照欠付款日万分之一的标准收被被告的违约金，但是逾期交房只按照房款日万分之二的标准收取被告的违约金，双方的权利义务不对等，严重失衡并且逾期交房给原告带来的损失也仅仅就是租金损失，但是按照日万分之二的违约金计算着高达3573元每月标准明显过高，目前淮南市中院及市内各辖区法院掌控的逾期交房违约金的标准最高为日万分之一，因此被告请求贵院按照每月500元的标准计算逾期违约交房金。综上，除房面积减少部分外请求人民法院依法驳回原告的其他诉讼请求，完毕。被告向本院提交如下证据：1、被告营业执照及其法定代表人身份证复印件各一份、被告法定代表人身份证明一份，证明被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》各一份，证明1、双方买卖房屋单价、交房时间、付款方式、违约责任等；2、《补充协议》第一条约定原告应当在合同签订后7日内办妥所有贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约；3、若买受人未在第八条约定日期付清全部房屋款，出卖人有权推迟交付房屋；4、合同第九条约定，该房屋经验收合格即具备交付条件，并非完成验收备案和测绘完成；3、验收报告、寿县住房和城乡建设局竣工验收公示、协议书，证明1、被告开发的9号楼，住建局于2019年3月7日即进行验收公示、于3月13日进行单体验收；7、8、10、11、12、13号楼，住建局和城乡建设局在3月15日进行验收公示，于22日通过单体验收，符合交付条件；2、因包括原告在内的业主提出部分无理要求，到相关部门信访，经调解由业主代表达成协议，确定2019年3月31日视为交房日期，为计算违约金的截止日期；4、邮政EMS查询，证明被告在2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通知单，原告已经于2019年4月22日签收；5、民事判决书，证明逾期交房违约金的标准，淮南地区一般采用日万分之一的标准。本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告证据1，相对方无异议，本院予以确认。原告证据2，被告认为定金单没有被告印章，无法确认真实性，对收据认可。本院认为，两份收据载明原告交付定金20000元、首付款165430元，且20000元定金收据与定金单相互印证，故被告异议不能成立，本院对该份证据予以认定。原告证据3，被告对购房发票无异议，个人购房担保借款合同是复印件，无法对复印件予以确认，因此对证据的三性无法确认；对银行流水真实性无异议，但只显示房款41万元，未显示该41万元已进入被告账户，因此无法通过该证据得出原告已在2017年8月11日向被告交付41万元的结论，即使个人购房担保借款合同复印件、银行流水是真实的，但是放贷时间是2017年8月11日，明显超过购房合同约定的2017年7月2日之前办妥贷款手续，证明原告存在违约行为。本院对该份证据予以确认。被告对原告逾期办理贷款构成根本违约的异议，无证据证明，本院不予采纳。原告证据4，被告对房屋买卖合同三性无异议，但是不能达到原告的证明目的，合同第九条关于房屋验收合格即可交付的约定为特别条款，任何与该条款相悖的表达均已该条款为准；补充协议系原被告之间平等主体签订的，没有证据显示被告存在强迫行为，是原告在完全意识自治下认可并签字确认的，因此补充协议的条款对原告具有约束力，补充协议的内容也无法判断出加重了买受人的责任。本院认为，被告对其异议无证据证明，其异议不能成立，本院对该份证据予以确认。原告证据5，被告认为是复印件，无法核对真实性，对证据“三性”不认可。本院认定面积误差为2.29平方米，故本院对该份证据予以确认，对原告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的证明目的不予确认。原告证据6，对2019年4月9日承诺书的真实性无异议，对合法性及关联性不予认可，该承诺书是在原告及业主代表不断信访的情况下被告被逼无奈所写，且该承诺书内容含糊，没有具体的指向对象，该承诺书虽显示拿到质检报告，但是案涉房屋已在2019年3月31日之前具备交付条件，且已经公示；对2019年5月3日承诺书真实性无异议，但是对合法性及关联性不予认可，该承诺书是在原告及业主代表不断信访的情况下被告被逼无奈所写，该承诺书不是被告的真实意思表示，且该承诺书没有具体的指向对象；对2019年5月13日的承诺书系复印件，被告无法确认该证据的真实性，对三性均不予认可。本院认为，该份证据系复印件，被告不认可，原告称该证据来源于寿县信访局，未提供证据予以证明，故本院对该份证据不予以认定。被告证据2，原告对该份证据的真实性无异议，对其合法性有异议，补充协议第1条约定7日内办妥所有贷款手续期限时间明显过短，改格式条款签订时没有向原告明示，其主要意在免除被告应负的违约责任，损害了消费者权益，7日的约定明显是不合理、不合法的，故不应以此作为被告推迟交房或违约的免责依据及抗辩理由，该条款依法无效。本院对该份证据的真实性予以认定，被告无证据证明逾期贷款是原告行为所致，故被告关于原告未办妥贷款手续应视为违约，其有权推迟交付房屋的证明目的不予确认。原告异议认为《补充协议》无效，无事实法律依据，其异议不能成立，本院不予采纳。被告证据3，原告认为，验收报告提请法院相关部门盖章并未写明验收时间，形式及内容上均不合法，特别是验收部门签章不齐全，环保部门是被告公司自己盖章，城建档案管理机构无相关部门印章及意见，且上述印章没有相关部门合格或不合格的意见表示，综上房屋并未验收合格。该验收公示仅能证明被告方已申请工程竣工验收，不是验收结论，并不能证明其验收合格。对协议书关联性有异议，这个协议中并没有原告的签字，乙方这5个人也在并未受到原告委托的情况下签订的协议，对原告不构成代理。即不发生法律效力。本院对该份证据的真实性予以认定。被告证据4，原告对关联性有异议。认为无法证明邮寄的内容，邮寄并非原告本人签收，不能证明被告通知原告交房的事实，不能免除被告逾期交房的违约责任。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据不予确认。被告证据5，原告认为与本案无关联性。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据的证明目的不予认定。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按揭购买了被告开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘12#幢706室房屋一套，建筑面积108.26平方米，总价款595430元（每平方米5500元）；首付款185430元应于2017年6月23日前支付，余款410000元向淮南通商农村商业银行申请贷款支付；原告逾期在60日之内付款应按日计算向被告支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期付款万分之一的违约金；被告应当于2019年1月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，原告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按被告所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及原告应交纳的相关费用，并在被告的协助下将所有贷款手续办妥，如因原告原因逾期没有办贷款手续的，视同原告违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款[一次性付款，原告应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款]执行。另查明，原告于2017年4月19日支付了购房款2万元，于2017年5月16日支付购房首付款165430元。2017年8月4日原告向淮南通商银行贷款支付了剩余购房款410000元；原告履行全部给付房款义务。再查明，原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为108.26平方米，与预测建筑面积105.34平方米相差2.92平方米；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的12#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示；被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访；被告与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于原告主张涉案房屋差价款的返还及其相应资金占用利息的认定与处理。原、被告约定涉案房屋的建筑面积为108.26平方米，原告所购房屋经实际测量为105.34平方米，误差面积2.92平方米，事实清楚，证据充分，被告应按合同约定返还原告房屋差价款16060元（5500元/平方米×2.92平方米），原告要求被告返还房屋差价款16060元的诉请成立，本院予以支持。原告要求被告双倍返还房屋差价款及支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无证据证明，故本院对原告超过房屋差价款16060元部分及其相应资金占用利息的主张不予支持。二、关于被告是否构成违约以及原告主张被告逾期交付房屋违约金的计算时间、计算依据的认定与处理。首先，原、被告约定交付房屋的期限为2019年1月31日前，但合同签订后至原告起诉日止被告均未向原告交付涉案房屋，亦未按约定向原告发出经验收合格的收房通知，被告未在合同约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任；其次，涉案房屋于2019年3月15日在寿县人民政府信息公开网对涉案住宅楼单体工程竣工进行了公示，可见，被告开发建设的涉案房屋在原告起诉前已经具备交付条件；第三，被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访，被告于2019年4月28日与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日，此时原告应知道涉案房屋已具备交付条件，故双方约定的2019年3月31日可视为被告通知原告交付房屋的时间；第四，原、被告约定被告交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金，因此，被告逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，原告主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予采纳。综上，被告逾期交付房屋的违约时间从2019年2月1日起至2019年3月31日止计59天，违约金为7026元（595430元×日万分之二×59天=元），原告主张超过部分的违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张超过部分的违约金不予支持。被告抗辩违约金应按日万分之一计算不符合双方合同约定，本院不予采纳；被告抗辩原告逾期办理房屋按揭贷款构成违约，不能提供证据证明原告逾期办理房屋按揭贷款系原告的行为所致，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告王帮辉支付逾期交付房屋违约金7026元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告王帮辉房屋面积差价款16060元；三、驳回原告王帮辉的其他诉讼请求。上述第一项、第二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，减半收取计382元，由被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  沈远东二〇一九年十二月二十六日书记员  徐正亮附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。