浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2483号上诉人（原审原告）：陈木仙，女，1948年4月27日出生，台湾地区居民，住福建省连江县。委托诉讼代理人：张露燕，浙江红船律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞晓云，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚进化，男，1982年9月8日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：韩立，嘉善县天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：嘉兴宇博人力资源有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道毛家社区新桥小区215号。统一社会信用代码91330421MA28A71D4R。法定代表人：邵帅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高荣，该公司部门经理。委托诉讼代理人：韩立，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人陈木仙因与被上诉人龚进化、嘉兴宇博人力资源有限公司（以下简称宇博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经双方当事人申请，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。陈木仙上诉请求：1、撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2311号民事判决。2、依法改判支持陈木仙的一审全部诉讼请求。3、一二审诉讼费用由龚进化、宇博公司负担。事实与理由：案涉租赁合同系陈木仙与龚进化签订，但目前实际使用该房屋的是宇博公司，原审在未对龚进化与宇博公司之间的关系予以查明的情况下，即认为无法认定龚进化转租房屋，属于事实认定不清。龚进化不仅改变了房屋用途，还存在着逾期支付租金的违约行为。原审认定宇博公司使用房屋两年有余，陈木仙的委托人对房屋实际使用情况应当知晓，陈木仙之子要求重新签订合同目的是重新商谈租金及商业经营的税费等，均属事实认定错误，二审应予纠正。根据《合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。龚进化未经陈木仙许可，私自将租赁房屋转交宇博公司使用，陈木仙有权依法解除合同。龚进化答辩称，并未改变租赁房屋用途也未转租。至于逾期支付租金，陈木仙在收到租金时，并未提出异议。对于宇博公司使用房屋之事实，陈木仙的代理人应当早就知情，是否转告陈木仙，属其内部事宜。宇博公司答辩称，宇博公司并非合同相对人，涉案房屋系龚进化授权宇博公司使用，宇博公司与龚进化之间并不存在转租关系。陈木仙一审起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、龚进化、宇博公司立即将坐落于嘉善县姚庄镇万泰路6号的店面恢复原状并交还陈木仙；3、龚进化、宇博公司支付自2019年3月25日起至实际腾退上述房屋之日止的占用费（按每月7000元为标准，自2019年3月25日起计算至实际腾退上述房屋之日止）；4、龚进化、宇博公司立即支付使用期间物业费10296元；5、龚进化支付违约金3750元；6、诉讼费、保全费由龚进化、宇博公司承担。一审法院认定事实：陈木仙系位于浙江省嘉善县，总层数四层，建筑面积216.69平方米商业用房（以下简称案涉房屋）所有权人。其子陈柏志系案涉房屋共同共有人。2016年8月25日，陈木仙（甲方）委托案外人聂晓芳与龚进化（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋出租给龚进化使用，用途为租赁物流办公室，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2016年8月25日至2021年8月24日止；月租金为3750元，租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，甲方不得以任何理由任意调整租金；租金半年支付一次；房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水电费；2、煤气费；3、供暖费；自本合同签订之日起，乙方向甲方支付3750元押金；租赁期间，双方需信守合同，任何一方违反约定，须向对方交纳一个月租金作为违约金；本合同遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行等；备注装修期限为2016年8月25日至9月24日不收房租，第三、四年房租按48000元／年，第伍年房租50000元／年，从2016年9月25日至2017年3月24日收取半年房租22500元。合同签订后，龚进化向陈木仙委托人聂晓芳支付3750元押金，并实际使用案涉房屋。龚进化通过银行账户向陈木仙的银行账户支付案涉房屋租金至2019年9月24日。陈木仙之子陈柏志与龚进化的代理人高荣自2018年7月起多次通过微信商谈案涉房屋租赁事宜。高荣称：需房产证及身份证复印件办理营业执照；合同到2021年8月24日，所以关于提高房租的事，目前没有办法变动，按合同办事等。陈柏志则多次要求与龚进化重新讨论、签订协议；且称龚进化严重迟缴房租，任意改变房屋用途、任意转租给他人等。因双方协商未果，2019年4月，陈木仙委托律师向龚进化发出律师函，内容（摘要）为：2018年10月份，我委托人前往案涉房屋查看时发现，实际使用该店面并非龚进化，而是宇博公司，用途也非用于物流办公室；龚进化擅自将案涉房屋转租他人并改变约定用途，已构成违约，故通知合同于2019年1月10日解除，限期将房屋恢复原状并交还陈木仙，支付相应使用费、物业费、违约金等。龚进化庭审称，龚进化系宇博公司实际控制人，其承租案涉房屋后给宇博公司用于物流人力调配、培训办公室。前期，陈木仙就案涉房屋相关事宜由聂晓芳代为管理、联系。一审法院认为，法律规定，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖。案涉房屋位于浙江省嘉善县辖区内，嘉善法院具有管辖权，且应适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。合法有效的合同,对双方当事人均具有法律约束力。陈木仙与龚进化就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。陈木仙称，龚进化未按约定用途使用案涉房屋且擅自转租，故要求解除合同。首先，合同中未明确约定案涉房屋不能转租；其次，案涉房屋本身系商业用房，龚进化作为自然人，承租案涉房屋后给宇博公司用于商业用途，亦属合理，不足以依此认定龚进化、宇博公司之间属于转租关系；再次，案涉房屋约定用途为物流办公室，龚进化实际亦用作办公室，只是称为物流调配人力的办公室。依此认定龚进化改变房屋约定用途，较为牵强，亦显严苛；最后，龚进化使用案涉房屋两年有余，陈木仙的委托人对案涉房屋的实际使用情况理应知晓且未提出异议。2018年下半年，陈木仙之子陈柏志多次要求重新签订合同的目的是重新商谈租金及商业经营的税费等，而非因龚进化转租或改变用途等。依照诚实信用原则，从维护契约精神及交易稳定的角度出发，陈木仙所诉解除合同的理由，既不符合法定解除情形，亦不符合约定解除情形，依据不足，难以支持。陈木仙要求龚进化返还案涉房屋、支付使用费、违约金等诉讼请求，欠缺依据，不予支持。案涉合同就承租方承担的费用采取了列举式约定，并未约定物业费，故陈木仙要求龚进化承担物业费，亦欠缺事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：驳回陈木仙的所有诉讼请求。案件受理费245元，减半收取122元，由陈木仙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈木仙提供银行转账凭证3份，证明龚进化迟延支付租金违约。龚进化、宇博公司质证，对该证据的“三性”均不予认可，并认为即使迟延支付租金，也无法导致合同解除。龚进化、宇博公司提供以下证据：1、银行转账凭证1份，证明已向陈木仙支付了2019年9月至2020年8月期间房租。2、《合作协议》1份，证明龚进化系宇博公司投资人，宇博公司使用案涉房屋并非转租。3、《公司章程》1份，证明龚进化已登记成为宇博公司股东。4、录像材料1份，证明龚进化曾在宇博公司年会上作为公司代表发言。陈木仙质证认为，对银行转账凭证的真实性无异议，但龚进化是否缴纳房租并不影响合同解除，合同解除之后，预付房租也会返还；对《合作协议》的真实性有异议，不认可龚进化系宇博公司投资人，并申请对《合作协议》的形成时间及签字真实性进行鉴定；《公司章程》系宇博公司于诉讼中修订，对关联性有异议；对录像材料的真实性无法确认，对关联性有异议。本院经审查，对双方提供证据的真实性予以认定，至于关联性将于说理部分中阐述。至于陈木仙的鉴定申请，本院认为，《合作协议》的签署方认可签字属实，且形成时间也非认定协议效力的唯一因素，故对陈木仙的鉴定申请，不予准许。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明以下事实：宇博公司员工冯喻分别于2018年5月15日、10月22日向陈木仙转账支付房租45000元、46500元。宇博公司员工高荣于2019年8月25日向陈木仙转账支付房租48000元。龚进化与宇博公司法定代表人邵帅签订《合作协议》1份，约定投资成立宇博公司。龚进化曾参与宇博公司年会活动，并现已正式登记成为宇博公司股东。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租方陈木仙起诉主张解除合同的具体理由有三：一、迟延支付租金；二、改变租赁用途；三、私自转租宇博公司。对其理由是否成立，本院逐一评判如下：首先，根据《合同法》第九十四条第（三）、第（四）项之规定，违约方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或由此导致合同目的无法实现，守约方才可主张解除。龚进化虽迟延付款构成违约，但其嗣后已足额支付逾期租金，且迟延付款并不当然导致合同目的落空，陈木仙据此主张解除合同，依据不足，本院不予采信。其次，虽然《房屋租赁合同》约定用途为“物流办公室”，现实际用途为“人力资源办公室”，但诚如原审所言，约定用途“物流办公室”之重点在于“办公”而非“物流”，“人力资源”与“物流”之区别仅在于办公内容，并不因此改变租赁用途仍为办公，陈木仙以此主张对方违约，理由不能成立。再次，陈木仙再以《合同法》第二百二十四条之规定，主张龚进化私自向宇博公司转租房屋，其有权解除合同。然而，转租是指承租人与第三人之间形成新的租赁关系，现并无确凿证据证明龚进化与宇博公司之间形成租赁关系。相反，从龚进化提供的一系列证据材料来看，宇博公司之所以能够使用案涉房屋办公，乃龚进化参与经营宇博公司之故。因此，转租事实无法认定，陈木仙据此提出的解除主张，也无法认定成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈木仙的上诉理由无法成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由陈木仙负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十二月十九日书记员 赵婉沁