广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初2673号原告（反诉被告）：罗定市卓越物业服务有限公司，住所地：罗定市*********凤凰新城住宅小区G座第一层第一卡。统一社会信用代码：914********41335X5。法定代表人：谭显明，总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈佐居，男，1973年11月5日出生，汉族，住罗定市****************************，身份证号码：441************050。被告（反诉原告）：曾金梅，女，1974年4月10日出生，汉族，住罗定市****************************，身份证号码：441************829。委托诉讼代理人：陈佐居（被告曾金梅的丈夫），本案被告之一。原告罗定市卓越物业服务有限公司（以下简称“卓越公司”）与被告陈佐居、曾金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，被告陈佐居、曾金梅于2019年10月24日向本院提出反诉，本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓越公司的委托诉讼代理人朱效根、邓辉宇，被告（反诉原告）陈佐居（曾金梅的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带支付自2018年12月至开庭当月拖欠的物业管理费，暂计至2019年7月为1712元，水费288.80元，公摊电费197.20元；2.依法判令两被告连带支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日为44.94元；3.依法判令由两被告承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求物业管理费暂计至2019年5月31日止。原告诉称的事实和理由：两被告为罗定市*********凤凰新城住宅小区**号房业主，房屋面积为142.46㎡。根据原告与两被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为两被告提供了良好的小区居住环境。但自2018年12月开始，两被告停止缴纳物业管理费及相关费用，依合同第二章第十条第一款约定，小区物业费单价1.50元/平方米/月，每月应交214元，截止2019年7月，被告已欠缴8个月物业管理费，共计欠缴1712元。此期间还欠缴原告垫付的水费288.80元，公摊电费197.20元。依合同第二章第十条第二款约定，原告有权主张以每月所欠物业费为基数，自逾期之日起按每日1‰为标准，分段计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日已产生44.94元违约金。原告每月向两被告送达收费通知单催收物业费，同时也通过电话、公告等方式向两被告催缴物业管理费，但两被告均置之不理。两被告已实际享受了物业管理服务，但其欠缴行为不但侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉请。被告陈佐居、曾金梅辩称：一、双方签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》是无效的，原告要求两被告缴交物业费没有法律依据。二、原告违反规定，把小区的物业管理以打包的形式委托给东莞市金盾物业管理有限公司，严重违约。三、原告要求两被告支付水费和公摊电费不能做到公开透明，两被告可以拒绝缴交，再者，这不属于物业服务纠纷。四、罗定市凤凰新城小区业主委员会于2018年11月依法成立，并与深圳市之平物业发展有限公司签订了《罗定凤凰新城小区服务合同》，原告违法收缴2019年6月后的物业管理费，无理无据。五、违约金计算标准违背了国家的相关规定，擅自按每日千分之一计算，无理无据。六、原告提供的证据不能体现其具有提供物业服务的资质。综上所述，两被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告陈佐居、曾金梅向本院提出诉讼请求：1.依法判定卓越公司与反诉原告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》属于欺诈和无效的格式条款合同，反诉原告有权拒绝缴纳一切费用；2.限令卓越公司15天内与中标的深圳市之平物业发展有限公司完成交接并退出凤凰新城小区；判令反诉被告自2019年6月1日后构成强迫交易，无权收取凤凰新城小区业主任何费用，并退回多收的水费和公摊水电费465元给反诉原告；3.依法判定卓越公司属于严重失去信用的公司，将其行为记入失信黑名单并由有关部门联合惩处；4.依法向公安机关和检察机关发出法律意见书，将卓越公司移交给这两机关侦查；5.本案诉讼费用全由反诉被告自行承担。反诉原告诉称的事实和理由：一、反诉原告于2013年3月30日购买了涉案房屋，而开发商在反诉原告付完首期购房款并签订了《商品房买卖合同》时强逼反诉原告签订《凤凰新城小区前期物业服务合同》，若不签订该合同，开发商则以不给收楼也不能退购房款相威胁，该合同全部内容都是强迫的，并不是反诉原告真实意思的表示。况且该合同是典型的“四无”合同，且合同内容是格式条款。此外，反诉被告是开发商未经公开招投标就指定派来对凤凰新城住宅小区进行管理和收费的，且在2017年起擅自将凤凰新城小区的物业服务全部转包给东莞金盾物业公司。显然，该合同违反了《民法总则》第五、六、七条，《合同法》第三、六、三十九条和《物业管理条例》第二十四条的规定。二、罗定市凤凰新城小区业委会于2018年11月11日依法成立，确定由深圳市之平物业发展有限公司于2019年6月1日起为该小区提供新的物业服务。根据《物业管理条例》第二十六条和该合同第十一条，该合同已终止，反诉被告自2019年6月1日起已无权收取凤凰新城小区业主任何费用。三、反诉被告没有按合同要求履行义务，经常存在各种问题，很多业主不断向反诉被告反映，但时至今日都未有改善。四、反诉被告在未获得业主的授权下代自来水公司收取业主水费，违反了《物业管理条例》第四十四条规定。公摊水电费计算不明确。综上所述，反诉被告的违法和违约事实确凿清楚，证据充分肯定，根据《民法总则》和《合同法》的宗旨原则和相关规定，反诉原告现依法向法院提请民事诉状，请求法院秉公依法办理和审判。反诉被告卓越公司辩称：针对反诉原告的第一项请求，反诉原告诉称存在欺诈和无效有违事实，原、被告双方已签订《凤凰新城小区前期物业服务合同》，双方主体适格，意思表示真实一致，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，应得以全面履行。反诉被告事实上为反诉原告提供了物业服务，反诉被告作为合同权利义务一方的实际享有者和承担者，应该按约定交纳物业服务费。现反诉原告连续多月逾期不交费显属违约，反诉原告自收楼以来一直按照双方签署的物业合同履行缴费义务，上述行为正说明反诉原告认可反诉被告物业合同的合法性、有效性。对于反诉原告提出的其他反诉请求，请法庭予以驳回，因本诉是物业服务合同纠纷，反诉原告提出的诉求不是同一法律关系，不符合反诉的条件。本院经审理认定事实如下：原告卓越公司于2012年7月27日登记成立，经营范围包括物业服务、新建房屋租赁代理、清洁服务等。被告陈佐居、曾金梅是凤凰新城商住小区**号房的业主。凤凰新城商住小区为云浮市创宇贸易有限公司开发建设，云浮市创宇贸易有限公司经与原告卓越公司协商，选聘原告卓越公司对凤凰新城商住小区提供前期物业管理服务。2013年3月30日，被告陈佐居、曾金梅向云浮市创宇贸易有限公司购买了案涉房屋，合同约定建筑面积142.15平方米，并于2014年3月8日办理了收楼手续。2013年3月30日，被告陈佐居、曾金梅作为甲方与原告卓越公司作为乙方签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》（以下简称“合同”），甲方将凤凰新城小区委托给乙方进行物业管理。合同第九条约定，在供水供电公司委托乙方向甲方收取水费和共用设施设备运行产生的水电费时，甲方须及时缴纳，逾期未缴的甲方须每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十条约定，1.物业管理服务费按1.50元/平方米/月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），甲方每月应交的物业管理费总额为213.23元（单价乘以建筑面积）；2.甲方每月25日前（节假日顺延）缴纳当月的物业管理费给乙方，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金；3.甲方每月25日前缴纳乙方代垫的公摊水电费，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十一条约定，自小区业主委员会依法成立并聘请物业服务企业签订物业服务合同时止。两被告收楼后，按合同向原告交纳了2018年11月前的物业管理费。2018年12月1日起，两被告认为原告卓越公司提供的物业管理服务存在严重违约行为，且未达到《前期物业服务合同》附件中载明的服务标准，开始拒绝支付原告物业管理费。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。另查明，原告于2015年1月27日取得云浮市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2017年12月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。再查明，针对物业收费标准问题，本院去函罗定市发展和改革局，该局回复：原告卓越公司于2013年5月17日向原罗定市物价局申请备案，原罗定市物价局根据云价[2013]169号文等的有关规定，于2013年8月30日出具备案回执，标准为高层住宅每平方米每月1.50元。又查明，两被告于2018年11月至2019年5月份的用水量为105吨，居民用水需要缴纳水费和污水处理费，2017年3月至今，水费单价为1.80元/吨；污水处理费征收标准为0.95元/吨，排污量按用水量的90%折算。以上事实，有原告提供的业主收楼资料签收表、业主收楼水电底数确认表、业主收楼签收钥匙表、《凤凰新城小区前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、分摊电费票据、水费票据、收费通知单、罗定市住房和城乡建设局通知书，被告提供的《凤凰新城小区前期物业服务合同》、《罗定凤凰新城小区物业服务合同》、凤凰新城小区业主委员会备案回执、罗定市住房和城乡建设局通知、罗定市城乡建设规划局《关于解决凤凰新城二期存在问题无法竣工验收的请示的回复意见》、凤凰新城业主委员会公告、收据、相片、视频以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告卓越公司与两被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。合同签订后，原告卓越公司向两被告提供了物业服务，两被告已按照协议缴纳了2018年11月前的物业管理费，即双方已实际履行了合同，两被告现提出合同无效的意见，本院不予采纳。本案的争议焦点为：一、两被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金；二、两被告应否向原告支付水费和公摊电费。关于两被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告卓越公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求两被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持，两被告如认为原告的服务不符合约定的标准、管理混乱，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据。物业管理费的具体金额，以本院核实的为准。根据原告提供的证据，两被告物业的建筑面积为142.15平方米，故两被告需支付的是2018年12月至2019年5月共6个月的物业管理费共1279.35元（142.15平方米×1.50元/平方米/月×6个月）。对于违约金的问题，原告卓越公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，两被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告卓越公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，原告卓越公司请求两被告连带支付违约金的主张，本院予以采纳。但原告根据合同第十条的约定请求逾期则每日按未缴金额1‰计付违约金，标准过高，本院调整违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付之日起计至付清之日止。关于两被告应否向原告支付水费和公摊电费的问题。首先，对于水费的问题，原告卓越公司代两被告向罗定市供水集团有限公司缴纳了整个小区的水费，并根据两被告专属的水表计算用水量，两被告应向原告卓越公司缴纳水费；但原告卓越公司水费的计算方法有误，本院根据水费发票显示的计算方式予以调整（水费金额根据实际用水量按水费单价计算，污水处理费按用水量的90%折算排污量再按征收标准计算），两被告应缴纳2018年11月至2019年5月的水费为278.78元（105吨×1.80元/吨+105吨×90%×0.95元/吨）。其次，对于分摊电费问题，原告卓越公司虽提供了部分公摊电费的发票，但两被告对于分摊的电费是否按照规定进行分摊，分摊的电费是否已扣除物业服务办公区域的电费等提出质疑，而原告在诉讼过程中未能举证证实其分摊给业主的电费符合事实和法律依据，亦没有在规定的期限内委托第三方有资质的机构进行核算，故原告卓越公司要求被告支付公摊电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告卓越公司可待核算结果作出后，另行主张权利。对于反诉原告提出请求，对于反诉请求第一项，本院已确认合同为有效合同；对于第二项诉讼请求中关于反诉被告卓越公司无权收取2019年6月1日之后业主任何费用的问题，由于原告已变更诉讼请求，只诉求计至2019年5月31日前的物业管理费，故上述问题，本院不再作评判；对于反诉原告提出的其他诉讼请求，不属于本案处理的范畴，反诉原告应另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限本诉被告陈佐居、曾金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费1279.35元。二、限本诉被告陈佐居、曾金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费的逾期违约金（2018年12月至2019年5月期间，每月拖欠的物业管理费，分别以213.23元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月25日起计算至付清之日止）。三、限本诉被告陈佐居、曾金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告罗定市卓越物业服务有限公司支付水费278.78元。四、驳回本诉原告罗定市卓越物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈佐居、曾金梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（本诉原告已预交），由本诉被告陈佐居、曾金梅负担17元，本诉原告负担8元；反诉受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月十日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。