广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初28237号原告：李敏英，女，汉族，1979年5月17日出生，住址：广东省广州市番禺区*************，公民身份号码：440************924。委托诉讼代理人：吴子亨，系广东金本色律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。原告李敏英诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴子亨与被告的委托诉讼代理人邓彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告履行《商品房买卖合同》义务，为佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区*****813房所有权办理转移登记；2、被告向原告支付逾期办证房屋所有权转移登记的违约赔偿17784元（违约金以房款390000元为基数，自2018年6月21日起按每日万分之一计至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2019年9月27日违约金为17784元）；3、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原、被告签订《商品房的买卖合同》，约定由被告向原告出售涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区*****813房，总成交金额为390000元。双方合同第十一条约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房。原告随后已依约履行相关付款义务。双方在《商品房买卖合同》第二十条明确约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2017年6月20日向原告交付商品房，按照约定，被告应在2018年6月20日前为原告办理房屋所有权证书，否则应按日向原告计付全部房价款万分之一的违约金。然而被告却一再拖延，至2019年9月27日尚未为原告办理房屋所有权证书。被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、就原告诉讼请求第1项，被告认为：（1）根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款的约定，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，房屋所有权转移登记需要双方的配合。（2）房屋所有权登记还需要行政部门的审批，并非被告单方即可确保获得登记，被告也一直在积极办理，并未怠于履行己方的此项义务。（3）涉案商品房尚未办理首次登记，不具备办理转移登记的条件。二、就原告诉讼请求第2项，原告在被告发出交楼通知后并未前来实际收楼，办证起算时间尚未满足，被告不构成办证延期。被告依约向原告发出交付通知后，原告至今并未收楼，因此合同第二十条约定的“在该商品房交付之日起360日”的期限尚未满足，并未达到办证延期的条件，不应计算违约金。三、即使被告构成迟延办证，被告认为该延迟并非被告原因造成，被告不应承担违约金。理由如下：1、根据《商品房买卖合同》第二十条第二款的约定，买受人主张违约金的前提条件是因出卖人的原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书。2、根据《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违反《商品房买卖合同》第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。3、现暂时未能取得房产证的原因并不在于被告，而是政府原因导致。由于本案所涉项目是禅城区早期的三旧改造项目，禅城区政府对于一些开发过程中的问题并无现成的答案，需要时间讨论解决方案。被告于2017年1月已将涉案楼宇竣工验收备案，而政府迟至2019年9月才发函至被告要求核查竣工延期问题。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告国家企业信用信息查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》。证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，原告有义务向被告支付价款，被告有义务办理房屋所有权转移登记，并承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任。3.《广东增值税普通发票》。证明原告已履行合同约定的支付商品房价款义务，被告已开具相关发票。4.《港宏世家公寓收楼通知书》、《港宏世家公寓收楼须知》。证明被告已于2017年6月20日向原告交付商品房，其依约理应于2018年6月20日前为原告办理房屋所有权转移登记手续。5.《房屋租赁合同》。证明原告与被告旗下公司佛山市港恒物业管理有限公司于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋返租予被告，故被告实际已于2017年6月20日以指示交付方式向原告交付涉案房屋。6.《中国建设银行个人活期账户交易明细》。证明《房屋租赁合同》约定了三个月免租期，故案外人佛山市港恒物业管理有限公司自2017年11月起每月向原告支付租金。诉讼中，被告提交以下证据：1.《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》。证明因政府原因导致办证延迟。2.《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》、《竣工验收备案表》。证明涉案房屋因政府原因导致迟延办证。3.《〈商品房买卖合同〉补充协议》。证明原、被告双方约定如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为报告违约，原告同意延期至办妥房产证为止。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对相对方当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第5、6组证据，可相互佐证真实性，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第1组证据，有原件核对，原告虽持异议，但无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。被告提交的第3组证据，可与其他证据相佐证真实性，且与本案相关联，故本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月14日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区*******，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积为29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13087.25元，总价款为390000元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限”；该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”2017年6月20日，被告向原告发出《港宏世家公寓收楼通知书》，确认涉案房屋已符合收楼条件，被告定于2017年6月30日正式交楼，办理收楼事项时间为2017年7月7日至2017年7月14日。被告于诉讼中陈述原告实际并未办理收楼手续。2017年8月9日，原告与案外人佛山市港恒物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租涉案房屋，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日，首期租金于2017年11月1日起计租。2018年1月10日，被告开具发票，确认收取原告支付的涉案房屋购房款390000元。2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”另查明，2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告履行办证义务的诉请。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向本院书面函复内容，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，则被告已构成上述合同约定之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，本院对其上述抗辩意见不予采纳。然因涉案房屋未办理初始登记，暂不符合办证条件，故本院于本案中对原告有关办证诉请不予支持，原告可待涉案房屋办证条件成就后再行主张。关于原告主张被告计付逾期办证违约金的诉请。如上分析，因被告构成逾期办证的违约行为，故原告有权依据上述合同第二十条的约定主张被告计付逾期办证违约金。就该违约金的计算期间，本案中，因原、被告双方均未能有效举证涉案房屋实际收楼时间，故本院依据《港宏世家公寓收楼通知书》所载内容及原告返租涉案房屋的事实，确认涉案房屋于2017年6月30日交付予原告，则被告依约应向原告计付自2018年6月25日起的逾期办证违约金；另因涉案房屋暂未符合办证条件，故本院于本案中仅支持计至本案判决作出之日即2019年12月12日的逾期办证违约金，经计算为20904元（390000元×0.01%×536天），日后产生的逾期办证违约金可由原告另案再行主张。另就原告所主张之其他费用，因原告并无有效证据证明其他费用的性质、具体金额及与本案的关联性，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由原告自行承担举证不能后果，本院对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李敏英支付佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区*******2018年6月25日至2019年12月12日逾期办证违约金合计20904元；驳回原告李敏英的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3708元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月十二日书记员  罗丽欣附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。