江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10071号上诉人（原审原告）：南京新空间汽车维修有限公司，住所地南京市玄武区双拜巷100号。法定代表人：钱武珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京沃跃建设有限公司，住所地南京市高淳经济开发区花山路17号1幢1092室。法定代表人：黄勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁向军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹林海，男，该公司员工。上诉人南京新空间汽车维修有限公司（以下简称新空间公司）因与被上诉人南京沃跃建设有限公司（以下简称沃跃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新空间公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持新空间公司一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由沃跃公司承担。事实与理由：一、案涉合同关于拆迁补偿问题属于约定不明，仅是对承租人应配合拆迁，并不得自行向政府主张任何拆迁利益的约定，不能得出承租人放弃拆迁补偿权益或拆迁补偿权益归房屋所有权人或合同相对人所有的结论。一审法院曲解合同约定，错误理解南京市中级人民法院《房地产审判指导与参考》（以下简称审判指导)提出的对此类案件的裁判尺度。合同条款约定原文“因本条第(2)项(指租赁房屋遇政府拆迁)规定的事项发生，导致本合同解除的，乙方(承租方)应于相关公告刊登后，十个工作日内，无条件迁出仓库，否则视为违约。同时乙方承诺不向拆迁部门索取拆迁安置补偿，甲方(出租方)对乙方搬迁以及装修补偿等不承担任何补偿及担保责任。拆迁补偿项目与乙方无关，但乙方投入的设备，可移动、拆除的物件归乙方所有，甲方对此也不给予任何补偿”。该条约定表明的意思是：第一，首先明确，遇拆迁无条件迁出仓库，否则视为违约。这是关于是否违约的约定，也是本条约定的核心，其根本目的是约束乙方配合拆迁。第二，“同时……安置补偿”，是进一步明确乙方不得向拆迁部门索取安置补偿，因为乙方不是拆迁补偿对象，却是事实上应当配合拆迁搬迁工作的实际承担者和拆迁损失的最终承受人，其向拆迁部门索取补偿，必然影响拆迁进程。这与审判指导明确指出的“拆迁安置的被安置人仅限于被征收房屋的所有权人，不包括被征收房屋的承租人”形成相互印证。第三，“甲方……及担保责任”，“担保责任”意味着是对乙方对第三人债权的担保和补偿，印证该条款系约束政府与乙方之间的拆迁权利义务关系。客观上因为乙方无法参与拆迁商谈，只能由房屋所有权人与拆迁部门商谈拆迁补偿金额，而房屋所有权人极有可能并不是房屋装修及设备的安装人及使用人，所以，客观上导致房屋装修、设备安装拆除、搬家费及停业损失等权益主张不足额或没有主张，最终导致实际使用人的停业损失、搬迁费用、装修等其他损失可能是远远大于政府的政策性补偿金额的，该差额甲方也不予补偿和承担担保责任。第四，“拆迁补偿项目与乙方无关……补偿”，同样是在约束乙方不得自行向政府主张任何拆迁项目，反之要求乙方积极拆除可移动设备，否则自行承担因此而造成的损失。审判指导明确了“无约定或约定不明的情况下，停业损失、搬迁费用、装修损失的承担者是实际经营人”，因此乙方极有可能据此自行向政府索要该补偿项目相应的补偿款，并将影响拆迁进程。综上，该条款并没有明确政府拆迁的政策性补偿权益归甲方所有或乙方放弃政府政策性补偿的权益，文字表述可以表明，双方的真实意思为，不论乙方有多少损失，在获取政策性补偿后均不得向甲方索赔。二、一审法院关于逾期搬迁事实查明不清。拆迁发生在租赁期内，逾期搬迁系因出租人不允许承租人搬迁而造成的逾期，并因此而进一步加剧了承租人的停业损失。第一，2016年8月5日拆迁公告张贴前，街道办事处工作人员告知承租人要拆迁了赶快搬迁不要再继续支付租金了，但是出租人却张贴公告，要求承租人继续支付租金，且通过堵门等手段阻碍承租人搬迁。第二，承租人预付了下一期房租后，拆迁公告于2016年8月5日张贴，此后，承租人经营受到很大影响，承租人即与出租人商谈退还房租及拆迁补偿等事宜，而出租人不同意退租也不同意商谈拆迁补偿事宜，承租人多次交涉无果报警处理，搬迁同样遭受了出租人的阻拦。直至拆迁行为完成后，承租人才得以全部完成搬迁。所以，导致搬迁时间延误，不可归责于承租人。三、一审法院认定事实不清，没有查明拆迁补偿分项明细，客观上导致承租人无法准确主张权益。因为承租人无法参与拆迁商谈，所以拆迁部门具体的补偿明细承租人无法得知，不论承租人之诉请能否得到支持，承租人的知情权总是有的，而一审并未查明，承租人只能依据拆迁协议总额进行估算。一审审理中，经申请，法院出具了调查令由律师向相关部门调查，但拆迁部门仅给予的补偿协议仅是拆迁补偿总额，并无分项明细的计算方法，也未作出相应的说明，且分项明细的金额与常理不符，如装修补助费仅134万余元，而拆迁房屋建筑面积有19006.47平方米，所有权人支解分租给数十个商家经营，且经营的行当也是多种多样，有的经营需要注重装潢，有的经营需要注重设备安装等，拆迁部门在征收评估或具体个案商谈中，不可能千人一面，如无明细及具体计算方法，承租人如何知道自己承租部分的具体补偿金额，虽然代理律师持调查令查了，但调查结果不能满足案件需要，不论新空间公司的诉请能否得到支持，法院应依职权要求拆迁部门加以说明，以维护当事人的合法权益。综上所述，请求二审查明事实，依法改判支持新空间公司的上诉请求。沃跃公司辩称：新空间公司的上诉请求不能成立。具体理由如下：1、依据沃跃公司与南京衡立实业有限公司（以下简称衡立公司）签订的租赁合同，新空间公司与沃跃公司签订的《仓储服务合同》合法有效。2、双方按合同约定亦正常履行。2016年8月5日秦淮区人民政府发布拆迁公告后新空间公司并未按照合同约定搬迁，至2017年7月7日合同到期后仍未搬离，沃跃公司无奈下由孙浩代其看管物品，至2017年10月7日才清空租赁房屋。3、合同第七条第3款约定：本合同期限届满不再继续使用或不可归责于沃跃公司的原因致本合同解除的，装修已形成附着的装修饰物，新空间公司不得拆除（沃跃公司要求拆除的除外），沃跃公司对残值不予补偿。未形成附合装修饰物，新空间公司自行拆除，但不得进行破坏性拆除。合同第八条第2款第1、2项等约定：（1）发生不可抗力或者政府拆迁等不可归责于双方的原因导致合同无法履行的；（2）政府征用、收购、收回或拆除仓库。因本条第（1）导致本合同解除，互不承担违约责任，损失各自承担；因第（2）项规定的事项发生，导致本合同解除的，新空间公司应于相关公告刊登后，十个工作日内无条件迁出仓库，否则视为违约。同时新空间公司承诺不向拆迁部门索取安置补偿，沃跃公司对新空间公司搬迁以及装修补偿等不承担任何补偿及担保责任。拆迁补偿项目与新空间公司无关，但新空间公司投入的设备，可移动、拆除的物件归新空间公司所有，沃跃公司对此也不给予任何补偿。综上，新空间公司上诉请求及理由不能成立，请求二审法院依法驳回；沃跃公司保留追诉因新空间公司的违约给沃跃公司造成损失的权利。新空间公司向一审法院起诉请求：1.判令沃跃公司退还多收的房屋租金96356.98元（从2016年8月5日公告之日起之后的租金请求下浮30%，即296483×13/12×30%）；2.判令沃跃公司按征地补偿协议给付新空间公司承租房屋所对应面积的装潢补偿67165.36元、搬家补偿164801.87元、停业损失补偿103001.18元；3.判令本案诉讼费用由沃跃公司承担。一审法院认定的事实：沃跃公司原名称为南京沃跃土石方工程有限公司，后变更为现名称。案涉仓库系沃跃公司自案外人衡立公司处承租。2014年6月9日，沃跃公司（甲方）与新空间公司（乙方）签订《仓储服务合同》，约定：甲方将案涉仓库租给乙方作为汽车修理厂使用，租赁期限自2014年7月8日起至2017年7月7日止；仓储费为第一年258960元，第二年为277087元，第三年为296483元；仓储费用半年结算一次，先付款后使用，合同生效后五个工作日内乙方需向甲方交纳半年仓储费，第一个半年之后仓储费应提前一个月支付；合同期限届满乙方不再继续使用或不可归责于甲方的原因致本合同解除的，装修已形成附着的装修装饰物，乙方不得拆迁（甲方要求拆除的除外），甲方对残值不予补偿，未形成附合的装修装饰物，乙方自行拆除，但不得进行破坏性拆除；发生不可抗力或者政府拆迁等不可归责于双方的原因导致合同无法履行的，互不承担违约责任，损失各自承担；因政府征用、收购、收回或拆除仓库，导致合同解除的，乙方应于相关公告刊登后十个工作日内，无条件迁出仓库，否则视为违约，同时乙方承诺不向拆迁部门索取拆迁安置补偿，甲方对乙方搬迁以及装修补偿等不承担任何补偿及担保责任，拆迁补偿项目与乙方无关，但乙方投入的设备、可移动拆除的物件归乙方所有，甲方对此也不给予任何补偿。合同签订后，新空间公司、沃跃公司按约履行合同。2016年8月5日，秦淮区人民政府发布公告，对友谊河路11号等范围以内国有土地上房屋及国有土地使用权进行征收，案涉仓库亦在征收范围内。2017年4月26日，沃跃公司出具收条，载明：收到新空间公司预付的2017年1月8日至2017年7月7日租金130000元。2017年5月19日，新空间公司又支付租金18000元。新空间公司在案涉仓库内实际经营至2017年7月7日，停止经营后尚有部分物品放置在案涉仓库内没有搬出，直至2017年9月11日全部清空，将案涉仓库腾空交还给沃跃公司。期间，新空间公司于2017年7月20日支付2017年7月7日至2017年8月7日期间一个月的物品保管费24700元。2017年9月11日，经秦淮区光华路街道人民调解委员会协调，新空间公司再次支付物品保管费24700元（其中20000元系以押金20000元抵扣）。2018年4月30日，秦淮区房屋征收办公室与衡立公司签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》。一审法院认为，新空间公司、沃跃公司签订的《仓储租赁合同》系双方当事人意思表示，双方均应遵照执行。按合同约定，在合同履行期间如遇政府征用、收购、收回或拆除仓库的，新空间公司应于公告刊登后十个工作日内无条件迁出，且不得向拆迁部门索取拆迁安置补偿，沃跃公司对新空间公司搬迁及装修等不承担补偿及担保责任，现新空间公司诉请要求沃跃公司支付装潢补偿、搬家补偿、停业损失等征收拆迁补偿，与约定不符。另按照合同约定，双方的合同期限于2017年7月7日届满，虽然在2016年8月5日政府发布公告对包含案涉仓库在内的相关房屋及土地进行征收，但新空间公司并未按约于十日内迁出，其在2017年4月、5月还按约支付了半年租金，一直经营到租期届满之日，租期届满，沃跃公司按约亦无需支付新空间公司相关补偿。对于新空间公司要求沃跃公司退还多收的房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，虽然征收公告发布后租赁周边环境可能会产生一定影响，但新空间公司在明知案涉仓库已被纳入征收范围的情况下，仍按照合同约定的标准向沃跃公司支付租金，尤其合同期满后，还参照合同约定的租金标准支付了两个月的物品保管费，表明其对租赁物适租状况是认可的，现其以征收行为严重影响新空间公司开展经营活动，主张征收公告发布之日后租金标准应按合同约定的70%计算，要求沃跃公司退还多收的租金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，新空间公司诉请要求沃跃公司支付装潢补偿、搬家补偿、停业损失等征收拆迁补偿282069.79元、要求沃跃公司退还多收的租金96356.98元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回南京新空间汽车维修有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6976元，财产保全申请费2520元，合计9496元，由南京新空间汽车维修有限公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，沃跃公司与新空间公司仓储服务合同履行期间，南京市秦淮区人民政府于2016年8月5日发布公告，案涉仓库在征收范围之内，新空间公司对此是明知的。新空间公司在2017年4、5月份向沃跃公司支付2017年1月8日至2017年7月7日的房屋租金时，仍然按照双方合同约定的标准足额支付。新空间公司没有充分证据证明征收公告发布后其经营活动因此受到严重影响，新空间公司要求从公告发布日之后将租金标准下浮30%，该要求没有相应的依据，其该项上诉请求，本院不予支持。根据沃跃公司与新空间公司仓储服务合同的约定，合同有效期内，政府征用、收购、收回或拆除仓库导致合同解除的，新空间公司应于相关公告刊登后十个工作日内无条件迁出仓库，否则视为违约；同时，新空间公司承诺不向拆迁部门索取拆迁安置补偿，沃跃公司对新空间公司搬迁以及装修补偿等不承担任何补偿及担保责任；拆迁补偿项目与新空间公司无关，但新空间公司投入的设备，可移动拆除的物件归新空间公司所有，沃跃公司对此也不给予任何补偿。从上述约定的内容来看，沃跃公司与新空间公司对租赁期间遇到征收时关于拆迁补偿问题的约定，意思表示明确，即拆迁补偿项目与新空间公司无关，新空间公司不得向拆迁部门索取拆迁安置补偿，沃跃公司对新空间公司的搬迁以及装修补偿等也不给予任何补偿。双方在合同中虽有“新空间公司应于相关公告刊登后十个工作日内无条件迁出仓库”的约定，但双方同时还对有关拆迁补偿问题进行了具体的细化，并不属于本院审判指导中所述“双方当事人在租赁合同中仅约定‘遇拆迁承租人无条件迁让’的，应视为对补偿问题约定不明”的情形。况且，新空间公司在征收公告发布后并未迁出，而是继续使用案涉房屋经营至双方合同约定的期限届满，按照双方合同约定，期限届满，沃跃公司对新空间公司亦不予装修补偿。新空间公司上诉称双方关于拆迁补偿问题约定不明，系新空间公司对本院审判指导内容理解有误，其要求沃跃公司给付承租房屋对应面积的房屋装潢补偿、搬家补偿、停业损失等上诉请求，没有相应的依据，本院不予支持。综上所述，新空间公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6976元，由新空间公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月二十四日书记员  汪海燕