四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初2789号 原告：龚荣翠，女，汉族，1977年10月17日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：张锐，四川公生明律师事务所律师(特别授权)。 被告：西南城控股有限公司，住所地广汉市经济开发区（深圳路东一段）。 法定代表人：周伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师(特别授权)。 原告龚荣翠与被告西南城控股有限公司（以下简称西南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚荣翠的委托诉讼代理人张锐、被告西南城控股有限公司的委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚荣翠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，计算方法为从2012年6月29日起按房款总价每日万分之二的标准计算至2019年12月4日；2、请求判令被告支付原告逾期办理权属登记违约金，计算方法为从2012年12月28日起按房款总价每日万分之一的标准计算至2019年2月26日。事实与理由：原、被告双方于2011年9月12日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于广汉市商业房屋,按照建筑面积计算，房屋单价为8770元每平方米，总价为225567元。合同约定被告应当在2012年6月28日前向原告交付该商品房，办证时间为2012年12月28日。合同签订以后，原告已向被告支付全部购房款，但被告一直未向原告交付房屋。按照合同的约定，逾期交房超过90日后，原告有权选择要求继续履行合同，被告应当向原告支付全部已付购房款每日万分之二的违约金，从合同约定的交房之日的次日起计算至实际交房之日止。商品房买卖合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原被告双方在房屋买卖合同中约定被告应当按已付房价款的1%向原告支付相关违约金，但是原告认为约定的违约金过低不足以弥补原告的损失，原告主张逾期办证违约金的计算方式为，以已交房款225567元为基数，按日万分之一为标准，自2012年12月28日计算至2019年2月26日。原告没有在收到被告于2018年10月24日发送的通知。 被告西南城公司辩称，原告购买的房产对于逾期交房和办证有明确的违约责任约定。被告已经于2018年10月24日书面通知了原告收房，并且通知了原告应当向被告提交办理房屋产权的相关资料，原告在接到被告的收房通知以及办理房屋产权证书相关所需资料要求以后，原告至今拒不接房，也不向被告补足房款，所以原告提出的逾期交房违约责任没有事实依据和法律依据。同时，被告销售给原告的房产已经给予原告房款优惠，该优惠的房款本应当从原告与四川酒谷市场管理公司签订的《委托租赁合同》的租金冲抵房款，但该《委托租赁合同》未实际履行，被告并未收到本应当由租金冲抵的房款。由此可见，原告已经享受了被告的房款优惠，在此情况下，应当按照其他业主所购买房屋中约定的按照已经支付房款的万分之零点二计算违约金，足以弥补原告损失，对于合同中约定的违约金应予以调低。被告提交的《委托租赁合同》欲证明原告的损失情况，首先该合同未履行；其次，该合同约定的租金收益明显超出了正常水平，租售比严重不符合市场行情，不能作为认定原告损失的依据。逾期办证违约金按合同约定为已经实际支付房款的1%，违约金应为2256元。原告购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款58408.2元。为减少诉累，请求在本案中一并解决。综上，原告主张的违约金应当按照已经支付房款万分之零点二计算，且只应当计算逾期交房违约金，不能同时计算逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告龚荣翠与被告西南城控股有限公司在2011年9月12日签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广汉市经济开发区，房屋建筑面积单价为每平方米8770元，该商品房为预售商品房，其套内建筑面积25.72平方米，总价为22556元，原告已向被告支付购房款225567元。合同第五条约定，该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第二种方式进行处理。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人补足，超出3%的部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房经验收合格。合同第九条约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按照下列第一种方式处理……，逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理。原告必须在交付通知书的约定期限内办理交接房手续，并从交接之日起按物业管理有关规定交纳物业管理费。若原告未收到通知的，则以本合同约定期限为交接房的最后期限。原告未按通知书的约定时间交接房，则至本合同约定交房期限15日后起视为该商品房已交付，交付之日起该商品房的物业管理费，房屋风险责任随之转移至原告承担。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列的1、2项处理，1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失。2、原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。 2、案涉房产已经于2018年4月25日竣工验收。 3、德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年7月15日就案涉房产所在楼栋进行测绘，形成测绘报告。 4、2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。 5、原告（出租方）与四川酒谷市场管理有限公司（承租方）及被告（保证方）于2011年9月12日签订的《委托租赁合同》，委托内容为由原告将案涉房产交由四川酒谷市场管理有限公司进行租赁。双方约定案涉房屋的总价款为262287元，委托期限为2012年6月28日至2017年6月28日，第1、2年每年支付商铺总房款的7%，每年租金为18360元；第3至5年每年支付商铺总房款的8%为年租金，即年租金为人民币20988元。四川酒谷市场管理有限公司未在该合同上签字或盖章，原、被告在该合同上签字盖章。另，四川酒谷市场管理有限公司已于2014年注销登记。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房和逾期权属登记违约金是否可主张的问题；2、违约金是否予以调整的问题。关于原告主张的逾期交房和逾期权属登记违约金是否可主张的问题，原告与被告在2011年9月12日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。被告未在2012年6月28日前按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付案涉房产，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。案涉房产已经于2018年4月25日竣工验收备案，竣工验收前经德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年11月9日就案涉房产进行测绘，形成了测绘报告，达到双方约定的交付条件，2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。被告于2019年12月4日当庭书面通知了原告办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，原、被告自认交房通知以2019年12月4日书面通知为准,故本院认定被告逾期交房违约金应从2012年6月29日计算至2019年12月4日；关于逾期办理权属登记违约金，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告在被告当庭通知其前往接收房屋后，没有前往被告处及时履行交接房产的义务，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的起始时间尚未开始，原告主张被告逾期办理权属违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金是否予以调整的问题，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日后，原告有权退房，原告也可以选择不退房继续履行合同，两种不同的选择，原被告之间均约定了不同的违约责任。在被告逾期交房超过90日后，原告选择继续履行合同，以请求支付违约金的形式弥补其损失，双方签订《商品房买卖合同》对该违约金的计算方式不违反法律的规定，应根据合同约定优先原则适用合同中关于违约金的约定。故对被告认为违约金过高，要求按房款总价的每日万分之零点二计算逾期交房违约金的主张，本院不予支持。 至于被告主张的原告购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，原告应当向被告支付房产面积补差款58408.2元，为减少诉累，请求在本案中一并解决，但被告在庭审中明确表示不提起反诉。本院认为，房产面积补差实为原告办理产权时需要履行的义务问题与本案无涉，故对于房产面积补差款本院不予处理。 综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内支付原告龚荣翠逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以225567元为基数，按每日万分之二的标准，从2012年6月29日起计算至2019年12月4日止； 二、驳回原告龚荣翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费1874元，由原告龚荣翠承担519元，被告西南城控股有限公司承担1355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德阳市中级人民法院。 审判员  吴秀平 二〇一九年十二月十八日 书记员  向 怡