广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15492号原告：刘佳，女，1989年3月1日出生，汉族，住四川省蓬安县******************，公民身份号码：430************343。委托诉讼代理人：闫小宇，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所：东莞市******************。法定代表人：莫凤娟，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。原告刘佳诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告刘佳的委托诉讼代理人闫小宇，被告东莞市建隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈子贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）4幢1单元1001号房屋产权登记手续，并承担一切由其承担的费用；2.被告向原告支付涉案房屋逾期办证的违约金暂计5041.75元（自2019年4月19日开始，按购房总价每日万分之一点六六四计算直至原告不动产权证书办好为止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20150920FAF610781598，合同约定：由原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑（又称“风度盛荟”）4幢1单元1001号的房屋，总金额851962元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并领取了发票，并且合同第十一条约定被告应当于2016年12月31日前将房屋交付原告，以及合同第二十条约定在交付后540日内为原告办理房屋产权登记手续。因被告在房屋建设过程中违法停工导致该房屋延迟交付，2017年10月25日左右，原告收到被告的《入伙通知书》，随后原告就按照开发商要求收房，并领取钥匙，以及按照开发商与物业同意的方案进行装修入住，原告收房后截止到2019年4月18日，已经过去540天，但该商品房的房产证仍未办理下来，给原告造成损失。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据了解，该小区的所有房屋均无法办理房产证，均是由于被告至今没有依法为案涉房屋办理初始登记，从而导致原告的房屋无法办理房屋产权登记手续，因此被告应当承担未在规定期限协助办理的违法责任。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：…当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约所造成的损失确定违约金的金额。本案由于被告出具的格式合同约定的违约金严重过低，且该封顶条款未与被告逾期超过100日后的办证逾期行为的违约时限相联系，而被告逾期办证时间会一直处于持续不确定的状态中，从而因被告的违约行为，会导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权处分、产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。因此，如果无论被告逾期办证的行为延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。并且也会导致被告因逾期时间过长而消极怠于甚至于故意不履行协助办证义务，因此在被告已经逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，属于提供格式文本按约定固定数额承担延期履行违约金的形式，且不足以弥补原告的经济损失，故请求法院予以增加，违约金应当按照日万分之一点六六四计算至原告的不动产权证书办好为止。后原告于2019年11月18日将诉讼请求变更为：1.撤回第一项诉讼请求；2.被告向原告支付涉案房屋协助逾期办证的违约金暂计8519.62元（自2018年6月25日开始，按购房总价每日万分之一计算至2019年11月21日）；3.被告向原告支付拆装窗费用1000元；4.诉讼费由被告承担。被告东莞市建隆房地产开发有限公司辩称，一、原告及其他业主责任导致确权时间延误，被告不承担逾期确权的违约责任。为了尽快办理确权手续，被告早在2017年6、7月的时候就委托测量公司对商品房进行测量，测量公司于2017年8月8日出具了测量报告。被告拿到测量报告后，很快连同其他资料一起递交给黄江镇房管所。2017年10月底，黄江镇房管所第一次来现场核查，发现其原告及他业主委托广东超鸿建设工程有限公司安装空中花园窗户。2017年11月底12月初，东莞市房管局改变之前的做法，以前由镇房管所核查，现在需由东莞市房管局亲自下来核查。于是东莞市房管局于2017年12月27日前来案涉小区核查，发现原告及其他业主的空中花园窗户及部分入户花园窗户已安装，认定案涉小区不符合规划设计，不能办理确权手续，需要整改。因此，2017年12月还不能办理确权的原因不在被告，而在于原告及其他业主违建，责任在原告及其他业主。尽管被告与东莞市房管局持续、努力沟通，案涉小区直至2019年4月还是因为原告及部分业主违建而不能办理初次确权。因此，在东莞市房管局改变做法之前，只要有一户房屋有违建，整栋房屋都不能办理确权。因此，自2017年12月27日起至2019年4月15日前，延误确权的延误责任在原告及其他业主。因此，原告收楼后至2019年4月15日这段时间不应计入商品房买卖合同约定的540天确权时限，扣除该部分时间后，被告无需承担任何责任。二、原告购买的商品房已于2019年9月25日通过东莞市房管局的确权审核，具备办理不动产权证的条件。2019年4月中旬左右，东莞市房管局终于同意分批分户确权的做法，即符合规划设计的商品房可以单独办理确权手续，不符合规划设计的商品房不办理确权手续。被告收到此消息后，立即向东莞市房管局申请确权审核，原告的商品房于2019年9月25日获得确权。三、被告已向政府部门缴清办理确权手续、商品房具备办证条件应缴清的所有费用，原告第一项诉讼请求没有依据。被告已向政府部门缴清办理确权手续、商品房具备办证条件应缴清的所有费用，并向原告出具了发票，案涉商品房也通过了确权，可以办证，因此，原告第一项诉讼请求没有依据。四、原告的违约金请求没有依据。商品房买卖合同第二十条第二款约定：“买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第2种方式处理：…无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至出卖人原因消除之日（或商品房买卖合同解除之日）止，按已付房价款的每日万分之一买受人支付违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一”。如上所述，因其他业主违建的原因，导致2019年4月15日之后才可以办理确权手续，因此，所谓的540天确权时限，应从2019年4月15日开始计算。案涉商品房已于2019年9月25日通过了确权，原告向被告索要违约金，没有事实根据和法律依据，也不符合情理。退一万步讲，原告是2017年12月31日办理收楼的，即使原告的主张成立，也应该从实际收楼时间开始计算540天的确权时限，原告违背事实，从2017年10月25日开始计540天的确权时限，显然想错误的。商品房买卖合同第二十条第二款约定逾期提供办证资料的违约金为每天万分之一，该约定是有效的，原告要求按每天万分之一点六六四计算没有依据，且原告未能提供其逾期办证产生损失的有关证据，因此，法院不应予以支持。经审理查明：2015年9月20日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同其中约定：一、房屋位置：原告购买被告开发的位于东莞市*******花城名苑4幢1单元1001号房屋；二、房屋价款：房屋总价款为851962元；三、付款方式：原告于2015年9月20日前向被告支付首期款261962元，余款590000元向银行申请贷款支付；四、商品房交付条件（合同第九条）：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；五、交付时间和交付手续（合同第十一条）：被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；六、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；2.逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款价款万分之一的违约金。七、合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：…2、若出卖人未能按约定协助买受人办妥房屋权属登记手续的，买受人有权解除合同。…无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至出卖人原因消除之日止，按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一。八、《商品房买卖合同（预售）》附件十一第九条第1款约定“出卖人对买受人的办理房屋所有权转移登记义务实质为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。…”。后原告依约向被告支付了房价款，被告于2017年10月25日向原告发出《入伙通知书》通知原告收楼，原告前去验房并于2017年12月31日收楼。经（2018）粤1973民初914号案件查明，被告于2017年8月8日取得了案涉商品房《房屋测绘报告》；于2017年11月21日取得了案涉商品房东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》。被告东莞市建隆房地产开发有限公司认为案涉小区不能办证的原因系部分业主空中花园、入户花园安装封闭窗户导致不符合规划设计而致使案涉小区整体不能办理确权，后在放宽政策的情况下才采用分批确权的做法，并就此向本院申请调查取证，本院依法发函给东莞市黄江镇房产管理所，该所复函称“东莞市建隆房地产开发有限公司向东莞市*******和黄江房管所申请办理“花城名苑1-4幢”的实测成果审查备案，随后东莞市*******、黄江房管所、测绘公司、开发商于2019年4月17日现场巡查发现部分房屋现状与规划不符的情况，并告知业主将在2019年6月3日进行第二次房屋现场巡查复核，复核结果还是有存在部分房屋现状与规划不符，这些违规房屋将无法办理实测报告备案手续，进而不能办理商品房首次登记（确权）；对现场巡查时符合要求的房屋将继续办理商品房首次登记（确权）手续”。庭审中，东莞市建隆房地产开发有限公司称当时东莞市自然资源局有去现场察看，并有入户进行抽查，且佩戴有执法记录仪，鉴于上述情况，本院发函给东莞市*******，请求该中心核实如下事实“贵中心是否有现场察看，如有，现场察看的时间是何时；贵中心是否有入户抽查，如有，当时入户抽查的情况如何，请提供具体信息（包括入户所在单元信息：例如：**栋**号、入户方式：例如：是否由业主开门入户、业主是否在家等、入户单元现场情况：例如：是否存在违规安装入户花园窗户的情况）”，后东莞市*******复函显示，该中心于2018年1月入户对1至4幢进行查看，其中1幢1层商铺1至7、47至49、60至63、74至78被改成临时销售中心，2-4幢存在不封闭阳台改成封闭阳台，后分别于2019年4月17日、2019年6月3日和2019年9月25日对2至4幢进行现场查看，但均未入户查看。被告提交了测绘报告，以证明2017年8月8日测绘公司现场测绘时发现其他业主违建导致不能确权；提交了《花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况》，以证明被告于2019年1月出钱替案涉房屋拆除违建的空中花园窗户；提交了2019年6月27日《不动产权籍调查报告》，以证明被告在市房管局采用分户确权办法后马上申请确权，市房管局确认案涉房屋违建，房管局对案涉违建房屋不予确权；提交了2019年7月5日《不动产权籍调查成果确认单》，以证明被告在市房管局采用分户确权办法后马上申请确权，市房管局确认案涉房屋违建，房管局对案涉违建房屋不予确权；提交了被告四次催促业主整改的公告，以证明被告在小区因原告及其他业主违建不能办理确权后，多次发公告催促违建业主整改，尽到了义务；提交了房管局网站查询资料，以证明案涉小区相应各栋获得确权，案涉房屋获得确权。原告称：1.对《不动产测量报告》三性不予认可，首先测绘报告日期系2019年6月5日，但是现场2017年8月8日测绘，时间不相符，该份测绘报告存在造假可疑之处。2017年8月8日，房屋未经过五方验收，未达到交付条件，原告也未收楼无法改建，足以说明房屋系被告改建。既然测绘报告多处房屋不合格，该出具报告的公司于2017年8月8日合格的测绘报告是否真实，而导致原告认为房屋达到交付凭证收了房屋，两份报告应以哪份为准。能否分户确权，直到2019年4月出具的通知才知道，2017年8月8日现状描述时就表示可以分户确权，难道该公司可以预知。2.对花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况，三性均不予认可。该证据恰说明违建由被告造成，被告才花钱拆除。而且此时被告已存在逾期办证的违约情况吗，是否需要拆被告未一一告知业主，也未通知业主需要对哪部分拆除。3.对不动产权籍调查表、不动产权籍调查成果确认单，真实性及合法性确认，关联性不予确认。该证据仅能证明存在违建，不能说明哪方造成的违建。4.对三份公告及一份通知三性均不予认可，原告从未看过公告内容，被告不能证明公告内容出示给原告，且不符合双方约定的送达方式，《商品房预售合同》第二十五条明确约定，需要书面的邮寄送达。5.对房管局网站查询截图真实性、合法性确认，关联性不确认。该证据不能证明房屋获得确权的具体时间，实际上房屋获得确权时已经超出合同约定的办证时间，被告已经存在违约的情况下才获得。另查明，2018年，（2018）粤1973民初914号等多批业主起诉被告东莞市建隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案中，业主自认在2018年3月29日得知案涉房产已经满足了交楼条件。又查明，案涉小区1栋第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年8月22日，确权审批时间为2019年9月3日。案涉小区2栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区2栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。案涉小区3栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区3栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。案涉小区4栋第一批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年6月3日，确权受理时间为2019年7月26日，确权审批时间为2019年8月5日。案涉小区4栋第二批第一次去现场查勘的时间为2019年4月17日、复查现场的时间为2019年9月25日，确权受理时间为2019年10月11日，确权审批时间为2019年10月17日。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、发票、《入伙通知书》、预售许可证、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见》、《电梯合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、邮寄单、《竣工验收备案证书》、电话通话记录、证人证言、逾期交楼二审判决书首页、业主入伙会签单、测绘报告、《花城名苑空中花园铝合金窗拆装及安装挡雨塑料膜进度情况》、2019年6月27日《不动产权籍调查报告》、2019年7月5日《不动产权籍调查结果确认单》、建隆四次催促业主整改的公告、房管局网站查询资料、东莞市*******的复函等证据及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其双方均应依约履行该合同义务。庭审中，原、被告双方确认案涉小区不能办证的原因系房屋现状与规划不符，即案涉小区部分房屋入户花园、空中花园（阳台）安装了窗户，至于系业主还是被告安装的窗户，从被告提交的部分业主《申请户型改造确认书》看，系业主向广东超鸿建设工程有限公司申请进行户型改造，但从原告提交的（2018）粤1973民初3549号民事判决书得知，广东超鸿建设工程有限公司在该案庭审中称该公司没有与业主签订花园玻璃窗改造的任何文件，该公司与被告存在工程施工合同关系，该公司系应被告的要求对户型空中花园增加铝合金窗的，该公司没有收取业主的任何费用，工程款系被告结算的。庭审中，被告确认案涉房屋在交付给业主前即安装了入户花园、空中花园（阳台）的窗户，且业主支付的500元系支付给被告指定的广东尚宽律师事务所，由此，案涉合同订立的条件，合同的成立须以双方合意为基本原则，虽然表面上看，系业主向广东超鸿建设工程有限公司申请户型改造，但业主和广东超鸿建设工程有限公司均不确认双方有进行过户型改造的合意，在此情况下，双方之间并不存在上述合同关系。事实上，从被告的庭审陈述看，户型改造在案涉房屋交付给业主前，且户型改造的费用也系由被告指定服务案涉房屋交易的律师事务所收取的，再结合广东超鸿建设工程有限公司的陈述，可以认定案涉小区的入户花园、空中花园（阳台）改造系被告的行为，在此情况下，因被告的行为导致小区不能办理房屋产权证，被告负有排除妨碍的义务，但鉴于案涉房屋已交付给业主，被告拆除入户花园、空中花园（阳台）窗户存在客观上的障碍，因此，被告理应及时通知业主自行拆除或通知业主上门拆除，而作为业主，其亦负有在知晓房屋不能办证原因的前提下及时拆除入户花园、空中花园（阳台）窗户避免损失扩大的义务。被告提交了例如公告等证据以证实有以公告的方式通知业主，但上述方式并非有效的送达方式，无法证实业主有知晓公告的内容，被告庭审中提出当时东莞市*******有去现场察看，并有入户进行抽查，且佩戴有执法记录仪，被告据此主张部分业主当时就已经知道了不能办证的原因，据此，本院发函给东莞市*******，但该中心的复函内容无法证实被告的上述主张，另根据东莞市黄江镇房产管理所的复函，东莞市*******、黄江房管所、测绘公司、开发商于2019年4月17日现场巡查发现部分房屋现状与规划不符的情况，并告知业主将在2019年6月3日进行第二次房屋现场巡查复核，庭审中，原告称自收楼后到2019年6月份才知道该房屋不能办证及具体原因，结合上述意见，可以认定原告系在房管部门第二次现场查看时即2019年6月3日知道案涉房产不能办证的原因，在此情况下，原告负有及时止损及排除首次登记（确权）障碍的义务，否则由此造成的损失扩大应由原告自行承担，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第九条第1款约定“出卖人对买受人的办理房屋所有权转移登记义务实质为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。…”之规定，在原告知晓不能办理首次登记（确权）原因的情况下，如及时拆除违建，案涉商品房即具备了办理商品房权属登记的条件，即可认定被告的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。而原告未及时拆除，实际阻却了商品房首次登记（确权）的实现。案涉商品房未能办证的责任应于2019年6月3日转由原告承担，违约金应计算至2019年6月3日止。按照合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人须承担违约责任，现案涉房屋于2017年12月31日交付给了原告，则非出卖人原因案涉房屋须在2019年6月24日前取得房屋所有权证书，被告未逾期履行协助办证义务，原告诉请逾期办证违约金，依据不足，不予支持。至于原告诉请的拆、装窗费用。虽然庭审中原告称入户花园、空中花园（阳台）窗户系其自行拆卸的，但原告并未举证证实因此支出了相关费用，故对其主张的拆除费用不予支持。至于装窗费用，入户花园、空中花园（阳台）窗户本为违建行为，原告主张再行安装窗户所需费用，不受法律保护，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘佳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告刘佳已预交），均由原告刘佳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  黎长勇二〇一九年十二月二十六日书记员  何雄钦附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。