贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民初58号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西省南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被告（案外人）：陈柏君，男，汉族，1995年2月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：陈小丽，女，汉族，1964年11月13日出生，住贵州省遵义市红花岗区，系陈柏君之母。 第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告陈柏君及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力，被告陈柏君的诉讼代理人陈小丽到庭参加诉讼。第三人同一房开经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：一、判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异99号《执行裁定书》；二、请求判决继续执行贵州省遵义市红花岗区、Ａ1-27-4号房屋；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称：长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称：农行遵义分行）向同一房地产开发有限公司（以下简称：同一房开）发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开按时、足额履行上还款义务，农行遵义分行与同一房开签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告陈柏君遂于2018年11月30日以房号为Ａ1-13-3号、Ａ1-27-4号的被查封房屋系其拆迁还房为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月20日作出（2018）黔执异99号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在省高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现东方资产管理公司认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，陈柏君所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：1、该案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，故不应适用该条款。2、陈柏君提供的《拆迁安置协议》和《补充协议》均未到房管部门进行备案，其合法性、有效性存疑，不满足合法有效条件。3、陈柏君仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。4、陈柏君对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。综上所述，陈柏君提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异99号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产管理公司的合法权益，请求依法支持其诉讼请求。 被告陈柏君辩称：1、贵州省高级人民法院（2018）黔执异99号执行裁定书，系法院依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护陈柏君合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。2、陈柏君与同一房开签订《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿协议书》在东方资产管理公司抵押之前，已到遵义市房屋拆迁管理处备案，合法有效。陈柏君属于拆迁还房，已居住在案涉房屋内，合法占有至今，已付清全部房款差额。3、陈柏君取得房屋是建立在被拆迁房屋的产权与征收人进行物与物互易的特种债权，陈柏君因此丧失的是赖以生存的房屋所有权，陈柏君作为被拆迁人，对安置房享有优先权。4、涉案房屋规划验收手续未完善，同一房开无法向住建部门办理产权登记，并非陈柏君的过错。5、目前同一房开已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》明示，政府将对迎红水岸在建工作抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开尽快还清抵押权人的借款。东方资产管理公司申请执行的所有资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，案涉房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产管理公司也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回东方资产管理公司诉讼请求。 第三人同一房开未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 东方资产管理公司、陈柏君围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对关于主体资格、生效法律文书、政府文件、合同等双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 经本院审理查明，2008年6月24日，同一房开与陈小丽签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，载明同一房开拆除陈小丽210㎡住宅房，并安置陈小丽住宅房210㎡。2014年4月3日，同一房开与陈柏君签订两份《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》，第一份补充协议约定，同一房开在2010年6月24日前，在遵义市红花岗区冶建）旧城改造项目建设规划红线范围内安置陈柏君住房一套，建筑面积119.2㎡，位置为Ａ1栋27层4号房，陈柏君无需补差价。第二份补充协议约定，同一房开在2010年6月24日前，在遵义市红花岗区冶建）旧城改造项目建设规划红线范围内安置陈柏君住房一套，建筑面积为108.29㎡，位置为Ａ1栋13层3号房，该房屋面积超出陈柏君原房17.49㎡，陈柏君需补差价31132.20元。陈柏君签订的两份补充协议涉及的原两套房屋与陈小丽签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》涉及原房屋一致。拆迁安置补偿协议及补充协议均在遵义市房屋拆迁管理处进行了备案登记。陈小丽系陈柏君的母亲。2015年7月3日，同一房开出具收款收据，载明收到陈柏君拆迁补差款31132.20元，同日，同一房开注明被拆迁人的应付房款冲抵过渡费后，房款已付清。同日，同一房开出具房屋结算证明，陈小丽在接房签收文件（物品）记录上签字按印。同一房开房屋交付后陈柏君已装修入住至今。 另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长慧基金委托农行遵义分行向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开签订了四份抵押合同，合同约定同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长慧基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开归还长慧基金、农行遵义分行借款本金58，550,000.00及利息、罚息，长慧基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长慧基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年11月30日陈柏君以案涉的“同一.迎红水岸”A1—13—3号、A1-27-4号房屋是异议人与同一房开签订《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》选定的，属于其拆迁还房，现已入住，属于案外人唯一住房，因为同一房开未向住建部门备案登记，并不是我方的过错，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月21日作出（2018）黔执异99号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸””A1—13—3号、A1-27-4号房屋的执行。东方资产管理公司广西分公司对本院作出的（2019）黔执异99号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 再查明，2018年6月26日，长慧基金、农行遵义分行与东方资产管理公司广西分公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司广西分公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司广西分公司为申请执行人。 综合诉辩双方的意见及证据,本案的争议焦点是：被告陈柏君对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。 本院认为，根据陈小丽与同一房开签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》以及陈柏君与同一房开签订的《迎红水岸旧城改造项目房屋拆迁安置补偿补充协议书》，同一房开将“同一.迎红水岸”A1—13—3号、A1-27-4号房屋作为拆迁陈柏君房屋以后的安置房屋，该拆迁补偿安置房的位置、面积、用途明确、特定。相应协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且在遵义市房屋拆迁管理处备案登记，属于合法有效的协议。协议签订后，案涉房屋补差款已付，陈柏君也已装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先权利。本案中，虽然东方资产管理公司对案涉“同一.迎红水岸”A1—13—3号、A1-27-4号房屋享有抵押权，但案涉房屋的拆迁安置补偿协议最早签订于2008年6月24日，早于抵押登记时间，抵押是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，陈柏君享有的补偿安置权优先于东方资产管理公司享有的抵押权，陈柏君有权主张排除执行。综上，被告陈柏君对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，原告东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  潘育跳 审判员  谭董新 审判员  罗 宁 二〇一九年十二月十八日 法官助理李可眉 书记员潘玉妃