江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初5431号 原告：海门世纪光华苑业主委员会，住所地海门街道秀山西路116号。 负责人：钱如平,业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。 被告：南通天一物业管理咨询有限公司，统一社会信用代码91320600755056600U，住所地南通市开发区中南世纪城1号楼703室。 法定代表人：王秀芹，执行董事。 委托诉讼代理人：袁家俊，公司员工。 委托诉讼代理人：倪朔东，北京大成（南通）律师事务所律师。 原告海门世纪光华苑业主委员会（以下简称世纪光华苑业委会）与被告南通天一物业管理咨询有限公司（以下简称天一物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪光华苑业委会主任钱如平及委托诉讼代理人张远征，被告天一物业公司委托诉讼代理人袁家俊、倪朔东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪光华苑业委会向本院提出诉讼请求：判令被告归还停车位费215805.8元及逾期付款违约金（自2017年1月11日起至实际履行之日止，按同期银行利率的标准计算）。事实和理由：2014年1月11日，原、被告双方签订物业服务合同，约定由被告为海门市世纪光华苑小区提供物业服务，服务期为3年，小区停车位属全体业主所有，委托被告统一管理，车位费收入的70%归全体业主，30%归被告。合同期满后，被告撤离世纪光华苑小区，其在服务期内共收取停车位费308294元，原告多次要求被告退还停车位费无果。特诉至贵院，望判如诉请。 被告天一物业公司辩称：对原告主张的我公司2015年、2016年收取停车位费的数额无异议，但原告并非适格主体，无权要求我方退还该款。地下车位实为人防工程，协议明确按政府规定执行，原告主张该部分费用无法律依据。我公司与原告及案外人江苏创时信息科技有限公司（以下简称创时公司）曾就小区停车场管理达成《海门世纪光华苑小区停车场管理合作协议》，约定2015年、2016年的停车费收入30%归我公司所有，50%归原告所有，20%归创时公司所有。我公司已按约向创时公司支付了停车费55000元，并支出各项维修费102477.8元，且世纪光华苑小区尚有部分业主未缴纳物业服务费，数额高达2400000元，要求一并处理，从中折抵。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对其与原告签订物业服务合同，约定被告收取的停车费30%作为其服务费收入，其余70%车位收入归全体业主所有。2015年、2016年被告为世纪光华苑小区提供物业服务期间，收取地面停车位费202399元，地下停车位费105895元，合计308294元，及其于2017年1月10日服务期满后，停止为世纪光华苑小区提供物业服务的事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告举证《海门世纪光华苑小区停车场管理合作协议》1份，证明被告及创时公司受原告委托，共同对世纪光华苑小区停车场进行管理，三方约定2015年、2016年停车费收入30%归被告所有，50%归原告所有，20%归创时公司所有。原告经质证，认为对该份协议未经业主大会授权，且无落款日期，故对真实性、关联性、合法性均不予认可。 本院分析认为，《海门世纪光华苑小区停车场管理合作协议》落款盖有原、被告及案外人创时公司公章，内容系三方就世纪光华苑小区停车场管理及停车费收益分配所作的约定，本院对其真实性、关联性予以采信。但地面停车位费系利用小区共有道路或者场地，公共设施而产生的收入，应为小区全体业主的公共收益，业主委员会未经业主大会授权，无权就涉及到全体业主公共利益的地面停车位管理及停车费分配事宜与被告及第三方创时公司签订合作协议；原、被告双方签订的《物业服务合同》第七条中，建设单位光华置业集团有限公司海门分公司（作为第三方在合同中签字盖章）已备注“地下车库收入分配根据政府现行相关规定执行”，原告亦未举证证实案涉小区地下停车位为小区全体业主共有，其无权处分地下停车位产生的收益。故本院对《海门世纪光华苑小区停车场管理合作协议》的合法性不予采信。 2.被告举证海门光华2014-2016年车位支出明细、财务记账凭证（含费用报销审批单、维修工程量预算表、维修费清单、发票、收据等），证明其在世纪光华苑小区提供物业服务期间，向创时公司支付了停车管理费55000元，并支出各项维修费102477.8元。原告经质证，对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。 本院分析认为，物业管理法规对物业共用部位维修费用的使用有专项规定，被告举证的海门光华2014-2016年车位支出明细、财务记账凭证均系其自行制作，费用报销审批流程中的经办人、会计、出纳均为公司内部员工，未经业主共同决定，且大部分费用非车位管理、维修所支出，故本院对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予采信。 本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权就与物业管理相关的、涉及到全体业主公共利益的事宜向物业公司提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。原告主张被告返还的停车位费中，地面停车位费系利用小区共有部位，公共设施而产生的收入，应为小区全体业主的公共收益，被告在物业服务合同终止后，应当依法移交给原告世纪光华苑业委会。故原告主张被告返还其中的70%，即202399元×70%=141679.3元，本院予以支持。原告未举证证实小区地下停车位属全体业主共有，故对地下停车位产生的收益，原告无权代表全体业主要求被告返还。双方并未约定被告收取停车费后向原告支付的期限，及逾期付款的违约金标准，故原告主张逾期付款违约金，本院依法调整为，自原告起诉之日起至实际履行之日止，按年利率6%的标准计算。被告主张部分业主未缴纳物业服务费，以及支出的维修费用未能从专项维修资金报支，应另行主张权利，其要求在本案中一并处理，违背合同相对性原则，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，第七十六条第一款第七项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二款、第十条，《物业管理条例》第十五条第五项之规定，判决如下： 一、被告南通天一物业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告海门世纪光华苑业主委员会地面停车位费141679.3元及逾期付款违约金（自2019年9月23日起至实际履行之日止，按年利率6%的标准计算）； 二、驳回原告海门世纪光华苑业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5408元，减半收取计2704元。由原告海门世纪光华苑业主委员会负担1305元。由被告南通天一物业管理咨询有限公司负担1399元，并于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳。（原告预交且应退还的案件受理费1399元，原告于本判决发生法律效力后向本院申请退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5408元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 员 徐卫宁 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 兰真红 书 记 员 唐 铭 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。