广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2773号原告：高社兰，女，1969年1月12日出生，汉族，住广州市天河区*********之一，身份证号码：440************728。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所：佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************952。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司法务。委托诉讼代理人：蒲力钧，该公司法务。原告高社兰与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称昌川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高社兰的委托诉讼代理人谢玉良、被告昌川公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高社兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201********3966），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山新城南区7街4栋1梯404房）；2、判令被告自2017年5月1日起至实际向原告交付符交房条件的房屋之日止，按总房价249315元每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金[暂计算至2019年11月18日（932天）为人民币46472.31元],若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月11日，原告与被告签订了编号为201********3966的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定：被告以总价人民币249315元将预售商品房（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山新城南区7街4栋1梯404房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第十一条约定，被告应在2017年4月30日前向原告交付案涉房屋。广东省高级人民法院于2017年9月12日颁布实施的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。《买卖合同》未约定更高的交付条件，案涉房屋的交付条件应为“办理工程竣工验收备案”。另根据《买卖合同》附件十一《补充协议》第3条第（4）项约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方（被告）每日按乙方（原告）已交付房价款的万分之二给付延期交付违约金”。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款并缴清所有税费。然而，截至起诉之日，案涉房屋仍未能达成合同约定的交房条件交付原告使用，被告迟延交房的行为已构成违约。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。为维护自身合法权益，严惩被告罔顾弱势群体利益肆意践踏契约精神的行为，原告现根据我国相关法律法规的规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告高社兰为支持其主张，向本院提供的证据如下：《广东省商品房买卖合同》、完税证明（契税）、购房发票复印件，拟证明原、被告之间存在商品房预售合同关系且原告已经依约履行付款义务的事实。被告昌川公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、如法院认定交房的条件是取得竣工验收合格表，按照《买卖合同》附件十一补充协议第三点第四项，被告认为应该延迟12个月交楼，交楼时间应从2018年4月30日起算，违约金也应从2018年5月1日起算。2、按照当时法律规定的诉讼时效是2年，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。3、原告主张的违约金远远超过实际损失，我们要求调低违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月11日，乙方高社兰（即原告）与甲方昌川公司（即被告）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********3966），原告购买由被告开发建设的位于佛冈县龙山镇龙山新城南区7街4栋1梯404房，总房价为249315元，建筑面积75.55平方米，房屋交付时间为2017年4月30日前。合同第九条交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对房屋相关设施设备的交付条件进行了约定。逾期交付责任约定按《商品房买卖合同补充协议》处理。同日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第3条对房屋交付标准、期限约定修改为：3.1乙方同意将《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的交房条件修改为：甲方在该商品房/商铺项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“该商品房/商铺项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房/商铺建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延1年，此并不构成甲方逾期交付的违约行为，视为乙方给予甲方履约的宽限期。3.4如乙方同意该商品房/商铺在取得工程竣工验收报告后即可办理提前收楼手续，并同意甲方发出收楼通知之日起1个月内安排乙方收楼。乙方办理收楼手续后即视为甲方已按本合同约定履行交付房屋的义务。若乙方要求在取得该房屋所在项目的工程竣工验收登记备案表后收楼的，乙方确认同意将本合同约定的收楼时间顺延至建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日，甲方承诺在取得工程验收报告之日起十二个月内办妥《工程竣工验收登记备案表》，逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方每日按乙方已交付房价款的万分之二计付延期交付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，2016年4月26日，原告交付全部购房款249315元，同年5月11日，原告已支付契税2374.43元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》。今年11月，原告认为被告存在逾期交房的违约行为，请求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告昌川公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定履行支付购房款给被告，但被告未按照合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给原告的义务，被告的行为构成违约，应当承担违约的民事责任。一、关于房屋的交付标准问题。《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为：该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。依照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请……。”的规定及参照广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》：“商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的意见，《商品房买卖合同》中约定的交房条件符合上述规定，涉案房屋的交付条件应是工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明文件。二、被告能否以《合同补充协议》第3条第1款、第4款的约定为依据延期至2018年4月30日前交楼的问题。《合同补充协议》第3条第1款、第4款的约定买受人同意出卖人在该商品房取得《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若要求交房条件为“该商品房竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”或者要求取得《工程竣工验收备案登记表》后收楼的，则交楼时间相应顺延壹年。原告认为，在签订合同时被告并未告知原告该补充协议的约定，且该约定免除了被告逾期交楼的义务，应为无效约定。被告认为，根据该约定，被告取得建设工程竣工验收报告就可交楼，如果原告要求取得建设工程质量监督机构出具的商品房符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件才收楼的，那么房屋交付时间顺延至2018年4月30日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋交付日期为2017年4月30日前，补充协议与前述约定的房屋交付日期及交付条件均不一致。而作为合同附件的补充协议与商品房买卖合同系同日签订，对此，被告未提供有效证据证明双方对房屋交付日期及条件进行了合意变更，在此情形下，涉案房屋交付日期和交付条件应以《商品房买卖合同》的主文约定为准，被告应按照主合同的约定履行交房义务。被告在本案中援引该条款主张原告同意延期至2018年4月30日前交楼的辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于双方约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。被告应该在2017年4月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的应该承担支付违约金的违约责任，对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同补充协议》第3条第4款中有约定，根据该款的约定，计算违约金的起始时间为建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日的60日，但涉案的商品房的工程项目至今未取得《建设工程验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》，涉案房屋的工程项目何时能够取得《建设工程验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》尚未能确定，若以补充协议约定的起始时间计算违约金的，显然是减轻了被告的违约责任，对守约方不公平。因此，本院认为违约金的计算起始时间应为《商品房买卖合同》约定的交付期限的次日，即2017年5月1日。双方约定每日按已付房价款的万分之二计算违约金并不过高，对被告要求适当调低违约金的辩称理由，本院不予采纳。四、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”的规定，被告认为超过法律规定的诉讼时效2年的辩称理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：原告高社兰与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于2016年4月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********3966）继续履行；二、被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付逾期交房违约金46123.28元（暂计算至2019年11月18日止违约金为249315元/天×0.02%×928天=46123.28元，后续违约金每日按已付房款249315元的万分之二计算至交房之日止）给原告高社兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取计481元，由被告佛冈县昌川房地产开发有限公司负担。原告预交的受理费481元，可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  何高景二〇一九年十二月二十四日书记员  黄玉琦附佛冈县人民法院标的款和保证金账号户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。