青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3828号原告（执行案外人）：阴×，（公民身份证号码：×××），男，汉族，1973年9月25日出生，住青海省乐都县碾伯镇东关村柳木山39号。被告（申请执行人）：民和海汇小额贷款有限公司，（统一社会信用代码:91632122310895321T)，住所地：青海省海东市民和区川口镇川垣大街60号帝豪花园商铺1-03号。法定代表人：赵宗云，该公司董事长。委托诉讼代理人：师文明。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，（统一社会信用代码91630100710447325D），住所地：青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司董事长。委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。原告阴×与被告民和海汇小额贷款有限公司（以下简称海汇公司），第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阴×、被告海汇公司委托代理人师文明、第三人九海公司委托代理人严玉霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阴×的诉讼请求：1、请求判决被告不得执行青海省××区房屋并解除对该房屋的查封、冻结。2、请求判决由被告承担诉讼费用。事实和理由：西宁市城北区人民法院在执行申请人民和海汇小额贷款有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，依法查封、冻结了位于青海省××区房屋。2019年7月1日本案原告阴×对上述查封提出执行异议。西宁市城北区人民法院于2019年7月8日作出（2019）青0105执异100号执行异议裁定：驳回案外人阴×的异议。原告为保护其合法权益，向法院提起异议之诉称，2012年第三人西宁九海房地产开发有限公司在乐都区东关村、东门巷村进行房地产开发，原告阴×是当地拆迁户。2014年3月23日原告与第三人签订了拆迁补偿协议书；该协议约定，原告选择产权调换的方式置换位于青海省××区的房屋，双方明确约定了该房屋的面积和款项等。原告履行了自己的义务后，第三人将上述房屋交付给原告，现已交付居住至今。故恳请城北区人民法院依法保护阴×的唯一用于居住的房屋的合法权利，并判决被告不得执行青海省××区房屋、解除对该房屋的查封、冻结。被告海汇公司辩称，其与第三人因借款合同纠纷于2018年向兰州市红古区人民法院依法起诉，同时于2018年7月25日提出保全申请。兰州市红古区人民法院于2018年8月24日依法保全完毕，查封了第三人名下位于青海省××区商铺三套（面积为448.12平方米）及景都乐苑1号楼1单元1071、1074、1061、1063、1064、1051号房，2单元2017、2072、2073、2074、2061号房，总面积为1290.8平方米。后该案移送青海省西宁市城北区人民法院审理，经西宁市城北区法院审理后做出判决，判令第三人向海汇公司偿还借款。第三人向海汇公司借款时就涉案房屋已经向乐都区房产局办理了抵押物担保，并办理了他项权证。海汇公司就涉案房屋享有优先受偿权，阴×以同第三人签订拆迁安置协议为由认为涉案房屋为其所有与法不符。请求法院依法驳回阴×的诉讼请求。第三人九海公司述称，原告的诉讼请求应当得到支持，原告属于回迁户，并且实际居住五年之久，原告符合最高法院执行异议之诉的四个条件。原告已经支付全部价款。符合合法占有不动产，不能过户的原因不是原告自身原因办理过户手续，以上条件能够阻却执行。原告系唯一一套生活居住房屋，足以对抗抵押权，被告的抵押权是在原告的物权存在的基础上作出的，原告的权益应当受到法律保护。原告的诉讼请求应该得到支持。原告阴×、被告海汇公司、第三人九海公司为围绕诉讼请求提交了证据，本院庭审中对相关证据主持了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：经审理查明，海汇公司与第三人九海公司及案外人王×借款纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2018）青0105民初3366号民事判决，判令：一、第三人九海公司于判决书生效后十日内偿还海汇公司借款2721270元、承担利息2013739.80元；二、驳回海汇公司针对案外人王×的诉讼请求。判决生效后，由于九海公司未履行义务，海汇公司向本院申请强制执行。要求对保全过程中查封的第三人名下位于青海省××区商铺三套（面积为448.12平方米）及景都乐苑1号楼1单元1071、1074、1061、1063、1064、1051号房，2单元2017、2072、2073、2074、2061号房，总面积为1290.8平方米进行执行。原告阴×对其中1号楼1单元1061号不动产以其已购买为由提出书面异议。本院于2019年7月8日作出（2019）青0105执异100号执行裁定，以证据不足为由驳回案外人阴×的异议请求。另查明，2012年第三人九海公司在××街进行房地产开发，原告阴×是当地拆迁户。2014年3月23日原告与第三人签订了拆迁补偿协议书；该协议约定，原告选择产权调换的方式置换位于青海省××区的房屋。协议生效后，原告阴×向第三人九海公司补交了房屋差额30000元，2014年9月第三人九海公司将房屋交付于阴×，阴×入住，双方协议实际履行完毕。再查明，2015年6月25日，九海公司作为抵押人将所在的地址青海省海东市××区，共计面积1290.08平方米，以债权数额为2000000元作出了抵押。抵押期限：2015年6月24日至2015年12月23日。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：阴×是否就位于青海省××区除强制执行的民事权益。本院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定阴×对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除海汇公司的强制执行。具体分析评判如下：根据《中国人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权力，不得损害所有权人的权益”。本案中原告阴×作为回迁户已按照其与第三人九海公司协议约定支付了涉案房屋差价30000元，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，将已经交付于原告阴×居住的房屋，在原告不知情的情况下，抵押给了海汇公司，导致阴×和抵押权人海汇公司之产生权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等有限受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的、人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”，符合上述条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产，阴×的权利能否排除海汇公司的执行，需要从四个方面考察。首先，关于是否在法院查封前签订合法有效的书面协议的问题。2014年3月23日原告于第三人签订了拆迁补偿协议书；案涉房屋办理抵押登记时间为2015年6月24日，涉案房产司法查封时间为2018年8月24日。因此，阴×签订书面协议在人民法院查封之前。其次，阴×是否在查封之前已合法占有该不动产的问题。本院认为，合法占有是一种有法律依据的不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。根据阴×交纳水电费、物业费的情况，阴×至迟在2019年5月23日前一直合法占有涉案房屋。因此涉案房产已由九海公司交付回迁户阴×占有。第三，关于价款支付问题，价款支付情况是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权条件之一，根据已查明案件事实，阴×除了以原有房产以1：1.25折抵平方数外。另外补交房屋差价30000元，说明阴×已全部履行支付义务，对此九海公司予以认可。因此应认定阴×已全部支付购房款。第四，关于未办理过户登记原因问题。本院认为，九海公司将海东市乐都区东关大街景都乐苑1号楼1单元1061室回迁于阴×，并与当事人阴×签订了回迁协议，阴×作为回迁户基于九海公司的信赖，接受回迁房屋，并实际入住至今，已尽到审慎审查义务，作为九海公司依照约定履行了合同义务，因此案涉房产不能办理物权登记手续的主要原因是九海公司将房屋设立抵押权所致，故阴×对于不能办理物权登记手续并无过错。另外根据审理查明，阴×在海东市乐都区未有其他用于居住的房屋，亦符合第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。综上所述，阴×作为房屋的实际所有人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条中“……但法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，亦符合该法第二十八条、第二十九条的条件。原告阴×主张就海东市乐都区东关大街景都乐苑号楼1单元1061室房屋享有足以派出强制执行民事权益的诉讼请求成立。被告海汇公司以“阴×未办理物权登记手续，海汇公司已办理其他项权证，具有对抗第三人的效力”的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、依照《最高人民法院关于使用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于海东市××区房产；二、驳回阴×的其他诉讼请求。案件受理费100元，由海汇公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉西宁市中级人民法院。本院（2019）青0105执异100号执行异议裁定与本判决生效后自动消失。审 判 长 李 萍人民陪审员 常有梅人民陪审员 秦文莲 二〇一九年十二月九日书 记 员 穆海娟附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于使用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。