四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9038号 原告：周代才，男，1971年8月12日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：曾招琼，女，1973年4月8日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告共同委托诉讼代理人：龚海梅，四川法赋律师事务所律师。 被告：四川博亿房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号B座11楼。 法定代表人：刘言勇，执行董事。 原告周代才、曾招琼与被告四川博亿房地产开发有限公司（以下简称博亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。周代才、曾招琼的委托诉讼代理人龚海梅到庭参加诉讼，博亿公司经本院依法传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周代才、曾招琼向本院提出诉讼请求：1.判令位于成都市新都区房屋属于周代才、曾招琼所有，博亿公司为周代才、曾招琼办理该房屋的不动产权证书；2.博亿公司向周代才、曾招琼支付2016年5月23日至2016年10月17日期间逾期办理房屋所有权证的违约金7038元；3.判令博亿公司向周代才、曾招琼支付逾期办理不动产权证书违约金，以购房款478825元为基数按日万分之一的标准从2019年5月23日起计算至周代才、曾招琼实际取得房屋不动产权证书之日止；4.判令博亿公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月19日，周代才、曾招琼与博亿公司间达成购买××项目商品房的合意，周代才、曾招琼向博亿公司支付8000元购房定金。2015年1月25日双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定周代才、曾招琼购买博亿公司位于成都市新都区房屋，总价款478825元。合同签订后周代才、曾招琼向博亿公司支付了全部购房款及房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费等全部费用，博亿公司于当日将该房屋交付给周代才、曾招琼。《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起482日内取得房屋所有权证书，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”。按照合同约定2016年5月22日是博亿公司为周代才、曾招琼办理房屋所有权证书的最后期限，但因国家政策新都区于2016年10月18日正式停办房屋所有权证书，改革为房屋所有权证书与土地证书合一的不动产权证，合同约定的办理土地证书的最后期限是2019年5月22日，故房屋所有权证的违约金计算期间是2016年5月23日至2016年10月17日，不动产权证的违约金自2019年5月23日起计算。截止起诉之日，博亿公司仍然没有为周代才、曾招琼办理案涉房屋的不动产权证书，也没支付任何违约金，经多次协商无果，为维护周代才、曾招琼的合法权益，根据双方约定及相关法律规定，特具状法院，恳请法院依法予以支持。 博亿公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2015年1月19日，周代才、曾招琼与博亿公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定周代才、曾招琼购买博亿公司开发的位于新都区房屋，建筑面积共133.75平方米，总价款478825元。周代才、曾招琼与博亿公司在《商品房买卖合同》第十条交付条件中约定：“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。”；第十九条产权登记中约定：“……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起482日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”。在《商品房买卖合同补充协议》中约定：“……..8、对合同第十九条的补充约定：……8.4如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之同日起三十日内由出卖人支付。……8.6买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证书后的叁年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金。本条所称分户国有土地使用证仅指按建构筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。”。 2015年1月19日，周代才、曾招琼向博亿公司支付了购房定金8000元；2015年1月25日，支付了购房款470825元。2015年1月27日，周代才、曾招琼向博亿公司支付了房屋登记费、维修基金、契税、土地证工本费代收费16880元，同日，博亿公司向周代才、曾招琼交付了案涉房屋，周代才、曾招琼已入住该房屋。 另查明，涉案房屋未办理房屋所有权初始登记。此外，网签合同信息查询记录显示，案涉房屋备案登记的买受人为彭椑木，但经查，案涉房屋没有预告登记、备案的《商品房买卖合同》。 本院所确认的上述事实，有成都市新都区不动产登记中心出具的调查令（回执）、网签合同信息查询记录、（2018）川0114民初8082号民事判决书等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，周代才、曾招琼与博亿公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，周代才、曾招琼已按约向博亿公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的义务，故博亿公司也应按合同约定履行办理产权登记义务。本案中，案涉房屋于2015年1月25日交付，因博亿公司未能在交付房屋后的482日内办理房屋所有权证书，即在2016年5月22日前未能办理房屋所有权证，博亿公司应承担违约责任。但成都市新都区住房和城乡建设局于2016年10月18日正式停办房屋所有权证，实行不动产产权登记制度，从该日起不能办理房屋所有证书，故博亿公司应按《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条的约定以478825元为基数按日万分之一的标准向周代才、曾招琼支付从2016年5月23日至2016年10月17日的逾期办理房屋所有权证的违约金。周代才、曾招琼主张博亿公司向其支付2016年5月23日至2016年10月17日期间逾期办理房屋所有权证的违约金7038元的请求符合双方合同约定，本院予以支持。 因涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，目前涉案房屋暂不具备办理不动产权证的条件，故对于周代才、曾招琼要求博亿公司为其办理涉案房屋的不动产权证书的请求，本院暂不支持，待具备办理不动产权证的条件后，周代才、曾招琼可再行主张。 关于周代才、曾招琼主张博亿公司向其以购房款478825元为基数按日万分之一的标准从2019年5月23日起计算至周代才、曾招琼实际取得房屋不动产权证书之日止支付逾期办理不动产权证书违约金的请求。本院评析如下：不动产产权登记涵盖房屋及相应土地产权，故办理不动产产权登记的最后时间应以合同约定的土地权属办理截止时间为最后时间，从双方合同约定的土地权证办理时间来看，应在2019年5月22日前办理，但目前为止，博亿公司仍未履行为周代才、曾招琼办理案涉房屋的不动产权证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的相关约定，自2019年5月23日起至周代才、曾招琼实际取得房屋不动产权证书之日止，博亿公司应向周代才、曾招琼支付以478825元为基数按日万分之一的标准计算的违约金。周代才、曾招琼主张逾期办理不动产权证书违约金计算至周代才、曾招琼实际取得房屋不动产权证书之日，但将来周代才、曾招琼能否实际取得房屋不动产权证书尚不能确定，故暂计算至本院受理该案之日为宜。 对于周代才、曾招琼请求判令其对涉案房屋拥有所有权的主张，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，确定涉案房屋的所有权应以房屋登记机构的登记记载内容为依据，但本案涉案房屋所有权并未依法进行转让登记，故周代才、曾招琼请求判令确认涉案房屋属于周代才、曾招琼所有的诉讼请求没有法律依据，且该请求在（2018）川0114民初8082号民事判决中已处理，周代才、曾招琼的该请求系重复起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、四川博亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向周代才、曾招琼支付逾期办理房屋所有权证的违约金7038元及逾期办理不动产权证的违约金。逾期办理不动产权证违约金以478825元为基数，按日万分之一的标准，从2019年5月23日起计算至2019年11月1日止； 二、驳回周代才、曾招琼的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）186元，由四川博亿房地产开发有限公司负担86元，由周代才、曾招琼负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十二月二十四日 书记员  叶秋萍