广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25214号原告：佛山市华福嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914********939293R。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：彭道堂，男，汉族，1986年8月18日出生，住广东省徐闻县**********。公民身份号码440************353。委托诉讼代理人：**菊，女，汉族，1974年10月5日出生，住广东省佛山市禅城区*********。公民身份号码440************820。被告：李新柱，男，汉族，1987年11月13日出生，住广西桂平市*************。公民身份号码450************019。原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司与被告李新柱物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭道堂、被告李新柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付已拖欠的2018年7月1日暂计至2019年6月30日的物业服务费2870.6元、逾期付款违约金507.44元；2.自2019年7月1日至实际付清之日的物业服务费按每月260.9月另行计算，逾期付款以欠款金额为计算依据按每天1%另行计算；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求：自2019年7月1日起按照日千分之一的标准计算逾期支付物业服务费的违约金至被告实际付清之日止。事实和理由：原告为位于佛山市禅城区******的科恒岭南水岸豪庭小区提供前期物业管理服务，被告是该小区2座603房的业主，与原告签署了《前期物业管理服务协议》，一直享受原告提供的物业管理服务。自2018年7月1日开始至今，被告一直拖欠物业管理费，原告曾通过电话、上门、委托律师发函的方式向被告催收，被告均拒不支付。原告认为，原告作为该小区的前期物业管理服务提供者，被告在享受原告提供的物业管理服务时，依法负有按时足额向原告支付物业管理服务费的合同义务，被告拒不支付物业管理服务费行为属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，原告有权要求被告立即支付拖欠的物业管理服务并支付相应的逾期付款违约金。因此，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告辩称：第一，原告遵守了《物业管理条例》进驻岭南水岸，是其和被告签署的《前期物业管理服务协议》有效的前提条件。根据《物业管理条例》第二十四条、《广东省物业管理条例》第四十六条规定，原告股东谢岳洪，系岭南水岸小区的开发商佛山市德富恒辉房地产开发有限公司的股东，同时以谢岳洪为法定代表的佛山市华福嘉业房地产投资有限公司持有山市德富恒辉房地产开发有限公司50%的股份，属裙带关系，物业公司这一行为违背了《物业管理条例》提倡房地产开发与物业管理相分离的原则；另，本小区业主曾多次在物业群里要求物业公布服务标准，物业均不予理会。因此，被告要求：（1）原告提供其参与岭南水岸小区的前期物业竞聘证明，以保证其是合法夺取竞标；（2）原告提供其在区住建局的前期物业服务备案表以及服务细则，保证其已经合法备案；（3）原告提供其在住建局备案时间截点之前的物业等级资质证明，保证其是诚信合法备案。如若原告无法公示以上全部文件证明，则《前期物业管理服务协议》可视为无效合同，被告无需缴纳该协议主张的物业费用。第二，在《前期物业管理服务协议》有效的前提下，原告未能完全履行《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》规定的义务，并有违《消费者权益保护法》、《物权法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国消防法》、《物业承接查验办法》等，给被告带来了经济的损失、居住的质量的下降、生命财产的威胁。理由1：原告违反了《广东省物业管理条例》第四十三条的规定，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。原告视经常提意见的业主为眼中钉，甚至恐吓业主。有业主提出原告做得不好的地方，物业经理就打电话恐吓业主，更有业主因为报修问题被原告现场大声斥骂。本小区有业主就原告做得不好的地方提意见，就收到物业经理彭道堂的恐吓电话。理由2：原告违反了《物业管理条例》第四十五条、第五十七条的规定。目前小区各座的三楼平台均大兴土木，存在严重违建行为；原告还默许违建户非法使用电梯运输装修材料导致电梯故障；破坏墙体加装通风口。三楼的公共平台是小区业主全体共享，但现已变成私家天台、种花种草、杂物间、养鸡室、私人娱乐平台，严重损害被告在小区应享受的绿化空间。二座违建正对被告主卧，每天晚上吵闹到凌晨，向原告反馈后，原告没有任何作为。理由3：原告存在垄断电信网络，变相收取进场费的行为，业主长期无法选择移动宽带、电信宽带。原告违反了《消费者权益保护法》第四条、《广东省通信设施建设与保护规定》第二十三条、《佛山市住宅区和住宅建筑光纤到户通信配套设施设计审查要点（暂行）》的规定。被告于2018年报装移动宽带和开通有线电视业务，却被告知只能选择广电或者电信并缴纳其他小区均不用交的299元“进场费”，其中报装电信还只能选择比电信直属营业厅公示的正常价格更高的“加价”套餐；而联通和移动都没有办法安装。原告这一做法无疑是与通讯承包商存在利益输送关系，垄断电信网络，变相向业主收取进场费，剥夺了业主自由选择宽带运营商的权利，让业主长期承受高于市场的正常使用费用，加重经济负担。理由4：原告违反了《物权法》第三十九条、第七十条、《物业管理条例》第六十四条的规定及《佛山市城市建筑垃圾管理办法》的相关规定。原告私自在小区1座旁非法设置垃圾处理池，长期无人清理；严重影响道路消防、四害滋生，增加鼠疫、蚊虫、登革热、疟疾的发生概率，对业主及周边居民的身体健康极其不负责。理由5：原告违反了中华人民共和国《消费者权益保护法》第九条、第十条的规定。业主收楼后申请装修，原告强制要求缴纳2000元的垃圾处理费，否则不予批准装修。被告提出可自行请人处理垃圾，但原告不予同意。理由6：原告违反了《物业管理条例》第五十五条的规定。2019年4月小区泳池旁边一排灯具因漏电导致短路跳闸，从此失明长达半年，业主长期持续反应，却到10月才得以解决，导致业主长期处于触电危险中，小区主干道没有灯光多有不便，有5座24楼业主因此摔倒，是为原告失职。理由7：原告违反了《物业管理条例》第四十四条的规定。原告违规地把“园林用电”“消防控制中心用电”“人防报警室”等公摊到业主，2019年5月6日业主向区国土城建和水务局后，有关部门对原告勒令停止并进行政策教育后，要求原告马上改正，重新计算分摊电费并向业主做好说明解释。至今，原告仍旧没有公示重新计算的方法，亦没有向业主赔偿及任何解释说明。原告在未征得业主同意的情况下，私自使用属于业主的电用于旁边菜市场的建设并分摊到业主。因为公摊不明问题，业主要求原告提供小区供水、供电系统图，系统内总表、分表安装位置，各表对应供电、供水远程抄表编号、每月各表度数，还有每月公摊费用的计算演算。理由8：原告剥夺业主的知情权，违反《物业管理条例》第五十四条规定。原告利用小区内空地引入了家具、热水器、空调、防盗门、不锈钢防盗网、电信网络、饮水公司、银行ETC办卡业务等商家摆摊销售，利用业主公共区域经营，从没征得业主同意，没有明确公示收入，严重侵害业主利益。理由9：原告违反了《商品房卖卖合同》第十一条的约定。2018年4月28日收楼之日，被告就被原告强迫“先签收，后验楼”，否则不给被告收楼。理由10：原告违反了《物业承接查验办法》第十六条、《物业承接查验办法》第四十条、《物业管理条例》第二十八条的规定。原告在验收楼盘时，本小区1-5座的三楼平台规划中绿化用地均为绿化造假，草皮直接铺在3楼平台的水泥地板上，没有任何泥土处理。验收通过后不足半个月，该区域草坪全部枯死，目前已全部为违建用地。收楼后出现大量房屋渗水的严重情况，在业主要求重新全面做防水工程后，工程部人员补涂防水材料。但是原告没有审视施工工艺和方案，没有督促好工程人员进行全面涂抹防水材料，只是稍作修补；后经历几场大雨问题复发，业主继续申请返修；如今造成了业主内部墙面装修报废、家具发霉等财产损失。由此建筑外墙有缝缝补补的强烈色差，严重影响楼盘美观。理由11：原告违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定。原告无视消防安全，将1至5座楼顶消防门全部锁死。业主于2018年5月13日向原告多次反馈仍未都得到重视。四座1楼楼梯间长期堆放着个别业主捡的废品，严重阻塞消防通道。但原告一直没采取有效措施阻止业主不法行为，未履行好向公安消防机构举报消防违法行为的责任，原告的不作为已危及业主生命安全。第三，在《前期物业管理服务协议》有效的前提下，原告一直未能完全履行协议的义务，属于先严重违约；其主张的收费标准严重违背了《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国价格法》第七条的规定。被告根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业费，有理有据。根据《前期物业管理服务协议》第二条，原告应该按《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务，原告的服务一直以来都远远达不到要求。理由1：物业服务接待中心的工作时间仅为7小时/天，节假日8小时/天，与《佛山市物业服务收费管理办法》项目（一）规定的物业工作时间不少于12小时/天相去甚远。理由2：原告自接手本小区物业工作短短一年多却先后换了四任物业经理，而没有按要求提供历任物业经理“具有2年以上物业服务经理任职经历”的资质证明，频繁换物业经理，属无心管理小区，并把更换物业经理带来的管理空白期转嫁给业主承担。理由3：原告违反了《佛山市物业服务收费管理办法》项目（一），每年不低于1次征询业户对物业服务的满意度，满意率85%以上的规定；被告就从未收到原告的满意征询，今年近半数业主拒绝缴纳物业费，也印证业主对原告的满意度极低；理由4：目前小区多处灯具失明，完好率严重不达标；物业维修拖沓，违反了《佛山市物业服务收费管理办法》项目（二）每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；理由5：原告对小区的共用设施进行维护、修缮非常不称职。如在绿地上随意倒水泥代替种植绿化、随意涂油漆、电梯消防等设施脱落、消杀不及时蚊虫滋生、车库泳池大堂小区大门均严重漏水、排污管漏水、消防管爆裂、杂物长期无人清理等。理由6：小区电梯自收楼以来故障率高，仅有记录的就已超160起故障；多次发生困人、急升、急坠、抖动、失灵、两部电梯同时故障等危及人命的安全隐患，严重危害业主的日常使用和生命安全。原告维保管理不当，甚至让“郭德伟”冒名顶替“郭才远”进行电梯的维保，导致电梯问题严重。其中有一次电梯困人长达40分钟，导致业主家属不适住院，事后也没有得到原告的解释。业主们纷纷向原告反映、投诉，但原告目前为止都没有解决该问题。理由7：长期没有进行区域巡查，没有巡更记录；各种隐患均是业主提出后才去处理；其中楼盘外围的广告灯存在高空坠物隐患，业主于2019年9月28号报修，直到今日仍然没有妥善处理。理由8：原告没有按一级标准的规定在每栋每层设置垃圾收集点。仅有的每栋楼下面的垃圾堆放点垃圾堆积成山，臭气熏天；保洁人员在小区内直接徒手把垃圾挑拣扔进三轮车混装，作业间造成垃圾乱飞；三轮车在小区内分拣垃圾造成地面残留污渍；公共区域卫生极差，垃圾长时间无人清理。理由9：小区绿化覆盖率不满足要求的30%以上，而且维护极差、草坪斑秃严重，多处植物枯死、杂草丛生；原告甚至直接用水泥倒在本属于绿化的区域破坏绿化。理由10：小区外来人员随意进入，保安未尽登记的义务；小区有电动车被盗、小偷入室的情况；原告的安保意识低下，明显没有按要求进行相关理论实操培训。理由11：原告没有按要求在中央监控室没有设置24小时专人值守，没有做到按时巡察发现问题实为失职。综上所述，首先，原告没有合理的文件证明其合法进驻了岭南水岸，在绿化验收造假、电梯质量以次充好问题、装修遗留问题上无视业主权益，勾结开发商弄虚作假欺骗全体业主，原告与开发商之间存在利益输送。根据《合同法》及《物业管理条例》，原告并非合法入驻岭南水岸，《前期物业管理服务协议》可视为无效协议。其次，原告亦未能完全履行《前期物业管理服务协议》的义务，其主张的物业服务收费标准严重不符合《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》；严重违背了《物业管理条例》第四十条的规定；并有违《广东省通信设施建设与保护规定》、《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定。同时，被告于收楼之初便向原告缴纳过200元的物业费周转金，但原告并没有按照协议履行义务，并且其服务长期以来存在严重瑕疵，被告在物业群多次表明，如果原告不按合同标准履行服务被告就拒绝缴纳物业费，但物业服务依旧得不到改善。物业服务没有达到一级标准，也没有尽到应有的服务责任，被告可以拒绝交管理费用，同时有权追诉提前预交费用。被告行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业费，属合理合法。再者，原告主张的“滞纳金”属于为格式合同条款，原告在与被告签订协议时也未提醒被告，属于无效条款。最后，原告自接管岭南水岸小区以来让被告不得不忍受脏乱差的环境、电梯的心里阴影、消防的威胁、电信的垄断、不明的公摊、糟糕的公共维护、违建的滋扰，甚至还被强迫缴纳2000元建筑垃圾处理费。被告要求原告（1）赔偿被告的经济损失费950元、精神损失费650元、应诉误工费800元、诉讼的材料费20元等共计2420元；（2）若原告与被告重新签订合理合法的物业服务协议，则需①根据实际服务标准重新与被告协商服务费用，对新立协议未执行或未执行到位项执行当月服务费扣减，以遵循《物业管理条例》第四十条的原则；②提供小区供水、供电系统图；系统内总表、所有分表安装位置；各个表对应供水、供电部门的远程抄表编号、度数以及每个表对应的发票依据，公示每月公摊的计算方式，公摊应加项、应减项的相关发票证明；③确保被告能自由选择在任一通信运营商的直营点（而非垄断承包商）报装通信网络，能享受直营点正常公示的套餐，而非加价套餐；④公示小区电梯原始购销合同原件、电梯安装验收资料、电梯维护合同、维保公司和维保员资质证明。否则，被告要求原告退出岭南水岸的物业管理，重新通过招标的形式聘用物业。请求法院驳回原告的诉讼请求，并作出公平判决。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照及核准变更登记通知书、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《科恒岭南水岸豪庭前期物业管理服务协议》，证明原告系涉案小区合法的物业管理公司，事实上亦为被告提供物业管理服务，被告应按协议约定按时缴纳物业费，逾期未交的，需承担逾期缴纳违约金。3.《[科恒岭南水岸豪庭]单元资料及物品接收表》、《科恒岭南水岸豪庭交付使用通知书》、《[科恒岭南水岸豪庭]房屋入住办理手续单》、《[科恒岭南水岸豪庭]房屋交接单》、《委托银行代划协议书》、被告银行卡复印件、《[科恒岭南水岸豪庭]业户资料登记表》、催缴通知书张贴照片、催款短信，证明被告已正常办理收楼手续，经原告催收，被告未按期缴纳物业费，构成违约行为。4.《科恒岭南水岸豪庭前期物业服务委托合同》、《委托服务函》，证明佛山市德富恒辉房地产开发有限公司委托原告管理科恒岭南水岸的物业管理服务工作。5.物业服务收费备案回执、物业服务收费备案表，证明原告已在佛山市禅城区住建局进行合法备案。6.电梯维护保养记录，证明原告委托专业电梯公司佛山市升菱电梯工程技术有限公司对涉案小区电梯进行日常维护保养工作。被告在诉讼中举证：1.佛山市德富恒辉房地产开发有限公司、佛山市华福嘉业房地产投资有限公司以及原告的企业信息查询，证明原告与涉案小区的开发商有裙带关系，违背了《物业管理条例》中提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。2.微信截图（要求公开一级服务标准），证明涉案小区业主曾多次在物业群里要求物业公司公布服务标准，物业公司均不予理会。3.视频、图片（渗水、补丁墙），证明收楼后涉案小区出现大量户型保修期内房屋渗水的严重情况，原告没有审视工程部的施工工艺和方案，没有积极做好督促工作，业主多次与原告沟通协商，原告均拖延不理，不提供根本解决方法，造成业主的损失。4.佛山市住宅区和住宅建筑光纤到户通信配套设施设计审查要点（暂行）的通知、微信图片（宽带垄断），证明原告与通讯承包商存在利益输送关系，垄断电信网络，变相向业主收取进场费，剥夺业主自由选择宽带运营商的权利，加重业主的经济负担。5.视频、图片（违建），证明涉案小区内的三楼平台存在严重违建行为，物业公司还默许违建户非法使用电梯运输装修材料导致电梯故障，破坏墙体加装通风口，变成私家天台、杂物间、养鸡、种花种菜等平台，严重损害原告的合法权益。6.视频、图片、微信截图（灯具失修），证明涉案小区内的多处灯具因为漏电导致短路跳闸或失明，长期未维修，对业主的安全置之不理。7.图片（私设垃圾池），证明原告私自在小区1座旁非法设置垃圾处理池，长期无人清理，严重影响道路消防、造成四害滋生，增加鼠疫、蚊虫、登革热、疟疾的发生概率，对业主及周边居民的身体健康极其不负责。8.收款收据（2018年4月28日、2018年5月13日），证明被告交纳物业管理费、水电周转金合计982元及装修垃圾清运费2000元。9.住建局回复、微信截图（住建局投诉），证明原告长期将“园林用电”、“消防控制中心用电”、“人防报警室”等违规公摊到业主，业主向佛山市禅城区国土城建和水务局投诉，原告已被勒令停止上述行为，要求整改后向业主说明解释。但至今，原告仍旧没有公示重新计算的方法，亦没有向业主赔偿及作出任何解释说明。10.视频、图片、微信截图（恐吓），证明小区业主对原告的服务提出意见，原告就恐吓业主。11.佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准，证明根据该标准，原告的服务一直都远达不到该要求。12.图片（工作时间），证明物业服务接待中心的工作时间仅为7小时/天，节假日为8小时/天，与《佛山市物业服务收费管理办法》规定的物业工作时间不少于12小时/天相差较大。13.微信截图（询问物业经理），证明原告频繁更换物业经理，没有按要求提供历任物业经理“具有2年以上物业服务经理任职经理”的资质证明，由此导致的管理空白转嫁至业主来承担。14.图片、微信截图（巡更），证明原告长期没有进行区域巡更，没有巡更记录，各种隐患是在业主提出后才去处理的。15.图片、微信截图（坠落隐患），证明楼盘外围的广告灯存在高空坠落隐患，业主提出报修后，原告至今仍未妥善处理。16.视频、图片、微信截图（公共维护），证明原告无视小区内共用设施的维护、修缮，如在绿地上随意倒水泥代替种植绿化、随意涂油漆、电梯消防等设施脱落、消杀不及时蚊虫滋生、车库、泳池、大堂、小区大门均严重漏水、排污管漏水、消防管爆裂、杂物长期无人清理等。17.视频、图片（引进商家），证明原告利用小区内空地引入了家具、热水器、空调、防盗门、不锈钢防盗网、电信网络、饮水公司、银行ETC办卡业务等多家商家摆摊销售，利用业主公共区域经营，既没有征得业主同意，也没有明确公示收入，严重侵害业主利益。18.视频、图片（卫生），证明物业没有按一级标准的规定在每栋每层设置垃圾收集点，仅有的每栋楼下面的垃圾堆放点垃圾堆积成山；保洁人员在小区内直接徒手把垃圾挑拣扔进三轮车混装，作业间造成垃圾乱飞，臭味扑鼻，完全是不入流的城中村垃圾收集方法；三轮车在小区内分拣垃圾造成地面残留污渍惨不忍睹；公共区域例如电梯、步梯（、游泳池、草坪等卫生极差，垃圾常常滞留几天甚至几个月以上依旧无人清理。19.视频、图片、微信截图（公电私用），证明原告在未征得业主同意的情况下，私自使用属于业主的用电，用于菜市场的建设并分摊到业主。20.图片、微信截图（消防），证明原告无视消防安全，将1至5座楼顶消防门全部上锁，四座1楼楼梯间长期堆放个别业主的废品，堵塞消防通道，对此原告一直没有采取有效措施阻止业主的步伐行为，也未履行其相应的义务和职责。21.图片（绿化验收造假），证明原告串通开发商在楼盘收楼验收的绿化问题上作假。22.视频、图片、微信截图（先签字后验楼），证明被告在收楼之日被原告强迫先签收后验楼，否则不给被告收楼。23.电梯故障记录、关于科恒岭南水岸电梯故障频繁发生申诉材料、岭南水岸3座电梯严重安全隐患举报、关于科恒岭南水岸电梯故障处理的告知函、视频、图片、微信截图（电梯故障），证明小区电梯自收楼以来故障率高，仅仅有记录的就已超160起故障，多次发生困人、急升、急坠、抖动、失灵、两部电梯同时故障等危及人命的安全隐患，严重危害业主的日常使用和生命安全。原告的维保管理不当，甚至让“郭德伟”冒名顶替“郭才远”进行电梯的维保，导致电梯问题日益加重。其中有一次电梯困人长达40分钟，导致业主家属不适住院，事后也没有得到物业的解释。24.图片（绿化），证明小区绿化覆盖率不满足要求的30%以上，而且维护极差、草坪斑秃严重，多处植物枯死、杂草丛生；原告甚至直接用水泥倒在本属于绿化的区域破坏绿化。25.图片、微信截图（盗窃），证明小区外卖、游泳外来人员、其他未知闲杂人等随意进入，保安未尽登记的义务；甚至小区有电动车被盗、小偷入室的情况；这可以佐证物业公司的安保意识低下，明显没有按要求进行相关理论实操培训。26.微信截图（满意度低），证明原告违反了《佛山市物业服务收费管理办法》项目（一），每年不低于1次征询业户对物业服务的满意度，满意率85%以上的规定；被告从未收到原告的满意度征询，长期来业主对原告的满意度极低；而从今年近半数业主拒绝缴纳物业服务费，也印证业主对原告的满意度极低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，被告确认该协议由原、被告双方签订，但对其真实性提出异议，未能提供足以反驳的证据，本院确认该证据的真实性；证据4-6，被告虽提出异议，但未能提供足以反驳的证据，本院确认该三组证据的真实性。被告提交的证据2-7、9、10、12-26中的视频、图片、微信截图，能够直接反映发生于涉案小区内的部分，本院确认其真实性，对无法核实发生地点、时间的部分不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告（乙方）与佛山市德富恒辉房地产开发有限公司（甲方）签订《科恒岭南水岸豪庭前期物业服务委托合同》，甲方选聘乙方对科恒岭南水岸豪庭实施前期物业管理服务事宜，主要约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅2.3元/月·平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在当月5日前交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2015年11月20日起至2020年11月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，本合同自行终止。2015年12月1日，佛山市禅城区发展规划和统计局向原告作出《物业服务收费备案回执》，对其管理的科恒岭南水岸豪庭实行的备案项目和收费标准同意予以备案，即高层住宅2.3元/平方米·月、自有车位1.8元/平方米·月、有效期至2020年11月19日止。2018年4月28日，原告（甲方）与被告、熊芳玲（乙方）签订《科恒岭南水岸豪庭前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方按《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业管理服务费用采用包干制收取，物业服务费用由乙方按其物业总建筑面积交纳，高层住宅2.3元/平方米/月。乙方办理收楼手续后应按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前缴交当月物业服务费。甲方首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月。本合同签订的三年内，物业服务费的收费标准不做调整，从第四年起，物业服务费按区统计局公布的上年度物价指数自动调整。甲方未能履行《物业服务协议书》约定，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正，逾期未解决的，乙方可联系其他业主，按规定的程序解聘物业管理公司。如甲方因未履行协议而导致乙方人身、财产安全受到损害的，乙方可依法向法院起诉，由法院裁定物业管理公司应承担的责任。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。同日，被告、熊芳玲签署《科恒岭南水岸豪庭房屋交接单》，确认接收佛山市禅城区******科恒岭南水岸豪庭2座603单元。诉讼中，被告陈述：被告对原告主张的拖欠物业服务费的期间无异议，对原告主张的违约金有异议。另查明：涉案佛山市禅城区******科恒岭南水岸豪庭2座603房的产权人系被告与熊芳玲，房屋建筑面积为113.44平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区开发商佛山市德富恒辉房地产开发有限公司签订的《科恒岭南水岸豪庭前期物业服务委托合同》以及原、被告签订的《科恒岭南水岸豪庭前期物业管理服务协议》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述前期物业服务委托合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据涉案协议约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费未交纳，被告对此不持异议，本院予以确认。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应向原告支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费3130.8元（2.3元/月/平方米×113.44平方米×12个月），因原告主张该期间的物业服务费为2870.6元，属其自行处分的权利，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据涉案协议约定，被告应于每月5日前向原告缴交当月物业服务费，如逾期交纳的，原告有权从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。因被告未依约交纳物业服务费，该行为已构成违约，原告有权向被告主张计收违约金。但上述合同约定的违约金标准过高，被告亦提出异议，本院酌定违约金标准调整为年利率24%。因此，被告应以每月欠交物业服务费为本金（即260.9元/月），分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准向原告计付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李新柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费2870.6元及违约金（以每月欠交物业服务费为本金即260.9元/月，分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准计算至被告李新柱实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李新柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告李新柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月二十二日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。