杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11201号 原告：杨桃，女，1968年6月14日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：王利民，男，1967年3月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：杨桃，系王利民配偶。 被告：杭州信融置业有限公司，统一社会信用代码9133010957147551XL，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路857号138-1室。 法定代表人：张荣华。 委托诉讼代理人：蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。 原告杨桃、王利民诉被告杭州信融置业有限公司（以下简称信融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序分别于2019年8月19日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告杨桃、王利民，被告信融公司委托诉讼代理人蔡旦祥两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨桃、王利民向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交付房屋的违约金371010元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，两原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付两原告违约金527460元。事实与理由：两原告与被告于2019年1月30日签订《浙江省商品房买卖合同（现售）》，约定两原告购买被告销售的御金台国际中心2号商铺。因被告于2018年12月15日出具《关于2号商铺补充说明》，承诺同意两原告按揭贷款放款后交房使用。两原告按揭贷款于2019年2月13日放款，根据约定，被告应当于2019年2月14日交房。此后被告因电力、燃气管线未达交付条件，一直延期交房。在两原告的反复催促下，被告于2019年5月7日才将送电设施安装完毕，实际于2019年5月7日将符合交付条件的商铺交付给两原告使用，比正常交付时间拖延了83天。两原告认为，被告已出具补充说明，承诺于2019年2月14日交付商铺，但该商铺因为电力、燃气的问题迟迟无法达到交付条件，使得两原告无法对商铺进行正常使用、收益，根据《浙江省商品房买卖合同（现售）》第十四条之约定，出卖人应按日计算向两原告支付全部房价款1490万元万分之三的违约金371010元。审理中，两原告补充事实和理由，认为根据商品房买卖合同中关于商品房相关设施设备交付条件约定，供水、供电交付时需安装到户且开通可用，煤气交付时需安装到户，而该商铺实际煤气到户验收时间是2019年6月13日，故逾期交付实际时间变更为118天。两原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告信融公司辩称：一、两原告在2019年1月30日签订合同后，被告已按照合同约定交付了房屋。合同约定案涉房屋为现房，并约定两原告于2月13日办理贷款审批手续。被告有证据能够证明已经在2月14日将房产证交付给了两原告，并且办理了相关的贷款抵押手续。而双方商品房买卖合同中实际约定的交房日是2月28日，被告实际在本案中是提前交付房屋，已经履行了合同义务。二、关于现房交付国家有明确规定，必须在交房时完成水电工程验收，故被告不存在水电不到户达不到交房条件的情况。商品房买卖合同中已经明确约定了交付条件，因此两原告的起诉没有事实和法律依据。三、两原告已将案涉房屋出租给了第三方，故两原告实际上不存在损失，两原告至少在5月份就已经在装修房屋并且出租了，因此被告并不存在逾期交付。四、被告所谓的违约金是不成立的，且计算偏高，两原告并不存在实际损失。 原告杨桃、王利民为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.物业费发票两张，欲证明两原告的物业费是从2019年5月8日开始起算，进一步证明被告是在5月8日才完成交房的；2.《浙江省商品房买卖合同（现售）》一份（部分），欲证明两原告与被告签订的商品房买卖合同明确约定了房屋交付条件，并约定了逾期交付的违约责任；3.关于2号商铺的补充说明一份，欲证明案涉房屋可以做明火餐饮的事实；4.关于2号商铺整改一份，欲证明被告承诺煤气管道会接到一楼；5.个人贷款借款凭证一份，欲证明案涉房屋的银行按揭放款是在2019年2月13日；6.商铺电费代收代缴情况说明一份，欲证明两原告是2019年4月26日与物业办理手续，并约定2019年5月8日交付房屋；7.燃气施工介绍信照片打印件一份，欲证明被告于2019年4月23日才让燃气公司进入御金台进行施工，而且是万都公司工程部人员洪某代表被告施工的；8.照片打印件三张，欲证明在2019年4月13日时煤气管道尚未安装入户，直至6月5日尚在施工，安装完成是在6月18日；9.收款收据及ＰＯＳ机回单一组，欲证明原告杨桃是在2019年4月26日交的物业维修基金，但被告给原告杨桃开具的收据落款是2019年4月12日；10.杭州北晨燃气设备有限公司燃气报警系统验收报告照片打印件一份，欲证明御金台商场燃气报警验收时间是2019年6月13日，并有洪某签字；11.商品房认购协议书一份，欲证明庞兰芳作为被告的代表来与原告杨桃商谈案涉房屋的价格等事宜；12.御金台商铺广告一份，欲证明御金台在进行广告宣传时承诺案涉商铺是明火旺铺；13.原告杨桃与庞兰芳微信聊天记录打印件一组，欲证明原告杨桃一直在催促被告尽快装好电和煤气，且庞兰芳直到2019年4月25日才把物业缴费基金的通知发给原告杨桃；14.原告杨桃与洪某的微信聊天记录打印件一组，欲证明洪某向原告承诺案涉房屋的燃气会在2019年年前到位；15.原告杨桃与杨行的微信聊天记录打印件，欲证明原告杨桃与杨行谈及逾期交房的违约金问题，但杨行让原告和庞兰芳联系的事实；16.二号铺电力图一份，欲证明两原告购买的商铺被告应提供380伏的明火餐饮用电；17.房产证一份，欲证明两原告已取得案涉房屋的所有权；18.关于减免物业费的情况说明一份，欲证明因被告公司原因，关于两原告应缴纳的物业费从2019年5月8日开始收取，手写部分是被告公司人员写的；19.情况说明一份，欲证明被告在庭审中提及的不动产登记交易税收通知书第四项交接书其实是不存在的，是系统自动生成的，而且该通知书并非原告提供的；20.聊天记录打印件一组，欲证明被告在负责污水、燃气等施工的事实。 经质证，被告对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，因为物业费是可以减免的，所以物业费缴费时间与交房时间无实际联系，且被告认为实际交房时间就是两原告办理产权证的时间；对证据2真实性无异议，但房屋交付应看合同第十三条的约定，即合同交付时间为2019年2月28日，交付条件需满足商品房已经取得建筑竣工验收备案证明文件和房屋实测测绘报告，而被告已完成了以上两个条件，故不需要承担违约责任；对证据3真实性无异议，该补充说明已体现在了正式商品房买卖合同中；对证据4真实性无异议，对证明对象不认可，被告交付房屋时已经完成了整改，双方应以商品房买卖合同约定为准；对证据5三性无异议；对证据6真实性无异议，两原告对案涉房屋的结构进行了变更，与被告交付房屋没有关系，反而能证明被告是在2019年4月26日前已经交付了房屋；对证据7认为该证据为复印件，且介绍信是开具给绿城物业的，与被告无关，且商品房买卖合同也没有约定被告需要给两原告通燃气；对证据8真实性存疑，三张照片无可比性，也不能确定整改的地方就是两原告所拍摄的位置；对证据9真实性无异议，但只能证明两原告延期缴纳物业维修基金；对证据10不予认可，该证据系复印件，该报告也与被告无关，被告交房时燃气管道都是铺好的；对证据11真实性无异议，证明对象有异议，庞兰芳并非被告公司的人员，是案涉项目的销售人员，该协议是签订正式商品房买卖合同的前期工作，两原告与被告签正式合同以及后期交房时庞兰芳并未参与，故庞兰芳并不能代表被告公司；对证据12认为应以合同约定为准，与原告诉讼请求无直接联系；对证据13从微信中可以看出在2019年5月6日庞兰芳与原告杨桃商量的都是购房合同以外的事项，所以不能证明被告有违约情形；对证据14认为洪某是万都公司的员工，万都公司是被告的股东，洪某当时在负责万都公司和被告公司的电力维修，但两原告提出的380伏电并非是双方买卖合同约定内容，而是在购房前提出的，如果两原告正式买房时明确提出的话应该写入商品房买卖合同中；对证据15认为与被告无关，杨行的意思是关于商铺的改造内容要与两原告另行商定，而且杨行不是被告公司的员工，应该是万都公司的人；对证据16认为应以洪某陈述为准；对证据17真实性无异议，可说明被告在2019年2月13日已交付了房屋；对证据18真实性无异议，可以证明被告在2019年1月31日前已经交付了房屋，公共能耗、车位管理、物业费三项中被告仅是对物业费给两原告打了折，被告是从2019年5月7日后计收物业费的，也侧面证明两原告认可从2019年1月31日开始接受物业移交；对证据19真实性无异议，可以证明被告是现房交付，该情况说明已经明确了双方已在2019年2月13日办理了产权转移手续，而合同约定的交付时间是2019年2月28日前；对证据20认为该聊天记录可以证明两原告买房前已经充分考察过了案涉房屋，反而可以证明被告没有违约，2019年5月9日、5月21日的聊天记录中很明确所有事项都是物业的事项，洪某也明确告知原告煤气管道等都是要跟物业申请。 经审查，本院认为被告对证据1、2、3、4、5、6、9、17、18、19真实性均无异议，本院对该十组证据真实性予以认可，至于证据中与双方争议有关的内容如何采纳本院将在说理部分进行阐述。证据7经证人洪某的陈述应属真实，可知案涉御金台小区内关于工商户燃气预埋管线施工在2019年4月左右进场；证据8从证人洪某陈述中可知当时在进行燃气报警系统的施工；证据10经证人洪某陈述系在原有燃气设备中加装报警系统而产生的验收报告，并非交付房屋不存在燃气管道，本院从该材料载明内容来看，该验收报告并非燃气管道的验收报告；证据11应属客观真实，且可确认庞兰芳系两原告购买案涉房屋的经办销售人员；证据12所反映的明火旺铺信息在双方正式签订的商品房买卖合同中也已经列明，故关于双方合同权利义务的约定应以正式商品房买卖合同约定为准；证据13、14、15所涉人员据被告陈述，庞兰芳系销售人员，洪某系万都公司的维修人员，杨行也系万都公司的工作人员，但上述对话本院经与原告杨桃手机保存的微信聊天记录核实应属真实，对其真实性予以确认；证据16经证人洪某核实应属真实，对其真实性予以确认；证据20聊天记录应属真实，但关于其证明力本院将结合案件实际情况进行分析。 被告信融公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.交付使用条件备案证明书一份，欲证明被告在2019年1月25日已符合房屋交付条件；2.自来水通水证明一份，欲证明被告交付的房屋符合通水条件；3.居住区公用设施（燃气）合格证明一份，欲证明被告交付的房屋在2017年12月29日符合燃气、管线条件；4.御金台国际中心建筑面积汇总表、房屋分层平面示意图一组，欲证明被告交付的房屋符合合同第十一条第1、2点的约定，并由第三方进行测绘；5.租房合同复印件一份，欲证明两原告在2019年5月8日前已经将案涉房屋出租给了案外人，说明被告交付房屋的时间远远早于该时间；6.御金台装饰装修管理协议一份，欲证明两原告已委托第三方对案涉房屋进行了装修；7.照片打印件三张（拍摄于2019年8月份），欲证明被告交付房屋符合烟道通风、通电、通水等要求；8.洪某证人证言，欲证明原告在买房前就知道洪某的身份，房屋交付时水电、燃气都是符合条件的，原告在本案中提出的都是属于房屋交付后的问题，被告交付的房屋是符合要求的，且三相电也是到位的。经质证，两原告对证据1认为被告关于案涉房屋之前的设计用途是商场，但后来销售时改为餐饮商铺，餐饮商铺交付条件肯定与商场交付条件不同，被告备案时污水管道都没有，直到开始销售时才叫工人开始打洞；对证据2无异议；对证据3认为该燃气系居民用燃气，并非餐饮商铺使用的燃气；对证据4中的测绘图，被告没有把日期和面积写上去，被告最初销售时面积是492平方米，签合同时却变成了543平方米；对证据5真实性无异议，装修工人是在2019年5月8日进场装修的；对证据6认为虽然材料上没有显示日期，但也应该是在2019年5月8日进场装修的；对证据7无异议，烟道应该是顶楼的，而且佰家旺外景图片是装修效果图，不是实景图，且与被告逾期交付的事实无关；对证据8认为可以说明燃气进场施工时间是4月23日，煤气验收是6月13日，被告4月份还在装电缆，而原告买房前洪某是被告的员工，且万都物业和万都房产以及被告的法人都是张荣华。经审查，本院认为，证据1应属客观真实，可证案涉御金台国际中心项目1-4幢于2019年1月25日已进行了交付使用条件备案。证据2、5两原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据3可知案涉御金台项目公用燃气设施已于2017年12月29日建设完成，并具备通气条件。证据4中涉及案涉房屋的面积以不动产权证所载面积为准，但可证案涉房屋已取得房屋实测测绘报告。证据6结合两原告的陈述可知案涉房屋出租后于2019年5月8日左右开始进场装修。证据7可反映出目前案涉房屋烟道已安装完成，至于被告是否构成逾期交付，本院将在说理部分阐述。对证据8证人证言中洪某提出燃气改造系基于燃气报警系统的改造，电缆改造则是基于业主用电需求后期进行的改造，对于两原告主张的燃气和电缆施工问题从洪某的证言中可以予以印证，但至于是否能证明上述事项属于逾期交房范畴本院将在说理部分阐述。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年12月15日，原告杨桃与被告签订《商品房认购协议书》一份，约定原告杨桃选定被告的2号商铺平澜路276-25至276-33号（连续单支号）房屋，建筑面积543.14平方米，房屋原总价26129379元，优惠后15000000元；双方签订本认购协议书时，原告杨桃向被告交纳1500000元的定金，被告出具收据给原告杨桃，该定金系双方将按照本认购协议书约定签订《商品房买卖合同》的担保。同日，被告出具关于2号商铺整改一份，载明一楼做好洗手间、厨房（4根排水管），水和煤气接到1楼，烟道接到预留口，一楼中间外立面改成玻璃门。同日，被告又出具关于2号商铺补充说明一份，载明：首付款的其中150万由被告垫资，购房者于2019年6月25日前归还被告，免借款利息；网签合同时附加一条：可以做明火重餐饮，同意其按揭贷款放款后交房使用。2019年1月30日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同（现售）》一份，约定被告将位于萧山区（连续单支号）房屋出售给两原告，该商品房单价为每平方米27433.07元，总价14900000元；两原告应当于2019年1月30日前支付首期房价款7450000元，剩余房款7450000元由两原告申请贷款支付。合同第十一条约定了商品房交付条件，该商品房在交付时应当满足已取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及房屋实测测绘报告等条件。合同第十二条约定了商品房相关设施设备交付条件，案涉房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；交付时纳入城市供电网络并正式供电；住宅商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；高空烟道、排油污管道交付时敷设到户；供水、排水、供电由被告负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有限电视、宽带网络需两原告自行办理开通手续；供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十四条的约定承担逾期交付责任。合同第十三条中约定，出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，该商品房达到本合同第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十三条约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等权利义务条款。2019年4月26日，被告向绿城物业服务集团有限公司出具关于减免物业费的情况说明，载明兹有御金台国际中心2号商铺业主杨桃于2019年4月26日来我司收房，因我司原因现给予该户业主减免物业费金额8066元整，该笔费用由我司向绿城物业服务集团有限公司进行支付，并备注2019年1月31日-5月7日物业管理费6926元；2019年1月31日-5月7日公共能耗费878元；2019年1月31日-5月7日车位管理费259元。 另查明，两原告于2019年2月13日就案涉房屋办理了不动产权证，产权证号为浙（2019）萧山区不动产权第0010177号。 再查明，案涉房屋两原告在2019年5月8日左右进行了对外出租。现两原告认为被告交付商铺时电力、燃气管线未达交付条件，直到2019年6月13日才将符合条件的商铺交付给两原告，已构成违约，被告则认为房屋交付不存在逾期，故双方纠纷成讼。 本院认为：本案主要争议焦点即案涉房屋是否存在逾期交房问题。被告抗辩两原告已经办理了房屋所有权证，房屋已经按时交付。两原告则认为应该按照燃气实际验收合格时间2019年6月13日作为房屋正式交付日。本院认为，关于房屋的交付应以房屋的实际转移占有为标准，虽则两原告关于案涉房屋已经在2019年2月13日办理了房屋所有权证，但权证的办理登记并不代表房屋已经进行了实际转移交付，被告仍有义务提供关于案涉房屋的交付手续材料。根据双方商品房买卖合同约定，“该商品房达到合同第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满期前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，而在本案中被告并未提交关于通知交房的相关书面证据，反而从两原告提交的与庞兰芳的微信聊天记录中可以看出，2019年3月30日原告杨桃在微信中提出“交房，煤气没装到户，电没装到户，不具备交房的前置条件，怎么交房”，庞兰芳对此回复“那就等装好再交吧”，上述微信聊天记录中也无法对被告关于在2019年2月已经交房的陈述作出印证。而且根据两原告提供的关于减免物业费的情况说明中，被告在该情况说明中已经确认了原告杨桃于2019年4月26日收房的结果，况且两原告也确认于2019年4月26日收到了案涉商铺的钥匙，故本院认为双方关于房屋交付时间为2019年4月26日应该已经一致确认。至于房屋交付后，双方关于燃气、电力等问题的争议已不属于案涉逾期交房违约责任考虑的范畴，故本院对两原告主张的在上述收房时间之后的逾期交房违约责任不予采信。关于案涉商品房的应交付时间问题，原告主张认为应按照关于2号商铺补充说明中的约定内容，即在按揭贷款放款后交房使用。被告则抗辩认为应根据商品房买卖合同约定的2019年2月28日前交付商品房。对此，本院认为，关于2号商铺补充说明发生在双方正式签订商品房买卖合同之前，两原告与被告在正式商品房买卖合同中已经约定了应在2019年2月28日前交付，故应以正式商品房买卖合同中约定的交房时间为准。综上，本院确认被告逾期交房时间共计57天，按照双方关于逾期交房违约责任的违约金计算标准，应由被告支付两原告违约金254790元（14900000元×万分之三×57天）。至于被告抗辩违约金计算标准过高的问题，该违约金计算标准系双方自行约定，且未出现明显过高的情形，故本院对被告的该抗辩不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下: 一、杭州信融置业有限公司自本判决生效后十日内支付杨桃、王利民违约金254790元； 二、驳回杨桃、王利民的其余诉讼请求。 如杭州信融置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9074元，减半收取4537元，财产保全费2375元，合计6912元，由杨桃、王利民负担2557元，由杭州信融置业有限公司负担4355元。 原告杨桃、王利民于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州信融置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十二月十六日 书记员  董向勇