贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11460号原告：祝万芳，女，汉族，1981年6月17日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所实习律师。被告：贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛。委托代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。原告祝万芳与被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称红星利尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告祝万芳及其委托代理人王孝益、陈照巧，被告红星利尔公司委托代理人钟俊杰到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2017年1月1日至2019年9月23日（暂计）逾期交房违约金人民币266912元、自2017年7月1日至2019年9月23日（暂计）逾期办证违约金人民币109610元，合计376522元；2、判令被告自2019年9月24日起以购房款总额为基数，按每日0.02%的标准计算违约金至房屋符合交房条件之日；判令被告自2019年9月24日起以购房款总额为基数，按每日0.01%的标准计算违约金至房屋不动产权属登记之日；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系红星利尔广场暨红星美凯龙全球家居生活广场项目开发商。2015年1月8日，原被告签订《商品房买卖合同》约定由原告购买C区1层15号商品房，原告购房的商品房套内建筑面积为38.22平方米，总价款为1317431元。合同第十一条约定，被告应当于2016年12月31日交付商品房，第十三条约定，逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应当按购房款每日万分之二支付违约金至实际交房之日，合同第二十二条约定房屋转移登记时间为2017年6月30日前，转移登记逾期超过180日，被告仍不能够转移登记手续的，被告应当按购房款总额每日万分之一支付原告违约金直至办理转移登记之日止。合同签订后，原告按合同约定支付相应购房款，但被告未按合同约定的时间将房屋交付原告，也未在合同约定的期限内办理转移登记手续，合同房屋至今不符合合同约定的交房条件。现被告出售的房屋，既不符合合同约定的交房条件，将房屋依约交付原告，也没有依约办理转移登记手续，也没有支付相应违约金，且被告的违约行为至今处于持续状态。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，为维护原告自身权益，向法院提起诉讼。被告红星利尔公司辩称：第一，房屋已符合约定的交房条件，已交付给业主使用；第二，迟延办证是消防职能部门权限的变更导致迟延，消防许可证也已经办理，符合消防部门要求后，尽快办理产权登记；第三，原告诉请违约金不正确，迟延交房时间计算到合同及补充协议第二条约定的交房条件。逾期办证系因消防部门的职能调整导致，以前的消防验收在住建局可以办理，现在变成由消防部门办理，应当扣除这段时间，从2019年4月23日起算逾期办证时间。本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，原告作为买受人（合同载明地址：贵州省贵阳市云岩区，联系电话：133××××8850）、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于云岩区房屋一套，购房款总金额人民币1317431元。合同第八条约定：“2.分期付款。买受人应当在2015年1月8日前分期支付房价款，预付款：667431元。剩余房款人民币陆拾伍万元整于2015年1月8日付清”。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二补充协议2.1约定：“出卖人和买受人一致理解并同意的交房条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”指建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收，并非指取得“工程竣工验收备案登记表”的条件。且买受人认可出卖人仅须在办理产权手续时，应提供该商品房实测技术报告书，而在房屋交付时无需提供该商品房面积实测技术报告书。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼”。第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。同日，被告向原告出具《收款收据》两份，分别载明：“今收到祝万芳交来首期款人民币667431元”，“今收到祝万芳交来房款人民币650000元”。庭审中，原、被告均认可原告已于2019年9月24日收房。庭审中，被告提交1、C区及D区建筑工程竣工验收报告两份，拟证明2018年6月5日被告已按原被告补充协议约定达到交房条件，被告已于当日通知业主收房。原告对三性均不予认可，验收报告书中竣工验收意见中落款时间与附件时间无法对应，分项验收中没有时间，原告有理由怀疑竣工验收意见中的时间是被告自行填写的，不能准确反映诉争房屋在约定时间内达到交付条件。C区报告中水电九局出具的自评报告，该报告第三部分验收情况第4、5部分的验收时间是2018年8月31日，而竣工验收的落款时间最晚的都是在2018年6月份，说明该竣工验收时间根本就是被告自行后补填写的。2、消防安全检查合格证两份（复印件），拟证明2018年4月3日D区已验收，2019年4月23日C区已验收，即C、D区已经取得了消防验收合格，办理产权登记要在消防验收合格后才能办理，即办证迟延是因为消防部门的职能调整导致的，以前的消防部门在住建局就可以，现在变成独立的消防部门办理导致延期，应当扣除该期间，从2019年4月23日起计算逾期办证时间。原告对三性不予认可，认为没有原件无法核实真实性。政府职能部门变更、调整并不属于双方合同约定的免责事由。在该两份证据中，前后时间相差一年多，证明并不是因为被告辩称的消防职能部门的变更调整导致的。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。本案的争议焦点为：1、被告是否已符合交房条件，如未符合交房条件，如何承担逾期交房违约金？2、被告主张因消防职能部门的变更导致逾期办证的时间是否应予扣除？针对焦点1，本案中，虽然双方当事人签订的附件十二补充协议2.1条就交房条件的约定部分变更了《商品房买卖合同》第十一条关于交房条件的约定，但附件十二补充协议2.1条不合理地减轻被告的交房责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。庭审中，被告自认尚未取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。另，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，涉案房屋达到交房条件后，被告还应书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，被告亦未提交证据证明其履行了通知义务。综上，被告违反合同约定，逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。庭审中，原、被告均认可原告已于2019年9月24日收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对原告主张房屋交付后的违约金，无法律依据和合同依据，不予支持。对原告主张的交房前的违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，违约金按照已付款日万分之二从交付期限届满之次日起计算至实际收房之日，即1317431元*万分之二*996日（2017年1月1日至2019年9月24日）=262432元。针对焦点2，被告主张办证迟延是因为消防部门的职能调整导致，逾期办证时间应从2019年4月23日起算，对此主张被告提交了两份消防安全检查合格证予以证明，因被告提交的该证据系复印件，原告不予认可。即便被告提交的两份消防安全检查合格证是真实的，该两份消防安全检查合格证的发证机关均为贵阳市公安消防支队，被告所提交的证据不足以证明被告逾期办证的原因系消防职能部门职能调整导致，故对被告的该辩解意见，不予采纳。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金按原告已付购房款1317431元的日万分之一从2017年7月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及第十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告祝万芳逾期交房违约金262432元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告祝万芳逾期办证违约金（以已付购房款1317431元为基数，按每日万分之一从2017年7月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告祝万芳的其余诉讼请求。案件受理费3474元（已减半收取），由被告贵州红星利尔置业有限公司承担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月十九日书记员  刘航