河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0684民初4122号 原告：涂志威，男，1997年1月26日出生，汉族，现住高碑店市。 委托诉讼代理人：张嫩好，女，1972年4月9日出生，汉族，住址同上，系原告涂志威母亲。 被告：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地石家庄桥西区新石北路380号卓达院士大厦811室。 法定代表人：李国军。 被告：潘立冬，男，1976年11月8日出生，汉族，住石家庄市。 原告涂志威与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司（以下简称乾荣公司）、潘立冬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告石家庄乾荣房地产开发有限公司为原告办理房产备案；2、请求判决被告石家庄乾荣房地产开发有限公司继续履行与原告的商品房买卖合同，为原告办理房屋产权证；3、请求判决被告潘立冬与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；4、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年10月4日付定金订购被告乾荣公司位于河北省高碑店市，2014年10月25日支付柒万伍仟肆佰陆拾叁元（￥75463元），2014年11月28日通过银行汇款支付剩余尾款壹拾伍万元（￥150000元）。2014年11月28日付清全部购房款贰拾贰万伍仟肆佰陆拾叁元整（￥225463元），并与被告乾荣公司签订正式商品房买卖合同。2014年12月2日，被告乾荣公司为原告开具全款收据，2014年12月12日被告乾荣公司为原告涂志威开具正式购房发票，2015年3月6日原告涂志威与被告乾荣公司双方共同在高碑店市房管局经过查询无抵押后，办理房屋预告登记。同日办理房屋入住手续，并交付房产钥匙给原告涂志威。2015年3月6日对该房屋进行了装修，并入住至今。 以上证明原告通过合法渠道,取得该房屋所有权。开发商已经将房屋移交原告,原告已经入住,合法所有。此房屋未设定抵押，原告已经根据《物权法》拥有此房屋的物权。原告涂志威与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同有效。 一、两被告为借贷关系提供提保，签订的商品房买卖合同，不是双方真实意思表示，违法了相关法律规定，应为无效合同。因涉案房屋在房管部门备案的名字为被告潘立冬，预告登记的权利人为原告涂志威，而被告乾荣公司与被告潘立冬之间并无真实的房屋买卖关系，实为借贷担保，被告潘立冬和被告乾荣公司实际为借贷关系，因乾荣世纪公园二期的房屋在建设当中，无法进行抵押登记，被告潘立冬为了实现其债权，要求被告乾荣公司和其签订购房协议，以买卖的形式进行抵押，然后将买卖协议去高碑店房地产管理办公室做了备案，被告乾荣公司与被告潘立冬签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，因此合同无效。 《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力：（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告乾荣公司与被告潘立冬之间存在借贷的债权债务关系，实际为借贷法律关系。作为借贷的担保，被告乾荣公司将“涉案房屋”抵押给被告潘立冬，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房头卖合同的形式作为借贷的担保。可见双方的真实“意思”是以房屋作为借贷的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案。因此，双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为构成《民法通则》第五十五条第二款的情形“意思表示不真实”。应认定该民事法律行为无效，同时签订的合同也应该无效。 依据《民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。 本案中，被告乾荣公司与被告潘立冬采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，以合法房屋买卖关系的形式掩盖其非法放贷的目的，构成第七款的情形“以合法形式掩盖非法目的”，应认定该民事行为无效，同时签订的合同也应该无效。《物权法》第五条：物权法定原则。物权的种类和内容，由法律规定。依据我国物权法定原则，本案中，被告乾荣公司与被告潘立冬采取签订商品房买卖合同的方式来担保借贷法律关系债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则，应为无效。《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法日的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 被告乾荣公司与被告潘立冬之间实际存在借贷关系，形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施，扰乱了房屋买卖秩序，属于损害社会公共利益的情形，同时也属于以合法形式掩盖非法日的，违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚实信用原则，应当认定被告乾荣公司与被告潘立冬之间的房屋买卖合同为无效合同。原告认为，被告乾荣公司与被告潘立冬之间的房屋买卖合同实际上就是流押条款的具体体现，双方不存在真实的购房意思表示，而是为了担保借贷合同的履行。物权法第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。主张流押条款的无效不应局限于抵押人，其他利害关系人也有权主张无效。 二、商品房预售备案是国家对房地产开发的一种管理措施。而不是物权。也不是担保的一种形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。以上法律条文明确了《城市房地产管理法》商品房预售备案制度是为了方便国家监管。是为真正购房人备案。不是为借贷关系的债权人提供担保。利用商品房预售备案制度为借贷关系提供担保，是违反法律规定，是备案错误，应予改正。也不是法律认可的担保方式。《担保法》第二条适用范围及担保方式：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。根据我因《担保法》《物权法》，担保无“商品房预售备案”这个担保方式。也无其他法律认可“商品房预售备案”这个担保方式。也不属于担保抵押的方式。 三、此房屋无设定抵押。《担保法》第四十一条抵押物登记及其效力：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条抵押物登记机关：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；《城市房地产管理法》第六十二条：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。《物权法》第一百八十六条禁止流押：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《物权法》第一百八十七条不动产抵押登记：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据以上可知，该房屋未设定抵押。2015年3月6日原告涂志成在办理商品房预告登记前，经高碑店市房产管理部门查询该房屋无设定抵押后，办理房屋预告登记。2019年8月1日经向高碑店市不动产登记中心查询：此房屋无查封无抵押（证据五）。证明被告潘立冬对此争议房屋未设定抵押。无优先权。 四、原告涂志威拥有的是对该房屋的物权。可以对抗其他任何权利。《物权法》第一条立法目的及依据为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。第二条调整范围因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利包括所有权、用益物权和担保物权。第五条：物权法定原则。物权的种类和内容，由法律规定。第二十条预告登记：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条预告登记权利人的保护：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。原告涂志威对此房屋拥有完全的物权，未经预告登记的权利人涂志威同意，任何人处分该不动产的，不发生物权效力。被告乾荣公司应该依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定在商品房交付使用后180个工作日内为原告涂志威办理房屋权属证书。 五、根据“善意第三人”制度，该房产也属于原告涂志威所有。《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条：“善意取得中受让人善意的认定受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”法律保护交易中不知情，没有过错的权利人。高碑店房产局在2014年和2015年并未实行商品房买卖合同备案登记制度，未要求房屋买卖合同必须备案登记。原告购房前先查询了该房产五证齐全，又到房管局询问，被告知高碑店市不需要商品房买卖合同备案登记。 根据以上法律规定，1、原告涂志威取得该不动产时，是善意的。在原告不知情该房屋已被备案给其他人的情况下，购买该房屋，被告存在严重的欺骗行为，原告作为善意第三人，不应该承担被告和其他债权人的债务关系。2、原告支付了合理的价格。3、2014年和2015年前高碑店市未施行商品房预售备案登记制度。也未要求预售商品房必须强制备案登记。不需要备案登记。4、原告涂志威在205年3月6日已经办理合法入住手续，被告乾荣公司对原告涂志威完成了该房屋的交付使用，原告入住至今。5、原告涂志威在2015年3月6日对该房产办理了房屋预告登记。原告为保障本人的合法权益，向高碑店市房管局申请此房产预告登记。房管局在查询此房产无抵押的情况下，对该房产做了物权法上的预告登记证。损预告该房产归原告所有。原告拥有对该房屋的物权。 《河北省石家庄市鹿泉区人民法院执行裁定书》(2017)冀0110执异18号：“本院认为，案外人涂志威在法院查封前与乾荣地产签订的商品房买卖合同并支付了全部购房款，且在查封前办理了预告登记，证明案外人涂志威已对购买的1801号房产的请求权具有物权的效力，。。。”。在石家庄鹿泉区法院的执行裁定书中已经确认了原告涂志威对该房屋拥有物权。 六、最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》27.在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。 原告认为：原告合法占有房屋排序在两被告头卖合同之前，按顺序确定权利保护顺位在前，此争议房屋应判决属于原告所有。 最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》39.取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。原告认为：开发商在建工程向银行抵押贷款，开发商不能偿还银行贷款时，银行抵押权都不能对抗已经支付全部或大部分购房款的真正购房人。根据立法精神。民间的放高利贷公司和个人，更没有这种特权。何况本案件的放高利贷者根本没有在相关政府部门办理房产的抵押权，没有优先权。更不能对抗已经支付全部购房款的真正购房人。 综上，根据以上众多法律条文都支持真实购房人的合法权利，支持合法占有房屋的购房人。被告潘立冬与被告乾荣公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保，违反《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》的相关规定，扰乱正常的房屋买卖和管理秩序，以合法形式掩盖非法目的，严重损害社会公共利益，应为无效。此房屋应属于原告所有。现恳请贵院依据以上相关法律，支持原告的全部诉讼请求。 二被告未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年10月4日，原告订购被告乾荣公司开发的位于河北省高碑店市10号楼1单元403室房产一套。2014年10月25日，原告向被告乾荣公司支付房款75463元。2014年11月28日，原与被告乾荣公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告乾荣公司开发的乾荣世纪公园（二期）10幢1单元1801号房产，付款方式为一次性付款，并约定于2014年11月28日交齐全部房款225463元。2014年11月28日，原告向被告支付剩余房款150000元。2014年12月12日，被告乾荣公司向原告出具销售不动产统一发票，载明收到原告购房款225463元。2015年3月6日，被告乾荣公司将涉案房产交付给原告。2015年3月30日，涉案房产办理了预告登记证书，预告登记权利人为原告。 2013年12月19日，二被告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并进行合同备案，房屋单价1000元/平来，总价108220元。二被告之间涉及同一小区合同备案达20套房屋，包括本案诉争房产。 涉案房屋曾被河北省石家庄市鹿泉区人民法院查封，后原告提出案外人执行异议之诉，该院对涉案房屋中止了执行并解除查封。 庭审前，被告乾荣公司向本院出具书面材料，载明：被告乾荣公司于2014年11月28日与原告签订的商品房买卖合同是真实的，被告于2013年12月30日为潘立冬出具借贷抵押凭证，20套抵押房，在高碑店房产交易中心做了备案登记。被告乾荣公司与原告是买卖关系，与备案人潘立冬是借贷抵押关系。 另查明，高碑店市相关行政管理部门已成立涉案小区工作组，对涉及乾荣公司事项进行解遗。原告陈述，涉案小区建设尚在完善中。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款收据、入住相关手续、裁定书等证据予以证实。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二被告之间签订《商品房买卖合同》并进行备案多达20套房产，且涉案房屋已由原告进行预告登记，被告乾荣公司认可二被告之间系借贷关系，可认定二被告之间不存在真实的买卖意思表示，签订《商品房买卖合同》系为实现债权所签订的，是以买卖的形式对出卖人进行融资，并以房屋作为出借融资的担保，名为房屋买卖合同，实为流押合同，故二被告之间的买卖合同应为无效。原告要求被告乾荣公司进行房产备案并办理产权证书，因行政管理部门已介入涉案小区相关事宜，且原告亦未举证证实被告乾荣公司现已完备办理产权登记相关手续，故原告此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，缺席判决如下： 一、被告潘立冬与被告石家庄乾荣房地产开发有限公司于2013年12月19日签订的关于乾荣世纪公园（二期）10号楼1单元1801室房产的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由二被告平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  苏志强 审 判 员  田 广 人民陪审员  李宝国 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 建