山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初7045号原告：中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行，住所地烟台市芝罘区南大街附153号。负责人：王寿义，该支行行长。委托诉讼代理人：朱黎笋，中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行工作人员。被告：张飞，男，1987年7月20日出生，汉族，住济宁市泗水县。被告：烟台合创投资置业有限公司。住所地烟台市莱山区轸大路18号。法定代表人：李建元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东、金莹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行与被告张飞、烟台合创投资置业有限公司（以下简称合创置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱黎笋和被告烟台合创投资置业有限公司的委托诉讼代理人金莹到庭参加诉讼。被告张飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令张飞偿还借款本金120959.53元,利息、罚息、复利共计3888.73元（暂计算至2019年3月20日），自2019年3月21日起至实际给付之日止仍按合同约定计收利息、罚息、复利，同时由合创置业承担连带保证责任；2.确认原告对张飞抵押的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年11月23日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，约定张飞向原告借款170000元，用于购买坐落于烟台市芝罘区房屋，并以上述房屋向原告提供抵押担保，双方于2012年11月23日办理了抵押预告登记，合创置业向原告提供连带责任保证。合同签订后，原告依约向张飞发放借款170000元，张飞借款后未及时足额还款，合创置业亦未承担连带保证责任。张飞缺席，且在法定答辩期间内未向本院提交书面答辩状。合创置业辩称，合创置业作为开发商为张飞提供阶段性保证是否已过保证期限，请法院依法判定，若合创置业的保证期限未过，合创置业承担保证责任后保留依据合同与张飞解除房屋买卖合同的权益，依法向张飞主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，张飞因购房需向原告借款170000元，并以购买的坐落于烟台市芝罘区房屋提供抵押担保，张飞在个人信贷业务申请表的（共同）申请人及配偶签字和抵/质押人（共有人）签字处签字捺印，并签署了同意抵押承诺书。2012年11月23日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，原告系贷款人、抵押权人，张飞系借款人、抵押人，合创置业系保证人；约定原告向张飞发放借款170000元用于个人购置住房，合同项下借款用于购买坐落于烟台市芝罘区房屋，借款期限为180个月；借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基础下浮15%后确定；张飞的还款方式为按月等额本息还款，借款周期为一个月；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合创置业承担担保责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对满足该项条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；张飞自愿以其购买的坐落于烟台市芝罘区房屋向原告提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，债务履行期限届满，张飞未按约定足额清偿债务的，原告有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，原告可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；张飞在借款人、抵押人处签字按手印，合创置业在保证人处加盖公章及法定代表人印章。2012年11月23日，双方至相关部门办理上述涉案房屋预购商品房抵押权预告登记手续，原告取得证号为烟房预芝抵字第××号房屋预告登记证明。2012年11月23日，原告依约发放借款170000元。张飞收到借款后未及时足额偿还借款，截至2019年3月20日，张飞尚欠借款本金120959.53元，利息、罚息、复利共计3888.73元。庭审中，原告称涉案房屋至今未办理房产证，无法办理正式抵押登记手续。本院所确认的上述事实，有个人购房担保借款合同、借款凭证、客户欠息证明、房屋预告登记证明及原告及合创置业的营业执照副本复印件、张飞的身份证复印件等为证，还有原告与合创置业的庭审陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭审核认证，可以采信。本院认为，原告与两被告签订的个人购房担保借款合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐备，权利义务明确，应认定为合法有效，各方当事人应恪守履行。原告依约向张飞发放借款170000元，张飞收到借款后未依约还本付息。截至2019年3月20日，张飞尚欠原告借款本金120959.53元，利息、罚息、复利共计3888.73元，合创置业亦未承担保证责任之事实清楚。现原告主张张飞偿还上述款项以及自2019年3月21日起至实际给付之日止仍按诉争合同约定计算的利息、罚息、复利，同时由合创置业承担连带保证责任之诉讼请求与约相合、于法有据，本院予以支持。涉案抵押房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告主张对张飞提供预抵押的涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。庭审中，被告张飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。鉴于本案基本事实清楚，本院依法决定缺席判决本案。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张飞于本判决生效之日起10日内经本院偿还原告中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行借款本金人民币120959.53元，利息、罚息、复利共计3888.73元（计算至2019年3月20日），自2019年3月21日起至被告张飞实际给付之日止仍按诉争借款合同的约定计付利息、罚息、复利等给原告,并由被告烟台合创投资置业有限公司承担连带清偿责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行的其他诉讼请求。如果被告张飞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行，并由被告烟台合创投资置业有限公司承担连带责任。案件受理费3700元，由被告张飞负担。因原告中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行已向本院全额预交，原告同意被告张飞于本判决生效之日起10日内迳付给原告3700元，并由被告烟台合创投资置业有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  董海涛人民陪审员  车汝玲人民陪审员  张德军二〇一九年十二月十二日书 记 员  门小毓