北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21626号原告：北京金牛全境电子商务有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇光华路东（北京铜牛股份有限公司院内）1幢209室。法定代表人：杨绍民。委托诉讼代理人：徐稔璎，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘捷，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：吴永志，男，1958年4月3日出生，汉族，无职业，祝北京市通州区次渠玉江家园21号楼221。委托诉讼代理人：李轶，北京德恒律师事务所律师。原告北京金牛全境电子商务有限公司（以下简称“金牛全境公司”）与被告吴永志房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金牛全境公司的委托诉讼代理人徐稔璎、刘捷，被告吴永志的委托诉讼代理人李轶，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金牛全境公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令房屋租赁合同无效；2、被告返还原告房屋占使用费2000000元；3、被告赔偿原告房屋装修款3800000元；4、被告承担本案诉讼费及原告支出的本案其他费用（律师费、评估费费等）；5、请求人民法院判令被告赔偿原告图书折价销售损失3378683.74元；6、请求人民法院判令被告赔偿原告采购家具的损失316200元；7、请求人民法院判令被告赔偿原告地毯采购及电气安装损失474026.3元；8、请求人民法院判令被告赔偿原告《广告、灯箱、舞台制作合同》损失613937.27元，以上共计10582847.3元。事实与理由：2017年4月21日，原告与被告协商一致达成了《厂房租赁合同》，厂房租赁期限自2017年4月1日至2027年3月31日止，共计10年，根据《厂房租赁合同》第一条约定“甲方将位于通州区张家湾镇里二泗南街88号院工业用地共计约27亩土地所建的厂房、宿舍楼……物件整院全部出租给乙方使用”，在后期合同履行过程中，原告依据合同约定向被告支付了整院的房屋“租金”，但被告并未按合同约定将整院整体出租于原告，被告在合同履行至拆迁日时，仍然占有使用三楼等部分房屋及厂房，被告的部分履行合同行为已然部分违约，不应收取整院的房屋占用使用费。在《厂房租赁合同》签订之时，因被告没有取得建设工程规划许可证，原告怕事后出什么纠纷，再三询问被告“厂房会不会到时因政府行为导致拆迁”，被告口头承诺于原告“保证5到7年不会拆迁”，这时原告才敢签订合同，因为原告是主营图书业务的公司，涉及到长期使用库房及办公场所的巨额装修，被告承诺原告的行为是隐瞒欺诈行为，2018年6月初，被告通知原告搬迁，称“响应通州区百万亩造林项目，必须得搬迁”，而此时原告已经在相信被告的承诺前提下对房屋进行了装修，如果没有被告的欺诈虚假承诺，原告怎么可能租赁房屋，并在租赁时间这么短的情况下对房屋进行大规模装修，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告之间所签订的《厂房租赁合同》应为无效。被告的行为致使原告大量直接财产损失，搬迁工作也直接的导致了原告公司生产经营下滑和其他间接财产损失，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依据法律作出公正的裁判。被告吴永志辩称：第一，涉案厂房在先的租赁合同已经法院数次生效判决确定合法有效，故本案房屋租赁合同也应是合法有效。2011年11月2日，吴永志与案外人北京金丝楠家具有限公司（以下简称“金丝楠公司”）签订《厂房租赁合同》，约定吴永志将本案中的涉案厂房整院全部出租给金丝楠公司，租赁期限自2012年1月1日至2032年12月31日。金丝楠公司在履行合同过程中，多次拖欠租金，且因对外债务众多，致使法院于2015年8月将涉案厂房全部查封，吴永志也不得不数次对金丝楠公司提起诉讼：（1）2015年6月第一次诉讼，法院经调解后作出（2015）通民初字第11514号民事调解书，金丝楠公司承诺按期支付租金；（2）2015年9月第二次诉讼，因金丝楠公司不履行调解书，法院于2015年11月17日作出（2015）通民初字第21154号民事判决书，判决吴永志与金丝楠公司的《厂房租赁合同》于2015年9月30日解除；（3）2017年4月第三次诉讼，因吴永志在租赁合同解除后依旧无法收回涉案场地和房屋，故吴永志只得再次主张欠付租金和占有使用费，法院于2017年8月23日作出（2017）京0112民初6611号民事判决书，判决金丝楠公司支付截止至2016年9月7日的欠付租金和占有使用费。就本案涉及的场地及厂房，吴永志与金丝楠公司签订的《厂房租赁合同》经法院数份生效法律文书审查并确认合同合法有效，而吴永志就同一标的物与本案原告签订的租赁合同，在本质上与金丝楠公司的《厂房租赁合同》没有任何区别，因此涉案房屋租赁合同也应当是合法有效的。另外，吴永志为了法院对金丝楠公司的几十件执行案件能够顺利执行，厂房被法院查封1年多，后又免费为法院保管查封物2年，付出了极大的代价，至今仍有300余万元的债权虽经强制执行但仍无法实现。第二，涉案厂房中，除约200平方米的场地因被告代法院保管查封物而未能交付原告使用外，其余场地均提前交付原告，原告要求返还全部租金没有事实及法律依据。原被告于2016年底即洽谈厂房租赁事宜，原告还于2016年底支付10万元定金，并于2017年元旦实际入驻并开始使用涉案厂房。但因当时吴永志代法院免费保管的查封物数量较多，占地约有一千余平方米，故吴永志给予原告3个月免租期，即2017年1月至3月；同时吴永志积极促请法院执行局尽快处置查封物。在2017年4月1日左右，法院完成大部分查封物的司法处置，剩余查封物仅占地200平方米，整齐堆砌在车间的角落内并以围挡分离，完全不影响原告使用该车间内其他空间。故原告在2017年4月21日与被告签订了本案《厂房租赁合同》，约定的租赁期限自2017年4月1日起。占地200平米的查封物，在2018年10月下旬完成司法处置。除查封物占用场地未能交付原告之外，其余厂房、场地及设施均已在合同约定的租期之前交付原告使用，故原告要求返还全部房屋租金的请求不能成立。第三，不论原告是否对房屋进行装修，装修费用均应由原告自行承担。1、原告并无实质上的装修行为，仅是为了方便办公而设立几处木质隔断，且其未能提供支付凭证证明其针对装修有实际付款行为。吴永志于2017年元旦期间交付原告的租赁物包括厂房、宿舍楼、锅炉房、水房、食堂、门卫房、办公楼及二层展示区，以及厂区内所有水泥硬化场地、附属设施、厢房设备及上下水等设施，功能区划清晰完整，交付时各功能区也均完好无损，能够满足原告日常办公及员工住宿所需。而原告主营出版物电商业务，涉案厂房主要用于人员办公及图书物流、仓储，其完全没有必要进行工期长达一年的大规模、高标准之装修。事实上，原告仅在入住后设立过几处木质隔断以分割办公区域，根本没有其主张的装修行为，因此其无法提交证据证明其支付了对应的装修价款。另外，张家湾地区将进行大规模征地的消息在2016年即不断传出，原告不可能对此不知情。而被告不仅没有向原告承诺过5-7年不会拆迁，更多次提醒原告不要再次配置重资产、适度投资。2、原告在本案中所述的装修行为根本没有得到被告认可。原告诉称其对涉案厂房进行了大规模、高标准的装修，但根据《厂房租赁合同》第5.1条约定，原告进行装修施工必须经过吴永志的认可，而原告所谓的装修行为并未得到被告的认可，违反了合同约定，原告理应自行承担起所谓的装修损失。3、租赁合同已明确约定如遇国家占地，被告不赔偿原告任何损失。《厂房租赁合同》第6.4条明确约定，“合同期内，如遇国家占地、政府行业目录腾退及开发商建设占地致使合同不能履行时，本合同自动解除。乙方按规定时间无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何损失”。由此可知，原被告双方对于涉案厂房可能遇到的拆迁补偿问题是有明确且真实的意思表示，即如遇拆迁，吴永志不赔偿原告任何损失。故原告起诉要求吴永志赔偿装修款既无合同依据，也无法律依据，同时违反诚实信用原则。4、被告对原告的装修损失没有任何过错，不应承担赔偿责任。吴永志在履行与原告签订的《厂房租赁合同》过程中，不存在任何违约行为，对于原告所谓的装修损失也没有任何过错，原告没有任何理由要求吴永志承担其所谓的装修损失的赔偿责任。综上，被告认为，原告的全部诉讼请求均无事实及法律依据，被告恳请法院查明事实后，依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析如下：1、金牛全境公司提交的证人证言，刘明磊、何汪桥、张记伟到庭作证，证明吴永志在合同洽谈期间曾保证涉案厂房在5-7年不会被拆迁的事实，同时张记伟到庭对金牛全境公司实际使用的厂房范围进行证明。关于三人的证人证言，因三人均系金牛全境公司或其关联公司的职员，与金牛全境公司存在利害关系，故对于该三人的证人证言法庭不予确认。关于吴永志占用厂房范围的事实本院根据双方提交的其他证据予以确认。2、金牛全境公司关于装修损失的证据，即《装修工程承包合同》、清单、项目施工方项目经理授权委托书、豆洪鸽的证人证言、豆洪鸽出具的施工情况说明、工程测量表、装修材料采购清单（包括送货单、出库单、销货清单、收据、加工清单、窗帘布艺单）、工人工资清单（包括工资结算表、工资发放汇总表、微信转账记录、转账凭证、付款回单、收条）及北京博艺通达装饰工程有限公司出具的证明，对于金牛全境公司提供的上述证据，豆洪鸽出庭作证，证明装修事实，并有金牛全境公司提交的转账记录、付款回执显示向豆洪鸽支付装修款，故本院对金牛全境公司就装修损失提供的上述证据予以确认。3、金牛全境公司提交的催款函、光盘及吴永志提交的谈话笔录。金牛全境公司以催款函和光盘证明因吴永志保管法院查封物导致金牛全境公司无法使用3000余平米的库房，因催告函系金牛全境公司单方制作，又未提交证据证明实际送达吴永志，本院对于催款函不予确认；视听证据中无法体现金牛全境公司所主张的吴永志占用房屋3000余平米的事实，故对于金牛全境公司就该证据的证明目的本院不予确认。吴永志认可因法院查封占用部分租赁场地，并提交本院审判员与其的谈话笔录证明为保管查封物吴永志实际占用的承租厂房面积为200平方米，金牛全境公司认可谈话笔录的真实性，其虽不认可吴永志主张的占用面积，但其提交的证据又不足以支持其主张的吴永志占用3000余平米的主张，故本院对于吴永志提交的谈话笔录予以确认。4、金牛全境公司提交的银行流水，金牛全境公司称已向吴永志支付一年半租金共计420万元，但只有415万元的支付凭证，吴永志称2018年8月31日前的租金金牛全境公司已支付清，具体支付数额以支付凭证为准，经核对，金牛全境公司提交的银行流水中向吴永志转账数额为410万元，对金牛全境公司提交的银行流水中向吴永志转账的上述钱款所对应的支付凭证本院予以确认。5、金牛全境公司提交的其与北京天亿鑫晟科技有限公司（以下简称“亿鑫晟公司”）签订的关于电气安装的合同（含附件）及付款回单，根据金牛全境公司提交的关于装修损失的证据，在装修时施工方对涉案厂房部分区域进行布线，金牛全境公司在布线后再进行电源电箱及插座的安装，属于合理的施工项目，又有金牛全境公司方向亿鑫晟公司方支付“电路工程款”的转账记录佐证工程的客观存在，故本院对上述合同及支付凭证的真实性予以确认。但金牛全境公司因电气工程产生的损失数额由本院综合审查后予以认定。6、金牛全境公司提交的其与北京瑞恒时尚文化传媒有限公司（以下简称“瑞恒公司”）签订的《广告、灯箱、舞台制作合同》、报价表、验收单、付款凭证、现场图，因金牛全境公司与瑞恒公司确认的报价表、验收单及金牛全境公司方的付款回单、现场图与双方签订的合同约定可以相互印证，故本院对金牛全境公司提交的上述证据予以确认，但金牛全境公司因广告、灯箱、舞台制作产生的损失数额由本院综合审查后予以认定。7、吴永志提交的金牛全境公司出具的承诺函，用以证明金牛全境公司承诺于2018年10月份腾退房屋，因金牛全境公司认可该承诺函的真实性，其虽不认可实际占用使用房屋，但又未就其早于承诺函日期腾退的事实提供证据证明，故本院对该承诺函予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，吴永志（甲方、出租方）与北京金牛全境电子商务有限公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：“一、租赁物范围，甲方将位于通州区张家湾镇里二泗村南街88号院工业园工业用地共计约27亩地所建的厂房、宿舍楼、锅炉房、水房、食堂、门卫房、办公楼及二层展示区现已装修好的五间整院共计约26000平方米，厂区内所有水泥硬化场地，附属设施，消防设备及上下水等，整院全部租给乙方使用。各栋建筑物建筑物结构及建筑面积如下：厂房：钢结构与土砖墙结合约12919㎡，宿舍楼：土砖结构4938㎡，锅炉房：土砖结构300㎡，烤漆房及厂房主体外加杂房约880㎡，门卫房（东、西门卫）：土砖结构210㎡，办公楼：钢结构与土砖墙结构2245㎡，二层展示区：钢结构与土砖墙结合4508㎡。二、整院起租日期，租赁时间。2.1租赁期间自2017年4月1日起至2027年3月31日止共计10年。2.2租赁期满，乙方应如期交还整院，乙方如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。2.3租金每3年递增10%。2.4前三年为提前30天支付未来半年的租金，后7年为提前30天支付未来半年的租金，后7年为提前30天支付未来一年租金。三、租金、保证金及支付方式。3.1整院前三年每年租金人民币280万元。3.2甲乙双方签订合同，乙方应向甲方支付半年整院租金为人民币140万元。前三年为每半年支付一次租金，支付日期为到期日提前30天向甲方支付租金，即前三年为每年3月2日前和9月2日前支付下月起半年的租金，租金预先支付。3.3从2020年4月1日起至2023年3月31日，每年度租金人民币308万元。从2023年4月1日起至2026年3月31日，每年度租金人民币338.8万元。2026年4月1日起，每年度租金人民币372.68万元。从2020年起，每年3月2日前支付下一年的租金，租金预先支付。五、5.1整院区内在租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，需在甲方认可后才能进行施工，装修费用由乙方自负。租赁期间如乙方违约，乙方装修及改建费用（所有有关联物件及其他）甲方不作任何赔偿，装修及改建不得拆除，归甲方所有。合同期满若装修的部分能拆除的乙方负责拆除，其所有权归乙方所有，不能拆除的部分其所有权可归甲方所有。六、合同变更、终止、解除的条件。6.4合同期内，如遇到国家占地、政府行业目录腾退及开发商建设占地等原因致使合同不能履行时，本合同自动解除。乙方按规定时间无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何损失。”双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，吴永志将涉案场地交付给金牛全境公司用于经营电子商务和图书销售，金牛全境公司向吴永志支付租金共计410万元。现涉案厂房已拆除。合同约定的承租期开始前，金牛全境公司已开始进场装修。这期间，北京博艺通达装饰工程有限公司（以下简称“博艺通达公司”）作为施工方的装修工程由豆洪鸽负责，于2017年3月进场开始装修，直至2018年4月底左右装修完毕。2017年4月24日，北京博艺通达装饰工程有限公司出具授权委托书，载明授权豆洪鸽全权代理该公司与金牛全境公司装修项目一切事宜。2017年5月16日，金牛全境公司与博艺通达公司签订《装修工程承包合同》，约定由博艺通达公司对里二泗南街78号进行室内、外装修，施工期限为2017年5月16日至2018年5月16日，工程总报价为380万元。至庭审时，豆洪鸽已收到装修款共计55万元。2019年4月28日，博艺通达公司出具“证明”，证明装修工程已装修完毕，装修总价款为380万元，因金牛全境公司未结算工程款，故不能出具相关发票。金牛全境公司进行了广告、灯箱、舞台制作与安装，2018年3月10日，金牛全境公司与瑞恒公司签订《广告、灯箱、舞台制作合同》约定由瑞恒公司对通州区里二泗南街78号进行大会议厅整体舞台、多功能厅整体舞台、园区整体广告展板的制作、安装、维护，工程总价款以双方确认的报价单为准。合同签订后，双方分别就“大会议厅整体舞台报价表”、“多功能厅整体舞台报价表”、“二楼迎宾厅电视墙报价表”、“园区广告灯箱烤漆字报价表”、“园区广告版报价表”进行确认，施工后，双方分别对上述报价表对应的工程进行竣工验收单确认，2018年6月4日，金牛全境公司与瑞恒公司确认工程增量及合同付款情况，确认工程总价为613937.27元（含工程增量造价2952.38元），金牛全境公司已支付257618.66元，上述已支付工程款有支付回单佐证。金牛全境公司还在涉案厂房进行电气安装，2018年3月22日，亿鑫晟公司向金牛全境电子商务有限公司出具报价单，2018年4月27日，金牛全境公司与亿鑫晟公司就电气安装签订合同，约定由亿鑫晟公司对教室主电缆电箱电线电脑插座、空调的电源电箱、宴会厅电磁炉电源电箱及插座、报检单电磁炉电源及插座、电视墙电源及插座进行安装，亿鑫晟公司签订合同的代理人为张银清。截止2018年7月3日，金牛全境公司方向张银清支付电路工程款共计4万元。2018年，北京市通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程张家湾公园建设工程（一期）及2018“留白增绿”项目建设，涉案厂房在项目范围内。2018年9月14日，金牛全境公司出具“承诺函”，载明：“北京金牛全境电子商务有限公司因业务、仓储、物流、人员安置等工作量较大，为了积极配合拆迁工作，不影响搬迁进度，本公司特承诺：（1）9月30日前9、10、16、11号方腾空交予拆除；（2）10月5日前5号、6号方腾空交予拆除；（3）10月15当日前全部腾空。如10月15日前全部房屋为交予拆迁公司，断水断电自行解决”。2018年10月11日，金牛全境公司向张家湾镇政府提交“延期拆除申请”，称其前期曾承诺10月15日前搬迁，但由于公司出现多项困难，无法如期搬迁，恳请延期拆除园区。2018年10月21日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）与吴永志（乙方、被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），约定：“第一条，被腾退房屋及经营面积，甲方因通州区张家湾公园建设工程一期项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇里二泗村78号用于仓储用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为17946.08平方米；取得合法手续房屋的建筑面积为/平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的10758.56平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的13674.11平方米、在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的119.91平方米；露天经营面积为0亩。第二条，被腾退房屋货币补偿明细，1、被腾退房屋的价值补偿，取得合法手续的被腾退房屋，经北京仁达房地产评估有限公司评估确定，房屋价值补偿为0元，附属物、设备及房屋装修补偿价位0元。2、被腾退房屋的拆除配合费为34867639元。3、腾退各项补偿补助费，（1）房屋腾退补助费：0元；（2）露天经营补偿费：0元；（3）特殊设备（含大型设备）：0元；（4）经营性建筑材料搬迁补助费：0元；（5）养殖物迁移补助费：0元；（6）其他机井、变压器：767465元。以上（1）至（6）项合计767465元；本条款1、2、3项补偿款共计35635104元”。双方还对其他权利义务进行了约定。另查，2018年10月21日，本院审判员邵玉喜与吴永志就责令其代为保管查封物进行谈话，谈话中显示本院经测量吴永志保管查封物所占用的面积约200平方米。庭审后，金牛全境公司向法庭提交“里二泗拆迁经过”，表述金牛全境员工张记伟最早看到过政府腾退公告，要求在2018年7月31日前办理腾退事宜，又于2018年6月15日发现公司大门上写着“拆”字。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吴永志与金牛全境公司签订《厂房租赁合同》，将没有任何建设手续的房屋出租给金牛全境公司，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定吴永志与金牛全境公司于2017年4月21日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效后应当返还取得的财产的问题，根据庭审查明的事实，金牛全境公司已向吴永志支付租金410万元，但吴永志因保管法院查封物占用了约200平方米的承租面积导致金牛全境公司无法使用，吴永志应将金牛全境公司支付的租金中其所占用面积对应的租金返还金牛全境公司，应返还的租金数额为31538.46元（计算方式：4100000元/26000平方米*200平方米）。关于合同无效后损失的赔偿问题，本案中合同系因出租方将未取得规划建设许可的房屋出租给承租方造成，出租方在出租房屋时有保证房屋符合法律规定的出租条件的义务，而承租方亦应履行审慎义务承租符合法律规定的房屋，故双方对于合同的无效均存在过错。金牛全境公司以吴永志曾在合同洽谈阶段保证涉案厂房5-7年不会被拆为由主合同无效或合同无法继续履行的过错方为吴永志，该辩解意见本院不予采纳，理由如下：第一，金牛全境公司提交的证据不能证明吴永志曾保证涉案厂房在5-7年不会被拆除的事实；第二，即使吴永志曾有过这样的表述，吴永志作为个人也不是可以作出房屋是否被拆迁决定的主体，金牛全境公司作为法人，不应在没有任何有权机关的信息的情况下仅以吴永志的个人论断作为签订合同的依据；第三，金牛全境公司与吴永志签订的合同租赁期限为10年，明显长于其主张的吴永志保证房屋不会被拆迁的期限5-7年，吴永志的保证是否是金牛全境公司签订合同的唯一前提条件难以确定；第四，涉案房屋腾退拆除，《腾退补偿协议》中明确取得合法手续房屋的建筑面积为/平方米，基于此，吴永志作为出租方将没有审批手续的房屋用于出租存在过错，金牛全境公司承租房屋时未尽审慎义务亦存在过错，本院据此认定对于《厂房租赁合同》无效双方均存在过错，考虑到吴永志作为出租方对于房屋是否有审批手续的信息优势地位，其明知房屋未取得规划审批手续却仍将房屋置于出租市场，主观过错较大，吴永志应承担合同无效后给金牛全境公司造成的损失的60%的赔偿责任。关于金牛全境公司的损失，本院认定如下：1、房屋装修损失，金牛全境公司对涉案厂房进行了装修，现涉案厂房腾退拆除，必然造成金牛全境公司存在装修损失，根据《装修工程承包合同》，金牛全境公司与博艺通达公司约定的装修价款为380万元，根据豆洪鸽的证人证言、其对于施工情况的书面说明及博艺通达公司出具的说明，可以证明涉案厂房被拆除前装修工程已施工完毕，金牛全境公司要发生的支付工程款的债务为合同约定的380万元，尽管金牛全境公司实际已支出的装修款仅为55万元，但该事实不影响金牛全境公司仍负有向施工方支付剩余装修款的义务，故本院认定金牛全境公司的装修损失为380万元。2、图书折价销售损失、家具损失、地毯采购损失，金牛全境公司主张的上述损失本院不予支持，理由有三，第一，合同无效且涉案厂房涉及拆迁时，根据诚实信用原则，金牛全境公司有防止自身损失进一步扩大的义务；第二，图书、家具及地毯均属于动产，即能够移动且移动后不致毁损其经济价值，金牛全境公司对上述物品可以采取转移措施，从而防止家具、地毯受损，避免图书销售出现需减价销售的紧迫状态；第三，金牛全境公司有转移上述物品的时间条件，根据金牛全境公司提交的拆迁经过材料中其自认的员工在2018年6月15日看到公司大门上写着“拆”字，且看到腾退公告要求在2018年7月31日前办理腾退事宜的内容，可以认定金牛全境公司最晚在2018年6月15日前已知晓拆迁事宜，而其又在2018年9月14日出具承诺函表示保证最晚于2018年10月15日前将涉案厂房全部腾退，故即使进行最为严格的时间计算，金牛全境公司也至少有四个月的时间寻找新库房减少自身损失，故对于其因自身未积极采取措施而造成的扩大损失本院不予确认。3、电气安装损失，电气安装属于不可拆除或拆除后使用性能将受影响的装饰装修，由此产生的损失属于应获赔偿的损失，根据金牛全境公司提交的证据，确有进行电气安装并支付工程款的事实，但金牛全境公司提交的证据不足以佐证电气工程施工完毕且确定要发生的债务为合同约定的工程价款，故对于该部分的损失以金牛全境公司实际支付的工程款为限，即电气安装的损失为4万元。4、《广告、灯箱、舞台制作合同》损失，金牛全境公司在涉案厂房进行广告、灯箱、舞台制作，对于其中不可拆除或拆除后将影响其使用的制作安装部分，在涉案厂房腾退拆迁后必然造成金牛全境公司的损失，该部分损失本院根据双方签订的合同、报价单、验收单，综合审查工程内容，并考虑设备拆除后的折损酌定为20万元。综上，金牛全境公司的损失共计404万元，吴永志应向金牛全境公司赔偿上述损失的60%，即242.4万元。关于金牛全境公司要求吴永志承担律师费的诉讼请求，因律师费不属于金牛全境公司因合同无效或房屋腾退拆除必然造成的损失，且双方并无关于律师费支付的约定，对其该项诉求，本院不予支持。关于吴永志以合同约定为由主张不承担赔偿金牛全境公司损失的辩解意见，因无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故双方在合同中的约定不影响合同无效后吴永志按照己方过错赔偿金牛全境公司的损失，对于其以合同为由要求免除己方责任的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京金牛全境电子商务有限公司与被告吴永志于2018年4月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告吴永志向原告北京金牛全境电子商务有限公司返还租金31538.46元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告吴永志赔偿原告北京金牛全境电子商务有限公司损失共计2424000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京金牛全境电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40788元，由原告北京金牛全境电子商务有限公司负担27564元（已交纳），由被告吴永志负担13224元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十二月二十八日书记员 杨娴婷