福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初1834号 原告：福建省润成房地产有限公司，住所地福州市马尾区罗星街道罗星西路80号（原罗星路北侧）罗星商务广场（中环广场）4层01电影院（自贸试验区内），统一社会信用代码：91350105593496960C。 法定代表人：周辉，董事长 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建知望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所律师。 被告：高海燕，女，汉族，1983年12月15日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶必成，福建闽律律师事务所律师。 原告福建省润成房地产有限公司（以下简称“润成公司”）与被告高海燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，由审判员沈镇友依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润成公司的委托诉讼代理人孟麦娟，被告高海燕的委托诉讼代理人叶必成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高海燕立即向原告润成公司支付欠款人民币1000000元；2、判令被告高海燕向原告润成公司支付违约金人民币210300元（以人民币1000000元为基数，按日利率万分之叁，自2017年11月22日起计算，暂计算至2019年10月23日为人民币210300元，实际计至款项全部结清之日止）；3、判令本案诉讼费由被告高海燕承担。以上费用共计人民币1210300元。事实与理由：2017年，原告润成公司与被告高海燕签订《商品房买卖合同》（合同号：xx）,约定原告将马尾区罗星街道罗星路西北侧中环广场1层B区10店面出售给被告。该店面总建筑面积64.47平方米，单价为每平方米32053.61元，总金额人民币2066496元（大写贰佰零陆万陆仟肆佰玖拾陆圆整）。合同第六条对付款方式及期限进行了约定：“1、乙方（被告）应于2017年10月11日前付房款人民币计1066496元；大写：壹佰零陆万陆仟肆佰玖拾陆圆整。2、乙方（被告）应于2017年11月21日前付商业贷款人民币1000000元；大写：壹佰万元整。”第七条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理，2、（2）逾期超过30日后，……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同签订后，被告仅支付了首付款人民币1066496元，剩余尾款人民币1000000元至今尚未支付。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求判如所请。 高海燕辩称，请求驳回原告润成公司的不合理诉讼请求并承担因此多产生的诉讼费用。原、被告于2017年10月11日签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式是商业贷款，且合同第六条约定：1、乙方于2017年10月11日前付房款人民币1066496元；2、乙方于2017年11月21日前付商业贷款人民币1000000元。然而，由于原告原因导致商业贷款无法获批，故原告与被告于2019年2月26日协商变更付款方式为“一次性付款”且购房款总额调整为2043019元。因此，被告未付的购房款总额仅有976523元，原告的第一项诉讼请求金额有误，如在法庭辩论终结前不做变更，则应驳回超额的诉讼请求并责令承担相应的诉讼费。 基于合同第六条的约定，而后才有第七条的约定“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。该条约定的“逾期”应分两个角度看：1、被告应付的首付款；2、银行的贷款。从原告的陈述及在案证据看，被告应付的首付款不存在逾期，则是银行的贷款出现逾期，才是原告诉请要求支付违约金的事实基础。如前所述，是由于原告的原因导致贷款无法获批，故银行的贷款也不存在逾期交付的情形。反之，原合同第六条已经被《补充协议》的相关约定撤销，皮之不存毛将焉附，则原合同的第七条的相关约定也失效。故，原告的第二项请求应予驳回。 至于未付购房款，被告方需要在此明确表态：被告愿意按照补充协议认定的余款进行支付。之所以至今未付清购房款，是原告方的原因，原告不开具购房款发票给被告，也不明确告知何时可以办证。另外，原告的法定代表人周辉欠案外人高秀兴（被告父亲）借款350万元本金及利息（总计560多万），周辉多次找高秀兴及被告商量，由周辉代被告向原告及被告的弟弟、妹妹一并结清尾款，付款金额在借贷本息中做相应扣减，但是由于周辉未实际履行又以各种理由拖延，至今未成行。所以说，被告在未付款的问题上不存在过错，应以不计息、不计违约金的方式支付。至于本案诉讼的提起，有可能是周辉在其被诉的借贷案件二审维持原判后借本案及另外两案（诉被告的弟弟、妹妹，未正式立案）与高秀兴抗衡，进而协商抵偿。被告方认为，可以在各自欠款基础上，将被告及其弟弟、妹妹欠付的购房款与周辉对高秀兴所负的还款义务综合结算后以“周辉代付款”的方式进行折抵，余下款项由周辉继续向高秀兴履行。如果无法达成和解协议，被告将在判决生效后、指定的付款期限内，根据法院认定的合理的应付款（≤976523元）向原告足额缴纳，部分款项将来自对周辉被查封房产的拍卖款。被告付清款项之后，合同约定的协助办理过户等相关事由，若原告无法实现，被告将保留相应诉权。 对润成公司和高海燕分别提交的《商品房买卖合同》、不动产登记查询结果和补充协议，双方对真实性均不持异议，本院予以采纳。前述证据本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，原告润成公司（甲方，出卖人）与被告高海燕（乙方，买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：x），约定被告购买原告开发的位于福州市马尾区店面的房产，总价为2066496元。合同第六条约定：1、乙方于2017年10月11日前付房款人民币计1066496元；2、乙方于2017年11月21日前付商业贷款人民币100万元。第七条约定买受人逾期付款的违约责任按照第2种方式处理：??????（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人单方有权解除合同??????买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，交房时间相应顺延。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。双方在合同上签字盖章。在签订合同前，被告高海燕已经陆续支付部分款项，合计1066496元。合同签订当日，润成公司向高海燕开具1066496元的发票。此后，余款100万元未支付。根据双方确认，该讼争房屋已经交付。 2019年2月26日，双方签订《补充协议》，约定将原有店铺单价及总价款变更为每平方米31689.45元和2043019元，其中第一条第二款将原有付款方式由两次分期付款改为“买受人于签订本合同前向出卖人一次性支付房款总额（包含购房定金）2043019元”。 另查，涉案房屋在双方签订合同期间未发生被查封、抵押情形。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，生效的合同对双方具有法律约束力。根据该合同及补充协议的约定，被告高海燕支付购房尾款的条件均已成就，润成公司要求高海燕付清尾款具有合同依据，本院予以支持。由于双方在补充协议中将房屋总价调整为2043019元，而高海燕已经支付1066496元，余款976523元应当予以付清。 关于违约金问题，合同第六条明确约定高海燕应于2017年11月21日付商业贷款100万元，但高海燕至今未付清购房余款，且无证据证明高海燕有向银行申请按揭贷款或者因润成公司原因导致其无法办理按揭贷款，高海燕构成违约，应当支付逾期付款违约金。尽管《补充协议》第一条第二款约定将付款时间变更为“买受人于签订本合同前向出卖人一次性支付房款总额（包含购房定金）2043019元”，但并未另行约定逾期付款违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定，买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。因此，润成公司主张按照《商品房买卖合同》第六条约定的逾期付款违约金计算合法。同时，《补充协议》的约定是对原合同“两次分批付款”条款的变更，此处的“本合同”应当为2017年10月11日签订的《商品房买卖合同》，即高海燕实际应在2017年10月11日前付清所有购房款。现高海燕仍未付清尾款，而润成公司并未主张解除合同，而是同意继续履行合同并由高海燕支付尾款及自2017年11月22日开始的逾期付款违约金，润成公司该主张不违反法律规定。因此，逾期付款违约金应当以100万元为基数，按照日万分之三计算自2017年11月22日至2019年2月26日的违约金为138600元。之后自2019年2月27日开始，以976523元为基数按照日万分之三计算逾期付款违约金至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告高海燕应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省润成房地产有限公司购房余款976523元及违约金138600元，并以976523元为基数，按照日万分之三计算自2019年2月27日至实际付清之日止的违约金； 二、驳回原告福建省润成房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15692.7元，减半收取计7846.35元，由原告福建省润成房地产有限公司负担152.35元，由被告高海燕负担7694元。被告高海燕应于本判决生效之日起七日内向本院缴清，逾期本院依法可强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  沈镇友 二〇一九年十二月二十七日 书记员  林剑英 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。