大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0213民初6612号原告：贾文婷，女，1990年9月20日生，汉族，无职业，系限制行为能力人，户籍地：辽宁省大连市经济技术开发区，现住大连市经济技术开发区。法定代理人：贾丽菊，系原告母亲，女，1965年2月18日生，汉族，系退休人员，户籍地：辽宁省大连市经济技术开发区，现住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘硕，系辽宁怀瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永飞，系辽宁怀瑾律师事务所律师。被告：原金萍，女，1962年6月21日生，汉族，户籍地：辽宁省大连市金州区，现住大连市金州区。第三人：大连金圣鑫房地产经纪有限公司，住所地：金州区盛滨花园35-1号。法定代表人：于波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王海洋，男，1982年10月1日出生，汉族，系原公司职员，户籍地：黑龙江省依安县，现住辽宁省大连市金州区。第三人：刘开喜，男，1971年9月18日出生，汉族，无职业，户籍地：吉林省江源县，现住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：苏华君，系辽宁王善忠律师事务所律师。原告贾文婷与被告原金萍确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理，审理过程中，本院依职权追加了大连金圣鑫房地产经纪有限公司（下称金圣鑫公司）及刘开喜为第三人，期间因原告母亲贾丽菊申请认定贾文婷无民事行为能力案件而中止诉讼。本案先后两次公开开庭进行了审理，原告贾文婷的法定代理人贾丽菊、委托诉讼代理人刘硕、被告原金萍、第三人金圣鑫公司委托诉讼代理人王海洋、第三人刘开喜及其委托诉讼代理人苏华君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告间签订的《不动产买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为请求确认原被告间签订的《不动产买卖合同》无效。事实与理由：2018年4月，原告欲出售房屋，在多个房屋中介处挂牌出售，出卖价格为65万元。2018年5月28日，被告通过其中一个房屋中介机构联系到原告。在未经原告法定代理人同意的情况下，原告与被告签订了一份《不动产买卖合同》，并在大连金普新区不动产登记中心进行了备案，合同约定原告将自己名下的金州区房屋出卖给被告，被告向原告支付价款45.3万元，合同履行期限截止到2018年7月1日。鉴于原被告签订的上述合同中约定的房屋价款明显低于市场价格，且未经原告法定代理人同意，并非原告的真实意思，藉此，原告为维护自己的合法权益提起诉讼。被告原金萍辩称：不同意原告的诉讼请求，这么长时间了，我钱都已经交完了，手续都办理完了，当时着急买，都是装修好了，价格也没有怎么讲价。第三人刘开喜称：我要购买房屋，通过姓赵的业务员，到旺佳房地产签的房屋买卖合同。我全权委托中介办理此事，贾丽菊说贾文婷需要治病在4月份我将10万元给了中介，并且贾丽菊给我打了收条，后来贾丽菊说还有银行贷款，让我帮助偿还银行贷款，我给旺佳中介25万元，先让贾丽菊偿还银行欠款。这25万元是我在银行取的钱给的中介，我有取款记录。在履行合同过程中需要贷款，但是我在银行属于黑户，贷不下来款，就用原金萍的名字，我和原金萍是朋友关系，我将房屋装修后，出售给原金萍。原金萍把房款给我，我让原告将房屋过到原金萍的名下，后期我又给原告2万元，因为原告还有营业税大约2万元左右，我就给原告这些钱，我当时购买房屋的钱是36万几，不是45万几，在36万几的情况下，原告帮助我过户了。原金萍给我定金2万元，还有43.5万元，共计给我45万元。第三人金圣鑫公司委托诉讼代理人王海洋称：我微信发朋友圈卖房子，原金萍的朋友看到我这条信息，找到我要看这个房子，我看是旺佳发的，我就联系旺佳中介的一个人，我就拿钥匙看这套房子，看完房子后原金萍就看好这套房子了，我就联系旺佳中介，就联系上了刘开喜，见面谈好后就签订合同了，是原金萍和刘开喜签的买卖合同，签合同时发现产权证名字不是刘开喜，我就问刘开喜是怎么回事，刘开喜说贾文婷要脑袋做手术，让刘开喜代他们签合同，刘开喜说到时候办理过户手续他们就能来。我就开始通知他们办理过户手续，贾文婷、贾丽菊都来了，刘开喜也来了。我领原金萍和她朋友去税务局的时候，贾丽菊母女和刘开喜都在税务局等着了，税务局的单子不是贾文婷母亲填的，是谁填的记不住了，贾文婷签的字，然后就等着税务局核税，原金萍交了买房的税，卖方的税是刘开喜交的，然后税票出来了，就拿着税票到房产了，到几号窗口我想不起来，简单填写了几个单子，窗口很负责，看到贾文婷的情况就让房屋部门的领导来了，贾文婷的母亲也在旁边，还问了他们几个问题，觉得符合情况，就批了单子，当时手续办理完毕后，就等着拿房证，办理完毕后就从房产出来了，到银行给钱，中介领着原金萍及其朋友和刘开喜到站前的工商银行去转款，通过银行卡直接转帐，将钱转给刘开喜了，转了43.3万元，这个钱转完后我还去了物业查了一下费用，物业费查完了是多退少补得结清，2万元定金等房证出来后，我就将这2万元定金转给刘开喜了。原告围绕诉讼请求提交了不动产买卖合同及附件、残疾人证（2019）辽0291民特33号民事判决书，第三人刘开喜围绕陈述的事实提交了旺佳中介的中介费收据、收条、圣鑫中介出具的中介费收据及完税证明及银行转款明细、建设银行出具的个人贷款还款凭证及结清证明、收条、装修合同及收据等证明材料。本院经审查，对第三人提交的原告法定代理人贾丽菊签字的收条，因贾丽菊否认为其本人所签，且该收条的真实性不对本案的处理结果产生影响，故对该收条是否为贾丽菊所签本案不予确认。对双方提交的其他证据的真实性均予以确认。综上，依据上述证据和原被告当庭陈述，本院认定事实如下：原告法定代理人贾丽菊拟出售登记在原告贾文婷名下的坐落于金州区（建筑面积56.83平方米）的房屋，而委托案外人旺家中介进行销售，第三人刘开喜通过旺家中介了解该房屋后拟购买该房屋，并向该中介交纳中介费，后第三人刘开喜共支付购房款12万元、偿还贾文婷房屋贷款242591.39元。原告法定代理人贾丽菊已收到房款12万元。但双方未签订房屋买卖合同并且未办理房屋过户登记手续。被告原金萍因需要购买房屋，委托第三人金圣鑫公司办理购房事宜，第三人金圣鑫公司员工即该公司委托诉讼代理人王海洋了解到原告在旺家中介登记出售房屋，便进行联系，后第三人刘开喜以卖方身份与被告原金萍协商了房屋买卖价款等事宜，被告原金萍向第三人刘开喜交付了购房款，原告贾文婷到场协助办理了房屋过户手续，案涉房屋于2018年5月31日登记到被告原金萍名下。2019年10月28日，大连经济技术开发区人民法院作出（2019）辽0291民特33号民事判决书，判决：一、贾文婷为无民事行为能力人;二、指定贾丽菊为贾文婷的监护人。该判决已经发生法律效力。本院认为：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。被告原金萍取得房屋所有权所依据的《不动产买卖合同》，出卖方为贾文婷，签字人亦为贾文婷，因贾文婷系无民事行为能力人，其签字出售房屋的行为无效。两位第三人均主张办理房屋转让登记手续时贾文婷母亲贾丽菊均在场、被告原金萍确认办理交税手续时贾丽菊在场，但贾丽菊对上述事实均予以否认，且被告及第三人均不能证明《不动产买卖合同》的内容贾丽菊均知情并同意，因此，被告及第三人的主张证据不足，本院不予支持。原告的主张有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条的规定，判决如下：2018年5月28日原告贾文婷与被告原金萍签订的《不动产买卖合同》无效。案件受理费100元、保全费2785元，合计2885元(原告已预交)，由被告原金萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  徐晓冀二〇一九年十二月二十五日书记员  朱 丹