四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初2445号 原告：何小莉，女，1974年8月3日出生，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：唐训勇，安州区塔水法律服务所法律工作者。 被告：杜建军，男，1974年7月5日出生，汉族，住四川省绵阳市。 被告：杜兴海，男，1969年9月13日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：蒋良云，四川锐泰律师事务所律师。 第三人：绵阳市涪城区周包子老开元米粉店，经营场所：四川省绵阳市涪城区滨江路45号20幢-A2号。 经营者：周群华。 第三人：刘继艳，女，1977年4月27日出生，汉族，住四川省绵阳市。 原告何小莉与被告杜建军、杜兴海、第三人绵阳市涪城区周包子老开元米粉店（以下简称“老开元米粉店”）、刘继艳确认合同无效纠纷、不当得利纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何小莉及其委托诉讼代理人唐训勇，被告杜建军、被告杜兴海的委托诉讼代理人蒋良云到庭参加了诉讼。第三人老开元米粉店、刘继艳经本院依法传唤，逾期未到庭应诉，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何小莉向本院提出诉讼请求：1．确认被告杜建军、杜兴海签订的《房屋租赁合同》部分无效（涉及原告何小莉所有的3三间房屋）、被告杜兴海与第三人老开元米粉店、刘继艳所签《房屋租赁合同》无效；2．被告杜建军、杜兴海返还不当得利所收原告何小莉应收房屋租金280,569.2元；3．第三人老开元米粉店、刘继艳将未支付的租金支付给原告何小莉；4．诉讼费由被告负担。庭审中，原告何小莉明确诉讼请求第二项中的房屋租金系2017年1月1日至2019年12月31日期间的；关于诉讼请求第三项，二第三人使用了原告何小莉的门面，应当向物权所有人原告何小莉支付租金，原告何小莉收取最近的行为不代表对无权处分行为的追认；诉讼请求第三项的时间起算点为2020年1月1日起，截至点、租金标准则需二第三人与原告何小莉进行协商。 事实与理由：原告何小莉与被告杜建军原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产有位于绵阳市涪城区的门面房6间（以下简称“案涉门面”）。2013年12月12日，四川省蓬溪县人民法院受理被告杜建军诉原告何小莉离婚纠纷一案，2015年11月30日，该院作出（2014）蓬溪民初字第46号民事判决，准予双方离婚；面向案涉门面右边3个门面归原告何小莉所有。被告杜建军不服该判决，上诉至四川省遂宁市中级人民法院，该院作出（2016）川09民终50号民事判决，驳回上诉，维持原判。据此，一审文书生效，面向案涉门面右边3个门面归原告何小莉所有。 2015年5月8日，被告杜建军、杜兴海恶意串通。被告杜建军以明显低于市场价的价格将案涉门面共6个打包以28,000元/年的价格出租给被告杜兴海。2017年4月1日，被告杜兴海将案涉2号门面以39,258元/年的价格出租给案外人任开龙，租期5年（2017年4月15日-2022年4月15日）。2017年6月1日，被告杜兴海将案涉门面右边2间门面以48,000元/年的价格出租给第三人刘继艳（皓文门窗），租期3年（2117年6月1日-2020年5月30日）。2017年10月25日，被告杜兴海将案涉门面右边1间门面以38,880元/年的价格出租给第三人老开元米粉店。从第二年起，每年在上一年度租金标准的基础上递增5%。几年来，被告共计收取原告何小莉应得租金280,569.2元，并将此租金据为己有，拒不返还给原告何小莉。 综上所述，从2016年3月起，面向案涉门面右边3个门面归原告何小莉所有。被告杜建军将属于原告何小莉的房屋低价出租，系无权处分，且与被告杜兴海恶意串通，损害了原告何小莉的合法权益，所签合同均属无效合同，应予解除。被告杜兴海、被告杜建军所签合同部分违法、被告杜兴海无权与第三人老开元米粉店、刘继艳签《房屋租赁合同》，此系以合法形式掩盖非法目的，合同属于无效。被告无合法依据，取得不当的财产，依法应予返还。原告何小莉为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判如所请。 被告杜建军辩称：我与原告何小莉离婚纠纷案中，法院生效判决为双方平分案涉门面。2015年5月8日，我与被告杜兴海签订了租赁合同，并且我告知了原告何小莉租金和租期，原告何小莉同意出租，且明确表示租金用以冲抵其应当承担子女抚养费。与被告杜兴海签订租赁合同是我与原告何小莉两人的真实意思表示，并非我与被告杜兴海恶意串通。2014年，案涉门面的原承租人提出2万元/年都无法经营，要求退租。2015年，被告杜兴海看到我张贴的招租广告就联系我，想要承租门面，当时案涉门面门前的街道在改造，且当时××小区尚未修建完成，导致门面经常停水停电，进而导致’承租户的经营受到影响。我与被告杜兴海约定的租金是高于2万元/年的，租金的标准并未明显低于市场价。但是，案涉门面现在的租金确实上涨了，我同意原告何小莉要求被告杜兴海按照被告杜兴海与二第三人签订租赁合同的租金标准向其支付租金。关于不当得利，我按照我与被告杜兴海的约定收取了2015年5月8日-2018年5月7日期间的租金84,000元。2018年5月8日-2020年5月7日期间的租金56,000元，被告杜兴海已经支付。因我与原告何小莉的债权人案外人尹玉莲申请法院强制执行，被告杜兴海将2018年5月8日-2019年5月7日的租金28,000元直接转入法院，将2019年5月8日-2020年5月7日的租金28,000元直接支付尹玉莲。我没有取得这部分的租金，不存在需要返还。最后，我不应当承担诉讼费。 被告杜兴海辩称：我签订租赁合同时，原告何小莉、被告杜建军系夫妻关系，但案涉门面的产权证上只有被告杜建军的名字。我也问过被告杜建军是否结婚，被告杜建军说其已婚，但租赁情况已经告知了原告何小莉。故我认为被告杜建军对案涉门面有处分权，我与被告杜建军的合同合法有效。我不同意解除合同。 我承租案涉门面转租后收取的租金并非不当得利，是我自己经营所得。2014年、2015年，案涉门面的租赁环境很差，外面修路、灰尘也大、行人无法通行，租赁行情不佳。我是出于长期租赁投资可获利的考虑，与被告杜建军签订了长达19年的租赁合同，租金的未约定也未并第一次就支付了2年的租金。我承租后1年内案涉门面都是空置的，我是自行承担了投资风险的。现在案涉门面的租金虽然上涨，是因为2017年左右本地房价上涨，不能因为现在租赁行情上涨就认定我转租获利就是不当得利。 鉴于我与被告杜建军的合同合法有效，且约定可以转租，故我与二第三人签订的转租合同亦为有效，二第三人的租金应当交给我。至于我应当支付的租金，我愿意配合法院的执行，将租金付至法院。 第三人老开元米粉店、刘继艳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实： 2005年12月15日至今，被告杜建军名下登记有位于四川省绵阳市涪城区的门面，权属登记显示为1号、2号、3号（6间门面共3个证号），面积分别76.39㎡、65.15㎡、76.04㎡。 2013年12月12日，被告杜建军向蓬溪县人民法院提出诉讼要求与原告何小莉离婚。2014年1月24日，该案合议庭成员之一审判员赵海文对钟春容进行了询问，钟春容称其从2010年5月开始承租案涉门面经营江油罐罐鸡，原承租5年，租金20,000元/年。2015年11月30日，蓬溪县人民法院作出经（2014）蓬溪民初字第46号民事判决：准予两人离婚；婚生子杜鹏章（2000年6月7日出生）由被告杜建军抚养，原告何小莉从2015年11月起支付抚养费600元至杜鹏章独立生活时止，其余抚养费由被告杜建军负担；夫妻共同财产，面向案涉门面右边3个门面归原告何小莉所有，面向案涉门面左边3个门面归被告杜建军所有。该判决还查明：2010年5月，被告杜建军将案涉门面出租给案外人钟春容经营江油罐罐鸡。但2013年3月、4月，按城管要求对案涉门面拆篷（拆除部分属于违建），拆篷后未签订书面租赁合同，租金仍是20,000元/年，经营状况不佳，其意图转让但无人接手。2016年1月18日，因被告杜建军不服该判决上诉至遂宁市中级人民法院，该院于2016年1月18日立案受理,随后作出（2016）川09民终50号民事判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，原告何小莉称因其2009年与被告杜建军感情不和，故未参与案涉门面出租事宜，不清楚是否出租给了罐罐鸡。 2015年5月8日，被告杜建军（出租方、甲方）与被告杜兴海（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方案涉门面做商业用途；租金为28,000元/年；租期2015年5月8日至2034年5月7日；自乙方入住开始，首期付清12个月租金，以后每年租期提前一月付清下一年度房租；水、电、气、光纤和物业管理费由乙方承担；乙方可以转租，但不得更改建筑结构和固定设施。双方还约定了其他权利义务。庭审中，被告杜建军陈述被告杜兴海通过其张贴的招租广告与其联系并承租。原告何小莉对此不予认可。 2015年5月6日，被告杜建军出具《收条》一张，显示：今收到杜兴海交来的2015年度、2016年度房租款共计伍万陆仟元整（小写：56,000.00元）。庭审中，被告杜建军还陈述该款系现金交付，其怕被告杜兴海跑了，故一次性收取了2年的租金。 2017年4月1日，被告杜兴海（出租人、甲方）案外人任开龙（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租案涉门面中的2号门面；租期5年，2017年4月15日至2022年4月15日；第一年租金39,258元/年；从第三年起，租金在上一年度租金标准上递增5%，若履约过程中，因市场行情至同地段租金水平发生显著上涨，且上涨幅度超过5%时，甲方有权对原约定的租赁标准作相应的上调；租赁房屋先付费后使用，乙方提前30日付下一年度租金；注：2017年4月1日付2017年4月15日至2017年10月15日租金，2017年6月1日付2017年至2018年4月15日租金；乙方自行承担税费、电费、气费、物管费等。被告杜建军在该合同上签“同意转租”。庭审中，被告杜建军称任开龙虽然租赁合同签了5年，但是实际只租赁了几个月。 同日，被告杜建军向出具《收条》，显示：今收到杜兴海交来的2017年度房租贰万捌仟元整（小写：28,000.00元）。 2017年6月1日，被告杜兴海（出租人、甲方）与第三人刘继艳（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租案涉门面；租期3年，2017年6月1日至2020年5月30日；租金为48,000元/年；从第三年起，租金在上一年度租金标准上递增5%；租赁房屋先付费后使用，签订合同之日乙方向甲方支付6个月租金，乙方使用租赁房屋届满6个月前30日支付下一个6个月租金；乙方自行承担税费、电费、气费、物管费等。被告杜建军在其上签“同意转让”。 2017年10月25日，被告杜兴海（出租人、甲方）与第三人老开元米粉店的经营者周群华（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租案涉门面中2号门面；租期1年，2017年10月25日至2018年10月24日；租金为3,240元/月；从第二年起，租金在上一年度租金标准上递增5%；租赁房屋先付费后使用，签订合同之日乙方向甲方支付6个月租金，乙方使用租赁房屋届满6个月前30日支付下一个6个月租金；乙方自行承担税费、电费、气费、物管费等。被告杜建军在其上签“同意转让”。 2017年5月16日，因原告何小莉申请执行被告杜建军离婚纠纷一案，受案法院蓬溪县人民法院执行局对该两人作了执行笔录，被告杜建军要求将案涉门面拍卖后用以清偿尹玉莲的债务，原告何小莉不同意，从称案涉门面出租后的租金一直由被告杜建军占有。被告杜建军又说原告何小莉没有支付抚养费。原告何小莉说其认为几个门面的租赁费完全能抵抚养费。被告杜建军说6个门面的租金是28,000元/年，3个门面的租金还不一定能抵抚养费。庭审中，被告杜建军据此主张原告何小莉认为租金能冲抵抚养费，说明最初原告何小莉是同意被告杜兴海承租案涉门面的。原告何小莉称其未支付抚养费是因为被告杜建军不同意其探望婚生子，并非因租金冲抵了抚养费。庭审中，原告何小莉还称其从2009年其因与被告杜建军闹离婚，就未参与出租事宜。 我院受理了尹玉莲申请执行原告何小莉及被告杜建军民间借贷纠纷一案。2017年6月8日。我院向被告杜兴海发出《协助执行通知书》，要求其暂停向原告何小莉、被告杜建军支付租金或将租金付至法院。此后，被告杜兴海向我院交付了28,000元。2019年8月12日，被告杜兴海向尹玉莲转账支付28,000元。庭审中，被告杜建军、杜兴海陈述2个28,000元，系2018年5月8日-2019年5月7日、2019年5月8日-2020年5月7日两年的租金。 2016年11月2日，蓬溪县人民法院执行局对案外人段绪兰（兰兰茶楼老板）进行询问，段绪兰称“我刚才给杜建军联系了，他说叫我不要管，叫我做我的生意”。2017年6月15日，蓬溪县人民法院执行局对第三人刘继艳进行询问，第三人刘继艳称是被告杜建军带着有被告杜兴海签名的合同来的，并且要求收取租金，称给他是一样的。第三人刘继艳予以拒绝，称必须支付至合同相对人被告杜兴海。第三人刘继艳还称其当时也觉得有问题，为何出租人是被告杜兴海，为何是被告杜建军来签的合同，且其从未见过被告杜兴海。庭审中，原告何小莉据此主张二被告恶意串通。二被告对此不予认可，称次承租人证人李某承租房屋后，被告杜兴海委托被告杜建军在有其他次承租人承租时跑下路。且申请证人李某出庭作证，证人李某称系案涉门面的次承租人（租赁的门面系被告杜建军分割所得的），其是看到案涉门面张贴的招租广告后联系了被告杜兴海，其要求案涉门面的权利人表示同意转租，被告杜兴海就电话联系了被告杜建军。签订书面合同时（大概是2016年11月左右），被告杜兴海并不在本地，其与被告杜建军到什邡找到被告杜兴海签订的合同，其向被告杜兴海支付了现金，被告杜兴海将签好的合同交给被告杜建军，称其要到处跑，以后的事情就交给被告杜建军代办。其承租时，案涉门面外并没有修路。租金的价格为2个门面41000元。原告何小莉对证人证言质证称反而证明了二被告恶意串通，2016年11月2间门面的租金水平已达41000元／年，而二被告约定6间门面才28000元／年，且证人陈述其承租期间案涉门面外并没有修路。 原告何小莉认为被告杜建军对案涉房屋的无权处分；被告杜兴海与次承租人约定的租金费高于被告杜建军、杜兴海约定的租金，被告杜建军现仍对案涉门面出租事宜很了解，故二被告的租赁合同系恶意串通，损害原告何小莉的利益，故起诉来院，请求判如所请。 庭审中，原告何小莉称二被告系同乡，有亲属关系。被告杜建军对此不予认可，原告何小莉未提供相应证据，本院对其主张不予采信。 庭审中，法庭要求原告何小莉明确诉讼请求第三项租金截止点及租金标准，否则将可能驳回其诉讼请求第三项，但其未予明确。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。由此可见，原告何小莉提出二被告恶意串通的事实主张，应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。从在案证据来看，离婚纠纷一案于2013年12月12日立案，2014年1月24日该案合议庭成员之一审判员赵海文对当时的承租人钟春容进行询问。因该询问笔录系在案证据中时间上最早反映案涉门面租赁情况的笔录，本院认为该笔录能较为客观的反映案涉门面的租赁情况。从钟春容的陈述可知，案涉门面在未拆篷（实际使用面积更大）情况下的租金为20,000元/年，其已不愿意承租，而2015年案涉门面已经拆篷（实际使用面积减小）的情况下，二被告约定的租金为28000元/年，在原告何小莉无充分证据证明28000元/年在同一时期低于周边门面租金的情况下，难以得出二被告恶意串通的结论。2017年左右本地房价大涨，1958小区生活圈已经较为成熟，都可能会导致租金价格上涨，但被告杜建军并不必然能预见此情况，故亦难以得出二被告恶意串通的结论。关于被告杜建军对次承租人的情况都很熟悉，要求代收第三人刘继艳的租金的问题。被告杜建军解释为其系被告杜兴海的委托代理人。本院认为，被告杜建军为案涉门面的权利人，其熟悉案涉门面的出租、使用情况并不异常。综上，原告何小莉应当自行承担举证不力的法律后果，本院对其关于二被告恶意串通的主张不予采信。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可见，为保护交易安全，应当适用外观主义原则。案涉门面从2005年12月15日就登记在被告杜建军名下，即便实际权利人是原告何小莉、被告杜建军两人，但名义权利人仍仅有被告杜建军一人。被告杜兴海基于对公示外观的信赖，相信被告杜建军系案涉门面的权利人，进而做出与被告杜建军签订案涉租赁合同的民事法律行为，应当受到保护。且二被告签订租赁合同（2015年5月8日）时，案涉门面尚未经生效民事判决（离婚纠纷二审于2016年3月9日作出民事判决，维持原判）分割。故二被告于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效。 案涉门面被出租给被告杜兴海在前，其中3个门面归原告何小莉所有在后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，二被告签订的租赁合同效力不受所有权变动的影响，仍为有效，原告何小莉取代了被告杜建军在原租赁合同中的地位，并受原租赁合同的约束。 综上，原告何小莉基于被告杜建军无权处分、二被告恶意串通要求确认二被告的租赁合同无效、被告杜兴海与二第三人的租赁合同无效的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 关于原告何小莉要求二被告返还不当得利，即返还2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。由此可见，不当得利的构成要件有四：一、一方取得财产利益；二、一方受有损失；三、取得利益与所受损失间有因果关系；四、没有法律上的根据，缺少任一要件，均不构成不当得利。 本案中，原告何小莉、被告杜建军均未提交离婚纠纷一案一审的送达回证。因该案二审于2016年1月18日受理，且作出维持原判的民事判决，故该案至迟于2016年1月18日已生效。此后，原告何小莉作为3个门面的所有权人，有权收取租金。被告杜建军从被告杜兴海处于2015年5月6日收取了2015年5月8日-2017年5月7日2年的租金，又于2017年4月1日收取了2017年5月8日-2018年5月7日的1年租金。原告何小莉称其于2017年5月16日得知案涉门面出租的具体情况，在本案中未说明且未提交其在此之前告知被告杜兴海实际权利人情况的证据，故被告杜兴海按照租赁合同约定继续将租金交至被告杜建军处是正常的履约行为。被告杜兴海并未取得财产利益，不构成不当得利，原告何小莉主张被告杜兴海返还不当得利的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。被告杜建军取得财产利益，原告何小莉有损失，两者之间有因果关系，且被告杜建军取得财产利益并无法律上的根据，结合原告何小莉的主张（2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金），被告杜建军收取2017年1月1日-2018年5月7日期间的租金构成不当得利，此期间的3个门面的租金约为18871元［1年4个月零7天×（28,000元/年÷6个门面×3个门面÷12个月）］。 被告杜建军辩称原告何小莉的租金冲抵了其应付的抚养费。本院认为，婚生子杜鹏章系抚养费的权利人，被告杜建军曾系其法定代理人（杜鹏章已于2018年6月7日年满18周岁），原告何小莉系抚养费的义务人。原告何小莉自认未支付抚养费，故被告杜建军代其履行其应当承担的支付抚养费（从2015年11月起支付抚养费600元/月）的义务后，取得了向原告何小莉追偿的权利。2017年5月16日的执行笔录中原告何小莉关于门面租金完全能抵抚养费的陈述，被告杜建军陈述3个门面的租金还不一定能抵抚养费，说明双方就抚养费与租金相互抵销达成合意，该抵销不违反《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”之规定，合法有效。被告杜建军在本案答辩中主张租金冲抵原告何小莉应付的抚养费，应当视为其向原告何小莉发出了抵销的通知。 鉴于婚生子杜鹏章现已年满18周岁，且本案中未见其尚未独立生活的证据，本院认定原告何小莉下欠的抚养费算至婚生子杜鹏章年满18周岁止，共计18840元［600元/月×（2015年11月起至2018年6月7日止）］。被告杜建军因不当得利应当返还的2017年1月1日-2018年5月7日期间租金18871元，两者抵销后，被告杜建军应向原告何小莉返还31元，原告何小莉超过该部分的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 被告杜兴海作为原告何小莉、被告杜建军的债务人，系尹玉莲的次债务人，其在收到我院《协助执行通知书》的要求于2017年6月8日后将2018年5月8日-2019年5月7日的租金付至我院指定账户，于2019年8月12日将2019年5月8日-2020年5月7日的租金付至尹玉莲账户，此系被告杜兴海作为协助执行义务人履行义务的行为，其亦无过错。且该行为应当理解为被告杜兴海已经按约履行了向原告何小莉、被告杜建军两人支付租金的义务。故被告杜建军、杜兴海并未取得财产利益，原告何小莉主张二被告返还不当得利，与事实相悖，于法无据，本院依法予以驳回。 原告何小莉主张第三人老开元米粉店、刘继艳将向其支付未支付租金的诉请，鉴于其未明确租金计算截止点及租金标准，诉讼请求不具体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，本院对该项诉请予以驳回。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告杜建军于本判决生效后三日内向原告何小莉返还不当得利31元； 二、驳回原告何小莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5508元，由原告何小莉负担5458元，由被告杜建军负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨佳 人民陪审员  何梅 人民陪审员  陈虹 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  吴尧