广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21881号原告：梁柳婉，女，1990年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************628。委托诉讼代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*********************,统一社会信用代码914********267755M。法定代表人：梁某1。原告梁柳婉诉被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员吴思萌适用简易程序独任审判，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人温建良，被告的法定代表人梁某1均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金12798元[逾期办理房产证每日违约金237元（违约金计算方式：按总购房款1986463元为基数，参考中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，从2019年7月27日（2018年10月29日至2019年7月26日满270天）计算至实际办理房产证之日止，暂计至2019年9月18日）]；2、判令被告承担原告维权产生的律师费1500元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》的第二章商品房基本状况“第一条项目建设依据1、出卖人（即被告）以出让方式取得坐落于北滘镇君兰社区居委会木华路1号林上湾广场地块的土地使用权，该地块[国有土地使用权证号]为顺府国用(2013)第0301640号，土地使用权面积为32231.37平方米。2．出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称林上湾广场（3、4座）。建设工程规划许可证号为建字第440********3435号，建设工程施工许可证号为440************101，第二条销售依据1．该商品房己由佛山市顺德区国土城建和水利局批准预售，预售许可证号为2016033503，第三条商品房基本情况该商品房为第一条规定项目中的3座603房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置：3、第三章商品房价款“第六条计价方式与价款1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24855.64元，总价款为1986463元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采用下列第1种方式付款。1、一次性付款，买受人应当在2017年10月31日前支付该商品房全部价款。”第四章商品房交付条件与交付手续“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当签售下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年6月30日前”和《商品房买卖合同补充协议》第五条、合同第十一条“交付时间和手续”、合同第十二条“逾期交付责任”的补充协议“4、应买受人要求本项目定于2018年6月30日前提供临水、临电交付装修。依照国家和地方人民政府的有关规定，将己办竣工验收备案手续（指已取得《商品房建设工程竣工验收备案证明文件》），符合本合同附件六所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付买受人使用的时间约定为2018年6月30日前。5、出卖人逾期超过六十天交付使用的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同。”九、合同第二十条“房屋登记”的补充协议l、合同中约定产权登记的内容：“在房屋交付使用之日起270天内将有关材料送交政府有关部门，协助买受人向管理部门申请办‘产权证’”的约定。签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》原告向被告支付了购房首付款并申请到银行按揭贷款，截止至2018年7月1日被告也未按照《商品房买卖合同（预售）》和《商品买卖合同补充协议》的约定如期交付商品房，原告与被告多次沟通办理交付商品房和支付违约金的事宜并开协调会协商，但被告却找一些不相干的理由敷衍原告。原告了解到涉案房产在2018年10月25日竣工验收，2018年10月29日被告通知原告收楼。2018年11月，原告起诉被告逾期交楼主张违约金，经调解，原告和被告确认在2018年10月29日被告将涉案房产交付给原告，原告已经与被告办理了房交付手续和提交办理房产证的相关材料给被告。自从2018年10月29日交楼至2019年7月26日已经超过了双方约定的交付之日起270天内协助原告办理房产证的约定，被告逾期协助原告办理房产证的行为已经构成违约。原告是基于对相关政府部门给被告颁发国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证等证件才购买被告开发的商品房并签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，原告已按照《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》约定履行了支付购房款和办理银行按揭贷款、的义务，被告先是逾期交楼，逾期交楼之后又逾期协助原告办理房产证，被告的逾期协助原告办理房产证的行为已经构成违约，因原告无法办理涉案房产证导致原告享受当地的一些公共资源（包括无法在涉案房产所在的公办小学读书等）给原告造成了直接的经济损失，原告为了维护自身的合法权益，根据相关法律法规的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金17658元[逾期办理房产证每日违约金327元（违约金计算方式：按总购房款1986463元为基数，参考中国人民银行同期贷款年利率6%计算，从2019年7月27日（2018年10月29日至2019年7月26日满270天）计算至实际办理房产证之日止，暂计至2019年9月18日，暂计54天）]。2、判令被告承担原告维权产生的律师费1500元。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告没有实际损失产生。原告在另案中已收到被告因延期交楼支付的违约金，弥补了其损失，延期办证并不影响原告对房屋的实际使用，原告没有产生实际的损失。二、原告要求被告支付违约金的计算标准有误。退一步，假如原告有损失产生，主张的延误违约金计算标准也没有依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，均未明确约定被告逾期办理房屋产权证的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求被告支付违约金的标准应依照相关法律规定，而非参照被告逾期交楼的违约金计算标准计算违约金。三、延期办理房屋所有权证有不可归责于被告的原因。被告在2018年4月已向国土部门提交宗地测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间为45天，而该不可抗力因素也在其他逾期交付房屋的案件中得到法院确认，该不可抗力也导致了被告延期办理房屋所有权证。因此对于超出约定时间办理房屋所有权证的责任，也请法院考虑到非被告的原因导致的延误，扣减相应延误的45天。四、延误的截止期应为被告向政府部门提交办证材料之日止，并非出具房产证之日止。被告对有关部门何时出具房产证无法控制，办理房产证的期间不能计算到延误时间内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据及本院出示了佛山市自然资源局顺德分局的复函，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：2017年10月27日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区********************商品房，总房款1986463元，一次性付款；被告应当在2018年*月30日前向原告交付商品房；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，双方同意在房屋交付使用之日起270日内被告将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理‘产权证’；合同在履行过程中发生争议，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。双方签订上述合同后，原告依约办理支付购房款的手续，被告逾期于2018年10月29日向原告交付涉案商品房。另查1，被告至今未将涉案房屋有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证。另查2，原告提交的一份北滘镇国土城建和水利局2019年7月26日出具《关于反映北滘林上湾土地出让合同违约问题的答复》记载：经查，北滘林上湾项目楼盘暂未能确权是因该项目涉嫌违反土地出让合同内有关竣工期限的约定，涉及竣工超期问题。另查3，梁柳婉为本案诉讼委托了广东正诺律师事务所为其提供法律服务，并与广东正诺律师事务所签订了《民事委托代理合同》，合同约定律师服务费1500元，梁柳婉已支付该笔费用。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。被告未在合同约定的期限内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证，构成违约，应承担相应违约责任。关于本案违约金应按何标准计算的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而中国人民银行关于逾期贷款利率的规定为在原贷款利率的基础上加收30%-50%，以现行一年期贷款利率4.35%计算即为年利率5.65%-6.52%，根据公平合理原则，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，酌定按年利率6%的标准计算违约金，即以1986463元为基数，按年利率6%，从2019年7月27日起计至被告将办理涉案房屋产权证所需全部材料送交佛山市自然资源局顺德分局，佛山市自然资源局顺德分局出具受理回执单之日止。原告主张超出部分本院不予支持。被告虽主张2018年4月其向国土部门提交宗地测绘数据办理竣工验收时因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，办理竣工验收手续延误时间45天，进而导致被告延期办理房屋产权证，故应扣减相应延误的45天，但被告交付涉案商品房时上述问题早已消除，并不因此影响被告在交付涉案商品房之日起270日内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证，故本院对被告的上述主张不予采纳。关于律师费，原、被告双方已约定“合同在履行过程中发生争议，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担”，本案被告未在合同约定的期限内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证，构成违约，原告要求依合同约定支付因起诉本案所支出的律师费1500元，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁柳婉支付逾期办理房屋产权证违约金（违约金计算方法：以1986463元为基数，按年利率6%，从2019年7月27日起计至被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司将办理位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*********************屋产权证所需全部材料送交佛山市自然资源局顺德分局，佛山市自然资源局顺德分局出具受理回执单之日止）；二、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁柳婉支付律师费1500元；三、驳回原告梁柳婉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为139.48元（原告梁柳婉已预交），由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴思萌二〇一九年十二月二日书记员  何卓峻