四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6981号 原告：广安市万佳物业管理有限公司，住所地广安市广安区环城北路二段27号。 法定代表人：周丽华。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李玲，四川爱众律师事务所实习律师，一般授权。 被告：张必成，男，汉族，生于1963年11月29日，户籍地四川省渠县，现住四川省广安市。 原告广安市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）诉被告张必成物业合同服务纠纷一案，本院于2019年10月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司的委托诉讼代理人陈蓓蓓、李玲，被告张必成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业服务费6784元整（计算截止至2018年12月31日）；2.请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金2035元整（计算截止至2018年12月31日）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年12月23日万佳物业公司与张必成签订“新天地一期”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。2013年12月23日被告办理“新天地一期”项目某栋某号房屋的接房手续，但被告从2015年1月1日起，截止起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积为117.79㎡，根据“新天地一期”项目物业服务合同约定，被告应按照1.2元/平方米标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，按照物业服务合同约定，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的3‰向原告支付违约金，原告主张被告按照应付物业管理服务费的30%支付违约金，合情合理。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照我国相关法律之相关规定，原告起诉至贵院，望贵院作出公正的判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告张必成辩称，1.新天地一期现还未验收合格，物业费应该由开发商承担；2.万佳物业公司并非是经过招投标选聘的，而是开发商直接自己成立的物业公司，对于物业费的收费标准未经过任何业主的同意，即使缴费，也应该征求业主的意见；3.广安市物价局的收费许可证仅允许万佳物业公司按照1.2元/平方米收费至2014年年底；4.万佳物业公司与业主签订的前期物业服务合同对于价格的约定属无效。前期物业合同是开发商直接确定的价格，并未征得购房者的同意，从现行的法规来看，前期物业的服务价格必须有物价部门核定，本小区2014年的价格物价部门核定为1.2元/平方米，2014年之后的要么是物业公司和业主协商，要么是物业公司申请物价部门核定，在缴费标准无法确定的情况下，属万佳物业公司未能举证，应该驳回万佳物业公司的诉讼请求；5.万佳物业公司在前期物业服务过程中存在重大过错。表现为：万佳物业公司主使他人破坏小区房屋基础，破坏主体结构，严重违约，且现在小区地基仍然是空洞，存在严重的安全隐患，小区到处脏乱差臭，电动车到处乱停乱放，严重堵塞消防通道，小区电线乱拉，绿化被大量破坏，大量设施被破坏，小区到处是广告，正门一直敞开，从未安排保安看守，二次供水箱从未清洗；6.在万佳物业公司未举示提供服务标准的相关证据的情况下，直接按广安市最高收费标准1.2元/平方米判令业主支付物业费，显失公平；7.即使支付物业费，在万佳物业公司存在重大过错的情形下，也无法举示证明自己的服务标准，应该按照广安市最低的服务标准4级，即按照0.6元/平方米支付；8.新天地一期业主委员会成立，有权代表业主对物业公司进行监督和管理，且有权选聘新的物业公司；9.2017年5月13日之后，万佳物业公司属于霸占小区，不应该再向其支付任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合本院采信的证据，对本案事实认定如下： 被告张必成系广安市广安区新天地1期8栋1305号的业主。2013年12月23日，被告张必成对该房屋接房并与万佳物业公司（甲方）签订了《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，主要约定：就乙方所购买新天地1期，网签房号某栋某号（最终以政府部门确认为准）,建筑面积117.79平方米（最终以政府部门确认为准）的房屋委托甲方进行前期物业管理和服务事宜，并达成协议，委托事项包括：甲方对小区范围内共用部位、配套设施、设备、交通进行维护服务与管理，以及小区内的绿化、卫生、秩序等服务工作。具体包括：所有车辆一律进入地下车库停放，无车位的车辆一律停靠在小区外，电动车自行车等非机动车辆应停放在指定位置，对不服从管理和指挥的车辆有权拒绝入内。维护本小区治安秩序，24小时门岗执守及小区内不定时巡逻，若发生案情应及时报警并协助公安部门，依照法律规定处理等。还约定物业管理服务费用交付方式及标准，交房时，乙方应采取预交半年物业管理费用的方式全额交纳全部费用。预交时间：每年的1月1日到1月15日和7月1日到7月15日。物业管理费按建设筑面积收取，住宅按照每月1.2元/平方米收取。物业服务期限暂定3年，自交房之日起计算。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关费用的，甲方有权追索并从逾期之日起按应缴费总额每天3%计收滞纳金。期满后原、被告未继续签订物业服务合同。2016年4月1日，作为建设单位的广安万佳房地产开发公司（甲方）万佳物业公司签订了《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，主要约定：甲方委托乙方对广安·新天地一期前期物业实行一体化的物业管理。履行期限为两年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止。遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容测算物业管理服务收费标准，住宅按照每月1.2元/平方米收取。 被告张必成从2015年1月1日起至今未继续缴纳物业服务费。2019年4月19日，原告通过EMS邮寄的方式，向被告发放了《催款通知单》，要求被告缴纳物业服务费。 万佳物业公司在物业管理服务过程中，新天地小区存在小区环境差、绿化多处被破坏、电动车乱放、小区广告乱贴等现象。2016年1月8日，原告因对小区1栋、2栋门市业主违章搭建行为不仅未加以劝阻、制止和报告，反而向违章搭建业主收取场地租赁费，广安市城市管理行政执法局对此进行了通报处罚，将原告的三级资质降为暂定三级，扣减信用档案分25分。 同时查明，万佳物业公司的经营范围为物业管理服务，物业服务资质等级为三级。广安市广安区发展和改革局于2013年12月17日给万佳物业公司颁发了收费许可证，有效日期从2013年12月至2016年12月，收费标准：住宅服务收费1.2元/平方米·月，停车服务收费50元/车·月（备注：该收费标准为上限，具体收费标准由你公司在限定内与屋主在服务合同中约定，试行一年，2014年12月18日止）。 2017年1月23日，广安新天地一期业主委员会成立。成立后，业主委员会依法重新选聘了新的物业公司，并于2017年5月12日签订了《物业管理服务合同》。之后，对新选聘的物业公司予以了公示。 2017年5月10日，新天地一期业主委员会向原告公司发放了《关于广安市万佳物业管理有限公司撤出新天地一期小区并向业主委员会全面移交的通知》，要求原告公司在2017年5月15日之前向业主委员会正式移交，并在小区内张贴了该通知。2017年5月11日，新天地一期业主委员会向广安市城管执法局提交了《关于督促广安市万佳物业管理有限公司撤出新天地一期小区并向业主委员会全面移交的申请书》及《关于邀请广安市城管执法局参与新天地一期选聘物业服务企业的邀请函》，请该局作为主管部门，督促万佳物业公司的交接工作，给选聘工作给予指导，并参与和监督小区物业的选聘活动。同日，向广安区北辰办事处岔马路社区递交了《关于邀请广安区北辰办事处岔马路社区参与新天地一期选聘物业服务企业的邀请函》，邀请社区为选聘工作给予指导，并参与和监督小区的选聘活动。之后，原告公司一直未移交。2017年10月10日新天地一期业主委员会通过EMS邮寄的方式向原告公司发放了《关于广安市万佳物业管理有限公司撤出新天地一期小区并向业主委员会全面移交的再次通知》，再次要求原告公司撤出小区。目前，原告公司仍在为新天地小区进行物业服务。 上述事实，有《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》、《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议》营业执照、收费许可证、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、催收物业费通知、照片及原、被告当庭称述等予以证实。 本院认为，2013年12月23日原告万佳物业公司与被告张必成签订的为期三年的《广安市万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，内容并未违反法律禁止性规定，属合法有效，对原、被告具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。从相关证据显示原告万佳物业公司基本上按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，被告辩称物业服务不到位，这不能构成被告不缴纳物业服务费的免责事由，故被告张必成应当按照合同约定1.2元/平方米/月向原告支付物业服务费至2016年12月23日。期满后，在业主委员会成立并通知万佳物业公司退场、移交的情况下，原告万佳物业公司与作为建设单位的广安万佳房地产开发公司签订的《广安·新天地一期（江山风华）前期物业委托管理协议（续约）》，对二被告没有约束力。但二被未提交证据证据从业主委员会通知万佳物业公司退场至今期间采取了其他合法维权途径，亦未就此作出合理说明。同时万佳物业公司实际上一直在广安新天地从事物业服务管理，一直在实际履行相应的职责为被告提供物业服务，被告实际上也接受了原告提供的物业服务。依照公平合理原则，二被告应当向原告缴纳部分物业服务费。鉴于万佳物业公司履行职责存在瑕疵，2017年2月7日之后的物业服务费，作适当调整，按0.8元/平方米/月标准计算。 综上，被告从2015年1月1日至2016年12月23日应缴纳的物业服务费为3359元（117.79㎡×1.2元/月×1㎡×23个月零23天）,2016年12月24日至2018年12月31日应缴纳的物业服务费为2286元（117.79㎡×0.8元/月×1㎡×24个月零8天），以上合计为5645元。对于原告主张的滞纳金，由于原告在提供物业管理服务过程中没有完全尽到管理职责，故本院不予支持。同时应当指出，原告应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，共同努力构建和谐的社区环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告张必成在本判决生效后十日内向原告广安市万佳物业管理有限公司支付物业服务费5645元； 二、驳回原告广安市万佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安市万佳物业管理有限公司负担5元，被告张必成负担20元，向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张睿智 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。