广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22433号原告（反诉被告）：刘丽，女，1993年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码430************326。委托诉讼代理人：何志恒，广东连捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某1，男，1991年7月20日出生，汉族，住广东省汕头市金平区*****************，公民身份号码445************078。被告（反诉原告）：佛山市信博物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码91440604MA4UWWXX38。法定代表人：陈某1。两被告共同委托诉讼代理人：刘立新，广东长航律师事务所律师。原告刘丽诉被告陈某1、佛山市信博物业管理有限公司（下简称“信博物业”）合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理。两被告在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序于2019年11月13日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告陈某1于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、两被告赔偿原告无法正常经营期间的损失（摩吧从2019年7月6日起每日按2309元计至合同解除之日即2019年8月27日；美宜佳从2019年8月13日起，每日按6681.33元计至合同解除之日即2019年8月27日）；三、两被告退还租赁保证金125284元，物业管理保证金4608.16元，装修、施工、垃圾清运、水电保证金8880.1元；四、两被告支付原告的装修损失644341.38元；五、两被告赔偿水吧加盟费80000元、美宜佳加盟押金30000元、摩吧餐饮服务履约保证金15000元；六、两被告赔偿员工工资33137.9元；七、两被告赔偿原告搬迁费3000元；八、本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：2017年8月8日，原告与陈某1签订《房屋租赁合同》，租赁位于佛山市禅城区***************（下简称“7号铺”），面积为288.01平方米，用途为简餐、饮品、连锁便利店，租赁期限自2017年8月8日至2022年7月31日止，租金从2018年8月1日至2019年7月31日为41761.45元，从2019年8月1日至2020年7月31日为43849.52元。2017年9月14日，原告与东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，在租赁物内经营美宜佳便利店，并按合同约定支付装修、设备款、履约保证金等。合同签订后，原告领取了营业执照、消防验收合格证等经营所需的证照，开始经营摩吧餐厅、美宜佳便利店，并每月如期向信博物业缴纳租金。2019年7月6日，原告因摩吧餐厅经营发展需要，决定增加部分日式料理，并向两被告申请进行小范围的装修调整。两被告知道原告要经营日式料理后，便通过各种理由多次阻扰原告装修。2019年7月13日，两被告为了阻扰原告装修，在没有通知原告的情况下擅自对摩吧餐厅断水断电，致使原告至今无法完成装修，更加无法经营，损失严重。2019年8月13日，两被告在已收取美宜佳便利店租金的情况下，仍对美宜佳便利店停电，继而于8月14日开始停水，至此，两被告违反合同的约定导致原告无法继续经营餐厅和便利店，损失惨重。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告共同答辩称：一、2017年8月9日,原告与陈某1签订《房屋租赁合同》，约定了物业面积、用途、租赁期限、租金及两个月的免租期。原告自2019年3月开始，未能按约定的时间向被告支付租金，违反了租赁合同第五条约定。原告先行违约，被告的行为是在履行合同约定的抗辩。依据合同法相关规定，原告无权解除合同，也不符合法定解除合同的条件。二、被告没有违约行为，系因原告先违约导致本案纠纷，依据合同法相关规定，违约方无权请求赔偿。原告因自身经营出现问题，于2019年7月5日向被告提出变更经营内容及装修申请，将7号铺二楼增设铁板烧。被告根据租赁合同约定及有关消防法律法规规定，要求原告按规定提交有关消防设计图，但原告多次强调没有变更原消防设计、不需要提供相关消防资料，在没有征得被告同意的情况下擅自进场违规施工，导致停电、损坏原消防设施的事件发生。信博物业作为受托管理人负责整个磐石大厦的物业管理，根据消防法及广东省、佛山市有关消防管理法规规定及要求、《房屋租赁合同》第八条第3款约定，要求原告提供有关消防的装修设计图，但原告却违法违约施工并迟延、少交租金。被告不得已根据租赁合同第十三条第3款、物业管理服务协议第十一条第四款的约定，依法履行通知义务后，于2019年8月12日对7号铺实施拉闸停电，以促使原告履行交付租金及提供装修消防设计图的义务。但原告不予理会且用自己配置的发电机发电，其私自发电行为影响整座大楼的安全。因此，原告第二至七项诉请没有事实与法律依据，请依法驳回。三、原告诉请的各项损失是其自身行为所致，同被告没有关系。四、信博物业受陈某1的委托管理7号铺，不是案涉租赁合同的相对人，其管理事务所产生的法律后果依法由委托人承担，信博物业无需承担责任。两被告向本院提出诉讼请求：一、原告向两被告支付2019年7、8、9、10月（计至10月18日）的租金139425.79元、滞纳金5651.27元，水电管理费23321.63元、滞纳金828.91元（滞纳金计算方式：以每月拖欠的租金及水电费为本金，按年利率24%自欠费当月1日起计至清偿之日止）；二、原告向两被告支付违约金250568.7元、100227.48元；三、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：自2017年8月9日签订案涉租赁合同后，原告从自身经营及商业利益出发，为发挥7号铺最佳利益，向被告请求并同相关公司沟通，同意原告经营两类不同业务并配合办理工商营业登记，即佛山市禅城区摩吧咖啡馆和美宜佳便利店，同时原告向被告出具承诺书，确认2017年8月8日签订的两份合同仅用于原告办理工商登记备案使用，实际以2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》为准。根据《房屋租赁合同》第五条的约定，原告应于每月5日前向被告支付当月租金。但原告2019年3、4、5、6月均未能按约定的时间支付租金，最长拖延将近一个月。自2019年7月开始，原告拖延支付时间且未能足额支付。经被告多次书面催促，原告均不予理睬。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对反诉答辩称：本案中违约的是两被告，因其擅自停水停电、无理阻挠原告装修，致使原告无法使用7号铺，在此期间的租金两被告无权主张。在此期间两被告也未就7号铺提供物业管理服务，其要求支付水电费、管理费及滞纳金等没有任何事实和法律依据。本案是租赁合同纠纷，两被告反诉主张物业管理费、水电费滞纳金等与本案无关。综上，请求驳回被告的反诉。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：原、被告身份证、信博物业的工商登记查询信息。拟证明原、被告的诉讼主体资格。房屋租赁合同、补充协议、特许加盟合同、食品供应协议书、微信交易截图2张、收款收据2张、收据1张、6张保证金收据、3张水吧收据、3张微信交易截图。拟证明原告与被告陈某1于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》的内容；合同签订后，原告向被告缴纳了各项保证金；因经营需要，原告与案外公司签订加盟合同等，支付了加盟费、加盟保证金、装修工程款等；原告按惯例于每月下旬向被告支付当月租金，被告一直没有意见。3、营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。拟证明原告于2017年8月22日取得营业执照，经营佛山市禅城区摩吧咖啡馆，于2018年7月18日取得消防合格证。租金电子回单2张、收款收据1张。拟证明原告已付清租金至2019年6月，并已支付美宜佳2019年7、8月租金；被告无理阻扰原告装修摩吧并擅自停水停电，致使原告无法使用摩吧，原告有权暂不缴纳租金。佛山市****物业管理处回复函、停电照片、信博物业的通知（2019年7月15日）、微信聊天记录（原告与陈某1、原告与管理处工作人员）、电话录音及内容摘要（通话双方是证人及被告工作人员）、施工图报送、重新装修申请的复函、解除房屋租赁合同通知书、锁门照片、物业管理服务协议、经营装修申请、禅城法院立案信息查询。拟证明两被告严重违反合同约定擅自停水停电，阻扰原告装修，致使原告无法正常使用、经营租赁物；鉴于两被告的行为，原告已无法继续经营，故提起本次诉讼，两被告于2019年8月27日通知解除房屋租赁合同并要求7天内搬出商铺，原告于2019年9月2日已搬出商铺，两被告随即上锁、接管商铺。设计协议合同、支付凭证、收款收据。拟证明原告为经营7号铺支付装修等经营费用共1136103元，其中摩吧为979878元，按五年租期折损剩余价值为587926.8元；美宜佳为156225元，按三年期限折损剩余价值为56414.58元。7、摩吧和美宜佳收入汇总表、收入支出表、账本、月销售情况表。拟证明摩吧和美宜佳每日平均收入为2309元/日、6681.33元/日，原告的经营损失按上述数值计算。8、建行网上银行交易明细。拟证明原告赔偿员工7月工资共33137.9元。9、证人蔡宪帮的证言（证人已出庭）。拟证明原告从2019年4月开始申请转型装修，但两被告以诸多理由阻扰，期间更恶意停水停电致使原告无法使用、经营7号铺。10、建筑业企业资质证书、摩吧装修合同。拟证明原告委托的消防设计单位和施工单位均具有相应资质。诉讼中，两被告就本反诉一并提交以下证据：1、房屋租赁合同（陈）、委托书代理协议、不动产权证（P7铺）、关于同意物业转租的证明。拟证明陈某1同业主签订租赁合同，委托信博物业进行出租管理。2、房屋租赁合同（刘）、租赁补充协议、承诺书。拟证明原、被告就案涉商铺签订租赁协议。3、招商银行账户历史交易明细表。拟证明原告未及时支付租金，2019年7月更是只交了部分租金，已超出交租时间20多天。4、催缴函、律师函、租金欠费通知单、物业欠费通知单、物业管理服务协议。拟证明原告已构成违约，被告催交租金，被告按合同约定依法通知停水、电。5、经营装修申请。拟证明根据法律规定及双方约定，原告装修应先经被告书面同意并附消防审核，但原告擅自违法施工。6、声明。拟证明原告经营不善、亏损，欲增加的项目与消防相关。7、微信截屏、装修施工平面图。拟证明被告从未故意设置障碍，原告单方坚持不需要提供消防设计，其提供的图没有相关消防设计。8、告知函。拟证明原告歪曲事实，非法拉横幅毁谤被告。9、7号铺现状照片及视频、7号铺消防报警器故障图、故障处理过程微信截图。拟证明原告并非局部装修，2019年7月14日因租户违规施工导致大楼消防设施大面积故障，原告的违约装修行为损坏了公共消防线路。10、佛建函（2019）363号。拟证明原告需要提交消防设计。11、证人与被告工作人员的微信聊天截图。拟证明7号铺的链锁是原告的店长即本案证人蔡宪帮锁的。12、光盘一张。拟证明原告称2019年9月2日已将商铺交还给被告并不属实，亦证明链锁不是被告锁的。经质证，本院认证：原告的证据1，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，根据承诺书的内容，本院对租赁合同及补充协议的真实性予以确认；六张保证金收据，两被告无异议，本院予以采信；本组其他证据内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据3、4，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5，停电照片和锁门照片均无法显示拍摄时间，本院不予确认，本组其他证据，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据6与本案不具关联性，本院不予确认。原告的证据7系单方制作，本院不予采信。原告的证据8无法显示账户信息，且无证据佐证与本案的关联性，本院不予确认。原告的证据9，证人已出庭作证并接受各方质询，本院综合全案证据待后对其证言的证明力予以认定。原告的证据10，因无有效的证据佐证，本院不予确认。两被告的证据1、4，有原件核对且内容相互印证，原告虽有异议，但并未举证反驳，本院予以确认。两被告的证据2、3、7，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告的证据5与原告的证据5举证重复，本院不再重复认证。两被告的证据6，原告对真实性不持异议，本院予以确认。两被告的证据8与本案不具关联性，本院不予确认。两被告的证据9，现场照片与本院现场勘查的一致，本院对真实性予以确认；该组其他证据内容相互印证，原告亦未举证反驳，本院亦予确认。两被告的证据10系政府文件，经核实属实，本院予以确认。两被告的证据11与证人证言相符，本院予以确认。两被告的证据12，与本院现场勘查时查看的监控录像一致，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年8月8日，被告陈某1（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定租赁房屋位于禅城区岭南大道北125号首层7号铺，房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店，租赁期限自2017年8月8日至2022年7月31日止，2017年8月8日至2017年10月7日为免租装修期；2017年10月8日至2019年7月31日月租金为41761.45元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为43849.52元；租金按月结算，先付费后使用，乙方于每月5日前支付当月租金给甲方等。同日，双方签订《租赁补充协议》，主要约定乙方经甲方书面同意可将商铺分隔分租给第三方，甲方视乙方为唯一承租人，即便分租，乙方仍应按主合同承担相应责任义务；经甲方书面同意的前提下，乙方可对商铺的门面进行装修及改造。2017年8月9日，被告陈某1（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》，内容分别为“第一条、租赁房屋坐落于岭南大道北125号首层7号铺。第二条、租赁房屋用途。该房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店……第三条、租赁期限。租赁期限自2017年8月10日至2022年8月9日止，2017年8月10日至2017年10月9日为免租装修期。第四条、租金。租赁期限内租金标准按以下方式结算（以下金额不含税）：2017年10月10日至2019年8月9日月租金为41761.45元，2019年8月10日至2020年8月9日月租金为43849.52元……本合同签订之日，乙方向甲方缴纳三个月租金125284元作为租赁保证金……第五条、付款方式。租金按月结算，遵循先付费后使用原则，由乙方于每月5日前支付当月租金给甲方……第七条、甲方的权利和义务……负责审定装修、检修维修标准……第八条、乙方的权利和义务……如果乙方根据自身的需要，经物业公司同意，进行大范围的室内改动和装修的，租赁房屋维修费用全部由乙方承担……4、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意……第九条、关于房屋。租赁期间的其他有关费用。（一）在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业管理费；5.房屋公共部分分摊费用等……（二）物业管理费按物业管理公司规定标准缴交，物业管理费为8元／平米每月……第十一条、因乙方责任解除合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计45天……第十三条、违约责任。1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金……2、乙方违反甲方及物业管理公司管理规定及《消防安全责任书》，经甲方及物业管理公司要求整改或在执法部门的检查中被开具整改通知书且在限期未达到整改要求的，按乙方违约处理，乙方按年度向甲方缴纳年度租金的20%作为违约金……3、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。如乙方逾期1个月未交付租金、物业管理费用、水费、电费等费用的，甲方有权对乙方采取停水、停电等强制性的措施。4、按本合同十一条约定，因乙方责任甲方有权随时解除合同，收回商铺并没收乙方的所有保证金……”。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，主要约定“一、经甲方书面同意，乙方可将商铺分隔分租给第三人（分隔方案必须按附图实施）……二、甲方视乙方为上述商铺唯一承租人，即便进行分租后，乙方仍应按主合同承担相应的责任义务……在经甲方书面同意的前提下，乙方可对商铺的门面进行装修及改造，在此期间产生的费用全部由乙方自行承担。……七、进行分租后，乙方必须负责约束分租人，共同服从磐石大厦物业管理公司的管理……”。同日，原告出具《承诺书》，内容为“本人刘丽于2017年8月9日与陈某1签订的7号铺租赁合同，因登记备案需要，另签《房屋租赁合同》，现确认并承诺以下内容：1、刘丽与陈某1另签订两份分租合同仅用于登记备案之用的《房屋租赁合同》中，约定每月租金分别为16660.7元和3500元，该《房屋租赁合同》只限于石湾街道办租赁登记备案使用，不作其它使用。2、本人刘丽与陈某1于2017年8月8日签订的两份合同及2017年8月9日签订的租赁合同，内容如有冲突，概以2017年8月9日签订的租赁合同为准。特此确认”。陈某1向原告出具收款收据，确认已收到7号铺租赁保证金125284元。信博物业向原告出具三张收款收据，确认已收到7号铺水电保证金2880.1元、装修保证金2000元、垃圾清运保证金2000元。2017年8月10日，原告（甲方）与信博物业（乙方）签订《物业管理服务协议》，就甲方委托乙方管理7号铺作出如下约定“第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务……4、严格遵守物业管理公司制定的各项规章制度、管理办法和《佛山磐石大厦商户手册》，服从及配合乙方开展物业管理工作。5、依据本协议准时向乙方交纳物业管理费及应交的一切费用。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，得到乙方书面同意后才能使用……二、乙方的权利义务……10、对甲方的装修工程施工期间进行安全监督、协调、配合工作……第二条、物业管理服务内容……六、消防管理。配备消防管理人员，对消防控制中心及大厦共用部位的喷淋系统、烟感系统、温感系统、灭火器、消防栓箱等设备设施的操作管理维修……第三条、管理服务期限。管理服务期限为五年，自2017年8月10日至2022年8月9日止……第五条、物业管理服务费用……甲方交纳管理费用正式启始时间：2017年10月10日。商铺按建筑面积每月每平方米8元收取管理服务费，即2304.08元/月。二、甲方办理进场手续时必须向乙方缴交相当于两个月物业管理服务费的保证金……直至退场时没有欠物业管理公司费用的前提下，无息退回用电用水押金……五、每次交纳费用时间：每月十日前缴交当月及上月的物业管理费、水电费用……第十一条、违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费、水、电费、另外签订的其他协议的有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按所欠交金额的2‰交纳滞纳金，其中一项应缴费用从逾期之日起满七天仍未缴付的，乙方可采取停水、停电管理措施直至甲方缴清所有费用为止……”。2017年8月25日，信博物业向原告出具收款收据，确认已收到7号铺2个月的管理费押金4608.16元。后原告与东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，将7号铺部分用于经营美宜佳便利店。原告还注册成立个体户佛山市禅城区摩吧咖啡馆，将7号铺剩余部分用于经营摩吧咖啡馆，并以摩吧咖啡馆的名义与佛山市佑天餐饮管理服务有限公司签订《食品供应协议书》，由佛山市佑天餐饮管理服务有限公司向其提供面食类、小吃类的食品。2018年3月29日，信博物业向原告出具收款收据，确认已收到7号铺外墙施工保证金2000元。2018年7月18日，摩吧咖啡馆取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年7月5日，原告向被告陈某1发送微信“我这边摩吧想该做海鲜铁板餐厅，我手下的人过去提交申请好长时间了，也一直按你们要求的资料给你们送去，可你们一直卡住我这边不批准装修……”。同日，原告向7号铺所在的磐石大厦管理处提交《经营装修申请》，内容为“位于磐石大厦P7号铺因经营问题出现严重亏损多月，现需调整经营方向，进行门面、内部升级改造，以迎合市场发展需求，使自身更好发展，增加磐石大厦人气。在原有基础上增加经营范围：海鲜、西餐、铁板烧”。次日，被告陈某1回复原告“我昨天开会看到你这边的图纸，有几个问题需要跟你这边确定一下，一个是你们2楼的设备是否用电？需要提供你们总共的用电量预算，第二个是二楼有操作间，排烟方案需要提交，第三个你们的设计效果图我们需要审核，第四个，你们做的铁板烧及海鲜，我们需要看看是否与隔壁日料店产生冲突，因为以前批给你们的是做简餐，现在做的是中餐还是粤菜……”。2019年7月9日，原告向被告陈某1发送微信“……2楼铁板烧区域排烟问题我这边写份说明给你们吧，就是以后排烟问题我们自己处理，不需要麻烦你们，有问题我们自己承担。消防问题我们也咨询过专业消防公司，他们说铁板烧区域的烟感喷淋改为温感喷淋就可以，不需要做其他改动”，陈某1回复“好的，你这边提交全报建资料，我们尽快审核”。2019年7月10日，磐石大厦管理处向原告发送微信，告知原告需补充提交供电系统图、油烟排放方案（图纸）、办理消防报建（消防审核合格方可施工）。次日，磐石大厦管理处向原告发送微信“你们的消防图是需要有资质的消防公司出的图，不是设计公司出的图”，原告回复“出了图又怎么样，我们消防又不改动，给你们图纸也就是顶多加个消防公司名，有什么必要”，管理处回复“资料提供完整，有问题方便查询。如我们是找你麻烦的话你随便装修都可以，装完不合格，要求重新拆这样你们更麻烦”，原告回复“有什么不合格的，消防我也不用改，要是消防有什么事也是消防局找我们，不用你们管”，管理处回复“消防有问题，我们也有连带责任的”。2019年7月14日，7号铺的消防报警器发生故障。2019年7月15日，信博物业向原告发出《通知》，内容为“……由于贵司到现时并未提供完善的装修施工资料及未办理好装修前的各项手续而强制进场施工。请贵司接到通知后，停止施工，在收到本通知2天内到管理处提交未完善的施工资料、办理好施工前的各项手续后方可进场施工，否则视为违规施工，我司将采取停电措施……”。2019年7月26日，信博物业向原告发出《关于磐石大厦P7商铺变更经营范围重新装修申请的复函》，内容为“贵司2019年7月25日所交的装修申请我司已收到，经我司与出租方（业主）共同审议存在以下问题：1、经营内容与御喜日式料理重叠；2、二楼烧烤区、铁板区存在消防安全隐患。因此，贵司装修申请不予批准”。2019年8月5日，信博物业向原告邮寄《催缴函》，内容为“……截止到2019年8月5日，你方已拖欠租金34511.45元，已属违约。我方受出租人委托通知你方，望收函后在2019年8月10日前，补交所欠一切费用。否则依照《房屋租赁合同》第十三条违约条款之规定，你方需另行承担逾期每日按月租金2%的滞纳金。另7月份管理费、6月份水电费，你方已拖欠共7607.87元，已属违约。望收函后在2019年8月10日前，补交所欠一切费用。否则依照《磐石大厦物业管理服务协议》合同条款第十一条违约条款之规定执行……”。原告于次日签收该函件。2019年8月11日，信博物业委托律师向原告邮寄《律师函》，要求原告限期内补交所有欠费，否则需承担违约责任。该邮件于次日签收。2019年8月27日，被告陈某1向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，以原告拖欠租金无法继续履行合同为由，通知解除与原告于2017年8月9日签订的房屋租赁合同，并要求原告7日内结清各项费用后无条件搬离商铺。2019年10月15日，经本院询问，原告陈述其于2019年8月27日收到解除合同通知书后从2019年8月底开始清场至2019年9月2日清场完毕，随后被告对7号铺加锁，7号铺现由被告控制，因被告自身持有铺位钥匙，原告可以交还铺位钥匙；被告则陈述7号铺由原告加锁，现还是原告加锁状态。2019年10月18日，本院组织原被告到7号铺进行现场勘查：美宜佳大门未上锁，摩吧大门从内部上锁；从美宜佳大门进入铺位内可见，美宜佳已清空，摩吧内一楼有建筑垃圾，堆放有轻质砖、水泥和沙，部分隔墙被拆除，摩吧二楼排烟管处于断裂、裸露状态，二楼亦堆放了轻质砖和水泥沙，砌墙围闭拟作卫生间的位置与松岛海鲜日料二层平面布置图的设计一致。经询问，原、被告均称不清楚美宜佳大门的锁由谁打开。本院即组织原被告前往磐石大厦监控室查看监控，监控显示：①2019年9月4日，美宜佳大门处于外部上锁的状态；②2019年9月5日14时26分，有人员开锁并将铺位内的水泥沙往外拖运，其中一人经辨认为原告现场勘查的随行人员；③2019年10月17日，美宜佳大门处于外部上锁的状态；④2019年10月18日00时14分，有一戴帽子、戴口罩的男子骑着共享单车路过美宜佳门口时停下，查看四周无人后，将美宜佳大门的锁打开并带锁骑车离开。鉴于原告当场表示放弃铺位内堆放物品的权利，被告在本院见证下当日收回了7号铺。另查明一，2017年7月24日，佛山市禅城区**************产取得产权登记，产权人为佛山市雄景置业有限公司，建筑面积为288.01平方米。2017年8月9日，佛山市雄景置业有限公司（甲方）与陈某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定租赁房屋为岭南大道北125号首层7号铺，房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店，租赁期限自2017年8月10日至2022年8月9日，免租装修期为2017年8月10日至2017年10月9日，每月租金10080.35元，乙方应于每月5日前支付当月租金给甲方。佛山市雄景置业有限公司已出具《关于同意物业转租的证明》，同意陈某1将7号铺转租给原告使用。2019年1月1日，陈某1（甲方、委托方）与信博物业（乙方、受托方）签订《委托书代理协议》，内容为“甲方将其房屋委托乙方进行出租及管理……现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：一、甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。二、房屋基本情况：岭南大道北125号首层7号铺……三、委托权限：1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理；3、代收房屋租金。四、委托期限从2019年1月1日至2019年12月31日止”。另查明二，原告按41761.45元/月的标准支付租金至2019年6月。2019年7月27日，原告向被告陈某1转账7250元，交易摘要为“美宜佳7月租金”。2019年8月12日，原告向被告陈某1转账7612.5元，交易摘要为“美宜佳8月租金”。另查明三，据原告提交的磐石大厦手游咖啡馆一楼平面布置图、磐石大厦手游咖啡馆二楼平面布置图、松岛海鲜日料一层平面布置图、松岛海鲜日料二层平面布置图显示：摩吧厨房、水吧位于一楼大门入口处，摩吧二楼布置为包间对战区、储藏间、散台区；原告拟二次装修后的一楼设置有卡座区、寿司吧区、厨房、散座区、卡座区，二楼设置有铁板区、烧烤区、大包间、四个包间；松岛海鲜日料平面布置图显示的出图单位为佛山濡美空间设计有限公司。原告当庭陈述：7号铺自2019年7月13日停水停电，至原告2019年9月2日晚上搬离时都没有恢复水电。被告当庭陈述：被告从2019年8月13日开始停水停电，中间未恢复；对于原告的装修申请，被告陈某1同意信博物业的处理意见。证人蔡宪帮当庭陈述：原告是老板，我是员工，我自2018年4月10日至2019年9月5日期间任职店长；2018年4月至2019年4月一年的时间出现了很大的亏损，希望能转型，写了申请书交给物管，物管回复因与P6号商铺经营范围相冲突，所以不同意原告重新装修，后来就停止了装修；2019年6月发现经营状况还是不好，多次与物管沟通，再次提交变更经营方向的申请，被告均以消防问题未同意；2019年7月13日，原告开始装修，被告当日停了魔吧的水、电，称原告违反了消防问题，原告就去行政服务中心询问，得到回复是在原有基础上无需备案，原告向被告反馈消息后，被告也未作出回应，也未同意原告继续进行装修，2019年9月2、3日原告已搬完，搬完后我将魔吧锁了，但美宜佳的门没锁；原告重新装修第一次施工于2019年6月29日进场，拆掉了洗手间、水吧、厨房、二楼房间玻璃，在二楼砌了一副墙，装修图的设计公司是路边找的，帮我们装修过但没有资质；铁板烧不属于简餐；2019年7月13日我没看见是谁拉闸。本院认为，原告与被告陈某1签有房屋租赁合同，与被告信博物业签有物业管理服务协议，故本案应为合同纠纷。根据原告于2017年8月9日出具的承诺书，本院确认原告与被告陈某1实际履行的系于2017年8月9日签订的房屋租赁合同。涉案房屋租赁合同、物业管理服务协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。根据房屋租赁合同第八条的约定，原告如需进行大范围室内改动和装修的需经物业公司同意，如需改变房屋的内部结构和装修的需先征得被告陈某1的书面同意。据前查明，首先，根据原告提交的用于二次装修的松岛海鲜日料一、二层平面布置图以及本院现场勘查的情况可知，原告二次装修规模和范围大，且已改变了房屋原有用途，但原告在未取得两被告同意的情况下，已私自拆除原有装修，实际进场施工；其次，原告提交的图纸仅为装修设计图纸，并非有资质的设计单位制作的室内装修消防设计方案，亦无证据证明原告已进行的装修施工符合消防设计或消防安全的要求。相反，从原告与两被告微信聊天记录可知，原告认为其二次装修与消防无关，这显然违背常识；再次，原告主张其二次装修无需消防备案，仅为口头陈述，并无证据证明。即使属实，涉案7号铺系临街商铺且位于磐石大厦首层，房产建筑面积加上铺位内搭建的二层阁楼，实际使用面积已超过300平方米，属于公众聚集场所，原告承租初次装修后取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》可证实，原告二次装修后必须依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定向相关部门申请消防安全检查，在重新取得消防安全检查合格证后才可投入使用、营业。被告陈某1作为出租方、被告信博物业作为磐石大厦的物业管理方均负有维护消防安全的责任和义务，两被告在原告拒绝提供合法合规装修申请材料且已强行进场装修的情况下，采取停水停电措施符合合同约定，并无不当，亦无证据证明两被告存在恶意阻碍原告装修的情形。因此，原告主张两被告存在违约行为，与事实不符，本院不予采纳，其据此诉请两被告赔偿无法正常经营期间的损失、装修损失、加盟费、加盟押金、履约保证金、员工工资、搬迁费，于法无据，本院不予支持。经查，原告仅交纳2019年7月、8月部分租金，已构成违约，根据租赁合同第十一条第4点的约定，被告陈某1享有单方解除合同的权利。原告确认其已于2019年8月27日收到陈某1发出的解除合同通知书，本院确认原告与被告陈某1于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》已于2019年8月27日解除。鉴于原告对摩吧的加锁行为，且铺位内仍堆放有原告的装修材料，原告作为承租人应对铺位的交还时间承担举证责任。原告主张被告对美宜佳上锁，仅为口头陈述，并无有效的证据证明，原告人员于2019年9月5日从铺位内取走水泥沙的行为亦证实原告尚未向被告交还铺位。因监控录像中2019年10月18日凌晨开锁人员的身份不明，且原告并未举证证明其已与被告办理了交接手续，本院确认铺位交接时间应为2019年10月18日。铺位交回后，原告与信博物业已不存在物业服务合同关系，本院一并确认原告与信博物业于2017年8月10日签订的《物业管理服务协议》于2019年10月18日解除。关于两被告反诉的费用。一、房屋租赁合同项下：①2019年7月1日至2019年10月18日期间的应缴租金合计154315.28元[41761.45+（41761.45÷31×9+43849.52÷31×22）+43849.52+43849.52÷31×18]，原告已付14862.5元（7250+7612.5），原告还应向被告陈某1支付租金139452.78元；②因原告拖欠租金已构成违约，根据租赁合同第十三条第4点的约定，被告陈某1有权没收租赁保证金125284元；③因被告陈某1并未举证证明其还存在其他实际损失，本院认为没收租赁保证金已足以弥补因原告违约造成的损失，本院对被告陈某1诉请的租金滞纳金以及违约金250568.7元、100227.48元均不予支持。另，被告信博物业系受陈某1委托处理租赁合同项下的事务，并非租赁合同的相对人，其无权向原告主张租赁合同项下的权利。二、物业管理服务协议项下：①2019年7月1日至2019年10月18日期间的应缴物管费合计8250.09元（2304.08×3+2304.08÷31×18）；②据信博物业制作的欠费明细，7号铺于2019年5月20日至2019年9月20日期间产生水电费、公摊水电费合计19304.69元，因原告在该期间占用铺位且有装修行为，上述水电费金额并无明显过高，原告亦未举证反驳，本院予以确认；③原告签订物业服务协议后，向信博物业支付了水电保证金2880.1元、装修保证金2000元、垃圾清运保证金2000元、外墙施工保证金2000元、管理费押金4608.16元，合计13488.26元。因原告并未举证证明其缴费情况，信博物业确认原告已付4233.15元，本院予以采信。上述欠费合计27554.78元，扣减已付4233.15元、保证金和押金13488.26元后，原告还应向信博物业支付9833.37元。如前同理，被告陈某1并非物业服务合同的相对人，其无权向原告主张物业服务合同项下的权利。至于滞纳金，被告信博物业并未举证证明其已告知原告各项费用的产生情况并通知原告缴纳相关费用，综合全案案情，本院酌定原告以9833.37元为本金，按年利率24%从反诉之日即2019年9月27日起向被告信博物业支付滞纳金至实际清偿之日止。被告信博物业诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘丽与被告陈某1于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》已于2019年8月27日解除；二、原告刘丽于本判决生效之日起十日内，向被告陈某1支付租金139452.78元；三、原告刘丽已交纳的租赁保证金125284元归被告陈某1所有；四、原告刘丽于本判决生效之日起十日内，向被告佛山市信博物业管理有限公司支付物业管理费、水电费、公摊水电费合计9833.37元及滞纳金（滞纳金以9833.37元为本金，按年利率24%从2019年9月27日起计至实际清偿之日止）；五、驳回原告刘丽的其他诉讼请求；六、驳回被告陈某1的其他诉讼请求；七、驳回被告佛山市信博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如原告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取7127元，由原告刘丽负担7035元，被告陈某1、佛山市信博物业管理有限公司共同负担92元；反诉受理费4776元，由原告刘丽负担1913元，被告陈某1、佛山市信博物业管理有限公司共同负担2863元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年十二月二十六日书记员 陈佳颖