上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初24654号原告：上海香申物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：覃午欣，公司员工。委托诉讼代理人：李涛，公司员工。被告：卫剑颢，男，1972年4月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：钱磊，上海创远律师事务所律师。第三人：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区新河镇新申路XXX弄XXX号(商务大楼)A区182室(上海富盛经济开发区)。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：赵越，公司员工。原告上海香申物业管理有限公司(以下简称“香申公司”)诉被告卫剑颢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法通知上海丰悦投资管理有限公司(以下简称“丰悦公司”)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香申公司的委托诉讼代理人覃午欣、李涛，被告卫剑颢的委托诉讼代理人钱磊，第三人丰悦公司的委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香申公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令卫剑颢支付2018年4月19日至2019年7月18日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)40,549.80元；2、要求判令卫剑颢支付滞纳金，以每期未付物业管理费金额为基数，按照每日千分之三的标准，自每期物业管理费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止；3、要求判令本案诉讼费由卫剑颢负担。事实和理由：香申公司与开发商上海骏丰置业发展有限公司(以下简称“骏丰公司”)签订《前期物业服务合同》，约定由香申公司对上海市大连路XXX号骏丰国际财富广场进行物业管理。卫剑颢系该广场地下1层17室(以下简称“涉讼房屋”)业主。卫剑颢自2018年4月19日起拖欠支付物业管理费，至2019年7月18日止，共计拖欠物业管理费40,549.80元。经催告，卫剑颢至今未付，故要求判如所请。卫剑颢辩称：对香申公司主张的物业管理费金额没有异议，但不同意其全部诉讼请求。卫剑颢委托丰悦公司对涉讼房屋进行出租管理，根据卫剑颢、丰悦公司及香申公司之间过去8年物业管理费的支付惯例，卫剑颢应支付给香申公司的物业管理费，从丰悦公司应支付给卫剑颢的租金收益中扣除，由丰悦公司直接支付给香申公司。卫剑颢与丰悦公司之间就涉讼房屋的委托管理合同纠纷案的生效判决，判定委托经营管理协议继续履行，判定丰悦公司给付卫剑颢第9委托管理年度扣除税金和物业管理费后的净租金收益。丰悦公司和香申公司系股东交叉的关联企业，股东关惠坤各占该两家企业95%的股权，该两家企业的法定代表人均系关惠勤。香申公司提起本案诉讼，企图与丰悦公司串通侵害卫剑颢的权益。物业管理合同对滞纳金未做约定，香申公司援引卫剑颢与骏丰公司签订的涉讼房屋预售合同主张滞纳金，但香申公司并非该预售合同的签订方，其不能援引预售合同向卫剑颢行使请求权，法律亦未规定业主应按照预售合同向物业公司承担义务。该预售合同约定的滞纳金计算标准也明显过高。丰悦公司述称：丰悦公司与卫剑颢签订的《委托经营管理协议》未约定丰悦公司有代为支付物业管理费的义务，物业管理费应由卫剑颢向香申公司支付。丰悦公司应向卫剑颢支付的第9委托管理年度(2018年4月19日至2019年4月18日)的经营管理费，二审法院尚未作出判决。卫剑颢就第9委托管理年度经营管理费中已做扣减的物业管理费，以及第10委托管理年度中第一季度即2019年4月19日至2019年7月18日期间的物业管理费，已向法院另行诉讼提出主张。卫剑颢在该案中申请财产保全，丰悦公司已将保全款项交至法院，卫剑颢在该案中的权益包括本案涉及的物业管理费能得到充分保障。之前的物业管理费系由丰悦公司从经营管理费中扣减后转付给香申公司，第9、第10委托管理年度的物业管理费，丰悦公司没有代卫剑颢支付，现丰悦公司与卫剑颢之间有纠纷，丰悦公司不愿意再为卫剑颢代付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海丰恩物业管理有限公司(2013年9月18日起更名为香申公司)系骏丰国际财富广场的前期物业管理单位，于2008年1月1日和该广场的开发商骏丰公司签订了《骏丰国际财富广场前期物业管理合同》，约定：委托管理期限自2008年1月1日起至广场业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止；香申公司向业主和物业使用人收取物业管理费，办公用房物业管理费为每月每平方米建筑面积19.80元，商铺用房物业管理费为每月每平方米建筑面积25.80元。2009年6月15日，卫剑颢就购买涉讼房屋(建筑面积104.78平方米)与骏丰公司签订《上海市商品房预售合同》，该合同附件五《该房屋〈前期物业管理服务合同〉、〈使用公约〉或有关承诺书》约定：物业管理费为30元/平方米·月，为按季度支付；所有业主/租户须负责缴交物业管理费及其它根据本公约规定其它应付之费用，任何业主/租户如果未能于应付费用的到期日支付，则物业服务企业有权采取下列措施并收取因此而产生的附加费用：收取业主/租户未缴付的费用及滞纳金，滞纳金由应付费用的到期日起至实际支付日止按每日千分之三计算。《承诺书》内容如下：本人为骏丰国际财富广场的买受人，为维护本物业服务区域内全体业户的共同利益，本人声明如下：1、确认已详细阅读并理解开发商制定的《临时管理规约》；2、本人保证本人及其上述专有部分的承租人、使用人、受让人、继承人或占用人等相关人士承诺遵守本规约以及开发商及或物业服务企业依据本规约为管理本骏丰国际财富广场所订立的其它规章制度；3、本人同意承担因违反本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任；4、……。卫剑颢签署了该份《承诺书》。2015年9月8日，卫剑颢与丰悦公司就第1至第5委托管理年度的租金收益产生争议，卫剑颢向丰悦公司提起诉讼【(2015)虹民三(民)初字第1992号案】。丰悦公司上诉后，二审法院作出了驳回上诉、维持原判的判决【(2016)沪02民终9282号案】。该案审理查明：卫剑颢委托丰悦公司经营管理涉讼房屋，包括但不限于丰悦公司以自己或卫剑颢的名义自主经营、对外招租、与客户签订租约、代为收取租金、经营管理和解除租约等事项；委托经营管理期限为10年，自过渡期届满的2010年2月1日起至2020年1月31日止；丰悦公司于每一委托管理年度结束后10日内向卫剑颢支付前一管理年度的收益；卫剑颢向丰悦公司出具的《授权委托书》载明委托权限为，授权丰悦公司以丰悦公司或卫剑颢的名义对系争房屋进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金以及一切相关费用、代开发票、代付税费、代付物业管理费、解除租约、代购保险、代支付保费、代为索赔(包括提起诉讼、仲裁等)、代为收取赔偿/违约金等与系争房屋经营管理有关的一切事项；丰悦公司按约支付了2010年2月1日至2015年4月18日期间的物业管理费。2017年12月18日，卫剑颢与丰悦公司就第6至第8委托管理年度的租金收益产生争议，卫剑颢向丰悦公司提起诉讼【(2017)沪0109民初33127号案】。该案查明，案外人上海翔悦建筑工程有限公司代丰悦公司向香申公司支付了涉讼房屋第6委托管理年度即2015年4月19日至2016年4月18日期间的物业管理费。本院判决卫剑颢与丰悦公司签订的《委托经营管理协议》继续履行，判决丰悦公司向卫剑颢支付扣除税金和物业管理费后的第7、第8委托管理年度的租金收益……。丰悦公司上诉后，二审法院作出了驳回上诉、维持原判的判决【(2018)沪02民终9689号案】。2019年5月5日，卫剑颢与丰悦公司就第9委托管理年度(2018年4月18日至2019年4月17日)的租金净收益等费用产生争议，卫剑颢向丰悦公司提起诉讼【(2019)沪0109民初12558号案，以下简称12558号案】。卫剑颢以该委托管理年度的物业管理费应由丰悦公司代付为由，在提出的租金收益诉请中，自行扣除了该年度的物业管理费金额。2019年9月20日，卫剑颢与丰悦公司就第10委托管理年度的租金收益、第9委托管理年度的物业管理费等费用向丰悦公司提起诉讼【(2019)沪0109民初号25121号案】。该案审理中，卫剑颢申请财产保全，本院对丰悦公司采取了财产保全措施。丰悦公司提供现金反担保后，本院解除了对丰悦公司的财产保全措施。本案另查明：丰悦公司的股东系关惠坤、关惠勤，关惠坤持95%股权，关惠勤持5%股权，关惠勤系该公司法定代表人。香申公司的股东系关惠坤、衣振涛，关惠坤持90%股权，衣振涛持10%股权，关惠勤系该公司法定代表人。本案审理中，根据香申公司的申请，本院依法裁定冻结卫剑颢名下的银行存款70,378.23元，或查封、扣押其它相等价值的财产。本院认为：香申公司为卫剑颢名下涉讼房屋提供物业管理服务，卫剑颢应向香申公司支付物业管理费。卫剑颢委托丰悦公司对涉讼房屋进行出租经营管理，约定物业管理费由丰悦公司代付，物业管理费金额从租金收益中抵扣。前8个委托管理年度的物业管理费系由丰悦公司按照约定代付，香申公司予以认可并收取了物业管理费。第9委托管理年度的物业管理费，因卫剑颢与丰悦公司就租金收益产生争议，卫剑颢按照之前的操作惯例，在扣除该年度物业管理费金额后，就净租金收益等费用向丰悦公司提起诉讼。丰悦公司未按约定代付该年度的物业管理费，且在本案中明确表示不同意代付，卫剑颢主张香申公司应按照惯例向丰悦公司收取。鉴于三方未就丰悦公司不履行代付义务，香申公司应向丰悦公司进行追索做出过约定，而卫剑颢本人系物业管理费的义务承担主体，故在丰悦公司拒绝代付的情况下，该支付责任应由卫剑颢承担。现卫剑颢已另案起诉向丰悦公司追索12558号案中从租金收益中自行扣减的物业管理费金额以及第10委托管理年度的全部租金收益，故卫剑颢应向香申公司支付2018年4月19日至2019年7月18日期间的物业管理费。前8个委托管理年度的物业管理费系按照卫剑颢与丰悦公司之间的《授权委托书》中的约定由丰悦公司代付，香申公司认可并实际收取。对第9个委托管理年度的物业管理费，丰悦公司在本案中才明确表示不同意代付，且香申公司在本案诉讼前也未曾向卫剑颢主张支付。鉴于前8个委托管理年度的操作惯例，以及香申公司与丰悦公司存在股东交叉、系关联企业等事实情况，香申公司对2018年4月19日至2019年7月18日期间的物业管理费未按预售合同约定的时间支付应是认可的。香申公司主张卫剑颢支付滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，卫剑颢应支付上海香申物业管理有限公司2018年4月19日至2019年7月18日期间的物业管理费40,549.80元；二、驳回上海香申物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,559.46元，减半收取计779.73元，由上海香申物业管理有限公司负担330.47元，由卫剑颢负担449.26元；财产保全申请费723元，由上海香申物业管理有限公司负担306元，由卫剑颢负担417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇一九年十二月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。