云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8622号原告李自明，男，汉族，1987年1月22日出生，身份证住址：云南省保山市龙陵县。委托代理人王峰，国浩律师（昆明）事务所律师。特别授权代理。被告彭艳红，女，汉族，1992年6月6日出生，身份证住址：云南省曲靖市罗平县。原告李自明诉被告彭艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告李自明及其委托代理人王峰到庭参加诉讼。被告彭艳红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告李自明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，办妥昆明市万科魅力之城Ａ7地块2幢2002号房屋不动产产权证，并协助原告将该房屋产权证过户至原告名下。2、被告向原告支付违约金110000.00元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月4日，被告彭艳红与云南浙万置业有限公司签订了《商品房购销合同》，购买了位于昆明市官渡区的魅力之城（Ａ7地块Ш）第2幢第20层2002号房。2015年1月5日，进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号：ＫＭ2015010500522。被告交纳了首付款202627.00元，其余房款办理了银行按揭。随后，被告从云南浙万置业有限公司接收了房屋。2016年8月底，原告、被告与昆明城熙房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号ＮＯ.0001），约定被告将万科魅力之城Ａ7地块2幢2002号房以550000.00元的价格转让给原告。随后，原告向被告支付了现金30000.00元作为购房定金。2016年9月5日，原、被告在昆明市明信公证处的公证下，签订了《房屋买卖定金协议》，并办理了（2016）云南昆明信证民字第35290号公证书。公证当日，原告通过银行转账向被告支付现金135000.00元。被告向原告出具了165000.00元的收条。双方约定：产权证办理下来后两年半内被告需配合原告过户，原告配合被告还款赎证。如一方违约，违约方按照房屋成交价总额的20%作为违约金支付给守约方。原告同日还向昆明城熙房地产经纪有限公司支付中介费8800.00元，向云南昆明明信公证处支付公证费1545.ＯＯ元。被告于当日将其与云南浙万置业有限公司签订的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、被告的购房发票、契税缴款书、专项维修基金收据等原件交给了原告。公证当口，原告即从被告手中接收了案涉房屋，并居住至今。期间原告一直以被告的名义正常交纳物业费、水费和电费。2018年9月16日，原告得知案涉房屋可以办理产权证后，即通知被告及时交齐办证所需资料，但被告一直故意拖延，不予配合。在交涉过程中，被告明确表示不想卖房给原告。被告的单方悔约，拒不办理产权证并过户给原告的行为已构成违约。根据法律规定和合同约定，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。被告彭艳红未到庭参加诉讼，答辩期间也未向本院递交答辩状。原告李自明针对自己的诉讼请求，事实及理由向本院提交如下证据：第一组证据：原告身份证复印件一份，欲证明原告李自明诉讼主体适格。第二组证据：被告彭艳红身份证复印件一份，欲证明被告诉讼主体适格。第三组证据：1、《商品房购销合同》，2、《商品房买卖合同登记备案表》复印件各一份，欲证明被告与云南浙万置业有限公司签订了《商品房购销合同》，获得了案涉房屋并办理了买卖合同登记备案。第四组证据：1、《房屋买卖居间合同》原件一份，欲证明原、被告与城熙地产签订了居间合同，约定被告将案涉房屋转让给原告，成立价款为550,000.00元，并约定了20%的违约金，以及被告获得产权证后应在两年内将产权证过户到原告名下。2、公证书原件一份，欲证明原、被告双方于2016年9月5日在昆明明信公证处签订了《房屋买卖定金协议》，并进行了公证。3、银行转账凭证一份，欲证明原告于2016年9月5日通过农业银行向被告账户支付了135,000.00元。4、被告出具的收条原件一份，欲证明被告已收到原告支付的购房首付款165,000.00元。5、中介费收据原件一份，欲证明原告已向城熙地产支付了中介费8,800.00元。6、公证费发票原件一份，欲证明原告办理公证支付了公证费1,545.00元。第五组证据：1、被告的购房原始发票复印件一份，2、被告的契税缴款书复印件一份，3、被告的维修基金收据复印件一份，欲证明被告将上述原始购房手续交给了原告。第六组证据：物业费收据及水电费付款记录原件3份，欲证明原告已于2016年9月5日实际占有案涉房屋并居住至今，并一直以业主名义交纳物业费、水费、电费。第七组证据：原告与被告及其男友的微信聊天记录，欲证明被告及其男友意图反悔，拒不配合原告办理产权证及过户手续。第八组证据：收件回执单复印件一份，欲证明房管局收取了契税发票原件。第九组证据：微信聊天记录两份，欲证明《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》原件均在被告手中，经原告多次要求仍未交予原告。被告彭艳红未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告李自明提交的上述证据发表质证意见的质证权，同时也放弃了向本院提交相关证据举证的权利。本院认为，原告李自明提交的上述证据形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据庭审，以及原告的举证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：被告彭艳红于2015年1月4日与案外人云南浙万置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买了本案的涉案房屋，支付首付款202,627.00元，并向招商银行北京路支行按揭贷款人民币470,000.00元，于2015年1月5日就该涉案房屋进行了备案登记。2016年，原告李自明（购买方、乙方）与被告彭艳红（出售方、甲方）及第三人昆明城熙房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：依据国家有关法律，法规及本市有关规定，买方、卖方、居间方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖和居间服务事宜，达成一致意见，订立本合同。合同第一条约定：甲方自愿出售位于（以下简称该物业）万科魅力之城Ａ7地块2幢2002号房物业。结构为钢筋结构，建筑面积为82.19平方米。合同第二条成交价格及定金约定：经甲、乙双方协商一致，并约定该物业按套计算，成交价为伍拾伍万元整（￥550000.00元整）。甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方交付购买定金人民币壹万元（￥10000.00元整）。签订本合同时，甲方自愿将该物业相关证件商品房购房合同原件交付于丙方代为保管。合同第三条委托事项和服务费约定：甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成该物业买卖，协助办理房屋产权过户服务。甲、乙双方应向丙方支付相应服务费。经甲、乙双方确认，由乙方向丙方支付人民币捌仟捌佰元（￥8800.00元整）作为丙方的服务费，该服务费的交付时间为做完定金公证当日。合同第五条付款方式约定为：以银行按揭方式付款：在公证机关签署统一《房屋买卖合同》时，乙方支付给甲方房屋首付款人民币拾陆万伍仟元（￥165000.00元整），其余房款在银行发放贷款时一次性支付给甲方（具体数目以银行审批数目为准，不足部分乙方应在接到通知后两个工作日内一次性予以补足）。合同第十条违约责任约定为：甲、乙双方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照过户要求提供必要的资料配合，造成合同无法继续履行的；3、其他过失影响合同无法正常履行的；如发生上述行为的，违约方按照合同约定房屋成交价总额的20%作为违约金支付给守约方。合同第十五条其他约定：产权证下来两年半内甲方配合乙方过户，经甲、乙双方协商，房产证办下来后由乙方配合协助甲方还款赎证。该合同上有甲方、乙方的签名捺印以及丙方的盖章。之后，原告向被告支付了现金30000.00元购房定金。随后，原、被告双方在云南省昆明市明信公证处签订了《房屋买卖定金协议》，对合同的标的物情况、转让价款再次予以明确。另外合同第五条关于定金及支付约定：乙方（李自明）向甲方（彭艳红）支付总计壹拾陆万伍仟元，其中定金为（人民币）大写：壹拾叁万元整；小写：￥130000.00元整，剩余叁万伍仟元作为预付款交与甲方。定金支付时间为2016年9月5日。上述定金作为甲、乙双方当事人正式订立房屋买卖合同和交易的担保；双方正式签订房屋买卖合同并交易后，乙方支付的定金转为房价款。乙方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，乙方逾期未支付定金的，甲方有权单方面解除本协议，并有权将上述房屋自由处分。定金在乙方向甲方实际支付时生效。合同第六条买卖合同签订条件约定：待甲方持有上述房屋产权证书之日（即甲方领取房屋产权证之日）起两年半之内，双方正式订立《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续，双方应配合提供办理房屋过户手续的一切材料并办理过户手续。甲方取得房屋产权证时，附有及时通知乙方的义务；并保证房屋符合上市交易条件，保证房屋无查封、抵押等权利受限制的情形，并无任何权利瑕疵。合同还对双方的权利义务、定金罚则适用、免责条款、协议生效等进行了约定。该公证合同中有原、被告双方的签字及捺印。上述协议签订当日，原告李自明通过中国农业银行转账的方式向被告彭艳红支付了购房定金135000.00元，被告彭艳红出具收条：“今收到李自明（身份证号：5330241987××××××××）交来购买魅力之城Ａ7地块2幢2002号房购房首付款人民币大写：拾陆万五千元整（小写：￥165000.00元）。收款人：彭艳红，日期：2016年9月5日。”同日原告向云南省昆明市明信公证处支付公证费1457.00元，并有公证处出具的发票、向昆明城熙房地产经纪有限公司支付中介费8800.00元。被告于当日将其与云南浙万置业有限公司签订的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、被告的购房发票、契税缴款书、专项维修基金收据等原件交给了原告。公证当日，原告即从被告手中接收了案涉房屋，并居住至今。期间原告一直以被告的名义正常交纳物业费、水费和电费。2018年9月16日，原告得知案涉房屋可以办理产权证后，即通知被告及时交齐办证所需资料，但被告一直故意拖延，不予配合。原告李自明遂向本院提起诉讼，主张如上所诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《房屋买卖居间合同》及公证的《房屋买卖定金协议》系当事人自愿签订的协议、合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告李自明已经按照合同、协议的约定向被告支付了购房首付款165,000.00元，向昆明城熙房地产经纪有限公司支付了中介费、向昆明市明信公证处支付了公证费，已经履行了自己应尽的义务，并实际接收和使用涉案房屋至今，而被告彭艳红在已具备办理不动产产权证书条件、符合履行合同条件的前提下仍然拒不履行协议、合同义务，存在违约行为，且原告也明确表示愿意代替被告偿还在招商银行所欠的案涉房屋按揭款，不存在不能继续履行合同的情形，被告彭艳红应承担继续履行合同、协议的违约责任。因此原告请求判令被告继续履行合同，办妥案涉房屋不动产产权证，并协助原告将房屋产权证过户至原告名下的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。此外，原、被告双方在《房屋买卖居间合同》中明确约定了违约方应向守约方支付合同约定房屋成交价总额20%的违约金，按照该约定，被告应当向原告支付违约金，但关于该违约金的金额，本院结合本案的实际情况酌情调整为房屋成交价总额10%为宜。被告彭艳红经本院合法传唤未到庭对原告李自明主张的事实进行反驳并举证，依法应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李自明与被告彭艳红继续履行双方于2016年签订的《房屋买卖居间合同》以及2016年9月5日签订的《房屋买卖定金协议》，由被告彭艳红将位于昆明市官渡区房屋的不动产产权证办理完毕并将产权登记转移至原告李自明名下；二、被告彭艳红于本判决生效后五日内一次性支付原告李自明违约金55,000.00元；三、驳回原告李自明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,400.00元，由被告彭艳红承担8000.00元，由原告李自明自行承担2400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇一九年十二月三日书 记 员  雷 娟