广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初30337号原告（反诉被告）：祝健，男，1987年1月1日出生，汉族，住湖南省衡阳县************，身份证号码：430************678。委托诉讼代理人：季晨，广东方典律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市鑫宏丰投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区燕罗街道山门社区*********，统一社会信用代码：914********4541605。法定代表人：钟小琴，公司执行董事。被告：蒋文权，男，1977年9月1日出生，汉族，住四川省营山县********，身份证号码：512************694。以上两被告共同委托诉讼代理人：唐小琴，广东宝锋律师事务所律师。原告（反诉被告）祝健与被告（反诉原告）深圳市鑫宏丰投资有限公司（以下简称“鑫宏丰公司”）、被告蒋文权房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员黎绮玲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季晨、两被告的共同委托诉讼代理人唐小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝健向本院提出诉讼请求：1.判令鑫宏丰公司与蒋文权向祝健连带返还房屋租赁押金和租金共计123500元；2.判令鑫宏丰公司与蒋文权向祝健连带支付本案律师费15000元；3.判令鑫宏丰公司与蒋文权承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月13日，祝健与鑫宏丰公司签订《房屋租赁合同》，约定由祝健承租鑫宏丰公司位于东莞市*********的厂房，免租期至6月5日。合同签订后，祝健向鑫宏丰公司的股东蒋文权支付租金39500元和房屋押金84000元，合计123500元。后祝健将上述厂房许可给广东省瑞吉生物科技有限公司（以下简称“瑞吉生物”）用于生产经营。瑞吉生物以案涉房屋为注册地址发起成立后即进行筹备工作，期间发现上述房屋存在消防方面的严重瑕疵：1、案涉房屋没有《房屋产权证》和《建设工程规划许可证》，不符合住建局受理消防验收的基本要求；2、案涉房屋的现状不能达到消防验收的基本要求，存在巨大的消防隐患。祝健就该瑕疵立即联系鑫宏丰公司与蒋文权要求协调解决，但鑫宏丰公司与蒋文权对祝健的诉求置若罔闻。后祝健多番向各部门咨询了解后，最终得到案涉厂房不可能通过消防验收的明确回复，遂向鑫宏丰公司与蒋文权提出退租，要求返还其已支付的房屋押金和租金合计123500元，但鑫宏丰公司与蒋文权对于该请求不予理会。2019年6月11日，祝健向鑫宏丰公司与蒋文权提出解除租赁合同，并要求返还案涉房屋的押金和租金，但鑫宏丰公司与蒋文权回复一分不退，并提出了祝健对其造成了损失的说法。祝健认为鑫宏丰公司与蒋文权隐瞒案涉房屋存在严重消防隐患，根本不具备出租条件，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此双方签署的租赁合同是无效的。为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。鑫宏丰公司与蒋文权答辩称，由于是祝健单方提出解除租赁合同，因此鑫宏丰公司与蒋文权无需向祝健返还房屋租金及押金，祝健应向鑫宏丰公司支付免租期间的租金。鑫宏丰公司向本院提出反诉请求：1.判令祝健支付鑫宏丰公司免租期租金72417元；2.判令祝健赔偿鑫宏丰公司中介费损失39500元、厂房整理费13000元；3.判令祝健承担律师费10595元；4.判令祝健承担本案诉讼费。事实与理由：鑫宏丰公司与祝健通过中介介绍于2019年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定鑫宏丰公司将位于东莞市*********厂房以现状租赁给祝健，每月租金39500元，免租期为2019年4月13日至2019年6月5日。合同还约定，除了因鑫宏丰公司违约导致合同解除外的原因造成祝健实际租赁不满本合同规定的租赁期，祝健应向鑫宏丰公司补付所减免的相应租金。合同签订之日，鑫宏丰公司将案涉厂房以现状交付给祝健。交付后，祝健要求鑫宏丰公司将厂房进行清洁与整理，并承诺该清洁整理费从2019年6月租金中扣除，鑫宏丰公司如约对厂房进行清洁整理，为此花费了13000元。2019年6月13日，鑫宏丰公司收到祝健邮寄的《关于寮步向西进安路58号租赁合同解除告知书》，祝健要求解除《房屋租赁合同》，并于2019年6月18日交还了案涉厂房。由于案涉厂房系鑫宏丰公司向案外人崔冠超承租的，为避免损失扩大，鑫宏丰公司随即将案涉厂房退还给崔冠超，因此损失了8万元的厂房租金。鑫宏丰公司多次要求祝健赔偿中介费、清洁整理费及补交免租期租金，但祝健均置之不理。鑫宏丰公司认为在签订《房屋租赁合同》时已如实告知了祝健租赁物的有关情况，且祝健亦同意以现状接收租赁物，因此根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，祝健应当赔偿解除合同对鑫宏丰公司所造成的损失。祝健答辩称，鑫宏丰公司作为专业租售厂房的公司，应当知道案涉厂房存在消防设计和消防结构的重大瑕疵，其隐瞒事实真相，将无法通过消防验收的厂房租给祝健，构成欺诈或重大误解，祝健有权主张合同无效或行使撤销权。案涉房屋不具备建设工程规划许可证和房屋产权证，根本无法申请消防验收，经鑫宏丰公司申请第三方鉴定机构对案涉房屋进行专业鉴定，该房屋结构无法通过消防车辆和展开消防设备，无法达到建筑物设计防火规范GB50016-2014(2018)版的要求，因此，祝健主张合同无效或撤销合同是合理、合法的。经审理查明，祝健与鑫宏丰公司于2019年4月13日签订《租赁合同书》，约定：鑫宏丰公司将位于东莞市************的整栋厂房及宿舍以现状出租给祝健，租赁期从2019年4月13日至2034年6月15日，每月租金39500元，租金第3年递增10%，免租期从2019年4月13日至2019年6月5日，除了因鑫宏丰公司违约导致合同解除外的原因造成祝健实际租赁不满本合同规定的租赁期，祝健应向鑫宏丰公司补付装修期间所减免的相应租金。合同签订当天，祝健向蒋文权支付了2019年6月6日至2019年7月5日的租金39500元及履约保证金、电力押金84000元。鑫宏丰公司于2019年4月13日将租赁物交付给祝健，2019年6月11日晚上祝健通过微信向蒋文权发出《关于寮步向西进安路58号租赁合同解除告知书》，祝健称当天已将租赁物钥匙交还给鑫宏丰公司。后祝健向鑫宏丰公司邮寄了《关于寮步向西进安路58号租赁合同解除告知书》，鑫宏丰公司于2019年6月12日签收。鑫宏丰公司称2019年6月18日确认解除租赁合同关系并接收了祝健交还的租赁物。鑫宏丰公司主张由于祝健委托深圳市恒达房地产发展有限公司提供租赁厂房的居间服务，且应祝健的要求进行清洁整理租赁物，鑫宏丰公司在2019年4月19日向深圳市恒达房地产发展有限公司支付了中介费39500元，在2019年4月9日支付了案外人清洁整理费13000元。另，蒋文权是鑫宏丰公司的股东之一。案涉租赁物无证据证明已取得建设工程规划许可证或房产证,庭审中经本院释明，祝健、鑫宏丰公司要求变更诉讼请求，均请求撤回关于律师费的诉请，其他诉请金额不变。以上事实，有祝健提交的租赁合同书、工商登记查询信息、付款凭证及收据、许可书和涉及图纸、住建局官网截图和设计单位勘察回复、微信和短信截图、声明、快递照片及回单、合同解除告知书、电表照片，鑫宏丰公司提交的集体土地建设用地使用证、消防合格证、居间服务确认书、收据、授权书、确认书、建设银行明细单以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，鑫宏丰公司没有提供案涉租赁物的建设工程规划许可证，也没有提交相关的证据予以证实案涉厂房已取得建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利后果。由于案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证即交付使用违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《租赁合同书》应为无效。由于双方签订的租赁合同无效，因租赁行为取得的财产依法应当返还，对祝健要求鑫宏丰公司返还已付的租金39500元及押金84000元（共计123500元）的诉讼请求，本院予以支持。本案中蒋文权代鑫宏丰公司收租金和押金的行为仅属于职务行为，故对祝健要求蒋文权对鑫宏丰公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。案涉《租赁合同书》虽然无效，但祝健实际占有租赁物期间仍需参照合同约定的租金标准支付占有使用费。双方确认租赁物于2019年4月13日交付使用，返还时间各方均没证据证实，本院采信鑫宏丰公司确认的租赁物交还时间为2019年6月18日。合同约定免租期从2019年4月13日至2019年6月5日，除了因鑫宏丰公司违约导致合同解除外的原因造成祝健实际租赁不满本合同规定的租赁期，祝健应向鑫宏丰公司补付装修期间所减免的相应租金。本案的情况不符合上述约定的免租期条件，按约定祝健应补付鑫宏丰公司免租期的占有使用费。案涉《租赁合同书》无效，祝健、鑫宏丰公司应当各自承担一半的责任，祝健并未实际正常使用租赁的厂房，按照双方的过错责任，可以减少祝健50%的占有使用费，即祝健应支付鑫宏丰公司占有使用费为（39500元/月×2个月+39500元/月÷30天×6天）×50%=43450元。鑫宏丰公司主张为达成案涉合同产生中介费39500元，有相应的证据证实，本院予以采信。该中介费属于鑫宏丰公司的损失，基于上述论述，本院支持鑫宏丰公司诉请的中介费损失19750元（39500元×50%）。对鑫宏丰公司主张的厂房整理费13000元，证据不足，本院不予支持。另，祝健、鑫宏丰公司均撤回关于律师费的诉请，属于对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）深圳市鑫宏丰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）祝健返还租赁押金和租金共计123500元；二、限原告（反诉被告）祝健于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市鑫宏丰投资有限公司支付占有使用费43450元；三、限原告（反诉被告）祝健于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）深圳市鑫宏丰投资有限公司支付中介费损失19750元；四、驳回原告（反诉被告）祝健的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市鑫宏丰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1535元（祝健已预交），由祝健负担166.25元，鑫宏丰公司负担1368.75元；本案反诉受理费1505.12元（鑫宏丰公司已预交），由祝健负担701.96元，鑫宏丰公司负担803.16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黎绮玲二〇一九年十二月二十日书记员  尹艳清书记员  单智森