北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53193号原告（反诉被告）：赵大中，男，1966年1月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：魏和平，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晗，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙刚，男，1977年6月26日出生，汉族，北京启智达明管理咨询有限公司董事长，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）赵大中（以下简称姓名）与被告（反诉原告）孙刚(以下简称姓名)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵大中的委托诉讼代理人魏和平、刘晗，孙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵大中向本院提出诉讼请求：1.确认赵大中与孙刚于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月2日解除；2.判令孙刚向赵大中返还已支付的购房款850133元，并支付自2018年3月28日起按年利率6%的标准计算至实际还款之日止的资金占用费。事实与理由：2018年4月20日，赵大中与孙刚签订《房屋买卖合同》，约定赵大中购买孙刚所有的位于北京市朝阳区302室房屋（以下简称涉诉房屋），同时约定了房屋总价款、付款方式、交付时间、违约责任等。合同签订时，孙刚多次向赵大中承诺，涉诉房屋可以办理更名过户手续。合同签订后，赵大中分批次向孙刚支付购房款合计850133元，孙刚将涉诉房屋交付赵大中使用。现赵大中得知，北京对购房有严格的限制，赵大中不符合在京购房条件，无法办理涉诉房屋的转移登记手续，其购房目的无法实现，合同无法继续履行，故提起诉讼。孙刚辩称，我认可《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除，但系基于我行使单方解除权，依据为《房屋买卖合同》第六条，因赵大中未如期支付购房款达两个月以上，故我享有解除权。我认可已收到购房款850133元，但不同意退还，因赵大中存在违约行为且导致合同解除，依据《房屋买卖合同》第六条的约定，应支付购房款10%的违约金。孙刚向本院提出反诉请求：1.确认赵大中与孙刚于2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月2日解除；2.要求赵大中支付孙刚违约金570000元；3.要求赵大中支付孙刚房屋占有使用费76500元（自2018年7月1日起计算至2019年4月15日止，按每月7500元标准计算）。事实与理由：2018年4月20日，赵大中与孙刚签订《房屋买卖合同》，由赵大中购买孙刚所有的涉诉房屋，并约定：赵大中应在签订合同时向孙刚支付定金300000元，在支付定金之日起三天内支付1200000元，于2018年7月1日支付1000000元，于2018年12月1日支付1000000元；赵大中未按合同约定方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的千分之二支付违约金，逾期达到两个月以上的，则视为赵大中不履行合同，孙刚有权解除合同，且应向孙刚支付购房款10%的违约金。合同签订后，孙刚于2018年7月1日将涉诉房屋交付给赵大中居住使用直至2019年4月19日，但虽经孙刚一再催促，赵大中至今仅向孙刚总计支付了850133元，期间一直以资金紧张为由迟迟不按合同约定支付购房款，按照合同约定，赵大中已经严重违约，现依法提起反诉。赵大中对孙刚的反诉辩称，《房屋买卖合同》是经双方达成合意于2019年1月2日解除，并非孙刚基于我违约行使解除权导致解除，我也并不存在违约行为。如法院认定我存在违约行为，合同中约定的违约金标准过高，不应超过实际损失的30%，孙刚应就实际损失进行举证。在孙刚无法举证的情况下，我认为我不应承担责任。孙刚基于房屋买卖合同关系要求我支付房屋使用费没有法律依据。据我了解，涉诉房屋在我接收之前是空置状态，并未出租，我的行为并未给孙刚造成任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙刚系涉诉房屋的登记所有权人，房屋建筑面积为77.37平方米，房屋权属证书号为X京房权证朝私字第XXXX号。2018年4月20日，赵大中（乙方）与孙刚（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉诉房屋，房产总价款5700000元；乙方在签订合同时，支付定金300000元；乙方支付定金之日起三天内，向甲方支付1200000元，于2018年7月1日支付1000000元，于2018年12月1日支付1000000元；甲方于支付首付款1200000元之日将涉诉房屋房产资料交付乙方，于2018年7月1日将涉诉房屋交付乙方，待乙方取得北京市房屋买卖资格后，办理过户；乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达两个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付购房款10%的违约金。就支付购房款情况，经查如下：赵大中于2018年3月28日支付孙刚定金300000元，随后分别于2018年4月25日支付200000元、于2018年6月26日支付50000元、于2018年8月30日支付15100元、于2018年9月12日支付250000元，另于2018年8月1日、10月2日、11月1日分别向孙刚指定收款账户支付15033元、10000元、10000元，上述款项金额合计850133元。孙刚认可上述付款时间及金额，亦认可款项性质为购房款，但称上述款项均未在约定付款日期内支付，赵大中构成违约。关于孙刚是否向赵大中催告付款，孙刚称已于2018年8月1日、8月30日、9月18日向赵大中催款，此后基本每个月催告一次，直至2018年11月22日，并提交微信聊天记录予以佐证。赵大中认可催告事实。关于赵大中未依约履行付款义务的原因，赵大中主张系行使不安抗辩权，称赵大中在签约后很快了解到以其年龄及交纳社保情况，无法取得在京购房资格，合同目的将无法实现。经询，双方均认可签订合同时赵大中不符合在京购房条件。孙刚称，签订合同时双方实际约定将涉诉房屋转移登记至赵大中女儿名下；赵大中对此不予认可。赵大中称，孙刚曾承诺赵大中可以为其取得在京购房资质；孙刚对此不予认可，称取得购房资质是赵大中的义务。关于房屋交付及占有使用情况，双方均确认孙刚于2018年7月1日将涉诉房屋交付赵大中，赵大中于2019年4月19日将房屋返还孙刚。孙刚明确表示仅主张截止至2019年4月15日的房屋占用使用费。关于合同解除事宜，双方均明确表示，认可《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除，但对解除方式意见不一：赵大中陈述孙刚于2019年1月2日向赵大中表示要求解除，赵大中同意解除，故主张合同系经协商一致解除；孙刚主张系孙刚行使单方解除权，依据为《房屋买卖合同》第六条，赵大刚逾期付款达两个月。就解除合同违约金酌减的标准，赵大中认为应当按照涉诉房屋被占用期间的租金损失计算，认可月租金标准为7500元。关于房屋现价值，孙刚称为575万元；赵大中认为高于约定的570万元，但具体金额不详。关于孙刚的实际损失，孙刚称因赵大中未如期付款，导致其无法使用购房款投资其所经营的医疗器械，损失净盈利500万元，另向案外第三人承担了20万元的违约责任，但未提交相应证据佐证。本院认为，当事人应当遵照诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。本案中，赵大中与孙刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现赵大中与孙刚均明确表示《房屋买卖合同》已于2019年1月2日解除，本院对此不持异议并判决予以确认。关于合同解除的原因，孙刚主张因赵大中逾期支付购房款达到合同约定的解除条件，故孙刚行使解除权解除《房屋买卖合同》，根据已查明的付款事实，孙刚所述具有事实和法律依据，本院予以采纳。针对赵大中所称迟延付款系行使不安抗辩权的抗辩意见，赵大中取得在京购房资质系合同继续履行的前提，原则上属于购房人的义务，现无证据证明孙刚承诺为赵大中取得购房资质，赵大中不享有不安抗辩权，本院对该抗辩意见不予采信，赵大中逾期支付购房款的行为构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》解除后，赵大中要求孙刚退还已支付的购房款，本院予以支持。对赵大中主张支付资金占用费的诉请，孙刚不存在违约行为，且双方未就解除合同的后果协商一致，故对该项诉讼请求本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金数额，赵大中认为违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以孙刚的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、赵大中的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为15万元。关于孙刚主张的房屋占有使用费，本院判处的违约金已对该部分损失予以考虑，故不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵大中与被告（反诉原告）孙刚于二○一八年四月二十日签订的《房屋买卖合同》于二○一九年一月二日解除；二、被告（反诉原告）孙刚于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）赵大中已付购房款850133元；三、原告（反诉被告）赵大中于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）孙刚违约金15000元；四、驳回原告（反诉被告）赵大中的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51700元，由原告（反诉被告）赵大中负担（已交纳）；反诉案件受理费6633元，由被告（反诉原告）孙刚负担4983元（已交纳），由原告（反诉被告）赵大中负担1650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 李延贵审判员 谷培培二〇一九年十二月二十六日书记员 李 珑书记员 张 楠