广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27312号原告（反诉被告）：陈伟鹏，男，1988年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：任勇波，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。第三人：广州大麦信息科技有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号金汇大厦7楼701-709、712-713房（仅限办公用途）。法定代表人：余焕文。委托诉讼代理人：曹建民，男，该公司职员。第三人：广州余盛装修有限公司，住所地广州市天河区车陂西路212号之一9楼907房（仅限办公）。法定代表人：王志健。委托诉讼代理人：张振华，广东连越律师事务所律师。第三人：广东巴芙特酒店管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街空港大道自编88号A塔11-15层。法定代表人：陈景锋。委托诉讼代理人：陈琴荣，女，系该公司员工。（委托诉讼代理权限自2019年10月23日起）委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。（委托诉讼代理至2019年10月23日）原告陈伟鹏（反诉被告，以下简称原告）与被告广州美馨房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告美馨公司），第三人广州大麦信息科技有限公司（以下简称大麦公司）、广州余盛装修有限公司（以下简称余盛公司）、广东巴芙特酒店管理有限公司（以下简称巴芙特酒店）合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟鹏的委托诉讼代理人任勇波、陈欢，被告美馨公司及第三人巴芙特酒店的委托诉讼代理人肖成，第三人大麦公司的委托诉讼代理人曹建民，第三人余盛公司的委托诉讼代理人张振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟鹏向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.被告向我返还我支付的购房款51万元及利息（以51万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；3.第三人余盛公司向我返还我支付的装修款6万元及利息（以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；4.第三人大麦公司向我返还我支付的团购费3万元及利息（以3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年10月17日，我经中介介绍，到被告旗下物业广州市白云区空港大道嘉大广场了解被告在售的公寓。在被告的销售人员反复诱导介绍下，我就位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋与被告签订了《房屋使用权转让合同》，合同约定我一次性向被告支付房屋使用权转让费51万元，转让期限20年，合同到期后自动延续6年。签订合同当日，我按被告的要求，以银行转账的方式向其指定的银行账户支付了购房款共计51万元，装修款6万元，团购费3万元。后经我仔细查看合同才发现上述协议内容是房屋的使用权转让，被告出售给我的房产所用土地为集体农村土地，无法办理房屋转让及过户手续。我认为，被告在销售过程中，故意隐瞒涉案房屋的性质以及合同的重要内容部分，诱导我误认为上述房屋属于可以上市交易的产权公寓，并使我做出错误的意思表示。且根据法律规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且房地产开发企业预售房产时，应向购买人出示预售许可证明。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告美馨公司的反诉请求，原告陈伟鹏辩称，被告并未向我交付涉案房屋，目前该房屋处于毛坯状态，故我无需向其返还房屋。另外，因被告与第三人巴芙特酒店实际上是关联公司，属于同一批人控制，故不存在我返还房屋和支付房屋使用费的问题。被告美馨公司辩称，对于涉案转让合同效力问题，我司尊重法院的认定。如合同确属无效，我司同意按照合同无效后相互返还的原则履行，即我司同意向原告返还扣除房屋占用费之后的购房款，但要返还费用的前提是原告将涉案房屋返还给我司。至于原告主张的装修费和团购费这两项费用并非我司收取，故我司不同意返还。我司亦不同意支付利息。另因原告与我司签订转让合同后，原告又于当日与第三人巴芙特酒店签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给巴芙特公司作为经营酒店及相关配套使用，且巴芙特酒店已向原告支付第一年租金，现原告要求确认双方签订的合同无效，原告亦应将该合同取得的房屋返还给我司，故现反诉请求：1.原告和第三人巴芙特酒店向我司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋；2.原告向我司支付自2018年1月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按《巴芙特酒店租赁合同》收益标准计算）；3.本案受理费由原告承担。第三人大麦公司述称，1.原告所称向我司支付团购费3万元，但经我司核实，所盖公章非我司的公章，与我司公章不一致。2.根据原告提供的收据流水在2017年10月17日，我司核查后发现我司没有收到该款项的的记录，且我司开立的基本户并没有原告所指向的账户。3.我司与被告没有任何的业务往来，更没有参与涉案的房屋使用权转让的任何事宜，对原告所陈述的向我司支付团购费用的事宜并不知情，故我司不承认我司收取了相关的团购费用，原告诉请我司返还没有依据。最后，我司将可能在本案结束后收集相关的证据，考虑向公安部门进行举报，维护我司的合法利益。综上，原告要求我司返还团购费没有依据。我司对被告的反诉请求没有意见。第三人余盛公司述称，我司从未收取原告任何的装修费，我司的成立时间是2017年9月7日，银行基本户的开户时间是2017年10月13日，而原告所提交的收据时间是2017年10月11日，该时间早于我司银行账户的开户时间。原告提交的证据里面所显示的银行账户并非我司的银行账号，也不是我司的其他工作人员的银行账号。不管是我司还是我司的工作人员，从未与本案的原告或被告有过任何的业务往来，也没有与上述包括第3人签署任何业务和非业务的协议。我司自成立以来，并未实质经营，我司不可能以装修费或其他名头向原告开具相关的收据。原告所提交的公章并非我司的真实公章，我司对原告提交的收据中的公章真实性和合法性均不予认可。我司对被告的反诉请求没有意见。第三人巴芙特酒店述称，我司与原告就涉案房屋签订了为期10年的房屋租赁合同，约定将该房屋用于酒店经营使用，我司已依约支付了第一年的租金。我司已经将包括涉案房屋在内的11至15层房屋统一委托了装修公司进行装修，装修费用超过1000万元，原告现要求确认其与被告之间的合同无效，其行为客观上违反了诚实信用的原则，不应得到支持。我司不同意向被告返还房屋，因我司与原告签订了租赁合同，使用权是归我司的，在我司与原告没有处理好租赁合同之前，我司认为房屋的使用权归我司，被告没有权利要求我司归还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，原告（乙方，使用权受让方）与被告（甲方，使用权转让方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积约60平方米；转让期限20年，即从2018年1月18日至2038年1月17日止；上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止。在赠送期内，双方除第四、五条的约定外，其他权利义务不变。在赠送期间如因甲方的原因而导致乙方无法继续使用或是出现有偿使用，甲方则按当时同等路段、同等档次、同等租金的市场评估价无条件补偿给乙方；若甲方于2043年6月30日后仍然拥有合法使用权并对外转让使用权，在同等条件下，乙方享有优先续约权；该房屋20年使用权转让金51万元；付款方式：一次性付款；甲方于2018年1月18日前向乙方交付房屋；甲方同意乙方将该房屋转租给巴芙特酒店经营使用，但期限不超过20年；从乙方与巴芙特酒店签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》之日起，乙方与甲方的权利义务随之转由巴芙特酒店履行等。同日，原告（甲方，出租方）与第三人巴芙特酒店（乙方，承租方）签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方作经营酒店及相关配套使用，租赁期限为10年，自2018年1月18日至2028年1月17日止；甲方须在签订该合同后3个工作日内将房屋交付乙方使用；该房屋租赁为：2018年1月18日起至2019年1月17日止40800元等。上述租赁合同签订后，涉案房屋实际交由巴芙特酒店经营管理。巴芙特酒店向原告支付了40800元租金。诉讼中，原告提交收据、业务凭证各三份，拟证明其在签订转让合同后向被告支付转让费共计51万元、装修费6万元、团购费3万元，该三份收据分别为：开具日期为2017年10月17日，收款单位处盖章为被告，内容为涉案物业房屋使用金51万元的收据一份；开具日期为2017年10月11日，收款单位处盖章为第三人余盛公司，内容为涉案房屋装修费6万元的收据一份；开具日期为2017年10月17日，收款单位处盖章为大麦公司，内容为涉案房屋交团购费3万元的收据一份。上述业务凭证显示其中两笔款共计51万元收款账户为“广州市白云区美馨经营部”，其中一笔6万元的款项收款账户户名为余盛公司，其中一笔3万元的款项收款账户户名为大麦公司。被告对上述51万元的收据予以确认，对其他两份收据不予确认，并表示其并未向原告收取该两份收据中的款项。第三人余盛公司对盖有余盛公司公章的收据不予确认。大麦公司对盖有大麦公司公章的收据不予确认。且均坚持否认业务凭证中的账户为其公司账户。另查，涉案房屋所在的楼宇位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场，经本院此前受理的（2019）粤0111民初186号案向广州市白云区国土资源和规划局查询该楼宇的产权和规划报建情况，该局复函显示无该楼宇的产权及规划报建信息。本院认为，本案纠纷为原告与被告就涉案房屋签订《房屋使用权转让合同》而产生的纠纷，根据原告提起的诉讼请求，本案应为合同纠纷。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。现原告与被告美馨公司交易的涉案房屋属无产权和未办理规划报建手续的房屋，结合上述法律规定，原告与被告美馨公司就涉案房屋签订的《房屋使用权转让合同》无效。现原告要求确认上述《房屋使用权转让合同》无效有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，原告已向被告美馨公司支付了房屋使用金共计51万元，现双方签订的合同无效，被告收取该使用金已无据，故原告要求被告返还房屋使用金51元有据，本院予以支持。原告对于涉案合同无效亦存在过错，故原告要求被告支付上述使用金的利息意见缺乏理据，本院不予支持。被告已向原告交付涉案房屋，合同无效后，原告应将涉案房屋返还给被告，故被告要求原告返还涉案房屋有据，本院予以支持。因原告与被告签订转让合同后即与第三人巴芙特酒店签订了租赁合同，将涉案房屋出租给了巴芙特酒店，现涉案房屋由巴芙特酒店在实际使用，故巴芙特酒店亦负有协助将涉案房屋返还给被告的义务。第三人巴芙特酒店协助将涉案房屋返还给被告后，巴芙特酒店与原告之间就涉案房屋之间的租赁关系纠纷可另行主张解决。由于原告已使用涉案房屋一段时间，被告主张要求原告支付占用涉案房屋期间，即涉案房屋交付之日2018年1月18日起至实际返还涉案房屋之日的房屋占用费有据，本院予以支持。被告关于房屋占用费按巴芙特酒店公寓租赁合同收益标准计算的意见缺乏依据，本院不予采纳。每月房屋占用费应按合同转让总价款51万元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即1670元/月计算。驳回被告主张多出上述部分的诉请。关于原告要求第三人大麦公司、余盛公司返还团购费、装修款的问题。现有证据显示，该两部分款项收款账户分别为第三人大麦公司、余盛公司的账户，故原告主张的上述费用实为该两公司收取。因本案中处理的关系为原告与被告美馨公司之间签订的转让合同法律关系，该两项费用并非涉案转让合同中的款项，故对于该两项费用，原告应另行向该两第三人主张，本案中不予直接处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈伟鹏与被告广州美馨房地产开发有限公司于2017年10月17日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州美馨房地产开发有限公司向原告陈伟鹏退还房屋使用金51万元；三、本判决生效之日起十日内，原告陈伟鹏、第三人广东巴芙特酒店管理有限公司向被告广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋；四、本判决生效之日起五日内，原告陈伟鹏向被告广州美馨房地产开发有限公司支付2018年1月18日至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（占用费按1670元/月计付）；五、驳回原告陈伟鹏的其他诉讼请求；六、驳回被告广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9398元，由原告陈伟鹏负担398元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担9000元；反诉受理费710.63元，由原告陈伟鹏负担425元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担285元。由被告广州美馨房地产开发有限公司负担的本诉受理费和原告陈伟鹏负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  汤伟萍人民陪审员  甄晓明二〇一九年十二月十日书 记 员  陈玉梅