江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0282执异108号案外人：薛志良，男，1973年7月26日生，汉族，住宜兴市。案外人：钱雪雯，男，1971年1月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张叶琴，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。申请执行人：宜兴市新天地农村小额贷款有限公司，住所地宜兴市经济开发区边庄村，统一社会信用代码91320282554678876M。法定代表人：纪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：史永强，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。被执行人：江苏海港幕墙装饰工程有限公司，住所地宜兴市张渚镇善卷下东村。法定代表人：罗洪根，该公司董事长。被执行人：罗洪根，男，1954年12月15日生，汉族，住宜兴市。利害关系人：朱乐云，女，1986年7月12日生，汉族，住宜兴市。本院在执行申请执行人宜兴市新天地农村小额贷款有限公司（以下简称新天地小贷公司）与江苏海港幕墙装饰工程有限公司（以下简称海港公司）、罗洪根、江苏罗施福环保科技有限公司（以下简称罗施福公司）、罗莉、宜兴市景瑞冶金电化设备有限公司（以下简称景瑞公司）、沙景根、江苏金海环保工程有限公司（以下简称金海公司）、罗俊、罗燕萍金融借款合同纠纷一案合同纠纷一案中，案外人薛志良、钱雪雯向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2014年9月17日，本院对新天地小贷公司诉海港公司、罗洪根、罗施福公司、罗莉、景瑞公司、沙景根、金海公司、罗俊、罗燕萍作出（2014）宜商初字第1224号民事判决：一、江苏海港幕墙装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内归还宜兴市新天地农村小额贷款有限公司借款本金200万元及利息（自2014年2月22日起至实际给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）。二、罗洪根对江苏海港幕墙装饰工程有限公司的上述债务承担连带保证责任。三、江苏罗施福环保科技有限公司、罗莉、宜兴市景瑞冶金电化设备有限公司、沙景根、江苏金海环保工程有限公司、罗俊、罗燕萍对江苏海港幕墙装饰工程有限公司的上述债务在200万元范围内承担连带保证责任。四、驳回宜兴市新天地农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25080元，减半收取12540元，财产保全费5000元，共计17540元，由江苏海港幕墙装饰工程有限公司、罗洪根、江苏罗施福环保科技有限公司、罗莉、宜兴市景瑞冶金电化设备有限公司、沙景根、江苏金海环保工程有限公司、罗俊、罗燕萍负担。根据新天地小贷公司的申请，本院于2014年11月4日立案强制执行，案号为（2014）宜执字第3046号。在本案执行过程中，本院于2019年7月18日作出（2014）宜执字第3046号执行裁定：查封罗洪根购买的现登记在薛志良名下权证号为苏（2019）宜兴不动产权第0017237号，座落于宜兴市房屋一套，并于同日向宜兴市不动产登记中心发出协助执行通知书。薛志良提出异议称，涉案房屋是其本人的拆迁安置房，2009.6.14，薛志良将涉案房屋卖给朱乐云，双方签订了一份房屋买卖协议，当时朱乐云怀孕，就委托罗洪根代签了买卖协议，因房屋是拆迁安置房，不能领取房产证进行过户。朱乐云买房后就和其母亲孩子一直居住在里面。2018年薛志良从朋友处知道朱乐云想将该套房屋出卖，薛志良考虑到过户方便又将该套房屋从朱乐云手中回购，双方于2019.2.28签订了房屋买卖协议，并于同天将房屋卖给了钱雪雯并签订了房屋买卖协议。2019.6房管处通知可以办理房产证，本人在2019.7.10领取了房产证，登记在薛志良名下，原准备等钱雪雯有时间去办理过户手续。在2019.7.18收到法院的（2014）宜执字第03046号执行裁定书，被告知涉案房屋被法院查封。本人认为该套房屋是钱雪雯是善意取得，应该是钱雪雯的。要求法院依法查清案件事实真相，撤销（2014）宜执字第03046号执行裁定书，解除对案外人薛志良名下的位于宜兴市的查封，中止对该套房屋的执行。钱雪雯提出异议称，本人于2019.2.28从薛志良处购买该套房屋居住至今，房屋价款60万元，签订协议当天支付购房款51万元，同年3月10日支付9万元。法院查封的是本人的房产，侵犯了本人善意取得方的合法权益。请求人民法院依法撤销（2014）宜执字第03046号执行裁定书，解除对薛志良名下的位于宜兴市房屋的查封，中止对该套房屋的执行。申请执行人新天地小贷公司辩称，法院查封的涉案房屋是罗洪根的财产，2009.6.14薛志良与罗洪根签订房屋买卖协议，薛志良的陈述与事实不符，不是卖给朱乐云的。薛志良与朱乐云于2019.2.28签订的房屋买卖协议是为了执行异议而形成的虚假证据，应为无效。理由：薛志良明知自己的房产已于2009.6.14出售给罗洪根，朱乐云无权处分罗洪根的财产，薛志良与朱乐云恶意串通，转移罗洪根财产。其次该份证据的伪造痕迹很明确，协议第十条约定“所有发生的异议和纠纷都由甲方负责”，在该协议签订时，薛志良和朱乐云如何知道将来可能发生执行异议，另薛志良与朱乐云签订的协议约定的购房款是51万元，刚好是薛志良与钱雪雯签订的协议的首期购房款51万元。关于钱雪雯与薛志良签订的房屋买卖协议无效，因为薛志良不是涉案房屋的产权人，无权签订涉案房屋的买卖协议，钱雪雯未能尽到购房人的基本审查注意义务，钱雪雯明知薛志良并非涉案房屋的居住人，也未要求薛志良交付拆迁安置协议原件，根本未核实涉案房屋的真正权利人，具有重大过错。钱雪雯不能依据房屋买卖协议取得涉案房屋的实体权利，应当另案向薛志良主张购房损失，或通过公安机关控告薛志良涉及一房两卖。故法院对涉案房屋的查封是正确的，请求驳回异议人的异议申请。朱乐云称，该房产是我买的，因为当时我怀孕了，3个月内反应严重，就委托朋友罗洪根代签了这份协议，36万元购房款是我的。买了房屋之后就一直居住在里面，住到2016、2017年左右搬出来的。审查中，薛志良为证实自己的主张向本院提供了如下证据：2019.2.28薛志良与朱乐云签订的房屋买卖协议及收款凭证（51万元）、打款凭证（50万元），因为签订协议时，朱乐云欠我1万元，所以少付了1万元。新天地小贷公司的质证意见为：对薛志良提供的房屋买卖协议真实性不认可，认为是为了应对执行异议而形成的虚假证据。对薛志良提供的打款凭证，汇款形成的时间是2019.2.28下午15：37，而钱雪雯转款给薛志良的时间是同天的14：20，恰恰证明异议申请人在事实与理由部分作出了虚假陈述，以及朱乐云与薛志良的房屋买卖协议的虚假，因为如果是薛志良先收购朱乐云的房产再出售给钱雪雯，应该是薛志良付款在先，再由钱雪雯支付给薛志良。对此，薛志良称，对于付款时间的先后，我买朱乐云房屋时，要求我一次性付清房款，但是我钱不够，所以就叫钱雪雯先付我一部分，凑够之后再付给朱乐云。钱雪雯为证实自己的主张向本院提供了如下证据：证据1：2019.2.28钱雪雯与薛志良签订的房屋买卖协议一份及汇款凭证两张，证明房屋买卖是真实的。证据2：钱雪雯、朱乐云房产权属证明，证明在购房前，他们名下是没有房产的，不是小额贷款公司所说的是虚假的，房屋买卖是真实的。证据3：电费交费卡、港华燃气交费卡及开户费发票，证明都是登记在钱雪雯名下的。证据4：土地个人拆迁出让金发票一张，金额为10078.5元，该笔费用也是钱雪雯缴纳的。证据5：水费交费卡，虽然户名是薛志良，但是交费都是通过钱雪雯的支付宝交费的。证据6：南岳社区的证明一份，证明涉案房屋由钱雪雯与朱良勤居住。证据7：邻居潘秀芹、朱君南、钱海保证人证言三份，证明钱雪雯与朱良勤是在2019.3就居住在里面的。新天地小贷公司的质证意见为：对证据1房屋买卖协议真实性无法确认，关联性、合法性有异议，薛志良并非涉案房屋的产权人，无权出售涉案房屋。对汇款凭证真实性无异议。对证据3、5真实性没有异议，但只能证明钱雪雯居住的事实，不能证明其是产权人。对证据4真实性没有异议，对关联性有异议。对证据6内容不认可。对证据7证人证言真实性不认可。朱乐云向本院提交由罗洪根出具的书面情况说明，载明：罗洪根于2009年6月14日与薛志良签订房屋买卖协议，购房款36万元，该房产实际系朱乐云出资购买，购房款全部是朱乐云支付，其与朱乐云系朋友关系，因朱乐云怀孕，行动不便，委托其代办购房事宜。所购房屋系拆迁安置房，当时不能办理产权登记，待能办理产权登记时，直接办至朱乐云名下。朱乐云称该房产是我买的，罗洪根出具的情况说明是事实。对该情况说明，新天地小贷公司的质证意见为：对情况说明的三性均不认可，罗洪根陈述的内容与申请执行人提供的证据原件相矛盾，其在查封之后出具的情况说明是为了规避本案的执行，违反法律规定，该内容无效，另朱乐云与罗洪根无关，罗洪根将婚内财产为朱乐云支付购房款的说法违反公序良俗，也应认定为无效。新天地小贷公司为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1：罗洪根与张腊梅的婚姻登记信息，证明涉案房屋买卖时，罗洪根与张腊梅处于婚姻存续期间，朱乐云并非共有人，无权处置。证据2：薛志良交给罗洪根的拆迁安置协议一份。证据3：薛志良与罗洪根的房屋买卖协议一份。证据4：取款凭证及收据，证明涉案房屋是罗洪根购买的事实。钱雪雯称上述证据与其没有关系，是薛志良与他人买卖房屋的证据，钱雪雯是合理合法购买薛志良的房屋。薛志良称：这些证据都是我写的，对证据的真实性都没有异议。30万元是罗洪根给我的现金，但是罗洪根亲口和我说是帮朱乐云付的。朱乐云称，涉案房屋是其本人买的。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性，以及权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋是薛志良的拆迁安置房，根据现有证据，2009.6.14，薛志良将该房屋卖给朱乐云，2019.2.28薛志良又回购此房，并于同天将房屋卖给了钱雪雯，双方签订了房屋买卖协议，钱雪雯已付清购房款，且居住至今，本院查封在后，现该房登记在薛志良名下，应认定薛志良与钱雪雯之间的房屋买卖协议合法有效，钱雪雯是善意取得，钱雪雯为涉案房屋的所有权人。新天地小贷公司提供的证据，尚不足以证明涉案房屋系罗洪根购买，薛志良并非本院（2014）宜执字第3046号案件被执行人，本院不宜查封登记于薛志良名下的涉案房屋。对案外人提出的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对薛志良名下的权证号为苏（2019）宜兴不动产权第0017237号，座落于宜兴市房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院院提起诉讼。审 判 长  蒋志明人民陪审员  唐建平人民陪审员  杨 江二〇一九年十二月六日书 记 员  陈亦嘉