福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初2414号 原告（反诉被告）：云霄县火田镇岳坑村民委员会，住所地福建省云霄县火田镇岳坑村西南区68号，统一社会信用代码5435062251288913XG。 法定代表人：朱灿彬，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：郑木生，福建高轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱木彬，男，1965年11月2日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林镇城，福建云章律师事务所律师。 原告（反诉被告）云霄县火田镇岳坑村民委员会与被告（反诉原告）朱木彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云霄县火田镇岳坑村民委员会委托诉讼代理人郑木生、被告朱木彬委托诉讼代理人林镇城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云霄县火田镇岳坑村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令朱木彬立即腾空并返还址在云霄县火田镇岳坑村的米厂（上下间）；2.判令朱木彬支付逾期腾房占有使用费（占有使用费自2006年8月1日起至2010年7月31日按照每年3500元计算为14000元，2010年8月1日起至2014年7月31日按照每年5500元计算为22000元，2014年8月1日起至2019年7月31日按照每年9000元计算为45000元，以上合计81000元；2019年8月1日起至实际腾房日止按每年9000元继续计算）。审理过程中，因朱木彬已将案涉米厂交付新中标人，云霄县火田镇岳坑村民委员会放弃判令朱木彬立即腾空并返还址在云霄县火田镇岳坑村的米厂（上下间）的诉讼请求。事实与理由：2001年1月1日云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬签订《岳坑村大米厂出租协议书》，双方约定主要内容如下：云霄县火田镇岳坑村民委员会所有址在云霄县火田镇岳坑村的米厂（上下间）出租给朱木彬，租赁期限为5年，自2001年7月31日至2006年7月31日，租金为每两年2100元，一次性付清。协议签订之后，云霄县火田镇岳坑村民委员会依约将房屋交付朱木彬使用，朱木彬依约向云霄县火田镇岳坑村民委员会支付了租金，现在租赁期限已经届满，云霄县火田镇岳坑村民委员会多次以书面形式要求朱木彬将租赁房屋移交归还，但是朱木彬拒不移交，该房屋由朱木彬实际占有使用。综上所述，云霄县火田镇岳坑村民委员会与被告租赁协议期限届满，朱木彬无权继续占有该房屋，应该立即将房屋返还。同时，朱木彬在没有占有权的情况下拒不腾房，造成云霄县火田镇岳坑村民委员会经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，朱木彬应当支付逾期腾房占有使用费。 朱木彬辩称，云霄县火田镇岳坑村民委员会主张逾期腾房占有使用费缺乏事实和法律依据，应驳回该项诉求。1.云霄县火田镇岳坑村民委员会主张的逾期腾房占有使用费计算方式没有事实和法律依据。根据双方2001年1月1日签订的《岳坑村大米厂出租协议书》，约定年租金每两年为2100元，即每年人民币1050元。租赁期间届满朱木彬继续使用租赁物，云霄县火田镇岳坑村民委员会未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。云霄县火田镇岳坑村民委员会罔顾合同的事实，以事后的行为主张逾期腾房占有使用费计算方式没有事实和法律依据。2.云霄县火田镇岳坑村民委员会未存在多次书面通知答辩人移交房屋。答辩人自收到人民法院应诉通知才知晓云霄县火田镇岳坑村民委员会的诉求。3.云霄县火田镇岳坑村民委员会主张房屋占用费超过法定的诉讼时效，同样应驳回该项主张。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十六条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:……（三）延付或者拒付租金的”。《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。因此云霄县火田镇岳坑村民委员会主张房屋占有使用费超过法定的诉讼时效。 朱木彬向本院提起反诉请求：1.确认云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬签订的云霄县火田镇岳坑村大米厂借款抵押合法有效；2.判令云霄县火田镇岳坑村民委员会偿还朱木彬借款本息合计1080121.54元，利息按1.8%计算，暂计至2019年9月30日止，2019年10月1日起至款还清时止以1080121.54元为基数按月利率1.8%计算（详见计算表）。事实与理由：2001年1月1日云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬签订《岳坑村大米厂出租协议书》，将址在云霄县火田镇岳坑村大米厂出租给朱木彬，租赁期限五年，自2001年7月31日起至2006年7月31日止，年租金每两年2100元，即每年1050元。租赁期间届满朱木彬继续使用租赁物，云霄县火田镇岳坑村民委员会未提出异议。2019年9月9日讼争房屋租赁重新招投标，朱木彬中标继续租赁，双方于2019年9月10日签订《房屋租赁合同》并移交朱木彬使用。依照《岳坑村大米厂出租协议书》第四条约定，云霄县火田镇岳坑村民委员会因烂冬尾山地开发缺乏资金向朱木彬借款25000元，并约定月利率按1.8%计算，借款期限八个月，期满归还本息。如村委会未按时归还，米厂可给朱木彬超期抵押。借款期限届满后，云霄县火田镇岳坑村民委员会至今未归还本息。 云霄县火田镇岳坑村民委员会辩称，1.2001年1月1日答辩人与朱木彬签订出租协议书时有约定的向朱木彬借款25000元，借款期限8个月，这个事实没有异议。但朱木彬的反诉请求超过诉讼时效，已丧失诉权。2.即使朱木彬提出的反诉请求没有超过诉讼时效，那么朱木彬主张的借款本金及利息不符合双方的约定及法律规定，不应支持。根据朱木彬提供的证据双方约定了按银行利率计息的事项，朱木彬提供的计算表系其单方提出的计算方式，没有经过答辩人的确认，不属于借款双方的真实意思表示。朱木彬主张的借款本息构成了利滚利计算复利的方式，不应予以支持。 云霄县火田镇岳坑村民委员会为证明自己的主张提供证据岳坑村大米厂出租协议书、通知（回执）各一份。 朱木彬为证明自己的主张提供证据岳坑村大米厂出租协议书、见证书、明细账、户口簿各一份及收款票据四份。 本院经审查确认证据如下：云霄县火田镇岳坑村民委员会提供的通知（回执），朱木彬认为未收到该通知（回执），对通知（回执）的真实性有异议；通知（回执）中没有朱木彬的签名盖章，本院对朱木彬收到通知（回执）的真实性不予确认。朱木彬提供的证据（双方提供的岳坑村大米厂出租协议书系同一份）内容客观真实、形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年1月1日云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬签订《岳坑村大米厂出租协议书》，约定云霄县火田镇岳坑村民委员会将址在云霄县火田镇岳坑村的大米厂出租给朱木彬，租赁期限五年，自2001年7月31日起至2006年7月31日止，租金每两年2100元，即每年1050元；双方还约定云霄县火田镇岳坑村民委员会向朱木彬借款25000元用于烂冬尾山地开发，按月利率1.8%计息，借款期限八个月，期满归还本息，如云霄县火田镇岳坑村民委员会未按时归还，米厂可给朱木彬超期抵押。借款期限届满后未归还借款本息，2003年1月1日、2004年4月9日、2005年12月31日云霄县火田镇岳坑村民委员会出具四份收款票据给朱木彬对双方的借款本息进行重新确认，2006年1月1日案涉借款经云霄县火田镇村集体会计委托代理服务中心结算，云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬重新确认案涉借款的本金为73138元，自2006年1月1日起按银行利率计息，未约定借款期限。之后云霄县火田镇岳坑村民委员会未还款付息。租赁期满后朱木彬继续使用大米厂至2019年9月8日，期间云霄县火田镇岳坑村民委员会未提出异议。2019年9月9日案涉大米厂重新公开投标出租，朱灿升（朱木彬之子）中标，2019年9月10日云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱灿升签订《房屋租赁合同》，之后朱木彬将案涉大米厂移交给朱灿升。 本院认为，朱木彬向云霄县火田镇岳坑村民委员会租赁址在云霄县火田镇岳坑村的大米厂，双方签订《岳坑村大米厂出租协议书》，该协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同依法成立、合法有效。案涉房屋租赁合同的租赁期限至2006年7月31日，租赁期限届满后朱木彬继续使用大米厂，云霄县火田镇岳坑村民委员会未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，朱木彬应按《岳坑村大米厂出租协议书》约定的每年租金1050元支付云霄县火田镇岳坑村民委员会租金，现云霄县火田镇岳坑村民委员会主张朱木彬支付逾期腾房占有使用费没有依据，依法调整为朱木彬自2006年8月1日起至2019年9月8日止按每年租金1050元支付租金。因朱木彬持续租赁厂房，朱木彬辩称云霄县火田镇岳坑村民委员会主张租金超过诉讼时效没有依据，不予采纳。云霄县火田镇岳坑村民委员会向朱木彬借款25000元，约定借款期限八个月，按月利率1.8%计息，借款期满后云霄县火田镇岳坑村民委员会未还款付息，双方多次重新确认借款本息（即将结算的利息计入本金），2006年1月1日双方最后一次确认借款本金为73138元，按银行利率计息，未约定借款期限。因双方对利息的约定不明，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款规定“…除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”，双方的利息确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。现朱木彬主张云霄县火田镇岳坑村民委员会偿还朱木彬借款本金1080121.54元（截止2019年9月30日）并自2019年10月1日起按月利率1.8%计息没有依据，依法调整为云霄县火田镇岳坑村民委员会偿还朱木彬借款本金73138元并自2006年1月1日起按LPR计息。2001年1月1日云霄县火田镇岳坑村民委员会向朱木彬借款时虽然约定借款期限八个月，但借款后双方多次结算并将利息计入本金，2006年1月1日双方最后一次确认借款本金为73138元，未约定借款期限，双方以实际行动将原先的定期借款变更为不定期借款，现云霄县火田镇岳坑村民委员会抗辩案涉借款已超过诉讼时效与事实不符，本院不予采纳。云霄县火田镇岳坑村民委员会与朱木彬在《岳坑村大米厂出租协议书》第四条约定米厂可给朱木彬超期抵押，但双方未进行抵押登记，故抵押无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十八条规定，判决如下： 一、朱木彬应于本判决生效之日起十日内支付云霄县火田镇岳坑村民委员会租金13650元。 二、驳回云霄县火田镇岳坑村民委员会的其他诉讼请求。 三、云霄县火田镇岳坑村民委员会应于本判决生效之日起十日内偿还朱木彬借款本金73138元并支付以借款本金73138元为基数自2006年1月1日起至借款还清之日止按LPR计算的利息[前述本息之和，若超过最初借款本金（即25000元）与以25000元为基数自2001年1月1日起至借款还清之日止按年利率24%计算的利息之和，则按后者计算]。 四、驳回朱木彬的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1825元，减半收取计912.5元，由朱木彬负担70.6元，由云霄县火田镇岳坑村民委员会负担641.9元；反诉案件受理费14521元，减半收取计7260.5元，由云霄县火田镇岳坑村民委员会负担1540元，由朱木彬负担5720.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄秋龙 二〇一九年十二月三十日 法官助理郑明太 书记员汤怡 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。