湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初2222号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市爱莲路79号1栋1楼16号房。 负责人丁惠敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄小斌，男，该公司项目经理，特别授权。 被告：雷嗣海，男，1974年5月26日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告雷嗣海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄小斌、被告雷嗣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令雷嗣海支付拖欠的物业服务费4139.85元，违约金人民币2866.93元，总金额计7006.78元（自2017年8月1日至2019年8月31日止）。事实与理由：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订了座落在永兴县龙山豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，与业主雷嗣海形成了物业合同关系。合同约定：电梯房1.3元／平方米／月，楼梯房：0.7元／平方米／月，商业物业：2元／平方米／月，其他类型物业服务收费标准按郴价服［2012］13号文件规定执行。中珠物业公司从2014年8月27日至今服务于龙山豪庭小区业主。 雷嗣海拥有的物业建筑面积为127.38平方米，每月应缴纳物业服务费165.59元。自2017年8月1日起雷嗣海无故拖欠物业服务费以及其他费用，截止至2019年8月31日拖欠费用已高达4139.85元。中珠物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，请求判如所请。 雷嗣海辩称：如果原告按合同所约定的物业管理服务标准履行了职责，我们愿意支付物业费，但原告没有按合同约定履行相关的职责，根据权利义务对等原则，所以我们业主拒交物业费，从收房起我就一直在缴纳物业费，但实际并未入住，直到2018年我到物业服务中心缴纳物业费时才发现我的房屋玻璃破损，期间并没有接到物业中心的电话告知，并且因为物业服务质量差小区业主悬挂拒交物业费横幅。我认为应当驳回原告的诉讼请求。 经当庭举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院经审查认定事实如下： 2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2017年4月15日，雷嗣海与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭10栋2单元1106室（建筑面积127.38㎡）的业主雷嗣海提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，雷嗣海在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续并缴纳2017年2月1日至2017年7月31日期间的物业费894元。中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。2019年3月29日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函雷嗣海催讨物业费。 本案审理过程中，中珠物业公司自愿放弃对雷嗣海支付违约金的请求，本院予以准许。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是雷嗣海是否应支付中珠物业公司物业服务费4139.85元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与雷嗣海签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力,双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为雷嗣海所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，雷嗣海作为业主应支付相应的物业费，故雷嗣海理应支付2017年8月1日至2019年8月31日物业服务费4139.85元。 雷嗣海辩称中珠物业公司未按合同约定履行相关职责，存在服务瑕疵。鉴于物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。雷嗣海拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征，中珠物业公司一直在为小区业主提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般瑕疵服务，但这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，雷嗣海认为物业服务公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可以选择通过合法途径主张物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 限被告雷嗣海于本判决生效后十日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2017年8月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计4139.85元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由雷嗣海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭淑华 二〇一九年十二月二十四日 书记员  李熔琴 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。