浙江省泰顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0329民初2894号 原告：温州雅邦物业管理服务有限公司，住所地：平阳县鳌江镇健康路64号。 法定代表人：王进者，该公司总经理。 委托代理人：赵素慧、任军伟，浙江国圣律师事务所律师。 被告：刘志光，男，1958年2月1日出生，住温州市瓯海区。 委托代理人：季昌健，浙江浙顺律师事务所律师。 被告：何爱香，女，1961年1月10日出生，住温州市瓯海区。 温州雅邦物业管理服务有限公司（以下就简称雅邦公司）与刘志光、何爱香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。雅邦公司的委托代理人任军伟、刘志光的委托代理人季昌健到庭参加诉讼，何爱香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘志光、何爱香支付物业服务费159573元；2、判令刘志光、何爱香支付逾期违约金（以159573元未基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年5与1日计算至款项付清之日止）；3、判令诉讼费由刘志光、何爱香承担。事实与理由：2008年6月，开发商温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司前身(温州市雅邦物业管理有限公司)签订《前期物业服务合同》，合同约定：由雅邦公司为泰顺新城商务区提供前期物业服务，合同期限自2008年6月10日起至业主大会成立时止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层商务楼每月1.2元/平方米，小高层住宅每月0.88元/平方米，住宅转办公每月1.2元/平方米。2014年1月始，多层商务楼按建筑面积每月每平方米1元计算。合同订立后，雅邦公司依约为泰顺新城商务区提供了物业服务，刘志光、何爱香系该物业1幢101室、1幢102室、1幢103室、1幢203室的业主，建筑面积分别为698.47平方米、969.23平方米(2015年12月底转出323.08平方米，2016年1月1日开始建筑面积变更为646.15平方米)、625.78平方米、485.23平方米，从2012年1月至2017年4月期间未缴纳物业服务费，雅邦公司已多次通过上门催收、书面发函等方式要求支付，但刘志光、何爱香至今拖欠未付。 刘志光答辩称：1、前期物业服务合同是开发商签订的，答辩人未与雅邦公司签订物业服务合同，亦未享受雅邦公司提供的服务，故无需履行前期物业合同的义务；2、物业使用人在正常时间内管理相关物业，物业公司未向物业使用人主张物业费，不符合正常商业行为；雅邦公司在2018年起诉向物业使用人主张权利，本案亦应当追加物业使用人为当事人，避免浪费司法资源；4、雅邦公司主张权利超过诉讼时效；5、雅邦公司与开发商之间有纠纷，导致一直未主张物业费，本案应追加开发商为本案当事人；6、雅邦公司应当提供财务报表及审计报告；7、根据产权登记信息显示刘志光只是拥有产权两天，不是适格的被告；8、合同约定违约金是欠款的1%，雅邦公司主张按照银行利率计算明显过高。 何爱香未答辩。 本院查明本案事实如下： 温州市以琳房地产开发有限公司是泰顺新城商务区的建设单位。2008年6月10日，温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司（原名称为温州市雅邦物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：1、雅邦公司为该小区提供前期物业服务；2、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中多层商务楼每月1.2元/平方米；3、业主应于领取钥匙之日次月起预交第一年物业服务费，入住后按季向雅邦公司交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务；4、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。合同签订后，雅邦公司开始为该小区提供物业服务至2017年4月。因刘志光、何爱香未足额交纳物业费，雅邦公司于2017年9月14日向两人邮寄送达《责任告知书》，催缴2012年1月1日至2017年4月28日止的物业服务费合计166993元。 刘志光、何爱香系新城商务区1幢101室、1幢102室、1幢103室、1幢203室的业主，其中1幢101室的建筑面积为698.47平方米；1幢102室的建筑面积为969.22平方米，原告主张从2016年1月1日开始按照646.15平方米主张物业费；1幢103室的建筑面积为625.78平方米，1幢203室的建筑面积为485.23平方米。2013年9月15日起，1幢103室出租给赖培星、徐永建经营永星车行，刘志光在诉讼过程中提交永星车行交纳2013年10月1日至2014年4月30日、2016年1月1日至2016年3月30日的物业服务费交纳凭证，雅邦公司予以认可。2012年8月10日起，1幢203室与案外人何金奎、高秀琴所有的1幢202室一起出租给陈夏红经营泰顺县名鼎娱乐有限公司。 另查明，雅邦公司主张从2014年1月开始，多层商务楼的物业服务费按照每月1元/平方米计算，本案物业属于多层商务楼。雅邦公司主张本案的物业服务费计算至2017年4月25日。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，刘志光、何爱香未按时交纳物业费，雅邦公司于2017年9月14日向两人进行催缴，依据上述法律规定及《前期物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳时间，雅邦公司要求刘志光、何爱香支付2015年10月1日之前的物业服务费的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。雅邦公司认为本案物业服务费属于同一债务分期履行，从最后一期债务履行届满之日开始计算诉讼时效的主张，本院不予支持。从2015年10月1日至2017年4月25日（18个月零25天）的物业服务费：1幢101室为698.47㎡×1元/月×18月+698.47㎡×1元/月÷30天×25天=13154.52元；1幢102室为969.23㎡×1元/月×3月+646.15㎡×1元/月×15月+646.15㎡×1元/月÷30天×25天=13138.37元；1幢203室为485.23㎡×1元/月×18月+485.23㎡×1元/月÷30天×25天=9138.5元。对于1幢103室，刘志光提交永星车行交纳2013年10月1日至2014年4月30日、2016年1月1日至2016年3月30日的物业服务费交纳凭证，雅邦公司予以认可；物业服务费通常需要连续交纳，且雅邦公司拒不提供2014年至2015年的账本进行核对，故本院推定该房屋的物业服务费已交纳至2016年3月30日；2016年4月1日至2017年4月25日的物业服务费为625.78㎡×1元/月×12月+625.78㎡×1元/月÷30天×25天=8030.84元。以上物业服务费合计为43462.23元，刘志光、何爱香应予以交纳。依据《前期物业服务合同》的约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。该约定虽未约定1%的计算基数，但按照欠付金额为计算基数更为合理，故违约金应为43462.23元×1%=434.62元；对于雅邦公司要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的请求，本院不予支持。刘志光、何爱香作为房屋业主，依法承担交纳物业服务费的义务，对于其要求追加承租者及建设单位为共同被告的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘志光、何爱香于本判决生效后十日内支付原告温州雅邦物业管理服务有限公司物业费43462.23元及违约金434.62元； 二、驳回原告温州雅邦物业管理服务有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3815元，减半收取1907.5元，由原告温州雅邦物业管理服务有限公司负担1431.5元，由被告刘志光、何爱香负担476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 刘晓翠 二〇一九年十二月三十日 代书记员 周欣欣