广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1767号原告：乐昌市恒美物业服务有限公司，住所地：广东省乐昌市*******清华园。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。被告：姚根娣，女，1965年12月24日出生，汉族，住广东省乐昌市******************。委托诉讼代理人：王燕，女，1982年12月29日出生，汉族，住广东省乐昌市******************，乐昌市乐城街道大昌社区*民委员会推荐。委托诉讼代理人：江洋深，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省乐昌市******************，乐昌市乐城街道大昌社区*民委员会推荐。原告乐昌市恒美物业服务有限公司与被告姚根娣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市恒美物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑秀琴，被告姚根娣的委托诉讼代理人王燕、江洋深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市恒美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月至2019年7月拖欠的物业服务费507元、车库物业管理费390元、公摊水电费10元；2、判令被告支付违约金至实际清偿之日止，暂计至2019年7月为1627.71元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为乐昌市大瑶山路42号清华园小区********业主。2018年5月4日，原告与开发商乐昌市鸿祥房地产开发有限公司签订了物业承接查验协议，并于签订协议当天完成物业交接工作，同时完成了涉案小区有关前期物业管理及收费的备案申请。自此，原告一直积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区居住环境。但自2018年7月开始，被告停止缴纳物业费及相关费用，本小区步梯房物业费单价0.4元/平方米/月，涉案房屋面积为96.31平方米，每月应交39元，截止2019年7月，被告已欠缴13个月物业费，共计欠507元。此期间还欠缴车库物业管理费390元、公摊水电费10元。原告诉请被告以每月所欠物业费为基数，自逾期之日起按每日1％的标准计算违约金至实际清偿之日止，暂计至2019年7月产生1627.71元违约金。原告每月向被告送达收费通知单催收物业费，同时也通过电话、短信、公告等方式向被告催缴物业费，但被告均置之不理，被告的行为侵害了小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告姚根娣辩称：一、答辩人不是本案的适格被告，或者说被答辩人不是本案的适格原告。答辩人于2013年10月28日向乐昌市房管局购买涉案房屋，同日答辩人作为甲方与乐昌市鸿祥房地产开发有限公司(以下简称鸿祥公司)作为乙方签订《乐昌市***物业服务协议》（以下简称协议）。协议第十五条第2款约定:“乙方可委托专业公司承担本小区的专项服务业务，但不得将本园区的整体管理责任转让给第二方”，那么，鸿样公司是有权按照前述约定将专项服务业务委托给第三方公司代为履行，但也仅仅是委托第三方公司代为履行，其既无权将专项物业服务转让给第三方公司，也无权将整体物业服务转让给第三方公司。假使在本案中，鸿祥公司将涉案小区的某些物业管理服务委托给了被答辩人履行，那么，在被答辩人履行完毕后，根据合同相对性关系，其应依据与鸿祥公司之间的委托协议或别的法律关系向鸿祥公司主张支付物业管理服务费的权利，从这个角度看，答辩人就不是本案的适格被告。只要在协议约定允许的范围内，鸿祥公司可以自己亲自对涉案小区进行物业服务管理，也可以分项委托第三方代其履行依据协议鸿祥公司本应履行的义务，但是，鸿祥公司与被答辩人双方之间的委托协议的存在不会使《乐昌市***物业服务协议》变成答辩人与鸿祥公司、被答辩人之间的三方协议，协议仍然仅仅是答辩人与鸿祥公司之间的双方协议，而且是涉案小区唯一有法律效力的物业服务管理合同。答辩人与鸿祥公司之间的协议并未解除，同样根据合同相对性原则，答辩人支付物业管理费的对象不可能是被答辩人。被答辩人诉称其于2018年5月4日与乐昌市鸿祥房地产开发有限公司签订了《物业承接查验协议》，根据该协议第五条第(三)款第2点“甲乙双方应当将物业承接查验备案情况书面告知业主”，但无论是乐昌市鸿祥开发有限公司还是被答辩人，都没有对此在涉案小区内进行公告或逐一告知业主，答辩人从未见过前述相关有效文件，被答辩人亦未与业主重新签订物业服务协议，所以，答辩人并不清楚被答辩人在涉案小区具体是一种什么样的角色。即便鸿祥公司擅自将涉案小区的物业管理服务转让给了被答辩人，也是一种无权处分，《物业承接查验协议》对答辩人等一众业主并不当然发生法律效力。且从被答辩人提交的水电费交纳票据可知，涉案水电费的交纳主体不是被答辩人，而是乐昌市鸿祥房地产开发有限公司或是叫“张小光”的个人，与被答辩人陈述的其为涉案小区交纳了公摊水电费的事实不符，被答辩人亦无提供相关证据证明其实际为涉案小区提供了物业管理服务，因此，被答辩人既非《乐昌市***物业服务协议》的协议相对方，也非涉案小区的实际物业管理者，不是本案的适格原告。二、关于公摊水电费、违约金。协议第四条约定涉案小区的物业服务费采取包干制方式，物业服务费收费标准为步梯每月每平方米0.4元，甲方应按39元/月向乙方缴交物业服务费；协议第五条第8款约定物业服务成本包括公用水电费用;《协议》第十六条约定“从逾期之日起每日按应付物业服务费的＿%交纳违约金”，横线处空白，也即双方并未约定违约金。综前，答辩人交纳物业费后，应由乙方承担交纳公用水电费的责任，被答辩人诉请的公摊水电费10元、违约金1627.71元毫无事实和法律依据，请法院驳回。而且，被答辩人诉请的违约金已超过法律规定，即便需交纳，也请法院在法律规定内核准。三、关于车库物业管理费。车库是业主装有门锁的属于业主的私人空间，与住房一样具有私密性质，因此，原告不可能对车库内进行物业管理，而对于车库外的物业管理，是原告依据协议第二章第二条之约定应尽的物业管理义务，因此，对原告诉请的车库物业管理费390元，同样缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。四、关于本案受理费。交纳物业管理费是每个业主应尽的责任与义务，答辩人也一直积极主动配合物业去交物业管理费，在2019年10月12日，答辩人主动前往清华园物业管理处交纳依据协议应交的物业管理费，但被答辩人向答辩人提出无理要求，称答辩人需一并交纳违约金、公摊水电费等费用，否则不接受答辩人依据协议交纳的物业费，后因被答辩人坚持无事实、无合同依据的要求而调解无果。并非答辩人不交纳物业费，而是被答辩人拒收答辩人依据协议交纳的物业费，因此，引起本诉的责任在于被答辩人，应由其承担本案受理费及诉讼相关费用。综上，请求乐昌市人民法院依法驳回被答辩人没有事实和法律依据的诉讼请求，并判由被答辩人承担本案受理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告是乐昌市******************（以下简称***房）的业主，***房系步梯房，建筑面积为96.31平方米。在原告提起本案诉讼前，***小区未成立业主委员会。原告于2018年5月4日与清华园小区的开发商乐昌市鸿祥房地产开发有限公司（以下简称鸿祥公司）签订物业承接查验协议，对清华园物业进行查验后，与鸿祥公司签订了前期物业管理服务合同书，合同约定鸿祥公司选聘原告对清华园物业提供前期物业管理服务。合同第六条约定物业服务费标准为步梯0.4元/平方米/月、单电梯0.8元/平方米/月、地上车库30元/月、地上柴房0.5元/平方米/月。合同第七条约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日3‰向原告交纳滞纳金。合同签订后，原告向乐昌市住房和城乡规划建设局对物业服务收费备案，乐昌市住房和城乡规划建设局于2018年6月12日同意对合同约定的上述物业收费标准备案，收费标准从2018年7月1日起执行，前期物业管理、收费备案表同时显示物业服务收费基本情况为包干制，不含公摊水电分摊。原告与鸿祥公司签订的前期物业管理服务合同书系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，虽然被告不是该合同的当事人，但因被告的***房所在清华园小区在原告提起本案诉讼前未成立业主委员会，该前期物业管理服务合同书根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力。被告作为原告提供服务的受益人，应当根据合同约定向原告交纳物业服务费，且被告对原告依据合同主张步梯房按0.4元/平方米/月的标准收取物业服务费不持异议，因此，被告应向原告支付***房2018年7月至2019年7月的物业服务费507元（0.4元/平方米/月×96.31平方米×13个月）。对于原告请求被告支付车库物业服务费390元的诉讼请求，前期物业管理服务合同约定了车库亦应交纳物业费，收费标准为30元/月，且进行了备案，被告于2016年4月1日向乐昌市房地产管理局购买了车库，故被告应向原告支付车库2018年7月至2019年7月的物业服务费390元（30元/月×13个月）。被告合计应向原告支付物业服务费897元（507元＋390元）。对于原告请求被告支付公摊水电费的诉讼请求，虽然根据备案的物业收费基本情况，物业服务费不包含公摊水电费，但原告对其该项请求仅提供了小区电费的发票，未提供证据证明其曾对水电公摊的户数、公摊方法、计算过程、金额等内容采用公开、透明的办法向业主进行过公示，原告应承担举证不能的不利后果，为此，对于原告请求被告支付公摊水电费的诉讼请求，本院难以支持。对原告主张违约金的诉讼请求，被告提交业主代表王燕与原告于2018年5月25日签订关于清华园小区的物业管理服务的若干情况的临时协议，即表明被告是知晓原告进驻清华园小区提供物业服务的，双方争议的焦点在于对物业费提价及追索已交纳的电信网络工程费400元的处理问题，临时协议也明确约定业主应自签订临时协议即日起主动及时交纳物业费，被告未按该临时协议及前期物业管理服务合同书的约定交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。关于违约金计算的起始时间，前期物业管理服务合同约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，即业主应在物业服务费到期之日起提前一个月交纳下一年度的物业费，现原告主张以每月所欠物业费为基数计算违约金，本院予以准许，因此，依合同约定推论，2018年7月的物业费应于2018年6月30日前交纳，从逾期之日即2018年7月1日起计算违约金，同理，之后所欠物业费的违约金均从当月1日起计算。关于违约金计算的截止时间，因被告主张其曾于2019年10月12日主动要求交纳***房住宅的物业费，原告要求被告一并支付违约金、公摊水电费等费用，双方未能达成一致意见而拒绝收取，经询问，原告对这一事实予以确认，在被告主动要求交纳***房住宅物业服务费而原告以需一并支付违约金、公摊水电费等费用为由拒绝收取的情况下，原告请求住宅物业费的违约金计算至物业费实际付清之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持，***房住宅物业费违约金计算截止时间应为2019年10月12日，但车库物业费的违约金应计算至实际付清之日止。关于违约金的计算标准，前期物业管理服务合同书约定从逾期之日起按每日3‰的标准计算，虽然庭审中原告主张下调至按每日1‰的标准计算，但因被告未按约定交纳物业费的原因之一为原告请求提高物业收费标准，双方未能协商一致，被告未按期交纳物业费不能完全归责为被告，从被告违约的过错程度考虑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情调整为按每月1.5％的标准计算。因此，***房住宅物业费违约金应从2018年7月1日起以每月所欠金额按每月1.5％的标准计算至2019年10月12日，车库物业费违约金应从2018年7月1日起以每月所欠金额按每月1.5％的标准计算至实际付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姚根娣应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市恒美物业服务有限公司支付2018年9月至2019年7月的物业服务费897元及违约金（计算方式：逾期支付乐昌市******************住宅物业服务费的违约金从2018年7月1日起以每月所欠金额按每月1.5％的标准计算至2019年10月12日，逾期支付车库物业服务费的违约金从2018年7月1日起以每月所欠金额按每月1.5％的标准计算至实际付清之日）；二、驳回原告乐昌市恒美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告乐昌市恒美物业服务有限公司负担14元，被告姚根娣负担11元。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月三十日书记员 彭莉雯