浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初4492号 原告：胡水娟，女，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。 原告：许金荣，男，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区，现住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：扶民，山东康桥（北京）律师事务所律师。 被告：毛子恩，男，汉族，住杭州市下城区。 被告：童桂花，女，汉族，住杭州市江干区。 被告：季海洋，男，汉族，住浙江省诸暨市。 被告：徐双，女，满族，，住黑龙江省齐齐哈尔市。 被告：杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局），住所地杭州市。 法定代表人陈祥荣，局长。 委托诉讼代理人：解波云、张馨予，均系杭州市国土资源局工作人员。 原告胡水娟、许金荣诉被告毛子恩、童桂花、季海洋、徐双、杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）侵权责任纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告胡水娟、许金荣的共同的诉讼代理人扶民和被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）的诉讼代理人张馨予到庭参加诉讼。被告毛子恩、童桂花、季海洋、徐双经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告胡水娟、许金荣向本院提出诉讼请求:1、确认被告童桂花与季海洋的房屋买卖关系及登记为无效行为；2、确认被告季海洋与徐双的房屋买卖关系及登记为无效行为；3、判令被告共同赔偿因不当登记造成原告的损失50000元；4、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告胡水娟、许金荣多年前购买的位于住房，面积为31.62平方米，房产权证号为10××27，原告一直居住在此，其间房本由原告许金荣保管。因原告系重度残疾，对外面事情极少过问，只想在此安享晚年。2010年10月份，与原告相熟的朋友毛子恩找到原告胡水娟，说要借用房产证用于个人借款。胡答应后，毛带领被告童桂花来到原告家庭，并拿来一堆材料让原告夫妻二人签字，因原告二人识字不多，也相信毛子恩，就照他们的指示在那一堆材料上签字。此后多年，原告几乎将此事忘掉。大概有三年左右，童桂花来原告家让原告找毛子恩催款，我们方知毛子恩以原告的房本抵押向童桂花借款35万元，我们就向毛传话，毛也答应尽快还钱取回房本还给原告。原告夫妻二人和孩子为此事开始闹矛盾，导致母子反目、夫妻反目，原告家庭陷入战争状态。因原告一直在催促毛子恩尽快还钱并取回原告的房本，毛也一直承诺尽快会满足原告的要求的并且对得起原告和童桂花，原告也就放心了。然而，自2017年9月份以来，被告徐双多次带人来原告家逼原告搬迁，说房子已经归她了。至此，原告如梦初醒，方知毛子恩未能按期还款，被告童桂花已将房子转卖给被告季海洋并进行了过户登记，季海洋又于40天后将此房转卖给被告徐双亦同时办理了过户登记手续。至此，原告夫妻二人如晴天辟雷，一家人不知所以然。原告二人均属残障人员，能拥有居住的地方已属圆梦，从来没有想将自己安身养老之处借人抵押借款，更不会为他人作保的。然而，被告徐双自2017年9月份以来，数十次带人逼迫原告搬家，致使原告身心受到巨大的伤害，原告无可奈何向法院提起行政诉讼，现在案件正在审理之中。因行政案件涉及到民事责任且被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）未尽审查义务并错误登记，故原告提起上述诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告毛子恩辩称：2010年10月份，我与童桂花协商，由她借给我现金35万元，约定年利息8万元。童让我借房本给她作抵押。我也不知什么叫抵押，即与胡水娟商量借她的房产证用一下。胡的房子是我帮忙买的，她也同意了。然后，童拿一堆材料让我们签字，我们不懂，也都按照童的意见签字画押了。胡水娟和许金荣文化不高，又是残疾人，比较相信我。他们将房产证交给童桂花，我们一块在胡的家中让他们签字的。我借钱后在北京作投资，开始几年我都按期付息，童也同意延期。后来生意赔了，无法付利息，我也一直对童说好话，童也同情，她也没怎么催我。后来听说她找过胡水娟，胡也让我尽快还钱。可是，现在一直没要回钱来，致使借款无法还清。我也是无脸见童桂花。2017年7月，徐双拿着房产证找胡水娟说房产已过户给她了，胡即找我。我听后也是傻眼了，怎么会这样呢当初也没有说以房作抵呀。这房子可是许金荣父子的命根子呀，他们一直找我，要拚命。如果失去房子，肯定会出人命的。实在对不起大家，让大家受伤了。我现在是努力将资金要回来，偿还债务。房子是胡、许的，与他人无关。此案责任全归我，与他人无关。我愿负全部法律责任。 被告杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）辩称，一、转移登记行为合法有效，撤销依据不足。杭州市拱墅区不动产（以下简称“案涉不动产”）原系胡水娟、许金荣共同共有。2017年7月17日，胡水娟、许金荣因房屋买卖共同委托童桂花，与买受人季海洋共同向我局申请办理案涉不动产的转移登记，申请时提交了不动产登记申请书、身份证、经公证的委托书、房屋转让合同及发票、土地出让合同、房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税凭证、询问记录等申请材料，我局于当日受理并经审核无误后，将不动产转移登记有关情况记载于登记簿，并于2017年7月18日向季海洋颁发了浙（2017）杭州市不动产权第0219650号《不动产权证》。2017年8月28日，季海洋又和徐双共同到我局申请将案涉不动产转移登记至徐双名下，申请时提交了不动产登记申请书、身份证明、杭州市房屋转让合同、不动产权证书、契税完税凭证、询问记录等申请资料，我局于当日受理并经审核无误后，将不动产转移登记有关情况记载于登记簿，并于2017年8月28日向徐双颁发了浙（2017）杭州市不动产权第0267337号《不动产权证》。上述登记发证行为事实清楚、证据充分、程序合法，符合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定。另外，根据《行政诉讼法》第七十条的规定“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。本案中，原告提交的证据材料不能证明我局的登记行为已被人民法院的判决依法撤销，因此，原告要求撤销上述不动产登记的依据不足。二、原告要求行政赔偿的依据不足，且不符合行政赔偿申请程序。本案中，原告通过委托公证形式，委托童桂花签订房屋转让合同并办理房屋转让过户等事宜，我局在对委托公证书的真伪进行核查的基础上，依据当事人的申请，对申请材料审核无误后作出相应的转移登记行为，登记发证内容与申请人提交的申请材料相一致，我局已尽到审慎合理的审查职责。案涉不动产被转让，系由原告委托童桂花出售案涉不动产所造成，而非我局的转移登记行为直接引起，两者不具有法律上直接的因果关系，因此，原告要求被告承担行政赔偿责任的依据不足。另外，根据《国家赔偿法》，原告认为我局办理转移登记的行政行为侵犯其合法权益提起诉讼要求赔偿，应当以确认我局的案涉行政行为违法为前提且在行政诉讼程序中提起，因此原告在本案中要求我局承担赔偿责任不符合法律规定。三、我局不是本案适格被告，案涉行政行为已进入行政诉讼程序。本案中，原告诉请的房屋登记行为是我局依法作出的具体行政行为，当事人如认为该具体行政行为侵犯其合法权益，应当按照《行政诉讼法》的规定提起行政诉讼。根据《侵权责任法》规定，侵权责任是一项民事责任，原告以侵权责任纠纷为由起诉要求确认我局的登记行为无效不符合法律规定，故我局不是本案的适格被告。另外，两原告已就案涉行政行为于2017年12月12日向杭州市拱墅区人民法院提起行政诉讼，该案于2018年3月26日裁定中止审理，原告就同一事实和理由再次起诉的行为已构成重复起诉。综上，原告的诉讼请求于法无据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告童桂花、季海洋、徐双未到庭应诉、答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告胡水娟、许金荣提交的仓基新村社区委员会出具的《情况说明》、毛子恩出具的《证明材料》、《110处警现场情况登记表》、《110处警现场处结备案单》、《杭州市区住房情况查询记录》、《房屋产权信息查询记录》等证据，以及被告杭州市规划和自然资源局提交的《杭州市房产交易产权登记申请表》、身份证、公证委托书及公证核查工作联系单、《杭州市房屋转让合同》及发票、《杭州市国有土地转让合同书》、房屋所有权证及国有土地使用权证、契税完税情况联系单、询问记录、浙江省政府非税收入通用票据、受理通知书、审批表、领证签收单、不动产登记申请书、身份证明、原不动产权证书、行政起诉状、应诉通知书、行政裁定书等证据，本院对真实性均予以认定。 根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 位于杭州市拱墅区房屋原登记在胡水娟、许金荣名下。该房屋系胡水娟、许金荣在杭州市主城区富阳区、大江东产业集聚区范围内唯一住房。2010年10月，毛子恩因向童桂花借款，找到胡水娟、许金荣让其二人以该房为借款提供担保。2010年10月28日，许金荣、胡水娟作为委托人出具《委托书》一份，主要内容如下：“我（们）就房产出售一事，因工作原因不能亲自前往处理，现委托童桂花为代理人，并以我（们）的名义，全权处理：1：提前还贷、领取他项权证、退保、注销抵押登记；2：签订房产转让合同等与转让相关一切合同、协议；3：向房地产登记部门代为提出房地产转让过户登记申请并按规定提交申请登记材料；身份核对，代为就申请转让过户登记事项接受询问，并签字确认；4：办理产权过户手续、缴纳相关税费；5：领取出售所得全部款项和税收补贴款项；6：办理交房、物业交割以及水、电、煤气过户等与出售上述房屋相关的一切事宜；代理人在授权范围内签署一切文件，我（们）均予以承认。代理人有转委托权。委托期限：上述事项办理完毕止。”该《委托书》并经杭州市国立公证处于同日进行了公证。胡水娟、许金荣并将前述房屋的房屋所有权证交于童桂花。同日，童桂花还作为抵押权人领取了该房屋的他项权证，登记的抵押权数额为35万元。 2017年7月17日，童桂花持前述《委托书》，以胡水娟、许金荣的名义，与季海洋签订合同编号为2017转让0469226的《杭州市房屋转让合同》一份，将杭州市拱墅区，建筑面积31.62平方米的住房，以108万元的价格转让给了季海洋。同日，童桂花涤除了该房屋上的抵押权，并与季海洋办理了该房屋的转移登记手续。 2017年8月28日，季海洋与徐双签订合同编号为2017转让0475842的《杭州市房屋转让合同》一份，将杭州市拱墅区房屋以100万元的价格转让给徐双。双方于同日办理了该房的转移登记手续。 胡水娟、许金荣称，2017年7月下旬起至8月间，季海洋多次带人上门以威胁、断电等方式要求其腾房；2017年9月1日后，徐双也多次带人上门以威胁等方式要求其腾房。 本院认为，胡水娟、许金荣主张其是应毛子恩的请求，将本案房屋所有权证借给毛子恩，用于毛子恩向童桂花借款，并应童桂花的要求在一大堆材料上签了字。毛子恩也认可其是借用胡水娟、许金荣的房屋所有权证用于向童桂花抵押借款。童桂花虽持有胡水娟、许金荣出具的《委托书》，但其在《委托书》出具当日还取得本案房屋抵押权，并在借款发生近七年后涤除抵押权的同时将房屋出售，且并未将售房款交付给胡水娟、许金荣。根据上述事实，童桂花显然知道本案房屋仅为毛子恩向其借款的担保物。而本案房屋系胡水娟、许金荣夫妻在杭州市区住房，根据本案实际来看，二人并无出售本案房屋的意愿。童桂花形式上虽持有胡水娟、许金荣出具的《委托书》，但其显然知道胡水娟、许金荣的真实意思表示并不是委托其出售本案房屋。故童桂花以胡水娟、许金荣名义转让本案房屋，系无权处分，在胡水娟、许金荣不予追认的情况下，其以胡水娟、许金荣名义与季海洋签订的《杭州市房屋转让合同》对胡水娟、许金荣无效。虽然童桂花以胡水娟、许金荣的代理人名义与季海洋签订《杭州市房屋转让合同》时，持有本案房屋的房屋所有权证及经公证的《委托书》，但是，因办理房屋转移登记手续必须先涤除抵押权，因此，对于童桂花作为抵押权人持有该房屋的他项权证且抵押权登记时间与《委托书》出具时间为同一天的事实，季海洋应当知道。童桂花同时是债权人，以代理人身份转让本案房屋时距该《委托书》出具时间已近七年，对这一反常情形，季海洋未进一步进行核实，显然未尽到谨慎注意义务。本案房屋系二手房，季海洋在签订《杭州市房屋转让合同》之前却从未实地查看房屋状况，也有违常理。因此，难以认定季海洋在该房屋买卖过程中无重大过失。徐双与季海洋签订《杭州市房屋转让合同》时，该房屋登记至季海洋名下仅月余，徐双亦从未实地查看房屋状况，亦难言已尽到谨慎注意义务。但因现有证据并不能证明季海洋与徐双是恶意串通签订《杭州市房屋转让合同》，故胡水娟、许金荣请求确认季海洋、徐双之间的房屋买卖行为无效，本院难以支持。胡水娟、许金荣如认为徐双不构成善意取得本案房屋所有权，可另案解决。胡水娟、许金荣请求毛子恩、童桂花、季海洋、徐双等赔偿损失5万元，但其未能举证证明存在该损失，且其自身亦存在一定过错，故本院对其该诉请不予支持。 胡水娟、许金荣已经以杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）为被告另行提起房屋行政登记及行政赔偿纠纷诉讼。在本案中又请求确认房屋登记行为无效，并请求杭州市规划和自然资源局（原杭州市国土资源局）赔偿损失。其该两项请求均不属于民事诉讼范围，本案中均不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认童桂花以胡水娟、许金荣的名义与季海洋于2017年7月17日签订的合同编号为2017转让0469226的《杭州市房屋转让合同》对胡水娟、许金荣无效； 二、驳回胡水娟、许金荣的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由胡水娟、许金荣负担970元，童桂花、季海洋共同负担80元。 胡水娟、许金荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；童桂花、季海洋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  胡 敏 二〇一九年十二月十二日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲