上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初39127号原告：季明涛,男,1977年9月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程旭敏，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：赵国建,男,1975年6月20日出生，汉族，户籍地江苏省常州市，现住上海市浦东新区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非,总经理。委托诉讼代理人：吴静佳，女。原告季明涛与被告赵国建、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理。原告于2019年5月30日提出司法审价申请，经指定委托，由上海沪港建设咨询有限公司进行审价并于2019年10月16日出具报告书。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季明涛及其委托诉讼代理人程旭敏,被告赵国建、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴静佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季明涛向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年8月19日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告支付原告自2019年2月22日至2019年5月10日(起诉状副本送达之日)期间的房屋租金人民币(以下币种相同)18,070.26元(以日租金231.67元为标准)；3、判令被告支付原告自2019年2月19日始至实际支付租金之日止的逾期违约金(以每日20元为标准)；4、判令被告支付原告违约金6,950元，该款与被告已付的保证金6,950元抵扣，保证金不予返还；5、判令被告赔偿原告经济损失77,819.15元;6、判令被告支付水、燃气、电费及滞纳金共计618.04元;7、本案诉讼费、司法审价费均由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人居间于2018年8月19日签订了上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的房屋租赁合同(以下简称合同),约定被告向原告租赁系争房屋,租期自2018年8月22日至2022年8月21日止。每月租金6,950元,每三个月为一期支付,每期租金应提前3日支付,逾期支付的,被告应按当期日租金的200%支付逾期违约金,租赁期间水电煤燃气等费用均由被告承担。合同签订后原告按约向被告交付了房屋。2019年2月22日,被告突然提出不再租赁涉案房屋,原告提出异议并于次日前往系争房屋察看,发现被告已擅自搬离且屋内客厅、走廊及房间内的地板均出现大面积异常损坏,万科物业工作人员告知地板已无法修复。另原告为系争房屋租赁支付佣金6,950元。原告认为,被告未经原告同意即擅自搬离系争房屋,已构成根本违约,原告有权以本次起诉状为书面通知形式要求解除合同。被告的违约行为一则直接导致原告房屋另行出租所需发生的空置期损失,二则鉴于地板大面积损坏,原告亦不得不面临地板装修的价值贬损及维修费用,三则维修后原告仍不得不空置相当期限以使其达到宜居条件。上述损失系由被告的行为引起,被告理应赔偿。另因第三人系合同签字居间方,本案处理结果与其具有法律上的利害关系,且其对相关事实比较清楚,原告一并将其列为本案第三人以便于案件处理。现原告提起诉讼,请求判如所请。被告赵国建辩称：诉请1，被告同意解除合同。诉请2，不同意支付2019年2月22日至5月10日期间的租金，被告已于2019年2月22日返还系争房屋，租金已支付至2月22日。诉请3，不同意支付逾期违约金，也不同意原告的计算方法。诉请4，不同意支付违约金，保证金6,950元要求全额返还，不同意抵扣。签署合同之后，被告通知原告办理房屋租赁备案手续，原告一直没有办理，只有办理备案证之后才能办理社区公共户，因原告不配合办理的原因导致被告家人无法达到办理公共户的目的。根据上海市房屋租赁条例第15条，丧失了买卖不破租赁的保护。房屋租赁管理办法规定，限期不办理备案登记的要受到处罚，被告不想受到处罚。上述是被告退租的理由。诉请5，不同意赔偿经济损失，与被告无关，不是被告造成的。被告在合同约定的情形下合理使用系争房屋，并无不正当使用的情形，原告提交的证据无法证明被告在使用时有不当行为，根据合同法228条规定，不应承担损害赔偿责任。原告的房屋装修已有11年，本有多处瑕疵，比如厨房12块墙砖大面积脱落，大厅灯损坏只剩2个不够明亮，热水器超龄使用带来安全隐患，空调、微波炉也是超龄使用，违反国家对家用电器的使用规定，被告提心吊胆使用超龄电器，原告对房屋应尽管理义务，保障租客生命安全，禁止使用超龄电器。被告才住了半年，地板磨损不是被告造成的，且被告居住之前也没有任何地板异常的情形。诉请6、不同意支付全部水电燃气费及滞纳金。被告已经支付过部分费用，因时间比较久，需要查询付款记录。2月22日之后的单据，发生在租赁期间的费用愿意支付本金及滞纳金，以原告支付的凭证为准。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，其是原、被告系争房屋租赁合同的居间方，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋于2010年11月19日登记至案外人梁某某名下，房屋建筑面积89.91平方米，用途为住宅，原告系梁某某之夫。2018年8月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)、第三人(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》No：FXXXXXXXXXXX，约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方于2018年8月19日前向乙方交付房屋，租期自2018年8月22日至2022年8月21日；月租金6,950元，每3个月结算一次，提前3日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金；租赁保证金6,950元，租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由乙方承担；9.2乙方的违约责任约定：(3)乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金,给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：⑦乙方在合同期限届满前,非本合同9.3条款约定情形,提前解除合同的。第十条居间报酬条款约定：甲、乙双方按月租金的50%分别向丙方支付佣金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付押金并按约付租至2019年2月21日。原、被告各支付第三人佣金3,475元。2019年2月21日，被告致电原告要求退租，双方约定当晚至中介处协商，后被告将系争房屋钥匙直接交付第三人工作人员。2月22日，原、被告及第三人工作人员共同前往系争房屋办理交接手续，因双方就违约责任、地板磨损事宜发生争议，交接未果，以致引发本案诉讼。审理中，原告申请对系争房屋地板全部部位磨损造成的损失进行司法审价，上海沪港建设咨询有限公司于2019年10月16日出具沪港司法【2019】第043号报告书，工程造价为18,744.15元。庭审中，原告申请证人杨某某、陈某某出庭作证。杨某某向本院陈述：其是第三人居间系争房屋的门店负责人，原、被告租赁合同并非其经手，被告向原告退租交房时其并不在场，但有第三人工作人员在场，原、被告因地板磨损发生纠纷，原告报警后其共同到派出所；其没有听说过被告要求办理房屋租赁备案的事宜。证人陈某某向本院陈述：其是第三人居间系争房屋的门店工作人员。被告委托其找房子，当时其同事带被告去看中了原告的系争房屋，由该同事负责双方在门店里签了租赁合同。被告2月21日将钥匙直接交给同事，第二天其与原、被告三人一起去系争房屋办理交接，因为合同没到期，根据合同约定存在违约责任，且在房屋内因地板有损坏，房东和租客发生了争议，水电费算清了但没结，房屋内地板没有确认完毕，发生争执后没有结果，房东叫来了物业，物业看了下地板情况，询问什么原因造成的、地板的价值，因协商不成房东报了警。在派出所的时候，其和店长杨某某、原、被告都去了，经过民警调解，也各执一词没有结果，后来房东就起诉了。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、结婚证、租赁合同、佣金确认书、系争房屋内景视频光盘及地板照片、出租前房屋照片、水电燃气费缴费通知单，由被告提供的原、被告聊天记录、户口簿等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告向原告提出退租提前解约，并于2019年2月21日通过第三人交还系争房屋的钥匙，原告未对退房行为提出异议，故该日应为合同解除之日。被告已支付至2月21日止的房租，租金部分应已结清。故原告主张2月22日至5月10日(起诉状副本送达之日)的租金和逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺。第一，导致合同解除的违约责任归属。被告虽辩称因原告未给其家人办理租赁备案，系原告违约，但未提供相应的证据证明，且原告及证人均否认被告曾提出过该请求，被告理应承担举证不能的法律后果，本院不予采信。第二，解约违约金。租赁合同解除后，合同相关条款中有关提前解约违约金、赔偿损失等的约定，均系一方违约时应承担的违约责任的约定，双方理应遵守。原告要求被告支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，于法不悖，原告要求将租赁保证金用以冲抵，并无不当，本院予以准许。第三，赔偿损失的金额。原、被告的租赁合同约定，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。根据庭审查明的事实，以及原告提供的2018年8月被告承租前、2019年2月22日被告退租时的地板照片对比，系争房屋出租给被告前并未有明显磨损痕迹，出租给被告使用至被告交房时系争房屋的地板确有损坏，应由被告承担相应的赔偿损失的责任。工程造价报告确定系争房屋地板全部部位磨损造成的损失需18,744.15元，对此双方均无异议，本院予以认可。基于原告购买系争房屋多年、地板未经重新装修的事实，加之地板维修更新施工确需花费时间，根据诚信原则和公平原则，综合合同的履行情况、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，本院依法酌定被告应承担地板磨损修复费用10,000元。原告主张地板更换施工需空置1个月、另行出租3个月空置期损失以及司法审价期间5个月租金损失，时间过长，本院难以全额支持，酌定为3个月空置期损失即20,850元为宜。原告要求被告承担居间佣金，于法无据，本院难以支持。关于原告主张的水、电、燃气费618.04元，原告仅提供2笔共计238.94元(2019年2月燃气费124.30元、2019年2月电费114.64元)的支付凭证，对其余费用的金额，原告亦应承担举证不能的法律后果，加之被告补充提供了2019年2月之前的相应支付凭证，故本院对原告的该部分主张，实难全部予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告季明涛、被告赵国建于2018年8月19日就上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；二、被告赵国建于本判决生效之日起十日内支付原告季明涛违约金6,950元，该款与被告已付租赁保证金6,950元相抵，保证金不予退还；三、被告赵国建于本判决生效之日起十日内支付原告季明涛地板磨损修复费10,000元；四、被告赵国建于本判决生效之日起十日内支付原告季明涛经济损失20,850元；五、被告赵国建于本判决生效之日起十日内支付原告季明涛水电燃气费238.94元；六、驳回原告季明涛的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,249元，减半收取计1,624.50元，审价费4,000元，由被告赵国建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇一九年十二月二十日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。