广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初10132号原告：谢亚康，男，1986年2月10日出生，汉族，户籍地址广东省电白县。原告：谢亚文，男，1983年11月2日出生，汉族，户籍地址广东省电白县。上述两原告共同委托诉讼代理人：马安好，广东一粤律师事务所律师。被告：刘彩凤，女，1981年12月13日出生，汉族，户籍地址广西博白县。委托诉讼代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。第三人：林响平，女，1953年11月20日出生，汉族，户籍地址广东省鹤山市。委托诉讼代理人：郭景全，男，1983年12月21日出生，汉族，户籍地址住广东省鹤山市，系林响平儿子。第三人：广州昊阳地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津西路豆腐亩9号之四铺自编102房。法定代表人：梁志杰。第三人：广州竞宇金融服务有限公司，住所地广东省广州市天河区临江大道5号（自编保利中心6号楼）第20层2002房。法定代表人：鄢红胜。原告谢亚康、谢亚文诉被告刘彩凤、第三人林响平、广州昊阳地产代理有限公司、广州竞宇金融服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人马安好、被告刘彩凤及其委托诉讼代理人黄蕉英，第三人林响平委托诉讼代理人郭景全、第三人广州昊阳地产代理有限公司法定代表人梁志杰到庭参加诉讼。第三人广州竞宇金融服务有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告谢亚康、谢亚文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿14万元。2、判令由被告承担本案受理费。事实与理由：两原告经第三人广州昊阳地产代理有限公司居间服务，在2019年4月20日与第三人林响平达成《房地产买卖合同》，由两原告购买位于荔××路××家园××房,售价为1205000元，约定原告有权指定具有广州购房资格的人员落名。当日原告谢亚文向林响平交付了5万元定金，约定剩余7万元定金在网签当天补齐。随后双方签订合同补充协议书，约定以银行商业贷款的方式交易，贷款金额以银行同贷书金额为准（多退少补）。2019年6月18日原告与林响平又签订《补充协议书》，原告补交剩余的7万元定金，约定网签合同调整为8月1日前完成。原告与被告商量以1225000元的价格购买该房，并确认贷款70万元，剩余房款525000元分别支付给业主林响平385000元，支付给原告14万元（其中12万元是原告已垫付的定金，另外2万元是原告赚取的差价）。2019年7月24日，在第三人广州昊阳地产代理有限公司及原告的安排协调后，被告与第三人林响平签订了网签备案合同。被告随即委托第三人广州竞宇金融服务有限公司代为办理按揭贷款70万元的事宜，并承诺保证及时按照第三人广州竞宇金融服务有限公司的要求提供办理按揭贷款所需的资料。被告拒不上交并私自与第三人林响平解除了网签合同。导致原告已付的12万元定金被没收。被告行为直接造成了原告12万的损失，同时造成原告预期利益2万元的损失，理应承担赔偿责任。被告刘彩凤辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1、被告受原告的欺诈下购买第三人林响平名下物业，按照法律规定，应予以撤销该买卖行为。2019年7月20日，原告谢亚文声称第三人林响平名下物业是其本人，而林响平只是具名人，谢亚文同意以价格1225000元出售涉案房屋给被告，双方协商采用银行按揭加首期款方式支付全额房款，并在原告谢亚文的安排下，被告于2019年7月24日与林响平签订网签合同。2、原告的定金被林响平没收完全是由于原告自身行为过错导致的，与被告无关。按照原告提供的资料可知，谢亚康应在2019年6月15日签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需要的费用；在2019年7月15日到房管登记机关办理申请过户手续。2019年6月18日，林响平与谢亚康签订补充协议，协议载明签署网签时间为2019年8月1日。郭景全与谢亚文的微信聊天记录显示，没收定金和解除合同是因为原告逾期无法落实交易。可见合同解除的原因不在被告，而是由于原告违反其双方的合同约定期限，从而导致其定金被没收。第三人林响平辩称：我方和谢亚康签订了房屋买卖合同，约定的时间是2019年6月15日前办理网签和递交贷款资料，但因为谢亚康自己的问题把时间改成2019年8月1日，口头说2019年8月份将过户手续全部办好，期间我方也多次催促，但时间一直拖至2019年9月都还没有办好。谢亚康的回复是银行方面的问题，手续不齐。2019年10月8日晚上我向谢亚康询问，谢亚康说是被告刘彩凤不购买涉案房屋。我也问过刘彩凤的意见是否放弃购买房屋，刘彩凤答复是觉得买卖存在疑问不购买。我说三方可以约出来谈，但后来不了了之。我再次与谢亚康协商，谢亚康回复说放弃购买。双方谈解除合同时谢亚康要求解除合同并退还定金，但我认为不合理，故不同意退还定金。2019年10月9日，谢亚康就没有再回复我。我方认为合同是双方的约定，我方已履行自己的义务并提供了足够的时间，但仍然无法办理过户故提出解除合同，应按合同约定没收定金。第三人广州昊阳地产代理有限公司辩称：我司于2019年4月20日促成原告谢亚康和第三人林响平签订房屋买卖合同。合同约定谢亚康有权指定购买房屋的落户人，但过户手续约定不了，后来2019年6月18日谢亚康又与第三人林响平签订补充协议书，并支付了7万元的定金，约定2019年8月1日办理过户。期间我方也有催促双方的资料，谢亚康告诉我方其不是购房人，而是指定了被告作为购房人，后来才知道刘彩凤已跟第三人林响平解除网签合同。两原告围绕其诉讼请求提交下列证据：1、房地产买卖合同、产权证；2、合同补充协议书；3、补充协议；4、收款证明两份；5、授权委托书；6、业务受理确认函；7、原告与被告微信聊天记录；8、原告与林响平的代理人微信聊天记录。被告围绕其主张提交下列证据：1.微信截图，内有谢亚文作为林响平委托人与被告签订的房屋买卖合同一份；2.定金10000元及中介费转账记录。庭审中，林响平称其系在空白的《兢宇按揭业务受理确认函》、《兢宇金融授权委托书（二手）》上签名，对具体内容并不清楚。刘彩凤称其于2019年10月8日前已具备广州购房资格的社保缴费要求。本院经审理查明：广州市荔××路××家园××房为林响平名下物业。2019年4月20日，林响平（卖方）、谢亚康（买方）、广州昊阳地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》（NO.0000395），约定买卖位于广州市荔××路××家园××房；套内面积50.87平方米，总楼价为人民币1205000元；买方须在2019年4月20日支付定金50000元给卖方；备注：卖方保证该物业递件过户完成前无查封、无抵押和任何法律纠纷；买方有权指定具广州购房资格落名人购买该业；剩余柒万元整定金在网签当天补齐；卖方保证该物业税费为个税成交价1%。同日，谢亚康与林响平签订《合同补充协议书》，约定买方购买该物业以银行商业贷款进行交易办理，贷款金额以银行同贷书金额为准，如同贷金额未达到该物业出售价格，买方应在递件当天补齐给卖方，如银行贷款金额超出该物业售价，卖方在收到银行放款当天内退还买方。上述协议签订后，谢亚康向林响平名下账户转账定金50000元。林响平开具收款证明。2019年6月18日，林响平、郭景全、谢亚康再次签订《补充协议》，主要内容为买卖涉案房屋，合同编号NO0000395，经买卖双方友好协商后，由于买方原因网签时间调整为8月1日前完成，买方同意6月18日当天转（合同约定12万定金补剩下7万元整）。同日，郭景全开具收款证明，内容为收到谢亚康交来承购物业定金70000元。2019年7月21日，刘彩凤（买方）签订鼎瞻物业《买卖合同》（NO.0000150）。该合同以林响平为卖方、谢亚文为卖方代理人，广州市鼎瞻物业代理有限公司为中介方，主要内容有：买卖双方通过中介方买卖位于荔××路××家园××房，建筑面积为50.87平方米；成交价为人民币1225000元，在签署本合同后2日内（含当日），买方应向卖方支付定金100000元；因产权人林响平不能到场签署三方买卖合同，现通过电话通讯委托代理人谢亚文到场签署三方买卖合同。如因产权人原因不同意以合同约定的条件和价钱卖给买方，所产生的违约责任由产权人承担；买方在签署三方合同当天，要求将部分定金人民币10000元整转交由中介方代为保管，至产权人补签名时由中介方将此代收的定金人民币10000元转交卖方，买方再支付定金人民币90000元给卖方，定金总额为人民币100000元；卖方知悉因买方个人原因需在2019年9月20日后才办理交易过户手续。合同签订当日刘彩凤向中介方鼎瞻物业转账19200元，其中10000元为合同约定金额。林响平未在该合同中签名。该19200元款项于2019年10月10日由中介方退回刘彩凤。刘彩凤（买方）与林响平（卖方）在《兢宇按揭业务受理确认函》（NO.80002188）上签名。《兢宇按揭业务受理确认函》主要内容为，现买方购买卖方位于荔××路××家园××房物业，双方委托广州竞宇金融服务有限公司办理按揭贷款手续；买方确定交易房地产权属人姓名为刘彩凤，户籍非本市，成交价为1225000万；买方申请贷款700000万元15年（以银行批复为准）的贷款，选择等额本息还款方式；等等。刘彩凤（委托方一，买方）、林响平（委托方二，卖方）在《兢宇金融授权委托书（二手）》上签名。《兢宇金融授权委托书（二手）》主要内容为，受委托方为广州竞宇金融服务有限公司；涉案房屋交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续，委托广州竞宇金融服务有限公司全权办理；等等。上述函件、授权委托书未落款时间。刘彩凤与林响平确认双方于2019年7月24日签订了买卖涉案房屋的网签备案合同，并于同年10月解除。林响平在庭审中确认其知悉刘彩凤为谢亚文、谢亚康指定落名人。本院认为：本案的焦点在于第三人林响平对于鼎瞻物业《买卖合同》的签订是否出于真实意思表示以及两原告与被告存在何种法律关系。关于第三人林响平对于鼎瞻物业《买卖合同》的签订是否出于真实意思表示的问题。原告主张其系获得林响平授权后代为签订该买卖合同，林响平称对此合同毫不知情。综合本案情况，首先，本案现无证据表明林响平确向谢亚文进行了电话授权。其次，林响平未在该买卖合同中签名。上述合同约定，只有产权人在合同上签名后，定金付款方式才能实现。换言之，需要林响平本人对该合同条款进行确认。而最终，该合同并无林响平签名，而中介方亦退还被告10000元定金。再次，被告、林响平对该合同定金的处理态度及方式与正常的房地产交易习惯相悖。上述合同签订于2019年7月21日，被告与林响平于2019年7月24日办理合同网签。若该网签行为系林响平对上述合同之追认，则刘彩凤理应如约向林响平支付剩余90000元定金，又或林响平向刘彩凤追索剩余定金。而至网签合同解除之日近三个月的时间内，刘彩凤、林响平均无上述举动。同时，中介方亦未向林响平交付10000元定金。综上，本院认为，林响平并未授权谢亚文签订鼎瞻物业的《买卖合同》，故谢亚文为无权代理；该鼎瞻物业的《买卖合同》为无效合同，对林响平不发生法律效力。关于原告与被告存在何种法律关系问题。谢亚文、谢亚康不是涉案房屋所有权人，如前所述谢亚文作出涉案房屋的买卖行为系无权代理。鼎瞻物业的《买卖合同》所约的房屋价格高于谢亚文、谢亚康与林响平所约定的房屋价格，涉案房屋不存在低价转让情况；现亦未有证据表明合同签订前刘彩凤知道或者应当知道谢亚文为无权代理，故本院认为刘彩凤应系谢亚文无权代理行为中的善意相对人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款之规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”刘彩凤作为善意相对人，有权请求谢亚文履行债务或就其受到的损失进行赔偿。谢亚康与刘彩凤没有直接的法律关系。现两原告在本案之请求系基于林响平没收其缴纳的房屋定金及无法赚取房屋买卖差价所致。林响平解除备案合同及没收两原告定金行为是否合法有据，应由两原告与林响平依据双方之间的合同关系另寻法律途径解决，而非在前述关系未确定的情况之下，向本案善意相对人刘彩凤求偿。因此，本院对两原告的赔偿请求不予支持。第三人广州竞宇金融服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谢亚文、谢亚康全部诉讼请求。案件受理费1550元由原告谢亚文、谢亚康负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇一九年十二月二十四日书记员  梁绮文卢健华