辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初2422号 原告：卢贵田，男，1947年3月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：曲国平，男，1962年9月21日出生，汉族，住沈阳市和平区，由沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。 被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区. 法定代表人：房圣超，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，公司员工，住辽宁省开原市八棵树镇。 被告：梁海龙，男，1976年11月27日出生，汉族，住沈阳市浑南区。 委托诉讼代理人：孙志勇，辽宁长卿律师事务所律师。 被告：富明艳，女，1976年2月19日出生，满族，住沈阳市浑南区。（缺席） 被告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地沈阳市和平区。 负责人：侯良，该行行长。 委托诉讼代理人：沈明明，女，1980年4月6日出生，满族，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：张海涛，男，1975年1月31日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 原告卢贵田诉被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英房地产公司”）、梁海龙、富明艳、中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称“建设银行沈阳和平支行”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢贵田及其委托诉讼代理人曲国平、仇辉，被告顺意福莱英房地产公司的委托诉讼代理人吴晓晶，被告梁海龙、富明艳的委托诉讼代理人孙志勇，被告建设银行沈阳和平支行的委托诉讼代理人沈明明、张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认被告顺意福莱英房地产公司与梁海龙、富明艳就沈阳市于洪区房屋签订的房屋买卖合同无效；2.认定被告梁海龙、富明艳与被告建设银行沈阳和平支行就沈阳市于洪区房屋签订的房屋抵押贷款合同无效；3.确认沈阳市于洪区房屋所有权归原告所有；4.被告顺意福莱英房地产公司一次性赔偿原告未及时办理产权登记及欺诈违约损失30000元；5.本案诉讼费由被告顺意福莱英房地产公司承担。事实与理由：原告是沈阳市种子管理站87户回迁职工之一。种子站于2004年10月与被告顺意福莱英房地产公司签订《土地使用转让协议》，原告于2007年6月8日与被告顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，置换位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积126.96平方米，增加面积款96624元。原告于2007年11月7日缴纳上述房款，还缴纳了办理入住需要支付的电费、水费、煤气费、垃圾清运费、物业费、契税、维修基金。后原告发现案涉房屋预告登记在被告梁海龙、富明艳名下，自2007年8月22日入住至今无法办理产权证。 被告顺意福莱英房地产公司辩称，案涉房屋备案在梁海龙、富明艳名下是因为沈阳市种子站未能完全履行土地使用权转让协议等合同约定的义务，致被告资金无法流转，拖欠施工单位工程款，故将案涉房屋备案至施工单位指定的梁海龙、富明艳名下。施工单位用案涉房屋抵押贷款，贷出的款项抵付了工程款，现工程款已结清。所欠银行贷款一直由被告顺意福莱英房地产公司偿还，被告无法一次性偿还银行贷款，同意积极筹措资金尽早偿还贷款，为原告办理房产证。 被告梁海龙、富明艳辩称，2008年5月6日沈阳市振东金属门窗厂与被告顺意福莱英房地产公司就本案争议项目ABC座门窗的制作、运输、安装、保修签订塑钢门窗制作安装合同，合同签订后，被告顺意福莱英房地产公司共计欠款155万元。由于顺意福莱英房地产公司无力偿还该工程款，以3套房产向银行贷款后支付了该部分工程款，备案在本案被告梁海龙、富明艳名下的为原告诉争的房产。我方向银行贷款是受开发企业委托，贷款至今一直是由被告顺意福莱英房地产公司偿还贷款。 被告建设银行沈阳和平支行辩称，我行与梁海龙于2009年3月13日签订贷款合同，贷款金额为240000元，期限30年，担保方为抵押加阶段性保证，由借款人及共有人提供本案争议房产作为抵押担保，于2009年4月11日办理了编号为沈房预中心字第0209020400号预购商品房抵押权网上预告登记证。同时由被告顺意福莱英房地产公司提供保证责任，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。以上借款合同已经进行公证，由沈阳市第一公证处出具公证书，证明此借款合同真实有效，符合法律规定。案涉房屋抵押贷款240000元，至2019年6月19日已归还本金45521.07元、已归还利息111717.61元，都是在梁海龙个人银行卡自动扣划的贷款。原告与被告顺意福莱英房地产公司的纠纷与我行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下：2004年10月25日，沈阳市种子站与被告顺意福莱英房地产公司签订《土地使用权转让协议》，种子站将其以划拨方式取得的土地使用权转让给被告顺意福莱英房地产公司，被告顺意福莱英房地产公司负责原址安置该幅土地上现有居民，原告房屋在征收范围。2007年6月8日，原告与被告顺意福莱英房地产公司签订《城市房屋征收补偿安置协议》，被告顺意福莱英房地产公司为拆迁人，原告为被拆迁人，被拆迁房屋位于北洪区黄河北大街124号1栋521，所有权证编号“于房字第930-1990”，建筑面积83.84平方米。双方约定拆迁补偿方式为产权调换，产权调换房屋位于沈阳市于洪区，建筑面积126.96平方米，被征收房屋与产权调换房屋差价款96624元。 2007年8月22日，被告顺意福莱英房地产公司向原告交付回迁安置房屋。原告于入住同时支付了煤气费、垃圾清运费、物业费等。2014年10月10日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室向原告出具沈于征第53号《回迁房屋准住通知》。2014年10月22，沈阳市于洪区土地房屋征收补偿中心为原告开具了阳光维也纳项目96624元房屋差价款收据。原告于2014年11月11日缴纳了案涉回迁房屋契税1449.36元，于2015年9月26日缴纳了案涉回迁房屋维修资金7300元， 2009年3月21日，被告顺意福莱英房地产公司将案涉房屋备案至被告梁海龙、富明艳名下。2009年3月13日，被告梁海龙、富明艳与被告建设银行沈阳和平支行、被告顺意福莱英房地产公司签订《个人住房借款合同》，约定被告梁海龙贷款240000元购买案涉房产，并以案涉房产向被告顺意福莱英房地产公司提供抵押，于2009年4月11日办理了抵押权预告登记。被告顺意福莱英房地产公司为该贷款提供保证，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 诉讼中，被告顺意福莱英房地产公司与被告梁海龙均确认，因被告顺意福莱英房地产公司拖欠工程款，将案涉房屋备案至梁海龙、富明艳名下，以梁海龙、富明艳的名义办理抵押贷款用于偿还工程款。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，《城市房屋征收补偿安置协议》、《土地使用权转让协议》、收款收据、《个人住房借款合同》、抵押权预告登记证等证据载卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。 本院认为，原告与被告顺意福莱英房地产公司签订的《城市房屋征收补偿安置协议》合法有效，具有法律约束力。拆迁协议约定以产权调换方式进行补偿安置，且已向原告交付回迁房屋，回迁房屋位置、用途明确，具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，被拆迁人享有的回迁安置权具有法定的债权优先效力，对取得产权调换房屋具有相当于物权的债权优先权，该种特殊债权可对抗其他任何在回迁房屋上设定的权利，包括担保物权。关于原告要求确认案涉房屋所有权的问题。案涉房屋尚无物权登记，原告依据拆迁补偿协议享有实现物权变动的债权优先权，但无产权登记之前，本院无法确认物权归属。 关于被告顺意福莱英房地产公司与被告梁海龙、富明艳签订《商品房买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。被告顺意福莱英房地产公司虽将案涉房屋备案至被告梁海龙、富明艳名下，但双方在庭审中对签订《商品房买卖合同》是为了向银行抵押贷款，用于偿还工程款表述一致，故双方之间并无订立《商品房买卖合同》的真实意思表示，被告梁海龙、富明艳并不是真正的购房人，其与被告顺意福莱英房地产公司签订《商品房买卖合同》系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，合同无效。 被告梁海龙、富明艳与被告建设银行沈阳和平支行、被告顺意福莱英房地产公司签订的《个人住房借款合同》中的抵押条款因侵害了原告对案涉房屋的优先权无效，在回迁房屋上设立的抵押权预告登记应予撤销。 被告顺意福莱英房地产公司未经原告准许，将原告的回迁安置房屋备案至被告梁海龙、富明艳名下，致原告无法办理房产登记证书，系违约行为，依法应承担违约责任。因拆迁补偿协议并无该项约定，且原告未就损失数额的计算依据提出证据，本院应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，以原告实缴的增加面积款96624元，自2007年9月9日起按年利率6%计算违约金。原告请求支付违约金30000元，未超出上述标准计算的数额，本院予以支持。 被告顺意福莱英房地产公司提出种子站违约的抗辩理由，不属于本案审理范围，可另行告诉。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条规定，判决如下： 一、原告卢贵田对沈阳市于洪区房屋享有优先权； 二、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司与被告梁海龙、富明艳就沈阳市于洪区房屋签订的《商品房买卖合同》无效； 三、被告梁海龙、富明艳与被告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行就沈阳市于洪区房屋签订的房产抵押合同无效； 四、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，一次性赔偿原告卢贵田逾期办证违约金30000元； 五、驳回原告卢贵田其他诉讼请求。 如被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2215.6元，由被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司承担，并直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肇一畅 人民陪审员  李欣原 人民陪审员  刘丹丹 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  国 然