浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8171号 原告（反诉被告）：贾永明，男，1959年6月4日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：俞彩根，嘉兴市南湖区。 被告（反诉原告）：焦永利，女，1981年10月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：陈静，男，1979年9月5日出生，系焦永利丈夫。 贾永明与焦永利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序。焦永利在答辩期内提出反诉，本院依法合并审理，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。贾永明及其委托诉讼代理人俞彩根、焦永利委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾永明向本院提出诉讼请求：1.焦永利立即腾退归还从贾永明处转让取得的坐落在嘉兴市间）共肆间，大楼北侧小平房一间房屋给贾永明，以便贾永明按（2019）浙0402民初1431号民事判决归还给产权人嘉兴市民政局。2.判令焦永利立即向贾永明支付（2019）浙0402民初1431号民事判决书判决确定的房屋占有使用费88958.33元和水电费17694.8元，合计106653.13元；3.判令焦永利立即向贾永明支付尚欠的罗曼酒吧转让款20000元；4.本案诉讼费用由焦永利承担。事实和理由：贾永明于2012年12月21日与嘉兴市民政局委托的嘉兴市民福物业服务中心签订了租房协议书，承租了本市大新路163号大楼底层由西至东（第6、7、8、9间）共肆间作经营罗曼酒吧用房，大楼北侧小平房一间作仓库。当时双方签订的租房协议期满至2013年12月31日，年租金35000元，贾永明已付清。贾永明租得该房后，经营罗曼酒吧，该2013年12月18日，贾永明与焦永利签订转让合同，由贾永明将该酒吧整体转让给焦永利经营，转让金额为150000元。双方约定到房东收2014年房租时，双方共同到房东处办理房屋租赁关系变更手续，即由焦永利直接与房东签订租房协议。转让合同签订后，贾永明即将罗曼酒吧交由焦永利经营，焦永利也陆续支付了转让款共13万元，至今尚欠20000元未付。时至2014年初，贾永明陪同焦永利去嘉兴市民政局找一个叫王卫平的负责人要求签租房协议，但王卫平表示，现在不签租房协议，要等局领导做出决定后再签，故该事未办成。此后该酒吧一直由焦永利经营，焦永利也从未向贾永明提出反悔受让之意，作为房东的市民政局也从未找过贾永明。贾永明认为此事已与自己无关，也不再过问。但贾永明万万没想到，今年3月，贾永明收到了本市南湖区人民法院的应诉通知书，得知市民政局起诉贾永明要求贾永明腾退归还该房屋并要求支付房租水电费，诉讼中，贾永明虽经抗辩陈清事实，但仍被南湖区人民法院判决贾永明承担腾退归还房屋并支付水电费的民事责任（详见南湖区人民法院（2019）浙0402民初1431号民事判决书），贾永明不服上诉，但嘉兴市中级人民法院作出（2019）浙04民终1928号判决书，判决驳回上诉，维持原判。贾永明认为，本案所涉房屋的承租及在该房屋开设的罗曼酒吧，贾永明已早于2013年12月整体转让焦永利，并由焦永利实际占用经营至今，其经营收益由焦永利获取，贾永明分文未得。故该房屋腾退归还责任和房租金，水电费的支付责任均应由焦永利承担。鉴于贾永明无法自行腾退归还该房屋，也不应承担房屋占有使用费（租金）、水电费，故特向法院提起本案诉讼，恳请法院查明事实，依法判决。 焦永利辩称，1、案涉房屋目前是焦永利和别人一起在使用，但没有正当的手续和营业执照。之前说是危房，民政局让焦永利关了一年多，后来又叫焦永利回去经营并交清水电费；焦永利使用期间民政局一直未催讨租金，故焦永利未曾支付过任何房屋租金。2、贾永明在明知不能转让的情况下将酒吧转让给焦永利；双方一起去民政局十几次想办理过户手续未能办理，焦永利的营业执照因此一直办不下来；3、贾永明保证焦永利营业两年以上，2013年焦永利转让过来后2014年民政局就让焦永利停业，因为过户不了，所有的费用应由贾永明承担；4、焦永利不付钱也不会搬，如果贾永明把转让费退还焦永利，焦永利愿意交占有使用费和水电费。 焦永利向本院提出反诉请求：1.依法判令贾永明退还大新路255号罗曼酒吧转让费130000元；2.反诉费用由贾永明承担。事实和理由：2013年12月18日，贾永明与焦永利签订《转让合同》一份，贾永明作为甲方将本案所涉房屋即大新路255号罗曼酒吧以转让价150000元（实际上只收取130000元）转让给了焦永利，该合同上明确写明，甲方保证乙方正常经营二年以上，如不能保证乙方正常经营二年以上，所有费用由甲方承担。并承诺2014年为焦永利进行过户，后因未过户导致焦永利转让给他人（转让合同已签订，并收取定金）未成功。合同签订半年后，贾永明在明知不能转让的情况下，欺骗焦永利说原始合同已丢失，焦永利履行了自己义务，而贾永明却至今未予给焦永利办理酒吧房屋过户手续，致使该酒吧至今没有取得合法手续，根本无法正常营业，停停开开，导致设施设备反复多次维修，还屡屡被有关部门警告。焦永利也连年不间断要求对方办好相应过户手续，以保证酒吧正常营业，但未如愿。按双方约定，贾永明不仅应自行承担该涉案房屋的房屋使用费、水电费，还应退回酒吧转让费等所有费用。 贾永明辩称，焦永利反诉事实不属实，焦永利转让后一直使用到现在，当时因为各种原因去民政局办理转租合同确实没办成，但是没办成焦永利也从未提出过不转，也未提出过要求退款，这么多年焦永利一直在经营案涉酒吧并支付水电费，转让费焦永利也是分多次陆续支付贾永明。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方进行质证，对双方无异议的转让合同、（2019）浙0402民初1431号民事判决书、（2019）浙04民终1928号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和依法确认的证据，本院认定事实如下：2000年市民政局购置包含案涉房屋在内的原嘉兴电子仪器厂部分地块及地面建筑物用作嘉兴市社会福利服务中心用房，2009年嘉兴市社会福利服务中心委托嘉兴市民福物业服务中心对大新路163号处房产按市场行情营运租赁业务。2009年5月21日，嘉兴市民福物业服务中心（甲方）与贾永明（乙方）签订租房协议书，协议书约定：乙方因业务需要，向甲方租赁本市大新路163号大楼底层由西至东（第陆、柒、捌、玖间）作营业用房，大楼北侧小平房壹间作仓库，租赁时间从2013年1月1日至2013年12月31日止，鉴于本大楼年久失修，急需修缮，本租约到期后，甲方不考虑续租，请各承租户提前做好相应安排，租金35000元/年，为便于管理，乙方应同时缴纳10000元作为水电履约保证金；甲方将水电源按一户一表接至乙方承租房内；乙方在承租期内不得将房屋转包他人，如未经甲方许可将店面擅自转租或转包则甲方无条件收回，由此造成的所有经济损失均由乙方承担。贾永明租赁上述房屋后用于经营罗曼酒吧。2013年12月18日，贾永明与焦永利签订《转让合同》，约定贾永明将大新路255号罗曼酒吧转让给焦永利，转让金额150000元截止至2013年12月18日止，所有费用与贾永明无关，2013年12月18日以后消防、治安、安全等贾永明无关，贾永明保证焦永利正常营业二年以上，贾永明不能保证焦永利正常营业二年以上所有费用由贾永明承担。等到房东收2014年房租时，双方共同到民政局过户给焦永利。 此后，嘉兴市民政局（嘉兴市民福物业服务中心）一直未能与贾永明或焦永利继续签订房屋租赁协议。焦永利陆续现金支付转让费130000元给贾永明后未再支付。2014年经嘉兴市民政局委托，浙江省建设工程质量检验站有限公司于2014年7月21日出具房屋安全鉴定报告，载明嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，存在安全隐患。2018年10月24日，嘉兴市民政局将限期腾退搬离通知书送达贾永明，要求贾永明2019年1月30日前腾退房屋，结清费用自行搬离。因案涉房屋到期未腾退，嘉兴市民政局于2019年3月4日诉至本院，本院2019年5月30日作出（2019）浙0402民初1431号民事判决书，判决贾永明腾退案涉房屋并支付占有使用费88958.33元（从2014年1月1日起按原合同租金标准50%暂计至2019年1月30日，此后按此标准计算至腾退之日）和水电费17694.8元。贾永明以案涉房屋早已转让他人为由提出上诉，嘉兴市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）浙04民终1928号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年11月13日本院向贾永明发出执行通知书，因贾永明拒绝履行，本院2019年11月14日作出执行裁定书，裁定冻结、划扣被执行人贾永明的银行存款123210.13元。贾永明尚未履行前述判决的房屋腾退和款项支付义务。2019年11月5日，贾永明诉至本院提起本次诉讼。 本院认为，承租人与实际使用人对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，被告作为实际使用人是最终承担者。作为承租人的原告向嘉兴市民政局承担责任后可以向被告追偿。 关于腾退，实际使用人被告无权占有涉案房屋，应予以腾退，但腾退交还房屋的对象应为嘉兴市民政局并非原告。原告并非案涉房屋的所有权人，原告和嘉兴市民政局就案涉房屋签订的房屋租赁协议早在2013年12月即已到期，合同到期至今原告亦未向嘉兴市民政局（或嘉兴市民福物业服务中心）交纳过任何租赁费用，原告并非案涉房屋的合法占用人。原告直接向被告主张腾退并交还涉案房屋无事实和法律依据，本院不予支持。 关于房屋占有使用费和水电费，实际使用人被告应予以支付，但支付对象应为嘉兴市民政局并非原告，原告若先行履行后可向实际使用人被告进行追偿，现原告尚未履行就要求被告支付，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于转让费，贾永明和焦永利签订的《转让合同》中转让的是罗曼酒吧，并非案涉租赁房屋，该《转让合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行，焦永利2013年12月签订转让合同后陆续支付130000元转让款并使用罗曼酒吧至今长达六年时间，现要求退还已支付的转让费无事实和法律依据，本院不予支持。贾永明转让后未能依照双方约定履行协助焦永利和民政局签订租赁合同的义务，未能完全履行转让合同，转让费应做减免，考虑双方转让费的实际履行情况，本院酌情确定的减免额为20000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回贾永明的全部本诉诉讼请求； 二、驳回焦永利的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理1217元，由贾永明负担；反诉案件受理费1450元，由焦永利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈前 二〇一九年十二月三十一日 法官助理蒋莉 书记员杨菲