宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初10851号 原告：白银安，男，1964年10月3日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市金凤区 委托诉讼代理人：孙秀英，宁夏银杜律师事务所律师。 被告：宁夏新盛糖商业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：吴学林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋守俭，男，宁夏新盛糖商业管理有限公司工作人员。 原告白银安与被告宁夏新盛糖商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白银安的委托诉讼代理人孙秀英，被告宁夏新盛糖商业管理有限公司的委托诉讼代理人宋守俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告宁夏新盛糖商业管理有限公司签订的《天宝时尚广场租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告房屋租赁费215100元、装修押金23070元、物业费100380元及履约保证金52205元，赔偿装修损失366810元，合计757565元；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年2月8日原告与宁夏创天商业管理有限公司（以下简称“创天公司”）签订了《天宝时尚广场租赁合同》一份，约定原告租赁被告创天公司管理的天宝时尚广场3层8号营业场地，建筑面积为239平方米，租期5年，自2015年3月1日-2020年2月29日止，2015年3月1日起至2016年2月29日止房屋租金为215100元，同时双方还约定创天公司应当于2015年3月向原告交付租赁场地。签约当天原告按照合同的约定及被告的要求向创天公司缴纳了履约保证金52205元、经营场地租金215100元、装修押金23070元及物业费100380元，共计390755元。全面履行了合同约定的付款义务。之后创天公司于2015年3月份通知原告对租赁的经营场地抓紧装修，以保证当年天宝时尚广场6月份正常开业。2015年3月10日，原告聘请的装修工人进入场地开始装修，2015年6月份涉案经营场地装修工程全部完工，期间原告共支付装修工人装修费366810元。2015年7月17日被告因与其合作单位创天公司内部发生矛盾，双方经协商由被告接管创天公司经营的天宝时尚广场的管理工作。2015年12月7日被告电话通知原告涉案租赁经营场地的债权债务全部由其接管并通知原告与其重新签订经营场地租赁合同，为了能尽快开业，也为了避免损失扩大，原告与被告在2015年2月8日与创天公司签订租赁合同的基础上将《天宝时尚广场租赁合同》的主体由创天公司变更为宁夏新盛糖商业管理有限公司，同时将原告已缴纳的履约保证金52205元在该合同中予以确认，之后等待天宝时尚广场开业。但由于天宝时尚广场建设工程没有完全竣工再加上消防不过关、断水断电等等诸多因素，导致天宝时尚广场至今不能正式开业，特别是2016年11月份，天宝时尚广场的大门索性被银川市金凤区人民法院查封，造成原告与被告及创天公司签订的二份租赁合同目的根本无法实现。尤其需要说明的是，2018年11月份，被告电话通知原告，在给其不到一万元的装修补偿，终止租赁合同，并让原告交出租赁的经营场所，其行为给原告在经济上造成了巨大的损失，为维护自己的合法权益不受侵犯，原告只好根据我国《民事诉讼法》及《合同法》的有关规定，特诉至贵院，请求贵院依法判准原告的如上诉讼请求。 被告宁夏新盛糖商业管理有限公司辩称，1、经我公司查实资料显示：2015年2月8日宁夏创天商业管理有限公司确实与白银安签订了《天宝时尚广场租赁合同》，面积239平方米，期限3年。2015年3月1日至2018年2月29日，租金按年分别为215100元、286800元、286800元。但租赁场地合同签订同时出租方已将场地交付承租人使用，公司没有理由不交付场地。合同明确乙方没有及时装修且经营，由此造成的各项损失应有乙方自己承担。2、经我公司查实资料显示：2015年12月7日宁夏创天商业管理有限公司由宁夏新盛糖商业管理有限公司接管，通知承租人变更合同，出租方为宁夏新盛糖商业管理有限公司。面积232.13平米，租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日，租金分别为208818元、208818元、208818元、221347元、234628元。同时签订了补充协议，第3条约定：乙方租赁场地属可独立经营的门面商铺，其经营不受商场整体开业影响，故乙方不得以商场的开业时间而追究甲方的责任(见合同第13页)。3、经我公司财务核实原宁夏创天商业管理有限公司移交清单中记载为承租方第一年应交租金为208818元，已交租金为215100元，差额为6282元。承租方第一年应交物业费为97452.6元，已交物业费为100380元，差额为2927.4元。承租方第一年应交装修押金为23070元，已收装修押金为23070元。承租方第一年应交履约保证金52205元，已收履约保证金为0。承租方实际缴纳的各项金、费合计为338550元属实。我公司所证明的实际情况是：2015年2月8日已陆续启动试运行，至2015年12月7日试运行结束，2015年12月8日至2016年12月15日正常全面营业。2016年12月16日法院封门停业。这也足以说明承租人自2015年2月8日签订租赁合同后3个月可完成店铺装修，也就是说时间到2015年5月8日装修结束且又是独立店铺，任何外界因素都不可能干扰其正常经营，时间延至到2016年12月16日，间隔19个月之久，承租方所说的商场建设工程没有竣工验收不实，另一方面我方公司为照顾商户的具体情况，出台了相关优惠政策实行了免租期(2015年2月8日至2015年12月时间为11个月免租期)，规定计租日是自2016年1月1日起执行。那么至2016年12月16日停业时承租人已正常经营12个月，承租人实际已交租金、物业费为2016年全年费、金，已到期已消费为零。特别说明承租人所说的店面装修费40万元由我方承担，我方认为承租人所述有误，1、承租人装修费40万元应有实凭实据，应根据实际使用期限，且有受法律委托指定的第三方评估公司据实评估折算；2、承租方租赁的店铺出租方至今并没有拆毁，承租人至今还自行锁门，承租人又于2019年4月25日将店铺内设施及物品搬走，同时签订了搬迁撤店离场协议。3、租赁合同第7页第十八条免责条款：“如果任何一方出现不可抗力未能履行本合同规定的义务，且该方对在不可抗力的影响存续期间不能履行其义务的行为不承担责任”。综上陈述我方认为：1、承租人提出退还租赁费215100元，已使用到期，我方不予认可。2、承租人提出的退还物业费100380元，已使用到期，我方不予认可；3、承租人提出的退还装修押金23070元，因受外力不可抗拒无法经营，我方无法认可；4、承租人提出的退还履约保证金52205元，原创天公司移交的财务清单没有记载；5、承租人提出的退还装修费40万元，我方认为条件和理由都不具备，现场没有损坏，我方不予认可。以上恳请法庭详查明鉴。原“天宝时尚广场”停业原因宁夏新盛糖商业管理有限公司瑞银财富商业楼“天宝时尚广场”系中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行与东港餐饮集团金融借贷的抵押房产，2016年10月因其双方金融合同纠纷，“天宝时尚广场”作为涉案房产被申请人申请依法查封(上述事实详见金凤区法院(2016)宁0106民初3622号民事判决书内容)，后经我公司申请执行异议才予解封。资产实际经营人、经营主体宁夏新盛糖商业管理有限公司也承受巨大经济损失和压力，故2017年以来“天宝时尚广场”一直未正常经营，涉及商户停业诸多事宜大多属于不可抗力因素，责任不能由宁夏新盛糖商业管理有限公司承担。综上，我公司认为提出的诉求与事实不符，且不说其擅自停业给“天宝时尚广场”带来的损失，宁夏新盛糖商业管理有限公司两千多万元的装修投入谁来负责,宁夏新盛糖商业管理有限公司也是受害者。因此，我公司恳请贵院主持公平、正义，公正裁决，支持我公司的反驳事项，对原告的证据不予采信。另我方于2019年4月2日接到宁夏宁夏回族区银川市中级人民法院指定管理人决定书，宁夏东港餐饮管理集团有限公司管理人通知书，该公司已申请破产，宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事裁定书(2018)宁01破申28号已受理申请人宁夏东港餐饮管理集团有限公司提出的破产重整申请。以上事实清楚，证据确凿，恳请法庭明鉴。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下： 2015年2月8日，原告白银安与宁夏创天商业管理有限公司签订《天宝时尚广场租赁合同》一份，约定原告租赁天宝时尚广场xx号经营场地，建筑面积239平方米，经营范围为中餐（家常菜），租赁期限为五年，自2015年3月1日至2020年2月29日；自2015年3月1日起至2016年2月29日止租金215100元，自2016年3月1日起至2017年2月28日止租金286800元，自2017年3月1日起至2018年2月28日止租金286800元，自第四年起，每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增6%；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付2015年6月1日至2016年3月1日租金215100元、装修押金23070元、物业费100380元、履约保证金52205元。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告进行了装修。2015年7月17日，宁夏新盛糖商业管理有限公司（甲方）与宁夏创天商业管理有限公司（乙方）签订《撤资协议》一份，约定天宝时尚广场项目（银川市金凤区北京中路瑞银财富中心第一栋裙楼1，2，3，4层，土地编号16-3-182），乙方退出合作经营，交由甲方自主经营管理；签订本协议之前的关于该项目的未结清合同款项债权债务转为甲方；签订本协议之前，乙方与关于该项目有关个人与个体签订的所有合同的合同主体转为甲方，并作合同主体变更手续，所有责任与经济纠纷均由甲方承担。2015年12月7日，宁夏新盛糖商业管理有限公司依据前述《撤资协议》与白银安就案涉房屋签订《天宝时尚广场租赁合同》及《补充协议》，约定租期自2016年1月1日至2020年12月31日，2016年1月1日至2018年12月31日期间每年租金为208818元，2019年1月1日至2019年12月31日期间租金为221347元，2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为234628元；计租起始日自2016年1月1日起计算；租赁期内，履约保证金将有甲方无息保管，租赁期满，甲方应在乙方按照合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后90日内无息退还乙方；还约定商场未整体开业前，甲方（被告）暂不收取乙方（原告）的物业费用（可独立经营的门面商铺除外），装修及乙方单独营业期间的能源费用除外；甲方对外宣传的商场开业时间为暂定预期开业时间，乙方所租赁场地属于可独立经营的门面商铺，其经营不受商场整体开业影响，故乙方不得以本商场的开业时间而追究甲方的责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告在庭审中陈述，天宝时尚广场于2016年6月被强行停业，于2016年12月16日被法院依法查封。现原被告双方产生争议，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，本案审理过程中，依原告申请，银川市中级人民法院依法委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋装饰装修工程对应的造价进行鉴定，因装饰装修已被全部拆除，无法进行鉴定，银川市中级人民法院终结本次委托。 本院认为，原、被告签订的《天宝时尚广场租赁合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，各方应按约履行己方义务。案涉房屋因被法院依法查封，导致原被告签订的租赁合同目的不能实现，故原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张返还的履约保证金、装修押金，因租赁合同的解除，原告并不存在违约行为，故原告要求被告返还履约保证金52205元、装修押金23070元，本院予以支持。关于原告主张返还的房屋租赁费、物业费，因《补充协议》约定原告所租赁场地属于可独立经营的门面商铺，其经营不受商场整体开业影响，且案涉房屋自2015年2月起，由原告占有使用，并未交还，租金应按合同约定自2016年1月1日起计算，被告自认天宝时尚广场于2016年6月被强行停业，故原告要求被告返还2016年1月至6月的房屋租赁费、物业费理据不足，本院不予支持。原告向被告支付房屋租赁费215100元、物业费100380元，合同约定2016年房屋租赁费为208818元，被告自认2016年物业费为97452.6元，故被告应向原告返还房屋租赁费110691元、物业费51653.7元。关于原告主张的装修损失，因租赁合同的解除，系被告过错导致，故被告应赔偿原告装修损失366810元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告白银安与被告宁夏新盛糖商业管理有限公司签订的《天宝时尚广场租赁合同》； 二、被告宁夏新盛糖商业管理有限公司于判决生效后十日内向原告白银安返还房屋租赁费110691元、物业费51653.7元、装修押金23070元、履约保证金52205元，合计237619.7元； 三、被告宁夏新盛糖商业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告白银安装修损失366810元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11708元，公告费300元，合计12008元，由原告白银安负担2163元，被告宁夏新盛糖商业管理有限公司负担9845元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  刘 珊 人民陪审员  刘月霞 人民陪审员  邓伟忠 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  于 哲 本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。