北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9233号原告（反诉被告）:**振，男，1967年1月17日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张笑为，北京陆源律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵永胜，男，1964年10月11日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。原告（反诉被告）**振与被告（反诉原告）赵永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**振及其委托诉讼代理人张笑为，被告（反诉原告）赵永胜及其委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）**振诉称：**振与赵永胜系朋友关系。2018年8月初，**振与赵永胜协商租赁北京市顺义区铁东路火车站北路西门面房一间（约150㎡），双方约定长期租赁，每年租金10万元，每季度支付一次，从2018年10月1日起租。2018年8月原告开始装修。2018年9月1日，**振向赵永胜支付第一期租金25000元。2018年10月2日，顺义区劳动局工作人员告知**振所承租的房屋是劳动局的房屋，赵永胜的租期将于11月到期，劳动局马上要收回房屋。**振立即联系赵永胜，赵永胜答复可以续签合同。2018年11月8日，北京市铁路局通州车务段发出通知，通知涉案房屋系违建，要求腾退清理。**振为此找被告协商终止合同事宜、要求退还租金、赔偿损失，赵永胜答复不知此事，也没有退钱给**振。为减少损失，**振开始办理停止经营手续、辞退员工、物色仓库等工作。2019年1月31日，**振将房屋交还赵永胜。因就赔偿事宜与赵永胜未达成一致意见，故诉至法院，请求判令：1.赵永胜返还租金25000元；2.赵永胜赔偿装饰装修损失163692.79元、电信服务费757元；3.赵永胜承担本案的鉴定费28000元以及诉讼费。被告（反诉原告）赵永胜答辩并反诉称：**振与赵永胜经口头协商，由赵永胜于2018年7月15日将涉诉房屋交付给**振，租金为25000元，自房屋实际交付之日起算租金。2019年1月31日，**振称不再使用涉诉房屋，并将房屋返还赵永胜，但是**振自2018年10月16日开始就没有交过租金，截止至房屋交还之日止，尚欠赵永胜租金29000元，另有水费、电费未结清。综上，不同意**振的诉讼请求，同时提起反诉，请求判令：1.**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房租29000元、电费2882.50元、水费621元；2.**振负担反诉诉讼费。反诉被告**振辩称：不同意赵永胜的反诉诉请。**振已经支付了2018年10月12月的租金25000元。2019年1月，因需要与赵永胜以及劳动局沟通，实际上**振没有正常经营。另外，水电费不同意负担。经审理查明：2008年11月1日，赵永胜作为承租方与出租方北京市顺义劳动服务管理中心（以下简称劳服中心）签订《房屋租赁协议》，约定由赵永胜承租北京市顺义区站前北街原北京顺义兴盛锅炉配件经销部全部营业用房，包括院落，租期为2008年11月1日至2018年10月31日，年租金6万元。2018年7月左右，**振与赵永胜经口头协商，达成租赁协议，约定由**振承租涉案房屋，租金为10万元/年，按季度支付。**振于2018年9月2日向赵永胜一方支付了25000元租金。2018年11月8日，北京市铁路局通州车务段向劳服中心发出《责令停止铁路用地违法违规行为通知书》，载明：你单位在京承线顺义站42KM730m-43KM464下行右侧建构筑物侵占铁路用地、未办理铁路用地审批手续，属违法建筑。违反了《铁路安全管理条例》第二十七至三十二条和《中华人民共和国铁路法》的相关规定，现责令立即停止非法侵占铁路用地行为，听候处理。**振于2019年1月31日向赵永胜交还房屋。后劳服中心在涉案房屋处张贴了封条。庭审中，双方就租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期以及免租期等内容均持有争议：**振主张涉案房屋于2018年7月31日交付其使用，双方约定的租赁期限是三年，2018年8、9月为免租期，起租日期是2018年10月；赵永胜则主张涉案房屋于2018年7月15日交付**振，并已告知**振合同于2018年11月到期，到期后劳服中心让走就得走，双方没有约定免租期，起租日期即为2018年7月15日。**振接收房屋后对房屋进行了装修，之后用于经营“正时”汽车美容工作室。本案审理过程中，**振申请就其装饰装修损失进行评估。本院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行上述评估。该评估公司在现场勘查之后出具恒乐造价鉴定【2019】008号造价鉴定意见书，确定装修工程造价鉴定金额为163692.79元。鉴定费28000元由**振支付。赵永胜一方对该鉴定意见书持有异议，认为其中的部分项目并非**振装修的项目，而是原本就有的，另外鉴定金额中还含有社会保险费、住房公积金和税金等，但是原告前期提交的证据显示不管是原告还是施工公司都没有缴税，且赵永胜陈述**振进行装修未经其同意。**振主张其承租涉案房屋后办理了宽带网，后因不承租去办理退网手续，联通公司收取了757元的违约金，并就此提交了通信业务收据，该收据载明“宽带包年未到期撤机，补交初装费，以及宽带包年未到期按包月扣费补交包月差价款”。赵永胜未能就其主张的电费、水费提交证据予以证实。上述事实，有双方当事人陈述、鉴定意见书、《通知书》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得规划审批手续，故赵永胜与**振口头达成的租赁协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因赵永胜与**振未签订书面租赁合同，双方庭审中仅就租赁物、租金以及租金的支付情况有一致陈述，对于租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期、免租期以及装修是否经出租人同意等内容均持有争议，且均未能就己方主张提交任何证据予以证实，本院也难以准确核实。结合上述情况，本院就双方诉请涉及的租金、装饰装修损失、水电费、电信服务费等做如下处理：1.关于赵永胜已交付的租金：因涉案合同应属无效，故**振已经交付的租金，赵永胜应予退还；2.关于**振应当支付的占有使用费：赵永胜要求**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的租金，但因涉案合同应属无效，故赵永胜主张的实为占有使用费。**振主张双方约定了免租期，但未能就其主张提交证据，本院对其免租期的主张难以支持。因双方就租赁物的交付日期持有一定争议但又未能就己方主张提交证据，故本院酌情确定**振应当支付占有使用费的期间为2018年8月1日至2019年1月31日。考虑到本院已认定赵永胜应当退还**振已交付的租金，故**振应当参照租金标准向赵永胜支付上述期间的占有使用费，合计50000元。需要明确的是，赵永胜的反诉诉请是基于其不退还租金的情况下提出的，故上述占有使用费的金额与赵永胜反诉诉请不一致的情况，不属于判超所请；3.关于装饰装修损失：已有评估结论确定**振的装饰装修损失为163692.79元，赵永胜一方对该评估结论持有异议，但未能就其主张提交充分证据予以证实，故本院对其辩解意见难以采信。关于该装饰装修损失的负担问题，赵永胜在明知其与劳服中心签订的租赁合同即将到期的情况下仍将房屋对外出租，对**振后续产生的损失负有较大过错，**振在其与赵永胜签订合同时未能尽到足够的注意义务，核实其剩余租期，对自身损失的产生也有一定的过错，故本院综合确定由赵永胜按照８0％的比例赔偿**振的装饰装修损失；４．关于水电费和电信服务费：赵永胜要求**振支付其水电费，但未能就此提交证据予以证实，本院对其主张不予支持。**振主张赵永胜支付其电信服务费，但该从票据看，该电信服务费未能明确具体地点，费用也为初装费、包月费和包月差价款，故本院对其该项主张也难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告赵永胜返还原告**振租金25000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告赵永胜赔偿原告**振装饰装修损失130954.23元，于本判决生效之日起七日内执行；三、反诉被告**振支付反诉原告赵永胜2018年8月1日至2019年1月31日期间的占有使用费50000元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告**振的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赵永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2257元（已由原告**振全部预交），由原告**振负担548元（已交纳），被告赵永胜负担1709元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费288元（已由反诉原告赵永胜全部预交），由反诉原告赵永胜负担76元（已交纳），由反诉被告**振负担212元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费28000元（已由原告**振全部预交），由原告**振负担5600元（已交纳），被告赵永胜负担22400元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇一九年十二月十六日法官助理 徐四林书 记 员 朱学佳