湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2880号上诉人（原审原告）：莫源沙，女，1969年11月4日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：叶佩玲，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周文辉，男，1969年11月10日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：苏剑，湖南若华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长沙金鹏香料有限公司，住所地长沙市天心区书院路谢家冲街63号。法定代表人：储吉义，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾东明，湖南卓越律师事务所律师。上诉人莫源沙因与被上诉人周文辉、长沙金鹏香料有限公司（以下简称金鹏香料公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。莫源沙上诉请求：撤销原判，改判确认原长沙市天然香料厂与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效，本案的诉讼费由周文辉承担。事实和理由：涉案房屋是根据《长沙市向职工出售公有住房办法》签订的，周文辉不是长沙天然香料厂的员工，其没有购买资格，且周文辉没有提交证据证明其已经支付房屋价款。金鹏公司多次表示对该买卖合同不知情，不认可，故原长沙市天然香料厂与周辉签订的《房地产买卖契约》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定“以合法形式掩盖非法目的”行为，应当认定无效。周文辉辩称，周文辉购买案涉房屋，没有侵犯国家利益、集体利益和莫源沙的个人利益，合同有效。莫源沙不具备购买该房屋的主体资格，无权主张案涉《房地产买卖契约》无效。金鹏香料公司辩称，一审法院没有查明事实，对莫源沙的上诉请求予以认可。莫源沙向一审法院起诉请求：确认金鹏香料公司（原长沙市天然香料厂）与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实：原天然香料厂系金盆岭街道办事处下属的集体企业。莫源沙原系原天然香料厂的职工。原天然香料厂因新建临时仓库、临时车间，向有关行政机关申请规划、建设的手续。1991年，长沙市规划局向原天然香料厂发放《建设用地规划许可证》，长沙市南区（现天心区）城市建设管理局向天然香料厂发放《长沙市南区房屋修建许可执照》，允许天然香料厂在厂区建临时仓库、临时车间。天然香料厂在建设工程中，新建了住宅。1992年，天然香料厂将其中的长沙市天心区金盆岭路谢家冲1号501房（即本案诉争房屋，以下简称501房）分配给莫源沙居住。因原天然香料厂当时是以临时仓库、临时车间报建，但又新建了住宅，故该住宅的房屋所有权证一直未办好。1997年年底，天然香料厂开始进行改制。储兆斌时任天然香料厂的法定代表人。金盆岭街道办事处以2345123.98元将天然香料厂转让给储兆斌。金盆岭街道办事处购得天然香料厂其中6套职工住房，金盆岭街道办事处支付储兆斌195472元。1998年6月8日，天然香料厂变更为金鹏香料公司。储兆斌为金鹏香料公司的法定代表人。1997年12月31日，金盆岭街道办事处与莫源沙订立《协议书》。双方约定，金盆岭街道办事处将莫源沙现已居住的501房分配给莫源沙。待天然香料厂办理好产权证后，按长沙市职工出售公有住房办法进行房改。如莫源沙或其配偶在他处购得公有住房，莫源沙应无条件将该房退还给金盆岭街道办事处。订立该《协议书》后，莫源沙一直使用该房。后因莫源沙的配偶已购买公有住房，莫源沙已无购买公房501房的资格，故金盆岭街道办事处未将501房出售给莫源沙。后金盆岭街道办事处将501房出售给该单位职工周文辉。因501房当时未办理好房屋产权证，为便于办理该房的房产证，故由原报建人天然香料厂与周文辉订立房屋买卖合同。1999年5月10日，由储兆斌代表天然香料厂与周文辉订立《房地产买卖契约》，双方约定，天然香料厂将501房出售给周文辉。储兆斌在该《房地产买卖契约》加盖天然香料厂的公章并加盖了自己的私章，周文辉在该《房地产买卖契约》加盖了自己的私章。后周文辉取得该房的《长沙市私有房屋登记卡》和房屋产权证。后周文辉不慎遗失房屋产权证，2017年5月3日，周文辉补办取得501房的不动产权证。2017年7月6日，周文辉向一审法院起诉，要求莫源沙搬出501房并归还使用费19200元。一审法院认为，其一，根据《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”莫源沙向一审法院主张该《房地产买卖契约》无效，有以下四点理由：1、周文辉不是原天然香料厂的职工，不具备签订上述公有住房《房地产买卖契约》的主体资格。2、订立《房地产买卖契约》时，天然香料厂不具备订立合同的主体资格。3、莫源沙对501房依规享有优先购买权。4、现金鹏香料公司对501房的买卖行为的真实性不认可，1998年6月5日后继续使用天然香料厂执照、公章的与本企业无关。该4点理由与《合同法》第五十二条规定的合同无效的5种情形均不符合。其二，在原天然香料厂改制过程中，作为原天然香料厂主管部门的金盆岭街道办事处已支付储兆斌195472元，购得包括501房在内的6套房屋。金盆岭街道办事处还于1997年12月31日与莫源沙订立《协议书》，将501房分配给莫源沙居住。因莫源沙的配偶已购买公有住房，莫源沙已无购买所居住的公有住房501房的资格，故金盆岭街道办事处将501房出售给周文辉，该买卖行为合法。为办证需要，由原报建人天然香料厂与周文辉订立《房地产买卖契约》并无不妥。故一审法院对莫源沙的请求判令确认金鹏香料公司（原长沙市天然香料厂）与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回莫源沙的诉讼请求。案件受理费80元，由莫源沙承担。本院二审期间，莫源沙提供了一份长沙市国有资产管理局《关于长沙市天然香料产权界定的通知》，拟证明长沙市天然香料厂是集体企业，金盆岭办事处无权处置长沙市天然香料厂的房产，包括涉案争议的房屋，金盆岭办事处无权将争议的房屋出售给周文辉。周文辉对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能达到莫源沙的证明目的。金鹏香料公司对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院审查认为，莫源沙提供的该份证据，仅能证明原长沙市天然香料厂1997年9月30日拥有的经资产评估确认的净资产（不含土地使用权价值）界定为集体资产，不能证明金盆岭办事处无权将争议的房屋出售给周文辉，与本案处理不具有关联性，故不予采信。本院根据周文辉的申请，向长沙市不动产登记中心调取了莫源沙的配偶贺永文位于长沙市登记原始档案资料，根据资料载明，1998年5月，湖南省劳动卫生职业病防治研究所与贺永文签订《房地产买卖契约》，贺永文购买了位于长沙市，该房屋系公有住房。莫源沙对本院调取的证据材料质证认为，对证据的真实性没有异议，案涉房屋的《房地产买卖契约》虽于1998年5月签订，但交付购房款的时间是2001年，产权登记显示的时间是2001年7月18日，故莫源沙的配偶贺永文取得房产的时间应以2001年7月18日为准。周文辉对本院调取的证据材料的真实性、合法性、关联性均没有异议，因莫源沙的配偶贺永文在1998年已经购买了公有住房，按照政策规定，莫源沙没有资格再购买案涉房屋，故周文辉购买房屋没有剥夺莫源沙的购房资格，没有侵害莫源沙的合法权益。金鹏香料公司质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议，但不能证明周文辉的抗辩理由。本院审查认为，本院根据周文辉的申请调取的证据材料，来源合法、内容客观真实且与本案处理具有一定关联性，予以认定。本院查明，2017年7月6日，周文辉及其妻子苏红梅向法院起诉莫源沙，要求莫源沙搬出案涉房屋并归还房屋使用费19200元。湖南省长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初1706号民事判决，判决：一、莫源沙于判决生效后三十日内搬出位于长沙市天心区房屋，停止对周文辉、苏红梅所有权和居住权的侵害，排除对周文辉、苏红梅正常居住和生活的妨害；二、莫源沙于判决生效后十日内返还周文辉、苏红梅房屋使用费19200元。莫源沙不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月14日作出（2018）湘01民终10851号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。1998年5月，湖南省劳动卫生职业病防治研究所与贺永文签订《房地产买卖契约》，贺永文购买了位于长沙市，该房屋系公有住房。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是莫源沙要求确认金鹏香料公司（原长沙市天然香料厂）与周文辉于1999年5月10日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求是否应予支持。案涉房屋原系长沙市天然香料厂办公宿舍楼住房，由莫源沙居住。根据长沙市天区心金盆岭街道办事处与莫源沙签订的《协议书》约定：金盆岭街道办事处将案涉房屋分配给莫源沙，待天然香料厂办理好产权证后，按长沙市职工出售公有住房办法进行房改；如莫源沙或其配偶在他处购得公有住房，莫源沙应无条件将该房退还给金盆岭街道办事处。根据以上协议约定，金盆岭街道办事处对案涉房屋具有处分权，且由于莫源沙的配偶贺永文于1998年5月购买了公有住房，莫源沙已无购买案涉房屋的资格，故周文辉购买案涉房屋并未损害莫源沙的合法利益。莫源沙称案涉《房地产买卖契约》所盖天然香料厂、储兆斌印有作假嫌疑，亦未提供证据予以证明。至于周文辉是否已经支付房屋价款，属于合同履行的范畴，不影响案涉《房地产买卖契约》效力问题。故莫源沙主张案涉《房地产买卖契约》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的规定，应当认定无效的理由，缺乏事实和法律依据。原审据此判决驳回莫源沙的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，莫源沙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人莫源沙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十二月十九日书记员 姚沐宏