呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4251号上诉人(原审被告）：闫金鼠，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告）：王团团，女，教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李岗（系王团团丈夫），男，退休职工，住呼和浩特市。原审第三人：呼和浩特市忠兴房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市土默特左旗察素齐镇旧林业局南第二排中间平房。法定代表人：王月忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张星亮，男，该公司职工。上诉人闫金鼠因与被上诉人王团团、原审第三人呼和浩特市忠兴房地产开发有限责任公司（以下简称忠兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人闫金鼠，被上诉人王团团的委托诉讼代理人李岗，原审第三人忠兴公司的委托诉讼代理人张星亮依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。闫金鼠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王团团的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、闫金鼠与王团团签订的《购房补充协议》因王团团已实现合同目的，且权利义务终止而自动解除。闫金鼠与王团团于2014年12月15日签订《购房补充协议》后，在闫金鼠的配合下，王团团于2015年1月3日与忠兴公司签订《北国之春生态家园认购协议》，约定王团团从忠兴公司处认购北国之春住××区西户的房屋一套。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，王团团与忠兴公司已形成房屋买卖合同关系。自此，闫金鼠与王团团签订的《购房补充协议》因王团团实现合同目的而自动解除，闫金鼠与王团团就《购房补充协议》的相关权利义务自此终止。二、闫金鼠不应承担违约金。首先，因《购房补充协议》自动解除，基于该协议产生的权利义务，因协议解除已自动终止。既闫金鼠与王团团之间不存在权利义务关系，自然无须承担王团团所谓的违约损失。第二，《购房补充协议》中约定的“如甲方不能按时交房，乙方将拒付此1万元，甲方须从2015年9月起每月付乙方租房费1000元，直至交房为止，且19万元房款按月息2分计息转为贷款，从2014年12月15日起计息，借贷期限1年。”该约定基于房屋交付义务而产生，因王团团与忠兴公司已成立房屋买卖合同关系，而闫金鼠与王团团之间的协议所附生效要件，其生效的基础是基于交付房屋责任。本案中，负有交付房屋义务的是忠兴公司，而非闫金鼠。闫金鼠不应基于不应承担的房屋交付责任而代替忠兴公司承担违约责任和损失。第三，王团团所诉违约损失明显过高。王团团并未举证证明其因违约产生的实际损失，而其交付闫金鼠购房款后，与忠兴公司签订了认购协议，因忠兴公司未交付房屋，其实际损失仅为租房损失。一审判决认定违约金明显过高，于法无据。王团团辩称，虽一审判决未全部支持其诉讼请求，但未提出上诉。忠兴公司述称，认可与王团团签订的认购协议及忠兴公司出具的收据，闫金鼠与王团团之间的购房补充协议与交款收据和忠兴公司无关。忠兴公司没有承诺任何交房时间，对闫金鼠与王团团签订的协议不清楚，忠兴公司于2015年2月5日与王团团签订认购协议，案涉房屋是抵顶闫金鼠施工款的，忠兴公司认可闫金鼠的卖房行为后与王团团签订了协议，没有约定交钥匙的时间。2018年4月17日通知过领钥匙。同意向王团团交付房屋。王团团向一审法院起诉请求：1、判令闫金鼠赔偿其房屋买卖违约损失197400元；2、判令闫金鼠近期内向其交付所购房屋；3、由闫金鼠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王团团与闫金鼠在2014年12月15日签订《购房补充协议》，闫金鼠将位于××旗西户以总价款20万元出售给王团团，同日王团团支付闫金鼠购房款19万元，闫金鼠承诺于2015年8月底交付该套住房钥匙，王团团支付闫金鼠剩余房款1万元。同时约定了如不能按时交房，王团团拒付剩余房款1万元，闫金鼠从2015年9月起，每月付王团团房租费1000元，直至交房为止。已付19万元房款按月息2分计息转为贷款，从2014年12月15日起计息，借贷期限1年。2015年1月2日王团团与忠兴公司签订《北国之春生态家园认购协议》约定王团团购买忠兴公司出售的××园房屋，房屋总价款为312544元，同日忠兴公司给王团团出具收到购房款312544元的收据一份（该笔购房款抵顶闫金鼠的施工款）。一审法院认为，王团团与闫金鼠签订的《购房补充协议》成立，王团团与忠兴公司签订的《北国之春生态家园认购协议》成立。上述协议，是各方的真实意思表示，予以认定。各方应按照合同约定全面履行自己的义务。现王团团已履行了19万元的付款义务，闫金鼠及忠兴公司未按照合同约定的期限交付房屋和交付房屋钥匙，构成违约。王团团有权按照合同约定拒付剩余房款1万元。王团团请求判令闫金鼠近期内向其交付所购房屋的诉讼请求，予以支持。王团团请求判令闫金鼠承担违约金的诉讼请求中，闫金鼠不能按时交房，须从2015年9月起每月给付其租房费1000元，直至交房为止的诉讼请求，不违反法律的强制性规定，予以支持。即从2015年9月起至2019年5月止共计44个月，产生的房租费为44000元，应由闫金鼠负担。王团团请求房款按每月2分钱计息转为贷款计算违约金，从2014年12月15日起计息，借贷期限1年，不违反法律规定，予以支持。即从2014年12月15日起至2015年12月15日止共计12个月，产生的利息45600元（19万元×2%×12个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、闫金鼠、忠兴公司于判决生效后10日内交付王团团位于××旗西户房屋一套；二、闫金鼠于判决生效后10日内支付王团团违约金89600元，其中房租费44000元（1000元×44个月），利息45600元（19万元×2%×12个月）；三、驳回王团团的其他诉讼请求。案件受理费4248元，由王团团负担1362元，由闫金鼠负担2886元。二审中，忠兴公司向本院补充提交《交房通知》一份，拟证明忠兴公司通知过王团团交房。闫金鼠质证认可该证据及其证明的事实。王团团发表质证意见认为，该证据与其无关，其与闫金鼠在购房协议中约定由闫金鼠领取钥匙后向其交付。因该证据仅能证明忠兴公司贴出过交付房屋的通知，不能证明王团团是否收到交付房屋通知的事实，故对该证据本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、一审判决闫金鼠、忠兴公司向王团团交付案涉房屋是否正确；二、一审判决闫金鼠向王团团支付违约金89600元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本案中，王团团与闫金鼠签订的《购房补充协议》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依据该协议，履行各自的合同义务。王团团已依约向闫金鼠支付了19万元购房款，闫金鼠应当依据该协议的约定向王团团交付案涉房屋。基于该协议，王团团与忠兴公司签订了《北国之春生态家园认购协议》，依据该协议忠兴公司应当向王团团履行交付房屋的合同义务。因此，一审判决闫金鼠、忠兴公司向王团团交付案涉房屋并无不当。关于闫金鼠上诉主张因王团团与忠兴公司签订《北国之春生态家园认购协议》，其因与王团团签订《购房补充协议》而产生的合同义务已经履行完毕的上诉理由，王团团与忠兴公司签订《北国之春生态家园认购协议》后，闫金鼠并未依《购房补充协议》约定向王团团交付案涉房屋，故其合同义务尚未履行，因此闫金鼠的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，闫金鼠与王团团在《购房补充协议》中约定，如闫金鼠2015年8月底不能向其交付案涉房屋，闫金鼠自2015年9月起，每月付王团团房租费1000元，直至交房为止，并由闫金鼠从2014年12月15日起至2015年12月15日向王团团承担以19万元为基数，每月2%的利息损失。该约定不违反法律法规的强制性规定，故一审判决闫金鼠向王团团支付2015年9月至2019年5月期间的租房损失、以19万元为基数2014年12月15日至2015年12月15日每月2%的利息损失并无不当，闫金鼠上诉主张其因其与王团团之间的《购房补充协议》已失效，故不应承担上述违约责任的上诉理由，如前所述，虽闫金鼠配合王团团与忠兴公司签订了《北国之春生态家园认购协议》，但其与王团团在《购房补充协议》中约定的合同义务尚未履行完毕，且该协议未履行完毕因闫金鼠违约所致，故闫金鼠应当依据双方的合同约定，赔偿王团团因其违约产生的损失。因此，闫金鼠的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，闫金鼠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4248元，由闫金鼠负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十二月二日书记员 雎 洁