广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21500号原代：祝月莹，女，1993年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：秦红文（原告母亲），住广东省佛山市南海区*****************。委托诉讼代理人：祝波（原告父亲），住广东省佛山市南海区*****************。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码。法定代表人：丁历，总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该司员工。原告祝月莹与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月29日受理后，依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦红文，被告的委托诉讼代理人朱灵谱到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，相应和解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，被告继续履行交付房屋的责任；2.被告支付逾期交房违约金42295元（以1815238元为本金按日万分之一自从2018年12月30日起计至2019年8月19日止共233天）；3.被告支付赔偿金7300元，包括误工费2100元（300元/天×7天）、租金15000元（2500元/月×6个月），两项合计17100元，原告仅主张7300元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是买方，与被告于2017年12月14日就买卖佛山市南海区******************（以下简称涉讼房屋）签订了书面买卖合同。按照合同约定，被告应于2018年12月30日交付涉讼房屋，但至今仍未交付。原告已按合同约定支付了549502元的房款，并按月支付了房屋按揭贷款，原告要求被告按合同约定支付日万分之一的违约金，以及其他由于逾期交付引发的其他赔偿费用。被告辩称，1.原被告已协商变更了商品房的交付条件，涉讼房屋已满足交付条件。按照《补充协议》第四条约定，涉讼房屋的交付条件是商品房验收合格，即由勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。本案中，《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》是获得竣工验收备案表的前提条件，被告提交了《竣工验收备案表》已足以证明被告交付的房屋符合交付条件。2.被告已依约交付商品房，原告未在约定时间收楼，应自行承担逾期收楼责任，现原告主张逾期交楼违约金和赔偿没有依据。《补充协议》第五条第二款约定，买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。第五款约定买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案中，涉讼房屋已经验收合格，且已经达到《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议、《装修合同》约定的标准，被告亦依约在2018年12月30日前向原告发出了验（收）楼通知书。原告在收到通知后，依约应到现场办理收楼手续，除了房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。原告在未举证房屋存在地基基础和主体结构存在质量问题的情况下主张被告逾期交付没有依据。3.原告主张的违约金金额超过了合同约定，且主张赔偿金没有事实和法律依据。按照补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交付违约金总额最高不超过房屋总价的2%。退一步而言，即使法院认为被告存在逾期交楼的行为，原告主张的逾期交付违约金也超过了合同约定的数额，同时，原告主张支付赔偿金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告所有诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）原件1份，用以证明原被告房屋买卖合同关系，合同约定了逾期交房的违约责任等。3.照片打印件1组，用以证明原告曾于2019年3月到涉讼房屋查看，当时仍处于整修状态，不符合交付条件。4.室内装修委托合同复印件1份，用以证明原被告签订装修委托合同由被告对涉讼房屋进行装修。被告举证如下1.商品房买卖合同补充协议原件1份，用以证明原被告协商一致对商品房买卖合同的条款进行了补充与变更。2.竣工备案表复印件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工备案表，各项指标均验收合格，满足交付条件。3.收楼通知书复印件1份，用以证明被告已履行收楼通知义务，于2018年12月29日向原告寄发收楼通知书。4.测绘报告复印件1份，用以证明涉讼房屋已取得测绘报告。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1-2、4的真实性无异议，原告对被告举证1的真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院对当事人有异议的证据：1.原告举证3照片为原告自认于2019年3月现场查看涉讼房屋的照片，本院将结合双方陈述及其他证据综合认定；2.被告举证2竣工备案表和举证4测绘报告虽为复印件，但均加盖了相关部门和单位的公章，且与本案相关，本院对该些证据予以确认；3.被告举证3收楼通知书，被告未提交其他证据证明已将该收楼通知书寄送予原告，原告亦不确认已收到该份收楼通知书，本院对该份收楼通知书不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将其开发的位于佛山市南海区******************（以下简称涉讼房屋）出售给买受人，成交价1359502元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《室内装修委托合同》，约定乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为455736元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用。甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月30日；合同双方应严格履行本合同约定的义务，除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订《补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：第四条双方同意合同第九条变更如下：（一）出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“经验收合格“”是指勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；第五条双方同意本合同第十一条补充如下：（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋；第六条双方同意合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；等等。2018年12月29日，涉讼房屋办理了竣工验收备案手续。2019年4月16日，涉讼房屋取得测绘报告书。2019年8月29日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告述称曾于2019年3月、7月分别到涉讼房屋所在楼盘找被告和物业公司查看过涉讼房屋，但原告认为至庭审辩论终结日被告均未正式通知原告收楼故未收楼；原告述称有认识的业主办理了收楼，原告在金碧物业公司也曾看到过其他业主办理收楼，但该物业公司称不负责办理收楼手续。被告述称已委托金碧物业公司代办收楼手续。2019年11月12日，经本院询问，被告主张涉讼房屋已具备交付条件，原告自2019年11月18日起可到涉讼房屋所在楼盘的营销中心办理收楼手续。原告主张在被告未向原告发送收楼通知书情况下，原告不同意办理收楼手续。本院认为，原、被告签订涉讼合同和《室内装修委托合同》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，被告相应答辩意见，本院不予采纳。原告主张被告存在逾期交付行为并应支付逾期交付违约金，对此，本院具体分述如下：首先，根据涉讼合同约定，被告应于2018年12月30日前交付涉讼房屋，涉讼房屋于2018年12月29日办理了竣工验收备案手续，于2019年4月16日取得测绘报告书，现有证据未反映其在涉讼房屋符合交付条件后有依约通知原告接收涉讼房屋，本院对原告主张被告逾期交付涉讼房屋予以采纳，被告应自2018年12月31日起按合同约定标准承担逾期交付违约责任。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案就涉讼房屋的买卖属于大宗商品交易，在被告逾期交付涉讼房屋之后，原告亦应尽相应的催告和注意义务。原告自认，其在2019年3月、7月曾与被告方工作人员到涉讼房屋查看，其也有渠道得知其他业主已办理收楼手续，原告未提交证据反映其在出示相关有效文件并向被告明确要求收楼的情况下存在接收房屋客观障碍的情况，基于此，本院认为原告在2019年7月31日前已具备主动接收涉讼房屋的可能性，本院酌情确定被告应向原告支付截至2019年7月31日止的逾期交付违约金，至于原告主张的2019年7月31日之后的违约金，因原告未积极采取止损措施，无权要求被告承担相应的逾期交付责任，本院对原告的该部分诉请不予支持。最后，关于逾期交付违约金计付标准，《室内装修委托合同》约定原告同意接受被告提供的房屋装修及配套，原告应向被告支付455736元，该款项构成涉讼房屋交易价格的组成部分，故涉讼房屋的交易对价实际为1815238元（1359502元+455736元），被告支付逾期交付违约金应以1815238元作为本金标准，此其一；其二，补充协议对被告逾期交付违约金限制为不超过商品房总价款的2%但未对原告逾期付款责任作对等约定，属于被告作为提供格式合同条款的一方，明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告应按照涉讼合同约定的按照日万分之一的标准向原告承担逾期交房违约责任。综上所述，本院认定被告逾期交楼时间为2018年12月31日至2019年7月31日止共计213天，经核算，被告应向原告支付违约金38664.6[1815238元×0.0001/天×213天]，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张的赔偿损失已可通过被告支付的逾期交付违约金予以弥补，对该部分损失，本院不予支持。如前所述，涉讼房屋自2019年4月16日已符合交付条件，原告起诉请求被告继续履行交付房屋的义务，被告在诉讼中已明确表示原告自2019年11月18日起可办理收楼手续，原告作为房屋交易一方亦负有主动协助办理收楼的义务，原告未举证反映存在履行障碍，对原告主张被告继续交付涉讼房屋的该项诉请，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金38664.6元予原告祝月莹；二、驳回原告祝月莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1039.88元，减半收取计519.94元（原告祝月莹已预交），由原告负担136.63元，被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担383.31元并应于本判决发生法律效力之日起十日迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月六日书记员  罗静雯