黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初4187号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼，统一社会信用代码：91230602695237863T。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：温爽，女，1982年5月1日出生，汉族，大庆市公安局交警支队车管所民警，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：孙振鑫（系被告丈夫），男，1981年7月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告温爽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大庆市城安物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪庆林、被告温爽委托诉讼代理人孙振鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付原告2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费4705.96元；2.请求法院判令被告支付违约金（自2018年1月1日暂计至2019年9月1日为1139元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为大庆市萨尔图区米兰小镇小区提供物业服务，被告系大庆市萨尔图区米兰小镇小区9号楼1单元201室的业主，房屋物业面积171.44平方米，被告已经向原告缴纳了2017年12月31日之前的物业费，被告未向原告缴纳从2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计4705.96元。经原告多次催缴，未有效果，特向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告温爽辩称，对欠缴2018年的物业费4705.96元无异议。但是原告的物业服务存在如下问题：一、卫生问题，公共区域包括地库到单元的卫生都有问题，清理不及时，我认为一级标准的物业每天都要收取垃圾两次，我家前面的垃圾桶常年以来都要几天才收一次。装修期间，楼道里面都是灰，没人擦，安全出口的警示牌悬挂了一年多，我反复打物业电话才给修理，地库从交房到现在也就拖了两三次，我就见过一次物业人员在拖地。垃圾桶周边垃圾遍地都是，每栋楼的局部都应该有这个情况，不是一天两天形成的。二、保安的职责没履行好，每天上岗下岗的形象像街边小混混一样，对业主的态度恶劣，一级收费标准的物业不应该这样，在2017年刚交房时还和业主的父亲有肢体冲突，都住院了，而且辱骂业主的情况频频发生，我个人也经历过，我的视频里会出现，再一个保安下班时候在南门的岗亭里喝酒，被我撞见了，我录了个视频发到群里了，我认为这事关安全，在出安全问题的时候，饮酒状态下保安不能保证全员出动，无法保证安全，而且在物业活动室的时候也见过超市给物业楼送酒，小区的电瓶车也都是保安在使用，好使的电瓶车好像是米兰小镇一期的电瓶车，在使用的时候被要求以米兰一期的业主为主，米兰二期的业主得等候。在监督保安的时候，保安态度非常不好，我和保安也发生过冲突，保安保洁的人员配备严重缺失和不够。第三、管家和维修人员服务上的问题，管家服务的概念和标准落实不到，管家式服务只是每天打个电话，管家只是把电话给我们让我们自己联系。维修人员我家经历过，有一次我家需要用水，但是水箱的钥匙找不到了，我给物业打电话要求物业用备用钥匙帮我打开，物业回复下班了，备用钥匙在管家处，我和物业急眼了，要求物业今天必须开箱，物业来人后对我爱人的态度很恶劣，后来我跟物业的李振经理反映了，虽然反馈的挺好，但是我感觉物业不应该对业主这个态度，管家式的服务不应该是把电话给我让我自己联系。有的管家还是负责的，但大部分管家都不好，有的管家离职时在群里公开了业主的个人隐私，整个物业从管家到售后，工作效率都非常低，有业主需要换灯泡，2到3个月都没有解决，后来打市长热线才解决了，还有的问题是一年两年都解决不了。第四、公共设施亮化绿化和小区的喷泉，我们靠小区边的几个楼顶是有霓虹灯的，刚开始住的时候还亮一段时间，从2018年第三季度开始这个灯就开始不经常亮，仅在过年的时候亮了几天，小区的灯光暗我们也一直在反映。绿化的问题，从今年开始，感觉小区就是在沙漠中，小区没有草坪，只有野草和树，9月份物业办的领导来时也反映了，有业主自己在维护门口的绿化，树木没有修剪，仅在夏天修剪了一次，小区内有果子，夏天有人推车来收果子，小区经常有外来人员捡破烂（小区内有一个我也知道），虽然我理解但是我很反对，小区的门像城门一样，物业承诺是封闭管理，东门、南门、南门楼之间的行人走的小门基本常年不好使，保安从来没对出入人员进行登记，登记的都是车辆，小区喷泉当时交房的时候是好使的，夏天时候基本天天开，从2018年夏天就喷过几次，一年也就喷10次左右，小区南门两侧的喷泉景观就没喷过，今年维修后才有水，以前从来没有。南门门岗的西侧有个坑，常年恶臭。第五、针对之前小区的问题，有7个业主在物业和李振经理谈，我们对物业提出诉求，对李振经理一一叙述，当时承诺的是一周整改之后进行公示（当时是2019年5月19日沟通的），但到现在也没有公示。我们主要的诉求就是告诉物业不缴纳物业费的原因是什么，不是故意不缴纳物业费，是服务不到位才不缴纳物业费。第六、从2017年交房到今年，小区经常管线爆裂，尤其是2017年、2018年，停水是家常便饭，维修之后水流浑浊，将很多业主的前置都损坏了，而且也破坏了很多绿化，好像有坑现在还没有填埋，前期的物业服务合同也没见到过，今年10月份的时候，我去找李振经理要服务合同、服务标准、延期服务合同等。物业房屋之前着火了，据说是幼儿园的打更老头发现的，从7点多发现有味道，到8点多才发现火源，因此我也去找李振经理要官方盖章的公示鉴定报告但均没有给我，根据信息公开条例，我们业主是有知情权的，我们对服务合同及延期合同均没有看到，为什么管我要物业费，而且服务不好，物业费太高。第七、小区现在做不到封闭管理，小区院里白天总有车辆在道路上停车，而且地库也有公共区域停车的现象，封闭式管理根本没做到。第八、安全问题，我觉的是非常重要的，保安的职责在岗上应该有，而且应该培训，现在物业值班人员在岗哨玩手机情况有控制了，之前这种现象非常普遍，保安人员配备好像也不齐，安全隐患太大了。第九、从入住交房到现在，对物业服务合同有异议，在业主不知情的情况下合同是如何产生的，我认为应该即使业委会没有成立，也应该组织开业主大会进行讨论，有半数以上的业主同意才能继续委托，业主不知情的情况下，物业服务合同延续要求业主交物业费，而且业主没有享受到物业服务就交物业费我做不到，我只是要求等价服务，我们不是恶意不缴费物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告大庆市城安物业管理有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件1份（与原件核对无异）；证据2.大庆市萨尔图区米兰小镇二期居住小区（前期）物业服务合同复印件1份；证据3.大庆市物价监督管理局《关于米兰小镇二期小区前期物业服务收费标准的批复》复印件1份；证据4.大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》复印件1份（与原件核对无异）；证据5.商品房合同备案证明复印件1份（与原件核对无异）；证据6.交接房屋结算表和临时管理规约复印件1份（与原件核对无异）；证据7.“米兰小镇二期物业管理费缴费通知单”复印件1份、邮政特快专递复印件1份（与原件核对无异）。因被告对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于证据7，因该证据仅系原告留存的寄件人联，且原告不能提供其他证据证明被告已经签收该邮件，故本院对原告证明的邮寄催费不予确认，仅对以门上张贴方式催收诉讼费予以确认。对被告温爽提交的证据，本院认定如下：证据1.微信截图一组；证据2.光盘一张。结合本院庭审，本院认为该证据不能证明被告欲证明的问题。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2017年3月1日，原告大庆市城安物业管理有限公司与案外人大庆市城市建设投资开发有限公司签订大庆市萨尔图区米兰小镇二期居住小区物业服务合同，将大庆市城市建设投资开发有限公司开发的案涉的米兰小镇二期物业服务委托给原告，合同期限自2017年3月17日起至2019年3月17日止，物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准以物价局核定为准。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金。2017年3月15日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2017】6号）对原告提供物业服务的米兰小镇二期小区前期物业服务收费标准作出了批复，按照市城管委审核的服务内容和服务标准，公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共部位日常维护、公共设施设备养护、其它等六项前期服务收费标准暂定为：电梯洋房2.287元/月·平方米（建筑面积）。文件有效期自2017年3月17日起执行至2018年3月16日止。2019年1月9日，大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会出具关于米兰小镇二期小区物业服务收费说明一份，内容为：2017年3月1日大庆市城市建设投资开发有限公司与大庆市城安物业管理有限公司签订米兰小镇二期物业服务合同，服务期限自2017年3月17日至2019年3月17日，小区物业收费标准以物价局核定为准。鉴于该小区物价局批复已过有效期，2018年3月17日至2019年3月16日无收费标准，为不影响小区物业服务收费，同意大庆市城安物业管理有限公司2018年3月17日至2019年3月16日物业服务收费标准按照原物价局批复收费标准收取相关物业服务费用。被告温爽系大庆市萨尔图区米兰小镇二期9号楼1单元201室（房屋建筑面积为171.5平方米）的房屋买受人，2017年被告温爽的丈夫孙振鑫接收并办理入住手续，2017年5月14日，原告与被告丈夫孙振鑫签订米兰小镇规约与协议，协议中被告承诺已详细阅读文件内容，并同意按照“临时管理规约”第五条第3项的约定足额交纳物业服务费用。被告已经足额缴纳2017年的物业服务费，未按规定缴纳2018年的物业服务费4705.96元，现原告以催要无果为由诉至本院，要求被告给付拖欠的物业费及违约金。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案的争议焦点问题主要集中在以下几个方面：一、被告是否拖欠原告物业费及数额。本案系物业服务合同纠纷。原告系具有独立法人资格的具有物业服务资质的企业，依法与建设单位签订了物业服务合同并服务至今，合同内容是原告与建设单位的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，米兰小镇二期因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会作出的《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》，应当对该小区全体业主具有约束力。本案中，被告于2017年接收了房屋，并与原告签署了相应的规约与协议，同意并认可由原告为其提供物业服务，故被告应按约定及时足额履行缴纳物业费用的义务。本案中，原告要求被告给付物业费4705.96元，被告对拖欠物业费的事实予以认可，故本院对原告要求被告立即给付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4705.96元予以支持。至于被告辩称原告未尽物业管理职责，存在卫生问题、保安没有尽到管理职责、管家管理瑕疵、绿化喷泉不合格等问题，均涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。至于被告辩称小区经常管线爆裂问题，该问题系商品房的公共管线，应该房屋在保修期内（2017年交付），应由开发商承担维修责任。故本案中被告以此作为其拒付物业管理费的理由证据不足。二、被告是否应该给付原告违约金。虽然前期物业合同约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金，但是原告并未提交证据证明《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬的具体确定日期，故本院对原告要求自2018年1月1日起给付违约金的诉讼请求不予支持，综上，本院酌情认为2018年的物业费被告应在原告提供物业服务后即（2019年1月1日）起缴纳为宜，被告应向原告支付的违约金为451.77元【4705.96元×日万分之四×8月×30天（截至2019年9月1日）=451.77元】。故本院对原告要求给付违约金1139元的诉讼请予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告温爽于本判决生效后立即给付原告大庆市城安物业管理有限公司物业管理费4705.96元、违约金451.77元，以上合计5157.73元；二、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告温爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  王 岗人民陪审员  钟佰清二〇一九年十二月十八日书 记 员  李鑫宇