北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61869号原告：王昕，女，1957年5月12日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：许立群，男，1957年6月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：曹子燕，北京家理律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：胡梦蝶，北京家理律师事务所律师。被告：寇梦妍，女，1989年3月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：寇志东，男，1957年5月30日出生，汉族，北京欣易晨通信技术有限公司退休职工，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：王洪艳，北京市响宇律师事务所律师。被告：刘翠莲，女，1930年10月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告王昕、许立群（以下称姓名，一并提起时称二原告）与被告寇梦妍、刘翠莲（以下称姓名，一并提起时称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并依二原告申请追加寇志东（以下称姓名，一并提起时称三被告）作为本案共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人曹子燕、胡梦蝶，寇志东及其与寇梦妍共同委托诉讼代理人王洪艳到庭参加了诉讼，刘翠莲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除我们与王x2006年5月27日签署的关于北京市朝阳区鑫兆佳园xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同；2、三被告返还购房款268500元；3、三被告赔偿房屋差价损失740万元。事实和理由：我们二人是夫妻关系。刘翠莲与王xx是夫妻关系，王昕与王x为二人之女。寇志东与王x是夫妻关系，二人1987年登记结婚，婚后育有一女寇梦妍。2006年10月10日，寇志东与王x经海淀法院调解离婚。2002年12月18日，王xx去世，2007年1月13日，王x去世。2006年5月27日，王昕和王x就买卖涉案房屋达成合意，我们出售了名下房产，向王x支付购房款268500元，王x将涉案房屋交付我们，约定领取产权证后办理手续。后王x因医疗事故去世，登记手续未能办理。2019年5月6日，北京市第三中级人民法院就涉案房屋做出终审判决，涉案房屋由三被告按份共有。我们在涉案房屋内已经居住13年之久，现生效判决确认我们对房屋不享有所有权，致使我们与王x的房屋买卖合同无法继续履行，使我们丧失基本生活保障，损害了我们的合法权益。三被告作为王x之法定继承人理应返还购房款并赔偿损失，故诉至法院，望判如所请。寇梦妍、寇志东共同辩称，王x与王昕并未签订房屋买卖合同，生效判决只是说二人达成了合意，不能证明双方存在房屋买卖合同关系，二原告不能依照已经订立的合同要求赔偿损失。如果法院认为房屋买卖合同存在，我们同意依法解除。二原告主张返还的购房款实际上是王x向二原告的借款，我们同意在继承王x的遗产范围内予以返还。房屋差价损失不同意支付，二原告并非善意购买人。刘翠莲未到庭，但于庭前提交书面答辩状辩称，我的三女儿王x生前将其名下的涉案房屋转卖给二原告。因王x急需用钱，二原告卖掉当时居住的海淀房屋，向王x购买涉案房屋，约定房屋总价为514228元，并支付了购房款268500元，余款待领取产权证并办理过户后支付。2007年1月13日王x因医疗事故意外去世，当时尚未领取产权证，因此涉案房屋产权过户手续也未能办理。2019年5月6日，三中院终审判决涉案房屋归我和寇梦妍、寇志东按份共有。我完全同意二原告的意见，同意二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告为夫妻关系。刘翠莲与王xx系夫妻关系，王昕、王x为二人之女。寇志东与王x原为夫妻关系，1987年登记结婚，婚后生育一女寇梦妍。2006年10月10日，寇志东与王x经海淀法院调解离婚。2002年12月18日，王xx去世。2007年1月13日，王x因医疗事故去世。涉案房屋为2001年8月25日王x与北京市城乡房屋建设开发公司签订《商品房买卖合同》购买，房款总价514228元，其中以公积金贷款支付26万元。2005年11月5日，涉案房屋产权证下发，登记在王x名下。2006年5月27日，王昕出具字条一张，内容为“王x同意将柏林爱乐xxx房产按原价转让给王昕。今借王昕贰拾万元人民币用于还房贷，待领产权证后办理手续”，王x在借款人处签字。当日，二原告从各自名下账户内取款20万元，存入王x名下工商银行账户中。2006年12月17日，王昕向王x账户存款5万元。2008年7月8日，王昕向王x名下工商银行还贷账户存入18500元，将王x对涉案房屋的贷款全部还清，北京住房公积金管理中心出具了贷款还清证明。2006年9月，二原告入住涉案房屋，直至本案诉讼中才搬离。2012年，寇志东以离婚后财产纠纷将寇梦妍、刘翠莲诉至本院，请求依法分割其与王x离婚时未予分割的夫妻共同财产，其中包括涉案房屋。本院在该案审理中查明：2005年7月7日，寇志东与王x曾签署《股权转让及财产处置协议》约定对公司股份及相关事宜的处置；2006年10月10日，寇志东与王x在法院达成财产分割协议，其中未涉及本案涉案房屋。该案本院经审理，认定以2005年7月7日为分界点，在此之后寇志东与王x完全独立生活，经济上没有其他交集，此后王x取得的财产不应一概属于夫妻共同财产，需寇志东举证，故对寇志东和王x在离婚协议中未处理的夫妻共同财产进行了处理，但因二原告在该案中主张涉案房屋所有权，本院认为可能涉及案外人利益，故对涉案房屋未处理。判决后，寇志东、寇梦妍不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理驳回上诉、维持原判。2019年，寇志东以共有纠纷将寇梦妍、刘翠莲诉至本院，要求依法分割涉案房屋，二原告作为第三人参加诉讼。该案中，二原告主张与王x达成房屋买卖合同关系，要求将涉案房屋过户至二人名下。本院经审理认为，根据生效判决，涉案房屋为寇志东与王x的夫妻共同财产，且未在二人离婚处理的财产范围内，无证据表明寇志东在离婚时对于涉案房屋知情，故寇志东作为共有权人有权与王x的继承人分割涉案房屋。王x在王昕书写的书面材料中签字确认，同意将涉案房屋原价转让给王昕，王昕持有该书面材料并按照材料所载向王x支付共计268500元用于还贷，并结合涉案房屋一直由二原告居住且二原告持有涉案房屋相关缴费收据的事实，可以认定王昕与王x就涉案房屋达成了合意。但王x与王昕达成房屋买卖合同的时间在王x与寇志东婚姻关系存续期间，王昕应当对涉案房屋为王x与寇志东夫妻共同财产知情，王昕在王x没有完全处分权的情况下仍然购买并非善意购买人，故认定双方之间的买卖合同不能继续履行，判决涉案房屋由三被告按份共有，寇志东享有二分之一的份额，刘翠莲与寇梦妍各享有四分之一的份额。判决后，二原告不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理认为涉案房屋系寇志东与王x的夫妻共同财产，王x将涉案房屋转让给二原告未依法进行登记，不符合取得所有权的法定条件，对涉案房屋无所有权。在此情况下，二原告善意与否改变不了对涉案房屋无所有权的法律后果，故判决驳回上诉，维持原判。本案中，二原告主张其为善意购买人，王x与寇志东签署的股权处置协议、离婚调解书中都表明双方无其他财产纠纷，故其有理由相信王x对涉案房屋有处分权。涉案房屋为其唯一住房，现生效判决确认其对涉案房屋无所有权，造成了其重大损失，故要求三被告赔偿。经二原告申请，由北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年11月22日，该公司出具《房地产估价报告》，认为涉案房屋价值总额为770.97万元。二原告支付评估费21700元。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效后合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王x在王昕书写的材料上签字，同意将涉案房屋原价转让给二原告，二原告依约向王x支付了20万元用于还贷，又向王x还贷账户支付68500元以结清涉案房屋全部贷款，王x将涉案房屋交付二原告使用，可以认定王x与二原告之间就房屋买卖达成合意，形成事实上的房屋买卖合同关系且已经部分履行。根据生效判决的认定，涉案房屋为寇志东和王x的夫妻共同财产且离婚时未处理，在此情况下，王x将涉案房屋出售给二原告构成无权处分，合同虽然有效，但二原告对涉案房屋无所有权。现生效判决已经确认涉案房屋由三被告按份共有，二原告与王x订立合同的目的已经无法实现，二原告要求解除合同，三被告表示同意，本院准予双方解除合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。生效判决已经确认二原告向王x支付的购房款数额为268500元，合同解除后该笔款项应予返还。因王x已经去世，故合同相关权利义务应当由其第一顺位法定继承人即寇梦妍、刘翠莲予以继受，由二人承担该笔款项的返还义务。根据二人继承王x遗产的份额，每人向二原告偿还134250元。关于二原告是否为善意购买人的问题，王昕与王x为同胞姐妹，王昕较一般买受人而言对出卖人王x的情况应当更为了解。二原告与王x订立合同时，尚处于王x与寇志东婚姻关系存续期间，但此时二人已经分居，二人签署的《股权转让及财产处置协议》中并未涉及涉案房屋，又无其他材料表明寇志东同意将涉案房屋出售给二原告或王x与寇志东对涉案房屋归属已经达成一致，在此情况下，二原告对王x对涉案房屋是否有处置权或该处置行为是否为王x夫妻共同意愿应当更加慎重，二原告在未与寇志东核实的情况下即与王x达成买卖合意，且交易价格仍为五年前王x购房时的价格，无法认定为善意购买人。关于二原告主张的房屋溢价损失问题。合同法中关于合同解除后损失的赔偿问题规定为根据合同履行情况和合同性质，赋予当事人要求赔偿损失的权利，一般情况下，该权利可由无过错方向导致合同解除的过错方主张，而本案二原告与王x在订立合同中均存在过错，导致合同解除的后果，故二原告要求王x的继承人赔偿溢价损失没有事实和法律依据，本院不予支持。刘翠莲经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王昕、许立群与被继承人王x二〇〇六年五月二十七日达成的关于北京市朝阳区鑫兆佳园xxx号房屋的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告寇梦妍、刘翠莲于本判决生效后七日内每人向原告王昕、许立群返还购房款十三万四千二百五十元；三、驳回原告王昕、许立群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65768元，由原告王昕、许立群负担60440元（已交纳），被告寇梦妍、刘翠莲负担5328元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费21700元，由原告王昕、许立群负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 张 玮人民陪审员 李秀军二〇一九年十二月三十日书 记 员 祁文然