四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2630号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被告：谯武能，男，汉族，1970年12月24日出生，户籍地南充市高坪区，现住南充市高坪区。 被告：杨四群，女，汉族，1971年12月5日出生，户籍地南充市高坪区，现住南充市高坪区，系被告谯武能之妻。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家物业公司）与被告谯武能、杨四群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家吾家物业公司的委托诉讼代理人欧阳文泓、被告杨四群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2013年8月1日至2019年7月31日的物业管理服务费3364元、代收生活垃圾处置费360元，共计3724元；2、判令被告支付违约金5655元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月7日，被告自愿接收位于南充市高坪区房屋。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起止时间、违约责任等。原告自签订合同之日起履行了合同义务，被告作为业主享受了服务，但未按时按约缴纳物业管理费及生活垃圾处置费。原告经多次催收未果，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告杨四群在庭审中辩称，原告没有与我们签合同，原协议物业费标准是0.38元/月/平方米，后涨到0.50元/月/平方米，我们没有同意这个事。同时，原告没有尽到物业服务的责任，包括清洁不全面和及时、监控不清晰、绿化养护不到位等，物业费虽该给，但原告也应该做到它应该做的事情。 经审理查明，被告谯武能、杨四群系位于南充市高坪区房屋的业主,房屋建筑面积为99.05平方米，该小区共有业主256户。2012年2月7日，原告家吾家物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中与本案有关的约定是：1、甲方为乙方所在小区实行物业管理；2、乙方交纳物业管理费标准：住宅按建筑面积0.38元／月／平方米交纳，代收生活垃圾处置费5元／月（执行政府规定）；3、交费时间：交房之日起支付一年的物业服务费，期满前3个月交纳下年度物业服务费；4、违约责任：甲方未达到服务质量约定，乙方有权要求甲方限期改正。乙方未按约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求补交并从逾期之日起每天按应交纳服务费的1‰交纳滞纳金；5、合同期限：自2011年4月30日起至2014年4月30日止等。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供物业服务，被告按交费标准0.38元／月／平方米交纳了相关费用至2013年7月31日，此后，未在交纳物业服务费及代收的生活垃圾处置费。 2014年，被告所在小区成立了龙祥嘉苑业主委员会，同年12月，原告通过书面（制表签字）方式征求各业主意见，在“续签物业合同和调价”双过半的情况下，将物业管理费标准调整为0.50元/月/平方米。2015年1月18日，龙祥嘉苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：1、甲方委托乙方为龙祥嘉苑小区实行物业管理；2、物业管理费标准：住宅按建筑面积0.50元/月/平方米交纳，代收生活垃圾处置费5元/月（执行政府规定）；3、交费时间：业主没有5日前缴清上月物业服务费用，也可按季、半年、年预缴物业服务费。若逾期交纳，从逾期之日起按每天万分之五收取违约金；4、违约责任：乙方未达到约定的管理目标，甲方有权要求限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；5、委托管理期限：3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满后，业主满意率达70%（无30%以上业主书面提出不满意意见视为满意率达70%），且乙方未书面提出终止合同，合同自动延续一年（12个月）等。该合同因龙祥嘉苑业主委员会的印章由副主任保管，由于副主任私人原因没有盖章，但有业主委员会相关人员（4人）签字，同时该小区所在居民委员会加盖了居民委员会印章，证明“情况属实”。从2013年8月1日起至2019年7月31日止，被告应交的物业服务费3363.74元（2013年8月1日至2014年12月31日的物业服务费为99.05平方米×0.38元/平方米/月×17个月=639.86元，2015年1月1日至2019年7月31日为99.05平方米×0.50元/平方米/月×55个月=2723.88元）、生活垃圾处置费360元（5元/月×72个月），共计3723.74元。此款原告通过张贴《催费通知单》等方式催收未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告以原告没有尽到物业服务的责任，且收费标准的提高自己没有同意为由仍拒绝缴纳。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、前期物业管理服务协议、物业服务费标准调整业主签名表、物业管理服务合同、居委会情况说明、催费通知单等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本案原告家吾家物业公司与被告谯武能、杨四群签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，合法有效，均应按约履行。合同期满后，因案涉小区成立了龙祥嘉苑业主委员会，鉴于物价指数上涨和本地区一般物业收费标准，原告通过书面征求多数业主同意并经小区所在居民委员会确认，将收费标准由0.38元/月/平方米调整为0.50元/月/平方米，依据龙祥嘉苑业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，该合同虽未盖龙祥嘉苑业主委员会印章，但有龙祥嘉苑业主委员会相关人员签字，同时案涉小区所在居民委员会证明了合同的真实性，故物业管理服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”的规定，其效力对龙祥嘉苑小区每一位业主均具有约束力，故被告应当按照物业管理服务合同的约定缴纳相应的物业管理费用。被告欠交的物业费，经原告书面催交通知要求支付的情况下仍未交纳，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。因此原告请求被告支付欠交的物业服务费3363.74元以及代收生活垃圾处理费360元，共计3723.74元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告以与原告未签订合同以及未同意收费标准的调整予以抗辩的理由不能成立，本院不予采信。关于原告请求被告支付违约金的问题，结合物业服务实际，原告在物业服务中存在一定瑕疵，本院不予支持。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒缴物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。同时，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告谯武能、杨四群于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告南充家吾家物业服务有限公司的物业服务费及生活垃圾处置费共计3723.74元； 二、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告谯武能、杨四群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘金权 人民陪审员  周上策 人民陪审员  苟 军 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  刘谕栗