北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初21017号原告（反诉被告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025016072。法定代表人：陈富成，总经理。委托诉讼代理人：郭咏梅，女，1967年11月16日出生，汉族，北京市顺义粮油有限公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：夏云波，北京市青天律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市顺义迎君商店，住所地北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号，统一社会信用代码92110113L77137470J。经营者：汪迎军，男，1971年3月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，身份证号。第三人：方涛，男，1975年12月2日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市顺义区，身份号码。第三人：徐文福，男，1972年5月5日出生，汉族，户籍地河北省承德市平泉县，现住北京市顺义区，身份号码。被告及两第三人共同委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）与被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店（以下简称迎君商店）、第三人方涛、徐文福租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺义粮油公司之委托诉讼代理人郭咏梅、夏云波，被告迎君商店之经营者汪迎军，被告迎君商店及第三人方涛、徐文福共同委托诉讼代理人崔贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺义粮油公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁关系于2017年11月7日解除;2.被告将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内(北至昌金路,南至猪场后墙,西至围墙,东至分为两部分,南院至无名路,北院至利顺废品回收站后房山)新建建筑物拆除腾退给原告;3.被告给付原告自2017年9月1日起至2017年11月7日止按日111.69元的标准支付租金共计7594.92元，自2017年11月8日起至2017年12月7日止按日111.69元计算的房屋占有使用费3350.7元，自2017年12月8日起至2019年12月7日的房屋占有使用费163067.4元，利息计算至2019年12月7日按照利率4.75%计算为5803.97元；4.判令被告支付原告转租违约金8041.44元；5.判令被告支付原告自2017年12月8日起至被告将其注册于涉诉房屋的个体工商户工商登记迁出之日止按日89.35元计算赔偿金；6.判令第三人作为次承租人在被告腾退涉诉场地及房屋时配合腾退；7.判令诉讼费、鉴定费、鉴定人出庭费用由被告负担。事实和理由：原告原名为北京市顺义粮油总公司，2017年10月31日变更名称为北京市顺义粮油有限公司。1999年4月1日，原告将原板桥粮库西库房屋及院落租赁给被告使用，经过多次续签，最后一次租赁合同有效期是2015年4月1日至2017年8月31日。合同到期后双方并未续签。2017年11月7日，原告向被告发送《解除原板桥粮库西库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，通知书中要求被告在接到通知30日内腾空、交还租赁物，并支付相关使用费。汪迎军当日签收通知书，但至今未腾退租赁房屋及院落。2018年4月20日，原告发现被告将部分房屋转租给第三人方涛、徐文福，遂向次承租人发送《告知函》，告知次承租人，原被告之间的租赁合同于2017年8月31日到期后,未续签租赁合同，原告作为出租方正在进行清退工作。部分次承租人签收，部分次承租人未签收。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告迎君商店辩称：不同意原告的诉讼请求，我方只同意按双方合同约定的到2017年8月31日的租金，且租金已缴纳。理由为双方最后的2015年5月28日的合同中第10条特别约定第五款规定，合同到期后，使用砖混结构的房屋双方按照折余价值进行清算，属于简易结构的应拆除，我方涉及房屋价值七八十万元，原告方不同意进行补偿，在2017年9月双方曾协商涨租金，且合同已经签订，但是由于原告上报过程中出现问题，最终没能续租。在2017年11月，合同到期后原告找到我方要求搬家，对于后建的建筑，无偿腾退，导致我方巨大损失。在反诉证据中双方2015年5月28日签订合同中明确附件中平面图明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑，之前本诉原告提交2013年3月19日签订的合同中均有附图明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑，附图中有盖章。在2012年5月11日签订的合同中也是明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑或空地，且附图中有盖章。在2014年5月13日的合同也有附图及盖章表示我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑或空地，从这些合同看原告对我方改建加建房屋是认可的，并且双方进行了书面确认，在此情况下我方无法腾退，所以不认可原告的诉讼请求。关于转租问题，我方自2005年开始转租至今14年，原告方是知情的，我方不同意原告诉讼请求中的第4项支付转租违约金，理由为原告为国有企业，原告方每月都要去和我方转租的租户去做安全巡视，故他们是明知我方转租的，且多次签订合同，原告方并没有提出转租是违反合同约定的。第三人方涛、徐文福述称：若需要腾退则配合腾退。本案证据与第三人无关，不发表意见。反诉原告迎君商店向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告对承租房屋改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失785751元、评估鉴定费23405元，院内栽种的九棵树的10000元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉事实和理由：反诉原被告之间租赁合同纠纷一案，经法院审理已委托鉴定评估公司，对反诉原告承租房屋的改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失进行评估，现值为785751元，反诉原告支付评估鉴定费23405元，另反诉原告在院内栽种九棵树木，市场价值自估10000元。就上述损失，双方协商未果，特提起反诉。反诉被告顺义粮油公司就反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。理由主要如下：1.双方之间的租赁关系自1999年4月1日起至2017年11月7日止，历时18年零7个月有余，几乎达到了合同法关于租赁合同的最长年限规定。反诉原告实际占有使用至今，已经超过20年。虽然双方之间签订了六次租赁合同，但租赁双方当事人没变，租赁关系亦处于持续状态。双方之间都默许了对方作为租赁关系的相对方，只是由于反诉被告上级要求，不允许反诉被告签订租期过长的租赁合同。故六次租赁合同不应简单认定为六个租赁关系，而应认定为同一个租赁关系。故而后签订的租赁合同应该认定为是先前租赁合同的补充。双方之间第一、二份合同对合同到期后新建建筑的处理无约定。第三、四份合同约定“乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌”。第五、六份合同第十条对于新建建筑整个流程进行了特别约定，自成体系。在本案租赁关系中，对于反诉原告新建建筑物到期后的处理，应适用2012.4.1至2013.3.31双方之间签订的租赁合同第七条之4以及2013.4.1至2014.3.31双方之间签订的租赁合同第八条之4的约定，“租赁合同期满时，乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌。”2.反诉原告在反诉被告院落建房时并未征得反诉被告同意，反诉被告与反诉原告确认反诉原告新增资产面积也是为了便于反诉被告对自有资产进行管理以及避免产权纠纷，而并非是对于反诉原告新建房屋的追认或默认，只是确认了反诉原告新建房屋的事实。因此反诉原告新建房屋应属于未经反诉被告同意，而不能认定为反诉被告在一定时间内未提出异议，便认为反诉被告默认了反诉原告的建设行为。3.反诉原告所建建设未经过规划审批，属违法建设。4.对于反诉原告新建房屋未办理合法建设手续的过错问题，反诉被告认为，反诉原告的过错远远高于反诉被告。反诉原告是涉诉土地的占有使用者，是新建房屋的实施者，是否征求出租人意见、是否申请履行相关审批手续全凭反诉原告自身，若反诉原告不征求出租人意见、不申请履行相关审批手续而是径直建房，反诉被告无从知晓。违法建设者才是未办理审批手续的责任承担者。5.租赁关系存续期内，双方利益失衡问题。反诉被告原有建筑面积206.9平方米，反诉原告新建面积624.24平方米，是反诉被告原有面积的3.02倍，也就是说，整个院落内有24.9%是反诉被告原有的，75.1%是反诉原告新建的。自反诉原告占有使用租赁物至今已逾20年。其中81.2%已使用15年至18年，剩余部分也使用了10年至12年。反诉被告对于反诉原告新增面积并未加收租金，相当于反诉被告无偿提供土地用于反诉原告建房进行经营并持续赢利，且反诉原告违约转租，又获取大量租金。从常理上分析，承租人在租赁别人的土地上建设房屋，应当预见到租赁合同到期后，应当恢复租赁土地原貌并归还给出租人。而不能在承租人未明确表态的情况下，采取无所谓的态度建设。况且本案中的反诉原告建设时也未取得规划、建设等部门审批，所建设的房屋属于违法建筑，在当前的形势下，各地区对于违建的查处力度加大，违建不可能继续保留使用。以这种违法建筑要求反诉被告即出租人进行赔偿，有失公平。6.针对于评估报告，评估公司鉴定结论金额过高，不符合实际。对于装修部分，装修时间的40%权重来源于申请人自述，60%来源于鉴定人目测，首先申请人自述没有任何依据，反诉被告不予认可，其次装修现状大家有目共睹，破旧不堪，竟然确定为六成新，也是让人难以理解。况且依照六成新的标准，说明装修时间大约是在2015年左右，都是在反诉原告新建房屋建成后的若干年，装修部分不再属于建造成本，而是后期进行的装修。对于后期的装修，反诉原告亦应考虑到租赁时间到期问题，其装修成本应在租赁合同到期后摊销完毕，反诉被告不应再进行赔偿。7.反诉被告对于树木的估价不予认可。反诉原告所栽种的树木，并未经过反诉被告同意，其栽种树木也不符合反诉被告对院落的规划，对反诉被告没有任何利用价值。且树木是可移动的，故反诉被告不同意对其进行补偿，要求其自行移植。本院经审理认定事实如下：涉诉租赁物位于顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号（板桥粮库西）院内，该宅院地上物对应的《房屋所有权证》（京房权证顺国更字第XXXX号）登记的房屋所有权人为北京市顺义粮油总公司。北京市顺义粮油总公司系由顺义区粮食局变更而来，北京市东发商贸公司曾系其下属企业。2017年10月31日，北京市顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司（即原告顺义粮油公司）。就涉诉租赁事宜，双方曾以不同主体名称签订有多份合同。1999年4月1日，出租方顺义县粮食局与承租方汪迎军签订《租赁合同》（下称1999年租赁合同），租期自1999年4月1日至2004年3月31日。2004年4月1日，出租方北京市东发商贸公司与承租方汪迎军签订《租赁合同》（下称2004年租赁合同），租期自2004年4月1日至2012年3月31日。2006年8月21日，因汪迎军成立迎君商店并取得营业执照，故签订《补充协议》约定2004年租赁合同中汪迎军的权利义务由迎君商店履行，其他条款不变。2012年5月11日，出租方北京市东发商贸公司与承租方迎君商店签订《租赁合同》（下称2012年租赁合同），租期自2012年4月1日至2013年3月31日。2013年3月19日，出租方北京市东发商贸公司与承租方迎君商店签订《租赁合同》（下称2013年租赁合同），租期自2013年4月1日至2014年3月31日。2014年5月13日，出租方北京市顺义粮油总公司与承租方汪迎军（迎君商店）签订《租赁合同》（下称2014年租赁合同），租期自2014年4月1日至2015年3月31日。2015年5月28日，出租方北京市顺义粮油总公司（甲方）与承租方汪迎军（北京市顺义迎君商店）（乙方）签订《租赁合同》（下称2015年租赁合同），内容主要如下：第一条、租赁物基本情况：（一）租赁物坐落于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号（原板桥粮库西库）。（二）租赁物包括：土地（使用面积1093.75平方米）；房屋（建筑面积206.9平方米）。……第三条、租赁期限：（一）租赁期限为2年5个月，自2015年4月1日起至2017年8月31日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租赁费用及支付方式：（一）租金标准及支付方式。租金标准：33229元/年，每年递增10%。即：2015年4月1日至2016年3月31日租金33229元；2016年4月1日至2017年3月31日租金36552元；2017年4月1日至2017年8月31日租金16753元……第六条、甲方的权利义务：（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。第七条、乙方的权利义务：（七）不得进行影响租赁物主体结构和整体外观的装修、改造、悬挂、涂抹等行为，如确因经营需要，则必须取得甲方书面同意，须报政府审批的，乙方应同时报政府相应部门审批，否则由此而造成的损失由乙方负责。（九）严禁将租赁物部分或全部转租（包括分组、转借、合营及其他形式的转移使用权）给第三方。第九条、违约责任：（六）乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的（包括分组、转借、合营及其他形式的转移使用权），甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。(八)本合同终止后,乙方所返还的租赁物不符合按照约定用途和租赁物性质使用的状态,乙方须恢复原状并赔偿甲方的一切直接和间接损失。(九)乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。第十条、特别约定：(一)乙方根据发展,要翻建、改建、扩建租赁物的,需将规划方案、投资事项的可行性报告、投资规模、投资额、投资利润率、收回年限等材料报送甲方批准。如乙方未申报或申报未获甲方书面同意,擅自进行施工建设的,所产生的后果由乙方负责,如因此给甲方造成损失的,乙方须赔偿甲方的全部经济损失。(二)乙方须经甲方向规划部门申报审批通过,并与甲方签订新增资产管理协议,明确双方权利义务后,方可开始施工建设如乙方擅自进行施工建设的,所产生的后果由乙方自行承担,如因此给甲方造成损失的,乙方须赔偿甲方的全部经济损失。(三)需要拆除原有建筑物的,按本条第(一)(二)项有关程序进行报批后,按“拆一补一”的原则,对拆除面积置换新建面积,置换的新建面积产权归甲方所有,合同期满甲方无需向乙方支付经济补偿或任何其他款项;乙方在拆除原有建筑物和改建新的建筑物时,施工期间的租赁费需继续缴纳。新建固定资产要符合甲方的整体规划,且要符合消防及安全管理要求。(四)由乙方新建(含拆除置换后新增面积)的建筑物,房税由乙方缴纳。(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。(六)如因甲方上级主管部门发展规划调整需要解除本合同时,甲方有权单方解除本合同,但需提前以书面形式通知乙方，乙方应在甲方指定时间内腾空并返还租赁物。合同解除后,甲方返还乙方预交未履行的剩余租金。乙方不得要求甲方给予除返还租金之外的其他补偿……该租赁合同附有《租赁物平面图》，其中阴影部分标注为乙方新建建筑，上有双方签字盖章。2017年11月7日，北京市顺义粮油总公司向迎君商店及其经营者汪迎军发出《解除原板桥粮库西库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，内容如下：“贵方与北京市顺义粮油总公司就北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号(原板桥粮库西库)房屋、院落(占地面积1093.75平方米、房屋建筑面积206.9平方米)签订的《租赁合同》,已于2017年8月31日期限届满。前述合同到期后,贵我双方没有续签或者重签租赁合同;贵方已经交纳2017年9月1日以前的租金且至今仍在使用租赁标的物。根据《合同法》第二百三十六条的规定,应当认定“原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”；根据《合同法》第二百三十二条的规定,对“不定期租赁”，“当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自租赁合同解除之日起,原承租人应当给付“逾期腾房占有使用费”。鉴于北京市顺义粮油总公司拟收回前述房屋、院落自用,特通知贵方：1、自本通知到达您处之目,解除上述租赁合同；2、请贵方自接到本通知之日起三十日内,将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司;3、请贵方结清应付费用,并明确:自合同解除之日起三十日内,贵公司应按原合同约定的租金标准交付房屋、院落占有使用费;超过三十日仍未腾退的,即应按原合同约定的租金标准或者继续占用期间的市场租赁标准(以两者中标准更高者为准)交付占有使用费。”该通知书下有通知人盖章及汪迎军签字。审理中，迎君商店申请就位于其商店改建、增建地上物、固定资产及原有房屋装修现值进行评估，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行评估，迎君商店支付评估费用23405元。经评估，该评估机构出具中源评报字[2019]3084号《资产评估报告》，得出以下评估结论：涉案位于迎君商店改建、增建地上物、固定资产及原有房屋装修现值，在评估基准日2019年4月29日的市场价值为785751元，其中非争议项评估值为489536元；争议项评估值为296215元。迎君商店预付评估费23405元。因对该评估报告存有疑义，顺义粮油公司申请评估人员出庭，并支付评估人员出庭费4000元。鉴定人员称安装争议表中2、3、4、5、8项，争议部分评估表中第7、8、12、13项和非争议表中的第5、7、8、9、10、17、24项为装饰装修项目，争议项是原告所称在土地证范围外的部分及一些可移动部分，统一按照60%成新率是因为按照建筑的工程量而不是整体房屋的工程量计算。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《租赁合同》、《房屋所有权证》、《资产评估报告》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与迎君商店签订的2015年租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。顺义粮油公司与迎君商店之间自1999年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同为2015年租赁合同，该合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，后双方未就涉诉租赁物签订新的租赁合同，2017年8月31日后，承租方迎君商店继续使用涉诉租赁物，出租方顺义粮油公司没有提出异议，故双方之间的2015年租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据合同法相关规定：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年11月7日，出租方顺义粮油公司向承租方迎君商店发出解除2015年租赁合同的通知并要求迎君商店在收到通知之日起三十日内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司。虽然顺义粮油公司未在合理期限之前通知承租人迎君商店，但顺义粮油公司给予迎君商店三十日腾退期间且在腾退期间内仍按照原合同约定的租金标准支付占有使用费。故本院认定通知书中规定的三十日即为合理期限，顺义粮油公司于2017年11月7日通知迎君商店解除租赁合同，迎君商店经营者汪迎军在通知书上签字，故双方的租赁合同关系于2017年11月7日解除。针对本诉诉讼请求，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同关系解除后，迎君商店作为承租人应当返还租赁物，第三人方涛、徐文福作为次承租人应当予以配合，故对于顺义粮油公司要求迎君商店将涉诉租赁物腾退给顺义粮油公司及第三人方涛、徐文福配合腾退的诉讼请求，本院予以支持。关于拆除新建房屋的诉讼请求，本院考虑到在双方数份租赁合同履行期间无论顺义粮油公司还是东发商贸公司，均对迎君商店的新建房屋进行确认，因新建建筑属于未取得规划审批手续的建筑，建造费用的损失属于本案应当处理的核心问题，并且，迎君商店也就此提出反诉诉讼请求。在此情况下，顺义粮油公司主张，由迎君商店拆除新建建筑不妥，至于涉诉场地内的房屋是否应当拆除，则是，顺义粮油公司收回涉诉场地后由相关行政部门确定的事宜，与本案无关，故对于顺义粮油公司要求迎君商店拆除新建房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金和占有使用费及相应利息一节，自2017年9月1日至2017年11月7日。双方仍处于租赁期内，故迎君商店仍应按照2015年租赁合同的约定支付相应租金，迎君商店认可111.69元的日租金标准，故2017年9月1日至2017年11月7日的租金为7594.92元；2017年11月8日至2017年12月7日三十日腾退期间的占有使用费，因顺义粮油公司主张按照原有日租金111.69元计算，本院对此不持异议，故该期间占有使用费为3350.7元。2017年12月8日至法庭辩论终结时，迎君商店仍占有使用租赁物，应支付占有使用费用。关于占有使用费标准，顺义粮油公司主张根据2015年租赁合同中第九条违约责任第九项:“乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。”的约定按照日租金标准111.69元的双倍即每日223.38元的标准主张，但双方并未约定返还租赁物的期限，解除通知书中的腾退期限只是顺义粮油公司的单方规定。且双方之后仍就腾退及相应补偿进行协商，故对于顺义粮油公司按照每日223.38元标准主张2017年12月8日以后的占有使用费没有事实和法律依据，但迎君商店自2017年12月8日以后仍占有租赁物，应当支付相应的占有使用费，标准按照2015年租赁合同约定日租金111.69元的标准计算。因双方在租赁合同关系解除后，关于解除后事宜并没有协商一致，并且迎君商店并非拒绝按照原租金标准支付占有使用费，故顺义粮油公司按照年利率4.75%主张租金和占有使用费的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于转租违约金，在2015年租赁合同中第九条违约责任：（六）乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权），甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。根据该约定，迎君商店认可合同期内转租事实，其主张转租情况已通知顺义粮油公司，该公司知情并同意，但其并未提供相应证据予以证明，故其转租行为违反该合同约定，应当支付相应的违约金，数额为8041.44元。关于个体工商户工商登记一节，因双方的租赁合同关系已经解除，故顺义粮油公司主张迎君商店将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，本院予以支持。为了督促迎君商店尽快将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，本院酌定迎君商店按照日35元的标准给付顺义粮油公司自本判决生效之日起至实际迁出之日止的费用，至于顺义粮油公司主张过高部分，本院不予支持。针对反诉诉讼请求，迎君商店根据评估报告要求顺义粮油公司赔偿地上物损失785751元及树木的损失10000元。根据2015年租赁合同第六条（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。故根据2015年租赁合同约定：经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用。相应的装饰装修物中形成添附的部分归顺义粮油公司所有，未形成添附的，由迎君商店自行拆除。根据双方合同的约定，并且迎君商店是根据自身实际经营情况进行的装修，在此情况下，评估报告中涉及的装饰装修部分不应纳入本案双方分担损失的范围。除装饰装修外的其他建筑部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，涉诉租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，而新建建筑的施工方是迎君商店，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，而顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任。本案中，根据2012、2013、2014、2015年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（迎君商店）新建建筑，顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未要求迎君商店予以拆除，而是在新的租赁合同上予以确认，应当视为顺义粮油公司的书面同意。2015年租赁合同第十条特别约定中：(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。但迎君商店并未按此约定履行，导致无法按照该条约定确定资产价值，仍认定双方之间对建筑费用的损失没有达成一致的约定，故仍应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条确定扩建费用。因扩建建筑未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，具体过错比例由本院酌情确定。综上，顺义粮油公司应赔偿迎君商店损失213037元。反诉原告迎君商店主张树木损失10000元，本院认为迎君商店在经营期间栽种树木是为了自身经营需要，并且树木亦属于可移植的范围，在顺义粮油公司不同意赔偿的情况下，迎君商店可自行移植处理，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条、九十八条、二百三十二条、二百三十四条、二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司与被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店之间的租赁关系于二〇一七年十一月七日解除；二、被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12号院内(北至昌金路,南至猪场后墙,西至围墙,东至分为两部分,南院至无名路,北院至利顺废品回收站后房山)其实际占有使用的房屋、场地及附属设施腾退返还给原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司，同时第三人方涛、徐文福配合腾退；三、被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司支付自二○一七年九月一日起至二○一九年十二月七日租金及占有使用费九万二千四百七十九元三角二分，被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店于本判决生效之日起七日内按照日一百一十一元六角九分的标准给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司自二〇一九年十二月八日至实际腾退之日止的占有使用费；四、被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司转租违约金八千零四十一元四角四分；五、被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店于本判决生效之日起十五日内将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，并按照日三十五元的标准支付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司自本判决生效之日起至实际迁出之日止的费用；六、原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店支付经济损失二十一万三千零三十七元；七、驳回原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千九百三十二元，由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司负担二千五百三十二元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店负担二千四百元，于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费五千九百九十六元，由被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店承担四千二百九十六元（已交纳），由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司承担一千七百元，于本判决书生效后七日内交纳。鉴定评估费二万三千四百零五元，由被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店负担一万五千四百零五元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司负担八千元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店。评估人员出庭费四千元，由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司负担一千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市顺义迎君商店负担三千元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  幸 江人民陪审员  吴立芹人民陪审员  代 丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  穆建慧