四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13474号 上诉人（原审被告）：何代强，男，1958年10月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人（原审被告）：陈秀英，女，1962年1月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨志敏，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市金花光明学校，住所地：成都市武侯区簇桥街道七里村七星大道232号。 法定代表人：方国勇。 委托诉讼代理人：唐奔平，四川蜀达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振东，四川蜀达律师事务所律师。 原审被告：成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处，住所地：四川省成都市武侯区草金路北段99号。 负责人：吴强，主任。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾令铭，国浩律师（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都市武侯区金花桥街道江安河社区居民委员会，住所地：四川省成都市武侯区金花桥街道江安河社区二组。 负责人：冯春贵。 上诉人何代强、陈秀英因与被上诉人成都市金花光明学校（以下简称“金花光明学校”）以及原审被告成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处（以下简称“金花桥街办”）、原审第三人成都市武侯区金花街道江安河社区居民委员会（以下简称“江安河社区居委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。江安河社区居委会经本院依法传唤，拒不到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 何代强、陈秀英上诉请求：1．撤销一审判决第一项及第二项判决，并改判驳回金花光明学校的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，导致作出错误判决。一审法院之所以判决金花光明学校修建的房屋及草坪拆迁赔偿权利由其享有，基于以下两点错误认定：1．金花光明学校与陈秀英约定的“乙方（金花光明学校）新建房屋产权归甲方（陈秀英）所有”不能达到法律规定的不动产物权确权后果，因为案涉房屋不能取得产权证明。2．一审法院认为《房屋租赁合同》是对《场地厂房出租协议》（补充协议）的续签，因此《场地厂房出租协议》（补充协议）约定的合同期间，自然延伸到《房屋租赁合同》期间。二、关于搬迁费及奖励费。案涉地块的搬迁由何代强、陈秀英完成，即使一审法院的其他认定是正确的，搬迁费也应归何代强、陈秀英所有。三、关于草坪的拆迁赔偿款。本案草坪由基础层与塑胶草层组成，而基础层是何代强、陈秀英租给金花光明学校之前就存在的，塑胶草层由金花光明学校修建。即使一审法院认定其他事项正确，其关于草坪的拆迁补偿款全部判给金花光明学校，仍属于事实认定不清，裁判结果错误。四、关于合同约定。2005年陈秀英与方国勇签订《场地厂房出租协议》《补充协议》，《补充协议》约定“新建的房屋”相关权利归陈秀英所有。在“合同期间”因国家建设需要致使该房屋拆迁时，除原来的688平补偿给陈秀英外，其余归金花光明学校所有，但“前述的合同期间”是指2005年3月8日至2015年3月30日，拆迁时间为2017年，所以并未发生在“合同期内”，也就不受《补充协议》的约束。 金花光明学校辩称，一、金花光明学校根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规自行修建了本案争议房屋及草坪，享有房屋及草坪及建筑物的所有权。政府拆迁，房屋及草坪等建筑物的拆迁赔偿权利应当由金花光明学校享有。一审法院认定的相关事实清楚。金花光明学校应当获得相应的拆迁赔偿款。二、在何代强、陈秀英与金花光明学校签署的场地厂房出租协议、补充协议已经明确约定了如遇国家征用，相关房屋及建筑物的赔偿费应当先扣除何代强、陈秀英所享有的688平方米建筑物赔偿款后，剩余的拆迁赔偿款由金花光明学校享有。三、关于搬迁费、场地费及草坪的拆迁补偿款，是依据拆迁人登记的相应的面积及相应的补偿标准所计算出来的。一审法院认定上述款项为金花光明学校所有，并无不当。特别是关于拆迁费、奖励费，因相关的搬迁工作由金花光明学校承担，理应获得相应的搬迁费用及搬迁奖励。 金花桥街办述称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。 江安河社区居委会未发表意见。 金花光明学校向一审法院起诉请求：一、确认位于成都市武侯区（楼3、面积1731平方米）、草坪2700平方米不在（2017）川0107民初6567号案件处理范围内及其附着物的所有权人为金花光明学校；二、确认金花桥街办与何代强、陈秀英之间签订的《企业拆迁补赔偿协议书》无效；三、判决金花桥街办、何代强、陈秀英向金花光明学校支付房屋以及附属设施及其附着物的拆迁补偿款共计2838980元（其中建筑物的补偿款约为1811000元、搬迁费271650元、奖励费为54330元、草坪的补偿款为702000元）。 一审法院认定事实：位于成都市武侯区（现名为成都市武侯区金花桥街道江安河社区居民委员会）。1998年12月5日，陈秀英和案外人刘某（作为乙方）与成都市武侯区金花镇江安河村企业办公室（作为甲方）签订《用地协议书》，约定陈秀英、刘某占用成都市武侯区金花镇江土地20亩（首期用10亩），占用期50年；土地使用金每亩2000元／年，总计2万元／年；陈秀英、刘某可在占用土地上建设厂房，并约定在占用期间如遇国家建设需要，地面建筑按照有关规定对陈秀英、刘某给予补、赔偿。 陈秀英租赁上述土地后，出资在土地上建设了一些厂房及附属房屋，并于1999年3月3日以成都天赋实业有限公司名义取得了《乡镇企业用地许可证》。 金花光明学校为办学，选址成都市武侯区。2005年3月8日，金花光明学校法定代表人方国勇（乙方）与陈秀英（甲方）签订了《场地厂房出租协议》，约定甲方将（位于金花镇江，占地10亩）厂房及附属房屋租与乙方使用，期限从2005年3月8日起至2015年3月30日止，有效期10年；2005年4月1日至2007年3月30日，每年租金10万元，包括青苗费在内，从2007年3月30日起租金每年增加1万元，至16万元／年，不再递增，乙方每半年交付一次房租；乙方无权将该厂房转租他人，不能随意改造拆除，如改造须经甲方同意方可施工（另签补充协议）；合同期内如国家征用所赔偿费因先补偿甲方所拆除面积金额；乙方对房屋进行装修（改造）后，如退租不得对装修（改造）部分进行拆除，保持现状交与甲方，甲方不作补偿。 同日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意乙方拆除现有石棉瓦厂房3、附加房1、2、3，拆除房屋总面积668平方米，重新修建房屋，新建房屋面积不得少于现有拆除房屋面积；乙方新建房屋产权归甲方所有；合同期间，乙方修建房屋如遇国家占用，在确保乙方应得赔偿（被乙方拆除的668平方米厂房，根据国家占用时赔付标准赔偿，归甲方所得），余下归乙方所得。 上述《场地厂房出租协议》、《补充协议》签订后，2005年金花光明学校引入张吉光、陈书林、蒋中祥共同出资新建教学楼。在2017年学校房屋拆迁后，张吉光、陈书林、蒋中祥已另案起诉金花桥街办、何代强、陈秀英，请求法院判决支付他们出资修建教学楼的拆迁补偿款。该案案号：（2017）川0107民初6576号，现在该案尚在成都市中级人民法院二审中。 2005年6月至7月，金花光明学校也出资修建了另一栋教学楼，建筑面积1731平方米，修建了2700平方米草坪用作学校操场。 金花光明学校还主张以后又修建了约80平方米的招生办公室，但没有证据证明。 此后，金花光明学校一直在此办学。《场地厂房出租协议》10年租期届满后，在2015年4月30日陈秀英的配偶何代强（甲方）与金花光明学校（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有的房屋位于成都市武侯区，现成都市金花光明学校（二校区）使用的西、南边两幢三层建筑面积3360平方米教学楼，东边食堂、一层大厅、一层北边办公楼、厕所等全部房屋及现学校内的全部用地由甲方租给乙方用于办学；租期为六年，自2015年3月1日至2021年2月28日，第一年租金80万元，第二年开始每年递增4万元。 2017年，因国家建设需要，上述土地上的建筑物面临拆迁。金花桥街办（拆迁人、甲方）与陈秀英（被拆迁人、乙方）签订了《企业拆迁补赔偿协议书》，约定甲方需拆除乙方位于金花桥街道江安河社区二组的房屋和地面附着物；《企业拆迁补赔偿协议书》确定建筑物补偿款为6754300元、附着物补偿款为805465元、搬迁费（按补偿款的15%计）及奖励金（按补偿款的3%计）为1215774元、60天内交出土地和房屋的奖励522000元，合计9297539元。协议书附《企业情况调查登记表》显示，建筑物中，砖混预制板房的补赔偿标准为600元/平方米、数量61.5平方米，半框架结构的补赔偿标准为800元/平方米、数量313.6平方米，全框架结构的补赔偿标准为1000元/平方米、数量6466.52平方米；协议书附《附属设施及附着物调查登记表》显示，草坪的补赔偿标准为260元/平方米、数量2700平方米；协议书附《“丝路金花”二期项目企业拆迁补偿结算单》显示，企业名称为成都市金花光明学校、法人代表为陈秀英，其余补偿项目、金额与《企业拆迁补赔偿协议书》一致，拆迁补偿金额合计9297539元，2017年6月2日陈秀英在领款人签字处签名。以后该土地上的建筑物被拆除。 一审庭审中，金花桥街办，何代强、陈秀英均认可金花桥街办已向陈秀英支付了全部拆迁补偿款。 一审法院在开庭审理本案后，认为金花桥街办与陈秀英签订的《企业拆迁补赔偿协议书》是协议双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效协议。为此，一审法院于2019年1月8日就协议的效力向金花光明学校释明，并告知金花光明学校可变更诉讼请求，金花光明学校认可一审法院对《企业拆迁补赔偿协议书》效力的认定，但认为《企业拆迁补赔偿协议书》虽有效，何代强、陈秀英还是应当向金花光明学校支付由金花光明学校修建房屋、草坪被拆除的补赔偿款，故仅撤回了第二项诉讼请求。 一审法院认为，金花桥街办与陈秀英签订的《企业拆迁补赔偿协议书》是协议双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。金花桥街办据此协议向陈秀英支付案涉土地上建筑物、附属物的拆迁补赔偿款并无不当。 本案争议的问题是陈秀英从金花桥街办处领取的拆迁补赔偿款9297539元，其中有无部分拆迁补赔偿款属于金花光明学校；而且焦点问题是金花光明学校在签订《场地厂房出租协议》、《补充协议》后修建的教学楼、草坪的权利归属问题。 对此问题，金花光明学校主张，房屋、草坪由其出资修建，权利应由其享受。 何代强、陈秀英主张，《场地厂房出租协议》及《补充协议》约定金花光明学校新建房屋产权归陈秀英所有；《房屋租赁合同》再次确认了金花光明学校修建的房屋由何代强、陈秀英所有；何代强、陈秀英按合同约定取得了金花光明学校修建房屋的所有权。正是考虑到金花光明学校建房需要成本，所以何代强、陈秀英一方面以远低于市场价的每年10万元的租金（含青苗费在内）出租10亩土地和大约2532平方米房屋，在《场地厂房出租协议》10年期内给予金花光明学校租金极大优惠，10年的时间足以弥补金花光明学校的建房成本。另一方面，与金花光明学校约定在《场地厂房出租协议》的10年合同期内，如遇国家占用，扣除金花光明学校拆除的原有668平方米厂房应得赔偿后的款项由金花光明学校所得，这样也能弥补金花光明学校的建房成本。所以何代强、陈秀英取得金花光明学校修建房屋的所有权是付出了相应对价的。 一审法院认为，案涉被拆迁的房屋并非由房屋产权监理部门或国土部门登记的城市房屋或农村房屋，从法律层面讲，案涉房屋就是一个租用农村集体土地上修建的临时建筑，因此，金花光明学校与陈秀英约定的“乙方（金花光明学校）新建房屋产权归甲方（陈秀英）所有”并不能达到法律规定的不动产物权确权后果。 《场地厂房出租协议》第七条约定“乙方对房屋进行装修（改造）后，如退租不得对装修（改造）部分进行拆除，保持现状交与甲方，甲方不作补偿”；《补充协议》第三条约定“合同期间，乙方修建房屋如遇国家占用，在确保乙方应得赔偿（被乙方拆除的668平方米厂房，根据国家占用时赔付标准赔偿，归甲方所得），余下归乙方所得。”这两条内容是双方对乙方修建房屋将来面临拆迁或退租时所作的约定，该约定真实有效。案涉房屋在2017年被拆迁，因拆迁产生的权利义务完全可以按照这两条约定处理。只是陈秀英主张“合同期间”是指2005年3月至2015年3月这10年期间。但一审法院认为，2015年4月，金花光明学校与陈秀英再次签订《房屋租赁合同》实际上是对原《场地厂房出租协议》的续签，双方的租赁关系一直在持续，并未中断，没有发生退租情形，2015年之后仍应视为“合同期间”，如果没有特别说明、特别的改变，双方仍受原《场地厂房出租协议》、《补充协议》约定的约束。因此，对金花光明学校修建的房屋、草坪所产生的拆迁补偿款陈秀英因分给金花光明学校。 案涉房屋教学楼为全框架建筑物，按《企业情况调查登记表》补偿标准为1000元/平方米的约定，该教学楼（建筑面积1731平方米）的补赔偿款应为1731000元，加上15%搬迁费259650元，3%奖励51930元，小计2042580元；按《附属设施及附着物调查登记表》记载，草坪（面积2700平方米）的补赔偿款为702000元；两项合计2744580元。 金花光明学校主张还修建有约80平方米的招生办公室被拆迁，因金花桥街办、何代强、陈秀英否认，金花光明学校又无证据予以证明，一审法院不予采信。 陈秀英的668平方米石棉瓦厂房补赔偿问题已在（2017）川0107民初6576号案件中进行处理，本案不再扣减。因此，针对案涉房屋、草坪拆迁，金花光明学校应得2744580元补赔偿款（含搬迁费、奖励）。 因何代强、陈秀英系夫妻关系，而且《场地厂房出租协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》分别由陈秀英、何代强与金花光明学校签订，在这一法律关系中产生的债务应当视为夫妻共同债务，应由何代强、陈秀英共同连带清偿。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、确认位于成都市武侯区（建筑面积1731平方米）、草坪2700平方米及其附着物由金花光明学校修建，权利由金花光明学校享有；二、在判决生效之日起十日内，何代强、陈秀英共同连带向金花光明学校支付判决第一项所涉房屋、草坪的拆迁补赔偿款2744580元；三、驳回金花光明学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费29512元，减半收取14756元，保全费5000元，共计19756元，由何代强、陈秀英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 结合当事人诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 本案系因拆迁安置补偿款分配引发的纠纷，何代强、陈秀英与金花光明学校之间诉争的标的物系何代强、陈秀英已经获得的拆迁安置款项。但本案中的拆迁款来源主要系对地面附着物的拆迁补偿，故仍应就款项所对应的实物来源逐一进行核对，并依当事人约定及法律规定就该实物确定相应拆迁款项的归属。 关于案涉合同的效力问题。对此，本院认为，尽管案涉土地属于农村集体所有土地，但该土地上建筑物的修建仍应遵守《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，即依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”，故在乡村规划区内的农村集体土地，亦非法外之地，仍受规划法律规定的调整，并应适用该司法解释的规定。同时，前述司法解释第二条还规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。”，第三条还规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”，鉴于本案并无足以采信的证据证明案涉建筑已经规划许可或经批准建设，故就该案涉建筑签订的前后两份案涉租赁合同及其补充协议均属无效。 关于案涉合同争议条款的适用和理解问题。本院认为，尽管上述关于租赁违法建筑的合同无效，但该无效主要是对当事人之间就有法律缺陷的标的物进行流动的否定，属于物之利用上的法律否定，就该标的物的归属，在当事人之间有约定时，仍可参照执行。同时，就房屋及金花光明学校依托该房屋所临土地新增修建的房屋及相应土地之归属，于双方有约定时，参照双方的约定进行处理争议最符合当事人的真实意思；于没有约定时，才须结合实物的投入、建造等前期行为和事实行为判断对应的款项归属。本案中，双方于2005年3月8日签订的《补充协议》约定，“合同期间，乙方修建房屋如遇国家占用，在确保甲方应得赔偿（被乙方拆除668平方米厂房，根据国家占用时赔付标准赔偿，归甲方所得），余下归乙方所得”。但对于上述约定能否延续适用并作为解决本案双方争议的问题，双方则存在分歧。何代强、陈秀英认为，该补充协议的约定内容须受合同期间的限制，即拆迁须发生于2005年3月8日起至2015年3月30日止的“合同期间”才得适用该约定；且双方该补充协议明确约定“本协议……到2015年3月31日作废”。故在当事人前后签订有两份合同，租赁对象不同、租金悬殊且均分别约定有不同履行期间的情况下，上述《补充协议》的约定内容不能延续适用到第二份合同的履行期间之内。对此，本院认为，该补充协议的约定系就第一份合同履行期间发生拆迁的解决方式，于双方已明确约定履行期间及废止期间的情形下，仍应以文义解释作为认定双方真实意思的准据，即上述《补充协议》的约定应仅适用于第一份合同的履行期间。同时，通常系在前序协议履行期间届满而又没有签订后续协议时才有参照前序协议的可能，而本案中第一份租赁协议履行期间届满之后，双方又签订了第二份租赁协议，且该第二份租赁协议亦重新明确了租赁标的物、履行期间、价款等不同内容，故不应再参照第一份协议进行认定。故，一审在双方已有明确约定且存在另签后续合同的情况下直接认定“2015年之后仍应视为合同期间”已超越了上述文义的明确内容，确有不当，本院予以纠正。 关于本案拆迁款项的归属认定问题。本案拆迁发生于2017年，处于双方2015年4月30日的《房屋租赁合同》的履行期间，即2015年3月1日至2021年2月28日。鉴于该协议中约定，“甲方拥有的房屋位于成都市武侯区，现成都市金花光明学校（二校区）使用的西、南边两幢三层建筑面积3360平方米教学楼。东边食堂、一层大厅、一层北边办公楼、厕所等全部房屋及现学校内的全部用地由甲方租给乙方使用，乙方用于办学”，故表明于第二份租赁合同签订时，案涉的全部房屋及全部用地均已约定系归属甲方所有。从该第二份合同约定的内容来看，于双方签订的第一份协议中“乙方新建房屋产权归甲方所有”在内容上是一致的，且租金亦从第一份约定中的10万元调增至“第一年租金80万元，第二年开始每年递增4万元”，故足以认定在第二份协议签订时双方已对全部房屋及全部用地在权属上再次进行了确认，甲方亦系在此基础上以自主所有的意思就上述标的物向乙方进行出租。鉴于双方已有上述约定，故该第二份协议的约定内容应作为本案解决案涉拆迁款归属争议的参照，即上述已纳入甲方向乙方出租的标的物本身及因拆迁而转化的拆迁款均应归甲方所有。就本案具体涉争的款项而言，涉及楼3、草坪，并另有按15%比例计算的搬迁费及按3%比例计算的奖励。对上述款项，应分别认定。对于房屋而言，经本院核实，本案所涉楼3在双方约定的“全部房屋”之内，故在已有归属约定的情况下，金花光明学校仍要求分配该拆迁补偿款不应支持，一审对此认定有误，本院予以纠正。对于草坪而言，双方前述第二份协议中并未约定该草坪的归属，考虑到该草坪既非房屋，亦非土地，而属单独的地面附着物，故在缺乏物之归属约定的情况下，应以实际投入情况来确认其利益所属。对于该草坪，何代强、陈秀英认为系由基础层和塑胶层构成，该基础层系出租之前即已存在，并认可塑胶层系由金花光明学校修建。对此，本院认为，鉴于何代强、陈秀英并未提交足以采信的证据证实其所主张的草坪基础层投入情况，故对该上诉意见不予采纳。对于搬迁费及奖励的问题，其拆迁款系直接按建筑物补偿款比例核算并补偿，鉴于建筑物补偿款不应属于金花光明学校，故对该搬迁费、奖励费亦不应予以支持，一审对此认定有误，本院亦予纠正。综上，金花光明学校应得草坪补偿费用702000元。 另，依据《中华人民共和国物权法》第十条、第三十条的规定，国家对不动产施行统一登记制度，并应由法定的不动产登记机构进行确权登记；而依不动产取得的特殊规定对合法建造的事实确认物权的，亦应以建造的合法性为前提。鉴于案涉房屋并非经批准建造的合法建筑，故尽管可依约定确认其利益归属，但不宜对房屋确认其享有法定之物权。同时，关于该房屋及草坪的修建，属经审理查明的事实性内容，不应以判项进行确认，一审以判决方式确定该事实亦属不当。故，本院对一审确认修建及权利归属的判项予以撤销。 综上，何代强、陈秀英的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初765号民事判决； 二、何代强、陈秀英于本判决生效之日起十日内向成都市金花光明学校返还关于草坪的拆迁补偿款702000元； 三、驳回成都市金花光明学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费29512元，减半收取14756元，由何代强、陈秀英负担3689元，金花光明学校负担11067元；一审保全费5000元，由何代强、陈秀英负担；二审案件受理费28756.64元，由何代强、陈秀英负担7189元，金花光明学校负担21567.64元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘昱君