广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民初66号 原告（申请执行人）：陈家振，男，1952年4月27日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告（申请执行人）：陈杰，男，1986年7月1日出生，汉族，住玉林市玉州区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被告（案外人）：何兰芬，女，1964年4月2日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：冯可锋，广西经海律师事务所律师。 被告（被执行人）：广西玉林宏业房地产开发有限公司。住所地：玉林市中秀124号1号楼1单元201室。统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住玉林市福绵区。 第三人（被执行人）：苏钊，男，1989年10月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告陈家振、陈杰与被告何兰芬、广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）、第三人苏祖业、苏钊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家振、陈杰的委托诉讼代理人徐建海、被告何兰芬及其委托诉讼代理人冯可锋、被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人钟光武到庭参加诉讼。第三人苏祖业、苏钊经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈家振、陈杰向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行登记在宏业房地产公司名下的宏业家苑2幢1单元203号商品房；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、（2019）桂09执异103号执行裁定书查明事实不清，对以玉林市玉州区人民法院作出2017年4月6日作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书为该案诉讼财产保全的查封时间是明显错误的。原告在本案与第三人的诉讼过程中，于2016年11月2日向玉林仲裁委员会申请对第三人所有的未销售的94套商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，而玉州区法院依法于2016年11月7日就作出了（2016）桂0902财保6号行政裁定书，依法对属第三人未销售的商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行了查封，而第三人在收到该查封裁定后，于2016年11月14日向玉州区法院提出《财产保全复议申请书》，认为玉州区法院超标的查封，要求解除其中20套商品房的查封，经玉州区法院审查后，认为原裁定确实超标的查封了，决定解除20套商品房的查封，并依法重新作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书（以下简称6号之一裁定书），该裁定书只是解除认为超标的查封的20套房的查封，是先查封没有解除查封的74套商品房后，再撤销6号裁定书。以上两份裁定书就是同一案件财产保全的延续，很明显在本案中没有解除的74套商品房的查封时间应以6号裁定书作出的时间2016年11月7日为准，不应以2017年4月6日作出6号之一裁定书的时间为本案执行标的物的查封时间。二、玉林市中院作出的原裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的，本案执行异议因第三人宏业房地产公司是一个房地产开发企业，只能适用该规定的第二十九条，而不应适用第二十八条。三、被告的购房行为不符合《执行异议和复议的规定》第二十九条规定的三个情形。根据该二十九条的规定，必须同时符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能支持。而本案被告的购房行为就不符合情形（一）“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和情形（二）“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是在人民法院依法查封之后，且被告也未能提供证据证实其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，案外人即被告就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求判决准许执行本案涉案执行标的。 何兰芬辩称：一、答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、答辩人已支付全部购房款，不存在过错，且实际占有使用，依法可排除执行；三、（2019）桂09执异103号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，正确合法；四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，并不要求同时符合这三个情形；五、原告陈家振、陈杰的一般债权不能对抗答辩人的物权期待权。请求驳回原告的诉讼请求。 宏业房地产公司辩称，本案涉案房屋在查封之前已出售，买受人也已全部支付了购房款，房屋已不属于宏业房地产公司所有，应属于购房者所有，请求驳回原告的诉讼请求。 苏祖业、苏钊未作答辩，亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，苏祖业、苏钊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和举证、质证，本院认定本案事实如下：原告陈家振、陈杰与被告宏业房地产公司借款合同纠纷一案，原告于2016年10月25日向玉林市仲裁委员会申请仲裁，根据原告的申请，2016年11月7日玉州区法院作出（2016）桂0902财保6号行政裁定书，裁定对属被告宏业公司宏业家苑未销售的商品房、车位、商铺在价值2500万元范围内进行查封，当时查封商品房共94套，其中包括本案涉案商品房。因宏业房地产公司提出超标的查封异议，2017年4月6日，玉州区法院作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，确定对其中74套商品房进行查封（包括本案涉案商品房在内），并撤销之前的6号裁定。2017年9月5日，玉林仲裁委员会作出（2016）玉仲字第028号裁决书，裁决：一、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带偿还借款本金1676.03739万元并支付利息（利息计算办法：以1676.03739万元为基数，自2015年5月23日起至还清借款之日止，按月利率20‰计算。2015年6月2日起至11月25日已付102万元应从应付利息中扣除）给申请人陈家振、陈杰；二、被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带支付律师服务费32万元给申请人陈家振、陈杰；三、本案仲裁费7.7441万元、财产保全费0.5万元，合计8.2441万元，由申请人陈家振、陈杰0.3098万元，由被申请人广西玉林宏业房地产开发有限公司、苏祖业、苏钊连带承担7.9343万元（由该三被申请人迳付申请人陈家振、陈杰）。2017年11月2日，原告依据上述生效裁决向本院申请执行。2018年4月24日，本院作出（2017）桂09执67号执行裁定书，裁定拍卖包括本案涉案房屋在内的前述所查封的74套商品房。被告何兰芬于2019年4月16日提出书面执行异议，本院经审查后，于2019年5月17日作出（2019）桂09执异103号执行裁定书，裁定中止对本案涉案商品房的执行。原告陈家振、陈杰不服该裁定，于2019年7月2日提起本案诉讼。 本院另查明，玉林市中秀路124号宏业家苑是被告宏业房地产公司开发的一个商品房住宅小区，并办理了商品房预售许可证，其中1幢商品房预售许可证号为玉房预售证第2014－61号，2幢商品房预售证可证号为玉房预售证第2014－91号。2016年12月26日，被告何兰芬与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定何兰芬购买宏业房地产公司开发的宏业家苑2幢1单元203号商品房一套，建筑面积110.16平方米，合同总价款为329929元，付款方式为一次性付款。合同签订后，何兰芬分别于2016年12月26日、12月27日和2017年3月28日支付购房款100000元、100000元和13000元给宏业房地产公司，宏业房地产公司开具了收款收据给何兰芬，但双方并未办理商品房买卖合同备案登记。之后，何兰芬于2018年1月1日登记入住该房屋。另玉林市不动产登记中心于2019年11月25日出具证明，证明何兰芬在其局无不动产权属档案记录。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，本案争议的焦点是案外人即被告何兰芬对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，2016年11月7日玉林市玉州区人民法院作出了（2016）桂0902财保6号行政裁定书，对包括本案涉案商品房在内的94套商品房进行了查封，虽然2017年4月6日该院又作出（2016）桂0902财保6号之一民事裁定书，撤销了（2016）桂0902财保6号行政裁定，但同时对包括本案涉案商品房在内的74套商品房继续进行了查封，这是人民法院对已查封财产依法采取的续封措施。因此，本案涉案商品房的查封时间应认定为2016年11月7日，被告主张涉案商品房的查封时间为2017年4月6日与事实不符，本院依法不予采纳。被告何兰芬与被告宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年12月26日，是在人民法院查封之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除占有或者排除妨害”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条也规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的……”，同时，人民法院在查封涉案财产的裁定书中也已明确规定未经法院许可，不得对所查封的财产办理抵押、转让、出租等手续，因此，本案涉案商品房在人民法院查封之后，是禁止任何人转让和处分的，被告宏业房地产公司无权出售涉案商品房，被告何兰芬亦无权占有和使用涉案商品房。因此，被告何兰芬与被告宏业房地产公司在人民法院查封涉案商品房之前并未签订合法有效的书面买卖合同，其双方在人民法院查封涉案商品房之后所签订的《商品房买卖合同》亦违反了法律规定，不能对抗申请执行人即本案原告。 综上所述，尽管被告何兰芬已支付涉案商品房的全部价款，并已装修入住，但其在涉案商品房被查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，房屋买卖关系形成于法院查封之后，其对涉案房屋的占有不属于合法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，因此，被告何兰芬对涉案商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，原告陈家振、陈杰请求准许执行涉案商品房，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 准许执行登记在广西玉林宏业房地产开发有限公司名下的宏业家苑2幢1单元203号商品房。 案件受理费100元（陈家振、陈杰已预交），由何兰芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2019）桂09执异103号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  雪丽峰 二〇一九年十二月二十八日 书记员  杨 梓