成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7794号 原告：廖小晏，女，汉族，1986年3月21日出生，住四川省富顺县。 原告：雷刚，男，汉族，1983年3月4日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 被告：李杰，男，汉族，1968年12月25日出生，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：杨卫东，四川颂法律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，汉族，系四川省链家房地产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：蒋道登，男，汉族，系四川省链家房地产经纪有限公司员工。 第三人：中国光大银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路79号。 负责人：史砫。 原告廖小晏、雷刚与被告李杰、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人中国光大银行股份有限公司成都分行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后，依法作出（2018）川0108民初1732号民事判决，被告李杰不服判决，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）。成都中院以事实不清发回本院重审。重审期间，本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行审理。原告廖小晏及其与雷刚的共同委托诉讼代理人古鹏，被告李杰，第三人链家公司的委托诉讼代理人周成燕、蒋道登到庭参加诉讼，第三人光大银行经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 廖小晏、雷刚向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除廖小晏、雷刚与李杰签订的《房屋买卖合同》；2.判令李杰退还廖小晏、雷刚定金10万元，并自2017年6月30日起至款项退还之日止按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息，光大银行在托管定金范围内承担支付责任；3.依法判决李杰赔偿廖小晏、雷刚佣金损失32000元、中介贷款服务费2000元、案件受理费损失5800元；4.请求依法判决李杰向廖小晏、雷刚支付违约金20万元。事实及理由：2017年5月18日，廖小晏、雷刚与李杰签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李杰将其位于成都市成华区468号1层商业房以总价200万元出售给廖小晏、雷刚。双方对付款方式以及违约责任等进行了约定，合同签订后，廖小晏、雷刚依约支付了定金10万元，但李杰迟迟不去其贷款机构办理还款并解除房屋抵押手续。李杰的行为已构成违约，廖小晏、雷刚为维护自身合法权益诉至本院。 被告李杰辩称，1.同意解除案涉《房屋买卖合同》及补充协议。2.李杰并不存在违约行为。廖小晏、雷刚未按约定支付定金，合同无法继续履行，廖小晏、雷刚的行为构成违约。 第三人链家公司述称，廖小晏、雷刚与李杰于2017年5月18日在链家公司的居间服务下就本案的涉案房屋达成了房屋买卖交易，并签署了房屋交易文件。因为案涉房屋设置有抵押，合同上明确约定李杰应于2017年5月31日之前办理解除抵押手续。目前案涉房屋处于抵押状态。同时为了保障资金交易安全，廖小晏、雷刚与李杰共同确认定金暂时托管至光大银行，待李杰将房产证托管至链家公司时再转付定金。截至目前，李杰没有将房产证托管至链家公司，故定金仍监管在光大银行。 第三人光大银行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，廖小晏、雷刚与李杰在第三人链家公司的居间下，签订了《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定的主要内容为：李杰将其所有位于成都市成华区468号1层的商业用房以200万元的价格出售给廖小晏、雷刚。合同签订当日支付定金10万元，廖小晏、雷刚在过户递件前将首付款100万元存入银行资金托管账户，待廖小晏、雷刚取得产权证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给李杰，尾款90万元，由廖小晏、雷刚申请贷款的银行直接支付给李杰。收齐房款3日内交付房屋。补充协议第三条约定，李杰应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的所有权证。贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，买卖双方接到通知3个工作日内办理过户递件手续。李杰同意将全部定金或其中的一部分人民币5000元交理房通资金托管账户进行托管，该托管定金将作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由托管方将托管资金交付给李杰。补充协议第四条约定：买卖双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应以房屋总价为基数，按日5‰向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方必须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。2017年5月18日，廖小晏、雷刚与李杰同链家公司签订《居间服务合同》，约定李杰应向链家公司支付佣金2万元，廖小晏、雷刚应支付佣金32000元。 2017年6月20日，廖小晏、雷刚与李杰与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，协议约定成都汇通房地产信息咨询有限公司协助李杰办理提前还贷手续，并向原贷款机构垫付结按款100万元。2017年6月30日，廖小晏、雷刚与李杰签订《房屋买卖合同》，约定定金75000元通过银行资金监管方式支付给李杰。 合同签订后，廖小晏、雷刚向链家公司支付现金59000元，其中包含代李杰支付佣金2万元、廖小晏、雷刚应支付的佣金32000元、代李杰交物业交割保证金5000元、中介贷款服务费2000元。同时廖小晏、雷刚将定金75000元存入了银行监管账户。廖小晏、雷刚也向贷款银行申请贷款，并获得审批。截止廖小晏、雷刚向本院起诉，李杰未办理提前结按的手续，案涉房屋至今仍处于抵押状态。 庭审中，李杰同意解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及其补充协议等交易文件。并确认收到定金25000元。同时李杰陈述，未办理解除抵押登记手续的原因系廖小晏、雷刚未按约定支付定金，双方并未约定将定金支付至银行共管账户，廖小晏、雷刚应将定金直接支付给李杰。 本院另查明，2017年11月2日，廖小晏、雷刚向本院提起诉讼，请求判决李杰继续履行房屋买卖合同等，审理中经询问，廖小晏、雷刚明确表示不愿意代李杰偿还贷款解除抵押，本院据此认为因案涉房屋设定有抵押，造成合同继续履行存在事实和法律上的障碍，遂于2018年1月31日作出（2017）川0108民初7512号民事判决书，判决驳回廖小晏、雷刚的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。（2017）川0108民初7512号民事判决书“本院认为”部分认定，“合同虽约定被告应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，但在2017年6月20日买卖双方与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，应该认定双方认可被告在此之后办理贷款结按手续，并解除抵押。但被告在中介多次催促下未按双方约定办理提前结按手续，构成违约。” 上述事实，有廖小晏、雷刚、李杰、链家公司的陈述及《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》、《垫资结按协议》、支付凭证等证据在案证实。 本院认为，廖小晏、雷刚与李杰签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。庭审中，廖小晏、雷刚与李杰均表示同意解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及系列补充协议，对此本院依法予以确认。 根据本院生效判决书确认的事实和对责任的划分，李杰未积极履行合同约定的解除抵押登记手续的义务，其抗辩廖小晏、雷刚未足额支付定金的抗辩理由经本院审查依法不能成立，庭审中，李杰明确表示不愿意继续履行合同，故李杰未按约定履行解除抵押登记的行为以及明确表示不愿意继续履行合同的行为应认定为违约行为，李杰的违约行为导致案涉廖小晏、雷刚的合同目的无法实现，李杰依法应承担违约责任。廖小晏、雷刚请求李杰返还定金10万元的诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法应予支持。鉴于定金中2万元系廖小晏、雷刚代李杰支付给链家公司的佣金和代李杰垫付的物业交割保证金5000元，为便于案件处理，链家公司收取的佣金2万元应由李杰向廖小晏、雷刚返还，另5000元由链家公司向廖小晏、雷刚返还；光大银行保管的75000元资金由光大银行协助廖小晏、雷刚办理款项提取手续。至于廖小晏、雷刚所主张的定金利息以及赔偿佣金损失32000元和贷款服务费2000元以及另案诉讼费5800元的损失，案涉交易文件因李杰的违约行为导致合同解除，廖小晏、雷刚支付的定金10万元存在资金的损失，贷款服务费和佣金属于《补充协议》约定的应由违约方进行赔付的范围，廖小晏、雷刚所诉因败诉所产生的另案受理费损失5800元，因不属于本案房屋交易所产生的必然损失，故不属于损失的范围。对廖小晏、雷刚主张的上述损失，本院结合合同约定违约金进行综合评判。《补充协议》第四条第一款约定，因违约导致合同解除的，违约方应支付房屋成交价10%的违约金，据上分析，李杰不履行合同的行为构成违约，应承担支付违约金的责任。庭审中，李杰抗辩若认定其违约，违约金过高，请求本院调减。李杰违约行为给廖小晏、雷刚造成的实际损失为定金的资金占用损失和佣金以及贷款服务费等直接损失。违约金具有惩罚和弥补损失的功能，从目前认定的直接损失的数额来看，本案合同约定的违约金数额并未过分高于本案实际损失，故对李杰请求调整违约金的请求本院依法不予支持。本院认定的违约金数额已足以弥补廖小晏、雷刚因李杰违约所遭受的损失，故对其主张的赔偿佣金、贷款服务费等诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告廖小晏、雷刚与被告李杰于2017年5月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《房屋买卖合同》； 二、被告李杰应在本判决生效之日起十日内向原告廖小晏、雷刚返还定金20000元； 三、第三人四川链家房地产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日内退还原告廖小晏、雷刚代被告李杰支付的物业交割保证金5000元； 四、第三人中国光大银行股份有限公司成都分行应在本判决生效之日起十日内协助原告廖小晏、雷刚办理75000元托管资金领取手续并将该托管资金75000元退还给原告廖小晏、雷刚。 五、被告李杰应在本判决生效之日起十日内向原告廖小晏、雷刚支付违约金200000元； 六、驳回原告廖小晏、雷刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10188元，保全费2520元，合计12708元，由被告李杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 骥 人民陪审员  郭唯嘉 人民陪审员  孙建伟 二〇一九年十二月二日 书 记 员  唐肃峰