江苏省金湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0831民初第3394号 原告：严登佳，男，1982年9月4日出生，汉族，住洪泽区。 委托诉讼代理人：潘向阳，金湖县建设法律服务所法律工作者。 被告：李安林，男，1997年2月27日出生，汉族，住金湖县。 被告：朱玉宝，男，1955年4月14日出生，汉族，住金湖县。 原告严登佳诉被告李安林、被告朱玉宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后公开开庭进行了审理。原告严登佳及其委托诉讼代理人潘向阳、被告李安林、被告朱玉宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严登佳向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告严登佳与被告朱玉宝签订的“租赁合同”；2.请求法院判令被告李安林返还原告租金和转让费19000元并赔偿损失6337元，合计25337元；3.被告朱玉宝承担连带责任；4.被告承担本案诉讼费用。 李安林辩称，转租案涉房屋给原告属实，转让费是19000元，含15000元房租及其他物品费用4000元；我不同意解除合同。 朱玉宝辩称，被告李安林也是从别人手上转租案涉房屋，后来与他补签了一个协议，协议是2019年4月30日签订的，协议写的是5月1日。我与原告之间签订的房屋租赁协议是为原告需要领取营业执照所需而签，实际我与原告不存在直接的房屋租赁关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：被告李安林与被告朱玉宝签订于2019年5月1日签订租赁协议一份，租期为2019年5月1日至2020年4月30日，被告李安林用于经营小吃店。后被告李安林将案涉房屋转租给本案原告用于经营餐饮行业，转让费合计19000元，含15000元房租及其他物品费用4000元，上述款项原告已支付给李安林。被告李安林与被告朱玉宝签订的租赁协议中明确将案涉房屋表述为“商铺”，被告朱玉宝庭审中亦陈述除原告外无任何其他人向其索要过涉案房产的房屋产权证书核实。原告持其在办理工商营业执照手续因案涉房屋用途系“住宅”而非商铺，故无法办理相关手续。原告遂诉讼来院，请求判决如诉。 本案争议焦点如下：一、原告与被告李安林之间关于案涉房产租赁的口头协议是否有效；二、如有效，是否应当予以解除；三、原告严登佳与被告李安林对双方之间租赁协议解除各自应承担何种责任；四、合同解除后，案涉租金15000元及转让物品费用4000元如何处理；五、原告主张的损失如何确定；六、被告朱玉宝是否应当承担责任。 本院认为，关于第一个争议焦点，原告与被告李安林关于案涉房产租赁的口头协议有效。本案涉及“住宅商业”，但基于合同法鼓励交易的契约精神，仅在合同违反法律和行政法规的强制性规定的情况下才能认定合同无效，而此处的强制性规定又分为管理性规范和效力性规范，违法效力性规范是指法律和行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。本案租赁协议虽涉及“住宅商用”，但并不违法法律和行政法规的效力性规范，故合同有效。 关于第二个争议焦点，从庭审查明的基本事实看，原告承租案涉房产的目的在于经营餐饮业，因案涉房产系“住宅”而非“商用”，故无法办理工商登记取得营业执照，进而无法经营。原告的合同根本目的已无法实现，故原告有权解除其与被告李安林的口头租赁合同。 关于第三个争议焦点，被告李安林与被告朱玉宝于2019年5月1日签订的租赁协议中明确标注案涉房产为“商铺”，被告李安林在长达五个月的实际使用过程中并未就房屋信息进行查证，2019年10月2日被告李安林将房屋转租给原告处，原告基于对2019年5月1日被告李安林与被告朱玉宝签订的租赁协议中关于房产信息用途方面标注内容的信赖也未查验，后因办理营业执照需要向被告朱玉宝即出租人索要了案涉房产产权证书，遂发现案涉房产信息注明的用途是“住宅”而非“商铺”。合法登记的房屋信息属于政府公开信息，被告李安林及原告在各自承租案涉房产时均应对房屋信息进行核查，上述两人均疏于查验案涉房产信息，最终因房屋用途为住宅无法办理营业执照而发生合同解除的后果。综上，本院认为原告严登佳与被告李安林对双方之间租赁合同的解除均应承担责任，但原告作为基于信赖被告李安林与被告朱玉宝书面租赁协议中明确标注的内容未及时查验，但之后已及时查验房产信息且已及时要求解除房屋租赁合同做到及时止损，其自身责任较小。故本院酌定原告承担30%责任，被告李安林承担70%责任。 关于第四个争议焦点，案涉房屋租金为15000元/年，日租金41.09元，原告严登佳与被告李安林于2019年10月2日口头达成租赁协议，截止目前（2019年12月25日）为85天，租金计算为3492.65元，由原告自担1047.8元，下余租金13952.2元应由被告李安林返还给原告（上述返还金额以双方合同持续至2019年12月25日计算；2019年12月26日起至本判决生效之日起产生的租金以日租金41.09元计算，按原告自担30%、被告李安林承担70%的比例进行计算，被告届时应返还租金金额用13952.2元减去原告自担的30%后得出的金额为准）；转让物品费用4000元因相关物品均在案涉房屋内并未发生灭失，原告在交还案涉房屋时一并交还给被告李安林，该4000元被告李安林应予以返还。 关于第五个争议焦点，原告提交的证据中具备证据效力的书证上记载的金额合计为4986元，金湖县诚成冷冻食品批发部销售清单和立康鸡蛋粮油干货批发零售销售清单因欠缺证据形式要件故本院不予采纳。而4986元的金额中1100元的冷柜、606元的餐具等、280元的灶台及减压阀原告表示可自行搬离，故原告的损失统计为3000元，上述损失由被告李安林承担70%即2100元。 关于第六个争议焦点，本案实际履行的合同是原告与被告李安林之间的口头租赁合同，原告与被告朱玉宝仅存在形式上的租赁合同，实际双方并无直接的租赁合同关系，故即便被告朱玉宝是案涉房屋“住宅商用”的始作俑者，基于合同相对性，原告无权主张要求被告朱玉宝承担责任。 从原告第二项诉讼请求的具体内容中可以推导原告已包含要求解除其与被告李安林之间口头租赁协议之意思表示，在此本院依法解除原告与被告李安林之间于2019年10月2日签订的口头租赁合同。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李安林返还原告严登佳房屋租金13952.2元（上述返还金额以双方合同持续至2019年12月25日计算；2019年12月26日起至本判决生效之日起产生的租金以日租金41.09元计算，按原告自担30%、被告李安林承担70%的比例进行计算，被告届时应返还租金金额用13952.2元减去原告自担的30%后得出的金额为准）及物品转让费4000元并承担原告损失2100元； 二、驳回原告严登佳其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，减半收取217元，由原告严登佳负担45元，由被告李安林负担172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××56）预交上诉案件受理费。 审判员  张艳勇 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李晓曼 附：法律条文及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照合同约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人不一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。