北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30659号原告：北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路6号富润家园5#楼B1层（住宅）。法定代表人：吴宝祥，董事。委托诉讼代理人：薛景龙，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。被告：方德建，男，1979年4月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方红松，男，住北京市海淀区。原告北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳物业公司）与被告方德建物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊岳物业公司委托诉讼代理人薛景龙、刘士忠与被告方德建委托诉讼代理人方红松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昊岳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告方德建向原告支付自2015年1月1日至2018年1月31日的物业管理费6621.2元；2、判令被告方德建向原告支付自2015年11月15日至2019年3月15日的供暖费11930.4元；3、诉讼费由被告方德建负担。事实和理由：2001年9月9日，原告接受北京富润房地产开发有限公司的委托对富润家园小区提供物业管理服务。2003年5月31日，被告入住富润家园小区xx室（建筑面积99.42平方米）并同原告签订了《富润家园前期物业管理服务协议》。此后，昊岳富润公司按约定提供服务并多次向被告催缴其应缴纳的费用，但被告未能向原告交纳本案所诉相关费用，故诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。方德建辩称，我认可房屋地址和面积，但不同意原告的诉讼请求。1、原告的前期物业服务协议已经被业主大会终止，原告无权再为小区提供物业服务和供暖服务，原告的诉讼请求违反了相关法律规定；本小区在2014年2月12日召开业主大会，解除了前期物业合同，要求原告撤离，但原告拒不撤离，导致大量业主上访，后经政府部门协调，要求2018年春节前必须完成前物业撤离和现物业交接，后在2018年1月31日，在政府主持下双方进行了交接，但原告继续霸占锅炉房和人防车库。2、原告拒不撤场，违反了相关法律规定。业主共同决定不再接受物业服务，物业服务企业不得强行提供服务，也不得基于事实服务向业主收费。根据最高院的司法解释，原告的诉讼请求不应得到支持。3、根据《北京市物业项目交接管理办法》第十二条的规定，物业公司在撤场前应当维持正常的物业管理秩序且不得向业主收取物业服务费用。4、原告没有撤出锅炉房和停车场，物业交接不完全，不应以事实服务为由继续收取供暖费和停车费。5、我国不是判例法国家，原告提供的判决书不能直接引用，只有最高院的判例说理部分才能被引用，原告引用的2205号判决是解决原告是否应撤离小区的问题，随着政府督办，这件事已经解决了，原告再引用就矛盾了，这个判决不是说原告不用走，而是说原告在没有交接前不能走。6、原告根本没有权利收取费用，即使有实体权利，我认为原告的部分请求已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：方德建是北京市海淀区学院路6号富润家园xx号房屋的业主，该房屋建筑面积99.42平方米。昊岳物业公司原名称为北京昊岳富润家园物业管理有限公司,于2009年5月4日变更为现名称。2001年9月9日，昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订《富润家园物业委托管理合同》，约定：由昊岳物业公司为富润家园小区提供物业服务；委托管理期限自2001年9月9日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止；物业管理服务费按政府批准的标准向业户收取，中高层住宅每月每平方米建筑面积1.8元，中高层住宅改作办公用房每月每平方米建筑面积3.6元，1#楼裙房商业面积及7#楼商业面积用房每月每平方米建筑面积8元。2003年5月31日，昊岳物业公司与方德建签订《富润家园前期物业管理服务协议》，约定：昊岳物业公司为方德建提供前期物业服务，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.8元交纳，同时约定昊岳物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、供暖费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。2010年12月14日，昊岳物业公司取得富润家园1-3、5、6号楼的供热运行单位备案登记证。庭审中，昊岳物业公司主张其为富润家园小区提供供暖服务，按照北京市有关供暖收费标准即每建筑平方米30元收取供暖费。另查明，富润家园小区已成立北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会），该业委会于2015年以已决议终止前期物业服务合同、选聘了北京中朗物业管理有限公司等为由，起诉昊岳物业公司，要求其撤离富润家园小区，本院作出（2015）海民初字第24225号民事判决，判决昊岳物业公司于判决生效后10日内自富润家园小区撤离。后昊岳物业公司不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2205号民事判决，撤销本院（2015）海民初字第24225号民事判决书，驳回富润家园业委会的诉讼请求。后富润家园业委会不服二审判决，向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院再审审查认为“富润家园小区业主大会表决通过了‘终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同’的决议，但富润家园业委会做出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》，被生效的法院判决撤销。《北京市物业管理办法》第十条规定：‘业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料’。据此，从富润家园全体业主的利益为出发点考量，二审法院认定富润家园业委会主动放弃交接的诉讼请求使撤场的前提条件不能成就，法院不宜单独判决昊岳富润公司从小区撤离，并无不妥。关于昊岳富润公司在诉讼中使用伪证的主张，富润家园业委会没有提供充足有效的证据予以证明，本院不予采信。综上，富润家园业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。”，北京市高级人民法院于2017年10月23日作出（2017）京民申64号民事裁定，裁定驳回富润家园业委会的再审申请。2015年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在本院起诉了吴金良、钟岩等业主，本院对此分别作出（2015）海民初字第17500号民事判决及（2015）海民初字第17501号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。吴金良、钟岩不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京01民终577号、（2016）京01民终542号民事判决，驳回上诉，维持原判，其中对于吴金良、钟岩主张的服务合同已终止的意见，认定因昊岳物业公司一直处于服务状态，其服务期间何时终止没有最终司法认定意见，故对于其该项抗辩不予采纳。2017年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在本院起诉了张惠芬等业主，本院就此作出（2017）京0108民初8337号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。张惠芬不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）京01民终5718号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“本案的争议焦点问题是昊岳富润公司是否有权收取本案涉及期间的物业费等费用。……本案中，依据当事人提交的生效判决可知，小区业主以侵犯业主共同管理权为由要求撤销富润业委会2014年11月1日作出的《富润嘉园业委会关于选聘新物业公司的决议》的诉讼请求业已获得法院的支持。因此，在小区业委会首先没有完成法律所规定的前提条件下，不能认为昊岳富润公司有拒绝退出、移交的事实存在，从而不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。据此，张惠芬的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”2017年，北京中朗物业管理有限公司以合同纠纷为由在本院起诉了富润家园业委会，要求解除其与富润家园业委会签订的《富润家园物业服务合同》，并要求富润家园业委会赔偿其46185元。本院于2018年7月19日作出（2017）京0108民初39728号民事判决，判决解除双方于2015年5月签订的《富润家园物业服务合同》，驳回北京中朗物业管理有限公司其他诉讼请求。后北京中朗物业管理有限公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京01民终9861号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“在富润家园业委会经过积极努力予以配合的情况下，中朗物业公司最终仍未能进驻小区。”2018年1月30日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处居民科、区房管局物业科、第五房管所、北京市海淀区富润家园业主委员会、昊岳物业公司、北京城建物业管理有限责任公司、富润家园社区居委会共同签署《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》，主要内容为：城建物业受富润家园业委会委托与昊岳物业定于2018年1月31日上午9:00进行交接，富润家园业委会见证。庭审中，昊岳物业公司陈述称其已按照该会议纪要于2018年1月31日办理了富润家园小区的物业交接，但小区的供暖服务仍由昊岳物业公司提供。另，关于诉讼时效问题，昊岳物业公司向本院提交了相关催缴通知，通知的落款日期分别为：2015年2月2日、2016年7月2日、2017年5月10日、2018年1月3日。本院认为，本案的争议焦点是昊岳物业公司是否有权收取本案涉及期间的物业费及供暖费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，方德建虽辩称昊岳物业公司存在拒不撤出行为，但根据相关生效判决的认定及《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》可知，昊岳物业公司实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日，且生效判决已认定昊岳物业公司并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业服务企业拒绝退出、移交之情形。故，对方德建的该抗辩意见，本院不予采纳。昊岳物业公司主张2018年1月31日之前的物业费，于法有据，本院予以支持。关于供暖服务一节，根据昊岳物业公司提交的北京市供热运行单位备案登记证所载供热区域及交费通知，可以认定昊岳物业公司为方德建提供了供暖服务，方德建应当交纳相应的供暖费用。方德建虽辩称昊岳物业公司长期霸占供暖设备，但就此未向本院提交证据，故对该抗辩意见，本院不予采纳。另，关于诉讼时效问题。昊岳物业公司提交的证据足以证实其每年在小区公告栏张贴催缴通知，并未明显怠于行使权利，故对方德建关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，昊岳物业公司要求方德建支付自2015年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费及自2015年11月15日至2019年3月15日期间供暖费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、方德建于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费6621.2元；二、方德建于本判决生效后七日内向北京昊岳富润物业管理有限公司支付2015年11月15日至2019年3月15日期间供暖费11930.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元（北京昊岳富润物业管理有限公司已预交），由方德建负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  游晓飞二〇一九年十二月三十日书记员  王梓霖