四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川16民终2197号 上诉人（原审被告）：王立果，男，汉族，1973年8月12日出生，户籍地四川省邻水县，现住四川省邻水县。 被上诉人（原审原告）：邻水县凰腾物业管理有限责任公司。住所地四川省邻水县鼎屏镇环城路东四段311号4栋。 法定代表人：庞禾江，总经理。 委托诉讼代理人：潘树林，男，1967年12月28日出生，汉族，住四川省邻水县，系邻水县凰腾物业管理有限责任公司员工。 上诉人王立果因与被上诉人邻水县凰腾物业管理有限责任公司（以下简称凰腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2019）川1623民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，举行了听证，上诉人王立果、被上诉人凰腾物业公司的委托诉讼代理人潘树林参加了听证。本案现已审理终结。 王立果上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.凰腾物业公司一审中未提供任何证据证明业主委员会督促王立果限期缴纳物业费以及王立果在收到督促通知后仍然拒绝缴纳物业费。且凰腾物业公司也未提供其向王立果直接送达或书面送达过催收物业费的证据；2.凰腾物业公司与龙腾尚居业委会签订的合同是无效的，业主委员会成立时召开的选举大会，参加业主并未过半，鼎屏镇南辰社区是有记录的。3.凰腾物业公司存在多处物业服务瑕疵，如小区到处有违章搭建、门岗夜班经常打瞌睡，外部人员进入小区打伤业主等，应减免物业费。根据凰腾物业公司的服务的实际情况，他愿意按照0.8元/平方米标准缴纳物业费。 凰腾物业公司辩称，业主委员会是否向王立果催缴物业费，与凰腾物业公司无关。他公司已多次通过电话向王立果催费，也在王立果家门上张贴了催费通知，履行了催收的程序。凰腾物业公司接管龙腾尚居小区以来，为整个小区提供了服务，小区整洁有序，各项设施设备运行正常，缴费率高达95%，得到了绝大部分业主的认可。他公司无执法权，不能强行拆除违章搭建，但一旦发现违章搭建，均第一时间发放了整改通知。龙腾尚居业主委员会是通过邻水县鼎屏镇南辰社区及鼎屏镇政府召开业主大会，按照正常程序选举产生的，且签订的物业服务合同已报相关部门备案，进行了公示。王立果称凰腾物业公司与龙腾尚居业主委员会签订了物业服务合同无效，无证据证明。请求驳回上诉，维持原判。 凰腾物业公司向一审法院起诉请求：判决王立果立即支付2016年12月1日至2019年2月28日期间所欠物业服务费3015元及违约金3568元共计6583元并负担案件受理费。 一审法院认定事实：凰腾物业公司系从事物业管理服务的有限责任公司。2012年，四川龙腾地产集团物业管理有限公司（以下简称龙腾物业公司）与四川龙腾置业有限公司签订《龙腾尚居前期物业服务合同》，由龙腾物业公司进入龙腾尚居小区从事物业管理服务，双方就物业基本情况、委托服务事项及质量、服务期限、物业服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中，约定物业服务费用采取包干制方式，多层物业1.4元/平方米/月，高层物业1.2元/平方米/月，高层二次供水加压费用12元/户/月，公摊水电费用0.1元/平方米/月；委托服务期限自2014年11月30日起至2017年11月29日止。合同签订后，龙腾物业公司为龙腾尚居小区提供物业管理服务至2017年年底。2018年1月1日，凰腾物业公司开始进入龙腾尚居小区提供物业管理服务。同时，龙腾物业公司将龙腾尚居小区业主下欠的物管费债权转让给凰腾物业公司。 2018年9月30日，龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司签订《龙腾尚居物业服务合同》和《龙腾尚居小区物业服务补充协议》，主要约定：凰腾物业公司为龙腾尚居小区858户业主提供物业服务，期限3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止；服务收费标准为电梯住宅1-7楼为1.3元/月/平方米，电梯住宅8楼及以上（含8楼）为1.4元/月/平方米，三年内物业服务费不上涨，业主应按照物业管理条例相关规定，自觉按时足额缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人可以通过银行转账、微信、支付宝、现金支付的方式按年缴纳物业服务费，超过已接受服务时间一个月，逾期未缴纳物业服务费的，公司将从欠费次月开始计收违约金，违约金按应缴纳欠费总额的1.5‰每天计算。 2019年5月22日，龙腾物业公司向龙腾尚居全体业主发布《物管费债权转让公告》，公告载明：龙腾物业公司于2014年与开发商四川龙腾置业有限公司就龙腾尚居小区签订《前期物业服务合同》，因小区业主委员会自主选聘凰腾物业公司并与其签订《物业服务合同》，该前期物业服务合同终止，龙腾物管公司于2017年底撤场。根据龙腾物管公司与凰腾物管公司签订的《物业管理服务交接协议书》，龙腾物管公司将其前期物业服务中应收未收业主的物业费、水电费等各项费用转由凰腾物管公司负责收取。 王立果系龙腾尚居小区2-1-4-6号业主，该房屋建筑面积85.89平米。自2016年12月1日起未缴纳物业管理服务费。按照合同约定，王立果2016年12月应当缴纳物业服务费1个月×1.2元/月×85.89平米=103.07元，2017年1月至12月物业服务费12个月×1.2元/月×85.89平米=1236.82元，2018年1月至9月应缴纳物业服务费9个月×1.2元/月×85.89平米=927.61元，2018年10月至12月应缴纳物业服务费3个月×1.3元/月×85.89平米=334.97元，2019年1月至2月应缴纳物业服务费2个月×1.3元/月×85.89平米=223.31元，以上合计2825.78元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上法律规定，四川龙腾置业有限公司作为龙腾尚居小区的建设单位，与龙腾物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司签订的《物业服务合同》和《物业服务补充协议》对龙腾尚居全体业主具有约束力。王立果辩称业主委员会成立程序不合法，且业主委员会与凰腾物业公司签订物业服务合同未得到过半数业主授权同意，物业服务合同无效。因王立果未提交证据对以上辩称事实予以证明，对王立果的该辩称观点，不予采纳。凰腾物业公司提交的证据表明其已经履行了基本的物业管理服务义务，王立果作为业主，应当按照合同约定缴纳物业管理费。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，凰腾物业公司在提供物业服务中虽存在部分瑕疵，与物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有差距，对小区环境和安全有一定影响，但不能成为王立果不缴纳物业管理服务费的理由。凰腾物业公司、王立果双方均应按照合同约定履行各自义务，以实现合同的订立目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。因此，凰腾物业公司要求王立果支付拖欠的物业管理服务费的请求成立，予以支持。 根据凰腾物业公司与龙腾物业公司之间的债权转让协议，且原债权人向龙腾尚居全体业主发布了《物管费债权转让公告》，2017年12月前王立果下欠的物业管理服务费应当由凰腾物业公司向王立果按照前期物业服务合同约定的标准进行收取。虽然凰腾物业公司与龙腾尚居业主委员会于2018年9月30日才签订物业服务合同，但凰腾物业公司实际于2018年1月1日起开始为龙腾尚居小区提供物业管理服务，因此，业主应当向凰腾物业公司缴纳2018年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费，该期间的物业管理服务费按照前期物业服务合同约定的标准进行计算。凰腾物业公司与龙腾尚居业主委员会签订的《物业服务合同》和《物业服务补充协议》符合有关法律规定，且对全体业主具有约束力，业主应当按照合同约定向凰腾物业公司缴纳物业管理服务费。物业服务合同中约定的违约金过高，予以适当调整，支持违约金以拖欠的物业服务费为基数，按照年利率6%计算至物业管理服务费付清之日止。若凰腾物业公司在物业管理过程中，未能尽到管理义务，需要采取补救措施或者赔偿损失的，王立果可另行起诉向凰腾物业公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：王立果于判决生效之日起十日内支付邻水县凰腾物业管理有限责任公司自2016年12月1日至2019年2月28日期间所欠物业服务费2825.78元并支付违约金（违约金按照年6%计算从逾期缴纳之日起计算至物业服务费付清时止，其中：2016年违约金以103.07元为基数从2017年1月1日起算，2017年违约金以1236.82元为基数从2018年1月1日起算，2018年违约金以1262.58元为基数从2019年1月1日起算）。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由王立果负担25元，邻水县凰腾物业管理有限责任公司负担25元。 本院在二审期间，王立果向本院提交以下证据：1.照片打印件16张及视频一段，拟证明小区存在绿化不到位、晚上保安打瞌睡、小区内到处晾衣服、外面闲杂人员进入小区打伤业主的情况，以此证明凰腾物业公司的服务存在瑕疵，并应减免物业费。凰腾物业公司质证称，照片是最近拍的，不能证明他公司的物业服务有瑕疵。 本院对以上证据的认证意见为：以上照片的部分拍摄时间不在本案凰腾物业公司主张王立果缴纳物业费的期间内，且该证据不能达到王立果的证明目的。 凰腾物业公司向本院提交以下证据：1.2018年10月4日龙腾尚居业主委员会公告；2.龙腾尚居业主委员会移交小区设施设备清单、竣工图纸清单各一份；3.2017年5月23日邻水县鼎屏镇南辰社区居民委员会及龙腾尚居业主委员会公示一份、龙腾尚居小区工作联系通讯录一份；4.2018年10月1日龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司联合公告一份；5.鼎屏镇南辰社区公示，龙腾尚居小区业委会对已完善部分基础设施的确认函。以上证据拟证明龙腾尚居业主委员会的成立是合法的、物业服务合同有效。 王立果质证称，对证据的真实性无异议，但达不到凰腾物业公司的证明目的。 本院认证意见为：以上证据的真实性双方当事人无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采纳。 本院二审审理查明，2017年5月23日邻水县鼎屏镇南辰社区居民委员会及龙腾尚居业主委员会发出的公示载明：经业主代表大会表决选举产生的鼎屏镇龙腾尚居业主委员会，已经邻水县住房和城乡规划建设局、鼎屏镇人民政府、南辰社区合法备案。 凰腾物业公司陈述他公司在王立果家门口张贴了催费通知。王立果称，凰腾物业公司确实张贴了通知，但具体内容他没看。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.凰腾物业公司向王立果主张拖欠的物业费是否经过了法定程序；2.龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司签订的物业服务合同是否有效；3.凰腾物业公司是否存在物业服务瑕疵，是否应当减免物业费。 本院认为，关于凰腾物业公司向王立果主张拖欠的物业费是否经过了法定程序的问题。王立果主张龙腾尚居小区业主委员会未向其催缴、且凰腾物业公司未直接向其送达催缴通知。查本案一审卷宗，凰腾物业公司在本案中提交了在王立果家大门张贴催缴物业费通知的证据，且王立果也承认凰腾物业公司确实在其房屋门上张贴了通知，说明凰腾物业公司向王立果主张缴纳拖欠的物业费经过了法定的催缴程序，王立果至今未缴纳物业费。至于龙腾尚居小区业主委员会是否向王立果催缴，并不影响凰腾物业公司向王立果主张权利。对王立果主张催收未经过法定程序的意见，本院不予支持。 关于龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司签订的物业服务合同的效力问题。王立果称业主委员会成立程序不合法，物业服务合同无效，王立果对此并未提交证据予以证明。龙腾尚居业主委员会是经业主代表大会表决选举产生，并已经在相关部门合法备案，因此，对王立果称业主委员会成立程序不合法，物业服务合同无效的意见，本院不予采纳。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主依法具有约束力，故龙腾尚居业主委员会与凰腾物业公司签订的《物业服务合同》和《物业服务补充协议》对龙腾尚居全体业主具有约束力。 凰腾物业公司与龙腾尚居业主委员会虽然于2018年9月30日才签订物业服务合同，但凰腾物业公司实际于2018年1月1日起开始为龙腾尚居小区提供物业管理服务，且小区业主接受了凰腾物业公司提供的物业服务，本案中王立果亦未提供证据证明，在该期间内，小区业主拒绝凰腾物业公司提供物业服务的证据。因此，一审认定作为业主的王立果应当按照前期物业服务合同的约定标准向凰腾物业公司缴纳2018年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费并无不当。 关于凰腾物业公司是否存在服务瑕疵，是否应当减免物业费的问题。本案中凰腾物业公司在为龙腾尚居小区提供物业服务中虽然存在部分瑕疵，但现有证据表明凰腾物业公司已经履行了基本的物业管理服务义务，且其提供的物业服务并无重大的瑕疵。王立果作为业主，应当按照物业服务合同的约定缴纳物业管理费。一审已告知若凰腾物业公司在物业管理过程中，未能尽到管理义务，需要采取补救措施或者赔偿损失的，王立果可另行起诉向凰腾物业公司主张权利。一审判决王立果向凰腾物业公司支付拖欠的物业管理服务费及按照年利率6%支付逾期违约金是正确的。 综上所述，王立果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王立果负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  王 敏 审 判 员  吴丽华 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉