广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初1377号原告：何学清，男，1970年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇樵晖新城聚豪花苑聚达楼505房，公民身份号码：442************439。原告：何燕珍，女，1972年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇樵晖新城聚豪花苑聚达楼505房，公民身份号码：441************445。委托诉讼代理人：何学清，与何燕珍是夫妻关系。被告：黄健波，男，1963年4月7日出生，汉族，住广东省德庆县************，公民身份号码：442*26196******419。委托诉讼代理人：莫文江，男，1966年7月18日出生，汉族，住广东省德庆县*************，公民身份号码：441************015。第三人：德庆县************民小组。诉讼代表人：温炳生，该村民小组村长。原告何学清、何燕珍与被告黄健波及第三人德庆县************民小组合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告何学清，被告黄健波及其委托诉讼代理人莫文江，第三人德庆县************民小组的诉讼代表人温炳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何学清、何燕珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告口头达成的土地买卖合同无效；2、请求法院判令被告立即向原告返还购买土地定金20万元及资金占用期间利息（以20万元为本金，从2016年11月11日起至实际清偿之日止按照年利率6％计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告的户口于1995年迁到工作单位所在地，在家乡没有了宅基地无法建房，为了方便照顾原告双方的父母，欲在凤村镇上购地建房、与被告口头达成土地买卖合同并已实际履行，原告用53万元购买德庆县************民小组计划开发的108平方的土地。当时被告拿出了盖有该村民小组全体代表手印的同意书和土地开发的草图，并承诺收取的款项都会开具盖有该村民小组公章的凭证，交付定金和余下款项后即交付土地给原告使用。原告于2016年11月11日汇款给被告，被告并未开具任何凭证。后原告一再追问土地何时能交付使用时，被告均以己递交申请正在等待审批，其本人已经当选村委委员正在加快办证速度，如果办不了会把20万元退给原告等理由，一拖就是两年多。实际上该土地买卖合同是无法实现的，被告恶意欺骗原告交付定金，其行为已违反诚实信用，已严重损害原告的利益。因此，为维护原告的合法权益，根据合同法和民事诉讼法等相关法律规定，向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉请。被告黄健波辩称：一、原、被告双方没有借款或宒基地买卖关系，更加没有口头或者书面的土地购买合同，原告以合同纠纷为案由诉求判令双方口头达成的土地购买合同无效是没有法律依据的。二、原告为了方便照顾父母委托被告在凤村圩镇介绍购买宅基地建房。1、原告向被告提出想在凤村圩镇购买宅基地建房时，巧遇被告所在的葵花三村有宅基地，即介绍原告洽谈；2、正如原告提供的双方微信聊天内容摘要所述，原告委托被告购买的是村小组出卖的宅基地，并不是被告所有的宅基地，原告是在查看了村小组的土地开发规划草图、村民同意出卖新村屋地（108平方米）的《同意书》以及《关于凤村镇格塘村委会葵花三村规划宅基地用地的请示》，才决定购买的；3、正如原告提供的双方微信聊天内容摘要所述，原告是在确认所购买的宅基地因不是本村户口无法办理名下《土地证》，因此要求其购买的宅基地《土地证》办理在被告或何海波（原告何燕珍弟）名下才购买的；4、原告确认购买该宅基地后于2016年11月支付的只是首期，待可以办理《土地证》时再支付全部的地价款给葵花三村，至于何时才可以办证取决于国土部门，被告在此购买宅基地的过程中只是起介绍和桥梁作用，真正何时可以办理《土地证》与被告无关，况且也不是被告出卖宅基地给原告，因此原告起诉被告恶意欺骗定金，违反诚实信用，严重损害其利益是没有根据的。三、原告请求判令立即返还购买土地定金20万元及支付占用资金期间相应利息是没有根据的。1、原告经被告介绍后查看葵花三村相关资料，现场确认地块、土地办证挂靠在被告或何海波名下，遂于2016年11月转帐给被告委托交纳购买土地首期定金，被告也于2016年12月5日完成委托并向葵花三村交纳了首期定金，因此不存在被告占用资金一说；2、该定金是原告委托被告向葵花三村交纳，土地买受人是原告，被告在整个宅基地买卖行为均不是相对人，因此原告要求判令被告立即返还购买土地定金20万元于法无据。综上，原告提起本案诉讼没有法律依据，因此，恳请法院查明事实，依法判决，驳回原告的诉讼请求，本案一切诉讼费用由原告承担。第三人德庆县************民小组述称：被告的答辩意见属实，村小组卖土地给原告，被告只是中间人，收到的钱已转入村小组的账户，并已使用了，不能退回原告，只有继续履行宅基地买卖协议。本院经审理认定事实如下：2012年11月，第三人因宅基地不能满足村民的需要，向德庆县**********所有的凤冲（地名）约7亩土地变更土地用途为宅基地，但至今尚未获得德庆县人民政府批准。第三人向德庆县人民政府提出申请后，经村民同意，将上述土地中的108平方米以49万元出让。2016年年中，原告想回家乡建房需要宅基地，经人介绍与被告取得联系，被告将第三人出让宅基地的情况告知原告，原告明知自己不是第三人的村民，与被告协商表示土地使用权证可办理到自己信赖的亲戚名下，愿意以53万元的价格购买该土地使用权用于建房，于2016年11月11日通过转帐方式支付20万元给被告，被告收款后将其中的18万元转交给第三人，余款2万元据为己有。原告购买的土地未能办理土地使用权证，也未能交付给使用，剩余的购地款33万元原告没有支付给被告。因未能取得土地使用权，原告认为买卖土地合同无法实现，要求被告退回20万元，被告以款项已支付给第三人为由拒绝退回给原告。为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，被告表示愿意退回20万元给原告，但不支付利息，被告转交给第三人的款项，由被告与第三人另行协商解决。为了查明案件事实，根据被告的申请，本院依法追加德庆县************民小组作为第三人出庭参加诉讼。本院认为：原告与被告口头协商一致，买卖第三人所有的土地用于建房，虽然第三人申请变更该土地的用途为宅基地并同意出让，但尚未获得批准，而且，原告也不是第三人的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”规定，原、被告双方口头买卖土地的协议及第三人出让土地的行为，违反法律的强制性规定，应当无效，依据无效协议取得的财产，应当返还给对方。被告收取原告支付的20万元，将其中的18万元转交给第三人，属于预付款项，不是定金，被告及第三人应当返还给原告。被告表示由其负责返还20万元给原告，已转交给第三人的款项，由其与第三人协商解决，没有违反法律规定，应当予以准许。原告支付给被告的款项，双方没有约定返还时间及利率，且导致协议无效双方均有过错，原告主张起诉之前的利息损失，证据不足，应当不予支持，其主张起诉之后至清偿之日止，按年利率6％计算的利息损失，理据充分，应当予以支持。故原告起诉请求判令原、被告口头达成的土地买卖合同无效和请求判令被告返还购买土地定金20万元及起诉之后利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告表示不同意支付利息的答辩意见，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告何学清、何燕珍与被告黄健波于2016年达成买卖第三人德庆县************民小组108平方米土地的口头协议无效；二、限被告黄健波于本判决发生法律效力之日起十五日内返还20万元及利息（从2019年11月4日起至判决确定清偿之日止，按年利率6％计算）给原告何学清、何燕珍；三、驳回原告何学清、何燕珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告何学清、何燕珍负担378元，被告黄健波负担1772元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  曾雄伟二〇一九年十二月九日书记员  翁浩林