广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3354号上诉人（原审原告）：湛江市怡安物业服务有限公司，住所地：湛江市麻章镇群信中学南侧住宅小区***第六层之一。法定代表人：李毅，经理。委托诉讼代理人：许倩雅，广东正德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨建中，男，1954年6月10日出生，汉族，公民身份号码440************117，住湛江市霞山区************。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。原审第三人：湛江市新城建设有限公司，住所地：湛江市霞山区椹川大道56号之八。法定代表人：陈文建，经理。委托诉讼代理人：许倩雅，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江市怡安物业服务有限公司（以下简称“怡安公司”）与上诉人杨建中因与原审第三人湛江市新城建设有限公司（以下简称“新城公司”）租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人怡安公司与原审第三人新城公司共同的委托诉讼代理人许倩雅，上诉人杨建中的委托诉讼代理人吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人怡安公司上诉请求:1.撤销（2019）粤0803民初308号民事判决，并依法改判支持怡安公司的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费均由杨建中负担。事实和理由：一、关于怡安公司一审主张的1408097.53元租金问题。按照已经发生法律效力的湛江市中级人民法院（2018）粤08民终1273号民事判决关于“根据公平原则，本院认定杨建中与新城公司在履行《协议书》过程中均存在过错，而且过错程度相当”的认定，杨建中与新城公司在履行《协议书》中存在程度相当的过错行为及违约行为，对怡安公司的租金损失应负同等责任，即对怡安公司于2015年1月1日至2018年8月26日期间的租金损失2816195.06元各负50%(即1408097.53元）的责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。基于《协议书》约定自2015年1月份起，每月租金按60000元计付，并按每年递增5%计算，系杨建中与新城公司的真实意思表示，且受法律保护，承租人杨建中应当按照《协议书》的约定，以每月租金60000元，并按每年递增5%的标准，全面履行支付租金的义务。然而，一审判决却以涉案房屋一直处于空置状态，杨建中未使用涉案房屋，没有经营收益为由，不顾合同双方当事人在《协议书》中所约定的权利义务，错误适用公平原则来否定自愿原则所达成的约定，违背合同当事人的真实意思表示，违法调低月租金标准为合同约定月租金的70%,显属不当，依法应予以纠正。二、关于怡安公司一审主张的912478.77元违约金问题。2014年6月3日，新城公司与杨建中在《协议书》中明确约定，新城公司将原与迪欧咖啡签订的房屋租赁合同，由杨建中按原合同条款履行义务，按时向新城公司支付租金。而新城公司与苏州迪欧餐饮管理有限公司在《迪欧咖啡房屋租赁合同》的第四条第1款曾约定，承租方未按时支付租金时，出租方有权停水停电，并按推迟每日租金的0.1%计算违约金。由于杨建中未能依约向怡安公司支付租金，因此怡安公司依《迪欧咖啡房屋租赁合同》的相关约定，向杨建中主张912478.77元违约金，有事实根据和法律依据。然而，一审判决未能查明事实，错误认为新城公司与迪欧公司签订的《迪欧咖啡房屋租赁合同》及新城公司与杨建中签订的《协议书》均未对承租人逾期支付租金应支付违约金进行约定，怡安公司主张杨建中以推迟每日租金的0.1%标准计算违约金没有事实依据，并判决驳回怡安公司对违约金提出的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持怡安公司的上诉请求。上诉人杨建中上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0803民初308号民事判决;2.依法驳回怡安公司的所有诉讼请求;3.本案一、二审受理费等诉讼费用由怡安公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，认为怡安公司与新城公司签订的《权益转让协议书》为债权转让协议，由一审法院在2017年6月22日（杨建中收件时间）送达诉讼材料时送达杨建中，视为已经将债权转让的通知送达给杨建中，《债权债务转让协议》对杨建中发生法律效力，怡安公司依据《债权债务转让协议》承继了新城公司在《协议书》中的权利义务是错误的，属于适用法律错误。怡安公司的诉讼主体不适格，杨建中与新城公司签订的《协议书》属于合同法中的“租赁合同”，属于双务合同，合同双方各负权利和义务即债权和债务。出租方享有的权利有：享有按期收取租金、对承租方有监督检查的权利；承租人有违约行为有按照规定解除合同终止租赁关系，收回房产并依据法律法规进行处理的权利；阻止承租人在租赁期间违反国家和地方有关政策和规定的行为。出租人应尽的义务有：保证承租方的合法使用权;按照合同规定的修缮范围维修房产。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条”的规定，出租人转让权利和义务，需要承租人的同意才对承租人生效。新城公司未经杨建中的同意，私自将其与杨建中签订的《协议书》中其享有的权利和义务一并转让给怡安公司，依法对杨建中不发生法律效力。怡安公司与新城公司签订的《权益转让协议书》约定的事项也违反了《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，新城公司和怡安公司无权强制要求杨建中向怡安公司履行《权益转让协议书》中的义务。2.一审判决错误适用《中华人民共和国民法总则》的公平原则。2014年6月3日，杨建中与新城公司签订《协议书》，约定杨建中承继迪欧咖啡未满期的租赁合同，杨建中依约向新城公司支付了押金15万元，后由于新城公司于2014年8月6日与林波签订《房屋租赁合同》，一房两租，杨建中在对涉案房屋进行清场过程中遭到林波的阻挠而一直未能使用房屋，杨建中至今没有使用过涉案房屋，因此也没有支付租金。根据一审判决，杨建中应承担新城公司2015年1月1日至2018年8月7日涉案房屋租金损失一半的违约责任，这是明显的权利义务失衡。杨建中从未使用涉案房屋一天，未获得任何经营收益，涉案房屋空置的原因完全是由于新城公司欺诈一房两租，而新城公司却可以坐收2015年1月1日至另案中院民事判决生效日2018年8月7日的租金的一半，一审法院没有对新城公司的欺诈行为进行惩罚，而让本案的受害者（杨建中）承担骗子（新城公司）的所谓租金损失。公平正义何在？二、一审判决认定事实错误。1.怡安公司与新城公司签订的《权益转让协议书》内容作假，两方捏造证据，应予惩处。怡安公司如果真的是以抵债形式于2014年12月10日与新城公司签订《权益转让协议书》获得了涉案房屋的出租收益权，可为什么其从来没有向杨建中主张过租金呢？杨建中在第一次诉讼之前从来没有收到怡安公司的任何书面请求，也不认识怡安公司的任何员工，2017年6月杨建中收到法院诉讼传票时才得知怡安公司与新城公司2014年12月10日签订了《权益转让协议书》。怡安公司的以上行为不符常理，可见《权益转让协议书》不真实。2.一审判决将（2018）粤08民终1273号民事判决中“本院认为”部分的“但杨建中既未向法院提起诉讼，亦未将涉案房屋交回新城公司，任由涉案房屋空置，以致租金损失不断扩大，杨建中存在一定的过错，应承担违约责任。新城公司在杨建中没有使用涉案房屋，也没有支付租金的情况下，新城公司应该及时与杨建中协商收回房屋，防止租金损失的扩大，但新城公司对此持放任的态度，导致损失进一步扩大，新城公司也存在过错。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认定杨建中与新城公司在履行《协议书》过程中均存在过错，而且过错程度相当”直接作为一审判决中事实认定的依据是错误的。另案生效判决书或裁定书中“本院认为”的内容，不能作为本案判决或裁定的结论。根据2002年4月1日开始实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。（2018）粤08民终1273号民事判决中“本院认为”不属于生效判决所确认的事实部分。根据最高人民法院关于判决书书写要求和相关规定，法院判决书或者裁定书中“本院认为”的部分，属于对判决结论的说理和解释，从说理和解释推导出判决结论。“本院认为”的说理和解释部分，可以在说理的同时直接写明判决结论，这里的写明判决结论是判决书写作的问题，涉及认证是否充分的问题，不涉及法律效力。判决书的效力体现在判决结论部分。判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，而判决书中的“本院认为”部分，是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述，其本身并不构成判项的内容，并非生效判决的所有内容都可以作为定案依据。判决当中只有“本院查明”的部分为人民法院对事实的认定部分，其他部分如双方当事人的举证质证部分不是法院认定的事实，判决的主文部分往往是对该案件的原、被告的各种权利的确认或否定，这些都不能直接作为认定其他案件定案依据。3.一审判决认定杨建中与新城公司在履行《协议书》过程中均存在过错，而且过错程度相当，是错误的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《协议书》双方在履行合同时都有过错，故此应当对自己过错造成的损失承担责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在杨建中延迟支付租金情况下新城公司没有催促杨建中支付租金、解除合同，也没有协助杨建中重新占有使用涉案房屋，放任涉案房屋空置，其应对扩大的租金损失部分自行承担责任。其次，根据过失相抵规则，受害人对于损害的发生或扩大也存在过错的，应该根据受害人的过错程度减轻或免除加害人责任。在双方违约的情况下，应当根据双方的过错程度及其过错而给对方当事人造成的损害程度确定各自的责任。在本案中，由于新城公司欺诈一房两租，杨建中一直无法占有使用涉案房屋一天，杨建中如果还需支付租金，将有违公平原则，新城公司的过错明显大过杨建中的过错。一审判决认定杨建中与新城公司过错相当是错误的。三、怡安公司的诉求已超过诉讼时效，应予驳回。即使新城公司与怡安公司签订的《权益转让协议书》对杨建中发生法律效力，根据1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。《协议书》约定的2015年1月1日开始计付租金，杨建中未付租金，诉讼时效自2015年1月2日开始计算，至2017年6月22日（杨建中收件时间）法院送达诉讼材料时送达杨建中止，已超过一年的诉讼时效。故此，怡安公司的诉讼请求应予驳回。综上所述，由于新城公司的一房两租，造成杨建中未能使用涉案房屋，其要求杨建中继续支付租金不符公平原则。怡安公司与新城公司签订的《权益转让协议书》对杨建中不发生法律效力，怡安公司无权向杨建中请求支付租金，主体不适格。一审判决适用法律错误，认定事实错误，应予依法改判。原审第三人新城公司陈述称：同意怡安公司的上诉意见。怡安公司起诉请求：1.判令杨建中向怡安公司支付自2015年1月1日至2018年8月26日的租金1408097.53元，以及赔偿怡安公司违约金912478.77元（按合同约定，以推迟每日租金的0.1%标准计算），两项合计2320576.3元；2.案件受理费由杨建中负担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区******之一土地及地上综合楼（即龙昌大厦）的权属人是湛江市龙昌实业开发公司（以下简称“龙昌公司”），龙昌公司将该综合楼的经营权及大厦所属空地开发和经营权全部交由新城公司经营。2005年9月26日，新城公司与迪欧公司签订《迪欧咖啡房屋租赁合同》，新城公司将其合法拥有的座落在湛江市*******原湛江霞山美丽城一至三楼的房屋使用权（即龙昌大厦一至三楼）出租给迪欧公司使用，租赁期从2005年12月16日至2015年12月15日止。经协商，新城公司与迪欧公司于2014年8月9日签订《租赁合同解约协议》，双方约定原合同的终止日期及租赁终期均为2014年9月15日。双方同意以使用后的房屋现状交接且于2014年9月30日完成房屋交接并交付房屋钥匙，合同签署视为房屋交接完成。双方还就解约的违约金及保证金事宜作出约定。2014年6月3日，新城公司与杨建中签订《协议书》，载明：经双方协商，新城公司将原与迪欧公司签订的租赁合同由杨建中按原合同条款履行义务，按时向新城公司支付租金。租赁期延期至2019年12月30日止。原合同押金壹拾伍万元由杨建中负责支付给新城公司。经与迪欧公司商定，决定自2014年10月1日起交由杨建中接管经营场地及房屋,交接事宜由杨建中与迪欧公司协商交接。新城公司同意自2014年9月30日起至2014年12月30日止为杨建中进场的装修期，新城公司同意减免装修期间的租金，自2015年1月起，每月租金调整为陆万元，并按每年递增5%计算，由杨建中在当月5号支付租金给新城公司。新城公司于2014年6月3日出具押据，收到杨建中交来迪欧咖啡湛江店转租场地押金15万元。新城公司并于当日向杨建中出具承诺书，承诺保证迪欧咖啡让原经营场所无偿交付给杨建中使用。2014年11月13日，湛江市*********派出所出具《证明》，载明：“2014年11月5日上午10时许，我所接到群众杨建中前来报警称，其正在组织人员位于迪欧咖啡租赁场地准备进行清场过程中，遇有人恐吓阻止，要求我所出警处理。接警后，我们立即出警现场，经调查了解，该事件属于民事纠纷，建议其通过双方协商或民事诉讼途径处理”。2014年8月6日，新城公司与案外人林波签订《房屋租赁合同》，新城公司将涉案房屋出租给林波。庭审中，新城公司称该《房屋租赁合同》并没履行，杨建中也表示林波是否履行《房屋租赁合同》不清楚。同年11月5日，杨建中对涉案房屋进行了清场，因受到林波的阻挠，杨建中向新园派出所报警。新园派出所通过调查了解，认为该事件属于民事纠纷，建议杨建中通过协商或民事诉讼途径处理。尔后，杨建中没有对涉案房屋再进行装修，涉案房屋一直空置。另查明，湛江市中级人民法院（2018）粤08民终1273号民事判决于2018年8月27日发生法律效力。该判决认定:“杨建中作为承租人，在接收涉案房屋进行清场过程中，遭到案外人林波阻挠，杨建中应该及时与新城公司进行沟通，要求新城公司排除妨碍，确保涉案房屋的正常使用。如果新城公司不予解决，杨建中又认为签订《协议书》的目的已不能实现，可以向人民法院起诉要求解除协议，追究新城公司的违约责任。但杨建中既未向法院提起诉讼，亦未将涉案房屋交回新城公司，任由涉案房屋空置，以致租金损失不断扩大，杨建中存在一定的过错，应承担违约责任。新城公司作为出租人，在已经于2014年6月3日与杨建中签订《协议书》，将涉案房屋出租给杨建中的情况下，又于2014年8月6日与林波签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给林波，一房二租，以致杨建中在涉案房屋进行清场过程中遭到林波阻挠而不能正常使用房屋；另外，在杨建中没有使用涉案房屋，也没有支付租金的情况下，新城公司应该及时与杨建中协商收回房屋，防止租金损失的扩大，但新城公司对此持放任的态度，导致损失进一步扩大，新城公司也存在过错。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认定杨建中与新城公司在履行《协议书》过程中均存在过错，而且过错程度相当。”该判决还认定：“本案中，杨建中与新城公司在履行协议过程中均存在违约行为，致使不能实现《协议书》的目的，杨建中要求解除协议有理，一审法院不予支持欠妥，本院予以纠正，判决解除杨建中与新城公司于2014年6月3日签订的《协议书》。”又查明，2014年12月10日，新城公司（甲方）与怡安公司（乙方）签订《权益转让协议书》，载明：甲方于2014年6月3日与承租人杨建中（身份证号码：440************117)签订了一份《协议书》，协议约定由甲方将其原与迪欧咖啡的《租赁合同》的未满租期转由杨建中继续经营，将租期延长至2019年12月30日止，每月租金调整为6万元，并按每年递增5%计算。自2015年1月份起，由杨建中在每月5号之前支付当月的租金给甲方。经甲、乙双方协商，订立如下协议条款：一、自本协议生效之日起，由甲方将其与杨建中签订《协议书》的全部权利义务转让给乙方。二、由于甲方（被执行人）在（2013)湛麻法执字第72号案中暂无能力偿还乙方（申请执行人）的全部债务，甲、乙双方同意，由甲方将其与杨建中签订《协议书》享有5年租期的租金作价300万元，以抵减甲方在中所欠乙方的部分债务（其中，150万元为抵减借款本金，150万元为抵减借款利息）。三、自本协议生效后，在承租人杨建中向甲方交付租金时，甲方应向杨建中告知权益转让事项，由杨建中直接向乙方支付租金。如果杨建中仍继续交付租金给甲方，甲方须在3个工作日内将每次收到的租金支付给乙方，或汇入乙方指定的银行账户。若甲方未能将收到的租金支付给乙方，应按每逾期1天的千分之一计付租金占用费给乙方。《权益转让协议书》签订后，未及时通知杨建中。怡安公司诉杨建中、新城公司租赁合同纠纷一案[(2017)粤0803民初910号案]，一审法院于2017年5月27日立案后，怡安公司将《权益转让协议书》作为证据提交一审法院，由一审法院在送达诉讼材料时送达杨建中。2018年11月8日，一审法院作出（2017）粤0803民初910号《民事裁定书》，准许怡安公司撤回起诉。2018年10月13日，新城公司（甲方）与怡安公司（乙方）签订《权益转让补充协议书》，载明：根据甲、乙双方于2014年12月10日签订的《权益转让协议书》，经甲、乙双方再次协商，双方自愿签订本补充协议：一、根据《权益转让协议书》第二条约定，甲方同意将其与杨建中签订《协议书》享有5年租期的租金作价300万元，以抵减甲方在（2013）湛麻法执字第72号案中所欠乙方的部分债务。上述300万元权益是指甲方在《协议书》中享有对杨建中的债权，不包括甲方在《协议书》中的义务。二、《权益转让协议书》第一条“由甲方将其与杨建中签订《协议书》的全部权利义务转让给乙方”所约定的义务属笔误，甲、乙双方在《权益转让协议书》中所约定转让给乙方作为抵债的仅是债权权益。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。怡安公司与新城公司签订的《债权债务转让协议》在一审法院受理的（2017)粤0803民初910号案中作为证据，由一审法院在送达诉讼材料时送达给杨建中，视为已经将债权转让的通知送达给杨建中，《债权债务转让协议》对杨建中产生法律效力。怡安公司依据《债权债务转让协议》承继了新城公司在《协议书》中的权利义务，怡安公司可以作为权利人要求杨建中承担在履行《协议书》中的违约行为承担违约责任。依据湛江市中级人民法院作出的生效判决认定杨建中与新城公司在履行《协议书》过程中均存在过错，而且过错程度相当，故杨建中应承担导致涉案房屋租金损失一半的违约责任。关于涉案房屋租金如何计算的问题。根据双方签订的《协议书》约定，2014年9月30日起至2014年12月30日止为杨建中进场装修期，该期间减免租金，自2015年1月份起，每月租金按60000元计付，并按每年递增5%计算。因涉案房屋自2014年11月5日起至湛江市中级人民法院作出的民事判决于2018年8月27日发生法律效力时止，一直空置状态，杨建中未使用涉案房屋，没有经营收益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，从公平原则出发，应参照《协议书》约定的租金，按照70%的标准计付租金，即每月租金42000元（60000元×70%）,并按每年递增5%计付，自2015年1月计至《协议书》解除之日止。因新城公司与迪欧公司签订的《迪欧咖啡房屋租赁合同》及新城公司与杨建中签订的《协议书》均未对承租人逾期支付租金应支付违约金进行约定，怡安公司主张怡安公司以推迟每日租金的0.1%标准计算违约金，没有事实依据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对于违约金的计算标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，弥补怡安公司的损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、杨建中应于判决发生法律效力之日起十日内向湛江市怡安物业服务有限公司支付自2015年1月1日起至2018年8月26日止的一半租金988911[(504000+529200+555660+388962)÷2]元及违约金(以尚欠租金988911元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年8月27日起计至尚欠租金实际清偿之日止）；二、驳回湛江市怡安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25364.61元（怡安公司已预付），由湛江市怡安物业服务有限公司负担12682.3元，杨建中负担12682.31元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：杨建中接收涉案房屋时并未办理交接手续，因杨建中在对涉案房屋进行清场时就受到了林波的阻挠，故涉案房屋内并没有杨建中的物品。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人怡安公司及上诉人杨建中上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人怡安公司、上诉人杨建中的上诉请求和理由，及原审第三人新城公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、怡安公司是不是本案的适格原告。怡安公司与新城公司于2014年12月10日签订的《权益转让协议》约定，新城公司将其与杨建中签订的《协议书》的全部权利义务转让给怡安公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，新城公司要将其与杨建中签订的《协议书》中约定的权利和义务全部转让给怡安公司，需经杨建中同意。故即使在一审法院审理（2017）粤0803民初910号案时，已将怡安公司与新城公司于2014年12月10日签订的《权益转让协议》作为诉讼材料送达给杨建中，但因杨建中并未同意新城公司将《协议书》的权利义务转让给怡安公司，故2014年12月10日的《权益转让协议》对杨建中不发生法律效力。之后，怡安公司又于2018年10月13日与新城公司签订《权益转让补充协议书》，约定将新城公司对杨建中享有的租金请求权转让给怡安公司，上述《权益转让补充协议书》属于债权转让协议，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，该《权益转让补充协议书》送达给杨建中时，对杨建中发生法律效力。在本案诉讼中，《权益转让补充协议书》已作为本案的证据送达给杨建中，故新城公司向杨建中主张租金的权利已转让给怡安公司，怡安公司是本案的适格原告。二、怡安公司提起本案诉讼是否已超过法律规定的诉讼时效。因杨建中在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对杨建中关于怡安公司提起本案诉讼已超过法律规定的诉讼时效的主张，本院不予支持。三、已发生法律效力的（2018）粤08民终1273号民事判决的“本案认为”部分应否作为认定本案事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，已发生法律效力的（2018）粤08民终1273号民事判决所确认的事实可作为认定本案事实的依据，即该判决所查明的事实及判决主文内容可作为认定本案事实的依据。但是，上述判决中“本院认为”部分并不是对事实的认定，而是对双方争议焦点问题的说理，故一审判决直接将上述判决中“本案认为”部分作为本案判决的依据不当，本院予以纠正。四、杨建中应否支付至涉案租赁合同解除前的租金及逾期支付租金的违约金。根据本案已查明的事实，杨建中与新城公司于2014年6月3日签订《协议书》后，因新城公司又于2014年8月6日与案外人林波签订了《房屋租赁合同》，以致杨建中在对涉案房屋进行清场时受到林波的阻挠而无法继续使用涉案房屋。为此，杨建中还于2014年11月5日向湛江市*********派出所报警。之后，杨建中没有再使用涉案房屋，涉案房屋一直空置。由此可见，本案纠纷发生的起因是新城公司恶意将涉案房屋一房二租，导致杨建中因受到另一承租人林波的阻挠而无法继续涉案房屋，故新城公司应承担主要过错责任。而杨建中在无法使用涉案房屋后，本应当及时与新城公司沟通，要求新城公司解决问题，若新城公司不予解决，杨建中则应及时解除与新城公司签订的租赁合同，但杨建中直至2017年9月才向一审法院起诉要求解除双方于2014年6月3日签订的《协议书》，故杨建中对新城公司的租金损失应承担部分责任。杨建中与新城公司于2014年6月3日签订的《协议书》约定，杨建中应从2015年1月起于每月5号前支付当月的租金给新城公司，故在杨建中并未按《协议书》的约定于2015年1月5日前支付该月的租金时，新城公司就应当知道杨建中因新城公司一房二租而不同意再继续履行合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，新城公司应当及时收回涉案房屋，防止租金损失扩大。但是，新城公司既未及时收回涉案房屋，也从未向杨建中催收过租金，而是任由涉案房屋空置，故扩大的租金损失应由新城公司自行承担。综合考虑本案纠纷发生的原因，杨建中实际使用涉案房屋时间（在免租期就停止使用涉案房屋），杨建中与新城公司的过错程度等实际情况，本院酌情判令杨建中支付10万元（包括租金及逾期支付租金的违约金）给新城公司。因新城公司与怡安公司于2018年10月13日签订《权益转让补充协议书》，将新城公司对杨建中所享有的债权转让给怡安公司，故杨建中应向怡安公司支付该10万元。一审判决认定杨建中应承担涉案房屋租金损失一半的违约责任明显过高，本院予以纠正。杨建中关于其对新城公司的租金损失不应承担责任，及怡安公司关于杨建中应按《协议书》约定的租金标准的一半支付租金和赔偿逾期支付租金的违约金的上诉主张，均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决适用法律及实体处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第八十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初308号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初308号民事判决第一项为：限杨建中于本判决发生法律效力之日起十日内支付10万元给湛江市怡安物业服务有限公司；三、驳回湛江市怡安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25364.61元，由湛江市怡安物业服务有限公司负担23064.61元，杨建中负担2300元；二审案件受理费25364.61元，由湛江市怡安物业服务有限公司负担23064.61元，杨建中负担2300元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十二月二十七日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人第一百一十九当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。