呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4876号上诉人(原审被告）：王景利，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹斌，慧聪律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路9号。法定代表人：田雨林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。上诉人王景利因与被上诉人内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人王景利及其委托诉讼代理人曹斌，被上诉人名都公司的委托诉讼代理人刘凡，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王景利上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回名都公司的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由名都公司承担。事实及理由：一、名都公司严重逾期交付案涉房屋，违约在先，其无权主张解除合同。一审判决对此不予认定，认定事实和适用法律错误。名都公司在起诉状中称，名都公司于2018年8月1日办理完毕案涉房屋的《商品房预售许可证》，2018年12月6日致电催告王景利办理贷款或交清尾款，2018年12月24日向王景利发出催款告知函。但《定购协议》第四条约定，案涉房屋预计于2015年12月31日之前交房。而直至名都公司起诉之日，名都公司也未通知交付房屋。因此，名都公司严重逾期交付房屋，违约在先，其作为违约方，无权主张解除合同。但一审判决对名都公司严重逾期交付房屋的在先违约行为不予认定，并且支持了违约在先的名都公司解除案涉《定购协议》的诉讼请求，显然认定事实和适用法律错误。二、一审判决超出名都公司起诉主张的事实、理由，判决解除案涉《定购协议》，适用法律错误，且程序严重违法。名都公司诉请因王景利违反案涉《定购协议》约定逾期付款，行使约定解除权为由提起诉讼，要求解除案涉《定购协议》。但经过法庭审理，一审判决并没有认定王景利逾期付款，即王景利不存在违约行为，故名都公司主张的合同解除事由不能成立，依法应当驳回名都公司的诉讼请求。一审判决解除案涉《定购协议》的理由是名都公司已经将案涉房屋出售给案外人，《定购协议》的合同目的无法实现，故判决予以解除。但一审中，名都公司从未提出合同目的无法实现的解除理由，且名都公司作为违约方无权以合同目的无法实现为由要求解除合同，因此，一审判决在名都公司没有提出合同目的无法实现的解除理由的情况下，超出名都公司主张的事实理由进行裁判，支持违约方的违法解除合同请求，显然适用法律错误。一审判决超出名都公司主张的事实、理由进行裁判前，没有向王景利释明法院可能以合同目的无法实现为由判决解除合同，致使其未能进行相应举证和抗辩，变相剥夺了王景利的诉讼权利，程序违法。三、案涉《定购协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且名都公司已经按照约定收受购房款，故该《定购协议》应当为商品房买卖合同。一审判决将案涉《定购协议》认定为预约合同，无疑认定事实和适用法律均存在错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王景利与名都公司签订的案涉《定购协议》明确约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付日期，装饰、设备标准承诺，供热方式，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜和违约责任等十一项内容，虽未全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容，但已经具备了其中的绝大多数内容。而且，名都公司已经按照《定购协议》约定收受了购房款。因此，案涉《定购协议》完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。但一审判决没有认真审查《定购协议》具体内容，无视名都公司已经收受购房款的事实，将《定购协议》认定为双方为签订《商品房买卖合同》的预约合同，无疑认定事实和适用法律均存在错误。综上所述，名都公司违约在先，无权主张解除合同，名都公司要求解除《定购协议》的诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。《定购协议》是商品房买卖合同，应继续履行。因此，一审判决认定事实和适用法律错误均存在严重错误，且程序违法，应予纠正。名都公司辩称，一审判决适用法律正确，证据采信正确，事实查明清楚。王景利与名都公司签订的《定购协议》是预约协议，且合法有效，王景利未按照合同约定履行补交购房款的合同义务，且在名都公司多次催告下仍未补交，最终名都公司向王景利发出解除函解除双方签订的《定购协议》，符合法定解除的法律规定。关于《定购协议》的性质，在《定购协议》中对房屋实际交付时间、签订商品房买卖时间、房产证的办理等均为作出约定。因此《定购协议》的性质是预约性质。该预约合同不能对抗网签。本案的背景是市政府的团购房，总计500多套在名都公司办理了预售合同后，所有签订定购协议的业主均通过售楼部多次打电话告知，要求补缴尾款，签订商品房买卖合同，仅剩余本案的5户。因此名都公司在本案中不构成一房二卖，对不缴纳尾款的业主，才向发出催告函，也是解除函。名都公司因案涉的买受人没有缴纳尾款,故请求解除案涉《定购协议》。一审判决按照以上事实及法律规定判决解除该《定购协议》正确，应当驳回上诉，维持原判。名都公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除名都公司与王景利签订的定购协议；2、诉讼费由王景利承担。一审法院认定事实：2014年5月31日，名都公司与王景利签订了《定购协议》，约定：王景利定购名都公司开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元12层1202号房屋，预测建筑面积为193.47平方米，总价为1062924元，王景利首付50%房款，即540735元；第四条房屋交付约定：该房屋预计于2015年12月31日之前交房，具体在《商品房买卖合同》中约定；第五条签署《商品房买卖合同》约定：1、该房屋具备签署《商品房买卖合同》条件后，王景利须向名都公司提供呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房屋套数查询证明，若王景利不属于被限购的，王景利应在接到名都公司通知的30日内，按名都公司要求携带有关资料向名都公司支付剩余房款（或按规定办理按揭贷款、公积金贷款），签署《商品房买卖合同》；若王景利属于被限购的，王景利应在接到名都公司通知的30日内，向名都公司一次性付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》；2、若王景利未能在名都公司通知的期限内付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》，视为王景利主动放弃此次团购房资格，名都公司负责退还王景利已交房款，不计付利息，不支付其他任何费用，房屋由名都公司收回，另行处置。2012年10月15日、2013年2月28日，名都公司向王景利出具《收据》两张，收到王景利支付的购房款44万元、10.0735万元，合计540735元。2018年8月1日，名都公司取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》。2018年12月25日，名都公司通过内蒙古誉邦物流服务有限公司（以下简称誉邦物流）向王景利于《定购协议》中书写的有效证件住所址：山东省××县，邮寄了《告知函》，2018年12月28日，誉邦物流出具的物流信息记录显示：签收网点为无棣县。2019年6月17日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：名都·和景业主，你与公司签订《定购协议》，部分业主经公司通知签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，至今已超过三个月，仍有部分业主未前来公司售楼部办理上述事项。现公司限期在七日内前往公司售楼部签订《商品房买卖合同》，并付清购房余款，如需要办理银行按揭，限期七日内提供银行按揭所需手续，不提供银行按揭手续视为执行一次性付款，如银行审核按揭未通过也转为一次性付款方式。如在期限内拒不签署《商品房买卖合同》，拒不支付购房尾款，拒不提供按揭资料，公司将按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望在本公告期办理。2019年7月4日，名都公司于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：刘艺涛、张新建、包军晓、侯企元、吕丽娜、陈爱芳、王景利，以上七位业主，与公司签订《定购协议》，经公司按《定购协议》所留通信地址邮寄了《通知》催促签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，已超过三个月，公司于2019年6月17日再次报纸公告催促，仍未办理，公司只能按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望见本公告办理。另查明，2014年5月31日，名都公司与王景利签订《定购协议》，约定：王景利购买名都公司开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层11号楼2单元21层2103号房屋，房屋总价935598元。2012年10月15日，王景利向名都公司交纳了购房款36万元；2013年2月28日，王景利向名都公司交纳了购房款100735元；2019年7月28日，王景利向名都公司交纳了购房款493711元；2019年7月，名都公司与王景利签订了《商品房买卖合同》。2014年8月6日，名都公司与王景利签订了《车位定购协议》两份，约定：王景利定购车位两个，每个价款108000元；2014年7月8日，王景利向名都公司交纳了车位使用费2万元；2014年8月6日，王景利向名都公司交纳了车位使用费19.6万元元。2017年12月28日，名都公司与王景利签订《仓储库房使用权转让合同》，约定：名都公司将开发的名都·和景项目高层住宅地下负二层9B-3-206号库房使用权转让给王景利，总价款127050元；同日王景利向名都公司交纳了库房转让款。2019年6月21日，名都公司已将涉案房屋网签备案在案外人张某名下。一审法院认为，名都公司与王景利签订的《定购协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据协议约定的内容，双方在签订协议时，涉案房屋尚不具备签订商品房买卖合同的条件，且定购协议中对于商品房交付使用条件、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房产产权证的办理、违约责任、解决争议的方法等均未作约定，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过订立了正式商品房买卖合同予以确定，故认定《定购协议》系双方为签订《商品房买卖合同》的预约合同。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，现案涉房屋名都公司已与他人签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签备案登记，名都公司与王景利签订《定购协议》的合同目的已不能实现，故对于名都公司请求解除《定购协议》的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决：解除名都公司与王景利签订的关于购买位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元12层1202号房屋的《定购协议》。案件受理费100元，王景利负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉《定购协议》的性质如何；二、名都公司请求解除与王景利之间的《定购协议》的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王景利与名都公司签订的《定购协议》中约定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，名都公司已收取王景利部分购房款，且名都公司认可其通知王景利交纳剩余购房款的事实，因此王景利与名都公司均以双方签订的《定购协议》属商品房买卖合同为前提在履行该《定购协议》，故该《定购协议》的性质可以认定为商品房买卖合同。关于争议焦点二，本案中，名都公司与王景利在《定购协议》中并未将邮寄、公告的方式约定为通知交付剩余购房款的方式，名都公司称其以邮寄《告知函》、公告的方式向王景利发出的了交纳购房款通知，但其提交的证据不能证明名都公司尽到了通知王景利交纳剩余购房款的义务。因此，王景利并未违约，名都公司称因王景利未及时交纳剩余购房款，故其享有合同解除权的主张，不能成立。同时，虽名都公司已就案涉房屋与案外人签订了网签合同，但此举在名都公司请求解除与王景利的《定购协议》之前，名都公司因此亦构成违约。名都公司因其违约，故不享有合同解除权，其主张解除与王景利之间《定购协议》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，王景利的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6390号民事判决；二、驳回内蒙古名都房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费200元，由内蒙古名都房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 李婷婷 二〇一九年十二月十日书记员 雎 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