江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11895号原告（反诉被告）：无锡苏鑫物业管理有限公司，统一社会信用代码913202115738141405，住所地无江苏省锡市凤翔北路9号501室。法定代表人：杨光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱开玲，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚奇，江苏崇宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海志恒清洁服务有限公司，统一社会信用代码91310113566563662M，住所地上海市宝山区萧月路7号1层A556室。法定代表人：李美荣，该公司。委托诉讼代理人：熊忠瑶，该公司职员。委托诉讼代理人：谢昌明，该公司职员。原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司（以下简称苏鑫物业公司）与被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司（以下简称志恒公司）服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏鑫物业公司的委托诉讼代理人朱开玲、刘亚奇，被告志恒公司的委托诉讼代理人熊忠瑶、谢昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令志恒公司支付原告违约金25200元；2、判令志恒公司赔偿原告名誉损失以及直接经济损失8万元；3、判令志恒公司返还保洁服务费用4万元；4、本案诉讼费由志恒公司承担。事实和理由：原、被告于2019年6月1日签订《住宅保洁服务合同》，合同期限自2019年6月1日至2019年12月31日。在合同存续期间，被告未按照双方签订的《住宅保洁服务合同》约定配备足额保洁人员，甚至在2019年9月4日被告员工在无锡苏宁天御小区内罢工游行，致使原告物业小区多处楼道无人打扫等状况；同时原告接到大量业主投诉，导致业主打折缴纳甚至拒缴物业费的情形，给原告带来巨大的损失。综上，被告上述种种行为严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院。志恒公司辩称：1、原告要求被告支付违约金25200元、赔偿名誉损失以及直接经济损失8万元，与事实不符，应予以驳回；2、被告已履行合同义务，不应返还服务费用4万元。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。志恒公司同时向本院提出反诉诉讼请求：1、判令苏鑫物业公司支付2019年2至9月的保洁服务费131716.75元；2、判令苏鑫物业公司按年利率6%计算支付逾期利息（其中17038.67元按年利率6%自2019年2月10日起计算至2019年7月18日止，为人民币442.54元；18800.31元按年利率6%的标准自2019年3月10日起计算至实际支付之日止；19207.7元按年利率6%的标准自2019年4月10日起计算至实际支付之日止；19308.74元按年利率6%的标准，自2019年5月10日起计算至实际支付之日止；20208元按年利率6%的标准自2019年6月10日起计算至实际支付之日止；18000元按年利率6%的标准自2019年7月20日起计算至实际支付之日止；18000元按年利率6%的标准自2019年8月20日起计算至实际支付之日止；18000元按年利率6%的标准自2019年9月20日起计算至实际支付之日止；2400元按年利率6%的标准自2019年10月20日起计算至实际支付之日止）;3、判令苏鑫物业公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。苏鑫物业公司针对反诉诉讼请求，辩称：反诉原告存在违约严重行为，未达到合同约定的考核标准，根据合同约定2019年2至9月因反诉原告考核评分低于85分，应扣除相应的费用，共计17683元，同时应支付违约金25200元，并赔偿反诉被告的名誉损失及经济损失8万元，并返还保洁费4万元，该费用扣除上述费用后，反诉原告应向反诉被告支付约32000元。反诉原告要求支付利息无依据，根据合同约定，反诉原告应于每月25日前向反诉被告提交工作报告，但反诉原告未依约履行，因此支付保洁服务费的期限尚未确定，且应由反诉被告对其工作考核后依据考核评分再决定支付保洁费的金额。故支付保洁费的期限和金额均未确定，不应支付利息。本院经审理认定事实如下：无锡苏宁环球物业管理有限公司（以下简称无锡苏宁物业公司）成立于2011年5月6日，注册资本300万元人民币，2019年10月29日，公司名称变更为无锡苏鑫物业管理有限公司。2018年，无锡苏宁物业公司作为甲方，志恒公司作为乙方，签订《住宅保洁服务合同》，约定：双方经友好协商，就甲方委托乙方对天御商业广场（住宅小区）提供保洁服务事宜签订合同如下：一、保洁服务地址及范围：天御商业广场（住宅小区）……二、合同履行期限：本合同服务自2018年10月1日起至2019年9月30日止。三、保洁服务标准及要求：1、服务范围内，在2018年10月1日起至2019年9月30日配置保洁8人，乙方按甲方要求每天自7：30时至17：30时在现场（如因工作需要如岗位增减、岗位设置以及保洁时间改变等状况，要求乙方在接到书面通知的一周内给予完全配合，不得以其他托词拒绝执行。甲方应以书面形式知会乙方，双方签订补充协议，相关费用参照本合同标准执行）；2、本合同签订前乙方提供书面的各项保洁计划、制度和相关运行方案，供甲方审核并书面确认后，遵照执行。3、乙方保洁服务的标准、作业内容、保洁周期及清洁标准按照《2014无锡市普通住宅物业服务等级（试行）标准》中的清洁管理服务标准执行，确保客户、业主满意度调查项之保洁员服务项的满意率不低于95%。四、甲方权利、义务：1、按合同约定向乙方按月支付保洁服务费。2、无偿为乙方提供保洁用水、电。3、有权对乙方保洁工作进行管理，对保洁工作质量进行监督、检查、督促整改等。书面整改通知一经发出，乙方必须在3天内进行整改，如3天内未进行整改，甲方有权发出《严重警告通知书》，《严重警告通知书》一经发出，甲方有权从当月的保洁服务费中扣除20%费用，如果一个月内《严重警告通知书》超过3次，甲方有权解除本合同……8、甲方有权按《2014无锡市普通住宅物业服务等级（试行）标准》中的清洁管理服务标准（附件一）、《苏宁天御广场保洁品质管理考核细则》（附件二）对乙方进行每月考核。五、乙方权利、义务：1.乙方应按本合同签订的服务地址的范围，提供相应的工作人员并做好工作任务分配。乙方确保在服务过程中注意环保、节约水电等能耗……7、乙方应于当月25日前将当月保洁工作书面报告甲方……六、合同价款及付款方式：1.本合同总价为人民币242496元整，本合同价款包括但不限于管理费、人工成本（工资及加班工资、福利、社会统筹、保险、住宿等费用）、安全措施费用和清洁材料、保险、税金、利润等乙方履行本合同所需的一切费用；2、合同价款分12期支付，每月为一期，每月服务费为人民币20208元整。每月25日前乙方向甲方提交工作报告，甲方于30日前针对乙方报告及当月工作表现完成考评工作，于次月20日前一次性支付当月服务费。乙方考评分达到95分以上（含95分），全额付款；考评分低于95分，每分按当月总服务费1%扣除；考评分低于90分，每分按当月总服务费2%扣除计；考评分低于85分，每分按当月总服务费5%扣除计。对乙方连续3个月或累计5个月考评分均低于95分的，甲方有权解除本合同。乙方在服务费用支付前存在违约行为的，甲方有权直接在其服务费用中扣除相应的违约金后支付……4、付款前乙方需向甲方提供同等金额的正式税务发票；否则甲方有权顺延付款。七、违约责任：1、乙方迟延履约或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担合同价款20%的违约金。2、乙方违约导致本合同无法履行的或其违约导致另一方解除合同的，乙方承担违约责任及因违约而造成的损失，并采取包括但不限于实际履行、赔偿损失等补救措施，防止损失扩大。甲方有权解除合同，解除本合同的乙方承担合同价款20%的违约金。3、由于乙方管理存在严重的问题，自甲方最后书面整改通知发出之日十五日以内，乙方仍然整改不力或逾期未整改的，甲方有权解除合同，解除本合同的乙方承担合同价款20%的违约金……合同还对其他事项进行了约定。2019年，无锡苏宁物业公司作为甲方，志恒公司作为乙方，签订《住宅保洁服务合同》，约定：1、保洁服务地址及范围：无锡市梁溪区苏宁天御商业广场（住宅小区）……二、合同履行期限：本合同服务自2019年6月1日起至2019年12月31日止。三、保洁服务标准及要求：1、服务范围内，在2019年6月1日起至2019年12月31日配置保洁7人，乙方按甲方要求每天自7：00时至19：30时在现场（如因工作需要如岗位增减、岗位设置以及保洁时间改变等状况，要求乙方在接到书面通知的一周内给予完全配合，不得以其他托词拒绝执行。甲方应以书面形式知会乙方，双方签订补充协议，相关费用参照本合同标准执行）……六、合同价款及付款方式：1.本合同总价为人民币126000元整，该费用为乙方向本合同所指派保洁人员应支付的各项费用，包括：保洁人员的工资、国家法定假日的加班、个人保险、生活补贴（餐补、住宿补贴）等人员成本费用（含人员管理费、税金、企业利润在内）；甲方指定着装费用、保洁工具、保洁耗材、对讲机等保洁设施设备都.包含在此费用内。2.合同价款分7期支付，每月为一期，每月服务费为人民币18000元整。每月25日前乙方向甲方提交工作报告，甲方于30日前针对乙方报告及当月工作表现完成考评工作，于次月20日前一次性支付当月服务费。乙方考评分达到95分以上（含95分），全额付款；考评分低于95分，每分按当月总服务费5%扣除；考评分低于90分，每分按当月总服务费10%扣除计；考评分低于85分，每分按当月总服务费20%扣除计。对乙方连续3个月或累计5个月考评分均低于95分的，甲方有权解除本合同。乙方在服务费用支付前存在违约行为的，甲方有权直接在其服务费用中扣除相应的违约金后支付……4、付款前乙方需向甲方提供同等金额的正式税务发票；否则甲方有权顺延付款……合同其他事项的约定与双方签订的前一份《住宅保洁服务合同》内容一致。上述合同签订后，志恒公司开始在苏宁天御商业广场提供保洁服务。2019年9月4日，无锡苏宁物业公司通过邮件、短信方式向志恒公司发送《解除合同通知书》，主要内容为：贵司与我司于2019年6月1日签订了《住宅保洁服务合同》，但是贵司未履行自己的相关合同义务，期间，我司于8月13日约谈贵司，并多次电话沟通，贵司至今未按《住宅保洁服务合同》约定配备足额保洁人员，园区楼道脏乱，垃圾箱散乱，周围恶臭弥漫等等，并且贵司从未主动向我司通报关于园区卫生整改计划，导致我司接到大量业主投诉，业主不缴物业费，是我司日常工作无法正常开展；2019年9月4日贵司员工在苏宁天御广场罢工，在小区范围内敲打水桶，贵司的行为已经严重影响业主日常生活及我司声誉，并严重违反《住宅保洁服务合同》约定，构成根本违约，也伤害了合作双方之间的信任。为避免我司更大损失，我司现决定并正式通知贵司：2019年9月4日正式解除2019年6月1日签订的《住宅保洁服务合同》。审理中，苏鑫物业公司提交了：1、考勤记录表，证明志恒公司配置的保洁人员不足，双方约定的保洁人员数。双方约定的考勤人员是8个人，实际上是7个人。2、工作群微信聊天记录打印件，证明志恒公司未尽到保洁义务。3、月度考核评分表，证明志恒公司连续三个月的考核评分低于95分。4、视频资料，证明志恒公司员工罢工，致使保洁工作瘫痪。5、原告员工黄建国与志恒公司员工谢昌明、盛文伟的录音整理资料一份，证明志恒公司保洁未达到双方约定的标准。6、原告的清洁服务整改通知书，证明志恒公司因保洁不到位，原告书面通知要求其对其保洁服务进行整改。7、苏宁业主满意度调查，证明因志恒公司保洁服务不到位，导致苏宁业主对物业的保洁工作不满意。8、小区业主的联名物业整改通知书，证明小区内业主对于物业保洁工作不满意，向物业进行反馈，并由大量业主联合签字。9、物业打折情况，证明因为志恒公司保洁工作不到位，导致原告对物业费进行打折，给原告造成了直接经济损失。10、录像光盘，证明小区业主因保洁不到位，向物业进行投诉。志恒公司经质证认为：当时被告员工要求录指纹，原告工作人员表示可以不录指纹，故这个考勤表不准确。第一份合同约定的是8个保洁人员，第二份合同约定的是7个保洁人员，每天保洁人员数量是不固定的。聊天记录中的照片是不真实的，不是被告保洁范围内的，合同中规定的建筑垃圾清运与被告无关，但原告强制要求被告清理，否则就扣被告的服务费。保洁行业中出现小问题是正常的，不能证明被告保洁工作不到位。对月度考核评分表不认可，这是原告单方制作的，没有被告签字或盖章。视频资料无法证明是被告员工罢工，且只是在小区内行走，无法证明是罢工，也未造成工作瘫痪。对录音整理资料有异议，原告强调他们有权扣款、有权不录指纹，同时这个录音是有备而来。对于满意度调查问题，不单是针对保洁，真正的重心是物业管控方面，主要是对保安、工程维修、客服态度、房屋建筑状态等意见，原告将这些意见强加到保洁服务上。物业整改通知书中业主签名的也谈到安保问题，还有车辆、行人管理问题，绿化问题，小区物业服务问题，所以并非都是保洁问题造成业主有意见。对物业打折情况不认可，这是原告营销的一种方式，是原告自愿给业主打折的，对其所称的损失不予认可。审理中，志恒公司为证明其反诉主张，提交了：1、资金支付审批单，证明苏鑫物业公司公司员工俞晓峰签字，对2019年2、3、4月的保洁服务费用进行确认，分别为18800.31元、19207.7元、19308.74元，并向被告进行了通知。2、微信沟通记录，证明被告认为苏鑫物业公司根本违约，对其未按合同进行每月服务确认及逾期支付的保洁服务费进行了主张，并表明要求苏鑫物业公司承担因此产生的不利影响。3、银行转账记录，证明苏鑫物业公司直至2019年7月19日，才支付2019年1月保洁服务费，后续款项均未支付，苏鑫物业公司长期拖欠服务费的行为，已经构成根本违约。4、增值税专用发票，证明被告已经开具2至4月保洁费发票，分别为18800.3元、20208元、20208元，即使在苏鑫物业公司未付款的情况下，被告依法履行了服务和开票义务，但苏鑫物业公司仍未支付拖欠的服务费。无锡苏鑫物业公司经质证认为：对俞晓峰签字材料庭后核实，提交书面的核实意见。微信沟通记录中2019年4月13日的记录可看出，志恒公司自认其工作人员存在缺编状态，对其证明目的不认可。对银行转账记录，从付款金额来说，低于合同每月20208元，说明志恒公司自认因其保洁服务不到位，原告对其扣款的事实。发票是由志恒公司自行开具，该票面金额未进行考核核算，不应作为支付的依据。审理中，双方一致认可案涉2019年6月1日签订的《住宅保洁服务合同》已于2019年9月4日解除。苏鑫物业公司陈述其已付清2019年1月之前的保洁费，但因当时保洁就出现问题，故要求志恒公司返还2019年1月之前支付给其的保洁费4万元。苏鑫物业公司同时认为志恒公司的具体违约表现为配备的保洁人员未达到合同约定的标准，保洁人员考勤不达标，迟到早退现象严重；本身保洁工作不到位，小区内卫生环境很差，楼道口及角落堆满生活垃圾，业主反映极差。因此业主与物业公司的矛盾激化，导致大量业主拒交物业费，给原告造成极大损失。志恒公司不认可苏鑫物业公司的陈述，认为保洁人员不存在人员不到位，保洁人员都是经过培训的，没有迟到早退的现象。苏鑫物业公司是后面接手的项目，如果不认可被告的保洁工作，就不会续签第二份保洁合同。本院认为：苏鑫物业公司与志恒公司签订的两份《住宅保洁服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行义务。双方通过2019年6月1日签订的《住宅保洁服务合同》形成了新的合意，应当依据该合同的约定分析各自履行情况。因双方一致认可已于2019年9月4日解除2019年6月1日签订的《住宅保洁服务合同》，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于苏鑫物业公司主张志恒公司支付违约金25200元，结合案涉合同的约定，以及苏鑫物业公司提供的证据，可以认定志恒公司在履行合同中存在瑕疵，且苏鑫物业公司已经通知过其整改，故对苏鑫物业公司主张的违约金25200元，本院予以支持2万元。关于苏鑫物业公司主张的赔偿原告名誉损失以及直接经济损失8万元以及返还保洁服务费用4万元，依据不足，本院不予支持。关于志恒公司主张苏鑫物业公司支付2019年2至9月的保洁服务费131716.75元及逾期付款利息，虽志恒公司在履行过程中存在违约行为，但其直至2019年9月4日案涉合同解除时一直在提供保洁服务，本院综合案涉合同对服务费的约定及志恒公司的履行情况，对志恒公司主张的保洁服务费予以支持12万元。关于其主张的逾期利息，可自其提起反诉之日即自2019年10月28日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。对超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司违约金20000元；二、原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司清洁服务费120000元及利息（利息以120000元为基数，自2019年10月28日起至实际给付之日止按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3204元,减半收取1602元，由原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司负担1302元，由被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司负担300元；反诉案件受理费1501元，由原告（反诉被告）无锡苏鑫物业管理有限公司负担1350元，由被告（反诉原告）上海志恒清洁服务有限公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐小菲二〇一九年十二月三十日书记员  陈馨园履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。