山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6880号上诉人（原审被告）：闫江，男，1977年3月26日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李春波，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全盛武，男，1983年3月24日出生，汉族，住莱西市。委托诉讼代理人：宋彦良，山东福泰律师事务所律师。原审被告：李克勤，男，1976年11月7日出生，汉族，住莱阳市。上诉人闫江因与被上诉人全盛武、原审被告李克勤案外人执行异议之诉一案，不服莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、案涉《购房协议》是否真实、合法？涉案《购房协议》的出卖人是李克勤，在李克勤没有到庭查证的情况下，协议上面的签名是否系李克勤本人签署无法确定，且争议房屋属于李克勤、周丽萍夫妻共同财产，出卖房屋是否经周丽萍同意，这一直接影响合同效力的问题，一审法院也没有查明。从协议内容来看，该协议缺少房屋产权状况（是否查封、抵押、出租等情形）、付款时间、交房时间、税费分摊、违约责任等主要条款，这样一份没有实际履行内容的协议，显然不符合二手房交易习惯，违背了最基本的生活常识。因此，在事实不清的情况下，一审法院认定案涉《购房协议》合法有效是错误的。2、物业管理费是否由被上诉人全盛武缴纳？一审庭审中，被上诉人提交的2017年部分物业收费单据只能证明争议房屋缴纳物业费，无法证明是被上诉人缴纳的物业费，同时被上诉人提交的物业公司出具的两份证明，其中，2018年6月27日第一份证明只能证实争议房屋缴纳物业费，也无法证明是被上诉人缴纳的物业费；第二份证明又证实是被上诉人缴纳的物业费，这与第一份证明证实的内容大相径庭，前后矛盾。并且，上诉人提交的其与物业公司经理对话的录音录像证据，也佐证物业公司只出具过第一份证明，没有出具过第二份证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条确立的证据认定原则，应以第一份证明为准，即证明争议房屋物业费已缴清，不能确定是谁缴纳的。在物业公司出具的两份证明前后矛盾，第二份证明缺乏客观性、真实性，无法证明被上诉人自2013年11月10日起缴纳物业费，一审判决认定被上诉人实际占有争议房屋，属于事实不清，证据不足。一审法院于2017年9月12日查封争议房屋，执行法官在送达查封房屋的民事裁定书时，发现争议房屋当时无人居住，于是将查封裁定等法律文书分别张贴在争议房屋的单元大门和进户门上面。若被上诉人在争议房屋长期居住，对查封裁定不可能看不到，早已对查封裁定提出之执行异议，但直到2018年6月22日才提出执行异议，时间长达将近一年。被上诉人对查封的房屋漠不关心，显然不合常理，进一步证明被上诉人并未实际占有房屋。二、一审判决适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，第三人排除法院执行须满足四个条件，其中对第三人有无过错的理解，应包含两个方面：一是在人民法院查封之前非基于第三人的原因，二是第三人未怠于行使其权利。本案购房协议明确约定“到2014年2月20日办理过户手续”，被上诉人与李克勤在2013年11月6日签订购房协议后，长达5年的时间内，明知李克勤已构成违约，竟然怠于行使权利，没有要求李克勤协助办理过户手续。直至2017年9月12日一审法院查封争议房屋后，被上诉人于2018年6月28日向莱西市法院起诉要求李克勤协助办理过户手续，这一时间晚于法院查封时间。由此可见，被上诉人在法院查封之后，对讼争房屋行使权利，不符合上述法律规定，明显存在过错。一审法院认定被上诉人无过错，属于适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，希望二审法院查明案件背后隐藏的虚构房屋买卖事实、以对抗人民法院执行的虚假诉讼，依法改判或发回重审。被上诉人全盛武辩称，上诉人上诉请求列明的事实与理由属于上诉人片面理解，一审被上诉人已经提交了足够的证据证明涉案房屋归被上诉人所有及使用的事实，一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉。原告全盛武向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销莱阳市人民法院（2018）鲁0682执异72号执行裁定书；二、请求终止对位于莱西市泰光社区B3号楼房（房产证号：西房私字第××号）的查封；三、依法确认该房屋归原告所有；四、诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明，已经发生法律效力的（2016）鲁0682民初2994号民事调解书主文为：一、被告李克勤于2016年12月31日前给付闫江30000元，余欠款35000元于2016年12月31日付清。二、于超、于兆川对上述欠款承担连带偿还责任。调解书生效后，李克勤、于超、于兆川未履行义务，闫江于2017年5月22日申请执行，案号为（2017）鲁0682执1659号。一审法院于2017年9月12日作出（2017）鲁0682执1659-1号执行裁定书，查封了登记在李克勤名下位于莱西市泰光社区B3号1单元301房屋。案外人全盛武提出执行异议，请求解除对房屋的查封。一审法院于2018年7月6日作出（2018）鲁0682执异72号执行裁定书，裁定驳回案外人全盛武的异议。原告全盛武对自己的主张提交如下证据：1、全盛武与李克勤于2013年11月6日签订的购房协议书。2、银行转账凭证一份及莱西市人民法院的协助查询存款通知书一份，证实2013年11月6日将购房款89000元通过银行转账支付给李克勤。3、物业公司的证明（物业公司先后出具两份证明，第一份证明无经办人签名，第二份有经办人签名）、物业费收据、房屋产权证，证实其于2013年11月居住该房屋，并一直交纳各项费用。4、莱西市人民法院的民事裁定书、受理案件通知书、诉讼费收据，证实原告因涉案房屋过户将李克勤诉至法院处理。被告闫江对上述证据的质证意见为：对购房协议的真实性有异议，该购房协议缺少合同的相关条款，不符合二手房交易习惯。对银行转账的真实性无法确认，无法确认协助查询存款通知书是否来源于莱西市人民法院。对物业公司证明的真实性有异议，交纳物业费收据只能证实涉案房屋交纳了各项费用，不能证实是原告交纳的。对莱西市人民法院的民事裁定书、受理案件通知书、诉讼费收据真实性无异议，但原告购房后未积极行使权利要求李克勤协助办理过户，不符合常理。被告闫江提交与物业公司工作人员的视频证据一份，证实物业公司只开过一份证明，只是证明物业费、水电费已经交清，不确定是谁交纳的。原告全盛武对该视频的质证意见为：视频中物业人员姓李，物业公司的证明不是他出具的，他也不负责收取水电费。一审法院认为，案外人对执行标的提出异议后，应就其享有的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，提出具体的事实和理由。根据案外人全盛武提供的证据能够证实如下事实：全盛武已经在法院查封前购买了涉案房屋，并支付了全部价款，且已经实际占有。全盛武购买房屋后，李克勤未能协助办理过户，全盛武曾在莱西市人民法院起诉要求李克勤协助办理过户，因此房屋未过户并不是全盛武的过错造成的。被告闫江提交的视频证据不足以推翻原告提交的证据，本院不予认定。因此，原告全盛武对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求法院判决停止执行位于莱西市泰光社区B3号1单元301楼房（房产证号：西房私字第××号），符合法律规定，一审法院应予支持。原告购买房屋，已经全部付清房款，且已经实际占有，但尚未办理过户，原告只是取得了物权期待权，也就是准物权。原告要求确认房屋的所有权，本院不予支持。原告要求撤销莱阳市人民法院（2018）鲁0682执异72号执行裁定书的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及相关民事法律、法规之规定，一审法院作出判决：一、停止对莱西市泰光社区B3号1单元301房屋（房产证号：西房私字第××号）的执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2050元、公告费560元，由被告闫江负担。本院审理期间，被上诉人全盛武另提交以下证据：1、2018年12月及2019年1月到11月的物业费单据原件；2、收款收据两张原件；证明2018年供暖安装费及2019年的取暖费均是被上诉人缴纳的，被上诉人实际占有使用涉案房屋。上诉人质证意见：对上述证据的真实性无法确认，涉案房屋于2017年9月12日被莱阳市人民法院查封，即使该证据是真实的也仅能证明涉案房屋被查封之后被上诉人才使用该房屋，不能证明在查封之前被上诉人合法占有使用涉案房屋。本院经审理查明的其他事实同一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案一审中，被上诉人提交了其与被执行人于2013年签订的涉案房屋买卖合同、汇款凭证、物业费收据原件及物业公司出具的证明证实其房屋买卖及占有的事实。被上诉人提交的合同没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人虽对上诉人提交部分证据的真实性有异议，但没有提供充分的证据予以推翻。故对被上诉人提交证据的真实性本院予以确认，上述证据能够证实被上诉人在查封之前即签订了合同法有效的书面买卖合同且支付了全部房款，并占有涉案房屋至今。对于没有办理房产证的原因被上诉人称李克勤告之因有个土地证没有办下来，所以就一直拖着。上诉人虽对被上诉人陈述的事实不认可，但亦无证据证实未办理房产证的原因在被上诉人。综上，按照上述规定，被上诉人享有对涉案房屋排除执行的权益。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人闫江负担。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年十二月六日书记员  于 杨