北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14204号原告（反诉被告）：刘寰宇，男，1964年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：潘晓金，男，1966年4月24日出生，汉族，住河南省光山县。原告（反诉被告）刘寰宇与被告（反诉原告）潘晓金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘寰宇、被告（反诉原告）潘晓金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘寰宇向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还剩余租金79000元；2．判令被告退还水电费押金2000元；3．判令被告赔偿因停电食品变质的损失2000元和人员误工费5000元；4．判令被告支付装修费20000元；5．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月20日,原告与被告签订《租房合同》,被告把位于×处房屋其中两间租赁给原告使用,租赁期间自2018年12月20日至2019年12月20日止,租费每年壹拾贰万元整。原告于合同签订之日缴纳了一年的租房费壹拾贰万元和水电费押金贰仟元。2019年4月23日,×镇政府的工作人员和食品药监局工作人员来到现场,对此处房屋停水停电,没收了被告的食品经营许可证。2019年4月24日,×镇人民政府下达《行政处罚事先告知书》,被告的房屋没有取得乡村建设规划许可证，且不符合村庄规划,擅自改变土地用途,违反了相关法律规定,拟对该房屋进行强制拆除的行政处罚。2019年4月27日下午14:00,原告报警与被告协商此事,要求退还剩余租金,被告拒付。2019年4月28日,北京市昌平区×镇人民政府再次下达《限期拆除通知书》,通知被告于2019年5月1日前恢复土地原貌。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》《合同法》和相关法律规定,特诉至贵院,请求贵院依法判决。被告潘晓金辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋现在还没有拆除，原告把房子锁了，我也进不去了，原告把我的装修也拆了。虽然政府部门发布了拆除通知，但经我与政府协商，政府同意我的租户使用到租期届满之后再拆除。原告原本可以实际使用房屋至租期届满时止，但其自行提前搬离，故被告不负有退还租金和赔偿损失的义务。反诉原告潘晓金向本院提出反诉诉讼请求：1．判令刘寰宇向潘晓金支付2018年10月20日至12月20日共计60天的房屋占用费20000元、2018年12月20日至2019年7月11日房屋占用费67003元、装修工时费及部分材料、广告设计安装费26000元、水电费377元，总计113380元。事实与理由：刘寰宇与潘晓金签订租赁合同前两个多月占用了潘晓金的房屋，因该房屋地理位置好，抢租的人多，刘寰宇曾多次向潘晓金赠送礼物，所以在签订租房合同时，潘晓金礼让和延期两个多月。刘寰宇占用的房屋装修材料及其他广告设计、安装，基本都是潘晓金完成的。故提出反诉请求，请求判如所请。在本案审理过程中，潘晓金称其提出的2018年12月20日至2019年7月11日房屋占用费67003元系其对原告刘寰宇主张的抗辩意见，撤回该项反诉请求。反诉被告刘寰宇辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。我于2018年10月份交付了定金，双方口头约定自食品许可证下发后开始计算起租日期，食品许可证实际于2019年1月3日下发，潘晓金于该证下发后正式与我商谈签订合同事宜，商谈时，潘晓金要求将起租日期写到2018年12月20日。故不同意潘晓金主张的2018年10月20日至12月20日共计60天的房屋占用费20000元。关于装修，我是自行装修的，并非由潘晓金装修，故不同意其装修费用26000元的反诉请求。2019年4月15日之前的水电费已经结清，同意支付实际使用的水电费377元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2004年5月9日，北京市昌平区×村村民委员会（甲方）与潘晓金（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于×处，防洪沟北边，×村北大门外北边两间石棉瓦房及其门前和北边的一块空地租给乙方使用；使用期限为35年，自2004年5月9日至2039年5月8日止；总计租金35万元，一次性付清；使用面积大约200平米。双方在该协议中还约定了其他内容。后潘晓金在该处建设了部分房屋。2018年12月20日，潘晓金（甲方）与刘寰宇（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将位于×处的房屋租给乙方使用，甲方将自己的门脸房上一间、下层两间房屋租给乙方经营使用，乙方在经营期间不能影响他人的经营活动，房屋租期为一年，自2018年12月20日至2019年12月20日止，租金每年120000元，支付方式为每一年上交，一次性付清；乙方在租用期间，营业执照使用甲方的执照名称，广告牌由甲方统一制作，统一收费；租赁期间的房屋的修缮、装修出租方概不负责，其经营情况，也与出租方无关，租期结束后或中途双方解除合同，承租方不得破坏已装修好的房屋及房屋的架构；如有国家拆迁，合同也随之解除，各自损失各自负责。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，刘寰宇向潘晓金交纳租金120000元、水电费押金2000元；刘寰宇还支付了2019年4月15日之前的水电费2108元。2019年4月24日，北京市昌平区×镇人民政府（以下简称×镇政府）向潘晓金发出《行政处罚事先告知书》，称“潘晓金应当取得而未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），且不符合村庄规划，在×镇×村科技园北侧上擅自改变土地用途……，本机关拟对你作出强制拆除的行政处罚……”2019年4月28日，×镇政府向潘晓金发出《限期拆除通知书》，通知潘晓金于2019年5月1日前恢复土地原貌，逾期未改正违法行为的，将依法予以强制拆除。2019年5月5日，×镇政府向潘晓金发出《履行行政决定催告书》，要求潘晓金在收到本催告书之日起十日内将违法建设自行拆除并恢复土地原貌。2019年5月15日，×镇政府出具《强制拆除决定书》，决定于2019年5月20日对违法建筑进行强制拆除，要求提前将违法建筑内的物品搬出。2019年5月20日，×镇政府发布《强制拆除公告》，公告载明定于2019年5月20日对违法建筑进行强制拆除。2019年6月24日，潘晓金与相关部门签订《×镇重点地区环境卫生清理整治补偿协议书》，潘晓金已实际领取补偿款项。该房屋现已被实际拆除；潘晓金称该房屋于2019年10月份拆除。经询问，双方当事人均认可2019年4月23日前后涉案房屋停水停电；刘寰宇称因该房屋已无法实际经营，故其于2019年4月28日已搬离；潘晓金认可刘寰宇于2019年4月28日搬离，但双方并未办理交接手续，刘寰宇系自行搬离，且停水停电二日后已恢复供水供电，承租人可以实际经营。庭审中，刘寰宇自称其搬离涉案房屋后，因与潘晓金就退还租金一事未能达成一致意见，故将涉案房屋的门锁锁住，且未交付潘晓金钥匙。经释明，本院告知刘寰宇于2019年7月11日将钥匙交付潘晓金，潘晓金表示不同意接收房屋。另查，刘寰宇称其于2019年7月11日到涉案房屋交接钥匙时，发现涉案房屋有人进入的痕迹，故潘晓金在法院指定的交接钥匙日期前能够进入房屋；潘晓金对此不予认可。庭审中，刘寰宇主张因停电食品变质的损失2000元、人员误工费5000元以及装修费20000元，但均不能提供证据。以上事实，有协议书、租房合同、行政处罚事先告知书、限期拆除通知书、履行行政决定催告书、强制拆除决定书、强制拆除公告等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故刘寰宇与潘晓金于2018年12月20日签订的《租房合同》应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费。故潘晓金主张刘寰宇支付实际占用房屋期间的占有使用费的答辩意见，于法有据，本院予以采信，并自刘寰宇交纳的租金中予以扣除。刘寰宇占用涉案房屋后，于2019年4月28日搬离，故其应支付其占用房屋至2019年4月28日期间的占有使用费。刘寰宇搬离涉案房屋后，仍用门锁锁住涉案房屋且未与潘晓金办理交接手续直至2019年7月11日。就该期间占有使用费问题，本院认为，鉴于涉案房屋已经被政府部门通知限期拆除且已断水断电，该房屋已经失去了能够继续经营使用的可能，潘晓金虽称在断水断电后两日即已恢复供水供电，承租人可以实际经营，但其并未提供证据；潘晓金亦实际于2019年6月份与相关部门签订补偿协议，故潘晓金主张刘寰宇支付该期间的房屋占用费依据不足，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因刘寰宇实际交纳了自2018年12月20日至2019年12月20日期间的租金，故在扣除前述其应支付的占有使用费后，剩余部分，潘晓金应当予以退还。故对刘寰宇主张潘晓金退还剩余租金的主张，合理部分，本院予以支持。关于潘晓金主张其与刘寰宇签订合同前刘寰宇占用房屋的占有使用费一节，因其未能提交证据，且刘寰宇对此不予认可，本院对此不予支持。关于刘寰宇主张潘晓金退还水电费押金2000元的请求，于法有据，本院予以支持。关于刘寰宇主张潘晓金赔偿装修损失、因停电造成食物变质的损失和人工费损失的请求，因其未能提交证据，且潘晓金明确对此不予认可，故本院不予支持。关于潘晓金主张刘寰宇支付水电费377元的请求，刘寰宇对此表示同意，本院对此不持异议。关于潘晓金主张刘寰宇支付装修工时费及部分材料、广告设计安装费的请求，因其未能提交证据，且刘寰宇不予认可，本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘寰宇与潘晓金于2018年12月20日签订的《租房合同》无效；二、潘晓金于本判决生效后十日内退还原告刘寰宇已交纳的租金77000元及电费押金2000元；三、刘寰宇于本判决生效后十日内支付潘晓金水电费377元；四、驳回刘寰宇的其他诉讼请求；五、驳回潘晓金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元，由潘晓金负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费478元，由潘晓金负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  刘玉荣人民陪审员  王 磊二〇一九年十二月二十五日书 记 员  吕萍萍书 记 员  刘金帅