西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初16311号 原告：陕西华汉实业集团有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：骆平济，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦雪阳，女，1994年10月24日出生，汉族，住陕西省略阳县，该公司员工。 被告：徐蕾，女，1980年9月4日出生，汉族，住渭南市富平县。 第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。 负责人：李军，该分行行长。 委托诉讼代理人：周游，男，1972年8月29日出生，汉族，住西安市雁塔区，该分行长安路支行员工。 原告陕西华汉实业集团有限公司与被告徐蕾、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西华汉实业集团有限公司（以下简称“华汉公司”）的委托诉讼代理人秦雪阳、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称“建行陕西省分行”）的委托诉讼代理人周游到庭参加了诉讼，被告徐蕾经本院合法传唤后未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华汉公司诉称，原告与被告签订登记号为Y1XXX19的《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，总房款为308133元。其中，房屋首付款为98133元，其余房款办理银行按揭方式支付。被告与第三人申请按揭款共计21万元用于向原告支付购房款，并由原告为该按揭贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告未严格按照合同约定履行还款义务，长期拖欠第三人的按揭贷款，致使原告承担保证责任，并于2019年5月30日向第三人代偿31022.5元。《商品房买卖合同》附件五补充协议第七条约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还代付款并承担该费用百分之十的违约金。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担”。被告的违约行为导致原告承担了保证责任，原告遂向被告寄送了《关于返还代偿款的通知函》，要求被告返还代偿款及违约金，但截至通知函约定的期限届满，被告仍未履行还款义务。原告已经向被告寄送了《商品房买卖合同解除通知书》，解除原告与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告履行配合原告办理注销合同备案、抵押预登记备案等义务，但被告始终未履行该义务。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的登记号为Y1XXXX9的《商品房买卖合同》；2、被告及第三人配合原告办理登记号为Y1XXXX19的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、注销费用和不动产权抵押预登记的注销手续、注销费用；3、被告向原告支付代偿款31022.5元、违约金3102.25元、逾期违约金3389.46元（按照总房款日万分之五，自2019年6月20日起算，暂计算至起诉之日，主张至被告实际支付之日），上述暂共计37514.21元；4、被告向原告返还XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房；5、被告承担本案诉讼费、公告费及保全费等全部费用。 被告徐蕾未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人建行陕西省分行述称，其同意原告的诉请，原告向第三人支付代偿款至2020年6月。 经审理查明，2012年6月2日，原告与被告签订登记号为Y1XXXX9的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积共46.37平方米，总房款为308133元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于2012年5月5日交定金2万元，于2012年6月2日前付清首付款98133元（含定金），余款21万元办理按揭贷款。合同附件五补充协议第七条约定：“鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担”。合同附件五补充协议第十条约定：“买受人应在本合同上提供正确的联系地址和联系电话，如有变更须在七日内以书面形式通知出卖方，否则出卖方按原名、原住址发送的有关文件视同送达。由于买受人原因造成出卖方无法与买受人联系，其所造成的损失及法律责任由买受人自行承担”。合同签订后，被告向原告缴纳了全部购房款。上述购房款中的21万元，被告于2012年7月2日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由第三人向被告提供贷款，被告按期偿还贷款，原告为此承担连带保证责任。2014年4月30日，原告将涉案房屋交付给被告。后被告未按照贷款合同的约定向第三人还款，第三人遂于2019年5月17日向原告出具代偿通知书，要求原告代偿被告拖欠贷款本息和预交一年月供合计29000元及诉讼费2022.5元，原告于同年5月30日偿还了上述款项。2019年6月2日，原告按照被告在合同上留存的地址及涉案房屋均向被告邮寄《关于返还代偿款的通知函》，该两份邮件分别于2019年6月3日、同年6月6日被他人代收，后原告又于2019年6月18日向被告上述两个地址邮寄了《商品房买卖合同》解除通知书，该邮件分别于次日被代收及未妥投。经询，原告及第三人均称被告自2018年6月开始再未向第三人偿还贷款，原告还称现已不存在注销费用。 上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定缴纳了全部的购房款，但其中21万元系其从第三人处获得的贷款，由于其逾期还款，导致原告于2019年5月30日代被告向第三人偿还拖欠贷款本息和预交一年月供合计29000元及诉讼费2022.5元，原告由此承担了保证责任。根据合同附件五补充协议第七条的约定，原告承担保证责任后有权要求被告在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金，同时出卖人有权单方面解除合同，故原告现要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、被告协助其办理《商品房买卖合同》备案注销手续、被告返还涉案房屋、被告返还代偿款31022.5元及支付代偿款10%的违约金即3102.25元的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。关于逾期偿还代偿款违约金，合同约定的标准为每日按照总房款的万分之五计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。考虑到因被告的违约行为已导致合同被解除，房屋将被原告收回，且原告已收取代偿款10%的违约金，再结合近年来房价的大幅上涨，原告再出售房屋可获取较大利益，为了保护购房人合法利益，同时制裁违约行为，平衡双方利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整逾期偿还代偿款违约金的标准为每日按照代偿款31022.5元的万分之五计算，由于《关于返还代偿款的通知函》的最晚签收时间为2019年6月6日，故逾期偿还代偿款违约金的起算日为2019年6月17日,应计算至实际偿还之日止。另，原告未就不动产权抵押预登记的情况进行举证，故其要求被告及第三人配合办理不动产权抵押预登记注销手续，证据不足，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西华汉实业集团有限公司与被告徐蕾就位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房签订的登记号为Y12XXXX19的《商品房买卖合同》。 二、被告徐蕾于本判决生效之日起三十日内协助原告陕西华汉实业集团有限公司办理合同登记号为Y1XXXX19《商品房买卖合同》的备案注销手续。 三、被告徐蕾于本判决生效之日起十日内向原告陕西华汉实业集团有限公司返还代偿款31022.5元，并支付代偿款违约金3102.25元，同时支付逾期偿还代偿款违约金（以31022.5元为基数，按照每日万分之五，自2019年6月17日计算至实际偿还之日止）。 四、被告徐蕾于本判决生效之日起三十日内向原告陕西华汉实业集团有限公司返还位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房。 五、驳回原告陕西华汉实业集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5922元、公告费260元，由被告徐蕾承担。鉴于原告陕西华汉实业集团有限公司已预交，被告徐蕾在支付上述款项时将其应承担的案件受理费、公告费一并支付原告陕西华汉实业集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  朱 华 人民陪审员  王莎莎 人民陪审员  吴 萍 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  魏 艳