广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34736号原告：刘嘉贤，男，1957年4月21日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码K737224(8)。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。被告：佛山市禅城区******民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧，系被告主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****罗南集团内办公室，营业执照注册号440********1036。法定代表人：赵某1。破产管理人：广东源浩律师事务所。委托诉讼代理人：赵琦，女，系该公司破产管理人工作人员。原告刘嘉贤与被告佛山市禅城区******民委员会（以下简称罗南村委会）、第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序审理，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡先、被告的委托诉讼代理人廖斯晗、第三人的委托诉讼代理人赵琦到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业使用权出让金429254.00元整；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称：海盛东方）于2008年3月起与被告签订《土地使用权租赁合同》，租赁被告和另一方位于佛山市禅城区*******以北、佛山一环路东西面的土地约619.3亩进行商业开发。海盛东方陆续在该地块上开发建设了“海盛东方城摩尔购物中心”、“海盛东方城酒店”“海盛东方国际环保产业城”等建筑物并对外出让物业使用权。原告在海盛东方的广告宣传下，于2011年8月12日与海盛东方签订《物业使用权出让合同》（有法院生效判决认定为《房屋租赁合同》），受让海盛东方开发的“海盛东方国际环保产业城”A座二层2040号物业。该合同约定：物业出让金人民币429254.00元整，出让期限“从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日。甲方（海盛东方，下同）在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方（原告，下同）……。”总出让金于本合同签订之日起一次性支付。第五条第2项还约定：“乙方按照本合同约定从签约后次月开始计算，应将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按固定回报率向乙方支付前三年的投资回报。”合同还就双方的权利和义务及违约责任等作了具体约定（详见《物业使用权出让合同》）。合同生效后，原告依约向海盛东方一次性付清了出让金人民币429254.00元整。并将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方经营管理。双方合同履行到2013年1月底后，海盛东方既未依约按月向原告支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，单方面无故终止履行合同，构成根本违约。根据《物业使用权出让合同》的相关约定，原告享有解除合同的权利并要求海盛东方退还物业使用权出让金429254.00元整。对于海盛东方的前述债务，被告、罗南集团于2017年10月17日向包括原告在内的业主出具《承诺书》表示负责处理，表示了债的加入的意向。被告于2018年4月11日再次向包括原告在内的业主出具了第二份《承诺书》，明确表示：“海盛东方公司原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”。其意思表示构成债的加入。原告为了尽快解决久拖不决的纷争，同意被告的承诺，愿意放弃违约金及最起码的银行存款利息，多次向被告要求按其承诺支付原告物业出让金本金。但被告却言而无信，出尔反尔，以第三方公司尚未向被告支付完补偿款为由拒绝兑现自己的承诺。《中华人民共和国民法总则》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”但被告违反法律规定的诚实信用原则，公然不讲诚信，拒不履行其承诺，构成违法、违约。为尽快收回原告物业出让金本金，原告特根据《中华人民共和国民法总则》第176条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的程序规定，请法院依法调解或判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、本案案由为合同纠纷，原告应以合同的相对方海盛东方公司作为第一被告提起本案诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方公司为本案被告，否则法院应对原告的起诉依法应予以驳回。本案案由为合同纠纷，本案所涉《物业使用权出让合同》为原告与佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称“海盛东方公司”）所签订的，且案涉的“物业出让金”亦是由原告直接支付给海盛东方公司的，因此海盛东方公司是合同相对方，也是本案债务的主债务人，原告以合同纠纷为案由提起本次诉讼的，应基于合同关系将海盛东方公司列为第一被告提起诉讼，而不可仅以合同外第三方提起本案诉讼，否则不能以合同纠纷为案由进行处理。而在佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定海盛东方公司是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，被告并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，海盛东方公司已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。由此可见，原告漏列被告海盛东方公司的行为明显为逃避将本案所涉的债权债务纳入佛山中院就海盛东方公司的破产案件中处理，直接损害本案其他被告的合法权益。被告认为，法院应就此向原告进行释明，并由原告申请追加海盛东方公司为本案被告参加诉讼，否则法院应对原告的起诉依法应予以驳回。二、被告从未与原告签订任何合同或协议，亦从未接受过原告所支付的“物业出让金”，且被告也不是案涉合同的缔约方，原告要求被告返还“物业出让金”一说，并无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同作为一种债的关系，不同于其他民事法律关系，合同关系具有相对性：其一，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人可以向合同另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼；其二，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同约定的权利并履行合同约定或法律规定的义务；其三，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，原告所提出的权利请求系基于其与第三人海盛东方公司之间所签订的《物业使用权出让合同》的约定，被告并非该合同的缔约方，未与原告签订其他租赁合同或协议，也从未接受过原告所支付的“物业出让金”，更未作出任何要履行原告与第三人之间的租赁合同义务的意思表示，被告与原告之间也不存在可突破合同相对性的充分事由，因此，被告与原告之间不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方公司的权利义务。三、被告对于原告与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但被告从未作出债的加入的意思表示。由于海盛东方公司单方终止合同的履行，直至2017年12月26日，海盛东方公司尚欠被告租金人民币118,953,051.83元未支付，被告作为土地的出租方，与众多债权人一样，也是本次纠纷的受害者。对于海盛东方遗留的债权债务问题，被告根据上级政府的指导精神，出于社会稳定的需要，一直积极协助处理相关事务。2018年4月11日，被告出具了一份《承诺书》，明确说明：“原海盛东方公司遗留的债务问题，要待海盛东方项目彻底盘活之后，收取（金润华公司）地上建筑物补偿款后直接支付给各业主。”被告的意思表示是，海盛东方项目恢复运作与经营并产生效益后，在金润华公司支付建筑物补偿款给被告后，被告再予以支付给原告，而不是由被告直接向原告支付，也不是说由被告直接承担第三人遗留的债权债务。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：。。。（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”因此，如果该承诺书确实涉及到村集体财产的处分，被告应当根据《村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该承诺书并无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，因此，该承诺书不可能作出债务承担的意思表示，同时，该承诺书未经村民会议并形成决议，对于涉及财产处分的内容对外亦不产生法律效力。因此，该份承诺书并不存在被告“作为自愿加入对海盛东方公司债务的承担”的承诺，被告无需对海盛东方公司债务承担连带清偿责任。综上，原告的诉讼请求没有任何法律与事实依据，恳请法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，对原告的诉讼请求依法予以驳回。第三人述称：1.第三人为物业使用权出让合同的合同向对方，本案原告提交的物业使用权出让合同的真实性请法院审查认定。2.第三人已经破产，第三人的债权人应依据《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。3.第三人于2013年1月14日停止经营，根据原告与第三人签订的物业使用权出让合同中约定的“委托经营及固定回报”条款，第三人认为出让金应扣除第三人已经支付的固定投资回报款。诉讼中，原告举证如下：1、《土地使用权租赁合同》2、建设工程规划许可证3、《物业使用权出让合同》（附件1海盛东方国际环保产业城商铺物业位置平面图，附件2补充协议）4、收据1份、持卡人存根5、终止《土地使用权租赁合同》申请书6、承诺书7、承诺书8、（2018）粤0604民初10061号民事判决书9、（2019）粤06民终6072号民事判决书诉讼中，被告举证如下：1、海盛东方公司地块土地租金表2、佛府集用（2009）第0600110100407《土地使用权证书》3、佛府集用（2009）第0600110600881《土地使用权证书》4、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》4页5、（2018）粤06民终9047号民事裁定书诉讼中，第三人未向本院提交证据。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：建设规划许可证记载的项目为海盛东方城酒店、海盛东方城摩尔购物中心，与案涉海盛东方国际环保产业城没有关联性，本院不予采信；第三人对原告提供的证据3-5无异议，因其系上述证据的相对方或出具方，本院对其真实性予以确认。被告的证据1系其单方制作，并无证据佐证，亦未经第三人盖章确认，本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：第三人（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年8月12日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城A座贰层2040号物业的使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金429254元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为3577元，从签署本合同后次月每月8日支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户；甲方在2016年8月31日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。原告先后于2011年8月6日、12日向第三人转账支付20000元、409254元，第三人于2011年8月12日向原告出具收据，确认已收取原告交纳的使用权出让金429254元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，佛山市海盛东方国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市海盛东方国际环保产业城尚未办理规划报建手续。原告自认第三人已向其支付16期投资回报，即3577元/月×16月=57232元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因原告为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉租赁物位于佛山市，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》应属无效。对此，本院已向原告释明，原告予以认可，并以此要求被告返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，原告有权要求第三人退还使用权出让金429254元。扣除原告收取的投资回报，第三人应向原告返还372022元。因原告在本案中不主张第三人承担责任，本院不予处理。对于第三人的上述债务，罗南村委会于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。另被告未举证证明已按照《承诺书》负责处理并取得效果，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺，合法合理。虽原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》因违反法律的强制性规定无效，但被告加入的是“返还本金之债”，而非“支付投资回报之债”，故《物业使用权出让合同》无效并不影响债的加入意思表示的效力。虽被告罗南村委会承诺“按本金标准支付”，但其承担的责任范围理应不超出主债务人的责任范围，故被告应向原告返还372022元。关于原告的起诉是否已过诉讼时效期间。确认合同无效请求权虽表面上称为请求权，但其性质为实体法上的形成权，故不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度，至于合同无效之后的财产返还请求权应自人民法院认定无效后或相关当事人作出返还承诺后开始计算。被告于2018年4月11日作出债的加入的意思表示，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市禅城区******民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘嘉贤支付物业使用权出让金372022元；二、驳回原告刘嘉贤的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减7739元，由被告佛山市禅城区******民委员会负担7239元，原告负担500元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内、被告和第三人可在本判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  尹宇飞人民陪审员  霍兆坚人民陪审员  张明华二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄妙玲