广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14444号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：孙**。委托诉讼代理人：**恒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。被告：叶树杰，住佛山市南海区。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告叶树杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付2013年4月2日起至2019年6月30日止的综合物业管理费174747.3元及逾期付款违约金100052.61元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2019年6月30日，实际要求计算至被告履行之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2003年5月29日，原被告就租赁**号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》。同日，原被告就涉讼商铺签订了为期三年的《商铺租赁委托书》，约定被告委托原告代为出租和管理涉讼商铺，现该协议已执行完毕。2003年12月10日，双方再次就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。自2013年4月2日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未交纳相关综合物业管理费用。《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积66.6平方米商铺给被告，租金1334元/月，租赁期限2003年6月1日至2032年1月30日。《南海市房地产租赁契约》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积66.6平方米，租赁期为20年，从2003年6月1日至2023年5月30日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米50元；原告同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计330869元，双方同意采用一次性付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金1379元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。因涉讼商铺自2013年4月2日起处于空置状态，被告未进行经营且一直未交纳相关综合物业管理费，原告已于2013年至2019年以EMS、短信、电话各种形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理，后期拒收邮件。截止至2019年6月30日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费174747.3元及逾期付款违约金100052.61元（按应缴金额的日万分之五暂计至2019年6月30日，要求计至实际履行之日）。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。被告提交答辩状辩称：被告于2003年通过《房地产租赁契约》及《补充协议书》的形式，按约定时间一次性支付了330869元给原告，原被告不存在任何经济违约及纠纷关系，原告不是合格的起诉主体。原告自定的35元/平方米的物管费标准不合法合规的，未经政府部门审核批复，是管理方单方提出的。涉讼商铺及周围空间的中央空调时开时不开，电梯不开，公共空间的灯光才开几盏，物业的维修保养和管理非常不到位，价质不对等，不能要求商户按35元/平方米的标准交纳管理费。城市广场所有商铺在空铺情况下都没有交纳物管费，被告也不是主观故意不交物管费的。商铺开业与否均需交纳原告自定的费用（无论租户是否已获得正式通知），这是霸王条款，应予取消。城市广场管理方在未告知被告的情况下，自2013年4月起私自在涉讼商铺前面中庭位置招商经营，在涉讼商铺门口只留很窄的一条过道，被告多次反映原告置之不理，致使涉讼商铺的承租方“弗莱尔”生意惨淡愤而离场，后找不到人承租，造成空铺。涉讼商铺在2013年5月份空铺后，原被告重新签订了商铺转租赁委托书，服从原告一切条件委托转出租涉讼商铺，但原告也一直找不到人来承租商铺，致使空铺。原告曾找到4个意向租户，但被告不答应意向租户提出的条件，致使一直空铺。被告的家庭住址一直没变，联系手机也是在2017年年中才更换，不存在原告所称的以各种形式通知被告而不得的情况。原告在2001-2003年间以卖铺形式销售商铺，存在夸大宣传嫌疑，广大城市广场租户以“长期租赁”形式购买商铺，城市广场运营团队存在问题或主观故意不作为，导致各租户血本无归。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告人口信息查询资料复印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.《南海市房地产租赁契约》原件1份。3.《南海市房地产租赁契约补充议定书》原件1份。4.《房地产租赁契约》原件1份。5.《商铺租赁委托书》原件1份。举证2-5，用以证明①原告将涉讼商铺出租给被告，根据举证3第七至九条的约定，被告需按照35元/平方米/月的标准向原告或原告委派的物业管理公司支付综合物业管理费，现考虑涉案商铺实际情况，原告自行将综合物业管理费调整为20元/平方米/月；根据举证3第十条约定，被告逾期支付管理费用，需按日2%计付逾期违约金，现原告已自行调整为按日万分之五计收违约金。②被告曾将涉讼商铺委托给原告出租，受委托期间的物业综合管理费由原告承担，委托期满后双方没有续约，涉讼商铺经营权归被告，被告应当按照租赁契约的约定向原告或原告委托的物业管理公司支付综合物业管理费。6.**铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表打印件1份，用以证明被告2013年4月2日至2019年6月30日的欠费情况。7.缴费通知、EMS全球邮政特快专递、改退批条、邮件查询证明原件1组，用以证明被告长期拖欠物业管理费，原告长期以来一直催收，但被告却不予理会。8.土地租赁合同复印件1份。9.粤房地证字第C******4号房地产权证复印件1份。10.土地租赁协议原件1份。11.粤房地证佛字第0******8号房地产权证复印件1份。举证8-11，用以证明原告合法享有涉讼商铺的出租权。12.企业机读档案变更登记资料（广东**发展有限公司）原件1份。13.企业机读档案变更登记资料（佛山市南海区**物业管理有限公司）原件1份。14.《物业管理委托合同》原件1份。15.《物业管理委托合同补充协议》原件1份。16.情况说明原件1份。17.电梯（包括扶梯、人行道）保养协议原件1份。18.电气设备能效服务合同原件1份。19.自动报警远程监控系统联网监测服务合同原件1份。20.清扫及垃圾清运处理服务协议原件1份。21.蚁患灭治合同原件1份。22.合同（LED广告字）原件1份。23.2018年春节醒狮活动协议原件1份。24.佛山市南海区**物业管理有限公司工资签收表（2018年8月份至10月份）原件36份。25.电费发票原件6份。26.水费发票复印件10份。27.购销合同及其发票原件各1份。28.报价单及其收据原件各2份。29.中央空调保养服务合同、发票原件各4份。30.照片112张。举证12-30，用以证明原告委托物业管理公司提供综合物业管理服务，聘请大量物业管理人员，对整个城市广场进行大量的物业管理工作，包括对城市广场的公共场所、公共设施设备进行维护和保养，负责电梯、中央空调、消防、监控等系统设备的维护保养，负责建筑物及场地的维护和修缮，提供保洁和安保服务，负责设置大型广告牌、举办购物美食节等宣传推广等。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告举证8、9、11，均为复印件，本院对其证据效力不予确认。原告举证6、30是原告单方制作的，本院综合案件审理情况进行认定。原告提供的其余证据，内容真实，来源合法，与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：2003年5月29日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海**的房屋（房屋建筑面积66.6平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2003年6月1日至2032年1月30日止；等等。同日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海**号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为66.6平方米；租赁期限从2003年6月1日至2023年5月30日，期满后，双方无条件续租8年8月（即2032年1月30日止），甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方。双方并对租金支付等进行了约定。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁委托书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺，期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止。2003年12月10日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为1379元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。另查，位于佛山市南海区**座的房屋已办理房地产权证。本院认为：原告与被告签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。被告将涉讼商铺委托予原告经营管理，现委托经营管理期限已届满，涉讼商铺在委托经营管理期限届满之后的物业管理费、中央空调费、宣传推广费应由被告承担。原告主张被告没有支付涉讼商铺在2013年4月2日至2019年6月30日期间的物业管理综合费用，被告没有到庭提出抗辩并举证反驳，本院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，也是原被告所约定的被告承租涉讼商铺的对价之一，被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。经综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整被告应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。故被告应支付2013年4月2日至2019年6月30日（共73个月又29天）按每月1332元（66.6平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用98523.6元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，被告未按约定期限支付费用，原告请求被告从每月11日起支付违约金，本院予以支持。综合双方履行合同的情况，本院酌定被告以1287.6元为本金从2013年4月11日起，以1332元为本金从2013年5月至2019年6月每月11日起，按年利率6%计付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告叶树杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付98523.6元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告叶树杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1287.6元为本金从2013年4月11日起，以1332元为本金分别从2018年2月至2019年7月每月11日起，至上述第一项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5422元（原告已预交），由原告负担2771元，被告负担2651元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的2651元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  何伟东人民陪审员  谭志军二〇一九年十二月二十七日书 记 员  程学斌