广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5474号原告：中国工商银行股份有限公司英德支行，所在地：英德市*********。负责人：陆世齐，该行行长。委托代理人：何远忠，该支行职员。委托代理人：罗志远，该支行职员。被告：张丽珍，女，汉族，1965年5月26日出生，住英德市英城合地广场天辉庭503号。公民身份证号：440************243。被告：陈茂清，男，汉族，1959年10月20日出生，住英德市*****领工区。公民身份证号：440************032。被告：英德市仙湖房地产开发有限公司，所在地：英德市*******（工商局北）。法定代表人：陈某1。委托代理人：张秋灵，该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司英德支行诉被告张丽珍、陈茂清、英德市仙湖房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司英德支行的委托代理人何远忠、罗志远到庭参加诉讼，被告张丽珍、陈茂清、英德市仙湖房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司英德支行诉请：1、解除原告与三被告于2018年2月8日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令两被告向原告偿还借款本金1148328.61元，利息、罚息、复利16215.15元（暂计至2019年10月15日，之后利息、罚息、复利按合同约定计至贷款本息还清为止）；3、确认原告对抵押物英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号房享有优先受偿权；4、判令被告三对上述借款本息承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年2月8日，原告与三被告签订《个人购房借款／担保合同》，根据两被告的申请，原告同意发放个人购置住房贷款1200000元，期限192个月，以按月等额本息还款法偿还借款。贷款利率为基准利率上浮15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收50%，借款到期未按约偿还的，原告有权按逾期罚息利率计收罚息，对未按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利。被告*以位于英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号房作抵押，抵押房产已办理抵押登记，抵押权人为原告。根据《个人购房借款／担保合同》10.2条约定，被告三同意在正式抵押登记手续办理完毕，且原告收到记载有证实抵押登记信息的不动产登记证明之前，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任。原告依合同的约定于2018年6月12日向被告一发放了贷款1200000元，原告已履行了自己应尽的合同义务。但两被告连续违约7期，贷款余额1148328.61元（其中积欠本金12377.74元，积欠利息16215.15元）。经原告多次催收，被告仍未还款。根据合同14.1和14.2约定，原告有权解除合同，并要求被告立即偿还全部贷款本息。根据婚姻法解释（二）第二十四条规定，上述债务为夫妻共同债务，被告二应承当共同偿还责任。原告中国工商银行股份有限公司英德支行为证明其主张，向本院提交了以下证据：证据1：张丽珍、陈茂清身份证，证明被告一、二诉讼主体资格；证据2：张丽珍、陈茂清婚姻结婚证、状况证明，证明被告一、二婚姻状况为已婚；证据3：英德仙湖房地产开发有限公司营业执照，证明被告三诉讼主体资格；证据4：《个人购房借款/担保合同》，证明被告一、二以英德市**************期D2(08)锦岸一路二街5号作抵押向原告借款1200000元，被告三提供阶段性连带保证责任担保；证据5：借据，证明原告依约发放贷款1200000元；证据6：不动产登记证明，证明已办理抵押预告登记，抵押权人为原告；证据7：还款明细，证明至2019年10月15日，被告一已连续违约3期，累计违约7期，贷款余额1148328.61元（其中积欠本金12377.74元），积欠利息16215.15元；证据8：贷款催收通知书，证明经原告催收被告仍未还款；证据9：送达地址确认书，证明被告一同意并确认英德市合地广场天辉庭503号地址作为个人购房借款/担保合同项下争议所涉诉讼文书的送达地址。被告张丽珍、陈茂清对原告诉称的事实予以认可，但辩称因夫妻两人因被羁押才导致未按时偿还贷款。被告张丽珍、陈茂清未提交抗辩证据。被告英德市仙湖房地产开发有限公司提交书面答辩意见，1、先就债务人（被告一、被告二）提供的物保实现债务，不足部分再由担保人承担担保责任。根据担保法第28条、物权法第176条、194条、担保法解释第38条规定，同一债权既有债务人提供的物保又有第三人保证担保的，应当优先用债务人提供的物保实现债权。而且保证人承担的是非真正连带责任，最终由债务人承担责任，从节约司法资源的角度出发，也应当先用债务人提供的物保实现债权。2、根据原告提供的《个人购房借款/担保合同》的第20条规定，在抵押权人获得不动产权证书后30日内应当办理正式的抵押登记，并授权原告代抵押人（被告一、被告二）办理正式抵押登记。抵押人于2018年9月获得了不动产权证，但由于原告与被告一、被告二懈怠，未能在约定时间内办理正式抵押登记。同时《个人购房借款/担保合同》第十条、第五十五条约定原告办理并取得正式抵押信息的不动产证明后，保证人（被告三）免除担保责任。根据《合同法》第四十五条规定当事人为了自己的利益不正当地组织条件成就的，视为条件已成就，本案中原告于被告一、被告二均为自己的利益以不作为的方式阻止条件成就，应视为条件已成就，即已经满足《个人购房借款/担保合同》第10.2条A款免除保证人担保责任的条件，故应免除被告三的担保责任。被告英德市仙湖房地产开发有限公司为证实其抗辩提交的证据有：1、不动产权证。本院经审理认定事实如下：被告张丽珍与被告陈茂清系夫妻关系。2018年2月8日，被告张丽珍作为借款人、抵押人、被告陈茂清作为抵押物共有人、被告英德仙湖房地产开发有限公司作为保证人与原告中国工商银行股份有限公司英德支行签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款1200000元用于购买坐落于英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号，建筑面积260.52平方米的房屋，并同意以上述房屋作为本案借款担保。借款期限192个月。贷款年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。借款本息偿还方式为按月等额本息还款法，每月15日为还款日。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在基准利率基础上加收50%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，还可以解除本合同。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2018年5月2日，双方为上述合同中约定的坐落于英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号的房屋办理了抵押权预告登记，粤（2018）英德市不动产证明第0007437号，权利人中国工商银行股份有限公司英德支行。2018年6月12日，原告依被告张丽珍签名确认的《个人贷款借据》指定的收款人账号，向被告英德仙湖房地产开发有限公司发放了贷款1200000元。该借据载明的贷款年利率为5.635%，借款期限自2018年6月12日起至2034年6月12日止共192个月，贷款用途购住房。后被告陈丽珍从2018年8月15日起未依合同约定向原告归还借款本息，现仍欠借款本金1148328.61元及计至2019年10月15日利息16215.15元。另查明，坐落于英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号涉案房屋于2018年9月13日取得不动产权证，证号为粤（2018）英德市不动产权第0024143号。被告张丽珍、陈茂清因涉嫌犯罪被羁押在广东省中山市看守所。庭审中，原告确认上述房产已被公安机关查封。上述事实，有原告中国工商银行股份有限公司英德支行向本院提交的证据以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告张丽珍、陈茂清、英德仙湖房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》《个人贷款借据》均系各方平等协商一致的意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，均有效。原告已按约履行了发放贷款的义务，该贷款属于为家庭生活购买房屋所产生的债务，被告陈茂清对该贷款亦知情，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”，属于夫妻共同债务。因此，原告请求被告张丽珍、陈茂清共同偿还借款本息，符合法律规定，本院予以支持。被告张丽珍、陈茂清未能按约偿还贷款本金和利息，截止2019年10月15日，已连续十五个月未履行偿还贷款义务，其行为已构成违约，根据合同约定，原告可宣布本合同未到期的贷款立即到期，并有权解除合同。因此，原告请求解除原告与被告于2018年2月18日签订的《个人购房借款/担保合同》，有合同依据，本院予以支持。截至2019年10月15日被告拖欠原告贷款本金1148328.61元及利息、罚息、复利16215.15元，原告请求被告张丽珍、陈茂清偿还剩余贷款本金1148328.61元及利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案合同约定的坐落于英德市**************期D2（08）锦岸一路二街5号仅办理了抵押预告登记，而依照《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，因此，本案抵押权未设立。原告请求对该抵押物享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告英德仙湖房地产开发有限公司作为保证人与原告签订涉案合同，并约定保证方式为连带保证责任，被告英德仙湖房地产开发有限公司抗辩免除担保责任的前提是办理并取得抵押权登记，涉案抵押物仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权登记，条件未成就。被告张丽珍、陈茂清因涉嫌犯罪被羁押，涉案房产已被查封，无法办理抵押登记手续，不属于合同法规定的为了自身利益以不作为方式阻止条件成就。因此，被告英德仙湖房地产开发有限公司仍需对涉案贷款承担连带保证责任。原告请求被告英德仙湖房地产开发有限公司承担连带清偿责任，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张丽珍、陈茂清、英德市仙湖房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司英德支行与被告张丽珍、陈茂清、英德仙湖房地产开发有限公司于2018年2月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限被告张丽珍、陈茂清于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司英德支行偿还贷款本金1148328.61元及利息、罚息、复利16215.15元，合计1164543.76元[之后利息、罚息、复利从2019年10月16日起按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算至付清欠款止]；三、被告英德仙湖房地产开发有限公司在本判项二确定的债务范围内承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司英德支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7640.45元，由被告张丽珍、陈茂清、英德仙湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年十二月十二日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条当事人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条当事人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。