黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初710号 原告：魏宝玲，女，住宁安市。 委托诉讼代理人：安传友，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 被告：宁安市美林投资有限公司，住所地宁安市。 法定代表人：冯瑞洪，董事长。 委托诉讼代理人：冯大南，男，宁安市美林投资有限公司总经理。 委托诉讼代理人：胡艳鹏，女，宁安市美林投资有限公司综合员。 原告魏宝玲与被告宁安市美林投资有限公司（以下简称美林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏宝玲及其委托诉讼代理人安传友、被告美林公司的委托诉讼代理人冯大南、胡艳鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏宝玲向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决被告将宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库交付给原告，并办理过户手续；2.请求被告自2013年9月30日起按月租金300元标准赔偿原告逾期交付车库损失至实际交付之日止，（暂定19500.00元，计算至2019年2月28日65个月）；3.请求被告自2013年12月1日起按人民银行贷款利率1.5倍标准赔偿原告逾期办理过户手续损失至办理过户手续之日止，（暂定42037.50元，计算至2018年11月30日60个月）；4.案件诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1.请求贵院依法判决被告将宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库交付给原告，并办理过户手续；2.请求被告自2013年9月30日起按月租金300元标准赔偿原告逾期交付车库损失至实际交付之日止，暂定20100元（计算至2019年5月9日）；3.请求被告自2013年12月1日起按人民银行贷款利率4.90%的1.5倍标准赔偿原告逾期办理过户手续损失至办理过户手续之日止，暂定45800元（计算至2019年5月9日）4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月6日，原告与被告美林公司签订车库团购认购书，双方约定被告将其开发的宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库以总房款118000元卖给原告，并约定于2013年9月30日前交付原告使用。原告于当日交付了全部购房款，被告为原告出具收据。至约定交付日，被告未向原告交付车库，之后原告一直要求被告交付车库，但被告以各种理由推脱至今不予交付。 被告美林公司辩称，被告不同意原告魏宝玲的诉讼请求，不同意交付车库办理过户，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.原告所持车库认购单和收据的复印件于2019年1月到被告处要求交付车库，被告要求验看认购单和收据原件，原告拒绝提供，被告没有找到认购单和收据的其余两联复写存根，也无法判断认购单与收据是否真实存在，根据法律规定，原告应承担合同关系成立并生效的举证责任。2.原告自称将房款转账到被告原财务人员高佩云个人账户，被告要求原告提供银行流水凭证，被告没有找到认购单和收据的存根和入账凭证，会计账簿没有该笔房款进帐的记载，销售内业也没有车库的销售记录，根据法律规定，原告不能证明已将房款交于被告公司，此合同不能成立。原告在2013年3月份购买车库，约定在2013年9月30日交付使用，原告不应该在2019年才来找公司要求交付车库，因此原告的要求车库租金和利息的诉讼请求不成立。 根据双方当事人的诉、辩意见，归纳本案争议焦点与审理重点：1.原告与被告的合同是否成立；2.原告是否履行向被告交款的义务3.原告要求被告交付车库及办理车库过户手续是否有事实及法律依据；4.原告要求被告给付赔偿是否符合法律规定。 原告魏宝玲围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.团购认购书一份、收据一份；证据2.冯大南与魏宝玲的对话录音一份；证据3.中国邮政储蓄银行转账凭证一份、高佩云宁安市宁安镇西大街支行银行卡明细一份。本院认为，以上证据能证明原告委托高佩云与被告美林公司签订团购认购书，原告购买被告的地中海阳光小区车库，原告通过银行转账方式向被告财务人员高佩云支付全额房款，被告为原告出具收据的事实。 被告美林公司未出示证据。 根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：原告魏宝玲委托高佩云代办房屋买卖事宜，2013年3月6日，高佩云以原告名义与被告美林公司签订团购认购书，约定原告购买被告的位于宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库，建筑面积21.45平方米，总房款118000元，约定于2013年9月30日前交付使用，出卖方被告盖章，认购方原告对团购认购书认可。签订合同当天，原告将房款118000元以现金到账户的转账方式，转入高佩云在中国邮政储蓄银行宁安市宁安镇西大街支行开户的6210982600071363079账号/卡号内，此时高佩云在被告处担任会计职务，于2014年9月离职。2013年9月份车库可交付使用，2013年末可办理房屋所有权变更登记，被告未向原告交付车库及协助办理所有权变更登记。2013年中国人民银行贷款基准利率年利率五年以上6.55%。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案原告魏宝玲委托高佩云代办房屋买卖事宜，原告对高佩云以原告名义与被告美林公司签订的团购认购书认可，该团购认购书对原告发生效力，原告应按团购认购书约定履行向被告交付房款的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案团购认购书中被告在出卖方盖章处盖章，该团购认购书对被告发生效力，原告将房款转入被告会计高佩云账号中，高佩云收取房款，属于被告单位职员高佩云执行职务行为，即被告已收取原告房款，原告与被告之间形成买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的团购认购书成立并生效，原告已履行交付房款的义务，被告认可车库已能交付使用并办理房屋所有权登记手续，现原告要求被告交付该车库的并办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。被告称2013年9月份车库可交付使用，2013年末可办理房屋所有权变更登记手续，原告要求被告自2013年12月1日至2019年5月9日，按年利率4.90%计算办理房屋所有权变更登记损失45800元的诉讼请求，因2013年末才可办理房屋所有权变更登记，可保护原告自2014年1月1日起的损失，按照已付购房款总额为基数，自2014年1月1日至2019年5月9日（5年128天），按年利率4.90%并逾期加收50%计算，违约损失为46406.49元[118000元×4.90%×1.5倍×（5年+128天/365天）]，现原告要求被告赔偿45800元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求2019年5月9日后的违约损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算至办理房屋所有权变更登记手续之日的诉讼请求，可保护其中自2019年5月10日起，按年利率4.9%计算并逾期加收50%的部分，即按年利率7.35%（4.9%×1.5倍）计算，并计算至被告协助原告办理房屋所有权变更登记手续之日止，超出部分，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告自2013年9月30日起按月租金300元标准赔偿原告逾期交付使用房屋的损失，但该损失应按有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，原告申请鉴定后又撤回鉴定申请，且未提供其他证据证明同地段同类房屋租金标准，原告的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 被告美林公司辩称，被告处无原告提供的团购认购书及收据，且被告账目中无原告交付的购房款，因原告出示的团购认购书及收据盖有被告公章或财务章，且被告不对公章及财务章真伪申请鉴定，另外原告已将购房款转入被告财务人员高佩云账户，高佩云履行职务行为视为被告行为，原告与被告签订的团购协议书成立并生效，原告已履行交付房款的合同义务，被告公司的辩解属被告企业内部制度管理或监管机制问题，不属本案调整范围，对被告的辩解，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告宁安市美林投资有限公司于本判决发生法律效力之日向原告魏宝玲交付位于宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库，并协助原告魏宝玲将宁安市地中海阳光小区B2栋41号车库的所有权变更登记到魏宝玲名下； 二、被告宁安市美林投资有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告魏宝玲违约损失45800元；自2019年5月10日起，按总房款118000元、按年利率7.35%计算违约损失，至被告宁安市美林投资有限公司协助原告魏宝玲办理所有权变更登记手续之日止； 三、驳回原告魏宝玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4000元，减半收取计2000元，由被告宁安市美林投资有限公司负担1788元，由原告魏宝玲负担212元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  赵娜 二〇一九年十二月十六日 书记员  曾琳