北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初38655号原告（反诉被告）：洪礼贤，男，1968年12月10日出生。原告：洪永新，男，1992年11月30日出生。二原告共同委托诉讼代理人：刘晨，北京市浩天信和律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩兴霞，女，1967年8月10日出生。被告（反诉原告）：秦存福，男，1965年10月15日出生。二被告共同委托诉讼代理人：杜以斌，山东诺善律师事务所律师。原告（反诉被告）洪礼贤、原告洪永新与被告（反诉原告）韩兴霞、追加被告（反诉原告）秦存福商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪礼贤、原告洪永新及洪礼贤、洪永新共同委托诉讼代理人刘晨，追加被告（反诉原告）秦存福及其与被告（反诉原告）韩兴霞共同委托诉讼代理人杜以斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪礼贤、洪永新向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令韩兴霞、秦存福立即协助洪礼贤、洪永新办理809号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至洪永新名下；2、请求法院依法判令韩兴霞、秦存福立即向洪礼贤、洪永新支付逾期办理上述房屋所有权登记手续的违约金，即人民币500000元；3、本案诉讼费由韩兴霞、秦存福承担。事实和理由：2009年3月20日，洪礼贤、洪永新与韩兴霞签订了《房屋买卖协议》，约定洪礼贤、洪永新向韩兴霞支付人民币1777586.37元用于购买韩兴霞通过城乡建设开发公司开发并销售的809室房屋。依据双方签订合同的第一条、第二条约定，合同签订后，涉案房屋的购买权归洪礼贤、洪永新所有，洪礼贤、洪永新必须支付购买该房屋的全部费用。合同生效后，洪礼贤、洪永新于2009年3月21日向韩兴霞支付380000元，其中包括购房款250000元，向房屋登记部门缴纳的房屋契税等费用。后洪礼贤、洪永新自行于2009年3月23日、2009年4月11日和2009年5月7日分别支付涉案房屋产权代办费、物业费、供暖费等费用。同时洪礼贤、洪永新按照合同第四条约定，按月向韩兴霞银行账户进行涉案房屋贷款的还款，截止至2018年9月，洪礼贤、洪永新已替韩兴霞支付涉案房屋贷款987800元，依据双方签订合同的第七条、第八条约定，双方如有违反本协议所规定的内容赔偿对方500000元整做为违约金。韩兴霞、秦存福于2009年4月向洪礼贤、洪永新交付涉案房屋，韩兴霞、秦存福取得房屋所有权证后，我方多次要求其协助办理房屋过户手续，均被拒绝，为此诉至法院。韩兴霞、秦存福辩称，一、不同意将案涉房屋过户到洪永新名下，2007年10月19日韩兴霞与城乡建设开发公司（以下简称城乡开发公司）签订商品房买卖合同，700000元首付款以及2年的房贷，洪礼贤仅仅向韩兴霞支付了250000元就长期占有了房屋，我方主张解除合同对洪礼贤、洪永新没有损失，如继续履行合同对我方不公平。二、洪礼贤与韩兴霞签订房屋买卖协议时韩兴霞并没有取得涉案房屋房产证，北京市还没有出台房屋限购政策，目前在北京市买房需要审查买房资格，也就是在北京地区是否连续缴纳了60个月社保，以此确定是因居住买房，经审查合规才可以在北京购房，目前韩兴霞不具备在北京购房条件，如将房屋过户到洪永新名下，韩兴霞无法在北京购买房屋。三、洪永新不是案涉房屋的买受人，不具备诉讼主体资格，理由如下：1、房屋买卖协议明确约定，出卖人是韩兴霞，买受人是洪礼贤，韩兴霞将案涉房屋出售给洪礼贤，合同第二页下方记载的身份证号码、手机号码均是洪礼贤的，合同约定的权利义务并不涉及到洪永新；2、在丰台分公司见证磋商下签订房屋买卖协议，标的额巨大，与买卖双方切身利益密切相关，当时洪永新是未成年人，民事行为能力受到限制，丰台分公司不会向我方介绍未成年人购买房屋，韩兴霞、秦存福也绝不会与洪永新磋商并签订房屋买卖协议；3、补充协议、收据收条、物品清单都是洪礼贤一人签字，充分说明房屋买卖的履行方是韩兴霞和洪礼贤，与洪永新无关。四、洪礼贤、洪永新请求韩兴霞、秦存福协助办理案涉房屋所有权登记手续，无法实现合同目的，我方有权解除合同，理由如下：1、房屋买卖协议第七条约定韩兴霞要在开发商下发房屋产权证后无条件按洪礼贤的时间安排配合办理二手房过户手续，充分说明涉案房屋在韩兴霞名下双方当事人对此是知情的，但该条并没有约定具体协助办理过户的时间，洪礼贤应当在合理的时间内向我方主张配合办理过户，在办理过户手续上我方仅有协助义务，韩兴霞拿到案涉房屋产权证时至起诉时，洪礼贤从来没有要求韩兴霞配合办理过户，洪礼贤怠于履行合同，长期占用韩兴霞购房名额，涉案房屋多年来一直在韩兴霞名下，受房屋限购规定影响，韩兴霞不具备购买房屋的资格，如将房屋过户到洪永新名下会造成韩兴霞无法在北京购买房屋；2、参照北京市高级人民法院关于审理涉及住房房屋限购政策的案件意见通知规定，我方有权解除合同，北京市高级人民法院关于妥善处理3.17新政房屋纠纷案件会议纪要规定，没有经过网签的房屋买卖原则上存在履行障碍，合同签订后由于3.17新政导致合同无法履行的，不能归责于当事人；3、按照限购政策规定，在北京购买房屋的流程是向房管相关部门提交书面声明、家庭购房申请表、购房承诺书、在本市缴纳社会保险证明，然后是审核、购房资格核验、办理网签、网上提交合同，根据规定来看涉案房屋不具备限购政策的条件。韩兴霞、秦存福向本院提出反诉请求：1、判令解除韩兴霞与洪礼贤、洪永新签订的房屋买卖协议以及补充条款；2、反诉费用由洪礼贤承担。事实和理由：2007年10月19日韩兴霞与城乡开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定韩兴霞以按揭贷款方式购买涉案房屋，预测建筑面积153.51平方米，套内建筑面积123.78平方米，单价每平方米18215.83元，总价款2254755元。韩兴霞在支行办理商业贷款，支付房贷约200000元。2009年5月7日韩兴霞与城乡开发公司签订补充协议，内容为：涉案房屋地址变更为809号，房屋竣工实测面积为154.14平方米，实际房屋总价为2267870元。经丰台分公司介绍及磋商，2009年3月20日韩兴霞与洪礼贤签订了房屋买卖协议，约定韩兴霞将809室房屋出售给洪礼贤，房屋价格1777586.37元，其中洪礼贤以现金方式支付给韩兴霞购房款250000元，按揭贷款1527586.37元由洪礼贤以韩兴霞名义分期支付银行。2009年3月21日，韩兴霞与洪礼贤签订补充条款，约定因在银行的贷款，涉案房屋过户时所需的解压款和解压费由洪礼贤本人承担。房屋所有权证登记时间2010年5月17日，韩兴霞本人于2011年3月份领到房产证。根据合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。韩兴霞与洪礼贤签订购房合同在前，房屋限购政策实施在后，属于不可抗力。政府限购政策是双方签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力导致合同目的无法实现的，双方均有法定解除权。参照北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的通知第四条、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及3.17新政的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定。虽然房屋买卖协议在“3.17”政策出台之前签订，但洪礼贤不符合3.17新政后的购房条件，无法办理房屋过户登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人有权解除合同。洪礼贤对韩兴霞、秦存福的反诉辩称，1、洪礼贤、洪永新现在均具有购房资格，不存在不具备合同履行资格的问题。双方签订买卖合同在先并不影响合同的继续履行；2、据我们了解韩兴霞、秦存福一共买了两套房子，两套房屋哪一套在先，韩兴霞、秦存福没有提供证据，目前韩兴霞、秦存福没有提供证据证明洪礼贤、洪永新不具备买房资格的情况。根据房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（2010458号文件）第二条、高院关于涉及住房限购政策案件通知规定，涉案房屋交付洪礼贤、洪永新使用10年，洪礼贤、洪永新支付房屋价款高达四分之三，剩余贷款不足500000元，洪礼贤、洪永新多次要求韩兴霞、秦存福配合办理房屋过户手续，洪礼贤、洪永新符合北京市购房资格，房屋过户不存在任何困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪礼贤、洪永新提交的证据如下：1、2009年3月20日签订的《房屋买卖协议》和《补充条款》，证明双方之间存在合同关系，洪礼贤、洪永新有权依据合同约定要求韩兴霞、秦存福办理涉案房屋产权变更登记手续，并按合同约定向洪礼贤、洪永新支付违约金；2、2009年3月21日中国农业银行卡存款业务回单，证明洪礼贤、洪永新向秦存福支付380000元，其中包括250000元购房款和契税等费用，洪礼贤、洪永新按照合同约定履行义务；3、韩兴霞向洪礼贤、洪永新出具的收据，证明韩兴霞、秦存福确认收到洪礼贤、洪永新支付的购房款250000元；4、契税公共维修基金收据，证明2008年9月27日办理产权证，洪礼贤、洪永新替韩兴霞、秦存福支付了公共维修基金45357元、契税68036.10元；5、测量费收据，证明洪礼贤、洪永新替韩兴霞、秦存福支付测量费60元；6、产权代办费用收据，证明2009年3月23日洪礼贤、洪永新替韩兴霞、秦存福支付产权代办费；7、物业费收据，证明洪礼贤、洪永新支付物业费、代收电费、代收供暖费10668.20元；8、2009年4月11日装修管理费收据，证明洪礼贤、洪永新支付装修管理费1079元，证据4-8共同证明洪礼贤、洪永新按照合同约定履行了相关义务；9、银行转账记录，证明2009年3月至2019年8月洪礼贤、洪永新每月向韩兴霞账户内转账还贷金额；10、吴艳春的结婚证、洪礼贤的结婚证、吴艳春的证人证言、洪永新的北京社保记录证明、吴艳春的短信记录，证明吴艳春与洪礼贤系夫妻关系，根据房屋买卖协议约定一直履行合同义务，每月还款10000元；洪永新自2011年8月开始在北京市缴纳社会保险，计算至2019年7月，已缴纳社会保险96个月；吴艳春多次以短信方式与秦存福联系，要求办理房屋过户手续；11、转账结果交易成功凭单，证明还款时间由2009年3月21日至2019年9月9日。洪礼贤、洪永新实际还款是8700多元，但是洪礼贤每个月还10000元，多还一点。韩兴霞、秦存福对洪礼贤、洪永新提交的上述证据的质证意见是：证据1-9真实性均无异议，证明目的有异议。从房屋买卖协议及补充条款、物品清单内容来看所有手续交接均是韩兴霞与洪礼贤进行的，与洪永新没有关系，合同签订主体是韩兴霞与洪礼贤，洪礼贤、洪永新也陈述认为买卖合同双方当事人是韩兴霞和洪礼贤，对于韩兴霞出售涉案房屋我们得到的仅仅是250000元，其余都是洪礼贤交给银行等第三方的费用。对于证据10中洪礼贤、吴艳春的结婚证真实性认可；吴艳春证言中还款情况认可，但吴艳春的证人证言不应被法庭采纳，根据民诉法相关规定，证人不出庭作证不符合证人证言的形式要件；洪永新的社保记录真实性认可，洪永新于2011年8月开始缴纳社保，说明签订合同时洪永新还没有在北京市缴纳社保，其次洪永新不是涉案房屋的购房人，即便其交齐社保，洪永新仍然不具备过户房屋的条件；吴艳春的短信记录真实性认可，秦存福收到过这些信息，但是这些信息发送的时间均是在洪永新已经在北京市缴纳5年社保之后，也就是洪永新没有交足60个月社保之前我方没有收到洪礼贤、洪永新的过户要求。洪永新不是合同的当事人，因此吴艳春要求秦存福配合过户的要求不可能。对证据11的真实性认可。韩兴霞、秦存福针对本诉、反诉提交如下证据：1、北京市商品房预售合同及补充协议，证明韩兴霞与城乡开发公司存在房屋买卖合同关系；2、房屋产权证书，证明韩兴霞是涉案房屋的所有权人；3、房屋买卖协议，证明韩兴霞与洪礼贤签订涉案房屋买卖协议；4、补充条款，证明韩兴霞与洪礼贤签订补充协议；5、收据，证明韩兴霞收到洪礼贤购房款250000元；6、收据收条，证明洪礼贤收到韩兴霞交付的涉案房屋办理入住手续，所以洪礼贤给我们出具了该收据；7、洪礼贤本人出具的物品清单，证明洪礼贤收到韩兴霞交付的涉案房屋的购买发票原件、银行按揭单据原件、购房合同复印件、身份证复印件、结婚证复印件；8、韩兴霞与秦存福离婚调解书；9、活期账户对账单，证明2007年10月31日，存入韩兴霞账户1570000元，系涉案房屋的贷款。2007年11月15日，向转入贷款6576.26元，2007年12月15日至2008年12月15日，每月15日向转入贷款10930.06元，共13个月，共计142090.78元。2009年1月15日转入贷款10514.27元。2009年2月15日、2009年3月15日每月15日转入8700.70元，两个月共计17401.40元。综上，韩兴霞共计转入176582.71元。洪礼贤、洪永新对韩兴霞、秦存福提交证据的质证意见是：对证据1中北京市商品房预售合同真实性认可，补充协议我们没有见过，真实性不认可；对证据2的真实性不认可，我们从来没有见过原件；对证据3-6的真实性认可；对证据7的真实性不认可，最后的手续费、维修金等都是洪礼贤、洪永新缴纳的，没有看到韩兴霞把钱返还给我们的证据；对证据8的真实性认可；对证据9的真实性认可，不认可关联性，在签订合同后，房屋贷款从2009年3月21日开始每月10000元，由洪礼贤和吴艳春进行还款。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪礼贤与案外人吴艳春系夫妻关系，洪礼贤与洪永新系父子关系。韩兴霞与秦存福原系夫妻关系。2007年10月19日韩兴霞与城乡开发公司签订《北京市商品房预售合同》约定韩兴霞购买坐落于809（该房号为暂定编号），房屋总价款2254755元。2009年3月20日韩兴霞、秦存福（出卖人甲方）与洪礼贤、洪永新（买受人乙方）及北京经纪有限公司丰台区分公司（见证方）签订《房屋买卖协议》约定：韩兴霞将所购的809室房屋出售给洪礼贤，该房屋成交价格（不包括入住时所交的公共维修基金、契税等）人民币1777586.37元，其中乙方以现金支付给甲方购房款250000元，其余1527586.37元为甲方购买该房屋的银行按揭款转由乙方直接以按揭方式交付给银行；合同签订后该房屋的购买权将归乙方所有，乙方必须承担支付购买该房屋的全部费用，其中包括营业税、契税、个人所得税、土地增值税、垫资费用等；合同签订后甲方将该房屋的购买发票原件、银行按揭单据原件、购房合同复印件、夫妻二人身份证、结婚证复印件等交给乙方作为交易证据；乙方承担支付甲方在银行所贷款项1527586.37元的贷款，今后乙方每月10号前准时向银行交付此房因贷款每月应支付的月供；甲方收到乙方所交房款250000元后要在7天之内和房地产开发商办理房屋交接手续及拿钥匙，甲方要在开放商下发房屋产权证后无条件按乙方的时间安排配合办理二手房屋过户手续；双方如有违反本协议所规定的内容则赔偿对方人民币500000元整做为违约金等内容。补充条款为：韩兴霞名下的809房在银行的贷款，过户时所需的解压款和解压费由洪礼贤本人承担。同日，韩兴霞、秦存福将房屋购买发票原件2张、银行按揭单据原件1张、购房合同复印件1份、夫妻二人身份证1份、结婚证复印件1份交给洪礼贤，洪礼贤在物品清单中签字确认。2009年3月21日洪礼贤向秦存福转款380000元，同日韩兴霞、秦存福出具收据一张，收据载明收到洪礼贤购房款250000元。2009年3月23日洪礼贤收到韩兴霞809号房屋办理入住费的手续发票六张，金额共计138096.3元。2009年5月7日，城乡开发公司与韩兴霞签订《补充协议》，约定经当地户籍管理部门审核，批准的永久地址为809号；现竣工实测面积为154.14平方米，实际房屋总价款为2267870元。2010年5月17日韩兴霞取得上述房屋的所有权证，证书号为X京房权证丰字第XXXX号，登记地址为809（以下简称809号房屋），登记的规划用途为公寓。2011年1月28日韩兴霞与支行（以下简称银行）签订《房屋抵押贷款合同》约定：韩兴霞向银行贷款1570000元用于购房，债务履行期限自2007年10月31日起至2031年10月31日止，以809号房屋作为抵押等内容。洪礼贤、洪永新自2009年3月21日起按月向韩兴霞在银行的还贷款账号转账10000元。另查，韩兴霞与秦存福于2010年11月30日经人民法院调解离婚，离婚时对于809号房屋未做分割处理。洪礼贤、洪永新在本案审理中表示其有能力一次性还清涉案房屋的贷款且洪永新具备“京十五条”规定的购房资格，将涉案房屋过户到洪礼贤、洪永新名下不存在操作障碍。同时洪礼贤、洪永新自述809号房屋实际交付使用的时间早于其2008年9月27日缴纳契税的时间，房屋交付时是毛坯房，交付后对房屋进行装修，现由洪永新居住。秦存福表示双方签订合同时就将房屋交付给洪礼贤、洪永新，韩兴霞与秦存福未在809号房屋居住过。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，洪礼贤、洪永新与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述《房屋买卖协议》及《补充条款》合法有效，均应按照约定履行各自义务。上述《房屋买卖协议》及《补充条款》在履行过程中，洪礼贤、洪永新依约给付韩兴霞、秦存福房款250000元及其他房屋费用并开始在809号房屋居住至今，期间一直按月偿还贷款。由于上述房屋的房产证办理下来时，北京市出台了限购政策，此时洪礼贤、洪永新无法购买上述房屋，但双方一直保持由洪礼贤、洪永新居住、偿还贷款的状态，直至本次起诉，没有证据显示韩兴霞、秦存福因此而要求解除合同的意思表示，现洪礼贤、洪永新居住房屋并偿还贷款已经长达10年，且截至本次开庭，其已经取得了购房资格，并同意偿还809号房屋的剩余贷款。故本院认为，房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，因此住房限购政策不宜认定为合同法规定的不可抗力。为此，本案以继续履行合同为宜，解除合同会导致双方利益明显失衡。但根据本案审理的实际情况，洪礼贤、洪永新在长达10年之中除本次诉讼外，也未积极向韩兴霞、秦存福主张相关权利，对此其也应承担相应的责任，故对洪礼贤、洪永新要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，对洪礼贤、洪永新的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。对韩兴霞、秦存福的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、韩兴霞、秦存福继续履行与洪礼贤、洪永新于2009年3月20日签署的《房屋买卖协议》及《补充条款》，在洪礼贤、洪永新代韩兴霞于本判决生效之日起四十五日内偿还809房屋的全部剩余个人住房贷款（贷款银行：支行）后的十五日内，韩兴霞、秦存福配合洪礼贤、洪永新将位于809房屋过户至洪永新名下；二、驳回洪礼贤、洪永新的其他诉讼请求；三、驳回韩兴霞、秦存福的反诉请求。案件受理费25021元，由洪礼贤、洪永新负担8800元（已交纳），由韩兴霞、秦存福负担16221元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费20798元，由韩兴霞、秦存福负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吴红梅人民陪审员  李 颖人民陪审员  张宪宏二〇一九年十二月二十五日法官 助理  赵泽培书 记 员  杨 佳李琳