上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13012号原告：上海嘉韵投资管理发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金高路XXX弄XXX号第4幢1层101室。法定代表人：马芳玲，执行董事。委托诉讼代理人：易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。被告：林素花，女，1969年9月23日出生，汉族，户籍地福建省南平市。原告上海嘉韵投资管理发展有限公司诉被告林素花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人易瑞京、被告林素花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海嘉韵投资管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年3月27日签署的《商铺租赁合同》于2019年4月13日解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号(一层)商铺，并将上述商铺返还原告；三、判令被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)292,919.40元；四、判令被告支付原告占用使用费(以每月55,653.30元为标准，自2019年4月14日起计算至被告实际返还房屋之日止)；五、判令被告支付原告违约金166,959.90元。审理中，鉴于原、被告一致同意将被告支付给原告的押金185,511元同意抵扣租金，故原告第三项诉请中所主张的租金290,403.63元抵扣185,511元，剩余104,892.63元，现明确变更诉请为请求被告支付原告租金104,892.63元。其他诉请不变。事实和理由：系争房屋系原告通过上海四叶芯联合投资发展有限公司招投标中标，承租并拥有转租经营权。2018年3月27日，原告和被告签署《商铺租赁合同》，原告将上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号(一层)建筑面积214平方米(包括公摊面积)的商铺出租给被告用于餐饮经营。租期自2018年3月27日至2023年12月7日，免租装修期自2018年3月27日至2018年5月10日。月租金为61,837元(后核减公摊面积后月租金为55,653.30元)。租金按照每三个月支付，另付三个月押金。被告逾期15天支付租金，原告可以单方收回房屋。案涉合同签署后，原告将案涉商铺交付被告使用于经营饭店。被告先后支付原告押金185,511元和租金327,348元。但是，因被告经营不善,未按合同约定支付原告租金。原告于2018年11月7日、2019年3月8日两次发函给被告催要欠租。被告接到函件后，曾于2019年1月和3月支付原告房租8万元。2019年4月2日原告委托律师向被告发出律师函，告知如被告至迟于2019年4月13日前未付清欠租视为案涉合同解除，被告于2019年4月3日收到，律师函给了被告10天宽限期，但是在期限内，被告没有支付欠租，故合同应在2019年4月13日解除。根据合同第6条第3款第3项约定，因被告累计拖欠租金超过15天，故原告要求解除合同。被告于2019年5月16日书面承诺于2019年5月20日前不能付清欠租和物业费，即自愿退还案涉商铺。但是，当原告收回案涉商铺时，遭到被告无理拒绝，至今既不支付欠租，也不退还该商铺。原告无奈只能提起诉讼，为了维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告林素花辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，认可拖欠租金，但是不同意解除合同，理由是原告曾答应被告一起协助转让协议。针对诉请二，不同意腾退。针对诉请三，认可拖欠租金，但是不认可原告陈述的双方曾同意变更过租金为55,653.30元/月。原告负责人口头承诺变更租金为5万元/月，被告对于5万元/月的标准是同意的，被告目前无法提供相关证据。针对诉请四，从2019年6月3日开始不应计算占有使用费，理由是原告责任人当时口头告知被告，店铺先行关掉，协助被告转租店铺。被告不再系争房屋内经营。2019年7月7日被告将系争房屋的钥匙交给原告，那天被告找到原告的董事长，为了方便转租，被告便将钥匙交给原告，经营所需物品存放于店铺内，仍在占有使用系争房屋。针对诉请五，不认可被告存在违约行为，如果确实存在违约，认为违约金过高，同意由法院酌情确定。经开庭审理查明：2018年3月27日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落在上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号(一层)租赁给乙方从事餐饮经营，建筑面积214平方米(包含公摊面积)，房屋租金按建筑面积计算。房屋租赁期限：自2018年3月27日至2023年12月7日止。免租装修期：自2018年3月27日至2018年5月10日。前三年年租金742,045元(即每月租金61,837元)，第四年年租金801,408元，第五年年租金865,524元，第六年年租金934,764元；物业管理费均按照每月2,889元计算。乙方须按照“付三押一”的方式支付租金和押金，即：每次租金按三个月收取185,511元；押金为三个月租金185,511元，押金在本合同履行完毕后不计利息退还。租金须提前7天支付，先付后用。乙方必须按照约定向甲方如期缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。物业管理费由上海嘉七物业管理有限公司收取。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先和第三方一起书面向甲方提出申请，征得甲方书面同意后方可将使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，继续履行本合同，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。承租方有下列情形之一的，经甲方催告后5日内乙方应更正或及时补足的，否则，出租方可发函解除本合同，解除函到达乙方承租商铺之日为合同解除之日，并于同日收回房屋：(1)承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；(2)承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；(3)承租方拖欠租金累计达到15天的。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔违约金，违约金为月租金的3倍。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合约，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金,违约金为月租金的3倍。承租方违反合同，未经甲方同意擅自将承租方屋转给他人使用的，甲方有权收回商铺并要求乙方支付金额为3个月租金的违约金。租赁期间，如果乙方发生违反本合同第六条条款规定行为的，甲方有权收回房屋并要求乙方支付金额为3个月租金的违约金，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，还应向甲方支付使用费，使用费金额为本合同约定租金的三倍。但甲方仍有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。合同另对其他事项做了约定。签订合同后，原告向被告交付了房屋，后原告同意将租金变更为55,653.30元/月，并同意该租金标准适用于租金起算日即2018年5月11日。截至2019年4月13日，原告在抵扣被告支付的押金185,511元后，被告尚欠原告租金104,892.63元。对此，被告同意抵扣租金并认可尚欠上述租金金额。2018年11月7日，原告向被告发函，该函载明：被告承租原告合法拥有的位于上海市青浦区涞清路XXX号之物业，于2018年3月27日签订了房屋租赁合同，被告支付了应支付的费用，出租方也按时按质交付了其承租物业。根据合同约定其承租之物业为先付后用的原则，2018年10月10日前应支付2018年9月10日至2018年11月10日期间的房租及物业费共计132,341元，经过原告多次沟通、催要，然至2018年11月7日，原告未收到被告应付之款项。被告应付未付款项现已逾期且已产生滞纳金(构成严重违约)。被告拖欠原告款项导致原告签署合同之目的不能达成,严重损害了原告利益。原告希望被告于2018年11月10日前将拖欠之款项打入原告账户，否则，原告将根据合同约定：(1)没收全部保证金，追缴违约金并继续追讨欠付的款项；(2)提前终止合同(行使单方解约权)。2019年3月8日，原告再次向被告发催款函，该函载明：被告承租原告合法拥有的位于上海市青浦区涞清路XXX号之物业，于2018年3月27日签订了房屋租赁合同，被告支付了应支付的费用，出租方也按时按质交付了其承租物业。根据合同第三条约定其承租之物业为先付后用的原则，被告应于2018年9月4日前应支付(2018年9月11日至2018年12月10日期间)房租及物业费185,511元+8,667元，2018年12月4日前应支付(2018年12月11日至2019年3月10日期间)房租及物业费185,511元+8,667元。经原告多次沟通、催要，被告支付了5万元。至2019年3月8日，被告尚欠房租及物业费合计338,356元，被告应付未付款项现已逾期且已产生滞纳金(构成严重违约)。被告拖欠原告款项导致原告签署合同之目的不能达成,严重损害了原告利益。原告希望被告于2019年3月15日前将拖欠之款项打入原告账户，否则，原告将根据合同第六条、第七条约定：(1)提前终止合同(行使单方解约权)。(2)保证金作为违约金甲方予以没收并继续追讨欠付的款项。(3)收回租赁房屋。2019年4月2日，原告委托律师向被告发律师函，该函载明：自2018年9月起，被告开始欠付租金，至今累计有2018年9月4日前应支付(2018年9月11日至2018年12月10日期间)房租及物业费185,511元+8,667元，2018年12月4日前应支付(2018年12月11日至2019年3月10日期间)房租及物业费185,511元+8,667元。经原告与被告多次沟通、催要，被告支付了5万元。截止于2019年3月8日，被告已经累欠房租及物业费合计338,356元，原告已经两次书面催付，均无果。依据上述事实和依据，郑重告知：一、遵守合同义务是诚信的体现和法律的要求，被告欠租逾期不付，已经严重违约，达到原告得以单方通知解除合同的条件。现致函给被告，请在10日内支付全部欠租和物业费等费用,否则本函即视作代表原告通知被告解除上述房屋租赁合同的书面通知，该合同在被告收到本函后10日内(未付欠租情况下)终止。二、如果被告未在上述指定期限支付全部房租物业费等，被告应当依据合同的解除，承担按约将承租房屋腾退给原告的义务。三、保留通过法律诉讼途径对被告追究欠款支付和合同违约(含没收保证金)责任。上述函件被告均已收到，2019年5月16日，被告向原告出具承诺书一份，该承诺书载明：被告承租原告合法所属位于上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号一层之房屋用于经营餐饮，现被告已拖欠出租方房租及物业费，被告现承诺：2019年5月20日前不能将所拖欠的款项按时支付，被告自愿将租赁房屋及房屋内的设备/设施无偿交予出租方(可作为房屋返还之依据)，用于抵偿所欠之费用(不足部分，被告予以补足)。如不能按时履约，被告授权出租方将我租赁之房屋作停水停电及锁门处理。2019年5月20日起该租赁房屋出租方可用于对外出租。被告于2019年7月7日将房屋钥匙交付原告，但被告至今仍在占有使用系争房屋，并未腾退。另查明，系争房屋于2012年3月办理了建设工程规划许可证。以上查明的事实，由原、被告陈述，商铺租赁合同、押金收款收据、承诺书、函、建设工程规划许可证等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。被告理应按照约定支付租金，根据商铺租赁合同约定，被告拖欠租金累计达到15天的，原告有权解除合同。现被告拖欠原告租金至今未付，已构成根本违约。据此，原告依照合同约定行使单方解除权，原告该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但对于合同解除日期，原告主张为2019年4月13日，原告已经提供了相应的证据，本院确认合同解除日期为2019年2月12日。合同解除后，被告理应搬离系争房屋并返还给原告。对于原告所主张的租金及合同解除后的房屋占有使用费，均有相应的事实依据，本院一并予以支持。对于原告主张的违约金，被告认为违约金过高，请求法院酌情确定。综合合同履行及相关损失等情况，本院酌定被告应偿付原告违约金6万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海嘉韵投资管理发展有限公司与被告林素花签订的《商铺租赁合同》于2019年4月13日解除；二、被告林素花应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇涞清路XXX号(一层)商铺，并将上述商铺返还原告上海嘉韵投资管理发展有限公司；三、被告林素花应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司租金人民币104,892.63元；四、被告林素花应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司房屋占有使用费(以每月人民币55,653.30元为标准，自2019年4月14日起计算至被告实际返还房屋之日止)；五、被告林素花应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海嘉韵投资管理发展有限公司违约金人民币6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,261.20元，减半收取计人民币4,630.60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇一九年十二月六日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。