福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初61号 原告：颜淑卿，女，1980年2月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：颜爱民，福建作为律师事务所律师。 被告：姚富选（曾用名：姚清泉），男，1929年6月15日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 被告：姚继龙，男，汉族，1968年10月16日出生，住江苏省泰兴市。 以上二被告委托诉讼代理人：江超勇，福建至信律师事务所律师。 第三人：谢海民，男，1962年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：郭翠凤，女，1969年2月23日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告颜淑卿与被告姚富选、姚继龙，第三人谢海民、郭翠凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜淑卿的委托诉讼代理人颜爱民，被告姚继龙及其与姚富选的委托诉讼代理人江超勇，第三人谢海民、郭翠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜淑卿向本院提出诉讼请求:1.判令解除颜淑卿与姚继林、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》；2.判令姚富选、姚继龙退还颜淑卿购房定金5万元；3.判令姚富选、姚继林赔偿颜淑卿支付的中介费1万元；4.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约金5万元；5.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金5万元后的金额，为7万元）。诉讼过程中，颜淑卿变更第五项诉讼请求为：判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金5万元后的金额，为8.5万元）及评估费用6000元。增加诉讼请求：请求姚继龙、姚富选支付颜淑卿保全费2020元。事实和理由:2017年2月17日，姚继龙以其父亲姚富选委托其出售坐落在福建省漳州市龙文区办公及生活设施综合配套7幢1403号房地产（以下称“讼涉房屋”），与颜淑卿、谢海民、郭翠凤签订《房地产买卖协议书》，约定姚富选、姚继龙自愿将讼涉房屋出售给颜淑卿，成交价为62万元。合同签订后，颜淑卿支付姚继龙定金5万元，姚继龙出具收条，姚继龙未能按合同约定履行合同义务。颜淑卿于2018年5月16日提起诉讼，该案已判决生效。颜淑卿认为，讼涉房屋登记在姚富选一人名下，基于物权公示效力，颜淑卿已尽到审慎义务为善意买受人。讼涉房屋因共有人不同意出售而无法履行，根据合同约定，姚富选、姚继龙应承担违约责任及颜淑卿未能取得讼涉房屋所造成的可期待的市场差价损失。 为证明上述事实，颜淑卿提交以下证据：1.房地产买卖协议书，拟证明颜淑卿向姚富选、姚继龙购买讼涉房屋；2.收条，拟证明颜淑卿支付定金5万元；3.土地使用权证及房屋所有权证，拟证明讼涉房屋系姚富选所有，颜淑卿为善意第三人；4.民事判决书及生效证明，拟证明因姚继龙、姚富选并未依约履行合同，颜淑卿于2018年5月6日提起诉讼，请求继续履行合同，讼涉房屋共有权人不同意出售，合同无法履行。5.估价报告及发票，拟证明房屋差价为13.15万元，评估费用为6,000元。6.保全费发票，拟证明颜淑卿支付保全费2,020元。 姚富选、姚继龙辩称，一、本案颜淑卿第四项诉讼请求主张的5万元违约赔偿与另案的第二点诉讼请求一致，属于重复诉讼，在另案中法庭已释明颜淑卿变更诉讼请求，颜淑卿坚持不变更应视为放弃诉讼权利，颜淑卿重新起诉提出的诉讼请求法庭应当不予支持。二、姚继龙、姚富选没有违约，是因为其他共有人不同意才导致合同无法履行，颜淑卿、谢海民、郭翠凤疏于审查房屋是否有共有人。颜淑卿主张的差价损失并非逾期损失，本案不适用逾期损失的问题，不存在房屋差价的问题。三、姚富选、姚继龙认为合同属于无效合同。姚富选、姚继龙的定金来源于第三人，而非颜淑卿，不应由颜淑卿主张，且当时收取的是2.5万元而非5万元。 姚富选、姚继龙提交以下证据：估价报告，拟证明颜淑卿的损失应以2017年3月17日时点讼涉房屋的差价为准。 谢海民述称，谢海民同意颜淑卿的诉讼请求。谢海民是颜淑卿的中介，谢海民是通过其他中介找到姚继龙，姚继龙明确表示知道才签订合同，合同第五条明确约定了双方的责任问题，第六条明确了双方的权利义务关系；姚继龙明确表示其兄弟姐妹均同意卖房。当时也约定若合同没有办法利息所有的损失由姚继龙承担。谢海民未提交证据。 郭翠凤述称，郭翠凤同意颜淑卿的诉讼请求。郭翠凤作为中介尽到了提醒的所有义务。郭翠凤未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚继龙系姚富选儿子，2017年2月17日姚富选委托姚继龙出售讼涉房屋，姚继龙以姚富选委托人的名义及自己的名义与颜淑卿、谢海民、郭翠凤签订《房地产买卖协议书》，该协议以姚富选、姚继龙为甲方（卖方）、颜淑卿为乙方（买方），谢海民、郭翠凤为丙方（中介方）的三方签订，约定，一、甲方自愿将讼涉房屋出售给颜淑卿，二、双方议定该房地产总成交价为62万元。三、付款方式：乙方于2017年2月17日支付给甲方5万元，做为购房定金。甲、丙双方各执定金的50%。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）。首期购房款53万元于2017年3月17日前办理公证全权委托公证，乙方支付给甲方。甲乙双方定于2017年3月17日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。……六、甲方保证该房产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及相关该房产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全额赔偿。……乙方支付丙方中介服务费1万元。九、违约责任：乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金5万元。丙方有权收取甲乙双方约定支付的中介费作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还……十二条、补充条款：甲乙双方同意由姚富选儿子姚继龙办理签约合同并收取定金，中途如果违约由姚继龙负责赔偿，过户如果需要甲方配合，甲方应及时办理，不能拖延时间，甲方同意售房款押4万元等过户完当天支付给房东。过户所需房东证件，甲方必须无条件配合等内容。《房地产买卖协议书》合同落款处中甲方“姚富选”的名字由姚继龙签署，姚继龙在全权代理人处签名捺印。同日，颜淑卿支付姚继龙5万元（其中2.5万元由谢海民收执），姚继龙向颜淑卿出具收条。 讼涉房屋登记在姚富选名下，该房屋共有人有：姚富选、姚继龙、姚继林、姚继芳。2017年3月17日前未能办理全权委托公证及相关交易手续系因姚继龙告知办理全权委托公证需讼涉房屋共有人同意，而其他共有人不同意出售讼涉房屋。 2017年5月4日，颜淑卿以姚继龙、姚富选为被告，谢海民、郭翠凤为第三人向本院提起诉讼，于2018年2月26日申请撤回起诉。2018年5月16日,颜淑卿以姚继龙、姚富选为被告，谢海民、郭翠凤为第三人向本院提起诉讼，请求：1.请求判令原被告于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，判令被告协助颜淑卿办理讼涉房屋的不动产转移登记手续。2.请求判令被告赔偿颜淑卿违约金5万元。诉讼过程中，本院追加姚继林、姚继芳为本案被告，因讼涉房屋共有人姚继林、姚继芳不同意出售讼涉房屋，颜淑卿与姚继林、姚富选、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》无法履行，经释明，颜淑卿未变更诉讼请求。本院于2018年9月7日作出（2018）闽0603民初1295号民事判决书，判决：一、颜淑卿与姚继龙、姚富选、谢海民、郭翠凤于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、驳回颜淑卿的其他诉讼请求。颜淑卿、姚继龙、姚继林、姚富选、姚继芳、谢海民、郭翠凤均未提起上诉，本案于2018年10月9日生效。2019年1月7日，颜淑卿向本院提起诉讼，请求：1.判令解除颜淑卿与姚继林、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》；2.判令姚富选、姚继龙退还颜淑卿购房定金5万元；3.判令姚富选、姚继林赔偿颜淑卿支付的中介费1万元；4.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约金5万元；5.判令姚富选、姚继龙赔偿颜淑卿违约损失（损失金额为房屋现有的市场差价损失扣除违约金5万元后的金额，为8.5万元）及评估费用6000元。6.姚继龙、姚富选支付颜淑卿保全费2020元。2019年3月28日，颜淑卿向本院申请财产保全，请求查封、冻结姚富选、姚继龙名下价值10万元的财产。本院于2019年4月8日作出（2019）闽0603民初61号民事裁定书，裁定查封、冻结姚富选、姚继龙价值10万元的财产。案件申请费1020元，由颜淑卿负担。诉讼过程中，颜淑卿向本院申请对讼涉房屋在2018年10月9日的市场价值进行评估，姚继龙向本院申请对讼涉房屋在2017年3月17日的市场价值进行评估，本院依法委托厦门均达房地产资产评估咨询有限公司进行评估，厦门均达房地产资产评估咨询有限公司分别作出厦均房估字第ＺＺ2019Ｄ0900号及第××号，评估意见为：讼涉房屋于2017年3月17日的评估价为63.07万元，2018年10月9日的评估价为75.15万元。颜淑卿支付评估费6000元。 本院认为，关于本案是否属于重复诉讼的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。颜淑卿在其与被告姚继龙、姚继林、姚富选、姚继芳，第三人谢海民、郭翠凤房屋买卖合同纠纷一案中，其各项诉讼请求系基于履行《房地产买卖协议书》，而本案中，其各项诉讼请求系基于解除《房地产买卖协议书》，后诉与前诉的当事人不同，诉讼请求不相同亦未否定前诉裁判结果，故姚富选、姚继龙主张颜淑卿重复诉讼，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”。颜淑卿与姚继龙、姚富选、谢海民、郭翠凤签订的《房地产买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。本案讼涉房屋登记在姚富选名下，作为购房者、居间方基于物权公示原则已尽到审慎义务，故颜淑卿、谢海民、郭翠凤对《房地产买卖协议书》无法履行不存在错过。讼涉房屋共有人不同意出售讼涉房产，讼涉房屋所有权不能转移，致使不能实现合同目的，故颜淑卿请求解除《房地产买卖协议书》及要求出卖人承担违约责任并主张损害赔偿，本院予以支持。关于姚继龙、姚富选由谁承担违约责任以及如何承担违约责任的问题。根据双方在《房地产买卖协议书》补充条款中约定“中途如果违约由姚继龙负责赔偿”，故姚继龙、姚富选未经共有人同意出售房屋的违约责任应由姚继龙负担。根据合同第九条约定，甲方（姚富选、姚继龙）中途违约，应退还乙方（颜淑卿）定金，并赔偿违约金5万元，非因谢海民、郭翠凤原因导致交易不能完成，收取的中介服务费不予退还，故颜淑卿请求姚继龙退还购房定金5万元及赔偿违约金5万元及中介费1万元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。姚富选、姚继龙提供房地产估价报告证实在姚富选、姚继龙违约时（2017年3月17日），讼涉房屋的市场价值为63.07万元，与双方约定的成交价差额为1.07万元，姚富选、姚继龙违约时无法预见到因违反合同可能给颜淑卿造成2018年10月9日的房屋差价损失13.15万元（75.15万元-62万元）。姚富选、姚继龙违约导致合同无法履行时造成颜淑卿的损失并未高于双方约定的违约责任，故姚继龙仍应按双方约定的违约责任进行赔偿。故颜淑卿请求姚继龙赔偿其房屋差价损失，本院不予支持。房产评估费是颜淑卿的举证费用，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除颜淑卿与姚继龙、姚富选于2017年2月17日签订的《房地产买卖协议书》； 二、姚继龙应于本判决生效之日起10日内退还颜淑卿支付的购房定金5万元。 三、姚继龙应于本判决生效之日起10日内赔偿颜淑卿违约金5万元、中介费1万元，以上共计6万元。 四、驳回颜淑卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1万元，由姚继龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  张伟鸿 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。