广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初4754号原告：易敏华，女,1958年7月2日出生，汉族，广东省吴川市人，住吴川市***********，公民身份号码：440************329。委托诉讼代理人：李亚保，男，1965年6月23日出生，汉族，广东省吴川市人，住吴川市*******3*，公民身份号码：440************013。委托诉讼代理人：凌显湖，男，1967年2月28日出生，汉族，广东省吴川市人，住吴川市**********，公民身份号码：440************416。被告：廉江市二力房地产有限公司，住所地：廉江市*******内。统一社会信用代码：914**********781XW。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：钟秋月，是该公司行政部副总。原告易敏华诉被告廉江市二力房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌显湖和被告的委托诉讼代理人钟秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易敏华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告达成的关于廉江市****1*****商品房的买卖协议有效；2.判令被告立即与原告签订廉江市****1******《商品房买卖合同》，并向商品房产权登记部门递交有关资料，协助原告申请办理廉江市*********二力花园1******的产权登记手续（合同标的：493680元）；3.本案的诉讼费用由被告负担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2016年10月1日签订的关于位于廉江市*********二力花园11幢405房的商品房买卖合同关系；2.判令被告立即退还原告购房款493680元，并按年利率24%向原告支付从2016年10月7日起至该款清偿之日止的利息；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告廉江市二力房地产有限公司在廉江市*********投资建设“二力花园”楼盘。经过被告的推荐和介绍，原告决定在其楼盘购买商品房一套。原告与被告是多年的生意合作伙伴关系，原告享受被告推出的VIP优惠购房待遇。由于本人工作繁忙，无法亲自到场签订协议，经被告同意，原告委托他人代原告到被告售楼场所办理购房手续。2016年9月29日双方签订《[二力花园]VIP会员协议书》，2016年10月1日又签订《补充协议》，2016年10月7日，原告按照被告的要求，向被告支付了位于廉江市********************的价款。被告于2016年10月7日收到原告的493680元购房款后，承诺与原告签订《商品房买卖合同》，完成产权登记手续。但被告至今仍未通知原告办理相关手续。目前，涉案的位于廉江市********************商品房已被其他案件查封，事实证明被告已无法履行交付房产的义务。当前房价不断飘升，被告不履行合同的行为已给原告造成较大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定，特具状起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。针对原告的起诉，被告廉江市二力房地产有限公司辩称：我们实际是收到原告两笔款，一笔是诚意金，一笔是定金，总共是38800元，如果要求解除合同，同意退回诚意金和定金。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、原告身份证，用以证明原告的身份信息、主体资格。2、No0003961《收款收据》、〔二力花园〕VIP会员协议书、补充协议，用以证明被告将二力花园11幢405号商品房转让给原告的事实。3、借款协议、转账凭证，用以证明罗增贤、罗某1、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司、廉江市***艺有限公司、廉江市二力房地产有限公司分别于2012年12月26日、2015年5月29日共同向易敏华借款870万元（其中570万元是梁湖萍的债权转让款）。罗增贤、罗某1、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司、廉江市***艺有限公司、廉江市二力房地产有限公司借款后，由于无钱归还，经协商，上述借款人同意以廉江市二力房地产有限公司开发的“二力花园”11幢405房、7幢2502房（登记在易敏华名下）、17幢601房、1701房、1801房、19幢1802房、11幢801房、802房、1403房（登记在易敏华女婿凌龙秀名下）、17幢1901房、19幢1402房（登记在易敏华女儿杨洋名下）抵偿上述借款。被告为其辩解没有向本院提交证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据经质证认为：对证据一无异议；对证据二收款收据11幢405房493680元这张收据是我们开具的，但是没有收到房款，因为当时约定开收据后再打房款过来的；对证据三应该由原告转为民间借贷诉讼案件去处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廉江市二力房地产有限公司开发位于廉江市*********“二力花园”项目。2016年10月7日，被告出具一张（No:0003961）《廉江市二力房地产有限公司收款收据》，写明：“今收到易敏华11幢405房总房款493680元”，并勾选其他方式缴款，加盖了被告收款专用章。原告易敏华只支付诚意金8800元和定金30000元，剩余房款没有支付。原告主张委托他人于2016年9月29日与被告签订《[二力花园]VIP会员协议书》，2016年10月1日又签订《补充协议》，但是没有书面委托手续。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点：原告与被告至今不能签订商品房买卖合同，被告是否存在过错。根据原告提供的证据，只有一份他人与被告签订的《补充协议》和《收款收据》，但原、被告均认可原告只支付了诚意金8800元和定金30000元，双方没有签订商品房预售合同。因此双方并没有成立商品房预售合同关系，只存在商品房预约合同关系，故本案案由不应定为商品房预售合同纠纷，而应是商品房预约合同纠纷。对于原告主张解除与被告签订的关于位于廉江市*********二力花园11幢405房的商品房买卖合同关系，没有事实依据，本院予以驳回。原告主张剩余房款是用债务抵兑房款，为此提交了两份《借款协议》，三份《转账凭证》，但没有原告与被告书面签订的以房抵债协议，被告也不予认可，故本院不予采信。原告关于债务问题可与被告协商处理或另案起诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告与被告未能订立商品房买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由所致，故被告应返还原告38800元，并支付资金占用利息，利息计算方法为以本金38800元从收取之日即2016年10月7日起计至退还之日止按年利率6%计算。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告易敏华38800元及支付从2016年10月7日起计至退还之日止按年利率6%计算的利息。二、驳回原告易敏华的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4353.6元，由原告易敏华负担4010.6元，由被告廉江市二力房地产有限公司负担342元。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫华存二〇一九年十二月二十七日法官助理 韦丽珍书 记 员 许婷婷附：相关法律法规及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。