成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6838号 原告：黄啟明（ＷｏｎｇＫａｉＭｉｎｇ，加拿大籍），男，1961年1月2日出生，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：邹坤莲，四川友成律师事务所律师。 被告：杨勤，女，汉族，1974年9月14日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王佳，四川华敏律师事务所律师。 原告黄啟明与被告杨勤合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告黄啟明及其委托诉讼代理人邹坤莲，被告杨勤的委托诉讼代理人王佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄啟明向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认黄啟明为位于成都市锦江区房屋实际买受人，该商品房买卖合同及附件等关于买受人的一切权利义务归属黄啟明；2．请求依法判令杨勤在具备办证条件时协助黄啟明将房屋所有权及国有土地使用权登记到黄啟明名下，因办理变更登记产生的相关费用由杨勤承担；3．请求依法判令案涉房屋所有权及国有土地使用权登记到黄啟明名下，黄啟明享有房屋的占有、使用等权益；4．请求依法判令杨勤返还黄啟明剩余购房款109456元。事实及理由：2017年杨勤通过微信群添加黄啟明并与黄啟明相识，2018年5月，杨勤告知黄啟明位于成都市锦江区】房屋投资价值高，建议黄啟明购买该处房屋用于投资，并告知该房须有成都户籍才可以购买，黄啟明无购房资格。于是双方在未签订书面合同的情况下，通过电话及微信方式双方达成借名买房的如下合意：由黄啟明全额出资、以杨勤的名义购买房屋，待房屋卖出后将所有款项给付黄啟明。此后，因黄啟明身在加拿大汇款不便，故托案外人黄冠宇代黄啟明按杨勤要求向杨勤账户转入购房款800000元，用于购买【茂业豪园】2幢10层1009号房屋。后根据杨勤提供的“商品房买卖合同”载明，案涉房屋价款仅为690544元，随后杨勤更无理要求黄啟明给付200000元好处费，否则就不予履行约定的义务。杨勤的违约行为导致双方约定出现不能实现的重大风险，为最大程度的规避该房屋被杨勤转移、出卖的风险，保障和维护黄啟明合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 杨勤辩称，1．黄啟明在与杨勤的交往过程中，不存在任何欺骗的行为，杨勤母亲生病等客观事实都是存在的，杨勤将黄啟明视为非常好的朋友才进行了倾诉，均为事实，并无任何捏造；2．购买案涉房产是黄啟明、杨勤双方的一种共同投资行为，严格上来说不是借名买房的法律关系，在房屋买卖的过程中，杨勤方也不存在欺骗行为；3．该房屋的价值购房款是690,544元，代佣服务费是60,000元，已经缴纳的物管费用是1,133.83元，根据2018年11月17日的交房通知书载明的内容国家规定必须缴纳的费用有维修基金766.98元、契税18,833.02元、印花税345.27元、权利证照费5元/本，产权登记费550元/套；4．杨勤认为黄啟明方的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：杨勤于2017年9月1日通过微信群添加黄啟明为微信朋友，并在逐步交流的过程中成为朋友。2018年4月黄啟明与杨勤开始协商在成都购房投资的事情，杨勤在微信中表示“你有意向，我以我的户籍帮忙购买”，后来杨勤建议黄啟明购买公寓用于投资。2018年5月，杨勤告知黄啟明位于成都市锦江区房屋投资价值高，建议黄啟明购买该处房屋用于投资，并告知该房须有成都户籍才可以购买。 2018年5月10日，黄啟明通过案外人黄冠宇向杨勤转账800,000元。同日，杨勤、与茂业商业股份有限公司（以下简称茂业公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议约定，杨勤购买茂业公司开发的茂业豪园办公用房，预测建筑面积27.89平方米，装修状态为清水；房屋单价37,407.58元/平方米，总价为690,544元，付款方式为合同签订当日支付20,000元，2018年5月11日前支付剩余全部购房款。 上述合同签订后，杨勤于2018年5月11日向茂业公司支付全额购房款690,544元，茂业公司向杨勤出具《收款收据》载明收款事实。同日，杨勤向成都大同四方文化传播有限公司（以下简称大同公司）转款6万元，庭审中，杨勤主张该款项系购买案涉房屋的代佣服务费，黄啟明对此不予认可。 2018年5月11日，杨勤微信告知黄啟明“原价100万”“优惠下来接近80万元”。2018年7月，黄啟明与杨勤协商出售案涉房屋，杨勤认为案涉房屋还会涨，不同意出售。随后，双方因为房屋出售及款项分配问题，发生纠纷。2019年1月1日，杨勤微信发送“我为帮你买房子，都快累死了”“我不会多要你一分钱。明白么”“你是不是不想拿这20万”“你就算给我20，你的本金还在”等消息，黄啟明回复“我能做到的都做到”“我早请你帮我卖出去的。我不想多挣一分钱”等内容。随后，杨勤还要求黄啟明继续转款2万元，用于支付案涉房屋契税办理产权，并多次表达其不想出售房屋，以及若出售房屋希望能从卖房中获利的意愿。 另查明，2019年9月26日，杨勤缴纳案涉房屋2019年9月30日前的物业服务费1,133.83元。案涉房屋先办理了网签合同备案登记，登记信息：房屋地址为锦江区，成交价690,544元，用途办公，建筑面积27.79平方米，买受人为杨勤，网签（或备案）号为3172725。黄啟明与杨勤均认可，案涉房屋已经符合交房条件，且具备办理产权条件，由于黄啟明与杨勤纠纷导致尚未实际办理产权。 庭审中，杨勤出示杨勤与茂业豪园顾问刘杨、与链家冉艳的微信聊天记录，拟证明当时开发商在卖房时引进了资方，资方要收取代佣服务费60,000元，这也是目前成都市场上买卖房屋时避税和规避政府限价所采用的一种方式，本案房屋就是链家的冉艳介绍杨勤购买案涉房屋。黄啟明质证认为，杨勤与茂业豪园顾问刘杨、与链家冉艳的微信聊天记录，首先黄啟明对二人的身份无法核实，对其真实性不予认可，并且其中涉及的60,000元费用缴纳问题，非合法支出。 杨勤出示《交房通知书》拟证明其载明的内容包括国家规定必须缴纳的费用有维修基金766.98元、契税18,833.02元、印花税345.27元、权利证照费5元/本，产权登记费550元/套，都属于房屋购买必须要产生的费用。黄啟明质证认为，该证据三性不予认可，且其中涉及的缴费的费用并没有实际支出，没有相关的发票予以佐证。 杨勤出示贝壳网截图，拟证明案涉房屋已经产生了增值。黄啟明质证认为，该证据真实性予以认可，但与本案没有关联性。 杨勤出示杨勤母亲伍显莲的病历资料（2017年-2019年），拟证明杨勤在与黄啟明的交往过程中所说母亲生病等事实都是真实的，不存在任何欺骗现象。黄啟明质证认为，与本案没有关联性，三性均不认可，且该病历是2017年3月产生的，早于双方认识的时间。 杨勤出示微信聊天记录，拟证杨勤和黄啟明的交往过程中双方都是非常坦诚的，而黄啟明在追求着杨勤，多次提出要给杨勤以生活上的帮助。黄啟明质证认为，该证据真实性予以认可，但是达不到杨勤的证明目的，恰好能说明在双方相识过程中黄啟明给予了杨勤许多经济上的帮助。 杨勤出示与黄啟明关于20万过程的资料，拟证明曾经与黄啟明协商，最终没有协商好。黄啟明质证认为，该证据真实性予以认可，恰好能说明在黄啟明给予杨勤许多帮助的情况下，杨勤狮子大开口恶意向黄啟明要求20万元好处费没有得到黄啟明的同意。 庭审中，黄啟明陈述，其出具的证据能够充分证明只是黄啟明借名买房，只是杨勤代为买房，并没有共同投资的合意。现在房屋也没有出售，双方也没有对收益分配有过约定，所谓的20万元的分配只是杨勤单方面的意思表示。 杨勤陈述，事实上黄啟明与杨勤是共同买房投资的行为。微信聊天记录也可以显示黄啟明在追求杨勤的过程中多次承诺让杨勤不要太辛苦一定要给予杨勤帮助。两人曾经商议过多次共同投资的情形，在购买案涉房屋的时候，微信聊天记录显示也是“该房子投资比较好”，而从来没有表述过黄啟明方要借名买房，黄啟明方长期在加拿大生活，祖籍广州，在成都买一个27点多平米的公寓就是为了和杨勤的共同投资。而且在杨勤认为只能写其一个人名字的时候，黄啟明并没有提出任何异议，黄啟明如果有异议也可以直接打电话或者通过咨询朋友其有没有购房资格。20万元是双方发生了纠纷之后，黄啟明将其护照复印件交给杨勤，写了两份商量收益分配问题，事实上该房屋已经增值了10多万元，所以总体上来看，杨勤认为就是共同买房投资以及后续投资收益的问题。 本院认为，黄啟明与杨勤之间的关系，实际上应为借名买房，理由为：1．从双方的微信聊天记录可知，购买案涉房屋系杨勤推荐黄啟明买房投资，并告知黄啟明在成都购房需要本地户籍，故以杨勤名义购买案涉房屋；2．黄啟明与杨勤之间系朋友关系，黄啟明系加拿大人，并未在成都或国内定居，委托朋友购买房屋，亦并无不合理之处；3．案涉房屋的购房款系由黄啟明向杨勤转款的80万元购买，杨勤为此未支付任何款项；4．在双方的微信聊天过程中，黄啟明与杨勤并未对处置房屋的收益分配、风险的承担进行过约定。综上，本院认为，黄啟明与杨勤虽没有签订书面合同，但是从双方的实际行为来看，黄啟明购买案涉房屋用于投资系经杨勤介绍，并非双方共同购买房屋投资的行为；且将案涉房屋登记在杨勤名下的原因系，杨勤告知黄啟明案涉房屋需要成都户籍，黄啟明不具购买资格。故本案中，黄啟明与杨勤的关系认定为借名买房更为合理。 关于案涉房屋的权属及权属登记问题。首先，案涉房屋已经支付完全部购房款，没有权属上的瑕疵，根据上文的评述，案涉房屋系黄啟明借杨勤之名购买，实际上的权利人应为黄啟明；其次，成都市的房屋限购政策，其针对的房屋类型为住宅，而本案的房屋类型为办公，该房屋并不受成都限购政策的影响，黄啟明获取案涉房屋的所有权，没有政策限制；最后，黄啟明与杨勤双方均陈述，案涉房屋已经具备过户条件，未办理产权的原因系未缴纳税费。综上，案涉房屋应为黄啟明所有，黄啟明具备办理案涉房屋不动产权证的条件。由于双方协商卖房不成，杨勤拒绝卖房，损害了黄啟明作为实际房主的权利，也违背了黄啟明买房投资的初衷，黄啟明主张确认案涉房屋归其所有，并在案涉房屋具备过户条件后完成产权登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于黄啟明主张对案涉房屋享有占有使用的权益。本院认为，黄啟明、杨勤均未办理收房手续，房屋实际还由开发商占有，黄啟明向杨勤主张该项权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于黄啟明要求杨勤返还超额支付的购房款问题。黄啟明向杨勤转款80万元用于购买案涉房屋，除购买案涉房屋产生的必要费用外，杨勤应向黄啟明退还。杨勤实际支付了690,554元及物业管理费1,133.83元，应予以扣除。杨勤主张的60,000元代佣服务费，虽没有合同约定，但根据2018年成都房屋买卖市场中，开发商为避税和规避政府限价以各种形式收取费用的普遍行为，及该费用支付时间与购房款支付时间的高度重合，且黄啟明系加拿大人，不了解成都实情，应在情理之中。故，本院认为，杨勤主张该60,000元用于购房的意见，本院予以采信；鉴于在房屋交易过程中，开发商与购房人之间地位差异，及成都当时的购房实情，即便杨勤支出的该笔费用属于开发商收取的不合理费用，也不能将该不利因素转嫁到杨勤身上，故杨勤支出的该60,000元应予以扣除。杨勤主张的税费、维修基金等费用，其并未出示证据证明该费用已经实际发生，本院不予支持。综上，杨勤应向黄啟明返还48,312.17元（80万元-690,554元-1,133.83元-60,000元），案涉房屋产生的后续费用应由黄啟明自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下： 一、确认原告黄啟明（ＷｏｎｇＫａｉＭｉｎｇ）对位于成都市锦江区的房屋享有所有权； 二、被告杨勤应在本判决发生效力后、且在本判决第一项确定的房屋具备办理产权的条件后十日内协助原告黄啟明（WongKaiMing）办理该房屋的不动产权登记手续，将该房屋产权登记到原告黄啟明（WongKaiMing）名下； 三、被告杨勤应在本判决发生效力后十日内向原告黄啟明（WongKaiMing）返还购房款48,312.17元； 四、驳回原告黄啟明（WongKaiMing）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,489元，由被告杨勤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  丁 翔 人民陪审员  孙建伟 人民陪审员  陈远征 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  李 昕