广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2089号原告：黄小雄，男，1963年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市南山区沙河荔海楼23D，身份证号码：440************819。原告：黄小华，男，1969年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区松坪街12号松坪村三期东区1*****，身份证号码：440************015。原告：黄惠洲，男，1969年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区松坪街12号松坪村三期东区1*****，身份证号码：440******9*****837。三原告的共同委托诉讼代理人：李土炎，广东普罗米修律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。被告：佛冈县仲泰房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇106国道东69-1号自编220房，统一社会信用代码：914********113581L。法定代表人：杨某1。被告：杨某1，男，1970年6月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区******1巷69号3栋8D，身份证号码：440************015。被告：黄强，男，1971年11月9日出生，汉族，住广东省佛冈县*****************泰图梯1204房，身份证号码：441************011。三被告的共同委托诉讼代理人：陈锐，广东核略律师事务所律师。原告黄小雄、黄小华、黄惠洲与被告佛冈县仲泰房地产开发有限公司（以下简称仲泰公司）、杨某1、黄强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告黄小雄、黄小华、黄惠洲的共同委托诉讼代理人李土炎、蔡大鹏、被告仲泰公司、杨某1、黄强的共同委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出诉讼保全申请并提供了担保，本院于2019年9月27日裁定冻结了被告仲泰公司的银行存款共7500000元及被告黄强持有的佛冈县泰康建筑安装工程有限公司价值1400000元的股权、佛冈县三泰商务酒店价值1361539.6元的股权。本案现已审理终结。原告黄小雄、黄小华、黄惠洲向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行合同限期办理剩余房产的销售并支付全部的销售款给原告；2.判令确认三被告需于2018年10月17日完成剩余房产的销售；3.判令三被告需于2018年12月16日（确认销售后60日内）向原告支付所有销售款；4.判令三被告按如下金额向原告支付住宅、商铺、车位销售款共计人民币8696220元（四套住宅共508.24㎡，按人民币9000元/㎡进行计算，为人民币4574160元；四套商铺共170.67㎡，按人民币18000元/㎡进行计算，为人民币3072060元；地面车位三个，按人民币250000元/个进行计算，为人民币750000元；2层车位两个，按人民币150000元/个进行计算，为人民币300000元）；5.判令三被告支付逾期支付上述房产销售款项的滞纳金（自2018年12月17日起至款项还清之日止，暂算至2019年9月16日为人民币1565319.6元）；6.本案诉讼费用由三被告共同承担，以上暂计人民币11826859.2元。诉讼过程中，原告诉讼标的总金额为暂计人民币10261539.5元。事实和理由：2014年7月10日，原告黄小雄、黄小华、黄惠洲（甲方）与被告仲泰公司（乙方）签订了《合作开发合同书》，合同中约定：甲方（原告）的售楼款乙方（被告）必须从向建设局申请预售款100天之内按照销售价全额支付给甲方，否则按日息千分之三加收滞纳金。2016年9月24日，原被告签订了《甲方回迁分配方案》，该方案确认：甲方的售楼款从银行放款之日起60天内乙方须85%支付给甲方，余款15%待验收后一个月内支付，否则按照合同条款处理。后续按双方的约定：就住宅方面，被告需回迁并代销售的房屋有16个房号，分别为：A栋（也称“1栋”）303房、903房、905房、1703房、1705房、1903房、2103房、2105房、2201房、2203房、2205房、2301房、2303房、2305房；C栋（也称“3栋”）2205房、2305房。就商铺方面，被告需回迁并代销售的商铺为5个房号，分别为：A栋（也称“1栋”）首层西1房、西2房、西4房、西5房、西6房。车位需回迁并代销售为首层3个车位、二层2个车位。2016年9月25日，合作项目开盘销售。期间，被告以各种理由延期付款及索要各种费用。2018年10月，被告以原告多收取房屋面积为由，要求原告返还相应回迁面积，并直接停止履行合同。2018年12月被告向原告发出《催告函》，并停止支付后续销售款和履行代销售剩余的房产。其中的1栋303房、2203房、2303房；3栋2305房四套住宅；1栋西1房、西2房、西4房、西5房四套商铺；首层3个车位、2层2个车位均没有按既定的流程、时间进行销售，导致原告遭受重大损失。因被告没有履行合同，原告于2019年5月21日向佛冈县人民法院起诉被告仲泰公司，要求履行合同、支付房款及滞纳金等。2019年8月28日，佛冈县人民法院作出（2019）粤1821民初1147号判决书，认为：原告要求继续履行合同由被告办理剩余房产销售、办证等相关手续，合同依据充分，并予以支持。由于在该案件中，法院并没有明确具体的履行方式，没有就合同继续履行进行具体判决，导致原告后续的房产收益价值迟迟无法实现。同时，原告目前了解发现，被告开发的楼盘（即原告与被告签订的协议中约定的项目）全部的住宅、商铺等均已经销售一空，目前无法了解按协议约定分配给原告的剩余房产是否销售。由于被告故意违约，拒不按合同约定销售原分配给原告的住宅、商铺、车位等，造成原告重大损失。原告认为：按双方的协议约定以及后续的一系列履行，原告分配的住宅、商铺、车位均应该由被告代为销售，并将款项支付给原告。由于被告的恶意违约，造成上述未销售或未确定是否销售的房产的价值至今无法由原告获得，造成这一原因，被告应付全部责任。综合考量原被告双方的责任、履行能力、公平等因素，原告认为应从被告于2018年10月17日通过微信向原告索要所谓的“多占面积”，并以此为由停止代销售原告余下房产的时间，视为被告已经完全销售剩下的所有住宅、商铺、车位的时间节点，并在60天内需要向原告支付所有款项，并开始计算滞纳金。被告杨某1作为被告仲泰公司的股东，被告黄强作为被告仲泰公司的实际控制人，并且被告杨某1、被告黄强均作为合同的一方在《合同开发合同书》、《甲方回迁分配方案》中进行签字确认，因此，被告杨某1、被告黄强须对上述债务承担连带清偿责任。上述被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为此，原告特向贵院提起诉讼，诉讼请求如上，希望法院依法查明事实，判如所请。被告仲泰公司辩称，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。1.原告诉讼请求一为重复诉讼，具体可见（2019）粤1821民初1147号判决书；2.被告通过微信、催告函的方式联系原告退回多余的回迁面积，属于合同履行中的正当行为，行使权利不是违约，也不是代售房产销售完毕的节点，法院作为中立方，没有义务去指定合同中双方具体义务，原告的诉请二、三项是没有理由的；3.《合作开发合同书》约定被告代原告销售房屋，未约定具体销售时间，销售房产属于市场行为，受多种因素影响，具有销售的不确定性，除了原告主张的房产处于未售状态，被告自售的房产仍有部分未销售，该主张是没有事实依据。法院应该依法驳回二至六项请求。被告杨某1辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，其他答辩意见与被告仲泰公司意见一致，被告杨某1作为本案被告是不适格的，杨某1为被告仲泰公司的法定代表人，《合作开发合同书》约定合同主体为原告和被告仲泰公司，不存在第三方合同主体，答辩人在合同上签名，是履行作为法定代理人的职责。被告黄强辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，其他答辩意见与被告仲泰公司一致，答辩人作为本案被告不适格，答辩人为被告仲泰公司的项目顾问，而不是被告仲泰公司的实际控制人，《合作开发合同书》约定合同主体为原告和被告仲泰公司，不存在第三方合同主体。原告黄小雄、黄小华、黄惠洲围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、《合作开发合同书》；证据二、《甲方回迁分配方案》；证据三、微信聊天记录；证据四、催告函；证据五、民事判决书；证据六、《拆迁补偿意向书》；证据七、车位广告宣传；证据八、2018年底佛冈房价查询；证据九、产权车位销售合同；证据十、投诉信及回复函。被告仲泰公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：清远市房屋交易和产权管理信息平台记录。被告杨某1未提交证据。被告黄强为支持其辩称，向本院提交了证明一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2014年7月10日，原告黄小雄、黄小华、黄惠洲（甲方）与被告仲泰公司（乙方）签订《合作开发合同书》，一、甲、乙双方合作开发项目地址、面积及国有土地使用证号为：佛冈县**********，土地记载面积共1435㎡，证号：佛冈国（2006）第00012：00013：00014号；二、甲方回迁面积及停车位约定：回迁面积1600㎡，其中首层商铺面积360㎡，二层商铺面积360㎡，乙方负责办理有产权证的三个固定车位给甲方（不在回迁面积1600㎡之内）；......；五、双方的责任约定：甲方的责任甲方必须提供真实、准确有法律效力的房地产权证明文件，土地记载面积共1435㎡，证号：佛冈国（2006）第00012：00013：00014号；甲方必须保证地上建筑物（东梯301房和西梯301房除外）不存在任何争议和纠纷；若甲方不能遵守以上承诺，须赔偿乙方人民币贰佰万元；乙方的责任，2016年12月31日前须完成整个项目的全部竣工验收，否则，逾期的第1年（2017年1月1日-2017年12月31日），乙方每个月支付给甲方经济补偿金人民币壹万元，逾期的第2年（2018年1月1日-2018年12月31日），乙方每个月支付给甲方经济补偿金人民币壹万壹仟元，若不能按期支付则按日息千分之三加收滞纳金；乙方负责全程办理甲方的房产证手续和承担建筑面积1600㎡卖方全部相关费用，负责缴纳甲方的商铺和住房建筑面积1600㎡的全部税费；甲方的售楼款乙方必须从向建设局申请预售款100天之内按照销售价全额支付给甲方，否则按日息千分之三加收滞纳金；......十、乙方在保证甲方的本合同约定权益后，其余的一切收益或损失以及由此产生的一切经济与民事纠纷、刑事责任等与甲方无关，其中包括但不限于：1、在整个建设该项目过程中，产生的任何收益或亏损和所有费用开支，均由乙方负责，与甲方无关；2、在整个建设该项目过程中，发生任何变故和事故，均由乙方负责，与甲方无关。合同签订后，合作项目工程已顺利建设开发。2016年9月**日，甲、乙双方签订了《甲方回迁分配方案》，该方案确认：一、甲方分配的房屋建筑面积1845.97㎡，应回迁住房面积1836.55㎡；二、甲方首层商铺建筑面积217.47㎡，减少151.34㎡，增加房屋面积454.02㎡；三、甲方地面自用车位3个，二层2个；四、甲方的售楼款从银行放款之日起60天内乙方须85%支付给甲方，余款15%待验收后一个月内支付，否则按合同条款处理。另查明：2012年6月4日，杨某1、黄强两人为乙方与黄小雄、黄小华、黄惠洲为甲方签订了一份《拆迁补偿意向书》，2014年7月10日甲方已把佛国用（2006）第00012号、第00013号、第00014号三个原房产证交付给乙方办理旧改房免税手续。涉案合作开发工程于2018年10月8日完成竣工验收。被告仲泰公司代原告销售了的回迁房屋、商铺、车位的销售款已经部分支付给原告，尚未支付的原告已起诉要求被告支付，案号为（2019）粤1821民初1147号，本院于2019年8月28日作出一审判决，判决继续履行《合作开发合同书》；被告支付售楼款及滞纳金、经济补偿金给原告。一审判决后，仲泰公司不服提起上诉。至目前为止，原告的回迁房产尚未销售的为：房屋4套（1栋303房、2203房、2303房、3栋2305房）；商铺4间（1栋25-1、25-2、25-5、25-6）；车位5个（首层3个、二层2个），被告仲泰公司尚未销售的房屋2套、商铺1间、二层车位11个。原告认为被告要求原告归还多回迁的面积时已经表示不再代原告销售余下的房产，应视为被告已经完成余下房产的销售并支付销售款及滞纳金给原告。被告同意继续履行合同代原告销售剩余的房产，但房产销售受市场、政策、购买者等多种因素的影响，何时能够销售完毕不能确定。本院认为：本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。建设用地使用权转让合同纠纷是指当事人就达成的建设用地使用人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同产生的纠纷。虽然原告黄小雄、黄小华、黄惠洲与被告仲泰公司签订的是《合作开发合同书》，但从合同内容来看，原告只是提供土地给被告仲泰公司开发，作为对价被告仲泰公司分配回迁房产给原告，原告在整个项目中不参与经营、不承担风险、不分配收益，因此，原告与被告仲泰公司之间名为合作开发，实为土地使用权转让。被告仲泰公司按照合同约定分配回迁房产给原告，并代原告销售回迁的房产后支付所得的销售款给原告，被告也代销售了部分房产，余下房屋4套、商铺4间、车位5个未销售。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：2018年10月17日能否视为被告仲泰公司已完成余下房产的销售，需按照约定支付销售款及滞纳金给原告。根据原告提交的与杨某1的微信聊天记录，2018年10月17日，杨某1通过微信发送回迁房工作表给原告，表中记载回迁房的双方协议面积与开发商测绘面积不一致，开发商多给了2.76平方，没有不代原告销售房产的意思表示，因此，不能以该时间节点作为被告仲泰公司完成销售的时间。原告要求被告继续履行《合作开发合同书》限期办理剩余房产的销售并支付销售款，被告对继续履行《合作开发合同书》没有异议，但无法确定销售的期限。因双方在合同中没有约定代售房产的期限，也没有约定被告未完成代售行为如何承担责任，涉案楼盘余下未销售的房产除了原告回迁的房产外，也有被告仲泰公司的预售房产，房产销售属于市场行为，受多种因素的影响，在双方没有约定或者补充约定销售期限的情况下，法院不宜对销售期限进行确定。而且，原告及被告仲泰公司约定的销售款支付的条件是从银行放款之日起60天内支付85%，余款15%待验收后一个月内支付，即被告仲泰公司支付销售款的条件是房产已经出售并收到银行的贷款，现涉案的房产尚未销售，未达到支付销售款的条件，对原告要求被告按照市场价格支付销售款的主张，没有约定或者法定的依据。原告要求继续履行合同的请求已经（2019）年粤1821民初1147号判决，本院不再重复处理，原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告黄小雄、黄小华、黄惠洲的诉讼请求。案件受理费92761元，诉讼保全费5000元，由原告黄小雄、黄小华、黄惠洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄丽仪人民陪审员  刘国辉人民陪审员  梁神林二〇一九年十二月三十日书 记 员  黄银英附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。