广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1621民初2498号原告:紫金家福建材有限公司，住所地广东省紫金县**********工业二路西侧S1路，统一社会信用代码914***********525N。法定代表人：陈爱红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继华，广东至友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣龙，广东至友律师事务所律师。被告：谢建方，男，1979年11月27日出生，汉族，住所地广东省河源市***临江工业园家福五金建材批发广场万家福商店，公民身份号码441***************。委托诉讼代理人：何文杰，广东天穗（河源）律师事务所律师。第三人:紫金县润隆塑胶五金制品有限公司，住所地广东省紫金县***********内（紫金家福建材有限公司内第四、五层），统一社会信用代码914********9133331。法定代表人：钟某1。原告紫金家福建材有限公司（简称家福公司）与被告谢建方、第三人紫金县润隆塑胶五金制品有限公司（简称润隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李欣龙、被告谢建方及其委托诉讼代理人何文杰到庭参加了诉讼，第三人润隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家福公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2012年9月22日签订的《厂房租赁合同》，被告撤离承租房产，将承租房产交还原告使用；2.判令被告向原告支付拖欠的租金人民币49487元、管理费4500元、水电费798元（计算至2019年9月25日）；3.判令被告向原告支付滞纳金人民币82440元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月22日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定内容主要如下：原告将其名下位于河源市紫金县临江工业园家福建材批发广场E栋第五层（面积为500平方米）出租给被告使用，租赁期限为8年（从2012年10月1日至2020年09月30日止），每月租金为5000元，租金按月支付，每月25日前支付次月租金，租赁期限内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，滞纳金按合同年租金的千分之一计收（即每日60元），被告未依约支付租金超30日，原告有权单方面终止合同等内容。尔后，被告与原告就管理费一事作出口头约定，约定被告每月按1元每平方米（即500元/月）向原告支付管理费。合同签订后，原告依约将其名下位于河源市紫金县临江工业园家福建材批发广场E栋第五层交付被告使用。案涉房产交付被告后，被告私自将上述房产转租给第三人润隆公司使用。2018年，被告屡屡拖欠原告租金、水电费、管理费，原告多次催收未果，被告2018年底向原告确认仍拖欠原告2018年租金人民币24487元。尔后，被告仍迟迟不依约支付租金、水电费、管理费，经原告多次催收，被告仅于2019年7月12日向原告支付了20000元。截止至2019年9月25日，被告仍拖欠原告租金人民币49487元、管理费4500元、水电费798元，合计人民币54785元。此外，被告未依约足额支付租金，根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条第二款约定，被告每逾期一日，应按合同年租赁的千分之一向原告支付滞纳金，合计82440元。综上所述，原告认为，原告已依约履行了合同义务将案涉房产交付被告使用，被告拖欠原告租金事实清楚，证据确凿充分，被告应依约履行支付租金的义务。现被告未在约定时间内如期足额支付租金，已构成违约。为此，原告可根据《中华人民共和国合同法》规定以及《厂房租赁合同》约定，要求被告根据合同约定支付滞纳金，并解除与被告签订的《厂房租赁合同》。为维护原告合法权益免受侵害，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规相关规定，将本案被告诉诸法院，望法院在查明事实的基础上，支持原告全部诉请。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.原告企业信用信息，证明原告的诉讼主体资格；2.《厂房租赁合同》，证明原告将其名下位于河源市紫金县临江工业园家福建材批发广场E栋第五层出租给被告使用，并约定租赁期限、租金支付方式、滞纳金等内容的事实；3.《谢建方厂房租金管理水电费缴费汇总》（2019），证明截止至2019年9月25日，被告仍拖欠原告租金、管理费、水电费合计人民币54785元的事实。截止至2019年9月25日止，被告需向原告支付滞纳金82440元的事实（上述证据复印件与原件核对无异）。被告谢建方辩称，原告与第三人签订的租赁合同表明被告未擅自转租。被告未拖欠2018年的租金等费用。根据被告的水电费缴费通知单，租赁场地自2018年12月份开始，水电费缴纳为0，是因为原告无故长期停电，致使租赁场所无法正常经营生产。因原、被告无法达成一致，故被告自2019年1月份起未缴纳租金，被告是在行使抗辩权维护合法权益。关于滞纳金，约定是不合法的。从性质上看，滞纳金属于行政强制执行罚，具有强制性适用于公权力机关，民事行为应适用违约金，因此约定无效。假如是参照违约金计算，法律规定违约金不超过实际损失30%，每日累积计算的滞纳金总额亦不能超过30%。因此滞纳金超出了法律规定。原被告实际履行中对滞纳金有新的约定，从仓库租赁费用缴纳单中可以体现为约定0.5%。被告为其抗辩向本院提交了下列证据：1、《仓库租赁合同》，证明原告于2012年9月25日与第三人签订的《仓库租赁合同》，被告转租行为有效；2、收据，证明被告未拖欠2018年租金、水电费等，且已支付租金、水电费至2019年12月；3、商铺宿舍仓库租金管理费缴费通知单、收缴水电费通知单，证明约定的滞纳金为每日0.5%，证明2018年12月起始至今的费用缴纳金额基本为0元。第三人润隆公司在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见及证据材料。上述原、被告提交的证据已经过庭审的质证和辩证环节。经审理查明，2012年9月22日，原告家福公司为出租方（甲方）与被告谢建方为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，主要约定内容如下：原告将其名下位于河源市紫金县临江工业园家福建材批发广场E栋第五层（面积为1000平方米）出租给被告使用，租赁期限为八年（即从2012年10月1日至2020年9月30日止）；每月租金为5000元，租金按月支付，除首月租金于计租日支付外，每月25日前支付次月租金；原告收取被告的押金5000元，在合同期满后且被告没有违约或拖欠费用并交还商铺后由原告在60个工作日内不计息退还；租赁期限内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，滞纳金按合同年租金的千分之一计收（即每日60元）；被告未依约支付租金超30日，原告有权单方面终止合同；原告同意被告转租的转租期限不得超过被告的承租期以及原告收取厂房水电费、贷梯电费等等。在合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用。在庭审中，原、被告均认可第三人润隆公司为涉案出租厂房的实际使用人。期间，被告出现过拖欠租金及其它费用的情况。原告则以被告欠交租金为由对出租厂房采取断电措施。因被告拖欠2019年的租金以及其它费用，原告于2019年11月4日向本院提起诉讼。另查明，本院在审理原告河源德耀电子有限公司与被告紫金县润隆塑胶五金制品有限公司加工合同纠纷一案过程中[案号：（2019）粤1621民初2370号]，在依法执行查封被告紫金县润隆塑胶五金制品有限公司在紫金家福建材有限公司内第四、五层的生产车间内喷涂生产设备时，发现被告润隆公司已停止生产，也未发现该公司有留守人员。以上事实，有原、被告提交的上述证据及本院的庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》，双方当事人意思表示真实，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。由于被告承认欠原告2019年1至9月份租金的事实，并对原告提交的《谢建方厂房租金管理水电费缴费汇总》（2019）中的租金45000元、管理费4500元、水电费798元没有异议，故原告请求被告支付厂房租金45000元，管理费4500元、水电费798元，本院予以支持。被告抗辩认为没有欠2018年度的租金，对原告诉称的2018年度仍欠租金4487元不予认可。在开庭后，原告提供了被告谢建方于2017年4月7日写给原告的《还款承诺书》，证明谢建方在2019年7月12日支付20000元后仍结欠4487元的事实，认为是原告在起诉时的笔误，错把2016年写成2018年，但被告不予认可。因该项4487元租金是否为被告在2016年所结欠，原告诉称的证据不够确实、充分，故本院暂不作确认，原告可另循途径解决。原、被告是平等的民事主体，双方在合同中关于厂房租金滞纳金的约定，根据双方在合同中的意思表示，应理解为对违约金的约定。根据合同法及相关司法解释的规定，对于民事合同的违约金，违约金的数额最高不能超过违约损失数额的30%。由于被告未及时支付厂房租金，导致原告无法获取合同利益。但因原告的该项违约损失数额难以确定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以未付厂房租金为基数，从应付租金之日起按年利率6%的标准计算违约金，并计至未付租金的30%为限。因此，被告认为假如适用违约金，依法不能超过损失的30%的抗辩意见，本院予以采纳。合同约定租赁期限为八年即从2012年10月1日至2020年9月30日止。虽然双方在合同第八条中约定有关终止合同的内容，但合同终止不等同于合同解除，合同解除可以代替合同终止，但合同终止不能代替合同解除使用。在诉讼中，两者是彼此独立的法律关系，适用法律的条文也不一致，诉讼请求终止合同并不能一定达到合同解除的法律后果。原、被告作为平等的民事主体，在合同中应全面体现双方同样对等的权利和义务。承租人在逾期交租时，出租人可以向承租人收取一定数额的违约金，但出租人不能以断电的方式（2019年断电达8个月）向承租人催讨租金，否则有可能导致承租人扩大损失。即使承租人逾期交租的行为，也属于违约程度轻微，不必然导致出租人无法实现合同目的（收取租金），况且承租人还要支付一定数额的违约金。参考最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。因此，原告请求解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，本院不以支持。因原、被告均认可第三人润隆公司为涉案出租厂房的实际使用人，且原告认可被告对第三人的转租行为，故原告对涉案出租厂房不存在重复出租、被告也不存在擅自转租的情形。综上，双方基于租赁合同法律关系而形成的债权债务关系明确，原告请求被告支付厂房租金45000元及违约金，管理费4500元、水电费798元，事实清楚，证据确实，理由充分，本院予以支持，原告请求超过部分，本院不予支持。原告请求解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，本院不予支持。被告润隆公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告谢建方在本判决发生法律效力之日起十日内向原告紫金家福建材有限公司支付至2019年9月25日止的厂房租金45000元及违约金，管理费4500元、水电费798元（厂房租金违约金的计算方式为分段计算：每月计息基数为5000元，从每月的应付租金之日即自2018年12月25日、2019年1月25日、2019年2月25日、2019年3月25日、2019年4月25日、2019年5月25日、2019年6月25日、2019年7月25日、2019年8月25日起按年利率6%的标准计算违约金，计至付清厂房租金之日止，并计至未付厂房租金总额的30%为限）；二、驳回原告紫金家福建材有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案受理费1522元，由被告谢建方负担（在本判决生效后向本院交纳）。原告预交的1522元在本判决生效后予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 邓初源二〇一九年十二月二十日法官助理 罗春霞书 记 员 李坚平