广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12852号原告：林少平，男，汉族，1977年12月7日出生，住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441***************。委托代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。委托代理人：谢爱明，广东国律律师事务所辅助人员。被告：杨天文，男，侗族，1979年9月16日出生，住址：湖南省新晃侗族自治县*********，公民身份号码：433***************。原告林少平诉被告杨天文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李淑花依法适用简易程序审理，之后因案情审理需要，依法转换为普通程序，并组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告林少平的委托代理人邓铁柱到庭参加诉讼，被告杨天文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林少平诉称，原、被告系租户关系。2017年9月1日，双方签订了《**大厦租赁合同》，被告向原告租赁东莞市****************的物业，双方约定每月租金为136800元，但是被告长期不足额支付当期租金，累计至起诉前尚欠2018年3月-2019年5月租金差额1439200元，因租赁物业尚未办理房屋产权证，所以，双方签订的《**大厦租赁合同》应属无效，原告诉请其支付2018年3月-2019年5月的房屋占有使用费差额1439200元，并支付原告为其垫付的水电费71974元。被告的上述行为，已给原告的正常生活造成严重影响，侵害了原告的合法权益，故根据有关法律的规定，向贵院提出诉讼，请求法院依法判令：1、被告退还其所租赁的东莞市***********（*****、**）的物业；2、被告支付2018年3月-2019年5月的房屋占有使用费差额1439200元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息至实际支付之日；3、被告支付原告为其垫付的水电费71974元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告杨天文没有答辩，没有提交证据。经审理查明，2017年9月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《**大厦租赁合同》，约定甲方将**大厦二至七层含一楼大厅出租给乙方，物业面积约为6300平方米；租赁期限自2017年9月1日至2032年8月31日止；2017年9月1日至2022年8月31日期间每月租金136800元，不含税。2018年9月11日，被告出具《承诺书》，承诺在2018年9月20日前，支付D区办公室以及火锅城的租金140600元；在2018年9月30日前，支付**大厦2-7楼部分租金184000元；在2018年10月15日前，支付**大厦2-7楼部分租金200000元；在2018年10月31日前，支付**大厦2-7楼部分租金100000元；如被告未按此承诺书执行，房东有权收回所租的全部物业。2019年4月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《**大厦租赁合同补充协议》，约定承租人将承租单元的**大厦二至七层含一楼大厅（物业面积约6300平方米）退出三至四层，即变更承租单元为二层及五层至七层物业面积4200平方米；2019年4月1日至2022年8月31日期间每月租金为92800元，不含税。2019年9月5日，原告以诉称理由起诉至法院，原告主张起诉后，被告的弟弟支付了部分租金及全部水电费，至今尚欠租金1414000元；原告已于2019年6月收回案涉物业，并已转租。以上事实，有《**大厦租赁合同》、《承诺书》、《**大厦租赁合同补充协议》、律师函、欠租及水电费明细及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩与质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不具备出租条件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《安兴大厦租赁合同》、《安兴大厦租赁合同补充协议》无效。关于案涉租赁物返还问题。原告庭审中自认其已在2019年6月自行收回租赁物，即原告已经恢复对案涉租赁物的实际控制，原告作为案涉物业的所有权人，可以自行处分使用案涉租赁物，原告关于被告返还案涉租赁物的诉讼请求已无实际可供履行的内容，故对于原告该项请求，本院依法予以驳回。关于案涉租赁物的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉租赁合同无效，但被告仍需支付其占有使用期间的占有使用费。原告主张被告至今尚欠2018年3月至2019年5月期间占有使用费差额1414000元，被告作为承租方，对其支付占有使用费的情况负举证责任，但被告对于原告上述主张及举证未提出抗辩或举证反驳，故应负举证不能的不利后果，本院对于被告拖欠占有使用费金额予以认定。被告至今尚未付清2018年3月至2019年5月期间占有使用费，实属无理，原告诉请被告支付占有使用费差额及从起诉之日即2019年9月5日起按基准利率计付利息，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告杨天文应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林少平支付2018年3月至2019年5月期间占有使用费差额1414000元；二、被告杨天文应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林少平支付逾期付款利息（从2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部清偿之日止）；三、驳回原告林少平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18400元，由原告林少平承担876元，被告杨天文承担17524元；管辖权异议不成立收费100元，由被告杨天文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  李淑花审判员  钟泽祥审判员  陈 芹二〇一九年十二月二十三日书记员  何智桦邓丽欣附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。