杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初12018号 原告：浙江港州纺织有限公司，统一社会信用代码91330621344140437L，住所地绍兴市柯桥区安昌镇红桥头村。 法定代表人：胡浩强，执行董事。 委托诉讼代理人：邱智赟、吴如意，浙江九段律师事务所律师。 被告：张华州，男，1978年1月30日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：漏令帅，浙江德帅律师事务所律师。 第三人：杭州世昌农业开发有限公司，统一社会信用代码91330109311255262D，住所地杭州市萧山区新塘街道五联村。 法定代表人：朱彬，执行董事。 委托诉讼代理人：金铿枫、周飞波，浙江腾远律师事务所律师。 第三人：杭州冠亮园林工程有限公司，统一社会信用代码913301095802723945，住所地杭州市萧山区闻堰街道时代大道3869号3层。 法定代表人：廖国东，执行董事。 委托诉讼代理人：戴文良、金梦楠，浙江六和律师事务所律师。 第三人：绍兴六者纺织有限公司，统一社会信用代码91330621MA29E3R21C，住所地绍兴市柯桥区安昌镇向前村安华公路西侧1幢。 法定代表人：胡浩强，执行董事。 原告浙江港州纺织有限公司（以下简称“港州公司”）与被告张华州、第三人杭州世昌农业开发有限公司（以下简称“世昌公司”）、杭州冠亮园林工程有限公司（以下简称“冠亮公司”）、绍兴六者纺织有限公司（以下简称“六者公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日预立案。本案于同年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月24日公开开庭进行了审理。原告港州公司及第三人六者公司的法定代表人胡浩强，以及各方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。各方曾申请庭外协商，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告港州公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月24日签订的《转租合同》；2.被告赔偿原告租金损失273699元（自2017年11月10日至2018年2月28日计111天，按转租合同标准计算）及相应利息损失（以273699元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月24日，原告因经营需要与被告订立《转租合同》，约定被告将位于杭州市萧山区间（以下简称“案涉房屋”）转租给原告使用，租期三年，自2016年3月1日至2019年2月28日，租金前两年每年900000元，最后一年850000元。任何一方违反合同约定，应向对方偿付当年租金总额20%的违约金，追讨相关损失等内容。合同签订后，原告依约支付了前两年的租金。案涉厂房在租赁前已设立抵押，但被告未告知原告该事实。承租期间，厂房所有权人世昌公司未履行到期债务，该厂房经司法拍卖于2017年10月10日由冠亮公司拍得。此后，因冠亮公司不同意按合同继续履行租赁事宜，并采取断水、断电及暴力要挟等非正常手段，强制要求大幅度提高租金。期间，原告曾多次要求被告协助，但被告却拒不沟通，而是以失踪的方式逃避。原告的股东六者公司为使原告能正常经营，避免造成更大损失，只得以其名义与冠亮公司签订《厂房租赁合同》，约定租期自2017年11月10日开始，年租金3257500元等内容，以达到原告的使用目的，故案涉转租合同已无法继续履行。经原告多次讨要，被告仍拒不退还剩余租金。 原告方认为，一、案涉转租合同从2017年11月10日起实际已实无法继续履行，而导致合同无法继续履行的原因在于被告，根据合同法关于法定解除的条款，该合同应予解除。二、关于原告主张赔偿剩余租金损失的问题。原告认可冠亮公司所述“本案抵押在前且租赁在后，不适用买卖不破租赁的原则”。同时，当时冠亮公司拍得厂房时，拍卖公告上明确“本案标的物有案外人主张租赁，租赁合同详见附件，由买受人自行对案外人主张的租赁关系作实质性判断和处理”，不视为抵押权人对租赁关系的认可。虽然原告认可冠亮公司系合法拍得厂房，其与六者公司所签订新的租赁合同，因合同涉及华永福强迫交易等行为，应为无效。但原告不否认冠亮公司系案涉厂房新所有权人的事实，冠亮公司拍所厂房后，世昌公司及张华州就已丧失出租厂房的权利，剩余租金当然应当向港州公司赔偿，原转租合同已无法继续履行。此外，因目前原告的损失无法确认，故保留要求被告赔偿诸如装修损失及租金差额等其他损失的权利。综上，请求依法支持原告变更后的诉讼请求。 被告张华州辩称，关于租金损失问题，被告的行为并不存在侵权。案涉转租合同合法有效，原告主张因被告原因导致转租合同实际无法继续履行并要求解除，被告不予认同，希望原告提供相应的证据。同时，双方签订转租合同时及之前，原告对租赁物存在抵押的事实已明确知晓，相关损失应由原告自行承担。关于六者公司与冠亮公司之间的《厂房租赁合同》，实际已影响本案的审理，双方经过清算后，再对本案进行审理比较合适，故应当中止本案审理，或判决驳回原告的诉讼请求。 第三人世昌公司述称，原、被告之间签订的转租合同属实，原告无权解除合同。案涉租赁房屋在拍卖前确实存在抵押与租赁共存的情形，但本案标的物的抵押权人之一华永福在法院拍卖公告中已明确告知“同意带租拍卖”，应视为抵押权人放弃对抗承租人的权利。本案涉及的拍卖买受人是冠亮公司，故拍卖后承租人即原告仍可以“买卖不破租赁”的形式继续承租。案涉转租合同可以继续履行。同时，冠亮公司的原法定代表人华永福因涉黑被判刑，在其拘留期间，公安机关曾向包括原告在内的人员，就案涉纠纷的处理情况进行询问。冠亮公司系通过非正当手段妨碍原告正常经营，冠亮公司对拍卖情况知晓，也没有提出异议，故本案仍可适用“买卖不破租赁”的原则，继续履行转租合同。 第三人冠亮公司述称，因六者公司与冠亮公司之间的租赁合同是否有效，以及租赁合同签订前后的事实情况涉及华永福个人刑事犯罪部分，目前刑事犯罪的判决尚未生效；同时，冠亮公司与六者公司之间的房屋租赁合同是否有效的民事案件目前是中止审理，尚无最终结论。案涉转租合同与冠亮公司没有实际关系，冠亮公司系通过司法拍卖渠道获得案涉不动产，且与六者公司重新签订租赁合同。拍卖淘宝网公告上指出有案外人主张的租赁，租赁合同作为附件，由买受人对案外人主张的租赁关系作实质性判断和处理。也就是说，执行过程中并没有涤除及审查租赁合同关系，故案涉转租合同不适用“买卖不破租赁”的原则，六者公司与冠亮公司之间签订的厂房租赁合同符合法律规定，也符合事实情况，当时冠亮公司不认可原转租合同，故自2017年11月10日开始重新计算租金。对于港州公司与六者公司之间的关系，二者系两个不同的主体。 第三人六者公司述称，关于六者公司与港州公司之间的关系，六者公司系港州公司的大股东，持有港州公司71.8689%的股权，另外还有几个自然人股东，六者公司设立的目的是作为港州公司的持股平台而存在，故请求依法支持原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《转租合同》及网上银行电子回单各1份，第三人六者公司提供的其与原告的工商登记信息1份，系当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的淘宝网司法拍卖截图1组及《厂房租赁合同》1份，其中拍卖材料，被告认为未通知其享有优先购买权且拍卖时未告知，不影响拍卖交易的合法性及交易事实，且该异议与案涉合同的履行无关，故异议不成立，本院确认该证据的证明效力。对《厂房租赁合同》，合同相对方冠亮公司及六者公司均无异议，故予以确认。对被告提供的证据，1.被告与世昌公司签订的《租赁合同》1份，原告认为被告未告知案涉房屋存在抵押的情况，与案涉转租合同第十二条“租赁期间其他有关约定”中“乙方必须履行甲方与原业主签订有关1-8项有关事项”的约定明显不符，该证据第十二条第4项明确提及“甲方租赁给乙方的厂房已有银行贷款”等，应认定原告应当或已经清楚案涉房屋在世昌公司出租给被告及被告转租前已设定抵押，原告的该项异议不成立，故对该证据予以确认。2.（2018）浙0109民初5852号民事判决书1份，该案所涉租赁物与案涉房屋无关联，故不予认定。对世昌公司提供的证据，1.冠亮公司基本信息及变更信息1份，其他当事人对证据真实性无异议，故确认其真实性，以及世昌公司欲证明的事实。2.新闻视频光盘1份，庭审中原、被告双方明确案涉转租合同无法履行的原因在于抵押在先，无法适用“买卖不破租赁”的原则，至于华永福在冠亮公司与六者公司签订租赁合同的过程中是否涉及刑事犯罪，与本案无关联，故不予认定。对六者公司提供的情况说明1份，系其自行制作，就其与原告之间的关系及案涉房屋的使用主体等，其他当事人存有异议，故难以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年11月3日，世昌公司（甲方）与张华州（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于杭州市萧山区厂房出租给乙方，租赁总建筑面积12188平方米，其中车间四层12188平方米，租期自2015年11月3日至2019年3月1日，租金共计2000000元。第十二条“租赁期间其他有关约定”中第4项约定甲方租赁给乙方的厂房已有银行贷款，租赁期间，乙方应无条件配合银行的要求出具相应证明、材料等内容。2016年5月24日，张华州（甲方）与港州公司（乙方）签订《转租合同》，约定甲方转租给乙方的厂房坐落于杭州市萧山区，转租总建筑面积12188平方米，其中车间第四层12188平方米，配套的宿舍楼三层十三间。转租期限三年，自2016年3月1日至2019年2月28日，租金前两年每年900000元，最后一年按850000元优惠收取。第十二条“租赁期间其他有关约定”第1项约定乙方必须履行甲方与原业主签订有关1-8项有关事项。未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除本合同，任何一方违反本合同任何一项约定的即视为违约，都应向对方偿付当年租金总额20%的违约金，追讨相关损失等内容。合同签订后，原告依约支付了前两年的租金。案涉房屋已设定抵押，因世昌公司未履行到期债务，前述厂房经本院在司法拍卖网络公开平台进行拍卖，拍卖公告中明确“本拍卖标的物有案外人主张的租赁，租赁合同详见附件，由买受人自行对案外人主张的租赁作实质性判断及处理”及“本标的物的优先权人未参加竞拍，视为放弃优先购买权”等。2017年10月10日，冠亮公司以最高价拍得前述标的物，后其不同意继续履行案涉合同的租赁事宜。之后，冠亮公司（甲方）与六者公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于杭州市萧山区，租赁总面积16303平方米，其中车间一层4615平方米，车间四层和办公楼四层为11688平方米，配套的宿舍楼三层26间，每间每月按750元单独核算租金。租赁期2年，自2017年11月10日至2019年11月9日。第一年租金3257500元，第二年起的租金每年比上一年增长5%等内容。因案涉争议，港州公司遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，案涉房屋在世昌公司出租给张华州及张华州转租前已设定抵押，抵押权人之一为华永福，其在前述司法拍卖时系冠亮公司的法定代表人，公司法定代表人于2018年8月变更登记为廖国东。 再查明，六者公司系港州公司的六个股东之一，二者的法定代表人均为胡浩强。 本院认为，原、被告之间签订的案涉转租合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具法律约束力。针对本案主要争议点，一、关于案涉合同是否无法继续履行及解除问题。首先，关于冠亮公司原法定代表人华永福的刑事程序问题，本案原告主张的损失系其无法继续使用租赁物期间的租金部分，且责任在转租合同相对方之间承担，不涉及冠亮公司与六者公司所签订《厂房租赁合同》的签订及履行等问题，更何况六者公司与原告之间并不必然视为一体，且该合同的清算情形也不影响本案的裁判，故本案没有中止程序的必要。被告的相应辩称，缺乏事实及法律依据，故不予采信。其次，关于案涉合同无法继续履行的原因。庭审中原、被告明确案涉合同无法履行的原因在于抵押在先，无法适用“买卖不破租赁”的原则，被告认为原告对抵押事实应属明知，应自行承担相应损失。本院认为，本案中，即使抵押事实为原告所明知，原告也无法预见世昌公司的后续经营情况，以及世昌公司因抵押权实现且无法适用“买卖不破租赁”原则等，导致案涉转租合同无法继续履行。因此，在案涉合同相对方之间，原告应无可归责的违约情形，相应损失应由无法继续提供租赁物的被告承担。最后，关于合同解除问题。因冠亮公司与六者公司已签订租赁合同，且租期自2017年11月10日开始计算，客观上案涉转租合同因前述原因已无法继续履行。本院对原告关于解除合同的主张，于法有据，故予以支持。二、六者公司与产权人签订租赁合同，是否系代表原告的行为及法律后果。六者公司与原告虽然法定代表人同一，且前者系后者股东之一，但性质上二者系各自独立的法人，且本案并无证据显示二者在资产、人员、财务及管理等方面的混同性，原告的该项主张，缺乏依据，故不予认定。三、关于原告主张的剩余租金损失及责任认定。就租金损失，庭审中原告明确系其因转租合同无法继续履行并使用期间，即自2017年11月10日至2018年2月28日计111天的租金部分，经核算为273699元，结合前述分析，客观上系因前述原因导致原告无法使用租赁物而产生的实际损失，依法应由被告承担。故本院对原告的该项损失及相应利息诉请予以支持，被告的相应辩称，缺乏事实及法律依据，故不予采信。至于被告承担该项损失后，可根据合同等法律依据另行向相应责任人主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、浙江港州纺织有限公司与张华州于2016年5月24日签订的《转租合同》于本判决生效之日起解除； 二、张华州在本判决生效之日起十日内赔偿浙江港州纺织有限公司租金损失273699元，并按银行同期贷款利率支付该款自2019年4月24日起至实际支付之日止的利息。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5406元，减半收取计2703元，由张华州负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十二月二十六日 书记员  富美芳