北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初19209号原告：北京中地物业管理有限公司，住所地北京市海淀区双泉堡125号A2楼。法定代表人：安志英，董事长。委托诉讼代理人：邱克，北京市重光律师事务所律师。被告：石淑芹，女，1953年9月9日出生，汉族，国土资源部退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白宇（石淑芹之子），即本案被告白宇。被告：白宇，男，1980年7月31日出生，汉族，北京金光伟业信息咨询服务中心项目经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王金先，男，1952年8月27日出生，汉族，北京金光伟业信息咨询服务中心法务主任，住北京市门头沟区。被告：于淼，女，1983年5月19日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白宇（于淼之夫），即本案被告白宇。第三人：中华人民共和国自然资源部，住所地北京市西城区阜成门内大街64号。法定代表人：陆昊，部长。委托诉讼代理人：郑婉婷，女，1990年9月19日出生，该单位干部。委托诉讼代理人：张庆敏，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。原告北京中地物业管理有限公司（以下简称中地物业公司）诉被告白中海、石淑芹、白宇、于淼排除妨害纠纷一案，本院作出（2015）西民初字第05909号民事判决，中地物业公司不服该一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院审理认为，中地物业公司要求白中海、石淑芹、白宇、于淼从诉争院落搬离，恢复房屋原状。本案应查明白中海等人入住诉争房屋、院落的原因、时间等，一审判决未查清上述事实，本案应发回重审，重审时宜追加诉争房屋的产权人作为第三人参加诉讼，以查明相关事实。北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终3163号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第05909号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2017年7月5日立案，依法另行组成合议庭审理。在案件审理中，追加中华人民共和国自然资源部（以下简称自然资源部）作为第三人参加本案诉讼。2019年8月22日，白中海因病去世，其继承人既本案被告石淑芹及白宇。原告中地物业公司委托诉讼代理人邱克；被告白宇既被告石淑芹、于淼委托诉讼代理人及其委托诉讼代理人王金先；第三人自然资源部委托诉讼代理人张庆敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中地物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告从北京市西城区兵马司胡同×号院搬离，并将放置在北京市西城区兵马司胡同×号院内的私人物品、家具等搬离；2、诉讼费由三被告承担。事实及理由：北京市西城区兵马司胡同×号院是自然资源部拥有土地使用权和院内建筑产权的独立院落。自然资源部房地产管理处跟我们签订物业委托合同委托原告来管理案涉兵马司胡同×号院的全部房屋建筑，以及所管理的房屋腾退等等方面的相关事宜。三被告是原来与白中海同住的，现白中海已去世，由三被告在兵马司胡同×号居住。被告白宇的父亲白中海原来在兵马司胡同×号院负责冬季供暖工作，中地正达物业公司原来与白中海签订有一份借房协议，基于该借房协议，白中海工作期间在该院内存放私人物品。被告家起初存放家具，后来陆续占用院内空地、锅炉房以及其他属于原告管理的办公用房。原告曾经多次要求他们腾退房屋，但都遭到被告拒绝。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1.中央单位在京用地预登记证复印件含宗地图；2.北京市公有房屋所有权证复印件；3.兵马司胡同×号院物业管理委托合同复印件；4.2012年9月30日委托物业管理证明；5.2015年6月被告现用的由原告管理的兵马司×号院部分房屋的照片打印件；6.通知书复印件；7.中央在京单位职工住房档案复印件、房屋所有权证复印件；8.2014年8月27日授权管理证明、2015年6月10日情况说明；9.2004年10月29日借房协议。三被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一、被告入住涉案房屋具有合理性、合法性。入住的时间是在1999年10月初。当时该区域有一个小锅炉房，供五、六位部长的家里采暖。白中海是当时供暖的负责人。一是工作需要，二是白中海家没有安排住房，故专门让其一家在此居住。基于这两个原因，时任服务局的领导直接安排白中海一家入住的。此外，从1999年开始，被告一家在此居住已经20年。与此同时，该处的水电等都是被告家自己承担。而且该处现状已经和原状不一样了，图纸都不相符。2011年，该处取消烧煤的锅炉房改为烧天然气，原来设施锅炉因不能用都拆了，时任领导让被告家把里边全整修、管道拆改。后来，被告一家在居住期间花费120万重新装了该处，一直居住至今。所以我们认为原告的请求和事实理由不符合法律规定。被告家占用案涉房屋到现在既有事实又有法律依据。原告并不能证明其所主张的被告一家是非法入住的。当时两被告石淑芹、白中海都是他们职工，如果被告非法占用，可以用行政手段例如下岗等，让被告家搬离，否则那就是合法。如果被告家属于抢占房屋的，原告也没有报警，无出警记录，没有其他的证据证明是非法抢占房屋的事实。所以被告家在案涉房屋内居住具有合法性，也有合理性。而且案涉房屋现在经被告家装修后，与住宅一样，而且相邻的锅炉房也正常使用。综上三被告不同意原告的诉讼请求。在案件审理过程中，三被告向本院提交以下证据材料：1.用电客户电费交费通知单21张、电费发票12张、工商银行现金凭证5张、催缴电费通知单1张、拖欠电费停止供电通知1张;2.2012年6月18日北京艺丛海青建筑工程有限公司发票联1张复印件;3.2013年12月1日房屋装修工程承包协议书及2014年3月10日发票1张;4.证人证言。第三人述称，第一、作为产权单位核查相关资料，案涉锅炉房为300平米左右，在不动产登记档案资料中该房屋后面备注为锅炉房。锅炉房不适宜居住，不是居住用房。第二、被告不是第三人自然资源部的员工，不存在第三人作为产权人会同意案涉房屋让被告永久居住的情况。第三、被告陈述由于没有房屋居住，相关领导同意其在案涉房屋内居住，但是经第三人核查以及在庭审中被告石淑芹陈述，相关单位是在2001年的时候已经向其分配了南礼士路的房屋一套。第四、根据原告方提供的借房协议来看，当时有委托管理权的中地正达物业公司与白中海关于涉案房屋的关系也仅为借住关系。故第三人同意原告方的诉讼请求。在案件审理过程中，第三人未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了前述证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审理查明：1998年3月，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建中华人民共和国国土资源部。2018年3月因机构调整，国土资源部等单位职责整合组建中华人民共和国自然资源部。1988年8月1日，中华人民共和国地质矿产部申请对北京市西城区兵马司胡同×号房屋进行所有权登记，其中申请人于1988年7月30日填写的房屋状况表显示：幢号1（建筑面积2447.2）……幢号13（二层、建筑面积300.8、备注锅炉房）……收件日期为1988年8月1日北京市房屋所有权登记申请书显示：座落西城区兵马司胡同×号，平房42间、992.2㎡，楼房59、4898.9㎡，合计间数101、建筑面积5891.1㎡。1988年9月10日查丈情况：平房41间、687.3㎡；楼房402间、5484.7㎡；合计443间、6172.0㎡。1988年10月28日，经审批，同意确权，准予发证。该处北京市房屋登记表（楼房）显示：……幢号13、2层、间数23、建筑面积302.3㎡、房基占地面积236.4㎡。1988年11月14日，中华人民共和国地质矿产部取得西城区兵马司胡同×号房屋443间，共计6172.0㎡的北京市公有房屋所有权证。案涉央京地预（2009）第0405号中央单位在京用地预登记证显示：土地使用权人中华人民共和国国土资源部、坐落西城区兵马司胡同×号、土地用途城镇住宅用地、用地状况独立院落、用地总面积3997.06、本户建筑面积6172。2012年9月29日，国土资源部机关服务局房地产管理处（委托方、甲方）与原告北京中地物业管理有限公司（受托方、乙方）签订了《兵马司胡同×号院物业管理委托合同》：甲乙双方在协商一致的基础上，甲方将西城区兵马司胡同×号院委托于乙方实行物业管理，建筑面积为6172平方米，于2012年9月29日订立本合同。第一条甲方委托乙方负责兵马司胡同×号院全部房屋建筑（包括锅炉用房及其附属房屋）的物业管理。第二条物业管理内容包括：小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。锅炉房、热力设备及其附属房屋的维修、养护和运行，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属公共配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第三条委托管理期限自2012年10月1日起至2016年9月30日，期满双方同意可以续签。物业服务费为每年每平方米10.8元。第四条任何一方违反本合同的约定，应向对方承担违约责任。第五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均有权向物业所在地法院提起诉讼。第六条本合同一式两份，双方各执一份，自甲乙双方签字盖章后生效。2012年9月30日，国土资源部机关服务局房地产管理处出具《委托物业管理证明》：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区兵马司胡同×号院，委托给北京中地物业管理有限公司从事物业管理，期限自2012年10月1日起至2016年9月30日止。在委托期间内，我单位同意以受委托单位的名义，处理上述物业房屋管理和通过民事诉讼、调解等方式解决受托单位所管理的房屋腾退纠纷等相关事宜。2014年8月27日，中华人民共和国国土资源部出具《授权管理证明》：国土资源部机关服务局是承担国土资源部机关后勤服务及保障管理工作的直属事业单位。现授权该局承办我部产权房屋和土地产权、产籍的管理，并以该局的名义通过调解、诉讼等方式解决相关纠纷。2016年9月30日，国土资源部机关服务局房地产管理处（委托方、甲方）与原告北京中地物业管理有限公司（受托方、乙方）再次签订《兵马司胡同×号院物业管理委托合同》，委托期限自2016年10月1日起至2017年9月30日。2017年9月29日，国土资源部机关服务局（委托方、甲方）与原告北京中地物业管理有限公司（受托方、乙方）再次签订《兵马司胡同×号院物业管理委托合同》，委托期限自2017年10月1日起至2022年9月30日。2017年9月30日，国土资源部机关服务局出具《委托物业管理证明》：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区兵马司胡同×号院，委托给北京中地物业管理有限公司从事物业管理，期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。在委托期间内，我单位同意以受委托单位的名义，处理上述物业房屋管理和通过民事诉讼、调解等方式解决受托单位所管理的房屋腾退纠纷等相关事宜。特此证明。2018年8月30日，北京中地正达物业管理公司情况说明显示：2010年以前，北京中地正达物业管理公司（以下简称中地正达物业公司）负责西城区兵马司胡同×号院供暖及锅炉房运营管理，西城区兵马司胡同×号院锅炉房也是中地正达物业公司办公地。白中海原是中地正达物业公司员工，负责该锅炉房供暖运营工作。白中海于2002月3月调离中地正达物业公司。2004年10月29日中地正达物业公司将位于北京市西城区兵号司胡同×号院锅炉房内房屋2间暂借给白中海存放物品。2010年10月，根据国土资源部物业中心要求，北京中地物业管理有限公司接手中地正达物业公司对西城区兵马司胡同×号院锅炉房的供暖运行管理，2012年5月该锅炉房进行改造，供暖运行由市政热力公司接手管理，此时，中地正达物业公司仍在原地办公。2013年11月，中地正达物业公司法定代表人王新路准备退休时到过办公室，当时中地正达物业公司在兵马司胡同×号院锅炉房的办公室尚未被占用，之后王新路就再没去过。被告白中海与石淑芹系夫妻关系，白宇系白中海与石淑芹之子，与于淼系夫妻关系。白中海系国土资源部机关服务局退休人员，退休前曾在案涉北京市西城区兵马司胡同×号院内负责锅炉房相关工作。现三被告均居住在诉争房屋内。经本院勘验，兵马司胡同×号院北至兵马司胡同、南至丰盛胡同。原告诉请返还的区域位于兵马司胡同×号院的南段，需从兵马司胡同×号院南墙处所开的大门进入。从该大门进入后，现场为一个封闭院落，东南角为狭长区域，有平房一排，平房区域有5个门，南北约3.3米、东西约15米。该院北侧为一层及二层相结合的建筑，其中偏东部分向南用轻体材料建有简易房，偏东部分的靠北区域从外部来看为二层结构；偏西部分为进入内部的红色户门。室内有三处上下楼梯，从北侧楼梯上行至二层，该处二层东侧房屋两间；西侧房屋一间。从中间区域的楼梯（同勘验笔录中的南2楼梯）上行，二层有卧室一间，大小为3.5米*2.96米。从南侧楼梯上行，二层有两间房屋。从兵马司胡同×号院门（为该院北门）进入，该院最北侧区域为热力站，经测量，该热力交换站为6.6米高，热力站内有大量各类管道。现热力站南墙既被告家居住使用区域的北墙。对于被告进住诉争房屋的时间及原因，原告称为2004年，被告与该区域的原管理单位北京中地正达物业管理公司签订借房协议，由被告暂借兵马司胡同×号院锅炉房内房屋2间存放东西；进而在原锅炉房处装修、居住。被告称在1999年，因没有房屋，且需要长时间值守锅炉房，故时任领导安排其在锅炉房处居住。庭审中，被告认可白中海曾从第三人的相关单位处分得楼房一处，但主张已经将该楼房出售。庭审中，被告曾提出反诉，要求中地物业公司支付其装修改造费120万元、大门制作费9600元、新建房屋费12万元、搬家费5万元。但三被告未在规定的期限内交纳反诉费，上述反诉按撤回反诉处理。庭审中，被告方不认可原告出示的借房协议，申请笔迹鉴定。经随机摇选，依法确定北京华夏物证鉴定中心为笔迹鉴定机构。后鉴定机构来函，要求补充2003年至2005年不同时间的白中海签名样本材料原件不少于五份。但因被告方无法提供符合要求的比对样本，该鉴定申请按撤回处理。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第三人系案涉兵马司胡同×号院的土地使用权人及房屋所有权人。原告受第三人机关服务局的委托对兵马司胡同6号进行物业管理及管理房屋的腾退纠纷事宜。原告主张白中海曾在案涉房屋处的锅炉房工作，且因与兵马司胡同×号院的原物业管理单位中地正达物业公司存在借案涉房屋暂时性存放个人物品的协议，进而携家属入住到案涉院落。现要求三被告携个人及家庭物品从案涉院落搬离。被告以入住案涉院落系时任领导安排入住，且在居住期间对案涉房屋进行了装修改造，故不同意搬离。对此，本院认为原告系代表案涉院落土地使用权人及房屋产权人对案涉院落及房屋进行管理的单位，故原告有权对妨害其对兵马司胡同×号院行使物权的妨害行为主张排除。三被告对其所持的抗辩，未能提供证据予以证明。且被告所主张其入住系领导安排的合法入住的抗辩意见，本院认为，任何单位的任何领导所做的安排或许可，应在其职权范围之内。本案中，被告未能证明其主张的领导安排入住的事实，且时任部门领导许可如此大面积的区域和房屋供职工个人居住亦不符合常理。在未经依法许可的情况下，自行加建和改造案涉院落及房屋，更不能成为继续居住的合法依据。对于被告所持的白中海原从单位分得的房屋已经出卖，被告无其他住所的抗辩，本院认为，从前述查明来看，第三人及其相关单位并不负有为三被告解决住房的义务，个人居住问题应自行解决。故原告诉请三被告搬离兵马司胡同×号院的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告石淑芹、白宇、于淼自本判决生效之日起三十日内，携家庭及个人物品搬离北京市西城区兵马司胡同×号院。案件受理费七十元由被告石淑芹、白宇、于淼负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 袁 佳审判员 马德天审判员 赵 凯二〇一九年十二月十八日书记员 甘雯稳