成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初6780号 原告（反诉被告）：成都实用工程技术学校，住所地成都市龙泉驿区柏合镇磨盘街643号。 法定代表人：张发军。 委托诉讼代理人：付君山，成都市青羊区平正法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：成都隆富兴农业投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区洪安镇土门村8组。 法定代表人：唐宁。 委托诉讼代理人：唐坤，男，系公司人员。 被告（反诉原告）：成都星光国防教育训练中心，住所地成都市龙泉驿区山泉镇花果村7组（原山泉职中）。 法定代表人：贺健。 委托诉讼代理人：王欣，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都实用工程技术学校（下称实用工程学校）、成都隆富兴农业投资有限公司（下称隆富兴公司）与被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心（下称星光国防中心）租赁合同纠纷本反诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）实用工程学校的法定代表人张发军及委托诉讼代理人付君山、隆富兴公司的委托诉讼代理人唐坤，被告（反诉原告）星光国防中心的法定代表人贺健及委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实用工程学校、隆富兴公司向本院提出诉讼请求：1.星光国防中心支付2017年至2021年的保底租金共计136万元；2.星光国防中心支付违约损失80万元；3.星光国防中心支付2016年度补贴97051元（1.5元/人次×64701人次）；4.星光国防中心支付2017年度水电费15831.80元及之后的公摊水电费3万元；5.本案诉讼费由星光国防中心负担。诉讼中，实用工程学校、隆富兴公司将诉讼请求变更为：1.星光国防中心支付场地使用费897051.50元（其中2016年为1.5元/人次×64701人次=97051.50元，2017年为6元/人次×4万人次=24万元，2018、2019年均为7元/人次×4万人次=28万元）；2.星光国防中心支付水电费15850元；3.星光国防中心赔偿专门为其改造场地投入所受损失150万元；4.本案诉讼费由星光国防中心承担。事实与理由：实用工程学校、隆富兴公司与星光国防中心于2016年11月1日签订《场地使用合作协议》，协议对星光国防中心使用场地费用标准（学员每人每日6元）及支付方式（每一批学生训练结束当天或第二天支付）予以约定。星光国防中心人员于2017年5月入驻，7月1日正式进场训练，7月20日结束训练返校，按双方约定，该批学员费用共计89000元应于7月21日支付。经催促，星光国防中心不但不支付，反而说不训练了，要求停止使用该新建场地，其单方终止协议为违约。同时，协议约定星光国防中心每年保底不低于4万人次，故应支付2017年度保底费24万元。诉讼中，实用工程学校、隆富兴公司补充事实及理由为：1.因协议约定场地使用费按人头计算，2017年6元每人次，2018年后7元每人次，每年不少于4万人次，故还要求被告支付2018、2019年的保底使用费共计56万元。2.根据实用工程学校与星光国防中心于2016年7月5日签订的《补充协议》约定，星光国防中心还应支付每人1.5元的补贴，共计97051（1.5×64701）元。3.星光国防中心于2017年度使用场地实际产生水电费15831.80元未付。4.实用工程学校、隆富兴公司为星光国防中心改造场地进行了大量投入，现因星光国防中心单方终止协议造成损失，在本案中主张损失150万元。 星光国防中心辩称，1.三方于2016年11月1日签订的《场地使用合作协议》所涉土地系农村集体土地，当事人将其用于军事培训等非农事宜，协议应属无效；2.认可2017年度实际产生的场地使用费71130元及水电费15831.80元，但应从反诉主张的金额中予以抵扣；3.2016年度场地使用费已支付完毕，原告再行主张补贴缺乏依据；4.主张保底租金缺乏合同及法律依据，且星光国防中心实际于2017年7月20日左右已撤出案涉场地；5.双方终止合作协议系实用工程学校及隆富兴公司所致，且其未提供证据证明其存在损失，其主张的150万元损失不应得到支持。 星光国防中心向本院提出反诉：1.实用工程学校、隆富兴公司支付违约金20万元；2.实用工程学校、隆富兴公司赔偿损失364000元；3.实用工程学校、隆富兴公司按照《场地使用合作协议》第12条约定扩宽、改建、平整租赁场地；4.反诉费用由实用工程学校、隆富兴公司承担。诉讼中，星光国防中心以案涉协议无效为由，撤回第三项诉请。事实与理由：星光国防中心与实用工程学校、隆富兴公司于2016年11月1日签订《场地使用合作协议》，约定实用工程学校及隆富兴公司（甲方）向星光国防中心（乙方）出租位于的土地，并对租赁期限、租金标准及双方权利义务进行约定。乙方将场地用于军事训练及素质拓展训练等，协议第12条约定甲方应在原来基础上对场地进行扩宽、改建、平整，并对需整改的范围、内容及交付期限等予以明确。为进一步完善场地设施设备，乙方自行投入了364000元。协议签订后，甲方未按约对场地进行整改，且于2016年12月至2017年5月底在案涉场地饲养、宰杀生猪、牦牛、鸡等，造成场地卫生条件极其恶劣，导致乙方无法继续使用该场地，造成经济损失。故反诉实用工程学校、隆富兴公司赔偿损失364000元，并支付违约金20万元。 实用工程学校针对反诉辩称，1.双方终止协议系星光国防中心违约（过错）在先，其无权主张违约金；2.虽然《场地使用合作协议》后面所附“2016年7月份投资建设清单”与协议一并加盖了骑缝章，但星光国防中心投资是他们自己的事，也未得到实用工程学校认可，与实用工程学校无关，该损失不应支持。 隆富兴公司针对反诉的辩称意见同实用工程学校。 本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，实用工程学校（甲方）与星光国防中心（乙方）签订《场地使用合作协议》。第一条约定：标的物为甲方与隆富兴公司共同成立的成都实用技术技能培训中心场地及相关设施设备，该标的物位于（由隆富兴公司流转土地），占地面积共约63余亩，建筑面积约7500㎡。合同同时对用途、使用期限等进行约定。同年7月5日，双方签订《补充协议》，约定乙方实际支付费用为每人每天6.5元给甲方，乙方承诺价格保密，不能透露给隆富兴公司（黑金果业公司相关人员）。社会实践共1天、3天的按2元收取。甲方尽全力配合乙方开展活动，出现与隆富兴公司经济纠纷的，一切由甲方出面负责，不得影响场地内正常运行。 2016年11月1日，隆富兴公司、实用工程学校共同作为甲方与星光国防中心（乙方）签订《场地使用合作协议》。协议载明，隆富兴公司流转（成渝高速公路南面16公里右侧）土地共约45亩，建筑面积约7500㎡打造训练的土地，由隆富兴公司提供场地，实用工程学校投入120万元对该场地进行改造。其中乙方共投入36万元，建成现在学生训练基地，现隆富兴公司、实用工程学校一致同意将该土地及相关设施设备提供给乙方使用。双方就乙方使用甲方拥有使用权的房屋和场地（下称标的物）相关事宜签订本合同。第二条约定：乙方使用该标的物用途为学生军事训练、学生素质拓展训练、企事业员工军事化拓展培训等。第三条约定：1.使用期限自2016年6月1日起至2021年5月30日止。2.每年5月15日-9月30日期间全权由乙方使用，甲方不得干涉并全力协调各方关系，以保证乙方各项军训工作正常进行，否则视为违约。第四条约定：乙方在使用标的物进行培训期间按学员每人每天6元的标准向甲方支付费用，乙方非培训期间不承担任何水电气费用。每一批学生训练结束当天支付人员场地费或第二天支付。按实际人数结算。空白处有手写“逾期视为违约。”第六条约定：2.乙方的训练每年应保底不低于4万人次。6.甲方在提供3000人左右的训练、住宿条件。8.每年5月15日至9月30日甲方不得将现有场地提供给第三方使用。甲方介绍业务由乙方具体实施，费用另行协商。10.乙方在2017年至2018年期间，每年5月15日至9月30日不能正常使用，甲方应按乙方投资金额比例（比例二字系手写添加）进行赔付，给予相应补贴，可搬运的物品自行带走，乙方不得破坏原有建筑物设施。12.绿化园顺操场扩十米宽场地，用红砖铺或混泥（凝）土，主席台按下操场主席台面积修建在扩的十米之外（不包含10米），值班室后现辣椒场用混凝土平整，所扩的10米交接头用混凝土平整（防止学生摔倒，确保安全）。并于2017年5月15日前交付乙方，否则视为违约。第七条约定：甲方如有违约，违约三日内赔付乙方20万元，如乙方违约同等赔付。第八条约定：1.本合同未尽事宜或续约，双方可另行协商签订补充协议，或按《合同法》有关规定执行。2.双方签字后，乙方立即付清2016年度场地费。3.2016年7月乙方在该场地投入的明细附后。 附在前述《场地使用合作协议》之后且一并加盖骑缝章的“2016年7月份投资建设清单”显示，厨房转让6万，厨房改建和增添设备6.5万（蒸饭车、大灶、餐具、餐桌120套），厨房增建1.7万（彩钢），避雷针1.5万，高低铁床9.9万（300架），教师床及床上用品2.3万（床20张、床上用品40套、电视），每个宿舍风扇1.7万，广告2.3万，操场射灯、线6000元，线路改造1.6万，改建人工工资1万，修建垃圾池及增添垃圾桶1.3万。合计364000元。 顶佛寺军训参训人数统计表显示，2016.8.14-8.23，川大技校合计15455元；2016.8.15-8.21，北大附中合计17550元；2016.8.18-8.23，武侯高中合计30360元；2016.9.5-9.9，七中万达合计25300元；2016.10.8-10.13，外国语学院合计13500元。 日期为2016年11月2日的《收条》载明，“今收到星光国防中心场地及床位使用费贰拾万元整尾款。收款人张发军。” 2017年4月29日，陈道洪向张发军（158××××5527）发送短信，“老辈子节日快乐，这几天麻烦跟唐总商量以下，请安排顶佛场地，把场地的设施完善下，重点ＣＤ栋头头上，以前养过猪的位置，墙面迷彩，猪粪清理，拆除杀牛台，恢复路面，拆旗子，安床，还有外面操场，按协议5月15日前恢复到原来样子，15号某大学来看场地，不然我今年业务无法完成。谢谢张总。陈道洪（我们15日进场）”。5月25日，陈道洪向158××××5527发送短信显示，张总好！现目前顶佛存在以下问题急需解决请安排一下。所列内容主要包括：1.食堂地面太脏，下水道堵。相关设施未归位或有损坏。2.标语未处理，展板有损坏。3.宿舍床及床板缺少，卫生太差。4.操场垃圾池、铁架、杀牛台等未处理，地面被压坏了。8月3日，陈道洪向158××××5527发送短信。“唐总张总您们好！顶佛合作军训场地因各种原因，今年有意来此军训学校甚少，7月底以后已经没有学生军训了，想请唐总，张总最近两天和我一起商量解决合作相关事宜，并核算相关费用。谢谢！” 另查明，2019年6月11日，星光国防中心的法定代表人由陈道洪变更为贺健。 成都市龙泉驿区规划和自然资源局于2019年11月27日出具的回函显示，案涉土地现为龙泉街道顶佛寺村3、4、14组所有的集体土地，土地利用总体规划为允许建设区，目前未经批准征收，城市规划为防护绿地、道路与交通设施用地。 上述事实，除有当事人相关陈述外，有《场地使用合作协议》及投资建设清单、补充协议、税务变更登记表、统计表、收条、短信记录、回函等在案佐证，本院予以认定。 本院认为，结合双方当事人的诉辩及案件具体情况，本案处理争点主要集中于下述： 一、案涉《场地使用合作协议》（2016.11.1）的效力问题 本院认为，《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。现有材料显示，案涉土地现为集体土地，土地利用总体规划为允许建设区，目前未经批准征收，即案涉土地目前并未办理相应土地变更登记（批准）手续，并不当然允许用于非农用途。本案中，各方当事人签订的《场地使用合作协议》（2016年11月1日）将案涉土地用于军事训练等非农业用途，且现有证据未显示存在前述第六十三条中但书所规定的情形，违反了前述禁止性规定。同时，案涉场地使用合作协议所涉标的物除了土地，还包括其上的建（构）筑，现有证据未显示相关建（构）筑已取得相应规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，相应合同亦属无效。综上，案涉场地使用合作协议应属无效。 二、双方当事人履约中的过错情况 根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现对本案双方当事人过错情况评析如下： 首先，实用工程学校、隆富兴公司主张星光国防中心单方终止协议，且未按约定支付场地使用费及水电费违约（过错）在先。星光国防中心认可2017年度场地使用费及水电费尚未支付，辩称系当时撤场时隆富兴公司阻拦其搬走相关设施，故未支付该笔费用。本院认为，协议对场地使用费支付时间有明确约定，星光国防中心未按约支付，亦未提供证据证明其迟延（不）支付有正当理由，对该辩称不予采纳，其在履行协议中存在相应过错。其次，星光国防中心反诉称实用工程学校、隆富兴公司未按协议约定在2017年5月15日前将案涉场地进行整改，致其不能继续使用场地，故提出终止合作，过错在于实用工程学校及隆富兴公司。实用工程学校辩称星光国防中心未提前一个月通知及报送人员培训计划，其为了止损才未对场地进行整改。对此本院认为，1.《场地使用合作协议》（2016.11.1）并未约定星光国防中心需提前一个月通知及报送人员培训计划；2.协议第六条第12款对场地整改范围、内容等有明确约定，并明确应于2017年5月15日前交付给星光国防中心；3.据星光国防中心出示的短信记录显示，陈道洪（时任星光国防中心法定代表人）于2017年4月29日向实用工程学校法定代表人张发军发送短信再次明确5月15日将使用场地，请尽快整改。故对该反诉辩称意见不予采纳，即实用工程学校、隆富兴公司在履行协议中亦存在相应过错。综上，双方在案涉协议履行过程中均存在相应过错。 三、关于本诉的处理 1.关于水电费15850元。星光国防中心认可尚欠水电费15831.80元，实用工程学校之前主张的金额亦为15831.80元，且未提交证据证明存在多产生费用，故本院确认应付水电费为15831.80元。2.关于2016年-2019年度场地使用费。第一，关于2016年度97051.50元。实用工程学校及隆富兴公司明确该笔费用系依据实用工程学校与星光国防中心于2016年7月5日签订的《补充协议》所主张的补贴，对此本院认为，首先，本案审理所涉协议系实用工程学校、隆富兴公司及星光国防中心三方于2016年11月1日所签订《场地使用合作协议》，各方在该协议中并未约定补贴；其次，据实用工程学校提交的张发军于2016年11月2日出具的收条“今收到星光国防中心场地及床位使用费贰拾万元整尾款”，结合案涉协议最后一条的约定“2.双方签字后，乙方（星光国防中心）立即付清2016年度场地费”，以及“金总”于2017年7月31日给陈道洪发送短信显示“陈主任请把军训费71130元电费8496元水费7335元付过来”，可以印证2016年度场地使用费已支付完毕，对关于2016年使用费（补贴）的主张不予支持。第二，关于2017年至2019年的场地使用费（保底租金）。首先，星光国防中心认可2017年度实际产生场地使用费71130元，本院予以确认。其次，因案涉协议无效，关于保底租金的约定亦无效，且各方一致认可星光国防中心于2017年7月20日之后未再实际使用案涉场地，故对该项主张的其余部分不予支持。3.关于诉称专门为了星光国防中心而整改场地所受损失150万元。因实用工程学校、隆富兴公司提交的用以证明其为整改场地而形成的相应材料，包括场地坪整协议、施工清单、送货单、收据等，星光国防中心均不认可，本院根据证据规则及案件具体情况，作如下综合评析。首先，在提交的材料中除少数为发票或加盖公章的收款收据，且载明具体货物名称、数量、金额等，绝大部分为单方制作（打印或手写），且无其他证据予以佐证，亦无实际支付凭证；其次，大部分材料落款时间均在2017年12月期间，各方一致认可星光国防中心实际于2017年7月底就已撤场，且实用工程学校陈述其未按约定于2017年5月15日前整改场地，系因在此之前知道星光国防中心要终止合作，为了止损所以未予整改，即按该陈述，其至少从2017年5月开始已经没有理由再为星光国防中心进行场地整改并作相应投入；再者，按隆富兴公司及实用工程学校当庭陈述，案涉场地的地面硬化、宿舍食堂等修建，以及加装塑钢、彩钢等事宜，基本系在2012年至2013年期间以及2016年初已完成，在案证据显示星光国防中心与实用工程学校第一次签署合作协议时间为2016年6月22日。综上，实用工程学校及隆富兴公司关于其提交的材料全部系为星光国防中心专门打造场地而形成并产生损失150万元的主张缺乏依据，本院不予支持。但结合各方在合作期间实际履行情况及当事人相关陈述，可以印证在星光国防中心于2016年入场后，实用工程学校（隆富兴公司）为此有过相应投入。结合相应材料形成的时间及载明内容，以及相关设施（投入）使用情况，并综合各方当事人履行协议过错程度及全案具体情况，综合认定实用工程学校、隆富兴公司受到的损失为25万元。 需释明的是，星光国防中心辩称实用工程学校及隆富兴公司并非案涉协议所涉土地的实际权利人，无权主张相关费用，本院认为，二者作为出租人与星光国防中心签订的案涉协议虽然无效，但星光国防中心因使用场地实际产生的相应费用应予支付；对于星光国防中心辩称该笔费用应予没收，于法无据，本院不予采纳。至于实用工程学校及隆富兴公司与其他主体之间是否存在相关关系，本案不作处理，相关主体可依法另行解决。另，实用工程学校及隆富兴公司一致表示案涉相关权利义务在本案中不作区分，二者作为一整体，不违反法律规定，本院不持异议。 四、关于反诉的处理 1.关于损失赔偿364000元。首先，结合协议签订情况及其后所附投资清单，对星光国防中心的实际投入予以确认。但协议约定可移动物品星光国防中心可自行搬走，其虽主张当时隆富兴公司、实用工程学校阻止其搬走相关物品，但未提供证据予以证明，且即便当时存在相应阻拦，其可依法通过相应渠道予以救济，对该主张不予采纳。对清单中的不可移动物品及其他改建投入，本院结合各方履行协议过错程度及场地（设施设备）使用情况等因素，综合认定星光国防中心的损失为10万元。2.关于违约金20万元。因合同无效，且星光国防中心已主张相应损失赔偿，对该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司支付场地使用费71130元及水电费15831.80元，共计86961.80元； 二、被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司赔偿损失250000元； 三、原告（反诉被告）成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心赔偿损失100000元； 四、驳回原告（反诉被告）成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心的其余反诉请求。 前述第一、二、三项品迭后，被告（反诉原告）成都星光国防教育训练中心应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司共计236961.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计13052元，由原告成都实用工程技术学校、成都隆富兴农业投资有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计4720元，由被告成都星光国防教育训练中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阳如莉 二〇一九年十二月三十日 书记员  易晓倩