广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初27507号原告：申天琦，女，汉族，1972年10月30日出生，身份证住址广州白云区。委托诉讼代理人：张晓明，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，广东海云天律师事务所律师。被告：林智勇，男，汉族，1987年7月10日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。原告申天琦诉被告林智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申天琦及其委托诉讼代理人张晓明，被告的委托诉讼代理人黄雅聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告于2018年9月23日签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金330000元。事实和理由：原告、被告于2018年9月23日签订房屋买卖合同，约定原告将越秀区xxx路xxxxx号xxxx房出售于被告，成交价款3300000元；被告应在签订合同后150天签署银行按揭文件提交全部贷款所需资料；首期楼款990000元被告应当在2019年5月30日前付清等。但至今原告没有收到被告签订网签合同、协助办理按揭手续的通知，也没有收到北奥的首期购房款。被告已超过合同约定的履行期，违反了合同的约定，根据合同约定，被告不能按合同约定买入物业的，应向原告支付成交价10%的违约金。根据合同的约定，原告于6月10日向被告发出了催告函，但被告至今未履行合同。被告已严重违约，合同已无法履行。原告特提起诉讼。被告辩称：原告要求解除原被告双方签订的房屋买卖合同并据此要求被告承担违约金缺乏事实基础。原被告双方非单一房屋买卖合同关系，原告提供的《房屋买卖合同》仅为原被告双方就同一法律事件中签订的其中一份合同，原被告之间实则为原告委托被告代为装饰装修并代为销售房屋，而《房屋买卖合同》是附条件的合同。2018年9月23日，原被告共同签订了《物业增值合作合同》、《房屋买卖合同》及共同与广州市某某房地产代理有限公司（以下简称某某公司）签订了《中介服务三方协议》。其中《物业增值合作合同》约定原告于合同签订之日将其所有的位于广州市越秀区xxx路xxxxx号xxxx房交由被告装修并委托被告代为出售，约定被告在入场装修后60日内完成装修（如因原告原因未能按时交房供被告装修的，被告的工期相应顺延），且被告承诺在装修竣工验收后180日内确定购买该房屋的第三方并通知原告，被告未能确定第三方的原被告双方可自行协商延长期限，如无法协商延长期限的，原告有权要求被告按合同约定价格购买该房屋，同时双方约定自《物业增值合作合同》签订之日起至房屋过户至第三方名下期间，原告承诺不得自行处理该房屋（包括但不限于自住、出租、出售、抵押、担保等），否则原告应当向被告承担违约责任。为避免原告在被告对该房屋进行装修并代理出售期间原告私自出售该房屋予第三人，双方于同日就该房屋签订了《房屋买卖合同》。合同签订当日原告未依约清场交付该房屋，被告无法入场进行装修，后经被告催促及沟通，于2018年10月2日原告才完成清场，将房屋交付给被告。随之被告依约对该房屋进行了装修，装修完成后，被告通过某某公司积极进行销售。被告一直在积极履行合同约定的义务，然而，原告却于2019年5月23日擅自拿钥匙带客人前往该房屋看房，出售涉讼房屋，且后来被告再带客人前往该房屋看房时发现门锁已经被原告更换了，被告无法进入涉讼房屋，无法进行正常销售活动。根据《物业增值合作合同》约定，原告自合同签订之日起至房屋过户至第三方名下期间不得自行处理该房屋，但原告在该期间内自行领取钥匙带客人看房，乃至更换门锁，导致被告此后无法正常带领客人看房进行销售，从而导致被告无法顺利销售该房屋。根据《物业增值合作合同》约定，只有在被告未能确认购买该房屋的第三方又无法与原告协商延长期限的情况下，原告才有权要求被告购买该房屋。原被告双方的《房屋买卖合同》的生效履行的前提是基于双方对《物业增值合作合同》的全面依约履行，《房屋买卖合同》是附条件的合同。然而，现在是由于原告擅自处理该房屋并阻碍了被告依约正常销售涉讼房屋违约在先，故原告所谓的被告违约，是因原告的在先违约造成的，现原告又要求被告购买该房屋，明显有悖于双方的合同约定。根据合同法第四十五条的规定，原告在合同履行期内擅自换锁等行为违反《物业增值合作合同》的约定导致被告无法正常销售该房屋，其不正当地促成《房屋买卖合同》的生效履行，要求被告按照《房屋买卖合同》的约定购买该房屋，缺乏事实依据和法律依据。遂请求法院对其全部诉讼请求依法予以驳回。经审理查明：广州市越秀区xxx路xxxxx号xxxx房，住宅、建筑面积73.25平方米，是原告所有的房产。2018年9月23日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《物业增值合作合同》。内容为：第一条、房屋基本情况，甲方拟出售房屋地址为广州市越秀区xxx路xxxxx号xxxx房，拟出售价格为实收3300000元，上述价格不含房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费。第二条、房屋装修，甲方承诺自本合同签订之日起1天内，将上述房屋交予乙方入场进行全面装修，装修标准为精装，具体装修事宜由乙方全权负责；乙方承诺在装修过程中不擅自更改该物业的主体结构，如因装修产生的经济纠纷及施工安全责任由乙方自行承担。甲、乙双方均同意本次装修费用为293000元，中介服务费为66000元，上述装修费用和中介服务费暂由乙方垫付。乙方须向甲方支付包销定金20000元；乙方承诺在入场装修后60日内完成装修，如因甲方原因未能按时交房供乙方装修的，乙方的工期相应顺延。第三条、自本合同签订之日起，甲方委托乙方代理甲方出售该房屋，如乙方最终出售给第三方的售价高于合同第一条约定的实收价格的，甲方应当无条件在240天内与该第三方签订房屋买卖合同，并按照房屋买卖合同的约定办理房屋过户手续。乙方承诺在装修竣工验收后180日内确定购买该房屋的第三方并通知甲方，乙方未能确定第三方的，甲、乙双方可自行协商延长期限。如甲、乙双方无法协商延长期限的，甲方有权要求乙方按合同第一条约定的实收价格购买，房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费由乙方自行承担。乙方之前所垫付的装修费用无需甲方另行支付。第四条、房屋出售后的利润分配，甲方应当在收取首期房款当日将乙方垫付的装修费用293000元支付给乙方，如首期房款不足以支付的，则顺延至收取尾款当日支付。甲方应当在收取第三方买房定金签约当日将包销定金费用退回给乙方。房屋最终售价扣除上述甲方实收价格3300000元、乙方垫付的装修费用293000元、房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费后的高出部分，视为本次合作的利润，利润分配方式为：甲方占20％，乙方占80%，自甲方收到首期款当日支付。如高出部分不足以抵扣本条款所述费用的，则不足部分由乙方自行承担，甲方不再另行支付。如因第三方违约等因素产生额外收益的，收益分配方式为：甲方占20％,乙方占80％,同时甲方同意乙方有权在30天内重新寻找第三方。第五条、违约责任，自本合同签订之日起至房屋过户至第三方名下期间，甲方承诺不得自行处理该房屋（包括但不限于自住、出租、出售、抵押、担保等），否则，甲方应当赔偿乙方双倍装修费用586000元作为违约金及其他损失（包括但不限于律师费、诉讼费、乙方向第三方支付的补偿、赔偿等）等。同日，原告（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。内容为：甲乙双方就买卖位于广州市越秀区xxx路xxxxx号xxxx房的物业，达成一致协议，签订本合同。该物业建筑面积73.25平方米，现状空置，以现状按套售予乙方，成交价3300000元，物业移交时间为甲方收齐楼款当天。乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按揭付款方式交付；乙方应在签署本合同后150天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）共计990000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年5月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；2310000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注，该物业已被查封，甲方承诺该物业可正常交易，若因查封无法过户，属甲方违约等。上述合同签订当日，被告向与原告支付了定金20000元。原、被告双方还于当日与中介方某某公司签订了《中介服务三方协议（买卖）》。2019年6月11日，原告通过中通快递按合同记载的被告的联系地址向被告发出《催告继续履行合同的函》，称该物业已于2018年11月14日解封，可以正常买卖交易，给予被告五天的履行期，要求被告收函后三日内书面答复等。因本案纠纷，原告于2019年6月27日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：2018年9月23日，我将钥匙给被告，被告也有派人去涉讼房屋装修，当时我房里有个租客是马来西亚人，他人不在里面住但是还有东西放在房屋里，签订合同时我与租客打过电话，租客说三、四天拿走他的东西，但确实是9月25、26日左右拿走东西，没有拖延被告装修房屋。马来西亚的租客只是租了一间房，据我了解，被告是在2018年10月20日左右装修完毕，我还多给了被告一周时间装修。按照合同约定，被告半年内应该给我首期款990000元，但只给了20000元定金，所以到2019年5月23日，被告应给我990000元并到房管局办理过户手续，被告没有给也没有任何解释，所以我就去找中介，中介说其服务已完成，让原、被告自行处理。我就给被告打电话，如果买房的话给我990000元，被告表示要等等。5月23日，我确实是向中介拿了其中一套钥匙，因为半年了我没有收到房款也没有过户，因为对方装修完漏水漏到楼下，楼下的人找我投诉，雨棚没有清理干净有可能掉下去砸到别人，所以我就去拿钥匙回去处理，我不是拿钥匙去销售。我5月23日向中介拿了钥匙，但中介表示不管我们的事情，但基于上述问题城管要求我处理。因为对方占着我的房屋又没有给钱和不去过户，又没有任何说法，5月份以后被告对我方不理不睬，对方没有按照房屋买卖合同履行，所以我在5月30日自行换锁。5月30日，被告称要带人来看房，我也有配合他去开门给人看房，对方说我28号换锁不属实。后来6月10日，我向被告发函，被告没有理会，之后我就提起了本案诉讼。被告称：原告那个租户最终是在2018年10月2日才搬走的，按照合同约定60天的装修，从12月2日开始算180天的销售期，至2019年5月30日才销售期满，而原告违反了物业增值合同的约定，我认为原告是在5月23日拿走钥匙后就换了锁。5月30日，我方带人去看房，与原告沟通后，原告在晚上9多左右才来开门，原告确实有配合我方带人去看房。本院认为：原告与被告签订的《物业增值合作合同》、《房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现即使按被告所述，原告是在2018年10月2日完成清场将房屋交付其装修，合同约定60天内完成装修，即被告应在2018年12月1日前完成装修，从2018年12月1日起计算销售期180天，至2019年5月29日期满。虽然原告在2019年5月23日向中介拿了钥匙，但其直至2019年5月30日仍有配合被告去出售房屋，并未实际实施合同约定的处理房屋行为。故被告抗辩主张原告擅自处理房屋、违约在先，依据不足，本院不予采纳。在《物业增值合作合同》约定的被告销售期期满后，原告也于2019年6月11日向被告发出《催告继续履行合同的函》，但被告仍未履行其义务。因被告未按约定买入涉讼房屋，原告诉请要求解除双方之间的《房屋买卖合同》，被告向原告支付违约金，符合合同的约定，本院予以支持。至于合同还约定原告应退还被告已付的所有款项，双方均未在本案中主张，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告申天琦与被告林智勇于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告林智勇向原告申天琦支付违约金330000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6250元，由被告林智勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黄立宾人民陪审员  周凤儿二〇一九年十二月十七日书 记 员  郑君灏