上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11265号原告：上海新诚零典企业管理中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶表，董事长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：上海新开元颐养院，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨韶英。委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。原告上海新诚零典企业管理中心(以下简称“新诚中心”)诉被告上海新开元颐养院(以下简称“新开元颐养院”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年7月18日、2019年9月27日两次公开开庭进行审理，原告新诚中心的委托诉讼代理人李庆春、被告新开元颐养院的委托诉讼代理人贺亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新诚中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年2月28日签订的关于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号-XXX号《房屋租赁合同》，解除日为诉状送达之日2019年6月11日；2、判令被告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止系争房屋租金或使用费(2019年1月1日起至2019年6月11日租金按照年租金人民币374万元的标准计算；2019年6月12日开始按照年租金748万元的标准计算)；3、判令被告支付2019年1月1日起至2019年6月11日租金167.53万元的滞纳金(自2018年12月16日起至2019年1月15日止，按每日千分之三计算的滞纳金；2019年1月16日起按照日千分之一的标准计算至实际支付之日止，千分之一的标准是原告自动调整的)；2019年6月12日起至2019年6月30日使用费389,369元的滞纳金(按照日千分之一的标准，自2018年12月16日起计算至实际支付之日止)；2019年7月1日起至2019年12月31日使用费的滞纳金(按照日千分之一的标准，以374万元为基数，自2019年6月16日起至实际支付之日止)；4、判令被告腾退系争房屋，并将房屋交还给原告；5、判令被告支付2010年11月5日至实际腾退之日的物业管理费(按照每年5万元的标准计算)；6、判令被告承担违约金200万元。事实和理由：2017年2月28日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号—256号1号楼的第1层、第2层，2号楼第1层、第2层、第3层，3号楼第2层、第3层，4号楼第2层开设“新开元颐养院”，租期自2017年2月28日至2022年6月30日止，房屋年租金为含税发票价374万元，物业管理费每年3-5万元，由被告承担。被告如30天内不支付租金本合同自行终止。若被告逾期不支付租金累计超过一个月，则原告可单方面解除合同，违反合同一方,应向另一方支付违约金200万元。另本案合同具有追溯性­，2010年11月5日原被告双方实际出资人就系争房屋以其他公司的名义签订租赁合同，至2017年2月28日签订本案房屋租赁合同。在此期间，双方实际出资人均以不同公司的名义续签系争房屋租赁合同，但被告从未支付过物业管理费。从2019年1月1日起至今被告未支付过任何款项，因此原告诉至法院作如上诉请。审理中，原告撤回了第五项要求被告支付物业管理费的诉请。被告新开元颐养院辩称，对诉请一，不同意解除合同，因为被告使用系争房屋是依据2013年7月15日与上海宜皓投资管理有限公司(以下简称“宜皓公司”)签订的租赁合同(以下简称“2013年合同”)，不认可原告提供的2017年2月28日的房屋租赁合同(以下简称“2017年合同”)，被告是2011年由上海市民政局批准设立，实际控制人和出资人是蒋国忠，2017年2月期间被告法定代表人是蒋国忠，院长是黄伟荣，被告公章由法定代表人和院长保管，2017年2月的合同末页的签字人不是被告的工作人员，也未经被告授权签署合同。合同公章无法确认，也不清楚该份合同的签订情况。被告申请对印章进行鉴定。2013年合同约定房屋预测面积4,500平方米左右，2017年合同是5,460平方米左右，但根据被告设立时的建设项目环境测评，以及养老机构装修的工程，且申报静安民政局备案的材料来看，被告没有增加养老机构场所面积的权利。对诉请二，被告愿意按照2013年7月租赁合同每月22.50万元的标准支付租金给宜皓公司。对诉请三，不应由被告承担，若法院认定应承担，要求按照同期贷款利率计算。对诉请四，无法腾退，现有九十几位老人，都是在民政局报备过的，若腾退房屋，老人去向无法处理。对诉请五，自2012年蒋国忠接手之后，原告从未要求过支付物业费，2013年合同中也没有约定物业费，双方还口头约定物业费由原告承担。即使是2017年的合同，对于物业费的约定也不明确，并没有按照实际面积计算得出。之前的物业费超过了诉讼时效，也没有物业管理公司提供过物业服务。对诉请六，不应承担违约金，2019年之前都是按时交付租金，2019年以后的未支付有特殊原因，是实际控制人因其他案件受到了刑事处罚。且对于2017年的合同有异议，约定的违约金标准过高，被告愿意承担逾期支付租金的利息。经开庭审理查明，2017年2月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定2017年2月28日之前甲、乙双方签订的所有合同均已作废，房屋座落于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号-XXX号，预测面积约5,460平方米左右，具体为1号楼的第1层第2层，2号楼第1层、第2层、第3层，3号楼第2层、第3层，4号楼第2层；乙方租赁该房屋作开设“新开元颐养院”使用，租货期限自2017年2月28日至2022年6月30日止。年租金为含税发票374万元，租金在租期内无递增，支付方式为2017年2月28日至2017年6月30日乙方应支付甲方房租发票金额117.67万元、从2017年7月1日起，乙方每半年提前15天支付一次租金，发票金额为187万元，先付后租。如乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方每日须按逾期支付租金总额的千分之三支付违约金，如30天内不支付租金本合同自行终止(甲方所有损失由乙方全额赔偿)。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用承租房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备维修维护费、设备年检费、物业管理费等，均由乙方承担，其中物业管理费每年3-5万元，由乙方交与甲方后，再由甲方向物业管理部门支付。乙方同意将增设的附属设施和设备在归还房屋时无偿归甲方所有。乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按二倍的房屋租金支付该房屋占用期间的使用费。有下列情形之一的，一方可单方面解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金200万元……5、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。该租赁合同除有甲乙双方的公章外，乙方处还有“杨韶英”的签名。另查明，2017年以来，被告向原告支付房屋租赁费的情况为：于2017年3月16日支付1,176,700元；于2017年6月15日支付187万元；于2017年12月27日支付187万元；于2018年6月19日支付187万元。以上付款与2017年房屋租赁合同的约定一致，原告开具了相应的发票。又查明，就系争房屋的租赁曾由不同主体签订过多份合同，包括案外人2010年11月5日上海怡豪假日酒店有限公司与上海罗捷贸易有限公司签订的房屋租赁合同、2013年7月15日上海宜皓投资管理有限公司(以下简称“宜皓公司”)与上海胧泉资产管理有限公司(以下简称“胧泉公司”)签订的房屋租赁合同及备忘录(以下简称“2013年租赁合同”)，均为开设新开元颐养院使用。其中2013年租赁合同宜皓公司为甲方、胧泉公司为乙方，约定房屋面积约4,500平方米，具体为1号楼的第1层、第2层，2号楼第2层、第3层，3号楼第2层、第3层，4号楼第2层，租期自2010年12月1日至2022年6月30日止，月租金为22.50万元，自2012年3月1日起，乙方每半年支付一次租金，先付后租，租金在租期内无递增。再查明，发证日期为2015年2月11日的养老机构设立许可证、发证日期为2017年8月29日的民办非企业单位登记证书上均载明被告的法定代表人为蒋国忠。2018年4月11日上海市静安区民政局颁发的养老机构设立许可证，载明被告的法定代表人(主要负责人)变更为杨韶英。2018年11月30日上海市静安区民政局颁发的养老机构设立许可证，载明被告的法定代表人(主要负责人)变更为叶卫兵。以上事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、发票、入账通知书、养老机构设立许可证、民办非企业单位登记证书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，被告逾期支付租金故而要求解除合同。因要扩大租赁范围(增加2号楼的第一层)、且被告提出合同主体改为养老院，民政部门对房租有补贴，故于2017年由杨韶英是受被告的实际投资人蒋国忠的委托，与原告签订了新的合同，公章也在杨韶英的控制下。2017年租赁合同签订后，被告的租金也是按照该合同约定的金额支付。为此，原告提供：照片，是2017年租赁合同中比2013年租赁合同中增加的部分，已经装修放了床位，证明被告准备使用这块增加的面积。对此被告质证称，知晓该房屋的位置，但不清楚何时交给被告的。被告表示，2017年期间被告的法定代表人是蒋国忠，杨韶英是2018年5月之后才担任法定代表人的，之前在被告公司一直没有任职。2017年合同上的公章应为伪造。2017年之后的租金是被告财务按照杨韶英的要求支付的，不清楚为何杨韶英可以指挥被告财务。被告提出对2017年合同上被告的公章的真伪进行司法鉴定。为此，被告提供：1、证照、设立许可证、登记证书、转让协议，证明蒋国忠从案外人处某让得到的被告。2、情况说明，证明被告有120万元租赁押金在原告实际控制人叶表处。3、环境影响报告书，证明总建筑面积4,500平方米、三百张床位，是经过民政局批准的。4、报告书、购置设备清单、照片，证明被告支付过转让装修的费用，被告也投入了很多钱进行装修。5、锅炉转让费用支付情况，锅炉被原告拆了，但没退钱。原告对此质证称，1、转让协议不清楚，其他无异议。2、确实有120万元押金，但应当在被告归还房屋没有损坏、不拖欠水电费等、扣除违约赔偿责任后，有多余的才返还。3、无异议。4、真实性无异议，但主要装修是原告做的。5、锅炉是出租给被告之前原告自有的，后被被告拆除，费用当然要给到原告。根据庭审查明的事实，本院认为，被告认为就系争房屋的租赁履行的是签订于2013年的其与宜皓公司签订的合同，且对于2017年2月28日签订的房屋租赁合同不予认可，但从2017年2月28日之后合同的履行情况来看，第一，被告支付租金的对象自2017年起变更为原告，而非2013年合同中的出租方宜皓公司；第二，被告是按2017年合同约定的租金标准支付租金，而非2013年合同约定的标准；被告对此两个问题均未能作出合理解释。另外，被告方经办2017年合同并签名的人是杨韶英，即使在签订合同时杨韶英并未担任被告公司的职务，但从2018年杨韶英成为被告公司的法定代表人的事实看来，杨韶英与被告间存有密切联系，由杨韶英代表被告与原告签订合同并无不可。基于以上几点理由，本院确认2017年2月28日的租赁合同成立并实际履行，并因此对于被告提出的公章鉴定申请，本院不予准许。现被告欠付自2019年1月1日起的租金，原告根据租赁合同的约定主张解除合同、要求被告欠付的租金或房屋使用费并腾退，于法无悖，本院予以支持。关于使用费的标准，本院根据原告的实际损失、被告违约的情形参照适用原合同的租金标准。关于被告逾期支付租金的滞纳金，考虑到被告未按约支付的特殊原因，本院酌情调整为日万分之五的标准。关于解除合同的违约金，被告认为合同约定的标准过高，本院根据合同履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度等，酌情予以调整为1,870,000元。关于被告支付的120万元押金，双方可在结算时抵扣或返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海新诚零典企业管理中心与被告上海新开元颐养院于2017年2月28日签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除；二、被告上海新开元颐养院应于本判决生效之日起二十日内腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号-XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告；三、被告上海新开元颐养院应于本判决生效之日起二十日内支付原告上海新诚零典企业管理中心自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金及使用费，按照年租金3,740,000元的标准；四、被告上海新开元颐养院应于本判决生效之日起二十日内支付原告上海新诚零典企业管理中心自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金及使用费的逾期支付滞纳金(以1,870,000元为本金，按日万分之五的标准，自2018年12月16日计算至实际支付之日止)；五、被告上海新开元颐养院应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新诚零典企业管理中心违约金1,870,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,630元，减半收取计10,815元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇一九年十二月二十六日法官助理 周 诗书 记 员 周 诗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。