广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26059号原告：深圳市潮粤物业管理有限公司，住所地深圳市南山区南新路与桃源路交汇处南贸综合市场03111A，统一社会信用代码91440300192416675Y。法定代表人：沈晓江，总经理。委托诉讼代理人：凡洪，广东同仁律师事务所律师。被告：代峰，男，1969年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告深圳市潮粤物业管理有限公司诉被告代峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凡洪,被告代峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费7113.75元、本体维修金773.15元、水费307.96元、电费940.71元、垃圾费98.28元，合计9223.85元；2、被告向原告支付物业管理费违约金773.15元（违约金均以上月应交纳的物业管理费203.25元为基数，自当月11日起按照万分之五的标准暂计算至2019年8月31日为773.15元，以后的违约金按此标准计算至偿清之日）；3、被告向原告支付逾期支付的本体维修金、水费、电费、垃圾费的利息18.22元（利息以1345.95为基数按照银行同期贷款年利息4.35%从2019年5月11日起暂计算至2019年8月31日为18.22元，以后的利息按此标准计算至偿清之日）;4、被告赔偿原告律师费损失7000元；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二诉讼请求：被告向原告支付物业管理费违约金为2234.44元。事实与理由：被告系深圳市南山区后海大道金色海琴苑B1707房产（以下简称涉案房产）的业主，原告（曾用名深圳市金晖物业管理有限公司）在2007年由开发商深圳市金晖房地产开发有限公司选聘为该小区提供物业服务，后于2016年与金色海琴苑第一届业主委员会签订了《金色海琴苑物业服务合同》，约定合同期限为2016年9月1日至2018年8月31日，但实际原告为该小区提供物业服务至2019年4月31日，后因该小区另行选聘了其他物业公司，原告与该小区的物业服务关系解除。根据合同约定，物业服务费为高层住宅2.3元/月/平方米，商业办公物业6元/月/平方米，本体维修基金为0.25元/月/平方米。但被告无故拖欠原告2016年6月至2019年4月的物业费、本体维修金、水费、电费、垃圾费等长达35个月，其中本体维修金、水费、电费、垃圾费均已由原告代为交纳，被告拒不交纳费用的行为严重损害了原告的合法权益。原告与金色海琴苑第一届业主委员会签订了《金色海琴苑物业服务合同》第四章第三条约定，物业管理费应于每月10日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金，对欠费期超过3个月的业主，可依法律途径进行追讨，败诉方除补缴物业管理费及逾期付款违约金外，还应承担胜诉方合理的律师费用。故依据合同约定，被告应当支付向原告支付违约金，且原告因为本案委托广东同仁律师事务所处理，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》支付律师费7000元，根据合同约定，该律师费应当由被告承担。经原告多次上门催告，并于2019年6月11日向被告邮寄了《催款告知书》，但被告至今置之不理。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：一、原告主张被告无故拖欠2016年6月至2019年4月期间的物业管理费是错误的。我所住的楼房共18层，我住第17楼。大约2014年夏天，我发现我家天花板渗水，我就找物业反复沟通，他们确认楼顶排水管堵塞，形成小水池，水顺外墙渗到第18楼的阳台，然后渗进我家。只要下一次大雨，楼上形成的“小水池”，持续渗水要很长时间，甚至1个多月才得干。原告过了好长时间总算更换了排水管，我家暂时解决了渗水状况。谁知没多久，又堵塞了，查明原因是楼顶的隔热层中含有一种粘性物质，一下雨，就进入排水管并粘附其上，时间一长又堵塞了，水又依样渗进我家。我又找原告反复沟通，这次他们置之不理，因为解决不了根本问题。要解决问题必须重新做楼顶，否则，这种情况会反复发生，而重新做楼顶，工程就比较大了，若切断外墙渗水，楼顶上的水就无法排出，对楼顶形成压力，这也是物业管理处的一名员工私下告诉我的。我反复找物业管理处协商，让他们想办法解决，2016年7月暑假，我几乎天天去找他们，还是没效果。他们从没有主动回复过我，都是我去找他们。根据《中华人民共和国物业管理条例》第一章第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《金色海琴苑物业服务合同》第三章第一款规定乙方（指物业）提供的物业管理服务事项为房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理。权利和义务是相等的。既然他们违法违约在先，不尽义务，何来可以享受权利。我找他们，耽误了我很多的时间，浪费了我许多的精力，他们还不理睬。我遂不再缴纳物业费。我与原告期间断断续续有少量沟通，至今也没解决问题。二、《金色海琴苑物业服务合同》约定的律师费条款对被告没有约束力，而且，原告主张的物业管理费总共才10015.22元，却主张支付律师费7000元，显然过高，不能成立。原告提供的《金色海琴苑物业服务合同》是原告与金色海琴苑业主委员会签订，并非与被告签订，虽然该合同的内容系为金色海琴苑小区提供物业管理服务，但是，合同中约定的律师费未事先征得被告的同意，被告认为该约定对被告没有约束力。三、原告称2019年6月11日向被告邮寄了《催款告知书》，被告至今置之不理，是不正确的。我多次找原告公司在小区行政服务楼物业服务点的陈经理沟通，这也是他们指定的地点。我带陈经理再次到我家和楼顶考察，陈经理在金色海琴苑当过物业管理主任，对情况非常熟。我还到东角头社区法律咨询点咨询，告诉陈经理，按照律师的意见，你们是有责任的。我知道原告因为小区人民的不满而不再续约，本着与人为善，既然原告不管理小区了，我也不想起诉他们了，于是提出我付一半费用（包含部分物业管理费和其他费用），了结此事，或者我先付一部分费用，剩下的再协商。陈经理请示后告诉我，领导不同意。此事遂搁置。四、由于原告未及时履行物业管理责任，导致被告房屋渗水，已经给被告造成极大的伤害。一是房屋受到严重的损坏，天花板水泥被水多年浸蚀失去粘性，随时有大面积掉下来伤人的可能，特别是渗水浸入家中电路，导致严重的安全隐患，被告担心随时影响生命安全。二是家中景象至今比较糟糕，被告一见就心烦，非常影响心情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道金色××房（涉案房产）于2012年12月21日登记至被告名下，登记建筑面积88.37平方米。2016年12月2日，深圳市南山区金色海琴苑第一届业主委员会（甲方，委托方）与原告（乙方，受托方）签订《金色海琴苑物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对金色海琴苑进行物业管理，期限为两年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止；本物业区域物业服务费收费方式为包干；物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅2.3元/月/平方米，商业办公6元/月/平方米，由乙方每月定期向业主收取；本体维修基金为0.25元/月/平方米；业主应于每月10日前缴纳物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金；乙方有权对欠费期超过3个月的业主，在业主委员会的协助下，可依法律途径进行追讨，败诉方除补缴物业管理费及逾期付款违约金外，还应承担胜诉方合理的律师费用；及其他内容。原告提交了《欠款明细》、发票、《催款告知书》、ems快递单及查询单等用于证明被告欠费时间和欠缴金额，原告已为小区业主垫付了水费、电费、污水及垃圾处理费等费用，以及原告向被告催缴费用的事实。被告对上述证据的真实性予以认可，但表示其并非无故拖欠，其一直与原告有正常沟通。原告提交了《委托代理合同》及发票用于证明原告因本案委托律师支出律师费7000元。被告对上述证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，表示律师费金额明显过高。被告提交了照片、报价单等用于原告未尽物业管理职责和义务，给被告造成损失。原告仅对该照片的真实性予以认可，原告表示，原告于2019年5月退出了小区，故原告无法认定照片所欲证明的事实是形成于原告服务期间。本院认为，原告与深圳市南山区金色海琴苑第一届业主委员会签订的《金色海琴苑物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系。物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，即使被告认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决。原告为包括被告在内的涉诉小区业主提供了物业管理服务，故被告应向原告支付其作为涉案房产业主期间的物业管理费、本体维修金等各项费用。原告要求被告参照《金色海琴苑物业服务合同》约定向其支付2016年6月至2019年4月期间的物业管理费7113.75元（203.25×35）、本体维修基金773.15元（22.095×35），以及上述期间的水费307.96元、电费940.71元、垃圾处理费98.28元，符合合同约定，被告对此金额亦无异议，本院对此予以支持。《金色海琴苑物业服务合同》约定，业主应于每月10日前缴纳物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金，原告据此要求被告以每月拖欠物业管理费203.25元为基数，自拖欠当月11日起按照日万分之五的标准向其支付逾期付款违约金，于法有据，本院对此予以支持，违约金应计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张的逾期支付本体维修基金、水电费、垃圾费的利息，没有合同依据，本院对此不予支持。被告并非无故拖欠物业管理费，且本院已支持原告关于违约金的诉求，原告要求被告赔偿其律师费损失7000元，理据不充分，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告代峰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市潮粤物业管理有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的物业管理费7113.75元以及逾期付款违约金（以203.25元为基数，按日万分之五的标准，自欠缴当月11日起，分别计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告代峰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市潮粤物业管理有限公司支付2016年6月至2019年4月期间的本体维修基金773.15元、水费307.96元、电费940.71元、垃圾处理费98.28元；三、驳回原告深圳市潮粤物业管理有限公司其他的诉讼请求。被告如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费112.69元，由原告负担45.46元，被告负担67.23元。本判决为终审判决。审判员 张 黎二〇一九年十二月二十日书记员 陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。