湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1103民初5404号原告：梁灵美，女,1986年3月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邓群波，湖南长善律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路255号福泉公寓1栋2楼。法定代表人：雷科峰。被告：永州市德诚置业有限公司，住所地祁阳县浯溪镇金盆东路5号。法定代表人：雷臻峰。二被告共同委托诉讼代理人：邝小文，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告梁灵美诉被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司、永州市德诚置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁灵美的委托诉讼代理人邓群波、被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司和永州市德诚置业有限公司的共同委托诉讼代理人邝小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁灵美向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告商铺租金198951元及其利息（2018年1月1日起至2020年1月1日止的三年租金，利息按银行同期贷款利率从2017年12月4日起计算至本案执行完毕止），利息到起诉日共计金额60879元；2、判令两被告支付违约金13197.083元（违约金按年租金66317元每日千分之一从2017年11月8日起至2019年5月27日止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年10月24日，原告支付给被告二永州市德诚置业有限公司378500元首付款用于购买永州市冷水滩区零陵北路255号佰乐福新农贸商业广场2栋2-1XX号商铺,2017年11月8日与被告二永州市德诚置业有限公司签订商品房买卖合同，约定每平方米17674.14元，总房款748500元。2017年12月4日原告与被告一签订永州辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书，该合同第五条约定：第1至第3年租金，被告一每年按原告购买该标的物合同总价的8.86%的标准，在原告签署商品房买卖合同时一次性支付三年租金，即198951元；第十九条，如被告无故延期支付租金，被告应按每逾期一日依本年度约定委托经营租金的1%向原告支付违约金；第二十二条，任何一方不履行本合同约定的义务，应赔偿律师费等损失。双方签订协议后，被告至今未支付原告租金。为此，故诉至法院。被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司辩称，一是委托经营管理，系双方真实意思表示，前三年租金已抵扣购房款是不争的事实。2017年12月4日，被告一与原告签订《永州市辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书》，将所购的2-1XX号商铺委托被告一进行统一经营管理，在合同书中明确约定，前三年（2018年1月1日至2020年12月31日）租金一次性支付，用于支付永州市德诚置业有限公司的购房款。同日，被告一将原告前三年租金198951元转给被告永州市德诚置业有限公司，用于抵扣原告所购商铺的购房款。被告二也向被告一出具了书面的收据，证实其已收到被告一支付的三年租金，用于抵扣购房款。二是双方应遵守诚信原则，严格履行合同约定。原告购买商铺时，营销人员对其进行了解释说明，并告知其统一招商运营的情况，原告也明确表示同意。现原告所购的商铺，与其他业主所购的商铺，均委托被告进行统一经营管理，被告定将按照合同约定，在一次性支付前三年租金后，从第四年起，按季度按约定支付原告租金。原告也明确表示同意，且自愿签写“收条”，证实其已收到前三年租金的事实。三是人民法院应当坚持“以事实为基础，以法律为准绳的”原则，依法作出公平判决。本案的客观事实非常清楚，即双方已明确达成合意，将前三年租金抵扣购房款，不再另行支付给原告，故原告的诉请没有客观事实依据，应当予以驳回。被告永州市德诚置业有限公司辩称，本案客观事实清楚，前三年租金已抵扣购房款。2017年11月，原告经销售人员推荐，选中被告开发建设的“永州市辰鑫佰乐福新农贸商业广场”项目的2栋1层2-1XX号商铺，并于11月8日，双方签订《商品房买卖合同》。营销人员当时向原告进行了解释，原告所购的商铺，由永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司承租进行统一招商管理，且前三年租金一次性支付，用于抵扣原告的购房款，原告表示同意。原告与永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司签订《永州市辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书》，将所购的2-1XX号商铺委托永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司进行统一经营管理，在合同书中明确约定，前三年（2018年1月1日至2020年12月31日）租金一次性支付，用于支付原告的购房款。同日，原告向永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司出具书面收条一份，证实其已收到该公司一次性支付的三年租金，合计198951元。原告在购买涉案商铺时，被告的销售人员已对统一经营管理进行了说明，且明确告知前三年租金用于抵扣购房款，原告也明确表示同意，且自愿签署“租金收条”，证实其收到前三年租金的事实。被告所开发建设的佰乐福新农贸广场项目，已销售商铺601套，业主均委托永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司统一招商运营，且前三年租金均由该公司转入被告，除本案外至今未起其他任何争议。请求人民法院依法查明案件客观事实，作出公平公正判决，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，与本案争议事实有关，符合证据的法定要求，本案经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，原告梁灵美购买永州市冷水滩区零陵北路255号佰乐福新农贸商业广场2栋2-1XX号商铺，与被告永州市德诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定每平方米17674.14元，总房款748500元，合同约定房屋交付时间为2018年3月1日。2017年12月4日，原告梁灵美与被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司签订《永州市辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书》，将所购的2-1XX号商铺委托被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司进行统一经营管理。在委托经营管理合同书中约定，前三年（2018年1月1日至2020年12月31日）租金一次性支付，第四年至第十年租金按标的物合同总价的7.59%/年的标准，按季度支付租金。同日，原告梁灵美向被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司出具书面“租金收条”一份，内容为：收到永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司支付的2栋1层2-1XX号商铺三年租金共计人民币198951.00元。另查明，被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司法人代表雷科锋与被告永州市德诚置业有限公司法人代表雷臻峰系亲兄弟关系。两被告为了促销“佰乐福新农贸市场”物业，采取“即买即收租”的方式，将买受人所购商铺进行统一租赁、统一经营，租赁期限为十年，前面三年租金用于抵扣购房款，第四年至第十年的租金按季度支付。签订《委托经营管理合同书》时，要求业主签署书面“租金收条”，将前三年租金用于抵扣购房款，自第四年起，按合同约定计付租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同的双方当事人系原告梁灵美与被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司，与被告永州市德诚置业有限公司无直接关联。原告梁灵美购买被告永州市德诚置业有限公司开发的位于永州市冷水滩区商铺，将该商铺委托被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司进行统一经营，统一管理，前三年租金一次性支付，用于抵扣购房款，被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司自第四年起按合同约定标准按季度支付租金。合同的约定系双方当事人真实意思的表示，对双方均有约束力。原告取得前三年一次性支付的租金198951元，有其本人出具的书面租金收条为据。此外，根据两被告的答辩，《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同书》，以及销售人员王芬芳的证人证言、业主刘某的证人证言，能够形成完整的证据链，均予以证实业主对销售政策是明知的，且认可前三年租金实际抵扣购房款，被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司不需再另行支付前三年的租金。故对于原告请求被告支付商铺租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。因根据《委托经营管理合同书》，被告永州市德诚置业有限公司自第四年起按约定按季度支付租金，现还未达到支付租金的期限，不存在违约情形，原告请求被告承担违约责任支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告梁灵美的诉讼请求。案件受理费5395元，减半收取2697.5元，由原告梁灵美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋素珍二〇一九年十二月三十日代理书记员  张 清