贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15720号 原告：余刚，男，1958年8月24日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：谭玉珍，女，1956年11月14日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权）、谢忠明（一般授权），均系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权），贵州创驰律师事务所律师。 原告余刚、谭玉珍与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月27日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余刚、谭玉珍的委托诉讼代理人谢忠明，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余刚、谭玉珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的各项开户费3218元及利息，利息以3218元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2011年12月16日起计算至实际退还之日止；2、判决被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金36018元，违约金以314371元为基数，按日万分之一的标准从2015年3月25日起计算2018年5月16日止。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实及理由：2011年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区碧阳国际城的住房，房号7-2-6-1号，建筑面积119.24平方米，原告一次性付款交付了全部房款314371元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。被告在合同中约定2013年7月30日前交房，实际于2014年12月25日交房，构成交房违约，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告。原告虽然提交了办理产权证所需材料，但是被告直到2018年5月16日才为原告办理完毕不动产权属证书交付原告，构成办证违约，应当承担违约责任，特向人民法院提起诉讼。 被告碧阳置业公司辩称：关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题，答辩人认为，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金(基数以购房发票为准)。既然被答辩人以该条款计算违约金，则当然也应该适用该条款的约定计算违约。故产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料向答辩人出具委托书之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。故本系列案被答辩人除李俊、石德国、陈明银三户未主张逾期办证违约问题的其他被答辩人，从向答辩人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被答辩人已经实际收到不动产权证书。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。若法院以被答辩人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么涉案楼栋房屋办证违约的截止时间应当以答辩人尽到通知被答辩人提交办证资料之日止，而答辩人通知义务履行完毕的时间如下：对于居住于13、14、27、28号楼业主，答辩人已于2018年11月16-18日在上述各楼栋电梯口张贴办证公告，催促被答辩人提交资料办证，该通知已经达到预期效果，得到大部分业主的认可，本系列案中居住于上述楼栋的全部业主在诉讼请求办证违约截止时间部分均定在2018年11月16日。因此，答辩人对上述楼栋业主的通知办证义务完毕与2018年11月16日。对于居住于7-12、21-26号楼业主，答辩人在2018年1月15日通过同样方式在上述楼栋电梯口张贴办证公告，通知各业主提交办证资料及时办证，上述小区部分业主也纷纷前来办理。后答辩人又于2018年3月16日在毕节日报登报通知7-12、21-26号楼小区业主提交资料办证，答辩人通知义务已经履行完毕。最后，若从被答辩人立案之日倒推三年，逾期办证起算时间超过三年的依法不予支持。无论法院以交房360日后开始计算逾期办证违约金还是以原告向被告办证资料出具委托书之日360日后开始计算逾期办证违约金，对于超过诉讼时效的违约期限，请法庭适用诉讼时效，予以驳回。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，经庭审确认的证据，本院经审理认定以下事实：2011年12月16日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单元6层1号房；总价款314371元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2011年12月16日，原告向被告交纳各项开户费4443元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费4443元的收据，收据上注明已退水表开户费800元、已退交易费及多收的闭路电视开户费。2015年12月25日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。被告于2018年1月15日在原告所住的第7幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月6日被告向原告出具购房发票。被告于2018年5月16日办理了涉案房屋不动产权证。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告承担2015年3月25日起逾期办证违约责任的请求权，原告于2019年11月27日向本院提起诉讼，2016年11月27日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持；2016年11月27日之前逾期办证违约责任的请求权已过诉讼时效，本院不予支持。 关于焦点二的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年12月25日向原告交付案涉房屋，并于2018年3月6日向原告出具购房发票。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2015年12月25日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年12月25日后的360日内即2016年12月20日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年12月20日前办理，被告应自2016年12月21日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，且被告于2018年3月6日才向原告出具购房发票，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年1月15日通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月15日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款314371元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月21日起计算至2018年1月15日止）。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余刚、谭玉珍支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款314371元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月21日起计算至2018年1月15日止。 二、驳回原告余刚、谭玉珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390元，由原告余刚、谭玉珍负担190元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月二十四日 书记员  李治樱