江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初3032号原告:王瑜岚，女，1967年5月27日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：祝俊颖，江西融冰律师事务所律师。被告：吴隆，女，1989年9月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市贵溪市。委托诉讼代理人：邱林生，江西信江律师事务所律师。被告：鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司，统一社会信用代码91360602683477528X，住所地江西省鹰潭市月湖区环城东路3号。法定代表人：章华荣，执行董事。委托诉讼代理人：张晶，江西中鹰律师事务所律师。原告王瑜岚与被告吴隆、鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司（以下简称家乐居博泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告王瑜岚委托代理人祝俊颖、被告吴隆及其委托诉讼代理人邱林生、被告家乐居博泰公司委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王瑜岚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告吴隆赔偿原告王瑜岚购房定金20000元；3.判令被告家乐居博泰公司将被告吴隆给付的定金20000元返还给原告；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年7月23日，原告王瑜岚与两被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告王瑜岚将位于鹰潭市月湖区，面积124.08平方米的房屋，以680000元的价格出售给被告吴隆。原告王瑜岚委托被告家乐居博泰公司收取并保管被告吴隆缴纳的购房定金20000元，同时约定本合同适用定金罚则；买卖双方应当于2019年9月20日前到不动产登记中心办理房屋过户登记，被告吴隆应当将购房款一次性支付至不动产登记中心支付平台；房屋交易产生的包括个人所得税在内的税费等均由买方即被告吴隆承担等内容。合同签订后，原告王瑜岚即将上述房屋的房产证交付于被告家乐居博泰公司保管用于办理房屋买卖事宜。但被告吴隆却突然拒绝承担个人所得税等税费，未按合同约定时间即2019年9月20日前去不动产登记中心办理房屋过户登记，也未将购房款一次性支付至不动产登记中心支付平台，并明确表示不再继续履行《房屋买卖居间合同》，即房屋买卖因被告吴隆的违约而不能履行。被告家乐居博泰公司也拒绝将其收取的被告吴隆缴纳的20000元定金支付给原告王瑜岚。原告王瑜岚为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告吴隆辩称，被告吴隆同意解除与原告王瑜岚签订的《房屋买卖居间合同》。被告吴隆没有过错，不需要承担违约责任。原告王瑜岚与两被告三方于2019年7月23日签订的《房屋买卖居间合同》约定由被告吴隆承担的个人所得税税率是1％，初步估算该笔费用为6000元左右，在被告吴隆能承受的范围内。合同签订后，由于原告王瑜岚房屋需要办理遗产公证及重新办理不动产登记证等原因，原告王瑜岚未及时配合被告吴隆办理过户手续。2019年9月6日，政府职能部门突然出台新规，对继承的房产在交易时需要按差额20％征收个税。个税税率由1％升至20％，这种突发成本完全由被告吴隆承担不合理。继续履行合同对被告吴隆明显不公平或者说不能实现当初订立合同的目的。被告吴隆曾主动与原告王瑜岚沟通，要求协商解决这一难题，但原告王瑜岚拒绝协商。被告吴隆认为，本案应适用情势变更原则解除合同。《关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。被告吴隆在合同订立前后并无过错，原告王瑜岚仍然居住在案涉房屋内，未产生任何实际损失。因此被告吴隆无需支付原告王瑜岚定金，原告王瑜岚不得对此请求赔偿。综上，希望法院驳回原告王瑜岚对被告吴隆的诉讼请求。被告家乐居博泰公司辩称，被告家乐居博泰公司在本案中无过错，不是本案的适格被告。被告家乐居博泰公司只是提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，原告王瑜岚与被告吴隆已经签订相应的房屋买卖合同，被告家乐居博泰公司的服务已经完成，不应承担连带赔偿责任。被告家乐居博泰公司确实收取了被告吴隆缴纳的20000元定金款，现在被告家乐居博泰公司账户上。根据合同约定，原告王瑜岚委托被告家乐居博泰公司保管该笔20000元定金，至于该定金该返还给哪方由法院判决。根据《中华人民共和国合同法》规定，中介公司只履行报告义务，本案中被告家乐居博泰公司在履行合同的过程中充分履行了报告义务，包括税费的变更。综上，希望法院驳回原告对被告家乐居博泰公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告吴隆通过被告家乐居博泰公司中介服务意欲购买原告王瑜岚名下的坐落于鹰潭市月湖区的房屋。2019年7月23日，被告吴隆与被告家乐居博泰公司签订《鹰潭市家乐居.博泰房产中介公司置业计划书》，在该置业计划书中被告家乐居博泰公司对该房屋过户的可能产生相关税费金额进行了预估，其中个人所得税预估为该房屋总价的1%即6000元。同日被告吴隆与原告王瑜岚（甲方、卖方）、被告家乐居博泰公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将房屋所有权证号为第Ｂ-2006012号坐落于鹰潭市月湖区的房屋出售给乙方。甲方应当确保上述房屋状况的真实性、所有权合法性和可售性。不存在任何影响乙方行使完全所有权的情况、限制产权转让的债权债务纠纷以及其他司法限制情况。若因甲方原因导致乙方损失，由甲方承担赔偿责任，甲方委托丙方向乙方收取并保管签约定金款20000元，甲、乙双方约定本合同适用签约定金罚则，至本同所涉法律权利义务终止。房屋成交价款为680000元。自本合同签订之日起在2019年9月20日内，甲、乙双方应当在《鹰潭市不动产交易登记申请表》上签字按手印，同时乙方将上述房款一次性支付给不动产登记中心资金监管平台，待产权过户之后再由不动产登记中心资金监管平台支付给甲方。本次交易所涉及的过户规费（含契税、转移登记费等）、公证费、银行按揭评估费由乙方承担，个人所得税由乙方承担，土地出让金由乙方承担。本合同签订之日，即视为丙方中介成功。甲、乙双方于2019年9月20日前支付丙方佣金，乙方向丙方支付佣金13560元。同时约定，本合同签订后，甲乙双方于约定日期前未在贷款银行办理贷款审批手续、未在《鹰潭市不动产交易登记申请表》或在公证委托书上签字按手印，乙方有过错（违约），则已付定金由甲方没收并承担违约责任；甲方有过错（违约），则双倍返还（支付）定金给乙方并承担违约责任，双方均有过错，按过错程度承担违约责任；双方均无过错，定金返还。任何一方违约，在无约定或法定情形下单方面解除本合同，由违约方承担双方的佣金，从买卖双方的定金或违约金中优先支付等内容。合同签订后，被告家乐居博泰公司根据原告王瑜岚的委托收取了被告吴隆交付的定金20000元。2019年9月6日，被告家乐居博泰公司业务员告知被告吴隆，原告王瑜岚该房屋因系继承所得，被告吴隆需按房屋交易差额的20%交纳个人所得税。被告吴隆认为应交的个人所得税超出其预算，继续履行合同对其不公平而不同意继续履行合同，原告王瑜岚遂诉至本院。另查明，原告王瑜岚与黄小雄于1990年1月15日登记结婚，案涉房屋原系黄小雄与原告王瑜岚的夫妻共有财产。黄小雄已于2008年3月26日死亡。2019年8月9日，经江西省鹰潭市信达公证处公证确定原告王瑜岚为案涉房屋的唯一所有权人。以上事实，有原告王瑜岚提交的身份证、被告吴隆的人口信息表、被告家乐居博泰公司的企业信息表、原告王瑜岚的结婚证、房产证、黄小雄死亡证明、公证书、不动产登记证、微信聊天记录，被告吴隆提交的其身份证、《鹰潭市家乐居.博泰房产中介公司置业计划书》、收据、证人邱某的证言、微信聊天记录，原告与被告吴隆均提交的《房屋买卖居间合同》，以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实根据，本院予以确认。对被告吴隆提交的其与原告王瑜岚的手机通话录音，无法证明原告王瑜岚认可双方签订合同时约定被告吴隆应承担的个税为6000元，故对该证据的证明目的，本院不予采信。中华人民共和国税收征收管理法三十五条本院认为，原告王瑜岚与被告吴隆、家乐居博泰公司签订的《房屋买卖居间合同》系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告吴隆辩称合同约定过户产生的个人所得税由其承担，是基于被告家乐居博泰公司业务员在《鹰潭市家乐居.博泰房产中介公司置业计划书》中估算案涉房产的个人所得税按房屋总价1%收取即6000元为前提，但2019年9月6日开始，因为政府职能部门突然出台新规，对继承的房产应交纳的个税由合同签订时的按房屋总价值的1％升至按差额20％征收，该情形应适用情势变更原则解除合同，原告王瑜岚不得要求其赔偿定金。但《鹰潭市家乐居.博泰房产中介公司置业计划书》中仅是两被告签订的，对原告王瑜岚没有法律约束力。被告吴隆也未提供证据证明原告王瑜岚同意被告吴隆仅按房屋总价1%承担个人所得税，亦未提交正式合法有效的文件证明案涉房产的个人所得税率在2019年9月6日前后发生了政策性变化。根据2011年6月30日发布实施的《中华人民共和国个人所得税法》的规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产转让所得的税率为20％。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《》第的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。由此可知，在原告王瑜岚与两被告签订《房屋买卖居间合同》之前已经出台的《中华人民共和国个人所得税法》及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》对继承所得的房屋出售时的个人所得税作出了明确规定，即纳税人应按照房屋原本购买价格和再次出售的转让价格的差额价款缴纳20％的个人所得税，或按照房屋转让收入全额价款缴纳一定比例的所得税。故对被告吴隆该辩解意见，本院不予采纳。被告吴隆不同意承担案涉房屋的个人所得税，导致《房屋买卖居间合同》无法继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对原告王瑜岚主张的定金20000元，未超过案涉房屋标的额680000元的20％，本院予以支持。鉴于作为居间方的被告家乐居博泰公司受原告王瑜岚委托已代为收取了被告吴隆给付的20000元定金，故在被告吴隆存在违约致使买卖合同不再履行的情况下，被告家乐居博泰公司应将代为收取保管的定金20000元返还给原告王瑜岚。故对原告要求被告家乐居博泰公司返还定金20000元的诉请，本院予以支持。对原告王瑜岚要求解除其与被告吴隆、被告家乐居博泰公司于2019年7月23日签订的《房屋买卖居间合同》的诉请，因被告吴隆明确表示不履行该合同，且原、被告均同意解除该合同，故对原告王瑜岚的该诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告王瑜岚与被告吴隆、鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司于2019年7月23日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告鹰潭市家乐居博泰房地产中介服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王瑜岚定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告王瑜岚已预交），由被告吴隆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  李丽琴人民陪审员  尉小英人民陪审员  朱 斌二〇一九年十二月二十四日法官助理刘梦英书记员苏宇附：与本案相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。中华人民共和国担保法第一百一十五条当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。