广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20081号原告：佛山市顺德区******民委员会，住所地广东省佛山市顺德区**********，统一社会信用代码：54440606C0374060X7。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：何展涛，广东伦教律师事务所律师（代理期限从2019年8月23日起至2019年10月8日）。委托诉讼代理人：何东明，广东伦教律师事务所律师（代理期限从2019年10月9日起）。委托诉讼代理人：冯志亮，广东伦教律师事务所实习律师。被告：张伙光，男，1988年8月12日出生，汉族，住广东省英德市****************，公民身份号码：441************413。委托诉讼代理人：潘翠雯，广东瑶琨律师事务所律师。原告佛山市顺德区******民委员会与被告张伙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法由审判员韩文锋适用简易程序独任审判，分别于2019年10月16日、2019年11月12日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告的委托诉讼代理人何东明、冯志亮，被告的委托诉讼代理人潘翠雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年12月27日签订的《租赁合同》从2019年7月31日起解除，合同定金20000元归原告所有；2.判令被告向原告支付租金219228元（从2018年12月起至2019年7月止）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区**********之一的厂房出租给被告使用；租赁期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止；每月租金28716元，被告应在每月10日前支付当月租金。合同签订后，原告依约将涉案土地交付被告使用，被告向原告支付定金20000元。后被告拖欠2018年12月租金18216元和2019年1月至7月租金共计201012元未支付，经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告于2019年11月13日向本院申请撤回诉讼请求1中要求解除原、被告于2017年12月27日签订的《租赁合同》的诉请，本院予以准许。同时原告明确若法院判决部分租赁合同无效，则对合同无效部分向被告主张使用费。另补充事实理由：原告确认被告已支付2018年12月部分租金（使用费），尚欠18216元未支付；原告确认477㎡空地上的星瓦棚顶建筑未取得建设工程规划许可证。被告辩称，1.原告并不是本案的诉讼主体，案涉租赁物是属于伦教仕版经济发展公司的，原告对案涉租赁物并没有处分权，故原告并不是本案的适格主体，请法院驳回原告的诉请。2.案涉租赁物是违章建筑，涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的租赁合同为无效合同，自始无效。3.被告于2018年1月至2018年5月使用涉案租赁物，且已结清使用期间的占有使用费，2018年6月至2019年7月，是由案外人陆初荣实际占有使用案涉租赁物，故本案与被告无关。综上，请法院驳回原告的全部的诉请。同时，请法院要求原告提供案涉租赁物2018年6月至2018年11月的租金凭证。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：1原告统一社会信用代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各1份；2.租赁合同、定金收款收据复印件、房地产权证原件、情况说明、伦教仕版经济发展公司企业信用信息复印件各1份；3.终止合同协议书1份；4.情况说明1份、补充协议书1份、图片1份；5.顺府办发〔2002〕37号关于完善村（居）级集体资产管理的通知1份。原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2，被告对定金收据、伦教仕版经济发展公司企业信用信息复印件无异议，本院予以采纳；被告对该组其他证据均有异议，对租赁合同，有被告签名及原告盖章确认，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证；对房地产权证原件，客观真实，与租赁合同可相互印证，本院予以确认并在卷佐证；对情况说明，已加盖出具主体印章，本院予以采纳。原告提供的证据3，被告认为终止合同协议书中甲方为顺德区伦教街仕版村资产管理办公室，并非原告，与本案无关；经审查，该协议亦加盖了原告印章，结合原告提供的证据5，可证实顺德区伦教街仕版村资产管理办公室为原告内设机构，本院对原告提供的证据3、5予以采纳。原告提供的证据4，被告有异议，结合被告代理词中所陈述的“厂房空地477平方米，是位于租赁物伦教仕版奋扬路18号厂房外”的情况，该组证据可相互印证，本院予以确认并在卷佐证。被告向本院提交了以下证据：1.股权转让协议及补充协议各1份、国家信用信息打印件3份；2.被告名下农业银行卡尾号8911于2018年6月6日交易明细1份、收款收据1份、中国农业银行银行卡交易明细清单（2018.1.1至2018.12.31）1份71页；3.场所使用证明打印件1份。被告提交的证据1，原告认为与本案没有关联，该组证据系被告与案外人之间的协议及所涉公司信息，并无原告确认，与本案审理没有关联，本院不予采纳。被告提供的证据2、3，原告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告佛山市顺德区******民委员会（合同中称甲方）与被告张伙光（合同中称乙方）于2017年12月27日签订《租赁合同》，约定甲方将位于伦教仕版奋扬路18号之一的厂房（房地产权证号：粤房地证字第0613959，建筑面积1916㎡）和厂房空地477㎡租赁给乙方使用；租赁期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金按12元/㎡/月计算，每月租金为28716元，乙方应于当月10日前向甲方支付租金；合同签订当日，乙方应向甲方交付定金20000元，甲方在合同期限届满之日起三日内（如乙方在无违约的前提下）一次性无息返还给乙方；乙方不得将承租房屋变卖或抵押他人，如需转租时需征得甲方同意；乙方如未经甲方书面同意拖欠一个季度租金的，甲方有权单方解除合同，同时乙方所支付的定金甲方有权不予退还。2017年12月29日，被告向原告支付定金20000元，原告出具收款收据；同日，原、被告签订《补充协议书》，约定乙方租用甲方厂房空地部分477平方米，鉴于市政规划已制定仕版奋扬路道路扩建计划，乙方租用厂房空地部分涉及扩建规划红线内，若市政部门明确告知征收部分及时间，乙方需无条件按照合同约定搬离所涉土地征用、征收部分，并承担因搬离所产生的一切费用。合同签订后，原告依约将涉案租赁物交付给被告使用，但被告在2018年12月支付部分租金后，一直未再支付租金。2019年7月31日，原告的内设机构顺德区伦教街仕版村资产管理办公室（合同中称甲方）与被告（合同中称乙方）签订《终止合同协议书》，约定双方于2017年12月27日签订的合同，因乙方原因向甲方提出终止租赁合同，双方签的合同至2019年7月31日终止；截至2019年7月31日，乙方尚欠甲方2018年12月至2019年7月租金共计219228元。原告在上述协议上加盖印章。另查，涉案位于伦教仕版奋扬路18号之一的厂房（房地产权证号：粤房地证字第0613959）的权属人为佛山市顺德区伦教仕版经济发展公司，土地用途为工业。佛山市顺德区伦教仕版经济发展公司于2019年8月23日出《情况说明》，称同意原告将涉案厂房出租给被告，并同意由原告进行起诉，收取租金和定金。2018年5月19日，原告出具《场所使用证明》，称位于佛山市顺德区***************之一建筑物，其产权属于伦教仕版经济发展公司，伦教仕版经济发展公司属于仕版村民委员会，建筑面积500㎡，该建筑物未取得房屋产权证明，现同意该建筑物作经营用途，作佛山市顺德区捷秒顺货运代理有限公司办公之用。2019年10月18日，原告出具《情况说明》，确认《租赁合同》中涉及的厂房空地477㎡，不包括在房地产权证的用地面积之内。该空地位于涉案厂房南面，由原告搭建了星瓦棚顶，实际面积大于500㎡。因被告需要办理营业证照，所以原告向被告出具一份《场所使用证明》。诉讼中，原告确认477㎡空地上的星瓦棚顶建筑未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案的争议焦点一：原告是否为适格主体。被告辩称原告不是本案适格主体，涉案租赁物属于佛山市顺德区伦教仕版经济发展公司所有，原告对涉案租赁物没有处分权。本院认为，原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，双方成立租赁合同关系，原告依约将涉案租赁物交付被告使用，作为合同相对方，原告有权向被告要求支付租金。被告的辩解意见于法无据，本院不予采纳。本案的争议焦点二：双方于2017年12月27日签订的《租赁合同》是否有效。涉案《租赁合同》所涉及的租赁物包含有产权证的厂房（建筑面积1916㎡）和未经合法报建的厂房（477㎡空地及地上星瓦棚顶建筑）两个部分。关于面积为477㎡的空地及地上星瓦棚顶建筑，由于未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该部分的租赁合同应属无效。关于建筑面积为1916㎡的厂房，由于其已取得合法产权，土地用途为工业，故该部分的租赁合同应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故案涉合同属于部分有效、部分无效。根据双方《终止合同协议书》的约定，涉案《租赁合同》于2019年7月31日终止，故合同有效部分即建筑面积为1916㎡的厂房租赁部分合同，于2019年7月31日解除。合同无效部分，自始没有法律约束力。本案的争议焦点三：被告是否应向原告支付租金及使用费的问题。被告辩称从2018年6月起，涉案租赁物已经由案外人陆初荣实际占用，原告诉请的租金和使用费与被告无关。经审查，《租赁合同》明确约定被告如需转租需征得原告同意，而原、被告并未就涉案租赁物的承租权转让事宜达成一致协议。在双方未就合同权利义务概括转移予案外人陆初荣明确达成一致意思表示的情况下，被告租赁涉案租赁物后交由陆初荣实际使用并不发生合同权利义务转移的法律效果。故被告的辩解意见理据不成立，本院不予支持。关于合同有效部分的租金，被告已实际占有使用该部分厂房，但没有依约向原告支付租金，显属违约，被告应履行向原告支付租金的责任。本院确认就合同有效部分面积为1916㎡的厂房，被告应按合同约定的12元/㎡/月的标准，向原告支付从2019年1月起至2019年7月止的租金共计160944元。关于合同无效部分的使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然面积为477㎡的空地和地上建筑的租赁合同无效，但被告实际占用该厂房，根据上述法律规定应支付厂房的使用费。本院确认面积为477㎡的空地和地上建筑，被告应按12元/㎡/月的标准，向原告支付从2019年1月起至2019年7月止的使用费共计40068元。关于2018年1月的租金和使用费，被告本应按上述标准向原告支付租金22992元和使用费5724元，但由于原告自认被告已支付部分租金（使用费），只主张被告向其支付租金（使用费）18216元，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告需向原告支付租金和使用费共计219228元。本案的争议焦点四：合同定金20000元能否归原告所有。《租赁合同》约定被告如未经原告书面同意拖欠一个季度租金的，被告所支付的定金原告有权不予退还。但该定金是为了整个合同的履行而支付的款项，因合同存在部分有效部分无效的情况，应按照合同有效部分占合同约定内容的比例计算可归原告所有的定金数额。因被告已拖欠租金超过一个季度，根据合同约定，原告有权不予退还合同有效部分定金。关于数额，按照比例原则，合同涉及的厂房总面积2393㎡（1916㎡+477㎡），有效部分厂房面积1916㎡，故本院确定合同有效部分归原告所有的定金数额为16013.37元（20000元×1916㎡÷2393㎡），原告诉请超出部分，本院不予支持。剩余部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告可另寻合法途径向原告要求退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零九条、第一百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张伙光应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区******民委员会支付租金和使用费共计219228元；二、合同定金20000元中的16013.37元归原告所有；三、驳回原告佛山市顺德区******民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4311.29元（原告已预交），由原告佛山市顺德区******民委员会负担71.85元，由被告张伙光负担4239.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  韩文锋二〇一九年十二月十日书记员  周丽燕