广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19617号原告：何伟雄，男，1954年6月16日出生，汉族，住广州市荔湾区**********，公民身份号码。委托诉讼代理人：何敬儿（原告何伟雄的女儿），女，住广州市荔湾区**********，公民身份号码。被告：周贵鹏，男，1991年7月7日出生，汉族，住湖南省隆回县************，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄庆勇，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文伟，广东杰海律师事务所律师。被告：何伟明，男，1960年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区***********，公民身份号码。原告何伟雄与被告周贵鹏、何伟明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，被告周贵鹏在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初19617号民事裁定书，驳回被告周贵鹏的管辖权异议，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭审理了本案。原告何伟雄及其委托诉讼代理人何敬儿，被告周贵鹏及其委托诉讼代理人廖文伟，被告何伟明到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告何伟雄向本院提出诉讼请求：1.判决被告何伟明和周贵鹏签订的《定金合同》为无效合同；2.被告周贵鹏支付从2018年8月20日至判决生效之日起占用案涉房屋的租金（每月30000元的标准计算）、所起产生的利息（以每月拖欠的租金为本金，从2019年1月1日起，按照年利率5%计算）；3.被告周贵鹏赔偿电梯刮花损失20000元；4.出于安全隐患的考虑，被告周贵鹏暂停目前所有经营活动。事实和理由：坐落于佛山市南海区x镇xx区*****块是原告所有，使用权面积为99.6平方米，领有《中华人民共和国土地使用证》。而被告何伟明是原告弟弟，其所有的上述地址5号地块与原告7号地块相邻。1997年9月，原告何伟雄和被告何伟明一起报建，经国土批准，在5号和7号地块上建起一层整体的房屋，以后又陆续加建了六层半（现在整栋楼房共七层半），该楼房归何伟雄和何伟明兄弟俩共同所有。2018年8月20日，被告何伟明和周贵鹏签订了租用该楼房的《定金合同》。当时，原告在国外探亲，两被告签订该定金合同并没有征求原告的意见，原告对此也毫不知情。2018年10月，原告探亲回国才得知此事，原告当即对被告何伟明的做法表示反对，说明该楼房是两兄弟共有，被告何伟明无权代表原告何伟雄去签约。此后，为顾全兄弟间的感情，原告表示可以考虑继续出租该楼房，但是具体条件相距较大，因此，协商不成。为维护原告的合法权益，故起诉。被告周贵鹏辩称，一、原告并非案涉租赁房屋的合法占有人，法院应当依法裁定驳回原告的起诉。原告向法院主张确认两被告签署的《定金合同》效力，以及要求相关的费用前提是原告对该租赁物存在合法占有的事实，据原告提供的土地登记资料显示，原告只具有佛山市南海区x镇xx区******的批建手续，只能显示其具备首层所有权。但是，原告承租房屋是被告何伟明5号地块与原告何伟雄7号地块上建起的整体房屋的3-8层，交付3-8层房屋给被告周贵鹏使用的以及办理相关证照的均是被告何伟明，而并非原告何伟雄。被告周贵鹏有足够理由相信3-8层房屋的合法占有人是被告何伟明，而并非原告何伟雄。原告不能证明其是合法占用人、管理人的情况下，原告不具备向法院提起诉请权利，原告不是适格原告在原告不能证明其是3-8层房屋合法占有人的前提下，法院应依法裁定驳回原告起诉。二、退一步讲，假如原告是房屋3-8层的占有人，被告何伟明作为房屋的共同占有人，被告何伟明亦有权对房屋进行管理。物权法第九十六条规定：“共有人按照规定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。出租方属于负担行为而非处分行为，应适用物权法第96条规定，即在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管理的权利和义务。原告何伟雄诉称同案被告何伟明未征得其同意出租共有房屋，但同案被告何伟明的行为是属于对共有物的管理，案涉《定金合同》系合同双方真实意思表示，被告何伟明有权对共有房屋进行管理，不因原告诉称不知情而无效。三、《定金合同》系立约担保合同，具有完全的独立性，不因主合同的无效而无效。担保法司法解释第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。据此，立约定金合同具有独立性，本案《定金合同》的签署是为了将来时机成熟的时候，与被告何伟明签署正式的租赁合同，并不会因为签署《定金合同》当时租赁关系不能成就而无效。合同双方应该要为签署正式的租赁合同的条件成就而努力（包括使现阶段不合法的标的物合法华），使将来签署的租赁合同合法有效，这才是立约担保的目的。《定金合同》并非在主合同基础上设立，不因主合同的无效而无效，最高院对主合同是物权处分的立约担保合同，就算主合同无效，亦认定立约担保合同为有效合同。而本案主合同（租赁合同）仅仅是物权负担，负担行为效果远不及处分行为严重，就算本案主合同无效，亦应该认定本案立约的《定金合同》为有效合同。四、原告无权要求被告支付任何费用。本案被告周贵鹏的合同相对方是被告何伟明，并非原告何伟雄，无论是定金、租金、水电费，被告周贵鹏一直的支付对象也都是被告何伟明，通过一系列事实，足以证实被告何伟明是房屋实际管理者，被告周贵鹏也有足够的理由相信被告何伟明才是房屋的占有人、管理人。根据合同狭义的相对性，被告支付相关费用的对象是被告何伟明，而并非原告何伟雄，因此原告无权要求被告周贵鹏支付相关费用。综上，本案的《定金合同》为有效合同，原告要求被告周贵鹏支付的相关费用没有任何依据，请求法院驳回原告的诉请请求。五、被告周贵鹏无需向原告要求支付2019年1月开始的租金，两被告确定交付租金时间是2019年5月1日开始，在此之前属于免租期。六、关于原告主张的20000元电梯磨损损失，原告没有提供任何证据证明电梯有磨损。原告没有提供任何证据证明其所遭受损失具体数额，原告诉请无法成立。七、直至目前，原告从未要求被告周贵鹏支付相关租金等费用，其仅仅是在法庭庭审向被告周贵鹏主张，但被告周贵鹏所有款项的支付记录、支付对象都是被告何伟明。被告何伟明也为被告周贵鹏办理出租屋证，在村委办理电子门锁，足以证明房屋占有人、管理人是何伟明。原告无权向法庭提出确认两被告签署合同的效力。八、原告没有针对其诉请提供其他任何证据，也无权要求被告停止经营，请求法院驳回原告诉请。被告何伟明辩称，一、原告何伟雄与被告何伟明是两兄弟，坐落于佛山市南海区x镇xx区*****块是被告何伟明所有，使用面积99.6平方米，邻近的7号地块是原告何伟雄所有，使用面积也是99.6平方米。1997年9月，原告何伟雄和被告何伟明一起报建，经国土局批准，在5号和7号地块上建起一层整体的房屋，以后陆续加建了六层半（现在整栋楼房共七层半），该楼房归原告何伟雄和被告何伟明共同所有。2018年8月20日，被告周贵鹏和被告何伟明协商租用上述房屋，当时原告何伟雄在x探亲，被告何伟明对被告周贵鹏说整栋楼房是何伟雄、何伟明两兄弟共同共有，被告何伟明想先征求一下何伟雄的意见，但被告周贵鹏表示由于被告何伟明与何伟雄是两兄弟，该楼房又是一栋整体楼，只要被告何伟明签了名，被告周贵鹏就认可。当时，被告何伟明不懂法，所以就和被告周贵鹏签订了《定金合同》，合同签订后，收了被告周贵鹏90000元定金，并且允许被告周贵鹏进场施工。2018年10月下旬，原告何伟雄从x回广州，知道被告何伟明私自和被告周贵鹏签订《定金合同》非常生气，埋怨被告何伟明不事先和其商量，还说被告何伟明侵犯了其权益。后来，听原告何伟雄说，为了妥善解决此事，曾去找被告周贵鹏协商，但后来双方都没有谈成。二、还有一点要说明的是，被告周贵鹏于2019年年初已私自占用并出租涉案房屋至今，并且除在2019年5月向被告何伟明支付了27000元水电费（是被告周贵鹏从2018年8月20日进入涉案房屋至2019年5月份该房屋的水电费，被告何伟明已钱全部支付在先，被告周贵鹏才补交上述水电费给被告何伟明），此外，被告周贵鹏从未向被告何伟明支付过租金。三、被告周贵鹏是知悉涉案房屋存在两个国土证。定金合同的字是被告周贵鹏书写的。当时被告周贵鹏说被告何伟明可以代表原告签名，所以被告何伟明就在定金合同上签名了。被告何伟明没有想到被告周贵鹏会说不知道房屋原告是有处分权的，被告何伟明就要求被告周贵鹏与原告协商。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.定金合同复印件1份，用以证明被告何伟明收取了被告周贵鹏的定金；3.国有土地使用权原件1份（附宗地平面图原件1份）、申请表复印件1份、审批表复印件1份，用以证明被告何伟明侵害了原告的权益，把房屋租给了其他人；4.护照原件1份，用以证明签订合同时候，原告不在当地。诉讼中，被告周贵鹏举证如下：1.微信聊天记录截图打印件1组（已核对手机原始载体）（聊天相对方是两被告），用以证明2018年7月30日，被告何伟明对被告周贵鹏发出要约邀请，被告何伟明希望与被告周贵鹏达成租赁协议。被告何伟明向被告周贵鹏出示了土地使用权证证明自己是涉案房屋的权属人，被告周贵鹏多次向被告何伟明提供了合同的版本并催促其签订合同，签署定金合同前，被告何伟明从未提及过原告何伟雄及原告何伟雄房屋产权问题；2.土地使用权证复印件1份、宗地平面图复印件1份，用以证明被告何伟明向被告周贵鹏出示该材料，被告周贵鹏有理由相信，本案涉案房屋的地址、登记的使用权人为被告何伟明；3.光盘一张（付文字版说明），用以证明被告周贵鹏多次催促被告何伟明签订合同，但被告何伟明均拒绝签署，被告周贵鹏按照被告何伟明要求支付租金、水电费；4.付款截图打印件1组（页码为92-98）、中国银行交易流水明细清单打印件1份（加盖中国银行股份有限公司广州岭南新世界支行业务专用章）、账户交易明细查询清单打印件1份（加盖广州农村商业银行股份有限公司云景支行专用章业务专用章）、招商银行户口历史交易明细表打印件1份（加盖招商银行股份有限公司广州同和支行柜面业务章）、招商银行户口历史交易明细表打印件1组（加盖招商银行股份有限公司佛山x支行柜面业务章）、截图打印件4页、招商银行信用卡对账单打印件1份（加盖招商银行股份有限公司信用卡中心业务受理专用章）。诉讼中，被告何伟明举证如下：1.国有土地使用证复印件1份、申请表复印件1份、审批表复印件1份，用以证明涉案房屋起建的过程；2.定金合同原件1份，用以证明被告已经收取了周贵鹏的定金；3.电费明细打印件（加盖广东电网有限责任公司佛山南海供电局业务专用章）、用水清单打印件1份（加盖佛山市南海x水务有限公司）。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，原告和被告何伟明对被告周贵鹏提交的证据2真实性无异议，原告和被告周贵鹏对被告何伟明提交的证据1-2真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据4，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告周贵鹏提供的证据1，被告何伟明作为聊天相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告周贵鹏提供的证据3，被告何伟明确认是两被告的谈话，本院对其真实性予以确认；对被告周贵鹏提供的证据4，被告何伟明作为收款方对付款截图（页码92-98）真实性无异议，本院对其真实性予以确认；清单、明细表、对账单均由相应银行出具，本院对其真实性予以确认；对截图打印件4页，被告何伟明确认自2019年8月开始的水电费是由被告周贵鹏缴纳并对该截图真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对被告何伟明提供的证据3，该清单均由相应水电公司出具，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，被告何伟明（出租方、甲方）与被告周贵鹏（承租方、乙方）签订《定金合同》，约定：乙方向甲方租赁佛山市南海区x镇xx区****整栋作为公寓使用，其中一二层归甲方使用，共计两套；租赁期限为12年，甲方于2018年10月前完工交房给乙方使用，每月租金为30000元，四年后递增10%，即第5年至第8年每月租金为33000元，八年后递增10%，即第9年至第12年每月租金为36300元，水电费由乙方按水电局的合表价格交纳；乙方交纳甲方定金90000元作履行合同保证金，待甲方交房日双方再重新签订新合同，若中途乙方违约，甲方没收乙方定金，中途甲方违约双倍赔偿乙方定金及损失；甲方房屋完工后交给乙方使用，前150天为免租期；每层楼的户型为三至七楼每层八套单间，八楼一套三房一厅，共41套。同日，被告周贵鹏指定蔡x向被告何伟明转账50000元；2018年8月21日，被告周贵鹏指定x向被告何伟明转账40000元。另查明，位于佛山市南海区x镇xx区****的99.6平方米土地已办理国有土地使用权证[证号：佛府南国用（2011）第x号]，登记权利人为原告何伟雄。原告何伟雄申请在该土地上建造壹层砖混结构的建筑物，南海国土局x分局批准同意按规划建房99.6平方米。位于佛山市南海区x镇xx区****的99.6平方米已办理国有土地使用权证[证号：佛府南国用（2011）第x号]，登记权利人为被告何伟明。被告何伟明申请在该土地上建造壹层砖混结构的建筑物，南海国土局x分局批准同意按规划建房99.6平方米。原告和被告何伟明提供的宗地平面图显示上述7号地与5号地相邻。再查明，原告被告何伟明均确认佛山市南海区x镇xx区****整栋共有七层半，除1楼外，其他楼层均未办理规划报建手续；x镇xx区一巷7号整栋未办理房屋产权证。2019年8月13日，原告提起诉讼。诉讼中，原告和被告何伟明均陈述双方对x镇xx区一巷7号整栋未进行内部分割。两被告均确认除定金90000元外，被告周贵鹏已分两次向被告何伟明支付37000元。被告周贵鹏陈述2019年4月13日支付的10000元是水电费，2019年5月21日支付的27000元是支付2019年5月份租金；被告何伟明于2018年10月份将租赁物交付被告周贵鹏使用。被告何伟明主张37000元均是水电费，其于2018年8月份将租赁物交付给被告周贵鹏。被告周贵鹏确认《定金合同》的合同相对方是被告何伟明，后续与被告周贵鹏发生租赁合同关系的亦是被告何伟明。本院认为，佛山市南海区x镇xx区****的99.6平方米土地使用权[证号：佛府南国用（2011）第x号]的登记权利人为原告何伟雄，该地上的一层建筑物亦由原告何伟雄申请规划报建，原告何伟雄和被告何伟明均确认两人在原告的7号的与被告何伟明的5号地上共同建设了一栋七层半的整体建筑，双方尚未对该地上建筑物进行分割，故就本案所涉地上建筑物，何伟雄有权主张相应权利，何伟雄作为本案原告主体适格；被告周贵鹏主张何伟雄作为本案原告主体不适格的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告和被告何伟明均确认佛山市南海区x镇xx区******半建筑物未办理房屋产权证，除1楼外，其他楼层亦未办理规划报建手续，而两被告签订的《定金合同》约定的租赁物范围为该楼三至八层，故两被告签订的《定金合同》无效，本院对原告要求确认两被告签订的《定金合同》无效的诉讼请求予以支持。被告周贵鹏认为《定金合同》为有效合同的抗辩无法律依据，本院依法不予采纳。被告周贵鹏占有使用佛山市南海区x镇xx区****整栋的二至八层是基于两被告之间的《定金合同》由被告何伟明所交付，而原告何伟雄与被告周贵鹏之间并不存在合同关系，原告何伟雄要求被告周贵鹏参照《定金合同》约定向其支付占用租赁物期间的租金无事实和法律依据，本院对原告要求被告周贵鹏从2018年8月20日起支付占用房屋的租金及租金利息的诉请依法不予支持。原告何伟雄因被告周贵鹏占用佛山市南海区x镇xx区****整栋的二至八层给其造成损失的，应向被告何伟明主张权利。关于电梯损失，原告既未提供证据证明被告何伟明将电梯交付被告周贵鹏使用时的状况，又未提供证据证明电梯存在磨损，也未提供证据证明磨损是因被告周贵鹏非正常使用电梯所致，故本院对原告何伟雄要求被告周贵鹏支付电梯刮花损失20000元的诉请依法不予支持。要求经营者暂停经营活动并非人民法院受理民事诉讼的范围，原告何伟雄认为被告周贵鹏在房屋内经营存在安全隐患的，应明确安全隐瞒的具体内容并要求相应行政部门依法予以相应处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认被告周贵鹏与被告何伟明于2018年8月20日签订的《定金合同》无效；二、驳回原告何伟雄的其他请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2675元（原告已预交），由被告周贵鹏负担1337.5元，被告何伟明负担1337.5元。被告周贵鹏、何伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内分别向本院交纳1337.5元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告何伟雄预交的诉讼费用2675元，在本判决发生法律效力后经原告何伟雄书面申请,本院退还予原告何伟雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十二月二十七日书记员 郑幸莉