江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初5120号 原告:盐城市盐都区潘黄街道美丽社区居民委员会，住所地在盐城市盐都区西环中路125号。 法定代表人：孙宏祥，该居委会主任。 委托诉讼代理人：周春华、刘鸿斌（实习律师），江苏华晓律师事务所律师。 被告:盐城市益迅贸易有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道鹤翔路伟厦花苑3号楼C区。 法定代表人：杨树梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。 原告盐城市盐都区潘黄街道美丽社区居民委员会(以下简称美丽居委会)与被告盐城市益迅贸易有限公司(以下简称益迅公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美丽居委会的委托诉讼代理人周春华、刘鸿斌，被告益迅公司的委托诉讼代理人丁进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美丽居委会向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方于2003年8月20日签订的《协议书》和2004年12月22日签订的《协议书》（买卖盐城市鹤翔路向东减去8间门市到通道，接着通道向东10间门市，即伟厦花苑3幢111-120室房屋）有效。事实与理由：2003年8月20日，原告与被告的前身盐城市伟厦房地产有限公司签订《协议书》一份，约定以被告开发房地产征地向原告交纳的土地补偿费，抵充原告购置被告开发的位于鹤翔路向东减去8间门市到通道，接着通道向东10间门市房屋款。每间面积为62.1平方米，减去楼梯通道面积30平方米，净面积约590平方米（最终以房屋部门核定为准）。门市房价格每平方米2150元，含契税、维修基金，被告提供房产证及土地证，办理相关证件的一切费用均由被告负担。2004年12月22日，双方又签订协议明确被告实际用地面积为43.375亩，余按2003年8月30日的协议执行。双方于2005年元月结清所有往来账目。现原告使用上述10间房屋多年，被告一直未为我单位办理房产证，遂诉至法院。 被告益迅公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，涉案协议书应当为无效。第一，双方签订的协议中不存在协议书中所谓的房屋支付对价；第二，签订该协议书时，被告尚未取得预售许可证，虽然被告事后取得了该许可证，但目前案涉房屋已进行了产权登记，登记在被告名下，并不具备履行条件，之前被告未取得许可证双方签订的协议书已经作废，并没有继续履行；第三，协议书签订的背景是被告受原告村民的胁迫，故请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2003年4月10日，原盐都县国土资源局与盐城市伟厦房地产开发有限公司签订《土地使用权出让合同》，出让土地位于盐都县潘黄地段，该地块规划面积21.94亩，实际出让土地面积18.2亩，分摊代征道路面积3.24亩，出让价款为4499800元。同年4月24日盐都县国土资源局颁发了第234号《国有土地使用证》，确认了使用权面积12127平方米，使用权类型出让。2003年8月20日，原告（甲方）与盐城市伟厦房地产有限公司（乙方）签订《协议书》一份，《协议书》载明，根据县领导的会办意见，本着平等互利的原则，以双方商定，甲方以土地补偿费置换乙方门市房。征地面积约18.2亩，（最终按实际测量为准）。置换门市事项：本协议所指门市为乙方开发建设的商住楼底层，置换给甲方的门市位置，从西环路延鹤翔路向东减去8间门市到通道，接着通道向东10间门市，每间面积为62.1平方米，减去楼梯通道面积约30平方米，净面积约590平方米（最终以房屋部门核定为准）。门市房价格每平方米2150元，含契税、维修基金，乙方提供房产证及土地证，办理相关证件的一切费用均由乙方负担。乙方征地补偿给甲方每亩4.5万元，应交各种税务费均由乙方负担。2004年12月22日，原告（甲方）与盐城市伟厦房地产有限公司（乙方）签订《协议书》一份，《协议书》载明，对于乙方一期、二期工程用址按确定四址，实际测量用地面积，确定该用地面积为43.375亩，按每亩4.5万元计算土地补偿费。乙方与甲方仍按2003年8月30日签订的土地置换门市，门市办证费用及手续仍按原协议执行，乙方用地实测面积误差仍按每亩4.5万元计算结账。2005年1月14日，伟厦公司出具收据，注明交款单位美丽居委会，门市转土地补偿款1263877.50元。双方账目已结清，对房款已结算完毕。涉案房屋一直由原告对外出租，收取租金。 另查明，涉案房屋位于鹤翔路向东减去8间门市到通道，接着通道向东10间门市房，被告于2014年取得了盐房权证市区都字××号房产证，名称为伟厦花苑111-120室。2018年8月15日，被告因向重庆苏宁小额贷款有限公司借款，将案涉房屋进行了抵押并办理了第0075874号不动产权他项权证书，权利人重庆苏宁小额贷款有限公司，义务人盐城市益迅贸易有限公司，抵押物市区盐都潘黄美丽居委会伟厦花苑111-120室，房屋面积587.85平方米，担保债权数额为16459800元，债权确定时间2017年12月29日至2018年12月28日。 本院认为，原告与原盐城市伟厦房地产有限公司签订的《协议书》，用土地补偿费置换盐城市伟厦房地产有限公司的门市房，是双方真实的意思表示，不违反国家的法律和政策规定，系有效合同。且房屋已实际交付，由原告使用至今。由于目前该房屋已办理抵押登记，存在过户的阻却事由，原告要求确认2003年8月20日签订的《协议书》和2004年12月22日签订的《协议书》有效，符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称房屋未支付对价，经查原告用土地补偿费置换门市，被告已开出收据，门市转土地补偿款为1263877.50元，双方账目已结清，故对此辩称本院不予采信。至于被告辩称签订协议时，被告未取得预售许可证，故协议应为无效，经查，被告早已取得预售许可证，故对被告这一辩称，本院不予支持。至于被告辩称协议书签订的背景是受原告村民的胁迫，但并未提供证据，本院亦不予采信。 综上，涉案2003年8月20日《协议书》和2004年12月22日《协议书》应为有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 原告盐城市盐都区潘黄街道美丽社区居民委员会与被告盐城市益迅贸易有限公司（前身盐城市伟厦房地产有限公司）于2003年8月20日、2004年12月22日签订的两份《协议书》有效。 案件受理费1000元，财产保全费300元，合计1300元，由被告盐城市益迅贸易有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（收款人：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 长  施 彬 审 判 员  黄约平 审 判 员  邵 静 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  郁 玲 书 记 员  姚琦鸣 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。