广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初7184号 原告：广西隆源房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区滨河路1号火炬大厦8层809室，统一社会信用代码：91450000791321934C。 法定代表人：郑成香，董事长。 委托诉讼代理人：戴熹，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被告：王旺道，男，1974年12月7日出生，汉族，户籍地址浙江省平阳县，现羁押于浙江省。 原告广西隆源房地产开发有限公司与被告王旺道商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行审理。原告广西隆源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴熹、被告王旺道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西隆源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年4月2日解除，并判令被告向原告移交回南宁市隆源国际公馆8号楼1701号房；2.判令被告向原告支付违约金59744.6元（597446元×10%）；3.请求法院撤销编号为200912270659的《商品房买卖合同登记备案证明》和编号为邕房预字第1095491号《预购商品房预告登记证书》；4.判令被告向原告返回原告垫付的各项费用166537.01元（589065.64元-422528.63元=166537.01元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市的隆源国际公馆8号楼1701号房，总价款597446元，第一期房款129446元于2009年12月5日前支付，其余448000元由被告向银行办理按揭手续。2009年12月28日，原告为被告办理了《商品买卖合同登记备案证明》（登记编号：200912270659）及《预购商品房预告登记》（邕房预字第1095491号）。2009年12月30日，被告王旺道与中国银行股份有限公司南宁市城北支行签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，被告向银行贷款448000元用于购买涉案房屋。银行于2010年1月18日向被告发放贷款，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。后因被告未按期偿还银行贷款本息，银行于2014年9月30日向南宁市西乡塘区人民法院起诉，该院于2015年5月27日作出（2014）西民二初字第824号民事判决书。该院分别于2017年7月3日、2017年8月11日强制执行原告495658.84元、93406.8元，合计589065.64元。原告被法院强制执行后，多次以书面形式通知被告，要求被告返还原告垫付的款项，但被告均置之不理，被告的行为已严重损害原告的合法权益。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王旺道辩称，一、银行于2014年9月30日向南宁市西乡塘区人民法院起诉被告，被告没有收到任何起诉材料。原告称其被法院强制执行后，多次以书面方式通知被告，但被告从来没有收到原告发出的任何告知书，直到2019年9月30日收到本案民事起诉状才知晓此事。二、被告在2012年7月10日前一直按时偿还银行贷款，2012年8月因犯罪被平阳县公安局刑事拘留，2014年1月17日被温州市中级人民法院判处无期徒刑，2014年5月28日被关押于浙江省第五监狱，被告无法偿还银行贷款并不是故意违约。三、原告被法院强制执行589065.64元，但原告已向被告支付定金20000元、首付款129446元，同时被告还向银行偿还了十年差二个月的银行利息共计105700元，被告共投入295146元，由于目前房价升值，被告投入的资金也会升值，因此原告要求解除合同，被告同意解除，但原告收回被告的房屋后，应退回被告投入的资金295146元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月14日，原、被告签订《隆源国际公馆定购书》，约定被告定购原告开发的位于南宁市隆源国际公馆8号楼1701号，成交价597446元。2009年12月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市隆源国际公馆8号楼1701号，建筑面积90.63平方米，其中套内建筑面积73.82平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米8093.28元，总金额597446元。其中附件六合同补充协议：第一条约定：“买卖双方所有通知均以书面通知为准，生效时间以挂号邮戳时间为准……为确保出卖人能够及时准确的书面通知买受人，买受人如有地址、电话变更的，需于七日内书面通知出卖人，买受人不及时书面通知或通知内容不明确，出卖人按原通讯方式发出通知的，如有送达不到或因邮政人员无法联系上买受人或联系上但买受人拒不签收被退回的，该通知自出卖人发出之日起即视为已通知买受人”。第六条第1款约定：“买受人于2009年12月5日前付清首期购房款149446元，余款448000元向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款”。第六条第8款约定：“关于按揭担保：……④如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计达本金的10%，而买受人未在出卖人代偿之日起2个月内偿还的，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，且收回房产另行处理，同时出卖人还有权要求买受人按购房款总价的10%支付违约金。赔偿出卖人代偿款项及利息损失、赔偿出卖人为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等），买受人累计付款额（包括已付现款和已还按揭款）在扣除上述费用并办妥相关手续予以退还，不足抵扣的，出卖人仍有权行使追诉的权利”。 2009年12月28日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：200912270659）。2010年1月13日，原、被告办理了涉案房屋的《房屋预告登记证明》（邕房预字第1095491号）。 2009年12月30日，原告作为保证人，被告作为借款人与中国银行股份有限公司城北支行签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定被告向中国银行股份有限公司城北支行借款448000元，借款期限25年，原告提供阶段性连带保证责任。2010年1月18日，中国银行股份有限公司城北支行将贷款448000元支付到原告账户。 原告确认已收到被告支付的首付款149446元及中国银行股份有限公司城北支行发放的按揭贷款448000元，且已将涉案房屋交付被告使用。 因被告未按时偿还中国银行股份有限公司城北支行借款本息，该行于2014年9月30日将原、被告诉至本院，本院于2015年5月27日作出（2014）西民二初字第824号民事判决书。该判决生效后，中国银行股份有限公司城北支行申请强制执行。原告分别于2017年7月3日、2017年8月11日作为保证人代被告按照判决书确定的义务向本院支付执行款495658.84元、93406.8元，合计589065.64元。 原告分别于2017年8月20日、2017年11月10日、2018年1月26日、2018年8月20日向被告发出《通知书》，通知被告将原告代偿的款项589065.64元偿还给原告。原告将上述《通知书》张贴在涉案房屋大门。2019年4月1日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告在2019年4月2日起解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告按合同约定向原告支付商品房总价款百分之十的违约金，并要求被告于2019年4月16日前到被告处办理解除商品房备案证明等相关手续。原告亦将该《解除商品房买卖合同通知书》张贴于涉案房屋大门。 另查明：本院委托浙江省第五监狱代为向被告王旺道转交送达民事起诉状、应诉通知书等材料，被告王旺道于2019年9月30日收到前述材料。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告作为被告购房贷款债务的连带责任保证人，因被告未依约偿还中国银行股份有限公司城北支行的贷款本息，导致原告承担连带保证责任，代被告履行（2014）西民二初字第824号民事判决书确定的义务，被告的行为已构成违约，原告据此主张解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，符合合同附件六合同补充协议第六条第8款之约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。虽然原告于2019年4月1日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，但原告仅将该通知书张贴于涉案房屋大门上，并未成功向被告送达，故原告主张合同自2019年4月2日解除没有事实及法律依据，本院不予支持。被告于2019年9月30日收到本案民事起诉状等材料，故被告于2019年9月30日获知原告解除合同的意思表示，因此，本院依法确认合同自通知到达之日即2019年9月30日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并需协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》及《房屋预告登记证明》的注销手续。 关于原告要求被告偿还代偿的款项。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。原告代被告履行（2014）西民二初字第824号民事判决书确定的义务而支出款项共计589065.64元，该款项应由被告支付。 关于原告主张的违约金。合同补充协议第六条第8款约定原告代被告偿还的按揭贷款本息累计达本金的10%，而被告未在原告代偿之日起2个月内偿还的，原告有权单方面解除合同并要求被告按购房款总价的10%支付违约金，现原告要求被告支付违约金59744.6元（597446元×10%），符合前述合同约定，本院予以支持。 合同解除后，原告已收取的被告支付的首付款149446元以及中国银行股份有限公司城北支行代被告支付的按揭贷款448000元，共计597446元，原告应当予以返还。被告在答辩时已要求原告在扣除相关费用后退还其已向原告支付的购房款，故原告应退回被告的款项与被告应承担的前述费用进行抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西隆源房地产开发有限公司与被告王旺道签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年9月30日解除； 二、被告王旺道将位于南宁市隆源国际公馆8号楼1701号房屋返还给原告广西隆源房地产开发有限公司； 三、被告王旺道协助原告广西隆源房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：200912270659）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1095491号）的注销手续； 四、被告王旺道向原告广西隆源房地产开发有限公司支付代偿的款项589065.64元； 五、被告王旺道向原告广西隆源房地产开发有限公司支付违约金59744.6元； 六、原告广西隆源房地产开发有限公司向被告王旺道退还首付款149446元、银行贷款448000元，合计597446元； 七、上述第四、五项与第六项所得款项相互予以抵扣。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12037元（原告广西隆源房地产开发有限公司已预交），由被告王旺道负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 审 判 员  韦月玲 人民陪审员  李明伦 二〇一九年十二月二十二日 法官 助理  罗旺才 书 记 员  唐 敏