四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初5402号 原告：伍智，男，1952年3月24日出生，汉族，住四川省金堂县。现住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：钟应福，四川元海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康志勇，四川元海律师事务所律师。 被告：成都干道金翔置业有限责任公司，住所地：金堂县三中园区六横道金园路137号。 法定代表人：夏荣科，董事长。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师。 原告伍智与被告成都干道金翔置业有限责任公司（以下简称干道金翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍智的委托诉讼代理人钟应福、康志勇（未到庭），被告干道金翔公司的委托诉讼代理人周正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍智向本院提出如下诉讼请求：判令被告干道金翔公司对原告伍智的房屋承担质量保修责任，并承担自房屋修复之日起五年的质量保证责任。事实及理由：伍智与干道金翔公司签订了《商品房买卖合同》，干道金翔公司将涉案房屋卖给了伍智，房屋交接后，伍智便装修入住；在入住后发现房屋墙面多处漏水，随后向物管公司反映，并在物管公司进行了登记，要求干道金翔公司维修；干道金翔公司虽进行了维修，但仍未得到实质性解决，而且受损墙面在进一步扩大。第一届小区业委会成立后，伍智委托业委会分别向金堂县城乡管理局、金堂县赵镇街道办进行了反映和投诉，上述二单位多次协调未果。为维护其合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令被告干道金翔公司承担出售房屋质量问题的保修责任。 干道金翔公司辩称，1.涉案项目系干道金翔公司依法开发建设且已竣工验收，不存在质量问题；2.干道金翔公司在质保期内履行了质保义务，且得到了相关业主认可；3.合同约定的质保期均为五年，且质保期早已届满；4.2014年4月涉案项目业主委员会与干道金翔公司签订了水韵金沙交付协议，明确约定干道金翔公司不再承担涉案项目的任何整改工作；5.2013年9月质保期满，截止伍智的起诉之日，质保早已过期，伍智并未向干道金翔公司主张任何请求，故诉讼请求不应当支持。 本院经审理认定事实如下： 1.干道金翔公司开发了位于金堂县的“水韵金沙”楼盘，其中的8～40幢均于2006年12月开工，2008年3月竣工验收合格。该批房屋于2008年9月底至2009年陆续交付。 2.伍智购买了干道金翔公司开发的“水韵金沙”（位置：金堂县水韵金沙18栋1单元3层5号）的住房。 3.伍智的涉案房屋在交付后，因客厅门、主、次卧飘窗墙体渗水，便要求其物管公司进行维修；从2011年起，涉案房屋业委会【水韵金沙业委会（以下简称业委会）】成立后，伍智又委托业委会进行处理，业委会曾多次向干道金翔公司及有关部门反映情况，希望能得到妥善处理和解决。 4.2011年9月13日，干道金翔公司将涉案小区的房屋维修承包给欧丽全，承包范围为：水韵金沙小区所有住宅楼屋面、外墙体、飘窗、厨房、卫生间、生活阳台、室内管道周边渗漏、漏雨及室内墙面、顶棚发霉维修等工程。欧丽全承包后，对伍智反映的渗水问题进行了维修，但维修后渗水问题没有得到根本解决。 5.2012年12月4日，干道金翔公司张贴了通知，主要内容为:干道金翔公司正在对水韵金沙房屋存在的问题进行维修工作，请存在外墙渗水、飘窗墙面渗水、房屋渗水或有其它问题的房屋业主于2012年12月5日至12月12日到物管处登记，公司统一安排人员进行维修处理。 6.2014年9月21日，干道金翔公司在金堂县，召开了水韵金沙的建筑公司、监理公司和设计公司、勘测设计院的大会，内容为:近日水韵金沙小区出现业主举报投诉质量问题，根据《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规，各相关单位各自承担应负责任并积极整改。 7.2016年10月31日，金堂县城乡房产管理局出具证明，载明：金堂县房管局于2011年7月20日收到业委会送来《关于水韵金沙物业现存在问题的请求报告》，经房管局组织相关单位召开多次协调会议，就小区房屋渗漏问题协商解决办法，开发公司也组织了补漏，但根本问题没有等到彻底解决。金堂县人民政府赵镇街道办事处也出具了相同的证明。证明伍智的房屋至今还在渗漏。 8.2014年4月10日，业委会负责人及经办人与干道金翔公司签订了一份《水韵金沙项目交付协议》，协议约定：干道金翔公司出资在小区增设89个单元门的入口雨棚；雨棚增设完成后，业委会应向干道金翔公司出具书面证明，证明干道金翔公司已完成水韵金沙的移交，业委会保证不再就可能的任何其他问题向干道金翔公司提出任何要求，干道金翔公司不再承担水韵金沙的修缮、整改工作，相关工作均由业委会自行解决。2014年5月26日，业委会向干道金翔公司出具证明，根据协议，89个单元雨棚增设完成，水韵金沙小区已移交业委会。 以上事实有伍智的房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《金堂县新建住宅质量保证书》、房屋交接单、物管公司的验房质量返修记录表、物管公司的办公室及房管员日常巡视检查记录表、物管公司的水韵金沙投诉、维修、回访记录簿、金堂县城乡房产管理局的证明、金堂县人民政府赵镇街道办及十里社区的证明、业委会的证明、建筑工程施工许可证及规划许可证、竣工验收报告、合格证书、建设工程质量鉴定报告、工程维修记录、水韵金沙房屋维修合同、维修公告、《水韵金沙项目交付协议》、会议纪要、施工单位的证明、勘验笔录等证据在案佐证。 本院认为，1.本案中伍智购买的涉案住房，在房屋交付使用后，因客厅门、主、次卧飘窗墙体渗水；干道金翔公司在质保期内，履行了质保义务，现在是否还应承担质量保修责任的问题，是本案争议的焦点。审理中查明，伍智对涉案房屋装修入住后，发现房屋墙面多处漏水，向物管公司反映，并在物管公司进行了登记，要求干道金翔公司维修，干道金翔公司虽进行了维修，但未得到实质性解决，尔后，伍智又对房屋墙面多处漏水问题，多次向业委会、物管公司、金堂县城乡房产管理局、金堂县人民政府赵镇街道办主张权利，并要求干道金翔公司承担保修责任；庭审中，干道金翔公司以【“①涉案项目系被告依法开发建设且已竣工验收，不存在质量问题；②干道金翔公司质保期内履行了质保义务，且得到了相关业主认可；③合同约定的质保期均为五年，且质保期早已届满；④2014年4月业委会与干道金翔公司签订了《水韵金沙交付协议》，明确约定金翔公司不再承担涉案项目的任何整改工作；⑤2013年9月质保期满，截止伍智的起诉之日，质保早已过期，伍智并未向干道金翔公司主张任何请求”】为由进行抗辩；同时称，伍智的房屋渗水，是因为装修不当造成。针对干道金翔公司的抗辩意见，却无证据证实其涉案房屋的渗水问题得到了有效处理；据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《房屋建筑工程质量保修办法》第三条“房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，干道金翔公司依法应当承担涉案房屋的质量保修责任。该案中，虽说干道金翔公司提供的《金堂县新建住宅质量保证书》中承诺：防渗漏期限为五年；从房屋交接到现在已远超过五年，入住期间的渗水问题，干道金翔公司在质保期内，找人进行了维修，履行了质保义务，但其渗水问题，在2016年10月31日金堂县城乡房产管理局出具证明时，仍未能得到根本解决，所以干道金翔公司的抗辩理由是不能成立的。故，对伍智要求干道金翔公司承担房屋质量保修责任的主张，本院应当予以支持。 2.业委会与干道金翔公司签订的交付协议约定，业委会保证不再就可能的任何其他问题向干道金翔公司提出任何要求，干道金翔公司不再承担水韵金沙的修缮、整改工作，相关工作均由业委会自行解决，但这不能免除干道金翔公司的维修义务，因为该协议没有明确载明对涉案房屋的渗漏的处理，况且业委会只能对共用部分进行管理，对各业主的私有部分，业委会无权处理。 3.对伍智请求干道金翔公司承担自房屋修复之日起五年的质量保证责任的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《房屋建筑工程质量保修办法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告成都干道金翔置业有限责任公司于本判决生效后三个月内，对原告伍智的房屋按照质量保修责任进行维修。 二、驳回原告伍智的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都干道金翔置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈维席 二〇一九年十二月六日 书记员  苏 凤