广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8411号原告：清远市富荣市*物流有限公司，住所地广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平，董事长。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被告：姚秀华，男，1975年8月9日出生，汉族，住山东省五莲县。委托诉讼代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮文，广东明典律师事务所律师。原告清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）诉被告姚秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富荣公司的委托诉讼代理人马献平，被告姚秀华的委托诉讼代理人郭绮文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2015年6月2日起按合同约定支付商铺租金64560元和逾期支付租金的违约金（违约金从2015年6月6日起，对应租赁期内每一个交租月的逾期付款日，根据被告所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；2、判令被告支付房屋占有使用费47344元（暂计至2019年4月1日）和逾期支付房屋占有使用费的违约金(该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；3、判令被告返还商铺；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第3项诉讼请求，并增加诉讼请求：1、判令被告从2015年5月2日起，按合同约定支付商铺物业管理费18568元和逾期支付物业管理费的违约金(违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月物业管理费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；2、判令被告支付水费341.28元、电费7361元、垃圾费787元和逾期支付上述款项的违约金(违约金水费从2015年8月6日起、电费从2015年7月6日起、垃圾费从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月款项金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)。事实和理由：原告与被告就出租位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场商铺出租事宜于2014年4月7日签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告5栋30号商铺用于经营。租赁合同约定租赁期定为3年，即2014年6月28日起至2017年6月27日止，商铺交付使用日期(暂定）为2014年5月1日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，同时约定5栋30号商铺月租金为4304元。根据合同第二条第五点约定，本着合作共赢，扶持商户经营的策略，合同期内，甲方（原告）给予乙方（被告）首年免除租金11个月（免租时间自开业之日起第2个月开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月初开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月初开始计算生效）。同时，合同约定被告必须按时缴纳租金、物业费和水电费等相关费用。每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为被告放弃经营权，原告公司有权单方解除合同，收回租赁商铺，并不予退回合同保证金。现原告主动将物业管理费、水电费、垃圾费滞纳金调整为按年利率24%计算。合同签订后，市场实际开业时间为2015年5月2日，被告在租赁期内未按期支付租金、物业管理费、水费、电费、垃圾费等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。双方签订的《商铺租赁合同》已经到期，但是被告一直占用商铺至今未搬离，因此被告应当向原告支付商铺的使用费。综上，原告认为，该合同为双方真实意思表示，自签订时起，对原被告双方均有约束力，被告拒不支付水电费、物业费、租金等的行为已经严重损害了原告的合法权利。现为向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告姚秀华辩称，一、原告多次向商户承诺延迟起租。（一）、2015年6月17日，原告为留住商户及吸引购买者，同时自知经营不善、管理不力，向各商户发出了《清远农批通知》，该通知明确载明“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。”其后，原告的管理人员在与商户沟通洽谈过程中也表示继续免租，且从未向商户收取过租金或通知商户缴纳租金。2018年6月2日和6月29日，原告发出《清远农批公告》和《关于“清远农批”租赁合同届满重新签订租赁合同等事项的决定》，承诺续商户按《商铺租赁合同》租金标准支付3个月的租金即视为已付清2018年7月之前的所有租金，同时要求退租商户全额缴纳租金、物业管理费、水电费和垃圾清运费，此时农批市场商户才收到要求缴纳租金的消息。（二）、原告管理混乱，农批市场一直未达到开业标准。1、被告出于信任，在承租的商铺未建设完毕时即与原告签订了《商铺租赁合同》并为履约作准备，但农批市场工程项目消防部分在2018年3月前验收一直未通过，工程项目在2018年12月12日前一直未能竣工验收，在此情形下，原告为出售商铺径自决定“开业”以营造市场繁荣的假象，此后便不再维护市场经营，导致隐患不断，甚至发生重大火灾。2、原告及其法定代表人自身原因，清远农批市场频繁遭受不明身份人士骚扰，时常出现众人集结拉横幅妨碍经营等情形，而许多商铺门面及空调外机被喷涂了“还钱”、“林志平还钱”及“林志平还我血清钱”等字样，导致商户无法经营，纷纷有退出意向，清远农批市场一片萧条。基于此，原告隐瞒了工程项目未竣工验收的事实，强行组织“开业”仪式，事后以免租的方式吸引商户继续留守经营，是为了吸引购房者购买商铺，事实上清远农批市场是完全未达到开业标准的。二、《商铺租赁合同》未解除，起租时间应该为2018年12月13日。理由是：（一）在收到原告的免租承诺后，被告继续留守在农批市场支撑经营，在2018年6月前从未收到过起租的通知或催收过租金。（二）涉案商铺于2018年12月12日通过竣工验收备案，根据《建筑法》规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年12月12日前属履行不能的合同。且将未经验收的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。结合上述理由，租赁合同于2018年12月13日开始起租。三、根据原告与被告间《商铺租赁合同》的约定，首年免租11个月，因此商铺直至2019年11月13日才应开始缴纳租金，故被告无需向原告支付租金。若双方同意解除合同，则原告应退还被告预缴的租金4304元、保证金8608元及装修损失20万元。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场5栋30号商铺出租给乙方（被告）经营酒水饮料，租期为3年，自2014年6月28日起至2017年6月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，租金为4304元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金11个月（免租时间自开业之日起第2个月开始计算生效），第二年免除租金6个月（免租时间自合同期内第二年的第7个月开始计算生效），第三年免除租金3个月（免租时间自合同期内第三年的第10个月开始计算生效）。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳商铺履约保证金8608元及首月租金4304元。后原告以被告分别自2015年6月、5月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，原告确认于2019年4月30日收回涉案商铺，被告则抗辩称原告于2019年3月单方面强行收回商铺。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**﹟－15﹟商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，原告向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告主张于2019年4月30日收回涉案商铺，并要求被告支付2015年6月份起至收回商铺之日止的租金及占有使用费。被告抗辩原告于2019年3月单方面强行收回商铺。诉讼中，原告未提供2019年3月份之后被告继续占有使用商铺的依据，而其提交的水电明细表只是其单方制作，被告予以否认，根据谁主张谁举证的原则，本院对被告提出原告于2019年3月收回商铺的抗辩意见予以采纳，故本院确认原、被告之间租赁合同关系已于2019年4月30日解除。至于被告抗辩认为原告单方面强行收回商铺已违约，应退回其预缴租金、保证金及装修损失，被告应另循法律途径主张权利。关于原告主张被告支付拖欠租金及占有使用费的诉讼请求。在租赁合同期限届满后，被告继续使用涉案商铺，双方形成不定期的租赁关系，被告应按原租赁合同约定向原告支付租金直至合同实际解除为止。原告主张的商铺占有使用费实质上亦是租金，故对于原告主张的占有使用费与租金一并处理。被告提供原告于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，原告未提供证据证明向被告在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，对于原告主张2015年6月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足，本院不予支持。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，被告使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2019年4月30日，共13个月19天，租金为58677元（4304元×13个月+4304元÷30天×19天），扣减被告交纳保证金8608元及首月租金4304元，被告尚应支付租金45765元。至于拖欠租金的违约金，合同约定在每月5日前缴纳租金，逾期每日按拖欠金额的5%计算滞纳金，该滞纳金实质上属于违约金。诉讼中，原告认为违约金计算标准过高，自行调整为按年利率24%计算，符合法律的有关规定，本院予以准许。被告拖欠原告租金，应承担逾期支付租金的违约责任，自2018年3月12日起至2018年4月11日止为一个月租金付款周期，于2018年4月5日前付清当月租金，以此类推，违约金自2018年7月6日起计算，以每期所欠租金为基数从逾期之日（6日）按年利率24%分段累积计算至被告付清对应月租金之日止。关于原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求。原被告签订的《商铺租赁合同》没有约定收取物业管理费，双方亦没有签订物业服务合同，故对于原告该项诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于原告主张被告支付水电费、垃圾费及违约金的诉讼请求。原告仅提供其自制的租户欠费明细表证明，被告对此予以否认，原告亦没有提供相关抄表记录等证据予以证实，故对于原告该项诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于原告申请撤回第3项诉讼请求，是原告对诉讼权利的自行处分，符合法律的有关规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚秀华应于本判决生效之日起10日内向原告清远市富荣市*物流有限公司支付租金45765元及违约金，违约金以每期所欠租金为基数，自逾期付款之日（每期租金为4304元，违约金自2018年7月6日起计算，每月6日为逾期付款日）起按年利率24%分段累积计算至被告付清对应月租金之日止；二、驳回原告清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1507元，由原告清远市富荣市*物流有限公司负担1011元，被告姚秀华负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年十二月十六日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。