广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24473号原告（反诉被告）：王婷婷，女，1993年12月10日生，汉族，身份证住址广东省徐闻县。委托诉讼代理人：周凤坤，广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玉峰，男，1963年4月10日出生，汉族，身份证住址河南省淅川县。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。原告王婷婷诉被告陈玉峰租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周凤坤，被告及其委托诉讼代理人张静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告租金保证金28600元；2.依法判令被告向原告退还2019年3月1日至4月30日租金差额8600元；3.依法判令被告赔偿原告损失56196元（含两个月经营利润损失52051元、装修损失4145元）。事实和理由：原告为经营工艺鞋、包、已付，遂找到被告，被告向原告出示其与物业的租赁合同，并声称其租金为每月14000元，租期一年八个月，且该商铺为物业所有，手续齐全，具有合法的租赁资质。原告遂与被告签订《商铺租赁合同》，由被告将位于广州市越秀区环市中路301-303号新泓汇商贸城分场首层1号之1的商铺出租给原告，约定租期为2019年2月25日至2020年8月26日，装修免租期为2019年2月20日至2019年2月24日，租赁保证金为28600元，月租为14300元/月（含管理服务、保安等），月租于每月22日前预缴次月租金。合同签订后，原告依约入驻该商铺，并按时缴纳租金。广州市城市管理综合执法局于2019年3月22日，做出了责令限期整改通知书，要求广州市新泓汇商贸有限公司于2019年4月8日前自行整改，拆除包括涉案商铺在内的首层所有违法建筑。2019年5月，商铺业主又找到原告称物业够公司并非业主，且租给被告的租金仅为10000元/月。综上，被告隐瞒重要事实，并向原告承诺涉案商铺具有合法的资质，现广州市城市管理综合执法局已确认涉案商铺属于违法搭建建筑，并要求限期拆除，致使原告经营工艺鞋等的合同目的无法实现，已构成根本违约及缔约过失。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：我方不同意原告的诉请。在合同履行过程中，被告没有违约，是原告违反了合同约定构成根本违约，根据租赁合同第9条第3项约定，被告有权解除合同并要求没收保证金。被告提出以下反诉请求：1.判令没收原告保证金28600元；2.判令原告向我方支付租金35750元（2019年4月25日到2019年7月9日共二个半月）；3.判令原告支付欠缴上述租金的违约金1072元（2019年4月25日计算至2019年7月9日，每日按欠缴费用的3%）。事实与理由：2019年2月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市环市中路301-303号新泓汇商贸分场首层1号之1的商铺出租给被告经营，租期一年半，租金为每月14300元。租赁合同第九条第3项约定：“如乙方未能按本合同规定按时向甲方交纳合同价款，则每逾期一天，乙方须按欠交费用的百分之三向甲方缴交违约金，逾期超过5天，甲方有权单方解除本合同，另行出租该商铺，乙方已交的保证金归甲方所有。”合同签订后，原告一直按合同约定履行义务，而被告从2019年4月25日开始就一直未缴纳租金。经原告几次发函催缴，被告仍拒不缴纳租金。原告遂于2019年5月27日书面通知被告解除合同，并于2019年6月24日催促被告尽快交回商铺，被告书面同意在6月30日前交回商铺，实际上却一直占用经营至2019年7月9日。至此，被告共同拖欠两个半月租金共计35750元拒不缴纳。协商无果后，特于本案中提出反诉。原告对被告的反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。涉案物业至今未经相关部门批准建设，租赁合同应认定为无效，被告不是涉案物业的所有权人，其无权收取租金，并且合同中对违约金的约定过高。经审理查明，2019年2月15日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订了《商铺租赁合同》，其中约定了：甲方同意将位于广州市环市中路301-303号新泓汇商贸城分场首层1号之1的商铺出租给乙方经营，商铺建筑面积为26平方米；装修免租期为从2019年2月20日起至2019年2月24日止；租赁期从2019年2月25日起至2020年8月26日止；乙方经营范围为工艺鞋包、衣服；乙方应在签订本合同之日内向甲方一次性支付租金保证金共28600元，本合同终止时在乙方无违约行为且乙方缴清相关费用后的十天内，甲方应将合同保证金无息退还给乙方；月租金每月为14300元；租金按月结算，乙方须于每月22日前向甲方预缴下个月的费用；非依法律或合同规定，甲方在租赁期满前提前解除合同的，属甲方违约，甲方除须退还乙方所交的保证金，还应支付同等金额的违约金给乙方；非依法律或合同约定，乙方单方解除合同的，属乙方违约，乙方所交的保证金不予退回；如乙方未能按本合同规定按时向甲方交纳合同价款，则每逾期一天，乙方须按欠交费用金额的百分之三向甲方缴交违约金，逾期超过5天，甲方有权单方解除本合同，另行出租该商铺，乙方已交的保证金归甲方所有；等。同日，原告向被告支付了保证金28600元。之后，原告还向被告支付了两个月的租金。2019年8月12日庭审中，原告表示：我方主张租赁合同无效，如果法院认为合同有效，我方也坚持现在的诉讼请求。被告表示：我方认为合同时有效的，如果法院认为合同无效，租金就变为房屋使用费，反诉请求没有变化。原告为了证明涉案商铺存在违建，向本院提交了照片，照片的内容为：2019年3月22日的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，该通知书内容为通知广州市新泓汇商铺有限公司，该公司在2019年3月22日在广州市环市中路301、303号怡东大厦首层进行违章搭建，请在2018年4月8日前自行整改、拆除违法建设。被告对该照片真实性没有异议，但认为整改的对象不是涉案商铺，当时首层部分商铺的违章建筑已经整改过了，涉案商铺并无违章，一直在营业。原告为了证明被告欺瞒，向本院提交了与被告及微信号为“KKC1818”的陈先生的微信聊天记录。其中原告与被告的聊天记录显示：2019年5月22日，被告催促原告交纳租金；原告则对起租期存在异议，且认为业主不是新泓汇，存在合同欺诈。原告与微信号为“KKC1818”的陈先生的微信聊天记录显示：2019年5月22日，陈先生表示合同是假的，并认为原告有权对其终止合同。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为不存在欺诈，涉案商铺是张勤杰向新泓汇商贸承租后又转租给了被告，被告再转租给了原告。被告对此向并向法院出示了：1.2017年10月11日被告与张勤杰签订的《商铺租赁合同》，其中约定了被告向张勤杰承租涉案商铺，租期从2017年10月18日至2020年8月30日，并约定了被告可以转租。2.2019年7月6日张勤杰出具的《证明》，其中记载：张勤杰表示2019年5月22日与原告微信中说合同是假的一事，后经向新泓汇管理处查证，证实是新泓汇管理处没经我手直接与被告签订的租赁合同，主要供被告办理营业执照备案之用，查证后我当面告知原告是真的，原来微信上说的是我没查证乱讲的，原告当场表态要去法院撤诉。原告对上述证据不予确认。原告为了证明自己的损失，向本院提交了：1.装修材料购买记录（手机截图）；2.经营收入（微信收款截图）。被告对此不予确认，认为是原告单方制作。被告为了证明通知解除合同及交铺的情况，向本院提交了：1.2019年5月27日的通知、快递单及2019年6月24日的通知（复印件），被告通知由于原告没有交租，故解除合同，要求原告交还商铺。2.2019年6月27日原告写的字据，该字据记载：被告同意用电到6月30日前，当天必须搬出商铺，交还商铺给被告。3.2019年7月10日张勤杰出具的证明，该证明记载：2019年7月7日我见1号商铺原告还没有退还给被告，我就打电话给原告，原告说晚上来拿剩余的东西然后将钥匙交给我，第二天还没见她交钥匙，我就将门锁换了并通知原告，原告说9号下午来拿东西，我说行，就这样我于2019年7月10日将1号商铺的钥匙交给被告。原告对上述证据表示：对证据1，2019年5月27日的通知有收到，但2019年6月24日的通知没有收到，由于商铺属于违法建筑，原告有权行使抗辩权。对证据2真实性确认。对证据3不予确认，原告在7月4日已经搬离涉案房屋，但没有办理交接手续，7月5日通知张勤杰自行换锁；7月9日也没有去涉案商铺拿东西。2019年12月6日，被告到庭表示：不清楚商铺的产权人，商铺是在外围搭建的，应该属于违章建筑，故认为合同无效，但是在商铺没被拆之前，原告就搬走了。本院认为，原、被告均认为涉案商铺属于违章建筑，并且认为租赁合同无效，本院予以采信。由于双方的租赁合同无效，被告应退还保证金给原告。原告占用涉案商铺，应该交纳相应的使用费，使用费可以参照双方约定的租金标准，原告要求返还租金差额，本院不予支持。原告是承租方，对于交房义务的履行，负有举证责任，但原告没有证据证明其在2019年7月4日已将商铺交还给被告，故本院对于被告的陈述予以采信，因此原告应当向被告支付从2019年4月25日起至2019年7月9日止的房屋使用费共35750元。因双方的租赁合同无效，故被告主张违约金，没有依据，本院不予支持。原告主张赔偿损失，其中包括了经营利润损失和装修损失。对于经营利润损失，原告无法提供证据证明其收款与其经营的关联性以及收款数额中其利润的占比。对于装修损失，原告无法提供证据证明其装修材料的使用地址及已经损失的事实。故原告没有充分证据证明其上述损失，本院对原告主张赔偿损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告陈玉峰应退还给原告王婷婷保证金28600元。二、于本判决生效之日起十日内，原告王婷婷应向被告陈玉峰支付从2019年4月25日起至2019年7月9日止的房屋使用费35750元。三、驳回原告王婷婷的其他诉讼请求。四、驳回被告陈玉峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2852.78元（本诉受理费2135元、反诉受理费717.78元），由原告王婷婷负担1873.44元，被告陈玉峰负担979.34元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈永豪人民陪审员  陈桂容二〇一九年十二月十一日书 记 员  郑君灏