广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8791号原告（反诉被告）：陈丽娥，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。被告：佛山市南海区万科阳光房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：吕**。委托诉讼代理人：张伟齐，男，该公司员工。被告（反诉原告）：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：张**。委托诉讼代理人：孙苗，女，该公司员工。原告陈丽娥与被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司（以下简称万科阳光公司）、佛山市万科商用物业管理有限公司（以下简称万科商用公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，被告万科商用公司提起反诉，本院经审查后决定本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李嘉辉，被告万科阳光公司的委托诉讼代理人张伟齐，被告万科商用公司的委托诉讼代理人孙苗，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万科阳光公司签订的《金色领域社区商业租贸合同》；2.被告万科阳光公司向原告返还租赁保证金15891.2元；3.两被告向原告返还装修保证金、能耗保证金共10445.6元；4.两被告向原告返还2018年7月20日至2019年3月20日共8个月已收取的租金及物业管理费总和的50%即31782.4元[计算方式：（4706.24元+3239.36元）×8×0.5];5.两被告向原告赔偿装饰装修残值140498.17元[计算方式：180640.5元×28÷36]；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告万科阳光公司于2018年6月21日签订《金色领域社区商业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：万科阳光公司将位于佛山市南海区**商铺（以下简称涉讼商铺）出租给原告，用于经营茶饮类业务；期限自2018年6月20日起至2021年6月19日止；万科阳光公司全权委托万科商用公司处理涉讼商铺的租赁经营及物业管理事宜，包括但不限于与涉讼合同的谈判和履行相关的所有事项，万科商用公司处理涉讼商铺的租赁和经营及物业管理等事项，万科阳光公司均予承认，并由万科阳光公司承担法律责任；等等。同时，原告与万科商用公司签订《物业管理服务协议》，约定万科商用公司为涉讼商铺提供物业管理服务，并约定了装修保证金、能耗保证金等。后原告向万科阳光公司交纳履约保证金15891.2元，向万科商用公司交纳装修保证金、能耗保证金共10445.6元。原告一直按约履行合同，按时缴交相关费用。两被告作为涉讼商铺的出租方和管理方，应向原告提供符合约定标准的商铺，并积极履行物业管理服务义务，保证商铺在租赁期间能保持符合经营茶饮类业务用途的条件。但原告接收涉讼商铺一段时间后，发现涉讼商铺的楼顶漏水严重，原告自2018年8月起多次要求被告解决，被告至今仍未妥善维修。涉讼商铺下方的隔油池持续散发浓烈臭味，导致原告工作人员及顾客身体不适，严重影响商铺的正常经营，原告自2018年10月起多次要求被告整改，被告虽派人处理，但效果甚微，被告更自2019年3月15日起无正当理由中断商铺的能源供应，致使涉讼商铺至今无法使用。被告上述行为严重影响涉讼商铺的正常使用，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求两被告退还保证金、赔偿经济损失。两被告辩称：一、原告未按装修管理要求进行装修，导致涉讼商铺出现漏水及异味，商铺装修至今未通过两被告的验收，依据涉讼合同第9.11条的约定，两被告有权扣留装修保证金。1、涉讼商铺在2018年9月曾出现漏水，两被告已派工程师上门维修，经检修，漏水原因是原告装修过程中损坏过托水盘，伸缩缝托水盘边缝外溢。2、关于涉讼商铺的异味，经检修，原因是原告装修时将地漏直接安装在预留的油污管道，且地漏无防臭逆止阀，预留铸铁排油污管也不带存水弯，原告现场安装的PVC排水管也未统一接入铸铁排油污管。二、涉讼合同因原告迟延交纳租金等费用而解除。原告逾期交纳自2019年4月起的费用已超30天，根据涉讼合同第5.2.3条约定，两被告有权向原告发出解约封铺通知函，提前解除合同。三、涉讼合同因原告违约提前终止，根据涉讼合同第4.1条、第22.2.3条的约定，两被告有权没收履约保证金，扣除能耗保证金中欠缴部分。四、原告一直占用租赁场地，应向两被告交纳相应租金及物管费，且其作为违规装修方及导致合同解除的违约方，无权要求两被告赔偿装修损失。按照涉讼合同第19条约定，原告应付清租金等费用并将商铺包括其所有的附属物和装置恢复至出租前的状态返还给两被告，但原告在两被告发出解约封铺通知函和强制清理函后不予理会，至今未搬离，故原告应自行承担其装修成本及装修拆除费用。原告主张的装修残值无正当依据，涉讼房屋未经双方认可的鉴定机构客观评估，原告无权根据自己主观测算的价值要求两被告赔偿。被告万科商用公司向本院提出反诉请求：1.原告交纳2019年4月1-30日的租金4706.24元；2.原告交纳2019年5月1日至实际交还场地之日（暂计至2019年6月18日）的场地占用费共7529.98元；3.原告交纳2019年4月1日至实际交还场地之日（暂计至2019年6月18日）的物业管理费、能耗费及其他费用共8785.43元；4.原告支付迟延履行违约金105.11元；5.原告支付提前解约违约金23836.8元；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告自2019年4月1日起未交纳租金、物管费、水电费等费用，经多次催促无果。万科商用公司于2019年4月30日向原告发送解约封铺通知函，函告解除合同。但原告至今未将其物品搬离店铺，未返还商铺，万科商用公司有权要求其支付2019年5月1日起至实际交还场地之日的场地使用费。原告对被告万科商用公司的反诉辩称：涉讼商铺自交付至今长期漏水，位于商铺下方由万科商用公司管理的隔油池存在设计缺陷，持续散发强烈异味，且万科商用公司自2019年3月15日起无正当理由中断商铺电源，已构成根本违约，导致原告不能正常使用商铺，万科商用公司应减免租金及管理费用，并赔偿原告经济损失。被告反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，两被告企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《金色领域社区商业租赁合同》原件1份，用以证明原告与万科阳光公司签订涉讼合同，约定：万科阳光公司将涉讼商铺出租予原告经营茶饮类业务；万科阳光公司委托万科商用公司处理商铺的租赁经营及物业管理事宜。双方还对租金、物业管理费及履约保证金等款项和缴交方式、时间，租赁期限以及违约责任等均作了明确约定。3.《物业管理服务协议》原件1份，用以证明原告与万科商用公司签订《物业管理服务协议》，约定：万科商用公司为涉讼商铺提供物业管理服务。双方对装修保证金、能耗保证金等款项的缴交方式、时间等作了明确约定。4.收款收据原件4份，用以证明原告按约向万科阳光公司交纳了履约保证金15891.2元，向万科商用公司交纳了装修保证金、能耗保证金共10445.6元。被告应退还该些款项予原告。5.微信聊天记录截图打印件20张（魏**、曹**、张伟齐），用以证明①原告在2018年10、11月向被告运营管理工作人员魏**反映商铺下方的隔油池弥漫的臭味严重影响商铺经营。2018年11月7日，魏**表示因隔油池气味过于强烈，不能每天安排人手清理。证明该隔油池是社区的附属设施，由两被告负责管理。②2018年10月30日，魏**表示臭味是由隔油池造成。③原告自2018年11月向曹**反映隔油池的臭味，但至2019年3月，被告仍未能解决。④原告于2019年3月向张伟齐反映因隔油池的臭味导致商铺无法正常经营。6.微信聊天记录截图打印件1张（曾**），用以证明2018年8月，涉讼商铺漏水，原告请求被告员工曾**处理。7.微信聊天记录截图打印件1张（陆**），用以证明2018年8月21日，涉讼商铺漏水，原告联系被告物管人员陆**要求处理，陆**让原告找曾**处理。8.2019年4月12日至2019年4月13日微信聊天记录截图打印件8张，用以证明包括涉讼商铺在内的整个万科金色领域商业社区存在大面积漏水问题。9.2019年4月19日至2019年5月27日微信聊天记录截图打印件43张，用以证明整个万科金色领域商业社区存在大面积漏水问题，严重影响商户的装修、电路以及正常营业。被告向商户统计漏水点并口头承诺赔偿相关损失，但一直未兑现，且涉讼商铺的漏水、隔油池臭味等问题也没实际解决。第3、10、18、28、29页，被告工作人员张伟齐、蔡**、马**与商家沟通处理漏水，臭味问题，工作人员表示因人手不够、下雨频繁等原因未能及时处理漏水问题，并承诺将加快维修和赔偿商家损失。第6页，涉讼商铺斜对面的湘菜香美食店的下水管存在臭气倒灌问题，印证隔油池存在建筑设计缺陷，严重影响商铺的正常经营。第22页，商业社区存在设计缺陷，公园水池绿植建设在商铺上方，极易发生漏水问题。第33页，商户与马**沟通隔油池问题，证明隔油池存在设计缺陷。10.光盘1张，用以证明涉讼商铺自2018年8月至今一直存在漏水问题，被告未妥善维修，被告在2019年3月29日已中断涉讼商铺的能源供应。11.《合同书》原件1份。12.工程预算表原件1份。13.转账记录打印件7份。14.收据原件8份。举证11-14，用以证明原告聘请广州**设计有限公司对涉讼商铺进行装修，工程总造价180640.5元。原告通过银行转账、微信转账以及现金支付工程款。因被告违约导致合同解除，被告应赔偿装修残值损失。15.2019年1月2日微信聊天记录截图打印件3张，用以证明原告于2019年1月2日催促被告处理商铺漏水，被告通知了工程人员冯**、何勃到现场处理。16.照片2张，用以证明被告工程人员于2019年1月到涉讼商铺处理漏水。17.微信聊天记录截图打印件2页（冯**），用以证明被告工作人员于2019年2月26日到涉讼商铺安装隔油池。经质证，两被告对原告举证1-9、15、17的真实性无异议，对举证10-14、16的真实性有异议。其中：举证3、4，原告未按约交纳租金等费用，构成违约，且原告的装修未通过验收，万科商用公司有权没收履约保证金、扣除相应的能耗保证金、扣留装修保证金。举证5，该三人任职招商或营运岗位，并非工程领域专业人士，其对涉讼商铺存在问题的判断不能代表万科商用公司；隔油池被清理后，涉讼商铺仍有臭味，可见臭味并非产生于隔油池，是原告违规装修所致。举证6，被告的工程师已对商铺的漏水进行检查并于2018年9月9日修复完毕，漏水是原告违规装修所致。举证7，曾**是被告工程技术人员，其在检修后已处理好漏水问题。举证8，社区各个领域有相对独立性，涉讼商铺漏水原因与其他商铺漏水原因并不一定相同，因万科商用公司已对因其工程原因导致漏水的商铺的损失进行赔偿，且维修完毕，涉讼商铺漏水是原告违规装修所致，与万科商用公司无关。举证9，第3、10、18、28、29页，被告工作人员在群里是对因被告工程原因导致的漏水维修和赔偿作回应，且现已完成维修及赔偿，而涉讼商铺漏水是因原告违规装修而致；第6页，湘菜香美食店的臭气倒灌问题，经被告工程师检修是商户未对下水管道做密封，其后商户对下水管道做好密封后，再未出现臭气；第22页，3座114商户对社区的设计提出质疑，但其非专业工程人员，也非景观设计人员，只是出于一般大众的角度提出质疑；第33页，马**说的是1、2座的升级改造，与涉讼商铺无关，不能以此证明隔油池存在设计缺陷，涉讼商铺的漏水及臭味是原告违规装修所致。举证10，涉讼商铺漏水是原告违规装修所致，与万科商用公司无关，万科商用公司出于出租人对商铺的关怀已对漏水问题维修完毕；中断能源供应是因为原告迟延交纳租金等费用超过30日，被告此举有合同依据。举证11-14，商铺装修未经双方认可的鉴定机构客观评估，原告无权根据其主观测算要求被告赔偿；原告违约导致合同解除，应自行承担装修成本和拆除费用，无权要求被告赔偿。举证15，房屋漏水有临时性和常规性，当次维修无法对后续是否漏水作出保证，被告在收到原告的反馈后已经及时修复完毕，更何况漏水是原告违规装修导致。举证16，无法辨认拍摄的地点、对象。举证17，无法证明冯**是去涉讼商铺安装隔油池，即便是安装隔油池，返臭是原告违规装修所致，与加装隔油池无关，加装隔油池系为了商户进行一级隔油，原告违规装修才是商铺返臭的最直接也是最关键的原因。诉讼中，两被告举证如下：1.《金色领域社区商业租赁合同》原件1份，用以证明根据涉讼合同第5.2.3条、第22.2.4条的约定，原告逾期支付租金等超过30日的，被告有权单方解除合同并要求原告支付违约金。2.《解约封铺通知函》原件1份，用以证明原告迟延支付租金等超过30日，被告依约向原告函告解除合同，并要求原告付清租金等费用、支付迟延履行违约金和提前解约违约金。3.《强制清理通知函》原件1份，用以证明被告依约行使单方解除权后，原告仍未将物品搬离涉讼商铺，也未将商铺返还被告，被告应承担合同解除后至场地实际交还之日止的占用费。4.验收记录表原件1份，用以证明原告对涉讼商铺违规装修，未通过被告验收，被告有权扣留装修保证金。5.照片1张，用以证明被告工程师对涉讼商铺检修后发现漏水原因是原告违规装修损坏托盘水管，伸缩缝托水盘边缝外溢。6.用电量统计表打印件1份，用以证明涉讼商铺自2019年3月16日起用电量一直没有变化，可见原告未提前向被告申请即擅自停用，构成违约，被告有权没收履约保证金，扣除欠缴的部分能耗保证金，且要求原告按合同约定承担违约责任。7.照片3张，用以证明原告违规装修，将地漏直接安装在预留的油污管道，且地漏无防臭逆止阀，预留铸铁排油污管也不带存水弯，且原告现场安装的PVC排水管也未统一接入铸铁排油污管，导致异味产生。8.竣工验收备案表、不动产权证原件各1份，用以证明涉讼商铺已经竣工验收备案。经质证，原告对被告举证1、6、8真实性无异议，对举证2-5、7的真实性有异议，其中：举证1，涉讼合同因被告违约解除，被告无权要求原告支付违约金，涉讼商铺内有安装冰箱设备，从合同附件2欠款明细可见，原告自2019年4月起没有发生任何电费，印证被告于2019年3月15日中断电源，且原告没有拖欠被告2019年3月前的租金费用；根据合同约定，2019年4月租金于2019年3月20日前支付即可，但被告于2019年3月15日中断商铺电源，违反合同约定，构成违约。举证2，被告禁止原告搬离涉讼商铺内任何物品，还安排安保人员对涉讼商铺进行控制，现被告又以原告未搬离涉讼商铺为由支付占用费，缺乏事实和法律依据。举证4，原告装修完后，经原告多番请求，被告一直不配合验收；该举证是被告单方制作，未经原告确认，被告怠于验收，应视为装修合格，被告应退回装修保证金。举证6，被告自2019年3月15日起中断了涉讼商铺的能源供给，被告在庭审中称是原告拖欠费用才中断能源供给，但在举证时又称因原告擅自停用商铺导致电量没有增加，其说法前后矛盾，明显与事实不符。举证7，无法核实拍摄对象。经审查，当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证10-14、16，被告3-5、7到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证2，被告工作人员张伟齐已通过微信发送予原告，本院对其真实性予以采信。综合采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区**号。2018年6月21日，原告（乙方、承租方）与被告万科阳光公司（甲方、出租方）签订《金色领域社区商业租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方全权委托万科商用公司处理万科金色领域广场租赁经营及物业管理等事宜；甲方将涉讼商铺出租给乙方经营茶饮类，品牌“m****a”；租赁期限从2018年6月20日起至2021年6月19日止；乙方应向甲方支付相当于2个月、2个月物业管理费之和的履约保证金15891.2元；租金及物业管理费自2018年7月20日开始计算，其中2018年7月20日起至2019年7月19日的每月租金及税费共4706.24元；涉讼商铺的物业管理由甲方委托被告万科商用公司负责，物业管理费由乙方直接向甲方支付；每月含税物业管理费为3239.36元；租金及物业管理费每1个日历月为一个支付租赁期，乙方应在每个支付租赁期前一个月的20号前将下期附税租金、下期含税物业费交付甲方；（第22.1.1条）商铺交付时存在缺陷的，甲方应及时予以修复，若修复期间乙方无法实际使用商铺的，双方可协商适当调整修复期间的租金；（第22.2.3条）合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付3个月租金、物业管理费之和的违约金；（第22.2.4条）乙方迟延交纳租金、物业管理费等其他费用，将甲方/甲方委托的管理公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对涉讼商铺暂停能源供应，直至乙方履行付款义务为止，同时每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方按照第22.2.3条款约定承担违约责任，双方确认，在乙方欠付甲方租金、物业管理费及其他费用情况下，未经甲方书面同意，乙方不得将放置于商铺内的货物、财物转移出商铺，同时甲方有权扣留商铺内的货物、设备，并有权变卖上述货物、设备以优先清偿欠付费用，不足部分，甲方有权向乙方继续追偿。同日，原告（乙方、承租方）与被告万科商用公司（甲方、管理方）签订《金色领域社区商业物业管理服务协议》，约定：物业服务期限为2018年6月20日起至2021年6月19日；装修保证金7945.6元；乙方应付每月含税生活垃圾清运费为161.97元；每1个日历月为一个支付周期，乙方应该在每个支付周期前一个月的20号前将下期含税生活垃圾清运费支付到账；乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳2500元的能耗保证金。同日，被告万科阳光公司将涉讼商铺交付予原告。原告于2018年6月3日支付了租赁保证金10000元，于2018年7月6日支付了租赁保证金5891.2元予被告万科阳光公司，合共15891.2元。原告于2018年7月6日支付了能耗周转金2500元、装修保证金7945.6元予被告万科商用公司。原告方人员与两被告工作人员陆**、曾**、张伟齐、魏**、曹**、冯**多次通过微信就涉讼商铺的渗漏、臭味及租金催缴等问题进行沟通（部分聊天详见下表）。被告曾于2018年9月9日、2019年1月到涉讼商铺检修渗漏。因原告拖欠租赁费用，被告暂停了涉讼商铺在2019年3月15-22日期间的供电。发送日期发送人发送内容二〇一八年八月二十一日原告方（发送渗漏照片3张）陆工，这里漏水，通知曾工已经20天还没人来处理。柱子那里，前天下大雨一直喷水2018年10月18日原告方我这边已经装修完了，你们可以验收了被告方我找时间给你验收2018年10月29日原告方整个店铺弥漫着沟渠味道你们下面的垃圾房的味道一直熏上来我们店2018年10月30日原告方请问下面那个臭味搞定了没有，处理的怎样被告方那个是隔油池的问题，保洁昨天清理了3次原告方之前都没有什么臭味的，然后那天下完雨以后，回来店就很臭，然后最近一直传出臭味2018年11月2日原告方味道又出来了，好臭被告方在跟进了，不过这不是一时半会能解决的，项目这边目前没人手，我也协调不过来，只能等封盘验收过了以后再说原告方上一次魏**过来看过，他们去垃圾房清了一下就好了几天，今天又臭了2018年11月3日原告方我5号就试业了，是打算让我一直臭下去吗？被告方这个问题这两天真的解决不了，需要等两周，要加水泵原告方上次你叫保洁搞过起码好了几天2018年11月4日原告方保洁赶紧安排下了，明天就试业，这味道你们的人来了都闻到2018年11月7日原告方昨天还很臭，晚上还是臭，超级臭，我是客人也不想坐被告方昨天一天保洁都在下面做清理这个隔油池本来应该是一个月清理一次，现在都成了三天清理一次了原告方那天你们的工作人员跟我说已经把自动抽水的装好了，它会每隔一段时间，大概去到一个水位就自动抽水出去，然后他说还没有搞卫生，只要卫生搞了，是绝对不会错的被告方现在隔油池的状态是没有任何的污水，很干净，保洁前两天也做了一次大扫除，现在问题是出在你自己的管道，因为你们自己没有做隔油池，所以你的水管会返味道这个验收的时候也给你们讲了……其他的商家像握寿司这边都没有发现这种情况，那个隔油池是在你们和握寿司四个中间的原告方主要是我们没有油啊，我们只是水果，我们如果炸东西的话，那些油是直接用胶袋拿出去外面垃圾桶那里丢的被告方你上面自己的隔油池都没有做，做餐饮都需要的原告方你说的那个隔油池，我不知道是什么你能不能叫曾工过来一趟，说一下，我不知道你们说的是什么2018年11月13日原告方曹先生，我店好臭，一股下水道的味道被告方上次没查出原因吗？能不能先把洗手间堵上，先停用，应该是主管堵了原告方现在原因查到了，是下面垃圾房里的抽水没有处理好，后来处理好了……可是这两天你们停车场一开始做的时候，我这边又臭了之前魏小姐让保洁下去搞过卫生，我就不臭好几天，然后通常一下完雨之后，它会又臭。2019年1月2日原告方（发送漏水照片及视频）我连灯都不敢开，直接天花上面漏白天拍的，我让店员直接关门了，两米的裂缝，不定点滴水下来2019年3月13日被告方上个月的欠款有转公账吗，财务说今天再不转就要停水停电了2019年3月15日被告方老板什么时候转账啊2019年3月22日原告方（交费的截图）水费发一下，还有把电开一下被告方老板还有这个月账单的费用哈2019年3月23日被告方老板，电开了，你最近怎么都没开门啊，之前咱们正常营业时候业绩怎么样啊？原告方一个月一千多块钱，营业额2019年3月25日原告方我想请问从10月份到现在3月份，足足半年的时间，我的店铺的臭味一直解决不了，你们万科到底什么时候能解决好这个臭味你能过来闻一下吗2019年3月28日被告方各位商户您好，现在需要统计您店铺内的漏水情况，把漏水位置和照片反馈给我，我这边统计整理列出整改计划，这次将痛下决心解决商铺渗漏问题2019年4月12日被告方老板这是这个月的账单需要缴一下2019年5月5日，被告向原告送达《解约封铺通知函》，称：原告截止至2019年4月30日拖欠租金、物业管理费、生活垃圾费、水费等费用共计16254.29元（含2019年1月26日至2019年2月25日水费13.05元、2019年2月26日至2019年3月25日水费26.1元，未含滞纳金与违约金），其中4月份的物业管理费、固定租金、生活垃圾清理费及2月份水费共计8120.62元，逾期交纳超过30天；现正式通知原告，涉讼合同于2019年5月6日解除且不再履行，在未缴清所欠费用之前，原告不能对店内任何物品进行搬离；请原告于2019年5月8日前交清所有费用并按合同约定支付3个月租金作为违约金，逾期被告万科商用公司将对铺内物品另行处理并追究原告的违约责任。本案应诉材料于2019年5月28日送达予两被告。诉讼中，被告万科商用公司确认其于2019年11月12日出售涉讼商铺内的资产、强制收回商铺，并称资产售价为800元。本院认为：原告与被告万科阳光公司签订的涉讼合同，原告与被告万科商用公司签订的《物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。涉讼合同的相对方是原告与被告万科阳光公司，被告万科阳光公司委托被告万科商用公司代为管理租赁事宜，现原告请求被告万科商用公司承担被告万科阳光公司在涉讼合同中的部分支付、赔偿义务，被告万科商用公司亦基于涉讼合同反诉要求原告承担相应的合同义务，相对方对此均无异议，本院予以照准。根据原被告的微信聊天内容，被告所交付的涉讼商铺存在缺陷，曾出现渗漏、臭味的情况，在一定程度上影响了原告对商铺的使用，被告对原告在2019年1月2日反映的渗漏问题未及时维修，构成履约瑕疵，但尚不构成根本违约。被告的工作人员在2019年3月28日的微信聊天中已表示要对渗漏问题进行整改，按照涉讼合同第22.1.1条的约定，若被告的整改影响了原告对涉讼商铺的使用的，原告有权要求调整修复期间的租金，但原告既不支付租金，也没有依照合同约定与被告协商减租，反而起诉要求解除合同，原告此举违约；同理，被告在其尚未对涉讼商铺的缺陷进行修复的情况下，以原告拖欠租金为由要求解除合同，亦属违约。现原被告均要求解除合同，故涉讼合同系因双方协商一致而解除，合同解除日期为2019年5月6日。原被告对于涉讼合同的解除均存在过错，且原告的过错较大，双方应根据各自的过错承担相应的违约责任。关于2019年4月1日起的费用承担。1、原告于2019年1月向被告反映涉讼商铺出现渗漏，给原告的经营造成了一定的影响，鉴于被告未举证证实其有及时进行修复及具体完成修复的日期，结合被告在《解约封铺通知函》中关于限期（2019年5月8日前）付款、逾期将对铺内物品进行处理的陈述，本院酌定涉讼商铺在2019年4月1日至2019年5月8日的租金及物业管理费由原被告各承担一半，故原告应向被告万科商用公司支付该期间的租金2960.38元[（4706.24＋4706.24÷31天×8天）÷2]、物业管理费2037.66元[（3239.36＋3239.36÷31天×8天）÷2]，以及2019年1月26日至2019年3月25日水费39.15元（13.05＋26.1），被告万科商用公司反诉请求超出本院核定范围的，本院不予支持。2、被告万科商用公司反诉请求原告支付迟延履行违约金，本院不予支持。3、涉讼商铺在上述期间没有开门营业，被告万科商用公司反诉请求原告支付上述期间的垃圾清运费，本院不予支持。4、根据涉讼合同第22.2.4条的约定，在原告拖欠费用的情况下，被告有权扣留并变卖商铺内的物品优先清偿欠款，被告亦向原告发函明确其将对涉讼商铺内物品进行处理，被告万科商用公司反诉请求原告承担2019年5月9日起的租金及物业管理费，本院不予支持。关于原告投入的商铺装修损失。涉讼合同因双方协商一致解除，双方对于原告投入的装修损失应根据各自过错进行分摊，本院结合原告投入的装修费用、双方约定的租赁期限、涉讼合同解除的日期，酌定两被告应赔偿装修损失50000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。涉讼合同因双方协商一致解除，原告请求两被告返还租赁保证金15891.2元、能耗保证金2500元、装修保证金7945.6元，本院予以支持。两被告未能举证证实原告的装修对涉讼商铺造成了损害，两被告主张没收装修保证金，本院不予支持。被告万科商用公司反诉请求原告支付提前解约违约金，本院不予支持。至于原告已交纳的2019年7月20日至2019年3月20日的租金及物业管理费，虽然被告交付的涉讼商铺存在缺陷，在一定程度上影响了原告对商铺的使用，但从双方的微信聊天反映，涉讼商铺只是在部分期间存在渗漏及臭味，而原告一直按合同约定标准足额支付了该期间的租金、物业管理费，未向被告提出过要调整租金及物管费的金额，现原告请求两被告退还该期间一半的租金及物业管理费，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈丽娥与被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司于2018年6月21日签订的《金色领域社区商业租赁合同》于2019年5月6日解除；二、被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金15891.2元予原告（反诉被告）陈丽娥；三、被告（反诉原告）佛山市万科商用物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还能耗周转金2500元、装修保证金7945.6元予原告（反诉被告）陈丽娥；四、被告佛山市南海区万科阳光房地产有限公司、被告（反诉原告）佛山市万科商用物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失50000元予原告（反诉被告）陈丽娥；五、原告（反诉被告）陈丽娥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2960.38元、物业管理费2037.66元、水费39.15元予被告（反诉原告）佛山市万科商用物业管理有限公司；五、驳回原告（反诉被告）陈丽娥的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市万科商用物业管理有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取3656.25元（原告已预交），由原告负担2326.25元，两被告负担1330元；反诉受理费462.04元（被告万科商用公司已预交），由原告负担25元，被告万科商用公司负担437.04元；经比对，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告支付1305元（1330－25），本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二○一九年十二月十二日书记员程学斌