山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5133号上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，男，1979年4月5日出生，汉族，住烟台市莱山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张倩，女，1982年3月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。共同委托诉讼代理人：王圣杰，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台市威利发食品有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙工业园卧龙西路6号。法定代表人：于大勇，董事长。委托诉讼代理人：姜华，该公司工作人员。上诉人张伟、张倩因与被上诉人烟台市威利发食品有限公司（以下简称威利发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初10143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张伟及其委托诉讼代理人王圣杰，威利发公司的委托诉讼代理人姜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟、张倩共同上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初10143号民事判决第三项；2、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初10143号民事判决第五项，并改判威利发公司承担房屋现价与周边房屋价值的差价损失458557元；3、一审本诉、反诉案件受理费、保全费、鉴定费，二审案件受理费由威利发公司承担。事实和理由：一、原审认定房屋买卖合同无效，系适用法律错误。涉案房屋买卖合同没有违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，威利发公司一审庭审提供了土地使用权和规划许可相关证据，证明其取得了对案涉房屋的所有权后将房屋出售给张伟、张倩，而且工业用地也能办出产权证，只是因威利发公司原因至今未能办理，双方签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。二、原审认定张伟、张倩应向威利发公司支付占用房屋使用费，系认定事实错误。张伟、张倩在合同解除前合法占有房屋，不应向威利发公司支付占用房屋使用费。（一）张伟、张倩在原审从未认可按租金标准1000元/月向威利发公司支付占用房屋使用费；原审判决将房屋交付时间认定为2010年12月，而在判决第三项却将占用房屋使用费起算时间认定为2010年1月，前后相互矛盾。实际上，案涉房屋交付时间为2012年2月份，张伟、张倩有物业费缴纳收据为证，威利发公司如不认可，应提供相应证据证明房屋交付时间。（二）本案房屋买卖合同被原审法院判定无效的原因在威利发公司，原审在未判决赔偿张伟、张倩损失的情况下，又判决张伟、张倩承担占用房屋使用费，违反了民法的公平基本原则，显失公平。（三）退一步讲，即使法院最后判决张伟、张倩承担占用房屋使用费，张伟、张倩认为原审判决标准过高，应按照合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以张伟、张倩实际使用该房屋的年限得出的价款计算。三、原审判决虽认定房屋买卖合同无效原因在于威利发公司，认为威利发公司扰乱房产市场管理秩序，损害社会公共利益，但未给予威利发公司惩罚性赔偿，原审在张伟、张倩存在重大损失的情况下，未支持房屋现价与周边房屋差价损失，作出的判决系错误判决。四、原审判决适用法律错误。本案即使不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，支持张伟、张倩要求房屋现价与周边房屋差价损失。威利发公司提供的合同名称为房屋预（销）售合同，外在形式和内容与房管局备案用的商品房买卖合同范本一模一样，威利发公司在合同中承诺了为张伟、张倩办理产权登记手续，还有关于业主临时公约及合同登记备案的约定，威利发公司采取上述隐瞒欺诈的手段导致张伟、张倩签订了房屋买卖合同并支付了房款。现因威利发公司不具备房地产开发和销售资格导致房屋买卖合同被认定无效，张伟、张倩有权要求按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定要求威利发公司赔偿房屋现价与周边房屋差价损失。五、张伟、张倩在本案应返还的仅是涉案房屋，房屋占用费并非张伟、张倩基于房屋买卖合同取得的，且威利发公司存在欺诈，张伟、张倩不但不应支付房屋占用费，相反，威利发公司因缔约过失，应对张伟、张倩承担损害赔偿责任。威利发公司存在缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，威利发公司应对张伟、张倩另行购置房屋产生的差价损失承担损害赔偿责任。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。威利发公司辩称，一审判决程序合法，适用法律准确，事实认定清楚，请二审依法驳回张伟、张倩的上诉请求。张伟、张倩共同向一审法院起诉请求：1、解除张伟、张倩与威利发公司2009年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2、威利发公司返还已付购房款234773元、支付利息130468元（以234773元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2009年6月5日计算至2018年9月9日，自2018年9月9日至实际支付房款本息之日止仍按上述标准计算），一倍房款234773元，赔偿损失235560元。诉讼中，张伟、张倩将第二项诉讼请求变更为：威利发公司返还已付购房款234773元、支付利息130468元（以234773元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2009年6月5日计算至2018年9月9日，自2018年9月9日至实际支付房款本息之日止仍按上述标准计算）、房屋现价与原购房价的差价损失91827元、一倍房款234773元、房屋现价与周边房屋价值的差价损失458557元、鉴定费3000元。威利发公司向一审法院反诉请求：张伟、张倩支付2010年1月至2018年12月期间的占用房屋使用费96000元（96个月×1000元/月），并继续按上述标准计付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。一审法院认定事实：2009年5月24日，张伟与威利发公司签订《威利发内部员工认购协议书》，约定张伟、张倩自愿认购威利发公司所开发的涉案房屋，房屋总价款234773元；张伟、张倩须于签署本认购书时付定金10000元，并于与威利发公司签订房屋买卖合同时付清房款50%117773元（含定金），同时提交办理银行按揭贷款手续；QQ公馆属于威利发公司员工内部福利房，购房客户均按照威利发公司内部员工对待。当日，张伟、张倩向威利发公司支付了房款10000元。2009年6月5日，张伟、张倩与威利发公司签订了房屋买卖合同，载明：威利发公司以出让方式取得卧龙西路6号地块的土地使用权，用地性质为工业用地，威利发公司经批准在上述地块上建设房屋暂定名为QQ公馆；张伟、张倩购买的涉案房屋为78.52平方米，威利发公司对所要出卖的房屋已履行了详尽的告知义务，张伟、张倩也对所要购买的上述房屋进行了详细了解，愿意出资购买；房屋总金额为234773元，张伟、张倩于2009年6月5日交付房款117773元，剩余房款117000元按照银行按揭贷款方式与银行签订相关协议；威利发公司在房屋验收合格之日起在法定300个工作日内办理相关产权手续，如因威利发公司责任，张伟、张倩不能在规定期限内取得相关产权手续的，自逾期之日，张伟、张倩、威利发公司同意威利发公司按照银行同期同类贷款利率支付张伟、张倩经济损失或张伟、张倩退房，威利发公司退已收房款。合同签订当日，张伟、张倩又向威利发公司支付了房款107773元。2009年9月28日，张伟、张倩、威利发公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司山东省烟台世回尧支行（以下简称邮储世回尧支行）三方共同签订企业职工内部购房（按期还款）银行托收协议，约定房屋余款117000元在张伟、张倩在本协议签字月份起7年内还清，起止时间为2009年10月至2016年10月；威利发公司为张伟、张倩购房统一办理贷款手续，邮储世回尧支行同意代威利发公司按月收取张伟、张倩的购房还款，张伟、张倩每月还款（本金利息）金额为1601.03元；张伟、张倩应到邮储世回尧支行办理按期归还购房款的银行绿卡开户手续，并在每月25日前将所还购房款存到绿卡通卡中，并同意邮储世回尧支行每月按照约定时间直接从张伟、张倩指定账户中扣划本协议约定的应还款金额；邮储世回尧支行应确保在三日内将从张伟、张倩划缴的款项转入威利发公司指定账户。2016年9月19日，张伟、张倩贷款偿还完毕，威利发公司于2018年7月30日向其出具了117000元的收款收据。诉讼中，经一审法院释明风险，张伟、张倩坚持申请:1、对位于烟台市芝罘区房屋（不含装修）现值进行评估；2、对上述房屋周边同地段（金地浅山艺境、山水龙城、馨逸之福、金象泰吉祥家园）其他房产（不含装修）销售均价进行评估。一审法院遂依法委托烟台光大房地评估事务所有限公司（以下简称光大公司）进行评估。2019年3月5日，光大公司出具评估案件进展说明书，载明：需明确委托评估的周边同地段4层房产的建筑类型（新建小区大多是以洋房、小高层、中高层及高层相结合），为客观准确，建议入户勘查；代理人回复评估委托第二项需要调整，只选择其中一个小区的4层房产进行评估，正在找钥匙，春节前不看现场；2019年2月26日，代理人联系我公司，说明对第一项委托进行评估，第二项已找到购房合同，正在协调法官，至3月5日尚未明确本案具体鉴定要求。2019年3月6日，一审法院才收到张伟、张倩提交的评估（变更）申请书，撤回了第2项评估请求。张伟、张倩为此预付评估费3000元。2019年3月29日，光大公司出具房地产估价报告，载明涉案房屋在2019年3月20日的市场总价为326600元。张伟、张倩、威利发公司对该评估报告均没有异议。庭审中，张伟、张倩认可涉案房屋在2010年1月至2018年12月期间的租金标准为1000元/月。另查，涉案房屋所在的宗地已办理国有土地使用权证，土地使用权人为威利发公司，土地面积13673平方米，土地用途为工业，使用权类型为出让，使用年限至2052年4月27日，土地权利证号为烟国用（2002）字第542号。2009年11月7日，烟台市规划局向威利发公司办法建设工程规划许可证，载明建设项目名称为1#-4#厂房。又查，经张伟、张倩申请，一审法院依法冻结威利发公司在银行其账户内的存款835574元或查封相应价值的财产。中国太平洋财产保险股份有限公司烟台中心支公司以诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保。1、关于交房时间。张伟、张倩自认房屋交付时间为2010年年底，威利发公司则辩称为2010年1月，但未能提供证据佐证，故一审法院以张伟、张倩陈述为准，依法认定房屋交付时间为2010年12月。2、关于张伟、张倩主张的房屋现价与周边房屋价值的差价损失458557元。张伟、张倩提交案外人杨阳与烟台馨逸园置业有限公司于2018年4月17日签订的商品房买卖合同扫描件1份、案外人烟台天安置业有限公司与高旭在2019年3月2日签订的烟台市新建商品房买卖合同（预售）复印件1份、链家房产出具的涉案房屋周边两公里范围内在售房屋成交价格单价单复印件5份，证明涉案房屋周边两公里范围内成交房屋现单价均价为12000元/平方米，涉案房屋评估单价4160元/平方米，故张伟、张倩再在同地段另行购房所产生的损失为458557元[（10000元/平方米-4160元/平方米）×78.52平方米]。威利发公司质证称，张伟、张倩提交的证据均非原件，且与涉案房屋没有可比性，故不予认可。一审法院经审查认为，张伟、张倩提交的合同均非原件，不符合证据的形式要件，且与本案不具备关联性，故不予认可；张伟、张倩提交的链家房产出具的房屋成交价，威利发公司不予认可，张伟、张倩诉讼中亦撤回对涉案房屋同地段4层房产销售均价的评估请求，故张伟、张倩提供的证据不足以证明涉案房屋同地段房屋单价，一审法院对其提供的上述证据依法不予采信。一审法院认为，（一）《中华人民共和国土地管理法》所确立的土地利用类型规定及管理原则是强制性和效力性的，不得违反和规避。涉案房屋所在的楼座的规划为佳蒙工业园1#2#厂房办公楼，其用途为生产用房，所在的土地用途为工业用地，威利发公司在未合法变更土地及其建筑物用途，亦未取得合法房地产开发及销售资格的前提下，私自将厂房办公楼拆割为住宅房屋并销售给张伟、张倩，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序和当地土地利用总体规划，损害了社会公共利益，张伟、张倩与威利发公司签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。（二）合同无效，自始无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故威利发公司应返还张伟、张倩购房款234773元，并应按中国人民银行同期贷款利率自2009年6月5日起计付房款占用期间的利息;鉴于房屋的现有价值与原购房款已经不能对等，两者差价应当认定为威利发公司的受益之处，故威利发公司亦应当向张伟、张倩返还房屋现有价值与原购房款的差价91827元；张伟、张倩应向威利发公司返还涉案房屋，并按其认可的租金标准1000元/月支付2010年1月起的占用房屋使用费。张伟、张倩主张房屋现价与同地段同类型房屋的差价损失，理由不当，依法不予支持。（三）关于张伟、张倩主张威利发公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院认为，该司法解释调整对象为因商品房买卖合同发生的纠纷，即房地产开发企业建造并向社会公开出售的房屋买卖行为，出卖人主体只限于房地产开发企业。威利发公司作为房屋买卖合同的相对方，并非房地产开发企业，涉案房屋亦并非商品房，故张伟、张倩以上述司法解释第九条规定主张威利发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无法律依据。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、限威利发公司于判决生效之日起10日内向张伟、张倩返还已付购房款234773元、支付利息损失130468元（以234773元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2009年6月5日暂计至2018年9月9日），并自2018年9月9日起继续按上述标准计付利息至判决确定的履行之日止；二、限威利发公司于判决生效之日起10日内向张伟、张倩支付房屋现价与原购房价的差价损失91827元；三、限张伟、张倩于判决生效之日起10日内向威利发公司支付2010年1月至2018年12月期间的占用房屋使用费96000元（96个月×1000元/月），并继续按1000元/月标准计付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止；四、限张伟、张倩于判决生效之日起20日内向威利发公司腾退烟台市芝罘区卧龙西路6号QQ公馆第一幢4层430号房屋；五、驳回张伟、张倩的其他诉讼请求。如张伟、张倩及威利发公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15181元、保全费4698元、鉴定费3000元共计22879元，由张伟、张倩负担13789元，威利发公司负担9090元；反诉案件受理费1100元，由张伟、张倩负担。二审中，张伟、张倩提交2012年2月2日物业费、有线电视初装费收据，证明涉案房屋于2012年2月份交付张伟、张倩使用。威利发公司对该组证据的真实性没有异议，但认为该证据仅能证明其交物业费和初装电视费的时间是2012年2月2日，不能证明威利发公司该日交付房屋。本院认为，物业费、有线电视初装费的交纳时间不能证明涉案房屋交付时间，且张伟、张倩在一审庭审中已自认交房时间为2010年年底，现又反悔，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。张伟、张倩提交百度百科、房天下、安居客、水母网网站网页打印件8页，水母网网站和百度百科分别搜索QQ公馆均显示：QQ公馆针对的是城市初次置业年轻群体和理财投资性客户，满足南部城市人口居住需求；安居客网站和房天下网站分别搜索QQ公馆均显示开发商是威利发公司，宣传相册中有大量购房人在开盘现场的照片，产权描述是70年产权，物业类别是住宅，价格走势与烟台市芝罘区房屋价格每平方米相差5000多元。证明威利发公司对外宣传涉案房屋系商品住宅，但因涉案房屋无法办理产权登记导致与周边房屋房价相差巨大，威利发公司存在隐瞒事实、欺诈销售的情况，给张伟、张倩造成了经济损失。威利发公司对该组证据的真实性没有异议，但认为上述网页信息均非威利发公司所发布，上述信息载明的开发人是威利发集团，载明产权是70年，实际情况是威利发公司从未组建任何集团公司，涉案内部员工认购书及房屋买卖合同中均明确载明土地的性质是工业用地，工业用地的使用年限是40年。本院对此认为，涉案房屋买卖合同第一条载明：涉案房屋用地性质为工业用地，土地使用年限自2002年8月27日至2052年4月27日；第二条载明：威利发公司对所要出卖的房屋已履行了详尽的告知义务，张伟、张倩也已对所要购买的上述房屋进行了详细了解，愿意出资购买。因威利发公司在涉案房屋买卖合同中对涉案房屋的土地性质已向张伟、张倩如实告知，故不存在故意隐瞒的情形，张伟、张倩主张威利发欺诈销售不成立。张伟、张倩提交买受人为董国华的芝预字09第254号《商品房买卖合同》，证明该合同所出售的房屋位于涉案房屋所在楼盘一公里范围内的机场路273号寰辰佳苑，签订日期为2009年7月20日，单价为4060元，产权为70年，且经烟台市房管局备案。威利发公司对该证据的真实性无法确认，认为通过该合同的售价可以看出该楼盘的售价与涉案房屋买卖合同的售价每平方米相差1000元以上，价格相差悬殊。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、应否支持房屋占用使用费；三、应否支持房屋差价损失。一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案项目的土地用途为工业用地，不能用作开发住宅使用，但威利发公司与张伟、张倩签订的房屋买卖合同使本应用作工业用房使用的土地变为了住宅使用，实质上擅自改变了原批准的土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、《城市房地产管理法》第四十四条、《土地管理法实施条例》第六条等法律、行政法规的规定，破坏了土地用途管制制度，扰乱了商品房市场销售秩序，损害了法律、行政法规所维护的社会公共利益。故涉案房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项规定的情形，应认定无效。二、关于张伟、张倩应否向威利发公司支付房屋占用使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋买卖合同明确载明了土地性质和使用年限，威利发公司和张伟、张倩对涉案房屋买卖合同的无效均有过错，理应各自承担相应责任，威利发应当返还张伟、张倩已付房款及利息的同时，张伟、张倩亦理应向威利发公司支付涉案房屋的占用使用费。一审法院以张伟、张倩自认的对外出租的租金金额为标准认定占用使用费并无不当，本院予以确认。三、关于张伟、张倩主张的房屋差价损失应否得到支持的问题。涉案房屋买卖合同中明确载明了土地性质为工业用地，张伟、张倩对此应当是明知的，根据房地产市场规律来看，土地性质不同的房屋价值不同，涉案房屋的价格与张伟、张倩提交的土地规划用途为住宅的同地段房屋的价格不同，是符合该市场价值规律的，二者不可相提并论，故一审以涉案房屋的现有价值与原购房价格之间的差价来支持其房屋差价损失并无不当，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。张伟、张倩的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条第一款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《城市房地产管理法》第四十四条、《土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7299元，由张伟、张倩负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月四日书记员  孙嘉慧