江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5328号原告：陈昌勇，男，1982年1月18日生，住江苏省盐城市亭湖区。原告：武春弟，女，1980年5月19日生，住江苏省盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：张奎兵，男，1960年6月29日生，住江苏省盐城市亭湖区。被告：凌秀连，女，1963年10月15日生，住江苏省盐城市亭湖区。两被告共同委托诉讼代理人：王怀农，盐城市盐都区张庄法律服务所法律服务工作者。原告陈昌勇、武春弟与被告张奎兵、凌秀连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用简易程序由审判员陈艳红独任审判，并于同年9月11日公开开庭进行了审理，原告陈昌勇、武春弟及其共同委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，被告张奎兵、凌秀连均到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转为普通程序，并于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告陈昌勇、武春弟及其共同委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，被告张奎兵、凌秀连共同委托诉讼代理人王怀农均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈昌勇、武春弟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理不动产变更登记手续；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2004年4月9日，两原告与两被告签订了一份《卖方契约书》。约定被告张奎兵、凌秀连将其位于院内的房屋，其主屋叁间、厨房两间半连同天井一并卖给原告，价格合计12.7万元。同时约定，任何一方违约赔偿金三万元整。该《卖房契约书》在原盐城市城区公证处（现更名为盐城市亭湖区公证处）进行了公证。2004年5月14日，被告张奎兵、凌秀连将房产证过户给了原告陈昌勇，但土地使用证并没有过户。现国家将房产证和土地证两证合一，原告多次要求两被告协助办理不动产权证，但两被告迟迟不予协助，原告无奈只得向贵院提起诉讼，恳请支持！被告张奎兵、凌秀连辩称，请求法院驳回原告诉请，本案诉讼费原告承担。2004年4月9日我方与原告签订买卖合同，将涉案房屋按照市场价一次性交付完毕，我方将房屋腾空给原告，我方不存在违约。土地使用证过户事宜，根据法律规定，个人不得出售转让房屋给原告，原告不是同村同组的，不能办理转让手续给原告。本院经审查认定事实如下：原告陈昌勇、武春弟系夫妻关系。2004年4月9日，被告张奎兵、凌秀连（甲方、卖方）与陈昌勇、武春弟（乙方、买房）签订《卖房契约书》一份，载明：“甲方系城区城西村第一村民小组村民。有个人住宅庭院一座（有房产权证书、土地使用权证书），现甲方因工作需要和其他原因，自愿将院内的房屋，其主屋叁间（72.96平方米）、厨房两间半连同天井一并卖给乙方。经协商同意就有关事项订立契约如下：一、买卖房屋及四址：该房屋座落主房叁间，附属房两间半，庭院设施一概不动，四址为南址为卞安平主墙伍拾厘米，北址为出卖房屋后墙伍拾厘米，东址离生产组东以陈昌勇东墙向东肆米止徐树章，西址离生产组系贰米小巷（该宅基地东西长16.35米，南北宽13.06米）。二、价格：房屋住房、厨房两间半共作价6万元，另乙方一次性补偿甲方房屋装潢及家具转让费6.7万元。三、房屋付款方式：自本契约签订之日起三日内交清所有房屋门钥匙，并无偿协助房屋产权过户给乙方，乙方交清全部款项壹拾贰万柒仟元整。四、甲方应保证上述出售的房屋产权无争议、无债务纠纷、未设定他项权、无权利受限制记录情形；否则，由此而产生的一切法律责任均甲方承担，造成乙方损失的，应予以赔偿。五、费用分摊：过户费用由乙方承担。六、违约责任：契约签订后，双方中任何一方违约赔偿金叁万元整。七、生效时间：本契约自签字、盖章之日起生效。本契约一式伍份，甲、乙双方、见证人、公证处各一份。甲方：张奎兵、凌秀连乙方：陈昌勇、武春弟二00四年四月九日”。当日，盐城市城区公证处出具编号为（2004）盐城证民内字第698号公证书，载明：“兹证明房屋出售方张奎兵（男，一九六0年六月二十九日出生，现住盐城市、凌秀连（女，一九六三年十月十五日出生，现住址同上）与购买方陈昌勇（男，一九八二年一月十八日出生，现住建湖县、武春弟（女，一九八0年五月十九日出生，现住盐城市于二00四年四月九日，在我处，自愿签订了前面的《卖房契约书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；契约上双方当事人的签名、捺指印属实。江苏省盐城市城区公证处公证员陶某二00四年四月九日”上述合同签订当日，原告陈昌勇向被告张奎兵支付了购房款12.7万元。后张奎兵向陈昌勇出具了收条，交付了房产证、土地使用证。房屋于2004年4月12日交付给陈昌勇。2014年5月13日，原告陈昌勇（乙方）与两被告（甲方）又签订《房地产转让合同》一份，双方在该合同中明确约定：甲方同意于2004年4月9日前将上述房地产正式交付给乙方，甲方将房屋交付给乙方时其房屋所占范围内的土地使用权一并转移给乙方。另查明，案涉房屋房产证已经过户，土地使用证尚未过户。案涉房屋为国有土地，原告提交的国有土地使用证上土地使用者为被告张奎兵。以上事实，有卖房契约书、公证书、收条、结婚证及当事人的当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。在审理过程中,原告向本院申请撤回要求被告承担违约金的诉讼请求,本院依法予以准许。本院认为：2004年4月9日原被告签订的《卖房契约书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，亦未损害国家和社会公共利益，是合法有效的，依法受法律保护。合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，被告张奎兵拥有案涉房屋的国有土地使用证，使用权类型为划拨，因此案涉房屋为国有土地，依法可以转让。房产证虽已过户，但国有土地使用证仍在被告张奎兵名下，因此根据《房地产转让合同》中约定，被告张奎兵、凌秀连应将房屋交付给乙方时其房屋所占范围内的土地使用权一并转移给乙方。本案中被告张奎兵、凌秀连在协助原告办理了案涉房屋不动产变更登记手续后并未将案涉房屋的土地使用权一并转移给原告，违反了合同的约定，构成违约。故两被告应承担相应的责任，应协助两原告办理相关的土地使用证等不动产变更登记手续，相关的办理费用由原告支付。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：被告张奎兵、凌秀连应于本判决生效之日起十日内协助原告陈昌勇、武春弟办理位于盐城市市区的不动产变更登记至原告陈昌勇、武春弟名下的手续。案件受理费3440元，由被告张奎兵、凌秀连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  高迪男人民陪审员  周爱林二〇一九年十二月十八日法官 助理  孙 倩书 记 员  徐 鑫附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。第一百三十条买卖合同的内容是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。