四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2079号 上诉人（原审原告）：阚中群，女，1975年1月24日出生，汉族，住四川省华蓥市。 上诉人（原审原告）：胡安平，男，1970年3月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：贾伟，四川亚美律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川星亿房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市迎宾路78号。 法定代表人：陈大均，董事长。 委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地四川省广安市城南新区金安大道2段1号。 负责人：周伯林，分行行长。 委托诉讼代理人：廖其宏，男，该分行工作人员。 上诉人阚中群、胡安平、四川星亿房地产开发有限公司（以下简称星亿公司）因与原审第三人中国工商银行股份有限公司广安分行（以下简称工行广安分行）商品房销售合同纠纷一案，均不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3764号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阚中群、胡安平上诉请求:1.依法改判一审判决第三项为“星亿公司向阚中群、胡安平返还首付款213,124元、大修基金6,213元、贴花5元、产权工本费90元、国土工本费133元、物业费6,120.50元，共计239,347.50元，并按人民银行同期贷款利率给付利息（以208,720元为本金从2013年3月23日开始计算至还清之日止；以30,627.15元为本金从2015年5月16日开始计算至还清之日止）”；2.本案一、二审诉讼费由星亿公司承担。事实和理由：1.一审判决的利息明显低于阚中群、胡安平的实际损失，应按人民银行同期贷款利率计算，双方签订的商品房买卖合同为格式合同，约定解除合同按活期存款利率支付利息应属无效约定，应以实际损失为准；房屋现已增值，因星亿公司原因未能办理权属证书，依照《合同法》第一百一十三条第一款规定，房屋增值的损失应当由星亿公司承担。2.星亿公司应向阚中群、胡安平偿还的购房贷款应当以星亿公司履行义务时阚中群、胡安平已向工行广安分行支付的金额为准，且应自每月支付贷款的次日起以当月偿还的金额为基数计算资金占用利息。3.一审判决作出后，阚中群、胡安平仍按合同约定向工行广安分行偿还按揭贷款，总的还款金额已发生变化，应在本案中一并处理。 星亿公司辩称，阚中群、胡安平的上诉理由不能成立，1.阚中群、胡安平未在法定期限内提出撤销原判决第四、五项，二审只对上诉请求进行审理；2.关于返还物业费，一审中并未提出诉请，二审提出不符合法律规定，不属于二审审理范围；3.双方自愿协商签订商品房买卖合同，并不是格式条款，合同中约定解除合同按银行同期活期存款利率给付利息，一审判决认定符合法律规定；4.星亿公司按合同约定向阚中群、胡安平交付了房屋，并未产生实际损失，一审判决按活期利率计算损失是正确的。 星亿公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，并依法改判；2.本案二审诉讼费由阚中群、胡安平承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。1.阚中群、胡安平向工行广安分行归还的利息不应由星亿公司承担，该利息系其为了买房向银行贷款产生的，按合同约定解除合同只应返还收取的款项，星亿公司没有返还其向银行贷款产生利息的义务。2.一审判决星亿公司向阚中群、胡安平归还购房贷款本息209,611.11元，并按年利率6%从2019年5月7日起支付资金占用利息至付清之日止，无事实和法律依据，一审判决并未生效，星亿公司并无不按生效判决支付款项的行为，也没有占用该笔资金，且双方并未在合同中对此进行约定。 阚中群、胡安平辩称，本案合同的解除是因为星亿公司违约导致的，阚中群、胡安平向银行贷款买房，银行将贷款支付给星亿公司，事实上是星亿公司在占用资金，其上诉理由不能成立。合同是星亿公司提供的，消费者无权更改，是格式合同，有失公平。 工行广安分行述称，阚中群、胡安平向工行广安分行贷款47万元是事实，贷款期限240个月，贷款利率按照6.55%上浮10%即执行利率7.205%（现利率4.9%上浮10%，执行利率5.39%），截至2019年12月27日，阚中群、胡安平共归还贷款本金86,132.89元、利息149,348.15元，贷款余额383,867.11元，同意一审判决结果，在收到剩余贷款本息后，同意解除合同和预抵押登记。 阚中群、胡安平向一审法院起诉请求：1、判决解除阚中群、胡安平与星亿公司签订的《商品房买卖合同》、与工行广安分行签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令星亿公司向阚中群、胡安平返还购房首付款213,124元、银行月供贷款209,611.11元（截止2019年4月14日），税费、维修基金等费用20,103元，并由星亿公司向工行广安分行返还贷款本金余额；3、判令星亿公司向阚中群、胡安平支付房款资金占用利息（按照人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日）；4、本案诉讼费由星亿公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月24日，阚中群、胡安平（买受人、乙方）与星亿公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》（合同备案号201303240000097），合同主要约定：乙方所购商品房位于四川省广安市房屋，房屋总价为678720元；买受人采取贷款付款方式，首期支付购房总价款的30%；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付给买受人时，符合下列第1、2、6、7项条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；6.但如遇以下特殊原因除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：ａ.遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；7.由于工程所在区域大面积停水停电导致工程施工期延期长达30日以上（以供电供水企业的通知为准）；ｃ.其他因素，若政府规划调整，市政配套设施延期或行政决定导致的延期等。出卖人应当在2018年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起800日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还，买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。 2013年12月19日，阚中群、胡安平与工行广安分行签订《个人购房借款／担保合同》，向工行广安分行贷款470000元用于购买涉案房屋并用该房屋做抵押，贷款期限240个月，将贷款一次性划入星亿公司账户，阚中群还款账户为广安市工行（账号：62×××02）。嗣后，阚中群一直按期还款，截止2019年4月14日，阚中群已经向工行广安分行偿还了贷款及利息209611.11元，剩余购房本金余额392782.99元。 2013年3月23日，阚中群、胡安平支付了购房款208,720元、2015年5月16日补交了4,404元购房款，共计支付房款213,124元；并交纳了购房契税13,662元，大修基金6,213元，贴花5元，产权工本费90元，国土工本费133元，共计20,103元。 2015年1月12日，星亿公司建设的广安紫金上城A、B栋房屋验收合格。2015年5月16日，星亿公司将房屋交付阚中群、胡安平使用，阚中群、胡安平至今尚未入住和装修。 工行广安分行表示愿意解除与阚中群、胡安平签订的《个人购房借款/担保合同》，由星亿公司退还剩余贷款。 一审法院认为，阚中群、胡安平与星亿公司签订的《商品房买卖合同》、与工行广安分行签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规定的禁止性规定，该合同真实有效，应受法律保护。阚中群、胡安平已经按照合同约定向星亿公司支付相应房屋价款，星亿公司并未在交付房屋800日内即2017年7月24日之前取得房屋权属证书并办理产权转移登记，构成违约，虽星亿公司辩称未办理房屋权属证书是由于政府政策调整，但并未提供任何证据证明，一审法院不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条之规定，阚中群、胡安平要求解除合同的请求，一审法院予以支持。星亿公司应当按照合同第二十条第二项约定，退还购房首付款213,124元、大修基金6,213元，贴花5元，产权工本费90元，国土工本费133元，共计233,227元，并按照银行同期活期存款利率给付利息，利息以208,720元为本金从2013年3月23日开始计算；以24,507元为本金从2015年5月16日计算至还清之日止。 阚中群、胡安平与工行广安分行签订的《个人购房借款/担保合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应于支持”之规定，且工行广安分行也愿意解除该合同，故对阚中群、胡安平请求解除与工行广安分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，一审法院予以支持；该司法解释第二十五条第三款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》已分别解除，星亿公司应当分别向工行广安分行及阚中群、胡安平返还其收受的购房贷款及购房款。星亿公司辩称只应退还本金，利息不在退还范围内，但合同的解除系因星亿公司过错，且法律规定本金及利息均应分别返还，故对于星亿公司的该辩称意见一审法院不予支持。由于在发生纠纷前，阚中群、胡安平已经向工行广安分行偿还了贷款及利息209,611.11元，该款由星亿公司向阚中群、胡安平支付，并从起诉之日按年利率6%支付资金占用利息；剩余购房贷款392,782.99元，由星亿公司向工行广安分行返还，若未按时返还，依据银行系统生成的利息应由星亿公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除胡安平、阚中群与四川星亿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除阚中群与中国工商银行股份有限公司广安分行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、四川星亿房地产开发有限公司向胡安平、阚中群返还首付款213,124元、大修基金6,213元，贴花5元，产权工本费90元，国土工本费133元，共计233,227元，并按照银行同期活期存款利率给付利息（以208,720元为本金从2013年3月23日开始计算至还清之日止；以24,507元为本金从2015年5月16日计算至还清之日止）；四、四川星亿房地产开发有限公司向胡安平、阚中群返还购房贷款209,611.11元，并按年利率6%从2019年5月7日起支付资金占用利息至全部金额付清之日止；五、由四川星亿房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司广安分行返还剩余购房本金余额392,782.99元。案件受理费7,942元，减半收取3,971元，由四川星亿房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了证据,本院依法组织当事人进行了质证。阚中群、胡安平提交了胡安平的个人借款合同一份、银行借记卡对账单一份，拟证明其因购房产生了实际损失；星亿公司质证认为，借款合同载明用途为装修，不能证明借款用于购买房屋。工行广安分行认为与其无关，由法院认定。工行广安分行提交了《关于阚中群在我行贷款的情况说明》一份，拟证明截止2019年12月27日阚中群、胡安平的贷款归还情况。阚中群、胡安平对情况说明的真实性无异议，星亿公司认为真实性无法核实。本院认为，胡安平的个人借款合同、银行借记卡对账单与本案缺乏关联性，不予采信，《关于阚中群在我行贷款的情况说明》具有真实性，予以采信。 本院二审查明，阚中群、胡安平向工行广安分行贷款，利率按照6.55%上浮10%即执行利率7.205%（现利率4.9%上浮10%，执行利率5.39%），截至2019年12月27日，阚中群、胡安平共归还贷款235,481.04元（本金86,132.89元、利息149,348.15元），贷款余额383,867.11元。 本院查明的其他案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的办理房屋产权登记的期限届满后超过一年，由于星亿公司的原因导致阚中群、胡安平无法办理房屋产权登记，阚中群、胡安平据此请求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，一审判决予以支持并无不当，二审中星亿公司、工行广安分行均表示同意解除合同，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉房屋首付款、大修基金等的资金占用利息计算标准问题；2.银行按揭贷款本息的计算及返还问题。 关于房屋首付款、大修基金等的资金占用利息计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后，星亿公司除返还收取的购房款外，还应赔偿阚中群、胡安平因此所产生的损失。依照《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起800日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还，买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。阚中群、胡安平认为《商品房买卖合同》对违约金损失约定过低，诉请按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对阚中群、胡安平而言，其为获得利益，出资购买商品房，由于星亿公司逾期办证的违约行为，致使投资资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成重大损失，其请求增加违约金损失的主张应予支持；对星亿公司而言，其违约行为致使阚中群、胡安平的合同目的未能实现，但作为同地段的商品房价格环比上涨，且阚中群、胡安平对所交付的房屋并未装修入住，星亿公司同意解除合同的同时，亦获取了房屋涨幅的利润。因此，本院认为，《商品房买卖合同》对于退房后按银行同期活期存款利率付给利息的约定明显低于造成的实际损失，应予以调整，对阚中群、胡安平诉请房屋首付款、大修基金、贴花、产权工本费、国土工本费的赔偿损失可自支付之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率、2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息给付利息。对于阚中群、胡安平在上诉中新增要求星亿公司返还物业费6120.5元的诉讼请求，星亿公司不同意在本案一并审理，且双方未达成调解协议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，阚中群、胡安平可另行主张权利。 关于银行按揭贷款本息的计算及返还问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，阚中群与工行广安分行、保证人星亿公司签订的《个人购房借款/担保合同》生效后，工行广安分行即向借款人阚中群支付借款47万元。阚中群按约支付贷款本息，一审判决作出后，仍在还本付息，截止2019年12月27日，阚中群累计向工行广安分行偿还借款本金86,132.89元、利息149,348.15元，尚欠借款本金383,867.11元。阚中群、胡安平要求在二审中一并处理所有偿还的按揭贷款本息，符合一次性解决纠纷的原则，也不会损害星亿公司的利益，本院予以支持。当《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》被解除后，星亿公司应向阚中群、胡安平返还《个人购房借款/担保合同》已还的贷款本金86,132.89元、利息149,348.15元，应向工行广安分行返还《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款及利息，即借款本金383,867.11元及利息（按合同约定的利率计算利息），待星亿公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行广安分行应及时涤除案涉房屋上的预抵押登记。 综上所述，阚中群、胡安平、星亿公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3764号民事判决第一、二项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3764号民事判决第三、四、五项； 三、四川星亿房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向阚中群、胡安平返还首付款213,124元、大修基金6,213元、贴花5元、产权工本费90元、国土工本费133元，共计233,227元，并以208,720元为本金从2013年3月23日开始、以24,507元为本金从2015年5月16日开始，至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；以233,227元为本金从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息给付利息至还清之日止； 四、四川星亿房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向阚中群、胡安平返还购房贷款本息235,481.04元； 五、四川星亿房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向中国工商银行股份有限公司广安分行返还剩余购房贷款本金余额383,867.11元及相应利息（从2019年12月28日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算利息）； 六、驳回阚中群、胡安平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,942元，减半收取3,971元，由四川星亿房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6,294元，由四川星亿房地产开发有限公司负担4,405.8元，阚中群、胡安平负担1,888.2元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平