广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7345号原告：孙某某，女，1967年6月18日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区**********，公民身份号码220************528。被告：惠州XX房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县。法定代表人：李某1。原告孙某某与被告惠州XX房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某某到庭参加诉讼，被告富茂公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理富茂海滨城（二期）M29栋05号房产证的违约金人民币186418.12元（违约金以全部购房款2359723元为基数按日万分之一计，自2017年6月25日起计至2019年8月23日止，之后的违约金按全部房款日万分之一计至实际办证之日止）；如被告未按生效判决履行，应双倍支付迟延履行期间的债务利息。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年3月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了原告购买由被告开发的惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M29栋05号商品房，房款总价为人民币2359723元（大写：贰佰叁拾伍万玖仟柒佰贰拾叁元）。合同签订后原告以分期付款方式分别于2016年3月24日、2016年4月26日、2016年5月27日分三期向被告各支付房款人民币707917元、471945元、1179861元，合计支付房款人民币2359723元，已依约履行了向被告按时足额支付全部房款的义务。被告已于2016年6月30日向原告交付了该商品房。依照国家法律法规相关规定，被告作为原告所购商品房的开发商，负有为原告办理房屋权属证书的法定义务，但被告却迟迟未按合同约定期限履行办证义务，至今已逾期二年，被告的上述行为已构成根本违约，其违约行为给原告造成了经济损失，被告应当依照《中华人民共和国合同法》规定及《商品房买卖合同》约定向原告承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八章第二十条（二）：因出卖人（本案被告）的原因，买受人（本案原告）未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买卖双方按照下列第1种方式处理：……自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金的约定，被告应就其逾期办证的违约行为向原告支付总房价款日万分之一的违约金。综上，为维护原告自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告富茂公司未作书面答辩，亦未向本院提交证据。原告孙某某围绕其诉请依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同（预售）；2、购房发票；3、楼宇交付使用通知书；4、办理产权证的再次通知。关于本案证据及事实，本院认定如下：1.原告孙某某（买受人）与被告富茂公司（出卖人）于2016年3月24日签订了编号为HT0019357的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M29栋05号房，约定交付日期为2016年6月30日前，总楼款为2359723元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第⑵款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告未举证证明实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案的时间。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，关于被告富茂公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告富茂公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力，补充协议约定被告惠州XX房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告富茂公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，结合以上分析可知，被告富茂公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2016年6月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年6月25日，故本案违约金应自2017年6月26日起至被告富茂公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款2359723元为基数按每日万分之一计付。被告富茂公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：被告惠州XX房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告孙某某支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年6月26日起至被告惠州XX房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款2359723元为基数按每日万分之一计付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4028.36元（原告孙某某已预缴），由被告惠州XX房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 钟  惠  松人民陪审员 林  亮  程人民陪审员 彭  锦  军二〇一九年十二月十三日书 记 员 朱宇锋（代）附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。法信超链：国家法律5篇地方法规8篇案例148篇裁判36393篇期刊195篇×第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。