北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74750号原告（反诉被告）：北京正盟客律师事务所，住所地北京市朝阳区朝外大街26号26层B3005号。负责人：郭xx，主任。委托诉讼代理人：郭勇，北京正盟客律师事务所律师。被告（反诉原告）：宛新月，女，1971年2月16日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：焦理思，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所（以下简称原告）与被告（反诉原告）宛新月（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人郭xx及其委托诉讼代理人郭勇，被告的委托诉讼代理人焦理思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋押金8800元、2019年7月8日至7月10日的租金868元及剩余水电费300元；2、判令被告返还床架一套、床垫一个，如果不能返还，要求赔偿1000元。事实与理由：原、被告于2019年4月7日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区常营xx10号院104号楼4层3单元501号房屋（以下简称涉租房屋）出租给原告，租赁期限自2019年4月10日至2020年4月9日，月租金8800元，按月支付，第一期租金支付时间为2019年4月7日，第二期租金支付时间为2019年7月10日。被告以自己家具较多为由，要求原告多押一个月房租的押金，原告本着诚信合作的态度，同意租金支付方式为押二付三，即交纳二个月房租17600元作为押金。第一期共支付押金及租金44000元。后经协商，双方同意提前解除合同，被告扣除一个月房租后把剩余的费用返还给原告。2019年7月7日，原告员工、被告、链家工作人员三方前往涉租房屋进行交接，房屋交接后，被告于当日收回了该房屋，更换了门锁。双方之间的租赁合同约定：提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金；合同解除后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。现原告主动支付被告一个月房租作为违约金，被告理应根据合同约定退还多收取的押金8800元，退还剩余的水电费300元并返还三天的租金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同约定租期为1年以上，原告临时解除合同，给被告造成了损失，导致涉租房屋发生3个月空置。被告发现涉租房屋洗衣机、坐便器、纱窗、浴池、空调等有损坏，被告进行了维修，支出维修费。被告收回涉租房屋的时间是2019年7月9日。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付洗衣机更换门锁费225元、浴缸维修费230元、坐便器维修费970元、厨房水龙头维修费430元、厕所洗手池维修费85元、厨房墙砖维修费700元、纱窗维修费260元、空调维修费1425元、门锁费530元、更换门锁费300元、补卡费60元；2、判令原告赔偿被告两个月租金损失17600元、误工损失3000元；3、判令被告返还涉租房屋水卡一张、电卡一张、门禁卡两张。事实与理由：2019年7月1日，原告负责人郭xx突然来电说要搬走，被告表示原告承诺长租被告才与原告签约，且应提前一个月通知，也应与被告友好协商双方同意后解除合同，而非强硬态度通知被告。2019年7月7日，链家公司经纪人短信通知被告说原告要求去涉租房屋进行交接，被告与他约好下午两点。但是租户及郭xx均未到场，一位到场的人表示其系原告的员工，房屋是原告租给员工的，一切事情由他处理，这与郭xx租房时的说法完全不符。当时按照合同约约定检查了房屋设施，发现空调、洗衣机、浴缸、马桶、水龙头等出现问题，对方声称此系老化造成，与其无关，并要求被告退其一个月押金，其才将门禁卡及水电卡退还给被告。后与郭xx打电话，其仍表示要求退一个月押金才给门禁卡及水电卡。当天没有完成任何交接，三方也没有签订任何交接清单。为避免房屋再受到任何损坏，被告于2019年7月9日更换了门锁，并将房屋内损坏的物品进行维修。原告的提前解除合同的违约行为，给被告造成了两个月的租金损失，并造成原告误工损失3000余元。原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求。2019年7月7日原告的行政人员到场，被告于当日收回了涉租房屋，更换了门锁。原告通过链家公司与被告联系维修事宜，被告称要找厂家鉴定。不是原告不给被告卡，是被告自己走的。被告主张的维修费不能认定为人为损坏，更不能证明是原告损坏。这些设施都是自然损坏的，原告未对任何设施造成损坏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月7日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将涉租房屋出租给原告，租赁期限为2019年4月10日至2020年4月9日，月租金8800元，按月支付，押金17600元。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金。合同附件二房屋交割清单中记载房屋内的装修、固定设施及电器家具中除洗衣机需要维修（首次维修甲方负责）外，其他均无损坏。经查，原告向被告支付了押金17600元及2019年4月10日至7月10日期间的租金26400元。后原告提出提前解除合同。原告称被告同意提前解除合同，并于2019年7月7日进行了房屋交接，被告在未交接完成的情况下独自离开，被告于当日已经收回了涉租房屋。被告称其并未与原告就合同解除达成一致，2019年7月7日只是到涉租房屋清点损害的物品，并非进行交接，被告实际于2019年7月9日更换了门锁并控制涉租房屋。庭审中，原告称双方之间的合同已经于2019年7月7日解除，被告称双方之间的合同尚未解除，但其同意解除。经询，双方均认可原告剩余未使用的水电费金额为300元。原告表示根据双方之间的合同约定，其同意赔偿一个月租金作为违约金，从其已付押金中进行抵扣，故要求被告返还押金8800元。原告表示其入住涉租房屋后，购置了一个单人床和床垫，支出1137元，要求被告返还，如无法返还，要求被告赔偿1000元，就此提交其购买床和床垫的网络订单为证。被告表示2019年7月7日，被告让原告将该床和床垫搬走，但原告未搬走，故其已经将该床和床垫当做废品扔了。庭审中，被告就屋内设施损坏及维修情况陈述如下：1、洗衣机更换门锁费，被告表示其收回房屋后，发现洗衣机的门锁无法打开，于2019年7月9日进行维修，支出225元，就此提交维修费收据为证；2、浴缸维修费，系浴缸下水阀脱落，无法排水，于2019年9月21日进行维修，提交照片及维修费收据为证；3、坐便器维修费，马桶无法通电，尚未更换；4、厨房水龙头维修费，系水龙头松动摇晃，造成水池下面管子漏水，尚未维修；5、厕所洗手池维修费，系水管漏水，于2019年7月13日进行维修，提交维修费收据及微信转账记录为证；6、厨房墙砖维修费，系靠近窗户的墙砖明显裂痕，最少需要更换两块，尚未维修；7、纱窗维修费260元，客厅纱窗及厕所纱窗卡子断了，无法关上，2019年7月10日更换了客厅纱窗支出130元，厕所纱窗尚未更换；8、空调维修费，因空调跳闸严重，更换了一些器材，2019年7月9日支出225元，2019年8月27日发现空调无法启动，支出维修费1200元，提交收据及微信支付记录为证；9、门锁费，系2019年7月9日请人开涉租房屋门锁的费用，提交微信支付记录为证；10、更换门锁费，系更换涉租房屋门锁的支出；11、补卡费，系补办燃气卡及热水卡的费用。原告表示被告所述的上述损失在双方于2019年7月7日交接时并不存在，亦非原告所造成，且被告提交的证据不能证明系对涉租房屋内的设施进行维修的支出，没有发生的费用不予认可。关于涉租房屋门锁，原告表示原告持有的钥匙是装修钥匙，被告持有的主钥匙使用后，装修钥匙便会失效，所以不存在门锁费及更换门锁费的损失。被告表示原告持有的并非装修钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告单方提出合同，随后被告与原告人员于2019年7月7日前往涉租房屋进行了交接，但未能成功交接。虽然双方未能交接，但原告已经明确表示要解除合同并交还房屋，在此情况下，被告应采取积极收回房屋避免损失的扩大。本院确定双方之间的合同于2019年7月7日解除。原告要求返还2019年7月8日至7月10日期间的租金于法有据，本院予以支持。关于原告要求返还押金8800元的请求，根据合同约定，原告提前解除合同，应按月租金的100%向被告支付违约金，现原告同意在已付押金中扣除该违约金，被告理应将剩余押金8800元退还原告。原告要求返还的水电费于法有据，本院予以支持。关于原告要求主张的床和床垫损失，本院酌情确定被告向原告赔偿800元。关于被告主张的各项维修费用，尚未实际发生的损失本院不予支持；就已发生的各项维修费，本院对于洗衣机门锁更换费225元、厕所洗手池维修费85元、纱窗维修费130元、空调开关更换费225元予以支持，其他的损失在案证据不足以证明系原告所致，本院难以采信。被告要求支付的补卡费及门锁费本院予以支持，被告要求支付的更换门锁费未举证证明，本院不予支持。关于被告主张的租金损失，鉴于原告已经承担违约金，本院对此不予支持。关于被告主张的误工费，被告未举证证明该损失发生，本院不予支持。关于被告要求返还的水卡一张、电卡一张、门禁卡两张，原告同意返还，本院不持异议，确定原告向被告返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宛新月于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所押金八千八百元、租金八百六十八元、水电费三百元，并赔偿原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所床和床垫损失八百元；二、原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宛新月洗衣机门锁更换费二百二十五元、厕所洗手池维修费八十五元、纱窗维修费一百三十元、空调开关更换费二百二十五元、门锁费五百三十元、补卡费六十元；三、原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）宛新月北京市朝阳区常营xx10号院104号楼4层3单元501号房屋的水卡一张、电卡一张、门禁卡二张；四、驳回原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宛新月的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）宛新月负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费224元，由被告（反诉原告）宛新月负担199元（已交纳25元，剩余174元于本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）北京正盟客律师事务所负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇一九年十二月二十六日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜