青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3538号原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。被告:张聪林,公民身份号码:×××，女,1988年10月29日出生,汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告张聪林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、被告张聪林委托诉讼代理人田宪周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费12122.19元，违约金985.72元，采暖费229.14元，共计13337.05元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告签订了《前期物业服务协议》，被告在原告管理的小区居住，为香格里拉路14号四期锦园6-2212室，被告住宅面积227.86平方米，缴费标准为2.8元每月，但被告自2018年6月1日至2019年12月31日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费，经原告催收被告未缴纳。按照约定被告应该承担违约金。被告张聪林辩称：双方签订的物业服务合同已经于2019年4月26日解除，被告向原告发放了律师函，原告收到律师函后没有进行任何的异议和起诉，视为解除合同，原告依照该合同要求物业费无依据。被告计算物业费的标准是2.8元每月，双方签订的物业合同并没有约定该标准。合同系原告方提供的，是格式合同，是原告向被告交房时，必须签字的合同，该格式条款加重了被告的义务和责任，是无效条款。原告在前期物业中所对应的服务内容没有约定，双方没有合意。原告在收取物业费中，按照相关规定公共设施等费用，已经包含在物业费中了，但是在收取被告电费水费中，又重复收取了公共部分的水费和电费。双方对缴纳期限约定不明，不存在拖欠物业费，计算违约金缺乏法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：一、前期物业管理服务协议，证明原、被告对物业管理的权利义务进行了约定的事实；二、问题反馈，证明针对业主的反应原告进行了解答，解释了不重复收取水电费的事实。被告质证认,认可证据一的真实性，但2019年4月已经向原告发出了解除合同的律师函，合同已经解除了；合同约定的是住宅是1.5元，管家服务是2.8元，现没有证据证明被告的住宅是管家服务，并且合同没有约定管家服务的具体服务内容。对证据二有异议，此反馈意见是原告单方制作的，约束不了被告，原告称6号楼是楼王是原告自己陈述的，在购房和物业服务合同中并没有标明。被告张聪林提供证据有：一，前期物业服务协议，证明协议约定物业费1.5元每平方，且没有对管家式服务进行约定，相应不能采取管家式服务收费。二，收费票据，证明原告收取的水费、电费中包含公摊的水费和电费，属于违法违规收费。三，《西宁市城市供水价格》执行标准，证明原告收取的水费、电费中包含公摊的水费和电费，属于违法违规收费。四，西宁市商品房预售合同，证明同为6号楼住户约定的物业费为1.5元每平方米。五，共同意见书、业主联名签字表，证明6号楼已经入住的业主签名均认为原告收费标准过高。六，律师函，证明2019年4月被告委托律师向原告发出了律师函，解除合同的事实。七，三期业主的服务协议，证明三期的业主与被告签订的合同是1元每平方米的事实。原告质证认为，对证据一真实性无异议，但6号楼的服务不同，物业费也不同。证据二、三无法证明重复收费或多收费，证据四、七与本案没有关联性，证据五、六真实性有异议。本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一，双方对真实性无异议，本院予以认定，原告提供的证据二，系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据二、三，其内容反映是被告交纳的前期物业费及水电费，具有真实性，对该证据本院予以认定，对被告提供的证据四、七，与本案没有关联性，本院不予认定，对被告提供的证据五，该证据内容只是被告对收费等对原告的意见，对其本院不予认定，对证据六证明的内容，需经法定程序解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积227.86平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告未缴纳2018年6月1日至2019年12月31日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定，履行给付物业费的义务。被告辩称合同已经解除，但原告现在仍然在向被告提供物业服务，双方存在物业服务关系的事实，被告现在仍然是物业服务的受益方，故被告应该向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》相关规定，共有部分水电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应该承担小区共有部分的水电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，合同中虽没有被告享受管家式服务的约定，但是2018年3月31日原、被告签订合同后，被告按照每月每平方米2.8元交纳了至2018年6月1日的物业费，并且原告小区中存在“楼王”及管家式服务的事实，据此表明，被告是知道并认可原告向其提供的是管家式服务，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应该按照双方签订的合同约定确定，故被告辩称的没有物业费标准的抗辩主张，本院不予采纳，物业费按照每月每平方米2.8元计算为227.86㎡×2.8元×（2018年6月1日-2019年12月31日）19个月计12122.15元。被告未交纳采暖费，应按照约定交纳，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张聪林在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费12122.15元及采暖费229.14元；二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由被告张聪林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇一九年十二月十八日书记员 米佳怡附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。