广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1483号原告：李应林，男，汉族，1996年12月21日出生，住广东省始兴县*****。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人:蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告李应林与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告李应林对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县*************2*******提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异16号执行裁定书，原告李应林不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告李应林的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李应林向本院提出诉讼请求：1、确认原告李应林与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑2栋1701号商品房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异16号裁定书；3、对雅和苑1栋2303号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、2017年11月3日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议书》，2栋1701号商品房建筑面积110.82平方米，每平方米单价4078元，总成交价款451900元。按被告宏骏公司的要求必须交购房款280000元，除汇款3万元到宏骏公司在始兴农信社的账户外，原告另付现金25万元给被告宏骏公司，合计28万元，占总房价款的61.96%，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2017年11月2日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的2栋1701号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑2栋1701号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，我方认为其明知预售证已经过期的情况下，签订认购协议所发生的一切风险跟责任由其自身承担。我方发现其认购时间同样是在查封期间，而且他支付款项的形式和叶华妹案也很像，总共汇了3万元，此外并没有其他证据证明其进行了25万元的支付也没有宏骏公司的入账凭证，就其所主张的事实理由没有相应证据支持，因此不符合排除华冠达公司主张建筑物优先权的条件。再者，我方尤其注意李应林的年龄是1996年，我方对其是否具有购房能力持高度怀疑。李应林上次开庭当庭提交的证据装修时间是2017年11月22日，此时该房屋正处于人民法院查封状态，因此该房屋无论是其交易时间还是其装修入住时间，该房屋均处于人民法院查封状态下，因此李应林无法取得该房屋所有权更不能对抗我方主张的建筑物优先受偿权。被告宏骏公司辩称，对于原告李应林除了购房时间不相同外，整个交易过程基本相似，但这毕竟是事实，李应林虽然年轻但是他购房是父母出钱一起购买，个人购房能力不能代表家庭购房能力。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，被告宏骏公司与原告李应林签订一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之2栋17层01单位，成交总价为451900元，首期款3成，银行按揭7成，首付款28万元，按揭171900元，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到李应林交来雅和苑2栋房号1701购房首付款28万元。”。李应林提交了一张于2017年10月2日转账给宏骏公司的银行账户3万元的转账存根，但未提供原件。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告李应林认为本院查封的雅和苑2栋1701号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2017年11月2日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款28万元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异16号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异16号执行裁定书，裁定驳回李应林的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2017年11月2日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑2栋1701号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2017年11月2日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。但案涉的房屋被本院依法查封，原告提交的银行转账存根没有提供原件，本院无法核实其真实性，原告也没有提供证据证明其已向宏骏公司支付了25万元现金的购房款，且原告一直通过转账方式向宏骏公司支付购房款，大额购房反而支付现金与常理和交易习惯不符，本院无法确定原告支付的价款是否已超过合同约定总价款的百分之五十，且原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的合法有效协议，案涉房屋因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异16号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：一、原告李应林与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2017年11月2日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告李应林的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云