云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初6034号原告马永学，男，1956年4月12日出生回族，云南省昭通市昭阳区人，居民。住云南省昭通市昭阳区。委托代理人马玉补，云南国奉律师事务所律师（特别授权）被告撒旭，男，1981年12月18日出生回族，云南省昭通市昭阳区人，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告马永学诉被告撒旭确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员罗天华适用简易程序于2019年12月18日公开开庭审理了本案，原告马永学及其委托代理人马玉补、被告撒旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马永学诉称，1981年，原告一家共有六口人，共同在原昭通市（现昭阳区社老房子的宅基地上修建瓦房一间，之后在瓦房后面的右面搭桥建了厂房两间。1989年办理了《宅基地证》。2006年又在瓦房旁边修建了砖房一间，砖房前面还余部分宅基地。2016年被告向我家租用这些房屋宰牛，至2019年8月，被告向我提出购买这些房屋和宅基地，我当时没有和两个儿子商量就同意卖给被告。2019年8月16日，我与被告订立《房屋买卖合同》，约定总价为420000元，每年付80000元，定于2023年8月前付清。在合同签订当天，被告支付了我100000元的购房定金，但没过几天，我儿子不同意出卖房屋和宅基地。据说农村房屋和土地不能买卖，因此，我诉请判决：一、确认原、被告于2019年8月16日订立的《房屋买卖合同》无效；二、由被告返还原告位于昭阳区约60平方米瓦房一间，约50平方米砖房一间，瓦房后面约30平方米厂房一间，瓦房右边约20平方米厂房一间和砖房前面约60平方米的空地一块，由原告将购房定金100000元还给被告。本案诉讼费由被告承担。被告撒旭辩称，我开始是租房，后来他说他把房子给他女儿，再后来他就说把房子卖给我，我还问他给要他儿子签字，他说不用，房子是给我女儿的，我说我没有钱，他就说可以分期给，后来他又来找我说是要加钱，我就没有同意，直到我接到传票，还有房子是他女儿马关林卖给我，合同是我们共同协商了写的，签字是他们父女两个写的，收条是他女儿写的，钱也是拿给他女儿的。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告之间的房屋及土地买卖是否合法有效？2、原告的诉讼请求有无事实依据？是否符合法律规定？是否应予以支持？针对以上争议，原告马永学向本院提交以下证据：一、原告马永学的身份证、户口册复印件各1份，证明原告主体资格及家庭成员基本情况；二、《房屋买卖合同》原件1份，被告向原告购买房屋及宅基地的事实；三、照片5张，证明被告向原告购买的房屋和宅基地的概貌；四、《土地登记申请书》、《住宅用地办理土地使用证书通知》复印件各1份，证明本案中的房屋及地基已办理宅基地证，现已经交给被告保管。经质证，被告撒旭对原告马永学提交的第一组证据认为是真实的，但是被告买房子不是向原告买的，是向原告的女儿买的；第二组证据是双方签订的，是真实的；对第三组证据没有异议，是真实的；对第四组证据无异议，也是真实的，原件在被告这里，原告卖房子给被告的时候就拿给被告了。被告撒旭就其答辩理由向本院提交以下证据：《房屋买卖合同》、收条、水费缴费册、宅基地证、电费缴费手册原件各1份，共同证明原告及其女儿已经将房屋卖给被告，并且原告女儿已经收到购房款100000元的事实。经质证，原告马永学对被告撒旭提交的房屋买卖合同的真实性无异议，合法性不认可，可从合同上看出卖方是原告，买卖的主体是原告和被告，对其他证据的三性（真实性、关联性、合法性）均无异议，该宅基地不是马永学一个人，是一个家庭的，我们确认合同无效的理由是：农村房屋和宅基地都不能在非同一集体经济组织成员之间交易。通过当事人对上述证据的质证,本院认为，原告马永学、被告撒旭提交的《房屋买卖合同》属于内容完全相同的合同，证实双方进行房屋及土地买卖的事实，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”第十五条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”原、被告订立的合同违反上述法律强制性规定，依法应认定为无效。故对原告马永学、被告撒旭提交的《房屋买卖合同》的合法性不予采信。原告马永学、被告撒旭提交的其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则要求，本院依法均予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2019年8月16日，原告马永学、被告撒旭签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告马永学将位于昭阳区住房及该房屋占用范围的土地使用权，即住房（瓦房）一间60平方米，砖房一间50平方米，瓦房后面厂房一间30平方米，瓦房右边厂房一间20平方米，砖房前面空地一块60平方米，共220平方米房屋出售给被告撒旭。约定总价款为420000元，每年支付80000元，定2023年8月8日前付清。在合同签订当天，被告撒旭支付了100000元人民币给原告马永学作为购房定金。后原告马永学以其所出售房屋和土地系家庭成员共有，其儿子不同意出售，且双方买卖合同属于违法无效的合同为由诉至本院。本院认为，依法订立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力。本案原、被告与2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的禁止性规定，属于无效合同。依法应当判决确认原、被告于2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，原告马永学请求确认原、被告于2019年8月16日订立的《房屋买卖合同》无效；并由被告返还原告位于昭阳区约60平方米瓦房一间，约50平方米砖房一间，瓦房后面约30平方米厂房一间，瓦房右边约20平方米厂房一间和砖房前面约60平方米的空地一块，由原告将购房定金100000元退还给被告撒旭的请求，符合法律规定，依法应予以支持。在庭审过程中，原告马永学自愿补偿被告撒旭人民币40000元，并已当庭支付给撒旭，符合自由处分原则。原告马永学当庭已将购房定金100000元退还给了被告撒旭。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十三条、第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第五条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告马永学与被告撒旭于2019年8月16日订立的《房屋买卖合同》无效；二、由被告撒旭返还原告马永学位于昭阳区约60平方米瓦房一间，约50平方米砖房一间，瓦房后面约30平方米厂房一间，瓦房右边约20平方米厂房一间和砖房前面约60平方米的空地一块，在本判决生效后30日内履行完毕；三、由原告马永学将购房定金100000元退还给被告撒旭（已履行）。如被告撒旭未按判决书指定的期间履行退还房屋及土地的义务，应当支付迟延履行金。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告马永学、被告撒旭各负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告撒旭不自动履行本判决，原告马永学可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  罗天华二〇一九年十二月十九日书记员  张发禹法律条文附后：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。