山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0683民初7101号 原告：莱州朗湖国际广场有限公司，住所地：莱州市莱州北路989号。 法定代表人：郭剑杰，经理。 委托诉讼代理人：韩鹏飞，山东文景律师事务所律师。 被告：蒋敏，女，1976年8月25日出生，住莱州市。 委托诉讼代理人：孙小丽、盛斌，莱州正航法律服务所法律工作者。 原告莱州朗湖国际广场有限公司与被告蒋敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱州朗湖国际广场有限公司的委托诉讼代理人韩鹏飞、被告蒋敏及其委托诉讼代理人孙小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莱州朗湖国际广场有限公司向本院提出诉讼请求：诉请人民法院依法判令1、被告向原告支付其购买位于莱州市莱州北路999号朗湖国际郁金香庭3号楼1单元2701室房屋的购房款920026元；2、被告以上述购房款为本金按照银行同期贷款利率标准向原告支付自2017年6月19日起至购房款付清之日止的利息；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告开发位于莱州市莱州北路***号朗湖国际郁金香庭小区，被告购买原告开发的上述小区*号楼*单元****室房屋一处，面积141.26平方米。被告于2017年6月19日已经实际接收并占有上述房屋，原告与被告之间未签订商品房买卖合同，被告也未向原告支付购房款，该房屋经鉴定价值为920026元，故特向贵院起诉，请求依法判令被告向原告支付其购买位于莱州市莱州北路***号朗湖国际郁金香庭3号楼1单元2701室房屋的购房款920026元，被告以上述购房款为本金按照银行同期贷款利率标准向原告支付自2017年6月19日起止购房款付清之日止的利息，并承担本案诉讼费。 审理中，原告称其在庭前已了解原、被告之间签订有商品房买卖合同，故将第2项诉讼请求变更为以合同约定的购房款总额为基数，自合同签订之日起第61天起至购房款付清之日止按照日万分之五的标准计算的违约金；将第3项诉讼请求补充一项，即要求被告承担本案律师费2万元。 蒋敏辩称，一、原告所述涉案楼房数额是错误的，涉案楼房的总价款为692174元，被告已付房款102174元，尚欠房款为590000元。二、根据原被告双方的约定，涉案楼房先付房款102174元，剩余房款590000元采用向银行申请按揭贷款支付。被告交付首付款后，根据原告的要求办理相关按揭贷款手续，但迟迟没有办理下来，后得知原告将涉案楼房的土地办理抵押无法办理网签，关于未付剩余房款590000元过错不在被告，也不存在被告违约情况。三、2019年1月10日，北京海润天睿律师事务所律师函催交的房款数额亦为590000元，被告接到律师函，在限定时间内到原告售楼处协商，经协商被告同意一次性交付剩余房款590000元，让原告给其单位公户，原告用便签给被告写了一个账户，但该账户并非单位公户，被告要求原告写明同意将剩余房款590000元打入该账户，并加盖公章。原告不同意，被告基于此原因不敢打款；四、原告主张律师费没有法律依据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2016年5月31日至2016年6月15日期间，原告莱州朗湖国际广场有限公司与被告蒋敏达成购房协议，原告将开发中的位于莱州市城区莱州北路999号朗湖国际郁金香庭第3幢楼1单元2701室房屋一处预售出卖给被告，双方签订了制式、非网签房屋买卖合同（附补充协议）一份（审理中被告向法庭提供该份合同，原告未提供），未签订日期。主合同约定：该商品房预测建筑面积为141.26平方米，套内建筑面积103.58平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积37.68平方米。[计价方式与价款]，按建筑面积计算，该商品房每平方米5966.71平方米，总金额842858元。[按揭贷款]，买受人交清首付款252858元，剩余房款59万元向银行申请按揭贷款支付。[买受人逾期付款的违约责任]，买受人如未按合同规定的时间付款，1、逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。[交付期限]出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）竣工验收合格的商品房交付买受人使用。等等。 上述合同的补充协议约定，出卖人与买受人就《商品房买卖合同》(下称“购房合同”)有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议(下称“本协议”)，供双方共同遵守。一、依约付款是买受人的义务，对办理贷款的买受人，出卖人将尽力协助，但出卖人对买受人是否获得贷款及贷款条件、贷款金额不作承诺及保证。买受人保证其购房所需资金来源合法，不存在影响购房合同及本协议履行的任何问题。1、买受人选择贷款方式支付房价款的，应在购房合同签订之日起5日内提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。2、买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满(45日)之日起15日内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或补足房款的，出卖人有权解除购房合同及本协议……6、出现上述情形之一且出卖人解除购房合同及本协议的，……如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额万分之五的违约金。……十九、买受人违反购房合同及本协议的规定，导致出卖人依法主张权益及向法院起诉(或仲裁)的，买受人须承担因此产生的费用(包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、鉴定费、公证费、评估费、拍卖费等)。……二十一、本协议及附件均为购房合同的有效组成部分，与购房合同具有同等法律效力，随购房合同生效而生效。若本协议及附件的约定与购房合同的约定有不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本协议为准。 原、被告签订合同期间，被告于2016年5月31日付原告购房款20000元，于2016年6月15日付购房款82174元，原告分别向被告出具制式收款收据二张。2017年6月19日，原告向被告交付了涉案房屋，被告进行了装修并入住使用。 被告经申请办理购房贷款没有办成，剩余购房款亦未向原告付清。原告委托北京海润天睿律师事务所于2019年1月10日出具律师函并送给了被告，向被告催要剩余房款。该律师函载明：“致：莱州朗湖国际广场郁金香庭蒋敏业主，北京海润天睿律师事务所受莱州朗湖国际广场有限公司(以下简称“朗湖国际”)委托，就您履行合同过程中存在的违约行为，特郑重向您致函如下：朗湖国际向本所律师陈述事实如下：朗湖国际与您签订了《商品房买卖合同》及其附件，双方约定您购买由朗湖国际开发的位于莱州市莱州北路999号暂定名为朗湖国际郁金香庭3幢1单元2701室。本合同签订后支付房款人民币102174元(大写人民币壹拾万零贰仟壹佰柒拾肆元整，现经朗湖国际核实，目前您尚未支付的剩余房款人民币590000元(大写人民币伍拾玖万元整)。期间朗湖国际多次催促您支付剩余房款，您均未依合同约定履行付款义务。二、鉴于上述事实，我们认为：根据合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”及合同附件四补充协议第一条第6项，您的行为已构成违约。您的违约行为已严重损害朗湖国际的合法利益，应当依据合同约定承担违约责任。三、权利要求：根据上述事实、双方之间的合同约定以及《中华人民共和国合同法》相关规定，您在履约过程中已经构成违约，为维护朗湖国际的合法权益，本所律师受朗湖国际委托向您提出如下要求：1、请您于收到本律帅函后10日内：按照合同约定支付剩余房款人民币590000元。2、请您于收到本律师函后10日内，按照合同约定支付延期付款违约金(暂截止日2018.12.27)。3、如您未按照上述期限支付剩余房款及违约金，朗湖国际有权解除合同，将房屋另行出售，如您已入住该房屋，朗湖国际有权要求您限期搬离并将房屋恢复至交房时的原状，且朗湖国际有权按照商品房总房价的20%向您主张违约金，该违约金朗湖国际有权从您已支付的房款中直接扣除。本所律师在此郑重提示您，请您按照本律师函设定时间与朗湖国际联络，履行义务，避免损失的进一步扩大。否则，朗湖国际将针对您的违约行为采取进一步法律行动，由此而产生的所有后果将由您自行承担。朗湖国际的联系方式是：联系人：贾先生电话：0535-21****、183****。地址：莱州市莱州北路***号朗湖国际广场*号楼**层。本律师函的出具并不意味着委托人免除、放弃、豁免或丧失依据中国法律及本事件适用之任何法律追究您民事法律责任的权利。 被告在接到上述律师函后，未向原告付清剩余购房款，现原告诉至本院。 另查，涉案房屋所在的第3幢楼于2016年10月20日完工，并经综合验收合格。原告于2019年1月27日办理了商品房预售许可证（编号000***）一份，有效期12个月，预售房屋坐落于城区莱州北路***号朗湖国际郁金香庭*幢,*幢，*幢。 审理中，原、被告双方存在以下争议的问题： 一、被告交付的首付款及双方约定总购房款的数额。 被告主张，原告为其出具的两张购房款收据能够证明原告交付了首付款102174元。原、被告约定的购房款实际应为692174元，原告交了首付款102174元，剩余购房款59万元打算向银行按揭贷款。银行要求必要先交纳首付款达到总房款的30%，为了从银行贷出59万元款来，双方将签订的房屋买卖合同上房款总金额写为842858元。另外，如果根据商品房买卖合同上载明的价款进行计算房屋单价为每平方5966.71元，而当时原告出售的房屋平均价格没有高于该价格的，事实上也说明这份合同是为了贷款而凑足的价格，并不是双方当时实际交易的价格。 被告对其主张提供了以下证据： 1、原告为被告出具的二张首付款102174元的收款收据。 2、北京海润天睿律师事务所向被告出具的催要剩余房款的律师函（内容见上）。经查，该律师函上明确载明被告已付房款为102174元，剩余购房款为59万元。 3、贷款承诺书一份复印件一份，载明：“贷款承诺书本人蒋敏，身份证号码51022*********，于2017年6月19日签约认购朗湖国际广场*幢*单元****室，总房款为692174元，付款方式商贷，己付房款102174元，银行贷款590000元。本人承诺个人银行征信情况良好符合贷款条件。若该套房屋内本人征信不良等个人原因，造成银行拒绝审批该笔贷款导致无法购买时，本人愿意按照合同约定在30日内以现金形式一次性补足银行按揭余款590000元，如若在本期限内不能补足的，出卖人有权单方面解除本购房合同，并依照合同约定追究买受人该套房屋的违约责任。”被告称，该证据系2017年6月19日被告向中国建设银行莱州支行提交的贷款相关手续，原件在银行，申请法院依法调取相关贷款资料，银行贷款资料能够详细反映被告所主张的房款事实。经被告申请，本院依法到建行调查，该单位工作人员称原告的客户确实在该行办理过房贷业务，被告的贷款信息经查询不存在，原因是当时没有办成的贷款信息该行已将资料退还，没有存档。 上述被告提供的证据经质证，原告意见如下：1、被告提供的该两份收据不能证明被告已经实际将款项支付给了原告，被告应当提供款项交付的银行流水。2、认可被告提供律师函的真实性，但认为律师函中载明的剩余购房款数额不属实；3、被告提供的贷款承诺书系复印件，不予认可。且银行贷款以合同为准，该承诺书载明的房款数额与被告提供的房屋买卖合同中载明的房款不一致，不能证明是向银行申请贷款的手续。另外，双方在合同中约定是办理银行按揭贷款，但实际没办成，这并不是原告的原因，与原告没有任何关系，原告仅仅是在银行同意向被告发放贷款之后向银行就被告的贷款提供担保。 原告提供了北京海润天睿律师事务所于2019年11月1日出具的向被告催要购房款的律师函。经查，该律师函中载明要求被告给付购房款为842858元，没有载明被告已付房款，其它内容与被告提供的律师函基本一致。 上述证据经质证，被告有异议，认为该律师函明显反映了出具律师函的律师所与原告恶意串通，损害被告的合法权益，被告不予认可。 二、被告应否承担延期付款的违约责任。 原告主张，根据被告提供的涉案房屋买卖合同，根据该合同的附件补充协议第一条第2项、第6项、第十九条、第二十一条（上述条款约定详见上述事实部分）的约定，被告应当以合同约定的购房款总额842858元为基数，自合同签订之日即2016年6月15日起第61天起至购房款付清之日止按照日万分之五的标准计算的违约金。 原告同时提供其工作人员于2019年4月18日电话联系被告催要房款情况的录音文件一份（附书面整理）。经查，该录音的内容是通知被告办理银行贷款业务。经质证，被告认可真实性，但认为该录音是催促被告办理银行贷款手续，因为原告工作人员不能提供公账户，所以被告无法以现金形式交付剩余房款。 被告认为，其不应承担延期付款的违约责任。2016年6月19日原告去银行办理了按揭贷款手续，贷款手续需要网签合同，开始原告工作人员说住房管理中心的网络有问题无法网签，被告对此在网上查询，发现其它的小区能够网签，就再次给联系原告工作人员，原告工作人员称其公司的网络出现问题无法网签，就让被告回去等消息。2017年6月19日在交房前被告也重新找过原告工作人员协商网签合同交款的情况，并且被告提出如果无法网签的话就退房退款，原告工作人员不同意，被告通过朋友得知该销售房屋是有大产权的，只是有些手续无法办理，所以一直等着网签交款，直到2019年1月10日被告接到律师函，因为双方约定是银行按揭贷款，被告一直在等银行按揭贷款的情况，如果按揭贷款办理不下来，原告付有通知的义务,但是至今被告没接到贷款没办理下来的通知。至今贷款未办理下来的原因是原告出卖的房屋不具有商品房预售许可及所出售的涉案房屋所依附的土地已于2016年4月19日抵押到了中国建设银行股份有限公司深圳市分行，过错不在被告。贷款如果办不下来，被告同意一次性付款，但被告在接到原告委托发来的律师函后同意向原告付款时，原告却不能向被告提供公账户，导致被告无法支付剩余房款，过错责任不在被告。综上，被告不应当承担违约责任。 原告认为，被告以上陈述不属实，原告能够提供证据证实截止到2019年10月28日，涉案土地没有查封、抵押、预告、异议的相关登记，并且2016年4月27日、2016年8月15日建设银行向原告支付了其他购房户孔月、刘佳琳发放的贷款。被告所主张的涉案房产土地被抵押以及没有预售许可证导致不能办理按揭贷款的事实是不存在的。 三、被告应否承担原告本次诉讼所支付的律师费。 原告主张，根据被告提供的涉案房屋买卖合同的附件补充协议第十九条约定（内容详见以上事实部分），被告应承担本案诉讼费原告所支付的律师费2万元。对此，原告提供了委托代理合同一份、山东增值税电子普通发票打印件一份，予以证实原告因本案支付律师费2万元。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告主张该费用没有法律依据。 本院认为，本案系商品房买卖合同关系，原、被告于2016年5、6月份签订了房屋买卖合同（附补充协议）一份，除双方争议的房价款外，双方对合同的其它内容均无异议。该房屋买卖合同从性质上来讲是属于商品房预售合同，原告提供了签订合同之后办理的包括涉案房屋在内的商品房预售许可证，排除了在签订合同时的违法事由。双方签订的房屋买卖合同（附补充协议）除双方争议的内容外，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。对于双方争议的焦点问题，论述如下： 一、被告交付的首付款及双方约定总购房款的数额。 关于首付款。被告对其主张的首付款提供了原告出具的收款收据予以证实，尽管被告没有按原告要求进一步提供银行汇款明细，但该收款收据足以证明被告的主张，本院予以采信。 关于总购房价款的数额。审理中对于涉案房屋总购房款数额的证据主要是被告提供的。被告提供了二份书证，一份是房屋买卖合同，一份是律师函，该两份书证上载明的数额不一致。被告提供房屋买卖合同目的是针对于原告诉称的双方没有签订房屋买卖合同，提供的律师函是为证明实际购房款数额。律师函是原告委托律师事务所在双方签订房屋买卖合同之后出具的，该民事法律行为经过具有法律专业的律师事务所代理行使，更具有真实性、合法性。原告在诉状中却称双方没有签订房屋买卖合同，而是以评估价主张购房款，明显与事实相违背，且在诉讼中按常理应当能够提供双方约定购房款数额方面的证据，而不提供。由此而言，被告提供的律师函具有证明优势。审理中，原告也提供了一份律师函，该律师函系在诉讼中被告提供了房屋买卖合同后出具的，数额依据了该合同，该律师函的证明力与原告在审理中的陈述无异，对该律师函的证明力本院不予确认。综上所述，被告主张总购房款为692174元，剩余购房款为59万元，本院予以采纳。 二、被告应否承担延期付款的违约责任。 原告主张被告应按涉案房屋买卖合同及补充协议的约定承担延期付款违约责任，被告对此不认可。1、涉案补充协议是原告提供的格式条款，其中关于被告延期付款的违约金约定为欠付房款总额日万分之5，明显高于主合同约定的日万分之1或1.5标准，虽然补充协议中写明对主合同进行变更的字样，但该条款约定的违约金标准显然属于加重对方责任的情形，依法应属无效。本院认为，应以主合同约定的违约金标准履行。2、涉案商品房买卖合同未载明签订时间，审理中，原告主张涉案房屋买卖合同的签订日期为2016年6月15日，该日期在被告陈述的时间段范围内，不损害被告的权益，本院予以认定。根据补充协议约定，如果银行按揭贷款无论何种原因没有办理下来，被告应在合同签订之日起60日内（45日＋15日）以自有资金支付。被告虽然主张其未交付剩余购房款是因原告未提供公账户的原因，但未提供证据证实，本院不予采纳。综上，被告应按主合同关于买受人逾期付款责任的约定承担违约责任。 三、被告应否承担原告因本次诉讼所支付的律师费。 从补充协议第十九条约定的内容来看，买卖双方确实对律师费进行了约定，但基于整个合同的约定及本案案情分析，如果全部支持，则明显加重了买受人的责任，有失公允，因此，根据民法的公平原则，本院酌情确定律师费数额为3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告蒋敏给付原告莱州朗湖国际广场有限公司剩余购房款590000元及律师费3000元，共计593000元，限本判决生效后十日内付清。 二、被告蒋敏在履行上述第一项付款义务同时，给付原告莱州朗湖国际广场有限公司以剩余购房款590000元为基数，自2016年8月15日起至实际给付之日止，按日万分之1.5计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000.26元，减半收取计6500.13元，由原告负担1635.13元（已交纳），被告负担4865元，限本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  李德强 二〇一九年十二月二十二日 书记员  刘苏漪