广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1343号原告：乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路大联四村家属楼。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：钟林，系该公司副经理。被告：周伟华，男，1970年4月26日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司（以下简称“福瑞物业公司”）诉被告周伟华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员邱惠芬适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理，由法官助理刘艳妮全程协助办案。原告福瑞物业公司的委托诉讼代理人钟林到庭参加了诉讼，被告周伟华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2017年3月至2019年8月物业管理费13229.40元、水电公摊费150元、滞纳金208.14元，合计13587.54元。2.本案的受理费由被告负担。事实和理由：2011年9月8日，被告周伟华在乳源瑶族自治县****蔚蓝水岸购买别墅25栋B号房，住宅面积为367.48平方米，每平方米原告福瑞物业公司收取其物业管理费1.2元，被告周伟华每月应支付原告物业管理费440.98元，被告周伟华共欠费30个月，应支付原告福瑞物业公司物业管理费为13229.40元，水电公摊费每月5元，被告周伟华欠费30个月，应支付水电公摊费150元，加上逾期未按时交款的滞纳金208.14元，三项合计13587.54元。此款经原告福瑞物业公司多次向被告周伟华发出缴款支付通知书和打电话追讨未果，为维护原告合法权益，特诉诸法院，望判如诉请。被告周伟华未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告福瑞物业公司向本院提供的证据材料有：一、《蔚蓝水岸物业服务协议》，证明原告福瑞物业公司是乳源瑶族自治县********（以下简称“蔚蓝水岸小区”）的物业管理公司；二、《商品房买卖合同》，证明被告周伟华购买蔚蓝水岸小区商品房，属于业主；三、《第二批起诉欠物业费业主资料》，证明第二批业主未交物业费用情况；四、《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，证明原告福瑞物业公司自2017年3月开始收取物业管理费用；五、《的补充协议》，证明蔚蓝水岸小区水电公摊费按每户每月5元计及收取滞纳金的依据。对原告福瑞物业公司提交的证明，被告周伟华未发表质证意见，也未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周伟华（买受人）向乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司（出卖人）购买了蔚蓝水岸小区25幢B单元25-B号房（建筑面积为367.48平方米），双方为此于2011年9月8日签订了一份《商品房买卖合同》。原告福瑞物业公司成立于2017年4月12日，法定代表人为赵某1，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为：物业管理；室内水电安装及维修；园林绿化；城市环境卫生清治服务；监控设备安装及维护；房屋隔热产品销售及施工；灭蚊器销售及安装；代驾服务；住宅装饰和装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）就蔚蓝水岸小区物业管理服务，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）与原告福瑞物业公司（乙方）签订了一份《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，该协议载明签订日期为2017年2月28日，蔚蓝水岸小区业主委员会在该协议甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司、赵某1分别在该协议乙方落款处盖章、签名。2017年8月1日，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）与原告福瑞物业公司（乙方）签订了一份《蔚蓝水岸物业服务协议》，蔚蓝水岸小区业主委员会在该协议甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司、赵某1分别在该协议乙方落款处盖章、签名。在《蔚蓝水岸物业服务协议》签订后，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）和原告福瑞物业公司还签订了一份《的补充协议》，该协议载明签订日期为2017年9月1日；蔚蓝水岸小区业主委员会在该协议甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司在该协议乙方落款处盖章。自2017年3月起至2019年8月止，被告周伟华未向原告福瑞物业公司交纳物业管理费、水电公摊费，且经原告工作人员电话催收未果，原告福瑞物业公司遂向本院提起本案诉讼。另查明，《蔚蓝水岸物业服务试用协议》物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、双方的权利和义务、违约责任及物业合同解除责任等进行了约定。物业服务费采取别墅1.2元/平方米；洋房0.8元/平方米；公摊费按公用设备实际用量进行公摊。人行、摩托车ID卡10元/张，汽车车辆门禁卡50元/张。又查明，《蔚蓝水岸物业服务协议》约定了物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、双方的权利义务，违约责任等。物业管理服务相关费用与试用协议的约定一致。合同服务期为（叁）年，2017年6月1日至2020年5月30日止（合同期内物业费不提价）。再查明，《的补充协议》对《蔚蓝水岸物业服务协议》第三章第二条、第三章第四条和第五章第十条第6点进行变更，并增加了一条款，变更和增加条款后的约定为：“二、（具体变更条款）。1、第三章第二条：本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方米；洋房0.8元/平方米；公摊费按公用设备实际用量进行公摊或按每户每月5元。人行、摩托车ID卡10元/张，汽车车辆门禁卡50元/张。2、第三章第四条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否有收楼、装修、居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费（或按国家有关法规）。3、第五章第十条第6点：对欠费的业主、物业使用人，乙方可拒绝或停止提供有偿服务，可以向法院提起诉讼并收取国家规定每天万分之五的滞纳金，直至其履行交费义务为止。三、增加条款：嘉乐物业与本物业公司交接时嘉乐物业只提供业主名单给本公司无其它交接资料。四、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。五、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。六、本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告福瑞物业公司作为经营范围包括物业管理在内的具有独立法人资格的企业，其为承接蔚蓝水岸小区物业管理服务而与蔚蓝水岸小区业主委员会签订了《蔚蓝水岸物业服务试用协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议》、《的补充协议》；该三份协议系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法律规定的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该三份协议对蔚蓝水岸小区全体业主具有约束力；被告周伟华作为蔚蓝水岸小区的业主之一，该三份协议对被告周伟华也具有约束力，被告周伟华理应按照该三份协议的约定向原告福瑞物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。因《蔚蓝水岸物业服务试用协议》约定试用期限为2017年3月1日至2017年5月31日，《蔚蓝水岸物业服务协议》约定服务期限为2017年6月1日至2020年5月30日，且被告周伟华在原告福瑞物业公司接管蔚蓝水岸小区的物业服务后均未向原告交纳物业管理费和水电公摊费，故被告周伟华理应自2017年3月1日起向原告福瑞物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。原告要求被告周伟华支付2017年3月至2019年8月间的物业管理费和水电公摊费，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。至于物业管理费和水电公摊费具体数额问题，因被告周伟华购买的蔚蓝水岸小区25幢B单元25-B号房建筑面积为367.48平方米，而原告福瑞物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《蔚蓝水岸物业服务试用协议》第二章第二条约定蔚蓝水岸小区别墅物业管理费的收费标准为1.2元/平方米、水电公摊费按公用设备实际用量进行公摊，《蔚蓝水岸物业服务协议》第三章第二条在《的补充协议》变更后亦约定蔚蓝水岸小区别墅物业管理费的收费标准为1.2元/平方米、水电公摊费按公用设备实际用量进行公摊或按每户每月5元计，故被告周伟华应向原告福瑞物业公司支付2017年3月至2019年8月间共30个月的物业管理费13229.28元，（1.2元/平方米×367.48平方米×30个月）以及水电公摊费150元（5元/月×30月）。关于滞纳金支付问题。由于被告周伟华自2017年3月起开始拖欠原告福瑞物业公司物业管理费和水电公摊费，而原告福瑞物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《蔚蓝水岸物业服务协议》第五章第十条第6点在《的补充协议》变更后又约定“原告福瑞物业公司可对欠费的业主、物业使用人收取国家规定每天万分之五的滞纳金直至其履行交费义务为止。”故原告福瑞物业公司请求被告周伟华支付逾期交纳物业管理费的滞纳金应予支持，具体数额为200.64元[1.2元/平方米×367.48平方米×0.5‰×（365天×2年+30天×6个月）]，原告诉请超出部分本院不予支持。被告周伟华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：限被告周伟华于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司物业管理费13229.28元、水电公摊费150元、滞纳金200.64元，合计13579.92元。驳回原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费140元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即70元，由被告周伟华负担。本判决为终审判决。审 判 员 邱惠芬二〇一九年十二月十日法官助理 刘艳妮书 记 员 丘世通