江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初4269号原告：肖剑波，男，1972年8月23日出生，汉族，住吉安市吉州区。原告：黄小兰，女，1973年10月31日出生，汉族，住吉安市吉州区。二原告共同委托诉讼代理人：曾强，江西吉泰律师事务所律师。被告：吉安市穗华房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道30号，统一社会信用代码：91360800784116684Y。法定代表人：**志，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓启红，江西智桥律师事务所律师。原告肖剑波、黄小兰与被告吉安市穗华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“穗华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人曾强，被告穗华公司的委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原告诉讼请求。1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按日万分之0.5从2016年9月1日计算至实际交房之日，暂计至2019年9月1日为26074.5元）；2.案件受理费由被告负担。二、被告答辩。1.原告要求被告支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回；2.原、被告已就逾期交房违约金赔偿问题达成协议，即被告代原告偿付水电费以抵扣前者应偿付给被告的违约金。经初步计算，每户应核减2413.2元。本院查明的事实：一、2015年5月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：原告购买的房屋是位于吉州大道原赣新大道A22-2-C地块“穗华花园二期（玖隆嘉园）”25幢1-501室，总房价476247元，房款支付方式为按揭贷款，买受人于2015年5月12日支付首付款156247元，余款320000元办理银行按揭。二、关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖方原因的规划调整或重大变更等。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三、被告于2015年5月13日向原告开具首付款发票，发票载明的金额为156247元，余款340000元办理了按揭贷款。原告于2018年3月30日领取案涉房屋钥匙。四、案涉小区至今未办理竣工验收。本院认为，商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告未举证证明各原告已享有免缴或少缴水、电费的实际利益，以及双方就水、电费折抵逾期交房违约金达成一致，应承担举证不利的后果，故对其相关抗辩，本院不予支持。被告辩称因原告逾期付款，故其不承担逾期交房违约责任，无法律依据，亦未提供证据证实双方对此作过约定，本院不予采信。其要求原告承担逾期付款违约责任，未提出反诉，本院不予处理，被告可另行主张。综合原、被告诉辩及本院查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：1.逾期交房违约金截止时间的认定及本案是否超过诉讼时效？2.原告提出的违约金计算标准能否得到支持？关于第一项争议焦点。根据被告提出的抗辩，原、被告约定的交房时间为2016年6月30日，逾期若不具备交房条件，未尽到通知义务且无免责事由的情况下，被告应承担逾期交房违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，在被告逾期通知交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同且不存在隶属关系，以按日形成的每个债权分别单独适用诉讼时效。原告于2019年8月28日向本院递交起诉材料，根据《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，自该诉讼时效中断之日往前推算两年所产生的逾期交房违约金受法律保护。因2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日之后的权利开始受三年诉讼时效的规定。故2016年8月28日之前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金的截止时间，案涉房屋虽然至今仍未通过竣工验收，但合同第十一条对房屋的交接进行了明确约定，原告如认为不符合交房条件，可以拒绝交接，但原告明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件，仍然领取钥匙，应视为其案涉房屋已实际交付，买受人已放弃拒绝交接之权利，故逾期违约金应算至交房前一日，即2018年3月29日。综上，被告需承担逾期交房违约金的起止时间为2016年8月28日至2018年3月29日，共计457日。关于第二项争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以增加”。本案中，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1。涉案小区已有大批业主诉请主张逾期交房违约金且案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充。原告要求将违约金调整为每日按总房款万分之0.5计算的主张，于法有据，本院予以支持，被告应支付的违约金为10892.69元（476247元×0.05‰×457天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉安市穗华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告肖剑波、黄小兰逾期交房违约金10892.69元；二、驳回原告肖剑波、黄小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取计226元，由原告肖剑波、黄小兰负担131元，由被告吉安市穗华房地产开发有限公司负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨济浪二〇一九年十二月十二日法官助理阚常绢书记员庄薇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。