上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10296号原告：御钦机械科技(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：付元财，经理。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董鸣，上海知谦律师事务所律师。被告：上海益乾实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李其文，经理。委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩可彬，上海聚缘律师事务所律师。第三人：上海市奉贤县精良橡胶制品厂，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥一支路XXX号。法定代表人：王国良。第三人：上海木精橡塑制品有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥文化路XXX号A-65。法定代表人：王国良。原告御钦机械科技(上海)有限公司与被告上海益乾实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。嗣后，本院依职权追加上海市奉贤县精良橡胶制品厂和上海木精橡塑制品有限公司为第三人，并依法转为适用普通程序，组成合议庭于2019年6月10日、8月27日两次公开开庭进行了审理。期间，根据原告的申请委托审价单位进行装修审价。本案于2019年12月19日第三次公开开庭进行了审理。原告御钦机械科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人孙新和董鸣、被告上海益乾实业发展有限公司的法定代表人李其文及其委托诉讼代理人夏娟红到庭参加诉讼，第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂和上海木精橡塑制品有限公司的法定代表人王国良于第二次开庭到庭参加诉讼，其余开庭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告御钦机械科技(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告装修损失200,000元；被告返还原告押金19,833元。事实和理由：原、被告于2017年4月20日签订《租赁合同》,被告将坐落于上海市奉贤区青村镇钱桥路XXX号厂房出租给原告，建筑面积为800平方米，租赁期限从2017年5月15日至2023年5月14日，年租金为238,000元。原告对厂房进行装修并实际使用。2018年12月7日，被告向原告发送《租赁厂房终止合同协议》，称被告已与厂房权利人解除租赁合同，要求原告于2018年11月15日前搬离并拒绝赔偿。嗣后厂房权利人切断电力供应，并禁止原告运送设备物品，经协商原告于2018年12月15日搬离。由于被告擅自解除合同，造成原告装修损失，经协商未果，故提起诉讼。被告上海益乾实业发展有限公司辩称，不同意原告诉请，涉案厂房具有房地产权证，出租方为第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂，被告向该第三人承租厂房后，被告又将其中的800平方米出租给原告。原告未按时交纳租金属违约，故被告要求解除合同。2018年10月双方进行协商，被告表示不再出租厂房给原告，原告也表示不再继续租赁，被告曾提议在它处另有可出租房屋，原告可搬去那里，当时达成口头解除协议。2018年11月6日，被告与第三人终止合同并通知原告，2018年12月原告去园区闹事要求返还押金，被告则认为扣除尚欠租金的剩余押金可返还，此后原告未交纳租金并于2018年12月20日后自行搬离。租金则付至2018年11月14日，尚欠的十几天租金不要了，原告实际使用厂房至2019年1月，所付押金充抵租金。从2018年11月6日起，被告已退出合同，由原告与第三人直接发生关系，第三人也曾向原告催过租金，但原告未付。原告确曾进行装修，但不是环氧地坪，只是在地坪上涂刷一层绿漆，墙面是被告装修好交付给原告的，定制的设备即行车原告已拆除。厂房现已由第三人收回，原、被告双方于2018年12月20日左右解除合同，装修部分已与第三人确认不再需要了，曾将此情况口头告知原告。第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司述称，两第三人的法定代表人均为王国良，涉案租赁场所具有土地使用证(权利人为上海木精橡塑制品有限公司)，但无房屋建设规划许可等批文，系由第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂出租给被告，再由被告部分转租给原告，在被告将厂房转租前曾提醒被告需根据园区要求进行评审。《租赁厂房终止合同协议》约定2018年11月10日到期交房，口头约定为2018年11月15日交房，相差5天的租金不再计较，被告的租金付至2018年10月30日，原告也未向其支付租金，曾向原告催要1个月的租金，但原告拒付，故于2018年12月初切断租赁场所的电力供应，时间为四五天，原告愿意搬离即通电，当时原告说有押金的，故延迟一个月搬离即原告于2018年12月15日搬离。原告曾对厂房进行了装修，装修内容为环氧地坪、办公室地板、吊顶、涂料、行车，装修费用在200,000元。厂房收回后已重新出租。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区青村镇钱桥路XXX号房屋的房地产权证(即土地使用权证)显示权利人为第三人上海木精橡塑制品有限公司。两第三人的法定代表人王国良以第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂的名义将上述厂房出租给被告，租赁期限从2015年12月1日起至2035年11月30日止。2017年4月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将坐落于上海市奉贤区青村镇钱桥路XXX号部分厂房出租给原告，建筑面积为800平方米，租赁期限从2017年5月15日起至2023年5月14日止；年租金为238,000元(不含税)，每6个月付一次，先付后用，提前7天付；签约时原告需支付保证金19,833元，租赁关系终止时，抵充费用外剩余部分归还原告；租金第一年和第二年不递增，从第三年起每两年递增8%；被告应足额缴纳租金，逾期则需偿付两倍租金作为滞纳金，未按时支付租金和其它费用超过15天的，被告有权停水、停电并关闭门窗等，同时有权收回厂房并终止合同，有权对厂房内的物品进行清理；原告擅自退租的，被告有权没收保证金，同时原告需偿付被告按提前退租的天数租金50%计算违约金；合同解除或终止时，为确保厂房的完整，原告装修部分及添附物无偿归被告；如存在被告违反合同约定致原告无法正常使用租赁场所、未经被告同意转租的、原告不支付或未按时支付租金超过15天的、原告拖欠费用达5,000元以上的，相对方均可单方解除合同；租赁期满或因不可抗拒因素造成合同提前终止后，原告应按时返还租赁场所和相关设施设备，原告的装修应保持原状，未经被告同意逾期返还的，每逾期一日，按日租金的两倍支付占有使用费；原告租赁期间，如被告无故终止合同，被告应赔偿原告厂房装修费用。此后，原告对租赁场所进行了装修并使用。2017年5月25日，原告向被告支付从2017年5月15日至2017年11月14日的租金119,000元及押金19,833元。2017年12月14日，原告向被告支付从2017年11月至2018年5月的租金132,090元。2018年5月15日，原告向被告支付租金60,000元。2018年7月5日，原告向被告支付租金58,000元。2018年11月6日，第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂与被告签订《租赁厂房终止合同协议》，确认双方于2018年11月6日解除合同，次承租方至2018年12月10日止尚欠租金由第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂自行决定，被告所余租金50,000元不再退还，厂房内所有东西归第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂所有，双方至此不存在任何纠纷和法律责任，从2018年11月10日厂房交接给出租方使用。嗣后，被告和第三人要求原告搬离并支付占有使用费，因原告拒绝第三人切断电力供应四五天，在原告同意搬离的情况下，第三人恢复供电，最终原告于2018年12月15日搬离，但要求赔偿装修损失未果，以致涉讼。另查明，涉案租赁场所具有土地使用权证，但无建设规划许可等批文。在审理期间，原告确认：诉请中要求被告赔偿原告装修损失金额变更为126,185.58元；其未迟延交纳租金，租金支付至2018年11月14日。被告确认：原告租金支付至2018年11月14日，押金已充抵占有使用费。第三人确认：要求原告搬离时，原告提出尚有押金未返还，在押金充抵占有使用费的前提下，第三人同意原告于2018年12月15日搬离，第三人与被告的账目已结清，第三人与原告就押金充抵占有使用费事宜已结算，装修损失由原、被告之间另行结算。经本院向租赁场所所在园区工作人员调查核实，工作人员确认：园区企业进入需进行评审，原告未经评审而进入且存在环保问题，故要求大房东予以清退；如需进行评审需房东与租赁户一起来申请，园区进行初审，但未前来申请。原、被告对上述调查笔录的真实性无异议，第三人未到庭发表意见，本院予以认定。就租赁场所装修损失赔偿问题，原告向本院提出审价申请，本院遂委托上海沪港建设咨询有限公司进行现值审价，2019年11月26日，上海沪港建设咨询有限公司出具《审价报告》，确认涉案租赁场所装修工程造价为196,016.43元，折旧金额为126,185.58元。原告对上述《审价报告》无异议，被告则提出异议，第三人未到庭发表意见，本院认为被告的异议不成立，对该份《审价报告》予以认定。以上事实，由《租赁合同》、收据、房地产权证、付款凭证、《租赁厂房终止合同协议》、调查笔录、不动产登记资料、《审价报告》、工商注册资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告提供给原告的租赁场所即厂房无建设规划许可等批文，涉案《租赁合同》属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告对于合同无效均存在过错，被告应承担70%的责任，原告承担30%的责任。原告对租赁场所进行装修，针对装修现值被告应按责任比例赔偿原告损失计88,329.91元。同时原、被告双方确认占有使用费支付至2018年11月14日，经协商原告最终于2018年12月15日搬离，第三人和被告提出当时与原告约定押金抵扣占有使用费即双方就上述费用已结清具有合理性，予以采纳，故原告现要求返还押金无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告御钦机械科技(上海)有限公司与被告上海益乾实业发展有限公司于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海益乾实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告御钦机械科技(上海)有限公司装修损失88,329.91元；三、驳回原告御钦机械科技(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,220元，审价费6,000元，共计9,220元，由原告负担3,012元，被告负担6,208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  黄春峰二〇一九年十二月二十七日法官 助理  王春阳书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。