河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书(2019）豫1426民初4183号原告（反诉被告）：冉雪花，女，汉族，1978年9月23日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：魏金峰、王世民（实习），河南栗风律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：商丘市翰豪置业有限公司，住所地河南省夏邑县城关镇中原国际商贸港B座608号。统一社会信用代码：91411400576346119L。法定代表人：李乾坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：董韶元，河南言华律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告冉雪花（反诉被告，以下简称原告）与被告商丘市翰豪置业有限公司（反诉原告，以下简称被告）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：要求确认被告解除合同无效，要求履行原、被告之间的商品房买卖合同，由被告为原告办理商品房按揭贷款。事实与理由：2013年10月2日原、被告签订《金地时代广场房屋认购协议书》约定被告将其开发建设的金地时代广场2号楼1单元20层3号房屋一套出卖给原告，原告支付首期付款53000元。2014年4月15日原告又按照被告的要求全部支付了购房首付款及办理证件、银行按揭费用、燃气初装费等。2019年6月24日原告突然收到了被告通过特快专递送达的一份解除合同通知书，被告以所赐通知原告办理银行按揭贷款，而原告推托拒不办理为由，解除与原告签订的商品房买卖合同。原告认为，原告已经向被告缴纳了首付款及相关费用，原告根本没有接到被告的通知办理银行按揭贷款手续。被告解除与原告的商品房买卖合同，并要求原告支付违约金，没有事实依据和法律依据。被告向本院提出的反诉请求为：要求原告支付违约金51496元（根据总房款×20%）。事实与理由：原、被告的商品房买卖合同已经予以解除。2013年10月2日原、被告双方已经签订房屋认购协议书，原告没有缴纳剩余购房款也没有办理按揭手续，原告构成严重违约，符合合同法94条的规定。被告多次向原告告知要求其来签订房屋买卖合同，但其本人拒不来签订合同，时至今日双方的买卖合同仍没有签订，因此也反映了原告拒不配合被告办理有关手续的事实。另原告的首付款也需交纳103000元，而原告仅交纳了5万元，其本身也构成了根本违约。原告以其不知情，未接到通知是没有任何依据的，因为2013年签订认购协议书中认购须知第5条明确说明，登记的姓名电话务必正确，以便被告随时通知，截止到被告给原告发送解除合同通知书中所留的邮寄电话与2013年签订的认购协议原告所留的电话完全一致，结合正常的生活习惯也可以判断，被告不可能没有通知原告缴纳房款或办理按揭，被告也没有理由不通知。原告为支持其主张向本院提交的证据有：1、认购协议书一份，证明原、被告于2013年10月2日对涉案房屋签订了认购协议书。2、2014年4月15日签订的住宅代收费用标准，证明被告向原告出具的首付款及办证费用明细。3、收款收据3张，证明原告已按约定付清首付款103000元，并缴纳了办证费用、银行按揭费用等合计18036元，原告按约定支付了首付款及相关费用，不存在违约行为。4、解除合同通知书一份，证明2019年6月24日，原告收到被告邮寄送达的解除合同通知书，原告对该通知有异议，现提起诉讼。被告质证对证据1-4真实性均无异议，但收据上所写的数额在被告向公司核实后予以确认。被告提交的证据有：1、商品房买卖合同一份。证明1、冉雪花在我司处购买第2栋1单元20层2003号房屋一套，总价257481元。购买形式为被告应付清首付款107481元，剩余15万元办理银行按揭。2、房屋买卖合同第八条约定买受人未按约定付款参照第2种方式处理即附件四补充协议，第29条约定合同附件与本合同具有同等效力，第23页附件四第三款第二项协议约定逾期付款原告有权解除合同，并按照被告房屋总价款20%向原告支付违约金3、被告逾期支付首付房款、拒不办理银行按揭，不签合同现在符合解除合同条件，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。2、房屋认购协议书、住宅代收费用标准、收据各一份，证明直至今日冉雪花共计缴纳房款5万元和18036其他费用，房屋已经实际交付，双方买卖关系成立，约定的103000元首付款至今未交付完毕，冉雪花构成根本违约，合同解除，并应支付相应违约责任。(2019）解除合同通知书、邮政快递回执单、各一份。证明商丘市翰豪置业有限公司予2019年6月24日向冉雪花发送合同解除通知书，其签收与证据1、2相互印证，符合合同约定及相关法律法规的解除条件，合同已经予以解除应支付约定违约金。同时邮寄单上所留的冉雪花的电话与2013年签订的认购协议书中冉雪花的电话一致，其以未收到通知不知道要交纳房款办理按揭是没有依据的。4、金地小区其他业主房产证、办理银行按揭贷款材料各一份。证明我公司一直按照合同约定在给小区业主办理银行按揭、办理房产证，不存在拒不办理按揭手续、拒不办理房产证的情况。同时也能证明我公司已经向小区业主发送通知，被告拒不办理，才构成违约。5、河南省电视台公共频道百姓信访栏目《不翼而飞的水表》。证明1、小区业主下欠房款的事实。2、翰豪置业已经多次通知小区业主办理银行按揭或缴纳剩余房款，但是拒不办理或缴纳房款。3、截止节目播出之时小区业主反映的七大问题均得到解决，但是冉雪花仍未办理按揭或缴纳房款。4、反诉原告各项手续齐全，不存在不能办理房产证，不能办理银行按揭的情况。6、金地时代广场通知小区业主的通知一份，证明2018年初在小区大门口张贴通知，再次通知小区部分业主缴纳房款办理按揭，并附带大证复印件表明小区手续齐全。同时与证据5相互印证。7、证人李某出庭作证。证明自己在被告处任经理。原告大概是2013年买的房子，最少交了总房屋款30%的首付款。2016年7、8月份电话通知，李某或其他公司人员向原告通知补缴房款或办理按揭，但原告电话一直打不通，也有在傍晚时去家里通知。2018年信访栏目去小区采访，当时小区门口已张贴很大的通知书。原告质证认为，证据1有异议，该合同没有原告的签字，原告对该合同不认可。证据2无异议，但原告首付款103000元已按约定付清。证据3有异议，因原告对解除合同通知书有异议，已经提起诉讼，解除合同通知书不具有法律效力，不能认定原、被告已解除商品房买卖合同。证据4与本案无关联，被告没有与原告签订备案的商品房买卖合同，被告没有能力为原告办理按揭手续。证据5与本案无关联。证据6有异议，原告没有收到被告的通知，被告也没有证据证明向原告催缴过房款或要求原告提供办理银行按揭贷款的手续。证据7有异议，证人系被告经理，与被告有明显的利害关系，对其证言真实性不予认可。且证人不能证明被告对原告履行了通知义务。该证人证言是单一证据，被告对其证明目的不能形成证据链。经本院审查确认，原告的证据1-4被告无异议，应予确认。被告的证据1商品房买卖合同，无冉雪花的签名，系单方行为，形式不合法，不能作为定案的依据。被告的证据2原告无异议，应予确认。被告的证据3系单方行为，且原告已对此有异议提起诉讼，不能作为定案的依据。被告的证据4、5与本案关联性较小。被告的证据6对原告无针对性，并不能证明原告接到了该通知。被告的证据7系单一证据，不能单独作为定案的依据。本院依据当事人陈述及有效证据确认以下案件事实：2013年10月2日原告冉雪花与被告商丘市翰豪置业有限公司签订《金地时代广场房屋认购协议书》，约定被告将其开发建设的金地时代广场2号楼1单元20层3号房屋一套出卖给原告，房屋建筑面积104.97平方米，认购单价2410元/平方米，合计253000元价款。原告支付首期付款53000元。2014年4月15日原告又按照被告的要求全部支付了购房首付款103000元及办理证件、银行按揭费用、燃气初装费等。2016年8月份原告装修入住。2019年6月24日原告冉雪花收到了被告通过特快专递送达的解除合同通知书，被告以通知原告办理银行按揭贷款，而原告推托拒不办理为由，解除与原告签订的商品房买卖合同。原告不服，提起诉讼。本院认为，原告冉雪花与被告商丘市翰豪置业有限公司签订《金地时代广场房屋认购协议书》，只能说明原告与被告达成了购买房子的意愿，该认购协议书非正式的商品房买卖合同，双方并不能以认购合同书办理不动产证有关手续。该认购协议书中没有标明双方正式签订商品房买卖合同的时间，2014年4月15日原告交清了首付款103000元，且2016年入住。在此期间双方仍没有签订正式的商品房买卖合同，足以证明原、被告双方对于签订商品房买卖合同的时间没有约定，且在事后也没有协商一致。原告2016年入住后一直房屋供水供电且缴纳物业费用，至2019年6月24日被告向原告寄出解除合同的通知书，期间被告没有充足证据证明与原告协商过签订商品房买卖合同的准确日期，且无充足证据证明被告在合理期限内催促原告签订商品房买卖合同并办理按揭贷款，且被告提交的商品房买卖合同并没有原告的签字，原告也当庭不予认可，可以说明该商品房买卖合同没有事后得到原告的认可，因而也不具有任何法律效力。原告诉请确认被告解除合同无效，要求履行原、被告之间的商品房买卖合同，由被告为原告办理商品房按揭贷款的请求，因该商品房买卖合同系单方行为，对双方没有约束力，因此也不存在合同的效力问题，也就无从确认合同有效还是无效，原告的请求应予驳回。被告的反诉要求原告支付违约金，无事实依据和合同依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：(2019）驳回原告冉雪花的诉讼请求；(2019）驳回被告商丘市翰豪置业有限公司的反诉请求。案件受理费100元由原告负担，反诉费2967元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  葛淑艳人民陪审员  董玉凤二〇一九年十二月十五日书 记 员  邵 雷