北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初55986号原告：北京花旺在线商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘楠，总经理。委托诉讼代理人：陈萍，女，1984年12月19日出生，汉族，北京花旺在线商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。被告：北京华汇泰鑫商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于硕予，总经理。委托诉讼代理人：周天，北京问方执象律师事务所律师。被告：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：朱媛韬，总经理。委托诉讼代理人：司坤明，北京市敦信律师事务所律师委托诉讼代理人：李洪涛，北京市敦信律师事务所律师。原告北京花旺在线商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京华汇泰鑫商务管理有限公司（以下简称华汇公司，一并提起时称二被告）、北京拾雨商务管理有限公司（以下简称拾雨公司，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苑晓波、陈萍，华汇公司的委托诉讼代理人周天，拾雨公司的委托诉讼代理人司坤明、李洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和华汇公司于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）、于2018年2月5日签订的《补充协议》（以下简称补充协议）无效；2、确认原告和二被告于2018年2月10日签订的《房屋租赁合同三方协议书》（以下简称三方协议）无效；3、判令二被告返还原告押金1687311元、租金1687311元、物业费227247元、装修押金370183元、装修管理费37018元，并支付装修损失1021812．59元；4、判令二被告支付原告违约金1687311元。事实及理由：2018年1月26日，原告和华汇公司签订房屋租赁合同，约定原告承租位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），面积3735．57平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，免租期自2018年3月1日起至2018年4月30日止，租金标准每平方米每天4．95元，每月租金562437元。2018年2月10日，原告和二被告签订三方协议，约定华汇公司将其在房屋租赁合同及补充协议约定的权利义务全部概括转让给拾雨公司。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但是二被告无法提供房屋产权证明材料，导致原告无法办理工商变更登记，还多次以不合理的理由强迫原告停工，影响工程进度，导致原告无法如期完成施工，为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。华汇公司辩称，双方于2018年1月26日签订的房屋租赁合同、补充协议以及三方于2018年2月10日签订的三方协议合法有效。2017年年底，原告通过中介公司找到我公司拟承租华汇大厦办公用房，我公司就华汇大厦属于村集体产权等基本情况及已将大厦整体出租给拾雨公司经营管理进行了介绍，并出示了证明书和同意转租证明。华汇大厦主体前身是90年代初由北京市朝阳区北花园大队在村集体建设用地上投资建设的集体企业水磨石厂，2006年升级为北花园市场，2016年7月28日，经北花园村民委员会村民代表大会决议，由北京市朝阳北花园农工商公司与我公司签订房屋租赁合同书，将华汇大厦出租给我公司经营管理，租期20年，自2017年5月1日至2037年4月30日。我公司接收华汇大厦后对大厦用电、消防、燃气等公共设施进行了升级完善，并取得了相关部门出具的证明，因此华汇大厦属于合法建筑。我公司分别于2018年1月10日将定金60万元，于2018年2月7日将原告交纳扣除应支付的中介佣金费用后的第一期租金、押金以及物业费2369043元转交给了拾雨公司，我公司已经履行完毕三方协议约定，将合同权利义务转移给拾雨公司。我公司未实际持有原告所支付的租金、押金和物业费，原告要求我公司退还没有依据。原告持有租赁标的期间私自撤离，导致房屋装修混乱无人管理，原告所称装修损失均属自身行为造成，与我公司无关。原告主张要求违约金，无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。拾雨公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，我公司不同意原告的诉讼主张，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告主张合同无效的同时又主张违约金自相矛盾。关于合同效力问题，我公司同意华汇公司的意见，合同真实有效。如果法院认定合同无效，我公司无过错，不应承担合同无效责任。租赁合同履行过程中，原告有违约行为，我公司并无过错，无责任返还和赔偿。我公司与华汇公司按约定将涉案房屋交付给原告，已经履行完交付义务。原告在装修过程中，我公司积极配合，但是原告施工人员野蛮施工，未经我公司同意，擅自拆除承重墙，威胁整个大厦和其他租户的安全。我公司有责任有义务制止原告的拆墙行为，根据合同约定我公司具有装修管理权，所以我公司认为制止原告的违法违规装修行为并无不当。原告所述无法为其办理工商登记与事实不符，原告承租的华汇大厦四层其他租户，均可以办理工商登记。原告的违约退租行为，给我公司造成了重大损失，根据合同约定，应当由原告向我公司支付违约金并赔偿损失，我公司已就此另行提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：拾雨公司原名为北京拾雨文化传媒有限公司，2018年7月19日变更为现名。2018年1月9日，原告向华汇公司转账60万元，摘要为华汇大厦定金。2018年1月10日，华汇公司向拾雨公司转账60万元，摘要为付代收定金。2018年1月26日，原告（承租方、乙方）与华汇公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，建筑面积3735．57平方米，用途为办公，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，租期3年，免租期限自2018年3月1日起至2018年4月30日止。免租期间，乙方免交租金，但须交纳装修管理费、物业管理费和其它应缴的费用。租金标准按建筑面积4．95元/平方米/日，月租金为562437元，第一期租金自本合同签订之日起5日内，乙方向甲方预付第一期租金1687311元。押金1687311元，乙方应自本合同签订之日向甲方支付。乙方有权按本合同约定对该房屋区域进行用于办公用途的装修，但不得在该房屋四至范围内搭建任何建筑。甲方保证系租赁房屋合法之经营权人，拥有本项目的合法出租权，对本项目进行统一经营管理。因甲方无权出租租赁房屋和租赁房屋本身存在权利瑕疵致使乙方无法在本合同确定的租赁期限内持续租赁房屋、办理乙方合理所需的各项证照，甲方应协调解决。因甲方原因致使乙方不能实现合同目的，乙方有权依法解除本合同，合同解除后甲方应依约退还乙方缴纳的押金及尚未实际承租的租赁期限租金，赔偿乙方三个月租金，并承担乙方实际发生的其他损失，但乙方也有责任的除外。同日，拾雨公司向华汇公司出具承诺书，记载：“因拾雨公司法人及增项未完成不能正常签约前提下，现委托华汇公司代签与原告租赁合同，合同由拾雨公司拟定与客户协商并修订一致，合同内容及条款中所承担的法律责任及义务由拾雨公司履行。”2018年2月5日，原告（乙方）与华汇公司（甲方）签订补充协议，约定甲方允许乙方按照自身需要将现承租房屋分租给乙方指定的十二家公司，并在乙方及指定公司需要注册或变更地址时，配合其进行合同换签。甲方作为代收款方须根据乙方所支付款项共计3601869元开具相应收据。物业费为1元/平方米/日。2018年2月5日，原告向华汇公司转账3001869元，摘要为华汇大厦首期房租押三付三及装修期间物业费。2018年2月7日，拾雨公司向华汇公司出具《情况说明》，记载：“2018年2月6日根据承租户原告要求，并经我司同意，由贵司代我司与原告就承租涉案房屋签订了房屋租赁合同并收取了租赁押金、第一期租金及物业费尾款共计3001869元。根据贵我双方共同协商意见，现请贵司将前述收取的租赁押金、第一期租金及物业费金额合计扣除佣金服务费632826元后剩余2369043元转交我司。”同日，华汇公司向拾雨公司转账2369043元，摘要为转付四层房租及押金。2018年2月10日，原告（乙方）与华汇公司（甲方）、拾雨公司（丙方）签订三方协议，约定鉴于甲丙双方于2017年12月1日就华汇大厦一层至五层的经营管理、物业管理达成的相关约定。自2017年12月1日起至2032年11月30日丙方保证有权作为出租方将华汇大厦一层至五层租赁标的进行转租并签订相应房屋租赁合同。自本协议签订之日起甲方将与乙方于2018年1月26日签订的房屋租赁合同及其补充协议之约定的权利义务全部概括转让给丙方，丙方充分知晓房屋租赁合同及补充协议具体约定的内容并确保可以为乙方及乙方十二家指定公司出具工商注册及证照办理所必须的地址证明。2018年3月9日，原告向拾雨公司转账407201元，摘要为装修入场费用装修押金及管理费。2018年4月27日，原告向拾雨公司发送《房屋租赁合同解除及索赔通知函》。记载：“经与贵司及华汇公司反复沟通仍不能开展地址工商变更及搬迁工作，鉴于此，我司未实际使用且无法实际使用该房屋，合同目的不能达到，无法继续履行，合同于即日起解除。”2018年5月2日，拾雨公司向原告发送《关于原告擅自中途退租造成押金不足的告知催缴函》。记载：“我司2018年4月28日收到贵司通知函后，立即对照上述房屋租赁合同审查双方权利义务，贵司并没有解除合同及索赔的权利，贵司通知函的目的显然是想违约擅自中途退租。请贵司继续诚实信用的履行房屋租赁合同，我司已全部没收贵司押金。”2018年7月5日，原告通过EMS快递的方式向二被告寄送《房屋交付通知函》，告知二被告已于2018年4月1日将涉案房屋返还，放弃对房屋内物品的所有权，对于房屋空置损失不承担任何责任。投递结果为2018年7月13日和2018年7月14日妥投。庭审中，原告主张自2018年3月1日至2018年3月31日期间实际装修房屋，于2018年4月1日撤场并向拾雨公司发送通知函，同意在诉讼请求中抵扣房屋使用费。拾雨公司主张双方2018年4月底还在协商关于搬迁、网络和快递事宜，房屋内一直有装修材料，2018年10月8日鉴定勘验后自行收回房屋并另行出租，原告应当支付自合同签订次日起至2018年10月8日期间的房屋使用费。经询，双方称入场及撤场均未办理交接手续。诉讼中，原告申请对涉案房屋装修价值进行鉴定。2019年8月23日，北京中瑞岳华工程管理咨询有限公司出具北京中瑞岳华鉴字[2019]第010005号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为华汇大厦四层涉案房屋装修工程造价推定为1021812．59元。原告自行交纳鉴定费21196．8元。另查一，经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，北京市朝阳区xx号华汇大厦未取得建设工程规划许可证。另查二，2018年7月6日，本院依原告申请，查封了华汇公司名下招商银行账号内400万元的存款。2018年8月3日，拾雨公司向华汇公司上述账户转账5563395元，备注为房租。2009年2月22日，华汇公司出具《情况说明》，证明华汇公司账户内冻结金额400万元中300万元实际归属于拾雨公司。经询，华汇公司表示如果法院解除查封，同意向拾雨公司返还300万元。本院依原告申请，实际查封了拾雨公司名下中国工商银行账号内2785993．47元的存款。2019年4月8日，拾雨公司向本院提供等额现金担保，解除了上述账户的查封。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原告与华汇公司签订的房屋租赁合同、补充协议以及原告与二被告签订的三方协议应属无效，原告要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，房屋租赁合同虽由原告与华汇公司签订，但从三方协议以及拾雨公司出具的承诺书、情况说明内容来看，涉案房屋的实际出租人为拾雨公司，其对合同无效负有主要的过错责任，原告作为承租人，签订合同时未尽到审慎审查义务，应负次要责任，双方应各自承担相应的责任。原告要求华汇公司承担合同无效的法律责任，缺乏依据，本院不予支持。关于二被告之间在法院查封账户后因汇款产生的款项分配问题，双方可另行解决。关于租赁押金和装修押金，因合同无效，拾雨公司应当予以返还，本院对此予以支持。关于租金，根据现有证据及本院查明的事实，合同租赁期限及免租期均自2018年3月1日起算，故本院自该日起算房屋使用费，拾雨公司虽主张原告于合同签订次日起使用涉案房屋，但未就此提交证据证明，本院不予采信。原告主张于2018年4月1日交还房屋，但双方未办理交接，原告亦未就此进行举证，本院不予采信。2018年4月27日，原告向拾雨公司发送通知函告知解除租赁合同及未实际使用涉案房屋，拾雨公司于2018年5月2日回函要求原告继续履行合同，此后原告未继续履行合同，并告知拾雨公司已交还房屋，拾雨公司应在合理期限内收回涉案房屋，防止损失进一步扩大，本院根据本案案情将房屋使用费计算至2018年5月31日，并将原告已交纳的租金与房屋使用费进行抵扣，不再予以退还。关于物业费，原告应当支付占有使用房屋期间的物业费，原告已付的金额不足以支付上述使用期间的物业费，不应予以退还，不足部分本院从原告押金中予以扣除。关于装修损失，因合同无效双方均存在过错，本院参考鉴定报告确定的装修价值及双方过程程度酌情予以支持。关于装修管理费，原告已实际装修涉案房屋，该费用已经发生，本院不予支持。关于违约金，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告北京花旺在线商贸有限公司与被告北京华汇泰鑫商务管理有限公司于二〇一八年一月二十六日签订的《房屋租赁合同》及二〇一八年二月五日签订的《补充协议》无效；二、确认原告北京花旺在线商贸有限公司与被告北京华汇泰鑫商务管理有限公司、被告北京拾雨商务管理有限公司于二〇一八年二月十日签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效；三、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京花旺在线商贸有限公司押金一百五十七万零八百八十五元五角六分、装修押金三十七万零一百八十三元；四、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京花旺在线商贸有限公司装修损失七十万元；五、驳回原告北京花旺在线商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58827元，由原告北京花旺在线商贸有限公司负担35701元（已交纳），由被告北京拾雨商务管理有限公司负担23126元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京拾雨商务管理有限公司负担（原告已预交，被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告）。鉴定费21196．8元，由原告北京花旺在线商贸有限公司负担6358．8元（已交纳），由被告北京拾雨商务管理有限公司负担14838元（原告已预交，被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  李淑意人民陪审员  李俊毅二〇一九年十二月三十日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜