福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7506号 原告：黄德润，男，1953年12月9日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：庄庆祥，福建志立律师事务所执业律师。 被告;张其闽，男，1959年3月29日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林文、黄昕，福建安凯律师事务所执业律师。 原告黄德润与被告张其闽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄德润及其委托诉讼代理人庄庆祥，被告张其闽及其委托诉讼代理人黄昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄德润向本院提出如下诉讼请求：1.解除黄德润和张其闽于2002年5月3日签订的《房屋租赁合同书》；2.张其闽立即将址在丰泽区北峰城口段湖村x＃xxx号房屋（包括抽油烟机一台、床一张，每根长约2米、宽约20厘米、厚约10厘米的长方木共计十根等）腾空并返还给黄德润；3.张其闽向黄德润支付自2010年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金（按照月租金1200元计算，暂计至2019年6月30日租金共计为124800元），并支付相应的违约金（自2010年1月1日起按月利率2%计至实际付清全部租金之日止，暂计至2019年6月30日违约金约为118368元）。上述过程中，黄德润将第二项诉讼请求变更为：张其闽立即将址在丰泽区北峰城口段湖村x＃xxx号房屋腾空并返还给黄德润。事实和理由：2002年5月3日，黄德润和张其闽签订《房屋租赁合同书》一份，约定张其闽承租黄德润所有的址在丰泽区，建筑面积93平方米，张其闽答应每个月租金450元，每季度结算支付一次，押金为450元，租赁期限一年，等等。租赁期限届满后，张其闽继续承租该房屋，月租金为500元，张其闽支付租金至2009年12月。自2010年1月1日起至今，张其闽未再支付租金。 张其闽辩称：黄德润要求张其闽支付自2010年1月1日起的租金及违约金的诉讼请求违反了民事活动所应遵循的诚实信用原则，于法无据，不应得到支持。2010年黄德润将址在泉州市丰泽区的房屋出售给张其闽，当时双方已结清所有房租，为此张其闽支付黄德润购房定金50000元。上述事实有张其闽和黄德润之间的通话录音、黄德润亲笔出具给张其闽的《收据》及相关证人证言为凭。黄德润自2010年起便丧失对张其闽请求支付租金的权利。若张其闽确实拖欠黄德润自2010年1月1日起的房屋租金，黄德润作为完全民事行为能力人在时隔9年之后才向人民法院诉请保护其民事权利，该行为不仅与日常生活经验及交易习惯不符，且已超过诉讼时效。故黄德润要求张其闽支付房屋租金的诉讼请求不应得到支持。二、2010年黄德润将址在泉州市丰泽区的房屋出售给张其闽后，张其闽基于房屋买卖关系合法占有使用案涉房屋，张其闽无权要求黄德润腾空返还房屋。综上，请求驳回黄德润的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2002年5月3日，黄德润将其所有的址在丰泽区北峰城口段湖村x＃xxx房屋出租给张其闽使用，双方为此签订房屋租赁合同一份，该合同主要约定：租赁期限自2002年5月10日起至2003年5月10日止，每月租金450元。上述租赁期限届满后，张其闽继续使用租赁房屋，并交纳租金。2009年，经双方协商，达成由张其闽向黄德润购买上述房屋的口头协议，张其闽为此向黄德润支付5万元，双方于2009年12月31日共同到泉州市房地产交易所办理房屋权属变更登记手续，被告知上述房屋系黄德润与其前妻共有，须黄德润前妻共同签名同意转让方能办理房屋权属变更登记手续。最终，双方未能办理案涉房屋权属变更登记手续，张其闽继续使用租赁房屋至今。 上述事实，有黄德润提供的房屋所有权证、房屋租赁合同书、泉州市房地产交易登记申请表等证据以及黄德润、张其闽的庭审陈述为证，本院予以认定。 诉讼过程中，张其闽提起反诉，请求解除其与黄德润签订的房屋买卖合同，黄德润双倍返还购房定金10万元及资金占用利息、赔偿装修损失12万元。后张其闽撤回反诉申请，另行向本院提起诉讼，案号为（2019）闽0503民初10675号。在该案中，张其闽于诉状中陈述：2009年黄德润将其所有的……房屋出售给张其闽。2019年9月18日，张其闽撤回反诉申请。 双方当事人的争议焦点为：黄德润与张其闽之间是否仍存在房屋租赁合同关系，黄德润是否有权请求解除并要求张其闽返还房屋并支付租金，若黄德润有权要求张其闽支付租金，则租金标准是多少以及是否超过诉讼时效。 双方当事人对争议焦点的意见同其诉辩主张。黄德润为证明其主张，向本院提供如下证据：1.通知及证明，拟证明案涉房屋租金为2010年每月800元、2011年每月900元、2012年每月1000元、2013年每月1100元，2014年起每月1200元以及黄德润多次要求与张其闽解除房屋租赁合同、返还房屋；2.收据，拟证明自2003年起双方均同意租金按每月500元计算，于每年年底支付当年的租金。 张其闽对黄德润提供的证据质证认为：证据1的通知，张其闽均未收到；证据2是黄德润单方制作，有异议。 张其闽为证明其主张，向本院提供如下证据：1.通话录音，拟证明黄德润于2010年将案涉房屋出售给张其闽；2.收据，拟证明张其闽于2010年9月3日支付给黄德润购房定金5万元；3.证人罗某、钱某的证言，拟证明证人听说过黄德润将房屋出卖给张其闽，后来因为黄德润没有办法叫其前妻签名没有卖成的事实。 黄德润对张其闽提供的证据质证认为：证据1，张其闽整理的书面内容与通话资料不一致；证据2，系黄德润于2009年双方达成房屋买卖协议后，在过户前收到张其闽支付的购房预付款5万元，2009年底双方办理过户手续时才知道无法过户，因张其闽支付租金到2009年底，黄德润向张其闽催讨租金，张其闽遂把该预付款暂时放在黄德润处预付租金，黄德润重新出具这份收据；证人拟证明的事实系来源于“听说”，不具有证明效力。 对于争议焦点，本院认为，首先张其闽整理的书面录音内容与录音资料并不一致，内容不完整。在整理的书面录音第十四行黄德润的说话后还有“是政策性的东西，不是我的反悔或否认。”第十七行黄德润的说话后还有“我们没有办法，到后来出现我住的阳光巴黎旁边的军休所那个事情，过后到我去租房，那边不能住，我要求你退给我，你也不退……我说那个合同要终止，你一直搁了十几年”；第二十一行黄德润的说话后还有“当时我钱就要退给你，你说暂且放在我这里，卖成都卖成，卖不成你也要住这儿，意思你说放着你也要交房租，第二年房租你就不交了……”第二十八行后张其闽说：“你说2010年要卖给我，我就真的要买。”黄德润插话：“09年。”张其闽说：“是09年。”张其闽没有整理成书面的通话内容还有：张：“当时我给你说你妻子如果不签，我们去办公证。”黄：“你当时没有这样说，你只说我再做点工作，那些钱先放在那儿，我想房租也麻烦，就抵房租。”张：“你妻子不来签，不能过户，那就算了，房子我也要退给你，我们坐下来谈谈。”黄：“我写给你的好几张文字，文字依据，我都留底，我都说清，叫炳煌拿给你，叫金狮拿给你。”张：“好了，你什么时候有空，来谈。”张：“原来我租一个月450元，我们也没有那个，你要算到1000多元。”黄：“450元是合同写的，后来没有再签合同，03年你开始按500元支付到2008年，有收据……到后来原来居住的房子出事才写一张叫炳煌拿给你，我也是按行情，也没有抬高价格。”张：“明天来，我们坐下来协商下。”在通话中，张其闽也确认案涉房屋未能办理权属变更登记手续的原因是黄德润前妻未签名同意转让。对黄德润说其第二天就要退钱给张其闽、张其闽说暂且放在黄德润处、房子卖不成张其闽也要住也要交房租的内容，张其闽未作否认。因此，根据通话录音，本院认定以下事实：黄德润与张其闽于2009年达成案涉房屋的买卖协议，张其闽为此支付购房款5万元，双方于2009年12月底到泉州市房地产交易中心办理案涉房屋的权属变更登记手续，被告知需黄德润前妻也签名才能转让，张其闽要求黄德润作其前妻工作，但黄德润前妻始终不同意签名，最终房屋无法转让，黄德润欲退回购房款，张其闽表示暂时放在黄德润处，抵作房租。根据上述事实，本院认为，黄德润与张其闽在房屋租赁合同履行期间达成房屋买卖协议，但因案涉房屋未能办理房屋权属变更手续，双方协商张其闽支付的购房款5万元抵作租金，故黄德润与张其闽之间的房屋买卖协议已经解除，并继续履行房屋租赁合同，因此张其闽应当继续支付租金。因双方未对租赁期限作约定，故租赁期限为不定期，对不定期租合同，出租人有权随时解除，故对黄德润要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。关于租金标准。黄德润提供了四封信件，并主张通过他人向张其闽送交信件，其中2014年1月1日的信件有通知调整租金的内容：适当增加2010年至2013年的月租金，2010年每月800元，2011年每月900元，2012年每月1000元，2013年每月1100元，2014年起每月1200元；在2018年4月16日的信件中，要求张其闽按上述标准补交租金。虽然在通话录音中，黄德润说到让他人向张其闽转交信件的话，张其闽没有否认，但不能证明就租金标准，黄德润与张其闽达成了一致意见。诉讼过程中，黄德润申请对案涉房屋自2010年1月1日起至今的租金标准进行鉴定，但又撤回该鉴定申请，故对黄德润主张的租金标准不予采纳。黄德润在通话中说张其闽自2003年起按每月500元的标准支付租金，张其闽没有否认，故本院认定自2003年起案涉房屋的租金调整为500元，张其闽应当按照该标准支付占有使用案涉房屋期间的租金。双方对张其闽支付租金截止时间说法不一，黄德润主张张其闽支付到2009年12月，张其闽主张其支付到2010年10月。根据双方2009年12月底到房地产交易场所办理房屋权属变更登记手续以及黄德润在通话录音中说张其闽自房屋买卖第二年起就未交租金、张其闽未否认的事实，本院认定张其闽交纳租金至2009年12月。自2010年起，按每月500元的标准计算，张其闽支付的5万元可以抵至2018年4月的租金，故张其闽应自2018年5月开始应继续按每月500元的标准支付至其腾空并向黄德润交还案涉房屋之日止的租金。关于黄德润主张按月利率2%的标准支付违约金问题。房屋租赁合同第五条约定：“乙方必须依约如数交付租金，如拖欠租金，每天则加收3%滞纳金……”，故对黄德润要求张其闽按月利率2%的标准支付违约金可予支持。房屋租赁合同虽约定每季度支付一次租金，但黄德润自认自2003年起已变更作于每年年底一次性支付当年租金，故张其闽应承担的逾期支付租金的违约责任应为自次年的1月1日以欠付的租金额为计算基数，以月利率2%的标准计付自实际支付之日止，具体为：自2019年1月1日起，以4000元（2018年5月至2018年12月的租金）为计算基数计算；自本判决确定的支付之日起以扣除4000元之后的尚欠租金为基数计算。对张其闽交纳的押金问题，黄德润未主张押金的处理，但为避免诉累，宜于本案处理较妥。根据房屋租赁合同的第四条约定，张其闽应交付黄德润押金450元，张其闽主张其实际交付押金1000元，但黄德润予以否认，张其闽又未能提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。房屋租赁合同第四条约定：“合同期满后，甲方（即黄德润）应将押金无息退还乙方（即张其闽）”，故张其闽支付的押金450元可以抵作其应支付的租金。因张其闽支付的购房款5万元可以抵扣至2018年4月的租金，故黄德润于2009年7月向张其闽主张租金，未超过诉讼时效期间。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，规定，判决如下： 一、解除黄德润与张其闽于2002年5月3日签订的《房屋租赁合同书》； 二、张其闽应于本判决生效之日起十日内腾空并向黄德润交付址在泉州市丰泽区的房屋； 三、张其闽应于本判决生效之日起十日内向黄德润支付自2008年5月起至张其闽实际交付房屋之日止的租金（按每月租金500元的标准计算，可扣除押金450元），并应按月利率2%的标准计付至实际支付之日止的违约金（自2019年1月1日起，按4000元为基数计算；自本判决确定的支付之日起以扣除4000元之后的尚欠租金为基数计算）； 四、驳回黄德润的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5148元，减半收取计2574元，由黄德润负担2413元，张其闽负担161元。应于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇一九年十二月二十六日 书记员  林 琳 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》： 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》： 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。