成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7226号 原告：成都壹购丰汇商业管理有限公司，住所地成都市成华区府青路二段2号“财富又一城”1栋5层501号。 法定代表人：刘守玉，职务总经理。 委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。 被告：刘黎，男，汉族，1976年5月19日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨成娟，四川展新律师事务所律师。 原告成都壹购丰汇商业管理有限公司（以下至判决主文前简称壹购丰汇公司）与被告刘黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告壹购丰汇公司的委托诉讼代理人蒋淋，被告刘黎及其委托诉讼代理人杨成娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告壹购丰汇公司向本院提起诉讼请求：1.判令《物业租赁合同》于2018年12月25日解除；2.判令被告向原告支付电费155元；3.判令被告支付逾期支付电费违约金12元（分别以欠付费用为基数，按每日万分之五的标准自欠付之日起计算至被告实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日）；4.判令被告支付原告租赁场地清场费17310元；5.判令被告支付原告场地占用费49728元（自2019年1月1日起计算至2019年5月26日）；6.判令被告赔偿原告损失20720元；7.判令被告支付原告律师代理费7034元。事实与理由：2017年9月22日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于成都市成华区府青路二段2号“财富又一城”负一层第F54A号场地，租赁期限自2017年9月25日起至2019年9月30日止，原被告双方就租金等费用支付方式、场地交还方式、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告按约履行了全部合同义务，但被告多次拖欠租金、水电费等费用且擅自闭店，原告于2018年12月25日解除《物业租赁合同》，但被告未按双方约定交还租赁场地且至今未向原告结清相关费用。原告认为，被告无故拖延支付费用的行为严重违约，遂来院起诉。 被告刘黎辩称，原告的诉请没有事实和合同依据。1.同意原被告所签订的《物业租赁合同》于2018年12月25日解除,且被告于2018年11月21日因经营亏损按照原告要求向原告提出了解除合同的申请;2.被告已经于2018年12月26日结清了电费，并将租金支付至2018年12月31日，未拖欠费用；3.原被告双方的合同于2018年12月25日就解除了，且合同解除前原告对案涉铺面上锁并占有了案涉铺面，被告不存在超期占用的问题；4.被告已经向原告交纳了21600元的保证金，现在原告一方面没收被告的保证金，又要求原告赔偿损失，属于重复计算，我方要求保证金在本案中一并处理。 本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，原告壹购丰汇公司作为出租方（甲方）与作为承租方的被告刘黎（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：甲方将位于成都市的第Ｆ54Ａ号场地出租给乙方用于经营“俏盆盆”（干锅、海鲜、烧烤、卤菜等）。租赁期限自2017年9月25日起至2019年9月30日止，计租起始日为2017年10月25日。合同第八条、第九条约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金人民币19600元、商品和服务质量保证金人民币2000元。第十条约定：租金标准为200元／ｍ2／月,实际执行标准为175元／ｍ2／月，月租金9800元，日租金322元；年租金117600元……合同第十一条约定：……乙方每月26日前据实缴纳水费、电费等费用；垃圾袋装费按照72元／月，按季度收取。第十七条约定：……乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方按合同解除或终止时月租金的两倍向甲方赔偿损失；乙方擅自停业，每停业一日，应按停业时日租金标准向甲方支付违约金，如连续停业超过15日或累计超过30日，甲方有权解除本合同。第二十条约定：本合同因租赁期限届满，或双方协商一致，或因一方当事人根据本合同约定或法律规定行使解除权而终止；租赁期限届满（如乙方不续租），乙方应至迟于租赁期限届满次日，或无论何种原因导致本合同解除，乙方应于合同解除后三日内将租赁场地交还甲方……乙方拆除装修及自行安装的设施、设备及其他添附物，并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方……乙方未按本合同约定交还租赁场地，乙方同意甲方有权在任何时间以任何方式进入租赁场地进行清场。第二十一条约定：乙方实际办公地址为成都市成华区建设路71号1-8，指定联系人为刘黎……送达书面文件的送达之日为另一方法定代表人或指定联系人或书面授权委托签收之日，送达方可以本条确认的实际办公地址为收件地址，以特快专递的方式送达，无论受送达人是否签收或特快专递是否退回，特快专递寄出后第4日为送达之日。第二十二条约定：……如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。 2018年12月17日、12月22日，原告先后向被告发出《催缴费用通知书》，其中2018年12月17日的《催缴费用通知书》尾部手写字体载明“12月5日开始未营业，商户已未营业，未签收”。2018年12月21日，原告向被告发出《解除〈物业租赁合同〉的函》，主要内容为，因被告无故拖欠租金等费用，已构成严重违约，因此函告被告：一、双方签订的《物业租赁合同》于该函发出后第四日解除；二、请被告于《物业租赁合同》解除后三日内拆除装修及自行安装的设施设备和其他添附物……逾期未交还的，我司将自行清场并收回租赁场地，由此产生的一切费用（包括但不限于清场费用、物业占用费）和损失由贵方承担；三、原告将于合同解除之日停止供水、供电等一切商场服务；四、请被告于合同解除后三日内至原告处结清拖欠的租金、水电费等费用，并按合同约定支付逾期支付租金、水电费等费用的违约金并赔偿原告损失……以上函件原告通过邮寄方式向《物业租赁合同》中被告确认的实际办公地址与指定联系人送达。2019年2月18日，原告委托四川宏联威律师事务所律师出具《律师函》，主要内容为：一、请被告于本函发出之日起10日内向原告支付拖欠的电费4347.6元、水费803.4元、物业占用费15667.7元（暂计算至2019年2月15日），并根据《物业租赁合同》之约定支付逾期付款违约金和赔偿原告损失；二、请被告于本函发出之日起10内拆除租赁场地的装修及安装的设施设备和其他添附物，将租赁场地以原告书面认可的状态交还……该《律师函》于2019年2月19日通过邮寄方式向《物业租赁合同》中被告确认的实际办公地址与指定联系人送达，被告于2019年2月20日签收。2019年6月20日，原告与四川宏联威律师事务所签订了《委托代理合同》，次日，四川宏联威律师事务所出具了发票，原告支付本案律师费7034元。 另查明，被告于2017年9月25日向原告缴纳履约保证金19600元、商品质量保证金2000元，合计21600元。庭审中，原告同意被告交纳的21600元保证金在本案中一并处理。 庭审中，原告提交案涉商铺的电费能耗表、收据、发票，拟证明原告替被告垫付2018年12月7日至2019年1月电费155元。 庭审中，原告提交加盖有案外人成都嘉艺鑫建筑装饰工程有限公司印章的《财富又一城负一楼俏盆盆店拆除合同》，载明合同价款为17310元；原告提交加盖有案外人四川恒亿诺建筑装饰工程有限公司发票专用章的《四川增值税专用发票》，载明“货物或应税劳务、服务名称：装饰，价税合计17310元”；原告提交《东亚银行网上银行交易凭证》，载明原告于2019年7月19日向案外人四川恒亿诺建筑装饰工程有限公司支付17310元。原告提交上述证据拟证明，原告支出案涉商铺清场改造费17310元。 庭审中，被告申请证人罗某和赖某出庭作证，二证人的证言拟证明：被告曾于2018年11月份通过微信向原告工作人员朱江协商退租事宜，并于同年11月21日向原告提交了退租的申请书，案涉商铺于2018年12月6日之后就未曾营业，2018年12月25日，被告结算了全部费用，清场离开时遭到原告方阻拦，原告禁止被告搬大件和贵重物品。 庭审中，被告提交2018年12月25日被告清场时的监控视频资料，该视频资料显示：原告工作人员曾多次来到被告清场现场，表示不能乱搬东西，其中一名工作人员表示搬东西经过商场允许，要开个条子。 上述事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：1.原告的工商登记信息、被告的身份信息；2.《物业租赁合同》；3.电费能耗表、收据、发票；4.《催缴费用通知书》及邮单、《解除的函》及邮单、《律师函》及邮单；5.《财富又一城负一楼俏盆盆店拆除合同》、发票、转账凭证；6.《委托代理合同》、发票、转账凭证；7.原告出具的收取押金及水电费的《专用收据》、交易明细；8.被告和原告工作人员的微信聊天记录；9.证人证言；10.监控视频资料；11.原被告双方的当庭陈述。 本院认为，原告壹购丰汇公司与被告刘黎之间的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为：被告是否已于2018年12月25日完成合同约定的交还租赁场地义务。首先，案涉合同明确了合同解除后的三日内，租赁场地以原告书面认可的清洁状态交还，现被告未提供原告出具的书面凭证；其次，结合庭审和现有证据，不足以支持被告其未清场系被告工作人员阻拦，被告已经完成交付场地义务的主张；再次，原告委托律师于2019年2月19日向被告邮寄的《律师函》表明，原告并没有认可被告完成合同约定的交付租赁场地义务，并重新给与被告一定的时间进行清场和交还租赁场地。综上，被告未完成合同约定的交还租赁场地义务，被告应在原告发出《律师函》的10日内，即2019年3月1日前，将案涉租赁场地按原告要求交还，被告未按期交还租赁场地，应承担违约责任。 本案中，因被告认可案涉《物业租赁合同》已于2018年12月25日解除，故原告要求判令解除《物业租赁合同》于2018年12月25日解除的诉讼请求，已无实际意义，本院不予处理。 对于原告要求被告支付2018年12月7日以后的电费155元及相应违约金的诉讼请求，原告于2018年12月17日出具的《催缴费用通知书》显示，案涉商铺于2018年12月5日就未营业；原告出示的《财富又一城商铺能耗表》系其自行制作，未出示其他证据证明案涉商铺电费的实际金额，被告也不予认可。故原告要求被告支付2018年12月7日以后的电费155元的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持；对于原告要求被告支付逾期支付电费违约金的诉讼请求亦不予支持。 对于原告主张的清场费、场地占用费、损失费、律师费以及案涉合同中约定的保证金均属因违约产生损失的计算方法，原告既主张了违约赔偿，又主张了物业占用费、律师费等实际损失，同时原告还同意将21600元保证金在本案中一并处理，本院结合被告在清场时已经结清全部费用的案件事实，酌定由被告承担原告的实际损失。本案中，原告的实际损失认定如下：1.物业占用费，被告未及时按原告要求清场，应承担案涉商铺自2019年3月1日至2019年5月26日（原告诉状中确认的场地收回日期）的物业占用费28014元（322元×87天）；2.清场费，原告提供的案涉商铺拆除合同明确施工方是成都嘉艺鑫建筑装饰工程有限公司；原告将款项支付给了四川恒亿诺建筑装饰工程有限公司，发票加盖的也是四川恒亿诺建筑装饰工程有限公司印章，发票上的服务名称显示是“装饰”，拆除合同与发票、转账凭证不一致，不能证明原告为收回案涉商铺实际支出了相关费用，对于原告主张的17310元清场费，缺乏事实依据，本院不予支持；3.律师费，案涉《物业租赁合同》明确约定了律师费，原告又提供了相应的委托合同及票据，本院认可原告支出律师费7034元。综上，本院认定原告的实际损失为物业占用费28014和律师费7034元，合计35048元。原告未退还给被告的履约保证金19600元，商品和服务质量保证金2000元，应在原告的实际损失中予以冲抵，被告还应支付原告13448元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘黎应于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付13448元； 二、驳回成都壹购丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2174元，减半收取计1087元，由被告刘黎承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 鹏 二〇一九年十二月四日 书记员 夏显明