四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初6653号 原告：曾晓峰，男，1964年6月15日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：余玮，四川金契律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮国勇，四川金契律师事务所律师。 被告：吴智，男，1979年10月20日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 被告：张宇林，男，1956年8月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：陈涛，四川拓越律师事务所律师。 原告曾晓峰与被告吴智、张宇林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告曾晓峰的委托诉讼代理人余玮，被告张宇林及其委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。被告吴智经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾晓峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴智签订的房屋租赁合同有效；2.二被告连带赔偿原告各项损失共计116790元（其中退还预交租金36840元、另行租房差价60800元、另行租房的押金8000元及中介费8000元、搬家费2900元、退还预交电费250元）；3.二被告连带赔偿原告维修、添附及装修费用共计145897.66元（其中维修费980元、添置家电13637.66元、装修费131280元）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年4月11日，曾晓峰与吴智签订房屋租赁合同，约定将位于成都市青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋出租给曾晓峰，租赁期为2015年5月1日至2025年4月30，租金为4200元/月。曾晓峰分四次向吴智转账汇款共计204840元，支付房屋租赁押金5000元、中介费4200元，并对案涉房屋进行装修添置。合同签订时，吴智并未将案涉房屋已经抵押的事实告知曾晓峰。2018年7月，张宇林通过拍卖交易购得案涉房屋，后未妥善处理与曾晓峰的租赁关系即导致该房屋无法使用，造成曾晓峰搬离，产生损失。因各方协商未果，故原告曾晓峰诉至本院，望判如所请。 被告张宇林辩称，其不是本案适格的主体，原告应向合同相对方吴智主张权利；对案涉租赁合同的真实性无法核实；张宇林作为案涉房屋的合法所有权人，已通过诉讼确认原告应返还原物；原告与吴智签订租赁合同时，应已知晓该房屋系抵押物；原告的诉请缺乏事实和法律依据，不予认可。 被告吴智未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴智原系位于成都市青羊区百卉路21号5栋2单元4层1号房屋（权2734641，建筑面积146.2平方米）的所有权人。2014年11月5日，吴智将该房屋抵押给中国银行股份有限公司成都成华支行（以下简称中国银行成华支行）并办理抵押登记。 2015年4月19日，吴智（甲方）与曾晓峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；租期为2015年5月1日至2025年4月30日止；月租金为4200元，按年支付；乙方向甲方支付的首次租金80000元，在本合同签订之日起1日内付清，对应的租期为2015年5月1日至2017年4月30日；第二次租金于2017年3月30日前付清，之后每年支付一次租金；乙方于本合同签订之时缴纳给甲方押金5000元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费等结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还乙方；乙方同意向经纪方支付佣金4200元；甲方须保证该房屋权属无争议，若发生权属纠纷而影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失；若甲乙双方任何一方未执行本合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的合计佣金。双方另行补充约定：第一次支付租金为2年一付，之后支付方式都为年付，即一年一付，一年租金为50400元等。 2015年4月20日、4月22日，曾晓峰分别通过网银向吴智转账80000元、25800元，系2015年5月1日至2017年4月30日的租金及押金；2017年4月17日，曾晓峰通过网银向吴智转账48640元，系2017年5月1日至2018年4月30日的租金；2018年4月23日，曾晓峰通过网银向吴智转账50400元，系2018年5月1日至2019年4月30日的租金。 另，因吴智未履行足额还款义务，中国银行成华支行诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出的（2015）成民初字第1103号民事判决书生效后，中国银行成华支行申请强制执行。案涉房屋经过司法拍卖，张宇林以380.42万元购买该房。2018年7月30日，案涉房屋过户登记至张宇林名下。2018年8月6日，张宇林向曾晓峰发送手机短信，要求其于2018年9月1日前腾退房屋。曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋，但并未通知张宇林也未向其交付钥匙。 2018年8月24日，张宇林向本院提起返还原物之诉，本院于2019年5月5日作出（2018）川0105民初11846号《民事判决书》，判决曾晓峰于该判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋腾退并交付给张宇林等。曾晓峰不服提起上诉，成都市中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）川01民终13520号《民事判决书》：驳回上诉，维持原判。 上述事实有身份信息、房屋租赁合同、个人账户汇总信息清单及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，曾晓峰与吴智签订的《房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 因案涉房屋已于租赁合同签订前设立抵押权，曾晓峰基于房屋租赁合同的权利不能对抗因实现抵押权取得房屋所有权的张宇林行使物权，故对本案中曾晓峰主张张宇林连带赔偿其各项损失的诉请，本院不予支持。而吴智未按约向曾晓峰交付案涉房屋使用，构成根本违约，致使曾晓峰租赁房屋的合同目的不能实现。曾晓峰于2018年12月11日搬离案涉房屋，双方事实上已经解除租赁合同关系。关于退还预交租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，2018年12月12日至2019年4月30日的租金，吴智应当退还曾晓峰，计算为：19460元（4200元/月×4个月+4200元/月÷30天×19天）。 关于曾晓峰诉请的另行租房差价、另行租房的押金及中介费、搬家费、退还预交电费，本案中，曾晓峰提交其与龚祥琪签订的《房产租赁合同》及收条等，拟证明因吴智违约导致其搬离案涉房屋后另行租房支付的相关费用及损失。经张宇林质证后认为，不认可其真实性、关联性及证明目的。经本院审查认定，对前述证据的真实性、合法性、关联性不予采信，且曾晓峰未能充分举证证明诉请的前述费用及损失系其必要产生的费用或已实际形成的损失，对曾晓峰的前述诉请，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。 关于曾晓峰诉请的维修费，本院认为，曾晓峰仅提供维修单、终端销售凭单作为依据，未提交相关费用已实际支出的证据，故对该项主张，本院不予支持。关于曾晓峰诉请的添置家电、装修费，本案中，曾晓峰提供的购物小票、收款收据，不足以证明诉请的费用系案涉房屋产生并已实际支出，故对上述主张，本院不予支持。 综上，本院对曾晓峰的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、吴智于本判决发生法律效力之日起十日内向曾晓峰退还租金19460元； 二、驳回曾晓峰其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4693元，由曾晓峰承担2693元、吴智承担2000元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吕丽莎 人民陪审员  侯 波 人民陪审员  万郁文 二〇一九年十二月二日 书 记 员  郭 丹