重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初9333号原告：李元勇，男，1970年12月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：胡小平，重庆永登律师事务所律师。被告：重庆綦江工业园区建设开发有限公司，住所地重庆市綦江区工业园区A区，统一社会信用代码91500222756221962M。法定代表人：周宁，董事长。委托诉讼代理人：李勇，重庆智牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万君，重庆智牧律师事务所律师。原告李元勇与被告重庆綦江工业园区建设开发有限公司（以下简称工业园区建设开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，由审判员雷永独任审判，兰云星担任法官助理，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告李元勇之委托诉讼代理人胡小平、被告工业园区建设开发公司之委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元勇向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金14840元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月1日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拍卖的位于綦江区工业园区A区的綦江县工业园区拆迁安置房二期x-x栋门面x一间（占地面积43.63平方米）；合同还就房屋成交价格及支付方式、房屋交付、产权证办理、违约责任等事项进行了约定。之后，原告按约如期向被告支付了购房款。被告除向原告交付了门面钥匙外，一直未将房屋的竣工备案登记手续、使用说明、合格说明、房屋的合法产权手续等资料交付给原告，原告多次催问，被告的工作人员一直说在办理之中，迟迟未给原告办理产权证，也未将办理产权证的有关资料交付给原告，致使原告至今未取得该房屋的合法产权手续。被告的前述行为，已违反了双方的约定，按照合同约定，被告应当承担违约责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告工业园区建设开发公司辩称：一、原告的起诉已超过诉讼时效期间。原告等人是在2009年11月至2010年6月期间相继与被告签订《房屋买卖合同》。该合同第四条约定被告于2010年12月31日或2011年6月30日前将门面产权证交付买受人，由买受人自行办理过户；第七条第3项约定被告未在规定期限内向买受人提供房产证的，承担门面拍卖价总额20%的违约金。根据前述约定，若被告未按期交付产权证，期限届满后违约金的诉讼时效期间就开始计算，原告等人于2019年9月才向人民法院起诉，已超过了诉讼时效期间。二、被告不应承担违约责任。原告所购房屋系联交所公开拍卖，合同第六条第1项特别约定本次拍卖为现状竞拍，拍卖评估报告载明案涉房屋土地使用权取得方式为划拨，土地用途为住宅。合同签订后，被告按约于2010年12月20日办理了初始登记，土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅，被告遂通知原告自行办理过户，原告认为初始登记应当为商业用途因而产生争议，原告拒绝自行办理过户。因此，被告并没有任何违约行为，不应承担违约责任。三、被告要求调减违约金。即使本案认定被告未能按期提供房产证构成违约，被告请求依照合同法第114条第二款的规定调整违约金。本案原告明知拍卖时房屋的现状，原告要求将房屋办理为商业用途而拒不自行过户存在过错，且接房后原告即对房屋行使占有、使用、收益等权能，并不存在任何实际损失。因此，即使本案认定被告违约，请求法院以原告的过错程度和未造成任何实际损失等综合因素，调减违约金。四、原告应承担增加的费用。被告按划拨住宅等现状出让房屋并办理初始登记后，又应原告等买受人要求重新办理了出让商服用地产权证。因此增加的费用，应当由原告等买受人承担，原告支付土地出让金和地价款后，被告即可协助办理过户。综上，原告的诉求已超过诉讼时效期间，且被告按照约定期限办理初始登记没有违约行为，原告系因登记事项产生争议而未自行办理过户，原告的主张没有法律和事实依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：被告系法人独资的有限责任公司，成立于2003年12月4日，经营范围包括重庆市綦江区工业园区内土地一级开发，原重庆市綦江县工业园区A区拆迁安置房一、二期项目系被告投资开发建设。2010年4月1日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告自愿将坐落于原綦江县工业园区A区的綦江工业园区拆迁安置房二期x-x栋x号门面公开拍卖给原告，原告已对被告所拍卖门面作了充分了解，自愿竞买该门面；双方通过公开拍卖确定该门面成交金额为74200元，付款方式为现金支付；原告付清全部房款后，原、被告共同验收，被告向原告交付门面钥匙；被告于2011年6月30日前将其所有的门面产权证交付原告，由原告自行办理过户，被告可提供相关协助，门面过户所涉一切税费由原告承担；本次拍卖为现状竞拍，转让的范围和内容以公告为准，本次竞卖门面，竞买者应在竞卖前到标的物现场进行了解和查勘，并到有关单位进行咨询，当竞买者进入现场参加竞买，即表明对竞卖标的物现状及瑕疵完全认可及了解，并自愿承担一切责任，买受人对其购得的物品，不享有瑕疵担保请求权；被告不按时签订合同或不按期交房，以及不在规定期限向原告提供其所有的产权证的，将承担门面拍卖价总额20%的违约金；此外，合同还就争议解决方式等事项进行了约定。同日，原告向被告支付购房款74200元，被告向原告交付了案涉门面。2010年12月20日，被告向原重庆市綦江县国土资源和房屋管理局申请办理了綦江工业园区A区安置房x-x幢x层x-xx号门面的产权登记，产权证号为207房地证2010字第xxxxx号，产权证书中记载的土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅。2018年12月11日，重庆市綦江区人民政府作出批复（綦江府2018-179号），同意将綦江区工业园区A区长乐安置房第2-1、2-2、2-3、3-2、3-3、3-4等6幢房屋中的第一层共计72套房屋的住宅用途调整为商业用途，在被告补缴72.56万元地价款后，原重庆市綦江区国土资源和房屋管理局办理前述房屋住宅用途调整为商业用途的产权登记。2018年12月19日，被告和原重庆市綦江区国土资源和房屋管理局签订《重庆市綦江区国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》，约定原重庆市綦江县国土资源和房屋管理局将前述房屋所涉的国有土地使用权出让给被告，被告向该局支付土地出让金11.32万元，并补缴地价款61.24万元。2019年5月29日，原重庆市綦江区国土资源和房屋管理局向被告颁发綦江区古南街道工业园区A区安置房x-x幢x层x-xx号门面的不动产权证书，产权证号为渝2019綦江区不动产权第xxxxxxxxx号，产权证书中记载的土地使用权类型为出让，土地用途为其他商服用地或商业服务。2019年10月14日，原告诉至本院，请求判若所请。另查明，被告曾委托重庆咨正房地产土地资产评估有限公司对拟拍卖的綦江工业园区A区拆迁安置房二期门面房（共计60间）进行评估。2009年6月30日，该司出具《估价报告书》，确定前述门面在2009年6月24日的市场价值为3329000元。审理中，原告陈述“合同约定的交付产权证期限届满后，原告去找过被告要求办理产权过户手续以及支付违约金，但都是口头说的，没有书面证据”。被告陈述“被告在办理案涉房屋的初始登记后，就电话通知原告来拿房产证去办理过户手续。在本案诉讼之前，原告从未要求被告支付违约金，2019年7月，个别购房户曾要求被告支付违约金，被告也明确告知购房户要求支付违约金的请求已经超过了诉讼时效”。前述事实，有原、被告当庭陈述、工商登记档案、《房屋买卖合同》、收款收据、《估价报告书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房地产权证》、《批复》、《綦江区国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》、《不动产权证》等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。原告已按约向被告履行了支付购房款的义务，但被告至今未按合同约定向原告履行交付案涉门面产权证，并协助办理产权过户的义务，被告的行为已构成违约。原、被告在合同中明确约定“被告应于2011年6月30日前将案涉门面产权证交付原告，由原告自行办理产权过户，被告提供协助，如被告未在前述期限向原告提供产权证，将承担门面拍卖价总额20%的违约金”，但截至2011年7月1日（合同约定的履行交付产权证期限届满之次日），被告既未向原告交付产权证，也未向原告支付相应的违约金，原告于该时即已知道或者应当知道其权益受到侵害，故原告要求被告支付前述违约金的诉讼时效期间应从2011年7月1日起算，但原告于2019年10月14日才向本院提起诉讼，而原告又未能提供有效证据证明2011年7月1日至2019年10月14日期间诉讼时效存在中断或中止的情况，故原告要求被告支付违约金14840元的诉讼请求，已经超过了两年的诉讼时效期间，本院不予支持。原告称“被告的违约行为一直持续，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间”，但被告的违约行为系指未按约向原告交付案涉房屋的产权证，而违约金系被告基于前述违约行为应向原告承担的违约责任，原告要求被告交付产权证并协助办理产权过户具有物权请求权性质，不适用诉讼时效规定，而原告要求被告支付违约金系债权请求权，适用诉讼时效规定，且该债权系一时性债权即某一时间到来或特定事由发生时而成立的数额固定的债权，故原告要求被告支付违约金的诉讼时效期间应从合同约定的交付产权证履行期限届满之次日（2011年7月1日）起算，对原告的该意见，本院不予采信。原告又称“合同约定的交付产权证期限届满后，原告去找过被告要求支付违约金”，但未能提供证据予以证明，被告又予以否认，故对该意见，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李元勇的诉讼请求。本案案件受理费减半收取85元，由原告李元勇承担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  雷 永二〇一九年十二月十一日法官助理  兰云星书 记 员  肖 瑶