山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初8171号 原告(申请执行人)：山东星火燎原房地产经纪有限公司,住所地临沂市兰山区柳青街道办事处颐高上海街1号楼A座705室，统一社会信用代码9137130269686528XX。 法定代表人：刘江梅,董事长。 委托诉讼代理人:吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田川,山东兰亭律师事务所（实习）律师。 被告(案外人)：李云，女，1966年1月30日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人:史新生,新泰国宇法律服务所法律工作者。 被告(被执行人):临沂市天汇房地产开发有限公司,住所地临沂市兰山区北园路319号，统一社会信用代码91371300670534212N。 法定代表人:胡瑞工,董事长。 委托诉讼代理人：周继福，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾姗姗，山东力维律师事务所律师。 被告(被执行人)：胡瑞工,男,1951年9月25日出生,汉族,住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：周继福，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾姗姗，山东力维律师事务所律师。 被告(被执行人)：新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地新泰市青龙路中段路北商住楼，统一社会信用代码91370982670508444C。 法定代表人:胡双,执行董事。 原告山东星火燎原房地产经纪有限公司(以下简称星火燎原公司)与被告李云、临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、胡瑞工、新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星火燎原公司的委托诉讼代理人吴淑婷、田川，被告李云的诉讼代理人史新生，被告天汇公司和胡瑞工的共同委托诉讼代理人曾姗姗到庭参加诉讼。被告金泰公司经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星火燎原公司向本院提出诉讼请求:1.撤销(2019)鲁1302执异159号执行裁定书；2.准许继续执行位于山东省XX市XX号楼2单元404室房产，房屋价值:380000元。事实与理由：2017年7月21日,临沂市兰山区人民法院对原告星火燎原公司(债权人)诉天汇公司(债务人)、金泰公司(连带保证人)、胡瑞工(连带保证人)借款合同纠纷一案作出(2017)鲁1302民初10541号调解书。后星火燎原公司依据该调解书向临沂市兰山区人民法院提出执行申请。2018年11月26日李云(案外人)对执行标的提出书面异议,兰山区人民法院于2019年4月22日作出(2019)鲁1302执异159号执行裁定书裁定中止对位于山东省XX市XX号楼2单元404室房产的执行。(2019)鲁1302执异159号执行裁定书对案件基础事实认定错误。理由如下：一、被告李云与被告金泰公司在法院采取查封措施之前未签订合法有效的书面买卖合同。1.原被告方之间所签订的《协议书》系预约合同,系双方针对之后订立商品房买卖合同而达成的先前意向,仅仅构成订立本约合同的意思表示,在本案中仅仅是表明了被告李云的认购意向,双方之间并未就涉案商品房的购买事宜签订商品房买卖合同。2.退一步讲,即使双方签订的《协议书》属于商品房买卖合同,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,“出卖人尚未取得商品房预售许可证明的,与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”。本案中被告金泰公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证明,《认购协议》因违反法律强制性规定而无效。二、在本案中,被告李云仅提交了收款收据,未提交相应的银行转账记录等相关付款凭证,且未提交正式的购房发票,不符合交易的基本规则。三、被告李云没有提供证据证明对涉案房屋已经合法占有使用。综上所述,被告购买涉案房产的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,不能排除对涉案房产的执行,原告请求继续对涉案房产强制执行,具备明确的事实基础及法律依据,请依法支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。 李云辩称：1.答辩人与新泰市金泰房地产开发有限公司在2014年9月18日签订《认购协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。兰山区法院执行裁定书认定事实及适用法律正确。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房产在2015年1月22日取得商品房预售许可证，在原告起诉之前已经取得预售资格。双方之间的商品房买卖行为应该受到法律的认可及保护。3.关于交付房款问题，答辩人已经提交两份收款收据、一份《认购协议》、一份新泰市金泰房地产开发有限公司出具的收款证明、一份中国工商银行的打款记录证明涉案房产已经支付380000元购房款的事实。兰山区法院执行裁定书认定事实清楚。4.关于房产占用问题：涉案房产完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，无需以是否占用为前提，兰山区法院执行裁定书适用法律正确。综上，贵院作出的（2019）鲁1302执异159号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。 天汇公司辩称，兰山区人民法院作出的（2019）鲁1302执异159号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 胡瑞工的答辩意见同天汇公司。 金泰公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实本院认定如下： 1.被告李云提供《认购协议》一份,拟证明2014年9月18日其已与金泰公司签订合法有效的买卖合同,涉案房产在法院查封之前已经签订买卖合同。原告对认购协议的真实性、合法性、关联性均有异议,主张在该认购协议中第四条明确约定双方需于2014年12月31日前签订房管局备案的商品房买卖合同,由此可以看出该认购协议系李云与金泰公司之间签订的预约合同,双方并没有签订正式合法有效的商品房买卖合同。 2.被告李云提供收款收据两张、中国工商银行打款凭证及账户历史明细清单各一份、李云的结婚证及户籍信息各一份、金泰公司出具的交款证明一份,拟证明涉案房产已经支付380000元购房款。原告对收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议,主张第一张收款收据时间为2011年1月16日,与被告李云同金泰公司签订房屋认购协议的时间不一致,明显早于认购协议签订的时间；打款凭证没有工商银行的签章,且该打款凭证处的汇款人为吴庆柱,并非本案被告李云，账户历史明细清单仅能证明吴庆柱取款180000元，不能证明李云向金泰公司交款；李云的结婚证及户籍信息系复印件，不具备证明效力；对金泰公司出具的证明真实性、合法性、关联性均有异议,金泰公司未到庭,无法核实该证明的真实性。 针对上述证据，本院认为，李云提供的结婚证及户籍信息能够证实李云与吴庆柱系夫妻关系，对该事实本院予以确认。李云提供的金额为200000元的收据，加盖了收款人山东育博置业有限公司的现金收讫章和金泰公司的财务专用章，金额为180000元的收据加盖了收款人金泰公司的财务专用章并有银行打款凭证相佐证，对于该两份收据的真实性，本院予以确认。结合金泰公司出具的证明，能够证实李云已向金泰公司支付涉案房屋购房款380000元。原告虽有异议，但未能提供足以反驳的证据和理由，对其异议，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告李云与金泰公司签订的《认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人金泰公司已经按照协议收取购房款380000元，该协议应当认定为商品房买卖合同。 结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年9月18日，被告李云与被告金泰公司签订《认购协议》一份，约定李云购买金泰公司开发的陶然名城4号楼2单元404室的房屋，总房款为380448元，储藏室总价35500元，车位费85000元，总合计500948元。李云于协议签订之日通过其丈夫吴庆柱的银行账户向金泰公司付款180000元，加上2011年1月16日以借款形式向涉案房屋原开发商山东育博置业有限公司支付的房款200000元，共计支付购房款380000元。本院在依据（2017）鲁1302民初10541号民事调解书执行申请人星火燎原公司与被申请人天汇公司、金泰公司、胡瑞工民间借贷纠纷一案过程中，于2017年7月28日查封了金泰公司名下包括涉案房屋在内的XX小区47套房产。被告李云作为案外人向本院提出书面异议，本院于2019年4月19日作出（2019）鲁1302执异159号执行裁定书，裁定中止对XX市XX号楼2单元404室房产一处的执行。星火燎原公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，涉案房屋所在的XX城XX号楼于2015年1月23日取得商品房预售许可证。被告李云名下无其它不动产信息登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告李云与被告金泰公司于2014年9月18日签订房屋认购协议，金泰公司于2015年1月23日已取得涉案房屋预售许可证，故本院认定该协议有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李云在人民法院查封之前已就涉案房屋与金泰公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付购房款380000元，且该涉案房屋系李云名下唯一住房，符合前述规定的情形，故李云就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 被告金泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对一审陈述、举证、质证等诉讼权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告山东星火燎原房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费7000元，由原告山东星火燎原房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘国良 人民陪审员  王春霞 人民陪审员  汲长青 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  王春阳