山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初6657号原告：周玉岐，男，1958年1月20日出生汉族，住山东省滨州市滨城区。被告：赤山集团有限公司房地产开发分公司（统一社会信用代码：91371082661990611K），住所地山东省荣成市黄海中路218号。法定代表人：郭健，总经理。委托诉讼代理人：毕晓晖，女，1987年10月31日出生汉族，住山东省荣成市，系该公司合同部经理。原告周玉岐与被告赤山集团有限公司房地产开发分公司（以下简称斥山房地产分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉岐、被告斥山房地产分公司委托诉讼代理人毕晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉岐向本院提出诉讼请求：判令被告退还无理强收的利息2262元及按照每日万分之五支付利息，并由被告承担诉讼费用。事实和理由：我于2017年6月24日与被告签订了凤凰湖D区615号楼705室的认购协议书，2019年6月24日把房款付清。2019年7月30日，我到被告客服部要求办理相关手续，他们打出一张表，要我交2262元的利息，如果不交，就不给办手续。几次交涉无果，没办法我就在2019年7月31日下午交了2262元。被告于8月2日才给办理了相关手续，房产证已办好。根据《分期付款协议》第七条约定，“两年以内付清全部房款的，可以免交全部利息。”我就是按照协议第七条履行的，没有违约。只要履行了协议第七条，其他条款都是无意义的。被告强收利息没有道理，必须退还，故诉至人民法院。被告斥山房地产分公司辩称：1、被告在原告超过两年付清全部房款的情况下，仍然为原告特殊申请免收原告任何利息。2017年6月24日，原、被告双方签订了615#705室房屋的认购协议书和分期付款协议，约定原告于2017年6月26日前支付首期房款150000元，余款150000元分十次付清，需于每年的12月24日前和6月24日前支付人民币15000元。同时，分期付款协议第三条还约定了“买受人分期需向出卖人支付利息，利息支付标准按银行同期5年贷款基准利息执行”。依据该协议，原告应向被告支付利息。由于被告为快速销售回款，在被告公司内部制定了相关政策，“如买受人在分期付款过程中能在两年内付清全部房款，可免收利息。”原告于2017年6月24日购买了615#705室，但于2019年6月25日才付清了全部房款，依据付款日期，原告本不属于两年之内付清全部房款，不应享受公司内部“两年付清免交利息”的政策。但原告多次以各种理由到公司协商，要求给予特殊申请，享受该政策。经多次申请，最后被告同意将原告之前所缴纳的所有利息转为房款，被告未收取原告任何利息。2、原告在履行分期付款协议期间，因个人原因多次违约而产生的逾期付款违约金应由原告自行承担。依据协议第四条约定，“买受人如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由买受人承担。逾期在60日之内的，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金”来收取违约金。原告在实际履行付款过程中，从未按照分期付款协议中规定的日期付款，多次逾期且逾期天数长达162天，是原告未按照分期付款协议中约定的日期付款的违约行为才产生了逾期违约金，需由原告自行承担。因此不是被告强行无理收取，而是因原告的违约行为产生了违约金，应由原告承担，请求驳回原告对被告的诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年6月24日，作为出卖人的原告与作为买受人的被告签订认购协议书，约定出卖人同意买受人优先认购【凤凰湖】D3区615#705室楼房一处，房价款为369075元。买受人同意交付购房定金20000元，先交定金10000元，其余定金10000元于2017年6月26日前付清。买受人须于2017年6月26日前付清全部房款人民币300000元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》。同日，双方签订《分期付款协议》，约定买受人于2017年6月24日与出卖人签订认购协议书，向出卖人购买位于山东石岛凤凰小区615栋705室，房屋总价款为30万元，经双方协商达成如下分期付款协议：一、买受人于2017年6月26日向出卖人支付房款人民币150000元（含定金60000元）。二、买受人向出卖人申请分期付款，分期付款总额为人民币150000元，分期付款次数约定为拾次，买受人须于每年12月24日前和6月24日前分别向出卖人支付人民币15000元。三、买受人分期付款需向出卖人支付利息，利息支付标准按银行同期5年贷款基准利率执行，计算方法按应付款余额累计计算，每半年计收一次利息。四、买受人如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由买受人承担。逾期在60日之内的，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金。五、买受人逾期付款超过60日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。六、买受人逾期付款超过60日的，买受人书面表示愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金。七、在分期付款过程中，买受人可提前付清全款，如自认购协议订立之日起两年以内付清全部房款的，可以免交全部利息。八、本协议为认购协议的组成部分，如认购协议有关付款的约定于本协议不相符，则以本协议为准。九、证明人承诺对买受人有充分了解，如果买受人不能如期付款，证明人有义务协助出卖人督促买受人支付房款。协议还约定了其他事项。协议签订后，关于协议约定的购房款支付时间及数额，原告提供了被告出具的收款收据及银行交易明细，部分实际付款时间与收据载明的时间不一致。原告称其实际于2017年6月24日支付10000元，于2017年6月26日支付10000元，于2017年7月8日支付130000元，于2018年6月1日支付25000元，于2018年7月20日支付12000元，于2019年1月7日支付17940元，于2019年6月23日支付50000元，于2019年6月24日支付43060元，于2019年6月25日支付2000元，共计300000元。被告对原告所述的付款时间及数额无异议。原告向本院提供了被告曾向原告提供的款项支付计算表格一份，该表格右下角记载有利息额2262元，原告称被告于2019年7月30日向原告提供，原告于次日缴纳了该笔款项。被告质证称该表格只是计划交款表，在实际交款中并未按照计划交款的数字履行。结合该表格内容及原告支付购房款的时间及数额，能够确定该表格为被告制定的购房款付款计划，并列写了原告实际付款时间及逾期付款时间以及利息及罚息标准及数额。结合原、被告的陈述，被告并未收取分期付款协议中第三条约定的利息，能够确定该表格中所载2262元系罚息，并非利息。原、被告均认可本案中争议的2262元系被告出具的编号为A1118935号收款收据中载明的款项，该收据系被告于2019年7月31日出具，摘要载明“收D3区615#705室逾期交款违约金”。而结合原告提供的款项支付计算表格中载明的2262元罚息，能够认定该笔款项系被告收取的原告逾期付款的违约金，而非原告所称利息。被告称该违约金是按照分期付款协议第四条及第六条约定的标准收取的，而且进行了减收。原告称分期付款协议约定滞纳金违法，且该协议中没有约定“违约金”，原告没有恶意拖欠房款，实际付款日期是双方商议决定，被告没有提醒原告交纳房款，被告在该协议中约定滞纳金计算方法没有意义，且原告实际付款时间与计算表中载明的不一致，应以实际付款时间及数额为准。本院认为，原告与被告签订的分期付款协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：原告主张的2262元系被告收取的利息还是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”对违约金的约定应当综合当事人约定的具体内容予以确定，从文义上看，可以称为滞纳金、违约金、罚息等，不应仅以明确的“违约金”词汇作为是否约定违约金及成立条件，应当作扩大理解。本案中，双方在分期付款协议中约定的滞纳金即为违约金，故原告所称并双方并未约定违约金的意见，本院不予采纳。结合本案相关证据，能够证明该笔2262元款项系被告收取的滞纳金即逾期付款违约金。但被告在计算该违约金时，所依据的原告付款时间与实际有出入，应以原告实际付款时间进行计算。结合本案查明的原告实际付款时间、金额及双方在分期付款协议约定的逾期付款滞纳金计算标准，被告收取原告2262元逾期付款违约金，并无不当。且原告亦按被告要求将违约金支付被告，原告主张该笔款项系被告强收的利息并要求被告返还，缺乏事实依据，理由不当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告周玉岐的诉讼请求。案件受理费25元（系减半收取），由原告周玉岐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 高 升二〇一九年十二月二十四日书记员 许晓昀