广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1293号原告：乳源瑶族自治县****物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县********；统一社会信用代码：914************277。法定代表人：谢世顺，系该公司总管。委托诉讼代理人：邓援越，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹芙蓉，系该公司员工。被告：周文强，男，汉族，1986年12月3日出生，住广东省乳源瑶族自治县**********************，身份证号码：440************319。原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司（以下简称“幸福物业公司”）诉被告周文强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告幸福物业公司委托诉讼代理人曹芙蓉到庭参加了诉讼；被告周文强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告周文强立即支付物业管理费（水电公摊费、电梯电费）共计2499元；二、判令被告周文强支付逾期缴纳物业管理费违约金579元；三、本案全部诉讼方面的费用由被告周文强承担。事实和理由：被告周文强购买了幸福家园二期电梯房****501房产，建筑面积121.79平方米。按照原告幸福物业公司与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条的规定，原告幸福物业公司一直依法对被告周文强居住的小区实施规范的物业管理，为被告周文强提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告周文强自2018年1月1日起至2019年9月30日共拖欠应缴纳的物业管理费（水电公摊费、电梯电费）2499元；截止2019年9月30日，被告周文强依法应缴纳违约金579元；合计3078元（上述费用暂计至2019年9月30日，每年费用的违约金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告幸福物业公司曾多次以多种形式向被告周文强催交物业管理费，但其未予理解。被告周文强的行为严重阻碍了原告幸福物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特诉诸法院，望判如诉请。被告周文强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告幸福物业公司向本院提供的证据材料有：一、欠费明细表，证明被告周文强拖欠2018年1月至2019年9月间的物业费、水电公摊费、电梯电费及滞纳金合计3078元；二、《幸福家园住宅小区物业服务合同》，证明原告幸福物业公司为幸福家园小区提供物业服务的服务标准；三、被告身份证复印件，证明被告主体资格适格；四、《物业服务收费备案表》，证明物业服务费收费标准；五、《商品房买卖合同》，证明被告周文强购买了幸福家园二期电梯房B6栋3单元501房；六、《通知》4份，证明原告幸福物业公司有公示水电公摊费和电梯电费收费标准。对原告幸福物业公司提供的上述证据材料，被告周文强未到庭应诉并发表质证意见，也未向本院提供证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告幸福物业公司成立于2012年4月11日，法定代表人为谢世顺，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为：物业服务；室内装饰；代办电信业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年4月2日，被告周文强向案外人乳源瑶族自治县建筑公司（谢世全）购买了幸福家园****501号房（建筑面积为123.7平方米），双方为此签订了一份《商品房买卖合同》。2014年1月25日，原告幸福物业公司（甲方）与被告周文强（乙方）签订了一份《幸福家园住宅小区物业服务合同》，原告幸福物业公司在该合同“甲方代表人”落款处盖章，被告周文强在该合同“乙方代表人”落款处签名。该合同约定：“一、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：甲方按照《幸福家园住宅小区物业服务合同》的各项规定进行管理，并向乙方提供物业服务。2、乙方的权利义务：乙方自愿购买幸福家园住宅房屋，同意接受《幸福家园住宅小区物业服务合同》规定，享有业主的权利和履行业主的义务，并接受甲方的管理。二、物业管理事项。甲方向乙方提供以下物业管理服务：1、住宅楼范围内公共场所清洁保洁。2、公共绿化及养护。3、共用部位和共用设施设备的日常运行及维护。4、房屋装饰装修管理。5、协助安全防范。6、车辆停放秩序的管理。7、提供其他有偿服务。三、物业服务费用。（一）、物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起三个月后开始交纳服务费用（通知收房之日起三个月内免物业费）。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2014年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]0.70元/平方米向乙方计收）。所收取的物业服务费服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。（二）、共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收：1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2014年12月30日按楼层分摊（2楼每户10元/月，3楼每户15元/月，4楼每户20元/月，5楼每户25元/月，6楼每户30元/月，7楼每户35元/月，8楼每户40元/月，9楼每户45元/月，10楼每户50元/月，11楼每户60元/月）。2015年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。4、电梯年审检测费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊。……（四）、费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—2月30一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金……”。2015年11月，原告幸福物业公司就物业服务收费到乳源瑶族自治县发展改革局备案，幸福家园二期高层住宅物业服务费自2015年11月起按0.8元/平方米收取。自2018年1月1日起，被告周文强未向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费、电梯电费，且经原告工作人员催收未果，原告幸福物业公司遂向本院提起本案诉讼。在本案诉讼中，经本院征询，原告幸福物业公司表示其主张的违约金系指《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定的滞纳金，按逾期1元/天计算。根据原告幸福物业公司提交的欠费明细表载明，其主张的2018年1月至2019年9月共21个月的物业管理费2499元包括2018年1月至2019年9月物业费1949元、2018年度水电公摊费120元（按10元/月计收）、2019年1至9月水电公摊费127元、2018年度电梯电费204元以及2019年1至9月电梯电费99元。另外，根据原告幸福物业公司提交的4份《通知》，幸福家园小区二期各栋楼房2017年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为120元/年、2018年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为169元/年；幸福家园小区二期B6栋电梯电费计算方式为：每层房号每月应交的电梯电费＝系数×中心值（8楼为中间楼作中心值）；其中，5楼楼层系数为0.7，中心值为23（2016年12月1日至2017年11月30日实际用电103041度×0.63元＝电费64915.83元，中心值=64915.83元÷244户÷12个月），应收电费16元，已收电梯电费15元，应退电梯电费-1元，2018年1月起电梯电费收费标准为17元/月（自2018年1月1日起实行，多收电费不作现金退，下一年度电梯电费中直接冲减、多退少补）；5楼楼层系数为0.7，中心值为20（2017年12月1日至2018年11月30日实际用电104283.7082度×0.6278元＝电费65469.312元，中心值＝64915.83元÷272户÷12个月），应收电费14元，已收电梯电费17元，应退电梯电费3元，2019年1月起电梯电费收费标准为11元/月（自2019年1月1日起实行，多收电费不作现金退，下一年度电梯电费中直接冲减、多退少补）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告幸福物业公司作为经营范围包括物业服务在内的具有独立法人资格的企业，其为承接幸福家园小区二期物业管理服务而与被告周文强签订了《幸福家园住宅小区物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。在《幸福家园住宅小区物业服务合同》签订后，原告幸福物业公司已向被告周文强提供了物业服务，被告周文强理应按照合同约定向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费和电梯电费。被告周文强自2018年1月1日起就未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，其行为已构成违约。对原告幸福物业公司诉请要求被告周文强支付2018年1月至2019年9月间的物业管理费的主张，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持，即被告周文强应以其签订的《商品房买卖合同》记载的幸福家园二期B6栋3单元501号房建筑面积123.7平方米为基数按0.8元/平方米的标准向原告幸福物业公司支付2018年1月至2019年9月共21个月的物业管理费；现原告幸福物业公司主张按121.79平方米计收该期间的物业管理费1949元，系其自行处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院予以支持。关于原告幸福物业公司主张的水电公摊费。《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户，住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；预收水电公摊费的时间为每年1月1日至2月，一次性收取。本案中，原告幸福物业公司在本案中已提交《通知》等证据证明幸福家园小区二期各栋楼房2017年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为120元/年、2018年度水电公摊实际费用中加压房水电公摊费为169元/年，被告周文强对此也未到庭应诉并予以否认，本院予以确认。现原告幸福物业公司诉请要求被告周文强支付2018年水电公摊费120元，系其自行处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以支持；对原告幸福物业公司诉请要求被告周文强按照2018年度水电公摊实际费用交纳2019年1-9月的水电公摊费127元，有合同依据，本院予以支持。以上水电公摊费合计247元。关于原告幸福物业公司主张的电梯电费。《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定电梯电费自2015年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）；预收水电公摊费的时间为每年1月1日至2月，一次性收取。本案中，原告幸福物业公司在本案中已提交《通知》等证据证明幸福家园小区二期B6栋5楼楼层自2018年1月起电梯电费收费标准为17元/月、自2019年1月起电梯电费收费标准为11元/月，被告周文强对此也未到庭应诉并予以否认，本院予以确认。现原告幸福物业公司诉请要求被告周文强支付2018年电梯电费204元、2019年1-9月电梯电费99元，有合同依据，本院予以支持。以上电梯电费合计303元。关于违约金支付问题。虽然原告幸福物业公司与被告周文强签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条第四款是约定逾期缴纳物业管理费滞纳金计收方法，但该滞纳金从性质上来讲是属违约金。本案中，被告周文强自2018年1月1日起未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，故原告幸福物业公司可请求被告周文强支付逾期交纳物业管理费的违约金；至于违约金的数额，虽然合同约定违约金按逾期每天1元的标准计收，但该约定的违约金计算标准过高，违约金数额应以迟延交纳物业管理费造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际，本院酌情确定违约金数额为100元；对原告幸福物业公司诉请超出部分，本院不予支持。被告周文强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告周文强于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司物业管理费1949元、水电公摊费247元、电梯电费303元和违约金100元，合计2599元；二、驳回原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告周文强负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈曲波二〇一九年十二月五日法官助理 李雄财书 记 员 朱 琦