黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初17264号原告:哈尔滨恒信物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区信恒现代城美园C栋。法定代表人:池江，职务:总经理。委托诉讼代理人:张磊，黑龙江百程律师事务所律师。委托诉讼代理人:耿文霞，女，1974年10月1日生，汉族，该公司内业，住哈尔滨市香坊区。被告:石亚柱，男，1977年9月3日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:刘新，黑龙江龙鹏律师事务所律师。原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司与被告石亚柱物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司的(以下简称恒信物业)委托诉讼代理人张磊、耿文霞，被告石亚柱及其委托诉讼代理人刘新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告2010年度至2018年度物业管理费6090.8元，滞纳金28604.5元；二、请求判令被告给付原告2009年度至2018年度供热费15921.2元，滞纳金25983元；三、请求判令被告给付原告2011年度至2018年度电梯费2880元，滞纳金12869.3元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的信恒现代城小区的业主，原告为被告提供完善的物业管理服务及供暖服务，但被告并未依照约定向原告交纳物业管理费、供热费及电梯费。被告共欠原告电梯费2880元，滞纳金12869.3元，物业管理费6090.8元，滞纳金28604.5元，供热费15921.2元，滞纳金25983元。原告多次对其书面催缴，均无效果。被告拒不缴纳的行为已经严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉诸贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告石亚柱辩称，一、原告的诉讼请求中既要求给付物业费又要求给付供热费为两个法律关系，不应在同一案件中审理，并且原告并不是供热合同主体，无诉讼主体资格；二、原告从未尽物业责任，从未清理楼道垃圾，维修房屋等问题，被告请求减免物业费；三、物业公司应按哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价收费标准和哈尔滨市物业管理收费办法，并按照物业资质等级定取价格，并在网上备案，请求法院调取原告的物业等级资质及网上收费备案；四、原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，请求人民法院减免部分物业费；五、原告物业费每年为479.2元，但违约金每年为物业费的二倍，明显违背合同法关于违约金的规定，请求人民法院调整违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。本院认定如下：证据一、物业服务合同（恒信物业与石亚柱签署）。证据二、供暖合同（哈尔滨中龙热电有限公司与石亚柱签署）。证据三、信恒现代城包烧费代收代缴协议（哈尔滨中龙热电有限公司与恒信物业签署）证据四、催款函五份，电子照片五份。证据五、证人潘某、金某证人证言。本院对证据一、证据二、证据三的真实性予以确认。对证据四中的催款函系原告自行制作，被告亦否认收到，本院不予采信。关于证据四中的照片无法证明原告张贴在被告入户门上的时间，本院不予采信。证据五证人证言，证人潘某称2018年及2019年在涉案房屋入户门上张贴过催款函，证人金某称自2009年至2014年在涉案房屋入户门上张贴催款函，自2014年之后金某调离岗位未在向涉案房屋处张贴催款函，即证人证言无法证明自被告欠费至今一直催要，故对证据五本院不予采信。被告石亚柱未举证。本院经审理认定如下事实：原告与被告于2005年11月10日签订物业管理服务协议，双方就石亚柱坐落于信恒现代城美园A栋3层14号房屋物业管理服务达成协议，房屋使用面积33.28㎡，协议其中约定原告提供物业服务，被告交纳物业管理服务费的标准为住宅按使用面积每平方米每月1.2元计算，物业管理服务费交纳时间为进户时一次性交清一年物业管理费，以后每年第一季度一次性按年交纳，当政府调整物业管理费收费标准时，执行政府最新标准。进户时预收一年电梯运行费，住宅底层30元/户/月。被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天加收3‰的滞纳金。协议签订后，双方按协议约定履行。庭审中当事人双方均认可，从2010年1月1日起至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业管理费；从2011年1月1日起至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳电梯费。根据合同约定被告所在楼层的电梯费每月为30元，每年为360元。双方签订物业服务管理协议中涉及的房屋建筑面积为50.91㎡。被告称未交纳电梯费及物业费的原因是因为小区楼里的电梯费应该是两部电梯的费用，现在原告将两部电梯改为了一部电梯。电梯也频频出现故障。物业费未交的原因是在进户后被告在房屋居住，有两年下雨时渗水，将冰箱、地板、床、沙发均泡了。被告找原告，原告说与物业公司无关，需要找开发商，被告也找不到开发商。被告家的窗户四处漏风，被告家临近南直路，找物业公司也不修复。原告对上述情况予以否认。另查，2011年6月10日的哈价联发（2011）17号关于进一步规范物业服务收费工作的通知，规定物业服务费以平方米（建筑面积）·月·元为计费单位。本院认为，原告与被告于2005年11月10日签订的物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。在2010年1月1日至2018年12月31日期间，原告系案涉房屋小区的物业服务单位，提供了物业服务，被告应按照双方合同约定交纳物业费及电梯费，关于物业费的数额，双方合同约定住宅按使用面积每平方米每月1.2元计算，当政府调整物业管理费收费标准时，执行政府最新标准。2012年政府调整物业管理费收费标准为按建筑面积计算，被告案涉房屋的建筑面积为50.91平方米。故2010年至2011年，每年的物业费为479.2元（33.28×1.2×12），2年共计958.4元；2012年至2018年，每年的物业费为733.1元（50.91×1.2×12），7年共计5131.7元。2010年1月1日起至2018年12月31日止的物业费共9年，总计6090.1元。电梯费每年360元，从2011年1月1日起至2018年12月31日止共8年，总计2880元。关于滞纳金,被告逾期交纳物业费及电梯费应承担违约责任，双方合同约定滞纳金为逾期款项的日3‰，现被告主张违约金过高，请求调整，符合法律规定。按照相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，原告未举示证据证明被告给其造成的实际损失，故应按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付为宜。双方合同约定物业费的交纳时间为每年第一季度一次性按年交纳，电梯费为进户时，预收一年的电梯费。电梯费未约定交付时间，比照物业费的交纳时间为宜。故2010年的物业费逾期支付违约金的计算时间自2010年4月1日起至2018年12月31日止；2011年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2011年4月1日起至2018年12月31日止；2012年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2012年4月1日起至2018年12月31日止；2013年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2013年4月1日起至2018年12月31日止；2014年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2014年4月1日起至2018年12月31日止；2015年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2015年4月1日起至2018年12月31日止；2016年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2016年4月1日起至2018年12月31日止；2017年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2017年4月1日起至2018年12月31日止；2018年的物业费及电梯费逾期支付违约金的计算时间自2018年4月1日起至2018年12月31日止。关于诉讼时效问题,物业服务合同属于长期性、持续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此同一物业服务合同中约定的定期给付物业费及电梯费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费及电梯费履行期限届满之日起算，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于供热费问题，原告向被告主张供热费及滞纳金，与本案不是同一法律关系，本院不予审理，原告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石亚柱于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司自2010年1月1日起至2018年12月31日止的物业费，总计6090.1元；二、被告石亚柱于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司上述物业费的违约金（以2010年的物业费479.2元为基数，自2010年4月1日起；以2011年的物业费479.2元为基数，自2011年4月1日起；以2012年的物业费733.1元为基数，自2012年4月1日起；以2013年的物业费733.1元为基数，自2013年4月1日起；以2014年的物业费733.1元为基数，自2014年4月1日起；以2015年的物业费733.1元为基数，自2015年4月1日起；以2016年的物业费733.1元为基数，自2016年4月1日起；以2017年的物业费733.1元为基数，自2017年4月1日起；以2018年的物业费733.1元为基数，自2018年4月1日起；均计算至2018年12月31日止。上述均按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；三、被告石亚柱于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司自2011年1月1日起至2018年12月31日止的电梯费，总计2880元；四、被告石亚柱于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司上述电梯费的违约金（以2011年的电梯费360元为基数，自2011年4月1日起；以2012年的电梯费360元为基数，自2012年4月1日起；以2013年的电梯费360元为基数，自2013年4月1日起；以2014年的电梯费360元为基数，自2014年4月1日起；以2015年的电梯费360元为基数，自2015年4月1日起；以2016年的电梯费360元为基数，自2016年4月1日起；以2017年的电梯费360元为基数，自2017年4月1日起；以2018年的电梯费360元为基数，自2018年4月1日起；均计算至2018年12月31日止，上述按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；五、驳回原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2109元，原告哈尔滨恒信物业管理有限责任公司承担1919元，被告石亚柱负担100元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 蒋月姣人民陪审员梁园人民陪审员 丁        杰二〇一九年十二月三十日书 记 员 李    欣    欣