广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1555号原告：韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：赖泽停，该公司员工。被告：黄荣华，男，1984年10月3日出生，壮族，住广东省南雄市***************。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司与被告黄荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人白文荣、赖泽停到庭参加诉讼，被告黄荣华经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳8月份物业服务费1809元、违约金2804元、7月份水电公摊费1045元，合计5658元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市***地产开发有限公司委托，为乐昌市****城市广场首层商铺提供物业服务管理工作，并签订《乐昌城市广场商业部分项目物业服务委托合同》，并于2018年1月1日向该广场提供物业服务管理，合同约定商铺每月按6.5元/平方米收取物业服务费，公摊水电费由商家分摊。但被告自2019年8月1日开始欠交物业服务管理费和水电公摊费，欠缴金额具体如下：1、2019年8月1日至2019年8月31日物业服务管理费为363.5平方米×6.5元×1个月＝2363元（因消防整改减免A6铺物业费554元），实际欠费1809元；2、2019年8月1日至2019年8月31日违约金为1809元×0.05×31天＝2804元（违约金以具体交清所欠费时间为准，按合同第五章第二十一条第6条每日5%标准计收违约金）；3、2019年7月1日至2019年7月31日水电公摊费1045元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告缴纳上述欠缴费用。被告黄荣华未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市神采动漫城的经营者。2016年7月18日，以乐昌市***地产开发有限公司为甲方，被告为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：“甲方同意将位于乐昌市****乐昌城市广场首层A1、2、3、5、6号商铺出租给乙方使用，该商铺的建筑面积为363.5平方米，乙方租用该商铺仅限于经营电玩城使用；租用期限为五年，即2016年8月1日起至2021年7月31日止。”后被告又租赁乐昌城市广场首层A4号商铺，即被告向乐昌市***地产开发有限公司租赁了乐昌城市广场首层A1、2、3、4、5、6号商铺（以下简称A1-6号商铺），为A1-6号商铺物业使用人。城市广场商业区至今未成立业主委员会。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市***地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市**物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市***地产开发有限公司为甲方，韶关市**物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌城市广场商业部分项目物业服务委托合同》（以下简称：《物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市城市广场（不含住宅部分及华城酒店）商业部分委托乙方实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止;乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取;物业服务费交费标准为：非住宅6.5元/㎡/月；交费日期每月5日前；城市广场综合体首层商业管理收费方案及水电费收取分摊：目前顺易商业运营公司（附属运营公司）与首层租户签订协议约定商业运营管理费按6.5元/㎡，管理服务范畴：包含了物业管理维护费，招商推广、商家广告等费用，待合同生效、乙方正式进场后，需由乙方另行与首层租户签订协议;另公共水电费用由租户另行分摊；商场水电由乙方缴交并管理，每月向租户按面积分摊水电公摊费；违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起收取滞纳金（每日按银行利息计算），超过30天不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴。合同签订后，韶关市**物业服务有限公司设立了韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责乐昌市城市广场（不含住宅部分及华城酒店）商业部分物业管理服务，原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告未按约定向原告交纳2019年8月1日至2019年8月31日的物业服务费1809元（计算标准：A1-6号商铺建筑面积为363.5平方米，收费标准为6.5元/平方米，每月物业服务费为363.5㎡×6.5元/㎡＝2363元/月，因消防整改原告同意减免A6铺物业费554元，即实际欠费2363元-554元＝1809元）。原告对该商业区进行物业管理后，城市广场商业部分水电费由原告缴交并管理，再由城市广场商铺租户按面积分摊，被告未向原告交纳2019年7月份的水电公摊费用，根据原告提交的城市广场商铺2019年7月份水电费公摊明细表显示，城市广场商铺2019年7月份水电费共计18039.72元，上述水电费被告A1-6号商铺应分摊水电费金额为1045元。庭审中，原告明确逾期交纳物业费的违约金从2019年8月15日起计算至物业服务费付清之日止。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告租赁的A1-6号商铺所在城市广场商业区未成立业主委员会，乐昌市***地产开发有限公司作为建设单位与韶关市**物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为物业使用人的被告仍具有约束力。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为物业使用人、原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约，因此，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告缴纳A1-5号商铺拖欠的2019年8月1日至2019年8月31日的物业服务费1809元，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，向原告支付违约金。现原告主张按照《物业服务委托合同》第五章第二十一条第6项：“商业运营管理费由乙方收取，双方财务人员于每月10日前核对上月收取费用，之后按照上述原则与甲方进行对账，并在每月15日结清各项委托收款费用，乙方不得以任何理由留置甲方应得费用，否则应以留置金额为基数按每日5%标准计收违约金且甲方有权单方解除《城市广场物业服务委托合同》”的约定计算违约金，然而，该条约定系原告与乐昌市***地产开发有限公司之间关于结清委托收款费用违约责任的约定，并非对业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费违约责任的约定，根据《物业服务委托合同》第七章第三十一条的约定，物业使用人逾期未交纳物业服务费的违约责任为原告可以从欠费之日起收取滞纳金（每日按银行利息计算），该约定的标准合理合法，故逾期未缴纳物业服务费的违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告明确违约金从8月15日起计算至物业服务费交清为止，因《物业服务委托合同》约定支付物业服务费的日期为每月5日前，现原告主张违约金应从2019年8月15日起计算，系当事人对自己权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持，故违约金计算标准为：以1809元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年8月15日起计算至物业服务费付清为止。关于水电公摊费，根据《物业服务委托合同》关于“商场水电由乙方缴交并管理，每月向租户按面积分摊水电公摊费”的约定，原告接管该商业区物业服务后，依据合同约定管理和缴交水电费，为城市广场商铺交纳2019年7月份的水电费并制作水电公摊费明细表，而上述水电费用属于被告经营商铺发生的必要费用，原告按照合同约定以及相关规定收取该项费用合理合法，被告亦应当按照合同约定向原告交纳水电公摊费，故对原告请求被告支付水电公摊费1045元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄荣华应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付2019年8月的物业服务费1809元及违约金（计算标准：以1809元为基数，从2019年8月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至物业服务费付清之日止）；二、被告黄荣华应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付水电公摊费1045元；三、驳回原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司负担12.5元，被告黄荣华负担12.5元。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月二十一日书记员 彭莉雯