广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20817号被告：张泳，女，1963年5月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区***********，公民身份号码************。原告：黄鹏，男，1986年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：张泳，系原告母亲。被告：佛山市南舜新城投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码***********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：伍彬豪，广东汇联律师事务所律师。原告张泳、黄鹏诉被告佛山市南舜新城投资有限公司（以下简称南舜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于同年11月1日、11月27日公开开庭进行了审理，原告张泳（暨原告黄鹏的委托诉讼代理人），被告的委托诉讼代理人伍彬豪均到庭参加两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年6月7日签订的编号为********3的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告退还购房款436568元；3.被告向原告计付购房款利息20603.62元；4.被告向原告支付全部房价款20%违约金87313.6元；5.被告向原告支付因欺诈行为的赔偿损失328650.78元；6.被告向原告退还装修款60000元；7.被告向原告赔偿欺诈装修款三倍损失即180000元；8.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告于2017年6月7日签订的编号为201********302的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告退还购房款436568元；3.被告向原告支付购房款利息25442.35元（以购房款436568元为本金，自2017年6月7日起按年利率4.35%计算至2019年11月1日止）；4.被告向原告支付全部房价款20%违约金87313.6元；5.被告向原告支付因欺诈行为的赔偿损失1196948.05元（购房款436568元的三倍-87313.6元-25442.35元）；6.被告向原告支付购房税20778.95元；6.被告向原告支付涉讼房屋的物业维修基金4365.68元；7.被告向原告退还装修款60000元；8.被告向原告退还装修款60000元；9.被告向原告赔偿欺诈装修款三倍损失即180000元；10.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月24日、原、被告签署了一份编号为0002552《【×广场】认购书》。2017年6月7日，原、被告签署了一份编号为201********302号《商品房买卖合同（预售）》，并按合同约定支付了226568元（含20000元购房款在内）予被告，同时按《认购书》第2条第1款约定，向被告支付了60000元装修费，该装修费由被告财务部职员负责操作pos机，从原告银行卡内，以转账方式收取了120000元装修费（原告共买了被告两个单位），并由被告财务职员签发了一张写明“×广场1座2032室装修费60000元整”的收据，加盖了公司印章。直至2019年5月，原告经怡海港其他业主提醒，仔细查看该收据，才惊觉这收据上的印章竟然是兴信诚房地产咨询有限公司的印章。由于被告无法协助原告成功办理购房尾款的银行贷款手续，原告于2018年1月15日前向被告付清了购房尾款210000元。2018年6月30日，原告按合同约定前往涉讼房屋现场办理验收手续，涉讼房屋有独立洗手间、淋浴间、淋浴花晒、冷热水管、洗手盆，厨用洗菜洗碗盆，抽油烟通道，阳台两侧分别有供洗衣机用的水龙头及共拖地清洁用的水龙头，这与怡海港1座其他单位的室内装修风格完全一样。原告在现场向被告负责业主收楼的职员查问：“这个装修格局似乎可以用作住宿用途？”该职员回复说：“可以两用，而且大多数业主收楼后都是自住或者以公寓形式出租”。于是原告签收了涉讼房屋，并向被告指定的物管公司缴付了2018年8月至2018年10月物业管理费共437元。原告自签收了涉讼房屋后，一直怀疑被告违约交付了不符合办公用房的涉讼房屋，但苦于无法查究。2018年7月23日，原告将所有购房收据原件交予被告，换到编号05658402的《广东增值税普通发票》，该发票金额是购房款的436568元。2019年3月1日原告缴纳涉讼房屋的住宅专项维修资金4356.68元，领取了中国建设银行的《住宅维修资金登记簿》，因为注明是“住宅专项维修资金”，所以原告更相信涉讼房屋就是合法的商住两用性质。2019年3月28日，原告缴付了涉讼房屋买卖契税12473.38元以及产权转移书据印花税218.2元。2019年3月29日，原告领取了涉讼房屋的《不动产权证书》，认真查看后，发现写明用途是：商服用地、办公用房。原告凭《不动产权证书》向被告客服部职员查问，答复仍然是“商住两可，而且绝大部分怡海港1座的单位，都是用作住宿用途，不用担心。”后来有怡海港1座已收楼的业主，向政府部门申请《临时居住证》被拒绝，原告才感到被告一直在欺骗众多业主。原告从怡海港1座2706房买受人李丽娟取得佛山市南海区国土城建和水务局于2019年3月7日的《回复》复印件，才发现被告竟把没有公共厕所的涉讼房屋，非法交付给原告使用。被告的欺诈行为严重侵害了原告应有的权益（侵吞了原告分摊的公共厕所面积，并且每月令原告支付分摊的公共厕所的物业管理费），欺骗原告签收了不符合土地用途的涉讼房屋，为此原告展开了投诉与追究被告要为此应负上完全责任的行动。2019年5月23日，原告寄出投诉被诈骗120000元的快递信件予被告，要求被告作出赔偿。2019年6月25日，原告以快递方式寄出《解除商品房买卖合同通知书》予被告。2019年6月27日，原告授权邓开英业主，并参与怡海港28名业主集体向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。综上所述，被告交付完全不符合《合同》约定的涉讼房屋予原告使用，违法违规违约，私自改变涉讼房屋的土地用途，并有预谋有计划地对原告实施欺诈，令原告损失惨重，原告根据《合同法》及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，主张解除合同并要求被告赔偿相关费用。被告辩称，1.根据预售合同第三条约定涉讼物业规划用途为办公，附件十一、十二明确向原告释明涉讼物业没有居住功能，被告按照合同约定向原告交付办公用途的房屋，可用于注册公司、办公等。涉讼房屋可实现原告想使用的任何办公用途。2.关于装修费，认购书约定2018年3月31日前支付装修费并非被告或被告员工所写，相关费用也并非被告收取。被告已赠送原告涉讼物业的相关装修服务，不需要另行收取费用。被告不同意解除合同，也不同意返还及赔偿各项费用。原告没有任何解除合同的事由。诉讼中，双方当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提供了证据材料，本院组织双方进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的装修费收据、转账小票（120000元）为原件，且相互印证，本院确认其真实性；2.原告提交的×广场交楼确认书为复印件，且落款处模糊不清，本院对该证据不予确认；3.原告提交的物业管理费收据为原件，被告未举证反驳，本院确认其真实性；4.原告提交的佛山市南海区国土城建和水务局关于李丽娟反映×广场项目相关信访问题的回复复印件有相关部门的盖章，被告亦未举证反驳，本院确认其真实性；5.原告提交的追讨装修费信函、举报信、爆料信、集体解除合同通知书复印件为原告等业主一方的单方制作，亦未提交相关已送达相对方的凭证，不具有证明力。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，被告南舜公司（甲方）与案外人佛山市×信诚房地产咨询有限公司（以下简称×信诚公司）签订《策划和销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为广东省佛山市南海区**********舜广场物业独家策划推广及销售代理，乙方仅负责物业的策划销售工作，该物业后期经营管理与乙方无关；代理其自2016年10月1日至2017年12月31日，在完成上述任务前提下，乙方代理期限可顺延一个月；甲方负责审核确定《认购书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》等文件样本，负责委派人员签署《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及本合同约定事务有关的合同、文件、派人现场统计《认购书》的签订情况，并负责收取认购者交付购房款项；乙方负责制定与销售有关的认购书、补充协议等合同样本供甲方审核，并经甲方书面同意后执行，负责组织销售人员进行现场负责销售，现场接待和销售认购工作，甲方授权乙方签订《认购书》、协助认购人到甲方所在地签订《房屋买卖合同》，协助甲方与认购人办理银行按揭贷款手续；乙方有权按本合同约定收取代理服务费、单项工作费用及其他应收款项，乙方有义务协助甲方追收款项。双方并约定其他权利义务。2017年3月24日，原告张泳与被告南舜公司签订编号为0002552【×广场】认购书（以下简称涉讼认购书），约定：张泳自愿认购位于广东省佛山市南海区********号***********商品房（以下简称涉讼房屋），建筑面积约48.6平方米，套内建筑面积约为35.2平方米，购房款总价为456568元，剩余6万元装修费3月31日前支付，折后购房款总价为436568元，签订本认购协议同时一次性交纳定金20000元，剩余10000元3月31日前交付。合同中，“剩余6万元装修费3月31号前支付”的内容系手写备注在购房款总价后面，“剩余10000元3月31日前交付”的内容系手写备注在定金20000元后面。被告在诉讼中提交一份签订日期为2017年4月30日的《解除协议》，甲方为被告，乙方为×信诚公司，约定：双方于2016年10月1日就甲方将其位于佛山市南海区*********【×广场】项目委托乙方进行渠道销售事宜，签订了《策划和销售代理合同》，合同期限从2016年10月1日起至2017年12月31日止，现经双方协商后达成一致，于2017年4月30日正式解除上述合同，即2017年1月30日起双方正式终止履行上述合同中权利与义务。被告并提交一份《南舜新城有限公司合同审批表》，载明审批合同名称为《策划和销售代理合同》解除协议，“部门经理意见”一栏于2017年6月13日签名，“董事长意见”一栏于2017年6月15日签名。2017年6月7日，原告通过刷卡分别支付126568元、116173元至被告南舜公司的账户，并通过刷卡支付120000元至×信诚公司账户。同日，×信诚公司出具两张收据，分别确认收到原告支付的涉讼房屋装修费60000元、×广场1座2301室装修费60000元。2018年1月15日，原告张泳、黄鹏与被告南舜公司签订编号为********的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼预售合同）。约定：原告购买的涉讼房屋所占用的土地用途为商服用地，房屋规划用途为办公，建设工程规划许可证号为建字第********号，建筑工程施工许可证号为编号************，预售许可证号为南房预字第×号，涉讼房屋规划用途为办公，总价款436568元，南舜公司应当在2018年6月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋。涉讼预售合同附件十一为《签订补充协议须知》，其中第三项的补充协议为×广场商品房买卖预先特别告知书，其中载明：本项目为农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服），土地使用权终止日期为2055年1月29日；根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府【2009】302号）及《规划条件》的规定，本项目不准在商业、酒店、办公及配套建筑内建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房；不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售；项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中得不改为住宅用途。2018年3月1日，原告缴存涉讼房屋的物业维修基金4365.68元，并取得住宅专项维修资金登记簿。2018年6月30日，佛山市南海区×物业管理有限公司桂城分公司出具收据，确认收到原告支付涉讼房屋2018年8月至10月物业管理费437元。2018年7月23日，被告开具发票，确认收到涉讼房屋的购房款436568元。2019年3月28日，原告交纳涉讼房屋买卖契税12473.38元、产权转移数据印花税218.2元，合计12691.58元，并取得税收完税证明。2019年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局核发涉讼房屋的不动产权证[粤（2019）佛南不动产权第×号]，权利权属人为原告张泳、黄鹏，权利类型为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为集体土地出让/市场化商品房，用途为商服用地/办公用房。2019年3月7日，佛山市南海区国土城建和水务局出具的关于李丽娟反映×广场项目相关信访问题的回复，其中载明：×广场1座楼栋于2017年1月16日取得商品房预售许可证（预售许可证号：南房预字第×号），证载房屋性质为商业用房（含办公），与该项目的土地使用权属登记资料、规划许可审批资料、竣工验收备案资料、房屋权属登记资料等相符，没有发现“改为住宅用途”的情形；关于楼层没有发现设置公共厕所的问题，据建设单位反映，结合物业服务企业和部分已收楼业主提出的建议，并参考广州等现代都市商务办公用房的做法，现拟计划对部分楼栋的公共卫生间进行改造和优化（例如增设公共饮水机、洗衣机、清洁工具、急救工具等便民设施设备），故暂没有开放使用，但并没有改变改变公共卫生间的规划功能和性质，如因此引起业主的争议或不满，可随时恢复原状；×广场1座楼栋于2018年6月29日完成竣工验收备案手续，达到交付使用的条件。诉讼中，原告陈述称双方约定涉讼房屋系包装修的，被告让原告签署《委托装修改造协议》，协议未约定原告需支付装修费，合同相对方系佛山市×建筑工程有限公司，被告将私改成公寓住宅的违法责任推给原告，交付时已做好了橱柜、灶台、排烟管道、预留安装油烟机的位置，淋浴间配有喷头、阳台等，与居住公寓装修一致，原告购买涉讼物业的目的系办公，收楼时被告工作人员称商住两用，但房产证注明只能是办公，涉讼房屋所在楼栋的其他用户均用于居住。被告在诉讼中陈述称涉讼房屋的装修系被告赠送给原告，原告与佛山市×建筑工程有限公司签订合同，装修费由被告向佛山市×建筑工程有限公司支付，交付房屋时存有灶台、排烟管道，淋浴间配有喷头，但不存在阳台等其他设施，被告持有的认购书也载明了6万元装修款的约定。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的涉讼认购书、涉讼预售合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告拟购买涉讼房屋用于办公，涉讼房屋的不动产权证载明用途为商服用地/办公用房，与涉讼预售合同约定的房屋规划用途相符，原告主张被告告知其涉讼房屋可以商住两用并进行欺诈，但其举证不足证明。此外，涉讼房屋交付时包括了灶台、排烟管道、淋浴喷头等措施，确已超出办公用房的装修标准，即便被告交付不符合办公用房装修标准的房屋，但涉讼房屋的装修协议由原告与佛山市×建筑工程有限公司签订，原告举证不足以证明其受被告胁迫或欺诈而签订装修协议，亦无证据反映原告在接收房屋时就装修标准提出异议以及非办公用途的装修内容由被告自行添附。因此，原告以被告对其实施欺诈为由主张解除涉讼预售合同，要求原告返还购房款436568元及赔偿相关损失，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。本院依法驳回原告解除合同的诉请，且涉讼房屋的物业维修基金及税费已经交纳行政管理部门，原告也已取得住宅专项维修资金登记薄和税收缴款书，原告主张被告向原告支付物业维修基金及购房税，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告已支付装修款60000元的问题。被告举证反映其委托×信诚公司代为销售涉讼房屋，双方的《策划和销售代理合同》约定被告授权×信诚公司与业主签订《认购书》，被告对《认购书》进行核对、签署，原告提供的《认购书》手写备注约定原告需支付60000元装修款，被告在《认购书》上盖章，且原、被告持有的《认购书》均备注了60000元装修款，现被告以相关内容并非被告或被告员工书写为由进行抗辩，本院对该意见不予采纳。虽然涉讼认购书约定了装修款，但之后双方签订涉讼预售合同约定购房款为436568元，原、被告亦一致确认涉讼房屋由被告赠送装修，无需支付上述购房款以外的装修款，因此原告应支付的购房对价436568元，无需向被告支付装修费60000元。《策划和销售代理合同》约定×信诚公司有义务协助甲方追收款项，而涉讼房屋由×信诚公司代为销售并协助签订涉讼认购书，涉讼认购书亦明确注明了60000元装修款，被告主张其与×信诚公司已于2017年4月30日提前解除委托合同，但被告并未举证其已及时将×信诚公司的代理权终止的事实告知原告，故原告有理由相信×信诚公司有权代表被告收取装修款60000元。基于以上分析，被告收取原告装修费没有依据，其应当退还装修费60000元予原告，本院对原告诉请被告退还装修费60000元予以支持。被告收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以60000元为本金从收款之日即2017年6月7日起至实际清偿日止按年利率6%计付利息予原告。原告以欺诈为由主张被告支付相当于装修费三倍的赔偿款180000元，理据不足，本院对原告主张装修费的赔偿款超出核定部分不予支持。本案庭审辩论终结后，原告再次增加诉讼请求，本院依法不予准许。原告未在本案中向×信诚公司主张权利，被告在审理期间申请追加×信诚公司为本案第三人，经审查，该公司现已注销，结合本案具体情况，本院依法不予追加。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南舜新城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修款60000元予原告张泳、黄鹏；二、被告佛山市南舜新城投资有限公司应支付以60000元为本金从2017年6月7日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息予原告张泳、黄鹏，本项随上列第一项清；三、驳回原告张泳、黄鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取11445.71元（原告已预交），由原告张泳、黄鹏负担10696.46元，被告佛山市南舜新城投资有限公司负担749.25元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十二月三十一日书记员  林浩成