黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初2289号原告：苑洪瑞，男，1964年12月10日出生，汉族，职业绥化市北辰嘉园物业管理有限公司经理，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：卢平，黑龙江申平律师事务所律师。被告：崔振楠，男，1985年11月4日出生，汉族，职业个体，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王明丽，黑龙江光明律师事务所律师。原告苑洪瑞与被告崔振楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告苑洪瑞及委托诉讼代理人卢平、被告崔振楠委托诉讼代理人王明丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑洪瑞向本院提出诉讼请求：1．要求被告崔振楠赔偿原告各项损失62000元；2．要求被告给付原告物业费、水费、取暖费44892元、一年房屋租赁费145000元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自有商服楼坐落于绥化市××××路，面积430平米。2017年3月5日，原告委托绥化市北辰嘉园物业管理有限公司与被告签订一份租赁协议，将商服租赁给被告开办绥化市爱乐钢琴学校，租赁期限为2017年3月5日至2021年3月5日，年租金为145000元，物业费、取暖费、水电费均由被告负责，每年2月5日前交纳房租，如不按期交纳，则终止合同。合同同时约定“房屋装潢设施，到期必须完好无损，损坏按价赔偿”。合同履行至2019年3月5日，被告拒绝交纳房租费，自行终止了合同，在搬离该房屋时故意将室内装潢设施破坏，将门卸走、照明灯具全部拆除，玻璃隔断砸碎，将房屋棚顶破坏，将室内中央空调拆走，违反了租房协议的约定，给原告造成损失62000元。在租赁期间，被告未按约定交纳物业费、取暖费、水费，合计44892元。原告擅自单方终止合同应承担违约责任，故原告诉至法院。原告在庭审中提交以下证据：1、产权证复印件1份。以证实原告对该房屋拥有合法产权。2、租房协议1份。以证实2017年3月5日，原告委托绥化市北辰嘉园物业管理有限公司被告签订房屋租赁协议，约定租期4年，每年租金145000元，物业费、水电费及其他费用均由被告自行交纳，室内装潢设施，到期必须完好无损，损坏按价赔偿。3、绥化市北辰嘉园物业管理有限公司证明1份。以证实崔振楠于2019年3月5日终止租房协议后，其在承租期间所欠的物业费、水费13760元已经由原告向该物业公司交纳。4、照片4张。以证实被告拆走之后房屋的状态。5、北辰商服装修报价单1份。以证实绥化市北林区双兴装潢材料商店对室内棚顶、楼梯扶手、暖气罩等室内设施损失的总估价为26119元。6、取暖费收据2张。以证实由于被告租赁期间拖欠取暖费，原告代替被告交纳了2017年至2019年两个取暖期的取暖费23627.74元（11813.87元/年×2）及滞纳金200元，共计23827.74元。7、物业费、水费收据2张、绥化市北辰嘉园物业管理有限公司营业执照复印件1份。以证实原告代替被告交纳了两年的物业费7930元（3965元/年×2）、水费3440元（1720元/年×2），共计11370元。被告崔振楠辩称：1、原告请求法院判决被告赔偿其各项损失62000元无事实及法律依据。2017年3月5日原被告签订租房协议，被告承租原告的430平方米商服用于开办钢琴学校，3月6日，被告与黑龙江省领航建筑装饰有限公司签订装饰施工合同一份，被告花去装修费用共计302300元，包括安装了实木复合门、照明灯具及中央空调等。现原、被告之间的租赁合同已经解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，根据附合原理，审判实务中应把装修他人房屋形成的附合物界定于用于装修房屋的装修材料，这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离或分离后会大大降低这些财产及房屋的本身价值，而本案中的实木复合门、照明灯具、中央空调不属于房屋的必需品，其分离后不会降低房屋本身的价值，故不属于民法上的附合，合同解除后，承租人拆除上述装饰物符合法律规定，被告无赔偿原告62000元损失的义务。2、被告于2019年2月5日已经通知原告解除合同并于3月5日搬出房屋，故没有给付原告2019年租金145000元的义务。被告承租原告房屋用于开办钢琴学校，由于原告房屋供暖设施不完备，导致温度在9度至12度之间，在供暖期内学生们都穿着棉衣练钢琴，很多学生由于教室寒冷均予退学，影响了学校的生源，由于原告提供的房屋达不到法定温度，导致被告不能正常使用，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条四款的规定，当事人一方因违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同，所以被告没有给付原告2019年租金的义务。3、被告无交付原告物业费和取暖费的义务，由于被告提供的房屋温度达不到14摄氏度，根据《黑龙江省供热管理条例》的规定，被告无需向原告缴纳取暖费。关于物业费，双方虽在合同中约定由被告自付物业费和水费，但是在双方履行协议过程中，双方已口头协议变更了该项内容，即物业费和水费均由原告负责，故原告请求该项费用无理。综上，原告的各项诉讼请求均无事实及法律依据，应依法予以驳回。被告崔振楠在庭审中提交下列证据：1、装修合同1份。以证实照明灯具、空调、门均是被告安装装潢的，与原告无关。2、银行打款凭证1张、收据2张。以证实被告于2017年3月4日向原告打款137717元，其中房租费132917元、物业费4300元及水费500元，但是水费500元原告没有给出具收据。3、汇款记录1份。以证实被告于2018年2月5日向原告委托的绥化市北辰嘉园物业管理有限公司管理人员包玉芝打款145000元，该笔款项为2018年的房租。4、支付宝转账截屏记录。以证实被告于2018年3月14日将物业费7250元转给原告委托的绥化市北辰嘉园物业管理有限公司管理人员包玉芝。5、微信记录截屏。以证实2017年至2018年度，因原告房屋供暖温度过低，导致被告的学生有的冻感冒了，有的要求校长退费离开学校。6、照片4张。以证实因室内温度过低，被告的学生都穿着棉衣上钢琴课，7、证人陈某1出庭证言。以证实2017年至2018年，其女儿在被告开办的钢琴学校学钢琴，学校前台温度计显示最高温度12度。其向学校提过几次，被告说过后改装暖气，但是没看到被告改，说联系房东、联系热电厂，最后也没有结果。因为钢琴学校冷，其女儿钢琴课在2017年冬天就停了，2018年夏天又去学了，等到冬天就又停了，8、证人张某出庭证言。以证实2017年至2018年冬天，其女儿在爱乐学校学习钢琴的时候，冬天室内特别冷，温度计最高的温度不超过12度，最冷的时候8、9度，孩子穿着羽绒服弹钢琴，手都伸不出来，2017年将就了一个冬天，2018年受不了，就休了一段时间没有上课。9、证人王某出庭证言。以证实其是被告开办的钢琴学校的员工，负责学校的前台接待及学校管理方面的一些事物。2019年2月4日至3月4日，被告多次给房东打电话告知不续租房屋的事情。之后原告的物业经理和工人来学校询问不续租的原因，我们说是冬天学校太冷了，暖气根本不热，室内温度也就12度。物业经理和工人进行了检查和维修，但是暖气还是凉的，我们也当面跟物业公司的人表示不续租房屋，然后在2019年3月4日我们就搬出了。10、证人陈某2出庭证言。以证实其曾在被告钢琴学校工作过。2017年至2018年年初，学校前台温度计显示是12度，合唱团教室的温度大概在8、9度左右，琴房的温度在9度至12度之间。因为学校冷，给原告的物业经理打电话，物业经理说不归他们管，我们找热电厂的维修工维修了两次，还是没有效果，维修人员说屋里暖气少，立杆少，管道窄带不起来屋里的面积，需要重新改管道、做立杆，应该跟房东商量管道重新排布的问题。11、证人林某出庭证言。证实其曾给被告租赁原告房屋开办的钢琴学校装修，后被告不租原告的房屋，钢琴学校搬家的时候，雇我去搬东西，我安排工人搬走了铁架子、十多个木门，空调，灯具等。在搬空调过程中，原告和被告发生了口角，原告说不租房子了什么东西都不可以动，被告说之前安装的6组空调，花了不少钱，需要挪走。本院围绕双方当事人有争议的事实，组织双方对证据进行质证：被告对原告所举证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但是在履行过程中通过口头协议对第二条进行了变更，第一年的房租费由145000元变更为132917元，物业费和水费由原告负责，电费、取暖费由被告自付；对证据3有异议，被告认为该份证明只有绥化市北辰嘉园物业管理有限公司公章，没有负责人或经办人签字，违反民事诉讼法关于单位出具证据的相关规定，证据形式不合法。原告是该物业公司经理，如果其交纳物业费、水费应提供费用票据，因此该证据不具有客观真实性；对证据4的真实性没异议，但是法律规定被告有权拆走未附合物，该拆卸行为没有对原告房屋造成损害。对证据5有异议，认为该证据不具备证据的真实性、合法性，不是权威的鉴定机关作出的鉴定结论，对本案无任何参照意义。对证据6的真实性没有异议，但是不能证实原告交纳取暖费的房屋就是被告所租赁的房屋。从取暖费票据上显示房屋面积为326平方米，而租房协议中记载的面积为430平方米。第一次庭审中原告称因其欠中盟热电取暖费，该案件已经进入执行环节，但该票据上显示为2019年11月19日交纳，原告目的是为了让被告承担此笔取暖费才向中盟热电缴纳了该费用。对证据7有异议，原告是绥化市北辰嘉园物业管理有限公司法人代表，原告为了此次诉讼最新出具的收据，是不真实的。原告对被告提交的证据1的真实性没异议，照明灯、空调、门均是被告安装的；对证据2没有异议，但500元系租赁合同第十条规定的保证金。对证据3无异议。对证据4，原告认为7250元是第二年按照房租费递增5%的数额。对证据5，原告认为供热不是原告提供的，供热的冷暖与原告无关。对证据6，原告认为供暖与其没有关系，不是被告违约提前解除合同的理由。对证据7、8、9、10有异议，原告认为证人与被告有利害关系，证人所证实的问题与本案没有关联性，租赁合同中并没有约定供热的问题，供热也不属于出租方的义务。对证据11的证人所述内容无异议，但不能证实原被告之间解除了租赁合同。根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认真如下：对原告提交的证据1、2、4、6，因证据来源、形式合法，客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信；对证据3和证据7，该两项证据的出具单位均为绥化市北辰嘉园物业管理有限公司，但证明的原告代被告交纳的金额前后矛盾。对于物业费，因被告已经按照租房协议注明的面积（430平方米）交纳了2017年3月5日至2018年1月5日10个月的物业费4300元，对于水费，原告作为房屋所有人及该物业公司的法人未提供其他证据佐证收取水费的标准及其他可供参照收费的证据，因此证据3、7不具有客观性及真实性，不予采信；对证据5即绥化市北林区双兴装潢材料商店出具的北辰商服装修报价单，从该证据标明的材料数量上看系对整体装修的报价，与实际需要修复的面积存在差异，不能作为损失的依据，对该证据不予采信。对被告所举证据1,3,5-10，因其来源合法、与本案具有关联性，确认为有效证据；对证据2、4所证实的被告向原告委托的物业公司管理人员转款的真实性予以确认，但被告未提交其他证据佐证500元为水费及7250元为物业费，而租房协议约定了保证金为500元，租金145000元上浮5%的数额又与原告转款7250元相一致，故对被告待证事实不予采信，对原告的质证意见予以采信，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苑洪瑞系绥化市北辰嘉园物业管理有限公司的法定代表人。原告自有商服楼坐落于绥化市××××西，2017年3月5日，原告委托绥化市北辰嘉园物业管理有限责任公司与被告签订一份租房协议，将该商服（租房协议书写面积约430平米，房屋所有权证面积330.46平米）租赁给被告开办绥化市爱乐钢琴学校。协议主要约定：“租赁期限为2017年3月5日至2021年3月5日，每年2月5日前缴纳房租，如不按期交纳，则终止合同；年租金为145000元，物业费、取暖费、水电费及其他费用均由承租方负责，房租按每年5%递增；房屋装潢设施，到期必须完好无损，损坏按价赔偿；预交500元房屋保证金，合同终止返还。”被告经原告同意对所租赁房屋进行了装修，原告免除装修期间即一个月租金，被告于2017年3月4日交纳了第一年租金132917元、保证金500元及按照租房协议标明的房屋面积（430平米）交纳了10个月的物业费4300元，经核算约定的物业费为1元/平方米/月（4300元÷430平方米÷10个月），按照房屋实际面积330.46平方米计算，被告多交物业费999.54元。2018年2月5日，被告交纳了第二年的租金145000元及每年递增的5%租金7250元，共计交纳租金152250元。因被告承租的房屋在冬季取暖时温度过低，导致被告开办的钢琴学校的学生无法正常上课，因此被告在约定交纳租金日期即2019年2月5日未交纳租金并通知原告不再租赁其房屋。2019年3月4日，被告搬离时因拆除其装修时加装的中央空调与原告发生口角，后被告又将室内门、灯具、楼梯扶手，暖气罩拆除搬走，室内玻璃被碰坏。被告在承租期间未交纳取暖费、水费及部分物业费。故原告诉至法院。另查明，被告在承租期间对该房屋装修费用，其中门为8200元，灯具7000元。在本案审理过程中，原告于2019年11月19日交纳了两个取暖期的取暖费共计23627.74元（每年11818.87元×2年=23627.74元）及滞纳金200元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应适用合同法的相关规定。原、被告之间的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法、有效。一、关于合同解除的原因及过错责任问题。根据原被告的陈述及被告在庭审中提交的证据可以认定合同解除的主要原因是冬季室内温度不达标，无法保证被告开办的钢琴学校正常经营，不能实现其租赁目的。承租人未在约定日期即每年的2月5日前交纳租金并提前通知不再承租该房屋，符合《中华人民共和国合同法》关于合同的法定解除的法律规定；关于室内温度不达标的原因，原告称系供热单位的原因，而被告称系原告房屋原有供热管线排布不合理导致，现原、被告所提交的证据均不能充分证实室内温度不达标的成因，故无法考证导致合同解除的过错责任归属问题。二、关于原告所要求的损失。其中：1.关于原告要求被告赔偿原告损失62000元（门4800元、灯20000元、玻璃1000元、棚顶11200元，楼梯扶手、暖气罩25000元）的诉请，因无实物参照，无法鉴定其损失，但双方对被告装修期间所签订的装修合同上约定的价格均无异议，故参照该装修合同，对门的损失定价为8200元、灯具损失定价为7000元；对棚顶、楼梯扶手、暖气罩、玻璃的价值，因被告的装修合同中未单独标明价格，故本院酌情确定损失为2000元，以上损失共计17200元。对原告以门、灯具属于未形成附合的装饰物，被告可以拆除的意见，因与协议约定不符，不予采信。2.关于取暖费、物业费、水费问题。被告应向原告支付其代为交纳的两个取暖期的费用共计23627.74元。被告交纳了2017年3月5日至2018年1月4日10个月的物业费4300元，实际应交3300.46元（1元/平方米/月×330.46平方米×10个月=3300.46元），多交的999.54元折抵2018年1月5日至2019年3月4日的物业费，被告尚欠原告代为交纳的14个月物业费3626.9元。因被告租赁的房屋没有单独的水表，由物业公司代收水费，由于原告未提交自来水公司的收费票据及其他可供参照收费的证据，故对原告证据证实的两年水费金额3440元（1720元×2年）不予采信，但根据被告自认的额度，水费酌情按照每年500元支付，两年共计1000元。被告称与原告达成口头协议免除其物业费、水费，但未提交相关证据证实，对被告的辩解意见不予采信。3.关于原告要求被告支付其自2019年3月5日搬离后的一年房屋租赁费145000元的诉请。根据庭审查明的事实，在被告搬离的当日，原告已到现场，结合其他证据及证人证言可认定被告已事先通知原告不再租赁其房屋，尽到了事先通知的义务，双方的租赁合同已解除，原告以租赁合同未解除要求被告继续支付租金的诉请缺乏事实依据及法律依据，不予支持。因被告的赔偿已弥补了其给原告造成的损失，保证金500元应从损失数额中扣除。综上，对原告诉请中的合理部分予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、被告崔振楠于本判决生效后十日内赔偿原告苑洪瑞各项损失共计17200元（其中：门为8200元，灯具为7000元，棚顶、楼梯扶手、暖气罩、玻璃为2000元），扣除保证金500元，被告崔振楠应给付原告苑洪瑞16700元。二、被告崔振楠于本判决生效后十日内给付原告苑洪瑞代为支付的两个取暖期的取暖费23627.74元及滞纳金200元、物业费3626.9元、水费1000元，共计28454.64元。三、驳回原告苑洪瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5078元，减半收取计2539元，由被告崔振楠负担465元，由原告苑洪瑞负担2074元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 刘 利二〇一九年十二月二日书记员 刘馨蕊