北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初13273号原告：北京集智达智能科技有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。被告：锐合防务技术（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李炜，执行董事被告：李炜，男，汉族，1971年10月29日出生，住山东省烟台市莱山区。原告北京集智达智能科技有限责任公司（以下简称集智达公司）与被告锐合防务技术（北京）有限公司（以下简称锐合公司）、李炜房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告集智达公司的委托诉讼代理人陈谷文到庭参加诉讼。本案被告锐合公司、李炜经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。集智达向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原被告签订的关于昌平区回智达科研楼的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；二、请求法院判令被告锐合防务（北京）有限公司支付2019年2月15日前拖欠的租金645612.96元;三、请求法院判令被告锐合防务（北京）有限公司按照拖欠租金部分的30%支付违约金，即224222.1元；四、请求法院判令被告锐合防务（北京）有限公司支付自2019年3月8日起至实际交房之日止的房屋使用费343199元（暂计至2019年9月7日）,2019年9月8日后，参照合同约定的租金标准地上租金每日3.571元每平方米（514平方米）;地下租金每日0.96元每平方米（91平方米）;五、请求法院判令被告李炜对上述欠款承担连带还款责任；六、请求法院判令被告立即将房屋交换原告。事实和理由：2017年9月，原告与被告一、被告二共同签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于昌平区集智达科研楼一层514平米及地下一层91平米的办公用房出租给被告一，被告二为被告一的连带责任保证人，合同租期为三年，即2017年9月8日起至2020年9月7日止。《房屋租赁合同》中约定了每六个月为一期的租金支付方式以及具体的支付时间，原告按照合同约定履行了交付房屋等各项义务，但原告一直未按时支付租金，仅于2017年11月14日和2018年8月6日向支付原告租赁费69791元和200000元。原告一直本着理解、协商的态度，多次催告，要求被告及时清缴所欠租金，2018年10月18日被告二向原告做出了承诺并出具了《付款进度承诺函》，明确承诺将于2018年12月31日前将被告一所欠的租金全部缴齐。但时至今日，无论是被告一还是被告二均未支付任何租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告一逾期支付房屋租金已构成严重违约，被告二作为其连带责任的保证人亦未履行其担保责任。2019年1月23日，原告向被告一、被告二发出《告知函》告知其解除合同，并要求被告一交回房屋使用权，自行搬出其屋内物品，但直至今日被告一、被告二无视违约行为且仍占据该房屋。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁决。锐合公司、李炜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：集智达公司系北京市昌平区房屋的所有权人。2017年9月8日，集智达公司（出租人、甲方）与锐合公司（承租人、乙方）、李炜（担保人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，承租北京市昌平区北京集智达科研楼。合同主要约定：乙方所租区域一，经甲乙双方测量面积为514平米，位置为集智达科研楼一层西南角，乙方所租区域二，经甲乙双方测量面积为91平米，位置为集智达科研楼地下一层中间位置；房屋租赁期限自2017年9月8日至2020年9月7日，共计36个月，其中2017年9月8日至2017年10月7日为装修免租期；地上一层（514平米租金）甲乙双方约定2017年9月8日至2018年9月7日，日租金为人民币3.4元/日.㎡，2018年9月8日起，日租金调整为人民币3.484元/日.平米，2019年9月8日起，日租金调整为人民币3.571元/日.平米，如果3年期满，甲方选择不续约，则合同终止；地下一层（91平米）租金甲乙双方约定2017年9月8日至2018年9月7日，日租金为人民币0.9元/日.㎡，2018年9月8日起日租金调整为人民币0.93元/日.㎡，2019年9月8日起，日租金调整为人民币0.96元/日.㎡。合同第八条第（4）项，三方约定：乙方逾期支付租金，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，丙方与乙方负相同责任。2018年10月18日，李炜签订《付款进度承诺书》，承诺：1、2018年10月31日前力争向甲方支付10至20万房屋租金；2、2018年12月31日前向甲方交齐全部所欠房租，之后按照甲乙双方合同约定正常执行；3、若乙方出现状况无法支付房租，所欠房租等及相应违约金全部由本人承担。2019年1月23日，集智达公司在锐合公司的经营场所张贴告知函，主要内容为：“贵司应当以每六个月为一期预付租金，但截至本催款函发出之时，贵司未能依约向我司足额支付应付租金，除支付214906元外，尚欠我司租金741757元，电费5650元，共计747407元（大写为柒拾肆万柒仟肆佰零柒元整）。贵司曾承诺于2018年12月31日前付清全部欠付租金，但至今贵司不仅未兑现承诺，还产生新的欠款，已构成严重违约。有鉴于此，我司特郑重告知贵司：请于2019年2月15日之前向我司付清全部欠付租金和费用。逾期不付的，我司将于该日解除与贵司的租赁合同，请贵司于2019年2月28日之前将占用我司上述区域的全部用品搬出；预期不搬的，将视为贵司放弃相关物品所有权，我司将有权予以处置。同时，我司将扣留贵司已支付的租赁押金54885元用预冲抵贵司欠付租金，并保留通过法律途径要求贵司支付欠付租金、利息、违约金及逾期场地占用费等费用的权利。李炜先生作为上述房屋租赁合同承租人的法定代表人及担保人，已就锐合防务技术（北京）有限公司所欠房租及相应违约金向我司承诺承担担保责任，现因锐合防务技术（北京）有限公司严重拖欠我司房租及违约金，我司郑重告知李炜先生，请立即兑现承诺，向我司承担应承担的担保责任。”本案庭审中，集智达公司陈述锐合公司共计支付租金269791元，考虑到双方在合同中约定的违约金过高，故自行调整主张欠付租金的30%，集智达公司表示如法院仍认为违约金过高，同意法院酌情予以降低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，集智达公司与锐合公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，锐合公司未按照合同约定支付租金，按照合同约定，集智达公司有权解除合同。现锐合公司收到对方的告知函，视为其已接到集智达公司的解除通知，双方的合同于2019年2月15日解除。合同期内，锐合公司应按合同约定的标准补足欠付的租金。合同解除后，锐合公司已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应将房屋腾退后返还给集智达公司，并向集智达公司支付房屋占用期间的使用费，但集智达公司在送达告知函后，亦有止损义务，故关于占有使用费由法院酌情予以确定，对集智达公司主张的过高部分本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。锐合公司虽欠付租金，但双方约定的违约金过分高于其所造成的实际损失，本院对违约金酌情予以调整。本案中，李炜在租赁合同及承诺书上以担保人的名义签字，应视为自愿为租赁合同的履行提供担保。李炜仅以担保人的名义签字，未注明保证方式，故应当按照连带保证责任确定其保证方式。李炜在承担保证责任后，有权向锐合公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》判决如下：一、确认北京集智达智能科技有限责任公司与锐合防务技术（北京）有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；二、锐合防务技术（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内向北京集智达智能科技有限责任公司支付欠付房租645612.96元；三、北京集智达智能科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内向北京集智达智能科技有限责任公司支付违约金100000元；四、锐合防务技术（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋腾退并交付北京集智达智能科技有限责任公司，并按照1500元/日的标准，支付自2019年3月8日起至实际腾退之日止的占有使用费五、李炜对上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向锐合防务技术（北京）有限公司追偿；六、驳回北京集智达智能科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，由锐合防务技术（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由锐合防务技术（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  郝成宝二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王婵娟