广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1240号原告：罗英周，男，汉族，1987年12月3日出生，身份证住址为广东省仁化县**************，现住广东省乳源瑶族自治县********源水居，身份证号码：440************531。被告：庞建荣，男，瑶族，1975年3月14日出生，住广东省乳源瑶族自治县******************，身份证号码：440************036。委托诉讼代理人：李金锡，系广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秦松，系广东周和律师事务所实习律师。第三人：钟明，男，汉族，1978年9月13日出生，住广东省乳源瑶族自治县*******************，身份证号码：440************033。原告罗英周诉被告庞建荣、第三人钟明物权保护纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告罗英周、被告庞建荣的委托诉讼代理人李金锡和李秦松、第三人钟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗英周向本院提出诉讼请求：一、判令被告庞建荣归还原告罗英周位于韶关市乳源瑶族自治县******岭B梯801房（以下简称“B梯801房”）的房屋所有权和使用权；二、判令被告庞建荣赔偿原告罗英周房屋大门损失费2000元；三、判令被告庞建荣所装修物资归原告罗英周所有；四、判令被告庞建荣承担本案的诉讼费。事实和理由：原告罗英周于2017年12月1日与第三人钟明签订《合资合作建设住宅楼协议书》，约定第三人钟明将B梯801房出售给原告罗英周，房屋总价180000元，并在乳源瑶族自治县******委会（以下简称“河北村委会”）开具相关证明。合同签订当日，原告罗英周向第三人钟明支付了180000元房款；在付完房款后，因资金周转困难，原告罗英周未对房屋进行装修。2019年1月，原告罗英周计划将涉案房屋出售，带领有购房意向的客户到该房屋看房时发现房屋大门锁已被撬，且该房屋处于装修状态；原告罗英周向第三人钟明了解情况后得知该房屋已被被告庞建荣侵占，正强行对房屋进行装修中。第三人钟明承认其与被告庞建荣存在经济纠纷，其已抵押同栋楼另一套房即韶关市乳源瑶族自治县******岭A梯801房（以下简称“A梯801房”）给被告庞建荣，且第三人钟明承认该栋楼的B梯801房属于原告罗英周。基于以上情况，原告罗英周多次致电被告庞建荣，要求其停止装修房屋，但被告庞建荣均不理睬，继续霸占该房屋，并继续对该房屋进行强行装修。原告罗英周多次约被告庞建荣面谈，其均不愿意出面，推脱要原告罗英周与第三人钟明沟通处理。该案件已在乳源瑶族自治县乳城派出所报警，有登记备案，并提供了相关事实证据。基于上述事由，原告罗英周与第三人钟明签订合同在先，理应拥有该房屋的所有权及使用权，被告庞建荣不应强行霸占私人财产，损害原告罗英周的合法权益，故诉诸法院，望判如诉请。被告庞建荣辩称，原告罗英周的诉讼请求没有相应的事实与法律依据，具体理由为：一、原告罗英周起诉的理由是被告庞建荣侵权，但实际上原告罗英周并无证据显示其对涉案房屋享有所有权或使用权；二、原告罗英周签订合同时间是2017年，没有注明具体时间，只是《收据》显示时间是2017年12月1日，显然比被告庞建荣与第三人钟明签署合同时间即2016年9月30日迟了一年多之久；三、从一般程序上讲，应以签署合同在先的人员优先享有涉案房屋的权利；四、被告庞建荣提供的证据显示其与第三人钟明签署的房屋不明确，原告罗英周签署的合同显示是B梯801，但按案外人许云华出具的《见证书》显示B梯801房属于钟建章所有，第三人钟明无权处分B楼801房；因此，原告罗英周与第三人钟明签订的合同属无效合同。第三人钟明述称，一、被告庞建荣系以放高利贷的方式出借了100000元给第三人钟明，后逼迫第三人钟明签订《合资合作建设住宅楼协议书》，该合同没有河北村委会的盖章确认；被告庞建荣的行为属于以放高利贷的形式强行占有了第三人钟明的私人财产行为，第三人钟明只是将房屋抵押给被告庞建荣。二、第三人钟明抵押给被告庞建荣的房屋是A梯801房，被告庞建荣开始时也是锁住A梯801房的铁门，而非涉案B梯801房；但被告庞建荣现在强行撬开锁头进行装修的房屋系B梯801房，属于侵权行为。三、第三人钟明认可其与被告庞建荣签订合同的时间和与原告罗英周签订合同的时间不同，但之所以与被告庞建荣签订合同是因借款抵押事宜才签订的，但法律规定对小产权房抵押不予认可。四、原告罗英周的诉讼请求应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告罗英周向本院提供的证据材料有：一、原告罗英周的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；二、被告庞建荣的《广东公安人口信息查询资料》，证明被告诉讼主体资格；三、《合资合作建设住宅楼协议书》，证明B梯801房的产权是属于原告周英周的，原房主即第三人钟明对此可以证明；四、第三人钟明的身份证复印件，证明第三人身份信息；五、许丽群的身份证复印件，证明许丽群系第三人钟明的妻子；六、《收据》和《收款收据》各1张，证明B梯801房的产权属于原告罗英周；七、微信转账记录、中国农业银行交易明细清单，证明原告罗英周向第三人钟明支付了B梯801房购房尾款54050元的事实。对原告罗英周提供的上述证据材料，被告庞建荣发表的质证意见为：对证据一原告身份证复印件、证据二《广东公安人口信息查询资料》的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据三《合资合作建设住宅楼协议书》的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，表示根据《见证书》载明内容可知B梯801房的产权人是钟建章，第三人钟明无权将该房屋出售给原告罗英周，属无效合同；对证据四第三人钟明的身份证复印件和证据五许丽群身份证复印件，表示原告罗英周未提供原件，不予质证；对证据六《收据》和《收款收据》，表示原告罗英周未提供证据证明该180000元购房款支付方式，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据七微信转账记录和中国农业银行交易明细清单的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可，表示《收据》时间为2017年12月1日，而该组证据显示有的付款时间在2016年、2017年12月30日，自相矛盾。第三人钟明发表的质证意见为：对原告罗英周提供的上述证据材料的真实性、合法性和关联性均无异议。被告庞建荣向本院提供的证据材料有：一、《合资合作建设住宅楼协议书》，证明原告罗英周与第三人钟明签订合同的时间迟于被告庞建荣与第三人钟明签订合同的时间，第三人钟明因无权处分钟建章的B梯801房而与原告罗英周签订的合同是无效合同；二、《借记卡账户历史明细清单》，证明被告庞建荣将购房款100000元以转账方式支付了96000元到第三人钟明的银行账户，被告庞建荣已支付合理对价取得了房屋产权；三、《集体土地建设用地使用证》，证明被告庞建荣购买的房屋有合法的土地使用证；四、《见证书》，证明原告罗英周主张的B梯801房产权属于钟建章，被告庞建荣现合法占有的房屋是A梯801房，被告庞建荣不是原告罗英周起诉的对象。对被告庞建荣提供的上述证据材料，原告罗英周发表的质证意见为：对证据一《合资合作建设住宅楼协议书》，表示该合同涉及房屋系A梯801房，而其本人购买房屋系B梯801房，且有河北村委会见证；对证据二《借记卡账户历史明细清单》，表示与其无关，其不清楚；对证据三《集体土地建设用地使用证》，表示不知情；对证据四《见证书》，表示被告庞建荣签署的合同没有写明A梯、B梯，只有第三人钟明才清楚A梯、B梯的位置。第三人钟明发表的质证意见为：对证据一《合资合作建设住宅楼协议书》，表示该合同没有法律依据，是法律禁止的；对证据二《借记卡账户历史明细清单》的真实性没有异议，表示被告庞建荣确有转账96000元至其账户，但该款项属于借款；对证据三《集体土地建设用地使用证》，表示该使用证是合法的；对证据四《见证书》，表示其到许云华处签该《见证书》只是用于安装水电，且被告庞建荣锁的是A梯801房，而现在装修的房屋是B梯801房。第三人钟明向本院提供的证据材料有：一、身份证复印件，证明第三人钟明的身份信息；二、《承诺书》2份，证明第三人钟明于2016年9月30日向被告庞建荣借款100000元，被告庞建荣强行逼迫第三人钟明还款180000元后才不计利息；三、微信转账记录，证明第三人钟明向被告庞建荣微信转账归还借款利息17005元。对第三人钟明提供的上述证据材料，原告罗英周发表的质证意见为：对证据一身份证复印件没有异议；对证据二《承诺书》没有意见；对证据三微信转账记录，表示不知情。被告庞建荣发表的质证意见为：对证据一身份证复印件没有异议；对证据二中的2018年10月18日《承诺书》，表示该《承诺书》系由其本人开具的，但该款项与本案购房款无关；对证据二中的2018年10月21日《承诺书》，表示该《承诺书》不是其本人开具的，不予认可；对证据三微信转账记录的真实性没有异议，但表示该微信转账属于第三人钟明的还款，与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告罗英周提供的证据三《合资合作建设住宅楼协议书》，经与原件核对一致，且被告庞建荣、第三人钟明对该协议书的真实性亦无异议，故对该协议书的真实性本院予以确认；至于该协议书的效力问题，本院将结合本案查明事实，依法作出认定。二、对原告罗英周提供的证据四即第三人钟明身份证复印件，因第三人钟明对该证据的真实性没有异议，且该复印件与第三人钟明提供的其本人的身份证复印件一致，故对该证据的真实性本院予以确认。三、对原告罗英周提供的证据五即许丽群的身份证复印件，本院认为，在缺乏结婚证的情况下，仅凭该身份证复印件无法证实许丽群系第三人钟明的妻子，且该身份证复印件与本案无关。四、对原告罗英周提供的证据六《收据》和《收款收据》，本院认为，《收据》系由第三人钟明出具的，《收款收据》盖有河北村委会的财务专用章，经与原件核对一致，且第三人钟明对该组证据亦无异议，故对该组证据的真实性本院予以确认。五、对原告罗英周提供的证据七微信转账记录、中国农业银行交易明细清单，因中国农业银行交易明细清单系由中国农业银行股份有限公司乳源瑶族自治县支行打印出来的，第三人钟明认可原告罗英周支付的上述款项，被告庞建荣对该组证据的真实性也予认可，故对该组证据的真实性本院予以确认。六、对被告庞建荣提供的证据一《合资合作建设住宅楼协议书》，因第三人钟明认可该合同系其与被告庞建荣所签订的，故对该合同的真实性本院予以确认。七、对被告庞建荣提供的证据四《见证书》，因第三人钟明表示该《见证书》系用于安装水电，故对该《见证书》的真实性本院予以确认。八、对第三人钟明提供的证据二中的2018年10月18日《承诺书》，因被告庞建荣认可该《承诺书》系由其本人开具的，故对该《承诺书》的真实性本院予以确认；至于该组证据中的2018年10月21日《承诺书》，因被告庞建荣对该《承诺书》不予认可，且第三人钟明也未提供该《承诺书》的原件给本院核实，故对该《承诺书》的真实性本院无法确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗英周系农村居民，其户籍所在地为广东省仁化县***********；被告庞建荣为城镇居民，其户籍所在地为广东省乳源县乳城镇环城西路农委家属区；第三人钟明为农村居民，其户籍所在地为广东省乳源县乳城镇河北村委会九村。1992年12月10日，经乳源瑶族自治县人民政府审核，钟继增（第三人钟明称钟继增系其父亲）领取了座落于乳源瑶族自治县*****块建筑占地面积为393.6平方米的土地的《集体土地建设用地使用证》（证号：乳府集总字第**号、乳府集建字[92]第**号），土地用途为住宅。2013年11月20日，乳源瑶族自治县乳城法律服务所（见证单位）、许云华（见证人）作出（2013）乳城见字第48号《见证书》；该《见证书》载明：“兹证明乳源瑶族自治县整治违法用地违法建设办公室于2013年11月13日出具证明对乳源县沙头岭（住户钟明）住宅楼，合建楼主姓名钟明，身份证号：440************033，已按照乳府办[2013]11号文缴交了整栋楼的各项税费，办理了相关手续，并同意报装用电，该栋楼合建人对应的房号分别是：……钟明A801，……钟建章B801，日后按此分配安装电表，各户各自交纳电费。”。第三人钟明称其与钟建章系兄弟关系。另查明，2016年9月30日，被告庞建荣（乙方）与第三人钟明（甲方）签订了一份《合资合作建设住宅楼协议书》；第三人钟明在该协议“甲方”落款处签名、按指模，被告庞建荣在该协议“乙方”落款处签名、按指模。该《合资合作建设住宅楼协议书》载明：“为了更好地解决城镇居民住房问题，使居民安居乐业，甲、乙双方本着互利互惠的原则，经双方多方面协商，决定同意共同合资合作在甲方沙头岭河北村12号，即在原甲方的宅基地拆旧建新，建造一栋八层框架结构，两梯四户楼房，为了明确双方的权利和义务，特制订以下合同条款：一、甲方自愿提供位于沙头岭河北村12号的宅基地用于建造八层楼房的总占地面积为360平方米，宅基地旧房地产证编号为粤房地产证字第0369151号，建设土地使用证号：第**号。二、乙方同意以甲方的名义建房，由甲方负责统一建造，其中建造标准为外墙四面贴瓷砖，防盗网，门窗户安装铝合金玻璃窗，室内普通批挡，水电包到乙方门户，以上由甲方负责安装，室内水电由乙方自行安装。三、乙方确认认购2梯第8层801房一套200平方为自有永久的房屋产权，乙方将按每平方500元计，合计人民币共¥100000.00元支付给甲方，甲方将特送4平方米左右的柴房给乙方，由甲方开出收款收据为凭。四、付款方式：签订合同之日，乙方一次性支付购房金¥100000.00元，剩余0元于今年年底付清。（如乙方在房屋建设中途毁约退订，甲方有权在乙方交付的定金里扣除20%的违约金。）五、本楼房为集体土地使用权，如住户需办理房屋产权公证，可到乳城镇河北村委盖章公证，公证费用需由乙方支付。（另注：如国家政策可发行小产权房补钱转证发售相关的产权认证，其一切费用由乙方自行支付解决，甲方需协同乙方办理。）六、甲方负责理顺周边关系，将与房屋通往的道路修复为水泥路和相关建房手续，并在2013年10月1日前竣工交付使用。七、乙方确定购房后的房户均享有所有权居住权和出租权及转让权，为了稳定本栋楼居民住房，不影响和谐安康，乙方变卖时须告知甲方方可转让变卖（注：乙方变卖房屋时，甲方有以同等价格购买的优先权，乙方如改变或租赁房屋时，应及时告知甲方，如乙方没有告知甲方而造成的纠纷与甲方无关。）八、若该楼房建成投入使用后，该地基被政府征收或征用，乙方均按自己的房屋产权面积确定，有权享受政府补偿款和按实际乙方自有面积赔偿（如该栋楼已经达到国家规定的房屋使用期限或若干年后该楼成为危楼，政府没有征收使用的意向，户主可要求甲方出面与每一位户主协商合资重建的相关问题，但必须是以每位户主共同协商达成一致，方可进行拆旧建新，如户主不能达成一致，乙方可进行变卖。）九、以上合同条款，望双方共同遵守，不得违约，如有一方违约，应赔偿因此造成的经济损失，任何一方有权向人民法院提起诉讼，本合同一式二份，甲、乙和见证机构各执一份，从签字之日起生效。”。2016年10月8日，被告庞建荣用其名下的银行账户（账号：622*************276）转账支付了96000元至第三人钟明的银行账户。又查明，原告罗英周（乙方）与第三人钟明（甲方）签订了一份《合资合作建设住宅楼协议书》；原告罗英周在该协议“乙方”落款处签名、按指模，第三人钟明以及案外人许丽群等人在该协议“甲方”落款处签名、按指模，但双方未在该协议上签署日期。该《合资合作建设住宅楼协议书》第三条载明“乙方确认认购B梯第801房一套194平方米为自有永久的房屋产权，乙方将按每平方969元计，合计人民币共¥188000.00元支付给甲方，由甲方开出收款收据为凭。”；第四条“付款方式”载明“签订合同之日，乙方一次性支付购房金¥188000.00元，（如乙方在中途毁约退订，甲方有权在乙方交付的定金里扣除20%的违约金。）”，其他合同条款内容与被告庞建荣和第三人钟明签订的《合资合作建设住宅楼协议书》一致。原告罗英周以支付宝转账方式于2017年12月1日、2017年12月31日各转账了10000元、10000元给第三人钟明，以微信转账方式用其本人的微信（微信号：luoyingzhou001）于2017年12月1日、2017年12月31日各转账了10000元、4050元至第三人钟明的微信（微信号：zm134*****644）。2017年12月1日，第三人钟明开具了一张《收据》（编号：NO.3482184）给原告罗英周持有，河北村委会开具了一张《收款收据》（编号：NO.0001491）给原告罗英周持有；其中，《收据》载明：“今收到罗英周交来B801房购房款（194平方）壹拾捌万捌仟圆整。¥188000.00”；《收款收据》载明：“收到罗英周购钟明位于河北九村沙头岭B梯801房的管理费（¥2000元正）”。再查明，在本案诉讼中，经本院征询，原告罗英周表示其与第三人钟明签订购买B梯801房的《合资合作建设住宅楼协议书》的时间是在2017年12月1日，第三人钟明交付B梯801房的时间也是在2017年12月1日；还表示其只负责出钱投资，未参与涉案楼房的建设，其系在2019年1月2日发现被告庞建荣撬开其购买的B梯801房并对该房进行装修。被告庞建荣表示其与第三人钟明签订《合资合作建设住宅楼协议书》后，第三人钟明是在2018年年底交付其购买A梯801房，其本人现在正在装修的房屋也是A梯801房，而非B梯801房；还表示其不清楚第三人钟明是如何编排房屋门牌号，并对第三人钟明关于其锁另一套801房的说法予以否认。第三人钟明表示涉案楼房在2012年动工建设，在2013年间建好竣工，其与被告庞建荣签订的《合资合作建设住宅楼协议书》系由其本人打印的，且在签订该协议时不存在他人强迫签订该协议的情形；还表示其是在2018年12月将B梯801房交付给原告罗英周，被告庞建荣原先锁住的房屋是A梯801房，后在2019年年初发现被告庞建荣撬开B梯801房并强行对该房进行装修而打开了A梯801房的锁头，A梯801房现处于空置状态。本院认为，原告罗英周与第三人钟明签订的《合资合作建设住宅楼协议书》所涉及的建房用地属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地，土地用途为住宅。根据该协议，第三人钟明在该宅基地上所建的房屋，由原告罗英周出资188000元认购B梯801房；鉴于第三人钟明在该宅基地上所建的房屋已于2013年间建设竣工，而原告罗英周与第三人钟明签订该协议的时间晚于该建设竣工时间，故该协议名为合资合作建房协议，实为房屋买卖合同。第三人钟明与原告罗英周签订《合资合作建设住宅楼协议书》将B梯801房出售给不同的农村集体经济组织成员即原告罗英周，致该土地的土地性质和土地用途在未经相关部门许可并办理土地变更登记手续的情况下就得以改变，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告罗英周与第三人钟明签订的《合资合作建设住宅楼协议书》为无效合同，自始没有法律约束力。由此可见，原告罗英周不能依照该协议的约定取得B梯801房的所有权。且在《合资合作建设住宅楼协议书》签订后，对第三人钟明何时将B梯801房交付给原告罗英周的问题，经本院询问，原告罗英周表示交付时间为2017年12月1日，第三人钟明表示交付时间为2018年12月，双方庭审陈述存在矛盾之处，双方也未提供B梯801房交付凭证等证据证明该房是否已交付以及具体交付时间；在此情况下，本院无法确认第三人钟明是否有将B梯801房交付给原告罗英周以及该房交付的具体时间，即本案现有证据不足以证明原告罗英周对B梯801房拥有使用权；且原告罗英周、被告庞建荣和第三人钟明对被告庞建荣正在装修的房屋的编号存在争议，被告庞建荣正在装修的房屋的编号是否为B梯801房也尚未明确。在此情况下，原告罗英周诉请要求被告庞建荣归还B梯801房的所有权和使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告罗英周诉请要求被告庞建荣赔偿房屋大门损失费2000元的诉讼请求是否应予支持的问题，对此，本院认为，由于原告罗英周未向本院提供证据证明被告庞建荣正在装修的房屋的大门归其所有，也未提供证据证明该房屋大门的价值是多少，亦未提供证据证明该房屋大门系被告庞建荣撬开损坏的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告罗英周应承担举证不能的后果；对其要求被告庞建荣赔偿房屋大门损失费2000元的诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告罗英周要求确认被告庞建荣所装修物资归原告罗英周所有的诉讼请求是否应予支持的问题，对此，本院认为，被告庞建荣装修房屋所形成附合的装饰装修物等物资归被告庞建荣所有，即使被告庞建荣存在侵权行为，被告庞建荣需承担的也是恢复原状、赔偿损失等民事责任，原告罗英周要求确认确认被告庞建荣所装修物资归其所有的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗英周的全部诉讼请求。本案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取即50元（原告罗英周已预交），由原告罗英周负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 陈曲波二〇一九年十二月十八日法官助理 李雄财书 记 员 朱 琦