福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4445号 原告：孙培霞，女，1948年9月26日出生，汉族，住梅列区。 委托诉讼代理人：黄友寿（孙培霞之丈夫），男，1942年11月16日出生，汉族，住梅列区。 被告：厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司，统一社会信用代码91350402585301932H，住所地三明市梅列区丁香新村30幢106室。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：孙露，公司职员。 委托诉讼代理人：李淑兰，福建业发律师事务所律师。 原告孙培霞与被告厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司（以下简称：厦门四方物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙培霞及其委托诉讼代理人黄友寿，被告厦门四方物业公司委托诉讼代理人孙露、李淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙培霞向本院提出诉讼请求：判令厦门四方物业公司退还电梯维保费475.8元。事实和理由：孙培霞于2010年9月16日购买梅列区XXXXX室，建筑面积共99.022平方米，其中套内建筑面积79.508平方米，公共部分共有分摊建筑面积19.514平方米。孙培霞于2013年6月办理交房手续时与厦门四方物业公司签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，由厦门四方物业公司提供物业服务，孙培霞支付物业服务费，同时第二条约定：2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等。第三条约定：物业服务费用主要用于以下开支……（2）物业共用部位、专用设施设备的日常运行、维护费用……。因为电梯属于共同设施设备，所以电梯维保费依约已包含在物业服务费用之内，厦门四方物业公司无权另行收取，否则属于重复收费。2013年6月至2016年5月期间，厦门四方物业公司遵守物业服务协议，未向孙培霞收取电梯维保费，但在2019年8月10日向孙培霞收取2016年6月至2019年12月电梯维护费475.8元。 厦门四方物业公司辩称，其无需退还孙培霞电梯维护费475.8元，孙培霞的主张无事实与法律依据，依法应驳回孙培霞的诉讼请求。1.电梯属于特种设备，应聘请具有资质的维护人员进行维护及维修，因此，三明市住房和城乡建设局明建房[2016]44号文件第16条有规定，电梯的维保等费用应由业主承担。具体分摊办法业主与其在《吉祥福邸前期物业服务协议》第3条第3款有约定物业共用部份按户分摊。2.作为物业公司的员工对电梯进行定期清洁及清扫，该维护费用属于物业服务费用中的开支，对于电梯物业设备物业公司的员工不具备该方面专业水平是不能擅自去维护。3.从法理上分析，电梯进行定期维护，最终受益方是各业主，因此孙培霞必须承担电梯维保费的义务。孙培霞提出前期未收电梯维护费并不等于之后就不收，该理由没有任何法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 1.孙培霞系梅列区（吉祥福邸）xxxx室业主。2013年6月，孙培霞与厦门四方物业公司签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，协议主要约定：厦门四方物业公司为孙培霞所购买的坐落于（吉祥福邸）xxxx室房屋提供前期物业管理。第一条、双方的权利和义务。甲方的权利和义务：1.厦门四方物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3.向业主收取物业管理费用……。乙方的权利和义务：2.孙培霞享有厦门四方物业公司与三明众祥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》服务孙培霞的所有权利并承担该合同约定的应由孙培霞承担的全部义务和责任；5.按时足额向厦门四方物业公司交纳物业管理服务的各项费用，根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金；10.合理分摊承担物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用（如电梯、水泵、楼道灯等）……；第二条、物业服务内容。2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等……。第三条、物业服务费。1.物业服务费用执行包干制。主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、专用设施设备的日常运行、维护费用……；3.物业共用部位及共用设施设备用水用电由孙培霞按照“户”或“建筑面积”分摊。第五条、违约责任。3.厦门四方物业公司违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，孙培霞有权要求厦门四方物业公司清退所收费用，退还利息并支付违约金。 2.2016年5月19日，三明市住房和城乡建设局下发明建房[2016]44号文件《三明市住房和城乡建设局关于印发＜三明市物业服务收费实施办法（试行）＞、＜三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）＞和＜三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）＞的通知》，载明：二、本办法适用本市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业。三、本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。五、实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，实行分级管理。三明市区范围内的普通住宅前期物业服务等级的内容、标准和各等级对应的指导性收费标准由市住房和城乡建设局制定，并定期（2-3年）公布……八、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法律税费物物业服务企业的利润。九、物业服务的成本主要由以下项目构成：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、专用设施设备的日常运行、维护费用……十六、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。……经市人民政府同意，本实施办法自2016年6月1日起执行，以往规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。 3.孙培霞于2019年8月10日向厦门四方物业公司缴纳2016年6月至2019年12月电梯维保费475.8元。 上述事实有孙培霞提供的房产证、《吉祥福邸前期物业服务协议》、电梯维保费据，厦门四方物业公司提供的三明市住房和城乡建设局明建房[2016]44号文件《三明市住房和城乡建设局关于印发＜三明市物业服务收费实施办法（试行）＞、＜三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）＞和＜三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准（试行）＞的通知》，及双方的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中电梯维保费是否包括在物业管理服务费中的问题。 孙培霞主张，1.根据《吉祥福邸前期物业服务协议》第二条的约定，物业服务内容包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，电梯属于共用设施、设备的范畴；根据协议第三条的约定，物业服务费执行包干制，主要用于开支之一的是物业共用部位、专用设施设备的日常运行、维护费用；故协议中是约定的电梯维保费、年检费等在物业费中缴纳。因此，厦门四方物业公司无权再向业主收取电梯维保费、年检费，否则属于重复收取。2.至2016年5月期间，厦门四方物业公司依约履行服务协议从未向其收取电梯维保费、年检费，这都是包括在每平方米1.3元的物业费中。2016年6月开始，厦门四方物业公司单方面擅自收取，相当于调整收费标准，需经业主的双过半同意。3.三明市住房和城乡建设局的通知文件是指导性的试行办法，但在第十六条规定最后也写明只有双方在物业服务合同中约定了才能收取。 厦门四方物业公司辩称，三明市住房和城乡建设局下发的通知第十六条规定，公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费，由此可以推断出收取物业服务费外还要单独收取电梯维保费。 本院认为，首先，《吉祥福邸前期物业服务协议》约定“物业服务内容包括电梯的维修、养护、运行和管理”，“物业服务费执行包干制且包括电梯的日常运行、维护费用开支”，并不能等同于“物业服务费用包括电梯维保费”。在协议中，没有明确约定“电梯维保费包括在物业管理服务费中”或“电梯维保费不包括在物业管理服务费中”的内容。其次，三明市住房和城乡建设局是物业服务主管部门，下发的通知文件第十六条规定，“公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费”，孙培霞与厦门四方物业公司对此理解意思相反。在单一条文不足以清楚的表明其自身的含义的时候，应联系前后条文，运用体系解释得出这一条文的真实含义。其一是从上下文内容来看，该通知的前十五条与物业服务、物业服务费用有关，第十六条单独列明“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，故公摊费用是迥于物业服务费用的其他收费。其二是从电梯维保费的性质来看，电梯维保费是专业服务单位收取的费用，类似水费、电费等。因为专业服务单位具备特殊的资质，所从事的特种服务事关公益，我国法律法规定明确规定，对于涉及水、电、气、电梯、通信等事务，物业服务企业应当将这些方面的服务保障转委托给专业服务单位。而上述专业服务单位一般委托物业服务企业代收费用。其三是从公平原则来看，在同一物业服务企业管理区域内、同一时间交付的、同一使用性质的、同一建筑面积的、同样配有电梯的、分属在两幢楼房的两家住户，因是同一类型的物业服务，物业服务费统一按建筑面积标准收取而金额相同；因两幢楼房配制电梯的数量不同，电梯维保费向最终用户收取而金额不同。倘若该两家住户物业服务费、维保费都按同一数额包干收取，会对本应少交费用的用户明显不公。再次，2016年6月之前未收取电梯维保费，不代表物业服务企业在2016年6月之后不能收取电梯维保费，这也不应是业主拒付电梯维保费法律方面的理由。综上，孙培霞主张本案中电梯维保费包括在物业管理服务费中，本院不予支持。 综上所述，本院认为，孙培霞与厦门四方物业公司签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。厦门四方物业公司对吉祥福邸小区提供物业管理服务，孙培霞应向厦门四方物业公司交纳相应的物业管理服务费及其他代收费用。首先，《吉祥福邸前期物业服务协议》约定“物业服务内容包括电梯的维修、养护、运行和管理”，“物业服务费执行包干制且包括电梯的日常运行、维护费用开支”，并不能等同于“物业服务费用包括电梯维保费”。在协议中，没有明确约定“电梯维保费包括在物业管理服务费中”或“电梯维保费不包括在物业管理服务费中”的内容。其次，三明市住房和城乡建设局是物业服务主管部门，对其下发的通知文件第十六条规定，孙培霞与厦门四方物业公司理解意思相反。在单一条文不足以清楚的表明其自身的含义的时候，应联系前后条文，运用体系解释得出这一条文的真实含义。其一是从上下文内容来看，第十六条单独列明的公摊费用是迥于物业服务费用的其他收费。其二是从电梯维保费的性质来看，电梯维保费是专业服务单位收取的费用，类似水费、电费等。因为专业服务单位具备特殊的资质，所从事的特种服务事关公益，我国法律法规定明确规定，对于涉及水、电、气、电梯、通信等事务，物业服务企业应当将这些方面的服务保障转委托给专业服务单位。而上述专业服务单位一般委托物业服务企业代收费用。其三是从公平原则来看，在同一物业服务企业管理区域内、同一时间交付的、同一使用性质的、同一建筑面积的、同样配有电梯的、分属在两幢楼房的两家住户，因是同一类型的物业服务，物业服务费统一按建筑面积标准收取而金额相同；因两幢楼房配制电梯的数量不同，电梯维保费向最终用户收取而金额不同。倘若该两家住户物业服务费、维保费都按同一数额包干收取，会对本应少交费用的用户明显不公。再次，2016年6月之前未收取电梯维保费，不代表物业服务企业在2016年6月之后不能收取电梯维保费，这也不应是业主拒付电梯维保费法律方面的理由。故孙培霞要求厦门四方物业公司退还电梯维保费475.80元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回孙培霞的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由孙培霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年十二月十八日 书记员  李志强 附：本判决所依据的具体法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。