甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1515号上诉人（原审被告）：周青。被上诉人（原审原告）：庆阳豪威房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区兰州东路（东墅一品对面）。法定代表人：李宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建东，甘肃昕脉律师事务所律师。上诉人周青因与被上诉人庆阳豪威房地产开发有限公司（以下简称豪威公司）合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周青，被上诉人豪威公司的委托诉讼代理人吴建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周青上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判周青向豪威公司发出的解除合同通知有效；3.一、二审诉讼费用及其他费用由豪威公司负担。事实和理由：1.豪威公司的行为已经构成根本违约，周青解除合同通知合法有效。双方签订的商品房买卖合同约定豪威公司应当于2018年12月30日前向周青交付合同项下的房屋。合同签订后，周青于2016年10月29日交付首付款162302元，于2017年4月15日以银行按揭贷款形式支付剩余房款150000元。但时至今日，豪威公司未按照约定交付房屋，其行为已构成根本违约。2.一审法院适用法律错误，周青有权维护自身合法权益，解除合同。周青向豪威公司邮寄解除合同通知书，合法有效。3.商品房买卖合同与委托经营管理协议系不同法律关系，委托经营管理协议不能消灭豪威公司的交房义务，交付的情形不只是直接占有的转移，还包括间接占有的取得，尽管根据约定商品房建成后，交由豪威公司经营管理五年，但彼时房屋的所有权应已属于周青，周青是以获得间接占有的形式完成的交付。豪威公司辩称，1.周青与豪威公司签订的商品房买卖合同并没有约定豪威公司逾期交房，周青享有合同解除权。尽管双方当事人签订的商品房买卖合同和委托经营管理协议是两个完全独立的合同，但这两个合同所涉及的标的物完全相同。豪威公司在向周青收取房款时，已一次性扣除了应当向周青支付的五年租金，周青在双方签订的委托经营管理协议中签名捺印表示认可。2.周青要求解除双方签订的商品房买卖合同和委托经营管理协议既不符合委托经营管理协议第三条的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周青的上诉请求不能成立。豪威公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认周青向豪威公司发出的解除合同通知无效；2.本案的诉讼费用由周青承担。一审法院认定事实，2016年10月份，周青欲购买豪威公司开发的位于庆阳市西峰区兰州东路南侧紫怡宾馆东侧的放心食品城商铺。周青于2016年10月18日、10月29日分别给豪威公司支付购房款10000元订购商铺，于2016年10月30日又支付购房款82302元。2016年11月29日，庆阳豪威房地产开发有限公司与周青签订商品房买卖合同，约定主要内容“周青购买位于庆阳市西峰区兰州东路南侧紫怡宾馆东侧的放心食品城1幢1层01025号商铺，建筑面积13.11平方米，房屋单价为23822元，总价款为312302元；周青于2016年10月29日支付首期房款162302元，余款150000元采取按揭付款；豪威公司应当在2018年12月30日前向周青交付商铺。”同日，双方当事人还签订了委托经营管理协议，约定主要内容：“周青购买的商铺在交付后，自愿委托庆阳豪威房地产开发有限公司为其管理经营；委托经营期限为5年，即从2018年12月31日起，到2023年12月31日止；委托经营方式：周青委托豪威公司独立经营；收益标准：在本合同五年有效期内，每年收益为41640元，五年总收益为208200元，该收益已在购房时从总房款中扣除；二次分红：自东城新街商铺交付之日起5年止（即60个月），豪威公司将每年所有商铺实际收取的费用在扣除相关税费后的70%收益，对全体业主按实际购房款比例进行分红；委托经营期间，周青不得无故解除协议收回商铺，不得以任何形式干扰或者妨碍豪威公司使用委托经营物，不得干涉庆阳豪威房地产开发有限公司的经营管理活动。”当日，周青给豪威公司支付购房款60000元。合同签订后，豪威公司于2017年3月16日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对该处房产进行备案登记，信息显示预告登记所有权人为周青。2017年3月23日，周青以银行按揭贷款方式支付购房款150000元。2019年3月28日，周青向豪威公司发出解除合同通知书，内容是因豪威公司未按照合同约定时间交付房屋已构成违约，周青根据合同法规定通知豪威公司解除合同，自本通知到达庆阳豪威房地产开发有限公司的同时，即解除豪威公司与周青签订的商品房买卖合同及委托经营管理协议，豪威公司在合同解除后60日内退还购房款及银行利息、预告登记费、违约金共计386405.32元。豪威公司收到解除合同通知书后，于2019年5月14日诉至庆阳市西峰区人民法院。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定,是有效合同，双方均应当遵循诚实信用原则全面履行自己的合同义务。周青以豪威公司未按约定时间交付商铺而通知解除《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，豪威公司在接到通知后向法院提起诉讼，请求人民法院确认周青发出的解除合同通知无效。审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定了当事人均享有单方解除权，而《委托经营管理协议》约定周青不得无故解除协议，即周青不具有单方解除权，因此周青向豪威公司通知同时解除《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》无合同约定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”周青以豪威公司在2018年12月30日前未办理商品房交付手续构成违约行为而主张行使解除权。审理查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》二份合同，是包括房屋买卖、委托经营等内容相互交错的合同关系，现豪威公司作为房产登记义务人在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对该套商铺进行不动产物权登记，确定预告登记权利人是周青；并按照委托经营管理协议扣减了五年的收益和分红后给被告确定了购房款的标准，即已经按照《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》约定履行了2018年12月31日至2023年12月31日期间的收益返还义务。周青已经按约定支付了全部购房款。双方的主要合同目的已经实现,周青是否办理交房手续不会导致商品房买卖合同无法实际履行或权利受损，并未达到解除两份合同的程度。周青主张解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》不符合法定解除条件，不予支持。综上，豪威公司主张的其已经履行了主要合同义务以及双方当事人的合同目的均已实现具有事实和合同依据；周青以豪威公司未按时办理交付手续为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，判决：周青于2019年3月28日发出的《解除合同通知书》对庆阳豪威房地产开发有限公司不发生效力。案件受理费100元，由周青负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，周青与豪威公司签订的商品房买卖合同第十二条逾期交付责任的约定为：在原合同约定的交房时间上往后顺延60。本院认为，合同的解除具有约定解除和法定解除两种情形。周青发给豪威公司的解除合同通知书，系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即法定解除情形，要求解除其与豪威公司之间订立的商品房买卖合同和委托经营管理协议。审查理由如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，本案中，双方当事人在商品房买卖合同中约定的交房期限虽为2018年12月30日前，但双方当事人对于逾期交付责任的约定并非为买受人享有单方解除权，而是约定为“在原合同约定的交房时间上往后顺延60”，周青与豪威公司在签订商品房买卖合同当日还签订了委托经营管理协议，对交付房屋另有约定，应当适用本条款但书规定。其次，委托经营管理协议约定“周青自豪威公司交房之次日（即2018年12月31日）起，将涉案房屋委托豪威公司独立经营5年；委托期限内，豪威公司对商铺及其附属设施享有排他性的使用权、收益权等权利；5年总收益为238515元，已从总房款中扣除”，该委托经营管理协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效合同，对双方当事人均有约束力。豪威公司已经按照委托经营管理协议的约定，将委托经营期间的5年总收益，以对总房款给予优惠的形式，一次性扣除支付给了周青，履行了合同义务。故周青以豪威公司延期交房，构成根本违约为由请求解除商品房买卖合同和委托经营管理协议，既不符合双方约定，亦与法律相悖。综上所述，周青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周青负担。本判决为终审判决。审判长  李保国审判员  沈晋芳审判员  郭振华二〇一九年十二月十九日书记员  侯 成