成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初9443号 原告（反诉被告）：潘彩淑，女，汉族，1979年10月13日出生，住浙江省永嘉县。 原告（反诉被告）：邹建标，男，汉族，1979年5月6日出生，住浙江省永嘉县。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴洪波，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谭泽宇，四川明之鉴律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区顺城大街316号。 负责人：苟开平，职务行长。 委托诉讼代理人：杨东旺，四川天智律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：徐玮鸿，四川天智律师事务所律师，一般授权。 第三人（反诉被告）：四川卓旭置业有限公司，住所地四川省成都市成华区槐树店路长融街30号4栋4单元1层4号。 诉讼代表人：王鑫，四川卓旭置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王思涵，女，系四川卓旭置业有限公司管理人员工，一般授权。 委托诉讼代理人：杨浩月，女，系四川卓旭置业有限公司管理人员工，一般授权。 原告（反诉被告）潘彩淑、邹建标与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称：农业银行青羊支行）、第三人（反诉被告）四川卓旭置业有限公司（以下简称：卓旭公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审理，分别于2019年3月28日、10月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）潘彩淑及二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人吴洪波、谭泽宇，被告（反诉原告）农业银行青羊支行的委托诉讼代理人徐玮鸿，第三人（反诉被告）卓旭公司的委托诉讼代理人王思涵到庭参加了两次庭审活动，原告（反诉被告）邹建标，被告（反诉原告）农业银行青羊支行的委托诉讼代理人杨东旺，第三人（反诉被告）卓旭公司的委托诉讼代理人杨皓月到庭参加了第一次庭审活动。本案现已审理终结。 原告潘彩淑、邹建标向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令第三人向二原告返还购房首付款4660000元；3、判令第三人向二原告返还二原告已经偿还第三人截止2018年7月5日的贷款本金1152889.66元与利息891053.13元，共计2043942.79元；4、判令由第三人向被告返还《个人购房担保借款合同》未结清本金3507110.34元，原告不承担返还责任。事实与理由：2015年1月24日，二原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将位于成都市成华区的房屋预售给二原告，房屋总价为9320000元。合同签订后，二原告向第三人支付了房屋首付款4660000元。2015年4月21日，二原告与被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告潘彩淑向被告借款4660000元用于购买上述房屋，借款期限为120个月，该合同借款采用阶段性保证＋抵押的形式，由阶段性保证人即第三人提供保证担保，由合同抵押人即二原告提供抵押担保。合同签订后，自2015年6月6日至2018年7月5日，二原告一直按照合同约定每月向被告支付分期贷款本息，共计支付贷款本息2043942.79元。2017年9月11日，成都市成华区人民法院裁定受理四川天府银行股份有限公司成都分行对第三人卓旭公司的破产重整申请，2018年7月2日，该院作出批复，同意解除第三人与二原告签订的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因二原告与第三人签订的《商品房买卖合同》被依法解除，原告潘彩淑与被告签订《个人购房担保借款合同》目的无法实现，依法应予解除。2018年7月19日，二原告向被告发出《解除〈借款合同〉通知书》，但被告置之不理。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人。第三人应当向原告返还首付款及已向被告支付的贷款本息，向被告返还剩余贷款本息。二原告为维护自身合法权益，遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告农业银行青羊支行辩称：1、原告与被告之间系金融借款合同关系，与第三人之间系商品房买卖关系，二者法律关系不同，原告为维护自身权益应及时起诉第三人，被告已按照担保借款合同约定履行放款义务，原告逾期归还借款本息，无权要求解除担保借款合同；2、原告第二、三项诉讼请求与被告无关，请法院依法判决；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条是对售房人义务的规定，但并未免除借款人的还款义务，根据担保借款合同及合同法的相关规定，即使担保借款合同解除，原告仍然应当偿还担保借款合同项下剩余本金、利息、罚息、复利以及被告为实现债权的相关费用，第三人应当对上述债务承担连带清偿责任。 反诉原告农业银行青羊支行向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告潘彩淑、邹建标共同向反诉原告归还剩余借款本金3381154.7元、利息54333.24元、罚息200.85元、复利230.12元，共计3435918.91元（暂计算至2019年2月26日，具体金额以实际结清日产生为准）；2、判令反诉被告潘彩淑、邹建标共同向反诉原告支付律师费206155元、案件受理费35937元、保全费及其他反诉原告实现债权和抵押权的一切费用；3、判令反诉被告卓旭公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、判令反诉原告有权处置抵押物（成都市成华区3栋1楼4号房屋）并优先受偿，优先受偿范围包括借款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保全费及其他反诉原告为实现债权和抵押权的一切费用。事实与理由：反诉原告（原中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行）与反诉被告于2015年4月21日签订《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》。该合同约定，反诉被告潘彩淑向反诉原告借款4660000元，并以成都市成华区3栋1楼4号房屋作为抵押担保，用以偿还合同项下的贷款。反诉被告邹建标与潘彩淑系夫妻关系，并于2015年3月24日出具《共同债务人承诺书》，承诺作为该笔借款的共同债务人，对该笔债务承担连带清偿责任。反诉被告卓旭公司对该笔债务承担连带保证责任。2015年5月5日，反诉原告按照约定向反诉被告指定账户发放贷款4660000元，已履行完合同约定的全部放款义务。反诉被告拒不按时足额归还反诉原告贷款，反诉原告有权提前收回全部剩余借款本息，并向反诉被告收取实现债权的相关费用。 反诉被告潘彩淑、邹建标辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，反诉原告主张的剩余贷款本息应向卓旭公司主张；2、由于《个人购房担保借款合同》依法解除不可归责于双方，反诉原告主张的罚息、复利及律师费、案件受理费、保全费以及其他实现债权的费用不应由反诉被告承担；3、反诉被告认可反诉原告作为抵押权人有权处置案涉抵押物并优先受偿，但受偿范围仅限于剩余贷款本息，处置抵押物偿还反诉原告贷款本息后，剩余价款应归反诉被告所有。 第三人（反诉被告）卓旭公司述（辩）称：1、2017年9月11日，成都市成华区人民法院裁定受理卓旭公司破产重整案，并于2018年7月3日作出批复同意解除案涉《商品房买卖合同》，案涉《个人购房担保借款合同》依法应当予以解除；2、根据原告提交的债权申报材料，结合卓旭公司的相关财务资料，卓旭公司代原告支付案涉商铺保险及银行月供，累计支付708650元，管理人从原告申报的购房款9320000元扣除708650元，初步确认原告普通债权金额为8611350元，并据此制作《债权表》提交债权人会议核查，原告未在法定异议期间内对债权金额提出书面异议，也未提起诉讼；3、卓旭公司将根据债权申报确认情况及《重整计划》的相关规定，对原告及农业银行青羊支付分别承担债务清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月24日，卓旭公司（出卖人）与潘彩淑、邹建标（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：卓旭公司将开发的位于成华区14号3栋1层4号商业用房卖与潘彩淑、邹建标；房屋面积222.14平方米，单价为49796.97元／平方米，总价款为932万元；买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行（以下简称：农业银行蓉城支行）银行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人为农业银行蓉城支行，期限为10年。 2014年8月27日，潘彩淑向卓旭公司支付款项500万元，2015年3月27日，卓旭公司向潘彩淑支付退房款34万元，2015年3月27日，卓旭公司向邹建标、潘彩淑出具《收据》，确认收到3号楼1-4商铺首付款466万元。 2015年4月21日，潘彩淑（借款人、抵押人）、邹建标（抵押人）与农业银行蓉城支行（贷款人、抵押权人）、卓旭公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人为购买位于成华区18号3-1-4房产向贷款人借款466万元；借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之叁拾叁后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人卓旭公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；抵押物为位于成华区18号3-1-4商用房、建筑面积222.14平方米、购房总价932万元；抵押人自本合同签订之日起30日内配合贷款人办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；9.1条规定保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；发生保证人被人民法院受理破产申请或者裁定和解，贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款情形的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款，法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。 潘彩淑与邹建标于2004年3月9日登记结婚。2015年3月24日，邹建标向农业银行蓉城支行出具《共同债务人承诺书》，主要载明：邹建标与借款人潘彩淑系夫妻关系，作为共同债务人，愿意为借款人在农业银行蓉城支行申请的466万元商铺按揭贷款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追回贷款本息而发生的一切费用。 上述《个人购房担保借款合同》签订后，农业银行蓉城支行于2015年5月5日按照合同约定向借款人潘彩淑指定账户支付借款466万元。2015年5月4日，潘彩淑、邹建标按照合同约定配合农业银行蓉城支行办理案涉房屋抵押预告登记，抵押预告登记证书编号为：成房预抵中心城区字第1269677号。 2017年8月21日，农业银行蓉城支行由一级支行降格为二级支行，原农业银行蓉城支行本部人员及管辖的所有营业网点全部整合到农业银行青羊支行，两行整合后的对外名称为农业银行青羊支行，原农业银行蓉城支行无独立诉讼主体资格，且无行政公章使用，由上级机构农业银行青羊支行作为诉讼主体承担诉讼义务。 农业银行青羊支行为提起本案反诉，产生律师费206155元。 2015年4月24日，四川省成都市蜀都公证处根据农业银行蓉城支行、潘彩淑、邹建标、卓旭公司的申请，作出（2015）川成蜀证内经字第50523号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《个人购房担保借款合同》赋予强制执行效力。 自2015年6月6日至2018年7月5日，潘彩淑累计向农业银行青羊支行偿还按揭贷款本息2043942.79元。审理中，潘彩淑陈述因法院批复同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》，潘彩淑通知农业银行青羊支行解除借款合同，并自2018年7月5日以后停止偿还按揭贷款本金和利息。审理中，农业银行青羊支行确认，2018年8月6日至2018年12月5日，农业银行青羊支行自动扣划卓旭公司缴纳的保证金203629.3元，并将该金额计入潘彩淑还款本金、利息、罚息、复利。 2017年9月11日，本院作出（2017）川0108破3号民事裁定书，裁定受理四川天府银行股份有限公司成都分行对卓旭公司的重整申请，并于同年9月20日指定北京金杜（成都）律师事务所担任卓旭公司管理人。 2017年12月1日，潘彩淑、邹建标向卓旭公司管理人提交《购房人诉求申报表》，要求解除《商品房买卖合同》，并返还已付款项，申报债权金额为9320000元。 2018年6月26日，卓旭公司管理人通过EMS分别向潘彩淑、邹建标邮寄送达关于卓旭公司第二次债权人会议资料，2018年6月27日，EMS回单显示上述会议资料已妥投。2018年7月10日，卓旭公司重整案召开第二次债权人会议，卓旭公司管理人将编制的《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》在该次债权人会议上提交所有债权人核查，并说明若债权人对管理人债权审查结果有异议的，应当在本次债权人会议结束之日起七日内即2018年7月17日之前以书面形式向管理人提出，管理人将予以审查。经管理人解释或调整后仍有异议的，可以向成都市成华区人民法院提起债权确认之诉，债权人未在前述期限内提出异议的，视为无异议，管理人将依法提请成都市成华区人民法院对债权表记载的债权予以裁定确认。 上述《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》载明：潘彩淑申报金额9320000元，确认金额8611350元。审理中，卓旭公司举出2015年4月27日至2016年5月3日，由谢建林向邹建标、潘彩淑的转账记录，以及由四川宝洋商贸有限公司向潘彩淑的转账记录，转账金额累计为708650元，拟证明卓旭公司代潘彩淑支付商铺保险与月供708650元，应当从潘彩淑申报的9320000元扣除，故确认金额为8611350元（9320000元-708650元）。 卓旭公司重整案第二次债权人会议召开后，潘彩淑以书面方式向管理人就债权表记载其申报债权为普通债权的性质提出异议，但并未对债权金额提出异议，也未向法院提起确认之诉。 2018年7月3日，本院作出（2017）川0108破3号之二批复，同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》。 截至2018年7月19日，潘彩淑结欠农业银行青羊支行贷款本金余额3507110.34元。 审理中，潘彩淑举出现场视频、单号为634731065486的中通快递签收记录，拟证明潘彩淑于2018年7月19日前往农业银行蓉城支行现场送达《解除借款合同通知书》，被拒收；于2018年7月20日通过中通快递向农业银行蓉城支行邮寄《解除借款合同通知书》与成都市成华区人民法院（2017）川0108破3号之二批复，上述资料已于2018年7月23日被签收。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：当事人身份信息；关于青羊、蓉城支行机构整合的通知、关于青羊支行用印事项变更的函、农业银行青羊支行的情况说明；《商品房买卖合同》；转账凭证、收据；《个人购房担保借款合同》；结婚证、《共同债务人承诺书》；《借款凭证》；抵押预告登记证书；《具有强制执行效力的债权文书公证书》；银行流水、还款统计表；《购房人诉求申报表》；EMS回单；《卓旭公司重整案第二次债权人会议债权表》；（2017）川0108破3号之二批复；贷款合约基本信息；解除借款合同通知书、快递单、快递投递记录、视频录像；当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，潘彩淑、邹建标与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》以及与农业银行蓉城支行、卓旭公司签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。 关于案涉《个人购房担保借款合同》是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因卓旭公司进入重整程序，本院已依法批复同意解除卓旭公司与潘彩淑、邹建标签订的《商品房买卖合同》，对于潘彩淑、邹建标而言，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，潘彩淑、邹建标请求解除其与农业银行蓉城支行、卓旭公司签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，本院予以支持。 关于卓旭公司是否应当向潘彩淑、邹建标返还购房首付款4660000元及截至2018年7月5日贷款本息2043942.79元的问题。本案中，卓旭公司已进入破产重整程序，潘彩淑、邹建标要求解除《商品房买卖合同》和返还已付款项，并且就购房款9320000元向管理人申报了债权，有关购房首付款及贷款本息的返还问题，应当在卓旭公司破产重整程序中解决。在卓旭公司已经进入破产重整程序，且潘彩淑、邹建标已申报债权的情况下，潘彩淑、邹建标不应当再行向卓旭公司提出该主张。 关于案涉《个人购房担保借款合同》解除后，剩余未还借款本金的返还及利息损失的支付问题。根据合同相对性原理及《个人购房担保借款合同》的约定，案涉《个人购房担保借款合同》解除后，潘彩淑作为案涉借款的借款人，邹建标作为案涉借款的共同还款人，应当返还农业银行蓉城支行剩余未还借款，并支付相应利息损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽然规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该司法解释并未免除借款人的还款义务，故潘彩淑作为借款人，邹建标作为共同还款人应当向农业银行蓉城支行返还剩余贷款本息。截至2018年7月19日，潘彩淑结欠农业银行青羊支行贷款本金余额3507110.34元。根据《个人购房担保借款合同》的约定，本院认为潘彩淑、邹建标应当向农业银行蓉城支行返还剩余贷款本金3507110.34元，并赔偿农业银行蓉城支行该款2018年7月20日起至实际履行之日按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮33%的标准计算利息损失。 关于农业银行青羊支行主张的律师费的承担问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，保证人与债务人对贷款人实现债权所产生的包括律师费在内的一切费用承担连带责任。本案中，贷款人农业银行蓉城支行为提起本案反诉，产生律师费206155元，该律师费应当由债务人潘彩淑、邹建标承担。 关于卓旭公司连带保证责任的承担问题。农业银行青羊支行主张潘彩淑、邹建标归还剩余借款本金、利息以及农业银行青羊支行为实现债权产生的律师费。卓旭公司作为连带责任保证人，农业银行青羊支行作为债权人，有权主张卓旭公司对该债务承担连带清偿责任。但卓旭公司作为保证人，已经进入破产重整程序，农业银行青羊支行作为债权人应当对该保证债权向管理人进行申报，在卓旭公司破产重整程序中受偿。卓旭公司承担保证责任后，有权向债务人潘彩淑、邹建标追偿。 关于案涉房屋抵押预告登记的效力问题。本院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记在借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案中，案涉《商品房买卖合同》已依法解除，且案涉房屋未建成，抵押权设立登记已无法完成，农业银行青羊支行不能依据抵押预告登记行使抵押权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除潘彩淑、邹建标与中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行、四川卓旭置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、潘彩淑、邹建标于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行返还剩余贷款本金3507110.34元，并赔偿中国农业银行股份有限公司成都青羊支行该款自2018年7月20日起至实际履行之日按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮33%的标准计算的利息损失； 三、潘彩淑、邹建标于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行支付律师费206155元； 四、四川卓旭置业有限公司对潘彩淑、邹建标的上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回潘彩淑、邹建标的其他诉讼请求； 六、驳回中国农业银行股份有限公司成都青羊支行其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费83066，减半收取41533元，由潘彩淑、邹建标共同负担；反诉案件受理费35937元，减半收取17968.5元，由潘彩淑、邹建标共同负担，四川卓旭置业有限公司承担连带清偿责任，由中国农业银行股份有限公司成都青羊支行在四川卓旭置业有限公司破产重整程序中受偿。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王 玲