湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3125民初1068号 原告：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路46号门面，统一社会信用代码91433100587035447M。 法定代表人：周成敏，职务董事长。 诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。 负责人：易群，湖南四维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。 被告：贾梦琴，女，1995年3月29日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 被告：彭诗雨，男，1995年3月29日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 被告：贾胜利，女，1973年12月7日出生，土家族，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 被告：彭东，男，1973年8月18日出生，土家族，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 上列四被告的共同委托诉讼代理人：彭楚平，湖南大凤律师事务所律师。 原告湘西自治州东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）与被告贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东对外追收债权纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东辉公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人章顺、彭浩林，被告贾胜利、彭东及其贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东的共同委托诉讼代理人彭楚平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东辉公司向本院提出诉讼请求：1、贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东共同向东辉公司支付购房款1822819.65元及逾期利息（从立案之日起开始按银行同期贷款利率计算至付清购房款之日止）；2、案件受理费由贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东承担。事实和理由：东辉公司于2017年11月20日进入破产清算。经管理人核查，东辉公司在破产受理前与贾梦琴、彭诗雨签订多份《商品房买卖合同》，对方购买了“东辉商业城”CD栋-1至3楼建筑面积为2148.35平方米的商业用房。2017年7月19日，东辉公司（甲方）与贾梦琴、彭诗雨（乙方）、彭东、贾胜利（乙方连带担保责任人）签订《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》，其中约定：1、乙方购买甲方商业用房房款共计1000万元，乙方已支付700万元（其中银行转账支付200万元，按揭贷款500万元），剩余300万元购房款双方约定分三期支付；2、2018年3月15日之前付100万元。期间，2017年7月19日，乙方通过向第三人借支提前支付20万元（借期1年：2017年7月19日至2018年7月20日），该20万元按月息3分计息由甲方承担。该借款本息从本次应付100万元中抵扣；乙方所购房产未完工部分的工程由乙方垫支并施工完成。所垫支工程款18.3万元从本期应付100万元购房款中抵扣。抵扣以上两项款后的余款54.5万元，乙方在2018年3月15日前付给甲方；3、2019年5月1日之前付100万元；4、2020年5月1日之前付100万元。管理人清算认为，补充协议中借款20万元约定的月利率3分过高应予调整为月利率2分，由于东辉公司进入破产程序，破产受理后的期间依法不能计息，即应计利息为1.6万元抵付房款，其补充协议的购房款在破产受理日2017年11月20日到期，未付购房款应调整为260.1万元。另贾梦琴、彭诗雨所购房屋的预测面积与实测面积不同，需补交房屋面积差价共计321819.65元。为此，对方共欠购房款2922819.65元。经管理人催收，对方分5次支付了110万元，至今尚欠购房款1822819.65元。 贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东共同辩称，双方签订《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》明确约定，案涉房屋总价款共计1000万元为包干价，经转账200万元、按揭贷款500万元、抵扣付款45.5万元（借款20万元及利息和垫支工程款18.3万元）后，欠东辉公司购房款为254.5万元。东辉公司破产后，又支付了购房款110万元。故尚欠东辉公司购房款为144.5万元，现愿意支付。对东辉公司诉请主张的购房款数额及逾期付款利息有异议。 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院查明如下案件事实： 1、2016年11月1日，东辉公司将开发的“保靖东辉商业城”D栋-1至3楼的商业用房出售给贾梦琴、彭诗雨。东辉公司与彭诗雨签订了19份《商品房买卖合同》，房号为负一楼113、114、115、116、117、118、119号、二楼216、217、218、219、220、221号、三楼316、317、318、319、320、321号，与贾梦琴签订了6份《商品房买卖合同》，房号为一楼114、115、116、117、118、119号。上述房屋预测总面积为2148.35平方米，合同总价款为1046.3249万元。 合同签订后，贾梦琴、彭诗雨转账付款200万元，按揭贷款500万元。 2、2017年7月19日，东辉公司（甲方）与贾梦琴、彭诗雨（乙方）、彭东、贾胜利（乙方连带担保责任人）签订《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》，其中约定：1、乙方购买甲方商业用房房款共计1000万元，乙方已支付700万元（其中银行转账200万元，按揭贷款500万元），剩余300万元购房款双方约定分三期支付；2、2018年3月15日之前付100万元。期间，2017年7月19日，乙方通过向第三人借支提前支付20万元（借期1年：2017年7月19日至2018年7月20日），该20万元按月息3分计息（共7.2万元）由甲方承担。该借款本息从本次应付100万元中抵扣；乙方所购房产未完工部分的工程由乙方垫支并施工完成。所垫支工程款18.3万元从本期应付100万元购房款中抵扣。抵扣以上两项款后的余款54.5万元，乙方在2018年3月15日前付给甲方；3、2019年5月1日之前付100万元；4、2020年5月1日之前付100万元。 双方补充协议中约定的房屋总价款1000万元是包干价。 3、贾梦琴、彭诗雨购买的房屋在竣工验收前已经交付，竣工后实测面积较预测面积多，共计57.49平方米，若按相应合同单价计算价款共计321819.65元。 4、东辉公司于2017年11月20日被法院裁定破产清算，法院指定了湖南四维律师事务所担任管理人。经管理人审查，决定继续履行案涉商品房买卖合同，并向对方催收购房款。对方对继续履行合同不持异议，并先后5次支付房款共计110万元。 上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》、转账付款凭证、不动产测量报告和本院的调查笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，东辉公司与贾梦琴、彭诗雨分别签订的《商品房买卖合同》、与贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东签订的《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。东辉公司破产后，经管理人审查，决定继续履行案涉商品房买卖合同，对方对履行合同不持异议。为此，买受人未付清的购房款即为所欠东辉公司的债务。现双方为购房款的清偿发生纠纷，本案案由应为对外追收债权纠纷。 本案争议的焦点主要是债权数额（尚欠房屋价款）的认定。案涉《彭诗雨、贾梦琴购房款分期付款的补充协议》约定贾梦琴、彭诗雨的购房总价款为1000万元，抵减相应付款后，所欠购房款为254.5万元。其中抵减的购房款中包括借款本金20万元和利息7.2万元。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条关于“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条关于“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外”规定。上述借款本金20万元的利息属于破产企业东辉公司所欠债务，在破产受理前可以计息。即从2017年7月19日起计算至2017年11月20日止（共4个月），并按约定的月利率3分计算属借款人自愿支付的利息，未超过年利率36%，可抵减相应购房款。抵减金额为2.4万元（20×3%×4=2.4）。破产申请受理后，利息应停止计息。即计算的利息4.8万元(7.2-2.4=4.8)不应抵减购房款。故因东辉公司破产，双方补充协议中的未付购房款金额应确定为259.3万元（254.5+4.8=259.3）。双方补充协议约定购房款总计1000万元为包干价款，其东辉公司主张的按各份房屋买卖合同计算面积差价款的意见，不符合当事人补充协议约定，本院不予采纳。东辉公司破产后，经管理人催收，对方支付购房款110万元。为此，本院认定本案的债权数额（尚欠房屋价款）为149.3万元（259.3-110=149.3）。 贾胜利、彭东为本案的购房款提供了连带责任保证，依法应对未付房款承担共同付款民事责任。双方虽在补充协议中约定了付款期限，但因东辉公司破产受理后即到期，且在管理人决定继续履行房屋买卖合同，买受人对履行合同不持异议时，买受人即负有付清房款的义务。经管理人催收，贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东没有付清房款，已构成逾期付款，应承担赔偿逾期付款的损失。其逾期付款的损失数额，应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故东辉公司主张从本案立案之日起按银行同期贷款利率计算逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。在买受人付清本案所欠购房款后，东辉公司应根据破产清算程序及时为买受人办理不动产权登记。 综上，东辉公司向本院提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款、第四十六条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东在本判决生效后5日内给湘西自治州东辉房地产开发有限公司支付所欠的“东辉商业城”CD栋-1至3楼商业用房价款149.3万元； 二、贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东在本判决生效后5日内给湘西自治州东辉房地产开发有限公司赔偿逾期付款损失（损失数额按房价款149.3万元为基数，从2019年8月5日起按年利率4.35%计算至付清房价款为止）； 三、驳回湘西自治州东辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理21205元，由湘西自治州东辉房地产开发有限公司负担2968元，由贾梦琴、彭诗雨、贾胜利、彭东负担18237元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  王文兵 审 判 员  田浩然 人民陪审员  张世友 二〇一九年十二月三十日 法官助理姚慧君 书记员梁超 附页 本判决适用的法律： 《中华人民共和国企业破产法》 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。