广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3256号原告：李艺记，男，1988年2月26日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆应礼，广东荣耀律师事务所律师。被告：罗耀溪，男，1986年7月19日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：陈仲应，男，1964年8月15日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：袁灿敏，女，1989年3月1日出生，汉族，住广东省阳西县，第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县新城区农贸批发市场B幢1号房。法定代表人：陈国进。原告李艺记与被告罗耀溪、袁灿敏、第三人阳西县富和房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艺记的委托诉讼代理人邓永扬、骆应礼，被告罗耀溪的委托诉讼代理人陈仲应到庭参加诉讼；被告袁灿敏、第三人阳西县富和房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艺记向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年11月16日签订的《土地转让协议》；2、被告返还购地款423800元及支付利息给原告（利息以423800元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月24日起至付清款时止，从2016年11月24日起暂计至2019年8月23日止，利息为69927元）；3、被告赔偿原告支付中介费损失4238元给原告；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：在2016年11月16日，经房地产中介申凤娇介绍，被告称其有位于阳西县富和凤凰城8米街向南688号土地一块可转让，同日，通过中介方见证，原告与被告签订了一份《土地转让协议》，协议其中约定：甲方（被告）罗耀溪有座落阳西县富和凤凰城8米街向南688号地一块，规格为8×8=64平方米，现以人民币肆拾贰万叁仟捌佰元整，（人民币￥423800元）转让给乙方（原告）李艺记；乙方分两期付款，第一期先付定金贰万元正（￥20000元）给甲方，第二期乙方待甲方开出乙方名下收据的当天，乙方再一次性付清地款肆拾万零叁仟捌佰元正（￥403800元）给甲方，时间定在2016年11月26日前；乙方应付中介费按总成交价l%。房地产中介方申凤娇作见证签名。协议签订后，原告在2016年11月16日转账20000元给被告作为购地定金，在2016年11月24日，被告与原告到第三人处，将该涉案地块收据更名为原告名下，同日原告通过银行转账403800元给被告作为购地款，上述两次转账款项被告均出具了收据给原告收执。原告付清423800元购地款给被告后，被告却一直无法将涉案土地交付给原告使用，后来经了解，该涉案土地已于2015年被第三人向银行贷款作了抵押，现已被法院查封。原、被告双方签订的《土地转让协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，在原告方支付清购地款后，被告应依约履行交付土地给原告管理使用，但被告却隐瞒土地被抵押这一事实，致使原告至今无法取得土地使用权，由于被告无法将涉案土地交付给原告使用，双方签订的协议原告方无法达到合同目的，被告理应返还购地款给原告，但经原告再三催讨，被告仍旧没有将购地款项返还给原告，这严重损害了原告的合法权益，被告的行为是违约行为，因被告的违约，给原告造成了巨大的经济损失，因此被告应支付购地款的银行利息及损失给原告，为了维护原告的合同权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告罗耀溪辩称，答辩人于2016年11月16日将阳西县富和凤凰城688号地转让给原告前，答辩人已明确告知原告该屋地是答辩人从第三人阳西县富和房地产开发有限公司处购买。并提供了富和凤凰城地块整体图纸给原告看过。也说明答辩人向第三人购买该屋地时第三人只开具了收款收据给答辩人，未有正式开具购地发票的，如原告购买受让该屋地答辩人只负责与原告一起到第三人处将购地收据改为原告名下，以后，购地正式发票何时开具给原告以及屋地何时交付原告使用都由第三人以及原告去处理，答辩人不再负责，屋地也不再与答辩人有关。之后，原告也向中介以及第三人详细了解了土地的情况，认为答辩人所说的符合事实，才决定向答辩人购买该屋地，双方并签订了土地转让协议，约定转让价格及付款方式。之后原告支付了转让土地款给答辩人，答辩人也按约定于2016年11月24日与原告以及中介一起到第三人处办理了变更购地收款收据手续，即第三人将原来写给答辩人的购地收据收回，重新写一张收到原告购地款的收据给原告（即原告提供的2008年5月16日的收款收据），收据日期是按原来日期，但购地价格由第三人及原告商定一个价格填写（第三人称为了今后搞土地证少交费用，减少双方的费用负担，提出价格写低一些，所以开收据的地价比实际购地价低很多）。在答辩人向第三人购买该地以及该地再转让给原告而去第三人处办理变更购买土地收据时，第三人都未曾讲过该土地已用于向银行贷款抵押，答辩人根本不清楚该土地是否抵押何时被第三人用于贷款抵押情况，所以根本也不存在答辩人向原告隐瞒土地被抵押的事实。因此，从2016年11月24日该转让屋地改为原告名下之日起，答辩人已履行完毕其应负的合同义务，以后交付土地给原告使用的义务是由第三人向原告履行。第三人将已卖给他人的土地又用于向银行抵押贷款，致使第三人无法将土地交付给原告使用，属于第三人的过错造成，应由第三人承担责任，所以原告理应向第三人主张权利或者向第三人请求赔偿，而不是向答辩人主张权利。综上所述，原告诉请答辩人退回转让土地款是没有理由和依据的，恳请法院做出公正判决，依法驳回原告诉讼请求。被告袁灿敏不作答辩。第三人阳西县富和房地产开发有限公司不作陈述。本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，李艺记（乙方）与罗耀溪（乙方）签订《土地转让协议》一份，约定：“甲方罗耀溪有座落在阳西县富和凤凰城8米街向南688号地一块，规格8×8=64平方米，现以人民币肆拾贰叁仟捌佰元整，（人民币￥423800.00）转让给乙方李艺记，经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、付款方式，乙方分为两期付款：第一期乙方先付定金贰万元正（20000.00元）给甲方，第二期乙方待甲方开出乙方名下收据的当天，乙方再一次性付清地款肆拾万零叁仟捌佰元正（403800.00元）给甲方（时间定于2016年11月26日前）。二、该地一起过户费用由甲方负责。五、备注：甲方应付中介费按总成交价1%，乙方应付中介费按总成交价1%”，上述《土地转让协议》签订后，李艺记当天将定金20000元转账给罗耀溪，后李艺记和罗耀溪到阳西县富和房地产开发有限公司更换富和凤凰城688号地到李艺记名下后，李艺记于2016年11月24日将余下购地款403800元转账给罗耀溪。另查明，2019年8月5日，阳西县不动产登记中心基于阳西县人民法院（2019）粤1721执886号案，查封了阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-07地块[西府国用（2016）043号]，查封期限为2019年8月5日至2022年8月4日。案涉地块阳西县富和凤凰城8米街向南688号地属阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-07地块。还另查明，罗耀溪与袁灿敏系夫妻关系，双方于2014年5月20日办理结婚登记手续。在诉讼中，原告表示在起诉时按《土地转让协议》有效而请求解除该协议，法庭根据实际情况审理如认定该协议无效也表示认可。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，即未取得出让土地使用权证书的转让方为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。而至原告提起本案诉讼之日这一节点，被告未向法庭提交有效证据证实转让方即被告已取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府已经批准的事实，故本案转让行为应系无效。查封系法律赋予人民法院的一项职权，人民法院一旦依法对当事人的财产采取了查封的强制措施，即具有法律约束力，非经法定程序解除，任何组织、个人不得以任何理由处置被人民法院查封的财产。而阳西县富和凤凰城8米街向南688号地所在的阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-07地块已被查封，罗耀溪转让行为已经侵害了所涉权利人的利益。故综合上述之意见，双方签订的《土地转让协议》应认定为无效合同，合同无效后，被告罗耀溪因合同取得的财产423800元，应予以返还，同时，导致合同无效主要过错在于罗耀溪，罗耀溪应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求按年利率6%从最后一笔购地款付清之日（2016年11月24日）起计算利息合法有理，本院予以支持。罗耀溪与袁灿敏是夫妻关系，该债务属于夫妻存续期间形成的共同债务，应互负连带共同清偿。关于中介费用，该是原告与中介机构之间是另一法律关系，故原告主张应由被告返还中介费4238元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李艺记与被告罗耀溪于2016年11月16日签署的《土地转让协议》无效；二、被告罗耀溪、袁灿敏在本判决发生法律效力之日起十日内，共同返还购地款423800元及利息（按年利息6%计算，自2016年11月24日起至还清款时止）给原告李艺记；三、驳回原告李艺记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770元，减半收取4385元，由被告罗耀溪、袁灿敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年十二月十三日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。