福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2549号 原告：余则生，男，1969年11月2日出生，汉族，住永泰县。 原告：余玲飞，男，1978年8月26日出生，汉族，住永泰县。 原告：余鸿恩，男，1970年9月18日出生，汉族，住永泰县。 原告：余美生，男，1972年9月19日出生，汉族，住永泰县。 原告：余炳生，男，1976年8月5日出生，汉族，住永泰县。 上述五原告共同委托诉讼代理人：李华元，北京中银（福州）律师事务所律师。 上述五原告共同委托诉讼代理人：张忠城，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武。 原告余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生（以下简称余则生等5人）与被告永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称樟鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余则生、余玲飞及五原告的共同委托诉讼代理人张忠城到庭参加诉讼，被告樟鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余则生等5人向本院提出诉讼请求：1.判令解除余则生等5人与樟鑫公司于2013年2月27日形成的购买位于永泰县商品房预约合同关系;2.判令樟鑫公司向余则生等5人双倍返还购房定金40万元;3.本案的诉讼费用由樟鑫公司承担。事实和理由：2013年2月26日，余则生等5人与樟鑫公司之间达成购房合意，余则生等5人向樟鑫公司购买位于永泰县。同日余则生等5人通过余鸿恩账户向樟鑫公司支付购房定金10万元。2013年2月27日，樟鑫公司向余则生等5人出具《收款收据》，备注：定金（11330元／㎡），面积127.13㎡。2013年5月2日，余则生等5人再次支付购房定金10万元给樟鑫公司，樟鑫公司向余则生等5人出具《收款收据》，备注收18层01房款（零壹房）。2015年5月3日，余则生等5人与樟鑫公司签订《协议书》，其中第一条确认：1.樟鑫公司向余则生等5人出售位于永泰县，建筑面积127.13平方米，每平方米11330元；2.余则生等5人于2013年5月2日支付购房定金10万元，于2013年2月27日支付购房款10万元。此后，余则生等5人与樟鑫公司之间并未签订正式的商品房买卖合同。另余则生等5人得知樟鑫公司开发的东方城项目存在如下问题：1.因樟鑫公司涉诉，东方城第一层、第三层商场及34套房产已被青岛市中级人民法院（2015）青执字第342-4号《协助执行通知书》查封、冻结；2.东方城项目的股东李严木及汪子武因股权纠纷，存在多起诉讼，纠纷尚未彻底解决；3.东方城项目尚未取得初始登记证明，诉争的商品房也无法办理相应产权证；4.东方城项目管理混乱，樟鑫公司私自将一层商场的公共通道及消防通道进行围挡后出租，阻碍了全体业主的通行，存在严重的消防隐患；5.东方城项目目前无法办理银行按揭手续。综上，樟鑫公司因为涉诉及纠纷原因，迟迟无法与余则生等5人签订正式购房合同，也无法解决按揭贷款及办证问题，导致余则生等5人合同目的无法实现。余则生等5人认为双方不能就商品房买卖合同达成合意，违约原因在于樟鑫公司。因此，双方形成商品房预约合同关系依法应当解除，樟鑫公司应按《合同法》第115条的规定，双倍返还余则生等5人购房定金40万元（付20万元定金，双倍还40万元）。为维护余则生等5人的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼。 余则生等5人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案主要事实作如下认定： 余则生等5人与樟鑫公司就购买位于永泰县达成合意。2013年2月26日余鸿恩通过银行转账汇至樟鑫公司法定代表人汪子武账户定金10万元，樟鑫公司于同年2月27日出具收款收据（ＮＯ.0032226）一份，收据载明缴款人：余鸿恩十八层01号，缴款内容：定金（11330元／㎡），面积127.13㎡，其余款项在2013年5月1日之前交清，出纳：卢樟玲，盖永泰县樟鑫房地产开发有限公司公章。2013年5月2日余鸿恩通过银行转账汇至樟鑫公司指定案外人李严木账户定金10万元，樟鑫公司于同日出具收款收据（ＮＯ.0032237）一份，收据载明缴款人：余鸿恩，缴款内容：收18层01房款（零壹房），出纳：李严木，盖永泰县樟鑫房地产开发有限公司公章。2015年4月5日，汪子武在上述两份收款收据背面均备注：此楼盘为东方城（永泰）。2015年5月3日，余则生等5人作为共同买受人与樟鑫公司签订了一份《协议书》约定：樟鑫公司向余则生等5人出售位于永泰县整商场，建筑面积约968.47平方米，每平方米18000元；一层楼梯口店面，价钱待定；十八层01室商品房一套，建筑面积约127.13平方米，每平方米11330元；买受人分别于2013年2月27日、5月2日各支付购房定金10万元；分别于2013年7月30日、8月5日、8月7日各支付购房款50万元。该《协议书》还约定买受人在出卖人可以办理预售登记手续时，提前90日通知买受人缴纳剩余购房款并办理银行商业按揭贷款手续。2015年10月22日，樟鑫公司开发的东方城项目取得商品房预售许可证,该项目座落永泰县樟城镇较场路36号。余则生等5人以樟鑫公司未与其签订《商品房买卖合同》且无法解决按揭贷款及办证问题为由，诉至本院请求解除与樟鑫公司形成的关于案涉商品房预约合同关系，并返还定金40万元。 另，2019年11月29日，本院就案涉房产权属状况、是否被查封扣押冻结、以及是否符合办理预售登记、不动产登记及过户手续的条件等事项，向永泰县不动产登记和交易中心发函调查。2019年12月10日，永泰县不动产登记和交易中心函复本院，载明樟鑫公司尚未向该局申请办理樟城镇较场路36号东方城项目总登记，东方城18层01室房屋目前尚无网签备案记录，也无相关查封登记记录。待樟鑫公司办理该不动产总登记后方可办理产权过户有关手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行。本案中，余鸿恩分别于2013年2月26日、5月2日支付定金10万元，计20万元，樟鑫公司出具收款收据予以确认,收款收据中载明讼争房屋的房号、面积及单价等信息;且余则生等5人与樟鑫公司签订《协议书》亦确定了讼争房屋的房号、面积及单价等交易的初步事宜，双方上述约定符合预约合同的法律特征，应视为双方就案涉商品房预约合同关系已成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋涉及的东方城项目已于2015年10月22日取得商品房预售许可证，但樟鑫公司未依约通知余则生等5人办理案涉房屋网签备案相关手续、缴纳剩余购房款、办理商品房按揭贷款手续等，且樟鑫公司尚未向永泰县不动产登记和交易中心申请办理樟城镇较场路36号东方城项目总登记，怠于履行主要合同义务，导致合同的目的无法实现，已构成根本违约。余则生等5人诉求判令解除其与樟鑫公司关于购买位于永泰县商品房预约合同关系，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案中，樟鑫公司两次向余则生等5人收受定金合计20万元作为订立商品房买卖合同的担保，现因樟鑫公司原因未能订立商品房买卖合同，故余则生等5人诉求双倍返还定金40万元，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除永泰县樟鑫房地产开发有限公司与余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生关于购买位于永泰县的商品房预约合同关系； 二、永泰县樟鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向余则生、余玲飞、余鸿恩、余美生、余炳生返还购房定金40万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由永泰县樟鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 霞 人民陪审员  林荣雄 人民陪审员  金福生 二〇一九年十二月二十四日                                                                                                                                   法官助理    李 霞                                                                                                                                   书 记 员    连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。