杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0109民初5470号原告杭州萧山侨美布业织造厂，统一社会信用代码913301097042800711，住所地杭州市萧山区义桥镇罗幕村（单家）。法定代表人曹燕。委托代理人徐海剑，浙江王建军律师事务所律师委托代理人王艺杰，公司员工。被告杭州增力工具有限公司，统一社会信用代码91330109773590444M，住所地杭州市萧山区义桥镇山后村。法定代表人丁浩政。委托代理人华曼琳，浙江金道律师事务所律师。第三人华林忠，男，1970年5月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。第三人来银校，男1977年4月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。原告杭州萧山侨美布业织造厂诉被告杭州增力工具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法由审判员沈南适用简易程序进行审理，后因案情复杂本案转为普通程序。本案于2019年5月15日、5月21日、12月26日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人徐海剑、王艺杰，被告法定代表人丁浩政及其委托代理人华曼琳到庭参加诉讼。第三人华林忠、来银校经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原告杭州萧山侨美布业织造厂诉称：2016年10月3日，被告向原告承租了位于杭州市萧山区义桥镇罗幕村的厂房，约定年租金为320280元，租期一年，自2016年11月1日期至2017年10月30日止。同时，被告提出将合同金额写成12万一年用于备案、税务需要，但实际按照320280元的约定履行。双方约定，租赁期间租赁方不得擅自将房屋出租。转让或转借，如确需转租、转让或转借，应事先征得出租方的同意。双方同时约定，如有一方未按前述合同条款履行的，则应偿付对方违约金5000元。上述租赁到期后，被告提出续租并在原租赁房屋的基础上再扩大一间。原告同意，双方约定总年租金为380280元。2018年7月左右，经村集体反映，被告存在违规搭建、用电情形。同时，原告发现被告存在违法转租情形。原告多次与被告协商无果。遂于2018年11月5日向被告提出解除双方之间的租赁关系，同时要求被告在合理期限内腾房，但被告一直不予理会。故起诉，要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金5000元；3、被告支付原告2018年11月6日至2019年5月7日房屋占用费用112800元。被告杭州增力工具有限公司辩称：双方合同约定租赁期限为5年。原告对被告转租一直知情且未提出异议。被告没有实际占用厂房，不应支付占用费用，被告于2018年12月15日即完成腾空。2018年11月12日，原告发函并将厂区电源切断以后，原、被告之间的租赁合同已实际无法履行，被告不应支付占用使用费。原告本次诉讼是因违约涨租不成后，单方要求解除合同。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同及银行转账记录，欲证明原、被告之间房屋租赁合同关系依法成立并生效的事实；2、照片1组，欲证明被告违反消防安全生产的事实；3、村委会现场检查记录1份，欲证明被告违反消防安全生产的事实；4、华林忠出具情况说明及电话录音1份，欲证明原告对转租情况不知情，被告11月后仍正常生产，被告到2019年4月仍然实际占用房屋的事实；5、租房协议、来银校出具情况说明、电话录音各1份，欲证明欲证明原告对转租情况不知情，被告11月后仍正常生产，被告到2019年4月仍然实际占用房屋的事实；6、情况说明、录音资料、照片1组，欲证明园内保安由租户聘请，原告法定代表人平时不在园内办公的事实；7、租赁安全管理协议书1份，欲证明根据原、被告约定，被告未能履行安全责任，原告有权解除合同的事实；8、告知函照片及律师函1份，欲证明原、被告之间租赁关系于2018年11月5日解除的事实；9、2019年4月1日现场照片及录像1组，欲证明2019年4月被告仍未搬离租赁厂房的事实；10、2019年1月25日，现场录像及ETC缴纳记录1组，欲证明2019年1月被告仍在正常生产经营的事实。经质证，被告对证据1三性无异议，认为房屋租赁合同上有原告法人亲笔书写租5年，被告认为这是对合同租赁期限的修改，合同租赁期限应为5年。对证据2、3三性均有异议。对证据4、5、6三性均有异议，因第三人华林忠、来银校及案外人张永明仍承租原告房屋，其出具的情况说明及录音记录都不具备证明效力。对证据7三性均有异议。对证据8真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。对证据9真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为根据录像内容，被告所有物品均已腾空。对证据10三性均有异议。经审查，本院认为，原告出具证据1真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认。对证据2、3真实性予以确认，对其与本案关联性及是否能证明原告主张的欲证事实，本院将结合其他证据予以综合认证。考虑到经本院多次传票传唤第三人华林忠、来银校均不愿到庭参加诉讼，且两第三人在与原、被告分别的聊天录音中陈述多有矛盾，另考虑到第三人与原、被告均存在一定利害关系，对证据4、5的证明效力本院不予确认。对证据6真实性予以确认，对其与本案关联性及是否能证明原告主张的欲证事实，本院将结合本案其他证据予以综合认证。证据7、8、9、10真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、录音资料1份（丁浩政与华林忠），欲证明第三人华林忠直接向原告原法定代表人朱国英缴纳电费，原告对转租事项一直知情的事实；2、照片1份（第4页），欲证明两第三人仍继续承租原告厂房的事实；3、照片1份（第5页），欲证明2019年4月23日，厂房已实际腾空的事实；4、照片1份（第6页），欲证明第三人华林忠电表独立，原告工作人员均直接抄取该电表，原告对华林忠转租事项均系知情的事实；5、企业信用信息公示报告1份、照片1份（第10页），欲证明案涉园区是原告的园区，原告法定代表人朱国英长期在厂区内办公且活动的事实；6、照片1组（第11－14页），欲证明原告对园区内情况清楚，平时也会视察，园区有统一的门禁和办公区域的事实；7、照片1份（第15页），欲证明案涉厂房内被告与第三人承租部分有明显隔断，原告应当知道转租事项的事实；8、货车照片1份（第16页），欲证明原告应当知道被告转租与第三人来银校的事实；9、录音资料1份（丁浩政与来银校），欲证明原告对厂房转租与来银校知情的事实；10、录音资料1份（丁浩政与华林忠），欲证明朱国英直接要求华林忠向其缴纳电费的事实。经质证，原告对证据1、9、10三性均有异议，认为该三份录音未取得当事人同意，录音中都是被告的诱导性提问，录音的内容也不能证明被告主张的欲证事实。对证据2三性无异议，原告与华、来两人重新签订了合同，由两人继续承租。对证据3三性均有异议，不能证明被告的腾退时间。对证据4三性均有异议。对证据5、6、7、8真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，认为这几组照片都不能证明被告主张的欲证事实。经审查，本院认为，经本院多次传票传唤第三人华林忠、来银校均不愿到庭参加诉讼，且两第三人在与原、被告分别的聊天录音中陈述多有矛盾，另考虑到第三人与原、被告均存在一定利害关系，对证据1、9、10的证明效力本院不予确认。证据2真实、合法、且与本案事实有关，本院对其证明效力予以确认。证据4真实性难以查明，本院对其证明效力不予确认。对证据3、5、6、7、8真实性予以确认，对其与本案关联性，本院将在本院认为部分予以综合认证。本院依职权向案外人张永明进行调查并制作调查笔录1份，经质证原告对该调查笔录三性无异议，被告对该调查笔录三性均有异议。经审查，本院认为张永明系原告租户与原告存在一定利害关系，且该调查笔录内容与本案关联性不强，本院对该调查笔录证明效力不予确认。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年，原告签订《房屋租赁合同》1试两份，合同内容为：“出租方：杭州萧山侨美布业织造厂；承租方：杭州增力工具有限公司。房屋地址：义桥镇罗幕村；租赁期限：自2016年11月1日至2017年10月30日止；租赁期间承租方不得擅自将房屋出租、转让或转借，如确需转租、转让或转借，应事先征得出租方同意。租金和租金缴纳期限：一年一交，壹拾贰万元整；违约责任：如有一方未按前述合同条款的规定履行的，则应偿付对方违约金5000元。”合同页眉空白处另有原告当时法定代表人朱国英书写“如拆商量、租五年”。合同第一年实际履行租金为320280元，合同中载明的租金为双方基于避税考虑书写的虚假金额。合同第一年期满后，被告向于2017年11月向被告支付了第二年租金380280元。被告于承租期间将租赁房屋部分转租与第三人华林忠、来银校。2018年11月1日，原告向被告发函要求解除租赁合同，并要求被告于2018年11月11日前完成腾房。后被告实际于2019年4月1日完成腾房。2019年3月6日，原告向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。本案的第一个争议焦点为双方约定的租赁期限为5年或1年，本院认为双方明确约定之租赁期限应确认为一年，理由为:双方合同正式部分确认的租赁期限为一年，关于租金也是按照一年租金约定，原告法定代表人朱国英在合同页眉处书写之五年理解为双方对继续承租达成的初步意向更为合理，即合同约定租赁一年期限届满后是否实际续租双方仍需进一步协商，而非理解为对租赁期限的实质性变更，租赁期限作为租赁合同一项重要的基本内容，本院认为应以更加规范、明确的形式进行变更。合同页眉处另外书写的“如拆商量”也明显带有初步意向性质而非最终的合议，该内容亦可作为对该5年理解的参考。被告辩称合同租赁期限为1年系书写错误也明显与一般交易习惯相悖。第一年租赁期限届满后，原告收取了被告支付的第二年租金380280元，应视为双方协商一致续租一年。第二年租赁期限届满后，原告要求解除合同，不同意被告继续租赁，符合合同自由原则，并未违反法律规定及双方合同约定。本案的第二个争议焦点为承租过程中被告是否存在非法转租的问题，本院认为现原、被告出具证据对该事实均不具备充分的证明效力，根据一般常理推断，两第三人转租原告房屋已近两年，原告作为实际房屋所有人且其厂房内并不仅有被告一家租户，其称在该两年间对第三人转租事实均不知情，明显与常理相悖，本院不予采信，认定原告系对转租事项知情且未提出异议，被告在租赁过程中不存在违约转租问题，不承担违约责任。本案争议焦点三为被告实际的腾房日期，根据原告出具的录像资料，现本院能查明之被告最早腾空日期应为2019年4月1日。被告辩称其在2018年12月已经完成腾空，明显与本院认定证据相悖，其也未出具相应证据予以证明。另被告也未出具其他证据证明其实际搬离日期早于2019年4月1日的事实。综合双方出具证据，本院确认被告实际腾房日期为2019年4月1日。2018年11月6日至2019年4月1日间被告实际占用原告场地期间，因原告已对该场地拉闸断电，被告已无法正常生产经营，该期间实际为被告搬迁期间，本院认为该期间费用应参照合同约定之租金作适当扣减计算较为合理。综合本案实际情况，本院酌情确定实际扣减比例按原约定租金之70%计。2018年11月6日至2019年5月7日，双方认可扣除转租部分面积后剩余部分租金为112800元，折算为620元/天，按前述确定之70%减免比例，2018年11月6日至2019年4月1日期间占用费用应为63364元。关于原告主张被告违反安全生产义务的主张，本院认为原告出具证据尚不足以证明该主张，本院不予采信。综上，对原告合理部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六之规定，判决如下:一、解除杭州萧山侨美布业织造厂与杭州增力工具有限公司之间的《房屋租赁合同》；一、杭州增力工具有限公司支付杭州侨美布业织造厂款项63364元，此款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回杭州侨美布业织造厂其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元，由杭州侨美布业织造厂负担1165元，由杭州增力工具有限公司负担1491元。原告杭州侨美布业织造厂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州增力工具有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  沈 南人民陪审员  郭建堂人民陪审员  许晓瑜二〇一九年十二月二十六日书 记 员  瞿斐娜