杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0109民初3679号原告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司，统一社会信用代码91330104566054796L，住所地杭州市拱墅区三宝郡庭5幢301室。法定代表人：陈雪松，总经理。委托诉讼代理人：冯超群、王钦，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：杭州钰晗酒店管理有限公司，统一社会信用代码913301023419199046，住所地杭州市上城区金色城品大楼831室。法定代表人：赵东华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕威，公司员工。委托诉讼代理人：米双双，浙江富奥律师事务所律师。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司诉被告杭州钰晗酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序分别于同年4月11日、8月1日、9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王钦、被告委托诉讼代理人米双双均三次到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人吕威到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司诉称：2015年8月7日，原告与被告签订了《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁合同》。其后原、被告又签订了补充协议（一）、（二），《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁合同》及补充协议（一）、（二）对租金、物业管理费及公共能耗费等费用缴纳事宜作出明确约定，具体约定如下：原告将云涛名苑项目共计118套房屋出租给被告，房屋租赁期自2015年8月1日起至2019年5月7日，房屋租金为1208元/套/月，按每半年为一个缴费周期支付原则，每期租金提前15天预缴（具体房号、房屋面积、租赁数量见合同附件二，缴费进度详见合同附件三），物业管理费3.8元/月/平方米，公共能耗费0.5元/月/平方米，被告应自房屋出租期起始日开始预缴一年的物业管理费（含公共能耗费），以后按年度为单位每年预收一次，被告应在每个收费年度的前15天交清（具体缴费进度详见合同附件三），被告逾期支付房屋租金、物业管理费、公共能耗费15天以上，原告有权终止合同并收回房屋，被告须支付原告六个月租金作为违约金，逾期15日以上，原告可直接将该房屋收回，屋内所有物品视为被告放弃。在合同履行期间，原告一直按照合同约定履行了义务，但被告仍有部分租金、物业管理费（含公共能耗费）未向原告缴清，欠付的租金1181411.35元、物业管理费188200.22元、公共能耗费28658.86元。上述款项经原告多次催告后，被告仍拒不缴纳，被告的行为已构成违约并给原告造成了经济损失，应向原告支付违约金300000元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租金1181411.35元；2．被告向原告支付物业管理费188200.22元；3．被告向原告支付公共能耗费28658.86元；4．被告向原告支付违约金300000元；5．被告于租赁期限届满之日将原租赁合同项下的118套房屋及设施返还给原告；6．本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。审理中，原告明确已收取了被告押金136504元，故原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付租金人民币994907.35元。同时原告表示撤回第5项诉讼请求。被告杭州钰晗酒店管理有限公司辩称：第一，原告并没有完全履行合同的义务。2015年8月18日到20日期间，原告交接的房屋，只有58套合格，另外56套房屋却是陆陆续续交付的，其中15套是在2016年1月份交付的，41套是2016年年底陆续交付完成的。主要是因为原告提供的房屋装修材料比较差，导致这56套房屋交接时，甲醛味道很重，有墙纸脱落、地板拱起、卫生间及外墙漏水的问题，被告并不能对这些房屋进行直接使用，所以这些房子并非在原告所称的2015年8月1日交付的，而是陆续交付的。第二，2016年9月份开始，其中有80套房屋（具体名单详见被告提交的证据）出现严重的质量问题，被告提交报修给原告，但原告没有及时维修，直到2017年6月份才开始安排人进场维修，到2018年年底才陆续修好。就被告而言，这80套房屋在这两年时间内基本没有经济收益，没有办法出租，维修期间只能去别的房子里过渡使用下。第三，补充协议中涉及的4套是如期交付的。第四，根据合同约定，物业费和能耗费应该按照房屋实际交接时开始起算。根据被告的估算，原告应给被告减免八十万左右的费用。第五，原告向被告出租房屋，并没有按照合同约定向被告提供小产权人的产权证，导致被告无法根据租客的要求办理居住信息、营业执照等。综上，被告要求在欠付租金、物业费、能耗费中减免八十万元左右的费用，而且违约金计算标准过高，被告并无应付违约金的理由，并请求驳回原告的其他诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁合同》及补充协议（一）、（二），欲证明原、被告在《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁合同》及补充协议（一）、（二）中已约定了租赁期限、租金以及支付方式、违约责任等权利义务。2.房屋租金已付明细表及付款凭证、发票、收据各一组，欲证明被告仅向原告支付了部分房屋租金，仍欠付租金1131411.35元的事实。3.物业管理费、公共能耗费已付明细表及付款凭证、发票、收据一组，欲证明被告仅支付了部分物业管理费及公共能耗费，仍欠付物业管理费188200.22元、公共能耗费28658.86元的事实。4.催缴函三份及妥投证明，欲证明原告就被告拖欠租金、物业管理费、公共能耗费事宜书面向被告送达函件催缴，但被告仍未缴纳，原告已尽合理催告义务的事实。5.律师函二份及妥投证明，欲证明原告已委托律师分别于2019年1月22日、25日向被告书面送达《律师函》，向被告催缴其拖欠原告的租金、物业管理费、公共能耗费，但被告仍未缴纳，原告已尽合理催告义务的事实。6.《出租协议》118份、《房屋租赁委托书》118份，欲证明原告与涉案118套房屋的所有权人分别签订了《出租协议》，后房屋所有权人向原告出具了《房屋租赁委托书》，根据出租协议和房屋租赁委托书，涉案房屋的所有权人均全权委托原告负责其所有的房屋租赁事宜，出租期内原告对涉案房屋及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，有权自主决定并以自己的名义招商、转租，或自行处理经营管理等事项，并向商户收取租金及管理费用；因此，原告有权向被告收取租赁合同及补充协议中约定的租金、物业管理费、公共能耗费的事实。7.租赁意向书及房屋附件4页，欲证明被告明知房屋装修及房屋现状洽商价格条件，且基于前述房屋精装修的情况下约定了免租期，已经对被告当时房屋装修存在现状问题充分考虑并进行租金减免补偿，被告事后主张扣减租金没有事实依据。8.交接单整理明细表、房屋交接清单、交接书、物品交接清单以及电费明细表一组，欲证明被告已于2015年8月18日接收绝大部分房屋对应的物品（物品在室内，事实上被告已收到房屋，但未在房屋交接单上签字），2015年8月24日，被告在房屋交接单上签字接收（含被告漏签字和没找到的交接单，对应房屋的电费表表明与分批交接的房屋使用的时间大概一致）绝大部分房屋，14套房屋原告已于2015年9月13日交付与被告，剩余1套已在2015年11月交付与被告，被告主张有41套房屋系2016年底方交接不是事实，在双方已在精装修房屋约定免租期的情况下，被告再主张质量问题扣减租金没有事实、合同以及法律依据。9.银行交易流水明细一份，欲证明于大洋将房屋租金再转回给吕威，519号房屋的租金被告无权主张自2018年5月起不再付租金的事实。10.免费车位明细表一份，欲证明被告公司陈述与事实不符，原告公司已按合同约定提供了20个车位，在合同履行过程的起初，被告公司实际使用了30个车位，但因被告经多次催讨仍未支付租金等费用，故原告不得已暂停了部分车位的提供，后续原告又恢复了车位，该表是被告最后提交给原告的车位表，被告自行要求提供的车位也不足20个，况且原告也没有拒绝被告新增录入车牌的要求。11.微信聊天记录截图2页，欲证明原告在2018年12月仍在为被告提供免费车位，原告并未拒绝被告要求新增录入车牌的要求。12.中国银行杭州滨江支行进账明细一份，欲证明被告并未支付5万元。13.报修单一组，欲证明被告的报修记录只有二十套房屋，原告已经及时安排维修人员维修，包括合同约定不属于原告维修范围的事项也进行了维修，并未影响被告租客的居住使用，也没有被告声称的维修时间那么长。14.2017年微信群聊天记录打印件，欲证明原告及时安排维修，包括不在原告维修范围的项目也进行了维修，涉及贴墙纸的维修时间很短，维修卫生间的时间较长，一般一个星期左右，时间主要花费在凑租客时间上，而且部分租户不要求维修，因此实际并没有被告声称的维修时间那么长，而且维修时间延长是由于租客和被告未及时配合的原因导致，被告无权主张减免租金。15.交接单整理明细表（含钥匙等物品交接时间、电费单统计等），欲证明被告即使不认可原告已于2015年8月1日交接房屋，被告已于2015年8月18日接收116套、2015年9月13日接收2套房屋对应的物品（含钥匙），应视为已交接房屋。经质证，被告对证据1中双方签订了租赁协议的事实无异议，但附件二中被告没有签字，因为当时没有全部验收合格；对房子的租金、费用缴纳等具体标准无异议；合同中明确约定，房子用途是酒店式公寓，包括营业和办公，被告的租客要营业和办公不违反规定，况且合同本身就是约定有免租期的，并非是因为被告认可房子有装修质量问题才给予的免租期。对证据2、4、5、9无异议。对证据3中体现的被告已付金额无异议，但对被告欠付金额有异议。对证据6中涉及的519号房屋，原告并没有新业主的授权。对证据7真实性无异议，对证明对象有异议，案涉房屋大批量出租都会约定免租期，双方合同中明确列出如不符合交接标准，就免租期要另行约定，免租期开始时间以实际交接时间为准，故该证据与原告的证明目的不相符。对证据8中房屋交接清单的签字无异议，交接单上的“收”的字样有一部分是张丽丽写的，写有“收”字样的都是经过被告确认接收的，写“不收”的字样的表示不接收，而且被告认为交接清单中的第一页不是交接单，而是报修单，另外被告认为该组材料的原件都是在原告公司的，不可能有缺失；如果没有写“收”或者“不收”可能就是原告在维修，在8月24日至9月5日之间，被告收的房子大概是六七十套，后续的房屋被告最后收的可能是在2016年4月，中间就是陆陆续续在收房，具体时间被告也无法回忆；对电费明细表真实性无异议，但对证明对象有异议，具体应以实际交接时间为准；物品交接清单，被告持有的与原告提供的不一致。对证据10真实性无异议，合同原来约定的是20个车位，双方后续口头约定增加至30个免费车位，但是原告实际并未给足30个，被告对20个车位的事情也认可，但是2018年11月23日，原告认为被告没有按时支付租金，就将被告的全部免费车位都取消了。对证据11真实性无异议，是被告的租客苏峰与吕威的聊天记录，以及吕威与马巧萍的聊天记录，原告在12月份无法提供20个免费车位，之后一直都是只有十几个车位，且不是固定车位，当时原告的说法是在进行地下室改造，所以不能提供车位。对证据12认为被告支付50000元款项的凭证是确凿的。对证据13认为该组报修记录表确实存在，但并不完整，其中有8份吕威都备注在2015年9月份时墙纸已去除，但原告一直未修复。对证据14真实性无异议，但是反映出来的问题是被告报修的地方原告都没有修，被告是2017年报修的，但是原告在2018年才修完。对证据15认为交钥匙时间与房屋接收时间是两码事，合同约定的很明确，房屋交接应以交接手续为准，不是以交钥匙为准。经审查，本院认为，证据1系原、被告签订的关于租赁房屋的相关合同，证据2系付款凭证，真实性被告并无异议，其中关于上述已付款项之外双方经过庭审调查又确认被告曾支付过原告50000元押金；上述证据1、2应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认。证据3被告对其已付款项金额并无异议，但认为应减免其中的物业能耗费，故本院仅对证据3体现的关于被告已付款情况进行确认。证据4、5被告对曾收到上述函件并无异议，对其真实性予以确认。证据6、9应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认，至于被告提及的原业主为于大洋的房屋，虽则该房屋产权人已经发生了更换，但庭审中双方关于该房屋仍由被告按照合同约定支付租金直至租期结束已不存在争议，本案中被告抗辩认为因房屋延迟交付以及装修延误居住问题要求减免房租，但关于上述原业主为于大洋的房屋也作为按原合同约定的租赁房屋双方已无争议。证据7真实性被告并无异议，对其真实性予以确认，同时因意向书签订是以正式签订租赁合同为目的，关于双方租赁权利义务应以双方正式签订的租赁合同为准。证据8关于交接清单和交接书、电费明细表应属真实，对其真实性予以确认，根据交接书可知双方在案涉租赁房屋交付时曾办理过书面交付手续；电费明细表虽不能作为双方交付的直接依据，但因案涉租赁房屋确实陆续均已交付给被告，故本院将结合该电费明细表对房屋使用情况作出判断；至于物品交接单，审理中双方就钥匙交接作出过陈述，在被告对该物品交接单存疑的情况下，以各自陈述为准。证据10、11真实性被告并无异议，从上述内容来看，原告仍在处理被告提交的要求输入车牌系统的相关申请，且结合双方聊天记录来看，也并无实质证据可证原告拒绝为被告提供车位。证据12根据被告提供的证据以及双方庭审确认，关于该50000元被告确实曾向原告支付，故对该证据的证明力不予确认。证据13被告对其真实性并无异议，但提出出示的保修单并非完整，本院对该证据的真实性予以确认。证据14真实性予以确认，且从上述聊天记录中可以看出双方因租客意愿问题多次协调维修时间。证据15关于房屋租期起算时间仍应以租赁合同中约定的条件为准。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.聊天记录一份，欲证明被告向原告报修的记录，被告经常不予维修。2.图片25张，欲证明原告交付的房间不符合交付标准，原告多次报修的事实。3.检测报告一份，欲证明原告交付的房间不符合交付标准。4.录音及其文字资料一份，欲证明原告未一次性向被告交付符合标准的房屋，原告向被告交付房屋实际均有验收单据，原告应该按照合同约定减免相应的租金、物业费、能耗费。5.会议记录复印件一份，欲证明原、被告于2018年12月19日就房屋遗留问题提出减免租金的事实。6.业主报修申请表五十四份（复印件），欲证明业主收房后向原告进行报修的情况，房屋实际不能达到交付标准。7.银行流水明细一份，欲证明被告刷卡缴纳50000元定金的事实。8.聊天记录打印件一组，欲证明被告多次向原告提出房屋质量问题，原告也同意进行租金减免，因此被告一直没有按照约定交纳租金，同时原告也向被告确认其中44套房屋可以减免。9.银行交易明细一份，欲证明被告已支付原告50000元的事实。10.报修及维修情况清单、实际签收应减免费用明细一组，欲证明案涉房屋实际交接以及实际维修情况，被告主张应减免费用的金额。经质证，原告认为，对证据1形式真实性无异议，但实际报修的房间数并不多，而且其中反映的墙纸、踢脚线等问题也是比较容易处理的问题，并不需要长时间维修，况且原告给予被告免租期就是因为被告在签订租赁合同时对房屋情况是有所了解的，而且不存在被告所称两年时间都不给原告维修的情况。对证据2认为图片并没有和房号直接对应，也不明确是交付时还是使用后产生的情况，也不代表影响房屋使用，原告承认部分房屋有一些质量问题，但是这些问题都是在双方签订租赁合同之前就存在的，被告也正是基于上述现状才与原告进行的砍价。对证据3三性均有异议，该检测报告是被告单方委托的，对检测报告的客观真实性有异议，况且原告交付房屋已达四年，并不能证明房屋交付时空气质量不符合标准。对证据4三性均有异议，楼燕、马巧萍和刘成的录音内容确实是真的，刘成是维修人员，无法核实张丽丽的身份，但是部分对话并不完整，录音中也并不存在工作人员确认被告陈述的内容，无法证明被告的欲证内容。对证据5认为双方确实谈过案涉房屋房租及物业费问题，但被告公司的吕威拒绝签字，当时吕威提出扣减660000元，但是原告并未同意。对证据6认为是被告在交还房屋时业主提出的问题，是作为房东向原告提出的收房意见。对证据7可以确认原告公司确实收到了被告50000定金，但原告的起诉金额是不包括该笔50000元款项。对证据8被告证明目的不予认可，马巧萍在对话中是指有争议的部分租金暂时不付，并非认可这些租金不需要支付了。对证据9真实性无异议。对证据10中的维修情况表，原告认为该表是被告单方整理，原告也对交付时间以及房屋存在质量问题存在异议，实际并没有被告所称那么多房屋需要维修，原告处可以确认的维修单涉及约二十套房屋，另外从电费清单中可以看出被告在使用租赁房屋时电费使用是比较均匀的；关于被告提出的应减免费用，其中交付发生在8月1日，被告主张扣除租金100多万元也是不合理的，被告在正常使用房屋期间产生了电费，可见并不存在因为维修导致房屋长期空置的情况；另外，原告认为其实维修墙纸的时间很短，维修卫生间虽然时间较长，但是也是因为原告要凑租户的时间，而且也有些房屋的租户向原告反映不需要更换墙纸，因为感觉不环保，因此被告不应将此作为减免租金的依据。经审查，本院认为，证据1聊天记录应属真实，从聊天对话中可以看出被告曾向原告报修的事实，但从对话中并不能直接体现是否对租赁物的使用造成影响。证据2照片无法明确拍摄地点以及具体拍摄时间，且原告对于被告陈述的曾因渗水问题报修并未予以否认。证据3系被告单方委托检测，对其检测过程无法核实，且房屋交付距今已四年左右，使用过程中是否有影响该检测结果的因素存在也无法明确。证据4原告对于存在录音对话予以认可，但认为被告提供的录音对话并非完整，从上述录音对话中可以看出双方曾就房屋交接办理过交付手续。证据5应属真实，但上述会议纪要并无双方达成合意的内容，仅可对会议双方意见进行证明。证据6是被告在租赁合同租赁到期后产权人提交的验收意见，其中关于涉及的验收问题无法明确是何种原因导致的，故与本案处理无法体现直接关联性。证据7、9相结合可证被告曾向原告支付过该50000元，故对其证明力予以确认。证据8微信聊天记录中涉及双方关于交付问题引发的租金计算问题，但关于该内容的聊天记录发生在2015年8月20日，且双方并未就此争议达成一致意见，故本院仅对双方经办人员之间存在关于该争议的交涉过程予以确认。证据10系被告自行整理的报修材料，对双方争议的维修期间是否应减免部分租金不具有直接证明力。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年7月14日，原、被告签订《云涛名苑项目11幢房屋租赁意向书》，约定双方达成租赁意向，由被告承租该项目11幢115套房屋，每套年租金14500元，租赁期限自2015年8月1日至2019年5月7日止；自签订本协议之日起15日内双方就租赁房屋事宜签订《云涛名苑酒店公寓11#楼房屋承租合同》等权利义务条款。后原、被告于2015年8月7日签订《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁合同》一份，约定原告代表实际出租人将坐落于杭州市萧山区云涛名苑项目11幢5层至14层共计114套房屋出租给被告使用（具体出租房屋房号见附件一），房屋设施及装修包括供电、水电线路、移动设施、内部装修、装饰配送的家电和软装等相关设施设备（具体详见附件二），附件二作为被告将该房屋交还原告时相关设施及装修的验收依据；被告在合同签订前对附件二所列内容进行验收；合同签订前，被告对所要租赁的房屋作充分了解，并愿意承租该房屋；房屋租赁期自2015年8月1日起至2019年5月7日止，其中2015年8月1日起至2015年9月30日止为减免租金期，为期2个月；双方应于2015年8月1日前办理房屋交接手续；如不具备交接标准的，根据实际情况办理移交并减免相应费用；该房屋仅作为公寓酒店、租赁使用，不得挪作他用；房屋租金为1208元/套/月，采用先付后住，按每半年一个缴费周期支付原则；第一期在2015年9月1日前支付4个月房屋租金，即550848元；第二期在2016年1月15日前支付6个月房屋租金，即826272元，之后每期均需在下个缴费周期起始前15天支付，合同期内房屋租金共计5952712.26元（具体房号、房屋面积、租赁数量见附件一、缴费进度详见附件三）；物业管理费274317.7元/年，2015年8月1日至2016年7月31日止第一期物业管理费减免50%，实际支付金额为137158.85元；第二期始全额缴纳；公共能耗费36094.4元/年，均采用预收6个月的方式收取，被告自房屋租赁期起始日开始预缴一年的物业管理费（含公共能耗费）；以后按年度为单位每年预收一次，被告应在每个收费年度的前15天交清（公共能耗费最终以物业公司收费为准，据实结算）；被告向原告支付一个月房屋租金即137712元为押金，押金不可抵扣租金；被告自2015年8月1日-2019年5月7日按照云涛名苑项目物业要求承担所租赁房屋的物业管理费（第一期减免50%）、公共能耗费、水电费等；被告在合同签订后3日内支付50000元履约保证金，合同开始执行，被告缴纳第一笔房屋租金后，原告需退还履约被告保证金或者自动将其转化为第一笔租金的部分；若被告存在中途违约不执行合同，则履约保证金没收；不足整月的房屋租金、物业管理费、公共能耗费按月度费用标准/31天*本月实际租赁天数计算，其他相关费用按整月进行结算；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，被告应及时通知原告、原告应在接到被告通知后的3个工作日内安排上门查看维修，超出7天未修复并不具备使用条件的，原告应减免被告自报修之日起至修复前的相应租金及相关费用，如遇特殊情况，双方再协商处理；房屋已到交接时间，若存在部分房屋未达到交接使用标准的，租金及相关费用应从房屋实际交接日计算；未达到交接标准的含但不限于房屋渗漏水、墙纸脱落、地板严重拱起等；原告在合同期内提供给被告免费使用车位20个；被告在租赁期限内有权对房屋进行转租。合同并约定了，被告发生以下行为之一的，原告有权终止合同并收回房屋，被告须支付六个月租金作为违约金：……被告房屋租金、物业管理费、公共能耗费按照合同约定支付时间逾期15天以上；如被告逾期支付房租，或在合同期满后逾期交还房屋，每逾期一日，须双倍支付日租金等权利义务条款。上述合同涉及租赁房屋共114套，其中成交面积为52.35平方米的房号为：503、504、505、506、509、512、513、514、516、517、518、603、604、605、607、610、612、614、616、619、620、703、705、706、707、709、710、713、715、716、719、720、805、806、807、808、810、812、813、814、815、816、818、819、820、904、905、906、908、910、911、912、913、916、918、919、920、1004、1005、1006、1008、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1018、1019、1020、1104、1105、1106、1108、1109、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1118、1120、1121、1204、1206、1208、1209、1210、1211、1213、1215、1218、1220、1305、1307、1403、1404、1406号；成交面积为52.20平方米的房号为515、717、817、917、1217、1408号；成交面积为52.91平方米的房号为519、821、921、1021、1221号；成交面积为64.26平方米的房号为602、702、1102号；成交面积为62.56平方米的房号为1101号。2015年10月1日，原、被告又签订《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁补充协议（一）》一份，约定原告将坐落于杭州市萧山区云涛名苑项目11幢701、712共计2套房屋出租给被告使用，总建筑面积114.91㎡；房屋设施及装修包括供电、水电线路、移动设施、内部装修、装饰配送的家电和软装等相关设施设备（具体详见附件二），附件二作为被告将该房屋交还原告时相关设施及装修的验收依据；被告在合同签订前对附件二所列内容进行验收；合同签订前，被告对所要租赁的房屋作充分了解，并愿意承租该房屋；租赁房屋有两个月免租期，房屋租金为1208元/套/月，采用先付后住，按每半年一个缴费周期支付原则，每期租金提前15天预缴（具体房号、房屋面积、租赁数量见附件二、缴费进度详见附件三）；本协议租金总额为103264.51元，物业管理费（含公共能耗费）19491.7元；物业管理费（含公共能耗费）4.3元/月/平方米，其中物业管理费3.8元/月/平方米，公共能耗费预收0.5元/月/平方米；第一期物业管理费减免50%，第二期始全额缴纳；公共能耗费均采用预收1年的方式收取，被告自房屋租赁期起始日开始预缴一年的物业管理费（含公共能耗费）；以后按年度为单位每年预收一次，被告应在每个收费年度的前15天交清（公共能耗费最终以物业公司收费为准，据实结算）；被告向原告支付一个月房屋租金即2416元为押金，押金不可抵扣租金；不足整月的房屋租金、物业管理费、公共能耗费按月度费用标准/31天*本月实际租赁天数计算，其他相关费用按整月进行结算；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，被告应及时通知原告、原告应在接到被告通知后的3个工作日内安排上门查看维修，超出7天未修复并不具备使用条件的，原告应减免被告自报修之日起至修复前的相应租金及相关费用，如遇特殊情况，双方再协商处理；房屋已到交接时间，若存在部分房屋未达到交接使用标准的，租金及相关费用应从房屋实际交接日计算；未达到交接标准的含但不限于房屋渗漏水、墙纸脱落、地板严重拱起等；被告在租赁期限内有权对房屋进行转租。合同并约定了，被告发生以下行为之一的，原告有权终止合同并收回房屋，被告须支付六个月租金作为违约金：……被告房屋租金、物业管理费、公共能耗费按照合同约定支付时间逾期15天以上；如被告逾期支付房租，或在合同期满后逾期交还房屋，每逾期一日，须双倍支付日租金等权利义务条款。根据补充协议（一）附件显示，701号房屋成交面积为62.56平方米，712号房屋成交面积为52.35平方米，其中701号约定租期自2015年8月8日至2019年5月7日；712号约定租期自2015年8月24日至2019年5月7日。后原、被告再次签订《中粮·云涛名苑酒店公寓租赁补充协议（二）》一份，约定原告将坐落于杭州市萧山区云涛名苑项目11幢1212、1214共计2套房屋出租给被告使用，总建筑面积104.7㎡；其中1212号房屋租赁期自2015年9月15日至2019年5月7日止，1214号房屋租赁期自2015年9月14日至2019年5月7日，租赁房屋有两个月免租期；房屋租金为1208元/套/月，采用先付后住，按每半年为一个缴费周期支付原则，每期租金提前15天预缴，本协议总额为118278.54元，其中租金为100965.40元，物业管理费（含公共能耗费）17313.4元；物业管理费（含公共能耗费）4.3元/月/平方米，其中物业管理费3.8元/月/平方米，公共能耗费预收0.5元/月/平方米；第一期物业管理费减免50%，第二期始全额缴纳；公共能耗费均采用预收1年的方式收取，被告自房屋租赁期起始日开始预缴一年的物业管理费（含公共能耗费），以后按年度为单位每年预收一次，被告应在每个收费年度的前15天交清（公共能耗费最终以物业公司收费为准，据实结算）；被告向原告支付一个月房屋租金即2416元作为押金，押金不可抵扣租金等权利义务条款。上述三份合同项下的房屋由原告陆续向被告办理了交付手续。被告共计向原告支付了押金136504元。租赁合同履行中，因被告主张上述房屋交接时间延后需减免相应租金及物业能耗费、且租赁期间房屋维修亦应减免相应租金及物业能耗费等，故与原告就应付租金和物业能耗费金额产生争议。租期届满后，双方已就上述房屋办理了交还手续。根据双方庭审确认，如不考虑被告主张的应减免租金和物业能耗费事由的情况下，扣除被告已付款项后，被告尚应向原告支付的租金为1131411.35元，物业管理费为188200.22元，公共能耗费为28658.86元。本院认为：原、被告就案涉118套房屋订立了三份租赁合同，上述三份合同系合法有效，合同相对方均应按照合同约定履行各自义务。关于租期起算时间的问题，原告主张应按照合同约定的租期起算时间，被告则抗辩应按照房屋实际交付的时间起算。对此，本院认为，双方租赁合同已明确约定，双方应办理房屋交接手续，且不具备交接标准的，应根据实际情况办理移交并减免相应费用；从该合同约定来看，租期起算应按照双方实际交接房屋时间为准，况且根据双方陈述，均确认曾对案涉118套房屋办理了交接手续，原告也提交了在其处保留的交接单据，因此，本院关于租期起算将根据双方举证陈述对具体房屋交接时间做出认定。关于各房号的具体交接时间，本院根据原告提供的交接单据以及双方各自提供的交接明细单判析如下：在2015年8月24日办理交接的房屋为503、504、505、506、509、512、513、514、602、603、604、605、607、610、612、614、616、619、620、702、703、706、707、709、710、713、715、716、717、719、720、806、807、808、810、812、813、814、815、816、817、818、819、820、821、904、906、908、910、911、912、913、916、917、918、919、1004、1008、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1018、1019、1020、1104、1112、1118、1120、1204、1208、1209、1210、1211、1213、1215、1217、1218、1220、1221、1305、1307、1403、1404、1406、1408、701、712号。在2015年9月1日办理交接的房屋为519、1102、1114、1206号。在2015年9月6日办理交接的房屋为921号。在2015年9月9日办理交接的房屋为1005号。在2015年9月13日办理交接的房屋为705、805、920、1006、1214号。在2015年9月15日办理交接的房屋为1212号。在2015年9月25日办理交接的房屋为515、518号。在2015年11月6日办理交接的房屋为516号。上述确认的交接时间从双方各自提交的交接明细单来看，并不存在争议。关于双方交接明细单中存在争议的部分，其中1021号房屋，被告主张交付时间在2016年4月30日，但本院从被告工作人员吕威签字确认的交接单来看，确认时间在2015年8月24日，故该房屋交付时间确认为2015年8月24日；其中1115号房屋，被告主张交付时间在2015年10月30日，但本院从被告工作人员吕威签字确认的交接单来看，确认时间在2015年8月24日，故该房屋交付时间亦确认为2015年8月24日。根据上述确认的房屋交接时间，并且按照合同关于“不足整月的房屋租金、物业管理费、公共能耗费按月度费用标准/31天*本月实际租赁天数计算”的约定，房屋交接每迟一天每套应减少租金38.97元（1208元÷31天）以及物业费首年1.9元/月/平方米、能耗费0.5元/月/平方米的计算标准，本院核算后确认应在原告主张的应付租金、物业费和能耗费中扣减租金103621.23元、物业费8600.42元及能耗费2263.16元。至于原告未能提供交接单的房屋，房号分别为517、905、1101、1105、1106、1108、1109、1111、1113、1116、1121号，原告作为出租方对上述房屋的具体交付时间负有举证责任，在原告举证不能的情况下本院首先考虑是否可完全按照被告主张的关于上述房屋交付时间均发生在2016年4月30日的意见予以采纳，但因从原告提供的每月电费明细清单来看，部分房屋在被告主张的该交付时间前明显已存在大于正常电能损耗的用电消费、可推定存在人员居住，故本院在结合该节情况的考虑下，酌情确认应扣减租金、物业管理费和公共能耗费为65000元。关于被告抗辩的关于房屋维修期间应减免的租金、物业能耗费问题，双方关于维修时段以及维修程度和每个维修时段的维修房间各自均无法完全明确说明，但从原告陈述来看，确实存在维修情况，其中还涉及部分房屋卫生间敲掉重做、墙纸重贴等维修情形，对被告使用房屋存在一定影响，故本院结合本案实际情况酌情确认应减免被告租金、物业管理费和公共能耗费40000元。至于被告提出的关于消防四件套问题，系被告为经营所需物品，并无合同依据应由原告承担相关费用。关于被告提出的原告减少提供给被告的车位问题，上述车位系原告免费提供，本案中也无证据可证原告存在恶意不提供的行为，被告的该抗辩无相关依据。关于被告提出的未提供有效产权证应减免费用的抗辩，关于产权证问题在合同中并未涉及，且被告亦未对该问题所导致其的损失进行举证证明，其提出减免无相应依据。因此，关于前述三项抗辩本院在本案中不予采纳。综上，本院确认原告应给予被告减免的租金、物业管理费和公共能耗费合计为219484.81元。现原告主张被告应付的租金为1131411.35元，物业管理费为188200.22元，公共能耗费为28658.86元，在扣减被告已缴纳的押金136504元，并扣减上述应减免的219484.81元，被告尚应支付原告租金、物业能耗费共计992281.62元。至于原告主张的违约金问题，主要是指被告未按时支付租金和物业能耗费，根据庭审查明来看，双方争议的租金应付金额问题主要聚集在前两期的租金时段内，故本院认为不可苛责原告在前两期费用支付时出现的未全额支付问题，但被告在后期费用支付中又出现了未足额按时支付租金和各项费用的问题，显然已构成了违约，因此本院综合考虑被告欠付款项导致原告产生的资金占用成本因素并结合双方在合同履行中发生的实际情况，酌情确认应由被告向原告支付违约金100000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、杭州钰晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司租金、物业管理费和公共能耗费合计992281.62元；二、杭州钰晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司违约金100000元；三、驳回中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司的其余诉讼请求。如杭州钰晗酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18406元，减半收取9203元，财产保全费5000元，合计14203元，由中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司负担1888元，由杭州钰晗酒店管理有限公司负担12315元。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州钰晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  任子飞二〇一九年十二月四日书记员  董向勇