北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初12985号原告：张任超一，男，1983年11月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晨钰，北京市闻达律师事务所律师。被告：芦楠，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：侯征，男，1978年10月24日出生，汉族，现在北京市监狱管理局清河分局柳林监狱服刑。委托诉讼代理人：时博，女，1975年8月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区，北京市西城区月坛街道铁道部住宅区第二、一社区推荐。原告张任超一与被告芦楠、第三人侯征债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张任超一委托诉讼代理人李晨钰，被告芦楠，第三人侯征的委托诉讼代理人时博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张任超一向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告处分其名下的大兴经济技术开发区富园东里二区5-5-101号房屋买卖行为；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系被告芦楠的债权人，原告于2014年6月30日和2015年2月3日分别向被告芦楠提供了人民币100万元和200万元，共计300万元的借款，双方当时未签订书面借款协议。2015年4月21日双方补签了书面借款协议，明确原告借与被告芦楠300万元，借款期限3个月，自2015年4月21日至2015年7月21日；利息每万元月息200元，月度支付，被告芦楠应于借款到期日后3个自然日内随借款本金一并给付原告。被告芦楠未按协议约定向原告偿还本金和利息，故原告向贵院提起诉讼。贵院对原被告双方之间的债权债务关系于2018年2月28日出具了（2017）京0106民初14870号《民事判决书》，对原告向被告提供借款的时间、金额及利息等事实予以了明确认定并最终判决被告芦楠于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金2478895元及利息（自2015年4月21日起，以2478895元为基数，按年利率计算至实际给付之日止）。2018年3月21日，北京法院网上公布了贵院就蒋波诉芦楠债权人撤销权纠纷案出具之（2016）京0106民初12813号《民事判决书》及北京市第二中级人民法院就本案出具之（2017）京02民终11937号《民事裁定书》。通过两份诉讼文书，原告了解到被告芦楠在2015年4月23日时向第三人侯征转让其名下位于大兴区经济开发区富园东里二区5-5-101号房屋。原告认为，原告向被告芦楠提供第一笔借款的发生时间为2014年6月30日，被告芦楠在欠付原告巨额款项未还的情况下转让自己名下的财产，转让过程及价格都缺乏依据，且与第三人侯征之间存在利害关系，双方之间发生的转让房屋行为损害了原告的利益，故诉至法院。芦楠辩称：我同意原告的诉讼请求。同意撤销我方房屋买卖合同。第三人侯征胁迫我签订涉案房屋的买卖合同，侯征把我关到他位于西直门的办公室一天。我通过张晓佳认识的侯征，他说侯征是做高利贷的，张晓佳帮我找了边某做抵押贷款，我把涉案房子抵押给了边某向他借款320万元，把320万元投资给张晓佳的公司，后来张晓佳跑了，据说张晓佳是贷款公司的法人，是侯征的情人，公司以前是侯征的，公司叫隆兴时昌公司。张晓佳跑了，我就去找侯征，他就什么都不承认，说张晓佳不是公司的人，也不认可我的钱投给公司了，跟他没有任何关系。侯征就让我还边某的320万元借款，先把我的奔驰车扣了，价值20多万，还有一辆摩托车价值30万元，还有一笔现金大概有100多万，侯征让我转给了赵辉。这些钱还了侯征说不够，又让我把涉案的房屋给他。然后我就在亦庄房屋交易大厅跟他签了买卖合同，把房屋过户给他了。当时房屋上已经都没有抵押了，是谁解押我不知道。之前我借边某的320万元，边某通过银行账户向我转账320万元，我每月都将利息16万元转给张晓佳让她还给边某。我把房屋过户给侯征的时候，双方没有说房屋折价多少钱，也没有说是否已经还清债务。我手中没有我与边某的借款合同，都在东方公证处，我每月按照月5%偿还利息，一直到我过户之前。据我了解，边某的老板应该跟侯征认识，张晓佳在刑事判决中认可向侯征支付2000万元。第三人侯征述称：一、侯征作为与芦楠之间的借款债权人的身份事实成立，不存在虚假借款问题。芦楠及其亲属韩方与债权人胡某和边某之间的借款合同成立，并办理了相关房屋抵押权登记。在之后解除抵押登记过程中，作为芦楠及其亲属韩方债权人的胡某和边某之间在没有收到抵押权对应的债权时是不会同意解抵押，也就无法完成解抵押程序，更不可能完成后面的房屋买卖交易。本案中，胡某和边某抵押权对应的债权的实现是侯征作为第三人身份代履行实现的，这个事实也为芦楠及其亲属韩方的债权人胡某和边某所确认。合同主体已经变更，第三人成为合同当事人。本案中的芦楠及其亲属韩方与债权人胡某和边某之间的借款合同关系变更为芦楠及其亲属韩方与债权人的关系，债务人是芦楠及其亲属韩方，债权人是侯征。二、侯征与芦楠之间的《存量房买卖合同》不存在低价转让问题。对于合同法规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部分指导价或者市场交易价，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，侯征与芦楠签订《存量买卖合同》的时间为2015年4月23日，但是按照大兴区税务局二手房交易政府指导最低价格，涉案房屋所在地的政府指导最低价格为每平方米14500元左右，而侯征与芦楠签订的《存量房买卖合同》体现成交价格为2320000余元，折合每平方米21500元，远远高于当时政府最低指导价格。因此，侯征与芦楠之间的房屋交易不存在过低价格转让的问题。三、侯征与芦楠之间《存量房买卖合同》中载明的交易价格不是实际交易价格，而是市场当时的交易惯例价格体现，本次交易，实际上是以房抵近600万元债务的一种商业行为。侯征已经代履行了债务人芦楠及其亲属韩方的近600万元的债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，张任超一因民间借贷纠纷将芦楠、曹珊诉至法院，法院经审理，认定张任超一与芦楠之间存在民间借贷关系，并判令芦楠于判决生效之日起十日内偿还张任超一借款本金2478895元及利息。该判决于2018年4月10日生效。2014年9月2日，案外人姜敏（出卖人）与芦楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出售房屋坐落为北京经济技术开发区富园东里二区5号楼5单元101（以下简称涉案房屋），成交价格为2270000元。在庭审过程中，芦楠主张，其实际是通过链家花费488万元向姜敏购买涉案房屋，同时支付链家中介费12万元，除了10万元定金，其他款项通过工商银行账户支付，付款时间是2014年9月份。房屋购买后进行装修花费大概150万元，但没有书面装修合同，对此也未提供相关证据佐证。2015年4月23日，芦楠（出卖人）与侯征（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，载明：出卖人出售涉案房屋；该房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为边某；该房屋成交价格为人民币2329800元。芦楠主张，合同是在交易大厅签订，但是并非其自愿价格房屋出卖给侯征，签订出卖房屋是受侯征胁迫。侯征主张，其与芦楠之间不存在虚假交易，是以房抵债行为。合同价格为合理避税后价格，另，侯征主张支付过户费30万元。在庭审过程中，经法庭调查认定，2014年9月16日，芦楠将涉案房屋抵押给边某，借款320万元；并将其前妻母亲韩方名下房屋抵押给了胡某，借款280万元。芦楠认可，韩方所涉借款实际借款人为芦楠，因这两笔款项均由其本人使用，对代韩方向胡某还款无异议，这两笔借款的实际利息均是按照月息5%计息，芦楠取得借款600万元后，将款项交由张晓佳投资，张晓佳承诺以月息8%计息。后张晓佳出事后，侯征要求其偿还边某和胡某的欠款共计600万。芦楠主张，其向案外人张岩转款405000元，向赵鹏转款890000元，并将一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车交由侯征抵债。侯征认为尚不能抵销全部债务，故将涉案房屋过户，以房抵债。侯征主张，不确定芦楠向张岩、赵鹏转款的行为是为600万债务还款，因为芦楠与张晓佳之间还有其他经济往来。即使芦楠转款行为均为向侯征还款，芦楠还拖欠本金470万，且涉案房屋过户，侯征还支出过户费30万元。对于600万借款的还款情况，侯征认可芦楠按3.5%各还了一个月利息，也认可用一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车抵债，其主张奔驰smart汽车卖了七万，摩托车卖了5.5万，一共13万左右。芦楠认为汽车与摩托车处理价格过低，低于市场价，实际应值22万左右。另，对于欠付张任超一的债务，芦楠表示已经无力偿还。另查一，案外人蒋波也因债权人撤销权纠纷将被告芦楠、第三人侯征诉至法院，本院于2017年9月20日作出（2016）京0106民初12813号民事判决书。后蒋波不服该判决上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）京02民终11937号民事裁定书，撤销本院上述判决，发回重审。张任超一主张，通过以上判决，其了解到芦楠向侯征转让其名下财产的事实。在（2016）京0106民初12813号案件审理过程中，侯征申请证人边某、胡某出庭作证。在庭审过程中，边某认可，经案外人赵鹏介绍，芦楠将涉案房屋以边某为抵押权人设定抵押，向其借款300万，其中边某本人实际出借150万元，侯征实际出借150万元，后侯征将钱给了边某，故边某同意将涉案房屋过户给了侯征；胡某认可，其所在公司与侯征有过合作，他的单子在其公司做。当时实际出借款项280万，以胡某名义签合同，钱是公司直接转给韩方，并以胡某为抵押权人办理了房屋抵押登记，并做了公证文书。韩方的钱，280万的单子，最后侯征还了。另查三，2016年12月29日，案外人张晓佳因涉嫌合同诈骗罪等，被北京市人民检察院第一分院提起公诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01刑初103号刑事判决书，该判决经审理查明事实一：被害人芦×证明：其被张晓佳诈骗了2000余万元……张晓佳单独跟其说，她和她前男友侯×合伙开了一家北京隆兴时昌投资管理有限公司（以下简称隆兴公司），对外放贷，让其给她投资，其就把其和其爱人名下的两套房抵押给侯×找的一家典当行，借款600万元，月息5%，600万元都给张晓佳了……2015年3月，张晓佳突然消失了，其给侯×打电话说张晓佳让其投资返利之事，侯×说根本没这事，其才知道被骗了。该判决经审理查明事实二：证人侯×的证言证明：隆兴公司是其实际控制的公司，时博不参加公司的经营，只是用她名字注册，公司经营的业务主要是个人借贷，主要是对典当行……张晓佳在公司兼职财务……公司和张晓佳没有签劳动合同，公司从来没有向外吸引客户投资并承诺高额返利……这是张晓佳的个人行为……。该判决经审理查明事实三：被告人张晓佳的供述：其和侯×为情人关系，侯×和其说让其向身边的朋友借款，投资公司进行放贷……侯×做放贷生意，由于几千万元收不回来了，侯×就让其找芦×和贺×借款，芦×知道其和侯×是做放贷的，就跟着其合伙做放贷……侯×让其跟芦×、贺×借钱拿来放贷……这7500万元中，2000万元给了侯×，3000万元付给了投资人利息，自己用了2500万元。法院认为，被告张晓佳以非法占有为目的，在签订及履行合同过程中，采取虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取他人财物，其行为已构成合同诈骗罪，并判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。另查四，经向大兴区地税局询价，2015年4月至5月期间，涉案房屋的核定计税价格为2.13944万元每平方米。另查五，2017年9月18日，侯征因犯非法拘禁罪，被依法判处有期徒刑十年，剥夺政治权利二年，现在北京市柳林监狱服刑。本院认为，债务人不当处分自己的财产或权利，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院对债务人的相关行为予以撤销。依据法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，或以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以要求人民法院撤销。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，张任超一对芦楠享有2478895元及利息的债权，该债权已经被生效判决确认，合法有效。张任超一主张其通过蒋波另案起诉芦楠及第三人侯征的诉讼知晓二人转移涉案房屋的情况，该说法具有合理性，芦楠、侯征对此也未持异议，故张任超一有权提起诉讼。本案的争议焦点之一在于，侯征对芦楠是否享有债权。对此，本院认为，经本案法庭查实及生效判决（2016）京01刑初103号刑事判决书认定，芦楠将涉案房屋抵押向边某借款320万元，将其前妻母亲韩方名下房屋抵押向胡某借款280万元，并将以上款项交由案外人张晓佳投资。后因张晓佳涉嫌合同诈骗，芦楠无法按约向边某还款，对于韩方向胡某的借款，因该款项实际被芦楠使用，芦楠愿代为还款，本院对此亦不持异议。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。依据查明的事实，对于芦楠向边某，以及代韩方向胡某所负的债务，边某、胡某均认可侯征已经代为偿还，后续也未向芦楠再追讨债务。且芦楠主张，其向案外人张岩转款405000元，向赵鹏转款890000元，以及将一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车交由侯征均系针对600万债务的还款付息行为。综上可以认定，边某、胡某已将对芦楠的债权转让给了侯征，三方对此均已知晓并已实际转让。债权人行使债权人撤销权的前提是债务人有无偿转让财产、放弃到期债权、以明显不合理低价转让财产的行为，且该行为对债权人造成损害。张任超一作为原告、债权人，对此负有举证责任。因此，本案的争议焦点之二在于，芦楠向侯征转让涉案房屋的事项是否属于系无偿转让财产，或以明显不合理的低价转让财产的情形。对此，本院认为，依据相关法律规定，对于“明显不合理的低价”的判断，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，并结合相关因素综合考虑予以确认。一般认为，转让价格不到交易时交易地的指导价或者市场指导价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，芦楠、侯征均认可，芦楠向侯征转让房屋的对价系侯征受让的600万债务及法定利息中尚拖欠的款项。对于芦楠与侯征为转让涉案房屋签订的买卖合同的性质，芦楠虽主张系受胁迫签订，但并未依照相关规定提起诉讼予以撤销，故该合同系当事人真实意思表示。2014年9月2日，芦楠向案外人姜敏购买涉案房屋的网签成交价格为2270000元，芦楠未提供购房时银行转账交易流水，但其主张实际购买价格为488万元。2015年4月22日，芦楠向侯征转让房屋的网签成交价格为2329800元。而芦楠对侯征欠付债务总额为本金600万元以及符合法律规定的利息。对于芦楠的还款情况，即使侯征对芦楠向案外人张岩、赵鹏转款均视为向其本人还款，代为偿债的奔驰smart汽车、摩托车均按芦楠心理预期折价，芦楠尚欠侯征448万元本金及符合法律规定的利息。故结合芦楠先前购买涉案房屋价格、大兴区二手房交易政府指导价等相关因素综合考虑，芦楠向侯征转让债权的行为不属于法律规定的债务人无偿转让财产、放弃到期债权、以明显不合理低价转让财产的行为，张任超一对此也未提供充足的证据加以证明，故本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、七十九条、八十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张任超一的诉讼请求。案件受理费70元，由张任超一负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  倪 燕审 判 员  綦宗霞二〇一九年十二月三日法官助理  郭嘉妮书 记 员  赵 佳