山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初2473号原告：威海市高区融亿通小额贷款有限公司，住所地威海市文化中路80-1号，统一社会信用代码91371000559948804M。法定代表人：于锡汉，董事长。委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴玲，山东业诺律师事务所律师。被告：张某，男，2005年12月4日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。法定代理人：王某（系被告张某母亲）,住威海火炬高技术产业开发区。被告：文登市界石建筑工程公司，住所地文登区界石镇王家庄村，统一社会信用代码913710811668155091。法定代表人：孙述斌，总经理。原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司与被告张某、被告文登市界石建筑工程公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司（以下简称：高区融亿通公司）之委托诉讼代理人周玉敏，被告张某之委托诉讼代理人王某、被告文登市界石建筑工程公司之法定代表人孙述斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高区融亿通公司向本院提出诉讼请求：准许对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）的继续执行。事实与理由：原告与孙立永、被告文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司借贷合同纠纷强制执行一案，贵院拟对被告文登市界石建筑工程公司名下、已抵押给原告、位于威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）予以拍卖，被告张某以被告文登市界石建筑工程公司已将该房产中的部分房产出售给其为由提出执行异议。贵院作出（2019）鲁1091执异36号执行裁定书，中止对该房产的执行。位于威海市文登区界石镇王家庄村160号房产系被告文登市界石建筑工程公司所有的房产，房产证号：文房权证界石镇字第××号。2012年5月21日，被告文登市界石建筑工程公司与原告签订了抵押合同，约定被告文登市界石建筑工程公司以房产为孙立永与原告自2012年5月21日至2015年5月21日之间的借款提供最高额抵押担保，最高抵押担保额度200万元，并办理了抵押登记。在抵押合同约定的担保借款期限内，孙立永向原告借款，借款期限届满后，仍拖欠原告借款本金及利息，原告依法提起诉讼，要求偿还借款本金280万元及利息，并主张对抵押物实现抵押权。经法院主持调解，达成调解协议，贵院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书。确认原告对被告文登市界石建筑工程公司抵押的房产：坐落于威海市文登区界石镇王家庄村160号（房产证号：文房权证界石证字第××号）拍卖、变卖所得价款在200万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。就本案而言，原告对上述房产依法享有抵押担保物权的优先受偿权，且已经生效法律文书确认，被告张某并非上述房产的所有人，在未经审判监督程序撤销（2018）鲁1091民初559号民事调解书，未经法定程序确认原告与被告文登市界石建筑工程公司就上述房产所签订的抵押合同无效的情况下，其权利不足以排除对上述房产的执行。故（2019）鲁1091执异36号执行裁定书明显错误，适用法律不当。为维护原告的合法权益，特诉至法院。张某辩称，其在2003年12月2日在文登市界石建筑工程公司全额购入房屋，且有文登市界石建筑工程公司盖章。每月向建筑公司交水电费，可以证实从2003年12月2日至今，被告一直在此居住经商。从2003年至今，被告张某多次要求文登市界石建筑工程公司办理合法房屋证明，该公司以各种理由未办理。在被告张某不知情的情况下，2012年5月25日，将被告张某合法购入的房屋抵押给小额贷款公司。被告张旋购房时间早于房证办理时间，并且与文登市界石建筑工程公司有合法的购房合同且全额支付房款，故应当驳回原告的诉讼请求。文登市界石建筑工程公司辩称，被告张某所述情况属实，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院依法组织双方当事人证据交换并质证。对双方当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对双方当事人无异议的事实本院认定如下：原告高区融亿通公司与孙立永、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司小额借款合同纠纷一案，于2018年3月15日诉至本院，主张原告与孙立永分别于2012年5月24日、2013年6月7日、2015年1月12日签订了借款合同，孙立永向原告借款，界石建筑公司、文登市龙阳商贸有限公司以其名下房产为上述借款提供最高额抵押担保，依法办理了抵押登记。当事人达成调解协议，本院于2018年5月8日作出（2018）鲁1091民初559号民事调解书：一、被告孙立永于2018年9月8日前偿还原告借款280万元，并自2015年5月4日起至实际履行之日止、以280万元为基数、按月利率2%的标准计付原告利息；二、被告孙立永于2018年9月8日前赔偿原告为实现债权所发生的费用49500元；三、被告文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、原告对文登市界石建筑工程公司抵押的房产（坐落于威海市，房产证号为文房权证界石证字第××号），文登市龙阳商贸有限公司抵押的房产（坐落于威海，房产证号：文房权证界石镇字第××号）拍卖、变卖所得价款分别在200万元、50万元的最高额抵押担保范围内享有优先受偿权。孙立永未按约定履行义务，原告申请强制执行，本院以（2018）鲁1091执970号执行裁定书裁定，拍卖文登市界石建筑工程公司名下的、位于威海（房产证号：文房权证界石镇字第××号），文登市龙阳商贸有限公司名下的、位于威海产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）。张某对上述执行提出异议，本院受理后经审查做出（2019）鲁1091执异36号执行裁定书，认定张某作为买受人获得涉案房产所有权的请求权足以对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行，裁定中止对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产的执行。原告对该执行裁定书不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。双方有争议的事项为被告张某对涉案房产是否享有权益。被告张某主张在案涉房屋抵押给原告之前其已经购买了涉案房屋，并交纳了全部房款，被告张某一直居住使用该房屋。为此被告提供房屋买卖合同三份、收款收据一份，水电费交费票据一宗。其中三份房屋买卖合同显示：2002年10月20日潘某（乙方）与文登市界石建筑工程公司（甲方）签订合同一份，载明甲方同意将坐落于俚李路房屋所有权售给乙方，乙方用于商住。合同第六项约定，双方同意甲方于2002年12月30日将房屋正式交付乙方，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给乙方。第九条约定上述房地产权转移手续由甲方负责办理，交易费及其他费用由乙方负担。合同第十二条双方约定的其他事项中第4项载明乙方以界石镇4号商住楼西起5号网点房产权与该楼兑换。2003年2月2日，潘某与张某1签订房地产契约一份，载明潘某将自有的原由文登市界石建筑工程公司购买的坐落于俚李路房屋所有权售给乙方（即张某1），售价为人民币84000元整，约定张某1于契约签订时一次性付房款人民币84000元给甲方（即潘某），双方当面清点收妥，并出具收款收据。乙方应按政府规定办理土地证、房产证、相关房产证明，文登市界石建筑工程公司出具相关手续，甲方可协助办理，交易费及其他费用由乙方负担。乙方使用界石建筑公司水电应据实计量水电费。甲方于本契约签字时将其原与文登市界石建筑工程公司签的该房契约转交乙方，用于乙方日后办理房产证、土地证等房产证明。2003年12月2日，潘某、卢某向张某1出具收条一份，其中载明今收到张某1楼款捌万肆仟元整。——84000元。2012年7月3日张某1将案涉房屋赠与其孙子张某，并将张某1手中的文登市界石建筑工程公司与潘某的房地产买卖契约进行了修改，将潘某的姓名变更为张某，由文登市界石建筑工程公司在修改处加盖公章。在该契约最后一页末尾，张某1书写：“我同意此房转给张某”，并签字捺印。水电费收款收据显示，张某的父亲张某2自2011年6月起按月交纳160-1号房屋的水电费至今，收费单位有威海鑫福物业服务有限公司、文登市界石建筑工程公司、文登市龙阳物业服务有限公司。另查明，张某1系张某2父亲、张某祖父。原告对上述证据的真实性有异议，其认为即使证据是真实的，被告张某的主张亦不能成立。首先，合同记载的买卖标的并非是案涉房产，且买卖合同中没有明确约定购房价格，明显不符合房产买卖合同的必备条件；其次，合同中明显存在涂改的痕迹，该涂改的真实形成时间是在文登市界石建筑工程公司将涉案房产抵押给原告之前还是之后，无法确认，且通过被告张某提供的复印件来看，复印件不存在任何涂改的痕迹，购房人为潘某而非张某。潘某与张某1签订的合同系复印件，在被告未提供证据原件及潘在宇到庭作证的情况下，无法证实该份证据的真实性，即使是真实的，从其所记载的内容上看，买卖标的并非是涉案的房产，与本案无关；对水电费单据的真实性不予认可，即使是真实的，该单据所记载的水电费无法显示是涉案房产发生的水电费用，且交费人记载客户名称是张某2，并非被告张某，且收费单位存在多家，其中文登市龙阳物业服务有限公司、威海鑫福物业服务有限公司等均与本案不存在任何关联。综上，原告认为被告张某的证据无法证实其主张；被告界石建筑公司质证称，涉案房屋是张某1的，潘某之前的其不清楚，后期的物业费、水电费都是张某2负担的，张某2系张某1的儿子，收费的物业公司亦为原建筑公司聘用的物业公司，被告文登市界石建筑工程公司称合同中的俚李路与160号系同一房屋，前者为未经确认前的楼号。第一次庭审后，被告文登市界石建筑公司提供了其公司的账目明细，其中显示02-1号西1（东8）网点、02年10月20日泮在裕交款40000元；被告张某提供了其母亲在案涉房屋经营汽车修理部的营业执照及其母亲王某于2005年在案涉房屋结婚的录像视频一份，显示文登市界石镇玉晓汽车修理部、经营者王某、经营场所为文登市界石镇仙山路；被告张某之父母于2005年在案涉房屋结婚。原告对上述证据的真实性不予认可，认为该明细账记载的内容能看出多处涂改痕迹，对于该明细账形成的时间是2002年还是2003年，具体的付款时间均有涂改的痕迹，其真实性是令人质疑的。且其记载的房号为02-1号西一网点，与争议的房产不一致，且从明细账记载的是张在裕卖了，与其庭审中陈述，该房产原系潘某购买的是不一致的，不能证实该份证据与本案存在关联性；对录像的真实性及关联性均不认可。本院对各被告提供的证据审查后认为，上述证据形式上存在瑕疵，但是账目明细与张某提供的收款收据、房屋买卖合同可以相互印证，且张某父亲张某2一直为案涉房屋代为交纳水电费，被告张某提供的2005年其父母的结婚录像及营业执照，更进一步证实被告张某一直占有使用案涉房屋，各被告提供的证据可以形成完整的证据链，原告未提供证据反驳上述证据为虚假的，本院对原告的反驳不予采信，综上可以认定，自2011年张某受赠案涉房屋并使用至今。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，被告张某系执行案件的案外人。原告与被告张某的争议焦点为张某对执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条的前半部分规定了担保物权的优先受偿权，但是在该法条的后半部分同时还作出了但书性规定，故法条的前半部分规定并非为绝对的、唯一的情形，还有法律、司法解释另行规定的其他情形。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《优先受偿权问题批复》）规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，表明虽然在该批复第一条规定工程承包人为取得工程款而享有的优先受偿权比权利人对在建工程设定抵押权产生的优先受偿权具有更高优先受偿权，但是对于消费者基于交付购买商品房的全部或者大部分购房款，成为合法有效的商品房买受人所形成的物权期待权，却不具有排他性的对抗权。依据最高人民法院《优先受偿权问题批复》这两条规定之间的逻辑关系，表明如果作为消费者的房屋买受人购买消费用商品房符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项条件，其对所购买商品房享有的物权期待权，相比建设工程承包人依据《合同法》第二百八十六条而享有的工程款优先受偿权，以及权利人因向开发商贷款而对在建工程设定抵押权而享有的担保债权优先受偿权，均具有排他性的对抗权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案作为消费者的潘某购买案涉商品房，与被告界石建筑公司签订了《房地产买卖契约》后，潘某将案涉房屋出卖给被告张某之祖父张某1，张某1交纳了全额购房款，又将案涉房屋赠与被告张某。张某在案涉商品房设置抵押及被查封前的2004年就合法占有使用案涉房屋至今。张某未能办理所购买商品房的产权过户登记系非自身原因。张某取得案涉房屋，符合《优先受偿权问题批复》规定的消费者购买商品房的适用条件，也符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，享有足以排除强制执行的民事权益。原告对案涉房屋享有的抵押权的优先受偿权不能对抗张某享有的物权期待权。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司对威海市文登区界石镇王家庄村160号房产（房产证号：文房权证界石镇字第××号）继续执行的诉讼请求。案件受理费50元，由原告威海市高区融亿通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  于海亭审 判 员  胡传佳人民陪审员  王秀红二〇一九年十二月二十五日法官助理任怀钰书记员宋婉莹