广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初5042号原告（反诉被告）：冯梅芳，女，1988年4月18日出生，汉族，住广东省因各式英城和平北路金鑫城25号卓越系能源英德办事处。身份证号码：441************42X。被告（反诉原告）：罗超，男，1989年10月28日出生，住广东省英德市******天力时代广场天月庭1103房。身份证号码：362************537。委托代理人：刁卓婷，广东青于蓝律师事务所律师。冯梅芳与罗超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯梅芳、被告罗超的委托代理人刁卓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯梅芳诉请：一、请求法院判令被告支付购房欠款25500元；二、减半没收购房定金150000元；三、诉讼费由被告承担。原告冯梅芳主张的事实与理由：2019年1月2日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖附加协议》。2019年8月20日，原、被告签订《清远市存量房买卖合同》、《房屋买卖附加协议》。合同约定，定金为8万元，买方应在签署合同时交付卖方；除定金余款22万元买方应当在2019年1月25日前交付卖方；楼价余款355500元买方应当在本次交易完税后出新房产证当天直接支付给卖方。被告在2019年1月2日支付了定金，后支付了22万元首付款，于2019年8月20日给付330000元余款，以上三项原告合计收取被告购房款630000元。在收到被告支付的330000元时，原告即把办理房产过户的所有资料交付被告，被告在办理不动产权证后仍欠原告25500元房款不给付。按照案涉的《房屋买卖居间合同》第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”被告欠购房款25500元，违反案涉合同的第十条约定。原告主张减半没收其购房定金，放弃另一半定金，双方继续履行合同，是对被告的照顾。合同若不违反法律强制性规定，双方必须履行。被告罗超辩称，答辩人未支付购房尾款是因被答辩人违约在先，造成答辩人损失导致的。在答辩人与被答辩人签订买卖合同及答辩人支付30万购房首付款后，在答辩人的多次电话催告下，被答辩人仍一直迟迟未能将房屋过户给答辩人。直到2019年3月19日，答辩人通过微信催告，要求其尽快赎证过户，被答辩人以不在英德推脱。随后答辩人又多次通过电话催告，被答辩人明确告知是因为其没有钱办理解除抵押。2019年6月4日，答辩人再次通过微信催告其尽快赎证过户，被答辩人仍拖延办理。2019年7月15日，答辩人通过微信明确告知被答辩人，如8月4日之前未能过户则为严重违约。直到2019年8月20日，被答辩人才将房屋及相关物业水电过户、交付给答辩人。而因为被答辩人的拖延，导致过户时所需的税费上涨，给答辩人造成了损失。具体损失详见答辩人提起的反诉状。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:"当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。"答辩人认为，双方虽然没有约定明确的过户时间，但是根据合同法第六十二条的规定，没有约定履行期限的，债权人可以要求随时履行，且答辩人已经给了明确的催告，明确的最后期限，给了被答辩人必要的准备时间，被答辩人仍然拖延履行，导致答辩人的损失，答辩人因此扣留其购房余款，以弥补答辩人的损失，是合法合理的。涉案定金已经转为购房款，答辩人已经支付绝大部分购房款，被答辩人已经将房屋过户，买卖合同基本履行完毕，被答辩人亦未请求解除合同，故本案已经不适用定金罚则。涉案定金其实亦为购房首期款，在双方履行合同过程中，定金已经转换为购房款，双方合同权利义务基本履行完毕，定金早就失去了其担保合同订立的意义，不存在没收购房款的法律规定。且根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第十条的约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以本合同转让成交价为基数按日万分之一支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过15天，卖方可解除合同并选择要求买方支付合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”，本案中被答辩人并没有请求解除合同，而双方是继续履行买卖合同，按合同约定，继续履行合同的情况下，即使答辩人存在违约，也只能请求支付违约金，只有卖方解除合同的前提下才能并请没收定金。如另根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第120条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但本案合同已经基本履行完毕，并不是合同目的不能实现，故依法依约不能适用定金罚则。综上所述，望贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告罗超的反诉请求：请求判令反诉被告支付逾期过户、交付房屋的违约金10000元给反诉原告。被告罗超反诉主张的事实理由：2019年1月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告将英德市*******、滨江路西A2地块江岸林语花园二期21#601房以总价655500元的价格出售给反诉原告。合同签订当日，反诉原告支付了购房定金8万元，随后在2019年1月25日、1月31日又付定金余款22万元，共付定金30万元。根据合同约定，购房余款在过户后付清。在双方签订买卖合同及反诉原告支付30万购房定金后，在反诉原告的多次电话催告下，反诉被告仍一直迟迟未能将房屋过户给反诉原告。直到2019年3月19日，反诉原告通过微信催告，要求其尽快赎证过户，被告以各种理由推脱。随后反诉原告又多次通过电话催告，反诉被告明确告知是因为其没有钱办理解除抵押。2019年6月4日，反诉原告再次通过微信催告其尽快赎证过户，被告仍拖延办理。2019年7月15日，反诉原告通过微信明确告知反诉被告，如8月4日之前未能过户则为严重违约。2019年8月20日，反诉被告才将房屋及相关物业水电过户、交付给反诉原告。而因为反诉被告的拖延，导致过户时所需的税费上涨，给反诉原告造成了损失。反诉原告认为，反诉被告收取房屋30万定金后不用于赎证，经过合理的期限及反诉原告多次的催告，反诉被告因其个人原因导致房屋定金交付后将近7个月时间才将房屋过户、交付给反诉原告，应当自2019年3月20日起按房屋市场租赁价格赔偿租金损失给反诉原告，并根据双方《房屋买卖居间合同》第十一条的约定计算违约金给反诉原告，且因反诉被告已经彻底违约，依法应当返还购房定金给反诉原告。冯梅芳针对反诉辩称，答辩人并没有违约，对反诉原告的请求不予认可。经审理查明，2019年1月2日，原被告双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定原告将其名下位于英德市*******、滨江路西A2地块江岸林语花园二期21#601房屋以总价655500元的价格出售给被告，定金8万元，买方应在签署合同时交付卖方；定金余款22万元买方应当在2019年1月25日前交付卖方；楼价余款355500元买方应当在本次交易完税后出新房产证当天直接支付给卖方。《房屋买卖居间合同》第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第十一条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方的已支付的定金。”被告在合同签订当天支付了8万元定金，分别于2019年1月25日、1月31日支付了约定的剩余定金22万元。2019年3月19日，被告通过微信催告，要求原告其尽快赎证过户，但是原告因案涉房屋系按揭抵押贷款所购，由于原告周转资金问题，一直无法向银行申请赎证及协助办理产权过户手续。随后被告又多次通过电话催告原告未果。2019年6月4日，被告再次通过微信催告其尽快赎证过户。2019年7月15日，被告通过微信明确告知原告，如8月4日之前未能过户则为严重违约。2019年8月20日，原告才将房屋及相关物业水电过户、交付给被告。被告于2019年8月20日给付330000元余款，原告合计收取被告了购房款630000元，被告尚欠原告25500元房款未给付。以上事实，有原被告提供的证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告向被告出售房屋并办理了产权过户登记等手续，被告理应按合同约定支付全部交易款。现被告尚欠原告25500元购房款未给付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担继续履行及违约责任。合同第十条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”案涉定金在合同履行后，已转为合同价款，现原告依据前述约定主张没收定金，理据不足，本院不予支持。原被告双方签订合同后，因原告的房屋系按揭贷款所购，其无力提前清偿按揭贷款余额，双方对如何提前清偿按揭贷款未约定，合同同时未明确约定原告协助办理过户登记时间，前述两项事务属于约定不明，根据合同法第六十一条的规定，双方应协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原被告双方事后并未达成补充协议，而合同约定被告在交易完税后出新房产证当天直接支付给卖方余款355500元。因此，应认定由原告自行提前清偿按揭贷款余额。合同有关条款或者交易习惯均无法推导出原告协助办理过户登记时间，根据合同法第六十二条的规定，被告可以随时要求履行，但是应给原告必要的准备时间。被告提供的证据显示，其从2019年3月起，已多次要求原告履行协助办理过户义务，原告却直到2019年8月20日才履行前述义务，故应认定原告在合同履行中亦存在违约情形。被告并未提供因原告违约造成其实际损失的依据，而双方的合同约定按合同总价款的日万分之十计算的违约金明显畸高，因此，本院酌情认定由原告向被告支付5000元违约金。原被告双方的债务经冲抵后，被告仍应支付原告20500元购房尾款。本案纠纷的真正起因是，居间方在提供中介服务时，并未尽到足够的忠实谨慎的居间服务义务，对交易双方关于履行方式、履行期限的真实意图及交易风险等问题并未尽到全面掌握、显著提示及充分告知义务，并在居间服务中提供房屋买卖合同及居间服务合同混为一体的格式合同，致使原被告双方对买卖合同的内容未能充分协商，仓促促成买卖双方达成交易协议，导致合同履行方式等内容约定不明确，从而致使案涉交易合同履行时出现困难，原被告双方产生本案纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、条六十二条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、限被告罗超在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告冯梅芳购房款20500元；二、驳回原告冯梅芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗超的其他反诉请求。本案本诉受理费1905元，反诉受理费25元，合共1930元，由原告冯梅芳承担1700元，被告罗超承担230元。被告罗超多预交的2600元，本院予以清退。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇一九年十二月十三日书记员  邓瑞军附相关的法律条文内容：《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。