湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0623民初1966号 原告：龚跃先，女，1957年2月7日出生，汉族，居民，住华容县。 委托诉讼代理人：李建华，华容县华民法律服务所法律工作者。 被告：刘启伟，男，1978年5月23日出生，汉族，居民，住华容县。 被告：华容县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地华容县章华镇城兴村居委会036号。 法定代表人：王良友。 原告龚跃先与被告刘启伟、华容县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫地产）合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告龚跃先作为申请人向本院申请财产保全，要求冻结被申请人刘启伟、鸿鑫地产开发的位于华容县或相应价值的财产。本院作出（2019）湘0623民初1966号之一民事裁定书，裁定查封被申请人鸿鑫地产开发的位于华容县。原告龚跃先的委托诉讼代理人李建华、被告鸿鑫地产法定代表人王良友到庭参加诉讼，被告刘启伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告龚跃先向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《门面房屋开发改造协议》有效；2、判令二被告继续履行《门面房屋开发改造协议》所约定的义务，在原告所有的位于华容县的三间临街门面房（华房权证号01××36，华国用［2004］第260039）的原址上，按协议约定交付上、下二层（上、下二层面积均为155.4平方米）的门面房屋及配套设施，并按协议约定给原告办理好不动产权证；3、判令二被告赔偿原告因被告违反合同义务造成的财产损失；4、判定被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年9月，鸿鑫地产原法定代表人刘启伟多次以华容县人民政府批准的华容县章华镇城乡路口旧城改造项目为由找原告协商，要求将原告所有的位于华容县的三间临街门面房进行开发改造。2014年9月20日，原告与被告刘启伟签订《门面房屋开发改造协议》约定“原告提供上述三间临街门面房屋及宅基地给刘启伟开发建造商住楼。原告在2014年10月1日之前交门面房屋给刘启伟拆除重建；刘启伟必须无偿为原告在旧址上新建上、下二层的门面房屋三间（一楼、二楼），一楼层高4.5ｍ，二楼层高3.5ｍ，房屋内空宽度每间3.7米以上、直进深度为每间14米以上（应与相邻门面进深一致）；刘启伟交付新房时间定为协议签订后24个月内交付原告；协议签订后，任何一方违约，将支付对方违约金10万元；刘启伟将原告旧门面拆除后，若未能新建，须按原告旧门面现值（400万元）赔偿原告损失。”等内容。原告的原门面房屋被刘启伟拆除后，刘启伟一直没有施工建房。直至2015年3月，被告刘启伟与开发商王良友达成协议，将被告鸿鑫地产法定代表人变更为现任法定代表人王良友后，新的房屋（朝阳佳苑）才开工建设。开工时二被告的设计图纸没有得到原告的确认，现被告新建的房屋已竣工，但在原告旧址上新建门面房屋的宽度、深度、面积等与双方的协议约定差距巨大，给原告造成了巨大损失。原告为了维护自身的合法权利，特诉至法院。 被告刘启伟未到庭参加诉讼，但通过微信方式向本院电子答辩辩称，其对龚跃先起诉一事无异议，但目前朝阳佳苑还未竣工，未验收交房，现在就分房一事争论为时过早。 被告鸿鑫地产辩称，1、答辩人不知晓龚跃先与刘启伟签订的合同，刘启伟原为案涉工程开发商，王良友为承建商，王良友是于2018年7月26日才变更为鸿鑫地产法定代表人，2019年3月刘启伟才将鸿鑫地产股权转让于王良友；2、龚跃先与刘启伟签订的合同上没有加盖公司公章，鸿鑫地产非本案适格被告，同时，因该合同未加盖公司公章，故被答辩人申请冻结鸿鑫地产财产不当；3、现刘启伟承认与龚跃先签订合同一事，答辩人对刘启伟该如何给房屋无异议，刘启伟可以处理门面，因合同中也只涉及门面，被答辩人可以冻结门面。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年9月20日，原告龚跃先作为甲方（原门面方），被告刘启伟作为乙方，就原告龚跃先的三间临街门面房屋交刘启伟办理相关合法手续后用于房地产开发改造，双方签订了《门面房屋开发改造协议》，约定“甲方将位于华容县的三间临街门面房屋（门面房屋总面积92㎡，国有划拨土地共有面积160㎡）全权委托乙方开发改造。一、甲方的义务：甲方提供上述三间临街门面房屋（华房权证号01××36）及宅基地（华国用2004第260039）给乙方开发建造商住楼；甲方宅基地上的所有陈旧建筑物归乙方所有，甲方在2014年10月1日之前交门面房屋给乙方拆除重建；二、乙方的义务：乙方必须无偿为甲方在旧址上新建上、下二层的门面房屋三间（一楼、二楼），一楼层高4.5ｍ，二楼层高3.5ｍ，房屋内空宽度每间3.7米以上、直进深度为每间14米以上（应与相邻门面进深一致）；工程质量按设计图纸，不得偷工减料，房屋开工建造时，设计图纸应得到甲方确认；乙方交付新房时间定为协议签订后24个月内交付甲方。乙方在交房一个月内，甲方新的房产证、土地使用权证手续，由乙方负责为甲方办理妥，税、费由乙方负担（甲方新房屋的登记产权人段姝洁）；三、违约责任：协议签订后，任何一方违约，将支付对方违约金10万元；乙方将甲方旧门面拆除后，若未能新建，须按甲方旧门面现值（400万元）赔偿甲方损失。”等内容。原告龚跃先与被告鸿鑫地产（鸿鑫地产于2014年11月4日才成立）的原法定代表人、发起人刘启伟在协议书上签名捺印。2018年，王良友接手被告鸿鑫地产并于2019年3月20日变更登记为鸿鑫地产的法定代表人。期间，鸿鑫地产完成了房屋的拆迁等工作，办理了相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、华容县商品房预售许可证等相关证件，工程项目名称为朝阳佳苑，龚跃先原房屋范围包含在朝阳佳苑工程范围中。目前朝阳佳苑主体工程基本完工，但所有工程项目现在均未通过竣工合格验收。原告认为被告未按协议约定标准施工，导致自己的合法权益受到侵害，故诉至本院。另查明，刘启伟于2018年3月20日出具承诺书注明“本人刘启伟对朝阳佳苑项目原拆迁户龚跃先违约补偿现金人民币100000元”。 上述事实，有原告龚跃先提交的《门面房屋开发改造协议》、鸿鑫地产建设朝阳佳苑的相关资质证明、刘启伟出具的承诺书及到庭当事人在庭审中的陈述等证据在卷证实。 本院认为，鸿鑫地产系具有房地产开发资质的合法企业,在其成立前，原告与鸿鑫地产原法定代表人兼发起人刘启伟签订《门面房屋开发改造协议》系双方真实意思表示，后原告的房屋实际交予由刘启伟发起成立的鸿鑫地产开发改造，不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，原告与刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》合法有效，双方应依约履行，故对原告要求确认原告与被告刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》有效的诉讼请求，本院予以支持；鸿鑫地产原法定代表人兼发起人刘启伟在鸿鑫地产成立前以自己名义与龚跃先签订合同，但鸿鑫地产实际享有合同权利，现龚跃先要求二被告承担合同责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，本院对此予以支持；原告要求二被告承担因被告方违约给原告造成的财产损失，但未明确具体损失金额，本院对此不予支持；被告方未在协议书约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，但原告并未要求解除合同，而2018年3月20日刘启伟出具违约赔偿的承诺书时，双方未就交房时间重新约定，此后鸿鑫地产变更法定代表人、办理建设施工手续、开展施工建设原告也并未提出异议，可视为在刘启伟出具承诺书后，原告对被告方在原定交房时间之后开工建设行为的认可，即原告默认了交房时间的变化，此后双方又没有另外约定交房日期，该合同成为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。而新建房屋的交付，必须有相关资质的鉴定机构对房屋进行竣工验收合格的证明，本案鸿鑫地产开发建设的朝阳佳苑的房屋，主体工程虽然已经完成，但有些建设还在继续进行，其开发的房地产的房屋及门面的权属未明确，所有房屋均未进行竣工合格验收，目前合同的履行条件还未成就，即鸿鑫地产向原告交付房产并协助办理产权手续条件还未成就，故原告要求二被告交付房屋并协助办理不动产证的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。待条件成立后，龚跃先可另行主张权利。 综上，对原告龚跃先的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、龚跃先与刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》有效； 二、驳回龚跃先的其他诉讼请求。 本案案件受理费600元，减半收取300元，财产保全费5000元共计5300元，由龚跃先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李虎 二〇一九年十二月十二日 法官助理甘孟德 书记员王阿梦