四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4530号 上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵珊，女，汉族，1980年6月10日生，住南充市顺庆区。 上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇公司）、上诉人赵珊因物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明宇公司上诉请求：1、撤销原判，改判赵珊支付物业管理服务费、生活垃圾处置费计9445.26元，并自2014年1月1日起至实际付清之日止每日按5‰支付违约金；2、一审、二审诉讼费由赵珊承担。事实与理由：1、赵珊接受物业服务，应当缴纳物业服务费，依照《前期物业服务协议》约定，赵珊自2014年1月1日起未按时缴纳物业服务费应当每日按5‰支付违约金。2、一审法院未认定赵珊所提供证据，却以物业服务存在瑕疵为由减少10%的物业费没有事实依据，赵珊也未提起减少物业服务费或违约金的请求。 赵珊上诉请求：1、撤销原判，依法驳回或改判明宇公司的诉讼请求；或者发回重审；2、一审、二审诉讼费由明宇公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。案涉小区是开发商指定的内部子公司作为物管单位进行小区前期物业管理，并未与赵珊协商一致签订《前期物业服务协议》，明宇公司也无相应资质，也未依法备案，违背了《物业管理条例》的规定，应属无效。2、明宇公司长期违反物业相关法律法规的规定，对物业共用部位的维修、养护、清洁卫生、垃圾清运、污水管道的疏通等未尽职责，车位上锁、车辆停放混乱，公共设施损坏无法保障业主安全，家里被盗、车辆损坏拒不赔偿，物业管理费收支等未进行公示，损害了业主的利益。 明宇公司向一审法院起诉请求：1.判决赵珊支付拖欠的2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费、生活垃圾处理费9445.26元及自2014年1月1日起至实际付清之日止的按每日3‰计算的违约金；2.由赵珊承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：赵珊系顺庆区滨江中路四段368号“明宇·帝壹家”22幢1单元15楼1号房屋业主，其房屋系高层电梯住宅，面积为136.6㎡。2011年7月21日，南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）作为乙方与赵珊（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议载明物业服务内容包括以下“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序的管理；6.公共秩序的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料的管理；9.其它法律法规规定的事项”，其中关于保洁服务项目具体约定为“1.设置垃圾桶……小区道路、广场、停车场、绿地等及时清扫，……”，绿化养护管理项目具体内容为“绿化养护日常管理、草坪生长良好、补栽补种……施肥、松土，喷洒药物，预防病虫害”。协议约定物业服务费用收费标准为：电梯住宅1.00元/㎡/月；约定物业服务费按半年一次交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前5日内履行交纳义务。 另查明，赵珊在提供物业服务期间，未完全按照物业服务协议约定履行义务，道路上落叶未及时清扫，绿化花草未及时修剪，绿地中杂草较多，台阶破损未维修。 2013年8月16日，宇豪公司名称变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司；2015年8月25日，成都明宇豪雅物业服务有限公司名称变更为成都明宇环球商业管理有限公司（即明宇公司）。 还查明，案涉小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，作为“明宇·帝壹家”小区的前期物业管理服务机构，宇豪公司名称变更为明宇公司后，其权利义务均由明宇公司继受，名称变更不影响物业服务协议继续履行。赵珊作为“明宇·帝壹家”小区的业主，与宇豪公司签订了物业服务协议，又接受了明宇公司提供的物业服务，即应当向明宇公司支付物业服务费用；明宇公司要求赵珊缴纳物业服务费的请求符合法律规定，对此请求予以支持。明宇公司在履行前期物业服务协议过程中，未完全按协议约定履行义务，其提供的物业服务存在瑕疵，应相应减少物业服务费用；结合协议约定的物业服务内容考虑，故认为对赵珊应交纳的物业服务费用减少10%较为适宜。至于明宇公司主张的逾期交费违约金，由于明宇公司本身履行服务协议存在瑕疵，履行合同义务不完全符合合同约定，导致赵珊逾期交纳物业服务费用，其责任在于明宇公司，故对明宇公司主张的逾期缴费违约金不予支持。至于赵珊提出的因停车位上锁的抗辩意见，因其所提交证据无法证实其所主张的事实，对其该抗辩意见不予采纳。 赵珊应交纳2014年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费及生活垃圾处理费，根据约定缴费标准及房屋面积，赵珊每月应缴纳物业服务费为136.6元，截止明宇公司主张的2019年6月30日止，赵珊未缴费期间共计66个月，减少费用后，应缴纳物业服务费为8114.04元（1.00元/㎡/月×136.6㎡×66个月×90％）。至于明宇公司主张的生活垃圾处理费，该项费用系经物价部门核准由环卫部门收取的费用，明宇公司仅系代收，该费用不属于物业服务费，故该项费用不予减少；赵珊应缴纳2014年1月1日至2019年6月30日期间共66个月，该项费用为429元（计算标准为6.5元/户/月）。至于赵珊提出的小区广告收益问题，不属本案处理范围，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：赵珊于本判决生效之日起十五日支付成都明宇环球商业管理有限公司物业服务费8114.04元、生活垃圾处理费429元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25元由成都明宇环球商业管理有限公司负担5元，赵珊负担20元。 二审中，赵珊提供一组照片，主要证明小区公共停车位上锁以及小区张贴有广告标语、垃圾未清理等。 明宇公司质证称对该组照片不予认可，照片没有具体的形成时间，照片所载明的内容与赵珊是否已经缴纳物业费没有直接的关系。同时从照片载明的内容来看，也不能确定具体的位置，如果照片的内容来源于明宇小区，车位是业主自己上锁，而不是物业公司安装的锁。广告的内容，也只能证明电梯里面有相关单位发布广告的事实，不能作为赵珊拒交或者减少缴纳物业费的理由。对于垃圾的照片，能够证明物业公司是在对小区的绿化进行修缮、维护，并且对垃圾进行收集。垃圾的清运是有时间段的，不是说每天随时都要清运，赵珊所提供的垃圾照片只是一瞬间的情况。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，只要双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定等，即应认定为有效。赵珊称明宇公司从事小区的物业管理违反了有关资质管理规定，但资质管理规定不是效力性强制规定，不能以此认定合同效力，赵珊的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。明宇公司作为物业服务公司，应加强与业主的沟通交流，认真排查物业服务质量问题，采取措施进行整改，努力提升服务水平，与全体业主共同营造一个安全、清洁、和谐、文明的小区居住环境，赵珊作为案涉小区业主，根据《前期物业服务协议》的规定，应当按照1.00元⁄平方米⁄月的标准交纳物管费，即使物业服务存在一定瑕疵，也应当与明宇公司友好协商，督促物业公司改善物业服务环境，提高服务质量，而不应长达多年不缴纳物业服务费。根据赵珊提供的证据，明宇公司在物业服务中确实在一定程度上存在质量瑕疵，应在一定幅度内下调物业收费标准，一审法院根据明宇公司物业服务的具体情况和赵珊长期未缴纳物业费的客观实际，减少物业服务费10%并不支持明宇公司违约金的请求，不违反法律规定，本院予以确认。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都明宇环球商业管理有限公司与赵珊各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十二月六日 书记员  刘佰燕