江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0123民初2120号原告（反诉被告）：梁群，女，1984年4月27日出生，汉族，住江西省安义县。委托诉讼代理人：张国富，江西红阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：余华，男，1979年1月21日出生，汉族，住江西省安义县。委托诉讼代理人：熊小辉，江西赣辉律师事务所律师。原告（反诉被告）梁群与被告（反诉原告）余华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，2019年11月11日被告余华提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁群委托诉讼代理人张国富、被告（反诉原告）余华委托诉讼代理人熊小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还租房押金5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月31日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份；约定被告余华将安义县阳湖路新河尚品X-X商铺出租给原告梁群，租赁期限为六年，即从2018年8月1日至2024年7月31日止；租金为20万元/年，押金为5万元，2018年8月10日前一次性支付6个月（半年）房租共10万元，第7个月月底前交付余下6个月的房租，以此类推交付每年的房租。合同签订后，原告梁群即支付了第一期房租10万元并同时支付了房租押金5万元给被告余华，被告余华在《商铺租赁合同》的末尾书写了回执：“已收2018年8月1日至2019年2月1日房租计币壹拾万元整，其另收5万元房租押金（其中40000元押扣煤气工程款，10000元充卡）。收款人：余华”。因第二期（2019年2月1日至2019年8月1日）原告梁群未及时缴纳房租，被告余华向安义县人民法院提起诉讼，法院判决后进入执行程序，在执行过程中原告梁群交清第二期房租。2019年5月30日，原告梁群向被告余华发出《解除合同通知》，并通过顺丰速运快递方式邮寄给被告余华，被告余华签收后未提出异议。此后原告梁群便将商铺交回给被告余华，且被告余华已向外招租。因此，原告梁群认为《商铺租赁合同》既已解除，根据约定和法律规定被告余华应当返还房租押金5万元给原告梁群，但被告余华至今未返还。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告梁群的合法权益，判准原告梁群所请。被告余华辩称：原告梁群交付的5万元押金，其中1万系租房押金，另4万元是煤气增容开户费，因原告梁群未租满六年租期，应当由其承担，该费用系被告余华代原告梁群交给燃气公司。因此，原告梁群诉请返还押金5万元没有事实依据，请求驳回原告梁群的诉请。反诉原告余华向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告梁群赔偿反诉原告余华违约金21.2万元；2、本案诉讼费由反诉被告梁群承担。事实和理由：2018年7月31日，反诉原告余华与反诉被告梁群签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉原告余华将位于安义县阳湖村新河尚品X-X商铺出租给反诉被告梁群，租赁期限为六年，即从2018年8月1日至2024年7月31日止；2018年8月1日至2021年7月31日年租金为20万元，2021年7月31日至2024年7月31日年租金为22万元。合同同时就租金交纳方式、违约责任等进行了约定。反诉被告梁群在2019年5月30日向反诉原告余华发出《解除合同通知》，通知反诉原告余华解除双方签订的《商铺租赁合同》。合同解除后，反诉被告梁群并未依约向反诉原告余华赔偿违约金。综上，反诉被告梁群的违约行为，严重损害了反诉原告余华的合法权益。特向贵院提起反诉，请求依法判准反诉原告余华的反诉请求。反诉被告梁群对反诉原告余华的反诉辩称：合同中并没有约定涉案情形应当如何承担违约责任，本案不存在合同约定的不可抗拒的情形，反诉原告余华的主张没有事实依据；双方系协议解除合同，反诉被告梁群不存在违约责任的问题，请求法院依法驳回反诉原告余华的反诉请求。经审理查明：2018年7月31日，原告（反诉被告）梁群与被告（反诉原告）余华签订了一份房屋租赁合同。合同规定：余华将安义县阳湖路新河尚品湘辣厨房商铺租赁给梁群用于经营，租期共六年，即从2018年8月1日至2024年7月31日止；其中，2018年8月1日至2021年7月31日每年租金为20万元，2021年7月31日至2024年7月31日每年租金为22万元；梁群于2018年8月10日前一次性向余华支付6个月（半年）的房租10万元，第7个月月底前支付余下6个月（半年）的房租，依此类推交付每年的房租；余华必须保证梁群正常经营所需的水、电、天然气的开通和增容（水表、电表、天然气表安装到位，保证能直接接通正常使用），并保证房屋内外各类设施（水、电、气、消防等）在梁群开业时能正常营业使用；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用时，双方互不承担责任，合同自然终止；租赁期间，如梁群确因不可抗拒的特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知余华解除合同，并应以剩余租期内应交租金总额的20%给付违约金；合同签订后由梁群向余华交纳租房押金5万元，并由余华签收回执，押金在解除合同时结清所有房租后退还。双方还就其它有关合同权利义务分别进行了约定。合同签订后，梁群向余华支付了2018年8月1日至2019年1月31日共6个月的房租10万元和租房押金5万元；余华在上述租赁合同末尾处书写了收条：“已收2018年8月1日至2019年2月1日房租计币壹拾万元整，其另收5万元房租押金（其中40000元押扣煤气工程款，10000元充卡）。收款人：余华”。合同签订后，梁群将租赁房屋用作饭店进行了经营。因梁群拖欠2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金10万元，余华依法起诉后，本院于2019年4月1日作出（2019）赣0123民初572号民事判决，判决由梁群向余华支付租金10万元。在判决生效并依法进入执行程序后，梁群向余华支付了所欠租金10万元。至此，梁群向余华支付了2018年8月1日至2019年7月31日期间共计12个月的租金20万元。梁群因自己经营不下去于2019年5月30日向余华送达合同解除书面通知，通知解除双方签订的上述房屋租赁合同，并要求余华返还租房押金5万元。此后，双方均确认上述房屋租赁合同已解除。但至今为止，余华分文未还梁群租房押金；梁群也未向余华支付违约金。上述事实由以下经庭审审查确认的证据证实：1、原告梁群提供的：原告梁群及被告余华的身份信息、商铺租赁合同各一份（反诉原告余华均亦提供），安义县人民法院（2019）赣0123民初572号民事判决书、（2019）赣0123执528号执行通知书及结案通知书各一份，解除合同通知（反诉原告余华亦提供）、顺丰快递工作人员出具的证明及顺丰速运单据各一份，2、双方当事人在庭审中的陈述。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行。合同规定了不可抗力免责条款的同时，也规定了梁群在不可抗拒的特殊情况下可以解除合同的违约协议解除条款，但该违约协议解除条款同时规定在解除合同时梁群应依约向余华给付违约金。根据该违约协议解除条款的真实意思，“梁群因自己经营不下去”符合该违约协议解除条款规定的合同解除条件，梁群按合同规定书面通知了余华解除合同，且双方均确认合同已解除，因此，根据合同规定双方签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除。梁群已向余华给付了应支付的全部租金，余华应依约返还梁群交付的租房押金5万元；梁群依约应向余华支付违约金。根据合同规定，余华应当负责燃气等设施的开通、增容和安装，因此，燃气设施增容等相关费用应当由余华承担。余华要求燃气增容开户费4万元由梁群承担并抵扣5万元租房押金的主张，不符合合同规定，本院不予支持。合同解除时尚未履行的剩余租期内应交租金总额为106万元（20万元/年×3年+22万元/年×3年-20万元），因此，梁群依约应向余华支付违约金21.2万元（106万元×20%）。综上所述，原告梁群的本诉请求、反诉原告余华的反诉请求均符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条规定，判决如下：一、被告余华于本判决生效之日起十日内返还原告梁群租房押金5万元。二、反诉被告梁群于本判决生效之日起十日内给付反诉原告余华违约金21.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告余华负担；反诉案件受理费2240元（系减半收取额），由反诉被告梁群负担；均于上述付款时间一并履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  刘斌二〇一九年十二月六日法官助理熊璐瑶书记员彭琴