山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初5178号原告潘丽敏，女，1977年8月29日出生，汉族，居民，住汶上县。委托代理人赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。委托代理人张成富(系原告之夫)，男，1973年2月13日出生，汉族，居民，住汶上县。被告济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区。统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人吴万龙，总经理。委托代理人秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。委托代理人林礼善，山东文鼎律师事务所律师。第三人贾梅良，男，汉族，居民，1970年1月2日出生，住汶上县。第三人李惠，女，1984年9月9日出生，汉族，居民，住汶上县。原告潘丽敏与被告济宁龙灏置业有限公司、第三人贾梅良、李惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘丽敏的委托代理人赵洪磊、张成富，被告济宁龙灏置业有限公司的委托代理人秦茂龙、林礼善，第三人贾梅良、李惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘丽敏向本院提出诉讼请求：一、请依法判决被告继续履行《隆兴华府认购协议书》，与原告签订”隆兴华府”小区19号楼3单元402室及贮藏室(3-101)商品房销售合同，办理房屋网签手续，并交付涉案房屋；二、本案案件受理费、财产保全申请费、保险费由被告承担。事实与理由：2016年7月份，原告通过济宁中都房产经纪有限公司(中介)介绍购买隆兴华府的商品房，中介公司介绍的房源为隆兴华府小区19号楼3单元402室，系被告济宁龙灏置业有限公司开发的楼盘，因被告欠贾梅良和李惠工程钱款，被告将该房折价抵账给贾梅良和李惠。按照事先约定，原告向济宁中都房产经纪有限公司缴纳壹万元购房意向定金，由贾梅良、李惠协调被告将该房屋改名至原告名下后，原告将剩余房款一次性付清。2016年7月25日，原告、济宁中都房产经纪有限公司、贾梅良和李惠到被告售楼处将该房屋改名至原告名下，被告与原告签订了《隆兴华府认购协议书》，出具了总房款为陆拾柒万柒仟零贰拾肆无整(￥677024.00)房款收据，确定了房号、建筑面积、单价，以及储藏室房号、面积、单价等，并约定等通知签订《济宁市商品房预售合同》。原告、被告签订认购协议至今，被告一直未通知原告签订商品房销售预售合同，也未通知原告上房。后见该楼盘的其他业主陆续上房，2018年6月始，原告多次到被告处要求签订正式的商品房买卖合同，办理网签手续，交付房屋，被告拒不腹行义务。为此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望依法裁判。济宁龙灏置业有限公司辩称，答辩人与被答辩人之间不存在商品房买卖合同关系，被答辩人无权要求答辩人履行签订商品房销售合同，办理网签手续，交付涉案房屋的义务。被答辩人在《民事起诉状》中称“因被告欠贾梅良和李惠工程款，被告将该房屋折价抵账给贾梅良和李惠”，与事实严重不符。事实上，答辩人与贾梅良、李惠之间根本不存在建筑施工合同关系，更不可能欠贾梅良、李惠的工程款，答辩人与贾梅良、李惠只是存在民间借贷关系，答辩人向贾梅良、李惠出具的“隆兴华府”小区《认购协议》和配套《收据》仅是根据贾梅良要求所提供的还款担保，贾梅良、李惠承诺将作为担保的《认购协议》和《收据》返还给答辩人，但贾梅良至今不仅没有履行返还《认购协议》和《收据》的承诺，还与包括被答辩人在内的他人恶意串通，利用贾梅良持有的已更名的《认购协议》和配套《收据》捏造事实，提起虚假诉讼实施诈骗，妄图非法占有答辩人的房产，对此答辩人已经向汶上县公安局正式报案，汶上县公安局业已依法受理。因此，被答辩人与贾梅良、李惠恶意串通，利用骗取的《认购协议》和配套《收据》提起虚假诉讼，其诉讼请求不仅不应予以支持，还应当依法追究其与贾梅良、李惠虚假诉讼罪、诈骗罪的刑事法律责任。答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系，答辩人出具的认购协议及收据是对贾梅良、李惠借款的担保。原告没有向答辩人支付购房款，答辩人没有出卖给原告房屋的意思表示。原告也没有要求过答辩人履行认购协议。贾梅良、李惠不是涉案房屋的所有权人，无权处理涉案房屋，无权以涉案房屋抵偿工程款。答辩人与贾梅良、李惠存在民间借贷，不欠贾梅良、李惠工程款。答辩人已经偿还完毕贾梅良、李惠的所有借款，双方之间没有签订以房抵债协议，不能仅仅以答辩人出具认购协议书来认定房屋买卖关系的成立。如果支持原告的主张，答辩人将面临双倍偿还贾梅良、李惠借款的局面，有失公平。阐明三个观点：1、涉案认购协议书为预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，在没有签订本约合同的情况下，不能强制答辩人交付涉案房屋。预约合同的标的是签订本约的行为，该行为属于《中华人民共和国合同法》的一百一十条规定的除外情形，不宜继续履行。2、不能以答辩人出具的收据简单的认定原告支付了购房款，已经履行主要义务。原告、贾梅良、李惠、均没有向答辩人支付购房款。在没有查清答辩人与贾梅良、李惠之间债权债务是否清偿、是否达成以房抵债协议、是否存在高息的情况下，不能简单认定原告履行了支付购房款的主要义务。3、根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，原告主张的“以房抵债”中的债务涉嫌非法经营，应当移送公安机关处理。贾梅良述称，我认为原告的陈述符合事实真实情况，过程就不需要重复了。李惠述称，潘丽敏买房子，到隆兴华府变更的手续。经审理查明，原告与第三人李惠、贾梅良通过中介，于2016年7月24日签订《房屋买卖合同》，约定第三人贾梅良、李惠将位于隆兴华府19号楼3单元402户的商品房及附属用房卖给原告，价款390000元。原告于2016年7月24日、25日、26日分三次将39万元房款支付给第三人贾梅良、李惠。原告另支付了中介费4680元。2016年7月25日，原被告签订《隆兴华府认购协议书》，约定原告购买被告位于隆兴华府19号楼3单元402户的商品房，含储藏室价款总价677024元。被告于2016年7月25日向原告出具购房款收据。庭审查明，该收据注明被告收到原告购房款677024元，但原告并未将房款支付给被告，原告于2016年7月24日、25日、26日分三次将39万元房款支付给第三人贾梅良、李惠。另查明，第三人贾梅良与被告存在民间借贷关系，双方曾就隆兴华府19号楼3单元402户的商品房，含储藏室签订过认购协议，协议价格为677024元。庭审中经询问，第三人承认被告共向其出具过16套房源的认购协议及收据，都是用于折抵被告所欠的民间借贷款，被告则主张签订认购协议都是用于民间借贷的担保。本院认为，借款合同的双方当事人如果经协商一致，终止全部或者部分借款关系，经对账清算后，将借款本金或者部分借款本金及利息转化为已付购房款，订立房屋买卖合同的行为，属于重新建立商品房买卖合同关系，此举并不违法。但是，如果未经对账清算，在借款的同时订立房屋买卖合同，则属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”的情形。本案中，第三人贾梅良与被告存在民间借贷关系，第三人承认被告共向其出具过16套房源的认购协议及收据。那么，被告的行为究竟是属于借款关系部分终止后和第三人重新建立的房屋买卖合同关系，还是作为民间借贷的担保的情形，双方均有举证责任。被告提交了第三人贾梅良与林礼善律师的聊天记录，第三人贾梅良在聊天时陈述“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”等，以及2019年6月25日第三人贾梅良、李惠共同出具的保证书载明的“转让给刘淑英伍佰伍拾万元整（5500000），现贾梅良、李惠不能将作为抵押担保的认购协议书和收据返还给济宁龙灏置业有限公司、吴万龙，因此出现的一切责任有贾梅良、李惠二人承担”，上述证据可以印证，第三人与被告在民间借贷中，的确有以签订房屋认购协议书及被告出具相应的收款收据的方式来作为民间借贷的担保的情形。而第三人仅是口头陈述都是用于折抵被告所欠的民间借贷款，并未提供双方结算、对账的证据，亦未对结算、对账作出详细合理的说明，因此，对于第三人的口头陈述，本院无法确认其真实性，故对于涉案房产即隆兴华府19号楼3单元402户的商品房本院依法认定系被告与第三人就民间借贷所设立的担保，第三人对于涉案房产没有处分权。结合第三人贾梅良在与林礼善微信聊天时陈述的“这是当时和第三方的协议、房款和吴总没关系、所有的款项收据都是我出具的、吴总没收第三方的钱，也好说、他们给了我一部分的钱，问题是我和吴总的协议不是真正的买卖关系、当时我们也是急于筹备资金，所以就把房子给他们了、第三方是想买”等内容，可以认定第三人在处分涉案房产时，并未取得被告的同意。再结合原告提供的李惠、刘士伟、潘丽敏三人的通话录音，录音中被告的工作人员表示公司领导指示因为第三人和被告的账目没有算清，被告不同意向原告交房。因此可以认定，第三人将涉案房产转卖给原告，事前没有经过被告同意，事后亦未经被告追认。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，根据上述法律规定，原告支付的价格是否合理存疑，转让的不动产没有登记，原告也未取得不动产，因此原告还不符合法律规定的善意取得的条件，依法亦不能认定属于善意取得。综上所述，本院认为，涉案房产是第三人和被告民间借贷的担保，原告和第三人并未经过对账结算，重新就涉案房产建立了买卖合同关系，第三人无权处分涉案房产，原告虽然持有被告出具的认购协议书和收据，并主张和被告方工作人员就储藏室的问题进行过交涉。但庭审已查明，原告未将购房款交与被告，原告亦主张是从第三人处购买的涉案房产，到被告处只是进行更名，而被告的更名行为是应第三人要求进行的，因此，更名行为本身并未改变涉案房产的担保属性，不能由此推论出被告同意就涉案房产与原告建立了房屋买卖合同关系。原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘丽敏的诉讼请求。案件受理费5285元，由原告潘丽敏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王存政二〇一九年十二月十二日书记员  李潇洒