广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6311号原告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码：914************。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯沦，广东百浩律师事务所实习律师。被告：李艳均，女，1986年2月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******，公民身份号码：440*************。原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）诉被告李艳均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告恒福公司的委托诉讼代理人谭招娣、吴凯沦，被告李艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒福公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付购房余款40000元；二、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年10月16日的违约金为52774.40元，之后至实际清偿日止的违约金仍按合同约定标准计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月10日，原告作为出卖人与被告作为买受人双方签订合同编号为201*********的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》），合同约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区*****************屋，总房价为249560元；付款方式及期限为：1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2、买受人采取按揭贷款方式付款,首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.92%，即129560元，剩余房款120000元应于2016年8月17日前申请办理银行按揭手续，以按揭方式付款；逾期付款的，逾期在120日之内，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之五的违约金；逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人向出卖人支付逾期应付款额每日万分之八的违约金等内容。被告于2016年8月10日（合同签订之日）支付了购房款65560元（含定金），尚欠64000元首期购房款未能按时支付；2016年9月22日，被告按揭成功支付了剩余购房款120000元；2018年10月31日，被告支付首期购房款24000元，还剩余40000元的首期购房款未支付。2018年12月10日，原告发书面函件予以催收。被告在接收催款通知函后，仍未履行其支付首期购房款和违约金的义务。按照合同的约定，被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，特起诉到法院，请法院判如所请。被告李艳均辩称：一、被告已依合同约定按期向原告支付了首期购房款，不存在违约行为。1、付清首付款是签订《购房合同》的基本要求与前提条件，按照行业交易规则，首付款不交清，原告是不会与被告签订合同的；按照商品房销售相关规定，首付款不交清，也是不允许签订《购房合同》的，被告与原告已经签订了《购房合同》，意味着首期款已全部付清。2、按照银行贷款的相关规定，首付款必须付清，银行才会办理贷款，被告的按揭贷款已经发放，也表明被告的首付款已经付清，如果首付款没有付清，意味着银行违规发放贷款。二、对于《购房合同》所约定的首期款当中的64000元，原告与被告签订了免息借款合同。1、原告同意被告从签订合同之日即2016年9月22日起两年内即到2018年9月22日分8期还清，每3个月还款一次，每次还款8000元，总计64000元。2、由于开发商知道首付款借款合同是违规的，因此，双方签字的借款合同只有开发商持有，被告在借款合同上签字后，开发商并没有返还一份借款合同给被告。3、从原告在起诉书中确认被告在2018年10月31日付了购房款24000元即是偿还了3期借款，这一固定还款数额也可以推定被告是与开发商达成了两年免息借款的事实。4、到目前为止，被告是欠原告40000元借款而不是购房首付款。有关法律也明确规定了对于以各种“利息”、“违约金”名义等突破或变相突破法定利率的，应该不予支持。5、开发商在广告宣传中也写有“首付仅需2.5成”的宣传内容，也即首付款其余的2.5成是开发商提供的两年免息借款。首付款中的64000元是独立于《购房合同》之外的一个民间借款合同，虽然双方没有发生实际的借款，但在法律上应视为对方就64000元首付款的交款方式和期限作了变更或者延迟缴付的约定，因此原来《购房合同》中关于延迟付款的日息万分之五或者万分之八的违约条款不能再适用，被告只负有偿还本金的义务，不应该承担逾期责任。6、公证书上记载的首付款只需付2.5成的法律事实对全体购房业主有效，只要法院认定有业主享受了原告两年免息借款，就应该推定所有的购房业主均享受原告两年免息借款的事实。三、原告没有按照履行买房时“带精装修返租6年”的广告承诺，被告可以行使抵销权和抗辩权。四、原告在本案中故意不提借款的事实，把借款的事实当作被告违约的行为起诉到法院，在履行借款合同过程中，原告也没有尽到债务到期告知义务。综上，被告认为自身不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院主要认证如下：一、对原告恒福公司提供的《购房合同》、收款收据，被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。二、被告提供的公证书、宣传图片、证人范志良的证言、原告向范志良催款的催告函，上述证据能够相互印证，反映出李艳均在购买涉案房屋的过程中，针对本案讼争的剩余首期款项的支付方式，恒福公司给予部分购房者两年分期免息付款的优惠措施，本院对上述事实予以确认。对于原告提供的通知函、顺丰速运邮寄底单，原告未能提供签收联，对于原告提出其已向被告送达了催款通知函的主张，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院作出且已生效的（2018）粤0607民初413号民事判决书，对于原告诉请的除被告收到催款通知函之外的其余事实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《购房合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.被告向原告支付首期款过程中是否构成违约；2.如构成违约，被告应如何承担违约责任。关于第一个争议焦点。针对被告支付首期款是否构成违约的问题，涉案《购房合同》约定首期款129560元应于该合同网签之日（即2016年8月10日）起1日内支付。被告实际支付首期款为65560元。本案并无证据证实在剩余首期款的支付问题上，原告给予被告与其他购房者同样的两年分期免息付款的资金优惠让与。被告也没有提供相反证据证实自己在支付剩余首期款64000元的问题上，实际已履行其声称与原告签订借款合同的约定，即自签约之日起的两年期间内，每三个月按8000元的金额支付剩余首期款给原告。被告未按时足额支付首期购房款，已构成违约，应当自约定缴纳首期购房款期限届满次日即2016年8月11日起向原告承担违约责任。被告未能举证证实其在与原告签订借款合同后，原告曾将相关款项实际支付予被告。被告提及的借款64000元实质就是《购房合同》约定首期款当中的一部分（剩余首期款64000元）。根据日常生活经验法则可知，若被告依约支付了剩余首期款64000元，作为开发商的原告根本无须再与被告签订借款合同约定出借64000元用于首期款。由此可知，原、被告之间并不存在真实的借款合同关系。故此，本院认定双方之间不存在“首付贷”的事实。被告辩解原告向其提供“首付贷”，其已按约定的时间付清首期款，缺乏理据，本院不予采纳。被告认为因原告未兑现返还租金及提供“精装修”房屋的承诺，故其享有拒付房款的抵销权和同时履行抗辩权。本院认为，同时履行抗辩权要求双方当事人在同一双务合同中互负债务，且此两笔债务之间互负对价关系。本案中，原告履行返租义务及提供“精装修”的房屋与被告支付购房款之间并不互为条件、相互依存或牵连形成互负对价关系，故此并不符合抵销权及同时履行抗辩权的适用条件。对被告该项辩称，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。被告逾期支付首期款已构成违约，原告要求被告支付购房款40000元合理有据，本院予以支持；原告要求被告支付违约金，合理有据。被告辩解违约金、利息等不应支持，被告只负有偿还本金的意见依据不足，本院不予采信。本院认为，原告因被告逾期支付剩余首期款，致使该部分资金被占用，其损失客观存在。但本案中，原告并无证据证实在此之外存在其他损失，综合涉案《购房合同》履行过程中各方过错程度，原告的具体损失等因素考虑，本院酌情确定被告以逾期支付的首期款64000元为本金，从2016年8月11日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2018年10月31日，计算为6856.89元；以逾期支付的首期款40000元为本金，从2018年11月1日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李艳均应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付购房款40000元；二、被告李艳均应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以逾期支付的首期款64000元为本金，从2016年8月11日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至2018年10月31日，计算为6856.89元；以逾期支付的首期款40000元为本金，从2018年11月1日起，按照年利率4.75%向原告计付违约金至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1060元（原告已预交），由原告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担504元，被告李艳均负担556元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年十二月二十七日书记员  麦婉青