江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初1831号 原告：刘华兵，男，1962年7月4日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。 被告：刘华学，男，1964年12月8日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：张磊，江苏哲睿律师事务所律师。 被告：刘飞，男，1989年10月18日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被告：盐城咏创建设发展有限公司，住所地在盐城市盐都区盐龙街道办事处研创大厦。 法定代表人：卞旿恺，董事长。 委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。 原告刘华兵与被告刘华学、盐城市景地房屋征收服务中心（以下简称景地中心）、盐城市盐龙街道跃马居委会（以下简称跃马居委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，原告刘华兵申请撤回对景地中心、跃马居委会的诉讼，申请增加刘飞、盐城咏创建设发展有限公司（以下简称咏创公司）为被告。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘华兵及其委托诉讼代理人周春华、被告刘华学及其委托诉讼代理人张磊、被告刘飞、被告咏创公司的委托诉讼代理人万光德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘华兵向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认咏创公司与刘华学、刘飞于2018年12月27日签订的房屋拆迁协议无效。2、请求法院确认原位于盐城市盐都区刘荣中）房屋东侧的砖瓦结构的主房三间，厨房一间，猪圈一间，厕所一间及占用范围的土地的产权所有权或权益所有归原告所有。3、请求法院判令咏创公司、刘华学、刘飞共同赔偿原告经济损失75万元。事实与理由：刘华学系我的二弟，位于盐城市盐都区刘荣中）房屋东侧的砖瓦结构的主房三间，厨房一间，猪圈一间，厕所一间系我父亲刘荣中生前所建。1999年1月28日，刘华学背着我母亲，将上述房产以6500元的价格卖给王明宽，我母得知后，经常与刘华学吵架。为了母亲安度晚年，我于2005年与王明宽协商，将上述房子以11000元赎回。2018年年底，我知道涉案房屋面临拆迁，后了解到刘华学、刘飞与咏创公司签订了征收补偿协议。我是房屋的所有权人，咏创公司与刘华学、刘飞签订的征收补偿协议无效。 被告刘华学辩称：刘华学不是涉案房屋的产权人。我当初出售的是我自己的房屋，无须征得其他人的同意。在出售房屋后的几年内，我也准备赎回房屋，由于资金的原因暂时搁置，后得知刘华兵偷偷地将房屋赎回，我即与刘华兵沟通，由于我儿子刘飞在刘华兵处工作，用刘飞的工资折抵刘华兵交付给王明宽的房款，双方在债权债务结清以后，刘华兵将我出售给王明宽的房契交给我，案涉房屋一直由我占有使用。要求驳回刘华兵的诉讼请求。 被告刘飞辩称：我同刘华学的答辩意见。刘华兵从王明宽手中赎回房屋无争议。在庭审中，原告向法庭提交了房契一份，作为证据的房契反映的是刘华兵从王明宽手中赎房交易的过程，而建房执照则是房屋产权证明，契约中明确陈述并附建房执照一并移交王明宽收存，王明宽在我方向其进行调查时，明确陈述在刘华兵赎房时，其将房契和建房执照一并移交给刘华兵，而建房执照现由刘华学所持有，可证明刘华学即是案涉房屋的产权人，刘华兵没有任何证据证明刘华学手中所持有的建房执照原件系其通过非法途径非法持有，刘华学手中之所有是以建房的原件，唯一解释就是刘华兵交付给刘华学，建房执照一直有刘华学所持有，房屋的产权手续也一直都在刘华学名下，从未发生变更，刘华学即是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有物权。刘华学从刘华兵手中赎回房屋，赎房款项已用刘飞在刘华兵处工作的工资抵冲。因为双方是亲戚，所以当时并没有考虑那么多，就没有要求刘华兵出具书面手续，这也符合常理。如果现有证据不足以证明款项已经交付，则刘华学负有返还赎房款的义务，双方形成债权债务关系，双方在案涉房屋拆迁之前，对房屋的产权从未发生争议。争议是在拆迁时才产生，刘华兵看到争议房屋在拆迁时能够产生丰厚的利益，在利益面前刘华兵违反做人应有的诚实信用原则，在法庭上作虚假陈述，其提起本案确认合同纠纷之诉，属于恶意诉讼的行为。 被告咏创公司辩称：一，根据地随房，房随地的原则，刘华学是案涉宅基地的使用人和房屋所有权人。二、刘华学是法定的被拆迁人。因为刘华学是案涉宅基地的使用人和房屋所有权人，我公司与刘华学签订房屋拆迁协议，依法进行补偿，合法有据。三、案涉拆迁补偿协议合法有效。协议双方均有主体资格，意思表示真实，双方对补偿价格和补偿安置方式无异议，且不违反法律和行政法规的强制性规定。四、刘华兵不是案涉协议的主体，不能成为原告。刘华兵与刘华学之间的权属争议，可另案起诉，确认所有权和土地使用权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：刘华兵系刘华学胞兄，刘飞系刘华学之子。案涉房屋位于盐城市盐都区，具体组成是砖瓦结构的主房三间，厨房一间，猪圈一间、厕所一间。该房原系刘华学所有，1999年1月28日，刘华学将上述房产以6500元的价格卖给王明宽，订立了卖房契约，房屋为王明宽所有。对此，刘华学之母桂兰英多次与王明宽吵闹，不同意卖房。2005年，刘华兵与王明宽协商，以11000元将房屋赎回，王明宽收到11000元后，将房屋腾空交与刘华兵，房契同时交与刘华兵。因该房屋非常简陋，无大的使用价值。房屋由桂兰英、刘华兵、刘华学共同使用放置物品。2018年12月27日，咏创公司（甲方）与刘华学、刘飞（乙方）签订《盐城市房屋拆迁协议书》（产权调换），载明，甲方拆迁概况，乙方位于跃马的住宅，总面积81.55平方米，土地使用面积200平方米，货币补偿金额348862元、装饰装璜等补偿费用307493元、其他补助3643元。总合计659998元。甲方将座落于高新区自建安置小区的房屋与乙方进行产权调换，乙方同意产权调换房屋的建筑面积为130平方米加70平方米。 刘华兵与刘华学、刘飞对于刘华学将涉案房屋出卖给王明宽，后又由刘华兵从王明宽手中赎回无异议。本案的争议焦点在于是否存在刘华兵与刘华学协议，以刘飞的工资抵充房款，房子转给刘华学。对此，双方各执一词。刘华学和刘飞未能提供以工资抵充房款的证据。刘华兵陈述，赎回的房契交由母亲桂兰英代保管，是刘华学的妻子与桂兰英吵闹，桂兰英才将房契给了刘华学的妻子。刘华学陈述是刘华兵亲手将房契交给刘华学，表示房屋归刘华学所有。刘华兵认为刘华学陈述不真实。桂兰英到庭作证，房契是刘华学的妻子与桂兰英吵闹，桂兰英才将房契给了刘华学的妻子。 对于房子的后期使用，由于房子使用价值很差，存有刘华兵和其他人的一些物品，桂兰英和刘华学都进行管理。 目前，咏创公司尚未支付刘华学、刘飞拆迁补偿金，也未交付置换的房屋。 本院还查明，涉案房屋一直未取得房产权证书。刘华兵的户口于1982年迁出跃马村，落户龙冈镇凤凰居委会。刘华学的户口于2000年前迁出跃马村，落户龙冈镇凤凰居委会。王明宽的户口一直在跃马村。 上述事实，有《房契》、《盐城市房屋拆迁协议书》、庭审笔录、证人证言、等证据在卷佐证。 本院认为，刘华学、刘飞与刘华兵对案涉房产原系刘华学所有，后卖给王明宽，被刘华兵从王明宽处购回，对以上事实，各方无异议。发生争议之处在于是否存在刘华学又以刘飞的工资抵充购房款，刘华兵又将房屋转让给刘华学。刘华学称房契是刘华兵交给刘华学，刘华兵称，房契存在母亲桂兰英处，是刘华学之妻强行从桂兰英处要走，对此桂兰英作证与刘华兵一致。故本院认定案涉房屋系刘华兵从王明宽处购回。刘华学提出，又以刘飞工资抵冲房款，从刘华兵手中购回房屋，没有证据，本院不予认定。 刘华学、刘华学、王明宽原都是盐城市盐都区组民，后刘华学、刘华兵迁出跃马居委会。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但该条款系管理性强制规定，并不影响案涉合同效力，故刘华学与王明宽之间房屋买卖行为有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘华兵购买王明宽房屋时,刘华兵的户口已迁出跃马居委会，故买卖行为无效。但在本案中，刘华兵交清了全部房款，对所购房屋实际占有，王明宽作为证人到庭作证案件的相关事实，未主张权利，故本案拆迁的利益应由刘华兵所有。 本案中是同胞兄弟之间为了经济利益发生的纠纷，案涉房屋破败老旧，本无大的价值。房屋数次出卖，未完备法定规范手续，对此，刘华学、刘华兵均有责任。由于拆迁使案涉房屋价值陡增，引起兄弟之间的争议。本院多次做调解，希望双方协商解决，但双方情绪对立，无法达成一致意见。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告盐城咏创建设发展有限公司与刘华学、刘飞于2018年12月27日签订的房屋拆迁协议无效。 二、原告刘华兵享有位于盐城市盐都区跃马居委会房屋总面积81.55平方米、土地使用面积200平方米以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关的征收补偿费用659998元。 三、驳回原告刘华兵的其他诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告刘华兵负担6300元，被告刘华学、刘飞负担5000元。原告已预交，被告刘华学、刘飞于本判决生效后十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，帐号：52×××89）。 审 判 长  郭玉国 人民陪审员  王亚东 人民陪审员  彭扣华 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  郁 玲 书 记 员  张 璐