湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初3039号原告孟洪鑫，男，1979年10月18日出生，汉族，湖北郧西人，身份证登记地址：湖北省郧西县，委托代理人文静，系四川科全律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告鄂州市南门晶鑫商场，住所地：鄂州市南浦路42号。法定代表人：徐作银，系该单位经理。原告孟洪鑫诉被告鄂州市南门晶鑫商场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟洪鑫及其委托代理人文静、被告鄂州市南门晶鑫商场的法定代表人徐作银及其委托代理人王庆到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告孟洪鑫向本院提出诉讼请求：一、判令支持原告对被告房屋的优先承租权；二、判令被告赔偿原告商品损失20万元；三、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年12月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租用被告位于南浦××××号门面用于经营鞋店，租赁期为2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为132000元，其中包括年租金39600元、年物业费46200元，年停车费46200元，付款方式为季付。而后原、被告没有续签租赁合同，仍然按原租赁合同内容继续履行至2018年5月。2016年1月4日，原告为协助被告升级改造，协商一致签订了《承诺书》，约定原告在被告需要升级改造时无偿腾退门面，被告同时承诺在同等条件下原告拥有改造后房屋的优先承租权。2018年5月，被告在没有书面通知的情况下私自强拆了该店铺，当时原告店内的所有物品未及时搬出，造成原告直接经济损失近20万。事后原告多次找被告协调处理此事无果，为此，特具状请求判如所请。被告鄂州市南门晶鑫商场辩称：一、原告诉称双方没有续签合同，仍按原合同执行不符合事实，根据2014年12月8日双方签订的合同，第二条约定：因甲方改造建设需要，本合同于2015年12月31日终止，乙方应无偿退出，如不按期退出，所造成的一切后果由乙方承担。合同早已约定，2015年12月31日合同期届满后，合同自行终止。被告因房屋即将拆除重建不同意继续出租，原告长期拒不腾退，仍然实际占有房屋继续经营，应向被告交纳房屋占用费，并非原告诉称的“仍然按原租赁合同内容继续履行”；二、原告诉称，其协助被告改造升级不属实，承诺书是不存在的，我方没有看过承诺书，也没有同意过优先承租，我方认为相互串通涉嫌损害集体利益，原合同也没有约定过优先承租权，原告对被告即将兴建的房屋没有优先承租权，原告对被告即将兴建的房屋没有优先承租权；三、原告诉称2018年5月被告未通知私自拆除造成原告损失20余万元，不属实，我方早已向原告明示，应在2015年12月25日腾退，其他租户也已经在2015年底腾退，我方强拆店铺不属实；四、原告诉称我方造成20万元损失，但是我方并没有看到该损失是否发生，是否由我方造成，以及两者之间的因果关系。因此，原告对我方兴建的房屋没有优先承租权。原告孟洪鑫为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：证据一、原告身份证复印件。拟证明原告身份适格；证据二、被告营业执照复印件。拟证明被告身份适格。证据三、房屋租赁合同复印件。拟证明合同中约定了原告的权利义务。证据四、承诺书复印件。拟证明双方约定了优先承租权。证据五、损失清单。拟证明在强拆过程中，原告的设施设备直接损失将近20万元。证据六、图片一组。拟证明原告现在重新装修后的门面设置、装饰，与原先的门面装修是一致的。被告鄂州市南门晶鑫商场为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、鄂州市南门晶鑫商场的营业执照。拟证明被告的诉讼主体资格。证据二、2014年12月8日《房屋租赁合同》一份。拟证明1、租赁合同没有约定乙方的优先承租权，法律也没有规定承租人的优先承租权，原告对被告新建的房屋没有优先承租权；2、租赁合同第二条约定：因甲方改造建设需要，本合同于2015年12月31日终止，乙方应无偿退出，如不按期退出，所造成的一切后果由乙方承担；3、租赁合同第七条约定：租期满后，所有装潢物件由乙方自行拆除，不得作价抵付租金。证据三、2016年、2017年、2018年1-3月原告交纳房屋占用费的发票及银行转账凭证。拟证明根据房屋租赁合同约定，租赁合同已于2015年12月31日租期届满自行终止的情况下，被告因房屋即将拆除重建不同意继续出租，原告长期拒不腾退，仍然实际占有房屋继续经营，应向被告交纳房屋占用费，并非原告诉称的“仍然按照原合同内容继续履行”。证据四、其他承租户阿依莲门面、新金信鞋服店、新城信男装店、新金信青年汇店向被告的承诺书4份。拟证明1、各承租户均于2015年12月25日向被告承诺2016年2月20日无条件腾退房屋；2、在租赁合同约定的租期2015年12月31日届满前，被告已向各租户通知统一腾退房屋，并取得大多数租户的理解与支持，被告依法履行了解除合同前的通知义务。证据五、2015年12月5日鄂州市南门晶鑫商场向海棠春宾馆（吴金香）发出的《关于腾退房屋的通知》一份、2017年12月20日《民事起诉状》一份、2018年5月31日鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初152号民事调解书一份、2018年8月29日《房屋交接书》一份。拟证明原告占用的南浦路1楼2号门面所在南浦大厦一至七楼的海棠春宾馆，是通过法院诉讼及强制执行程序于2018年8月29日才腾退，被告不可能在2018年5月对原告占用的门面实施强拆。证据六、录像视频资料一份。拟证明被告于2018年9月份对南浦路42号大厦及南门村村委会办公大楼实施拆除工作。证据七、《鄂州市南浦商城项目规划总平面图》1份、鄂州市古楼街道办事处南门经济联合社《土地使用权证》1份。拟证明1、南浦路42-7号地块晶鑫商场改造项目（新名称：南浦商城）是连同南门村村委会办公大楼进行在整体改造整体招商，原租赁物已经消失。证据八、2018年8月17日《招商公告》一份、2018年9月26日的《关于南浦商城项目计划书资格审查的回函》一份及送达《回函》给都市丽族负责人（孟洪鑫）的照片3张、收取及退还保证金收据及银行转款凭证。拟证明1、2018年8月17日被告在鄂州日报就南浦路42-7号南浦商城项目发布招商公告，新建的南浦商城是整体招商并整体出租，不再分割出租，出租条件发生了变化；2、原告已参加南浦商城招商竞标，但在南门村务监督委员会监督成员及村民代表监督下，经审查原告所提供公司不符合招商条件，原告未提出异议。证据九、2019年10月26日《关于晶鑫商场改造、退租、招商事项的情况说明》一份。拟证明新建的南浦商城经村民代表会议集体讨论决定整体招商并整体出租，经过了村务公开公示程序，没有对任何人承诺优先承租权。鄂州市南门晶鑫商场发表如下质证意见，对证据一、二没有异议，对证据三真实性、证明目的都有异议，租赁合同第二条尾部手写添加的八个字及印章与其持有的租赁合同不一致，该添加部分系他人篡改，公章真实性亦不清楚，不能达到享有优先承租权的目的；对证据四真实性、证明目的有异议，不是双方的真实意思表示，承诺书是单方民事行为，是承租户对腾退房屋的承诺，而不是出租方对承租户的承诺，而且承诺书恰恰证明了2016年1月14日原告应该无条件腾退房屋；对证据五、六的真实性及证明目的不予认可，对于损失清单中的物件是否是强拆造成无法证实，照片是原告正常经营及腾退过程中的照片，不能反映被告有任何侵权行为存在，也不能证实原告因为被告的强拆受到了损失。孟洪鑫发表如下质证意见，对证据一无异议，对证据二真实性不认可，对证明目的2、3不予认可，乙方装潢不是其自行拆除的；对证据三真实性、合法性认可，关联性不予认可，不能达到证明目的；对证据四不予认可，与本案无关；对证据五不予认可，与本案无关，而且房屋交接书恰能证明被告与原告没有办理交接；对证据六关联性不予认可，与本案无关；对证据七合法性真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；对证据八招商公告真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告对原告发出了告知，招商公告中的联系人熊经理与我方提交的承诺书中签发人是一致；对证据九真实性无异议，合法性关联性有异议，本案是租赁合同纠纷，租赁甲方是南门商场，与村集体无关。经庭审举证质证，本院对孟洪鑫提交证据认定如下：鄂州市南门晶鑫商场对证据一、二无异议，本院对证据一、二采信；对证据三的租赁合同中第二条尾部手写部分及加盖公章，南门晶鑫商场不予认可，且与南门晶鑫商场提供的租赁合同不一致，该手写增添部分内容为非清洁文本与合同原本第二条打印内容存在前后矛盾，故本院对证据三手写“乙方有优先承租权”内容不予采信；南门晶鑫商场对证据四真实性及证明目的不予认可，认为该承诺书应该由其持有，而不是原告，承诺书有双方当事人的签字认可，符合证据的法定形式，本院对证据四承诺书予以采信；南门晶鑫商场对证据五、六的真实性及证明目的均不予认可，证据五损失清单系孟洪鑫单方制作，证据六中的照片系孟洪鑫正常经营过程及整理打包退场的照片，不能达到其证明目的，故本院对证据五、六不予采信。经庭审举证质证，本院对鄂州市南门晶鑫商场提交的证据认定如下：孟洪鑫对证据一无异议，本院对证据一予以采信；证据二的房屋租赁合同与孟洪鑫提交的房屋租赁合同，仅在合同第二条尾部内容上有差异，本院已经依法采信鄂州市南门晶鑫商场提交的《房屋租赁合同》；对于证据三，孟洪鑫认可真实合法性，认为不能达到证明目的，该组证据客观真实，且与本案有关联，本院依法予以采信；对于证据四、五、六、七，与本案无关，本院不予采信；对于证据八客观真实，与本案有关联，本院依法予以采信；对于证据九，与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，鄂州市南门晶鑫商场（甲方）与都市丽族经营人孟洪鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于鄂州市鄂城区南浦××××号门面用于经营，租期为2015年元月1日至2015年12月31日止；因甲方改造建设需要，本合同于2015年12月31日终止，乙方应无偿退出，如不按期退出，所造成的一切后果由乙方承担。年租金及费用为132，000.00元（包含租金、物业费及停车费），租金按季度交付，每季度的前十天交付。乙方在租赁期内需要进行装饰的，必须取得甲方书面同意后方可装修；租期满后，所有装潢物件由乙方自行拆除，不得作价抵付租金，并要保持房屋原貌。2015年12月31日房屋租赁期届满后，双方未再续签新的租赁合同，孟洪鑫继续占用上述门面经营。2016年1月4日，孟洪鑫向鄂州市南门晶鑫商场做出书面承诺，承诺内容为：由于双方的租赁合同已到期，对于鄂州市南门晶鑫商场要实施的改造重建升级表示理解配合，特承诺愿意无偿腾退门面；等改造重建完成后，都市丽族针对鄂州市南门晶鑫商场的临街门面享有优先承租权，承诺人处孟洪鑫及熊李（鄂州市南门晶鑫商场的前法定代表人）签字捺印。孟洪鑫在租赁期满继续占有使用上述门面时，鄂州市南门晶鑫商场亦每月收取孟洪鑫的房屋占用费并向其开具收费发票，自2016年1月一直收取至2018年3月。2018年5月份，涉案门面的门口道路由于拆迁改造被围墙围挡，孟洪鑫打包货品退出涉案门面停止经营。2018年9月，鄂州市南门晶鑫商场拆除了包括涉案门面在内的南浦大厦。2018年8月17日，鄂州市南门晶鑫商场在鄂州日报发布了南浦路42-7号南浦商城的整体招租公告，孟洪鑫交纳500万保证金参与了本次竞租，后经南门村村务监督委员会及南门晶鑫商场对其资料审核，孟洪鑫不符合南浦商城的此次招商条件，并退还其500万元保证金。现孟洪鑫认为其对鄂州市南门晶鑫商场的新建的房屋享有优先承租权。本院认为：本案的主要争议焦点为，孟洪鑫是否对鄂州市南门晶鑫商场的房屋享有优先承租权。鄂州市南门晶鑫商场与孟洪鑫于2014年12月8日签订了《房屋租赁合同》，孟洪鑫提供的《房屋租赁合同》文本中第二条尾部增加手写八个字“乙方有优先承租权”并加盖鄂州市南门晶鑫商场的印章，庭审中鄂州市南门晶鑫商场不认可手写部分字体系其工作人员书写，对印章的真实性亦不认可。首先，合同第二条打印内容为“租赁期限为一年，从2015年元月1日起至2015年12月31日止。因甲方改造建设需要，本合同于2015年12月31日终止，乙方应无偿退出，如不按期退出，所造成的一切后果由乙方承担”。从文义理解，该条款主要表达的意思有二：一是本租赁合同租赁期间为一年；二是由于甲方要改造建设，租赁期间届满后，乙方应当无偿退出，不按期退出的损失由其自行承担。到此处，第二条内容结束，该条款清楚明确表达了租期届满后乙方应当无偿退出，而没有对租期届满后是否续租约定相关条件。孟洪鑫提供的合同文本中在此条结尾处手写增添“乙方有优先承租权”，按照房屋租赁市场签订清洁打印合同文本的交易习惯，合同条款是合同条件的表现和固定化，是确定合同当事人权利和义务的根据，因此，合同条款应当明确、肯定、完整而且条款之间不能相互矛盾。本案中合同第二条内容明确用打印的形式表达了租期届满后，乙方应无偿退出，若鄂州市南门晶鑫商场在租期届满后愿意继续承租给孟洪鑫，不会在合同中清楚明确约定租期届满后乙方应当无偿退出，因为无偿退租后再出租给原承租人，在现代市场经济下于租赁双方而言均不是经济高效的房屋收益方式。若鄂州市南门晶鑫商场愿意继续出租涉案门面，应当在合同中约定的条款为，约定租期届满后，乙方若需继续承租，在同等条件下享有优先承租权，而不是约定先退租再约定优先承租权。故孟洪鑫提供的合同文本中手写部分与第二条固有内容前后矛盾，不符合租赁市场交易惯例，本院依法不予采信。其次是孟洪鑫提供了2016年1月4日其向鄂州市南门晶鑫商场出具的书面《承诺书》一份表明其享有优先承租权。承诺书主要表达两点内容：一是都市丽族与鄂州市南门晶鑫商场的租赁合同已到期，为了配合该商场的改造重建，承诺人孟洪鑫愿意无偿腾退门面；二是该商场改造重建完成后，在同等条件下，都市丽族针对临街门面享有优先承租权。该份承诺书是都市丽族的经营人孟洪鑫以第一人称的身份向鄂州市南门晶鑫商场做出的书面承诺，并在承诺单位处签名捺印，另承诺单位处还有熊李（鄂州市南门晶鑫商场的前法定代表人）的签名捺印。承诺书，顾名思义是承诺人对于要约人提出的要约完全同意，并且愿意配合，并非为承诺的相对方设定义务。按照文义理解，本案中的承诺书是孟洪鑫对鄂州市南门晶鑫商场的单方面承诺，其愿意配合腾退；对于优先承租权，其表达了愿意对鄂州市南门晶鑫商场重建后的临街门面优先承租，但是承诺书毕竟不是双方民事行为，不是双方达成合意的产物，鄂州市南门晶鑫商场在承诺书中并未对孟洪鑫提出的优先承租权给予任何回应。承诺书中虽有熊李的签名捺印，但是熊李的签名位置却是在承诺单位处，熊李在该案中代表的是鄂州市南门晶鑫商场一方，其签名位置应当在被承诺单位处，而不是与孟洪鑫处于一方的承诺单位处,且未加盖鄂州市南门晶鑫商场的印章。而且该份承诺书是孟洪鑫以第一人称身份向鄂州市南门晶鑫商场做出的愿意无偿腾退配合改造的承诺,只需送达鄂州市南门晶鑫商场即可，与熊李是否签字并无太大关系。故该份承诺书是孟洪鑫个人的单方民事行为，不能达到约束鄂州市南门晶鑫商场的目的，故对于孟洪鑫提出的优先承租权，与鄂州市南门晶鑫商场并未达成一致合意。再次，优先承租权针对的租赁物是原租赁物。本案中孟洪鑫先前承租的租赁物已被拆迁不复存在，优先承租权所依附的租赁物不复存在，故孟洪鑫主张的优先承租权没有事实依据，本院依法不予支持。最后，优先承租权并非法定权利，而只是基于约定产生的权利。享有优先承租权必须符合以下形式要件：（一）存在合法有效的租赁合同关系；（二）行使主体只能是承租人；（三）出租人继续出租租赁房屋；（四）出租人在租赁合同到期前履行通知义务。该权利只是承租人在租赁期满后，具有与出租人优先协商继续租赁租赁物的权利，而非在租赁期满后对租赁物具有当然的承租权。假使本案双方约定的优先承租权存在，鄂州市南门晶鑫商场就改造升级后的商城，发布了整体向外招租公告，孟洪鑫亦参与了此次竞租，经审核磋商，双方未能达成一致的租赁意向，在此情况下，鄂州市南门晶鑫商场给予了孟洪鑫与其他人同等参与竞租的机会，保障了孟洪鑫的优先承租权，由于其自身原因，未能达成继续承租的意向。综上所述，孟洪鑫主张的优先承租权，无事实依据及法律依据，本院依法不予支持。关于孟洪鑫主张的商品损失。其在诉讼过程中提交的损失清单系其单方制作，未得到鄂州市南门晶鑫商场的认同。其所提交的照片亦无法证明其遭受了商品损失。另外，双方2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》及孟洪鑫在2016年1月4日向鄂州市南门晶鑫商场出具的《承诺书》中均明确约定，合同到期后，乙方承诺无偿腾退门面。故孟洪鑫主张的商品损失并无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孟洪鑫的诉讼请求。本案案件受理费4300.00元，减半收取为2150.00元，由原告孟洪鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇一九年十二月十八日法官助理：刘义波书记员 ： 肖 浩