江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11442号原告（反诉被告）：王平，男，1989年10月19日出生，回族，新屋网络科技有限公司经理，住南京市江宁区。被告（反诉原告）：吕泽洲，男，1969年1月14日出生，汉族，南京天泽消防科技有限公司职工，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：熊静依，江苏典上律师事务所律师。原告（反诉被告）王平与被告（反诉原告）吕泽洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王平、被告（反诉原告）吕泽洲及其委托诉讼代理人熊静依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：被告吕泽洲退还原告王平押金7000元。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告以7000元/月的租金标准承租被告位于本市的房子。上述合同签订后，原告按照合同约定支付被告一个月的租金作为押金，同时由于原告提前一个月缴纳房租，后双方协商一致把提前一个月缴纳的房租亦算作押金，故原告实际支付被告两个月租金作为押金。2019年5月31日，被告联系原告缴纳房租时，原告已向被告说明房子不租了，按违约处理，原告愿意支付一个月的租金作为违约金，故被告应将押金中剩余的一个月租金7000元退还原告。由于被告以各种理由不肯退还，故原告诉至法院，请求判如所请。被告吕泽洲辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同约定的租期为24个月，现原告单方面提前解除合同，不符合合同约定，也不符合法律规定，不产生合同解除的效力；2.原告违反合同约定提前搬离租赁房屋，且未结清租赁期间的水、电、物业费等相关费用，该费用应从原告主张退还的押金中予以扣除；3.违约责任应以实际损失为准，原告主张退还的押金7000元尚不足以弥补因原告违约行为给被告造成的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告吕泽洲向本院提出反诉请求：1.反诉被告王平支付反诉原告吕泽洲承租期间的物业费777.08元、水费39元、公摊水电费364.55元，合计1180.63元；2.反诉被告王平赔偿反诉原告吕泽洲玻璃损失600元；3.反诉被告王平赔偿反诉原告吕泽洲广告费1248元；4.反诉被告王平赔偿反诉原告吕泽洲房租损失28000元。事实和理由：2018年12月31日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告将其名下位于南京市房屋出租给反诉被告用作办公，租期24个月，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金每月7000元；承租期间房屋的水、电、气、收视、通话、卫生及物管等费用由反诉被告交纳；租期到期退房时，反诉被告应结清水、电、气费，并将钥匙交还。2019年6月初，反诉被告发信息给反诉原告要求解除合同并拒绝支付自2019年6月起的房屋租金，反诉原告明确表示不同意，双方协商无果。2019年6月10日，反诉原告检查出租房屋时发现一块玻璃损坏。反诉被告至今都没有结清租赁期间的水、电、气费，也未将钥匙交还。为避免损失扩大，反诉原告自2019年6月起，就将该房屋重新挂到58同城网上出租，为了增加曝光率、提升交易机会，2019年6月1日至2019年8月31日，反诉原告总共在58同城网上购买16次广告刷新，每次78元，共计1248元。房屋重新挂出至今已逾四月，仍未租出。根据相关法律规定，反诉被告单方面解除合同，没有合同依据，也不符合法律规定，其行为已构成违约，应赔偿反诉原告的损失，故吕泽洲提起反诉。反诉被告王平辩称，1.反诉原告在反诉被告与其微信沟通时已同意退租，并同意反诉被告的诉求；2.对反诉原告主张的物业费、水费、公摊水电费予以认可；3.对反诉原告主张的玻璃损失不予认可，反诉原告在2019年6月2日检查房屋时并没有提出玻璃损坏，仅提出物业费没有交，且反诉被告搬离时玻璃没有损坏；4.双方租赁合同已经解除，之后产生的广告费和空置损失不应由反诉被告承担，且房屋租不掉是由于租金过高，其他同户型的租金只要5000元。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区建宁路61号03幢712室房屋（建筑面积62.15平方米，以下简称涉案房屋）为吕泽洲、赵洪兰共同共有，用途为商务金融用地/办公。2018年12月31日，王平（承租方、乙方）与吕泽洲（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期24个月，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，月租金7000元/月，交纳方式为每3个月一起提前支付，租房押金7000元，由乙方在2018年12月30日前交纳给甲方，先付后用，以后每3个月付款一次，应在付款期末前30天支付下期3个月房租；乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳承租房屋的水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用；甲方收乙方押金7000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金7000元等等。上述合同签订后，吕泽洲将涉案房屋交付王平使用，王平支付吕泽洲押金7000元，六个月的租金42000元。2019年5月底，王平向吕泽洲提出提前解除合同，并表示愿意承担一个月的租金作为违约金，要求吕泽洲退还剩余押金7000元，并搬离涉案房屋。吕泽洲不同意退还押金，并自2019年6月1日起在58同城平台发布涉案房屋出租信息16条，支付费用1248元。2019年6月2日，吕泽洲用备用钥匙至涉案房屋查看，其表示当时并未注意玻璃是否破损，2019年6月8日左右再次至涉案房屋查看时发现玻璃破损。吕泽洲表示其于2019年10月9日更换了门锁。另查明，2019年9月25日，吕泽洲缴纳了涉案房屋截至2019年9月25日的水费39元，2019年2月至12月的公摊电费802元，2019年1月至12月的物业费1865元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王平与吕泽洲就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王平在合同履行中提出提前解除合同，吕泽洲辩称其解除合同不符合合同约定和法律规定，不发生合同解除的效力，由于吕泽洲在王平提出解除合同后已将涉案房屋挂牌出租，更换门锁，并提出反诉要求王平赔偿空置损失，其行为已表明同意解除合同，故对被告关于王平解除合同行为不发生法律效力的辩解意见，本院不予采信。关于物业费等费用及押金退还问题。原、被告签订的房屋租赁合同已解除，被告吕泽洲已接收了涉案房屋，由于原告王平对被告吕泽洲主张的物业费、水费、公摊电费均予以认可，本院对此予以确认，故被告吕泽洲应将押金扣除上述费用后退还原告。关于损失赔偿问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王平在房屋租赁合同履行中提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对吕泽洲主张的玻璃损失，由于该玻璃损坏是在王平搬离涉案房屋后吕泽洲第二次查看房屋时才发现，吕泽洲未提供证据证明该损坏是由王平造成，且玻璃至今尚未进行维修，故对吕泽洲主张的玻璃损失600元，本院不予支持。对于吕泽洲主张的广告费及房屋空置损失，由于王平已同意支付一个月的租金作为违约金，本院结合双方过错程度、合同履行情况及损失的范围，在扣除王平自愿承担的一个月违约金后，酌定王平再赔偿吕泽洲广告费及房屋空置损失14000元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吕泽洲于本判决生效之日起十五日内退还原告王平押金7000元；二、反诉被告王平于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告吕泽洲物业费777.08元、水费39元、公摊电费364.55元，合计1180.63元；三、反诉被告王平于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告吕泽洲广告费及房屋空置损失14000元；四、上述一、二、三项冲抵后，反诉被告王平应支付反诉原告吕泽洲8180.63元；五、驳回反诉原告吕泽洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吕泽洲负担，反诉案件受理费288元，由反诉原告吕泽洲负担147元，反诉被告王平负担141元（本诉案件受理费由原告王平预交，反诉案件受理费由反诉原告吕泽洲预交，双方负担部分冲抵后，王平还应支付吕泽洲116元，王平在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十二月十九日书记员  陈 悦履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。