贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初10186号原告：遵义市智慧物业服务有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道智慧名城浅水湾。统一社会信用代码91520302666959883D。法定代表人：王烈华，总经理。委托诉讼代理人：贾国生，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙景清，贵州舸林律师事务所实习律师。被告：王小爱，女，1983年8月1日生，汉族，住遵义市红花岗区。原告遵义市智慧物业服务有限公司（以下简称智慧物业公司）与被告王小爱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾国生、龙景清，被告王小爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智慧物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付2016年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费4129.20元。2、请求由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2008年11月16日签订《物业服务协议》，协议约定：被告居住的智慧名城小区B1栋6单元101号住宅，由原告提供物业服务，服务内容包括房屋建筑的公共部分的日常维修、养护和管理，公用设备的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护、环境卫生的清洁、小区公共秩序的安全防范等。物业服务费按每月每平方米0.9元收取，每季度缴纳一次；逾期缴纳物业服务费的业主从逾期之日起每日按应缴费用的百分之三加收违约金。被告居住的住房建设面积为124.01平方米，每月应缴纳纳的物业服务费为111.60元。协议签订后，原告为被告提供了相应的义务，将小区打造成遵义市一流的文明小区。被告从2016年7月1日起至2019年7月31日止，已累计拖欠物业服务费4129.20元。经原告多次催收，被告仍然拒付。被告故意拖欠物业服务费的行为，严重损害了原告的合法权益，也影响了小区服务工作的正常运转。根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望支持如前诉讼请求。被告王小爱辩称，被告现居房屋系于2009年从原业主杜忠信、郑丽处购买所得，上次诉讼后，被告找到原告与原业主2008年11月16日的《物业服务协议》，协议上没有原房主的签字，也没有被告的签名。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，原告与被告签订合同不属实，没有法律关系，原告请求不成立。原告在（2016）黔0302民初5873号民事判决书中提供虚假证据，使法院产生认识错误。原告从2011年一直在智慧名城小区居住，原告从未与被告签订过任何服务协议，而非（2016）黔0302民初5873号民事判决书中说的继承了物业合同，根据合同相对性原理，原告诉状所称的《物业服务协议》无效。本小区业主委员会至今未成立，难以维护整个小区的合法权益。原告未经一期业主同意擅自将一期建筑区划内的绿地、公共场地做停车场，达到原告方盈利的目的，限制大家在公共区域的活动，并且私自加装各种铁桩，造成了严重的安全隐患。根据《物权法》规定，要求原告停止侵害、消除危险、排除妨害，并将非法收取的认定车费用全额返还给被告。原告先后收取被告物业管理费7647元，根据贵州省城镇物业管理服务收费标准第十二条各类住宅小区和商业用房的物业管理基本费中准价标准（每月每平方米建筑面积）为：（二）多层住宅小区0.30元（八楼以下，含八楼）被告住宅为步梯一楼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业用了企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，原告应返还被告3823.50元。综上，被告要求原告返还已缴纳的物业服务费及停车费。本院认定事实如下：被告王小爱系遵义市红花岗区海尔大道智慧名城小区B1栋6-1-1号房业主，房屋面积124.01平方米，该房系被告于2009年3月向杜忠信、郑丽购买所得。2007年10月1日，遵义市智慧房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为智慧名城小区一期提供前期物业管理服务事宜，服务内容包括房屋建设公共部位的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护、卫生清洁等，物业服务费按每月每平方米0.6元收取，物业服务费用按年或及缴纳，业主应在上次缴费时间到期后一周内履行交纳义务。因物价上涨，原告于2014年1月1日起将智慧名城小区一期的物业服务费上调为每月每平方米0.9元，智慧名城小区一期约360户，已超过300户业主按每月每平方米0.9元的物业服务费标准向原告支付物业服务费。2013年6月16日，被告王小爱的母亲因与被告发生纠纷，将王小爱居住房屋的窗户玻璃砸坏，被告王小爱因其房屋窗户被损坏、车辆在小区内被刮划、原告利用公共区域盈利侵犯业主权利，认为原告未尽到物业服务义务为由拒绝缴纳物业服务费，2013年2月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，原告已通过诉讼向被告主张，2016年7月1日至2019年7月31日期间，被告仍未按期交纳，故酿成本案诉争。以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、欠费催缴通知书、出警记录、收费凭单、房产证复印件、装修服务协议、民事判决书和被告提供的《房屋买卖协议》、收费凭单、图片、照片、车子损坏的图片等证据以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，予以认定，对原告提交的《智慧名城物业管理服务协议》，因该协议无王小爱签名，故本院不予采证，对原告提交的《调价意见征询表》因真实性无法核实，故本院不予采证，对被告提交的收费凭单和微信聊天截图，因与本案无关，故本院不予采证。本院认为，2007年10月1日，遵义市智慧房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，业主及物业服务企业均应当按照物业服务合同履行相应的义务，因此，对被告所持其与原告无合同关系，不应交纳物管费的辩解意见，本院不予采信。关于物业服务费收费标准，虽然2007年10月1日的《前期物业服务合同》中约定物业服务标准为0.6元/月/㎡，但因物价上涨，原告于2014年1月起将物业服务费调整至0.9元/月/㎡，而智慧名城小区一期约360户业主，已有超过300户业主按该标准执行交纳物业服务费，表明绝大多数业主已同意原告的调价行为，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，对原告主张被告应按0.9元/月/㎡标准支付物业服务费，本院予以支持。根据《中华人民共和同合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的对方可以要求支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，被告应向原告支付从2016年7月1日至2019年7月31日期间物业服务费4129.53元（124.01㎡×0.9元/月/㎡×37月），故对原告要求被告支付物业服务费4129.20元的诉讼请求本院予以支持。对被告辩称的玻璃窗和车辆损坏，审理中原告已提供了迎红桥派出所的《接处警登记表》已表明被告家里窗户损害系因其母亲发生纠纷，其母亲损坏，与原告的服务无关，被告车辆受损属于侵权法律关系，被告应向实际侵权人主张，对被告所持原告利用公共区域盈利损害业主权利，应返还收取的原告停车费的辩解意见，与本案并非同一法律关系，被告应依法另行主张，故被告拒交物业服务费没有事实和法律依据，本院不予以采纳。对被告所持原告多收取了其物业服务费3823.50元应予以返还的辩解意见，因该部分物业服务费系2013年2月之前的产生的物业服务费，如被告认为不应交纳应另行向原告主张，被告未提出反诉，故本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条、第十二条，判决如下：由被告王小爱于本判决生效后五日内支付原告遵义市智慧物业服务有限公司物业服务费4129.20元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王小爱负担。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  田应雪二〇一九年十二月十八日书记员  夏子捷