成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初4922号 原告：成都全程德邦物流有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区公兴街道正公路3999号。 法定代表人：钟智龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张树波，男，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙先磊，男，汉族，系该公司员工。 被告：成都市弘祥药业有限公司。住所地：成都市火车北站外八里桥路168号。 法定代表人：孙启祥，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾小伟，四川汇西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春梅，四川汇西律师事务所律师。 第三人：姚程啟，男，汉族，1997年7月21日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告成都全程德邦物流有限公司（以下简称德邦公司）与被告成都市弘祥药业有限公司（以下简称弘祥公司）、第三人姚程啟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告德邦公司的委托诉讼代理人张树波、孙先磊，被告弘祥公司的委托诉讼代理人曾小伟、李春梅，第三人姚程啟的委托诉讼代理人刘煜、任志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 德邦公司向本院提出诉讼请求：1.弘祥公司返还德邦公司2019年3月25日至合同期满的预付租金125614.08元，违约赔偿金6280.7元，押金50000元，合计181894.78元；2.解除房屋租赁协议。事实与理由：德邦公司与弘祥公司于2016年11月签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为3年，自2016年11月5日至2019年11月4日。合同签订后，德邦公司按约支付租金。但自2018年11月德邦公司支付第三年度租金后，弘祥公司的房屋于2019年3月被法院拍卖，致使新房东自2019年3月25日要求支付租金。弘祥公司的行为严重违反了合同约定，依照合同约定，弘祥公司应返还德邦公司预交的2019年3月25日至2019年11月4日期间的租金125614.08元、押金50000元，并支付违约赔偿金6280.7元。 弘祥公司辩称：本案的诉争标的经法院执行拍卖，属特殊形式、特殊程序的买卖，仍然适用买卖不破租赁，相应的租赁法律关系在德邦公司与姚程啟之间确立，弘祥公司与新确立的租赁关系没有关系，本案不存在解除合同的问题，原被告之间的租赁关系已强制转移到德邦公司与姚程啟之间；租赁费的结算、押金的退还与否是另外一种法律关系，应该另案解决。 姚程啟述称，本案判决结果对姚程啟无影响，姚程啟不应作为第三人参加诉讼。案涉房屋于2012年12月18日设立抵押权，并于2017年10月11日被成都市中级人民法院查封，姚程啟是通过成都中院委托的淘宝网司法拍卖平台竞拍方式取得案涉房屋，该拍卖是抵押权人为实现其抵押对案涉房屋的一种处分，该抵押权设立于德邦公司与弘祥公司签订的租赁合同之前，根据最高院有关房屋租赁司法解释第二十条的规定，姚程啟不受买卖不破租赁原则的约束，姚程啟与德邦公司达成的租赁协议是新的房屋租赁协议，不是德邦公司与弘祥公司之前的房屋租赁协议的继续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月4日，弘祥公司（出租方、甲方）与德邦公司（承租方、乙方）签订《成都市弘祥药业有限公司房屋租赁协议》（以下简称《房屋租赁协议》），约定租赁标的为弘祥公司位于成都市房屋第一层临街铺面一间，建筑面积188平方米，租赁期限为3年，自2016年11月5日至2019年11月4日；租金80元／平方米，第三年开始，租金在上一年度基础上每年递增8%，德邦公司在半月内向弘祥公司支付第一年度房租180480元，今后在期满提前30日内一次性支付下一年度租金；德邦公司在签订合同后5天内向弘祥公司支付保证金50000元，租赁到期如德邦公司履约退场，则保证金如数退还，不计利息；任何一方如无正当理由提前终止本协议时，应提前三个月通知对方，并按未履约经营期间应计租金总额5%计算违约赔偿金，并于该协议终止之日一次性向对方支付。 《房屋租赁协议》签订后，德邦公司按约向弘祥公司支付了租金及50000元押金。2018年11月3日，德邦公司向弘祥公司指定的收款账户支付了2018年11月5日至2019年11月4日期间的租金194918.4元。 另查明，前述位于成都市成华区房屋的登记所有权人原系弘祥公司。依据四川省成都市中级人民法院作出的（2017）川01民初3298号民事判决书，弘祥公司于2012年12月就前述房屋向中信银行提供最高额抵押担保，双方并办理了相应的抵押登记。2015年6月5日，中信银行将其对弘祥公司的相应债权转让给中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称中信达四川分公司）。2017年10月11日，该院应中信达四川分公司的申请作出（2017）川01执保447号民事裁定书，对前述房屋予以查封。后中信达四川分公司向法院申请执行。2019年，四川省成都市中级人民法院委托淘宝网对前述房屋进行拍卖。2019年3月20日，该院出具《拍卖成交确认书》，确认姚程啟竞得前述房屋。2019年3月25日，该院出具（2018）川01执564号之三执行裁定书，裁定前述房屋的所有权归姚程啟所有。同日，姚程啟与德邦公司另行签订了《房屋租赁协议》，姚程啟将案涉房屋出租给德邦公司。德邦公司确认新签订的《房屋租赁协议》系按照以前的《房屋租赁协议》内容执行，其持续使用了案涉房屋。审理中，德邦公司主张因弘祥公司无正当理由结束合同，故主张要求弘祥公司支付违约赔偿金。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据予以证实：当事人身份信息、弘祥公司房屋租赁协议、银行电子回单、银行流水、押金收条（房租类）、收款说明、（2017）川01民初3298号民事判决书、（2017）川01执保447号民事裁定书、拍卖公告、拍品详情介绍、拍卖成交确认书、（2018）川01执564号之三执行裁定书、房屋租赁协议等。 本院认为，德邦公司与弘祥公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。案涉租赁房屋在租赁期间通过法院拍卖程序发生了所有权变动，德邦公司据此与新的房屋所有权人即姚程啟于2019年3月25日重新就案涉租赁房屋签订了《房屋租赁协议》，弘祥公司于此时已无权出租该房屋，德邦公司据此主张解除其与弘祥公司签订的《房屋租赁协议》于法有据，本院依法予以支持。针对弘祥公司辩称，依据买卖不破租赁的原则，相应的租赁法律关系在德邦公司与姚程啟之间确立，弘祥公司与新确立的租赁关系没有关系，本案不存在解除合同的问题，本院审查认为，案涉租赁房屋在弘祥公司出租给德邦公司前已设立抵押权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不属于买卖不破租赁规定的适用范围，同时，即使本案适用买卖不破租赁原则，但亦不影响承租人与新的房屋所有权人之间达成新的租赁协议，并解除与原房屋所有权人之间的租赁协议，故弘祥公司前述辩解意见于法无据，本院依法不予支持。德邦公司已按约向弘祥公司支付了全部租金，现《房屋租赁协议》因所有权变动而提前解除后，弘祥公司已无权收取自所有权变动之日即2019年3月25日（含）之后的租金，德邦公司主张要求弘祥公司退还押金50000元及剩余租赁期限即2019年3月25日至2019年11月4日期间的预付租金，于法有据，本院依法予以支持。就剩余租赁期限的预付租金，依据双方的约定本院确认金额为120155.18元（194918.4元÷365天×225天）。针对德邦公司主张弘祥公司无正当理由结束合同而要求支付违约赔偿金，本院审查认为，一方面德邦公司在承租时案涉房屋已设立抵押权，德邦公司对在租赁期间抵押权人可能实现抵押权进而影响其使用租赁房屋的法律后果应当知晓，另一方面德邦公司也确认即使其在承租期间，案涉房屋所有权虽然经法院拍卖程序发生了变动，但并未影响其对案涉房屋的持续使用，故德邦公司前述主张于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都全程德邦物流有限公司与被告成都市弘祥药业有限公司于2016年11月4日签订的《成都市弘祥药业有限公司房屋租赁协议》； 二、被告成都市弘祥药业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都全程德邦物流有限公司押金50000元； 三、被告成都市弘祥药业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都全程德邦物流有限公司预付租金120155.18元； 四、驳回原告成都全程德邦物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3938元，减半收取1969元，由被告成都市弘祥药业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十二月二日 书记员  石 灵