广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0125民初2238号 原告：吴国秀，女，1959年6月15日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：卢绍武，男，1958年5月16日出生，壮族，住广西上林县。 原告：卢绍武，男，1958年5月16日出生，壮族，住广西上林县。 被告：谭江龙，男，1985年12月17日出生，瑶族，现住广西上林县。 原告吴国秀、卢绍武与被告谭江龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告卢绍武及吴国秀的诉讼代理人卢绍武，被告谭江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国秀、卢绍武向本院提出诉讼请求诉讼请求：1、依法确认解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告支付拖欠原告租金29000元，违约金9000元，二项共计人民币38000元；3、责令被告恢复租赁一、二楼房屋原状，归还大门、后门钥匙6把；4、由被告负担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月7日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告租赁原告自有坐落于上林县大丰镇文明路、明亮路口第四间一楼和二楼北面房屋用于汽车美容等业务，期限从2013年7月1日至2023年12月31日，被告已付清原告2018年6月30日前租金，但从2018年7月1日至2019年2月被告拖欠原告1-2楼租金21000元（7个月×3000元/月），2019年2月1日至2019年10月1日拖欠二楼租金8000元（8个月×1000元/月），违约金9000元（3个月×3000元/月），以上共计人民币38000元，并未经原告同意，擅自于2018年11月搬走。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法的，被告长期拖欠原告房租并未经同意擅自搬走，显然违约，严重损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律法规，特向贵院起诉，要求被告付清原告拖欠房租，恢复1-2楼房屋原状，交还大门和后门钥匙，请求法院公正判决。 原告吴国秀、卢绍武为其主张提供以下证据：住房出租合同一份，证明房屋租赁合同成立的事实。 被告谭江龙辩称：承认欠原告2018年7、8、9月的房租没有交付，根据《房屋租赁合同》的第十二条，第三项约定双方协商不一致的情况下本合同自动解除，因此在2018年9月以后的房租我不应再承担，原告的请求是不合理的。我弟谭海龙和原告签有一份欠原告2018年7、8、9月份租金9000元的欠条，但是欠条是原告持有，需要原告来提供。 被告为其主张提供以下证据：录音一份，证明于2018年10月1日，被告的弟弟谭海龙再次与包括原告在内的四个房东就所拖欠的租金及是否继续履行合同问题最后一次协商，四位房东要求支付完租金才能解除的事实。 被告谭江龙对原告提交的证据无异议，原告未提供被告提出的欠原告2018年7、8、9月房租的《欠条》，但庭审中原告承认直到2018年10月底被告才将店铺完全迁走，之前一直在营业但未交租金，并且于2019年春节过后去找被告的弟弟谭海龙写了一份欠2018年7、8、9月份租金9000元的欠条。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告租用原告及其三个相邻户房屋共四间经营汽车美容等业务，并分别签订房屋租赁合同。2013年6月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定主要内容：出租人吴国秀、卢绍武，承租人谭江龙；承租标的为原告自有坐落于上林县大丰镇文明路、明亮路口第四间一楼和二楼北面房屋；用途为汽车美容等业务；租赁期限从2013年7月1日至2023年12月31日；租金及支付方式：㈠从2013年7月1日至2013年12月31日为装修免租期，㈡从2014年1月1日至2016年12月31日每月租金2500元，按季度缴，㈢从2017年1月1日至2019年12月31日每月租金3000元，按半年缴，㈣从2020年1月1日至2023年12月31日每月租金3600元，按年度缴；租方对出租房屋改建、扩建或装修须经出租方同意，若中途解除合同，承租人须将改建、扩建或装修部分恢复原状；有下列情形之一的，合同自动解除：①发生不可抗力或意外事件，使合同无法履行、②政府决定征用，收购、收回或拆除租赁房地产、③双方协商不一致；承租人承担违约责任，出租人有权解除合同的情形：①租方不按约定期限交纳租金及其他一项费用，超过30天、②……；出租人承担违约责任，承租人有权解除合同的情形：①甲方迟延交付出租房屋一个月以上、②……；若出租方无故解除合同，须向承租方支付一个季度租金，若承租方无故解除合同，须向出租方支付一个季度租金。合同签订后，被告将租金交付等合同履行事务交被告的弟弟谭海龙处理，在合同过程中于2017年底，谭海龙口头向原告提出按初期的月租金2500元交付要求，原告不同意，被告继续经营并付清2018年6月30日前租金后，再次提出要求，原告仍不同意，因此就口头向原告提出解除合同，并于2018年8月底前陆续将设备等物品搬离出租房，但未完善付清租金及交付锁匙等各项交接手续。2018年10月1日，原告及其他出租户（房东）约谭海龙再次就合同解除进行协商，各房东要求被告将拖欠7、8、9月的租金结清才能解除。由于未达成协议，被告认为已符合《房屋租赁合同》第十二条约定合同自动解除情形第③项“双方协商不一致”规定，全部搬离不再经营。但被告仍一直拖欠租金，原告于2019年春节过后，再次找到被告弟弟谭海龙补立一份欠2018年7、8、9月份租金9000元的欠条，之后于2019年2月，将原出租房屋另行出租，并于2019年10月15日向贵院起诉提如上诉请。 关于合同解除问题。原告与被告签订的房屋租赁合同真实合法，依法具有法律效力，双方的权利义务依法应当受到保护。被告提出因双方协商不一致已符合《房屋租赁合同》第十二条第③项“双方协商不一致”规定的合同自动解除情形，被告不存在违约，因该条款的约定有驳于《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的约定解除条件规定，故被告的主张，本院不予支持。被告自2018年7月1日起一直拖欠房屋租金，并于2018年10月未取得原告同意撤自搬离，已构成违约，被告以其行为表明其不再履行租赁合同，且原告已于2019年2月将原出租房屋另行出租，租赁合同目的已无法实现，据此原告请求解除《房屋租赁合同》，本院应予支持。 关于请求支付租金等损失问题。因被告违约行为导致房屋租赁合同解除，原告要求被告赔偿其拖欠租金及房屋闲置期间的租金等损失，应予支持。原、被告对房屋闲置期间均未能举证证明原告同意接收或另行出租房屋的具体日期，因此，各自应承担相应不利法律后果，据原告自认于2019年2月将原出租房屋另行出租的事实，推定合同解除日为2019年1月31日。原告要求被告支付2018年7月1日至2019年2月1-2楼租金21000元，以及2019年2月1日至2019年10月1日二楼租金8000元，因被告已支付截至2018年6月30日的租金，因此，只支持从2018年7月1日起按每月3000元支付至2018年9月30日拖欠的租金9000元，支付2018年10月1日至2019年1月31日（合同解除日）止补偿房屋闲置期间租金12000元，共应支付租金共计21000元。因原告系将一、二层楼房整体出租给被告，应视为整体接收，故原告主张被告仍须支付2019年2月1日至2019年10月1日二楼租金8000元，证据不足，本院不予支持。原告请求责令被告恢复租赁一、二楼房屋原状，归还大门、后门钥匙6把，因一、二楼房屋均已经改变现状并由原告另行出租，且无需要恢复租赁一、二楼房屋原状或因恢复原状所造成的损失证据证明，本院不予支持。原告要求被告归还大门、后门钥匙6把，因原告已更换门锁，已无交付钥匙的必要，本院不予支持。 关于违约金问题。被告拒绝履行租赁合同已给原告造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，被告承担赔偿因拖欠租金及房屋闲置期间的租金等损失21000元后，原告仍主张逾期支付租金的违约金9000元，明显过高，因此，应以欠付租金21000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率二倍的标准计算支付违约金为宜。因原、被告约定2017年1月1日至2019年12月31日的租金缴付为半年缴，故违约金额应从2018年7月1日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告吴国秀、卢绍武与被告谭江龙于2013年6月7日签订的《房屋租赁合同》依法解除； 二、被告谭江龙于本判决生效之日起十日内支付原告拖欠租金、补偿租金等共计21000元； 三、被告谭江龙于本判决生效之日起十日内支付原告违约金（违约金计算：以21000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率二倍的标准计算，从2018年7月1日起至偿清之日止）； 四、驳回原告吴国秀、卢绍武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费850元，减半收取425元，由被告谭江龙全部承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费850元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭子华 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 李米仪 书 记 员 蒙 娜 附法律条文如下： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。