四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初7610号 原告：刘友菊，女，汉族，生于1969年1月21日，户籍所在地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：肖亚军，四川虹永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 被告：广安市房地产开发有限公司，住所地四川省广安市经济技术开发区奎阁大道石滨路1号，统一社会信用代码91511600289560841K。 法定代表人：龙承军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师实习律师。 原告刘友菊与被告广安市房地产开发有限公司（以下简称“广安房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘友菊及其委托诉讼代理人陈园园，被告广安市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨先国、蔡罗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘友菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未按合同约定办理房屋权属登记的违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于四川省广安市广安区房屋，其建筑面积111.93平方米，单价每平方米4664.8元，总价款522131元。出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，而转移登记却没有约定。《商品房买卖合同》还约定了其他事项，合同签订后，原告依约履行了交付购房款义务，另还支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费，但被告没有按合同约定及法律规定办理房屋权属登记证明。原告多次要求被告办理，被告均以种种理由推脱，其行为已经构成了违约，故起诉至法院。 被告广安市房地产开发有限公司辩称，原告对《商品房买卖合同》内容理解错误，2017年8月10日前约定的是将需要办证的资料报送产权登记机关备案，而不是办理初始登记取得权属证书的时间，双方对产权转移登记时间办理行为义务均没有约定；本案诉争的房屋实际分户登记工作已经在2019年10月14日-15日期全面完成，不能认定为他方的义务和违约，不符合合同的约定和法律规定；他方开发的城市之都项目没有任何违规建设行为，他方早在2016年10月26日就开始进行向办理产权手续相关部门交付准备资料的工作，政府有关部门关于核容办证有关请示最终确定时间为2019年8月12日，工作时间长达2年零10个月，该时间不是由他方造成的，也无法预见和克服，工程结束办证核容时规划计容面积与国土计容面积有差异，所有以无法办理产权证；且合同约定是按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，原告请求的10000元计算错误，明显过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交了《商品房买卖合同》复印件、不动产登记查询结果单、接处警记录等证据对其诉称意见予以证明。 被告向本院提交了被告的营业执照复印件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、广安市广安区地名准予登记凭证、竣工验收报告、竣工验收备案书、档案移交书、项目建设土地利用情况检查核验申请表、规划局复函、规划局和建设局土地使用权出让规划涉及条件通知书、城管局验收函、测绘成果入库申请表、经济技术指标核算表、房屋面积测绘报告，批复文件、证明复印件、不动产权证书复印件等证据对其辩称意见予以证明。 本院综合当事人提交的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年5月6日，原告刘友菊（乙方、买受人）与被告广安市房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方所购商品房项目名称为安得·城市之都4＃、5＃楼，位于四川省广安市广安区；2.房屋编号为4幢第5层1-5-2号，涉及用途为住宅，建筑面积为111.93㎡，单价为4664.8元／㎡，总价为522131元；3.出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；4.出卖人应当在2016年8月10日前向买受人交付该商品房；5.产权初始登记。出卖人应当在2017年8月10日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。被告在合同出卖人处加盖了公章并由委托代理人签字，原告在买受人处签字捺印。 其中《商品房买卖合同》的补充协议关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中的“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“……出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告提交的补充协议页码不齐，无原告公司的盖章以及原告刘友菊的签字。被告未提交证据证明该补充协议页码齐全且由双方签字确认。 合同签订后，原告依约履行了交付购房款义务以及支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费等费用。2019年8月12日，广安市广安区人民政府作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，依据受理时政策规定，同意该项目竣工超容积率建筑面积1973.25平方米……补缴土地出让金240.93万元。被告按规定补缴了相应的出让金。2019年9月2日，被告办理了该商品房的初始登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋，并办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，被告广安房产公司应当于2017年8月10日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但被告广安房产公司于2019年9月2日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故被告广安房产公司未在约定期限完成办理房屋初始登记的义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称他方早在2016年10月26日就开始进行向办理产权手续相关部门交付准备资料的工作，政府有关部门关于核容办证有关请示最终确定时间为2019年8月12日，工作时间长达2年零10个月，该时间不是由他方造成的，他方不承担逾期办证责任。虽然广安市广安区人民政府于2019年8月12日作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，确定了被告应补缴土地出让金金额，但补缴该土地出让金是因为被告自身超容积率修建房屋，其过错方仍是被告，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。 关于被告辩称的在补充协议上约定将原合同约定修改为将需要办证的资料报送产权登记机关备案，而不是办理初始登记取得权属证书的时间。通过查明的事实可知，该补充协议上无被告的签字确认，补充协议实际并未生效。故对被告的本项辩称意见，本院不予采纳。 关于违约金金额的确定。合同约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。原告认为合同约定的违约金标准过低，主张违约金应为10000元。本院认为，被告未能在合同约定的期限办理首次登记属实，但确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定，而且上述违约金的约定为格式条款，被告作为提供格式条款提供的一方未就该内容向原告予以说明，违约金按支付房款的0.05%计算为261元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原、被告双方均未提供证据证明原告因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。本院综合全案实际情况，考虑被告已履行商品房交付、办理初始登记，原告已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定被告向原告支付逾期办理首次登记的违约金为3133元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告广安市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘友菊支付逾期办理房屋权属登记的违约金3133元； 二、驳回原告刘友菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘友菊负担5元，被告广安市房地产开发有限公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘青华 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈 莹