沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初12489号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识，系行长。委托诉讼代理人：齐玉杰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：乔斌，男，1989年4月24日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：沈阳华显置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区蕙兰二街27。法定代表人：李广有，系总经理。委托诉讼代理人：常喜晶，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告乔斌、沈阳华显置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人齐玉杰，被告沈阳华显置业有限公司委托诉讼代理人常喜晶到庭参加诉讼，被告乔斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告乔斌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告偿还原告借款313887.66元，利息1930.16元，罚息7.39元、违约金1564.25元，共计317389.46元（截止至2019年7月26日）；3.判令被告一按合同约定给付从2019年7月27日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4.判令原告在与被告一之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5.判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费17456.4元；6.判令被告二被告协助办理抵押权登记手续；7.请求判令被告沈阳华显置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；8.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告一于2016年8月22日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为33万元，用于购买沈阳市苏家屯区的房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2016年8月25日原告向被告发放贷款33万元，借款期限自2025年8月25日至2046年8月25日，被告一将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告二作为保证人，对被告一的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，经原告多次催要，被告却拒不偿还债务，故原告起诉来院。被告乔斌未作答辩。被告沈阳华显置业有限公司辩称，1、原告要求答辩人承担担保责任前，应就乔斌位于苏家屯区的商品房优先受偿，应优先拍卖该房屋，以拍卖的房款清偿债务。本案中，乔斌借款时提供了上述商品房作为担保，并办理相关抵押权登记手续，故原告应先就乔斌提供的商品房担保优先受偿，答辩人对拍卖房屋后不足的部分承担责任。2、2016年7月30日乔斌与答辩人签订商品房买卖合同，约定乔斌购买答辩人开发的上述商品房，乔斌支付房屋首付款后，其余房款33万元以向原告按揭贷款的方式支付。但自2019年6月开始乔斌不履行还款义务，原告自2019年9月开始划扣答辩人账户，垫还乔斌的欠款，截止2019年11月末已垫还欠款总计9,410元，至今乔斌未偿还答辩人该笔费用。并且原告仍然在每月扣款，因此目前的尚欠贷款数额已与原告起诉时减少，银行应调整其诉讼金额，并停止扣款。3、如答辩人应当承担保证责任，应明确答辩人可以向乔斌行使追偿权，保证在答辩人履行完保证责任后可以依据本案判决书执行乔斌的财产，最大限度维护公平正义。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、房屋电子登记（簿）查询，被告沈阳华显置业有限公司提交了中国建设银行个人贷款还款凭证等证据，经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月22日，原告与被告乔斌签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款33万元，借款期限360个月，自2016年8月22日起至2046年8月22日，采用等额本息委托扣款的方式还款，每月还款金额为1607.02元。还款日为借款发放日后每个月的对应日期，借款期限内，贷款利率执行浮动利率。借款人未能按期还款，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为贷款人以本合同项下贷款所购房屋位于沈阳市苏家屯区产，建筑面积84.32平方米，向贷款人提供抵押担保，并办理抵押预告登记，抵押权人为原告。该合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2014年7月8日，原告与被告沈阳华显置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定为保障原告债权的实现，被告沈阳华显置业有限公司愿意为原告与债务人（因购置座落于沈阳市苏家屯区体育学院北华府丹郡项目所属之住宅、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2014年4月1日至2019年4月1日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）借贷而形成的全部债权。合同约定的最高额保证责任的最高限额为3.5亿元。保证方式为连带责任保证。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。借款合同签订后，贷款人于2016年8月25日向被告乔斌发放贷款33万元。截至2019年7月26日尚欠原告贷款本金313,887.66元，利息1930.16元，罚息7.39元，共计315,825.21元本案在审理中，原告于2019年9月23日、9月30日、10月31日、11月29日，从被告沈阳华显置业有限公司账户中分别扣划4600元、1600元、1610元、1600元，计9410元偿还被告乔斌的欠款。另查明，被告乔斌名下位于沈阳市苏家屯区产，建筑面积84.32平方米，现仍为抵押预告登记状态。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告与被告乔斌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告乔斌未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费、违约金诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费、违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告沈阳华显置业有限公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告沈阳华显置业有限公司作为保证人，保证方式为连带责任保证，保证期限至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现被告乔斌抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告沈阳华显置业有限公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告沈阳华显置业有限公司在被告乔斌不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告乔斌的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告乔斌于2016年8月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告乔斌于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行尚欠借款本金313,887.66元，利息1930.16元，罚息7.39元，计315,825.21元（利息、罚息暂计至2019年7月26日）；三、被告乔斌于本判决发生法律效力后10内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，以欠款本金313,887.66元为基数，时间自2019年7月27日起，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳华显置业有限公司对上述二、三项承担连带保证责任（扣除已实际清偿的9410元），其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人乔斌追偿；五、被告沈阳华显置业有限公司对其代偿的9410元有权向债务人乔斌追偿；六、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费6323元，诉讼保全费2237元，公告费800元，由被告乔斌、沈阳华显置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑友杰人民陪审员  庞丽敏人民陪审员  马雪梅二〇一九年十二月十一日书 记 员  刘思维