四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5360号 原告：杨茂茹，女，1968年3月8日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都钰都置业有限公司，住所地成都市新都区大丰高家村。 法定代表人：许克己，执行董事兼总经理。 原告杨茂茹诉被告成都钰都置业有限公司（以下简称钰都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨茂茹的委托诉讼代理人张秋星、钰都公司的法定代表人许克己到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨茂茹向本院提出诉讼请求：1.确认位于成都市新都区房屋（备案号XXXX）所有权归杨茂茹所有;2.判令钰都公司将该房屋的不动产权属登记至杨茂茹名下；3.判令钰都公司向杨茂茹支付逾期办理不动产权属登记的违约金（以购房款2075750元为基数，以中国人民银行同期贷款利率从2014年12月22日起计算至不动产权属登记办理完毕之日止）；4.本案诉讼费由钰都公司承担。事实和理由：杨茂茹与钰都公司于2013年11月20日签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案。合同约定杨茂茹购买钰都公司开发的位于成都市新都区房屋，购房总价为2075750元。合同签订当日，杨茂茹按约支付了首付款207575元，同时双方一致确认剩余购房款1868175元用四川省华鼎建设有限责任公司对钰都公司享有的同等金额的借款债权予以抵偿，钰都公司出具收据。2013年12月，钰都公司向杨茂茹交付房屋，杨茂茹缴纳了契税等相关费用。但钰都公司至今未为杨茂茹办理案涉房屋的不动产权证，杨茂茹提起诉讼。 钰都公司辩称，1.双方未建立买卖合同关系，《商品房买卖合同》是假的，是公司的人与杨茂茹勾结签订的。2013年10月30日公司就停业关闭了，但却在11月6日进行了合同备案；2.杨茂茹没有支付购房款。 本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，杨茂茹与钰都公司签订《商品房买卖合同（商业）》，约定杨茂茹购买钰都公司开发的位于成都市新都区地块“成都钰邸华府”X幢X层X号商铺，该房屋总价款为2075750元。合同第五条第4款约定：“具体付款方式及期限的约定见附件五”；第十九条第（二）款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的银行活期存款利率向买受人支付违约金，直至出卖人将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付”。附件五约定：“买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款买受人第一次付款于签订合同当日，支付全部房款的10%207575元；于交房日支付全部房款的40%830300元；于交房后30日内付清余下的房款1037875元”。2013年11月20日，杨茂茹向钰都公司通过银行转账支付首付款207575元。同日，钰都公司出具收据两张，分别显示收到杨茂茹购房款（现金）207575元、购房款（抵偿借款）1868175元。2013年12月6日，案涉房屋合同备案登记到杨茂茹名下，网签备案号为223171。后钰都公司向杨茂茹交付案涉房屋。 另查明，2013年8月9日，案外人四川省华鼎建设有限责任公司（甲方）与钰都公司（乙方）签订《补充协议书》，双方约定：根据甲乙双方于2013年6月24日签订协议之约定，乙方以位于新都区“钰邸华府”项目5-106、5-105和5-203商铺合计作转让给甲方用于抵偿甲方的借款。并于2013年8月31日前一次性向甲方支付房价和乙方欠款差额1830710元。现由于乙方资金严重不足，无力支付上述欠款差额，经友好协商，达成本补充协议，双方共同遵守：一、经双方协商一致，乙方以位于新都区“钰邸华府”项目3幢1楼107号面积为83.03平方米的商铺作价2075750元转让给甲方用于抵偿甲方的欠款差额。二、根据上述抵偿方案，房价和乙方欠款差异245040元在乙方将上述房产产权证办理至甲方名下后七日内一次性给清。三、涉及上述商品房买卖产生的税费，由甲乙双方按照国家商品房买卖的规定各自承担。四、涉及本协议债权及房屋买卖双方签订的《借款协议》、《债权债务确认书》、《商品房买卖合同》为本协议附件。后四川省华鼎建设有限责任公司出具情况说明，认可将案涉房屋登记至杨茂茹名下。 再查明，案涉房屋已经取得不从产权证，所有权登记在钰都公司名下，业务件号为2018110714F00480。该房屋上无抵押、查封。 以上事实，有《商品房买卖合同（商业）》、收据、《补充协议书》、网签合同信息查询记录、银行转账记录、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除法律特别规定所禁止的外，均应予以准许。本案系商品房预售合同纠纷。杨茂茹与钰都公司建立房屋买卖合同关系前，案外人四川省华鼎建设有限责任公司与钰都公司存在债权债务关系，后钰都公司未能清偿到期债务，从而将案涉房屋用于抵偿借款。而四川省华鼎建设有限责任公司将案涉房屋登记至杨茂茹名下。以上双方以债务更新方式建立的商品房买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨茂茹按照合同约定向钰都公司转账支付了首付款207575元，又将案外人四川省华鼎建设有限责任公司对钰都公司的债权抵偿购房款1868175元，钰都公司也向杨茂茹出具了加盖财务专用章的收据。至此杨茂茹的付款义务已全部完成。钰都公司应当按照约定未杨茂茹办房屋权属证明。本案中，合同约定办理房屋所有权证的时间为房屋交付之日起365日内。故本案办理房屋所权证的时间应当为2014年12月，钰都公司未在该日期前取得房屋所有权证书属于违约。但新都区从2017年10月17日停止受理办理房屋所有权证书、10月25日开始实施“二证合一”之后，开发商已不能办理房屋所有权证。且“二证合一”系将房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，故办理不动产权证时间应当以国有土地使用权证办证期限为准。但本案中，双方仅约定了办理房屋所有权证的时间，并未约定办理国有土地使用权证的时间和违约条款。但从2013年12月至法庭辩论终结前已逾近6年，钰都公司应当为杨茂茹办理不动产权证。但即使在本院以合理期间确定钰都公司办理不动产权证的时间、认定钰都公司存在逾期办理不动产权证的情况下，杨茂茹依据合同中对于办理房屋所有权证的违约条款主张办理不动产权证的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。杨茂茹可以另行主张逾期办证产生的损失。 另依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，不动产的变动以登记为准，目前案涉房屋所有权登记在钰都公司名下，杨茂茹享有的仅为合同权利，故本院对杨茂茹提出确认案涉房屋所有权归其所有的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都钰都置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内配合杨茂茹办理成都市新都区房屋的过户手续，将该房屋所有权过户登记至杨茂茹名下； 二、驳回杨茂茹的其他诉讼请求。 案件受理费4278元，由杨茂茹负担4178元，钰都公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 冯 人民陪审员  张泗先 人民陪审员  朱兆群 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  张 娜