浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初5899号 原告：重庆国际信托股份有限公司（统一社会信用代码：91500000202805720T），住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。 法定代表人：翁振杰。 委托诉讼代理人：李杨、汪瑜，职员。 被告：吴涛，男，1987年6月1日出生住瑞安市。 委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。 被告：中房集团瑞安房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330381145615882P），住所地瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。 法定代表人：张棪清。 管理人:浙江光正大律师事务所。 委托诉讼代理人：范丰盛、陈炯然，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：浙江中迈贸易有限公司（统一社会信用代码：91330381568184375R），住所地瑞安市塘下镇张宅村清河路20号。 法定代表人：梅项羽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金晓平、宋彬彬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）与被告吴涛、中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房瑞安公司）、第三人浙江中迈贸易有限公司（以下简称中迈公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月25日以简易程序立案，后因案情复杂转为普通程序二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杨、汪瑜，被告吴涛的委托诉讼代理人陈继峰，被告中房瑞安公司的委托诉讼代理人陈炯然，第三人中迈公司的委托诉讼代理人金晓平、宋彬彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆信托公司向本院提出诉讼请求：请求判决确认二被告所签署的合同编号：20130200137《浙江省商品房买卖合同》无效。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：被告中房瑞安公司不得为被告吴涛办理绿城璟园项目8-1-1002（含附赠车位，下同，合称标的房屋）的所有权变更登记手续，即原告向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立。事实与理由：2014年11月3日，被告吴涛与中房集团瑞安房地产开发有限公司签署了合同编号“20130200137”《浙江省商品房买卖合同》，约定被告一吴涛购买被告二中房瑞安公司开发的璟园第8幢1单元1002号房屋，总价款为7619758元。但原告认为，前述《浙江省商品房买卖合同》基于以下事由，为无效合同，本案房屋及附赠车库应不予办理产权转移登记手续：1.被告二中房瑞安公司无权以《浙江省商品房买卖合同》处分原告抵押物，原告对此不予追认，《浙江省商品房买卖合同》应当无效。(1).原告对本案房屋享有抵押权。2013年12月30日及2014年1月28日，原告与中房瑞安公司分别签订了编号为重庆信托[JK]字第20131643号《借款合同》、重庆信托[XTJK]字第20140080号《信托借款合同》(以下合称“借款合同”)，原告按借款合同约定向中房瑞安公司累计发放了贷款9.5亿元。中房瑞安公司以瑞安市瑞祥新区D-2地块土地使用权为9.5亿元贷款本息偿还提供第二顺位抵押担保，并办妥登记。前述D-2地块即为本案诉争房屋所在的绿城璟园项目土地。2016年11月4日，瑞安市人民法院裁定对中房瑞安公司进行破产清算。原告向管理人申报了前述借款抵押债权，经管理人确认，原告对绿城璟园项目土地使用权享有9.5亿元借款本息范围内的抵押债权。2018年7月3日，贵院作出了(2016)浙0381破11号之十民事裁定书，裁定确认了原告抵押债权为无争议债权。(2).原告作为抵押权人，对《浙江省商品房买卖合同》不予追认，故合同无效。根据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。原告对本案璟园8幢1单元1002号房屋享有经公示登记的抵押权，转让抵押物应当获得原告同意，否则构成无权处分。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。现原告对《浙江省商品房买卖合同》不予追认，其效力当为无效。2.因存在恶意串通，损害原告抵押权利益的情形，《浙江省商品房买卖合同》应当无效。(1).第三人中迈公司指定吴涛购买本案房屋，且与中房瑞安公司约定以投资份额转让款抵付本案房屋的购房款。2013年12月18日，第三人中迈公司与中房瑞安公司签署了《投资份额转让协议书》，约定第三人中迈公司持有的璟园项目3.67%投资份额转让给中房瑞安公司，转让价款40362393元，分两期在2014年1月20日前支付完毕。2014年6月26日，双方签署了《补充协议书》，对未支付完毕的转让价款及利息调整为8584236元，并约定于2014年9月25日前支付完毕。2014年11月3日，双方签署了《协议书》，约定中房瑞安公司同意将未付的部分转让价款及利息总额调整为930万元，并同意第三人中迈公司以前述款项中的7587592.86元抵付璟园8幢1单元1002室商品房购房款。该套房屋面积为209.80m？，单价38888元/m？，总房款为8158702元，享受9.3折优惠即总房款为7587592.86元，并赠送两个地下停车位。《协议书》第三条还约定，第三人中迈公司指定的购房人为本案吴涛，并由吴涛与中房瑞安公司签订相关购房合同。（2）.吴涛支付购房款仅为构成外观上的合法购房，但实际是与中迈公司、中房瑞安公司恶意串通，实施了以转让价款抵付购房款的行为。2014年10月30日，中房瑞安公司发《函》至璟园建设项目部，向其说明中迈公司作为股东和吴涛作为实际购房人的情况，并请项目部配合办理吴涛购买璟园8幢1单元1002室房屋相关手续。同日，吴涛将房款7587593元分两笔打入中房瑞安公司账户，同日，中房瑞安公司将该款项分两笔原封不动划给了中迈公司。2014年11月3日，中迈公司与中房瑞安公司签署《协议书》，其中第三条特别约定：“乙方(中房瑞安公司)同意甲方(中迈公司)以上述款项中的7587592.86元抵付瑞祥新区D-2地块商住楼(绿城璟园)项目8幢1单元1002室商品房购房款(绿城璟园8-1-1002室，面积209.8m？，单价38888元/m？，总房款8158702元，享有9.3折优惠即总房款7587592.86元，并送两个地下停车位)”；第四条特别约定：“甲方(中迈公司)指定的购房人为吴涛，并由吴涛与乙方(中房瑞安公司)签订相关购房合同”。当日，吴涛与中房瑞安公司签署了关于璟园8幢1单元1002室房屋的《浙江省商品房买卖合同》。从时间顺序和内容关联性上看，2014年11月3日，中迈公司与中房瑞安公司签订《协议书》时，吴涛已经完成了向中房瑞安公司支付购房款、中房瑞安公司向中迈公司支付转让价款的行为，协议书的约定仅是为了确定购房行为和支付转款价款行为之间的关联性，因此，吴涛、中迈公司与中房瑞安公司属于互相串通，由中迈公司或其关联方先打款给吴涛，吴涛支付给中房瑞安公司、中房瑞安公司再返还支付给中迈公司，实质吴涛没有自己支付购房款，中迈公司也没有任何资金流出，但却实现了将转让价款抵付购房款即获得房屋的目的。吴涛、陈秀蓉与中迈公司之间具有非常紧密的关联关系，为各方恶意串通提供了客观条件。吴涛在璟园8幢1单元1002室房屋的《浙江省商品房买卖合同》填写的联系地址为瑞安市金龙锁业有限公司(下称“金龙公司”)，表面吴涛与金龙公司存在关联性。经在国家企业信用信息公示系统查询，金龙公司的股东为陈秀蓉、陈秀华、吴定喜、朱建海4名自然人，中迈公司的股东为陈成荣、吴定喜、朱建海、梅项羽4名自然人，该两公司股东高度重合，且住所地均在瑞安市；此外，吴涛与陈秀蓉为母子关系。以上可充分说明陈秀蓉、吴涛与中迈公司之间具有非常紧密的关联关系，这为三方恶意串通提供了客观条件。2014年10月30日，吴涛之母陈秀蓉给吴涛转款380万元，随即吴涛将该380万元作为第一笔房款支付给中房瑞安公司，中房瑞安公司随即将该380万元支付给中迈公司。当日，吴涛账户又收到他人转款380万元，吴涛又随即支付第二笔房款3787593元给中房瑞安公司，中房瑞安公司再将该3787593元支付给中迈公司。2014年11月5日，吴涛将第三笔房款32135元支付给中房瑞安公司，中房瑞安公司随即又支付给中迈公司。尤其值得注意的是，2014年10月31日，陈秀蓉账户收到中迈公司支付的两笔银行转款2987500.00元和800000元，共计3780000元，该笔款项与第二笔房款所差无几。也即，购房资金从陈秀蓉账户划出，陆续进入吴涛、中房瑞安公司、中迈公司账户后，又回到了陈秀蓉的账户。另外，各笔房款均进入的是非原告监管的中房瑞安公司非资金监管账户，此为各方故意逃脱抵押权人原告和资金监管银行的合法监管，实现资金的随意划准，以便规避原告对本案璟园房屋的抵押权。前述情况已足以证明吴涛并非正常的购房行为，而是各方恶意串通倒转资金，以中迈公司转让价款债权抵付璟园8幢1单元1002室房屋价款。(3).被告一吴涛、被告二中房瑞安公司及第三人中迈公司恶意串通的行为，侵害了原告的抵押权利益，《浙江省商品房买卖合同》无效。璟园8幢1单元1002室房屋为原告享有抵押权的财产，被告一吴涛、被告二中房瑞安公司及第三人中迈公司恶意串通，以故意安排资金从非资金监管账户走账的方式，实质是中迈公司以退出投资的转款价款债权抵付了购房款，使得中迈公司间接取得争议房屋实现抽逃出资的目的，致使原告抵押权利益完全落空。根据《合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，本案房屋所涉及的《浙江省商品房买卖合同》无效。3.因《浙江省商品房买卖合同》无效，应不予对吴涛办理本案商品房及附赠车库的产权转移登记。如前所述，本案璟园8幢1单元1002室房屋《浙江省商品房买卖合同》为无效合同。为无效的《浙江省商品房买卖合同》所涉商品房及附赠车库办理产权转移登记，缺乏事实和法律依据。因此，中房瑞安公司管理人应不予对吴涛办理璟园8幢1单元1002室房屋及附赠车库的产权转移登记。综上所述，因原告作为抵押权人，对涉及无权处分的《浙江省商品房买卖合同》，不予追认；同时，因《浙江省商品房买卖合同》存在各方恶意串通，损害原告抵押权利益的情形，故《浙江省商品房买卖合同》无效，应不予对吴涛办理本案房屋及附赠车库的产权转移登记。 被告吴涛答辩称，1.原告对涉案商品房对应土地使用权已经不享有抵押权益。即使享有抵押权，也不会产生涉案商品房买卖合同无效的法律效力。涉案商品房系中房瑞安公司开发建设的房地产项目，并由中房瑞安公司依法取得预售许可证后进行销售。原告即使享有土地使用权的抵押权益，但也已经通过声明方式，放弃了对已售房屋的对应土地抵押权。根据原告向瑞安市住房和城乡规划建设局提供的声明书第2条的内容“对该项目尚未出售的商品房房源部分，我单位继续保留未出售商品房对应土地的抵押权”，由此可见，对已售商品房，原告系放弃抵押权。同时，即使按照声明书第1条的限定内容，除被告吴涛未采取按揭贷款手续无需取得贷款银行首付款的《商品房预售资金存缴证明》外，被告吴涛的购房行为已完全符合签署《商品房买卖合同》和办理网上备案的抵押权放弃条件，因此本案中原告对涉案的商品房已经不享有抵押权益，涉案房屋由中房瑞安公司对外销售的行为合法有效，且无需原告再行追认。同时，原告以物权法第191条内容主张中房瑞安公司无权处置涉案商品房，由此导致商品房买卖合同无效的观点，系对该条款内容的曲解。根据最高院对相关条款的解读，该条款并非针对抵押物财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持。2.被告吴涛系真实的商品房买受人，以自有资金全额支付了购房款，并办理了备案登记、预告登记等合法手续。吴涛作为瑞安户籍居民，除涉案商品房外，在瑞安范围内并无房产。被告购置涉案商品房，系基于自身实际居住和子女入学的真实购房需求所购置。其款项来源于其账户自有资金。代理人认为，基于货币种类物的特性，不论货币来源于何处，进入被告吴涛账户后，即成为所有权属于被告吴涛的可控制和支配的财产。被告吴涛在合法签订商品房买卖合同，并以自有资金支付全部购房款，取得商品房预告证书的情况下，被告吴涛具有依法获得该商品房物权的权利。3.原告诉称被告吴涛的购房行为系协助第三人中迈公司实施以房抵债，并系各方恶意串通的行为同事实不符。中迈公司同中房瑞安公司签订的相关合同的本质，并非以房抵债，而是属于介绍客户购房或代理中房销售涉案商品房，并以特定房屋的购房所得款约定清偿中迈公司债务。中迈公司和中房瑞安公司之间的相关合同，不符合以房抵债交易惯例和最终利益归属。按照中房瑞安公司同其他单位、个人实施的以房抵债操作惯例，系直接通过合同约定进行以房抵债，债权人不用支付资金并实际获得该房产权益(可参考贵院审理的瑞建公司和施忠义案)。但本案中，并不存在该种情况。特别是中房瑞安公司管理人对知情人陈秀蓉做的谈话笔录内容，充分反映了中迈公司涉及本案的真实情况，仅系为涉案房屋寻找真实购房客户，并以购房客户支付的购房款达到优先获得投资权益转让款清偿的目的，其最终获得的仅是债务的清偿，同以房抵债获得房屋所有权的性质完全不同。基于中迈公司代理或推销涉案商品房销售本质，所以无论是吴涛购房还是其他人购房，该资金进入中房账户后，中房同样可以将购房款用于支付中迈公司债务。因此，吴涛同中迈公司、陈秀蓉的关联性仅能反映吴涛通过该关联关系获取了涉案商品房销售的信息，不能作为判断是否恶意串通的推断。否则会导致在同样的情况下，吴涛购房就是恶意串通、其他人购房就非恶意串通的不公平情况。本案中的资金流转情况，系各方各自依据不同的法律关系和不同的合同履行所产生，非为实施以房抵债进行的恶意串通。本案中各方存在合同和法律关系如下：（1）.吴涛同中房之间的商品房买卖合同关系，产生吴涛向中房瑞安公司支付购房款的合同义务。（2）.中房同中迈之间投资权益转让合同关系，产生中房向中迈支付转让款的合同义务。（3）.中迈同内部投资人吴定喜(陈秀蓉丈夫)项目投资合同关系，产生中迈向吴定喜(实际支付至其妻子陈秀蓉账户)支付投资款的合同义务。（4）.陈秀蓉向吴涛账户汇款则是家庭内部的资金流转。通过上述各自的合同及法律关系，清晰反映了各方款项流转的本质系履行各自不同的法律关系和合同义务，同所谓中迈和中房串通以房抵债完全无涉。因此，原告主张恶意串通以房抵债的理由不能成立。4.退一步来讲，即使原告享有抵押权，但被告享有的物权期待权及居住权能够对抗并优于其抵押担保物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而原告的抵押权在受偿顺位上又后于工程款优先受偿权，因此答辩人作为商品房买受人的物权期待权优先于原告的抵押权。同时最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款同样设定了商品房购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。因此，本案中被告吴涛购买的涉案商品房已经签署了商品房买卖合同并办理了备案和预告登记手续，且已经支付了全部购房款，且该涉案商品房系吴涛名下唯一的居住房屋，吴涛的全部情形完全符合上述法律相关规定。因此，即使本案原告仍然享有涉案商品房对应土地使用权的抵押权，也不足以对抗吴涛获得该涉案商品房物权的期待权和居住权。在此情况下，中房瑞安公司仍应依法对吴涛予以办理商品房的权属变更登记手续。 被告中房瑞安公司答辩称，1.商品房买卖合同是否有效不以原告是否追认为前提。根据预售许可证，中房瑞安公司是有权处理涉案商品房。2.中房瑞安公司和吴涛签订的商品房买卖合同是真实意思表示，吴涛向中房瑞安公司支付全部购房款，中房瑞安公司应该为吴涛办理过户手续。中房瑞安公司认为上述合同在确认有效的情况下，不存在原告所谓的不能办理过户的情形。3.中房瑞安公司和中迈公司存在债权债务关系，吴涛本身和该债权债务关系不大，中房瑞安公司支付给中迈公司的款项是个别清偿行为，合法有效。 第三人中迈公司陈述称，1.本案纠纷所涉之事实简要梳理。因中迈公司针对其与中房瑞安公司名下位于浙江省瑞安市瑞祥新区D-2地块商住楼项目(以下简称案涉商住楼项目)与中房瑞安公司产生了较大的经营理念冲突，故而中迈公司与中房瑞安公司于2013年12月18日签订一份《投资份额转让协议书》(以下简称131218协议)，明确中迈公司向中房瑞安公司转让中迈公司享有的案涉商住楼项目的3.67%投资权益、中房瑞安公司分期向中迈公司支付投资权益转让价款4014.0393万元、中房瑞安公司若逾期付款则应承担中国人民银行基准利率4倍计算违约金等约定。后因中房瑞安公司未能妥善履行131218协议，中迈公司与中房瑞安公司于2014年6月26日签订一份《补充协议书》，明确中房瑞安公司截至2014年5月29日尚欠中迈公司808.4236万元本金及112.354万元利息、自2014年6月1日起按月息1.5%计算利息、中房瑞安公司应于2014年9月25日前清偿完毕，否则中迈公司有权对中房瑞安公司提起诉讼且中房瑞安公司应承担相应违约金等约定。后，因中房瑞安公司截至2014年9月25日仍无法向中迈公司清偿相应债务，故而中迈公司股东在无奈之下多次上门催讨，并拟定起诉状等诉讼文书拟起诉中房瑞安公司并查封中房瑞安公司名下商品房等资产。中房瑞安公司为能够继续运营案涉商住楼项目，尽快完成建设施工并销售案涉商住楼项目商品房，故而明确告知中迈公司可代中房瑞安公司销售商品房，而中房瑞安公司同意将中迈公司销售商品房所涉之房款尽可能用于向中迈公司清偿的方式及时维护中迈公司的合法权益，同时实现自身的资金回流、降低成本、获取收益、防止项目停滞之目的。随后，中迈公司找到有学区房购房需求的吴涛，经协商探讨后吴涛决定按照预售价的9.3折并赠送两个车位的对价购买案涉商品房，吴涛遂于2014年10月30日(两笔)、11月5日支付案涉商品房全部对价380万元、378.7593万元、3.2135万元总计761.9728万元。2014年10月30日当日，中房瑞安公司向中迈公司清偿380万元、378.7593万元。中迈公司收到前述款项后，中迈公司股东陈成荣、吴定喜、朱建海、梅项羽指定人员按照各自在中迈公司中的投资份额获得款项分配。2014年11月3日，中迈公司为确保中房瑞安公司能够妥善履行若中迈公司帮助其销售商品房，则相应商品房对价优先用于清偿对中迈公司所负债务的约定，故而签订一份《协议书》(141103协议)，明确吴涛是中迈公司接受委托所寻得的购房人，并明确中房瑞安公司对中迈公司所负剩余债务1712407.14元可以用于进行以房抵债。后，因中房瑞安公司毁约，明确案涉商品房不能以9.3折的对价出售，因吴涛已支付绝大部分款项，无奈之下，吴涛只能按照中房瑞安公司的要求补缴剩余款项3.2165万元。2015年7月20日，案涉商品房依法办理了预告登记。2.本案纠纷所涉之法律逻辑关系简要梳理。因中迈公司向中房瑞安公司转让案涉商住楼项目的收益权份额，中房瑞安公司同意向中迈公司退还相应款项，中迈公司与中房瑞安公司之间形成的是项目投资权益份额买卖的合同关系。后，因中迈公司多次催讨但中房瑞安公司仍拒不清偿前述债务，故而中房瑞安公司和中迈公司另行约定并形成的是委托合同关系，亦即是中房瑞安公司委托中迈公司代为销售中房瑞安公司名下商品房，中迈公司将因此获得优先受偿的权利。在中迈公司的努力下，吴涛与中房瑞安公司于2014年11月3日签订一份编号为20130200137的《浙江商品房买卖合同》(以下简称141103商品房买卖合同)并支付相应房屋对价，吴涛与中房瑞安公司之间形成的是商品房买卖合同关系。中房瑞安公司在收到吴涛支付的房屋对价后向中迈公司清偿债务的行为是履行双方的委托合同约定的行为，构成的是中房瑞安公司对中迈公司的个别清偿。3.本案纠纷所涉之具体法律问题的简要陈述。(1).针对原告民事起诉状事实与理由部分第一条，中房瑞安公司是案涉房屋的所有权人，有权对案涉房屋进行处分。原告混淆了自物权和他物权，自物权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而他物权指的是在他人所有的物上所设定或享有的权利，他物权属派生于所有权而又与所有权相分离的物权，其一般不包括处分权，而原告所享有的抵押权则必然不包含处分权，故而原告关于案涉房屋买卖行为属无权处分的观点，完全悖离了我国的基本法理。(2).针对原告民事起诉状事实与理由部分第二条，原告恶意臆测案涉商品房买卖合同关系为双方通谋恶意意思表示，存在诱导人民法院类推适用自由心证原则之嫌。代物清偿是中房瑞安公司未被认可的单方意思表示，中迈公司通过受托卖房的方式获取个别清偿方才是中迈公司与中房瑞安公司的一致真实意思表示。如前所述，因中房瑞安公司无法及时清偿其与中迈公司因投资项目份额买卖的合同关系而发生的对中迈公司负担的债务，中迈公司股东在无奈之下多次上门催讨，并拟定起诉状等诉讼文书拟起诉中房瑞安公司并查封中房瑞安公司名下商品房等资产，中房瑞安公司为能够继续运营案涉商住楼项目，尽快完成建设施工并销售案涉商住楼项目商品房，故而提出了以其名下商品房为标的进行代物清偿的单方意思表示，后因中迈公司不愿接收住宅商品房抵债，故而只能与中房瑞安公司合意寻找意向购房人购买案涉商品房，以换取尽早获得个别清偿之目的。故而，此处应包含两种法律关系，即中迈公司受托销售中房瑞安公司名下商品房的委托合同关系(包括因履行委托合同而向中迈公司个别清偿的行为)、吴涛与中房瑞安公司之间构成的商品房买卖合同关系，原告模糊合并前述两种法律关系，将中房瑞安公司分别与中迈公司、吴涛之间的法律关系合并于中房瑞安公司、中迈公司之间进行讨论，无事实与法律依据，依法不应予以采信。需要强调的是，案涉《协议书》的约定实际上是明确了中迈公司已根据中房瑞安公司与其之间的约定受托寻找购房人并因此应当获得优先受偿的事实，对于中迈公司在形式上进行的瑕疵意思表示，应予以仔细甄别，探寻其真意后确定各方之间的真实法律关系。中迈公司因案涉纠纷而获得的清偿款项已向中迈公司股东进行分配，而吴涛购买案涉商品房的目的亦是留于自用，足以形成吴涛为实际购房人的内心确信，否定代物清偿存在的可能性。代物清偿指的是债务人以他种给付替代其所负担的给付，从而使债权消灭的法律行为，要求债务人根据约定向债权人进行他种给付。但在本案中，根据当前证据尤其是吴涛提交的证据7“历月电费明细、用水情况查询清单”可知，案涉房屋的买受主体及实际使用主体均为吴涛而非中迈公司，而获得债务清偿的主体则为中迈公司，两者的法律主体明显不同，且并无任意证据表明吴涛是代中迈公司持有商品房，中房瑞安公司及中迈公司、吴涛分别形成各自独立的法律关系，并不存在重合乃至竞合的情形。故而，根据当前案涉证据，足以形成吴涛购买案涉商品房属留于自用的消费行为的高度可能性，而无法形成吴涛代中迈公司持有案涉商品房的一般可能性。根据《最高人民法院关于适用 对于当事人没有争议的事实和证据，经庭后对被告中房瑞安公司提供证据原件予以核实的情况下，本院予以确认。对于各方存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.案涉房屋目前居住、使用情况。根据被告吴涛提供的水电费明细、装修款支付等证据，足以印证案涉房屋目前由吴涛使用。2.案涉房屋的买卖是否存在恶意串通等损害原告利益的情形。根据现有证据显示，被告中迈公司与中房瑞安公司之间存在真实的股权转让关系，双方确实曾达成过以房抵债的合意，即使在结算之后双方以此签订房屋买卖合同，亦不构成恶意串通等损害原告利益的情形，故，即使以被告吴涛名义所购案涉房屋的购房款全部来源于中迈公司，原告也不能仅凭此推定上述各方恶意串通，故应由原告承担举证不能的法律后果。3.有关中迈公司内部投资人投资及结算相关事宜。有关中迈公司投资及结算事宜，在本案中有陈秀蓉作证的证言及其谈话笔录、转账记录、中迈公司出具的情况说明予以印证，本院认为，有关中迈公司内部投资人具体投资比例及最终结算事宜，不能仅凭陈秀蓉的陈述、转账记录及中迈公司出具的虽然有其他投资人签字确认但无法核实真实性的情况说明就足以认定，故本院在本案中不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月3日，被告中房瑞安公司与被告吴涛签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定了被告中房瑞安公司将坐落于璟园第8幢1单元1002号房屋出卖给被告吴涛，约定于合同签订当日支付购房款1142964元，并于2014年12月2日支付剩余所有购房款6476794元，并在合同中记载了与案涉商品房有关的土地使用权抵押给华澳国际信托有限公司的情况，但未提到原告的相关抵押权。2015年7月20日，被告吴涛取得案涉房屋预告登记证书（瑞房预瑞安字第××号）。此后，被告吴涛于2015年至2016年期间对案涉房屋进行装修，并于2017年6月入住至今。2016年11月4日，本院根据中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司申请，裁定受理被告中房瑞安公司破产清算一案，并于2018年7月3日作出（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，依法确认了原告等63户债权人共计107笔债权（包括案涉房屋所在的璟园项目土地使用权的抵押权已被确认），但未包括案涉债权。2019年1月2日，中房瑞安公司管理人向各债权人发出（2018）中房破管字第××号告知函，拟对包括24套（包括案涉1套房屋）未查封房产购房人办理产证资格进行公示；2019年1月11日，原告向中房瑞安公司管理人寄送《关于对管理人公示房屋产权转移登记的异议函》，对上述告知函中的24套房屋办理产权转移登记均提出异议。2019年1月14日，中房瑞安公司管理人向原告发出复函，认为原告提出异议不能成立，可在收到本函之日起15日内向瑞安市人民法院提出诉讼。故此，原告向本院提起诉讼。 另查明：1.2014年8月31日，原告重庆信托公司向瑞安市住房和城乡规划建设局出具声明书一份，主要内容为：中房瑞安公司以其开发建设的璟园商品房项目的土地使用权进行抵押，向我单位借款95000万元，借款期限自2013年12月30日至2016年1月28日止，并办理土地使用权抵押登记，目前尚未偿还完毕。现因该项目按揭贷款，需办理预购商品房抵押权预告登记，为避免房地产权属重复抵押，我单位承诺如下：（1）该项目取得商品房预售许可证后售出……。售出行为不包括虚假买卖、恶意串通等行为的商品房，我单位同意放弃该商品房对应部分的土地使用权抵押权。即使出现该抵押人不能按规定偿还项目开发贷款的情形，我单位承诺不采用任何损害该商品房购房者合法权益的方式……。（2）对该项目尚未出售的商品房房源部分，我单位继续保留未出售商品房对应土地的抵押权。2.重庆市高级人民法院于2015年11月11日作出（2015）渝高法民初字第00026号民事判决书，依法确认原告对被告中房瑞安公司应支付其借款本金61150万元及相应利息、逾期利息的债权范围内有权就浙江省国土资源厅出具的瑞他项（2013）第0663号土地他项权利证明书所载明的国有土地使用权优先受偿。3.被告吴涛所支付的购房款来源及去向明细如下：2014年10月30日，被告吴涛母亲陈秀蓉向被告吴涛分别转账100万元、100万元、1万元、179万元，共计380万元；被告吴涛收款后即于同日汇款380万元给中房瑞安公司；中房瑞安公司收款后即于同日汇款380万元给中迈公司；中迈公司收款后又于同日转账380万元给被告吴涛，然后吴涛又转3787593元给中房瑞安公司；中房瑞安公司收款后即将3787593元转给中迈公司。2014年10月31日，中迈公司分别转账给陈秀蓉2987500元、80万元，共计3787500元。2014年11月5日，案涉款项32165元由吴涛转给中房瑞安公司，然后中房瑞安公司转给中迈公司。4.原告重庆信托公司原名称为重庆国际信托有限公司，后于2015年9月29日经批准变更为重庆国际信托股份有限公司。5.中房瑞安公司与中迈公司之间达成的相关股权转让协议及结算过程如下：（1）.2013年12月18日，双方签署《投资份额转让协议书》一份，约定中迈公司将案涉房屋所在瑞祥新区D-2地块商住楼项目中占有投资份额3.67%转让给中房瑞安公司，并约定了其他诸如付款时间等内容；（2）.2014年6月26日，双方签订《补充协议书》一份，经具体结算，中房瑞安公司尚欠8584236元，并继续约定具体还款日期等内容。（3）.2014年10月30日，中房瑞安公司向璟园建设项目部出具《函》一份，内容为“兹有浙江中迈贸易有限公司属绿城璟园项目投资挂我公司名下的隐性股东，现由吴涛购买了璟园8幢1单元1002室商品房，请给予办理相关手续”。（4）.2014年11月3日，双方又重新签署《协议书》一份，对未付部分款项进行重新结算为930万元，其中7587592.86元抵付案涉房屋，并指定购房人为吴涛，剩余1712407.14元可在2014年12月31日前用来抵付购房户购买璟园商品房的购房款。 本院认为，被告吴涛向被告中房瑞安公司购买案涉房屋，意思表示真实，所签订的案涉房屋买卖合同合法、有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定。被告吴涛购房所涉款项中两笔380万元虽分别系从其母亲陈秀蓉及中迈公司处获得，但因为中房瑞安公司结欠中迈公司股份转让款系被告吴涛父亲等股东所有，其中另涉及到多位股东结算问题，虽然无法在本案中予以一并查明，但并不能否定吴涛购房的真实性；另结合被告吴涛已将案涉房屋装修并实际居住等事实，原告重庆信托公司主张被告中房瑞安公司与第三人中迈公司、被告吴涛恶意串通、虚假买卖依据不足，应由原告承担举证不能的法律后果，其主张案涉商品房买卖合同无效，理由不能成立。对于原告在诉讼过程中增加的诉讼请求：被告中房瑞安公司不得为被告吴涛办理绿城璟园项目第8幢1单元1002号房屋（含附赠车位）的所有权变更登记手续即原告向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立，原告出具的《声明书》记载其放弃抵押权的情形不包括虚假买卖及恶意串通的情形，而原告主张本案存在上述虚假买卖及恶意串通情形依据不足，本院不予采信，故对于原告主张的上述诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告重庆国际信托股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告重庆国际信托股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  余海瑞 人民陪审员  薛宽妹 人民陪审员  潘孝东 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  戴 星 附录：原告重庆信托公司提供的证据目录 证据1：（2016）浙0381破11号之十民事裁定书及瑞他项（2013）第0663号《土地他项权利证明书》各1份； 证据2：《投资份额转让协议书》、《补充协议书》、《函》、《浙江省商品房买卖合同》、《协议书》各1份； 证据3：对私新线流水交易查询、存款分户明细查询、吴涛银行账户流水、交易受理单、中房瑞安公司账户流水、对私新线流水交易查询、存款分户明细查询等若干份； 证据4：（2018）中房破管字第××号《告知函》、《关于对管理人公示房屋产权转移登记的异议函》、2019年1月14日《复函》各1份。 被告吴涛提供的证据目录 证据1：商品房预售证及声明书复印件各1份； 证据2：浙江省《商品房买卖合同》1份； 证据3：银行转账记录1份； 证据4：《房屋预告登记证明》1份； 证据5：陈秀蓉谈话笔录1份； 证据6：历月电费明细、用水情况查询记录各1份； 证据7：不动产登记信息查询记录1份； 证据8：企业公示信息打印件1份； 证据9：户口簿1份； 证据10：存折1份及转账凭证3份； 证据11：物业费和管理费发票3份（其中一张是复印件）； 证据12：收据及转账凭证各3份； 证据13：证人陈秀蓉出庭作证的证言1份。 第三人中迈公司提供的证据目录 证据1：情况说明1份。 本院依职权调取的证据目录 证据1：被告吴涛农业银行转账明细1份。