广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初4569号原告：高东圳，男，汉族，1975年1月4日出生，广东省廉江市人，住廉江市**********，公民身份号码：440************416。委托诉讼代理人：陈飞虎，男，汉族，1974年8月23日出生，广东省廉江市人，住廉江市*********，公民身份号码：440************418。被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*************，现住廉江市锦绣华景18幢3026房，公民身份号码：440************269。委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县岭北镇遂溪农场迈生中队82号，公民身份号码：440************713。原告高东圳诉被告何红梅、罗流敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告高东圳及其委托诉讼代理人陈飞虎、被告何红梅以及委托诉讼代理人欧艳、卓慕清到庭参加诉讼，被告罗流敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高东圳向本院提出诉讼请求：判令被告何红梅返还建房款11万元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款的利率双倍计付，计算时间从2017年9月7日起至付清为止），被告罗流敏负连带清偿责任。事实与理由：原告于2017年9月5日在百度网上看到廉江市***********有小产权房出售的消息，9月6日上午通过电话联系彭先生（何红梅的儿子）介绍看楼，该楼房已建好16层主体。下午，彭先生引见了被告何红梅，在双方的商谈过程中，被告何红梅声称楼房没有任何问题，土地权属不存在争议的情况下，原告预付了壹万元人民币(10000元)给被告何红梅，有被告的收据为凭。并与被告何红梅签署了一份《大樟村委托建房合同》，被告罗流敏当时不在场。9月7日，原告从父亲高恒成的银行账户转账拾万元人民币（100000元）给被告何红梅，作为购房的首付款，有转账凭证为据。2018年4月13日，原告再次看房时看到了廉江市住房和城乡规划建设局贴出的对原告及其他购房户作出的行政处罚决定催告书，于是找到何红梅质问并见到了所谓的被告罗流敏，俩被告声称事情正在处理过程中，叫原告回去等候音讯通知。2018年8月30日，廉江市住房和城乡规划建设局对原告所购买的位于廉江市***********的房屋进行了强制拆除。房屋拆除之后，原告多次找被告何红梅、罗流敏追讨返还购房款，但俩被告都以各种理由推却，至今不返还购房款。经查，廉江市住房和城乡规划建设局早已在2017年3月21日对彭辉（何红梅的老公）作出了对廉江市**********的违法建设的通知，被告何红梅和罗流敏在明知这种情况下，还出售违法建设用房，这明显是一种隐瞒与欺诈的行为。鉴于这种情况，恳请法院判令原被告所签署的《大樟村委托建房合同》无效，并判令被告何红梅退还原告预付的购房款拾壹万（110000元）人民币，支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款的利率双倍计付，时间从2017年9月7今日起至还清购房款为止），被告罗流敏负连带清偿责任。被告何红梅辩称：被告何红梅与原告高东圳不存在合同关系，何红梅不是本案的适格被告，不应当承担合同责任，原告要求何红梅连带返还建房款11万元及利息的诉求，没有事实和法律依据，应予以驳回。一、何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的工作人员，其在原告与被告罗流敏签署的大樟村委托建房合同中的签名行为是依禾辉公司的授权，属于职务行为，与其个人无关；二、何红梅的代收款行为也是依禾辉公司的授权，代禾辉公司向原告收款，然后再将款项转交给罗流敏；最后一点，大樟村委托建房合同中明确表示，何红梅是禾辉公司中介方的代表人，这些由我们提交的声明书作为证据。针对原告的诉讼请求，被告罗流敏没有答辩。原告高东圳围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、原被告之间的基本情况介绍；3、3-6页，原告购房材料《大樟村委托建房合同》复印件；4、7-9页，原告付款凭证复印件；5、10-13页关于所购房的相关辅助材料复印件。被告何红梅为支持其答辩提交了一份《声明书》。被告罗流敏在举证期限内未提交证据。本院组织当事人进行庭审质证。对原告提供的证据，被告何红梅经质证认为：对证据一无异议；对证据二原告与被告之间的情况说明，是原告单方书写的，对三性均有异议；对证据三的真实性无异议，但是该合同恰恰可以证明何红梅是禾辉公司的工作人员，何红梅所从事的签名行为属于职务行为，不适合本案被告，不应承担责任。对被告何红梅的证据，原告经质证认为：对里边的内容不认可，何红梅是禾辉公司的员工无异议，但是签的合同不属于公司的授权行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月6日（实际签订日期为2017年9月6日），原告高东圳（委托建房方/甲方）与被告罗流敏（承建方代表/乙方）以及禾辉地产有限公司中介方代表人被告何红梅（丙方）签订《大樟村委托建房合同》，合同主要载明：（第一条）甲方等24户委托建房者在廉江市*******************（一梯两户，每层2套）楼房；（第二条）乙方以包工包料方式承建；（第四条）工程合同工期约18个月，从签订合同后开始计算；（第五条）甲方委托乙方建房，面积145平方；甲方分二期向乙方支付价款250000元，第一期签订本合同当天，付委托建房款110000元，第二期交房付委托建房款140000元；（第六条）甲、乙、丙三方约定，乙方如果超过合同工期的交房时间，超期一个月，乙方按每月人民币壹仟元违约金支付给甲方；（第七条）乙方应当在收齐委托建房款把房交付给甲方使用3个月内，三方约定时间办理公证或律师见证，如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续，有关办理国土证及房产证要付的费用全部由甲方承担。如中国政策需要征收任何费用，全由甲方承担；（第十二条）甲方委托乙方兴建的楼房天面屋顶及楼梯，首层公共部分面积、车库走道面积等使用权属本大厦全体委托建房者所有；（第十三条）甲方在没有付清全部委托建房款给乙方之前，甲方不得对自己委托乙方建的房进行装修、出租、居住、转让等。如甲方超过甲、乙、丙三方约定的建房交款时间，乙方和丙方有权对甲方委托乙方建的房另作处理，并不退回甲方已交给乙方和丙方的全部委托建房款。建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月）不能交房给甲方使用则乙方和丙方退还甲方已交的委托建房款；（第十五条）本合同自甲、乙、丙三方签订之日起生效。原告高东圳作为甲方、被告罗流敏作为乙方、被告何红梅作为丙方在合同上签名、捺手印。2017年9月6日被告何红梅收到原告交付的委托建房款（面积145平方，楼层2楼，摩托车库22号）10000元。2017年9月7日原告通过其父亲高恒成银行账户转账100000元给被告何红梅。原告上述交付款项共计110000元。该款已通过被告何红梅交给被告罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市*************筹建过程中，被告何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。与本案相关案件的生效判决（包括广东省湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民终2472号《民事判决书》）已查明以下事实：被告罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，被告罗流敏购买陈辉等人位于廉江市********的土地一块，该土地没有土地使用权证。该土地即是下面提到的廉江市***********。2016年8月11日被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市***********的楼房工程。2016年9月19日被告何红梅代表被告罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市***********的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。被告钟洪勇、刘雄辉、彭晖是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的投资者，被告何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员，是被告罗流敏的代理人。廉江市禾辉地产有限公司没有在相关职能部门进行公司登记，没有依法成立。在上述集资楼建设过程中，2018年2月6日，该集资楼被确定为违法建筑物，廉江市住建局作出《行政处罚决定书》通知原告陈汉英等人自行拆除。2018年8月，该集资楼被依法强制拆除。本院认为，根据被告的答辩及质证意见，本案的争议焦点有：一、关于本案案由。原告与被告罗流敏及禾辉地产有限公司中介方代表人何红梅签订的《大樟村委托建房合同》，虽名为委托建房合同，但实质是房屋买卖合同。本案建设用地是罗流敏向案外人购买所得，案涉楼房亦是由罗流敏委托案外人所建，罗流敏的权利是收取原告的房款，其义务是按照约定的交房标准和时间向原告交付案涉房屋并在政策允许的情况下办理房屋产权证和土地证。原告的权利是获得案涉楼房第2层面积为145平方米的房屋，其义务是按照约定的付款方式和价格支付房款。原告并未参与任何建房事项。从上述双方约定的权利义务看，双方的真实意思表示是由原告出资购买罗流敏所建案涉楼房第2层面积为145平方米的房屋。因此，本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于两被告的责任。被告罗流敏与原告签订房屋买卖合同，又与工程施工方签订施工合同，并将原告交付的购房款用于建设，在建设、出售房屋的过程中主要从事购买土地、负责楼房施工管理等工作，故应承担相应的责任。被告何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员以及被告罗流敏的代理人，不承担责任。对原告关于被告何红梅的诉求，本院依法予以驳回。三、关于《大樟村委托建房合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《大樟村委托建房合同》名为委托建设，实为房屋买卖合同。被告罗流敏在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。四、关于原告诉请被告返还购房款110000元并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告罗流敏签订的房屋买卖合同为无效合同，且案涉房屋已被依法强制拆除，对于原告已交付的110000元购房款，被告罗流敏应当予以返还。原告明知涉案房屋是小产权房，证件不齐全，仍然购买，对合同无效也有过错，因此，原告请求被告罗流敏支付利息，本院不予支持。被告罗流敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告罗流敏在本判决生效之日起十五日内返还原告高东圳购房款110000元；二、驳回原告高东圳的其他诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由被告罗流敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫华存二〇一九年十二月十二日法官助理 韦丽珍书 记 员 许婷婷附相关法律及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。