广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1197号 原告：徐隆平，男，1961年7月18日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：陶春秀，女，1966年2月26日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：徐小喻，女，1993年6月7日出生，汉族，住广西钟山县。 上述三原告共同委托诉讼代理人：欧湛伟，广西宏民律师事务所律师。 被告：广西贺州市灵贺投资开发有限公司，住所地：贺州市八步区建中社区建设中路3号，现公司办公地点：贺州市烟草局对面。 法定代表人：兰乾雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 原告徐隆平、陶春秀、徐小喻与被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司（以下简称灵贺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，被告灵贺公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年7月29日作出（2019）桂1103民初1197号民事裁定书，裁定驳回被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司对本案管辖权提出的异议。本院依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2019年10月28日裁定将本案转为普通程序进行审理，并于2019年11月12日第二次开庭审理。第一次开庭，原告徐隆平、陶春秀、徐小喻的委托诉讼代理人欧湛伟，被告灵贺公司的委托诉讼代理人卢贞到庭参加诉讼；第二次开庭，原告徐隆平及其委托诉讼代理人欧湛伟，被告灵贺公司的委托诉讼代理人卢贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐隆平、陶春秀、徐小喻向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金7031元（违约金计付：以240024元为基数，从2016年7月1日起按照每日万分之一计算至2017年4月20日止，共计293天）；2.请求法院判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金（违约金计付：以240024元为基数，从2018年4月21日起按照每日万分之一计至被告办好房屋权属登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月23日，三原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（预售），该合同约定：三原告向被告购买位于贺州市将军山开发区灵贺花园3号楼1层101号房，建筑面积109.55㎡，单价为2191元/㎡，总价款为240024.05元。三原告以银行按揭的方式于2016年1月向被告付清了该商品房的房款和专项维修资金。按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付涉案的商品房，否则被告每日需承担全部房价款万分之一的违约金，但被告逾期至2017年4月20日，且在商品房交付条件尚不符合合同约定时即通知原告收房。 按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告自应当完成房屋所有权登记期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。现在由于被告的原因至今未能为原告办妥房屋所有权登记。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1.原告身份证复印件；2.企业信用信息公示报告；3.商品房买卖合同（预售）；4.灵贺花园交房通知单。 被告灵贺公司辩称，一、涉案房屋不属于对外市场运作的普通商品房而是属于定向开发的团购房。首先，2014年1月10日，为解决集团公司内部职工住房困难问题，决定由集团组织本单位员工团购“灵贺花园项目期房”。根据《关于印发的通知》（贺城投发【2014】1号）的规定：1.由集团公司决定由被告作为灵贺花园项目开发建设单位；2.房屋及车位固定团购价格:涉案房屋、车位销售价格按照中介机构评估确定并固定均价；3.团购人员资格为截至2013年8月31日止在职的市国资委、市城投集团及子公司的正式员工；4.团购款由团购人员按照建设进度支付。按照上述文件的规定，三原告与被告签订的虽然为《商品房买卖合同》，但被告认为涉案房屋不属于一般市场运作的普通商品房，而是属于单位福利房性质，不能按照商品房相关的法律、法规来处理。其次，涉案房屋作为灵贺花园项目期房的开发经过贺州市城市建设投资开发集团有限公司一届三次职工（会员）代表大会表决通过，被告根据集团公司及全体职工授权作为开发建设单位，在开发过程中遇到任何问题应由集团公司及全体职工承担。二、原告要求被告支付逾期交房违约金7031元，无事实和法律依据。由于施工方在施工过程中遭遇了非施工方能控制的因素影响了施工的进度，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告因施工方的上述原因造成工期延误的，出卖人也可据实相应延期交房，因此被告延期交房的时间应扣除施工顺延天数540天。三、原告要求被告支付逾期办证违约金，无事实和法律依据。根据贺州市办理房屋产权相关手续的规定，涉案房屋在办理权属登记之前必须依法取得小区整体规划备案验收证明。被告已于2017年12月1日向贺州市规划局提交相关资料进行验收，但贺州市规划局至今未能就涉案房屋所在的小区进行整体规划验收，小区的规划验收属于相关行政部门的行政职能范围，不是被告所能左右的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1.关于印发《灵贺花园项目期房团购方案》的通知；2.开工申请、开工令；3.工程联系单；4.气象资料（2014年7月14日至2017年5月1日）；5.贺州市规划局受理决定书；6.房地产期房市场价值评估报告（2013年8月5日至2013年8月13日）；7.贺州市城市建设投资开发有限公司董事会议纪要（2017年3月22日）、关于借款支付灵贺花园工程款的请示（贺灵投报〔2018〕3号）、贺州市城市建设投资开发有限公司董事会议纪要（2018年8月29日）、关于灵贺花园项目和东方广场项目的情况汇报、对公客户回单；8.灵贺花园工程结算审计报告、贺州市灵贺花园配电工程结算审计报告、灵贺花园小区工程（道路、景观）结算审核报告、灵贺花园电梯井防水修复工程竣工结算审核报告书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院认为上述证据亦与本案具有关联性，可以作为本案认定相关事实的依据。被告提交的证据6、7、8来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，以三原告为买受人，被告为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号LH-3-101），约定：买受人向出卖人购买坐落于贺州市将军山开发区灵贺花园3号楼×单元1层101号房。按照建筑面积计算，该商品房单价为2191元/㎡，总价款为240024.05元……出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告于2017年4月20日向三原告发出《灵贺花园交房通知单》，通知三原告办理交房手续。涉案房屋至今尚未办理房屋所有权登记手续。 另查明：贺州市城市建设投资开发集团有限公司于2014年1月10日发布了《关于印发的通知》，该团购房的开发建设单位为被告，购房对象为贺州市城市建设投资开发集团有限公司及其子公司的正式员工。 灵贺花园项目原定工期总日历天数为450天，自2014年申请开工建设至2015年10月7日止。灵贺花园工程项目实际于2014年7月15日开工建设。2014年8月，灵贺花园工程项目的施工单位向监理单位提出如下意见：由于该单位在进行施工现场土方开挖时，施工人员挖出了4块岩石，与设计不符原因，兹提出灵贺花园工程修改通知单5第2条设计变更增加的费用。之后，监理单位与建设单位即被告均同意了施工单位的上述意见。2015年9月28日，灵贺花园项目的施工单位向监理单位和业主提出如下意见：……2.因受临时施工用电变压器安装缓慢、CFG桩工程量增加、人防地下室预埋件安装缓慢、暴雨天气持续3天以上等因素影响，外业不能组织施工和延长施工时间共计78日历天；3.实际施工中遇到复杂的问题，需各相关单位长时间洽商后方能解决（如局部基础漏布CFG桩、CFG桩遇岩石导致桩长过短，土方开挖出岩石、使用超前钻勘探岩石层厚度、铝合金窗变更、地下室顶板装修做法确定等问题），应顺延工期约117日历天；4.工程进度款没能及时支付给施工单位，造成施工单位资金困难、工程缓建，以及工人未能按时领取工资，导致工人罢工、退场等问题，应顺延工期约106日历天……。2015年10月23日，灵贺花园项目的监理单位出具了监理意见，同意施工单位因上述原因分别延长工期为78天、30天、106天，上述共计214天，被告亦同意监理上述的意见。灵贺花园工程项目的五栋楼主体于2015年8月份封顶，于2016年4月完成土建部分，于2016年7月完成安装装饰工程。从2014年7月14日起至2016年7月31日止，贺州市中雨以上天数为129天，中高考天数为10天（2015年、2016年）。 由于灵贺花园项目工程增项、漏项、设计变更较多，其中项目增项工程增加投入639.32万元，项目漏项工程增加投入351.8万元，部分工程设计变更导致成本增加70.1万元。被告曾向贺州市城市建设投资开发有限公司借款以用于解决灵贺花园项目后续工程款支付问题。 本院认为，三原告与被告于2015年11月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号LH-3-101），是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于被告是否构成逾期交房的问题。灵贺花园项目在开工建设后遇到局部基础漏布CFG桩、CFG桩遇岩石导致桩长过短，土方开挖出岩石等复杂问题，导致工程项目需要变更设计，并进一步导致了工程量和建设成本的增加，施工单位已就上述原因向监理单位和建设单位提出延长工期共计214天，并获得了相应的审批同意。在灵贺花园项目施工过程中贺州市中雨以上的天数共计129天（2014年7月15日至2016年7月31日），中高考10天（2015年至2016年），上述共计139天。被告主张本案中应扣除上述施工顺延天数共计351天（214天＋137天，被告主张中高考顺延8天），本院认为灵贺花园项目在施工过程中开挖出岩石等系由于地质原因造成的，该原因不可归责于被告，在施工过程中遇到中雨以上天气及中高考，亦是被告自身不能避免并不能克服的客观情况，如上述天数不予抵扣，对被告亦不公平合理，故被告的上述辩驳主张具有事实和法律依据，本院予以采信。综上，抵扣上述施工顺延的天数351天后，被告并未构成逾期交房，故原告主张的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金是否具有事实和法律依据的问题。办理房屋权属登记需要经过政府有关部门的审批，上述过程并不是被告所能左右的，并且原告现亦无证据证实被告存在懈怠办理房屋权属登记的行为，故原告现主张要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百一十七条的规定，判决如下： 驳回原告徐隆平、陶春秀、徐小喻的诉讼请求。 本案受理费230元（原告已预交），由原告徐隆平、陶春秀、徐小喻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李永慧 人民陪审员  李丽平 人民陪审员  张 宁 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  张媛月 书 记 员  钟 洁