广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4934号原告（反诉被告）：程新闻，男，1972年1月26日出生，汉族，住广东省四会市东城街道玉城社区******************。公民身份号码420************350。委托诉讼代理人：张玉莲，广东承芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚桂霄，女，1960年2月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区田心坊6号315房。公民身份号码440************467。被告（反诉原告）：姚天成，男，1956年11月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区康乐西约新区***1*。公民身份号码440************212。被告（反诉原告）：黄乐宜，男，1960年6月29日出生，汉族，住广东省广州市东山区***********。公民身份号码440********6290617。上述三被告的共同委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：莫惠婷，广东浩淼律师事务所律师。原告程新闻诉被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。因三被告提出反诉，本院依法受理后将本诉与反诉合并审理。开庭审理时，原告程新闻及其委托诉讼代理人冯松斌、被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜的共同委托诉讼代理人莫惠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程新闻向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《租赁合同》；2.判令三被告向原告支付2019年需交纳的租金100000元；3.判令三被告对租赁物恢复原状并将其返还给原告，且从合同解除之日起按每日1644元的标准支付场地占用费至实际返还租赁物之日止；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年7月18日，原告与三被告签订《租赁合同》，约定三被告承租原告位于佛山市三水区芦苞镇上塘股份合作社涡沙养殖场，租赁期限为2015年8月15日至2024年3月30日，合同签订当天一次性支付押金110000元，其中2017年4月1日至2024年3月30日的租金为600000元/年，双方同时约定，每年度的1月1日前交纳租金500000元，8月1日前交纳租金100000元。合同签订后，三被告向原告交纳租金和押金，原告将养殖场交付三被告使用。2019年8月1日起，三被告无故拖欠租金，原告多次要求解除上述合同并由三被告承担违约责任。现因合同无法继续履行，原告特提出本案诉讼请求，望判如所请。原告程新闻在本诉中提供了以下证据：1.原告身份证复印件、三被告人口信息查询资料复印件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.《租赁合同》原件一份，拟证明三被告承租了原告的养殖场，双方对相关权利义务进行了约定；3.照片打印件12张，拟证明养殖场现仍由三被告使用，被告用于养殖鸡鸭鹅及鱼，不影响其使用养殖场；4.《动物防疫条件合格证》复印件、《建设项目环境影响登记表》复印件、《关于规范生猪养殖场防疫管理的告知书》打印件各一份，拟证明原告出租的养殖场符合相关养殖生猪的条件；5.《关于生猪养殖问题的回复》复印件、《动物检疫合格证明》复印件各一份，拟证明租赁物已经被污染，现不具备养殖生猪的条件，同时证明佛山市三水区不存在禁止养殖生猪的事实。被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜辩称，由于客观形势发生变更，三被告同意于2019年12月1日解除涉案合同，三被告不存在违约行为，原告没收押金110000元没有事实和法律依据。三被告已足额交纳合同解除之前的租金，不存在拖欠原告租金的事实，且三被告多支付了四个月的租金，原告应当予以返还。原告称养殖场填埋了无害化处理的生猪尸体，并不是由三被告决定填埋在该处。涉案合同订立时合同附件固定资产清单已经证明了交付时的原状，合同解除时，三被告可以按照合同附件交还场地，不存在恢复原状的说法。此外，由于三被告已经支付租金至2019年11月，不存在原告诉称的场地占用费。被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜在本诉中没有提供证据。被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜向本院提出反诉请求：1.判令原告与三被告之间的《租赁合同》于2019年12月1日解除；2.判令原告向三被告返还多付的租金100000元（500000元-8个月×50000元/月）；3.判令原告向三被告退还押金110000元；4.反诉诉讼费用由原告负担。事实和理由：原告与三被告于2015年7月18日签订《租赁合同》，三被告承租的养殖场包括猪舍和鱼塘两部分，合同约定租赁期内如遇到政府征收等不可抗力事项致使合同终止时，原告应在合同终止十天内一次性全额退还110000元押金。2018年12月28日，三被告向原告支付了2019年4月1日至2020年3月31日的租金500000元。2018年底，因爆发非洲猪瘟疫情，佛山市三水区人民政府禁止养殖生猪。2019年3月8日，三被告与佛山市三水区芦苞镇农林渔业局签订《芦苞镇生猪无害化处理补偿清理协议》，由三被告对已养殖的生猪进行无害化处理，并承诺以后不再在涉案养殖场进行生猪养殖。因无法继续养殖生猪，三被告已就上述情况与原告进行沟通，提出因政府原因只能终止合同，三被告到2019年11月就不再承租，租金按月计算，无需再交纳当年度剩余租金100000元，之前已交500000元租金中多付的100000元应予以退还。三被告认为，因不可归责于双方的事由导致合同基础丧失，若继续履行合同会显示公平。被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜在反诉中提供了以下证据：1.《租赁合同》原件一份，拟证明原告与三被告之间存在租赁合同关系；2.《押金收据》原件一份，拟证明原告收到了三被告交纳的110000元押金；3.《中国建设银行个人活期账户交易明细》打印件一份，拟证明原告收到三被告交纳的2019年4月1日至2020年3月31日的租金500000元；4.《芦苞镇生猪无害化处理补偿清理协议》复印件一份，拟证明因不可归责于三被告的原因导致涉案合同终止；5.《HDPE防渗膜供应与施工合同》原件一份，拟证明三被告为涉案养殖场投资建设沼气防渗及覆盖工程，现无法继续养殖生猪导致损失严重；6、《搬迁费收据》原件一份，拟证明租赁合同订立时，三被告向原告一次性支出了200000元设备设施补偿及猪只迁移费用，现因合同终止，三被告仍需支付相应的搬迁费用，导致损失严重；7.《租金收据》原件一份，拟证明涉案猪场的租金包括猪栏、鱼塘两部分，现因不能养殖生猪，三被告无需支付剩余租金，不构成违约；8.《固定资产清单》复印件一份，拟证明涉案养殖场的固定资产包括大量猪舍等生猪养殖设备设施，在600000元的租金里占很大比例，现因无法养殖生猪，三被告无需继续支付剩余租金。原告程新闻辩称，原告不同意三被告提出的于2019年12月1日解除合同的意见，合同所涉的2019年度租金应当在2019年8月1日交纳完毕，现因剩余的100000元租金已经逾期交纳，请求法院判令三被告支付该款,同意三被告使用租赁物至2020年3月31日，或者至法院判决租赁合同的解除之日。按照合同第五条第三点的约定，逾期十天交租的属于违约，原告根据合同第十一条有权没收押金。三被告于2019年3月8日与政府签订协议，这是三被告作为平等主体与政府签订的协议，不属于具体行政行为，三被告承诺不再在案涉养殖场进行生猪养殖是其对自身权利的处分，且其已经在签订协议后获得一百多万的补偿金。根据合同约定，原告出租给三被告的是养殖场，该养殖场不局限于养猪，从合同第八条可以证明。实际上，三被告在养猪的同时也有养鱼和鸡鸭鹅，所以不存在三被告所述的无法养殖生猪导致损失的事实。正是因为三被告与政府签订了协议，且在养殖场掩埋了病死生猪，导致养殖场养殖生猪的功能缺失，原告要求三被告恢复原状并交还养殖场的请求合法合理。原告程新闻在反诉中没有提供证据。诉讼过程中，本院依职权向佛山市三水区芦苞镇农林渔业局调查取证，并组织原告及三被告对该局提供的《关于三水区人民法院调查取证函的回复》进行质证。本院经审理认定事实如下：2015年7月18日，原告与三被告签订《租赁合同》，约定由三被告承租原告向案外人岑杰就租赁的位于佛山市三水区芦苞镇上塘股份合作社涡沙养殖场，养殖场总面积约168亩，场内鱼塘、房屋、设备设施等在《固定资产清单》上详细列明，租赁期间为2015年8月15日起至2024年3月30日止。双方同时约定：三被告在合同签订当日向原告支付押金110000元，该款在租赁期最后一年可作租金抵消，如租赁期内遇到政府征收等不可抗力致使合同终止，原告在合同终止十天内一次性全额退回上述押金，2017年4月1日至2024年3月30日的年租金为600000元，该款于每年度1月1日前交纳500000元，于每年度8月1日前交纳100000元，租赁期满及中途违约的，三被告须按照《固定资产清单》将资产完好归还原告，租赁期满或中途终止合同的，三被告在不破坏原告原有设备设施的前提下，在三十天内将自行新增设备设施搬走，过期则归原告所有，如政府对养猪及场内有新的要求，三被告应无条件执行，如一方违约，履约方有权终止合同，如三被告违约，原告有权没收押金，如是原告违约，原告须向三被告支付违约金110000元，并退还押金。2015年7月21日，三被告向原告交纳押金110000元。此后，双方正常履行合同至2018年。租赁期间，三被告在租赁场地新增了部分设备设施。2018年12月28日，三被告向原告交纳了2019年度（2019年4月1日至2020年3月30日期间）的第一期租金500000元，但经双方协商后拒绝交付当年度剩余租金100000元。因案涉养殖场内发生猪只异常情况，佛山市三水区芦苞镇农林渔业局根据三被告的上报到场进行核实，连同所在地村委会工作人员进行猪只数量清点，并参照《病死及病害动物无害化处理基数规范》的要求进行无害化处理。2019年2月27日至28日，该局工作人员与村委会工作人员对案涉养殖场内的生猪实施无害化处理，共无害化处理猪只2529头，为防止动物疫情扩散，处理地点位于案涉养殖场内。根据佛山市三水区生猪养殖的要求，佛山市三水区芦苞镇农林渔业局对案涉养殖场此后重新养殖生猪作出8项具体要求，包括办理设施农用地、采用干式养殖或异位发酵高床养殖模式、申请复养前一年内未出现动物异常情况等。2019年3月8日，三被告与佛山市三水区芦苞镇农林渔业局签订《芦苞镇生猪无害化处理补偿清理协议》，约定三被告自愿对生猪进行无害化处理，养殖场无害化处理数量经该局、村委会、养殖户三方确认，生猪无害化处理后，三被告承诺以后不再在该养殖场进行生猪养殖等。之后，三被告未在该养殖场饲养生猪，但仍有继续饲养鸡鸭鹅等动物。本院认为，原告与三被告之间的《租赁合同》合法有效，双方应按照约定行使权利、履行义务。双方对发生于2018年之前的合同履行情况无争议，三被告亦依约交纳了2019年度第一期的租金500000元。但是，在合同约定的2019年度第二期租金交纳期限届满前，因三被告承租的养殖场发生猪只异常情况，佛山市三水区芦苞镇农林渔业局依规定对养殖场内的猪只实行无害化处理，并对复养条件作出了限制，导致三被告继续履行《租赁合同》合同的基础条件发生了重大变化，故三被告在签订《芦苞镇生猪无害化处理补偿清理协议》时同意放弃在该场地继续饲养生猪具有合理的原因。同时，根据《租赁合同》的约定和《固定资产清单》的记载，从事生猪养殖是三被告承租涉案养殖场的重要目的。三被告在签订《芦苞镇生猪无害化处理补偿清理协议》后按照承诺未再从事生猪养殖，且经与原告沟通后仍拒绝交纳当年度第二阶段的租金，上述事实充分表达了三被告提前解除合同的意愿，该结果系政策变化引发履约基础条件发生重大变化所导致，不可归责于合同双方。现原告诉请解除其与三被告之间的《租赁合同》，三被告亦诉请确认《租赁合同》于2019年12月1日解除，表明双方已就合同解除问题达成一致意见，本院对双方关于合同解除的诉请予以支持，并确认案涉《租赁合同》于2019年12月1日解除。《租赁合同》约定三被告在2019年4月1日至2020年3月30日期间的租金为600000元，即三被告当期已交纳的500000元已经涵盖2019年4月1日至2020年1月30日的租金。在租赁合同已经解除的前提下，原告再行主张三被告支付当年度剩余租金100000元无据可依，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，自《租赁合同》解除后，该合同尚未履行的部分终止履行，原告与三被告应相互向对方履行退还超额预付租金及返还租赁物的义务。三被告诉请原告退还2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金100000元合法有理，应予支持。综合本案的实际情况，本院判令三被告于本判决生效之日起十日内向原告返还案涉租赁物。同时，因三被告未存在相关违约情形，在《租赁合同》已经解除的情况下，原告应当依约将押金110000元返还三被告。关于原告主张的场地占用费。根据原告与三被告的确认，三被告在2019年12月1日仍继续占有使用租赁物。在本院于2019年12月6日组织双方质证时，三被告仍未提供证据证明其已将租赁物实际交还原告。因此，自2019年12月1日起至实际返还租赁物之日止，三被告应以1644元/日的标准向原告支付场地占用费。原告主张三被告支付2019年8月10日至2019年11月30日期间的占用费无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张恢复原状的请求。原告与三被告在《租赁合同》中约定租赁期满及中途违约的，三被告须按照《固定资产清单》将资产完好归还原告。对于租赁期满或中途终止合同后三被告新增设备设施的处理，双方亦已作出安排。因此，对于上述财产的返还问题，双方不存在争议。原告要求三被告将租赁物恢复到可以养猪的状态，该请求不符合佛山市三水区芦苞镇农林渔业局有关复养的要求，亦不符合租赁物现时的客观实际。同时，根据佛山市三水区芦苞镇农林渔业局的复函可知，猪只就地填埋基于当时的实际情况和政策要求，具有一定的强制性，并非三被告有意为之，案涉养殖场亦非因填埋生猪导致此后无法再从事生猪养殖。双方在《租赁合同》中约定“如政府对养猪及场内有新的要求，三被告应无条件执行”，说明原告对于三被告在生猪养殖过程中可能造成的风险已作预判，现其主张三被告将租赁物恢复到可以养猪的状态，该请求在事实上不能履行，且超出了双方订立《租赁合同》时的预期，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、一百一十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告程新闻与被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜之间的《租赁合同》于2019年12月1日解除；二、被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜于本判决生效之日起十日内向原告程新闻返还佛山市三水区芦苞镇上塘股份合作社涡沙养殖场，并支付自2019年12月1日起至实际返还租赁物之日止，以1644元/日的标准计算的场地占用费；三、原告程新闻于本判决生效之日起十日内向被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜返还租金100000元、押金110000元；四、驳回原告程新闻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取即1150元，由原告程新闻负担1000元，被告姚桂霄、姚天成、黄乐宜负担150元；反诉案件受理费2225元，由原告程新闻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈志君二〇一九年十二月九日书记员  范楚妤