黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1589号原告：王兴刚，男，满族，1966年5月14日生，住哈尔滨市平房区。被告：冯克斌，男，1961年11月13日生，汉族，农民，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：冯延军（系冯克斌儿子），男，1987年1月5日生，汉族，北京曼兮贸易股份有限公司经营者，住苏州市常熟市。原告王兴刚与被告冯克斌所有权纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴刚，被告冯克斌的委托诉讼代理人冯延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴刚向本院提出诉讼请求：1.确认王兴刚、冯克斌的购房协议书有效，判决平房区南城首府115楼2单元301室归王兴刚所有，冯克斌协助王兴刚办理过户手续；2.诉讼费由冯克斌承担。事实和理由：王兴刚、冯克斌于2017年5月26日签订购房协议书，冯克斌将继承其父冯承松的平房区南城首府小区115栋2单元301室房屋以360000元价格卖给王兴刚，王兴刚交付了全部房款，冯克斌将房屋交付王兴刚使用，现案涉房屋产权登记已办理到冯克斌名下，王兴刚要求办理过户手续，冯克斌拒绝办理，为维护合法权益，依法诉至法院，判决涉案房屋归王兴刚所有。被告冯克斌辩称，冯克斌代冯延军与王兴刚签订卖房协议，将南城首府115楼精装修房2单元301室以360000元卖给王兴刚，王兴刚已交10000元定金，在未支付总房款的情况下，已换灯为由将年近90多岁的父母搬入房屋居住，冯克斌多次催促王兴刚支付剩余房款，王兴刚以各种理由为借口未按合同约定支付房款，王兴刚不诚信不守约，冯延军及冯克斌拒绝将该房屋出售给王兴刚，要求其父母搬离房屋，多次协商未果。请求法院解除双方的房屋买卖合同，王兴刚搬出该房屋并支付居住期间的房租，并支付冯延军因诉讼期间产生的路费及误工费，诉讼费用由王兴刚支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日《哈南工业新城核心区平新镇平乐村二期回迁安置公开选房确认单》载明“协议编号10201028A，选房顺序号248，协议户主姓名冯承松，委托代理人姓名冯克斌，房源代码A1152301，确认房源南城首府115楼2单元301室，该房源实际建筑面积89.75平方米，应交差价款19792.5元，备注：请您于8月27日至9月10日到工商银行（××路平房支行）缴纳超面积房款。”2017年5月26日，冯克斌（甲方）与王兴刚（乙方）签订《购房协议书》，约定“……1.甲方将其拥有独立产权的位于南城首府115楼2单元301室房屋以360000元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以一次性付清购房款形式购买。2.房产证领取时交乙方保管，待办理过户时随时配合乙方过户，3.甲乙双方商定，房屋全款36万元整，乙方先交甲方定金1万元整，剩余房款35万元整，在2017年7月30日之前付清，乙方留甲方1万元整抵押金，甲方帮乙方办理房产过户更名后，乙方退回甲方1万元整抵押金。4.如甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，甲方需付乙方2万元整。5.如果乙方违约，在2017年7月30日之前，未交房款，乙方交甲方定金不退还……6.本协议的定立、履行、解除、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。7.本协议自双方签字或盖章之日起生效。8.本协议一式二份，双方各执一份。……”，王兴刚支付定金10000元。2017年7月25日，经冯克斌申请，黑龙江省哈尔滨市平房公证处作出（2017）黑哈平证内民字第903号《公证书》，内容为“一、被继承人冯承松于2009年12月3日死亡。二、被继承人冯承松死亡时在哈尔滨市平房区南城首府115楼2单元301室遗留有一处回迁房（协议编号10201028A），建筑面积89.75平方米。房屋差价款已补交完毕，财产权尚未办理。上述财产是冯承松与其配偶孙宛华的夫妻共同财产。三、被继承人冯承松的父母均先于冯承松死亡，冯承松的配偶为孙宛华，冯承松的子女为长女冯秀玲、次女冯秀爱、长子冯克斌。四、经冯承松的所有继承人孙宛华、冯秀玲、冯秀爱、冯克斌确认，被继承人冯承松生前对上述财产无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。五、现冯克斌表示要继承被继承人冯承松上述遗产，孙宛华、冯秀玲、冯秀爱均表示自愿放弃上述遗产继承权。依据上述事实，并根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人冯承松的遗产应由其父母、配偶和子女共同继承。被继承人冯承松的父母均先于冯承松死亡，冯承松的配偶为孙宛华、冯承松的子女为长女冯秀玲、次女冯秀爱、长子冯克斌。现冯克斌表示要求继续被继承人冯承松上述遗产，孙宛华、冯秀玲、冯秀爱均表示自愿放弃上述遗产继承权。故被继承人冯承松的上述遗产依法应由其儿子冯克斌全部继承。”2017年8月3日，王兴刚支付购房款350000元，当日冯克斌与王兴刚重新签订《购房协议书》，将该协议书“1.甲方将其拥有独立产权的位于南城首府115楼2单元301室房屋以360000元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以一次性付清购房款形式购买。一次性付清房款36万元整。2.房产证领取时交乙方保管，待办理过户时随时配合乙方过户。3.现在是甲方父亲的名字，公证到他的名下了，他的亲属出现任何纷争由甲方负责，如果办理房照时，由甲方父亲过到甲方名下的费用由甲方负责，由甲方过户到乙方的费用由乙方负担。4.本协议的定立、履行、解除、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。5.本协议自双方签字或盖章之日起生效。6.本协议一式二份，双方各执一份。……”2019年3月6日哈尔滨合力投资控股有限公司出具黑龙江增值税普通发票，案涉房屋价税合计339792.50元（补开营业税发票折一还一，80平方米，单价4000元，金额320000元，不征税；补开营业税发票商品房价格购买，9.75平方米，单价2030元，金额19792.50元，不征税）。2019年6月5日，王兴刚支付案涉房屋契税，金额为197.93元，哈尔滨市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》，受理编号1906051746，申请人：冯承松、哈尔滨合力投资控股有限公司，收到您（单位）坐落于平房区哈南五路副19号2单元3层1号，申请办理棚改回迁转移登记（历史遗留）的相关材料，经核查，申请材料齐全，现予受理。提示：因属历史遗留项目，采取集中办理方式，请您注意接听电话通知，按时由申请人持本凭证和身份证交纳相关税费，领取办理结果。另，冯克斌在庭审时提出反诉请求，审理过程中，冯克斌自愿撤销反诉。上述事实，有哈南工业新城核心区平新镇平乐村二期回迁安置公开选房确认单、《购房协议书》、《公证书》、黑龙江增值税普通发票、以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，冯克斌2017年7月25日通过公证程序，确认继承案涉房屋，虽未办理权属证书，但处分该房屋的行为合法有效。2017年8月3日，王兴刚将购房款余款350000元支付给冯克斌的儿子冯延军，冯克斌与王兴刚再次签订《购房协议书》，新签订的《购房协议书》系对2017年5月26日签订的《购房协议书》的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”故变更后的合同对王兴刚及冯克斌均具有约束力，双方应按照合同约定履行合同义务。王兴刚已支付全部购房款360000元，冯克斌抗辩称王兴刚未按约定时间支付购房款，拒绝将该房屋出售给王兴刚。但冯克斌系于第一次签订《购房协议书》后合法继承案涉房屋，且王兴刚于2017年8月3日付款时，双方又重新签订《购房协议书》，合同中未对王兴刚的违约行为进行约定，故冯克斌在重新签订和同事，已放弃追究王兴刚的违约责任，其抗辩无法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的义务，王兴刚已履行付款义务，且案涉房屋已交付使用，经本院向房产部门核实，案涉房屋系回迁安置房，属于历史遗留问题，现可以办理不动产权证，案涉房屋已办理，未发证。故本案对王兴刚主张冯克斌协助其办理更名过户的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决如下：原告王兴刚与被告冯克斌于2017年8月3日签订的《购房协议书》合法有效；二、被告冯克斌于本判决生效之日起十日内将被继承人冯承松名下坐落于哈尔滨市平房区哈南五路副19号2单元3层1号房屋（不动产登记受理凭证编号1906051746，选房确认单编号10201028A）更名过户至被告冯克斌名下，相关税、费由被告冯克斌负担；待上述房屋不动产权证下发时，被告冯克斌协助配合原告王兴刚办理更名过户手续，将改不动产权变更至原告王兴刚名下，更名过户后，归原告王兴刚所有，相关更名过户费用由原告王兴刚负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6397元（原告王兴刚预交），由被告冯克斌负担，于本判决生效之日起十日内给付原告王兴刚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 龚 辰审判员 张开宇审判员 范晓雪二〇一九年十二月十二日书记员 李 萌