河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）冀1081民初7257号 原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地：北京市通州区砖厂北里142号1层4108，统一社会信用代码：91110112327140419N。 法定代表人郭峰，该公司经理。 委托代理人袁霞，女，1984年2月7日出生，汉族，住北京市通州区，系公司员工。 委托代理人习永冲，北京市中唐律师事务所律师。 原告郭峰，男，1984年8月10日出生，汉族，住河南蔚氏县。 委托代理人习永冲，北京市中唐律师事务所律师。 被告廊坊市奥诚房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市辛章办事处北柳村，统一社会信用代码：91131001765189722X。 法定代表人李秋建，该公司总经理。 委托代理人荣双庆，河北天禹律师事务所律师。 委托代理人李旭，河北天禹律师事务所律师。 被告张勤凤，女，1960年5月31日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托代理人邢清清，女，1987年7月21日出生，汉族，住山东省海阳市，系被告张勤凤之女。 委托代理人王红瑞，泰和泰（济南）律师事务所律师。 第三人邢焱钊，男，1988年9月21日出生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区。 原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司(以下简称金凤凰公司)、郭峰与被告廊坊市奥诚房地产开发有限公司（以下简称奥诚公司）、张勤凤、第三人邢焱钊为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理。依法由审判员金明吉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金凤凰公司的委托代理人袁霞、习永冲，原告郭峰的委托代理人习永冲，被告奥诚公司的委托代理人李旭、被告张勤凤的委托代理人邢清清、王红瑞到庭参加诉讼，第三人邢焱钊经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款317573元;2、判令被告支付从2017年4月7日起按银行同期存款利息至归还为止的利息;3、判令张勤凤与被告奥诚公司对原告承担连带责任;4、被告承担诉讼费。事实理由:原告与被告口头达成中介销售协议,销售被告开发的奥诚柳林湾项目楼房。口头约定为:客户交款给原告后,原告将款打给原房主,再由原房主将购房款打给开发商,之后开发商和原房主将房屋过户给原告客户。若不能成交,原房主和开发商应将款项退给原告。被告同意,原告开始宣传销售。第三人邢焱钊是原告客户,看中奥诚柳林湾项目张勤凤名下的6号楼1单元301室。于是向原告支付购房款367573元。原告收到房款后代邢焱钊向第三人张勤凤打去317573元,原告赚了5万中介费。邢焱钊与张勤凤要办过户手续时发现被告开发商还没动工修建，也未取得商品房预售许可证,未能正常成交。于是邢焱钊要求原告退款。原告与被告张勤凤交涉，被告以种种理由拖着不给。邢焱钊等不及就起诉原告。原告申请被告开发商和张勤凤出庭,但一审法院没有理睬,全部支持了邢焱钊的诉求,要求原告退还焱钊全部购房款、并让郭峰个人承担连带责任。原告觉得冤枉,只赚5万中介费却要退36万多元,显然不公平,于是上诉,并再次要求开发商和张勤凤出庭应诉,但二审维持了原判。二审生效后,邢焱钊申请了强制执行,原告和原告法人郭峰立即陷入黑暗中:公司账号被冻结,郭峰本人被限制乘飞机坐高铁。公司经营也陷入绝境。原告继续与被告交涉,被告开发商只答应把钱退给张勤凤,但原告很难找到张勤风,一直久拖不决,故将被告起诉至法院。 被告奥诚公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。1、我公司与金凤凰公司之间根本不存在任何销售或委托销售关系，也没有就房屋销售达成过任何约定，原告主张的事实根本就是无中生有，没有任何事实依据。2、原告的诉讼主体不适格，我公司仅与被告张勤凤就房屋买卖事宜达成过房屋认购意向，也签署过认购协议书，依据合同相对性原则，我公司仅对被告张勤凤负责，其他当事人与我公司无关。3、被告张勤凤在与我公司签订房屋认购协议书时，对我公司开发项目的情况是知晓并同意认可的，其与我公司签订协议的行为充分说明对开发现状及协议约定内容表示认可。4、我公司从未收到过原告方任何购房款，原告无权要求我公司退还，同时要求我公司支付利息等主张，更是无稽之谈。5、原告方与第三人及被告张勤凤之间的再次买卖房屋行为，我公司从不知情，更未参与，因此几方之间的权利、义务关系与我公司无关，另外，依据合同相对性原则，我公司只与被告张勤凤之间存在合同关系。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请法庭驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 被告张勤凤辩称，我认为原告陈述的部分事实理由与实际情况不符，其提出要求被告退还购房款和利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉请。 第三人提交答辩状辩称，原告在本案起诉书中的诉讼理由不清，适用法律错误。本案原一、二审法律文书【（2018）冀1081民初5056号，（2019）冀10民终1222号】认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。故本诉讼与第三人无任何关系，请法院驳回原告对我的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提供如下证据： 证据一、原告郭峰招商银行账户历史交易明细表打印件一份，证明原告郭峰于2017年4月14日向张勤凤打款317573元用于购买柳林湾6号楼1单元301室。 证据二、河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初5056号民事判决书复印件一份，证明第三人向原告购房，并给原告房款367573元，原告留下5万元中介费后将317573元打给诉争房屋第一手房东张勤凤。由于政策变动和开发商当时没有销售许可证，第三人起诉二原告，获得胜诉，要求二原告将其367573元全部退还。我方经过二审，被维持原判。该判决已生效，且第三人已申请强制执行，使原告郭峰被限高，工作十分艰难。 证据三、河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终1222号民事判决书一份，证明因当时我方在一审时提出追加奥诚公司、张勤凤为诉讼参与人，未获批准，中级法院维持原判。 证据四、河北省霸州市人民法院（2019）冀1081执1198号限制高消费令一份，证明二原告陷入被强制执行的困境，只好起诉张勤凤、奥诚公司来追回所支付的房款和利息，因为第三人也要求我们支付利息。 被告奥诚公司的质证意见为： 对证据一、真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，该证据是原告郭峰向张勤凤的打款记录与我公司无关，款项也没有打到我公司账户。 对证据二、三、四、真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。该三组证据原被告双方均为本案第三人和二原告，且判决也未认定我公司责任。所以本案与我公司无关。 被告张勤凤的质证意见为： 对证据一、真实性无异议，原告告知我方涉案房屋出售款为317573元，我方又从该款项中向原告支付了5万元中介费。 对证据二至四、真实性无法确认，而且对证明目的有异议，我方未参与该案诉讼，不了解该案情况。而且根据相关文书的记载，原告实际出售款为367573元，我方并不知晓已将中介费在该款中扣除，而又实际向原告支付了5万元，合计10万元。该两项费用均应在本案中予以扣除。另外原告作为专业房产中介机构，未履职尽责，被判承担责任，由此造成的所有损失均由原告自行承担，与我方无关。 被告奥诚公司为支持其主张，向本院提供如下证据： 2016年10月23日奥诚公司与张勤凤签订的商品房买卖合同书一份、奥诚公司收张勤凤购房款127573元的收据一张，证明我公司仅与被告张勤凤存在商品房买卖合同关系，与原告无任何关系。 二原告的质证意见为： 对购房合同和收据均无法质证，因为没有盖公章。 被告张勤凤的质证意见为： 对商品房买卖合同未加盖奥诚公司公章，无法确认该证据的真实性，也无法证明双方已建立房屋买卖合同关系；对收据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据显示的127573元只是我方支付的部分涉案房款，除此之外，还有9万元未显示，该证据不能客观全面的反映我方的实际付款情况。 被告张勤凤为支持其主张，向本院提供如下证据： 证据一、张勤凤工商银行历史明细清单一页，证明我方已支付涉案房款217573元。 证据二、中信银行业务回单复印件一份、我方代理人邢清清与原告公司员工周家立微信聊天记录复印件一份，证明我方在收到原告支付的317573元房款后，向原告指定账户打款5万元，该款项应在本案中予以扣除。如果原告法定代表人郭峰未将我方于2016年10月8日向其转账的4万元房款支付给奥诚公司，则该款项也应在本案中予以扣除。 原告的质证意见为： 对证据一、予以认可。 对证据二、不予认可，张勤凤未将5万元打到我公司账户，与我公司无关。 被告奥诚公司的质证意见为： 对证据一、真实性无异议，对证明目的不予认可，该份证据没有显示收款方户名。 对证据二、真实性不予认可，被告张勤凤提供的是复印件，与我公司无关。 经审理本院认定的事实如下：原告金凤凰公司是依法设立的房地产经纪公司。原告金凤凰公司为被告张勤凤寻找房源，购买房屋并进行销售。2016年10月8日被告张勤凤根据原告公司员工周家立要求，向原告公司法定代表人郭峰转帐支付40000元，此款原告郭峰未支付给被告奥诚公司。 经原告公司介绍，2016年10月23日，被告张勤凤与被告奥诚公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，被告张勤凤购买奥诚公司开发的位于霸州市；建筑面积94.13平方米，单价为4329.9元／平方米，总金额为407573元；付款方式为首付30%，剩余70%银行按揭贷款。出卖人（奥诚公司）应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定将经验收合格的商品房交付买受人（张勤凤）使用。出卖人（奥诚公司）逾期交付超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告张勤凤按原告公司员工周家立要求，于2016年10月23日打款支出三笔：一笔40000元，无对方账号及户名；一笔向账号为04×××67的账户打款支出87573元；一笔向账号为04×××67的账户打款支出50000元，收款人是谁其不知情。被告奥诚公司主张其公司只收到127573元，并于当日为原告出具了内容为“收据今收到张勤凤交来购房款人民币壹拾贰万柒仟伍佰柒拾叁元￥127573-”的收据一份。该合同、收据均未加盖被告奥诚公司公章。原告主张上述三笔钱全部支付给被告奥城公司了，但未提供证据证实。 被告张勤凤购房后，又委托金凤凰公司销售其购买的柳林湾项目6-1-301房屋。第三人邢焱钊通过原告金凤凰公司员工石晓红介绍，与原告金凤凰公司口头协商，由原告金凤凰公司代第三人邢焱钊购买被告奥诚公司开发的奥城柳林湾项目商品房，并办理相关手续。为此原告金凤凰公司将被告张勤凤购买的柳林湾项目6-1-301房屋转卖第三人邢焱钊，第三人于2017年4月5日支付给原告金凤凰公司20000元，于2017年4月8日支付给原告金凤凰公司347573元，合计367573元。原告收到上述房款后，于2017年4月14日09:47:46由原告郭峰账户向被告张勤凤账户转款317573元。被告张勤凤收到上述款项后，被告张勤凤之女邢清清应金凤凰公司员工周家立指示于2017年4月14日13:14:20又向张长新中信银行玉田支行62×××52的账户转款50000元。 第三人邢焱钊向原告支付购房款后，因金凤凰公司未完成其委托购买房屋事项，于2018年8月14日在本院对金凤凰公司、郭峰提起委托合同纠纷一案，经审理本院于2018年12月17日作出（2018）冀1081民初5056号民事判决书，判决：“一、北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还邢焱钊购房款367573元并支付原告以367573元为基数自2017年4月8日起按中国人民银行同期存款利率计算至购房款实际返还之日的利息；二、郭峰对前款债务承担连带责任”。判决后，金凤凰公司、郭峰不服该判决，上诉至廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院经审理后于2019年4月1日作出（2019）冀10民终1222号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 第三人邢焱钊向本院申请执行，本院于2019年6月4日作出（2019）冀1081执1198号限制高消费令。 2019年11月4日，二原告提起本案诉讼。 本院认为，被告张勤凤与金凤凰公司口头商定，由金凤凰公司代张勤凤购买、出售廊坊市奥诚房地产开发有限公司开发的位于霸州市经济开发区的奥诚柳林湾项目的商品房，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方委托合同关系成立，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四百一十条第规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。被告张勤凤购买涉案房屋后，又委托金凤凰公司销售该房屋，后因被告原因无法完成委托事项，故金凤凰公司为购买该房屋向被告张勤凤支付的317573元购房款，被告张勤凤应予以返还。故金凤凰公司、郭峰要求被告张勤凤退还其已支付的317573元购房款的诉讼请求，本院予以支持。被告张勤凤主张在其收到317573元后又在金凤凰公司员工周家立要求下向指定账户支出的50000元，应在返还款中予以扣除，原告不予认可，对此本院认为，其一、周家立系原告公司职工；其二、周家立是被告张勤凤和原告金凤凰公司之间的业务联系人，周家立的行为应为其职务行为，其行为后果应由金凤凰公司、郭峰承担，故金凤凰公司、郭峰应承担退还被告张勤凤50000元的民事责任。2016年10月8日被告张勤凤向原告郭峰转帐支付的40000元，原告亦应予以一并返还。综上，上述款项相互折抵后，被告张勤凤还应退还原告金凤凰公司、郭峰227573元。二原告要求被告奥诚公司与第三人承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。二原告要求被告从2017年4月7日起按银行同期存款利率计算并支付利息至还清为止的主张，不违反相关法律规定，本院予以支持。但应从原告实际付款之日2017年4月14日开始计算。第三人邢焱钊经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律责任，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张勤凤于本判决生效后七日内退还二原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司、郭峰购房款227573元。 二、被告张勤凤于本判决生效后七日内支付二原告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司、郭峰利息（以购房款227573元为基数，从2017年7月14日起按中国人民银行同期存款利率计算至购房款还清为止）。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6064元减半收取3032元，被告张勤凤承担2358元，原告承担674元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  金明吉 二〇一九年十二月二十九日 书记员  徐福宝