广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8375号原告（反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平，董事长。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：林远志，男，1990年2月2日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。原告清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）诉被告林远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富荣公司的委托诉讼代理人马献平，被告林远志的委托诉讼代理人朱日程、刘海莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2015年5月2日起按合同约定支付两间商铺租金48336元；2、判令原告不予退还被告缴纳的履约合同保证金；3、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告从2015年5月2日起，按合同约定支付两间商铺租金租金273904元和逾期支付租金的违约金（违约金从2015年6月2日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，根据被告所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；变更第2项诉讼请求为：判令被告从2018年5月2日开始支付房屋占有使用费112784元和逾期支付房屋占有使用费的违约金(该违约金从2018年5月6日起，对应房屋使用期内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月房屋占有使用费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；增加诉讼请求：3、判令被告从2015年5月2日起，按合同约定支付商铺物业管理费38808元和逾期支付物业管理费的违约金(违约金从2015年6月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月物业管理费金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；4、判令被告支付水费41元、电费212元、垃圾费60元和逾期支付上述款项的违约金(违约金从2018年11月6日起，对应租赁期限内每一个交款月的逾期付款日，根据被告所欠当月款项金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就出租位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场商铺出租事宜于2014年12月15日签订两份《商铺租赁合同》，被告租赁原告1栋008号、009号商铺用于经营。两份租赁合同约定租赁期定为3年，即2014年12月28日起至2017年12月27日止，商铺交付使用日期(暂定）为2014年12月28日，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算，同时约定1栋008号、009号商铺月租金均为8056元。根据合同第二条第五点约定，本着合作共赢，扶持商户经营的策略，合同期内，甲方（原告）给予乙方（被告）首年免除租金8个月（免租时间自开业之日起第5个月开始计算生效），第二年免除租金5个月（免租时间自合同期内第二年的第8个月初开始计算生效），第三年免除租金5个月（免租时间自合同期内第三年的第8个月初开始计算生效）。同时，合同约定被告必须按时缴纳租金、物业费和水电费等相关费用。每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为被告放弃经营权，原告公司有权单方解除合同，收回租赁商铺，并不予退回合同保证金。现原告主动将物业管理费、水电费、垃圾费滞纳金调整为按年利率24%计算。合同签订后，市场实际开业时间为2015年5月2日，被告在租赁期内未按期支付租金、物业管理费以及从2018年11月开始未支付水费、电费、垃圾费等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。双方签订的《商铺租赁合同》已经到期，但是被告一直占用商铺直至2018年6月30日才搬离，因此被告应当向原告支付商铺的使用费。综上，原告认为，该合同为双方真实意思表示，自签订时起，对原被告双方均有约束力，被告拒不支付水电费、物业费、租金等的行为已经严重损害了原告的合法权利。现为向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告林远志辩称，一、原被告签订的《商铺租赁合同》因市场没有达到经营条件，原告通知变更合同起租日为无期限暂缓履行，直到合同期。2015年6月17日，原告因其出租的铺位所在市场无法达到经营条件，需进一步宣传招商，原告向包括被告在内的商户发出通知，通知第一条写明“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。”同时，通知还对肉菜市场的开业时间、宣传安排和免费站位进行详细说明。但原告的肉菜批发市场于2015年6月27日正式开业时，摆卖的肉菜档商户寥寥无几，刚开业就结业。之后虽然被告长期招商，但因原告无经营市场经验的团队，老板拖欠工程款被他人上门对商户泼油漆等原因，都没有肉菜批发商户进驻经营，肉菜批发市场至今也未形成市场，原告为稳住商铺的商户，采取暂缓收租和减收管理费等方式挽留客户。直到合同期满，原告从未通知被告商铺合同的起租日，更未要求租户按原合同执行交租。二、原告不具备要求被告履行合同的条件。1、原告商铺未经消防验收，不具备出租条件。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国消防法》第十九条、《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》GA703-2007等相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。原告是于2018年12月12日才经竣工验收合格备案登记。原告在未达到上述条件下就出租涉案商铺，是违反了以上相关强制性规定，所以原告在没有竣工验收合格的前提下，是没有权利出租商铺，收取被告的租金和保证金。2、原被告签订的《商铺租赁合同》是建立在肉菜批发市场形成，基本达到原告招商宣传的承诺为条件。原告在招商时就承诺①“清远最大农贸交易平台，前瞻性与先进性的市场建设理念。科学规划打造清远农副产品市场第一品牌，建成后可以容纳清远绝大部分农批商户。”②“清远农批特设四大中心、八大系统，建设集农副产品交易、加工仓储、物流配送和电子商务活动等‘四位一体’的新型农副产品商贸综合体，为清远乃至粤北现代化程度最高的农批市场之一。”“政府挂牌先进工程，政府形象工程，‘菜篮子’国家及民生工程，享受政策支持力度和优惠政策。……”③“清远农批将农副产品相关协会、银行、检测中心等管理部门引进市场，同时完善餐饮、休闲等生活配套服务，提供‘一站式’服务，树立高效、便捷的星级服务形象。”④“清远农副产品批发市场是清远目前唯一一个高档次、国际化农产品市场，势将填补清远现代农批市场的空白，作为清远首席农批专业市场，清远农批将以专业的服务，产业化集中，巨额贸易量为发展中的农副产业创造最佳经营环境，最佳发展基地，打造农副产业的名牌农批。”“......将成为清远市最大的农副产品交易基地，产业集群效应明显，是清远市未来无可争议的商业金名片。”从以上原告的宣传承诺可见，该市场是以大型肉菜农副产品批发市场为主，集各种商品批发零售的综合批发市场。但由于原告无经营肉菜农副产品市场的经验，缺乏宣传，服务管理人员少，素质差，原告老板因拖欠市场工程承包商的工程款，聘请他人向全体客户(含被告)收工程款，在铺位门口用油漆写“欠债还钱”等行为扰乱市场经营活动，并经电视台播放，造成了恶劣的影响。原告经营的本市场之一的肉菜农副产品批发市场在开业当天就宣告失败，只有几家摆卖的肉菜档经营，绝大部分肉菜档空空的无人摆卖。且该现象一直维持至今没有改变，正因为市场的肉菜批发市场失败，使整个市场空荡荡，开业经营的铺位不到总商铺的十分之一，商铺工作人员多过客人，原告因其市场不具备经营条件，只好通知免租以留住租户撑场，给被告等广大商户造成重大损失。此外，原告涉案市场一直未通过消防验收，被告等租户无法办理工商营业执照经营。3、涉案市场铺位新租户现在的市场租金是《商铺租赁合同》的30%以下，原告无权要求被告按合同约定交纳租金。正因为原告所有的涉案市场经营失败，无达到经营的条件，原告通知起租日暂缓执行，以留住被告等租户。现在原告和新租户签订的《商铺租赁合同》约定的租金是被告等老客户的30%以下。购买铺位业主出租的商铺租金，也是被告等老客户合同约定租金的30%以下。原告于2018年6月2日向被告等老租户发出《清远农批公告》，通知被告等老客户续约，合同期限为18个月，通知起租日期为2018年7月1日期计租。租金标准为：在前合同原有租金标准基础上打折收取，合同期前六个月按30%收取，第七个月至第十二个月按50%收取，第十三个月至合同期限届满按70%收取，物业管理费减半收取。被告等老租户要求按现时该市场实际市场租金(即新租户租金)签订《商铺租赁合同》被拒绝，原被告未能重新签订《商铺租赁合同》。从原告发出的《清远农批公告》内容可以证明，原告放弃被告原合同约定的租金，并认可现时市场租金是被告等老客户合同约定租金的一半以下，所以才以打折的方式降低租金续约的。所以原告按原合同约定租金标准向法院起诉，请求被告按原合同的约定交纳租金和滞纳金是无事实和法律依据的。三、原告只能从起诉之日起，按现时市场价收取被告的租金。原、被告签订《商铺租赁合同》后，由于原告无按其招商承诺履行，致使整个市场经营失败，原告已构成违约。原告为留住被告等老客户，通知合同约定的起租日暂缓执行，实际已变更了合同，原被告原签订的《商铺租赁合同》因原告的原因并未履行，原告无权按合同约定收取租金。现原告为留住客户，要求和被告等老租户重新签订《商铺租赁合同》时，应按现时该市场新租户的市场价标准租金重新签订合同，而不应该以原签订的租金标准用打折的方式来处理。四、被告无违约行为，原告无权要求没收保证金和支付违约金，因原告无法把农批商铺形成市场经营，被迫通知起租日另行通知，要求被告等租户为其撑场。直到原告提起起诉都无通知起租日，被告无任何违约行为，原告无权没收定金，更无权要求被告支付违约金。综上所述，原告没有按其宣传承诺履行合同，使市场经营失败，原告已构成违约。原告通知暂缓执行起租日至合同期满，原被告双方签订的合同并未履行，原告无权按合同约定收取被告的租金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益。被告林远平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还租金107144.8元给反诉原告；2、判令反诉被告返还1栋008号、009号商铺的保证金、首月租金共48336元给反诉原告；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告(反诉被告）与被告(反诉原告)在2014年12月15日签订了二份《商铺租赁合同》。合同约定:原告出租位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场商铺1栋008号、009号给被告，租金均为8056元/月，时间从2014年12月28日起至2017年12月27日。被告签订合同当天向原告支付了首月租金和合同保证金共48336元。在2015年6月17日原告发出《清远农批通知》告知各个农批商户，市场原定的起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。原告改变了合同的起租日，也未办理商铺竣工验收手续(2018年12月12日才竣工验收合格备案)。但原告隐瞒已通知租户变更起租日暂不收租的情况，在未形成市场经营的条件下强迫被告向其交纳153064元租金。综上，被告认为原告发出的《清远农批通知》，和商铺没有验收合格的事实，都证明原告没有权利收取被告的租金和保证金，原告明知其市场不具备经营条件，隐瞒已公告变更起租日收取被告的租金，违反公平原则。因此，被告根据我国《建筑法》和《合同法》的相关法律规定，请法院依法判决原告返还租金和保证金给被告。原告富荣公司对被告林远平的反诉辩称，1、针对反诉请求第一项，原告并未收到被告支付的该部分费用，即使收到也是被告应依合同支付的租金。2、针对反诉请求第二项，由于被告没有按合同付清水电费、租金等，保证金作为违约金扣减，保证金是保证合同正常履行的费用，首月租金是被告租赁原告商铺应支付的租金，应当以应支付的租金予以扣减。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋008号、009号商铺出租给乙方（被告）经营茶叶、茶具、名酒，租期为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算。租金均为8056元/月。合同期内，甲方给予乙方首年免除租金8个月（免租时间自开业之日起第5个月开始计算生效），第二年免除租金5个月（免租时间自合同期内第二年的第8个月开始计算生效），第三年免除租金5个月（免租时间自合同期内第三年的第8个月开始计算生效）。水电费按清远市供水供电部门核定的水、电价格，甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方，乙方水电费的计算按商铺里水电表的读数加公用部分按量摊分读数的合计收取。每月5日前收取乙方当月的租金、管理费以及上月乙方自用水电费及公摊水电费。乙方必须按时缴纳租金、管理费、水电费等其他相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为乙方放弃经营权，甲方有权单方解除合同，收回乙方商铺，并不予退回合同保证金。甲乙双方签订合同当天，乙方一次性向甲方缴纳二间商铺履约保证金共32224元及商铺首月租金共16112元。后原告以被告自2015年5月起至今未支付租金及物业管理费等为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，被告抗辩称于2018年11月10日搬离涉案商铺，原告则确认于2018年11月6日收回商铺。原告明确租金、物业管理费从2015年5月份开始计算至2018年11月6日，水电费、垃圾费从2018年11月1日计至2018年11月6日。被告对原告主张的水电费不予确认，并抗辩称于2018年11月10日向清远市明成企业管理有限公司现金支付从2015年5月至2018年10月租金共107144.8元（打折收取）。原告否认收到被告上述租金107144.8元，并称没有授权清远市明成企业管理有限公司向被告收取租金。另查明，涉案商铺所在的清远市富荣农副产品批发市**﹟－15﹟商业楼建筑工程于2018年3月12日完成竣工验收，备案日期是2018年12月12日。2015年6月17日，原告向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告主张于2018年11月6日收回涉案商铺并要求被告支付2015年5月份至2018年11月6日的租金，被告承认于2018年11月10日退还商铺，故本院确认原、被告之间租赁合同关系已于2018年11月6日解除。关于原告主张被告支付拖欠租金及占有使用费的诉讼请求。在租赁合同期限届满后，被告继续使用涉案商铺，双方形成不定期的租赁关系，被告应按原租赁合同约定向原告支付租金直至合同实际解除为止。原告主张的商铺占有使用费实质上亦是租金，故对原告主张的占有使用费与租金一并处理。被告提供原告于2015年6月17日向农批市场的商户（租户）发出《清远农批通知》，该通知第一条：市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知。诉讼中，原告未提供证据证明向被告在内的租户发布起租时间。另外，涉案商铺所在工程于2018年3月12日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程未通过验收的，不得投入使用。故双方签订的《商铺租赁合同》在2018年3月12日前属履行不能的合同。且将未经验收工程的商铺用于商业经营的行为违反了法律的禁止性规定，当事人不应从不合法的行为中获取利益。据此，故原告主张2015年5月份起至2018年3月12日前的租金，依据不足，本院不予支持。涉案商铺从2018年3月12日起依法可以投入使用，被告使用商铺应当支付租金，故租金应从2018年3月12日计至合同解除之日即2018年11月6日，共7个月26天，租金为126747元（16112元×7个月＋16112元÷30天×26天），扣减被告交纳合同保证金32224元及首月租金16112元，被告尚应支付租金78411元。至于拖欠租金的违约金，合同约定在每月5日前缴纳租金，逾期每日按拖欠金额的5%计算滞纳金，该滞纳金实质上属于违约金。诉讼中，原告认为违约金计算标准过高，自行调整为按年利率24%计算，符合法律的有关规定，本院予以准许。被告拖欠原告租金，应承担逾期支付租金的违约责任，自2018年3月12日起至2018年4月11日止为一个月租金付款周期，于2018年4月5日前付清当月租金，以此类推，违约金自2018年7月6日起计算，以每期所欠租金为基数从逾期之日（6日）按年利率24%分段累积计算至被告付清对应月租金之日止。对于被告抗辩认为向清远市明成企业管理有限公司现金缴纳租金至2018年10月共107144.8元（打折收取）；原告否认收到被告上述租金，并称没有授权清远市明成企业管理有限公司向被告收取租金，被告亦没有提供证据证明清远市明成企业管理有限公司上述收取租金的行为已取得原告授权，故本院对被告抗辩认为已缴纳租金107144.8元（打折收取）的意见不予采信。关于原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求。原告与被告签订的《商铺租赁合同》没有约定物业管理费，双方亦没有签订物业服务合同，故对于原告主张要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于原告主张被告支付水电费、垃圾费的诉讼请求。原告仅提供其自制的租户欠费明细表证明，被告对此予以否认，原告亦没有提供相关抄表记录等证据予以证实，故对于原告该项诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。关于被告反诉要求原告退还合同保证金、租金的诉讼请求。按前述，原告否认收到被告缴纳至2018年10月的租金共107144.8元（打折收取），被告亦没有提供证据证明清远市明成企业管理有限公司收取租金107144.8元（打折收取）的行为已取得原告授权；另外，扣减被告交纳合同保证金32224元及首月租金16112元，被告尚应支付租金78411元。因此，对于被告的反诉请求，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林远志应于本判决生效之日起10日内向原告清远市富荣市*物流有限公司支付租金78411元及违约金，违约金以每期所欠租金为基数，自逾期付款之日（每期租金为16112元，违约金自2018年7月6日起计算，每月6日为逾期付款日）起按年利率24%分段累积计算至被告付清对应月租金之日止；二、驳回原告清远市富荣市*物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林远志的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3844元，由原告清远市富荣市*物流有限公司负担3136元，被告林远志负担708元；反诉受理费1705元，由被告林远志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年十二月十六日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。