广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初7991号原告：广州市梦享网络技术有限公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中289号印报楼四层418A、418B，统一社会信用代码9144010430457170XL。法定代表人：李鹤。委托代理人：金楚羽，系该司职员。被告：深圳市智生活科技管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DH3QH3E。法定代表人：林浩，总经理。委托代理人：谢智舜、吴国荣，均系广东厚雅律师事务所律师。被告：广州市合家物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路167号首层5房，统一社会信用代码91440106679723212Y。法定代表人：赖斯晋，总经理。委托代理人：卢见华、杨秋华，均系该司职员。原告广州市梦享网络技术有限公司（以下简称梦享公司）诉被告深圳市智生活科技管理有限公司（以下简称智生活公司）、广州市合家物业管理有限公司（以下简称合家公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梦享公司的委托代理人金楚羽，被告智生活公司的委托代理人谢智舜、吴国荣，被告合家公司的委托代理人卢见华、杨秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梦享公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告智生活公司与原告签署的《广州市房屋租赁合同》无效；2、被告智生活公司向原告退还保证金19680.3元；3、两被告退还原告多收取的租金18128.16元〔2018年10月25日至2019年2月28日期间12280.31元（6822.5元/月÷租赁面积72.89平方米×公摊面积32.8平方米×4月）、2019年3月1日至2019年3月24日期间5847.85元（6822.5元/月÷28日×24日；因为原告实际使用房屋时间截止至2019年2月28日）〕；4、两被告向原告支付因处理此次纠纷产生的交通费500元、误工费500元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年10月22日，被告智生活公司与原告签订合同，将坐落于广州市天河区林和西路167号xx号的房地产（以下简称案涉房屋）租给原告作为办公用途使用。租赁期限从2018年10月22日至2019年10月24日止。建筑面积72.89平方米，每月租金6822.5元，按照每平米每月93.6元收取。每月物业管理费948元，按照每平米每月13元收取。合同签订后，原告向被告智生活公司缴纳相当于三个月租金的保证金19680.30元，租金从2018年10月25日交到2019年3月24日，物业管理费从2018年10月25日交到2019年2月24日。在租赁期间，两被告将案涉房屋的共有分摊面积违法占用并谋取利益，严重侵害原告的合法权益。原告经过多次交涉，要求与被告智生活公司解除租赁合同，并要求其赔偿原告经济损失，被告智生活公司明确拒绝。原告认为，被告智生活公司没有与业主签订证明其具有转租资格的房屋转租合同及相关一切文件；被告智生活公司向原告提供的由广州市国土资源和房屋管理局出具的房地产分户图可以看出，被告智生活公司违法占用三分之二以上的共有分摊面积牟利。而被告智生活公司依然按照包括共有分摊面积32.7951平方米在内的建筑面积72.89平方米，向原告收取租金及物业管理费，拒不向原告说明情况，也不纠正其侵权行为，属于商业欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定，被告智生活公司存在欺诈（具体表现为两被告将案涉房屋的共有分摊面积占有并用于出租牟利，严重侵害原告的利益，被告智生活公司多收取原告租金18128.16元），所以合同无效。在与两被告多次协商无果之际，原告依法向法院提起诉讼，请法院做出公正裁决。智生活公司辩称：原告与被告智生活公司之间的租赁合同合法有效，已于2019年4月18日解除。被告智生活公司与案涉房屋产权人吴琼华签订《运营管理合同》，案涉房屋由被告智生活公司运营管理（包括招租、收取租金、保证金等）。即被告智生活公司有权向原告出租案涉房屋。因原告拖欠租金，故被告智生活公司单方解除合同。原告承租的案涉房屋系特定物，双方约定租金每月6822.5元，属于案涉房屋这一特定租赁物的整体租金，无论面积多少，租赁物是特定的，整体租金是双方协商一致后共同确认的。被告智生活公司不存在多收取原告租金的行为，更不存在欺诈。原告承租案涉房屋时，已然知悉案涉房屋建筑面积，套内面积，并已知悉公摊部分的使用情况，签约时或交付案涉房屋时没有提出过任何异议。原告经营不善，意图转租，转租不成便以此种事由意图解除租赁关系，有悖契约，是不诚信的行为。原告拖欠租金并单方搬离案涉房屋，构成根本违约，被告智生活公司依据租赁合同第七条第一款的约定解除租赁关系，并有权要求原告交付所拖欠的4月份租金和赔偿招租期间的租金损失，有权没收租赁保证金。综上，请求驳回原告所有诉请。合家公司辩称：本案租赁关系发生在原告与被告智生活公司之间，被告合家公司不是案涉房屋的所有权人，也不是出租人，与本案无关。根据前期物业管理服务合同的约定，物业管理费按物业建筑面积缴纳，办公楼的标准为13元/月/平方米。案涉房屋建筑面积为72.89平方米，每月物业管理费为948元（72.89×13）。被告合家公司发出的收费通知单计算正确，原告提出多收取物业管理费的理由不成立。综上，原告对被告合家公司的起诉无事实和法律依据，请法院驳回原告对被告合家公司的起诉。经审理查明：查册时间为2019年3月15日的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋的登记权属人为案外人吴琼华，建筑面积为72.8859平方米，套内建筑面积为40.0908平方米，规划用途为办公，登记时间为2012年4月17日。2018年10月22日，原告（承租方/乙方，下同）与被告智生活公司（出租方/甲方，下同）签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公使用；租赁期限自2018年10月22日至2019年10月24日；2018年10月22日至2018年10月24日为免租期、2018年10月25日至2019年10月24日期间月租金为6822.5元；租金按月结算，每月第5日前缴付给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳19680.3元保证金，乙方在租赁期间，履行约定义务无误的，甲方应在租赁期满或解除合同后依照合同约定将保证金无息退回乙方，乙方在租赁期间存在违约行为的，甲方可根据实际情况于保证金中扣除相应款项；（第七条第一款）乙方应依时交纳租金，逾期交付租金及其它应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠缴金额百分之三向甲方支付违约金，拖欠租金及其他应缴之费十日的，甲方有权单方面解除合同并另行招租，乙方的保证金不予退还；等内容。原告和被告智生活公司均确认原告向被告智生活公司支付了保证金19680.3元，上述合同签订后被告智生活公司将案涉房屋交付原告使用；上述合同后附有案涉房屋的房产证复印件（被告智生活公司提供的），含房地产分户图。原告于2018年10月支付首月租金、于2018年11月支付第二个月租金、于2018年12月支付第三个月租金、于2019年1月15日支付第四个月租金、于2019年2月15日支付第五个月租金。被告对上述前三个月的租金均向原告开具了相应发票（开具时间分别是2018年10月、11月、12月）；原告当庭出示了上述三张发票原件。原、被告均确认被告合家公司并未收取过原告的租金；被告合家公司是案涉房屋所在小区的物业服务企业。原告和被告智生活公司均确认原告于2019年2月28日退还案涉房屋给被告智生活公司。原告于2019年2月28日分别向被告智生活公司、合家公司作出《通知书》，均称对方占用共有面积谋利，侵害原告权益，经多次交涉也拒不向原告说明情况、纠正侵权行为、赔偿原告经济损失，故原告将起诉维权。被告智生活公司确认于2019年3月5日收到相应《通知书》；被告合家公司确认收到相应《通知书》。庭审中，关于在案涉房屋所在楼层是否存在设置大门、围栏等方式将属于公共分摊面积的位置圈占使用的情形的问题。原告称案涉房屋所在楼层中的部分公共通道（公共面积）被两被告分别占用，该占用行为从其向被告智生活公司租赁案涉房屋时就已开始并持续至今，其中被告智生活公司在该楼层右侧占用了公共面积，被告智生活公司违规设立了墙、门，建成一个办公室作为被告智生活公司的办公场地；被告合家公司在左侧设立了门，不允许其他人通过。被告智生活公司称原告上述陈述不属实，被告智生活公司并未占用公摊面积，也未违法加建，业主2017年7月28日交付房屋给被告智生活公司时的状态与现在的房屋状态是一致的。被告合家公司称原告上述陈述不属实，左侧的大门是防火分区门，是为了安全管理需要，且是案涉房屋所在楼体建设施工时就有的，走廊是可以随意走动的，被告合家公司没有占用分摊面积。为证明上述陈述，原告提交了以下证据：1、照片打印件（原告称拍摄时间为2019年2月27日，拍摄地点为案涉房屋内）；2、自制图纸（原告称其以案涉房屋房产证复印件中的分户图为底图，在上面用斜线阴影表示出了被占用的公共分摊部位）。经质证，被告智生活公司对上述证据1的真实性予以确认，确认照片的拍摄时间及拍摄地点，关联性不予认可，认为照片没有显示侵占公摊面积，被告合家公司为了管理需要对一些通道进行适当的管理，并没有侵占任何公摊面积，并称被告智生活公司没有占用任何公共面积；对上述证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不符合证据的形式要件，是原告陈述的一部分，且其划斜线阴影部分是原告自行制作，并没有经过任何测量，也没有其它证据相佐证，不能证明原告的证明目的。被告合家公司对上述证据1的真实性予以确认，确认拍摄时间和拍摄地点，不确认关联性，认为无法达到原告的证明目的；对上述证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是原告自行制作的，无法达到原告的证明目的，原告关于公共走廊不能随意走动的说法是不属实的。被告智生活公司为证明其有权出租案涉房屋，提供了《运营管理合同》（记载作为甲方的案外人吴琼华与作为乙方的被告智生活公司于2017年7月28日签订；主要约定甲方委托乙方对广州威仑国际大厦4楼经营管理，期限自2017年8月1日至2024年7月30日，各项租金、经营保证金、水电保证金及装修保证金等各项经营性保证金应由乙方收取并进行统一管理，招租定价的标准由甲方提供一个区间价格，乙方按照此价格区间进行推广招商，等内容）作为证据。经质证，原告对上述证据中印章、签字真实性无异议，称被告智生活公司在与原告签订租赁合同时没有出示该合同，且该合同没有显示被告智生活公司具有转租权；被告合家公司对上述证据中印章、签字真实性无法确认，但不需要申请鉴定，认为并非与其发生的法律关系，无法确认真实性。关于原告承租案涉房屋时有无勘察过案涉房屋现场的问题，原告称无；被告智生活公司称有。另，原告明确表示其基于租赁合同关系提起本案诉讼，如法院对合同的效力认定与原告对合同效力的认知不一致，原告不需要法院进行释明，无论合同是否有效，原告都坚持原告的诉请。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该法第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权……（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权……《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。无论原告所述被告智生活公司、合家公司占用案涉房屋所在楼层共有面积及原告承租案涉房屋时并无勘察现场的情况是否属实，由于被告智生活公司在签订合同时已经向原告提供了案涉房屋的房产证复印件（含房地产分户图），因此，原告在本案中提供的证据并不足以证明被告智生活公司构成欺诈。原告以此为由主张《广州市房屋租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。且鉴于此，结合原告和被告智生活公司关于原告于2019年2月28日退还案涉房屋给被告智生活公司的共同确认来看，原告的第三项诉讼请求中要求被告智生活公司退回2019年3月1日至2019年3月24日期间租金5847.85元（6822.5÷28×24）的部分，有事实和法律依据，应予支持；超出上述金额的部分缺乏事实和法律依据，不应支持。关于原告的第二项诉讼请求，从本案查明的事实看，原告与被告智生活公司之间就案涉房屋形成的租赁合同关系已经实际解除，且原告存在未按约定时间支付租金的行为。但鉴于原告与被告智生活公司并未就原告上述行为是否属于逾期付租违约行为及违约金金额达成一致意见，亦无发生法律效力的文书确认原告应支付违约金，因此，本院根据公平原则，并考虑租赁双方当事人之诉讼地位，在本案中对原告的第二项诉讼请求先予以支持。需指出的是，如被告智生活公司认为原告损害其合法权益，可另案主张相应权利。至于原告要求被告智生活公司赔偿其误工费和交通费的诉请，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告合家公司并非租赁合同的当事人，原告基于租赁合同关系在本案中对合家公司提起诉讼违反合同相对性原则，本院依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一项、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市智生活科技管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市梦享网络技术有限公司返还保证金19680.3元。二、被告深圳市智生活科技管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市梦享网络技术有限公司返还租金5847.85元。三、驳回原告广州市梦享网络技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2351元，由原告广州市梦享网络技术有限公司负担1766元，被告深圳市智生活科技管理有限公司负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  关东英人民陪审员  刘香玲二〇一九年十二月二日书 记 员  余晓琳梁炎梅