山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2160号上诉人(原审撤销申请人)：杨建湘，男，1975年3月19日出生，汉族，山西省大同市人，中国农业银行股份有限公司大同城区支行职工，现住大同市城区大皮巷12号。委托诉讼代理人：郭秀堂，山西云泽律师事务所律师。被上诉人(原审被申请人)：李某，男，1944年5月23日出生，汉族，山西省左云县人，农民，现住左云县。委托诉讼代理人：刘某，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，山西云冈律师事务所实习律师。上诉人杨建湘因与被上诉人李某土地租赁合同纠纷一案，不服山西省左云县人民法院（2019）晋0226民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨建湘的委托诉讼代理人郭秀堂，被上诉人李某及其委托诉讼代理人刘某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建湘上诉请求：1、撤销山西省左云县人民法院(2019)晋0206民再1号民事判决,维持原审判决一、杨建湘与李某于2012年6月1日签订的《临时占地租赁合同》无效2、改判驳回被上诉人李某的其他诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实确有错误原审判决第10页本院认为第11页3行至第4行:“...虽然涉案土地其中0.4亩为建设用地,”。前述事实在被上诉人没有提供建设用地批准变更的情况下,认定涉案0.4亩土地是建设用地,纯属原审法官主观臆断,其认定与双方所举证据不符,完全是认定事实错误。二、原审判决适用法律错误原审判决第12页第4行至第8行:“参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”,明显将“土地租赁”错误适用:“房屋租赁”.本案是土地租赁合同纠纷,应当优先适用土地管理法及合同法的相关规定。且原审判第10页本院认为:“双方签订的临时占地租赁合同违反了《土地管理法》44条法律强制性规定,应为无效合同”因此原审判决以两个法律标准分别适用上诉人与被上诉人,完全是适用法律错误,请二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李某辩称，一、上诉人认为被上诉人与上诉人签订的《临时占地租赁合同》无效,是错误的,被上诉人与上诉人签订的合同合法有效。1、被上诉人与左云县云兴镇前八里村委会、古城村委会签订的《租赁土地协议》合同有效,不违反法律规定。2006年2月28日被上诉人与左云县云兴镇前八里村委会、古城村委会签订的《租赁土地协议》中约定左云县云兴镇前八里村委会、古城村委会将2亩荒地和13亩的荒沟租赁给被上诉人,双方意思表示真实,不违反法律法规,合同合法有效。依据依据《中华人民共和国土地管理法》第9条“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第48条规定,发包方将农村土地可以发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包使用,左云县云兴镇前八里村委会、古城村委会是农村土地的权属人，将农村土地发包给被上诉人,是其行使自己权力,不违反法律规定,合同从订立之日就合法有效。2、被上诉人租赁的该土地不是农业用地。早在60年代，前八里村大集体将该土地用于办理砖厂,后砖厂倒闭后因为大面积土地被挖坑毁损，土层被深挖二、三十米,形成了沟坑地，不能进行耕种。被上诉人与云兴镇前八里村委会、古城村委30会签订的《租赁土地协议》中第二条也明确租用的土地性质并非耕地:“北地头有荒地大约2亩左右是平地,其余都是沟坑地约13亩多......”。《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款:“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;......”,被上诉人租赁的土地不是农业用地。3、《临时占地租赁合同》没有违反法律强制性规定。认为被上诉人与上诉人签订的《临时占地租赁合同》违反法律强制性规定，那么强制性规定是如何认定的，被上诉人的行为违反什么强制性规定并不明确。被上诉人将该荒地租给上诉人,根据谁使用谁办理的原则,上诉人应该向有关土地部门提交申请办理土地审批登记手续,而不是被上诉人。土地审批登记手续是可以通过后期补办的,不能因此而认定上诉人与被上诉人签订的合同违反法律强制性规定无效。并且被上诉人也没有改变土地用途，该土地不是农业用地,占用该土地不需要办理农用地转用审批手续,没有违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定。4、《临时占地租赁合同》是双方真实意思表示,平等自愿订立的,合同合法有效。被上诉人将合法承包的土地租赁给上诉人,只是对土地使用简单做了约定,同意上诉人临时占地用于车辆维修。至于上诉人如何使用该土地,是否需要批准是上诉人的自主经营行为,是否批准与双方签订合同效力毫无关系,所以《临时占地租赁合同》是合法有效的。5、上诉人作为承租人应当按照合同的约定支付租金。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地”、《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。上诉人与被上诉人签订的《临时占地租赁合同》是双方真实意思表示,合同内容经双方签字确认后已生效。根据《土地管理法》规定非农业用地可以利用荒地，被上诉人将原来用于砖厂建设之后挖坑的荒地承包后,租赁给上诉人作为车辆维修经营并没有违反法律规定，被上诉人已将涉案土地交付给上诉人实际占有使用,上诉人未按照合同约定向原告支付占用土地的租赁费,根据《中华人民共和国合同法》第226条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”二、本案的争议焦点是上诉人逾期不支付租金的违约进行,和合同效力无关，上诉人应该向被上诉人支付所欠租金。被上诉人已年过七旬，2012年将土地租赁给杨建湘后，因杨建湘拖欠土地租金这件事从2017年起诉开始到一审、二审、再审期间耗费了被上诉人大量的时间、精力、物力，被上诉人年事已高,已心力憔悴,因为原审法院的判决结果是让杨建湘补缴欠付租金,是有利于被上诉人的,所以针对原审法院判决合同无效并未提起上诉。但是退一步讲，即便如此原审法院关于支付拖欠租金所适用的法律也是正确的。申诉人认为“......明显将‘土地租赁’错误适用‘房屋租赁’......”是原审判决适用法律错误,该观点纯属断章取义。原审判决中引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定，仅仅是作为费用的参照标准，这一点在判决中写的非常清楚，但是申诉人却断章取义、避重就轻。原审法院在判决中认定（原审判决11页第16行起）:“本院认为，《临时占地租赁合同》虽然无效，但合同已实际履行，合同签订时，因涉案土地之前系西平砖厂沟坑地,双方并不清楚是否能够临时修建建筑物，依据合同规定，如合同需延续，租赁方必须提前交纳下一年的租赁费,杨建湘于2012年11月被行政处罚之后，明知其因擅自占用古城村和前八里村土地建房的行为,违反了《土地管理法》的规定，又交纳了2013年6月至2014年5月的租赁费,至被申诉人提起诉讼之前,申诉人一直占有使用该土地，未提出解除或终止合同，且涉案土地李某在承包后投入人力物力进行平整后才成为现在的平地,故杨建湘作为土地的实际使用人应以折价的方式对占地期间的费用进行补偿。关于费用的标准,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条......”原审法院是在认定杨建湘作为土地的实际使用人的基础上,应当以折价的方式对占地期间的费用进行补偿。同时杨建湘不但欠付被上诉人租金不给,反而把土地从2015年至2017年转租给柴存山,并且收取了15万元租金。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”杨建湘在使用合同标的物也就是该土地时,实际上获得了利益，该利益是无形财产无法实现返还,只能以折价的方式进行补偿,所以原审法院判决杨建湘支付被上诉人补偿费用是合情合理合法的，只是因为该补偿费用法律目前没有具体的规定,而类推适用最高法关于“房屋租赁”的解释。根据《合同法》第一百二十四条的规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”该类推适用没有违反民法的平等、公平、诚实信用、公序良俗等原则,没有违反法律的禁止性规定,并且法官类推适用的过程和结果合法合理。原审法院适用法律正确,程序正当,请贵院依法驳回上诉,维持原判。杨建湘向一审法院提出再审请求：1、撤销左云县人民法院原生效的(2017)晋0226民初85号民事判决,改判驳回被申诉人李某的诉讼请求;2、诉讼费用由被申诉人承担一审法院认定事实：李某与云兴镇前八里村民委员会、古城村民委员会于2006年2月28日签订了《租赁土地协议》,租赁四至为“东至公路段西院墙、南至秦家山(高岭土厂)南院墙齐、西至秦家山东院墙、北至109国道”,其中大约2亩左右荒地是平地,其余13亩是沟坑地,租赁期从2006年2月28日至2056年2月28日。该协议尾部有左云县云兴镇人民政府盖章,并签有“同意村委意见”。后李某对该土地出资进行了平整。2012年6月1日,李某(甲方)与杨建湘(乙方)签订了《临时占地租赁合同》,合同约定,“一、甲方将位于公路段西,秦家山高岭土场东,中间的一块土地出租给乙方用于车辆维修。二、乙方签订合同之日起,每年向甲方交租赁费五万元。随着市场和物价的变化,每隔两年(第三年)租赁费重新调整。三、乙方单独经营自负盈亏,甲方不参与任何管理,也不受任何经济连带责任。如合同须延续时必须提前交纳下一年的租赁费。四、乙方应在109国道50米以外临时修建其所需要的建筑和设备。五、甲方的土地是五十年的租赁手续,如政策因素变化不能正常出租时,双方必须无条件的终止合同,甲方应按实租时间结算租赁费,其余的建筑和设备乙方自行处理,甲方不负任何责任。六、如综合物流停车场,高岭土项目上马时,甲方的土地所有权归910于大项目合办,乙方必须无条件退出厂地终止合同。但甲方有义务帮助乙方处理地面建筑物。......”合同签订后,杨建湘支付了李某2012年6月1日至2013年5月31日的租金50000元,2013年6月支付了至2014年5月31日的租金40000元,尚欠10000元。截止原告起诉之日即2017年2月28日被告尚欠原告租金共计147500元。至李某提起诉讼之前,杨建湘一直占有使用该土地。2012年9月7日、11月14日,左云县国土资源局分别作出左国土听告字、左国土罚字[2012]23号行政处罚告知书和决定书,认为杨建湘未经批准,擅自占用古城村和前八里村土地共4.4亩(其中耕地2.3亩,荒地1.7亩,建设用地0.4亩)建房的行为,违反了《土地管理法》第二条、第三条的规定,根据《土地管理法》第七十六条的规定,处罚没收违法占地上的建筑物,罚款6483元。一审法院认为，本案争议焦点为，一、申诉人与被申诉人签订的《临时占地租赁合同》是否有效；二、如果《临时占地租赁合同》无效，被申诉人李某要求申诉人杨建湘返还租赁物、给付147500元租金的请求能否得到支持。关于争议焦点一：一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权已发生转移的除外。”本案申诉人与被申诉人签订《临时占地租赁合同》约定该土地出租于申诉人用于车辆维修，虽然涉案土地其中0.4亩为建设用地，但其余土地仍需要依法办理农用地转用审批手续，双方在未办理审批手续情况下改变了土地用途，且现有证据不能证实该土地属于上述规定的符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权已发生转移的情况，故《临时占地租赁合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。关于争议焦点二：一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因《临时占地租赁合同》无效，杨建湘应返还李某租赁物即涉案土地。关于李某诉请杨建湘支付租金的问题，一审法院认为，《临时占地租赁合同》虽然无效，但合同已实际履行，合同签订时，因涉案土地之前系西平砖厂沟坑地，双方并不清楚是否能够临时修建建筑物，依据合同规定，如合同需延续，租赁方必须提前交纳下一年的租赁费，杨建湘于2012年11月被行政处罚之后，明知其因擅自占用古城村和前八里村土地建房的行为，违反了《土地管理法》的规定，又交纳了2013年6月至2014年5月的租赁费，至被申诉人提起诉讼之前，申诉人一直占有使用该土地，未提出解除或终止合同，且涉案土地李某在承包后投入人力物力进行平整后才成为现在的平地，故杨建湘作为土地的实际使用人应以折价的方式对占地期间的费用进行补偿。关于费用标准，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。杨建湘自2012年6月1日至今一直实际占用该土地，故杨建湘应支付占用土地期间的占有使用费，该费用标准应参照双方签订的《临时占地租赁合同》约定的每年50000元标准计算，因杨建湘已支付了90000元租赁费，至一审起诉之日即2017年2月28日应再支付147500元。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：杨建湘与李某于2012年6月1日签订的《临时占地租赁合同》无效。二、杨建湘于本判决生效后十日内将涉案土地上由其所建的建筑物自行拆除并将该土地返还李某。三、杨建湘于本判决生效后十日内给付李某土地占有使用费147500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由杨建湘负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明,双方当事人对原审查明的事实均无异议,本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案上诉人杨建湘与被上诉人李某签订的临时占地租赁合同,因未办理农用地转用审批手续,违反法律强制性规定,为无效合同。无效的法律后果是因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审判决参照双方约定的租赁费标准,确定杨建湘支付占用土地期间的占有使用费,并无不当。综上所述，杨建湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，由上诉人杨建湘负担。本判决为终审判决。审判员 侯慧文审判员 王利东审判员 赵学姑 二〇一九年十二月八日书记员 段诗静