广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5910号原告（反诉被告）：英德市海泰物业管理有限公司。所在地：英德市*********、富强东路南维多利广场A2-2号。法定代表人：罗某1。委托代理人：许江秀，系英德市海泰物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：曾雪花，女，汉族，1979年4月6日出生，英德市人，住英德市*****税务局宿舍，公民身份号码：441************222。委托代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：巫东鹏，广东浈阳律师事务所实习律师。原告英德市海泰物业管理有限公司诉被告曾雪花物业服务合同纠纷一案，本案于2019年11月18日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市海泰物业管理有限公司的委托代理人许江秀，被告曾雪花及其委托代理人曾成文、巫东鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告2019年4月—11月物管费以及2019年3月—10月水电费共4174元；2、依法判令被告立即支付原告2019年4月—11月物管费以及2019年3月—10月水电费的违约金11938元（两合计人民币16112元）；3、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告曾雪花与英德市海泰物业管理有限公司签订物业管理合同，合同期为2018年9月1日—2020年8月31日。现被告曾雪花欠原告2019年4月—12月物业费3944元以及2019年3月—10月水电费230元，合计4174元未缴。期间原告多次通过电话联系以及书面通知对方交纳费用，但被告多次找各种理由推脱，至今仍未交纳该费用4174元。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告曾雪花辩称：以民事反诉状的事实与理由作为答辩意见。原告所计算的违约金是以日百分之二计算的，该计算明显过高。被告向本院提出反诉请求：1、判令依法解除涉案物业管理合同；2、判令被反诉人向反诉人退还物业管理保证金986元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿因违约造成的损失共计24540元：(两项合计：25526元）；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人曾雪花与被反诉人英德市海泰物业管理有限公司（以下简称物业公司）于2018年8月2日经协商一致，签订了《维多利广场物业管理合同》，合同第四章合同期限约定为2018年9月1日至2020年8月3日止，合同第六章收费标准约定每月物业管理费为493元，物业管理保证金986元，合同第七章公共管理事项第二条约定甲方（物业公司）履行排水、排污、排气的设施的运行、维护和维修，合同第八章权利义务约定甲方承担本合同第七章所列的公共管理事项，确保物业的正常使用，合同第十一章违约责任，第一、二条约定双方均应履行本合同，任何一方违反本合同和服务指南的须承担违约责任。双方均应履行本合同，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失。该合同签订后反诉人依约向物业公司缴纳了保证金、物业管理费和垃圾清运费，并投入2万多元对商铺进行装修和购买设备。时至2018年11月商铺发生下水道堵塞问题，反诉人随即向物业公司反映，物业公司也安排的人员过来维修，但维修过后没过几天再次堵塞，出现排水慢和有水漫出来的情况。2019月1月开始下水道堵塞问题逐渐严重，期间多次向物业公司投诉要求解决，但物业公司均以各种责任推脱责任。2019年3月开始己经不能排水，严重影响了反诉人的经营活动。为此，反诉人自2019年4月开始没有向原告支付租金及物业管理费，并于2019年5月底结束营业。物业公司的不作为已经构成了违约，严重损害了反诉人的合法权益，依法依约应向反诉人赔偿。但被反诉人却枉顾事实向贵院提起诉讼，要求反诉人支付物业管理费和违约金。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉。请法院依法查明事实，判如所请。原告针对被告的反诉辩称：被告反诉提出的问题，我方作为物业管理部门，已经跟进进行处理了。经审理查明：原告受聘于清远市海泰房地产开发有限公司对英德市维多利广场进行物业服务管理，同时与被告曾雪花签订《维多利广场物业管理合同》，协议约定商铺的物业服务费按每月标准物管费为493元收取；甲方按政府部门的定价标准，每月向乙方代收取水、电费（以电表、水表实际读数为准），并按乙方用电量的5%收取电损费。如乙方延迟缴交管理费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的2%。在庭审中，原告确认被告尚欠物业管理费3944元（2019年4月至11月共8个月），水电费230元（2019年3月至10月），违约金11938元（2019年3月至11月），合计共欠费16112元。本院认为：原、被告签订的《维多利广场物业管理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律拘束力。协议明确约定按每月493元收取物业管理费，且原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费等。被告未向原告交纳上述费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付从2019年4月至2019年11月拖欠的物业管理费3944元和从2019年3月至2019年10月拖欠的水电费230元，本院依法予以支持。被告作为违约方，其反诉要求解除《物业管理合同》、退还物业管理保证金以及赔偿损失，但在举证期限内未能提供任何书面证据足以证明其主张的原告存在违约的事实，依法应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使原告存在违约在先的事实，被告亦可以另寻其他途径或另案诉讼解决。关于违约金，原告请求按每日2%计算拖欠物业服务费的违约金超过法律保护的范围，故本院依法调整为按年利率24%计算，以拖欠的物业管理费3944元为基数，从2019年4月1日起按年利率24%计至2019年11月30日止的违约金为631.04元（3944元×2%×8个月=631.04元）；以拖欠的水电费230元为基数从2019年3月1日起按年利率24%计至2019年10月31日止的违约金为36.8元（230元×2%×8个月=36.8元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曾雪花欠原告英德市海泰物业管理有限公司物业管理费3944元（从2019年4月1日计至2019年11月30日）、水电费230元（从2019年3月1日计至2019年10月31日），限在本判决生效之日起十日内付清。二、被告曾雪花欠原告英德市海泰物业管理有限公司物业管理费违约金631.04元（从2019年4月1日计至2019年11月30日）、水电费违约金36.8元（从2019年3月1日计至2019年10月31日），限在本判决生效之日起十日内付清。三、驳回被告曾雪花的反诉请求。本案诉讼费101.4元，反诉费219.08元，均由被告曾雪花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年十二月二十三日书记员  林育栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133*****345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。