北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23714号原告：马长林，男，1955年5月23日出生，汉族，北京针织总厂退休工人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘玉芹，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟卿，北京市京广律师事务所实习律师。被告：刘文和，男，1961年6月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。第三人：辛守镇，男，1982年4月26日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：常义荣（系第三人辛守镇之妻），住北京市大兴区。第三人：辛德水，男，1958年6月5日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：李宝侠，女，1955年5月15日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。第三人：辛守余，女，1986年2月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。四位第三人共同委托诉讼代理人：赵红燕，北京市盈科律师事务所律师。原告马长林与被告刘文和及第三人辛德水、李宝侠、辛守镇、辛守余农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马长林及其委托诉讼代理人刘玉芹、庞伟卿，被告刘文和的委托诉讼代理人郭林，第三人辛守余、第三人辛守镇及其委托诉讼代理人常义荣，第三人辛德水、李宝侠、辛守镇、辛守余的共同委托诉讼代理人赵红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马长林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告及第三人给付原告拆迁款958188元；2、请求判令涉案房屋及院落拆迁安置的5套房屋共计399.74平方米中的70%归原告所有，待安置房可以办理过户登记手续之日起10日内将房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年7月17日，辛德水将位于北京市大兴区x镇x村北巷10号（以下简称：10号院）的木结构正房6间，亚房3间，包括房前约480平方米使用院落和房前屋后树木22株，卖给被告刘文和。2003年10月13日，原告为了年老有个安身之所，以人民币18000元自被告刘文和处购得上述房屋。原告与刘文和签订《房屋买卖协议》前与刘文和共同找到了辛德水，就原告购买该房屋及院落征得辛德水的同意。原告取得该房屋及院落后，对房屋进行了修缮，新建了院墙将该院落完全围护，并安装了新的大门及门锁，对该院落进行了实际控制。2009年，辛德水起诉要求确认房屋买卖协议无效，大兴区人民法院于2011年9月9日作出（2011）大民再初字第3403号民事判决书，判决辛德水与被告刘文和签订的房屋买卖协议无效，被告刘文和与马长林签订的房屋买卖协议无效。但诉讼过程中，在承办法官明确示明的前提下，辛德水仍拒不提出要求马长林返还房屋的诉讼请求，仅要求判决买卖合同无效，导致该案审判法庭未能在诉讼中依法对因为合同无效返还房屋损失赔偿的权益依法裁决。2015年涉案房屋遇拆迁，在原告不知情的情况下，辛德水撬开院门，并向征收部门隐瞒了涉案房屋及院落已经出售给原告的事实，致使征收部门以辛守镇、李宝侠作为被拆迁人，取得了涉案房屋的拆迁利益。被告及第三人出售房屋及院落后，因得知已经出售的房屋及相关宅基地已经确定被政府征收或拆迁，以其买卖行为违反国家的强制性规定而提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同无效，其行为违反了诚实信用原则，应对房屋买卖合同无效和所造成的原告的损失承担主要责任。原告认为涉案房屋及院落的拆迁利益中应由70%归原告所有，以弥补原告的损失。刘文和辩称，不同意原告的诉讼请求，我没有获得拆迁款，更没有获得安置房屋，且并非安置对象，无法给付拆迁利益，没有权利将房屋过户到原告名下。原告、被告之间的房屋买卖合同在2011年被法院确认无效，原告基于买卖合同所产生的主张超过诉讼时效，不应该受到法律保护，请法院驳回原告起诉。辛德水、李宝侠、辛守镇、辛守余共同辩称，2003年7月17日，辛德水与刘文和签订房屋买卖协议书，协议约定辛德水将其所有的大兴区x镇x村北巷10号院木结构正房6间，亚房3间，包括房前约480平方米使用院落和房前屋后的树木22株，以1万元的价格卖给x镇x村刘文和。2003年10月3日，刘文和以1.8万元的价格将该房屋卖给了x区的马长林。2009年，辛德水向大兴区人民法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，大兴区人民法院作出（2009）大民初字第7583号民事调解书之后辛德水支付刘文和3万元，刘文和将北巷10号房屋返还给辛德水，2009年9月19日我们给刘文和补偿款3万元后，刘文和将房屋及院落返还给我方。2011年，马长林向北京市第一中级人民法院申请再审，大兴区人民法院于2011年9月9日作出（2011）大民再初字第3403号民事判决书，判决确认辛德水与刘文和于2003年7月17日就买卖北巷10号院房屋所签订的房屋买卖协议书和刘文和与马长林就买卖北巷10号房屋所签订的房屋买卖协议书无效，现该判决已经生效。2014年底辛德水夫妇和辛守镇对涉案北正房6间进行了维修（修缮房顶，墙、地面，更换门窗，重新吊顶，并进行了装修，修建了围墙），在院落南侧新建了5间南房，将原有的西厢房3间拆除翻建成3间西厢房。新建房屋和翻建房屋都是辛德水夫妇、辛守镇夫妇出资所建。2015年7月30日后马长林曾多次起诉辛德水、李宝侠、辛守镇要求给付拆迁利益，后几次撤诉。2018年5月12日马长林再次以农村房屋买卖合同为由，将辛德水、辛守镇、李宝侠诉至法庭，要求分割10号院因拆迁取得的定向安置房x号楼x-x-1701、x-x-1302、x号楼x-x-201号房屋归马长林所有，2018年9月29日大兴区人民法院作出（2018）京0115民初10438号民事判决书，判决驳回马长林的诉讼请求。2018年9月，首都机场集团公司征地拆迁部门经过核查后发现之前签订的北巷10号房屋拆迁安置补偿协议不符合规定，将之前签订的协议全部收回，后10号院以辛德水一人为被拆迁安置人与首都机场集团重新签订了住宅房屋拆迁安置补偿协议。马长林将辛守镇、辛守余、李宝侠列为第三人无任何事实和法律依据。另，辛德水与马长林之间不存在任何法律关系，且辛德水和刘文和之间关于10号院的房屋买卖关系早已了结，故马长林将辛德水列为第三人亦无事实和法律依据。大兴区人民法院于2011年9月9日作出（2011）大民再初字第3403号民事判决书至今已经近8年之久，尽管马长林曾于2015年7月30日向法院提起诉讼，根据当时的民法通则第135条的规定，本案已超过2年的诉讼时效。综上，请法院驳回原告对于第三人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：马长林、刘文和二人均非北京市大兴区x镇辛x村集体经济组织成员。辛德水与李宝侠系夫妻关系，二人共生育一子一女，即儿子辛守镇、女儿辛守余。2003年7月17日，辛德水与刘文和签订《买卖房屋协议书》，约定将“大兴区x镇x村辛德水在本村的木结构正房六间、亚房三间，包括房前约480平方米使用院落和房前屋后的树木22株，以1万元的价格卖给大兴区x镇x村刘文和”，房款于2003年7月25日全部付清。2003年10月13日，刘文和又将该房屋以18000元的价格卖给马长林，房款当日结清。2009年9月21日，辛德水与刘文和达成（2009）大民初字第7583号民事调解书，辛德水当日向刘文和交付3万元补偿款，刘文和将涉案院落及房屋返还辛德水。因马长林就上述调解书申请再审，北京市第一中级人民法院于2010年7月20日作出（2010）一中民申字第9902号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2009）大民初字第7583号民事调解书，将本案发回重审。重审过程中，辛德水重新提交起诉状，追加马长林为第三人。辛德水变更后的诉讼请求为：1.确认辛德水与刘文和于2003年7月17日就买卖大兴区礼贤镇辛家安北巷10号房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.刘文和与马长林就买卖大兴区x镇x村北巷10号房屋所签订的房屋买卖协议无效；3.位于大兴区x镇x村北巷10号房屋所有权及宅基地使用权由辛德水所有；4.判令刘文和返还辛德水基于北京市大兴区人民法院（2009）大民初字第7583号民事调解书向其支付的补偿款3万元；5.诉讼费用由刘文和承担。案件审理过程中，经合议庭向辛德水释明，辛德水坚持不要求返还房屋，仅要求确认诉争房屋的所有权及宅基地使用权归其所有。本院经审理后认为，刘文和为北京市大兴区x镇x村村民，其无权使用x村的宅基地，故辛德水与刘文和双方签署的买卖x村的农村房屋的合同无效。刘文和将上述房屋卖给城镇居民马长林的合同亦无效。合同被确认无效的自始没有法律约束力，当事人可以要求返还基于该无效合同取得的财产。对于辛德水要求确认诉争房屋所有权归其所有一项，因本案中的房屋买卖合同已被确认无效，合同各方对合同标的物也就是诉争房屋所享有的权利也已恢复到合同订立之前，故辛德水的此项确认之诉已隐含于前述无效请求中，本院不再单独处理。对于辛德水要求确认宅基地使用权归其所有一项不属于人民法院主管，对于该项诉讼请求本院不作处理。辛德水要求刘文和返还基于原审调解书支付给刘文和的3万元案款，本院认为该项诉讼请求的内容属于执行回转的范畴，不应在本案中进行处理。本院于2011年9月9日（2011）大民再初字第3403号民事判决书，判决：1.辛德水与刘文和于2003年7月17日就买卖北京市大兴区x镇x村北巷10号房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效；2.刘文和与马长林就买卖北京市大兴区x镇x村北巷10号房屋所签订的房屋买卖协议无效；三、驳回辛德水的其他诉讼请求。该判决已经生效。庭审中，辛德水称其未在（2011）大民再初字第3403号民事案件审理中主张返还涉案院落的原因系刘文和已于2009年9月向其返还涉案院落，且刘文和当时亦未告知涉案院落转卖给马长林一事。刘文和、马长林均称辛德水知晓涉案院落转售给马长林一事。刘文和另称其将涉案院落退还给辛德水的原因为马长林向其表示不要涉案房屋了，并认可马长林未向其主张购房款返还事宜。2015年7月，涉案北京市大兴区x镇x村北巷10号院被征地拆迁。拆迁之时，涉案10号院的宅基地面积被确认为589平方米，建筑面积被确认为242.15平方米（北房90.48平方米、西厢房42.48平方米、南房109.39平方米）；辛德水作为被拆迁人与首都机场集团公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。涉案10号院的拆迁安置利益包括：宅基地区位补偿款1018843元、房屋补偿款333786元（含房屋重置成新价101636元、房屋装修及其他附属物定额补偿190000元、房屋综合定额补偿费42150元）、拆迁补助及奖励704607元（含未建房奖励232113元、资源节约和垃圾减量奖励138740元、创业补助10000元、工程配合奖100000元、搬家补助费17670元、房屋周转费206084元），以及按宅基地确权面积确定的200平方米定向安置房选房指标（实际购房三套，均系以辛德水名义选购，总面积为196.27平方米，购房总价款为893675元）。扣除购房款后的剩余拆迁补偿款1163561元已全部发放至辛德水名下。另查，辛德水家另有一处院落，位于北京市大兴区x镇x村北巷3号院。拆迁之时，涉案10号院的在册户籍人员为辛守镇及妻子常义荣、儿子辛润泽，均系农业户籍人员。涉案3号院的在册农业户籍人员为辛德水、李宝侠，非农业户籍在册人员为辛守余及女儿静梓依。拆迁之时，涉案3号院被分为三户，辛德水、辛守镇、辛守余作为被拆迁人与首都机场集团公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。辛德水与李宝侠于拆迁之前离婚，于拆迁之后复婚。关于涉案10号院内的房屋情况，马长林称其将北房的门窗进行了更换、院落栅栏围墙拆除翻建成砖墙并安装了大门，涉案房屋一直处于闲置状态，其委托刘文和帮忙照看，没有专门维护，其最后一次去涉案10号院系2012年。刘文和认可其对涉案10号院内的房屋进行装修、翻建、新建等行为。辛德水、李宝侠、辛守镇、辛守余均称，涉案院落原本就是砖围墙；涉案房屋于2009年返还给辛德水之时，北房没有门窗、房顶坍塌，西厢房没有门窗和房顶，围墙不存在；辛德水、辛守镇于2014年底对北房进行了维修（修缮房顶、墙、地面，更换门窗，室内重新吊顶），对西厢房进行了拆除翻建，并新建了南房、围墙及大门；涉案院落自2009年至拆迁前一直由辛德水家占有使用。为证明存在修缮、拆除翻建及新建房屋情形，辛德水等第三人向本院提交了一组照片。北房旧照片显示北房的主体结构存在，但房顶存在部分坍塌情形；北房新照片显示门窗及房顶均进行了更换。西厢房旧照片显示西厢房的门窗和房顶已基本不在；西厢房新照片显示西厢房存在门窗和房顶。一张关于北房的旧照片中显示有西厢房。马长林仅认可北房旧照片的真实性，对其余照片的真实性均不认可。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于涉案10号院的南房，根据双方当事人陈述，该南房系辛德水家在涉案两份房屋买卖合同被确认无效之后建造的事实可以得到确认。关于涉案院落的北房，根据双方当事人在此次案件及之前案件审理中的陈述，马长林更换北房门窗及大门的事实亦可以得到确认。辛德水等第三人提交的北房旧照片及新照片中所显示的北房主体结构基本一致，结合马长林长期不在涉案院落现场情形，辛德水家在从刘文和处收回涉案院落后对北房门窗及房顶进行更换的事实具有高度可能性，本院依法确认辛德水家更换北房门窗及房顶的事实存在。关于涉案院落内的西厢房，马长林所认可的北房旧照片亦部分显示了西厢房的状况，结合西厢房旧照片、新照片所显示的房屋现状以及马长林长期不在涉案院落现场情形，西厢房在基本坍塌后由辛德水进行拆除翻建的事实具有高度可能性，本院依亦法确认辛德水家在西厢房基本坍塌后进行拆除翻建的事实存在。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已经认定辛德水与刘文和、刘文和与马长林之间就涉案10号院内的北房和西厢房达成的房屋买卖合同均属无效，辛德水作为房屋出售方，其应对房屋买卖合同的无效承担主要过错责任。现马长林出资购买的涉案10号院内的北房及西厢房被确权到辛德水名下，涉案10号院的拆迁利益全部由辛德水享有，在马长林亦未主张返还购房款以及刘文和亦未向辛德水主张拆迁利益的情形下，辛德水作为拆迁利益实际掌握方应负有向马长林进行房屋折价补偿及赔偿相应财产损失的义务。关于应给付的房屋折价补偿款数额，综合考虑马长林、辛德水均对涉案北房存在修缮维护贡献、涉案西厢房存在坍塌后的拆除翻建情形，本院依法酌定为涉案北房所对应的房屋补偿款的80%。关于应给付的财产损失赔偿数额，本院结合过错程度酌情综合确定为涉案10号院所对应的宅基地区位补偿款的70%。定向安置房的目的在于保障被安置对象居有定所，马长林并非被安置对象，其无权主张相关权益。对于马长林要求刘文和、辛守镇、李宝侠、辛守余承担拆迁款共同给付责任的主张，本院认为该四人并非涉案10号院的被拆迁人，亦未掌握涉案10号院的拆迁利益，原告的该项主张没有事实根据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决如下：一、辛德水于本判决生效后七日内给付马长林拆迁款812996元；二、驳回马长林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18425元，由马长林负担14437元（已交纳），由辛德水负担3988元（该项费用已由马长林预交，辛德水于本判决生效后七日内直接向马长林支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 齐伟龙二〇一九年十二月三十日法官助理 张纪云书 记 员 王兴宇