四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终980号 上诉人（原审原告，反诉被告）：都江堰兴市集团有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市翔凤路693号。 法定代表人：王文，公司董事长。 委托诉讼代理人：李艳国，四川承安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭士贵，四川承安律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：都江堰市美安居企业管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市永丰街道办友爱社区都江堰市兴堰丽景B区友爱路509号。 法定代表人：邹春凤。 委托诉讼代理人：义仲，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，四川省都江堰市高新法律服务所法律工作者。 上诉人都江堰兴市集团有限责任公司（以下简称兴市公司）与上诉人都江堰市美安居企业管理有限公司（以下简称美安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 兴市公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回美安居公司的反诉请求，并在品迭美安居公司预交的100万元租金后，判令美安居公司向兴市公司支付商铺租金及商铺占用费448529.63元；二、本案一、二审诉讼费由美安居公司负担。事实与理由：一审法律适用错误，对兴市公司请求的要求美安居公司支付租赁合同解除后占用商铺的费用661609.52元处理错误，应予以纠正。对美安居公司迟延归还商铺产生的占用费，兴市公司提供的《租赁合同解除后铺面占用费表》（以下简称铺面占用费表）及对应的《商铺租赁管理合同》等证据能够清楚证明。且美安居公司对《租赁合同解除后铺面占用费》中除13、26号商铺外其他内容无异议。对于占用商铺的截止时间，一审法院并未作出具体认定，因此在执行过程中以迟延履行金处理商铺占用费的问题无法做到。此外，租赁商铺和占用商铺系两个不同法律事实，且二者涉及商铺间数不一致，兴市公司对商铺占用费的诉求系独立诉讼请求，无法依附于租赁期间租金而以迟延履行租金的形式处理。 美安居公司答辩称，兴市公司上诉主张的占用费，兴市公司理解本身就是错误的，都江民初字第3344号《民事调解书》（以下简称3344号调解书）已经对双方的租赁合同进行了结算处理，本结算处理中第2项美安居公司应该于2014年12月31日将承租120间商铺退还给兴市公司。然兴市公司没有将120间全部交给美安居公司，同时按照调解书内容，兴市公司只能向法院申请强制执行，不能再主张房屋占用费，房屋的退还是一个行为，只能向执行局申请强制执行，应该由执行程序来调整，不能在本案审理中进行处理，所以一审认定正确，一审判决对占用费进行了评判，适用法律正确。一审不正确的地方在适用法律错误。按照法律规定审理和执行是分离的，一审判决书中不应该进一步评判是按执行的条款作出调整，因此美安居公司认为120间商铺在2014年12月31日达成调解时，其后不能再主张使用费，只能申请法院将铺面退还给兴市公司，所以占用费没有支持是正确的，兴市公司的上诉请求没有法律依据。 美安居公司上诉请求：一、维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，改判兴市公司退还美安居公司租金779513.08元，或双方按照实际招商的面积依据2011年10月10日《租赁合同》第四条租金结算条款按优惠9个月结算至2014年12月31日止的租金，或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由兴市公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，判决第二项错误。依据生效调解书第一项，双方在签收调解书即调解书生效之日，兴市公司和美安居公司就不存在租赁关系。调解书第二项因兴市公司未将全部120间商铺交付给美安居公司，美安居公司无法返还120间商铺，该项调解内容不应在本案中解决，一审对铺面占用费不予支持正确。调解书第三项为支付租金的结算条款，对双方均有约束力。且兴市公司对美安居公司提交的《美安居花鸟市场商家租赁明细表》、《美安居花鸟市场合同移交清单》签字确认且未提出异议，即兴市公司认可美安居公司对租金的结算结果。兴市公司提交的《解约前美安居出租商铺租金核算表》（以下简称租金核算表）系兴市公司单方制作，美安居公司仅认可和商家签订的租金结算起止时间，不认可和兴市公司的租金结算起止时间。租金结算起始日应为商户入驻之日，而非签订合同之日。调解书第三项内容应按照谭诗靖签字材料作为结算依据，扣除物管费和水电安装费，或按实际入驻商家面积依据2011年10月10日签订合同的第四条租金支付条款按起租之日优惠9个月至2014年12月31日止结算租金。 兴市公司答辩称，一、兴市公司无需向美安居公司退还租金。美安居公司未按3344号调解书的约定将承租的120间商铺按约定的期限全部退还兴市公司，并在解除租赁合同后仍占用商铺对外出租，需支付兴市公司铺面占用费为661609.52元，美安居公司欠付兴市公司租金为786920.11元，其应付金额已超过其预付租金100万元，兴市公司不应退还美安居公司租金。二、兴市公司工作人员在美安居公司制作的租赁明细表、合同移交清单上的签字，仅能证明兴市公司收到了该资料，不能证明兴市公司认可该资料是双方对租金进行的结算和美安居公司将租赁铺面退还兴市公司的依据。三、美安居公司主张垫支的水表安装费、物管费，根据双方签订的租赁合同，该两笔费用应由美安居公司承担，不应在美安居公司应付的租金中扣除。综上，请求法院驳回美安居公司的诉讼请求。 兴市公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令美安居公司按照3344号调解书第三项内容向兴市公司支付租金人民币2978570.11元；二、判令美安居公司向兴市公司支付逾期退还商铺的租金，自2015年1月1日起计算至实际退还之日止，暂计算至起诉之日为人民币903587.76元；三、本案的诉讼费由美安居公司承担。一审诉讼中，兴市公司变更第一、二项诉讼请求为：一、判令美安居公司按照3344号调解书第三项内容向兴市公司支付租金人民币786920.11元；二、判令美安居公司向兴市公司支付自2015年1月1日逾期退还商铺产生的占用费人民币661609.52元。 美安居公司向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令兴市公司退还美安居公司租金779513.08元。二、反诉费由兴市公司承担。 一审经审理查明：2011年10月10日，兴市公司与美安居公司签订租赁合同，与本案有关的合同约定：兴市公司将位于都江堰市民主小区A6的共120间铺面出租给美安居公司。合同第四条约定的租金为15元/月/平方米，每月租金117450元，第一年租金为352350元（经双方协商装修免租期为9个月），第二、三年租金……。合同第六条第3项约定美安居公司独立经营，自行承担水电费、治安费、卫生费、税费等费用。第4项约定物业管理费和装修保证金事宜由美安居公司自行与物业管理公司交涉，相关费用由美安居公司承担。2011年10月11日，美安居公司向兴市公司预交了租金100万元。兴市公司与美安居公司在履行租赁合同时未办理120间铺面的交付手续。租赁期间，美安居公司交纳了物业费6768元。 2014年12月9日，兴市公司与美安居公司因租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院作出了3344号调解书。双方达成调解协议：1、解除兴市公司、美安居公司双方于2011年10月10日签订的《都江堰市国有商铺租赁合同》；2、美安居公司于2014年12月31日前将承租的120间商铺退还给兴市公司；3、美安居公司按照实际招商使用的面积以及《都江堰市国有商铺租赁合同》约定的租金单价计算标准向都江堰兴市集团有限公司支付租金，从美安居公司实际招商的商户入驻之日起至2014年12月31日止。双方具体支付时间及支付方式等另行协商处理。 2015年2月9日，美安居公司对市场商户入驻情况制作了租赁明细表两张、合同移交清单。2015年2月9日，兴市公司工作人员谭诗靖在合同移交清单、租赁明细表上签名，并在合同移交清单上签注“兴市公司产业部收到合同面单（26份）”字样。2015年2月10日，谭诗靖在租赁明细表（该表内容较谭诗靖2月9日签字的表格内容增加了截止时间、月份、租金单价、金额）上签名并签注“收到”字样。 3344号调解书生效后，兴市公司与美安居公司对美安居公司实际招商使用的面积、商户实际入驻时间、租金的支付时间及支付方式未进行协商。2016年5月30日，兴市公司向市场商户发出《通告》，载明位于都江堰市的商家及个人于2016年6月6日之前前往兴市公司办理租赁合同，逾期未办理租赁合同且不积极主动配合的商家和个人，兴市公司将采取强制断水、断电。 2017年10月10日，兴市公司以美安居公司未履行3344号调解书为由，向一审法院申请强制执行。 一审审理中，兴市公司就美安居公司租赁合同解除前铺面的出租情况和租赁合同解除后占用铺面情况制作了租金核算表、铺面占用费表。租金核算表载明内容为31户商户序号、承租人姓名、铺面位置、面积、合同约定期限、租金单价、月租金、租金结算起始日、租金结算截止时间、应付租金金额及美安居公司应支付租金共计金额786920.11元。铺面占用费表载明内容为25户商户和美安居公司自用铺面的序号、承租人姓名、商铺位置、面积、租金单价、月租金、占用起算时间、费用结算截止时间。兴市公司主张除美安居公司自用的序号13号、26号铺面现美安居公司仍占用外，其余25户商户使用的铺面已陆续由兴市公司收回。美安居公司认可租金核算表中载明的内容，但认为租金结算应以兴市公司、美安居公司之前签订的租赁合同的约定，给予美安居公司9个月免租期。租金核算表中序号26至31号6商户所承租的铺面，在2015年2月9日双方对市场商户入驻情况进行确认时，双方认可该6商户所承租铺面租金不计算在美安居公司应支付兴市公司的租金中。对铺面占用费表认为，美安居公司现使用的铺面仅有该表中序号为13号的铺面，其余商铺已全部退还兴市公司。美安居公司除表中序号为13号、26号的商铺外，其余商铺确实基于兴市公司、美安居公司解除租赁合同前与市场商户签订的租赁管理合同，由美安居公司继续在管理和收取部分租金。序号为26号的商铺不是美安居公司在使用，该铺面兴市公司也从未向美安居公司进行过移交，不应计算占用费。对该表中载明的其他25商户使用铺面位置、面积、租金单价、占用起算时间无异议，但表中铺面使用的截止时间不准确。兴市公司向市场商户发出《通告》，要求市场商户在2016年6月6日前与兴市公司办理租赁合同后，市场商户就不再向美安居公司交付租金。美安居公司对租赁合同解除后实际管理的商铺收取租金情况制作了《租赁合同解除后实际收费情况表》。兴市公司认为美安居公司未提交其与商户的费用结算的票据，不能确认该表内容的真实性，兴市公司不予认可。一审审理中，兴市公司对其主张美安居公司使用铺面占用费表序号26号铺面的事实未提交证据证明。美安居公司对其主张兴市公司认可对租金核算表中序号26至31号6商户所承租的铺面租金不计算在美安居公司应支付租金的事实亦未提交证据证明。 另查明，美安居公司退还铺面给兴市公司时双方未办理铺面移交手续。 一审法院认为，本案争议焦点为一、兴市公司的请求是否违反一事不再理原则。一审法院认为，本案处理的是兴市公司与美安居公司在解除双方租赁合同后，双方当事人就租金的支付和铺面占用费发生的争议，与一审法院审结的（2014）都江民初字第3344号案件系不同的诉讼请求，兴市公司的请求并未违反一事不再理原则，一审法院依法应予受理本案。 二、关于美安居公司应支付兴市公司解除租赁合同前的租金问题。一审法院认为，3344号调解书是兴市公司与美安居公司在租赁合同解除后，对美安居公司应支付兴市公司的租金的铺面面积的计算方式、租金单价、应支付租金的时间重新达成的协议，原租赁合同有关租金的支付不再执行，故对美安居公司要求按原租赁合同约定，在计算租金时扣除9个月免租期的主张，一审法院不予支持。关于租金金额，一审法院认为，美安居公司制作的租赁明细表虽有兴市公司工作人员的签字，但该租赁明细表系美安居公司单方制作，兴市公司工作人员的签字内容不能体现兴市公司认可租赁明细表是双方对美安居公司应付租金进行的结算，故一审法院对美安居公司要求以其制作的租赁明细表载明的租金金额作为美安居公司应支付租金金额的主张不予支持。美安居公司应以实际招商使用铺面的面积、时间及15元/月/平方米的租金单价支付租金。本案中，美安居公司对兴市公司制作的租金核算表中记载的31户商户使用的铺面面积、租赁管理合同约定期、租金结算起始和截止时间、结算租金的金额无异议，一审法院对租金核算表中美安居公司应支付兴市公司解除租赁合同前的租金金额786920.11元予以确认。一审审理中，美安居公司虽主张兴市公司认可对租赁合同解除前租金核算表中序号26至31号6户商户所承租的铺面租金不计算在美安居公司应支付租金内的事实，但对该主张美安居公司未提交证据证明，一审法院对美安居公司的该项主张不予支持。故美安居公司应支付兴市公司解除租赁合同前的租金为786920.11元。 三、关于在兴市公司与美安居公司解除租赁合同后美安居公司是否应支付兴市公司铺面占用费问题。一审法院认为，根据3344号调解书，兴市公司与美安居公司明确约定美安居公司在2014年12月31日前将承租的120间商铺退还给兴市公司。美安居公司未按3344号调解书指定的期间履行返还铺面义务，给兴市公司造成的租金损失，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”之规定，应以支付迟延履行金形式处理，故一审法院对兴市公司请求美安居公司支付其解除租赁合同后铺面占用费主张不予支持。 四、美安居公司应支付兴市公司的租金金额中是否应扣除物管费、水表安装费。一审法院认为，美安居公司提交的水表安装费发票，不能证明该费用是美安居公司在承租的铺面安装水表所产生，故对其要求在应支付兴市公司的租金金额中扣除水表安装费的请求一审法院不予支持。同时，根据兴市公司与美安居公司签订的租赁合同，美安居公司应自行承担租赁合同期间物业的物管费，故对美安居公司要求在应支付兴市公司的租金金额中扣除物管费的请求，一审法院亦不予支持。 综上所述，美安居公司应支付兴市公司的租金为786920.11元，鉴于美安居公司已预付的100万元租金足以支付兴市公司，故对兴市公司诉请美安居公司支付其租金786920.11元的请求，一审法院不予支持。兴市公司在扣除美安居公司应付租金后，应退还美安居公司的租金为213079.89元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条之规定，判决：一、驳回兴市公司的诉讼请求。二、兴市公司于判决生效之日起十日内退还美安居公司租金213079.89元。三、驳回美安居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费37858元，反诉案件受理费11596元，合计49454元，兴市公司负担24727元，美安居公司负担24727元。 二审中，兴市公司、美安居公司均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点：一、美安居公司应当支付租金数额的确定；二、美安居公司是否应当支付商铺占用费；三、美安居公司应付租金金额中是否应当扣除物管费、水表安装费。现对上述焦点分述如下： 对美安居公司应当支付租金数额的确定，因双方对租金计算截止至2014年12月31日无异议，仅就租金起算时间存在异议，本院仅对租金的起算时间进行认定。依据3344号调解书，美安居支付租金的起算时间应为各商家实际入驻时间。就各商家实际入驻时间的确定，虽美安居公司制作的租金明细表中载明的各商家入驻时间，同时还提供部分商家出具的《情况说明》予以佐证，然根据兴市公司提交的租金核算表，相同商家却对其入驻时间做出不同的陈述。加之兴市公司员工谭诗靖签收美安居公司出具的租金明细表的签收行为并不等同于对表中内容的认可。故在美安居公司无其他证据证明其单方制作的租金明细表中的实际入驻时间的真实性的情况下，其主张以其提供的租金明细表计算其应付租金，本院不予支持。现兴市公司提供租金核算表主张按照与各商家签订合同约定的经营使用起算期作为美安居公司应付租金的起算时间，在美安居公司未提供充分证据证明各商家具体实际入驻时间的情况下，应当依兴市公司提交租金核算表支付欠付租金786920.11元。因其预付1000000元，故兴市公司应当退还美安居公司213079.89元。 对美安居公司是否应当支付商铺占用费，本院认为，在已生效3344号调解书中，已经明确载明美安居公司应当在2014年12月31日前将其承租的120间商铺退还给兴市公司。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条之规定，“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”故对兴市公司该项诉请，应以迟延履约金的方式进行主张，一审对此认定正确，应予维持。 对美安居公司应付租金金额中是否应当扣除物管费、水表安装费，美安居公司提交的关于水表安装费票据不能证明系其在承租案涉铺面安装水表所产生，而物管费的票据载明的时间系在案涉合同履行期内，根据案涉租赁合同第六条第四项约定，物管费的支付主体系美安居公司，故对美安居公司主张从其应支付的租金中扣除物管费、水表安装费，本院不予支持。 综上所述，美安居公司、兴市公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计47322.33元，由都江堰兴市集团有限责任公司负担43536.6元，都江堰市美安居企业管理有限公司负担3785.73元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十二月十八日 书记员 郑 帅