湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5465号原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市长沙县长沙临空经济示范区人民东路二段412号。负责人：伍文亮，总经理。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：粟祝林，男，1969年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书妮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）粟祝林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗名普，被告的委托诉讼代理人谢俊鹏、林书妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已解除；2.被告向原告返回2019年4月21日至2019年9月30日的房屋租金34000元；3.被告承担本案所有诉讼费用。在庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》，约定原告向被告承租位于长沙市雨花区房屋，租赁期限为2017年10月1日至2020年8月20日。合同签订后，因原告内部场地调整等原因需要搬离该房屋，原告遂于2019年3月，致函被告，告知其《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》于2019年4月20日解除，函件送达被告后，原告于2019年4月19日腾空了租赁房屋，并告知被告，被告至此可自由使用房屋。因原告此前已将房屋租金支付至2019年9月30日，故被告应当将2019年4月21日至2019年9月30日的房屋租金34000元返还原告。被告辩称，1、双方签订的合同真实有效；2、原告单方面解除合同，应依法承担违约责任，已缴纳的房租租金不予退还。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》；2.原告支付被告违约金10000元；3.原告支付被告门面占用费（自2019年4月21日起暂计算至2019年6月20日，门面占用费为38250元，后续门面占用费计算至房屋实际交付被告之日止）；4.本案诉讼费用、保全费、律师费由原告承担。在庭审中，被告变更第一项反诉请求为：确认原、被告签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除。事实和理由：2017年9月20日，被告与原告签订《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》，租赁期限为2017年10月1日至2020年8月20日，2018年10月1日至2019年9月30日的承租金为76500元，月租金为6375元，被告按约将405号房屋交付原告使用，原告向被告支付至2019年9月30日的承租金。2019年3月19日，原告向被告发送《工作联系函》，表示因公司办公场地调整，要求于2019年4月20日解除与被告签订的租赁合同。根据上述合同约定，原告单方面中途终止合同违反合同约定，被告同意解除双方签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》，但原告已交纳的承租金、保证金不予退还，原告还应当依约向被告支付违约金10000元；且原告于2019年4月20日提出解除租赁合同，但截至2019年6月24日，原告仍未将租赁房屋交还给被告，原告应当向被告支付门面占用费。原告针对被告反诉辩称，1、《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除，无需判决解除；2、合同约定的违约责任明显过高，被告并未因合同中止造成实际损失，违约金明显过高；3、原告已将房屋租金缴纳至2019年9月30日，在解除合同后向被告邮寄了钥匙及腾空通知等，2019年4月20日至2019年9月30日期间的租金，应当与原告应承担的违约责任相抵扣。被告要求原告支付占用费缺乏事实及法律依据。经审理查明，被告系位于长沙市雨花区房屋所有权人。2017年9月20日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》，约定：甲方将新芙蓉之都佳苑2栋405号的办公用房出租给乙方使用；租赁期限为2017年10月1日起至2020年8月20日止；租赁期内，如乙方提前终止租赁，需提前三个月书面告知甲方；承租金标准为6375元／月（含税），第一年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的承租金76500元、第二年度（2018年10月1日至2019年9月30日）的承租金76500元、第三年度（2019年10月1日至2020年8月20日）的承租金67907元，租赁期总租金金额220907元；合同期内，乙方单方面中途终止合同的，甲方有权单方面直接解除本合同，收回本办公用房使用权，同时乙方应向甲方支付惩罚性违约金10000元，已交纳的承租金和承租保证金不退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离，并于30天之内收回本办公用房；合同期满或中途退租或因乙方违约终止解除合同或甲方依据合同约定或法律规定单方解除合同等，乙方逾期不迁离并交出本办公用房的，甲方有权每天按当年度门面日租金三倍收取门面占用费。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同落款甲方处由被告的委托代表人游静签名，并载明了通讯地址和联系电话。合同签订后，被告向原告交付了所承租房屋，原告亦分别于2017年11月28日、2018年7月24日向被告交纳了2017年10月1日至2019年9月30日的153000元（76500元＋76500元）。2019年3月18日，原告向被告出具《工作联系函》，载明：原被告双方签订了《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》，该场地由天心区基层单元作为办公配套使用，因原告公司内部办公场地调整，要求天心区基层单元在2019年3月23日搬至天心区友谊路380号统一办公，按照搬迁安排，原告将于2019年3月23日-24日搬运员工办公用品，其它物品在2019年4月20日前搬运完成，为此，特通知被告，租赁合同于2019年4月20日解除。2019年3月19日，被告收到该函件。被告当庭表示其是同意2019年4月20日解除租赁合同，当时已要求原告将房屋交付给被告。2019年4月22日，原告向被告邮寄ＥＭＳ邮件，邮单上的收件人填写为“游静或粟祝林”，联系电话及地址均为《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》上落款处所载明的被告联系电话及地址，内件品名填写为《关于房屋已腾空贵公司自行使用的函》新芙蓉之都2栋405号，电卡一张、水卡一张、气卡一张、大门钥匙2把。2019年4月23日，该ＥＭＳ邮件被退回，改退批条记载为：收件人拒收。在本案审理过程中，本院于2019年8月14日当庭拆封上述EMS邮件，并将钥匙和卡交予被告，被告以其不能确认钥匙和卡是否属于本案房屋为由，将钥匙和卡退还给本院，经本院释明后，被告收回了涉案房屋的钥匙、电卡、水卡等。以上事实，有《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》、房屋所有权证、网上银行电子回单、《工作联系函》、《关于房屋已腾空贵公司自行使用的函》、EMS邮件及回单、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。鉴于原告已经搬出涉案房屋，且原、被告双方均主张《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已经于2019年4月20日解除，故对于原、被告双方要求确认《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》已于2019年4月20日解除的本诉和反诉请求，本院均予以支持。根据合同约定，合同解除后，被告应当书面通知原告迁离，并于30天之内收回涉案房屋。被告当庭表示其向原告要求过交还房屋，而原告提供的证据显示，原告已经通知被告其于2019年4月20日前搬离涉案房屋，且2019年4月22日原告又通过EMS邮寄的方式将涉案房屋钥匙邮寄给被告，邮寄地址与所填写电话号码与合同预留地址及电话号码一致。而根据邮件投递记录，2019年4月23日，被告拒收了该邮件。故原告已通过合理方式向被告交还了涉案房屋，被告拒绝接受邮件导致房屋钥匙退还原告，对此应由被告自行承担不利后果。故被告反诉主张原告支付门面占用费的诉讼请求，本院不予支持。但原告在合同约定的租期届满之前提前退租，构成违约，依据合同的约定仍应当承担违约责任。而合同约定的违约责任包括，原告提前退租，已交纳的租金不退，并应向被告支付惩罚性违约金10000元以及赔偿损失。而原告预付租金不予退还的约定具有违约金性质，与惩罚性违约金同时适用所赔偿额过分高于给被告造成的实际损失。本院结合违约金的补偿性和惩罚性，综合考量原告实际使用涉案房屋的时间、房屋租金金额、涉案房屋的用途及再次出租空置时间等因素，酌情调整为：原告应当承担的全部违约金为2019年4月20日合同解除后的4个月租金金额(参照合同约定的租金标准)即25500元为宜。鉴于原告已经预付被告截至到2019年9月30日的租金，故在扣除原告应当支付的截至合同解除之日即2019年4月20日的房屋租金，且剩余预付租金与原告应当承担的违约金抵扣后，被告需退还原告租金8500元（1个月+10天）。对于被告在预付租金不予退还的基础上反诉要求原告支付违约金10000元的诉讼请求以及原告主张返还房屋租金中的超出部分，本院均不予支持。被告反诉主张原告承担律师费，但被告未能明确律师费金额，亦未提供证据予以证明双方对律师费的承担进行了明确约定且该费用已经实际产生并支付。故对于被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司与被告（反诉原告）粟祝林签订的《新芙蓉之都佳苑办公用房租赁合同》于2019年4月20日解除；二、被告（反诉原告）粟祝林于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司租金8500元；三、驳回原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）粟祝林的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，因适用简易程序减半收取325元，反诉案件受理费503元，合计828元；由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司长沙市分公司负担243元，被告（反诉原告）粟祝林负担585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇一九年十二月二十五日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。