四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15305号 原告：汤莉影，女，1964年1月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师，特别授权。 被告：吴红林，女，1980年2月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告汤莉影与被告吴红林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告汤莉影及其委托诉讼代理人张乃博到庭参加诉讼，被告吴红林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 汤莉影向本院提出诉讼请求：1.确认汤莉影与吴红林签订的《房屋出租合同》［合同编号：租房字第（0862942）号］及《房屋出租协议》于2019年8月14日解除；2.判令吴红林立即腾退出《房屋出租合同》［合同编号：租房字第（0862942）号］及《房屋出租协议》项下位于成都市青羊区租赁房屋并恢复房屋原状；3.判令吴红林按每月1900元的合同租金标准向汤莉影支付房屋占用费自2019年8月14日起至实际腾退之日止；4.判令吴红林向汤莉影支付1900元违约金并按合同租金与市场价差额部分赔偿原告损失（赔偿金以每日35元标准自2019年8月14日起计算至实际腾退之日止）；5.本案案件受理费由吴红林承担。庭审中，汤莉影撤回恢复房屋原状的诉讼请求。事实与理由：2018年8月，汤莉影与吴红林签订了《房屋出租合同》［合同编号：租房字第（0862942）号］及《房屋出租协议》（以下合称：《出租合同》），《出租合同》约定吴红林承租汤莉影所有的位于成都市青羊区住宅房屋。因签订合同期间，该标的房屋正面临政府拆迁前期工作，因此，双方协商确定租房自2018年9月1日起至房屋拆迁为止，租金每月1900元，每半年一付。上述合同签订后，汤莉影按照合同约定将房屋交付给吴红林，吴红林亦支付了相应租金。2019年上半年，因标的房屋所在片区的住户同意拆迁率未达到政府要求，因此，政府停止了对标的房屋所在片区的拆迁工作。鉴于此，汤莉影在2019年8月就明确租赁期限等事宜与吴红林进行商议，但双方未达成一致意见。2019年8月13日，吴红林在未与汤莉影达成一致意见的情况下向汤莉影转款11400元。汤莉影于当日委托四川蜀鼎律师事务所向吴红林送发《律师函》，通知其解除双方签订的《出租合同》，并要求其在合理期限内腾退房屋及协商处理退还吴红林单方支付款项事宜。但吴红林不同意解除合同，亦未在合理期限内腾退房屋。汤莉影认为，双方签订的《出租合同》中虽然约定租赁期限“从2018年9月1日起至房屋拆迁为止”，但由于政府拆迁系不定事项，截止起诉之日，标的房屋亦未进入拆迁程序，且经汤莉影向相关部门核实，标的房屋所在片区暂不拆迁，故《出租合同》约定的租赁期限应视为约定不明。因此，汤莉影有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，以及第二百三十五条的规定，随时解除该租赁合同，并有权要求吴红林腾退房屋。而吴红林在收到解除通知及催告后，并未搬离房屋，则应根据合同约定承担违约责任。鉴于此，汤莉影为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 吴红林未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。 汤莉影为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.《房屋出租合同》、《房屋出租协议》，证明汤莉影将案涉房屋出租给吴红林，但合同约定的期限为不定期，因此汤莉影有权随时解除该租赁合同； 2.房屋信息查询记录，证明汤莉影是该房屋的所有权人，2019年上半年案涉房屋所在片区的住户同意拆迁率未达到政府要求，所以政府停止了对案涉房屋所在片区的拆迁工作，因此该查询记录当中其他信息栏中，对于是否征收的问题明确为“否”； 3.2019年8月13日，汤莉影委托律师向吴红林发的律师函，证明汤莉影已通知吴红林至收到该律师函时案涉房屋《房屋出租合同》、《房屋出租协议》即解除，在律师函中汤莉影要求吴红林收到律师函后7日内腾退房屋，并明确了吴红林应按照合同约定承担相应的违约责任，汤莉影履行了催告义务，并且在合理的期限内要求其腾退房屋，且律师函明确了若吴红林未按时腾退房屋，将承担违约责任，赔偿汤莉影损失； 4.（2017）川01民终4184号民事判决书，证明案涉合同应认定为不定期租赁合同，汤莉影有权随时解除出租合同，并且汤莉影通过送达律师函的方式给予了吴红林腾退房屋的合理期限，吴红林仍未腾退房屋，其行为造成违约； 5.顺丰快递单及查询记录，证明汤莉影委托四川蜀鼎律师事务所张乃博律师于2019年8月13日向吴红林邮寄了《律师函》，告知解除案涉房屋租赁合同，吴红林于2019年8月14日收到； 6.“成都中心”青羊拆迁指挥部关于开展武警总队周边片区棚户区改造民意征询相关工作的通知（2016.11.13），证明案涉房屋片区于2016年11月14日起被纳入搬迁改造意愿征询范围； 7.“成都中心”青羊拆迁指挥部关于开展武警总队周边片区棚户区改造民意征询相关工作的通知（2017.3.1），证明案涉房屋片区于2017年3月1日结束该片区搬迁改造意愿征询工作。结合《房屋信息摘要》可知，该房屋现未纳入征收房屋。案涉租赁合同约定的租赁期到“房屋拆迁为止”属于约定不明。 吴红林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对汤莉影所举证据放弃质证。对汤莉影所举证据，本院予以采信。 根据汤莉影的陈述及提交的证据，本院确认以下事实： 2018年8月，汤莉影作为出租人（即甲方）与承租人吴红林（即乙方）签订了《房屋出租协议》就相关房屋租赁合同的主要条款进行了确认。之后双方进一步签订《房屋出租合同》，载明：“甲方现有……房屋，套型为套二地址：，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续。……甲乙双方共同协商达成以下协议：一、租房从2018年9月1日起至房屋拆迁为止。二、……缴租方式为半年支付一次，计人民币（大写）壹万壹仟肆佰元（11400元），以后就在付款期末前10天支付……八、若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议（甲方在同等的条件下应优先考虑乙方的续租）。租赁期满，如乙方超出一天不与甲方联系，算三天房租；如超期三天不与甲方联系，甲方（出租房）有权收回房屋及撬开房门处理室内财物，一切后果由承租方自行负全部责任。九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约。如甲方违约则按该房一个月租金作违约赔偿金给乙方。乙方违约按该房一个月租金作违约赔偿金给甲方……”。两份合同出租人落款处均有汤莉影签字确认，承租人落款处均有吴红林签字捺印确认。 另查明，1.汤莉影是案涉房屋的所有权人。 2.2019年8月13日，四川蜀鼎律师事务所向吴红林寄出《律师函》，载明：“……1、出租人汤莉影女士通知贵方解除双方签订的《房屋出租合同》[合同编号：租房字第（0862942）号]及《房屋出租协议》；2、请贵方在收到本律师函后七日内腾退出《房屋出租合同》[合同编号：租房字第（0862942）号]及《房屋出租协议》项下租赁房屋；请贵方在收到本律师函后七日内与汤莉影女士或本律师取得联系并协商解决贵方款项的退还事宜；4、若贵方未在上述期限内腾退房屋，则贵方应按《出租合同》第八条、第九条标准计算房屋占用费及承担违约责任。”吴红林8月14日收到该《律师函》。 庭审中，1.汤莉影自认吴红林已支付租赁费11400元。 本院认为，汤莉影与吴红林于2018年8月签订的《房屋出租合同及《房屋出租协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于《房屋出租合同》及《房屋出租协议》是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，及汤莉影与吴红林签订的《房屋出租合同》的约定，租房从2018年9月1日起至房屋拆迁为止，且经法院调查案涉房屋所在区域已确认未纳入此次征收范围。在案涉房屋未明确下一次被征收的情况下，本案所涉的房屋租赁合同已变成无固定期限的租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。此外汤莉影于2019年8月13日向吴红林邮寄了《律师函》。吴红林2019年8月14日收到该通知，故汤莉影主张其吴红林签订的《房屋出租合同》及《房屋出租协议》已于2019年8月14日解除，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。 关于合同解除的后果及违约责任的承担问题。对于合同解除的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，案涉《房屋出租合同》及《房屋出租协议》已解除，故汤莉影主张吴红林立即腾退成都市青羊区租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。 关于案涉房屋占有使用费的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，现汤莉影主张吴红林按每月1900元的合同租金标准向汤莉影支付房屋占用费自2019年8月14日起至实际腾退之日止，符合法律规定，本院予以支持。因汤莉影明确吴红林已经支付了之后半年的租金11400元，因此，吴红林实际支付的租金是支付至2020年2月29日，因此上述费用应当扣除吴红林已支付的2019年8月14日至2020年2月29日的租金费用12503元（1900元÷31天×18天+11400元）。 对于吴红林应承担的违约责任，根据《房屋出租合同》的约定及汤莉影提供的证据，并不能够证明吴红林存在违约行为，且合同解除系客观原因导致，现汤莉影主张吴红林承担违约责任，即支付违约金1900元并按合同租金与市场价差额部分赔偿汤莉影损失（赔偿金以每日35元的标准自2019年8月14日起计算至实际腾退之日止），本院不予支持。 综上，对于汤莉影的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、汤莉影与吴红林签订的《房屋出租合同》[合同编号：租房字第（0862942）号]及《房屋出租协议》于2019年8月14日已解除； 二、吴红林于本判决生效之日起十五日内将位于成都市青羊区房屋腾退给汤莉影； 三、吴红林于本判决生效之日起十五日内支付汤莉影房屋占有使用费（按照1900元/月的标准，从2019年8月14日起计算至实际腾退之日止，扣除已付12503元）； 四、驳回汤莉影的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吴红林承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 罗 维 二〇一九年十二月二十七日 书记员 赵蔚宁