北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初70106号原告：张向东，男，1971年5月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：商宏冬,，北京市中允律师事务所律师。原告：赵厚薇，女，1971年8月30日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：商宏冬,，北京市中允律师事务所律师。被告：北京英策房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0354室。法定代表人：袁斌，执行董事。委托诉讼代理人：脱脱，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹生，北京大成律师事务所律师。被告：袁斌，男，1979年3月9日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：脱脱，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹生，北京大成律师事务所律师。原告张向东、赵厚薇与被告北京英策房地产经纪有限公司（以下简称英策公司）、袁斌委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张向东、其与赵厚薇的共同委托诉讼代理人商宏冬，被告英策公司和袁斌的共同委托诉讼代理人尹生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张向东和赵厚薇向本院提出诉讼请求：1.请求判令英策公司向张向东和赵厚薇返还136万元并支付利息（以136万元为基数，自2017年4月1日起实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令袁斌对英策公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费和保全费由英策公司和袁斌共同负担。事实与理由：英策公司于2017年成为海南福山福湖置业有限公司（以下简称福湖公司）开发的福山咖啡联邦小镇项目的代理销售商。张向东和赵厚薇系夫妻关系。2017年3月31日，张向东和赵厚薇委托英策公司代购福山咖啡小镇的房屋，英策公司同意以房屋底价为张向东和赵厚薇留房，张向东和赵厚薇于当日分两笔向英策公司转账136万元用于购房，英策公司收到款项后安排其工作人员郝东升通过微信方式向张向东发送留房表，告知张向东已预留福山咖啡小镇的421号、619号、620号、719号、720号、921号、726号、927号、629号、621号房屋，共计10套，房款总计1394810元。2017年10月，张向东和赵厚薇得知英策公司已经将前述10套房屋销售给他人，其二人委托英策公司代购上述10套房屋的目的已经无法实现，张向东即电话联系英策公司的唯一股东袁斌，通知解除张向东与英策公司的委托购房关系，要求英策公司和袁斌立即连带返还委托购房款，袁斌虽然口头同意，但并未实际履行。张向东和赵厚薇认为，虽然其二人委托英策公司购买房屋没有签订书面合同，但通过张向东和赵厚薇转账购房款给英策公司，英策公司接受该购房款并为其二人预留房屋的行为，已经构成事实上的委托合同关系，英策公司应当积极完成受托事务。但是，英策公司在未经张向东和赵厚薇的允许下，擅自出售预留房屋，已经构成严重违约，张向东和赵厚薇有权解除合同，并要求英策公司返还购房款。袁斌作为英策公司发生债务纠纷时的唯一股东，其个人财产与英策公司存在混同情形，故袁斌应当承担连带责任。英策公司和袁斌共同辩称，不同意张向东和赵厚薇的诉讼请求。理由如下：第一，根据房地产管理法的规定，房地产转让应当签订书面合同。但是，张向东和赵厚薇并未提交任何证据证明其与福湖公司签订书面合同，也未举证其曾向福湖公司维权。张向东和赵厚薇主张其委托英策公司购买房屋，并支付136万元的委托购房款，但是，张向东和赵厚薇并未提交任何书面证据证明双方存在委托合同的合意，也未提交证据证明双方就款项的性质进行过沟通，甚至没有证据证明张向东和赵厚薇在起诉前曾向英策公司或袁斌主张权利。张向东和赵厚薇主张委托英策公司购买10套房屋，但是，其二人并未充分举证其所购买的房屋就是留房表中的房屋，留房表中的房屋的价款总额与其二人主张的付款金额也有出入。张向东和赵厚薇主张该留房表是由郝东升发送，但郝东升与张向东同为海南亿源行房地产经纪有限责任公司（以下简称亿源行公司）的股东，亿源行公司在英策公司推出咖啡小镇项目后承接了楼盘销售项目，其二人存在利益关系，郝东升的证言缺乏证明力。因此，张向东和赵厚薇主张的事实存在诸多疑点，其提交的证据也不充分，英策公司与其二人并不存在委托购房的合同关系。第二，张向东和赵厚薇在未签订任何房屋买卖合同的情况下，于2017年3月31日支付136万元的“购房款”，但是，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅和中国人民银行海口支行在2017年4月14日就联合发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房[2017]96号），暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。因此，张向东和赵厚薇在当时就已经知道其已不具备购买10套商品住房的资格，根本不可能实现购买10套房屋的购房目的。但是，张向东和赵厚薇并未举证证明其二人在得知此事后曾与英策公司、袁斌或开发商进行沟通，索要136万元“购房款”，这显然有违常理。第三，本案的基本事实是：2016年底，张向东通过郝东升主动联系到英策公司，向其介绍咖啡小镇项目的代理销售业务，其条件就是英策公司在承接该代理销售业务后，根据销售情况向其支付一定比例的业务拓展佣金。在英策公司获得代理权后，张向东基于其身份原因，安排并通过其控制的北京联森经纬文化创业有限责任公司（以下简称联森公司）与英策公司签订《战略合作框架协议》和《项目拓展合作协议》。由于英策公司在项目代理销售过程中未按时完成2017年第一年度的销售目标，为继续维系英策公司与福湖公司的合作关系，经英策公司与张向东协商，双方分别出资414万元和136万元，由英策公司统一支付给福湖公司，先行补足英策公司应在2017年第一季度应支付给福湖公司的回款，从而完成第一季度的销售任务，待该部分押房款对应的应售未售的房屋出售完毕并回笼资金后，再由双方进行处理。作为张向东出资136万元押房款的条件，英策公司与张向东又于2017年4月1日签订《项目拓展合作补充协议》，提高了张向东应当获得的服务佣金的比例。此后，英策公司按照约定根据各季度的销售情况向联森公司支付服务佣金。在2017年第二季度未完成销售目标的情况下，英策公司又另行向福湖公司支付押房款102.34万元。此后，在英策公司和袁斌不知情的情况下，张向东与郝东升等人成立亿源行公司。2017年10月底，福湖公司单方面终止与英策公司的代理销售合作，并要求英策公司撤场。英策公司多次联系福湖公司未果，期间也要求张向东进行协调，但张向东借故推脱。在此情况下，英策公司只能将其已支付的押房款及部分房屋装修款684.21万元全部转移给福湖公司并彻底退出咖啡小镇项目，所转移的项目中包括张向东的押房款136万元，在资金转移过程中，张向东知悉该事实。在英策公司退出项目后，张向东即安排亿源行公司承接咖啡小镇的代理销售和装修等业务。由此可以明确的事实是，首先，张向东支付的136万元实际应为押房款，其目的是为使英策公司完成第一季度的销售目标，以继续保持英策公司与福湖公司的代理销售合作，从而实现张向东获得佣金的目的，而且张向东以此为条件，要求英策公司与其签订补充协议并提高佣金收取比例。其次，由于郝东升与张向东的合作关系，张向东自称的郝东升向其发送的预留房源信息，在无其他旁证的情况下，缺乏必要的证明效力，不能被采信。最后，张向东作为亿源行公司的实际控制人，其作为代理方承接了咖啡小镇的后续销售工作，其清楚知道英策公司退出和移交资金的相关事实，但其与赵厚薇在当时并未进行过维权，显然不符合常理。综上，张向东和赵厚薇主张的诉讼请求没有事实依据，也缺乏充分的证据予以证明，故应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述经审查的证据和当事人的陈述，本院查明事实如下：张向东与赵厚薇系夫妻关系，于2000年5月24日登记结婚。2017年3月31日，赵厚薇向英策公司转账汇款56万元，汇款摘要“张向东房款”；同日，倪春红向英策公司转账汇款80万元，汇款附言“买房”。2018年12月25日，倪春红出具《情况说明》，内容为倪春红向英策公司转账的80万元的用途是张向东和赵厚薇委托英策公司购买咖啡小镇的商品房，其系代表张向东和赵厚薇支付，相应的权利归属于张向东和赵厚薇。诉讼中，张向东和赵厚薇向本院提交图片一张，该图片中有一栏表格名称为“福山咖啡小镇-张总留房”，表格中共计10套房屋的房号、底价、面积和总价。张向东和赵厚薇表示，该表格系郝东升通过微信发送，但因保管不善，无法提交原始聊天记录。英策公司表示张向东和赵厚薇未提交原始聊天记录，故对图片的真实性不予认可。英策公司向本院提交中国邮政储蓄银行网上银行支付凭证两张，证明英策公司向福湖公司支付房屋销售款652.34万元，其中就包括张向东支付的136万元，张向东支付的该笔款项属于英策公司与张向东共同筹措的房屋销售款。另外，张向东和赵厚薇还申请证人刘某出庭作证，经本院准许后，刘某到庭作证称：其与张向东、袁斌均系朋友关系。2017年1月，英策公司在张向东的介绍下代理咖啡小镇的销售工作，按照英策公司和福湖公司的约定，英策公司需每季度向福湖公司支付一定数额的销售款。2017年3月底，英策公司需向福湖公司回款1000万元，但实际销售额只有400多万元，尚有500多万元的缺口。英策公司法定代表人袁斌决定以每平米4000元的底价向老客户和公司内部的朋友售房。张向东知道这个事情后曾向刘某咨询，刘某建议其购买房屋。在刘某的协调下，张向东便通过英策公司购买10套房屋，英策公司帮助张向东选定具体房号，郝东升将选定的房屋的具体信息通过微信发送给张向东和刘某。后来英策公司要求张向东立即交纳房款，张向东就把房款支付给英策公司。英策公司收到款项后，郝东升督促张向东取回收据，但张向东因故未取。2017年4月14日，海南省出台限购政策，张向东没有资格购买10套房屋，所以就和英策公司协商退款，但英策公司因无支付能力至今未退。英策公司不认可刘某的证言，其向本院提交英策公司员工王颖君与刘某的微信聊天记录。2017年10月24日，刘某发送语音消息说：“王颖君，我问你一下，那个你问一下财务就是说，这里面，就是钱的那个里面，向东的押房的有三套结的款，这三套里面为什么就是1300呢？”王颖君回复说：“他压的房就是1300啊，300加上1000的溢价”，刘某回复说：“你的这个才复杂，你现在把张总押房的款和我们这个分成给搅在一块儿了，你明白吗？押房款就是4000块钱一平，张总押的房，是吧？每平米涨1000卖出去，所以现在你们每一套房按5000块钱一平给张总就行了，这个简简单单，明白吧？其他的我们之前签的每平米分多少钱每平米分多少钱，就正常的这样算就行了，你现在你的这种算法是麻烦了，明白吗，王颖君？”王颖君说：“压房的部分是单独的？以后也是往这个账户转吗，还是怎么说”，刘某说：“所以我跟你讲，这个押房就是张老师押的，你把押的单独算一块儿，就这么简单，你不要把押房和这个分成，都给你搅在一块儿。押房就很简单，张老师说了，每平方米给他涨1000块钱卖，那你就按照在你们原价格之上每平米再加1000块钱给他回这个款就OK了，不要和分成搅在一块儿，明不明白？”王颖君说：“那样太复杂了，简单点，之前按300结算，每平米涨价了1000，张总压的涨价部分全部是他的，加到一起是1300，每套房的底价都不一样，压的这些房源平均底价也不是4000。”2017年10月8日，福湖公司向英策公司发送《关于解除的函》，福湖公司在函件中称，英策公司未依约完成第二季度和第三季度的回款任务，而且有客户反映在装修款价格上存在虚假行为，故福湖公司决定解除与英策公司签订的《底价销售合同》。另查一，联森公司系成立于2013年10月23日的有限责任公司，股东为张文俊和张向东。2017年1月1日，英策公司与联森公司签订《战略合作框架协议》，约定由联森公司成功促成英策公司与项目方签约，英策公司实现销售后，英策公司向联森公司支付业务拓展服务佣金，佣金的计算标准由双方另行签订补充协议。同日，双方签订《项目拓展合作协议》，约定联森公司拓展服务佣金额计算标准为，咖啡小镇一期一号楼，以英策公司实际销售面积为准，英策公司按每平米300元向联森公司支付拓展服务佣金；咖啡小镇其他楼栋，英策公司按实际销售所获项目方佣金的10%支付拓展服务佣金。2017年4月1日，双方又签订《项目拓展合作补充协议》，内容为，因项目的销售价格将进行提升，经双方友好协商，本着合作共赢的目标，达成补充协议，英策公司应支付的拓展服务佣金在原协议全部户型每平米300元的基础上，分别按照各户型提价金额的40%比率做相应提升，例如，西户大面积和东南户户型，联森公司的佣金收益分别为340元和700元，其他楼栋的佣金收益维持原协议标准不变。另查二，英策公司系成立于2011年3月29日的有限责任公司，注册资本100万元，成立时股东为袁斌和陆彬彬；2011年6月23日，股东变更为盖屹菲和袁斌；2011年8月5日，股东变更为袁斌一人；2018年7月26日，股东变更为袁斌、崔刚和蔡常颖。本院认为，根据双方发表的诉辩意见和本院查明的事实，本案的主要争议焦点为赵向东、赵厚薇和英策公司是否存在委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，虽然张向东、赵厚薇未与英策公司签订书面合同，但通过张向东、赵厚薇向本院提交的汇款凭证、刘某的证人证言以及英策公司提交的王颖君和刘某的微信聊天记录可以认定基本的法律事实：张向东、赵厚薇向英策公司支付136万元的购房款，英策公司作为咖啡小镇的代理销售商，为张向东、赵厚薇预留相应价款的10套房屋，英策公司在随后的销售过程中帮助张向东、赵厚薇将该10套房屋溢价出售给他人，张向东和赵厚薇从中获取差额利益。由此可以看出，张向东、赵厚薇与英策公司之间明显存在委托合同关系，委托内容为张向东、赵厚薇委托英策公司购买咖啡小镇的房屋，并再由英策公司溢价出售该房屋。英策公司辩称，其与张向东之间成立的是合作关系，但本院认为，英策公司仅仅表示由张向东出资136万元，英策公司出资414万元补足英策公司应于第一季度向福湖公司的销售回款，但英策公司并未说明在其补足回款后，张向东如何从中获利？以及张向东在何种条件下可以取回出资？甚至，英策公司并未提交任何证据证明其上述主张，仅仅从王颖君与刘某之间的微信聊天中涉及的“押房”和“押房款”进行推论。而其二人所称的“押房”，本院认为应当理解为预留房屋之意，这与张向东和赵厚薇所主张的委托英策公司购房并由英策公司预留选定的房屋也相契合。因此，英策公司主张的合作关系，缺少证据予以证明，本院不予采信。鉴于张向东、赵厚薇与英策公司成立委托合同关系，则英策公司应当完成委托事务。现英策公司没有为张向东和赵厚薇取得咖啡小镇的房屋，事实上其已不存在取得相应房屋的客观条件，故英策公司应当向张向东和赵厚薇返还购房款136万元。张向东和赵厚薇主张袁斌应当承担连带责任。本院认为，英策公司的企业公示信息显示，在张向东和赵厚薇委托英策公司购房时，英策公司为一人有限责任公司，袁斌系唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，袁斌应当举证证明其个人财产与英策公司的财产相互独立，但是，袁斌在诉讼中并未提交任何证据予以证明，故袁斌应当承担举证不能的法律后果，即其个人对英策公司的债务承担连带责任。关于张向东和赵厚薇主张的利息，由于张向东和赵厚薇并未举证证明其在起诉前曾向英策公司或袁斌主张还款，故其要求自2017年4月1日开始起算利息，没有法律依据，本院依法调整起算日期为起诉之日。由于中国人民银行已于2019年8月20日取消贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，故本案的利息自2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告北京英策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张向东、赵厚薇返还购房款1360000元并支付相应利息（以1360000元为基数，自2019年1月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以1360000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告袁斌对被告北京英策房地产经纪有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张向东和赵厚薇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8520元，保全费5000元，均由被告北京英策房地产经纪有限公司和袁斌共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 金 宏二〇一九年十二月二十日书记员 高铭泽