黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初4173号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：温美韫，女，1977年7月23日出生，汉族，大庆广播电视台职工，现住大庆市。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告温美韫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪庆林、被告温美韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费4720.78元；2.被告支付违约金1142元（以4720.78元为基数，按照日万分之四的标准计算，自2018年1月1日起暂计至2019年9月1日）；3.本案诉讼费用由被告负担。原告大庆市城安物业管理有限公司主张的事实与理由：原告为米兰小镇小区提供物业服务，被告系米兰小镇小区9号楼2单元402室的业主，物业面积为172.53平方米，于2017年3月18日接收房屋并接受了原告提供的物业服务。被告已经向原告缴纳了2017年12月31日前的物业管理费，被告未缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计4720.78元，经原告多次催要，被告至今未缴纳，故诉讼至法院。被告温美韫辩称，一、根据法律的规定，小区的物业由哪个公司提供，由小区的业主来决定，米兰小镇二期经过业主代表一直无法成立业主委员会，理由是一期有就拒绝二期成立。二、物业和业主之间的合同，是应和业主签订，但现在是和社区签订，社区不了米兰小镇具体情况，二期的活动室经过申请才给业主使用的，所有的设施是业主捐钱购置的，而且活动室物业公司要给热力收费办公用，经过业主的抗议才没给使用。三、房子的质量问题严重、管线、基础设施存在严重的质量问题。四、2017年的物业费是以交房的形式收取的，所有的设施都未完善，其中被告家在接房的时候准备装修时，发现电路正负极电接反了，当时被告联系物业来维修，但工作人员态度恶劣，恶性报复的维修，入户的正负电给又给被告接反了，在安装灯的时候，电工被电倒。五、小区聘用的保洁、保安素质低下，保洁人员私自拿业主的钥匙入户，保安与业主发生争执（公安局有备案），管家群中物业的工作人员（管家）经常与业主之间辱骂，保安在岗期间打架、喝酒等，物业自己的办公楼发生火灾，卫生严重不达标，当时承诺的服务标准未实现，草坪不及时养护，绿化标准未达到，亮化工程不达标，门禁一直都不好使，地下车库收费不合理。公摊面积是建筑面积的一倍。住宅的一级物业的收费标准也不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对原告提交的证据“大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》”，本院认为，该组证据系大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会出具，因该小区业主委员会尚未成立，居民委员会可代行业主委员会职责，故本院对该证据予以确认。对被告提交的证据“照片打印件和微信截屏共计23张、业主诉求一份”，本院认为，该组证据没有其他相关证据予以佐证，且原告对该组证据不予认可，故本院对该组证据不予确认。本院认定本案事实如下:2017年3月1日，原告与大庆市城市建设投资开发有限公司签订了《大庆市萨尔图区米兰小镇二期居住小区物业管理合同》。合同期限自2017年3月17日至2019年3月17日，合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准以物价局核定为准，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务。同时约定，业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准支付违约金。2017年3月15日，大庆市物价监督管理局庆价函发[2017]6号《关于米兰小镇二期小区前期物业服务收费标准的批复》米兰小镇收费标准电梯洋房2.287元/月·平方米（期限自2017年3月17日至2018年3月16日）。2019年1月9日，大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会出具说明，该小区物价局批复物业服务收费标准已过有效期，为不影响小区物业服务收费，同意原告2018年3月17日至2019年3月16日物业服务标准按照原物价局批复收费标准收取相关物业服务费用。米兰小镇二期工程9号楼2单元402室房屋（实际面积172.04平方米）业主为温美韫，案涉房屋于2017年3月18日交付于被告温美韫，被告温美韫并于2017年3月18日签订《米兰小镇规约与协议》。被告温美韫拖欠原告自2018年1月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费共计4720.78元（27.44元/年·平方米），原告于2019年2月17日通过张贴及2019年8月2日邮寄物业管理费缴费通知单进行催要，被告至今未给付。现原告诉讼至法院，请求被告给付物业费及违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告温美韫作为业主应按照合同的约定缴纳物业管理服务费。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，米兰小镇二期因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区格林街道米兰社区居民委员会作出的《关于米兰小镇二期小区物业服务收费的说明》，应当对该小区全体业主具有约束力。关于物业费及利息的问题。物业服务合同对物业服务费的相关情况作出了明确、具体的约定，依据合同约定被告温美韫应当缴纳2018年度物业服务费4720.78元（27.44元/平方米×172.04平方米=4720.78元），故原告向被告温美韫主张2018年度的物业服务费4720.78元，本院予以支持。根据原告与大庆市城市建设投资开发有限公司签订了《米兰小镇二期物业管理合同》的约定，物业服务费用按年交纳，业主应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准支付违约金，该约定对违约金收取的标准作出了明确的约定，对业主具有约束力，对缴纳物业服务费的具体时间约定不明，虽然2018年度物业服务费缴纳时间约定不明确，但缴纳时间至迟不应超过2018年12月31日，故业主温美韫至今未缴纳2018年度物业管理费已构成违约，违约方应当承担相应的责任，结合原告的诉讼请求，原告主张2018年度物业服务费的违约金应自2019年1月1日起开始计算至2019年9月1日，经计算违约金为453.19元（4720.78元×0.04%/日×8月×30日=453.19元），超出部分违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温美韫于本判决生效后给付原告大庆市城安物业管理有限公司2018年物业管理服务费4720.78元及违约金453.19元（违约金计算至2019年9月1日），合计5173.97元；二、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告温美韫负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  臧同亮二〇一九年十二月五日书记员  陈 宇