北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18023号原告（反诉被告）：北京稻香四季房地产开发有限公司，住所地北京市房山区康泽路3号院11号楼4层1单元408。法定代表人：周鹏，董事长。委托诉讼代理人：张岩，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜宇翔，男，1995年7月12日出生，汉族，学生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姜铁军（姜宇翔之父），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹海宁，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京稻香四季房地产开发有限公司（以下简称稻香四季公司）与被告（反诉原告）姜宇翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）稻香四季公司的委托诉讼代理人张岩、被告（反诉原告）姜宇翔的委托诉讼代理人姜铁军、曹海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稻香四季公司向本院提出诉讼请求：1.姜宇翔向稻香四季公司支付剩余购房款487万元；2.姜宇翔向稻香四季公司支付逾期付款违约金（以487万元为基数，按日万分之五标准，自2018年12月21日计算至实际付款之日，暂计算至2019年4月30日为318985元）。事实和理由：2018年8月6日，稻香四季公司与姜宇翔签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定姜宇翔购买稻香四季公司位于房山区长阳镇02街区02-2-02、02-2-06地块（房山轨道交通稻田站C地块）02-2-06地块9#楼10层2单元1002号商品房一套，该房屋面积为138.15平方米，总房款为8127302元，并提交了委托提正手续，生成了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2130963）（以下简称《预售合同》）。《预售合同》约定，付款方式为按揭贷款，在合同签署当日或之前，买受人向出卖人按照本合同第五条确定总房价款40.08%支付首期款3257302元，余款487万元以银行按揭方式支付，并于2018年11月12日办理按揭贷款相关手续。截至起诉之日，姜宇翔共计交纳3257302元房款，尚欠487万元未支付。稻香四季公司曾多次通过催款通知函及律师函的方式催促姜宇翔履行付款义务，但其始终不予履行。稻香四季公司为维护自己的合法权益，依据合同约定和法律规定提起本案诉讼。姜宇翔辩称，不同意稻香四季公司的诉讼请求。按照《认购书》的约定，稻香四季公司应与姜宇翔就精装修的问题进行协商，但其并未与姜宇翔沟通过。稻香四季公司没有把房屋精装修的内容和构成告知姜宇翔，《预售合同》也只是针对毛坯房进行了约定，并未体现精装修的内容。稻香四季公司在案涉房屋销售过程存在欺诈行为。对于房屋的装修改造没有经过相关审批，没有原设计人的确认，不能确定是否存在安全隐患。姜宇翔依照约定履行了付款义务，没有任何违约行为，只是在权利不能得到保障的情况下才没有支付后续款项。在整个销售过程中，稻香四季公司没有销售人员与姜宇翔一方对接，姜宇翔一方通过各种渠道联系稻香四季公司的工作人员和律师，均没有回音，其所称催款情况与事实不符。稻香四季公司提出诉讼请求依据的是《预售合同》，稻香四季公司提交的《预售合同》和申请单没有姜宇翔签字，网签是稻香四季公司的单方操作，但这份合同并没有成立，也就不存在生效的问题。姜宇翔在2018年8月9日出具过《分期付款承诺书》，这是一个单方法律行为，在条件不成就时，姜宇翔有权单方面撤销。姜宇翔向本院提出反诉请求：1.撤销姜宇翔与稻香四季公司签订的《认购书》；2.稻香四季公司向姜宇翔退还购房款3257302元，并按照年利率6%支付自2018年11月13日至实际退款之日的利息。事实和理由：2018年8月6日，姜宇翔与稻香四季公司签订了《认购书》，姜宇翔购买稻香四季公司开发的位于北京市房山区稻香悦家园项目中的9幢2单元10层1002号房屋（以下简称1002房屋），面积138.15平方米。《认购书》签订后，姜宇翔依约支付了定金及部分购房款共计3257302元。稻香四季公司在项目楼盘宣传及姜宇翔购房过程中明确房屋是精装修，并且有附赠面积36平方米。姜宇翔在2018年10月29日依照《分期付款承诺书》支付房款后，稻香四季公司告知姜宇翔商品房预售合同与装修合同需由不同主体签订，这是稻香四季公司逃避装修质量责任，变相提高房屋价格及规避法律责任的手段。姜宇翔坚持要求在商品房预售合同中约定装修内容及要求，稻香四季公司一直未给予任何答复。经了解，稻香四季公司所谓赠送面积是在整个楼栋验收合格后再进行结构改造，这是具有严重安全隐患的违法行为。姜宇翔认为，稻香四季公司为了销售房屋及规避限价，刻意将毛坯备案的房屋以精装修进行销售，然后再以赠送装修的方式规避法律责任，又将违法改造面积以赠送形式进行销售，其行为已经构成我国合同法第54条所述的因欺诈行为违背真实意思的情况下订立的可撤销合同的情形。稻香四季公司针对姜宇翔的反诉请求辩称，姜宇翔的反诉请求没有事实和法律依据，稻香四季公司在销售过程中不存在任何欺诈情形，签署的《认购书》是姜宇翔真实意思表示。即使如姜宇翔所称其被欺诈导致《认购书》的意思表示不真实而行使撤销权，也超过了1年的除斥期间。理由如下：1.2018年8月6日签署的《认购书》明确约定了房屋面积、单价、总价、违约责任等信息，且在第十五条明确载明，认购人在签订本协议书之前已经认真阅读售楼处公示文件并对所购物业单位的现状、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议的全部条款及其他交易条件均充分了解且无异议，在正式签约前不再做出任何修改，并同意按该条件在本协议约定时间内与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。姜宇翔作为完全民事行为能力人，应当对所签署协议书的内容及条款有充分的认知并理解所产生的法律后果，对自己的行为承担相应责任。2.姜宇翔称其在2018年10月29日依照《分期付款承诺书》支付房款后才知道其所谓被欺诈、违背真实意思表示签署相关协议、合同等文件，这与事实不符。首先，姜宇翔及其家人早在2018年5月便开始对房屋所在楼盘项目有了深入的了解，并在2018年5月20日第一次签订了7号楼2单元1402房屋的认购书，后因其自身原因将购房人变更为其母安卫华，因安卫华不具备购房资格又将买受人变更为姜宇翔，并决定购买案涉的1002房屋。可见，姜宇翔及其家人对项目房屋应有了足够的了解，对房屋价格、合同约定、交房标准等各细节已充分明知。其次，在销售人员与姜宇翔的微信聊天记录中，销售人员早在2018年5月31日便告知其赠送面积需要单独签署搭建合同，在2018年6月亦向其出示过合同内容，姜宇翔在签署《认购书》之前对相关合同的各类条款已是明知的。安卫华在2018年6月30日就1402房屋签订了商品房预售合同草稿，该合同中关于房屋涉及的各类情形已有明确约定，更加说明了姜宇翔对所购楼栋的情况是完全明知的。再次，姜宇翔没有提供证据证明其是在2019年10月29日后才知道所谓的撤销事由。3.稻香四季公司在2018年6月9日取得案涉房屋的商品房预售许可证，在取得预售许可证之前已将包括销售价格在内的各项信息向主管部门提出申请、备案，不存在规避限价的行为。姜宇翔所称没有明确的精装修标准，是由于其始终拒绝签署网签后的纸质合同所致。在未到房屋交付时间的情况下，姜宇翔便以其主观臆测的装修标准降低、不符合其心理预期等理由拒绝履行付款义务，主要目的是希望从稻香四季公司获得更大的房款优惠，从其与销售人员的微信聊天记录中已经有了很明显的体现。案涉房屋的实际交房状态与房屋销售时的宣传一致，交房时确为精装修交付，不存在虚假宣传、虚构事实的情形。4.姜宇翔及其家人自2018年5月以来，多次与稻香四季公司及销售人员沟通并先后签署了多份文件，还办理了《委托公证书》。在与销售人员的微信聊天记录中，姜宇翔一方一再要求销售人员为其留意楼盘销售情况并要求为其留住房屋、询问价格等，甚至表示会为销售人员介绍客户购买案涉楼盘。尤其是在其所称2018年10月29日后知道撤销事由到2019年3月的时间里，姜宇翔一方仍通过微信向销售人员表示能否再给予一定价格优惠，并表示如果能够满足其价格折扣优惠要求，便可一次性交付剩余款项。再次证明姜宇翔所称的反诉请求及依据事实完全是为其能够获得更多的价格优惠寻找借口，目的是降低购房价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜铁军为姜宇翔之父，安卫华为姜宇翔之母。姜宇翔委托姜铁军处理房屋买卖的相关事宜。2018年5月20日，姜宇翔与稻香四季公司签订《北京市商品房认购书》，认购房屋为稻香四季公司开发的位于北京市房山区稻香悦家园项目中的7幢2单元14层1402号房屋（以下简称1402房屋）。后，姜铁军、安卫华与稻香四季公司协商，改由安卫华购买1402房屋。2018年6月30日，安卫华就1402号房屋在稻香四季公司提供的《北京市商品房预售合同》草稿文本上签字。姜铁军、安卫华与稻香四季公司协商，将拟购房屋变更为1002房屋。2018年8月6日，安卫华、姜铁军向稻香四季公司出具《分期付款承诺书》，内容为：“本人安卫华于2018年5月20日购买中粮京西祥云项目9号楼2单元1002室，总房款为8127302元，已签订《认购书》并交纳定金20万元整，因个人原因无法按时付清应交首付款，特申请分期支付购房款，具体承诺如下：本人承诺在2018年6月30日签订《商品房预售合同》前支付（含定金）首期款1717058元，余款4790244元首付款于2018年10月30日前支付。即2018年10月30日前支付6507302元首付款，并签订《商品房预售买卖合同》。如本人在规定期限内未能按时支付约定房款，则开发商可视为本人放弃购买权，并有权将该房源另行出售并无需另行通知，所交定金不予退还。”安卫华、姜铁军再次与稻香四季公司协商，将1002房屋的购买人变更为姜宇翔。2018年8月6日，稻香四季公司（出卖人）与姜宇翔（认购人）就1002房屋签订《认购书》。《认购书》约定：房屋用途为住宅，建筑面积138.15平方米，其中套内建筑面积106.91平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.24平方米，最终以《商品房预售面积（预测）报告书》记载的面积为准；按照套内建筑面积计价，房屋单价为76020.04元/平方米，总价8127302元；认购人在签署认购书当日支付定金20万元，在双方签订《商品房买卖合同》时自动无息转入首付款，不再具有定金性质；认购人在签订本协议书前已经认真阅读售楼处公示文件并对所购物业单位的现状、《商品房买卖合同》示范文本及补充协议的全部条款及其他交易条件均充分了解且无异议，在正式签约前不再做出任何修改，并同意按该条件在本协议约定时间内与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》。《认购书》未对付款方式、付款时间、《商品房买卖合同》签订时间等内容作出约定。2018年8月9日，安卫华、姜铁军向稻香四季公司出具《承诺书》，内容为“本人安卫华购买中粮京西祥云9号楼2单元1002房屋，由于购房资格原因，现申请更名为姜宇翔（直系亲属），并承诺由姜宇翔购买该房屋不再更名”。同日，姜宇翔、姜铁军向稻香四季公司出具《分期付款承诺书》，内容为：“本人安卫华（姜宇翔）于2018年5月20日购买中粮京西祥云项目9号楼2单元1002室，总房款8127302元，已签订《认购书》并交纳定金20万元整，因个人原因无法按时付清应交首付款，特申请分期支付购房款，具体承诺如下：本人承诺在2018年11月12日签订《商品房预售合同》前支付3257302（含定金）首期款，余款487万元于2018年12月20日前支付。即2018年12月20日前共支付8127302元，并签订《商品房预售合同》。如本人在规定期限内未能按时支付约定房款，则开发商可视为本人放弃购买权，并有权将该房源另行出售并无需另行通知，所交定金不予退还。”姜宇翔于2018年5月20日向稻香四季公司给付定金20万元，于2018年6月30日给付房价款1517058元，于2018年10月29日给付房价款1540244元，共计3257302元。2018年11月12日，稻香四季公司就1002房屋办理网上签约手续，姜宇翔或其代理人均未到场，亦未在打印的《预售合同》文本上签字。该《预售合同》有关价款、付款方式及违约责任的条款为：该房屋总价款为8127302元，在本合同签署当日或之前，买受人按照总房价款的40.08%支付首期房款，共计3257302元（含2018年5月20日已支付的定金20万元），余款487万元以银行按揭贷款方式支付，并于2018年11月12日办理按揭贷款相关手续；如贷款未获得贷款机构批准或未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应当在收到贷款机构或出卖人指定代办机构通知后七日内与出卖人另行协商付款方式并签订补充协议，在七日内协商不成的，出卖人有权解除该合同并按照附件十三补充协议的第十一条“关于合同解除及处理程序的约定”处理；买受人未按约定时间付款的，逾期在45日之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过45日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人同时退还买受人已付全部房价款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。稻香四季公司认可在1002房屋销售过程中，曾向姜宇翔承诺房屋为精装修并有36平方米的赠送面积。稻香四季公司称，在预售合同外，需要由买受人、开发商和施工方另行签订装修合同实现精装修的内容，还需要另行签订搭建合同，通过室内改造的方式增加使用面积，上述两项合同不需要姜宇翔另行支付费用。姜宇翔称其看到过稻香四季公司提供的预售合同示范文本，但认为该文本约定的房屋为毛坯状态，要求在预售合同中体现精装修的内容而不是另行签订一份精装修合同，此前也不知道需另行签订搭建合同，因为双方就上述问题并不能达成一致意见，故未在《预售合同》上签字。另查明，自2018年5月19日起，姜铁军通过微信与销售人员就购买房屋问题进行了沟通。双方的聊天记录显示：2018年5月31日，姜铁军询问赠送面积是否写入合同，销售人员答复称赠送的不写入合同中，会另有一个搭建合同，赠送面积是通过搭建的方式实现；2018年6月8日，姜铁军询问是否有搭建合同，销售人员答复称交齐首付款后出搭建合同；2018年6月30日，销售人员告知姜铁军“那个搭建和装修的东西上午能给您做出了，下午您来了就可以给您”；2018年7月5日、7月7日，姜铁军对装修合同中没有提及空调的问题提出异议，并认为材料品牌应当写明；2018年8月8日，姜铁军询问网签最晚到什么时候，销售人员回答称10月30日，姜铁军称其没有听说必须网签；2018年8月14日，姜铁军询问什么时候网签，销售人员答复称10月30日交齐首付，报网签计划，建委统筹网签的时间在一到三个月之内；2018年8月29日，姜铁军称“公证我已办好，等网签了”；2018年10月25日，姜铁军询问是否可以明年初交尾款，销售人员答复称需要看批网签的速度和贷款的速度；2018年11月8日，销售人员告知姜铁军“网签批了”并通知其12日下午两点签字，姜铁军回复称其不想这么早交钱也交不了；2018年11月12日，姜铁军询问网签的内容是否包含所有装修标准、品牌，销售人员答复称精装合同是单独签署的，姜铁军称“那要一起签呀，缺一不可”，姜铁军同时询问“公积金贷款的人在吗？”“那怎么咨询”并表示“贷不了款没法签呀，钱不够”。2018年12月7日，销售人员告知姜铁军目前无法实现其要求的细化装修品牌等要求，并催促其12月前付款。在与销售人员沟通过程中，姜铁军多次提出要求给予房款优惠的问题。直至2019年1月6日，姜铁军仍在向销售人员提出要求给予房价优惠，称优惠后可以一次付款。本院认为，除法律另有规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。姜宇翔与稻香四季公司于2018年8月6日就1002房屋签订了《认购书》，姜宇翔主张其在2018年10月29日依据《分期付款承诺书》支付房款后，得知稻香四季公司将以毛坯备案的房屋以精装修进行销售，再以赠送装修的方式规避法律责任，并且将违法改造面积以赠送形式进行销售，其行为构成欺诈，要求撤销2018年8月6日的《认购书》。姜宇翔应当提供证据证明，就案涉房屋精装修和增加面积的事项，稻香四季公司存在故意向姜宇翔陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，致使姜宇翔作出错误意思表示而签订了《认购书》。从查明的事实来看，姜宇翔购买案涉房屋系通过其父亲姜铁军办理，姜铁军就房屋的购买问题与销售人员进行了长时间、大频率的沟通。在2018年8月6日《认购书》签订之前，销售人员已将赠送面积、精装修的相关内容不写入房屋买卖合同，双方需另行签订相关合同的事实告知了姜铁军。据此可以得知，姜宇翔系在了解上述事实的情况下作出是否签订《认购书》的决定。在房屋买卖合同外另行签订精装修协议和搭建协议的做法，是否符合相关行业管理规范的要求、是否将受到行业主管部门的处罚，不是认定民事法律行为存在欺诈的要件。双方就精装修合同应明确的具体内容进行磋商甚至存在争议，亦不能认定稻香四季公司陈述了虚假情况或故意隐瞒真实情况。并且，即使在姜宇翔主张的得知相关“欺诈”事实后，姜铁军仍与销售人员协商希望降低房价款，仍表示了继续履行买卖合同的意愿。姜宇翔提供的证据，不能证明双方就1002房屋签订的《认购书》存在欺诈情形而应予撤销。姜宇翔要求撤销该《认购书》、返还已付款并赔偿利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。姜宇翔与稻香四季公司于2018年8月6日就1002房屋签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《认购书》对房屋坐落、面积、价款等内容作出了约定。姜宇翔于2018年8月9日作出的《分期付款承诺书》，稻香四季公司予以接受，该承诺书对双方均具有约束力。姜宇翔亦已依据《分期付款承诺书》，在2018年11月12日前给付了3257302元购房款。结合《认购书》《分期付款承诺书》和姜宇翔的履行行为，可以认定姜宇翔与稻香四季公司已就1002房屋成立了买卖合同关系。姜宇翔未依据其承诺给付剩余购房款，稻香四季公司要求姜宇翔给付剩余购房款487万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。稻香四季公司要求姜宇翔给付的逾期违约金，系基于《预售合同》中关于买受人逾期付款超过45天时的违约责任条款。姜宇翔或其代理人并未在相应合同文本上签字。虽然在《认购书》中存在“认购人已充分了解房屋买卖合同示范文本、补充协议的全部条款以及其他交易条件，同意按该条件签订正式房屋买卖合同”的约定。但是，稻香四季公司未提供证据证明姜宇翔认可的示范合同文本和补充协议的具体内容，特别是在姜宇翔就付款问题另行作出承诺、对装修等问题的具体实施方案提出异议的情况下，依据稻香四季公司提供的证据，不能认定双方已经对该《预售合同》的条款达成了一致意见。稻香四季公司依据该《预售合同》主张逾期付款违约金责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、姜宇翔于本判决生效之日起十日内向北京稻香四季房地产开发有限公司给付房价款487万元；二、驳回北京稻香四季房地产开发有限公司的其他本诉请求；三、驳回姜宇翔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48123元，由北京稻香四季房地产开发有限公司负担2363元（已交纳），由姜宇翔负担45760元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费68691元，由姜宇翔负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓人民陪审员  王伯森人民陪审员  梁惠明二〇一九年十二月十九日书 记 员  杨 飞