山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初184号原告：张翔宇，男，1987年10月15日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，山东鑫盛方律师事务所律师。被告：青岛五月城置业有限公司，住所地青岛市李沧区果园路3号3003室，统一社会信用代码91370200557726597M。法定代表人：方力，职务董事长。委托诉讼代理人：任杰，山东德衡律师事务所律师。原告张翔宇与被告青岛五月城置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翔宇及其委托诉讼代理人孙涛、王文静，被告的委托诉讼代理人任杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签署的《中央公园》购房认购书并交付涉案房屋；2、判令被告支付至实际交房之日之违约金，现暂主张10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告双方2014年5月3日签署的《中央公园》购房认购书解除；2、判令被告双倍返还购房款70万元及实际返还之日的利息损失（暂主张10万元），计80万元；3、判令被告支付《中央公园》1号楼2单元601室房屋升值的差价损失104.44万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月3日，原、被告双方签署《中央公园》购房认购书，约定原告认购被告开发的《中央公园》1号楼2单元601室，建筑面积92.98平方米，总房价105.5万元，定金5万元，原告按揭付款。原告支付了定金5万元及首付款30万元后，被告拒绝履行约定义务，请求依法判如所请。被告辩称，同意解除认购书，返还购房定金和购房款。但本案不是商品房预售合同纠纷，而是商品房预约合同纠纷，原、被告双方从未签署过任何商品房买卖或预售合同，双倍返还购房款仅适用于签订商品房预售合同或购房合同，构成一房二卖的情形，故本案不存在适用上述法律适用的前提条件，原告主张的双倍返还购房款和赔偿房屋升值差价损失于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。1、2014年5月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中央公园》购房认购书一份，载明，认购房屋为《中央公园》1号楼2单元601室，房屋预测面积92.98㎡，房屋优惠单价11347元/㎡，优惠总价1055000元，付款方式为按揭贷款，定金50000元。约定条款第1条约定，乙方须在接到甲方要求签订《青岛市商品房预售合同》的通知后3日内，在甲方通知要求的期限内携带本认购单、乙方身份证、已付定金收据，以及乙方办理认购房屋贷款所需的资料，到甲方指定地点签订《青岛市商品房预售合同》，同时交纳首付款并交齐贷款相应资料或交清全额款项。第2条约定，因乙方原因不能签订《青岛市商品房预售合同》的，视为乙方违约，甲方无须通知乙方，本协议自动解除，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，甲方有权将乙方认购房屋另行出售。该事实有原告提交的《中央公园》购房认购书一份在案为凭。2、同日，原告向被告转账支付定金50000元。该事实有原告提交的定金收据和付款凭条各一份在案为凭。3、2014年11月10日，被告给全体业主出具承诺书一份，载明：我公司开发的中央公园项目按银行承诺在十五个工作日内完成全部房屋银行解押、法院查封解封，使用户可以顺利完成网签或银行按揭。如超过十个工作日未能解决，用户可选择退房或另行协商。如退房公司将在五个工作日内房款全额退回并按所交房款数额（按同期银行存款利率的四倍）支付违约金。该事实有原告提交的承诺书在案为凭。4、2015年5月18日，原告向被告转账支付房款300000元。该事实有原告提交房款收据及广大银行付款凭条一份在案为凭。5、2017年5月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订“中央公园”项目业主延期交房违约金赔付协议，载明：甲方开发的青岛市李沧区“中央公园”项目因开发商资金链断裂，未能按时竣工交房，根据合同约定，对于经济适用房和已购商品房住宅的业主，应当赔付延期交房违约金。延期交房违约金的首期赔付时间为本协议签订之日起七日内，赔付金额为10000元。第二期赔付时间为2017年8月31日，赔付金额为至2017年8月31日的剩余部分延期交房违约金，具体数额双方届时根据民事调解书、法院判决书、商品房预售合同的约定及购房款缴纳情况确定。该事实有原告提交的延期交房违约金赔付协议一份在案为凭。6、2018年1月3日，被告向原告邮寄送达《中央公园地下车位使用权销售告知书》。该事实有原告提交的中央公园地下车位使用权销售告知书及邮寄信封一份在案为凭。7、涉案房屋现存在查封和抵押，且被告已于2013年7月20日出售给案外人，现已交付。该事实有原、被告陈述一致的笔录在案为凭。8、本院根据原告申请，依法委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋起诉之日（2019年1月4日）的市场价值进行评估，该公司出具评估报告书，涉案房屋的评估总价为209.94万元。原告为此支出评估费7749元。双方有异议事实如下：原告主张，原告向被告支付了购房定金，签订了购房认购书，并按照被告要求支付30万元预付款，被告也曾向原告支付逾期交房违约金，以上事实足以证明原、被告之间已形成商品房买卖合同关系。被告行为构成一房二卖，原告可以要求被告支付已付款的利息、赔偿损失，并双方返还购房款。被告称，双方之间签订的认购书，仅约定了双方当事人、房屋位置、预测面积及价款，并未对其他事项进行约定，应当认定为预约合同而非买卖合同。本院认为，本案争议的焦点为原、被告之间是否形成商品房买卖合同关系。根据有关法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方之间的购房认购书明确约定了房屋的具体坐落、房屋面积、房屋价款、付款方式，在涉案房屋无法办理网签并交付的情况下，双方又于2017年5月7日签订延期交房违约金赔付协议，该协议虽未明确房屋交付时间，但已就未按期交房的事实予以确认，对延期交房违约责任进行了约定，因此，双方之间通过认购书、赔付协议的签订，已经确定了商品房买卖合同的主要内容，且被告依据认购书收取原告定金5万元后，又收取原告购房款30万元，因此，应当认定双方之间已构成商品房买卖合同关系。本案案由亦应为商品房预售合同纠纷。关于原告要求解除双方2014年5月3日就涉案房屋签署的购房认购书的诉讼请求。涉案房屋因存在查封、抵押，且被告已出售给案外人并已交付，导致无法网签亦无法继续履行，合同目的根本不能实现，故原告要求解除购房认购书，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还购房款70万元及实际返还之日的利息损失、支付涉案房屋升值差价损失104.44万元的诉讼请求。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，出卖人存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人等情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该条款是对房屋买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈导致买受人无法取得房屋适用的惩罚性赔偿规则。本案中，被告与原告签订认购书前已将涉案房屋出售给案外人，被告行为构成恶意违约，根据上述规定，原告主张被告返还购房款35万元，支付利息损失、房款差价损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院应予以支持。关于利息的计算，本院认为，应以35万元为基数，自原告提出该项诉讼请求之日（2019年5月24日）至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房产差价损失，经评估涉案房屋起诉之日（2019年1月4日）的市场价值为209.94万元，原告主张该价值与合同总价的差价损失104.44万元（209.94万元-105.5万元），本院予以支持。原告为此支出评估费7749元，应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、原告张翔宇与被告青岛五月城置业有限公司于2014年5月3日签署的《中央公园》购房认购书解除；二、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张翔宇购房款35万元及利息（利息的计算：以35万元为基数，自2019年5月24日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张翔宇已付购房款的一倍35万元；四、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张翔宇房屋升值损失104.44万元；五、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张翔宇鉴定费7749元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21400元（原告已预交），由被告青岛五月城置业有限公司负担,于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  赵月华二〇一九年十二月五日法官助理王晓晓法官助理杨仲举书记员闫宁