辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初2089号原告：中国建设银行股份有限公司营口分行，住所地营口市站前区渤海大街东38号。负责人：邹海顺，该行行长。委托诉讼代理人：李树东，辽宁攻坚律师事务所律师。被告：王军，男，1971年6月8日出生，汉族，营口市西市区优林机电经销处员工，住辽宁省东港市。被告：营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：白景山，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雪丽，辽宁绿洲律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司营口分行与被告王军、营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房产）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李树东，被告华鼎房产的委托诉讼代理人张雪丽到庭参加了诉讼，被告王军经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告立即偿还全部贷款本金240956.66元及至2018年12月6日的利息6422.67元、罚息188.09元（以上共计247567.42元）；具体金额以给付日期计算数额为准；2.请求确认原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；原告以依法处置抵押物所得的价款优先受偿；3.依法判令被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担连带保证责任;4.请求判令被告承担律师费、诉讼费等一切涉案费。事实与理由：2016年7月22日原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告从原告处一次性借款255000.00元，用于购买坐落于西市区商品房，并将该房屋办理了抵押。借款期限为240个月（即2016年7月19日至2036年7月19日），由被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司提供连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未按期归还本息，属于违约，原告可宣布解除合同。原告将按照《个人住房（商业用房）借款合同》中特别签订条款的规定贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5％，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50％。按照合同第四十一条规定被告未按期还款应承担原告为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费用、律师费用等）。2016年8月2日，原告给被告发放了贷款，被告却未能如期归还。经原告多次催要，被告仍然未能履约。被告的行为直接导致了社会信用环境恶化和国家金融机构资产质量下降，严重侵害了国家利益。为保护国家财产不受损失，无奈，原告将被告诉至法院，请求人民法院依法维护国家金融安全，保护国家财产利益将被告抵押物依法拍卖、变卖，支持原告的诉求。被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司辩称，答辩人因与被答辩人借款合同纠纷(借款人王军),答辩人认为阶价段性保证责任应当免除,具体理由如下抵押预告登记与正式登记起到同等物权效力,阶段性保证责任免除条件已经成就，答辩人与被答辩人虽然在借款合同中约定保证期间至抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件交付被答辩人核对无误。但事实上,被答辩人与借款人王军在签署借款合同之后,已经对王军从答辩人处购买的商品房,办理了抵押预告登记。被答辩人与答辩人其他相同类型借款合同纠纷的生效判决结果显示,在办理抵押预告登记的情况下,判定被答辩人享有抵押物的优先受偿权,说明抵押物虽然没有办理正式抵押手续,但抵押预告登记己经取得了正式登记抵押登记同等的可以对抗第三人的物权效力而答辩人与被答辩人订立阶段性连带保证合同的目的,就是为了防止抵押物未办理正式登记时,抵押权出现真空期,为了防止被答辩人的抵押权利落空，答辩人同意签订阶段性保证,即先“人保”,后“物保”,当“物保”成就后“人保”解除。既然法院生效判决已赋予抵押权预告登记与正式登记具有同等“物保”效力,说明“物保”已经实现,“人保”的保证义务已经解除。二、如果不认为抵押预告登记与正式登记具有同等物权效力,阶段性保证免除条件未成就,那么未办理房屋正式抵押登记是由王军和被答辩人造成,其恶意阻止答辩人阶段性保证责任免除条件的成就,视为免除保证担保的条件已经成就，王军所购买的房屋在2015年已经办理了初始登记,已经具备办照条件。但王军迟迟不来办理房屋产权登记和抵押登记,答辩人多次催促。而办理正式登记需抵押权利人、义务人、开发商共同完成,王军的消极行为阻止答辩人阶段性保证责任免除的条件成就。被答辩人作为抵押权的预告登记权利人也完全可以通过诉讼途径,要求王军协助办理抵押的方式,实现抵押权正式登记,但被答辩人也没有采取适当措施,而是消极怠惰,阻止阶段性保证免除的条件成就。抵押人和抵押权利人均未履行相关义务和行使相关权利,导致答辩人的阶段性保证的免除条件迟迟不能成就。恶意阻止条件已成就应视为条件已成就,故答辩人的阶段性保证责任因为免除条件己成就应当免除。三、被答辩人与答辩人所签订的担保合同条款,关于阶段性保证期限的约定,是格式合同,其中将借款人、抵押人怠于办理协助办证义务的风险强加给答辩人,且在合同履行过程中,王军和被答辩人均存在恶意,消极行使相关权,承担相关义务、扩大答辩人阶段性保证责任的期限,加重答辩人的责任,违背公平原则,该条款无效。综上所述,答辩人的阶段性保证义务应当免除,望法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告王军未到庭未提交答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日，原告与被告王军、华鼎房产签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告王军向原告借款255000.00元用于购买被告华鼎房产出售的营口市西市区房屋，面积89.37平方米；借款期限240个月，即2016年7月19日至2036年7月19日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5％，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50％。还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为1703.38元；借款担保方式为保证和抵押，保证人为被告华鼎房产，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押财产坐落于营口市西市区；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；此外，合同第十六条、第十七条约定被告王军不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告王军立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与被告王军的借款关系。2016年7月26日，原、被告办理了抵押财产的抵押权预告登记。2016年8月2日，原告依约向指定账户内放款255000.00元。被告王军在之后的还款过程中未能信守约定履行还款义务，经原告两次催款后，被告王军仍未及时履行还款义务。原告提供的贷款账户基本信息显示，截至2018年12月6日，被告王军尚欠原告贷款本金240956.66元、利息6084.11元、罚息165.98元。此外，原告为本案诉讼支付律师费13616.00元。本院认为：原告建设银行营口分行与被告王军、华鼎房产签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定履行各自所担负的义务。现原告建设银行营口分行已按约定向指定账户内放款255000.00元，被告王军也应按约定履行还款义务。现被告王军未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。原告主张解除合同并要求被告王军偿还借款本息，于法有据，本院应予支持。关于抵押权预告登记，抵押预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成登记在借款人名下后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，所以原告对该房屋不享有优先受偿权。又因被告华鼎房产承担保证责任的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现本案抵押财产并未办妥抵押登记且未取得他项权利证书，故被告华鼎房产应当承担保证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司营口分行与被告王军、营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；被告王军于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司营口分行贷款本金240956.66元、利息6084.11元、罚息165.98元，并从2018年12月7日起按合同约定支付利息、罚息至实际还清欠款之日止；被告王军于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司营口分行律师费13616.00元；被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司对上述第二项、第三项所判决的给付内容承担连带责任，承担责任后，有权向被告王军追偿；驳回原告中国建设银行股份有限公司营口分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5013.00元，原告已预交本院，由被告王军承担，被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担连带责任，承担责任后，有权向被告王军追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  徐桂树人民陪审员  苏月英人民陪审员  朱秀艳二〇一九年十二月三十日书 记 员  赵美婷