广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17290号原告：深圳市天霸基金管理有限公司。法定代表人：陈信旭。委托诉讼代理人：梁林吉。委托诉讼代理人：王海民。被告：深圳市前海恒盈汇通投资有限公司。法定代表人：李宝恒。委托诉讼代理人：李威。委托诉讼代理人：董智。原告深圳市天霸基金管理有限公司与被告深圳市前海恒盈汇通投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁林吉、王海民，被告委托诉讼代理人李威、董智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告租赁合同；2.判令被告退还租赁费用103602.01元；3.判令被告退还房屋租赁押金293468.04元；4.判令被告赔偿装修损失共计78132.60元；5.判令被告承担原告律师费8000元;6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是依法成立的基金业务管理公司，因基金业务开展需要办理基金业务经营许可，而办理基金业务经营许可，一定需有租赁备案的物业用于办公。2018年7月10日,被告告知原告，有位于粤美特的物业可以租赁给原告使用，并保证粤美特物业能办理租赁备案，且承诺可以在30天内为原告办理完成租赁备案事宜。于是，原告公司员工王青青、杨素君与被告公司员工董智商讨关于租赁粤美特大厦物业2107单元房屋租赁相关事宜，并通过手机微信支付方式支付租赁定金2万元，双方就租赁意向事宜签订了《租赁意向书》。2018年7月16日，原告再次与被告确认粤美特物业租赁备案事宜，被告承诺粤美特大厦物业2107单元一定可以办理租赁备案事宜，并满足基金业务开展的需要。原告相信被告的承诺并按照被告要求再次支付租赁意向定金人民币2万元，并安排拟定租赁合同等相关事宜。当天，原、被告双方签订《粤美特房屋租赁协议》，约定，由原告承租被告转租的粤美特大厦物业2107单元房屋，2018年7月10日至2018年8月13日，原告向被告支付首月租金、三个月押金及相关费用共计397070.05元。2018年7月24日，因由被告提供的物业需要进行必要的装饰装修才能满足办公使用。原告与深圳市再筑空间设计顾问有限公司签订了《室内设计合同》，并支付了设计费用78132.60元。因办理基金业务许可需要先办理租赁物业的备案，时间紧迫，2018年7月18日至2018年8月28日期间，原告多次通过面谈、微信聊天等方式催促被告提供粤美特物业的不动产证明并按照双方约定办理租赁备案手续，被告一直不予理睬，并以粤美特物业《不动产登记证》还在办理过程中等各种理由进行搪塞敷衍。2018年8月28日，原告通过协议约定的邮箱向被告发送《粤美特合同解除通知函》的邮件，并提出解除合同，并就退款事宜希望双方友好协商解决，被告不予理睬。当天，原告公司员工王青青、姚勇两人并前往粤美特租赁物业所在地并与被告公司负责人董智就合同解除后退款及赔偿事项进行沟通，但被告以各种理由推脱。2018年8月28日，原告通过邮件向被告发送《关于粤美特租赁合同解除后结算函》，当天，原告公司员工王青青、姚勇并前往粤美特并与被告公司负责人董智先生就合同解除后退还款项结算事宜进行商谈，但是被告仍以不能办理租赁备案没有造成损失或者因为粵美特公司没有拿到房产证等理由进行推脱。2018年9月7日，原告通过邮件向被告发送《粤美特物业退租索赔函》，并再次有员工将《索赔函》送至被告员工手中，被告未给予正面答复处理方案。随后，原告从粤美特物业管理处了解到，粤美特物业的《不动产登记证》确实在办理过程中，但是什么时候能办理完成，暂无法确定。粤美特大厦暂不能办理租赁备案事宜，且粤美特物业的业主并未授权被告转租粤美特大厦的房屋，也即被告无转租粤美特物业的相关权利，被告的行为存在欺诈之嫌。根据双方《协议》约定，被告应于2018年8月15日前完成租赁备案事宜，但是截至今日（2018年10月15日），一直未予办理。鉴于被告怠于履行合同且诚信缺失，己给原告造成重大经济损失，为维护自身的合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：1、原告提交的民事起诉状的日期是2019年5月15日，正文中写的被告法定代表人是李宝恒，根据被告提供的营业执照信息显示，李宝恒成为被告法定代表人的日期是2019年6月27日。原告存在作假和污蔑法庭的行为。被告向法院申请驳回原告此份民事起诉；2、对于原告的诉讼请求，被告不予接受。被告与深圳市世纪晶源投资有限公司（粵美特大厦业主）签订有转租申请文件，基于此被告才与原告签订了租赁协议。原告在起诉状中称粤美特物业的主并未授权被告转租粤美特大厦的房屋，被告无转租粤美特物业关权利，被告的行为存在欺诈之嫌，与事实不符，被告主张租赁合同有效。根据双方签订的租赁协议，自2018年07月16日签订生效至2018年08月27日原告单方面违法解除合同后，原告一直在实际使用租赁物业（原告期间自愿与设计公司签订了室内设计合同，设计公司出具了彼此签字确认的设计结果），被告主张租赁费用不予退还。双方签订的租赁协议约定“甲乙双方应自签订本合同之日起三十日内到房屋租赁主管机关办理房屋租赁登记备案手续”，被告并未许诺原告在期间内完成办理。被告自与原告签订租赁协议以来，一直积极办理房屋租赁手续，并与原告相关员工保持密切沟通，原告在起诉状中也称“原告从粤美特物业管理处了解到，粤美特物业的《不动产登记证》确实在办理过程中，但是什么时候能办理完成，暂无法确定”。根据双方签订的租赁协议的第十三条“本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。任何一方不得擅自变更或者拒绝履行。若需对本合同约定内容进行变更或者对本合同未尽事宜进行约定，由双方另行签订书面补充协议”，但实际情况是原告单方无理强硬的以“合同解除通知函”来履行第十三条条款，被告无法接受。根据双方签订的租赁协议的第七条，原告自2018年9月1日后就再未支付租赁费用，严重影响被告利益，被告主张房屋押金不予退还。原告在签订租赁协议后，自愿进行了装修设计工作。期间，被告配合原告与业主、物业沟通，来获得物业的基础图纸，并在期间主动询问和关心原告装修设计和进场施工进度。被告体现了对原告的最大的合作关心诚意。被告主张装修设计费用与被告无关。原告的律师费和诉讼费，在此保留意见；3、原告的私募基金牌照的申请，与被告无关。私募基金牌照申请是在中国证券投资基金业协会审批和监管下进行，每个申请主体有5次修订再提交机会，且每次提交不受时间限制。从2018年下半年开始至今，深圳乃至全国的私募市场频频暴雷。在这样的市场背景下，原告与被告产生了房屋租赁关系，且原告特别强调租赁备案这件事（被告是在原告单方面解除租赁协议的情况下，才被迫停止了租赁备案协助），被告查询了中国证券投资基金业协会的公示信息，并未发现有原告公司持牌；原告自行停止申请或申请过程中又遇到了什么问题，而强加给被告来承担，被告认为是无理和不公平的。原告曲解租赁协议中的“办理”为“办理完成”，被告不予接受。原告多次使用“不予理睬、搪塞敷衍、欺诈之嫌”字样，被告不予接受。被告也提供了微信记录进行证明。“根据双方《协议》第十二条约定，被告应于2018年8月15日前完成租赁备案事宜，但是截至今日（2018年10月15日），一直未予办理”，被告认为，一是“完成”字样与租赁协议内容不符，二是8月27日原告单方解除协议后，并于2018年9月7日单方发送退租索赔函，被告认为是因原告的单方面行为而导致的，原告切断了双方对话的通道。2019年5月13日，南山区人民法院因原告的无正当理由未在法定期限内足额补交，而给与撤诉处理。原告的怠于履行且诚信缺失的行为，给法院和被告造成了时间浪费，请求驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月17日，被告向深圳市世纪晶源投资有限公司（以下简称“晶源公司”）出具《转租申请》，内容载明：被告系特美大厦2107单元（涉案房产）的承租方，因经营需要，被告申请自2018年6月15日至2020年2月29日期间内将涉案房产转租或分租给第三方使用；本申请作为被告与晶源公司签订的《粤美特大厦租赁合同》的补充条款，自双方签字盖章之日生效。晶源公司与被告在《转租申请》上加盖公章。2018年7月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁意向书》，约定：乙方自愿向甲方预定涉案房产；租金、场地服务费合计94294.25元/月；管理费每月10767.29元；在签订租赁合同时，定金自动转为租金，双方签订本意向书后3个工作日内签订租赁合同；及其他内容。后原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：将租赁合同签订日期改为2018年7月16日；本协议签订当日乙方须支付甲方2万元定金，主合同签订后转为租金；因甲方原因导致合同不能如期签订，甲方退还前期收取乙方的4万元定金，及其他内容。2018年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《粤美特房屋租赁协议》，约定：乙方向甲方承租涉案房产，建筑面积为608.35平方米；租期自2018年7月13日起至2020年7月12日止，2018年7月13日至2018年7月20日为免租期；本合同签署生效后3个工作日内，向甲方支付首月租金94294.25元，租金包括一次性缴纳第一个月全额租金、空调基础运行费、公共设施设备使用费；10个工作日内，向甲方支付三个月租赁保证金282882.75元；物业管理费及空调维护费押金等同于一个月的全额租金、物业管理费及空调维护费（其中物业管理费每平方米15元/月，空调维护费每平方米2.4元/月），即10585.29元；第一个月的物业管理费9125.25元，计费日期从2018年7月21日起至2018年8月20日止；专项维修基金，每平米0.3元/月，按月向甲方缴交；每月28日前缴清次月费用；乙方向甲方支付的4万元定金，自本协议签订之日起自动转为租赁保证金；如乙方拖欠租金超过30天未支付，甲方有权单方解除合同，且甲方有权要求乙方赔偿损失并承担违约责任；因甲方为转租方，乙方支付相应租赁款项时，甲方保证可以提供相应票据凭证；甲、乙双方应自签订本合同之日起三十日内到房屋租赁主管机关办理房屋租赁登记备案手续；因乙方承租甲方的合同需要进行租赁备案，甲乙双方需另行签订《深圳市房屋租赁合同书》（仅用于政府租赁备案）；及其他内容。2018年7月10日，杨素君向涂婉婷转账2万元；2018年7月16日，原告向被告转账2万元，用途记载为“粤美特21层2107押金”；2018年7月17日，原告向杨素君转账2万元，用途记载为“报销”；2018年7月19日，原告向被告转账94294.25元，用途记载为“粤美特2107室7月21-8月20租金”；2018年7月25日，原告向被告转账242882.75元，用途记载为“粤美特2107室押金，押3个月”；2018年8月13日，原告分别向被告转账9307.76元、10585.29元，用途分别记载为“粤美特2107室7月21-8月20日物业管理费及维修基金”、“粤美特2107室物业管理费及空调维护费押金”。以上有银行客户专用回单可作证明。2018年7月22日，原告（甲方）与深圳市随手科技有限公司（乙方，以下简称“随手科技公司”）签订《委托合同》，约定：甲方委托乙方代为寻找租赁设计公司，并委托乙方代为签署《室内设计合同》，必要时代为支付相关费用；乙方代为付款后，甲方于乙方发出书面通知书之日起20个工作日向乙方支付代垫的费用。2018年7月24日，随手科技公司（甲方）与深圳市再筑空间设计顾问有限公司（乙方，以下简称“再筑空间公司”）签订《室内设计合同》，约定：项目地点为深圳市南山区粤美特大厦21楼；委托内容为天霸基金公司办公室室内空间设计；设计费用总额86814元，合同签订后七个工作日内，甲方需支付乙方设计费的30%即26044.2元，乙方提交扩初方案设计文件并得到甲方认可后七个工作日内，甲方需支付乙方设计费的30%即26044.2元，乙方第二次体积哦啊设计文件并得到甲方认可后七个工作日内，甲方需向乙方支付设计费的30%即26044.2元，设计空间装修施工工程完成，甲方验收后十个工作日内，甲方需向乙方付清项目设计费尾款10%即8681.4元；及其他内容。原告另提交了《随手科技粤美特天霸基金办公室设计效果图设计成果确认函》、《深圳粤美特天霸基金办公室室内装饰设计装修施工图》，以证明原告对涉案房产进行了装饰装修设计。2018年8月3日，随手科技公司向再筑空间公司转账53173.19元，再筑空间公司出具《收款证明》，载明上述款项包含“金蝶大厦B座随手科技办公室升级装修设计第三笔款项27128.99元”和“粤美特办公室装修设计首期款项26044.2元”；2018年8月24日，随手科技公司向再筑空间公司转账26044.2元，摘要记载为“粤美特大厦办公室装修设计”，2018年10月17日，随手科技公司向再筑空间公司转账26044.2元，摘要记载为“7月粤美特办公室装修设计项目第三期费用”。以上有银行电子回单、发票可作证明。2018年8月28日，原告向被告员工邮箱发送《合同解除通知函》，内容载明被告未能办理租赁备案事宜，因原告业务开展时间紧迫，决定从2018年9月1日起不再租赁涉案房产。被告确认已于2018年8月28日收到上述邮件。2018年9月7日，原告向被告员工邮箱发送《粤美特物业退租索赔函》，要求被告退还原告已支付的租赁费103602.01元和租赁押金293468.04元，赔偿装修设计损失86814元。2018年10月18日，原告向广东邦罡律师事务所转账8000元，用途记载为“粤美特物业租赁纠纷委托代理服务”。以上有银行电子回单、发票可作证明。为证明原告催促被告办理租赁备案事宜，原告提交了员工王青青与被告员工涂婉婷和董智的聊天记录，2018年7月31日，王青青：“涂小姐：证件的事宜还请你帮我盯下”，涂婉婷回复：“证件？”，王青青：“租赁备案的事情”；2018年8月6日，王青青：“涂小姐：有2个事情需要麻烦你尽快协助，1、办理租赁备案（需要尽快落实）……”、“以上2件事情是重重（本院注：应系笔误）之重，需要我们这边配合的请尽快告知我”、“另外，租赁备案什么时候可以完善？”、“租赁备案的事情什么时候可以开始啊？我们比较着急”、“大概什么时候有结果”，涂婉婷回复：“这两周吧，因为要看办事处的效率”；2018年8月22日，王青青：“1、产权证2、房屋租赁许可证3、支付房租的发票”、“董先生：我们要给天霸公司的股东做变更，需要以上3中资料”，董智回复：“粤美特回复：新的房产证在办理中，租赁相关手续都在等待中，他们在加急办理”、“现在租赁备案时间向后退了，粤美特回复：也许这两天，也许再晚一些，他们在积极办理……”。被告对此分别提交了与原告员工王青青、付显超的聊天记录，以及名称为“租赁备案沟通组”的微信群聊天记录，以证明被告对原告提出的要求均有回复。庭审中，被告陈述因涉案房产的房产证未办理导致无法办理租赁备案，截至2018年9月初涉案房产仍未取得房产证；被告确认收取了原告押金293468.04元。原告称其未接收过涉案房产，每次均由被告员工协助开门。本院认为，原告与被告签订的《粤美特房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当事人均应按照合同约定履行义务。合同已明确约定原告承租涉案房产需办理租赁登记备案，原、被告应自签订合同之日起三十日内办理房屋租赁登记备案手续，现因涉案房产未取得房产证导致无法办理租赁备案，被告对于办理租赁登记备案的时间亦无法确定，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为构成违约，原告有权解除合同。被告于2018年8月28日收到原告解除合同的通知，故本院确认原、被告之间的《粤美特房屋租赁协议》于2018年8月28日解除。合同解除后，原告所缴纳的租赁保证金282882.75元、物业管理费及空调维护费押金10585.29元，被告应予退还。原告主张其未接收涉案房产，被告对此虽不予认可，但其未提交向原告交付涉案房产的交接记录，本院对其抗辩不予采信，因此，原告已支付的2018年7月21日至2018年8月20日期间的租金、物业管理费、维修基金共计103602.01元（94294.25＋9307.76＝103602.01），被告应予退还。被告违约，原告主张装修损失，本院予以支持。原告提交了《委托合同》、《室内设计合同》、《随手科技粤美特天霸基金办公室设计效果图设计成果确认函》、《深圳粤美特天霸基金办公室室内装饰设计装修施工图》和银行电子回单，上述证据相互印证，本院予以采纳，因此被告应向原告赔偿装修损失78132.6元。原告主张律师费8000元，无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市天霸基金管理有限公司与被告深圳市前海恒盈汇通投资有限公司签订的《粤美特房屋租赁协议》于2018年8月28日解除；二、被告深圳市前海恒盈汇通投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市天霸基金管理有限公司退还已付租金、物业管理费、维修基金103602.01元；三、被告深圳市前海恒盈汇通投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市天霸基金管理有限公司退还租赁保证金282882.75元、物业管理费及空调维护费押金10585.29元；四、被告深圳市前海恒盈汇通投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市天霸基金管理有限公司赔偿装修损失78132.6元；五、驳回原告深圳市天霸基金管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4274.02元，原告已预交，由原告负担70.76元，被告负担4203.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一九年十二月三日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。