湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初1438号 原告：周赞，男，1982年2月26日出生，汉族。 原告：唐见吾，女，1957年1月3日出生，汉族，系原告周赞母亲。 两原告共同委托诉讼代理人：董旭辉，湖南同升律师事务所律师。 被告：朱湘玲，女，1968年1月17日出生，汉族，系被告彭正龙之妻、被告彭千芮之母。 被告：彭正龙，男，1967年1月28日出生，汉族，系被告朱湘玲丈夫、被告彭千芮之父。 被告：彭千芮，女，1992年5月3日出生，汉族。 三被告共同委托诉讼代理人：周学军，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：朱东澜，男，1974年4月20日出生，汉族。 被告：江峥，女，1976年10月13日出生，汉族，系朱东澜妻子。 第三人：湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心，住所地湘潭市岳塘区机关二院。 法定代理人：李兵，副主任。 委托诉讼代理人：彭水金，湖南惟明律师事务所律师。 第三人：湘潭市多伦房地产开发有限公司，住所地湘潭市岳塘区五里堆街道沙厂横街92号多伦国际商贸城1号楼0103006号、0103007号。 法定代表人：许乐蒙,董事长。 委托诉讼代理人：王奇志，女，1968年4月27日出生，汉族，系该公司销售经理。 委托诉讼代理人：吴浩，上海小城律师事务所律师。 原告周赞、唐见吾与被告朱湘玲、彭正龙、彭千芮合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案，2018年12月4日作出（2018）湘0304民初1849号民事判决，周赞、唐见吾不服，向湘潭市中级人民法院提出上诉，湘潭市中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）湘03民终469号民事裁定，发回本院重审。本院于2019年4月24日重新立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告周赞、唐见吾于2019年4月28日向本院申请追加朱东澜、江峥为本案被告、追加湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心（以下简称“岳塘区优化人居中心”）、湘潭市多伦房地产开发有限公司（以下简称“多伦公司”）为本案第三人，本院依法予以准许。原告唐见吾及周赞、唐见吾的共同委托诉讼代理人董旭辉、被告朱湘玲及被告朱湘玲、彭正龙、彭千芮的共同委托诉讼代理人周学军、被告朱东澜、第三人岳塘区优化人居中心的委托诉讼代理人彭水金、第三人多伦公司的委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼，被告江峥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。 周赞、唐见吾向本院提出诉讼请求：1、判令朱湘玲、彭正龙、彭千芮在判决生效之日起三日内向原告支付人民币4883251.5元及资金占用期间的利息（自2018年7月1日起按年利率6%计算至实际支付之日上）；2、判令岳塘区优化人居中心、多伦公司以3328780元为基数按每日5‰向原告支付违约金（从2017年6月8日起至给付完毕之日止）；3、判令岳塘区优化人居中心、多伦公司对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任；4、请求朱湘玲、彭正龙、彭千芮对岳塘区优化人居中心、多伦公司的给付义务承担连带责任。事实与理由：周赞与朱湘玲、朱东澜于2004年12月30日签订协议，约定三方共同出资在湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街152号修建面积为1100.98平方米的房屋一栋（此下简称“共有房产”），并用此房屋作为合伙经营的望江楼娱乐城的经营场所，并约定总股本140万元，其中朱湘玲76万元，周赞50万元，朱东澜14万元，此房产以朱湘玲的名义办理相关权证，若需要用产权证抵押贷款的，必须要经过周赞、朱湘玲、朱东澜三个产权的签字同意方可。另望江楼娱乐城的经营管理由彭正龙负责，望江楼娱乐城自2004年5月26日开业以来，被告并未分配给原告周赞任何的收益和利润。因共有房产面临拆迁，2014年12月6日，朱湘玲、彭正龙、彭千芮与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，征收的全部款项，包括逾期安置的违约费用均支付给了朱湘玲、彭正龙、彭千芮，置换房产、现金补偿和逾期安置费共计13194162元，但朱湘玲、彭正龙、彭千芮却迟迟未按原告应享有的份额支付给原告任何钱款。经协商，原告与朱湘玲、彭正龙、彭千芮于2015年6月7日签订《协议书》，约定将征收补偿中商业门面部分第三层310平方米、第四层310平方米分配给原告所有，价值3328780元，但对现金补偿和逾期安置费没有进行约定。2018年8月初，周赞、唐见吾接通知收房时却发现，2015年6月7日签订《协议书》中所约定的归自己所有第三层、第四层的商业门面为住宅性质，房屋价值明显减少，原告认为朱湘玲、彭正龙、彭千芮构成违约，要求重新分配，朱湘玲、彭正龙、彭千芮称房屋是第三人湘潭市多伦房地产开发有限公司建的，被告自身无法控制房屋性质，但朱湘玲、彭正龙、彭千芮非但不向第三人一、二主张权利，反而与第三人一、二串通一起侵害原告的权利，另外原告一直向朱湘玲、彭正龙、彭千芮主张现金补偿3000000元和逾期安置费1354262元，共计4354262元进行分配，要求按照原告所占被拆迁房屋的所有权比例35.7%应支付1554471.5元，但朱湘玲、彭正龙、彭千芮分文未给。2014年共有房产拆迁时评估的第三层的单价为6136元/平方米，但2019年7月经评估置换的新房的单价仅为4298元/平方米，由于房屋性质由商业变更为住宅，导致原告的损失巨大，朱湘玲、彭正龙、彭千芮还应当承担无法交付符合合同约定房屋价值、现金补偿及逾期安置费的违约责任，按4883251.5元从2018年7月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止。第三人一、二违反2014年12月6日签订的《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》中第三条第一款置换第三层、第四层为商业门面的约定，且至今未向原告交付620平方米的商业门面，应当按该协议书中第六条的约定从2017年6月8日起至给付完毕之日止以3328780元为基数按每日5‰向原告支付违约金。原告作为共有房产的产权人之一，房屋拆迁后，朱湘玲、彭正龙、彭千芮接收了全部的拆迁补偿待遇，但至今未分得原告任何征收补偿，也未交付符合约定的置换房屋给原告，而且朱湘玲、彭正龙、彭千芮在知道房屋性质变更后却拒不向第三人主张权利，反而私自与第三达成协议，收取第三人款项，明显侵害了原告的利益。 朱湘玲、彭正龙、彭千芮辩称：1、周赞、唐见吾提交给法庭的数份合同，三方于2015年6月7日签订的《协议书》，是本案的诉争合同，该合同才是审理本案合同依据。朱湘玲、彭正龙、彭千芮已按合同约定将分配的房屋交付给了周赞、唐见吾，已经完全履行了合同义务。根据该《协议书》约定，除分得第三、四层房屋权利外，周赞、唐见吾不能以任何理由向朱湘玲、彭正龙、彭千芮主张任何权利，故周赞、唐见吾要求取得现金补偿和逾期安置费没有依据；2、诉争合同是建立在朱湘玲、彭正龙、彭千芮与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室（以下简称“岳塘区征收办”）签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》的基础上签订的，按诉争合同约定涉案房屋从岳塘区征收办转移登记给朱湘玲、彭正龙、彭千芮，朱湘玲、彭正龙、彭千芮才按诉争合同约定转移登记给周赞、唐见吾。但周赞、唐见吾在收房过程中，已经与多伦公司直接建立了合同关系，对于办理涉案房屋不动产权证的义务人是多伦公司，而非朱湘玲、彭正龙、彭千芮；3、朱湘玲、彭正龙、彭千芮与第三人在本案中不存在共同债务的可能，就没有承担连带责任的基础；4、周赞、唐见吾申请对位于岳塘区五里堆街道纱厂横街152号，诉争合同已分配的房屋进行评估，该评估报告不能作为认定案件事实的依据；5、岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1849号民事判决（原审）认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回周赞、唐见吾的全部诉讼请求。 朱东澜辩称：1、朱东澜不是合同的相对人，不是本案适格被告；2、周赞、唐见吾对涉案房屋申请评估没有任何道理。 江峥未作答辩。 岳塘区优化人居中心陈述：1、周赞、唐见吾不是涉案房屋的所有权人，不是被征收人，不是房屋征收补偿协议书的签订主体，周赞、唐见吾要求岳塘区优化人居中心承担违约责任和连带责任没有事实依据和法律依据。湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街152号房屋征收，系因岳塘区板塘铺纱厂直街棚户区改造项目需要，原湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室根据朱湘玲提供的国有土地使用权证和房屋所有权证，认定朱湘玲为被征收人，与其签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，征收行为和征收程序合法。不动产所有权以登记为准，涉案房屋登记的所有权人为朱湘玲，周赞、唐见吾并非涉案房屋所有权人，不是被征收人；2、周赞、唐见吾与朱湘玲之间关于房屋产权的约定以及房屋征收补偿分配约定，均属于内部约定，对岳塘区优化人居中心不具有法律约束力。根据合同相对性原则，原湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室提供置换房屋及支付补偿款的对象为朱湘玲，周赞、唐见吾无权要求岳塘区优化人居中心承担违约责任和连带责任。 多伦公司陈述：1、周赞、唐见吾以《补偿协议》向多伦公司提出诉讼请求违反合同相对性原则，于法无据；2、周赞、唐见吾以《协议书》向多伦公司提出诉讼请求违反合同相对性原则，于法无据；3、第三人湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室、湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所以及多伦公司向朱湘玲支付征收补偿款、逾期临时安置费并无不当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。江峥未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。对当事人提交的证据本院认定如下：周赞、唐见吾提交的《协议》，周赞、唐见吾、朱湘玲、彭正龙、彭千芮及岳塘区优化人居中心均提交的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，唐见吾、周赞及朱湘玲、彭正龙、彭千芮均提交的《协议书》，唐见吾、周赞提交的朱湘玲逾期交房安置补偿款领据，多伦国际商贸城二期1-4层房屋网签情况表，当事人对上述证据真实性无异议，上述证据客观、真实，本院对证据的真实性予以确认。唐见吾、周赞提交的《关于多伦二期三楼房屋的安置协议》，该协议的双方系唐见吾、周赞与多伦公司，但唐见吾、周赞与多伦公司均不是《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》的签订主体，没有签订安置协议的权利，故本院对该协议的合法性不予认可。湘新融达房估（2019）第16538号估价报告书，该估价申请由唐见吾、周赞提出，本院依法委托，程序合法，评估报告内容客观公正，符合证据要求，且与本案有关，本院予以认可。 根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实： 朱湘玲、彭正龙系夫妻关系，彭千芮系朱湘玲、彭正龙之女；唐见吾系周赞之母；江峥系朱东澜之妻。2004年12月30日，朱湘玲、朱东澜、周赞签订《协议》，约定望江楼坐落于岳塘区五里堆街道纱厂横街152号，建筑面积1100.98㎡，由朱湘玲、朱东澜、周赞共同出资、共担风险，并对合伙企业（娱乐城）负无限连带责任；总股本140万元，其中朱湘玲76万元、周赞50万元、朱东澜14万元，此房以朱湘玲的名义办理国土证和房产证。望江楼娱乐城于2004年5月26日开业，土地、房屋、装修共投资1803688元（其中固定资产投资1142311.2元、装修、设备投资661376.8元），银行贷款40万元。经营管理由彭正龙负责，第一部分偿还银行贷款，第二部分按比例分配利润，如娱乐城需继续发展，以房产证、国土证作抵，需朱湘玲、朱东澜、周赞签字同意。上述房屋坐落于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街152号，登记在朱湘玲名下，土地性质系国有出让土地，房屋建成时间2002年，建筑面积1100.98㎡，其中商业用房420.42㎡、住改非680.56㎡，未登记面积为78.76㎡。2014年12月6日，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室（甲方）与朱湘玲、彭正龙、彭千芮（乙方）签订湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书，对上述房屋补偿事宜达成协议，主要内容如下：一、选择产权置换补偿方式；二、房屋主体建筑面积安置方式如下：1、安置商业用房1100㎡，其中第一层240㎡、第二层240㎡、第三层310㎡、第四层310㎡，甲方交新房的面积差额部分按原房屋评估价格结算，安置房屋面积差额部分须控制在10%以内；2、置换商业找补差价合计8839900元，其中第一层240㎡×15342元/㎡=3682080元、第二层240㎡×7621元/㎡=1829040元、第三层310㎡×6136元/㎡=1902160元、第四层310㎡×4602元/㎡=1426620元；3、房屋主体作价补偿合计7212658.2元；4、房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿金额为547763.16元；5、停产停业、临时安置费补偿：商业门面1591182元、住宅19200元；6、搬迁补助费：商业16800元、住宅6805.6元；7、按期搬迁奖励220196元；8、个人住宅选择货币补偿奖励：680560元+257455.8元；9、住改非补偿1287279.24元，10、以上3-8项合计11839900元，甲方需支付乙方3000000元（11839900元-8839900元）。乙方于2014年12月8日之前腾空房屋交付甲方，乙方过渡期自2014年12月8日至2017年6月7日，合计30个月，并约定因甲方责任超过约定过渡期限，从逾期之月起按过渡费和停产停业补偿标准的2倍向乙方支付逾期临时安置费。2015年6月7日，朱湘玲、彭正龙、彭千芮、唐见吾、周赞、朱东澜、江峥根据上述安置补偿协议签订分配协议书，约定岳塘区五里堆街道纱厂横街152号，建筑面积1100.98㎡，由三方共同投资建成，现已拆迁，产权转换后，安置商业门面1100㎡，登记在朱湘玲、彭千芮名下，朱湘玲、彭千芮应按湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书第一条，将其中的第三层310㎡、第四层310㎡的房屋产权登记至唐见吾、周赞名下，归唐见吾、周赞所有；其中的第一层60㎡、第二层60㎡的房屋产权，登记至朱东澜、江峥名下，归朱东澜、江峥所有；除此项权利外，唐见吾、周赞、朱东澜、江峥不能以任何理由向朱湘玲、彭千芮主张任何权利。上述安置房由湘潭市多伦房地产开发有限公司负责开发建设，唐见吾、周赞在房屋建成后明确安置房屋栋号后，根据三方房产分配协议直接向房屋建设单位湘潭市多伦房地产开发有限公司收房时发现，该栋安置房一、二层均是商业性质，而分配给自己的三层、四层房屋性质为住宅，遂拒绝收房，认为其所分配的房屋约定为商业性质，实质登记为住宅性质，经协商无果，唐见吾、周赞遂诉至法院，向本院提出诉称之请求。在本案审理中，唐见吾、周赞向本院提出对涉案房产价值评估申请，本院委托的湖南新融达房地产土地资产评估有限公司于2019年11月14日作出湘新融达房估（2019）第16538号估价报告，涉案房产第三层面积620㎡，评估单价为4298元／㎡，唐见吾、周赞支付评估费45000元。 另查明，因湘潭市多伦房地产开发有限公司未按湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订的房屋收购补偿协议约定的交房时间交房，湘潭市多伦房地产开发有限公司向朱湘玲交付逾期交房安置费1354262元，朱湘玲亦已根据房屋收购补偿协议书的约定收取补偿差价款3000000元。 再查明，2019年2月25日，中国共产党湘潭市委机构编制委员会发布潭市编（2019）7号《关于岳塘区机构改革涉该科级事业单位调整的批复》，将岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室相关公益服务职责与区土地和房屋征收事务所的公益服务职责整合，组建区优化人居环境事务中心，2019年11月7日，湘潭市岳塘区优化人居环境事务中心办理了登记。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室与朱湘玲、彭正龙、彭千芮签订的《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》及朱湘玲、彭正龙、彭千芮与唐见吾、周赞、朱东澜、江峥的签订《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。根据《协议书》的约定，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当分配给周赞、唐见吾是第三、四层面积为620㎡的商业用房，然而实际分配给周赞、唐见吾的房屋性质为住宅，朱湘玲、彭正龙、彭千芮因湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室的原因造成违约，应向周赞、唐见吾承担违约责任。因住宅性质的房屋比商业用房价值低，朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当向周赞、唐见吾支付差价。根据湘新融达房估（2019）第16538号估价报告，第三层住宅性质的房产单价4298为元／㎡,620㎡，总价为2664800元，而《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》中第三、四层商业用房，620㎡，总价为3328780元，价值减少额为663980元（3328780元-2664800元），故朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当支付周赞、唐见吾房屋差价663980元。朱湘玲领取了逾期交房安置费1354262元，该逾期交房安置费包含了第一、二、三、四层共计1100㎡房屋的逾期交房的费用，计算标准是以应付款金额5‰每天的2倍支付，第三、四层的逾期交房安置费为509965元（3328780元÷8839900元×1354262元）。第三、四层分配给了周赞、唐见吾，该部分的逾期交房安置费应当由周赞、唐见吾取得，故朱湘玲、彭正龙、彭千芮应当支付周赞、唐见吾逾期交房安置费509965元。周赞、唐见吾主张现金补偿3000000元的35.7%的权利，因《协议书》中约定周赞、唐见吾只有分配第三、四层商业用房的权利，除此权利外并没有分配现金补偿3000000元的权利，对该诉讼请本院不予支持。因此，周赞、唐见吾要求朱湘玲、彭正龙、彭千芮支付4883251.5元的诉讼请求本院部分予以支持。周赞、唐见吾要求朱湘玲、彭正龙、彭千芮按年利率6%支付资金占用期间利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。周赞、唐见吾要求岳塘区优化人居中心、多伦公司支付违约金和对朱湘玲、彭正龙、彭千芮的给付义务承担连带责任，本院认为，虽然是岳塘区优化人居中心的违约导致了朱湘玲、彭正龙、彭千芮对周赞、唐见吾的违约，但根据合同相对性原则，岳塘区优化人居中心、多伦公司并非《协议书》的相对人，周赞、唐见吾无权要求岳塘区优化人居中心、多伦公司承担连带责任，同时周赞、唐见吾亦非《湘潭市国有土地上房屋收购补偿协议书》的相对人，其无权要求岳塘区优化人居中心、多伦公司支付违约金，故对该诉讼请求本院不予支持。周赞、唐见吾为证实实际分配房产价值与应分得房产价值的差价，支付了评估费45000元，该评估因朱湘玲、彭正龙、彭千芮的违约引起，费用应由朱湘玲、彭正龙、彭千芮承担。朱湘玲、彭正龙、彭千芮辩称朱湘玲、彭正龙、彭千芮已按《协议书》约定完全履行了合同义务，该辩称意见与本案查明事实不符，本院不予采纳；岳塘区优化人居中心辩称周赞、唐见吾不是涉案房屋的所有权人，不是被征收人，不是房屋征收补偿协议书的签订主体，周赞、唐见吾要求岳塘区优化人居中心承担违约责任和连带责任没有事实依据和法律依据以及周赞、唐见吾与朱湘玲之间关于房屋产权的约定以及房屋征收补偿分配约定，均属于内部约定，对岳塘区优化人居中心不具有法律约束力的辩解意见于法有据，本院予以采纳；多伦公司辩称周赞、唐见吾以《补偿协议》、《协议书》向多伦公司提出诉讼请求违反合同相对性原则的辩解意见于法有据，本院予以采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、朱湘玲、彭正龙、彭千芮于本判决生效之日起十日内一次性支付周赞、唐见吾房屋差价663980元、逾期交房安置费509965元，合计1173945元； 二、驳回周赞、唐见吾的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56530元、财产保全费5000元，合计61530元，朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担20000元，唐见吾、周赞负担41530元；评估费45000元由朱湘玲、彭正龙、彭千芮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  刘亚娟 人民陪审员  林 龙 人民陪审员  陈自安 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  张雨珵 书 记 员  冯 艳