广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初14944号原告：周良，男，汉族，1994年2月20日出生，住址：广东省惠州市惠城区******，公民身份号码：659***************。被告：吕接，男，汉族，1985年3月1日出生，住址：湖南省新宁县***************，公民身份号码：430***************。被告：吕进，男，汉族，1983年6月23日出生，住址：湖南省新宁县***************，公民身份号码：430***************。委托代理人：李敏，广东聚才律师事务所律师。原告周良诉被告吕接、吕进房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告周良、被告吕进的委托代理人李敏到庭参加诉讼。被告吕接经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周良诉称，2017年2月15日，原告与被告吕接签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告吕接将其位于广东省东莞市*********************房卖予原告，建筑面积为118.75平方米，总价款为1200000元。原告依约支付被告吕接购房定金100000元。涉案房产因被告吕接的债务纠纷及被告吕接向中介及原告隐瞒房产因自身原因被查封导致交易不能继续进行，原告、两被告及中介于2017年7月8日、2017年7月15日、2017年7月30日就此事达成协议，被告吕进自愿对协议承担担保责任，现两被告未能如期履行协议，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告吕接于2017年2月15日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告吕接双倍退还原告定金差额150000元；3、被告吕接赔偿原告中介服务费24000元；4、被告吕接赔偿原告违约金240000元；5、被告吕进对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；6、两被告承担本案的诉讼费、送达费等。被告吕接没有答辩，没有向法院提交证据。被告吕进辩称，1、同意原告的第一项诉请。2、原告在诉请中既要求被告吕接赔偿违约金，又要求被告吕接退还双倍定金，与法律不符。被告吕进已履行了部分退还定金的担保义务，累计向原告支付了54000元，应退还余额为46000元。3、根据原、被告签订的补充协议，被告吕接赔偿原告的中介服务费应为20000元，被告吕进在签订协议的当日履行了应当承担的担保义务，支付了3000元中介服务费给原告，应赔偿余额为17000元。4、原告要求被告支付的违约金过高，请法院酌情判决。5、根据原告与两被告于2017年7月15日签订的协议书，被告吕进应承担的担保责任仅仅是定金100000元与中介服务费3000元。被告吕进已支付定金54000元和中介费用3000元，应承担的担保责任为46000元。经审理查明，2017年2月15日，原告作为买方，被告吕接作为卖方，案外人东莞市经合纬业房地产中介有限公司作为见证方，案外人广东泛联房地产经纪服务有限公司作为居间方，共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定买方向卖方购买位于东莞市********************，转让价格1200000元；定金100000元，在签署本合同当日支付10000元，在2017年2月18日前支付90000元；卖方或买方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易、过户手续无法按期办理的，守约方可按以下约定追究违约方违约责任：逾期十五日且仍未履行的，守约方有权单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让总价格20%的违约金，因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用。2017年2月17日，被告吕接出具收款收据载明收到原告购买案涉房产的定金100000元。收据左下方空白处备注:因转账有限额,双方共同约定2017年2月17日转50000元，2017年2月18日转50000元。2017年7月8日，原告周良作为乙方，被告吕接作为甲方，案外人东莞市经合纬业房地产中介有限公司作为丙方，共同签订《协议书》，约定因甲方名下该物业产权出现债务纠纷导致交易不能继续进行，现甲方单方提出违约；甲方必须在2017年7月15日前退回乙方定金50000元，在2017年7月30日前退回54800元（其中包含已交的4800元费用），如果在2017年7月30日前未能全额支付以上两笔定金则需另补偿5000元，且限于一个星期内交齐以上两笔款项和补偿金；丙方需三方同意签署《解除合同协议书》当天退还乙方已交付佣金24000元；甲方必须在2017年10月15日前支付乙方10000元作为经济补偿，另支付丙方本次交易的违约赔偿款10000元；三方需在甲、乙双方兑现第一项约定当天正式签署解除合同协议，协议还需包括三方同意甲方请第三方担保，保证2017年10月15日支付以上两笔款项，由第三方担保，如甲方不能支付，则担保方有义务有责任承担该两笔款的支付责任。2017年7月15日，原告作为乙方，被告吕接作为甲方，被告吕进作为担保方，共同签订《协议书》，约定因甲方单方面就《房地产买卖及居间合同》提出违约，现甲、乙双方协商一致取消上述买卖；甲方同意在2017年7月30日前退还乙方定金20000元，在2017年8月15日前退还30000元，在2017年9月30日前退还50000元，如甲方在规定时间内不能履行退还相应的每笔款项给到乙方，担保方有责任和义务承担以上每笔款的全额支付，如担保方未能在甲方规定的相应时间内承担每笔款项的退还支付，乙方有权通过法律途径追究担保方；因甲方对本次交易造成的违约而导致乙方产生损失，对乙方作出相应赔偿：乙方在该物业交易完成时支付中介服务费24000元，现中介出于人情作出让步，退还14000元给乙方，其中10000元由甲方承担，甲方同意在2017年10月30日前支付给乙方作为赔偿（其中3000元由担保方担保在2017年9月30日前支付，如果担保方未能在甲方规定的时间内承担支付，乙方有权通过法律途径追究）；甲方同意在2018年3月30日前支付乙方10000元作为经纪赔偿；三方约定合同解除的条件，以上所有条款按约定履行，至甲方或担保方支付乙方103000元止视为该物业所签订的《房地产买卖及居间合同》自动解除，如果未能履行，则合同不能解除。2017年7月30日，原告作为乙方，被告吕接作为甲方，共同签订《补充协议》，约定甲方承担乙方支出的中介服务费10000元应在2017年10月30日前支付给乙方作为赔偿和甲方同意在2018年3月30日前支付给乙方10000元作为经济赔偿；如甲方未能在约定的时间内支付上述两笔赔偿款的，乙方有权通过法律途径维护自身权益，按照《房地产买卖及居间合同》约定的违约责任来追讨以上两笔赔偿款的权益。2019年10月11日，原告以诉称理由起诉至法院，法院在2019年10月19日将应诉材料送达给被告吕接。原告明确其本案仅诉请解除其与被告吕接签署《房地产买卖及居间合同》，若双倍定金与违约金不能同时主张的话，就选择主张违约金。被告吕进自认其与被告吕接是兄弟关系。原告确认收到被告吕进支付的57000元，但主张其中54000元是退回定金，3000元是利息赔偿；被告吕进则主张已退回原告定金54000元，中介服务费3000元。以上事实，有《房地产买卖及居间合同》、收款收据、《协议书》、《补充协议》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告吕接经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩与质证的权利。从原、被告签署的《协议书》、《补充协议》来看，协议中多次载明因被告吕接单方提出违约，导致合同无法继续履行，原告已无法实现其合同目，原告诉请解除其与被告吕接签订的《房地产买卖及居间合同》，事实清楚、证据充分，本院予以支持，并认定原告与被告吕接签订的《房地产买卖及居间合同》在2019年10月19日解除。关于双倍定金及违约金的问题。原告本案同时诉请双倍返还定金及支付违约金，属于重复主张，原告明确如无法同时主张，就选择违约金，原告该选择没有违反法律规定，亦无超出双方约定，本院予以支持。被告吕进抗辩违约金过高，但是并未提供证据佐证，故应自负举证不能的不利后果，本院不予采纳。原告自认收到被告吕进支付的57000元，并主张其中3000元是利息损失，但是并未举证证明双方有约定被告吕接或吕进需赔偿其3000元利息损失，故原告关于利息损失的主张证据不足，本院不予采信，并结合《协议书》约定被告吕进对3000元的中介费赔偿负担保责任的约定，认定上述3000元为中介费损失。因被告吕接单方违约导致合同无法继续履行，原告诉请被告吕接退回定金余额46000元及支付违约金240000元，合法有据，本院予以支持。超出上述金额部分请求，缺乏法律依据，本院依法予以驳回。关于中介服务费问题。2017年7月15日《协议书》针对原告的中介费损失，约定由甲方在2017年10月30日支付10000元给原告作为赔偿，在2018年3月30日支付10000元作为经纪赔偿，即双方对于原告中介费损失的处理已作出约定，被告吕接依约应于2018年3月30日前赔偿原告20000元的中介费损失，被告吕接至今未付清，实属违约，原告诉请被告吕接赔偿中介费损失17000元，事实清楚、证据充分，本院予以支持。超出上述金额部分请求，已经超出原告与被告吕接的约定，缺乏依据，本院不予支持。关于被告吕进的担保责任问题。根据2017年7月15日《协议书》的约定，被告吕进仅对定金100000元及其中3000元中介费损失承担担保责任，原告诉请被告吕进对被告吕接上述范围外的债务承担连带清偿责任，已超出《协议书》的约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因被告吕进已经支付了定金54000元及中介费3000元，故被告吕进仅需对剩余46000元定金的返还承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告周良与被告吕接签订的《房地产买卖及居间合同》于2019年10月19日解除；二、被告吕接应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周良返还定金余额46000元；三、被告吕接应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周良赔偿中介费损失17000元；四、被告吕接应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周良支付违约金240000元；五、被告吕进对第二项判项承担连带清偿责任，如被告吕进承担了保证责任，有权向被告吕接追偿；六、驳回原告周良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3755元，由原告周良承担980元，被告吕接承担2358元，被告吕进承担417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  李淑花二〇一九年十二月十七日书记员  何智桦邓丽欣附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。