广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5184号原告：郑晓镇，男，1990年1月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******************，公民身份号码440************178。委托诉讼代理人：陈仕洁，广东安华理达律师事务所律师。被告：黄秋娟，女，1985年6月22日出生，汉族，广东省英德市******委会俄一组，公民身份号码441************929。委托诉讼代理人：杨光辉，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓祥道，广东海际明律师事务所律师。原告郑晓镇诉被告黄秋娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈仕洁、被告的委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告退还原告支付的定金100000元；二、请求法院判令被告支付违约金，违约金为房屋转让价款1080000元的20%，即216000元；三、请求法院判令被告支付逾期履行义务违约金，违约金以房屋价款1080000元为基数，按日万分之五计算，自2019年8月1日起暂计至2019年9月24日止，逾期违约金合计29160元；四、请求法院判令被告承担律师费30000元，居间服务费18000元；五、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、保全费；六、请求法院判令被告承担本案的财产保全担保费1940元。事实和理由：2019年6月26日，原告与被告通过案外人佛山市行天房地产代理有限公司（以下简称行天公司）居间介绍签订《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：一、原告以1080000元购买被告名下位于佛山市三水区*************************【所有权证号为粤（2018）佛三不动产权第0030995号】。二、房屋买卖定金100000元，原告应于签订合同当天将第一笔定金30000元以自行支付的方式支付给被告，并于2019年6月28日24时前将第二笔定金70000元以自行支付的方式支付给被告。三、被告应于2019年8月1日前向标的房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年8月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由被告自行承担。被告解除抵押的资金来源为其自行筹资。四、买卖双方应于同意贷款书批下来后2个月内共同到房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续。五、买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，被告构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋转让价20%的违约金。六、原、被告双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。2019年6月29日，原告与被告及案外人行天公司共同签订了《房屋交易保障服务合同》，主要约定：原、被告委托案外人办理后续交易事宜，由案外人协助原告向银行申请办理按揭贷款手续及提供交易房屋权属过户手续的服务，服务费为8000元。同日，原告与案外人签订《居间服务合同（买受人）》，主要约定：原告委托案外人作为交易居间人，居间方提供居间服务，居间服务费为27000元。上述合同签订后，原告于2019年6月26日向被告支付了定金30000元，6月28日分两笔支付了3万元及2万元，6月29日支付了20000元，自此，100000元定金已全部支付完毕。2019年7月9日，原告向案外人支付了居间服务费18000元。随后，原告继续积极履行合同义务并于2019年8月7日取得广发银行审批通过的住房按揭贷款通知书。然而，被告却一直以自身征信问题，未能自筹到资金为由，拒不向标的房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且至今仍未能办理完毕注销抵押登记手续。为维护自身合法权益，原告依法诉至贵院，请求贵院作出公正的判决。被告黄秋娟答辩：一、被告对房屋买卖合同存在重大误解，请求法院撤销原被告之间签订的房屋买卖合同。理由是：被告生意失败，欠债累累，与原告签订房屋买卖合同时以为房款为实收，由买方负责注销抵押，在网签时也没有明确注明，被告没有看清合同内容，就签订合同，故对合同存在重大误解。二、原告主张违约金按20%计算过高，按一般判例为10%，希望法院调整。三、违约金按万分之五计算属重复主张。四、律师费30000元过高。五、居间费原告无证据证明已支出。原告当庭提交如下证据：1.《佛山市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）一份，证明原告与被告黄秋娟形成房屋买卖合同关系，内容包括双方的权利、义务及违约责任等。2.《房屋交易保障服务合同》一份，证明原告与被告黄秋娟、案外人行天公司形成居间关系，约定服务费8000元。3.《居间服务合同》（买受人）一份，证明原告与案外人行天公司形成居间关系，约定居间服务费27000元。4.转账凭证四份，证明原告已向被告黄秋娟足额支付定金100000元。5.收据（编号007086******866）复印件两份，证明原告已向案外人佛山市行天房地产代理有限公司支付居间服务费合计18000元。6.民事委托代理合同复印件、律师费转账凭证复印件、律师费发票复印件一份，证明因被告违约，原告为此聘请律师以诉讼形式维护自身权益而支出律师费30000元。7.广州合润融资担保有限公司出具的《诉讼保全担保函》复印件、担保费转账凭证复印件一份，证明原告为维护自身权益，避免被告转移财产而聘请广东合润融资担保有限公司为其申请财产保全而出具保函，原告为此以实际支付担保费为1940元。8.中介服务费结算确认书（庭审后补充提交），证明2019年11月22日，原告与行天公司对中介服务费进行了结算，其中，行天公司协助原告办理住房按揭贷款已获广发银行审批通过，收取原告中介服务费8000元；行天公司促成原被告双方达成买卖合同，收取原告中介服务费10000元，双方确认各方相关义务已履行完毕。被告在庭审中未提供相关证据。原告所举证据，均由本院组织进行了质证。经审查，原告所举证据客观、真实，来源形式合法，与本案具有关联，本院均予以确认。对于被告质证提出，原告所举证据5不是正规发票。经查，证据5是由中介机构佛山市行天房地产代理有有限公司出具的收款收据，是该机构收取原告居间服务费的凭证，且有原告提交的证据6《中介服务费结算确认书》佐证，应作为认定原告实际已支付居间服务费的依据，故被告所提该项意见，本院不予采纳。综合原被告的陈述及本案证据，本院确认如下事实：2019年6月26日，原告与被告通过案外人行天公司居间介绍签订《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；原、被告与案外人共同签订《房屋交易保障服务合同》，分别与案外人签订《居间服务合同（买受人）》、《居间服务合同（出卖人）》。其中：一、《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。主要内容：1.原告以1080000元购买被告名下位于佛山市三水区*************************【所有权证号为粤（2018）佛三不动产权第0030995号】。2.原告向被告支付定金100000元，分别于签订合同当天支付30000元，2019年6月28日24时前支付70000元；3.被告应于2019年8月1日前向标的房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年8月15日前办理完毕注销抵押登记手续。被告解除抵押的资金来源为其自行筹资，因提前还款产生的利息和费用，由被告自行承担。4.买卖双方应于同意贷款书批下来后2个月内共同到房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续。5.买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，被告构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋转让价20%的违约金。6.原、被告双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。二、《房屋交易保障服务合同》。主要内容：1.原被告双方同意案外人协助原告向银行申请办理按揭贷款手续，包括协助收集并提交办理贷款所需资料、协助办理贷款申请、协助房屋评估手续亦即抵押登记手续等，及时跟进贷款审批进度，跟进贷款发放进度；原被告双方同意案外人为其提供交易房屋过户手续的服务，包括协助收集原、被告委托案外人办理后续交易事宜，由案外人协助原告向银行申请办理按揭贷款手续及提供交易房屋权属过户手续的服务，包括协助收集并提交相关资料、协助办理过户手续等，代为领取《不动产权证书》；案外人向原被告双方提供相关税收政策和税收缴纳标准咨询。2.案外人协助原告贷款的，按拟贷款金额千分之十二的标准收取贷款服务费8000元，并于本合同签订当日一次性支付。该金额为预收，最终以实际贷款额为准，多退少补。3.房屋登记管理机关核发新的不动产权证书之时，视为案外人办理过户手续房屋事宜完成；贷款银行审批通过之时，视为案外人办理贷款手续房屋事宜完成。4.原被告任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。三、《居间服务合同（买受人）》、《居间服务合同（出卖人）》。主要内容：1.原被告在案外人居间服务下订立了《佛山市存量房屋买卖合同》；2.案外人的服务内容为提供服务买卖市场行情资讯、促成交易双方签署合法有效的买卖合同等；3.买受人同意，应向居间方支付代理费27000元，费用应于签订本合同当日一次性支付。上述合同签订后，原告于2019年6月26日、6月28日、6月29日分次向被告支付定金合计100000元。2019年7月9日，原告分两次向案外人行天公司支付居间服务费18000元，行天公司分别出具收据一份，金额分别为8000元和10000元。2019年8月7日，原告取得广发银行审批通过的住房按揭贷款通知书，要求被告履行合同义务，但被告未向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，一直未能办理完毕注销抵押登记手续。2019年11月22日，原告与案外人行天公司签订《中介服务费结算确认书》，原告与行天公司对中介服务费进行了结算，其中，行天公司协助原告办理住房按揭贷款已获广发银行审批通过，收取原告中介服务费8000元；行天公司促成原被告双方达成买卖合同，收取原告中介服务费10000元，双方确认各方相关义务已履行完毕。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题及分析意见如下：一、关于合同效力。原告与被告于2019年6月26日签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告辩称其对双方签订的上述合同内容存在重大误解。经查，平等、自愿、合法原则是我国合同法所确立的基本原则。双方在平等、自愿的基础上订立的不违反我国法律、行政法规的禁止性规定的合同，应对双方具有法律约束力。被告所提上述合同所约定的由被告自行筹资办理注销涉案房屋抵押登记手续，是约定被告合同义务的主要条款，字迹清晰，无涂改痕迹，且该项内容与也其他条款无明显矛盾，足以说明上述条款是经双方充分协商达成一致而确定，是双方的真实意思表示，故被告所提该意见，理据不足，本院不予采纳。二、关于违约责任。根据双方签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，原告按合同已履行其先付款即定金100000元等合同义务，而被告未按约定时间即2019年8月15日前办理涉案房屋的注销抵押登记手续，导致其无法交付涉案房屋或办理过户手续，距原告起诉时已逾15日，属于根本违约，依法应承担相应的违约责任。结合原告所提主张，被告应承担的违约责任为：1.关于定金和违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，依法违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告要求按其支付的实际数额返还定金100000元，有其提供的证据佐证，且被告对该数额未提出异议，本院予以支持。关于违约金，原告主张按双方在合同中约定的“违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”及“被告若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的...原告有权...要求被告支付房屋转让价20%的违约金”，经查，上述约定，属于不同违约情形下所约定的不同计算方式的违约责任，或一般条款与特殊条款的关系，原告不能同时主张。结合本案情况，适用后者作为判定依据，比较符合客观实际，但该条款中约定违约金按房屋转让价20%计算过高，根据公平原则并结合原告实际付款情况等因素，本院将违约金调整为按房屋转让价10%的标准计算。对此，被告辩称原告所主张的违约金存在重复计算、违约金计算标准过高等意见，本院予以采纳。2.关于律师费、居间服务费、财产保全担保费。上述费用，双方在《佛山市存量房屋买卖合同》中有明确约定，并有原告提供的相关证据证实，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告主张的律师费过高；中介公司不应收取居间服务费，经查，被告对其所提观点未提供充分证据证明，而上述费用，原告已实际支出，且无明显不合理之处，故对被告意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄秋娟于本判决生效之日起十日内向原告郑晓镇返还定金100000元并支付违约金108000元，合计208000元；二、被告黄秋娟于本判决生效之日起十日内向原告郑晓镇支付律师费30000元、居间服务费18000元、财产保全担保费1940元，合计49940元；三、驳回原告郑晓镇的其他诉讼请求。案件受理费3613元，由原告郑晓镇负担1253元，被告黄秋娟负担2360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 戴 天二〇一九年十二月五日书记员 禤艺华