四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0921民初1938号 原告：吕忠全，男，汉族，生于1958年9月25日，户籍地：青川县，现住蓬溪县。 特别授权委托诉讼代理人：陈肖蓉，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201611481854。 被告：任元兴，男，汉族，生于1965年11月14日，住蓬溪县。 第三人：熊祚军，男，汉族，生于1964年5月10日，住蓬溪县。 原告吕忠全诉被告任元兴、第三人熊祚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈肖蓉、被告任元兴、第三人熊祚军到庭参加了诉讼。原告吕忠全经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告吕忠全向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《竹林商厦租赁协议》；2、第三人腾退一楼门面房，并由被告与第三人向原告交付；3、第三人参照市场租金支付一楼使用费至房屋交付之日止，按每月5000元计算；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，原、被告签订了《竹林商厦租赁协议》，承租了原告所有的位于蓬溪县。租赁期限8年，即从2016年2月1日起至2024年2月1日止，租金为2016年、2017年每年租金16万元，2018年至2024年每年租金17万元，合同同时对租金支付、合同解除、违约责任进行了约定，第四条约定：在签订使用年限期间，乙方不得随意转租他人，如乙方转租他人，本合同就自动解除，甲方立即收回房产。被告擅自将一楼营业房租给他人，原告于2019年2月1日向被告发出解除合同通知，被告签收，经多次催促，仍不腾退房屋，严重损害原告利益。 被告任元兴辩称，同意原告诉讼请求。 第三人述称，房屋租金已经交了，是2019年2月18日通过银行转给被告60000元租金，是2020年3月29日前的租金。合同上是签订的68000元一年，因为任元兴还欠我的钱，所以只给了60000元。对于原告主张的腾退一楼的房屋，他愿意腾退，但前提是任元兴按照合同赔偿损失。 本院经审理确认以下事实：2016年2月1日，原、被告签订《竹林商厦租赁协议》，约定原告将位于蓬溪县的一至四层租给被告使用，约定租赁期限8年，即2016年2月1日至2024年2月1日，租金实行分年支付，合同签订之日收取当年租金，每一年期满后收取第二年租金，2016年至2017年每年租金16万元，2018年至2024年每年租金17万元，同时约定被告不得转租他人，如果转租他人，合同自动解除，原告收回房产。 2016年2月15日，被告与第三人签订《租房协议》，约定将蜀北下路竹林宾馆1楼正在建设的营业房租给第三人使用，房屋面积约200平方米，年租金68000元，2015年10月26日第三人支付4000元定金，剩余64000元在营业房建设完成后交给第三人使用开业之日前付清，租赁期限为2016年2月15日至长期，每年一次性交清下一年的租金，同时约定，双方签字生效，不得违约，若一方违约，违约方赔偿守约方的损失，同时处5万元违约金。2015年10月26日，第三人向被告支付4000元，2016年2月22日支付4万元，2016年2月23日支付2万元，2016年3月29日支付6000元，2017年2月15日、2月19日分别支付3.8万元和3万元，2018年3月12日支付6.8万元，2019年2月18日支付6万元。 2019年2月1日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，载明解除理由为被告未经同意擅自将一层转租他人，要求被告在收到通知后7日内搬离蓬溪县，若在限期内未搬离，将通过法律途径解决，并有权要求承担相应损失。任元兴在该通知上签名。 另查明，本案所涉标的物的土地原告于2006年取得了使用权，案涉标的物系在该土地上新建，2015年底修建完成。2017年11月24日办理不动产产权证，即川（2017）蓬溪县不动产权第0008871号，载明房屋位于蓬溪县，登记所有权人为原告及苏福翠。 2019年2月初，被告通知第三人房屋不再出租，要求第三人腾退，但双方因赔偿损失等争议未达成一致意见，第三人至今未予腾退。被告所租赁房屋2-4层现已归还给原告。 本院认为，原告向被告出租的标的物虽然当时尚未取得产权证，但原告系在自己拥有土地使用权的土地之上自行建造房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，因此，原告取得标的物的物权并非是2017年11月24日，而是其建造完成时就取得了相应的物权，案涉房屋系2015年底就已基本修建结束，此时原告就已拥有相应物权。原告就其拥有所有权的标的物有权行使相关权利，包括对外出租。原被告签订的《竹林商厦租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。合同约定被告不得转租他人，如果转租他人，合同自动解除，原告有权收回房产。被告擅自将租赁物转租给第三人，显然违反了合同的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”，第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同”，因此，无论根据合同约定还是法律规定，原告作为出租人均有权解除合同，故原告要求解除双方签订的《竹林商厦租赁协议》有事实依据和法律依据，应予支持。对于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第2款规定，“当事人通知解除合同，仅起诉确认解除合同行为已发生法律效力的，人民法院经审查确认解除合同行为符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的，合同自解除通知到达相对方时解除”，原告系2019年2月1日向被告发出解除租赁合同通知书，被告签字确认，故原、被告间的合同自2019年2月1日解除。 被告与第三人签订的《租房协议》，系被告将部分房屋转租，该转租行为未经出租人同意，原告称其于2019年1月才知晓被告将房屋转租给第三人，而被告及第三人均未提交证据证明原告在此前已经知晓被告转租了房屋，原告于2019年2月1日向被告发出解除租赁合同通知书，说明其及时提出了异议，主张了权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告不存在上述情形，故转租合同无效。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述规定，在原、被告间的合同解除后，被告有义务向原告归还租赁物，如果不能及时归还，则应赔偿由此给原告造成的损失。原告未就赔偿损失向被告主张权利，系原告自行处分其权利。被告所租赁房屋2-4层已归还给原告，双方无争议，不属本案处理范围。本案争议部分仅仅为房屋第一层，被告实际未占有争议房屋，并与第三人间因转租事项存在争议，客观上无法向原告直接交付。第三人实际占用房屋，而第三人与被告间签订的转租合同无效，第三人占用标的物没有合法依据。虽然原告与第三人没有合同关系，但原告系案涉房屋的所有人，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，原告据此有权要求第三人返还，第三人以其损失未得到赔偿为由拒绝搬出占用房屋缺乏依据。同时，为减少讼累，本院对原告要求第三人腾退并交付房屋的诉讼请求予以支持。 原告要求第三人参照市场租金支付使用费至房屋交付之日止，具体标准按每月5000元计算。原告的主张实际是要求第三人赔偿占用期间的财产损失。由于第三人与被告签订的转租合同系无效合同，第三人占用案涉标的物无合法依据，特别是在被告已通知其腾退房屋之后，仍然以其损失未能得到赔偿为由，至今占有房屋，致使原告无法行使权利，侵害了原告的物权，客观上给原告造成相应损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，原告有权要求第三人支付占用期间的费用。对于计算的标准，被告及第三人均无异议，本院予以确认。因考虑第三人搬离房屋需要时间，故损失从2019年3月1日起计算。 第三人与被告间的争议，不属本案处理范围，可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告吕忠全与被告任元兴2016年2月1日签订的《竹林商厦租赁协议》，并自2019年2月1日解除； 二、限本判决生效后十五日内，第三人熊祚军腾退位于蓬溪县房屋后返还给原告吕忠全； 三、第三人熊祚军自2019年3月1日起，至腾退位于蓬溪县房屋返还给原告时止，按每月5000元的标准向原告吕忠全支付占用房屋的使用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费800元，减半收取400元，由被告任元兴负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇一九年十二月九日 书记员  殷旭