四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川0703民初6526号 原告（反诉被告）：绵阳市南河体育中心，住所地：四川省绵阳市涪城区体运村路6号。 法定代表人：李强，该中心主任。 委托诉讼代理人：王博雅，四川科通律师事务所律师。 被告：李琛，女，汉族，生于1956年4月10日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘勇，男，汉族，生于1956年6月23日，住四川省绵阳市涪城区。 被告（反诉原告）：魏秀慧，女，汉族，生于1968年11月16日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：郑碧茂，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）绵阳市南河体育中心（以下简称体育中心）与被告李琛、被告（反诉原告）魏秀慧租赁合同纠纷一案，魏秀慧及李琛不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初925号民事判决，向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉，绵阳市中级人民法院以（2018）川07民终2838号民事裁定书裁定撤销本院(2017)川0703民初925号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月30日立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告体育中心（反诉被告）的委托诉讼代理人王博雅，被告李琛的委托诉讼代理人刘勇，被告魏秀慧（反诉原告）的委托诉讼代理人郑碧茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告体育中心向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退位于绵阳市涪城区的房屋；2.判令二被告向原告支付2015年房屋占用费23520元，垃圾清运费120元；2016年房屋占用费23520元，垃圾清运费120元；2016年4-12月水、电费15203.20元；同时支付2017年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费、水电费及物管费（以上费用均按照2014年租赁合同的标准计算）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与李琛签订了《租赁协议》，约定原告将位于绵阳市南河体育中心南区房屋（室内面积140平方米）租赁给被告经营使用，年租金23520元，合同期限至2014年12月31日止。合同到期后，因政策调整，原告决定不再续签合同，原告正式通知被告与其解除租赁关系，并要求被告向其腾房。李琛在合同到期后，擅自将该房屋转租给魏秀慧实际经营。截止起诉之日，二被告长期占据房屋拒不搬离。二被告在租赁合同到期后，继续占有、使用案涉房屋无法律和事实依据，原告遂起诉来院。 被告李琛辩称：1.原告所述不实。2012年6月至2014年底，我与付兵承租了案涉房屋经营棋牌和茗茶。2015年上半年原告接上级通知清理“非体”项目后向我送达了“凡在6月底前停止非体项目经营的客户可减免半年房租”的通知，我全力配合原告清理工作，并与原告签订了《退房协议》。2.2015年8月，我和付兵向原告介绍魏秀慧继续承租案涉房屋经营体育产业。魏秀慧向原告提交《承诺书》，承诺以体育为主，不搞麻将及非体经营。原告工作人员在办公室受理了此事，并应允事后按流程签订租赁合同。半月后，原告工作人员吴斌通知我、付兵和魏秀慧到办公室签订正式合同。在签合同途中，又临时变卦要求“缓签”。鉴于此请，吴斌明确告知我们三人，租赁一事已经确定，可以先进场施工装修，下一步补签合同。3.正是由于原告管理人员的表态及原告的受理、默允态度，魏秀慧才以“绵阳旗帜运动会员俱乐部”名义在案涉房屋进行了长达7个月的装修施工，成为该案涉房屋的实际占有人。4.在魏秀慧长达7个月的装修过程中，原告几乎天天巡视现场，并曾约谈过魏秀慧，并未对其行为进行过警告和制止，同时还收取魏秀慧缴纳的相关水电费，上述事实说明原告清楚并默许与魏秀慧建立了租赁关系。5.我与魏秀慧既无书面和口头的转租约定，也没有实际的转租行为，我不应承担相关的责任。6.魏秀慧在案涉房屋进行的是体育项目经营，原告确认其为“非体”项目有失公允。 被告魏秀慧辩称：1.原告诉请的房屋占用费没有事实依据。我与李琛并没有转租关系，而是与原告之间建立了事实的租赁合同关系。我承租案涉房屋后原告还向我收取了水电费。2.我在征得了原告的同意后花费了200多万元进行装修。现在由于原告违约导致我无法正常经营，应赔偿我的损失。 反诉原告魏秀慧向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告体育中心赔偿原告装修损失约50万元（具体金额以鉴定结果为准）；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年1月，我与反诉被告负责人李强签订了房屋租赁合同，约定体育中心将位于绵阳市南河体育中心南区房屋出租给我用于经营体育运动俱乐部（俱乐部字号“旗帜”），租赁期限三年，年租金23520元。李强签字后声称该租赁合同需要走内部盖章审批程序，并未将合同文本返还给我。合同签订后，我积极组织人员和资金对俱乐部进行投资，并与合伙人签订了相关协议。装修方案经体育中心同意后，我投入大量资金对案涉房屋进行了改造、装修，并购置了经营所需设施、设备。当我装修完工后，体育中心却找各种理由不予返还合同，除向我收取部分水电费用外，也拒收房屋租金，导致我至今无法办理工商登记。后体育中心采取停水、停电等手段，期望将我赶出案涉房屋。我现因无法经营已完全停业，但体育中心却一直未对我的装修损失赔偿给予说法。 反诉被告体育中心辩称：1.反诉原告所诉与事实不符，我中心从来没有意向要将案涉房屋出租给反诉原告，双方也从来没有签订过书面租赁合同，反诉原告声称李强在租赁合同上的签字纯属捏造事实。2.反诉原告未经体育中心的同意擅自占有使用案涉的房屋，也未经体育中心的同意擅自对体育中心的房屋进行改造和装修，在体育中心的劝阻下也不停止其违法的行为，故对反诉原告自身的违法行为给自己造成的损失应由其自行承担，同时体育中心保留对反诉原告擅自改造案涉房屋对反诉被告造成损失的赔偿请求权。 当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据在卷证据以及当事人陈述，本院认定如下事实： 2013年12月31日，李琛（乙方）与体育中心（甲方）签订《租赁协议》承租绵阳市南河体育中心南区面积140平方米的房屋经营体汇茶楼，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，月租金1960元，年租金为23520元，垃圾清运费120元／年。租赁期满后，李琛继续租赁案涉房屋，双方未续签租赁合同。 因政策要求恢复体育场馆功能、实施体育惠民，2015年，原告向李琛发出《解除合同通知书》，称因政策原因要求清除位于体育场馆内的商业性经营活动，案涉场地不再继续承租给李琛，自本通知发出之日起三日内与李琛解除场地租赁关系，三个月内，李琛应履行腾出租赁场地义务，搬离租赁场地，且妥善与原告办理交接手续。2015年5月18日，李琛向原告出具《承诺书》，承诺：保证于2015年6月30日前腾出承租房屋及场地，并按照原告要求按时保质地移交手续。 后李琛并未与原告办理案涉场地退租移交手续，也未支付2015年的相关费用。 2015年12月，魏秀慧进场开始装修。庭审中，魏秀慧陈述，虽然双方之间并无书面的租赁合同关系，但魏秀慧实际经过李琛介绍与原告达成了租赁协议，并且在装修期间，原告也并未采取报警等积极态度进行阻止，且魏秀慧在装修完成后，还进行了一段时间的经营，原告的放任行为足以证明双方之间建立了租赁合同关系。原告认为，在魏秀慧装修期间曾多次提醒魏秀慧双方之间并无租赁关系，要求其不要进行装修以免造成损失。因为李琛及李琛丈夫均系原告单位系统员工，且原告系正规的单位，故没有采取激烈的手段进行阻止。至2016年9月30日，原告无奈采取停水停电的措施阻止魏秀慧继续侵权。魏秀慧从外部拉电线继续经营。2017年2月，原告向国家电网投诉后，魏秀慧没有再继续经营。 庭审中，魏秀慧举出2016年4月28日原告向其出具的2015年12月至2016年3月水电费收据，以证明双方之间建立了事实租赁关系。原告确认水电费收据确系其出具，因为魏秀慧擅自占用原告房屋，产生水电费。因供水供电企业向原告收取了水电费，原告因财务制度规范向魏秀慧收取其自己使用的水电费并无不当，但是并不能证明双方之间建立了事实的租赁关系。相反，就是因为双方之间并未建立租赁关系，所以原告在收取水电费的同时并未向魏秀慧收取房屋租金及垃圾清运费。 本院认为，本案李琛与原告签订的《租赁协议》到期时间在2014年12月31日，在合同约定的租赁期满后，双方没有签订租赁合同，但在继续使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原告与李琛形成了不定期租赁关系。 在原告于2015年5月18日向被告发出《解除合同通知书》后，被告李琛在2015年5月18日承诺于2015年6月30日腾退房屋并按时保质地办理移交手续。虽庭审中李琛并未举证证明其与原告办理了腾退移交手续，但从原告举证的落款时间为2015年7月16日的《缴费通知》的内容来看，本院推定原告认可与被告李琛解除合同的时间为2015年6月30日，依据合同约定，在此之前产生的应付未付的租金及垃圾清运费被告李琛应当承担。 关于被告魏秀慧与原告之间是否存在租赁关系的问题。首先，被告魏秀慧无证据证明其与原告签订了书面的《租赁合同》，无直接证据证明原被告之间存在租赁关系。其次，原告没有阻止魏秀慧进行装修的行为是否可以推定原告以默示法方式与魏秀慧建立了口头租赁合同。本院认为，不作为的默示形式只有在法律有明确规定或当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示，故魏秀慧进行装修，原告没有阻止并不能证明双方之间建立了租赁合同关系。 再次，被告魏秀慧举出的2016年4月28日的水电费收据（2015年12月至2016年3月期间）能否确认双方之间建立了租赁关系。魏秀慧还在反诉状中陈述2016年1月，其与李强签订了《租赁合同》，李强签字后声称该租赁合同需要走内部盖章审批程序，故没有将合同原件返还给自己。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在没有书面签章的合同直接证明租赁合同成立的情况下，被告既要证明自己履行了主要义务，还要证明对方已经接受。本案中，被告魏秀慧举出的水电费收据不是租赁合同中其应当履行的主要义务，从现有证据来看被告魏秀慧既没有缴纳租金的意思表示和行为，原告也没有接受租金的意思表示和事实存在。故被告主张与原告之间的租赁合同已经成立的理由，本院不予采信。 反诉原告在没有合同约定的情况下占有案涉房屋并进行装修，其造成的损失应由自己承担。庭审中魏秀慧方提出的损失鉴定的申请，因所陈述的损失系自身原因所导致，故本院不予准许。 原告主张的水电费，因票据由原告单方制作，未提交水、电费抄表清单、及水、电费单价等相关证据予以佐证，本院对原告的此项主张不予支持。 被告魏秀慧没有相应的证据证明其占有并使用案涉房屋的合法性，且原告对魏秀慧的占有和使用的行为到本案庭审辩论终结前均不予认可，并表示没有签订《租赁合同》的可能，故被告魏秀慧应当将占有和使用的绵阳市涪城区的房屋予以腾退，并承担从占用之日起至腾退之日止按照2014年《租赁合同》约定的标准计算的房屋占用费。关于魏秀慧占用案涉房屋的时间起点，因魏秀慧方庭审中自述2015年12月份进场装修，《反诉状》中陈述2016年1月，其与李强签订了《租赁合同》，本院结合李琛缴纳2015年4月、5月份的水、电费票据上记载的数据和魏秀慧2016年4月28日缴纳水、电费票据上记载的数据，本院综合确定魏秀慧占用案涉房屋的时间起点为2016年1月1日起。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告李琛在本判决生效后三日内向原告绵阳市南河体育中心支付2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金11760元和垃圾清运费60元； 二、被告魏秀慧在本判决生效后三日内腾退占有使用的绵阳市涪城区的房屋给原告； 三、被告魏秀慧在本判决生效后三日内给付原告从2016年1月1日起至实际腾退房屋给原告之日止按照2013年12月31日被告李琛与原告签订的《租赁协议》约定的标准计算的房屋占有使用费和垃圾清运费。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告绵阳市南河体育中心的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告魏秀慧的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1450元，由原告绵阳市南河体育中心负担300元，被告李琛负担300元，被告魏秀慧承担850元；反诉案件受理费4400元，由反诉原告魏秀慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵礼华 人民陪审员  王汝萍 人民陪审员  赵菊芬 二〇一九年十二月二日 书 记 员  王 琪