重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初4906号反诉原告:浙江时代电影院线股份有限公司，住所地浙江省杭州市西溪路511号，统一社会信用代码913300007392222505。法定代表人：许劲峰，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。反诉被告：重庆绿岛房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松一支路5号龙湖紫都城3-1幢12-6，统一社会信用代码：91500112739811901X。法定代表人：向阳，董事长。委托诉讼代理人：余正勇，重庆兴瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文财，重庆兴瑜律师事务所实习律师。反诉原告浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称时代电影公司）与反诉被告重庆绿岛房地产开发有限公司（以下简称绿岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。反诉原告时代电影公司的委托诉讼代理人黄琳、陈博，反诉被告绿岛公司的委托诉讼代理人余正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告时代电影公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年11也22日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、请求法院判决绿岛公司双倍返还履约保证金共计2000000元，并赔偿时代电影公司损失300000元；3、案件受理费、保全费由绿岛公司负担。事实与理由：经居间方周文军促成，时代电影公司和绿岛公司于2016年11月22日签订《房屋租赁合同》，约定绿岛公司将位于重庆市潼南区丝一厂（一期）项目10#楼第三层部分商业用房出租给时代电影公司，用于经营时代影城。该合同约定房屋交付日期最迟不得晚于2018年9月30日，未按合同约定时间和标准交付或完全不能交付，延迟超过90日的，时代电影公司有权解除合同，绿岛公司应在合同解除之日起三日内双倍返还履约保证金，并赔偿为签署本合同而产生的费用。合同签订后，时代电影公司按照合同约定向绿岛公司支付了1000000元履约保证金，但绿岛公司未按照约定交付房屋，逾期早已超过90日。时代电影公司于2019年1月3日向绿岛公司发送《通知函》，解除了该合同。绿岛公司应按照合同约定双倍返还履约保证金共计2000000元，并赔偿由此产生的费用。反诉被告绿岛公司辩称，同意时代电影公司第一项诉讼请求，绿岛公司在履行合同过程中遇到不可抗力，故应驳回其第二项及第三项诉讼请求，仅同意返还其已交纳的费用。本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，时代电影公司（合同乙方）与绿岛公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将潼南丝一厂（一期）项目10#楼第三层部分房屋出租给乙方从事电影院经营，租赁期限为自免租期结束次日起20年；乙方向甲方交纳履约保证金1000000元，该笔保证金中500000元作为履约保证金，其余500000元自乙方第一个租赁年开始冲抵第一期租金；暂定交付日最迟不得晚于2018年9月30日，非因乙方或不可抗力原因，租赁标的未按合同约定时间（暂定交付日）和标准交付或完全不能交付，延迟超过90日的乙方有权单方解除合同，甲方应在合同解除之日起3日内双倍返还履约保证金，并赔偿乙方为签署本合同而产生的费用。该合同签订后，时代电影公司向绿岛公司缴纳履约保证金1000000元，绿岛公司于2017年1月21日向时代电影公司出具收据一张，载明收到时代电影公司履约保证金1000000元。2018年8月8日，绿岛公司向时代电影公司出具《工作联系函》一份，载明：“我司与贵司于2016年11月22日签订《房屋租赁合同》，合同中规定房屋暂定交付日期最迟不得晚于2018年9月30日。由于前期工程中政府居民楼拆迁等原因，导致10#A栋主体工程分成两次施工，从而推迟了工期。现10#A栋东侧主体结构已全部完工，西侧主体结构已施工至二层。我司已多次发函于总包，明确要求总包抓紧时间施工。根据施工进度，暂定交付日期预计将延后至2019年3月31日，施工过程中，我们可以保持沟通，涉及相关技术要求及时告知我方，避免发生不必要的返工等问题…”2018年11月1日，时代电影公司向绿岛公司出具《回复函》，载明：“贵司于2018年8月8日所发的《绿岛·子同街小区一期关于10#A栋电影院交付使用事宜的工作联系函》已收。贵司提出的暂定交付日期将延迟至2019年3月3月31日的事项，现我公司回复如下：我公司不同意贵司联系函中对暂定交付日的变更。同时我司将保留要求贵司按照合同约定承担相应的违约责任的权利”。2019年1月3日，时代电影公司向绿岛公司发送《通知函》，该函明确因绿岛公司未按照约定于2018年9月30日前将房屋交付使用，故通知绿岛公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求绿岛公司收到该函件之日起3日内双倍返还履约保证金2000000元，并赔偿中介费200000元及装修设计费310950元。绿岛公司于2019年1月29日向时代电影公司出具《回函》，称其已于近日收到绿岛公司发送的《通知函》，并认为工期延误系政府拆迁等不可抗力造成，绿岛公司不宜单方解除合同，希望双方继续加强沟通与合作。2019年2月20日，绿岛公司向时代电影公司出具《回函》，认为绿岛公司回函中所称的“拆迁纠纷”并非合同约定的不可抗力情形，仍然决定解除该合同，并要求绿岛公司双倍返还履约保证金并赔偿损失。2019年5月10日，北京德恒（杭州）律师事务所受时代电影公司委托，向绿岛公司发送《律师函》，函告绿岛公司收到该函后五个工作日内将双倍返还履约保证金及赔偿款金额共计2510950元支付给时代电影公司，否则一切法律后果由绿岛公司承担。2019年5月21日，绿岛公司出具《回函》，再次认为工期延误系政府拆迁等不可抗力造成，绿岛公司不宜单方解除合同，希望双方继续加强沟通与合作。绿岛公司未按照时代电影公司要求支付上述费用，时代电影公司遂诉至本院，请求如诉称。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，时代电影公司与绿岛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，故该合同依法成立，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，绿岛公司交付房屋的时间最迟不得晚于2018年9月30日，在无法完成按期交付房屋情形下，绿岛公司在向时代电影公司出具《工作联系函》要求延期交房，但时代电影公司回函明确表示不同意，故绿岛公司仍应按照合同约定交付房屋，但绿岛公司未在约定的交房期限内完成交房义务，已构成违约。绿岛公司辩称其逾期交房系因政府拆迁原因造成，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，拆迁行为作为房地产开发过程中的环节之一，不属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，且根据绿岛公司举示的政府相关文件足以证明在签订本案租赁合同前该拆迁问题已存在，且政府相关部门对涉案项目的拆迁问题进行了相关研究与讨论，绿岛公司作为该项目开发企业，其在签订本案合同时对此应有充分预见，故对其辩解意见本院不予支持。根据租赁合同约定，绿岛公司延迟交房超过90日的，时代电影公司有权单方解除合同，时代电影公司于2019年1月3日向绿岛公司发送《通知函》时绿岛公司逾期交房已超过90日，故其通知解除双方签订的《房屋租赁合同》符合双方合同约定，双方签订的租赁合同于绿岛公司收到该《通知函》时解除。绿岛公司于2019年1月29日向时代电影公司出具《回函》确认收到该《通知函》，故本院依法确认双方签订的租赁合同于2019年1月29日解除。根据租赁合同约定，因绿岛公司逾期交付房屋，时代电影公司单方解除合同关系的，绿岛公司应双倍返还履约保证金，因此时代电影公司要求绿岛公司双倍返还履约保证金共计2000000元符合双方合同约定，本院予以支持。绿岛公司辩称履约保证金金额为500000元，本院认为，根据双方合同约定及绿岛公司出具的收据均足以认定履约保证金为1000000元，虽然租赁合同约定其中500000元自时代电影公司第一个租赁年开始冲抵第一期租金，但因绿岛公司逾期交付房屋致合同解除，双方租赁年度尚未开始，故该500000元并未转为第一期租金，其性质仍为履约保证金，对绿岛公司该辩解意见本院不予支持。时代电影公司另外主张损失300000元，本院认为，双方合同约定的双倍返还履约保证金应为违约金性质，时代电影公司未举示充分证据证明该标准明显低于其损失或不足以弥补其损失，故在本院对其双倍返还履约保证金的诉讼请求予以支持的情形下，时代电影公司再次主张损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：反诉原告浙江时代电影院线股份有限公司与反诉被告重庆绿岛房地产开发有限公司于2016年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月29日解除；二、反诉被告重庆绿岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江时代电影院线股份有限公司双倍返还履约保证金共计2000000元；三、驳回反诉原告浙江时代电影院线股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，减半收取12600元，由反诉原告浙江时代电影院线股份有限公司负担1200元，由反诉被告重庆绿岛房地产开发有限公司负担11400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 孙 健二〇一九年十二月三十一日书记员 吉泉忠