四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初1729号 原告：李利平，女，1979年3月5日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 原告：王珍华，男，1968年6月24日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，董事长。 委托诉讼代理人：颜宁，男，该公司员工。 原告李利平、王珍华与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李利平的委托诉讼代理人王友龙，原告王珍华及其委托诉讼代理人王友龙，被告同汇房地产的委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李利平、王珍华向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即对商品房存在的缺陷进行整改；2．判令被告承担违约责任，向原告支付违约金83873.2元（该金额为暂定，暂计算至2019年3月31日，具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数）；3．判令该商品房的保修期限从被告实际交房之日起开始计算，保修期限为5年；4、判令该商品房实际交付给原告前的物业服务费由被告承担；5．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年12月24日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告以621283.00元的价格购买被告位于泸州市江阳区。原告按合同约定支付了房屋总价款621283元。依照合同的约定，被告应于2017年12月30日前将该房交付原告。但原告验收房屋发现该商品房存在主卧卫生间渗漏、卧室木地板空鼓、大理石未粘胶等严重质量问题，不符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，原告购买的商品房为精装修房屋，但被告交付给原告的房屋存在装修质量低劣、施工粗糙等问题，未达到入住条件，故原告拒绝接房。在此后长达一年多的时间里原告多次要求被告进行整改，但被告多次推诿拒绝整改，导致原告至今不能入住新房。被告应按《补充协议》约定的日万分之三向原告支付违约金。综上所述，为维护自身合法权益，特诉至法院，请判如所请。 被告同汇房地产辩称：1．被告已于合同约定的交房日期前具备交付条件且正常交房给原告，不存在逾期交房的行为；2．原告在收房过程中发现的所谓质量问题均为较小的质量瑕疵，不影响房屋的交付，且被告也在积极按约定履行保修义务；3．即使法院认定被告应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，也应相应调减；4．被告已经按买卖合同的约定履行了交付房屋的义务，交付房屋仅存在少量质量瑕疵，被告不存在任何违约行为，且物业费的支付义务系原告与第三人之间形成的法律关系，依合同相对性原理，该物业费应由原告承担，其转嫁物业费给被告的诉请不具有合同及法律上的依据。综上，被告请求驳回原告第2至第5项诉讼请求，至于原告所提第1项诉讼请求，被告一直在积极履行保修义务，也请原告予以配合。 经审理查明：2015年12月24日，原告李利平、王珍华与被告同汇房地产签订《商品房买卖合同》，约定二原告以621283.00元的总价款购买被告开发的位于泸州市江阳区房屋（成品房）。合同第十一条约定房屋交付时间为2017年12月30日前。合同第十三条约定的逾期交房责任为：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行；2.逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。上述违约责任按照逾期时间分别处理，1、2项不作累加。买受人要求合同继续履行的,出卖人向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%。合同第十五条约定的房屋交接手续为：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十一条约定的证明文件,并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十一条约定其他条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十三条处理。（二）验收交接后,双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的,视为出卖人已按期交付该商品房。由于二原告向被告购买的系成品房，双方在附件八补充协议书第三条关于该商品房交付条件与交接手续中约定：“1、关于商房的交付条件不按照合同第十一条的约定履行,以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为:出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件。但如遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期交付:遭遇不可抗力；政府延迟有关文件批准或其他政府行为;买受人有任何违约行为。……出卖人按照按合同附件八补充协议附录四约定的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕,可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准,买受人承诺不得因此拒绝收楼。3、关于交接手续,买卖双方同意不按照合同第十五条第（一）款的约定履行,以本条约定为准:该商品房达到本条第1款约定的交付条件后,出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的,以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、为不影响出卖人对该商品房的施工,买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。”合同第十七条约定的住宅保修责任为：“（一）该商品房为住宅的,出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。......”《商品房买卖合同》附录四《泸州市碧桂园·生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中载明了交付标准。 合同签订后，原告支付了购房款621,283.00元。被告于2017年11月9日取得《泸州市建设工程规划核实合格证》，于同年11月26日取得案涉房屋所在楼栋的《房屋面积初始登记测绘报告》，于同年12月29日取得《竣工验收备案书》。此后，原告在交接房屋时对房屋进行查验，发现房屋存在主卧卫生间渗漏、卧室木地板空鼓、墙面涂料脱落等装修质量问题，拒绝接收房屋。2018年1月17日，泸州市建设工程质量监督站向被告及监理公司、相关装饰公司翻出《建设工程质量整改通知书》称：“你单位泸州张坝渔子溪国际社区工程,经查存在下列质量问题:室内分户装修存在质量缺陷,多户家中存在地面渗水、墙面返潮等情况,厨房未做防水或防水存在质量缺陷,阳台未做泛水，天然气入户管道室内安装布局不合理,存在安全隐患。该工程装修质量缺陷,不符合《住宅室内装饰装修工程质验收规范》(JGJ/1304-2013)和《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015)的相关规定。针对上述问题,提出以下处理意见：室内给水管道按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)第4.2.1条规定进行水压试验，对存在渗漏的问题进行处理。2.对厨房、阳台、卫生间有防水防潮及排水要求的地面按《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015-2015)第7.3.2条要求进行蓄水试验,对存在渗漏的问题进行处理。3.建设单位委托泸州华润天燃气公司进行对室内天然气管道安装的质量进行核查,并出具核查意见。4.建设单位成立投诉处理小组,指定专人负责接待投诉业主并建立投诉处理台账。5.对住户提出的问题需在三个月内整改完善,并及时与住户办理交接手续。6.我站将指定专人负责接待投诉业主,并建立投诉台账,每月15日和30日到碧桂园生态城现场督查整改情况,并与业主进行沟通。7.对存在问题,若不积极整改或推诿,我站将按照相关规定对建设工程相关责任人进行处理。”此后，被告对原告购买的房屋进行维修整改，但原告对被告的维修整改效果产生了异议，双方经协商未果，原告就本案诉至本院。 本案在审理过程中，本院组织双方一同到案涉房屋进行了现场查勘。双方一致确认大门内右下侧有两处轻微撞痕，主卧室门锁处有面积约为1.5cm×1cm的撞痕，主卧室约1m长的贴脚线松动。但墙体里的电线是否有线管暂未能确定，因用水未开通亦无法确定水管是否漏水。此后，原告经检查确认墙体里的电线是在线管内。经本院主持调解，被告将大门和主卧室门进行了更换。为确定水管是否漏水，双方在本院的主持下经协商决定由被告负责开通用水进行检测。但在开通用水时被告被知案涉房屋已欠水费约3，000.00元，需交清水费后方能开户用水。经协商，被告承担了该水费于2019年8月22日开通了用水，未发现漏水现象，但发现主卫生间下水道堵塞。直至2019年10月中旬，被告将主卫生间下水道疏通，双方经协商一致同意交付房屋的时间确定为2019年10月28日，但对违约责任的承担未能达成一致意见。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案书》、《泸州市建设工程规划核实合格证》、《房屋面积初始登记测绘报告》、《建设工程质量整改通知书》、电话通话录音、相片、视频、勘验笔录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照诚实守信原则履行各自义务。在合同的履行过程中，双方对案涉房屋是否存在影响原告入住的质量问题、房屋的交付是否违约、违约金的计算标准如何确定、保修期间的起算时间等问题产生争执。围绕双方争议的焦点，本院作评判如下： 一、关于合同约定的交付时间届满时，案涉房屋是否符合交付条件的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”二原告向被告购买的是成品房，即被告已经装修完毕，原告搬入即可居住的房屋。被告交房时案涉房屋虽已经具备附件八补充协议书第三条约定的交付条件，但该房屋确实存在主卧卫生间渗漏、主卧室下水道堵塞、卧室木地板空鼓、墙面涂料脱落质量等问题，严重影响原告正常居住使用。后虽经原告要求、泸州市建设工程质量监督站责令其维修整改，但影响原告居住的主卧室下水道堵塞、欠水费导致原告不能正常用水的情况仍未能完全排除，故应视为被告未能按约交房，构成逾期交房违约。本案在审理中，经本院主持调解，被告已将存在问题进行了维修整改，双方一致确认实际交房时间为2019年10月28日，则被告逾期交房违约天数从合同约定的交房日计算至实际交房前一日为666日。 二、关于违约金数额的确定问题。原告主张应当按照每日万分之三的标准计付违逾期交房约金，被告认为原告主张约定的违约金过高要求调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度、预期利益以及同一小区同类案件的处理等综合因素，酌定逾期交房违约金以已交房款总额为基数按每日0.1‰计算较为合理，即621,283.00元×666日×0.1‰=41，377.00元（取整）。 三、关于商品房的保修期限的起算时间问题。《商品房买卖合同》第十七条约定住宅保修责任为出卖人自该商品房交付之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，被告实际交付房屋的时间为2019年10月28日，则案涉房屋的保修期限的起算时间应为2019年10月28日。 四、原告主张的物业费和律师费是否应由被告承担问题。依照惯例，业主自接收房屋之日起开始支付物业服务费用。原告于2019年10月28日实际接收房屋，应当自该日起承担物业服务费，之前的物业服务费应由被告承担。本案中，原告既未提交证据证明其已经垫交了2019年10月28日之前的物业服务费，也未主张被告应向原告支付物业费，故本院对被告主张的物业服务费不做处理。原告主张的律师费在双方的合同中未作约定，且原告亦未提交证据证明其已经支付了律师费及律师费的具体数额，故对原告的该项请求不予支持。 综上所述，被告对案涉房屋已经整改完毕并于2019年10月28日将案涉房屋交付原告，原告主张判令被告立即对商品房存在的缺陷进行整改的请求已无裁判的必要，本院不再对该请求作出判决。被告交房违约，应支付二原告逾期交付违约金41，377.00元，案涉房屋的保修期应从2019年10月28日起算。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李利平、王珍华逾期交房违约金41，377.00元； 二、原告李利平、王珍华所有的位于泸州市江阳区房屋的保修期从2019年10月28日起计算； 三、驳回原告李利平、王珍华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计948.00元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 伍 杰 二〇一九年十二月二十四日 书记员 黄筱靖