浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6704号 原告：嘉兴市南湖创业投资有限公司，住所地:嘉兴市创业路南10幢第五层，统一社会信用代码:913304027289154810。 法定代表人：兰洁，总经理。 委托诉讼代理人：杨秀萍、沈佳鏖,北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：吴国俊，男，1987年3月25日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告嘉兴市南湖创业投资有限公司（以下简称南湖投资公司）与被告吴国俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日、2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨秀萍（第一次庭审）、沈佳鏖（第二次庭审）和被告吴国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南湖投资公司提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月签订的《租赁合同》，没收保证金1700元；2.被告立即腾退嘉兴市房屋并返还原告；3.被告支付租金23520元、水电费7905元（暂按7个月计至2019年8月14日，每日按112元计算至实际履行之日止）、违约金2688元（按月租金的10%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，被告与嘉兴市创达时装有限公司签订租赁合同，承租位于嘉兴市房屋，面积96平方，合同期限为2018年1月15日至2019年1月14日止，租金40320元，租金每半年支付一次，且应提前支付。后嘉兴市创达时装有限公司将上述房屋产权转让给原告即嘉兴市南湖创业投资有限公司，目前房屋产权己属嘉兴市南湖创业投资有限公司。截止2019年8月14日，被告欠租金23520元，水电费7905元，共计31425元，虽经多次催讨，但被告仍拒付租金及水电费。原告认为，案涉房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告租赁期间逾期支付租金己经给原告造成严重的损失，被告应按合同约定承担相应的赔偿责任。 被告吴国俊答辩称，不认可原告的主张，原告的诉讼主体资格有异议，就算房子是原告的，原告确实欠付租金、水电费没有交，但被告不清楚房屋转让的事情，原告为什么过了这么久才来找被告。违约金太高不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的产权证、律师函及寄送凭证，经审核真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定；2.原告提交的水电费票据经质证被告表示并不清楚，但认可原告每月有派工作人员来抄表，鉴于被告未提出实质性反驳意见或其他相反证据，本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月6日，被告吴国俊（乙方）与嘉兴市创达时装有限公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：乙方承租位于嘉兴市房屋，用于餐饮经营，面积96平方，合同期限为2018年1月15日（以实际房屋交付日期为准）至2019年1月14日止，租金共计40320元，租金每半年支付一次，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一次租金20160元，以后每次租金应在下一期期限开始前七日付清；为保证本租房合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方应支付给甲方保证金1700元，保证金不计利息，租房合同终止时，退还乙方，若乙方不履行租房合同，则保证金不予返还；在房屋租赁期间，水、电费（按实数收取）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，统一于次月3日收取上个月水、电费（节假日顺延），如逾期按每日1%收取滞纳金；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金；等等。合同签订后，嘉兴市创达时装有限公司将上述店面交付给被告使用，被告支付保证金1700元。2018年8月23日，嘉兴市创达时装有限公司将嘉兴市创业路608号1幢、2幢房屋（包括被告承租店面）整体转让给原告南湖投资公司，并办理了房屋所有权转移登记手续。房屋转让前，原告和嘉兴市创达时装有限公司通过召开协调会的方式告知了被告等承租户关于房屋即将转让的相关事宜。庭审中被告陈述原、被告在2018年8月曾就续签租赁合同一事进行协商，但鉴于原告只同意在原租赁合同期限内（即2018年9月至2019年1月）续签三个月，被告认为租赁期限太短遂未能协商一致。2019年6月13日，原告委托北京盈科（嘉兴）律师事务所向被告寄送律师函，告知涉案房屋产权目前已属于原告，要求被告收到律师函5日内支付欠缴的水电费和租金，被告于2019年6月14日收件。原告催讨未果，遂纠纷成诉。 另查明：1.庭审中双方一致确认被告已结清截至2019年1月14日的租金；2.2018年10月11日至2019年8月10日期间，被告承租店面共产生水费870元、电费7035元，合计7905元；3.目前涉案房屋仍由被告占有、使用，用于早餐经营。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告吴国俊所承租房屋在租赁期间已由原告南湖投资公司受让，原告依法取得房屋产权，原、被告之间的租赁关系合法有效，原租赁合同对原、被告双方均具有约束力。现原告提起诉讼主张出租人的合同权利，并无不当，原告诉讼主体适格。对于原告主张的各项诉讼请求，审查如下： 关于合同解除。原租赁合同的租赁期限在2019年1月14日已经届满，之后原、被告双方并未签订新的房屋租赁合同，被告继续使用承租房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但双方租赁期限为不定期。现原告提起诉讼要求解除原租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故本院确认被告收到本案应诉材料日即2019年9月13日为双方合同解除之日。 关于房屋腾退及各项费用结算。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告的租赁合同解除后，被告应将涉案房屋腾退并返还给原告。考虑涉案房屋的面积及经营业态，确定被告腾退期限十五天。对于各项费用：1.关于保证金1700元，原告要求予以没收，被告抗辩认为应抵扣未结清的租金、水电等费用。经审查，合同对于保证金约定为“若乙方（即被告）不履行租房合同，则保证金不予退还”，该条款对于保证金的具体处理方式约定不明，根据市场交易惯例，房屋租赁保证金是租赁合同双方为保证租赁合同的履行，由承租人向出租人交付的担保金，承租人出现违约情形时一般可用于抵充应付租金、延迟利息、水电费用或损失赔偿金等，结合本案情形考虑，本院对被告的抗辩意见予以采纳，其交付的保证金1700元可在欠付水电费用中予以抵扣，对原告的该项诉请，本院不予支持；2.关于租金及占有使用费，被告自2019年1月15日占有使用房屋至今，应向原告支付租赁期限内及合同解除之后的租金和房屋占有使用费，根据原租赁合同约定的租金标准即每日112元计算，2019年1月15日至2019年8月14日期间的租金为23520元，之后的租金及占有使用费，按每日112元计算至房屋实际腾退之日；3.关于违约金，被告抗辩认为约定过高，鉴于欠付租金系纯金钱债务，考虑双方合同履行情况、当事人过错程度以及原告实际损失等因素，根据公平诚信原则，依照我国合同法第114条的规定，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的二倍（2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍）支付逾期付款违约金。另外，鉴于被告在租赁期间房屋所有权发生变动，被告基于支付对象不明确而延迟支付租金，事出有因，具有一定合理性，故本院酌情确定上述逾期付款违约金分两笔计算：第一笔以20160元为基数，自2019年6月20日（被告收到律师函五日后）起算；第二笔以剩余未付租金及占有使用费为基数，自2019年7月23日（合同约定“租金应在下一期期限开始前七日付清”，结合条款上下文及合同履行情况，此处付款期限作有利于被告解释，即下半年度租金至迟应于7月22日前付清）起算；4.关于水电费，被告认可租赁过程中水电费由产权人代为向水电管理部门交纳，再由产权人向租户收取，亦认可2018年10月11日起未交纳过水电费。根据庭审查明的事实，2018年10月11日至2019年8月10日期间，被告承租店面共产生水费870元、电费7035元，合计7905元，扣除保证金1700元，尚余6205元，被告理应向原告支付。对于原告主张的超出部分，不予支持。至于2019年8月10日之后的水电费用，双方可以在房屋腾退时自行结算，本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市南湖创业投资有限公司与被告吴国俊之间关于嘉兴市房屋的租赁合同于2019年9月13日解除； 二、被告吴国俊将嘉兴市房屋腾退并返还给原告嘉兴市南湖创业投资有限公司； 三、被告吴国俊支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司租金及房屋占有使用费23520元（暂计算至2019年8月14日，之后按照每日112元的标准计算至被告实际腾退之日止）； 四、被告吴国俊支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司逾期付款违约金（违约金分两笔计算，第一笔以20160元为基数，自2019年6月20日起算；第二笔以剩余未付租金及占有使用费为基数，自2019年7月23日起算；2019年8月20日之前的利率按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算至付清之日止）； 五、被告吴国俊支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司2018年10月11日至2019年8月10日期间水电费6205元（已扣除保证金1700元）； 上述第二至五项，均于本判决生效后十五日内履行完毕； 六、驳回原告嘉兴市南湖创业投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取348元，由原告嘉兴市南湖创业投资有限公司负担48元，被告吴国俊负担300元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇一九年十二月三日 书记员  李丹妮