四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初1459号 原告：梁兴民，男，1970年2月24日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告：刘晓莉，女，1975年8月22日出生，汉族，住四川省蓬安县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：张健民，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道（相如饭店），统一社会信用代码915113235607320740。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：王文宏，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段容，四川星奎律师事务所律师。 原告梁兴民、刘晓莉与被告四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日作出（2019）川1323民初136号民事判决书。2019年5月30日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终1785号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告梁兴民、刘晓莉及其共同委托诉讼代理人张健民，被告中星公司的委托诉讼代理人王文宏、段容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁兴民、刘晓莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金（逾期交房及逾期办证）135,079.18元；2.判令被告赔偿原告迟延交房给原告造成的损失27,500元；3.判令被告向原告支付窗户安装、外墙装饰、排水管改装、门面之间的隔断安装费用及原告垫付的施工费用共计27,250元；4.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同两份，约定原告购买被告开发的中星名都14幢1-4号和1-5号门面房两个，原告依约交付了房款，被告应根据合同的约定于2014年12月21日前交付房屋，约定办理产权的时间为2016年12月31日前。但被告实际交付房屋的时间为2015年9月7日，房屋产权证至今没有办理。同时原告接房后，发现两个门面之间的间墙没有砌，铝合金门窗没有安装，外墙贴砖改为了漆面，房屋不符合合同约定的要求。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 中星公司辩称，1.原告要求中星公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不成立，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定交房时间为2014年12月31日，但原告怠于行使自己的该项权利,民法总则第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”，本案中，原告自始至终对于2014年12月31日前交房的时间系明知，若中星公司未按约交房，原告知道其权利受到损害之日应为2015年1月1日，原告起诉时间为2018年10月27日，已逾诉讼时效，故相应诉请不应得到支持。2.原告系因其自身原因导致未按期交房，中星公司不应承担任何责任。中星公司已于2014年12月25日在“中星明都”小区的显著位置张贴交房公告书面通知全体业主将于2014年12月30日正式交房，逾期则视为默认收房，并通知了交房地点和应携带的资料、应缴纳的费用等，且中星公司于2014年12月25日张贴交房公告后，“中星明都”小区已有大多数购房户陆续按通知内容先后办理收房手续。3.中星公司于2010年9月21日于蓬安县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，遭遇了土地延迟交付、两组35千伏高压线长时间不能拆除、承包方施工多次受阻等非中星公司责任的诸多问题，但中星公司及时协调仍使“中星明都”小区按时竣工，其行为完全符合合同2014年12月31日前交付房屋的约定。4.原告要求中星公司承担逾期办理初始登记违约责任的诉讼请求不成立，应对双方签订的《商品房买卖合同》第二十条进行合同文义解释，非因出卖人的责任导致未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人不承担违约责任，原告未举证证明系中星公司的责任导致案涉房屋初始产权登记迟延，且中星公司在客观上也不存在任何迟延办理初始产权登记的事实，并未违约，故违约责任不成立。5.案涉房屋迟延办理初始登记存在客观原因，若原告按照交房公告积极履行收房义务，并不影响其对案涉房屋的占有和居住使用，客观上也不会导致房屋贬值，产权初始登记办理延迟并未损害原告任何利益，而且因不动产登记政策的变化、登记部门职能变更和办证资料的移交等多种客观因素，中星公司向房屋登记部门提交相关办证资料后，房屋登记部门因工作量太大，未能及时办理，因此迟延办理产权初始登记的责任不能归咎于中星公司。同时，蓬安县国土局未按时向中星公司交付土地、未按时拆除出让宗地上方的两组高压电线以及当地农民多次阻拦施工，也给中星公司办理案涉房屋产权初始登记造成严重影响，故中星公司对于案涉房屋产权初始登记办理迟延应予免责。6.原告主张中星公司承担逾期办理房屋产权转移登记违约责任的诉讼请求不成立，原告未按约定提交办理产权转移登记的相关证件资料，也未缴纳代办房产证的费用，在此情形下，中星公司无义务办理产权转移登记手续，中星公司在2016年10月24日收到蓬安县国土局可以为购房户办理分户土地证的书面通知后即在案涉楼盘区域内张贴公告向购房户告知办证时间、所需资料及注意事项等。同时，根据原告实际收房的时间来看，中星公司均已在约定的730日内向不动产登记中心提交了办理产权转移登记的相关资料，已在约定期限内完成协助办证义务，不存在违约行为。7.双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种处方式处理：（2）双方协商处理。”，该条款约定的是因中星公司责任导致房屋产权证办理迟延时，由“双方协商处理”进行解决，并未约定购房户可直接要求中星公司承担违约金的权利。8.双方已约定非因出卖人责任造成的迟延办证，中星公司免责，且在无责情形下，中星公司已预判其他客观因素可能导致办证迟延，为化解矛盾，向物管公司提出对包括原告在内的一期购房户免收两年的物业管理服务费（从2016年5月1日起至2018年4月30日止），而原告在此期间内也确未支付物业服务费。9.原告要求中星公司赔偿迟延交房造成的经济损失、支付窗户材料及安装费、房屋外墙装饰及排水改装、门面之间的隔断安装费用、两个门面之间的干墙费用已过诉讼时效，依法不应得到支持。综上所述，中星公司在案涉房屋的交付、办证过程中，均不存在可归咎于自身的原因和责任，也不存在故意或过失行为，原告的诉讼请求无事实、法律或双方约定作为依据，故其诉讼请求均不能成立。 本院经审理认定事实如下：2013年7月20日，梁兴民、刘晓莉与中星公司签订《商品房买卖合同》两份，约定梁兴民、刘晓莉购买中星公司开发的位于蓬安县门面两间，并约定了合同总价款为338792元、339622元，该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”，第十五条第一款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”，第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”。合同签订后，梁兴民、刘晓莉缴纳了两个门面的部分购房款计576662元。2015年9月7日，中星公司将案涉门面两间交付给了梁兴民、刘晓莉，当日梁兴民、刘晓莉补交了购房款101792元。2016年4月12日，中星公司取得蓬安县住房和城乡规划建设局出具的同意备案意见的竣工验收备案书。2019年1月8日，梁兴民、刘晓莉以中星公司逾期交房、未办产权登记、逾期办理产权登记及交付的房屋不符合合同约定等为由向本院提起诉讼，请求中星公司承担逾期交房、逾期办证违约金并赔偿其损失等。梁兴民、刘晓莉现已取得案涉房屋产权证书。 以上事实有《商品房买卖合同》、房屋结算表、收款收据、《四川省建设工程竣工验收备案书》及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。中星公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向原告交付房屋并办理产权登记。根据查明的事实，本院确定本案的争议焦点为：1.梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约责任、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失是否已过诉讼时效；2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式； 1.关于梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约责任、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失是否已过诉讼时效的问题。双方确认房屋结算表上的签字时间即2015年9月7日为实际交房时间，中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”之规定，对债权请求权当事人可以提出诉讼时效抗辩，现中星公司提出梁兴民、刘晓莉主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，本院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，梁兴民、刘晓莉于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。房屋实际交付的时间为2015年9月7日，梁兴民、刘晓莉实际接收房屋时即已知道中星公司交付的房屋不符合合同约定，其应当知道权利受到侵害，诉讼时效起算，至梁兴民、刘晓莉起诉讼时也已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，梁兴民、刘晓莉未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故本院对梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约金、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失的诉讼请求不予支持。 2.关于中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式问题。对于中星公司逾期办理房屋产权登记的行为，中星公司抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理房屋产权登记业务以及梁兴民、刘晓莉未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工等属于第三人原因造成中星公司违约，也应由中星公司向原告承担违约责任；同时，2016年10月蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，不属于影响中星公司按期为梁兴民、刘晓莉办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，中星公司未能证明系因梁兴民、刘晓莉未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例梁兴民、刘晓莉也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，中星公司抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，梁兴民、刘晓莉亦未举证证明其因此所遭受的实际损失，但中星公司确存在违约行为，应当对其违约行为承担法律后果，故本院酌定违约金为6,800元。对于梁兴民、刘晓莉主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间完全一致，中星公司逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下: 一、四川中星房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向梁兴民、刘晓莉支付逾期办理房屋产权转移登记违约金6,800元； 二、驳回梁兴民、刘晓莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,568元(梁兴民、刘晓莉已预交)，由梁兴民、刘晓莉负担1,518元，由四川中星房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  唐 宇 人民陪审员  李忠明 人民陪审员  罗会珍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄茂迪