广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3037号上诉人（原审原告）：石桂强，男，汉族，住广东省连州市。上诉人（原审原告）：陆伟香，女，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张蓝福，男，汉族，住广州市番禺区。上诉人石桂强、陆伟香因与被上诉人张蓝福、黄国财、陈芬友房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石桂强、陆伟香上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.被上诉人张蓝福腾退房屋给上诉人；2.被上诉人张蓝福向石桂强、陆伟香支付自2018年9月27日至腾退房屋之日止按每月5500元计算逾期腾房占有使用费；3.被上诉人黄国财、陈芬友承担上述款项的连带清偿责任；4.被上诉人张蓝福恢复房屋原状并结清腾退房屋前发生的水电费等相关费用；二、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人并未同意被上诉人黄国财、陈芬友将涉案房屋转租给被上诉人张蓝福，上诉人提交的录音证据足以证明上诉人未与被上诉人张蓝福达成房屋租赁的合意，一审法院认定转租行为合法有效属认定事实错误。二、上诉人与被上诉人黄国财协议解除房屋租赁合同后，上诉人已获得对涉案房屋的完整所有权，有权要求被上诉人张蓝福腾退房屋。三、上诉人与被上诉人张蓝福不存在租赁关系，被上诉人张蓝福应当支付逾期腾房占有使用费。四、被上诉人黄国财、陈芬友未履行腾退房屋的义务，应当连带承担被上诉人张蓝福的逾期腾房占有使用费的清偿责任。五、被上诉人张蓝福在占用房屋期间堆放杂物、设置广告牌，应腾退房屋给上诉人，并负有恢复涉案房屋原状，结清水电费等相关费用的义务。被上诉人黄国财、陈芬友答辩称，一、双方在签订合同时没有注明转租，我们是在合同期内转租，我们在守法经营，不违反合同的约定，我与张蓝福之间的转租是合法的，只要我在租赁期间内按时向房东交付租金，就不违反合同约定。二、对于解除租赁合同协议，是我与上诉人、张蓝福三方协商同意的情况下签订，上诉人同意转租给张蓝福，所以我与上诉人签订解除租赁合同，上诉人再与张蓝福签订租赁合同。后来上诉人认为租金过低，要求收取6800元的租金，张蓝福没有交纳租金，所以提起了本案诉讼。被上诉人张蓝福没有提交答辩意见。石桂强、陆伟香向一审法院起诉请求：1、张蓝福为石桂强、陆伟香腾退房屋；2、张蓝福向石桂强、陆伟香支付自2018年9月27日至实际腾退之日期间的使用费（遵循市场价格且旅店年前年后旺季标准每月按6800元/月，超出完整月份每日按227元）；3、张蓝福结清非法占有时期水电费、房屋清洁费2000元和房屋修缮费1000元，并结清占用期间其他相关费用；4、黄国财未经房东同意，擅自提高价格转让房屋导致出现纠纷，赔偿石桂强、陆伟香20000元；5、黄国财负担案件的诉讼费。一审法院认定事实：2009年7月30日，石火友（甲方）与黄国财（乙方）签订《租赁房屋合同》，约定：“甲方有自建房屋一栋六层坐落在北湖路**号（除首层南向北湖路两个铺面外），今乙方自愿承租用于经营业，经双方协议订出如下条款：一、租赁范围：北湖路97号一栋坐东向西中兴街2号（除首层南向北湖路两个铺面外）由首层至六层全部由乙方使用。二、租金与交租方式：先交租后经营，旅馆全年租金43000元（不包括首层南向北湖路两个铺面，铺面租金另计），租金自合同生效日起分二次交清即上半年交21500元，下半年交21500元，如此类推不能拖欠。三、抵押金处理：自合同生效日乙方即交押金10000元给甲方，到租赁期满（2009年7月30日至2024年7月30日止）才退回给乙方。四、各项税金费用：合同生效起所有营业税、所得税、房屋租赁税、工商管理费、防疫、环保、消防、保安、治安、统计年审、换证……等各项费用均由乙方负责缴纳。五、装修改建工程处理：如乙方因经营需要改拆房间、间墙、改道安行道，工程应事先征得甲方同意后方可动工，否则甲方有权制止。如水沟阻塞、厕所不通、门窗损烂、水电设施装修均由乙方付款修好，方能交还甲方，不能以租金抵消。在停租退场时乙方在租赁期间所添建改建门窗、水电设施均不能拆除搬走。六、欠租与续租：如乙方欠租金超过壹个月作违约处理，甲方有权终止合同，抵押金不退还。如租赁期满可优先乙方租赁，租金条款另议，要重新订过合同才有效。七、乙方承租期间，如发生事故，均由乙方旅馆承担责任。”2018年9月20日，黄国财在该合同落款处注明“此合同于2018年9月20日终止。”黄国财的妻子陈芬友注册登记连州市天伦宾馆，用于在上述房屋经营。2014年2月18日，石火友因疾病去世。石火友的妻子陆伟香、儿子石桂强继承该连州市**屋，并向连州市**提交相关变更登记资料。2017年9月26日，陈芬友（甲方）与张蓝福（乙方）签订《天伦宾馆经营权转让协议》，约定：“甲方现将连州镇天伦宾馆经营权转让给乙方，今协议如下：一、转让费用70000元、押金30000元，期满后，经甲方验收甲方退回乙方押金；第二、转让时间为6年整，租金每月5500元，经营合同内容不变，每半年提前交租金33000元；第三、转让期满若继续转让，转让费、押金、租金重新约定，在同等条件下乙方优先受让；第四、宾馆现有设备全部移交，证照登记，转让期满移交甲方时如数归还，并保证能正常使用，乙方新添设备，双方商议折价移交或乙方自行搬走；第五、合同期内天伦宾馆所有费用及经营的安全问题由乙方全部承担，若乙方装修拆改须经甲方同意下方可进行；第六、若有不尽事宜，或中途遇到问题，双方协议解决，可订立补充协议，如产生纠纷协商解除不了，可以向当地人民法院起诉解决。”2018年9月20日，石桂强（甲方）与黄国财（乙方）签订《解除租赁合同协议》，约定：“现因乙方中途退出租赁广东省连州市**********经营天伦宾馆旅业。原签订合同期至2024年2月份尚未到期，乙方所交的押金壹万元作为合同违约金补偿给甲方。原旅业所有的营业执照及相关证照由乙方自行注销。经甲、乙双方达成一致协议，互不追究。乙方于2018年9月26日内已交清租金给甲方。于2018年9月27日起由甲方自行处理此房屋使用。之后所发生一切费用与乙方无关，由甲方自行承担。此协议由2018年9月26日后即时生效。”结合三方的陈述及聊天录音可以确认，石桂强、陆伟香对黄国财转租并不知情。三方进行协商由张蓝福直接支付租金给石桂强、陆伟香，陆伟香口头承诺同意以每月5500元的租金由张蓝福承租涉案房屋，并草拟一份合同交由张蓝福。之后石桂强、陆伟香与张蓝福未谈妥租赁条件，遂未签订书面合同。庭审中，张蓝福称不知道租赁交付给谁，同意按每月5500元交纳租金。一审法院认为，石火友与黄国财签订的《租赁房屋合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。陆伟香、石桂强继承了涉案房屋，《租赁房屋合同》的权利义务也一并由石桂强、陆伟香承受。石桂强与黄国财签订《解除租赁合同协议》及《租赁房屋合同》落款处注明“此合同于2018年9月20日终止”，均证实石桂强、陆伟香与黄国财对解除租赁合同达成合意，《租赁房屋合同》已于2018年9月20日解除。《解除租赁合同协议》约定“乙方所交押金壹万元作为补偿……互不追究”，故石桂强、陆伟香、黄国财也已对解除合同的相关赔偿问题作出了约定，且解除该协议是在石桂强、陆伟香知道转租事实后签订的，故石桂强、陆伟香在本案中主张黄国财因擅自转让房屋赔偿石桂强、陆伟香20000元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。陈芬友与张蓝福签订《天伦宾馆经营权转让协议》，将天伦宾馆经营权及涉案房屋转租给张蓝福，该协议对合同当事人双方发生法律效力。原《租赁房屋合同》未对是否可以转租作出约定，《天伦宾馆经营权转让协议》约定的转让期限为6年即2017年9月26日至2023年9月26日，未超出原《租赁房屋合同》约定的租赁期限，三方进行协商时陆伟香同意以每月5500元的租金由张蓝福承租涉案房屋，视为石桂强、陆伟香同意转租，故黄国财、陈芬友的转租涉案房屋给张蓝福的行为合法有效。张蓝福占有使用石桂强、陆伟香的房屋有事实与法律依据，石桂强、陆伟香诉请张蓝福腾房的主张，一审法院不予以支持。因石桂强与黄国财已协议解除《租赁房屋合同》，黄国财、陈芬友与张蓝福之间的《天伦宾馆经营权转让协议》缺乏履行基础，黄国财与张蓝福协商由张蓝福直接将租金支付给石桂强、陆伟香，张蓝福在庭审中也同意按每月5500元交纳租金，故石桂强、陆伟香与张蓝福应参照《天伦宾馆经营权转让协议》的相关约定履行权利义务，由张蓝福将租金支付给石桂强、陆伟香。石桂强、陆伟香诉请张蓝福支付占有使用费，因转租行为合法有效，故石桂强、陆伟香诉请的占有使用费应与租金属于同一性质的债权。石桂强、陆伟香主张按每月6800元计算，但未提供证据证明双方有相关约定，一审法院确认按《天伦宾馆经营权转让协议》的约定每月5500元计算租金，对石桂强、陆伟香诉请超出部分一审法院不予支持。《解除租赁合同协议》约定从2018年9月27日起由石桂强、陆伟香使用涉案房屋，故租金应该从2018年9月27日起算。暂计至2019年6月26日共9个月的租金为49500元，后期租金按每月5500元计算。关于石桂强、陆伟香诉请张蓝福结清租赁时期的水电费、房屋清洁费2000元和房屋修缮费1000元及其他相关费用。张蓝福在使用涉案房屋期间应按约定支付清水电费、维护房屋。石桂强、陆伟香未举证证明张蓝福使用涉案房屋时实际拖欠的水电费及其他费用的数额，及清理、修缮的具体费用，故对石桂强、陆伟香该主张一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年6月27日作出判决：一、张蓝福应于判决生效之日起十日内向石桂强、陆伟香支付房屋租金49500元（暂计至2019年6月26日，后期租金自2019年6月27日起按每月5500元计算）；二、驳回石桂强、陆伟香的其他诉讼请求。案件受理费1495元，由石桂强、陆伟香负担457.5元，张蓝福负担1037.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立。2018年9月20日，石桂强与黄国财签订《解除租赁合同协议》，并约定协议于2018年9月26日后即时生效。该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，2017年9月26日，被上诉人陈芬友与张蓝福签订《天伦宾馆经营权转让协议》，将连州镇天伦宾馆经营权转让给张蓝福。转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。石桂强与黄国财签订《解除租赁合同协议》后，由于张蓝福没有与上诉人就房屋租赁达成协议，张蓝福占有和使用租赁物没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次出租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”上诉人要求张蓝福腾退涉案房屋并支付逾期腾房占有使用费，逾期腾房占有使用费按《天伦宾馆经营权转让协议》约定的每月5500元计算，理据充分，本院予以支持。一审法院确认陈芬友与张蓝福的转租行为有效，并判令张蓝福支付房屋租金不当，本院予以纠正。上诉人要求张蓝福结清腾退房屋前发生的水电费，由于上诉人未提交相关证据，本院不予支持。上诉人主张黄国财、陆芬友连带承担张蓝福逾期腾房占用费，由于上诉人在一审时并未提出该项诉讼请求，本院对此不作处理。综上所述，上诉人石桂强、陆伟香上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)款之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院(2019)粤1882民初98号民事判决；二、张蓝福在本判决生效之日起60日内腾退广东省连州市**(即连州镇天伦宾馆)，并恢复原状；三、张蓝福支付石桂强、陆伟香自2018年9月27日起至腾退房屋之日止按每月5500元计算的逾期腾房占用费；四、驳回石桂强、陆伟香的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1495元，由黄国福、陆伟香、张蓝福负担。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇一九年十二月九日法官助理 周嘉俊书 记 员 潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。