安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初4420号原告：安徽国茂建设置业有限公司破产管理人，住所地安徽省天长市吉安大厦三楼信访局内。负责人：陶春泉，系资产清算小组组长。委托诉讼代理人：刘华东，安徽天申律师事务所律师。被告：陈龙昌，男，1967年5月26日出生，汉族，初中文化，粮农，户籍所在地安徽省天长市，现居住安徽省天长市。被告：李春兰，女，1966年2月1日出生，汉族，小学文化，粮农，户籍所在地安徽省天长市，现居住安徽省天长市。第三人：卢春江，男，1960年10月29日出生，汉族，高中文化，个体户，户籍所在地安徽省天长市，现居住安徽省天长市。上述二被告和第三人共同委托诉讼代理人：张庆祜，安徽诚天律师事务所律师。原告安徽国茂建设置业有限公司破产管理人（以下简称国茂公司）与被告陈龙昌、李春兰，第三人卢春江返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国茂公司的委托诉讼代理人刘华东、第三人卢春江及其被告陈龙昌、李春兰及第三人卢春江的委托诉讼代理人张庆祜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令两名被告立即将天长市“上城风景”小区5幢1404室房屋腾空后返还给原告（房屋价值619905元）；2、判令两名被告及第三人支付自2019年6月起至实际腾房日的房屋占有使用费（按每月1000元计算）；3、被告及第三人承担诉讼费。事实与理由:天长市人民法院于2013年4月2日作出(2013)天民破字第00001-1号民事裁定书,裁定受理安徽国茂建设置业有限公司破产重整申请,并于2013年4月2日指定安徽国茂建设置业有限公司清算小组担任安徽国茂建设置业有限公司管理人。2014年1月8日,原告将包含上城风景小区5幢1404室商品房在内的29套房屋,用于冲抵安徽金通建工集团有限公司(以下简称金通公司)的工程款。金通公司将5幢1404室商品房变卖后,购房人于2019年6月2日至物业公司领取了该房的钥匙后,却发现该房内居住着两名被告。金通公司向原告反馈该事实后,原告经实地查看,该房确被两名被告占用。经询问,被告称该房系第三人卢春江以50余万元的价格卖给他们的。原告已明确告知被告,第三人卢春江对于该房没有处分权,要求被告尽快搬离,被告一直不予理睬。原告为了维护自己的合法权益,且为了避免给他人造成重大损失,故依据《物权法》第三十四条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。陈龙昌、李春兰辩称：陈龙昌、李春兰系夫妻关系，陈龙昌和卢春江系子舅关系。涉案房屋由第三人卢春江以55万元的价格出卖给两被告，两被告装修入住至今，两被告系合法取得该房屋。原告诉讼请求与两被告无关。卢春江辩称：原告诉讼请求缺少事实依据，原告不符合主体身份要求，应当依法驳回起诉。具体理由如下：上城风景项目工程由金通公司承建，夏军为实际施工人兼项目经理。安徽国茂建设置业有限公司被裁定破产后，因拖欠金通公司工程款，破产管理人与金通公司在2014年1月8日达成协议，用包括涉案房屋在内的29套商品房冲抵金通公司的工程款。原告已将29套商品房的相关手续交付给了金通公司，金通公司项目经理夏军代表金通公司领取了相关手续。2013年底，第三人卢春江与金通公司商议购买金通公司的房屋。2013年9月10日，卢春江向金通公司的项目经理夏军支付了35万元。2014年1月14日，第三人卢春江在付清55万元后，夏军向第三人卢春江出具了收条一张，并将房屋买卖合同原件三份交给了第三人卢春江，并通知上城风景的物业管理处将涉案房屋的钥匙交给了第三人卢春江。因此第三人认为涉案房屋已由原告用于冲抵金通公司工程款，原告对该房屋已经不享有处理权。因此原告主体不适格，依法应当驳回起诉。案外人金通公司涉嫌伪造证据，企图隐瞒、掩盖事实。夏军将房屋买卖合同交付给卢春江后，金通公司在2018年6月11日以登报声明的方式声明涉案三套商品房买卖合同作废，原告依据虚假的公司声明提起诉讼。因此原告在诉状当中诉称是不属实的。国茂公司提交证据如下：1、天长市人民法院（2013）天民破字第00001-1号民事裁定书1份，证明安徽国茂建设置业有限公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，向天长市人民法院申请破产重整。天长法院于2013年4月2日裁定受理国茂公司破产重整申请，并指定安徽国茂建设置业有限公司资产清算小组为管理人。该份证据证明原告主体适格，2、被告的户籍信息，证明两名被告的身份信息，两名被告系夫妻关系；3、协议书1份，原告与安徽金通建工集团有限公司于2014年1月8日签订《协议书》，将包含诉争的5号楼1404室在内的29套商品房用于冲抵金通公司的工程款；4、承诺书1份，证明安徽金通建工集团有限公司于2018年6月15日向管理人出具书面承诺，声明5号楼1404室的商品房买卖合同遗失，并承诺有任何其他第三人再主张5号楼1404室的权利，愿意承担由此造成的一切法律后果；5、公司声明1份，证明安徽金通建工集团有限公司于2018年6月11日出具公司声明，以5号楼1404室的商品房买卖合同遗失为由，声明该合同作废，该公司声明刊登在2018年6月13日《滁州日报》第二版；6、2018年11月8日告知函1份，证明第三人明知入住“上城风景”的商品房，需要管理人办理交付手续；管理人以书面形式告知了第三人，其手中持有的商品房买卖合同已由金通公司登报声明遗失，管理人不会向其交付5号楼1404室商品房；管理人告知第三人如果权利受到了侵害，应通过合法方式维权；7、2019年3月14日告知函1份，证明管理人再次书面告知第三人卢春江，应通过合法方式维权；8、接处警情况登记表1份，证明被告非法占有该商品房的时间是2019年6月6日；被告是由第三人安排入住诉争的商品房；9、天长市静安物业管理有限公司证明1份，证明两名被告未在物业公司办理任何入住手续，系擅自侵占诉争的商品房。陈龙昌、李春兰及卢春江质证意见如下：对证据1真实性没有异议，但该证据没有办法证明原告主体适格，而且涉案房屋因冲抵金通公司工程款，不再属于破产财产；证据2真实性无异议；证据3真实性没有异议，该证据恰恰证实了涉案房屋已由管理人用于冲抵金通公司的工程款；证据4真实性不认可，因为金通公司和破产管理人涉嫌串通，金通公司没有遗失房屋买卖合同；证据5真实性不认可，因为涉案房屋的商品房买卖已由其工作人员夏军交付给第三人卢春江；证据6、7的两份告知函真实性均认可，但是对告知函当中原告所称商品房买卖合同遗失的这一说法，我方不予认可；证据8真实性认可，但是对出警记录当中载明的相关事实，不认可。涉案房屋系由夏军出卖给第三人卢春江，第三人卢春江从物业公司处领取的钥匙；证据9真实性不予认可，涉案房屋系物业公司交付钥匙之后，第三人卢春江及其两被告入住至今。陈龙昌、李春兰未提交证据。卢春江提交证据如下：1、2014年1月14日夏军出具的收条1份，证明夏军于2014年1月14日收到卢春江购房款55万元（当时卢春江以施建林的名义购买的房屋）；2、银行交易记录1份，证明2013年9月10日，卢春江因购买房屋向夏军交付了35万元房款；3、商品房买卖合同原件3份，证明2014年1月份，夏军将涉案房屋出卖给卢春江，并将商品房买卖合同交付给卢春江，并通知物业将钥匙交付给卢春江。国茂公司质证意见如下：对证据1的三性均有异议。真实性无法核实，夏军既没有出庭作证，也没有银行转账记录相印证。该商品房系管理人用于冲抵金通公司的工程款房，夏军无权处分。条据中显示的是夏军收到施建林的款项，而施建林并非本案的当事人；证据2真实性无法核实。该证据与本案无关联性，原告提交的证据3《协议书》已证明，原告将该套房产用于冲抵工程款的时间是2014年1月8日，而该转账记录显示的时间是2013年9月10日，从转账时间即可判断，该笔转账记录与本案诉争的商品房之间无任何的关联，因为在2013年9月10日，管理人尚未确定以商品房冲抵工程款，更没有确定具体的房号。该转账记录与被告提交的收条也存在自相矛盾之处，时间不对、金额不对、付款人也不一样；证据3真实性不持异议，确系管理人于2014年1月8日用于冲抵金通公司工程款房的商品房买卖合同。但该合同已无任何法律效力，不能成为被告占有该房的依据。理由如下：该份商品房买卖合同尚未生效，该合同中没有买受人的姓名,价款也未填写、也没有签约日期，故不符合《商品房销售管理办法》第十六条之规定。金通公司已于2018年6月11日登报声明该份合同已遗失，并声明作废。陈龙昌、李春兰质证意见如下：对卢春江出示的证据均无异议。本院经审理查明事实如下：2013年3月20日，原告国茂公司以公司经营管理不善、陷入困境，资产负债率过高，不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请破产重整，本院经审理于2013年4月2日作出(2013)天民破字第00001-1号民事裁定书,裁定受理国茂公司破产重整申请,并于2013年4月2日指定安徽国茂建设置业有限公司清算小组担任国茂公司管理人。2014年1月8日,国茂公司管理人与安徽金通建工集团有限公司签订《协议书》，《协议书》约定将包含上城风景小区5幢1404室商品房在内的29套房屋,用于冲抵安徽金通建工集团有限公司的工程款。《协议书》签订后，国茂公司管理人将29套房屋的《商品房买卖合同》交付安徽金通建工集团有限公司委托代理人夏军，2018年6月11日，安徽金通建工集团有限公司登报声明因公司经办人夏军保管不善遗失上城风景两套商品房买卖合同，其中上城风景小区商品房5幢1404室买卖合同声明作废，2018年11月8日，国茂公司破产管理人就被告芦春江持上城风景小区商品房5幢1404室买卖合同要求管理人办理该套商品房交付手续发出告知函，告知芦春江：1、管理人不向被告交付上城风景5幢1404室；2、被告持有的上城风景5幢1404室《商品房买卖合同》（一式三份）不得再转交给任何人，也不得在合同中填写任何内容，并应立即退还安徽金通建工集团有限公司或原告以作废处理。如果对告知函有异议，可以向法院起诉安徽金通建工集团有限公司或交付商品房合同的交付人或向公安机关报案，芦春江接到告知函后，向天长市公安局经济犯罪侦查大队报案，天长市公安局经济犯罪侦查大队于2018年11月22日出具《受案回执》，芦春江将《受案回执》（照片）提交给国茂公司破产管理人，国茂公司破产管理人于2019年3月14日再次向被告芦春江送达《告知函》，仍然要求向公安机关核实立案情况，如果公安机关不立案，则需起诉安徽金通建工集团有限公司或交付商品房合同的交付人。2019年6月6日，上城风景小区物业管理人员报警，派出所出警后，认为系购房纠纷，告知陈敬梅向安徽国茂建设置业有限公司破产管理人反映并通过法律途径处理，致使国茂公司向本院提起诉讼。另查明，卢春江于2013年9月10日向夏军账户转账35万，目前房屋由两被告占有。两被告系夫妻关系。上述事实，有双方当事人陈述、天长市人民法院（2013）天民破字第00001-1号民事裁定书、被告的户籍信息、协议书、公司声明、告知函、接处警情况登记表、收条、银行交易记录、商品房买卖合同等证据随卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，涉案商品房系原告的合法财产，原告与安徽金通建工集团有限公司达成协议，原告将包括涉案商品房在内的29套房屋用于冲抵安徽金通建工集团的工程款，并约定在未签订合同前其产权仍然归原告所有。第三人辩称其通过案外人夏军购买了涉案商品房并取得《商品房买卖合同》，其就拥有产权，其可以转让给两被告。但在本案庭审过程中，第三人称2014年1月14日就通过夏军购买了涉案房屋，取得《商品房买卖合同》，可是在第三人提供的《商品房买卖合同》中，购买人系空白，也没有经原告登记认可，故第三人无权拥有涉案商品房，第三人无权处分涉案商品房。作为两被告受让涉案商品房，未提供相关支付凭证，也没有办理手续，也不符合善意取得相关规定。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。综上，对原告要求两名被告立即将天长市“上城风景”小区5幢1404室房屋腾空后返还给原告的诉求，因事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告及第三人若认为其已向相关单位或个人支付了购房款，被告及第三人则可依法另行主张相应权利。关于原告主张判令两名被告及第三人支付自2019年6月起至实际腾房日的房屋占有使用费（按每月1000元计算）之诉求，因依据不充分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告陈龙昌、李春兰于本判决书生效之日起三十日内将位于天长市“上城风景”小区5幢1404室房屋腾空后返还给原告安徽国茂建设置业有限公司破产管理人。二、驳回原告安徽国茂建设置业有限公司破产管理人其它诉讼请求。案件受理费9999元，由被告陈龙昌、李春兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李 庆人民陪审员  刘庆艳人民陪审员  吴正鹏二〇一九年十二月二十一日书 记 员  钱凯林附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。