杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初17781号 原告：罗果，男，1972年1月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张智斌，浙江融哲律师事务所执业律师。 被告：徐亮，男，1983年10月16日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：章杭元，浙江志和律师事务所执业律师。 原告罗果诉被告徐亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告罗果委托诉讼代理人张智斌，被告徐亮及其委托诉讼代理人章杭元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗果诉称：2016年12月5日，原告原配偶李亚萍与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于杭州市萧山区房屋出租给被告，租赁期限自2017年2月6日至2024年2月5日，租金为5800每月。2019年9月2日，原告与其配偶离婚，离婚协议约定涉案房屋归原告所有，由于原告工作繁忙，一直无暇顾及房屋出租相关事由，故在离婚后前往该房屋查看。查看中发现，被告在租赁房屋后，未经过原告及其原配偶的书面同意，擅自将该房屋进行隔断和转租，并非作为自住住宅的用途，而是用于群租获取收益，明显违反了合同第三条约定“房屋用途是住宅，在租赁期间内未经过出租人同意，承租人不得转借、转租房屋”以及该合同第四条第二款和第十二条中关于不能将房屋隔成四套的约定。原告知晓后，及时联系被告要求被告恢复原状，并停止违法转租行为，被告皆置之不理。原告已与其原配偶离婚，现名下唯一住房就是涉案房屋，除被告明显违反合同约定外，原告出租房屋的客观情况也发生了重大变化，故原告诉至法院，请求判令：1.判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2.被告将涉案房屋立即恢复原状；3.被告支付违约金50000元；4.被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确其撤回其第二项诉讼请求。 被告徐亮辩称：一、被告不存在违反合同约定的情形。被告在与原告前妻李亚萍签订《房屋租赁合同》时采用的格式文本的纸张上虽然在第三条约定了未经出租人同意，承租人不得转租、转借该房屋，租赁用途为住宅。在合同第八条也将擅自转租转借，擅自拆改变动房屋结构作为了出租人有权解除合同的情形，但是双方在签订合同时已经根据双方约定进行了改动。第八条第一款已经划线删除，第八条第二款也已经备注隔成四套，第十二条其他备注中，同样写明了隔成四套，还注明了房东同意转租给其他住户。由此，根据该合同上手写部分的内容可以看出，案涉房屋在租赁时，双方便已经明确约定出租人同意承租人将该房屋隔成四间并进行转租，且被告将案涉房屋隔成四间后，李亚萍曾到现场确认。关于案涉房屋的租赁用途，尽管被告将该房屋进行了转租，但是转租后的用途仍然是住宅，并未用于商业经营等其他非住宅用途。因此，不存在被告变更租赁房屋用途的情形。另经核实，被告也不存在其他违反合同约定的情形。二、本案应当适用买卖不破租赁原则，原告应当继续履行案涉《房屋租赁合同》，无权单方面解除合同，否则应当承担相应的违约责任。案涉房屋原为原告与案外人李亚萍夫妻共同财产，两人在离婚协议中约定该房屋归本案原告一人所有，案涉房屋的所有权权属应当认定由夫妻双方共同所有变更为原告一人所有。相应法律法规规定如下：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据上述法律规定，在本案中，应当适用买卖不破租赁原则，虽然案涉房屋的所有权发生变更，但是被告与李亚萍签订的租赁合同仍然有效，原李亚萍享有承担的权利义务应当视为由本案原告全部承继，在被告不存在违约的情况下，原告无权单方面解除合同，应当按照合同约定继续履行合同，否则便应当视为原告违约，应当由原告根据合同约定承担违约责任向被告支付违约金300000元。三、假如判令解除合同将对被告造成较大损失，同时不利于维护社会经济秩序的稳定，也不利于保护承租人的合法权益，违背了诚实信用原则。而且本案中并不存在符合《合同法》规定的法定解除合同的情形。本案中被告花费大量时间和精力将案涉房屋进行装饰装修，原本约定租赁期限为7年，截至目前才两年多，如果解除合同并将被告的装饰装修拆除，将导致被告承担较大的经济损失和精神损失，也将造成资源的极大浪费。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告罗果为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，欲证明合同约定案涉房屋不得隔成四套；2.离婚证以及离婚协议书，欲证明罗果与李亚萍离婚协议约定案涉房屋归原告所有的事实；3.照片一组，欲证明被告违约将案涉房屋隔成四套的事实。经质证，被告认为，对证据1三性均无异议；对证据2真实性由法庭核实，属实的话三性均无异议；对证据3真实性无异议，但不能证明被告违约。经审查，本院认为，证据1应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认，至于双方争议的“隔成四套”约定究竟为何意本院将在说理部分阐述；证据2应属真实，对其真实性予以确认，根据原告与其前妻李亚萍的离婚协议约定，案涉租赁房屋归属原告所有；证据3照片双方对其真实性均无异议，可确认案涉房屋被告承租后确实隔成了四套进行对外转租。 被告徐亮为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了微信聊天记录截图一组（被告老婆楼旭燕与李亚萍聊天记录），欲证明原告前妻李亚萍同意被告将租赁房屋隔成四套的事实。经质证，原告认为对该证据三性均有异议，该聊天记录是李亚萍与案外人的聊天记录，如被告要求该聊天记录作为证人证言则应由李亚萍出庭。后原告在微法院提交意见补充，认可上述聊天对话一方是原告前妻李亚萍本人微信。经审查，本院认为，该证据本院与保存在被告妻子手机上的微信聊天记录进行了核实，对其真实性予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年12月5日，原告前妻李亚萍作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将杭州市萧山区房屋出租给乙方；该租赁房屋用途为住宅，租赁期共84个月，从2017年2月6日起至2024年2月5日止；乙方同意支付每月房租费5800元，前三年每年70000元，后四年每年76000元，半年一付，每次提前半个月支付房租费；先付款后使用，乙方拖欠房屋达15天，视作乙方放弃租赁，甲方有权单方终止合同，收回房屋，没收乙方保证金等权利义务条款。同时合同中备注，不能敲承重墙，隔四套，移门保存好，7年之后返还，北面隔出的两个卫生间交房时恢复原样，房东同意转租给其他住户。另合同第八条约定：“租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……2、擅自拆改变动房屋结构的……”。在该条款旁，双方捺印手写备注“隔成4套”。 合同订立后，被告使用案涉房屋期间将案涉房屋隔成四套对外转租，现因原告认为被告的该行为违反合同约定，故诉至法院。 另查明，原告与李亚萍于2019年9月2日登记离婚，离婚时协议约定案涉房屋归原告所有。 本院认为：本案双方争议的焦点即在于《房屋租赁合同》中关于“隔成4套”的约定是出租人同意承租人可实施的改动房屋行为抑或是明确限制承租人不得实施的行为。对此，原告认为，合同第八条约定的“擅自拆改变动房屋结构的”条款旁备注“隔成4套”，明显是不允许被告隔成4套的行为。但本院从该租赁合同内容来看，出租人已经在合同中载明了其同意承租人转租给其他住户，并备注不能敲承重墙，可见出租人对承租人租赁案涉房屋用于转租且需对房屋进行改动在租赁合同签订时已经知晓，双方备注“隔成4套”应理解为同意被告隔成4套更为符合常理。况且从被告提供的其妻子与李亚萍的微信聊天记录来看，李亚萍也并未表露“隔成4套”意指不允许被告所为的行为，因此，本院对原告主张被告隔成4套对外转租系违约的陈述不予采信。在此前提下，原告的全部诉讼请求并无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回罗果的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由罗果负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十二月三十一日 书记员  董向勇