黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0602民初3923号原告：大庆市城安物业管理有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼，统一社会信用代码：91230602695237863T。法定代表人：朱建河，职务总经理。委托诉讼代理人：汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪庆林，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：李文丽，女，1955年5月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。原告大庆市城安物业管理有限公司与被告李文丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大庆市城安物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪庆林到庭参加了诉讼，被告李文丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市城安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付原告2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费4797.46元；2.请求法院判令被告支付违约金（自2018年1月1日暂计至2019年9月1日为1167元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为大庆市萨尔图区××××小区提供物业服务，被告系大庆市萨尔图区××小区××××室的业主，房屋物业面积182.84平方米，被告于2017年4月19日接受房屋并接受了原告提供的物业服务。被告已经向原告缴纳了2017年12月31日之前的物业费，被告未向原告缴纳从2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费共计4797.46元。经原告多次催缴，未有效果，特向法院提起诉讼，希望法院依法支持原告的诉讼请求。经本院合法传唤被告李文丽未在答辩期限内向本院答辩，且无正当理由未到庭应诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告大庆市城安物业管理有限公司提交的证据，本院认定如下：证据1.中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件1份（与原件核对无异）；证据2.大庆市萨尔图区××××二期居住小区（前期）物业服务合同复印件1份（与原件核对无异）；证据3.大庆市物价监督管理局《关于××××二期小区前期物业服务收费标准的批复》复印件1份；证据4.大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会《关于××××二期小区物业服务收费的说明》复印件1份（与原件核对无异）；证据5.商品房合同备案证明复印件1份（与原件核对无异）；证据6.交接房屋结算表和临时管理规约复印件1份（与原件核对无异）；证据7.“米兰小镇二期物业管理费缴费通知单”复印件1份、邮政特快专递复印件1份（与原件核对无异）。因经本院合法传唤被告李文丽无正当理由未到庭质证，且上述证据可以相互佐证，故本院对上述证据予以采信。经本院合法传唤被告李文丽未在举证期限内向本院提交证据，且无正当理由未到庭举证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2017年3月1日，原告大庆市城安物业管理有限公司与案外人大庆市城市建设投资开发有限公司签订大庆市萨尔图区××××二期居住小区物业服务合同，将大庆市城市建设投资开发有限公司开发的案涉的××××二期物业服务委托给原告，合同期限自2017年3月17日起至2019年3月17日止，物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准以物价局核定为准。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金。2017年3月15日，大庆市物价监督管理局（庆价函发【2017】6号）对原告提供物业服务的××××二期小区前期物业服务收费标准作出了批复，按照市城管委审核的服务内容和服务标准，公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、公共部位日常维护、公共设施设备养护、其它等六项前期服务收费标准暂定为：电梯洋房2.287元/月·平方米（建筑面积）。文件有效期自2017年3月17日起执行至2018年3月16日止。2019年1月9日，大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会出具关于××××二期小区物业服务收费说明一份，内容为：2017年3月1日大庆市城市建设投资开发有限公司与大庆市城安物业管理有限公司签订××××二期物业服务合同，服务期限自2017年3月17日至2019年3月17日，小区物业收费标准以物价局核定为准。鉴于该小区物价局批复已过有效期，2018年3月17日至2019年3月16日无收费标准，为不影响小区物业服务收费，同意大庆市城安物业管理有限公司2018年3月17日至2019年3月16日物业服务收费标准按照原物价局批复收费标准收取相关物业服务费用。被告李文丽系大庆市萨尔图区××××二期××××室（房屋建筑面积为182.83平方米）的房屋买受人，2017年4月19日，被告李文丽接收并办理入住手续，2017年5月23日，原告与被告签订××××规约与协议，协议中被告承诺已详细阅读文件内容，并同意按照“临时管理规约”第五条第3项的约定足额交纳物业服务费用。被告已经足额缴纳2017年的物业服务费，未按规定缴纳2018年的物业服务费4797.46元，现原告以催要无果为由诉至本院，要求被告给付拖欠的物业费及违约金。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审调查情况，本案的争议焦点问题主要集中在以下几个方面：一、被告是否拖欠原告物业费及数额。本案系物业服务合同纠纷。原告系具有独立法人资格的具有物业服务资质的企业，依法与建设单位签订了物业服务合同并服务至今，合同内容是原告与建设单位的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，××××二期因客观原因未能成立业主委员会，该物业所在地居民委员会可代行业主委员会职责，故大庆市萨尔图区××街道××社区居民委员会作出的《关于××××二期小区物业服务收费的说明》，应当对该小区全体业主具有约束力。本案中，被告于2017年4月接收了房屋，并与原告签署了相应的规约与协议，同意并认可由原告为其提供物业服务，故被告应按约定及时足额履行缴纳物业费用的义务。关于被告拖欠物业费的数额，被告自2017年4月19日接收了案涉房屋，并接受了原告提供的物业服务，且一直居住至今，因此应按约定自2017年4月19日开始支付相应物业服务费，被告已缴纳了2017年度的物业费，按前期物业服务合同约定，“物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在签订商品房买卖合同生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务”，因被告买受并居住使用的案涉房屋系洋房，故每年每平方米建筑面积应缴纳的物业费为27.44元（电梯洋房2.287元/月·平方米×12个月=27.44元），因原告主张按照每年每平方米建筑面积26.24元收费本院予以认可，被告房屋的建筑面积182.83平方米，按照每年每平方米建筑面积26.24元计算，2018年应缴纳的物业费为4797.46元，故本院对原告主张的请求被告支付自2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4797.46元予以支持。二、被告是否应该给付原告违约金。虽然前期物业合同约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在签订《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付金额的每日万分之四的标准向原告支付违约金，但是原告并未提交证据证明《商品房买卖合同》生效周期年度的第一个月上旬的具体确定日期，故本院对原告要求自2018年1月1日起给付违约金的诉讼请求不予支持，综上，本院酌情认为2018年的物业费被告应在原告提供物业服务后即（2019年1月1日）起缴纳为宜，被告应向原告支付的违约金为460.55元【4797.46元×日万分之四×8月×30天（截至2019年9月1日）=460.55元】。故本院对原告要求给付违约金1167元的诉讼请予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李文丽于本判决生效后立即给付原告大庆市城安物业管理有限公司物业管理费4797.46元、违约金460.55元，以上合计5258.01元。二、驳回原告大庆市城安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李文丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王丹丹人民陪审员  何晓峰人民陪审员  张清波二〇一九年十二月四日书 记 员  李鑫宇