广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8739号原告：李家斌，男，1957年12月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁贤璐，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：广州市荔湾区仁信医疗门诊部（特殊普通合伙)，住所地广州市荔湾区中山八路周门街24号。执行事务合伙人：游红，职务：院长。被告：广州市仁信医疗门诊有限公司，住所地广州市荔湾区中山八路周门街24号。法定代表人：游红，职务：院长。上述两被告共同委托代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。原告李家斌诉被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部（特殊普通合伙)（以下简称：仁信门诊部）、广州市仁信医疗门诊有限公司（以下简称：仁信医疗公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法由审判员邱思陵适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李家斌的委托诉讼代理人梁贤璐，被告仁信门诊部、仁信医疗公司的共同委托诉讼代理人黎倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家斌向本院提出诉讼请求：1、两被告于判决生效之日起十五天内搬离位于广州市荔湾区周门路周门街24号首层与二层的房屋（以下简称“涉案房屋”），将涉案房屋交还原告管业。2、两被告连带向原告支付自2019年8月20日起至2019年9月15日止占有使用涉案房屋的使用费17248.68元（以月租金19165.19元为标准计付，即638.84元/天×27天）。3、两被告连带向原告支付自2019年9月16日起至实际搬离涉案房屋日止按照2019年3月11日公布的2018年广州市房屋租金参考标准中广州市荔湾区周门街地段商业用房租金参考价85元/平方米/月计付，涉案房屋建筑面积323.9568平方米。4、判令两被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋原为省三建所有。据仁信门诊部自认，自2010年4月起涉案房屋由仁信门诊部使用。因省三建拖欠债务，涉案房屋的租金由广州市越秀区人民法院冻结及扣划。2017年4月18日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法经执字第659、660号《执行裁定书》查封了涉案房屋。2017年6月1日，省三建与仁信门诊部就涉案房屋签订了一份租赁合同，但没有办理租赁登记备案。2018年4月26日，仁信门诊部出具《一址多照场地使用证明》，将涉案房屋无偿提供给仁信医疗公司使用。2019年6月26日，广州市中级人民法院在京东网司法拍卖平台公开拍卖涉案房屋，由原告竞拍成交。2019年8月20日，广州市中级人民法院向原告送达了（2019）粵01执恢78、79号之三《执行裁定书》。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百九十三条规定，涉案房屋的物权自2019年8月20日起依法转归原告所有。2019年8月29日和9月9日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，要求两被告于2019年9月15日前自行搬离，但遭被告拒绝。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“房屋在出租前已被人民法院依法查封的,承租人无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。”本案中，涉案房屋的产权已转移归原告所有，原告作为所有权人对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，有权提起本案诉讼。鉴于仁信门诊部在涉案房屋已被法院查封的情况下仍与省三建签订租赁合同，应视为两被告认可因承租被查封房屋而带来的不利益，由此产生的法律风险和法律后果应由其自行承担，原告有权要求两被告在指定期限内搬离涉案房屋。鉴于仁信门诊部与省三建于2017年签订的租赁合同无效，两被告占用涉案物业的使用费应当按照同地段同类型房屋租赁的市场价格标准计付逾期搬离涉案房屋的占用费。由于仁信医疗公司与仁信门诊部是关联企业，无偿使用了涉案房屋，因此应与仁信门诊部连带承担相应责任。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告仁信门诊部和仁信医疗公司共同答辩称：一、我方与案外人省三建签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，原告明知带租约拍卖的前提下购入标的物业，应按该租赁合同约定继续履行合同义务。1、涉案物业拍卖公告已明确带租约拍卖，且权利人或利害关系人并未对带租约拍卖情况提出执行异议，原告作为买受人，在明知标的物业承租情况的前提下购入标的物业，应根据原合同约定继续履行合同义务。2、本案标的物业拍卖为带租约拍卖，该承租情况已在拍卖公告中公示，原告作为买受人，应当知道标的物业的承租状态，并应视为自愿接受以不清场移交方式拍卖的交易条件，继续履行原租赁合同。换言之，广州市中级人民法院、省三建、拍卖案件的权利人或利害关系人均对我方的承租情况知悉并认可，且无一权利人或厉害关系人对标的物业带租约拍卖的执行方案提出执行异议。3、根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第12条规定，在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理，据此，原告诉请我方腾退标的物业没有法律和事实依据。二、原告要求按85元/平方米/月的标准收取租金没有法律依据。三、我方的经营性质为医疗机构，已扎根当地十数年，现有2000多名患者挂点我方的医保定点，其中大部分为老年人，如判令我方于短期内清场，势必造成广大患者的不便，引起群体不良效果；且标的物业亦已与相邻物业进行连通，强制分割存在执行困难。经审理查明：广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房屋（以下称案涉房屋）权属人原为案外人广州市西关建设开发公司，所有权来源为新建、分割；案外人省三建原登记为该址房屋的业主（05交登76463、76464）；其中24号首层建筑面积119.3648平方米，二层建筑面积175.2184平方米。根据该址房屋的《广州市房地产权属证明书》记载，24号另有夹层29.37平方米不能确认其权属。2016年12月23日，广州市越秀区人民法院向仁信门诊部作出（2005）东法执字第144号恢字1-2号《协助执行通知书》，载明：原广州市东山区人民法院审理的邓兆奇诉省三建一案，于2004年5月10日作出的（2004）东法民三初字第855号民事判决已发生法律效力。我院于2012年3月8日作出（2005）东法执字第144号恢字1-1号协助执行通知书，要求仁信门诊部将每月应支付给省三建材料供应分公司的租金划入法院账号。现（2005）东法执字第144号恢字1号案已全部执行完毕，案号为（2016）粤0104执恢88号的被执行人也是省三建，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助执行下列项目：请继续将仁信门诊部每月应支付给省三建材料供应分公司的租金划入法院账号等。之后，仁信门诊部每月向广州市越秀区人民法院账号转入租金至2019年6月。2017年4月18日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法经执字第659、660号执行裁定书，裁定查封属于被执行人省三建所有但登记在广州市西关建设开发公司名下的位于广州市荔湾区周门路周门街24首、二层。2017年4月24日，房管部门收件查封案涉房屋。2017年6月1日，省三建（出租人、甲方）与仁信门诊部（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋[房地产权证号码（90）西湾同字055号]出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积337平方米；租赁期限2017年9月1日至2025年8月31日，月租金额19165.19元等等。2018年4月26日，省三建和仁信门诊部共同签署《一址多照场地使用证明》，仁信医疗公司承诺将其经营场地广州市荔湾区中山八路周门街24号提供给仁信医疗公司无偿使用，省三建同意仁信医疗公司共同使用该地址经营，即同意一址多照。2019年5月6日，广州市中级人民法院在京东网司法拍卖案涉房屋，将案涉房屋作为一个整体拍卖并发布《竞买公告》。《竞买公告》载明：将于2019年6月25日10时起至2019年6月26日10时止在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物为省三建名下位于广州市荔湾区周门路周门街24号首与二层（作为一个整体）；本次拍卖的标的物以实物现状为准，实际面积以过户时登记机关确定为准；广州市荔湾区周门路周门街24号首层与二层分别以05交登76463、76464号案登记在省三建名下，已经核发房地产权证，但省三建至今未领证。（根据房地产权证记载，首层建筑面积为119.3648平方米，另有夹层29.3700平方米；二层建筑面积为175.2184平方米）；标的物拍卖成交后，法院不负责清场和移交标的物，涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规处理等。《标的物详请》记载，首层建筑面积162.3684平方米，二层建筑面积175.2184平方米，房屋有人租用，具体情况不详等。2019年6月26日，原告以5638683.20元的最高价竞得案涉房屋。2019年7月2日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢78、79号之三执行裁定书，裁定：一、广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房产的所有权及相应的其他权利归买受人李家斌所有。该不动产财产权自本裁定送达买受人李家斌时起转移。二、李家斌可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2019年8月20日，李家斌签收上述执行裁定书和广州市规划和自然资源局出具的《协执文书收件回执》。2019年8月27日，李家斌委托律师向仁信门诊部和仁信医疗公司出具《律师函》并通过邮寄方式送达给两被告。在《律师函》内，李家斌要求两被告务必于2019年9月15日前自行搬离案涉物业，缴清因使用涉案物业而应缴交的水电等费用等。2019年9月3日，两被告委托律师向李家斌发送《律师函》回函，表示不同意李家斌要求其于2019年9月15日前自行搬离案涉物业的请求，要求李家斌遵照《广州市房屋租赁合同》有关约定执行，在三日内向两被告提供指定收款账号作为标的物租金的收款账号，逾期未提供而导致租金迟延交付的，有关法律风险由李家斌自行承担。2019年9月9日，李家斌再次委托律师向仁信门诊部和仁信医疗公司出具《律师函》并通过邮寄方式送达给两被告。在《律师函》内，李家斌要求两被告务必于2019年9月15日前自行搬离案涉物业，缴清因使用涉案物业而应缴交的房屋占有使用费、水电等费用；如果逾期不搬离案涉物业，将要求两被告按照同地段同类型房屋租赁的市场价格标准支付逾期搬离涉案房屋的占用费等。2019年9月16日，两被告委托律师向李家斌发送《律师函》回函，要求李家斌遵照《广州市房屋租赁合同》有关约定继续履行，在2019年9月20日前向两被告提供指定收款账号作为标的物租金的收款账号，逾期未提供而导致租金迟延交付的，有关法律风险由李家斌自行承担。庭审中，两被告陈述案涉房屋现由两被告共同使用，被告使用了案涉房屋内的夹层，用作诊疗室；确认案涉房屋所在地段属于周门街；表示因不是案件当事人，故在2017年签订租赁合同时法院没有向其送达有关查封的文书，不知道案涉房屋已被查封。原告陈述其到案涉房屋时，被告员工指认首层输液室为26号，故周门街24号首层与26号首层可以区分。原告另提交广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，拟证明案涉房屋所在的周门街地段，商业用房的租金标准参考价为85元/平方米/月。两被告对真实性予以确认，但认为案涉房屋为首层、二层，临街商铺的租金与楼上铺的租金标准应有所区分，因此原合同约定的租赁价是一个综合的合理价格，因此应适用原合同约定的租金标准。被告另提交签订时间分别为2001年、2006年和2009年的仁信门诊部与省三建就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》、省三建收取租赁押金的《收款收据》拟证明被告与省三建有租赁关系，被告向省三建支付了租赁押金64000元，每月租金为19165.19元，原告应执行该租金标准；提交《建设工程施工劳务分包合同》、发票、图片拟证明2017年11月期间，被告重新对案涉房屋进行了装修整改，并投入装修费用，被告亦承租了相邻的26号物业，两个物业相连在一起；提交医疗机构执业许可证，广州市职工社会医疗保险定点医疗机构普通门诊医疗费年度清算支付表及系统截图，拟证明被告已在荔湾区周门地区经营十数年，现有2000多名患者挂点被告医保定点。原告对《房屋租赁合同》、《收款收据》、医疗机构执业许可证的真实性予以认可，对其它证据不予认可，认为虽案涉房屋首层与26号物业一并租用连通使用，但其要求收回案涉房屋使用合法合理，医患问题不应作为拒绝交还商铺的借口。本院认为：原告李家斌通过司法拍卖方式取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋有占有、使用、收益、处分的权利。虽李家斌取得案涉房屋所有权时仁信门诊部与案外人省三建就案涉房屋存在租赁合同关系，但仁信门诊部在2017年6月1日与省三建续签租赁合同时，案涉房屋已被广州市中级人民法院查封。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的……被告与省三建于2017年6月1日签订的租赁合同依法不能对抗原告对案涉房屋享有的所有权。因两被告承认现由其共同使用案涉房屋，原告要求两被告搬离案涉房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，合法合理，本院依法予以支持。考虑到被告将案涉房屋用作医疗机构门诊部使用，立即搬迁存在一定的困难，本院酌定被告的搬迁期为两个月。至于房屋占用费的标准问题。原告要求两被告按被告仁信门诊部与省三建于2017年6月1日签订的租赁合同的月租金标准19165.19元支付2019年8月20日至2019年9月15日的房屋占用费17248.68元，合法合理，本院依法予以支持。至于2019年9月16日起至被告实际搬离案涉房屋之日止的房屋占用费标准，由于原告已在2019年9月9日发给两被告的《律师函》中要求被告于2019年9月15日前搬迁，逾期未搬迁的，将按同地段同类型房屋租赁市场价格计收房屋占用费。但被告至今未交还案涉房屋，原告要求被告按《2018年广州市房屋租金参考价》中周门街地段的参考价85元/平方米/月支付房屋占用费，合法合理，本院依法予以支持。根据案涉房屋《广州市房地产权属证明书》、《竞买公告》和（2019）粤01执恢78、79号之三《执行裁定书》，案涉房屋首层建筑面积119.3648平方米，二层建筑面积175.2184平方米；因此，应按294.5832平方米计算案涉房屋的房屋占用费，被告应向原告支付的房屋占用费应按25039.57元/月计算。原告要求将夹层面积29.37平方米计入房屋占用费的范围，但根据上述《广州市房地产权属证明书》等材料，夹层面积29.37平方米权属不明且不在本次司法拍卖范围内，原告仅拍得案涉房屋的首层和二层，《执行裁定书》亦未裁定夹层属原告所有，故对原告的这一主张，本院不予支持。至于被告抗辩省三建收取的租赁押金未退还及案涉房屋的装修问题，均属被告与省三建之间的租赁合同关系，与本案属另一法律关系，本院不予处理，被告可另循法律途径解决。另外，粤高法[2019]84号《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的施行时间为2019年6月27日，本案司法拍卖日期在2019年6月26日，因此，该指导意见不适用于本案。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起两个月内，被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部、广州市仁信医疗门诊有限公司腾退广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层并交还给原告李家斌。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部、广州市仁信医疗门诊有限公司向原告李家斌支付从2019年8月20日起至2019年9月15日止的房屋占用费17248.68元三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部、广州市仁信医疗门诊有限公司按25039.57元/月的标准向原告李家斌支付自2019年9月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费；本判决发生法律效力之次日起至被告实际交还广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房屋之日止的房屋使用费，被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部、广州市仁信医疗门诊有限公司亦应按25039.57元/月的标准支付给原告李家斌。四、驳回原告李家斌的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1198元，由原告李家斌负担69元，被告广州市荔湾区仁信医疗门诊部、广州市仁信医疗门诊有限公司负担1129元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月六日书记员  吴 帆卢健华