北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65112号原告谭勃辰，男，1988年3月12日生，汉族，住址吉林省吉林市昌邑区。委托代理人曹玲湘，北京市中银律师事务所律师。被告杨雪梅，女，1964年2月24日生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人中日友好医院（中日友好临床医学研究所），住所北京市朝阳区。法定代表人孙阳，院长。委托代理人郑健，北京市华卫律师事务所律师。委托代理人李媛莎，北京市华卫律师事务所实习律师。原告谭勃辰与被告杨雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日依法作出(2017)京0105民初78514号民事判决书，谭勃辰、杨雪梅均不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，2018年3月13日，北京市第三中级人民法院依法作出（2018）京03民终2625号民事裁定书，以一审法院判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院(2017)京0105民初78514号民事判决书，发回本院重审。案件发回重审后，本院依法适用普通程序，另行组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员宋培海、孙琪参加的合议庭，公开开庭进行了审理，谭勃辰的委托代理人曹玲湘，杨雪梅的委托代理人郑健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谭勃辰向本院提出诉讼请求：1、确认我与杨雪梅代理人孙正伟于2016年12月17日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效；2、杨雪梅返还我定金50万元；3、杨雪梅赔偿我损失15万元，合同中约定如果违约的话，违约方应当按日万分之五支付违约金，直至违约情形消除，而且杨雪梅长期占用我的定金，我也有利息损失，综合上述情形我估算的损失数额为15万元。事实和理由：我和杨雪梅于2016年12月17日签订房屋买卖合同，约定我购买杨雪梅名下位于北京市朝阳区绣菊园X号楼X门XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）。就此，我支付杨雪梅一方定金50万元，XXX号房屋亦完成贷款评估。但合同履行过程中，因XXX号房屋属央产房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》（以下简称央产房变更通知单）才能办理后续手续，而杨雪梅违反合同约定的履行期限，至今仍未办理央产房变更通知单，致合同无法履行，我无法按合同约定期限取得房屋所有权证。后我起诉至法院，审理过程中发现杨雪梅被发现患有精神疾病，其爱人孙正伟也是精神病人。杨雪梅应当承担本案的诉讼费用。杨雪梅辩称：杨雪梅本人患有精神疾病，其单位虽然被指定为她的代理人，但是无法与其本人正常交流，对于本案的相关事实也无法向她了解。杨雪梅不具有民事行为能力，结合二审的情况，杨雪梅的配偶也是精神病患者，所以我们认为杨雪梅同谭勃辰之间的房屋买卖合同属于无效合同。定金是可以返还的，但是所谓的损失我方不同意赔偿。合同无效的原因是因为杨雪梅自身的固有疾病，并不存在过错，不应当承担赔偿责任。谭勃辰主张的损失数额我方不认可，我方不认为他有这个实际损失。经审理查明：杨雪梅系XXX号房屋的登记所有权人。该房屋系央产房。2012年2月8日，杨雪梅被首都医科大学附属北京安定医院诊断为双向情感障碍。2016年12月17日，谭勃辰与杨雪梅配偶孙正伟、案外人北京链家房地产经纪有限公司签订买卖定金协议书，约定为购买XXX号房屋，谭勃辰向杨雪梅支付定金50万元，双方应于签署本协议后1个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件，如杨雪梅违约，杨雪梅应向谭勃辰双倍返还定金，如谭勃辰违约，则杨雪梅已收取的定金不予退还。该协议书后附收据一张，主要内容为在北京链家房地产经纪有限公司居间下，今收到谭勃辰购买XXX号房屋的定金50万元整。落款处有孙正伟的签字。落款日期为2016年12月17日。2016年12月17日，谭勃辰与杨雪梅配偶孙正伟签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定谭勃辰购买杨雪梅XXX号房屋，该房屋成交价格为431万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元；买受人向出卖人支付定金50万元；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。双方并于同日签订一份补充协议，约定谭勃辰支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。杨雪梅应于2017年1月15日前取得在京中央单位已购公房变更通知单，如未能按期取得，则应承担相关责任。同日，谭勃辰、杨雪梅配偶孙正伟还与北京链家房地产经纪有限公司签订居间服务合同一份，确认由北京链家房地产经纪有限公司对双方就XXX号房屋的交易提供居间服务，居间费共计108020元，全部由谭勃辰负担，自该合同签订当日支付。2017年4月7日，北京市国信公证处出具（2017）京国信内民证字第04406号公证书，证明杨雪梅于2017年4月7日来到该处，在公证员面前在委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该公证书所附委托书主要内容为：委托人杨雪梅与受托人孙正伟系夫妻关系，现欲出售杨雪梅名下XXX号房屋，因杨雪梅身体原因，委托配偶孙正伟全权代理房产出售事宜。委托期限自2017年4月7日至上述事项办完为止。后因杨雪梅一方一直无法取得在京中央单位已购公房变更通知单，导致后续购房工作无法进行，谭勃辰遂于2017年8月25日至本院立案，起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，杨雪梅双倍返还定金。2017年10月15日，北京市平安医院将杨雪梅诊断为偏执型精神分裂症。本院经审理于2017年11月9日依法作出(2017)京0105民初78514号民事判决书，判决：“—、解除原告谭勃辰、被告杨雪梅于2016年12月17日就位于北京市朝阳区绣菊园3号楼4门XXX号房屋签订的房屋买卖合同。二、被告杨雪梅于本判决生效之日起七日内给付原告谭勃辰十五万元。三、驳回原告谭勃辰的其他诉讼请求。”。杨雪梅、谭勃辰均不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审审理过程中，孙正伟向法院提交2009年7月13日首都医科大学附属北京安定医院诊断证明书，显示其患有未分化型精神分裂症。2018年3月13日，北京市第三中级人民法院依法作出（2018）京03民终2625号民事裁定书，以一审法院判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院(2017)京0105民初78514号民事判决书，发回本院重审。庭审中，本院就当事人、代理人的行为能力问题和相关鉴定事项向各方释明，征求了他们的意见。谭勃辰、杨雪梅均不申请鉴定。孙正伟到庭表示杨雪梅无民事行为能力，自己也不具备完全的民事行为能力，不申请鉴定。本院分别赴杨雪梅单位中日友好医院（中日友好临床医学研究所）和其所在社区了解其家庭情况。单位方面表示：杨雪梅在我院工作期间发病，出现精神问题，2012年3月退休，XXX号房屋系我单位分配给杨雪梅，通过房改在2000年左右由其个人购买。杨雪梅的其他亲属情况我们完全不掌握。2015年我单位曾经赴医院看望杨雪梅，她人比较木讷，交流能力较差。社区方面表示：杨雪梅系集体户口，社区方面完全不掌握她的家庭情况。社区人员当场致电当地公安机关，公安机关表示无杨雪梅家庭情况等相关信息。在无法联系到杨雪梅其他亲属的情况下，本院从维护当事人诉讼权利角度出发，指定杨雪梅单位中日友好医院（中日友好临床医学研究所）为本次诉讼中杨雪梅的法定代理人。此外，本院组织了调解，但因双方差距过大，调解未能成功。上述事实，有双方当庭陈述、买卖定金协议书、诊断证明、补充协议等证据在案证明。本院认为：不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。合同属于民事法律行为，房屋买卖合同是较为复杂的交易，其有效性依赖于参与各方的民事行为能力。具体到本案中，主要交易文件均由谭勃辰和杨雪梅的爱人孙正伟签订，则这些文件的有效性需要考察谭勃辰、杨雪梅、孙正伟三人的民事行为能力是否完全。从本院查明的事实来看，杨雪梅在2012年退休之前已经产生精神问题，影响其工作，到2017年其病情并无好转，仍然处于住院治疗状态。在此情况下，本院无法认定杨雪梅为孙正伟出具的授权委托手续出于她的真实意思表示。孙正伟作为所谓代理人，也有精神病史，且自认不具备完全行为能力。在此种情况下，各方又不申请进行专业的医学鉴定，以检验杨雪梅、孙正伟在交易期间的精神状态、行为能力。故本院有理由认定杨雪梅、谭勃辰之间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现杨雪梅已经收取了谭勃辰50万元定金，理应及时退还。针对损害赔偿问题，杨雪梅长期占用谭勃辰的资金，客观上给对方造成了一定损失，本院根据案件具体情节，酌情确定由杨雪梅赔偿谭勃辰损失，损失的计算标准为以50万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自2016年12月18日计算至实际返还全部定金之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、第二十二条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告谭勃辰与被告杨雪梅之间的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效。二、被告杨雪梅于本判决生效之日起七日内退还原告谭勃辰定金五十万元。三、被告杨雪梅于本判决生效之日起七日内赔偿原告谭勃辰损失，计算方法为以五十万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自二〇一六年十二月十八日计算至实际返还全部定金之日止。四、驳回原告谭勃辰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万六千零八十元，原告谭勃辰负担二万元（已交纳），被告杨雪梅负担二万六千零八十元（原告谭勃辰已交纳，被告杨雪梅于本判决生效之日起七日内支付原告谭勃辰）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  宋培海审判员  孙 琪二〇一九年十二月三十日书记员  姚澍峥