广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3096号上诉人（一审原告）：郭涵，男，汉族，1975年2月26日出生，住珠海市香洲区***************，居民身份证号码：350************531。委托诉讼代理人：刘宇杨，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，广东中晟律师事务所律师。上诉人（一审原告）：刘敏，女，汉族，1978年4月12日出生，住珠海市香洲区*********8*****，居民身份证号码：430************321。委托诉讼代理人：刘宇杨，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市新光置业有限公司，住所地：珠海市香洲区***********，统一社会信用代码：914************455。法定代表人：陈圣辉，董事长。委托诉讼代理人：陈晓婷，女，汉族，1991年8月25日出生，公司员工。上诉人郭涵、刘敏因与被上诉人珠海市新光置业有限公司（以下简称新光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭涵、刘敏的上诉请求:1.依法改判新光公司承担保修责任，支付郭涵、刘敏维修费用6912元；2.判令新光公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一．虽然无法找到鉴定机构，但案涉房屋水管不符合国家标准，是确凿无误的事实。郭涵、刘敏2015年入住之后，该房屋的防水及给排水工程连续出现质量问题。2016年1月，主卫生间淋浴房渗水，导致主卧衣柜发霉，当年8月主卫生间淋浴房地板、主卧室地板挖开重做，墙体防水工程重做；2017年4月，走廊、次卧墙角再次渗水，两个次卧卫生间防水工程重做；以上工程都是新光公司承担的保修责任。2017年12月5日，主洗手间浴缸下的水管“嗤嗤”喷水，郭涵、刘敏被迫拆掉浴缸，更换水管；2018年11月，房间地面、外立面又大面积渗水，郭涵、刘敏被迫挖开多处地面寻找渗漏源头，发现是客厅给水管中段有小孔渗水。以上事实，已经充分说明了水管的质量问题，已经证明新光公司的验收记录、管材检验报告与事实不符。二．一审判决弄错了签约时间，各方于2015年7月1日签订的《商品房买卖合同》约定五年保修期，是双方真实意思表示，也符合公平原则。1.约定保修期半年的所谓的《补充协议》，签署时间为在前的2015年6月17日，其时，双方未签买卖合同，房屋也未交付使用。约定的保修内容，也只是商品房装修和家电部分。双方签订《商品房买卖合同》及系列附件的时间是在后的2015年7月1日，各方对法定保修项目和保修期限进行了约定，附件六明确约定“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为国家标准：5年”，这才是对保修期的特别约定。一审判决对此基本、重大事实的查明错误，直接导致了错判。2.实际履行中，新光公司在2016年8月、2017年4月两次提供了保修服务，此时距离售楼已近两年，如何能认定“五年保修有违双方真实意愿”？如何能认定“有违公平原则”？综上，新光公司拒绝履行合同约定的保修义务，郭涵、刘敏被迫委托第三方修复，该保修责任及修复费用依法应由新光公司承担，今上诉至珠海市中级人民法院，请求法院查明事实，依法改判。新光公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，郭涵、刘敏认为一审法院认定事实有误没有任何依据。郭涵、刘敏于2015年准备购买涉案房屋时，因该商品房为现房、精装修带家电，且早已于2012年5月竣工，故双方对于保修期问题进行了明确沟通，并签署了《补充协议》，对涉案房屋的保修期进行了特别约定和变更。至于双方于2015年7月1日签订的《商品房买卖合同》，采用的是珠海市*******进行商品房合同备案的格式合同版本，双方并未对合同的具体条款进行修改，合同附件中的保修期限亦属于格式条款，并非双方的真实意愿体现。郭涵、刘敏在购买涉案房屋之前对商品房的现状及风险肯定是进行了充分的考虑，并与新光公司充分达成一致意见后才可能购买，故存在双方先行签署《补充协议》、再后签《商品房买卖合同》的现象，而这是符合一般人的常理认知及操作的，如以《商品房买卖合同》作为双方特别约定，有违双方买卖房屋、签订《补充协议》的真实意愿，亦有违公平原则。二、涉案房屋的水管符合国家标准，无质量问题。新光公司在一审中均提交了补充证据《隐蔽工程验收记录》及证据《建筑给水用PP-R管材检验报告》，证明新光公司所使用的房屋给水管材料以及安装工程均符合国家规定，质量合格。涉案房屋的漏水问题，除了水管材料，更与郭涵、刘敏的日常使用、生活习惯有关，郭涵、刘敏未能提供证据证明新光公司的水管质量有问题，其主张没有任何依据。三、一审法院适用法律有瑕疵，但裁判结果正确。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；……”以及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：…㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”、第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”可知，关于涉案房屋的防渗漏保修，双方可就保修期限做出特别约定，但不得低于《规定》的最低保修期限1年，更不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。涉案房屋于2012年5月竣工验收完毕，其中防水防渗漏要求的保修期为五年，即到2017年5月。郭涵、刘敏于2015年7月购买涉案房屋，虽然双方特别约定了保修期为六个月，一审法院认为此约定违反法律规定，为无效，但如认为保修期为《规定》的1年，即到2016年7月，则低于该商品房的建筑工程保修期存续期2017年5月，亦违反了《商品房销售管理办法》第三十三条规定，故涉案房屋正确的保修期应同建筑工程承包单位的保修期，即到2017年5月。事实上，新光公司也是以此期限作为该商品房的防渗漏保修期，故在2016年8月、2017年4月郭涵、刘敏房屋出现漏水问题时，新光公司均进行了保修。而本案郭涵、刘敏主张的维修费用，发生于2018年11月，已超过了上述保修期限，故新光公司不须承担保修义务，亦无须支付上诉人维修费用，一审法院的裁判结果正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，请求二审法院在纠正瑕疵后，依法维持原判。郭涵、刘敏向一审法院起诉请求：1.新光公司支付郭涵和刘敏维修费用6912元；2.新光公司免费将“御景山花园”3栋2单元3702房全屋给水管更换为符合国家标准产品；3.新光公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月1日，郭涵和刘敏、新光公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定由郭涵和刘敏购买新光公司开发的新光御景山3幢2单元3702房，该商品房为现房，精装修交付。合同第十八条保修责任约定，郭涵和刘敏购买的房屋为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，新光公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，新光公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非新光公司原因造成的损坏，新光公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由郭涵和刘敏承担。合同附件六《修范围、保修期限和保修责任的约定》中约定，该商品房保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，保修期限不应低于国家规定的期限，出卖人可以延长保修期；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为国家标准5年。2015年6月17日，郭涵和刘敏、新光公司签订《补充协议》一份。协议载明，新光御景山花园于2012年5月31日开始交付使用，装修以及家电的保修期（为二年）已经到期，双方经协商约定该商品房装修及家电的保修期自新光公司交付该商品房之日起6个月。2015年7月31日,郭涵和刘敏收取案涉房屋。郭涵和刘敏主张涉案房屋于2016年1月、2017年以及2017年12月5日，出现卫生间淋浴房渗水、墙角渗水及主卫浴缸下水管管体喷水等情况，新光公司进行了维修。郭涵和刘敏主张两次渗水原因不清楚，2017年12月5日系水管爆裂。新光公司抗辩2017年12月5日浴缸渗水是水管明管接口松动，不是水管爆裂。郭涵和刘敏主张，2018年11月18日至19日左右，房屋的房屋地面、外立面大面积漏水，郭涵和刘敏联系物业公司，物业公司联系了龚都庆进行维修，但说不承担维修费用。郭涵和刘敏主张，当时从楼下天井发现漏水，然后挖开3处地面寻找渗漏源头，最后发现客厅通房间的走道的预埋水管漏水。郭涵和刘敏主张当次维修共支付材料、人工费共2030元，并提交了珠海市香洲区吉大英吉五金交电商店2018年11月19日出具的收款收据及龚都庆签名的收条以及御景山3-2-3702水管漏水维修费用明细证明。收款收据载明32PR管72元、PR管配件98元、垃圾袋10元；收条载明，收到刘小姐人民币1800元；维修费用明细载明，11月：17号下午2人半天工，18号2人各一天，19好2人各一天，共5天×350元=1750元。水管、配件共计180元，垃圾清运费100元，共计280元+1850=2030元。郭涵和刘敏主张要求新光公司履行修缮责任，但新光公司多方推诿、拒绝，郭涵和刘敏于2018年12月17日委托广东省珠海市公证处对房屋内开挖的现状进行公证后，于2018年12月19日购买水泥砂浆回填，铺瓷砖恢复原状，支出了材料及人工费4892元，并提交了珠海市健力石材经销部订货单证明，订货单中载明，进口澳特曼米黄瓷砖共3475元，买水泥102元、石材395元、拖石头车费上楼费120元、龚师傅工资材料费800元、买金鱼饲料费110元，该订货单中没有人员签字及单位印章，郭涵和刘敏主张其中的内容为刘敏父亲书写的。郭涵和刘敏认为案涉房屋内的水管不符合国家标准，申请对房屋内水管是否符合国家标准进行鉴定，因联系珠海、中山、广州多家机构均未找到具有相应资质的鉴定机构，鉴定未能进行。新光公司抗辩涉案房屋内的水管符合国家标准，并提交了《室内给水管道及配件隐蔽工程验收记录》、《建筑给水用PP-R管材检验报告》，证明新光公司施工使用的水管合格以及施工通过验收。一审法院认为，郭涵和刘敏、新光公司签订的《商品房买卖合同》及附件系有效合同，各方应恪守诚信，依约履行。新光公司提交了案涉房屋所在工程的《室内给水管道及配件隐蔽工程验收记录》、《建筑给水用PP-R管材检验报告》，证明案涉房屋所在工程使用的水管经检验合格，施工亦经验收合格，故郭涵和刘敏主张案涉房屋所使用的水管不符合国家标准，未能提供证据证明，郭涵和刘敏该项请求应予驳回。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅施行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”本案中，预埋水管漏水属于装修工程的部分，郭涵和刘敏、新光公司于2015年6月17日签订《补充协议》，将案涉房屋精装修及家电的保修期变更为自交付商品房之日起6个月，低于《规定》中“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年”的规定，故该约定无效。案涉房屋所在小区2012年5月11日已经竣工验收，郭涵和刘敏于2015年7月购买涉案房屋，双方基于此签订《补充协议》对商品房买卖合同中的保修期限进行了特别约定和变更，可见郭涵和刘敏在签订合同时对商品房的现状及风险均有考虑，郭涵和刘敏、新光公司双方亦是经协商而对保修期进行了变更，故虽然《补充协议》中约定的保修期限无效，但如依照合同约定五年保修期计算，有违双方签订《补充协议》的真实意愿，亦有违公平原则，故一审法院认定《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项中规定的保修期限作为案涉房屋的保修期，即墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限为1年。郭涵和刘敏于2015年7月31日收楼，本案中请求的维修费用发生的漏水的时间发生于2018年11月，超过了上述保修期限，郭涵和刘敏要求新光公司支付维修费用的请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《商品房销售管理办法》第三十三条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回郭涵、刘敏的诉讼请求。一审案件受理费100元，由郭涵、刘敏负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为新光公司是否应当承担郭涵、刘敏支付涉案房屋管道维修费用6912元。新光公司与郭涵、刘敏于2015年6月17日签订《补充协议》，约定房屋装修保修期为交付房屋之日起六个月，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定管道渗漏保修期最低为一年，且要求约定保修期不能低于最低保修期规定，因此《补充协议》约定装修保修期为半年违反该强制性规定，应为无效。此后，新光公司与郭涵、刘敏于2015年7月1日签订《商品房买卖合同》及附件，合同附件六《保修范围、保修期限和保修责任的约定》约定该商品房保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，保修期限不应低于国家规定的期限，出卖人可以延长保修期；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为国家标准5年，对此本院认为，一方面《商品房买卖合同》及附件缔约时间在《补充协议》之后，另一方面既然《补充协议》违反强制性规定被认定无效，对于装修管道保修期应当按照《商品房买卖合同》附件六约定，从房屋交付买受人开始计算，保修期应为五年。根据本案查明事实显示，郭涵、刘敏于2015年7月31日接受涉案房屋，因此管道保修期自2015年8月1日至2020年8月1日，涉案房屋管道漏水发生在2018年11月18日，属于保修期限内，因此郭涵、刘敏有权向新光公司主张维修费用。郭涵、刘敏提交收款收据、送货单等证据证明费用发生数额，本院认为上述人工费、材料费、运输费等为维修管道漏水产生必备费用，且费用数额均在合理范围内，故对郭涵、刘敏主张维修费6912元，本院予以采纳。一审法院对涉案房屋保修期限认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律部分不当，本院予以纠正。上诉人郭涵、刘敏针对管道保修期及维修费用的上诉理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初860号民事判决；二、珠海市新光置业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日向郭涵、刘敏支付维修费用6912元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被上诉人新光公司负担。二审案件受理费100元，由上诉人新光公司负担。（郭涵、刘敏预交二审案件受理费50元、本院退还，限新光公司于本判决生效后七日内向本院缴纳100元）本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一九年十一月十八日书记员  程 敏