广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35402号原告：深圳市秋铭投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道力嘉路108号新城2013文化创意产业园C3-101，统一社会信用代码：91440300055111920E。法定代表人：龚革，总经理。委托诉讼代理人：侯晓琳，该公司员工。委托诉讼代理人：黄世吉，该公司员工。被告：陈俞姗，女，汉族，，住址：广东省深圳市南山区，被告：陈志玲，女，汉族，住址：广东省深圳市福田区，两被告共同委托诉讼代理人：罗子钧，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王继来，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告深圳市秋铭投资发展有限公司诉被告陈俞姗、陈志玲合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市秋铭投资发展有限公司的委托诉讼代理人侯晓琳、被告陈俞姗及被告陈俞姗、陈志玲的委托诉讼代理人罗子钧、王继来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除以被告陈俞姗作为法定代表人的深圳市龙跃达润科技有限公司（现已注销）与原告于2017年11月28日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深（宝）网预买字（x）第x号）；2、判令被告于本案判决生效之日起十日内协助原告到深圳市不动产登记中心办理完成注销合同编号为深（宝）网预买字（x）第x号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的预售备案及注销位于深圳市xx公xxC座x层x号房预告登记及抵押登记，否则，原告有权暂不退还购房款；3、判令被告向原告支付解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深（宝）网预买字（x）第x号）违约金人民币94079.2元（商品房总价款940792元*10%）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币105168元（以560000元为基数，从实际自合同约定的付款期限届满次日即2017年12月14日起计至判令解除合同之日止，每日按逾期应付款的万分之三计算，暂计至2019年8月31日为105168元）。以上第3、4项款项合计人民币199247.2元；5、判令原告有权从买受人已付购房款人民币380792元中直接扣除以上第3、4项款项人民币199247.2元，不足部分由被告以现金方式补充向原告支付；6、判令被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、担保费、财产保全费等）。事实与理由：2017年11月28日，深圳市龙跃达润科技有限公司（被告陈俞姗、被告陈志玲为股东、被告陈俞姗为法定代表人，现已于2018年12月24日注销，以下简称“龙跃达公司”）与原告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深（宝）网预买字（x）第x号）（以下简称“购房合同”）及其补充协议，约定龙跃达公司购买原告开发的位于深圳市xx公xxC座x层x号房，商品房建筑面积42.89平方米,总价款人民币940792元，龙跃达公司应于2017年11月28日前交付首期房款人民币380792元，剩余房款人民币560000元于签订合同之日起15日内（即2017年12月13日前）申请办理银行贷款并向原告支付。购房合同签订至今，龙跃达公司未办理银行贷款，未与银行签订贷款合同，未向原告支付剩余房款560000元，龙跃达公司逾期付款的行为已构成严重违约。原告认为：“购房合同第六条付款办法及相关处理及附件五（即购房合同之补充协议）第三条第2款约定：因买受人或出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，买受人应按本房地产总价的10%向出卖人支付违约金，若因合同解除给出卖人造成损失的（包括但不限于该房地产重新销售价格与原销售价格之间的差价），买受人除支付上述违约金外，还应当承担赔偿责任；由于出卖人原因导致合同无法履行的，出卖人应按本房地产总价的10%向买受人支付违约金。购房合同第七条买受人逾期付款的违约责任及附件五（即购房合同之补充协议）第四条第2款约定：“买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，逾期超过60日的，出卖人有权选择解除合同，买受人应当自约定的付款期限届满之次日至解除合同之日止每日按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金，并还需按本房地产总价的10%向出卖人支付解约违约金，买受人应当配合出卖人办理解除合同备案登记的相关手续。如果由于买受人未能按照本合同约定按时支付款项导致合同解除并给出卖人造成损失的（包括但不限于该房地产重新销售价格与原销售价格之间的差价），买受人除支付上述违约金外，还应当承担赔偿责任。出卖人选择解除合同时，出卖人有权从买受人已付款项中直接扣除上述违约金和赔偿款项，剩余款项在买受人配合出卖人办妥解除合同备案登记的相关手续后三日内由出卖人无息退还给买受人。若买受人已付款项不足以支付上述违约金和赔偿款项的，买受人应当补足差额。”根据以上合同约定，原告有权解除合同，并要求龙跃达公司承担违约责任。但是，原告近期发现，龙跃达公司竟在原告毫不知情的情况下，已于2018年12月24日在深圳市市场监督管理局完成了注销登记，而被告陈俞姗、被告陈志玲为龙跃达公司的清算组成员。原告认为，原告与龙跃达公司存在购房合同，龙跃达公司拖欠原告购房款560000元未付，龙跃达公司在未告知原告的情况下清算、注销，严重损害了原告合法权益。并且，被告陈俞姗、被告陈志玲作为清算组成员在办理清算事宜期间应当忠于职守，谨慎、勤勉地履行法定义务，处理清算事务。但是，龙跃达公司清算组在龙跃达公司未完全付清购房款且未履行书面通知原告申报债权的义务的情况下申请注销公司，导致原告不能申报债权，其行为存在过错。《公司法》第二十三条规定：清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人主张其承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。……。公司已经清算完毕注销，上述股东参照公司法第一百五十一条第三款的规定，直接以清算组成员为被告、其他股东为第三人向人民法院提起诉讼的，人民法院应予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十九条的规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”根据上述公司法的有关规定，被告陈俞姗、被告陈志玲作为龙跃达公司股东及清算组成员，原告有权向被告陈俞姗、被告陈志玲主张龙跃达公司在购房合同中应承担的违约责任，并要求赔偿原告损失。两被告答辩称，一、非被告原因导致未能签订贷款合同。原告出卖的涉案房产是城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施，根据深圳市工业楼宇转让相关规定，涉案房产的受让人应当是依法注册登记的企业。本案的房屋买卖与普通的商品房屋买卖不同，购房人购买原告的房产，需先注册企业，选择按揭贷款付款的，向原告指定的兴业银行深圳分行提供材料，原告作为保证人，可以申请贷款。被告为购买原告的房产，分别注册了两家公司，向原告指定的兴业银行分别提交相同的材料申请贷款。兴业银行深圳分行与被告注册的深圳市博全畅荟科技有限公司（以下称：博全公司）签订《固定资产抵押借款合同》，说明被告注册的另一家深圳市龙跃达润科技有限公司也应当符合贷款条件。兴业银行深圳分行至今仍未与深圳市龙跃达润科技有限公司签订《固定资产抵押借款合同》不是被告的原因造成。二、合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，也超过了造成损失的30%。第一，本案双方签订的《房屋买卖合同》是原告提供的格式合同和条款，合同中的违约条款并非原、被告双方协商拟定的。第二，就当事人缔约地位强弱来说，被告是处于较弱的地位，被告为购买房屋，按照原告的要求注册公司，签订合同，交付首期款，再向原告指定的银行申请贷款。原告与兴业银行深圳分行有合作关系，才指定买受人去兴业银行深圳分行申请贷款。最后被告按照原告的要求履行完前面的义务后，银行迟迟未与被告注册的公司签订《固定资产抵押借款合同》，这不是被告所能够控制的，并非被告或被告注册的公司的过错，如果这样认定被告违约支付违约金，对被告不公平。第三，原告为购买涉案房屋支付了购房款共计410792元，涉案峰荟时代科技中心C座8层803号房并没有交付给原告使用。原告也可以将涉案房屋另行出卖给他人，现深圳的房屋都是增值的，原告将涉案房屋出卖给其他人只会卖出更高价格。因此，本案原告并没有实际199247.2元损失，被告还出了3万元装修费给原告的房屋进行了装修，涉案房产另行出卖，还会得到更高的利益。另外，兴业银行深圳分行迟迟未与被告注册的深圳市龙跃达润科技有限公司签订《固定资产抵押借款合同》，也不是深圳市龙跃达润科技有限公司过错造成的。三、被告并非拒绝履行合同而注销深圳市龙跃达润科技有腹公司。由于兴业银行深圳分行一直未办理龙跃公司的贷款，被告也与原告协商过全额退还购房款的事宜，最后原告也批准了全额退款的申请，要求被告注销不动产登记中心的备案登记。但由于被告理解错误，把龙跃公司注销了，但未注销不动产登记中心的备案登记。综上，请求人民法院根据本案上述情况，综合衡量合同履行程度、当事人的过错程度、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等因素，根据公平原则和城市信用原则予以调整违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2017年11月28日，案外人深圳市龙跃达润科技有限公司作为买方，原告作为卖方，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号：深（宝）网预买字（x）第x号）及其补充协议，约定：1、深圳市龙跃达润科技有限公司购买原告开发的位于深圳市xx公xxC座x层x号房；2、商品房建筑面积42.89平方米,总价款人民币940792元；3、深圳市龙跃达润科技有限公司应于2017年11月28日前交付首期房款人民币380792元，剩余房款人民币560000元于签订合同之日起15日内（即2017年12月13日前）申请办理银行贷款并向原告支付；4、因买受人或出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，买受人应按本房地产总价的10%向出卖人支付违约金，若因合同解除给出卖人造成损失的（包括但不限于该房地产重新销售价格与原销售价格之间的差价），买受人除支付上述违约金外，还应当承担赔偿责任；由于出卖人原因导致合同无法履行的，出卖人应按本房地产总价的10%向买受人支付违约金；5、买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，逾期超过60日的，出卖人有权选择解除合同，买受人应当自约定的付款期限届满之次日至解除合同之日止每日按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金，并还需按本房地产总价的10%向出卖人支付解约违约金，买受人应当配合出卖人办理解除合同备案登记的相关手续。如果由于买受人未能按照本合同约定按时支付款项导致合同解除并给出卖人造成损失的（包括但不限于该房地产重新销售价格与原销售价格之间的差价），买受人除支付上述违约金外，还应当承担赔偿责任。出卖人选择解除合同时，出卖人有权从买受人已付款项中直接扣除上述违约金和赔偿款项，剩余款项在买受人配合出卖人办妥解除合同备案登记的相关手续后三日内由出卖人无息退还给买受人。若买受人已付款项不足以支付上述违约金和赔偿款项的，买受人应当补足差额。2017年8月9日，被告陈俞姗通过银行转账方式向原告支付定金3万元。2017年9月12日，被告陈俞姗通过银行转账方式向原告支付装修费3万元。2017年9月12日，被告陈俞姗通过银行转账方式向原告支付首期款350792元。合计向原告支付410792元。另查，被告陈俞姗、被告陈志玲系深圳龙跃达润科技有限公司股东、被告陈俞姗为其法定代表人，深圳龙跃达润科技有限公司于2018年12月24日注销。庭审中，原告确认收到两被告支付的购房款合计410792元，涉案房产至今仍处于空置状态，并主张因涉案房产已经在不动产登记部门办理了预售登记手续，两被告未按照合同约定支付购房款，且注销了深圳市龙跃达润科技有限公司的工商登记导致涉案房产无法办理过户亦无法出售与案外人，故要求解除涉案合同，并要求两被告支付购房款总金额5%的违约金，配合原告办理涉案房产的预售登记注销手续。两被告同意向原告支付购房款总金额5%的违约金，并同意配合原告办理涉案房产的预售登记注销手续。本院认为，原告与两被告签署的深（宝）网预买字（x）第x号《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。关于涉案合同不能履行的原因。原告主张系两被告未按照约定支付购房款，且注销了深圳市龙跃达润科技有限公司的工商登记，导致涉案房产无法办理过户亦无法出售与案外人。两被告抗辩称未依约支付购房款的原因系银行未放款，且由于两被告法律意识淡薄，错误地理解了原告的意思注销了深圳市龙跃达润科技有限公司，故合同未能履行并非两被告的原因。被告的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。两被告的行为已构成违约。故原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。关于违约责任的承担，庭审中原告要求两被告支付购房款总金额5%的违约金，即47039.6元，两被告对原告的主张予以确认。故本院依法确认两被告应当向原告支付违约金47039.6元。因涉案合同已经解除，原告应将收取两被告的购房款410792元返还两被告。两被告亦应配合原告办理涉案房产预售登记的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳市秋铭投资发展有限公司与案外人深圳市龙跃达润科技有限公司于2017年11月28日签订的深（宝）网预买字（x）第x号《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议；二、被告陈俞姗、陈志玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市秋铭投资发展有限公司支付违约金47039.6元；三、原告深圳市秋铭投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告陈俞姗、陈志玲返还购房款410792元；四、被告陈俞姗、陈志玲于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告深圳市秋铭投资发展有限公司办理位于深圳市xx公xxC座x层x号房预售登记的注销手续；五、驳回原告深圳市秋铭投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2143元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院审判员 何  冰  清二〇一九年十二月二十五日书记员 谢晓帅(兼)书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。