北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初30709号原告：付振山，男，1950年8月4日出生，汉族，北京供电局设计院退休干部，住北京市西城区。委托代理人：吴杨虎，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托代理人：李维，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：刘岩，女，1985年12月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：吴景茹，女，1963年7月24日出生，汉族，金世豪源科技有限有限责任公司退休职员，住北京市西城区。委托代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。原告付振山与被告刘岩确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告付振山及其委托代理人吴杨虎，被告刘岩之委托代理人闫成祥、吴景茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付振山向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2015年8月18日签订的，关于坐落于海淀区××号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求确认案外人臧敏对坐落于海淀区××号房屋支付的购房款归原告所有；3、请求依法判令被告向原告支付468万元，即向原告支付臧敏对坐落于海淀区××号房屋支付的购房尾款；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月原告以坐落于海淀区××号房屋作为抵押，向银行申请贷款；然而由于年龄原因，银行拒绝向向原告贷款。后续，原告与被告（被告系原告后老伴吴景茹的女儿，付振山与吴景茹没结婚）达成协议：原告以将房屋出卖给被告的形式，以被告的名义向银行贷款，贷款由原告偿还。达成协议后，原告将涉案房屋过户至被告名下，被告也成功向兴业银行北京银行申请了贷款。贷款下来后，被告支付给了原告，后续银行的贷款一直由原告按月偿还。2017年4月，原告决定出售涉案房屋，并通过北京链家房地产经纪有限公司将涉案房屋出让给案外人臧敏。双方签订协议后，臧敏向原告支付了人民币40万元的定金，同时向兴业银行偿还了涉案房屋上的所有贷款，并对涉案房屋办理了解押手续。根据与案外人的约定，案外人在房屋过户后将剩余468万的尾款支付给原告。根据原告与被告的约定，原告向被告转让房屋，目的是帮助原告贷款；被告与原告均无买卖房屋的真实意思表示，其内心的效果意思是通过房屋买卖的形式套取信用机构的贷款，而非取得房屋所有权或获取购房款，所以原被告双方的行为因通谋的虚伪意思表示而使得房屋买卖合同无效，涉案房屋的实际权利人是原告。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，双方以虚伪的意思表示实行的民事法律行为无效，即原告向被告转让房屋的行为应当归于无效。根据我国合同法的规定，合同无效后，应当恢复原状；无法恢复原状或者没有必要恢复原状的，应折价补偿。目前，涉案房屋己出让给案外人臧敏，出让给臧敏系原告的真实意思表示；如此，再将涉案房屋恢复登记到原告的名下己无必要。但是，原告作为涉案房屋实际权利人，案外人支付的涉案房屋转让款理应归原告所有。然而，目前被告在收到案外人的468万元后，拒绝向原告支付相应的转让款，损害了原告的合法权利。刘岩辩称，一、在2018年2月份，原告以不当得利向西城法院进行诉讼，现该案已经审结，驳回了原告的诉求。现原告只是更换了案由，我方认为是重复诉讼，应属一事不再理。二、关于合同效力，我方认为是成立并生效的，被告是取得了房屋的完整权利，不存在原告所述帮忙一事。当时根据市场价按照380万元签订的合同，因此符合市场价格，根据合同法的相关规定，双方签订的合同应受法律的保护；原告所述被告是为了帮忙的，实际上不存在此情况，因为被告为了买房还向朋友借款，为的就是购买涉案房屋，不存在虚假订立买卖合同，在之前的诉讼中法院也对此进行了查明。基于此我方认为被告与原告达成的买卖合同是有效的，根据北京高院的的相关指导意见，我方认为房屋交易应受到法律保护。双方签订的合同是在2015年，距今已经过去多年，法院应于保护市场的交易。不同意原告的全部诉求。补充意见：一、刘岩购买付振山位于海淀区××房屋签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在付振山所谓帮助其贷款，更不存在以房屋买卖的形式套取信用机构贷款的行为，原告是看到刘岩出售的房屋涨价之后，对当初自己出售房屋行为的反悔，是不诚信的表现。二、我们认为本案不存在存量房屋买卖合同无效的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，更不符合《民法总则》的相关规定。三、付振山与刘岩的母亲吴景茹共同生活16年之久，刘岩及其母亲吴景茹给予付振山子女夫妻般的关心关怀关爱，是任何金钱都无法衡量的。在刘岩对银行贷款进行还款期间，有吴景茹与付振山双方一起前往银行进行共同还款的行为，在办理过程中，付振山确实是其个人签字，然后代表吴景茹办理了相关的向刘岩账户存款的行为，但是存入的钱主要是吴景茹提供的。所以我们认为，付振山与刘岩签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示、合法有效，不存在所谓帮忙贷款通谋的虚伪意思表示的情形，希望法院驳回原告的诉讼请求，维护合同及市场交易的稳定性。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋）系付振山于2000年购买的房改房，2014年8月7日，该房屋产权登记在付振山名下。2015年8月18日，付振山（出卖人）与刘岩（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定付振山将涉案房屋出售给刘岩，房屋存在抵押，抵押权人为广发银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2014年9月10日。合同第四条第三款约定，买受人向兴业银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币2650000元，……。合同从第五条开始所有空格部分即房屋何时交付、支付购房款、违约责任、转移登记等均未填写。2015年9月7日，兴业银行股份有限公司北京分行（债权人、抵押权人）与刘岩（主债务人、抵押人）签订《个人购房抵押保证）借款合同》，约定刘岩因购买涉案房屋向兴业银行北京分行借款265万元，借款期限360个月，并以涉案房屋作为抵押。2015年9月25日，涉案房屋产权登记在刘岩名下。房屋过户的相关税费均由付振山支付。现付振山主张，其为了获取贷款故与刘岩协商，双方签订虚假买卖合同，以刘岩的名义获得贷款，由付振山使用，因此，双方的买卖合同应属无效。刘岩对此不予认可，刘岩表示，付振山因为炒期货赔了钱，需要出售房屋还钱，因此将房屋出售给刘岩，双方意思表示真实，不存在以买卖形式套取贷款的情况，故双方合同是有效。刘岩表示，其与付振山交易价格为380万元，其中265万元是银行贷款支付给付振山，剩余的为首付款，于2015年10月19日支付了5万元现金，最后又支付了42万元，其他的首付款没有支付，因为刘岩的母亲吴景茹与付振山一起共同生活，因此，付振山就表示可以先欠付。刘岩出示其与李留宁2015年8月7日签订的借款合同及刘岩的建设银行账户交易明细（卡号×××），用于证明其为向付振山支付房款，曾向李留宁借款20万元，并将5万元支付给了付振山。借款合同显示，刘岩向李留宁借款20万元，用于购房前期周转，借款期限3个月。账户交易明细显示，李留宁于2015年8月8日分两笔向刘岩建行账户转入14万元、6万元。付振山不认可借款合同的真实性，付振山表示，交易明细显示20万元进账当天，就转出了15万元，与借款合同的约定相矛盾，另外刘岩支付给付振山的5万元，并非首付款而是借款，付振山已在收取臧敏的定金后归还给刘岩6万元，多出的1万元作为对刘岩的感谢。刘岩否认收到付振山支付的6万元。付振山表示，是使用刘岩兴业银行还贷账号（××）将6万元转给刘岩的其他银行账户。2015年10月22日，兴业银行北京分行向刘岩的兴业银行账号（××，对应卡号为××）发放贷款265万元，此前卡内金额为零。同日，贷款265万元转账至付振山的银行账户。付振山通过其工商银行账号（××）分别于2015年11月17日、2015年12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日、2016年3月17日、2016年4月17日向刘岩兴业银行还贷账号（××）转款15000元、13000元、13000元、13000元、13000元、13000元。付振山出示其工商银行账号（××）流水明细、刘岩兴业银行账号（××）流水明细及兴业银行银行存款业务单，用于证明刘岩的还贷银行卡一直由付振山持有，2016年5月开始，付振山每月从其工商银行账号取款后存入刘岩的还款账号，用于偿还银行贷款。付振山工商账号显示，2016年5月17日共取款13000元、2016年6月16日共取款13000元、2016年7月17日共取款13000元、2016年8月17日共取款14000元、2016年9月16日共取款13000元、2016年11月15日共取款7000元、2017年1月17日共取款10000元、2017年2月16日共取款14000元、2017年4月14日共取款14000元、2017年5月16日共取款13500元、2017年6月17日共取款14000元、2017年7月16日共取款14000元。刘岩兴业银行账号（××）显示，2016年5月17日共存入13000元、2016年6月16日共存入13000元、2016年7月17日共存入12700元、2016年8月17日共存入13500元、2016年9月16日共存入13000元、2016年10月17日共存入13000元、2016年11月15日共存入12900元、2016年12月16日共存入13100元、2017年1月17日共存入13000元、2017年2月16日共存入13500元、2017年3月16日共存入13000元、2017年4月14日共存入13000元、2017年5月16日共存入13300元、2017年6月18日存入13500元、2017年7月16日共存入13000元。兴业银行存款业务单显示，部分月份向刘岩还贷账号（××）存入款项的存款人为付振山。刘岩对于证据的真实性认可，但刘岩表示，其母吴景茹与付振山虽未结婚，但双方一直共同居住生活，刘岩的还贷卡一直由吴景茹保管，因吴景茹单位每月现金发放工资，因此，大部分月份是吴景茹以现金的方式还款，因吴景茹与付振山一同前往办理，存在付振山签字的情况。经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，2017年4月8日，付振山作为刘岩的代理人与臧敏签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。《补充协议》约定刘岩将涉案房屋出售给臧敏，出售价款共计770万元。第二条第1款第（1）项约定，臧敏于2017年4月8日前将第一笔定金10万元自行划转支付刘岩；第（2）项，臧敏于2017年4月15日前将第二笔定金30万元以理房通的方式支付给刘岩。第二条第4款第（1）项约定，臧敏于2017年8月15日之前将第一笔首付款265万元以第三方担保的方式支付给刘岩；第4款第（2）项，臧敏于过户前5个工作日内将第二笔首付款160万元以建委监管方式支付给刘岩；第4款第（3）项，臧敏于过户前5个工作日内将第三笔首付款223万元以理房通的方式支付给刘岩。臧敏将第一笔定金10万元支付了付振山，另外定金30万元通过理房通方式于2017年4月20日支付至刘岩兴业银行还贷账号（××）。臧敏于2017年8月11日向刘岩兴业银行贷款账号（××）支付第一笔首付款260万元。同日，2579198.13元从刘岩贷款账户中划出，用于偿还刘岩剩余的银行贷款。2018年2月23日，臧敏向刘岩光大银行账户支付了第二笔首付款160万元。2018年3月8日，刘岩光大银行账户收到臧敏通过理房通支付的第三笔首付款228万元。2018年3月12日，臧敏经公积金贷款80万元转至刘岩光大银行的账户。2018年3月10日，在办理房屋交接时，臧敏通过微信将剩余尾款19855元支付给了付振山。付振山表示，在出售房屋时，均由付振山与臧敏协商，并签订合同、收取部分房款，剩余房款因为以刘岩名义出售，故支付至刘岩的银行卡。刘岩表示，均是刘岩和吴景茹与臧敏协商的，之后委托吴景茹与付振山办理相应手续，定金10万元与尾款也是委托付振山代为收取。付振山还出示付振山的广发银行账户交易历史明细（××）、兴业银行交易记录（××），用于证明其于2015年9月9日从刘涛处借款265万元后，当日偿还了广发银行的贷款，在2015年10月22日收到刘岩兴业银行转来的265万元，当日归还给了聂常亮。刘岩认可证据的真实性，但刘岩认为与本案无关。庭审中，付振山申请聂常亮出庭作证。聂常亮陈述：我与付振山的儿子是朋友，付振山在广发行的尾款还不上时，便找到了我借钱，我为了有保障，便与付振山协商让付振山与老伴的女儿以贷款的形式过户；之后就是通过兴业银行贷款，因为和兴业银行有关系，最后把贷款办出来了，付振山也将钱还给了我，刘涛是我雇佣的，也是朋友，因为我当时没那么多钱，因此，就让刘涛出了一部分；在办理贷款之前并未见过刘岩，刘岩与付振山签订买卖合同时，我并不在场。付振山认可证言的真实性。刘岩对此不予认可，刘岩表示证言前后证言并不一致，关键核心问题又陈述不清。诉讼中，刘岩表示，因为其已经长大，但名下没有房屋，此前一直在看房，恰好付振山需要出售房屋，因此就购买了，此后又将房屋出售是因为房子面积过小，为了改善居住环境，便又将房屋出售。本院认为，本案争议的焦点为双方是否具有买卖房屋的真实意思表示。对此，本院从以下几点予以分析。第一，付振山与刘岩签订的买卖合同与交易习惯不符。按照市场的交易习惯，房屋买卖合同双方通常签订两份买卖合同，一份合同中约定双方的真实交易价格，并对首付款、产权过户等进行详细约定，另外一份为网签合同，即为了办理过户缴税所使用。但付振山与刘岩只签订了一份网签合同，且网签合同除了房屋座落、交易金额、贷款数额外，其他条款均未填写，可见双方并不关心其他的交易事项。第二，刘岩就交易过程的陈述相互矛盾。首先，刘岩表示其为了购房曾向李留宁借款20万，但账户显示借款当天便转出15万元，并未用于购房。其次，刘岩所述付振山出售房屋是为了偿还债务，但刘岩又表示首付款先支付5万（时间2015年10月19日）、最后又支付42万元，剩余的首付款68万付振山同意先欠着。付振山着急筹钱还款将房屋出售给刘岩，却又同意刘岩暂缓支付房款，明显不符合逻辑。第三、付振山与刘岩交易过程有违常理。交易时，通常由购买人负担全部的税费，即便双方没有约定，也会按照相关政策规定，各自承担各自的税费，但付振山与刘岩过户时，付振山作为出卖人却全额负担了交易的税费，有违常理。诉讼中，付振山通过银行账户明细、兴业银行存款业务单，足以证明付振山主张的向刘岩还贷账户资金的来源，也可证明付振山具体办理现金存入刘岩还贷账户的业务。刘岩虽表示现金来源于吴景茹单位发放的工资，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。付振山将房屋出售给刘岩后，仍然自行偿还刘岩名下的银行贷款，有违常理。第四，刘岩陈述的买、卖房屋的理由并不合理。2015年8月刘岩与付振山签订合同购买付振山的房屋，2017年4月，便又将房屋出售。刘岩对此解释为涉案房屋太小，需要改善居住环境，故将涉案房屋出售。本院认为，刘岩的解释并不合理。房屋交易动辄几百万，且存在首套、二套不同意的购房政策，涉及贷款比例、税率高低等交易成本，不到两年的时间内，刘岩便认为涉案房屋面积过小，出售房屋，不合常理。第五，涉案房屋出售臧敏时，相关合同均为付振山代签。刘岩虽表示均由其与吴景茹与臧敏协商，但买卖合同、补充协议等确是付振山签署，如刘岩与付振山的交易是真实的，房屋出售给刘岩之后，付振山没有理由再代表刘岩与臧敏签订合同。第六，付振山所欠债务数额与刘岩贷款数额相同。从付振山银行账户明细可知，刘涛转给付振山的款项为265万元，付振山收到刘岩账户转来的265万元后又偿还给聂常亮，而付振山与刘岩交易时，刘岩向银行贷款的数额即为265万元。综上，本院认为，付振山主张其与刘岩虚伪同谋订立房屋买卖合同之事实，已达高度盖然之标准，本院对此予以认定。现付振山要求确认双方房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。付振山要求确认臧敏支付的购房款归付振山、刘岩向付振山支付臧敏的购房尾款468元的请求。本院认为，首先，本案为合同效力之诉，付振山主张的确认购房款及支付购房款，均非本案的审理范畴。其次，本案已认定付振山与刘岩的买卖合同无效，刘岩与付振山之间自始没有合同关系，付振山要求刘岩支付臧敏的购房尾款，并无法律依据。因此，本院对付振山的该项请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款、第一百零五条、第一百零八条第一款之之规定，判决如下：一、确认原告付振山与被告刘岩于2015年8月18日就北京市海淀区××号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、驳回原告付振山的其他诉讼请求。案件受理费44240元及保全申请费5000元，由原告付振山负担13319元（已交纳），由被告刘岩负担35921元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  韩 涛人民陪审员  马世红人民陪审员  田淑萍二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张晓奕书 记 员  温晓娟