广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1288号原告：乳源瑶族自治县****物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县。法定代表人：谢世顺，系该公司总管。委托诉讼代理人：邓援越，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹芙蓉，系该公司员工。被告：叶东鸾，女，1984年10月7日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。被告：谭新旺，男，1986年12月2日出生，汉族，住广东省仁化县。原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司（以下简称“幸福物业公司”）诉被告叶东鸾、谭新旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法由审判员邱惠芬适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理，由法官助理刘艳妮全程协助办案。原告幸福物业公司委托诉讼代理人邓援越到庭参加了诉讼，被告叶东鸾、谭新旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告叶东鸾、谭新旺立即支付物业管理费（水、电公摊费）共计2262元；二、判令被告叶东鸾、谭新旺支付逾期缴纳物业管理费违约金579元；三、本案全部诉讼方面的费用由被告叶东鸾、谭新旺承担。事实和理由：被告叶东鸾、谭新旺购买了幸福家园二期房产，建筑面积117.17平方米。按照原告幸福物业公司与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条的规定，原告幸福物业公司一直依法对被告叶东鸾、谭新旺居住的小区实施规范的物业管理，为被告叶东鸾、谭新旺提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告叶东鸾、谭新旺自2018年1月1日起至2019年9月30日共拖欠应缴纳的物业管理费2262元；截止2019年9月30日，被告叶东鸾、谭新旺依法应缴纳违约金579元；合计2841元（上述费用暂计至2019年9月30日，每年费用的违约金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告幸福物业公司曾多次以多种形式向被告叶东鸾、谭新旺催交物业管理费，但其未予理解。被告叶东鸾、谭新旺的行为严重阻碍了原告幸福物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特诉诸法院，望判如诉请。被告叶东鸾、谭新旺未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告幸福物业公司向本院提供的证据材料有：1.欠费明细复印件，证明原告为被告提供物业服务，被告欠原告的物业费用数额。2.幸福家园住宅小区物业服务合同复印件，证明原告为被告提供物业服务基于与被告有签订物业服务合同。3.业主身份证复印件，证明房屋产权属于被告。4.物业服务收费备案表复印件，证明原告的物业收费标准经过乳源县发展和改革局备案，收取费用符合规定。5.商品房买卖合同复印件，证明房屋的买受人是本案两被告。对原告幸福物业公司提供的上述证据材料，被告叶东鸾、谭新旺未到庭应诉并发表质证意见，也未向本院提供证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶东鸾、谭新旺向案外人乳源瑶族自治县建筑公司（谢世全）购买了幸福家园B4座房产（建筑面积为120平方米），双方为此于2011年6月27日签订了一份《商品房买卖合同》。2012年6月17日，被告谭新旺（甲方）与乳源瑶族自治县******物业服务有限公司（乙方）签订了一份《幸福家园住宅小区物业服务合同》，被告谭新旺在该合同“甲方代表人”落款处签名并捺印，乳源瑶族自治县******物业服务有限公司在该合同“乙方代表人”落款处加盖了“乳源瑶族自治县****物业服务有限公司”公章。该合同约定：“一、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：甲方自愿购买幸福家园住宅房屋，同意接受《幸福家园住宅小区物业服务合同》规定，享有业主的权利和履行业主的义务，并接受乙方的管理。2、乙方的权利义务：乙方按照《幸福家园住宅小区物业服务合同》的各项规定进行管理，并向甲方提供物业服务。二、物业管理事项。乙方向甲方提供以下物业管理服务：1、住宅楼范围内公共场所清洁保洁。2、公共绿化及养护。3、共用部位和共用设施设备的日常运行及维护。4、房屋装饰装修管理。5、协助安全防范工作。6、车辆停放秩序的管理。7、提供其他有偿服务。三、物业服务费用。（一）、物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：甲方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起三个月后开始交纳服务费用（通知收房之日起三个月内免物业费）。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2012年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]0.70元/平方米向甲方计收）。……（二）、共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由乙方向使用人分摊计收；1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2014年12月30日按楼层分摊（2楼每户10元/月，3楼每户15元/月,4楼每户20元/月，5楼每户25元/月，6楼每户30元/月，7楼每户35元/月，8楼每户40元/月，9楼每户45元/月，10楼每户50元/月，11楼每户60元/月。）2015年1月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。4、电梯年审检测费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均平摊。……（四）、费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—2月30日一次性收取。由甲方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，甲方从逾期之日按每天1元向乙方交纳滞纳金……”。2015年11月，原告幸福物业公司就物业服务收费到乳源瑶族自治县发展改革局备案，高层住宅物业服务费自2015年11月起按0.8元/平方米收取。自2018年1月1日起，被告叶东鸾、谭新旺未向原告幸福物业公司交纳物业管理费、水电公摊费，且经原告工作人员催收未果，原告幸福物业公司遂向本院提起本案诉讼。在本案诉讼中，经本院征询，原告幸福物业公司表示其主张的违约金579元系自2018年3月1日起按1元/天的标准计至2019年9月30日止。根据原告幸福物业公司提交的欠费明细表载明，其主张的2018年1月至2019年9月共21个月的物业管理费2262元包括物业费1968元、2018年水电公摊费72元（按6元/月计收）、2019年1月至9月水电公摊费45元（按5元/月计收）、2018年度电梯电费公摊132元（按11元/月计收）、2019年1月至9月电梯电费公摊45元（按5元/月计收）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告幸福物业公司作为经营范围包括物业服务在内的具有独立法人资格的企业，其为承接幸福家园小区物业管理服务而与被告谭新旺签订了《幸福家园住宅小区物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。在《幸福家园住宅小区物业服务合同》签订后，原告幸福物业公司已向被告叶东鸾、谭新旺提供了物业服务，被告叶东鸾、谭新旺理应按照合同约定向原告幸福物业公司交纳物业管理费和水电、电梯公摊费。被告叶东鸾、谭新旺自2018年1月1日起就未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，其行为已构成违约；现原告幸福物业公司诉请被告叶东鸾、谭新旺支付2018年1月至2019年9月间的物业管理费；对原告该主张，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。在本案中，原告幸福物业公司主张按117.17平方米计收物业管理费，与被告叶东鸾、谭新旺签订的《商品房买卖合同》载明的幸福家园小区B4座房产的建筑面积120平方米不符，原告幸福物业公司庭审陈述是117.17是房屋产权证上载明的面积，故被告叶东鸾、谭新旺应向原告幸福物业公司交纳2018年1月至2019年9月间的物业管理费约1968元（117.17平方米×0.8元/平方米×21个月）。至于原告幸福物业公司主张的水电公摊费294元，原告幸福物业公司提供的欠费明细表已详细载明，被告叶东鸾、谭新旺理应缴纳水电公摊费，本院对上述水电公摊费依法予以支持。关于违约金支付问题。虽然原告幸福物业公司与被告谭新旺签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第三条第四款是约定逾期缴纳物业管理费滞纳金计收方法，但该滞纳金从性质上来讲是属违约金。由于被告叶东鸾、谭新旺自2018年1月1日起未向原告幸福物业公司交纳物业管理费，故原告幸福物业公司可请求被告叶东鸾、谭新旺支付逾期交纳物业管理费的违约金，但合同约定的违约金数额按逾期每天1元计收的标准过高，应以迟延交纳物业管理费造成的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则衡量调整；结合本案实际，本院酌情确定违约金数额为100元；对原告幸福物业公司诉请超出部分，本院不予支持。被告叶东鸾、谭新旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告叶东鸾、谭新旺于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司物业管理费包括水电公摊费共2262元和违约金100元，合计2362元；二、驳回原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告叶东鸾、谭新旺负担。本判决为终审判决。审 判 员 邱惠芬二〇一九年十二月九日法官助理 刘艳妮书 记 员 丘世通