山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4745号原告：济宁市艾嘉物业管理有限公司，住所地济宁市吴泰闸路150号。法定代表人：张洋，经理。委托诉讼代理人：刘欢（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珍（特别授权），山东舜鸿律师事务所实习律师。被告：马其祥，男，1984年2月10日出生，住山东省济宁市高新区。委托诉讼代理人：韩秋（特别授权）,山东汇贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊宪冲（特别授权）,山东汇贤律师事务所律师。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告马其祥物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市艾嘉物业管理有限公司的委托代理人张珍和刘欢、被告马其祥及其委托诉讼代理人韩秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁市艾嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费、电梯公摊费合计7012元及违约金19193元，共计26205元；2、请求依法判令诉讼费全部由被告承担。庭审后，原告撤回对电梯公摊费的诉求，变更诉求为：判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费5404元及违约金14792元。事实和理由：被告系冠亚星城C区2号楼4单元1502室业主，2013年6月25日与原告签署《冠亚星城物业管理服务合同》，根据物业服务合同的规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年1月1日起一直拖欠物业管理费等相关费用。根据合同第十条违约责任第四款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，或采取其他措施催缴。原告曾多次以多种形式向被告催交但其未予理睬。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决。马其祥辩称，一、不同意原告的诉讼请求。电梯公摊计算没有事实依据；本案属于物业服务合同纠纷，原告的物业管理服务标准与收费标准名不副实，服务存在重大瑕疵，未完全履行先合同义务，被告未缴纳物业费的行为不能构成违约，原告要求被告承担违约金的诉求没有事实和法律依据。二、原告所述事实和理由，与事实不符。原告以下行为违反了物业管理条例及双方签订的物业服务合同，没有完全履行合同义务：1、现在艾嘉物业公司收费和服务标准不对等:艾嘉物业公司物业服务是从前期开发商处承接。承接后，由原来的每平方米收费一元，单方面提价至1.36元。艾嘉物业公司违犯合同约定，未经被告同意，单方提价。现在艾嘉物业收费1.36元，应是四星级半服务。按照一星级服务标准，外来车辆出入大门应登记，艾嘉物业公司服务的冠亚星城小区所有大门外来车辆都随便出入，小商小贩在小区内高声叫卖。其连一星级服务标准规定的条件都达不到。2、自艾嘉物业服务公司管理冠亚星城小区后，小区内的各种广告收入、其他单位团体在小区举办活动的收从来没有公布过收支账目，按照物业条例的相关规定，这部分收入应当属于全体业主共有，而非属于原告所有。3、小区内公共照明设施、门面房的烟感和喷淋设施的完好率达不到百分之八十，处于长期损坏状态，至今都没有修复。以至于南大门宠物店发生火灾时不能够提前预防，造成人员伤亡事故。4、原告在未通过被告和全体业主同意的情况下，将开发商售楼时承诺业主的娱乐场所的健身器材挪走，填平游体池后，乱搭乱建，部分高价承包给外来人员办起了私人幼儿园，部分出租给一些商贩；还在公共面积上建造车位，对外出售或出租；以上这些应属于被告包括权益业主的收益，都未公布收支账目。5、2018年4月份C19号楼失火，由于艾嘉物业在楼前设置了障码桩，导致消防车进不去，靠不到楼前，延误了救火最佳时机，当时业主打开楼道的消防栓，消防栓内竟然没有水源。对业主包括被告在内的生命财产安全造成极大威胁。6、原告在物业服务期间，把小区内名贵树木都转移或出售，后经业主制止，又移回部分树木，造成大量名贵树木死亡，好多花草，因为护理不当，也造成部分死亡，给包括被告在内的业主造成了极大的经济损失。7、艾嘉物业因物业费问题违反物业条例的相关规定，非法停业主的生活用水，用电。这种行为为业主造成了很大的生活困扰，违反了其在物业服务合同中的义务和宗旨。8、原告在未征得被告及大多数业主同意的情况下，将小区内部分公共区域私自建成停车位租赁给关系好的其他业主使用，收取费用的收支账目也未向广大业主公布。原告以上种种行为，性质上就是一种严重的违约行为，未履行合同义务，导致了包括被告在内的大部分业主拒交物业服务费。故根据合同法第六十七条，山东省物业管理条例第七十二条、山东省物业管理条例实施细则第十三条、第三十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请求法院驳回原告的诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马其祥系济宁市冠亚星城C区2号楼4单元1502室房屋业主，房屋建筑面积112.6平方米。2013年6月25日，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司（作为甲方）与被告马其祥（作为乙方）签订《冠亚星城前期物业服务合同》一份，约定甲方在冠亚星城实施物业管理的权利，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。社区实行封闭式管理。物业管理服务费用收取标准为：“高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；住宅改办公的按每月每平方米1.5元收取，并且所有人应征得有利害关系的业主同意；商铺按建筑面积每月每平方米2元收取。其他费用项目：车辆管理费（已购地下车位维护费每月30元）、电梯电费（地面二层以上按系数分摊）、公共电费（按业主专有部分建筑面积分摊）等”。物业综合管理服务费用在费用发生的当月缴纳，水电代收费在发生后的一个月内缴纳。”乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或采取其他措施催缴。协议签订后，甲乙双方按照合同约定履行各自权利义务。被告马其祥未交纳2015年1月1日至2018年12月31日物业费。后经原告催要，被告马其祥未交纳物业费，双方形成纠纷。本院认为，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司与被告马其祥签订《冠亚星城物业服务合同》，有原告盖章和被告马其祥签字，因此该合同是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于《冠亚星城物业服务合同》的效力依法予以确认，该合同对于双方当事人具有约束力。被告马其祥作为业主应按物业服务合同的收费标准及时交纳物业费用。故被告马其祥应向原告济宁市艾嘉物业管理有限公司支付物业服务费5404元（112.6㎡×1元/㎡/月×48个月）。原告主张的违约金，其要求被告按合同约定日千分之三支付拖欠物业服务费的违约金，但该约定明显高于原告的损失，本院予以调整，被告逾期交纳物业服务费的违约金，本院确认按照银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告马其祥于本判决生效之日起五日内支付原告济宁市艾嘉物业管理有限公司物业服务费5404元及违约金（自应交纳物业费之日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取228元，由被告马其祥负担25元，原告济宁市艾嘉物业管理有限公司负担203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇一九年十二月二十三日书记员  卢奕帆