广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3174号上诉人(原审原告)：林培建，男，1977年6月20日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*************，公民身份号码：440************95X。委托诉讼代理人：吴晓云，广东汉基律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：湛江市怡安物业服务有限公司。住所地：湛江市麻章区麻章镇群信中学南侧住宅小区***第六层之一。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：湛江新城建设有限公司。住所地：湛江市麻章区麻章镇群信中学南侧住宅小区***第六层之二。法定代表人：陈文建，经理。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市霞山区喜宴食品商行，住所地湛江市霞山区*****。经营者：许春梅，女，1993年3月9日出生，汉族，住广东省廉江市*************，公民身份号码：440************722。委托诉讼代理人：黄星东，广东荣来律师事务所律师。原审第三人：湛江市烟麻土产公司霞山经营部。住所地：广东省湛江市霞山区*****。法定代表人：余某1。原审第三人：余某1，男，1942年11月1日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区建国15号101房，公民身份号码：440************910。上诉人林培建与上诉人湛江市怡安物业服务有限公司（以下简称为“怡安物业公司”），上诉人湛江新城建设有限公司（以下简称位“新城建设公司”），被上诉人湛江市霞山区喜宴食品商行（以下简称为“喜宴食品商行”），原审第三人湛江市烟麻土产公司霞山经营部（以下简称为“烟麻公司”）、余某1因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林培建及其委托诉讼代理人吴晓云、上诉人怡安物业公司的委托诉讼代理人靳琦，上诉人新城建设公司的委托诉讼代理人吴荣，被上诉人喜宴食品商行的委托诉讼代理人黄星东，原审第三人余某1（亦是原审第三人湛江市烟麻土产公司霞山经营部的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林培建上诉请求：一、撤销一审判决第二项判决，改判喜宴食品商行立即向林培建支付从2018年12月5日起至其向林培建腾退涉案房屋之日止的房屋使用费（按3500元/月的标准计算）；二、一、二审案件全部诉讼费用由喜宴食品商行承担。事实与理由：一、2018年2月3日，林培建依法通过淘宝网司法拍卖网站，以最高价竞得湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一房屋，并已付清四套房屋价款，湛江市霞山区人民法院于2018年3月19日作出（2017）粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一房屋归买受人林培建所有，该财产权自裁定送达买受人林培建之日起转移。林培建于2018年3月23日签收了上述执行裁定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，林培建于2018年3月23日签收（2017）粤0803执恢242号之一执行裁定之日起，即取得上述涉案房产的所有权及其他一切财产权利，有权依法占有、使用、收益、处分涉案房产。二、林培建已取得涉案房屋的财产权，喜宴食品商行占有使用涉案房屋，依法应当支付相应的房屋使用费给林培建，但林培建多次与其协商每月支付相应租金给林培建，而喜宴食品商行却置之不理，仍将租金支付给余某1。林培建告知其涉案房屋已由林培建拍下，经湛江市霞山区人民法院于2018年3月19日作出（2017)粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定涉案房屋归买受人林培建所有，该财产权自裁定送达买受人林培建之日起转移，并向喜宴食品商行出示该执行裁定书的原件，且告知喜宴食品商行其他人的收租行为已经侵犯了林培建的合法权益，系非法行为，请喜宴食品商行往后将租金交付给林培建。但是，喜宴食品商行却置之不理，将租金交付给余某1。这是其对自身财产的自行处分，不能因此免除其向林培建支付房屋使用费的义务。三、一审法院以喜宴食品商行已向余某1交付租金为由，认定林培建再要求其支付房屋使用费没有事实依据，林培建应另行向余某1主张追回，显然不当。涉案房产既已为林培建所有，喜宴食品商行拒不腾退，继续占有使用涉案房屋，依法应当支付房屋使用费给林培建，这是法定义务。至于喜宴食品商行是否向其他人支付过租金，支付过多少，这是其对自身财产的自行处分，与林培建无关，不能因此免除其向林培建支付房屋使用费的义务。且林培建已通过律师事务所向其发函提醒劝告，其无视劝告继续将租金交付其他人，是因其本身过错造成，所造成的法律后果应由其自行承担，即应由其向林培建支付房屋使用费后，另行向余某1主张返还租金。林培建没有任何过错，不应由林培建承担喜宴食品商行无视警告，轻信他人并交付租金导致经济损失的法律后果，及承担起诉后执行时难以执行的法律风险，这对林培建明显不公。四、怡安物业公司与新城建设公司签订的协议是不真实、不合法的，一审判决认为新城建设公司与怡安物业公司之间的租赁合同关系存在诸多疑点，故该《租赁合同》的真实性无法认定正确。怡安物业公司提交的租赁协议不真实，并未有证据能够证实怡安物业在房屋抵押之前就承租并实际占有房屋，所以其无权收取租金。五、林培建有权收取房屋租金。林培建于2018年3月收到执行裁定书之日起，就代替新城建设公司成为涉案房屋的所有权人，享有房屋的所有权及财产权益。林培建跟租户之间没有任何的租赁关系，因此各租户没有任何合理依据占有涉案房屋，林培建有权主张收取各租户的房屋占有使用费。林培建是依据《中华人民共和国物权法》的规定收取2018年3月至2019年11月22日的房屋占有使用费的。而在2019年11月22日，双方签订了新的租赁协议，林培建在这之后是依据租赁协议收取相应的租金。因此，林培建认为租金应当从2018年3月开始计算。上诉人怡安物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林培建的诉讼请求；二、案件的诉讼费用由林培建负担。事实与理由：位于湛江市霞山区*****、9号之一、之二、11号之一、之二、之三以及13号房屋分别属新城建设公司、林文能、林文强、林公如所有。2011年12月23日，甲方（出租方）新城建设公司、林文能、林文强、林公如与乙方（承租方）怡安物业公司签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲方分别将位于湛江市霞山区*****、9号之一、之二、11号之一、之二、之三以及13号房屋（建筑面积共1153.55平方米）租给乙方使用；租期为20年（自2012年1月1日至2031年12月31日止）；总租金为480万元（每月租金为2万元），装修期为6个月，装修期内免收租金，乙方于签订合同之日起30日内支付租金438万元，余下的30万元租金，甲方同意给予减免，租赁期顺延6个月；乙方依合同约定支付的租金，由甲方林文能代收。2011年11月29日，怡安物业公司将《委托书》送达给余某1，委托余某1继续负责对位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二及11号之一的商铺、房屋进行管理和收取租金等事项。2012年1月4日及21日，怡安物业公司先后3次向出租方指定租金的代收人林文能转账支付租金款项200万元、188万元及50万元（共计438万元）。根据怡安物业公司的书面委托，余某1分别与喜宴食品商行等承租户签订《承包商店协议书》，并负责出租房屋的管理及租金的代收工作。由于上述《租赁合同》签订之前，新城建设公司等出租方仅要求余某1每季度交纳18000元租金，且涉案房屋出租期间的管理工作仍需要余某1负责，故怡安物业公司便要求余某1仍按每季度18000元的标准，向怡安物业公司交纳租金。然而，一审法院在对新城建设公司与怡安物业公司签订《租赁合同》的真实性问题所作出的以20年租金抵债不合理，作为一份租期长达20年的合同，没有关于租金按一定规律调整的约定，且租金一次性支付，不符合日常交易习惯；怡安物业公司租赁涉案房屋后，并不是自行出租、管理，在交由他人出租、管理时，仅每月收取租金18000元，比向新城建设公司缴纳租金20000元还要少，不符合日常生活经验；以及在2012年5月23日办理借款抵押时，新城建设公司向银行提交的《租赁合同》不是2011年12月23日与怡安物业公司签订的《租赁合同》的认定，完全欠缺事实根据和法律依据，显失公平公正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”以及第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽林培建通过竞买享有涉案租赁物所有权，但怡安物业公司依《租赁合同》享有承租房屋20年的使用权利及租金收益权利应受法律保护。因此，怡安物业公司于《租赁合同》约定的20年租期内，在与喜宴食品商行约定的租期届满，且不存在续租的情形下，喜宴食品商行依法应将承租房屋退还给怡安物业公司管理使用，或由怡安物业公司另行出租，喜宴食品商行承租房屋应支付的租金理应交付给怡安物业公司。而一审法院却不顾怡安物业公司的权益，除判决喜宴食品商行将承租房屋腾退给林培建外，还判决喜宴食品商行将租金支付给林培建，损害了怡安物业公司的合法权益。上诉人新城建设公司上诉请求：一、撤销一审判决,驳回林培建的诉讼请求；二、案件诉讼费用由林培建承担。事实与理由：一、新城建设公司已经出租涉案房屋给怡安物业公司，并收取了20年的租金，一审法院没有认定该事实是属于认定事实不清。涉案房屋原是烟麻公司所有，烟麻公司转让该房屋时，新城建设公司购买了湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一的四间房屋。案外人林文能、林文强、林公如购买了相邻的属于湛江市第二日杂公司的11号之二、11号之三及13号三间房屋。上述两处房屋属旧城改造项目范围的房屋。为照顾烟麻公司的职工生活，新城建设公司自2008年起将上述房屋委托余某1出租管理，余某1每月向新城建设公司支付6000元即可。2011年12月23日，新城建设公司、林文能、林文强、林公如与怡安物业公司签订了《租赁合同》，并将房屋移交给怡安物业公司管理使用。之后，余某1提出还需要继续照顾烟麻公司职工生活，所以怡安物业公司亦同意由余某1按每月6000元的标准按季度向怡安物业公司支付租金。2017年3月，余某1告知新城建设公司，法院已将涉案房屋拍卖，林培建要求喜宴食品商行支付租金，其不知如何处理。新城建设公司随后建议余某1先将租金保留，等法院判决后再处理。新城建设公司和怡安物业公司约定的总租金是480万元，怡安物业公司依约支付了租金438万元。另外，湛江市第二日杂公司的三间房屋目前也是由该公司的留守人员在收租金。关于以上事实已经有一系列证据予以证明，一审判决没有认定该事实，显属错误。二、农业银行霞山支行提供的《租赁合同》是一份无效合同，没有法律约束力。所谓的2008年11月5日新城建设公司与余某1签订的《租赁合同》，合同中写明每月的租金为60000元。该《租赁合同》中甲方的盖章不是新城建设公司的印章，而乙方“余建勋”的签名也不是余某1本人的签名。开庭时余某1已说明该事实。可见，该《租赁合同》不是新城建设公司与余某1的真实意思表示，是一份无效合同。另外，到目前为止，这些房屋的租金也是每月3000元至4000元，如果60000元/月，余某1则存在亏损。所以，一审判决以一份无效合同来否定新城建设公司与怡安物业公司签订的合法有效合同，显然是错误的。三、一审判决遗漏主体，程序不当。前面已述，新城建设公司出租给怡安物业公司的房屋一共是七间的，其中新城建设公司有四间，林公如、林文能、林文强每人一间，所以《租赁合同》是新城建设公司及林公如、林文能、林文强与怡安物业公司签订的。新城建设公司人与怡安物业公司已经提交了《租赁合同》，且《租赁合同》与林公如、林文能、林文强三人存在利害关系。一审判决没有通知林公如、林文能、林文强参加诉讼，显然是遗漏主体，程序错误。喜宴食品商行答辩称：喜宴食品商行是承租人，一直按时缴交租金，从来没有欠过租金。在涉案拍卖程序中，喜宴食品商行没有收到拆迁的通知书。在司法处理过程中，法院也没有通知喜宴食品商行应向哪方缴纳租金。喜宴食品商行与林培建签订了新的租赁合同，已经交了3个月租金给林培建，请求法院驳回林培建的上诉请求。原审第三人烟麻公司、余某1陈述称：涉案的店铺都是由余某1管理的。湛江市霞山区人民法院将涉案房屋拍卖，但是没有对店铺的租金进行处理，导致出现纠纷。而怡安物业公司和新城建设公司是在2012年签订合同，余某1和另外的五六户住户也是2012年签订合同。余某1经营涉案店铺20多年了，铺租一直没有变过。林培建是在2018年3月买下涉案房屋，因此租户在2012年签的合同与其无关，林培建无权干涉余某1等人签订的租赁合同。另外，一审法院认定新城建设公司与余某1于2008年11月5日签订的《租赁合同》真实是错误的，涉案商铺及其他几间商铺的月租金总共才18000元，而不是60000元。《中华人民共和国合同法》规定，在租赁期内，租赁物有变动的，不影响租赁的效力。而怡安物业公司和新城建设公司同时也拿合同过来继续执行，所以余某1的租期应当到租赁合同期满。林培建向一审法院起诉请求：一、解除林培建与喜宴食品商行的租赁关系；二、喜宴食品商行立即补缴林培建租金14400元（租金支付至喜宴食品商行腾退并返还房屋之日止)；三、喜宴食品商行立即将其所占用的房屋腾退给林培建；四、案件诉讼费用由喜宴食品商行承担。一审法院审理查明：位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一的产权原登记在新城建设公司名下。一审法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行与被执行人陈文建、张吉荣、林公如、林文能、林文强、曾玉明、新城建设公司金融借款合同纠纷一案中，于2015年12月9日作出（2015）湛霞法执字第557号执行裁定，裁定轮候查封新城建设公司名下位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一的房屋。一审法院根据已生效的（2015）湛霞法民三初字第121号民事判决，依法通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述房产。2018年2月3日，林培建以最高价竞得上述房产，且已付清四套房产款。一审法院遂于2018年3月19日作出（2017)粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一的房屋归买受人林培建所有，该财产权自裁定送达买受人林培建时起转移。林培建于2018年3月23日签收了上述执行裁定。后林培建委托律师于2018年6月25日向使用涉案房屋的原租户湛江市霞山区达记食品商行（经营者黄文琪）发出《律师函》，要求黄文琪按月租金4000元的标准向林培建支付租金，逾期不交租，林培建有权解除租赁关系。因黄文琪不向林培建支付租金，亦不将涉案房屋交还给林培建，故林培建诉至一审法院，后由于涉案房屋由喜宴食品商行接手经营，林培建遂申请撤回对湛江市霞山区达记食品商行的起诉，并申请追加喜宴食品商行作为被告参加诉讼，要求喜宴食品商行承担腾退房屋及支付租金的义务。另查明，新城建设公司在向中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行借款时向银行提交了其与余某1于2008年11月5日签订的《租赁合同》一份，约定新城建设公司将位于湛江市霞山区*********的土地及7间商铺出租给余某1用于经营，租赁期限自2008年11月5日起至2013年11月5日止，每月租金为6万元。怡安物业公司为证实其与新城建设公司存在租赁关系向一审法院提交了《租赁合同》和银行卡交易明细。其中《租赁合同》载明签署日期为2011年12月23日，内容主要为：1.新城建设公司、林文能、林文强、林公如将位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一、11号之二、11号之三及13号房屋租给怡安物业公司使用，租期20年，自2012年1月1日至2031年12月31日；2.每月租金2万元，总租金480万元，装修期6个月，装修期内免收租金；3.怡安物业公司在签订合同之日起30日内支付租金438万元，余下的30万元租金，新城建设公司同意减免。怡安物业公司提交的银行卡交易明细显示怡安物业公司的原法定代表人林兴分别于2012年1月4日和1月21日向账号为622*************309的银行卡汇款200万元、188万元和50万元、895万元。2017年5月1日，余某1以烟麻公司的名义与黄文琪签订《承包商店协议书》，约定将民治路7号北门商店承包给黄文琪经营管理使用，经营期为三年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止，每月承包费3700元。黄文琪在涉案房屋经营至2018年11月。后余某1将涉案房屋租赁给许春梅，并以烟麻公司的名义与许春梅于2018年12月5日签订《承包商店协议书》，约定将民治路7号北门商店承包给许春梅经营管理使用，经营期为三年，自2018年12月5日起至2021年12月4日止，每月承包费3700元。合同签订后，喜宴食品商行依约向余某1支付了租金。再查明，坐落在湛江霞山民治路xx号房屋建筑面积119.92平方米，2006年11月6日被查封，2010年9月10日办理抵押登记，2012年5月23日撤销抵押，2012年5月23日又办理了抵押，2014年9月26日被查封,2015年12月11日被轮候查封，2016年3月9日又被查封。一审法院审理认为，林培建起诉请求喜宴食品商行腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费，故本案属物权保护纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.新城建设公司与怡安物业公司签订的《租赁合同》是否真实有效；2.林培建的各项诉讼请求是否有法律依据和事实依据。关于新城建设公司与怡安物业公司签订的《租赁合同》真实性问题。从在案证据来看，第一，新城建设公司与怡安物业公司的债权债务是否真实存在不清楚，新城建设公司的陈述前后不一致。第二，即使存在真实的债权债务关系，以20年的租金抵偿债务不合理。第三，作为一份租赁期限长达20年的合同，该合同中没有关于租金按一定规律调整的约定，且租金一次性支付，不符合日常交易习惯。第四，怡安物业公司未能提交证据证明账号为622*************309的银行卡是林文能所有，林兴向该银行卡汇款的438万元并不能证明就是支付《租赁合同》的租金；即使该银行卡是林文能的，林兴在2012年1月21日另外向该银行卡汇款895万元，不能排除林兴与林文能存在其他经济往来的可能，以及其他资金往来的可能。第五，怡安物业公司向新城建设公司租赁涉案房屋后，并不是由其自行出租、管理，而是交由余某1、梁书记出租、管理，仅收取两人每月租金1.8万元，比其向新城建设公司缴纳租金2万元还要少，不符合日常生活经验。第六，在2012年5月23日办理借款抵押时，新城建设公司向银行提交了其与余某1签订的《租赁合同》，而不是提交其与怡安物业公司于2011年12月23日签订的《租赁合同》。因此，新城建设公司与怡安物业公司之间的租赁合同关系存在诸多疑点，故该《租赁合同》真实性无法认定。怡安物业公司主张其是涉案房屋承租人的依据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，一审法院于2018年3月19日作出的（2017）粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一的房屋归买受人林培建所有。该裁定已经发生法律效力，林培建对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。位于湛江市霞山区***7号**房屋现由喜宴食品商行占有、使用，林培建要求喜宴食品商行腾退房屋返还给林培建并支付房屋使用费的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。林培建要求按每月3500元的标准计算房屋使用费，未超过湛江市住房和城乡建设局颁布的房屋租赁市场指导性租金标准，一审法院予以支持。喜宴食品商行应当自判决生效之日起按月租金3500元的标准支付房屋使用费。林培建、喜宴食品商行之间没有签订租赁合同，即不存在租赁关系，故林培建要求解除林培建、喜宴食品商行双方的租赁关系，一审法院不予支持。余某1与喜宴食品商行于2018年12月5日签订的《承包商店协议书》，是在涉案房屋被抵押和查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，余某1主张由其继续出租涉案房屋没有法律依据，一审法院不予采纳。喜宴食品商行已依约向余某1支付租金，林培建再要求喜宴食品商行向其支付房屋使用费没有事实依据，林培建可另行向余某1主张。喜宴食品商行经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限湛江市霞山区喜宴食品商行在判决发生法律效力之日起30日内腾退位于湛江市霞山区*****北门房屋并将上述房屋交还给林培建；二、限湛江市霞山区喜宴食品商行在判决发生法律效力之日起30日内向林培建支付自判决发生法律效力之日起至其向林培建腾退交还房屋之日止的房屋使用费（按3500元/月的标准计算）；三、驳回林培建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元，由湛江市霞山区喜宴食品商行负担。二审期间，喜宴食品商行向本院提交了以下证据：一、《承包商店协议书》，拟余某1已一直收取喜宴食品商行的租金至2019年9月，喜宴食品商行从未拖欠租金，应当驳回林培建的诉求；二、《租赁合同书》一份，《收款收据》一张，拟证明喜宴食品商行已与林培建签订了续租合同，并且林培建已收取喜宴食品商行的押金4万元（含李运兴），以及2019年10月至12月的租金，喜宴食品商行至今从未拖欠租金，应当驳回林培建的诉讼请求。林培建、怡安物业公司、新城建设公司、烟麻公司、余某1均没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对林培建提交的证据，林培建质证认为：对证据一的真实性没有异议，关联性有异议。林培建在拍卖下涉案房屋后，已多次告知并提醒租户涉案房屋的产权已经转移，有要求租户到法院核实。在租户不配合的情况下，林培建报警处理，又通过律师事务所发函告知租户。但租户仍然继续向余某1缴交租金，其产生的损失应当由其自负后果，不能免除其向林培建支付占用费的法定义务，林培建已经尽到最大的提醒告知义务。对证据二的真实性、合法性和关联性均予以认可；怡安物业公司质证认为：对证据一的真实性、合法性和关联性均没有异议。对《租赁合同书》的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。林培建无权与商户签订租赁合同，因为怡安物业公司与新城建设公司的租赁合同还没到期，林培建不享有涉案房屋的出租权。对《收款收据》的真实性、合法性和关联性没有异议；新城建设公司质证认为：同意怡安物业公司的质证意见；烟麻公司、余某1对上述证据没有意见。本院经审查后认证认为：喜宴食品商行在二审提交的证据一对本案的事实认定没有影响，故本院不予采纳；证据二属于新证据,且对本案的事实认定有重要影响,故本院予以采纳。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：新城建设公司陈述称其购买取得涉案房屋后，仍同意烟麻公司使用涉案房屋，并由余某1负责涉案房屋租赁事宜，且同意余某1将涉案房屋出租给喜宴食品商行，余某1对此亦予以承认；烟麻公司、余某1陈述称其收取商铺租金后交给新城建设公司或怡安物业公司，且其向喜宴食品商行等租户收取的租金高于烟麻公司、余某1向新城建设公司或怡安物业公司交纳的租金，新城建设公司、怡安物业公司对此均予以认可。怡安物业公司陈述称其与新城建设公司签订租赁合同之前知悉涉案房屋的租赁、使用情况，并陈述称其系看中涉案房屋的投资开发价值对涉案房屋投入高额租金。另查明：广东省湛江市霞山区人民法院于2019年9月30日发出（2017）粤0803执恢242号之一《公告》，通知许春梅应于2019年10月31日前迁出涉案房屋。林培建于2019年11月25日向广东省湛江市霞山区人民法院出具《证明》，明确其已收回涉案房屋管业。2019年11月24日，许春梅与林培建签订《租赁合同书》，约定将包括涉案房屋在内的湛江市霞山区***7**屋出租赁给许春梅（涉案房屋实际上仍是由喜宴食品商行经营使用）。本院认为：本案中，林培建请求解除其与喜宴食品商行之间的租赁关系，并请求喜宴食品商行返还房屋及支付租金，故本案属房屋租赁合同纠纷，一审法院确定本案为物权保护纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对林培建、怡安物业公司、新城建设公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据林培建、喜宴食品商行、怡安物业公司、新城建设公司上诉请求的事实理由，喜宴食品商行的答辩意见及烟麻公司、余某1的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于本案各当事人的法律关系应如何确定的问题。在新城建设公司受让取得涉案房屋权属后，新城建设公司与烟麻公司协商同意继续由烟麻公司使用涉案房屋，并约定由余某1管理涉案房屋租赁事宜，该事实新城建设公司、烟麻公司及余某1均予以承认，虽然新城建设公司与烟麻公司之间并未签订书面合同，仍足以推定新城建设公司与烟麻公司之间存在法律关系。新城建设公司同意余某1占有使用涉案房屋，余某1定期向新城建设公司交纳费用，结合涉案房屋确实一直由余某1收取租金，且余某1向租户收取租金数额高于余某1交给新城建设公司租金数额的事实，双方之间的法律关系符合租赁合同的特征，新城建设公司和余某1认为双方之间是委托管理关系，与本案客观事实不符，本院不予采纳。余某1是烟麻公司的工作人员，其管理涉案房屋租赁事宜属职务行为，其行为的后果归属于烟麻公司。新城建设公司与余某1于2008年11月5日签订《租赁合同》的目的是为了办理银行贷款手续，该《租赁合同》约定的租金价格并非涉案房屋真实租赁价格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该《租赁合同》关于租金价格的部分无效。但2008年11月5日《租赁合同》约定租赁期限为2008年11月5日起至2013年11月5日止，结合此期间烟麻公司实际使用涉案房屋的事实，可推定该租赁期限属于新城建设公司、烟麻公司的真实合意。上述《租赁合同》租赁期限届满后新城建设公司、烟麻公司均未提出异议，故双方之间的租赁合同转为不定期租赁合同。新城建设公司与烟麻公司之间的租赁关系因原租期届满而转为不定期租赁合同时，涉案房屋已设立抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，结合烟麻公司对涉案房屋已设立抵押权明知的情况，应认为新城建设公司与烟麻公司的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，林培建基于中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行实现抵押权而竞拍取得涉案房屋，故林培建不受新城建设公司与烟麻公司的租赁关系的约束。关于怡安物业公司与新城建设公司2011年12月23日签订的《租赁合同》，根据新城建设公司与怡安物业公司的陈述，该《租赁合同》签订的背景情况以及结合涉案房屋在该合同签订之前早已由烟麻公司、转租商户占有使用的事实，可见怡安物业公司签订该租赁合同的目的并非获得涉案房屋的租赁权，而是担保其将来可能获得的房地产开发利益，故该《租赁合同》不符合租赁合同的特征，且亦不能认为新城建设公司在签订该《租赁合同》后已将涉案房屋交付给怡安物业公司使用。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的物权变动不破租赁规则，旨在强化对承租人利益的保护、维持交易的稳定与安全，怡安物业公司不享有涉案房屋的租赁权，其与新城建设公司2011年12月23日签订的《租赁合同》不适用上述法律规定，新城建设公司、怡安物业公司主张林培建应受该《租赁合同》的约束以及怡安物业公司对涉案房屋享有权利，无事实与法律依据，本院不予支持。余某1以烟麻公司的名义与喜宴食品商行于2018年12月5日签订了《承包商店协议书》，新城建设公司表示对该合同知情且同意，该《承包商店协议书》并未违反法律规定，属合法有效的转租合同。虽然在上述转租合同签订时涉案房屋已经设立抵押权，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，可见财产设立抵押权后的租赁关系并非当然无效，只是不能对抗已登记的抵押权，故一审法院以《承包商店协议书》签订于涉案房屋抵押之后认定合同无效不当，本院予以纠正。同理，虽然《承包商店协议书》签订于涉案房屋被人民法院查封之后，但法律并无查封后不得出租的禁止性规定，《承包商店协议书》属负担行为，其不能对抗申请执行人的权利，但并非当然无效，故一审法院以《承包商店协议书》签订于涉案房屋查封之后认定合同无效亦属不当，本院予以纠正。但是，在林培建拍卖取得涉案房屋权属后，新城建设公司已不是涉案房屋的所有人，林培建未同意与烟麻公司建立租赁关系，亦不同意由烟麻公司向喜宴食品商行出租涉案房屋，故即便喜宴食品商行与烟麻公司之间存在租赁关系，因烟麻公司对涉案房屋无权处分，故喜宴食品商行对涉案房屋的占有使用涉案房屋已属无权占有。二、关于涉案房屋的租金应如何处理及喜宴食品商行应否向林培建返还房屋的问题。如前所述，林培建与喜宴食品商行之间不存在租赁关系，故林培建请求喜宴食品商行向其支付租金，不具备事实基础。因林培建在本案一审中未依据物权请求物权保护，其二审中提出喜宴食品商行应向其支付占有使用费，与本案不属同一法律关系，超过本案一审诉讼请求的范围。考虑到一审法院并未就喜宴食品商行是否应承担侵权责任的问题组织双方辩论，而喜宴食品商行虽是涉案房屋的直接占有人，但其占有使用涉案房屋并非从林培建处侵夺而来，而是基于烟麻公司对其的交付，且烟麻公司主张其向喜宴食品商行收取租金后，已将部分租金交纳给新城建设公司、怡安物业公司等具体情况，为充分保障各当事人的诉讼权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，林培建应就物权保护问题另行起诉，本案对此不予处理。2019年11月以后，林培建与喜宴食品商行已成立了新的租赁合同关系，喜宴食品商行在2019年11月以后占有使用涉案房屋属有权占有。另外，因广东省湛江市霞山区人民法院对涉案房屋执行腾迁，涉案房屋已交由林培建管业，一审法院在其已对涉案房屋执行腾迁后，仍判决喜宴食品商行将涉案房屋交还给林培建以及支付占有使用费不当，属于重复处理，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2042号民事判决；二、驳回林培建的全部诉讼请求。一审案件受理费135元，由林培建负担；二审案件受理费135元，由林培建负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇一九年十二月三十一日法官助理 邱诗婷书 记 员 张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。