江西省弋阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1126民初2111号 原告：叶任波，男，1978年7月23日出生，汉族，江西省弋阳县人，初中文化，经商，户籍地江西省弋阳县，现住江西省弋阳县。 委托诉讼代理人：汪国世，江西盛义律师事务所律师，特别授权代理。 被告：李龙明，男，1959年8月18日出生，汉族，江西省弋阳县人，小学文化，农民，住江西省弋阳县。 第三人：李勤辉（系被告李龙明之子），男，1988年5月26日出生，汉族，江西省弋阳县人，初中文化，自由职业者，住江西省弋阳县。 原告叶任波与被告李龙明、第三人李勤辉买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告叶任波及其委托诉讼代理人汪国世、被告李龙明、第三人李勤辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶任波向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2016年2月17日签订的购建房用地协议无效。由被告返还购地本金402000元并支付利息153765元（从2016年2月17日至2019年11月16日，按银行同期贷款利率0.85%计算），合计555765元。由第三人依法承担连带责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与第三人系父子关系。2016年元月，被告告知原告其与第三人在本村梅山坞家塘西南有一块土地可用于建房且可办理到建房手续，问原告是否要购买。因双方系朋友，经协商原告同意购买400㎡土地，后原告支付给被告定金35000元。双方于2016年2月17日签订了购建房用地协议书，之后原告支付给被告剩余购地款365000元，并由被告出具了收条。另外，原告还向第三人支付了2000元购路款。合同签订后，原告于2017年12月在案涉土地建围墙时遭被告村村民阻止。原告才清楚案涉土地没有任何手续，不是国有出让土地。经咨询了解原告得知案涉土地系村集体土地，双方转让土地行为无效。后原告多次找被告及第三人协商，均未果，故起诉请求判如所请。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.原告身份证复印件1份，拟证明原告诉讼主体资格适格等； 2.购建房用地协议书1份，拟证明原、被告签订购地协议的事实，约定了购地价款400000元，案涉协议中的土地是梅山村集体所有土地，该协议系无效协议等； 3.集体修路协议书1份，拟证明第三人明知原告购买了案涉土地，收取原告修路款2000元的事实等； 4.收条1份、转账凭证1份，拟证明被告收到原告支付的购地款400000元，其中180000元为转账的等。 被告李龙明辩称，1.签订购建房用地协议之前被告并不认识原告，不是被告主动去找原告的，也告知了原告购买该土地是不能建房屋的；2.转让给原告的土地是被告向张志宏、易永红购买的。双方签订购地协议，并收到原告购地款400000元属实。因为原告购买的土地就位于第三人家门口，原告交付给第三人的是修路费用；3.购地协议约定如被告村村民干涉、阻挠原告建房由被告出面协调处理；关于涉及办理相关建房审批手续则由原告自行解决。另外约定如果案涉土地被征收，补偿款归原告所有等。现案涉土地已属原告所有、使用，雷竹被原告清除，也未被征收或者征用。被告不同意原告的诉请，请求依法裁决等。 被告围绕辩称意见依法提交了2005年6月18日签订的协议书1份，拟证明南岩镇水南村梅山小组将包括案涉土地在内的1242㎡土地于2005年6月18日以每平方40元价格出卖给张志宏、易永红并签订了协议。2014年10月7日，被告从张志宏、易永红处以每平米400元价格受让了上述土地等。 第三人李勤辉述称，购建房用地协议不是第三人签订的，第三人也未收到购地款。第三人只是收到了原告交付的修路费用2000元，且道路已经修好，原告已经使用了。第三人不同意承担连带责任等。 第三人未向本院提交任何证据。 被告、第三人对原告提交的上述证据均无异议。第三人认为自己并未参与原、被告间的土地买卖，只是收到了原告给付的2000元修路款。本院认为上述证据来源合法，内容客观，且被告、第三人对上述证据均无异议，因此本院对原告提交的上述证据予以采信。 原告对被告提交的协议书的真实性无异议，对其关联性有异议，认为该协议证明不了被告从张志宏、易永红处购地价格为400元/㎡，该协议证明了案涉土地属于村集体所有等。第三人对该证据没有意见。本院认为，虽然原告对该证据的真实性无异议，但该证据仅能证明被告受让了包括案涉土地在内的土地的来源，且该土地属村集体所有，不足以证明被告以每平方米400元价格受让了上述土地等。 根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2005年6月18日，被告所在的梅山村小组与张志宏、易永红签订了协议书，协议书约定梅山村小组将坐落于坞家塘西南一块土地（面积为1242平方米）以每平方米40元的价格出卖给张志宏、易永红，并约定土地补偿金额为49680元于双方签字生效时交付。协议签订后，张志宏等人在上述土地上种植了雷竹，未办理土地权属手续。2014年10月7日，张志宏、易永红在上述协议中签字同意上述协议所含所有内容全权转让给被告，双方未签订转让协议，事后也未办理土地权属变更手续。2016年2月17日，因原告建房需要，被告将位于梅山坞家塘西南的土地中的400平方米出卖给原告，双方签订了购建房用地协议书，协议约定了：1.转让土地四至为：东邻消防通道陈东升家围墙边，南至程志坚四家围墙边，西至黄志尧家围墙边，北至李勤辉家门前马路，面积为400平方米；2.转让价款为400000元，购地单价1000元/平方米；3.付款方式：被告必须将竹林清除干净，原告预付35000元。待地面规划清楚，交付给原告，原告一次性付清余额365000元；4.被告必须确保原告在建房施工过程中，梅山村民不得干涉、阻挠。如有干涉、阻挠，被告必须出面协调处理。协议还约定了其他事项。同日，被告出具了收条1份，收到原告购地款400000元。双方至今未能办理土地转让过户相关手续。原告交付购地款后将案涉土地上的雷竹清理掉，运来红石将土地的四至界限围住。原告于2017年下半年在案涉土地上建房划线时遭被告村村民阻挠，致使案涉土地一直闲置，且至今未被征收或者征用。原告建房划线未成后多次找被告和第三人协商解决退款，均未果。原告遂以案涉土地无相关合法手续，土地转让无效等为由诉至法院。 另查明，2016年2月5日，原告与第三人等人签订了集体修路协议书，第三人收取了原告按住房面积比例分摊的修路费用2000元，原告也使用了该道路通行。原告在购建房用地行为发生前后，其户口不在南岩镇水南村梅山小组，即原告不是南岩镇水南村梅山小组村集体成员。 本院认为，本案的争议焦点为：1.购建房用地协议书的效力；2.双方有无过错；3.第三人是否应承担连带责任。 一、关于购建房用地协议书的效力问题。被告将坐落于南岩镇水南村梅山小组坞家塘西南一块土地中的400平方米出卖给原告，并签订了购建房用地协议书，协议约定了建房用地的主要内容及双方的权利和义务，原告按约定时间、数额将购地款交付给被告。根据本院查明的事实及结合原、被告提交的证据，确认案涉土地属于梅山村小组集体所有，而原告向被告购买土地的目的是用于建房。本院认为，所谓宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，宅基地所有权属于农村农民集体所有。依照《中华人民共和国物权法》第五十九条：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”；第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。和《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让”；第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，……”之规定，因此，村集体所有的土地属于本集体成员集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，其只能在本集体经济组织成员间内部流转。而本案原告不是案涉土地所在的村集体经济组织的成员，案涉土地属梅山村集体所有，被告未取得该土地使用权的合法手续，购建房用地协议书虽系原、被告真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定而自始无效。 二、关于双方有无过错问题。本案原告购买案涉土地的目的是作为宅基地用于建房，其知道或者应当知道案涉土地系村集体所有，被告无土地使用权合法手续，购建房用地协议违反了土地管理法律、法规的相关规定。因此，原告自身存在过错。被告明知案涉土地系本村集体所有，被告从张志宏等人处受让案涉土地，未依法定程序办理土地转让的合法手续，其知道或者应当知道农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设等法律规定，而将案涉土地出卖给原告，也存在过错。被告辩称案涉土地可以出卖，没有过错等，违反了土地管理法律及法规的相关规定，本院不予采纳。 三、关于第三人是否应当承担连带责任的问题。根据本院查明的事实，第三人未在购建房用地协议书中签名或者捺印，也未收取购地款，不是购建房用地协议的一方当事人，第三人仅依据与原告等人签订的集体修路协议书收取了分摊给原告的修路费用2000元，且原告也实际使用该道路通行。另外，本案的基础法律关系为关于土地的买卖合同关系。因此，原告主张由第三人承担连带责任，其证据不足，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，由于原、被告签订的购建房用地协议书违反了法律、行政法规强制性规定，故该协议自始无效。原告要求确认购建房用地协议书无效的诉讼请求，于法有据，本院依法确认该协议无效。双方因该购建房用地协议而取得的财产应当予以返还。对原告要求由被告返还购地款的诉讼请求，因原告购买的案涉土地上原已种植雷竹，原告为建房将雷竹清除，从而给被告造成了一定的损失，且原告实际支付购地款为400000元，自身也存在过错，因此，对该诉讼请求本院予以部分支持。对原告要求被告支付利息的诉讼请求，不符合有关法律规定，本院不予支持。对原告要求由第三人承担连带责任的诉讼请求，其证据不足，理由不成立，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告叶任波与被告李龙明签订的购建房用地协议书无效； 二、由被告李龙明于本判决生效之日起七日内向原告叶任波返还购地款382000元； 三、驳回原告叶任波要求第三人李勤辉承担连带责任的诉讼请求； 四、驳回原告叶任波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9358元，减半收取4679元，由原告负担1463元，被告负担3216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  杨萃江 二〇一九年十二月二十六日 书记员  游 慧