广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4122号原告：黄茵茵，女，1957年11月24日出生，香港特别行政区居民，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区，法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。原告黄茵茵与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄茵茵向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金26400元及利息（利息以26400元为本金，自2017年9月11日起计至租金付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在丽铂公馆楼盘销售现场看房时，售楼现场人员派发的宣传单大幅度宣传“发展商承诺签约后12个月按月收租，即签即收租!收益享不停!”“面积约56两房一厅，年收益26400元”等内容。于是原告2016年9月10日与被告签订《商品房买卖合同》(预售)，购买被告所有的恒福丽铂公馆2座22单元29层2922号房，建筑面积约56平方米。根据被告售楼现场人员的口头承诺及宣传单的书面承诺，被告应当在原告签约后12个月按月付租，向原告支付2922号房的年收益26400元。但是被告至今未支付，严重违反了双方的约定。鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师于2019年6月13日通过邮政快递向被告邮寄《律师函》，要求被告向原告支付2922号房的年收益26400元。但被告收到《律师函》后拒不处理。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束”和第十五条:“……商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，被告对外销售发布的广告宣传资料，载明“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租!收益享不停!”等内容，也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如单间(约30㎡)租金为1700元/月、一房一厅(约35㎡)租金为1900元/月、两房一厅(约56㎡)租金为2200元/月。表明被告对外宣传的广告，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦十分明确，而且该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。因此，被告在销售广告中所作的租金收益说明，对房屋价格的确定有重大影响，足以让原告等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同，应视为要约。被告并未按照其承诺向原告支付房屋年收益26400元，构成违约，应当支付欠付的26400元及利息。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告恒福公司辩称：一、原告要求给付26400元及利息的诉讼请求缺乏事实及合同依据。在原告提供的《商品房买卖合同》以及其他证据材料中，并无约定被告租用原告名下的涉案房屋。即使原告举证的生效判决书确认了被告的广告宣传资料内容构成要约，但原告在收楼后两年内（原告于2017年8月31日收楼，于2019年6月13日向被告发出律师函）未向被告表达过同意返租房屋的意思。原告显然没有在合理的期限内做出同意返租的承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十三条第二款第二项的规定，被告的要约已经失效。且，原告的涉案房屋现正租赁给第三人使用，原告的行为也已表明:其不同意将房屋返租给被告。故，原告没有任何事实或者法律依据向被告主张租金收益。二、如果原告请求的是返租租金，其起诉已经超过了法定的诉讼时效。原告在诉状中明确主张2016年9月10日之后就享受租金收益。但在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》生效之前，原告未提起诉，故其诉请已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求缺乏法律与事实依据，请求法院予以驳回。原告黄茵茵在诉讼中提交以下证据：1.微信网页打印件、宣传广告海报各一份，拟证明被告承诺买房即签约即收租金，面积56㎡的户型每月返租2200元，年收益26400元；2.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告向被告购买恒福丽铂公馆2座22单元2922房，该房面积约56㎡；3.律师函、快递回执、投递情况资料，拟证明原告委托律师于2019年6月13日发出律师函，要求被告支付租金收益26400元，但被告拒不理睬；4.（2018）粤06民终7169、7233号民事判决书各一份，（2018）粤0607民初375、479号民事判决书各一份，（2019）粤0607民初1891、1902、1903号民事判决书各一份，拟证明经生效判决认定，被告所作的租金收益广告属于要约，故被告应按约定向原告支付租金收益；5.佛山市三水区市场监督管理局行政处理告知书一份，拟证明被告存在虚假广告宣传的违法行为，市场监督管理局责令被告停止发布广告、消除影响并处以罚款；6.广告宣传单一份，拟证明被告承诺即签即收租金，每月租金从1700元到2200元不等。被告恒福公司在诉讼中提交如下证据：1.《协议书》一份，拟证明被告已履行通知收楼义务，涉案房屋已于2017年8月31日前交付原告；2.涉案房屋的电费收款收据五张、物业公司出具的证明，拟证明原告已将涉案房屋出租给案外人使用；3.（2019）粤0607民初2446号民事判决书，拟证明业主在被告的介绍下与酒店管理方签订《委托管理经营协议》或房屋租赁合同，才享有请求支付租金的权利。本院对原告黄茵茵提交的证据认证如下：1.关于证据1和证据6，虽为复印件（打印件），但根据本院在（2018）粤0607民初375、479号等案件中查明的事实，以及佛山市中级人民法院在（2018）粤06民终7169、7233号等案件中查明的事实，该等广告宣传资料属于被告委托的广告公司制作，被告确实存在相关广告宣传的行为，故本院对该两组证据予以采信；2.关于证据2、3，被告对其无异议，本院予以采信；3.关于证据4，为本院和佛山市中级人民法院作出的已发生法律效力的民事判决书，本院予以采信；5.关于证据5，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以采信，并确认原告拟证明的事实。本院对被告恒福公司提交的证据认证如下：原告对被告提交的证据1、2、3均无异议，本院均予以采信。本院根据采信的证据，并结合当事人的陈述，认定以下事实：2016年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告黄茵茵向被告恒福公司购买位于佛山市三水区*******10*******2******屋，房屋预测建筑面积55.96㎡。合同签订后，原告向被告支付了部分房款。2018年1月28日，原、被告签订《协议书》，双方同意继续履行上述《商品房买卖合同》，原告分期向被告支付剩余房款53127元；双方确认涉案房屋已于2017年8月31日前交付原告使用。2019年5月8日，原告将涉案房屋出租给案外人使用。2019年6月13日，原告委托律师向被告发出律师函一份，要求被告在收到函件之日起三日内支付房屋年收益52800元（原告共向被告购买2套公寓）。被告于2019年6月14日收到该律师函，但未向原告支付任何款项。另查明：原告向本院提供的两张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”“广佛投资收租王超高回报8.8%”“购房零压力，日供仅需38元”“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30㎡）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35㎡）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56㎡）对应即签即收月租金为1800元。案外人陈金玲于2017年委托广州市公证处对陈金玲号码为131*****484手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“0元月供月租抵月供”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30㎡）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金（元/月）为1800元。再查明：佛山市三水区**监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字［2017］9-46号行政处理告知书一份，对黄茵茵等人投诉的被告涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，即关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1.于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目架构、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止至2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2.于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实，1.恒福公司所开发销售的恒福丽铂公馆楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2.恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万㎡，配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17㎡，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”“1万㎡园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”等内容真实。综合查明的事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。因原告黄茵茵系香港特别行政区居民，故本案应参照涉外案件进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因原、被告均选择我国内地法律处理本案纠纷，故本案纠纷的准据法应适用我国内地法律。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点有两个，一是被告对原告是否负有返租义务，二是原告主张被告支付租金的诉讼时效期间是否已过。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号等资料内容指向恒福丽铂公馆楼盘，且经过佛山市三水区**监督管理局的调查，被告曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。被告作为涉案楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故被告应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外发布的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30㎡）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金为1800元/月。该等广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。被告在销售广告中所作的租金收益说明，足以让原告在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，原告就此内容与被告订立合同的行为已使被告销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。综上，原告主张被告在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约、被告负有返租义务，其主张合法有据，本院予以支持。因此，被告应按照原告购买房屋面积相对应的租金1800元/月的标准，以12个月为限向原告履行返租义务，即向原告支付返租租金21600元（1800元/月×12个月）。原告主张被告支付26400元缺乏依据，超出21600元的部分，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因广告宣传单中载明的“精装拎包入住，交楼即收租”“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”等内容对租金的履行期限约定不明，且原、被告对租金的支付期限亦未作出约定，故原告可随时要求被告支付返租租金。根据查明的事实，原告于2019年6月13日委托律师发出律师函，要求被告返还租金收益，被告于2019年6月14日收到该律师函，但拒绝支付。因没有证据显示在此之前原告曾要求被告支付返租租金或被告明确表示拒绝支付返租租金，故原告诉请被告支付返租租金的诉讼时效期间应从2019年6月18日起算。原告于2019年8月7日提起本案诉讼，处于诉讼时效期间内，应受法律保护。被告主张原告的起诉已超过诉讼时效期间，其主张与法不符，本院不予采纳。关于利息问题。被告迟迟未向原告支付返租租金，原告主张其按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息合法合理，本院予以支持。如上所述，因被告于2019年6月14日收到律师函后未在三日内支付返租租金，故利息应从2019年6月18日起算。原告主张利息自2017年9月11日起算没有依据，本院不予支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，即中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告主张的利息应分两阶段进行计算，自2019年6月18日起2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至借款本金还清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条规定，判决如下：一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄茵茵支付返租租金21600元，并以未付返租租金为基数，支付自2019年6月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及支付自2019年8月20日起至返租租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回原告黄茵茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由原告黄茵茵负担128元，被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担392元。如不服本判决，原告黄茵茵可在本判决书送达之日起三十日内，被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  甘 冠人民陪审员  郭建宁人民陪审员  梁家许二〇一九年十二月十二日书 记 员  林平峰