四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初4549号 原告:四川阳光洲际置业有限公司。住所地：达州市达川区万达路阳光小区。 统一社会信用代码：91511703759727328N。 法定代表人：王小云。 委托诉讼代理人：于朝国，男，汉族，生于1958年12月29日，住四川省达州市达川区。 被告：王元尧，男，汉族，生于1977年2月20日，住四川省达州市达川区。 原告四川阳光洲际置业有限公司（以下简称阳光洲际公司）与被告王元尧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光洲际公司的委托诉讼代理人于朝国，被告王元尧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光洲际公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业服务费4876元，垃圾处理费188元，共计5064元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2010年7月1日进入南庭春天里小区，从事物业服务工作，于2015年9月23日至2020年9月23日与业主委员会签订了五年物业服务合同，约定住宅房屋每户每月每平方米为0.9元；垃圾处理费，每户每月4元，由物业服务公司收取。被告从2015年12月31日至2019年11月30日累计欠费5064元。经过原告多次催收，被告一直未付。现诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。 被告王元尧答辩称：我是从2016年１月左右开始下欠原告物业服务费，原因是当时我从乡下老家回来，车子停了十几分钟的样子，车库的物管说要收我十元钱，我就给了的。后面我去找物管办公室，要求给解释，一直没有给我解释。第二年春节过后，原告把我家里的水给停了，从那之后我家里的水小得很，我家在五楼，至今家里的水都小得很，严重影响生活。二是前期物业说的是７角一平方米，后面涨到９角，我们一点话都没有说。但是垃圾箱每周是否消毒，保安是否能将做小生意的人随便放进来，广告位的安放情况，是否向小区业主告知。开发商给小区配的房间，私自租给商铺。小区的健身器材坏了一年多都没有维修。院里的烂叶子成堆、楼道的杂物不及时清理。管网设施图不交给业主委员会，一直保管在物管处，一直拒绝拿出来。安全隐患很多，物管的屋里没有人，一直把电炉子开起到通宵，随时没有物管。我们交钱的保安去给开发商守车库。方方面面导致物管费的拖欠。 原告阳光洲际公司为支持其主张向本院提交了如下证据：1.物业服务费用清单一份，证明被告下欠物业管理费和垃圾处理费共计5064元；2.2015年至2017年、2018年至2020年欠缴物业服务台账表格二份，证明被告从2016年１月开始下欠物业费；3.物业催收函二份；4.物业费催收门牌号图片一份，第３、４组证据证明催收情况；５．物业服务合同一份，证明按照每平方收取0.9元的物业服务费和每户每月收取４元的垃圾处理费。据此被告质证意见为：第一组的物业服务清单，对费用计算无异议。第二组的表格没有异议。第三组和第四组催收情况，是给我打过电话的，但是到家里面来是没有这回事的，说多次登门催缴是虚假的。第五组没有异议。 被告王元尧为支持其辩称，向本院提交了如下十组照片方面的证据：第一张有关开发商给住户提供的房屋照片，拟证明物管公司租给商户来做生意，原告滥用职权。第二张绿化被损伤的照片，拟证物管公司把小区形象损害。第三张是有关保安室电炉子开起的，但是没有人的照片。第四张是有关公共设施损害一年之久没有得到修复的照片。第五张是有关广告牌的照片，拟证明物管公司私自安装，未经业主大会通过。第六张有关小区里烂叶子成堆，没有清除的照片。第七张有关小区内私拉乱接的照片，拟证明私拉乱接较多，特别是网线和通电的线，隐患较大。第八张有关保安房间脱岗现象严重，随时没有人的照片。第九张有关墙体脱落，没有得到及时修补的照片。第十张有关楼道的环境卫生的照片，拟证明楼道的环境卫生较差，有时一周才拖地一次，有时一周都不来。针对此，原告质证意见为：第一张照片，不是物管租出去的，是开发商卖出去的。第二张照片，绿化被损伤属实。第三张照片，保安室电炉子开起的，没有人属实。第四张公共设施是政府拆除的，现在正在批复修建中。第五张照片，广告牌是广告公司安装的，是业主委员会同意安装的。第六张照片，烂叶子成堆属实。第七张线必须那么拉。第八张照片，保安房间脱岗现象严重，没有人属实。第九张照片墙体脱落属实，但是已经向房管局打报告，要报大修基金。第十张被告说一周没有拖地不属实。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳光洲际公司与南庭春天里小区开发商签订前期物业服务合同后，并于2010年7月1日进入南庭春天里小区提供物业服务的。被告从南庭春天里小区开发商购得Ｂ１栋５楼４号住房（面积115.29平方米），并于2012年12月底入住的。前期物业服务期满后，于2015年11月6日原告与南庭春天里小区业主委员会签订《南庭春天里物业服务合同》，该合同约定：……第二章委托管理事项。第四条、房屋建筑公用部位、公用设施、设备的管理、维修养护。第五条、道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条、公用绿地、花木等的养护和管理。第七条、公共环境卫生具体要求。1.楼道、小区道路、广场等公共场所做到每日清扫一次，并巡回保洁，无垃圾、卫生死角；地面无痰渍……第八条、公共安全、交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，巡视、门岗执勤，具体要求：1.严格交接班制度，做好执勤记录，认真履行职责，不无故离岗，维护好本区域内安全，交通安全有序。2.举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。3.严格执行昼夜24小时执勤制度。业主每天上下班高峰期间，确保交通畅通无阻；夜间对本物业管理区域及各单元楼层加强巡逻，流动岗要及时处理管理区域内所发生的问题。4.熟悉小区地形、楼宇位置、门牌号码、熟练掌握和规范使用技防设备，管理使用好消防器材。发生突发事件，及时处理并上报公司领导及有关部门，做好现场保护，积极配合有关部门进行抢救和善后工作……第十一条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费每户每月每平方米0.9元；2.垃圾处理费每户每月4元……第十三条、委托管理期限为五年。自2015年9月23日起至2020年9月22日止……”。2015年12月31日之前的物业费被告已向原告予以给付。但自2016年1月1日至2019年11月30日止，被告王元尧共下欠原告物业管理费用共计4876元（0.9元／㎡／月×47个月×115.29平方米）、生活垃圾处理费188元（4元／月／户×47个月）。经原告多次催交后被告仍不交纳。现原告诉讼来院，请求判准其诉讼请求。 同时查明，一、庭审中，被告辩称2015年12月其从乡下老家开车回来在该小区车库临时停车十几分钟向被告物管支付十元钱后要求物管办公室给解释未果，产生纠纷，后被告便未交纳物管费，同时2016年春节后，原告便把被告家里的水给关小，以致双方矛盾加深被告据此从2016年1月开始拖欠原告的物业管理费等费用。 二、庭审中，被告王元尧辩称从几年前开始家中的生活用水一直存在水量小和水压力不足的情况，多次向保安办公室反映却一直未得到回复等。对此，原告阳光洲际公司认可被告家里的自来水总开关设置在该楼的水间里，钥匙是由原告公司在保管，但是否认被告王元尧到物管公司办公室说明过该问题，也否认是原告阳光洲际公司的工作人员关闭被告王元尧家中的水，并声称原告因欠自来水公司的水费，其水关小是自来水公司所关。但庭审中及庭审后至今，未向本院提交原告因欠自来水公司的水费，其水关小是自来水公司所关的相关证据予以证实其主张。对此，双方各执已见。针对此，庭审中，本院限原告庭后两个工作日内与被告一起就被告家的自来水的压力和水量前往自来水公司和自来水的水间进行查看及维护。庭审后，本院通过电话向原告方代理人于朝国核实被告家的自来水的压力和水量的相关情况。原告代理人于朝国在电话中称，开庭后当天下午，其拿着钥匙去水厅看了，被告家水管有一个地方没有开完，已经给被告家开了，现被告家的水正常了。被告因在上班，没有和其一同前往水间进行查看。同时，被告也向本院微信声称在原告将其家里自来水闸打开先后，其自来水管水量及水压与之前几年大不一样，现水压力充足。 三、庭审中，被告王元尧提供照片等证据证实原告阳光洲际公司在物业管理过程中存在很多不到位的情形，垃圾处理车消毒不到位，保安人员长期不在岗，保安人员不履职致小商人出入频繁，未排查楼道安全隐患，未管理私拉乱接电线等。为此，被告向本院提交了十组照片予以证实。针对外墙漏水及瓷砖脱落、小区健身器材损坏，原告公司先后于2019年9月、10月向达川区住建局及新桥社区居委会书面报告进行相应整改，并向本院提交了相应的申请报告。 本院认为，一、关于原告阳光洲际公司按物业服务合同约定应收物业服务费用金额确定的问题。被告购买南庭春天里小区住房，原告与南庭春天里小区业主委员会签订了《南庭春天里物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故其业主委员会与原告签订的物业服务合同，对包括被告王元尧在内的业主均具有约束力，该物业服务合同内容合法，应认定有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。被告王元尧作为小区业主并入住该小区，接受原告阳光洲际公司的物业服务，应按合同约定交纳物业服务费用。但被告辩称2015年12月其从乡下老家开车回来在该小区车库临时停车十几分钟向被告物管支付十元钱后要求物管办公室给解释未果，产生纠纷，后被告便未交纳物管费。2016年春节后，原告阳光洲际公司便把被告家里的水给关小双方矛盾加深。故从2016年1月1日至今未向原告交纳物业管理费。故被告从2016年1月1日至2019年11月30日止下欠原告物业管理费用共计4876元及生活垃圾处理费188元属实。此有庭审中原告提交的物业服务合同、物业服务费用清单、欠缴物业服务台账表格、物业催收函等相关证据及双方当事人陈述予以证实。本院予以认可从2016年1月1日至2019年11月30日止被告下欠原告物业管理费用共计4876元及生活垃圾处理费188元，共计5064元。 二、关于被告家生活用水是否因原告的原因致其水量小和水压力不足的问题，即是否应予以扣减原告物业管理费的问题。庭审中，被告以2015年底要求原告解释、回复其临时停车费未果；据此，被告便开始拒交物管费，双方产生纠纷。同时，庭审中，被告辩称2016年春节后，原告便把被告家里的水给关小，以致其生活用水一直存在水量小和水压力不足，以致其至今未交纳物管费。针对此，原告虽予以否认其关小原告所在楼层水间中被告家里的自来水总开关，并主张称被告水量变小，系被告下欠自来水公司的自来水费，自来水公司将其家水关小。但庭审中，因原告自认其控制、掌管被告家所在楼层水间的房门钥匙；同时庭审中及庭审后至今，原告未向本院提交被告因欠自来水公司的水费，其水关小是自来水公司所关的相关证据予以证实。相反，庭审中，被告予以否认曾经下欠水费的事实。针对此，双方各执已见。庭审后，原告方代理人于朝国在本院限期内拿着钥匙单独去水厅对被告家的自来水的总开关前查看，并将其水开关开完后，原告家自来水的压力和水量已恢复正常。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”之规定，故原告应承担举证不能，对其不利的法律责任。原告阳光洲际公司并非为公共利益及为被告的利益，而是为其自身物管费的收取，采取将被告家生活用水关小的方式促使被告交纳物管费，且其行为已影响了原告家的正常生活用水，故其行为明显不符合物业服务合同的约定，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”及第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，故原告对其不当行为应自行承担减少收取物业管理费等违约责任。 结合庭审后，原告在本院限期内已查看被告家所在楼层水间有关被告家生活用水水厅总开关开合状况且原告已采取了予以恢复其水开关完全开合状态的补救措施。同时本院结合，被告在明知原告对其家自来水已由原告关小的情况下，应该通过正常途径与原告公司物业人员一同前往水厅查看自来水总开关的开合状况，如物业人员不予以配合可向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以协商解决或直接通过诉讼的方式可起诉物业公司等采取修理更换水厅总开关等补救措施。相反，被告采取消极的长时间拒交物业服务费的方式来对抗原告，致其家庭正常生活用水受到一定影响，其方式明显不妥。综上，本院予以确定2016年1月1日至2019年11月30日止，在原告所应收取的物业管理费4876元的物业管理费（0.9元／㎡／月×47个月×115.29平方米）中予以相应减少20%，即在其应收的物业管理费中予以相应的减收975元（4876元×20%）；由被告按物业管理费4876元的80%向原告予以支付物业管理费3901元（4876元×80%）；对2016年1月1日起至2019年11月30日止生活垃圾处理费188元，因原告已对被告家所产生生活垃圾予以了清运、打扫，故该生活垃圾处理费188元，被告应予以向原告交纳。故被告以此主张完全拒绝交纳物管费的理由不成立，本院不予以支持。 三、关于被告辩称涉及小区内私拉乱接等属全体业主共同面临的问题。庭审中，被告辩称小区内私拉乱接、小区烂叶子成堆等公共绿地花木的管理、养护问题及保安室保安人员脱岗、体育设施损坏及墙体脱落等小区业主所共有部分维修等具体事宜，被告不应采取消极的长时间拒交物业服务费的方式来对抗原告，而应通过正常的途径与原告协商、沟通。如协商不成，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与原告沟通加以解决，还可通过业主大会解聘和重新选定物业服务企业或诉讼的方式解决。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、第六十二条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王元尧于本判决生效后十日内给付原告四川阳光洲际置业有限公司物业服务费3901元、生活垃圾处理费188元，共计4089元； 二、驳回原告四川阳光洲际置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告四川阳光洲际置业有限公司负担5元，被告王元尧负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  何有发 二〇一九年十二月十九日 书记员  贾秋菊