重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9454号原告：刘艳红，男，汉族，1990年1月2日出生，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：杨庆，重庆方腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：万天辉，重庆方腾律师事务所实习律师。被告：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告刘艳红诉被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案相关事实的认定及处理须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院依法裁定本案中止诉讼。中止情形消除后，本院依法恢复审理。原告刘艳红的委托诉讼代理人杨庆、万天辉，被告中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳红向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理合同登记备案的违约金25297元；2、被告为原告安装单独水表和电表，做好一户一表；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年8月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路××号×-×房屋一套。合同还约定被告应当在本合同签订之日起10日内办理合同登记备案。原告已依约履行了相关义务，而被告未在约定期限内办理合同登记备案。原告认为，被告逾期未办理合同登记备案的行为系违约，应承担相应违约责任。原告起诉来院，望判如所请。被告中庚公司辩称，1、被告不存在逾期办理合同登记备案的行为，不应当向原告支付违约金；2、即使法院认定被告存在履行瑕疵，但是并未对原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，被告请求调低；3、即使法院认定被告应该承担违约责任，合同签订后180个工作日之内不应当计算违约金，违约金计算截止日期应为被告取得涉案房产不动产权证之日；4、被告在交房前做到了一户一表。综上所述，被告请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，原告刘艳红（乙方、买方）与被告中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区××路××号×-×房屋预售给乙方，建筑面积为45.86㎡，总成交金额为365041元。合同第五条约定付款方式为一次性付款。该合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。该合同附件五《补充协议》第五条关于合同登记、产权登记和预告登记的约定中第1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前，甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。……（3）乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。原告支付被告购房款的情况为：2017年8月24日支付定金30000元，2017年8月29日一次性支付除定金外的全部房款335041元。2017年8月29日，原告还向被告支付了契税、转移登记费、权证印花税、合同印花税和大修基金合计15358.23元。2019年6月25日，被告取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证（大证），2019年9月4日，原告领取了案涉房屋的不动产权证。关于涉案房屋的一户一表，原告认可已实际安装到位。关于被告是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。原告认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，被告应于2017年9月7日之前办理合同登记备案，但被告一直没有办理，原告暂计算至2019年8月2日，被告逾期天数693天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为25297元。被告对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明其于2017年8月29日已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，被告在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另被告认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《重庆市商品房买卖合同》第十二条及附件五补充协议第五.1.（3）条约定由被告在签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，被告应按逾期时间对原告承担违约责任。虽然案涉商品房所在地区已经实行网上签约、联机备案，但根据双方合同约定，被告作为预售人仍然应当承担申请办理预购商品房合同登记备案手续并取得预购商品房买卖合同登记备案证明的义务；被告辩解称联机备案即为办理了合同登记备案，但并未举示房屋所在地土地房屋登记机构出具的证据证实其辩解主张成立，故本院认为网签合同与申请办理预购商品房登记备案手续是两个行为、两项义务，被告未按照合同约定在180个工作日的期限内申请办理预购商品房合同登记备案，其已构成违约，原告有权按照合同约定主张被告承担违约责任。原告关于被告构成逾期办理合同登记备案违约的理由成立，本院予以支持。但原告提出补充协议第五条是格式条款应认定无效的理由本院认为不能成立，补充协议作为商品房买卖合同的附件与合同本身具有同等法律效力，故补充协议第五.1条对买卖合同第十二条约定的变更有效，应按照补充协议第五.1条认定被告的违约责任。关于违约金的问题。按照合同约定，因甲方原因未能按期向土地房屋登记机构提交办理合同备案登记，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；虽然被告未在办理房屋产权证之前为原告办理合同备案登记的事实存在，但鉴于原告已经取得房屋产权证，且被告已办理了网上签约备案，故被告的违约行为未造成实际损失，故被告认为约定的违约金过分高于损失请求调低，本院酌情按照3000元予以主张，对超出的部分不予支持。关于原告提出的第二项诉讼请求，因原告自认案涉房屋已经安装一户一表，故本院对该项请求依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘艳红违约金3000元；二、驳回原告刘艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取216元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王建金二〇一九年十二月三十日法官助理 王 睿书 记 员 朱斯维