黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0523民初2460号原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司。住所地,黑龙江省宝清县宝清镇百盟宝清城市广场B区商业W1052号。法定代表人，张继岩，该公司经理。委托诉讼代理人邓晓光，黑龙江冰锐律师事务所律师。被告（反诉原告）陈尚峰，男，1976年3月9日出生，汉族，个体经营者，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托代理人翟星龙，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司与被告（反诉原告）陈尚峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2019年3月26日签订的宝清百盟新生活广场商铺租赁合同和租赁合同补充协议；2、要求被告支付违约金43110元(40000元×5‰/日×145天+141100元×5‰/日×20天)。事实和理由：2019年3月26日，原、被告签订宝清百盟新生活广场商铺租赁合同和租赁合同补充协议，双方约定，原告将其享有管理权、使用权的宝清百盟城市广场商业二层商铺租赁给被告从事皮草等相关商品的经营，租赁期限一年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，合同期内被告应向原告支付的综合费用总计462240元，合同签订当日支付180000元，2019年8月1日前支付141100元。合同签订前被告已实际占有、使用该商铺。合同签订后，被告仅向原告支付140000元，按约定欠付的181100元经原告多次催讨未果。被告未按约定履行给付租金等综合费用，已构成违约，其违约行为已导致原告无法实现合同目的。被告（反诉原告）陈尚峰辩称：一、原、被告签订的宝清县百盟新生活广场商铺租赁合同真实有效，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定;二、原告向被告收款150000元的事实应视为原告同意对合同履行方式、付款金额进行变更，被告向原告收款并出具收据的事实行为表明原告对变更后的合同履行方式、付款金额同意并接收;三、被告已履行缴费义务，原告未在合理期限内交付房屋，致使被告无法进场经营，原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，拒绝履行原告要求的后续缴费义务合法;四、合同解除权的行使需以解除权为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，原告单方解除合同行为无效，根据最高院关于适用合同法解释二第24条，原告擅自在三个月法定异议期间内将案涉场地另行出租他人使用违反法律规定;五、原告在合同没有解除的情况下，将合同约定的应交付给被告经营的场地另行出租他人，造成合同目的不能实现，构成根本违约，理应承担违约、赔偿责任，在人民法院确认解除合同后原告应向被告返还已交纳款项及利息。被告（反诉原告）陈尚峰反诉诉称：一、请求确认原告解除合同无效;二、请求确认原告违约并判令其依合同及补充协议约定向被告支付违约金人民币138672(462240元×30％)元;三、原告向被告赔偿直接损失人民币850000(与刘贵江合作协议约定租金550000元及返还定金300000元);四、要求原告向被告赔偿经营利润损失人民币500000元;五、要求解除合同并由原告向被告返还已交纳综合管理费、履约保证金及取暖费150000元及按照银行同期贷款利率支付利息至本息还清之日止；六、因本案诉讼所产生的全部费用(包括但不限于诉讼费、执行费、律师费以及差旅费等)由原告承担。事实和理由：2017年1月1日，被告的朋友尹伟与原告签订宝清百盟城市广场商铺租赁合同，租赁期限36个月，租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日止。签订合同后，被告将此合同承接并在宝清百盟城市广场实际经营。该合同实际履行二年后，宝清百盟城市广场由原告承接运营，因此，原、被告于2019年3月26日签订宝清百盟新生活广场商铺租赁合同，由被告承租原告运营管理的位于双鸭山市××县××生活广场××层的2168平方米商铺(双方约定实际承租位置见附图)经营皮草生意，双方又于当日签订租赁合同补充协议，对综合管理费总额和付款方式进行了约定。被告于2019年3月27日向原告支付人民币10000元、3月29日支付140000元，原告对交款一事表示接受并向被告分别开具编号为3091992和3091911的收据。双方在签订宝清百盟新生活广场商铺租赁合同时，对被告的进场时间约定不明，且原告未告知陈尚锋具体进场时间，双方未签署租赁场所交付确认书，原告也一直未向被告实际交付经营场地。2019年7月3日，原告向被告发送租赁合同综合费用缴费通知书，要求被告最迟于2019年7月6日前向原告缴纳40000元费用，因原告未履行交付经营场地的先履行义务，被告未继续向原告缴费;2019年8月1日，被告又向原告发送租金缴纳违约告知函，要求被告于2019年8月7日前向原告缴纳租金合计207100元，并明确说明如被告不按期缴纳以上费用，原告将于2019年8月8日起解除合同并收回商铺;因原告未履行交付经营场地等有关合同义务在先，因此被告未继续向原告履行缴费义务;后原告在合同解除未发生法律效力的情况下，将合同约定的应交付被告经营的场地另行出租他人，造成原合同目的不能实现，已构成根本违约，且导致被告与刘贵江签订的合作协议无法履行，给被告造成直接损失850000万元、实际经营利润损失500000元。根据原、被告签订的商铺租赁合同、租赁合同补充协议的约定及《中华人民共和国合同法》等法律规定，原告作为违约方，应向被告承担合同违约责任及赔偿损失。原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司反诉辩称：被告提出的反诉请求无理。一、解除合同的租金缴纳违约告知函已送达被告，被告承认接到该函，且该函中明确说明如被告不按期缴纳以上费用，原告将于2019年8月8日起解除合同收回商铺。在此之前原告已向其下发催缴通知。依据合同法第九十四条二项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及合同法九十六条“当事人一方依照本法九十三条二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，故于2019年8月8日起解除合同，原告均按法律程度履行，双方解除合同依法成立并已生效。二、被告提出的第二项请求不能成立，原告均按法律程序及合同的约定实施，被告不履行合同标的主要金钱租金债务的给付，已构成根本违约。三、被告要求赔偿直接损失850000元，该损失与否与原告无关，按商铺租赁合同第21条违约责任及合同解除、终止条款中21.1.3中C项“乙方未经甲方书面同意擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所的控制权转让给第三方，则构成违约”的约定，被告与他人合作构成违约，应承担违约责任，被告的行为已表明违约的存在，故原告解除合同的理由更加充分，虽然补充合同同意转租，但没有同意与他人合作。四、被告的第四项请求要求赔偿经营利润损失500000元，该请求无事实及法律依据，反诉人存在违约行为而导致合同目的无法实现，故其损失与否和本诉原告无关。五、被告请求法院判令解除合同并由本诉原告向反诉人返还综合管理费、保证金及取暖费150000元及利息，该项请求因被告违约并依合同约定不予退还，同时该项请求与第一项请求互为予盾，商铺租赁合同第21条中21.1.1不支付或迟延支付费用已构成违约，以及21.2规定如有21.1条款的违约情况发生，甲方有权单方解除合同，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同约定退还租赁场所，同时乙方无权要求甲方返还任何已付综合费用及其它各项费用。综上，被告的各项请求均无合同及法律依据，请求支持原告的请求，驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据即原告的本诉证据一2019年3月26日商铺租赁合同、租赁合同补充协议各1份（与被告的证据二、证据三、原告的反诉证据三为同一份证据）、证据二租赁合同综合费用缴费通知书、租金缴纳违约告知函各1份（与被告的证据六、证据七、原告的反诉证据四中的综合费用缴费通知书、原告的反诉证据五中的租金缴纳违约告知函为同一份证据），证据三2018年12月1日委托经营及管理协议书1份（与原告的反诉证据二为同一份证据），原告的反诉证据一原告营业执照副本、法定代表人身份证明书及身份证复印件各1份、原告的反诉证据四中的电子信息单2份、原告的反诉证据五中的电子信息单2份、被告的反诉证据一尹伟与黑龙江和邦企业管理服务有限公司签订的商铺租赁合同1份、证据四收据2份、证据五平面图1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的本诉证据四证人苑春敏的当庭证言、证据五胡雪梅的当庭证言，均属间接证据，应结合其他有效的直接证据确认其证明内容；被告的反诉证据八合作协议1份，无法确定其真实性，不予采信；被告的反诉证据九收据23份，无法确定其真实性、合法性及与本案的关联性，不予采信；被告的反诉证据十被告银行卡流水记录8份，无法确定与本案的关联性，不予采信；被告的反诉证据十一刘贵江的身份信息1份，无法确定其真实性，不予采信；被告的反诉证据十二委托代理合同1份，无法确定其合法性，不予采信；被告的反诉证据十三刘贵江的截图2份，无法确定其真实性及与本案的关联性，不予采信;原告的反诉证据六庄明照证明1份、庄明照与原告签订的商铺租赁合同2份，无法确定其真实性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年，黑龙江百盟投资有限公司委托黑龙江和邦企业服务有限公司管理、经营宝清百盟城市广场。2017年1月1日，被告的朋友尹伟（公民身份证号）与黑龙江和邦企业服务有限公司签订宝清百盟城市广场商铺租赁合同，该公司将该广场二层外街区917平方米的商铺租赁给尹伟，租赁期限为36个月，租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日止。签订合同后，被告将此合同承接并在宝清百盟城市广场实际经营（后原、被告协商解除该合同）。2018年12月1日，原告与黑龙江百盟投资有限公司签订委托经营及管理协议书，黑龙江百盟投资有限公司将宝清百盟城市广场委托原告进行运营管理。2019年3月26日，原、被告签订宝清百盟新生活广场商铺租赁合同及补充协议，双方约定，原告将其依据2018年12月1日合同享有管理、使用权的宝清百盟城市广场的内铺二层2168平方米商铺租赁给被告，经营皮衣、皮草，租赁期限一年(自2019年7月1日起至2020年6月30日)；被告如逾期支付综合费用或其他应向原告支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，被告应向原告支付应付款项的5‰作为违约金，被告不能足额支付、未支付或迟延支付综合费用或其他任何应支付费用的，应视为违约，原告有权单方解除合同并有权向被告追索本合同项下的违约责任并要求被告退还租赁场所、被告无权要求原告返还任何已付综合费用及其他各项费用；合同期内被告应向原告支付的综合费用总计462240元，合同签订当日支付180000元，2019年8月1日前支付141100元，2020年1月1日前支付141100元。合同中原、被告关于被告的进场日未约定。合同签订后被告于3月27日向原告支付履约保证金10000元，于3月29日向原告支付综合管理费100000元、取暖费40000元，共计150000元。同年7月3日，原告向被告送达租赁合同综合费用缴费通知书，要求被告支付180000元的剩余款40000元。同年8月1日，原告向被告送达租金缴纳违约告知函，要求被告缴纳租金181100元、40000元综合费用的违约金26000元共计207100元，否则原告自同年8月8日起解除合同、收回商铺。被告并未按原告的要求履行，后原告将诉争商铺部分出租。依据以上事实，本院认为，签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、或者赔偿损失等违约责任。依据原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议，双方形成房屋租赁合同关系，原、被告均应按照合同及补充协议的约定履行。商铺租赁合同约定的租赁期限为一年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，对于交付租赁场地的日期，合同中无约定，依照合同中关于租赁期限的约定，应视为最迟于2019年7月1日交付租赁场地；合同签订后被告未依据合同的约定于签订之日交付180000元，仅于2019年3月27、29日共交付150000元，构成违约；关于租赁场地的交付，审理中原告未提供证据证明2019年7月1日原告已依据2019年3月26日商铺租赁合同将该合同中约定的2168平方米的租赁场地交付被告、被告自该日起已依据该合同实际占有、使用该租赁场地，即被告无证据证实向被告履行交付租赁场地的义务，则在合同履行过程中原告亦存在违约行为，后原告将部分租赁场地出租他人，已不能实现双方签订商铺租赁合同及补充协议的合同目的，该情形已符合法定解除合同的条件，该合同应予解除；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，同时，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同后违约方的责任承担方式，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，不表现为支付违约金，且本案的原、被告均存在违约行为，据此，原告本诉的第一项诉讼请求依法解除商铺租赁合同和租赁合同补充协议、被告反诉的第二项中确认原告违约的请求、被告反诉的第五项诉讼请求要求解除商铺租赁合同和租赁合同补充协议并由原告向被告返还已交纳综合管理费、履约保证金及取暖费人民币150000元，符合法律规定，应予支持；原告本诉的第二项诉讼请求要求被告支付违约金43110元、被告反诉的第一项诉讼请求请求确认原告解除合同无效、被告反诉的第二项中判令原告依合同及补充协议约定向陈尚锋支付违约金人民币138672元的请求，被告反诉的第五项中要求原告按照银行同期贷款利率支付150000元的利息至本息还清之日止的请求，不符合法律规定，不予支持；被告反诉的第三项、第四项直接损失、间接损失的诉讼请求，未提供充分证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条第二项、九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司与被告（反诉原告）陈尚峰签订的2019年3月26日宝清百盟新生活广场商铺租赁合同及租赁合同补充协议；二、原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司向被告（反诉原告）陈尚峰返还其已交纳的综合管理费、履约保证金及取暖费150000元；三、驳回原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）陈尚峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费878元，由原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司负担；反诉案件受理费9774元，由原告（反诉被告）黑龙江堃和企业管理有限公司负担1650元，被告（反诉原告）陈尚峰负担8124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  陶仕明人民陪审员  于鲜红人民陪审员  卜淑霞二〇一九年十二月三十日书 记 员  王玥晨