濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初10644号原告（申请执行人）：董彩丽，女。1971年8月8日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：孙敬敬、刘振（实习），河南金谋律师事务所律师。被告（案外人）：刘广金，男，1983年4月20日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。被告（被执行人）：濮阳市豫龙置业有限公司，地址：濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：吴西伟，男，1974年3月21日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告董彩丽与被告刘广金、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙公司）、吴西伟执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董彩丽的委托诉讼代理人孙敬敬，被告刘广金的委托诉讼代理人宋海刚，被告豫龙公司的委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。被告吴西伟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董彩丽提出诉讼请求，要求：准许执行被告豫龙公司所有的位于濮阳市××与××路交叉路××利财富广场××楼××房产。事实与理由：一、被告刘广金不享有足以排除强制执行案涉房产的民事权益。1、被告刘广金与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同以及被告刘广金与案外人河南三阳装饰工程有限公司（以下简称三阳公司）签订的装修合同均没有负责人签字，不符合交易习惯。2、被告豫龙公司在收到房款长达两年时间才向被告刘广金出具发票，由三阳公司代收房款，不符合常理，因此被告刘广金与被告豫龙公司之间的房屋买卖关系不具有真实性。3、被告豫龙公司在2015年11月19日涉案房产被查封之后，在多次庭审中从未提及案涉房产已经出售给被告刘广金的情况。二、被告刘广金未向被告豫龙公司实际交付房款，房产所有权人仍为被告豫龙公司。1、被告刘广金提交的证据不能证明是案外人三阳公司收取的款项，也不能证明是被告刘广金交付的房款，更不能证明是向被告豫龙公司支付的房款。2、被告豫龙公司与案外人三阳公司为独立的企业法人，二者没有任何关联，由三阳公司代收被告豫龙公司房款有悖常理，且代收房款数额远远高于装修款数额。3、被告豫龙公司应提交委托三阳公司代收房款的手续，并提交收到三阳公司转款银行记录及相应的财务账册。三、在本案案涉房产查封时，被告豫龙公司未向被告刘广金交付房产，被告刘广金没有占有、使用案涉房产。即使被告豫龙公司承认案涉房产在查封前已经交付，被告刘广金仍应提供相应的证据证明其在查封之前占有、使用案涉房产。四、被告刘广金与被告豫龙公司签订的《商品房买卖合同》没有网签、备案，没有办理房屋预告登记，也从未办理房屋过户登记。五、案涉房产为万利财富广场二期001号楼7层0721号房产，登记在被告豫龙公司名下，商品房买卖合同明确载明规划用途为“商业服务”，是写字楼而非住宅，并非用于居住，被告刘广金也未实际交付房款。综上，被告刘广金对案涉房产不享有任何权利，不足以排除执行。被告刘广金辩称，2013年12月14日，被告刘广金与被告豫龙公司就位于濮阳市××与××路交叉口万利财富广场二期第7层0721号房签订了商品房买卖合同。2014年5月9日前交齐了全部购房款313358元，并交纳了装修款58330元。2016年10月28日，被告豫龙公司给被告刘广金开具了不动产发票。被告刘广金是万利财富广场二期0721号房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告刘广金已经履行支付全部房款义务，在法院查封前已实际占有该房屋，至于本案中没有对涉案房屋进行网签、备案及过户的原因不在于被告刘广金，被告刘广金是善意的、无过错的买房人。结合本案实际情况，被告刘广金买卖房屋在先且已占有，人民法院查封在后，被告刘广金对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告豫龙公司辩称，被告豫龙公司与被告刘广金之间的房屋买卖合同是真实客观有效的，在查封之前已经交付房屋，2015年9月份房屋竣工后已经由被告刘广金实际占有，被告刘广金享有实际排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告吴西伟未到庭答辩。经审理查明，2015年11月5日，本案原告董彩丽与被告吴西伟、豫龙公司借款担保合同纠纷一案诉至本院。2015年11月19日，本院裁定查封了被告豫龙置业名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××套房屋，包括涉案房产。2016年3月21日，本院作出（2015）华法民初字第7051号民事判决书，判决被告吴西伟偿还原告借款1420万元及利息，被告豫龙公司在房产价值13941937元范围内，对该债务承担清偿责任。在执行期间，被告刘广金以其对查封房产享有足以对抗执行的权利为由，向本院提出案外人执行异议。2019年9月4日，本院执行局裁定认为，被告刘广金所提供的证据能够排除执行，遂裁定中止对涉案房产的执行。另查明，2012年2月27日，被告刘广金与被告豫龙公司就购买案涉房屋达成意向并支付购房定金20000元，2012年3月5日交纳房款143358元，2013年12月17日交纳房款5211元，2014年5月12日，交纳房款15万元。2013年12月14日，被告刘广金与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同，约定：被告刘广金以318569元的价款购买被告豫龙公司开发的万利财富广场二期7层0721号房产，该商品房用途为商业服务；付款方式合同签订时一次性付清房款；交房期限为2014年12月31日前。2016年10月28日，被告豫龙公司给被告刘广金开具了不动产发票。2014年10月15日，被告刘广金与三阳公司签订了一份装修合同，约定装修款为58330元。同日，三阳公司向被告刘广金出具了收取装修款58330元的收据。又查明，根据被告豫龙公司提供的工程竣工验收备案证书显示，本案房产涉及的工程竣工日期为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1、人民法院查封前被告刘广金是否已合法占有涉案房产；2、被告刘广金对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前被告刘广金是否已合法占有房产问题。经查：第一，被告刘广金与被告豫龙公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为被告刘广金装修房屋，被告豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付被告刘广金的时间。第二，被告豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合被告豫龙公司和被告刘广金的陈述等，可以认定涉案房屋涉及的工程竣工后，被告豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定被告豫龙公司将房屋交付被告刘广金的时间为2015年9月1日。第三，被告刘广金合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日，故被告刘广金合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于被告刘广金对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：被告刘广金购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，被告刘广金与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同的时间在2013年12月14日，而法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日；第二，被告刘广金在法院查封之前已合法占有涉案房产。被告刘广金依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封时间为2015年11月19日；第三，查封前，被告刘广金向豫龙公司交清了全部房款；第四，非因买受人被告刘广金自身原因未办理过户登记。涉案房产在被告刘广金购买后一直未将产权办理至被告刘广金名下，没有证据证明系被告刘广金自身原因导致，或被告刘广金对此负有过错。被告豫龙公司与被告刘广金签订房屋买卖合同后，长期不为被告刘广金办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为被告吴西伟的巨额债务提供担保，被告豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定被告刘广金对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告董彩丽的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告董彩丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  杜素芳二〇一九年十二月二日法官助理陈丽丽书记员丁宁