江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5608号原告：无锡市五爱实业总公司，住所地无锡市梁溪区清扬路化肥桥堍，（统一社会信用代码：91320203250496037T）。法定代表人：许雅娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。被告：杨仲铭，男，1963年5月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴晓丹，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。被告：徐湘斐，女，1988年10月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴晓丹，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。原告无锡市五爱实业总公司（以下简称五爱实业公司）与被告杨仲铭、徐湘斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告五爱实业公司的委托诉讼代理人严国荣，被告杨仲铭、徐湘斐的共同委托诉讼代理人朱岳峰、吴晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五爱实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除五爱实业公司与杨仲铭、徐湘斐之间的租赁合同；2.判令杨仲铭、徐湘斐支付租金102.3万元（自2013年2月1日至2019年3月31日止）；3.判令杨仲铭、徐湘斐立即从租赁房屋中搬出；4.本案诉讼费用由杨仲铭、徐湘斐承担。事实和理由：2013年2月1日杨仲铭与五爱实业公司签订由杨仲铭租赁位于无锡市港务北一楼1-14和二楼1-21房屋的租赁协议，用于开设画舫酒店。租赁期限为五年，年租金为28万元，租金先付后用，五年合同到期后又续签三年至2021年1月31日。然而，杨仲铭、徐湘斐拖欠租金，五爱实业公司曾于2017年提起诉讼，后因与杨仲铭、徐湘斐达成协议撤诉，但后杨仲铭、徐湘斐仍未按约给付租金，五爱实业公司多次催讨无着，故诉至法院，要求判如所请。杨仲铭、徐湘斐共同辩称，1.五爱实业公司在诉讼过程中，未提供与案涉房屋有关的房屋、土地权属证明，也未提供权利人授权使用的证明，因此，不能证明五爱实业公司有对外出租涉案房屋的权利，五爱实业公司主体不适格；2.从双方签订房屋租赁合同至今，五爱实业公司未提供房屋权属证明或规划许可证明，即使五爱实业公司具备主体资格，但案涉房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；3.杨仲铭、徐湘斐搬入涉案房屋后因房屋权属存在问题，与五爱实业公司交涉赔偿问题，实际上杨仲铭、徐湘斐产生的赔偿金要高于应支付给五爱实业公司的租金，但杨仲铭、徐湘斐仍支付了部分租金费用，因此杨仲铭、徐湘斐不存在拖欠租金的事实。根据相关法律规定，五爱实业公司建造违章建筑在先，将没有房产证的房屋租赁给杨仲铭、徐湘斐在后，对合同无效存有重大过错，应向杨仲铭、徐湘斐赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2012年8月21日，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订《租赁协议》，协议约定的主要内容如下：1.租赁地点甲方向乙方提供位于房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗；2.租赁时间：从2013年2月1日起至2018年1月31日，租赁期限伍年；甲方给予乙方四个月装修期免租金，租金自2013年6月1日开始计算；3.租赁金额及交纳时间：(1)每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。(2)乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；(2)乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：(3)乙方拖欠租金达3个月以上的；5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。2017年3月10日，五爱实业公司以杨仲铭、南长区画舫美丽酒店拖欠租金为由，向本院提起诉讼，后于2017年4月7日向本院申请撤诉，本院予以准许。2018年，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订第2份《租赁协议》，协议约定的主要内容如下：1.租赁地点甲方向乙方提供位于房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗；2.租赁时间：从2018年2月1日起至2021年1月31日，租赁期限三年，租金自2018年2月1日开始计算；3.租赁金额及交纳时间：(1)每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。(2)乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；(2)乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的：(3)乙方拖欠租金达3个月以上的；5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。2017年3月25日，杨仲铭出具《付款计划》，内容如下：至2016年12月31日止，本人应付五爱实业公司租金59.30万元（租赁场所为房屋），现付款计划如下：2017年3月25日前支付租金10万元。2017年4月起，每个月支付租金2万元，当年12月份及次年1月份支付租金3万元，此金额包括2016年12月31日前旧欠租金及2017年4月起当月新发生的租金。如有一期未按时付款的，除必须全额付清之外，还另外支付违约金2万元。该付款计划落款有杨仲铭的签字及南长区画舫美丽酒店盖章。无锡市梁溪区市场监督管理局企业登记档案显示：南长区画舫美丽酒店为个体工商户，其经营者为徐湘斐。审理中，五爱实业公司确认涉案房屋没有领取权属证明，也没有规划许可证。双方一致确认杨仲铭系南长区画舫美丽酒店的实际经营者并同时确认杨仲铭、徐湘斐2013年6月1日至2019年3月31日共计产生租金163.3万元，实际缴纳租金61万元，尚欠租金102.3万元。本院认为，本案系五爱实业公司与杨仲铭因房屋租赁产生的争议，因此无论双方签订的《租赁协议》是否有效，五爱实业公司均系本案适格的原告，杨仲铭、徐湘斐抗辩五爱实业公司非本案适格原告的意见，于法无据，本院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中五爱实业公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签的《租赁协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。由于合同无效，故本院对五爱实业公司要求解除双方的租赁协议的诉讼请求不予支持，但五爱实业公司要求杨仲铭、徐湘斐从案涉房屋中迁出的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故杨仲铭、徐湘斐应当支付拖欠的房屋占有使用费。至于杨仲铭、徐湘斐提出的赔偿损失的意见，因杨仲铭、徐湘斐并未提出独立的诉讼请求，故本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，判决如下：一、杨仲铭、徐湘斐应于本判决发生法律效力之日起十日内自无锡市房屋内迁出并将该房屋交还无锡市五爱实业总公司；二、杨仲铭、徐湘斐应支付无锡市五爱实业总公司2013年2月1日至2019年3月31日房屋占有使用费102.3万元，及2019年4月1日起至杨仲铭、徐湘斐实际交还房屋之日止按每日767元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回无锡市五爱实业总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14008元（无锡市五爱实业总公司已预交），由杨仲铭、徐湘斐负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡市五爱实业总公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  林红金人民陪审员  袁玉珠二〇一九年十二月六日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。