四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5059号 原告：林德军，男，生于1971年10月30日，汉族，四川省三台县人，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：肖平平，四川君程明律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王诗懿，四川君程明律律师事务所律师。 被告：江油市三合镇双流社区居民委员会，住所地四川省江油市三合镇江安花园一期，统一社会信用代码55510781MEA2246362。 法定代表人：贾明华，该社区主任。 被告：江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组，住所地四川省江油市三合镇江安花园一期。 负责人：杨德林，男，生于1942年12月31日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市，该组组长。 委托诉讼代理人：欧堂兴，四川太白鼎天律师事务所律师。 原告林德军诉被告江油市三合镇双流社区居民委员会（下简称双流社区）、江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组（下简称双流社区二组）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林德军及其委托诉讼代理人肖平平、王诗懿和被告江油市三合镇双流社区居民委员会的法定代表人贾明华、被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组的负责人杨德林及其委托诉讼代理人欧堂兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林德军向本院提出诉讼请求：1、（请求）判决二被告继续履行《租赁协议》，将租赁场地使用权交还给原告；2、（请求）判决二被告向原告支付租赁费损失945200元以及利息，其中以325150元为基数从2017年11月18日起至付清止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息（截止2019年9月30日利息为28858元），以339400元为基数从2018年11月18日起至付清止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息（截止2019年9月30日利息为12822元），以280652元为基数从2017年11月18日起至付清止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；3、（请求）判决二被告支付违约金10万元；4、（请求）判决二被告支付律师费2万元；合计金额为1106880元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年12月17日，原告与二被告签订《租赁协议》，协议约定被告将第二居民小组集体所有的位于江彰大道与江东路之间的老年活动中心内的所有房屋、场地及设备设施租赁给原告使用，由原告自主经营、自负盈亏，租赁期限从2006年12月18日起至2023年5月31日止，并对租赁费及支付方式等权利义务进行了详细约定。协议签订后，原告按照约定对租赁场地进行了装修改造，并按期向被告交纳租金。2017年3月20日，被告第二居民小组欲单方解除合同，并强制从原告手中收回租赁场地的使用权，导致原告从2017年度至今的租赁费损失共计945200元。被告在租赁协议合法有效、尚未到期的情况下，强制从原告手中收回租赁场地，属于重大的违约行为，应当承担给原告造成的一切经济损失。 被告江油市三合镇双流社区居民委员会辩称：合同说的二被告与原告签订协议，我们双流社区不是经济主体，没有与原告签订经济合同，我们只是代管双流二组一些事务，只是他们经济资金由我们代管，具体是议事代表等决定，我们社区不参与自主决定，我们只是代管，有的东西是否是合法合规，社区在此次合同纠纷中不承担责任，在合同发生纠纷期间，我们主动找双方协调，走法律程序解决纠纷，我个人代表社区认为我们作为被告不合适，也不承认任何经济责任，我们作为代管，在矛盾双方作为减少损失的责任，我们社区尽到了责任。 被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组辩称：1、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》属无效合同，双方应该终止履行该协议，并由被答辩人将租赁老年活动中心腾还给答辩人，同时向答辩人支付腾还前的占用使用费；2、被答辩人应该恢复租赁标的老年活动中心的原状；3、被答辩人从未强制从原告处收回租赁场地的使用权，答辩人诉称的租赁费损失945200元不实，且与答辩人无关，不应由答辩人承担责任。如果确有租赁费未收回，被答辩人应该另行向欠款人主张权利；4、答辩人没有违约行为，反而是被答辩人违约在先已欠付答辩人三年的租金，且被答辩人还存在擅自转租的违约行为，故答辩人不应该向被答辩人支付违约金10万元；5、被答辩人请求答辩人支付律师费2万元没有法定和约定的依据，答辩人不应该支付被答辩人的律师费。 本院经审理认定事实如下： 2002年10月9日，江油市三合镇双流村二社“全征全转”被撤销其建制，按照江油市人民政府关于“全征全转”后的村社可以划拨3至4亩土地作为办公和公益事业用地的规定，经江油市发展计划局批复“同意双流村二社在预留土范围内，按照城市规划要求，修建办公及老年活动用房。一期实施房屋建筑面积610平方米，投资28万元。所需资金全部自筹。 2004年12月5日，被告双流社区二组根据批准规划在位于江油市三合镇江彰大道与江东路之间修建老年活动中心并进行了竣工审计。后围绕老年活动中心和二组居民区自发形成农贸市场，以街为市、管理混乱。 2006年11月28日，在江油市三合镇党委政府干部、社区代表及法律顾问等的参加下，被告双流社区二组（时该组组长杨小〈晓〉平主持）为把老年活动中心搞活、不让集体资产闲置而召开老年活动中心租赁议事会议（11名议事代表参加），议事代表全数同意（将老年活动中心）对外承包15年，前5年8万元/年、后10年每年不低于9万元（包括9万元）；按年交，即每年的前一个月交清第二年的承包费，投资商交5万元的保证金，投资额必须在50万元以上。 2006年12月17日，原告林德军与被告双流社区二组签订《租赁协议》，其中约定：一、租赁范围：甲方（即被告双流社区二组）将位于江彰大道和江东路之间的老年活动中心（占地面积3333㎡，建筑面积2435㎡；东至长钢二生活区，西至江彰大道，南至新家园小区公路边，北至江东路〈详见平面布置图〉内的所有房屋、场地及设备设施（详见资产明细表）租赁给乙方（即原告）使用，由乙方在法律和政策允许的范围内自主经营、自负盈亏；其经营收益归乙方，甲方无权干涉。二、租赁期限：租赁期为十五年，因乙方需装饰装修、培育市场，所以从2007年6月1日起开始计算租赁费用；即租赁期从2006年12月18日起至2023年5月31日止。三、租赁金额：前五年租金为人民币捌万元每年（￥80000.00/年），后十年租金为人民币玖万元每年（￥90000.00/年）。四、付款方式：实行先付款后使用的原则，由乙方在签订协议时向甲方先缴清第一年的租金，方能入场；以后在每年的十一月底前，缴清次年的租金。逾期未交，甲方有权单方终止协议，并由乙方承担违约责任。五、保证金：乙方向甲方交纳保证金人民币伍万元（￥50000.00）整。六、双方的权利和义务：…5.乙方在经营期间不得随意改变甲方建筑设施的主体结构和安全性能；若确需改变的，须事先征得甲方书面同意后，方可进行；否则，甲方有权制止，并且一切责任由乙方承担。6.乙方须向甲方老年活动中心投资人民币伍拾万元（￥500000.00）以上；主体结构竣工后，甲方退还乙方保证金伍万元（￥50000.00）。7.乙方在经营过程中为改善经营环境的改扩建（包括装饰装修）投入，由其自行负责；甲方概不承担任何费用。租赁期满，乙方投入的不动资产归甲方所有，可动资产归乙方所有。…12.在本协议生效期间，乙方不能擅自转租；若确需转让给第三方须事先征得甲方的书面同意；否则，作乙方违约处理。…七、违约责任：本协议一经签订，甲、乙双方必须认真遵守执行，任何一方均不得违约；否则，若一方违约，须向另一方承担违约责任，违约方要向守约方支付违约金人民币拾万元（￥100000.00），并赔偿因此给守约方造成的一切直接和间接经济损失。…九、本协议一式四份，甲方和三合镇人民政府、双流社区共执三份，乙方执一份，具有同等法律效力；经双方签字盖章后生效执行。该协议由被告双流社区二组时任组长杨小平在“甲方：江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组（双流社区代章）代表人（签字）”处签名即“杨晓平”、加盖被告双流社区公章，原告在“乙方（签字）”处签名，江油市三合镇人民政府在“鉴证方”加盖公章，并由政府干部尹XX、伍XX签名。 2006年12月22日，原告向被告双流社区二组交付了保证金50000.00元及第一年的租金80000.00元。不久，原告进场对被告双流社区二组老年活动中心门面、原二组市场等进行投资改造。主体结构施工改造竣工完成并经有关部门对原告投资进行确认已经达到投资50万元以上后由被告双流社区代被告双流社区二组将保证金50000.00元退还原告。改造后的老年活动中心门面、原二组市场场地等由原告用于出租收取租金、改造后的二组公厕由原告派人收费。 此后，原告按《租赁协议》约定将全部租金交付至2017年度（最后一次交租金时间为2017年1月13日）。 2017年3月1日，案外人贾伟当选为双流社区二组（即被告）组长。同年3月20日，贾伟以被告双流社区二组名义对市场承租租户发出《通知》称“一致决定把我双流村二组自由市场从林德军手中收回，并按市场价重新出租”；3月23日，贾伟在三合镇“321”游泳池组织村民召开会议，以“市场租金太低、未拿到协议原件”等为由宣称不认可租赁协议，动员大多数村民同意收回市场（即老年活动中心等）。随后，贾伟带领本组胡ＸＸ等人要求租赁合同届满需续租市场门面的商户不再向原告交纳租金，而是向被告双流社区二组交纳租金。2017年3月24日，贾伟带人到市场收费公厕处将原告雇佣的市场管理员赶走，并更换公厕门锁。2017年4月18日，贾伟带领胡ＸＸ等人到市场水泵房、配电房处将门锁破坏，换上自己的锁子，并安排人对收费公厕及市场水电进行管理。原告得知情况后，多次与贾伟联系要求二组继续履行《租赁协议》，并向三合镇政府、被告双流社区、派出所反映情况。三合镇政府、双流社区也多次组织二组村民召开会议，做释明工作。从2017年3月起至2018年6月止，贾伟、胡ＸＸ等人向市场商户施压强行收取43间门面租金48.01万元。后，贾伟退还商户罗ＸＸ租金14.90万元、个人占有6.5万元，其余所收取的租金存入被告双流社区银行账户内。 2018年6月4日，贾伟、胡XX被民警抓获归案，并于2018年6月5日因涉嫌犯寻衅滋事罪被江油市公安局刑事拘留。同年7月14日，贾伟亲属将6.5万元存入双流社区银行账户内。江油市公安局刑事侦查大队出具的《贾伟等人收到的门面租金明细表》载明贾伟等人收取门面租金合计48.01万元，退还罗XX14.9万元，门面租金方面净非法获利33.11万元。 2018年6月29日，被告双流社区向原告出具《证明》称“林德军与原双流二组市场签定承包合同，有效期截止2023年5月31日，情况属实。”同年10月17日，原告向双流二组老年活动中心各商户发出《通知》，通知商户到双流社区召开协调会。 2019年9月26日，贾伟因犯寻衅滋事罪被本院判处有期徒刑二年。 另查明，原告在将老年活动中心门面改造后于2013年1月20日将其中二楼外带后院、二楼三楼六间住房出租，并经被告双流社区二组时任组长杨小平见证。2019年6月4日、9月1日，原告先后将部分门面出租给案外人何Ｘ、龙ＸＸ，并收取了门面租金、押金。2019年10月31日，被告双流社区以被告双流社区二组名义向本院出具《双流二组老年活动中心门面租金收取情况》载明“2017年收取老年活动中心门面租金：15.1万元2018年收取老年活动中心门面租金：15.8万元合计：30.9万元”。此外，原告至今未向被告双流社区二组交纳2018年度、2019年度和2020年度老年活动中心门面租金（被告双流社区二组在本案审理中要求原告交纳）。另外，被告双流社区二组无单独公章，其经济（财产关系）、经营管理独立，由被告双流社区监督管理；因此，本案讼争门面租金由双流社区二组收取交由双流社区监管。 本院认为，原告林德军与被告双流社区二组于2006年12月17日所签订的《租赁协议》应当根据双流社区二组老年活动中心当时特定的客观环境（地理环境等）和双方当时的主观意愿等来综合认定。双流社区二组老年活动中心（包括场地、设备设施等）是在原三合镇双流村二社被撤销建制“全征全转”的情况下经江油市发展计划局批复在双流村二社预留土范围内按照城市规划要求修建，工程完工后并经有关部门竣工审计，该老年活动中心的修建应当合法，被告双流社区二组对老年活动中心房屋（含门面、场地、设备设施等）有合法的处分权利（包括用于出租等）。而且，双流社区二组在出租前也经过了该组议事代表讨论、社区代表（即被告双流社区）和三合镇政府干部及法律顾问等的参与，因此，该《租赁协议》的签订是原告与被告双流社区二组自愿协商的真实意思表示，并经三合镇政府参与鉴证，且不违反法律规定，合法有效，双方也实际按照该协议约定在履行。故被告双流社区二组辩称《租赁合同》属无效合同其理由不成立，本院不予支持，双方应当继续履行该《租赁协议》。 对于原告诉请的“将租赁场地使用权交还给原告”，在被告双流社区二组原组长贾伟被抓获后原告于2018年10月17日通知商户开协调会、于2019年6月4日和9月1日将部分门面出租，由此可看出原告也实际已行使了租赁场地的使用权。 原告承租老年活动中心房屋后投资改造并分别用于出租，场地、设备设施等由其安排人员管理，应当视为原告在租赁协议所约定的法律和政策允许范围内行使的自主经营权。对于《租赁协议》中所约定的“乙方不能擅自转租”应当理解为不允许整体转租，原告将改造后的门面分租实际是其的一种管理和经营方式；同时，被告双流社区二组当时的组长及二组居民实际也是知道原告将门面用于出租却并未提出异议。因此，原告在租赁后将投资改造的老年活动中心门面用于出租收取租金的行为不构成转租，不违反《租赁协议》的约定，不构成违约。 对于《租赁协议》的租赁期限问题，由于该协议是经原、被告双方审核、政府参与经办人鉴证，在签订协议时双方应当都很慎重、严肃，而且租赁期限也是合同重要条款，双方在签订协议时也不可能出现如此重大失误（即笔误），亦不合情理。因此，根据《租赁协议》租赁期限条款约定并结合该协议的政府参与人的证实应当认定双方在签订租赁协议时约定给予了原告一定的装饰装修、培育市场的合理期限；此外，协议签订后被告双流社区二组也未提出异议要求更正，同时，被告双流社区于2018年6月29日向原告所出具的《证明》也认可“有效期截止2023年5月31日，情况属实。”故被告双流社区二组辩称是“校对失误”其理由不成立，本院不予支持,对租赁期限应当以《租赁协议》载明时间即“有效期截止2023年5月31日”为准。 案外人贾伟是双流社区二组居民民主选举的组长，在其就职后召开村民(居民)大会宣称不认可租赁协议、强行收取商户租金，并强行收回原告所承租的老年活动中心及场地、公厕，更换市场水泵房、配电房处门锁，该行为违反《租赁协议》约定，构成违约；贾伟作为组长其行为应当视为职务行为，且所收取的租金除少部分由贾伟个人占有外大部分交至被告双流社区二组账户，因此，贾伟强行收回老年活动中心等的行为所产生的法律后果应当由被告双流社区二组承担，应当视为双流社区二组违约，双流社区二组应当向原告承担违约责任。根据法律规定，违约责任的承担应当以其实际损失为限，由于原告未举出充足证据证实其因被告双流社区二组的违约行为造成了损失，故对原告所主张的支付违约金10万元的请求本院不予支持。 对于原告所主张的租赁费损失请求，由于租金的收取系来源于原告与案外人所签订租赁合同的约定，其针对的对象也应当是对应的承租户，因此，原告可根据双方所签订的租赁合同约定向其主张权利，故对该请求本院不予支持；但对被告双流社区二组已收取并交付被告双流社区的租户租金可根据租户名单转付原告。对于原告所主张的律师费双方无合同约定，于法无据，本院不予支持。 对于被告双流社区二组所主张的原告尚欠其2018年度、2019年度和2020年度老年活动中心的门面租金，为减少双方当事人的讼累，化解矛盾纠纷，可根据《租赁协议》约定金额从被告双流社区二组应转付原告的门面租金中扣收支付。因此，根据被告双流社区所提供的《双流二组老年活动中心门面租金收取情况》载明的租金金额30.9万元与原告所拖欠的2018年度、2019年度和2020年度应交纳的租金27万元相品迭，余下的被告双流社区二组已收租金3.9万元应退还给原告。 被告双流社区代被告双流社区二组收取门面租金并进行监督管理，根据国家有关村镇经费管理规定，双流社区的行为是一种行政监管行为，且签订《租赁协议》双方对应的主体也是原告和被告双流社区二组，而不是双流社区。同时，被告双流社区二组无单独公章，其经济（即资产）、经营管理均是独立的，被告双流社区在《租赁协议》上盖章的行为仅是代章，因此，被告双流社区对本案不应当承担责任。 案经本院调解未果。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十五条，和《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十五条、第五十七条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、原告林德军与被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组于2006年12月17日所签订的《租赁协议》由原告林德军与被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组继续履行《租赁协议》至2023年5月31日止； 二、限被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组于本判决生效后十日内将已收取的租金39000.00元退还给原告林德军； 三、驳回原告林德军的其他诉讼请求： 本案案件受理费14762元，减半收取7381元，由被告江油市三合镇双流社区居民委员会第二居民小组承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李光旭 二〇一九年十二月二十六日 书记员  罗 雪