贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7424号上诉人（原审原告）：谢国静，男，汉族，1989年10月23日生，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘海，贵州大局律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒润房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路四巷七号，统一社会信用代码91520300780158262P。法定代表人：史永利。上诉人谢国静与被上诉人遵义市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谢国静上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办理商品房转移登记有关文书违约金64,203元以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：通过一审查明的事实，被上诉人并未能在合同约定的期限内将办理商品房转移登记有关文书交付上诉人，但一审法院认为被上诉人违约系因客观原因所致。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，该合同明确约定了交付办理商品房转移登记有关文书的时间，该条款系双方就被上诉人负有协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定。虽然被上诉人提出办案逾期办证系因客观原因所致，属不可抗力。但是政府行为属于第三人原因，不属于民法上的不可抗力。上诉人与被上诉人签订的补充协议，该协议属于格式条款，补充协议中并未约定被上诉人可以因市政配套原因延期交付商品房转移登记有关文书的相关内容。一审适用法律错误，被上诉人逾期办证，已经违约，被上诉人的违约行为导致上诉人不能全面享受房屋项下的相关权利。相反，被上诉人逾期办证如果不承担任何责任，将会导致违反成本为零。在上诉人交付了购房款后，被上诉人没有完成相应的义务，由被上诉人承担这期间的购房款利息，也符合公平原则。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。恒润公司在二审中未提交书面答辩意见。谢国静向原审法院提出诉讼请求：1．判决恒润公司交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助办理商品房转移登记手续；2.判令恒润公司支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金64,203元（以334,391.98元为基数，按同期银行贷款利率计算，从2016年6月30日起至2019年6月29日），并从2019年6月30日计算至被告协助办理登记完毕时止；3、本案案件受理费由恒润公司承担。原审法院审理查明：2009年11月24日，遵义市发改委以遵市发改投资（2009）251号文件核准恒润公司“东城.百合”公寓经济适用住房建设项目的开发，并划拨了位于长征朱家湾土地一宗用于该项目的建设。2012年10月16日，遵义市经济适用住房发展中心在遵义晚报发布了经济适用住房销售公告，向社会公开销售的相关事项：一、项目概况，“东城˙百合”公寓经济适用住房项目位于红花岗区朱家湾，已具备（预）销售条件，一期工程可销售房源679套、基准价正在审计核定；二、优先销售给2010和2011年度取得资格的轮候家庭；三、轮候期限为2年；四、登记地点为汇川区遵义市经济适用住房发展中心，并于2012年10月18日核准一期销售基准价格为2925.40元，上浮比例不超过2%，2013年8月9日，该中心又发布了二期工程经济适用住房销售公告，同年8月16日，遵义市住房和城乡建设局核准二期销售基准价格为3185.99元，上浮比例不超过3%。2013年6月15日，谢国静以家庭困难为由申请购买经济适用住房一套，并申领填写了相关资料。2013年11月14日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由恒润公司将位于遵义市红花岗区合公寓经适住房二期4幢1单元11层1-11-1号经济适用住房一套出售给谢国静，价格为338690.84元；恒润公司承诺于2016年3月31日前取得初始登记，并将办理所有权转移登记的有关文书交付谢国静，若恒润公司不能在规定期限内向谢国静交付办理所有权转移登记的有关文书的，在90日内交付房屋登记有关文书的按已付房价款0.01%承担违约金，超过90日以后谢国静选择退房的，恒润公司应自收到退房通知日起60日内退还谢国静已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息，选择不退房的则未约定违约金；合同附件《补充协议》约定，该项目合同采用遵义市住房和城乡建设局网上通用格式，因本项目为经济适用房项目，故合同中涉及的商品房应理解为经济适用房，还对逾期交房条款作出特别约定，如遇以下特殊情况，出卖人可据实予以延期：政府制定政策所致；政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；小区外市政配套设施原因所致；不可抗力造成延期交房的。合同签订后，谢国静向恒润公司支付了购房款，恒润公司向谢国静出具了销售不动产统一发票，载明该房面积为101.90㎡，单价为3281.57元／㎡，总价为334391.98元。因恒润公司未能在约定期限交付相关文件，谢国静遂诉至法院，在审理中谢国静变更第一项诉讼请求为要求恒润公司协助办理房屋所有权转移登记。另外查明，《遵义市经济适用住房管理暂行规定》第九条的规定经济适用住房项目外的基础建设费用由政府负担，并协调水电气等部门做好配套建设工作；该项目在建设过程中，由于项目所在片区市政供电容量不足，由政府出资于2015年8月完成了该项目外线工程建设验收后交供电局管理。市政供电接通后，消防部门根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）进行验收，并出具了《消防验收意见书》，针对一期、二期各号楼存在问题要求恒润公司整改，恒润公司进行部分整改后，大部分楼号消防验收合格，但因部分业主反对规划调整设计，一期6号楼、二期4号楼未能完成整改措施通过消防验收，后在遵义市经济适用住房东城百合公寓工作组多方协调下，项目一期6号楼、二期4号楼于2019年1月通过消防验收。在完成各分项验收后，该项目一期1、2、3号楼于2015年2月完成初始登记，5、7、8于2018年4月完成初始登记，一期4号楼和二期1、2、3号楼于2018年3月完成初始登记，一期6号楼于2019年5月、二期4号楼于2019年7月完成初始登记，可办理产权登记手续，小区部分业主已于2018年办理了不动产登记。与谢国静共同起诉的共35户业主中，购买一期房屋的业主大致于2015年入住所购买房屋，购买二期房屋的业主大致于2017年入住所购买房屋。还查明，本市经济适用住房购买人拥有有限产权，购买不满5年的不得上市交易，具备购房已满5年且缴清购房款及银行按揭贷款，补缴土地收益金和政府优惠费用等条件允许上市交易。原审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示、合法有效，因该项目立项为经济适用住房建设项目，土地使用权由国家划拨，遵义市经济适用房发展中心等管理部门履行了对购买人资格进行审查、对该项目房屋基准售价予以审计核定的监督管理职责，且谢国静也在申领经济适用住房认购资料，取得购买资格后方与恒润公司签订了合同，故谢国静主张其购买房屋为商品房并非经济适用住房与客观事实不符。关于要求恒润公司协助办理所有权转移登记的请求，因该项目房屋已完成了初始登记，已具备办理所有权登记手续的条件，谢国静持有效合同、本人身份证明、不动产发票（完税凭证）即可办理房屋所有权登记，恒润公司已完成了协助办理产权的义务，故对该项请求不予支持；恒润公司未按约定期限完成初始登记，违反了合同约定义务，但庭审查明市政配套用电设施安装的迟延在客观上影响了项目部分楼号的验收进而导致初始登记延后，因市政配套用电设施安装并非恒润公司承担的义务，同时，双方《补充协议》中也约定了“市政配套原因造成被告逾期交房的被告可据实予以延期”的免责事由，故逾期交付相关登记手续的责任不能完全归责于恒润公司，因谢国静所购房屋系经济适用住房，故谢国静主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告承担违约责任与查明事实不符，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以谢国静因逾期办证所受实际损失确认恒润公司的责任，由于经济适用住房是政府为了保障民生，解决城市低收入群体居住问题，是具有保障性质的政策性住房，谢国静申请购买经济适用住房的根本目的也是为了居住，虽然恒润公司未按约定期限交付相关文件，但谢国静已实际接收该房并入住，其签订合同的目的已实现，且谢国静未提交其因此所受损失的相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，谢国静未能证明其因此受到的实际损失，故对要求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上判决：驳回谢国静的诉讼请求。案件受理费705元（已减半收取），由谢国静负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交书面证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，案涉房屋是经济适用住房，经济适用房具有社会保障性和社会福利性，不属于商品房的范畴，并非上述司法解释中规定的面向社会公众销售的商品房。根据原审庭审查明，该项目在建设过程中，由于项目所在片区市政供电容量不足，由政府出资于2015年8月完成了该项目外线工程建设验收后交供电局管理。市政供电接通后，消防部门根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）进行验收，并出具了《消防验收意见书》，针对一期、二期各号楼存在问题要求被上诉人整改，被上诉人进行部分整改后，大部分楼号消防验收合格，但因部分业主反对规划调整设计，一期6号楼、二期4号楼未能完成整改措施通过消防验收，后在遵义市经济适用住房东城百合公寓工作组多方协调下，项目一期6号楼、二期4号楼于2019年1月通过消防验收。在完成各分项验收后，该项目所涉楼号才陆续完成了初始登记，具备办理产权证的条件。由此可见，案涉项目虽出现逾期办证的事实，但并无证据证明该事实系由被上诉人原因所致，由此造成的办证延迟不应归责于被上诉人。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，上诉人主张逾期办理商品房转移登记违约金，应当以逾期办证导致上诉人所受实际损失确认被上诉人的责任，由于案涉房屋为经济适用住房，上诉人申请购买经济适用住房的根本目的也是为了居住，虽然被上诉人未按约定期限交付相关文件，但上诉人已实际接收该房并入住，其签订合同的目的已实现。且上诉人未提交其因逾期办证致其遭受损失的相关证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，谢国静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,410元，由谢国静负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇一九年十二月十八日法官助理侯振伟书记员钟永海