广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18844号原告：佛山市金茂房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************，统一社会信用代码：914***********165P。法定代表人：霍婉雯，该公司经理。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：佛山顺德顺活益贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********，统一社会信用代码：914***********394F。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：余晓东，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江洁玲，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。原告佛山市金茂房地产开发有限公司与被告佛山顺德顺活益贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军及被告的委托诉讼代理人余晓东、江洁玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿所欠的租金1330329元、管理费68403元，两项合计1398732元，并判令被告从2019年4月15日起至被告实际清偿之日止每日按上述所欠款项的2%向原告支付违约金；2.判令被告立即向原告支付聘请律师代理本案诉讼所发生的律师费48000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月12日，原告作为甲方，佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司作为乙方，双方签订一份《房产租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区********副楼的房产出租给乙方使用，上述房产计租面积为11400.69平方米（含公摊面积），租赁期限为15年，从2009年12月28日起至2024年12月27日止，从2010年8月1日起计收租金，第一年月租金总额为364822元，租金每两年递增5%，从第三年零八个月开始每月租金总额为383063元；从第五年开始每月租金总额为402216元；从第七年开始，每月租金总额为422327元；往后每两年以此递增。即从第九年开始，每月租金总额为443443元。另乙方需按每月2元/平方米向甲方支付物业管理费22801元。租金及物业管理费按月计算，乙方应每月15日前向甲方缴交当月的租金及物业管理费，乙方未按约缴纳租金及物业管理费，每逾期一日，应承担逾期应付款2%的违约责任。乙方违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费及其他相关费用。上述合同签订后，原告按约将上述房产交付给佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司使用。2018年1月26日，佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司名称变更为佛山顺德顺活益娱乐有限公司，但从2019年2月起，佛山顺德顺活益娱乐有限公司开始拖欠原告租金及管理费，截至2019年5月1日，佛山顺德顺活益娱乐有限公司共拖欠原告三个月租金及管理费总共1398732元。原告与佛山顺德顺活益娱乐有限公司已于2019年5月1日协商终止了上述房产租赁合同。2019年7月10日，佛山顺德顺活益娱乐有限公司名称变更为佛山顺德顺活益贸易有限公司，即本案被告，但被告至今未向原告清偿上述债务。鉴于被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，并违反我国法律规定，原告为此起诉至法院。被告辩称，1.被告曾按照合同约定缴纳了水电费押金300000元，现将前述水电费押金冲抵应缴费用后，被告尚欠租金和管理费应为1098732元；2.原告主张的每日2%违约金过高，其计算标准应该按照中国人民银行同期贷款利率计算，以1098732元为基数，且应当从起诉之日起计算。本院经审理认定事实如下：原告起诉的事实均有相关证据予以证实，本院予以确认。另查明，原告于2014年4月25日为涉案的房产办理了房地产权证，原告为房地产权属人。再查明，原、被告双方在2019年5月1日签订一份《保证合同书》，约定原告与被告（原名：佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司）签订的涉案《房产租赁合同》终止。又查明，原告为提起本案诉讼，与广东天伦（佛山）律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，聘请广东天伦（佛山）律师事务所提供法律服务，为此支付律师费48000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房产租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。首先，被告在庭审中确认从2019年2月15日起未按合同约定向原告支付租金及管理费，被告对于原告主张要求其清偿的租金1330329元及管理费68403元予以承认，本院予以确认。被告认为需要将水电费押金300000元进行冲抵，一方面原告明确不同意在本案中处理水电费，另一方面双方在(2019)粤0606民初18849号案件中已达成协议在该案进行处理，因此该押金不在本案中处理。被告应向原告清偿租金1330329元及管理费68403元。其次，原告主张要求被告从2019年4月15日起至被告实际清偿之日止每日按1398732元的2%向其支付违约金，被告辩称违约金过高，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算，以1098732元为基数，且应当从起诉之日起计算，对此本院认为，虽然原、被告双方在2019年5月1日签订了一份《保证合同书》，约定原告与被告（原名：佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司）签订的涉案《房产租赁合同》终止，但是并未因此免除被告需要按双方签订的《房产租赁合同》的约定向原告支付租金及管理费的责任，也并不因此免除被告需要承担违约责任，被告未按约定履行，应按《房产租赁合同》的约定承担相应的违约责任。涉案的《房产租赁合同》约定，每逾期一日，应承担逾期应付款2%的违约责任，被告辩称过高，经审查，上述约定实属过分高于造成的损失，本院酌定按照年利率24%计算违约金，原告主张从2019年4月15日起计算，根据约定，被告应在每月15日前向原告支付当月的租金及管理费，违约金应从2019年4月16日起计算。原告主张违约金超过上述部分，本院不予支持。另外，原告主张要求被告向其支付律师费48000元，虽然原、被告双方在2019年5月1日签订了一份《保证合同书》，约定原告与被告（原名：佛山市顺德区盛世时代娱乐有限公司）签订的涉案《房产租赁合同》终止，但是并未因此免除被告需要按双方签订的《房产租赁合同》的约定支付租金及管理费的责任，也并不因此免除被告需要承担违约责任，被告违约支付租金及管理费，导致原告需要提起本案诉讼产生律师费48000元，被告应按涉案《房产租赁合同》的约定赔偿原告的律师费损失。原告的主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告佛山顺德顺活益贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金茂房地产开发有限公司支付租金1330329元、管理费68403元及违约金（违约金计算方式：从2019年4月16日起以1398732元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山顺德顺活益贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金茂房地产开发有限公司支付律师费48000元；三、驳回原告佛山市金茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8910.3元（由原告佛山市金茂房地产开发有限公司预交），由被告佛山顺德顺活益贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇一九年十二月九日书记员  冯晓岚