广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5806号 原告：欧毅，男，壮族，1982年7月10日生，住广西柳州市鱼峰区。 被告：柳州正和桦桂置业集团有限公司，住所地：柳州市柳东新区官塘创业园研发中心1号楼6-12号，统一社会信用代码：91450200699850796T（1-1）。 法定代表人：张谨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨香，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：谢醒梅，该公司法务专员。 原告欧毅与被告柳州正和桦桂置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告欧毅，被告柳州正和桦桂置业集团有限公司的委托诉讼代理人杨香、谢醒梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧毅向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行合同，向原告赠送中央空调；二、判决被告退还给原告未建结构隔层补偿款16000元；三、判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告是位于柳州市“正和城”的开发商。原告于2015年10月25日到被告售楼部向售楼中心工作人员咨询了解正和城E区2栋公寓相关情况，并领取了正和城E区2栋公寓的相关宣传广告资料（广告资料上承诺赠送中央空调、钢架结构砼隔层），工作人员称：赠送的隔层由被告负责建造，赠送的中央空调由被告交房前统一安装。原告当场向被告交纳认购金50000元。2016月7日12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市新柳大道102号Ｅ区，该商品房建筑面积55.06平方米，商品房总房价为299690元。原告以分期付款方式支付购房款：1、合同签订即日支付购房款150690元，其中伍万元作为购房定金；2、原告于2016年11月1日前支付购房款人民币149000元。合同同时约定：被告应当在2017年10月30日前将商品房交付原告使用。 合同签订后，原告积极履行相关付款义务，除2015年10月25日支付认购金50000元外，另分别于2016年6月30日向被告支付购房款100690元、2016年9月4日向被告支付购房款149000元，共计人民币299690元。至此，原告已全部付清《商品房买卖合同》中约定的购房款。 2017年11月4日，经被告通知原告前来办理验收交房相关手续，原告在交清其他费领到钥匙后，原告到所购买的房屋时发现被告并未履行赠送钢架结构隔层和中央空调，随即到被告售楼部询问情况，被告售楼部工作人员称：所谓的赠送中央空调，是按照买卖合同中的约定每户配备中央空调预留口；而未加建的钢架结构隔层被告同意补偿16000元给原告，同时签订了《补充协议》。协议约定：原、被告双方商定该房屋内不再加建结构隔层板，被告同意在《商品房买卖合同》约定的该房屋总价款中抵减人民币16000/套，该扣减款作为被告未建结构隔层对原告的补偿款。补充协议签订后，被告迟迟不将抵扣的房款退还给原告。2019年5月19日原告到被告售楼部补交面积差价163元，至此，原告已履行完所有付款义务，共计人民币299853元。被告却以各种理由迟迟不予履行自己的义务。现为了维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告柳州正和桦桂置业集团有限公司辩称，1、对于原告的第一项诉请，我方已如约履行合同约定，并没有违约情况，根据商品房买卖合同附件3（合同第17页）的约定，每户配备中央空调预留口，我方已经如约履行赠送中央空调的义务，中央空调预留口已经安装到原告门口，中央空调主机安装于E区2栋负2楼，原告只需要根据自己的需要将家中空调管道布好，到物业签订空调使用协议，物业会免费安装空调的计量表（从预留口到业主家门口）；2、根据客户签约信息单可知，案涉房屋实际的总价款为330690元，减掉16000元的隔层再减去15000元的优惠后，案涉房屋总价款为299690元，所以合同中约定的房屋总价款是已经扣减了16000元的隔层补偿款；3、补充协议中所述“乙方同意在商品房买卖合同约定的该房屋价款中扣减”乃是工作人员笔误，双方真实的意思表示应为“商品房买卖合同中约定的该房屋价款为已扣减乙方未建结构隔层补偿价款后的价款”，根据民法中误载不害真意原则，应以双方真实的意思表示为准。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区新柳大道102号正和城房地产项目的开发商系被告。2016年7月12日，原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买柳州市正和城E区2栋7-19号房屋一套，建筑面积55.06平方米，房屋总价格为299853元；合同附件三《装饰、设备标准》中约定，每户配备中央空调预留口；合同附件四补充协议第一条约定，买受人同意在合同签订即日内支付购房款人民币150690元，其中50000元作为购房定金，买受人于2016年11月1日前支付购房款149000元等等。合同签订后，原告向被告如期足额支付了购房款，被告也在规定期限内向原告交付了房屋。被告向原告出具的购房发票金额为299853元。经查，被告在案涉楼盘的广告宣传资料中载明：赠送中央空调、钢架结构砼隔层。据此，被告已在E区2栋负二层安装了中央空调主机，空调预留口亦装至业主家门口。但原告认为被告应当根据广告约定赠送的是中央空调一体机，业主应当拥有独立的所有权，故双方就此分歧较大，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年11月1日，根据《订购申请单》记载，案涉房屋销售单价为6506元/㎡，销售总价为354252元；团购优惠价为6006元/㎡，团购总价为327027元；特别约定第2条载明，开发商以团购优惠价售予申请人，申请人须在开发商规定时间内，携带本订购申请单到开发商指定地点签署《商品房买卖合同》，并办理购房相关手续以及按合同约定交付本物业的其他购房款项……等等。又根据《客户签约信息单》显示，案涉房屋定价单价为6006元/㎡,总价为330690元，减去16000元隔层及15000元优惠后，案涉房屋合同面积为55.06㎡、合同单价为5442.97元/㎡，合同总价为299690元，付款方式为分期支付，于2016年6月30日支付50%即150690元，2016年11月1日支付50%即149000元。《补充协议》约定，原、被告商定案涉房屋内不再加建结构隔层板，被告同意在《商品房买卖合同》约定的房屋总价款中扣减人民币16000元，该扣减款作为被告未建隔层对原告的补偿款等。前述三份材料均有原告本人签字确认。被告表示，《补充协议》系于2016年7月12日签订，双方在签订《商品房买卖合同》前就已达成协议。原告对此不予认可，认为《补充协议》签订时间为2017年11月4日。 本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告的广告宣传资料中注明赠送的部分对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。然该内容约定不明确，对赠送物规格、赠送方式等未作过多详细说明；第二，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。综合考虑《商品房买卖合同》对于空调部分的具体约定“每户配备中央空调预留口”及被告确已履行安装中央空调主机、配备空调预留口的义务等实际情况，从有利于实现合同目的、维护稳定交易秩序的角度而言，原告只需将家中空调管道布好并通过向物业申请报装即可正常使用中央空调，并不会影响原告正常生活。故原告诉请被告赠送中央空调一体机，依据不足，本院不予支持。 关于砼隔层补偿款16000元的问题。从商品房买卖市场交易习惯看，买受人与出卖人在达成合意签订《商品房买卖合同》之前理应会就合同标的、价款、履行方式、违约责任等主要内容进行协商。本案中，从《订购申请单》、《客户签约信息单》的内容、关联性及签订时间上看，本院足以相信上述单据即为双方磋商环节的凭证。在案涉房屋已享受团购价格的基础上，扣减隔层补偿16000元、价格优惠15000元，房屋总价最终计算为299690元，加上之后原告补交的购房款差价163元，与最终签订的《商品房买卖合同》实载的价格一致，且原告未能举证证明《客户签约信息单》中所记载的关于隔层补偿及优惠等内容系被告自行添加，故以上事实可以充分证明被告履行了对原告的承诺，对于未建结构隔层已作出了补偿。至于《补充协议》第一条的约定，属于较为典型的民法合同解释理论中的“误载不害真意”情形。所谓“误载不害真意”，意为解释合同时应当探寻当事人的真实意思表示，而不应拘泥于当事人的误书。本案中，在原告已享受被告基于未建结构隔层作出补偿的前提下，双方再就该补偿款另行约定从房屋总价款中扣减，明显违背被告真实意思表示，影响双方真实合意的履行。据此，本院综合考虑实际情况后采纳被告的意见，认定《补充协议》实为被告工作人员误载，真实意思应为“商品房买卖合同中约定的该房屋价款为已扣减被告未建结构隔层补偿价款后的价款”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告欧毅的全部诉讼请求。 案件受理费575元（原告欧毅已预交），减半收取287.5元，由原告欧毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇一九年十二月十一日 书记员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。