沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初10111号原告（反诉被告）：上海硕野餐饮管理有限公司，住所地：上海市嘉定区真新街道金沙江路3131号5幢JT1392室。统一社会信用代码：91310114MA1GWEL779。法定代表人：刘珈铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巾楠，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告（反诉原告）：霍玉兰，女，1980年1月21日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：崔洪军，系沈北新区广昊法律服务所法律工作者。原告上海硕野餐饮管理有限公司与被告霍玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海硕野餐饮管理有限公司的委托代理人刘巾楠、被告霍玉兰的委托代理人崔洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海硕野餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告在2019年8月22日签订的房屋租赁合同。2、请求依法判令被告向原告返还房屋租金13987元、房屋押金7000元。3、请求依法判令被告向原告赔偿房屋装修损失27680元、违约金7000元。以上共62667.5元。4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2019年8月22日签订了房屋租赁合同，原告租赁了被告位于沈阳市沈北新区房屋，其中明确约定仅用作原告办公使用，租赁期间为2019年9月1日至2020年8月31日止，共一年。按照合同约定，原告已交付了三个月的租金13987元及押金7000元。并且在2019年8月末原告已经装修完毕了租赁的房屋花费27680元，同时，也订购好了相关办公用品。在2019年8月初，原、被告接触商洽租赁该房屋时，该房屋的一楼是清水房状态，由于原告办公场所位于二楼，必须要经过一楼电梯才能上到二楼办公及接待客户，当时被告向原告承诺在8月末一定会把一楼装修完毕，正是基于承诺，原告才与被告签订房屋租赁合同，并对二楼进行装修。原告8月末将二楼装修完毕后，被告一楼也未开始动工装修，期间，原告多次与被告沟通，催促被告尽快装修一楼。可是，时至今日，被告一楼依然没有装修完毕，并且从客观上看，被告根本没有诚意真正装修一楼，现在一楼杂物满地、灰尘四起，致使原告根本无法正常使用该房屋办公。迫于无奈，原告只能另寻它地租赁房屋，作为办公场所。现因被告已严重违约，造成原告租赁房屋的合同目的无法实现。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院支持原告诉讼请求。被告霍玉兰辩称：要求原被告继续履行合同，不承担原告所要求的各项费用，请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告霍玉兰提出反诉请求如下：1.请求判令反诉被告给付2019年9月1日到11月30日租金7000.50元；2.反诉被告腾退房屋；3.自2019年12月1日起至实际腾退之日止，按照每天230元支付房屋使用费；4.反诉原告收取的押金7000元不予返还。事实与理由：反诉原告于2019年4月6日与案外人沈阳枫和万家装饰工程有限公司签订了装饰装修合同，约定由该公司对涉案房屋共计六层进行整体装修，工程于2019年7月20日竣工，反诉被告称一楼是清水状态不属实。在租赁合同签订后，反诉被告通过中间人胡海汉支付了押金7000元及租金13987元，尚欠到2019年11月30日的租金7000.50元。被告接收房屋后，对房屋进行了装修，并一直占有至今。反诉被告称反诉原告一楼一直处于清水状态不属实，反诉被告应继续履行合同，支付租金，故提起反诉。反诉被告辩称：1、我方已足额支付了一季度的房租，且被告方已给我方开具了收据，双方的录音中可以证明反诉原告承诺有一个月的免租期，故不同意支付房屋租金；2、我方已于2019年11月1日通知反诉原告解除房屋租赁合同，且案涉房屋装修后从未使用，我方也已支付了第一季度租金，综上，我方不需要再给付租金，也不涉及腾房一事，所以请求驳回反诉原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2019年8月22日签订了房屋租赁合同一份，合同约定原告租赁被告位于沈阳市沈北新区房屋，建筑面积为230平方米，年租金83950元。其中明确约定仅用作原告办公使用，租赁期间为2019年9月1日至2020年8月31日止。按照合同约定，原告应于2019年8月20日前向被告支付第一季度2019年9月1日到2019年11月30日的租金209873.5元。在2019年8月15日前交纳押金7000元。合同3.4条约定：押金的退还，乙方如未到一年终止合同，甲方不予退还押金。原告提供的收据显示，原告于2019年8月17日交纳押金7000元，于2019年8月19日已交付租金13987元。原告称于2019年8月19日与沈阳市铁西区金利恒不锈钢材料经销处签订工程施工合同，支付装修工程款27680元，并于2019年8月末装修完毕。原告自述在2019年8月初，双方接触商洽租赁该房屋时，该房屋的一楼是清水房状态，被告承诺给原告一个月的免租期，故开具的收据为20987.50元。由于原告办公场所位于二楼，被告向原告承诺在8月末一定会把一楼装修完毕，原告8月末将二楼装修完毕后，被告一楼也未开始动工装修，原告虽多次催促，但被告一楼依然没有装修完毕，致使原告根本无法正常使用该房屋办公，现因被告已严重违约，造成原告租赁房屋的合同目的无法实现。故原告于2019年11月12日向被告邮寄了解除合同通知书，要求解除合同并要求被告退回租金赔偿损失。但原告就涉案房屋一楼现状及被告具体承诺未提供充分证据证明。反诉原告主张被告租金少交纳了7000.50元，因原告操作失误，其在与被告法定代表人刘珈铭的聊天记录汇中有显示，反诉被告承认该事实。现因反诉原告未违反合同约定，为守约方，请求按租赁合同不予返还反诉被告交付的押金，不存在免租期的问题，一切均以合同约定为准。要求反诉被告按照合同支付第一季度欠付的房租7000.50元，要求被告腾退房屋，并按照每天230元支付使用费，至实际腾退之日止。反诉被告提出反诉原告开具收据即视为收到全部款项，未付租金7000.50元是一个月的免租租金。主张因反诉原告严重违约，已经送达了解除合同通知书，房屋同时交付，不存在腾退房屋及支付占有使用费的问题。本院认为，原、被告签订的租赁合同均系但是人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案原告于2019年11月12日向被告发送解除合同通知书，被告于2019年11月13日签收，按照合同法的规定，解除合同通知书收到之日合同解除。故原告要求解除与被告间的租赁合同的请求本院予以支持。关于原告要求被告退还交付的租金及押金的问题，因双方的合同中并未约定被告在一个月内将一楼装修完毕，原告提供的其他证据亦不能证明被告违约，故原告该请求本院不予支持；关于原告要求被告赔偿装修损失及违约金的请求，因被告在履行合同过程中没有过错，原告的请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。关于反诉原告主张被告补交欠付的租金7000.50元的问题，因双方合同中并无免租期的约定，且被告法定代表人在聊天记录中予以认可，故反诉原告该请求本院予以支持；关于反诉原告要求被告腾退房屋并支付至实际腾退期间占有使用费问题，本院予以支持，支付标准应参照租赁合同中租金约定，即每日230元。因反诉被告在履行合同过程中的违约行为，按照合同约定，其所缴纳的押金作为违约金，归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告上海硕野餐饮管理有限公司于被告霍玉兰于2019年8月22日签订的房屋租赁合同；二、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告霍玉兰租金7000.50元；三、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内将案涉房屋交付给反诉原告霍玉兰；四、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司给付反诉原告霍玉兰房屋占有使用费，自2019年12月1日始，至实际腾退之日止，按照每天230元计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1366元，减半收取683元，由原告上海硕野餐饮管理有限公司承担，反诉费250元，由反诉原告霍玉兰承担200元，由反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  汤祥军二〇一九年十二月二十三日书记员  王赫男本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。