河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7012号上诉人（原审被告）：保定市盛泰房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区朝阳南大街358号，统一社会信用代码911306057777464852。法定代表人：刘育鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海峰，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳富，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈建利，男，1973年6月16日出生，汉族，个体，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：周艳霞，女，1980年1月6日出生，汉族，住石家庄市桥西区，系被上诉人公司员工。上诉人保定市盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产公司）与被上诉人陈建利房屋买卖合同纠纷一案，不服保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛泰房产公司上诉请求：1、请求依法撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2019）冀0602民初79号民事判决，改判驳回上诉人陈建利一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同（预售）》的第二十条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”约定，被上诉人陈建利在未书面通知上诉人要求解除合同，一审法院判决解除双方签订的买卖合同，属认定事实不清，适用法律有误。《合同法》第九十三条第二款规定了“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”根据上述法律规定和双方签订《商品房买卖合同（预售）》的第十二条约定，被上诉人陈建利应在逾期交房超过90日后书面通知上诉人解除《商品房买卖合同（预售）》，被上诉人未按约定要求解除商品房买卖合同于法无据，不应支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，该条内容为“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，本案双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，对合同解除事宜作出明确约定，应属于当事人另有约定的情形，应当按合同中“买受人解除合同的，应当书面通知解除合同”的约定条款处理，被上诉人应在上诉人出现逾期交房时，及时向上诉人主张解除合同，其未向上诉人书面通知解除合同即要求法院解除合同没有法律依据；二、被上诉人陈建利的合同解除权已过除斥期间，其逾期不行使解除权消灭，所以被上诉人要求解除合同的诉讼请求一审法院不应支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。双方对解除合同的期限未作明确约定，自2017年10月31日起一年内，解除权已经超过一年的除斥期间；三、依《合同法》第八条，一审法院应保护和保障双方按合同履行各自义务，引导房地产市场正常的交易秩序，以及考虑解除合同后所在的损失和不利影响。《商品房买卖合同（预售）》，合法有效，被上诉人通过银行贷款方式已全部付清房款，上诉人于2018年10月1日向被上诉人送达了交房通知书，双方权利义务均已履行完毕，仅差交接房屋，不继续履行合同双方均会受到严重损失，对被上诉人擅自要求解除房屋买卖合同的诉求依法不应支持。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据。陈建利辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、盛泰房产公司逾期交房，已经构成违约，被上诉人有权按约定解除《商品房买卖合同（预售）》。被上诉人按照《商品房买卖合同（预售）》履行了付款义务，盛泰房产公司应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定，于2017年10月31日交付房屋。但盛泰房产公司于2018年10月1日才通知被上诉人收房，已经违约。根据《商品房买卖合同（预售）》之约定，被上诉人有权解除合同。二、以诉讼的方式通知解除《商品房买卖合同（预售）》，视为有效通知。首先，《合同法》对解除通知的形式没有限定，只需具备其有解除合同意思的通知，均应视为有效通知；其次，被上诉人起诉至法院，要向法院提供诉状，阐述解除合同的意思及理由，法院向盛泰房产公司送达了起诉状副本，盛泰房产公司已经知道被上诉人解除合同的意思表示，这时被上诉人的通知是通过法院作为媒介传递送达，只要这种通知到达了盛泰房产公司合同即能解除，这完全符合《合同法》关于合同解除的立法宗旨；最后，法院判决确认的是当事人有无解除合同的权利及解除合同的效力，法院的判决只能是对权利人行使权利是否合法性予以审查，而不是代替当事人作出解除合同决定的实体权利，因此，合同从起诉状副本送达时即产生解除的效力，与法院的判决解除合同并不矛盾。三、被上诉人起诉通知盛泰房产公司解除合同未过一年的除斥期间。根据《商品房买卖合同（预售）》十二条约定，逾期交房90日后，买受人（被上诉人）有权解除合同，即被上诉人在2019年1月31日前均可提出解除合同。一审法院于2019年1月11日立案审理本案，未超过一年的除斥期间。四、一审法院判决公平、公正。盛泰房产公司发生违约行为，应当承担违约的后果。陈建利起诉请求：1、判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》；2、判令被告偿还原告购房款2686388元，并向原告支付违约金10980.61元（违约金暂计算至立案之日，后续违约金继续按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）;3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年7月25日原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告从被告处购买位于盛泰商务中心项目2号楼21层02室房产，该房产建筑面积约为232.87平方米，单价11536元/平方米，总价为2686388元。合同约定被告需在2017年10月31日前，将符合使用条件的房屋交付乙方。合同第十二条逾期交付责任（2）约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金等。合同签订后，原告按照合同约定于2017年7月25日支付首期房款1346388元，2017年9月30日原告将办理的贷款1340000元支付给了被告，购房款已全部向被告支付完毕。2018年10月1日被告通知原告收房，原告未办理收房相关事宜。原告在诉讼过程中增加诉讼请求，请求依法增加判令被告支付原告全部房款利息197449.52元，被告按照房价款的日0.01%向原告支付违约金由10980.61元变更为146408.15元。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认。原告依据合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定按期交付房屋属违约，应承担违约责任。被告辩称，被告延期交付房屋是因2017年保定市政府为治理雾霾，下令停工，造成被告不能按时交工，由于政府行为属于不可抗力，被告不应承担违约责任，也不应承担违约金，被告未提供证据证明上述主张，故对被告所辩不予采信。因此原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并退还全部购房款的诉讼请求予以支持，被告应自原告付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算并支付利息。对原告请求法院判令被告按照房价款的日0.01%支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，被告应依据合同约定按照原告所交付全部房价款的0.01%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十七条、一百一十八条的规定，判决：一、解除原告陈建利与被告保定市盛泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告保定市盛泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告陈建利购房款2686388元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清欠款之日止（自2017年7月25日起至付清欠款之日止以房款1346388元为基数计算，2017年9月30日起至付清欠款之日止以房款1340000元为基数计算）；三、被告保定市盛泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内按照原告所交付全部房价款2686388元的0.01%向原告陈建利支付违约金；四、驳回原告其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人盛泰房产公司与被上诉人陈建利双方签订《商品房买卖合同（预售）》，是合同双方的真实意思表示，合法有效，被上诉人陈建利向上诉人盛泰房产公司按约定支付了购房款，上诉人盛泰房产公司应当按照合同约定如期向被上诉人陈建利交付房屋，合同约定盛泰房产公司需在2017年10月31日前，将符合使用条件的房屋交付乙方（被上诉人），而上诉人盛泰房产公司2018年10月1日才通知被上诉人收房，已经违约。双方《商品房买卖合同（预售）》第十二条（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款…。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权发生之日一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，解除权行使的时间起点应当为合同约定的房屋交付日2017年10月31日逾期90日即2018年1月31日，至2019年1月31日除斥期间满一年，即被上诉人陈建利在2019年1月31日前均可提出解除合同，被上诉人陈建利于2019年1月11日起诉至法院，向法院提供诉状请求解除合同，没有超过法律规定的合同解除期间，被上诉人的通知是通过诉讼方式提出，符合《合同法》关于合同解除的立法宗旨。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28291元，由上诉人保定市盛泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判员 王 冠审判员 郑 东审判员 龚 倩二〇一九年十二月三十一日书记员 孟瑞超