广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2715号原告：林培建，男，1977年6月20日出生，汉族，住湛江市赤坎区*************，公民身份号码44082419770620395X。委托诉讼代理人：吴晓云，广东汉基律师事务所律师。被告：黄文琪，女，1981年12月1日出生，汉族，住湛江市赤坎区*************，公民身份号码460************728。委托诉讼代理人：莫宗伟，男，1979年6月15日出生，汉族，住址同上，公民身份号码440************851，系被告丈夫。原告林培建与湛江市霞山区达记食品商行（以下简称达记商行）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月31日立案，同年11月14日，原告申请追加黄文琪作为本案被告参加诉讼，同时撤回对湛江市霞山区达记食品商行的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林培建及其委托诉讼代理人吴晓云，被告黄文琪及其委托诉讼代理人莫宗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林培建向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋使用费20800元（房屋使用费按每月3700元计付，从2018年3月23日计算至2018年11月23日，共8个月，扣除被告已付的8800元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得位于湛江市霞山区*****、9号之一、9号之二、11号之一房屋（以下简称7号、9号之一、9号之二、11号之一房屋），上述房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有。达记商行一直占有使用上述房屋，在原告向其出示法院执行裁定书后，达记商行仅向原告支付12500元房屋使用费。达记商行虽于2018年12月5日腾退房屋，但使用房屋期间的房屋使用费未足额支付给原告。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。由于被告已注销达记商行的个体工商户登记，故达记商行的责任应由被告承担，请法院支持原告的诉讼请求。被告黄文琪辩称，原告购买涉案房屋之前，被告均按约支付租金给旧房东。原告告知被告涉案房屋归其所有，并表示可以少付租金后，被告向其交纳了4个月的租金。旧房东之后来商铺闹事，并锁上商铺的大门不准许被告经营。经原告同意，被告便将之后的租金交给了旧房东。2018年11月，被告将商铺转让他人经营，且通知新的承租人向原告支付租金。由于向旧房东交付租金前已经原告同意，故原告请求被告重复交纳租金，被告不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：7号、9号之一、9号之二、11号之一房屋原系湛江新城建设有限公司（以下简称新城公司）的财产。2017年5月1日，被告与案外人湛江市烟麻土产公司霞山经营部（以下简称烟麻公司经营部）签订一份《承包商店协议书》，约定被告承包烟麻公司经营部7号房屋的北门商店，经营期三年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止，每月承包费3700元。被告取得7号房屋使用权后，注册成立了个体工商户达记商行，对外销售各类食品。此后，被告向案外人烟麻公司经营部支付承包费至2018年3月。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行与被执行人陈文建、张吉荣、林公如、林文能、林文强、曾玉明、新城公司金融借款合同纠纷一案中，于2015年12月9日作出（2015）湛霞法执字第557号执行裁定，裁定轮候查封被执行人新城公司名下7号、9号之一、9号之二、11号之一房屋。随后，本院依法通过淘宝网司法拍卖平台拍卖上述房屋。原告在网络拍卖中以最高价竞得上述房屋。2018年3月19日，本院作出（2017）粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定7号、9号之一、9号之二、11号之一房屋归原告所有，房屋财产权自裁定送达买受人时起转移，原告可持裁定书到财产管理机构办理产权过户手续。原告于2018年3月23日签收了上述执行裁定书。其后，原告要求使用7号房屋北门商店的被告向其支付费用。被告谎称其每月向烟麻公司经营部交付的承包费仅2200元为由，自2018年4月起至7月止，每月仅向原告支付房屋使用费2200元，合计支付8800元（2200×4）。2018年7月18日，烟麻公司经营部的管理人员余建勳要求被告向其支付承包费，被告其后未向原告支付2018年8月起至10月间的房屋使用费。2018年11月，被告向原告支付当月的房屋使用费3700元后，将商店使用权转让他人。本院认为，本案属物权保护纠纷。原告通过网络司法拍卖平台拍得7号房屋，本院于2018年3月19日作出（2017）粤0803执恢242号之一执行裁定，裁定涉案房屋自裁定送达原告时归其所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，原告自收到上述执行裁定书之日起即取得了7号房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告作为7号房屋的所有权人，对房屋依法享有占有、使用、收益的权利，原告要求被告支付自2018年4月起的房屋使用费，合法合理，本院予以支持。原告要求被告按每月3700元的标准补交及支付房屋使用费，既未超过被告与烟麻公司经营部约定的承包费标准从而加重其负担，亦未超过湛江市住房和城乡建设局颁布的同地段房屋租赁市场指导性租金标准，本院予以支持。自2018年4月起至11月止共8个月，被告应当支付的房屋使用费共计29600元（3700×8），被告已向原告支付了12500元（8800＋3700），尚欠17100元（29600－12500）未予支付。原告请求被告支付20800元，超出部分本院不予支持。案外人烟麻公司经营部与被告签订《承包商店协议书》的时间系在本院依法查封涉案房屋之后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，依法不受法律保护。被告称其向案外人烟麻公司经营部支付2018年8月至10月的承包费曾得到原告的同意，原告对此不予确认，被告又无证据证实，故对被告的辩解不予采信。被告如向烟麻公司经营部支付了该部分承包费，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告黄文琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林培建支付位于湛江市霞山区*****房屋北门商店的使用费17100元；二、驳回原告林培建的其他诉讼请求。案件受理费320元，由被告黄文琪负担227.5元，原告林培建负担92.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  周永胜人民陪审员  陈何辉二〇一九年十二月三十日法官 助理  胡 萍书 记 员  陈 灏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。