广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初794号 原告杨某某。 被告柳州市某某物业服务有限公司。 法定代表人陈某某。 委托代理人南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 原告杨某某诉被告柳州市某某物业服务有限公司（简称某某物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告杨某某，被告某某物业的委托代理人南瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某某诉称，被告于2019年3月22日发布通知，要求小区业主交纳消防维保维护费61.1元。原告于2019年3月28日向被告交纳了消防维保维护费61.1元。原告认为被告的收费行为没有任何依据。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告退还原告消防维保维护费61.1元；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告某某物业辩称：被告收取消防维保费用合法有据，不应当返还。根据柳州市普通住宅物业服务等级的通知，明确规定了物业费中的三类消防系统基准价为0.03元，不包括地下车辆的消防报警装置维修费用，针对本案中61.1元为每年地下车库消防报警装置维修费用，并且被告据实向专业的维保公司支付了相应费用，为小区业主垫付了该费用，该费用属于业主公摊，不应当返还。 原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 证据1、公告； 证据2、收据，证据1-2证明物业公司在前期物业合同约定了物业费收费标准，收取业主的消防设施维护费61.1元； 证据3、新希望业主临时管理规约； 证据4、物业服务收费公示牌，证据3-4证明小区物业服务费收取的方式的包干制，按照业主专有建筑面积按比例分担，标准为1.08元每平方米，物业费中包含了公用部分的消防设施维护费，业主缴纳物业服务费的时候已经负担了消防设施维护费。 被告的质证意见如下： 证据1、公告的真实性合法性没有异议，关联性有异议，被告收取均摊每户61.1元合法有据，不属于多收，在公告中明确了该费用是地下车库的； 证据2、收据真实性合法性没有异议，关联性有异议，被告收取消防维保维护费合法有据，不是多收的； 证据3、临时规约真实性合法性没有异议，关联性有异议，针对第10条的包干制的理解，相对应的是酬金制，不管营利还是亏损，物业公司自负盈亏，并不像原告主张的包含了所有的费用； 证据4、真实性合法性没有异议，关联性有异议，备注部分明确了物业费用不包括第六项地下室负一楼消防设施维护保养费，说明针对负一楼的消防设施维护保养费双方是认可不包含在物业费中的，物业费仅包含了地上的消防设施保养费。 被告向本院提交如下证据： 证据1、万和新希望前期物业服务委托合同及补充协议，证明被告与柳州市万和房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由被告对新希望小区进行物业管理服务；双方对地下室（负一层）消防设施维护保养费另行约定，由全体业主共同分摊； 证据2、新希望物业服务收费公示牌，证明被告依据政府指导文件对各项收费进行公示；公示牌备注部分第六点明确了地下室是不包括在物业费中的； 证据3、公告，证明被告依据柳价字（2009）18号文件对消防维护费分摊后向全体业主进行公示，被告收取消防维护费是合法有据的； 证据4、建筑消防设施维护保养工程合同，证明被告为小区地下室（负一层）的消防选聘专业维保公司维保，支出的费用是地上为每年38733.26元，地下室消防维保费为51266.74元，共计每年90000元； 证据5、维保发票，证明被告为小区业主垫付消防维保费用，整年90000元，包括地下室的51226.74元； 证据6、消防设备设施汇总表，证明被告积极检查消防系统并完善服务记录； 证据7、关于印发《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》的通知，证明规定三类消防系统基准价为0.003元，证据第54页规定基准价是没有包含地下车库的消防报警装置维修费用； 证据8、服务等级意见书，证明被告严格按照等级服务，针对消防系统适用三类，地上包含在物业费中是0.03元，未包含地下车库； 证据9、改正通知书，证明小区消防不达标，消防大队要求维保，因为有改正通知书后，被告才会替业主统一聘请专业的消防维保公司进行消防维护。 原告的质证意见如下： 证据1、前期物业合同的真实性没有异议，合同第五条物业服务费条款中约定物业服务费是1.08元每平方米，包括了消防系统日常维护费用，合同没有约定负一层的收费项目和收费标准；补充协议的真实性和证明目的不予认可，因为业主不是当事人，被告与万和公司都没有征求业主意见，也没有公示过这份补充协议，业主不知道存在这份协议，补充协议额外收取负一层的消防设施保养费也没有经过物价部门审批，对业主没有约束力； 证据2、公示牌真实性没有异议，不同意被告的证明目的，公示牌可以作为公用部分的设施设备维护保养费用的收取依据，不能作为负一层专有部分的收费依据，因为负一层不是共用部分，负一层所有的运行维护费用应当由产权人负担； 证据3、公告真实性不予认可，被告没有对收费项目标准的范围征求过业主意见，也没有公示这份公告，这份公告也没有放在物业办公室供业主查阅，且公告是按户均摊负一层消防设施维护费，是没有任何依据的，公摊费用应当按照产权人产权面积按比例分摊； 证据4、合同真实性不予认可，被告没有公示这份合同，也没有就费用征求业主意见，在项目实施前没有公布项目的预算，也没有公开招标选聘服务单位，原告不是合同当事人，不知道有这份合同存在，对业主没有约束力； 证据5、发票真实性由法院核实，不同意被告的证明目的，发票仅仅是完税证明，不是支付凭证，不能证明被告全额支付了发票载明的消防设施维护费，被告应当提交支付费用的转账凭证才能证明其主张的事实； 证据6、汇总表及设施巡查表的真实性都不予认可，两份表都没有公示也没有放置在物业办公场所供业主查询，这些表都是被告单方制作，不能证明被告履行了维护保养的职责； 证据7、通知真实性没有异议，合法性认可，但是这份证据只能作为公用部分消防设施设备的收费依据，负一层停车场是属于区分所有权的专属部分，不能适用这份文件来收取费用； 证据8、服务等级意见书真实性没有异议，不能证明被告按照相关规定履行了维护保养的职责； 证据9、改正通知书及行政处罚决定书真实性没有异议，不同意被告的证明目的，这两份证据恰恰证明被告没有履行消防设施设备的日常维护管理工作。 经审理查明，2013年5月20日，被告（乙方）与柳州市万和房地产开发有限公司（甲方）签订《万和新希望前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对新希望物业提供前期物业管理服务事宜，合同第五条第四项约定本小区物业维修资金由甲乙双方依据国家、地方法律法规有关规定另议筹集方式。双方于2013年8月20日另行签订《补充协议》，约定地下室（负一层）消防设施维护保养费用，未计入物业服务费用中，地下室（负一层）消防设施维护保养费用由小区全体业主共同均摊。新希望小区2015年2月13日向业主交房，被告在原告收房时向原告交付一份新希望业主临时规约，该份规约中规定了物业费的收费标准、公共耗能费用分摊以及公共耗能的项目，公共耗能项目中亦没有包含消防设施维护保养项目。 2017年11月7日，柳州市公安消防支队城中区大队对被告管理的新希望小区进行消防监督检查，发现被告消防设施未保持完好有效的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项的规定，向被告发出《行政处罚决定书》，给予被告罚款5000元的处罚。2019年3月22日被告向小区业主发出公告，将消防维保费分摊到各户，每户收取61.1元。原告于2019年3月28日将维保费交到被告处。原告认为被告收取消防设施维护费没有合同依据，故酿成本诉。 本院认为，柳州市万和房地产开发有限公司与被告签订前期物业服务合同与补充协议的时间均为2013年，而被告向原告发放的临时业主规约的印发时间为2014年5月，新希望物业交付的时间为2015年2月。根据《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，补充协议的签订时间在被告发放临时业主规约之前，在临时业主规约没有包含该补充协议的情况下，被告应当将补充协议的内容与临时业主规约一并向业主或依程序将补充协议内容对业主进行公示，现在业主对补充协议的内容尚未知情的情况下，该补充协议对业主不产生约束力，被告依此收取的消防维保费无法律依据，故原告主张被告退还消防维保维护费61.1元于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，判决如下： 被告柳州市某某物业服务有限公司向原告杨某某退还消防维保维护费61.1元。 案件受理费50元（原告已预交），由被告柳州市某某物业服务有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按撤回上诉处理。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇一九年十二月十九日 代书 记员  汪奕孜