福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初2909号 原告（反诉被告）：吴若鸿，女，1989年11月3日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林威、陈希，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈勇兴，男，1988年4月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：项成宇，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：福建恒家房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道272号仓山万达广场（原浦上大道北侧与金洲南路东侧交叉处）A1#楼19层11室，统一社会信用代码91350100MA34A6B827。 法定代表人：田晓生。 原告吴若鸿（反诉被告）与被告陈勇兴（反诉原告）、被告福建恒家房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴若鸿（反诉被告）的委托诉讼代理人林威，被告陈勇兴（反诉原告）及其委托诉讼代理人项成宇到庭参加诉讼；被告福建恒家房产代理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴若鸿向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴若鸿与陈勇兴、福建恒家房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》；2.判令陈勇兴向吴若鸿支付违约金135000元。事实和理由：2018年12月19日，吴若鸿与陈勇兴、福建恒家房产代理有限公司签订了《房地产经纪合同》《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》，约定吴若鸿将位于福州鼓楼区东侧）新兴大厦18层04单元房屋以270万元的价格出售给陈勇兴。各方还约定：陈勇兴应在2019年1月19日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料，到福建恒家房产代理有限公司指定的借款银行签署《借款合同》并将首付款及差额款一次性存入被告福建省恒家房产代理有限公司指定的银行账户监管；吴若鸿、陈勇兴任何一方违约，违约方须赔付违约金人民币135000元（大写：壹拾叁万元伍仟元整）给守约方。2019年1月19日，因陈勇兴未按照合同完成相关款项的银行监管手续，未近期办理贷款申请违反合同约定，原告行使了合同解除权，并要求陈勇兴承担违约责任。但陈勇兴对吴若鸿的合理要求置若罔闻。 陈勇兴辩称，陈勇兴已按照合同约定履行了交纳购房定金，冻结部分购房款，申请办理银行按揭贷款的合同义务，陈勇兴不存在合同违约行为，而吴若鸿见利忘义拒绝继续履行其房产解押义务，才是导致本案合同无法继续履行的根本原因。吴若鸿的行为构成合同违约行为，依法应当承担合同违约责，请求法院依法驳回吴若鸿的全部诉讼请求。 福建恒家房产代理有限公司未作答辩，也未举证、质证。 陈勇兴向本院提出反诉请求：1.判令吴若鸿继续履行《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》的合同义务；2.判令吴若鸿承担合同违约责任，向陈勇兴支付违约金135000元。事实和理由：2018年12月19日，陈勇兴、吴若鸿、福建恒家房产代理人有限公司三方签订了《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》，合同约定：吴若鸿将位于福州市鼓楼区东侧）新兴大厦18层04单元房屋以270万元的价格出售给陈勇兴，三方在合同中约定了各方的权利与义务等条款。合同签订后，陈勇兴向福建恒家房产代理有限公司支付了合同定金135000元。合同期内陈勇兴按福建恒家房产代理有限公司通知的时间，办理房产评估及贷款申请手续。原定2019年1月25日到银行签订购房款托管协议，但由于吴若鸿未到场而只能改期。2019年1月30日，根据福建恒家房产代理有限公司安排，陈勇兴与吴若鸿以及贷款行中国农业银行股份有限公司福州台江支行三方签订了《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》。2019年2月20日，反诉人向托管协议所设立的银行账户转入购房资金人民币共86万元。2019年2月21日中国农业银行股份有限公司福州台江支行冻结陈勇兴的购房资金757400元。此后，等待吴若鸿办理银行解押申请手续，不料吴若鸿见春节后二手房价格有所上涨，见利忘义，要求福建恒家房产代理有限公司通知陈勇兴以银行解押时间过期为由，不愿意继续履行合同。吴若鸿并于2019年3月7日微信通知福建恒家房产代理有限公司，以“陈勇兴未按合同于2019年1月19日备齐首付款及差额款并办理按揭贷款手续”为由，要求福建恒家房产代理有限公司通知陈勇兴向吴若鸿支付违约赔偿135000元，否则要单方解除合同并以诉讼方式向陈勇兴追讨违约赔偿。陈勇兴通过福建恒家房产代理有限公司多次与吴若鸿协商沟通未果。2019年3月15日，陈勇兴的银行按揭贷款获得银行审批同意后，当天即通过福建恒家房产代理有限公司的微信向吴若鸿发出《履约函》，通知吴若鸿于两个工作日内按合同约定办理解押手续，继续履行合同，如吴若鸿坚持不愿意继续履行合同，陈勇兴将通过诉讼追讨违约赔偿。2019年3月29日，福建恒家房产代理有限公司通过《告知函》告知吴若鸿：“买方于2019年3月19日银行申请贷款审批通过，您的房产仍存在抵押，望您在收到此函之日起三个工作日内办理房产的解押注销手续，否则买方将依原合同追究您的违约责任……”。陈勇兴认为，本案三方于2018年12月19日签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》，及2019年1月30日签订的《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》，均系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效。陈勇兴按照合同约定履行了自己交纳购房定金，冻结部分购房款，申请办理按揭贷款合同义务。吴若鸿见利忘义拒绝继续履行其房产解押义务，是导致合同无法继续履行的根本原因。吴若鸿的行为构成合同违约行为，应当承担合同违约责任。 针对陈勇兴的反诉，吴若鸿辩称：一、吴若鸿未有任何违约行为，违反合同约定的是陈勇兴；二、陈勇兴在2019年1月30日后，再次违反约定，违约事实清楚，证据确实充分；三、陈勇兴无权要求吴若鸿继续履行案涉合同及其附件，吴若鸿已经履行相关告知程序解除了案涉合同及其附件。综上，请求驳回陈勇兴的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年12月19日，吴若鸿（甲方）、陈勇兴（乙方）、福建恒家房产代理有限公司（丙方）三方签订《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》，合同约定的主要内容为：1.甲方将坐落于福州市鼓楼区东侧）新兴大厦18层04单元房屋（建筑面积118.65平方米）以270万元的价格出售给乙方。丙方为该房屋买卖提供中介服务、为买方办理商业银行按揭贷款等，乙方应支付中介佣金13500元等。2.合同签订之日，乙方应支付甲方定金135000元，在交易过程中，定金暂由丙方代管。3.《房地产经纪合同》第十五条约定，乙方违约则定金不予返还，甲方违约则双倍返还定金，丙方违约违约金数额等同于佣金。甲方未按约定的期限将房产交付乙方，乙方可以选择定金罚则或要求甲方支付成交价的日万分之五的违约金；乙方若未能按照交易程序规定的时间付款，甲方可以选择定金罚则或要求乙方支付成交价的日万分之五的违约金。自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信督促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依照合同相关条款处理。4.《补充协议》第4.3款约定，合同签订后，乙方应支付购房履约保证金135000元，签订合同当日乙方自行支付部分购房保证金2万元给丙方无息代管，剩余购房保证金115000元于2018年12月26日之前给丙方无息代管，购房履约保证金在该房产过户登记至乙方名下后即抵作部分房款。《补充协议》第4.4款约定，甲乙双方任何一方违约，违约方需赔付违约金135000元给守约方。5.《房地产经纪合同》第十七条约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方延迟履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、当事人延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以单方依法解除合同并书面告知相关当事人。6.甲方需于2018年12月25日前办理申请注销房产抵押的他项权手续，若甲方不能严格按照银行解押流程办理，故意拖延办理时间，除双方另有约定外按合同规定承担违约责任。7.乙方应在2019年1月19日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料，到丙方指定的贷款银行签署《借款合同》并将首付款及差额款一次性存入丙方指定的银行监管。乙方向银行申请贷款审批通过后，若房产存在抵押，则甲方再进行解押还款手续。2018年12月19日、2019年1月2日，陈勇兴分别向福建恒家房产代理有限公司支付2万元、115000元，共计135000元。2018年12月20日，吴若鸿向中国建设银行申请房屋贷款提前还款申请，预约还款期限为2019年1月18日；中国建设银行并在《中国建设银行个人借款提前还款申请书》中载明，提前还款申请审批需20个工作日，申请的有效期为2个月，过期需重新申请。经吴若鸿催促，陈勇兴于2019年1月22日表示已完成房屋评估事宜，并表示已可以安排签订房屋买卖借款合同。2019年1月30日，陈勇兴、吴若鸿、贷款行中国农业银行股份有限公司福州台江支行三方签订了《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》。2019年2月20日，陈勇兴向托管协议所设立的中国农业银行账户转入购房资金86万元。2019年2月21日中国农业银行冻结陈勇兴的购房资金757400元。2019年2月21日，吴若鸿向福建恒家房产代理有限公司告知，其向银行申请的解押房产抵押确认已过期，重新申请需提前一个月；因上述原因系陈勇兴违约，其将不再出售房屋；同日，福建恒家房产代理有限公司将吴若鸿的意见转告陈勇兴。2019年2月26日，陈勇兴暂停购房贷款申请。2019年3月1日，吴若鸿要求陈勇兴赔偿135000元后继续履行合同。2019年3月4日，陈勇兴因其买房资格于2019年3月31日到期，继续向银行申请购房贷款。2019年3月7日，吴若鸿向陈勇兴提出，因陈勇兴未能在2019年1月19日前备齐首付款、差额款办理银行监管及按揭贷款申请手续，陈勇兴直到2019年2月21日才完成上述手续，因陈勇兴的上述违约行为导致吴若鸿向银行申请的解押申请过期，吴若鸿再次向银行申请解押，被告知需再等待一个月才能办理解押还款手续，直接造成房产交易手续又需拖延一个月时间，吴若鸿已于2019年2月21日中止交易并向陈勇兴要求赔偿，现陈勇兴应支付违约赔偿金135000元，陈勇兴支付赔偿金后双方再继续进行房产交易手续。2019年3月9日，陈勇兴要求福建恒家房产代理有限公司向吴若鸿发送履约函。2019年3月19日，陈勇兴的购房贷款申请通过；同日，陈勇兴通过微信及邮件方式向吴若鸿发出《履约函》，要求吴若鸿于两个工作日内按合同约定办理解押手续，继续履行合同，若吴若鸿不愿继续履行合同，应向陈勇兴赔偿135000元并支付办理手续所产生的所有费用。2019年3月28日，福建恒家房产代理有限公司向吴若鸿发出《告知函》，要求吴若鸿在收到函件3个工作日内办理解除房产抵押手续。 上述事实，有吴若鸿提供的《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》、中国农业银行业务凭证、告知函、EMS全程单、通知函、快递单、微信聊天记录、中国建设银行个人借款提前还款申请书，陈勇兴提供的《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》、收款收据、《二手房简易结算资金冻结/解冻托管协议书》、中国农业银行资金冻结业务凭证、银行贷款审批通知书、履约函、告知函、快递查询单、快递收据、微信聊天记录、企业职工养老保险个人历年养老保险费明细表、榕政办（2016）186号通知，以及吴若鸿、陈勇兴的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，陈勇兴未能按照合同约定，在2019年1月19日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料，到福建恒家房产代理有限公司指定的贷款银行签署《借款合同》并将首付款及差额款一次性存入丙方指定的银行监管，陈勇兴已构成违约；吴若鸿未书面或口头同意变更上述期限，则2019年1月30日陈勇兴、吴若鸿、贷款行中国农业银行股份有限公司福州台江支行三方签订《二手房交易结算资金冻结/解冻托管协议》的行为不能推定为吴若鸿同意变更上述期限。同时，吴若鸿在签订房屋买卖合同的次日即2018年12月20日即向中国建设银行申请提前偿还房屋贷款，按照《中国建设银行个人借款提前还款申请书》中载明的事项，吴若鸿所述的其申请的提前偿还房屋贷款的期限已过期且重新申请将导致合同履行严重逾期的情况亦属实，故吴若鸿此前并未存在过错。吴若鸿在提前还款申请过期后，根据《房地产经纪合同》第十五条约定要求陈勇兴先行支付违约金135000元后再履行合同，在陈勇兴未支付违约金135000元的情况下，吴若鸿拒绝继续履行合同亦无明显不当。因房屋价格的市场波动，陈勇兴在先行违约导致逾期的情况下，至今再反诉请求继续按照原约定的价款继续履行合同，本院不予支持。吴若鸿请求解除吴若鸿与陈勇兴、福建恒家房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》，应予支持。 陈勇兴在2019年2月21日完成差额款的冻结，在2019年3月19日通过购房贷款申请审批，应认定为陈勇兴仅系逾期履行，不存在根本违约情形。陈勇兴未先行支付违约金135000元，系双方对《房地产经纪合同》第十五条的理解存在争议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”吴若鸿与陈勇兴既约定定金罚则，又约定逾期履行的违约金计算方式，则在陈勇兴仅逾期履行未根本违约的情况下，吴若鸿即要求适用定金罚则致使合同无法继续履行，吴若鸿亦存在一定的过错。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，本院酌定吴若鸿、陈勇兴各自承担其所受的损失，吴若鸿请求陈勇兴赔偿其135000元、陈勇兴请求吴若鸿赔偿其135000元，本院均不予支持。 被告福建恒家房产代理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第七十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴若鸿与被告陈勇兴、福建恒家房产代理有限公司签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》； 二、驳回原告吴若鸿的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈勇兴的反诉请求。 案件本诉受理费29480元，由原告吴若鸿负担3000元（已交纳），被告陈勇兴负担26480元（款限本判决生效之日起七日内向本院交纳）；案件反诉受理费14740元，由反诉原告陈勇兴负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王水明 人民陪审员  莫明俊 人民陪审员  李华玲 二〇一九年十二月四日 法官助理陈秀建 书记员李钦梅