广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26142号原告：中山市**物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区******尚湖轩2期商业楼2-2001房之二，统一社会信用代码914***********092W。法定代表人：朱丽红，公司总经理。委托诉讼代理人：冯华德，公司员工。委托诉讼代理人：邓树兰，公司员工。被告：钟强，男，1979年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市****************，公民身份号码452************414。原告中山市**物业管理有限公司（以下简称嘉园物业公司）与被告钟强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉园物业公司委托诉讼代理人冯华德、邓树兰，被告钟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年10月至2019年6月期间共9个月的物业管理费2302.65元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费255.85元为基数，分别从欠费当月26日起按0.1%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年6月30日为290.90元）。事实与理由：原告与中山市嘉华实业有限公司（以下简称嘉华实业公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为“尚湖轩”商住小区提供前期物业服务，物业服务费标准为1.8元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向原告交纳当期的物业服务费，在本月26日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金。被告是广东省中山市西区**********期10幢1201房的业主，每月应交物业服务费255.85元。被告办理上述物业收楼手续后，未支付自2018年10月起的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告钟强确认未交纳涉案期间物业服务费，但辩称：原告未按合同约定提供合格的物业管理服务，如未提供符合合同约定的智能化物业管理及保安管理、安全监控等。1.自其入住至今，对讲机都无法使用，其向原告反映问题，但物业一直拖延未处理；2.公寓入口的保安亭长期无工作人员，原告回应保安亭处有监控，但其认为保安除安保工作外，同时也应为业主提供服务；3.小区内摄像头大部分是坏的，且电梯作为高危场所，但8、9楼的摄像头均被拆除；4.公寓入口没有门禁，无需刷卡，四通八达，外来人员可随时进入；5.小区内部分业主饲养的宠物，可在不系绳子的情况下，在外面放养。被告整个家庭均居住在案涉物业内，由于原告提供的物业管理服务不符合合同约定，影响了其家庭居住的安全环境，故其不交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月10日，嘉华实业公司作为甲方、嘉园物业公司作为乙方，签订《物业管理服务合同》，双方约定：甲方委托乙方就甲方负责开发建设的“尚湖轩”商住小区物业实行前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下管理内容及达到以下管理质量：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理达到外墙完好、外观整洁、完好率达98%、零修及时率、合格率100%的质量标准；2、共有设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理达到设备良好，运行正常，无重大管理责任事故的标准；……8、安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，大道设备良好，运行正常，岗亭24小时值班的管理质量；物业竣工验收交付使用后，乙方以住宅按建筑面积每月每平方米1.8元的标准向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日之前；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%元交纳滞纳金；管理期限自2011年5月1日起至物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。2015年2月10日，钟强与嘉园物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中关于物业服务费计收标准与前述《物业管理服务合同》约定的标准一致，并约定每月25日仍未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。钟强与嘉园物业公司于庭审中均确认“尚湖轩”小区业主委员会已经成立，但尚未选聘新的物业服务公司及签订物业服务合同，并由嘉园物业公司一直提供物业服务至今。钟强系广东省中山市西区*****************的业主，物业建筑面积142.14平方米，按《物业管理服务合同》约定，钟强每月应交物业服务费为255.85元（142.14平方米×1.8元/月/平方米）。钟强于2015年2月10日办理上述物业收楼手续后，未支付2018年10月至2019年6月期间共9个月的物业服务费。嘉园物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。嘉园物业公司于庭审中确认在日常物业管理中存在部分业主不文明饲养宠物、部分监控及门禁已毁坏及小区内有违章建筑存在的情况，但辩称其方在发现上述问题后，已积极采取措施解决，包括上门提倡业主文明饲养宠物及签署责任书、委托其他公司维修/更换毁坏的监控及门禁设备、对乱建违章建筑的业主发出整改通知书等。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。嘉园物业公司是经建设单位嘉华实业公司选聘为“尚湖轩”小区提供前期物业服务的物业服务企业，其与钟强签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，嘉园实业公司应提供符合合同约定质量的物业服务，钟强应按合同约定按时足额交纳物业服务费。嘉园物业公司要求钟强按合同约定全额支付物业服务费，应就其已全面履行了对“尚湖轩”小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，嘉园物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，且嘉园物业公司也未提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理等其他相关管理台账予以佐证。相反，嘉园物业公司于庭审中确认在日常的物业管护活动中确存瑕疵，其虽举证已采取措施积极解决，但不可否认，上述瑕疵物业服务是导致钟强迟延交纳物业服务费的主要原因，且该不当之处亦反映了其提供的物业管理尚未达到前期物业服务协议约定的服务质量标准，故应由嘉园物业公司自担因其在履行合同过程中存在管理不当、服务不到位的违约过错责任，故对其主张的滞纳金本院不予支持。但嘉园物业公司提供的瑕疵物业服务尚未构成钟强可拒交物业服务费的正当理由，且嘉园物业公司亦已采取措施积极解决上述问题，故钟强应向嘉园物业公司支付2018年10月至2019年6月期间的物业服务费为2302.65元[255.85元（142.14平方米×1.8元/月/平方米），共9个月]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市**物业管理有限公司支付2018年10月至2019年6月期间的物业服务费2302.65元；二、驳回原告中山市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市**物业管理有限公司已预交），由被告钟强负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市**物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年十二月十九日书记员  何惠怡书记员  林雪莲