广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33775号原告：曹孜花，女，汉族，1986年7月14日出生，住址:甘肃省景泰县************，公民身份号码:620************424。被告：佛山市京世房地产代理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码：914************770。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李林甫，男，汉族，1986年10月29日出生，住址：广东省信宣市水口镇大垌坡尾村38号，公民身份号码：440************239，系公司职员。原告曹孜花诉被告佛山市京世房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人李林甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2019年9月租金2700元、2019年5-9月物业管理费2000元及违约金2700元，共7400元；2、被告向原告归还佛山市禅城区*******2*****公寓房门钥匙一把；3、被告承担本案的诉讼费及原告支出的取证费用。后原告自愿撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：2018年10月26日，原、被告签订合同，约定原告将涉案佛山市禅城区*******2*****公寓委托被告代理出租，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，被告应于每月2日缴纳本月房租，物业管理费用由被告承担。2019年9月2日，原告通过电话、微信方式通知被告缴纳9月房租，被告未回复；2019年9月3日，原告通过微信通知被告，如被告需要续租，要提前通知原告，被告回复OK；2019年9月9日，被告仍未支付9月房租。原告通过微信通知被告缴纳房租，被告含糊其辞予以推脱。另自2019年5月起，被告未按时缴纳物业管理费。2019年9月下旬，原告多次拨打被告电话，无人接听，且被告处还有一把房门钥匙没有归还原告。被告的行为已构成违约，依约应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告已缴纳物业管理费至2019年7月，且已于2019年8月通知原告不再承租涉案房屋，并同意向原告支付一个月的租金作为违约金，但后因耽搁没有实际支付。2019年8月底，被告搬离涉案房屋。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业基础信用报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《委托代理存房业务合同》。证明原告将涉案房屋出租予被告进行独家代理出租，并且约定每月租金标准、交租时间、违约责任等。3.《缴费通知单》。证明被告拖欠2019年7月-2019年9月物业管理费1241.42元。4.《房屋确认表》。证明涉案房屋交接时有两把钥匙，被告后只返还一把钥匙给原告。5.《租金缴纳清单》、微信聊天记录截图、通话记录截图。证明①被告拖欠2019年9月租金，原告多次催收无果；②被告至2019年9月28日仍未搬离涉案房屋。诉讼中，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据，有原件核对，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的第5组证据，《租金缴纳清单》系原告单方制作，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定；微信聊天记录截图、通话记录截图有原件核对，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月26日，原、被告签订《委托代理存房业务合同》，约定由原告将涉案佛山市禅城区*************委托被告独家代理出租，原告授权被告与承租方签订房屋租赁合同，并行使房屋租赁管理事宜的相关权利；代理租赁期限为2018年11月1日至2019年10月21日，委托出租期内，每12个月的前30天为房屋免租期；租金标准为每月2700元，被告应每月准时向原告缴纳租金，逾期应按拖欠日数乘以每月租金的1‰计付滞纳金；房屋免租期内未出租期间的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用由原告承担，房屋出租期间所产生的上述费用由被告承担；合同到期前需续租的，应在合同期满前2个月重新签订续租合同；合同到期后原、被告未续签合同的，原告有权于合同到期后三日内收回上述房屋。2018年11月1日，原、被告签订《房屋确认表》，由被告确认接收涉案房屋。2019年，案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司向原告发出《缴费通知单》，向原告催收2019年7月1日至2019年9月30日物业管理费合计1241.42元。另查明，依据原告提供的其与被告本案委托诉讼代理人之微信聊天记录，2019年9月28日原告拍摄涉案房屋内相关物品后发送照片，要求取走相关物品，被告本案委托诉讼代理人于当日回复“好”。诉讼中，原告陈述：被告于2019年10月初返还房屋钥匙给原告，原告后已换锁并于2019年11月将涉案房屋另行出租。另，原告明确被告拖欠的物业管理费期间为2019年7-9月，原告所主张之取证费用主要为交通费用。被告陈述：被告已于2019年8月底搬离大部分主要物品。另，被告对原告所主张之违约金无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《委托代理存房业务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。依据上述合同约定，被告负有依约按期支付租金及免租期外物业管理费的合同义务。诉讼中，原告主张被告至2019年9月28日仍未搬离涉案房屋，至2019年10月初才返还房屋钥匙，并已提交有效证据予以证明；被告虽抗辩其于2019年8月底搬离涉案房屋，但并未提交证据予以证明，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应自行承担举证不能后果，本院对原告上述主张予以确认，原告依法依约有权主张2019年9月租金2700元。至于物业管理费，依据原告提交的《缴费通知单》，涉案房屋共计产生2019年7-9月物业管理欠费合计1241.42元,该款依约亦应由被告承担。因原告已当庭明确被告仅拖欠上述期间物业管理费，故本院对原告诉请物业管理费超出部分不予支持。另就原告主张的违约金、取证费用，被告拖欠租金、物业管理费的行为已构成违约，依法依约应承担违约责任。因被告对原告主张按一个月租金标准（2700元）计收之违约金并无异议，此系被告对其自身权利义务的自由处分，亦未违反强制性法律法规，故本院依法予以确认并支持原告该项违约金诉请；取证费用则因原告并未举证证明而缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告佛山市京世房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曹孜花支付佛山市禅城区************房2019年9月租金2700元、2019年7-9月物业管理费1241.42元及违约金2700元，上述费用合计6641.42元；驳回原告曹孜花的其他诉讼请求。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市京世房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月五日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。