广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20447号原告：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码***********。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：胡秋燕，女，该公司员工。被告：广州友之屋餐饮有限公司，住所地：广东省广州市越秀区*************，统一社会信用代码。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽芬，广东广信君达律师事务所实习律师。第三人：珠海市谊富有限公司，住所地：广东省珠海市*******，统一社会信用代码***********。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，该公司员工。原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司与被告广州友之屋餐饮有限公司、第三人珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月30日、12月9日公开开庭进行了审理，原告及第三人的法定代表人胡某1，被告的委托诉讼代理人王珺琪到庭参加两次庭审，第三人的委托诉讼代理人蔡智锋参加了第一次开庭，原告的委托诉讼代理人胡秋燕参加了第二次开庭。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠租金、管理费共130012元；2.被告支付违约金1000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与被告签订的《租赁合同》真实有效，符合《合同法》规定。2010年10月22日，第三人与案外人南海区×股份合作经济社签订《×大道厂房租赁协议》，之后经×股份合作经济社同意，原告与第三人签订转让合同，三方约定×大道2号第一、二层房屋租期从2010年10月21日起至2020年1月20日止，租赁期内原告可以通过投资改造房屋以商铺再出租给租客使用，原告的行为没有损害国家、集体利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方产生法律约束力。二、被告签订《租赁合同》使用房屋，应当承担缴纳租金的义务。2017年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告从签订《租赁合同》之日起使用×大道2号第一层第005卡、面积88.2平方米的铺位，租期从2017年5月21日至2020年1月20日止。虽然2018年6月25日后，被告搬走部分贵重物品，但是，目前被告租用的铺位尚有被告遗留在商铺的杂物，而且，被告未办理交清欠租、提前终止合同手续。依照《租赁合同》约定，被告租赁商铺第一年（2017年5月21日至2018年5月20日）租金5300元/月、第二年（2018年5月21日至2019年5月20日）租金递增5%即5565元/月、第三年（2019年5月21日至2020年5月20日）再递增5%即5843元/月，租赁期间管理费441元/月。被告从2017年10月开始欠交租金，计至2018年5月，被告欠交8个月租金共45928元[8×（租金5300元/月+管理费441元/月）],2018年6月至2019年7月欠租14个月共84084元[14×（租金5565元/月+管理费441元/月）]，共欠130012元。另外，被告应支付原告违约金1000元。原告的经理胡秋燕多次通过信息或者电话通知被告法定代表人沈某1或联系人邓×，要求两人交纳房屋租金义务，如果提前解决、前往办理退组手续，但是沈某1、邓×均置之不理。被告辩称，应驳回原告的全部诉讼请求。1.原告基于其与第三人、×村×股份合作经济社签订的合同享有向被告收取租金的权利，但从原告提交其与第三人、×经济社的民事判决书来看，原告、第三人及经济社就×大道厂房租赁合同的解除时间履行产生较大的争议。原告在该案中主张该厂房租赁合同已于2018年7月解除。被告认为该合同解除后，原告无权再向被告收取租金。2.原告主张2018年7月15日前的租金，被告认为双方已经协商一致于2017年12月20日终止双方的租赁合同关系。被告经营餐饮业，承租涉讼租赁物是基于原告打造美食城的承诺，但被告入驻商铺以来，整个建筑物完全没有人流量，原告承诺的招商宣传没有做到，导致被告经营惨淡，损失惨重。为此被告于2017年10月与原告沟通终止合同及相关撤场事宜，2017年12月20日，双方达成一致意见，即原告收取的押金不再退回，被告不再继续承租，原告向被告出具放行条，被告于当日将留存在涉讼租赁物的物品通过货拉拉的方式搬走。2017年12月20日之后，被告完全没有使用、占用涉讼租赁物。3.租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人即被告未占有房屋的情况下，原告作为涉讼租赁物的管理方，不存在收回场地的障碍，应及时收回场地并重新出租。原告未及时收回是原告怠于行使权利，原告不得就扩大的损失向被告主张权利。4.原告主张不合常理。若被告确自2017年10月未付租金，原告不可能持续两年在未收到租金的情况下还继续出租。第三人称，同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，同时被告申请证人沈×出庭作证，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的短信截图及微信截图打印件，被告确认手机号码及微信号由其工作人员使用，但并未提供相关的信息往来记录反驳，故本院对该证据的真实性予以确认；2.被告提供的货拉拉订单信息截图，由于证人沈×当庭出示原件核对，故本院确认其真实性。证人沈×出庭陈述称，沈×在被告处担任店长，被告承租涉讼商铺后于2017年6月开始准备，7月开业，原告并未做到打造美食城的承诺，也没有对美食城进行宣传，被告开业时基本没有人流量，开业当天还出现跳闸的问题，之后供电问题还是没有处理后，原告也没有进行招商引流，被告商铺经营困难，生意惨淡，后来被告的负责人邓×通知撤场，因此沈×组织人员在2017年12月20日将店铺内所有东西清走，撤场前原告称没有问题，并有原告方人员在场，保安也和沈×确认过，并开具放行条，沈×不清楚邓×如何和原告沟通撤场的。原告庭审中确认沈×系被告的店长，本院对沈×的身份予以确认，并结合本案具体情况对沈×的证言作综合认定；3.被告提交的沈×健康证、入职证明、12306手机截图、朋友圈截图，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：桂城×大道边的旧×光源厂，原名称为×仓库，该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，×仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，×仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。2010年10月22日，第三人（乙方）与案外人佛山市南海区******兴股份合作经济社（甲方，以下简称×经济社）签订两份《×大道厂房租赁合同》，其中一份《×大道厂房租赁合同》约定甲方将位于桂城×大道边（旧×光源厂）的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止。另一份《×大道厂房租赁合同》约定甲方将位于桂城×大道边（旧×光源厂）的厂房及铺位给乙方使用，其中二楼厂房面积2990平方米，铺位面积536.25平方米，地下空地137.6平方米，合共3663.85平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止。在上述两份《×大道厂房租赁合同》的履行过程中，原告、第三人及×经济社签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定×经济社与第三人同意将《×大道厂房租赁合同》项下的租赁物租赁给原告投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述两份《×大道厂房租赁合同》抬头的乙方后手写原告的名称，并加盖×经济社公章。2017年5月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将其承租的南海区桂城×大道2号首层中按附图所示第005卡、面积约88.2平方米的房屋（以下简称涉讼租赁物）转租予乙方使用；租期两年九个月，租赁期限从2017年5月21日至2020年1月20日；签订合同当日，乙方向甲方缴交20000元（建设费），该费用作为补偿甲方对装修场地投入，乙方中途退租或者合同期满建设费都不退还，乙方向甲方交按金（为二个月租金）10600元及第一个月租金5300元，以后每月的租金在当月的5号前连同上月的水、电、管理费一齐交甲方的财务；考虑到乙方的实际经营情况，甲方同意给乙方30天免租金装修期，（含优惠）免租期间自2017年5月21日至2017年6月20日；2017年5月21日至2018年5月20日的租金为5300元/月，2018年5月21日至2019年5月20日的租金为5565元/月，2019年5月21日至2020年1月20日的租金为5843元/月；水、电、物业管理等自合同签订之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担，水电费按商业计价实用量加收10%损耗，管理费5元/方（含公共水电费）；若乙方因特殊情况需提前终止合同时，必须提前三个月书面通知甲方，提前终止合同除应当支付合同约定之免租期租金外，押金不再退回，并保持房屋装修原状，无偿为甲方使用；租赁期间乙方拖延支付租金超过5天，第五天起每天加收总租金5%的违约金，超过十天甲方有权停水停电，满一个月的，视为乙方自动退出，本合同自然终止，甲方同时可采取聘请第三人将房屋内物品搬离将房屋另行出租。合同乙方落款处除加盖被告公章外，邓×在乙方代表处签名。同日，原告出具收据，确认收到被告支付涉讼租赁物的进场建设费20000元、押金10600元。2017年5月21日，第三人（甲方）、被告（乙方）、×经济社（丙方）签订《三方租赁协议书》，约定甲方经丙方同意将位于南海区桂城×大道2号首层005号（南海区桂城×大道东明大楼10号铺）面积（含分摊）约60㎡租给乙方使用，租期三年，从2017年5月21日起至2020年1月20日止，租金每月900元，交租日期在每月5日前。合同正文最后手写备注“此合同只作办证用途，不作计租之用”。合同乙方落款处除加盖被告公章外，沈×在乙方代表处签名。诉讼中，原、被告及第三人一致确认该合同系为办理营业执照而签订。2017年11月8日，原告的工作人员通过微信向邓×发出催缴租金通知，催收：涉讼租赁物10月租金5741元、9月电费1670.4元、9月水费44.4元，当月合计应付7455.8元，以及11月租金5741元、10月电费1216元、10月水费35.1元，当月合计6992.1元。邓×回复“收到短信了”。2017年12月20日，沈×雇请大型箱货车运输物品，始发地为南新三路77号7天连锁酒店（佛山千灯湖南桂路地铁站店），目的地为芳村浣花路浣南东路坑口地铁站C出口附近的伟记钓虾场。原告于2019年11月17日拍摄涉讼租赁物使用的水电表图片显示，电表读数为5061kWh，水表读数为41m³。另查明，原告工作人员曾通过微信向邓×分别发送2018年5月、6月、7月的催交租金通知单，邓×均未回复。后原告工作人员曾通过短信和函件向邓×发出催收租金通知书，称被告拖欠2017年10月1日至2019年7月31日期间的租金共136512.6元。再查明，本院于2018年1月8日受理佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉×经济社、珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年7月19日作出(2018)粤0605民初386号民事判决书，其中确认《×大道厂房租赁合同》项下关于桂城×大道边的旧×光源厂（原×仓库）一楼及空地137.6平方米的权利义务约定于2018年7月25日解除，判令佛山市谊富汇豪物业管理有限公司将旧×光源厂（原×仓库）一楼及空地137.6平方米返还×经济社。×经济社不服上述判决提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终10071号民事判决书，驳回上述，维持原判。本案诉讼中，双方一致确认整个商场的水电由原告设立总表，原告再设分表到各租户，自来水公司及供电局没有分表的记录。原告陈述称原告每月抄表并向租户收取水电费，电费的标准为1.1元/度，水费的标准是3.8元/吨，被告单方违约退场，进场建设费及押金应由原告没收。被告陈述称2017年10月至2017年12月20日的租金及水电费由邓×在搬离当天通过现金支付给原告员工，搬离时约定由原告没收押金，进场建设费由原告收取，不予退回。本院认为，涉讼租赁物始建于1988年9月1日，并经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，鉴于当时未有乡村规划的相关法律法规，故原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为被告是否拖欠原告租金、管理费，对此本院分析如下：首先，关于被告搬离涉讼租赁物的时间，原告主张被告于2018年6月搬离，被告辩称其已于2017年12月20日搬离。综合原、被告举证，沈×出示的货拉拉记录及其证言反映沈×于2017年12月20日雇请大货车从涉讼租赁物拉走物品，而涉讼租赁物每月由原告抄表并向被告收取水电费，但原告并未提交涉讼租赁物2017年12月之后的水电表抄表记录证实被告继续占有使用涉讼租赁物，此外，原告举证反映截止至2019年11月17日涉讼租赁物的电表读数为5061kWh，水表读数为41m³，且原告在庭审中自认电费标准1.1元/度，水费标准3.8元/吨，由此可知涉讼租赁物截止至2019年11月17日总电费约5567.1元、总水费约155.8元，同时原告提交的催租微信反映涉讼租赁物9月电费1670.4元、9月水费44.4元、10月电费1216元、10月水费35.1元，被告于2017年5月21日起承租涉讼租赁物，比照被告2017年9、10月正常经营的用水用电标准，截止2019年11月17日的总水电量与被告主张的使用租赁物期间更为吻合，故本院采信被告的主张，认定被告已于2017年12月20日搬离涉讼租赁物。其次，原告主张被告自2017年10月起欠付租金，被告未举证其已向原告支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金、管理费，应当承担举证不能的不利后果，故其应当向原告支付搬离涉讼租赁物前尚欠的租金14019.35元（5300×2+5300÷31×20）、管理费1166.52元（88.2×5×2+88.2×5÷31×20）。最后，关于被告应否支付搬离后的租金及管理费的问题，被告虽未举证其与原告协商解除合同并将租赁物交还原告，但原告向被告收取管理费，其对涉讼租赁物进行物业管理，故原告理应在2017年12月20日即清楚被告搬离，本院对原告主张2018年7月才得知被告搬离涉讼租赁物的意见不予采信。即便双方未办理交接，在原告明知被告已搬离涉讼租赁物且自2017年10月起拖欠租金的情况下，根据合同约定原告亦有权收回涉讼租赁物，原告应当及时收回涉讼租赁物，未及时收回则视为没有及时、适当的采取措施避免损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。因此，考虑到原告事实上已没收押金10600元，本院对原告再主张2017年12月21日后的租金、管理费不予支持。基于以上分析，被告应向原告2017年10月1日至2017年12月20日期间租金14019.35元、管理费1166.52元，原告主张的租金、管理费超出核定部分，本院不予支持。此外，在没收押金的前提下，原告未举证证实被告提前退租给其造成的损失高于该违约责任的承担，故对原告在没收保证金外再行要求被告支付违约金1000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州友之屋餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日至2017年12月20日期间的租金14019.35元、管理费1166.52元予原告佛山市谊富汇豪物业有限公司；二、驳回原告佛山市谊富汇豪物业有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1460.12元（原告已预交），由原告佛山市谊富汇豪物业有限公司负担1370.3元，被告广州友之屋餐饮有限公司负担89.82元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十二月二十七日书记员  林浩成