四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初16300号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，1957年9月19日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工。 被告：杨中一，女，1950年10月25日出生，高山族，住成都市青羊区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业）与被告杨中一物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业的委托诉讼代理人张传禹到庭参加诉讼。被告杨中一经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告嘉丽来物业向本院提出诉讼请求：1.判令杨中一向嘉丽来物业支付物业服务费及其他垫付费用4805元及违约金1383.9元，具体数额以庭审当月的实际数额为准；2.判令杨中一承担本案诉讼费。嘉丽来物业变更诉讼请求为：判令杨中一支付物业服务费5980.1元及违约金1794.03元、垃圾处理费280元。事实和理由：嘉丽来物业与齐力花园业委会签订了《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业为齐力花园提供物业服务，业主及物业使用人应按时足额缴纳物业服务费等相关费用。齐力花园小区业主和物业使用人应按照合同的约定按时足额缴纳物业服务费等相关费用。嘉丽来物业一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日末离场。杨中一系齐力花园小区36-A-509的业主（物业使用人），却未按合同约定向嘉丽来物业支付物业费。故请求法院判如所请。嘉丽来物业为支持其诉讼请求，依法提交了齐力花园物业服务试用合同、缴费票据。 被告杨中一书面答辩称，嘉丽来物业与业主无合同关系，其收取物业费无合同依据，《齐力花园物业服务试用合同》已过期，不应支付物业管理费；嘉丽来物业擅自提价，《齐力花园小区物业管理服务合同》约定多层住宅物业管理服务费0.80元/平方米/月，嘉丽来物业擅自提高收费标准；“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝交纳物业费及相关费用；滞纳金没有合同依据；嘉丽来物业主张的物业管理费和相关费用已过诉讼时效；嘉丽来物业未履行《齐力花园小区物业管理服务合同》约定的义务，管理质量差，小区不时发生盗窃，嘉丽来物业违约在先，杨中一有先履行抗辩权；嘉丽来物业的服务勉强值0.4元/平方米/月；嘉丽来物业未完成法定的举证，应承担举证不能的后果。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（以下简称齐力花园业委会）与嘉丽来物业签订了《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，连体别墅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取；物业服务费、机动车停车费、乙方代收代缴的费用及其他费用缴纳时间均为每月20日前，城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；业主或物业使用人逾期未缴纳的代收代缴水、电、垃圾处置等费用，从逾期之日起将收取滞纳金，滞纳金的收取依据按水、电、垃圾处理费等收费部门相关规定执行；业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方与业主和物业使用人协商解决。 另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业一直为齐力花园小区实际提供物业服务；2.杨中一系位于成都市青羊区房屋业主，房屋面积170.86㎡；3.杨中一自2017年1月起未缴纳物业服务费及垃圾处置费。 本院认为，齐力花园业委会与嘉丽来物业签订的《齐力花园物业服务试用合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于本案是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，杨中一自2017年1月起未缴纳物业费，至《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效并未届满，故应适用三年诉讼时效期间的规定，嘉丽来物业于2019年11月起诉，并未超过诉讼时效，杨中一关于已过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。 关于应缴纳的物业服务费及相关费用。2012年10月31日，齐力花园业委会与嘉丽来物业签订的《齐力花园物业服务试用合同》约定的试用合同期限届满后，嘉丽来物业事实上仍按照《齐力花园物业服务试用合同》为齐力花园小区提供物业服务，杨中一作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为170.86平方米，故杨中一应缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费，共计5980.1元（1元/平方米/月×170.86平方米×35个月）。根据合同约定，城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用），故杨中一应缴纳2017年1月至2019年11月的垃圾处置费280元（8元/月×35个月），前述金额合计6260.1元。上述物业费的计算依据来源于《齐力花园物业服务试用合同》的约定，嘉丽来物业在本案中系按《齐力花园物业服务试用合同》的约定标准主张物业服务费，故杨中一主张嘉丽来物业擅自提高收费标准、《齐力花园物业服务试用合同》已过期不应缴纳物业费无事实和法律依据，本院对其该抗辩理由不予支持。 关于违约金。根据合同关于“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”的约定，杨中一逾期支付物业服务费，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调违约金为未缴费的30%，即5980.1元×30％=1794.03元，本院予以支持。杨中一主张嘉丽来物业主张违约金无合同依据，无事实依据，本院对其该抗辩主张不予支持。 杨中一主张嘉丽来物业提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持故本院不予支持。”的规定，杨中一并未举证证明嘉丽来物业系在业主委员会要求其退场其拒不退场的情形下提供物业服务，故对其该主张本院不予支持。杨中一主张嘉丽来物业提供的物业服务的对应标准为0.4元/平方米/月，因该收费标准并非合同约定标准，试用合同中也未对降低服务费标准进行约定，故对其该抗辩主张本院不予支持。杨中一主张嘉丽来物业管理质量差，小区不时发生盗窃事件，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求嘉丽来物业赔偿损失，故本院对其该抗辩理由也不予支持。 综上，本院对嘉丽来物业的诉讼请求予以全部支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、杨中一于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费、垃圾处置费共计6260.1元； 二、杨中一于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付违约金1794.03元。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由杨中一承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 邱 雪 二〇一九年十二月十二日 书记员 李蓓菡