湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1281民初2855号原告：彭玉平，女，汉族，1959年7月20日生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：巫小龙，男，系原告彭玉平之夫。委托诉讼代理人：况自友，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。被告：龚东海，男，汉族，1968年9月16日生，住住湖北省赤壁市。原告彭玉平与被告龚东海租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玉平及其委托诉讼代理人巫小龙、况自友，被告龚东海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭玉平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金和代付水电费155305.78元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月16日签订了一份商铺（房屋）租赁合同，约定：原告将位于赤壁×××-2、×-3、×-4、10-×商铺和××宿舍出租给被告经营，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，租期2年，租金为税后2年共30万元，先付租金后使用。同日，原、被告又签订了一份商铺（房屋）续租合同，与前述合同内容不变，将租期延长至2022年12月31日，租金改为每年20万元。被告交清了2015年度租金后使用出租商铺，但2016年度租金仅支付了近9万元，尚下欠6万元。原告多次催讨，被告称生意不好要求缓交，原告同意被告缓交2个月。至2017年3月，被告关门歇业，要求原告给几个月转租时间，双方约定在2017年8月17日前，如被告不租用或转租，则自动将商铺退还原告，被告口头承诺将其所欠租金和水电费在一年内分期付清，但被告至今分文未付。原告接收门店后，支付水电费2235.78元。诉讼过程中，彭玉平变更第一项诉讼请求为：判令被告支付租金和代付水电费156874.73元（2016年11月1日至2016年12月31日下欠租金6万元，2017年1月1日至2017年8月17日下欠租金94156元，水费196元，电费2522.73元）。龚东海辩称，1、因承租原告房屋的原租户下欠我30万元不还，我不得已将门店转租下来用以抵账，原租期还剩2年，原、被告当时约定在原下剩租期基础上再续租3年，一起租5年，租金每年15万元。2、2016年3月，我因经营不善将投资60余万元的门店关门作价15万元转让给他人，并通知了原告，我与原告、新租户三方当面确认转租后的房租，并同意新租户将门店转让费先给原告，原告让我收1万元定金后将门店钥匙交给新租户，之后原、被告再结算，经原告电话确认后我把门店钥匙交给了新租户，后新租户与原告签订合同时约我当面废除原合同，三方当面说好门店再与我无关，原告要求我把原合同给他并说好给钱我，但后来又说没收到新租户的转让费，新租户说是原告后来要求房租按每年1万元递增的方式上涨。3、原告主张的下欠租金及水电费数额不知道是如何计算出来的，当时我将其中两间门店转租给了第三方，原告要求第三方的租金必须给他，第三方告知我后给了原告2万元，第三方至今还在续租。4、原告在未经过我同意的情况下私自将酒店加防盗门换锁，未告知我就将该店转让并开始拆除装修，当拆到三楼时因游戏机太大无法处置才电话告知我，我把当时把三楼客户的赌机能搬的移到楼下大厅，其他的只有放弃，我要求原告按15万元来补偿我，后让原告的朋友做工作补偿1万元作为了结，原告没有同意。5、即使是作为合同违约被告最多是承担欠款与利息，但原告不能擅作主张把我价值60万余元的酒店作为自己的财产任意转让，且原告已找我收回合同，该合同已中止，原告必须按当时三方约定支付我15万元（除欠房租）。6、我接店时因原告不出面协调导致加工好的烟道全部作废，后申请市政部门调用两台挖机在门店前破口五十余米埋设管道进行排烟，花费2万余元，原告至今将该管道作为他的硬件设施在无偿使用，请求法院判决被告拥有该设施的完全处置权。7、请求法院判决原告支付承诺被告的15万元欠款和排烟管道费用，并就擅自将被告门店转让向被告道歉。本院经审理认定事实如下：彭玉平与巫小龙于1982年12月30日登记结婚，二人在赤壁市××办事处××大道××小区×-2、×-3、×-4、10-×商铺及××号住宅。2015年10月16日，彭玉平作为出租方与承租方龚东海签订《商铺（房屋）租赁合同》（赤租字20151001号），将上述商铺及住宅出租给龚东海。合同约定：租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租期2年；房屋租赁期间的一切租赁税费由承租方承担，签订合同时支付2016年全年租金15万元，2016年12月1日支付2017年全年租金15万元，承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，特殊情况经出租方同意最多给予承租方7天的宽限期，否则视为承租方违约，出租方可终止合同，并处承租方每天按实欠租金的百分之一滞纳金给出租方；租赁期间一切装修、维修由承租方负责，并符合有关规定；租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须在3个月前书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意，使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务；合同终止时，租赁场所的电路、照明、上下水路、消防设施、门窗等任何固定装修、装饰承租方均不得拆除或破坏，由出租方负责处理，是否视为承租方违约，但户外广告由承租方负责拆除，并恢复房屋原样，凡承租方拆除的固定设备由承租方恢复建筑物原样；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金3万元以及相关的一切经济损失，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿违约金3万元以及相关的一切经济损失；本合同自双方签字之日起生效，同时原2013年10月25日签订的商铺（房屋）租赁合同（赤租字20131025号）作废。同日，彭玉平与龚东海在上述合同基础上又签订了《商铺（房屋）续租合同》（赤租字20151005号），约定：续租期限5年即2018年1月1日至2022年12月31日止；续租期内每年租金调整为20万元，续租期内支付租金的时间为2017年12月1日支付2018年全年租金20万元，2018年12月1日支付2019年全年租金20万元，之后3年如此类推；续租合同其他条款与《商铺（房屋）租赁合同》（赤租字20151001号）相同。合同签订后，龚东海向彭玉平支付了2016年度15万元租金中的9万元，未支付2017年度全年租金，彭玉平自认龚东海后期支付了25000元租金。2017年3、4月，龚东海因经营困难，有意将涉案门店转让给案外人沈某并将该情况告知了巫小龙，沈某向龚东海支付了1万元定金，但最终并未完成转让。2017年2月27日、3月30日，彭玉平缴纳了×-4、10-×号商铺及××号住宅电费合计2543元。2017年4月25日，彭玉平缴纳了×-4号商铺及××号住宅水费合计196元。后龚东海因经营困难向彭玉平提出终止合同，2017年8月17日，彭玉平收回涉案房屋。截止此时，龚东海下欠彭玉平租金129156元。2018年4月5日，巫小龙与张亚军签订《商铺（房屋）租赁合同》，将上述房屋中的×-4、10-×商铺及××房屋出租给张亚军。以上事实，有房屋产权证、商品房买卖合同、《商铺（房屋）租赁合同》（赤租字20151001号）、《商铺（房屋）续租合同》（赤租字20151005号）、《商铺（房屋）租赁合同》、水费发票、电费发票及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商铺（房屋）租赁合同》（赤租字20151001号）、《商铺（房屋）续租合同》（赤租字20151005号）是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约将出租房屋交付被告使用，被告应按约支付相应租金。被告因经营困难提出终止租赁合同，原告收回出租房屋视为同意终止合同，即至2019年8月17日，原、被告协商一致解除《商铺（房屋）租赁合同》（赤租字20151001号）、《商铺（房屋）续租合同》（赤租字20151005号）。合同解除不影响合同中有关结算和清理条款的效力，被告仍应支付下欠原告租金，原告要求被告支付其租金154156元，扣减其自认被告后期支付的25000元，被告尚需支付原告租金129156元。被告租赁房屋期间的水、电均系被告实际使用，故被告应返还原告在此期间代其支付的水费、电费，原告要求被告支付其代被告缴纳的水费196元、电费2522.73元，合计2718.73元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告要求原告补偿其租赁房屋期间的装饰装修费用，但双方在合同中约定，“合同终止时，租赁场所的电路、照明、上下水路、消防设施、门窗等任何固定装修、装饰承租方均不得拆除或破坏，由出租方负责处理”，故对于未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，但对于已形成附合的固定装饰装修，被告要求原告补偿，本院依法不予支持。被告主张原告与案外人沈某签订租赁合同并已收取沈某转让费14万元，但未提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告龚东海于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告彭玉平租金129156元及代缴水费196元、电费2522.73元，合计131874.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2937元，减半收取计1468.5元，由被告龚东海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩婧二〇一九年十二月九日法官助理李想书记员蔡红梅附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。