湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初11487号原告（反诉被告）袁鑫，男，汉族，1988年1月17日出生，住湖南省桃江县。委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）许启兵，男，汉族，1961年3月23日出生，住湖北省宜都市。委托代理人许科，男，汉族，1983年10月11日出生，住长沙市芙蓉区，系父子关系。第三人长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路92号。法定代表人胡子敬，总经理。委托代理人缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托代理人王婷，该公司员工。原告（反诉被告）袁鑫与被告（反诉原告）许启兵、第三人长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称友阿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告许启兵提起反诉，亦被受理。本院依法适用简易程序对此案公开开庭进行了审理。袁鑫及其委托代理人陈戈垠、许启兵的委托代理人许科、友阿公司的委托代理人缪先进、王婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁鑫请求判令：1、判令确认袁鑫与许启兵签订的《租赁合同》于2018年7月17日解除；2、判令许启兵退还已收取的租金、押金150000元及物业费、招商服务费共172441.92元；3、判令许启兵承担毛坯房装修费176235.89元、设备费139190元、物料费36189元、推广费9000元；4、判令许启兵承担本案诉讼费。事实和理由：许启兵承租了友阿公司的商铺后转租给袁鑫，袁鑫为此支付了租金、押金150000元，并对毛坯房投入装修款176235.89元、设备费139190元、物料费36189元、推广费9000元。但实际上整个商场未竣工验收、消防不过关、存在安全隐患、危及人身安全，无法使用！出租人已根本违约！承租人无法使用、更无收益，许启兵恶意吸纳租户为租赁物毛坯房投入的硬装装修款、投入货品损失等应由违约方许启兵承担，袁鑫已行驶了单方解除权。双方对所有损失协商未果，遂起诉，判如所请。被告许启兵辩称：双方订立的租赁合同合法有效，涉案商铺已通过竣工验收和消防验收，不存在解除合同的情形；鉴于合同有效，袁鑫所请均无事实和法律依据。第三人友阿公司辩称：涉案房屋所在2751项目于2018年取得《建设工程规划许可证》，于2018年8月29日通过消防验收，于2018年9月10日通过竣工验收，具备合法使用的条件。并且，涉案商铺在交付使用后，并没有因为竣工验收、消防验收等原因而致使无法使用，涉案商铺自交付时起一直处于可正常使用的状态。至于生意的好坏，属于投资风险，不是判断涉案房屋是否能正常使用、合同能否解除或合同是否有效的条件与因素，袁鑫之所以不想使用商铺、要求解除合同，是因为其认为生意不好，并不是基于竣工验收或消防验收等原因而致使房屋无法使用；袁鑫所说的《不同意投入使用、营业决定书》，只是针对第三人自营的主力店部分(面积为17899.57平方，而整个2751项目的面积为7907.5平方)，并不是针对原告承租的商铺，更不是针对整个2751项目，袁鑫一再诉称该不同意投入使用、营业决定是针对整个2751项目，与客观事实严重不符；袁鑫承租的商铺属于外街，外街是独立成街、独立经营的，外街商铺、及第三人自营的主力店均早已开业经营，现第三人于2019年9月18日开始对主力店进行升级改造装修，并不影响袁鑫承租的处于外街商铺的独立使用，第三人对主力店进行装修属于正常的商业行为。并且，目前仍有店铺一直处于正常经营状态；原被告双方的合同合法有效，应该得到遵守与履行。袁鑫要求解除合同，既无事实依据，又无法律依据，不应得到支持。反诉原告许启兵反诉请求判令：1、判令袁鑫向许启兵支付欠缴租金195639元；2、判令袁鑫赔偿因逾期支付租金给许启兵造成的租金利息损失_4378元(该数额系以欠缴租金195639元为基数、按年利率4.99％的标准，从2019年4月16日起暂计算至2019年9月26日(共164天)，此后的利息损失按前述标准继续计算至实际付款之日止)；3、反诉费用由袁鑫承担。事实和理由：双方存在租赁关系，但袁鑫在许启兵交付了涉案商铺后，未按约支付租金。遂起诉，判如所请。反诉被告袁鑫对反诉辩称：本案租赁物不具备使用条件、无法使用，当前租货物没有完成竣工验收备案、消防验收和投入使用前的消防安全检查，建设工程竣工验收的手续尚未完备，不得投入使用故房屋不具备收租基础前提；从现状来看，2019年6月18日整个商业广场都已全盘封用，截至目前，整个商业广场都无法正常营业，系半烂尾状态，所有其他房东均已退租退押；房屋性质是商铺，商铺是用来做生意的，不是做仓库仓储，也不是工业用房，出租人未依约提供供商业用途的商铺，系出租人根本违约，应当承担违约责任。第三人辩称：同本诉答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：1、2017年6月26日，许启兵与第三人签订《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，许启兵取得2751友阿城市广场项目负一层第1031号商铺30年的经营权。2、2018年5月22日，袁鑫（承租方、乙方）与许启兵（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的座落于2751友阿城市广场项目负一层第1031号商铺出租乙方，每月租金为40000元。从乙方承租起第二年开始逐年按5%递增租金；合同租赁期为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；乙方向甲方缴纳两个月租金整作为店铺押金，房租按季支付，租金每次需在到期前至少提前五日交纳。合同期满，经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业费后五天内，返还乙方所交的店铺押金。若乙方未能按合同约定租期而提前单方结束租约，则店铺押金不退。乙方须按时支付租金，逾期十日以上，甲方有权解除合同并收回商铺。另还补充约定业主给予租户2个月的装修免租期，如免租期过后商场没能开始试营业，则在商场未达到试营业条件前按照每月租金的50%收取。商场试营业开始的首月收取60%租金，首月过后则收取满额租金。合同还约定了其他事宜。2019年3月30日，袁鑫（承租方、乙方）与许启兵（出租方、甲方）又订立了一份《商铺租赁合同补充协议》，对上述合同中租金的金额及付款方式变更为若承租方接受从2019年5月1日起，以不低于27000元每月的租金向甲方交租（若友阿返租起算之日往后顺延，则出租方的免租期截止日期同步顺延，具体交租日期，甲乙双方再议），则出租方同意自2018年6月1日起至2019年4月30日期间，给予承租方免租期，不计算租金。付款方式乙方向甲方缴纳8万元作为店铺押金，房租按季支付，租金每次需在到期前至少提前五日缴纳。3、上述合同订立后，袁鑫向许启兵支付了房租7万元，租房押金8万元，支付了物业费5987.9元、交纳了物业履约保证金8981.88元。另袁鑫还主张装修费等损失176235.89元，购置设备款损失139190元，推广费9000元，物料开支损失36189元，并提供收据、装修合同、淘宝购物记录等为证。合同履行中，袁鑫于2019年4月向许启兵发出律师函一份，表明因承租商铺未办理消防验收、工程竣工手续等原因，特要求解除合同。后双方于2019年5月13日订立退铺协议一份，载明许启兵主张以收到袁鑫律师函的时间即2019年4月16日为退铺时间后续不不规则计算租金，并给予宽限期在同年6月10日腾空房屋等，袁鑫主张其已于2019年1月1日起停止了一切营业活动，应以此为退铺时间，由于在4月初清理铺面物品时，物业方以双方存在纠纷为由进行阻扰，耽误了离场时间。4、涉案商铺所在的长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程建设项目于2017年6月9日取得建设用地规划许可证，于2018年4月24日取得建设工程规划许可证，于2018年6月10日通过建设工程消防设计审核，于2018年8月29日通过建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑），于2018年9月10日通过工程质量竣工验收。因商铺交付时间及商场开业时间等方面因素，第三人向许启兵支付了一定金额的货币补偿并延长了一定的租赁年限。本院认为，涉案租赁房屋所在的2751友阿城市广场项目于本案受理前已取了得建设工程规划许可，并通过了建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑）。故袁鑫与许启兵订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。袁鑫于2019年4月向许启兵发函要求解除合同，许启兵在双方此后于2019年5月订立的退铺协议中亦对此亦以认可。双方的租赁合同因协商一致而于2019年4月16日解除。故对原告要求确认于2018年7月17日解除合同的请求不予支持。经双方协商一致解除租赁合同，许启兵所收取的租房押金8万元，应予退还。袁鑫另交纳的物业履约保证金8981.88元实际由许启兵受益，亦应由其返还。酿成此次纠纷的主要原因在于双方投资原始商铺所带来的商业风险。故对于袁鑫要求返还已交缴租金并赔偿投入损失等诉讼请求不予支持。袁鑫在退铺协议中主张其于2019年1月1日起停止营业，但双方确认的退铺时间为2019年4月16日，按约定标准，自2018年9月11日开始计算，计算至该日租金为22.4万元。而袁鑫现仅支付租金7万元，且其在停止营业后至2019年4月仍未腾空房屋，也会产生相应的后续租金。但综合考虑袁鑫实际经营时间、占用商铺时间及许启兵从第三人所获补偿等情况，本院酌情将袁鑫需支付的欠付租金调整为5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许启兵向原告（反诉被告）袁鑫返还租房押金8万元、物业履约保证金8981.88元；二、原告（反诉被告）袁鑫向被告（反诉原告）许启兵支付欠付租金5万元；三、驳回原告（反诉被告）袁鑫的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许启兵的其他反诉请求。上述金钱给付义务，限于本判决生效之日起三日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4566元，由被告（反诉原告）许启兵负担1050元，原告（反诉被告）袁鑫负担3516元；反诉受理费2150元，由原告（反诉被告）袁鑫负担400元，被告（反诉原告）许启兵负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍丹文二〇一九年十二月二十五日法官助理刘丹丹书记员刘稀阳