四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9764号 原告：四川香天下餐饮管理有限公司，住所地成都市高新区世纪城路166号7栋1-3层1号。 法定代表人：朱星全，总经理。 委托诉讼代理人：王剑敏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芙蓉，四川央济华律师事务所律师。 被告：成都市皇庭商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区吉瑞三路99号。 法定代表人：陈小海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告四川香天下餐饮管理有限公司（以下简称“香天下公司”）与被告成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称“皇庭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香天下公司委托诉讼代理人王剑敏、何芙蓉，被告皇庭公司委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 香天下公司向本院提出诉讼请求：1.解除香天下公司、皇庭公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令皇庭公司退还香天下公司已支付的租金636283元及物业管理费147478元，合计783761元；3.判令皇庭公司退还香天下公司已支付的租金履约保证金563565元及物业管理费履约保证金133206元，合计696771元；4.判令皇庭公司按履约保证金同等金额即696771元向香天下公司支付违约金；5.香天下公司因本次诉讼已经支付的律师费20000元由皇庭公司承担。事实和理由：香天下公司与皇庭公司于2019年1月28日签订《房屋租赁合同》，约定：皇庭公司将其所有的成都市高新区吉瑞三路99号1栋1单元28层01、02、03、04、05、06号房屋出租给香天下公司，建筑面积1707.77平米，租赁用途为办公，租赁期限自2019年2月20日起至2024年2月19日，租期共计5年，皇庭公司应于2019年2月20日交付房屋。合同签订后，香天下公司按照合同约定向皇庭公司支付了首期租金及物业费合计783761元，另支付了租金及物业费的履约保证金合计696771元，但皇庭公司在收款后未按合同约定的期限交付房屋。皇庭公司逾期交房15天后，香天下公司多次与其协商解除《房屋租赁合同》事宜，但皇庭公司却于2019年4月9日向香天下公司寄送《解除租赁合同的通知》以香天下公司逾期接收租赁物业为由单方面解除合同，并拒不退还香天下公司已支付的款项。皇庭公司的行为严重侵犯了香天下公司的合法权益，故诉请法院依法判决。 皇庭公司辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月18日解除；2.皇庭公司无逾期交房的违约事由；3.香天下公司未履行主动收房义务，房屋已视为交付；4.香天下公司提出解约、退租的行为已构成根本违约；5.香天下公司无权要求皇庭公司退还各项钱款，并应向皇庭公司支付租金、物管费及赔偿金；6.香天下公司无权要求皇庭公司承担其律师费，且皇庭公司作为守约方保留向香天下公司追索律师费的权利。 本院经审理认定事实如下： 香天下公司、皇庭公司于2019年1月28日签订了《房屋租赁合同》，约定：皇庭公司（甲方）将其位于四川省成都市高新区房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给香天下公司（乙方），建筑面积1707.77平方米，租赁用途为办公，租赁期自2019年2月20日起至2024年2月19日，租赁期限共计5年，租金为187855元／月，物业费为44402元／月，皇庭公司应于2019年2月20日前将房屋按附件五的约定条件交付给香天下公司，香天下公司应于2019年1月30日前向皇庭公司交付首期租金636283元、租金履约保证金563565元、物业管理费履约保证金133206元，向皇庭公司所聘用的物业公司交付首期物业管理费147478元。 香天下公司于2019年1月31日通过中国工商银行向皇庭公司转账支付履约保证金共计696771.00元，其中包含租金履约保证金563565元和物业管理费履约保证金133206元，并收到皇庭公司开具的金额为696771元的收据；香天下公司于2019年1月31日通过中国工商银行向皇庭公司转账支付租金636283元；香天下公司于2019年1月31日通过中国工商银行向成都泰阳物业服务有限公司（以下简称“泰阳物业公司”）转账支付物业管理费147478元。 关于案涉房屋的交付，《房屋租赁合同》第七条约定为：“7.1……甲方应当在2019年2月20日前……向乙方交付租赁物业使用权；……7.3乙方应当于起租日或甲乙双方协商约定的时间前往甲方所聘的物业管理公司处办理房屋接收手续……若乙方未按期办理接收手续，逾期视为甲方已完成房屋交付……”。 2019年2月12日，皇庭公司向泰阳物业公司发送《交房通知单》，向泰阳物公司告知案涉房屋已出租给香天下公司，请其与香天下公司沟通交房事宜。 2019年2月23日至2019年3月6日，香天下公司与泰阳物业公司通过微信沟通物管费发票相关事宜。2019年3月6日（距2019年2月20日14天）泰阳物业公司通过微信告知香天下公司办理收房的相关手续，香天下公司未前往办理收房。 2019年3月18日香天下公司与皇庭公司通过微信协商退租事宜，皇庭公司向香天下公司表示希望其谨慎考虑是否退租，并告知若确要退租，需向皇庭公司发送违约退租申请函。2019年3月19日，香天下公司向皇庭公司邮寄《解约申请书》，《解约申请书》载明“现因我公司发展决定提出退租解约申请，请贵司安排人员与我司接洽关于终止租赁合同的相关事宜”。皇庭公司于2019年3月20收到《解约申请书》后告知香天下公司，需按《房屋租赁合同》约定支付赔偿金后才能向其退还剩余租金。2019年4月17日，皇庭公司向香天下公司发送《关于皇庭国际中心28楼01、02、03、04、05、06单元解除租赁合同的通知》（以下简称“《解除通知》”），香天下公司于2019年4月18日收到。 以上事实有《房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单3份、成都市皇庭商业管理有限公司收据、《交房通知单》、《解约申请书》、《关于皇庭国际中心28楼01、02、03、04、05、06单元解除租赁合同的通知》、顺丰速运电子存根、运单详情打印件、微信聊天记录，以及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同》经香天下公司与皇庭公司盖章确认，应认定系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应按《房屋租赁合同》约定全面履行合同义务。 关于《房屋租赁合同》是否已解除的问题，评述如下： 庭审中，香天下公司与皇庭公司均主张《房屋租赁合同》已因一方行使约定解除权而解除，可以看出本案《房屋租赁合同》已无继续履行的基础，合同目的已无法实现。 香天下公司当庭主张《房屋租赁合同》已于2019年3月5日解除，依据是该合同第14.4.1条约定的乙方（香天下公司）享有的合同解除权。《房屋租赁合同》第14.4.1条约定的乙方行使合同解除权的条件是“甲方（皇庭公司）因自身原因逾期交付房屋超过15日”，从本案已查明的事实中可以看出，皇庭公司已于2019年2月12日明确告知物业公司案涉房屋已出租给香天下公司，并请物业公司与香天下公司沟通交房事宜，后从2019年2月23日至2019年3月6日，物业公司已陆续明确告知香天下公司关于开物业费发票和办理收房手续相关事宜，但香天下公司最终并未实际前往物业公司办理收房手续，而是于2019年3月18日开始与皇庭公司协商解约退租事宜，故本案中皇庭公司并无逾期15日交房的情况，故《房屋租赁合同》第14.4.1条约定的乙方享有的合同解除权条件并未成就。 皇庭公司主张《房屋租赁合同》已于2019年4月18日解除，依据是《房屋租赁合同》第14.5条约定的甲方（皇庭公司）享有的合同解除权，即“若由于乙方（香天下公司）违反本合同约定义务或乙方无故提前解除本合同的，甲方……向乙方发送解约通知函后，则视为《房屋租赁合同》终止。……”。从已查明的事实中可以看出，合同签订后，香天下公司未如期前往物业公司办理收房手续，并于2019年3月19日向皇庭公司发送《解约申请书》，明确表示因发展需要，决定提前退租解约。至此甲方（皇庭公司）享有的合同解除权条件已成就，皇庭公司可以依约行使合同解除权，皇庭公司亦向香天下公司发送了《解除通知》，并于2019年4月18日送达，故皇庭公司行使合同约定解除权的行为合法有效。 综上所述，本案《房屋租赁合同》已于2019年4月18日解除。 关于香天下公司要求皇庭公司退还租金、物业管理费的诉讼请求（第二项诉讼请求），评述如下：本案《房屋租赁合同》存续期间为2019年2月20日至2019年4月18日，其中依照《房屋租赁合同》第8.1条约定，2019年2月20日至2019年3月19日为装修免租金，故本案中香天下公司实际应付租金的时间为2019年3月20日至2019年4月18日共计30天，按照《房屋租赁合同》附件三第7.1条约定的房屋租金计算，香天下公司应付租金187855元，香天下公司已实际支付租金636283元，故皇庭公司应退还香天下公司租金448428元。本案的物业管理费，香天下公司系向泰阳物业公司支付，故皇庭公司无退还义务，香天下公司要求皇庭公司退还物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。 关于香天下公司要求皇庭公司退还履约保证金以及向其支付本案履约保证金同等金额的违约金的两项诉讼请求（第三、四项诉讼请求），评述如下：《房屋租赁合同》第5.4条约定：“乙方要求提前解除合同或单方面终止租赁关系，乙方同意履约保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）作为违约金支付给甲方……”，从已审理查明的事实可以看出，本案纠纷系因香天下公司要求提前解除合同引发，皇庭公司并无逾期15天交房的情况，故依约香天下公司无权要求皇庭公司退还履约保证金，亦无权要求皇庭公司向其支付履约保证金同等金额的违约金，香天下公司的该两项诉讼请求，本院不予支持。 关于香天下公司要求皇庭公司承担其律师费的诉讼请求（第五项诉讼请求），承前所述，因本案纠纷系因香天下公司要求提前解除合同引发，故香天下公司无权要求皇庭公司承担其律师费，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下： 一、原告四川香天下餐饮管理有限公司与被告成都市皇庭商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月18日解除； 二、被告成都市皇庭商业管理有限公司退还原告四川香天下餐饮管理有限公司租金448428元； 三、驳回原告四川香天下餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50857元，由原告四川香天下餐饮管理有限公司负担46844元，被告成都市皇庭商业管理有限公司负担4013元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇一九年十二月十六日 书记员  张 梅