黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初2178号原告：马骏驰，男，2002年12月23日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。法定代理人：马某，男,1979年3月5日出生，汉族，龙江县供电局龙兴供电所职员，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：高功锦，黑龙江慎独律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广新，黑龙江慎独律师事务所律师。被告：龙江翰沃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县翰沃城市综合配送中心4-2号楼00单元01层000117号，统一社会信用代码：912302210691835628。法定代表人：高雷，系该公司经理。委托诉讼代理人：李芳芳，系该公司员工。原告马骏驰与被告龙江翰沃房地产开发有限公司（以下简称：翰沃房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，马骏驰法定代理人马某及委托诉讼代理人高功锦、王广新，翰沃房地产公司法定代表人高雷及委托诉讼代理人李芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马骏驰向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2.请求法院判令被告翰沃房地产公司返还马骏驰已支付的223743.00元购房款；3.要求被告分别承担逾期交房和逾期办理产权登记的违约责任，违约金的计算以购房款总额223743.00元为基数进行计算，标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，即年利率4.9%*1.5倍罚息，逾期交房的违约金，自2017年11月22日起至实际履行日止。4.要求被告承担案件受理费、财产保全保险费、保全费。事实和理由：马骏驰与翰沃房地产公司于2017年11月22日签订商品房买卖合同，马骏驰支付了全部购房款，翰沃房地产公司依据双方签订的商品房买卖合同向龙江县房产管理局登记备案。根据双方签署的合同约定，出卖人应于2018年10月31日前向买受人交付该商品房。后由于翰沃房地产公司施工建造的房屋质量不合格，也未按约定时间交付使用，故马骏驰诉至法院，请求法院支持马骏驰的诉讼请求。被告翰沃房地产公司辩称，不同意原告马骏驰的诉讼请求。马骏驰起诉后，于2019年12月26日双方已达成和解并签订协议，协议第二条2款约定：“马骏驰及其代理人马某如在2020年3月份之后考虑将现业主为马骏驰的翰沃12-3-118号商服楼退房时，翰沃房地产公司给予退房，退房金额为原已支付房款扣减3.5万元之后的金额。”协议签订后，翰沃房地产公司给付马某（马骏驰父亲）、孙丽（马骏驰母亲）5万元（包括3.5万元房款及1.5万元案件受理费、诉讼费），马某、马丽出具收据1份。并且该协议第三条约定了签订协议后马骏驰于两日内进行撤诉，对已经查封的房产进行解封。翰沃房地产公司认为，应该按照协议约定履行。原告马骏驰围绕诉讼请求依法提供以下证据：1.商品房登记备案介绍信1份，《商品房买卖合同（预售）》1份、收据2张，证实原被告双方于2017年11月22日签订《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖关系，并证明原告马骏驰按照合同约定交付了全部购房款。被告翰沃房地产公司对于该证据的质证意见是：没有异议。2.出示《技术鉴定书》2份，证实被告翰沃房地产公司所售房屋质量不合格未能进行交付，且未能给马骏驰办理产权登记。被告翰沃房地产公司对于该证据的质证意见是：从鉴定意见书可以看出，翰沃房地产公司房屋的主体结构安全可靠，对于附属设施的鉴定时间是2019年3月4日，现在对这些附属设施已经维护完毕，所以不同意解除合同。被告翰沃房地产公司提供以下证据：1.出示2019年12月26日原被告双方签订的协议1份、收据1份，证实被告翰沃房地产公司与原告马骏驰已经就此事达成了和解协议，并且马骏驰代理人马某、孙丽已经收了5万元，不应就此事再次提出诉讼请求，要求驳回诉讼请求。原告马骏驰对于该证据的质证意见是：马骏驰依据《商品房买卖合同》的约定及法律规定享有合法诉权，是有请求权基础的，该协议条款有失公平合理，协议第三条剥夺其诉讼权利，是在马某及其配偶不懂法、不公平、不合理的情况下签订的，是无效条款。协议中的第四条是翰沃房地产公司利用其优势地位要求马骏驰签订的不合理条款，也是无效条款。翰沃房地产公司未能按照合同要求交付房屋、未办理产权登记，构成根本违约的情况下，又在不公平不合理基础上与马某、孙丽签订协议，该协议显失公平且严重损害马骏驰的利益和权益，马骏驰不予认可，主张按照行政部门登记的《商品房买卖合同》处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,本院经审查，认证如下：对原告马骏驰提供的证据1、2及被告翰沃房地产公司提供的证据1的真实性本院予以确认并在卷佐证，但对上述证据需要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告马骏驰与被告翰沃房地产公司于2017年11月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定马骏驰购买龙江翰沃城市综合配送中心二期12-3号楼12-3幢00单元000118号房屋，并支付了合同约定的全部购房款223743.00元。合同中约定翰沃房地产公司于2018年10月31日前向买受人交付商品房。后翰沃房地产公司未如期交付房屋，故马骏驰诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，返还购房款并赔偿各项损失。在诉讼过程中，双方于2019年12月26日达成协议，协议第一条约定翰沃房地产公司退还马骏驰及其委托代理人马某1.5万元，用作（2019）黑0206民初2178号案件的诉讼费、保全费、鉴定费。协议第二条约定翰沃房地产公司临时退还马骏驰及其委托代理人马某3.5万元。协议第二条的2款约定：“马骏驰及其代理人马某如在2020年3月份之后考虑将现业主为马骏驰的翰沃12-3-118号商服楼退房时，翰沃房地产公司给予退房，退房金额为原已支付房款扣减3.5万元之后的金额。”协议第三条约定马骏驰及其代理人马某需于协议签订后两日内撤诉，并对已经查封的房产进行解封。协议签订当日，马骏驰代理人马某、马丽收到协议中约定的5万元，并出具收据1份。庭审时，马骏驰认为协议第三条、第四条剥夺了马骏驰的诉讼权利，是在马某及其配偶不懂法、不公平、不合理的情况下签订的；是翰沃房地产公司利用其优势地位要求马骏驰签订的不合理条款，显失公平且严重损害了马骏驰的权益，应为无效条款。马骏驰认为翰沃房地产公司未能按照合同要求交付房屋，未办理产权登记，构成根本违约，坚持本案的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告马骏驰与被告翰沃房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，因翰沃房地产公司未能按期交付房屋的行为构成违约，马骏驰有权向翰沃房地产公司主张违约责任。但诉讼过程中,双方针对该商品房引发的纠纷重新进行了协商，并对纠纷解决方案达成协议。协议签订后，翰沃房地产公司已按协议履行，给付了1.5万元相关费用及约定的临时退还的3.5万元，马骏驰代理人收到该5万元并出具了收据，可以认定该协议有效并已实际履行，双方应按照协议约定继续履行各自的义务。庭审中，原告马骏驰主张协议是在不公平、不合理的情况下签订的，显失公平，协议无效。但马骏驰未提供证据证明该主张，且马骏驰的委托代理人马某、孙丽是完全民事行为能力人，应对自己的民事行为负责，该协议为双方自愿签署，合法有效，对双方均具有法律约束力，且协议已经开始履行，双方应当按照协议约定继续履行相应义务，不应擅自变更或解除。综上，对马骏驰要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿各项损失的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马骏驰的诉讼请求。案件受理费4656.14元，减半收取2328.07元，保全费1638.72元，由原告马骏驰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  吴昊二〇一九年十二月三十一日书记员  刘笑