江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初11384号原告：蔡君，男，汉族，1982年11月16日生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201611358060。委托诉讼代理人：刘建军，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201120507032。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋301室（第3层），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911137814。原告蔡君诉被告江西满威实业有限公司（下称满威公司）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡君的委托诉讼代理人王林霞、被告满威公司的委托诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡君诉称：2017年6月27日，原被告签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定原告认购被告开发的位于该小区的地下车位，预交12万元认购款，必须在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。原告认为被告在原告认购的嘉禾小区商品房时被强制要求购买车位,违反了《反不正当竞争法》第十二条的规定，排除了原告自主购买商品房，加重责任，具有搭售行为。同时，根据《合同法》第四十条关于格式合同的规定，部分条款无效。现原被告签订本协议以及商品房买卖合同两年之久，被告未按照本协议约定组织原告进行车位的选号并签订车位使用权出让协议，被告违反了预约协议义务，签订的协议存在无效条款。根据最高院关于买卖合同司法解释第二条的规定，原告有权解除合同。故提起诉讼，请求判令1、解除原被告于2017年6月27日签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议；2、被告返还原告已付的车位预付款12万元；3、本案诉讼费用2700元由被告承担。被告满威公司辩称：一、车位使用权认购协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。被答辩人未在协议约定的期限内履行义务，应承担违约责任。答辩人基于方便每位业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。二、答辩人并未将车位强制搭售给被答辩人，车位的购买与否是小区业主的自由选择。被答辩人在2017年6月27日签订的《嘉禾小区项目认购书》及《车位使用权认购协议》，并不存在被答辩人所称的先购买车位才能购买住宅的情况，被答辩人均自愿购买车位使用权。三、嘉禾小区车位使用权认购协议第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款，也未加重对方责任，认购协议第四条中已经设置备注了延期缴纳尾款的条款。四、根据协议约定，被答辩人需先缴清车位尾款后将使用权转让。现被答辩人一直未缴清尾款，故答辩人未让其选车位并不是违约行为。经审理查明：2017年6月27日，原告蔡君（认购方、乙方）与被告满威公司（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、乙方自愿认购甲方开发的位于西站大街518号“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款120000元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。签订上述车位使用权认购协议当日，原告向被告支付了车位预付款120000元，被告向原告出具了收据。同日，原、被告还签订了一份嘉禾小区项目认购书，约定由原告认购被告开发的该小区2栋1单元1403号房，单价为12562.08元/平方米。此后，原、被告于2017年7月11日签订了南昌市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的嘉禾小区2#一单元14层1403号房。房屋买卖合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，房屋至今未交付，也没有办理产权证。另因双方对车位认购协议存在分歧，至今未签订《车位使用权出让协议》，原告也未交付车位尾款。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2017年6月27日嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议、银行转账单及2017年6月27日收据、2017年7月11日南昌市商品房买卖合同以及被告提供的2017年6月27日嘉禾小区项目认购书等主要证据予以证明。另被告提交的南昌市发展和改革委员会洪发改行备字（2016）148号关于江西满威实业有限公司?力高御景天城项目备案的通知、房屋建筑面积测绘成果报告等证据用于证明不存在搭售情形，缺乏关联性，对被告举证目的不予采信。本院认为：原被告签订车位认购协议书后，原告依约向被告支付预付款12万元，但至今未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。本案争议焦点在于对涉诉车位认购书如何定性。审理中，双方当事人均认为该认购协议为预约合同，但原告认为合同无效，被告认为合同有效。根据《物权法》第七十四条以及相关部门的规定，目前小区车位主要包括规划内开发商享有所有权的车位、计算在公摊面积内业主共同所有的车位以及人防车位。首先，被告明确表示截止本案庭审之日其未取得诉争小区车位的所有权，同时也没有证据证明其享有小区车位的使用权，其预售车位违反1997年建设部第58号令以及2013年南昌市人民政府颁布的第151号政府令《城市地下空间开发利用管理办法》第二十八条关于“对地下建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告预售车位为无效民事行为。其次，涉诉车位认购协议书中并未明确买方认购的车位类别、具体坐落位置，仅对原告预付款以及交清尾款的时间作了约定。被告在没有签订本约的情况下，强势约定认购人交付预付款并在缴清尾款后才能参加车位选号和签订车位使用权出让协议，却对车位的位置、交付时间以及车位权属等涉及利益的重大条款没有作出任何约定，双方权利义务明显不对等。预约是约定将来订立一定合同的合同，必须具有标的物、价款等主要内容，只是欠缺付款和标的物交付方式、时间以及违约条款等具体履行方式、关联合同的签订事项等内容。被告作为开发商在对其开发的物业进行买卖的过程中具有明显的优势地位，其利用优势地位提供格式合同，致使原告在认购协议中接受明显不公平条款，违反了自由、公平的交易原则。综合上述情况，涉诉车位认购合同的签订属于无效民事行为，自始不具有法律效力，双方应当终止履行，被告同时应当返还依无效合同取得的利益。故原告主张被告返还其已付的车位预付款12万元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第四十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告江西满威实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡君车位预付款12万元。二、驳回原告蔡君其他诉请。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告蔡君预交的案件受理费2700元，减半收取，由被告江西满威实业有限公司承担1350元，退回原告1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  熊娟二〇一九年十二月九日书记员  刘璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》第二十八条地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。