北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33132号原告：苗继恒，男，1950年4月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：官长水，北京市天溢律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗原（苗继恒之子），男，1979年8月28日出生，住北京市海淀区。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉铭，北京市亿达律师事务所实习律师。原告苗继恒诉被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告苗继恒的委托诉讼代理人官长水、苗原，被告鑫博泰来公司的委托诉讼代理人谢阳、刘嘉铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗继恒向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金145187.55元（自2018年10月1日起至2019年7月26日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y19695xx），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地4#自住房xx层xx单元xx号房屋，该房屋建筑面积89.3平方米，其中，套内建筑面积69.35平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米23178.08元人民币，合同总价款为1607400元人民币整。原告按照合同约定支付首付款和通过贷款的方式支付购房款，收房时支付了补差款，实际支付了房屋总价款1613195元人民币，履行了全部付款义务。依照合同约定，被告应当于2018年9月30日向原告交付房屋，但被告因不具备交付房屋的基本条件，原告无法收取房屋。直至2019年6月4日，再次通知原告收房，虽然被告仍然不能满足合同第十三条约定部分条件（仍然是临时用水），但鉴于被告已经履行了主要合同义务，原告接受了房屋，但被告已经构成了逾期交房。依照约定，被告逾期交房的，应当按照已付款项的万分之三每日的标准向原告支付违约金，合同继续履行。被告的行为已经构成逾期交房，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院起诉，请依法审理，判令原告所求。被告鑫博泰来公司辩称：首先交房日期为2019年6月29日。我方认为争议焦点一是涉案房屋的供水是否符合合同约定，二是关于一期项目竣工备案的时间（2018年9月20日申请竣工验收备案，2018年10月17日完成）是否能归责于由被告来承担违约责任。关于水的问题，通州区政府相关部门已经进行过全面核查，就该小区供水问题的结论已经在小区进行过公告，时间是2019年7月23日并对全体业主逐户进行过告知。结论是应当时小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用并不存在大市政水质本身有问题，该公告附有政府相关部门对水质的全面检测，充分可以证明小区供水无论是水源及出水口的水质均符合国家生活饮用水标准，也同时证明小区一直使用的是市政自来水供水。所以我们认为关于第一个争议焦点原告诉请不成立，不存在被告违约的行为。关于竣工备案的问题，2018年9月20日提交的竣工备案按照国家规定在15个工作日完成，正好是2018年10月17日，按照国家规定系统报备3个工作日如果不出现驳回的情况，实际上是形式审查，实质审查已经完成，在2018年9月30日我们通知全体业主前往现场收房时我方已经告知全体业主，系统显示审核中，没有显示被驳回。竣工备案在10月17日应该可以取得，所以现场一期数百户业主目前只有5户没有收房，其他业主9月30日当天都完成了房屋的交付和验收。我们认为关于该项目施工过程中合同有明确的约定，如果存在不可抗力导致延期交房由被告据实予以顺延，我们提交了证据证明在整个施工时间确实由于各种原因存在数百天的可以适用该条款的延期时间，但坚持在2018年9月30日按约通知业主收房也是为了考虑业主履行合同的便利和为了保护企业的声誉所以在现场给全体业主做了答疑。本案的业主实际上在2018年9月30日接到了被告发出的交房通知书，但9月30日当天既未在房屋交付现场向被告做任何沟通，也未向被告提供任何其拒绝收房的理由或者申请文件，只是到贵院提起诉讼，我方才正式与业主取得联系，相应的延期时间所造成的损失应当由其自行承担，属于原告主观上自主扩大损失与我方无关。经审理查明：被告鑫博泰来公司以出让方式取得坐落于北京市通州区地块的国有土地使用权[国有土地使用证号：京（2016）通州区不动产权第00001xx号],并在该地块建设住宅。项目名称暂定名为阳光花庭。建设工程规划许可证号为：2016规（通）建字0053号，建筑工程施工许可证号为：[2016]施[通]建字0019号，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年7月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年5月4日。2016年10月10日，鑫博泰来公司取得北京市住房和城乡建设委员会关于该项目4#自住房（扣除-1层全部及xx层xx单元xx）、10#自住房（扣除-1层全部）、11#自住房（扣除-1层全部）的预售批准，预售许可证号为：京房售证字（2016）205号。2016年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y19695xx），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）4#自住房xx层xx单元xx号房屋，该房屋预测建筑面积89.3平方米，其中，套内建筑面积69.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米23178.08元人民币，合同总价款为1607400元人民币整。关于付款方式，合同约定为一次性付款。关于房屋交付条件，该合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条关于市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件……该合同附件十二《补充协议》第十二条关于逾期交房责任约定如下：……2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按照如下方式处理：1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交房日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。上述合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2018年9月20日，被告鑫博泰来公司向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，2018年10月17日备案通过。2018年9月26日，被告鑫博泰来公司向原告发送《房屋交付通知书》，通知原告于2018年9月30日前往项目现场办理房屋交付手续。庭审中，原告称其依通知前往项目现场，但发现被告鑫博泰来公司无法提供竣工验收备案表，房屋设施并不完好比如窗户关不上，故没有接受房屋。被告鑫博泰来公司称，至2018年9月30日时，北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案系统显示未被驳回，即证明竣工验收备案已完成实质审查。已向到场业主进行了解释，绝大多数业主对此认可，并完成了房屋交付。原告对此不予认可，称现场并未有工作人员向其明确解释未取得竣工验收备案表的原因。2019年6月4日，被告鑫博泰来公司再次向原告发出《房屋交付催告函》，载明：……我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城京兆府项目售楼处（地址：北京市通州区嘉创一路xx号院阳光花庭xx号楼一层底商阳光城京兆府营销中心，电话：882266xx）办理该房屋的交房入户手续。如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付……原告收到该份催告函后，于2019年6月29日前往项目现场办理了房屋交付手续，签署了《房屋交接单》。至于在2018年10月17日取得竣工验收备案之后有无通知原告前来收房，被告鑫博泰来公司称通知了，要么是联系不上，要么是拒绝收房，但其并未提供相应证据予以佐证。原告对此亦予以否认。庭审中，原告主张在业主群中发现被告将供水设施与中水管道相连接，水质不达标，后业主群中显示被告于2019年7月26日经过整改水质达标，故向被告主张的逾期交房违约金计算至此日期。而被告主张小区水质无问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为此被告提供台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》在案佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”庭审中，被告鑫博泰来公司称项目施工过程中，存在空气污染预警、重大活动、供暖季停工等不可抗力导致工期延误的情形，因不可抗力导致工期延误269天，房屋交付时间应当予以顺延。为此其提供《停工统计表》、天气及空气预警信息、《监理日志（停工记载）》、对应政府文件等证证据在案佐证。原告对此不予认可，称被告所主张事由均不具有“不可预见性”，不属于可抗力，项目施工过程中客观上没有发生不可抗力事件。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋交付通知书、房屋交付催告函、关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告、停工统计表以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告依据合同约定支付了全部购房款，被告鑫博泰来公司应按照合同约定于2018年9月30日前向原告交付该商品房。被告鑫博泰来公司虽于2018年9月30日前通知原告前往项目现场收房，但其当时并未取得合同约定交房条件中的建筑工程竣工验收备案表，原告于现场拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告鑫博泰来公司取得建筑工程竣工验收备案表之后，仍有义务继续通知原告办理房屋交接手续。但被告鑫博泰来公司直至2019年6月4日才再次向原告发出《房屋交付催告函》，原告按照催告函要求于2019年6月29日前往项目现场办理了房屋交付手续，此情形属于被告鑫博泰来公司逾期交房，违反了合同约定。被告鑫博泰来公司虽辩称于首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案的预计时间，拒不收房属于原告扩大损失，但其并未提供充分有效的证据证实此情节，在原告否认的情况下，本院对此项辩解意见无法采信。被告鑫博泰来公司同时辩称其在取得竣工验收备案后电话通知原告收房，但原告未收房系因为要么联系不上，要么拒绝收房，但其同样未提供相应证据予以佐证，原告对此亦不认可，本院对其该项辩解意见不予采信。至于被告鑫博泰来公司辩称项目施工过程中存在不可抗力，应将交房日期顺延269天的意见，结合本案查明的事实，被告鑫博泰来公司已于2018年9月20日向北京市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案，说明该项目已于约定的交房日期即2018年9月30日之前竣工，被告所述极端恶劣天气、重大会议、供暖季停工等因素即便存在，亦并未对案涉项目的实际施工工期产生影响，此情形不能成为被告鑫博泰来公司逾期交房的合理理由。故，在被告鑫博泰来公司存在逾期交房违约情形下，原告要求被告鑫博泰来公司自2018年10月1日起支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。但违约金计算截止日期应为原告接收房屋的2019年6月29日。至于原告主张接收房屋后从业主群中得知小区供水不符合合同约定的条件，要求将违约金计算至供水符合要求的2019年7月26日的诉求，本院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，结合目前在案证据，无法认定该小区供水存在水质不达标等无法达到使用条件的情形，故对原告此项诉求本院不予支持。违约金的具体金额以本案按照合同约定条件予以核准，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告苗继恒逾期交房违约金131163.84元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告苗继恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担1462元，于本判决生效之日起七日内交纳；由原告苗继恒负担140元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 薛 兵二〇一九年十二月三十日书记员 孙嘉慧