四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川13民终3800号 上诉人（原审第三人）：周淑碧，女，1965年1月27日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：石全胜（周淑碧丈夫），男，1965年2月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）：吴汶珍，女，1965年12月6日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）：张仲明，男，1964年9月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）：吴保林，男，1977年5月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审被告）：伍琰，女，1978年10月22日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被上诉人（原审原告）：陈炜，男，1976年7月15日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：钟坤杰，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢丽君，女，1981年3月7日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：钟坤杰，四川首力律师事务所律师。 上诉人周淑碧因与被上诉人吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰、陈炜、谢丽君合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周淑碧及其委托诉讼代理人石全胜、被上诉人吴汶珍、吴保林、陈炜及其委托诉讼代理人钟坤杰、谢丽君的委托诉讼代理人钟坤杰到庭参加诉讼。被上诉人张仲明、伍琰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周淑碧上诉请求：1.依法撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初436号民事判决第二项；2.依法改判吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰在完善案涉房地产权属证书后三十日内，协助陈炜、谢丽君办理案涉房屋权属转移登记；3.本案一、二审诉讼费由吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰、陈炜、谢丽君承担。事实与理由：吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰转让给陈炜、谢丽君的国有建设用地已进行了房地产开发，所建房屋已出售，并交付给了购房人。房地产开发的相关资料均以原国有建设用地使用权人周淑碧、石全胜、吴汶珍、吴保林和另案的何坤明、肖碧华及案外人石定乾、石全武共8人的名义办理。按一审判决第二项执行，将造成案涉房地产开发的所有手续及房屋买卖合同全部失去法律效力，造成国家税收流失及不稳定因素。 吴汶珍辩称，赞同周淑碧的上诉请求、事实与理由。 吴保林同意吴汶珍的答辩意见。 陈炜、谢丽君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。周淑碧的上诉事实与理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。 陈炜、谢丽君向一审法院起诉请求：1、确认《土地使用权转让协议》合法有效；2、判令吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰协助陈炜、谢丽君办理土地使用权过户手续；3、判决吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2005年5月8日，蓬安县政府将交警队所建房屋尾端向北延长56米、面积2.88亩的国有建设用地使用权出让给相如街道办事处居民周淑碧、石全胜、石全武、石定坤、吴汶珍、吴保林、肖碧华、何坤明，出让年限为50年（从2005年5月17日起至2055年5月17日止），性质为商住。吴汶珍、吴保林、周淑碧等8人分别办理了国有土地使用权证，面积均为128平方米,其中共用分摊面积为128平方米。2011年7月20日，吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰（四人为甲方）与陈炜、谢丽君（二人为乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定，甲方中的吴汶珍拥有国有建设用地使用权128平方米，吴保林拥有国有建设用地使用权128平方米，甲方吴汶珍、张仲明夫妇和吴保林、伍琰夫妇将上述国有建设用地使用权转让给乙方，价款共计贰拾伍万元。甲方保证所转让的国有建设用地为净地，无任何纠纷。付款方式，本协议签订时，乙方一次性将上述土地使用权转让款25万元支付给甲方，甲方与此同时将上述宗地的土地使用权证交给乙方，甲方出具收款凭证。乙方办理土地过户手续时，甲方必须无条件协助，土地使用权证持有人变更登记所产生的一切税、费由乙方承担。协议还约定，本协议签订后，甲方不再拥有该宗土地的使用权，乙方享有对该宗土地进行开发建设、使用、收益、处分、占用的权利。甲方不得将该宗土地转让给其他人，否则甲方赔偿乙方肆拾万元。协议签订当天，双方在蓬安县公证处办理了公证手续。2011年7月20日，陈炜、谢丽君支付土地转让款25万元，吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰向陈炜、谢丽君出具收条，载明：“今收到陈炜、谢丽君购买蓬安县（贰佰伍拾陆平方米）的土地使用权转让款25万元（贰拾伍万元整）。土地证编号蓬国用（2005）字第0949号和蓬国用（2005）字第0950号，以此为据。收款人：吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰2011年7月20日”。转让的国有建设用地至今没有完成过户手续。 2013年10月31日，陈炜和案外人石全胜签订合伙事项决议，约定将位于蓬安县旁宗地的建设（包括申报、报建、设计、施工）对外发包，由承包人垫资修建，承包人按批准方案和施工图建成的房屋，除一、二楼归陈炜、石全胜按比例分享外，其余房屋全部归垫资承包方所有。2013年11月8日，陈炜和石全胜作为发包方（甲方）与作为乙方的四川致胜建筑工程有限公司签订房屋修建承包合同，约定陈炜、石全胜将自己购买的位于蓬安县旁2.88亩土地上的房屋修建工程发包给四川致胜建筑工程有限公司全额垫资修建。该工程的申报、报建、设计、施工均由乙方承包进行。乙方承包修建所需资金全由乙方全额垫资，乙方按批准方案和设计施工图建成的房屋的一、二楼房屋归甲方所有，其余房屋归乙方所有，作为甲方折价充抵支付乙方全额垫资承包建房的工程款和利润。乙方在本合同后两年内办妥所有修建手续，自各项手续办妥之日起10个月内将房屋建成并交付给甲方。2015年，工程正式开工建设。2015年6月26日、7月8日、9月16日，乙方以周淑碧等八户集资建房的名义分别办理了“一条龙商住综合楼”建设工程规划许可证、“一条龙商住综合楼”人民防空地下室易地建设许可证、“一条龙商住综合楼”建筑工程施工许可证。2018年，工程验收合格并交付使用。 2018年1月16日，石全胜（甲方）与陈炜（乙方）签订分房协议，约定甲方和乙方共同分得“一条龙”项目（即蓬安县旁2.88亩土地）房屋建筑面积预测共计1088.75平方米（最终以房产证面积为准），其中第一层商业服务房约377.36平方米，第二层住宅房约711.38平方米。甲乙双方完成了一、二层楼的分配，甲方按测绘面积分得40%，乙方按测绘面积分得60%。 以上事实有土地转让协议、公证书、收条及当事人陈述等相关证据在卷佐证。 一审法院认为，周淑碧、石全胜、石全武、石定坤、吴汶珍、吴保林、肖碧华、何坤明八人虽共有蓬安县相如街道办事处青龙咀村三社国有建设用地使用权面积1024.01平方米，但分别办理了国有建设用地使用权证书，权属证书分别明确各自享有的国有建设用地使用权面积为128平方米。吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰有权处置自己享有的国有建设用地使用权。陈炜、谢丽君与吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰之间签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示。根据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《土地使用权转让协议》无需经办理批准、登记手续才生效，也不存在合同无效的情形，应当认定有效。吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰主张，国有建设用地使用权未经开发不能转让，系对法律的错误理解。城市房地产管理法第39条第一款规定的情形是按照出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二款规定的情形是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案转让的土地使用权已取得了土地使用权证，转让行为属于土地二级市场转让，无须以投入开发作为前提，自然也无须投入25%以上。周淑碧主张转让的国有建设用地使用权系共有产权，亦是对物权共有的错误理解。共有是指两个或两个以上的民事主体对同一不动产或动产共同享有所有权的法律状态。本案转移的建设用地使用权分别登记在吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰名下，并非四人与周淑碧共有。至于吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰所享有的土地使用权是与周淑碧联合开发还是转让给他人，该四人有权独立行使。吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰与周淑碧的诉讼主张，不予支持。 陈炜、谢丽君与吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰签订合同后，陈炜、谢丽君支付了全部价款，吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰交付了所转让的国有建设用地及所有手续。陈炜、谢丽君以受让的国有建设用地与石全胜共同开发“一条龙商住综合楼”，该项目已于2018年竣工验收并交付使用。陈炜、谢丽君与石全胜也完成了房屋分配。吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰应当按照协议约定协助陈炜、谢丽君办理土地使用权过户手续。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，陈炜、谢丽君要求吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求成立，予以支持。 综上，依照合同法第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决：一、陈炜、谢丽君与吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰于2011年7月20日签订的土地使用权转让协议合法有效;二、吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰于本判决生效后三十日内协助陈炜、谢丽君办理土地使用权转让过户手续。案件受理费500元，由吴汶珍、张仲明、吴保林、伍琰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，周淑碧明确其系本案无独立请求权的第三人。 本院认为，周淑碧系本案无独立请求权的第三人，且一审未判决其承担民事责任，依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”之规定，周淑碧不享有上诉权。周淑碧提起上诉不符合法律规定，本案作为上诉案件受理不当。依照民事诉讼法第一百七十四条“第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，裁定如下： 驳回周淑碧的上诉。 周淑碧缴纳的二审案件受理费500元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  罗勤阳 审判员  吕元华 审判员  刘荣耀 二〇一九年十二月十八日 书记员  张 琦