广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16253号原告：佛山市南海慧泉投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*******慧泉科技产业中心二期一、二、三栋研发车间第三栋第6层F6C10号，统一社会信用代码914**********645X0。法定代表人：何广荣，董事长。委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被告：黄国华，男，1963年11月8日出生，汉族，住四川省威远县。被告：黄俊伟，男，1988年9月11日出生，汉族，住四川省威远县。原告佛山市南海慧泉投资有限公司与被告黄国华、黄俊伟租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康亚西到庭参加诉讼，被告黄国华、黄俊伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海慧泉投资有限公司向本院提出诉讼请求:1.两被告支付拖欠租金等费用95500元并自2019年4月1日起至实际还款日止按年息24%支付逾期付款违约金；2.立即解除双方所签订合同编号为HQ201509的《物业租赁合同》，原告所收合同保证金45000元不予退还；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原被告系租赁关系。两被告系父子关系，2015年4月16日原告与两被告签订合同编号为HQ201509的《物业租赁合同》，合同第9条第四款明确约定：被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金，逾期七天，甲方告知乙方欠费情况，并有权采取暂停向乙方供水供电等形式的催交费措施。所造成不便和损失由乙方自行承担。《物业租赁合同》第10条明确约定：逾期交付租金及物业管理费等相关费用超过1个月，原告有权解除合同并随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租。原告按约定于2015年4月26日将物业全部交付给两被告。现两被告违反合同约定，从2018年11月1日起截止2019年3月31日累计拖欠原告5个月的租金、物业管理费水电费等费用共计95500元。已经构成根本违约原告每年多次通过上门催交、打电话催交、张贴通知催交、邮寄催交等方式向被告追索上述欠款未果，原告无奈之下起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。两被告未作答辩。原告在诉讼中举证如下：1.营业执照复印件1份;2.两被告身份证复印件各1份;证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.通知原件1份，用以证明被告自2018年11月至2019年3月共拖欠原告五个月的租金及水电费合计95500元。4.慧泉科技园物业租赁合同原件1份;5.慧泉科技园物业管理服务协议原件1份;证据4、5，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，以及被告拖欠租金、水电费的事实;被告至今仍然控制着该房屋，拒不与原告办理退租、交还手续;被告于2019年5月份将所承租的租赁物用锁锁住，至今未有经营，亦未有人居住，也未将租赁物交还给原告。6.合同转让协议原件1份，用以证明两被告之间的租赁关系。7.慧泉科技园物业交收通知书原件1份；8.慧泉科技园物业退租审批表原件1份；9.缴费通知单打印件17份；证据7-9，用以证明被告拖欠原告的租金及物业管理费、水电费的事实。10.房地产权证（粤房地权证佛字第XXX7277号）复印件1份，用以证明涉案物业原告具有房屋所有权。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，两被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案物业位于广东省佛山市南海区*******慧泉科技产业中心二期一、二、三栋研发车间，产权证号：粤房地权证佛字第0200607277号，登记权属人为原告。2015年4月16日，原告（甲方，出租方）与被告黄俊伟（乙方，承租方）签订《慧泉科技园物业租赁合同》（合同编号：HQ201509），约定：甲方同意将广东省佛山市南海区******上的慧泉科技园（以下简称涉案物业）出租给乙方合法使用；合同期限为9年，自2015年4月26日起至2024年4月25日止；租金和物业管理费按该物业的总计租面积计算，在租赁期内，乙方同意按本条约定向甲方支付租金与相关费用，每月7日之前缴纳当月的租金和上月的水电费用等，逾期按每日千分之三向乙方计收滞纳金；从2015年4月26日到2018年4月25日，每月应缴租金总额为6801.8元，从2018年4月26日到2021年4月25日，每月应缴租金总额为7481.98元，从2021年4月26日到2024年4月25日，每月应缴租金总额为8230.18元；租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环保排污费、税费及其他卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用、罚款等），上述费用由乙方直接交予有关收费单位或由甲方代收代付；乙方向甲方交纳45000元作为租赁保证金，该保证金作为乙方履行本合同约定义务的保证；租赁保证金在租赁期内不计利息，在乙方没有拖欠租金、税费或没有因使用该物业生产经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下（包括但不限于该物业内设施无损坏、缴清水电费及一切税费、向甲方交还该物业钥匙等），甲方在合同期满后10天内将保证金不计利息退还给乙方；乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其他应缴纳的费用，如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一日乙方须按应付款项的千分之三向甲方偿付滞纳金；如乙方逾期交付租金与物业管理费等相关收费及其他应交纳的费用超过一个月，甲方有权终止本合同，并有权没收乙方所交付的租赁保证金等一切费用等。被告黄国华在乙方处签名确认。2015年4月16日，原告（甲方，出租方）与被告黄俊伟（乙方，承租方）签订《慧泉科技园物业管理服务协议》（合同编号：HQ201509），约定：双方就涉案物业的管理服务签订本协议。2015年6月5日，原告（甲方）与被告黄俊伟（乙方）、被告黄国华（丙方）签订《合同转让协议》，约定：因乙方内部原因，在不改变合同及补充协议条款，不影响合同及补充协议中甲方权利、义务和责任的前提下，经甲乙丙三方同意，乙方将与甲方签订的《慧泉科技园物业租赁合同》（合同编号：HQ201509）、《慧泉科技园物业管理服务协议》（合同编号：HQ201509）中乙方的权利、义务及责任计主体地位全部转移给丙方，同意合同及补充协议中乙方的权利、义务及责任全部由丙方行使以及承担，甲方同意接受丙方为新的承租方；丙方承诺在合同期限内遵守及履行合同及补充协议项下的各项条款、条件、条文，包括但不限于按时足额向甲方缴纳租金、物业管理费及其他一切款项，遵守租户公约，履行合同项下的其他义务与责任；本协议于2015年6月5日起生效。2019年3月11日，被告黄国华就涉案物业向原告提交《慧泉科技园物业退租审批表》，载明：涉案物业所在位置为二座一楼，合同截止日期为2019年3月31日，退租类型为合同期内，乙方主动终止合同，乙方违约，经协商甲方退回合同保证金。被告黄国华在乙方签章处签名，原告员工陶志彬在物业部经办人员处签名。2019年3月30日，原告向被告黄国华发送《通知》，载明：原告与你方于2015年4月16日签订了合同编号为HQ201509的《物业租赁合同》和《物业管理服务协议》，按照该合同的权利义务，被告黄国华已逾期交付租金与物业管理费等相关收费及其他应缴纳的费用超过一个月，原告有权终止本合同，并随时收回该物业另行出租；经双方履约以来，被告黄国华迄今为止已欠原告2018年11月、12月、2019年1月、2月、3月份共5个月的租金和其他费用，金额为95500元，请被告黄国华于2019年4月1日前，将所欠的租金、管理费、水电费、公摊等所有费用于此日之前完清；逾期原告将履行合同中约定的权利等。2019年7月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认涉案租赁合同的相对方为原告与被告黄国华；原告已收取保证金45000元，原告同意保证金抵扣租赁费用；涉案物业由两被告上锁，尚未清空，原告未有涉案物业的钥匙，亦未收回涉案物业。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告庭审中自认《慧泉科技园物业租赁合同》的合同相对方为原告与被告黄国华，根据合同关系的相对性，租赁合同权利义务应当由被告黄国华与原告进行结算。原告请求被告黄俊伟作为共同经营方对涉案租赁合同承担责任，依据不足，本院不予支持。关于合同的解除问题。《慧泉科技园物业租赁合同》为原告与被告黄国华的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。被告黄国华于2019年3月11日提出退租申请，请求合同于2019年3月31日截止，原告予以同意，故原告与被告黄国华已协商确定于2019年3月31日解除了双方就涉案物业形成的租赁合同关系，故本院对原告主张解除《慧泉科技园物业租赁合同》的诉请，不予支持。关于租赁费用的支付问题。原告主张被告黄国华逾期支付2018年11月、12月、2019年1月、2月、3月共5个月的租金和其他费用，总额为95500元，被告黄国华对此未提出抗辩或提供反驳证据，本院予以确认。关于保证金的处理问题。虽然《慧泉科技园物业退租审批表》记载，“涉案租赁合同截止日期为2019年3月31日，退租类型为合同期内，被告黄国华主动终止合同，被告黄国华违约，经协商原告退回合同保证金”，但被告黄国华在合同解除后，未积极向原告返还涉案物业，确给原告造成了一定损失，但考虑到原告亦未积极收回涉案物业，本院酌情确定原告没收保证金22500元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。诉讼中，原告主张保证金可用于抵扣被告黄国华欠付的租赁费用，本院予以确认，经抵扣，被告黄国华应支付73000元（95500元－22500元）予原告。关于逾期付款违约金的问题。按照合同约定，被告黄国华应于每月7日之前缴纳当月的租金和上月的水电费用等，逾期按每日千分之三向乙方计收滞纳金。被告黄国华逾期支付租赁费用构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的逾期付款违约金标准过高，基于公平合理、诚实信用原则，考虑原告的实际损失情况，本院酌定按日万分之三的标准计算逾期付款违约金。原告主张从2019年4月1日起计算逾期付款违约金，是其对自身权利的处分，本院予以照准，被告黄国华应向原告支付以95500元为本金从2019年4月1日起至原告同意保证金抵扣租赁费用前一日即2019年11月25日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金6876元及以73000元为本金从2019年11月26日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金，原告请求超出本院核定部分，不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄国华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付79876元及以73000元为本金从2019年11月26日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予原告佛山市南海慧泉投资有限公司；二、驳回原告佛山市南海慧泉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3224.6元（原告已预交），由原告负担362.8元，被告黄国华负担2861.8元，被告黄国华负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费2861.8元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  谭志军人民陪审员  何凤微二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘冬花