四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2318号 原告：文登俊，男，1963年5月5日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人:杨佑成，四川居阳律师事务所律师。 被告:涂道银，男，1971年11月9日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：罗宇亨，系遂宁市射洪县中心法律服务所法律工作者。 被告:邓辉，男，1970年11月25日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：文映良，遂宁市射洪县东岳法律服务所法律工作者。 被告：曹立君，女，1972年3月10日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人：四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，住所四川省射洪县太和镇太和大道北段虹桥综合楼，统一社会信用代码91510922738346374H。 特别授权委托诉讼代理人：陈春生，四川泽曦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡天星（该公司职员），男，1962年5月12日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人：中国工商银行股份有限公司射洪支行，住所射洪县太和镇新阳街205号，统一社会信用代码91510922621042019C。 委托诉讼代理人：周继成（该公司职员），男，1982年8月16日出生，汉族，四川省遂宁市船山区居民。 委托诉讼代理人：成晓燕（该公司职员），女，1970年8月19日出生，汉族，四川省射洪县居民。 原告文登俊与被告邓辉、涂道银、曹立君，第三人四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（以下简称虹桥公司）、中国工商银行股份有限公司射洪支行（以下简称工商银行）债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院将起诉时房屋买卖合同纠纷变更案由为债权债务概括转移合同纠纷，原告文登俊于2019年12月4日向本院提出追加被告、第三人申请，申请追加曹立君为本案被告，虹桥公司、工商银行为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。原告文登俊及其特别授权委托诉讼代理人杨佑成、被告涂道银及其委托诉讼代理人罗宇亨、被告邓辉及其特别授权委托诉讼代理人文映良、第三人虹桥公司的特别授权委托诉讼代理人陈春生、第三人虹桥公司的委托诉讼代理人蔡天星、第三人工商银行的委托诉讼代理人周继成、成晓燕到庭参加诉讼；被告曹立君、第三人虹桥公司的法定代表人杨正仁、第三人工商银行的法定代表人伍自伟经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。 原告文登俊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令射洪太和镇城北塞纳国际小区9栋14楼3号住房归原告所有，房屋价值28万元，且网签于原告头上，并判令二被告赔偿原告经济损失叁万陆仟元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2016年3月29日，二被告与原告订立合同，把塞纳国际小区9栋14楼3号住房卖与了原告，原告依约分两次支付了买房款合计贰拾壹万元（小写：210,000.00元整）。按买房合同约定，2017年3月，二被告应把该住房网签于原告头上。但长达3年时间多次协商未果，时至今日，二被告仍然找各种借口，未把该房网签给原告，导致原告交了买房款至今未拿到网签合同，也没有拿到房子，原告现仍然租房居住，给原告造成经济损失和精神伤害。据被告所说该房系其承包修建塞纳国际工程款折抵而得。《合同法》第8条规定，依法成立的合同受法律保护；第107条规定，违约行为给他人造成损失的，得赔偿他人损失。 原告认为，二被告既然把房卖给原告，理应依约履行合同，将该房屋网签更名并交给原告，可被告目无法纪，至今，不履行约定义务，给原告造成经济损失和精神伤害，其行为依法应受到法律追究。现提起诉讼，请求判决前诉之请求。 被告涂道银辩称，1.被告邓辉借用守信劳务公司资质承接案涉房屋所在建设工程的劳务，后将该工程的3期主体模板及其劳务分包给我，但按合同约定向我支付工程款，故将案涉房屋抵偿给我；2.2016年3月，我将案涉房屋出售给原告，拟将购房款用于向工人支付工资，但《房屋买卖合同》签订后，原告并未向我支付购房款，该合同无效，请法院驳回原告诉讼请求。 被告邓辉辩称，1.2015年，我用劳务费取得案涉房屋，但因下欠被告涂道银工程款将该房屋抵偿给被告涂道银，并办理了网签备案，后与被告涂道银商议将该房屋退还给我；2.原告与我签订购房合同后向我支付了购房款210,000.00元是实，愿意将购房款退还给原告。 被告曹立君未答辩亦未提交相关证据。 第三人虹桥公司述称，1.塞纳国际项目是挂靠虹桥集团开发的；2.塞纳国际项目所有的处置权是自然人杨凌的；3.文登俊与涂道银私下签订的买卖合同，他们实际如何交易我们公司不知；4若法院判决我们协助办理相关手续，我们也愿意配合；综上，原告将我公司追加为第三人是不当的。 第三人工商银行述称，1.诉争房屋是经过虹桥公司销售给涂道银，且登记了的，交易是真实的；2.登记之后我们是办妥了相关手续，根据相关规定，物权应当以有权登记机关为准，所以所有权是涂道银的；3.房屋网签登记之后2016年3月29日涂道银与原告签订的合同，该合同没有经过网签登记也没有其他证据佐证，房屋的所有权以不动产登记中心的证书为准，同时剩余的款项必须给我们给付齐了我们才会解除抵押权。 原告文登俊围绕诉讼请求提交了以下证据： 1.原、被告身份证复印件、第三人企业工商信息，拟证明原被告诉讼主体资格合法； 2.原告与被告涂道银、曹立君签订的《购房合同》，与被告邓辉签订的《购房协议》，被告邓辉出具的两份收条，原告的取款凭证，存入被告邓辉账户的存款凭证，拟证明双方对争议房有买卖事实，两被告都将案涉房屋出售给原告； 3.2016年1月27日被告涂道银与第三人虹桥公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明这是商品房买卖合同的原件，这个买卖方是真实的； 4.证人何某的证人证言，录音证据，拟证明房子确实是邓辉的，涂道银是借名按揭的； 5.证人马某的证人证言，拟证明涂道银的房子是邓辉的； 6.塞纳国际客户置业预算表、收款凭证，拟证明房屋最初是罗会俊抵给邓辉的，邓辉再让给涂道银挂名的； 7.案涉房屋的按揭交款流水，拟证明房屋的所有权是邓辉的，邓辉在付按揭款。 对原告提交的证据，被告无异议的部分本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据与事实，本院认定如下：对原告文登俊提交的证据，被告涂道银认为对第2组证据《购房合同》真实性无异议，但认为涂道银并未收到购房款，对原告与被告邓辉签订的《购房协议》及邓辉出具的收条不予质证；对第3组证据真实性无异议，证明观点有异议；对第4、5组证据认为邓辉承包杨凌修建工程的劳务工程且转包给涂道银是事实，邓辉因下欠涂道银工程款将案争房屋抵偿给涂道银是事实；对第6、7组证据认为邓辉支付的不是按揭款，是下欠涂道银的劳务工程款。 对原告文登俊提交的证据，被告邓辉认为对第2组证据真实性无异议；对第3组证据真实性无异议，系分包该工程的工程款抵偿得来的房子；对第4、5组证据认可被告涂道银的质证观点；对第6组证据真实性无异议，是罗会俊将案争房屋抵偿给我，我再抵偿给涂道银的；对第7组证据认为我支付的不是按揭款，是下欠涂道银的劳务工程款。 上列第1-5组证据，第三人虹桥公司、工商银行未到庭质证；对第6、7组证据，第三人虹桥公司不予质证，认为原、被告私下交易与其无关；对第7项证据，第三人工商银行认为对真实性无异议，对关联性有异议，具体质证观点认可被告涂道银、邓辉的质证观点。 对原告文登俊提交的证据，本院经审查认为，原、被告对原告与被告涂道银、邓辉就案涉房屋分别签订了《购房合同》、《购房协议》，且向被告邓辉支付了购房款210,000.00的事实均无异议，本院予以确认。 对原告提交的第4、5、6组证据，证人何某无正当理由未出庭作证，故对其证人证言本院不予采信；原告提交的录音证据能够证明被告涂道银与第三人虹桥公司签订的《商品房买卖合同》系隐名间接代理行为，第二次庭审中被告邓辉对该录音的真实性予以认可，结合证人马某的证人证言、塞纳国际客户置业预算表、收款凭证以及全案事实，对上述证据予以认可。 对原告提交的第7组证据，该证据能够证明被告邓辉长期、规律地向被告涂道银用于偿还案涉房屋按揭贷款的工商银行账户存入按揭款，故对原告的证明观点，本院予以认可。 被告涂道银向本院提交了以下证据： 1.原、被告身份证复印件，拟证明双方主体资格； 2.个人及家庭房屋信息记录，拟证明涂道银拥有案涉房屋； 3.（2019）川0922民初312号民事调解书，拟证明被告邓辉下欠被告涂道银工程款22万元，用案涉房屋抵偿一部分，仍欠22万元； 4.原告与被告涂道银于2016年3月29日签订的《购房合同》，拟证明原告与被告涂道银签订的《购房合同》第三条确定签订合同时乙方预付购房款200,000.00元，但是原告现在至今未付，原告没有履行合同义务，被告卖房时目的是解决工人工资问题，原告未付款，该合同是无效合同。 对被告涂道银提交的上列证据，原告无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对原告有异议的，本院认定如下：对被告涂道银提交的第3组证据，原告认为对两被告此前的经济债务不清楚，被告在向原告出售案涉房屋时并告知相关的债权债务情况，卖房是其真实的意思表示，另被告涂道银与虹桥公司的网签合同是在向原告出售房屋前签订的。 上列第1-4组证据，第三人虹桥公司、工商银行未到庭质证。 对被告涂道银提交的证据，本院经审查认为，被告涂道银提交的第2组证据仅能证明被告涂道银与第三人虹桥公司签订了案涉房屋的网签备案合同，不能证明被告涂道银享有该房屋的所有权；对被告涂道银提交的第3组证据仅能证明被告邓辉下欠被告涂道银工程款220,000.00元，不能证明该债权债务与本案之间的关联性；对被告涂道银提交的第4组证据，本院认为，该合同是原告与被告涂道银、曹立君的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告是否向被告涂道银及时支付购房款不影响该合同的效力。 第三人虹桥公司向本院提交了《四川省射洪虹桥房地产集团有限公司项目开发责任经营合同》，原告文登俊，被告涂道银、邓辉，第三人工商银行均无异议，本院予以确认。 第三人工商银行向本院提交了《个人借款凭证》、《个人购房借款／担保合同》、按揭款还款流水、中国工商银行客户存根、射房预太字第××号预告登记证书，原告文登俊，被告涂道银、邓辉，第三人虹桥公司均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人罗会俊借用第三人虹桥公司资质承建“塞纳国际”商住楼三期1、8、9＃楼工程，被告邓辉借用案外人守信劳务公司资质分包“塞纳国际”项目1、8、9＃楼工程，后将该工程主体模板及所有与模板相关的工程作业分包给被告涂道银，但未向涂道银完全支付该工程工程款。罗会俊用位于射洪县的房屋抵偿下欠邓辉的工程款，经邓辉与涂道银商议，双方约定邓辉借用涂道银的名义，将罗会俊抵偿给邓辉的案涉房屋网签至涂道银名下。2016年1月27日，“塞纳国际”项目出具了《塞纳国际客户置业预算表》，载明“客户姓名：涂道银……付款方式：按揭付30%，贷：23万，优惠后单价：4000，优惠后总价：333280……置业顾问：刘娟”，罗会俊在该预算表上签字确认。同日，涂道银与虹桥公司签订了《商品房买卖合同》并办理了签约备案登记。同日，文登俊与工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定“……贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款，金额为人民币230000.00元（大写：贰拾叁万元整）……本合同项下贷款用于购买坐落于塞纳国际9-14-3，建筑面积83.32平方米的房屋……借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息……还款账户：户名涂道银，账号：62×××30，开户行：工行……”。2016年2月3日，涂道银与工商银行签订《个人借款凭证》约定“……贷款发放日2016年2月3日……贷款到期日2021年2月3日……”2016年2月5日，涂道银与工商银行办理了预购商品房抵押权预告登记。 2016年1月11日，邓辉向涂道银用于偿还案涉房屋按揭贷款的62×××30账户转款50000.00元，2016年2月1日、2016年3月2日、2016年3月5日、2016年5月1日、2016年9月10日、2016年10月5日、2017年11月4日、2017年12月3日、2018年2月16日、2018年6月2日、2018年10月6日、2018年10月23日、2018年12月9日分别向上述账户转款50000.00元、5000.00元、5000.00元、5000.00元、1500.00元、5000.00元、4500.00元、4500.00元、4000.00元、4500.00元、3000.00元、100.00元、4000.00元。2016年10月4日、2017年7月1日，邓辉分别向涂道银62×××17的工商银行账户转款5000.00元、45000.00元。另查明，案涉房屋现下欠工商银行按揭贷款本金62707.33元，利息250.78元。 2016年3月29日，文登俊与邓辉签订《购房协议》，该合同约定“……甲方（即邓辉）将塞纳国际9栋14楼3号房出售给乙方（即文登俊），单价3,400元/㎡，合计283,288.00元。甲方于2017年3月底前完成抵押解除并将房屋网签给乙方，由此产生的费用由甲方负责，乙方提供购房所需的证件。本合同签订后，乙方一次性付给甲方房款贰拾万元，余款在网签后一次性结清”，邓辉作为甲方，文登俊作为乙方在该合同上签字确认。同日，文登俊与涂道银、曹立君签订《购房合同》，该合同约定“……1、甲方自愿将射洪县太和镇城北塞纳国际9幢14楼3号房卖给乙方，房屋建筑面积83.32平方米（套内面积71.06平方米），单价叁仟肆佰元（小写3,400.00元）每平方米，交易金额合计贰拾捌万叁仟贰佰捌拾捌元整（小写283,288.00元）。2、2017年3月31日前，甲方必须将该房屋网签合同更名为乙方名字，网签合同更名所需费用全部由甲方向相关单位付清，乙方只提供购房相关证件给甲方，更名费用乙方概不负责。3、签订此合同时，乙方预付购房款贰拾万元（200,000.00元）给甲方，余款在乙方拿到更名的正式网签合同后一次性向甲方付清……”涂道银、曹立君作为甲方，文登俊作为乙方，邓辉作为担保人在该合同上签字确认。 2016年4月7日，文登俊在四川省农村信用社取款200,000.00元，结息145.44元，并立即将200,145.44元的本息存入邓辉在四川省农村信用社的账户中，邓辉向文登俊出具收条载明“今收到文登俊购房款贰拾万零叁仟伍佰元正（￥283288.00元）”。2018年9月4日，文登俊再次向邓辉支付购房款10,000.00元，邓辉向其出具了收条确认。文登俊支付购房款后，涂道银、曹立君、邓辉一直未协助其办理网签合同事宜。2019年5月16日，文登俊、涂道银、邓辉等人在某茶楼座谈，涂道银称“……房子是辉哥的，我当到背到都是这样说的……”。 2019年10月9日，原告文登俊诉至本院，要求判准前述之请求。庭审中，原告变更诉讼请求为由被告及第三人协助原告将网签合同中的买受人变更为文登俊，剩余房款、按揭款及产生的费用、税费等我方先行垫付；应他方承担的我们依法追偿。 本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。本案的争议焦点为：1.涂道银与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》以及与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》的实际权利人是涂道银、曹立君还是邓辉；2.文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》以及与邓辉签订的《购房协议》是否合法有效。 关于涂道银与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》以及与工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》的实际合同当事人是涂道银、曹立君还是邓辉的问题。本院认为，第一，本案案涉房屋系罗会俊向邓辉抵偿下欠的工程款，结合“塞纳国际”项目出具的《塞纳国际客户置业预算表》，该房屋首付款应认定为系邓辉用其工程款所支付；第二，涂道银在2019年5月16日的录音中承认其为邓辉隐名间接代理签订的《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》；第三，邓辉向涂道银用于偿还案涉房屋按揭贷款的62×××30账户长期、规律地转入按揭款。综上所述，本院认为，涂道银、曹立君系受邓辉委托签订的《商品房买卖合同》以及《个人购房借款／担保合同》，涂道银与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》以及与工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》的实际合同当事人是邓辉。 关于文登俊与涂道银、曹立君签订的《购房合同》以及与邓辉签订的《购房协议》是否合法有效的问题。本院认为，2016年3月29日，文登俊先后与邓辉及涂道银、曹立君签订《购房协议》及《购房合同》，且两份合同的标的物、房屋价款、预付购房款完全一致，邓辉亦在文登俊与涂道银、曹立君所签订的合同上作为担保人签字，说明《购房合同》是《购房协议》的补充协议，房屋的有权处分人邓辉有出卖房屋的真实意思表示，两份合同均合法有效，合同当事人应按照合同约定履行义务。 本案中，涂道银、曹立君代理邓辉与虹桥公司签订《商品房买卖合同》，与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，后又与文登俊签订《购房合同》，将案涉房屋出卖给文登俊，其真实意思表示即为将与虹桥公司签订的《商品房买卖合同》以及与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》的权利义务一并转移给文登俊。庭审中，虹桥公司、工商银行表示有杨凌的指示或法院的判决以及给付了全部下欠的款项后可以协助办理相关手续。文登俊已经向邓辉支付了210,145.44购房款，应当享有相应的合同权利，故原告请求由被告及第三人协助原告将网签合同中的买受人变更为文登俊的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 由被告邓辉、涂道银、曹立君，第三人四川省射洪虹桥房地产集团有限公司、中国工商银行股份有限公司射洪支行于本判决生效后十日内协助原告文登俊将出卖人为四川省射洪虹桥房地产集团有限公司，买受人为涂道银、曹立君的20160100455W号《商品房买卖合同》中的买受人变更为文登俊。 案件受理费3,020.00元，由被告邓辉、涂道银、曹立君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 宋金全 二〇一九年十二月十八日 法官助理 任神叶 书 记 员 谭椿腾