河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初2122号原告(案外人)：蒋杰，男，汉族，1966年12月28日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：蒋强，系蒋杰之子。委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海原满企业管理有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1740室。法定代表人：和晓梅，该公司执行董事。第三人（被执行人）：河南福家置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座6层602室。法定代表人：陶德成，该公司总经理。原告蒋杰与被告上海原满企业管理有限公司、第三人河南福家置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月12日作出（2018）豫01民初2306号民事判决，蒋杰不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）豫民终69号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋杰委托诉讼代理人蒋强、韩新杰到庭参加诉讼，被告上海原满企业管理有限公司、第三人河南福家置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行中原保险大厦A座楼2005房、2006房、2007房（即A座楼20层C2、C1、A2房屋）；2、请求法院判决确认上述房产属于原告所有。事实和理由：2010年9月10日原告代理人吴雷代表原告同时也代表其他购买人魏建光、翟楠翔和其本人与河南福家置业有限公司签订了购房“协议书”，约定共同购买河南福家置业有限公司开发的中原保险大厦A座楼第20层房屋共计711.6平方米（销售面积为暂定面积），每平方米销售单价3350元，其中原告所购房屋为中原保险大厦A座楼2005房、2006房、2007房（即A座楼20层C2、C1、A2房屋）共计269．8平方米。并约定自签订本协议之日起，乙方（即购买方蒋杰）应在3日内支付购房款50％，剩余50％房款待甲方（即河南福家置业有限公司）办理完预售许可证时由补充协议所有人员分别一次性付清。原告于2010年9月1日通过中国工商银行转账方式先期交纳了首付款50％（451915元）。河南福家置业有限公司于2016年拿到预售许可证，原告委托其女婿（何晓鹏）代缴剩余50％房款，于2016年4月21日中国银行汇入河南福家置业有限公司471501元，并在当天取得河南福家置业有限公司所开A座2005房、2006房、2007房款收据和维修基金收据。原告一直想办理备案登记并过户，但一直找不到河南福家置业有限公司主要负责人员，原告在2016年12月再次准备办理备案手续并过户时被告知上述房屋已经被贵院查封。贵院作出的（2018）豫01执异173号执行裁定书查明原告购房面积及房款金额错误，原告购房暂定面积为269.8平方米，实际面积为270.4平方米，实际金额为923416元（包含上述房屋的维修基金）。因此，贵院认为原告未支付全部价款错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院于2016年12月29日作出（2016）豫01民初1440号民事判决书，判决：一、被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款本金34750864.13元及利息2253999.11元（利息暂计算至2016年8月25日，之后的利息，按实际所欠本金的数额，依《房地产开发项目贷款合同》约定计至实际清偿之日止）；二、被告林琪对上述债务承担连带保证责任；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对河南福家置业有限公司名下涉案《中牟县在建工程抵押登记证明》项下的土地享有优先受偿权。诉讼中，本院于2016年11月15日查封了河南福家置业有限公司名下位于中牟县郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座商务楼未出售房屋810、813、1107、1108、1113、1114、1115、1116、1203、1205、1303、1304、1305、1307、1313、1314、1315、1316、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814、1815、1816、2005、2006、2007、2307、2308、2401、2402、2403、2404、2405、2406、2407、2408、2409、2410、2411、2412。本院于2017年6月21日立案执行，拟评估、拍卖上述房产，案外人蒋杰对上述2005、2006、2007号房屋提出异议，本院于2018年6月8日作出（2018）豫01执异173号执行裁定书，驳回了蒋杰的异议请求。案外人蒋杰仍不服，诉至本院，引起本案诉讼。原告蒋杰是以案外人吴雷的名义于2010年9月10日与河南福家置业有限公司签订《协议书》，就中原保险大厦A座商务楼2005、2006、2007号房屋销售达成协议，约定面积暂定为269.8平方米，单价为3350元，合同总价款903830元及付款期限、方式及交房时间等。蒋杰向本院提交的收据及工商银行个人凭证，显示其于2010年9月1日向河南福家置业有限公司交纳451915元，2016年4月21日通过河南永城农村商业银行支付471501元，共计923416元。本院认为，本案的争议焦点为：蒋杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决。”根据上述规定判断案外人是否系权利人应当予以理解为：符合该规定所列条件的，执行异议成立；不满足该规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。成立与否，需根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利予以比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，首先，在执行法院对案涉房屋进行查封之前，原告已与河南福家置业有限公司签订真实有效的销售协议书，其于2010年9月1日及2016年4月21日先后支付了全部购房款及履行完毕了合同全部义务，且对案涉房屋实际占有。原告虽未办理备案和过户登记，但该过错在于河南福家置业有限公司，而非其自身；其次，在原告取得房屋所有权证之前，其对该房屋所享有的权利属于物权期待权，虽为债权性质，但仍具有物权优先效力。而被告上海原满企业管理有限公司仅对其债务人即本案第三人河南福家置业有限公司的责任财产享有一般期待权，而非特定财产的期待权。两项权利相比，原告对涉案房屋的权利优先于被告上海原满企业管理有限公司的普通金钱债权。根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，原告对案涉房屋享有的权利真实合法，足以排除强制执行。综上，原告蒋杰的诉讼请求成立，本院予以支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下：不得执行位于郑州市郑开大道南侧、康庄路西侧中原保险大厦A座楼20层2005、2006、2007号房屋。案件受理费13034元，由被告上海原满企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 超审判员 徐国庆审判员 鲁金焕二〇一九年十二月二十六日书记员 宋 猛