北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78409号原告：王欢，女，1983年6月1日出生，汉族，普天新能源公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱明，男，1976年1月29日出生，汉族，卡培娇国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：邢丽珠，女，1955年12月21日出生，汉族，社会退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：闵建宁，北京市一法律师事务所律师。第三人：施建祥，男，1950年11月15日出生，汉族，社会退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。原告王欢与被告邢丽珠、第三人施建祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王欢的委托诉讼代理人朱明、邢丽珠的委托诉讼代理人闵建宁及施建祥的委托诉讼代理人陈海昶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王欢向本院提出诉讼请求：1、判令邢丽珠赔偿我因恢复原状实际支付的费用77491.47元；2、判令邢丽珠向我支付利息，以77491.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月8日支付至实际给付之日。事实和理由：2012年4月30日，我与邢丽珠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买位于北京市朝阳区小关北里204号楼8门8层X号房屋（以下简称X号房屋），房屋所有权证载明房屋面积69.06平方米，邢丽珠亦表示房屋现状与房屋所有权证载明事项相一致，该信息均在2012年4月30日签订的买卖合同中予以确认，房屋于2012年6月7日过户。入住后我发现该房屋与同楼其他的同户型房屋户型不一致，便调取了开发商北京市朝阳城市建设综合开发公司关于该户室的竣工图，证实了户型与竣工图不符，经实地查看邻居房屋，查明邻居的卫生间因扩建改造侵占了我的部分居室面积。后我将邻居诉至法院，经历了多番诉讼后，最终判决邻居恢复原状，但恢复原状所需费用、邻居的损失皆由我负担。恢复原状一案结案后，我向邢丽珠追要上述损失，邢丽珠拒绝赔付，现诉至法院，请求维护我的合法权益。邢丽珠辩称，不同意王欢的全部诉讼请求。本案中王欢要求我赔偿其为恢复房屋原状而造成的损失，但是没有明确其主张违约责任或侵权责任，王欢有义务在本次诉讼中予以明确并选择其一，但是无论王欢主张违约责任亦或侵权责任，我均不同意负担。第一、王欢的诉讼请求已过诉讼时效。双方的买卖合同成立于2012年4月30日，并于2012年6月7日办理房产过户，2012年7月21日交付房屋，合同履行完毕。朝阳区法院于2013年9月16日作出（2013）朝民初字第X号判决书，证明了王欢在此之前就知道X号房屋的实际面积与产权登记面积、房屋买卖合同中约定的面积不相符，根据当时适用的《民法通则》第七章规定的诉讼时效，王欢应该在知道其权利被侵犯或者我违约后的两年内主张侵权责任或违约责任，但是却并未主张，直到2019年7月才提起本案中的诉讼，诉讼时效已过。第二、X号房屋结构的改变及面积的减少均系我的上一手房主施建祥所为，施建祥是造成王欢各项损失的实际侵权人，应由施建祥承担侵权责任。在我购买X号房屋后即由我的父母居住，我从未在此居住过，并未发现X号房屋实际面积与房本面积的误差，X号房屋的改造系由施建祥完成，应该由施建祥承担责任。第三、我与原告在房屋买卖过程中承担的是同等的注意义务，我没有违约行为，不应承担违约责任。在订立、履行合同的过程中，经过王欢、北京链家地产经纪有限公司的多次查看最终成交，王欢与我对于X号房屋的结构和面积应负有同等的注意义务。况且我们成交的是房屋整体，而不是按照面积计算的，换言之，X号房屋实际面积与登记面积的差别，并不影响交易价格。综上，请求驳回王欢的全部诉讼请求。施建祥述称，我于1998年同时购买了北京市朝阳区小关北里204号楼8门8层Y号房屋（以下简称Y号房屋）和X号房屋，让装修队对上述两套房屋进行了装修，当时确实对卫生间做了改造，因为此次改造造成了两套房屋卫生间面积的变动，X号房屋卫生间面积变小，Y号房屋卫生间面积变大。2010年5月把Y号房屋卖给了韩东阳、郝某，后来又把X号房屋卖给了邢丽珠。但是二手房的销售特点是以套为单位，以合同为依据，虽然房本上记载了面积，但是合同上没有记载。本案中没有任何一方需要承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2010年5月9日，邢丽珠与施建祥签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邢丽珠购买X号房屋，建筑面积69.06平方米，房屋成交价格为169万元。2010年6月22日，X号房屋登记至邢丽珠名下。2012年4月30日，王欢与邢丽珠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王欢购买X号房屋，建筑面积69.06平方米，房屋成交价格为135万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为44万元。2013年王欢曾以物权保护纠纷将韩东阳、郝某诉至本院，本院于2014年10月14日作出（2014）朝民初字第XX号民事判决书，内容如下：“经审理查明：X号房屋与Y号房屋原所有权人均系施建祥。北京市房屋登记表载明，X号房屋和Y号房屋均测绘于1998年11月6日，其中X号房屋建筑面积69.06平方米，Y号房屋建筑面积47.84平方米。2010年5月，施建祥将Y号房屋出售给韩某，并将X出售给案外人。之后，王欢购得X号房屋。2012年10月12日，Y号房屋所有权人登记为韩某和郝某共有。2012年6月7日，X号房屋所有权人登记在王欢名下。本院认为：侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担排除妨害或者恢复原状等民事责任。根据王欢提交的自北京市朝阳城市建设综合开发公司调取的竣工图、北京市房屋登记表载明的测绘面积以及北京市朝阳区房屋测绘事务所提供的X号房屋平面图，足以证明Y号房屋卫生间占用了X号房屋部分面积。王欢作为X号房屋产权人，在发现所购房屋与测绘面积不符后，有权直接向出卖人即X号房屋原所有权人主张权利，也有权向相邻方即Y号房屋现房屋所有权人韩某和郝某主张权利。王欢要求恢复原状之诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。但需指出，韩某和郝某与王欢均系凭现状购买房屋，且韩某和郝某购买Y号房屋在先，王欢购买X号房屋在后，韩某和郝某对房屋现状的形成，主观上并无过错。因此，恢复原状所需费用，应由王欢自行承担。另外，在王欢主张得到本院支持以后，基于公平保护各方权益之考量，韩某和郝某因此造成的合理损失，既有权向Y号房屋原所有权人主张权利，也有权向现相邻方王欢主张权利，以得到相应赔偿或者补偿。因韩某未在本案中就此主张权利，故本院在本案中不予处理，韩某可在其配合王欢恢复原状并造成实际损失之后，另案解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条的规定，判决如下：韩某和郝某于本判决书生效之日起三十日内协助王欢将北京市朝阳区小关北里204号楼8门Y号房屋卫生间所占用的北京市朝阳区小关北里204号楼8门X号房屋的面积按照该楼栋竣工图以及北京市朝阳区房屋测绘事务所提供的北京市朝阳区小关北里204号楼8门X号房屋平面图，恢复原状。因恢复原状所需费用全部由王欢自行承担。”判决作出后韩某不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2015年1月20日作出（2015）三中民终字第XXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判。就X号房屋恢复原状产生的费用，王欢提交如下证据：1、韩某与北京今朝装饰设计有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》装修合同及发票七张，证明装修花费了39413元。《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》载明：“发包方：韩某承包方：北京今朝装饰设计有限公司……工程施工地点：朝阳区小关北里204号楼8-X，工程户型：卫生间，工程款：本合同工程造价为（人民币）9138”，发票总金额系39413元。对于该组证据，邢丽珠称真实性认可，发票抬头的付款单位都是韩某，无法证明装修费用是由韩某支付还是由王欢支付，而且王欢需举证证明上述花销均用于恢复X号房屋卫生间的原状。施建祥称真实性无法核实，证明目的不认可，装修合同是韩某签订，而且合同费用是9138元，但是发票金额却高达3万余元，仅是对卫生间恢复原状，不会花这么多钱。就此王欢解释称装修合同只是一开始的预估价，后来又有很多增项。2、王欢之夫与北京爱家营企业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及付款凭证，证明装修期间王欢为韩某在外租房费用产生花费8078.47元。对于该组证据，邢丽珠认可其真实性，施建祥对证明目的不认可，称该笔费用是否该由王欢负担是另外一个法律关系。3、收款凭证，内容如下：“付款人：王欢，现住北京市朝阳区小关北里204号楼8门X号，身份证号码×××。收款人：韩某，现住北京市朝阳区小关北里204号楼8门Y号，身份证号码：×××。收款人：郝某，现住北京市朝阳区小关北里204号楼8门Y号，身份证号码×××。事由：根据北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第XX号，北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第XXX号判决，经北京市朝阳区人民法院执行二庭王兴华法官、杜法官调解，付款人王欢（X号房屋）同意因Y号腾退房屋面积而支付给收款人韩某（Y号房屋）、郝某（Y号房主）赔偿金各计人民币大写叁万元整。收款人韩某、郝某同意并协助付款人王欢在此收款凭证签订之日按照法院判决书的判决恢复原状。收款方如有违约，则违约之日立即返还付款方人民币叁万元整，并以此收款凭证签订之日起按本金人民币叁万元每日日息万分之五复利计算支付给收款方利息。收款事项：兹收到付款人交来赔偿金人民币叁万元整。付款人签字：王欢。收款人签字:韩某、郝某。2017年7月12日。”对于该组证据，邢丽珠表示真实性无法核实，这是王欢和韩某之间的补偿，不应该把责任转到其他人身上。施建祥表示真实性无法核实，该笔费用是判决书之外双方自行达成的意向。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王欢与邢丽珠签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王欢与邢丽珠签订之《北京市存量房屋买卖合同》约定X号房屋的建筑面积为69.06平方米，但根据（2014）朝民初字第XX号查明的事实，邢丽珠向王欢交付的X号房屋的卫生间面积确有减少，换言之，邢丽珠就《北京市存量房屋买卖合同》存在履约瑕疵，应就此承担相应责任。就相应损失，王欢主张装修费用39413元、租房费用8078.47元以及向韩某、郝某支付的赔偿金3万元，结合在案证据可知，2017年7月12日，经过执行调解，王欢与韩某、郝某达成赔偿合议支付赔偿款叁万元，韩某就此出具收款凭证，且明确载明为恢复原状的赔偿金，本院对此予以确认并支持。对于王欢另行主张的装修费用及租房费用，与赔偿金存在重合，且未有款项交接记录及凭证，本院对此难以采信，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邢丽珠于本判决生效之日起七日内支付原告王欢赔偿款三万元。二、驳回原告王欢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，由原告王欢负担532元（已交纳），由被告邢丽珠负担336元（原告王欢已交纳，被告邢丽珠于本判决生效之日起七日内支付给原告王欢）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇一九年十二月十八日法官助理  王泉丁书 记 员  邓亚楠