江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0117民初3994号 原告：江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会，住所地江苏省南京市溧水区东屏街道东湖南路，统一社会信用代码553201175112460883。 法定代表人：刘怀军，系该社区居委会主任。 委托诉讼代理人：易明金，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。 被告：胡宝林，男，1967年7月3日出生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：孙磊，江苏典上律师事务所律师。 原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会（以下简称方边社区居委会）与被告胡宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方边社区居委会的法定代表人刘怀军及委托诉讼代理人易明金，被告胡宝林及其委托诉讼代理人孙磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方边社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付承租期内前三年所欠15万元租金并承担违约责任；2.终止双方于2016年5月28日所签为期5年的《租赁协议》，同时被告须腾空、返还所租场地及全部房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，经本院释明后，原告方边社区居委会变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁协议无效；2.判决被告支付承租期间前三年的占有使用费15万元；3.被告须腾空并返还租赁物；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月28日，原、被告签订了《租赁协议》，被告租用原告在东屏集镇老建安公司院内救灾物资仓库及场地、房屋8间，用于堆放模板，租用期为5年，即从2016年6月1日至2021年5月31日。期满需续租，乙方有优先租用权。如与其他方发生纠纷而终止协议，租金仍按1年收取。该租赁协议第三条明确约定年租金为5万元整，先付租金后使用。然时至今日已三年多，被告并未按约如数向原告交纳租金，已构成严重的违约。期间，原告多次催要租金但被告总以各种理由至今未付分文。对此，2019年7月22日，原告向被告邮寄送达书面催款函，要求被告接到函后7日内将2016年6月1日至2019年5月31日的三年租金15万元交给原告，否则将依法起诉索要该款，并终止租赁协议。然被告仍然未支付租金。被告所为已经给原告造成了一定的经济损失。值得一提的是，区委巡察组去年底对原告社区财务巡察发现被告的欠款行为，责令和要求社区限期整改，依法维权。故原告为维护集体资产的利益，诉至法院要求判如所请。 被告胡宝林辩称：1.案涉房屋未经法律程序建设，至今未取得权属证明，系违法建筑，原、被告签订的租赁协议无效。2.原告有违诚实信用原则，其要求被告支付占有使用费的诉请不应得到支持。原告于2012年未经任何法定手续拆除了被告的8间552平方米的房屋，承诺会在原址原面积复建彩钢瓦砖混厂房归还被告，但该承诺至今未能兑现。2013年至2014年原告为被告租赁场地堆放设备，属法律上的原告的先行为义务。2015年原告为被告租赁的场地拆迁，原告又将案涉救灾物资仓库提供给被告使用，并出资出人将被告的设备搬至该仓库。此时因为原告仍然没有兑现承诺也未给被告任何补偿，原告的先行为义务并未解除。虽然原、被告签订了租赁协议，但依法不能解除原告的先行为义务。且案涉租赁协议并不是被告的真实意思表示，虽然一年的撤销权除斥期间已过，但从维护社会公平正义的角度分析，依然不应支持原告的诉请。且即使原告不是拆除被告厂房的主体，但系因原告提供的租赁物是违法建筑致租赁合同无效，任何人不能从违法行为中获利，故不应支持原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求。如果法院判决被告支付占有、使用费，应将该款项没收，收归国有。3.被告同意腾空并返还租赁物，但被告的设备系原告搬运进去，仍应由原告搬运出去。 本院经审理认定事实如下。 案涉租赁物位于南京市溧水区老建安公司院内。其中，租赁物中的防洪物资储备仓库系原告方边社区居委会经南京市溧水区东屏镇党政办公室批准通过招标的方式由江苏旭坤建设有限公司于2016年初承建。 2016年5月28日，原告方边社区居委会（原东屏镇方边村民委员会）作为甲方与被告胡宝林作为乙方签订《租赁协议》一份，约定：甲方将现有在东屏集镇老建安公司院内救灾物资仓库及场地、房屋8间，租给乙方使用。租金为每年伍万元（50000.00）整，先付租金后租用。租用期为伍年，即从2016年6月1日至2021年5月31日。双方还对其他事项作了约定。原告方边社区居委会在该协议上盖章确认，并由该社区现居委会主任刘怀军签字，被告胡宝林在该协议上签字确认。该《租赁协议》中所指救灾物资仓库即原告方边社区居委会防洪物资储备仓库。协议签订后，原告方边社区居委会将该社区防洪物资储备仓库及相应场地以及该处的4间住房交付给被告胡宝林使用至今。 2019年7月22日，原告方边社区居委会通过EMS快递的方式向被告胡宝林邮寄了一份函，内容为“胡宝林：你于2016年5月28日与我社区签订的东屏镇老建安公司院内救灾物资仓库及场地、房屋8间的租赁协议。按照该租赁协议的约定，租期为5年，即从2016年6月1日至2021年5月31日止，租金为每年5万，先付租金后租用。然而，事后你并未按照双方所订租赁协议的相关约定向我方缴纳租金。时至今日已三年多，虽经我方向你多次催要该租金，但你总以各种理由未付分文租金。为此，我社区现按照上级的指示精神及其双方所订租赁协议的约定，今特向你发出催要租金书面函，请你接到本函后七日内将2016年6月1日至2019年5月31日三年的租金共15万元交给我社区居委会。否则，我方将依法向人民法院起诉索要你所欠的租金，并要求解除双方的租赁协议关系，同时还有追究你的违约责任。特此函告”。 本院于2019年10月9日至案涉租赁物所在地进行现场勘验，发现案涉防洪物资储备仓库及相应场地堆放着被告胡宝林的模板等设备，案涉8间住房中其中自西向东数前4间目前由被告胡宝林使用，该4间房屋的外墙有明显的粉刷痕迹。 另查明：1.原告方边社区居委会工作人员曾数次口头向被告胡宝林催缴租金未果。2.案涉租赁物至今均未取得建设工程规划许可证和权属证书。 以上事实，有当事人陈述、租赁协议、南京市溧水区东屏镇党政办公室关于方边村防洪物资储备仓库工程招标申请的批复、招标公告、合同、方边村防洪物资储备仓库工程结算审定单、函、邮政特快专递单、证人证言、本院调查笔录、现场勘验笔录、现场图、现场照片及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2016年5月28日签订的《租赁协议》中所涉租赁物至今未取得权属证书或建设工程规划许可证，该租赁协议违反了法律强制性规定，应属无效合同。故对原告方边社区居委会要求确认原、被告之间的租赁协议无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告方边社区居委会要求被告胡宝林支付承租期内前三年的占有使用费15万元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告胡宝林自案涉租赁协议签订后一直使用租赁物至今已三年有余，故原告方边社区居委会要求被告胡宝林支付占有、使用租赁物期间前三年的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告胡宝林辩称系原告方边社区居委会拆除其厂房并承诺给其复建，但既未兑现承诺又未给予补偿，致其设备无处摆放才导致本案租赁协议的存在，且租赁协议并非其真实意思表示，其不应支付占有使用费的意见，本院认为，1.本案系房屋租赁合同纠纷，被告胡宝林辩称中提到的原告方边社区居委会拆除其厂房并承诺给其复建，但既未兑现承诺又未给予补偿，致其设备无处摆放这一情况，与本案租赁合同效力的认定及履行均无关联性；2.被告胡宝林并未提供证据证明其在签订案涉《租赁协议》时受到欺诈、胁迫等。故对被告胡宝林的上述辩称意见，本院均不予采纳。关于被告胡宝林应支付的占有使用费的标准，因原告方边社区居委会仅将约定的租赁物中的救灾物资仓库、相应场地及房屋4间交付给了被告胡宝林使用，另有部分租赁物即《租赁协议》中约定的另4间房屋并未交付给被告胡宝林使用，故结合未交付部分租赁物在全部租赁物中所占比重、当地房屋租金水平等因素，酌定被告胡宝林应每年支付原告方边社区居委会占有、使用租赁物的费用4.5万元，三年合计共应支付13.5万元（计算方式为：4.5万元/年*3年），对原告方边社区居委会要求被告胡宝林支付占有使用费中超过该金额的部分，本院不予支持。关于原告方边社区居委会要求被告胡宝林腾空、返还租赁物的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会与被告胡宝林于2016年5月28日签订的《租赁协议》无效； 二、被告胡宝林于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会租赁物占有、使用费13.5万元； 三、被告胡宝林于本判决生效之日起三十日内将案涉防洪物资储备仓库、相应场地及房屋4间腾空并返还给原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会； 四、驳回原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由原告江苏省南京市溧水区东屏街道方边社区居民委员会负担505元，由被告胡宝林负担4545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋 敏 人民陪审员  王承芳 人民陪审员  兰 芳 二〇一九年十二月十四日    书记员苏莉莉