广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24286号原告：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗新城区海逸盛世桃园逸和居二层商铺之二，统一社会信用代码：914********062369N。法定代表人：潘志尧，任执行董事。委托诉讼代理人：陈慧玲，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：何大菊，女，系该公司员工。被告：邓凤云，女，1986年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************************，公民身份号码：441************060。委托诉讼代理人:吕来荣，男，1989年2月10日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县************，公民身份号码：450************633，系被告的丈夫。原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告邓凤云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员卢柱平独任审理本案，于同年10月31日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈慧玲、何大菊，被告的委托诉讼代理人吕来荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费4193.02元、车位管理费480元、公共分摊电水费462.71元、室内用水1000.89元、违约金1283.36元，共计7419.98元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为佛山市南海区**************************商品房（以下简称涉讼房屋）的业主，该住宅登记建筑面积为119.12平方米，2015年1月7日被告到原告处办理收楼入住手续。2013年10月22日原告与被告签订《海逸锦绣誉峰苑前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理协议》），约定物业管理费标准为每月2.2元/平方米，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主（购房人）补交并从逾期之日起按照每日欠费金额的千分之一交纳滞纳金。后被告从2018年5月1日起无正当理由拒绝向原告支付物业管理费、共用部位的公摊电费及室内水费，原告催缴未果遂起诉至法院。庭审中，原告明确诉讼请求中的各项费用为2018年5月1日至2019年8月31日期间的物业管理费4193.02元及车位管理费480元，公共分摊电水费462.71元、室内用水1000.89元。原告按照起诉书所列固定金额请求违约金，放弃起诉时段费用的其他违约金请求。被告邓凤云辩称，对原告主张的物业管理费、车位管理费以及公共分摊水电费、室内用水费用金额均予以确认，但是对原告主张的违约金有异议，计算明细表显示违约金已经算至2019年9月30日，但原告是在2019年9月20日提起本案诉讼的。双方签订的《前期物业服务管理协议》只是约定了滞纳金的计收，没有约定违约金的计收，二者的性质不一样。原告提供的服务存在质量问题，未能达到双方签订的服务协议约定的服务标准，具体如下：1.出现电梯安全问题，体现在：电梯发生下坠、出现异响，原告没有定期维修等；2.卫生问题，体现在：不干净；3.公共广告以及停车费的收益没有公示等。原告仍在服务期间就开始向被告催收相关费用不符合常理。诉讼中，原告围绕诉讼请求提交了《前期物业管理协议》、物业服务收费备案表、涉讼房屋权属登记信息、收楼通知书、委托代收费用协议、欠缴费用明细、发票等证据。被告提交了图片、视频等证据。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，由本院综合认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告起诉主张的事实。另查明一，涉讼房屋登记权利人为被告邓凤云，权利证号粤（2016）佛南不动产权第0012102号，涉讼房屋开发商发送收楼通知书要求被告于2014年12月29日前办理收楼手续。上述《前期物业管理协议》约定：（第四章第一条）业主每月5日前缴交上月物业管理服务费、公摊水电费；（第五章第五条）部分属政府相关部门（如水电费）授权委托代收、代缴的费用，业主逾期不缴交的，物业管理单位可根据相关部门授权范围终止专项供给或服务等。2015年1月7日，原告与被告签署《委托代收费用协议书》，约定从2015年3月1日起被告同意原告委托银行从被告个人银行账户中按时扣缴涉讼房屋物业管理费、公共水电费等相关费用，被告承诺在账户中存足每月应缴款项。另查明二，佛山市南海区狮山镇水务有限公司出具书面证明，证明涉讼房屋所在小区注册水表只有三个，缴费户名为佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司；注册水表后的供水由该小区物业公司自行管理小区所有住（商）户的用水。诉讼中原告自述，涉讼小区住户均已有独立水表，但经征询水务公司，因小区总表与水厂总表之间管道过长造成水损过大，涉讼小区暂时不具备办理业主个人分户直接缴纳水费的条件。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告作为涉讼房屋业主并已实际接收房屋，应按协议约定的收费标准、期限、违约责任条款承担合同责任。原告主张被告拖欠2018年5月至2019年8月的物业管理费4193.02元、车位管理费480元、公摊水电费462.71元及户内水费1000.89元,被告对上述费用核算金额亦无异议,原告诉请被告支付该费用理据充分，本院予以支持。原告还请求被告支付物业服务费违约金977.25元及公摊水电费违约金98.7元,对比被告实际逾期期间及协议约定的违约金标准,原告请求的违约金固定数额、核算方法均在合同约定范围内且不违反法律强制性规定，本院予以支持。双方签署协议约定的付款时间、违约金标准仅涉及物业服务费及公摊费用，对户内费用的结算方法未进行约定，且根据《前期物业管理协议》第五章第五条内容和原告自述户内水费尚不具备业主分户交纳条件的原因，户内水费未及时结算不可完全归责于业主，原告亦未尽积极推进办理分户缴费手续的管理义务，鉴于原告已实际代垫户内费用，根据双方履约情况，本院酌定户内费用相应的逾期违约金从原告起诉之日即2019年9月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付至户内费用实际清偿之日止，结合原告请求金额，本项违约金以207.41元为限,原告诉讼请求超出本院核定范围部分理据不足，本院不予支持。各户业主应交纳的物业服务费和公摊费用是维持整个小区基本物业管理运作的成本基础，被告如认为原告存在违约行为造成其损失，应就其专有部位的特定损失向物业服务企业另行主张，不应以原告存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，故本院对被告的相关辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓凤云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4193.02元和车位管理费480元及相应逾期违约金977.25元、公摊水电费462.71元及相应逾期违约金98.7元予原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司；二、被告邓凤云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付户内水费1000.89元及以该水费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付从2019年9月20日起至水费实际清偿之日止的逾期违约金予原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，本项违约金以207.41元为上限；三、驳回佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案本院减半收取25元（原告已预交），由被告邓凤云负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  卢柱平二〇一九年十一月二十九日书记员  岑洁文