江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初8142号原告：江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会，住所地无锡市滨湖区太湖大道1890号。法定代表人：宋超，该单位主任。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。被告：无锡市萱德妇幼医院有限公司，住所地无锡市湖滨路730号。法定代表人：宋娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋艳，该公司股东，女，1972年11月15日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王佳烨，江苏开炫律师事务所律师。原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会（以下简称“蠡园管委会”）诉被告无锡市萱德妇幼医院有限公司（以下简称“萱德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理，依法组成合议庭于2019年2月15日、5月5日公开开庭审理。原告蠡园管委会的委托诉讼代理人吴文俊，被告萱德公司委托诉讼代理人宋艳、王佳烨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告蠡园管委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》。2、判令被告对承租的湖滨路730号房屋恢复原状（对外墙墙体恢复、安装已拆除的窗户、恢复楼梯护栏），并返还给原告。3、判令被告支付租金350万元（从2017年10月1日-2018年12月31日），并按照280万元/年的标准支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金。4、判令被告按照336万元/年的标准支付自合同解除之日起至恢复原状、返还原告租赁房屋之日止的房屋占用费。5、判令被告支付违约金140万元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月29日，原告和被告签订《租赁合同》，被告向原告承租了湖滨路730号房屋，建筑面积为6482平方米，租赁期限为15年，前三年年租金为280万元，租金按季度支付，先付后用，分四次结算。被告承租后未支付任何租金，截至目前拖欠租金己经超过近一年。根据《租赁合同》第12.3条约定，因为被告逾期支付租金超过3个月，原告有权解除《租赁合同》，且有权要求被告支付6个月的租金作为违约金。据此原告要求被告支付2017年10月1日至2018年12月31日的房屋租金350万元，并要求被告支付违约金人民币140万元。因为被告擅自对承租房屋进行了改造，因此原告还要求被告对承租的房屋恢复原状，将拆除的外部墙体恢复，并将拆除的窗户进行安装，将内部扶梯栏杆安装。被告萱德公司辩称：原告向其出租的房屋土地性质系科研划拨用地，根据城市用地分类及规划建设用地标准，涉案土地不能用作开设医院。原告出租涉案房屋违反了《城市房地产管理法》及《土地管理法》。另外，原告提供的房屋有部分没有产证，该部分租赁系无效合同。故其无需支付原告费用，原告还应当返还其已经交付的保证金、10万元租金。另外，其虽在2016年10月领取房屋钥匙，但计租日期是在2018年1月1日开始。且被告因履行合同产生损失达9235731.06元，其对房屋进行了加固，按法律规定也应当由原告赔偿。原告在明知出租土地系科研用地的情况下仍然出租给被告用于创立医院，其土地以及房屋的属性及用途不符合被告的需求，导致被告合同目的无法实现。经审理查明：2016年3月29日，蠡园管委会（甲方）与萱德公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、萱德公司向蠡园管委会承租位于湖滨路730号的房屋，建筑面积约6482平方米，四至范围为南至太湖新城小区（恒福置业），东至湖滨路，北至飞鸿宾馆，西至民房；租赁物包括该四至范围内的房屋、场地、围墙、构筑物，以及该四至范围上下的空中、地下空间范围内的全部设施、外立面、立面、平面等使用、收益的权利；双方明确其中有产权的建筑面积约为6227平方米，无产权的建筑面积约为255平方米；租赁物的用途为办公，土地使用类型为国有划拨，土地使用性质为科研用地。二、租赁物将被乙方用于改造、申办医疗卫生场所、诊疗机构以及与医疗、保健、康复服务有关的服务场所；乙方知晓并接受租赁物的现状包括并不限于租赁物的质量、安全及建筑物用途、土地用途、性质等，并自行办理医疗机构注册及依法在租赁物中依法经营所需要的一切审批手续，乙方未能办理成功的，甲方不承担任何赔偿或补偿责任。三、赁期限为15年，自租赁物交付之日起计算。四、租赁期第一个三年期限内租金每年280万元整，每三年增长一次。涉及到环保、消防、卫生各项前置手续的办理周期及装修时间较长，给予最长不超过一年（自租赁物交付之日起计算）的准备期限，在该准备期内乙方不需要支付租金。租金每年按照季度支付，分四次结算，先付后用，每次均在下一个租赁季度开始前的15日内支付。五、租赁保证金为相当于租赁合同起算租金的前3个月的租金即70万元，该保证金不计息，是乙方履行本合同约定义务的保证。如乙方未能按本合同约定向甲方支付租金的，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、乙方应承担的赔偿、违约金等。六、本合同签署前，乙方已详细实地踏勘了租赁物及现场周边状况，甲乙双方在本合同签署时，即对租赁物交付的范围、清单进行了确认；在本合同生效后15日内，甲方将租赁物移交给乙方，双方确认后，在交接清单上签字盖章。七、乙方自行对租赁物进行项目投资改造、装修，并自行办理改造、装修安全许可手续。乙方不得随意改变租赁物中的主体结构。八、无论任何原因导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日起15日内完成该场地、房屋的交还，如甲方另行通知该场地交还日期，则以甲方另行通知的时间为准。乙方不得随意拆除附着于房屋主体结构上的固定的不可拆除的装修、设施，不得拆除或损坏任何可能损害甲方建筑结构或安全的装修、不可移动的设施设备及物品。九、乙方拖欠租金累计超过三个月的，甲方可单方面提前终止合同，没收租赁保证金、租金，收回租赁物，由乙方按相关约定承担责任并按照前六个月月平均租金标准的六倍向甲方支付违约金。十、如甲方擅自终止合同，支付违约金100万元并赔偿损失。十一、本合同期满或勿论因任何原因解除、终止后，乙方应在合同解除或终止后15日内按约定交还租赁房屋，每逾期一日按照当时租金的1.2倍支付房屋占用费。合同签订后，萱德公司于2016年7月8日支付保证金70万元。2016年10月国庆节期间，萱德公司领取钥匙，接收涉案房屋。萱德公司与无锡蠡园集成电路设计中心有限公司（以下简称“集成电路公司”）签订《集成电路设计中心房屋交接证明书》，载明：兹有萱德医院租赁蠡园管委会下属单位集成电路公司的办公用房，坐落在江苏省无锡市滨湖区湖滨路730号，建筑面积6482平方米，房屋用途为科技研发用房。现按合同规定时间、面积和标准，将租赁的房屋一次性移交给萱德公司。该交接证明书未落款日期。宣德公司接收房屋后对涉案租赁区域内的两栋主体房屋进行施工改造装修。其中，七层主楼主要系内部改造，楼道部分栏杆及外墙窗户均拆除，尚未另行安装。三层辅楼（含二层沿路房屋），主体以钢筋水泥重新进行浇筑，外立面仅剩骨架，窗户等均被拆除。现涉案场地处于装修改造停工状态。2018年1月16日，萱德公司向蠡园管委会提交《情况说明》一份，载明：由于我司还不具备开工条件下，拿钥匙交接，后按蠡园开发区管委会办的意见，于2016年10月份办妥交接手续后。我司对该楼房进行了装修图纸设计及装饰施工单位招标。2017年4月下旬中标装饰施工单位进场开始进行装饰项目施工。预计工期为4个月，原计划于10月上旬竣工。在装饰施工过程中发现原三层辅房系砖混结构。由于该房龄较长，施工难度较大，存在较大安全隐患。考虑到该楼房改建成医院后系人流密集的公共场所，需对现状三层辅屋进行加固工作。2018年1月12日我司针对三层辅楼的设计及施工方案又进行了专家会审并取得了相应的建议，现我三层辅楼加固工程总价为253万元。项目部近期投入资金压力较大，关于房租延期事宜恳请管委会领导酌情考虑。2018年3月27日，萱德公司又向蠡园管委会提交《情况说明书》一份，载明：原计划于2017年10月份我院开业，因三层门诊结构原因不满足使用要求，需进行加固后方能使用，致使预算成本增加，故现支付租金有一定困难；但是我司正积极筹备，预计于2018年4月15日前付款20万元、月底支付50万元，合计金额70万元；备注（一月份至三月份房租）。后萱德公司于2018年6月15日支付租金10万元。另查明，涉案租赁房屋于2018年12月4日变更登记至集成电路公司名下，登记建筑面积6227.1平方米，权利性质“出让”，用途“科教用地/办公”。该房屋原系信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司（以下简称“十一设计院”）所有，2013年5月，十一设计院将涉案房屋置换给蠡园开发区，换得国家集成电路设计中心的房屋。2015年3月19日，十一设计院将涉案房屋交付集成电路公司使用。2016年9月23日，无锡市滨湖区人民政府召开专题会议，并形成锡滨政办会纪〔2016〕55号专题会议纪要，纪要主要内容如下：一、会议指出，2013年5月，十一设计院以湖滨路730号8.3亩土地和6482平方米房产作价8000万置换给蠡园开发区，购买了国家集成电路设计中心载体。为尽快盘活该地块资产，经多轮洽谈，2016年3月，蠡园开发区与萱德公司签订租赁协议，由萱德公司出资将上述地块载体改造建设民营妇幼保健医院。根据《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（苏政发〔2016〕47号）精神，“支持商业办公用房转型，加快消化非住宅类商品房库存。支持各地根据实际情况出台相关优惠政策，引导房地产开发企业将库存商业、办公、工业地产改造为孵化器、众创空间等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并按规定享受国家和省有关政策优惠。”会议认为，原十一设计院地块作为科研用地，受用地性质、地块价格等因素影响，迟迟没有得到有效利用，现引进萱德公司不仅有利于盘活闲置资产，完善地区医疗配套，同时也符合中央、省、市关于供给侧结构性改革去库存的相关精神，各单位和部门要统一思想，全力支持。二、本着深化供给侧结构性改革，加快压降存量载体，促进地方经济发展，会议要求各相关单位和部门在原十一设计院资产引进萱德妇幼事宜的相关手续办理上给予支持。在下阶段工作中，蠡园开发区要主动对接环保、消防等部门，按照相关规定要求，全力做好整改验收工作，在确保各环节符合规定的前提下，力促项目尽快开工，有序推进。上述事实，有《租赁合同》、情况说明、房产证、交接证明、会议纪要、置换协议及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：本案主要争议焦点在于本案双方签订的《租赁合同》是否有效。根据查明情况，双方签订《租赁合同》时，虽然涉案房屋尚未变更过户至蠡园管委会下属企业集成电路公司名下，但因该房屋系置换所得，签订合同时蠡园管委会已取得涉案房屋的使用权处分权利，故房屋登记不影响蠡园管委会对外出租涉案房屋。涉案房屋土地性质虽为科研用地，蠡园管委会根据相关改革文件精神，对外出租用于具有一定公益服务性质的医院开办，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故涉案《租赁合同》不因此而无效。关于未有产证部分的建筑物，因建筑物本身无合法建设规划许可，故该255平方米的建筑物部分租赁合同无效。该部分无效并不影响其余部分建筑物租赁合同的有效。且因房屋整体情况在《租赁合同》中已明确载明，租金标准并未具体分摊到每一平方米，故255平方米建筑物部分租赁合同无效并不影响租金的计算。根据《租赁合同》约定，萱德公司在接收房屋后有最长一年的免租期。萱德公司在2016年国庆节期间领取钥匙，故应自2017年10月8日开始向蠡园管委会支付租金。对于萱德公司称租金应自2018年1月1日起算，除萱德公司自行出具的《情况说明》外，并无其他证据佐证蠡园管委会对此认可，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对萱德公司已交租金10万元，应在蠡园管委会主张部分予以扣除。萱德公司长期拖欠租金，亦未能正常开业，蠡园管委会有权依据合同约定提出解除合同，故对蠡园管委会要求判令解除双方《租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于蠡园管委会要求萱德公司将外墙墙体恢复、安装已拆除的窗户、恢复楼梯护栏后将涉案房屋归还的诉请，具体分析如下：萱德公司根据自身需要将涉案房屋进行改造装修，但工程未能完工，现涉案租赁房屋中的主楼楼梯栏杆及楼梯处窗户均处于空缺状态，无法作为正常房屋使用，萱德公司应予以修复。三层辅楼（含二层沿路房屋）施工亦未能完工，萱德公司亦应恢复房屋外立面墙体，并安装窗户。上述完工后，萱德公司应将房屋返还蠡园管委会。关于违约金140万元部分，萱德公司已交相当于三个月租金的保证金70万元，考虑萱德公司租金交纳情况、合同约定的租赁期间以及房屋再使用的空置期间，本院酌定为70万元。关于解除合同后占用费的计算，上述违约金已考虑萱德公司的相应违约赔偿，故该占用费仍按此前租金标准计算。综上，萱德公司应支付蠡园管委会自2017年10月8日至2019年10月7日期间结欠租金550万元，支付自2019年10月8日起至实际修复房屋并交还之日止按280万元/年计算的租金、占用费，并另行支付违约金70万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会与被告无锡市萱德妇幼医院有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告无锡市萱德妇幼医院有限公司于本判决生效之日三十日内将位于湖滨路730号的房屋修复后返还原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会（修复如下：七层主楼安装楼梯栏杆及楼梯处窗户，三层辅楼及二层沿路房屋恢复房屋外立面墙体，并安装窗户。）三、被告无锡市萱德妇幼医院有限公司于本判决生效之日三十日内向原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会支付至2019年10月7日结欠租金550万元及自2019年10月8日起至返还上述涉案房屋之日止按280万元/年计算的租金、占有使用费。四、被告无锡市萱德妇幼医院有限公司于本判决生效之日三十日内向原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会支付违约金70万元。五、驳回原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64300元，由原告江苏省无锡蠡园经济开发区管理委员会负担1万元，由被告无锡市萱德妇幼医院有限公司负担54300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴传杰人民陪审员  丁霞静人民陪审员  邱新华二〇一九年十二月三日书 记 员  杨啸天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。