广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1647号原告：韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城人民中路28号城市********。负责人：李岩骏。委托诉讼代理人：白文荣，该公司员工。委托诉讼代理人：佘伟君，该公司员工。被告：曹刘国，男，1968年12月14日出生，汉族，住广东省乐昌市**********9*****。委托诉讼代理人：刘群燕，女，1973年10月21日，汉族，住广东省乐昌市**********9*****，与被告曹刘国系夫妻关系。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司与被告曹刘国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人佘伟君，被告曹刘国的委托诉讼代理人刘群燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳物业服务费1365元、违约金205元，合计1570元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受乐昌市顺易房地产开发有限公司委托，为乐昌市公主中路顺易华庭小区提供物业服务管理工作，并签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》，于2018年1月1日向该小区提供物业管理服务，合同约定住宅每月按0.5元/平方米收取物业服务费，公共设施设备维修费用由业主分摊。但被告自2018年1月1日开始欠交物业服务管理费，欠缴金额具体如下：1、2018年1月1日至2019年9月30日物业服务管理费为129.95平方米×0.5元×21个月＝1365元；2、2018年1月1日至2019年9月30日违约金为65元/月×0.005×30天×21个月＝205元。就被告上述欠费，经原告多次电话催缴和上门催缴，张贴缴费通知书，均无果，遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曹刘国辩称：欠交物业费理由：1、每次向物业公司反映问题，物业公司员工不但态度恶劣，而且迟迟不解决问题，比如楼顶漏水、浸水问题，楼顶是属于公共区域，而且有超过80%的业主都交了维修资金，是可以申请维修金来进行补修的，可是过了很长时间也没有解决。2、原物业转让给新物业，没有通知业主重新签订新物业协议，而且新物业没有把业主收房后遗留下的房屋质量问题跟踪解决，一拖再拖导致房屋破裂问题越来越严重。3、楼下博雅幼儿园强占了我们的活动区域，原来是大家的活动场所，有喷水池，长椅凳，现在都被人强占，物业也不反映。4、楼下过路通道经常被卖早餐的、卖菜的占用，走路都走不了，物业公司也不整治，而且到处都是老鼠乱窜，到处老鼠屎尿，严重影响我们的正常生活。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市顺易华庭二期9栋802房（以下简称802房）的业主，802房建筑面积为129.95平方米。顺易华庭住宅小区至今未成立业主委员会。2014年12月22日，上海文化银湾物业管理有限公司与乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，将顺易华庭等项目委托上海文化银湾物业管理有限公司进行物业管理服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2017年11月10日，乐昌市乐桂房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司及乐昌市***地产开发有限公司决定对中心花园、顺易华庭住宅小区（含商业部分）以及城市广场首层商业部分（含地下车库）项目的前期物业采取公开招标的方式，选聘物业管理企业，于2017年12月12日向中标人韶关市**物业服务有限公司发出中标通知书。2018年1月1日，以乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司为甲方，韶关市**物业服务有限公司为乙方，双方签订《乐昌顺易华庭小区、顺易商业步行街项目前期物业服务委托合同》（以下简称：《前期物业服务委托合同》），合同约定：甲方委托乙方对乐昌市公主中路顺易华庭小区、顺易华庭商业步行街项目实施专业化、一体化物业管理服务。委托管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。乙方根据《物业管理条例》负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和公用设施维修费用，车位服务费、电车充电费，装修垃圾清运费，公摊水电费，其他的有偿服务根据政府部门的最新规定收取。合同约定物业服务费交费标准为：住宅电梯1元/㎡/月，步梯0.5元/㎡/月，非住宅1元/㎡/月；交费日期每月5日前。公共设施日常维修：房屋的共有部位、公用设施、设备、公告场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：保修期满的维修及更新改造费用由乙方及时提出可行性方案及费用预算，报全体业主审核，由全体业主共同承担。违约责任为：逾期没有交物业费，乙方可向业主及物业使用人发出缴费通知单，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。合同签订后，韶关市**物业服务有限公司设立了韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司即原告，负责顺易华庭小区、顺易商业步行街项目物业管理服务，原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司于2018年1月24日成立并领取工商营业执照。被告从2018年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，至2019年9月30日累计欠缴物业服务费1365元（计算标准：802房建筑面积为129.95平方米，收费标准为0.5元/平方米，每月物业服务费为129.95㎡×0.5元/㎡≈65元/月，累计欠交21个月，共计65元/月×21个月＝1365元）。庭审中，对被告反映的占道经营、楼顶渗水没有维修等问题，被告称原告填写工程维修单以及张贴使用维修基金修缮楼顶漏水的通知后，一直就没有解决该问题。对此，原告表示对占道经营的问题，原告对商贩进行了劝说并向有关部门发函请求解决，但是因为原告不是执法部门，所以无法自行组织处理；对于房屋渗水的维修，系开发商的问题，原告已经发函给开发商要求解决房屋渗水问题，但是开发商不予理会。对被告反映的上述问题，原告仅向本院提供关于顺易华庭小区增置垃圾收集点向住建局的发函，未向本院提供后续处理上述问题有关证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的802房所在顺易华庭住宅小区未成立业主委员会，乐昌市***地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》约定委托上海文化银湾物业管理有限公司对顺易华庭小区物业管理服务于2017年12月31日到期，到期后乐昌市顺易华庭房地产开发有限公司作为建设单位与韶关市**物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务委托合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力，因此，对被告提出其未与原告签订新物业服务合同的抗辩，于法无据，本院不予采纳。关于被告提出博雅幼儿园占用小区公共区域以及商贩占道经营的问题，如果业主认为物业服务企业的行为侵害了其利益，应另行通过合法途径维护自己的权益。对被告反映的楼顶渗水没有维修的，原告对公共设施设备的维修管理存在不足之处，但物业管理服务涉及方方面面，不仅仅是公共设施设备的维修管理。从本案事实看，原告自对涉案小区进行物业服务，小区运转正常，据此可以确认原告基本履行了物业服务合同约定的基本义务，原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据合同的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按合同约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约，因此，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告交纳802房拖欠的2018年1月至2019年9月的物业服务费1365元。如被告认为原告在服务过程中存在瑕疵，原告对其反映的问题置之不理，被告可根据物业管理条例有关规定处理或通过其他合法途径维护自己的权益，而以拒付物业服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为既无法律依据，也非明智之举，如果业主都以此为由不交纳物业服务费，物业服务企业将无法运转，当然也就无法为业主提供物业服务。原告作为物业服务企业，亦应当听取业主、物业使用人对物业服务管理的意见和建议，对业主反馈的物业服务中存在的问题积极协调与妥善解决，改进物业管理服务。因被告未按约定向原告交纳802房2018年1月至2019年9月的物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，向原告支付违约金。因前期物业服务合同约定支付物业服务费的日期为每月5日前，故违约金应从2018年1月6日起计算。对于违约金的计算标准问题，因被告未缴纳物业服务费的原因之一为其楼顶渗水问题一直未得到解决，原告主张已向有关部门发文申请使用维修基金处理，然而在问题至今未得到解决的情况下，原告又无证据证明其是否向被告通报了问题处理的进展如何，在对这一问题的处理上，原告亦存在物业服务不到位之处，故原告请求按合同约定每日5‰的计算违约金过高，从被告违约未支付物业服务费的过错程度考虑，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情调整为按每月1.5％的标准计算。经审查，原告诉讼请求的违约金205元，未超出从2018年1月6日起以所欠金额按每月1.5%的标准计算至2019年9月30日的违约金数额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告曹刘国应于本判决生效之日起五日内向原告韶关市**物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年9月的物业服务费1365元、违约金205元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曹刘国负担。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十二月二十七日书记员 彭莉雯