北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35919号原告:马玉玲，女，1953年4月6日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪静，北京市中友律师事务所实习律师。被告：北京卢沟桥中都投资有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：武长亮，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张澍，北京市中诚友联律师事务所实习律师。被告：北京天创伟业投资公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘睿，董事长。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。原告马玉玲与被告北京卢沟桥中都投资有限公司（以下简称中都公司）、北京天创伟业投资公司（以下简称天创公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉玲及其委托诉讼代理人霍建杰、黄雪静，被告中都公司的委托诉讼代理人张玉贵、张澍，被告天创公司的委托诉讼代理人李法增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉玲向本院提出诉讼请求：1.判令中都公司、天创公司赔偿因其擅自处置安置房屋给我造成的经济损失，以市场评估价格381.8万元为准；2.判令中都公司、天创公司赔偿我经济损失80万元（自1998年1月至2019年7月房屋租金）；3.中都公司、天创公司承担本案诉讼费、评估费。事实和理由：1992年10月29日，我位于北京市丰台区卢沟桥乡水口子村39号的私房8间房屋拆迁，并与被告签订《拆迁安置补偿协议》，产权置换了三套同等面积的楼房，即北京市丰台区六里桥4号楼4单元202号、北京市丰台区六里桥4号楼6层4单元602号（以下简称602号房屋）和北京市丰台区六里桥北里17号楼4门201号房屋。后上述三套房屋均向我交付，但被告于1997年12月15日强行收回602号房屋并于2018年12月5日给案外人孙康龙办理了产权登记，严重侵犯了我的权利。故起诉。中都公司辩称，一、本案已超过诉讼时效期间。根据马玉玲自己陈述，安置给其的602号房屋于1997年12月15日被强行收回。可见，该行为从发生之日起至今已超过20年的最长权利保护期，而该权利最长保护期间不存在中止或中断。此外，居民住房不同于其他财产，它与日常生活息息相关，不可能存在长期不知道被侵占的事实。故自1997年12月15日起，马玉玲即应当知道其权利受到侵害，而其于11年后才首次主张权利，提起民事诉讼，不仅超过了诉讼时效，且与常理不符。2009年，北京市第二中级人民法院作出二审生效判决后，马玉玲又于2013年再次诉至法院。北京市丰台区法院作出（2013）丰民初字第18794号民事判决，自此时起至2019年4月9日马玉玲再次主张权利，已时隔5年多，其起诉已明显超出诉讼时效。二、按照一事不再理原则，本案不应立案受理。本案与前诉的当事人相同、诉讼标的相同，均基于同一法律关系，与前诉的诉讼请求相同，均为要求赔偿损失，若本案的诉讼请求获得支持，将与前诉驳回马玉玲诉讼请求的裁判结果相矛盾。故本案构成重复起诉，应裁定驳回起诉。三、马玉玲所述内容与事实不符。我公司将602号房屋安置给马玉玲后，马玉玲全家即共同入住了该房屋。此后，1996年8月1日，马玉玲因诈骗被刑事拘留并最终判处有期徒刑11年。此时，602号房屋的现居住人孙康龙于1997年11月10日依据西城区政府危房改造的有关规定与西城区住宅建设开发公司签订了房屋拆迁协议。当时拆迁没有货币补偿，全是现房安置。由于孙康龙希望离他父母近点，提出要在六里桥找房，因此西城区住宅建设开发公司接受孙康龙的要求委托建原诚拆迁公司郭严找房源。西城区住宅建设开发公司拆迁部职工秦晓军于1997年11月23日领取了拆迁人孙康龙的24万自购房款，交给拆迁部领导，由领导安排购房。后建原诚拆迁公司郭严找到了马玉玲，拆迁公司以孙康龙的名义与马玉玲办理了换房手续，并与北京市丰台区六里桥农工商联合公司签署了《公有住房租赁合同》，换房材料保留在卢沟桥农工商总公司（该材料因公司搬家而遗失）。西城区住宅建设开发公司委托郭严办理完换房手续将602号房屋的房门钥匙和《公有住房租赁合同》一并交给了孙康龙。1997年12月15日，我公司依据换房手续及马玉玲提供的换房材料向天创公司作出执行换房的通知，1997年12月18日，天创公司与孙康龙签订602号房屋的租赁合同。自此，孙康龙对该房屋一直占有使用至今。故马玉玲当时是自愿换房而非我公司将房屋强行收回。且马玉玲是基于《公有住宅租赁合同》取得602号房屋占有权的，合同约定无正当理由拖欠房租一个月以上或房屋无故空闲三个月以上的，我公司有权终止租赁合同。我公司完全可以任意依据上述两项约定之一终止与马玉玲的合同，收回房屋，根本没有必要另行编造存在自愿换房的事实。最后，马玉玲迁出602号房屋只有两种情形，即自愿迁出或非自愿迁出。如果是非自愿迁出，怎么可能11年后才主张权利，这与常理严重不符。马玉玲当时虽在狱中服刑，但房屋中还有其他共同居住人，且马玉玲即使在服刑中，其民事权利依然享有并可委托他人行使。因此，从常理判断，其只能是自愿迁出上述房屋的。四、马玉玲的诉讼主张于法无据。马玉玲在1992年进行房屋拆迁时，已依据拆迁安置补偿协议取得了两处房屋产权。602号房屋系第三处房屋，是我公司以公房租赁的方式对马玉玲进行临时安置的，该房屋的产权人为我公司，双方间的关系为房屋租赁合同关系。即使我公司违约强行解除了房屋租赁合同，马玉玲的损失何在，其另行租赁房屋居住的租金也不应由我公司承担，其所主张的财产损害既无证据支持，也无法律依据。故要求驳回马玉玲的诉讼请求。天创公司辩称，一、同意中都公司的答辩意见。本案已超过诉讼时效时间，超过了20年的最长权利保护期。本案应按照一事不再理原则，不应再立案审理。二、我公司与马玉玲之间不存在拆迁安置补偿的法律关系。马玉玲主张的381.8万元是处置拆迁安置房屋的经济损失。我公司没有与马玉玲订立任何拆迁补偿合同，没有对马玉玲进行拆迁，也没有对其安置补偿义务。在拆迁安置补偿合同中没有我公司这一主体。我公司与马玉玲之间只有房屋租赁关系，不存在拆迁安置补偿关系。对于拆迁安置中的损失，我公司不应承担责任。三、602号房屋的使用权不属于我公司，而属于中都公司。我公司受中都公司的委托对上述房屋进行管理，房屋由谁使用我公司不能决定，只是按照中都公司的指令办理出租手续，订立出租合同。四、我公司将602号房屋先出租给马玉玲、后出租给孙康龙的做法没有过错，也不应承担责任。1.我公司是按照中都公司的指令先与马玉玲、后与孙康龙订立的《公有住房租赁合同》，对于提交的换房资料没有审查、核实的义务。2.马玉玲违反租赁合同的约定，已经符合终止合同收回房屋的条件。马玉玲承租的602号房屋自1995年7月1日起至1997年12月18日止，共两年半的时间没有交付房租，且长期无人居住，也没有提出任何辩解理由。故依合同约定收回马玉玲对602号房屋的承租权是应该的。3.没有与马玉玲办理终止租赁手续的原因。我公司受托管理涉案房屋，在与孙康龙签订租赁合同前，试图联系到马玉玲或其家人与其终止租赁合同，但在602号房屋找不到承租人，也找不到相关亲属。事后才得知马玉玲因犯罪被判11年。期间马玉玲其他亲属的信息也找不到，无法与其办理终止租赁的手续。五、马玉玲的诉求没有证据支持。我公司与马玉玲订立的是《公有住房租赁合同》，双方的关系是出租人交付房屋并向承租人收取租金，仅此而已。马玉玲的诉求要求赔偿381.8万元属于安置房的损失，我公司对其没有安置义务，所以不应担责。马玉玲要求赔偿80万元的经济损失实际上是租金损失，马玉玲没有占用房屋也不支付租金这是公平的，不应该要求赔偿房屋租金损失。假如马玉玲另行租用其他房屋则租金也应当自己承担。现有证据不能证明马玉玲另租用了其他房屋而且有80万元的损失。综上，我公司与马玉玲之间不存在安置补偿的法律关系，我公司与马玉玲、孙康龙订立房屋租赁合同都是按照使用权人中都公司的指令办理的，不存在过错。我公司与马玉玲之间只存在过房屋租赁关系，无论承租哪里的房屋，租金都应当由承租人支付。故请求法院驳回马玉玲的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中都公司向本院提交其与马玉玲于1992年签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，证明602号房屋系安置给马玉玲的临时过渡房屋，期限为两年。马玉玲认可该证据的真实性，但对证明目的不予认可。因中都公司于2019年1月28日出具《情况说明》，写明1992年10月29日其与马玉玲签订《拆迁安置补偿协议》，拆除马玉玲在水口子村39号院私产8间，产权置换安置同等面积楼房三套，即北京市丰台区六里桥4号楼4门202号、602号房屋及北京市丰台区六里桥北里17号楼4门201号房屋。故对中都公司上述证据的证明目的，本院不予认定。2.天创公司向本院提交其与马玉玲签订的《公有住宅租赁合同》，证明马玉玲未支付租金，天创公司有权终止合同。马玉玲表示其向天创公司交纳租金至1997年12月31日，后因其服刑，故未继续交纳租金。《公有住宅租赁合同》中写明无正当理由拖欠房租一个月以上的，天创公司有权中止合同、收回房屋。而马玉玲被羁押、服刑期间，无法交纳房租，天创公司亦未提供相关证据证明曾向马玉玲或其共同居住人主张租金，故本院对天创公司上述证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中都公司原名称为北京市丰台区卢沟桥农工商联合总公司。天创公司原名称为北京市丰台区六里桥农工商联合公司。马玉玲原居住于北京市丰台区水口子村39号。1992年10月29日，马玉玲与中都公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，中都公司拆除马玉玲在水口子村39号院私产8间，产权置换安置同等面积楼房三套，即北京市丰台区六里桥4号楼4门202号、602号房屋及北京市丰台区六里桥北里17号楼4门201号房屋。中都公司购买了602号房屋的使用权，天创公司受中都公司委托负责管理602号房屋。1995年，马玉玲与天创公司签订《公有住宅租赁合同》，马玉玲入住602号房屋。后马玉玲因犯诈骗罪于1997年被原北京市宣武区人民法院判处有期徒刑11年。1997年12月15日，中都公司向天创公司出具指令，称马玉玲与孙康龙自愿换房，要求天创公司为孙康龙办理手续。1997年12月18日，孙康龙与天创公司签订《公有住宅租赁合同》，承租602号房屋。马玉玲曾于2008年以租赁合同纠纷为由起诉孙康龙、天创公司及中都公司，要求确认602号房屋由其居住使用并赔偿其损失。在该案审理过程中，马玉玲与孙康龙均否认自愿换房行为，天创公司和中都公司仅能查找到中都公司出具的马玉玲与孙康龙的换房通知，但该份通知上并没有二人的签字。北京市第二中级人民法院认为：孙康龙入住602号房屋有合法依据，中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为孙康龙办理了602号房屋的入住手续，签订了《公有住宅租赁合同》，确立了租赁关系，致使马玉玲不能实际使用602号房屋，故马玉玲的住房问题应找中都公司和天创公司另行解决。故判决驳回了马玉玲的全部诉讼请求。2013年，马玉玲又以财产损害赔偿纠纷为由起诉中都公司、天创公司，表示因马玉玲在监狱服刑，委托其夫沈全生多次与中都公司、天创公司协商解决新的住房事宜，未果。故起诉要求中都公司、天创公司赔偿其损失380万元。该案审理过程中，602号房屋未办理房屋产权登记。而马玉玲坚持要求中都公司、天创公司按照房屋所有权价值对其进行赔偿。本院经审理认为：马玉玲系1992年经拆迁被安置于诉争房屋，并于1995年和天创公司签订了《公有住宅租赁合同》，但中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为案外人孙康龙办理了诉争房屋的入住手续，签订了《公有住宅租赁合同》，确立了租赁关系，致使马玉玲不能实际使用诉争房屋，故马玉玲因此遭受的损失应由中都公司和天创公司赔偿。但马玉玲要求按照房屋所有权价值赔偿其损失，而602号房屋未办理所有权登记手续，且中都公司和天创公司不同意按照所有权价值进行赔偿，故本院驳回了马玉玲的诉讼请求。另查，天创公司于2018年5月18日与孙康龙签订602号房屋的《房屋买卖合同》。2018年12月5日，孙康龙取得602号房屋的不动产权证。本案审理过程中，经马玉玲申请，北京市高级人民法院指定，本院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对602号房屋市场价值进行评估，结果为381.8万元。马玉玲交纳评估费12045元。再查，拆迁时，丰台区水口子村39号有马玉玲、沈全生、沈雁、沈晓雁四人。马玉玲与沈全生于2018年4月18日协议离婚。本案审理过程中，沈全生、沈雁、沈晓雁均到庭表示同意由马玉玲向中都公司、天创公司主张两公司擅自处置602号房屋所造成的损失。庭审中，马玉玲表示其按1998年每月1000元、1999年至2000年每月1200元、2001年每月1500元、2002年每月1700元、2003年每月2000元、2004年每月2200元、2005年每月2500元、2006年每月3000元、2007年每月3500元、2008年至2009年每月3800元、2010年至2012年每月4000元、2013年每月4200元、2014年每月4500元、2015年每月4700元、2016年每月5000元、2017年至2018年每月5500元、2019年每月6000元标准向中都公司、天创公司主张经济损失计80万元，中都公司、天创公司均不同意赔偿。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，经生效法律文书认定中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为他人办理了602号房屋的入住手续，致使马玉玲不能实际使用602号房屋，马玉玲因此遭受的损失应由中都公司和天创公司赔偿。现602号房屋已由他人取得不动产所有权登记，马玉玲以该房屋现市场价值381.8万元向中都公司和天创公司主张赔偿，符合法律相关规定，本院对此予以支持。马玉玲要求中都公司、天创公司赔偿其经济损失一事，因自1997年12月18日始，天创公司即与他人签订《公有住宅租赁合同》，致使马玉玲多年来无法使用602号房屋，确给马玉玲造成了相关损失，故本院根据602号房屋的租金标准，酌定马玉玲损失共计50万元。中都公司、天创公司辩称马玉玲起诉已超过诉讼时效及重复起诉一事，因多年来马玉玲一直就602号房屋被他人承租一事主张权利，且该房屋于2018年12月才登记在他人名下，现马玉玲按该房屋的市场价值主张赔偿损失，未超过诉讼时效，且房屋情形与之前诉讼发生变化，故对中都公司、天创公司的上述辩称，本院不予采信。中都公司辩称马玉玲系自愿与他人换房，但换房通知中未有二人签字，且二人对换房行为均不认可，故本院对中都公司的此项辩称不予采信。中都公司辩称602号房屋系安置给马玉玲期限为两年的临时过渡房屋，因中都公司于2019年1月28日出具的《情况说明》中写明1992年拆除马玉玲在水口子村39号院私产8间，产权置换安置同等面积楼房三套，包括602号房屋，故对中都公司的此项辩称，本院不予采信。天创公司辩称马玉玲未支付租金，该公司有权终止《公有住宅租赁合同》一事，因多年来马玉玲一直在监狱服刑，而天创公司亦未提供相关证据证明曾向马玉玲或其共同居住人主张租金，故对天创公司的此项辩称，本院不予采信。综上所述，对马玉玲要求中都公司、天创公司赔偿其经济损失381.8万元的诉讼请求，本院予以支持；对马玉玲要求中都公司、天创公司赔偿其经济损失80万元的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：一、北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司于本判决生效之日起七日内赔偿马玉玲房屋损失3818000元；二、北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司于本判决生效之日起七日内赔偿马玉玲其他损失500000元；三、驳回马玉玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43744元，由马玉玲负担2400元（已交纳），由北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司负担41344元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费12045元，由北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给马玉玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  杨久强人民陪审员  李文革二〇一九年十二月二十七日法官 助理  焦语晨书 记 员  杨宜凡