黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书(2019)黑8110民初1419号原告陈桂荣（案外人），女，1950年2月26日出生，无职业，住黑龙江省甘南县。委托代理人：周英莉，内蒙古匡维律师事务所律师。被告（申请执行人）：齐齐哈尔农垦龙江易贷投资咨询有限公司，住所地黑龙江省甘南县查哈阳农场丽景3号楼105室。法定代表人：金永峰，职务董事长。第三人（被执行人）：袁立炜，男，汉族，1976年6月3日出生，住黑龙江省甘南县。原告陈桂荣与被告齐齐哈尔农垦龙江易贷投资咨询有限公司（以下简称龙江易贷公司）及第三人袁立炜执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人，周英莉到庭参加诉讼。被告龙江易贷公司，第三人袁立炜经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈桂荣诉讼请求；一、要求依法撤销九三人民法院（2019）黑8110执异24号执裁定书，依法停止对查哈阳农场场直二委344栋馨悦小区4号楼2单元102室[不动产权证书号为（2017）农垦齐齐哈尔不动产权房权证查房字第××号]的各项强制执行措施；二、请求依法确认原告陈桂荣与第三人袁立炜签订的《房屋买卖合同》有效，并裁定袁立炜继续履行该买卖协议；三、诉讼费由被告承担。事实和理由；龙江易贷公司申请执行袁立炜案件正在你院强制执行阶段。2019年3月25日，九三人民法院查封对被执行人袁立炜名下房屋一套，住查哈阳农场××直××（××）馨月小区4号楼2单元102室[不动产权证书号为（2017）农垦齐齐哈尔不动产权房权证查房字第××号]，房屋面积为75.23平方米。事实上，该房屋所有权虽登记在袁立炜名下，但是袁立炜并不是真正的权利人，该房屋实际权利人为原告陈桂荣。2018年3月10日原告陈桂荣与被告申请人袁立炜签订《房屋买卖合同》约定房款总额为16万元，并已交齐房款，合同签订后，原告已实际占有和使用该房屋。根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”。所以原告应当系该房屋的实际物权所有人，故该房屋不能在作为袁立炜债务执行标的。原告得知该房屋被采取强制措施后，依法按照法定程序向九三人民法院提出执行异议，九三人民法院通过（2019）黑8110执异24号执行裁定书，驳回原告异议申请，为此依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，在十五日内依法提起诉讼，请求法院依法确认原告购房合同有效，并停止对该房屋的一切强制执行措施。被告龙江易贷公司，第三人袁立炜经传票传唤后，未到庭参加诉讼活动，也未提出答辩意见。原告为证明自己的主张向本院提出如下证据：原告提供的证据1、九三人民法院（2019）黑8110执异24号执行裁定书。证实原告首先按照法定程序提出执行异议，该异议申请被驳回后提起本案诉讼，说明本案符合提起执行异议之诉法定程序；2、九三人民法院（2018）黑8107执保114号之一执行裁定书。证实诉争房屋在2019年3月25日被九三人民法院查封，查封的理由是认为该房屋所有权属于袁立炜所有，将该房屋作为袁立炜债务执行标的。3、《房屋买卖合同》一份。证实2018年3月10日，袁立炜将诉争房屋出卖给原告陈桂荣；房屋位于查哈阳农场××直××（××）馨悦小区4号楼2单元102室，建筑面积75.23平方米，房屋所有权证编号为黑（2017）农垦齐齐哈尔不动产权第0002683号，登记的产权人为袁立炜；该买卖协议签订当时，诉争房屋并没有被采取查封措施，袁立炜具备向外出售房屋的权利。4、中国农业银行网上银行电子回单、农业银行业务凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单。证实2017年6月27日，原告女儿***出借给袁立炜人民币16万元（付款方式为通过中国农业银行将该16万元转至袁立炜妻子吴笑玲银行卡内，账号为62×××12）；由于袁立炜无力偿还该欠款，经协商，2018年3月10日，袁立炜将诉争房屋出卖给原告，并且将原告女儿***的16万元债权折抵房款。5、房屋权属证书一份。证实原告购房后，袁立炜已经将该房屋权属证书原件实际交付给原告，再次说明房屋买卖关系客观成立。6、《房屋出租合同》两份。证实原告购买房屋后，已经实际占有该房屋，占有方式为将该房屋出租，出租情况为：2018年4月1日原告委托儿子于永涛将该房屋出租给张大成一年。到期后，2019年4月1日又出租给闫国萍。7、收据三张（缴纳物业费、取暖费凭证）。证实诉争房屋已经实际交付给原告的事实，各项取暖费及物业费已经由原告及租房户缴纳。本院对原告所举证据认证如下：原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、证明事实清楚，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院2019年12月4日对袁立炜询问笔录一份，证实袁立炜将房屋位于查哈阳农场××直××（××）馨悦小区4号楼2单元102室，建筑面积75.23平方米，房屋所有权证编号为黑（2017）农垦齐齐哈尔不动产权第0002683号，价格16万元，此款已给付；2019年11月26日对被告公司经理李胜雨询问笔录一份，证实龙江易贷公司法定代表人金永峰委托李胜雨办理公司一切事物。原告质证意见认为对李胜雨笔录无异议，对袁立炜笔录证实的内容部分有异议，认为袁立炜所说卖给原告的房屋是经济适用房5年内不能过户的说法是错误的，第三人袁立炜卖给原告陈桂荣的房屋不是经济适用房，是危房改造工程，不享受国家经济适用房政策，国家经济适用房是有严格限制及规定的，危房改造工程虽然5年内不能办理房屋过户手续，但是可以买卖。2019年12月4日农垦齐齐哈尔不动产登记查哈阳档案查询证明一份，证明袁立炜购买查哈阳农场危房改造馨悦整体安置小区4号楼212室，享受国家危房改造补贴。原告对此证据无异议。本院对袁立炜的调查笔录予以部分采信，对李胜雨的询问笔录及查哈阳不动产登记处证明一份，这两份证据来源合法，事实清楚，与本案具有关联性，本院予以采信。根据上述采信的证据，本院认定的事实如下，2017年6月27日原告女儿***借给袁立炜人民币16万元，通过银行转款2017年3月10日原告陈桂荣与第三人袁立炜协商将位于查哈阳农场××直××（××）馨悦小区4号楼2单元102室，建筑面积75.23平方米卖给原告陈桂荣价格16万元，陈桂荣用女儿***借给袁立炜的16万元进行折抵，一次性付清房款。袁立炜将房屋产权证编号（2017）农垦齐齐哈尔不动产权第0002683号一本交给陈桂荣。2018年4月一日原告儿子于永涛将此房屋出租给张大成，2019年4月11日又租给闫国萍，房屋交易后没有办理产权过户手续。后期袁立炜认为此房出售价格低要求涨价，不配合办理过户手续，2019年3月25日此房屋被九三人民法院查封至此始终未能办理产权过户。本院认为：原告陈桂荣与第三人袁立炜签订买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同签订后各自履行了义务，原告以对购买房屋实际占有和使用，因此房屋是危房改造工程5年内不能办理产权过户及法院查封等，此房根据2017年9月3日农垦齐齐哈尔不动产登记查哈阳档案查询证明袁立炜购买查哈阳农场危房改造馨悦整体安置小区4号楼212室，享受国家危房改造补贴。不属于国家经济适用房。原告至今未办理。国家经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积，销售价格或租金标准的政策性住房，因原告购买的房屋不是国家经济适用房，是危房改造。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律有关规定或者合同另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中买售在被执行人登记下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;(二)在法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买售人自身原因未办理过户登记的，对此原告的诉讼请求符合相关的法律规定，本院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第十五条《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件如干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百二十一条的规定，判决如下：一、原告陈桂荣与第三人袁立炜签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110执异24号执行裁定书于本判决生效时自动失效。三、黑龙江省九三人民法院（2018）黑8107执保114号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费1750元由被告齐齐哈尔农垦龙江易贷投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  周洪涛审判员  程维才审判员  刘继勇二〇一九年十二月二十六日书记员  王晓庆