广东省广宁县人民法院民 事 判 决(2019)粤1223民初2255号原告:广宁县盈丰物业管理有限公司，住所：广宁县**********。统一社会信用代码：91441223MA4UML8694。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘广文，男，公司副经理。被告：高泽斌，男，汉族，1981年12月22日出生，现住广东省广宁县裕丰广场A区1栋908房，公民身份号码：441************。被告：曾琼霞，女，汉族，1981年9月3日出生，现住广东省广宁县裕丰广场A区1栋908房，公民身份号码：441************。原告广宁县盈丰物业管理有限公司诉被告高泽斌、曾琼霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告广宁县盈丰物业管理有限公司的委托代理人刘广文到庭参加诉讼，被告高泽斌、曾琼霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁县盈丰物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年11月30日的物管服务费用1100.09元，并承担违约金652.14元，以上合计1752.23元（违约金暂计算至2019年10月31日，之后的按原、被告双方约定计至被告交清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为裕丰广场的物业服务公司，被告为裕丰广场A区1栋908房的业主。2017年1月15日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第五章约定了物业服务费用交纳标准、时间。但被告仅仅支付了2019年3月前的服务费，此后费用一直未支付，依据《前期物业管理服务协议》第十二条、第十八条、二十条约定，被告拖欠的物管费用计算至2019年11月31日为1100.09元，违约金计算至2019年10月31日为652.14元，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告高泽斌、曾琼霞答辩称，就原告诉答辩人物业服务合同纠纷一案（案号：2019粤1223民初2255号案），答辩如下：一、物管费应按约定，并按实际面积101.86平方计算，并确认原告起诉的物管费1100.09元无异议。二、原告计算违约金过高，一般不能超过损失的30%，实践当中一般按银行同期贷款利率计算。原告并无证据证明其所受到的损失，故违约金不应超过同期银行利息。三、违约金应该从催交之日开始计算，本人没有收到原告的任何催交物业费的通知。虽然，《前期物业管理服务协议》约定了物业费的支付期限，但这是交费时间，不是违约金计算时间。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。四、原告未履行告知义务，应该减轻被告的违约责任。本人由于个人原因比较忙，又无收到被告通知而忘记交物业费，在收到法院的传票后第一时间与法院联系，表明同意交纳物业费，但被告不予以接受，对此被告应承担未告知的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。五、原告未按合同约定提供服务，存在违约行为。2019年6月30日早上10：25分发现有陌生人跟随小朋友入屋，发现此事件后第一时间向盈丰物业反映此问题，原告答复无法查看监控以及不会调监控不了了之；2019年10月10日晚上19：30分有陌生人多次拍门说免费清洗抽油烟机等，严重影响被告生活，告知原告的保安人员，原告的保安人员答复“我们只负责看门口，陌生人拍门呢不关我们事”，对此在业主群中也有很多业主提到此事面，原告方都不给予理会。由于原告没有提供对应的物业服务，对于业主们的投诉，长期没有解决，存在严重违约行为，对此本案不应追究被告违约金。综上，本案不应追究被告违约金，只能追究被告的物业费。本院经审理查明事实如下:被告高泽斌与原告广宁县盈丰物业管理有限公司于2017年1月15日签订《前期物业管理服务协议》约定：“建筑面积：104.71㎡…第二条乙方（被告方）的权利义务……二、监督甲方（原告方）的物业管理行为，就物业服务管理的有关问题向甲方（原告方）提出意见和建议；……六、依据本协议向甲方（原告方）交纳物业服务费及其他费用；……第五章物业服务标准……第十二条乙方（被告方）交纳费用时间从发展商发出收楼通知书约定的时间，开始向甲方（原告方）缴交物业服务费；物业管理费需要一季度交纳一次，每次交费时间为当季度首月的1至5号。一、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（计价单位：人民币）。……第六章违约责任第二十条乙方（被告方）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务管理费用及其他应缴纳费用的，甲方（原告方）有权要求乙方（被告方）补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金......被告高泽斌、曾琼霞是讼争房屋的共有人，已入住讼争的楼房,该房屋的实际面积为101.86平方米。2018年3月1日至2019年2月28日的物业服务费被告已向原告缴交了。被告拖欠原告2019年3月1日起的物业管理费未缴纳。原告于2019年11月6日诉至本院要求解决。本院在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封两被告名下价值1752.23的财产，为此，原告支出申请费38元。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、被告提供的房产证、庭审笔录等予以佐证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告于2017年1月15日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的广宁县裕丰广场A区1栋908房由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，有《前期物业管理服务协议》予以证实，本院予以认定。被告高泽斌与原告广宁县盈丰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费的义务。原告已为被告提供了物业服务，被告也应按合同约定按季度向原告支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，也未举证证明其主张原告未按合同约定提供服务，存在违约行为的有力证据，其应当承担举证不能的法律后果。被告从2019年3月1日起未向原告支付物业服务费，已构成违约，其应承担相应的法律责任。现原告请求两被告支付2019年3月1日至2019年11月30日共9个月物业服务费共1100.09元，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第五章第十二条的物业服务费的收费标准及缴纳方式，再按照被告房屋的实际面积101.86平方米，经本院核查，原告请求上述物业服务费共1100.09元，无违反约定也无违反法律规定，本院予以支持。原告请求两被告支付违约金652.14元（2019年3月1日-2019年5月31日所欠的物业服务费以欠款额366.696元，从2019年3月6日计至2019年10月31日止；2019年6月1日-2019年8月31日所欠的物业服务费以欠款额366.696元，从2019年6月6日计至2019年10月31日止；2019年9月1日-2019年8月31日所欠的物业服务费以欠款额366.696元，从2019年9月6日计至2019年10月31日止；均按每日千分之三计付违约金），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，原告请求该违约金支付标准明显过高。又根据庭审时原告称其损失是因业主未交纳物业服务费至使其无法支付工作人员工资、小区管理运营的正常开支，致使其从民间中以月息3分的高贷借款回公司作周转。而被告也认为原告的损失是利息，但应以银行同期贷款利率为计算标准。对于原告主张的损失因不符合法律规定，结合本案所涉物业的现状及双方的过错等情况，造成了原告的利息损失，违约金本院调整为从逾期付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告抗辩称，因原告没有提供对应的物业服务，对于业主们的投诉，长期没有解决，存在严重违约行为，对此本案不应追究被告违约金。由于被告无提供合法有效的证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采纳。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告高泽斌、曾琼霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁县盈丰物业管理有限公司交纳物业管理费1100.09元。二、被告高泽斌、曾琼霞应以实际欠款额（其中以366.70元从2019年3月6日计至付清款之日止；以366.70元从2019年6月6日计至付清款之日止；以366.70元从2019年9月6日计至付清款之日止）按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告广宁县盈丰物业管理有限公司。三、被告高泽斌、曾琼霞赔偿财产保全申请费38元给原告广宁县盈丰物业管理有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告高泽斌、曾琼霞负担，原告同意被告在支付上述欠款时一并迳付给原告（原告已预付）。本判决为终审判决。审判员  陈金珠二〇一九年十一月二十七日书记员  黎宇明附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。