北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初10592号原告：尹加强，男，1974年7月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：景月丽，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京万融时代房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇东大街1号楼01二层。法定代表人：朱帅帅，经理。委托诉讼代理人：李昂，男，1989年6月2日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。被告：张华杰，男，1989年10月29日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。原告尹加强与被告北京万融时代房地产经纪有限公司（以下简称北京万融公司）、张华杰居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹加强及其委托诉讼代理人景月丽，被告北京万融公司的委托诉讼代理人李昂到庭参加了2019年12月13日庭审，张华杰经本院合法传唤未到庭应诉；原告尹加强及其委托诉讼代理人景月丽、被告张华杰及其委托诉讼代理人刘然到庭参加了2019年12月26日庭审，被告北京万融公司经本院合法传唤未到庭应诉；当日，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。尹加强向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告连带偿还电商费、更名费、差价款共计189720元，并按照银行同期贷款利率支付利息，自2016年10月22日至实际全部还清时止；2.请求被告承担原告因为维权付出的实际损失796元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，尹加强增加一项诉讼请求：判令解除尹加强与北京万融公司、张华杰的居间合同。事实和理由：2016年10月，原告经北京万融公司的张华杰介绍，有意购买“奥莱新城项目”房屋。经洽谈，张华杰称原告看中的房屋原业主名为李斌，如果原告想要购买，需要交纳“电商费+更名费+差价”共计189720元。原告遂于2016年10月22日取出现金交给张华杰和李娟，并经张华杰手写收条确认。但项目迟迟不能如期交房，原告多次询问未果。后经查询，得知开发商在预售房屋时，并未取得预售许可证，违反了法律强制性规定，相关《房屋买卖合同》被认定无效。目前开发商已经有计划地清退首付款。由于《房屋买卖合同》无效，基于该合同关系，原告与被告的权利义务亦成了无本之木，被告因该房屋买卖所收取的金钱理应予以返还。另，原告在维权过程中发现开发商的预售名单中并无“李斌”其人，因此不存在所谓“更名费”和“差价”。李娟所谓的代收行为无从谈起。综上，原告认为，被告在向原告提供中介服务的过程中存在严重的失职行为，将不符合预售资格的房屋介绍给原告，未认真审核相关人员身份，理应退还中介费（收条上“电商”费）。其次，如果事实上根本不存在原房主，张华杰虚构事实、隐瞒真相的行为涉嫌欺诈。因此，无论被告之间存在何种关系，无论被告之间如何分配利益，所得利益均是由于原告购房行为所得，在原告购房合同被认定无效的情况下，相关利益均应退还。故诉至法院，请求公正裁决。北京万融时代房地产经纪有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、通过原告提交的视频证据显示原告是在张华杰的见证下把房款通过现金形式给了李斌的代收人李娟，并不能证明是我公司行为，我公司亦没有给其开具任何单据，我公司亦没有收到张华杰收取的35000元。2、原告提交的“收条”证明了原告、张华杰以及李娟多人在场下，张华杰收取了35000元，剩余187200元由李斌的代收人李娟收取。并且张华杰当天给原告开据了证明，也再次印证这一事实，当时原告也是清楚和知晓的且是自愿合法的。3、原告与张华杰的录音也证实原告知晓除了35000元外，其余房款是原告交付给被告李斌的代收人李娟的。原告与被告在通话录音中多次提到让张华杰给其作证，证明把钱给了被告李斌的代收人李娟。4、原告对于所购买的房屋状况是清楚知晓的，被告张华杰是在原告的要求下，在其要购买的楼盘里帮其找比售楼处价格更低的房屋。而原业主李斌所购房屋号较早，价格相对于原告买时每平米便宜了1000元。在这么大的差价下原告私下与张华杰个人达成居间协议，通过变更合同与原业主李斌达成了交易，原告给付了款项，李斌把自己原购买的房号变更为原告。此项交易是双方真实意愿的体现且合法有效。而被告张华杰收取的中介费用35000元属其个人行为，有偿服务也是双方真实意思的体现，是双方自愿公平合理下进行的。5、张华杰与李娟的行为属于他们个人行为，并不代表北京万融公司，也无我公司授权，我公司并未收到35000元的服务费，且张华杰并非北京万融员工而是涿州万融和北京德治亿家网络技术公司的员工，张华杰的行为不代表我公司，也无权代表公司。6、目前原告购买的项目已经给逐州市政府全权接手，原告凭开发商签的购房合同可以办理退费，所退费用包含业主购房款和中介经纪费用。故请求法院驳回原告的诉讼请求。张华杰辩称：原告所述的交易行为事实是存在的，当时张华杰是北京万融时代公司的职工，其行为是职务行为，所收款项中有35000元交给公司，余款由卖方李斌的代理人李娟取走。无论李娟收取款项的行为是否得到法院的认可，所有行为均不应由张华杰承担责任。即使要返还，也不应该由张华杰来返还。综上请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：尹加强有意在河北省涿州市购房，其通过案外人郑颖丽(又名郑丽，二人早先因购房相识)介绍，与张华杰取得联系。张华杰自称系北京万融公司的销售，其与郑颖丽、李娟在同一个微信群内交流房屋交易信息。张华杰在该微信群内交流信息时，李娟提出其委托人李斌手中有涿州东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）开发的奥莱新城项目房源出售，张华杰遂将该信息告知尹加强。经张华杰介绍，尹加强同意自李斌处受让李斌出售的奥莱新城项目×号房屋，并向东鑫公司支付了定金5万元。2016年10月22日，尹加强在奥莱新城售楼处以现金形式共计向张华杰支付款项189720元。张华杰告知尹加强上述费用中35000元属电商费，由张华杰收取；剩余费用154720元，由售房人收取。因李娟自称系李斌的委托代理人，李娟现场清点款项后，将款项取走。支付款项前，张华杰给尹加强出示了载有李斌原购房信息的登记表图片，但张华杰、尹加强均未核查过李斌与东鑫公司的购房合同以及李斌授权李娟收取款项的授权委托书。张华杰随后为尹加强出具收据一张。该收据载明"今天(2016.10.22)居间方万融房产销售张华杰代原业主李斌收取客户尹加强定金+更名费+差价共计189720元，定金转为首付款，定金条已收回，立此为据。”同日，尹加强与东鑫公司签订《房屋买卖合同》。该合同载明，东鑫公司将其开发的奥莱新城×号房屋出售给尹加强，房屋建筑面积122.4平方米；房屋售价每平米4250元，总价520200元；付款方式为按揭50%，首付50%(260200元)。尹加强遂向涿州市东鑫房地产开发有限公司支付了首付款260200元(含前期定金50000元)。2018年，因东鑫公司未取得奥莱新城项目预售许可证，该公司与其他购房客户签订的《房屋买卖合同》被河北省涿州市人民法院认定无效，奥莱新城项目所涉房屋无法继续建设及完成交付。东鑫公司于2018年10月16日出具项目处置计划书，分批对已购房客户进行退款。尹加强认可东鑫公司已退还部分购房款，但剩余款项尚未退还完毕。2019年，尹加强联络张华杰为其出具了第二份收条，该收条内容为:"今天(2016.10.22)居间方北京万融时代房产经纪有限公司销售张华杰代原业主李斌(东鑫房地产开发有限公司的奥莱新城项目×)收取客户尹加强电商+更名费+差价，共计189720元。其中原业主李斌的钱由李娟代收(154720元)，剩余35000元电商费由张华杰收取，立此为证!"尹加强、张华杰认可该收条所签日期为倒签。尹加强称补写收条是因为第一张收条中对定金、公司全称及房屋坐落的描述存在疏漏和错误，故重新要求张华杰出具；张华杰则主张第二张收条是尹加强为诉讼取证做准备，并认为尹加强认可上述款项中的154720元由李斌的代理人李娟取走。另查，涿州万融公司全称涿州市万融房地产经纪有限公司，成立于2015年1月12日，原股东为朱帅帅（持股比例40%）、魏国辉（持股比例30%）、石开（持股比例30%）；朱帅帅为该公司法定代表人并担任执行董事。该公司现已注销。北京万融公司全称北京万融时代房地产经纪有限公司，成立于2015年10月26日，原股东为朱帅帅（持股比例100%）；朱帅帅为该公司法定代表人并担任经理、执行董事。德治亿家公司全称北京德治亿家商贸有限公司，成立于2015年5月19日，股东为朱帅帅（持股比例60%）、王楠（持股比例40%），朱帅帅担任该公司法定代表人、执行董事。关于张华杰为尹加强提供售房信息及收取尹加强电商费35000元是张华杰个人行为还是张华杰代表北京万融公司的职务行为，各方存在较大争议。尹加强主张介绍信息及交付款项时，张华杰向尹加强表示其是万融公司员工，但未说明公司全称，开发商出现问题后，尹加强向张华杰核实其公司名称，张华杰告知其公司名称为北京万融时代房地产经纪有限公司。张华杰主张其与北京万融公司法定代表人朱帅帅早先相识，2016年，朱帅帅表示在河北涿州有项目出售，邀请其到涿州工作；张华杰到涿州后，公司当时没有明确张华杰所属的公司是涿州万融公司还是北京万融公司，但对外洽谈业务均声称是北京万融公司；张华杰主张其介绍信息并收取电商费均系职务行为，款项也已交回北京万融公司。北京万融公司称张华杰系德治亿家公司员工，不是北京万融公司员工；北京万融公司常用于对外洽谈项目，但北京万融公司未授权张华杰从事居间服务并收取款项，公司也未收到上述35000元电商费用，故认为张华杰的行为系个人行为。张华杰提供了德治亿家公司、涿州万融公司、北京万融公司的企业查询信息，证明三家公司的法定代表人及股东均为朱帅帅，三家公司为关联公司。尹加强表示对真实性认可，但尹加强无法核实三家公司的关系。北京万融公司认可查询信息的真实性，但认为北京万融公司没有授权张华杰从事居间服务并收取款项。张华杰提供由北京万融公司组织的拓展训练照片证明张华杰系北京万融公司员工。尹加强表示对照片真实性无法核实。北京万融公司认可照片真实性，但认为拓展活动是德治亿家公司、涿州万融公司与北京万融公司联合举办，不能证明张华杰就是北京万融公司的员工。张华杰提供河北省涿州市人民法院做出的2018冀0681民初2899号民事裁定书，证明涿州万融公司是奥莱新城项目的代理商，三家公司存在关联关系以及张华杰系北京万融公司派驻"奥莱新城项目"的工作人员。尹加强表示对证明内容无法核实真伪。北京万融公司认可涿州万融公司确系奥莱新城项目的代理商，但没有授权张华杰收取款项。张华杰提供与北京万融公司法定代表人朱帅帅的微信对话截图、公司财务发送的客户交易表、韩雪飞、郑颖丽的书面证人证言、工资卡的银行流水(放款账户为名为"常远"的个人账户)等证据，证明收取的款项已上交给了公司，张华杰收取款项是职务行为，且朱帅帅曾在微信中认可公司收到了款项，并在诉讼过程中曾经让张华杰按照律师所写的书面文件陈述，称这样做"既能保护个人也能保护公司"。尹加强表示证据的真实性无法核实。北京万融公司对微信对话真实性予以认可，但认为微信中所发送的书面文件陈述的就是事实，公司并没有收到电商费；北京万融公司对客户交易表及两份书面证人证言真实性及证明内容均不认可，对工资卡的银行流水真实性无法核实，公司认为如果银行流水体现的是工资也是代表涿州万融或德治亿家公司发放，不是北京万融公司发放。北京万融公司提供2016年11月1日《劳务合同》及2017年1月1日《公司员工保密协议书》证明张华杰是德治亿家公司员工。尹加强对两份证据真实性不认可，认为劳务合同上尾部没有加盖公司印章，不能证明张华杰是和德治亿家公司签订，且保密协议书上张华杰身份证号有误。张华杰认可两份证据上的签字是其本人所签，但表示合同是公司拿过来让签的，当时没有注意公司名称。经本院询问，北京万融公司法定代表人朱帅帅表示德治亿家公司没有为张华杰交社保，可能存在纳税，但未向本院提交纳税记录。关于北京万融公司、涿州万融公司与德治亿家公司的关系，北京万融公司法定代表人朱帅帅认可涿州万融公司曾经是奥莱新城项目的代理销售公司，但称该公司现在已经注销；张华杰和证人韩雪飞以及给张华杰发工资的常远均应属涿州万融或德治亿家公司的员工，北京万融公司系用于对外谈判所使用的名称；德治亿家公司的原股东也不是朱帅帅，近期刚完成股东变更；坚持认为无论是德治亿家公司、涿州万融公司还是北京万融公司均未授权张华杰收取客户居间费用，三公司也均未收到电商费用。经各方举证质证并经本院核对，张华杰提交的与朱帅帅的微信记录显示本案审理过程中（2019年5月22日至2019年6月18日），张华杰与朱帅帅关于如何应诉问题有过交流，朱帅帅曾发送手写书面说明照片指导张华杰答辩，张华杰对该书面说明的内容不认可并提出异议，认为该说明“把公司撇的一干二净”，朱帅帅一方面表示“说是公司的”，一方面又表示“老刘说这个最可能咱们不承担责任……这个专业律师说合适的方案，保护大家的……”；朱帅帅提交的《劳务合同》上甲方处标明系德治亿家公司，子公司处标明涿州万融公司，合同尾部仅有朱帅帅本人签字，未加盖任何公司公章。本院认为，根据张华杰提供的证据，可以证明张华杰虽然没有与北京万融公司签订书面劳动合同，也不能出具北京万融公司授权其开展经纪业务的委托书，但其在为尹加强提供居间服务时，其自身所披露的信息已经足以使尹加强相信张华杰系北京万融公司的员工；且根据张华杰提供的与北京万融公司法定代表人朱帅帅的微信记录以及双方陈述，无论张华杰是否是北京万融公司的员工，北京万融公司对于张华杰以该公司名义对外开展业务洽谈、从事居间服务系明知且同意；北京万融公司提供的《劳务合同》仅有朱帅帅签字而无公司盖章，而朱帅帅既是德治亿家公司法定代表人，又是北京万融公司法定代表人，该劳务合同无法证明张华杰究竟与何公司成立劳务关系；北京万融公司虽然辩称张华杰参加的团建活动是三家公司（涿州万融公司、北京万融公司、德治亿家公司）联合举办的活动，但照片无法反映上述事实。因此，本院认定，北京万融公司对张华杰以该公司名义对外开展业务洽谈、从事居间服务明知且同意，张华杰为尹加强提供居间服务所产生的法律后果，应由北京万融公司承担；北京万融公司是否收到张华杰上交的电商费不影响北京万融公司对外承担法律责任。现根据本案查明的事实，北京万融公司与尹加强构成事实上的居间服务合同法律关系，北京万融公司为尹加强提供居间服务并从案外人李斌处受让的奥莱新城房屋因该项目违规建设，最终无法继续交易，致使尹加强不能通过履行房屋买卖合同而取得房屋所有权，应当认定尹加强与北京万融公司所达成的居间服务合同的合同目的不能实现，尹加强要求解除与北京万融公司的居间服务合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，北京万融公司通过张华杰收取的居间费用35000元应予退还。尹加强要求退还的其他费用，被案外人李娟收取，且通过各方的证据，李娟收取尹加强款项所形成的法律关系与本案不属于同一法律关系，尹加强可另行主张。尹加强主张北京万融公司、张华杰赔偿维权损失796元，欠缺证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、解除尹加强与北京万融时代房地产经纪有限公司之间的居间服务合同；二、北京万融时代房地产经纪有限公司自本判决生效之日起七日内退还尹加强居间费35000元；三、驳回尹加强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2047元，由北京万融时代房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚东方