山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终805号上诉人（一审被告）：蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会，住所地:蓬莱市蓬莱阁街道抹直口村。法定代表人：刘顺庆，主任。委托诉讼代理人：王萍，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:徐荣科，男，1971年10月6日出生，汉族，居民，住蓬莱市海市。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。一审被告：蓬莱市兴海实业总公司，住所地：蓬莱市蓬莱阁街道抹直口村。法定代表人：刘顺庆，经理。委托诉讼代理人：孙鹏敏，山东君孚律师事务所律师。上诉人蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会因与被上诉人徐荣科、一审被告蓬莱市兴海实业总公司租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初1003号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、租赁合同主体认定错误。蓬莱市兴海实业总公司是租赁合同的当事人，应当由其承担责任。蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会（以下简称抹直口村委）不是合同当事人，无须承担责任。理由如下：1.合同签订主体为蓬莱市兴海实业总公司。2008年12月28日订立的《蓬秀宾馆租赁合同》中明确载明出租方为蓬莱市兴海实业总公司，承租方为徐荣科。2.合同履行主体为蓬莱市兴海实业总公司。《蓬秀宾馆租赁合同》的租金由被上诉人支付蓬莱市兴海实业总公司。该合同解除由蓬莱市兴海实业总公司提出，交接手续由蓬莱市兴海实业总公司办理，70万元赔偿款亦由蓬莱市兴海实业总公司支付。3.《蓬秀宾馆租赁合同》的签订时间为2008年12月28日，蓬莱市兴海实业总公司和徐荣科在该合同上签字、盖章。抹直口村委根据被上诉人的要求在该合同上的空白处盖章，时间为2012年4月。4.蓬莱市兴海实业总公司独立承担民事责任。依据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第六条规定，兴海实业总公司依法登记成立，有能力独立承担民事责任。本案租赁合同纠纷应当由其自行承担民事责任。二、关于对蓬秀宾馆承租期间的增扩建、装修是否经甲方同意认定有误，举证责任分配有误。《蓬秀宾馆租赁合同》第四条第2款明确约定：需要改造、扩建变更时，必须取得甲方批准同意，被上诉人应当就改造、扩建变更取得甲方批准同意承担举证责任。一审法院并未就是否取得兴海实业总公司批准同意进行调查，而是将兴海实业总公司与抹直口村委混同，并且两证人关于改造、扩建是否取得批准同意的证言不一致，在此情况下一审法院即推定抹直口村委同意，事实认定错误。三、烟台浩正资产评估有限公司的《资产评估报告》和烟台天平价格评估事务所有限公司的《价格评估报告书》具有明显的缺陷，不应当作为法庭认定损失的依据。《资产评估报告》存有明显瑕疵。被评估对象是否属于涉案财产缺乏依据。一是兴海实业总公司、抹直口村委未对需评估的财产是否属于涉案财产进行确认；二是被上诉人并未提供相关证据以证明其所提交的需评估的财产发生在租赁合同期间。《资产评估报告》存有明显错误，如表4-6-1中列明的10项建筑物为违章建筑，不应当赔偿。《价格评估报告书》存有明显瑕疵。《价格评估报告书》出具的依据仅是被上诉人提供的会计凭证。会计凭证的真实性、合法性、完整性在法庭上并没有进行确认，不应作为定案的依据。四、抹直口村委与兴海实业总公司、被上诉人之间的法律关系应当审查认定而未认定。一审法院认定《蓬秀宾馆租赁合同》的出租方为抹直口村委却判令蓬莱市兴海实业总公司承担连带赔偿责任无任何事实或法律依据。五、对70万元的认定有误。本案70万元是兴海实业总公司与被上诉人解除租赁合同时协商的补偿，双方交接后兴海实业总公司支付70万元后，双方就该租赁合同已处理完毕，不存在任何争议。庭审中上诉人补充称，资产评估报告存在瑕疵，一审没有对被评估对象是否对本案有关联性进行审查，因而导致评估对象是否是涉案财产没有进行认定，一审判决中认定448项兴海实业公司接受的物资价值256609.44元，是根据被上诉人提交的2016年解除合同时自行盘点物资明细确认的，该详细中没有就2004年被上诉人接收的原蓬秀宾馆物资去向进行说明，2004年的物资是全部灭失，部分灭失还是与提交的2016年盘点明细混同一审法院没有查清。一审判决中认定的可移动式彩钢板房系违章建筑不应赔偿，而且该板房中有部分仍由被上诉人占有使用，并出租给谭培岳用于经营蓬秀大锅焖鱼期限为2017年1月l日至2019年12月31日，上诉人及兴海实业总公司并没有对该财产进行接收，给予赔偿没有依据。作出评估报告依据不是物资的账面价格，而是评估价格，这就说明被上诉人提交的明细中的物资没有证据证明是其购买的权属不明显，即使兴海实业接收了，也不能认定应当给被上诉人补偿。同时，该扩建工程没有支付凭证，是否真实发生及是否按照结算金额支付没有确定，在程序上一审法院没有在庭前向上诉人即兴海实业公司送达评估报告，而评估报告及其附页长达几十页，当庭质证显然对上诉人及兴海实业不公平，内容是否相符无法当庭核实，因而在金额上出入较大，很多应当是上诉人及兴海实业购买的物品也在评估报告中显现。一审法院据此认定赔偿金额显然是错误的。价格评估报告同样存在明显瑕疵，其出具的依据仅仅是被上诉人提供的会计凭证等资料，而非有资质的机构出具的审计报告，会计凭证的真实性、合法性、完整性及其关联性在法庭上并没有进行确认，不应当作为定案的依据，其认定预期利益1951200元没有事实依据，尤其是2016年开始反腐倡廉经济下滑等因素，对其餐饮业影响巨大。据上诉人了解，被上诉人(荣达餐饮)的经营利润2016年以前的三年平均为23.1万元。该数字是上诉人在税务机关了解得知的，但是税务机关不能出具原始的资料，需要法庭进行调查。被上诉人徐荣科答辩称，上诉人是蓬秀宾馆的产权人，且在出租合同甲方一栏盖章，是该合同的主体，应承担相应责任，兴海实业公司接收了蓬秀宾馆的全部资产，且在前期支付了70万元给被上诉人，应在本案中承担连带责任。蓬秀宾馆改扩建的所有项目均经过了出租方的同意与允许，一审中也已提交了证据证实，故不存在未经同意改扩建的违约责任问题。涉案评估报告经过了有资质的鉴定评估部门依法作出，且相关鉴材及财务凭证等鉴定依据也经过了法庭质证，一审中有笔录证实，上诉人不认可评估或鉴定报告必须有相应证据予以推翻，否则应认可该鉴定结论。关于70万元只是出租方补偿被上诉人的部分款项并非所有的补偿款及赔偿款，上诉人及兴海实业从来没有与我方达成一致意见或者签署书面协议，其没有证据证实上述70万元系全部的赔偿款项。综上所述，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，应依法驳回上诉人的上诉请求。一审原告徐荣科向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告损失3355257.44元；2、诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实如下：被告蓬莱市兴海实业总公司系被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会全额投资开办的集体企业，蓬秀宾馆系的产权人为被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会。2004年4月1日原告承租蓬秀宾馆，2008年12月31日租赁期满，期间经被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会同意，原告对宾馆进行改扩建及装修。2008年12月28日蓬莱市兴海实业总公司作为甲方、原告作乙方针对蓬秀宾馆续签租赁合同，年租金为15万元，合同签订时乙方一次交财产保证金10000元（2011年6月1日原告缴纳保证金10000元，收据盖有蓬莱市蓬莱阁街道抹直口村合作经济组织财务专用章）。合同第二条约定：租期自2009年1月1日至2018年12月31日止，在租赁期内，乙方要自觉服从甲方对该承租项目的改、扩建及提增上交利润。合同第四条第2款规定：对承租项目不得转租、转让，须要改造、扩建变更时，必须取得甲方批准同意，其中扩建投资双方另行协商。第五条约定：乙方不按时上交租金和未经甲方同意私自转让、转租、乱改建均视同违约，甲方有权解除本合同，收回租赁项目，也不退还当年已交租金和财产保证金。甲方中途中止合同全额退付当年已交租金和财产保证金，并对乙方投资改造、新建的固定资产值给予合理、折旧性赔偿。第七条约定：…如单方违约要赔偿对方的全部经济损失。其后原告经被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会同意，原告对宾馆进行改扩建及装修。2010年12月3日蓬莱市荣达餐饮管理有限公司成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为徐荣科，营业期限自2010年12月3日至2040年12月3日。2016年4月16日被告通知原告解除租赁合同，双方未签订书面合同，原被告即各自清点宾馆内的物资，2016年4月24日被告蓬莱市兴海实业总公司接收蓬秀宾馆。2016年4月26日被告蓬莱市兴海实业总公司给付原告的转账支票50万、2016年7月20日给付原告10万元、2016年7月25日给付原告10万元。经一审法院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司作出价格评估报告书：2016年4月17日至2018年12月31日原告的预期利益为1951200元，原告支付评估费22500元；烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估，其中行李柜等448项被告蓬莱市兴海实业总公司接收原告的物资价值256609.44元、可移动式彩钢板房等10项原告增建建筑物价值184692元、大理石地面构筑物及其他辅助设施等137项价值1382890元、电视等51项设备价值226856元，共计2051047.44元，原告支付评估费20510元。一审法院认为，2008年12月28日原告与被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会针对蓬秀宾馆签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。此前及2008年12月28日的租赁合同签订后，原告经被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会同意，对蓬秀宾馆进行改扩建及装修，2016年4月16日原告与被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会经协商解除租赁合同，双方未就合同解除后的相关赔偿事宜达成一致协议，后原被告即各自清点蓬秀宾馆内的物资，2016年4月24日被告蓬莱市兴海实业总公司接收蓬秀宾馆及其内物资，2016年4月26日后被告蓬莱市兴海实业总公司陆续给付原告部分补偿款共计70万元，事实清楚、证据确凿。2008年12月28日的租赁合同第五条约定“甲方中途中止合同全额退付财产保证金”，被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会在租赁期限届满前与原告解除租赁合同，被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会应按约定退还原告保证金10000元。合同解除后，被告蓬莱市兴海实业总公司接收原告蓬秀宾馆内行李柜等物资并给付原告70万元补偿款，相应的法律责任应由被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会承担，法院认定原告与被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会针对蓬秀宾馆内原告行李柜等物资的转让事宜达成协议，但双方未对上述物资的价值进行约定。根据烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估，被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会应给付原告行李柜等448项物资及电视等51项设备转让款共计483465.44元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告经被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会同意装饰装修，被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会违约导致合同解除，被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失1382890元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会同意原告对租赁物改扩建，后被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会解除租赁合同，租赁合同第五条约定“甲方中途中止合同…，并对乙方投资改造、新建的固定资产值给予合理、折旧性赔偿”，烟台浩正资产评估有限公司作出的资产评估中对可移动式彩钢板房等10项原告增建建筑物184692元的结论系合理、折旧性评估，故被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会应对原告改扩建的费用184692元予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会解除租赁合同，应根据烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书赔偿原告2016年4月17日至2018年12月31日的预期利益损失1951200元。被告蓬莱市兴海实业总公司接收了原告蓬秀宾馆内的物资并给付原告补偿款70万元，且被告蓬莱市兴海实业总公司亦在租赁合同上盖章，故被告蓬莱市兴海实业总公司应与被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会承担连带责任，上述70万元应予扣除。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。被告答辩理由不当，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2018年11月16日判决：一、被告蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会返还原告徐荣科押金10000元、赔偿原告徐荣科经济损失3302247.44元，共计3312247.44元，限于本判决生效后10日内付清。二、被告蓬莱市兴海实业总公司对上述债务承担连带赔偿责任。评估费43010元，由二被告负担。案件受理费33643元，由二被告负担。二审庭审中，上诉人提交了1、上诉人与蓬秀大锅焖鱼经营人签订的租赁合同复印件一份，证实涉案不动产部分包括大锅焖鱼，大锅焖鱼的资产也在资产评估报告中有所体现。2、提交蓬秀宾馆2006、2007、2009年购置的一些资产明细凭证，能够体现电视机、空调等设备是和资产评估报告中的资产重合，2006-2009年蓬秀宾馆陆续购置了一些资产物品，为兴海公司扩大注册资金升级而投入到鹏秀宾馆，一部分资产是属于兴海实业的，评估报告认定了直接给付的所有权是被上诉人的。经质证，被上诉人对上述证据的真实性均不予认可。庭审后，上诉人提交了3、葛卫星、村民赵培玲、栾治娟、邹旭海、孙德刚等证人证言证明被上诉人重新装修时上诉人派人阻止，否则任何费用与社区无关，双方协商解除了租赁协议，并达成补偿协议，一次性给付被上诉人70万元及一套83平米的住宅一套，被上诉人收到第一笔补偿款后主动搬走；4、评估报告与上诉人入帐凭证对照表，能够勉强核对出的评估报告中属于上诉人的物资为25万余元，附凭证；5、2004年交接清单无法与评估报告对应表，证实2004年双方交接盘点表确定金额74244.96元，无法确定金额的达120多项；6、评估报告问题表。证实固定资产-房屋建筑物评估明细表中伙房物料、葛泉滨工资及葛卫星饭费等不应由上诉人承担，合计金额257070元；只有预算书没有支付的改造工程金额为203840元。7、蓬秀宾馆再建工程帐及凭证。证明2012年蓬秀宾馆入账包括水、电、装修工程款有据可查的高达100多万元，2012年蓬秀宾馆的装修改造上诉人支付了100多万元。经质证，上诉人称证据3-7均为复印件，且非新证据。证据3的证明内容虚假，且证人应出庭作证，没有人制止过被上诉人装修，村民代表的证明是伪造的。证据4凭证是伪造的，用发票存根和凭证复印在一起的。证据5交接清单中大部分物资已退还，有当事人签字，还有部分物资放在仓库中（已告知上诉人）。证据6在一审中本来也未算进赔偿款内。证据7所有的列支都不是蓬秀宾馆的，而是蓬秀宾馆的后楼，后起名为宏峰宾馆，所有付款都与蓬秀宾馆无关。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，2008年12月28日被上诉人徐荣科与上诉人蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会针对蓬秀宾馆签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。被上诉人对蓬秀宾馆进行改扩建及装修、经营至2016年4月16日，双方协商解除租赁合同，各自清点蓬秀宾馆内的物资，2016年4月24日一审被告蓬莱市兴海实业总公司接收蓬秀宾馆及其内物资并陆续给付被上诉人部分补偿款共计70万元，事实清楚。现双方对合同解除后的相关赔偿事宜是否达成一致协议双方主张不一。上诉人主张一审被告蓬莱市兴海实业总公司为该租赁合同的相对方，而租赁合同中虽载明兴海实业公司为出租方，但蓬秀宾馆的产权人为上诉人，且该合同有上诉人及一审被告盖章，一审被告一审中认可其接收了蓬秀宾馆内的物资并给付了被上诉人补偿款70万元，故上诉人与一审被告应就该合同解除产生的法律责任承担连带责任。上诉人主张租赁合同解除时双方就赔偿达成了协议，其提交的证据3不足以证实其上述主张，本院不予采信。上诉人以其不是租赁合同的出租方作为抗辩理由，主张其不应承担责任，依据不足，本院不予支持。关于蓬秀宾馆的扩建及装修是否经过上诉人及一审被告同意，一审中曾任蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会村委主任的葛金庭出具了书面证明载明：2005、2011年被上诉人在经营蓬秀宾馆期间向村委会提出改扩建及装修要求，村委会研究后同意被上诉人对蓬秀宾馆进行改扩建及装修。经一审法院调查该证明证言属实，且一审中上诉人亦认可被上诉人进行水电暖改建经居委会研究同意，考虑到蓬秀宾馆与上诉人距离较近，蓬秀宾馆进行改建施工时上诉人应知情，若未经上诉人同意上诉人应加以阻止，上诉人提交的证据3证人证言被上诉人不认可，且该证据不属新证据，对证言及证明内容的真实性无法确定，无法证实上诉人对被上诉人改扩建及装修行为进行过阻止或表示明确反对，本院不予采信。据此，结合本案案情及相关证人证言，能够确认被上诉人对蓬秀宾馆改扩建及装修征得了上诉人的同意，上诉人没有证据证明系被上诉人违约解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及租赁合同第五条“甲方中途中止合同…，并对乙方投资改造、新建的固定资产值给予合理、折旧性赔偿”的约定，上诉人及一审被告应对被上诉人对蓬秀宾馆在租赁期内进行装修、扩建所花费用给予合理赔偿并赔偿租赁合同尚未履行给被上诉人所造成的损失。经一审法院委托，烟台浩正资产评估有限公司及烟台天平价格评估事务所有限公司对蓬秀宾馆分别进行了资产评估及价格评估，评估内容包括被上诉人增建建筑物价值、预期利益损失、一审被告接收被上诉人的物资价值、其他辅助设施及设备等价值，并作出了资产评估报告及价格评估报告，对以上两份评估报告上诉人不认可，主张上述评估报告存在瑕疵，提交了证据4-7证实其主张，但因上诉人及一审被告一审中书面同意以2016年4月16日为鉴定基准日、以烟台浩正资产评估有限公司到现场查看时的数据资料为评估依据，上诉人在进行评估前的庭审质证时对被上诉人提交的2013年至2015年期间的经营账目真实性无异议，现证据内容不足以推翻上述评估报告，本院不予采信。上诉人亦不能证实两份评估报告存在内容错误或程序违法的情形，两份评估报告系有评估资质的评估机构及人员作出的专业评估报告，一审法院据此认定被上诉人的经济损失并无不当，本院予以确认。上诉人主张蓬秀宾馆的资产评估报告中含有蓬秀大锅焖鱼的部分资产，并为此提交了租赁合同复印件，被上诉人认可该证据的真实性，但称蓬秀大锅焖鱼的资产属于他人所有，与蓬秀宾馆无关，被上诉人从他人处承租后又将蓬秀大锅焖鱼转租给了谭培岳，为此，被上诉人于二审庭审后提交了蓬莱市荣达餐饮管理有限公司与谭培岳签订的租赁合同，合同约定将蓬秀宾馆西侧的蓬秀餐馆租赁给谭培岳经营餐饮业（鱼锅特色餐馆），合同有蓬莱市荣达餐饮管理有限公司的盖章及“谭培岳”签字。上诉人于上诉状中亦称蓬秀宾馆的可移动式彩钢板房中有部分由被上诉人占有使用并出租给了谭培岳经营蓬秀大锅焖鱼，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日。本院认为，上诉人提交的租赁合同复印件仅能证实被上诉人曾租赁蓬秀大锅焖鱼，无法证实评估报告中含蓬秀大锅焖鱼的资产部分，亦无法证实蓬秀大锅焖鱼的资产所有权人是谁，故蓬秀大锅焖鱼的资产与本案无关，不属于本院审理范围。上诉人提交的资产明细凭证也仅能证实蓬秀宾馆购置资产的事实，无法证实该明细所载资产与本案蓬秀宾馆资产评估报告中的资产唯一对应，对上述证据本院不予采信。上诉人的上述主张证据不足，本院不予采信。上诉人所主张的葛泉滨工资及葛卫星饭费、上诉人为蓬秀宾馆改建装修所花费用及2004年被上诉人接收的原蓬秀宾馆的物资，因其一审中未提出反诉请求，且上述主张与本案无关，不属于本案受理范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33643元，由上诉人蓬莱市蓬莱阁街道抹直口社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年十二月二十八日书记员  李茜茜