广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1621民初2499号原告:紫金家福建材有限公司，住所地广东省紫金县**********工业二路西侧S1路，统一社会信用代码914***********525N。法定代表人：陈爱红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继华，广东至友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣龙，广东至友律师事务所律师。被告：钟元君，男，1983年4月22日出生，汉族，住所地广东省紫金县********************，公民身份号码441***************。原告紫金家福建材有限公司（简称家福公司）与被告钟元君租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李欣龙到庭参加了诉讼，被告钟元君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告家福公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2018年11月28日签订的两份《宿舍租赁合同》，被告撤离承租房产，将承租房产交还原告使用；2.判令被告向原告支付拖欠的租金人民币10850元、管理费1440元、水电费1037元（计算至2019年9月25日）；3.判令被告向原告支付滞纳金24808.2元，诉讼中变更为22227元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月28日，原告与被告签订了两份《宿舍租赁合同》，约定内容主要如下：原告将其名下位于河源市紫金县临江工业园家福建材批发广场D栋***、***、***、***、***、***号房出租给被告使用，租赁期限为1年（即2019年1月1日至2019年12月31日），每月租金为1550元，租金按月支付，每月25日前支付次月租金，租赁期限内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，滞纳金按合同年租金的千分之一计收（即每日101.4元），被告未依约支付租金超30日，原告有权单方面终止合同，管理费按每间宿舍30元/月计收等内容。合同签订后，原告依约将其名下位于河源市紫金县*****家福建材批发广场D栋***、***、***、***、***、***号房交付被告使用。2018年12月25日始，被告屡屡拖欠原告租金、水电费、管理费，原告多次催收未果，被告仅分别于2019年6月13日、7月11日、7月12日、7月24日向原告支付了10000元、4000元、20000元、2000元，合计36000元，其中包括被告经营的紫金县润隆塑胶五金制品有限公司向原告租赁的位于河源市紫金县*****家福建材批发广场E栋第四层租金、水电费和管理费。截止至2019年9月25日，被告仍拖欠原告租金人民币10850元、管理费1440元、水电费1037元，合计人民币13327元。此外，被告未依约足额支付租金，根据双方签订的《宿舍租赁合同》第三条第二款约定，被告每逾期一日，应按合同年租赁的千分之一向原告支付滞纳金，合计22227元。综上所述，原告认为，原告已依约履行了合同义务将案涉房产交付被告使用，被告拖欠原告租金事实清楚，证据确凿充分，被告应依约履行支付租金的义务。现被告未在约定时间内如期足额支付租金，已构成违约。为此，原告可根据《中华人民共和国合同法》规定以及《宿舍租赁合同》约定，要求被告根据合同约定支付滞纳金，并解除与被告签订的《宿舍租赁合同》。为维护原告合法权益免受侵害，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规相关规定，将本案被告诉诸法院，望法院在查明事实的基础上，支持原告全部诉请。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.原告企业信用信息，证明原告的诉讼主体资格；2.《宿舍租赁合同》，证明原告将其名下位于河源市紫金县*****家福建材批发广场D栋***、***、***、***、***、***号房出租给被告使用，并约定租赁期限、租金支付方式、滞纳金等内容的事实；3.钟元君宿舍租金管理水电费缴费汇总，证明截止至2019年9月25日，被告仍拖欠原告租金、管理费、水电费合计人民币13327元的事实。截止至2019年9月25日止，被告需向原告支付滞纳金22227元的事实（上述证据复印件与原件核对无异）。被告钟元君在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见及证据材料。上述原告提交的证据已经过庭审的质证和辩证环节。经审理查明，根据原告提交的证据及其在庭审中的陈述，2018年12月6日，被告钟元君为承租方（乙方）与原告家福公司为出租方（甲方）签订了两份《宿舍租赁合同》，主要约定内容如下：原告将其名下位于河源市紫金县*****家福建材批发广场D栋***、***、***、***、***、***号房出租给被告使用，租赁期限为1年（即2019年1月1日至2019年12月31日）；每月租金为1550元（D***租金300元/月，其它五房租金各250元/月）；原告收取被告六间宿舍的押金3100元，在合同期满后且被告没有违约或拖欠费用并交还商铺后由原告在60个工作日内不计息退还；租金按月支付，每月25日前支付次月租金，租赁期限内，被告逾期支付租金的，每逾期一日，滞纳金按合同年租金的千分之一计收；被告未依约支付租金超30日，原告有权单方面终止合同；宿舍管理费按每间宿舍30元/月计收等等。合同签订后，原告依约将六间宿舍交付被告使用。期间，被告在经营中出现过拖宿舍欠租金的情况。经原告追收后，被告向原告于2019年6月13日支付过10000元、于7月11日支付过4000元、于7月12日支付过20000元、于7月24日支付过2000元，合计36000元，其中包括被告经营的公司向原告租赁的位于河源市紫金县*****家福建材批发广场E栋第四层仓库租金及其它费用。截止至2019年9月25日，被告仍拖欠原告宿舍租金及管理费等费用。2019年11月4日，原告以合同将到期及被告拖欠租金等违约为由向本院提起诉讼。另查明，本院在审理原告河源德耀电子有限公司与被告紫金县润隆塑胶五金制品有限公司加工合同纠纷一案过程中[案号：（2019）粤1621民初2370号]，在依法执行查封被告紫金县润隆塑胶五金制品有限公司在紫金家福建材有限公司内第四、五层的生产车间内喷涂生产设备时，发现紫金县润隆塑胶五金制品有限公司已停止生产，也未发现该公司有留守人员。本案的被告钟元君为紫金县润隆塑胶五金制品有限公司的法定代表人。以上事实，有原告家福公司提交的营业执照、《宿舍租赁合同》等证据及本院的庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《宿舍租赁合同》，双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同约定的义务。合同约定租赁期限为一年，从2019年1月1日至2019年12月31日止。现合同的租赁期限即将届满，双方没有达成续租协议，符合双方合同第七条关于“合同的终止”约定的情形。因此，原告请求解除原告与被告于2018年12月6日签订的两份《宿舍租赁合同》，被告撤离承租房产，将承租房产交还原告使用，本院予以支持。原告诉称被告从2018年12月25日起欠交宿舍租金及管理费的事实，被告没有提出抗辩，本院予以确认。由于原告自认被告在拖欠租金总额中支付过36000元，但双方在《宿舍租赁合同》及另案[案号：（2019）粤1621民初2497号]的《仓库租赁合同》中没有约定被告逾期交纳的费用优先支付仓库、宿舍租金，故视为按比例支付仓库、宿舍租金。本案的宿舍租金每月为1550元，另案的仓库租金每月为8450元，被告支付的36000元中按租金比例，应在本案欠交的宿舍租金总额中减除5580元（36000元×15.5%）。原告在庭审中出示的《钟元君宿舍租金管理水电费缴费汇总》（2019）属原告单方制作，没有经过被告的确认或核对，且汇总表中的水电费没有提供结算依据，故该汇总表中的水电费本院暂不作确认。原告如确有证据可另行主张权利。原、被告是平等的民事主体，双方在合同中关于滞纳金的约定，根据双方在合同中的意思表示，应理解为对违约金的约定。根据合同法及相关司法解释的规定，对于民事合同的违约金，违约金的数额最高不能超过违约损失数额的30%。但因原告的该项违约损失数额难以确定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以未付厂房租金为基数，从应付租金之日起按年利率6%的标准计算违约金，并计至未付租金的30%为限。据此，2019年1至9月，被告拖欠的宿舍租金总额为13950元，在已支付的5580元中减除1至3月的租金及4月份的租金930元后，仍欠4月份的租金620元、5至9月的租金7750元共计8370元,拖欠的宿舍管理费为1620元。宿舍租金的违约金按年利率6%的标准计算，2019年1至3月份至付款日止的违约金为128.42元。4月份的违约金以620元为基数从2019年3月25日起按年利率6%计算，5至9月的违约金以各月的1550元为基数从应付日起按年利率6%计算，并计至未付租金的30%为限。综上，因合同租赁期限已将届满，双方没有达成续租协议，原告请求解除两份《宿舍租赁合同》，并由被告将承租房产交还原告使用，本院予以支持。双方基于租赁合同法律关系而形成的债权债务关系明确，原告请求被告支付宿舍租金8370元及相应的违约金，宿舍管理费1620元，事实清楚，证据确实，理由充分，本院予以支持，原告请求中的宿舍租金及违约金超过部分，本院不予支持。被告钟元君无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告紫金家福建材有限公司与被告钟元君于2018年12月6日签订的两份《宿舍租赁合同》，被告撤离承租宿舍，将承租宿舍交还原告使用；二、限被告钟元君在本判决发生法律效力之日起十日内向原告紫金家福建材有限公司支付宿舍管理费1620元、宿舍租金8370元以及相应的违约金（①2019年1至3月份至2019年7月12日止的违约金为128.42元；②4月份的违约金以620元为基数从2019年3月25日起按年利率6%计算至款清日止，5至9月的违约金以各月的1550元为基数，按年利率6%，分别从2019年4月25日起、2019年5月25日起、2019年6月25日起、2019年7月25日起、2019年8月25日起计算至款清日止，并计至各月未付租金的30%为限）；三、驳回原告紫金家福建材有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案受理费754元，因适用简易程序减半收取377元，由被告钟元君负担（在本判决生效后向本院交纳）。原告已预交的受理费377元在本判决生效后予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 邓初源二〇一九年十二月二十日法官助理 罗春霞书 记 员 李坚平