广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2474号原告：李新，男，1982年1月8日出生，汉族，住高州市**********，身份证号码：440************812。委托诉讼代理人：罗光贸，男，1978年9月9日出生，汉族，住佛山市南海区***************，身份证号码：431************838。被告：黄汝洪，男，1968年10月25日出生，汉族，住佛冈县**************，身份证号码：441************553。委托诉讼代理人：黄友娟，女，1983年8月10日出生，汉族，住佛冈县*************，身份证号码：441************626。原告李新与被告黄汝洪土地租赁合同纠纷一案，本院2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告李新及其委托诉讼代理人罗光贸、被告黄汝洪及其委托诉讼代理人黄友娟经到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李新向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金30000元、押金30000元及利息（以60000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至清偿之日止），共计人民币60000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年7月20日，原告租赁被告位于佛冈县************内的场地及房屋作生产经营使用。双方签订租赁合同，约定：年租金3万元，押金3万元，租期为5年（2018年8月1日至2023年7月31日止）。租赁合同签订后，原告按约定交纳了首年租金3万元和押金3万元给被告。缴完租金和押金后，被告拒绝向原告交付场地使用，也无法提供房产证明和场地使用证明给原告办理相关的注册登记手续，给原告造成了严重的损失。为了维护原告的合法权利，原告现依法起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。补充：1、涉案租赁场地的所有权是被告的村民委员会，涉案场地租赁未经过村民委员会的表态通过，所签订的合同违反法律规定；2、涉案租赁房屋属于违章建筑，根据司法解释相关规定，该合同无效。租金和押金应返还给原告。在法定举证期限内，原告李新向本院提交的证据有：1、原、被告身份信息，证明诉讼主体适格；2、《租赁合同》，证明被告将佛冈县************内的场地及房屋租给原告使用；3、中国民生银行账户明细，证明原告已将6万转给被告。被告黄汝洪辩称：不同意原告的诉讼请求。根据双方在2018.7.20签订的租赁合同第4款，如合同到期或中途因正常原因需终止合同……原告租赁期间，违法使用该场地，所以我方不同意原告的诉求。关于涉案场地，是由被告通过合法途径取得生产经营权，我方认为，被告与原告签订的合同合法有效。关于违章建筑，被告有种养殖营业执照，庭后可提供证据。在法定举证期限内，被告黄汝洪向本院提交的证据有：1、合同书复印件，证明场地的权属；2、营业执照复印件，证明场地合法。补充证据：3、合同、鱼塘承包合同、租用王风坪鱼塘合同、耕地承包合同，证明被告出租土地来源合法。本院依职权收集的证据有：1、佛冈县公安局调取的佛冈县公安局行政处罚决定书（佛公行罚决字【2018】009**号）；2、佛冈县公安局治安管理大队对李新做的讯问笔录；3、本院对佛冈县************内的场地及房屋所拍的现场照片。本院经审理认定的事实如下：原告李新是广州金运来珠宝首饰有限公司（自然人独资）的法定代表人，被告黄汝洪是佛冈县******************村民。2005年2月8日，被告黄汝洪与其所在的桂田村委会永春村民小组签订了《合同书》，约定由村民小组（甲方）将黄凤坪山场承包给黄汝洪（乙方）使用，承包期限40年，从2005年2月8日至2045年12月31日。承包期费用15000元一次性已付清，合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，被告即进场经营，同时把周边的其他村民小组的山地、鱼塘也租赁下来，面积大约100亩，用于种植和养殖。后被告于2011年在承包地创办了“佛冈县水头镇洪记苗木场”，领取了营业执照。2018年7月20日，原告李新与被告黄汝洪签订了《租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：黄汝洪（指模）身份证号441************553乙方（承租方）：李新（指模）身份证号440************812经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：一、甲方现将位于佛冈县***********内的猪场及房屋租给乙方使用，用作合法的养殖。年租金为3万元人民币；二、租期定为5年，即2018年8月1日起至2023年7月31日止；三、乙方在租期内要维护好甲方园内的物业；四、乙方支付甲方人民币：叁万元整（30000元正）作为押金，如合同到期或者中途因正常的原因需要终止合同，甲方退回押金给乙方；五、一年租金及押金订合同当天一次性付清……甲方签名：黄汝洪（指模）乙方签名：李新（指模）2018年7月20日”。当日，原告通过亲属账户转款6万元给被告,其中3万元作为押金，另3万元作为第一年的租金。庭审中双方确认，所收押金是为了保证合同的履行。合同签订后至同年10月底，被告即雇请人在上述租地开展废旧金属回收的准备工作，并在场地当头搭建了进出场地的简易木板门。同年11月9日至11月13日，原告及其雇请人员在租赁场地开始提炼废旧金属，被当地村民反映并报警。佛冈县公安局治安大队接报后于同年11月13日到现场处理，对原告做了问话笔录。同年11月14日，佛冈县公安局作出了行政处罚决定书（佛公行罚决字【2018】009**号），对李新作出行政拘留15日的行政处罚。此后，在佛冈县相关职能部门的监督下，原告拆除了提炼废旧金属的熔炉、灶台等设施，填埋了水池，平整了场地。此后，因无法进行废旧金属生产，原告未再到租赁场地经营，租赁场地处于闲置状态，直至本案庭审期间。以上事实，有原、被告提供的证据、本院调取的证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：1、涉案《租赁合同》是否有效；2、被告应否返还押金及租金给原告。现根据双方提供的证据及庭审查明的事实，作如下分析认定：一、涉案《租赁合同》是否有效的问题。对此，原告认为，被告出租给原告的场地所有权属村民委员会集体所有，被告所取得的承包权未经过村民会议集体讨论决定，违反了土地承包的民主议定程序，属于无权承包；另外，被告在租赁场地的建筑物没有相关批文，属于违章建筑，因此，被告将无权取得的土地出租给原告属非法出租，应属无效。被告认为，其所取得的涉案场地及周边山地、鱼塘等是经过了村民会议讨论决定或者合法租赁得来的，有被告与村民小组于2005年2月8日签订的《合同书》及其他证据为凭，自合同签订以来，被告在涉案山地种植了大量的绿化树、野牡丹、欧洲果园木等，开挖了鱼塘，累计投资几十万元。承包、承租山地变成了种养基地，创办了合法的苗木场，办理了《营业执照》。因此，被告对涉案土地有合法的承包经营权，有权将其中的一部分场地出租。承包山地搭建的部分建筑物，是经营需要，政府部分都未认定是违章建筑，因此，原告以被告所取得的土地无权、未经民主议定程序及违章建筑为由主张合同无效，属于无中生有，《租赁合同》合法有效。本院支持被告的意见，理由是：原告称被告出租土地属于村民委员会，涉案场地出租未经村民委员会会议通过，违反民主议定程序，但原告没有提供任何证据予以证明；而被告提供了《合同书》和《营业执照》等证据。自《合同书》签订至今，已达十四年余，未见当地村民反映《合同书》无效，因此，原告的主张属于一面之词，无证据予以证实，本院不予采信。至于违章建筑问题，从现场勘察的情况看，租赁现场仅有数量有限的平房，面积仅为200~300平方米；且当地政府也未责令要清除上述瓦房。退一步讲，就算上述房屋属违章建筑，也是政府处罚的问题，与本案租赁合同无关。因此，原告称《租赁合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告于2018年7月20日签订的《租赁合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、被告应否返还押金及租金给原告的问题。如前所述，《租赁合同》是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《租赁合同》约定，租赁期限为5年，每年租金为3万元。被告在签订合同时一次性收取原告3万元押金。合同另约定，如合同到期或者中途因正常的原因需要终止合同，甲方退回押金给乙方。现租赁时间仅为一年余，合同未到期，原告非法经营且未要求解除合同，因此，根据合同约定，原告无权要求被告退回押金。另，原告自废旧金属回收装置被相关部门责令拆除及原告本人被行政处罚后，未再在承租地从事经营活动，但租赁场地一直交由原告使用，原告闲置租赁地的责任在原告，被告有权根据《租赁合同》的约定收取租金。因此，原告要求被告退回押金及租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解有理，有事实和法律依据，本院予以采纳。至于原告起诉时称原、被告签订《租赁合同》后，被告不允许原告进入租赁场地的说法在庭审时原告本人已予以否认，因此，原告以该理由要求被告退回押金及租金也没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李新的诉讼请求。本案受理费1300元，减半收取650元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。审判员  王恩宽二〇一九年十二月十六日书记员  罗 姗附：引用的有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。