重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初15978号原告：重庆市江北嘴物业服务有限公司，住所地重庆市江北城A18-1地块江北城CBD招商楼207、218室，统一社会信用代码915001055842911388。法定代表人：吴加妙，董事长。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所实习律师。被告：重庆势投投资控股股份有限公司，住所地重庆市江北区东升门路61号23层3号，统一社会信用代码91500105059854166B。法定代表人：陈勇，董事长。原告重庆市江北嘴物业服务有限公司（以下简称江北嘴公司）与被告重庆势投投资控股股份有限公司（以下简称势投公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江北嘴公司的委托诉讼代理人莫涛、孔羽佳到庭参加诉讼。被告势投公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江北嘴公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付198650.08元（2018年5月1日至2019年6月13日的物管费196296.87元；2018年4月1日至2019年6月30日期间的专用电费491.31元、损耗电费1862.9元，共计2353.21元）；被告向原告支付违约金（从2018年11月1日起算至款项付清之日止，以99337.26元为基数按每日千分之三计算违约金；以198650.08元为基数从2019年6月13日起计算至款项付清之日止，按每日千分之三计算违约金）。事实和理由：原告系江北嘴金融城2号项目物业服务企业，与被告在2013年6月20日签署《前期物业服务协议》，约定原告为被告名下的位于江北区东升门路X号X号楼X－X室提供物业管理服务，以及水电气等费用代收代缴服务。被告应在每月15日之前预交物业服务费，逾期支付的按每日千分之三支付违约金。合同订立后，原告按约提供了物业服务，并为被告垫付代缴水电能源费用，但被告未能按约向原告给付合同项下应付款项。经原告多次催告后，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告势投公司未出庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告举示的前期物业服务协议、不动产中心出具的房屋证明、会计记账凭证因系原件，本院予以采信。本院认定事实如下：被告原系位于江北区东升门路X号X－X房屋的业主，该房屋于2019年6月13日通过司法裁决、拍卖、定向罚没的形式转让给他人。2013年6月20日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定：根据重庆江北嘴金融城2号项目建设单位重庆市江北嘴置业有限公司委托，原告同意对重庆江北嘴金融城2号项目提供物业管理服务。被告应根据本协议、原告与建设单位签订的《重庆江北嘴金融城2号项目前期物业服务合同》及《重庆江北嘴金融城2号项目业户临时管理规约》执行。本协议签订后即视为被告同意并接受原告对重庆江北嘴金融城2号项目提供前期物业管理服务，服务内容包括但不限于物业、道路、共用设施设备等实施管理、组织和维护工作。房屋建筑面积541.21平方米。物业管理服务费，按建筑面积计算收取：写字楼物业管理服务费27元/月/建筑平方米（含物管费、公共能耗费、空调费），其中物业费15.62元/月/建筑平方米、公共能耗费3.7元/月/建筑平方米（电梯运行费、生活水泵运行费、公共照明费、办公用水费、绿化用水费、保洁用水费、卫生间排风、开水器）、空调费7.68元/月/建筑平方米。物业管理服务费（含物管费、公共能耗费、空调费）按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日之前（或以原告书面通知时间为准）预交下月的物业管理服务费用，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。受有关部门委托原告可提供水、电、气等代收代缴费服务，业主或使用人逾期未交纳水、电、气等费用的从逾期之日起每天按应交费总的千分之三交纳违约金。服务期限自本物业首批交付业户之日起，至本物业业主委员会成立并与原告签订《物业服务合同》之日，或者本物业业主大会、业主委员会决定另行聘请的物业服务企业入场三方签署交接文件之日止。被告未向原告缴纳2018年5月1日至2019年6月13日的物业费，2018年4月1日至2019年6月30日期间的电费。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。根据原告举示的证据，被告应向原告交纳拖欠的2018年5月1日至2019年6月13日期间的物业费196296.87元（541.21平方米×27元/月/平方米×13个月零13天），2018年4月1日至2019年6月13日期间的专用电费491.31元、损耗电费1848.33元。同时，由于被告逾期支付，还应承担违约责任。原告主张了电费的违约金，由于电费属于原告代收代缴，合同未约定何时缴纳电费，原告亦未举示证据证实进行过催收，根据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故被告应从原告向法院起诉之日再给予必要的准备时间之次日即2019年7月31日起算。故被告还应向原告支付违约金（以2018年5月至同年11月期间的未付款102288.69元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年11月1日起计算至实际支付上述款项之日止；以2018年12月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年11月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年1月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年12月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年2月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年1月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年3月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年2月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年4月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年3月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年5月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年4月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年6月的未付款6332.16元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年5月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2339.64元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年7月31日起计算至实际支付上述款项之日止）。对原告超过上述部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆势投投资控股股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司物业服务费196296.87元。二、被告重庆势投投资控股股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司专用电费491.31元、损耗电费1848.33元。三、被告重庆势投投资控股股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆市江北嘴物业服务有限公司违约金（以2018年5月至同年11月期间的未付款102288.69元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年11月1日起计算至实际支付上述款项之日止；以2018年12月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年11月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年1月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2018年12月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年2月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年1月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年3月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年2月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年4月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年3月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年5月的未付款14612.67元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年4月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2019年6月的未付款6332.16元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年5月16日起计算至实际支付上述款项之日止；以2339.64元为基数，按照每日3‰的标准，从2019年7月31日起计算至实际支付上述款项之日止）。四、驳回原告重庆市江北嘴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4627.34元，由被告重庆势投投资控股股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 黄 静人民陪审员 杜 娟人民陪审员 李 军二〇一九年十二月九日法官 助理 刘成林书 记 员 卢俊玲