湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初3107号原告：汪文清，男，汉族，1967年7月15日出生，团风县人，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：干健君，湖北迈通律师事务所律师。被告：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地为湖北省黄冈市黄州区。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，湖北中鑫律师事务所律师。被告：胡进国，男，汉族，1955年5月27日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。第三人：汪先枝，女，汉族，1964年11月15日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。原告汪文清与被告湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）、被告胡进国、第三人汪先枝合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪文清及其委托诉讼代理人干健君，被告松泰公司的委托诉讼代理人汪涛，第三人汪先枝到庭参加诉讼。被告胡进国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2016年12月28日松泰公司与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016-007399）有效；2、判令胡进国、松泰公司继续履行上述房屋买卖合同，向汪文清开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。事实与理由：2015年9月12日，第三人汪先枝（系原告姐姐）与胡进国签订了一份房屋订购合同。合同约定由汪先枝替原告出资购买房屋。为此，合同约定房屋价款和付款方式，违约责任等。合同签订后，购房款由汪先枝先后支付。2016年12月28日，胡进国与汪文清签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，松泰公司至今尚未全面履行合同，原告遂具状诉至法院。被告松泰公司辩称：原告诉状所述内容不是事实，要求驳回原告的诉讼请求。被告胡进国未作答辩。第三人汪先枝述称：原告诉状所述内容都是事实。原告为支持其诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据：证据一、汪文清的居民身份证。拟证明原告的诉讼主体资格。证据二、汪先枝的居民身份证。拟证明第三人的诉讼主体资格。证据三、企业信用信息公示报告。拟证明被告松泰公司的诉讼主体资格。证据四、房屋定购合同。拟证明第三人订购房屋的依据和相关事实。证据五、收据。拟证明第三人付款的事实和凭证。证据六、预购房屋资金的情况说明及交易流水。拟证明第三人付款的事实。证据七、承诺。拟证明胡进国对合同约定的承诺。证据八、房地产开发投资协议书。拟证明胡进国与松泰公司的关系和法律责任。证据九、授权委托代理人证书。拟证明订购及房屋买卖合同签订的真实性。证据十、松泰华庭签约确认单。拟证明涉案争议事实房产情况。证据十一、房管局备案网签情况。拟证明涉案争议不动产登记情况。证据十二、商品房买卖合同（预售）。拟证明合同相关约定。证据十三、录音及文本。拟证明案件争议的事实在房管局协调时记录。证据十四、协议书。拟证明变更管辖的约定。证据十五、协议书。拟证明对房款支付的约定以及预售合同继续履行约定。证据十六、（2018）鄂11民再23号民事判决书。拟证明与本案有关的相关事实生效判决已经作出认定。被告松泰公司对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一、二、三无异议。对证据四严格来说不是最原始的原件，是胡进国补签的字，胡进国签字时间为2016年9月7日，该份证据对松泰公司没有约束力，与松泰公司没有关系，不能作为松泰公司承担责任的证据，这是原告与胡进国之间私自达成的协议。对证据五2015年9月9日的收据认为与松泰公司没有任何关系，而且松泰公司从来没有雕刻黄冈市松泰华庭项目部财务专用章，205万元没有进入松泰公司账户，所以该份证据不能作为松泰公司承担责任的证据。对证据六认为系复印件，不符合证据形式要件，且与松泰公司没有任何关系，没有证明力；这是胡进国写给黄冈市房地产管理局的，松泰公司对此事不清楚，更没有收到上面所说的任何款项。对证据七认为是胡进国个人行为，与松泰公司没有关系，“汪仙枝”不是诉状中所写的“汪先枝”三个字，对松泰公司没有任何约束力。对证据八、九认为系复印件，不能作证据进行使用，即使房地产开发投资协议书是真实的，第3页第五项约定该项目的销售收入必须进入甲方账户管理，所以胡进国本人没有销售房屋及私自收款的权利，更没有以松泰公司房屋抵偿个人债务的权利。授权委托代理人证书系复印件，没有证明力，2009年松泰公司还没有拿到所开发的地块，该证书委托事项中没有房屋销售，城市房地产管理法明确规定开发里不包括销售，所以该证据没有证明力。对证据十认为与松泰公司没有任何关系，因为松泰华庭的认购书、签约确认单显然是胡进国的个人行为，与松泰公司没有任何关系。确认单上日期是2016年8月4日，胡进国签的是2016年8月6日，该确认单在松泰公司从来没有使用过，松泰公司也没有委托过胡进国进行销售。松泰公司在2016年8月之前早已经开盘，且有固定的认购书格式。对证据十一认为应以开庭之前的数据为准，但是该备案情况显示不出是谁购买了房屋，达不到原告的证明目的。对证据十二认为与松泰公司没有任何关系，上面没有松泰公司的公章，没有任何印章，上面有胡进国签字但是没有按手印，即使是真实签名，那么胡进国当时也没有任何销售房屋的权利。对证据十三录音及文本上都是胡进国说的话，更没有松泰公司的任何授权，无法达到原告的证明目的，上面所说的也只是胡进国个人和汪先枝的债务问题。对证据十四、证据十五2019年3月7日的这份协议，不能作为本案证据进行使用，没有证明力，这两份协议与松泰公司没有任何关系，松泰公司没有委托胡进国处理任何事务，不能够作为松泰公司承担责任的证据。对证据十六认为与本案无关，不能作为本案证据进行使用，胡鹏高案件事实与本案完全不相同，这个案件涉及抵偿所欠项目涉案工程款。第三人汪先枝对原告提交的上述证据进行了质证：对原告提交的证据均无异议。经审查，原告提交的证据一、二、三、十六真实、有效，本院予以采信。证据四、五、六、十、十二被告胡进国均予以认可，本院对真实性予以采信。证据七是被告胡进国个人对汪先枝所作的承诺，胡进国予以认可，本院对真实性予以认定。证据八、九已由生效判决予以认定，本院予以采信。证据十一只能证明案涉房屋已经网签，但不能证明与本案原告有关。证据十三不符合证据的形式要件，不予采信。证据十四、十五是原告及第三人与被告胡进国签订的协议书，没有加盖被告松泰公司的印章，不能达到原告的证明目的。被告松泰公司为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、2018年11月13日《补充协议》及2018年11月13日《承诺》各一份。拟证明吕梦梅购房5套，汪先枝借给胡进国的175万元全部转作吕梦梅的购房款；汪先枝与胡进国之间的借款与松泰公司没有任何关系；汪先枝与胡进国的购房合同原件或复印件都废止；胡进国未经松泰公司授权，无权以松泰公司的房屋抵款。证据二、汇款凭证1份。拟证明吕梦梅向松泰公司支付了185116元，其余房款是汪先枝借给胡进国的175万元抵付的。原告对被告松泰公司提交的上述证据进行了质证：对原件不清楚，这是汪先枝到房管局与松泰公司、胡进国签订的，原告不清楚。第三人汪先枝对被告松泰公司提交的上述证据进行了质证：对证据一中《补充协议》的真实性无异议，当时的确签订了补充协议，但是只有一份原件，保存在房管局，被告手上不应该有这份原件；对《承诺》有异议，在松泰公司只签了一份补充协议，承诺书汪先枝没签。对证据二无异议。经审查，本院对被告松泰公司提交的证据一结合其他证据综合认定；对证据二的真实性予以采信。被告胡进国经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。第三人汪先枝未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月25日，松泰公司与胡进国签订一份《授权委托代理人证书》，委托代理事项为“松泰华庭”项目开发、建设、结算相关事宜。2014年3月9日，胡进国与松泰公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，并由松泰公司提供胡进国在项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证需要的相关证件手续资料和协助。协议还对其他事项进行了约定。湖北省黄冈市中级人民法院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明：松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院组织听证时对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可，湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1174号民事裁定亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。2015年9月12日，胡进国与汪先枝签订一份《房屋定购合同》，约定由汪先枝购买黄州区花园路东侧西栋第三、四两层，约定价款为每平方米3300元，并约定签订定购合同之日汪先枝向胡进国支付房屋定购款100万元；合同还对其他事项进行了约定。汪先枝于2015年9月11日、12日共向胡进国支付100万元，2016年1-3月份汪先枝又向胡进国支付75万元。经双方协商，胡进国本人自愿承担汪先枝给付的定购款100万元的利息30万元。汪先枝与汪文清系姐弟关系。2016年12月28日，胡进国与汪文清签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为HG2016-007399）。合同约定：出卖人为松泰公司，买受人为汪文清；商品房规划用途为住宅，位置为1号楼1单元3层1-302室，建筑面积为106.87平方米，商品房单价为每平方米3300元，总价款为352671元；买受人应当于2016年8月17日前支付首期房价款112671元，余款240000向银行（贷款机构）申请贷款支付；交房时间为2017年5月31日前；本合同在履行过程总发生的争议，若协商不成，提交黄冈市仲裁委员会仲裁。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月13日，经汪先枝与松泰公司、吕梦梅在黄冈市房管局协商达成一致，签订一份《补充协议》，明确汪先枝将付给胡进国的175万元购房款同意全部转给吕梦梅，抵作为购买松泰华庭房屋分期款，吕梦梅还向松泰公司支付了185116元。2019年3月7日，胡进国与汪文清、汪先枝签订《协议书》一份，约定由汪先枝为汪文清出资购买的位于赤壁××××号“松泰华庭”3-1-302号房，三方就购房事宜达成协议，变更争议解决方式，在处理《商品房买卖合同（预售）》的合同争议时，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。2019年3月25日，胡进国与汪文清、汪先枝签订一份《协议书》，约定三方协商确认3-1-302号房同意按照2015年9月12日胡进国与汪先枝签订的房屋订购协议继续履行。胡进国同意汪先枝出资款项中的利息30万元作为汪文清购买3-1-302号房的款项。胡进国与汪文清签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行。本院认为，第三人汪先枝与被告胡进国签订《房屋定购合同》后，汪先枝向胡进国支付购房预付款175万元，双方均予以认可。2018年11月13日，经汪先枝与松泰公司、吕梦梅在黄冈市房管局协商达成一致，签订一份《补充协议》，明确约定汪先枝将付给胡进国的175万元购房款全部转给吕梦梅，抵作为购买松泰华庭房屋分期款，吕梦梅还向松泰公司支付了185116元。至此，汪先枝的购房款175万元已全部抵付完毕。原告汪文清与被告胡进国签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法、有效。该《商品房买卖合同（预售）》虽然没有被告松泰公司盖章，但被告胡进国经《授权委托代理人证书》授权，其签订的商品房买卖合同对被告松泰公司具有法律约束力。因此，原告请求确认其与被告松泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，本院依法予以支持。《商品房买卖合同（预售）》是原、被告真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》明确约定买受人汪文清应当于2016年8月17日前支付首期房价款112671元，余款240000向银行申请贷款支付，本案中原告汪文清并未按照合同约定向被告松泰公司缴纳任何购房款，故其请求判令被告松泰公司开具销售发票、办理预告登记及不动产登记的诉讼请求，本院不予支持。被告胡进国与第三人汪先枝协商一致，胡进国本人自愿承担汪先枝给付的定购款100万元的利息30万元，这是胡进国的个人行为，并不是一种授权代理行为；被告胡进国与原告汪文清及第三人汪先枝签订的《协议书》并未加盖被告松泰公司印章，且被告松泰公司不予认可，故对被告松泰公司不具有法律约束力。原告汪文清主张以此30万元利息抵付应向被告松泰公司缴纳的购房款，被告松泰公司不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告汪文清与被告湖北松泰房地产开发有限公司于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:HG2016-007399）有效。二、驳回原告汪文清的其他诉讼请求。案件受理费80元，诉讼保全费2280元，合计2360元，由被告胡进国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  谢国文人民陪审员  董凤琴二〇一九年十二月十九日书 记 员  汪贝妮