河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0922民初3636号 原告：宋晓岚，女，生，汉族，住河北省青县。 委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。 被告：河北乾宁房地产开发有限公司，住所地：青县京福路23号，统一社会信用代码证号：91130922560475418B。 法定代表人：杨明义，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张永恒，河北傲宇律师事务所律师。 原告宋晓岚诉被告河北乾宁房地产开发有限公司（以下简称“乾宁房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋晓岚及其委托诉讼代理人常龙安、被告的法定代表人杨明义及委托诉讼代理人张永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋晓岚向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理房屋权属登记；判令被告给付原告未取得房屋权属证书的违约金（违约金以587520元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自计算至原告取得房屋权属证书之日止）；诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-82号房，建筑面积、每平方米7200元，总金额587520元，商品房交付期限为，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（其他内容详见合同）。签订合同后，原告将房款全部向被告交清并将权属证书代办费用交付于原告（开庭时原告变更为将权属证书代办费用交付于被告）。原告按约定应当取得权属证书的期限已过，但原告至今也未取得产权证书。据原告了解，时至今日，被告仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关。多次与被告协商未果，故诉诸法律，请求人民法院依法裁决。 被告乾宁房地产公司辩称：一、首先对原告诉状所称的购房事实，包括签订商品房买卖合同时间、购房单价、房屋总价、房屋面积和约定办理权属登记报备资料的时间以及在约定时间只欠缺规划验收资料的事实均无异议，答辩人同意继续办理权属登记所需资料报备事宜，以协助原告办理产权登记证；二、依法驳回原告请求被告给付未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求。事实与理由如下：1、该项目三期工程不能办理房屋产权登记备案，是因为政府部门要求增建人防工程挤占地下停车位数量，导致停车位数量未达到不建设人防用房规划许可的要求，不能验收合格。该后果首先是政府部门在其职权范围内调整人防优惠政策所致。2、应政府部门的统筹安排，我方享受“不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）”的优惠政策，随后政府部门又强制我方建设人防用房，但政府部门作出了不需要建设人防工程的规划许可，答辩人为了避免不良后果的产生，三番五次要求政府部门调整相应规划，可是政府部门一直不作为不调整规划，以致因人防政策调整导致地下停车位建设不足导致规划无法验收的结果，在此过程中，答辩人始终处于被动地位，并充分履行了职责义务，所以答辩人不存在任何过错。3、依据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定。首先约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，我方才承担违约责任，并且还约定因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。由此可见，在上述1、2项的情形下，我方不存在任何过错，并且是因政府部门政策影响导致不能备案，所以原告请求被告给付违约金是违背双方约定的。4、原告购买的商品房系特殊优惠价格房，原告在签署购房的优惠单时，同意购房享受优惠，不追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任。假设上述1、2、3项事实与理由不存在的情形下，原告未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求也应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告提交证1、商品房买卖合同一份；证2、销售不动产统一发票两份；证3、被告收取原告办理产权证费用的收据一份；4、维修资金专用收据一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、对被告提交证1涉案项目招商资料及合作协议各一份，证实2010年5月24日被告与政府部门签订协议，约定“该项目享受旧城改造的相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费”的优惠政策。这是政府部门在其职权范围内对人防工程统筹规划安排的结果，是政府部门给予被告方的一项优惠政策。原告对被告提供的证据1不予认可，认为与本案没有关联性且提供的招商资料没有县政府的盖章，不能确定为县政府对于华兴街西侧旧城改造项目的要求。该合作协议书无双方加盖公章，因此对于被告主张不能支持，该协议对被告和青县人民政府不形成法律约束力，假设在合作协议中有免交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）的约定也是无效的，因为根据《防空法》的规定，人防用房是国家强制性建设项目，违反法律规定的约定无效，被告签订违反国家强制性规定的协议，对此被告存在过错。因被告提交的涉案项目招商资料证据无相关各方签章，本院无法核实该证据真实性，对该招商资料本院不予认定。被告提交的涉案项目合作协议书中有协议双方青县城乡建设投资有限公司、石家庄市天达房地产开发有限公司签章，经本院核实，青县城乡建设投资有限公司系受青县人民政府委托签订该合作协议书；本案被告乾宁房地产公司系按合作协议第十二条第2款约定，由石家庄市天达房地产开发有限公司注册成立的新公司，其承接该协议中的所有权利和义务，故对被告提交的合作协议书证据本院予以认定。 2、对被告提交证2青县人民政府规划建设委员会下发的（2011）35号文件一份，证实2011年5月6日，政府部门批准该项目的地下工程全部为地下停车位，并没有规划建设人防工程，并且同意以此办理规划许可证。原告对被告提交的该证据不予认可，认为该文件不具有法律效力，对于规划的效力应以规划许可证为准，另外该文件当中并没有表明不建人防工程。因该证据系政府部门出具的规范性文件，本院对该证据的真实性予以认定，该文件明确地下“停车率100%”，并决定凭此文件办理《建筑工程规划许可证》，本院对以上事实予以确认。 3、对被告提交证3青县华兴街西侧征收改造指挥部就地下车位数量减少情况向县委、县政府的报告、承诺书各一份，证实被告方享受不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）的优惠政策，但2012年住建局对涉案项目一、二期工程现场执法时提出要求被告方必须建设人防工程，还要求被告方承诺在三期工程中建设人防工程，并让被告方缴纳了100万元保证金，不然不予办理规划许可证，这显然属于政策调整产生的影响。原告对该证据不予认可，认为该证据表明自2012年住建局对被告工程进行执法时就已提出必须建设人防工程或缴纳人防易地建设费，被告也同意建设人防工程，对于后期被告未建人防工程或未交纳人防易地建设费是有过错的、被告是明知的。因青县华兴街西侧征收改造指挥部向县委、县政府的报告可以佐证原告房产所在工程的建设施工情况，且原告并未对该证据的真实性提出异议，本院对该报告证据予以确认。被告提交的承诺书证据系被告单方出具，但原告对承诺书载明的内容未提出异议，本院对该证据及载明的事实予以认定。 4、对被告提交证4原告房屋所涉的规划许可证及建设工程施工许可证各1份，证实规划许可证上没有规划建设人防用房，但被告方根据住建局的强制要求以及被告方先前承诺，还是需要建设人防工程。从规划许可证上可以看出，唯独没有把地下停车位和人防工程的规划进行标注，这是由于被告方与政府部门正在协调，没有标注就是为了方便以后调整地下停车位和人防工程的规划。原告对该证据的质证意见为：规划许可证上并没有标明人防工程并不等同于被告可以不建人防工程，人防工程的建设根据法律规定不是由规划许可证所列出，从住建局执法中要求被告建设和被告承诺建设人防工程，均可以确定建设人防工程是建设单位的法定义务。因被告提交的原告房屋所涉的规划许可证及建设工程施工许可证均系原件，本院对该证据予以认定，对规划许可证上没有规划建设人防工程的事实本院予以认定。 5、对被告提交证5被告关于项目车位比例问题向县政府的汇报，并由政府领导批示，证实在规划许可下发之后，三期主体工程竣工之前，被告在多次提出调整规划未果的情形下，又一次向政府部门提出给予解决要求，2015年9月8日，副县长作出了相关批示。几年来被告为了工程竣工验收达标，始终在积极的努力争取政府给予解决，履行了相应的职责义务。原告对该证据的质证意见为：该份证据为复印件，不认可其效力，另外政府副县长的批示是请住建局核实情况拿出处理意见，并没有对人防工程作出处理，另外该批示是2015年8月份，此前被告已于2012年向住建局做出承诺建设人防工程，按照被告的理论两者之间也是相互矛盾的；该证据不能推脱掉被告应建人防工程和及时竣工验收的责任。本院认为，该证据虽为复印件，但原告对被告于2015年8月份就原告房屋所在工程的停车位比例问题提请青县人民政府批示的事实予以认可，对该证据本院予以认定。 6、对被告提交证6行政处罚决定书及青县人民法院作出的（2018）冀0922行初8号行政判决书、沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09行终267号行政判决书各一份，证实政府部门没有因其政策调整的原因变更规划，而是根据原规划进行处罚，经一、二审诉讼，法院撤销了处罚决定，目前相关部门对此问题未作出处理，故尚不具备验收备案的条件；判决书审理查明中记载，被告方于2012年6月17日、2012年8月8日、2015年7月28日、2015年8月31日多次积极向县委县政府提出请求解决涉案项目增建人防工程问题申请变更规划，2015年8月31日青县政府主管副县长批示住建部门拿出处理意见，但至今建设许可规划未做变更，被告方为了验收合格备案积极主动推动变更规划，所以被告方不存在任何备案的怠慢问题。原告对该证据的质证意见为：该证据主要是体现被告不建人防工程可以从轻处罚的理由，二审判决已认定被告未建人防工程，未按建设规划许可证建设是违法的，应当接受处罚，因此被告应当及时建设，否则应承担相应的法律责任，这也反映出被告对于未能及时竣工验收存在过错，另外在判决书中被告只是对罚款数额存在异议，对于认定的过错是认可的。因该组证据与本案审理具有关联性，本院对该组证据依法予以认定，对两份行政判决书中载明的事实本院予以确认。 7、对被告提交证7青县住房和城乡规划建设局关于青县房地产开发项目遗留问题解决情况的报告第6页第二自然段及青县住房和城乡建设局证明各一份，证实本项目因人防政策调整导致地下车位数量不足，所以不能组织验收和办证。原告对该证据的质证意见为：该证据表明“少建停车位不能通过验收，由城管部门进行行政处罚”，说明被告在建设过程中有违法之处，责任应由其自行承担，另外在该证明中只加盖了青县城乡建设局的公章，没有负责人的签字，根据民诉法的规定，该证据从形式上不合法不能认定其证据效力，而且，从该证据的内容可以反映出，被告只是对于罚金的金额有异议，也就是说被告对于行政机关认定其存在违法行为是认可的，被告认可未竣工验收自身存在过错。因该组证据载明的事实与本案已认定的事实能够相互印证，本院对该组证据及证据载明的事实依法予以确认。 8、对被告提交证8商品房买卖合同一份，合同第十五条对产权登记进行了约定：第一、约定因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，承担违约责任；第二、因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。被告认为按此约定，被告方不存在任何过错，并且是由于政府部门的政策调整导致规划不能备案，所以被告方不承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但是该合同当中的第十五条并不能免除被告承担违约责任，认为：一、原、被告签订合同的时间为2015年3月16日，青县住建局要求被告建设人防工程且被告表示同意的时间是2012年，因此被告早已明知其应当建设人防工程，其是明知的，但其与原告签订协议的情况反映出被告承诺能够在交房780日之内办理好相关手续，并向房管部门进行登记报备；二、该协议当中约定的是因相关部门政策影响，被告提供的相关证据不能证实属于相关部门的政策；三、即使第三方有过错，也不能免除被告向原告承担违约责任，且该约定与法律相悖应属无效。本院认为，因被告提交的该房屋买卖合同与原告提交的房屋买卖合同具有一致性，本院对该证据予以认定。 9、对被告提交证9沧州市中级人民法院民事判决书及河北省高级人民法院民事裁定书各一份，该证据来源于人民法院裁判文书网的类似案件判例，证实非房地产即出卖人的过错导致买受人逾期未取得房地产权属证书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。原告认为上述文书不属于证据，不予质证；另外，被告主张的是开发商不存在过错的情况下不承担逾期办证的违约责任，而本案中被告对于逾期办证本身是有过错的，被告所举证的判例本案不能参照适用。因该证据与本案不具有关联性，对该证据本院不予认定。 10、对被告提交证10原告宋晓岚签署的购房优惠单，证实原告实际享受了购房优惠，同意不追究出卖人除房屋质量问题外的违约责任。原告对该申请单的真实性予以认可，但认为申请单只是一个申请，不具有法律效力，另外该申请单是被告方单方制作，并未征得原告同意，如果因此放弃其他违约责任的追究，显失公平。另外该申请单的签署时间是在商品房买卖合同之前，在商品房买卖合同当中，双方达成和议，被告应在原告收房后780天内办理房产登记手续，否则其要承担违约责任,从时间顺序上和申请单与购销合同的效力来讲，均应以商品房买卖合同约定为准，即使购房优惠申请单为双方的约定，但因在优惠单之后双方对于商品房买卖合同条款签订出现了新的内容，应视为合同的变更，由此也应以商品房买卖合同的约定为准。因该证据为原件，双方对证据的真实性予以认可，本院对该购房优惠申请单的真实性亦予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-82号房，建筑面积81.6平方米，每平方米7200元，总金额587520元，商品房交付期限为2015年4月30日前，实际交房时间为2015年4月3日。合同签订后，原告按约定向被告交纳房款并将权属证书代办费用交付被告。原告至今尚未取得权属证书。 另查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后780天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；3、因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。 又查明，2010年5月24日青县城乡建设投资有限公司受青县人民政府委托与石家庄市天达房地产开发有限公司签订《华兴街西侧旧城区征收改造项目合作协议书》，该协议书第四项合作方式和条件约定“本项目享受旧城区改造相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费”；该协议书第十二项附则第2项约定“甲方协助乙方自本协议签订之日起三十日内在河北省青县完成新开发公司工商注册手续，并由新公司承接乙方在本协议中所有的权利和义务”。协议书签订后，石家庄市天达房地产开发有限公司按合作协议约定，出资注册了被告乾宁房地产公司。青县住建部门要求该项目须建人防工程，被告于2012年9月21日承诺保证在该项目第三期建设人防工程。被告于2013年9月25日取得博雅庄园三期建设工程规划许可证，该规划许可证并未规划人防工程。被告于2012年6月27日、2012年8月8日、2015年7月28日、2015年8月31日数次向县委县政府提出申请，请求解决涉案项目增建人防工程问题，申请变更规划。2015年8月31日的文件由青县人民政府主管副县长批示住建部门核实情况拿出处理意见。现相关部门对涉案工程规划许可证未作出变更。2018年4月27日，原青县城市管理行政执法局因被告乾宁房地产公司在建设涉案房屋所在博雅庄园住宅小区地下车位时，未按照建设工程规划许可证的规定进行地下车位建设，向被告下达（青城执）罚字（2018）第（005）号《行政处罚决定书》，给予被告乾宁房地产公司8376849.5元的行政处罚。被告于2018年7月2日向本院就该行政处罚提起行政诉讼，本院于2019年4月1日作出（2018）冀0922行初8号《行政判决书》，判决撤销青县住房城乡建设局作出的（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定并重新作出行政行为。该案经二审，沧州市中级人民法院作出（2019）冀09行终267号《行政判决书》维持了一审判决。现政府相关部门未作出新的行政处理结果。 再查明,原告于2015年3月12日签署《购房优惠申请单》，该申请单载明“此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任”。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告宋晓岚有权要求被告乾宁房地产公司按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定协助其办理房屋权属登记，庭审中被告亦认可原告该请求，故对原告该项主张本院予以支持。原告宋晓岚另要求被告乾宁房地产公司给付未取得房屋权属证书的违约金的主张本院不予支持，理由如下：一、青县城乡建设投资有限公司系受青县人民政府委托与石家庄市天达房地产开发有限公司签订的《华兴街西侧旧城区征收改造项目合作协议书》，该书约定了“本项目享受旧城区改造相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费”条款，其后政府相关部门为被告颁发了建设工程规划许可证，且该许可证中没有人防工程规划，但在工程施工过程中，政府相关部门又要求该工程必须建设人防工程，在被告增设了人防工程后使得工程实际施工与规划许可不一致，政府相关部门目前未给予其办理建设工程规划许可证的变更，从而导致被告不能向产权登记机关完成备案程序；二、对于是否需要在涉案房屋所在工程中建设人防工程，青县人民政府及其相关部门在政策上发生转变，应当认定符合原、被告房屋买卖合同第十五条“因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的”的约定，且被告乾宁房地产公司确因增建人防工程需变更原规划许可数次向政府相关部门请示、汇报（最终未获批准），即不存在怠于履行合同义务的行为；三、原告本人签署的购房优惠申请单系真实意思表示，原告在该购房优惠申请单中放弃追究出卖人（除房屋质量问题外）违约责任的前提是被告给予原告房屋价格优惠，该约定系双方在平等自愿的基础上达成的一致意见，该购房优惠申请单虽签署于商品房买卖合同之前，但属于对购房优惠条件的特殊约定，与《商品房买卖合同》第十五条并无冲突约定；因此，被告不应当向原告支付违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告河北乾宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告宋晓岚办理房屋权属登记； 二、驳回原告宋晓岚对被告河北乾宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告河北乾宁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉费100元，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。 审判员  王泊达 二〇一九年十二月三十一日 书记员  张 强 附：相关法律法规 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。