山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4173号原告：高启华，男，1955年4月25日出生，汉族，住济宁市市中区。委托诉讼代理人：刘谈（一般代理），山东中昊律师事务所律师。被告：江亚宁，男，1976年3月29日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：炳传静，女，1977年10月24日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁鲁兴房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区古槐路南段，主要办事机构所在地：济宁市任城区太白中路4号。委托诉讼代理人：张士东（特别授权），山东康策律师事务所律师。被告：宋梦晴，女，1993年8月31日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张冕（一般代理），国曜（济宁）律师事务所律师。原告高启华与被告江亚宁、被告宋梦晴、被告炳传静、被告济宁鲁兴房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高启华及其委托诉讼代理人刘谈、被告宋梦晴及其委托诉讼代理人张冕、被告炳传静、被告济宁鲁兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张士东到庭参加诉讼。被告江亚宁经传票传唤，无正当理由据不到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高启华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告江亚宁、邴传静签订的《房屋转让协议》有效；2、判令被告立即将涉案房产网签备案变更为原告名下；3、判令涉案房产在具备办理所有权登记条件时登记在原告名下；4、判决被告支付逾期办证的违约金（以购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年6月27日计算至办证完备之日）；五、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，被告江亚宁购买被告济宁鲁兴房地产开发有限公司开发的商品房住宅一套。该房产于：警韵之家南区B3号楼3单元7楼东户，2017年1月6日，被告江亚宁、邴传静（二人系夫妻）将上述房产转让于原告，原告于2017年3月26日将购房款110万元付清，二被告将房屋交付原告占有、使用至今，但三被告至今没有为原告办理房产所有权登记手续，后得知：2018年8月23日，被告江亚宁以欺诈手段又将该房产出售给被告宋梦晴，被告济宁鲁兴房地产开发有限公司协助其办理了网签备案，侵犯了原告的合法权益，现向法院起诉，请判如所请。江亚宁未答辩。宋梦晴辩称，被答辩人认为涉案房屋不存在一房二卖行为，答辩人与济宁鲁兴房地产开发有限公司签订的合同有效，双方履行了合同约定的义务，涉案房产所有权应当归答辩人所有。2018年8月23日答辨人通过济宁顺河不动产与江亚宁就涉案房屋签订了《房屋买卖合同书》，2018年8月22日、24日共计向江亚宁支付房款共计80万元，2018年8月23日答辩人与济宁鲁兴房地产开发有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并向其支付了房屋差价，办理了网签备案登记。答辩人认为，因涉案房屋不具备办理所有权确权登记条件，房屋的所有权仍归属济宁鲁兴房地产开发有限公司，而答辩人就涉案房屋与济宁鲁兴房地产开发有限公司签订的买卖合同，因此答辩人认为涉案房屋不存在一房二卖，高启华与江亚宁、邴传静就涉案房屋签订的合同不具有法律效力，不不会取得房屋的所有权。退一步讲涉案房屋即使存在一方二卖行为，答辩人认为就涉案房屋答辩人优先享有受让的权利。1、虽然就涉案房屋高启华与江亚宁、邴传静签订的房屋买卖合同时间早于答辩人，但是答辩人在不知情前提有出卖事实的情况下购买的该房屋，答辩人在2018年8月23日购买该房屋时进行了网签备案，因该房屋无法进行颁发不动产权证书，答辩人认为进行了网签备案应当就享有优先受让权。2、高启华提交的证据也无法证明已经就该涉案房屋进行了居住。3、答辩人与高启华均就涉案房屋签订了房屋买卖合同，支付了房屋价款，但答辩人在无法办理过户手续时进行了网签备案登记，参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的指导意见》第三条“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。”之规定，答辩人就涉案房屋也应当优先受让。综上所述，涉案房屋应当归答辩人所有，恳请法院驳回高启华的所有诉讼请求。炳传静辩称，这个房子是卖给高启华了，高启华给完全部房款我给了他钥匙，高启华一直住这个房子，后来到鲁兴公司去修改名字，但是鲁兴公司告诉我房子名称不可变更，一直到现在。我同意原告的诉求，房子就是卖给高启华了。当时卖给高启华房子的时候是2016年，我们夫妻共同出售的，共同签字的，2017年3月26日给高启华钥匙，我们两家有房屋转让协议。2019年1月28日我与江亚宁离婚。济宁鲁兴房地产开发有限公司辩称，由于警韵之家是鲁兴公司代为开发，济宁市公安局集资建房，商品房买卖合同的相对人是江亚宁，于2019年8月22日申请变更网签手续，并征得济宁市公安局刑警支队的同意，鲁兴公司对于网签变更手续，不承担责任，该责任由江亚宁自行承担，二，被告江亚宁将房子出售给原告高启华并没有向鲁兴公司告知双方交易事实，鲁兴公司不存在过错，对于原告的诉讼请求，认为合同网签是一个行政确认行为，我们与江亚宁之间是一个商品房买卖合同关系，网签行为是房地产主管部门行政确认行为，鲁兴公司与买售人签订合同，都具有合法性，只要不违反法律的前提下，都是合法的，是一种合同行为，对于该房屋判决为谁所有，鲁兴公司不作评判，也不承担网签变更责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江亚宁、炳传静原系夫妻关系（于2006年5月6日登记结婚），二人有位于济宁高新区房屋一套，2017年1月6日，被告江亚宁、炳传静（协议甲方）与原告高启华（协议乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定被告江亚宁、炳传静将位于警韵之家南区B3号楼西单元7楼东户（701室），面积为152.13平方米房屋（储藏室位于负一楼5号）一套出售给高启华。房屋总价款为1100000元。该协议第四条约定甲方责任为：1、确保该房屋不涉及第三人利益，无下挂户口，以保障转让活动顺利进行；2、在乙方配合下，及时对户名进行更改，承担更名所需费用。保证各类手续、牌、证、钥匙等完整无缺；……该协议第五条约定乙方责任：2、配合甲方进行户名变更。该协议签订后，高启华向江亚宁账户转账支付房款1100000元，2017年3月26日，被告江亚宁、炳传静向高启华出具收到条一张，载明：今收到高启华付来房屋转让款共计￥1100000.00元整。大写：壹佰壹拾万元整。同日，被告江亚宁、炳传静将涉案房屋交付给高启华占有使用至今。同日，原告与被告江亚宁、炳传静签订《房屋转让补充协议》一份，约定因政策性原因造成房屋交接前后无法变更户名时，待被告江亚宁、炳传静取得该房屋的《不动产权证书》后，双方应相互配合，及时过户。过户时所产生的费用双方各承担50%。另查明，2018年8月23日，宋梦晴与被告江亚宁签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告江亚宁将涉案房屋出卖给宋梦晴，约定房屋总价款为800000元。2018年8月22日，江亚宁向原告出具收到条一张，载明：今收到宋梦晴房款定金壹拾万元整（100000）。2018年8月24日，宋梦晴向江亚宁账户转款700000元。经被告江亚宁协助，2018年8月23日，宋梦晴与被告济宁鲁兴房地产开发有限公司就涉案房屋签订《济宁市商品房买卖合同》，2018年8月24日，涉案房屋备案登记至宋梦晴名下。被告江亚宁、炳传静于2019年1月28日离婚，离婚协议未对涉案房屋处分。本院认为，原告与被告江亚宁、炳传静签订《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。高启华已经按协议约定支付房款，被告江亚宁、炳传静已将诉争房屋交付高启华使用至今，被告江亚宁、炳传静有义务协助原告办理涉案房屋不动产产权证书，但现诉争房屋不具备办理不动产产权证书的条件，待涉案房屋具备办理不动产产权证书条件时，原告可另行主张权利。原告主张被告协助办理涉案房屋备案更名手续的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张逾期办证的违约金，涉案房屋原告已经占有居住，原告在购买涉案房屋时明知涉案房屋尚不具备办理不动产产权证书的条件，且至今涉案房屋亦不具备办理不动产产权证书的条件，原告未与被告江亚宁、炳传静约定办理不动产产权证书的时间，故对原告该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高启华与被告江亚宁、炳传静签订《房屋转让协议》有效；二、驳回原告高启华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7350元，保全费5000元，由被告江亚宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇一九年十二月二十六日书记员  吴瑕玉