北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初89620号原告：程歆，男，1983年2月27日出生，汉族，北京市安赛创想科技有限公司销售总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘明明，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：景画，北京京航律师事务所律师。被告：北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司，住所地北京市朝阳区望京园三区305楼一层。法定代表人：丛瑜，经理。委托诉讼代理人：冶卫军，北京市天科律师事务所律师。原告程歆（以下简称原告）与被告北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘明明，被告之委托诉讼代理人冶卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿装修费89047元2．被告赔偿其他损失168790．4元（其他损失包括：重新购买的两个衣柜，分别为1339元和7451．4元；2017年12月1日到2018年11月1日期间共计11个月的租金，每月12000元，共计132000元；误工损失28000元）。事实和理由：2016年11月，原告购买了位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋），并与该小区的物业管理企业（即被告）签订了物业管理服务协议。原告在向被告交纳了物业管理费、装修押金、取暖费等相关费用后，于2017年3月开始装修。截止2017年10月31日前装修已经基本完毕，共计花费70余万元。2017年10月31日17时40分左右，原告接到被告打来的电话，说原告家中可能漏水，造成楼下x号房屋客厅屋顶阴潮，原告迅速赶回家中，发现漏水位置为主卧室卫生间和次卧室卫生间中间的管道井，当时事故现场水量较大，已经浸泡了主卧卫生间、次卧卫生间、次卧走廊，次卧房间、书房、餐厅、转换厅，造成地板及部分家具过水浸泡，但由于装修已基本完工，管道井的墙面已经封死，为避免漏水造成更大的损失，被告采取了关闭暖气阀门的措施，管道井漏水停止，但由于当天已经处于下班时间，且拆除墙体需要时间，决定第二天排查问题，解决问题。2017年11月1日，装修公司拆除墙体，排查原因，但由于漏水已干，且无持续漏水现象，所以未找到问题原因，期间也曾找来第三方监理公司和有关土建、暖通专家帮助排查，但直至11月28日都未找到具体漏水原因。在此期间，被告从未积极配合处理，而且将责任推给业主，让业主查找漏水原因。由于具体漏水原因始终未找到，所以墙体一直处于拆除状态，管道井处于开放状态。2017年11月18日晚上20时左右，原告又再次接到被告电话，说x号房屋住户反映再次漏水，原告立即赶往事故地点，由于管道井处于开放状态，所以原告与被告工作人员迅速找到了暖气管道漏水点并关闭了暖气阀门，漏水停止，此次事故受损的物品及范围与第一次事故相同。被告对事故负全部责任无异议，并在原告再三的催促下，于2017年12月6日进行了损坏暖气管的更换。漏水管更换后，截至目前为止，原告多次希望与被告沟通妥善解决此事，但被告拒绝配合沟通及解决。故原告将被告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告起诉被告物业服务合同纠纷，被告违反了合同的哪项约定。被告不认为存在违约的事实，原告所受损失均是因其未能遵守装修管理规定，以及装修公司施工中存在过错导致的，与被告无关。原告围绕其诉讼请求及所主张的事实向本院提交了如下证据：1．物业管理服务协议；2．物业收费专用小票及专用发票与收费明细单；3．照片；4．北京市家庭居室装饰装修工程施工合同；5．产品购销安装合同；6．家具加工合同书；7．五十家局装产品施工服务合同；8．漏水修复费用预算清单；9．收条及付款条；10．北京宜家四元桥商场购物票据及销售订单；11．北京市房屋租赁合同；12．误工证明；13．签订时间为2016年11月29日的《北京市房屋租赁合同》；14．北京增值税普通发票及漏水情况发生前的收据；15．漏水情况发生后的收据；16．结婚证复印件；17．劳动合同、社会保险缴费记录、纳税记录；18．房租收据。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1和证据2的真实性、关联性以及证明目的均予以认可；对证据3的真实性、关联性以及证明目的不认可；对证据4的真实性认可，但称合同尚未履行完毕，没有进行验收，而且合同中约定要遵守物业管理部门的规章制度并承担相应责任；对证据5和证据6及证据11的真实性、关联性以及证明目的均不予认可；对证据7至证据10的真实性均不予认可，原告并未提供正规的发票和支付凭证；对证据12的真实性、关联性及证明目的不予认可，并称原告需要提供劳动合同以及完税凭证，进而证明劳动关系真实存在以及收入的情况，且误工期与本案之间的因果关系也应提供相应的证据；对证据13的关联性不认可，与本案无关；对证据14中发票的真实性予以认可，对收据的真实性不予认可；对证据15的真实性不予认可，并称原告没有提供正式发票，支付凭证无法分辨；对证据16的真实性无法核实，请法院依法核实；对证据17的真实性无法核实，对社会保险缴费记录和纳税记录的真实性均予以认可，但对证明目的不认可；对证据18的真实性不予认可。被告向本院提交了如下证据：1．责任保证书；2．装修管理细则；3．物业管理服务协议；4．装饰装修管理协议书和装饰装修工程管理协议书；5．住宅物业服务标准、《燃气锅炉房供暖运营委托管理合同》《补充协议（一）》北京华征力通热力科技有限公司供暖系统年养护记录。原告对被告的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但对其关联性以及证明目的不认可，保证书是被告单方出具的，如果原告不签字就无法进行装修，保证书中列明的协议没有向原告出示过，且内容不严谨；对证据2的真实性、关联性以及证明目的均不予认可，并称没有原告签字，也没有证据证明被告向原告出示过该细则；对证据3的真实性认可，但对其证明目的以及关联性不认可，第3章第6条第6款的内容原告不知情，被告也没有向原告进行告知；对证据4的真实性认可，对关联性及证明目的不认可，确实是原告本人签字，系被告单方出具，如果原告不签字将无法进行装修，且与保证书上的文件名称无法对应，原告在装修过程中没有出现违反法律法规及相关规定的行为；对证据5的真实性不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院依法确认如下事实：2018年1月24日，北京市望京实业总公司富华物业管理部经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，将名称变更为现名称（北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司）。被告系领取营业执照的法人分支机构，其经营范围为：接受委托从事物业管理；仓储服务；家居装饰；家务服务；保洁服务；劳务服务；房地产经纪；销售花卉、百货、五金交电、建筑材料、汽车配件；机动车公共停车场服务。原告系xx号房屋的登记所有权人。被告系xx号房屋所在小区的物业管理企业。2017年2月25日，被告作为乙方与原告作为甲方签署了《望京园三区物业管理服务协议》，约定甲方所购置的xx号房屋由被告进行物业管理，乙方对本物业区的房屋公共部位，公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、社区文化等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方对共用的上下水管道、供暖管线、落水管、加压水泵、电梯……设施设备等进行日常的维护与管理；乙方提供共用部位、共用设施的维护和管理的服务质量为，共用设施完好，无随意改变用途，无事故隐患；物业管理费用为每月每建筑平方米3．19元。原告购买xx号房屋后，于2017年3月2日向被告交纳了装修押金2000元，同日还交纳了管理费2800元。2017年3月2日，原告之妻唐禹作为甲方（发包方）与案外人五十家装饰装修工程（北京）有限公司作为乙方（承包方）签订了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，约定由乙方为甲方的xx号房屋进行室内装饰装修。开工时间为2017年3月6日，工程期限85天。工程造价为319831元。庭审中，原告就事发的经过表述为：2017年10月31日，下午17时40分左右，原告接到被告电话，告知原告楼下漏水，发现漏水的位置在主卧和次卧的卫生间。当时地面已经阴湿，客厅、餐厅、厨房、次卧的地板、家具被水浸泡；由于漏水处的墙面是封死的，无法判断漏水的原因，当时采取了关闭暖气管道阀门的措施，2017年1月1日，被告表示无法判断漏水原因，所以原告让装修工人从两侧将漏水处墙面凿开，重新打开暖气阀门，管道也不漏水了，没有排查出漏水原因。2017年11月1日至11月28日期间，原告找了第三方监理公司和暖通专家对漏水管进行了检查，也没有发现漏水原因，在此期间物业公司没有配合排查漏水原因。2017年11月28日晚上20时，原告接到被告电话，称楼下住户又漏水了，查明漏水原因是暖气管道漏水，采取关闭暖气阀门的措施后不再漏水了。2017年12月6日，经与上下户业主协商，被告对涉案房屋内的暖气管及已经生锈的上下直连的管道进行了更换。被告对原告所述的两次漏水时间以及过程均予以认可，但称被告在处理漏水事故上尽到了义务，并且做了大量的工作，在第一次漏水后，未能确定漏水原因，此后在长达近一个月的时间里未再发生漏水，直到2017年11月28日，第二次漏水发生，正是因为原告将管道井处的墙面封死了，才导致漏水后不能及时发现漏水的原因。庭审中，原、被告均确认漏水的管道为暖气管道，原告在进行装修时未在管道井的位置留有观察口，但原告称在其购买xx号房屋时上一任业主就没有留观察口。另，原告在xx号房屋漏水后已经对房屋进行了修缮，故无法进行相应的损失鉴定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告双方签订的《望京园三区物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在协议中，双方约定被告对xx号房屋所在的小区提供物业服务，对公共部位，公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、社区文化等项目进行维护、修缮、服务和管理；被告对共用的上下水管道、供暖管线、落水管、加压水泵、电梯等设施设备进行日常的维护与管理；被告提供共用部位、共用设施的维护和管理的服务质量为，共用设施完好，无随意改变用途，无事故隐患。根据该约定，被告对涉事漏水的暖气管道负有维护和管理之义务。虽然被告向本院提交了供暖系统年养护记录等证据，但原告对该证据的真实性不予认可，且根据上述证据显示的内容不足以证明其已经尽到了合理的管理义务，因此被告应当对暖气管道漏水给原告所造成的损失承担一定的责任。另，关于被告称第一次漏水并非暖气管道漏水所致的主张，被告未就其该主张提供相应的证据，且经过被告检查并未发现有其他导致漏水情况发生的情形，结合在第一次漏水后，被告关闭了供暖阀门，漏水情况得到了控制的情况，本院有理由相信第一次漏水原因亦是暖气管道漏水，故对于被告的上述主张不予采信。此外，因为原告在装修过程中，未在管道井处预留相应的观察口，客观上亦是造成第一次未能及时发现漏水原因的一个参考因素，从而导致未能及时对漏水部位进行修补，使得第二次漏水再次发生，原告亦应当对其损失承担相应的责任。另外，因为漏水是因为暖气管道泄露所致，而本案被告并非管道的权利人，故其不应当承担全部的赔偿责任。对于是否还应由其他义务人承担责任的问题，因为本案系合同纠纷，故不在本案的审查范围之内。本院认为，根据现有证据以及查明之事实，分析原告损害结果的原因力问题，应当以认定被告对原告损害结果承担30%的责任为宜。本院关于原告各项损失的认定以及具体赔偿数额的确定意见如下：关于原告所主张的装修费一节，虽然原告向本院提交了装修合同、加盖有装修单位财务专用章的收据及银行刷卡单据，但上述合同以及票据与原告所主张的数额并不相符，且不能证明所支出的费用全部用于修复因此次漏水事件所造成的损害部分，故本院对原告所主张的装修费数额不予采信，具体数额本院将根据现有证据及案件的实际情况予以酌定。关于原告所主张的重新购买的衣柜费用一节，因原告向本院提交了购买物品的票据以及此前受损时的证据，故本院对原告的该项请求支持，但具体数额本院将根据现有证据予以酌定。关于原告所主张的2017年12月1日到2018年11月1日期间的房屋租金一节，原告向本院提交了房屋租赁合同等证据，且暖气漏水客观上确实导致原告无法在xx号房屋内居住的实际损失，故本院对原告所主张的房屋租金费用亦予以支持，但具体数额本院认为，从原告提交的证据显示，其所主张的租金期间过长，故具体期间本院依法确定至2018年7月31日，原告所主张的租金标准尚属合理范围，故本院对原告租金标准的主张予以采纳。关于原告所主张的误工损失一节。虽然原告提交了误工证明、劳动合同、社会保险缴费记录、纳税记录等证据，但上述证据均不能直接证明原告因为房屋漏水导致了其误工的损失，然房屋漏水事件发生后，原告为了处理漏水的事情，客观上确实会对原告造成一定的误工损失，故本院对原告的误工损失的请求予以支持，但具体数额本院将根据在案证据以及已经查明之事实予以酌定。关于被告所承担的责任金额，本院将在上述确定的原告各项损失的基础上，根据其应承担的责任比例确定具体数额。需要指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。同时，业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利。被告所管理的原告房屋所在小区系已经交付使用多年的小区，各类设施以及管线客观上均存在一定程度的耗损，被告应当尽最大限度保障小区业主及居民的正常生活和财产安全，而原告作为小区的业主亦应当积极配合物业管理企业的相关管理，并依法行使自己的权利，维护自己的合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司于本判决生效后七日内赔偿原告程歆各项经济损失56700元；二、驳回原告程歆的其他诉讼请求。案件受理费5168元，由原告程歆负担3950元（已交纳）；由被告北京首开望京物业服务有限公司乐安分公司负担1218元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 白星晖审判员 刘 鹏二〇一九年十二月三十一日书记员 邓嘉男