四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初1983号 原告：晋云华，男，汉族，生于1975年4月19日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：黎仕友，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被告：赵建平，男，汉族，生于1966年1月8日，住四川省江油市。 被告：郭延文，女，汉族，生于1967年9月4日，住四川省江油市。 被告：中国光大银行股份有限公司绵阳分行，营业场所四川省绵阳市涪城区临园路西段5号，统一社会信用代码9151070306030548XR。 负责人：陈志宏，行长。 委托诉讼代理人：周绵杰，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺军，四川蜀仁律师事务所律师。 原告晋云华诉被告赵建平、郭延文、中国光大银行股份有限公司绵阳分行（以下简称“光大银行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案受理，依法适用普通程序，由审判员赵从亮担任审判长、与审判员王翠翠、人民陪审员谢廷兴组成合议庭，于2019年5月30日、7月4日、7月29日公开开庭进行了审理。本案审理过程中本院根据被告光大银行的申请对原告晋云华提交的《门面房屋租赁合同》形成时间进行了司法鉴定。原告晋云华及其委托诉讼代理人黎仕友、被告赵建平、被告郭延文、被告光大银行的委托诉讼代理人周绵杰及贺军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晋云华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告赵建平、郭延文2014年7月23日签订的《门面房屋租赁合同》真实合法有效；2.确认涉案房屋财产在租赁期满后交付；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告赵建平、郭延文于2014年7月23日签订《门面房屋租赁合同》，约定：被告赵建平、郭延文将位于江油市门面出租给原告，租期20年，自2014年8月14日起至2034年8月13日止。原告与被告协商后于2014年7月14日交租房保证金60万元，前三年免租金，原告支付前期该房屋的维修、水电气安装及经营所需装修费，累计150万元，三年期满后，所有维修、专修投入归被告所有，第四年只需缴纳租金5万元，第五年开始以房屋周边100米内房屋租金综合价的10%缴纳，以后每年递增10%，每年所需租金在保证金内全扣除，原告续交保证金60万元直到20年合同期满，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。故原告与被告赵建平、郭延文之间签订的《门面房屋租赁合同》真实、合法、有效。原告认为，江油法院在受理执行光大银行与赵建平、郭延文合同纠纷一案中，将原告已经投入150万元及60万元保证金，由于租赁期限未届满，如果法院拍卖该房屋，给原告合法租赁投入财产造成极大的损失，就算法院拍卖该房屋也应当保护原告的合法权利，带租拍卖，并按照原告与赵建平、郭延文签订的《门面房屋租赁合同》执行。遂向法院提起诉讼。 被告赵建平辩称，原告诉请属实，我们也一直按照合同履行的，我认可与原告签订租赁合同的时间是2014年，当时我和原告约定180万元原告把房子修好开业。 被告郭延文辩称，原告诉请属实。 被告光大银行辩称，原告与被告赵建平、郭延文签订的租期20年的租赁合同是虚假的。首先，60万元的保证金只有收条无转账凭证不符合常理，仅凭收条不能证明原告向被告支付该款项。其次，双方2014年7月23日签订租赁合同时载明的房屋位置为江油市，而合同签订当时该房屋产权登记的地址为中坝镇花园路北段88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号，该房屋当时并未区分1号、2号，不可能在行政机关未对产权进行分割的时候双方签订合同约定的房屋地址已经变更成了新的地址。故被告认为案涉租赁合同系虚假合同，原告诉请不应支持。 本院经审理认定事实如下：晋云华因承租赵建平、郭延文所有的位于江油市向赵建平支付60万元保证金，赵建平于2014年7月14日向晋云华出具《收条》载明“今收到晋云华租房保证金60万元此款前三年作为保证金，三年后按合同执行算房租，每年应交的房租在本保证金内扣除，直到保证金扣完为止。合同期内若保证金不够交房租，不足部分由晋云华补交，扣完保证金后此条自行作废”。 2014年7月23日，赵建平、郭延文（甲方、出租人）与晋云华（乙方、承租人）签订《门面房屋租赁合同》，约定：出租的商铺坐落地址：江油市；租赁期限20年，自2014年8月14日起至2034年8月13日止；租金和押金：1、乙方承租后，交保证金60万元，前三年免租金，由乙方支付前期该房屋的维修、水电气安装及经营所需装修费，累计150万元；2、三年期满，乙方所有维修、装修投入归甲方所有，乙方不得人为损坏，并以合同附件效果原图为参考，全部移交给甲方，乙方若违约，甲方将在保证金内酌情扣除，桌椅、酒水可搬走，归乙方所有；3、乙方第四年只需缴纳租金五万元即可，第五年开始以房租周边100米内房屋租金综合价的10%交纳，以后每年递增10%，每年所需租金在保证金内全扣除，在20年租期内保证金扣完后，乙方续交保证金60万元直到20年合同期满；4、次年租金须在上年期满前30天内一次性算清。合同还对其他事项进行了约定。 2014年8月7日，江油市城乡规划建设和住房保障局对晋云华作出江规建住罚（理）字[2014]第157号《行政执法责令停止违法建设行为的通知书》，通知晋云华：因其未办理建设工程规划许可证在江油市中坝镇东胜街88号进行装饰装修，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令其在收到该通知书后立即停止和自纠违法建设行为。 2014年8月8日，绵阳市江油市工商行政管理局城北工商所出具（绵工商江字）个体名预核字[2014]第001923号《个体工商户名称预先核准通知书》，通知：同意预先核准裴红（与晋云华系夫妻关系）申请的个体工商户名称为江油市中坝镇红庙子火锅店，该名称保留至2015年2月8日；在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让。 2014年9月28日，晋云华作为赵建平的委托代理人以赵建平的名义与江油鸿飞投资（集团）有限公司水务分公司签订《四川省城市供用水合同》，约定用水地址及水表安装地址为东胜路88号门面（计生委对面）。2014年10月24日，晋云华作为郭延文的委托代理人以郭延文的名义与江油鸿飞投资（集团）有限公司燃气分公司签订《供用气合同》，约定用气地址为花园路北段88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号。 庭审中，晋云华向本院提交的四川鼎世安装服务有限公司向其开具的《收据》显示：2014年11月8日，四川鼎世安装服务有限公司收取了位于子火锅店2014年11月8日至2015年11月7日联网联防报警服务费1000元。 2014年5月19日，郭延文委托江油市百年置业房屋测绘有限公司对位于江油市（原保龄球馆）的房屋面积进行测绘，测绘房屋总建筑面积为674.52㎡。2014年7月31日，郭延文（单独所有奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号建筑面积为674.52㎡房屋的房屋产权证。2014年12月25日，赵建平、郭延文向江油市房地产监理所申请将婚姻关系存续期间所有的位于中坝镇花园路北段88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号房屋进行撤分登记。撤分后，该房屋于2015年1月5日分别登记为位于中坝镇东胜路88号1栋1楼1号建筑面积为345.73平方米的房屋归郭延文单独所有、位于建筑面积为328.79平方米的房屋归赵建平单独所有。 案涉房屋现门牌号显示的地址为江油市中坝镇建安巷10号等，店面招牌为贯山程氏羊肉。 赵建平、郭延文因付装修款及采购经营所需设备向光大银行申请个人助业贷款。2015年4月2日光大银行委托评估机构对案涉房屋进行现场查看，评估机构拍摄的照片显示案涉房屋悬挂的店面招牌为“红庙子火锅”。2015年4月8日，光大银行对赵建平和郭延文进行助业贷款申请面谈所形成的《助业贷款申请暨面谈记录表》记载：还款来源为江油客临屯烧烤店、绵阳客临屯烧烤店、江油红庙子火锅经营收入；抵押物为位于江油市商铺，建筑面积674.52㎡，在该抵押物是否出租一栏勾选“是”。经本院询问，光大银行称在该贷款的信贷资料中无上述房屋的租赁合同，被告赵建平称其向光大银行披露了上述房屋已经出租的情况但未向光大银行提供租赁合同。 2015年5月25日，郭延文作为经营者注册成立了江油市中坝镇红庙子火锅店（个体工商户），经营场所为江油市1栋1楼1号。被告郭延文称办理该营业执照是为了在被告光大银行办理贷款，并未实际经营。被告光大银行向本院提交的其信贷资料中显示：注册日期为2012年4月1日、注册号为510781600303491、名称为江油市中坝镇红庙子火锅、经营者为安俊的营业执照，经核实注册号为“510781600303491”的个体工商户系经营场所位于江油市申请者为赵承的江油市中坝镇客临屯烧烤店。 2015年5月26日，赵建平、郭延文与光大银行签订《个人贷款授信额度合同》和《个人贷款最高额抵押合同》，赵建平、郭延文用其所有的位于江油市作抵押为其借款提供担保并于次日办理了抵押权登记。后光大银行依据合同约定，两次向赵建平指定的银行账户内转款共计420万元。 2015年10月12日登记的注册日期为2013年9月18日的名称为江油市中坝镇李十二老火锅店（个体工商户）的营业执照显示：该个体工商户经营者为裴红，经营场所为江油市中坝镇花园路北段88#。 另查明，本院依据发生法律效力的（2018）川绵州执字第2号执行证书，受理执行光大银行与赵建平、郭延文合同纠纷一案，2018年4月8日作出（2018）川0781执883号执行裁定，裁定：冻结、扣划赵建平、郭延文的银行存款3062638.58元（本息合计，含公证费）或查封、扣押其同等价值的财产或扣留、提取其同等价值的收益。后本院将上述相关执行法律文书依法向赵建平、郭延文送达。同月19日，本院向江油市不动产登记中心送达上述执行裁定书和（2018）川0781执883号协助执行通知书，查封郭延文所有的位于江油市的房产。同年9月6日，本院作出（2018）川0781执883号之一执行裁定书，裁定：拍卖赵建平、郭延文名下位于江油市。2019年3月27日，晋云华向本院提出执行异议。本院于2019年4月8日作出（2019）川0781执异21号执行裁定，裁定驳回了晋云华的执行异议。晋云华不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。 本案审理过程中，被告光大银行申请对案涉《门面房屋租赁合同》形成时间进行司法鉴定，该鉴定以江油市不动产登记部门留存的案涉房屋登记申请书中2014年6月25日的《登记机关意见》作为比对样本。2019年12月2日，司法鉴定科学研究院作出司鉴院[2019]技鉴字第1647号《司法鉴定意见书》，以“缺少与检材同机打印的历时性样本，无法判断检材上打印体文字的形成时间”和“受现有技术条件所限，无法判断检材纸张的形成时间”等原因，鉴定意见为：无法判断检材《门面房屋租赁合同》的形成时间。被告光大银行支付鉴定费3300元。 认定上述事实有原告身份证、被告赵建平身份证、被告郭延文身份证、被告光大银行工商登记信息、门面房屋租赁合同、收条、行政执法责令停止违法建设行为通知书、供用气合同、四川省城市供用水合同、自来水安装费发票、天然气安装费发票、个体工商户名称预先核准通知书、结婚证、江油市中坝镇李十二老火锅店营业执照、2014年11月8日四川鼎世安装服务有限公司出具的收据、（2019）川0781执异21号《执行裁定书》及送达回证、江油市中坝镇红庙子火锅店个体工商户登记基本信息、2014年12月25日产权分割约定及房屋产权证、2015年4月2日案涉房屋照片、助业贷款申请暨面谈记录表、2014年8月29日江油市中坝镇红庙子火锅营业执照复印件、案涉房屋现场照片、江油市房屋登记申请书、房屋面积测绘报告、江油市中坝镇客临屯烧烤店个体工商户登记基本信息、司法鉴定意见书、鉴定费发票及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点在于原告所主张的案涉房屋租赁关系是否形成于光大银行设立抵押权之前？首先，从时间上看，原告向本院提交的其与被告赵建平、郭延文签订的案涉房屋租赁合同签订时间为2014年7月23日，被告赵建平、郭延文因贷款将案涉房屋抵押给被告光大银行的时间为2015年5月27日，被告光大银行向本院申请对案涉租赁合同的形成时间鉴定因样本及技术等原因无法确定，故本院无法据此认定租赁合同的签订时间在抵押权形成之后。其次，从光大银行向本院提交的因被告赵建平、郭延文向其申请贷款，光大银行于2015年4月8日对被告赵建平、郭延文所做的面谈记录上看，该面谈资料对作为抵押物的案涉房屋是否出租一栏明确勾选的“是”，可以认定光大银行在贷款当时应持有案涉房屋的租赁合同，现光大银行并未向本院提交案涉贷款在贷款时关于案涉房屋的租赁资料，应承担不利后果。第三，光大银行认为案涉租赁合同虚假的原因主要是租赁合同上载明的案涉房屋座落地址“江油市”系在2014年12月24日申请拆分后产生的新地址，租赁合同当时房屋的登记地址为“江油市中坝镇花园北路88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号”，租赁双方不可能在合同签订当时就知晓半年后才变更的地址。而根据本院向江油市房产登记部门调取的案涉房屋产权登记及变更登记的相关资料显示案涉房屋在2014年5月19日测绘公司出具的测绘报告上载明的地址为“江油市”，可见在原告与被告赵建平、郭延文签订案涉房屋租赁合同时上述两个地址均在使用，被告光大银行关于案涉房屋于2014年12月24日拆分后才变更为“东胜路88号”的理由不成立。第四，根据江油市城乡规划建设和住房保障局向晋云华作出的《行政执法责令停止违法建设行为通知书》，可以认定江油市城乡规划建设和住房保障局在2014年8月7日是以晋云华作为案涉房屋的使用人对其作出的行政行为，再结合2014年9月28日晋云华以赵建平的名义为案涉房屋与水务部门签订《四川省城市供用水合同》办理案涉房屋供用水事项、2014年10月24日晋云华以郭延文的名义为案涉房屋与燃气部门签订《供用气合同》办理案涉房屋供气事项，应认定案涉房屋由晋云华在实际使用。综上，本院认定案涉房屋租赁关系形成于抵押权之前且在赵建平、郭延文将案涉房屋抵押给光大银行前已将案涉房屋交由晋云华使用，原告与被告赵建平、郭延文签订的《门面房屋租赁合同》合法有效。 根据原告与赵建平、郭延文签订的租赁合同，现案涉房屋尚在租赁期内，原告请求将案涉房屋在租赁期限届满后交付，符合法律规定，本院予以支持。 本案审理过程中，光大银行委托本院对案涉租赁合同形成时间进行司法鉴定，鉴定意见为：无法判断检材《门面房屋租赁合同》的形成时间，该鉴定不能达到案涉租赁合同形成于抵押权之后的证明目的，故光大银行支付的鉴定费3300元由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 一、确认原告晋云华与被告赵建平、郭延文于2014年7月23日签订的《门面房屋租赁合同》合法有效； 二、位于江油市房屋于拍卖成功并在2034年8月13日租赁期限届满后向买受人交付。 本案收取案件受理费9800元、鉴定费3300元，由被告中国光大银行股份有限公司绵阳分行负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 审 判 员  王翠翠 人民陪审员  谢廷兴 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王晓倩 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。