广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5131号原告：邓银英，女，汉族，1973年4月23日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：陈辉，男，汉族，1969年1月28日出生，住广州市越秀区，系原告邓银英工作单位佛山市顺德区亿信汽车服务有限公司法定代表人。原告：朱大永，男，汉族，1968年7月29日出生，住广州市白云区。被告：罗科伟，男，汉族，1982年6月6日出生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：廖凤，广东安扬律师事务所律师。第三人：钟煜坚，男，汉族，1994年1月14日出生，住广州市从化区。原告邓银英、朱大永与被告罗科伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，被告罗科伟提交证据认为本案与钟煜坚有关联，申请要求追加钟煜坚为第三人，本院经审查后依法追加依法钟煜坚为本案第三人参加诉讼，并于2019年11月21日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓银英及其委托诉讼代理人陈辉、原告朱大永、被告罗科伟及其委托诉讼代理人廖凤、第三人钟煜坚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓银英、朱大永向本院提出诉讼请求：一、判令被告罗科伟立即将占用的位于广州市从化区江埔街从化大道南138-6号房屋腾空返还给原告邓银英、朱大永；二、判令被告罗科伟立即支付2018年5月至2019年10月期间拖欠的租金（场地占用费）合计30600元给原告邓银英、朱大永；三、本案诉讼费由被告罗科伟承担。事实和理由：2010年原告邓银英向广州市从化区江埔街姓钟围朱杜文购买果园空地一块，建成约占地面积50平方米二层楼房（二层面积共约100平方米），现门牌号：广州市从化区XX路138-6号（旧门牌号：××）。2017年9月开始，两原告将整栋楼房出租给被告罗科伟经营“从化江埔家悦建筑材料店”，被告罗科伟一直按双方口头约定每月通过微信转账给原告朱大永的方式向两原告交纳租金每月1700元。2018年5月起，被告罗科伟突然停止向两原告交纳租金（场地占用费），经两原告多次催促，未果。另外，鉴于涉案租赁标的物房屋未有办理相关报建等审批手续，且被告恶意拖欠两原告租金（场地占用费）至今长达一年多，毫无诚信，被告应立即将占用的房屋返还给两原告进行处理，故提起诉讼。被告罗科伟辩称：希望法庭驳回原告的诉请，理由如下：1、本案已过诉讼时效，根据民法通则第136条第二款规定，涉案的诉讼时效是1年，本案己过；2、原告没有提供证据证明原告是涉案房屋的所有权人或出资人，原告无权要求被告将涉案房屋腾空返还并支付租金，因涉案房屋是农村自建房，原告不是禾仓村姓钟队的村民，是无资格在姓钟队的集体土地上建设房屋，原告也没有提供证据证明其与朱杜文购买并出资建设房屋，被告根据第三人提供的禾仓村委会出具的证明认为本案的涉案房屋是属于第三人的，因此从2018年6月开始向第三人支付租金，原告没有权利向被告提出本案的诉讼主张。第三人钟煜坚述称：房子是属于我的，原被告之间有何种利益我开始不清楚，从我知道之后我就与被告签订合同，然后被告就开始向我缴纳租金，我不同意原告要求被告腾空房屋并缴纳租金给原告。原告邓银英、朱大永为证明自己的主张，提交了下列证据：1、证明（原件），拟证明广州市从化区江埔街从化大道南138-6号是属于原告的房屋；2、出租屋治安责任告知书（原件），拟证明原告出租房屋给被告罗科伟得到辖区江埔派出所核准；3、客户用电受理回执（原件），拟证明原告在2017年7月17日向广州供电局有限公司从化供电局办理低压单相（三相）新装、增减容用电申请手续；4、非居民客户安装、增／减容用电业务申请表（原件），拟证明2017年与广州供电局有限公司从化供电局受理原告《非居民客户安装、增／减容用电业务》；5、居民客户供用电协议（原件），拟证明原告在广州供电局有限公司从化供电局签订居民客户供用电协议；6、从化自来水公司用水缴费卡（原件），拟证明广州市从化区江埔街从化大道南138-6号，用水表户名为原告朱大永，表编号：75590；7、现场照片（原件），拟证明广州市从化区江埔街从化大道南138-6号现场；8、微信账单（原件），拟证明广州市从化区江埔街从化大道南138-6号原告2017年9月-2018年4月每月收到被告罗科伟1700元租金共13600元；9、微信聊天记录（原件），拟证明被告罗科伟手机号136××××7750微信名新页，被告是租客。被告罗科伟的质证意见：对证据l真实性合法性由法院核实，关联性有异议，因根据原告提供的现场照片看涉案房屋从未被派出所登记为从化大道南138-6号，而是××；对证据2真实性合法性无异议，关联性有异议，此告知书只能证明原告朱大永将涉案房屋租赁给被告，不能证明涉案房屋就是属于朱大永的；对证据3、4、5、6三性不予认可，因均不能证明涉案房屋的所有权人是属于原告；对证据7真实性无异议，但从图片的两个门牌号可看出，××，且是登记在第三人的父亲钟树仁名下；对证据8的账单确认，开始是向原告缴纳租金；对证据9中看出，被告当时在2018年6月4日就己向原告提出第三人拿着证据向被告要求签订合同并支付租金，原告对此也有回应，原告对此事一直是知情的，但原告一直未提供出证据，被告才在晚上7点与第三人签订合同并支付租金给第三人。第三人钟煜坚的质证意见：对原告出示的水电报装和微信记录显示不能证明涉案房屋就是属于原告的，理应提供涉案房屋是属于原告的证据才能证明其有权对涉案房屋有收租金的权利。被告罗科伟提交了下列证据：l、村委出具的产权证明2份（一份复印件，原件在第三人处；另一份有原件），拟证明由于村委出具的产权证明，被告认为涉案房屋应为第三人钟煜坚；2、微信聊天记录及收据（手机截图，信息记录在被告妻子手机上有记录），拟证明被告因使用涉案房屋己向第三人钟煜坚支付租金。原告邓银英、朱大永的质证意见：对证据1中的两个证明的三性均不予确认，因2018年的证明没有原件，而2019年的证明形式不符合法律规定，没有村民委员会负责人签名且从化大道自编楼86号的楼房并没有经过公安部门出具的有关证明，且被告提供的证据与原告提供的证据存在矛盾，并不是同一地址的房屋，不够混同使用；对证据2真实性由法院审查，合法性和关联性不予确认，被告在与原告租赁关系没有被依法解除，房屋未退还给原告前，被告与第三人签订的租赁合同无法律效力，被告与第三人之间的经济往来不免除被告向原告缴纳租金的义务，且被告是在2018年5月后突然不缴纳租金，第三人在没有取得有关土地使用证明、房屋物权证明的情况下，其村民身份与涉案房屋并没有直接的利害关系，并不因为第三人是村民就可以随意占用原告拥有物权、长期出租管理并使用的房屋，村委会的证明并没有证明第三人取得涉案房屋的使用权和房屋所有权，且门牌号码与原告的从化大道南138-6号存在明显差异，根据广州市房屋租赁管理办法，辖区派出所、街道办事处等职能部门管理出租屋，原告的出租行为得到了街道办事处、派出所、供电局、自来水公司的确认，被告一直向原告缴纳租金，是一个事实，请求法院依法查明事实。第三人钟煜坚的质证意见：对被告罗科伟提交的证据无异议。经审理查明，原告邓银英、朱大永主张其将位于××商铺出租给被告罗科伟经营建筑材料，双方没有签订租赁合同，仅口头约定每月租金1700元，从2017年9月起至2018年4月被告每月通过微信向原告支付的租金1700元。2018年6月，被告开始向第三人钟煜坚支付租金，从2018年6月起至2019年10月被告每月通过微信向第三人每月支付租金1700元。庭审中，原告邓银英、朱大永与第三人钟煜坚对案涉房屋的权属有争议。根据原告提交的照片，原告称案涉房屋是其与第三人的父亲钟树仁于2010年1月一起出资建设的，其出资13万余元建设属于其的那一卡位，门牌号为××的商铺及商铺上面的第二层房屋都属于其所有，另外两卡位才是属于第三人的父亲；第三人则认为照片显示的整栋房屋470平方米，包括一楼、二楼，其中有三卡商铺，均由其父母出资建成。原告与第三人均确认案涉房屋所在的土地性质是村集体用地，双方均没有土地使用权证，案涉房屋没有进行报建也没有取得相关房地产权证。2017年6月13日广州市公安局从化区分局江埔派出所出具《证明》，载明“兹有朱大永、邓银英房屋，门牌地址编号为：广州市从化区江埔街从化大道南138-6号。特此证明。”2017年8月4日广州市公安局从化区分局江埔派出所出具《出租屋治安责任告知书》，载明“……出租人（物管、中介机构负责人）朱大永，身份证号码：，家庭住址（物管、中介机构单位单位地址）：广州市从化区江埔街从化大道南138-6号，联系电话：130××××4329（从化江埔家悦建筑材料店），承租人：罗科伟，身份证号码：，服务处所（户籍地址）：湖南省隆回县石门乡高石村8组……”2018年6月4日，广州市从化区江埔街禾仓村民委员会出具《证明》，载明“兹有位于从化大道自编楼86号的楼房，面积约470平方米，楼层是二层半，属户主：钟煜坚的自建楼，属权清晰，无任何争议。（见附图）特此证明。”2019年10月22日，广州市从化区江埔街禾仓村民委员会出具《证明》，载明“兹有位于从化大道自编楼86号的楼房，户主为钟煜坚，现公安的门牌为××。特此证明。”根据原、被告及第三人均确认的涉案房屋照片显示，房屋上只安装有××和××门牌，并没有“从化大道自编楼86号”和“从化大道南138-6号”的门牌。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，案涉房产并没有合法报建手续，原告将没有合法报建手续的房屋用以出租,违反了法律法规的强制性规定,因此,原、被告双方所形成的租赁关系应为无效。另因原告及第三人均主张对案涉房屋拥有权利，并也提供了相关的证明，但双方所提交的证明的单位并不是土地及房屋权属的主管行政部门，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，故现案涉房屋权属尚不明确，原告是否有权处置案涉房屋均不得而知，且案涉房屋可能涉及第三人的权益，在案涉房屋权属尚不明确的情况下原告所主张诉求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓银英、朱大永的全部诉讼请求。本案受理费283元，由原告邓银英、朱大永承担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十二月十一日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐