广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9480号原告：廖敏锋，男，1977年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李神康，广东雄博律师事务所律师。被告：刘映辉，男，1975年8月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：刘玉东、蔡明宏，国信信扬律师事务所律师、实习人员。原告廖敏锋诉被告刘映辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖敏锋及其委托诉讼代理人李神康、被告刘映辉委托诉讼代理人刘玉东、蔡明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖敏锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2018年7月4日签订的《商场承包(租赁)合同》。2、判令被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还原告。3、判令被告支付租金及违约金共218360元。4、判令被告支付2019年8月至10月房产税4013.43元给原告。5、判令被告支付原告商场原有清洁工人工资及社保费用12000元（4000元×3=12000元）给原告。6、判令被告支付电费9357.67元给原告，水电费按被告实际使用后产生的费用为准，计付至实际返还房屋之日止。7、判令被告支付本合同剩余租期的赔偿金100万元给原告。8、判令没收被告押金300000元。9、判令被告向原告支付涉案房屋占用费，涉案房屋占用费按每日2267元计算（68000÷30天=2267元），自2019年10月25日起计付至实际返还房屋之日止。10、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:原、被告双方于2018年7月4日签订的《商场承包(租赁)合同》，约定被告于每月五号前将租金缴纳至原告账户，租赁期间内所发生的水、电、煤气、通讯的费用由被告承担；被告每月向甲方支付人民币4000元作为原告商场清洁工人的工资及社保费用，等等。被告于2019年8月17日支付租金20000元，2019年9月10日支付租金30000元，2019年10月10日支付租金10000元，而后原告多次催收租金，被告都没有再支付租金。依据合同约定，原告有权单方解除合同，没收押金，要求被告支付逾期租金的违约金及剩余租期的赔偿。被告刘映辉辩称：不同意原告方诉请。1、我方一直积极履行合同义务。至2019年下半年，受外部环境影响，商场经营出现困难。被告多次与原告沟通协商租金减缓，并努力调配资金。原告表示给予宽限。被告在宽限期内缴纳所欠租金及水电费等相关费用。现租赁合同无履行障碍，租赁合同应继续履行。2、我方为涉案租赁场地投入了大量资金，并进行大规模装饰装修，如果认定合同解除，将导致我方遭受巨大损失；同时，场地有多家租户承租经营，一旦解约将导致整个租赁商场无法正常运作，引发租户退租等争议，损害租户利益。3、即使最终合同被认定解除，原告也应当举证证明其实际遭受的损失；且原告应赔偿我方相应损失，包括但不限于资金投入及装饰装修价值。4、我方同意支付延付租金的违约费用，但主张每日1%的约定过高，请法院予以调整。原告围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商场承包（租赁）合同》；2、承诺书；3、房屋交接书；4、涉案房屋权证明（复印件）；5、广州市不动产登记查册表；6、广州市房屋租赁合同；7、银行流水及收据；8、电费发票（电子发票）；9、房产税发票。被告围绕其主张提供如下证据：1、商场承包（租赁）合同；2、减租申请；3、催款通知函；4、涉案场地次承租人租赁合同（多份）、授权委托书；5、实际出租情况表（自行制作）；6、转账凭证；7、广州市房屋租赁合同（穗租登408800341）（复印件）；8、资金投入记录。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日,原告廖敏锋（甲方）与被告刘映辉（乙方）签订《商场承包（租赁）合同》约定，承包广州市荔湾区光复南路180号双子星商场，首层437平方米，租赁期从2018年8月1日至2023年6月30日，月租金为68000元，从第三年开始租金每年递增5%；乙方于每月5号前将租金缴纳至甲方账户；合同押金为人民币300000元，押金不能抵扣租金；从本合同交房日起，租赁范围内因乙方使用所发生的水、电、煤气、通讯的费用由乙方承担；双方同意租赁期内的房产租赁税由乙方负责缴纳；乙方每月向甲方支付人民币4000元作为甲方商场原有清洁工人的工资及社保费用；租赁期间乙方负责缴纳房产租赁税，甲方同意乙方继续使用甲方原有营业执照，期间所涉及的牌照费用，公司营运税费、房屋的水电费、垃圾费、通讯费等费用由乙方负责每月连同租金向甲方缴纳；租赁期间，乙方应按时支付房租及其他一切费用（包括但不限于水电费），每逾期一天，甲方有权按未付款项收取1%的违约金。如逾期15天不缴付租金，甲方有权单方解除租赁合同，乙方已交的合同押金不予退还，乙方投入的装修装饰、设备设施无偿归甲方所有，并将本合同剩余期限的租金总和付给甲方作为赔偿。乙方应在接收甲方的解除合同通知后7天内无条件离场，否则每逾期一天乙方应向甲方支付违约金每日人民币5000元；违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，否则，每逾期一日违约方按应缴租金的5%向守约方支付滞纳金。同日，原告与被告签订《承诺书》，约定租赁期届满后相关事宜。2018年7月11日，原被告双方签订《房屋交接书》。交接后，被告将商场出租使用。2019年8月17日、9月10日、10月10日，被告分别向原告支付八月份租金20000元、九月份租金30000元、十月份租金10000元。2019年10月24日，原告向被告发送《催款通知函》，内容主要为：“……现贵方欠我方8月、9月、10月租金及水电费人民币172139元，未付款项已产生违约金人民币87303元，请贵方于2019年10月24日前准时将剩余款项及违约金足额交给我方，以避免违约金每日增加及进一步的违约行为”。同日，原告至本院提起本案诉讼。2019年11月19日，被告向原告账户转账171172.23元。2019年11月4日，本院在荔湾区光复南路180号双子星商场的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，期限届满后无人来院登记。庭审中，原被告双方确认，至庭审之日被告已经清缴所欠2019年8至10月租金、房产税、清洁工人工资及社保费用、水电费。本院认为：原告与被告签订的《商场承包(租赁)合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。双方均应谨守各自权利义务依约履行合同。本案争议焦点为：1.被告是否构成违约；2.延付租金违约金标准是否需要调整。一、关于被告是否构成违约问题双方合同约定涉案房屋租金于每月5号前支付；如逾期15天不缴费租金，原告有权单方解除租赁合同。至起诉之日，被告确存在迟延且不足额支付2019年8、9、10月份租金的行为。原告于2019年10月24日向被告发出催收通知，但其明确要求被告当日缴款。尽管被告于2019年11月19日向原告支付了除违约金外的欠款，但被告的履行依旧不能回避其不符合合同约定的事实。因此，本院认为被告行为构成违约。原告据此主张解除合同，没收合同押金、要求腾空归还涉案房屋依约依法有据，故本院对该些请求予以支持。原告以合同约定的月租金为标准计算合同解除后的房屋使用费并无不妥，本院予以认可。原告请求中的涉案场地工人工资及社保费用、房产税、水电费、租金均已清结，本案不再处理。二、关于本案延付租金违约金问题因合同约定按未付款项每日收取1%的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整。确定违约金计算分三部分：第一部分为八月违约金。该月违约金分两笔计算：第一笔以68000元为本金，自2019年8月6日计算至2019年8月16日；第二笔以48000元为本金，自2019年8月17日计算至2019年11月18日。第二部分为九月违约金。该月违约金分两笔计算：第一笔以68000元为本金，自2019年9月6日计算至2019年9月9日；第二笔以38000元为本金，自2019年9月10日计算至2019年11月18日。第三部分为十月违约金。该月违约金分两笔计算：第一笔以68000元为本金，自2019年10月6日计算至2019年10月9日；第二笔以58000元为本金，自2019年10月10日计算至2019年11月18日。上述违约金中自2019年8月20日之后的部分均参照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，在2019年8月20日之前的部分则参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%计算为宜，且应不超过本金。关于剩余租期赔偿金问题。涉案租赁合同约定，若被告延付租金，原告单方解约后，被告将合同剩余期限的租金总和付给原告作为赔偿。现未有证据表明原告存在进一步扩大损失，故本院依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等，酌定被告向原告赔付2个月租金作为赔偿金，即136000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告廖敏锋与被告刘映辉关于广州市荔湾区光复南路180号双子星商场《商场承包(租赁)合同》于2019年10月24日解除；二、被告刘映辉所缴纳的300000元合同押金归原告廖敏锋所有；三、自本判决生效之日起十五日内，被告刘映辉向原告廖敏锋支付2019年8月的延付租金违约金（以68000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%自2019年8月6日计算至2019年8月16日；以48000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%自2019年8月17日计算至2019年8月19日；以48000元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%自2019年8月20日计算至2019年11月18日；延付租金违约金以本金为限）；四、自本判决生效之日起十五日内，被告刘映辉向原告廖敏锋支付2019年9月的延付租金违约金（以68000元为本金，自2019年9月6日计算至2019年9月9日；以38000元为本金，自2019年9月10日计算至2019年11月18日；均按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算，延付租金违约金以本金为限）；五、自本判决生效之日起十五日内，被告刘映辉向原告廖敏锋支付2019年10月的延付租金违约金（以68000元为本金，自2019年10月6日计算至2019年10月9日；以58000元为本金，自2019年10月10日计算至2019年11月18日；均按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算，延付租金违约金以本金为限）；六、自本判决生效之日起十五日内，被告刘映辉向原告廖敏锋支付赔偿金136000元；七、本判决生效之日三个月内，被告刘映辉将广州市荔湾区光复南路180号双子星商场腾空并交还原告廖敏锋；八、被告刘映辉向原告廖敏锋支付2019年11月1日起至实际搬迁交还场地之日止的房屋使用费（以每月68000元为标准）；九、驳回原告廖敏峰的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9347元，由原告廖敏锋负担6421元，由被告刘映辉负担2926元。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇一九年十二月二十一日书记员  梁绮文卢健华