福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8492号 原告：王光文，男，1965年10月1日出生，汉族，住芗城区。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麦远宏，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地芗城区水仙大街53号信合大厦A-B幢，统一社会信用代码91350600K18570963C。 法定代表人：王惠山，董事长。 委托诉讼代理人：朱晓阳，男，福建漳州农村商业银行股份有限公司科员，住芗城区。 委托诉讼代理人：黄月冷，女，福建漳州农村商业银行股份有限公司法律合规部总经理，住芗城区。 被告：王云，男，1970年5月13日出生，汉族，住芗城区。 被告：陈雪珍，女，1969年4月1日出生，汉族，住芗城区，系被告王云之妻。 第三人：漳州永丰达建材有限公司，住所地芗城区金峰工业开发区前山村，统一社会信用代码913506020523468553。 法定代表人：王云，总经理。 第三人：宝达（漳州）混凝土有限公司，住所地漳州金峰开发区，统一社会信用代码91350600611473480W。 法定代表人：王云，董事长。 第三人：谢学友，男，1976年6月13日出生，汉族，住漳州。 第三人：王兰，女，1989年8月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。 第三人：邓晓，女，1988年7月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。 第三人：王德军，男，1963年2月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。 第三人：周卫华，男，1978年10月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告王光文与被告福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）、王云、陈雪珍，第三人漳州永丰达建材有限公司（以下简称永丰达公司）、宝达（漳州）混凝土有限公司（以下简称宝达公司）、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢琤、被告漳州农商行的委托诉讼代理人黄月冷）、被告王云（系第三漳州永丰达建材有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司的法定代表人）到庭参加诉讼。被告陈雪珍，第三人谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华经公告开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王光文向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告王光文与被告王云、被告陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、请求确认原告对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权。三、请求判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行。四、请求判令被告王云、被告陈雪珍协助原告王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续。五、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2016年12月15日，原告与被告王云、被告陈雪珍签订《房地产买卖合同》约定：被告王云、被告陈雪珍将厦门思明区（即厦门思明区湖滨北路22号之一2601室，以下简称该房产）出售给原告，总成交价人民币1000万元，2016年12月20日之前将购房款转账至王云、陈雪珍指定的账户内。王云、陈雪珍应于2017年10月15日前全部办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，并将产权登记手续交由乙方保管。签订合同当日，两被告将该房产交付给原告。合同签订后，原告依约于2016年12月16日转账共计1000万元至被告王云、被告陈雪珍指定收款人林芸丹的账户内。2017年5月20日，原告与朱庆伙签订《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房产出租给朱庆伙，租赁期限20年。目前，该房产仍由朱庆伙占有使用。2019年2月21日，芗城区人民法院作出（2019）0602执788号执行裁定书，裁定对该房产采取查封措施。因此，原告于2019年4月26日向芗城区人民法院提出执行异议。芗城区人民法院于2019年5月30日作出（2019）闽0602执异36号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，在芗城区人民法院查封该房产之前，原告与被告王云、被告陈雪珍已签订合法有效的《房地产买卖合同》并已支付全部购房款，且在签订合同当日已合法占用使用该房产，故法院不得执行讼争房产。为此，特提起诉讼，恳请依法支持原告全部诉讼请求。 被告漳州农商行辩称，一、案涉《房地产买卖合同》不真实，且损害第三人的利益，属于无效合同。首先，原告虽然提交了其与被执行人王云、陈雪珍签订的《房屋买卖合同》，但该合同当事方只有买卖双方，而没有中介方，证明原告与被执行人关系亲密，对于执行标的抵押于我行的事实不可能不知情。故，该合同的真实性不能确定。其次，原告称于签订合同当日即2016年12月15日，王云、陈雪珍将案涉房产交付给原告，但2017年5月30日王云委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对讼争的房屋进行抵押价值评估，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司实堪估价师杨银坤、实堪估价员胡雨到现场拍照评估，并于2017年6月1日出具编号为厦银晟估字2017商2986号的《房地产抵押估价报告》，该证据可以证明原告并未实际占有案涉房产。另外，2017年8月3日王云、陈雪珍向我行声明其抵押于我行的址于思明区湖滨北路22号之一2601号房地产没有出租他人，今后，经我行书面同意的前提下，才能将该抵押物出租他人。但至今我行从未同意王云将该抵押物出租他人。第三，虽然原告提交了物业管理费发票、收款收据等票据，但时间均在我行抵押登记之后且不论相关票据真实与否，仅从票据内容上就可以看出该证据不能证明物业管理费、水电公摊系原告缴纳的，因为原告并没有提交支付凭证。同时，我行注意到，原告提交的票据均系物业单位出具的，而由国家电网出具的电费缴纳证据，原告却未能提交。在原告“实际占有房屋”的数年时间里，难道从来不用电，不发生电费？显然悖于常理。而且，在原告提交的所谓《房屋移交单》上不仅没有水、电、煤气等通常移交房屋所必须的记载内容，却存在一份《装修保证书》的“被移交文件”，而该文件又被涂改为“房屋使用说明书”，由此可以推断该证据并不真实。因此，原告的证据不能证明其已经实际占有使用房屋。第四，从原告提交的房屋买卖合同来看，原告购买总价款为人民币1000万元，房屋面积为302.11平方米，折合每平方米单价为33100元。众所周知，厦门岛内中高档房产经过2015年一年的高涨之后，自2016年起就再无40000元以下的价格。我行查到某一同地段房产司法拍卖案例（详见证据三），470.22㎡房产的评估价值是2700万元，折合每平方米单价57400元。因此，原告称其以33100元/㎡的价格受让执行标的，显然严重低于市场价格，是虚假交易。第五，原告并未提供任何证据证明非因其自身原因未办理过户登记。相反，我行早在【2017】年【8】月【7】日就已经办理了房屋抵押登记，证明案涉房产在此之前就已经具备办理过户登记的条件。充分证明其是基于自身无法公之于众的原因才没有办理过户登记，而不是基于其他非原告的原因。由此可见，该协议双方意思表示不真实且损害第三方利益，属于无效合同。更为重要的是，从上述种种反常以及极低的价格来看，案外人提出的执行异议不排除虚假诉讼的可能性。二、我行依法对址于厦门市思明区湖滨北路国际广场26层A单元的房屋享有抵押权，依法享有优先受偿权，原告提出停止对案涉房屋的执行应予驳回。漳州永丰达建材有限公司因向我行借款，将王云、陈雪珍名下址于厦门市思明区湖滨北路国际广场26层A单元的房屋抵押于我行，并于【2017】年【8】月【7】日办理抵押登记，经人民法院生效法律文书判决，我行对于该执行标的依法享有优先权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告若将执行标的排除执行，除了具备法定的情形外，还需要其本人对执行标的所享有的权利能够排除执行。《物权法》第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。我行对本案执行标的所享有的抵押权是物权法规定的担保物权种类之一，适用上述善意取得制度，已经依法办理了抵押登记，而我行对执行标的折价、拍卖、变卖所得款项的优先权亦已经人民法院生效法律文书确定。相反，原告主张其已经受让了执行标的，但却没有办理过户登记，其对执行标的享有的权利不是法定的物权，而是合同法上的债权请求权，不能对抗经过登记的抵押权。因此，即使原告与被执行人关于上述执行标的的交易真实、合法、有效，也不能对抗我行对该执行标的行使优先权，其提出的执行异议没有法律依据。综上，原告就被执行人名下址于厦门市思明区湖滨北路国际广场26层A单元提出的执行异议没有事实和法律依据，且涉嫌虚假诉讼，请求法院依法予以驳回。 被告王云辩称，我与王光文案件，我因经营款项借款向芗城区宝银小额贷款公司借款发生，当时因为按揭没有还完，所以需要担保，签署买卖协议，房子签署的目的就是为了贷款，作为担保，不是买卖。当时为了办理手续具体跟谁签字，因时间有点久远记不清。还有一点可以佐证，如果仅仅是房屋买卖，怎么会有那么多人可以在后面签字盖章，我老婆也有一起签字。1000万元，款项如何支付我忘记了，该笔款项我有收到，但我当时是宝银小额贷款有限公司的股东。该笔款项与林芸丹的转账是两码事。本人从未收取或委托他人或单位收取王光文或林芸丹支付的坐落在厦门思明区的购房款人民币壹仟万元。王光文是漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司出纳。本人向宝银小额贷款有限公司借款1000万元为事实，尚未还款。与原告签订的协议为担保作用，不是买卖关系。 被告陈雪珍未答辩。 第三人谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华未答辩。 经审理查明：被告王云向芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元，尚未偿还。王光文是漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司出纳。 2016年12月15日，王云、陈雪珍（甲方）与王光文（乙方）在漳州市芗城区订立一份《房地产买卖合同》，合同约定：王云、陈雪珍将厦门思明区的房地产（目前银行按揭中，尚未取得产权登记证），建筑面积302.11㎡，出售给王光文。双方议定总成交价人民币1000万元，其中银行按揭余款由甲方自行结清，与乙方无关。付款方式为乙方于2016年12月20日前以银行转账方式一次性将购房款转账至甲方指定开户在泉州银行漳州芗城支行账号62×××76户名林芸丹中。甲方保证上述房地产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理人林芸丹签署各项文件、合同、收取本合同议定的售房款及有关该房地产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全额赔偿等。2016年12月15日，王云、陈雪珍在厦门市公证处办理一份公证委托书，委托林芸丹对福建省厦门市国际广场26层Ａ单元代办理和领取不动产权证书、他项权证等、代为偿还上述房产之相关贷款，办理贷款结清等、有权出售上述房产（售房款不得低于人民币壹仟万元）等。 2016年12月5日，王云、陈雪珍与王光文签署一份《房屋移交单》，内容为“根据2016年12月5日签订的《房地产买卖合同》第4条约定，卖方于2016年12月15日将址在厦门市思明区湖滨北路国际广场26层A单元的房产交付给买方，买方查验后确认符合合同约定，并予接收。同时，卖方当场交付买方钥匙13把、电子门禁3个和《房屋质量保证书》、房屋使用说明书等各一份”。 2016年12月16日，王光文于2016年12月16日转账1000万元至林芸丹的账户（62×××76）。 另查明，本院在审理漳州农商行与永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍金融借款合同纠纷一案过程中，本院依据漳州农商行的申请，依法于2018年11月5日轮候查封王云名下址在厦门市思明区。2018年12月21日本院作出（2018）闽0602民初9599号民事判决：一、漳州永丰达建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还福建漳州农村商业银行股份有限公司借款本金1200万元及利息、罚息、复利813900.19元（利息、罚息、复息暂计至2018年9月20日），并从2018年9月21日起至借款还清之日止按本案借款合同的约定继续计付利息、罚息及复息；二、福建漳州农村商业银行股份有限公司对本案抵押物，即王云、陈雪珍所有的址于厦门市思明区【抵押登记编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0094182号】的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、宝达（漳州）混凝土有限公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍对本案债务承担连带责任；其清偿本案债务后，有权向漳州永丰达建材有限公司追偿；本案受理费98683元，财产保全费5000元，均由永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍负担。因永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍未履行生效判决所确定的义务，漳州农商行向本院申请执行，2019年2月19日本院予以立案，案号（2019）闽0602执788号。2019年2月21日，本院向被执行人永丰达公司、被执行人宝达公司、被执行人王云、被执行人谢学友、被执行人王兰、被执行人邓晓、被执行人王德军、被执行人周卫华、被执行人陈雪珍发出执行通知书。上述被执行人未按执行通知履行。 另本院在审理（2018）闽0602民初990号中国工商银行股份有限公司漳州分行与亚投（厦门）工程建设有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司、王兰、王毅德、周卫华、向旭芳、王云、陈雪珍、王德军、李发秀金融借款合同纠纷一案中，于2018年3月15日首先查封王云名下址在厦门市思明区。2019年2月2日，本院在执行（2019）闽0602执366号中国工商银行股份有限公司漳州分行与亚投（厦门）工程建设有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司、王兰、王毅德、周卫华、向旭芳、王云、陈雪珍、王德军、李发秀借款合同纠纷一案中轮候查封上述房产。 王光文于2019年4月26日向芗城区人民法院提出执行异议。芗城区人民法院于2019年5月30日作出（2019）闽0602执异36号执行裁定书，以“王光文提供的泉州银行账户交易明细信息，付款方系王光文，收款方系林芸丹，该证据不足以证实其已向王云、陈雪珍支付全部价款。王光文亦未能提供证据证实非因其自身原因未办理过户登记。综上，王光文的异议请求依据不足，本院不予支持”，据此，裁定：驳回王光文的异议请求。 上述事实原告及到庭被告及第三人的庭审陈述和原告提供的《房地产买卖合同》、《房屋移交单》、（2016）厦证内字第37038号公证书、泉州银行账户交易明细信息、（2019）闽0602执异36号执行裁定书等证据在案佐证。 综上所述，本院认为，2016年12月15日，原告王光文与被告王云、陈雪珍签订《房地产买卖合同》，被告王云、被告陈雪珍将厦门思明区（即厦门思明区湖滨北路22号之一2601室）以1000万元出售给原告王光文（漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人），而被告王云芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元，尚未偿还。原告王光文将购房款1000万元汇至合同约定收款人林芸丹的账户，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司的出纳。因此，原告王光文与被告王云、陈雪珍签订的《房地产买卖合同》名为房屋买卖，实为被告王云、陈雪珍以厦门思明区房屋抵偿债务的协议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条的规定，该协议是双方真实意思表示，依法成立。因此，本案原告王光文与被告王云、陈雪珍之间并不存真实的房屋买卖关系，故原告王光文请求依法确认原告王光文与被告王云、被告陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效、确认原告对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权及判令被告王云、被告陈雪珍协助原告王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续等诉讼请求，本院依法不予以支持。被告王云主张因其向原告借款芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元时，是以该讼争房屋作为抵押，但未办理抵押登记，根据《担保法》第四十一条的规定，该抵押行为无效。其后，虽双方协商以讼争厦门思明区房屋抵偿债务，但该以房抵债行为不具有优先性，如讼争房屋因第三人合法追索不能作为抵债物清偿债务情况下，被告王云应另行清偿债务。本案漳州农商行对本案抵押物，即王云、陈雪珍所有的址于厦门市思明区【抵押登记编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0094182号】的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，漳州农商行向本院申请执行，因此，原告请求判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行，不能成立，应予驳回。被告陈雪珍，第三人谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本案依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、的规定，判决如下： 一、驳回原告王光文请求依法确认原告王光文与被告王云、被告陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。 二、驳回原告王光文请求确认原告对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权及要求被告王云、被告陈雪珍协助原告王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续。 三、驳回原告王光文请求判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行。 案件受理费81800元，由原告王光文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  林文婷 人民陪审员  杨莲金 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  郭陈煌