襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初1005号原告：襄阳居然之家家居市场管理有限公司（下称襄阳居然之家），住所地：襄阳高新区长虹北路民发天地18幢1单元10层4室。法定代表人：谢鹏飞，该公司负责人。委托诉讼代理人：鲍磊、王虎，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：马强，男，1974年3月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：姜君安，湖北隆中律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告襄阳居然之家与被告马强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告襄阳居然之家的委托诉讼代理人鲍磊、王虎，被告马强的委托诉讼代理人姜君安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳居然之家向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月21日签订的《居然之家招商合同》商铺租赁合同，并腾退房屋；2、被告支付从承租之日起至合同解除之日止拖欠的租金和市场管理费（截止起诉日2019年2月28日的租金为942072.72元、市场管理费为40752元）；3、判令被告支付违约金74570.4元；4、被告赔偿律师费7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月21日，原、被告签订了合同编号为JM50-6003616001的《居然之家招商合同》商铺租赁合同，约定原告将位于襄阳天贸城店一号楼一层、面积为679.15平方米的场地租给被告用于商业经营使用，租金标准为每天1.83元/㎡，并按每月1698元支付市场管理费，合同租赁期限为2016年8月20日至2019年6月30日止，共计1045天。合同还约定若被告未按约支付租金等费用的，被告应每日按未付金额的1%向原告支付滞纳金逾期支付时间超过7天，原告视同被告违约并有权随时终止合同。同时双方还约定了如因被告违约导致合同提前终止的，被告除应补齐所欠租金及费用，退还原告在合同期内给予被告租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中的补贴外，被告还须赔偿原告相当于两个月租金的违约金。合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告使用，履行了交付出租场地的义务，但被告却未按约及时履行交纳租金的义务，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼中，因合同约定的租赁期限届满，原告明确要求支付拖欠的租金和场地占用费和市场管理费的期限至2019年6月30日。被告马强辩称：1、原告和襄阳星泓商贸物流有限公司(下称星泓商贸物流公司)、襄阳星泓商贸发展有限公司（下称星泓商贸发展公司）、武汉居然之家家居有限公司（下称武汉居然之家）之间存在关联关系，这四家公司利用其关联公司频繁变换主体交叉经营，先后收取被告19万元后，互相推诿，从而引发本案纠纷；2、原告并非房屋的所有权人，出租房屋属无权处分，租赁合同属于效力待定合同，故诉称解除合同不能成立；3、原告实际收取租金和管理费均是从货款中直接扣除，自始至终未与被告办理过结算，所有费用都掌控在原告手中，故被告不存在拖欠租金和违约的问题；4、原告对租金的计算掩盖了免租期，加重了承租人的负担，计算管理费的标准和金额是错误的；5、主张的律师代理费无合同和法律依据，故依法应当驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张依法提交了加盟委托管理协议、居然之家招商合同、企业信息公示报告、租金明细、收据等证据；被告马强提交了企业信用信息、收据、交款凭证、销售合同等证据。本院组织双方当事人对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年2月21日，原告襄阳居然之家（甲方）与被告马强（乙方）签订合同编号JM50-6003616001的《居然之家招商合同》，该合同第一条合作形式约定：甲方将位于襄阳天贸城店一号楼一层面积679.16平方米、摊位号为JM50-1-1005的场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第三条合同租赁期限、免租期、计租期约定：租赁期限自2016年8月20日至2019年6月30日，共计1045天。免租期共计543天，具体时间为2016年10月1日至2016年10月31日，31天；2016年12月1日至2016年12月31日，31天;2017年2月1日至2017年2月28日，28天；……。第四条租金及付款方式约定：自2016年8月20日至2019年6月30日每平方米日租金1.83元，共1298767.80元，合同期内乙方共计应付甲方租金623905.68元，支付方式为每3个月一付；第六条保底销售和市场管理费约定：乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.50%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理费服务；乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方500元，合计1698元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。第八条合同保证金约定：乙方在交纳首期租金的同时需向甲方交纳合同保证金……当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务……乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金4万元。第六章第二十七条约定：为减少结算过程中的风险、方便消费者，甲方为乙方提供统一收银服务，乙方须在送货之前要求消费者将货款和相关费用交至甲方。第二十八条约定：甲方必须在每月10日之前将乙方上月（自然月）的货款支付给乙方……。第二十九条约定：乙方结算货款时，必须给甲方提供资金收据；乙方欠交甲方的各种款项，在经甲方催缴三次以后，乙方仍不交款的，甲方有权从货款中直接抵扣。第十三章第五十三条违约责任约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金……。合同签订后，原告于2017年2月28日从收取被告的货款中扣取了100669.93元，用于抵扣合同保证金4万元、促销费2037.45元、2016年8月20日至2017年1月31日期间的市场管理费9148元、2016年8月20日至2016年11月30日期间的租金49484.48元；于2017年3月17日扣取117282.12元，用于抵扣2016年12月1日至2017年2月28日的租金38528.04元、2017年3月1日至2017年5月31日的租金77056.08元、2017年2月1日至2017年2月28日期间的市场管理费1698元。后双方产生纠纷，马强未按约交纳租金，也不再通过卖场收银台收取货款，致使原告无法扣取租金和费用，故引起纠纷。另查明，襄阳居然之家、星泓商贸公司、星泓物流公司均系独立法人，法定代表人均为谢鹏飞。襄阳居然之家系星泓物流公司与武汉居然之家签订加盟委托管理协议后依法成立的，由星泓物流公司独资设立。星泓物流公司由星泓商贸公司独资设立。被告马强在与襄阳居然之家签订招商合同之前，已经在涉案商铺处进行经营，2014年6月17日，星泓商贸公司收取了马强10万元，并给马强出具了10张1万元的收据，收据事由处为空白。2014年9月21日，星泓商贸公司收取马强5万元，给其出具了一张收据，收款事由处注明为租赁定金。2015年4月14日，武汉居然之家收取了马强4万元，并给其出具了两张共计4万元诚意金的收据。庭审中，襄阳居然之家同意将武汉居然之家收取的马强4万元诚意金抵付马强所欠的相应的租金。诉讼中，马强在未与襄阳居然之家办理结算手续的情况下，于合同到期日2019年6月30日前已搬离涉案商铺。本院认为：原告襄阳居然之家与被告马强签订的《居然之家招商合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。被告辩称原告并非房屋所有权人，无权出租房屋，故租赁合同属效力待定合同，经查原告系星泓物流公司根据与武汉居然之家签订加盟委托管理协议后依法成立的，且星泓物流公司出具有授权委托书，故其辩称理由，于法无据，本院不予采信。对于原告要求解除合同，腾退商铺的请求，因被告未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。经查，原告在未先行通知被告解除合同的情况下，即向法院起诉请求解除合同，故本院认定原告递交起诉状后并经由法院向被告送达的行为视为向合同相对方发出解除合同的通知，合同解除的时间为起诉状副本送达至被告之日，即2019年5月7日。关于所欠的租金、市场管理费和违约金的问题，因合同第五十三条第2项中约定，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠，还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金，故原告请求被告退还免租期租金和赔付违约金的请求，符合双方合同约定，本院予以支持，但考虑到马强未继续支付租金是因为原告的关联公司星泓商贸公司和武汉居然之家在签订合同之前收取其19万元未予返还或冲抵的实际情况，本院认定双方争议的19万元对应的租赁期间不是其恶意拖欠，该期间的免租期减免优惠可不予退还。经查，被告已交清2017年5月31日之前的租金和2017年2月28日之前的市场管理费，原告同意武汉居然之家于2015年4月14日收取的马强4万元诚意金抵付相应的租金，故抵付相应租金的天数为32天[4万元÷（1.83元/日/㎡×679.15㎡）］，即抵付后自2017年9月2日起开始拖欠租金。星泓商贸公司所收取的15万元对应的免租期为121天[15万元÷（1.83元/日/㎡×679.15㎡）］。关于所欠租金、市场管理费和违约金的数额，因原告起诉时合同未到期，其主张的租金和市场管理费截止时间为2019年2月28日，诉讼中合同已到期，经本院释明，原告明确表示对2019年2月28日之后的租金和合同解除后的占用费以及市场管理费一并主张，为减少当事人诉累，本院对此一并予以处理。基于上述核算，本院认定马强自2017年9月2日起开始拖欠租金，至合同到期日2019年6月30日止，拖欠租金和占用费的天数为666天，减去抵付的免租期121天，应付租金数额为677350.25元[1.83元/日/㎡×679.15㎡×（666天-121天）］；自2017年3月1日起开始拖欠市场管理费，至合同到期日，共计拖欠的市场管理费为47544元（1698元/月×28月）；应支付的违约金为74570.67元（1.83元/日/㎡×679.15㎡×60天）。因合同约定已交纳合同保证金在撤场时可以冲抵被告应付的债务，故本院认定被告已交纳的4万元保证金在冲减相应的租金后，被告应付租金为637350.25元（677350.25元-4万元）。至于马强向星泓商贸公司支付的15万元，原告不同意在本案中抵扣，因星泓商贸公司与本案原告系各自独立的法人，该15万元不能在本案中直接抵扣，但马强可另行主张权利。对于原告要求赔偿律师代理费7000元的请求，因其未举证证明其已实际支出上述费用，故本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，以本院评述为准，不符部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告襄阳居然之家家居市场管理有限公司与被告马强于2017年2月21日签订的合同编号为JM50-6003616001《居然之家招商合同》于2019年5月7日解除；二、被告马强于本判决生效之日起五日内向原告襄阳居然之家家居市场管理有限公司支付拖欠的租金和场地占用费637350.25元、市场管理费47544元、违约金74570.67元，三项合计759464.92元；三、驳回原告襄阳居然之家家居市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14380元，由被告马强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  臧玉红人民陪审员  杨 炜人民陪审员  曹艳芳二〇一九年十二月十日书 记 员  闫莉敏