广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17593号原告：林蕴思，女，1991年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区********，统一社会信用代码。法定代表人：丁历，总经理。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。委托涉讼代理人：**，广东至高律师事务所律师。原告林蕴思与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈俊栩，被告委托诉讼代理人欧阳湘琴、**均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年12月15日签署的《室内装修委托合同》有效；2.被告因装修质量不合格退还原告装修款136500元（按每平方米1500元计算，共91平方米）；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月15日分别签署了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《室内装修委托合同》，分别约定原告向被告购买其开发的位于佛山市南海区XX房，并约定由原告委托被告就原告购买的XX房进行统一装修。《室内装修委托合同》约定了服务内容及价格、交付标准及时间、付款方式、双方权利义务、违约责任、其他约定共六个条文以及两个附件，其中，委托服务总包干价454685元，被告应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到交付约定装修交付标准的，甲方有权要求进行整改，但不影响房屋的交付。但自原告于2018年12月30日收楼后，涉讼房屋的装修陆陆续续多次出现问题，存在卫生间、大阳台渗漏水、墙面背景板、地脚线、房间木地板发霉、卫生间地板空鼓、墙纸破裂等多种问题，原告也多次向被告所聘请的物业进行反映并进行保修，虽物业均会进行维修，但重新维修的地方仍然会出现如发霉的情况，装修质量严重不堪，严重影响原告的起居生活。自原告收楼后，同项目的其他商品房也出现和原告一样的装修质量问题，多名业主自收楼后不断向被告进行维权，被告也就其所交付的商品房装修质量不达标与众业主多次协商，但都协商无果，于2019年7月1日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具《关于XX项目相关信访问题的回复》（南建信[2019]0157号）向业主进行了回复，也体现了被告所交付的商品房装修质量存在严重的问题。被告在开售本案商品房时对外称带装修交付，该装修标准为9A标准，该对外宣传明显与实际严重不符，根据装修合同所约定的总包干价为454685元，本案商品房面积为91平方米，套内面积为69平方米，即使按照建筑面积计算，其单价也为5000元/平方米，被告所交付的装修质量与该价钱相差太远，亦明显超出了行内标准的收费。原告认为，原被告在真实意思表示的基础下签署装修合同，没有违反法律的强制情形规定，依法成立有效，但被告没有按照原告所支付的装修费用按其售楼时所称的9A标准进行交付，明显存在违约，也明显违反了民法通则中的诚实信用及公平原则，因被告的确向原告交付了装修，但原告认为被告交付的质量标准最多值3500元每平方米（含利润），故原告起诉要求被告返还1500元每平方米的装修款。被告辩称：一、对原告第1项诉讼请求无异议，确认原被告于2017年12月15日签署的《室内装修委托合同》有效；二、《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》是一体的，不应当割裂两份合同分别计算价款。首先，《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》签订日期相同，约定的交付时间相同，已经证明双方交易的标的物实为带装修的商品房，而非向原告交付毛坯房后，原告委托被告对商品房进行装修。其次，《室内委托装修合同》第六条第3款约定：“本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同（预售）》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同（预售）》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条约定及《商品房买卖合同（预售）》约定向乙方支付违约金。”且在原告做出的相关承诺书中也有类似的承诺，由此可见，双方确认两份合同是一体的，应当一并考虑。第三，原告向被告支付总房款1885626元，被告向原告交付带装修商品房，双方交易标的实为带装修商品房，毛坯和装修是一个整体。之所以后续分别签订《商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》并分列两个价款，是双方为了顺利完成交易合意而成的变通做法。第四，在合同实际履行方面，被告已按约定交付带装修的商品房，且原告明知其购买的即为带装修的商品房，交易价格为1885626元，后续双合同的做法是双方当时为了能顺利签约，双方协商一致的操作，没有损害原告的合法权益。第五，原告是按总价1885626元以及《商品房买卖合同（预售）》约定标准作为其向被告主张逾期交楼违约金的计算依据，进一步证明原告也是认可涉讼房屋最终交易价实为两份合同的总价。现商品房整体已升值，原告无视并推翻其当初购买涉讼房屋的真实意思，将商品房以及装修分割开主张装修差价的真正目的是为获取超出合同预期的更大利益，有违诚实信用，也是对被告的不公平。三、原告主张按1500元每平方米赔偿差价款没有依据。裕朗通公司已根据合同约定通知原告收楼，原告亦在2018年12月30日办理了收楼手续。即使原告后续认为被告交付的商品房存在质量问题，也应向被告主张修复责任，现原告主张装修价款没有依据，且按照1500元每平方米赔偿更是没有任何依据，应由原告承担举证不利的后果。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》、补充协议原件各1份，用以证明原被告于2017年12月15日签订预售合同、补充协议，约定原告向被告购买涉讼房屋。3.《室内装修委托合同》原件1份，用以证明原被告于2017年12月15日签署装修合同，合同约定服务内容、价格、交付标准及时间、付款方式、双方权利义务、违约责任、其他约定的条款以及附件一、二。4.发票原件2张，用以证明原告按照预售合同、装修合同的约定支付了全部购房款。5.涉讼房屋照片打印件1组，用以证明原告委托被告进行装修的商品房存在严重质量问题，被告交付的装修成果与实际交付标准不相符，造价与原告支付的装修款相差太大。6.佛山市南海区住房城乡建设和水利局的回复函打印件1份，用以证明因被告交付的商品房装修质量严重不符合标准，各业主向相关部门进行维权，该局回复并建议业主通过诉讼途径解决。7.视频光盘1张，用以证明涉讼房屋经被告修复后仍存在的质量问题。被告举证如下：1.竣工备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工备案表，各项指标均验收合格，满足交付条件。2.特种设备使用标志（电梯安全检验合格证）原件2份、关于实施新《电梯使用标志》有关问题的通知打印件1份，用以证明电梯验收合格，可投入使用。3.收楼通知书、收楼物品领用登记表原件各1份，用以证明涉讼房屋满足合同约定标准，原告在2018年12月30日办理收楼手续。4.XX物业服务中心维修单复印件6张，用以证明涉讼房屋根据原告的要求及时进行了维修，原告表示满意。5.网页截图打印件4张，用以证明涉讼房屋总价与周边楼盘的价格相近，两份合同的总价是涉讼房屋的房价。经庭审质证，被告对原告举证1-4的真实性无异议，原告对被告举证1-4的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证5的照片未能直接反映为涉讼房屋情况，被告亦不确认，本院对该些证据不作认定；2.原告举证6回复函为政府相关部门的回复，加盖有出具部门的公章且载有相应回复编号，被告有异议但未举证反驳，本院对该份证据的真实性予以确认；3.原告举证7视频光盘，本院将结合其他证据和案件事实综合认定；4.被告举证5的网页截图拟证明涉讼房屋周边房屋价格，但该截图未能反映类比楼盘房价的时间区段，本院对该组证据的关联性不予确认。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区********房。2017年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：被告将涉讼房屋售予原告，总价款为1430941元；被告应当在2018年12月30日前向原告交付涉讼房屋；（第九条）涉讼房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉讼房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告查验的涉讼房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；被告未按约定时间将涉讼房屋交付原告的，逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。等等。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：原被告就涉讼合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称装修合同），约定：甲方自愿委托乙方对涉讼房屋进行统一装修，委托服务总包干价454685元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用；交付时间为2018年12月30日；双方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时直接安排具有资质的装修单位进场装修；甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修单位进场装修。甲方对装修标准和服务包干总价已进行充分考量，并实地察看了该项目样板房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利。甲方应按乙方通知日期办理该房屋的交付手续，如甲方未按乙方通知日期办理交付手续，则视为甲方对该房屋交付质量无异议，该房屋自乙方通知日期起视为已实际交付甲方，该房屋的风险责任由甲方承担。如因甲方未按期办理交付手续，给乙方造成损失或增加的费用应由甲方承担。乙方应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付。该房屋的装修由乙方在保修期内按国家规定为甲方提供保修服务。合同双方应严格履行本合同约定的义务，除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金，等等。同日，原告出具承诺书，确认如原告单方解除装修合同，则视为原告同时解除认购书和涉讼合同、补充协议，并同意按涉讼合同和补充协议约定承担相应的违约责任。2019年5月19日，被告分别出具发票确认原告已支付款项1430941元和454686元。诉讼中，原告主张涉讼房屋存在地脚线发霉、木地板发霉、卫生间向四周渗水、阳台天花渗水、卫生间墙身缝隙过大、门框破损等质量问题。原告确认被告曾进行过修复，但部分项目仍未修复完毕。本院认为，原、被告签订的涉讼合同和室内装修委托合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全部履行义务。原告诉请确认室内装修委托合同有效，被告亦无异议，本院予以支持。原被告于同日签订涉讼合同、补充协议和装修合同，原告亦于同日出具承诺书。装修合同约定装修总包干价为454685元，双方同意一次性包干，不再另行结算费用；原告对房屋不作毛坯验收而直接安排被告进场施工；双方不得单独解除、终止履行装修合同，任何情况下须与涉讼合同同时履行或解除。从上述可见，涉讼合同与装修合同不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量。双方签订的装修合同虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦仅约定任何一方不得单方解除装修合同，否则应支付违约金。装修合同的乙方亦为作为开发商的被告。由此可见，装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从装修合同的条款内容来看，该合同实质系对涉讼合同的补充约定。结合原被告双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定装修合同是涉讼合同的组成部分，涉讼房屋的总价款应由装修合同约定的装修款及涉讼合同约定的购房款共同构成，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房款的一部分，与涉讼合同约定的毛坯房的价款，共同构成带装修涉讼房屋的总价款。综上，原告依据装修合同包干价的数额主张按每平方米1500元退还装修差价的诉请，理据不足，本院不予支持，对原告就涉讼房屋装修造价提出的鉴定申请，本院亦不予准许。原告主张的质量问题并非主体结构和地基基础问题，原告可通过要求被告限期履行保修义务或赔偿损失另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告林蕴思与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司于2017年12月15日签订的《室内装修委托合同》有效；二、驳回原告林蕴思的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费8120.28元，减半收取计4060.14元（原告林蕴思已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月十七日书记员  罗静雯