广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24595号原告：张锐，男，1992年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码440************992。委托诉讼代理人:范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黎建文，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良驹荣路桂畔上东区东乐路93号。法定代表人：**全。委托诉讼代理人：廖广婷，女，系该司员工。委托诉讼代理人：凌金水，男，系该司员工。原告张锐与被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人范真子、黎建文及被告诉讼代理人廖广婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金34369.58元（从2018年8月1日起至2018年12月17日止，合共138天，按房屋总价款2490549元的日万分之一计算）及原告改造飘窗费用29500元并承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于×××房，总价款2490549元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。截止至2018年12月17日，被告才取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件，即被告逾期138天交楼，根据合同约定被告应承担违约责任。另外，根据合同附件《豪华装修交楼标准》约定：“窗：采用高透光Low-E中空玻璃，飘窗配天然石台面”，被告交付原告的房屋并没有建造飘窗，被告未能按照合同约定的交付条件向原告交付房屋，应承担违约责任，赔偿原告飘窗改造的损失。被告辩称，2018年7月31日前，涉案房屋已验收合格，具备交付条件，被告已依约通知原告收楼，原告已于2018年7月31日收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，不存在逾期交楼的情形；原告没有产生损失，其要求逾期交楼违约金没有依据。被告向原告交付的商品房符合建设工程设计规划，且已取得规划部门的验收。原告自行改建飘窗的行为属于违建。涉案商品房的计价方式是按照套内建筑面积计算，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，飘窗并不计算面积收取价款。飘窗的有无并非影响原告购买的重要因素，并未对原告的居住产生实质性影响，因此也不会导致房屋价值产生变化。即使合同约定设有飘窗，原告主张的费用也高于市场行业价格，其要求被告赔偿的数额缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人就真实性无异议的证据确认真实性，对当事人就真实性有异议的证据认证如下：原告提交的装饰工程结算单，原告未能提供证据佐证上述证据中涉及的费用已经实际应用于争议的房屋，且案涉商品房窗户及外墙是经相应规划部门许可的，不可擅自更改，对于该证据本院不予采信。本院经审理后认定如下事实：2016年11月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于×××房，总价款2490549元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。上述合同的附件《豪华装修交楼标准》约定，“窗：采用高透光Low-E中空玻璃，飘窗配天然石台面”。另查明，案涉商品房对应的建设工程于2018年12月17日取得竣工验收备案表。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以行政部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，故本案原告收楼之日应为被告取得建设工程竣工验收备案表之日即2018年12月17日。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，被告逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。从2018年8月1日起至2018年12月16日止为138天，按照房屋总价款2490549元的日万分之一计算138天的违约金数额为34369.58元，该款项被告应向原告支付，原告该项诉请合法有据，本院予以支持。对于原告主张的变更飘窗设计的损失。上述《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋设置飘窗，但被告并未按照约定建设，建成的商品房没有飘窗，应属违约。且有无飘窗直接影响房屋购买者的购买意愿及长期使用体验。因此被告的违约行为事实上造成了原告的一定损失，本院酌定被告向原告赔偿27000元，对原告诉请中超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告张锐支付逾期交楼违约金34369.58元；二、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告张锐赔偿27000元；三、驳回原告张锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为698.37元（原告已预交），由原告张锐负担28.37元，被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担670元（被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇一九年十二月二十五日书记员  吕绮程