广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0391民初1116号原告：中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行。住所地：广东省深圳市宝安区建安一路50号。负责人：房一明，该支行行长。委托诉讼代理人：郑兴宝，广东惠商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。被告：邱悦成，男，汉族，1986年10月2日出生，住广东省高州市。第三人：吴泾沄，女，1976年10月22日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：王才明，广东阳皓律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行与被告邱悦成、第三人吴泾沄借款合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行委托诉讼代理人赵兵、被告邱悦成、第三人吴泾沄的委托诉讼代理人王才明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（下称借款合同）项下贷款全部提前到期；2.判令被告立即偿还贷款本金人民币（币种下同）3,736,040.85元及暂计至2017年11月27日的利息27,424.16元，合计3,763,465.01元（之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至所有款项还清之日止，利息按基准利率下浮10%即4.41%，利息从2017年10月24日拖欠开始暂计至实际清偿之日止，罚息在执行利率基础上上浮50%，罚息从2017年10月24日开始计算，复利计算标准同罚息利率计收，从2017年10月24日开始计算），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；3.判令原告对被告用于抵押的位于深圳市罗湖区布心路东乐花园乐富楼7A号房产[不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第0198860号]（下称涉案房产）享有抵押权，并有权就处分房产所得之价款优先偿还原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告继续清偿；4.判令被告承担全部诉讼费、保全费5000元及其他相关费用（包括但不限于公告费等）。事实与理由：2016年9月8日，原告与被告签订《借款合同》（合同编号81020120160018975）约定：被告向原告借款385万元，用于购买涉案房产，借款期限为252个月，自2016年9月23日起至2037年9月22日止。借款利率为浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10％；被告采用等额本息还款法还款：对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。如遇国家利率调整，按照规定执行。为担保债务的履行，被告将上述所购房产作为借款担保抵押给原告，双方于2016年9月21日在深圳市不动产权登记中心办理了抵押登记手续。合同签订后，原告于2016年9月23日依约向被告发放了贷款，但被告未按约定偿还借款本息；自2017年10月24日开始拖欠借款本息，截至2017年11月27日，被告共拖欠2期借款本息。为维护原告的合法债权，现依法诉至法院，请求依据我国《合同法》《担保法》等有关规定支持原告的上述诉讼请求。被告辩称，确认有签订合同，原告的全部诉讼请求不成立，是第三人欠银行钱，应该是第三人还钱。因第三人没有购房资格才委托被告购买东乐花园房屋，暂时挂靠在被告名下。被告和卖方之间真实的买卖合同，成交价440万元，定金10万元。第三人要求被告在抵押贷款时办理高贷，银行对房屋的评估价550万元，二手房约定定金20万元，首付款135万元，贷款385万元。卖方将多余的20万元定金及高贷超过房款部分的90万元转给第三人尾号445的工商银行卡。所以欠银行的钱应该由第三人偿还。第三人辩称，第三人并非涉案借款合同的当事人，且涉案贷款所购房产是登记在被告名下，该房产目前一直是由被告在使用，第三人也并非是涉案合同的实际借款人，被告主张涉案贷款合同项下的借款实际是由第三人所借没有事实和法律依据。第三人在深圳有购房资格，被告称的第三人没有购房资格是其凭空捏造，被告主张涉案房产是第三人委托其购买也没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，被告和案外人李雪艳向原告提交个人信贷业务申请表，贷款品种为二手住房贷款，贷款金额为385万元，被告和被李雪艳均有签名。2016年8月25日，被告向原告提交《个人信贷业务申请表》，该表中“（共同）申请人及配偶签字”及“抵/质押人（共有人）签字”处签写有“邱悦成、李雪艳”字样签名捺印，落款日期为2016年8月25日。2016年9月8日，原告与被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》），合同约定被告向原告借款385万元，用于购买涉案房产，借款期限为21年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。《担保借款合同》特别条款约定：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号为62×××70；抵押物为布心路东乐花园乐富楼7A（建筑面积126.12平方米、住房、房产评估价值550万元）；本合同争议由贷款人所在地人民法院管辖。《担保借款合同》通用条款约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：1.借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；2.借款人未按约定按期足额偿还借款……；出现以下情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用：1.债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；2.贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或者部分借款……；本合同所称“期限届满”或“到期”包括本合同项下债务履行期限届满，以及贷款人依照国家法律法规规定或本合同的约定宣布本合同项下债务提前到期的情形等内容。被告在担保借款合同中“借款人”和“抵押人”处签名及按手印。2016年9月12日，被告和卖方吴利霞签订深圳市二手房买卖合同，受让涉案房产。2016年9月21日，为担保债务的履行，被告将涉案房产作为借款担保抵押给原告，双方在深圳市不动产权登记中心办理了抵押登记手续。2016年9月23日，原告向被告发放贷款385万元。2017年5月19日，被告和第三人签订备忘录约定：涉案房产产权归第三人所有，房屋的按揭供款由第三人承担，并不得出现迟供、断供，否则造成被告信誉损失由第三人承担，该房屋的收益或亏损由第三人承受；本备忘录签订之日起，第三人开始供款，被告办理委托公证，并向第三人交付供款银行卡，用户名为被告，账号为62×××70。同日，被告出具《委托书》办理委托公证，委托第三人办理有关涉案房屋的各项事宜。2017年5月23日，广东省深圳市福田公证处对被告在委托书签名、按手印出具了公证书。被告于2017年9月23日最后一次还款，截止至2017年11月24日，本金余额为3,736,040.85元（其中逾期本金金额为19,485.68元），正常利息余额为27,424.16元。另查明，原告起诉时将被告邱悦成妻子李雪艳作为被告起诉，以本案债务为夫妻共同债务为由要求其与被告邱悦成共同承担还款责任。后在审理过程中，原告向本院申请撤回对李雪艳的起诉，本院于2018年10月8日作出（2018）粤0391民初1116号民事裁定书，准许原告撤回对李雪艳的起诉。本院认为，本案第三人为香港特别行政区居民，本案为涉港借款合同纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案当事人可以依法选择本案适用的法律。因当事人对法律适用未进行约定，本案原告在中华人民共和国内地注册成立，本案合同签订地、履行地、抵押物所在地均在我国内地，故本院依法根据最密切联系原则，确定中华人民共和国内地法律为本案准据法。一、关于被告是否应向原告承担还款责任的问题本案所涉的《担保借款合同》系原告与被告签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，被告应受该担保借款合同约束。被告主张其是受第三人委托购买涉案房屋及办理银行贷款，涉案房屋的实际购买人为第三人，被告的代理行为的法律后果应当直接归属于第三人，应由第三人向原告承担还款义务。被告提供的备忘录仅能证明被告与第三人就涉案房屋的所有权、按揭供款等事项作出约定的事实，从备忘录的文字表述上并不能体现相关约定效力可溯及至签订日之前。且根据合同相对性原则，该约定仅对被告和第三人产生约束力，原告不受该约定的约束。被告并未能提供与第三人关于购买涉案房屋及办理银行贷款的书面委托协议，其所提供的其他证据也没有明确记载第三人委托其买房、贷款，不能形成完整的证据链条证明该事实，故本院对其该项抗辩理由不予支持。故，原告已按照《担保借款合同》约定向被告发放了贷款，涉案房屋登记在被告名下，被告应按照《担保借款合同》约定向原告承担还款义务。二、关于被告应偿还的本金、利息、复利及罚息的金额确定问题涉案《担保借款合同》第11.4条约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。本案中，原告已经按照合同约定发放贷款后，被告确认截至2017年11月27日，其累计欠付两期借款本息，且在此之后被告未再履行任何还款义务，已构成违约，故原告依约宣告贷款于2017年10月24日全部提前到期，收回贷款本金、利息、罚息和复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张自2017年10月24日开始计算罚息、复利，但其提供的逾期清单中只显示生成了正常利息余额合计27,424.16元，本院对截止至2017年11月24日的利息按照27,424.16元予以保护。故，被告应偿还原告本金3,736,040.85元及计至2017年11月24日的利息27,424.16元。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。即借款到期后，借款人应当对借款本金支付逾期利息，即罚息，而不再支付利息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的有关规定，出借人可以计收复利，但复利的计算基础仅为正常利息，不包括逾期利息。2017年11月25日之后的罚息以本金3,736,040.85元为基数，复利以27,424.16元为基数，按照担保借款合同约定的利率计算方式计收至款项清偿之日止。三、关于原告是否可以行使抵押权的问题被告自愿将其名下深圳市罗湖区布心路东乐花园乐富楼7A号房产抵押给原告，并已办理房产抵押登记[不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第0198860号、抵押编号为DY-01D16011071]，抵押权已生效。根据案涉《担保借款合同》的约定，被告未按约定按时足额清偿债务，原告已宣布合同项下贷款全部提前到期，原告同时诉请确认其对涉案房屋享有抵押权，并就依法处分该抵押房产所得的价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邱悦成应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行贷款本金3,736,040.85元及暂计至2017年11月24日的利息27,424.16元（2017年11月25日起的罚息以本金3,736,040.85元为基数，复利以27,424.16元为基数，按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的利率计算方式计收至款项清偿之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行对登记在被告邱悦成名下位于深圳市罗湖区布心路东乐花园乐富楼7A号房产[不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第0198860号]享有抵押权，并有权就折价或者拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿上述债权;三、驳回原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行的其他诉讼请求。如果被告邱悦成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,907元，保全费5000元，由被告邱悦成负担。如不服本判决，原告中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行、被告邱悦成可以在判决书送达之日起十五日内，第三人吴泾沄可以在判决书送达之日起三十日内，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  彭 亮人民陪审员  徐加文人民陪审员  路凤萍二〇一九年十二月二十三日法官助理瞿德雄书记员翁扬附：一、原告证据目录清单证据1.个人购房担保借款合同；证据2.个人信贷业务申请表及结婚证；证据3.借款凭证；证据4.不动产登记证明书；证据5.个人贷款欠款情况明细表及逾期清单。二、被告证据目录清单证据1.备忘录；证据2.公证书；证据3.第三人的起诉状；证据4.护照、驾驶证；证据5.行驶证、执行裁定；证据6.文件收条、房产出质协议、催办函、证明、注塑登记表、曦龙花园房产证、第三人广州房产证；证据7.二手房买卖合同、资金托管协议、二手房买卖合同、购房担保借款合同；证据8.牡丹灵通卡账户明细清单、东乐花园房产证；证据9.微信聊天记录、第三人和地产中介的微信聊天记录、被告一和地产中介刘月梅的微信聊天记录；证据10.东乐花园交易税费、还贷及物业费用单据。