四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2251号 上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段13号。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓凌膑，男，1991年12月29日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：徐裕菊，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，四川明炬（南充）律师事务所律师。 上诉人四川恒河实业有限公司（简称恒河公司）因与被上诉人邓凌膑商品房预约合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 恒河公司上诉请求：撤销一审判决，改判决驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《预购房协议》是典型的预约合同。1、案涉项目2004年取得建设用地规划许可证，2010年取得国有土地使用证，2012年完成拆迁并通过项目规划，2015年取得案涉房屋预售许可证。2009年双方签订《预购房协议》时，项目什么都没有，《预购房协议》只能是预约合同性质。2、《预购房协议》明确项目规划方案、建设周期、交付时间均未最终确定，没有确定的楼栋号、单元号、门牌号及对应的面积，被上诉人在期间有三次选择是否签订《商品房买卖合同》的权利，被上诉人在期间确定了预购房的具体位置后，上诉人不得再次卖给他人或作其他用途，否则按被上诉人所交款项三倍赔偿，《预购房协议》也未约定办证条件和期限等，不具备商品房买卖合同的基本要素。二、一审判决上诉人交付一层94号门面房，但上诉人没有该标的物。一审法院认定损失错误。一审法院认定160元／平米／月租金没有依据，程玉华案180元／平米／月租金是出租给成都银行的含税租金，除该四间门面外，其余房屋大多空置，租出去的就是80-90元／平米／月租金。三、一审法院认定还房面积剩余902平方米没有任何依据。施工单位早就行使了优先受偿权用于解决民工工资问题，除还房面积外已无剩余。一审法院将用于还房的房源判决给被上诉人，违反了还房优先的原则。一审法院适用法律错误。 邓凌膑答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《预购房协议》具有本约合同的性质，合法有据。虽然上诉人与被上诉人签订《预购房协议》时，案涉房屋尚未建成，也未取得相应销售手续，但《预购房协议》具有商品房买卖合同要求的主要条款，如当事人的名称、商品房基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、超面积部分房款的计算方式、付款方式、付款时间、交房时间、争议解决方式、违约责任等；协议签订后，上诉人按协议约定收取了被上诉人交付的全部购房款；并且在被上诉人起诉前，上诉人已经取得案涉房屋的预售许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，一审法院将案涉《预购房协议》认定为有效的《商品房买卖合同》完全符合上述规定。上诉人和被上诉人签订的《预购房协议》中虽然约定了将来签订正式《商品房买卖合同》，但同时声明：将来签订的正式的“《商品房买卖合同》的主要内容仍以本协议为准。”且“即使法院判决本协议无效也不作为双方履行义务的依据，而本协议作为双方权利义务的唯一依据。”由此可见，双方在《预购房协议》中拟定将来签订的正式合同只是一个形式上的新合同，仅是对商品房交易中相关手续的完善，属于遵从房管部门的行政管理规定，其主要内容无须变更，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖内容也无需双方另行磋商并通过新的合同来确认。另，在程玉华、张维帮与上诉人房屋预约合同纠纷一案中，南充市中级人民法院的终审判决【（2018）川13民终3077号民事判决书】以及因上诉人申请再审，四川省高级人民法院做出的（2019）川民申1974号民事裁定书均认定《预购房协议》具有本约合同性质。上诉人有关《预购房协议》是预约合同的上诉理由与协议约定及法律规定明显相悖，不应得到法庭的支持。2、一审判决认定被上诉人所购房屋的门牌位置正确。上诉人与被上诉人签订的《预购房协议》第二条约定的房屋位置是“位于文峰街（蓝光香江国际楼盘对面），本项目由北向南顺序的第4间、第5间共二间商业门面，该商业门面属壹层临街门面”。从房屋分层平面图看，项目位于顺庆区由北向南从198号开始，即是外滩1号8号楼194号、196号二间门面。2017年2月8日，恒河公司向成都银行南充分行发出的《函告》明确，由于地名办重新编号，外滩1号8号楼变更为顺庆区一段。被上诉人申请一审法院向南充市房管局调取的《房屋面积计算成果表》显示，外滩一号8号楼的座落位置为顺庆区一段。由此可见，不管是从楼盘位置还是地名来看，一审判决根据双方签订的《预购房协议》及房屋分层图确定被上诉人所购房屋位于顺庆区完全正确。一审判决上诉人交付194号，即一层94号门面，比协议约定门面间数减少，有利于上诉人。3、一审判决根据同一地段相邻房屋的租金标准确定上诉人应当承担的租金损失，完全符合法律规定。一审中，被上诉人向法庭出示了同一地段相邻房屋2016年的月租金标准是180元／平方米，以后每年按6%上涨。截止2018年底，已超过200元／平方米／月。一审法院确定的160元／平方米／月已经远远低于同一地段的房屋租金，对上诉人更为有利，被上诉人未针对此项内容上诉是对自身权利的放弃。一审判决完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条有关逾期交房的，按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额的规定。上诉人在上诉状中所称的房屋空置，责任在上诉人，不能成为其拒付赔偿金的理由；至于上诉人所称的80-90元／平方米／月没有证据支持。二、还房限制不能成为被上诉人行使合法权益的障碍，一审法院依法判决合法有据。1、由于至今没有还房方案，被上诉人所购房屋并没有确定具体的还房户。因此，不属于还房优先的范畴。同时，还房是上诉人的责任，上诉人对自身责任的履行不能建立在对被上诉人合法权益的侵害之上。2、还房限制并不影响上诉人向已经购房的被上诉人交房。从南充市房管局对被上诉人解除还房限制的回复内容看，还房限制是根据上诉人的申请，经南充市顺庆城市建设投资有限公司（简称城投公司）同意后设立的。申请人是上诉人，上诉人可以随时申请解除。事实上，从原定还房限制3500余平方米，被逐渐解除限制、出售到目前只有不足2500平方米可以看出，设定了还房限制的房屋，上诉人是可以解除，并在不断解除中，借助行政手段滥用还房限制已经成为上诉人选择性履行义务、阻碍权利人实现合法权利的不法手段。如果不是被上诉人等的查封，上诉人解除限制的房屋会更多。因此，还房限制不应成为影响法院判决的依据。3、一审判决有关还房面积剩余902平方米的认定不仅有城投公司的证明为证，上诉人在2018年12月向城投公司递交的《关于释放部分商用房销售用于支付民工工资和还房货币补偿的紧急报告》中也明确自认：扣除实际还房面积1457.67平方米，按预案增加5%后，限制的还房面积尚有902.89平方米。4、上诉人称有关施工单位行使优先受偿权的说法与其自身向法庭提供的证据及其主张自相矛盾。在上诉人提供的《确定还房限制的函》中，上诉人明确了在还房前不得销售，现又称已限制的还房被抵偿给了建筑公司。说明上诉人肆意违约，以侵害被上诉人的合法权益获得不法利益。综上，被上诉人认为，上诉人的全部上诉理由均无事实和法律依据，依法应予驳回。 邓凌膑向一审法院起诉请求：1、判令恒河公司立即将邓凌膑购买的位于顺庆区交付给邓凌膑，并办理房屋产权证明；2、恒河公司自2014年12月17日起按月租金180元／平方米向邓凌膑赔偿逾期交房损失，直到房屋交付之日止；3、本案诉讼费、保全费及其他费用由恒河公司承担。 一审法院认定事实：一、邓凌膑与恒河公司房屋买卖合同的签订和履行情况 2009年12月11日，邓凌膑（乙方）与恒河公司（甲方）签订了《预购房协议》，约定由邓凌膑购买恒河公司启动开发的“外滩1号”房地产开发项目中位于南充市顺庆区由北向南顺序的第4间、第5间共二间商业门面，该商业门面为壹层临街门面，面积约100平米，邓凌膑在签订协议五日内一次性支付该物业的房款，在邓凌膑未表示放弃前，恒河公司必须保留邓凌膑预购物业的面积，不得另行销售。并约定了建筑面积单价为5500元／平米，面积约100平米，房款为伍拾伍万元。同时双方约定最终销售面积以南充市房管局产权产籍监理处核定的建筑面积为准，面积差异在5%范围内的，房价款按协议约定的销售单价在交房时结算；面积超过5%以上的部分按交房当时的市场价格标准计算；面积不足约定面积的5%以上部分，邓凌膑多交房款从交款之日起至结算之日止由恒河公司按年15%资金占用标准退还邓凌膑多交的房款及资金占用费；政府规定的其他费用，应由恒河公司代收的费用，双方在房屋交付之时进行结算。交房时间为2014年12月16日，交付期满而恒河公司不能交付的，邓凌膑可选择是否继续履行协议，交付期满10日内邓凌膑没有书面通知不继续履约，则该协议继续履行。案涉项目建筑规划方案及全部施工图确定后，正式对外销售前，恒河公司通知邓凌膑查阅建筑规划方案及全部施工图，邓凌膑根据建筑规划方案及全部施工图决定是否继续履约并在恒河公司通知后5日内书面告知恒河公司。邓凌膑须在接到恒河公司通知后5日内到恒河公司售房部确定预购房屋的具体位置以确定保留物业的具体位置、间数、范围；如在前述期限内邓凌膑不到恒河公司售房部确定预购房屋的具体位置，恒河公司只能保证留足约定门面间数，不得保证具体位置及面积。在签订正式合同前，邓凌膑可重新书面指定《商品房买卖合同》的买受人。邓凌膑不得干涉恒河公司对该项目的运作：包括恒河公司的专业思路，建筑设计方案、建设施工等。邓凌膑确定预购房屋的具体位置后，恒河公司不得再次卖给其他客户或用作其他用途，否则恒河公司按邓凌膑所交款项的三倍向邓凌膑进行赔偿. 2009年12月14日，邓凌膑委托邓云奎，通过中国工商银行向被告账户转款550000.00元。 二、案涉房屋的基本情况 根据房屋分层平面图，案涉项目标注位于顺庆区，即现在的一层194号、196号门面。 案涉项目相关手续办理情况：恒河公司于2004年6月11日取得建设用地规划许可证，于2010年12月9日取得编号为南充市国用（2010）第025404号国有土地使用权证，于2012年12月27日取得案涉项目（外滩1号6、7、8栋）建设工程规划许可证，于2013年1月24日取得案涉项目（外滩1号6、7、8楼）建筑工程施工许可证，于2015年5月21日取得外滩一号8号楼商品房预售许可证。 三、案涉房屋所涉还房事实 2017年3月28日，恒河公司向南充市房管局发出《关于确定还房范围的函》载明：“我开发中心开发的外滩1号项目承建部分还房工程，各种还房套数合计为618套，面积为49845平方米，营业房面积为1457.67平方米，其他非住宅面积为120平方米。经实际测绘核实：外滩1号6、7、8号楼住宅636套，面积52279.9平方米；7、8号楼1层150-198号附6号临街商铺为商业，确定为还房范围。在还房安置工作完成前不能对外出售，待还房安置工作完成后剩余房屋可对外销售。”同日，南充市顺庆城市建设投资有限公司在该尾部指示“同意”并加盖公章。 2018年3月2日，南充市顺庆城市建设投资有限公司作出《关于四川恒河实业有限公司外滩1号楼盘7、8号楼营业房及非住宅有关情况的说明》载明：“恒河外滩1号楼盘7、8号楼已建成营业房及非住宅总面积5850.34㎡，其中7号楼一层营业房面积1621.18㎡，8号楼一层营业房面积1972.07㎡，8号楼二层2257.09㎡。应还营业房（一层）面积1451.95㎡，非住宅（二层）面积120㎡。”并附拆迁明细表和房源明细表，拆迁明细表载明应还营业房面积为1451.95㎡；房源明细表载明7号楼一层营业房20套，建筑面积合计为1621.18㎡；8号楼一层营业房24套，建筑面积合计为1972.07㎡。 邓凌膑所购买房屋在确定的还房范围之内。 四、恒河公司申请继续释放还房限制的事实 2018年12月，恒河公司向城投公司递交《关于释放部分商业用房销售用于支付民工工资和还房货币补偿的紧急报告》，其内容为：恒河﹒外滩1号有部分商业还房，已于去年11月建成并竣工验收。由于贵司已明确春节前非住宅还房不能实施，致使我司需支付还房户过渡费，被贵司多限制的商业用房无法销售。春节将至，民工工资支付又将成为社会焦点。我司目前情况经营十分困难，几乎无其它销售来源，尚欠民工工资我司早已着手积极疏导动员抵部分地下室车位予以化解，但尚需700余万元现金支付。同时，在贵我两司的共同努力下，外滩1号商业还房工作逐步取得还房户共识，已有部分还房户明确表达选择货币补偿，相信在我司共同努力下外滩非住宅还房会顺利完成，但货币补偿又急需通过销售现有商业支付。目前我司提供还房范围面积为1557平方米，实际还房面积1457.67平方米，按预案约定增加5%预留面积应为1530.55平方米，我司已多预留。现贵司限制的还房面积尚有902.89平方米多余。为了解决春节民工工资支付，急需贵司释放200余平方米商业销售。同时，针对还房货币补偿，贵司可根据我司与还房户签订的货币补偿协议按同等价值释放相应面积的商业销售，用销售款支付还房户货币补偿，以此来推进还房工作。对释放商业销售款存入贵我双方监管账户，专项用于春节民工工资支付和还房货币补偿款。望即批准为盼。 2019年元月2日，恒河公司向南充市房管局递交《关于释放部分商业用房销售的申请》，内容为：春节将至，民工工资支付已成社会重大关切。我司经营困难已无其他资金来源，需要释放外滩一号60、62、64号房源167.01平方米，50号房源51.31平方米共218.32平方米销售予以支付。我司与城投公司商议申请对所属房源批准销售，销售收入存入两司监管账户，专项用于支付民工工资，请批准并办理合同网签手续。城投公司同意并在申请尾部签章。 2019年元月17日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处与城投公司一并向顺庆区政府递交《关于释放恒河公司部分商业房相关问题的请示》，主要内容为：恒河外滩1号营业房已于2017年11月竣工验收，恒河外滩1号7、8号楼1层150—198号临街商铺面积2459.89平方米锁定为还房范围。春节将至，由于无法完成营业房的安置工作，为解决民工工资问题，恒河公司向城投公司申请释放902.89平方米中的200余平方米用于商业销售，商业销售款存入双方监管账户，专款用于春节民工工资支付和还房货币补偿款。邓凌膑等人的诉求属于个人问题，可根据法院判决情况，在安置完成后的剩余房源中予以救济。 2019年元月22日，恒河公司向本院递交了《申请书》，申请解除对位于南充市顺庆区的查封。用位于顺庆区置换查封。理由为：春节将至，施工单位催促交割，政府监管部门同意释放外滩一号7号楼50、60、62、64号房源交割销售用以解决施工单位民工工资。同日，恒河公司向本院递交了《复议申请书》请求撤销本院（2017）川民初6539号之一民事裁定，解除对南充市顺庆区商铺的查封。主要理由为：7号楼包括查封的56号、58号、60号、62号商铺在内的多间房屋抵偿修建“外滩一号”6、7、8号楼的施工单位四川省阆中顺达建筑工程有限公司，以实现该公司的优先受偿权，故查封7号楼56号、58号、60号、62号商铺明显错误。 五、邓凌膑向南充市房地产管理局申请解除还房限制的事实。 因为涉及还房限制，邓凌膑向南充市房地产管理局递交了《关于解除还房限制的请求》，南充市房地产管理局于2019年1月23日作出《关于江意章、王阳中、邓云丰、邓凌膑申请解除还房限制的回复意见》答复如下：经我局调查，目前尚不能直接按你们提出的要求解除上述房屋的还房限制。原因是：该还房限制是我局根据2017年3月28日顺庆区城投公司与恒河公司共同申请办理的，是为保障还房的落实采取的限制措施，所以解除该部分还房限制必须由顺庆区城投公司与恒河公司共同向我局申请。为保障你们的合法权益，建议你们向人民法院提起民事诉讼或者提起行政诉讼，请求解除还房限制，我局将按法院的判决办理。 六、相关类案生效判决情况 一审法院作出了（2017）川1302民初6537号民事判决：一、被告四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内将位于南充市顺庆区门面房屋交付给原告程玉华、张维帮，并于判决生效之日起六十日内协助原告程玉华、张维帮办理房屋产权过户登记手续；二、原告程玉华、张维帮于判决生效之日起十日内向被告四川恒河实业有限公司支付房屋价款（按房屋实际面积计算后补差）尾款1054430.00元；三、被告四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告程玉华、张维帮赔付逾期交房损失（以月租金180元／平方米标准，按250平方米进行计算，自2014年12月17日计算至实际交房之日止）。（以上二、三项于判决生效之日起十日内进行品迭，以确定具体支付金额）。 上诉后，南充市中级法院作出（2018）川13民终3077号民事判决指出“认定双方签订的《预购房协议》具有本约合同性质，并无不当”，并判决如下：维持一审判决之一、二项，变更第三项判决为：四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内向程玉华、张维帮赔付逾期交房损失（以月租金180元/平方米标准，按250平方米进行计算，自2015年5月22日计算至实际交房之日止）。 一审认为，本案的争议焦点：一是案涉《预购房协议》的性质，二是本案应中止诉讼还是径直作出判决，三是《预购房协议》的履行以及违约责任的承担。 一、案涉《预购房协议》的性质。 邓凌膑、恒河公司于2009年12月11日签订的《预购房协议》系双方当事人的真实意思表示，恒河公司于邓凌膑起诉前取得了商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉《预购房协议》合法有效，各方当事人应当恪守履行。同时，由于《预购房协议》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议虽名为预购，但协议具体内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”规定中的商品房买卖合同的主要内容，即案涉《预购房协议》载明了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房销售方式、付款方式、交付日期、违约责任等，已经具备商品房买卖合同的主要条款及履行条件；加之已按照协议约定履行购房价款。故案涉《预购房协议》应为商品房买卖合同。 二、本案应否再行中止诉讼 本案不应再行中止诉讼而应径直作出判决。理由如下：一是恒河“外滩1号”7、8号楼1层150—198号临街商铺面积2459.89平方米锁定为还房范围，实际还房面积1557平方米，剩余902.89平方米，本案裁判履行，剩余面积房屋足以满足还房。二是，在邓凌膑购房合同成立在先的情况下，安置还房不应优于先购房人邓凌膑的房屋买卖合同权利。三是，恒河公司以及城投公司的行为表明，还房限制是可以解除的。恒河公司已将案涉7、8号楼的还房面积从3500余平方米减少至2459.89平方米，而且仍以支付民工工资等为由，请求继续部分释放还房限制。四是，如果恒河公司继续释放还房限制的要求得以实现，将导致本案邓凌膑的合同履行可能产生实际的履行障碍。五是，被拆迁人还房户的优先权来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”之规定，由于恒河公司的举证显示还房方案尚待确定且货币还房也包含在还房方案之中，具体还房办法处于不确定之中，优先权所依据的基础事实条件尚不具备。于此，在确保足以满足还房的情况下，裁判本案则不损害拆迁还房户的利益；相反，继续等待还房方案以及根据还房具体情况再行处理本案，无疑将损害本案邓凌膑的合法权益。故恒河公司请求再行中止本案诉讼的理由不能成立。 三、《预购房协议》的履行以及违约责任的承担。 恒河公司先前卖房给邓凌膑，之后提出的还房方案包括案涉房屋，导致已经签订买卖合同的房屋可能被首先用以解决还房，损害了邓凌膑的合法权益，构成违约，最后构成逾期交房。为此，邓凌膑有权要求恒河公司依照《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，承担违约责任。 首先，本案《预购房协议》具有履行性。案涉194号面积111.55平方米、196面积51.46平方米，2通门面房的合同面积与实际面积差距较大，基于本案所涉之具体情况，案涉194号营业面积与合同约定面积差距不大，在合理的范围之内。据此，考虑到市场价格变化因素，房屋价款计算如下：（100平方米+5平方米）X5500元/平米+6.55平方米X【20000元/平米+（20000元/平米X20%）即按程玉华一案的标准计算】=734700.00元，则邓凌膑还应按照房屋实际面积计算后向恒河公司补交房款184700.00元。同时，恒河公司应当向邓凌膑交付194号房屋并协助办理房屋权属登记。 其次，违约交房损失。邓凌膑要求恒河公司自2014年12月17日起按照月租金180元/平方米支付逾期交房损失的请求，180元/平方米正好符合恒河公司出租相邻房屋的租金标准，考虑到本案的具体情况，本案酌定支持160元/平方米为宜；根据合同约定，按面积100平方米计算至房屋实际交付之日止。据此，违约交房损失，按照南充市中级法院作出（2018）川13民终3077号民事判决，根据预售许可证的取得时间，违约交房损失自2015年5月22日计算至实际交房之日止。 综合上述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定以及参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内将位于南充市顺庆区，即顺庆区94号门面房屋交付给邓凌膑，并于判决生效之日起六十日内协助邓凌膑办理房屋产权过户登记手续；二、邓凌膑于判决生效之日起十日内向四川恒河实业有限公司支付房屋价款尾款184700元；三、四川恒河实业有限公司于判决生效之日起十日内向邓凌膑赔付逾期交房损失（以月租金160元／平方米标准，按100平方米进行计算，自2015年5月22日计算至实际交房之日止）。（上述第二项于判决生效之日起十日内进行品迭，以确定具体支付金额）本案诉讼费9300元、保全申请费3270元，合计12570元，由四川恒河实业有限公司负担。 二审经审理查明，2010年、2011年、2012年城投公司作为甲方分别与南门坝棚改工程被搬迁人（乙方）签订了《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》。城投公司于2019年7月31日向本院提出申请，称邓凌膑等所购买房屋已经被锁定为用于南门坝旧城改造棚户区范围内恒河外滩一号的还房房源范围，要求以无独立请求权的第三人参加诉讼。 2019年8月16日，本院组织城投公司、恒河公司以及邓凌膑等到庭核实案涉楼盘还房房源面积情况。城投公司称：恒河外滩一号6、7、8楼锁定为还房工程，其中7号和8号一层为非住宅，锁定为还房房源的面积是1846.93平方。被拆迁户23户，应该还房的面积是1571.95平方，但恒河公司修建非住宅营业房进深很长，开间窄，只能根据实际情况扩大安置，按照还房方案要给拆迁户增加5平方以上的面积，锁定的1846.93平方还房面积不够，恒河公司现在提供的还房房源面积不能满足还房的需要，需要对现在的被锁定的房源面积进行整合，达到具备营业房的正常功能以达到还房条件，被拆迁户完成回迁安置后，有剩余面积再由恒河公司自行处置。 邓凌膑委托诉讼代理人称，2019年1月城投公司和东南街道办事处共同给区政府的请示中，城投公司认可锁定还房面积是2459.89平方，实际还房面积是1557平方。对于城投公司所称锁定面积是1846.93平方，没有包括7号楼50号-66号共9间，总的面积是523.62平方。根据从房管局调查来的房屋测绘表和平面图以及城投公司出具的证明看，城投公司所说的还房房源不够的说法并不存在。 2019年10月29日，本院组织城投公司负责人与邓凌膑到案涉现场进行核实，城投公司称正在进行与各拆迁户的还房安置，对恒河公司外滩一号7号楼、8号楼均确定为还房房源，根据安置方案，在确定了还房面积后，有剩余面积可以满足邓凌膑的购房面积。恒河公司同时提交了本院2019年7月11日（2019）川13民初75号民事判决书，系阆中市顺达建筑工程有限公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，该案判决恒河公司支付顺达公司工程款36091068.60元及其相应利息，同时判决阆中市顺达建筑工程有限公司享有对恒河公司承建的恒河外滩一号IV标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权。 二审审理中，邓凌膑申请诉讼保全，要求对另案江意章应当支付给恒河公司的案涉房款停止支付并提供了担保。本院依法作出了诉讼保全。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据双方当事人诉辩请求，本案争议焦点是：一、邓凌膑与恒河公司签订的《预购房协议》的性质？二、一审法院确定的恒河公司交付案涉房屋位置以及租金计算是否适当？三、邓凌膑与恒河公司签订的《预购房协议》是否存在履行障碍？ 关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案中，邓凌膑与恒河公司签订的《预购房协议》内容具备当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，恒河公司已经按照约定收取了购房款，恒河公司已于2015年取得了案涉房屋的预售许可证。据此，邓凌膑与恒河公司签订的《预购房协议》合法有效，其性质应认定为商品房买卖合同。 关于第二个争议焦点：邓凌膑与恒河公司签订的《预购房协议》约定，邓凌膑购买的房屋位置为南充市顺庆区由北向南顺序的第4间、第5间共二间商业门面，商业门面为壹层临街门面，根据房屋分层平面图显示，该二间商业门面对应座落于南充市顺庆区。一审法院根据邓凌膑购买房屋的面积确定恒河公司向邓凌膑交付位于南充市顺庆区门面并无不当。恒河公司未按照约定向邓凌膑交付房屋，并于2015年5月21日才取得预售许可证，恒河公司存在违约，必然导致邓凌膑房屋租金损失，一审法院从恒河公司取得预售许可证的次日并以同地段同类房屋租金的市场价格计算违约损失不违反法律规定。 关于第三个争议焦点：1、关于拆迁户的安置还房权利是否存在对案涉房屋履行障碍的问题。2010年、2011年、2012年城投公司作为甲方分别与南门坝棚改工程被搬迁人签订了《南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书》。至今，南门坝旧城改造棚户区范围内恒河外滩一号的非住宅还房确实尚未完成，邓凌膑所购门面房屋也属于还房房源范围，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，恒河外滩一号的非住宅房应当优先满足还房安置。但根据本案一审查明的事实以及二审中本院组织城投公司与邓凌膑在案涉房屋现场进行核实，恒河公司与城投公司锁定的房源面积在满足还房安置后，尚有剩余面积能够履行一审法院确定给邓凌膑的门面面积，履行邓凌膑的门面面积与被拆迁户还房面积不存在权利冲突，据此，本院对拆迁户的安置还房权利已经充分考虑，城投公司申请参加诉讼再无必要，对城投公司申请参加诉讼的请求本院不予准许。 2、关于阆中市顺达建筑工程有限公司对恒河公司承建的恒河外滩一号IV标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权是否存在对案涉房屋履行障碍的问题。阆中市顺达建筑工程有限公司与恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，虽经本院判决恒河公司支付顺达公司工程款36091068.60元及其相应利息，同时判决阆中市顺达建筑工程有限公司享有对恒河公司承建的恒河外滩一号IV标段6号、7号、8号楼及其地下室工程折价或者拍卖价款的优先受偿权。但邓凌膑与恒河公司于2009年12月11日即签订了案涉购房合同，阆中市顺达建筑工程有限公司对案涉房屋的优先受偿权于2019年7月11日方才判决，恒河公司对阆中市顺达建筑工程有限公司的工程款给付义务如何履行，是否需要对案涉房屋进行折价或者拍卖现均不能确定，判决恒河公司履行向邓凌膑的交房义务并不违反法律规定。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，保全费2020元，均由四川恒河实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十二月二十一日 书记员  刘佰燕