广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15137号原告：周仲芬，男，汉族，1962年2月21日出生，住址：广东省东莞市*********，公民身份号码：442***************。委托代理人：经玲，广东砝码律师事务所律师。被告：王亚雄，男，汉族，1981年4月18日出生，住址：湖南省衡东县*********，公民身份号码：430***************。委托代理人：何明先，广东旗轩律师事务所律师。原告周仲芬诉被告王亚雄租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员李淑花依法适用简易程序审理，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告周仲芬及委托代理人经玲，被告王亚雄及委托代理人何明先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周仲芬诉称，原、被告于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将东莞市******************屋出租给被告，租赁期为2018年12月1日至2023年11月30日，租金为每月8000元，还约定“乙方对房屋只作首层作商铺，2楼至6楼作出租房经营用途，不得擅自改作其它用途，乙方如须改变经营用途的，必须先征得甲方同意.....”(第四条）、“租赁期间，如乙方要将房屋转租给第三者经营，需经甲方同意后才可转盘，否则，甲方在权没收押金，收回房屋同时终止合同”（第七条）。租赁期间，被告未经原告同意，擅自将一楼转租给他人作洗车场。原告发现后，要求停止侵权，恢复原状。之后，原、被告一起去石材市场找人评估，被毁坏面积恢复需要30000元。被告拒绝赔偿，原告报警，双方去派出所调解，被告拒绝恢复原状，并拒绝赔偿损失。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告损失50000元；三、本案全部受理费由被告承担。庭审中，原告第一项诉讼请求变更为：解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告没收被告押金，被告返还案涉租赁物。被告王亚雄辩称，1、被告不同意解除租赁合同。被告与原告签订租赁合同，是做二手房东经营。被告没有整体转租的行为，被告的行为符合双方签订租赁合同的合同目的。2、被告在签订合同后对案涉房屋的装修和出租，原告是知悉的，并且被告有根据合同约定支付租金，双方持续履行合同至今。3、被告不同意赔偿原告损失50000元。被告的行为符合合同的约定，且在装修的过程中原告也有参与，原告对装修和对被告将商铺转租给第三人是认同的，否则，其不会参与装修，反而应该会直接出面制止。另外，该50000元的损失额是原告的估算，没有证据予以佐证，且与原告在起诉状中陈述的事实理由相互矛盾，起诉状中陈述的损失仅为30000元。经审理查明，2018年12月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将***********房屋出租给乙方使用；租金每月为8000元；租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日止；付款方式为：乙方须交纳押金16000元，房屋租金每月缴纳一次，乙方必须于每月10日前交清当月房租及费用；租赁期内，乙方对房屋首层只作商铺使用，2至6楼作出租房经营使用，不得擅自改作其他用途，乙方如须改变经营用途的，必须先征得甲方同意；租赁期间，如因乙方使用不当故意损坏而造成房屋损坏的，由乙方负责维修并赔偿因此造成的损失；租赁期间，如乙方要将房屋转租给第三者经营，需经甲方同意后才可转租，否则，甲方有权没收押金，收回房屋同时终止合同。2019年10月15日，原告以诉称理由起诉至法院，并举证了《房屋租赁合同》、现场照片、报价单、施工许可证、证明等证据。现场照片显示一楼部分地面已被破坏。被告抗辩不是破坏，是装修洗车场，已经得原告口头同意。报价单是由案外人东莞市****石材店出具的，载明修复地面石材材料款、水泥沙款、人工款合计55958元。证明是由东莞市********委员会于2019年11月19日出具的，主要内容为“位于***********房屋，合共占地面积210平方米，共建6层，总建筑面积为1480平方米，该房屋所有权属周仲芬（身份证号码：442***************）所有”。被告抗辩其一直有履行交租义务，没有违约行为，原告对于商铺的租赁情况和装修情况是知情的，并举证了微信聊天记录、视频等证据。微信聊天拟证明被告有按时交租。视频中有三个人，其中两人在施工，一人站立，被告主张施工中的背向镜头的是原告本人。原告确认视频中是原告本人，但是原告不是在施工，因为被告把地基弄坏了，原告是让被告把地基弄好。另查，案涉租赁物没有土地使用权证、不动产权证及建设工程规划许可证。以上事实，有《房屋租赁合同》、现场照片、报价单、施工许可证、证明、微信聊天记录、视频及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉租赁物虽未取得土地使用权证、不动产权证，但租赁物所在辖区东莞市********委员会出具证明，明确案涉租赁物属于原告所有，被告亦未对此提出异议，故本院予以采信。关于租赁合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案租赁物没有取得建设工程规划许可证，不具备出租条件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《房屋租赁合同》无效，自始不发生法律效力，原告请求解除《房屋租赁合同》，本院依法予以驳回。《房屋租赁合同》无效，合同中关于收取押金、没收押金的约定也无效，原告无权继续占有被告交纳的押金，依法应予以返还，原告诉请没收被告交纳的押金，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请被告返还案涉租赁物，合法有据，本院予以支持。至于原告诉请被告赔偿维修地面损失，案涉租赁物的地面确实存在损坏，但是原告还没有实际维修，维修金额无法确定。且原告在起诉状中主张被毁坏面积恢复需要30000元，所提交的报价单又显示维修费用55958元，前后矛盾，故本案的证据也无法证明地面维修金额，原告诉请被告赔偿损失50000元，证据不足，本院不予支持，原告可待维修费用实际产生后再另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王亚雄应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告周仲芬返还位于东莞市******************屋；二、驳回原告周仲芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费525元，由原告周仲芬承担275元，被告王亚雄承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  李淑花二〇一九年十二月二日书记员  何智桦邓丽欣附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。