广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1426民初888号原告：平远县县属国有资产投资运营有限公司，统一社会信用代码：914***********206K。住所：广东省平远县*********。法定代表人韩垂浩，系该公司经理。委托代理人韩耀中，广东平梅律师事务所律师。被告：张正平，男，1960年6月7日出生，汉族，现住广东省平远县************。公民身份证号码：441************172。原告平远县县属国有资产投资运营有限公司诉被告张正平土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告平远县县属国有资产投资运营有限公司法定代表人韩垂浩及委托代理人韩耀中、被告张正平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平远县县属国有资产投资运营有限公司诉称，应被告要求，2010年5月12日，原平远县示范农场与被告签订了《场地租赁合同》，租赁合同对场地租赁范围、租赁时间、租金及租金交付方式、违约责任等内容进行了约定。而被告签订合同后从2012年开始拖欠租金，至2019年8月31日止，共拖欠租金268333元，按租赁合同约定，拖欠租金的违约金为310770元。被告拖欠租金后，经原告及原告委托的广东省平远县农业科学研究所多次催收，被告总是找到诸多理由拒绝交付，致使租金累欠几十万元，其行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。2015年因机构改革原因将原平远县示范农场并入广东省平远县农业科学研究所，从此，平远县示范农场不再存在，其财产等一切职能由广东省平远县农业科学研究所接管。为规范国有资产的管理，从2015年上半年开始，全县县直的国有资产统一划转平远县国有资产管理办公室统一经营管理，平远县国有资产管理办公室接管后，将2010年5月12日签订的租赁合同主体甲方变更为平远县国有资产管理办公室，后来，平远县国有资产管理办公室将改革类国有资产于2015年5月15日委托平远县县属国有资产投资运营有限公司统一管理，平远县县属国有资产投资运营有限公司于2015年6月1日又将原平远县示范农场管理的资产委托广东省平远县农业科学研究所管理。所以，催收被告租金时，既有广东省平远县农业科学研究所，也有平远县县属国有资产投资运营有限公司。综上所述，原、被告签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护，被告拖欠租金的行为已构成违约，也严重侵犯了原告的合法权益。原告为使自己的合法权益得到有效保护，现特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付土地租金268333元（至2019年8月31日止）及支付拖欠土地租金违约金310770元，合计579103元。2、判令被告向原告支付自2019年9月1日始至场地租赁合同解除时止的土地租金（按每年25000元计算）。3、解除原、被告签订的《场地租赁合同》及2011年1月1日的《补充合同》。4、本案诉讼费用由被告承担。被告张正平辩称，土地租赁合同签订以后一年，答辩人的设备刚刚进场准备调试的时候，由于梅州的产业政策不允许，办不了生产许可证，过了两年又可以办许可证了才办好证，但是环保政策又来了，又整改，可以生产但是一直在整改，导致答辩人无利润，所以拖欠租金。答辩人对被答辩人请求的租金和违约金金额没意见，但希望适当调低违约金，因答辩人已违约七、八年了，被答辩人未早些要求终止合同，造成违约金很高。关于被答辩人请求解除合同的问题，答辩人认为如果解除合同，答辩人投入的设备那些不知道如何解决，答辩人还有很多欠款，答辩人投入了那么大的金额。经审理查明，2010年5月12日，平远县示范农场作为甲方，被告张正平作为乙方，双方共同签订了《场地租赁合同》，约定由被告向平远县示范农场租赁位于学堂岗土地作木业深加工生产场地。该合同第一条租赁范围、租金及交付形式约定：该租赁场地范围为：东至本宗地坎，南至姚仕文厂围墙；西至农场职工住房往东5米；北至苏克松和氮肥厂围墙。该场地面积约为15000㎡，租金以市场三级晚稻谷零售价90元/百市斤为基数标准衡量，每年租金2万元人民币。如合同期内稻谷价升幅在10%以上时，租金也将同幅提升。租金必须于每年的12月31日前一次性交清，逾期半年，甲方有权单方终止合同履行并按欠款额每月收取3%的违约金追收乙方欠款。该合同第二条租赁时间约定：从2010年6月1日至2010年12月31日为乙方建厂投资筹备期，计租时间从2011年1月1日至2030年12月31日止，租赁期间20年，合同期满后，如乙方不再续租，乙方原有投资的可动产应自行在甲方指定的时间内处理清楚，不动产无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿；如需续租，在政策允许情况下，同等条件下，乙方有优先续租权。该合同第三条违约责任约定：......2、合同期内如因乙方原因违约终止合同执行，乙方必须足额交清租赁期内的租金，并承担贰万元人民币的违约金给甲方。2011年1月1日，平远县示范农场作为甲方，被告张正平作为乙方，双方再次签订了《补充合同》，合同内容为：应乙方要求，甲方将原农机班前幢职工住房和门坪空地一并租给乙方使用，租赁内容与原主合同不变，约定年租金伍仟元（￥5000元）。2015年1月20日，平远县机构编制委员会印发平机编【2015】14号文件，通知平远县农业局：撤销平远县示范农场的事业单位建制，收回原核定的事业编制93名。平远县农业科学研究所加挂平远县示范农场的牌子。2015年4月30日，平远县示范农场作为甲方，被告张正平作为乙方，平远县国有资产管理办公室作为丙方，三方共同签订了《租赁合同主体变更协议》，内容为：“鉴于甲乙双方在2010年5月12日签订的《场地租赁合同》（以下简称原合同），现经双方友好协商就原合同的主体变更等事宜作相应调整，签订协议如下：1、双方同意，租赁合同期限为：2015年4月30日至2030年12月31日，原合同租赁主体（出租方）变更为平远县国有资产管理办公室，租赁期间由平远县国有资产管理办公室行使出租方的权利义务，原单位协助日常工作的管理。2、本协议作为原合同的补充协议，具有同等法律效力；如本协议与原合同相冲突，以本协议为准。3、本协议自签订之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙三方各持一份。”2015年5月8日，平远县人民政府向平远县国有资产管理办公室发出《关于同意收回并划转改革类国有资产产权的批复》（平府函【2015】15号），该批复载明：经县人民政府研究，原则同意收回第一批改革类国有资产产权（详见附表），并划转你办统一经营管理。该附表中包含了平远县示范农场的资产。2015年5月15日，平远县国有资产管理办公室向原告平远县县属国有资产投资运营有限公司出具了一份《关于委托经营管理改革类国有资产的通知》，将包含平远县示范农场在内的第一批改革类国有资产产权交由平远县县属国有资产投资运营有限公司负责开展资产经营业务，经营收益按非税收入统一管理，按需要并报请县人民政府批准后，可将闲置资产划拨到该公司作为实有资本。2015年6月1日，原告作为甲方，广东省平远县农业科学研究所作为乙方，双方共同签订了《委托托管协议》，原告将包含平远县示范农场在内的改革类国有资产委托广东省平远县农业科学研究所代为管理。2014年，平远县示范农场曾向被告张正平发出《欠（结）租金通知单》，催促被告交付租金。广东省平远县农业科学研究所分别于2015年12月28日、2017年12月21日、2019年6月18日向被告张正平发出交付租金通知。平远县县属国有资产投资运营有限公司分别于2016年8月23日、2017年6月12日向被告张正平发出了《欠（结）租金通知单》。2019年1月15日，平远县国有资产管理办公室向被告张正平发出交付租金通知。2019年7月26日的《张正平2012-2019年6月份厂房租金欠交清单》中载明2012年被告累计欠交租金35000元；2013年累计欠交租金67500元，累计滞纳金35000×3%×9个月+30000×3%×3个月=12150元；2014年累计欠交租金101250元，累计滞纳金67500×3%×7个月+62500×3%×5个月=23550元；2015年累计欠交租金136500元，累计滞纳金101250×3%×5个月+96250×3%×7个月=35400元；2016年累计欠交租金164000元，累计滞纳金136500×3%×12个月=49140元；2017年累计欠交租金204250元，累计滞纳金164000×3%×12个月=59040元；2018年累计欠交租金244500元，累计滞纳金204250×3%×12个月=73530元；2019年累计欠交租金261625元，累计滞纳金244500×3%×6个月=44010元。至2019年6月止，被告张正平累计欠交租金261625元，累计欠交滞纳金296820元。广东省平远县农业科学研究所与被告张正平在该《张正平2012-2019年6月份厂房租金欠交清单》中进行了签名盖章确认。另查明，中共平远县委印发的文件《中共平远县委平远县人民政府关于印发〈平远县机构改革方案〉的通知》【平委发〔2019〕5号】中载明：将县国有资产管理办公室更名为县国有资产监督管理局，仍在县财政局挂牌。2019年3月25日，中共平远县委办公室印发的文件《中共平远县委办公室、平远县人民政府办公室关于调整平远县财政局职责机构编制的通知》【平委办发[2019]20号】亦载明：挂牌机构县国有资产管理办公室更名为县国有资产监督管理局。2019年10月10日，平远县国有资产监督管理局向原告平远县县属国有资产投资运营有限公司出具了《关于委托经营管理改革类国有资产的通知》，将包含平远县示范农场资产在内的第一批、第二批改革类国有资产产权委托原告公司经营管理，管理范围包括（签订合同、收取租金、安全生产管理等事宜），租金收益按非税收入收支两条线管理。庭审中，被告对原告关于租金的计算方式表示认可，对原告所主张的土地租金268333元无异议，并确认原告所计算的违约金的金额310770元，但被告又认为该违约金过高，希望能适当调低违约金，并表示如果解除合同其投入的设备不知如何解决，故不同意解除合同。以上事实，有原告提交并经开庭质证的国有土地使用证复印件、《场地租赁合同》及《补充合同》复印件、《租赁合同主体变更协议》复印件、《关于同意收回并划转改革类国有资产产权的批复》【平府函[2015]15号】、《关于委托经营管理该类国有资产的通知》复印件、原告平远县县属国有资产投资运营有限公司营业执照、《委托托管协议》复印件、《关于印发县农业局管理的有关事业单位机构改革方案的通知》平机编（2015）14号文和县编委会议纪要【[2014]4号】复印件、欠（结）租金通知单复印件、张正平租金欠交清单复印件，本院至平远县********调取的《中共平远县委办公室、平远县人民政府办公室关于调整平远县财政局职责机构编制的通知》【平委办发[2019]20号】复印件、关于印发《平远县党政部门机构编制职数框架》的通知【平机构改革办[2019]6号】复印件、《关于委托经营管理改革类国有资产的通知》、对平远县********主任所做的调查笔录，以及庭审笔录予以证实。本院认为，平远县示范农场与被告张正平于2010年5月12日签订的《场地租赁合同》及2011年1月1日签订的《补充合同》均是双方自愿签订，系双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的规定，均属合法有效的合同。2015年4月30日，平远县示范农场、平远县国有资产管理办公室及被告张正平三方签订了《租赁合同主体变更协议》，约定原合同租赁主体（出租方）变更为平远县国有资产管理办公室。平远县示范农场被撤销后，平远县国有资产管理办公室是经平远县人民政府批准接收原平远县示范农场经营管理的国有资产的机构。2015年5月15日，平远县国有资产管理办公室将上述资产交由原告平远县县属国有资产投资运营有限公司经营管理。2019年3月，平平远县国有资产管理办公室更名为平远县国有资产监督管理局之后，2019年10月10日，平远县国有资产监督管理局再次将上述资产授权原告平远县县属国有资产投资运营有限公司经营管理，故平远县县属国有资产投资运营有限公司具有本案原告主体资格。被告张正平在庭审中对原告提出尚欠租金268333元予以确认，本院予以认定。本院的争议焦点在于：1、《场地租赁合同》及《补充合同》是否应予解除的问题。2、违约金数额问题。关于《场地租赁合同》及《补充合同》是否应予解除问题。《场地租赁合同》中第一条约定：“租金必须于每年的12月31日前一次性交清，逾期半年，甲方有权单方终止合同履行并按欠款每月收取3%的违约金追收乙方欠款。”被告从2012年开始便拖欠租金，2017年和2018年整年未交租金，经催收，2019年被告只向原告交付了3000元租金，被告的行为已构成违约，原告依据合同约定请求解除合同，合理合法，本院依法予以支持。对于土地上的附着物处理问题，由于被告未提出主张，合同解除后，若双方存在争议，可另行主张权利，本院在本案中不予处理。关于违约金数额问题。《场地租赁合同》中第一条约定：“租金必须于每年的12月31日前一次性交清，逾期半年，甲方有权单方终止合同履行并按欠款每月收取3%的违约金追收乙方欠款。被告张正平与广东省平远县科学研究所在2019年7月26日确认至2019年6月止被告张正平仍欠违约金296820元，被告主张该违约金偏高，希望适当调低该违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，因被告违约造成原告的损失实际为利息损失，原告主张被告应支付违约金310770元，已远远超过被告尚欠租金数额，明显过份高于其实际造成的损失，本院依法予以调整，违约金数额应调整为以尚欠租金数额为基数，按年利率6%计算为宜（按《张正平2012-2019年6月份厂房租金欠交清单》中公式计算，每月3%改为年利率6%），即被告应向原告支付违约金为52086元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除平远县示范农场（2015年4月30日合同主体由平远县示范农场变更为平远县国有资产管理办公室）与被告张正平于2010年5月12日签订的《场地租赁合同》及于2011年1月1日签订的《补充合同》。二、被告张正平应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告平远县县属国有资产投资运营有限公司支付拖欠的租金268333元及违约金49470元，以及支付自2019年9月1起至《场地租赁合同》及《补充合同》解除之日止按每年25000元计算的租金。三、驳回原告平远县县属国有资产投资运营有限公司的其他诉讼请求。公布日期1999.03.15时效性现行有效如果被告张正平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9592元，减半收取4796元（原告已预交），由原告平远县县属国有资产投资运营有限公司负担2610元，由被告张正平负担2186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  赖桂香二〇一九年十二月三十一日书记员  刘明媚