河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初1792号原告（申请执行人）：江某，男。委托诉讼代理人：肖银平，安阳市汤阴县鹏举法律服务所法律工作者。被告（案外人）：史某，男。被告（案外人）：赵某，女。被告（被执行人）：张某，男。被告（被执行人）：冯某，女。原告江某与被告史某、赵某、张某、冯某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江某及其委托诉讼代理人肖银平、被告史某、赵某，张某到庭参加诉讼，被告冯某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某向本院提出诉讼请求：1.判令撤销汤阴县人民法院（2019）豫0523执异32号执行裁定书；2.依法执行汤阴县人民法院作出的（2019）豫0523执159号执行裁定对被告张某、冯某在汤阴县大北街20巷2单元401室房产的查封。3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月，原告与被告张某、冯某民间借贷纠纷一案，汤阴县人民法院作出（2018）豫0523民初861号民事判决书，被告张某、冯某未履行判决。原告向汤阴县人民法院申请了强制执行。汤阴县人民法院作出了(2019)豫0523执159号执行裁定书。被告史某、赵某对执行标的提出书面异议，汤阴县人民法院作出了(2019)豫0523执异32号执行裁定书，中止了(2019)豫0523执159号执行裁定。原告认为该裁定认定事实不清、适用法律不当，具体理由是：1.认定事实不清，法庭未能查明涉案房屋的性质。涉案房产性质系小产权房，不允许买卖，被告史某、赵某根本没有合法取得。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅适用于买卖合法的、在房管局登记备案的商品房。并不适用于本案、并不是适用于小产权房，故被告史某、赵某与被告张某、冯某签订的房屋买合同是无效的。涉案房产未办理过户登记手续，是被告购买行为不合法。3.被告张某、冯某将案涉房屋抵押给原告，并交付商品房买卖合同原件，故四被告之间商品房买卖合同为无效合同，4、从四被告签订房屋买卖协议内容显示，四被告明知房屋被抵押，仍签订协议，应为无效合同。综上所述，被告具有重大过错，其购买行为不合法，房屋买卖协议不合法。鉴于以上事实根据和法律依据，为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼。被告史某、赵某辩称，其二人系夫妻关系。2016年9月23日，我们以现金42万元购买了案涉房屋。2016年10月份入住该房屋。房屋未办理过户手续系汤阴县××北关处原因，无法办理。被告张某辩称，案涉房屋已出售于被告史某、赵某。我购买该房屋时就没有房产证。被告冯某未到庭亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求提交以下证据:证据1.2013年8月23日借据、商品房买卖合同、判决书、裁定书，证明被告张某将案涉房屋抵押于原告，并将原购房合同交付原告留存。证据2.商品房买卖合同复印件、四被告房屋买卖协议书复印件、被告身份证复印件、收款证明复原件、（2019）豫0523执异32号执行裁定书、听证后笔录复印，证明四被告伪造证据，损害原告合法债权。证据3.江海军出庭证言显示，经其介绍，张某在向江某借款15万元时，将案涉房屋抵押给江某，并将张某的购房合同原件交付江某。被告对原告提交证据及证明目的均有异议。被告史某、赵某提交以下证据，证据1.商品房买卖合同、四被告房屋买卖协议书、被告身份证复印件、收款证明、银行流水、证明其与被告张某、冯某之间房屋买卖合同情况及房款来源。证据2.北关村委证明，证明房屋未过户原因；证据3.用气合同，证明原告入住时间。原告对被告史某、赵某提交证据均有异议。被告张某对被告史某、赵某提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：江某与张某、冯某民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）豫0523民初861号民事判决书。该判决生效后，张某、冯某未履行，江某向本院申请执行，本院于2019年5月16日作出（2019）豫0523执159号执行裁定书，查封被执行人张某位于汤阴县××北街××单元××房屋××套。被告史某、赵某作为案外人提出执行异议，本院于2019年6月12日作出（2019）豫0523执异32号执行裁定书，裁定中止对被执行人张某、冯某位于汤阴县××北街××单元××房屋××套的查封执行。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告主张2013年8月23日，被告张某、冯某在向其借款15万元时，将房屋用于抵押，四被告隐瞒抵押事实，签订合同为虚假合同。其提交2013年8月23日借据内容显示：如到时不还款，愿把商品房第2幢中单元401室抵给江某所有。张某。另查明，2005年5月7日，张某在汤阴县××北关办事处购买案涉房屋，并与汤阴县××北关办事处签订商品房买卖合同，该合同内容显示:汤阴县××北关办事处以出让方式取得汤阴县××北××东，编号为G-03-31地块的土地使用权。在该地块上建设商品房，购买房号为第2幢4层东户。2016年被告张某、冯某(甲方)与被告史某、赵某（乙方）签订房屋买卖协议，该协议约定:一、乙方购买甲方坐落在汤阴县××北××东小产权楼房2栋4单元东户房屋一套，面积为146平方米。甲方保证对其所售房屋拥有完全所有权，没有抵押、贷款、产权纠纷等各种权利瑕疵。二、上述住宅交易价格为420000元……。三、乙方应于2016年10月5日前交清购房全款42万元整，甲方应在收到乙方全额房款之日起将交易的房屋全部交付给乙方所有……。2016年9月26日，被告张某、冯某向原告出具证明，该证明载明：今收到卖房款（汤阴县××北××东20巷2单元401号）420000元。2016年10月26日被告赵某因案涉房屋天然气供应与华润燃气有限公司办理了供用气合同。庭审中，被告史某、赵某认可该房款其中30万元为被告张某在其处借款，剩余房款为现金。2019年8月2日，汤阴县××北关办事处出具证明，该证明内容显示：汤阴县××北关办事处开发的怡景园商住楼房产项目，该房屋产权已登记在我单位名下，除一楼门面房归北关办事处集体所有外，楼上全部住宅用房由我单位全权对外出售，现已出售完毕。2005年5月7日，我单位将该楼4层东户出售给张某。2016年9月23日，张某夫妇将该房屋转卖给史某、赵某，我单位已将原买房人张某、冯某更换为现买房人史某、赵某并已在我单位登记备案，本房产已不属张某、冯某个人所有，在备案之日起本房产归史某、赵某所有。现因该房屋建设手续正在完善之中，暂时不能为其办理房屋产权登记事宜。经本院向汤阴县自然资源局核实，编号为G-03-31位于大北街中段东侧出让土地宗地一块，竟得人：汤阴县××北关办事处。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告张某、冯某与被告史某、赵某于在2016年签订房屋买卖协议，协议约定将案涉房屋出卖于被告史某、赵某，并于2016年9月26日收取了房款，从被告史某、赵某提交供气合同显示其于2016年10月在房屋居住。被告史某、赵某提交汤阴县××北关办事处证明显示案涉房屋现登记在汤阴县××北关办事处名下，该办事处对案涉房屋由原购买人张某、冯某转让于被告史某、赵某行为予以认可，并认可无法办理房屋过户原因系其单位原因，该证据可证明被告史某、赵某无法办理过户原因非因其自身行为。故被告史某、赵某享有足以排除民事执行的民事权益，其要求排除对案涉房屋执行，符合法律规定，本院予以支持。原告江某主张四被告之间明知案涉房屋已抵押仍签订买卖合同存在恶意串通，应为无效合同。从原告提交借据虽载明“如到时不还款，愿把商品房第2幢中单元401室抵给江某所有”，该内容为抵押流质条款，违反相关法律规定，且双方亦未办理抵押登记，被告张某在签订该承诺时虽将其与汤阴县××北关办事处商品房买卖合同已交付原告，但被告史某、赵某亦持有上述合同并将其购买被告张某、冯某的案涉房屋告知汤阴县××北关办事处，原告提交证据不足于证明四被告之间存在恶意串通的意思表示，故原告江某主张四被告之间房屋买卖协议无效的理由，本院不予支持。原告要求撤销汤阴县人民法院（2019）豫0523执异32号执行裁定书的诉讼请求，非本案审理范围，对此诉请，本院不予支持。综上，原告江某要求执行汤阴县人民法院作出的（2019）豫0523执159号执行裁定对被告张某、冯某在汤阴县大北街20巷2单元401室房产的查封，本院不予支持。被告冯某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩权，应缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告江某的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告江某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郑海霞人民陪审员  葛海霞人民陪审员  郭万生二〇一九年十二月二十日书 记 员  刘文言