石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初4762号 原告：河北天海房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区塔北路85号天海誉天下小区底商8-1。 法定代表人：郝芳洲。 委托诉讼代理人：梁波、袁帅（实习律师），河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街179号。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：周伟，男，1981年11月5日出生，汉族，该公司职员，住石家庄市长安区。 被告：张某，男，1983年12月18日出生，汉族，石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司法定代表人，住石家庄市裕华区。 原告河北天海房地产开发有限公司（以下简称“天海地产公司”）与被告石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司（以下简称“嘉凯服务公司”）、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北天海房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁波，被告石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。被告张某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北天海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司之间的租赁合同；2、请求依法判令二被告支付拖欠原告房屋租金875000元及自2019年1月1日起至实际支付之日止的租金及滞纳金、2018年度采暖费99129.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月18日，原告与被告签订了承租原告位于石家庄市长安区冠城运动会馆的《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，月租金58333元。被告自2017年10月至2018年12月31日止，已拖欠原告租金875000元及2018年采暖费99129.5元。被告多次向原告承诺保证支付租金，均未按时兑现，被告已经严重违约，在原告多次催促未果的情况下，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司辩称，本案的租赁合同应属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案所涉及房屋迄今为止未向其公司出具房屋证明，应当是无效。因本案合同无效，故原告主张的请求不应支持。因本案所涉房屋不具备合法产权，也使得其公司租赁的房屋无法合法经营，故不应计算租金。其公司在2019年1月1日已被原告封门，不应支付之后的租金。依据双方的合同及其公司的使用时间，原告所要求支付欠缴租金875000元无异议，但采暖费其公司与供暖公司沟通后，已向供暖公司缴纳完毕，现其无相关证据提交。 张某未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，原告天海地产公司以冠城苑商业招商部（甲方、出租方）的名义与被告嘉凯服务公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一章租赁房产第一条：甲方同意将位于石家庄，房产编号为：冠城运动会馆（地上三层），建筑面积为2939.66平米的经营场所（以下简称标的的房屋），出租给乙方用于经营使用。乙方愿意按照本合同约定的条件和方式承租标的房租。……第二章租赁期限第四条：本合同约定的租赁期限为5年。自2017年10月1日起至2022年9月30日止。装修期为（2017年7月17日起至2017年9月30日）。……第五条：每年合计租金为700000元。考虑到前三年属于对商户的培育期，租金前三年不递增，从第四年开始租金每年递增一次，第四年递增比例为租金的5%，第五年递增比例为租金的5%。……第六条：租金计算以及支付方式租金缴纳按每3个月支付一次，甲乙双方签订合同10日内，支付租金即175000元。以后每3个月按此时间提前20日支付租金。……第八条：甲方保证确实合法拥有房产的所有权，无债权债务纠纷。乙方对所租赁的房屋拥有完全使用权。……第六章合同的终止……第十六条：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，甲方不对乙方补偿，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，1、乙方逾期支付租金15天；……第七章合同生效及其他第十八条：违约处理……2、在租赁期内，乙方逾期缴纳各项费用时，甲方先行书面通知，如通知一月内，还未及时缴纳相关费用，甲方有权采取停止供应使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……”2018年6月9日，被告张某向原告天海地产公司出具《保证》，载明“本人张某于2018年6月15日之前必须交河北天海房地产开发有限公司叁拾万元整租金，特此保证”。2018年6月12日，被告嘉凯服务公司向原告天海地产公司出具《拖欠房租还款承诺书》，对所欠租金承诺分期偿还。2018年10月24日，被告张某向原告天海地产公司出具《欠条》，载明“本人张某欠河北天海房地产开发有限公司伍拾万元整，此款保证在2018年11月20日前归还，如逾期加收每日万分之五滞纳金。”同日，原告天海地产公司（甲方）与被告嘉凯服务公司（乙方）签订《协议书》，约定“根据甲乙双方于2017年7月18日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定自2017年10月1日开始计算租金，租金缴纳按每3个月支付，乙方逾期支付15天，甲方有权选择提前终止本合同，甲方不对乙方补偿。然而，截止到2018年12月31日前乙方已拖欠‘冠城运动会馆’房屋金额达875000元，期间甲方工作人员多次催缴，乙方曾多次写保证书及还款承诺书，但均未履行承诺，未足额偿还，且经营难以维系。故根据条款规定，乙方已造成单方违约，甲方决定终止合同。鉴于此情况，经我公司研究决定，于2018年12月31日对冠诚苑运动会馆收回自行管理。2018年12月31日前乙方所产生的与‘冠诚苑运动会馆’有关的债权债务由乙方自行负责，由此产生的损失一并由乙方负责，与甲方无关。2018年12月15日前交清所欠费用，本协议作废。”2018年12月29日，原告天海地产公司向被告嘉凯服务公司出具《通知》，载明因被告嘉凯服务公司迄今已拖欠租金达15个月之久，已造成单方严重违约，故决定闭馆整顿。2019年11月19日，原告天海地产公司的冠城招商部负责人郝广宪向被告嘉凯服务公司法定代表人张某及该公司代理人周伟发送短信，告知冠城球馆合同已解除，馆内的设备设施其公司已留置，要求被告嘉凯服务公司在收到该短信后24小时内到球馆清点。 另查明，被告张某系被告嘉凯服务公司法定代表人。 对上述当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人有争议的事实如下： 1、原告天海地产公司提交证据《建设工程规划许可证》及附件二份、红线图，证明石家庄市规划局于2007年7月17日已经审批许可涉案争议租赁场馆的规划，其中红线图及规划许可证中记载的小学和操场的位置即被告承租地点，其公司租赁的位置已经取得相关手续，应认定其公司与被告嘉凯服务公司签订的《房屋租赁合同》系合法有效。被告嘉凯服务公司称，原告天海地产公司提交的《建设工程规划许可证》内容不完全，在许可证中记载的附图及附件均未提交。红线图并不属于规划许可证上记载的附件，其效力不能等同于相关的审批手续的效力，故也不能证明该承租地点取得相关合法手续，应认定《房屋租赁合同》无效。 2、原告天海地产公司提交证据《催交采暖费通知书》，证明石家庄市天缘物业服务有限公司向其催缴其公司名下冠城苑小区西侧嘉凯体育球馆，2018年度采暖费为99129.5元。被告嘉凯服务公司称，对该通知书不认可，其公司租赁的场馆已于2019年1月1日被原告天海地产公司封门收回，故其公司不应承担相应的采暖费，且该通知书是催收2018年-2019年度的采暖费，在当时其公司已向华电供暖公司直接交纳。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告嘉凯服务公司称原告天海地产公司未取得租赁物产权及无有效的审批手续，主张其与原告天海地产公司签订《房屋租赁合同》无效，原告提交的《建设工程规划许可证》足以证实其公司租赁场馆已于2007年7月17日审批许可，建设房屋符合《建设工程规划许可证》的规定，故该《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告天海地产公司主张被告嘉凯服务公司在合理期限内仍未支付租金，其行为已构成违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，该主张符合法律规定，且被告嘉凯服务公司未明确表示要求继续履行合同，故对原告要求解除2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》及《协议书》，被告嘉凯服务公司亦认可截止2018年12月31日欠付租金数额为875000元，故被告嘉凯服务公司应向原告天海地产公司支付欠付租金875000元。原告天海地产公司与被告嘉凯服务公司签订的《协议书》，已约定于2018年12月31日原告天海地产公司对冠城苑运动会馆收回自行管理，故原告天海地产公司要求被告嘉凯服务公司继续支付自2019年1月1日后的房屋租金的主张，本院不予支持。被告张某作为被告嘉凯服务公司的法定代表人，以其个人名义向原告天海地产公司出具《保证》及《欠条》，其自愿承担偿还房屋租金的民事责任，不违反法律法规强制性规定，本院予以认可。原告天海地产公司提交《催缴采暖费通知书》证实其已代被告嘉凯服务公司缴纳暖气费99129.5元，但该证据内容仅系催缴，原告天海地产公司并未提交证据证实其已实际代缴完毕，故对该主张，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告嘉凯服务公司拖欠租赁费的行为已构成违约，原告天海地产公司要求被告嘉凯服务公司支付自2019年1月1日起至实际支付完毕之日止的滞纳金的主张，未违反法律规定，本院予以支持。因双方未就违约金事宜进行约定，本院认为滞纳金按年利率6%计算为宜。被告张某未到庭，未向本院主张其诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告河北天海房地产开发有限公司与被告石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司于2017年7月18日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告张某、石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告河北天海房地产开发有限公司支付拖欠租金875000元及滞纳金（以875000元为基数，自2019年1月1日起至实际支付完毕之日止，按年利率6%计算）。 三、驳回原告河北天海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13461元，原告河北天海房地产开发有限公司负担1370元，被告张某、石家庄市嘉凯体育场馆管理服务有限公司负担12091元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  徐 震 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  马 维 二〇一九年十二月五日 书 记 员  范子建