四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8434号 原告：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，总经理。 委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：薛建瓴，男，成都众恒物业服务有限责任公司员工，一般代理。 被告：成都合众实业发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区顺城街289号（熊猫万国商场）。 法定代表人：陈宇安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师，一般代理。 第三人：成都安众市场管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区青石桥北街37号。 法定代表人：左纵，职务不详。 委托诉讼代理人：刘明，男，成都安众市场管理有限公司员工，一般代理。 原告成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒公司）与被告成都合众实业发展有限公司（以下简称合众公司）、第三人成都安众市场管理有限公司（以下简称安众公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日受理后，于2018年12月24日作出（2018）川0105民初4911号民事判决。合众公司不服，向成都市中级人民法院上诉。成都市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）川01民终4601号民事裁定，撤销本院（2018）川0105民初4911号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众恒公司的委托诉讼代理人李永乐、薛建瓴，被告合众公司的委托诉讼代理人彭皓，第三人安众公司的委托诉讼代理人刘明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众恒公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令合众公司向众恒公司支付2016年8月1日至2017年2月28日期间费用，其中物业管理费：525000元，商场电费：41806.8元，商场水费：6939.3元，垃圾费：5040元，商场空调费：58964.53元，商场电差费：11760元，合计649510.63元；2.判令合众公司向众恒公司支付上述物业费违约金157500元，上述各项代收费用利息6848.08元；3.安众公司对上述请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由合众公司、安众公司承担。庭审中，众恒公司明确物业费违约金按照30%计算，其余垫付费用的利息按照年利率5.5%的标准进行计算。事实和理由：众恒公司于2016年5月25日签署《物业服务合同》，为成都东大街上东大街段118号“泰华大厦”的住宅和商业区域提供物业服务，合同约定“众恒公司按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，商业物业费为15元/月.平方米，业主自本合同生效之日起，应按约定足额缴纳物业服务费。商场业主应提前6个月交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定是：若超过催缴期五日后，仍未进行缴纳的，按所欠费用的千分之二每日计纳。众恒公司接收供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收部门相关费用”。合众公司系泰华大厦四五楼（以下简称案涉房屋）的业主，自2016年7月28日起至2017年2月28日，合众公司未按约定支付任一期物业服务费，并长期拖欠水、电、环卫费用，为避免因合众公司拖欠专业单位各项费用造成整个大厦出现中止供水、供电等问题，众恒公司一直代合众公司垫付各项专业单位费用。据此，众恒公司已按约提供物业服务，合众公司接受并享受众恒公司的相关服务，众恒公司与合众公司之间已形成事实的管理与服务关系，合众公司长期拖欠上述费用且累计金额巨大，已严重损害众恒公司的合法权益。案涉房屋产权人系安众公司，众恒公司已按约提供相应的物业服务费，所以物业使用人或产权人理应按约支付全部物业服务费。为维护众恒公司合法权益，故请求法院判如所请。 合众公司辩称，1.众恒公司认为合众公司应当履行业委会签订的合同，其与合众公司之间形成了事实上的物管关系，合众公司认为自己不是合同相对人，与众恒公司没有关系；2.合众公司不是物业的使用者，虽然在2016年8月之前是房东、业主，但在2016年8月至2017年2月20日，合众公司不是案涉房屋所有者，更不是使用者，没有事实上的物管关系；3.业委会主要管理住宅，商场实际对外出租是服装城，业委会没有向住宅房收费，而是向商场收取费用，这种处分是不公正、无效的；4.众恒公司未提供其代收代缴的水电气费的支付凭证，缺少合众公司使用而应当负担的费用的依据，其主张没有法律依据；5.关于违约金、利息，既没有明确计算的方式、起始时间并且过高。故请求法院驳回众恒公司的全部诉讼请求。 安众公司述称，1.无论是在诉争期间，还是在诉争期间前后，众恒公司未向案涉房屋提供过物业服务，案涉房屋服务和管理一直由安众公司自行负责；2.安众公司与合众公司签订的《关于泰华大厦四五楼物管费分摊的协议》并非对众恒公司提供服务的承认，而是安众公司与合众公司之间关于股权转让就或有债务进行特别的约定，故请求法院驳回众恒公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，锦江区泰华大厦第四届业委会（即甲方）与众恒公司（即乙方）签订《物业服务合同》，载明：“……第一条本合同所涉及的建筑区划基本情况建筑区划名称：泰华大厦，建筑区划类型：住宅、商业，座落位置：成都东大街上东大街段118号……总建筑面积：34720平方米；其中住宅20120平方米，商业、商场约12000平方米、停车场及其他配套2600平方米……第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量约定如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件一；（二）公共绿化的维护，详见附件一；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件一……第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅（租用）：1.3元/月·平方米。住宅（商用）：2元/月·平方米。商场：15元/月·平方米……第十一条物业服务费用住宅按月交纳，住宅业主应在每月底前交纳当月物业服务管理费；商场业主提前6月交纳物管费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：若超过催缴期五日后，仍未进行缴纳的，按所欠费用的2‰每日计纳……第十七条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取……乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用……”。该合同落款处有锦江区泰华大厦第四届业委会及众恒公司签章确认。 众恒公司代合众公司缴纳了2016年8月1日至2017年2月27日期间的电费共计41806.8元；众恒公司向成都市自来水有限责任公司支付了2016年8月至2017年2月期间泰华大厦的水费共计112492.1元；众恒公司代缴了泰华大厦2016年8月至2017年6月的垃圾处理费52680元。 另查明，1.泰华大厦公示的项目服务收费标准为：1）物管费，住宅：1.3元/月·平方米，商场：15元/月·平方米，常规服务；2）垃圾清运费，住宅：8元/月·户，商场：18元/月·户，代收；3）电差费，住宅：无，商场：42元/月·摊位；4）水，按国家规定收费，代收代缴；5）电，标准及合理分摊，代收代缴；6）气，标准及合理分摊，代收代缴。 2.案涉房屋原登记于合众公司名下，面积共计5000平方米；2015年8月26日，安众公司成立。2015年9月，案涉房屋登记于安众公司名下。 3.2017年3月25日，合众公司与安众公司就泰华大厦四五楼物管费进行了讨论，并形成了《关于泰华大厦四五楼物管费分摊协议》，载明：“一、对凡是四五楼2017年3月1日前的物业管理费用一律由合众实业公司负责与物管公司结算，安众公司不参与。二、对四五楼2017年3月1日起以后发生的费用一律由安众市场管理公司与物管公司结算，合众公司不参与。三、双方再次确认有关产权交接的事务业已全部完成。”，该协议落款处有合众公司及安众公司签章确认。 上述事实有当事人陈述，《物业服务合同》、四川省成都市国家税务局通用机打发票、付款凭证、四川省政府非税收入通用票据、《泰华大厦项目服务收费标准》、产权登记信息、《关于泰华大厦四五楼物管费分摊协议》等证据及庭审笔录在案为证。 庭审中，（一）众恒公司向本院提交以下证据：1.两份《催费通知函》，拟证明众恒公司于2016年8月、2017年7月两次书面催促合众公司支付各项费用；合众公司对该组证据有异议，安众公司表示不清楚该组证据。2.乘客电梯日常维护保养记录单，案涉房屋装修手续资料，《装修保证金合同》，安众公司部分物管费收据、众恒公司秩序部四五楼巡逻签到表（节选）、众恒公司保洁部四五楼巡逻签到表、《电梯维护保养合同》、《泰华服装城电梯日常维保补充协议》、《生活水箱清洗消毒合同书》，《保安监控系统维护保养服务合同》，《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》（4部）、《有机房曳引驱动电梯定期检验报告》（2部）、泰华大厦特种电梯设备（电梯）使用标志，《化粪池清理维护服务合同》、《消防系统维护保养合同书》、《消防维护保养合同》、泰华大厦例行服务单（节选），众恒物业泰华物业中心服务报告（节选），泰华服装城监控摄像维护保养单（节选）、自动扶梯与人行道维护保养工作项目单（1#，2#，3#，4#），拟证明自《物业服务合同》签订至今，众恒公司一直在提供物业服务；合众公司认为乘客电梯日常维护保养记录单该组证据系复印件，对此不予质证，就算复印件所说的电梯有编号，B和1号、3号、4号编号电梯不属于合众公司使用的电梯，合众公司使用的是商业的，商业和民用是分开的，该证据看不出证据的来源，也没有所在单位的签署，只要维修人员的签字，该证据系单方证据，不能证明众恒公司维修保养了电梯，维修保养电梯需要相应资质，该份证据不具有合法性；合众公司认为装修许可备案证该组证据上的业主、施工人员并不是本案当事人，装修发生时间与众恒公司诉争时间不一致，且与本案无关，不能达到众恒公司的证明目的；合众公司认为《装修保证金合同》该组证据相对方系安众公司，与合众公司无关；合众公司对安众公司部分物管费收据、众恒公司秩序部四五楼巡逻签到表（节选）、众恒公司保洁部四五楼巡逻签到表、《电梯维护保养合同》、《泰华服装城电梯日常维保补充协议》、《生活水箱清洗消毒合同书》该组证据的三性均有异议；合众公司对《保安监控系统维护保养服务合同》该组证据的真实性认可，但是安保系统根本不包括案涉房屋，与本案无关，且只是签订合同，看不到众恒公司履行合同的情况；合众公司认为《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》（4部）、《有机房曳引驱动电梯定期检验报告》（2部）、泰华大厦特种电梯设备（电梯）使用标志该组证据超出了诉争时间的期限，且并非案涉房屋的相关证据，每个电梯有自己的编号，使用单位代码及电梯均与合众公司不一致；合众公司认为《化粪池清理维护服务合同》、《消防系统维护保养合同书》、《消防维护保养合同》、泰华大厦例行服务单（节选）该组证据超过诉争时间期限，与本案无关，无法判断其真实性；合众公司认为众恒物业泰华物业中心服务报告（节选）该组证据系复印件，从内容上来看，时间不真实，表达的是消防演习，从照片上看不出商家的信息，更不是案涉房屋的信息；合众公司认为泰华服装城监控摄像维护保养单（节选）、自动扶梯与人行道维护保养工作项目单（1#，2#，3#，4#）该组证据系复印件，对真实性不予认可。3.商场照片、缴纳装修保证金凭证、安众公司的工商档案、成都泰众市场经营管理有限公司的工商档案，拟证明案涉房屋由安众公司管理，并且目前商场正在进行装修、改造为酒店，合众公司与上一任物业公司泰高物业公司共同持股该公司，对案涉房屋进行招商和商家管理，原物业公司与合众公司存在利益分配问题，其两家公司各占50%的股权；合众公司认为众恒公司提交该组证据的时间已经超过举证期限，并且没有证据来源、原件，合众公司不予质证。安众公司对1、2组证据的质证意见均与合众公司一致，就第3组证据，安众公司未到庭发表质证意见。 （二）合众公司向本院提交了以下证据：1.《成都市投资促进委员会关于同意成都合众实业发展有限公司存续分立的批复》（成投促审[2015]135号）、《成都市锦江区地方税务局关于成都合众实业发展有限公司办理房屋（土地）产权事宜的说明》、《成都市地方税务局关于免征成都安众市场管理有限公司契税的批复》，拟证明案涉房屋产权已于2015年由合众公司转移至安众公司，合众公司并非案涉房屋的业主；众恒公司认为该组证据仅能证明合众公司内部事务，与本案无关。2.合众公司及其关联的成都市泰众市场经营管理有限公司费用报销单及工资清单、《自动扶梯和自动人行道定期检验报告》、电梯使用标志及费用保险单，拟证明合众公司及其关联的泰众市场经营管理有限公司多次支付保洁用品及服务费用、电梯维护费用，并一直支付赵友惠、来平根、郭怀伦等物业服务人员工资直至2017年3月，案涉房屋的电梯均由合众公司及其关联的泰众市场经营管理有限公司（后为安众公司）自行负责，众恒物业未提供物业服务；众恒公司对该组证据的三性均不予认可，从时间及内容上看，均与众恒公司无关。3.案涉房屋照片，拟证明案涉房屋区域独立于1-3楼，无需也无必要由众恒公司进行物业管理；众恒公司认为照片中确系案涉房屋，但也属于众恒公司物业服务区域。 （三）合众公司自认其未支付2016年8月1日之后的电费、水费及物管费。 本院认为，锦江区泰华大厦第四届业委会与众恒公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，应为合法有效。合众公司抗辩《物业服务合同》属于恶意串通损害第三人利益的合同，因此属于无效合同，但未向本院提交相关证据予以证明，故本院对于合众公司该项抗辩意见不予采纳。锦江区泰华大厦第四届业委会作为签订主体签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力，当然对案涉房屋业主安众公司同样具有拘束力。对于合众公司与安众公司签订的《关于泰华大厦四五楼物管费分摊协议》，应系两公司的内部协议，安众公司抗辩其与合众公司签订的《关于泰华大厦四五楼物管费分摊的协议》并非对众恒公司提供服务的承认，本院认为，双方内部约定的确不能确定众恒公司是否提供服务来予以确认，而应以众恒公司所提供的相关证据综合认定。从本案众恒公司提供的证据来看，能够证明众恒公司就案涉物业提供了物业服务。 关于责任主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”之规定，及《物业服务合同》的约定，众恒公司就案涉房屋提供了物业服务，故案涉房屋业主或物业使用人依约应当向众恒公司交纳物业服务费及相关费用。合众公司、安众公司均抗辩众恒公司未向其提供物业服务，均由其自行管理物业，依据《物业服务合同》的约定，众恒公司提供的物业服务事项并不限于公共卫生及共有设施的维护，合众公司提交的证据仅能证明其支付了保洁费用、电梯维护费用，不能据此否认众恒公司向其提供了相关物业服务的事实，且众恒公司在这期间代缴相关费用也表明其在履行其物业服务事项，故本院对于合众公司、安众公司的该抗辩意见不予支持。合众公司抗辩在2016年8月至2017年2月20日期间，其不是案涉房屋所有者，更不是使用者，与众恒公司之间没有事实上的物管关系，故不应该承担支付物业管理服务费及相关费用的义务。安众公司作为案涉房屋的所有权人及使用人，应承担向众恒公司支付物业管理服务费及相关费用的义务。故对于众恒公司主张合众公司承担支付相关费用的义务，无合同及法律依据，本院不予支持；对其主张安众公司承担支付义务，符合法律规定，本院予以支持。 关于安众公司的具体责任问题。对于物业服务费，众恒公司主张安众公司拖欠自2016年8月1日至2017年2月27日期间的物业服务费525000元(5000平方米×15元/平方米/月×7个月），符合法律规定及合同约定，本院予以支持；对于电费、水费及垃圾费，众恒公司主张安众公司支付其代缴的自2016年8月1日至2017年2月27日的电费41806.8元、水费6939.3元、垃圾费5040元，证据充分，本院予以支持；对于商场空调费，众恒公司未向本院提交其收取商场空调费的依据，亦未提交其缴纳案涉房屋空调费的支付凭证，故对于该项诉讼请求本院不予支持；对于电差费，因众恒公司并未提交收取电差费的依据，亦未向本院提交相关证据证明案涉房屋的实际摊位数量，故对于该诉讼请求本院不予支持。关于违约金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，逾期缴纳物业管理服务费对众恒物业公司来说可能造成的损失主要是逾期付款利息损失，《物业服务合同》约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且安众公司对众恒公司所主张的款项进行抗辩，故本院依法予以适当调整。鉴于众恒物业公司未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业管理服务费的违约金按照每日万分之三的标准进行计算，电费、水费及垃圾费的逾期付款利息损失均按中国人民银行同期同档贷款利率进行计算。 综上，对众恒公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都安众市场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都众恒物业服务有限责任公司支付2016年8月1日至2017年2月27日期间的物业服务费525000元及违约金（以525000元为基数，从2018年4月13日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止，以157500元为限）； 二、成都安众市场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都众恒物业服务有限责任公司支付电费41806.8元水费6939.3元、垃圾费5040元，共计53786.1元及逾期付款利息损失（以53786.1元基数，从2018年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际付清之日止，以6848.08元为限）; 三、驳回成都众恒物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11939元，由成都众恒物业服务有限责任公司承担2825元，成都安众市场管理有限公司承担9114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  李高林 人民陪审员  赵 虹 二〇一九年十二月四日 书 记 员  赵蔚宁