广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初17784号原告（反诉被告）：深圳轩佑实业投资有限公司，住所地深圳市南山区科苑路高新南七道12号惠恒大厦二期二层，统一社会信用代码：91440300094058990N。法定代表人：肖洪波，总经理。委托诉讼代理人：许学军，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市德衡实业发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新园铜鼓路168号大冲城市花园8栋B座24B室，统一社会信用代码：914403007247139389。法定代表人：张葵，总经理。被告：张葵，女，1969年12月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：龚艳萍，女，1963年4月10日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，三被告共同委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：谢贵明，广东百朋律师事务所律师。第三人：泰邦科技（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区高新区南区高新南四路泰邦科技大厦2201室，统一社会信用代码：91440300708445275Y。法定代表人：傅景平，总经理。委托诉讼代理人：刘亚琴，广东朗道律师事务所律师。委托诉讼代理人：史楠，广东朗道律师事务所实习律师。原告深圳轩佑实业投资有限公司（以下简称“轩佑公司”）与被告深圳市德衡实业发展有限公司（以下简称“德衡公司”）、张葵、龚艳萍、第三人泰邦科技（深圳）有限公司（以下简称“泰邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，德衡公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。轩佑公司的委托诉讼代理人许学军，德衡公司、张葵、龚艳萍共同委托诉讼代理人丘劲、谢贵明，泰邦公司的委托诉讼代理人刘亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩佑公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认德衡公司违约并解除《房地产租赁协议书》；2.请求德衡公司返还租赁保证金521560元；3.请求德恒公司赔偿装修残值损失90万元（暂定90万元，具体以第三方鉴定机构装修残值评估报告为准）；4.请求德衡公司支付可预期收益损失1815000元；5.请求张葵、龚艳萍在法定范围内承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用等由德衡公司、张葵、龚艳萍全部承担。诉讼过程中，轩佑公司变更第一项诉讼请求为：解除《房地产租赁协议书》。事实与理由：2015年4月7日，张葵与泰邦公司签定《借款协议》，双方约定：因泰邦公司资金紧张，向张葵提出借款2400万元帮助泰邦公司度过难关，年利率不超过20%，借款期不超过7年，且不可延期(若次承租人租期超过7年，则其租金则由泰邦公司收取），还款方式为泰邦公司将其拥有的泰邦科技大厦21F、22F、23F三层物业出租给张葵或张葵指定的公司，并允许张葵或张葵指定的公司转租给第三方，以其收取的租金抵其借款本息。2015年4月8曰，轩佑公司与深圳天策实业有限公司（张葵指定的公司，后更名为深圳市德衡实业发展有限公司）就深圳市南山区科技园南区高新南八路交汇处东南侧泰邦科技大厦第22层房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，双方约定：泰邦科技大厦第22层租赁总面积共为1740.41平方米，租期为8年，自2015年4月16日起至2023年4月15日止，房屋用途为办公用房，原告负责办公用房的装修与消防，从2015年4月16日至2017年4月15日，除免租期外，承租方每月应支付物业租金与房屋设施配套费用合计260780元，从2017年4月16日开始，物业租金与房屋设施配套费每二年递增5%。协议签署后2个工作日向被告公司支付了二个月的租金和房屋设施配套费521560元。在2018年3月29日前，原、被告均按约履行，未发生任何违约情况。2018年3月29日，泰邦公司在泰邦科技大厦一楼大堂及其一楼电梯口、21楼、22楼、23楼电梯口均张贴《告泰邦科技大厦21、22、23楼各承租户书》，告知各承租户：深圳市天策实业发展有限公同取得泰邦科技大厦21、22、23楼租赁权益的行为系原高管龚某某利用职务便利，侵占公司财产的犯罪行为，深圳市公安局已对龚某某涉嫌职务侵占一案立案侦查，现龚某某已被检察机关依法批准逮捕，故泰邦公司要求各承租户需2018年5月31日前搬离完毕，否则后果自负。此后，泰邦公司聘请的物业公司多次以检修为由停电及泰邦公司邮寄发函给承租客户要求租户限期搬离，致使大量承租客户搬离。2018年5月8曰，轩佑公司与德衡公司协商该事宜的解决方案，德衡公司并不能就此事件拿出妥善解决方案，仅告知轩佑公司其会尽快解决，但德衡公司也未能与泰邦公司妥善解决该物业租赁纠纷事宜。2018年5月21日轩佑公司委托广东国晖律师事务所许学军律师就该物业租赁纠纷致《律师函》给德衡公司，要求德衡公司妥善解决与泰邦公司的租赁合同纠纷，维护轩佑公司的合法权益。2018年6月11日，德衡公司《回函》，要求轩佑公司继续履约。2018年6月14日，泰邦公司发出《关于大厦部分楼层公共区域进行装修改造的通知》（粵泰邦科技002号），通知自2018年7月16日起，委托装修公司将对泰邦科技大厦21、22、23楼公共区进行装修，进行区域封闭及停水、停电。截至起诉之日止，德衡公司并未妥善处理与泰邦公司的租赁纠纷事宜，导致轩佑公司的原租赁客户大量流失，新客户不敢逬驻，差不多处于空租状态。由于泰邦公司以德衡公司非法取得该物业租赁权为由，宣告德衡公司与泰邦公司原签署的《房屋租赁合同》无效，泰邦公司收回该物业的租赁使用权，致使德衡公司丧失该物业的租赁权，从而导致德衡公司与轩佑公司的《房地产租赁协议书》因丧失该物业的租赁权而无法履行，并造成轩佑公司重大经济损失，故德衡公司应赔偿轩佑公司的全部经济损失。由于德衡公司的违约，造成轩佑公司对该物业的装饰装修的损失，原计划使用8年，现仅使用3年，故存在剩余约5年的装饰装修残值的经济损失，轩佑公司对该物业的装饰装修工程共花费180万元，现以其剩余残值计算为90万元（具体以评估鉴定机构的鉴定书为准）；由于德衡公司违约，造成轩佑公司约5年的预期利益损失，现轩佑公司仅以每月3万元的预期利益计算，自2018年6月1日起至2023年4月15日止，共4年10.5个月，合计为1815000元；另德衡公司应返还轩佑公司交纳的租赁保证金521560元。德衡公司股东张葵及龚艳萍，其二人各占公司股份比例百分之五十，注册资金100万元，该注册资金为认缴制，未实际缴纳，故张葵、龚艳萍各以50万元为限承担连带清偿责任。为此，轩佑公司特向人民法院提起诉讼，请求法院确认德衡公司违约并要求解除《房地产租赁协议书》之合同，同时要求德衡公司赔偿轩佑公司对该物业的装饰装修残值损失及因其违约赔偿轩佑公司可预期收益等全部经济损失。综上所述，德衡公司与泰邦公司因龚某某涉嫌犯罪而导致房屋租赁合同无效，致使德衡公司履约不能，造成轩佑公司经济损失，且德衡公司在合理期限内不能消除与泰邦公司的租赁纠纷，故德衡公司行为已构成单方面违约，并给轩佑公司造成损失。德衡公司的违约行为应受到法律严惩，故特向人民法院起诉。德衡公司辩称：1、德衡公司与泰邦公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。德衡公司基于合法、有效的合同而对涉案房屋享有转租权，张葵将涉案房屋转租给轩佑公司之后，一直遵照合同履行约定，不存在任何违约行为；2、轩佑公司存在严重违约行为，其无权向德衡公司主张违约责任，轩佑公司各项诉求无事实及法律依据，请求依法驳回。轩佑公司自2018年4月份起，便无故拖欠德衡公司房屋租金，且经多次催促均无故拒付，截止至开庭之日止其仍未支付；根据轩佑公司与德衡公司签订的《房地产租赁协议书》第三条第（七）项之约定，轩佑公司作为承租方其仅可以将其关联公司引入涉案房屋进行办公，而未约定其对涉案房屋享有转租权。但轩佑公司却未经德衡公司同意，将涉案房屋擅自转租；轩佑公司在解除租赁合同时，未提前三个月通知德衡公司，且未经德衡公司同意单方面解除合同。基于轩佑公司以上的违约行为，针对轩佑公司的第二项诉求，德衡公司认为，从合同租赁保证金的设立目的上看，是为确保合同全面正确合理的履行，并确保合同履行中房屋及所述设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算。其订立的基本原则应当是以损失赔偿为主、非损失赔偿为辅，既具有惩罚性，又具有赔偿性双重性质。轩佑公司要求返还租赁保证金诉求的事实基础，是其能够按照约定履行合同且不存在违约行为。但如上所述，轩佑公司本身便存在拖欠租金、擅自转租、单方解除合同等严重违约行为，且《房地产租赁协议书》第四条第（三）项亦明确约定，“承租方解除租赁合同的，需提前三个月通知出租方，未经出租方同意擅自解除的，出租方有权不返还租赁保证金并要求承租方承担违约责任等。”因此，轩佑公司主张德衡公司返还租赁保证金已经丧失了事实基础，应予以驳回。针对轩佑公司的第三项诉求，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；根据前述法律规定，因轩佑公司违约并单方解除合同的行为，轩佑公司并无权利向德衡公司主张装修残值损失。针对轩佑公司的第四项诉求，德衡公司认为，轩佑公司在本案中所主张的所谓的预期利益损失，是《合同法》赋予守约方可向违约方主张的损害赔偿权利。但在本案中，轩佑公司本身就存在未经德衡公司同意擅自将涉案房屋对外转租以及拖欠房屋租赁的严重违约行为。综上所述，德衡公司认为，在轩佑公司本身就存在严重违约行为的情况下，其无权向德衡公司主张损害赔偿等违约责任，轩佑公司各项诉求均无事实及法律依据，请求依法驳回。张葵、龚艳萍共同辩称：张葵、龚艳萍作为德衡公司的股东，对公司债务只承担有限责任，按照法律规定，张葵、龚艳萍只在公司不能履行债务的范围内承担补充责任。轩佑公司要求张葵、龚艳萍承担连带责任，于法无据，应予以驳回。泰邦公司述称：承认轩佑公司的诉讼请求及事实与理由。针对德衡公司的答辩意见，泰邦公司认为，德衡公司与泰邦公司所签订的房地产租赁合同系泰邦公司原高管龚子鉴利用职务便利与他人相互勾结，侵占公司的财产所得，德衡公司无权享有涉案房产的出租权。德衡公司向本院提出反诉请求：1.判令德衡公司无需向轩佑公司返还租赁保证金521560元；2.判令轩佑公司向德衡公司支付房屋租金1408212元；3.本案的反诉费用由轩佑公司承担。事实与理由：轩佑公司与德衡公司于2015年4月8日签订《房地产租赁协议》，协议约定由德衡公司将泰邦科技大厦22F出租给轩佑公司使用，租赁期限为2015年4月16日至2023年4月15日止，并约定租金标准为260780元，每2年递增5%等相关内容。协议签订后，德衡公司依约将涉案房屋交付给轩佑公司使用。但2018年4月份起，轩佑公司便无故拒绝向德衡公司支付租金，且占有使用涉案房屋至2018年9月12日。轩佑公司之行为，已经严重德衡公司的合法权益。基于以上事实，为维护德衡公司合法权益，特依据相关规定向法院提起反诉，望法院支持德衡公司诉求。针对德衡公司的反诉，轩佑公司辩称：由于德衡公司违约，导致涉案的租赁物无法正常使用，致使轩佑公司产生经济损失，故德衡公司应向轩佑公司返还租赁保证金，轩佑公司伺候没有使用涉案房产，无需向德衡公司支付租金。针对德衡公司的反诉，张葵、龚艳萍辩称：同意德衡公司的反诉内容。针对德衡公司的反诉，泰邦公司述称：与泰邦公司对轩佑公司的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：德衡公司原名称为深圳市天策实业发展有限公司，于2015年7月21日变更为现名称。2015年4月8日，德衡公司（出租方）与轩佑公司（承租方）签订《房地产租赁协议书》，约定：承租方承租深圳市南山区科技园南区高新南四道和科技南八路交汇处东南侧泰邦科技大厦第22层（涉案房产），建筑面积为1740.41平方米；租期为8年；租赁期限从2015年4月16日起至2023年4月15日止；出租方同意给予承租方三个月的房屋租金和房屋设施配套免租期，从2015年4月16日开始计算三个日历月，2015年7月16日开始缴纳租金；物业租金，从2015年4月16日至2017年4月15日，按照每平方米每月40元计租，2017年4月16日至2019年4月15日，按照每平方米每月42元计租，2019年4月16日至2021年4月15日，按照每平方米每月44.1元计租，2021年4月16日至2023年4月15日，按照每平方米每月46.31元计租；房屋设施配套费，从2015年4月16日至2017年4月15日，按照每平方米每月109.84元计租，2017年4月16日至2019年4月15日，按照每平方米每月115.33元计租，2019年4月16日至2021年4月15日，按照每平方米每月121.1元计租，2021年4月16日至2023年4月15日，按照每平方米每月127.15元计租；从2015年4月16日至2017年4月15日，除免租期外，承租方每月应支付物业租金和房屋设施配套费用合计260780元，从2017年4月16日开始，物业租金及房屋设施配套费每二年递增5%；承租方需在每月5日前按出租方出具的缴费通知单向出租方指定账户缴纳当月租金和房屋设施配套费费用，承租方逾期应向出租方支付滞纳金，滞纳金按“拖欠日历天数×月租金和房屋设施配套费的总和金额×5%”计算；若承租方拖欠租金和房屋设施配套费超过十五天，出租方有权停止水电供应，拖欠租金和房屋设施配套费一个月以上的，出租方有权解除合同并追回所欠租金和房屋设施配套费及各项费用，并收回房产；承租方在正式使用该物业的过程中，遇到问题需要出租方配合解决时，出租方以及联系人必须及时响应并予以解决；承租方应于本协议签署后两个工作日向出租方支付521560元租赁保证金和三个月的租金和房屋设施配套费782340元；如因出租方出租房屋产权方面的问题，对承租方的使用造成影响，对此产生的后果由出租方全部负责；及其他内容。2016年11月16日，德衡公司（出租方、甲方）与轩佑公司（承租方、乙方）签订《之补充协议》，内容载明因泰邦公司从2016年9月起拒绝提供涉案房产的物业租金和房屋设施配套费发票，导致乙方未收到2016年9月、10月、11月的租金发票，为解决上述租金发票问题，甲、乙双方共同达成补充协议，约定：甲方租赁给乙方的涉案房产的租金和房屋设施配套费每月为260782元，从2017年4月16日起，上述费用每二年递增5%，由于泰邦公司至今未提供2016年9月、10月和11月的租金发票，经甲、乙双方协商一致，从2016年12月1日起，在泰邦公司不提供租金发票的前提下，甲方同意乙方扣除每月租金总额的6%作为乙方自行解决租金发票问题的对价；本协议签订生效后，甲方同意乙方在2016年12月租金中一次性扣除2016年9月、10月、11月的租金发票对价，连同2016年12月的租金发票对价，乙方在缴纳2016年12月租金时，可一次性扣除12月租金总额的24%作为2016年9月、10月、11月、12月共四个月的租金发票对价，即乙方2016年12月仅需缴纳198195元；从2017年1月1日起至2017年3月31日，乙方扣除租金发票对价后，每月需缴纳的租金为245135元，从2017年4月16日起，乙方扣除每月租金发票对价后，每月及时应交租金为含税租金总额×94%，及其他内容。德衡公司、张葵、龚艳萍提交了德衡公司与泰邦公司于2014年4月10日签订的《房地产租赁合同》、张葵与泰邦公司于2015年4月7日签订的《借款协议》、银行交易明细表，以证明德衡公司取得涉案房产的租赁权系因张葵与泰邦公司达成借款协议，租赁协议是对履行借款协议的担保，泰邦公司有权将涉案房产出租给德衡公司。泰邦公司称德衡公司与其签订的租赁合同系倒签，是德衡公司与泰邦公司原高管人员相互串通、利用职务之便侵占公司的财产。泰邦公司提交了《立案告知书》，内容载明深圳市公安局于2017年12月11日对泰邦公司王明久控告龚子鉴职务侵占泰邦科技大厦停车场费用等事项立案侦查。根据轩佑公司的申请，本院依法委托深圳市公平衡资产评估有限公司对涉案商铺的装修造价进行评估。评估公司于2019年8月2日出具《资产评估报告》，载明涉案商铺在2018年6月15日的装修价值为688846元。德衡公司对该评估报告提出异议，认为评估报告系依据轩佑公司提交的《装修损坏赔偿申报评估明细表》出具的评估结果，而非评估公司亲自丈量、测绘、核实所得出的结果，评估报告第十一条第4项记载“因评估人员本次勘察无法核实委托评估装修评估基准日2018年6月15日装修项目状况与勘察日装修状况是否一致，暂以委托人申报评估明细表所列装修项目进行评定估算”，德衡公司认为应以现场状况为准。2019年8月30日，评估公司回函答复，《装修损坏赔偿申报评估明细表》记载主要为铺贴地砖、刷墙、吊顶天花、隔断及门等工程项目，在现场可判断与申报明细表差异项以现场勘查情况为准，如环保门数量以现场清点数量为准；评估报告第十一条第4项记载的内容，仅表述委托资产在评估基准日与实际现场勘察日可能存在差异，如自动感应门的电子控制部分缺失，评估人员无法判断是否在评估基准日就已缺失，本次评估报告按评估基准日缺失假设认定，上述记载事项属于评估报告因客观受限等原因进行的正常披露。庭审中，轩佑公司与德衡公司确认轩佑公司租金支付至2018年3月31日；轩佑公司陈述其承租涉案房产后陆续进行分租，在收到通知后，自2018年4月1日起各租户开始搬离，于2018年5月30日清空涉案房产；德衡公司确认轩佑公司对涉案房产进行了装修，并向其告知过涉案房产分租事宜；泰邦公司陈述其于2018年3月29日张贴告知书，要求租户于5月31日前搬离，实际于2018年7月20日搬离完毕；张葵、龚艳萍陈述其对于德衡公司的认缴出资期限尚未届满。本院认为，轩佑公司与德衡公司签订的《房地产租赁协议书》及补充协议系当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，由于德衡公司与泰邦公司就涉案房产的使用发生争议，泰邦公司作为涉案房产的所有权人，要求轩佑公司搬离涉案房产，致使轩佑公司与德衡公司签订的租赁协议无法履行，德衡公司作为出租人，不能保证轩佑公司可正常使用涉案房产，构成违约，轩佑公司有权解除合同。德衡公司以轩佑公司擅自转租、拒付租金为由进行抗辩，但合同并未禁止轩佑公司转、分租，且德衡公司对分租事宜知情，而至本案立案之日德衡公司均未对此提出过异议，应视为同意；轩佑公司未付2018年4月起的租金系因德衡公司违约在先，故对德衡公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。轩佑公司主张其于2018年5月30日前搬离涉案房产，德衡公司主张轩佑公司系于2018年9月12日搬离，但双方均未提交房屋交接表等相应证据加以证明，泰邦公司陈述轩佑公司系于2018年7月20日搬离涉案房产，泰邦公司的陈述更客观，本院采信泰邦公司的陈述，轩佑公司于2018年7月20日搬离涉案房产，应视为其与德衡公司之间的租赁关系终止，故本院确认轩佑公司与德衡公司签订的《房地产租赁协议书》于2018年7月20日解除。合同解除后，轩佑公司缴纳的租赁保证金521560元，德衡公司应予返还。因合同解除系德衡公司违约导致，轩佑公司主张涉案房产的装修残值损失，本院予以支持，根据深圳市公平衡资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，涉案房产装修残值为688846元，故德衡公司应向轩佑公司赔偿装修残值损失688846元。轩佑公司主张预期收益损失，但轩佑公司并未就剩余租期内可得利益损失进行充分举证，故对其主张，本院不予支持。轩佑公司主张张葵、龚艳萍承担连带清偿责任，因张葵、龚艳萍认缴出资期限尚未届满，故对于轩佑公司的此项诉请，本院不予支持。轩佑公司交付租金至2018年3月31日，至2018年7月20日搬离涉案房产，欠付2018年4月1日至2018年7月20日期间的租金，根据合同及补充协议的约定，上述期间每月的租金为257391.83元[260782×（1＋5%）×94%＝257389.86]，故轩佑公司应向德衡公司支付上述期间的租金共计943770.04元（257391.83×3个月零20天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳轩佑实业投资有限公司与被告深圳市德衡实业发展有限公司签订的《房地产租赁协议书》于2018年7月20日解除；二、被告深圳市德衡实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳轩佑实业投资有限公司返还租赁保证金521560元；三、被告深圳市德衡实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳轩佑实业投资有限公司赔偿装修残值损失688846元；四、原告深圳轩佑实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市德衡实业发展有限公司支付2018年4月1日至2018年7月20日期间的租金943770.04元；五、驳回原告深圳轩佑实业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市德衡实业发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16346.24元，原告深圳轩佑实业投资有限公司已预交，由原告深圳轩佑实业投资有限公司负担10233.09元，被告深圳市德衡实业发展有限公司负担6113.15元；反诉案件受理费11083.97元，被告深圳市德衡实业发展有限公司已预交，由原告深圳轩佑实业投资有限公司负担5388.87元，被告深圳市德衡实业发展有限公司负担5695.1元；评估费1万元，原告深圳轩佑实业投资有限公司已预交，由被告深圳市德衡实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一九年十二月二十日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。