河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初566号原告南阳卧龙岗轧花总厂，统一社会信用代码：914113001765211333。住所：南阳市长江路东段。法定代表人：任国平，住南阳市宛城区。委托代理人高峰，河南汉景律师事务所律师，特别授权。委托代理人田金明，系公司员工。男，汉族，1963年5月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告南阳市指南针房地产经纪有限公司。住所地：南阳市宛城区范蠡路万正商务大厦11楼。法定代表人：黄信建，任总经理职务。委托代理人樊江陵，河南智宛律师事务所律师。特别授权。被告黄信建，男，汉族，1969年11月16日出生，住。委托代理人樊江陵，河南智宛律师事务所律师。特别授权。被告王冬虹，女，汉族，住所地：。委托代理人王清斌，河南定信律师事务所律师，特别授权。原告南阳卧龙岗轧花总厂（以下简称轧花总厂）与被告南阳市指南针房地产经纪有限公司（以下简称指南针公司）、黄信建、王冬虹合同纠纷一案，原告于2019年1月18日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告轧花总厂委托代理人高峰、田金明，被告指南针公司、黄信建的共同委托代理人樊江陵，被告王冬虹的委托代理人王清斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告轧花总厂诉称，一是，原告与被告南阳市指南针房地产经纪有限公司（以下简称指南针公司）于2005年9月1日签订了《合同书》，约定原告委托指南针公司代理销售原告开发的位于南阳市××路××房产开发项目，门面一层8500元／平方米，二层2800元／平方米，若指南针公司销售价格高出约定价格，溢出部分双方按溢出金额5:5分成，指南针公司的代理佣金为销售金额的2%。二是，原告与指南针公司约定的房屋代理销售事宜，事实上全部由该公司法人黄信建负责办理。其他房屋代理销售之后，黄信建没有将4幢2楼2I0室、4幢2楼209室外售，而是由本人的妻子王冬虹和王冬虹的姊妹王冬艳二人购买，但没有给原告付房款，黄信建和妻子王冬虹承诺，这两套房款由他们夫妻二人偿还给原告。2012年这两套房屋被登记在黄信建妻子王冬虹名下。三是，房屋代理销售结束之后，原告和黄信建双方核算账目，黄信建的代理佣金和所欠房款相抵之后，还欠原告291917元。2015年2月、2016年7月王冬虹、王冬艳二人共向原告偿还了9万元，最终被告还欠原告201917元。四是，原告之后一直向被告索要这201917元欠款，被告一直推诱不给。直到2017年11月20日，被告王冬虹向原告做出书面承诺，自愿以卧龙路165号4幢2楼210室、4幢2楼209室房屋的拆迁款优先偿还原告的欠款。但是，该小区拆迁遥不可及，并且日后可变性太大，原告又多次要求被告还款，被告拒不偿还。据此，原告依法向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法判决三被告对原告承担201917元的连带还款责任并支付利息，保护原告的合法权益，维护法律的公平正义。诉讼请求：1、依法判决三被告对原告承担201917元的连带还款责任，并按照同期银行贷款利率计算利息。（至立案日2019年1月15日暂记24750.26元，本息总数为：226667.26元）2、依法判决被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提交如下证据：证据一，合同书一份，证明原告与被告南阳市指南针房地产经纪有限公司、法定代表人黄信建签订房屋代售协议，双方应当履行合同约定义务，二被告应当向原告支付未支付的售房款。证据二、南阳市指南针房地产经纪有限公司及黄信建出具的结算单据。证明：经结算被告黄信建及南阳市指南针房地产经纪有限公司下欠原告291917元。被告黄信建签字确认结算单据，黄信建应当承担连带还款责任。证据三、收款收据两份，证明：王冬虹、王冬艳二人向原告支付9万元房款，被告尚欠原告201917元的事实。证据四、承诺书。证明：被告王冬虹做出承诺，承认欠原告201917元的房款，被告王冬虹应该承担连带还款责任。被告指南针公司辩称，根据原告的诉求，指南针公司与原告不存在任何债权债务:2、指南针和原告之间仅存在房屋代理销售合同关系，现该合同已经按照双方意愿履行完毕，不存在任何纠纷。3、原告起诉的被告指南针公司支付购房款和利息226667.26元没有合同依据，根据原告提供的合同书第6条规定：原告的房源是由指南针公司负责营销，指南针公司收取佣金和溢价款，购房款和购房合同都由原告签订和收取。因此我公司不可能成为原告房款的支付人。4、原告和指南针公司之间不存在购房合同关系，指南针公司不是原告房源的购买者，只是推销者，没有支付原告任何房款的合同依据。5、原告要求支付房款利息的请求没有合同依据。6、该房源早在2005年已经销售结束，双方已经对欠款人确定，现主张所欠房款已经超过诉讼时效，综上所述，应当驳回对指南针公司的全部诉讼请求。被告指南针公司未向本院提交证据。被告黄信建辩称，1、黄信建未将部分房外售，没有支付房款，不认可。2、原告陈述黄信建欠原告房款291917元不属实。3、黄信建所代表的指南针公司以及黄信建本人均未在原告处购买有房源，双方不存在购房合同关系，其他人是否存在购房行为，以及是否尚欠购房款均和黄信建本人无关，纯属个人行为，对此行为黄信建及与黄信建所代表的指南针公司均无关。4、原告肃清黄信建支付房款，违背合同约定，也没有法律依据，黄信建是指南针公司的法定代表人，在指南针公司不存在清偿责任时，作为指南针公司法定代表人更不承担清偿义务。5、被告王冬虹及案外人王冬艳是否尚欠房款，事实不清、证据不足。综上所述，黄信建个人及指南针公司均依法不承担原告诉请的房源欠款及利息的义务。请求法庭查明原告起诉的案由。被告黄信建未向本院提交证据。被告王冬虹辩称，一、根据合同相对性原则，答辩人不是合同相对人，故答辩人不是本案的适格被告。本案是由原告与本案第一被告南阳市指南针房地产经纪有限公司签订委托经销代理合同而产生的纠纷，是原告开发建设集资房、由第一被告销售而产生的销售款纠纷，现合同双方都在正常运营状态，根据合同相对性原则，原告只应起诉合同相对方即第一被告，不应列答辩人为被告。像本案中即列公司为被告又将个人列为被告混淆了概念，请法庭首先审查本案的案由及被告的主体资格，以便顺利审理本案。至于原告要求的连带责任属于严格责任，一般有重大过错才须承担连带责任，而本案是合同纠纷案件，答辩人没有任何过错之处，不应承担任何责任。二、原告混淆本案的基本事实和法律关系。首先，可以确定的是第一被告南阳市指南针房地产经纪有限公司是一个公司制的有限责任公司，具有公司法规定的一切权利和义务；是由公司法调整的范畴。答辩人不是该公司的股东，没有任何事实和法律上的关系。其次答辩人已于2011年和黄信建解除婚姻关系。黄的行为和答辩人没有关联性。第三，答辩人王冬虹购买的房屋是以按揭方式购买的，已交纳全部房款，不存在任何拖欠房款事宜，更不存在没有付房款一事。可以说和本案无任何关系。第四，答辩人从未单独或伙同姐姐向任何人或单位承诺过还款的意向，也无偿还过9万元的事实，如果原告确定收到过答辩人交付的9万元，请予返还。原告起诉公司又连带法人及没有任何关系的答辩人属于多个案由，多个法律关系，不是一个案件审理的范畴，基本事实不清，请法庭依法驳回其起诉。本案被告公司和答辩人不属同一法律关系，不应作为一案处理。综上所述，被告王冬虹不是本案适格被告，不欠付原告任何款项，不应承担还款责任，原告请求被告承担还款责任，无任何法律依据，请法院依法驳回原告要求王冬虹承担还款责任的诉讼请求。被告王冬虹向本院提交如下证据：证据一、离婚协议一份，证明王冬虹与黄信建于2011年离婚。证据二、房产证两份，证明卧龙区卧龙路的两处房子，是按揭购房所买。被告指南针公司、黄信建对原告证据质证意见为：对证据一、真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议。本案原告所主张的是购房款，实际为购房合同纠纷，不是代理合同纠纷，与本案无关联性。该证据不能证明原告要求支付房款的主张，根据合同约定，我方不存在签订合同和收取购房款。对证据二、有异议，1-5项是结算单，下面手写的不认可。后面两张不是对本公司的结算单，是代理销售的确认。对证据三、与我方无关，我们不发表意见。对证据四、无异议。该承诺书是经原告要求后，黄信建本人作为见证人签名，不能作为黄信建还款的证据。被告王冬虹对原告证据质证意见为：对证据一、真实性无异议，与我方无关。对证据二、有异议，所写王冬虹、王冬艳欠钱不属实，我方不欠任何购房款。对证据三、不知道，不是我们交的钱。对证据四、不是王冬虹签字。原告对被告王冬虹证据质证意见为：对证据一、离婚协议内容与事实违背，财产处理问题，说明黄信建和王冬虹在婚前有本案的两套房子，这两套房子当时没有还清，至今也没有还清。在销售清单上记载的很清楚王冬虹和王冬艳的这两套房子未支付房款，我们也承认他们按揭，但是房款未付清。对证据二、真实性无异议，证明方向有异议，是王冬虹和黄信建离婚后办理的。被告指南针公司、黄信建对被告王冬虹证据质证意见为：对证据一、二无异议，1、该两份证据证明了原告所主张的两套房子都是王冬虹所有，与指南针公司及黄信建都无关。2、原告所主张欠房款，证据不足，王冬虹有产权证且不存在任何债权债务。经审理查明：2005年9月1日，轧花总厂作为甲方，指南针公司作为乙方，双方签订《合同书》一份，主要内容为：“…第一条代理方式经甲乙双方协商一致，确定乙方为该项目的独家销售代理，本合同签订后有关该项目任何形式的产权转移或变更均视为乙方销售行为的发烧。第二条销售价格该项目销售价格以甲方确认为准，即门面房一层8500元/平方米，二层2800元/平方米。若经乙方努力销售形势喜人，乙方可提请甲方适当涨价，溢出部分双方按溢出价额5:5分成。第三条代理佣金及结算办法代理佣金为销售额的2%，此佣金包括乙方人员工资、奖金、交通费、通讯费、广告宣传费、活动组装费等项费用。第四条销售期限销售期限按自本合同签订后两周起两个半月内（可相应推延两周）基本完成整个项目的销售任何。如因该项目手续不全等原因影响销售进度，销售期限可以顺延。…第六条售房合同及收款售房合同由乙方起草甲方审定，由甲方指派专人加盖公章并收取房款，售房合同及收款收据一式三份，甲乙双方及购房户各持一份，乙方据此结算。第七条乙方职责1、多种形式多渠道开展销售活动；2、不得超越甲方授权向客户做出任何承诺；3、未经甲方学科，不得擅自给客户任何形式折扣；4、乙方承担该项目销售费用；5、正确处理广告与销售的关系，避免不必要的麻烦。…第九条违约责任甲乙双方任何一方不得单方面终止本合同，否则违约一方赔偿另一方因此而造成的损失。…”。销售期满后，轧花总厂与指南针公司签署结算清单一份，主要内容为：“…14号，4-1-114，王冬艳，53.73平方米，金额456705元，大修基金2283元，合计458988元，已交金额80000元，欠交金额378988元…8号，4-2-209/210，王冬虹，140.28平方米，金额394296元，大修基金1971元，合计396267元，已交金额300000元，欠交金额96267元…1代理佣金311977元，2溢价分成484277元，3总费用1+2=796254元，4已领费用429450元，5余款366804元，减借支佣金183338元，尚余183466元。6、黄前房款475255元（其中：王冬艳378988元，王冬虹96267元），相抵后黄欠厂里291917元…”,2015年2月3日王冬艳向轧花总厂支付50000元房款，2016年7月15日王冬虹向轧花总厂支付40000元房款。2017年11月20日，王冬虹向轧花总厂出具《》一份，内容为：“承诺书我叫王冬虹，我自愿承诺位于卧龙路165号4号楼2单元209室210室房产共140.82平方米在拆迁时优先归还现在仍欠南阳卧龙岗轧花总厂的房款201917元，待支付该笔欠款后剩余款项再由本人领取。承诺人：王冬虹2017.11.20”，黄信建作为见证人在该承诺书上签字。另查，1、王冬虹与黄信建于2011年11月22日办理了离婚登记手续；2、南阳市卧龙区卧龙路165号4幢2楼209室与210室登记于王冬虹名下。本院认为，一、欠款数额。本案中，原告将南阳市卧龙区卧龙路165号4幢1楼114室及2楼209室、210室出售于王冬艳、被告王冬虹，经过结算，尾款201917元未付，因此，欠款数额为201917元。二、利息。因未约定利息，因此被告应自2019年1月18日（立案之日起）至款付清之日止，按同期银行贷款利率计算利息。三、责任承担。首先，被告指南针公司与被告黄信建均在结算单上签字，对未付房款予以确认；其次，被告王冬虹向原告签署了《承诺书》，认可未付房款，因此，被告指南针公司、被告黄信建、被告王冬虹应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、限被告南阳市指南针房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告南阳卧龙岗轧花总厂房款201917元及利息（自2019年1月18日起按银行同期贷款利率计算利息至款付清之日止）。二、被告黄信建、王冬虹对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回原告南阳卧龙岗轧花总厂其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由被告南阳市指南针房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市市中级人民法院。审 判 长  李 立审 判 员  郑少强人民陪审员  叶 涛二〇一九年十二月二十八日书 记 员  马 彬