广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6540号原告：梁健池，男，1981年8月17日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。被告：马豫东，男，1979年1月14日出生，回族，住广州市天河区。第三人：陈若洲，男，1994年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原告梁健池与被告马豫东、第三人陈若洲返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梁健池及其委托诉讼代理人白崇辉、被告马豫东到庭参加诉讼，第三人陈若洲经本院合法送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁健池向本院提出诉讼请求：1、被告及第三人立即停止使用南沙区豪龙路XX号大岗兴业花园XXXX房；2、被告及第三人协助原告腾空、迁出南沙区豪龙路XX号大岗兴业花园XX房；3、被告从2019年5月23日起每月按3000元向原告支付房屋占用费直至被告及其同住人员迁出之日止；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月17日，原告通过竞拍取得南沙区豪龙路XX号XX房，成交价为1240000元。2019年5月23日，上述房屋过户到原告名下，由原告单独所有。原告接收房屋时，被告表示其是该房的承租人，原告无权要求被告迁出房屋。原告多次和被告协商迁出房屋事宜无果，故生此诉。原告认为，其通过合法途径取得该房的所有权，应当对房屋享有使用、收益的权利。原告在拍卖前查阅了《拍卖标的调查情况表》，其载明该房屋是没有租赁情况的。且该房于2014年1月15日便存在抵押登记的情况，根据被告所述，其是2015年7月1日才从该房原业主毕广惠处开始承租房屋。假使被告陈述的是真实情况，但房屋的抵押在前，租赁在后，原告认为被告无权再使用该房。被告陈述涉案房屋出租给第三人使用，第三人也有义务返还房屋。被告马豫东辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年6月，其在南沙区找房子，经过兴业花园门口听说有房出租，看房后与毕广惠于2015年7月1日签订租赁合同，租期为10年，租金每月1000元，一次性付清。2015年8月，毕广惠称生意问题需要用钱准备出手房子，经协商其以成交价1040000元购买该房屋，因前期已经支付了120000元租金，故成交价报920000元。2015年9月1日，双方约上搜房网房屋中介公司在广州良策按揭公司签订房屋买卖合同、房屋按揭合同，搜房网负责办理房管局网签，交易手续。良策按揭负责办理银行贷款。当天在搜房网、良策按揭见证下签署相关合同文件，并支付定金20000元，双方还约定银行贷款额度审批下来后，扣除银行贷款部分剩余部分交易递件时支付。2015年9月17日，双方于大岗镇供电局、煤气公司、物业公司，办理银行划款变更手续。2015年9月28日，工商银行大德路支行出具了同意贷款通知书。后其不断催促毕广惠办理余下手续，毕广惠以欠银行钱正在筹钱为由拖延。因年底结婚需要，且已经在涉案房屋住下，故其在2015年10月对房屋进行了装修、购置了家电。其因小孩小需要家人照看，故在2018年出租给第三人，租金1800元每月。另原告在竞拍涉案房屋之前应该就涉案房屋的情况进行了解。第三人陈若洲未答辩。经审理查明，2015年7月1日，毕广惠（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为使用，租期为10年，自2015年7月1日起至2025年7月1日止，该房屋每月的租金按1000元/月出租给乙方。乙方采取一次性支付的方式向甲方交付租金，租金为120000元。甲方应于2015年7月1日前将该房屋交付乙方使用，在本合同租赁期内，如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。合同签订当日，毕广惠向被告出具《收款收据》，内容为“本人毕广惠……是南沙区豪龙路XXX号大岗兴业XX梯XX房之所有权人，现收到买方马豫东先生交来承租该物业之租金，金额为120000元。”被告陈述毕广惠于租赁合同签订当日将涉案房屋交付给其，承租上述房屋两个月后，毕广惠与其协商将涉案房屋出售给其，约定交易价格为1040000元，为节省税费且因已经缴纳了120000元租金，故在双方买卖合同中约定交易价格为920000元。2015年9月1日，毕广惠（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）、北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，内容为：房产地址为南沙区豪龙路XXX号大岗兴业花园XX房，按套出售，总金额为920000元。该房地产以现状出售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产带家私家电（详见家私电器清单）、不带租赁合同、无户口。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为签买卖合同当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。中介服务费由乙方支付，乙方于本合同签订之日向丙方支付4600元。定金20000元，乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方，甲方应在收到定金后三个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起七个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。乙方应在签订本合同后七个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后七个工作日内提供办理银行所需要的资料，乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年700000元的银行按揭贷款。甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递减回执当天，乙方将首期款200000元支付给甲方。交易过户手续需在2015年12月5日前完成。2015年9月1日，北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司向被告出具《收款收据》确认收到涉案房屋佣金4600元。同日，广州市良策房地产代理有限公司向被告出具《收款收据》确认收到按揭服务费1600元。当日，毕广惠出具《收款收据》确认收到涉案房屋定金20000元。2018年4月13日，被告与聂炫辉、恒丰地产签订《中介房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给聂炫辉，租用期限为2018年5月1日至2019年5月1日，房屋租金每月1800元，中介佣金1800元由双方支付。2019年5月1日，被告与第三人签订《租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给第三人作为居住使用，租金按月计算，每月租金1800元，租期由2019年5月1日至2020年4月30日。被告提供微信聊天记录截图证明第三人向其缴纳租金，该截图显示“阿洲（大岗租房）”于1月30日、2月28日、5月1日、5月31日、9月1日、9月30日向原告各支付租金1800元。原告对此上述租赁合同的真实性不予确认。2019年4月17日，原告于京东拍卖平台举行的拍卖中通过公开竞价竞得涉案房屋，总金额1240000元。《标的调查表》记载据现场勘查得知涉案房屋有人使用。2019年4月26日，广州市番禺区人民法院做出（2018）粤0113执2218号之一《执行裁定书》内容为“……申请执行人中国银行股份有限公司广州番禺支行与被执行人毕广惠、广州市固欣贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依法在京东网公开变卖被执行人毕广惠名下位于广州市南沙区豪龙路XXX号大岗兴业花园XXX房（产权证号：45××54）。买受人梁健池（证件类型：居民身份证，证件号码：）以最高价人民币1240000元竞得上述房屋……”据此裁定“……三、被执行人毕广惠名下位于广州市南沙区豪龙路XXX号大岗兴业花园XXX房（产权证号：45××54）的所有权归买受人梁建池所有。上述房屋的所有权自本裁定送达买受人时转移。四、买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。……”2019年5月27日，原告办理涉案房屋的过户登记，取得涉案房屋的所有权。为证明其于2015年至今一直使用涉案房屋、对涉案房屋进行装修并缴纳物业管理费、水电、煤气等费用，被告提供广州市华俊物业管理有限公司兴业花园业主服务中心出具《证明》2份、《广州供电局有限公司委托银行代划电费合同》《水电、煤气短信通知》《广州供电局有限公司电费通知单》《借记卡账户历史明细清单》等。原告对此不予确认。庭审中，被告另陈述涉案房屋中的家电是其的，其他是第三人的，如需要搬离房屋，需要至少一个月的时间。另查明，毕广惠为涉案房屋的原所有权人，登记时间为2013年11月25日。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为被告及第三人应否腾空、迁出涉案房屋及被告应否支付占用费的问题，对此本院分析如下：关于第一个问题。其一，物权以登记为公示效力，原告经司法拍卖竞得涉案房屋，已于2019年5月27日转移登记至原告名下，自该日起原告为涉案房屋的合法产权人，有权行使所有权人的权利。其二，根据被告证据及陈述，其与毕广惠签订《租赁合同》后又签订《存量房买卖合同》，协商房屋价款为1040000元，因已支付了120000元租金故在《存量房买卖合同》中约定的房屋价款为920000元，结合《存量房买卖合同》中约定“该房地产以现状出售予乙方……该房地产带家私家电（详见家私电器清单）、不带租赁合同”，故可以认定双方的租赁合同关系于《存量房买卖合同》签订之日2015年9月1日已终止，已付租金转为购房款。但就双方的交易行为并未完成，被告不能以此对抗涉案房屋的产权人，被告就其因《存量房买卖合同》所造成的损失，应向该合同相对方主张相应的权利。其三，根据被告证据《证明》《微信截图》《水电、煤气短信通知》《租赁合同》等可以证实涉案房屋现已出租给第三人并由第三人使用，因被告并非涉案房屋的产权人，其无权处分涉案房屋，第三人理应承担协助交还涉案房屋的义务。据此，被告及第三人理应将涉案房屋交还给原告，但应给予合理的期间给被告、第三人进行搬迁，结合本案案情，本院酌定给予被告及第三人30天的搬迁期间。在将房屋交还后，即不存在原告主张的使用问题，原告该项诉请属于重复主张。关于第二个问题。其一，如上所述，原告于2019年5月27日取得涉案房屋的产权，被告占有涉案房屋并对外出租没有合法依据，被告至今占用涉案房屋并对外进行出租，侵犯了原告的合法权益，原告主张被告向其支付占用费至迁出之日止，合理有据，本院予以支持，但占用费的起算时间应为原告产权登记之日即2019年5月27日，对原告主张的该日之前的占用费，本院不予支持。其二，关于占用费的标准，原告主张按3000元每月计算，对此未举证证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予采信；参照被告与第三人签订的《租赁合同》及《微信截图》，第三人按每月1800元向被告支付租金，故综合本案案情，本院酌情被告按其实际收取的1800元每月的标准支付占用费，对原告主张的超过该标准部分的占用费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马豫东应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市南沙区大岗镇豪龙路263号大岗兴业花园2梯602房腾空交还给原告梁健池，第三人陈若洲负有协助义务；二、被告马豫东于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1800元的标准向原告梁健池支付自2019年5月27日至腾空交还上述房屋之日止的占用费；三、驳回原告梁健池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告梁健池负担30元，被告马豫东负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人提出上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小春二〇一九年十二月二十六日书记员  梁凤茵