广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12992号原告：吴新华，男，1974年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区保税区*****，公民身份号码：522************23X。委托诉讼代理人：胡萍，广东斯子朗律师事务所律师。被告：李昌琴，女，1986年10月13日出生，土家族，住湖北省巴东县*************，公民身份号码：422************705。委托诉讼代理人：谢映伟，广东普罗米修律师事务所律师。第三人：东莞市云创房地产经纪有限公司，住所：东莞市黄江镇三新社区****************。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：阮紫婷，女，1996年2月3日出生，汉族，住江西省樟树市**************，公民身份号码：362************029，公司员工。委托诉讼代理人：熊巧,1985年3月28日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区***************，公民身份号码：440************348，公司员工。原告吴新华诉被告李昌琴、第三人东莞市云创房地产经纪有限公司（以下简称云创房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日、12月3日公开开庭进行了审理。原告吴新华及其委托诉讼代理人胡萍，被告李昌琴及其委托代理人谢映伟、云创房产经纪公司的委托诉讼代理人阮紫婷、熊巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付违约金165660元，滞纳金暂计12424元（165660/1000*75天，每日按未付金额的千分之一利息支付滞纳金，付至违约金付清之日为止）；2.被告承担全部诉讼费用。以上暂合计178084元。事实和理由：原告与被告通过中介公司介绍认识，于2018年5月12日签订《二手房买卖合同》，合同约定原告向被告转让“东莞市******（黄牛埔段）84号锦绣香江花园2栋商业、住宅楼2单元3102号”物业。转让价格为239万元整，签约日支付5万元定金，签约日起5日内支付定金18.9万元，约定被告通过按揭贷款方式支付房款，过户当天支付47.1万元首期款，尾款贷款支付。2018年8月27日，原告与被告通过网签备案《房地产买卖合同》约定签约日起30日内办理过户手续，2018年8月27日支付首期款48万元，2018年10月27日支付尾款167万元整。原告于2018年8月24日解除抵押，赎出房产证。2018年8月27日与被告办理了房产过户手续，并于过户当天将房产交付给被告。而被告在支付了定金和首付款后，一直到2019年4月18日才通过贷款方式向原告转账支付转让款尾款1670000元，延迟支付购房款项长达6个月时间。期间，在被告逾期支付尾款超过合同约定的解约期10天后，原告因迫切需要资金，欲以被告构成根本违约为由解除双方的买卖合同关系，并要求被告按总楼款的20%支付违约金，但被告极力挽留，希望合同继续履行，最终以诚意打动原告。双方达成一致意见：根据《二手房买卖合同》第十一条第一款执行，由被告每日按总楼款的千分之一向原告支付逾期违约金。根据双方的约定，被告支付尾款最迟的时间为2018年10月27日，因此，计算违约金的时间应该从2018年10月27日开始计至2019年4月18日止，共计173天（4+30+31+31+28+31+18）*2390元=413470元。现被告已经支付了2019年2月2日之前的违约金236610元。2019年2月3日至2019年4月18日产生的违约金合计176860元（2390元*74天），被告于2019年4月25日前支付11200元，剩余165660元迄今（至2019年7月8日止）尚未支付，期间产生12424元（165660/1000*75天）滞纳金，共计178084(165660+12424)元尚未支付原告。双方协商不成，原告特提此诉。原告认为，被告逾期6个月之久占用原告167万巨额购房款，造成原告错失投资时机，损失巨额投资回报。在被告构成根本违约时，原告原本可以解除合同，主张房款总价的20%违约金，但在被告再三请求下，原告同意继续履行合同，也放弃向被告主张房款总价的20%的违约金。而被告却不能履行承诺，一再违约，故诉至法院。被告辩称，1.2018年5月12日签订的二手房买卖合同明确约定因为过户所签署提交的东莞市房地产买卖合同用于备案与本合同不一致的以本合同为准，本合同对于交房期限及违约责任的约定与原告诉状所提不符。被告认为依据本合同被告未违约；2.因中介方的失误，导致税票迟迟无法开具，原告多次要求支付违约金，被告遂找到中介，要求中介向原告支付该款项。原告也同意由中介支付该款项。所以中介将该款项支付给被告后被告按三方约定支付给原告，其三方已经达成了口头约定，该责任由中介方承担，实际履行过程中也是由中介方承担；3.原告所诉请的违约金过高，请法院酌情认定；4.原告既提出违约金又提出滞纳金，不符合法律规定。第三人云创房产经纪公司辩称，我司没有支付过案涉违约金，原、被告之间如何处理的我方不清楚。公司并没有代缴税的业务的，也没有员工私下代客户办税，致买方迟延支付楼款的责任不在本公司。剩余楼款的支付期限应以《二手房买卖合同》约定的期限为准。经审理查明：原、被告由第三人云创房产经纪公司介绍下于2018年5月12日签订《二手房买卖合同》，合同约定原告向被告转让“东莞市******（黄牛埔段）84号锦绣香江花园2栋商业、住宅楼2单元3102号”房产，该物业建筑面积：127.93平方米，转让房款价格为2390000元整。合同约定：签约日支付50000元定金，签约日起5日内再支付定金189000元，办理过户当天再支付471000元首期款，剩余楼款1680000由原告贷款支付。原告所贷剩余楼款在房产办妥过户、买方做好抵押登记或提供完税证明（需担保公司担保）后，由银行划入卖方指定帐户或按照银行的操作规程处理。被告不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为买方违约。原告办好房产证出证注销抵押后配合被告过户等义务。逾期未超过10天，违约方应按每日总楼款1‰支付违约金，合同继续履行；逾期10天未履行的，守约方有权选择要求违约方承担定金罚则或支付总楼款20%的违约金。合同声明：原、被告、第三人云创房产经纪公司在谈判中的声称、理解、口头承诺，与本合同不一致的，以本合同为准。2018年5月12日合同签订当日，被告向原告支付购房定金50000元，5月17日支付189000元，2018年8月27日，原、被告及第三人到房管部门签署房地产买卖备案合同，办理房屋过户手续，并交收房屋，当日被告支付原告房款300000元，8月28日支付房款181000元。2018年10月25日，原告通过微信聊天向原告发送《二手房买卖补充协议》，催收剩余楼款1670000元，限期2018年10月27日前支付，否则承担支付每日房屋总价款的千分之一的违约金。2019年2月27日，原告通过微信聊天再向被告发送《二手房买卖补充协议之补充协议》，向被告催收剩余楼款。截止至2019年2月2日止，按《二手房买卖补充协议》约定的每日2390元，被告先后在获得第三人工作人员支付的违约金款项后，全额向原告支付，后于2019年4月25日前又陆续向原告支付了11200元。被告前后共向原告支付了违约金247810元。被告对原告发送的微信内容确认，但认为是原告的单方所为，不确认达成《二手房买卖补充协议》的合意，原告主张的违约金全是通过第三人的工作人员支付后，才转支付给原告的。被告通过第三人的介绍，给付税款委托他人代办房屋过户缴税，但迟迟未能完成缴付完税，致被告未获得银行发放贷款。被告于2019年4月4日自行去税务部门缴付房屋税款，2019年4月18日，原告收到被告的按揭银行发放的贷款1670000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》为各方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应根据合同的约定享有权利和履行义务。本案的争议焦点为：剩余楼款支付期限的确定。被告认为，《二手房买卖合同》中声明谈判中的声称、理解、口头承诺，与本合同不一致的，以本合同为准，剩余楼款支付期限应以合同约定的“买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款”为准，且被告支付给原告的款项均是在第三人的工作人员支付给被告之后，才转支付给原告的，所以被告并未违约。而原告提出应以双方在房管部门签署房地产买卖备案合同约定的付款期限为准。因备案合同系买卖双方为了办理房产证而签署，并非双方实际履行的合同，应以双方实际履行的合同来确定双方的的权利义务。本案中，原告于2018年10月25日通过微信聊天向被告发送的《二手房买卖补充协议》，虽被告没回复确认的意思表示，但自2018年10月27日至2019年2月2日止，被告已按协议约定的违约金全部履行，2019年2月27日原告再次通过微信向被告发送《二手房买卖补充协议之补充协议》，被告对补充协议的内容均未提出异议，且也再向原告支付了部分违约款项11200元。从原、被告双方于2018年5月12日签订的《二手房买卖合同》的内容来看，合同中对剩余楼款并没有约定明确的支付时间。2018年8月27日，原、被告到房管部门办理过户手续并交收房屋后，被告应在合理的时间内向原告支付剩余楼款，原告办理过户及交付房屋后两个月内催收剩余楼款，这符合房屋买卖交易一般习惯。在支付剩余楼款之前，被告已实际履行大部分协议约定的违约金。因此，《二手房买卖补充协议》应是对剩余楼款支付期限的约定，涉案剩余楼款1670000元的最后付款期限应确定为2018年10月27日。被告至2019年4月18日才支付完毕剩余楼款，构成违约，应当承担违约责任。被告给付款项委托他人代办缴税未果，致银行未能及时发放剩余楼款的贷款，此过程中，包括督促第三人的工作人员给付迟延支付的违约金，并全额转支付给原告，最后自己采取补救措施，另行支付税款办理缴纳税款。被告对支付剩余楼款的迟延履行始终有着积极的态度。本案中，被告已按总楼价款2390000元，以每日1‰计算，自2018年10月27日至2019年2月2日止的违约金已全部履行，并不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以认可。对于未履行的违约金部分，被告应自2019年2月3日至2019年4月18日止，扣减已支付给原告的11200元，向原告支付违约金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，对被告提出违约金过高的抗辩，应予考虑。原告主张其用此出售的楼款作为股票、基金投资用途，纵观2018年10月底至2019年春节前后A股股市行情，结合涉案房屋交易的价格，原告已收取了违约金247810元，综合考虑原告的实际损失，将约定的每日1‰折算后年化36.5%的违约金计算标准调整至每年10%的标准较为符合本案的实际。又根据违约金以实际损失为基础的原则，已经支付的楼款部分不宜再计付违约金，应以剩余未支付楼款1670000元为基数，以每年10%计算。被告应支付的违约金计算为：1670000元×10%×74天÷365天－11200元=22658元。至于原告请求被告再行支付滞纳金，无事实和法律依据，对其请求不予支持。被告在本案应承担的违约责任与第三人云创房产经纪公司的关联性，应另行解决，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第三十六条、第六十一条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、六十五条的规定，判决如下：一、限被告李昌琴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴新华支付违约金22658元；二、驳回原告吴新华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1930.84元，由原告吴新华负担1685.18元，被告李昌琴负担245.66元。原告吴新华已预交案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黎长勇二〇一九年十二月十二日书记员  何雄钦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第十条【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条【举证期限】当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。