北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019)京0113民初3859号原告（反诉被告）：北京市哈漠水泥制品有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇怀昌路北石槽段1号，组织机构代码10257XXXX。法定代表人：冯金明，经理。委托诉讼代理人：郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海涛，男，1979年9月4日出生，汉族北京市翔龙律师事务所实习律师。被告：北京通达实业总公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025103439。法定代表人：孔祥普，经理。委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司，住所地北京市顺义区怀昌路北石槽段1号11幢，统一社会信用代码91110101676622571X。法定代表人：杜春梅，总经理。委托诉讼代理人：贾同辉，男，1979年7月4日出生，汉族，北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：曹治国，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市哈漠水泥制品有限公司（以下简称哈漠公司）与被告北京通达实业总公司（以下简称通达公司），被告（反诉原告）北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司（以下简称汇盛信达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哈漠公司之委托代理人郑广胜，被告通达实业公司之委托代理人崔贤东，被告（反诉原告）汇盛信达公司之委托代理人贾同辉、曹治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈漠公司向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿因违约给原告造成的损失1563.491万元；2.被告汇盛信达公司将涉诉场地及房屋交还原告，并要求二被告继续履行2003年12月28日原告与被告通达公司签订的租赁协议；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2003年12月28日，原告（乙方）与通达公司（甲方）签订了租赁协议，约定由通达公司将其所有的位于北京市顺义区怀昌路北石槽段1号的土地使用权及房屋租赁给原告使用，年租金为20万。协议第十条约定：“在乙方经营期间因甲方造成乙方不能正常合法经营所造成的损失由甲方承担。”原告租赁土地和厂房后，提供给原告参与合资的中韩合资北京哈尔特混凝土搅拌有限公司（以下简称：哈尔特公司），但在建设混凝土公司的过程中，因通达公司恶意贷款，不能偿还，被工商银行顺义支行起诉至顺义法院，导致原告的租赁标的物被拆封，使哈尔特公司无法继续经营。2009年工商银行又起诉哈漠公司与通达公司，要求确认双方所签订的前述租赁协议无效。经历两审，法院最终确认租赁协议在20年内有效。但原告及哈尔特公司再也无法正常经营，这就给原告造成了损失。因通达公司不能偿还银行贷款，通达公司名下的房屋及土地被北京市第二中级人民法院拍卖，汇盛信达公司拍得租赁协议项下的涉诉土地使用权及房屋。但汇盛信达公司也从未与哈漠公司见面进行沟通。原告支付租金也联系不上汇盛信达公司，后原告通过公证处提存了向汇盛信达公司支付的租金。2015年8月23日，汇盛信达公司以暴力方式强行闯入原告经营的涉诉场地内，将原告工作人员强行赶出，占据场地、房屋。原告的资产均被汇盛信达公司控制。原告认为由于通达公司恶意贷款，导致原告所租赁的场地、房屋被法院查封、拍卖，使原告无法正常经营，给原告造成巨额损失。汇盛信达公司通过拍卖取得上述场地和房屋的相关权利后，原告与通达公司之间的租赁协议依然适用于原告与汇盛信达公司。在合同有效期内汇盛信达公司强行占领原告所租赁的场地和房屋，控制原告的资产，又给原告造成巨大损失。现为了维护原告自身的合法权益，特诉至法院。被告通达公司辩称：首先，我方不是适格的被告主体。法院拍卖涉诉土地和房屋的时候，我方按照规定履行了相关手续，原告不应当将我方作为被告起诉。本案诉争的相关事项应该是原告和汇盛信达公司之间的事情。其次，关于原告所主张经济损失的真实性我方不认可，原告没有生产经营，就不会产生损失。我方是被执行人，涉诉地块被拍卖后，我方对涉诉土地和房屋不存在管理的情况，我方对现场情况都不清楚。且我方不是恶意贷款，当时企业经营用房屋地产作为抵押物贷款是正常的经营行为。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告对我方的起诉。被告（反诉原告）汇盛信达公司辩称：一、哈漠公司没有按期支付租金。2012年3月15日，我方通过拍卖取得涉诉土地使用权及地上房产的所有权。我方多次前往涉诉场地与哈漠公司法定代表人冯金明联系，但其法定代表人冯金明一直避而不见，通过其他途径也一直联系不上，直至2017年7月26日才收到公证处转来的“所谓提存租金”，共计60万元租金及利息7759元。本案哈漠公司通过提存履行其支付租金的债务不符合适用提存的前提条件。本案中出具提存公证书的公证处不具有管辖权，即使要提存，也应到我方住所地北京市东城区的公证处进行公证。况且原告所述公证处对此没有核实，就出具了提存公证书。哈漠公司和公证处没有履行告知义务。综上，哈漠公司提供的提存公证书不具有合法性，不能证明其已按照租赁协议的约定向我方支付租金。根据哈漠公司未按期支付租金的事实，我方有权解除协议，收回出租的土地使用权及房屋。二、哈漠公司擅自拆除和装修改造承租房屋并损坏承租土地。哈漠公司在承租使用涉诉场地及地上房产期间，未经我方同意，擅自将部分承租房屋拆除，将厂房房顶拆除；擅自对部分房屋进行装修改造；擅自在原告享有土地使用权的区域内挖掘大坑填埋渣土等建筑垃圾。为防止哈漠公司进一步扩大损失，我方曾于2015年8月13日到现场要求哈漠公司停止装修改造，并要求解除合同，但哈漠公司未予理会。我方于2015年8月17日到达现场发出告知书，要求哈漠公司停止装修改造，但之后哈漠公司依然进行装修改造施工。2015年8月23日，为及时制止其继续实施擅自装修改造行为，我方才强行制止施工人员的装修改造活动。同时，我方只是制止擅自改造房屋的行为，并没有禁止哈漠公司工作人员进入，对哈漠公司所谓的资产也没有进行任何改动，反而要求与哈漠公司法定代表人冯金明协商解决擅自拆除、擅自装修和损坏土地等问题，因此，我方不存在强行占领或控制被答辩人资产的行为。综上，我方2015年8月23日之所以强行制止施工人员的装修改造行为，是为了防止哈漠公司进一步损害土地、厂房及其他办公用房，是我方维护自身权利的合法行为。三、哈漠公司提出的各种损失没有法律依据。我方在强行制止施工人员的装修改造活动后，对现场没有任何改动，而是要求与哈漠公司法定代表人冯金明协商解决擅自拆除、擅自装修和损坏土地等问题，我方没有将哈漠公司现场留存的资产据为己有，没有禁止哈漠公司人员进入，不存在损害哈漠公司财产的行为。在哈漠公司提供的损失证据中，多数合同的主体为哈尔特公司，该公司并非本案所涉租赁合同的承租方，与本案没有关联。同时哈漠公司并没有提供合同履行的证据，无法证明合同是否履行以及货物是否安置等。对合同主体为哈漠公司的，哈漠公司也没有提供证据证明合同已履行的证据。况且，我方提供的证据表明哈漠公司擅自改变土地用途和擅自对房屋进行改造，是违法和违约行为，我方不仅不应赔偿，反而可以要求哈漠公司对由此造成的损失承担法律责任。四、哈漠公司未经我方同意擅自转租。哈尔特公司成立日期为2002年1月24日，而哈漠公司签订租赁协议的日期为2003年12月28日。据此，哈尔特公司成立在前，哈漠公司租赁土地和房屋在后，哈漠公司不可能将其尚未承租的土地使用权和房屋作为其对哈尔特公司的出资。根据哈漠公司陈述，如果哈尔特公司经其同意使用其依据租赁协议承租的土地使用权或房屋，则由于其未经我方同意，构成擅自转租。基于以上理由，哈漠公司没有及时向我方支付租金，且未经我方同意，擅自将承租的部分房屋拆除、将厂房部分拆除，对办公用房擅自装修、擅自挖坑损坏土地，擅自转租，擅自改变土地用途。是哈漠公司违反租赁协议约定和合同法关于租赁合同的规定在先，我方为维护土地使用权和厂房等房屋所有权免遭哈漠公司的进一步损害，才暂时强行制止装修改造活动。综上所述，我方不同意原告哈漠公司的诉讼请求。反诉原告汇盛信达公司向本院提出反诉请求：1.判令解除2003年12月28日由哈漠公司与通达公司签订的租赁协议；2.案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2003年12月28日，通达公司与哈漠公司签订租赁协议，约定将通达公司所属的位于北京市顺义区北石槽镇怀昌路北石槽段1号土地使用权42163.3平方米厂房及办公用房5143.71平方米出租给哈漠公司。2009年12月17日，北京市第二中级人民法院依据该院作出的（2008）二中民初字第07041号民事判决书，依法委托拍卖公司拍卖涉诉土地使用权和房产。2012年3月15日，我方竞得该地。2012年12月8日，我方与北京市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同并缴纳土地出让金，土地性质由原来的无偿划拨改成协议出让。2013年5月28日，我方取得土地使用权证书，2013年6月6日经北京市顺义区住房和城乡建设委员会委托北京市顺义区住房和城乡建设委员会测绘所测量、制图后发放X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证。原有土地使用权属于无偿划拨性质，我方通过拍卖程序缴纳了巨额土地出让金取得相关权利，在这种情况下，继续履行原租赁协议约定的租金条款对于我方明显不公平，哈漠公司应当按照市场价格向我方支付租金。此外，我方多次联系哈漠公司要求其支付租金，但无法联系到哈漠公司。哈漠公司自2012年至2015年未向我方支付租金。哈漠公司承租使用涉诉土地使用权及地上房产期间，未经我方同意，擅自拆除部分房屋，擅自对部分房屋进行装修改造，擅自在我方享有土地使用权的土地上挖掘大坑填埋渣土等建筑垃圾，给我方造成严重损失。综上所述，哈漠公司的行为严重侵害了我方作为出租人的合法权益，为了维护我方的合法权益故提出反诉。反诉被告哈漠公司就反诉辩称：我方不同意反诉诉讼请求。一、我方没有逾期支付租金，当我方通过正常渠道无法找到反诉原告的时候，通过提存的方式支付租金正是我方积极履行合同义务的表现。二、我方不存在破坏租赁物及毁坏土地的情形，场地上的部分厂房本来就是我方承租以后自行维修改建的，我方对房屋的维修和增加设施正是保护租赁物的正常举动，因为在2015年8月之前，反诉原告从未到涉诉场地去过，所以其所说的我方进行毁坏房屋和土地的情形根本就不存在。实际上现有的很多场地内的状况是在反诉原告强行侵入以后进行的破坏。三、本案不存在租赁协议的基础发生重大变化的情形，反诉原告通过拍卖取得涉诉土地使用权及房屋所有权，并不构成租赁协议的基础发生改变，支付土地出让金是反诉原告取得涉诉土地、房屋应当尽到的义务。反诉原告也承认买卖不破租赁，所以也不存在按原协议履行不公平的问题，在反诉原告参与拍卖的时候，法院就已经明确告知所有参与竞拍的当事人房屋的状况和要承担的费用。四、本案土地房屋不存在擅自转租的情况，我方与通达公司签订租赁协议的时候就是为了用这个场地用作合资企业的注册地址及经营场所，所以不存在擅自转租的行为。五、我方没有改变土地用途，我方在所租赁的土地上进行的是设施农业，而不是耕种土地，设施农业是农业的工业化生产，并且涉诉场地本身是沙石地，不可能耕种。六、我方被吊销营业执照，正是通达公司和反诉原告共同造成的结果，而没有法律规定，营业执照被吊销就丧失租赁的主体资格。被告通达实业公司就反诉述称：汇盛信达公司所提反诉请求与我方没有关系。我方不发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，哈漠公司以租赁合同纠纷为由将通达公司、汇盛信达公司诉至本院，本院于2017年9月27日作出（2015）顺民初字第14986号民事判决书，后哈漠公司、汇盛信达公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年2月28日作出(2018)京03民终799号裁定书，裁定撤销(2015)顺民初字第14986号民事判决，将该案发回本院重审。在该案重审期间，哈漠公司及汇盛信达公司以双方调解为由，撤诉本诉及反诉。后双方无法达成调解，故形成本案诉讼。2003年12月28日，通达公司（甲方）与哈漠公司（乙方）签订租赁协议（以下简称涉诉协议）一份，双方约定：“一、乙方将租赁甲方所属的土地使用权42163.3平方米，厂房及办公用房等5143.71平方米。地址：北京市顺义区怀昌路北石槽段1号。二、租赁费用：每年20万元人民币。三、付款方式：每年12月27日前一次付清。……六、租赁年限为30年。如需继续租赁，双方再协商。七、乙方未按条款规定支付租赁费用，甲方有权收回土地使用权、厂房、办公用房，并向违约方收取违约金。收取标准为租金的万分之三……十、在乙方经营期间因甲方造成乙方不能正常合法经营所造成的损失由甲方承担。十一、在租赁期间双方要友好合作，以保证经营顺利进行，如有未尽事宜，各方应本着友好协商的精神解决，如协商不成，应按法律程序办理。”案外人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称工行顺义支行）于2008年3月11日将北京市深顺石油制品公司、北京深顺塑料制品有限公司、北京金顺出租汽车公司、北京深顺出租汽车公司、通达公司以一般借款合同纠纷为由诉至北京市第二中级人民法院。案号分别为（2008）二中民初字第06956号、（2008）二中民初字第07040号、（2008）二中民初字第07041号、（2008）二中民初字第07043号。该四案均判决通达公司承担连带还款责任。另，工行顺义支行于2009年7月将通达公司、哈漠公司以租赁合同纠纷为由诉至本院，主张涉诉协议无效，本院于2009年12月2日作出（2009）顺民初字第7823号民事判决书，确认涉诉协议超过二十年的部分无效。后，工行顺义分行不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。该院于2010年3月16日作出（2010）二中民终字第3647号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年12月17日，北京市第二中级人民法院依据该院作出的（2008）二中民初字第06956号、第07040号、第07041号、第07043号民事判决书，依法委托北京科技园拍卖招标有限公司拍卖涉诉土地使用权和房产。2012年3月15日，汇盛信达公司以7850000元的最高价竞得。2012年12月8日，汇盛信达公司与北京市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同并缴纳土地出让金，土地性质由原来的无偿划拨改成协议出让。2013年5月28日，汇盛信达公司取得土地使用权证书。该证载明：地类（用途）为工业用地，使用权面积为42163.3平方米。2013年6月6日，汇盛信达公司取得房屋所有权证书。该证载明：房屋建筑面积为5143.71平方米。2015年8月23日，汇盛信达公司进驻涉诉场地和房屋。现涉诉场地和房屋由汇盛信达公司占有。庭审中，哈漠公司为证明其按期支付租金向本院提交其向汇盛信达公司支付租金的提存公证书以证明哈漠公司一直在履行租赁协议中的承租人义务，其不存在违约行为，而是汇盛信达公司强占场地、房屋，该行为属于违法违约行为。对该证据汇盛信达公司发表如下质证意见：真实性没有意见，我方认为该证据不具有合法性，首先在本案中哈漠公司履行债务向我支付租金不存在使用提存的前提条件，不符合合同法第101条的相关规定，我方一直联系哈漠公司，是其拒绝不见我方，我方把联系方式告知过哈漠公司，其也可以通过查询联系我方，但其没有联系，故此，我方认为并不存在难以履行债务的情况；其次，提存的公证处不具有管辖权，根据合同法第62条的相关规定，哈漠公司即使要提存也应该到我方的住所地进行提存，而出具公证书是北京市平谷区，我方认为这个公证处没有管辖权。此外，公证处和哈漠公司没有履行告知的义务，不能证明哈漠公司已经向我方支付了租金。哈漠公司为证明其所主张的经济损失，向本院提交以下一组证据：1、水泥罐制作安装工程合同协议书，证明制作费是90万元；2、经济合同两份，证明电器设备上的投资60.8万元；3、购销合同，证明购买实验室仪器设备29.862万元；4、原料棚改建工程制安协议，证明原料棚改建及制安工程款131.325万元；5、厂房改造协议书，证明原告支付围墙、铁艺、绿化、厂门改造工程款200万元；6、淄博市临淄金日厨房设备厂承揽定作合同，证明厨房设备款为104.651万元；7、协议书，证明购买装载机的款项为20万元，8、脉冲电子围栏系统采购合同书，证明支付电子围栏系统的费用3.2万元；9、买卖协议，证明购买混凝土搅拌机的款项296万元；10、购买监控设备付款收据，证明购买监控设备支付5万元；11、（2005）顺民初字第98号民事判决书，证明因工程施工哈尔特公司被田亚华起诉欠工程款，但实际是由我方支付了10.9万元；此外，哈漠公司提交农业设施产品合同书和工程承包合同，证明其为了减少损失，准备在租赁场地内搞设施农业，投资201.441万元，对办公楼，厂房进行装修工程款170.312万元。综上，我方目前起诉损失总额1563.491万元。对上述证据，汇盛信达公司发表了如下质证意见：上述一组证据中的1、2、3、4、5、6、7各项证据，签订合同的主体均是北京哈尔特公司，我方认为哈尔特公司与本案没有关联，它不是租赁的承租方，不是合同主体，我方认为与本案没有关联，我方对上述证据都不予认可；对第8项证据，我方对合同的真实性不认可；对第9项证据并没有提供拍卖的确认书，而且没有付款凭证，而且乙方签字是冯金明，没有签章，故此对真实性不认可；第10项证据收据上面并没有提到交款人是谁，与本案没有联系。第11项证据我方认为与本案没有联系，是哈尔特公司支付的报酬，与本案没有关联。对农业设施产品合同书我方无法判断真实性，但是合同金额200多万元，竟然没有签订合同的日期，让我方怀疑其真实性，对证明目的有异议，这只是一个合同书没有合同是否履行的合同证明，是否付款的证明，不能证明哈漠公司的损失，本案是工业用地，而哈漠公司要搞农业，不符合土地的性质。对工程承包合同的真实性不认可，这个合同当中显示的合同甲方是冯金明、签字也是冯金明，但是盖章是哈漠公司，我方认为合同主体是冯金明，与哈漠公司没有关系，是否付款了，哈漠公司是否有损失，无法证明汇盛信达公司为证明其答辩及反诉主张向本院提交了以下主要证据：证据一，北京市顺义区怀昌路北石槽段1号土地使用权证，北京市顺义区怀昌路北石槽段1号房屋所有权证，证明被告已获得本案涉案土地使用权和房屋所有权，租赁房屋面积；证据二，汇盛信达公司在北京市企业信用信息网上公示的企业信息，证明通过上述信息可以联系我方以支付租金；证据三，哈漠公司在北京市企业信用信息网上公示的企业信息，证明通过上述信息不能联系到哈漠公司以要求其支付租金；证据四，哈漠公司擅自拆除、装修之前部分房屋的照片，证明动工前涉诉土地部分房屋情况；证据五，腾讯街景地图2012年3月影像，腾讯街景地图2015年5月影像，证明2015年5月前的涉诉土地房屋情况；证据六，告知书，证明我方在2013年9月15日到涉诉场地告知我方联系方式；证据七，房屋损坏照片、填埋渣土照片、房屋装修照片，证明哈漠公司对租赁土地及房屋造成的损害。对汇盛信达公司所提交的上述证据，哈漠公司发表了如下质证意见：我方对证据一真实性认可，证明目的不认可，汇盛信达公司是在2013年5、6月份才取得房屋土地登记，虽然在此前其通过拍卖取得权利，但实际上其没有进行登记，没有实际取得土地房屋权利，且土地证上的图纸是2001年的，变更登记的时候相关部门没有到现场看过，土地证上的图纸不能证明房屋和土地的状况。对证据二真实性认可，证明目的不认可，这个信息只能证明其登记地址在这，不能证明汇盛信达公司在此办公和经营。证据三真实性认可，证明目的不认可，汇盛信达公司是2015年8月才到现场，此前没有去过现场，我方在涉诉场地长期有人值班，如果到现场一定能够找到。证据四真实性不认可，因为无法提供原始载体。证据五真实性、关联性不认可。证据六真实性和证明目的不认可，因无法提交原始载体，并且我方在涉诉场地长期有人。证据七涉及拆改房屋照片的真实性不认可，有些本来就没有，不是我方拆除的，有些在我方租赁的时候就改造了。对房屋管理不善的照片中的房屋都是经过我方修缮的，房屋状况本来就不好，原本我方还是要进行修缮的，但汇盛信达公司强制进入了，修缮本来也不是我方义务。2019年3月11日，本院组织哈漠公司及汇盛信达公司进行现场勘验，并进行了录像。在勘验时，本院组织双方就X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证房屋平面图载明的房屋进行指认及勘验。汇盛信达公司表示房屋平面图中15、16号房屋哈漠公司进行了大面积的装修改造，破坏了房屋，哈漠公司对此表示其装修改造是为了经营使用，并不是在破坏房屋，反而是在对房屋进行修缮，只是因为汇盛信达公司的强行清场才造成了装修没有完成，造成现场比较凌乱的状态。汇盛信达公司表示房屋平面图中13号房屋属于管理不善，导致房屋破损，哈漠公司对此表示13号房屋之前的状态就是这样，如果可以继续使用房屋的情况下，可以进行修缮。汇盛信达公司表示房屋平面图3、4、7号房屋被完全拆除，5号房屋被拆除房顶及三面围墙，6号房屋被拆除房顶，哈漠公司表示3、4、7号房屋在其承租时就没有，至于为何房屋登记时会有这些房屋是因为直接沿用了2001年的图纸，而5号房屋是因为房顶年久失修，并且需要进一步使用，因此拆除房顶和围墙，6号房屋的房顶也是这种情况，并且5、6号房屋之前就是我方建设的，之后还是要恢复的，但因为汇盛信达公司的强行清场，才导致现在的状态。本案审理过程中，汇盛信达公司向本院提交调取证据申请，分别向北京市规划和自然资源委员会调取卫星图片，向北京市公安局顺义分局北石槽派出所核实房屋拆除情况。经过本院调查取证，北京市规划和自然资源委员会向本院提供了2012年至2016年涉诉场地的卫星图片，北石槽派出所向本院提供了报警记录一份。哈漠公司表示卫星图片的真实性认可，但如果汇盛信达公司想证明房屋存在应提供2003年我方承租前的卫星照片，因汇盛信达公司在办理产权证是测绘部门并未到场。汇盛信达公司表示真实性认可，可以证明在哈漠公司承租期间拆除了房屋。通达公司表示真实性认可，对于2003年哈漠公司承租房屋时的状况不清楚，但房屋状况应该按照房屋所有权证登记的状况为准，如果现场没有房屋，房屋登记部门是不会制作房屋所有权证的。本院向哈漠公司释明，如本院判令解除涉诉协议，其就解除后的后果是否在本案中一并主张，哈漠公司表示坚持涉诉协议应当继续履行，如果法院认定涉诉协议应当解除，关于解除后的后果，其另行主张，不在本案中主张。上述事实，有租赁协议、公司章程、营业执照、公证书、判决书、协助执行通知书、土地使用权证、房屋所有权证、现场勘验录像、卫星图片及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，通达公司与哈漠公司签订的涉诉协议系双方当事人真实、自愿的意思表示，并且已经法院生效判决确认涉诉协议超过20年的部分无效，而涉诉协议的其余部分，依然合法有效。因通达公司未能履行判决确定的连带付款义务，案件进入执行程序。北京市第二中级人民法院依法委托对涉诉的房地产进行评估和拍卖。汇盛信达公司以7850000元的最高价竞得。汇盛信达公司于2013年5月28日取得了涉诉土地的使用权证书，于2013年6月6日取得了涉诉房屋的所有权证书。根据上述事实和法律规定，在涉诉租赁协议履行期间，汇盛信达公司通过拍卖取得涉诉土地使用权和涉诉房屋所有权，但并不影响涉诉租赁协议的效力，通达公司与哈漠公司所签订的租赁协议对汇盛信达公司具有约束力。哈漠公司与汇盛信达公司之间就涉诉租赁场地及房屋建立了租赁合同关系，双方应按照涉诉租赁协议和法律规定履行各自的义务。关于涉诉协议是解除还是继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，汇盛信达公司于2013年6月6日取得X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证，该房屋所有权证房屋平面图中登记有3、4、7号房屋，经本院现场勘验，在涉诉租赁场地现场无法对应找到3、4、7号房屋，哈漠公司对此辩称其承租时就没有该三幢房屋，而从本院自北京市规划和自然资源委员会调取2013年及2014年的卫星图片对应房屋平面图可以看出在3、4、7号房屋的位置是有建筑物的图像的，而2015年第二季度的卫星图片对应房屋平面图可以看出3、4、7号房屋的位置已经没有建筑物图像了。在此情况下，本院认为国家房屋登记机关出具的房屋所有权证的证明效力要明显高于哈漠公司的陈述，本院确认房屋所有权证在登记时涉诉场地内有3、4、7号房屋，而通过本院调取的卫星图片显示，3、4、7号房屋在2015年第二季度的卫星图片中已无法找到。哈漠公司与汇盛信达公司均认可哈漠公司是于2015年8月23日撤离涉诉租赁场地的，因此本院认为哈漠公司在自租赁期间将3、4、7号房屋拆除具有高度盖然性。另，对于5、6号房屋拆除房顶及围墙的行为，本院认为虽然哈漠公司辩称是年久失修，为了重新修缮，但从2012年的卫星图片中可以看出5、6号房屋状况并非是破旧不堪。因此本院认为哈漠公司将3、4、7号房屋拆除及将5、6号房屋房顶及围墙拆除的行为属于未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的行为，汇盛信达公司据此要求解除涉诉协议，于法有据，本院予以支持。汇盛信达公司在本案中仅有一项诉讼请求，即主张解除涉诉协议，因本院已经支持其解除涉诉协议的诉讼请求，因此对于汇盛信达公司其他主张解除涉诉协议的理由，本院不再一一分析。关于哈漠公司在本案中主张的损失赔偿问题。本案中，汇盛信达公司通过拍卖的方式取得了涉诉场地的使用权以及涉诉房屋的所有权。对于本案中哈漠公司主张的因经营混凝土业务所支出的水泥罐制作安装费用、电器设备上的投资款项、实验室仪器设备款项、原料棚改建款、厂房改造具体包括围墙、铁艺、绿化、厂门改造工程款，厨房设备款，购买装载机的款项，购买脉冲电子围栏的费用、混凝土搅拌机的款项以及因工程施工哈尔特公司被田亚华起诉的工程款均系在汇盛信达公司取得涉诉场地和房屋权利之前所发生的费用，上述费用即使真实发生也系哈漠公司日常经营活动中的正常支出，并非汇盛信达公司给哈漠公司造成的损失。关于哈漠公司主张的监控设备费用问题，因其未提交证据证明该监控设备系被汇盛信达公司所损坏的，故此该监控设备的费用也不应当由汇盛信达公司负担。此外，哈漠公司提交农业设施产品合同书和工程承包合同，证明其为了减少损失，准备在租赁场地内搞设施农业所支出的费用，即使真实发生，也是因为哈漠公司的自身行为导致涉诉协议解除，由此造成的损失应当由哈漠公司自行承担。至于哈漠公司对于办公楼，厂房进行装修工程款，本院认为哈漠公司并未提交证据证明其装修得到了汇盛信达公司的同意，且涉诉协议解除是因为哈漠公司的自身行为导致，由此造成的损失也应由哈漠公司自行承担。该部分费用系哈漠公司在涉诉场地和房屋内进行经营设施农业所支出的费用，并非汇盛信达公司的违约行为给其造成的损失。综上，哈漠公司针对汇盛信达公司所提出的赔偿请求没有事实和法律依据，本院对其相应诉讼请求不予支持。哈漠公司在本诉中所提出的损失赔偿项目和相关数额为其承租涉诉场地和房屋后为经营水泥混凝土项目以及为经营设施农业进行相应投入所支出的相关费用。哈漠公司在诉讼中主张因通达公司违规贷款后不能及时偿还贷款，从而导致涉诉场地和房屋被查封，导致其无法正常经营，通达公司对此负有过错，故此要求通达公司承担赔偿责任。关于此本院认为，通达公司为他方贷款就涉诉场地和房屋办理了抵押登记，后因无法偿还贷款的原因，涉诉场地和房屋被拍卖。在此过程中，通达公司的上述行为并未对哈漠公司使用涉诉场地和房屋造成妨碍和影响，通达公司并不存在哈漠公司所述的恶意贷款导致其无法使用涉诉场地和房屋的违约行为，故此哈漠公司要求通达公司承担赔偿责任的请求没有事实和法律依据，本院就哈漠公司针对通达公司所提出的相应赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令解除原告（反诉被告）北京市哈漠水泥制品有限公司与被告通达实业总公司于二○○三年十二月二十八日签订的租赁协议；二、驳回原告（反诉被告）北京市哈漠水泥制品有限公司的全部诉讼请求；本诉案件受理费十一万五千六百一十元，由原告（反诉被告）北京市哈漠水泥制品有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费一万九千四百元，由原告（反诉被告）北京市哈漠水泥制品有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 幸 江人民陪审员 王 颖人民陪审员 申 娜二〇一九年十二月十一日书 记 员 穆建慧