中华人民共和国广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13830号上诉人（原审原告，反诉被告）：姚惠貂（YEOHUITIAU），女，1949年10月10日出生，国籍：新加坡共和国，护照号码：E3891288E。代理人：姚鹏飞，男，1958年6月20日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区*************，公民身份号码：440************616。委托诉讼代理人：杨晓宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴镁学，男，1972年3月8日出生，汉族，住湖北省蕲春县************，公民身份号码：422************758。委托诉讼代理人：王钦朋，广东烽庭律师事务所律师。上诉人姚惠貂因与被上诉人吴镁学房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初33379号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月24日立案。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚惠貂不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、第三、第四、第五判项，改判驳回吴镁学的全部反诉请求。2.撤销原审判决第六判项，改判支持姚惠貂全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定双方存在房屋买卖关系的依据为一张标题为“收据”的文件，姚惠貂认为，该文件应当属于“预约合同”的范畴，因为从收据的内容表达看，仅表示姚惠貂收到吴镁学交来款项，更多的为意向书，其内容既不包括款项的支付，也不包括房屋的状况、所在位置、各自责任的范围等关于房屋买卖合同主要条款的内容。另，吴镁学在收据上手写“借用房屋”而不是“交付房屋”。二、原审法院忽略公证处调取的权威录音和姚惠貂的实际情况，认定姚惠貂单方违约明显错误。1.整个交易过程，吴镁学对房屋的现状和后续的交易风险是明知的。从录音内容证明吴镁学明知的时间点是交易之前或签署《收据》时，其当庭陈述2017年5月1日才知晓明显违背诚信原则。录音中记载，吴镁学与公证员交谈的过程中陈述了房屋的交易过程，其不仅了解案涉房屋暂住前有其他第三方承租人的情况、还了解第三方承租时房屋的管理人和管理情况。2.录音记载，吴镁学的妻子朱必来与公证员交谈的过程中，朱必来不仅知晓案涉房屋存在其他两个继承人的情况，且其知晓的时间为姚惠貂办理新加坡公证宣誓之前。3.根据庭审笔录的记载，在法院播放以上公证处录音后，询问吴镁学和朱必来是何时知晓案涉房屋存在其他继承人的，两人回复是“2017年5月1日姚惠貂到住处取回继承公证书时才知晓”明显违背诚信原则，跟其个人录音陈述不一致。三、公证处调取的录音证明案涉房屋无法正常交易的原因在于吴镁学的举报，姚惠貂不存在任何违约行为。录音中，吴镁学与公证员交谈的过程中，吴镁学询问“如何撤销公证书，谁有权撤销”，并陈述了公证书涉及的房产位置，撤销的事由、紧迫性，整个会谈使用的都是真人真名。此外，收据的记载也可以佐证交易时即明知的情况，否则不会记载“卖不成双倍返还”的内容。如果吴镁学是善意的，其在收到2017年5月4日的《告知函》后应当及时起诉，要求姚惠貂办理过户，而事实上，吴镁学没有采取任何行为，不仅继续无偿占住，也迟迟不起诉。姚惠貂已经提交了经过外交部、大使馆认证的文件，公证处据此作出了同意姚惠貂继承的公证书，而根据撤销公证的说明和庭审调查的结果可知，案涉房屋无法继续交易的唯一原因在于公证书由于吴镁学的举报而撤销，故姚惠貂并不存在任何隐瞒交易风险的违约行为。四、原审分配违约责任没有任何法律依据，不仅忽视实施履行情况，更违背合同约定。基于原审法院对公证录音的忽视，导致原审作出违约方的错误认定，在分配违约责任时采取了一边倒的处理方式。（1）基于《收据》中双倍返还的约定，吴镁学反诉要求姚惠貂双倍返还，而原审法院多次引导吴镁学做出有利选择，其暗示溢价损失原审将予以支持，因此引导吴镁学将双倍返还变更为原价返还。姚惠貂认为即使认定是姚惠貂为违约方，也应当适用合同约定的违约条款，尊重吴镁学反诉的真实意思表示，判决姚惠貂双倍返还订金。（2）支持溢价损失没有法律、事实依据，明显超出可预见的范围。本案中，无论是从溢价损失的构成要件而言，还是从事实履行而言，还是从双方的过错而言，都不符合溢价损失的支持要件。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定，溢价损失应受可预见性、减轻损失、损益相抵、过失原则的限制。本案并不符合可预见性原则。姚惠貂并不存在违约行为，姚惠貂已在2017年5月4日发函要求解除、收回案涉房屋，其次，双方在收据中已经明确约定违约责任的范围。原审支持溢价损失并未考虑减轻损失的原则。在吴镁学2017年5月4日收到函件后，并未根据要求腾空房屋或者支付占用费，也并未采取任何减轻损失的措施，即使原审认为应当支付溢价损失，那么2017年5月4日后的溢价部分不应当继续由姚惠貂承担。吴镁学无理占用案涉房屋近四年分文未付，即使支持溢价损失也应当扣减该部分不当得利。原审将房屋升值部分的损失单方全部归责于姚惠貂明显不公。且深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司《房地产评估报告》不能作为支持溢价损失的依据。五、原审中姚惠貂提交了书面的《房屋占用费评估申请书》，原审法院不予同意，剥夺了姚惠貂的合法权益。在《收据》明确约定违约责任、吴镁学整个过程都参与了解交易风险的情况下，原审判决的结果显失公平。吴镁学答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，姚惠貂上诉理由不成立，应依法驳回姚惠貂的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院认定的事实清楚。1.涉案房屋买卖合同是本约，而非预约合同。吴镁学与姚惠貂向法院提交的《收据》，载明了房屋交易的当事人姓名、房屋坐落、买卖方式、房屋价款、付款方式、违约责任等主要内容，由此可以看出该《收据》已具备房屋买卖合同的基本要素：a.主体姚惠貂（出售人）与吴镁学（买受人）；b.标的是姚惠貂将涉案房屋出售给吴镁学；c.涉案房屋交易价格为￥600000.00元（约定姚惠貂实收）；d.违约责任适用定金罚责；e.标的物明确（有产权证及实地查看）；f.明确约定出售方的违约行为：不卖或卖不成，则双倍返还定金给吴镁学。由此可见，该《收据》上载明的条款完全符合《合同法》第十二条规定的合同条款及《城市房地产转让管理规定》第八条规定的房地产转让合同应当载明的主要内容和《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，亦符合《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的规定，明确了双方的基本权利与义务。吴镁学与姚惠貂口头约定房款支付方式是在办理房屋过户时一次性支付。吴镁学在姚惠貂电话告知已办妥申请办理继承公证手续所需的资料后，随即将自有的唯一住房出售，以筹措一次性支付购买涉案房屋的房款，由此可佐证吴镁学与姚惠貂存在过户时一次性支付房款的口头约定，也否定房屋买卖存在不确定的可能。否则，吴镁学没有必要在涉案房屋交易尚未成功前将自有的唯一住房出售。正因为涉案房屋的买卖合同是本约，故吴镁学完全按照双方的约定，实际履行了自身的权利及义务；而姚惠貂在涉案房屋交易前期也按照双方的约定履行自身的权利与义务。根据姚惠貂在2017年5月4日出具给吴镁学的《告知函》可知，姚惠貂也是一直确认与吴镁学就涉案房屋达成了买卖合同关系的；且吴镁学收到姚惠貂出具的《告知函》后，亦发函给姚惠貂不同意解除房屋买卖合同，并要求姚惠貂继续履行房屋买卖合同。此时，吴镁学与姚惠貂均未对双方就涉案房屋存在买卖合同关系予以否定，相反，是确定双方存在买卖合同的。综上所述，涉案房屋买卖是本约，而非预约合同。2.姚惠貂在涉案合同履行过程中存在明显过错，严重违约，是造成涉案合同至今不能履行的根本原因。姚惠貂单方面提出要求将涉案房屋价格涨到120万元，严重违反了双方的约定。涉案房屋买卖合同成立后，姚惠貂在2017年5月1日从吴镁学处取回继承公证书正本后，表示原房屋交易价格过低要求将涉案房屋交易价格加至120万元，否则解除房屋买卖合同。姚惠貂还表示已经询问过中介公司涉案房屋可以卖到130万元。姚惠貂的公证受托人姚鹏飞在2017年5月1日参与了吴镁学与姚惠貂之间就涉案房屋洽谈事宜，其在之后的庭审中均确认在2017年5月1日向吴镁学加价出售的事实，认为原约定的房屋交易价格过低。姚惠貂主张涉案房屋存在其他继承人，由此导致无法办理遗产继承公证，因该客观原因导致涉案房屋买卖交易无法进行。本案至今为止仍没有充分证据证明涉案房屋存在其他继承人的事实。姚惠貂主张涉案房屋尚存其他继承人的，依法应当提供充分的证据予以证明。此外，姚惠貂故意拖延导致涉案房屋买卖合同未能及时履行。在2016年8月3日，遗产继承公证书便已出来，涉案房屋具备过户条件，但截止到2017年5月1日这近九个月的期间，姚惠貂一直拒绝出面及时履行房屋过户手续，怠于履行其应尽的义务。根据[2018]莞公证撤字第01号《关于（2016）粤莞东莞第018973号公证书的处理决定》第2页内容可知，姚惠貂向东莞公证处先说可以补充资料，后来也确认可以补充资料，再到说无法补充，如此反复，且给出无法补充的理由非常牵强。当东莞市公证处要求提供律师电话由公证处负责沟通，却说没有电话明显想掩盖某些对其不利的事实。并且，姚惠貂在2017年5月4日便向吴镁学发函，要求解除涉案房屋买卖合同，即其根本没有回新加坡尝试补充资料。东莞市公证处（2016）粤莞东莞第018973公证书被撤销后，姚惠貂没有采取其他救济途径以继续履行涉案房屋买卖合同。2017年7月，姚惠貂突然将涉案房屋电表销户，想达到逼迫吴镁学搬离涉案房屋，并与其解除合同的目的，姚惠貂此行为是恶劣的、严重的违约行为。3.吴镁学在涉案合同履行过程中没有任何过错，其最终目的都是为了使得涉案合同得以正常履行，并保障自己的合法权益。涉案房屋买卖合同成立后，吴镁学一直都是严格按照双方约定履行合同义务的，没有任何违约或过错行为。吴镁学向东莞市公证处电话了解继承公证相关事项属于正常的咨询业务，根本不存在故意举报涉案房屋除姚惠貂之外还有其他继承人。在2017年5月1日，姚惠貂要求吴镁学对涉案房屋交易的价格加价到120万元，没有获得吴镁学同意，双方发生争议，姚惠貂故告知吴镁学林明坤还有两个子女健在，且表示要取消涉案房屋交易。至此，吴镁学不知林明坤是否真的有两个子女。故于第二日即2017年5月2日向东莞市公证处去电咨询如果涉案房产有其他继承人的情况下公证处会如何处理的问题。东莞市公证处撤销（2016）粤莞东莞第018973公证书的根本原因是姚惠貂未能补充提供其他继承人的资料，而并非是吴镁学的原因造成的。东莞市公证处工作人员曾多次说明只要补充有关继承人的资料，便可补正公证书。二、吴镁学无须向姚惠貂支付使用案涉房屋期间的占有使用费，原审法院不同意姚惠貂提出房屋占用费评估，程序正当合法。1.吴镁学与姚惠貂在签订案涉房屋买卖合同后，姚惠貂当日将房屋交付给吴镁学使用，并没有约定任何费用。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，吴镁学与姚惠貂就案涉房屋达成买卖合同后，吴镁学向物业管理处缴清了全部费用，双方对案涉房屋内的设施进行了清点后即案涉房屋便由吴镁学占有使用。吴镁学是基于房屋买卖合同关系而合法占有使用案涉房屋。3.案涉房屋买卖合同无法继续履行是由于姚惠貂恶意违约或重大过错造成的，吴镁学没有任何过错，因此要求吴镁学承担房屋占用使用费没有事实与法律依据。综上所述，姚惠貂的上诉理由不足，缺乏事实和法律依据，请求维持原判。姚惠貂向原审法院诉称：一、判令吴镁学三日内向姚惠貂返还位于东莞市城区***************的房屋；二、判令吴镁学向姚惠貂支付占用期间房屋的使用费（按照月租金2500元的标准，自2015年11月起计至实际搬出之日止，暂计至2018年10月为90000元）；三、判令吴镁学承担本案诉讼费用。吴镁学向原审法院辩称并诉称：一、判令解除姚惠貂、吴镁学的房屋买卖合同关系；二、判令姚惠貂向吴镁学双倍返还定金60000元；三、判令姚惠貂向吴镁学返还公证费3101元；四、判令姚惠貂向吴镁学赔偿房屋溢价损失[暂按照二手房交易网（安居客）计算每平方米11366元×130平方米-600000元＝877580元，最终以鉴定评估价格的差价为准]；五、一审的反诉费用由姚惠貂承担。吴镁学于第一次庭审中变更第二项诉讼请求为：判令姚惠貂向吴镁学退还定金30000元。吴镁学于第四次庭审中增加一项诉讼请求为：判令姚惠貂向吴镁学支付房屋修缮费用13800元。原审法院认定事实：位于东莞市城区****************产的共同共有人为林明坤与姚惠貂，于2002年12月向东莞东湖花园置业有限公司购买，林明坤于2013年4月28日去世。2015年11月11日，姚惠貂向吴镁学出具一份《收据》，载明：“本人（姚惠貂）同意以实收600000元将位于广东省东莞市莞城区*************住宅卖给吴镁学先生。并已收到吴镁学先生交来订金30000元。如果本人（姚惠貂）违约（不卖或卖不成），则双倍返还定金给吴镁学先生。”《收据》下部分载明：“上述房屋未交易成功之前，暂借吴镁学使用。”落款处有“吴镁学”签名捺印，时间为2015年11月12日。2015年12月17日，姚惠貂于《法定宣誓书》中郑重声明：我是已故林明坤的合法妻子；我已故的丈夫林明坤于2013年4月28日在新加坡去世；我和已故的丈夫没有婚生子女；我已故丈夫的父母都已经在多年前去世；这就是我要说的全部；宣誓书中陈述的每一事项真实无讹；等等。2015年12月25日，吴镁学的配偶朱必来将位于东莞市莞城区**************的房产以385000元出售给案外人黄子莉。2016年5月19日，朱必来陪同姚惠貂到东莞公证处办理继承公证。东莞公证处公证受理通知单（领证单）登记的领证人为朱必来；朱必来已支付公证费、副本费合计3101元。2016年7月28日，东莞公证处出具《公证书》[（2016）粤莞东莞第018973号]，主要载明：因被继承人（即林明坤）生前无生育子女及收养子女，被继承人的父母均先于被继承人死亡。因此，被继承人的上述遗产（位于东莞市城区***************）由姚惠貂一人继承；等等。2017年5月4日，姚惠貂向吴镁学邮寄送达《告知函》，函件主要载明：由于无法完成双方先前约定之房屋交易，我方拟取消约定之交易。双方已就取消交易事宜进行协商，但未果，故此，现正式函告于您，我方决定取消双方原就广东省东莞市莞城区*************住宅约定之交易，并提出以下措施：1.请尽快与我方办理取消交易解约手续；2.您须于自收到本函件之日起3日内搬离上述房屋，并恢复房屋原样；3.您我双方正式解除就上述房屋所达成之交易约定；4.若推迟搬离，我方有权收取您在搬离之前的租金，按照市场价格每月3000元计算，并保留追溯之前居住所产生租金的权利。此外，根据双方签订之《收据》所载，上述房屋是我方“暂借”您使用，而非向您转移房屋所有权；等等。收件地址为案涉房屋所在地；收件时间为2017年5月5日。2017年5月26日，吴镁学向姚惠貂微信发送《继续履行房屋交易约定通知函》，载明：2015年11月11日，我向您支付了3万元用于购买您位于广东省东莞市莞城区*************住宅的购房定金，您亦出具了《收据》。收到定金的同时，您即将该房交付我入住使用至今。2016年8月3日，公证书做好后我曾多次通知您来办理房屋过户手续，但您不予理会，故意拖延，催告期达十个月之久。现您更明确表示取消购房约定，鉴于您蓄意毁约、恶意破坏契约精神的行为，我特向您致函如下：一、由于当时您要一次性付房款，我将仅有的住房（东湖花园8座30楼F）在同期出售了，这与您卖房有直接因果关系。若您一意孤行，由此造成的一切损失和后果，必定由您的过错而承担。二、我们双方买卖房屋的意愿是真实、有效的，是受法律保护的。我方不同意您单方毁约，请您本着诚实守信的原则，继续履行房屋交易之约定，这样的结局您我双方都是双赢。故此，希望您接到此函后三天内联系我办理房屋的过户手续；等等。2018年8月17日，东莞公证处向姚惠貂出具《关于（2016）粤莞东莞第018973号公证书的处理决定》[（2018）莞公证撤字第01号]，主要载明：1.2017年5月2日，有自称林明坤朋友的朋友的人打电话给我处办证人员，称：林明坤的继承人除了姚惠貂以外，另有两个儿子，上述公证书遗漏了继承人。我处收到电话后，查询该公证档案中所留的联系电话91519491，因该电话是新加坡的电话，无法联系；又致电领证人朱必来的电话137*****268，询问姚惠貂的相关情况，朱必来称也知道林明坤有两个儿子的情况，并且姚惠貂也知道林明坤有两个儿子，但是姚惠貂说该房子与两儿子没有关系，是她自己与林明坤购买的。鉴于上述情况，我处立即致函给房管部门，说明上述公证书因继承人存疑，因此暂停办理过户手续。2.2017年5月2日，你致电我处公证人员，就上述情况进行沟通，你称林明坤之前有过一段婚姻，之前的配偶已经去世了，林明坤与前妻有两个儿子，房产是你与林明坤结婚后购买的，与两个子女没有任何关系，他的两个儿子很早就移民去外国了，根本没有联系，也联系不到。3.2017年5月3日上午，你与姚鹏飞一起来到我处，就该公证书的问题进行协商，我处查询该公证书的档案，发现当时你提供的法定宣誓书中仅写了你与林明坤没有婚生子女，对于林明坤有无其他子女的情况没有提及。按照《中华人民共和国继承法》第十条的规定，第一顺序法定继承人为配偶、子女、父母，本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。经过现场的沟通，你称可以回国补充提供有关子女情况的文件。为了便于你办理相关手续，我处还为你办理了一份委托书公证，由你委托姚鹏飞代为办理上述房地产的其他后续手续。4.就你所说的补充证明问题，我处之后也多次通过姚鹏飞与你进行沟通，经过多次沟通后，姚鹏飞称可以出具新的声明资料了。2018年8月10日，姚鹏飞又来到我处称该资料无法补充，询问具体原因，姚鹏飞称：律师说其已经明确证明了姚惠貂是林明坤的唯一继承人，无法出具其他资料。我处询问能否有律师的联系电话，我们负责沟通相关问题，你们回复说律师那里没有联系电话。5.对于上述的公证书，如果你能够补充有关林明坤子女的材料，我处可以通过补正公证书的形式完善相关内容，以便你顺利办理相关的房地产手续；如果你确认无法补充材料，因之前的法定宣誓书对于子女的说明存在欠缺，并且在与你的沟通中，也确认林明坤有两个子女的情况。鉴于上述公证书存在遗漏继承人的情况，我处依照《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，现作出以下处理决定：（2016）粤莞东莞第018973号公证书中对于法定继承人的认定与事实不符，作出撤销公证书的决定处理。原继承权公证书请退还我处。如你对处理决定有异议的，可自收到处理决定之日起六十日内向广东省公证协会提出公证复查争议投诉。2019年5月22日，原审法院向广东省东莞市东莞公证处发函调查相关情况。2019年5月24日，广东省东莞市东莞公证处函复原审法院称：一、当事人姚惠貂向我处申请办理继承权公证时，提交了护照、房产证、新加坡办理的法定宣誓书，法定宣誓书中显示了被继承人林明坤的死亡时间及其父母、配偶、子女情况。我处在接到举报人电话后回看宣誓书，发现其对子女的表述有欠缺。二、我处经过复查，对（2016）粤莞东莞第018973号公证书做出了撤销的处理决定，并将《关于（2016）粤莞东莞第018973号公证书的处理决定》送达给了姚惠貂。我处已经将具体的处理过程及撤销原因在上述处理决定中进行了详细的说明。三、我处在与举报人、其他相关人员及姚惠貂通话沟通的过程中都进行了录音；等等。另，关于东莞公证处提供的录音音频，吴镁学自认首次致电东莞公证处的是其本人。吴镁学对此解释称，由于姚惠貂在2017年5月1日从吴镁学处取回公证书原件后要求加价，双方协商未果，姚惠貂亦拒绝配合吴镁学办理房产过户手续，姚惠貂在双方争吵过程中才透露林明坤还存在其他继承人；为防止姚惠貂一房多卖，且为了解存在其他继承人是否会影响房产过户手续，吴镁学才于2017年5月2日致电公证处反映相关情况。姚惠貂主张：姚惠貂、吴镁学之间并未达成正式的房屋买卖交易，案涉纠纷仅是预约合同关系，而非本约合同关系。且案涉房屋因无法联系林明坤的其他继承人而无法继续交易，故诉至法院请求解决纠纷。吴镁学则主张：因姚惠貂恶意毁约单方提出涨价并在交易之初隐瞒案涉房屋存在其他继承人，而致使无法实现合同目的，故向法院提起反诉并主张房屋溢价损失。原审法院根据吴镁学的申请，依法委托深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司拟对案涉房屋的市场价格进行评估。该公司出具的《房地产估价报告》显示案涉房屋在2018年11月20日的市场价值为1456000元。吴镁学为此支付了鉴定费6140元。以上事实，有姚惠貂提交的《房地产权证》（粤房地证字第C1390163号）、《房地产权共有（用）证》（粤房地共证字第C0263856号）、法定宣誓书、收据、告知函及邮单、投递查询、公证书、东莞公证处公证受理通知单（领证单）、《关于（2016）粤莞东莞第018973号公证书的处理决定》、东莞安居客东湖花园租房信息价格查询、房天下东湖小区近两年房价走势；吴镁学提交的收据、告知函、《继续履行房屋交易约定通知函》、微信聊天记录截图、房天下及安居客案涉楼盘的市场租金的网页情况、房地产权证、房地产权共有（用）证、林明坤的身份证复印件、收据、房地产买卖合同、吴镁学与配偶朱必来的结婚证复印件、朱必来的身份证复印件、东莞公证处公证受理通知单（领证单）、银联持卡人存根、公证费用发票、网页截图、《关于（2016）粤莞东莞第018973号公证书的处理决定》、收款收据、照片；广东省东莞市东莞公证处出具的《东莞市东莞公证处函件》[（2019）粤莞证函字第808号]（附法定宣誓书、撤销处理决定、录音光盘1张）；深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》；以及原审法院的开庭笔录、质证及问话笔录、告知笔录、评估笔录等书证附卷为证。原审法院认为：姚惠貂的国籍在新加坡，本案是涉外房屋买卖合同纠纷案件。由于当事人没有选择处理合同争议所适用的法律，应参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第四十一条的规定，适用与合同有最密切联系地的法律，因案涉不动产以及买受人即吴镁学的住所地在中国内地，应认为中国内地为与合同有最密切联系地，故应确定中国内地的法律作为本案法律关系的准据法。民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案的争议焦点是:一、姚惠貂、吴镁学双方是否存在房屋买卖合同关系；二、姚惠貂、吴镁学是否存在违约行为，若存在违约行为，违约责任如何承担。原审法院结合双方当事人之陈述及经质证的证据确定的事实，作如下分析认定：一、根据传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，意即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。另，当事人的订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，故对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议简单加以认定，而应综合审查相关协议内容以及当事人嗣后为完成交易进行的磋商或具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此作出认定。本案中，姚惠貂主张其于2015年11月11日出具给吴镁学的《收据》仅是一种将来订立本约的意思表示，双方仅存在预约合同关系。然而，案涉《收据》并未约定在将来继续订立一个新的房屋买卖合同，反而是约定了违约责任【“如果本人（姚惠貂）违约（不卖或卖不成），则双倍返还定金给吴镁学先生”】。另，姚惠貂在出具《收据》后向吴镁学交付了案涉房屋，且由吴镁学一直居住至今；吴镁学及其配偶为筹集购房款而将自有房产出售；姚惠貂在2016年5月19日与吴镁学的配偶朱必来去往东莞公证处办理继承公证，并由朱必来支付公证费用，此后亦由朱必来领取相关公证书，以上种种可以看出，买卖双方就案涉房产交易已作具体履行。故，原审法院依法认定，姚惠貂、吴镁学之间成立房屋买卖合同关系，且系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，相互协助，积极配合，以达到合同顺利履行之目的。本案中，姚惠貂于2017年5月1日向吴镁学提出加价要求，并在吴镁学不同意的情况下强行将公证书取走，吴镁学在此情形下于次日向公证处致电反馈林明坤尚存其他继承人，此当视为吴镁学为维护自身合法权利的自我救济。2017年5月3日上午，姚惠貂与姚鹏飞一起来到东莞公证处，就该公证书的问题进行协商，经过现场的沟通，姚惠貂称可以回国补充提供有关子女情况的文件。就补充证明问题，东莞公证处之后也多次通过姚鹏飞与姚惠貂进行沟通，经过多次沟通后，姚鹏飞称可以出具新的声明资料了。然而姚惠貂在2017年5月4日就向吴镁学发送《告知函》，要求取消案涉房产交易，显然有违诚实信用原则，背离了合同目的。故，原审法院认为，姚惠貂向吴镁学发函解除交易，理据不足，且在吴镁学发函催促继续履行的情况下均未予配合，因此姚惠貂上述行为具有明显恶意，已构成根本违约，导致合同根本无法继续履行，其应承担相应的违约责任。三、对于姚惠貂的违约责任问题。依上分析，姚惠貂要求吴镁学支付占有使用费于法无据，原审法院不予支持。吴镁学反诉请求解除原、吴镁学之间的房屋买卖合同关系，依法有据，原审法院予以支持。合同解除后，吴镁学应向姚惠貂返还案涉房屋，姚惠貂应将收取的定金30000元返还吴镁学，且应返还吴镁学垫付的公证费用3101元。另，由于当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在巨大差价，该差价是守约方的期待利益损失，也是合同双方在合同订立及履行过程中应当能够预见到的。虽然案涉《收据》约定卖方违约则双倍返还定金，但结合我国法律也规定损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，及约定违约金低于造成的损失时可以请求予以增加。故，吴镁学要求姚惠貂赔偿因其根本违约而导致的房屋差价损失，于法有据，原审法院予以支持。房屋差价依据《房地产估价报告》的评估价格减去双方约定的房屋价格为1456000元-600000元=856000元。再，吴镁学要求姚惠貂支付房屋修缮费13800元，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及上述援引法律条文的规定，判决如下：一、解除姚惠貂与吴镁学之间的房屋买卖合同关系；二、吴镁学应于判决发生法律效力之日起十日内向姚惠貂返还位于东莞市城区***************的房屋；三、姚惠貂应于判决发生法律效力之日起十日内向吴镁学返还定金30000元；四、姚惠貂应于判决发生法律效力之日起十日内向吴镁学返还公证费用3101元；五、姚惠貂应于判决发生法律效力之日起十日内向吴镁学赔偿房屋价值升值损失856000元；六、驳回姚惠貂的其他诉讼请求。七、驳回吴镁学的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10700元（姚惠貂已预交），由姚惠貂负担1395.65元，吴镁学负担9304.35元。反诉受理费减半收取6522.41元（吴镁学已预交6603.41元，因吴镁学增减部分反诉请求，故差额部分81元原审法院退予被告吴镁学）、鉴定费6140元（吴镁学已预交），合计12662.41元，由姚惠貂负担12177.82元，吴镁学负担484.59元。二审期间，姚惠貂提交原审法庭向东莞公证处发函询问的公证录音的文字版。证明：1.是吴镁学主动联系姚惠貂买房的，录音中可以确认是吴镁学先认识的姚惠貂先夫的朋友，后认识的姚惠貂，姚惠貂当时未办理案涉房产的继承手续，但是已经将房屋产权的情况以及先夫还存在两个儿子的事实都已经告诉了吴镁学，吴镁学的老婆朱必来还和姚惠貂说这种情况下，姚惠貂是无法在新加坡办理对应的证明回中国办理房产继承，吴镁学夫妻自交易开始就知道案涉房产存在其他继承人的事实，这也是收据为什么会写卖不成就双倍返还的原因；2.吴镁学的电话录音内容的性质不是询问，而是举报，而根据公证处2018年做出的取消原继承公证的说明就可以知晓，吴镁学夫妻的电话举报是客观上无法继续办理房产过户的原因，其举报行为已经明显透露其不愿意继续履行的意思表示，其才是案涉协议的违约方。吴镁学发表质证意见：文字内容不完全确认，具体以录音实际内容为准。第一，姚惠貂提交的录音文字整理，涉及的录音在原审中已经当庭播放，双方已经对该录音进行质证，原审法官已经对该录音认定系吴镁学为了保障自己的权利，而向公证处去电咨询；第二，录音系2017年5月2日形成的，但是在2017年5月1日姚惠貂强行从吴镁学处拿回由吴镁学保管的公证书，因此，双方发生激烈的争吵，并且，姚惠貂要求将案涉房屋的出售价格从60万元直接加价到120万元，说之前卖的太便宜了；第三，姚惠貂已故丈夫林明坤是否真的有两个小孩，至今为止仍不清楚，姚惠貂至今也未提供相应的证据予以证明，无法排除是姚惠貂为了达到不继续履行涉案合同的目的而虚构的；第四，东莞市公证处撤销其先前作出的继承公证的根本原因不在于吴镁学于2017年5月2日的电话咨询，而是由于姚惠貂一方之前作出的法定宣誓书以及姚惠貂本人在东莞市公证处向公证员作出的陈述有重大瑕疵，同时东莞市公证处也多次要求姚惠貂一方补正相关材料，予以完善公证资料，那么东莞市公证处将以补充资料的公证的形式确认原先公证的效力；第五，姚惠貂一方至今为止仍没有通过补齐相关资料以完善公证手续，若姚惠貂认为东莞市公证处撤销有误的也没有向广东省公证协会申请复查，也没有通过法院的诉讼途径来完善涉案房屋的权属人的完整信息；第六，在2017年5月1日发生激烈争吵且姚惠貂一方要求将涉案房屋加价到120万元之后，姚惠貂紧接着于2017年5月4日向吴镁学发函，要求解除涉案合同取消交易，而吴镁学却于2017年5月26日向姚惠貂发函要求继续履行房屋交易的约定，但是姚惠貂却一直置之不理。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因姚惠貂具有新加坡共和国国籍，故本案为涉外房屋买卖合同纠纷。双方当事人对原审法院行使管辖权及适用中国法律作为解决本案纠纷的准据法，均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对上诉人姚惠貂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、双方是否构成房屋买卖合同关系；二、双方有无违约行为，若存在违约行为，该违约责任应该如何承担。一、关于双方是否构成房屋买卖合同关系的问题。双方当事人虽然没有签订正式的房屋买卖合同，但是在案涉《收据》已经明确了买卖双方、买卖房屋坐落、价款数额、违约责任等房屋买卖合同主要内容，亦未约定在将来继续订立一个新的房屋买卖合同，结合当事人嗣后为达成交易进行的磋商及具体履行行为，如姚惠貂在出具《收据》后向吴镁学交付了案涉房屋并由吴镁学居住至今、吴镁学及其配偶为凑集购房款而将自有房产出售、吴镁学配偶朱必来陪同姚惠貂办理继承公证及由朱必来支付公证费用和领取相关公证书等，原审法院认定双方之间成立房屋买卖合同关系并无不当，本院予以维持。二、关于双方有无违约的问题。首先，位于广东省东莞市城区***************的案涉房产的共有人为林明坤与姚惠貂，林明坤于2013年4月28日去世，姚惠貂办理的继承公证未能根据东莞市公证处的要求补充有关林明坤子女的材料继而于2018年8月17日被作出撤销处理，该房屋买卖合同因姚惠貂没有处分权不能履行，姚惠貂已经构成违约。其次，结合姚惠貂的履行行为，如其在2017年5月1日向吴镁学提出加价要求并在吴镁学不同意的情况下强行将公证书取走、2017年5月4日向吴镁学发送《告知函》要求取消房产交易、在吴镁学发函催促继续履行的情况下均未予以配合等，显然有违诚实信用原则，违背合同目的。综上，原审法院认定姚惠貂的行为具有明显恶意并构成根本违约并无不当，吴镁学要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，合法有据，本院予以维持。三、合同解除后，吴镁学应该将房屋返还给姚惠貂，姚惠貂应将已收取的定金30000元及吴镁学垫付的公证费用3101元返还给吴镁学。关于房屋占有使用费，吴镁学应将实际使用案涉房屋期间所获得的利益以使用费的形式返还姚惠貂，原审认定吴镁学无需支付占有使用费，处理有误，本院予以纠正。关于占有使用费的标准，参照吴镁学在原审提交的相同小区房屋2018年的租金价格，并考虑到从2015年至今的租金波动情况，本院酌定案涉房屋占有使用费标准为每月2000元，从案涉《收据》载明的使用日期即2015年11月12日计算至吴镁学将房屋返还姚惠貂之日止。关于房屋价值升值损失，虽双方约定了30000元的定金，但吴镁学因姚惠貂的原因得不到房屋所受损失客观存在，该损失包括房价上涨利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，吴镁学可以主张因姚惠貂不履行合同义务造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原审认定房屋价值升值损失为《房地产评估报告》的评估价格减去双方约定的房屋价格即1456000元-600000元＝856000元并无不当，本院予以维持。关于房屋修缮费，因吴镁学并未能提供充分的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，本院认为上诉人姚惠貂上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。原审法院认定吴镁学无需支付房屋占有使用费，处理有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33379号民事判决的第一项至第五项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33379号民事判决的第六项、第七项；三、限吴镁学在本判决发生法律效力之日起十日内向姚惠貂支付房屋占有使用费（以每月2000元为标准，从2015年11月12日起计算至吴镁学将房屋返还姚惠貂之日止）；四、驳回姚惠貂的其他诉讼请求及上诉请求；五、驳回吴镁学的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费10700元（姚惠貂已预交），由姚惠貂负担2140元，由吴镁学负担8560元。反诉受理费减半收取6522.41元（吴镁学已预交6603.41元，因吴镁学增减部分反诉请求，故差额部分81元东莞市第一人民法院退予吴镁学）、鉴定费6140元（吴镁学已预交），合计12662.41元，由姚惠貂负担12177.82元，由吴镁学负担484.59元。二审案件受理费13591.01元（姚惠貂已预交），由姚惠貂负担11541.01元，吴镁学负担2050元。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月三十日书记员  彭燕玲关东附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。