安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0422民初3386号原告：徐娟，女，汉族，1987年2月10日生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人:孙克林、孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王猛，张勇，安徽百大律师事务所律师。原告徐娟与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告徐娟委托诉讼代理人孙雪瑶，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金15976.79元(从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算，至实际交付房屋之日止)；2.被告返还原告多收少交房屋面积部分的购房款14840.67元，并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息1187.2元；3.本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：我与被告于2018年2月5日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘8#幢7层2403号房屋的《商品房买卖合同》，我按约支付了首付款141757元，并于2018年4月2日通过银行按揭付清剩余房款320000元。但被告未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，我选择要求被告继续履行合同，因此被告应按约支付逾期交房违约金。由于，被告实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，被告应据实退还多收我的房屋差额面积的房价款，同时，应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上，被告逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，根据《合同法》等规定，请支持原告诉请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信息打印件，证明原、被告身份信息；2.金大地悦府选房定金单复印件、收据复印件，证明原告支付了首付款141757元；3.个人贷款银行流水、淮南市通商银行个人购房担保借款合同，证明原告通过通商农村商业银行贷款支付了剩余购房款320000元，更证明原告已足额支付了房屋购房全款。4.《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2018年2月5日签订了《商品房买卖合同》，合同第十一条第1项:明确房屋交付时间在2019年1月31日前；第2项约定出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足验收条件的，买受人有权拒绝接受房屋。合同第十二条约定房屋交付时间超过60日，被告应当承担逾期交房违约金，以全部购房款为基数，按日万分之二计算；第十三条约定面积差异，按照合同约定多退少补给付。5.测绘表，证明房屋实测面积与预测面积之间的差额为2.8平方米（87.12－84.32），被告应当据实退还多收面积部分的本金，且应按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。6.承诺书复印件3份，证明被告一再承诺一再逾期交房，毫无诚信。其中被告于2019年5月13日作出承诺表示2019年7月31日前全部交房，同时结清双方的违约金和面积差。被告当庭辩称：1.原告主张差价款的利息损失无任何事实和法律依据。双方《商品房买卖合同(预售)》，对于“误差处理”有明确的约定，双方据实结算。对于面积减少部分的房款，答辩人一直同意退还。只是原告为了主张其它无理诉求，故意不来被告公司办理房屋交房手续，也不与被告进行结算。2.被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金。根据双方《商品房买卖合司(预售)》附件十一《补充协议》第7条第(2)项约定“若买受人未在第八条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。”同时，根据以上补充协议第1条约定，原告应该在《商品房买卖合同(预售)》签订后7日内办妥所有贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约。本案中，《商品房买卖合同(预售)》签订时间为2018年2月5日，原告应于2018年2月12日前办妥贷款手续，但其获得银行放款的时间为2018年4月2日，逾期48天之久。相应，被告有权推迟交房并不构成违约。3.即使原告有权主张逾期交房违约金，其主张的计算天数及违约金标准均不正确。案涉房屋于2019年3月22日已经具备交付条件。被告已经积极和原告进行了电话联系，其拒绝接收房屋。无奈，被告于2019年4月20日向原告寄出交房通知。原告故意拒不接收房屋，应自行承担故意扩大的损失。因包括原告在内的部分业主拒不接收房屋，而是采取信访等手段提出很多无理诉求，被告对无理诉求坚决不予认可，并且最终经与业主代表协商，双方最终确定了完全符合交房条件的日期即2019年3月31日，该日期为逾期交房违约金计算的最迟时间，超过该时间因业主拒绝接收房屋导致的损失，应该由业主自行承担。即使法院认定双方构成相互违约，基于权利义务对等的原则，因双方约定“买受人逾期付款，出卖人有权推迟交付房屋”，原告逾期办理贷款，被告“逾期交房”的天数也应该扣除。双方约定的交房日期为2019年1月31日，经与业主代表协商，双方确定交房日期为2019年3月31日，共计59天。扣除被告有权推迟48天，最终逾期仅11天。双方约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调低。首先双方合同约定，如果逾期付款，则按照欠付款日万分之一的标准计收原告违约金，但逾期交房则按照房款日万分之二的标准计收被告违约金，双方权利义务不对等，严重失衡。并且，逾期交房给原告带来的损失也就是租金损失，按照同类同地段房屋的租金水平不会超过500元每月，但是按照日万分之二的违约金标准计算则高达2770.5元/月，该标准明显过高。目前淮南中院及市内各辖区法院掌控的逾期交房违约金的标准最高为日万分之一。因此，被告请求法院按照每月500元的标准确定逾期交房违约金。综上，除房屋面积减少部分的款项外，请求人民法院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，当庭向本院提交如下证据：1.被告营业执照副本复印件、企业法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格。2.《商品房买类合同(预售)》及补充协议，证明:①双方买卖房屋单价、交房时间、付款方式等基本事实，以及是否约定；②补充协议第1条约定，原告应该在《商品房买卖合同(预售)》签订后7日内办妥所有贷款手续，如未办妥贷款手续则视为违约；③“若买受人未在第八条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋”；④《商品房买卖合同(预售)》第九条约定，该商品房经验收合格即具备交付条件，并非完成验收备案和测绘完成。3.验收报告、寿县住房和城乡建设局竣工验收公示、协议书，证明：①被告开发的9号楼，住房和城乡建设局于2019年3月7日即进行验收公示，于3月13日进行单体验收，7、8、10、11、12、13号楼，住房和城乡建设局于3月15日进行验收公示，于22日通过单体验收，已符合交付条件；②因包括原告在内的业主提出部分无理要求，到相关部门信访，经主持调解由业主代表达成协议。确定2019年3月31日视为交房日期，为计算违约金的截止日期。4.邮政EMS查询单，证明被告于2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通如单，原告已经于2019年4月22日签收。5.淮南中院（2019）皖04民终872号《民事判决书》复印件，证明对于逾期交房违约金淮南地区一般采用日万分之一的标准。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），按揭购买了被告开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘8#幢2403室房屋一套，建筑面积87.12平方米，总价款461757元（每平方米5300.24元）；首付款141757元应于2018年2月5日前支付，余款320000元向通商农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；原告逾期在60日之内付款应按日计算向被告支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期付款万分之一的违约金；被告应当于2019年1月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，原告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按被告所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及原告应交纳的相关费用，并在被告的协助下将所有贷款手续办妥，如因原告原因逾期没有办贷款手续的，视同原告违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款[一次性付款，原告应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款]执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。另查明，合同签订前，原告于2017年12月25日、12月27日、2018年2月5日分别向被告支付20000元、111757元和10000元，合计首付141757元；合同签订后，原告于2018年3月16日与淮南通商农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》向该行贷款320000元，约定该款支付至被告账户，后淮南通商农村商业银行将320000元发放至被告账户。再查明，原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为84.32平方米，与预测建筑面积87.12平方米相差2.8平方米；涉案房屋于2019年2月1日验收合格；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的8#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示；被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访；2019年4月28日，被告与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。①关于原告主张涉案房屋差价款的返还及其相应资金占用利息的认定与处理。原、被告约定涉案房屋的建筑面积为87.12平方米，原告所购房屋经实际测量为84.32平方米，误差面积2.8平方米，被告亦予以认可，事实清楚，证据充分，被告应按合同约定返还原告房屋差价款14840.67元（5300.24元/平方米×2.8平方米），原告要求被告返还房屋差价款14840.67元的诉请应予支持。原告要求被告双倍返还房屋差价款及支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无证据证明，故本院对原告超过房屋差价款14840.67元部分及其相应资金占用利息的主张不予支持。②关于被告是否构成违约以及原告主张被告逾期交付房屋违约金的计算时间、计算依据的认定与处理。首先，原、被告约定交付房屋的期限为2019年1月31日前，但合同签订后至原告起诉日止被告均未向原告交付涉案房屋，亦未按约定向原告发出经验收合格的收房通知，被告未在合同约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任；其次，涉案房屋于2019年2月1日验收合格，于2019年3月15日在寿县人民政府信息公开网对涉案住宅楼单体工程竣工进行了公示，可见被告开发建设的涉案房屋在原告起诉前已经具备交付条件；第三，被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次信访，被告于2019年4月28日与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日，此时原告应知道涉案房屋已具备交付条件，故双方约定的2019年3月31日应视为被告通知原告交付房屋的时间；第四，原、被告约定被告交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金，因此，被告逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，原告主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予采纳。综上，被告逾期交付房屋的违约时间从2019年2月1日起至2019年3月31日止计59天，违约金为5448.73元（461757元×日万分之二×59天）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张超过部分的违约金不予支持。被告抗辩违约金应按日万分之一计算不符合双方合同约定，本院不予采纳；被告抗辩原告逾期办理房屋按揭贷款构成违约，不能提供证据证明原告逾期办理房屋按揭贷款系原告的行为所致，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告徐娟支付逾期交付房屋违约金5448.73元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告徐娟房屋面积差价款14840.67元；三、驳回原告徐娟的其他诉讼请求。上述第一项、第二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取计300元，原告徐娟负担110元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  尹本毅二〇一九年十二月二十六日书记员  黄 旭附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。