北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初34901号原告（反诉被告）：北京永和大王餐饮有限公司,住所地北京市东城区东兴隆街58号606室法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞，北京市海勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京丰祺嘉业商业管理有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路51号A座一层102号。法定代表人：王俊颖，总经理。委托诉讼代理人：唐旭，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马守妍，女，北京市中喆律师事务所实习律师。原告(反诉被告)北京永和大王餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京丰祺嘉业商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和公司）委托诉讼代理人俞延彬；北京丰祺嘉业商业管理有限公司（以下简称丰祺公司）委托诉讼代理人唐旭、马守妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永和公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即退还我公司支付的租赁意向金182427元；2．被告向我公司支付2018年11月24日起至实际付清之日止的利息损失;3．诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年5月8日，原被告双方签署《租赁意向确认书》（简称“意向书”），约定被告将位于北京市海淀区昆明湖南路x号中关村军民融合产业园商业街东门北侧的商铺租赁给原告使用，意向书对承租期限、免租装修期、租金标准、租赁意向金、解除等进行了约定，其中第8条约定：“如因甲方（即本案被告）资质不全等原因（包括但不限于法律、工程技术条件、产权关系、双方对租赁合同条款无法达成一致等）导致双方无法合作，双方未能在约定时间内签署租赁合同，甲方须于本意向书解除后7个工作日内退还乙方支付的意向金至原账号。”意向书签订后，我方依约向对方支付了租赁意向金182427元，并积极准备包括工商申报注册在内的相关前期工作。但由于被告擅自在房屋前面及西侧增加了观赏水系和建筑物，导致原告拟承租的房屋便利性受阻且能见度下降，同时由于被告未按约向原告提供相关文件，致使原告工商注册申报失败，被告的行为已经构成违约。2018年11月14日，原告基于意向书约定及相关法律规定，向被告出具【《租赁意向确认书》提前解除通知函】。通知被告意向书解除。之后，原告多次要求被告归还租赁意向书及支付相应损失，被告以各种理由推诿拒付。丰祺公司辩称,不同意原告的诉讼请求。自2018年1月起，双方开始就商铺租赁事宜进行洽谈。在洽谈过程中，被告向原告如实告知了商铺所在商业街的规划设计方案、相关产权手续等事宜。在此基础上，双方于2018年5月8日签订了《租赁意向确认书》，确认书约定原告应在签署本确认书后十五日内或者按照被告另行通知的时间签署租赁合同。《租赁意向确认书》签订后，被告按照约定为原告预留了x座x号商铺，并按照原告的要求对商铺进行了室内的水电改造。此后，被告多次要求原告签署租赁合同及接场。然而，原告违反《租赁意向确认书》的约定无故拒不签署租赁合同，并且以商铺能见度下降及其工商注册申报失败等与事实不符的理由，于2018年11月15日出具《提前解除通知函》要求解除《租赁意向确认书》。现提出反诉：1．原告向我方赔偿2018年5月8日至2018年11月15日期间的信赖利益损失364854元；2．原告赔偿我方为履行租赁合同对商铺进行改造的费用85190元；3．所有诉讼费由原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年5月8日，丰祺公司（甲方、出租方）与永和公司（乙方、承租方）签订《租赁意向确认书》，约定：租赁物位于海淀区昆明湖南路x号中关村军民融合产业园的商业街东门北侧商铺（以下简称商铺）。合作意向金：本确认书签署日内，乙方向甲方支付租赁意向金182427元。如因甲方资质不全等原因（包括但不限于法律、工程技术条件、产权关系、双方对租赁合同条款无法达成一致等）导致双方无法合作，双方未能在约定时间内签署租赁合同，甲方须于本意向书解除后7个工作日内退还乙方支付的意向金至原账号。乙方应在签署本确认书后十五日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。2018年6月5日，永和公司向丰祺公司支付182427元。2018年11月14日，永和公司向丰祺公司发出《＜租赁意向确认书＞提前解除通知函》。2018年11月19日，丰祺公司针对该通知函进行回函。庭审中，双方均认可涉案《租赁意向确认书》已解除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．永和公司提交承诺函一份，证明与丰祺公司签订《租赁意向确认书》时，商铺正在施工，与施工工程相关的资料亦在积极办理之中。永和公司进一步提交网上截图，证明因丰祺公司未在核查平台上上传信息，也无法提供商铺产权材料，导致永和公司证照无法办理，丰祺公司对此不予认可，丰祺公司提交《企业信用信息》、《会议纪要》、《资产、土地隶属关系及使用证明》、《委托授权书》、《建设用地规划许可证》、《规划意见书》、《消防安全现场检查意见室》等证据证明其对商铺的权属及出租权，同时提供营业执照若干，证明涉案园区能够办理营业执照，但因原告拒绝签订租赁合同，故丰祺公司无理由配合上传信息，故原告无法办理证照；2．永和公司提供照片若干，证明丰祺公司在商铺前方增加观赏水系，影响了商铺的可接近性及能见度，丰祺公司对此不予认可，丰祺公司提供微信记录若干，证明自与永和公司开始沟通起至2018年9月永和公司发出解约函，永和公司从未提出过商铺的可接近性及能见度降低的问题。永和公司以微信记录不完整为由，对记录不予认可，永和公司表示在2018年8月到现场发现格局变化后，曾进行过沟通未果，就提出异议一事，永和公司未举证证明；3．丰祺公司提交微信记录若干及照片，证明永和公司在2018年7月17日还发出电量设备清单，要求丰祺公司按照清单改造线路，在2018年8月再次要求预留商铺，并将门头改造为与宏状元一致，在8月23日仍然表示租赁合同月内可盖章完成。永和公司对微信不予认可。本院认为，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，永和公司与丰祺公司均认可《租赁意向确认书》已解除，则丰祺公司理应退还永和公司支付的意向金。就丰祺公司主张的信赖利益损失一节，依据丰祺公司提供的产权材料、微信记录、照片等证据形成的证据链显示，永和公司确与丰祺公司就商铺的租赁进行了长期的接触、磋商，双方构成缔约关系，具有信赖利益。且经过近一年的对接，双方就相关合同条款基本形成一致意见，在此期间，永和公司从未以涉案园区格局变化影响商铺使用为由提出过异议，反而在2018年7月底向丰祺公司提供用电设备清单及商铺门头要求，并于8月23日表示合同进入法务审核阶段。现永和公司于11月份突然提出不再承租商铺，属于不诚信的恶意缔约行为。就永和公司提出因丰祺公司提供材料不全，导致公司无法注册一节，首先，永和公司提供的网上信息显示未审核通过的原因系丰祺公司未上传地址信息，并非商铺地址不符合注册要求，而直至今日，双方始终未签署租赁合同，故丰祺公司无义务为永和公司的企业名称预先核准提供配合；其次，丰祺公司提供了大量证据证明其对商铺的合法权利及园区内商铺可进行证照注册的事实，故永和公司以丰祺公司产权文件不全为由主张双方无法签订租赁合同系丰祺公司原因所致，本院不予认可。考虑丰祺公司在缔约过程中，支出了因缔约而发生的合理费用和准备履约所支出的合理费用，并存在一定机会成本损失，永和公司理应为其缔约过失向丰祺公司承担赔偿责任。就赔偿具体数额，本院将根据案件具体情况及公平原则酌定。就丰祺公司主张的改造费用，因本院已在信赖利益损失中予以考虑，故不再重复计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京丰祺嘉业商业管理有限公司于本判决生效后七日内，退还北京永和大王餐饮有限公司意向金182427元；二、北京永和大王餐饮有限公司于本判决生效后七日内，赔偿北京丰祺嘉业商业管理有限公司120000元；三、驳回北京丰祺嘉业商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，由北京丰祺嘉业商业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4025元，由北京永和大王餐饮有限公司负担2952元，于本判决生效后七日内交纳；由北京丰祺嘉业商业管理有限公司负担1073元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  杜秀荣人民陪审员  段福奎二〇一九年十二月十四日书 记 员  张立莉