湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8503号原告：闫志敏。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林海，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。一般授权代理。原告闫志敏诉被告武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闫志敏的委托诉讼代理人郭健雄，被告联峰公司的委托诉讼代理人林海、杨森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫志敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金76184元（1070000元×356天×0.0002）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产初始登记的违约金10700元（1070000元×1%）；3、判令本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告闫志敏与被告联峰公司于2016年4月9日签订了《武汉市商品房买卖合同》，其中第十一条第一款第二项约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年8月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该合同第十六条第二项约定，未在交付之日起90日内办理完房地产初始登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。而实际上，被告在2017年8月21日才交付房屋，在2017年11月22日才办理完房地产初始登记。因此，被告应按照上述约定承担相应的违约责任。被告联峰公司辩称，1、被告不应承担逾期交房的违约金。被告已按合同约定通知业主办理收房手续，原告依约对房屋进行查验无任何异议后办理了收房手续，其以实际行为认可了交房条件，双方的交接行为具有法律效力，被告已履行了交房义务。原告收房后，实际占有控制了房屋，并进行了装修和入住，行使了其权利。武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别在2016年8月17日、2017年7月10日将汇博苑项目规划验收情况进行公示，被告已将两次规划条件核实公示情况在交房现场进行了张贴公示，向业主进行了告知。原告通过公示能够知晓全部情况，但没有提出任何异议，双方合同的履行条件发生了一定的变更。被告于2017年7月27日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。现房屋已竣工验收合格，且竣工验收合格前后的规划条件没有改变，证明房屋交付时只是缺少行政部门认可的形式要件。被告将仅仅缺少行政部门形式要件的房屋向原告交付使用的行为仅违反法律禁止性规范中的管理性禁止规范，并未违反效力性禁止规范。2、被告不应承担逾期办理房屋初始登记违约金。被告在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使被告办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。虹景花园小区相邻违法建设已成为影响稳定的突出社会事件，汇博苑项目规划验收能否通过，已不再是规划部门一个部门的事情，从东湖高新技术开发区国土资源与规划局、武汉东湖高新技术开发区管委会、洪山区政府、洪山区城管部门到武汉市国土资源和规划局、武汉市政府，在近七年的时间里，虹景花园小区违法建设都未能解决。即便是在2016年2月6日武汉市政府明确要求洪山区政府在2016年6月底完成整治工作后，虹景花园小区相邻违法建设至今仍未处理，这些都不是被告所能预见和控制的，应属于情势变更。因武汉市洪山区城市管理执法局的不作为，被告已对该局提起行政诉讼，要求依法确认该局未履行查处违法建设的法定职责违法。在房屋竣工验收合格后，被告在规划条件变更的基础上，及时申请办理了规划验收、房屋竣工验收和房地产初始登记，并通知原告领取了不动产资料，原告在自行办理完不动产权证后，再要求被告承担逾期办理房地产初始登记的违约金，对被告极其不公。3、若法院认为被告抗辩理由不完全充分，被告主张合同中约定的违约金相对于本案实际情况过高，原告无任何实际损失，且因房屋获得各种增值收益，故应对违约金标准进行调整。4、若被告承担逾期交房和逾期办理房屋初始登记的违约金必将导致大量已经收房的业主起诉被告，处置不当，将引发更大群体性诉讼风险和极大的信访维稳风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告闫志敏提交的国网湖北省电力武汉市东湖新技术开发区供电公司出具的说明，结合被告联峰公司提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，能证明被告联峰公司交付的商品房于2017年8月21日达到法定交房条件，对被告联峰公司提交的其他关于交房条件方面的证据的证明目的，本院不予采信；2、对原告闫志敏提交的不动产权属证明，能证明被告联峰公司取得房地产初始登记的时间为2017年11月22日；3、对被告联峰公司提交的汇博苑设备赠送协议书、业主办理房屋交付手续及表格签收清单、交房设备签收确认单、提货券、办理房屋交付程序单及房屋查验记录表、室内装修许可、装修承诺书、装修申请表、装修管理服务协议、业户信息登记表，能证明原告闫志敏与被告联峰公司于2016年9月1日办理涉案房屋的交接手续，并领取购房附带赠送的相关设备，本院予以采信；4、对被告联峰公司提交的中央电视台《焦点访谈》20151118期及文字版（公证书）、武汉市政府门户网站关于《我市召开虹景花园违法建筑整治专题工作会》（公证书）、武汉市政府办公厅《签报》、武汉东湖新技术开发区管委会关于商请妥善解决汇博苑项目因虹景花园违法建设而造成信访维稳问题的函以及武汉东湖新技术开发区管委会关于虹景花园违法建设整治工作的函，仅能证明虹景花园小区违建占用了联峰汇博苑项目用地，导致该项目与规划许可不一致，对其他证明目的本院不予采信；5、对被告联峰公司提交的不动产资料领取签收表，能证明原告闫志敏领取了不动产资料，本院予以采信；6、对被告联峰公司提交的（2017）鄂0192民初1783、2295、2071、2091、2348、2349号起诉状、开庭传票、民事裁定书、承诺书以及（2018）鄂0111民初5177、5179号民事判决书，仅能证明曾有部分业主提起诉讼，对其他证明目的本院不予采信；7、对被告联峰公司提交的行政起诉状、缴费发票、答辩状及证据目录，能证明其已提起行政诉讼，对其他证明目的本院不予采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月9日，闫志敏（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖X的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：买受人向出卖人购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第X幢X单元X层X号商品房一套，该商品房建筑面积共89.60平方米，成交总金额为1070000元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，其所购商品房风险责任由买受人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。……。另查明，2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2016年8月17日、2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2016年9月1日，闫志敏与联峰公司办理涉案房屋的交接手续，签署《办理房屋交付程序单》，并领取购房时所附带赠送的相关设备。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案商品房的不动产权属证明。本案的争议焦点为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题；二、联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。本院认为，闫志敏与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。1、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。本院认为，《武汉市商品房买卖合同》约定的交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，才能认定联峰公司履行了符合法律规定的交付义务，故联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。联峰公司认为闫志敏已收房，其已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，本院不予支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调减的抗辩意见，本院认为，闫志敏作为购房者在房屋不符合交付条件时可以依据合同约定拒绝接收房屋，但其于2016年9月1日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。对闫志敏主张的逾期交房违约金，本院综合考虑闫志敏已收房，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，本院酌情降低闫志敏实际收房后第二日起至2017年8月21日止的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5；闫志敏在收房前并未实际获得房屋占有、使用的权益，联峰公司应自合同约定的最后交付期限届满第二日起按日万分之二的标准向闫志敏支付逾期交房违约金，直至其实际收房之日止。故联峰公司应向闫志敏支付逾期交房违约金19367元（1070000元×2日×0.0002+1070000元×354日×0.00005），过高部分本院不予支持。2、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。本院认为，根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于闫志敏要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，本院酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对闫志敏要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，本院支持5350元（1070000元×0.005），过高部分本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫志敏支付逾期交房违约金19367元；二、被告武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫志敏支付逾期办理房地产初始登记违约金5350元；三、驳回原告闫志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元，由原告闫志敏负担1554元，被告武汉联峰房地产开发有限公司负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  王晓梅人民陪审员  代 娟二〇一九年十二月十七日书 记 员  毕 薇