大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6189号原告大连胜利商业管理有限公司,住所地大连市中山区胜利广场28号。法定代表人刘英华，系该公司董事长。委托代理人刘芥华，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托代理人李梅，系辽宁慧之博律师事务所律师。被告张景启，男，1951年2月21日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连胜利商业管理有限公司诉被告张景启物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受案，2018年9月18日公开开庭进行了审理，并于2018年12月13日作出了（2018）辽0202民初7291号民事判决书。宣判后，被告张景启不服提出上诉。2019年5月15日，大连市中级人民法院作出了（2019）辽02民终2338号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0202民初7291号民事判决书并发回本院重审。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘芥华和被告张景启均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：根据原告与被告签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》的约定，被告应向原告缴纳物业管理费和专项维修资金。但自2010年4月至今，被告未能缴纳上述费用。为此诉至法院，要求被告给付自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费59,430元，要求被告给付自2010年4月1日至2016年12月31日，2017年9月1日至2018年9月30日的专项维修资金5,698元，以上合计64,895元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告单方面制定的物业管理费收费标准没有合法依据。原告提起诉讼依据的管理公约是于2001年2月10日签订的，根据大连市物价局发布的大价房字（1999）26号文件《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》规定，每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定。而管理公约中第三章2条3款约定管理者应予每年年底向商场全体业主、用户公布物业费收支账项，并制定出下一年度的收费标准。该条款与物价局的批复不符，违背了政府规定，排除了业主协商议定的权利，也违反了《合同法》公平原则，该条款应认定为无效条款，原告单方面制定的收费标准不具有合法性。同时根据《大连市物业管理条例》第四十六条规定，物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及质价相符的原则……。原告周边的商圈物业费的收取标准均未超过36元，且系一费到底，不再收取其他费用。而原告自定收取标准高出周边商圈三至四倍。且原告的服务质量明显低于其他商圈，如电梯、空调不能正常运行，公共区间存在安全隐患，卫生条件差等。故被告认为物业费的标准不能超过36元；关于原告请求的专项维修资金没有合法依据。国家对于专项维修资金的收取部门有详细的规定，原告不具有收取该费用的合法主体资格；原告现要求给付物业费和专项维修资金已超过诉讼时效；原告在提供服务过程中，私自更换被告店铺的锁具，故意破坏被告的正常经营秩序，其已脱离了物业服务的范畴；原告称已向业主公示了收支账项，并公布了下年度的收费标准，对此提供的证据并非当时制作和公示的，不能证明原告已经公示；原告称已多次催缴拖欠的费用，其提供的催缴通知书照片也是后期制作伪造的，我有明确的地址和联系电话，我从未接到催款通知，在我的店铺也未看到张贴的催款通知。原告称由于我在本案原审时未提出诉讼时效问题，在发回重审时无权再提出，该观点无法律依据，不予认可。原告针对被告的抗辩理由称：1、被告在原审时未以诉讼时效作为抗辩理由，发回重审后再提出该理由，不应得到支持。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定，被告一审中未提出时效抗辩，而在发回重审后才提出，超出上述规定的期限，费用不应予以支持；2、依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行义务。涉案《管理公约》明确约定“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布特定管理费用收支账项。并制定下一年度的收费标准”，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。原告已履行了物业服务义务并按合同规定对收费标准进行了公示，即有权按照公示的标准向业主收取相应费用。被告已享受了物业服务，即应履行缴纳费用的义务。根据被告已缴费的记录，可以证明被告曾依据公示的标准缴纳过物业服务费，被告以实际行动表明了对原告收取物业服务费及收费标准的认可。经审理查明：2001年2月27日，被告张景启与大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房销售合同》，被告购买了大连胜利购物广场B1F层E032号店铺，店铺套内建筑面积为6.91平方米。2001年2月10日，被告与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务。其中第三章第二项物业管理费及其他税费中的（1）款约定，物业管理费用及其他税费按季收取，每季度中旬月份的前五日为交款日（当年度的2月、5月、8月、11月的1-5日交款）；（2）款约定，2000年度的物业管理费用暂定为按经营面积每平方米每月40元计算，此费用包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（3）约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。（4）款约定，被告（甲方）欠交物业管理费及其他税费，管理者应向（甲方）发出通告，详列所欠款项清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取下列法律行动：A.收取未缴款项自应付之日起到甲方实际缴付日按日千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费单元之供电、供水、空调，限制该欠款业主、用户使用……。第五章其他事项中的（2）款约定，本公约所规定的任何发给甲方的通知，以甲方的商业单元或甲方书面通知的通讯地址为准。如通过邮局以挂号信投递的则以挂号信收据为准；（3）款约定，若本公约任何条文在法律下成为无效、违法、或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性和执行性并不因此而受损。上述合同签订后，原告和被告未因物业管理费等发生纠纷，原告也未与被告再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。其中，原告对此提供了2011年度至2018年度的物业费收费标准的公示，但未能提供已经公示的相关证据。自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费被告至今未缴纳。2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费已按原告公示的收费标准缴纳。被告称该年度费用非其本人缴纳，可能是承租人自行缴纳。原告称经期公示被告应按每月每平方米125元缴纳专项维修资金，被告自2017年9月1日至2018年9月30日一直拖欠未缴纳。被告对此未予否认，但认为原告无权收取该费用。原告称已在被告的店铺张贴催缴费用的通知单，被告对此予以否认，原告未能提供何时已实际张贴的相关证据。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房销售合同》、《大连胜利广场发展有限公司管理公约》、物业管理费报告及各年度收费标准以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经本院审查，应予采信。本院认为：原告对被告购买的位于大连胜利购物广场内的店铺实施物业管理服务，并签订了《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，双方已形成了物业服务合同关系。双方应根据合同约定享有权利和履行义务。现原告已提供了物业服务，被告理应给付物业管理费，逾期给付应承担违约责任。关于双方争议的物业费收费标准问题，根据双方签订合同约定，暂按经营面积每平方米每月40元计算，该约定未违反法律强制性规定，应认定为有效，故被告应按该标准及时缴纳。虽然被告认为应按每平方米每月36元计算为合理，但该意见不能对抗合同约定，故本院不予采纳；被告自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费至今未缴纳，被告对此未予否认，该事实本院予以认定。原告称已以催缴通知的方式要求被告缴纳，由于被告否认，而原告未能提供已实际催缴的充分证据，故本院不能认定已连续性的向被告主张过权利，被告以超过诉讼时效为由拒绝支付，符合法律规定，本院予以采纳。而原告对此适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条的规定，因本案系发回重审案件，并非上诉审（二审）和再审，故该规定不能适用本案。本案受案日期为2018年7月17日，故原告主张的2010年4月1日至2015年7月17日期间的物业费，已超过诉讼时效，已丧失了胜诉权利，故本院不予支持。自2015年7月17日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日，被告应按每平方米每月40元按照套内面积6.91平方米计算给付原告物业管理费，以上合计6,493.6元。关于原告请求的专项维修资金问题，因管理公约第二章（二）项（2）款约定，2000年度的物业管理费用暂定为按经营面积每平方米每月40元计算，此费用包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（3）约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。由于原告没有充分证据证明已制定出下一年度的收费标准，也没有与被告重新签订合同，即使已制定并进行了公示，也不能证明被告对新标准的认可，新的标准不能对抗原有合同的约定，且管理公约约定收费标准40元已包括了各种设施设备的装修保养等各种费用，因此，原告的该项请求无事实证据佐证和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张景启给付原告大连胜利商业管理有限公司2015年7月17日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费人民币6,493.6元。于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,420元，原告负担1,200元，被告负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  范业强人民陪审员  王秀丽人民陪审员  刘秀丽二〇一九年十二月四日书 记 员  王 芳