山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6368号上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙荣娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙声鹏，男，1977年2月16日出生，汉族，居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。原审第三人：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，居民，住蓬莱市，现羁押于莱西市北墅监狱。上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）因与被上诉人孙声鹏、原审第三人刘来国商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中海联公司的委托诉讼代理人孙荣娟，孙声鹏的委托诉讼代理人李明政参加诉讼。刘来国经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中海联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙声鹏的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实存在问题。首先，财务专用章（2）中海联公司是交付给烟台东方产业发展有限公司（以下简称东方公司）的，至于东方公司交付给刘来国系东方公司与刘来国之间的内部管理问题，中海联公司对此不能干涉，该财务专用章（2）不是中海联公司交给刘来国使用的。其次，孙声鹏所称的265万元系刘来国与孙声鹏之间的借款关系，并非购买商品房的法律关系。中海联公司对孙声鹏提交收据的真实性、合法性及关联性均不予认可，中海联公司陈述265万元为现金缴纳，63880元也是现金缴纳显然不符合常理，不应认定该收据的真实性。一审判决认定中海联公司为东方公司单独刻制财务专用章（2），到银行办理了账户，但上述265万元及63880元合计2713880元款项并没有进入到中海联公司办理的账户中。一审法院在中海联公司对收据三性均不认可且未查清款项往来的情况下，直接认定中海联公司收到2713880元是错误的。另外，在（2018）鲁0684民初1909号案件中，孙声鹏对该款项的来源解释互相矛盾，孙声鹏出庭亲自说明该款项来自于其房地产开发收到的购房款，在中海联公司代理人质证不予认可并提出异议数月后，孙声鹏在到莱西市墅监狱再次开庭时变更款项来源的说法为其沙场收入。结合上述各种情况一审法院对8张收据予以采信是错误的。再次，刘来国不是中海联公司工作人员，其行为不能代表中海联公司。本案刘来国系与东方公司之间直接产生关系，东方公司与中海联公司之间产生关系，中海联公司与刘来国之间没有任何直接法律关系。第四，一审认定中海联公司与孙声鹏之间存在《商品房买卖合同》关系是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第四十一条明确规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式。”东方公司未办理项目转让手续情况下本案房地产销售必须由中海联公司对外签订合同，东方公司、刘来国及任何第三人都不得对外销售房地产。依据该规定一审法院认定双方《商品房买卖合同》成立并生效显然是错误的。二、一审法院观点存在错误。首先，中海联公司与东方公司之间签订项目转让协议及补充协议，但与刘来国个人之间没有发生任何关系，刘来国的行为代表的是东方公司而不是中海联公司，因此刘来国的行为产生的法律后果中海联公司不予承担。刘来国无权销售房地产，东方公司亦无权销售，房地产的销售只能由中海联公司销售。孙声鹏自己开发房地产是非常清楚了解该法律规定，其事后与刘来国之间所形成的一系列收据等均是为了弥补其投资或者借款失败造成的损失，但毕竟事实是客观存在的，法院不应支持。其次，（2018）鲁0684民初1909号案件中查明：刑事卷宗笔录中刘来国供述200余万元为借款，建设房产部门出具证据体现为材料款，一审法院庭前询问笔录中孙声鹏称购房款是用吴某欠其的借款抵顶的，庭审中又变成了投资款。一审法院最后查明收款收据不是中海联公司给孙声鹏出具的，同时认定款项性质为孙声鹏的投资款。收据不是中海联公司出具，款项性质为投资款，投资款系孙声鹏投资给刘来国个人。孙声鹏投资应当承担投资风险，而不能在项目发生风险的情况下既未通过东方公司同意更未通过中海联公司同意的情况下，由刘来国个人私自将孙声鹏投资款转变为购房款，并以此侵害第三人利益。一审法院直接认定《商品房买卖合同》存在是错误的。最后，一审判决结果错误，即使按照一审观点，判决中没有解除中海联公司和孙声鹏签订的《商品房买卖合同》，却直接判决中海联公司返还孙声鹏款项，显然是错误的。三、刘来国涉案犯罪被蓬莱市人民法院判决有期徒刑十一年，其自行私刻中海联公司行政公章签订商品房买卖合同的行为无效。刘来国涉嫌非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被蓬莱市人民法院判处有期徒刑十一年。该刑事判决书中载明，刘来国以其实际控制的蓬莱东方置业有限公司（以下简称东方置业公司）名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。2015年6月19日办理了商品房预售许可证，公安机关、法院对于办理预售许可证后的犯罪行为没有侦查判决。事实上，本案仍然涉嫌犯罪。孙声鹏陈述200余万元是以现金方式支付，但实际未提供任何款项流向证明，该部分款项巨大且没有交付给东方公司，亦未交付中海联公司，中海联公司对其所谓以现金方式交款的说法不予认可。退一步讲，即使孙声鹏给付现金是真实的，该款项也是刘来国个人占有使用挥霍，该部分款项对于刘来国来说仍然构成犯罪，其私刻中海联公司行政公章签订的商品房买卖合同无效。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回孙声鹏诉讼请求。孙声鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请驳回上诉，维持原判。刘来国未到庭，亦未提交书面答辩状。孙声鹏向一审法院起诉请求：1、解除孙声鹏与中海联公司2015年9月16日、2015年9月28日订立的买卖车库及储藏室的合同关系；2、中海联公司向孙声鹏还已支付的用于购买蓬莱市紫荆山庄二期储藏室和车库的款项550000元、3、中海联公司向孙声鹏支付以550000元为基数按照同期银行贷款利率从起诉之日起计算至中海联公司实际返还款项之日的利息；4、本案的诉讼费、保全费由中海联公司承担。诉讼过程中，孙声鹏于2019年8月9日撤回第一项诉讼请求，即撤回解除孙声鹏与中海联公司2015年9月16日、2015年9月28日订立的买卖车库及储藏室的合同关系，只要求中海联公司返还孙声鹏已支付的用于购买蓬莱市紫荆山庄二期储藏室和车库的款项550000元，并向孙声鹏支付以550000元为基数按照同期银行贷款利率从起诉之日起计算至中海联公司实际返还款项之日的利息，本案的诉讼费、保全费由中海联公司承担。一审法院认定事实：刘来国于2011年底欲接收中海联公司负责开发的蓬莱市紫荆山庄二期项目，因无开发房地产资质，以东方公司为挂靠人的名义，委托东方公司与中海联公司签订紫荆山庄二期工程项目转让协议，由刘来国实际负责该项目开发，后蓬莱市紫荆山庄二期项目工程的所有建设手续是以中海联公司的名义申请办理，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、房地产开发经营许可证、商品房预售许可证等均办在中海联公司名下,中海联公司于2015年6月19日取得了蓬莱市住房和规划建设管理局颁发的商品房预售许可证。上述事实，有孙声鹏提交的山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书、刘来国在公安机关的讯问笔录复印件、证人张某、曲某在公安机关询问笔录复印件（与一审法院从刘来国非法经营、非法吸收公众存款、合同诈骗刑事案件卷宗中调取的证据一致）、商品房预售许可证复印件等证据予以证实。庭审中，孙声鹏与中海联公司争议如下：孙声鹏主张中海联公司出具的收款收据上载明的要件不明确，中海联公司不同意继续完善合同要件并无法继续履行，要求中海联公司返还其已支付的用于购买蓬莱市紫荆山庄二期储藏室和车库的款项550000元并支付以550000元为基数按照同期银行贷款利率从起诉之日起计算至中海联公司实际返还款项之日的利息。孙声鹏对自己的主张提交：1.收款收据8张，证实孙声鹏已交纳31#楼3单元502楼下、33#楼2单元302楼下、35#楼1单元402楼下、35#楼2单元501楼下的车库、储藏室的款项，中海联公司于2015年9月16日、2015年9月28日向孙声鹏出具了收款收据。收款收据内容为：“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由车库款33＃楼2单元302户楼下人民币壹拾贰万（？120000.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由储藏室款33＃楼2单元302户楼下人民币壹万柒仟伍佰（？17500.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由车库款35＃楼1单元402户楼下人民币壹拾贰万（？120000.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由储藏室款35＃楼1单元402户楼下人民币壹万柒仟伍佰（？17500.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由车库款35＃楼2单元501户楼下人民币壹拾贰万（？120000.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由储藏室款35＃楼2单元501户楼下人民币壹万柒仟伍佰（？17500.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月28日今收到孙声鹏摘由车库款31＃楼3单元502户楼下人民币壹拾贰万（？120000.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”、“收款收据2015年9月28日今收到孙声鹏摘由储藏室款31＃楼3单元502户楼下人民币壹万柒仟伍佰（？17500.-）单位盖章：中海联公司财务专用章（2）”。2.提交中海联公司与东方公司于2012年1月8日签订的紫荆山庄二期工程项目转让协议复印件、2012年6月16日签订的补充协议书及补充协议附件的复印件，证实涉案房地产开发项目系中海联公司与东方公司联合开发，中海联公司对开发、销售过程中产生的纠纷应承担法律责任。8张收据上加盖的中海联公司财务专用章（2）系中海联公司为东方公司单独刻制一枚中海联公司财务专用章（2），到银行办理一个账户，财务专用章交由东方公司管理使用，中海联公司应对收据对应的款项承担返还责任。证据2中的证据原件在蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号案卷及（2018）鲁0684民初330号案卷中。中海联公司对孙声鹏提交的证据不认可，质证称对证据事实不清楚，不认可与孙声鹏之间有买卖关系，并当庭表示··紫荆山庄二期工程没有验收，房屋和附属设施（车库、储藏室）均未交工，不同意与孙声鹏协商交付涉案的车库和储藏室。刘来国对孙声鹏提交的证据的真实性无异议。中海联公司在（2018）鲁0684民初330号案件中否认买卖事实，结合330号案件庭审调查的事实及当事人陈述、孙声鹏提交的证据、山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书、公安机关的询问笔录，对孙声鹏购买蓬莱市紫荆山庄二期房屋及交付购房附属设施款的事实，一审法院认定如下：中海联公司为东方公司单独刻制一枚中海联公司财务专用章（2），交由东方公司使用，而实际由刘来国使用，且中海联公司对该事实是明知的。2013年，孙声鹏通过吴某向蓬莱市紫荆山庄二期工程投资，孙声鹏通过吴某分二次向刘来国交付现金265万元，刘来国向吴某出具了收条，吴某将收条交给了孙声鹏。孙声鹏通过吴某协商刘来国购买蓬莱市紫荆山庄二期房屋，2015年9月16日、9月28日及10月21日，孙声鹏通过刘来国分别购买蓬莱市紫荆山庄二期的商品房5套及车库4个、储藏室4个，并以给付现金的方式补交了房款63880元，共计2713880元，由刘来国具体办理，并向孙声鹏出具收款收据13张，将收条撕毁。另查明，本案涉案款项未包含在（2017）鲁0684刑初54号刘来国非法吸收公众存款刑事判决中。中海联公司虽对孙声鹏提交的证据有异议，但未提交充分的证据予以反驳，故一审法院对孙声鹏提交的8张收款收据予以采信。刘来国以中海联公司的名义对蓬莱市紫荆山庄二期项目进行开发，并以中海联公司的名义将车库及储藏室销售给孙声鹏，故中海联公司应对刘来国销售商品房的行为产生的法律后果承担责任。诉讼过程中，孙声鹏撤回要求解除其与中海联公司2015年9月16日、2015年9月28日订立的买卖车库及储藏室的合同关系，系其真实意思表示，一审法院予以确认。一审法院认为，孙声鹏向中海联公司购买车库及储藏室，中海联公司向孙声鹏出具收款收据，收款收据的内容包含了孙声鹏的姓名、购买车库及储藏室的数量、价款。双方对车库及储藏室买卖的位置和编号没有明确约定，属于合同要件不明确，中海联公司对买卖事实不予认可且明确表示不同意履行交付义务，现双方达成的买卖合同的目的无法实现，无法继续履行，因此中海联公司应将已收车库和储藏室的款项返还给孙声鹏并承担孙声鹏主张权利时起相应的利息，对孙声鹏要求中海联公司返还其已支付的用于购买蓬莱市紫荆山庄二期储藏室和车库的款项550000元及以550000元为基数按照同期银行贷款利率自2019年6月4日起至中海联公司实际返还款项之日止的利息的请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，孙声鹏的请求符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：中海联公司于判决生效之日起十日内给付孙声鹏已付储藏室和车库款项550000元，并支付以550000元为基数按照同期银行贷款利率自2019年6月4日起至中海联公司实际返还款项之日止计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审保全费3270元，由中海联公司承担。一审案件受理费9400元，减半收取4700元，由中海联公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。已生效的蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书载明，2012年1月8日，中海联公司与东方公司签订项目转让协议，约定中海联公司将蓬莱紫荆山庄二期工程项目开发权及土地使用权转让给东方公司。土地可以不过户，东方公司继续以中海联公司名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月16日，双方签订补充协议约定项目转让后东方公司使用中海联公司财务专用章。另查，中海联公司在（2019）鲁06民终4469号案件审理中称，东方公司和中海联公司签订的项目转让协议至今没有解除，刘来国只付了5000000元，其他均未履行，刘来国和购房户签合同必须要到中海联公司备注签字盖印，必须以中海联公司的名义办理，刘来国已经卖出去的房子中有40套房子到中海联盖了中海联的印章。涉案房地产开发项目于2015年5月26日办出建设工程规划许可证，于2015年6月19日办出商品房预售许可证。刘来国系东方公司蓬莱分公司的负责人。本院于2019年11月21日对本案当事人刘来国进行调查，刘来国称，（2017）鲁0684刑初54号刑事判决中退赔的款项都未抵顶房屋，已经抵顶房屋的款项不包含在该判决中，且抵顶的房屋均到房管部门锁定了房号，车位和小棚虽然也抵顶了，但只是在公司内部统计，其手中的中海联公司财务专用章于2015年10月份被中海联公司拿（抢）走，涉案200余万元款项是分多笔通过吴某从孙声鹏处拿的，先是通过吴某以现金或转账方式支付给王振生，然后由王振生给刘来国，双方并未约定利息，后来还不了款就抵顶了房屋，双方持中海联公司出具的加盖财务章的申请共同到房管部门锁定房屋，但对于200余万元款项的性质是借款还是投资款由于时间太久其称记不清了。中海联公司、孙声鹏和刘来国均认可涉案款项未包含在蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决退赔款项中。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，已生效刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆国际山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以东方公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。基于刘来国实际负责开发蓬莱紫荆山庄二期，中海联公司认可刘来国卖出的房屋有40多套到中海联公司加盖了印章，刘来国实际作为中海联公司的代理进行过房屋销售，及向孙声鹏出具的收款收据上盖有中海联公司财务专用章（2）等事实，孙声鹏完全有理由相信刘来国的行为系代表中海联公司的职务行为。本案中，虽然孙声鹏未与中海联公司订立书面买卖合同，但中海联公司代理人刘来国和证人吴某均认可收取孙声鹏200余万元款项，刘来国亦认可双方发生抵顶车库及储藏室的事实，结合刘来国在向孙声鹏出具的收款收据上加盖中海联公司财务专用章（2）的事实，本院认为，孙声鹏支付给刘来国的部分款项已经转为上述车库及储藏室款，其已经完成了主要的付款义务，中海联公司予以认可并接受，根据《中和人民共和国合同法》第三十六条规定，中海联公司与孙声鹏之间买卖车库及储藏室的合同成立并有效。现中海联公司对买卖事实不予认可且明确表示拒绝履行交付上述车库及储藏室的义务，导致双方合同无法继续履行，故一审对孙声鹏要求中海联公司返还已支付车库及小棚款并支付利息的诉请予以支持，并无不当，本院予以支持。综上所述，中海联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由蓬莱中海联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇一九年十二月四日书记员 孙晓雯