四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初4770号 （以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途） 原告：泸州展望置业有限公司，住所：泸州市龙马潭区大通路18号2幢6至7层35号，统一社会信用代码：91510504720860332X。 法定代表人：牟泰军。 诉讼代表人：泸州开元会计师事务所有限公司，系泸州展望置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：郑婷婷，四川泸杰律师事务所律师。 被告：黎素玉，女，汉族，1969年12月7日出生，住广东省韶关市曲江区。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥彗律师事务所律师。 第三人：蒲敏，女，汉族，1970年10月10日出生，住泸州市江阳区。 原告泸州展望置业有限公司与被告黎素玉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理，审理过程中案外人蒲敏申请作为本案第三人参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泸州展望置业有限公司的委托诉讼代理人郑婷婷、被告黎素玉的委托诉讼代理人罗伟、第三人蒲敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州展望置业有限公司向本院起诉请求：一、请求确认原、被告双方签订的编号为YS189113号《商品房买卖合同》无效；二、解除龙马潭区香林路一段20号1栋13层1307号房屋的网签；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告因资金暂时短缺，遂向被告借款30万元，并约定以1307号房屋作为担保，与被告签订了合同编号为YS189113号《商品房买卖合同》并办理了网签登记，借款本金以购房款的方式支付给原告，同时约定月息按照3%计付，现原告将借款本金及利息支付给了被告，但被告至今仍然未办理解除网签的手续。破产管理人为维护广大破产债权人的合法权益，收回债务人财产，诉至法院提出上列诉讼请求。 被告黎素玉辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效并实际履行。合同签订后，被告依约向原告支付了30万元购房款（支付方式为：委托王红支付，但并没有委托王红收款），后原告向我方出具了一张30万元购房款收据并办理了网签备案等手续，故案涉房屋买卖是双方真实意思表示。其次，原告系合法的房地产企业，案涉房屋在双方签订合同前已经取得相关的预售许可证书，房屋交易价格符合当时该地段的市场行情，故双方之间订立的《商品房买卖合同》不存在合同无效的法定事由；二、购房款收据上记载的3%月利率是原告与被告之间的补充约定，是约定的原告在无法履行合同时的违约金。因被告购房时担心案涉楼盘成为烂尾楼无法按期交房，但原告提供的格式合同中载明的违约责任不能满足被告对开发商的违约需求，且原告不同意被告提出的另行就此签订补充协议而仅同意写在票据上，故3%只是对违约金计算方式的补充约定。原告以此主张购房款为借款，应承担相应的举证责任；三、被告至今未收到原告所称的退款，也未委托任何人代其收取任何款项，且法律并未赋予卖房方在签订合同后因房价上涨即可单方决定采用退房款的方式解除合同而另卖高价的权利；四、原告与其委托售房的代理人四川天沛水利水电建设工程有限公司的所有协议，无被告的签字故不能对被告产生对抗效力。针对第三人蒲敏的辩称意见，被告提出：第三人蒲敏提交的案涉房屋《商品房认购协议》仅仅是一个非正式的买房协议且未对外公示，与原、被告之间签订的《商品房买卖合同》且经过网签备案公示程序相比较证明力不足，且其提交的《商品房认购协议》载明的权利主体非第三人蒲敏本人。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人蒲敏辩称：其弟蒲纯辉、弟媳常红梅系案涉1307号房屋的真实购房人，与原告签订的《商品房认购协议》具有合同效力，且其依据协议已经缴纳了部分款项。此外原告出具的《售房款专用收据》上载明项目内容为购房款等，备注部分并无“月利率3%”之类的内容，而原告向被告出具的《售房款专用收据》中则明确注明了“月利率3%”，且原告已经按照月利率3%的标准支付了相应利息，故足以证明原告与被告之间的法律关系虽名为买卖，却实为借贷。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原告泸州展望置业有限公司作为售房单位取得位于泸州市龙马潭区“展望·蓝爵世家”项目的商品房预售许可证。 2016年4月19日，原告泸州展望置业有限公司作为出卖人与被告黎素玉作为买受人签订合同编号为ＹＳ189113号《商品房买卖合同》，主要载明:一、出卖人取得位于泸州市龙马潭区地块的国有土地使用权，出卖人经批准在上述地块建设的商品房为展望·蓝爵世家，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年12月30日，约定的竣工日期为2015年12月30日；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市房地产管理局，商品房预售许可证号为（2016）房预售证第32号；三、买受人所购商品房位于泸州市龙马潭区，预测建筑面积共132.98平方米，其中套内建筑面积110.63平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.35平方米；四、计价方式与价款为：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总价款531920元；五、付款方式及期限：买受人采取分期付款方式付款（首付20%，首付款后第三个月起至第四个月内付40%，主体封顶后10天内付30%，房屋竣工交房再付10%，买受人可以选择提前或一次性付款）；六、买受人未按照约定的时间付款，按照逾期时间系在30日之内或超过30日分别承担相应的逾期付款责任；七、出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；八、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间承担责任，逾期在30日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；九、出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。此外，合同中双方还就商品房面积差异处理、交接手续、前期物业服务、争议解决方式等进行了约定。该合同有原告公司及公司法定代表人牟泰军盖章及被告黎素玉签名捺印确认。 2016年4月19日，原告泸州展望置业有限公司向被告黎素玉出具《委托付款函》，载明：房屋买受人黎素玉，你与我司于2016年4月19日签订的“展望·蓝爵世家”《商品房买卖合同》、房号1307号、建筑面积132.98㎡、购房款531920元。定为分期付款：（现金或转账）首付20%，首付款后第3个月起至第4个月内付40%，主体封顶后10天内付30%，房屋竣工交房再付10%，买受人可以选择提前或一次性付款。现我司特委托你将此购房款直接付至四川天沛水利水电建设工程有限公司建行泸州市城北支行51×××92账户，你的所属付款行为等同付款至我司—泸州展望置业有限公司。委托付款人处有原告泸州展望置业有限公司盖章及其法定代表人牟泰军签字。 2016年4月19日，案外人王红作为付款方由其建设银行62×××87账号向四川天沛水利水电建设工程有限公司转款60万元。庭审中，案外人王红陈述其与本案被告黎素玉系亲家关系，60万元款项包括案外人王红自身为购买案涉展望·蓝爵世家1308号房屋支付的购房款30万元，还包括其鉴于亲属关系及委托关系代其亲家黎素玉即本案被告黎素玉购买案涉展望·蓝爵世家1307号房屋支付的购房款30万元。同日，原告公司向被告黎素玉出具《售房款专用收据》，载明交款单位为黎素玉，项目内容为房号1307号购房款第一次交款2016.4.19、黎素玉购房款由王红代转款，金额为30万元，备注部分显示“月利率3%”。收款单位处加盖有原告泸州展望置业有限公司财务专用章，该《收据》中载明的内容为手写形式。 2016年4月22日，案涉合同编号为ＹＳ189113号《商品房买卖合同》于相应机关办理了商品房买卖合同网签备案登记手续，登记载明房屋坐落于泸州市龙马潭区房屋，买受人姓名为黎素玉。 2016年8月14日16时43分许，案外人曾某作为付款人通过其四川省农村信用社62×××23账号向案外人王红建设银行62×××87账号转款30万元，并附注留言：房号1307黎素玉退购房款，王红代收。2016年8月14日16时45分许，案外人曾某再次作为付款人通过其四川省农村信用社62×××23账号向被告王红建设银行62×××87账号转款3.6万元，并附注留言：房号1307购房款4个月利息，王红代收。庭审中，案外人曾某出庭作证并承认前述33.6万元款项不是私人转款，而是依据泸州展望置业有限公司法定代表人牟泰军及四川天沛水利水电建设工程有限公司孔显云的指示付款，系代表原告泸州展望置业有限公司转款。 另查明，本院于2017年3月7日作出（2017）川0504破申1号民事裁定书，裁定受理申请人谭足远对泸州展望置业有限公司的破产申请，泸州展望置业有限公司进入破产清算程序。此外，本院同时作出（2017）川0504破申1号民事决定书，指定泸州开元会计师事务所为债务人泸州展望置业有限公司的破产管理人。 上述事实，有原、被告双方当事人身份信息，《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《委托付款函》、王红建设银行账户转账凭条、《售房款专用收据》、《商品房买卖合同网签备案证明》、曾某四川省农村信用社转账电子回单、证人曾某的证言、（2017）川0504破申1号民事裁定书、（2017）川0504破申1号民事决定书以及当事人的当庭陈述等在案佐证，本院予以认定。对于第三人蒲敏提交原告泸州展望置业有限公司与其兄弟蒲纯辉于2016年11月25日就案涉泸州市龙马潭区房屋签订的《展望·蓝爵世家商品房认购协议》、其兄弟蒲纯辉及其弟媳常红梅个人身份信息及授权委托书、原告泸州展望置业有限公司向蒲纯辉或常红梅出具的《售房款专用收据》、附言备注有“常红梅购房首付款”的蒲敏个人建设银行249708元转账业务客户回执等，因蒲敏虽以本案诉争1307号房屋涉及其真实购房人权益申请作为第三人参与诉讼且提交了其已经代为支付249708元款项的转款凭证，但依据其提供的《认购协议》与《售房款专用收据》等证据不足以证明其具有就案涉泸州市龙马潭区房屋主张权利的目的，故第三人蒲敏及其兄弟蒲纯辉、弟媳常红梅可通过另案诉讼维护其权益，本院对其辩称意见及所举证据于本案中不予一一评议。 本院认为，依据《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定，在破产期间，原告泸州展望置业有限公司的破产管理人泸州开元会计师事务所有限公司有权代表原告泸州展望置业有限公司行使相应诉讼权利。现结合本案双方诉辩意见就原告的各项诉讼请求作如下评述： 一、关于原告诉请确认原、被告2016年4月19日签订的YS189113号《商品房买卖合同》无效能否成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《商品房买卖合同》中载明的房屋位置、面积、单价、付款期限和方式等具体条款内容本身不违反法律、行政法规的禁止性规定，同时截止2016年4月19日止原告在此之前亦未就案涉房屋与他人签订其他协议，现原告所举证据不能证明该《商品房买卖合同》损害了国家、社会及第三人利益，不能达到证明该合同无效的证明目的，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。 二、关于原告诉请解除泸州市龙马潭区房屋的网签。对此，本院认为，原、被告双方在订立合同后应当按照约定履行自己的义务，除双方合意解除外，任何一方均不得随意或擅自解除，否则应承担相应的违约责任。编号ＹＳ189112号《商品房买卖合同》明确载明了案涉房屋建设工程施工合同约定的开工日期为2014年12月30日，竣工日期为2015年12月30日，原告作为出卖人应当在2017年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明并向买受人交付该商品房。被告黎素玉辩称原告公司出具的《售房款专用收据》备注载明的“月利率3%”系双方关于违约责任的补充约定。现原告于2016年4月19日收取了被告主张的委托案外人王红转款支付的30万元，并于2016年8月14日如数退还了30万元款项至付款人王红的付款账户。此外，本案中从原告2016年4月19日收取30万元款项之日起计算至原告2016年8月14日退还30万元款项之日止时间跨度近4个月，原告自愿按照月利率3%的标准计算4个月合计负担了3.6万元并即时予以支付履行。综上，原告在合同载明的竣工日期及约定的交付房屋期限届满之前，既已通过授权和指示公司员工曾某将已收款项30万元如数退还并依约按照月利率3%计付违约金的明示行为作出解除合同的意思表示，被告主张对于上述退还的33.6万元款项事宜不知晓亦不予认可，本院认为原告虽未出具被告黎素玉出具案外人王红收取相应退款的书面委托手续，但结合被告付款系通过委托王红一并支付、被告与王红系姻亲关系、王红付款与原告退款之间的时间金额及具体账户、王红收款后未在合理期限内提出异议等综合考量，应视为原告公司与被告之间达成了解除ＹＳ189112号《商品房买卖合同》的合意，双方于2016年8月14日解除了《商品房买卖合同》且导致双方之间合同权利义务的终止。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告黎素玉应履行协助原告办理位于龙马潭区房屋的网签备案登记的解除与注销手续。 综上，原告所举证据不能达到YS189113号《商品房买卖合同》存在合同无效法定情形的证明目的，故原告现诉请认该《商品房买卖合同》无效，本院予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》已经于2016年8月14日予以解除，权利义务已经终止，被告黎素玉应当履行协助原告解除案涉房屋网签备案的相应义务，原告现就此提出请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告诉请确认YS189113号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求； 二、被告黎素玉于本判决生效之日起十五日内协助原告泸州展望置业有限公司办理位于龙马潭区房屋的网签备案解除手续。 案件受理费100元，由被告黎素玉负担。（该款项由被告黎素玉于本判决生效之日起十五日向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  杨明康 审判员  刘学武 审判员  熊 兵 二〇一九年十二月二十六日 书记员  何宗良