安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初4644号原告：吴尤，女，1987年6月19日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣洁，安徽皖正律师事务所实习律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇棋盘街1号，统一社会信用代码91341521153061488H（1-1）。法定代表人：于姝斌，该行行长。委托诉讼代理人：盛辉，该公司员工。原告吴尤与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来公司）、第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴尤及其委托诉讼代理人马华平、张欣洁、被告保来公司的委托诉讼代理人朱娅娟、第三人农行寿县支行的委托诉讼代理人盛辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴尤向本院提出诉讼请求：1、判令确认吴尤与保来公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》等全部合同均已解除，以及因这份合同而产生的全部义务吴尤无需履行；2、保来公司承担本案的诉讼费。吴尤当庭增加诉讼请求，要求保来公司承担吴尤如下金钱义务：①首付款114188元及自2017年8月13日至2019年10月22日的利息12053.18元，之后利息支付至付清时止；②已付银行贷款18456.31元及自2019年5月20日至2019年10月22日的利息345.67元，后续产生的贷款以实际发生为准由保来公司直接支付给吴尤，剩余房贷由保来公司支付；③保来公司按照合同约定支付吴尤违约金13928.22元；④赔偿吴尤房屋溢价损失56618.8元；⑤认筹金5000元及自2017年7月4日至2019年10月22日的利息554.17元。事实与理由：2017年7月4日，吴尤因购买保来国际城10幢10层1002号房产向保来公司支付5000元购房认筹金，2017年8月13日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。约定总房款为566188元，首付款为114188元，余款以贷款方式支付，2017年8月13日吴尤向保来公司支付了首付款114188元。后又于2019年3月7日与农行寿县支行签订《个人购房担保借款合同》，自2019年5月起开始还贷，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条第一款约定：“出卖人于2019年7月31日前向买受人交付该商品房。”到目前为止，多次催要保来公司仍未交房，合同中第十二条第一款表明若公司逾期交房时间超过60日的，吴尤有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自付款之日，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时保来公司应按日计算向吴尤支付全部购房款0.03%的违约金。吴尤于2019年10月11日向保来公司邮寄了解除合同通知书，且被工作人员证实已收到。保来公司当庭辩称，1、吴尤提出的溢价金无依据，部分违约金及利息重复计算；2、各项诉请没有事实与法律依据，认为保来公司延期交房是因为不可抗力，包括施工过程中遭遇环保督查及暴雪天气所致，案涉合同约定及法定的解除条件并未成就。农行寿县支行当庭述称，认可吴尤向银行还款的事实，如果保来公司或吴尤结清贷款本息可以解除贷款合同，但在合同解除之前吴尤应继续履行还款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷左证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：吴尤所举的二号证据商品房买卖合同（预售），证明吴尤从保来公司买房，保来公司已经逾交房超过60日，保来公司对该证据的真实性和合法性无异议，认为公司虽有瑕疵，没有达到不能实现合同目的的标准。本院认为，该合同系双方签订，真实有效，逾期交房超过60日情况属实。吴尤所举的八号证据保来公司逾期交房通知，证明保来公司逾期交房的事实，保来公司认为自己一直在积极解决问题，逾期交房的客观原因是不可抗力。本院认为，该证据客观证实了保来公司逾期交房的基本情况。吴尤所举的九号证据解除合同通知、邮寄解除合同的快递单、补充的回单，证明吴尤已向保来公司提交书面解除合同通知，邮寄地址是根据保来公司所发出的逾期通知书地址直接回复，保来公司质证意见是解除通知未显示保来公司法定代表人收到该到，房屋逾期交付是不可抗力所致，合同应继续履行。本院认为，书面的解除通知根据快递单及运单详情显示出该通知已经送达至保来公司且被签收，并非由保来公司的法定代理人签收才算收到通知。保来公司举出保来国际城一期优化调整图、淮南市城乡建设委员会印发的通知、国家住建部办公厅印发的文件等证据，证明保来公司逾期交房的原因是因行政规划调整、环保督查、消防设计审查验收主体变更、雨雪极端天气造成，属于不可抗力所致，吴尤无权单方解除合同，吴尤质证意见为证据是保来公司单方提供，交房是保来公司的基本义务，保来公司所举原因并非不可抗力。本院认为，不可抗力需达到法律规定的情形，而一般性事由不能认定不可抗力。本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，吴尤因欲购买房屋，向保来公司支付了5000元认筹金。2017年8月13日，买受人吴尤与出卖人保来公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201708130028，约定吴尤购买保来公司开发的保来国际城一期10幢10层1002号住宅房屋，房屋的总价款为566188元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年8月13日前支付首付款114188元，余款452000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。……吴尤于2017年8月13日向保来公司支付了房屋首付款114188元。保来公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。吴尤于2019年10月11日向保来公司邮寄了书面解除合同通知。2019年3月7日，吴尤与农行寿县支行、保来公司签订了个人购房担保借款合同，合同编号为34020120190032790。合同约定吴尤向农行寿县支行借款452000元用于购买保来国际城一期10幢1002号房屋，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来公司提供保证担保，由吴尤提供抵押担保。合同签订后，吴尤按照合同约定从2019年5月20日偿还4060.41元，此后每个月20日还款2879.18元，截止至2019年10月，偿还房贷总计18456.31元。本院认为，自愿签订的合同且不违反法律规定，合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。吴尤与保来公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，吴尤依约履行了支付房款及贷款的义务，保来公司应承担按期交房的义务，保来公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利，出卖人同时需承担退还房款及违约金的义务。保来的抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的构成在立法论上属于相当严格的条件，必须是一种无法预见、无法抗拒的客观情况，一种超然于主观、规律性的现象。而保来公司举证证明逾期交房是由于环保督查、规划调整、极端天气等原因造成，这些现象作为一种常规性行政执法检查、规划调整，属于正常性行政行为，而天气状况，涉案合同履行地区，作为亚热带季风性气候，有着明显的气象规律，是能够预见的现象。这些原因远未达到不可抗力的构成要件，故对保来公司的抗辩不予采纳，吴尤要求解除合同的请求本院予以支持。关于退还房款及承担违约金问题，合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。本案中，吴尤支付了房屋首付款114118元，按照银行同期贷款基准利率为4.75%计算利息，从2017年8月13日至2019年10月22日为11855.58元，偿还了六个月的房贷18456.31元，利息从2018年9月20日至2019年10月22为345.67元，已付房款总计132644.31元，利息总计12201.25元，后期利息据实予以计算。同时按照房价款的0.03%计算违约金，即566188元×0.03%＝169.85元。认筹金5000元应依法予以退还。吴尤诉请溢价损失无法律和事实依据，本院不予支持。吴尤要求保来公司支付剩余欠农行寿县支行的贷款，因吴尤与农行寿县支行之间的借款合同关系，双方是合同的相对方，其应当向农行寿县支行主张相应的合同权利义务，吴尤与农行寿县支行的个人担保借款的合同本案暂不处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴尤与被告安徽保来地产开发有限公司于2017年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201708130028）；二、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告吴尤房款（含已付贷款部分）共计132644.31元及利息12201.25元，2019年10月22日后的利息，以132644.31元为基数，按照年利率4.75%计算至本清息止；三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告吴尤违约金169.85元及认筹金5000元；四、驳回原告吴尤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4616元，减半收取计2308元，由被告安徽保来地产开发有限公司负担1650元，原告吴尤负担658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇一九年十二月九日书记员  陈 跃附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。