广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2913号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，营业场所：港口区友谊路11号，统一社会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉，行长。 委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。 被告：崔文忠，男，汉族，1967年7月24日出生，住河北省衡水市故城县。 被告：贾秀珍，女，汉族，1965年11月27日出生，住河北省衡水市故城县。 被告：广西防城港市邦德实业有限责任公司，住所地：防城港市港口区白龙街66号明珠园5号楼9层902号房，统一社会信用代码：91450600708634826Q。 法定代表人：朱汝福，执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）与被告崔文忠、贾秀珍、广西防城港市邦德实业有限责任公司（以下简称邦德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行港口支行的委托诉讼代理人韦凤宇、被告崔文忠、被告邦德公司的法定代表人朱汝福到庭参加诉讼，被告贾秀珍经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行港口支行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行港口支行2014年1903号）；2．判令被告崔文忠、贾秀珍向偿还或支付如下款项：（1）贷款本金319779.51元及利息55638.96元（利息暂计至2019年9月7日止为55638.96元；以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至付清之日止）；（2）支付律师费17394元；（3）支付原告为实现债权和抵押权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3．判令原告对被告崔文忠提供的位于防城港市中心区产享有抵押权，并从处置该抵押财产所得价款享有优先受偿权。事实与理由：被告崔文忠与被告贾秀珍为夫妻关系，2014年1月10日，原告与被告崔文忠、贾秀珍签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定：被告崔文忠、贾秀珍共同向原告借款人民币349000元，用于购买被告邦德公司开发的位于防城港市中心区，借款期限为18年；还款方式釆用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；被告崔文忠未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告崔文忠连续三个月或累计六次未按时足的偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告崔文忠、贾秀珍立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告崔文忠以上述房产为借款设定抵押担保；被告邦德公司自愿为被告崔文忠、贾秀珍提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2014年1月24日，原告依法取得编号为防港房预港口直字第A220140391号《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2014年2月7日，原告依约向被告崔文忠发放贷款349000元。在合同履行过程中，被告崔文忠、贾秀珍并未按借款合同约定履行还款义务，截止2019年9月7日，被告崔文忠累计违约37期，拖欠贷款本金319779.51元和利息55638.96元，共计375418.47元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费17394元。原告认为，借款合同为各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告崔文忠、贾秀珍多次未按期偿还贷款本息构成违约。本案解除合同条件已成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告崔文忠、贾秀珍承担相应民事责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告崔文忠、贾秀珍与被告邦德公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿款，并可同时要求被告邦德公司在其担保范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，保护国家信贷资金安全，特诉至贵院，望判如所请。 被告崔文忠辩称，我对原告的诉请没有意见，但造成我方违约的原因是由于被告邦德公司未按照合同的约定交付房屋，我方可以继续履行合同，但诉讼费、律师费、罚息应由被告邦德公司承担。 被告邦德公司对原告的诉请没有意见。 被告贾秀珍既未出庭应诉，也未提交书面答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告崔文忠、贾秀珍、邦德公司未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，原告工行港口支行（贷款人）与被告崔文忠、贾秀珍（借款人、共同借款人）、被告邦德公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行港口支行2014年1903号），约定被告崔文忠、贾秀珍忠向原告工行港口支行贷款349000元用于购买防城港市中心区，贷款期限为216个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证中载明的放款日为2014年2月7日。合同约定利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，借款凭证中载明的基准利率为6.55%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率。合同约定借款人按月等额本金还款。合同约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定的基准利率的基础上加收50%。合同约定借款人出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情形构成借款人违约，在出现违约的情形下，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失等措施；合同约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告崔文忠、贾秀珍（共同抵押人）自愿提供位于防城港市中心区作为贷款抵押担保，并于2014年1月24日在防城港市房产管理局办理了抵押预告登记手续（防港房预港口区直字第A220140391号），预告登记权利人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口区支行，预告登记义务人：崔文忠）。合同约定抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告邦德公司为被告崔文忠、贾秀珍的贷款提供阶段性连带责任保证：对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 2014年2月7日，原告工行港口支行依约将贷款349000元放款至合同约定的账户。截止至2019年9月7日，被告崔文忠已累计违约37期，被告崔文忠、贾秀珍尚欠原告贷款本金319779.51元，利息、罚息、复利55638.96元。 2019年9月29日，原告工行港口支行（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方）签订委托代理合同，甲方委托乙方出庭代理诉讼，甲方需要支付乙方的律师费为17394元，2019年12月21日，乙方向甲方出具广西增值税专用发票，表明收到乙方相关费用17394元。 另查明，被告崔文忠与被告贾秀珍于1991年12月18日登记结婚。 本院认为，原告工行港口支行与被告崔文忠、贾秀珍、邦德公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守，按约定履行各自的义务。 关于原告工行港口支行要求解除与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》的问题。被告崔文忠、贾秀珍在合同履行过程中未按期偿还借款本息，已构成违约，根据原告工行港口支行与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》中“出现违约的情形下，有权解除合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现原告工行港口支行请求解除其与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。 关于原告工行港口支行要求被告崔文忠、贾秀珍偿还所欠贷款并支付利息、罚息、复利的问题。根据原告工行港口支行与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》中“出现违约的情形下，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，作为借款人的被告崔文忠、贾秀珍因违约导致合同的解除，应向原告工行港口支行偿还其贷款的款项，并赔偿损失。截止至2019年9月7日，被告崔文忠、贾秀珍尚欠原告工行港口支行贷款本金319779.51元，利息、罚息、复利55638.96元。现原告工行港口支行请求被告崔文忠偿还贷款本金319779.51元及利息、罚息、复利55638.96元（2019年9月7日之后的利息、罚息、复利按合同约定计付至清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。另被告崔文忠辩称因被告邦德公司违约，逾期交房，诉讼费、律师费等应该由被告邦德公司承担，但本院认为，被告崔文忠是《个人购房借款/担保合同》中的借款人，其应按照合同的约定履行自己的还款义务，至于邦德公司是否逾期交房，与本案无关，故对被告崔文忠的该辩称本院不予采信。 关于原告工行港口支行要求对被告崔文忠抵押的房产享有抵押权及优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从该规定看，抵押预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所处分行为的效力，抵押预告登记作为一种临时性登记行为并不能直接导致物权的变动，权利人要取得不动产抵押权，还需要进行抵押登记。本案中，双方仅对所抵押的房屋办理了抵押预告登记，因被告崔文忠未取得房屋所有权证，致使双方至今仍尚未办理正式抵押登记手续，原告中行防城港分行亦未取得房屋他项权证，因此，原告中行防城港分行主张其就被告崔文忠抵押的房产享有抵押权并就处置该房产所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 关于原告工行港口支行要求被告崔文忠、贾秀珍支付律师费17394元的问题。本案中，原告工行港口支行因本案支付律师费17394元，根据原告工行港口支行与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》中“出现违约的情形下，贷款人要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失等措施，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等”的约定，因此原告工行港口支行要求被告崔文忠、贾秀珍支付律师费17394元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告工行港口支行要求被告邦德公司承担连带保证责任的问题。原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，被告邦德公司为被告崔文忠、贾秀珍的贷款提供阶段性连带责任保证：对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案所涉抵押房产目前并未办理正式抵押登记手续，因此被告邦德公司应对被告崔文忠、贾秀珍的本案债务承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行与被告崔文忠、贾秀珍签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房信购字防港分行港口支行2014年1903号）； 二、被告崔文忠、贾秀珍在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行贷款本金319779.51元及利息、罚息、复利（截止2019年9月7日需支付利息、罚息、罚息为55638.96元；2019年9月7日之后的利息、罚息、复利，按照合同约定计算至清偿之日止）； 三、被告崔文忠、贾秀珍在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行支付律师费17394元； 四、被告广西防城港市邦德实业有限责任公司对被告崔文忠、贾秀珍的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费7192.19元，减半收取计3596.09元，由被告崔文忠、贾秀珍、广西防城港市邦德实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7192.19元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 刘庆荣 二〇一九年十二月二十一日 法官助理 虞兵兵 书 记 员 陈龙华