浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4612号 原告：俞小妹，女，1970年4月17日出生，汉族，住浙江省平湖市。 原告：唐忠良，男，1963年11月4日出生，汉族，住浙江省平湖市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：金耀，浙江浙平律师事务所执业律师。 被告：周燕梅，女，1985年10月27日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：俞秋燕，浙江国傲律师事务所执业律师。 原告俞小妹、唐忠良为与被告周燕梅房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月28日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人金耀、被告委托诉讼代理人俞秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告及时腾退平湖市当湖街道东湖大道299号、文涛路4号、文涛路6号房屋；3、判令被告立即支付拖欠租金78561.1元（暂算至2019年10月22日）并支付自2019年10月23日计算至房屋腾退之日的租金；4、判令被告支付原告违约金98201.25元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月9日，由王其珍代表两原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将平湖市东湖大道299号、文涛路4号、文涛路6号商铺租赁给被告使用，合同就商铺位置、建筑面积、租赁期限、租金金额及期限、合同解除条件、违约责任等作了明确约定。2019年7月2日，两原告又与被告签订《补充协议》一份，约定2019年7月1日开始，每月底由被告付清原告当月房租。但被告未能按约向原告支付租金，虽经原告多次催讨，被告仅支付至2019年8月9日之前的租金，2019年8月10日至今的租金被告分文未付，由此成讼。 被告周燕梅答辩称，1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。《商铺租赁合同》于2019年8月初已经解除；2、被告在2019年5月已经停止经营，后来陆续腾退，在2019年7月全部腾空，同年8月2、3日的时候已经将钥匙交还给原告；3、被告支付至2019年8月10日的租金，被告没有拖欠租金；4、被告不存在违约行为，不承担违约金。在原告处有被告20000元押金，要求原告返还。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、商铺租赁合同、补充协议各1份，证明原告将平湖市东湖大道299号、文涛路4号、文涛路6号商铺租赁给被告使用，合同就商铺位置、建筑面积、租赁期限、租金金额及期限、合同解除条件、违约责任及房屋转租事宜等作了明确约定的事实。 证据二、结婚证1份，证明沈忠林系原告俞小妹丈夫的事实。 证据三、房产证、不动产证4份，证明平湖市东湖大道299号房屋系原告俞小妹所有，平湖市文涛路4号、文涛路6号房屋系原告唐忠良所有及妻子金玉琴所有的事实。 证据四、微信截图3页，证明原告向被告催讨租金。 被告质证认为，对证据一的真实性无异议，合同是在2017年11月9日签订的，被告租赁的房屋有三家，由王其珍代表三家与被告所签，后来王其珍的房屋在2019年年初的时候收回并租给他人，被告与王其珍的房屋租赁已经解除。后来经过协商，于2019年7月2日签订了补充协议，对租赁的期限、支付方式等作了变更，以补充协议为准。2019年5月的时候，被告停止了经营，原告也是清楚的为什么签补充协议，是因为被告装修花费了700000元，原告同意被告进行转租的情况下才签订补充协议，因为对于转租的期限不确定，所以在补充协议中明确按月支付房租。补充协议第2条对合同的解除作了另外的调整。被告认为在补充协议签订后，应以补充协议约定的租期、租金支付方式为准。对证据二、三无异议。证据四的真实性无异议，2019年8月10日，被告认为已经解除合同，完成了钥匙交付，原告主张的催讨也是单方催讨，不产生任何证明效力。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 微信聊天记录3份，证明补充协议签订的时候，原告同意由被告转租，当时被告都已经找到客户。8月1日的时候，原告方又不同意被告转租，原告自己去找客户，被告就将钥匙交还给原告。当时争议的是原告要求被告支付8月的租金，被告认为不应承担8月的租金。 原告质证认为，对聊天记录真实性及关联性无异议。原告是同意被告的转租行为，所以才签订补充协议，并且对转租作了约定，但原、被告双方的《商铺租赁合同》并没有解除，也没有办理解除及腾退手续，原告当时在微信上说要求将8月的房租支付了，但被告一直没有支付这个房租，所以解除条件也是不成立的，被告不能以此认为双方合同已经解除。 本院认证如下，原告提供的证据，被告未提出异议，本院予以认定，被告提供的证据，原告无异议，本院予以认定，作为本案定案的依据。 本院经审理认定事实如下：原告俞小妹和沈忠林为夫妻关系，坐落于平湖市登记为原告俞小妹单独所有，权证号为平湖房权证平字第××号，建筑面积为226.77平方米。平湖市当湖街道文涛路4号、6号房屋的登记所人为原告唐忠良和金玉琴，权证号分别为浙（2016）平湖市不动产权第0017162、0017165号，房屋建筑面积分别为153.05平方米、186.59平方米。2017年11月9日，由王其珍、两原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将平湖市龙湫湾东湖大道293-299号、文涛路2-6号商铺计775.33平方米租赁给乙方使用，房屋租赁期限为5年，自2018年1月10日起至2023年1月9日。该房屋前二年（自2018年1月10日起至2020年1月9日）的租金的计算标准为1.9元／平方米·天，每年房租为537691.36元，第三年开始，每年房租在上一年度的基础上递增5%，物业费由甲方承担。该房屋租金按半年支付，乙方应于签约后立即支付半年（自2018年1月10日至2018年7月9日）房租268845.60元，同时交纳履约保证金30000元，乙方在每年5月31日前支付下半年房租，每年11月30日前支付上半年房租。承租期间，水电费及其他所有经营费用由乙方承担。房屋租赁期满后或因承租方违约导致提前解除租赁合同的，固守于房屋的装修、装饰不得拆除，并且残值不再结算，无偿归出租人所有。如乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方应另行书面催告乙方履行合同，如乙方仍未履行合同的，甲方可解除合同，乙方应向甲方按年租金的0.3倍支付违约金。租赁期满，乙方把房屋交还给甲方，经甲方验收，该房屋无设备损坏，无欠缴的水电费及其他所有经营费用后十天内，返还乙方所交的履约保证金。2019年7月2日，原告俞小妹的丈夫沈忠林及另一原告唐忠良作为甲方又与作为乙方的被告签订《补充协议》一份，约定：1、2019年7月1日开始，每月底由乙方付清甲方当月房租；2、如乙方解除合同，房屋内修全部自动放弃，无偿归甲方所有（软装、家具电器可拆除，归乙方所有）。合同签订后，被告交付王其珍及二原告履约保证金30000元，现被告交付二原告的履约保证金为20000元。被告仅支付至2019年8月9日之前的租金，2019年8月10日至今的租金被告分文未付。 本院认为，二原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利并履行各自义务。按补充协议约定，被告应于每月月底付清二原告当月房租，但2019年8月10日至今的租金被告分文未付，解除条件已成就。其中，补充协议系对支付租金方式所作的变更，对租赁合同其余方面没有变更，故对二原告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求予以支持，双方解除合同的时间应为二原告解除合同的通知到达对方时，即被告收到诉状副本之日，为2019年11月15日；2019年8月10日至2019年11月15日期间因房屋仍在被告占有使用之下，故应当支付相应的租赁费用，租赁费可按照双方的约定进行计算，为25205.97元（1.9元/平方米·天×566.41平方米×97天=104389.36元。被告在签订合同时已交纳租房押金20000元作为履约保证金，在合同解除时二原告应将上述押金退还给被告，故被告尚应支付的租赁费为84389.36元。涉案商铺租赁合同解除后，被告仍占有商铺，其应支付占有费用直至其交付商铺给原告时止，占有费用按租金方式计算。对于二原告要求被告承担98201.25元违约金的诉讼请求，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告的损失主要为被告提前解除合同导致其租金收入的减少，但合同解除后，二原告可以将该租赁房屋租赁给第三方以弥补其租金损失，故二原告的损失实为房屋空置的租金损失，合同约定如被告违约，应向二原告按年租金的0.3倍支付违约金，经测算该金额为1.9*566.41*365*0.3=117841.61元。现二原告自愿调整按三个月租金金额计算，本院予以支持，经审核为96856.11元。现被告认为租赁合同已解除，并已交付了钥匙。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现被告认为《商铺租赁合同》于2019年8月初解除，但除了其自认的交付涉案房屋钥匙外，没有按照上述规定通知原告，也没有交付涉案房屋给原告，也没有向二原告催要履约保证金，二原告也没有验收，且被告于2019年9月14日微信对方陈述“之前和你们商量转租可以，我这边也谈好了10万的转让费，现在又不同意转租，我是转让费也没有，房租也倒贴进去，我们老百姓做点生意也不容易，真的跟你们耗不起，如果前期说不可以我们也想别的办法。”从中可以看出，被告未将涉案房屋交付原告。故被告关于租赁合同已解除的主张，本院不予支持。被告以不交纳租金的方式表明其不继续履行合同，显属违约，应承担相应的违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告俞小妹、唐忠良与被告周燕梅于2017年11月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月15日解除； 二、被告周燕梅于本判决生效后十日内腾退平湖市当湖街道东湖大道299号、文涛路4号、文涛路6号房屋； 三、被告周燕梅于本判决生效后十日内支付租金84389.36元，并支付自2019年11月16日起至实际交付日止的房屋占有费用(以房屋建筑面积566.41平方米和1.9元/平方米·天计算)； 四、被告周燕梅于本判决生效后十日内支付原告俞小妹、唐忠良违约金96856.11元； 五、驳回原告俞小妹、唐忠良其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3836元，减半收取1918元，由被告周燕梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  林金良 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈丽燕 -8- -7-