四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3358号 上诉人（原审原告）：**，女，生于1972年5月20日，汉族，住四川省内江市东兴区。 上诉人（原审原告）：黄利萍，女，生于1974年5月5日，汉族，住四川省内江市东兴区。 上诉人（原审原告）：黄宗秀，女，生于1964年12月5日，汉族，住四川省内江市东兴区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：秦蕾，四川光沐东轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴丽萍，女，生于1965年5月14日，汉族，四川省江油市人，住四川省江油市，现在四川省成都女子监狱服刑。 被上诉人（原审被告）：张海洋，男，生于1954年1月12日，汉族，住四川省绵阳市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。 原审被告：四川睿箎文化旅游开发有限公司，住所地：四川省江油市青莲镇诗仙村，统一社会信用代码：915107815607453695。 法定代表人：张海洋。 上诉人**、黄利萍、黄宗秀与被上诉人吴丽萍、张海洋，原审被告四川睿箎文化旅游开发有限公司（以下简称睿篪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **、黄利萍、黄宗秀上诉请求：1.撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初2979号民事判决第四项，维持该判决第二项和第三项；2.变更四川省江油市人民法院（2019）川0781民初2979号民事判决第一项为：确认四川省江油市房屋归**、黄利萍、黄宗秀所有；3.改判确认**、黄利萍、黄宗秀与吴丽萍、张海洋签署的《房屋买卖合同》有效，判令吴丽萍、张海洋立即办理四川省江油市房屋之初始登记并于办理初始登记手续当日协助**、黄利萍、黄宗秀将房屋所有权转移登记至三上诉人名下，办理初始登记及转移登记之全部税费由吴丽萍、张海洋承担；4.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，原审未对确认合同有效之诉请作出裁判，严重违反法律规定。二、一审法院称长城商场4-8楼房屋未通过竣工验收故对合同效力不予评判，属于事实认定和法律适用严重错误。上诉人所举证据显示案涉4-8楼房屋已通过竣工验收，是否验收合格、暂未取得房屋权属证书均不影响合同效力，一审法院拒绝裁判毫无依据。三、案涉4-8楼房屋未办理初始登记不影响房屋所有权认定，办理初始登记属于被上诉人全面履行合同义务范围，且《物权法》第28条之规定及相关司法实践支持上诉人主张。四、上诉人诚信履约无任何过错，一审法院判上诉人承担诉讼费，严重违法。综上，上诉人已按合同约定支付购房款1400万元，案涉房屋已竣工验收合格，具备初始登记与转移登记条件，根据《合同法》第107条等法律规定，上诉人全部诉讼请求均应得到支持。 张海洋辩称，一、上诉人未足额支付购房款，不应当享有案涉房屋的所有权。二、案涉合同应当属于合法有效。 吴丽萍、睿箎公司未提交书面答辩意见。 **、黄利萍、黄宗秀向一审法院提出诉讼请求：1.确认**、黄利萍、黄宗秀与吴丽萍、张海洋签署的房屋买卖合同有效；2.确认四川省江油市房屋及1楼宾馆接待大厅归三原告所有；3.判令二被告立即办理四川省江油市房屋之初始登记，并于办理初始登记手续当日协助三原告将房屋所有权转移登记至三原告名下，办理初始登记及转移登记之全部税费由二被告承担；4.判令二被告立即涤除四川省江油市三合镇江东路204号长城商场1楼之抵押登记，并于涤除抵押登记当日协助三原告将房屋所有权转移登记至三原告名下，办理涤除登记及转移登记之全部税费由三被告承担；5.判令二被告向三原告支付逾期办理产权登记之违约金人民币10000元（大写：壹万元整）；6.判令二被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2011年12月3日，原告**、黄利萍、黄宗秀（乙方）与被告吴丽萍、张海洋（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所有房屋坐落于江油市，一楼宾馆接待大厅，建筑面积约5000平方米，甲方为乙方提供现有房屋所有权证，土地使用权证的复印件；每平方米为3380.00元；本合同签订之日，乙方应付甲方订金100万元，2012年元月中旬支付900万元，房屋修至六楼时乙方支付甲方房款400万元，办理好房屋产权证时乙方应付甲方余款以产权证建筑面积乘以每平方米3380.00元再减去已付金额；在付清余款时以乙方房屋购买的建筑面积每平方米按3380.00元计算（含宾馆大厅在内，大厅约60平方米），在办理完转移过户手续时付清；甲方应在消防验收房屋竣工验收电梯合格验收后，将房屋交付给乙方；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的1‰向乙方支付违约金；甲、乙双方在本工程验收合格之日起三十日内，甲方协助乙方在房地产交易所办理过户手续，应缴纳的有关税费由甲方支付等内容，并在合同上注明：“将购房款打入以下账号：户名：吴丽萍。开户行：江油市农村信用合作社诗仙路分社，账号：88×××17”。 2011年12月6日，案外人何仁华（系原告**姐夫）向被告吴丽萍账户转款100万元，2012年1月14日，案外人何仁华又向吴丽萍账户分别转款100万元、200万元、200万元、200万元、200万元。2013年8月19日，**向吴丽萍账户转款22万元。2013年7月23日，**向邓英账户（卡号：62×××17）转款50万元（系被告吴丽萍指定），2013年8月7日和2013年8月19日，**先后向吴丽萍账户（卡号：62×××12）转款150万元，合计300万元。 2011年12月7日，吴丽萍出具收据，载明收到原告订金100万元，2012年1月13日，吴丽萍出具收据，载明收到原告购房款900万元，2013年7月23日，吴丽萍出具收条，载明收到原告购房款50万元，2013年8月14日，吴丽萍出具收据，载明收到原告购买宾馆预付款350万元，被告张海洋在2011年12月7日、2012年1月13日的收据上签名确认。 2018年8月17日，原告和被告张海洋签署了房屋交接单，被告张海洋向原告移交了案涉房屋。 另查明：案涉房屋江油市三合镇江东路204号1栋1楼至3楼（长城商城）已办理房屋产权登记，被告吴丽萍、张海洋为房屋共有人，共有方式为按份共有，二人各占50%份额，《房屋买卖合同》所称“一楼宾馆接待大厅”即为长城商城1楼9号。因被告贷款，长城商城1楼至3楼房屋已于2013年9月6日办理抵押登记，抵押权人为江油市农村信用合作联社，抵押人为张海洋。2016年12月22日，该房再次办理抵押登记，抵押权人为江油市农村信用合作联社，抵押人为被告吴丽萍、张海洋。 被告吴丽萍、张海洋为加固改造长城商城，拟在该房屋上加建4至8层，向规划行政主管部门提出申请，并于2010年8月15日取得《建设工程规划许可证》，许可证载明建设单位为被告吴丽萍、张海洋。2012年8月，长城商城加固改造工程报建手续通过相关部门批准，该工程由被告睿篪公司承建。长城商城4至8层竣工后，未通过规划行政主管部门验收。 以上事实有：原告的身份证复印件、被告吴丽萍的身份证复印件、被告张海洋的户籍信息、被告睿篪公司的企业信息、《房屋买卖合同》、设计方案、收据、银行交易流水、房地产权登记信息、房屋面积预测报告、规划审查意见表、报建项目办理程序传送通知单、《建设工程规划许可证》、房屋交接单以及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为：原告与被告吴丽萍、张海洋签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但合同内容包含已取得房屋权属证书的长城商城1楼9号房屋和待建的4-8层，且待建的4-8层建成后，未通过规划行政主管部门的竣工验收，是否属于合法建筑，能否取得房屋权属证书尚不可知，一审法院无法判断该项合同内容是否违反法律行政法规的强制性规定，对其效力不予评判。合同所涉长城商城1楼9号房屋买卖的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和他人合法权益，合法有效，应受法律保护。原告通过银行转账向被告吴丽萍支付购房款1372万元，通过现金支付购房款28万元，共计1400万元，被告吴丽萍当庭认可原告提交的银行转账凭证，一审法院上述事实予以确认。 长城商城4-8层竣工后，未通过规划行政主管部门的竣工验收，无法办理房屋初始登记，不具备办理房屋转移登记的条件，原告要求被告办理房屋转移登记的诉讼主张不符合法律规定，一审法院不予支持，原告可在相关条件成就后另行主张。案涉房屋中的1楼9号房屋属合法建筑，被告已取得房屋产权证书，即使被告因贷款将房屋设定抵押权，仍应及时还清贷款涤除抵押，并按照约定履行协助办理转移登记的合同义务。被告未履行合同义务已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对于原告要求被告对长城商城1楼9号房屋履行涤除抵押，并协助办理转移登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，相关税费按照合同约定分担。 综上，对原告的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十五条、第一百七十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认四川江油市房屋归原告**、黄利萍、黄宗秀所有；二、由被告吴丽萍、张海洋在本判决生效之日起三个月内涤除四川江油市房屋的抵押登记，协助原告**、黄利萍、黄宗秀办理该房屋的转移登记，相关税费按照合同约定分担；三、被告吴丽萍、张海洋在本判决生效之日起十日内向原告**、黄利萍、黄宗秀支付违约金10000元；四、驳回原告**、黄利萍、黄宗秀的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方均无新证据提交。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理，对本案的争议焦点分述如下： 一、本案《房屋买卖合同》的效力。上诉人**、黄利萍、黄宗秀与被上诉人吴丽萍、张海洋于2011年12月3日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽签署上述合同时案涉房屋尚未办理产权登记，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于管理型规范，而非效力性规范，故双方所签的《房屋买卖合同》不受该规定的影响，仍为有效合同，双方应按合同约定履行相应义务。 二、上诉人要求确认案涉4-8楼房屋的所有权归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，上诉人虽与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，但要发生物权变更的效力，必须进行房屋所有权转移登记。案涉房屋目前尚未办理完毕所有权转移登记，也未经竣工验收，且案涉房款也未结清，上诉人并未享有案涉房屋的所有权。故对上诉人要求确认案涉4-8楼房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 三、被上诉人是否应当协助上诉人办理涉案4-8楼房屋权属的过户登记手续。按照《房屋买卖合同》中的约定“甲方协助乙方在房地产交易所办理过户手续”，由此可见，协助上诉人办理涉案房屋权属的过户登记手续是被上诉人的义务。根据一、二审已经查明的事实，涉案4-8楼房屋至今未办理权属初始登记，在此情况下，上诉人享有的涉案房屋权属登记在自己名下的合同目的暂时不能实现。但对涉案房屋申请权属初始登记，是《房屋买卖合同》对被上诉人的派生义务，要实现上诉人享有的涉案房屋权属登记在自己名下的合同目的，首先需要被上诉人按照相关行政管理法规的规定向相关行政管理部门提出申请，由相关行政管理部门审查案涉房屋是否符合办理初始登记的条件，然后再由被上诉人协助上诉人到相关行政管理部门办理权属过户登记手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”的规定，因吴丽萍、张海洋尚未办理案涉房屋4-8楼的初始登记，吴丽萍、张海洋将房屋过户变更登记至上诉人等人名下的客观条件尚未成就，对上诉人要求被上诉人协助办理产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持（2019）川0781民初2979号民事判决第一、二、三项，即：“一、确认四川江油市房屋归原告**、黄利萍、黄宗秀所有；二、由被告吴丽萍、张海洋在本判决生效之日起三个月内涤除四川江油市房屋的抵押登记，协助原告**、黄利萍、黄宗秀办理该房屋的转移登记，相关税费按照合同约定分担；三、被告吴丽萍、张海洋在本判决生效之日起十日内向原告**、黄利萍、黄宗秀支付违约金10000元”； 二、撤销（2019）川0781民初2979号民事判决第四项，即：“四、驳回原告**、黄利萍、黄宗秀的其他诉讼请求”； 三、案涉《房屋买卖合同》合法有效； 四、驳回**、黄利萍、黄宗秀的其他诉讼请求。 一审案件受理费105850元，由**、黄利萍、黄宗秀负担70567元，由吴丽萍、张海洋负担35283元；二审案件受理费105850元，由**、黄利萍、黄宗秀负担70567元，由吴丽萍、张海燕负担35283元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 傅文忠 审 判 员 石 军 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 王 燕 书 记 员 童 磊