广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1223民初2259号原告:广宁县盈丰物业管理有限公司，住所：广宁县**********。统一社会信用代码：91441223MA4UML8694。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘广文，男，公司副经理。被告：冯强修，男，汉族，1956年8月16日出生，住址：广东省广宁县*************1*，公民身份号码：442************。被告：冯伟林，男，汉族，1994年9月24日出生，住址：广东省广宁县***********，公民身份号码：441************。两被告的共同委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。原告广宁县盈丰物业管理有限公司诉被告冯强修、冯伟林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告广宁县盈丰物业管理有限公司的委托代理人刘广文、被告冯强修、冯伟林的共同委托代理人刘振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁县盈丰物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年11月30日的物管服务费用2586.78元，并承担违约金5438.82元，以上合计8025.60元（违约金暂计算至2019年10月31日，之后的按原、被告双方约定计至被告交清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为裕丰广场的物业服务公司，被告为裕丰广场房的业主。2017年1月16日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第五章约定了物业服务费用交纳标准、时间。但被告仅仅支付了2018年3月前的服务费，此后费用一直未支付，依据《前期物业管理服务协议》第十二条、第十八条、二十条约定，被告拖欠的物管费用计算至2019年11月30日为2586.78元，违约金计算至2019年10月31日为5438.82元，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告冯强修、冯伟林答辩称，就原告诉答辩人物业服务合同纠纷一案（案号：2019粤1223民初2259号案），答辩如下：一、原告计算违约金过高，一般不能超过损失的30%，实践当中一般按银行同期贷款利率计算。原告并无证据证明其所受到的损失，故违约金不应超过同期银行利息。二、违约金应该从催交之日开始计算，原告没有证据证明催交物业费。虽然，《前期物业管理服务协议》约定了物业费的支付期限，但这是交费时间，不是违约金计算时间。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。并且由于原告不提供物业服务，且无物业管理资质，物业收费没有备案。业主有权拒绝缴纳物业费用不属于违约行为。根据《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》粤发改价格函【2019】2897号。物业收费的备案要求是在2019年7月15日才取消。三、原告本身具有违约行为，应该减轻被告的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”四、被告收取前期物业费用没有资质并无备案。本案中，原告并没有提供对应的物业服务，导致业主大批量的投诉，并向政府部门反映，长期没有解决，导致业主拒绝缴纳物业费用。因此本案不应追究被告违约金，不用缴纳物业费用。违约金应从催交之日开始计算，原告也没有证据证明催交过物业管理费。原告本身有违约行为，即使判决我方承担物业费也应该酌情减免。综上，请驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、营业执照，证明原告主体身份；2、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告对服务费用支付的标准、时间、违约责任等；3、被告身份证复印件，证明被告主体资格。补充证据1：备案申请，证明原告在2016年已有备案；证据2：催交通知图片，证明原告有通过公告栏催业主缴纳物业管理费的事实。被告为反驳原告的诉讼请求提供如下证据：1、小区卫生状况照片，证明原告未按物业管理合同的服务内容提供服务；2、绿化状况照片，证明原告未按物业管理合同的约定提供服务；3、前期物业管理服务协议，证明原、被告双方约定的权利义务；4、房产证，证明业主房产的实际面积。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。本院经审理查明事实如下:被告冯强修、冯伟林与原告广宁县盈丰物业管理有限公司于2017年1月16日签订《前期物业管理服务协议》约定，被告购买的裕丰广场房建筑面积为105.47㎡，原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用及其它应缴费用的，原告方有权要求被告方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利和义务。被告冯强修、冯伟林是讼争房屋的共有人，该房屋的实际建筑面积为102.65平方米。被告拖欠原告2018年3月1日起的物业管理费未缴纳。原告于2019年11月6日诉至本院要求解决。另查，原告已于2016年10月11日提交申请向广宁县发展和改革局对讼争房屋所属小区就前期物业服务收费进行备案。本院在审理过程中，根据原告的申请，本院依法查封两被告名下价值3434.60元的财产，为此，原告支出申请费54元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告冯强修、冯伟林于2017年1月16日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的广宁县裕丰广场房由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，有《前期物业管理服务协议》予以证实，本院予以认定。被告冯强修、冯伟林与原告广宁县盈丰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费的义务。原告已为被告提供了物业服务，被告也应按合同约定按季度向原告支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，被告并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，也未举证证明其主张原告未按合同约定提供服务，存在违约行为的有力证据，其应当承担举证不能的法律后果。被告从2018年3月1日起未向原告支付物业服务费，已构成违约，其应承担相应的法律责任。现原告请求两被告支付2018年3月1日至2019年11月30日的物业服务费共2586.78元，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第五章第十二条的物业服务费的收费标准及缴纳方式，再按照被告房屋的实际建筑面积为102.65平方米，经本院核查，原告请求上述物业服务费共2586.78元（102.65平方米×1.2元／平方米×21个月），无违反约定也无违反法律规定，本院予以支持。原告请求两被告支付违约金5438.82元（按实际欠款额，从逾期之日起计至2019年10月31日止，按每日千分之三计付违约金，此后按每日千分之三计至还清日止），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，原告请求该违约金支付标准明显过高。又根据庭审时原告称其损失是因业主未交纳物业服务费至使其无法支付工作人员工资、小区管理运营的正常开支，致使其从民间中以月息3分的高贷借款回公司作周转。而被告也认为原告的损失是利息，但应以银行同期贷款利率为计算标准。对于原告主张的损失因不符合法律规定，结合本案所涉物业的现状及双方的过错等情况，造成了原告的损失为利息损失。因此，本院对违约金调整为从逾期付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告抗辩称，因原告没有提供对应的物业服务，对于业主们的投诉，长期没有解决，存在严重违约行为，对此本案不应追究被告违约金，不用缴纳物业费用。本院认为，由于被告无提供合法有效的证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告冯强修、冯伟林应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁县盈丰物业管理有限公司交纳物业管理费2586.78元。二、被告冯强修、冯伟林应以实际欠款额（其中以369.54元从2018年3月6日计至付清款之日止；以369.54元从2018年6月6日计至付清款之日止；以369.54元从2018年9月6日计至付清款之日止；以369.54元从2018年12月6日计至付清之日止；以369.54元从2019年3月6日计至付清之日止；以369.54元从2019年6月6日计至付清之日止；以369.54元从2019年9月6日计至付清之日止）按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告广宁县盈丰物业管理有限公司。三、被告冯强修、冯伟林赔偿财产保全申请费54元给原告广宁县盈丰物业管理有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告冯强修、冯伟林负担，原告同意被告在支付上述欠款时一并迳付给原告（原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇一九年十一月二十七日书记员  黎宇明附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。