重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初9174号原告（反诉被告）:重庆厨联科技有限公司，住所地重庆市渝中区民生路1号24-2，统一社会信用代码91500103MA5XDY4PX8。法定代表人:黄敬，执行董事。委托诉讼代理人:周玉婕，重庆敬友律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄莉，女，汉族，1976年8月出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源恒泰律师事务所律师。反诉第三人：南岸区笨笨猫餐馆，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道32号A栋1层10号，统一社会信用代码92500108MA60BH2667经营者：龚毅，男，汉族，1964年8月出生，住重庆市渝中区。原告重庆厨联科技有限公司（以下简称“厨联公司”）与被告庄莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，被告庄莉提出反诉，并追加南岸区笨笨猫餐馆（以下简称“笨笨猫餐馆”）为反诉第三人，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，厨联公司的诉讼代理人周玉婕、庄莉及诉讼代理人卢晶、笨笨猫餐馆的经营者龚毅到庭参加诉讼。审理过程中厨联公司申请撤回本诉，本院依法予以准许，继续就反诉进行审理。本案现已审理终结。庄莉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2019年5月1日起至2019年5月20日的房屋租金26667元；3、判令原告（反诉被告）立即将南岸区房屋腾空并将符合合同约定的完好无损及设施交还给被告（反诉原告），并支付房屋占用费（从2019年5月21日起至实际腾空房屋之日止，以租金4万/月的标准计算）；4、判令第三人腾空其占用的重庆市南岸区南城大道32号A栋第一层附10号房屋交还给被告（反诉原告）。厨联公司答辩称：2019年3月28日厨联公司向庄莉发函要求终止合同，合同已于2019年3月28日解除，厨联公司的房屋租金缴纳至2019年4月30日，并不欠付租金；庄莉因违反合同约定，未履行天然气表80方义务，属根本违约，厨联公司已要求解除合同并函告交房，庄莉一直未接收房屋，故厨联公司不应再支付后期的房租。房屋由第三人违法占用，房屋可以实际交付。笨笨猫餐馆经营者龚毅答辩称：龚毅于2019年3月2日向厨联公司租赁部分涉案房屋，租赁期限为一年，2019年5月6日厨联公司通知龚毅解除合同让其搬离。因厨联公司未对龚毅进行补偿也未退还房屋租金，在该房屋租赁合同纠纷没有解决前不会搬走。经审理查明:庄莉系南岸区房屋、南岸区南坪街道商铺的所有权人。2017年11月2日，庄莉（出租方、甲方）与厨联公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，庄莉将涉案房屋出租给厨联公司用于经营餐饮。合同对房屋现状及设施进行确定：两证名下房屋完好，水电气齐备（平街门面三相电表100安、负一楼两相电表100安，天然气表80立方）、消防系统、新风换气系统、照明、空调、监控完好无损都能正常运行，污水排放畅通。乙方对该房面积进行测量，对现有设施能否正常使用进行了验证，对整个房屋及其涉及状况已做了充分的了解，无异议。合同约定租赁期为七年，即从2018年1月1日起至2024年12月31日止；甲方将该房交与乙方后，如乙方需要重新装修或改造，不得改变房屋结构，承租期间负责该房的维修、维护；租金第一年及第二年每月租金肆万元，一次付6个月租金；租赁期内，乙方如需转租应提前告知甲方，征得甲方同意；甲方需和乙方的接受方完善相关手续、转租方能成立，否则属乙方违约；乙方违约甲方有权收回该房及设施，违约保证金不予退还。2018年1月10日，厨联公司与重庆燃气集团股份有限公司南岸分公司签订《合同（协议）书》，约定重庆燃气集团股份有限公司对涉案房屋进行天然气增容。2018年3月14日，厨联公司与重庆腾久燃气设备安装有限公司签订《燃气安装服务业务合同》，约定重庆腾久燃气设备安装有限公司对涉案房屋进行商用天然气工程安装、通气验收。厨联公司对自行进行天然气增容的相关费用向法院提起诉讼，要求庄莉予以赔偿。该案经本院及重庆市第五中级人民法院审理，分别于2018年11月8日、2019年1月29日做出民事判决，确认庄莉未按照合同约定提供80立方气表，应当承担违约责任，判决庄莉向厨联公司支付天然气增容费174266元。庄莉于2019年2月13日向厨联公司转账172612元。2019年3月2日，厨联公司（甲方、承租人）与笨笨猫餐馆经营者龚毅（乙方、承租人）签订《享得厨共享餐厅租赁协议》，厨联公司将重庆市南岸区南城大道商铺自编号为1号的餐厅及相应设置设备租赁给龚毅用于开办餐厅，租赁期365天，自2019年3月2日起至2020年3月1日止。双方对租金、权利义务、违约责任等进行了约定。2019年3月28日，厨联公司通过短信的方式将《关于暂时终止履行的函》发送给庄莉，载明：至本函发出之日，《房屋租赁合同》暂时终止，待庄莉提供天然气表80立方之日恢复履行，在该期间，厨联公司不再支付约定的房屋租赁费。2019年5月7日，庄莉通过短信向厨联公司催收租金。厨联公司欲将涉案房屋打造的共享餐厅店铺整体转让给庄莉，并于2019年5月17日向庄莉发函协商，未果。另查明，厨联公司与龚毅的房屋租赁合同纠纷于2019年7月3日在本院立案。龚毅在庭审中确认其物品尚存放于涉案房屋内，租赁合同纠纷解决前不同意搬离。厨联公司的房屋租金缴纳至2019年4月30日，至今未将涉案房屋交还给庄莉。上述事实，有《房屋租赁合同》、《民事判决书》、借记卡账户历史明细、《享得厨共享餐厅租赁协议》、短信、微信聊天记录、函等证据及当事人当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，厨联公司与庄莉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《房屋租赁合同》亦约定“租赁期内，厨联公司如需转租应提前告知庄莉，征得庄莉同意；庄莉需和厨联公司的接受方完善相关手续、转租方能成立，否则属厨联公司违约”。厨联公司在2018年4月、2019年3月将涉案房屋部分转租，并未征得庄莉同意亦未完善相关手续，属违约，庄莉有权提出解除合同。厨联公司认为庄莉未按合同约定提供80立方天然气表属根本违约，其于2019年3月28日的发函应视为合同解除。关于涉案房屋天然气表及增容的问题，一、二审法院已作出生效判决，确认庄莉未按照合同约定提供80立方气表，应当承担违约责任，赔偿厨联公司天然气增容费用。庄莉按照二审民事判决向厨联公司支付了该费用，承担了违约责任,庄莉的行为并未构成根本违约，房屋租赁合同仍可继续履行。厨联公司于2019年3月28日向庄莉发送《关于暂时终止履行的函》，要求暂时终止合同履行，待庄莉按照合同约定提供天然气表80立方后方恢复履行。厨联公司举示的证据未能证明天然气在增容后仍严重影响其生产经营，且2019年3月2日厨联公司与龚毅签订租赁协议，意欲继续经营享得厨共享餐厅，在发函后亦继续使用涉案房屋，故不能认定该函为解除合同的意思表示。现庄莉与厨联公司均同意解除合同，故对于庄莉提出的要求解除庄莉与厨联公司于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同自通知到达对方时解除。因厨联公司已撤回本诉，双方解除《房屋租赁合同》的时间以庄莉提起反诉送达厨联公司之日即2019年5月21日为解除之日。合同解除前，厨联公司应当按照合同约定向庄莉支付房屋租金，厨联公司的房屋租金缴纳至2019年4月30日，尚欠2019年5月1日至5月20日的房屋租金26667元（40000元/月÷30日×20日）。故对庄莉要求厨联公司支付房屋租金26667元的诉讼请求，本院予以支持。庄莉还要求厨联公司交还涉案房屋并按照合同约定每月40000元的租金标准支付房屋占用损失至厨联公司返还房屋之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方租赁合同解除的原因系厨联公司违约，庄莉行使了解除权。厨联公司虽于2019年5月17日发函给庄莉，让庄莉于2019年5月25日前办理房屋移交手续，但厨联公司与庄莉、龚毅的房屋租赁合同纠纷已分别提起诉讼，厨联公司及龚毅的物品仍存放在涉案房屋内，龚毅在庭审时明确表示在纠纷解决前不予搬离，该房屋实际无法交付，庄莉也无法接收。经庭审核实，涉案房屋现无人使用，为避免损失进一步扩大，厨联公司应当尽快将涉案房屋返还庄莉。因厨联公司的原因导致涉案房屋至今未返还庄莉，厨联公司应当向庄莉支付房屋占有使用费。本院已确认双方的租赁合同于2019年5月21日解除，厨联公司应从2019年5月22日起至将房屋返还之日止以每日1333.33元（40000元/月÷30日）的标准向庄莉支付房屋占有使用费。故对庄莉的该诉讼请求，本院予以支持。庄莉同时要求笨笨猫餐厅搬离并腾空其占用的重庆市南岸区房屋。因厨联公司与庄莉签订的房屋租赁合同已解除，第三人龚毅作为次承租人不再拥有涉案房屋的使用权，亦负有搬离、腾退义务，故对原告要求龚毅腾空涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）重庆厨联科技有限公司与被告（反诉原告）庄莉2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、原告（反诉被告）重庆厨联科技有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）庄莉支付房屋租金26667元；三、第三人南岸区笨笨猫餐馆于本判决生效后十日内腾空位于重庆市南岸区南坪街道房屋；四、原告（反诉被告）重庆厨联科技有限公司于本判决生效后十五日内将南岸区南坪街商铺返还被告（反诉原告）庄莉；五、原告（反诉被告）重庆厨联科技有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）庄莉支付房屋占有使用费（以1333.33元/日为标准，从2019年5月22日起计算至返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4792元，由重庆厨联科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取150元，由重庆厨联科技有限公司负担（此款庄莉已垫付，重庆厨联科技有限公司履行上述支付义务时一并付给庄莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  余伶俐二〇一九年十二月三十日书记员  张 翼