浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9848号 原告（反诉被告）：王林辉，男，1990年4月18日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王学美、黄达，浙江云邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社，住所地瑞安市。 法定代表人：戴世文，合作社社长。 委托诉讼代理人（特别授权）：周燕青、陈克平，浙江合一律师事务所律师。 被告：瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会，住所地瑞安市。 法定代表人：戴祥金，主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：周燕青、陈克平，浙江合一律师事务所律师。 原告（反诉被告）王林辉与被告（反诉原告）瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社（以下简称：官渎经济合作社）、被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月25日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月30日第一次公开开庭进行了审理。2019年10月25日转入普通程序审理，于2019年11月13日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王学美、黄达,被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会及被告（反诉原告）官渎经济合作社的共同委托诉讼代理人周燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王林辉向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告官渎经济合作社签订的《华龙金鼎预订协议书》、《多余房源转让合同》合法有效；二、判令二被告向原告交付坐落于瑞安市地块［土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X房屋；三、判令二被告向原告支付逾期交房产生的违约金暂计69165元（以购房款1325000元为基数，按每日万分之三标准从2019年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂算至2019年6月23日共计174天）。事实与理由：2016年11月24日，原告与被告官渎经济合作社签订了一份《华龙金鼎预订协议书》，协议书主要内容如下：协议书约定原告向被告官渎经济合作社购买其开发建设的塘下中心区X地块［即瑞安市地块，土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X房屋。1、房屋建筑面积暂定为143㎡，以房管所测量为准，多还少补计算；2、房屋单价为9265.73元／㎡，总金额暂定为1325000元；3、房屋交付时间为2018年年底，协议签订后，原告依约交齐了全部购房款。2018年期间，被告官渎经济合作社称涉案房屋按政策规定必须以公开拍卖方式对外出让，为避免自身的违约责任，故要求原告参与房屋拍卖竞标，原告无奈于2018年10月29日参与了涉案房屋拍卖会，拍卖中公布的涉案房屋建筑面积为139.47㎡，原告最终以单价8680元／㎡及总价1210600元的价格拍得涉案房屋的购买权，并与拍卖人温州汇丰拍卖行有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2018年10月30日，原告与被告官渎经济合作社在《华龙金鼎预订协议书》及《拍卖成交确认书》的基础上就涉案房屋交易签订了《多余房源转让合同》，该合同主要内容如下：1、第三条约定涉案房屋坐落于瑞安市地块［土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X，建筑面积为139.47㎡（实际面积以产权登记时的确权面积为准）；2、第四条约定涉案房屋单价为8680元／㎡及总价1210600元；3、第六条约定，若原告未依约付款，原告应按逾期天数每日向被告官渎经济合作社支付逾期应付款万分之三的违约金。及至2019年初，原告获知涉案房屋已完成竣工验收，且二被告已向其他官渎村村民交付房屋，故原告请求二被告履行交付义务。但二被告以实际造价超过预算为由，要求原告在合同价格基础上向其额外补交购房款，否则拒绝交房。 综上，原告与被告官渎经济合作社签订的房屋买卖合同合法有效，双方已于合同中对房屋的交易价格作出明确约定，且原告已依约支付全部购房款，故被告官渎经济合作社要求补交购房款并拒不交付房屋的行为已根本违反合同约定。原告认为，虽然双方未在合同中就被告官渎经济合作社的逾期责任作出明确约定，但根据公平原则及合同权利义务对等原则，既然双方已约定原告应承担逾期付款责任，那么原告就有权直接参照此条款要求被告官渎经济合作社承担逾期交房的违约责任。此外，因被告官渎经济合作社与被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会系由同一村集体设立的基层组织，其人员与资金存在混同，故应当共同承担本案违约责任。 被告（反诉原告）官渎经济合作社、被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会辩称：一、被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会与原告之间不存在合同关系，不是本案适格被告。二、被告官渎经济合作社与原告王林辉签订了《华龙金鼎预订协议书》、《多余房源转让合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定的无效或可撤销情形，合法有效。在多余房源拍卖前，被告与已经签订预订协议书的买受人（包括本次起诉的28名原告）召开会议并签订《补充协议书》，协议书约定：原告的房屋参与拍卖若是无人参与竞拍，那么该房屋按原告之前订立合同规定的价格结算。拍卖过程中，仍由28名原告竞拍成功并签订了《多余房源转让合同》，但28名原告依旧按照预订协议书约定支付房款，履行合同义务。而《多余房源转让合同》对剩余购房款在2018年11月30日（或者9月30日）前支付及违约责任的约定其实不具有可执行性，因为除翁伟安、陈恩成外，其他原告在2018年11月30日前已经全部支付了购房款。三、被告官渎经济合作社虽是瑞安市地块的旧村改造项目建设方的牵头人，但该项目实际上属于安置户集资建房，具体权利义务属于官渎村Ｈ地块全体安置户。以被告官渎经济合作社名义出售的多余房源全部属于村民所有，出售所得款项全部已经交付给村民，被告官渎经济合作社没有从中获利。该项目预算合同造价1.7221亿元，最终结算造价1.9327亿元，增加造价2106万元。按照被告官渎经济合作社与原告签订的《华龙金鼎预订协议书》备注部分约定：房屋竣工验收后，复式楼房及二次施工按建筑成本价计算，统一收费，被告官渎经济合作社有权向原告收取增加的建筑成本。四、被告官渎经济合作社不存在逾期交房的情形。根据双方签订的《多余房源转让合同》第五条第一款约定，建设项目竣工验收后15日内，甲方将房屋交付给乙方，涉案房屋竣工验收时间在2019年4月24日，备案日期为2019年6月4日，被告在2019年5月24日已经要求原告补交二次施工的建设成本费并交付房屋。被告官渎经济合作社随时可以向原告交付房屋，但原告需要同时向被告履行付款义务，现原告不愿意履行同时应履行的付款义务，被告官渎经济合作社不存在逾期交付行为。故请法院驳回原告不合理的诉讼请求。 被告（反诉原告）官渎经济合作社诉称：2016年11月24日，反诉原告官渎经济合作社与反诉被告王林辉签订了一份《华龙金鼎预订协议书》，协议书约定官渎经济合作社将坐落于塘下镇官渎村Ｈ地块城中村改造房屋即华X房屋一间出售给反诉被告；房屋建筑面积暂定为143㎡，以房管所测量为准，多还少补计算；房屋单价为9265.73元/㎡，总金额暂定为1325000元。首付65%房款于15日内交款，剩余35%房款于该房屋结顶前付清。同时协议书约定房屋竣工验收后，复式楼房及二次施工按建筑成本价计算，统一收取。2018年间，因涉案房屋系旧村改造项目，根据政策必须以公开拍卖方式出让多余房源。故在拍卖之前官渎经济合作社与王林辉签订补充协议，约定：乙方反诉被告必须参加竞拍，乙方反诉被告的房屋参与拍卖若无人参与竞拍，那么该房屋按乙方反诉被告之前订立合同规定的价格结算。之后，反诉被告竞拍得涉案房屋。 涉案房屋在建造工程中增加了施工量及施工项目，现涉案房屋已经竣工验收，经浙江嘉德工程项目管理有限公司对塘下镇官渎村H地块旧村改造工程的结算造价与合同造价金额分析，最终结算造价增加造价2106万元。增加施工项目为门窗、物业管理房、大厅装修、一楼地下室装修。经温州华夏测绘信息有限公司、温州中瑞测量有限公司测绘，涉案房屋实际面积141.18平方米，减少面积1.82平方米，应退购房款16863.64元。反诉原告代王林辉缴纳物业维修金6353.1元。综上，请求依法判令：一、反诉被告王林辉支付二次施工成本费共计60534.82元；二、反诉被告支付逾期缴纳房款违约金99975元（从房屋结顶之日2017年1月19日起按月息1.5%计算）；三、反诉被告支付物业维修金6353.1元。 反诉被告王林辉针对反诉辩称：《华龙金鼎预订协议书》补充内容备注部分“二次施工按建筑成本价计算”系反诉原告预先拟定的格式条款，该条款在原约定价格基础上额外加重了反诉被告的给付义务，但反诉原告未对此做任何提示或说明，也没有对此进行任何引起注意的标注，属于无效格式条款，反诉原告无权以此要求反诉被告支付额外款项。退一步讲，反诉原告在超出原定价格基础上增加的施工项目，也应征求反诉被告的意见，且反诉被告有权提出反对意见。至于物业维修金，双方就支付时间未达成协议，按惯例应当在反诉原告交付房屋后给付。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：原告（反诉被告）王林辉提供了原告身份证、被告企业信息、《华龙金鼎预订协议书》、《拍卖成交确认书》、《多余房源转让合同》、收款收据、补交费用清单等证据。被告（反诉原告）官渎经济合作社提供了《华龙金鼎预订协议书》、浙江省住宅专项维修资金专用收据、进账单、住宅区信息表、瑞安市地块旧村改造工程结算造价与合同造价的金额分析说明、工程承包合同及会议记录、温州镂韬建筑装饰工程有限公司地下室车库交通设施工程合同、电梯安全运行监控设备供应合同、温州市建筑装饰工程施工合同及会议记录、竣工验收备案表、瑞安市企业投资项目备案通知书、房屋建筑面积测绘成果书、江苏广宇建设集团有限公司工程款延期支付报告、物业管理房、大厅装修、一楼地下室装修支出的领款凭证、收款收据、瑞安市塘下镇官渎村旧村改造补偿安置实施细则、塘下镇鲍田办事处文件、瑞安市团块旧村改造房屋拆建补偿安置补充协议书等证据。被告（反诉原告）官渎经济合作社提供的江苏广宇建设集团有限公司工程款延期支付报告与本案无关，不予采纳。其余证据经庭审出示质证，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据及双方的陈述，本院认定以下事实：2013年1月6日，瑞安市塘下镇人民政府颁发塘政[2013]2号关于同意《瑞安市塘下镇官渎村旧村改造补偿安置实施细则》的批复文件，该实施细则第四条确定旧村改造项目的实施人为村经济合作社或村经济合作社授权的旧村改造领导小组（或指挥部）。2015年1月14日，塘下镇鲍田办事处颁发鲍办[2015]1号关于同意官渎村成立H地块旧村改造指挥部的批复，由戴祥金任指挥部总指挥。 2016年11月10日，原告王林辉向瑞安市地块旧村改造指挥部交纳购房定金50000元。2016年11月24日，原告王林辉与被告官渎经济合作社签订了一份《华龙金鼎预订协议书》，协议书约定：原告向被告官渎经济合作社购买塘下中心区X地块［即瑞安市地块，土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X房屋。1、房屋建筑面积暂定为143㎡，以房管所测量为准，多还少补计算；2、房屋单价为9265.73元／㎡，总金额暂定为1325000元；3、房屋交付时间为2018年年底；4、补充内容第六条：关于房屋性质乙方已充分了解是划拨土地，是塘下官渎村旧村改造项目，协议的备注部分载明：“送地下室停车位一个；房屋竣工验收后，复式楼房及二次施工按建筑成本价计算，统一收取”。协议签订当日，原告缴纳购房款810000元。剩余购房款465000元在被告官渎经济合作社指定的时间内缴纳（2019年6月12日瑞安市地块旧村改造指挥部补开了收款收据）。 2018年10月29日，原告参加瑞安市公共资源交易中心组织的拍卖会，与拍卖人温州汇丰拍卖行有限公司签订了《拍卖成交确认书》，双方签订成交确认书主要内容如下：1、成交标的：坐落于，建筑面积为139.47㎡；2、成交单价为每平方米8680元，成交总价为1210600元；3、买受人凭此确认书与瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社签订《多余房源转让合同》，并按《多余房源转让合同》的条款约定来履行义务。2018年10月30日，原告与被告官渎经济合作社签订了《多余房源转让合同》，该合同主要内容如下：1、第三条约定涉案房屋坐落于瑞安市地块［土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X，建筑面积为139.47㎡（实际面积以产权登记时的确权面积为准）；2、第四条约定涉案房屋单价为8680元／㎡及总价1210600元,剩余房价款在2018年9月30日前全部付清；3、第五条第一款约定，所在项目计划于××年××月完成竣工验收（此时间为计划时间，不作为法律依据），建设项目通过竣工验收后15日内，甲方将房屋交付给乙方。4、第六条约定，乙方未按规定时间支付成交价款的，逾期30日内，乙方以实际逾期天数向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权单方解除合同，收回成交标的，乙方保证金不予以退还。合同还约定了其他事项。 经浙江嘉德工程项目管理有限公司对塘下镇官渎村H地块旧村改造工程的结算造价与合同造价金额分析，该项目预算合同造价1.7221亿元，最终结算造价1.9327亿元，增加造价2106万元。增加施工项目为门窗、物业管理房、大厅装修、一楼地下室装修。 2019年4月24日，涉案旧村改造建设项目竣工验收，备案日期为2019年6月4日。2019年5月24日，被告向原告发出补缴通知，包括二次施工建设增加造价部分66778.14元（实测面积141.18㎡×473元/㎡）；物业管理房、大厅装修、一楼地下室装修3953.04元（141.18㎡×28元/㎡）；门窗7232元；物业维修金6353.1元（141.18㎡×45元/㎡）；需退还房屋差价款16863.64元，原告最终需补交60220.64元。因原告不同意支付增加造价部分，被告拒绝向原告交付房屋。 本院认为：原告（反诉被告）王林辉与被告（反诉原告）官渎经济合作社订立的《华龙金鼎预订协议书》、《多余房源转让合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，原告（反诉被告）王林辉请求确认上述二份协议有效，被告（反诉原告）也认为该二份协议合法有效，本院予以确认。2018年10月29日，王林辉与温州汇丰拍卖行有限公司签订的关于涉案房产《拍卖成交确认书》第三条已经明确了原告（反诉被告）王林辉与被告（反诉原告）官渎经济合作社按后续签订的《多余房源转让合同》约定履行权利和义务，因此，本院认为，原告（反诉被告）王林辉与被告（反诉原告）官渎经济合作社应该依照2018年10月30日签订的《多余房源转让合同》的约定履行权利和义务。《多余房源转让合同》并未约定原告（反诉被告）王林辉应分摊涉案旧村改造建设项目增加造价部分，被告（反诉原告）官渎经济合作社请求原告（反诉被告）王林辉支付二次施工建设增加造价部分66778.14元、物业管理房、大厅装修、一楼地下室装修3953.04元、门窗7232元，事实依据不足，本院不予支持。至于物业维修金可按《多余房源转让合同》的约定及交易习惯在被告（反诉原告）官渎经济合作社向原告（反诉被告）王林辉交付房屋时履行。依《多余房源转让合同》的约定，原告（反诉被告）王林辉不存在逾期交付购房款的违约行为，被告（反诉原告）官渎经济合作社也不存在逾期交房的违约行为，且《多余房源转让合同》也未约定逾期交房的违约责任，因此，原告（反诉被告）王林辉请求被告（反诉原告）官渎经济合作社支付逾期交房违约金，被告（反诉原告）官渎经济合作社请求原告（反诉被告）王林辉支付逾期缴纳房款违约金，本院均不予支持。本案系合同纠纷，被告（反诉原告）官渎经济合作社系独立享有民事权利和承担民事义务的组织，被告瑞安市塘下镇官渎社区居民委员会不是合同相对方，不是本案适格被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王林辉与被告（反诉原告）瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社签订的《华龙金鼎预订协议书》、《多余房源转让合同》合法有效； 二、被告（反诉原告）瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王林辉交付坐落于瑞安市地块［土地使用权证号：瑞国用（2015）第X号］华X房屋；被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋后，原告（反诉被告）即时向被告（反诉原告）支付代缴的物业维修金6353.1元； 三、驳回原告（反诉被告）王林辉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1529元，由原告王林辉负担1449元，由被告瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社负担80元；反诉受理费3638元，由反诉原告瑞安市塘下镇官渎村股份经济合作社负担3499元，由反诉被告王林辉负担139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈谦雁 人民陪审员  余 望 人民陪审员  竺飞升 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  徐 杰 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。