广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21641号原告：刘诗涛，男，汉族，1991年1月29日出生，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********。法定代表人：林某1。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********。两被告共同委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告刘诗涛与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人罗志辉，两被告的共同委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请一个月庭外和解，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金（以购房总价695386元按日万分之三的标准自2018年2月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并实际交楼之日止）；2.被告长华公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月26日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告粤海通公司购买座落在广东省佛山市南海区**********房，房屋总价款为695386元。《商品房买卖合同》约定商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；被告粤海通公司应当在商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，在2018年1月31日前向原告交付该商品房。商品房达到交付使用条件后，被告粤海通公司应当书面通知原告办理交付手续。交付商品房时，被告粤海通公司应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告粤海通公司承担。被告粤海通公司如未按第十一条约定的时间将该商品房交付原告，逾期超过90日，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告粤海通公司应支付自约定交付期限届满之日的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定如期付清房屋价款，已按照合同约定履行了义务。但原告发现被告粤海通公司时至今日仍未能办理商品房建设工程竣工验收备案，根本不能按照合同约定的交付期限前交付商品房，已经构成了逾期交付，应承担违约责任。经查，被告粤海通公司由被告长华公司投资成立，是法人独资的一人有限公司，不能证明公司财产独立的，应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。被告粤海通公司辩称，一、根据补充协议约定，逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。1.补充协议第三十条约定“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，故被告粤海通公司应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%。2.补充协议是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应按照补充协议条款处理逾期交楼违约金纠纷。3.在签订《认购书》前，被告粤海通公司就已向原告明示了补充协议，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，原告已知悉并理解和认可补充协议所约定的内容，且同意对补充协议不做任何更改。二、交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准。补充协议第六条约定，商品房交付条件变更为该商品房经五方共同验收合格，取得工程竣工验收报告。故双方约定的交付条件是取得工程竣工验收报告而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案交易的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1.从认购书第二条可见，涉讼房屋实际上为精装修房，本案的房屋买卖合同实际是由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成。2.事实上，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了达到实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了免费的《委托装修协议》，作为精装修房的交付，《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3.《委托装修协议》是对装修方面的补充约定，是《商品房买卖合同》关于房屋装修标准方面的补充协议。4.《委托装修协议》约定装修是免费的，其装修对价实际上是由被告粤海通公司支付的，《商品房买卖合同》中的购房价款已包含了《委托装修协议》的装修价款。5.如原告主张以《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间为起算点，则其计算逾期交楼违约金的房价也应相应调整为毛坯房价款，即应减掉《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则，对被告粤海通公司而言是不公平合理。6.从双方履行合同的情况看，原告从不认可《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告粤海通公司屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告粤海通公司完成了精装修房收楼通知，原告才以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间。7.签订并实施《委托装修协议》的佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称“长华装饰公司”）为被告粤海通公司的关联公司，长华装饰公司接受被告粤海通公司的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告粤海通公司委托管理涉讼房屋所在项目的装修工程，《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告粤海通公司。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据补充协议第九条约定，原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1.从原告已付房款的资金费用损失看，逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从原告未能按期使用涉讼房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼房屋当地主管部门公布的租金标准，涉讼房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金大约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。被告长华公司辩称，第一，两被告是独立的法人，财务独立，不存在原告主张的被告长华公司需对被告粤海通公司债务承担连带责任的情形。第二，事实上，涉讼房屋签订买卖合同时，被告长华公司并非被告粤海通公司的股东，故不存在被告长华公司就涉讼买卖合同承担连带责任的情形。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1组、被告企业信用信息公示打印件1组，用以证明原被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同复印件1份，用以证明原告与被告粤海通公司签订商品房预售合同，约定各项权利义务。3.发票原件1份，用以证明原告已按照商品房买卖合同的约定付清了商品房的全部房款。4.关于停止室内装修施工的通知、关于停止办理交楼手续的通知复印件各1份、行政处罚截图打印件1份，用以证明被告粤海通公司因出售的房屋未能通过工程竣工验收合格、未能办理工程竣工验收备案手续，被国土规划和城市建设局责令停止装修、停止办理交楼手续。被告粤海通公司因提供的补充协议存在采用格式条款免除自己依法应承担的责任、排除消费者依法应享有的权利等违法行为，被工商部门责令改正，并作出罚款。诉讼中，两被告共同举证如下：1.补充协议原件1份，用以证明根据补充协议的约定，如原告存在逾期付款情况的，被告粤海通公司有权顺延交付，且被告粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任。2.认购书原件1份，用以证明原告在签订认购书之时即知晓补充协议的内容，被告粤海通公司对补充协议的内容也做了解释与说明，原告对补充协议也予以接受。因此，补充协议是双方真实意思表示情况下所达成的一致协议，合法有效，应以补充协议的内容为准。3.委托装修协议原件1份，用以证明委托装修协议中的装修价款是房屋价款的一部分。4.精装修工程施工合同原件1份，用以证明长华装饰公司是受被告粤海通公司委托与原告签订委托装修协议，被告粤海通公司才是委托装修协议中的真正受托装修方，被告粤海通公司交付的实际是精装修房，交付时间应以委托装修协议中的交付时间为准。5.建设工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉讼房屋项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得竣工验收报告。6.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工验收备案表。7.测绘报告原件1份，用以证明涉讼房屋已取得测绘报告。8.收楼通知书复印件1份，用以证明被告粤海通公司通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。9.邮政快递单、EMS妥投证明原件1组，用以证明前述收楼通知均已送达给原告。10.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，用以证明涉讼房屋在该区域的租金标准约为每月每平方20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，两原告对两被告提供的证据1-3、5-10真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证4的关于停止室内装修施工的通知、关于停止办理交楼手续的通知虽为复印件，但均加盖有相关行政部门公章且该两份通知的被通知人为被告粤海通公司，被告粤海通公司有异议但未举证反驳，本院对该两份通知的真实性予以确认；2.原告举证4的行政处罚截图，载有相应决定机关和决定书文号，本院对该份证据的真实性予以确认；3.两被告举证4精装修工程施工合同为原件且与本案相关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，原告与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告认购被告粤海通公司开发的佛山市南海区**********房（以下简称涉讼房屋）。2016年6月26日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价695386元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款215386元，除首期款外，剩余房款金额480000元应于2016年7月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；第五条（二）买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。同日，原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自涉讼合同约定的商品房交付当日将商品房交付给乙方装修，并同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年8月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与被告粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。原被告均确认原告已支付全部购房款。两被告未主张原告存在逾期付款情况。2017年11月19日，被告粤海通公司（甲方）、XX有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方XX栋和XX精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际商业中心（XX幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月18日，长华国际商业中心XX幢（住宅）取得测绘报告书。2018年11月23日、2018年12月20日，被告粤海通公司分别向原告邮寄收楼通知书。2019年3月27日，被告粤海通公司向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年4月1日至4月4日前来收楼，该邮件于2019年3月28日投递并签收。2019年7月29日，原告签署确认函确认该日收楼。另查明，被告粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为被告长华公司。本院认为，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年1月31日，但本院认定交付时间应为同年8月31日，理由如下：在涉讼合同签订当日，原告与被告粤海通公司的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，可反映双方均认可涉讼房屋为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼房屋装修后的时间即2018年8月31日。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算。二、被告粤海通公司应在涉讼房屋符合交楼条件后通知原告收楼。被告粤海通公司自认涉讼房屋为精装房交付，被告粤海通公司于2019年3月27日才向原告发出装修交楼通知书，通知原告2019年4月1日至4月4日前收楼，被告粤海通公司已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月1日止共计213天。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房已超90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金44435.2元[695386元×0.0003/天×213天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告长华公司为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华公司未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其财产，故被告长华公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，而长华装饰公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金44435.2元予原告刘诗涛；被告长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；驳回原告刘诗涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费收取计1008.27元（原告刘诗涛已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用1008.27元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十二月二十日书记员  罗静雯