湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初7269号原告：钟碧军，男，1982年9月21日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告：蔡凤英。女，1988年1月17日出生，住湖南省益阳市资阳区。二原告共同的委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：徐丰林，湖南大鲲律师事务所律师。被告：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所5楼。法定代表人：谭智，执行董事。委托诉讼代理人：**刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人:李雅，湖南华湘律师事务所律师。原告钟碧军、蔡凤英与被告湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟碧军、蔡凤英的共同委托诉讼代理人汪超男，被告双盈地产公司的委托诉讼代理人李雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟碧军、蔡凤英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（即用电接入国家电网）；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金直至涉案房屋实际达到合同约定交房标准（即用电接入国家电网）为止（违约金以已付房款638425元为基数，暂计算至2019年7月31日为29112元）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2017年2月4日，原、被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区，房屋建筑面积为96.13㎡，房屋总价款638425元。合同第八条约定被告应当在2018年4月30日前将房屋交付给原告使用并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且房屋交付时应当已经竣工验收。合同第九条约定在约定的交房之日，该项目内相关设施、设备达到被告承诺的使用条件。合同第十一条约定若被告未按约定的时间和条件将上述房屋交付原告，则按逾期时间分别处理。逾期超过120天，原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告需以全部已付房款为基数自约定交房期限届满之次日起按日万分之一的标准向原告支付至实际交付之日止的违约金。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有按期向原告交付符合合同约定交房标准及使用条件的房屋。约定的交房期限届满后，涉案房屋一直未能办理竣工验收、消防验收，目前为止房屋还未接入国家电网，经常停电，原告无法正常入住房屋。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决均未果。故提起起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告双盈地产公司辩称：1、被告所交付使用的房屋符合合同约定，未逾期交房,被答辩人诉求缺乏事实依据。被告已在合同约定的时间内向原告交付房屋，双方办理了房屋移交手续，原告认可被告交付使用的房屋符合合同约定且被告提供的供电已经达到了使用条件。2、即使被告五方验收和用电接入国家电网时间迟于交房时间，被告也不应承担违约责任。合同未就五方逾期验收违约责任进行约定,也未要求被告供电须接入国家电网，因此被告不需要承担违约责任。3、被告认为交房时房屋质量已达标，供电条件亦符合合同约定，原告已经按期入住未造成实际损失，不应支付违约金。4、原告主张违约金过高，如法院认定房屋交付不符合合同约定应当支付违约金，应综合各方面因素对违约金予以调低。经审理查明：2017年2月4日，原告钟碧军、蔡凤英（买受人）与被告双盈地产公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议，约定：钟碧军、蔡凤英购买双盈地产公司开发的位于望城区商品房，建筑面积为96.13㎡，总房款638425元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，商品房买卖合同中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。合同第十条约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年3月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，原告钟碧军、蔡凤英向被告双盈地产公司支付了购房款共计638425元。2018年4月14日，被告双盈地产公司向原告邮寄送达交房通知书。同年4月18日，被告双盈地产公司在长沙晚报刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场5号栋已具交房条件，将于2018年4月30日起开始办理交房手续。同年10月8日，案涉房屋通过消防验收，10月24日，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，并于2018年12月17日办理了建设工程竣工验收备案。2019年5月26日，原告到场查验房屋，领取了入户门钥匙等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。同年7月25日，被告与湖南省电力公司长沙电业局签订了《高压供电合同》。庭审中，原告认可案涉房屋的用电已于2019年9月8日接入国家电网。诉讼过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，本院经审查后，裁定予以准许。以上事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南增值税销售不动产统一发票、催办函、市长信箱截图，被告提交的《长沙晚报》乾源国际交房公告、EMS邮单、交房手续单、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表、供电方案会审单、专变配电工程试验报告、受电工程竣工验收登记表、送电工作任务单、《高压供用电合同》及庭审笔录予以证实。本院认为，原告钟碧军、蔡凤英与被告双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，被告双盈地产公司于2018年4月14日邮寄送达交房通知书，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故，被告双盈地产公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，构成逾期交房。鉴于原告于2019年5月26日在交付物品清单签字，领取了入户门钥匙等物品后，对房屋取得控制、实际占有，案涉房屋在竣工验收合格之日即2018年10月24日已符合约定交付条件，但被告未提交证据证明在案涉房屋符合约定交房条件后按约书面通知原告办理交房手续，故本院确定原告对案涉房屋取得控制、实际占有之日（即2019年5月26日）已完成了有效交付，2019年5月26日为案涉房屋实际有效交付之日。被告双盈地产公司辩称没有逾期交房无事实和法律依据，本院对该抗辩意见不予支持。关于计算违约金的起止时间和标准问题。被告逾期交付房屋，应按约定向原告支付迟延交房的违约金，违约金应从合同约定的交付日的次日（2018年5月1日）起计算至房屋实际有效交付之日（2019年5月26日）止。原告主张以接入国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的请求，根据查明的事实，案涉房屋的用电已接通，且原告认可用电能够使用并于2019年9月8日接入国家电网。本院认为，合同约定房屋交付时间案涉房屋用电虽然为临时用电，但原告未提供充分证据证明临时用电的电能质量等与接入国家电网用电之间存在显著差别，亦未举证证明严重影响案涉房屋的交付和日常使用及增加原告的电费负担，且合同并未约定用电接入国家电网系交房条件之一，同时原告亦认可用电于2019年9月8日接入国家电网，故本院对原告关于国家电网系交房条件及用电接入国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的主张均不予支持。被告双盈地产公司认为合同约定的按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院考虑当事人过错程度、逾期交房给原告造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点七。经核算，被告逾期交房391天（自2018年5月1日至2019年5月26日），逾期交房违约金为17473.69元（638425元×0.07‰×391天）。因此，对原告关于违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南双盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告钟碧军、蔡凤英支付迟延交房违约金17473.69元；二、驳回原告钟碧军、蔡凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，因适用简易程序减半收取计264元，由原告钟碧军、蔡凤英负担106元，被告湖南双盈房地产开发有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高 芳二〇一九年十二月二十日法官助理吴文彬代理书记员  陈雯杰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。