湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11631号 原告：耒阳市逐高物业服务有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会金南路阳光·书香城2号楼10号门面。 法定代表人：刘子麒，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑悦峰，湖南教正律师事务所律师。 被告：伍永凤，男，1977年2月28日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：周勇，男，1975年12月16日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：李翔兰，湖南惠湘律师事务所律师。 被告：耒阳市南城水果商行，统一社会信用代码：92430481MA4PQY706T，住所地湖南省耒阳市金南居委会南城一品小区12号楼。 经营者：王水晶，女，1982年7月6日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 原告耒阳市逐高物业服务有限公司（以下简称逐高物业公司）与被告伍永凤、周勇、耒阳市南城水果商行（以下简称南城商行）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告逐高物业公司委托诉讼代理人刘延泉，被告周勇及其委托诉讼代理人李翔兰到庭参加诉讼，被告伍永凤、南城商行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逐高物业公司向本院诉请：1、判令三被告连带向原告支付2014年9月10日至2018年7月31日期间的物业服务费188071元并按月利率0.5%的标准向原告支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止的利息11284.26元，自2019年8月1日起至实际支付完毕日止的利息仍按月利率0.5%的标准计付；2、判令三被告承担本案的诉讼费用及诉前保全申请费2750元。事实与理由：被告周勇于2014年9月开始承租位于耒阳市2278平方米的门面（2号），用于经营耒阳市合盛水果商行（已注销），同年9月份装修，10月份开始经营，并于2014年10月1日与房屋所有权人签订了《租赁协议书》。被告周勇一直享受了耒阳市阳光房地产开发有限公司南城一品物业服务中心提供的物业服务，形成了事实上的物业服务关系，但一直未向该物业服务中心交纳物业服务费。2018年4月1日，原告与耒阳市阳光房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，委托原告从事南城一品的物业服务工作。2018年4月18日，原告与耒阳市阳光房地产开发有限公司签订《南城一品前期物业委托服务补充协议》，委托原告收取三被告所拖欠的物业服务费。但无论是对耒阳市阳光房地产开发有限公司南城一品物业服务中心还是对原告的催收，三被告对催收物业服务费均置之不理，无可奈何之下，原告于2019年6月中旬，向耒阳市人民法院申请支付令及诉前保全，法院于6月19日作出（2019）湘0481财保394号民事裁定，冻结被告周勇的银行存款190000元，案件申请费2750元由原告负担。由于被告周勇提出异议，原告于2019年8月8日向法院起诉，因遗漏诉讼主体，原告撤诉，法院于2019年11月7日作出（2019）湘0481民初6485号民事裁定，准许原告撤回起诉。现原告增加了诉讼主体，特具诉状，请依法判如所请。 被告周勇辩称：原告无起诉的主体资格；周勇作为被告，主体不适格；原告未向被告周勇提供物业服务，被告周勇未享受到也不需要原告提供的物业服务，原告无合同请求权；原告未按照物业管理条例和承接查验的规定，对所服务的房屋设施承接查验工作，原告主张物业费缺乏合法性基础；被告周勇已于2018年7月20日退出合盛水果商行的经营，并注销了该主体，相关股份已转让给王水晶；本案原告主张物业费，已超过诉讼时效；本案没有原告所称的诉前保全费用。因此，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告伍永凤未予应诉答辩。 被告南城商行未到庭答辩，仅向本院提交了证据。 经审理查明：2014年10月1日，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青签订《租赁协议书》，约定出租方将位于耒阳市，面积为2278平方米，按每平方米11元的价格出租给承租人使用；租赁期限为10年，即自2014年10月1日起至2024年10月1日止。周勇等人租赁上述房屋用于经营耒阳市合盛水果商行。后耒阳市合盛水果商行注销。2018年7月27日，王水晶申请登记成立耒阳市南城水果商行，并依照上述《租赁协议书》，继续租赁上述房屋经营耒阳市南城水果商行。 另查明：2018年4月1日，耒阳市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）与逐高物业公司签订《前期物业委托服务合同》，约定物业坐落于耒阳市品小区，建筑面积87533.53平方米；合同期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止。4月18日，阳光公司与逐高物业公司签订《南城一品前期物业委托服务补充协议》，约定业主欠款由逐高物业公司负责收取，并协议注明，12＃栋门面经营者——合盛超市、南城超市一直未交纳物业服务费，该两超市欠费数额大，催收难度大，应采取恰当措施催收。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 一、关于被告周勇、南城商行应否向原告交纳物业服务费的问题。 根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据此条规定，业主是物业服务合同的主体，有义务交纳物业费。承租人作为物业使用人基于与业主的约定可以成为支付物业费的义务主体，但前提是承租人必须与业主之间有明确的约定。本案中，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青于2014年10月1日签订《租赁协议书》，周勇和南城商行根据上述租赁协议租赁涉案的房屋用于经营，周勇和南城商行并不是该房屋的业主，虽然租赁的房屋在原告服务的南城一品小区范围内，但该租赁协议中并未约定物业费由承租方承担，根据合同相对性原理，《前期物业委托服务合同》对周勇、南城商行不具有合同约束力，物业费应由业主自行承担，原告无权直接向周勇、南城商行主张物业费。同时，原告无证据证实周勇、南城商行实际接受了物业服务，故对其要求周勇、南城商行交纳物业服务费的诉讼请求不予支持。 二、关于被告伍永凤应否向原告交纳物业服务费的问题。 根据原告诉称“……并于2014年10月1日与房屋所有权人签订了《租赁协议书》……”，其认为伍永凤系房屋所有权人。但在庭审中，原告陈述出租房屋的土地使用权登记在阳光公司名下，其无证据证实伍永凤对出租的房屋享有所有权或实际支配权。虽然伍永凤作为出租房屋的出租方，并在合同上签字，但并不能因此确定伍永凤已经成为该出租房屋的业主，且与阳光公司或原告具有物业服务合同关系。因此，逐高物业公司起诉伍永凤支付物业服务费，本院亦不予支持。 综上所述，原告诉请伍永凤、周勇、南城商行支付物业服务费，本院不予支持。原告诉请被告伍永凤、周勇、南城商行承担本案诉讼保全费2750元，不属本案审理的范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告耒阳市逐高物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2144元，由原告耒阳市逐高物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  吴小松 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  周 娜