贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3693号 原告：贵州深宏业物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：陈俊文。 委托诉讼代理人：秦黎明，系贵州宗屏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高林，系贵州宗屏律师事务所律师。 被告：莫荣萍（曾用名莫荣平），女，1975年6月28日出生，布依族，贵州省独山县人，住贵州省都匀市。 原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下至判决主文简称深宏物业公司）诉被告莫荣萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深宏业公司委托诉讼代理人高林、被告莫荣萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告深宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理服务费用5502元以及违约金（违约金以应缴物业管理服务费用的金额为基数自2018年4月1日起按千分之五计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年，原告与被告所在小区的开发商签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋有原告按建筑面积以1.2元／平方米／月为标准为标准向业主物业使用人收取；商业部分按建筑面积以3元／平方米／月为标准为标准向业主物业使用人收取。合同签订后，原告接管了该小区物业管理工作，后于2018年3月31日撤场；被告系XXXX业主，该物业建筑面积为134.19平方米，该物业性质为电梯住宅。截止至2018年3月31日，被告共欠缴物业管理服务费5502元（2014年11月1日至2018年3月31日合计41个月）及违约金，原告多次催收无果，故诉至法院，请求支持以上诉求。 被告莫荣萍当庭辩称：不是我不交物业管理费，是因为房开公司跟我承诺免一年的物业管理费，物业公司也认可免我一年物业管理费。我是2013年10月入住，只交了第一年（2013年10月至2014年10月）的物业管理费，第二年是想用房开公司承诺去抵一年的物业管理费，原告不同意，2015年我去交物业管理费，原告不收，要求我把2014年的物业管理费补交了才收。这几年原告也没有催我交物业管理费。我的意见是要扣除承诺的一年物业管理费和押金1500元后，其他的物业管理费我愿意交纳，滞纳金不同意支付。 经审理，本院确认以下事实：坐落于贵州省都匀市由贵州丰和房地产开发有限责任公司开发建设，被告莫荣萍系该小区业主。2012年7月13日，贵州丰和房地产开发有限责任公司为甲方与乙方原告深宏物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》，主要约定甲方将该小区物业委托乙方实行物业管理，委托管理期限为自项目一期正式入住之日起（2012年9月1日）至该小区业主委员会产生选出新的物业公司之日止，但总服务期限不超过八年，物业管理服务费电梯住宅为1.2元／平方米／月,逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之五收取违约金,双方还对委托管理事项、权利义务、物业管理服务质量、违约责任等事项进行约定;合同签订后，原告进驻该小区进行物业管理，电梯住宅物业管理服务费按1.0元／平方米／月收取,后原告于2018年3月31日撤出该小区；被告张琦所购房屋面积为134.19平方米，其物业管理服务费已交至2014年10月31日，截至2018年3月31日,尚欠原告管理服务费5502元（2014年11月1日至2018年3月31日合计41个月）,经原告催收无果,原告遂诉至本院，提出如前诉求。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告向本院提交的原告《营业执照(副本)》复印件、《法定代表人身份证明》、法定代表人及被告的《居民身份证》复印件、《前期物业管理服务委托合同》复印件、《钥匙领取通知书》复印件、《承诺书》复印件、《装修工程申报登记表》复印件、《公告》及《催费通知》图片打印件，被告向本院提交的房开公司承诺免一年物业管理服务费的卡片（当庭出示），上述证据，已经庭审质证和本院审查，证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，在履行法定的明示及说明义务后，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；本案中，原告系依法成立的物业管理企业，其与小区开发商签订的《前期物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认，对开发商及原、被告均具有约束力，各方应按该合同约定全面履行各自的义务；原告作为物业管理服务企业，提供了物业服务，但被告拖欠原告物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任，被告虽辩解原告未按约定履行提供良好物业服务的义务，但未提交证据予以证明，对其辩解，本院不予采信；同时，物业服务系综合性服务，涉及小区的方方面面，原告不可能全面不作为，且物业公司不只是服务性企业，也是经营性企业，其运行及所服务小区的建设均离不开物业管理费的收取，作为业主，被告在有权对原告的物业服务提出建设性意见的同时，也不能仅以自身的满意度来衡量是否交纳物业费，其应按照合理合法途径主张自己的权利，在一个小区内，如果每户业主均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设何从谈起，广大业主也不会同意，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理；原告诉请要求被告支付所欠物业管理服务费5502元的请求，本院予以确认；对违约金请求部分，本院认为，合同约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，违约金以所欠物业管理服务费基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月1日起计至全部欠款付清之日止，本院予以确认；对于被告辩称房开公司承诺免一年的物业管理服务费，被告提交的卡片上注明减免第一年的物业管理服务费，是房开公司对被告的承诺，不是原告对被告的承诺，故对于被告要求原告减免一年的物业管理服务费的辩解，本院不予采纳；对于保证金1500元，因被告未提交原告收取保证金的依据予以证实，故对于被告要求扣除保证金的辩解，本院也不予采纳。 综上，原告诉请要求被告交纳拖欠的物业管理费及违约金合理部分的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下： 被告莫荣萍于本判决生效之日起三日内向原告贵州深宏业物业服务有限公司交纳物业管理服务费5502元及违约金(违约金以5502元为基数，自2018年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至全部欠款还清为止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告莫荣萍负担（该款原告已向本院预交，被告可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。 审 判 长  王 翔 人民陪审员  吴桂华 人民陪审员  广家雍 二〇一九年十二月二十八日 法官助理李劼 书记员李菊莉（代）