福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初5000号 原告：泉州诚源房地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街556号“永宏花苑”B部裙楼五层。 法定代表人：曾志宏，公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：刘竺，女，1965年11月1日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈颖艳、姜晓月，福建刺桐律师事务所律师、实习律师。 原告泉州诚源房地产有限公司（以下简称“诚源公司”）与被告刘竺商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚源公司的委托诉讼代理人柯曾国、被告刘竺及其委托诉讼代理人陈颖艳姜晓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚源公司向本院提出诉讼请求：1.刘竺根据《商品房买卖合同》约定就产权登记面积与合同约定的建筑面积差异与诚源公司签署补充协议，并向诚源公司支付面积互补差价款284826元，逾期按日万分之一支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；2.刘竺立即协助诚源公司办理址在鲤城区江滨路与堤后路之间滨江花园城E组团6号楼202的不动产权证和正式抵押登记手续，并按总购房款1919131元的日万分之一支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期办证违约金（保留对之前逾期办证违约金的诉讼请求）；3.刘竺承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘竺与诚源公司于2006年11月3日签订合同编号为200600002552的《商品房买卖合同》，由刘竺向诚源公司购买位于鲤城区江滨路与堤后路之间的滨江花园城E组6号楼202室复式商品房一套。合同约定建筑面积共223.95平方米，总金额为1634306元。其中首期购房款494306元，余款114万元由刘竺向银行申请按揭贷款支付。再由诚源公司为其向银行的按揭贷款承担阶段性连带保证责任，担保期限至刘竺办理不动产权证并将该房产正式抵押给银行，诚源公司的阶段性担保责任免除。《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定（1）建筑面积以泉州市房地产测绘队实际测定为准；（2）±1%内商品房总售价不变，面积差异不再互补；（3）差异范围超过±1%的，按实际面积与合同单价计算房款，多还少补”。第十五条关于产权登记的约定，“3.因买受人原因未能在出卖人通知之日起30日内配合办理产权登记，从超过之日起，买受人每日按总价款的万分之一支付违约金”。案涉商品房经泉州市房地产测绘队测量总建筑面积为262.98平方米，该测量面积是房管部门给予办理不动产权证的产权登记面积。该产权登记面积比合同约定的建筑面积多39.03平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，刘竺应向诚源公司补面积差价284826元。诚源公司于2009年12月9日取得《关于办结商品房（房屋所有权证）项目总登记的通知》，具备办理分户登记的条件。经诚源公司催告，刘竺近期提出要求办理产权登记，但是刘竺未能根据合同的约定及办理不动产权证的要求就面积差异部分与诚源公司签署补充协议，并向诚源公司支付建筑面积互补差价款，也未能提供办理产权所需的材料并缴纳相关税费，协助诚源公司办理相关的不动产权证和变更抵押登记手续，以免除诚源公司的阶段性担保责任。 刘竺辩称，一、诚源公司起诉要求补面积差价及违约金的理由不能成立。1.诚源公司起诉要求补面积差价，其主张的单价及面积无合同依据。2.诚源公司起诉要求刘竺承担补面积差价的逾期付款违约金的理由不能成立。二、诚源公司主张刘竺应承担逾期办证的违约责任及支付违约金的诉求不应支持。1.刘竺同意办证，但诚源公司应提供包括互不补差价的协议在内的全部资料供刘竺办理。本案中，不存在刘竺拒绝办证的情况。2.刘竺要求诚源公司应提供互不补差价的协议，遭到诚源公司拒绝，双方发生争议，诚源公司起诉，可见造成刘竺未能及时办证的过错责任在于诚源公司。3.诚源公司主张刘竺应承担逾期办证的违约责任诉求不应支持，理由如下：诚源公司以刘竺办理房产证需其配合出具相关说明书为节点而要求刘竺补交此争议部分面积的费用造成双方发生争议，拖延了办证，责任在于诚源公司，故刘竺刘竺无需对此承担逾期违约责任。4.诚源公司主张刘竺支付逾期办证的违约金的诉求不应支持，诚源公司无任何证据足以证明其在合同约定的交付之日起365日内已经通知刘竺办证的任何证据。诚源公司无任何证据足以证明其因刘竺所谓的逾期办证造成其损失。诚源公司的主张诉求已经超过诉讼时效。合同约定的买方逾期办证的违约责任明显高于卖方的违约责任，应依法降低违约金至卖家的违约责任相等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：诚源公司以出让方式取得坐落于鲤城区江滨路与堤后路之间地块的国有土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，暂定名为滨江花园城E组团。诚源公司预售该项目商品房时，已取得该项目的国有土地使用证[证号：泉国用（2002）字第200277号]、建设工程规划许可证[证号：（2005）76号]、施工许可证[证号：350500200511170101]及商品房预售许可证[证号：（泉）房预售〔2006〕第025号]。刘竺向诚源公司购买址在鲤城区江滨路与堤后路之间滨江花园城E组团6号楼第1-4层202号商品房，双方于2006年8月31日签订合同编号为200600002552号《商品房买卖合同》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第6号楼[幢]第1-4[层]202号房。该商品房的用途为复式住宅，属框剪结构，层高为3.0米，建筑层数地上4层……该商品房合同约定建筑面积共223.95平方米”；第四条“计价方式与价款”约定：“该商品房按建筑面积计算，单价每平方7297.63元，总金额1634306元”；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）建筑面积以泉州市房地产测绘队实际测定为准；（2）±1%内商品房总售价不变，面积差异不再互补；（3）差异范围超过±1%的，按实际面积与合同单价计算房款，多还少补；……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”；第十条“规划、设计变更的约定”约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.因买受人原因未能在出卖人通知之日起30日内（以邮戳为准）配合办理产权登记，从超过之日起，买受人每日按总价款的万分之一支付违约金”；第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。合同签订后，刘竺依约缴交了购房款，诚源公司亦按合同约定时间向刘竺交付了案涉房屋。2009年12月9日，诚源公司取得滨江花园城《房屋所有权证》项目总登记。2015年10月25日，诚源公司通过刊登报纸的形式通知业主携带产权证办理分户土地证。2019年3月27日，刘竺还清了案涉房屋的银行按揭贷款。诚源公司于2019年9月17日提起本案诉讼。 另查明，案涉《商品房买卖合同》附件一E6#楼202（复式）二层平面图标注案涉房屋二层餐厅、视听室等处层高H=2.15米，为不计算产权建筑面积的范围。但诚源公司在此后的建设过程中案涉房屋上述位置实际建筑层高超过了2.2米。2008年10月20日泉州市房地产测绘队根据国家《房产测量规范》中有关高度在2.2米以上部位应计算建筑面积的规定，作出了档案号为9012432的《泉州市房产测绘报告书（办证）》，确定案涉房屋实际建筑面积262.98平方米。该实际建筑面积262.98平方米比合同约定建筑面积223.95平方米，多出了39.03平方米，该多出的面积主要为上述房屋二层餐厅、视听室等处原附件图纸标注层高H=2.15米的部份。 又查，2006年11月3日，诚源公司与向其购买与案涉房屋同楼号206室的许夏蓉签订了一份《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于鲤城区江滨路与堤后路之间滨江花园城E组团复式住宅6号楼202单元，建筑面积223.95㎡，此面积不包含私家花园部分、视听室含餐厅、露台及屋顶花园面积，其面积属于赠送部分，买受人可享受有使用权但无产权，买受人在使用过程中应遵守小区物业管理相关规定。不得随意搭盖，否则受到政府相关部门的拆除与出卖人无关。今后国家若有相关规定在使用过程中如须付费买受人应根据相关规定配合交纳。买受人具体享有使用权部分详见合同附件一‘房屋平面图’布局。”2010年4月13日，诚源公司与许夏蓉又签订一份《补充协议》，内容：兹有业主许夏蓉购买本公司开发建设的滨江花园城E组团6号楼206室。《售房合同书》签订的住宅建筑面积为223.95平方米。办理产权证时，市房地产测绘队测量的面积为262.98平方米。比《售房合同书》签订的面积多39.03平方米。双方同意以市房地产测绘队面积为准，不再追究差额部分房款，办理产权证时间以本补充协议时间为准。本协议一式贰份双方各持一份，具有同等法律效力，自签订之日生效。” 本院认为：诚源公司与刘竺签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行相应的义务。虽然案涉房屋《商品房买卖合同》附件中二层平面图标注案涉房屋二层餐厅、视听室等处层高H=2.15米，为不计算产权建筑面积的范围，但在实际施工过程中，因诚源公司的原因，上述部份实际层高超过了2.2米，具备了计算建筑面积的条件。根据泉州市房地产测绘队做出《泉州市房产测绘报告书（办证）》，确定案涉房屋总建筑面积262.98平方米，该面积比合同约定的建筑面积223.95平方米，多出了39.03平方米。案涉房屋已通过竣工验收，诚源公司对案涉房屋增加层高实际增加了建筑成本，刘竺亦因此实际增加了产权建筑面积。虽然刘竺因此失去合同约定的对“二层餐厅、视听室等处层高H=2.15米范围”内享有免费使用权的利益，但与其实际额外获得的产权建筑面积的利益相比较，后者的利益显然大于前者。由于双方在合同中对前述情形并无明确的约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”，诚源公司要求与刘竺另行签订补充协议，符合合同约定，应予支持。综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则综合权衡双方的利益，酌定刘竺按每平方米2000元支付诚源公司案涉房屋增加39.03平方米的差价款78060元。刘竺提供的有关交款发票、公共维修金收据及他人签订的补充协议等不足以证明诚源公司同意就案涉房屋增加的39.03平方米产权面积赠送与刘竺。如前所述，因双方就增加的产权面积至今尚未签订补充协议不能归因于刘竺违约，故诚源公司要求刘竺为此支付逾期付款违约金的请求，缺乏依据，不予支持。由于双方尚未签订前述补充协议且不能归责于刘竺，故诚源公司主张刘竺不配合其办理案涉房屋产权登记,依据不足,其要求刘竺支付逾期办证违约金的请求，缺乏依据，不予支持。刘竺已实际还清了案涉房屋的银行按揭贷款，诚源公司又主张刘竺协助办理正式抵押登记手续并支付逾期办证违约金，理由不能成立，不予支持。刘竺抗辩意见与本院前述认定相符的部分，予以采纳，不相符的部分因缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、刘竺应于本判决生效之日起十日内与泉州诚源房地产有限公司址在鲤城区江滨路与堤后路之间滨江花园城E组团6号楼202房屋签订关于产权登记面积差异的补充协议； 二、刘竺应于上述第一款补充协议签订之日起三十日内支付泉州诚源房地产有限公司面积差价款78060元； 三、驳回泉州诚源房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5755元，减半收取为2878元，由泉州诚源房地产有限公司负担2122元，由刘竺负担756元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张文俊 二〇一九年十二月十三日 书记员  李 岚 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -5-