河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初3025号原告：南阳梅溪宾馆有限责任公司，住所地南阳市中州路109号，统一社会信用代码。法定代表人：魏恩卿，任总经理职务。委托诉讼代理人：席云峰，河南雷雨律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：王建松，男，汉族，1972年12月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人:程镇、付英瑞，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：南阳市中影梅溪国际影城有限公司，住所地南阳市中州路梅溪国际宾馆109号，统一社会信用代码。法定代表人：王建伟，任总经理职务。委托诉讼代理人:程镇、付英瑞，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳梅溪宾馆有限责任公司（以下简称梅溪宾馆）与被告王建松、第三人南阳市中影梅溪国际影城有限公司（以下简称中影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅溪宾馆的委托诉讼代理人席云峰，被告王建松及第三人中影公司的共同委托诉讼代理人程镇、付英瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅溪宾馆向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除2016年4月7日河南康亦德新材料科技有限公司与被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告、第三人依合同约定标准（第三年度为2637822元/年）向原告支付房屋租金及相关设备设施损耗配套费（截止2019年4月5日，应付金额为1099092.5元）或房屋使用费直至房屋腾退为止；3、依法判令被告、第三人支付违约金（滞纳金）54954.62元；4、依法判令被告、第三人腾空房屋，交还原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月5日，原告与河南康亦德新材料科技有限公司签订房屋买卖合同，将原告开发的梅溪商务大厦商业第2层、第3层房屋，建筑面积计8200.26㎡，出售给该公司，2016年4月7日，河南康亦德新材料科技有限公司与被告签订房屋租赁合同，将其购买的梅溪商务大厦第3层建筑面积4225.62㎡整体出租给被告，租赁期限为十二年零四个月，自2016年4月5日至2028年8月5日。双方就装修、租金及设备设施损耗配套费标准及支付办法、违约责任等进行了约定。租赁合同签订后，被告即作为发起人新设立了第三人，涉案房屋也为第三人实际使用，用于经营影城。2016年10月26日，因河南康亦德新材料科技有限公司未按房屋买卖合同的约定向原告支付房价款，双方经协商解除了房屋买卖合同。原告同意继续履行河南康亦德新材料科技有限公司与被告签订的房屋租赁合同。嗣后，即一直由原告与被告、第三人实际履行租赁合同，但被告在分次支付2018年11月4日之前的应付费用后，虽经原告不断催要，却不支付第三季度下欠租金及设备损耗配套费，致使原告的合法权益受到损害。特提起诉讼，望判如所请。被告王建松辩称：被告只是中影公司设立的筹备人，且公司成立以后，由被告签订的房屋租赁合同用于公司的经营，房屋租金、水电费等也是由公司支付，本案不应列王建松为被告；房屋合同签订的主体是被告与河南康亦德新材料科技有限公司，原告不是合同相对人，无权请求解除房屋租赁合同。被告主体不适格，应驳回对被告的起诉。第三人中影公司辩称：1、房屋租赁合同签订的主体是王建松与河南康亦德新材料科技有限公司，原告不是合同相对人，根据合同相对性原则，原告无权请求解除房屋租赁合同；2、本案第三人应为本案被告；3、在租赁原告房屋过程中，原告存在阻挠合同正常履行的行为，致使第三人不能正常经营电影院；且在合同履行过程中，第三人已经支付了2018年11月4日之前的房租、水电费等全部费用，经双方协商租金实际是按月支付，双方以实际行动对合同约定租金的支付方式进行了变更。因此截至纠纷发生之日，第三人不存在违约情形；4、原告于2018年11月4日擅自切断第三人所租赁房屋的电源，导致第三人影院至今无法营业，造成双方均损失巨大，原告应自担其房屋租金损失，并赔偿第三人因长期断电造成的各项损失。经审理，本院确认如下事实：2016年4月5日，原告梅溪宾馆（甲方、出卖方）与河南康亦德新材料科技有限公司（乙方、买受方）签订房屋买卖合同书，主要约定：一、商业用房基本情况：由乙方购买甲方所有的位于南阳市梅溪商务大厦商业第2层、第3层，两层房屋所有权证建筑面积共计8200.26平方米，其中第2层房产证号：房权证宛字第××，建筑面积3974.61平方米；第3层房产证号：房权证宛字第××，建筑面积4225.65平方米。甲方出售之前商业用房属于商品房开发的现房，双方在合同签订前已经现场查勘，双方约定以现状交付。二、计价方式及价款：双方约定按南阳市房管部门颁发的房产证记载建筑面积计算该房屋的价款，双方约定房屋买卖单价为人民币10000元/平方米，总房屋价款为人民币82002600元，房屋买卖其他相关费用如空调初装费、热水初装费、印花税、测绘费等总计为2359378元，以上两项合计总合同价款为人民币84361978元。三、付款方式及期限：乙方按分期付款方式支付合同价款：1、合同签订后，乙方将分三次付清合同规定的总价款。第一次付款时间：本合同签订后乙方支付甲方房屋买卖合同定金500万元，定金到达甲方账户之日，视为合同生效。第二次付款时间、金额：签订合同生效之日壹年内乙方应支付总价款50%（含已付的500万元保证金），37180989元。第三次付款时间：2018年4月5日前乙方一次性付清甲方合同价款42180989元。2、合同价款支付方式为：银行转账或者电子汇款……2016年4月7日，河南康亦德新材料科技有限公司（甲方、出租方）与被告王建松（乙方、租赁房）签订房屋租赁合同书，合同主要约定：第一条租赁房屋及相关事项：租赁房屋位于南阳市中州路109号梅溪国际商务大厦地上第3层4225.65平方米，租赁面积4225.65平方米，甲方建造好的电梯工程、空调工程、消防工程、水、电、气（高低压电力电器系统）工程，提供给乙方使用，其中室外广场由甲方管理，乙方有偿使用；甲方同意乙方在承租期内将房屋用于商业经营及办公，依法经营不受甲方干预，若乙方经营过程中存在违法违规等情况，甲方向乙方提出整改，乙方拒不整改的，甲方有权解除合同。第二条租赁期限及装修注意事项：租赁期限为十二年零四个月，暂定自2016年4月5日起至2028年8月5日止，自合同签订之日起四个月免租期，供乙方进行设计装修和其他营业准备工作，乙方无需支付该免租期租金；乙方承租房屋的前两年，乙方应在免租期开始后第一个月上旬向甲方分两次（上半年一次，下半年一次），支付第一租赁年度的租金。从第三年度第一个月开始，乙方应一次性支付当年全额租金和设备设施损耗配套费，并按每年2%递增租赁及相关设备设施损耗配套费。第三条租金及支付等相关事项：合同中所称“租赁年度”，均系指自租金计算起始日期，向后推算，满12个月为一租赁年度。前两个租赁年度内该房屋及配套设施损耗费按每月每平方米51元计取，其中50%为租金，50%为相关设备设施损耗配套费，合计前两个租赁年度每年为2586100元；租赁费总款采取每半年交付一次和先交后用的方式；自第三个租赁年度开始，每年递增2%，实行累进递增，以此类推至期满，且必须在租赁年度第一个月一次全额支付甲方房屋租赁总价款；前述租金标准明显低于市价时，双方可协商予以调整，但甲方不得在前五个租赁年度内提出调整要求。租金支付情况：租期12年，每年交付租金一次，且应提前两个月交清。否则乙方要另赠加支付所欠余额5%的滞纳金给甲方，若连续三个月未付完租金，甲方有权单方解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，三个工作日内乙方支付甲方130万元保证金，本合同生效（并可抵上半年租赁费）；租金支付方式为：现金或银行转账，如转账以乙方办理转账年月日为乙方已完成付款义务的时间。第四条房屋交付：交付房屋时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房屋正式交付之日。第五条税收及费用：乙方经营实际发生的水、电、电话、宽带等费用，以及乙方商业经营而应缴纳的所有税费由乙方承担并自行向有关部门或单位缴纳。第九条合同提前终止：在本合同有效期内，经甲、乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。（1）甲方无任何违约，乙方逾期三个月支付租金，经甲方出面催缴未支付的；甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前30天书面通知乙方，租金乙方应按实际使用天数支付；此时，乙方应及时办理且不得要求甲方对其装修等价值进行补救。第十一条违约责任：除本合同明确规定的终止条款外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。租赁期限届满或甲方依约解除合同，乙方须及时搬离甲方房屋（包括将相关物品搬离、人员撤离并保证甲方可另行出租）；乙方如未如期搬离时，乙方须按上一租赁年度租金及其他费用的二倍向甲方支付房屋占用费。乙方未经甲方同意转租房屋的，自转租时起按照上一租赁年度租金及其他费用的二倍向甲方支付房屋占用费……2016年10月26日，因河南康亦德新材料科技有限公司未按合同约定向原告梅溪宾馆缴纳购房款，经双方协商，原告梅溪宾馆（甲方）与河南康亦德新材料科技有限公司（乙方）签订解除房屋买卖合同及善后处理协议，主要约定：甲乙双方于2016年4月5日签订房屋买卖合同，因乙方资金方面的原因无法继续履行，经双方协商，达成以下协议：一、双方同意解除2016年4月5日签订的房屋买卖合同，因乙方未向甲方支付任何房价款，不存在甲方向乙方返还事宜，甲方不再追究乙方违约责任。二、鉴于乙方已与王建松签订房屋租赁合同，将梅溪商务大厦商业第3层整体出租给王建松，房屋也已实际交付承租方，甲方同意继续履行乙方与王建松签订的租赁合同，行使租赁合同中的权利义务。乙方不得再享有出租人的任何权利，并及时告知承租方……河南康亦德新材料科技有限公司与被告王建松签订房屋租赁合同书之后，于2016年7月12日注册成立南阳市中影梅溪国际影城有限公司，将梅溪商务大厦商业第3层用做经营电影院和其他经营活动使用，并于2016年4月18日起陆续、不定期地向原告梅溪宾馆缴纳了房租及水电空调等费用。庭审中，三方均认可没有签订书面的房屋租赁合同，截至2018年11月4日，王建松、第三人中影公司向原告梅溪宾馆缴纳了第三年度租金中2018年4月至2018年11月4日的租金。2018年11月5日，原告梅溪宾馆将梅溪商务大厦商业第3层停止供电，至今未通电，造成中影公司停业至今。另查明，2019年3月18日，原告梅溪宾馆将房屋租金催缴通知书送交给王建松，且由南阳市兴宛公证处对送达过程进行了公证。2019年10月12日，中影公司出具情况说明一份，证明“王建松为我公司设立时的筹备人，其为影院设立对外签订的一切民事合同（包含王建松与河南康亦德新材料科技有限公司签订的租赁合同）均由我公司承担责任”。原告梅溪宾馆于2015年11月19日取得涉案房屋的房屋所有权证，房产证号为：宛房权证字第××。再查明，本案审理中，原告变更其第一项诉讼请求为：要求解除原告与被告之间实际履行的房屋租赁合同。以上事实由当事人当庭陈述、房屋买卖合同、房屋租赁合同、善后协议、缴纳房屋租金及水电等费用的发票、往来信函、公证书、房产证、情况说明、利润表、收入报表等证据予以证实。本院认为，原被告双方虽然未签订书面的房屋租赁合同，但被告王建松在与河南康亦德新材料科技有限公司签订合同后，成立了中影公司，并对所租赁场所进行了大规模装修作经营影院使用,对此原告梅溪宾馆应当是明知的,根据原告梅溪宾馆与河南康亦德新材料科技有限公司签订的解除房屋买卖合同及善后处理协议中约定的“甲方（梅溪宾馆）同意继续履行乙方（河南康亦德新材料科技有限公司）与王建松签订的租赁合同，行使租赁合同中的权利义务”的内容，且被告及第三人中影公司实际上也是向原告梅溪宾馆缴纳的房租。因此，双方已形成事实上的租赁合同关系。对此，本院予以确认。关于合同是否解除问题。原告梅溪宾馆以被告拖欠租金为由，于2018年11月5日在未向被告王建松、中影公司发出要求解除合同及房屋搬迁通知书等履行书面通知义务的情况下,采取停电措施,且至今没有恢复用电，致使王建松、中影公司无法经营,是本案纠纷发生的原因。在案件审理中，原告表示坚持解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本院予以准许。因此，关于原告请求解除与被告之间存在的房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。作为房屋所有权人的原告在双方终止履行租赁合同后要求被告退还房屋,符合法律规定,被告应当将租赁物交还给原告。关于原告要求被告支付第三年度租金及违约金的问题。本院认为，其核心问题是租金支付方式是否按年支付。被告王建松与河南康亦德新材料科技有限公司于2016年4月7日签订书面房屋租赁合同时，双方约定租金必须在租赁年度第一个月一次全额支付房屋租赁总价款，但在实际履行过程中，被告从开始缴纳房屋租金起到原告提起诉讼止，从未按年支付过租金，且原告亦无证据证明其对租金支付方式的变更提出异议。王建松、中影公司采用不定期、多次的方式向原告缴纳房屋租金，截止2018年11月4日，王建松、中影公司是足额按月缴纳了房屋租金。王建松、中影公司庭审中陈述双方口头约定对租金支付方式进行了变更，不再按年支付，在上述方式缴纳房屋租金过程中，原告对此并未提出异议，因原被告双方未签订书面的租赁合同，应当视为双方对租金支付方式进行了变更。且原告在要求解除合同时未给予被告合理期限,未履行通知义务直接于2018年11月5日强制停电的行为存在过错，在2018年11月5日之前，被告已按月足额缴纳了房屋租金，因此，自2018年11月5日至2019年4月的租金损失，考虑到王建松、中影公司实际占用原告房屋，因此，该损失应由原被告双方各承担一半。第三年度王建松、中影公司应当交纳租金为2637822元，已经缴纳的租金为2637822元/年÷12个月×7个月=1538730元，未缴纳租金为1099092元，应由原被告各自承担549546元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因无相关证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告南阳梅溪宾馆有限责任公司与被告王建松之间的房屋租赁关系；二、本判决生效后十日内，被告王建松向原告南阳梅溪宾馆有限责任公司支付租金及相关设备设施损耗配套费549546元；三、被告王建松及第三人南阳市中影梅溪国际影城有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退坐落于南阳市中州路109号梅溪国际商务大厦地上第三层房屋；四、驳回原告南阳梅溪宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15186元，由原告南阳梅溪宾馆有限责任公司承担5890元，被告王建松承担9296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  韩东耕审 判 员  殷玉伟人民陪审员  张俊国二〇一九年十二月二十日书 记 员  孟丹丹