北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18063号原告：北京迈道斯犬业有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇衙门村村委会东北侧（东兴路7号），统一社会信用代码9111011358085719XE。法定代表人：王恒，经理。委托诉讼代理人：蒋学兵，北京市泓理律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔莹，女，1983年11月20日出生，汉族，北京迈道斯犬业有限公司执行董事，住北京市海淀区。被告：北京仁和金土地种养殖基地，经营场所北京市顺义区南法信镇大江洼村委会西南1000米，统一社会信用代码92110113L631308849。经营者：张忠武，男，1972年6月2日出生，蒙古族，北京仁和金土地种养殖基地总经理，住北京市顺义区。被告兼被告北京仁和金土地种养殖基地委托诉讼代理人：于文，男，1967年10月9日出生，汉族，北京仁和金土地种养殖基地经理，住北京市顺义区。上列二被告之共同委托诉讼代理人：潘巍，北京市庆成律师事务所律师。原告北京迈道斯犬业有限公司（以下简称迈道斯公司）与被告北京仁和金土地种养殖基地（以下简称养殖基地）、于文租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迈道斯公司之委托诉讼代理人蒋学兵、崔莹，被告养殖基地、于文之共同委托诉讼代理人潘巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈道斯公司向本院提出诉讼请求:1．判令二被告向原告退还租金180917元；2．判令二被告向原告支付装修、改造费用损失645263元；3．判令二被告向原告支付信赖利益损失155072元；4．判令二被告向原告支付《租赁协议》第四条所述的所有餐厅物品的残值损失40711元；5．判令二被告向原告支付其它可拆卸及可移动物品的残值损失91050元；6．判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月29日签订《房屋及场地租赁协议》，被告方的签约代表是于文，协议约定被告将其基地内“院内东大厅及大厅前广场、餐厅后院、院内二层彩钢房及院东侧的部分果园”租给原告，协议第四条约定租赁期限为9年，即2014年至2023年10月31日。协议第五条约定，租金为每年20万元，自第三年起，租金在20万元基础上每年递增3%。2014年9月28日，原、被告双方签订《租赁协议》，被告的签约代表是于文，协议约定，被告将其基地院内另一部分的“餐厅及附属小院、餐厅门前院落”租赁给原告。租赁期限自2014年10月1日起至2023年10月31日止。协议第五条约定，租金为每年9万元，从第三年开始租金每年环比递增4%。养殖基地的实际经营者除张忠武外，还有于文，和原告签约一直是于文出面负责。原告支付租金也是支付到于文的个人账户。协议签订后，原告每年均按时支付了租金。原告租赁场地是用于宠物寄养、训练等。2014年和2017年，原告对租赁场地进行了装修、改造，建设了宠物游泳池、寄养宿舍等。2019年3月28日，被告通知原告，要求原告搬走，解除双方的租赁关系。2019年4月7日，被告为了迫使原告搬离，强行切断了原告的电话线和宽带线，严重影响了原告的正常经营。原告没有办法，为了正常经营，只能搬离，暂时借用其他地方用于办公和经营。由于原告是做宠物寄养的，搬离的成本非常大。根据《房屋及场地租赁协议》第十二条约定：“违约责任：双方未按约定条款解除协议，违约方支付给守约方协议总租金的20%做为补偿。”被告违法解除协议，应依法承担违约责任。同时，被告的违约行为还导致原告的装修、改造成本的损失，被告应依法作出赔偿。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告养殖基地、于文共同辩称，关于租金退还问题，原告主张的租金计算有误，双方租期开始日是10月1日，不是11月1日，租金应该计算到2019年4月30日，已付租金还剩余5个月，养殖基地同意退还原告2019年5月1日至2019年9月30日的租金。退还租金的标准我方认可原告主张的租金计算标准。关于合同效力，我方认可涉诉两份合同为无效合同，出租的房屋没有取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续。我方认可原告2014年进行了装修改造，具体花费数额质证时答复。2017年、2018年原告装修没有经过我方同意，我方无法确认原告是否真实装修，我方不认可原告进行了装修及主张的费用。原告提交的票据不是合法票据，且不能证明与本案相关。关于信赖利益损失，本案不适用原告引用的解释，双方确认涉诉场地属于城镇规划，原告引用的是集体土地的规范，本案不适用。房屋拆除不是我方自身的行为，而是政府拆违力度大，政府要求养殖基地拆除，养殖基地拆除房屋自身损失极大，没有占用原告利益。原告第4、5项请求所涉及的物品为可移动物品，在合理的期限内可以搬离，原告没有采取措施，导致损失扩大，扩大的损失应当由原告自行承担。养殖基地进场拆除时现场已经一片狼藉，原有门窗已经被拆除，养殖基地已经看不到有合理使用价值的可移动物品存在，认为原告已经搬离完毕，所以实施拆除。我方口头告知原告要求其2019年5月1日前搬离完毕，但没说哪天不搬完就拆了。在2019年4月30日晚上我方认为原告已经搬完了，所以就由养殖基地自行实施了租赁房屋的拆除行为。于文只是养殖基地的经理，并非养殖基地的业主和投资人，于文是职务行为，不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，养殖基地（甲方）与迈道斯公司（乙方）签订《房屋及场地租赁协议》，约定：一、甲方将坐落在养殖基地如图所示：院内东大厅及大厅前广场、餐厅后院、院内二层彩钢房及院东侧的部分果园做为标地物租给乙方。二、房屋及土地承租所有权人为甲方，场地内由甲方自行搭建的房屋、围墙、路面、上下水管线、监控设备、锅炉等附属设施及院内、房内现有设施及路边广告牌及大门楼牌的所有权为甲方，使用权为乙方。四、本协议的租赁期限为9年，即2014年月日，至2023年10月31日。甲方于2014年月日前将场地及附属设施按约定条件交付给乙方，包括甲方为乙方施工部分。经甲乙双方交验，盖章签字后视为交付完成。五、租金为每年贰拾万元整，首次交付租金，乙方将一次性缴纳两年租金，即肆拾万元整，自第三年起，租金在贰拾万元整的基础上每年递增3%。本协议签字生效后，乙方即向甲方支付定金人民币伍万元整，待甲方交付场地时，乙方即支付余款，即人民币叁拾伍万元整，以后租金的缴纳时间为下一年使用标地物前一个月。六、在租赁期内，甲方认可乙方根据经营需要对场地进行改造，且对场地内的房屋及建筑物进行改建处理，对其它建筑物进行装修，改造后需将决算单由甲方确认。九、乙方租赁期间：不得将标地物抵押、出售、转租；不允许在标地物上搞固定建筑投资。十四、在租赁期内，如因甲方土地使用性质等原因，致使乙方无法正常经营，甲方负责协调解决，如解决不成甲方需赔偿乙方相应的经济损失。在甲乙双方协议生效之前，该场所发生的一切问题由甲方负责，与乙方无关。双方均认可该协议所涉标的物于2014年4月29日交付给迈道斯公司。迈道斯公司主张该协议所约定的租期为2014年11月1日至2023年10月31日，此前时间为装修免租期。养殖基地、于文称该协议约定的租期为2014年10月1日至2023年10月31日，此前时间为装修免租期，并表示协议中约定的租期9年是双方本意租期为9年，但协议中将租赁截止期限写错了，养殖基地、于文就该主张未提交证据证明。2014年9月28日，养殖基地（甲方）与迈道斯公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方将标地物为：坐落在养殖基地院内餐厅及附属小院、餐厅门前院落（包含假山及凉亭等）租赁给乙方。二、租赁标地物包括大厅面积200平方米、餐厅后院、餐厅前院及生活用房（附财产清单）。三、租赁期限为：自2014年10月1日起至2023年10月31日止。四、乙方首先一次性支付八万元购买餐厅内的桌椅、餐具、橱柜、冰箱、炉灶等所有餐厅物品。五、租金及支付方式：乙方每年向甲方缴纳9万元房屋租金，缴纳时间为下一年使用标地物前一个月；前两年租金为18万元，协议生效后支付，从第三年开始租金每年环比递增4%。八、乙方租赁期间：不得将标地物抵押、出售、转租；不允许在标地物上搞固定建筑投资。双方均认可该协议所涉标的物于2014年10月1日交付给迈道斯公司，迈道斯公司主张该协议所约定的租期中2014年10月为装修免租期，养殖基地、于文对此不予认可。就上述两份协议，双方均认可迈道斯公司已经将前五年的租金付清，第五年支付的租金为310144元。双方均认可上述两份协议中租赁标的物包含场院及房屋，但迈道斯公司主要使用房屋，所涉房屋未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续。养殖基地、于文提交北京市规划和自然资源委员会2019年4月16日出具的《关于张忠武建设建筑规划审批情况的函》，内容为：位于×××镇六元桥南侧集体土地上的由张忠武所建11栋房屋、总建筑面积5530平方米未依法取得乡村建设规划许可证，证明相应的审批部门认定养殖基地建设的房屋包含涉诉租赁房屋没有规划手续属于违建，如果不自行拆除会被强拆。迈道斯公司对该证据无异议，并称养殖基地、于文于2019年4月19日将该函内容告知迈道斯公司。养殖基地、于文表示该函中所涉的房屋养殖基地于2019年4月30日拆除了包含租赁标的物在内的大部分，余约1000平方米建筑物未拆除。诉讼中，双方均同意占有使用费按照租金标准计算，迈道斯公司表示其已经使用部分的租金不要求返还，同意折抵占有使用费。迈道斯公司称于文、养殖基地于2018年4月即提出要求迈道斯公司腾退涉诉场地，迈道斯公司提出补偿款数额后，于文、养殖基地不同意补偿数额未再要求其腾退，并就此提交迈道斯公司员工崔莹与于文及养殖基地员工杨朝晔的微信聊天记录予以证明。养殖基地、于文认可该证据的真实性，称因全市范围内的强力拆违，养殖基地出于善意提前告知迈道斯公司，迈道斯公司故意不配合，扩大损失。迈道斯公司表示养殖基地、于文于2019年3月28日通知其搬走，解除双方的租赁关系，其要求赔偿后搬离，双方未达成一致，养殖基地、于文于2019年4月7日切断了涉诉场地的电路、网线，迈道斯公司无法正常经营，陆续从涉诉场地搬离，但未搬完时养殖基地、于文就对租赁房屋实施了拆除。养殖基地、于文表示2019年3月底通知迈道斯公司搬走，迈道斯公司不搬走，恶意扩大损失，2019年4月30日拆除涉诉租赁房屋时未通知迈道斯公司。迈道斯公司主张其于2014年以及2017年、2018年期间对涉诉场地进行了装修、改造，分别支出360950元、604690元，要求养殖基地、于文赔偿残值损失645263元。迈道斯公司就此提交相应的协议、合同、支付凭证一组予以证明。对该组证据，养殖基地、于文仅认可迈道斯公司提交的《泳池土建协议书》、《各房间墙面铺砖协议书》的真实性，认可迈道斯公司就此支付费用190000元、108450元，对迈道斯公司提交的该组证据的其余部分的真实性、证明目的均不予认可，表示其认可迈道斯公司2014年进行了装修，不认可迈道斯公司2017年、2018年期间进行了装修，称该装修未经其同意，且不认可迈道斯公司主张的费用数额。诉讼中，迈道斯公司主张信赖利益损失，表示主要包含其搬家损失、另行租赁房屋的差价及成本，搬家到另行租赁他处房屋期间的经营损失，购置新设备与原设备的差价，上述损失远远大于其主张的6个月租金，就此没有证据提交，但其就按照双方约定的6个月租金来主张。迈道斯公司主张其依据《租赁协议》支付8万元购买的餐厅物品已经丢失，是养殖基地、于文擅自处理了该等物品，故其要求养殖基地、于文赔偿其残值损失40711元。迈道斯公司主张其所有的部分可拆卸、可移动物品在其未搬走的情况下，被养殖基地、于文拆除，该部分物品价值为119280．74元，其要求养殖基地、于文赔偿残值损失91050元。就该部分物品的价值，迈道斯公司提交送货单、销货单、收据、销售合同单、付款凭证等一组予以证明，养殖基地、于文不认可该组证据的真实性、证明目的，称迈道斯公司可以搬走未搬走属于自行扩大的损失。迈道斯公司提交2019年4月12日以及2019年5月1日-2019年5月8日期间录制的视频，证明其对涉诉场地装修、改造的情况，涉诉场地存在其诉讼请求第四项、第五项所涉的物品，以及养殖基地、于文拆除涉诉场地的状况，养殖基地、于文拉走了可拆卸及可移动物品。养殖基地、于文认可该视频的真实性，不认可证明目的，称迈道斯公司2019年4月12日拍摄视频时间距离养殖基地拆除房屋时间有一段时间，不能证明拆除时存在迈道斯公司所主张的装修、改造及物品。迈道斯公司提交2019年5月1日警察与张忠武及于文的电话录音，证明涉诉场地系养殖基地、于文拆除的，且于文是养殖基地的实际经营者。警察与张忠武的电话录音中张忠武称已经与迈道斯公司解除了合同，退还了相应的钱款，警察就此询问有无材料，张忠武答复找于文，称于文负责此事，表示合同是于文与迈道斯公司签署，退款也是于文退还的。警察与于文的部分电话通话内容为：警察：刚才跟张忠武联系过了，张忠武说这边所有事都是你负责是吧？于文：都是我负责，是，是我负责。养殖基地、于文认可该录音的真实性，不认可于文是养殖基地的实际经营者。迈道斯公司提交2019年4月6日其员工崔莹与于文的电话录音以及2019年4月7日其员工崔莹与养殖基地员工杨朝晔的电话录音，证明养殖基地、于文自2019年4月7日起对涉诉场地断电，此后每天是不定时断电，且自2019年4月7日起对涉诉场地断网。电话录音中于文表示你赶紧搬吧，今天不搬肯定就停了，那边马上就拆了，明天就开始拆了。电话录音中杨朝晔表示因为拆库房把网线剪断了；其接到的指示是所有的电全断，其从变压器拉的电，后来拆房也得用电，其就将机房这边一块电送上了。养殖基地、于文认可该录音的真实性，不认可证明目的，称涉诉场地2019年4月7日断了网络，但不是养殖基地故意切断，而是涉诉场地旁边的物流搬家损坏了网络，后未恢复，其未对涉诉场地停电。养殖基地、于文提交2019年4月30日录制的视频，证明养殖基地在拆除涉诉房屋前涉诉房屋及场地的状况，录制完毕后养殖基地就进行了拆除。该视频中显示有空调、太阳能。养殖基地、于文表示养殖基地发现迈道斯公司搬离时拆走其空调、热水器后就不让迈道斯公司拆其剩余的空调、太阳能，由养殖基地拿走使用。迈道斯公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称录像时养殖基地、于文已经拆除了一部分装修、改造且拿走了一部分可移动、可拆卸的物品才录制的。本院于2019年9月2日进行勘验，涉诉场地有电瓶三轮车一辆、铝合金梯子一架、集装箱房一个，养殖基地、于文同意迈道斯公司取走。上述事实，有本院庭审笔录、《房屋及场地租赁协议》、《租赁协议》、微信聊天记录、《泳池土建协议书》、《各房间墙面铺砖协议书》、视频、电话录音、《关于张忠武建设建筑规划审批情况的函》、勘验笔录等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，养殖基地与迈道斯公司签订的《房屋及场地租赁协议》、《租赁协议》，虽均系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故双方所签订之上述协议均应属无效。本院考虑迈道斯公司作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，而养殖基地作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，故本院认定养殖基地应当对合同无效承担较大责任，迈道斯公司亦应承担相应责任。养殖基地、于文称《房屋及场地租赁协议》的租期为2014年10月1日至2023年10月31日，考虑到该协议中对租赁期开始时间未约定，而协议中约定租赁期限为9年，且对租赁截止期限进行了约定，故本院据此认定该协议租期开始时间为2014年11月1日，对养殖基地、于文的该项主张不予采信。迈道斯公司主张《租赁协议》所约定的租期中2014年10月为装修免租期，养殖基地、于文对此不予认可，本院对此难以采信。就上述两份协议，双方均认可迈道斯公司已经将前五年的租金付清，第五年支付的租金为310144元，本院对此不持异议。根据迈道斯公司提交的2019年4月6日其员工崔莹与于文的电话录音以及2019年4月7日其员工崔莹与养殖基地员工杨朝晔的电话录音，可知养殖基地于2019年4月7日起对涉诉租赁场地存在断电、断网的情况，而养殖基地于2019年4月30日已经将涉诉场地中的房屋予以了拆除，迈道斯公司在此期间亦未腾退，故对于2019年4月7日至2019年4月29日期间的占有使用费本院酌情确定。考虑到迈道斯公司表示其已经使用部分的租金不要求返还，同意折抵占有使用费，故本院对迈道斯公司要求退还租金的诉讼请求予以支持，对其诉讼请求过高部分不予支持。养殖基地、于文表示其认可迈道斯公司2014年进行了装修，不认可迈道斯公司2017年、2018年期间进行了装修，称该装修未经其同意，结合迈道斯公司提交的2019年4月12日录制的视频及相应协议、合同、支付凭证，本院认定迈道斯公司在涉诉场地进行了其主张的两部分装修、改造，且养殖基地、于文并未举证证明其对迈道斯公司在涉诉场地的装修、改造提出异议，故本院视为养殖基地、于文对此同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于双方对导致涉诉二份协议无效均有过错，而涉诉场地亦已被拆除，故本院对迈道斯公司主张赔偿装修、改造损失的请求综合本案查明情况酌情支持，迈道斯公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于迈道斯公司主张的信赖利益损失，鉴于涉诉合同无效养殖基地应承担较大责任，而迈道斯公司就该部分损失亦未提交证据证明，故本院对迈道斯公司主张的该部分损失酌情支持，其诉讼请求过高部分本院不予支持。关于迈道斯公司主张的餐厅物品损失、其它可拆卸及可移动物品的残值损失，因涉诉协议无效，且在养殖基地要求迈道斯公司腾退后其并未及时腾退，而养殖基地在拆除涉诉场地前并未征得迈道斯公司同意，根据双方提交的视频，本院对迈道斯公司的该部分诉讼请求酌情支持，其诉请过高部分，本院不予支持。迈道斯公司主张于文系养殖基地的实际经营者，养殖基地、于文对此予以否认，称于文是养殖基地的员工，迈道斯公司就此提交的证据对此并不足以证明，故本院对其要求于文在本案中承担责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京仁和金土地种养殖基地于本判决生效之日起七日内退还原告北京迈道斯犬业有限公司租金十五万八千六百一十四元六角；二、被告北京仁和金土地种养殖基地于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京迈道斯犬业有限公司装修、改造损失二十七万元；三、被告北京仁和金土地种养殖基地于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京迈道斯犬业有限公司信赖利益损失五万元；四、被告北京仁和金土地种养殖基地于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京迈道斯犬业有限公司餐厅物品、其它可拆卸及可移动物品的损失六万五千元；五、驳回原告北京迈道斯犬业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千八百一十七元，由原告北京迈道斯犬业有限公司负担五千五百八十一元（已交纳），由被告北京仁和金土地种养殖基地负担九千二百三十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 益人民陪审员  刘新潮人民陪审员  张 萌二〇一九年十二月四日书 记 员  白 晶