广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24023号原告（反诉被告）：罗勇浩，男，汉族，1997年8月2日出生,住址:广东省中山市西区****************，公民身份号码:440************931。委托诉讼代理人:梁丽萍、张嘉宏，分别系广东富正律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄管理区，统一社会信用代码：914**********377XB。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。第三人:佛山市港恒物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区*****南半层，统一社会信用代码：914********1111562。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：邓彩芳，系广东星宇律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司佛山南庄支行,经营场所:广东省佛山市禅城区********,统一社会信用代码:914************495。负责人：姜岚。委托诉讼代理人：冯英，女，汉族，1973年3月3日出生，住址：广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码：441************048，系公司员工。委托诉讼代理人：黄伟钊，男，汉族，1987年12月4日出生，住址：广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码：440************051，系公司员工。原告罗勇浩诉被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司、第三人佛山市港恒物业管理有限公司（以下简称港恒物业公司）、第三人中国银行股份有限公司佛山南庄支行（以下简称中行南庄支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁丽萍、张嘉宏与被告及第三人港恒物业公司的共同委托诉讼代理人邓彩芳、第三人中行南庄支行的委托代理人冯英、黄伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********301）；2、解除原告与第三人中行南庄支行签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JK201********28312）；3、被告向原告退还购房款270765元、手续费1659元、装修费60000元，并以332424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年3月11日计至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为39519元）；4、被告向原告支付购房贷款260000元及贷款利息27881.80元（暂计至2019年8月29日）；5、被告协助原告办理佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********物业管理维修基金、契税、印花税的退费手续，并以20737元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月6日计至实际退费之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2394元）；6、被告向原告退还酒店配置费29800元，并以29800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月3日计至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2973元）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原、被告就购买坐落于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********的房产签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，合同约定房屋总价530765元、装修费用60000元。2017年3月11日，原告向被告支付首期款270765元及手续费1659元，并根据被告提供的指定收款账户支付了装修费60000元。2017年5月12日，原告向第三人中行南庄支行贷款260000元。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条及第二十条第二款的约定，交房时间为2017年6月30日前，因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含贷款部分），并自原告付款之日起按照4.75%计算给付利息。另，《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》第四条约定：“本协议以乙方所购房屋的《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，该房屋《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止”。合同签订后，原告于2007年3月27日缴付契税、印花税15430元，于2017年4月6日缴付物业管理维修基金5307.65元，于2017年8月3日支付酒店配置费29800元。2017年6月22日，被告向原告交付涉案房屋，但至今未能办理房产证，经原告多次督促均未果。综上，鉴于被告未依约办理房产证，已严重侵害原告合法权益，原告故此诉至法院，恳请法院依法查清事实，公正裁判。被告辩称：一、被告不同意解除涉案《商品房买卖合同》，因被告已经履行完毕或正在履行该合同主要义务，且未达到合同约定解除条件，涉案商品房未取得房产证的原因在于政府不在被告。根据涉案合同第二十条、补充协议第五条的约定，因政府原因导致逾期办证不视为被告违约，原告同意延长办证期限。二、被告不同意返还购房款及手续费，理由如上，即使合同解除，被告也仅应返还购房款及利息，装修款并非被告收取，不应当由被告返还。三、原告第4项诉讼请求涉及原告与第三人中行南庄支行之间的法律关系，与本案法律关系不同，与被告无关。四、原告第5项诉讼请求没有法律依据。五、原告第6项诉讼请求涉及的酒店配置费是原告向第三人港恒物业公司购置软装的对价，与本案不为同一法律关系，与被告无关。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人港恒物业公司辩称：酒店配置费是原告向第三人港恒物业公司购买软装的对价，已经履行完毕，根据双方签订的《房屋租赁合同》，无论原告依何约定解除合同，都不存在第三人港恒物业公司返还酒店配置费的情形。第三人中行南庄支行辩称：一、关于原告主张解除原告与第三人中行南庄支行的贷款合同的诉请，在原告全额偿还贷款本息的情况下，第三人中行南庄支行同意解除贷款合同。二、因为涉案房屋的购房款是通过贷款取得的，如果法院判决解除《商品房买卖合同》，第三人中行南庄支行要求由被告直接将款项退回原告在第三人中行南庄支行的贷款还款账户内，并由原告配合办理提前还款手续。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、原告承担延迟付款的违约金780元（按照万分之一乘以260000元乘以逾期天数30天）；2、原告返还出租商品房（佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号l区******1419房）期间所得的租金收益55911元；3、诉讼费用由原告承担。后被告自愿撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年3月11日签订《商品房买卖合同》，根据上述合同第七条、第八条的约定，原告应于合同签订1日内支付270765元，余下房款260000元应于2017年4月11日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，逾期付款在90日内的，按日万分之一计算违约金。原告实际于2017年5月12日向第三人中行南庄支行办理贷款260000元，首次放款日为2017年6月2日，距双方约定的日期迟延1个月，依约应支付延期办理按揭手续的违约金。原告于2017年8月与第三人港恒物业公司签订《房屋租赁合同》，将原告购买的物业出租并收取租金，至今共收取55911元（自2017年11月至2019年10月）。现原告起诉要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还其购房款及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应当返还其出租《商品房买卖合同》所涉物业期间的收益，故被告提起反诉，请求法院支持被告全部反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、原告在约定期限内向银行申请按揭贷款并签订贷款合同，不存在违约行为。2017年2月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告先支付首期购房款213161元，余下房款应当于2017年3月20日前向中国银行股份有限公司办理按揭贷款（并非2017年3月20日付清尾款）。因涉案房屋性质为商业用房，办理按揭贷款的限定条件较普通住房按揭更为严格且不易办理，贷款门槛极高。涉案商业用房的按揭贷款仅中国银行愿意与被告合作。原告在签订《商品房买卖合同》后便依约向被告指定的中国银行提交了按揭材料，但因金融环境及政策影响，银行银根紧缩，发放贷款指标有限，故较长时间内都不能办理银行按揭。需要说明的是，因上述原因，涉案房屋的所有同期房贷均存在不同期限的延迟。实际上原告根据被告的电话通知，于2017年5月9日与第三人中行南庄支行签订《个人商业用房贷款合同》。合同的签订及贷款的发放滞后并非原告的原因，原告亦无能力主导银行的贷款流程。故此，原告并未无违约事项，不应支付迟延付款违约金。二、《房屋租赁合同》的合同主体为原告与第三人港恒物业公司，租赁费支付主体为第三人港恒物业公司，被告要求原告向其返还租金收益无法律依据。三、在涉案《商品房买卖合同》被解除前，原告有权收取涉案房屋的租金收益。原告已按《商品房买卖合同》履行所有合同义务，向被告足额支付合同价款，被告亦已将涉案房屋交付原告使用。在《商品房买卖合同》被解除之前，原告对涉案房屋拥有合法的使用权。现原告已在被告的安排下与第三人港恒物业公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋返租给第三人港恒物业公司，同时支付了酒店配置费给原告,原告基于涉案房屋的用益物权所产生的租金收益应属原告。综上所述，被告的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。第三人港恒物业公司对被告的反诉无异议。第三人中行南庄支行对被告反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告及第三人港恒物业公司及第三人中行南庄支行的国家企业信用信息查询结果。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》及附件、《商品房买卖合同》补充协议。证明①原告向被告购买涉案房屋，双方签订《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，约定《商品房买卖合同（预售）》的解除事由（详见合同第二十条），《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》是《商品房买卖合同（预售）》的从合同，随《商品房买卖合同（预售）》的解除而无效，装修款应退还予原告（详见装修补充协议第四条）；②根据装修补充协议第一条第一款约定，被告单方指定银行与原告办理贷款，单方增加办理贷款难度，导致原告无法在指定期限内办理完毕抵押贷款手续，即使原告在约定期限内向银行申请贷款，也无法在约定期限内办理完毕。3、房款发票、装修费收据、手续费收据。证明①原告2017年3月9日就购买涉案房屋支付手续费1659元，于2017年3月9日向被告及被告指定的案外人广州茵创信息科技有限公司支付首付款及装修费60000元；②2017年8月4日，原告在办理商品房按揭贷款后，被告向原告开具全款发票。4、物业管理维修基金存折。证明2017年4月6日，涉案房屋物业维修基金账户上存入5307.65元。5、《税收完税证明》。证明原告于2017年3月27日缴纳印花税、契税合共15430.11元。6、《房屋租赁合同》、酒店配置费收据、POS机签购单。证明被告以第三人港恒物业公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，原告向被告支付了酒店配置费29800元，被告向原告出具加盖被告财务专用章的收据。7、《个人商业用房贷款合同》、《中国银行还款流水明细清单》、《中国银行还款计划明细清单》。证明原告向中国银行申请按揭贷款购买涉案房屋，贷款合同已生效且在正常履行中，原告已全额付清购房款。8、《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初20664-20667号案件的调查取证函的回复》。证明被告尚未在自然资源局申请办理位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号1区***的商品房首次登记，涉案房屋至今未能办理过户登记手续的过错方为被告。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《关于超面积补交出让金、出让金返还问题的反映》、《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》、《竣工验收备案表》。证明涉案房屋因政府原因导致迟延办证。2、《出租收入明细》。证明原告出租涉案商品房获得租金收益。3、《中国建设银行网上银行电子回执》。证明原告出租涉案商品房获得租金收益。诉讼中，第三人中行南庄支行就本、反诉一并提交以下证据：1、《个人商业用房贷款合同》、《借款借据》、《不动产登记证明》。证明原告向第三人中行南庄支行借款260000元用于购买涉案房屋，并将上述所购房产作为借款抵押物抵押予第三人中行南庄支行。2、《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》，证明原告于2017年3月26日向第三人中行南庄支行申请按揭贷款。诉讼中，第三人港恒物业公司未提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对相对方当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的第1组证据，有原件核对，原告虽持异议，但无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月17日，涉案房屋所在港宏世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月11日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区南庄镇紫洞南路96号一区********，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共55.87平方米，其中套内建筑面积为36.29平方米，分摊共有建筑面积19.58平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内面积计算，该商品房单价为每平方米14625.65元，总价款为530765元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.01%，金额270765元。除首期款外，剩余房款金额260000元，应于2017年4月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……该商品房价款的计价方式、总价款的其他约定见附件四。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，原、被告签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。后被告（出卖人）与原告（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限”；该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”2017年3月9日，案外人广州茵创信息科技有限公司出具收据，确认收取原告支付的涉案房屋装修款60000元。2017年3月11日，被告出具收据，确认收取原告支付的涉案房屋手续费1659元。诉讼中，被告陈述该笔费用为原告刷用多张信用卡所产生的手续费。2017年3月27日，佛山市禅城区地税南庄税务分局出具《税收完税证明》，确认原告已缴纳涉案房屋所涉印花税、契税合计15430.11元。2017年4月6日，涉案房屋物业管理维修基金账户存入物业管理维修基金5307.65元。2017年5月9日，原告与第三人中行南庄支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由原告向第三人中行南庄支行贷款260000元，贷款期限为120个月，贷款用途为购买涉案房屋。2017年8月3日，原告与第三人港恒物业公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租涉案房屋，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日，首期租金于2017年11月1日起计租。同日，第三人港恒物业公司出具收据，确认收取原告支付的涉案房屋酒店配置费29800元。2017年8月4日，被告开具发票，确认收取原告支付的涉案房屋购房款530765元。2019年9月4日，佛山市自然资源局向被告出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-100438）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”2019年9月25日，经本院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”诉讼中，原、被告一致确认原告已支付完毕购房款，涉案房屋已由原告接收并出租予第三人港恒物业公司，原告现已收取房屋租金55911元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因被告原因导致原告无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则被告构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向本院书面函复内容，至2019年9月25日，被告尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，则被告已构成上述合同约定之违约行为。被告抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于原告之解除《商品房买卖合同（预售）》诉请。原告虽系依据双方合同约定以被告构成迟延办证违约行为为由主张解除上述合同，但我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经本院查明，原告已向被告支付完毕购房款，并已接收涉案房屋出租予第三人港恒物业公司及收取租金收益达两年之久，故上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务实已履行完毕。经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，本院对原告相关解除合同诉请不予支持，原告可就被告的相关违约行为依法依约主张其承担其他违约责任。同理，本院对原告基于解除《商品房买卖合同（预售）》诉请所衍生的其他解除贷款合同、退还各款项、计付利息、协助办理退费手续等诉请均不予支持。关于被告反诉主张原告返还涉案房屋所得租金收益的诉请。据上分析，涉案《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，且被告并非租金收益支付方，故原告基于相关合同合法占有使用房屋并获取之租金收益，被告无权主张予以返还，被告上述反诉诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗勇浩的诉讼请求；驳回被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司的反诉请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取5375元，由原告罗勇浩负担；反诉受理费收取609元，由被告佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月十二日书记员  罗丽欣附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。