成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8226号 原告（反诉被告）：张兴飞，男，汉族，1985年3月29日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：岳涛，四川仓颉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓京，四川仓颉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都宜华置业有限公司，住所地成都市成华区跳蹬河南路102号附4号4楼。 法定代表人：张俊。 委托诉讼代理人：徐慧，女，系成都宜华置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘言，女，系成都宜华置业有限公司员工。 原告（反诉被告）张兴飞与被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司（以下简称宜华公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张兴飞的委托诉讼代理人岳涛、李晓京，被告（反诉原告）宜华公司的委托诉讼代理人徐慧、刘言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兴飞向本院提出诉讼请求：1.判令宜华公司立即向张兴飞交付房屋，完成房屋交付手续；2.判宜华公司支付从2019年1月1日起至实际交付之日止的违约金（按照房屋总价款的每日万分之一的标准）；3.判令宜华公司赔偿逾期交房期间的物业费用共计人民币1911.104元（暂算至2019年8月，共8个月）；4.宜华公司承担张兴飞因本案支付的律师代理费15000元、案件受理费等合理开支。事实和理由:2016年9月26日，张兴飞与宜华公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，由张兴飞购买贵司开发的位于成都市成华区宜华大东展中心第5幢1单元16层1606的房屋一套，合同约定交房日期为2018年12月30日。合同签订后，宜华公司以各种理由不交付房屋。张兴飞未能享受物业管理服务却要支付物业管理费用，给张兴飞带来损失。 宜华公司辩称，本案中被告并不存在逾期交房的违约情况，因此不应当承担逾期交房的违约责任，原告并未实际支出物业服务费，该项也并未是原告的实际损失，原告无权要求被告补偿。因被告不存在违约情况，故本案的律师费、案件受理费应当由原告承担，同时原告已经在本案中主张了违约金，律师费本身属于损失的一部分，并且是非必要费用，根据违约金及损失不能同时主张的法律规定，原告主张的律师费更不应当得到支持，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 庭审中，宜华公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2.请求判令张兴飞在《四川省商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起5日内与宜华公司办理完毕商品房的备案登记撤销、预告登记撤销、预抵押登记撤销手续。事实及理由：2016年9月26日，宜华公司与张兴飞签订《商品房买卖合同》及补充协议。张兴飞购买宜华公司开发的位于成都市成华区房屋，房屋总价人民币886893元。合同签订后，案涉房屋已办理了商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记等手续。2018年8月，张兴飞明确知晓案涉房屋的相关规划、设计等方案并认可案涉房屋的装修水平、设备设施标准的情况下，以项目现状与规划设计方案不符等理由向宜华公司提出诸多不合理的理由，还与其他人多次到销售现场扰乱、妨碍宜华公司正常的经营秩序，导致宜华公司遭受严重损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月26日，张兴飞（买受人）与宜华公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：宜华公司以出让方式取得坐落于成都市成华区地块的建设用地使用权，该地块国土使用证号为成国用（2014）第××号，土地使用面积59094.96平方米；签订本合同时，宜华公司经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为宜华大东展中心。张兴飞购买的商品房所占用的土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权终止日期为2082年10月15日；该商品预售许可证11522号下第5幢1单元16层1606号，该商品房的预测建筑面积共91.88平方米，其中套内建筑面积75.44平方米，分摊的共有建筑面积16.44平方米。该商品房单价为每平方米11756.27平方米，总价款人民币886893元。签订本合同前，张兴飞已向宜华公司支付20000元，该款项于本合同签订时支付首付款时抵作商品房价款；张兴飞于2016年9月26日前支付首期房价款人民币226893元，占全部房价款的25.58%；余款人民币660000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司双流支行申请贷款，期限30年。宜华公司在2018年12月30日前向张兴飞交付该商品房。《商品房买卖合同附件及补充协议》第十二条第5款约定：在房屋达到交付使用条件后，宜华公司可以通知张兴飞办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式。自宜华公司通知交房之日起，张兴飞逾期15日未办理交房手续，则视为宜华公司已于通知交房之日起第16日交付房屋，张兴飞已接收房屋，该商品房的毁损、灭失的风险责任自该交付日起转移至张兴飞，张兴飞需按照合同第二十九条约定交纳物业管理费及其他相关费用。第十三条约定：宜华公司逾期交付在60日以内的，自本合同及本补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，宜华公司应按日向张兴飞支付该商品房价款总金额万分之一的违约金；逾期超过60日的，张兴飞有权解除合同，宜华公司按该商品房价款总金额的3%向张兴飞支付违约金，张兴飞要求继续履行合同的，合同继续履行，宜华公司自本合同及补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，宜华公司应按日向张兴飞支付该商品房价款总金额万分之一的违约金。 同日，张兴飞（乙方）与案外人广州奥园物业服务有限公司成都分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第四条物业服务费用约定：住宅按房屋建筑面积每月每平方米2.6元收取，商业用房按房屋建筑面积每月每平方米5.0元收取。办理入伙手续时一次性缴纳3个月物业服务费用，此后每3个月收取一次，张兴飞在每季度期限届满前15天缴纳。 2016年9月24日，张兴飞向宜华公司支付20,000元，于同年9月26日向宜华公司支付206,893元。 案涉项目房屋于2018年10月竣工验收合格。 2018年10月13日，宜华公司向张兴飞发出《解除合同通知函》，载明的主要内容为：根据买卖合同及补充协议，您已明确知晓本项目的相关规划、设计等方案情况并认可所购商品的装修水平、设备设施档次和装修标准。同时，我司亦在销售现场对相关文件及合同内容进行了充分、详细的公示及讲解。您所签署的买卖合同等文件均是您完全真实的意思表示。但您与有关人员以所谓本项目现状与规划设计方案不符等不实理由向我司提出大量不合理要求，严重否定您之前与我司签署的买卖合同等文件之明确约定内容，在我司多次予以详尽、耐心解释情形下，仍多次聚众到我司销售现场予以不理性之行为扰乱、妨碍我司正常经营秩序，已直接导致我司遭受严重经济及商誉损失。有鉴于此，我司认为，我司与您签署的买卖合同及补充协议是以双方对合同内容的一致认可为前提生效。鉴于您多次表达对合同内容的异议并拒绝履行合同相关约定的，我司认为您已以实际行为明示不愿意继续履行我司与您签署的买卖合同及补充协议，因此我司郑重函告如下：一、自本通知函发之日起，我司解除与您签订的买卖合同及补充协议。二、请您在本通知书发出之日起5日内前来本公司办理解除合同手续、撤销备案手续及退费事宜。三、因您的行为给我司正常的经营秩序和名誉造成的损害，我司保留追究有关法律责任的权利。 2018年11月15日，宜华公司就宜华大东展中心二期2#-8#楼提前交房发出登报公告，交房时间2018年11月24日至12月2日，交房地点成都市成华区槐树店北四路99号成华奥园广场二期。 本院认为，张兴飞与宜华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。合同签订后，张兴飞按约履行了支付购房款的义务，宜华公司在合同约定的交房时间届满前向张兴飞发出解约通知，以张兴飞多次到宜华公司销售现场，质疑项目现状与规划设计方案不符，提出大量不合理要求，张兴飞的不理性行为严重干扰宜华公司正常经营秩序，给宜华公司造成损失，宜华公司以张兴飞多次表达对合同内容的异议并拒绝履行合同相关约定，认为张兴飞已以实际行为明示不愿意继续履行合同及补充协议为由，发函解除双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》。从上述宜华公司描述的解约的理由来看，并不存在张兴飞违反合同约定的严重违约行为，宜华公司所称的张兴飞的前述行为均为张兴飞作为购房者对合同履行情况的一种维权行为方式，至于该行为是否正当、合法，是否干扰到宜华公司的正常经营活动和造成损失，宜华公司可依法另行处理。该维权行为并不当然导致张兴飞拒不履行合同的结果发生，宜华公司亦未举证证明张兴飞明确表示不履行合同。故宜华公司向张兴飞发出解约函解除合同的理由不符合合同约定和法律规定，张兴飞作为守约方，有权选择合同是否继续履行。故宜华公司向张兴飞发出的《解除合同通知函》不发生合同解除的法律后果。宜华公司请求确认双方签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议已解除，请求撤销备案登记、预告登记、预抵押登记手续的反诉请求于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，张兴飞在合同履行过程中不存在违约行为，案涉房屋已具备交付的条件，宜华公司未向张兴飞交付房屋，其行为构成违约，依法应承担违约责任。张兴飞请求宜华公司交付房屋并承担逾期交房违约金的诉讼请求，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。因合同约定的逾期交房违约金尚不足以弥补给张兴飞造成的损失，故张兴飞请求宜华公司支付律师代理费15,000元的诉讼请求本院依法予以支持。至于张兴飞主张的逾期交房的物业费损失，因张兴飞并未提交支付物业费的相关依据，故该项损失事实依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）张兴飞交付位于成都市成华区房屋； 二、被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）张兴飞支付违约金（违约金以886,893元为基数，自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之一计付）； 三、被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）张兴飞支付律师代理费15,000元； 四、驳回原告（反诉被告）张兴飞其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12,668元，由被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司承担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇一九年十二月十日 书记员 唐肃峰