湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民再77号二审上诉人(原审被告)：武穴嘉和置业有限公司,住所地：武穴市北川路南侧（嘉和财富城）。统一社会信用代码:91421182050033484K。法定代表人：戴习强，该公司经理。二审被上诉人（原审原告)：董剑云，男，1989年11月30日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：董剑明，男，1992年2月6日出生，汉族，住址同上。系董剑云之弟。原审原告董剑云与原审被告武穴嘉和置业有限公司(以下简称嘉和置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，武穴市人民法院于2018年12月30日作出（2018）鄂1182民初2887号民事判决，嘉和置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日作出（2019）鄂11民终1371号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年10月17日作出（2019）鄂11民监19号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。董剑云的委托诉讼代理人董剑明到庭参加诉讼，嘉和置业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。董剑云向一审法院诉讼请求：1、确认合同附件四《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租”无效，确定地下车库和四楼架空层为业主共同共有；2、判令嘉和置业公司支付延迟交房违约金80000元（自2015年7月2日至2018年8月23日止，按购房款的日万分之二标准计算）；3、判令嘉和置业公司支付延期办理房产证违约金6800元（按购房款的2%计算）；4、嘉和置业公司因在销售商品房过程中存在严重的欺诈行为，判令嘉和置业公司赔偿董剑云10000元；5、判令嘉和置业公司立即完成空中花园绿化建设，并赔偿董剑云损失10000元；6、根据合同附件三：装饰、设备标准第3和第4项约定，交付房屋顶棚和地面应为水泥砂浆，开发商违约，判令嘉和置业公司按市场价格顶棚23.71元/平方米、地面16.65元/平方米的标准双倍赔偿给董剑云违约金5510元；7、诉讼费及相关费用由嘉和置业公司承担。一审查明，嘉和置业公司以出让方式取得武穴国用[2012]第010022611号的土地使用权，经批准嘉和置业公司在上述地块建设商品房，定名为嘉和财富城。嘉和置业公司为嘉和财富城进行宣传，如“嘉和置业公司引进世界500强沃尔玛进驻嘉和财富城、嘉和财富城建设空中花园”等。2012年8月3日，武穴市人民政府向嘉和置业公司发函《关于支持引进沃尔玛入驻的承诺函》。2013年1月23日，嘉和置业公司与沃尔玛（中国）投资有限公司签订《意向书》，沃尔玛承租业主位于嘉和财富城地上第一层部分面积和地下第一层部分面积的房屋。2015年2月28日，嘉和置业公司与董剑云签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。合同第三条约定嘉和置业公司将其开发建设的嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋出售给董剑云，该商品房建筑面积共87.43平方米，其中，套内建筑面积73.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.01平方米。合同第四条和六条约定，该商品房单价为每平方米3930.44元，房屋出售总价款为343638元，董剑云在2013年4月18日支付购房款103638元，余款240000元，通过办理银行按揭贷款方式支付。合同第八条对交房期限约定，出卖人应当在2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给买受人使用。合同第九条对逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，将按其逾期时间分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的活利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条对交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆。附件四《合同补充协议》：第一条约定买受人对出卖人提供的商品房买卖合同及补充协议无异议，对该合同和补充协议的各项条款的理解与出卖人的理解一致。第三条约定除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车位和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租；人防工程兼作地下停车位由出卖人投资建设，其和平时期收益归出卖人所有。第四条约定买受人在收房时与物业公司签订《物业管理服务合同》，并严格遵守临时业主公约和物业管理公司的相关管理规定。第八条约定本项目有关广告、宣传的文字、图片资料仅供参考，实际内容以本合同、补充协议及相关主管部门批准的内容为准。第九条约定本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致时，以本补充协议的约定为准。除《商品房买卖合同》、本补充协议等由双方签字盖章的书面文件外，其他的任何承诺不构成商品房买卖合同的组成部分，不具有任何法律效力。董剑云于2013年4月18日与嘉和置业公司签订合同时支付购房款103638元，嘉和置业公司向董剑云出具预收购房款发票。嘉和置业公司将其与董剑云签订的《商品房买卖合同》及附件在武穴市房地产管理局进行了备案登记。董剑云未取得嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋的产权证书。2015年8月9日，嘉和置业公司对嘉和财富城业主提出的问题予以答复，其中，对绿化问题答复是待嘉和财富城A、B栋封顶后完工。2016年8月27日，董剑云向武穴市润百家物业服务有限公司交纳物业费1258元，垃圾处理、电梯运费、生活垃圾处理费共1060元，水电工料费600元。当日，董剑云父亲董开兴与武穴市润百家物业服务有限公司签订了《装修管理服务协议》，载明董剑云购买的嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋于2016年9月1日开始装修。同日，董剑云父亲董开兴还与武穴市润百家物业服务有限公司签订了《物业管理服务协议》。嘉和置业公司交付给董剑云的嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。湖北大鹏工程咨询有限公司出具二份《工程造价编制书》认定，武穴市嘉和财富城顶棚水泥砂浆造价每平方23.71元，地面水泥砂浆造价每平方16.65元。沃尔玛（中国）投资有限公司未入驻嘉和财富城，嘉和财富城未建设空中花园。一审法院认为，一、董剑云与嘉和置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；二、关于商品房交付的时间。根据合同第八条和第十一条约定，商品房应当于2015年5月1日前交付，嘉和置业公司应当书面通知董剑云办理交接手续，并签署房屋交接单。嘉和置业公司主张董剑云已于2015年10月1日交接房屋，董剑云对此不予认可，嘉和置业公司亦未提供其已书面通知董剑云办理交接手续，并签署房屋交接单的相关证据，故对嘉和置业公司的此抗辩意见，不予采纳。结合董剑云的陈述以及提交的证据，认定嘉和置业公司于2016年8月27日将房屋交付给董剑云，嘉和置业公司延期交付已构成违约，根据合同第九条约定嘉和置业公司应承担违约金33195元(343638元×483日×日万分之二)；三、根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。本案中，因嘉和置业公司原因，董剑云未取得嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋的产权证书，则嘉和置业公司应承担违约金6873元（343638元×2%），董剑云主张6800元，是对自己实体权利的处分，应予支持；四、根据双方约定的装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆，而嘉和置业公司交付给董剑云的商品房的顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，故对董剑云主张按工程造价要求嘉和置业公司承担双倍违约责任的请求，予以支持，但应按套内面积计算。以此，嘉和置业公司应承担违约赔偿金为73.42m2×（23.71+16.65元/m2）×2=5926元，但董剑云主张5510元，是对自己实体权利的处分，应予支持；五、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。嘉和财富城效果图的宣传资料中，标明了空中花园图案，建设空中花园是嘉和置业公司对嘉和财富城相关设施所作具体允诺，应当视为要约，且嘉和置业公司亦于2015年8月9日作出承诺，待嘉和财富城A、B栋封顶后完成绿化建设，现嘉和财富城未建设空中花园，则嘉和置业公司构成违约，因双方对该违约行为未约定责任承担方式，结合本案实际，对董剑云要求嘉和置业公司赔偿未完成空中花园绿化建设损失酌定7000元。至于嘉和置业公司引进沃尔玛与嘉和财富城的房屋及相关设施本身无关，该宣传为要约邀请，董剑云亦未提供充分证据证明宣传的沃尔玛入驻对双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故董剑云要求嘉和置业公司赔偿其因沃尔玛未入驻嘉和财富城造成20000元损失的主张，依据不足，不予支持；六、董剑云要求确认《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租。”无效，地下车库和四楼架空层为业主共同共有，因董剑云不能代表嘉和财富城的全体业主主张该项权利，故在本案中不予处理。综上，嘉和置业公司应向董剑云支付违约金52505元。判决：一、嘉和置业公司于判决生效之日起十日内向董剑云支付违约金52505元；二、驳回董剑云的其他诉讼请求。嘉和置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判嘉和置业公司不承担延期交房违约金33195元、延期办理房地产权属证书违约金6873元和未建空中花园损失7000元。董剑云辩称，请求二审驳回上诉，维持一审判决。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审查明的事实属实。另查明，嘉和置业公司与董剑云签订《商品房买卖合同》第一条约定，出卖人以出让方式取得位于武穴市北川路南侧编号为武穴国用[1012]第010022611号地块的土地使用权，该地块面积为16241.9平方米，规划用途为商住，土地使用年限为2012年10月9日至2082年10月8日。2016年8月27日，武穴市润百家物业服务有限公司出具的物业费收据上记载“物业费2015.10.1-2016.9.30，金额为1258元”。本院二审认为，本案争议的焦点为：一、延期交房违约金问题。《合同补充协议》第四条关于收房时签订物业合同的约定与交房确认单确认交房时间和物业费收据上记载的收费时间系相互印证的，足以认定交房时间为2017年8月27日。嘉和置业公司主张2015年5月1日董剑云经其公司通知领取了房屋钥匙，但未提交任何证据予以证实，故对该主张不予支持。一审根据双方对交房时间、违约金的约定，结合实际交房时间，认定嘉和置业公司应承担的违约金为33195元（343638元×483天×0.0002），并无不当，予以维持。二、延期办证违约金问题。关于办理房产证问题，双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理产权证时，出卖人将其应当具备的办证资料提交到产权登记机关。但嘉和置业公司并未举证证实其履行了该义务，致使其开发的嘉和财富城至今不能办理房产证，故嘉和置业公司应当按照约定承担违约金6873元。因董剑云的该项诉请金额为6800元，故一审认定嘉和置业公司向董剑云支付延期办证违约金6800元，并无不当。三、未建空中花园的赔偿问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款除第五项和第六项外的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的业主同意。”根据上述规定，可得知，建筑物共有部分归全体业主共有共管，单个业主不享有所有权和管理权。本案中，嘉和置业公司在销售嘉和财富城的房屋时，对外宣传建设空中花园，并在2015年8月9日对外承诺空中花园待嘉和财富城A、B栋封顶后完工，现其未按承诺建设空中花园，构成违约，依法应对空中花园的共有人即全体业主承担违约责任。董剑云作为单套房屋的业主对空中花园不享有所有权和管理权，不能代表全体业主要求嘉和置业公司赔偿未建空中花园的损失，其诉讼主体不适格。一审判决嘉和置业公司向董剑云赔偿未建空中花园损失7000元，于法无据，依法予以纠正。故嘉和置业公司应向董剑云支付违约金45505元（52505元-7000元）。综上所述，嘉和置业公司的上诉请求部分成立。判决：一、撤销湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初2887号民事判决。二、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向胡萍支付违约金45505元。三、驳回董剑云的其他诉讼请求。本院再审查明，原一、二审查明事实属实，本院予以确认。本院再审认为，董剑云与嘉和置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应遵照执行。本院原二审判决依据嘉和置业公司的上诉请求及理由，结合已经查明的事实，归纳了本案三个争议焦点，即关于延期交房违约金问题、关于延期办证违约金问题、关于未建空中花园的赔偿问题，并分别进行了阐述，本院再审认可原二审归纳的上述三个争议焦点及其阐述理由。因此，嘉和置业公司应向董剑云支付违约金共计45505元。因本院原二审判决在判项第二项中将权利人董剑云误写成“胡萍”，明显错误，且该错误无法通过裁定方式予以更正，故本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）鄂11民终1371号民事判决第一、三项，即“一、撤销湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初2887号民事判决”；“三、驳回胡全军的其他诉讼请求”；二、撤销本院（2019）鄂11民终1371号民事判决第二项，即“二、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向胡萍支付违约金45505元”；三、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向董剑云支付违约金45505元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2836元，由董剑云负担1800元，武穴嘉和置业有限公司负担1036元；二审案件受理费977元，由董剑云负担277元，武穴嘉和置业有限公司负担700元。本判决为终审判决。审判长  管小华审判员  张 立审判员  严 怀二〇一九年十二月四日法官助理华贞书记员汪霞