北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初28075号原告：郭志青，男，1968年12月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘伟，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告：中国长城工业集团有限公司，住所地北京市海淀区杏石路甲18号2幢。法定代表人：刘强，董事长。委托诉讼代理人：吴丽萍，北京国同金律师事务所律师。原告郭志青诉被告中国长城工业集团有限公司（以下简称长城工业公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭志青及委托诉讼代理人刘伟、被告长城工业公司之委托诉讼代理人吴丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭志青向本院提出诉讼请求：1、判令长城工业公司向我返还建房成本及配套设施投入共计369296元；2、判令长城工业公司向我支付协议约定的房屋剩余租期的经济补偿69.3万元；3、判令长城工业公司向我支付加倍的经济补偿69.3万元；4、本案诉讼费由长城工业公司承担。事实与理由：2010年9月20日，时任长城工业公司项目负责人的陈某与我签订了《联建协议》。双方对于海淀区西四环北路95号院（以下简称95号院）内西北角垃圾空地联合开发建房达成协议。双方约定长城工业公司出地，我投资建设，建设项目有：平整土地200平方米、加固北院墙8米、建房4间80平方米、库房2间30平方米、改造下水管道40米、建南墙8米、铺道25平方米、室内水电暖齐全。房屋建成后，所有权归长城工业公司，我可以使用20年设备设施。双方还约定，如遇长城工业公司原因要求我腾房和其他原因中止协议，长城工业公司按使用年限给予补偿；如遇其他单位、托管单位使用、经营、拆除等应加倍赔偿。协议签订后，我出资在95号院西北角空地上建设了房屋4间和库房2间，并依约平整了土地、加固了院墙、改造了下水管道、建造南墙和铺设道路等，共投入47万余元。我还依约承担了西北角安全保卫工作、设施的安全检查、定期维护工作并承担院内巡查、排险和节假日值班等义务工作。2013年1月1日起，长城工业公司与北京大观园酒店有限责任公司（以下简称大观园公司）签订《委托管理协议书》，将95号院物业事项委托大观园公司管理。2018年7月26日，长城工业公司向海淀法院提起诉讼，要求我腾退联建的房屋。海淀法院作出（2018）京0108民初43582号民事判决书判令我腾退房屋。后我不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院经审理维持了一审判决。长城工业公司的行为，严重违反了协议约定，侵犯了我的合法权益，依据法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。长城工业公司辩称，我公司认为陈某签订联建协议的行为是其个人行为，该协议同我公司无关。在此前合作协议解除之诉中，陈某签署的合作协议因其在签署时（2012年）属于我公司下属大观园公司返聘的物业维修项目负责人。陈某与大观园公司签署了经营责任书。责任书中明确陈某有权代表大观园公司签署与物业服务有关的合同。据此，我公司才在此前诉讼中承认了陈某签署合作协议对我公司有法律效力。但是郭志青所主张的2010年签署的联建协议，当时陈某只是我公司的普通职工，负责物业维修项目，联建协议中所述的投资建房事项，超出了陈某负责的物业维修工作范围。并且陈某的行为在事前未经我公司的任何审批、授权，事后也没有经过我公司的追认，也未就此事对我公司进行过信息披露，所签“联建协议”未经我公司加盖公司，也未移交我公司存档、留存。而陈某在2019年4月23日出庭作证，也称其与郭志青合作建房时，郭志青并不知道房屋用地是我公司所有，郭志青在建房当时并不知道，也没有意向是与我公司合作建房。事后，郭志青与陈某之间补签了联建协议，该行为是郭志青与陈某之间的个人行为，与我公司无关。同时，我公司具有严格的公司公章管理制度和合同管理制度，制度中严格规定公司对外签订的任何合同、协议等文件，必须经过我公司的审核，我公司才加盖公章，并移交档案室存档管理。郭志青诉请的联建协议是虚假无效的协议，具体理由：郭志青在起诉书中主张“先签订联建协议后建房”与事实不符，法院作出的生效判决书认定建房发生在2009年，但郭志青在本案中主张联建协议签订发生在2010年。陈某在2019年4月23日明确表示涉案房屋在2009年底至2010年初建造完成，联建协议在2010年9月签订，郭志青的主张和陈某的证言相互矛盾。郭志青在此前相邻权纠纷和联建协议解决的纠纷中，陈述其在签署合作协议之外从未签署过任何协议，在已生效的判决案件的审理中，郭志青承认其除了合作协议之外没有签署过任何协议，却在本案中主张存在联建协议是不诚信的表现。我公司要求郭志青腾退涉案房屋不是因为我公司违约，而是基于生效的法律文书（2017）京0108民初53874号民事判决书要求腾退。郭志青的第二、三项诉讼请求没有事实及法律依据。同时，郭志青既主张造房成本又主张使用损失，如果得到支持是显失公平的，郭志青只能主张其中一项。郭志青的联建协议内容和生效判决认定的内容存在多次矛盾，并就同一事项重复主张。郭志青实施的建房并非与我公司合作联建行为，我公司无义务返还建房的造价。我公司考虑到相邻权案判决书认定的涉案房屋是郭志青组织施工的一事，我公司同意给予合法合理的补偿，但补偿的金额应当考虑郭志青已经免费在涉案房屋中居住近10年，适当的进行酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1994年10月26日，空军指挥学院（甲方）与国企房地产开发公司（乙方）签订了联合建房合同书，约定双方联合在北京市海淀区昆明湖南路空军指挥学院北院建设高标准住宅及办公用房，由甲方提供建设用地并办理立项、规划、施工执照等各种前期手续和上下水、暖、电、道路、绿化等大市政配套及其所需费用（乙方一次性支付甲方建设和配套包干费1300万人民币）。工程竣工交付使用后，乙方按规定交纳实际使用的水、电、暖、排污等有关费用。乙方负责建设资金。高标准住宅和办公用房造价每平方米2000元人民。建筑面积双方按五：五分配，各得50%，原则上办公用房（含娱乐设施）归甲方，住宅归乙方。若住宅面积超过总建筑面积一半，甲方按比例分得的面积，由乙方按造价标准折价付给甲方，甲方的建设资金由乙方按合同约定拨付。乙方所建高标准住宅归乙方使用，使用年限为50年，到期后房产权无条件交给甲方。甲方责任为：1、提供建设用地，并办理立项、规划、勘探、施工执照、开工报告等前期各种手续及其所需费用；负责上下水、暖、电、市政、道路、绿化等的配套;负责拆迁、“三通一平”及所需费用。2、负责协调施工期间的外部关系，办理乙方所分房产的使用手续。乙方责任为：1、按时支付甲方建设资金和配套包干费。2、协助甲方办理有关合建手续。1995年11月13日，国企房地产开发公司将其与空军指挥学院合作的位于北京市海淀区昆明湖南路37号的房屋转让给长城工业公司，双方约定转让房屋面积约为6000平方米，为两层带坡层顶的连体砖混结构住宅楼，转让价款为4848万元人民币。1996年4月14日，中国人民解放军空军指挥学院院务部营房处出具了房地产使用证明，内容为：我院于1995年10月与国企房地产开发公司联合开发建设的北京市海淀区昆明湖南路37号三栋高级住宅，经我院同意国企房地产开发公司转让给长城工业公司其房地产权50年。特此证明。2009年间，长城工业公司蓝靛厂物业出租项目以此处要拆迁为由，由其当时的项目负责人陈某向其上级报告了情况，经同意由郭志青负责组织施工，在院内（现为95号院）建有物业办公室4间及库房2间。2010年下半年，郭志青占用了物业办公室及库房。陈某为长城工业公司管理人员，系95号院物业项目的负责人。2012年5月7日，陈某以甲方京区经营性物业项目责任人的名义与乙方施工队队长郭志青签订合作协议：一、集团总公司物业资产相关维修项目保证做到随叫随到及时修理，并确保维修质量和收费公道低于市场价。二、甲方为保证维修项目的随叫随到及时修理，甲方继续提供95号院内西北角自盖房屋供乙方使用，其使用的水电费由乙方承担。三、乙方承诺维修及时、保质保量，维修人员承担小区义务消防员责任，并坚持夜间值班、巡逻和节假日值班。四、定期对小区内水电暖和排水系统进行保养，入冬前对暖气进行放水，暖气停暖后关闭各层水泵，定期检查消防栓并加润滑油。五、在保证内部维修的同时方可对外承揽工程，保证房屋使用安全，承担相应责任。六、协助项目责任人排除物业险情应对突发事件及其他相关事宜。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。协议签订后，郭志青为长城工业公司所属的物业公司提供了相应的服务。郭志青居住在95号院昆明湖花园别墅西北角平房，此房系物业用房。2013年1月1日起，甲方长城工业公司与乙方大观园公司签订了《委托管理协议书》，合同约定甲方将京区经营性物业资产100间/套委托给乙方，实行统一经营管理，综合服务。管理事项包括：房屋租赁、合同签订、费用收缴、物业管理、房屋日常维护维修、资产安全管理等。此后，长城工业公司所属的相关物业资产由大观园公司进行管理，其中包括95号院内的相关物业。2018年7月26日，长城工业公司起诉郭志青至法院，要求解除其与郭志青之间的合作协议并腾退95号院西北角平房，支付租金。海淀法院于2018年9月29日作出（2018）京0108民初43582号民事判决书，判决解除长城工业公司与郭志青于2012年5月7日签订的《合作协议》并搬离95号院西北角平房。郭志青不服该判决上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院经审理后作出（2018）京01民终9394号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭志青就其主张提交《联建协议》，内容为：“甲方：中国长城工业总公司项目负责人陈某，乙方：延安施工队队长郭志青。为落实公司领导指示精神，确保小区安全不留死角和应对‘南水北调’拆迁使公司利益最大化。就甲方拥有所用的95号院内西北角垃圾空地联合开发建房事宜，现经双方友好协商达成如下协议：一、甲方出地，乙方投资建设。建设项目：平整土地200平方米、加固北院墙8米、建房4间80平方米、库房2间30平方米、改造下水管道40米、建南墙8米、铺道25平方米、室内水电暖齐全。建成后房屋所有权归甲方，乙方按照本文第二条甲方要求方可使用20年。另：院内5至6门西北拐弯区域，拆除6门客户临时库房2间。为加固西北墙体加盖二层房屋4间。由6门客户出资使用，由乙方组织施工。房屋建成后所有权归甲方。二、乙方使用时需按甲方要求做到以下几点：（一）无偿承担院内西北角安全保卫工作，担任义务消防队员。（二）无偿承担院内巡查、排险和节假日值班。（三）无偿承担院内设施、设备的安全检查，尤其是定期检查。保养消防设施、设备和冬季前后暖气片和槽道放水工作及树木修剪。（四）同意公司和员工住宅房屋的修缮和装修，保质保量取中低于市场价的25%。在保证公司房屋维修不影响的前提下，可对外揽活。（五）协助项目负责人，应对突发事件。对不良客户采取有效的停水、停电措施。（六）遵守小区各项管理制度。三、如遇国家政府征用和‘南水北调’拆迁补偿时甲方拿大头，乙方拿小头。如遇甲方要求乙方腾房和其他原因中止本协议，乙方应积极配合，甲方按使用年限给予补偿。如遇其他单位，托管公司使用、经营、拆除等应加倍赔偿。四、本协议一式二份，正件和复印件各1份。甲方代表陈某，2010年9月20日，乙方代表郭志青，2010年9月20日。”长城工业公司对此不予认可称：1、郭志青在（2017）京0108民初53874号案件中表示双方除2012年签订的合作协议以外并未签订过其他合同。2、长城工业公司具有规范的公章管理制度，陈某与郭志青签订的《联建协议》没有经过公司的审批，不对公司发生效力，《联建协议》的签订系陈某的个人行为。并提交1、（2017）京0108民初53874号案件开庭笔录及判决书；2、长计（2005）163号关于印发《中国长城工业总公司合同管理办法（暂行）》的通知、长经[2006]79号关于印发《中国长城工业总公司印章刻制和使用管理办法》的通知、长办[2016]160号关于印发《中国长城工业集团有限公司印章管理办法》的通知。郭志青称其在（2017）京0108民初53874号案件中自述的内容并非法院认定的内容，长城工业公司提交的文件系其内部规定，且其在《联建协议》之前还同陈某签订过服务协议，该服务协议是陈某代表长城工业公司签订，故陈某在《联建协议》上签字系代表长城工业公司。庭审中，郭志青申请证人陈某、李某出庭。陈某出庭称其于1984年至2012年3月在长城工业公司工作，担任经营性物业负责人，职务内容包括签订合同、管理、收缴房租等与项目有关的工作。2009年底南水北调开始拆迁，要用95号院，当时其找到空军指挥学院北院（95号院）所长就拆迁一事达成共识，争取获得更多拆迁（利益）。后其找到郭志青在原来的垃圾场地位置建造房屋，由郭志青垫资。2010年2月、3月的时候，南水北调拆迁延缓，因资金无法给予郭志青，所以郭志青搬入建造的房屋中。因拆迁没有音信，郭志青多次找到我，双方于2010年9月签订了一份建房协议，到此（时）郭志青还不知道该场地是长城工业公司的。其认为与郭志青签订的《联建协议》是按照领导指示精神办理的，是在其职权范围内，其在退休的时候同公司其他部门进行过交接。当时公司公章管理很松，但因为害怕与空军发生矛盾所以没有盖章。郭志青只认可与其（签署协议），其他人（签署协议）不认可。李某称其系空军指挥学院总务处退休职工，2009年因南水北调需要拆迁，陈某跟其说获取更多的拆迁利益，让郭志青在垃圾坑上面建房，其曾看到郭志青家人在填坑建房。其称上世纪八十年代在垃圾坑旁边修建了围墙，后来墙体老是坍塌，没办法（正常）使用。审理中，郭志青申请对95号院西北角平房及相关附属设施的工程造价进行鉴定，本院委托中建精诚工程咨询有限公司对上述内容进行了鉴定。中建精诚工程咨询有限公司于2019年8月14日出具鉴定意见书，鉴定结果为287096.05元。后郭志青提出鉴定机构在鉴定中遗漏部分项目，长城工业公司提出平整土地和回填垃圾深坑系在95号院院墙砌筑时由其一并完成的，且原告是个人施工没有缴纳过任何税金、规费。中建精诚工程咨询有限公司收到异议后，出具鉴定复审意见书及相关说明，鉴定结论复审意见：1、确定部分鉴定金额287096.05元。2、供选择性鉴定金额。2.1若按郭志青主张，增加鉴定意见书中未包含六项工程鉴定造价，则需在确定部分鉴定造价基础上增加金额82200.88元（其中包含规费1264.87元，税金2764.39元）。2.2若按长城工业公司主张，平整土地和回填垃圾深坑不是郭志青施工，则需在确定部分鉴定造价基础上减少金额20543.61元（其中包含规费1188.09元，税金690.88元）。2.3若按长城工业公司主张，郭志青并没有缴纳过任何税金、规费，则需在确定部分鉴定造价基础上减少金额21053.05元（其中规费为11398.1元，税金9654.95元；包含2.2的规费、税金）。本院认为，本案争议焦点为陈某与郭志青签订的《联建协议》是否系长城工业公司的真实意思。现长城工业公司表示对《联建协议》不知情，对内容不追认。郭志青认为陈某的行为构成表见代理，对此本院认为，表见代理需满足1、行为人没有或超越代理权以被代理人名义订立合同；2、相对人有理由相信行为人有代理权；3、相对人对自己不知行为人无代理权一事在主观上善意且没有过错。本案中，2010年陈某与郭志青签订的《联建协议》本院不予采信，理由如下：一、《联建协议》从形式上看即没有加盖单位公章，亦非本单位授权的人签字。从其内容看，陈某所任职务与其所签订的协议内容亦不相符。二、双方在已诉的案件中，明确表示除2012年的协议外无其他协议，故此项协议不能确认其合法性；三、双方对于所建房屋的权利义务已经生效法院确认，郭志青所述与本院查明的事实不相符；四、长城工业公司对《联建协议》不予认可，亦不予追认。综上，本院就郭志青所提交的主张双方协议有效的证据，不予采信。郭志青依据协议内容主张剩余租期及加倍进行经济补偿的主张，本院不予支持。对于郭志青主张的建房费用问题，现长城工业公司已取得了房屋的相应权利，且其认可未支付建造物业用房的相关费用，故此项费用本院予以支持。具体数额本院参照工程评估的价值酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下：一、中国长城工业集团有限公司于本判决生效后七日内给付郭志青建房费用344215元；二、驳回郭志青其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费20000元（郭志青已预交），由中国长城工业集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费21504元（郭志青已预交10752元），由郭志青负担15041元，余款于本判决生效后七日内交纳；由中国长城工业集团有限公司负担6463元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  刘松庆人民陪审员  周义忠二〇一九年十二月二十六日书 记 员  董彦君