山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13612号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：姜利军，男，1971年5月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周艳英（系被告姜利军之妻），女，1970年12月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告姜利军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜兆江、被告姜利军及其委托诉讼代理人周艳英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年4月1日至2019年8月31日的物业管理费2398.90元（1.30元/月/平方米×63.63平方米×29个月）及利息（以2398.90元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年4月1日至2019年8月31日拖欠物业服务费2398.90元。被告辩称：1.自原告进驻小区至2017年4月间，由于原告服务不到位，小区屡次遭遇停水、停电、停电梯事件，严重影响业主的正常生活。2.2017年3月15日由白春居委会牵头街道办事处人员参会，463户业主参加选举出35个业主代表，暂时自行代为管理各自所在区域，代收业主物业费用用于日常楼内外保洁、安全管理、公共区域停车管理、给水管道及配套设计的维修、水费、公共区域用电等支出。总之，2017年以来，原告再未对小区提供任何物业管理和服务，无权收取任何费用。3.原告与前业主委员会签订的物业管理委托合同无效，根据物权法相关规定，选聘物业应经半数业主同意，通过业主大会集体决策选聘，而业主委员会没有召开业主大会，私自与原告签订合同；合同约定物业费收费标准为1元/月/平方米，原告按照1.30元/月/平方米计算物业费违反合同约定。原告在其诉求时间段内没有为业主提供任何物业管理服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止。原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳。业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）。提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示。该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订前的2015年1月1日，原告借用烟台市宁安物业管理有限公司的资质对涉案小区1、2号楼进行了管理。合同签订后，原告以烟台维安物业管理有限公司名义为小区1、2号楼提供物业服务，3号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户。特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了《解聘书》。《解聘书》下达后，涉案小区1、2号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决一审生效。本案被告系坐落于烟台市芝罘区（小区业主习惯将273单元所在楼座称为2号楼）内101号房屋的业主，房屋建筑面积为63.63平方米。自2017年4月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张：从2015年3月至今，原告按照合同约定履行了服务义务。原告对273单元楼公共设施一直提供服务，包括公共线网、下水道、化粪池、环境卫生、警卫等内容。楼外还有大面积的场地、停车位、地下管道等公共设施。273单元楼旁的马路上有市政部门统一清理的垃圾桶，小区内也设置了由原告工作人员负责清运的垃圾桶。业主自己使用的水电费没有交给原告，小区的公共水电费由原告交纳。原告可以自由出入273单元楼的单元门，但是业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯，因为业主违反法律规定导致原告的工作人员在服务的时候受阻，并不能说明原告没有履行服务的义务，而是无法履行相关的义务。对此，原告提供了以下证据：1.2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告的工作人员打扫卫生的照片打印件十六张，证明原告履行了物业服务义务。2.2018年在272、273单元内拍摄的打扫卫生照片六张，证明原告的工作人员在履行合同约定的义务。3.2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的收到原告交纳的水费90856.70元收据一张，原告称交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。被告质证称：对证据1不认可，从未见过通知，打扫卫生的照片不是打扫小区范围，是打扫振华量贩、工商银行通道等；对证据2不清楚，原告是否在单元内清扫不清楚，照片没有日期；对证据3有异议，交费日期为2016年8月31日，与本案原告诉请无关。4.原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片），证明原告在合同期内履行服务义务。被告质证称，上述照片属于网点房、步行街、物业网点门口，与涉案小区没有关系。5.2019年8月16日原告工作人员在272、273单元张贴《维安物业催缴费通知单》的视频一份、照片一宗，证明原告向被告催缴欠缴的物业费。被告质证称，对该证据不认可，从未见过催费通知单。6.照片打印件七张，证明2019年原告为涉案小区提供物业服务。被告质证称，不属于原告服务的区域，没有原始载体及照片中的人员与原告之间的关系。7、2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单复印件六张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。被告质证称，仅是复印件，无法证明单据上的物品用于涉案小区。8.2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知二十二张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张，催交截止2018年3月1日的电费32346.46元，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告交纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。被告质证称，没有看见通知，也不认可原告缴纳电费，原告未按合同约定向供电公司缴纳电费，致使业主家中多次停电，两次停暖，走廊内没有电灯，应急灯也不亮。9.照片打印件十九张，记录原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。被告质证称，对该证据不认可，不是原始载体，也没有拍摄时间。10.2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明原告履行了相关义务。被告质证称，对该证据不认可，证明不了事发经过，款项不是原告缴纳的，不能证明原告履行了相关义务。11.原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。被告质证称，对上述视频真实性和证明内容均有异议，原告2017年以后没有按照物业服务合同的约定履行义务，没有提供物业服务。12.原告制作的业主补交物业费收取情况明细复印件一宗，其中大部分复印件显示由烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和原告共同加盖印章，证明2017年3月15日收缴的业主物业费55318.50元，有的是与烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会共同收取的，该笔费用至今在该居委会存放，证明这期间原告已履行了相关的物业服务。被告质证称，对真实性有异议，2017年后原告未提供物业服务。13.电梯保养手册三份，证明原告对电梯的维护一直进行，最近一次维护日期为2017年4月23日，原告履行了相关义务。被告质证称，对真实性有异议，不是正式的维保合同，原告没有提供电梯维保服务。被告表示：2017年3月15日由白春社区居委会牵头，白石街道办事处人员参会，463户业主参加，选出35个业主代表为全体业主服务。2017年4月至今的管理费都交给了业主代表，代表业主服务内容包括小区日常楼内外的保洁和安全管理工作、公共区域的停车管理工作、小区给水管道、排水设施及配套设施的维修、电梯电费的缴纳、水费的缴纳、电梯定检及维保，原告未再为被告提供服务。对此，被告提交了以下证据：1.2017年5月15日白石新城业主委员会给原告下达的《解聘书》复印件一份，证明原告已经在2017年5月15日依法被予以解聘。2.2017年3月原告收取被告物业费时提供的收据1张，证明物业费收取标准为1元/平方米，还有0.3元/平方米的电梯费。3.保洁、安保人员2017年8月至2019年7月工资单五张及打扫卫生照片八张。4.安装监控的票据一张。5.车位管理人员的工资单四张、车位管理人员管理车位的照片1张。6.维修设施收款收据一张。7.缴纳2017年5月至2019年8月电梯电费票据八张、缴纳水费的票据三张。8.2019年电梯定期检验报告一份、2017年至2019年电梯维保合同三份、2017-2019年电梯年检费发票三张、2017-2019年电梯特种设备使用标志三张。以上证据证明2017年4月至今由业主管理小区的工作。9.日樱物业管理有限公司下达的《恢复步行街消防通道告知书》一份。10.原告自2017年4月份至今没有为业主提供服务的全体业主签字证明一份，证明原告没有提供服务。11.一楼商铺住户出具的证人证言复印件四份，证明业主聘请服务人员持续性为公共区域打扫卫生、停车管理、冬季扫雪、路面维修等，而不是原告的工作人员在提供服务。12.视频一份，是对公共区域的分布说明及关于小区停水风波。原告质证称，证据1为复印件，不予质证；证据2只能说明原告收取了物业费，不能证明其他问题；对证据3至证据8真实性有异议，证明事实也有异议，与本案无关，业主自管是义务自管，不收取任何费用；对证据9真实性没有异议，对证明事实有异议，步行街是过道，步行街地下是小区的配电室，因配电室漏雨，业主把车辆停放在通道里，该过道属于消防通道，所以日樱物业发通知，该通知证明1、2号楼的业主破坏了配电室，也给涉案小区造成了极大的影响；对证据10有异议，原告不是不去管理，是原告管理时遭到业主阻止；证据11与本案没有法律关系，对证据12真实性没有异议，该视频与本案无关。本院认为，（一）本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录等证据，足以证明在原告诉请的2017年4月1日至2018年12月31日期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善，同时，自2017年起，被告所在的273单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为273单元的业主提供了物业服务，结合本案实际情况，本院认为，原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，同时原告在本案中未提供其在2019年期间为涉案小区服务的充分证据，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2019年8月31日的物业费2398.90元的诉讼请求，本院在本案中仅能支持被告向原告支付2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费868.55元（0.65元/月/平方米×63.63平方米×21个月），超出部分，本院依法不予支持。（二）业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为提供物业服务的公司怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦有过错，故对原告请求被告以2398.90元为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息损失的主张，本院依法不予支持。被告申请法院至国网山东省电力公司烟台电力公司、烟台市自来水公司、白石街道办事处调取电费缴费明细、自来水公司营业部设置情况等证据，本院不予允准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告姜利军于本判决生效之日起10日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费868.55元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告姜利军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告姜利军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇一九年十二月二十六日书记员 赵洪辉（代）