湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初2198号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，营业场所：郴州市爱莲路79号1栋1楼16号房，统一社会信用代码91431000557601006Y。 法定代表人：丁惠敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾祥利，男，该公司项目经理。 被告：何玉兰，女，1972年3月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省永兴县，现住湖南省永兴县。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告何玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司的委托诉讼代理人曾祥利，被告何玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令何玉兰支付拖欠的物业服务费本金5758.53元，违约金5749.51元，暂计11508.04元（自2016年6月1日至2019年8月31日止）。在诉讼过程中，中珠物业公司放弃起诉何玉兰承担违约金的请求。事实与理由：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订了坐落在永兴县龙山豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，与业主何玉兰形成了物业合同关系。中珠物业公司从2014年8月27日至今服务于龙山豪庭小区业主。何玉兰拥有的物业建筑面积为119.72㎡，每月应交物业服务费155.64元，截止至2019年8月31日，何玉兰累计拖欠中珠物业公司物业费5758.53元，中珠物业公司多次催讨物业费未果，遂成讼。 何玉兰辩称：中珠物业公司并未提供物业服务，故何玉兰不需缴纳物业费。 中珠物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据1龙山豪庭前期物业服务委托合同；证据2竣工验收备案表及工作联系函；证据3龙山豪庭交房汇签表；证据4珠海中珠物业管理服务有限公司收款收据；证据5龙山豪庭2016年8月1日至2019年8月31日欠费清单；证据6律师函；证据7中珠物业公司营业执照；证据8法人代表证明及授权委托书、职工身份证明；证据9何玉兰身份证明；何玉兰对上述证据均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。 何玉兰提交的证据照片（五张），该照片仅能证明何玉兰的房屋存在部分漏水现象。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年。自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2014年12月30日，何玉兰与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭（建筑面积119.72㎡）的业主何玉兰提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，何玉兰在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续并缴纳2016年2月1日至2016年7月31日期间的物业费933.8元。 另查明：业主何玉兰为龙山豪庭房屋装修向中珠物业公司缴纳装修押金2000元。截至2019年8月31日止，何玉兰共拖欠中珠物业公司物业费5758.53元。2017年12月18日，龙山豪庭小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2018年8月7日，龙山豪庭业主委员会对外公开招标到长江物业服务公司提供物业服务，后因各种原因长江物业公司未进驻龙山豪庭提供物业服务，中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。2019年3月29日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函何玉兰催讨2016年8月1日至2018年3月31日止物业费3112.72元，违约金1482.9元。 本案审理过程中，中珠物业公司自愿放弃对何玉兰支付违约金的请求，本院予以准许。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是何玉兰是否应否支付中珠物业公司物业服务费5758.53元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与何玉兰签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应及时、到位、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为何玉兰所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，何玉兰作为业主应支付相应的物业费。故何玉兰理应支付2016年8月1日至2019年8月31日物业服务费5758.53元，鉴于何玉兰在装修时向中珠物业公司缴纳了2000元装修押金，庭审中，双方均同意装修押金用于抵扣拖欠的物业费，因此，何玉兰仍应支付中珠物业公司2016年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为3758.53元（5758.53元-2000元）。 何玉兰辩称中珠物业公司未提供物业服务致使房屋出现质量问题，针对业主专有部分房屋出现的质量问题，作为物业公司应负有协调和紧急处理之责，但房屋质量问题纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商主张权利，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费，因此，本院对何玉兰此项辩称不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 何玉兰于本判决生效后十日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2016年8月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计3758.53元。 如果何玉兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费88元，减半收取计44元，由何玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇一九年十二月二十三日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。