上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18813号原告：严达伟，男，1966年4月14日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：郑宇，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕美蓉，江苏融鼎律师事务所律师。被告：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奇志，上海大度律师事务所律师。被告：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。原告严达伟与被告上海联京企业发展有限公司(简称“联京公司”)、江苏致壹房地产开发有限公司(简称“致壹公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑宇和吕美蓉、被告联京公司的委托诉讼代理人王奇志到庭参加诉讼，被告致壹公司经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告严达伟向本院提起诉讼请求：判令停止执行位于江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库的297号车位，并依法解除对该车位的查封，终结拍卖。事实和理由：法院因两被告之间的股权转让纠纷执行案件，裁定查封并拍卖系争车位。系争车位由原告向致壹公司购买，已付清全部价款并实际占有使用至今，车位产权未能变更登记至原告名下系因致壹公司未能配合办理所致，并非原告过错。系争车位所有权归属于原告，享有足以排除强制执行的权利，不应成为两被告执行案件的执行标的。原告已提出了执行异议，但被驳回，故提起本案诉讼。被告联京公司辩称：不动产产权以登记为准，系争车位登记在致壹公司名下，致壹公司拥有所有权，法院可以执行致壹公司的财产。原告无证据证明支付了全部的价款，也无证据证明原告对未办理过户登记没有过错，原告要求排除执行不符合法律规定，故不同意原告的诉讼请求。被告致壹公司未作答辩。本院经审理查明的事实如下：2017年11月16日，本院立案受理了联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回了联京公司的全部诉讼请求。联京公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于同年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销了本院的(2017)沪0118民初19125号民事判决，判令致壹公司支付联京公司股权转让款人民币1,600万元及违约金200万元。因致壹公司未能履行判决确定的付款义务，联京公司向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行期间，本院于2019年1月11日依法查封致壹公司名下位于江苏省南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库包括297号在内的共32个车位，未能查询到登记在致壹公司名下的其余车位信息。2019年3月12日，本院作出执行裁定，裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园26幢二单元101室、秦虹南路XXX号－10、秦淮区应天大街XXX号、秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库121、122、125、127、128、129、134、137、148、153、162、190、222、224、233、251、267、269、278、283、284、294、296、297、335、344、378、383、388、389、395、95号车位的房地产。2019年4月4日，本院出具公告，告知致壹公司及占有上述房屋及车位的房地产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出该房屋；案外人认为其对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告日起十五日内向本院提出书面异议等。原告得知后，向本院提出执行异议。本院经审查后于2019年8月29日作出(2019)沪0118执异220号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。本案审理期间，经向南京市不动产登记中心查询，良城美景家园地下车库未被查封的车位中，随机抽选的203、207、315、326、371、390号车位在2014年、2015年期间办理了产权过户手续，现产权人为个人。上述查明的事实，由原告提供的(2018)沪0118执4812号执行裁定书、公告、(2019)沪0118执异220号执行裁定书及原告与被告联京公司陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、原告与致壹公司于2014年4月23日签订的《南京市机动车位销售专用合同》1份，内容为致壹公司将系争车位出售给原告，总价款为10万元；原告应向致壹公司支付定金10万元(付款日期处未填写)，此款在原告最后一次付款时充抵合同价款；合同价款的付款方式为一次性付款；车位交付时间为2014年5月22日；合同签订后10日内，致壹公司应按规定通过南京网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。办理初始登记后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。原告领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求致壹公司配合办理该车位占用范围内的国有土地使用权变更登记。合同中另载明原告已于2005年4月30日向致壹公司购买坐落于秦虹南路XXX号良城美景家园22幢2单元302室的商品房。证明原告与致壹公司在法院查封系争车位前已签订了买卖合同。原告称致壹公司未按合同约定办理备案手续，也未向原告提供办理产权过户所需的加盖有致壹公司公章的申请表以及相关的其他权属材料，致使系争车位无法过户，原告对此没有过错。此外，原告向致壹公司购买了住宅商品房，车位作为房屋的配套产权设施，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。2、致壹公司于2014年4月23日开具的金额为10万元的销售不动产统一发票(自开)，发票中付款方为原告，收款方为致壹公司，销售的不动产楼牌号为秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库297号车位等。证明原告已实际支付了购买系争车位的全部价款。3、南京江鸿物业发展有限责任公司于2019年9月9日出具的《情况说明》1份，称良城美景家园地下车库297号车位系业主严达伟所有，该车位自购买至今一直在实际使用。被告对上述证据质证意见如下：对原告提供的证据1真实性没有异议，但该合同签订于2014年，原告一直未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对证据2真实性没有异议，但原告没有付款凭证，不能证明原告已经支付了全部的价款；对证据3真实性不予确认，认为物业公司未到庭作证，且该《情况说明》中也未写明车位购买时间。本院认为：一、关于本案法律适用的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可见该条款适用于住宅商品房的买卖，其目的在于保护房屋消费者的物权期待权。本案涉及的执行标的物为车位，显然不是用于居住。此外，系争车位有独立的产权，可以单独交易，不能认定为原告所购房屋的附属设施，故本案不适用该条款规定。该规定中第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，致壹公司为被执行人，系争车位为不动产，两被告之间涉及金钱债权的执行，故本案应适用该条款的规定。二、联京公司对于原告与致壹公司签订的《南京市机动车位销售专用合同》没有异议，可以确认在本院查封之前原告已与致壹公司签订了合法有效的书面合同。但原告提供的物业公司出具的《情况说明》中并未明确实际使用时间，且仅凭物业公司的书面说明证据不足，故不能证明在本院查封之前原告已实际占有系争车位。本案双方当事人的争议焦点，即原告是否支付了车位价款以及原告对于未办理车位的产权过户登记手续是否有其自身原因，同时也是本案需要审查的内容。首先关于付款，致壹公司开具了发票，开票时间与合同签订时间一致。合同中对于付款方式约定为一次性付款，定金10万充抵价款，但对定金支付日期未作约定。如原告未在合同签订时已支付了价款，致壹公司作为出售方，支付日期作为合同主要条款不可能不作约定。另从房地产买卖的市场交易习惯来看，通常房地产开发商在买方支付购房款后开具发票。因此，本院确认原告已支付了全部的车位价款10万元。其次关于“买受人自身原因”问题，原告认为产权未能过户系因致壹公司未能办理合同备案手续及未能提交产权过户所需材料所致，原告对此没有过错。所谓“买受人自身原因”，包括了以下几方面：1、对其他权利障碍的忽略；2、对政策限制的忽略；3、消极不行使登记权利。本案中，原告与致壹公司签订车位买卖合同的时间为2014年4月23日，本院查封的时间为2019年1月11日。根据已查明的事实，致壹公司出售的除本院查封的其余车位在2014、2015年期间均可以办理产权过户手续，但原告在长达近五年的期间内一直未办理，系怠于行使权利，故本院认定原告对系争车位未能办理过户登记手续有其自身原因，不符合能够排除执行的情形。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，本院对此难以支持。被告致壹公司经本院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告严达伟的诉讼请求。本案受理费2,300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  **晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  陆淡辉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  郑盼盼附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……