北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63455号原告（反诉被告）：单丽英，女，1964年6月13日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：李岩，北京金钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雪，单丽英之女，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：窦振庄，男，1962年12月3日出生，汉族，住北京市东城区。身份证号：×××被告（反诉原告）：窦千慧，女，1990年7月3日出生，汉族，住北京市东城区。身份证号：×××被告（反诉原告）：高利群，女，1962年12月11日，汉族，住北京市东城区。身份证号：×××三被告委托诉讼代理人：畅英，北京君嘉律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：朗悦，北京君嘉律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。统一社会信用代码：91110105778630759T法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，该公司员工，住单位宿舍。原告（反诉被告）单丽英与被告（反诉原告）窦振庄、窦千慧、高利群及第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）单丽英及其委托诉讼代理人李岩、余雪，被告（反诉原告）窦振庄、窦千慧、高利群及其委托诉讼代理人畅英、朗悦，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单丽英向本院提出诉讼请求：1.请求撤销我与窦振庄、窦千慧、高利群签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》等协议，窦振庄、窦千慧、高利群返还已支付的房款10万元；2.第三人链家公司赔偿我各项损失10万元；3.判决窦振庄、窦千慧、高利群承担本案诉讼费用。本案审理过程中，单丽英撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2019年7月11日，我原本想把女儿余雪的小房子卖掉，再买一个大点的房子，于是找到了北京链家置地房地产经纪有限公司塔院一店，由业务员蔡建飞接待。当日我本意是去咨询换房的可行性并与房屋售卖人进行初步接洽，没有签署买卖合同的打算。在我认为是备案、中介公司没有尽职让我看合同内容的情况下，链家公司业务员催促我签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》等一系列合同，房屋出卖人为窦振庄等三人，房屋所在地为海淀区北三环中路×房屋。同日晚上我回家才发现是正式合同，马上通过微信告知了中介及卖方，请求终止合同。但卖方并不同意终止合同，并且一直避而不见。同时窦振庄、窦千慧、高利群说我违约，以我需赔偿一百多万为要挟，不断地给我发信息。我被他们逼得精神几近崩溃，不得不去就医。我在万般无奈的情况下，于7月22日支付给窦振庄10万元购房款。综合一系列文本签署的前提背景、签署过程、合同条款及事后发生的一系列时间等因素，根据《民法总则》147条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据《民法总则》149条因链家公司在房屋买卖过程中的行为才导致我方产生重大误解，我要求链家公司承担赔偿责任。窦振庄、窦千慧、高利群辩称，同意退还定金10万元，不同意其他诉讼请求。单丽英作为完全民事行为能力人，应当对所从事的行为具有基本的辨识能力，对房产机构提供的内容完备的文件应当认为是合同，单丽英主张不知道自己所签订的是合同违背常理。此外，如果单丽英在2019年7月11日签订合同，又在2019年7月22日专门就第二笔定金支付签订了变更协议书，说明单丽英对自己从事交易行为的性质，违约的后果均有明确认知，直到此时，单丽英没有对交易标的物，合同性质对方当事人等信息提出异议，根据《民通意见》第71条，行为人因对行为的性质，对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量的错误认识使行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案情况单丽英不构成重大误解。链家公司述称，不同意单丽英的诉讼请求和事实理由。单丽英在签订合同前经我公司工作人员带看房屋，之后签署的买卖合同，该合同是买卖双方自愿订立，真实有效。单丽英要求我公司赔偿无事实及法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷。单丽英应当另行就居间合同起诉。窦振庄、窦千慧、高利群提出反诉请求：1.确认我们与单丽英签订的《存量房屋买卖合同》、《补充变更协议》于2019年9月30日解除；2.判令单丽英支付违约金143万元；3.判令单丽英支付暂算至起诉时的律师费1万元；4.判令单丽英承担本案诉讼费、保全费等因诉讼产生的全部费用。事实与理由：我们与单丽英于2019年7月11日签订了房屋买卖合同，包括《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》及《链家地产签约提示》等文件，约定单丽英从我们处购买海淀区北三环中路×房屋。单丽英于合同签订后支付首付款定金壹拾万元。依据2019年7月11日的《补充协议》，单丽英应于2019年7月30日前将第二笔定金二十万元以理房通方式支付给我们。经单丽英要求，2019年7月22日，我们三人、单丽英与链家公司签订了《变更协议书》，将第二笔定金的支付时间修改为2019年8月30日前。但直到2019年9月30日，单丽英仍未支付第二笔定金，2019年9月30日，我们向单丽英发送解除函件通知解除房屋买卖合同。根据2019年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第(二)款第2项约定：“逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)”，2019年7月11日签订的《补充协议》第四条第3款约定：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本造约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金”。单丽英提出第二笔定金按照原《补充协议》中的时间支付较为困难，我们做出让步，我们与单丽英及链家公司于2019年7月22日签订了《变更协议书》，《变更协议书》签订后单丽英仍迟迟不履行合同，2019年9月16日，我们委托律师发函，催促单丽英履行合同义务。2019年9月30日，我们向单丽英发送解除函件通知解除房屋买卖合同。从双方签订房屋买卖合同之日起，单丽英方一直怠于履行合同义务，并特别要求我们与之签订《变更协议书》，用于将支付第二笔定金的时间延后，单丽英仍迟迟不履行合同义务。单丽英的行为使得我们的房屋至今没有售出，不得不面临房屋市场价格走低趋势。为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。单丽英对窦振庄、窦千慧、高利群的反诉辩称，不同意窦振庄、窦千慧、高利群的反诉请求，我方已经提出撤销合同，不存在解除的问题。合同是因为重大误解而签署，应撤销，不存在违约金。无论是否撤销合同都没有耽误窦振庄、窦千慧、高利群出售房屋，没有给窦振庄、窦千慧、高利群造成任何损失。窦振庄、窦千慧、高利群主张律师费没有法律依据。链家公司对窦振庄、窦千慧、高利群的反诉述称，同意解除合同，其他反诉请求与我公司无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。北京市海淀区北三环中路×房屋的所有权人系窦振庄、高利群、窦千慧。2019年7月11日，窦振庄、高利群、窦千慧（出卖人）与单丽英（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定所售房屋为海淀区北三环中路×房屋（以下简称诉争房屋），成交价格为310万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价405万元；买受人向出卖人支付定金50万元；买受人选择商业贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为200万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款；当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮寄挂号信或快递的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起5日内书面通知其他当事人，对方当事人按照约定的联系地址寄出挂号信或快递后三日即视为有效送达。该合同中约定的单丽英的通讯地址为北京市海淀区西三旗育新花园×1号。同日，窦振庄、窦千慧、高利群（甲方、出卖方）与单丽英（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》，约定诉争房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计715万元；乙方于签约当日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方，乙方于2019年7月30日前将第二笔定金20万元以理房通方式支付甲方，乙方于办理贷款申请手续前15个工作日将第三笔定金20万元以理房通方式支付甲方；乙方于办理房屋不动产转移登记手续前3个工作日内将第一笔首付款460万元以理房通方式支付甲方，甲乙双方应于2020年2月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；甲乙双方协商一致，乙方在出售余雪名下房产时于签约后7个工作日内将第三笔定金人民币贰拾万元整以理房通支付方式支付甲方。2019年7月22日，窦振庄、窦千慧、高利群（甲方、出售方）与单丽英（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订了《变更协议书》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于海淀区北三环中路×房屋达成交易，并于2019年7月11日签署了《交易合同合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》、《补充协议》，现三方就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：原《补充协议》第二条第1项变更为：“乙方于2019年8月30日前（请约定支付时间或条件）将第二笔定金人民币（小写）200000元（大写）贰拾万元整以理房通支付的方式支付甲方。”2.原《补充协议》第五条其他约定现变更为乙方在售出余雪名下房产时于签约后7个工作日内将第三笔定金人民币贰拾万元整以理房通支付方式支付甲方；三方一致认可上述协议的变更，其他事宜均按照原协议的约定继续履行。当日，单丽英支付了定金10万元，此后未再按协议约定支付其余款项。单丽英主张在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，链家公司工作人员告知其上述合同系购买房屋的备忘录而非正式合同，故其在未看合同内容的情况下就签字了，签订过程非常仓促，当晚回家仔细看过后发现是正式合同；诉争房屋中没有家具家电，却约定了家具家电款，与事实不符；后在窦振庄、窦千慧、高利群及链家公司的逼迫下，又签订了《变更协议书》，且链家公司告知其合同主体可以变更为余雪的名字，但后来并未变更，上述情况构成重大误解，上述合同均应撤销。单丽英就其主张提交了其与窦振庄、链家公司工作人员蔡建飞及三方的微信聊天记录、2019年7月14日其与链家公司工作人员牛富新、蔡建飞、王雅芹、余雪的谈话录音及2019年9月4日窦振庄与他人关于出售诉争房屋的谈话录音。窦振庄、窦千慧、高利群及链家公司对单丽英的上述主张不予认可，主张合同均系各方真实意思表示。窦振庄、窦千慧、高利群主张《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后单丽英仅支付了10万元定金，在单丽英要求下三方又于2019年7月22日签订了《变更协议书》，将支付第二笔定金的时间进行了修改，后三人多次催促单丽英履行合同，但单丽英并未依约履行，逾期付款超过十五日，构成根本违约，故三人于2019年9月30日向单丽英发送了解除合同的通知，上述三份合同应于2019年9月30日解除。三人就上述主张提交了窦振庄与单丽英的微信聊天记录、窦振庄与链家公司工作人员蔡建飞及王文超的微信聊天记录、《通知函》、邮寄《通知函》的邮件查询信息、向链家公司发送的《通知函》及蔡建飞签字的收条一份。微信聊天记录显示窦振庄多次催促单丽英支付定金。《通知函》载明“我方已依约准备履行合同义务，贵方支付第一笔定金后，因个人原因要求延期支付第二笔定金，并与委托人签订《变更协议书》，将第二笔定金推迟至2019年8月30日前支付。现9月已过，贵方已构成违约，我方决定依照合同中的违约条款解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及编号为100003919315的合同合订本中的全部文件，解除时间为2019年9月30日。”邮件查询信息显示收件人地址为北京市海淀区×1号，2019年9月30日快递发出，未被签收，于2019年10月7日被退回。收条显示，于2019年10月7日收到窦振庄、窦千慧、高利群给买方单丽英的买卖合同解除通知函一份，代为转送至买方单丽英。链家公司对窦振庄、窦千慧、高利群提交的上述证据真实性无异议，表示于2019年9月底、10月初向单丽英转发了《通知函》，但对此未提交相应证据证明，单丽英表示并未收到《通知函》。窦振庄、窦千慧、高利群主张因单丽英的根本违约行为，交易无法继续进行，而诉争房屋房价下降，三人也无法实现出售诉争房屋后购买其他房屋的目的，故存在损失，要求单丽英按照合同约定的成交总价款的20%的标准支付违约金。但对上述损失，三人未提交相应证据证明。单丽英主张其于签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》当晚即通知了窦振庄、窦千慧、高利群及链家公司要求终止合同，且诉争房屋已于8月22日在我爱我家公司登记出售，其并未影响窦振庄、窦千慧、高利群出售诉争房屋，就此提交了其拍摄的我爱我家公司电脑上的房屋信息。窦振庄、窦千慧、高利群表示其于9月16日将诉争房屋在我爱我家公司登记出售。单丽英表示，本院如认定其存在违约行为，窦振庄、窦千慧、高利群主张的违约金过高，请求予以酌减。本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。单丽英主张签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》时存在重大误解，但其提交的证据不足以证明其所主张的重大误解的情形。故单丽英的上述主张，本院不予采信，对其要求撤销上述三份合同的诉讼请求，本院不予支持。上述合同应系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。双方于2019年7月22日签订《变更协议书》后，单丽英仍未按约定履行支付定金和房款的义务，已超过十五日，符合合同约定的根本违约和卖房人解除合同的情形，窦振庄、窦千慧、高利群有权以书面通知方式解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》并要求单丽英支付违约金。对于合同解除的时间，窦振庄、窦千慧、高利群按照合同中的通讯地址向单丽英邮寄了解除合同的通知，寄出后三日即2019年10月3日应视为有效送达，故合同解除的时间应为2019年10月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。窦振庄、窦千慧、高利群同意退还单丽英已支付的定金10万元，本院对此不持异议。对于违约金，窦振庄、窦千慧、高利群主张的数额过高，本院结合举证情况、合同履行情况、单丽英的实际过错程度及可能给窦振庄、窦千慧、高利群造成的实际损失予以酌情减少。窦振庄、窦千慧、高利群要求单丽英支付律师费1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十一条之规定，判决如下：一、单丽英与窦振庄、窦千慧、高利群于二Ｏ一九年七月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、单丽英与窦振庄、窦千慧、高利群及北京链家置地房地产经纪有限公司于二Ｏ一九年七月十一日《补充协议》及于二Ｏ一九年七月二十二日签订的《变更协议书》均于二Ｏ一九年十月三日解除；二、窦振庄、窦千慧、高利群于本判决生效后十日内向单丽英退还定金十万元；三、单丽英于本判决生效后十日内赔偿窦振庄、窦千慧、高利群违约金十五万元；四、驳回单丽英的其他诉讼请求；五、驳回窦振庄、窦千慧、高利群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元（单丽英已预交），由单丽英负担。反诉案件受理费八千八百八十元（窦振庄已预交），由窦振庄、窦千慧、高利群负担七千九百五十五元；由单丽英负担九百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇一九年十二月三十一日书记员  吴 昆