杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5902号 原告：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门南弄3号10幢1011室。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。 被告：刘芳，女，1989年8月11日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 第三人：刘德祖，男，1961年4月15日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：胡发扬，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与被告刘芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法由审判员朱旭东适用简易程序独任审理，后因工作安排变更为由审判员周智独任审理。审理中，本院依法追加刘德祖为第三人参加诉讼。本案于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告锦悦公司的委托诉讼代理人谢珍珍，被告刘芳的委托诉讼代理人何佩佩、第三人刘德祖及其委托诉讼代理人胡发扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦悦公司起诉称：2017年9月1日，原被告双方签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＣ-2017-0787《房屋租赁合同》（商场专用），约定：原告向被告出租坐落于杭州市上城区房屋（面积417.4平方米），用于被告进行餐饮经营，租期自2017年11月15日起至2022年11月14日止，交付日为2017年9月16日，2017年9月16日至2017年11月14日为装修期，即免租期。该房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金含税价为45705.30元，第二年的月租金为45705.30元，第三年的月租金为47990.57元……，租金支付方式为先付后用，每1月为一个付款周期，被告应于该付款周期前一个月的25日之前向原告支付下期租金款。另约定，该房屋的每月物业管理费为15861.2元，该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按合同约定交纳租金。为此，原告多次向被告发送催款通知书要求被告支付拖欠的上述费用，但被告未予支付并继续占有使用房屋。原告作为案涉房屋的管理方及运营方，具有签订、履行租赁合同的权限。原告认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条等，原告有权按每平方米30元每日向被告收取房屋占有使用费、有权不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向乙方另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方等条款，原告诉求符合法律和双方约定，现被告拖欠租金等已属违约，应承担相应违约责任。原告的诉讼请求为：1.判令解除原被告签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金365642.4元（暂计算至2018年8月31日，之后租金支付至合同解除之日止，合同解除后至被告腾空房屋之日止的房屋占用使用费按每平方米30元每日计算）；3.判令被告向原告支付租金滞纳金40906.24元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至被告实际付清之日止）；4.判令被告向原告支付物业费79306元（自2019年6月1日计算至2019年10月12日）；5.判令被告向原告支付物业费滞纳金11546.95元（暂计算至2019年12月18日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至被告实际付清之日止）；6.判令被告向原告支付电费1952.4元，水费119元（自2019年5月25日计算至2019年12月16日）；7.判令被告向原告支付电费滞纳金285.05元，水费滞纳金6.72元（暂计算至2019年12月16日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至被告实际付清之日止）；8.判令被告向原告补交装修期内免交的租金90158.40元；9.判令被告向原告支付违约金137115.90元；10.本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令解除原被告签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金977842.98元；3.判令被告向原告支付租金滞纳金34131.34元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4.判令被告向原告支付物业费32099.78元；5.判令被告向锦悦公司支付物业费滞纳金144.51元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；6.判令被告向原告支付电费1952.4元，水费119.6元；7.判令被告向原告支付电费滞纳金5.82元，水费滞纳金0.14元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；8.判令被告向原告补交装修期内免交的租金90158.4元；9.判令被告向原告支付违约金137115.9元；10.本案诉讼费用全部由被告承担。 被告刘芳答辩称：原告起诉所依据的编号为“JH44-BHSC-2017-0787”号的《房屋租赁合同》上“刘芳”二字的签名并非被告所签，即原被告之间并未建立房屋租赁合同纠纷法律关系，被告不是本案适格被告。请法院在查明本案事实的基础上，依法判决驳回原告的全部诉请。 第三人刘德祖陈述，第一，第三人系案涉房屋的实际承租人，房屋租赁合同上的签名系第三人所签，案涉房屋实际亦是由第三人占有、使用，餐饮品牌系第三人的名字、形象登记注册的商标，支付原告的款项及物业费等费用均是第三人承担，房屋装修、经营支出亦是第三人负责并承担，店铺经营所有事务都是第三人在与原告、物业对接，包括交款、漏水事务的沟通，留存原告的相关凭证都是第三人的签名。第三人因其他生活安排需要，借用被告名义承租，被告不是案涉房屋的承租人，本案纠纷与被告无关。第二，案涉房屋不适租，存在严重的漏水情况，根本无法正常使用，无法实现合同目的，原告不具备收取租金等费用的法定条件，第三人作为承租人无须支付租金。原告向第三人交付房屋后，第三人即开始装修，并于2017年11月14日前如约完成装修。先后花费装修施工费、空调系统购买及安装费用、户外广告制作和安装费用、广告位及安装费等共计779752.4元。案涉房屋装修完成后开始试营业时，房屋从2017年12月5日开始即发生持续性大规模漏水，导致房屋无法正常使用。除了2018年10月6日至2019年2月28日期间算可以正常使用外，案涉房屋一直处于协商沟通漏水问题解决的过程，长期闲置，根本无法正常经营使用。两次严重漏水事实经过如下：（一）第一次漏水事实经过：从2017年12月5日开始漏水直至2018年10月5日，共计300余天。整个店铺出现大面积漏水，其中厨房特别严重，导致无法正常使用。店铺大厅约60%的面积出现漏水，漏下来的是臭水，厨房、大厅漏水大的时候，像水帘洞一样。期间，第三人多次与出租方、物业进行沟通，但出租方及物业均未作处理，并提出要求第三人去告4楼。第三人因而拒交物业管理费，却遭到出租方、锦能物业强制停电，停电持续了7天，造成了严重的损失。第三人因而打电话到市政府电话12××5投诉，小营街道马市街居委会也多次派人过来处理，多次协调无果。第三人无奈于2018年7月4日选择报警，派出所陈警官（警号：010616）到现场看过漏水，留有现场视频，但派出所最终也无法解决。为此，第三人还多次致电原告股东上海锦和商业经营管理股份有限公司及其总部招商经理胡蓓沟通，上海锦和商业经营管理股份有限公司未作处理，后来干脆直接拒接第三人电话。结果漏水从4楼一直漏到1楼。厨房总电闸损坏，来修理过，没修好，最终被重新更换了一个。2018年10月5日，漏水基本修补完毕，但没有彻底解决。（二）第二次严重漏水事实经过：2019年2月底，店铺再次出现严重漏水，一直持续到店铺关门（2019年5月31日）。2019年5月10日第三人递交退租材料，2019年5月15日做现场公证。2019年5月30日更加严重漏水；2019年5月31日关门，张贴停业退租通知，通知供应商前来结账，并根据原告要求于2019年5月31日补充向原告提交了一份以被告名义出具的办理退租事宜的委托书（均是第三人书写、签名，原告对此明知）。2019年6月10日店铺工商登记注销。2019年6月13日，钥匙交给副经理，副经理现场把钥匙交给刘主管，刘主管提出：后面要出租看店，漏水要处理，人要进去的。第三，原告未能提供适租的房屋，构成根本违约，导致合同解除，原告应向第三人承担违约责任，赔偿第三人损失，对此，第三人保留另案追究的权利。而原告作为违约方，无权要求承租人承担违约责任。第四，除了前述漏水房屋不适租原告构成违约外，根据合同约定及事实履行过程中原告的意思表示，本案尚未达到租金和物业管理费应付的起点，原告要求支付租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金、违约金等的诉请应予驳回。本案中原告据以认为承租人违约的事实，是认为承租人拖延支付租金、物业管理费。而事实是，本案中双方的合同约定以商场开业作为租金和物业管理费的起算点，且在合同履行过程中，原告确认以商场开业作为起租的条件。但因商场未满足开业条件，故本案尚未达到租金和物业管理费应付的起点，原告要求支付租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金、违约金等的诉请应予驳回。第三人恳请法院在查明本案事实的基础上，依法判决驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定，2017年9月1日，原告锦悦公司（作为出租方、甲方）与“刘芳”（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层008-02室（建筑面积417.40平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2017年11月15日起至2022年11月14日，交付日为2017年9月16日；2017年11月15日起至2018年11月14日的月租金为45705.30元，2018年11月15日起至2019年11月14日的月租金为45705.30元等；双方还对其他条款进行了约定。 审理中，被告提出上述《房屋租赁合同》中12处“刘芳”的签字均非本人所签，并申请笔迹鉴定。本院先后委托浙江法会司法鉴定所、杭州华硕司法鉴定中心进行鉴定。浙江法会司法鉴定所于2019年6月25日出具情况说明，认为《房屋租赁合同》中12处“刘芳”签名字迹系第三人刘德祖的笔迹。杭州华硕司法鉴定中心于2019年11月5日出具《司法鉴定意见书》，认为《房屋租赁合同》中12处“刘芳”签名字迹均非刘芳本人所写。被告刘芳为此支出鉴定费18000元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告认为其与被告之间成立房屋租赁合同，应当对此承担举证责任。在诉讼过程中，原告提供的房屋租赁合同非被告本人签署，原告提供的证据也不足以证明第三人签署的行为构成有效代理或表见代理。因此原告就其诉讼请求未提供相应的证据，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告杭州锦悦企业管理有限公司的全部诉讼请求。 预收案件受理费10138元，应收案件受理费16262元，减半收取计8131元，由原告杭州锦悦企业管理有限公司负担。财产保全申请费3689元，由原告杭州锦悦企业管理有限公司负担。鉴定费18000元，由原告杭州锦悦企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  周智 二〇一九年十二月三十一日 书记员  岑晨