四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初7236号 原告：魏大琴，女，生于1966年4月4日，住绵阳市。 委托诉讼代理人：王琴，四川真道律师事务所律师。 被告：绵阳兴源环亚房地产开发有限公司，住所地：绵阳市园艺。 法定代表人：向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段勇，四川蜀中律师事务所律师。 原告魏大琴与被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏大琴及委托诉讼代理人王琴，被告委托诉讼代理人段勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏大琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告以原告支付全部的房款为基数，自2017年1月1日起至2018年2月11日止，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金18000.25元；2.判决被告自2018年6月25日起至原告实际取得案涉房屋权属证明之日止，以原告支付全部的房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金13123.33元（暂计算至起诉之日即2019年7月26日）；3.案件受理费、保全费由被告负担。事实与理由：2015年5月31日，原告购买由被告开发位于绵阳市宗）地块“温莎国际社区”的商品房（建筑面积97.64㎡），原被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。原告已按合同约定向被告付清全部房款443356元。依据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2016年12月31日前达到交付条件向原告交付其购买的商品房。被告故意隐瞒未取得住建部门验收证明文件、曲解交付条件、欺骗原告于2017年4月4日提前接房。被告实际取得住建部门验收证明文件是2018年2月11日，故被告应自2017年1月1日起至2018年2月11日，以原告已付房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。2017年4月4日，被告要求原告向其缴纳了该套房屋的办证契6810元，被告向原告出具契税收款收据壹份，并向原告承诺会按时办理好该套房屋的权属证明。依据双方签的《商品房买卖合同》第十九条、补充协议第七条、第十条的相关约定被告统一在商品房交付后365个工作日内为原告代办分户【房屋所有权证】、【房屋他项权利证书】，分户【国有土地使用证】在办理了分户【房屋所有权证】后365个工作日内办理完毕，如因被告原因导致逾期办理，自原告应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。按原告实际接房时间起算365个工作日，被告应在2018年6月25日前为原告办理好该套房屋的权属证明文件。但截至原告起诉之日，被告仍未通知原告办理、领取该套房屋的权属证明文件。因此，被告应以原告支付全部的房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院。 绵阳兴源环亚房地产开发有限公司辩称：原告主张的逾期交房的违约金不属实，被告已经交付了违约金2571元，实际交房时间为2017年3月5日以领取的违约金计算至2017年2月27日；关于逾期办证的违约金不应当支持，因为合同约定在交房后365个工作日内办理产权证，在办理产权证后365个工作日办理国有土地使用证，也就是说原告与被告约定，原告最终完全取得房屋相应的权属证书，是在交房后730个工作日内，截止诉讼之日，该时间节点还没有到；请求人民法院对被告需要支付违约金的部分的标准予以调低；关于本案诉讼费、保全费由法院依法裁决。 本院经审理认定，2015年6月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：203XXX）一份，约定：原告购买由被告开发的位于绵阳市房屋一套；建筑面积97.64平方米；房屋总价443356元；出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交房在90日以内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交房在90日以上的，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自双方约定的交付时间之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；约定出卖人应当在2017年12月31日前取得初始登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起出卖人取得所在楼栋的初始登记且买受人已付清该房屋的全部款项后365日内取得房屋产权证书的，双方按照补充协议的相关规定执行。同日，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》一份，约定：买受人通过按揭贷款的方式购买案涉房屋；出卖人向买受人交付商品房的条件为该商品房已取得工程竣工验收报告，即该商品房所在楼栋已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位及质检站参与认可后签署的工程竣工验收报告作为出卖人交房的条件；出卖人统一在商品房交付后365个工作日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后365个工作日内办理完毕，如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。签订上述合同后，原告以按揭贷款方式向按约向被告交纳了购房款。原告于2017年3月5日接收了案涉房屋，并收到了被告赔付的从2017年1月1日至2017年2月27日的迟延交房违约金2571元。被告于2018年2月11日取得绵阳市建设工程质量监督报告。原告至今未取得不动产登记证书。 庭审中，被告认为，2016年9月30日起两证合为不动产登记证书后相应地办证时间应延长至商品房交付日即2017年2月28日后的730日，并出示《绵阳市人民政府关于绵阳市辖区实施不动产统一登记有关事项的通告》（绵政府通【2016】XX号）。原告认为，该份通知是在2016年9月30日已经发布，被告在2016年9月30日根本没有告知原告，所以被告应当按照买卖合同履约。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应当依约履行。原告依约交付了房款，被告即负有按约交付房屋的义务。被告逾期交房已构成违约，理应承担支付违约金的责任。经查明，原告已于2017年3月5日接受了被告的交房行为，虽原告主张被告取得绵阳市建设工程质量监督报告的时间晚于交房时间，但在原告起诉时被告已经取得上述文件，证明被告所交付的房屋符合合同质量约定，因此逾期交房的违约金应计算至收房时止。被告已向原告支付了截止2017年2月27日的逾期交房违约金，还应支付2017年2月28日至2017年3月5日的违约金266.01元（443356元×0.0001×6天）。《商品房买卖合同》及补充协议约定的办理两证时间分别为商品房交付后365个工作日内、办理了分户房屋所有权证后365个工作日内，被告抗辩自2016年9月30日起两证合为不动产登记证书后相应地办证时间应延长至商品房交付日后的730个工作日，原告对此不予认可，当事人未就此协商并达成一致意见，对被告的该抗辩本院不予采信。合同约定交房日期为2016年12月31日前，实际交付日期为2017年3月5日，原告主张自2018年6月25日起计算逾期办证违约金符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩违约金不应承担，并蕴含减少违约金之请求，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少”之规定，鉴于现有证据买受人因被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司逾期未办理房屋权属证书是否造成损失以及具体损失金额本院无法确定，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，综合评定后，确定逾期办证违约金自2018年6月25日起，以已付房款为基数，按年利率1%计算至原告取得案涉房屋权属证明之日止。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告魏大琴支付逾期交房违约金266.01元； 二、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告魏大琴支付逾期办证违约金，计算方式为：以购房款443356元为基数，自2018年6月25日起至原告魏大琴取得温莎国际小区房屋权属证明之日止，按年利率1%标准计算； 三、驳回原告魏大琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费289元，由被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司负担112元，原告魏大琴负担177元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  刘鸿 二〇一九年十二月十日 书记员  张冉