河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初3185号原告：安阳市富强物业服务有限公司，住所地安阳市龙安区阳光国际城小区613号楼商业09号。法定代表人：苏长庆，男，安阳市富强物业服务有限公司经理。委托诉讼代理人：赵德恩，男，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉蕾，女，大沧海律师事务所律师。被告：刘志国，男，1975年6月13日出生，汉族，住安阳市龙安区。被告：武宴枝，女，1977年10月31日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：刘志国（系武宴枝丈夫），男，1975年6月13日出生，汉族，住址同上。原告安阳市富强物业服务有限公司（以下简称富强物业）与被告刘志国、武宴枝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富强物业委托诉讼代理人赵德恩、闫玉蕾，被告刘志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富强物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费、垃圾处置费及违约金共计15706元。事实与理由：2015年7月8日，原告与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，物业费住宅1.38元每平方，垃圾处置费每户每月6元，每年6月1日至10日为收费时间，预收下一年度物业费（一次交纳一年的物业费）。逾期不交者，从逾期之日起每天加收3%的违约金，本次起诉原告主张违约金按3‰计算。被告系阳光国际城小区的业主，房屋面积147.03平方，按约被告应向原告交纳从2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费、垃圾处理费计7497元。但合同履行至今，被告未按约履行交费义务，且经多次催要仍未履行。原告认为，原告为阳光国际城小区提供了优质的物业管理服务，被告拒绝履行自己的交费义务，严重侵害了原告的权益。被告刘志国、武宴枝辩称，1.原告与建设单位签订的前期物业合同应认定为无效。其理由是根据河南物业管理办法第五章：建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，通过招投标的方式选聘物业服务企业。富强物业是2016年7月12号才中标阳光国际城前期物业管理，而实际其入驻收费时间是2016年6月24日，也就是说富强物业没有中标之前已经接收阳光国际城的前期物业管理，且前期物业合同也没有向全体业主进行公示，这也违犯了河南物业管理办法第43条的规定，该前期物业合同应为无效合同，对我们业主没有约束力。2.原告对阳光国际城的前期物业管理没有取得物价部门审批，其收费过高，要求其降低收费标准被拒，这也是很大一部分业主拒交物业费的根本原因。3。原告承接建设单位没有验收合格的工程不合法。河南省物业管理条例第45条规定建设单位将物业交给前期物业管理前必须和前期服务企业一起对所要交付的物业进行查验，第47条明确规定物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应赔偿责任。实际情况是消防设施至今未取得验收，用电已经入驻3年多了依旧是临时用电，以致经常有业主被困电梯，频繁停电导致业主家中电器损坏。对于建设单位将未经验收、不具备交付条件的物业交给原告的行为被告认为违犯了法律的禁止性规定，根据合同法第52条第5款的规定，前期物业合同应属于无效合同。4.原告履行共用设施、环境卫生、安全消防项目维修、服务义务的管理不及时或不到位。根据河南省物业管理第50条规定，物业服务事项包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行使用的日常维护和管理服务；环境卫生、美化绿化管理服务、物业管理区域公共秩序维护、车辆停放及场地管理、物业维修、更新、改造和养护的账务管理。但是原告并没有按照规定履行其职责。5.原告未按河南省物业管理办法第39条规定在物业管理区域内显著位置公示相应的信息，原告在小区物业区域内让外人设置了便利售奶机、纯净水机、所收费用未公示，原告私自设置了电动车充电桩其收益支出未公示，原告利用小区大门、临街房大门上广告部位为外部公司广告代言其收益未公示。这些所有的收益应该归还全体业主所有。6.原告收取小区物业管理费不给业主开具正式发票，涉嫌偷税漏税违法。综上所述：我们全体业主不是恶意不交物业管理费用，而是富强物业有很多违法行为、违约行为和违反相关国家规定的行为在先造成的，业主是行使正当的抗辩权，根据合同法第67条规定，被告及全体业主有权拒绝其交费的诉求、合法的行使先履行抗辩权。对此请求：1.依法驳回原告的起诉。2.切实改进物业服务，尽快完善小区配套设施和各项验收。3.根据现有服务质量及水平，降低物业费收费标准，并经过被告同意。4.物业费收取必须开具正式发票并补发以前发票。5.被告及其他业主有权保留对原告物业资质、违犯河南省物业管理办法及偷税漏税行为的投诉。6.退还原告无理收取的垃圾处置费。本院经审理认定事实如下：2015年7月8日，原告与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，合同期限自2015年7月10日起至物业服务正式招标止。2016年7月15日，原告经招标后，正式与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，管理服务年限为合同签订至业主委员会成立选出新的物业管理企业并签订新的物业管理合同或由社区组织选出新的物业管理企业并签订新的物业合同。被告系阳光国际城一期业主，房屋面积147.03平方米。被告领钥匙入住时未与原告签订前期物业服务协议，按照该小区的物业收费标准，垃圾处置每户每月6元，物业费住宅1.38元每平方，首次费用在领钥匙时交纳，以后到物业服务中心办公室交纳（一次交纳一年的物业费）。费用到期当月的1-10号交纳12个月的物业服务费及其他费用，以此类推。逾期不交者，从逾期之日起每天加收3%的违约金，本次起诉原告主张违约金按3‰计算。被告应向原告交纳从2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费7304元。经原告催要，被告至今未交。本院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告虽然没有和原告签订物业服务合同，但其是前期物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，物业服务企业是和业主而不是建设单位建立的物业服务法律关系，被告作为业主也实际接受了原告的物业管理服务，故依据上述规定，被告不能以没有和原告签订物业服务协议为由抗辩并拒付物业服务费。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，被告所依据的《河南省物业管理条例》系地方性法规，不能作为本案涉案合同无效的依据。且原告已在2016年7月通过招投标的方式中标了阳光国际城前期的物业管理，故被告辩称的“原告与建设单位签订的前期物业合同应认定为无效”的理由不能成立。三、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第七条规定，“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”根据上述规定，无论物业服务收费使用那种收费方式，均应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告在物业服务协议中约定了收费标准，被告没有证据证明该收费标准违法或显失公平，故其认为原告收费标准过高的理由本院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，被告当庭提出反诉，不符合上述规定，本院依法不予审理。被告如有证据证明原告未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定的，导致业主人身、财产受到损害的，可另案主张原告承担相应的法律责任。五、《河南省物业管理条例》第三十六条第二款规定，“任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。”本案中，原告向被告收取的垃圾处置费没有法律、法规依据，属于擅自扩大收费范围，对原告的该主张，本院不予支持。六、原告接收未经验收合格的消防设施，用电属于临时用电，服务存在瑕疵，其要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，物业服务企业与业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业服务费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时依约交纳物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。从全体业主的整体利益与长远利益考量，原告应积极改进和提高自身服务水平，被告提出的原告在物业服务和管理中存在的瑕疵，应当及时采取补救措施，力求赢得广大业主的认可和支持。被告作为小区业主，在接受了原告的物业管理服务后，应履行交纳物业费的义务。按照收费标准，物业服务费按每月每平方1.38元收取，被告房屋面积为147.03㎡，2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费应为7304元，被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘志国、武宴枝于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市富强物业服务有限公司2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费7304元；二、驳回原告安阳市富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，减半收取98元，由原告安阳市富强物业服务有限公司负担50元，被告刘志国、武宴枝负担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本八份，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  朱靖文二〇一九年十二月二十日书记员  袁丽艳