黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2018）黑8102民民初2445号原告：梁晓钢，男，1975年4月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省饶河县。被告：陈国喜，男，1975年12月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省饶河县。被告：高俊华，男，1975年11月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省饶河县，现下落不明。原告梁晓钢与被告陈国喜、高俊华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告于2018年9月26日向本院起诉，本院受理后,依法组成合议庭，由于被告高俊华下落不明，本院于立案当日向被告高俊华发出应诉公告，通知其到庭应诉。公告期满后，分别于2019年6月3日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告梁晓钢、被告陈国喜到庭参加诉讼，被告高俊华经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告梁晓钢向本院提出诉讼请求：1.依法要求撤销（2018）黑8102执511号执行裁定书和（2018）黑8102执民33号执行裁定书，解除对胜利农场景苑小区31号楼4号车库的查封并停止执行；2.依法确认原告与被告高俊华的车库事实买卖协议书有效，胜利农场景苑小区31号楼4号车库归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：陈国喜与高俊华民间借贷纠纷一案，在法院执行程序中由陈国喜申请将高俊华与董祝胜（已去世）在胜利房产科登记的胜利农场景苑小区31号楼4号车库的查封，且法院做出（2018）黑8102执民33号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。但实际上2016年11月10日董祝胜、高俊华已将车库卖给原告，并实际交付给了原告使用，董祝胜、高俊华与原告之间的房屋事实买卖协议书有效，胜利农场景苑小区31号楼4号车库应当归原告所有，不应当被执行，理由如下:1.董祝胜、高俊华在2016年11月10日与原告签订了房屋事实买卖协议书，将房产和车库卖给了原告，并将车库实际交付给了原告使用，车库价格72000元，原告支付了房产对价，董祝胜、高俊华将车库交付给原告使用，将商品房买卖合同、契税票据、统一发票交给了原告，事实上完成了房屋交付，双方已实际履行了房屋买卖协议的内容。由于车库暂不能过户，因此双方没有办理产权变更手续。2.董祝胜、高俊华与原告之间为了保证房屋买卖关系的合法有效，共同通过胜利农场人民调解委员会在2016年12月17作出调解，并出具车库转让调解协议一并交给了原告，房产也由原告支配管理和使用。请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈国喜辩称，我与高俊华、董祝胜(已去逝)民间借贷发生于2015年，借款金额70000元，董祝胜去逝后，我于2017年11月16日立案，起诉高俊华，要求高俊华偿还欠款。2017年的12月7日，法院依法做出判决，并于2018年申请法院对位于胜利农场景苑小区31号楼4号车库进行查封。案涉车库没有房产证，民间买卖不受到法律保护，法院执行程序合理合法，应受到法律保护。原告与董祝胜、高俊华签的房屋买卖手续是在董祝胜2017年9月去逝后后补的。原告梁晓钢与董祝胜、高俊华涉案车库及楼房是由民间借贷演变而来，签署日期晚于我与原房主借款日期，后在法庭原告的陈述中，买卖签订协议标的多次更改不符，要求驳回原告的诉讼请求。被告高俊华未在法定答辩期间内提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据：黑龙江省胜利农场第六居民委证明一份、2017黑8102民初2325号民事判决书一份、执行裁定书一份、证人林某1、潘某出庭作证证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉求主张，提供的证据1.房屋事实买卖协议书一份，意证明2016年11月10日，董祝胜、高俊华将位于胜利农场景苑小区31号楼4号车库（价值72000元）卖给原告梁晓钢；被告陈国喜对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为房屋买卖协议与房屋实际交付时间不符，胜利农场景苑小区31号楼4号车库是2017年9月份以后实际交付给原告梁晓钢的，具体车库的交付时间不清楚，所以该房屋事实买卖协议书不足以证实已经实际履行。本院认为该证据是双方真实的意思表示，被告又未提供抗任何抗辩的证据，应予以采信；证据2.转账凭证一份，意证明2016年12月17日，原告通过黑龙江省农村信用社转账给董祝胜200000元房款；被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该证据证实不了此笔款项是购买胜利农场景苑小区31号楼4号车库的款项，数额不符。本院认为，被告未提供抗任何抗辩的证据，且对该组证据的真实性无异议，本院予以采信；证据3.承诺书一份，意证明高俊华和董祝胜在2016年11月10日将位于胜利农场景苑小区31号楼1单元202室住宅楼、胜利农场景苑小区31号楼4号车库卖给原告，完全出于自愿，事实准确无误。现因董祝胜去世，特对相关事宜承诺如下：待以上住宅楼和车库发放了《房屋所有权证》或《不动产产权登记证》后，承诺人及时交给梁晓钢保管，并在梁晓钢的参加下，及时办理以上房产继承公证，待以上房产公证到继承人即承诺人名下领取了新的产权证后，配合梁晓钢及时办理以上房产交易过房手续。否则承诺人承担一切法律和经济责任并赔偿一切经济损失。被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，这份承诺书的真实性无法辨别真假。本院认为，该证据来源合法，与本有关联性，能够证明本案事实，被告又未提任何抗辩证据，故应予以采信；证据4.车库转让调解协议书一份、证明一份，意证明2016年4月25日，董祝胜从谭荣明、刘竹敏处购买黑龙江省饶河县胜利农场景苑小区31号楼4号车库，案涉车库不涉及任何债务的事实。被告陈国喜对该证据的真实性及证明问题均有异议，此份证据的真实性无法证实，此份证据与本案无关，案涉车库在新农村办公室及房产部门登记在董祝胜的名下。本院认为，该证据与涉案车库有关联性，是原房主谭荣明、刘竹敏将其所有的住宅楼及车库卖给董祝胜，故本院予以采信；证据5.电费收据两张，意证明案涉车库在使用期间都是原告交的电费。被告陈国喜该证据的真实性及证明问题均有异议，电费的票据与案涉车库完全不符。原告辩解意见案涉车库现名称为景苑小区31号楼4号车库，原始的名称是景苑小区E区二期17号楼。本院认为，该证据与本案有关联性，予以采信；证据6.证明一份，意证明胜利农场第六居民委证明原告梁晓钢与杨淑丽于2017年10月28日购买胜利农场景苑小区31楼1单元202室的房屋并居住的事实。被告陈国喜该证据的真实性及证明问题均有异议，认为原告一直居住在胜利农场学府一期门市，具体哪个门市不祥。本院认为，该证据能证明原告购买胜利农场景苑小区31楼1单元202室的房屋并居住，与本案有关联性，且被告未提供任何抗辩证据，故予以采信；证据7.收据一份，意证明2017年11月20日，董祝胜、高俊华收到梁晓钢购买景苑小区31号1单元202室及楼下车库款，现金272000元的事实。被告陈国喜对该证据的真实性及证明问题均有异议，收据上没有标明车库和楼房款的具体数额，说明不了车库的价格是多少。本院认为，该证据有房屋事实买卖协议书及司法鉴定意见书相互佐证，能够证明本案事实，应予以采信；证据9.2017年3月3日税收完税证明（复印件一份），意证明1.原告在购买车库同时也购买了本小区的住房，住房已经取得了税务完税证明而本案涉案标的车库截止被告向法院查封之日止，涉案标的车库无法办理完税凭证责任不在原告；2.本案涉案车库及购买房屋均由原告占有使用，原房屋楼名为E区2期17号楼现名为景苑小区31号楼；3.涉案车库结合2016年4月25日新农村办出具的证明，原告出具的证据4，涉案车库原房主名为谭荣明至今未办理完税及销售不动产手续责任不在原告。被告认为，这份证据与涉案车库没有关系。本院认为，该证据能够证明原告购买胜利农场景苑小区31号楼1单元202室，原房主办理了楼房税收完税证明，但未办理车库税收完税证明，其责任不在原告。本院予以采信；证据10.司法鉴定意见书及发票各一份，意证明对于被告提出不是董祝胜本人签字收据依法进行了司法鉴定，鉴定结论为董祝胜书写，并要求被告承担鉴定费用。也能证明原告向高俊华、董祝胜交付了景苑小区31号楼住宅及涉案车库全额的款项。被告对该证据真实性没有异议对证明的问题有异议，收据金额272000元与本案车库的金额不符。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，又未提供证据佐证其主张，本院予以采信；本院依职权调取的证据2018黑8102执511号执行裁定书一份。原告对真实性及证明的问题均有异议，原告已经向法院提出执行异议申请书，而且建三江人民法院驳回了原告的执行异议，原告依据驳回执行异议已向建三江人民法院提出本案执行异议之诉，我方认为此份查封裁定不合法。被告对真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该执行裁定书是2018年6月21日建三江人民法院对董祝胜的车库进行查封，与本案有关联性，本院予以采信。本院查明：2016年11月10日，原告梁晓钢购买被告高俊华、董祝胜(已去逝)位于胜利农场景苑小区5号楼1单元202室住宅楼（经被告高俊华承诺书证实，实际是31号楼）、胜利农场景苑小区5号楼4号车库（经被告高俊华承诺书证实，实际是31号楼），其中住宅楼200000元，车库72000元，共计272000元，并签订房屋事实买卖协议书，原告通过黑龙江省农村信用社转账给董祝胜200000元。2017年11月13日被告高俊华出据承诺书，承诺待以上住宅楼和车库发放了《房屋所有权证》或《不动产产权登记证》后，承诺人及时交给梁晓钢保管，并在梁晓钢的参加下，及时办理以上房产继承公证，待以上房产公证到继承人即承诺人名下领取了新的产权证后，配合梁晓钢及时办理以上房产交易过房手续。否则承诺人承担一切法律和经济责任并赔偿一切经济损失。2017年11月20日，被告高俊华、董祝胜收到梁晓钢楼房及车库款272000元。2017年10月，原告搬入其购买位于胜利农场景苑小区31号楼1单元202室住宅楼，并于2017年10月将胜利农场景苑小区31号楼4号车库出租给林某2使用，租期为2017年10月份至2018年3、4月，2018年10月份至2019年3、4月份，租金共计3000元。2017年11月16日，被告陈国喜诉被告高俊华民间借贷纠纷一案，黑龙江省建三江农垦法院于2017年12月7日作出（2017）黑8102民初2325号民事判决书。该判决书发生法律效力后，因高俊华未履行生效法律文书所确定的义务，陈国喜向本院申请执行。本院于2018年6月21日作出（2018）黑8102执511号执行裁定书，将被执行人高俊华之夫董祝胜所有的胜利农场E区景苑小区31号楼4号车库，私有房产一处（21.53平方米）查封。案外人梁晓钢对查封房产提出书面异议，经本院合议庭作出（2018)黑8102执异33号执行裁定书，裁定驳回案外人梁晓钢的异议请求。原告对本院（2018)黑8102执异33号执行裁定书裁定不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。本院认为：《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利后果”，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。首先本案中原告提供了房屋事实买卖协议书、转账凭证、承诺书、车库转让调解协议书、证明、电费收据两张、胜利农场第六居民委证明、收据、执行裁定书、2017年3月3日税收完税证明、司法鉴定意见书及发票、证人林某2和潘某出庭证言，能相互印证，形成证据链条，证明的事实与原告梁晓钢陈述的事实相吻合。被告未提供抗辩主张任何证据，故原告梁晓钢与被告高俊华、董祝胜之间的房屋事实买卖协议真实、合法、有效。其次原告于2016年11月10日购买董祝胜、高俊华位于胜利农场景苑小区31号楼4号车库（价值72000元），双方签订了房屋事实买卖协议，原告于2016年11月20日至12月17日全额交付房款及车库款，并于2017年10月实际占有使用至今。原告于2017年10月将涉案车库出租给车库林某2，租期为2017年10月份至2018年3、4月，2018年10月份至2019年3、4月份，租金共计3000元。本院于2018年6月21日作出2018黑8102执511号执行裁定书，将董祝胜所有的涉案车库查封。原告与高俊华、董祝胜的涉案车库买卖、付款、转移占有房屋均在查封之前，被告未提供抗辩证据证明原告与高俊华、董祝胜房屋买卖关系不成立及原告存在过错。虽然涉案房产未办理产权登记手续，但并不影响梁晓钢依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，缺席判决如下：一、坐落于黑龙江省于胜利农场景苑小区31号楼4号车库，建筑面积为21.53平方米归原告梁晓钢所有，被告高俊华协助原告梁晓钢办理产权登记手续；二、解除对上述车库的查封，并停止执行；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，公告费560元，由被告陈国喜、高俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  赵雄飞审 判 员  刘振义人民陪审员  赵 杰二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘晓龙