铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初4059号原告：王海明，男，1968年3月12日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托代理人：左建，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。代理权限：代为申请立案，调查和收集提供证据，应诉，承认、放弃或变更诉讼请求，举证，质证，辩论，调解，代收法律文书。被告：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。代理权限：代为出庭，辩论，举证，质证，提起上诉，反诉，承认，放弃，变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告王海明与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告王海明的委托代理人左建，被告宏运地产铁岭有限公司的委托代理人汪纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月24日，原、被告双方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方就原告所有的坐落于银州区市药材站家属楼的拆迁补偿事宜迖成了合意。协议约定：原告于2007年10月29日前腾空房屋，被告于2009年12月31日前将符合规范的房屋交付原告。协议签订后，原告按约定腾空了房屋，但被告因自身原因一直没有交付回迁房。2011年12月27日，双方签订了一份《回迁补充协议》，该协议对临时安置补助费作出了相应调整，并约定房屋产权证书双方共同配合办理，在正式入住后三个月内办理完成。2014年4月份，被告通知原告办理入住手续，2014年5月1日，原告正式入住，取得回迁房屋的钥匙，并按被告要求交纳了物业费用。原告认为，依据原、被告双方签订的补充协议，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当自房屋交付使用后90日内，配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续，逾期办理应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。综上，为了维护原告合法的民事权益，一、请求判令被告协助原告将座落于中央观邸小区1号楼1单元2701号房屋的所有权转移登记在原告名下；二、请求判令被告给付原告自2014年8月1日起至实际办理不动产权登记证书止的违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准计算（以房价款237306.2元为基数，计算至2019年10月17日，金额为82233.42元）；三、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：要求驳回原告的诉讼请求。双方存在房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系。原告属于被拆迁人，无权要求按照商品房买卖合同和相关规定向被告要求违约金。房屋拆迁安置补偿协议是关于对房屋拆迁的补偿、安置、搬迁等相关内容协议。该协议没有就逾期办理房屋产权凭证违约责任的约定，被告不应承担违约责任。被告已按协议约定，交付了安置房屋，给付全部的安置费用，没有给原告造成损失。原告于2014年7月7日入住，原告拆迁的是药材站楼1层，拆迁面积是57.12平方米，回迁面积是75.08平方米，增加了17.96平方米，回迁补差价款41170.8元，房屋总价款是155410.8元（拆迁面积57.12×拆迁时所在楼层单价每平2000元+增加面积款41170.8元）。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。对原告举示证据的审核认定：1、城市房屋安置补偿协议及回迁补充协议（证明原、被告之间存在拆迁安置补偿关系成立，协议约定被告承诺于2009年12月31日前将房屋回迁完毕，于房屋交付三个月内办理房屋产权证）。被告对真实性没有异议，但与商品房买卖合同关系是两种不同的法律关系。本院对该组证据的真实性予以认定。2、回迁户进户结算确认单及铁岭市国正房地产评估事务所出具的各层房屋价格明细表（证明回迁后房屋的建筑面积、原告需补差价的面积及差价款）。被告对评估报告本身没有异议，但整个房屋价格应该包括两部分，第一部分是回迁房屋的价值，加上依据评估报告所补交的差价款来确定房屋的总价值。至于如何确认法庭酌定。本院对该组证据予以认定。3、收款收据两张（证明原告补差价款及交纳物业费原告入住时间）。被告没有异议，本院予以认定。对被告举示证据的审核认定：1、房屋初始登记证复印件一份、铁岭日报通知复印件一份（证明被告于2018年6月8日具备办理房证的条件）。原告对房屋初始登记证没有异议，但对通知的真实性有异议，要求被告提供该份通知的原件，通知是给宏运地产购买商品房全款及贷款的通知，并不是给回迁户的通知，原告至今尚未得到被告通知原告办理房屋产权登记的通知，被告也未在小区内部章贴办理房屋产权登记的通知或公告。本院对该组证据的真实性予以认定。2、铁岭国正房地产评估事务所评估报告复印件一份（证明当时对拆迁房屋的评估价格）。原告认为，被告将房屋交付给原告的时间是2014年5月左右，当时国正房地产评估事务所受被告委托出具了价格明细表，原告也是按照2014年的价格明细表补交了房价款，并与被告签订了房价款的确认单，故依法应该以2014年价格明细表的单价计算房屋总价。本院对该组证据的真实性予以认定。经当事人陈述，举证、质证和本庭审查认证，确认如下法律事实：2007年10月24日，原告王海明与被告宏运集团铁岭房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，协议约定：被告领取拆迁字（2007）年第3号《房屋拆迁许可证》，在规划房屋内实施房屋拆迁；原告所有的坐落于银州区药材站集资楼（建筑面积57.12平方米）属于该拆迁范围；被告将坐落于临体育馆路的期房作为产权调换房，该房屋设计用途为住宅；因暂不能确定（期房）产权调换房屋价格，而无法计算被拆迁房屋与产权调换房屋差价款的，待房屋竣工后，以评估价格为基础确定产权调换房屋的价款，从而计算被拆迁房屋与产权调换房屋的差价款等内容。合同签订后，原告交付被拆迁房屋，被告实际进行拆迁。2011年12月27日，原被告签订《回签补充协议》，补充协议约定：回迁时间确定为2013年9月30日前，并约定了补交差价款及回迁，原告的房屋产权证由原被告双方共同配合办理，要在正式入住后的三个月内办理完成等内容。后，原被告双方进行进户结算，确认被拆迁房屋动迁房证面积57.12㎡，产权调换面积57.12㎡，回迁面积74.86㎡，增加面积17.24㎡，原告向被告交纳房屋差价款共计41170.8元，被告向原告出具收款收据。2014年7月7日，被告向原告正式交付回迁安置房屋，坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号。2018年6月8日，被告取得登记在其名下的铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号房屋的不动产权首次登记证，不动产登记号为辽[2018]铁岭市不动产权第0009374号，建筑面积75.08㎡，但未为原告办理不动产登记证。另查，2007年10月17日，经铁岭市国正房地产评估事务所对拆迁字（2007）年第3号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的住宅房屋进行初步估价，评估基准日为2007年9月25日，原告王海明所有的被拆迁房屋单价为2000元/㎡。2014年3月24日，经铁岭市国正房地产评估事务所对诉争房屋所在回迁安置楼4-30层住宅用房进行评估，原告回迁安置房屋的市场单价为3170元/平。本院认为：原告王海明与被告宏运地产铁岭有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》及《回签补充协议》系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务。原被告双方形成的房屋拆迁安置补偿合同关系，虽并非等同于商品房买卖合同关系，但本案合同主体、标的及对价有偿的性质均与商品房买卖合同属性最相接近，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，本案应参照商品房买卖合同相关法律规定予以处理。原被告双方《回签补充协议》约定，房屋产权证在正式入住后的三个月内办理完成。被告宏运地产铁岭有限公司未按照合同约定协助原告办理房屋产权证，构成违约，应承担逾期办证的违约责任赔偿原告损失。因原告并未举证证明因违约造成的损失情况，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，酌定原告主张的违约金以实际支付的回迁安置房屋对价为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算利息。关于原告实际支付回迁安置房屋对价的认定，因原告系通过以被拆迁房屋置换和交纳差价款两种方式最终购得回迁安置房屋，故回迁安置房屋的对价应以被拆迁房屋价值和房屋差价款之和确认为155410.8元（57.12×2000元+41170.8元），其中被拆迁房屋价值应参照2007年10月17日铁岭市国正房地产评估事务所作出的评估报告确认为114240元(单价2000元/㎡，建筑面积57.12㎡)。关于违约金给付期限，应自2014年10月8日即补充协议约定被告办理房产证的最后期限之次日（原被告确认原告于2014年7月7日实际入住起3个月办证）起给付至回迁安置房屋首次登记在被告名下的不动产权证之日即2018年6月8日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条，第一百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，协助原告王海明将坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-27-1号，建筑面积75.08平方米，不动产权证号为，辽（2018）铁岭市不动产权第0009374号的房屋产权所有人变更登记在原告王海明名下。二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，给付原告王海明逾期办证违约金，以155410.8元为本金，自2014年10月8日起至2018年6月8日止,按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率的140%标准计算利息。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费1856元（原告预交），减半收取928元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判员 巩 明二〇一九年十二月十二日书记员 张婷婷