北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27250号原告：北京樱花园全兴商贸有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇半壁店村樱花园A区1楼，统一社会信用代码9111011310256283XA。法定代表人：王兰云，董事长。委托诉讼代理人:李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人:于鸿洋，女，1991年11月16日出生，汉族，北京首润律师事务所实习律师，公民身份号码×××。被告:孟谨怡，女，1981年8月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：畅晓姣，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，北京市京师律师事务所律师。原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司（以下简称樱花园全兴商贸公司）与被告孟谨怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樱花园全兴商贸公司之委托诉讼代理人李长岗，被告孟谨怡及其委托诉讼代理人畅晓姣、徐玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樱花园全兴商贸公司向本院提出诉讼请求：1.被告与原告2018年5月16日签订的《招商合同》解除；2.被告支付原告拖欠房租188000.3元；3.被告支付原告合同解除日至实际腾退日期间的房屋使用费（按40000元／月计算）；4.被告支付原告解除合同违约金96300元；5.被告支付原告拖欠房租违约金385200元；6.被告支付原告逾期缴纳租金违约金40000元；7.被告支付原告租金迟延履行金182520元；8.被告支付原告恢复原始状态金144000元；9.判令本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付拖欠的房租229333元，变更第三项诉讼请求为要求被告支付2019年8月23日至2019年11月17日期间房屋占有使用费113333元。事实和理由：被告与原告于2018年5月16日签订招商合同。原告将位于北京市顺义区×号楼×层位置（建筑面积175㎡)（以下简称涉诉房屋）出租给被告用于经营《贝客新语》品牌店。约定房屋租期为3年11个月，自2018年5月16日至2022年4月17日，每月租金为40000元，每3个月缴纳一次租金，租金每2年递增5%。2019年7月22日被告在未与原告解除合同的情况下，撤离场地并锁上大门，租房内留下大量设备、设施，长期占用，未恢复原状。撤离场地前被告已拖欠原告2019年3月1日至2019年7月22日房租188000.3元，被告的行为严重违反合同约定，已构成根本违约，并且给被告造成损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法公正判决。被告孟谨怡辩称：招商合同的真实性认可，同意第一项诉讼请求,但双方已经协商一致解除租赁关系及后续的租金和支付方式，被告根本没有违约。不认可第二项诉讼请求中的期限和租金标准。同意支付第二项诉讼请求的2019年4月16日至日2019年8月22日房租84666.7元，且租金数额请根据双方口头约定下调至每月2万元。不认可第三项诉讼请求，房屋内设备没有搬走是因为已经与王长须协商一致，设备抵扣房租，并不是故意留置在店内，故不应支付房屋占有使用费。被告是被原告清退的，不是主观违约。原告的第四项请求无依据。对于第五项至第七项诉讼请求，属于重复计算。因被告不存在违约情形，且原告主张违约金约过高，请法院酌定调整。对于第八项诉讼请求，被告搬来时房屋现状就是这样，不存在恢复原状，我方只需把设备及招牌搬走卸除就可以。请求法院依法裁判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，出租方（甲方）樱花园全兴商贸公司与承租方（乙方）孟谨怡签署《招商合同》，合同内容包括：一、房屋基本情况甲方出租的房屋位于北京市顺义区×区×号楼×层，甲方享有该房屋产权之使用权和出租权，出租建筑面积175㎡。二、租赁期限房屋租期自2018年5月16日至2022年4月17日。三、租金及支付1.每月租金为人民币33333元，乙方每三个月缴纳一次租金；3.本合同一经签署，乙方应立即支付人民币12万元作为第一次房租，并交纳一个月租金作为押金，押金金额为40000元……若乙方私自提前解除合同，视为违约，押金不予退还……4.乙方应提前一个月缴纳下一季度（3个月）房屋租金，逾期不交：(1)乙方支付一个月租金的违约金；(2)给予乙方10日的宽限期，到期后仍然不足额交纳租金，则双方租赁合同解除，甲方通知乙方后租赁合同解除立即生效。合同解除后，乙方于10日内撤离场地，并将租赁物恢复成原始状态。如乙方未恢复成原始状态，需向甲方缴纳年租金的30%作为恢复原始状态金。乙方租赁房屋内财产视为遗弃，甲方全面接受，并不需对乙方做出任何的赔偿；(3)同时逾期期间，需每日向甲方缴纳租金的迟延履行金，为未付租金的千分之三……5.甲乙双方签订的租房合同租金总价款为48万元/年，年租金总价款包含房屋租金、制冷费及供暖费。六、乙方的职责2.在合同期内，甲、乙双方因故需单方面终止合同时，须提前6个月书面通知对方；3……租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；6.租赁期满或合同解除后，乙方若已经搬出租赁房屋，如有留置的任何物品，在未取得甲方的同意下，均视为遗弃，任凭甲方处置：若乙方逾期不搬迁，则甲方也有权处置乙方在已经解除租赁关系的房屋中的物品。八、违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20％的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿……(4)拖欠房租累计10天以上的；5.在租赁期内，甲乙双方任何一方擅自解除本合同，应按合同总租金的5％向守约方支付违约金。2018年6月6日，孟谨怡向樱花园全兴商贸公司交纳租赁押金40000元。樱花园全兴商贸公司表示租赁期内，孟谨怡拖欠2019年2月1日至2019年8月22日期间的房屋租金269333元（按照每月40000元标准），同意在本次诉讼中抵扣40000元押金，抵扣后孟谨怡应支付租金229333元。孟谨怡表示2018年11月15日交纳2018年11月16日至2019年1月15日的租金80000元，2019年4月25日交纳租金20000元，因已与王长须口头协商从2019年1月16日开始租金由每月40000元调整为每月20000元（包括制冷、制热、物业等其他费用），押金40000元和2019年4月25日交纳的租金20000元作为2019年1月16日至2019年4月15日的租金，因此租金实际已交纳至2019年4月15日，故2019年4月16日至2019年8月22日的租金应为84666.7元。为证明其主张，孟谨怡提交微信记录为证。微信记录显示樱花园全兴商贸公司工作人员钟秋菊2019年7月3日给孟谨怡发送微信“这是我按合同算得房租，您有什么问题找王总吧”，并附有房租统计表，微信房租统计表显示：“租期2019年1月16日-2019年2.15，金额40000；租期2019年2月16日-2019年3月15日，金额40000；租期2019年3月16日-2019年4月15日，金额40000；租期2019年4月16日-2019年5月15日，金额40000；租期2019年5月16日-2019年6月15日，金额40000；租期2019年6月16日-2019年6月30日，金额20000；2019年7月1日至2019年7月3日，金额3999；合计223999。2018年6月6日，金额40000，备注押金；2019年4月25日，金额20000，备注房租”。樱花园全兴商贸公司表示孟谨怡2019年8月22日搬离租赁场地但遗留沙发、厨房设备等大量物品，孟谨怡以此方式解除租赁关系违反合同约定，解除时间为2019年8月22日。孟谨怡表示2018年6月，樱花园全兴商贸公司让其停业并搬走，其与王长须面谈协商一致解除《招商合同》，其实际经营至2019年6月30日，房租统计表计算至2019年7月3日，樱花园全兴商贸公司没有否认即视为默认，因此双方系2019年7月3日协商一致解除《招商合同》。孟谨怡并未提交证据证明协商解除《招商合同》事宜。审理过程中，本院组织租赁场地腾退，孟谨怡于2019年11月17日将遗留在租赁场地的物品清空，完成腾退事宜。樱花园全兴商贸公司主张孟谨怡占用涉诉房屋，要求孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日房屋占有使用费113333元。孟谨怡表示已与王长须口头协商，用遗留的店内设备抵扣部分房租，但双方未明确抵扣数额。现樱花园全兴商贸公司主张孟谨怡存在拖欠房租的违约情形，要求按照《招商合同》第八条第1款第4项支付拖欠房租违约金385200元（1926000元×20%）、按照第三条第4款第1项支付逾期缴纳租金违约金40000元、按照第三条第4款第3项支付租金迟延履行金182520元，因孟谨怡单方解除租赁关系，要求按照第八条第5款支付解除合同违约金96300元（1926000元×5%），因孟谨怡未将房屋恢复到装修之前的状态，要求按照第三条第4款第2项支付恢复原始状态金144000元（480000元×30%）。孟谨怡主张双方已达成减少租金及设备抵扣租金的合意，因此没有拖欠租金的事实，不同支付拖欠房租违约金、逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金，樱花园全兴商贸公司重复主张且数额过高；双方已协议解除租赁关系，因此不同意支付解除合同违约金，且违约金数额过高；合同第六条第3款约定，租赁期满后，室内装修归甲方所有，因此恢复原始状态金无事实和法律依据。另，北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）与樱花园全兴商贸公司签订房屋租赁合同，由乙方（承租方）樱花园全兴商贸公司租赁北京市顺义区×号楼×层、×层及×号楼地下的部分房屋，租赁期自2018年4月9日至2023年3月8日。上述事实，有庭审笔录、《招商合同》、微信记录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：樱花园全兴商贸公司要求解除与孟谨怡于2018年5月16日签订的《招商合同》，孟谨怡表示同意，本院不持异议。双方在《招商合同》中对租金数额作出明确约定，孟谨怡作为负有付款义务的一方，应按照合同约定全面履行自身义务，按照《招商合同》约定之付款期限与数额履行付款义务。根据庭审查明的事实，孟谨怡并未按时交纳租金，孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司王长须口头协商减少月租金数额，但未提交证据予以证明，本院不予采信。孟谨怡2019年8月22日搬离涉诉房屋，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付2019年2月1日至2019年8月22日期间租金229333元的请求（已扣减押金40000元），本院予以支持。孟谨怡2019年8月22日搬离涉诉房屋但遗留部分物品，并在本次诉讼中于2019年11月17日将遗留物品予以清退，存在占用涉诉房屋的事实，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日期间房屋占有使用费113333元的请求，本院予以支持。孟谨怡存在拖欠租金的违约情形，应承担逾期付款的违约责任。但樱花园全兴商贸公司主张的拖欠房租违约金、逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金是针对相同损失，本院不予重复支持。孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，本院酌情予以支持逾期付款违约金40000元。关于《招商合同》的解除事宜，孟谨怡在与樱花园全兴商贸公司的《招商合同》未到期的情况下搬离涉诉房屋并不再续租，孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司的王长须协商一致解除，但未提交充分有效的证据予以证明，本院难以采信。孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付解除合同违约金的请求，本院酌情予以支持40000元。至于恢复原始状态金，因《招商合同》第三条第4款系就乙方未提前缴纳下一个季度房屋租金情形下的违约责任的约定，与樱花园全兴商贸公司所主张的逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金存在重复，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司与被告孟谨怡于二○一八年五月十六日签订的《招商合同》；二、被告孟谨怡支付原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司二○一九年二月一日至二○一九年八月二十二日期间房屋租金二十二万九千三百三十三元，于本判决生效之日起七日内执行;三、被告孟谨怡支付原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司二○一九年八月二十三日至二○一九年十一月十七日期间房屋占有使用费十一万三千三百三十三元，于本判决生效之日起七日内执行;四、被告孟谨怡支付原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司逾期付款违约金四万元，于本判决生效之日起七日内执行;五、被告孟谨怡支付原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司解除合同违约金四万元，于本判决生效之日起七日内执行;六、驳回原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千七百五十八元（原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司已预交），由原告北京樱花园全兴商贸有限责任公司负担三千八百五十八元，由被告孟谨怡负担三千九百元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇一九年十二月十六日书记员 范春艳