广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5036号原告：叶叙群，女，1972年4月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：陈华键，广东连越律师事务所律师。被告：肇庆端州农村商业银行股份有限公司，住所地肇庆市*******，统一社会信用代码914***********424T。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：王剑平，该公司员工。第三人：肇庆市勤丰贸易有限公司，住所地肇庆市*************第七卡，统一社会信用代码914************435。法定代表人：陈某1。第三人：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地肇庆市西江北路星湖奥园悉尼区********，统一社会信用代码914***********201T。法定代表人：蒲某1。第三人：陈某1，男，1985年12月16日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区************。第三人：蒲某1，男，1984年6月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区***********。第三人：陈顺爱，女，1964年8月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区****************。以上第三人共同委托诉讼代理人：冯敏华，女，1984年4月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区*************。原告叶叙群诉被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司（以下简称端州农村商业银行）、第三人肇庆市勤丰贸易有限公司（以下简称勤丰贸易公司）、肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥公司）、陈某1、蒲某1、陈顺爱案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告叶叙群的委托诉讼代理人陈华键，被告端州农村商业银行的委托诉讼代理人王剑平、第三人的委托诉讼代理人冯敏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令撤销肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202执异138号执行裁定，停止对位于肇庆市****************的执行;二、判令位于肇庆市****************属于原告所有;三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：为满足居住需要，原告有意在肇庆市端州区波海湖附近购置房产及车库。经介绍，原告与第三人星奥公司对别墅与车库买卖事宜进行了初步接洽。2017年11月27日，原告与被告签订了《[星湖奥园]认购书》，约定星奥公司以800万元的价格向原告销售位于肇庆市****************，原告通过案外人欧思琪向星奥公司代付了150万元用于购买涉案别墅。同日，星奥公司向原告交付了涉案别墅。认购书签订后，原告多次向星奥公司要求办理涉案别墅的网签及产权转移登记手续，但星奥公司因与税务部门存在税收征缴问题而未能向原告开具销售别墅的发票，继而无法办理涉案别墅的产权转移登记手续，导致涉案别墅无法过户至原告名下，星奥公司对此作出了相关说明，并承诺尽快办理产权转移登记手续。2019年7月底，原告自法院作出的(2018)粤1202执120号之一裁定获悉，法院拟拍卖、变卖处置涉案别墅，故原告向法院提起执行异议，向法院陈述了上述事实，要求法院停止对涉案别墅进行拍卖、变卖等处置，并解除财产保全措施。此后，法院作出(2019)粤1202执异138号执行裁定书认为，原告未明确同意代星奥公司清偿对抵押权人端州农村商业银行的债务消灭抵押权，也未能提供证据证明所购别墅系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产，已支付的首付款150万元并未超过合同约定总价款的百分之五十，故认为原告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及第二十九条规定的情形，驳回原告的异议请求。原告认为，第一，在人民法院查封之前，原告与星奥公司签订了合法有效的买卖涉案别墅的合同，星奥公司也将涉案别墅交付给原告，且原告多次与星奥公司协商办理涉案别墅的产权登记事宜，己积极采取措施维护权益;第二，原告就涉案别墅向星奥公司支付的购房价款150万元，且原告提出(2019)粤1202执异138号案执行异议时，己多次向法院表示愿将涉案别墅剩余购房价款按照法院的要求交付执行，满足支付全部购房款的状态;第三，原告购买涉案别墅系用于居住，且原告在肇庆市范围内并无其他可供用于居住的房屋;第四，星奥公司无法办理涉案别墅的网签手续及向原告提供发票等产权登记材料，导致涉案别墅无法转移登记至原告名下，原告对此没有过错。因此，涉案别墅虽登记在星奥公司名下，但原告提出的执行异议符合执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条规定的情形，系涉案别墅的真实权利人，对涉案别墅享有物权期待权，该权利足以对抗被告的财产保全行为及抵押权人的抵押权并能够排除执行，法院（2019)粤1202执异138号执行裁定书对此认定错误，应予纠正。综上，基于被告提起的(2018)粤1202执120号执行案件，法院不仅错误作出拍卖、变卖涉案别墅的裁定，还损害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告端州农村商业银行辩称：请求法院依法处理。第三人述称：原告陈述的购房过程是真实的，当时支付到公司账户的款项是真实用于购房款，只是由于第三人星奥公司自身过失导致无法过户到原告名下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的执行情况。端州农村商业银行与勤丰贸易公司、星奥公司、陈某1、蒲某1、陈顺爱的金融借款合同纠纷诉至本院，本院作出（2018）粤1202民初1454号民事判决。因勤丰贸易公司、星奥公司、陈某1、蒲某1、陈顺爱未能履行上述民事判决确定的法律义务，端州农村商业银行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤1202执120号。本院于2019年1月30日作出（2019）粤1202执120号执行裁定书，冻结、扣划、扣留、提取被执行人勤丰贸易公司、星奥公司、陈某1、蒲某1、陈顺爱的存款、其他资金、财产权合共400万元或查封、扣押等值的其他财产。2019年3月22日，本院作出（2019）粤1202执120号《评估、拍卖预告》，拟处置被执行人星奥公司名下的财产。同日，本院作出（2019）粤1202执120号之一执行裁定，拍卖、变卖星奥公司名下的肇庆市****************（复式）。叶叙群主张其与星奥公司签订买卖合同，且已经向星奥公司支付了部分款项，星奥公司也已经实际交付了上述房产，故向本院提出了执行异议。2019年9月3日，本院作出（2019）粤1202执异138号《执行裁定书》，裁定驳回叶叙群的异议请求。叶叙群不服上述裁定，于2019年9月18日提起本案诉讼。另查明，根据《不动产登记资料查询结果证明》，涉案房屋的登记情况如下：坐落肇庆市****************（复式），权利人肇庆市星奥投资发展有限公司，房屋建筑面积755.95㎡；抵押情况：抵押权人肇庆端州农村商业银行股份有限公司，抵押人为肇庆市星奥投资发展有限公司，抵押类型为产权抵押，抵押方式最高额抵押，抵押期限2016-9-26至2020-9-26，债权数额750万元，登记证明号粤（2016）肇庆市不动产证明第0013001号，登记时间2016-9-29；查封情况：查封文号（2018）粤1202财保27号，登记时间2018-03-28，查封期限2018-08-22至2021-08-21，申请执行人肇庆端州农村商业银行股份有限公司。二、原告主张对案涉房产享有权利的情况。2017年11月27日，星奥公司与叶叙群签订《[星湖奥园]认购书》,双方约定叶叙群向星奥公司购买位于肇庆市*****侧波海湖西岸[星湖奥园]Bl幢6-2别墅，成交价为800万元。第一期楼款400万元，叶叙群须于2017年11月27日前付清;第二期楼款400万元，叶叙群须于2018年1月31日前付清。同日，案外人欧思琪向星奥公司银行转账400万元。2017年11月30日，星奥公司出具《关于叶叙群和欧思琪房款和车库款的情况说明》，该情况说明记载“我司于2017年11月27日收到欧思琪付来人民币400万元，其中350万元系叶叙群委托欧思琪付来购肇庆市**************别墅房款150万元、B区地下室BI-01号车库款50万元、B区地下室B1-02号车库款50万元、B区地下室B1-06号车库款50万元、B区地下室BI-10号车库款50万元；其中50万元，系欧思琪购肇庆市西江北路星湖奥园B区***B1-09号车库款;合计400万元整。收款单位:肇庆市星奥投资发展有限公司。同时，星奥公司还向叶叙群出具《交付凭证》，记载星奥公司已于2017年11月27日向叶叙群交付位于肇庆市***************，Bl幢6-2房钥匙已交付给叶叙群。2018年9月8日，星奥公司向叶叙群出具《情况说明》，主要内容为：我司原定于物业交付日后三个月内将位于肇庆市***************、B区地下室BI-01号车库、B区地下室B1-02号车库、B区地下室Bl-06号车库、B区地下室B1-10号车库、B区地下室B2-Q43号汽车位、B区地下室B2-Q44号汽车位(前述物业合称“星湖奥园物业”)不动产权转移（过户）登记至你名下，但因我司未能向你开具购房发票等原因，导致上述物业至今未能转移登记至你名下，为保障你对上述物业的合法权益，我司现承诺尽快为你办理上述物业的不动产转移（过户）登记。诉讼中，叶叙群明确其通过案外人欧思琪支付了房屋150万元，因为无法进行网签手续，因此其没有继续向星奥公司支付余下房款。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案系案外人叶叙群在端州农村商业银行与勤丰贸易公司、星奥公司、陈某1、蒲某1、陈顺爱的金融借款合同[（2018）粤1202民初1454号]生效判决的执行中，对案涉肇庆市****************（复式）提起的执行异议之诉。对于双方的争议焦点，本院作如下评判：关于叶叙群对案涉房屋是否享有足以排除强制执行权利的问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案中，叶叙群以购房者的名义主张排除执行，其主张排除执行的请求权应当符合法定的构成要求。对于双方是否存在合法买卖关系的问题。根据《物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，涉案房屋于2016年9月29日办理了抵押登记手续，抵押期间为2016年9月26日至2020年9月26日，抵押权人为端州农村商业银行。星奥公司在未取得抵押权人端州农村商业银行的同意前提下无权处分涉案房产。此外，对于《[星湖奥园]认购书》性质的问题。尽管叶叙群与星奥公司在《[星湖奥园]认购书》中约定了购买房屋的房号、面积以及房价，但是《[星湖奥园]认购书》约定的主要合同义务为双方在特定的时间签署《商品房买卖合同》，且《[星湖奥园]认购书》不具备交付时间、房屋质量、违约责任等商品房买卖合同的必要内容。由此可见，《[星湖奥园]认购书》为预约合同，原告主张《[星湖奥园]认购书》为房屋买卖合同，理据不足，本院不予采纳。对于涉案房款的支付情况。根据《[星湖奥园]认购书》的约定，涉案房屋的总房款为800万元。叶叙群应于2017年11月27日前付清第一期楼款400万元；于2018年1月31日前付清第二期楼款400万元。诉讼中，叶叙群明确其通过案外人欧思琪支付了房屋150万元，叶叙群支付的价款并未超过合同约定总价款的百分之五十。因此，叶叙群对星奥公司仅享有债权请求，该请求权不符合法定的构成要件，不足以排除对涉案房屋的强制执行权利。叶叙群请求撤销(2019)粤1202执异138号执行裁定，停止对涉案房屋执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于叶叙群主张对涉案房屋享有所有权的问题。根据《物权法》第九条规定“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”本案中，如上所述，叶叙群享有的权利属于债权请求权。涉案房屋仍登记在肇庆市星奥投资发展有限公司名下，故涉案房屋的产权人为肇庆市星奥投资发展有限公司，叶叙群主与星奥公司签订《商品房买卖合同》且支付部分房款等行为不能直接发生物权变更的效力。故叶叙群请求确认涉案房屋的所有权，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告叶叙群的全部诉讼请求。本案受理费人民币67800元(原告叶叙群已预交)，由原告叶叙群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  林 达审 判 员  林嘉慧人民陪审员  刁小怡二〇一九年十二月十一日书 记 员  梁智杰