四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8434号 原告：孙潇男，男，1991年6月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：唐华斌，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晨，四川汇韬律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1单元。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原告孙潇男与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“上层名人酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙潇男及其委托诉讼代理人唐华斌，被告上层名人酒店公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙潇男向本院提出诉讼请求：1.判令解除孙潇男与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》，2.判令上层名人酒店公司向孙潇男支付所欠的管理费117830元及违约金35002.08元，共计152832.08元（管理费及违约金暂计至起诉之日，起诉后直至判决书生效期间的管理费及违约金按合同约定计算）。案件审理过程中，孙潇男将第1项诉讼请求变更为请求判令解除孙潇男与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》及补充协议。事实和理由：孙潇男是成都市高新区××号房屋的业主，孙潇男与上层名人酒店公司于2012年11月23日签订了《委托经营管理合同》，将该房屋委托给上层名人酒店公司经营管理，合同就房屋情况、经营期限、经营管理费、违约赔偿等进行了相应的约定，其中委托合同第六条第3款约定“如果乙方（上层名人酒店公司）未按合同如期支付房屋经营管理费，超过60天，甲方（孙潇男）有权单方面终止合同并收回该房屋。”截止起诉之日，上层名人酒店公司已连续多月未按合同第三条第4款及补充协议的约定支付房屋经营管理费，经过孙潇男多次催收，上层名人酒店公司仍置之不理，故诉至法院。 上层名人酒店公司辩称：根据《委托经营管理合同》的约定及履行情况，孙潇男有权提出解除合同的主张，但根据案涉项目的实际情况，孙潇男解除合同的主张应受到限制，理由：首先，案涉项目涉及业主众多，涉案业主的产权单位被统一打造成了酒店并对外出租，每层房间编号与开发商和买受人签订的房屋买卖合同中约定的房屋编号并不能一一对应关系。目前，50%以上的业主仍选择继续与上层名人酒店公司之间的租赁关系，若允许任一业主解除合同，会影响楼层整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。而保持现有经营模式有利于保护全体产权人包括孙潇男本人的利益。其次，诉争房屋位于酒店24层，上层名人酒店公司已根据业主授权交由案外人红万酒店使用，红万酒店处于正常经营状态中，不存在违约的情况。根据《委托经营管理合同》中“甲方全权委托乙方对房产功能布局改动、装修......甲方完全了解，乙方有权对该房屋进行自费装修工程，包括增设附属设施、设备对该项目进行内部分割、修建、改建和安装、更换设备、装置等”的约定来看，孙潇男在购买案涉房屋时，即已明确知晓并接受房屋的现状和经营模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立商品房，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。再次，解除合同必然涉及房屋返还的问题，尽管孙潇男作为业主享有案涉房屋的所有权，对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。案涉房屋与其他业主的房屋由上层名人酒店公司进行了整体打造，具有整体性和不可分性，案涉房屋返还会影响名人酒店整体功能的发挥，影响其他业主及案外人的权利，综上，请求驳回孙潇男关于解除合同的诉讼请求。关于欠付租金，上层名人酒店公司未按双方合同约定足额支付租金，确实应承担相应法律后果，但应考虑到双方签订合同时与现在酒店经营管理的实际情况进行全面考量，对合同约定的租金可以认可，对未支付部分，逐步履行，同时上层名人酒店将不断加强经营管理，增加租金支付额度。 本院经审理认定如下事实：成都上层名人酒店管理有限公司系由成都零壹名人酒店管理有限公司经核准变更名称而来。 2012年11月23日，孙潇男（甲方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称“合同”）以及《委托经营管理合同补充协议》（以下简称“补充协议”），甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）2栋24楼06号精装房（以下简称“案涉房屋”）委托给乙方进行经营管理，委托期限为2014年1月1日至2028年12月30日。合同记载案涉房屋建筑面积为43.91平方米，最终均以《房屋所有权证》登记面积为准。补充协议约定案涉房屋的经营管理费2014年1月1日至2014年11月30日为4845元/月，2014年12月1日至2018年12月30日为4568元/月，2019年1月1日至2023年12月30日为4894元/月，2024年1月1日至2028年12月30日为5221元/月，同时约定，经营管理费调整时间统一于2015年1月进行差补调整。补充协议还约定，甲乙双方签订的合同和补充协议房款总款变更为783081元。合同第六条第三款约定：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。” 自2016年8月起，上层名人酒店公司每期支付经营管理费时均有不同程度的逾期或未足额支付情形。截至2019年8月31日，上层名人酒店公司合计已欠付孙潇男经营管理费117830元，合计产生违约金35002.08元。 上层名人酒店公司（甲方）于2017年5月15日与成都积木乐居企业管理有限公司（乙方）签订《中航物业租赁合同》，约定甲方将位于成都市“中航名人酒店”2栋23-29层出租给乙方，租赁期间为2016年10月23日至2028年10月22日。 以上事实，有《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《中航物业租赁合同》中信银行业务凭证/客户回单、违约金计算明细表及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，孙潇男与上层名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》名为委托合同，但合同主要内容是孙潇男将购买的商铺交由上层名人酒店公司经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。孙潇男既不参加上层名人酒店公司对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时收取费用，故合同本质是孙潇男将房屋出租给上层名人酒店公司并收取对价，实际应为房屋出租合同，所谓“经营管理费”实际应为租金。案涉合同及补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。 关于是否应当解除合同的问题。上层名人酒店公司长期未能按合同约定足额、按时支付租金，孙潇男根据《委托经营管理合同》的约定，有权提出解除合同的主张。但是，案涉房屋系产权式商铺，在空间形式上具有特定物理属性，孙潇男所有的案涉房屋交由上层名人酒店公司进行统一装修、打造后，由上层名人酒店公司出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续，故合同是否应予解除，须根据实际情况进行评判。 第一，从案涉物业的客观情况分析。解除合同势必涉及返还房屋的问题，案涉房屋与其他业主的房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的租赁合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。孙潇男尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。孙潇男与上层名人酒店公司签订合同后，上层名人酒店公司将房屋与其他业主的商铺统一打造、装修后出租予案外人，案外人现仍处于经营状态。单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。若单独解除合同、返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉商铺所在项目整体功能的发挥，导致其他保持现有经营模式的业主权利受损。据此，本院认为孙潇男权利的行使应当受到相应的限制，其应与其他多数业主应当一并表达整体意志，现无相关证据显示案涉项目众业主有共同行权的意思表示，故本院对孙潇男关于解除合同的诉求，暂不予支持。如果以后案涉项目确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数的房屋业主均要求解除所涉房屋租赁合同，对于案涉合同的解除甚至于房屋返还再作统一处理。 综上，案涉房屋现与其他业主的房屋呈现物理混同状态，客观上无法分割返还，且返还房屋将影响其他业主及案外人的收益。本院认为，孙潇男行使权利时应当服从大多数业主的整体意志，以避免个体物权与统一经营的冲突，故对孙潇男关于解除合同的主张，暂不予支持。 关于上层名人酒店公司是否应当支付欠付的经营管理费（租金）117830元以及违约金35002.08元的问题。孙潇男提交了欠付租金以及违约金的计算明细表（以下简称“明细表”），按照合同约定分段计算了欠付租金的金额以及由此产生的违约金。在上层名人酒店公司提交的书面答辩状中，其对欠付案涉房屋租金的事实表示认可，亦认可上层名人酒店公司应当按照合同约定按时足额向孙潇男支付租金，愿意承担因欠付租金带来的相应法律责任。对于明细表中记载的欠付租金及违约金金额，庭审中，上层名人酒店公司表示庭后三日核实金额，核实后若未向法庭提交书面意见，则视为认同明细表的计算方式，庭后上层名人酒店公司未向法庭提交对明细表的核实意见，故视为其认可明细表中记载的欠付租金金额以及违约金金额。综上，上层名人酒店公司违反合同约定，逾期未向孙潇男支付租金，应支付租金并按合同约定承担违约责任。孙潇男主张上层名人酒店公司向其支付欠付经营管理费（租金）117830元及违约金35002.08元的诉讼请求，本院予以支持。 庭审中，孙潇男表示其第一项诉讼请求中主张的欠付经营管理费（租金）及违约金系计算至2019年8月31日，其在诉讼请求中亦对起诉后直至判决书生效期间的欠付租金及违约金予以请求，并主张该部分按合同约定计算，对于这部分诉讼请求，因双方均未举证证明2019年8月31日之后的租金支付情况，故对这部分诉讼请求在本案中无法处理，各方可另行起诉解决。 依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告孙潇男支付欠付的租金117830元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告孙潇男支付违约金35002.08元； 三、驳回原告孙潇男的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1678元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇一九年十二月二十六日 书记员  张 梅