黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1831号原告：哈尔滨振元物业管理有限公司，统一社会信用代码91230103571907765J，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与中兴左街交汇处以西地段B栋21层2102号房。法定代表人：郝春波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕太龙，该公司员工。委托诉讼代理人：王佳丽，黑龙江高盛律师事务所律师。被告：鞠復东，男，1967年7月3日生，汉族，农民，住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨振元物业管理有限公司（以下简称振元物业公司）与被告鞠復东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告振元物业公司的委托诉讼代理人吕太龙、王佳丽，被告鞠復东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振元物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令鞠復东给付振元物业公司物业服务费4541元（自2015年9月20日起至2019年5月8日止）；2.按物业管理服务合同条款支付违约金，按日万分之五的标准向振元物业公司支付自2015年9月20日起至给付时止；3.请求依法判令本案诉讼费由鞠復东承担。事实和理由：2013年9月20日,振元物业公司与鞠復东签订了《物业管理服务合同》，约定振元物业公司为鞠復东所有的坐落于哈尔滨市平房区南城首府A区141号楼3单元401室提供物业服务，物业服务面积129.98平方米（建筑面积），物业服务费标准为0.8元/月/平方米（建筑面积）。合同签订后振元物业公司开始向鞠復东提供物业服务，但自2015年9月20日起至2019年5月8日止鞠復东共计拖欠振元物业公司物业服务费4541元，虽然振元物业公司多次催要,鞠復东仍然拒绝支付。综上，振元物业公司为了维护合法权益，提起诉讼。被告鞠復东辩称，1.由于振元物业公司在从事物业服务合同过程中，存在严重的瑕疵，其物业费应当对其瑕疵部分予与扣除和减免，鞠復东也不应承担违约金；2.振元物业公司与鞠復东居住的南城首府小区业主委员会签订了物业合同第二十七条明确约定，合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的由哈尔滨仲裁委员会仲裁；3.基于以上两点意见，肯请法庭驳回振元物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月5日,鞠復东通过回迁安置取得位于南城首府141号楼3单元401室、建筑面积129.98平方米的案涉房屋。2013年9月20日，振元物业公司作为甲方与鞠復东签订《物业管理服务合同》，约定由振元物业公司为案涉房屋提供物业服务。振元物业公司曾因物业服务合同起诉其他业主，我院于2019年10月9日作出（2019）黑0108民初1137号民事判决书确定：2015年8月12日，南城首府业主委员会作为委托方（甲方），与振元物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由振元物业公司为涉案房屋所属的南城首府小区提供物业服务，合同第三部分物业服务标准第三条：“乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件三）提供服务……”，“附件三”的内容为级差物业服务标准二级标准。第四部分物业服务期限自2015年7月25日至2017年7月24日。第五部分物业服务相关费用约定本物业区域物业服务费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为0.8元/平方米/月。业主应当按年度缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为合同起始时。第八部分合同终止第十五条约定：“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。”第十七条约定：“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知一方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”第十部分争议解决第二十七条约定：“合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，由哈尔滨仲裁委员会仲裁。”当事人双方对于两份合同的真实性均予认可。2019年5月8日，振元物业公司正式撤出南城首府小区。在庭审过程中，振元物业公司亦自认小区并未实现封闭式管理、小区出入口无电子门禁系统、单元门破损严重、主出入口无专人24小时执勤。综上判决业主按70%承担物业费用。本案中，振元物业公司对此判决无异议并同意业主按照70%承担物业费用。鞠復东自认该涉案房屋由自己使用并居住，认可自己为案涉房产物业服务费交纳义务人，自认并未交纳自2015年度至2019年度振元物业公司撤出时止的物业服务费。上述事实，有物业企业资质证书、回迁安置公开选房确认单、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、物业缴费通知单、视频截图、视频资料以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”2013年振元物业公司与南城首府小区业主分别签订的《物业管理服务合同》并未对合同期限进行明确的约定，而2015年后案涉小区实际上仍由振元物业公司提供物业服务，故2015年8月12日由南城首府业主委员会与振元物业公司签订的《物业服务合同》实际上是在原《物业管理服务合同》的法律关系基础上对合同内容进行了一定的调整变更而重新签订的合同，当事人双方应该按照变更后重新签订的合同内容继续履行。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”鞠復东在庭审过程中辩称《物业服务合同》中关于争议的解决方式约定有仲裁条款，但是振元物业公司起诉时未声明有仲裁协议，鞠復东亦未在首次开庭前对人民法院受理该案提出异议，并已出庭应诉，应视为其放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理，鞠復东的该项抗辩本院不予采纳。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”鞠復东应当按照该《物业管理服务合同》的约定的物业费标准交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。结合本案实际情况及振元物业公司自认，鞠復东应按照《物业服务合同》约定的物业费标准的70%交纳物业服务费。因鞠復东的房屋建筑面积为129.98平方米，故鞠復东应交纳2015年9月20日至2019年5月8日期间的物业费3219.69元（129.98平方米×0.80元/平方米/月÷30天×1327天×70%）。关于违约金，虽然《物业服务合同》对于业主逾期未交纳物业服务费约定了按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金，但是结合振元物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务、存在违约在先行为的实际情况，该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《物业管理条例》第四十条的规定，判决如下：一、被告鞠復东于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨振元物业管理有限公司2015年9月20日至2019年5月8日的物业服务费3219.69元；二、驳回原告哈尔滨振元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨振元物业管理有限公司预交），由原告哈尔滨振元物业管理有限公司承担15元，由被告鞠復东承担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  龚 辰审 判 员  张 鑫人民陪审员  刁莉红二〇一九年十二月十八日书 记 员  李 萌