四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初3741号 原告（反诉被告）：成都思源物业服务有限公司，住所地：成都市金牛区泰宏路118号1栋3层3号。 法定代表人：刘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：佘帆，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘义成，男，汉族，生于1973年5月21日，住重庆市沙坪坝区。 原告成都思源物业服务有限公司（以下简称思源公司）与被告刘义成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，被告刘义成于2019年10月31日提起反诉，故本案依法转为普通程序，于2019年12月2日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）思源公司的委托诉讼代理人常梁及被告（反诉原告）刘义成到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。 原告思源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年10月1日至2019年5月31日的物业管理费1990元；2、判令被告支付原告滞纳金87元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告2018年10月1日至2019年6月30日的物业管理费（含能耗费）2238.9元；2、被告支付滞纳金361.9元。事实和理由：2011年9月19日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告所在的瑞泽·城市之心小区提供前期物业管理服务，被告应按1.1元每月每平方米向原告支付物业管理费用，缴费方式为年交，逾期缴费的从逾期之日起每天按所拖欠费用总额的万分之五缴纳滞纳金。被告住房1511号面积86.61平方米，1512号面积85平方米，按约应当向原告缴纳两套住房的物业管理费，但被告至今拒绝缴纳。经原告多次催收无果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告刘义成辩称，对原告物业服务的截止时间无异议，但对物业费的金额有异议，思源公司与四川瑞泽房地产开发有限公司所签订的前期物业服务合同补充协议为无效协议，其中关于360元一年的能耗费属于重复收费，不应当支持；对原告主张的滞纳金有异议，被告未交物管费是因为原告重复收费、乱收费且提供的服务质量与价格不符导致的，不应当支持。 被告刘义成向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告思源公司向反诉原告返还已收取的费用共7076.3元（其中包括2011年9月至2018年9月30日的公共能耗费5040元、2016年10月至12月重复收取的物业费5666.3元及公共能耗费180元、装修管理费775元、建渣清运费515元）及利息（利息按照人民银行同期贷款利率6%的标准计算）；2、判决对原、被告所签订的《前期物业服务协议》中规定的物业服务费用进行下调，按每平方米0.8元的标准收取，刘义成按照该标准向思源公司结清未交的物业费1236元，思源公司返还多交的4325元物业费及利息1816元（利息按照人民银行同期贷款利率6%的标准计算）；3、判决反诉被告向瑞泽·城市之心第二届业主委员会移交物业管理服务资料（承接查验清单、设备台账、设备使用说明书、物业管理服务档案、维修、维保、巡查工作记录）、第三方维保合同协议、小区广告合同协议、公共收益账目清册及费用移交。承担小区公共设施设备、绿化恢复的费用；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：思源公司向业主收取电梯电费、公共能耗费没有任何法律依据，业主和思源公司签订的《前期物业服务合同》对前述费用没有任何约定。思源公司和开发商之间关于电梯电费、公共能耗费的约定未在遂宁市船山区发改局、遂宁市住房保障和房屋管理局物业管理科备案，也未告知业主，更未获得业主表示认可，这样的补充协议不具备对业主的约束力。原、被告应当按照双方所签订的《前期物业服务协议》履行，故反诉原告有权要求反诉被告退还多收取的电梯电费和公共能耗费并加算资金利息。思源公司提供的物业管理服务质量达不到《前期服务协议》规定的要求和我国相关法律对物业服务企业服务活动的基本要求，甚至出现了遂宁市消防支队船山区大队及遂宁市船山区人民政府消防安全委员会向该小区所在的街道办事处函告该楼盘存在消防隐患的情形。原告作为业主，在合同相对方履行合同义务不符合约定的情况下，有权要求对相关服务费用标准进行下调才符合公平合理的原则。 反诉被告思源公司辩称，1、原告与小区开发商瑞泽公司签订了《前期物业服务协议》及补充协议，合法有效，应受法律保护。根据司法解释，建设单位与物业公司所签订的合同对业主有约束力且被告自2011年就知道并一直缴纳能耗费，故被告主张的退还能耗费的诉讼请求不成立且已经超过诉讼时效；2、装修管理费、建渣清运费属于原、被告签订的房屋装饰装修管理协议约定的费用，不是物业费范围，不属于重复收费；3、反诉原告主张下调物业费及退还已经缴纳的费用无事实和法律依据；4、与业主委员会移交小区资料不是单个业主诉讼处理的范围，本案中不应处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下： 2011年5月17日，原告（乙方）与四川瑞泽房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对瑞泽“城市之心”提供前期物业服务事宜，管理期限为交房后三年；合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；乙方所提供的前期物业服务应达到《遂宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准；本物业服务区域物业服务收费采用包干制；已售出物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，电梯住宅1.1元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米；当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于此约定的，按审批标准执行；业主或物业使用人应于房屋交付之日起，按有关《物业管理合同》中的约定日期向乙方交纳全年的物业服务费，逾期交纳的，按以下方式处理：如物业使用人逾期交费，乙方可按《物业管理合同》的规定收取滞纳金。 2011年6月1日，原告与四川瑞泽房地产开发有限公司签订《补充协议》，载明因甲乙双方在核定本项目物业收费标准时，忽略了本项目的特种设施设备的运转能耗费用，从而导致了本项目后期会面临的设备运转而产生的能源耗损无具体承担单位的风险，经双方友好协商后，决定增加对公摊费用的约定：1.经过测算，本项目的电梯、二次供水水泵及公共照明系统的电损、电耗、水耗等费用年总金额约为11万元，均摊至每户业主约为360元/年，所以乙方在合同期内增加特种设施设备运转能源分摊费一项，收费标准为住宅每户业主每年缴纳360元的分摊费；2.业主在缴纳本费用后，乙方不得再收取其他任何形式的公摊、分摊费用；3.本协议签订后，应与前期合同一起在办公区内向业主公示。 上述《前期物业服务合同》中约定的收费项目及标准于2011年10月17日在遂宁市船山区发展和改革局备案，自2011年9月1日执行，《补充协议》未进行备案。 被告刘义成购买了瑞泽·城市之心15层1511号（建筑面积86.62平方米）和1512号（建筑面积85.01平方米）两套住宅，并于2011年9月19日与原告签订两份《前期物业服务协议》（合同编号：000000208和000000209），两份协议均约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务收费标准按市物价局，房管局有关指导文件收取；乙方（刘义成）交纳费用时间为每年10月1日以前，办理交房手续时预付首年物业费；住宅按业主产权证登记面积（交房时按购买合同面积）每月每平方米1.1元；未办产权证书前《商品房购销合同》面积支付，待业主产权证书办成后，所收取费用的面积标准以产权证书登记数据为准，实行多退少补的方式，以后的收费标准应由物价部门和物业服务部门共同核定；甲方（思源公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息、支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额以每天万分之五，交纳滞纳金。 原告思源公司于2019年6月30日终止对“瑞泽·城市之心”的物业服务，现该小区已另行选聘物业服务公司。期间因刘义成家被盗，于2016年8月28日与思源公司达成协议，思源公司同意至2016年12月31日止以前所有的物业费全部交清。2016年8月28日，思源公司向原告出具收据，载明收到2016年12月31日止的物业费4470元。2018年5月18日，刘义成向思源公司交纳了2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业费和能耗费共计5970元，至今未缴纳2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。 另查明，2011年10月20日和2011年11月3日，被告刘义成与思源公司就其所有的1511号和1512号房屋签订了两份《房屋装饰装修管理协议》（编号：000000084和000000095），约定住宅每户交纳装修押金2000元、装修垃圾清运费住宅按建筑面积每平方米3元交纳、装饰装修管理费按0.1元/平方米/天交纳。刘义成向思源公司交纳了1511号房屋的装修管理费和建渣清运费780元，交纳了1512号房屋的装修管理费和建渣清运费510元。 在审理过程中，被告刘义成还出示了遂宁市消防支队船山区支队向高升街道办事处关于该小区存在安全隐患的函件及照片等证明思源公司未尽到合同约定的物业服务义务，要求降低物业服务费至0.8元/平方米/每月；思源公司亦提交了关于该小区启动维修基金用于消防整改的申请，证明其积极履行自身的义务。由于原、被告各执己见，致使本院调解未果。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.《补充协议》所约定的360元/年的公共能耗费思源公司是否应当收取？被告反诉主张退还已收取的该笔费用是否超过诉讼时效？2.刘义成主张的思源公司收取的2016年10月至12月的物业费及能耗费是否属于重复收费？思源公司已经收取的装修管理费和建渣清运费是否应当退还？3.反诉原告主张降低物业服务费的标准即按照0.8元/平方米/每月，是否应当支持？4.反诉原告要求思源公司向第二届业主委员会移交物业管理服务资料并承担小区公共设施设备、绿化恢复的费用是否予以支持？ 针对争议焦点1.原告思源公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》约定本物业服务区服务收费采用包干制，若当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于约定标准的，按审批标准执行。而公共能耗费本应属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分，应当包含在物业服务费中，但原告却与开发商另行了签订了《补充协议》，约定业主除按照合同约定支付物业费外还应当另行支付每年360元的公共能耗费且未经过主管备案，该《补充协议》约定的内容本身与《前期物业服务合同》约定相矛盾。并且，本案中原、被告还另行签订了《前期物业服务协议》，该协议是对原告与开发商所签订的前期物业服务合同的进一步明确及约定，应当作为判定双方权利、义务关系的依据，而该协议中亦未约定业主需交纳360元/年的公共能耗费，故原告思源公司要求业主支付该笔费用无正当理由及依据，本院不予支持；对已经支付的部分，应当予以返还。但鉴于被告从最初缴纳物业费时就知道原告收取了该笔费用，民事案件诉讼时效从其知道或者应当知道权利遭受侵害之日起算三年，故2016年8月28日所缴纳的费用应当在2019年8月28日前提起诉讼，刘义成于2019年10月31日提起反诉，已经超过诉讼时效。但刘义成于2018年5月28日所缴纳的2016年10月1日至2018年9月30日的公共能耗费未超过诉讼时效，应当予以返还即1440元，对反诉原告主张的超过该部分的金额，本院不予支持。 针对争议焦点2.刘义成主张双方于2016年8月28日达成协议2016年12月31日前的物业费全部交清，但思源公司又收取了2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业费和公共能耗费，属于重复收费，应当予以返还。思源公司应当遵守双方自行协商后作出的承诺，其在下一年收费时计算了2016年10月1日至2016年12月31日期间的费用，与双方约定不符，反诉原告刘义成主张返还，应当予以支持。但鉴于公共能耗费的返还本院予以支持，故不再重复支持，思源公司应当按照1.1元/平方米/月返还上述两月的物业服务费共计566.3元。关于装修管理费和建渣清运费，因符合双方签订的《房屋装饰装修管理协议》的约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，反诉原告要求予以退还，本院不予支持。 针对争议焦点3.反诉原告主张思源公司提供的物业服务质量与价格不相符合，多次出现消防隐患、破坏绿化等问题，未能达到合同约定的三星服务标准。但物业公司的物业内容较多，服务质量的好坏也与业主个人的主观感受不同而因人而异，物业服务企业从现实中来说也无法满足每一位业主的需要。从思源公司提交的证据可以看出，在出现问题时也积极想对策进行整改并垫付了电梯维修费等，故从维护合同的稳定性和公平原则出发，对反诉原告要求降低物业服务费的请求，本院不予支持。 针对争议焦点4.反诉原告要求思源公司向第二届业主委员会移交物业管理服务资料并承担小区公共设施设备、绿化恢复的费用，属于全体业主的共同权利。但反诉原告无法明确要求被告具体承担的费用，故该项诉求可以由业主委员会另行主张，在本案中不予处理。 综上所述，刘义成应当按照1.1元/平方米/月的标准向思源公司支付2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计1699.137元〔（85.01+86.62）×1.1×9〕。思源公司应当返还收取的公共能耗费1440元和多收取的物业费566.3元，共计2006.3元。故上述两项金额抵扣后，思源公司还应当返还刘义成307.163元。关于本诉原告主张的违约金和反诉原告主张的资金占用利息，因双方在合同的履行过程中均有违约行为，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、成都思源物业服务有限公司于本判决生效后五日内向刘义成退还多收取的费用307.163元； 二、驳回本诉原告成都思源物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘义成的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取计25元，由刘义成负担；反诉受理费102元，由成都思源物业服务公司承担25元，刘义成自行承担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 倩 人民陪审员  李爱萍 人民陪审员  李安安 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  王春元