广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1622号原告：朱冬云，男，住址：广东省清远市清城区****。原告：刘光华，男，住址：湖南省衡东县*********。原告：廖红莉，女，住址：广东省广州市天河区**********。原告：**苑，女，住址：广东省清远市清城区*********************。委托代理人：麦美群，系广东明典律师事务所律师。委托代理人：雷冰竹，系广东明典律师事务所律师。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市********（自编01号）商铺。法定代表人：童某1。委托代理人：梁继文，系该公司员工。第三人：黄土定，男，住址：茂名市电白区********。委托代理人：陈丽萍、系广东经纶律师事务所律师。原告朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑诉被告连州市宝盈置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行审理。本院依法通知黄土定作为第三人参加诉讼，于2019年11月29日公开开庭进行审理。原告委托代理人麦美群，被告连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称宝盈公司）委托代理人梁继文，第三人委托代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑向本院提出诉讼请求：1、判令解除四原告与被告签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》；2、判令被告立即退还四原告购铺款2851752元及利息（按中国人民同期基准贷款利率的1倍从2017年12月8日起计至购铺款全额退还之日止，暂计至2019年7月25日为223882元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年12月7日，四原告与被告签订《连州市宝盈广场商铺认购书》，以人民币2851752元的价格认购被告开发建设的宝盈广场**号商铺。鉴于当时被告尚欠黄土定宝盈广场项目工程款，而黄土定又拖欠四原告钢材款，因此，黄土定向被告出具《购铺冲抵工程款委托函》，向被告提出四原告应付的购铺款2851752元从黄土定的应收宝盈广场工程款中扣除冲抵，被告同意用黄土定的工程款冲抵商铺款，签订认购书当日，被告开具了收到原告2851752元商铺款的收款收据，同时还与四原告签订了《商品房买卖合同补充协议》，又安排连州市嘉信物业服务有限公司与四原告签订了《物业租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》。由于四原告多次催促被告要求完善《商品房买卖合同》相关手续及办理不动产预告登记手续。2018年12月28日，被告向原告出具书面《承诺书》承诺：2019年5月1日前为四原告办理网签手续（即合同备案及不动产预告登记手续），如未按期办理成功，全额退款，并赔偿原告一切经济损失。由于被告一直不履行与四原告办理完善商品房买卖合同、办理合同备案登记等手续，导致四原告所认购的商铺至今未办理合同备案、网签手续，被告的行为已构成违约，因此，四原告有权要求解除《连州市宝盈广场商铺认购书》、退还购铺款2851752元并赔偿原告利息损失。综上所述，为维护自己的合法权益，原告现特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实依法判决。被告连州市宝盈置业发展有限公司辩称，不同意原告的诉请，涉案商铺是被法院查封导致办不了相关手续，要求原告继续履行合同，不同意解除合同。第三人黄土定述称，原、被告买卖涉案商铺纠纷与其无关。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，黄土定出具《钢材款欠据》，内容“兹有黄土定欠朱冬云钢材款贰佰伍拾万元整（￥2500000元），本人承诺还款期限于2017年9月25日前还款100万元，于2017年10月25日前还款75万元，于2017年11月25日前还款75万元，欠款人按时还款逾期未还，按欠实际款金额的2%月利息计算直至付清为止。注：欠款人如付清2500000元钢材款后，合同作废，所有之前欠款所写欠条、合同、送货单等相关依据自动失效”。欠款人：电白三建凯旋花园项目部，黄土定签名确认。《钢材款欠据》左下角备注“此钢材款以连州宝盈广场**商铺金额2851750元抵扣完（此款已含补偿款）双方不再追究责任（以网签成功为准）。本欠条原件已收回。并签有“黄永礼代黄土定”字样，2017年12月7日。“欠款属实，以网签成功为准”，并由朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑签字确认。2017年12月7日，黄土定出具《购铺冲抵工程款委托函》，内容“现有我分包人员朱冬云、**苑、刘光华、廖红莉，身份证号码：430************17、441************24、430************35、440************49在“连州市宝盈置业发展有限公司”购买**商铺，金额人民币￥2851752元；以上商铺款本人委托“连州市宝盈置业发展有限公司”在本人黄土定的连州宝盈广场基坑土石方工程款中扣除作为购铺冲抵工程款处理。相关的财务手续本人承诺全程配合，特此委托！前述委托所有行为及所生后果，本人均予以认可，由此产生的一切纠纷和责任均由本人承担，与贵司无关。委托人处由黄永礼、黄土定签名并按捺手印。2018年1月9日童某1在左下角签署“同意按八五折抵扣黄土定工程款”字样。2017年12月7日，朱冬云、**苑、刘光华、廖红莉作为买受人与被告连州市宝盈置业发展有限公司签订《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》,四原告购买连州市宝盈广场**商铺，并由被告连州市宝盈置业发展有限公司盖财务专用章出具《收据》，载明今收到朱冬云、**苑、刘光华、廖红莉连州市宝盈广场商铺款2851752元。2018年12月28日，连州市宝盈置业发展有限公司、童某1出具《承诺书》，内容“朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑使用工程款购置连州市宝盈广场首层**号商铺一间（以下简称该物业），该物业建筑面积42.06平方米，该物业单价为人民币67802元/平方米，该物业总价为人民币2851752元。至2018年12月17日，此商铺暂未办理网签手续。为保障双方共同利益，连州市宝盈置业发展有限公司承诺于2019年5月1日前为朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑购置连州市宝盈广场首层**号商铺办理好网签手续，如未按期办理网签成功，按以上购置款全额退款，并赔偿一切经济损失。本承诺书具有同等的法律效力。网签成功本承诺书自动作废！”2019年6月26日，黄土定出具《证明》，内容“本人黄土定因连州市宝盈置业发展有限公司欠付本人连州宝盈广场项目工程款、本人欠付朱冬云、刘光华、**苑、廖红莉四人三水白泥凯旋花园项目钢材款，经各方协商一致并同意，本人以位于连州市宝盈广场首层**的商铺抵偿上述钢材款，具体操作为由朱冬云、刘光华、**苑、廖红莉四人向连州市宝盈置业发展有限公司购买位于连州市****宝盈广场中编号首层**的商铺（商铺款：人民币2851752元），上述商铺款在连州市宝盈置业发展有限公司欠付本人宝盈广场工程款中直接扣除，由连州市宝盈置业发展有限公司与本人在连州宝盈广场工程款中自行结算。另上述商铺以网签至朱冬云、刘光华、**苑和廖红莉任一人和或任几人名下为准。据了解，朱冬云、刘光华、**苑、廖红莉四人已就上述商铺与连州市宝盈发展有限公司签署《连州市宝盈广场商铺认购书》和《商品房买卖合同补充协议》，连州市宝盈置业发展有限公司并已向朱冬云、刘光华、**苑、廖红莉四人出具《收据》，确认收到该四人上述商铺价款人民币2851752元。证明人：由黄土定签名。”本院依职权向连州市*******调取《连州市*******查询结果证明》，涉案**号商铺被告已抵押给连州市**信用合作联社，抵押期间：2018年7月11日至2021年6月20日。涉案商铺于2019年4月19日被沅江市人民法院查封（查封期限2019年4月19日至2021年4月18日），于2019年5月22日被连州市人民法院查封（查封期限2019年5月22日至2022年5月21日），于2019年7月24日被佛山市山水区人民法院查封（查封期限2019年7月24日至2022年7月23日）。庭审中，本院向原告释明：商铺买卖合同由于客观原因履行不了，是否仍坚持按照新达成的债权关系进行处理。原告仍坚持按照新债权进行处理，不返回到原来的钢材款问题上。本院认为，根据《城市房地产转让管理规定》第三条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……（四）以房地产抵债的；……”从该规定可见，国务院行政主管部门以规章形式对以房抵债予以了确认。第三人黄土定拖欠四原告钢筋款250万元及其利息的事实已于2017年8月30日由黄土定出具《钢材款欠据》予以确认,四原告在该欠据上签字签署“欠款属实，以网签成功为准”的意见，2017年12月7日黄土定出具《购铺冲抵工程款委托函》委托被告连州市宝盈置业发展有限公司在其连州宝盈广场基坑土石方工程款中扣除作为购铺冲抵工程款处理,该委托函于2018年1月9日由被告法定代表人童某1签署“同意按八五折抵扣黄土定工程款”意见，自此三方达成债权转让的一致意思表示，原告对第三人黄土定的债权转由被告负责偿还，被告同意四原告将该笔债权冲抵购房款，并于2017年12月7日双方签订《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》,四原告以2851752元购买连州市宝盈广场**号商铺，并由被告连州市宝盈置业发展有限公司盖财务专用章出具《收据》确认收到该笔购房款。原、被告签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》是双方达成以物抵债的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《承诺书》约定被告应于2019年5月1日前为原告办理涉案商铺网签手续，由于被告至法庭辩论终结前仍未能办理商铺网签手续，存在违约，且涉案商铺已于2019年4月19日被沅江市人民法院查封，此后又被连州市人民法院、佛山市山水区人民法院查封，存在履行不能的客观情形。原告诉请解除《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》，理据充分，本院予以支持。关于被告是否应退回购铺款及赔偿利息问题。被告出具的《承诺书》，内容“…连州市宝盈置业发展有限公司承诺于2019年5月1日前为朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑购置连州市宝盈广场首层**号商铺办理好网签手续，如未按期办理网签成功，按以上购置款全额退款，并赔偿一切经济损失”，涉案《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》因被告原因已判决解除，原告诉请被告按照承诺书退回全额购铺款2851752元，理据充分，本院予以支持。关于利息起算问题。被告法定代表人于2017年12月7日同意用欠第三人黄土定的工程款冲抵四原告的购铺款并出具收据确认，当日视为原告支付清了购铺款项。被告违约未能履行合同，应从2017年12月8日起计付利息给原告至付清之日止。至于利率如何确定问题。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，2017年12月8日至2019年8月19日利息按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑与被告连州市宝盈置业发展有限公司于2017年12月7日签订的《连州市宝盈广场商铺认购书》、《补充协议》；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱冬云、刘光华、廖红莉、**苑返还商铺款2851752元及支付利息（利息以2851752元为本金，自2017年12月8日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至本金清偿之日止）。本案受理费15702.54元，由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 欧学强二〇一九年十二月六日法官助理 陆思廷书 记 员 成 彪附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。