西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初19808号 原告:王小杰，男，1988年10月5日出生，汉族，住南京市雨花台区。 原告：朱欢，女，1988年11月27日出生，汉族，住陕西省XX乡县。 共同委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王毅，陕西瀚沃威律师事务所律师实习律师。 被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：韩文东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈猛，该公司法务。 委托诉讼代理人：周静，该公司法务。 原告王小杰、朱欢与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小杰、朱欢的委托诉讼代理人李小峰，被告惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王小杰、朱欢共同诉称，2016年3月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款为1034035.40元。2016年4月17日原告按照被告要求办理了相关收房手续，但由于被告的原因致使原告至今未能取得不动产权属证书。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故现诉至法院，请求判令1、被告协助原告办理产权过户登记；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金18612.64元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告惠泽公司辩称，双方所签订的《商品房买卖合同》约定被告作为出卖人办理商品房权属登记的义务在于完成涉案房屋的初始登记，而非为业主取得房屋所有权证书。而惠泽公司已经于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。分户表显示，原告所购房屋产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1376635号。至此，被告已经完成了其作为出卖人的义务，原告诉讼请求无事实依据。《商品房买卖合同》约定因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按合同及补充协议约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。据合同约定，办理房地产权证书应当有买卖双方共同完成，因原告没有全部提交资料，导致惠泽公司无法不能向不动产登记机构提交办理房地产权证书的资料。鉴于此，惠泽公司分别于2018年11月8日及2018年11月26日向原告送达了《关于交办理权属登记资料的告知函》，要求原告提交《西安市房屋所有权确权申请书》（转移）并向惠泽公司授权，以便于惠泽公司尽快提交资料办理房屋转移登记。截至目前，原告仍没有提交资料并提供授权，无法取得房地产权证书的过错在于原告，不在于惠泽公司，因此，原告无权要求惠泽公司承担违约责任。原告已经实现对涉案房屋的占有、使用的权利。原告也没有实际损失，其主张惠泽公司承担违约责任，有违公平原则。即使存在损失，合同约定的违约金过分高于实际损失，人民法院应当予以适当减少。本案中，原告按照合同约定时间实现了对涉案房屋占有、使用的权利，原告因购买涉案房屋向银行申请按揭贷款，涉案房屋处于抵押担保状态，是否完成产权登记，对原告使用涉案房屋没有实质影响，也不会给其带来预期收益，也没有实际损失。同时，没有取得房地产权证书的过错也在于原告。因此，原告要求惠泽公司承担违约责任有违公平原则。综上所述，被告已依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，应当驳回原告全部的诉讼请求。 经审理查明，2016年3月5日，原告王小杰、朱欢（买受人）与被告惠泽公司（出卖人）签订了合同登记号为Y16020858的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积113.39平方米，总价款为1033762元。合同第七条付款方式及期限，买受人应当于2016年2月14日前支付首期房价款313762元，余款720000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年5月8日前向买受人交付该商品房。买受人应该按出卖人书面通知的规定办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、提交、（选择委托出卖人代办产权手续的）签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证起他项权利登记的各项手续、资料。第二十条房屋登记的约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人按照每天买受人已付款万分之一的标准赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书期间的损失。因法律、法规、政策、命令和/或政府主管部门原因、不可抗力等原因，造成出卖人不能如期接受、递交买受人所报送的资料并按本合同及本补充协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。因买受人自身原因不提交办理房屋登记所需的缴纳税收、专项维修资金凭证、授权委托书等资料的，出卖人不承担逾期的违约责任。合同第二十五条，关于送达的约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告向原告出具不动产统一发票，发票金额为1034035.40元。2016年4月13日，原告缴纳了契税,4月10日缴纳房屋维修基金。2016年3月30日，原告向被告支付代办房屋所有权登记费80元。2016年4月17日，原告实际接收了涉案房屋。 另查明，2017年8月21日，被告惠泽公司申请涉案楼盘初始登记，2017年10月27日已经完成了涉案楼盘分户登记。2019年7月11日，原告取得涉案房屋不动产登记证书。 再查明，被告向原告通知交房时，均向原告送达了交房通知书，通知书中载明了购买人涉案房屋的办理流程，也详细说明了买受人办理房屋办理产权登记所需要的相关资料，并且说明办理收房手续时需要业主填写《西安市房屋所有权转移登记申请表》，并提交购房人的身份证复印件。 庭审中，被告惠泽公司称因原告一直未能提供身份证复印件，其于2018年11月9日及2018年11月29日两次按照合同约定的送达地址及原告购房地址向原告邮寄了告知函，告知原告尽快提供办理房屋所有权登记的相关资料。并向法庭提交邮寄快递单及邮件的签收情况记录。原告对此不予认可，称收房时已经向被告提交了办理转移登记的所有资料。并当庭提交录音资料一份，证明其已经按照约定提交了所有的相关办证资料。原告称录音系其余被告公司办理房产证工作人员的记录。该录音资料中对话的双方主要围绕转移登记表是否提交一事进行谈论。 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、维修基金发票、代收房屋产权登记费收款收据、契税发票、房屋交接确认书、分户表、告知函、快递单、《交付通知书》、当事人陈述等证及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了原被告双方共同申请办理转移登记，第二项确定了原告未能在约定时间内取得房地产权属登记证书的违约责任。这里的房地产权属证书应当如何理解，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了原被告双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记，而并非被告辩称的初始登记。合同附件中约定了委托出卖人代办产权证书的，买受人应当交清全部税费、专项维修资金等相关费用及提供全部手续。并且将取得房屋权属登记证书的时间变更为交清全部资料的两年内。原告向被告缴纳了办理房屋权属证书登记费，视为其委托被告代为办理房屋权属登记证书。本案中，原告实际收房为2016年4月17日，按照合同约定，其在收房后向出卖人提供相关办证资料后两年内即2018年4月17日前取得房屋不动产登记证书。那么，本案争议的焦点为原告未能在合同约定的期间取得房屋权属登记证书是否系被告的原因。被告向原告通知交房时送达的《交房通知书》中已经明确了办理房屋交接手续时所要提交的资料，同时也说明了提交这些资料的目的及作用。由于办理不动产登记需要买受人与出卖人共同配合，虽然本案中原告委托被告代为办理房屋不动产登记证书，但办理房屋不动产登记是行政机关的行政行为，被告的义务是将办理权属登记需要由买受人提供的资料告知买受人，由买受人将这些资料提供给出卖人，再由出卖人将双方共同提交办证的资料提交房屋管理部门。被告惠泽公司在收房通知书中已经明确说明了办理产权登记需要的资料，履行了其通知义务，且在2018年11月9日及11月29日两次书面通知原告尽快补充提供资料，原告均未能履行。原告当庭陈述其收房时已经提供了所有的办证资料，并提交录音资料，证明其已经履行了相应义务。首先，该录音资料对方当事人的身份存疑，其次，该份录音资料中，对于登记表的填写的情况原告的回答或者询问有明显的指示性或者倾向性。在这种前提下，对方当事人的回答并不具有明显高的可信度，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。根据上述法律规定，结合被告在交房时以及此后均多次通知原告提供办证资料，对于原告的该陈述本院不予采信。被告已经履行了其应当履行的义务。未取得房地产权属证书非被告原因所致。故对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。本案原告已经取得涉案房屋的不动产权属登记证书，对第一项诉讼请求不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告王小杰、朱欢的诉讼请求。 本案案件受理费265元，减半后132.5元由原告王小杰、朱欢自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 秦 冰 二〇一九年十二月二十日 书记员 张智旭