中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68515号原告：XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华），男，1962年11月23日生，法国籍,11，MontKiara,50480KualaLumpur,Malaysia。原告：HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖），女，1963年10月25日生，法国籍，住E-15-2,11，MontKiara,50480KualaLumpur,Malaysia，护照号18FV01381。共同委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。被告：嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区嘉林路甲1号。法定代表人：陈鸿枝，董事长。委托诉讼代理人：刘铭，北京市明华律师事务所律师。原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖，以下共称原告）与被告嘉裕房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡文友，被告委托诉讼代理人刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2005年10月16日签订的《北京市商品房预售合同》有效；2、被告给付原告延期交房违约金（自2006年9月1日起计算至实际交房之日止，按已付款999965元的日万分之二即200元计算）。事实和理由：原、被告于2005年10月16日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的X号房屋，购房款共计3309965元。现原告已付999965元，但被告至今未为原告办理房屋所有权证，也没有办理网签及交房，被告应按合同约定给付违约金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。签订合同时X号房屋仍未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得，涉案合同属于无效合同。现在被告已经取得X号房屋所在楼栋大产权证，所在楼栋由预售转为现售，但需要办理销售备案表，亦影响合同效力，也无法办理网签。涉案楼栋整体设定了抵押，实际履行不能，需征得抵押权人同意才能办理网签。此外，涉案楼栋系以历史遗留问题特办取得的大产权证，仍未取得竣工验收合格，且窗户、强弱电、给排水至今仍未施工完毕，不具备交付条件。且原告仅支付30%的购房款，却按照整个房屋的价值要求违约金，我方认为违约金过高，申请予以酌减。而且原告主张的违约金部分已经超过诉讼时效。原告系境外人员，应核实其是否具备北京市购房资格。本院经审理认定事实如下：原、被告于2005年10月16日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买X号房屋，预测建筑面积共209．89平方米；被告应当在2006年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《附件五付款方式及期限的约定》约定：商品房总价3309965元，买受人于签署本合同之日向出卖人支付房款10万元，于2005年10月26日前支付房款899965元，于正式网签之日起三日内向出卖人支付剩余房款231万元。双方并于同日签订《备忘录》，写明被告目前仍在办理“嘉裕苑”项目网上签约的相关手续，现双方尚不能进行网上签约，原告对被告的前述情况完全了解，并表示谅解；双方确认在被告未完成网上签约手续前，原告就房屋购买事宜先与被告草签《北京市商品房预售合同》及其附件并支付首期款项后，可享受被告给予的折扣优惠；原告应在被告通知原告完成网上签约手续后七日内与被告换签正式的《北京市商品房预售合同》及其附件，关于该房屋的相关约定以换签的《北京市商品房预售合同》及其附件所约定的内容为准；在草签合同之后到完成商品房预售证办理、具备网上签约的条件期间，原告有权要求退房。就此，被告于2005年8月26日出具收据，写明收到原告购房保留金2万元，于2005年10月16日出具收据，写明收到购房首付款8万元，于2005年11月6日出具收据，写明收到房款899965元。后被告于2006年8月30日出具《关于延期交房的通知》，写明由于项目修改方案，房屋不能按期交付使用，目前主体工程已完成，主要剩余内外装修之部分工作。被告于2011年12月15日出具《承诺函》，写明将在具备网签条件时，及时通知办理网签手续，尽快交房。被告于2013年1月29日出具《承诺函》，写明房屋将在2013年底前交付使用。后被告于2019年7月8日办理完毕初始登记。庭审中，原、被告均认可房屋至今仍未交付，亦未办理网签及过户手续。就双方争议的事实和证据。就房屋实际楼层，原告表示当时看房实际楼层是15层，但考虑到数字忌讳（跳过3、13、14层）合同中写的是18层，系“销售楼层号”，现同意按合同约定18层购买。并提交：1、开发商编制的《B栋实际销控表》，写明“陈晓华（草签）”销售楼层18层，实际楼层15层；2、建委备案的《房屋建筑面积分户计算明晰表》，原告表示其中的X为涉案房屋（217．4平方米）。就此，被告表示对证据1真实性不认可，未加盖公章；对证据2真实性无法确认。就房屋是否具备交付条件。原告向本院提交了《主体工程验收记录》，显示嘉裕苑结构外观质量尺寸符合要求。就此，被告表示对真实性认可，对证明目的不认可，这只是主体结构阶段性验收，并非竣工验收。审理中，经本院调查，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会答复称：涉案楼栋虽办理了初始登记，但仍未完成竣工验收，不具备交房条件。且根据相关法律规定，在正式销售前仍需进行竣工验收。本院认为，就原、被告于2005年10月16日签订的《北京市商品房预售合同》，现被告已经办理楼栋初始登记，并已改预售为现售，被告以楼栋未取得建设规划许可证主张合同无效，本院难以支持。被告以房屋未办理销售备案表主张合同无效，于法无据，本院亦难以采信。应认定上述合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就原告第二项诉讼请求，现X号房屋仍未完成竣工验收，结合调查结果，考虑到居住安全，本院难以确认该房屋符合交付条件。现被告仍未履行交房义务，应就此给付违约金。就计算标准，《备忘录》显示原告明知涉案楼栋未取得预售许可证即签订预售合同，应可预见交房风险，原告对此存在过错，且原告未全额支付购房款。基于上述考虑，本院酌情判定被告按日支付违约金50元。就违约金的给付期间，考虑到楼栋仍未完成竣工验收，涉案房屋买卖合同的后续履行亦不明确，宜判决支付至本案判决书生效之日止。此外，就诉讼时效一节，考虑到被告延期交房的状态持续，且合同约定违约金“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，现房屋仍未交付，被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖）与被告嘉裕房地产开发有限公司于2005年10月16日签订的《北京市商品房预售合同》有效。二、被告嘉裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖）逾期交房违约金（自二〇〇六年九月一日起计算至本判决生效之日止，按每日五十元计算）。三、驳回原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6640元，由被告嘉裕房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内向原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖）给付）。如不服本判决，原告XiaohuaCHEN（中文名：陈晓华）、HuiyingYANGép．CHEN（中文名：杨惠颖）可于本判决书送达之日起三十日内，被告嘉裕房地产开发有限公司可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十二月九日书记员  刘 鹤张茜