广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7790号原告：吕美增，男，1986年11月23日出生，汉族，户籍地广东省丰顺县******甘山塘，公民身份号码441************010。委托诉讼代理人：张晓凤,女，1987年5月11日出生，汉族，户籍地广东省丰顺县******甘山塘，公民身份号码441************421，系原告吕美增的妻子。被告：惠东县金河湾置业有限公司，住所地惠东县*************。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：吴清燕，女，1985年11月4日出生，汉族，户籍地广东省惠来县**************，公民身份号码445************82X，系被告惠东县金河湾置业有限公司的工作人员。原告吕美增与被告惠东县金河湾置业有限公司(以下简称金河湾公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吕美增的委托诉讼代理人张晓凤，被告金河湾公司的委托诉讼代理人吴清燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕美增向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房内部认购书》；2.判令被告立即退还原告缴纳的100000元认筹诚意金及自起诉之日起至付清之日止的利息，按年利率6%计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月10日，原告与被告、（投资商）深圳市前海逸君金融服务有限公司三方签订《商品房内部认购书》，约定由原告购买被告开发的位于惠东县金河湾二期B区商住楼（江山里）A12幢1单元13层02号房，总面积为164.92平方米，总房款为833868元，原告按被告的要求于2014年9月11日、16日分别向被告支付了共100000元认筹诚意金。签订《商品房内部认购书》后，原告按约定到被告住所地惠东县*************准备缴纳购房款项，但原告发现被告的住所地已经关门并贴上封条，并得知被告因资金断裂无法经营，因此原告有权解除合同，并要求被告退还原告已缴纳给被告的款项。原告认为，被告已构成根本违约，维护公平正义，维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告金河湾公司辩称，原告认购的金河湾花园2期A12栋1302号房已经不具备收房资格，该房已经惠州市中院于2018年2月份公开在网上司法拍卖，因为我司股东钟启信犯集资诈骗和合同诈骗等，我司受其牵连，因此已无法将该楼房依约交付原告。并且原告与我方签订认购书时，该房屋尚未取得预售许可证，因此该商品房内部认购书应为无效。原告吕美增围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.原告身份证；2.被告工商信息；3.《商品房内部认购书》；4.收款收据。被告对原告提交的证据发表如下证据意见：证据1因未看到原件，请求法院依法核实，对证据2、3、4无异议。被告金河湾公司未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：被告金河湾公司系于2003年1月21日注册成立的有限责任公司（自然人投资或控股），其股东为吴某1和钟启信，经营范围：房地产开发（凭资质证书经营）；室内装饰、土方工程；销售建筑材料、五金交电。案外人深圳市前海逸君金融服务有限公司于2014年7月21日注册成立的有限责任公司，经营范围接受金融机构委托从事金融外包服务；房地产经纪等。2014年9月10日，原告吕美增作为认购人（乙方）与被告金河湾公司作为出卖人（甲方）、案外人深圳市前海逸君金融服务有限公司作为投资商（丙方）签订《商品房内部认购书》，约定：“第一条基本情况（一）乙方所认购的商品房为甲方与丙方所开发的广东省惠东县金河湾二期B区商住楼（江山里）A12幢1单元13层02号房（以下简称该商品房）。（二）该商品房的用途为：住宅，预售建筑面积为164.92平方米……。第二条价款与付款方式（一）该商品房按照以上预售建筑面积计价，总房价为人民币￥（大写）捌拾叁万叁仟捌佰陆拾捌元。（二）乙方同意按以下方式付款：2、银行按揭：付定金￥100000元签署本认购书；4、认购人同意在签订本协议之日以上述选定的方式向出卖人支付房款，认购人应在甲方取得《商品房预售许可证》并接丙方通知之日起7日内到出卖人处与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交清剩余房款或办理银行按揭手续，否则视认购人为违约，本协议同时失效。(三)出卖人在收取认购款后，应向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。第三条认购人必须在甲方取得《商品房预售许可证》并发出通知之日起7日内签定《商品房买卖合同》，并按约定的付款方式和时间支付房款，并在约定的时间内提交相关贷款资料，否则视为乙方违约，甲方有权将乙方定购的房屋出售给他人，乙方所交纳的购房定金将不予退还，本协议即时失效，出卖人有权将此房屋出卖给第三方。第五条本认购书自三方签订之日起生效，《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购款抵作商品房价款……”。2014年9月11日、9月16日，原告吕美增分别向被告支付57000元、43000元，被告于原告付款当日向原告出具了编号分别为“2257269”、“2257275”的《收款收据》，确认收到原告交来的定金10万元。经本院核查，广东昊晖实业投资有限公司于2018年2月23日在淘宝司法拍卖网络平台以网络拍卖成交价格28122894.28元竞得惠东县******桥头象山地段（被执行人惠东县金河湾置业有限公司位于惠东县******两宗合计22571.02平方米商住用地及A12-A18栋及地下室的在建工程）司法拍卖项目。2019年11月14日，原告吕美增向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告均称案外人深圳市前海逸君金融服务有限公司是被告的委托销售方。本院认为，被告金河湾公司具备房地产开发资质，原告吕美增与被告金河湾公司及案外人深圳市前海逸君金融服务有限公司签订的《商品房内部认购书》系各方意思自治，意思表示明确，未违反法律法规的强制性规定，性质为预约合同，合法有效。被告金河湾公司主张涉案项目在签订《商品房内部认购书》时未取得预售许可证，但涉案项目是否取得商品房预售许可证明，仅会对涉案预约合同义务的履行产生影响，不影响预约合同的效力，被告该主张本院不予采纳。原告主张解除《商品房内部认购书》，合同未约定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的……”的规定，涉案房地产项目已被拍卖且被他人竞得，被告现已无法履行合同义务，原告请求解除《商品房内部认购书》，本院予以支持。关于返还认筹诚意金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张被告返还认筹诚意金100000元及按年利率6%赔偿自起诉之日起至付清之日止的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吕美增与被告惠东县金河湾置业有限公司及案外人深圳市前海逸君金融服务有限公司于2014年9月10日签订的《商品房内部认购书》。二、被告惠东县金河湾置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告吕美增返还100000元及利息（利息以100000元为基数，自2019年11月14日起按年利率6%计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告吕美增已预交），由被告惠东县金河湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴国良人民陪审员  胡瑞红人民陪审员  刘月茹二〇一九年十二月二十八日法官 助理  柯嘉静书 记 员  林妙儿