四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初4778号 原告：成都众悦物业管理有限公司，住所地：金堂县三星镇棕榈湖104号24栋1单元24号。 法定代表人：林勇，总经理。 委托代理人：蒋锐，四川英冠律师事务所律师。 被告：张绍兰，女，汉族，1969年2月28日出生，住四川省金堂县。 委托代理人：陈超，男，汉族，1969年9月28日出生，住四川省金堂县。（系被告张绍兰的丈夫） 原告成都众悦物业管理有限公司（以下简称“众悦物业”）与被告张绍兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众悦物业的委托诉讼代理人蒋锐，被告张绍兰委托代理人陈超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众悦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费6120.58元，并从2016年1月1日起至付清之日止按每日千分之三向原告支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系金堂县三星镇棕榈湖小区物业服务企业，被告系案涉小区1期39栋2单元406号业主，建筑面积为159.39㎡，物业费单价为0.8元/月.㎡。被告自2010年11月6日起接受原告提供的物业服务，但自2016年1月1日起至今未按协议约定缴纳物业费，经原告催收未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告张绍兰辩称，对原告的起诉和事实无异议；被告家里楼顶漏水，前后阳台漏水，造成家里的财产损失，需要物业把这个问题解决了，被告就交物业费。 本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，合力物业（甲方）与成都泰祺房地产开发有限公司（乙方，以下简称“泰祺房产”）、鑫诺房产（丙方）签订《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》，载明与本案有关的内容如下：甲方与丙方签订了“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》。乙方与丙方签订了“棕榈湖国际社区”《房地产项目转移协议》，现已完成转让工作。经甲乙丙三方友好协商，就“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》有关事项达成如下协议：一、由于丙方已将棕榈湖国际社区项目转让给乙方，经甲乙双方协商，甲方同意退出“棕榈湖国际社区”一、二期物业服务，退出之日起，甲方与丙方签订的“棕榈湖国际社区”一、二、三期《前期物业服务合同》及《销售中心物业管理服务协议》终止。二、甲方双方商定在2013年3月31日前完成“棕榈湖国际社区”一、二期物业服务交接工作，届时乙方与甲方另行委托物业服务单位（以下简称：新物管公司）完成交接工作。2013年3月28日，合力物业（甲方）与泰祺房产（乙方）签订《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》的补充协议，与本案相关的内容载明有：二、甲方双方商定在2013年4月1日前完成棕榈湖国际社区一、二期物业服务交接工作，届时乙方委托众悦物业与甲方完成交接工作。五、物业服务移交工作完成之日起，棕榈湖国际社区物业管理责任由新物管公司（众悦物业）承担，甲方不再承担......。 2014年9月27日，原告与被告签订《棕榈湖国际社区前期物业服务协议》，甲方为成都众悦物业管理有限公司，乙方为张绍兰，约定：甲方为房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方为购房人（业主）；前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；双方对物业费的标准及缴费期限约定为：首期物业费用（六个月）从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付，以后按季收取，业主应在本季度末月最后一周内履行下一季度的缴纳义务。收费标准（每平方米建筑面积，以产权部门登记面积为准），1.住宅用房：多层住宅0.8元/月.㎡收取，电梯住宅按1元/月.㎡收取，别墅住宅按1.5元/月.㎡收取。关于违约责任的约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的、乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。乙方所购房屋基本情况为：类型为住宅，坐落位置为39栋2单元406号，建筑面积为159.39㎡。 2019年6月15日，众悦物业向张绍兰发出“律师函”，主要内容为：39-2-406张绍兰先生/女士，刘韵业主在办理交房手续时与开发商签订了《棕榈湖国际社区前期物业服务管理协议》，双方建立了前期物业服务合同关系，但刘韵业主自2016年1月1日至今无故拖欠物业费，逾期后经众悦物业多次催促（电话、短信、上门催告），仍未按照合同约定按时交清物业费，该行为已构成违约。鉴于此，为维护众悦物业的合法权益，同时避免酿成纠纷，现正式向贵方发出通知：1.望于收函后7日内前往众悦物业结清拖欠物业费4590.43元，逾期违约金7342.01元（2016年1月1日至2018年12月31日）；2.本公司承诺按时到公司物业中心结清、缴纳物业费者，滞纳金可协商解决。若未按时结清物业费，将依法提起诉讼。 另查明，一、本院（2015）金堂民初字第1874号生效民事判决书，系处理众悦物业与案涉小区业主唐仕泽之间因欠缴物业服务费引起的物业服务合同纠纷，判决：被告唐仕泽于本判决生效之日起十日内给付原告成都众悦物业管理有限公司物业服务费3315.5元并同时给付从逾期之日至付清为止按以季度应缴纳的物业服务费按每日万分之五计算的违约金。二、众悦物业成立于2013年3月28日，经营范围：物业管理服务。 上述事实，有原告举示的当事人身份信息、营业执照、《棕榈湖国际社区前期物业服务协议》、《关于终止棕榈湖国际社区“前期物业服务合同”的三方协议》、“律师函”、以及庭审笔录在案佐证。 本院认为，众悦物业系案涉小区的开发商泰祺房产委托的经工商部门登记并具备相应资质的物业服务企业，众悦物业与被告签订的《棕榈湖国际社区前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有约束力。众悦物业于2013年7月14日进入并与泰祺房产办理了案涉小区的物业用房、档案、设备设施的交接，众悦物业事实上于当日为小区提供物业服务。由于众悦物业系经工商部门登记的具有从事物业管理服务的物业企业，又有开发商泰祺房产的委托，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力......”的规定，故本院确认众悦物业为案涉小区的合法物业服务企业。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用......”的规定，关于原告要求被告给付自2016年1月1日起至2019年12月31日物业服务费的应予支持，本院确认被告应给付的物业服务费为6120.58元（48月×159.39㎡×0.8元/月.㎡）。关于原告主张的违约金，原告曾于2015年就案涉小区业主拖欠物业费向本院提起诉讼，生效判决支持按前期物业服务协议约定的每日万分之五计算，因双方约定物业服务费的缴纳为先交费后使用，且按“按季收取，业主应在本季度末月最后一周内履行下一季度的缴纳义务”缴纳，本院支持从2016年1月起按季应收物业服务费的金额以每日万分之五计算违约金至付清之日止。关于被告张绍兰提出房屋漏水造成财产损失，物业不解决漏水问题不予交纳物业费的抗辩，本院认为，根据双方合同约定，原告仅负责小区房屋共用部位的维修和管理。因此，被告房屋漏水问题并非原告提供物业服务的内容。房屋漏水的问题，被告可通过其他途径解决。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张绍兰于本判决生效之日起十日内支付原告成都众悦物业管理有限公司物业服务费6120.58元及违约金（违约金的计算：从2016年1月起至付清之日止以季度应缴纳的物业服务费按每日万分之五计算）； 二、驳回原告成都众悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张绍兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周志军 二〇一九年十二月十九日 书记员  曹亚男