湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12647号原告：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉经济开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：童坦，湖北今天律师律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐智超，湖北今天律师律师事务所实习律师。被告：刘仔欲，男，1990年5月25日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。原告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）与被告刘仔欲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告长业地产公司的委托诉讼代理人童坦、徐智超，被告刘仔欲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长业地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDC-2L-2017-15、CYDC-2L-2017-16）己经解除；2、被告向原告支付欠付租金223,555.40元（租金从2018年4月1日计算至2019年9月19日），逾期付款违约金211,316.90元（计至2019年9月19日）以及加收违约金38,034元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：因被告承租原告位于武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处汉口年华第6栋第1层第34、35、36号商铺（以下简称诉争商铺）一事，2017年12月18日，双方分别签署（编号：CYDC-2L-2017-15，CYDC-2L-2017-16）《长投·汉口年华商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”)。其中第34号商铺的建筑面积为42.26平方米，作被告经营品牌为“子裕飘香”的宵夜小吃店用；合同租期为5年，第一个和第二个租赁年度每月租金为4,226元，第三个和第四个租赁年度每月租金为4,565元，第五个租赁年度每月租金为4,931元。合同签署之日，被告应当向原告缴纳租赁保证金，数额为两个月的租金，合计8,452元。《商铺租赁合同》由原告和被告签字盖章，依法生效。第35-36号商铺建筑面积为84.52平方米，用作被告所经营的“子裕飘香”餐饮店;合同租期为5年，第一个和第二个租赁年度每月租金为8,452元，第三个和第四个租赁年度每月租金为9,129元，第五个租赁年度每月租金为9,860元，租金按季度支付，每季度末结束前15个日历天内预付下季度的租金，进场装修日起至2018年1月1日前为装修免租期。合同签订之日起，被告须向原告缴纳2个月的租金作为租赁保证金，金额为16,904元。《商铺租赁合同》由原告和被告签字盖章，依法生效。上述两份《商铺租赁合同》签订后，原告于2018年元月16日向被告交付第34-36号商铺，被告接收商铺后用于经营，但一直未缴纳租金及其他应缴费用，后未经原告同意将店铺闲置，并且张贴告知拟将第34-36号商铺对外转让。2019年6月24日，原告向被告送达“告知函”，要求被告在2019年6月27日之前缴清欠付租金202,848元；2019年7月15日，原告通过现场送达和短信息的方式，向被告送达催缴租金以及逾期解除《商铺租赁合同》的告知函。至本案起诉之日止，原告仍未缴纳租金及其他欠付费用，按照2019年7月15日《告知函》的内容，诉争两份《商铺租赁合同》均已经解除。原告认为，被告未缴纳租金，以及未经原告许可将店铺闲置和对外转租的行为，己经违反了《商铺租赁合同》第十二条第2款、第7款、第8款的约定，按照第十三条第6款的约定，原告有权解除《商铺租赁合同》，并要求乙方按照合同第六条、第十三条第4款的约定支付逾期付款违约金等违约赔偿金。现诉至法院，请求判如所请。被告刘仔欲辩称，原告的起租日应当是以书面通知为准，逾期违约金计算过高，原告无权与我方解除合同，腾退属于原告强制腾退，我没有收到腾退通知，原告知道我不在店里，故意将通知贴在我门口，如果原告有诚意可以直接找我本人谈。店铺的消防是有问题的，商铺不符合交付条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，长业地产公司（甲方）与刘仔欲（乙方）签订编号为CYDC-2L-2017-15、CYDC-2L-2017-16的《商铺租赁合同》两份，CYDC-2L-2017-15《商铺租赁合同》约定乙方承租第34号商铺用于经营宵夜、小吃；第一、第二个租赁年度每月租金为4,226元，第三、第四个租赁年度每月租金为4,565元，第五个租赁年度每月租金为4,931元；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计8,452元；CYDC-2L-2017-16《商铺租赁合同》约定乙方承租第35-36号商铺用于经营餐饮；第一、第二个租赁年度每月租金为8,452元，第三、第四个租赁年度每月租金为9,129元，第五个租赁年度每月租金为9,860元；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计16,904元。两份合同均约定合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用仍由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下一季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。刘仔欲于2017年11月27日向长业地产公司支付租赁保证金共计25,356元，2018年1月2日向长业地产公司支付三个月租金共计38,026元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明刘仔欲的收铺时间为2018年1月10日。本院认为，长业地产公司与刘仔欲签订的两份《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，刘仔欲虽已于2018年1月10日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知刘仔欲商铺开业日期，现其主张刘仔欲欠付租金，据此要求解除《商铺租赁合同》、交还诉争商铺并支付欠付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。本案纠纷并非孤案，案涉项目出现多起开发商与商户纠纷应当引起开发商的高度重视，涸泽而渔并非长久之计。面对案涉项目目前面临的困境，开发商更应将商户紧紧团结起来，着眼于经营环境的改善及商业氛围的培养。或许暂时会有一些损失，但是放水养鱼，日后才能获得更多的回报。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告湖北长业地产开发投资有限公司的诉讼请求。案件受理费10,393元，由原告湖北长业地产开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 翔人民陪审员 陈 莲人民陪审员 王玉波二〇一九年十二月二十七日书 记 员 邬 荣