成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初306号 原告（反诉被告）：蒋某某，女，1983年10月8日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马文龙，四川恒成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓某，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告（反诉原告）：邱某某，男，1970年1月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）邓某、邱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案，于2018年5月18日作出（2018）川0124民初754号民事判决。后蒋某某不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。2018年11月8日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终11781号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本案发回重审后，本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋某某的委托诉讼代理人单瑞峰、马文龙，邓某、邱某某及其委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《店面买卖合同》。2、判令二被告承担违约金人民币1000000元。3、判令被告承担本案诉讼费。当庭，蒋某某明确诉请第二项违约金即没收定金1000000元。事实和理由：2017年5月2日，蒋某某与邓某、邱某某签订《店面买卖合同》，约定：邓某、邱某某购买蒋某某所有的坐落在成都市郫县，建筑面积共计1062.71平方米的房屋，产权证号分别为……；双方商定购买总价为人民币600万元，被告须于签订合同时支付购房定金100万元，剩余款项通过按揭方式支付，同时约定，双方配合办理按揭手续；双方约定于2017年7月1日前完成交易。双方同时约定了违约责任；因乙方原因导致7月1日前未能完成交易，每月承担百分之三的利息；乙方未按约支付，视为乙方逾期付款，每逾期一日，应按万分之二支付违约金，逾期满15日，甲方有权单面解除合同，甲方有权没收定金。合同签订后，邓某、邱某某于2017年5月3日支付了定金100万元，并着手办理按揭审批手续，期间蒋某某多次催促、协助、配合被告办理银行按揭手续，但因二被告原因并未申请到按揭贷款，无法履行合同，期间二被告多次商请原告等待，但至今仍未办理到按揭贷款，致使合同无法履行，原告合同目的无法实现。为此，蒋某某诉至本院。 被告邓某辩称，同意被告（反诉原告）邱某某的意见。并补充：根据合同第6条约定案涉房屋不应存在任何抵押、担保等情况，且合同第2条约定了案涉房屋先过户后按揭支付房款的过户流程，但原告在2018年1月才解除抵押，直到现在案涉房屋一直在出租。 被告邱某某辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告双方签订的房屋买卖合同约定：被告购买案涉房屋。签订合同后，二被告于2017年5月3日支付100万元定金并办理相关手续，履行了合同义务。但原告并未按时履行义务，致房屋于2018年1月才具有交付资格，原告陈述的与事实不相符合。因本案系发回重审，第一次庭审时二被告均表示愿意继续履行合同，如果贷款不成可以一次性向原告支付余款。 反诉原告邓某、邱某某向本院提出反诉请求：1、判令继续履行原、被告签订的《店面买卖合同》；2、判令反诉被告承担违约金54000元（以2017年7月1日至今按已付款项的万分之二支付违约金；3、判令反诉被告承担实际损失50万元。4、本案诉讼费、保全费、律师费由反诉被告承担。经本院释明案涉合同应当解除后，邓某、邱某某将反诉请求变更为：1、解除原、被告签订的《店面买卖合同》；2、判令反诉被告双倍返还定金共计2000000元；3、反诉被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费。事实和理由：2017年5月2日，原被告签订《店面买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告所有的坐落在成都市郫县，建筑面积共计1062.71平方米的房屋，产权证号分别为……，双方商定的购买总价600万元整，反诉原告于2017年5月3日支付定金100万元并已着手办理手续，后原被告反复协商过户事宜，均未妥善解决。为此，邓某、邱某某诉至本院。 反诉被告蒋某某辩称，反诉请求不应当得到支持，理由如下：1、邓某、邱某某提出反诉时原告已经诉请解除合同；2、导致案涉合同未完全履行是因邓某、邱某某的违约行为，具体体现在按揭手续的批复因反诉原告的原因未如期取得（实际上至今未取得），导致双方无法在2017年7月1日前完成过户，所以相关进场无法继续，导致合同不能履行的责任在邓某、邱某某。虽然在一审中，邓某、邱某某承诺愿意一次性付款，但是均未实际履行，也没有证据证明其具有履约的能力。邓某、邱某某一直在强调合同约定交易流程，但均未举证有关交税的凭证或者是解除抵押的催促，说明了案涉房屋有抵押不会影响交易，影响双方交易完成的原因是按揭贷款，邓某、邱某某陈述不清楚抵押或者租赁合同的问题，实际上通过一审、二审，邓某、邱某某是认可案涉房屋存在抵押，邓某与案外人的案件涉及到案涉房屋，那份合同中明确房屋存在租约，所以邓某的说法是虚假的；3、合同签订后，邓某、邱某某支付100万元后又将案涉房屋卖给案外人陈某，交易金额是820万元，邓某、邱某某与陈某的房产买卖合同中明确了付款方式，也提到了按揭贷款是由邓某全权负责，同原、被告之间的合同关于按揭贷款是一致的；综上，我方并未违约，是二被告违约导致合同不能履行。故请求驳回反诉原告的反诉请求。 蒋某某为证明其主张，提供如下证据： 1、深圳市财富联合投资管理公司股东分配明细、确认书（3份）、分配协议、会议纪要，证明案涉房屋的来源。 2、店面买卖合同、二手房买卖合同、商铺买卖合同（2017年7月30日）、欠条、房屋租赁合同（2015年9月23日），证明事情经过及交易流程，交易流程为：二被告先办理按揭贷款审批再办理过户，且三份合同中均提到大多数合同需要通过银行贷款，银行贷款的办理均由邓某负责。 3、短信、微信聊天记录截屏（2017年6月30日）、通话录音整理资料，证明因二被告没有将按揭贷款审批办理下来，所以才导致合同无法继续履行。 4、银行卡（3张）、开户信息（2份），证明本诉原告按照二被告的要求积极配合办理银行按揭贷款手续。 5、陈某案件微信记录，证明陈某支付定金后，按揭贷款审批是房屋过户的前置程序，与合同约定是一致的，同时也证明邓某商业模式，原告的房款是600万元，房屋以821万元转卖给案外人，如果没有邓某帮助办理银行按揭贷款，陈某是不可能购买房屋的。 邓某经质证认为，1、原告举证的第一组证据与本案无关联性。2、第二组证据能够证明其与原告一楼七间铺面的交易流程即是先过户后办理银行贷款，所以二楼也是先过户后付款，其与陈某的房屋买卖合同是后期卖给陈某，也确实因未办理过户双方发生了纠纷，但是双反已经和解，与本案无关联性；房屋租赁合同认可；欠条上涉及的问题正在诉讼过程中，与本案无关联性。3、第三组证据微信聊天记录截屏、通话录音均不完整，且双方整个协商过户事宜但未形成任何书面证据，双方也没有签订补充协议，不认可该组证据。4、银行卡及开户信息同意邱某某的意见。 邱某某经质证认为,1、第一组证据虽然系原件，但是二被告不是相对人，对其真实性无法核实，故请法院予以核实，且我方认为不能达到原告的证明目的，与本案无关；2、店面买卖合同是邓某与原告签订的，各自按照各自流程进行交易。该流程是先交付定金再办理过户再付余款，店面买卖合同已经对付款方式进行了明确，邓某与陈某之间的买卖合同与本案无关，欠条的效力也在诉讼阶段，邓某是否就该欠条与原告产生款项与本案无关。房屋租赁合同涉及的房屋应当在2017年7月1日前交付给二被告，并且将其所收租金一并交付给二被告；3、微信、短信聊天记录截屏、通话录音因发生在蒋某成与邓某之间，对其真实性无法核实，不能达到原告的证明目的，房屋只有解除抵押才能办理过户，二被告才能付清款项，且通过微信聊天记录看出从2017年8月10日之后都是邓某单方面的聊天记录，请法庭予以核实。通话录音过程实际上是原告本人行为，录音是否存在编辑、修改无法核实，不能达到原告的证明目的；4、对于银行卡（3张）及开户信息（2份），无法核实哈尔滨银行的开户人，该组证据不能达到原告的证明目的；5、陈某案件微信记录来源真实性无异议，对其聊天内容真实性无法核实，陈某与邓某房屋如何买卖与原被告均无关，案涉房屋不是住宅是商铺，故不存在限购的问题。 邓某、邱某某为证明其主张，提供如下证据： 1、店面买卖合同，证明合同约定了双方的权利义务及合同价款、支付方式等； 2、银行转账凭证，证明邱某某向原告转账100万元； 3、银行解除抵押信息（3个），证明案涉房屋于2018年1月4日才解除抵押； 4、房屋信息，证明截止2019年1月18日，案涉房屋仅存在保全措施，可以办理过户； 5、聊天记录，证明2018年1月14日，双方仍然在商量过户事宜； 6、承诺书，证明二被告在一审时承诺愿意一次性支付余款； 7、委托代理合同、发票，证明被告支付了律师费。 8、邱某某、邓某的个人征信报告，证明二被告个人征信良好，未能办理贷款的原因不在二被告。 蒋某某经质证认为，1、店面合同真实性无异议，但是不能达到二被告的证明目的；2、第二组证据无异议；3、第三组证据无异议；4、第四组证据无异议；5、聊天记录中可以看出作为卖方的蒋某成明确询问邱某某是否准备好购房款，也提出二被告已经实际违约，恰恰证明原告方所主张的案涉房屋未过户是因为被告方原因造成的；6、承诺书是二被告向法庭提交的，但是二被告承诺之后并未实际履行；7、委托代理合同只是二被告与代理人的合同，与本案无关。从被告所举证的证明中没有看到抵押没有解除会影响办理贷款的相关证据；8、个人征信报告真实性无异议，但关联性有异议，不能达到二被告的证明目的。 本院经评议认为，原、被告提交的店面买卖合同，本院予以采信；蒋某某提交的第一组证据，因与本案无关联性，本院不予采信；蒋某某提交的第二组证据，本院予以采信；蒋某某提交的第三组证据微信、短信聊天记录截屏、通话录音，上述通讯记录均发生在蒋某某之父蒋某成与邓某之间，蒋某某能够提供原始记录证明双方的就合同履行的协商过程。微信、短信聊天记录中作为通讯双方，均应有原始记录，二被告虽辩称其不完整，但至今未能向本院提交证据证明删减内容。而且，本案中，并无证据证明聊天记录中邓某发送的内容存在编辑、修改，二被告辩称通话录音内容不完整，可能存在编辑、修改，但均未能提交证据证明。对蒋某某提交的第三组证据，真实性，本院予以确认；蒋某某提交的第四组证据真实性本院予以确认，关联性本院将在“本院认为”部分进行综合阐述；蒋某某提交的第五组证据真实性本院予以确认；邓某、邱某某提交的第一、二、三、四、五组证据，本院予以采信；对邓某、邱某某提交的第六组证据，其形式实际系邓某、邱某某的陈述，其作为证据的证明力较弱，且与本案的争议焦点无关，本院不予采信；邓某、邱某某提交的第七组、第八组证据的真实性本院予以确认，其关联性和证明目的，本院将结合其他证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，蒋某某通过商品房购买方式取得成都市郫都区房屋所有权。2017年4月27日，邓某向蒋某某出具欠条一张，载明：今欠蒋某某购房款（郫县XXXX一楼共七间商铺）壹佰万元整。现双方约定，邓某按陆佰万元整购买蒋某某XXXX二楼商铺（共计1063㎡），现经营XX网咖，如果交易成功，本欠条自动作废，并归还欠条给邓某，欠款结清。如果交易失败，本欠条继续生效。交易的时间为2017年7月1日前（双方积极配合）。2017年5月2日，蒋某某作为甲方与邓某、邱某某作为乙方签订一份《店面买卖合同》，合同约定：乙方购买原告所有的位于成都市郫县的房产。合同第一条：房屋成交价：1、双方同意上述房屋出售并达成以下条件，建筑面积共计1062.71平方米，房屋总价为6000000元。以按揭购买的方式购买。2、房屋交易时所产生的所有税费由乙方承担。甲方净收伍佰捌拾肆万元整；第二条：付款方式1、乙方应在签订《房屋买卖合同》同时，支付购房定金计1000000元，定金也为首付款。2、房产交税过户后，乙方通过银行按揭贷款支付余款5000000元，并于银行放款日支付给甲方。3、首付款＋余款＝房屋成交价；第三条：交易时间1、定金交付时间为本买卖合同签订后的2日内。2、交易时间为2017年7月1日前完成交易。由乙方原因导致7月1日前未能完成交易，每月承担万分之三的利息。第六条甲方承诺和保证1、其合法拥有转让房屋的完全的房屋所有权，在房屋及相关土地使用权上，不存在任何抵押、留置或其他担保权益，亦不存在正在履行之中的《租赁合同》和其他人的优先购买权。2、……；4、按照法律的要求积极配合办理过户和按揭手续，即时提供所需的全套文件资料。第八条“房屋产权更名1、在乙方向甲方支付定金首付款后，甲乙方应各自或委派代表到房屋所在管理机构共同办理《房屋转让》手续。2、……。第九条违约责任在合同生效后，双方应严格履行合同的各项条款，不得擅自变更和解除。如有违反，应按以下条款由违约方承担违约和赔偿责任。1、乙方未按本合同规定向甲方支付房款，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付的万分之二支付违约金，逾期满15日，甲方有权单方解除合同，甲方有权没收定金……。合同签订后，邱某某于2017年5月3日通过银行转账方式向蒋某某支付了定金1000000元，并着手办理按揭审批手续。期间蒋某某也予协助、配合邓某、邱某某办理银行按揭手续，因贷款政策收紧、审批严格直至蒋某某向本院起诉时也未能申请到按揭贷款。本案审理过程中，邓某、邱某某要求变更付款方式为一次性付清余款，也承诺可以一次性付清，但蒋某某认为上述承诺均未实际履行，也没有证据证明其具有履约的能力，故不同意变更履行支付方式。为此，蒋某某向本院提起诉讼，邓某、邱某某向本院提起反诉。 蒋某某向本院提交的微信记录载明：1、2017年6月30日，邓某（下称邓）：“蒋叔叔，现在银行对二楼商铺贷款限制很严格，原来那家银行本来审批下来了，现在又变了，这家银行需要多等几天，我已经够积极的在推进了，只有烦请蒋叔叔再等下”，“现在一楼贷款没问题，1、是二楼；2、金额超过三百万。所以很麻烦”。蒋某成（下称蒋）：“邓飞，我那款是代款要发生利息，如果不派上用场就要白浪费，如果排上用了什么时间用我就拿不出来，要么我们商量下”。邓：“再等几天，我看看，我在催银行给我办”。蒋：“时间不能太长，因为我把款从项目上抽了出来”。邓：“嗯，我尽全力。现在有一个可以贷450万元，一周可以放款，但是我现在缺钱，要不那50万你缓我们一年”，“帮帮小邓嘛”，“下周一我们见面聊下”，“如何？”；2、2017年8月31日，邓：“蒋叔叔，这两天怕你做手术，不方便联系你，我在跟您女儿联系，现在是需要您女儿到银行补办一张银行卡，然后可以约见银行负责人面谈过户流程和放款时间”；3、2017年9月8日，邓：“卖方夫妻双方身份证，户口本，结婚证，产权证，原贷款合同，原银行打印一份贷款余额，房屋信息摘要3，交易买卖合同，中国银行卡，买方身份证复印件”；4、2017年10月12日，邓：“农商行能做，在走程序”。 蒋某某提供的蒋某成与邓某的短信记录载明：1、2017年7月4日，邓：“蒋叔叔，您好。确实费了大心血才确定的贷款，下午就麻烦蒋某某去一趟。放心，银行的合同都是样板合同，内容改不了的。等会在那边签约的时候，我把银行的合同拍照发给您看。蒋某某签过几次银行合同，没有问题的”；2、2017年8月11日，蒋：“邓某，请你在17年8月25日前必须把款落实到位，否则就”；“邓某、邱某某二位你们如果有心，有实力。……请你们于2017年的8月25日前将款到位完成交易。不管你们是代款还现金都要到位。否则实为你违约，前面你们已经违约，现在我再给你一次机会”；3、2017年8月14日，邓：“蒋总，要不下午就不见了，因为我这几天需要努力搞定银行的贷款问题，你给予的时间确实太紧了，我这几天天天跑银行”。 邓某、邱某某提交的邱某某与蒋某成的短信记录载明：1、邱：“前面过户条件也没成熟，现在成熟了，就是高量如何过户嘛”，“蒋叔叔，好的”；2、2018年1月14日，蒋：“小邱，你说现在条件成熟了。你们把款准备好了吗？”邱：“蒋叔叔，我旅游回来，见面具体沟通，只要你愿意按原合同金额来成交”，“首先，我先尊重邓某与你俩提出的解决方案，如果不行后再请你们参考”；3、2018年1月31日，邱：“尊敬的蒋叔叔（蒋某某），邓某，二楼三个商铺，现在符合过户条件，我们本月8号、26号已协商了两次，都没达成大家共赢，现在我本人强烈要求按合同过户交易，如果你们有啥意见，希望你们最近两天定个时间，大家再做最后一次友好协商，望你们真诚的考虑好，作为朋友一场，希望三方都能共赢。 本案原审2018年3月28日《民事案件庭审笔录》第10页中记载：“审：何时知道原告去办理解除抵押手续？是否告知过原告变更现金支付方式来购买房屋？为何没有办理按揭款下来？被1（反诉原告）：中途被告2一直催促我去找原告办理过户，确实按揭办理较慢，被告2表示有现金，对于房屋抵押那款我记不清楚了，有给原告说过，按揭资料下来后我们于2017.5向银行递交按揭贷款手续，在7月之前一直准备按揭贷款，但是银行一直没有办理下来，被告2就表示可以用现金购买，被告2催促我，我组织过双方协商过几次；被2代（反诉原告）：去年房屋贷款利率上涨，银行审核严厉，而我方这边一直表明有一定的现金可以现金支付”。第11页记载：“审：原告是否进行了银行按揭贷款手续的配合？被1（反诉原告）：是的。双方都在努力，但是当时银行审批严厉，就没有办理下来。后面就协商一次性付款，也就没有去申请贷款了”。根据笔录第2页记载被1（反诉原告）指邓某，被告2指邱某某，被2代（反诉原告）指邱某某的代理人李力。 另查明，签订《店面买卖合同》时，案涉房屋处于抵押状态，至2018年1月4日，案涉房屋的抵押解除。2017年7月30日，邓某与案外人陈某签订《商铺买卖合同》，约定将案涉房屋转让给陈某，转让价格为8212867元。 本院认为，蒋某某与邓某、邱某某签订的《店面买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：一、通过贷款审批与过户之间的履行顺序；二、《店面买卖合同》是否应当解除；三、关于本案的违约行为与违约责任问题。关于争议焦点一，《店面买卖合同》第二条第2款约定：房产交税过户后，乙方通过银行按揭贷款支付余款5000000元，并于银行放款日支付给甲方。蒋某某认为为保证付款的确定性，应当先取得银行贷款审批，再过户。邓某、邱某某认为过户属于先履行义务，办理按揭贷款义务属于后履行义务。对此，本院评议如下：首先，双方对《店面买卖合同》第二条第2款约定的理解发生分歧，而《店面买卖合同》并未对办理按揭贷款的流程进行具体约定。故为证明双方的履行过程，蒋某某提供了蒋某成与邓某的微信、短信记录。邓某认为微信、短信记录内容只是协商过程，双方并未达成一致意见，也不能对抗书面合同，因此不应当采信。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，现实生活中，合同双方通过微信、短信、电话等方式订立合同也是屡见不鲜的。因此，双方通过微信、短信、电话等方式变更书面合同也并不为法律所禁止。且本案中，微信、短信记录内容反映的是双方为履行合同进行沟通的客观事实，其内容反映的是双方的履行情况，只要上述证据具有真实性、合法性、关联性，法院即可采信。蒋某某能够提供上述电子证据的原始记录，在无其他证据证明其存在修改、编辑的情况下，具有真实性；其内容并不违反法律、法规规定，且与本案争议事实有关，具有合法性、关联性，故对微信、短信记录内容，本院予以采信。根据原审庭审笔录及蒋某某提供的微信、短信记录内容，双方在签订合同，邱某某支付定金后，二被告即着手联系银行办理贷款，且在办理贷款过程中，邓某与蒋某成进行了多次沟通。根据邓某在2017年8月31日的聊天内容“现在是需要您女儿到银行补办一张银行卡，然后可以约见银行负责人面谈过户流程和放款时间”，可知，邓某对于在取得银行审批后再进行过户是明知的。其次，虽然《店面买卖合同》中未对通过银行贷款审批与办理过户登记的先后顺序进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，该先后顺序可以根据二手房按揭付款的交易习惯确定。根据二手房按揭付款的交易习惯，办理按揭流程为：双方签订二手房买卖合同后，由买卖双方带齐资料到银行申请贷款，银行审核通过后买卖双方办理过户登记手续，银行办理抵押登记、放款。因此，双方对于案涉合同的履行情况也符合二手房按揭付款的交易习惯；第三，通过银行贷款审核后再过户，更有利于保护交易安全及交易公平。在以按揭贷款方式支付购房款的交易中，在银行未审批前先过户，若嗣后不能通过贷款审批，则可能导致出卖人既不能取得合同对价，又丧失房屋所有权的情况出现。综上，取得银行贷款审批后过户，既符合双方的事实履行行为，又符合二手房按揭贷款的交易习惯，对蒋某某提出的上述主张，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，《店面买卖合同》约定合同必须在2017年7月1日前完成交易，但根据蒋某某提供的蒋某成与邓某的微信、短信记录表明，在2017年9月前，双方仍在就办理按揭进行协商。因此，可以认定，截止2017年9月，蒋某某是同意继续交易的。但此后，一直无法办理按揭贷款，为此，蒋某某诉至本院要求解除合同。房屋买卖交易中，交易完成是指出卖人取得对价，买受人取得房屋所有权。因案涉交易未能通过银行贷款审理，蒋某某长期不能取得相应对价，其签订合同的根本目的不能实现。二被告辩称其不能办理贷款后向蒋某某表明可以全款支付，但未能提供证据证明。且现有证据能够证明，邓某一直要求蒋某某配合办理贷款。因此，二被告的上述辩称，与本院查明的事实不符，本院不予支持。二被告在本案中出具承诺表明其愿意一次性付款，继续履行合同。但房屋价格受市场因素影响，存在不确定性。故买受人在履行期限届满后，要求按原价格继续履行合同，应当取得出卖人同意。而本案中，并无证据证明双方约定的履行期限在蒋某某起诉时尚未届满，也无证据证明蒋某某至今同意继续履行。加之，二被告虽一再表示可全款购买，但从未向本院提交其具有购买能力的证据。因此，案涉合同超过履行期限，且双方无法就合同变更、继续履行达成一致意见，应当解除。对蒋某某提出的解除《店面买卖合同》的主张，本院予以支持。 关于第三个争议焦点，原、被告双方均认为导致合同不能履行的原因在于对方。对此，本院评议如下：首先，根据《店面买卖合同》约定，蒋某某有协助办理贷款的义务。二被告辩称蒋某某未尽到协助义务，该辩称与邓某在原审中的陈述不一致，根据“禁反言”规则，本院对上述辩称，不予支持。本案中，蒋某某履行了办理贷款的协助义务；其次，虽然办理贷款，通过贷款审批属于二被告的主要义务，但该义务的履行并不由二被告主观意志决定，其还受银行政策等因素的影响。本案中，双方均未提供证据证明案涉贷款未能通过审批是由于对方原因造成的，且根据原审庭审笔录及蒋某某提供的微信、短信记录内容，案涉贷款未能通过审批的原因是由于贷款政策变化。邓某还提出蒋某某存在房屋抵押未解除、租赁合同未解除的违约行为。根据本案查明的事实，案涉合同的解除并非因上述行为导致，且房屋抵押与出租并未影响按揭审批手续的办理及案涉买卖合同的履行。对邓某提出的上述主张，本院不予支持。因此，导致双方合同不能继续履行的原因不可归责于双方，双方均不存在违约行为，均不承担违约责任。对蒋某某提出的适用定金罚则，没收定金的主张，本院不予支持。对邓某、邱某某提出的适用定金罚则，双倍返还定金的主张，本院亦不予支持。但邓某、邱某某支付的定金1000000元，在合同解除后应当如数返还。邓某、邱某某还提出律师费应由蒋某某承担的主张。但律师费不属于必然发生的费用，《店面买卖合同》对律师费的承担并无约定，且原告也并无违约行为，不应承担相应损失。对邓某、邱某某提出律师费应由蒋某某承担的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）蒋某某与被告（反诉原告）邓某、邱某某于2017年5月2日签订的《店面买卖合同》。 二、原告蒋某某在本判决生效之日起十日内向被告邓某、邱某某返还定金1000000元。 三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告邓某、邱某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费13900元，反诉案件受理费9340元，共计23240元，由原告（反诉被告）蒋某某承担11620元，由反诉原告（被告）邓某、邱某某承担11620元； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  印维娜 审 判 员  刘 娟 人民陪审员  李志琴 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李海林