四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4250号 上诉人（原审被告）：四川中南明大置业投资有限公司，住所地：南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1号楼26层6号。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，汉族，1978年5月18日出生，住成都市青羊区，公司员工。 上诉人（原审被告）：四川泰合置业集团公司，住所地：南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1幢26层2号。 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，汉族，1981年1月17日出生，住四川省南充市顺庆区，公司员工。 被上诉人（原审原告）：许洪林，男，汉族，1978年10月13日出生，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告）：朱兆红，女，汉族，1979年3月18日出生，住四川省仪陇县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭俊林，四川兴恒平律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人四川中南明大置业投资有限公司（以下简：中南明大公司）、四川泰合置业集团公司房屋（以下简称四川泰合公司）因与被上诉人许洪林、朱兆红商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5231号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中南明大公司、四川泰合公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决四川泰合公司不承担责任；2.依据上诉人与被上诉人所签订的合同条款判决逾期办证违约金，并驳回逾期交房的违约金请求。3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.四川泰合公司主体资格不适格。青年城二区项目系中南明大公司开发建设的楼盘，该项目《商品房预售许可证》等证明开发主体的五证能证实，而且许洪林、朱兆红在起诉状中对此也予以认可。中南明大公司作为开发主体就是该项目商品房销售的唯一合法主体。一审仅凭商品销售合同上四川泰合公司误盖公章就认定四川泰合公司是合同主体违背客观事实。四川泰合公司系中南明大公司的母公司，中南明大公司因经营问题，印鉴由四川泰合公司监管。在签订商品房销售合同时，因工作人员的失误误盖了四川泰合公司的公章。从《商品房销售合同》本身来看，除用章有《商品房预售许可证》印鉴外，整个合同均不涉及四川泰合公司。2.逾期交房违约请求超出诉讼时效。《商品房买卖合同》中约定了交房时间为2015年12月30日前，而实际交房时间为2016年4月7日。按《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求权利保护的诉讼时效期间为三年。约定交房时间为2015年12月30日，逾期没有办理交房，被上诉人就应当知道其权利受到侵害，应在三年的诉讼时效期间内提起诉讼。但被上诉人提起诉讼已经超出了诉讼时效期间，人民法院应当依法不予保护。3.逾期办证违约金判决调整不当。《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金赔付有明确的约定。且该约定符合法律规定，系双方当事人自愿签订，未损害第三人、集体、国家利益，应当认定合法有效。在被上诉人未能提供证据证明违约金约定过低，无法弥补其因违约行为造成损失的情况下，人民法院擅自调整违约金约定，违背了当事人意思自治的原则。 许洪林、朱兆红辩称：1.关于诉讼时效。根据双方签订合同逾期交房违约金是按日计算违约金，约定履行期限违约金，应当逐一计算诉讼时效。许洪林、朱兆红分别于案涉楼盘通过信访的方式向二公司主张权利，最早是2016年3月1日，诉讼时效应当中断。2018年再次主张权利，且中南明大给与回复，诉讼时效再次中断。因此本案诉讼时效没有超出。2.按商品房买卖合同逾期交房违约金仅几百元，商品房买卖合同是格式条款，没有对业主进行提示义务，违背公平原则。一审法院参照同期银行利率计算符合法律规定。3.泰合置业是否是适格主体。他们构成人格混同，并且在出卖人处签章，视为愿意加入债务，愿意与中南明大共同承担责任。 许洪林、朱兆红向一审法院起诉请求：1.判令中南明大公司、四川泰和公司支付逾期交房违约金（计算方式：以507689元为基数，以日万分之零点五为标准，从2015年12月30日起计算至符合法定和约定的交房条件之日止，截止2019年4月30日违约金为30969.03元，之后的违约金每半年支付一次）；2.判令中南明大公司、四川泰和公司支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以501689元为基数，以日万分之一为标准，从2017年1月1日起计算至转移登记之日止，截止2019年4月30日违约金为43153.57元，之后的违约金每半年支付一次）；３.判令中南明大公司、四川泰和公司为原告办理房屋所有权证；４.本案全部诉讼费由中南明大公司、四川泰和公司负担。 一审法院认定事实：2013年7月10日，许洪林、朱兆红（买受人）与中南明大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201307100462），在合同出卖人处共同加盖了中南明大公司、四川泰合公司的印章，合同约定许洪林、朱兆红购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区住宅，房屋总价款为507689元，许洪林、朱兆红已按约向中南明大公司支付了购房款。 该合同第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，中南明大公司未在合同约定的时间向许洪林、朱兆红交付房屋。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了房屋面积测绘报告。庭审中，中南明大公司陈述的交房时间为2016年4月7日，许洪林、朱兆红陈述实际交房时间为2016年10月2日。该房屋截止到本案法庭辩论终结之日，未取得所在楼栋的竣工验收备案表，未能办理房屋初始登记及房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点：（一）四川泰合置业集团公司是否应当承担违约责任；（二）怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；（三）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（四）是否应该判令中南明大公司立即协助原告办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：案涉楼盘的建设单位为中南明大公司，商品房预售许可证载明的售房单位为中南明大公司，但在双方签订了商品房买卖合同中，四川泰合公司在出卖人处加盖印章，使许洪林、朱兆红有理由相信中南明大公司、四川泰和公司均为案涉房屋的出卖人，现许洪林、朱兆红要求中南明大公司、四川泰和公司共同按照合同履行义务有事实及法律依据，对此予以支持。 关于争议焦点（二）：合同第十三条约定“逾期交房责任”为中南明大公司未按第十一条约定的“期限”和“条件”将商品房交付买受人的，买受人有权主张出卖人按日支付全部已付款万分之0.1的违约金等。由此，若中南明大公司未按第十一条约定的期限（即2015年12月30日）向许洪林、朱兆红交付房屋，应给付相应的逾期违约金；若中南明大公司未按第十一条约定的条件向许洪林、朱兆红交付房屋，即使房屋已实际交付，但因不满足第十一条约定的条件，也应给付相应的逾期违约金。前述两种情形，均为合同中的“逾期交房责任”违约金，约定标准也均为每天按全部已付款万分之0.1计算。因中南明大公司对实际交付房屋的时间负有举证义务，在中南明大公司未举证证明的情况下，实际交房时间应以许洪林、朱兆红陈述的2016年10月2日为准。因中南明大公司未按合同约定的期限交付房屋，在实际交付房屋后至今亦未取得房屋所在楼栋的竣工验收备案表，故对许洪林、朱兆红主张的逾期违约金予以支持。2015年12月30日至2016年10月2日期间，共计278天，中南明大公司逾期交付房屋，给许洪林、朱兆红造成的损失明显超过合同约定的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，根据许洪林、朱兆红的调整违约金的主张，本院将未按期限交付房屋的逾期交房违约金调整为，每日按房屋总价款的万分之0.5的标准计算。因自2016年10月2日后，房屋已经交付，虽未达到合同约定的交付条件，但许洪林、朱兆红于实际接受房屋后开始获益，且许洪林、朱兆红未对其所受损失提交证据予以证明，故认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于其所受损失，故对许洪林、朱兆红调整违约金的主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准向许洪林、朱兆红支付违约金。因此，2015年12月30日至2016年10月2日期间的违约金为7056.88元＝(507689元×0.005%×278天)。2016年10月2日之后的违约金以507689元为基数，按每日万分之0.1的标准计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止。许洪林、朱兆红要求中南明大公司、四川泰和公司在违约行为持续时间较长的情况下，每半年支付一次违约金的诉讼请求较为合理，予以支持。 关于争议焦点（三）：许洪林、朱兆红主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是许洪林、朱兆红作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，该院将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定，根据双方的诉辩意见，在本判决书及判项中统称为逾期登记和办证违约金。根据合同约定，逾期登记和办证违约金总金额仅几百元，明显低于造成的损失，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定予以调整，酌情调整为按已付房款的每日万分之一标准计算。许洪林、朱兆红主张逾期违约金从2017年1月1日起算，有合同约定为依据，予以认可。根据许洪林、朱兆红所购房屋所在的楼栋尚未取得建筑工程竣工验收备案表、房屋初始登记的情况，应认定造成逾期的责任在于出卖人，如此，中南明大公司、四川泰和公司应该向许洪林、朱兆红承担支付违约金的责任。 关于本项违约金的截止时间，至法庭辩论终结之日，因合同约定由于出卖人的责任未按期办证的，出卖人承担违约责任，不能通过此约定绝对地认定将来办证日之前的逾期责任应全部由中南明大公司、四川泰和公司承担，不宜将被告承担责任截止日认定到办证之日。若中南明大公司、四川泰和公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，许洪林、朱兆红可另行主张。截止法庭辩论终结之日即2019年9月9日，逾期登记和办证违约金为49855.06元（507689元×0.01%×982天）。 关于争议焦点（四）：根据审理查明的事实，案涉房屋尚未取得初始登记和竣工备案表等，中南明大公司立即协助许洪林、朱兆红办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对许洪林、朱兆红主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。许洪林、朱兆红可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、中南明大公司、四川泰合公司于判决生效之日起十五日内向许洪林、朱兆红支付逾期交房违约金，计算方式：一是截止2016年10月2日的违约金7056.88元；二是以507689元为基数，按日利率万分之零点一的标准，自2016年10月3日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次；二、中南明大公司、四川泰合公司于判决生效之日起十五日内向许洪林、朱兆红支付截止2019年9月9日的逾期登记和办证违约金49855.06元；三、驳回许洪林、朱兆红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，由许洪林、朱兆红负担67元，中南明大公司、四川泰合公司负担760元。 二审中，许洪林、朱兆红申请证人同小区业主冯小燕、郑勇出庭作证，证实同小区多名业主2015年以来到多次信访局等部门反应。并提交两组证据：1.案涉楼盘建设施工合同。证明泰合和案涉楼盘有联系。2.包括信访基本情况3页，来源于顺庆区信访局。证明案涉楼盘业主向信访局反映了两个问题：强制收房，未提交任何手续。要求尽快交房尽快办证。第二份证据是南充市顺庆区城乡建设局文件，日期为2018年7年18日，证明不但主张诉求且得到相关部门回复。3.询问岳印笔录以及附件，证明即便从2015年2月30日计算诉讼时效，上诉人依然在诉讼时效内主张权利，并得到相关部门以及中南明大的回复。 二审查明，一审法院收到许洪林、朱兆红的起诉材料的时间万2019年6月11日。 二审查明的其它事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.四川泰和公司是否是本案适格主体；2.许洪林、朱兆红的未按约定交房违约金请求是否超过诉讼时效；3.原审对逾期办证违约金进行调整是否适当。 关于焦点1。在案涉商品房买卖合同中，合同载明出卖人为中南明大公司，但在合同尾部落款处出卖人签章栏加盖了四川泰和公司、中南明大公司两个公司的印章，应当认定四川泰和公司与中南明大公司为共同出卖人，本案系买受人许洪林、朱兆红因商品房买卖合同纠纷提起诉讼，四川泰和公司作为商品房买卖合同的当事人，作为一审被告主体适格。 关于焦点2。双方签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金约定按日计算，该违约金应当从违约之日起按日分别计算至违约终止时，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。 许洪林、朱兆红一审提起诉讼时间为2019年6月11日，按照法律规定的诉讼时效期限3年倒推3年，即2016年6月11日以后发生的违约金在法律保护范围之内。许洪林、朱兆红提供证据并申请证人证实2015年以后因要求交房办证未果多次信访，证明其提出的诉讼请求未超过诉讼时效期间。由于许洪林、朱兆红提供的证据所涉信访内容不涉及违约金给付问题，因此，现有证据不能证明针对违约金请求发生时效中断的事实存在，2016年6月11日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间。 双方对交房时间存在争议，但鉴于中南明大公司、四川泰和公司主张的交房时间2016年4月7日系南充市房地产测绘出具房屋面积测绘报告的时间，当天交房可能性不大，对于许洪林、朱兆红主张的交货时间2016年10月2日中南明大公司、四川泰和公司无证据否认，一审按许洪林、朱兆红主张的交货时间进行认定并无不当。故应当予以保护的交房前违约金即2016年6月12日至2016年10月2日期间的违约金为2868.44元＝(507689元×0.005%×113天)。 关于焦点3。依照商品房买卖合同约定，中南明大公司、四川泰和公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记及并协助许洪林、朱兆红取得房屋权属证书，但至今近三年时间仍未果，按合同约定中南明大公司、四川泰和公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。一审依据许洪林、朱兆红的请求予以调整并无不当。但一审酌定按日万分之一计算违约金，调整幅度过大。为平衡双方权利义务，按日万分之0.5计算违约金较为妥当。故中南明大公司、四川泰和公司截止一审法庭辩论终结之日2019年9月9日逾期登记和办证违约金为24927.53元（507689×0.5÷10000×982）。 综上，中南明大公司、四川泰和公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5231号民事判决第三项，即“驳回许洪林、朱兆红的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5231号民事判决第一项为：四川中南明大置业投资有限公司、四川泰合置业集团公司于本判决生效之日起十五日内向许洪林、朱兆红支付违约交房违约金2868.44元，并以507689元为基数按日利率万分之零点一的标准自2016年10月3日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次； 三、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5231号民事判决第二项为：四川中南明大置业投资有限公司、四川泰合置业集团公司于本判决生效之日起十五日内向许洪林、朱兆红支付截止2019年9月9日的逾期登记和办证违约金24927.53元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费827元，由许洪林、朱兆红负担267元，四川中南明大置业投资有限公司、四川泰合置业集团公司负担560元。二审案件受理费827元，由许洪林、朱兆红负担367元，四川中南明大置业投资有限公司、四川泰合置业集团公司负担460元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十二月九日 书记员 张 媛