江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8544号 原告：南京国际广场购物中心有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路201号。 法定代表人：闵卫国，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：南京威卓科贸有限公司，住所地南京市鼓楼区车站东巷14-3号402室。 法定代表人：朱朝晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：嵇建国，江苏天豪律师事务所律师。 原告南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场公司）与被告南京威卓科贸有限公司（以下简称威卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国际广场公司的委托诉讼代理人丁少曦、梁莉、被告威卓公司的委托诉讼代理人嵇建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国际广场公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南京金茂汇购物中心租赁合同》已于2017年11月30日解除；2.被告立即支付原告租金210953.75元、商场管理费63405元、推广费6763.2元、POS机使用费7500元、电费7037.43元，本项诉讼请求合计295659.38元及相应滞纳金155407.11元（滞纳金按每年24%的标准，自应付之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年5月13日）；3.被告立即支付原告免租期租金11272元；4.被告支付原告铺位占有费119934.08元；5.被告赔偿原告律师服务费1万元。事实和理由：2015年，原、被告签订了一份《南京金茂汇购物中心租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租原告位于南京市鼓楼区中央路201号南京金茂汇购物中心L320铺位（以下简称案涉商铺）,租赁期限自2015年9月1日至2017年9月25日止等等。2017年1月14日，被告闭店停业并于次日向原告发函解除合同，原告认为被告的解除行为属于根本违约，应当按约补缴各项费用，并承担相应的违约责任。故原告诉至本院，请求判如所请。 被告威卓公司辩称：1.原告在无任何通知的情况下，对案涉商铺断电，导致被告不能继续经营，因此，租赁合同的解除系因原告所致，解除合同的时间为2017年1月14日。2.租金、商场管理费、推广费、POS机使用费及电费均应计算至2017年1月14日，且原告主张的滞纳金标准过高，应当予以减少。3.租赁合同无法继续履行系因原告断电的根本违约行为所致，因此，被告无需向原告支付免租期租金。4.被告曾试图腾空案涉商铺，但原告进行了阻拦，且原告亦应当及时清空案涉商铺，故原告对于扩大的损失应当自行承担。5.租赁合同中对于律师费约定不明，不应当被法院支持。6.被告已向原告支付了租赁保证金53823元、公共事业费保证金1127.2元及装修押金5000元，被告认为即便被告违约，亦应当将该部分费用予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区中央路201号房屋（建筑面积84826.18平方米，即南京国际广场）登记所有权人为南京国际集团股份有限公司。2010年6月20日，南京国际集团股份有限公司向原告出具授权委托书，授权原告国际广场公司对南京国际广场裙楼部分房屋（从地下负一层至裙楼八楼）进行全面的经营管理工作、就出租、联营与相关客户进行商谈、签署正式的房屋租赁合同、收取租金、物业管理费、推广费等费用；委托期限暂定20年，从2010年7月1日起等等。 2015年，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了一份《南京金茂汇购物中心租赁合同》（即前述租赁合同），约定甲方将位于南京国际广场L320铺位，租赁面积56.36平方米；免租装修期25天，自交房日期开始计算，免租装修期仅免租金、商场管理费及推广费，本条约定的免租装修期是基于乙方在履行租赁合同过程中没有违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致租赁合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应在租赁合同解除后5个工作日内按租赁合同约定的第一个租赁年度的租金标准向甲方补交免租装修期的全部租金；租赁期间暂定自2015年9月1日至2017年9月25日，租赁期间自交房日期开始计算，计租日自该商铺免租装修期届满之次日起计算；交房日期暂定为2015年9月1日；租金分为保底租金、抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额；第一期保底租金单价8元/平方米/天（2015年9月26日至2016年9月25日），第二期（2016年9月26日至2017年9月25日）保底租金8元/平方米/天；抽成扣率（抽成租金以每月销售额乘以抽成扣率计算），第一期抽成扣率16%（2015年9月26日至2016年9月25日），第二期抽成扣率16%（2016年9月26日至2017年9月25日）；推广费为450.88元/月；商场管理费为4227元/月；保底租金应按月支付，乙方应于每月25日之前支付下月的保底租金；抽成租金支付方式，甲方每月7日前依据前述条款计算上月抽成租金，如计算结果少于上月保底租金的，则上月应交租金以保底租金为准，如计算结果大于上月保底租金的，则租金以抽成租金为准，乙方应于每月15日向甲方补足上月抽成租金大于上月保底租金部分的款项；乙方应于每月25日之前支付下月的推广费、商场管理费；乙方应按甲方指定的期限和方式缴付水费、动力电费、照明电费、煤气费等公用事业费用；乙方应于签署本合同之日同时，支付租赁保证金53823元，租赁保证金不是预付租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定的义务的保证，用于冲抵乙方欠付的租金、本合同约定或法律规定的其他费用、应由乙方赔偿的甲方直接和/或间接的损失、甲方代乙方向其顾客所付之赔偿、偿还本合同终止后在乙方不履行其义务给甲方造成的支出、损失等；乙方应于交房日期前支付1127.2元的公用事业费保证金，若乙方拖欠公用事业费的，甲方有权从公用事业费保证金中扣除相应的欠款；除经甲方书面同意，退房时乙方应将铺位恢复原状，即拆除乙方所作的装修，若在规定期限内，乙方未能恢复原状，将铺位交还甲方，则乙方将被视为自动放弃铺位内的装修的产权，甲方在收回铺位时有权自行处理，若甲方决定拆除，因此所发生的一切费用由乙方承担；如果乙方未按照本合同的规定交还该商铺，甲方有权采取控制人员、货物从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施；乙方应在租赁期间届满或合同提前终止日前按本合同规定完成一切退房事宜，且乙方每逾期一日，乙方应按照终止前一月的日平均租金的两倍向甲方支付滞留金，该滞留金甲方有权从租赁保证金内予以扣除或向乙方另外追缴；若乙方未能按本合同约定缴纳租金、商场管理费、公用事业费等各项费用超过5个工作日，甲方有权按欠缴费用的3‰向乙方按日计算收取滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳之日后的第一日起算；如乙方逾期支付租金、商场管理费、公用事业费长达10个工作日以上（含第10个工作日），甲方有权停止向该铺位提供商场管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任；如乙方逾期支付租金、商场管理费、公用事业费长达15个工作日以上（含第15个工作日），甲方有权单方终止本合同，若在甲方收回铺位时，乙方仍未缴清欠款和滞纳金，则甲方有权扣留铺位内乙方的一切财产作为抵押品，以作为乙方缴清欠款和滞纳金的担保；甲方依据本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同约定交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应当负责赔偿差额部分；由于非甲方原因需解除合同，则甲方无须退还乙方已支付的租赁保证金，并有权向乙方追索赔偿超过租赁保证金的实际损失；因本合同引致的一切争议，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼，诉讼费（含合理的律师费用）全部由败诉方承担等等。租赁合同附件七POS系统协议书，约定乙方应向甲方支付POS系统月使用费500元/台，与当月租金和商场管理费同时支付。 上述租赁合同签订后，原告于2015年9月1日将案涉商铺交付。被告向原告支付了租赁保证金、公共事业费保证金、装修押金。2017年1月14日，因被告拖欠2016年5月1日起至该日期间的租金、商场管理费、推广费、POS机使用费、电费等费用，原告停止向被告供电。 2017年1月15日，被告以其从开业以来一直亏损，且因原告以被告欠付租金为由中断供电等事由向原告申请撤柜。此后，原、被告双方就被告支付相关费用、租赁合同解除等事项进行协商，但未能达成一致意见。2017年11月30日，原告就被告欠款及铺位返还事宜向被告发函，该函载明：原告认为被告于2017年1月14日擅自闭店，并于次日申请解除合同。原告对此未予同意，但被告此后未能恢复营业；另截至2017年1月14日，被告共计欠款96401.86元，其中租金66290.32元、商场管理费18816.97元、POS机使用费2250元、推广费2007.14元、电费7037.43元（将从公用事业费保证金中抵扣一部分）；被告已缴纳的租赁保证金53823元作为违约金，不予退还；被告已缴纳的公用事业费保证金1127.2元用于抵扣所欠电费；被告应缴纳免租期租金2113.5元；装修押金5000元待被告按原告要求退还商铺后全额退还；被告应当在收到此函后15个工作日内将商铺恢复原状返还给原告，若未能按期返还，视为被告放弃铺位内装修、设备及物品的所有权；自被告闭店至商铺实际返还期间，被告应按8元/平方米/天的标准支付铺位占用费等等。被告对该函的真实性不持异议，但辩称被告从2017年1月14日起即未经营，且案涉商铺所在南京国际广场招商困难，很多商家陆续撤离，商场内十分萧条。且原告未及时催缴被告缴纳租金，并阻碍被告清铺交还。 2018年4月12日，原告通过公证收回案涉商铺。原告据此认为被告实际占有铺位至该日。 本案审理中，原、被告确认被告欠付2016年5月、7月、8月、9月、12月及2017年1月1日至1月14日期间的租金共计66290.32元、商场管理费18816.97元、POS机使用费2250元、推广费2007.14元、电费7037.43元。被告辩称之所以欠付上述费用，系因为原告经营管理的南京国际广场亦即案涉商铺所在商场经营萧条、人气惨淡，致使被告在内的大多数商家没有营业收入，无力支付租金等费用。对此，被告提交2017年1月以来，主要是2017年6月以后，网络上有关南京国际广场经营惨淡、萧条的评论。原告认为该证据形成于2017年6月之后的网友评论，故对其真实性、关联性均不予认可。另在（2019）苏0106民初8546号案件中，该案的被告南京培津餐饮管理有限公司提交了2015年、2016年有多名网友评述南京国际广场人气不足，经营萧条的事实。 另原告为本案诉讼委托律师，支付了律师代理费1万元。 庭审中，原、被告均同意在本案中一并处理被告已支付的租赁保证金、公用事业费保证金及装修押金。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案中，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。 关于被告欠付租金等费用是否构成违约的问题。被告作为承租人在租赁期限内欠缴租金等费用逾期十日以上，原告因此中断供电，符合租赁合同中关于被告欠付租金等费用，原告有权停止向案涉商铺提供商场管理服务的约定。故被告辩称原告中断供电构成根本违约的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。另，被告在2017年1月14日闭店时向原告所发申请函中并未提及其一直亏损系因商场人气不足有关，因此被告抗辩其未缴纳租金系因商场人气不足有关的意见，因证据不足，本院不予采纳。据此，被告欠缴租金等费用，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于租赁合同解除的时间。2017年1月14日，被告因原告断电即已闭店，并于次日向原告申请退出商铺，即解除合同的意思表示。原告对此仅于2017年11月30日回复被告，称其未同意被告要求于2017年1月15日解除租赁合同的申请，并要求被告收到该函后15个工作日内返还商铺。对此，本院认为，虽然原告在该函中称其未同意租赁合同于2017年1月15日解除，但事实上，2017年1月14日之后，被告即已闭店，不再经营，租赁合同客观上不再履行，且原告在该函中称要求被告支付从闭店起至实际返还商铺期间的铺位占有使用费，而非租金。据此，本院认为，虽然原告未明确表示同意租赁合同于2017年1月15日解除，但租赁合同的实际履行情况以及原告要求被告支付从闭店起及之后铺位占有使用费的表述来看，租赁合同实际已于2017年1月15日解除。故原告要求确认租赁合同于2017年11月30日解除，并要求被告支付2017年1月15日至2017年11月30日期间租金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 关于被告欠付合同期内各项费用及滞纳金。 首先，经庭审核对，被告对于原告主张的其欠缴的2017年1月14日之前的租金66290.32元、商场管理费18816.97元、POS机使用费2250元、推广费2007.14元、电费7037.43元，共计96401.86元，均不持异议，故本院对此予以确认。 其次，南京国际广场2015年、2016年时即已存在人气不足等状况，此对被告经营收益具有一定的影响。虽然被告未以此为由表明其无法缴纳租金，构成违约，但上述事实客观存在，因此，被告并非恶意违约，且在合同履行期内，原告未对被告进行过催缴。故本院对于被告认为原告主张违约金标准过高，请求降低违约金标准的意见，予以采纳。 再次，租赁合同约定了被告支付的租赁保证金可用于抵扣被告所欠租金，公用事业费保证金可抵扣被告所欠电费，且租赁合同未对被告支付的装修押金在合同解除后如何处理作出约定，现案涉商铺已由原告收回，故装修押金亦应当退还被告或抵扣被告所欠费用。庭审中，原、被告均同意在本案中一并处理租赁保证金、公用事业费保证金及装修押金，故本院认为，被告已缴纳的租赁保证金、公用事业费保证金、装修押金应当按照合同约定予以抵扣被告所欠费用。 据此，本院综合本案案情，酌定被告以实际还需向原告支付的租金等费用总额36451.66元（96401.86-53823-1127.2-5000）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2017年1月15日起计算至实际给付之日止。 关于免租期租金的问题。如前述，被告欠付租金，构成违约，致使原告按照合同约定中断供电，被告因此无法继续履行合同，租赁合同解除，故原告要求被告支付免租期租金11272元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于2017年1月15日之后铺位占用费的问题。被告在合同解除后，未及时向原告交还铺位，其称原告对其撤场进行阻拦，但未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。因此，被告应当承担铺位占用费。另根据合同约定，如在合同解除后，被告未能在一定期限内及时清场，原告有权收回铺位进行处置。但原告在合同解除后长时间里，且双方已无可能继续履行合同的情况下，未及时收回铺位，而是予以放任，造成了损失扩大，故原告应当自行承担扩大的损失。据此，本院结合被告闭店时间以及南京国际广场经营状况萧条等案情酌定被告向原告支付2017年1月15日之后的铺位占用费20000元。 合同解除后，被告未实际经营，故原告主张的2017年1月15日之后的商场管理费、推广费、POS机使用费，不符合法律规定，本院不予支持。 关于律师费的问题。本案纠纷系因被告欠付租金等费用引发。但原告对于商场整体经营环境不善，以及后续未及时收回铺位、放任损失扩大存在过错，故本院综合案情，酌定被告向原告支付律师费8000元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京威卓科贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京国际广场购物中心有限公司支付所欠2017年1月14日之前的租金、商场管理费、推广费、POS机使用费及电费合计36451.66元（已扣除被告先期支付的租赁保证金、公用事业费保证金及装修押金）及违约金（以36451.66元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2017年1月15日起计算至判决确定给付之日止）； 二、被告南京威卓科贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京国际广场购物中心有限公司支付免租期租金11272元； 三、被告南京威卓科贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京国际广场购物中心有限公司支付铺位占用费20000元； 四、被告南京威卓科贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京国际广场购物中心有限公司支付律师服务费8000元。 五、驳回原告南京国际广场购物中心有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9723元，保全费3481元，合计13204元，由原告南京国际广场购物中心有限公司负担8363元，被告南京威卓科贸有限公司负担4841元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  李凌璐 人民陪审员  杨秀霞 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  杨 艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。