河北省曲周县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0435民初1446号 原告：鲁宁，男，1990年9月19日出生，汉族，曲周县人，住本村。 委托诉讼代理人：李利娇，女，1993年9月13日出生，曲周县人，住本村。系原告之妻。 委托诉讼代理人：李新山，河北振远律师事务所律师。 被告：周士岭，男，1971年2月28日出生，汉族，曲周县人，住本村。 被告：赵桂霞，女，1973年1月5日出生，汉族，曲周县人，住本村。系周士岭之妻。 委托诉讼代理人：张利强，曲周县凤城法律服务所法律工作者。 被告：河北邯城之窗房产经纪有限公司。 地址：河北省邯郸市丛台区滏东北大街289号B座2501号。 法定代表人：苗中华，该公司经理。 被告：河北邯城之窗房产经纪有限公司曲周第三分公司。 地址：曲周县五福源小区门口南第三间门市。 法定代表人：韩佳佳。 被告：韩佳佳，女，1989年1月28日出生，汉族，曲周县人，现住曲周县。 原告鲁宁与被告周士岭、赵桂霞、河北邯城之窗房产经纪有限公司（以下简称邯城公司）、河北邯城之窗房产经纪有限公司曲周第三分公司（以下简称邯城第三分公司）、韩佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告鲁宁及其委托诉讼代理人李新山、李利娇，被告周士岭、赵桂霞及委托诉讼代理人张利强，被告河北邯城之窗房产经纪有限公司曲周第三分公司、被告韩佳佳到庭参加诉讼。被告河北邯城之窗房产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鲁宁向本院提出诉讼请求：1、判决解除2018年12月23日原告、被告签订的房屋买卖（置换）合同；2、判决被告共同返还原告购房款281,261元；3、判决被告共同返还原告房屋中介费8,000元；4、判决被告共同赔偿原告40,000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：经过邯城总公司、邯城曲周分公司、韩佳佳的介绍，2018年12月23日，鲁宁与周土岭、赵桂霞签订房屋买卖（置换）合同。合同约定：周士岭、赵桂霞自愿将曲周县财富佳苑小区1号楼1单元504号单元楼卖给鲁宁，单元楼总价款是74.5万元。合同签订后鲁宁支付了4万元买房定金，后又支付了241,261元购房款，并支付了中介费8,000元。后鲁宁在等待周士岭、赵桂霞按照合同约定办理单元楼过户手续时候，逐渐发现该房产在2018年11月6日被曲周县人民法院第一次查封（此次查封申请人是赵夕民）,2018年11月19日被曲周县人民法院第二次查封（此次查封申请人是徐俊娥）,现在曲周县人民法院执行局正在公开拍卖该房产，签订的房屋买卖（置换）合同已经不能实际履行。被告构成合同违约，于是鲁宁要求被告周士岭、赵桂霞返还购房款281,261元。被告邯城总公司、邯城曲周分公司、韩伟佳收取鲁宁的中介费8,000元，应尽到谨慎审查义务，现实情况是将已经被法院查封的房产介绍卖给鲁宁，中介方存在过错，并且事后中介方自愿承担垫付责任、保证责任，因此邯城总公司、邯城曲周分公司、韩佳佳也有责任将购房款281,261元返还给鲁宁，应退还中介费8,000元。为维护原告合法权益，依照相关法律规定，特向法院起诉，望公正处理。 周士岭辩称,周士岭卖房时对该房屋已经被法院查封的事实并不知情，在得知查封后周士岭与第一查封人赵夕民、第二查封人徐俊娥进行多次协商，由购房人原告支付房款后偿还二债权人的债务，在赵夕民、徐俊娥均同意并愿意在偿还债务后解除房屋查封手续，因原告方拖延支付房款，导致第三查封人赵春岭于2019年3月15日作为第三查封人查封了房产，原告于2019年3月16日才将五万元后续房款支付给周士岭，导致不能办理房屋过户手续，合同不能依法履行，即便如此，周士岭也将尽力协调此事，以最大的努力偿还原告已付房款，但是周士岭在卖房时对查封一事不知情，不承担赔偿责任。 赵桂霞辩称,赵桂霞对卖房一事不知情，没有参与，不承担责任。 河北邯城之窗房产经纪有限公司未答辩。 河北邯城之窗房产经纪有限公司曲周第三分公司辩称，当时卖房时周士岭没有说房子有任何问题，介绍给原告时也不知道存在查封等情况。事后是从原告处得知该情况，并与周士岭沟通过，周士岭保证会处理好的，也与赵桂霞沟通过，后期不能过户的情况下会把钱退还给原告的，但是没有约定退款期限。 韩佳佳辩称,该房屋是在不知情的情况下卖给原告的，房屋查封保全等均不知情，不是隐瞒事实，当时周士岭没有跟韩佳佳沟通过这个事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证、认证，本院对以下事实予以确认：2018年12月23日，原告鲁宁作为购房人（乙方）、周士岭作为售房人（甲方）、被告河北邯城之窗房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，合同主要内容：“房产状况：甲方拥有位于曲周县财富佳苑小区1号楼1单元504号单元楼的房产；房屋所有权人为周士岭；房屋建筑面积为131.78平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）柒拾肆万伍仟元整（小写￥745000元）。合同签订后，鲁宁于2018年12月21日、2018年12月25日通过中国农业银行向韩佳佳、赵桂霞交付4万元。2018年12月23日，原告鲁宁向被告河北邯城之窗房产经纪有限公司支付中介费8,000元。河北邯城之窗房产经纪有限公司收到居间服务费后协助鲁宁与周士岭办理房屋过户交易、贷款手续及交房。2019年3月6日，原告鲁宁通过中国农业银行向被告周士岭支付房款241,261元，被告周士岭出具了收款收据。尔后，被告周士岭未向鲁宁交付房屋。原告因周士岭未能履行房屋买卖合同发生纠纷，于2019年9月23日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，本院于2018年11月7日作出（2018）冀0435民初1720号民事裁定书，查封了该房产，本院于2018年11月9日送达给被告周士岭、赵桂霞。本院于2018年11月19日作出（2018）冀0435财保98号民事裁定书，查封了该房产，本院于2018年11月19日送达给被告周士岭。本院于2019年6月24日作出（2019）冀0435执107号执行裁定书，裁定拍卖该房产。鲁宁于2019年10月26日在本院司法拍卖平台以最高价竞得涉案房屋，成交价为656647元。鲁宁已向本院支付全部拍卖款项。另本案在审理过程中，原告对河北邯城之窗房产经纪有限公司、河北邯城之窗房产经纪有限公司曲周第三分公司、韩佳佳保留诉权，要求本案不做处理。 以上事实，有原告提供的《房屋买卖（置换）合同》、收款收据、二手房交易定金收据、收条、转账凭证、（2018）冀0435财保98号裁定书、（2019）冀0435执异69号裁定书等证据予以证实。 本院认为，原告鲁宁与被告周士岭经被告河北邯城之窗房产经纪有限公司介绍后，三方签订房屋买卖合同，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反效力性法律强制规定，具有法律效力，原告鲁宁与被告周士岭之间依据该协议建立房屋买卖合同法律关系。签订房屋买卖协议后，原告鲁宁依据协议约定，向被告缴纳了定金及房款281261元。根据本案查明的事实，被告周士岭在出售涉案房屋时未告知原告涉案房屋被法院查封的事实，致使原告鲁宁支付部分房款后无法办理房屋过户，取得房屋所有权，无法实现合同目的。故原告要求解除2018年12月23日原告、被告签订的房屋买卖（置换）合同，本院予以支持。被告赵桂霞作为周士岭的妻子，参与该房交易，接收部分房款，该房屋买卖发生其与周士岭婚姻关系存续期间，因此原告鲁宁要求被告周士岭、赵桂霞共同返还购房款281261元，本院予以支持。本案中，因被告周士岭构成违约，根据原告鲁宁与被告周士岭签订的买卖合同约定其他事宜⑤中的违约责任，中介费8000元，现原告已支付中介公司，故被告周士岭、赵桂霞应给付原告。原告鲁宁要求被告赔偿其他损失，未提供充分证据予以证明，且鲁宁也未尽到谨慎交易义务，合同定金约定不明，故对原告该主张，本院不予支持。周士岭辩称其卖房时对该房屋已经被法院查封的事实并不知情，通过查阅（2018）冀0435民初1720号卷宗和（2018）冀0435财保98号卷宗，本院分别于2018年11月9日、2018年11月19日给被告周士岭、赵桂霞送达了民事裁定书（查封），故对被告周士岭该主张，本院不予采信。被告赵桂霞辩称对卖房一事不知情，没有参与，因赵桂霞收到部分涉案房款，故对被告赵桂霞该主张，本院也不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告鲁宁与被告周士岭之间2018年12月23日签订的房屋买卖合同； 二、被告周士岭、赵桂霞于本判决生效后十日内返还给原告鲁宁购房款281261元； 三、因上述房屋交易的中介费用8,000元，被告周士岭、赵桂霞于本判决生效后十日内给付原告鲁宁。 四、驳回原告鲁宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6238元，由被告周士岭、赵桂霞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李秀美 人民陪审员  郭迎东 人民陪审员  常俊平 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  李 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。