河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初3161号原告：洛阳市远宏房地产开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区谷西村村西法定代表人：索占国；职务：经理。委托代理人：李满，该公司办公室主任。被告：田延钢，男，1989年9月24日出生，汉族，河南省嵩县人，住河南省嵩县。被告：齐净怡，女，1993年2月17日出生，汉族，河南省嵩县人，现住河南省嵩县。原告洛阳市远宏房地产开发有限公司诉被告田延钢、齐净怡为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年10月11日作出了（2017）豫0305民初3704号民事判决书，判决后，被告洛阳市远宏房地产开发有限公司不服判决提起上诉，2019年5月20日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终367号民事裁定书，裁定：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初3704号民事判决；二、本案发回洛阳市涧西区人民法院重审。本案发回后，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洛阳市远宏房地产开发有限公司委托代理人李满到庭参加了诉讼，被告田延钢、齐净怡经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洛阳市远宏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的编号为YS0343142的商品房预售合同；2、请求依法判决被告向原告支付借款违约金、银行划扣保证金违约金及欠款利息共计人民币68014元。3、请求依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原告洛阳市远宏房地产开发有限公司与被告田延钢、齐净怡就洛阳市涧西区秦岭路西侧广瑞家园第1幢1单元1-2804号房屋（房屋代码830499）签订了商品房预售合同，该合同后经房管部门备案，合同编号YS0343142。2016年6月15日原告与被告、洛阳沃居房地产经纪有限公司签订了一份三方协议，该协议约定被告应于2016年11月30日和2017年5月30日分两次偿还原告洛阳市远宏房地产开发有限公司给其的借款210987元，并且约定如果被告不能如期归还借款，应向原告承担不少于借款额30%的违约金，原告有权利作废原购房合同，将房屋另行出售。原、被告约定的还款期限到期后，被告所欠款项经原告多次催要后，至今仍未偿付，并且由于被告的逾期还贷，导致银行已经开始划扣原告的保证金。因此，被告的行为严重违反了双方的合同约定，属于根本违约，导致合同目的无法实现，给原告造成了高额的经济损失。综上所述，被告田延钢、齐净怡的违约行为，严重侵犯了原告洛阳市远宏房地产开发有限公司的正当合法权益，根据我国合同法及其他相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判支持原告的诉讼请求。被告田延钢未答辩（缺席）。被告齐净怡未答辩（缺席）。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2016年4月1日，原告洛阳市远宏房地产开发有限公司与被告田延钢、齐净怡签订了编号为YS0343142的《商品房预售合同》，约定:被告田延钢、齐净怡购买原告洛阳市远宏房地产开发有限公司开发的位于洛阳市××西区××路西侧××家园××单元××号房××套，合同总价为693987元整，付款方式为银行按揭（或公积金）贷款，即被告田延钢、齐净怡应先行支付购房首付款213987元，剩余房价款以按揭贷款的方式支付。在合同附件四合同补充协议第三条第一款约定，买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金金额的10%向出卖人支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金总额的日千分之二向出卖人支付欠款期间的利息。2016年5月12日，被告（借款人）、原告（保证人）与案外人中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行签订个人购房担保借款合同，被告用涉案房产为抵押物向案外人中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行借款用于支付涉案房屋的购房款，借款金额48万元，借款期限360个月，原告作为保证人承担连带责任保证。2016年6月15日，原告、被告田延钢及案外人洛阳沃居房地产经纪有限公司（担保方）共同签订了《三方协议》，约定主要内容为：被告田延钢购买涉案房屋，由原告垫付30%的首付款（无利息），办理按揭手续，由担保方做担保，一年内还清首付款，还款日期为：定于2016年11月30日前偿还给原告105494元，定于2017年5月30日前偿还给原告105493元，逾期责任由被告和担保方全部承担；被告田延钢申明：本次借款真实而且出于本人自愿，本人保证如期归还本借款，否则无条件同意作废原购房合同，并支持原告将房屋另行出售，同时自愿承担不少于借款额30%的违约金。当日，被告田延钢向原告出具借据一份，载明：“今借到洛阳市远宏房地产开发有限公司广瑞家园项目部垫付购买洛阳市涧西区秦岭路西侧广瑞家园1-2804号住宅垫付金210987元。本借款直接交房管局，用于此套房屋出购房合同”。后，被告没有按照约定向原告偿还借款，亦未向案外人中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行履行偿还贷款本息的义务，致使原告代被告向案外人中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行清偿了相应款项，截止2016年12月30日，共计代偿数额为10203.49元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告签订的《商品房预售合同》、《三方协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。根据原告提交的《三方协议》，原告为被告垫付了首付款210987元，被告未按照协议约定的期限向原告偿还该首付款。依照《三方协议》关于违约责任的约定，对于原告要求解除与被告田延钢、齐净怡的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于被告田延钢、齐净怡未按照《个人购房担保借款合同》履行还贷义务，导致原告被中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行扣划保证金，截止2016年12月30日共计代偿10203.49元，故对于原告要求被告田延钢、齐净怡支付代偿款违约金和利息的诉讼请求应予支持，因合同约定的违约金及利息的标准过高，该数额以10203.49元为基数，按照月息2%自2016年12月30日计算至起诉之日（2017年4月24日）为782.27元。之后的代偿款利息和违约金原告可另行主张。原告主张的借款违约金，有《三方协议》予以约定，且不违反法律强制性规定，应予支持。按照合同约定，违约金为借款金额的30%，即63296.1元。被告田延钢、齐净怡经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及其他相关法律之规定，经洛阳市涧西区人民法院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告洛阳市远宏房地产开发有限公司与被告田延钢、齐净怡于2016年4月1日签订的合同编号为YS0343142的《商品房预售合同》。二、被告田延钢、齐净怡于本判决生效后十日内向原告洛阳市远宏房地产开发有限公司支付违约金63296.1元。三、被告田延钢、齐净怡于本判决生效后十日内向原告洛阳市远宏房地产开发有限公司支付代偿款利息及违约金782.27元（暂计算至2017年4月24日）。四、驳回原告洛阳市远宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费1501元，由被告田延钢、齐净怡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  杨丽霞人民陪审员  蒋世平二〇一九年十二月十一日书记员师丽锋