北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12950号原告：王岩，男，1964年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：王彩莲，女，北京名商物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张泽，北京市护宪律师事务所律师。被告：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区百米斜街4号二层203室。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。原告王岩与被告北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、被告北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王岩、被告名商公司委托诉讼代理人张泽、被告启明公司委托诉讼代理人游乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王岩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令名商公司继续履行合同；2.启明公司停止对北京市海淀区恩济庄82号院3号楼308室、309室、302室申请执行；3.名商公司、启明公司承担本案诉讼费。事实和理由：2007年9月，名商公司在报纸上刊登出售海淀区恩济庄82号楼3号楼房产的广告。王岩看到后于2007年10月23日与名商公司签订《北京市廉租房住宅租赁合同》，承租上述房屋308室、309室、302室（以下简称涉案房屋），租赁期为2007年10月23日至2027年8月14日，并支付了租金235000元。2018年8月28日，名商公司突然张贴通知，要求王岩于5日内搬离。王岩才得知名商公司与启明公司就涉案房产签订了房屋租赁合同，租期为2007年8月15日至2017年8月14日，名商公司将该房产转租给王岩，租期改为20年。启明公司将名商公司诉至法院要求腾房，现法院已经判决名商公司败诉。王岩向北京市海淀区人民法院提出执行异议，海淀区人民法院经审查后裁定驳回异议。王岩与名商公司签订的《租赁合同》合法有效，且在正常履行过程中，该执行行为将导致王岩的合法权益得不到保障，故诉至法院。名商公司辩称，第2项诉讼请求与我方无关，我方不发表意见，第1项诉讼请求不违反法律法规、启明公司与我方续签合同的情况下我方愿意继续履行合同，第3项诉讼费用由法院裁决。启明公司辩称，王岩对其主张的房屋并不享有合法的承租权，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2007年8月14日，启明公司与名商公司签订《房屋租赁合同》，将位于北京市海淀区恩济庄82号院的房屋出租给名商公司，租期为2007年8月15日至2017年8月14日，共10年。而王岩与名商公司签订的租赁合同期限为20年，远高于启明公司与名商公司之间的租赁期。因此超出部分的租赁合同约定应为无效。另依据合同相对性，王岩应当向名商公司主张其他相关权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将海淀区恩济庄82号房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；10年期满后，在国家政策法规允许的情况下，按照当时的市场价格，续签合同，期限为十年；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区恩济庄82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，本院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、名商公司于判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空并交还启明公司；二、名商公司于判决生效后十五日内向启明公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、名商公司于判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向启明公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区恩济庄82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、名商公司于判决生效后十五日内向启明公司支付违约金五十七万元；五、驳回启明公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，王岩与名商公司于2007年签订了三份《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由王岩承租位于海淀区恩济庄82号3单元308号、309号、302号房屋，租期自2007年10月23日至2027年8月14日，月租金分别为336元、297元、357元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，王岩对海淀区恩济庄82号房屋提出书面异议，请求中止对涉案房屋的腾空执行。本院于2018年12月26日作出（2018）京0108执异670号执行裁定书，认为王岩主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定驳回王岩提出的案外人异议。2018年12月27日，王岩收到该执行裁定书。诉讼中，王岩主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。王岩主张其与名商公司签订了20年租期的租赁合同，并一次性交纳了租金，且一直居住至今，故有权要求法院停止执行涉案房屋。名商公司以及王岩主张启明公司知晓其与王岩签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，王岩与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司亦不能就启明公司知晓并同意名商公司与王岩之间存在20年租期合同进行举证，故本院对名商公司的主张不予采信。名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下王岩对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，本院不予支持。综上所述，本院对王岩要求停止对海淀区恩济庄82号院3号楼308号、309号、302号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下:驳回王岩的全部诉讼请求。案件受理费35元，由王岩负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈 明人民陪审员  段福奎人民陪审员  陆友才二〇一九年十二月十七日书 记 员  张 艳