江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初5436号原告：无锡瑞源特种钢管有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇陆藕路19号。法定代表人：周勇明，该公司董事长。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。被告：无锡瑞清源再生资源科技有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇陆藕路19号。法定代表人：袁小权，该公司总经理。原告无锡瑞源特种钢管有限公司（以下简称瑞源公司）与被告无锡瑞清源再生资源科技有限公司（以下简称再生资源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。之后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞源公司的委托诉讼代理人严海梅，被告再生资源公司法定代表人袁小权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞源公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除其与再生资源公司于2017年4月24日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》；二、判令再生资源公司立即迁出无锡市滨湖区胡埭镇陆藕路19号房屋；三、判令再生资源公司承担违约金308368元；四、判令再生资源公司立即给付其租金（自2019年3月16日起至搬出之日止，按不含税价每月128487元计算，含税价为每月140050.83元）；五、判令再生资源公司返还其垫付的水电费847808.62元。事实和理由：2017年4月24日其与再生资源公司签订《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，约定：其将属其所有的部分厂房（面积为18150.8平方米）及车间内行车租赁给再生资源公司使用，租期为五年，年租金不含税价为2300000元，租金支付原则为先付后用，逾期30天未付租金，其有权终止合同。之后，其依约交付房屋给再生资源公司使用，再生资源公司也交付房租。2018年6月14日再生资源公司向其提出退回5832平方米厂房，年租金由原来2300000元调整为1541840元，但再生资源公司经常拖欠其租金及代垫的水电费，经其多次催讨未果。再生资源公司辩称，所欠房屋的租金金额无异议，房屋漏水造成了其大约500多吨的成品料受潮，损失50万元左右。希望瑞源公司尽快把厂房修好，其会把所拖欠的租金尽快付给瑞源公司。其不同意解除租赁合同和补充协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，瑞源公司提交了土地使用权证、房屋所有权证、厂房租赁合同及补充协议、承诺书、代垫费用票据、照片及U盘等证据，再生资源公司提交了照片及U盘、付款明细等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日瑞源公司与再生资源公司签订《厂房租赁合同》1份，合同约定：瑞源公司将属其所有的位于无锡市滨湖区胡埭镇陆藕路19号的部分厂房及车间内（北面跨）行车2台租赁给再生资源公司使用，租赁面积为18150.8平方米；租期为五年，自2017年6月15日至2022年6月14日止；年租金不含税价为2300000元，三年后按当地市场价格协商调整一次；租金支付原则为先付后用，应提前30天支付下一季度租金，逾期30天未付租金，瑞源公司有权终止合同；任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，造成经济损失，由违约方负责赔偿，赔偿金额为厂房年总租金的百分之三十。2017年5月24日瑞源公司与再生资源公司签订《厂房租赁合同补充协议》1份，补充协议约定：在原有用电总容量的基础上增加400KVA，租赁期间每月的电力基本运行费为96000元，在每月月初（5号之前）支付，增加的基本运行费自2017年6月1日起至租赁期限结束，中途不得以任何理由增减。之后，瑞源公司依约将房屋交付给再生资源公司使用，再生资源公司也交付房租金。2018年6月14日再生资源公司向瑞源公司退回5832平方米厂房，年租金由原来2300000元减少为1541840元。2019年3月28日再生资源公司出具承诺书，承诺于2019年4月8日前给付瑞源公司房租及水电400000元，如不付清一切由再生资源公司负责，但到期后再生资源公司仍未履行给付义务。经瑞源公司多次催讨未果，成讼。另查明：截止2019年7月31日瑞源公司为再生资源公司垫付的水电费为847808.62元（2019年11月底水电费为1309934.47元）。2019年3月15日之前再生资源公司的租金已付清。自2019年3月16日开始，再生资源公司仅于2019年7月、同年8月、同年9月、同年11月分别向瑞源公司支付租金100000元、75000元、73800元、50000元，共计298800元。在本案审理过程中，本院向再生资源公司释明，如其未在本案法庭辩论终结前提出反诉的，则对其提出的漏水问题仅作为抗辩处理，但其未在法律规定的时间内提出反诉。在本案审理过程中，本院承办人到涉案厂房现场进行了勘查，就再生资源公司提出的监控拍摄到的漏水点进行勘查，涉案厂房现场均未见漏水的痕迹；对于有争议的两跨车间的交界处，现场委托工作人员进行拍照和录像，从照片和录像中，均无法看出有漏水的迹象，也未看到有木屑的明显遗留。双方争议的事实是：瑞源公司提供的涉案房屋是否存在漏水？是否瑞源公司原因造成？再生资源公司主张：涉案房屋有漏水问题。其中2019年9月5日的漏水，造成其2000多吨的生物质成品料受潮，损失达50万元左右，具体损失要等马鞍山的锅炉维修后才能确定。漏水情况，瑞源公司经办人徐浩是清楚的。为证明其主张，再生资源公司提供了涉案厂房内监控所拍摄的2019年9月5日的照片11张和相应的U盘，从该组照片可以看出当天晚上开始时无雨水，之后，漏水的过程，但面积有限。徐浩当庭陈述：涉案房屋有漏水，但是屋顶漏水，原因是再生资源公司生产过程中产生的木屑堵住了出水口，造成了漏水。真实的漏水地方是第一跨厂房与第二跨厂房之间的水沟。为此，其当庭提交了微信照片。照片中可以看出，上述水沟中有木屑遗留其中，并将其中的1个出水口堵塞住了。瑞源公司的质证意见：对照片的真实性无异议，但不能证明是瑞源公司的原因造成的，其提供的照片上可以看出在此对应的厂房上方槽沟里都是再生资源公司生产的木屑腐烂导致的下水口被堵；如果确实是瑞源公司造成的漏水，再生资源公司已经预见到了，应采取措施以避免损失的扩大。损失现在尚未确定，应由再生资源公司另案诉讼。为证明其质证意见，瑞源公司提交了提供拍摄于2019年9月11日和2019年12月2日的照片共计17张及其U盘。再生资源公司认为：对瑞源公司提供的证据的真实性无异议，但瑞源公司的照片与实际漏水位置不符。该照片是第一跨厂房与第二跨厂房之间的水沟，实际漏水的是第二跨厂房与第三跨厂房之间的水沟。因此，该照片与漏水无关。本案的争议焦点为：一、双方约定的解除权条件是否成就？瑞源公司能否据此解除双方之间的租赁合同和补充协议？二、瑞源公司要求再生资源公司承担违约金308368元，应否支持？三、如双方租赁合同和补充协议解除，那么自2019年3月16日起至实际迁出之日止，再生资源公司应向瑞源公司支付的租金标准是否为每月140050.83元（即不含税价128487元）？四、再生资源公司结欠瑞源公司代垫的水电费金额是多少？瑞源公司能否要求再生资源公司予以返还？对于争议焦点一，瑞源公司主张：再生资源公司确认结欠瑞源公司租金，已经超过30日，双方合同约定的解除已成就，根据合同法第九十三条和第二百二十七条的规定，其有权要求解除与再生资源公司之间的租赁合同和补充协议。再生资源公司认为：因为厂房从交付到现在一直漏水，造成了其损失，故其不同意解除。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同的约定全面履行合同约定的义务。本案中，再生资源公司主张瑞源公司交付的涉案厂房存在漏水，造成其损失，在本院释明后，其未在法律规定的期限内提出反诉，故本院按反驳处理。根据再生资源公司提供的证据，仅能证明涉案房屋曾存在少量漏水的现象。而造成漏水的原因，根据瑞源公司提供的证据可以看出，再生资源公司生产过程中产生的木屑，是堵塞的重要原因。再生资源公司主张漏水是由于瑞源公司的原因造成，但未提供充足的证据，且本院承办人现场勘查时，也未发现造成涉案房屋漏水的原因。因此，再生资源公司的该主张，因无充足的证据支持，本院依法不予采信。瑞源公司与再生资源公司在合同约定，租金支付原则为先付后用，应提前30天支付下一季度租金，逾期30天未付租金，瑞源公司有权解除合同。现再生资源公司结欠租金已超过30天，瑞源公司要求解除其与再生资源公司的租赁合同与补充协议，于法有据，本院予以准许。租赁合同与补充协议解除后，再生资源公司应及时搬出涉案厂房，并将符合合同要求的厂房归还给瑞源公司。对于争议焦点二，瑞源公司主张：根据合同约定违约金是年租金标准的30%，现其自行调整为年租金标准的20%，符合法律规定，理应得到支持。再生资源公司未提出异议。本院认为，根据本案事实情况可以看出，再生资源公司未及时支付租金，其行为已构成违约，瑞源公司要求再生资源公司支付违约金，于法有据，本院予以支持；违约金的金额，瑞源公司自愿调整为年租金标准的20%，并不损害他人的合法权益，本院予以准许。对于争议焦点三，瑞源公司主张：根据双方合同的约定，是先付后用，时间为2019年3月16日开始计算。再生资源公司的主张，没有依据。再生资源公司质证认为：应先由瑞源公司开具发票后，其才支付款项，但其未提供相应的依据。因厂房漏水，故其对每月的变压器租金96000元，不同意支付。本院认为，瑞源公司辩称，应先由瑞源公司开具发票后才支付款项，与合同约定的先付后用不符，本院依法不予采信。再生资源公司辩称，其中的每月变压器租金不支付，于法无据，不予采信。瑞源公司与再生资源公司在合同中约定的租金支付标准折算为月租金标准为不含价128487元（即含税价每月140050.83元），瑞源公司要求再生资源公司按此标准支付自2019年3月16日之后的租金和合同解除后的实际使用费，于法有据，本院予以支持，但在此时间之后再生资源公司已支付的部分应予扣算。对于争议焦点四，瑞源公司主张：截止2019年7月31日瑞源公司为再生资源公司垫付水电费为847808.62元，有再生资源公司的工作人员吴海英签字确认。再生资源公司未提出异议。本院认为，截止2019年7月31日瑞源公司为再生资源公司垫付的水电费847808.62元，再生资源公司并无异议，再生资源公司理应及时支付给瑞源公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、解除无锡瑞源特种钢管有限公司与无锡瑞清源再生资源科技有限公司于2017年4月24日签订的《厂房租赁合同》及2017年5月24日签订的《厂房租赁合同补充协议》。二、无锡瑞清源再生资源科技有限公司应于本判决发生法律效力后十日内，迁出租赁的无锡市滨湖区胡埭镇陆藕路19号房屋。三、无锡瑞清源再生资源科技有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向无锡瑞源特种钢管有限公司支付违约金308368元。四、无锡瑞清源再生资源科技有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向无锡瑞源特种钢管有限公司支付租金（自2019年3月16日起至搬出之日止，按含税价每月140050.83元计算，扣除已支付的金额298800元）。五、无锡瑞清源再生资源科技有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向无锡瑞源特种钢管有限公司支付垫付的水电费847808.62元（截止2019年7月31日）。六、驳回无锡瑞源特种钢管有限公司的其他诉讼请求。如果无锡瑞清源再生资源科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26133元，由无锡瑞源特种钢管有限公司负担3230元，无锡瑞清源再生资源科技有限公司负担22903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  钱晓平人民陪审员  倪国平人民陪审员  夏建伟二〇一九年十二月十八日书 记 员  徐 凌本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》：第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。