上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18623号原告：陈强，男，1986年7月1日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒯多明，上海市万方律师事务所律师。被告：俞桂华，男，1941年11月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：俞宝新，男，1969年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：夏杏娟，女，1941年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：俞宝新，男，1969年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：马亚琴，女，1971年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：俞宝新，男，1969年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：俞静，女，1992年11月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告陈强诉被告俞桂华、俞宝新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。审理中，应原告申请，本院依法追加夏杏娟、马亚琴、俞静作为本案被告参与诉讼。本案于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告陈强及其委托诉讼代理人蒯多明、被告夏杏娟、俞静、俞宝新(并作为被告俞桂华、马亚琴的诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈强诉称：2015年7月11日，原、被告就坐落于上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)签订《房屋买卖合同》，对房屋的来源、交易价格、付款方式及期限、房屋交付、产权登记、违约责任等进行了约定。其中第八条约定国家允许可以办理过户手续15天内备妥全部手续材料共同至房地产交易中心办理产权过户手续并约定违约金，第九条进一步约定相应的违约责任。被告2015年6月22日取得房屋入住通知单，双方订立买卖合同后不久被告即向原告交付房屋，原告目前将房屋出租他人收益。系争房屋相关大产证已于2015年9月16日办理，且安置协议订立远过三年，过户条件已经成就。原告多次催促被告办理产权过户手续，被告均以各种理由推拖。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.判令五被告继续履行2015年7月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告俞桂华、俞宝新配合原告办理上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续；3.判令五被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)33万元；4、诉讼费由被告负担。被告俞桂华、夏杏娟、俞宝新、马亚琴、俞静共同辩称：被告从未拒绝配合原告办理过户手续，但根据合同约定应该于系争房屋小产证办出之日起3年后办理过户，而3年内不得抵押或过户，现在不符合过户条件，故原告不存在违约行为。经开庭审理查明：2015年7月11日，原告(买受人、乙方)与被告俞桂华、夏杏娟(出卖人、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方基于动迁取得房屋，依据国家相关房产政策，动迁房屋期满3年(以房产证实际到手日期为准)允许上市交易；现甲方愿意将名下房屋以双方商定价格出售乙方，至3年期满(以房产证实际到手日期为准)为乙方办理房产过户手续；乙方同意以双方商定交易金额购买上述房屋，并同意在动迁房限制交易3年期满(以房产证实际到手日期为准)后与甲方共同办理过户手续；本合同所称标的房屋指位于上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室；该房屋建筑面积为93.04平方米，甲方为该房屋地产权人，为共有权人；甲乙双方确认，房屋的交易总价为甲方净到手110万元整；乙方应于本合同及相关其他合同文本签订完当日向甲方支付首期款项90万元，实际支付截止时间为2015年8月15日前，如延期则按照每天1,000元利息支付给甲方；第二笔购房尾款20万元，于房屋过户手续完毕当日付于甲方，如逾期则按照每天1,000元的利息支付甲方；甲方尚未取得所受动迁房屋，未办理入住手续的，应于取得房屋钥匙之日将房屋交付乙方(在此甲方确认于2015年8月15日前将房屋钥匙交付乙方)，并协助乙方办理房屋入住手续；双方办理产权过户手续发生之相关一切税费，由乙方承担；甲乙双方约定于国家允许可以办理过户手续15天内备妥全部所需手续材料共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方个人原因无法在约定时间内办理，乙方同意延期15天，如超过约定日期，则甲方赔偿乙方1,000元/日的违约金；若乙方个人原因无法在约定时间内办理过户手续，则乙方需赔偿甲方1,000元/日的违约金；如甲方违反本合同房屋交付及产权过户登记的约定，乙方有权选择下列方式处理：A、乙方有权提出解除合同；B、要求甲方继续履行合同，要求甲方支付实际占有使用房屋期间的违约金(该租金以乙方缴纳房款之利息相对应)，并要求甲方承担房屋总金额30%的违约金。补充条款约定：乙方于2015年8月15日前向甲方支付首款90万元，甲乙双方于过户当日由乙方支付给甲方余款20万元整且不计算利息；自协议签署日起至将来甲方将房屋过户给乙方，所产生的办理产权变更费用和相关税收经过甲乙双方商定甲方支付第一次办理产证所支付费用，乙方承担其过户产生的税费和其他一切所需支付的交易费用和税费，在政策许可将该房屋产权转移至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方签订房屋买卖合同、办理产权过户的一切手续，办理产权变更的费用由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。五被告均在合同落款甲方处签字。合同签订当日，原告向被告支付了首期房款90万元，被告向原告交付系争房屋，并由原告使用至今。另查明，上海金盘房地产有限公司于2015年9月15日取得系争房屋所在青浦区华新镇华腾路555弄大产证；2015年6月22日，被告俞桂华、俞宝新取得系争房屋配套商品房供应单，并于2016年10月25日与上海金盘房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》；2018年3月25日，被告俞桂华、俞宝新取得系争房屋产证，并载明自2018年3月25日起三年内不得转让、抵押。审理中，原、被告一致同意将剩余20万元房款在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告陈述，房屋买卖合同、收据、银行明细、转账凭证、入住通知单、租赁合同、配套商品房供应单、商品房出售合同、不动产登记申请书、产证、不动产登记簿等予以证明，上述证据经庭审出证、质证，本院经审核后予以认可。审理中，原告主张：1、原告是从中介处知晓房屋在售，并按照被告挂牌价成交，成交价格甚至略高于市场价，五被告均在合同落款处卖方栏签字捺印，说明案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，五被告对合同内容均知晓并同意受合同条款约束，现五被告未按合同约定履行义务，故应共同承担相应违约责任；但系争房屋现登记在被告俞桂华、俞宝新名下，故由俞桂华、俞宝新配合原告办理过户手续；2、合同鉴于条款虽载明以房产证实际到手日期满3年后才办理过户手续，但合同第八条对产权过户时间进行了特别约定，时间为国家允许可以办理过户手续15天内，故合同约定的过户时间应根据政府关于动迁房过户的相关政策予以确定，现被告动迁协议签订已满3年且系争房屋所在小区大产证取得已满3年，故系争房屋可以办理过户；3、原告在知晓系争房屋可以过户后，即于2019年8月14日与被告联系办理过户手续，但被告未予以配合，现房屋仍登记在被告名下，故被告违约，应承担违约责任；根据合同约定，被告应向原告承担总房价30%的违约金。为此，原告提供通知作为证据。被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为：1、案涉房屋买卖合同条款存在偏向性，被告承担的责任比原告多，故合同不公正；且在合同签订时，中介对被告进行诱导，导致合同约定房价与市场行情存在50%的差价，违反了中介作出的不低于商场行情的承诺，故如系争房屋需过户，原告应补偿被告差价；2、合同中约定的过户日期起算时间为小产证实际到手日，而被告取得小产证的时间是2018年3月25日，现还未满3年，合同约定的过户日期还未到，故被告没有义务配合原告办理过户手续；3、被告并不知晓系争房屋何时可办理小产证，是根据物业通知去办理的，而被告办理小产证的时间在系争小区内还属于较早的。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋买卖合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同抬头甲方虽为被告俞桂华及夏杏娟，但系争房屋系动迁房，且登记在被告俞桂华、俞宝新名下，并由五被告共同在合同落款甲方处签章，故本院认定案涉合同甲方应为五被告。合同鉴于条款约定的过户日期为房产证实际到手日起满三年，合同第八条约定的过户日期为国家允许可以办理过户手续15天内，而现双方当事人对过户时间无法达成一致意见，本院认为合同鉴于条款及主文虽均为合同条文的一部分，但鉴于条款系合同签订的条件及前提，而合同主文内容系对双方权利义务的细化，故本院认定系争房屋的过户时间以合同第八条确定的时间为准，即国家允许可以办理过户手续15天内。现被告签订动迁协议已满三年，且大产证取得也已满三年，故系争房屋符合过户条件，五被告应继续履行案涉房屋买卖合同，并由被告俞桂华、俞宝新配合原告将系争房屋过户至原告名下，房屋过户所产生的税费由原告方承担。由于案涉合同对房屋过户时间的约定确实存在一定的模糊性，而系争房屋产证上确亦载明在取得小产证起三年内不得过户，被告对过户时间存在误解有情可原，且原告未提供证据证明其因系争房屋未按时过户所造成的损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。双方当事人同意剩余房款20万元在本案中一并处理(原告已缴纳)，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告俞桂华、夏杏娟、俞宝新、马亚琴、俞静应继续履行与原告陈强于2015年7月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告俞桂华、俞宝新应在本判决生效之日起十日内协助原告陈强办理位于上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告陈强名下(过户产生的所有税费均由原告陈强负担)；三、原告陈强的其余诉讼请求不予支持；四、原告陈强应于上述房产登记过户完成之日起十日内支付被告俞桂华、夏杏娟、俞宝新、马亚琴、俞静剩余房款20万元(已履行)。案件受理费6,250元，减半收取计3,125元，保全费5,000元，合计8,125元，由原告负担3,085元，被告负担5,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十二月二十七日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。