广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1478号原告：吴素珍，女，汉族，1963年9月26日出生，住广东省始兴县*********************。委托诉讼代理人：陈建文，江西文峰律师事务所律师。被告：华冠达工程有限公司，住所广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人:蔡胜，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊韡，广东宜方律师事务所律师。被告：始兴县宏骏房地产开发有限公司，住所广东省始兴县*************（办公场所）。法定代表人：陈某1。委托代理人：官见全，系该公司工程部经理。原告吴素珍与被告华冠达工程有限公司（以下简称“华冠达公司”）、始兴县宏骏房地产开发有限公司（以下简称“宏骏公司”）执行异议之诉一案，原告吴素珍对本院（2018）粤0222民初730号民事裁定书，（2018）粤0222执保67号查封座落于始兴县****************8****提出书面异议，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异12号执行裁定书，原告吴素珍不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，原告吴素珍的委托诉讼代理人陈建文，被告华冠达公司委托代理人蔡胜、熊韡，被告宏骏公司的委托诉讼代理人官见全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴素珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告吴素珍与宏骏公司签订的《认购书》合法有效，确认原告为雅和苑2栋1802号房的购买人；2、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222执异12号裁定书；3、对雅和苑2栋1802号商品房予以解除查封；4、案件受理费由被告华冠达公司承担。事实理由：1、2017年9月27日，原告就购买商品房与被告宏骏公司签订了《雅和苑商品房认购协议》，2栋1802号商品房建筑面积114.16平方米，每平方米单价4065元，总成交价款464040元，按被告宏骏公司的要求必须交购买款254040元，原告分三次汇款共计254040元到宏骏公司在始兴农信社的账户，占总房价款的54.75%，被告宏骏公司开了收据给原告。但由于当时被告宏骏公司的预售证已过期，所以没有及时进行不动产权证登记，产权没能确定在原告名下，仍在被告宏骏公司（开发商）名下。2、原告于2017年9月27日购买商品房，被告华冠达公司因承建雅和苑土建工程，与被告宏骏公司存在工程价款纠纷（据了解，开发商、承建商双方未进行结算，债权不明确），被告华冠达公司就启动起诉程序，申请人民法院查封被告宏骏公司名下的财产，始兴县人民法院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，把原告所购买的2栋1802号商品房也查封了。对此次查封原告有反对意见，向法院书面提出异议申请书，而主审法官不调查，片面下裁定，驳回原告的查封异议申请。3、什么事总有一个先后之分，原告购房在先，查封在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依据这一法律规定，三种情形原告都符合，人民法院应该支持。国家的相关法律法规也有明确规定和解释：“房屋消费者物权期得保护，也叫弱者保护。建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”很明显被告华冠达公司的查封是错误的，是违法的行为，所以，请求解封原告已购买的商品房，人民法院应该支持，对错误的查封应该纠正、解封。综上所述，请求始兴县人民法院深入调查研究，实事求是，按照中央政策规定，把解决民生工程放在第一位，保护购房消费者利益，减少不安定因素，依法公平、公正判决，尽快解除原告的雅和苑2栋1802号商品房的查封，维护原告的合法权益。被告华冠达公司辩称，首先我方认为原告吴素珍在执行异议中所陈述的时间与其起诉时间不一致，同时涉案并未看到吴素珍提供有效的付款证据，而其所提交的没有原件的两张银行刷卡单其付款时间也与实际认购的时间相矛盾，无法证明其第一笔23万元是支付涉案合同的相关款项，吴素珍也没有提交任何证据证明其名下只有一套房产，综合上述，其付款依据不足，名下是否唯一房产不足，不符合人民法院司法解释中权利排除执行的条件，其不能对抗本案华冠达公司对涉案债权所享有的优先受偿权。除了吴素珍首期提交证据汇款当中第一笔时间明显与本案无关之外，我们还要提示法院上次开庭质证吴素珍当庭提交的装修押金收据，其收据编号为748360，小于刚才在丁海兴案中提出的本案关键证据0748353,因此可以认定吴素珍实际缴纳装修押金的时间是在2019年1月份，也就是说吴素珍实际对该房屋装修的时候，该房屋处于人民法院查封状态下，因此吴素珍不能以其实际取得房屋并入住来对抗我方的查封。本案所提起的执行异议之诉是不符合执行异议的受案范围，因为本案目前只是在保全阶段，并未到实际开始执行的阶段，因此我方认为目前不具有提起执行异议之诉的条件。还有一点，从吴素珍上次开庭补充提交的关于2栋1702装修押金的收据看也是与本案自相矛盾，因为根据我方上次所查实的一份关键性证据，编号为0748353的装修押金收据，该收据记载着收据开具时间是2018或者是2019年1月2日，因为在2018和2019这个年份上有明显涂改痕迹，我方之所以认定该收据应当是2019年开具，是因为该份合同（官生贵）时间是2018年5月1日，由此排除了该份收据是2018年1月2日开具的可能性，因为此时该认购协议尚未签订，因此编号为0748353的收据确定无疑的开具时间应当是2019年1月2日，那么我方可以由此认定凡是编号在0748353之后的收据其开具的真实时间均应当是在2019年以后，吴素珍所交的这份装修押金的收据编号为0748360，因此由于其编号大于353，吴素珍这份装修押金收据即使真实他也反映吴素珍实际对该房屋的装修时间是在2019年，而此时该房屋已经被我公司查封，因此吴素珍的起诉，我方认为交易时间在法院查封期间，装修时间也在人民法院查封期间，即使其已经装修入住，依法不能取得抗辩权力，不能对抗我公司提起的要求建筑物首先受偿的权利。被告宏骏公司辩称，吴素珍购买房子的时间是2017年11月3日，2017年7月10日作出的480-2号裁定书已经解封，但是480-1号至480-4号这些查封裁定书一直没有及时送达宏骏公司，也就出了480-2号裁定书之后换了法官，所以裁定书一直没有送达宏骏公司，法院可以查我方签收时间，所以我公司在实施过程中对法院查封、解封的时间是不太清楚的，但是很明确的是华冠达公司查封时间2018年6月27日，吴素珍的行为是在本案华冠达公司查封时间以前，我方认为从本案角度看吴素珍的取得是在本案查封前，是善意合法的，虽然吴素珍的入住时间具体时间不清楚，可以明确的时间是2018年入住的，至于装修押金交款时间有些早有些迟，有些人装修之后才补交，物业公司为了保障装修后楼下不要漏水，装修没有问题最终才把钱追上来，收款时间与实际装修时间是有误差的，所以我方认为这是某一个公司在执行过程中的处理方法，在法律上没有不合情不合法的行为，吴素珍所获得的本案房产是善意取得也是合法的。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，被告宏骏公司与原告吴素珍签订一份《“雅和苑”商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的“雅和苑”之2栋18层02单位，成交总价为464040元，首付款254040元，按揭21万元，同日，宏骏公司出具一份收据给原告，该收据内容为：“今收到吴素珍交来雅和苑2栋房号1802购房首付款254040元。”。吴素珍提交了一张2017年1月24日转账23万元给宏骏公司的银行转账存根、一张2017年10月5日转账2万元给宏骏公司的银行转账存根、一张2017年10月17日转账4040元给宏骏公司的银行转账存根，但均未提交转账存根原件。华冠达公司因与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案[（2018）粤0222民初730号]，诉讼过程中申请财产保全，本院于2018年6月27日作出（2018）粤0222民初730号民事裁定书，裁定查封包含本案在内的房屋，并以（2018）粤0222执保67号案实施了财产保全。2019年5月26日原告吴素珍认为本院查封的雅和苑2栋1702号房是其向宏骏公司认购的房屋，并提交2017年11月28日其与宏骏公司签订的《雅和苑商品房认购协议》及当天交纳购房款254040元的收据票证佐证，要求本院对涉案房屋解封，本院以（2019）粤0222执异12号案立案审查，于2019年7月10日作出（2019）粤0222执异12号执行裁定书，裁定驳回吴素珍的异议请求。2016年7月26日，案外人李大为以案外人朱爱菊、梁杰荣欠其款项9998879.07元，而宏骏公司尚欠朱爱菊、梁杰荣工程款1400万元，要求行使代为权，申请查封或者扣押宏骏公司价值9998879.07元的财产。本院于2017年5月2日作出（2017）粤0222民初480-1号民事裁定书，裁定查封包含本案房屋在内的财产，该裁定作出后，宏骏公司于2017年5月15日和2017年5月26日向法院提出申请，要求解除包含在内的房屋的查封，2017年7月10日，本院作出（2017）粤0222民初480-2号民事裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，李大为不服该裁定，向本院申请异议，本院于2017年11月2日作出（2017）粤0222民初480-3号民事裁定书，裁定查封本案房屋在内的房屋，并于2017年11月15日送达给宏骏公司，宏骏公司又不服该裁定，向本院提出异议，本院于2017年12月12日作出（2017）粤0222民初480-4号裁定书，裁定解除对包含在内的房屋的查封，于2017年12月21日送达给宏骏公司。本院认为，本案系执行异议之诉，原告认为被告华冠达公司申请查封了其向被告宏骏公司认购的房屋，并向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议后，原告依法向本院提起执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，故华冠华公司称原告不能提起执行异议之诉的理由不能成立，本院不予采纳。原告与宏骏公司于2017年9月27日签订了一份《雅和苑商品房认购协议》，双方约定由原告认购宏骏公司开发的雅和苑2栋1802号房屋，该认购协议系原告与宏骏公司自愿签订，内容未违反法律规定，是一份合法有效的协议，所以，原告请求确认与宏骏公司于2017年9月27日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，确认原告为该房屋的购买人的诉讼请求，本院予以支持。但案涉的房屋被本院依法查封，原告提交的银行转账存根没有提供原件，本院无法核实其真实性，无法确定原告支付的价款是否已超过合同约定总价款的百分之五十，且原告没有提供证据证明所购商品房系原告用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告应当承担举证不能的法律后果，故原告要求解除对该房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项的规定，所以，本院在华冠达公司与宏骏公司建设工程施工合同纠纷一案查封该房屋并无不当，原告与宏骏公司达成的有效协议，因被本院查封而无法履行，原告可另循途径要求与宏骏公司解除该协议、承担违约责任或待查封情形消除后要求继续履行该协议，所以，对原告要求解除对该房屋的查封，撤销本院（2019）粤0222执异12号裁定书的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十八条第（一）项的规定，裁定如下：一、原告吴素珍与被告始兴县宏骏房地产开发有限公司于2017年9月27日签订《雅和苑商品房认购协议》合法有效，原告为该房屋的购买人。二、驳回原告吴素珍的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告始兴县宏骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  朱俊颖人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月十日书 记 员  黄 云