江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13279号原告：余松涛，男，汉族，1975年1月5日出生，住南京市鼓楼区。被告：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，统一社会信用代码913201007041775091，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，董事长。委托诉讼代理人：邹云凯，职员。委托诉讼代理人：李健兵，职员。原告余松涛与被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（简称金盛市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余松涛、被告金盛市场公司委托诉讼代理人邹云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余松涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2018年7月1日至2019年12月31日的房屋租赁费（含税）66485.19元（不含税是64085.44元，所欠房租总计79519.5元，被告在2019年1月至11月期间陆续给付原告13034.31元）；2.请求判令被告支付原告违约金：以13472.19元为基数，计算自2018年10月29日至2019年11月8日的违约金375天×4.35/天=1631.25元，以26506.5元为基数，计算自2019年4月23日至2019年11月8日的违约金199天×4.35/天=865.65元。事实和理由：2013年12月13日，原告与原南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛商业公司）、南京昆斯兰置业发展有限公司（以下简称昆斯兰公司）签订了《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，合同约定：原告将购买的位于南京市鼓楼区商铺委托给金盛商业公司经营管理，金盛商业公司在合同约定租赁期内，每年给付原告房屋租赁费53013元，每年分两次支付，金盛商业公司须在每年3月31日前和9月30日前给付原告。合同还约定，由金盛商业公司代扣代缴税费。但原告只查到了2014年至2015年的缴税记录。2015年12月31日，金盛商业公司经吸收合并后注销，其债权债务由被告承担。2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日被告均未按照合同约定向原告给付2018年7月1日至2019年12月31日的房屋租赁费，经原告多次催要，被告始终不予给付。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告金盛市场公司辩称，1.被告于2019年11月8日支付了1576.33元，累计支付2018年全年租金38215.29元（扣税）；2.被告自2019年1月25日至11月8日支付了七笔钱，应重新计算违约金；3.目前被告资金链已断裂，类似案件比较多，现在付款压力很大，可能导致企业破产。本院经审理认定事实如下：案涉商铺坐落于南京市鼓楼区，登记在余松涛名下。2013年12月23日，原告余松涛（甲方，购买方）与金盛商业公司（乙方、营运单位）、昆斯兰公司（丙方、出售方）签订《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定：案涉商铺购买单价18938.77元/平方米，商铺预售建筑面积34.95平方米，商铺房屋购买总价款661910元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动。乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2014年1月1日起至2021年12月31日止；租赁回报率：前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得《房屋所有权证》之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价款×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报暂按预售合同建筑面积计算为52953元，待实测出核准登记建筑面积，将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等。上述合同签订后，原告支付房款662668元，并将所购房产交付被告经营出租。原告余松涛名下银行账户明细记载，被告分别于2018年4月4日支付了25181.18元、2019年1月23日支付了2000元、2019年3月15日支付了1576.33元、2019年5月10日支付了1576.33元、2019年5月17日支付了1576.33元、2019年8月8日支付了两笔1576.33元、2019年11月5日支付了1576.33元、2019年11月8日支付了1576.33元，2019年合计支付13034.31元。另查明，2015年12月31日，金盛商业公司与金盛市场公司合并，合并后的名称为南京金盛装饰市场经营管理有限公司（即本案被告）。上述事实，有金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同、产权证、发票、转账凭证、银行流水及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告经营出租，被告应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定，租赁回报金额最终以商品房屋核准登记总价款计算，现原告实际支付房款662668元，故被告自第三年起每年应支付租赁回报为53013.44元（662668×8%）元，每期含税租赁回报为26506.72元。扣除5%税费后的每期租赁回报为25181.38元。现原告仅主张每期含税租赁回报为26506.5元，本院予以支持。被告未按照合同约定于2019年3月31日、2019年9月30日前付清租赁回报，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。被告2018年4月4日向原告支付25181.18元，根据双方所签合同约定，该款应为2018年1月1日至2018年6月30日期间的租赁回报。被告又于2019年1月23日至2019年11月8日合计支付13034.31元，应先在2018年下半年租赁回报中予以扣减，即被告尚欠付2018年7月1日至2018年12月31日的租赁回报13472.19元，2019年1月1日至2019年6月30日的租赁回报26506.5元，以及2019年7月1日至2019年12月31日的租赁回报26506.5元。被告还应依约支付欠付期间的违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故双方违约金的计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余松涛2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报13472.19元及违约金（违约金以13472.19元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年10月29日起计算至2019年8月19日止和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2019年11月8日止，以1631.25元为限）；二、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余松涛2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报26506.5元及违约金（违约金以26506.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月23日起计算至2019年8月19日止和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2019年11月日止，以865.65元为限）；三、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余松涛2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报26506.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，减半收取865元，由被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  段福铸二〇一九年十二月十九日书记员  吴 丹