上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初57100号原告家利物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐建东。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：张乐平，女，1976年1月23日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晶，上海博拓律师事务所律师。原告家利物业管理(上海)有限公司诉被告张乐平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托代理人朱明黄,被告张乐平的委托代理人吉峰、潘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年5月至10月期间的物业服务费差额人民币(以下币种相同)40,711.20元；2.被告支付原告拖欠物业服务费的违约金4,495.92元(计至2018年12月31日)；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系上海市浦东新区花木路1883弄御翠园小区1707、1709号210室商铺(以下简称系争房屋)业主。根据《御翠园前期物业管理服务合同》、《御翠园使用公约》和《御翠园商户手册》的相关约定，原告对包括系争房屋在内的御翠园小区进行物业管理；系争房屋的物业服务费单价为50元/平方米/月(其中包括商业物业服务费单价为10元/平方米/月和集中式商铺内部物业服务费单价为40元/平方米/月)；各业主应于验收其单元前向原告预缴三个月的管理费，并于以后每个交费季度(三个月为一个缴费季度)的第一天或之前向原告预缴下一个季度的管理费。不论有否占用其单元，各业主须负担其单元之管理费；任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费及其他任何款项，原告有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用。滞纳金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每月2%计算，附加费用包括(但不限于)追讨欠款之行政及法律费用等。原告管理的御翠园小区集中式商铺自2018年4月起正式运营，被告自2018年5月起至今未缴纳物业服务费。原告经多次催缴无果，故诉至法院。张乐平辩称，不同意原告的诉请。原、被告曾经涉诉，后来判决按照10元/平方米/月支付物业费。被告一直按上述标准支付至2018年10月。而由于集中式商铺尚未全部开业，一层弃用，二层仅三家营业，无人管理。且商场房屋因为年久未维修，墙壁有脱落等情况，一至二楼的电梯没有维修，导致顾客摔倒。原告要求按每月每平方米50元标准计算物业管理费，违背质价相符的原则，故不同意支付。自2018年11月始，被告已按照50元的标准向原告支付物业费，超额缴纳了物业费54,281.60元，要求原告退还。由于被告没有违约，故不同意支付违约金。经审理查明，2011年1月，上海和联房产开发有限公司(以下简称和联公司)与原告签订《御翠园前期物业管理服务合同》，约定和联公司将位于上海市浦东新区花木路1883弄的御翠园小区委托原告实施前期物业管理，委托管理期限为自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，住宅物业管理费单价为6.90元/月/平方米，商业物业管理费单价为10元/月/平方米；对业主逾期交纳物业管理费按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金按月计算不得超过应缴费用的百分之二。2011年6月4日，被告与和联公司就购买花木路1707、1709号210室商铺签订《上海市商品房预售合同》一份。该预售合同补充条款第十五条约定，“在御翠园业主委员会成立并依法自行选聘物业管理公司之前，乙方全权委托并同意由甲方选聘物业管理公司对御翠园进行前期物业管理；现时甲方委托家利物业管理(上海)有限公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对御翠园整个住宅小区进行管理，乙方同意按人民币50元/月/平方米建筑面积(包括房屋地上建筑面积与地下建筑面积之和)的标准支付物业管理费；该收费标准将由物业管理公司根据政府部门的规定、物业服务成本及《御翠园使用公约》的规定，不时作出有关的调整”。该预售合同附件五还约定，“关于包括该房屋在内的御翠园的前期物业管理，上海和联房产开发有限公司已与家利物业管理(上海)有限公司签署了《前期物业管理服务合同》(以下简称《管理合同》)，并按照有关法律法规的要求制定了《御翠园使用公约》(以下简称《公约》)，和联公司已经在本人签署上海市商品房预售合同之前将《管理合同》和《公约》出示给本人。本人承认管理公司根据《管理合同》取得包括该房屋在内的御翠园实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意管理公司按照《管理合同》和《公约》的规定实施御翠园的物业管理。”2013年1月1日，原告与和联公司签订《御翠园前期物业管理服务合同》，合同约定的物业管理期限为2013年1月1日起至御翠园业主大会成立并选聘物业管理公司止，约定的物业管理费单价为：别墅6.90元/月/平方米，商业10元/月/平方米，集中式商铺内部管理费40元/月/平方米；对业主逾期交纳物业管理费或其他费用按《公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。原告因被告欠缴物业管理费，曾于2014年1月16日起诉至本院[案号：(2014)浦民一(民)初字第3341号]。因当时系争房屋尚未开业，故该案判决被告以10元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费。2018年4月25日，原告向被告发送信函称“上海御翠园2B期集中式商铺1707,1709-201已于2018年4月12日入场装修，集中式商铺也正式运营，物业管理处在此通知您，自2018年5月起上海御翠园2B期集中式商铺管理费收取标准将调整为RMB50元/平方米/月，其中，公共区域物业管理费为RMB10元/平方米/月，集中式商铺内部区域管理费为RMB40元/平方米/月。在2016年4月至2018年4月集中式商铺未开业期间，为维持最基本的运作仍提供了最基本的物业管理服务，如定期清洁，巡逻，设备的年检和基本维保等，产生的运作费用应由各小业主按实际建筑面积分摊该项费用……”。被告以10元/平方米/月的标准向原告交纳了截止至2018年10月系争房屋的物业管理费。2018年12月24日，原告向被告发送信函催讨2018年5月至10月的物业费共计40,711.20元。因被告欠缴上述时间段的物业管理费，原告起诉至本院。2019年9月4日下午，法院工作人员至系争房屋现场，查明：张乐平一间商铺，现在出租使用中。建筑内部有灯光照明，有自动扶梯运作，一层二层有空调，地下一层没有空调；二楼天花板有洞口，被告表示该部位漏水，原告则表示已经将漏水部位进行了维修，没有封闭洞口是为了方便观察；地下一层天花板有霉斑，一至二层墙壁翘起、脱落。另查明，系争房屋现登记于被告名下，建筑面积为169.63平方米。系争房屋所在商场分为三层，地下一层人防为一整体商铺，一层、二层共有21间商铺。三层商铺建筑面积合计5,954.61平方米，其中有6家商铺已开业，面积共计739.10平方米。以上事实，由原告家利物业管理(上海)有限公司提交的不动产登记簿、《御翠园前期物业管理服务合同》、通知、催缴函、邮寄凭证、开业状况情况表，被告张乐平提交的民事判决书、视频资料、物业费缴费凭证以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据原、被告签订的《上海市商品房预售合同》约定，原告为包括系争房屋在内的御翠园小区提供物业服务，作为系争房屋业主的被告理应向原告支付物业管理费。按照《上海市商品房预售合同》和《管理合同》的约定，被告应承担的物业管理费分为商业物业管理费10元/月/平方米和集中式商铺内部管理费40元/月/平方米。本案争议在于集中式商铺内部区域管理费的承担。现原告诉请的系被告未支付2018年5月至10月期间的系争房屋内部区域的物业管理费40元/月/平方米。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。对于集中式商铺内部物业服务费收费标准，应理解为达到整个商场开业状况下的收费标准。现根据本院查明的事实，因目前包括系争房屋在内集中式商铺仅部分开业，且原告提供上述区域内的物业管理也存在一定瑕疵，故本院根据商场内已开业商铺建筑面积占商场总面积的比例、未开业商铺尚需必要和合理的物业管理，以及物业管理的实际状况，酌定由被告应按10元/平方米/月的标准向原告交纳集中式商铺内部区域的物业管理费。由于被告系与原告就系争房屋物业收费标准产生争议而拒缴物业管理费，并非恶意拖欠，故原告诉请被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予准许。据此，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告张乐平应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理(上海)有限公司上海市浦东新区花木路1707、1709号210室房屋2018年5月至10月的物业管理费10,177.80元；二、驳回原告家利物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取计465元，由原告家利物业管理(上海)有限公司负担300元，被告张乐平负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一九年十二月二十七日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。