湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初2838号原告（反诉被告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍慧，女，1985年9月22日出生，汉族，户籍地祁阳县，现住祁阳县。被告（反诉原告）：李耀德，男，1985年7月9日出生，汉族，户籍地祁阳县，现住祁阳县。二被告共同委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。原告唐建秋（反诉被告）与被告（反诉原告）伍慧、李耀德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，被告伍慧、李耀德于2019年11月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了合并审理。原告（反诉被告）唐建秋的委托诉讼代理人蒋冬生，被告（反诉原告）伍慧、李耀德及其委托诉讼代理人蒋智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐建秋向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付购房款240000元，并自2014年10月1日起至所欠购房款全部清偿时止按月利率0.75％承担银行贷款利息。2、请求法院依法判令被告依法履行纳税义务。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）XX号房，总价款412370元，签订合同时付172370元，剩余240000元以银行按揭支付，被告应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，被告逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告交付了购房款172370元，剩余240000元购房款未付清。被告也未按合同约定递交办理银行按揭所需资料，导致银行按揭未成。被告已入住所购房屋，却长期拖欠购房款，被告应当依法承担还款责任。伍慧、李耀德辩称，1、原告要求被告支付购房款240000元的诉请，依法不能成立。2014年9月20日，伍慧、李耀德与唐建秋签订了《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，但伍慧随即发现自己的征信有瑕疵，于是双方一致同意撕毁伍慧持有的合同书，由伍慧母亲与唐建秋签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》。讼争房屋合同约定面积145平方米（包括公摊面积），实际面积只有133.08平方米，比合同约定面积少11.92平方米。故房屋总价款应扣除面积差11.92平方米的房屋价款33900.48元，被告实欠原告购房款206099.52元。同时，合同约定“出售面积与房产部门颁证面积不符的以甲方出售面积为准”，该约定违背了政策、法律规定，应依法无效。2、原告要求被告支付利息的诉讼请求，于理于法不符，请求依法驳回。被告母亲伍兰花在合同签订时，具有住房公积金，按照合同约定及时提供了办理银行按揭及公积金贷款所需全部资料，无违约行为。因原告所建的龙腾大厦超楼层、超容积率，无法通过审批，造成无法办理银行按揭贷款，原告应承担违约责任。3、依据法律规定及约定，被告对房产办证仅承担契税。根据合同第四条第3款约定，被告只承担办证时的契税，且被告已预交了办证税款6000元给原告。经了解，讼争房屋存在二次交易，被告认为二次交易产生的一切税费应由原告承担。伍慧、李耀德提出反诉请求：1、请求反诉被告及时为反诉原告办理金秋花园2期龙腾大厦2单元XX号房屋的不动产权证。2、要求反诉被告承担办理不动产权证除（初次）契税及费用外的其他一切税款及二次交易产生的所有税费。3、要求反诉被告退还反诉原告支付的利息3690元。4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告的母亲伍兰花于2014年9月20日签订购房合同。合同签订后，反诉原告代母亲伍兰花向反诉被告交付了购房首付款及银行按揭资料，但反诉被告迟迟未予办理按揭和不动产权证。2015年1月28日，反诉被告要求伍兰花交纳三个月的利息3690元，才准交房和办证，反诉原告代母亲伍兰花交纳了利息3690元。2015年3月7日，反诉原告代伍兰花预交办证税费6000元。2015年5月份左右，反诉原告一家入住所购房屋。因反诉被告所建的金秋花园2期龙腾大厦超过审批楼层、超容积率，属违规违章建筑，导致无法办理银行按揭贷款，反诉被告也一直未为反诉原告办理房屋不动产权证。2018年中旬，反诉被告接受处罚、补交出让金才补办建房手续。此时，反诉原告的母亲已被单位裁员，无力偿还商业贷款，故2019年5月14日，反诉原告被迫以反诉原告的名义办证。双方合同约定为商品房，实际为反诉被告的自建房。经了解，讼争房屋存在二次交易，反诉原告认为因二次交易产生的一切税费应由反诉被告承担。唐建秋辩称，1、对于反诉原告第一项诉请，反诉被告同意为反诉原告办理不动产权证，但反诉原告需按合同约定交清购房款及相关税费。2、反诉被告出售的是自建房，不存在二次交易，缴纳契税及相关税费是反诉原告应履行的合同的义务。3、反诉原告要求反诉被告退还已支付的利息，如果反诉原告未付清全部购房款而产生的利息，反诉原告除已支付的部分利息，可在总利息中予以扣除。原告（反诉被告）唐建秋与被告（反诉原告）伍慧、李耀德对双方于2014年9月20日自愿签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）金秋花园2期（龙腾大厦）XX号房，总价款412370元，首付172370元，剩余购房款240000元以银行按揭方式支付，对实际交房时间为2015年2月，被告（反诉原告）交纳了利息3690元，并已入住所购房屋的事实均没有异议。对于当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告（反诉被告）提供的证据1、通知8份，拟证明原告多次通知被告提供办理不动产权证所需资料，被告未向原告提供。被告对2019年8月23日、2019年9月3日的两份通知的真实性无异议，对其他通知的真实性均有异议。经查，原告提供的2018年11月28日至2019年9月3日期间以“苗圃路口龙腾大厦售楼部”的名义发布的通知，其主要内容为告知业主办理不动产权证所需资料，并通知业主缴税办证。被告没有相反证据予以推翻，本院对该组证据的真实性予以采信。2、银行还贷业务凭证，拟证明原告偿还银行贷款的利息为月利率7.5%。被告对真实性无异议，对关联性提出异议。经查，原告提供的贷款计息清单只能证明原告偿还银行借款利息的事实，与本案缺乏关联性，对被告的质证意见予以采信。（二）被告（反诉原告）提供的证据1、2014年9月20日伍兰花与唐建秋签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，拟证明伍兰花与唐建秋签订购房合同，对房屋栋号、面积、总价、税费承担方式、购房款支付方式等进行约定，反诉原告仅承担契税、水电开户等费用。原告（反诉被告）对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同是未实际履行的合同，房屋的实际购买人是伍慧，购房款也是伍慧交纳。经查，2014年9月20日伍慧、李耀德与唐建秋签订了一份《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，并交纳首付款。因伍慧在签订合同后，发现自己征信有问题，遂由其母亲伍兰花与唐建秋重新签订合同。诉讼过程中，伍兰花向本院提交书面声明，同意由伍慧、李耀德作为实际购房人。本院对原告（反诉被告）的质证意见予以采信。2、与蒋某的谈话视频、录音光盘及与唐建秋的谈话视频、录音光盘，拟证明反诉被告所建的龙腾大厦超过了审批楼层、超容积率属于违章建筑，致使无法办理按揭；反诉被告将反诉原告依约交付的按揭资料全部拿走、丢失。原告（反诉被告）对真实性、合法性、关联性均有异议，认为视频无法证实蒋某的身份，对蒋某、唐建秋的录音的获取手段不合法，不能证实该录音是否进行过处理。经查，被告（反诉原告）提供的该组视听证据，系孤证，对原告（反诉被告）的质证意见予以采信。3、龙腾大厦XX房不动产权证的影印件一份，拟证明该房系与反诉原告同户型，面积为133.08平方米，即反诉原告所购房屋实际面积比合同面积少11.92平方米，应扣减11.92平方米的房屋面积差价款33900.48元，反诉原告下欠反诉被告购房款206099.52元。原告（反诉被告）对该证据的关联性有异议，认为应以原、被告合同约定的面积为准。经查，该证据证明的是XX号房的产权登记情况，与本案缺乏关联性，且原、被告在《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》中明确约定：甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的以甲方出售面积为准，按照甲方出售面积计算。对原告（反诉被告）的质证意见予以采信。4、2019年1月19日柏金秀与黄陶签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，拟证明反诉被告要求黄陶与柏金秀再签订买卖合同，反诉被告意图偷税。原告对项目合同书的合法性提出异议，认为是未实际履行的合同，是无效合同。经查，黄陶在其与唐建秋的房屋买卖合同纠纷一案的庭审中承认2019年1月19日签订的合同书是和售楼处的工作人员签订，其不认识柏金秀，并没有按合同履行合同义务再次缴纳购房款。对该证据的真实性、合法性、关联性本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月20日，原、被告签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）XX号房，面积145平方米，单价每平方米2844元，总价款412370元。并约定签订合同时交付总房款的40%，即付172370元，剩余房款240000元以银行按揭方式支付，被告应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，被告逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告交付了购房款172370元，剩余240000元购房款未付。伍慧在签订合同后，发现自己征信有问题，无法办理银行按揭贷款，遂以其母亲伍兰花的名义与唐建秋重新签订一份购房合同，伍慧、李耀德与唐建秋签订的合同双方也未销毁。诉讼过程中，伍兰花向本院提交书面声明，同意由伍慧、李耀德作为实际购房人。另查明，2015年1月28日，被告向原告交纳了3个月利息3690元，并预交了办证费用6000元。2015年2月，原告向被告交付房屋，被告伍慧、李耀德于2015年6月入住该房。另查明，唐建秋、柏金秀、胡必德共同建设龙腾大厦，因超面积违规建设，被相关单位作出违规处理，并补交了相应的土地出让金。胡必德、柏金秀公证授权委托唐建秋办理祁国用（2016）第XX号、（99）第XX号、（2011）第XX号国有土地使用权证上土地建房所需的城建规划等手续及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等事项。至原告起诉之日，被告未办理银行按揭贷款手续，也未向原告支付剩余240000元购房款。该房屋的不动产证至今未予办理。本院认为，原告唐建秋虽然在与被告伍慧、李耀德签订房屋买卖合同的同时，又与伍兰花签订了购房合同，但伍慧、李耀德支付了购房款，系合同的实际履行者，且伍兰花同意两人为实际购房者。故涉案合同的当事人为唐建秋与伍慧、李耀德。该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。原告主张要求被告支付购房款240000元，并自2014年10月1日起至所欠购房款全部清偿时止，按月利率0.75%支付利息。因原告交付房屋后，被告至今未成功办理银行按揭贷款手续，也没有向原告支付剩余240000元购房款，导致原告实际存在利息损失。根据案件的具体情形，综合原、被告的各自责任，本院酌情确定由被告自合同签订之日起十日以后，按首套房银行按揭贷款的利率4.8%支付资金占用期间的利息给原告。被告（反诉原告）伍慧、李耀德辩称，房屋实际面积比合同约定面积少11.92平方米，房屋总价款应扣除面积差11.92平方米的房屋价款33900.48元，伍慧、李耀德还书面要求本院委托相关部门对涉案房屋进行面积测绘。经查，原、被告在《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》第二条明确约定：甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的以甲方出售面积为准，按照甲方出售面积计算。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理。本案中，双方在合同中已约定，当合同房屋面积与房产部门丈量面积不符的，以合同为准。因此，对被告（反诉原告）伍慧、李耀德要求扣除面积差的房屋价款33900.48元的抗辩主张，本院不予支持。原、被告在合同中明确约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，办证时应缴纳的契税及其它一切费用均由被告承担，故对于反诉原告要求反诉被告承担办理不动产权证除（初次）契税及费用外的其他一切税款及二次交易产生的所有税费的反诉请求，本院不予支持。反诉被告对反诉原告要求办理不动产权证的反诉请求没有异议，但要求反诉原告交清购房款、办证所需一切税费。根据合同约定，反诉原告缴纳购房款及办证所需一切税费为先履行合同一方，故反诉原告应在付清所欠购房款及办证所需一切税费后，由反诉被告为其办理房屋不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告伍慧、李耀德自本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告唐建秋购房欠款240000元，并自2014年10月1日起至所欠购房款清偿完毕时止按4.8%的年利率向原告唐建秋支付资金占用期间的利息（其中扣除被告已支付的利息3690元）；二、金秋花园2期（龙腾大厦）XX号房屋不动产证办理所有税费由被告伍慧、李耀德承担；三、驳回原告唐建秋其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）唐建秋在被告（反诉原告）伍慧、李耀德交清购房款、办证所有税费后九十日内协助被告（反诉原告）伍慧、李耀德办理金秋花园2期龙腾大厦XX号房屋不动产权属登记；五、驳回被告（反诉原告）伍慧、李耀德其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，反诉费100元，合计2550元，由原告（反诉被告）唐建秋负担300元，被告（反诉原告）伍慧、李耀德负担2250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 邓海文二〇一九年十二月二十日法官助理 李 锴书 记 员 周 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。