杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2544号 原告：金隅（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区钱江国际时代广场2幢3201室，统一社会信用代码91330100668024512B。 法定代表人：吴建新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金德聪，浙江东鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李齐，浙江东鹰律师事务所律师。 被告：北京互创智人科技有限公司，住所地北京市怀柔区宝山镇江村交界牌10号，统一社会信用代码91110106665629751R。 法定代表人：周娜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁晓燕，浙江天淳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈肖依，浙江天淳律师事务所律师。 第三人：宁波新优体健身管理有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道四明山路818号39幢，统一社会信用代码91330206316912452X。 法定代表人：张信，该公司执行董事兼总经理。 原告金隅（杭州）房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）与被告北京互创智人科技有限公司（以下简称互创智人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，原告申请追加宁波新优体健身管理有限公司（以下简称新优体公司）为本案第三人，本院经审查予以准许。本院于2019年10月18日公开开庭审理了本案。原告金隅公司的委托诉讼代理人金德聪、李齐，被告互创智人公司的委托诉讼代理人丁晓燕、陈肖依到庭参加诉讼，第三人新优体公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金隅公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原告与被告于2014年7月1日就杭州经济技术开发区19号路和24号路交叉口金隅观澜时代国际花园天筑18幢（以下简称天筑18幢）签订的《商铺租赁合同》。2.被告、第三人向原告返还天筑18幢商铺；如在生效判决确定的履行期限内未返还，被告、第三人应按2元／天／平方米标准向原告支付商铺占有使用费直至返还之日止。3.被告向原告支付违约金100000元。4.被告向原告赔偿律师费损失26000元。5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于天筑18幢的商铺，年租金为5万元。合同第2-1条约定，商铺用作开设具有小区会所功能的多种经营商铺，附件《杭州观澜会所筹备运营方案》约定商铺的具体经营用途包括二楼大堂咖啡厅、多功能厅、酒吧台、中餐厨房、三楼棋牌室、茶艺室、商务餐包房，以及桑拿、室外泳池、健身房、台球厅、ＳＰＡ足疗养生馆。合同第2-2条约定，承租人未征得出租人书面同意不得擅自改变或变相改变约定用途，也不得擅自改变经营品牌。附件《杭州观澜会所筹备运营方案》第六条第2款约定商铺经营的类型未经原告书面同意，被告不得擅自减少服务类型。合同第7-1条约定，被告应按照约定用途使用商铺，未征得原告书面同意不得变更用途，更不得转租但可与第三方合作运营。被告接收商铺后，未征得原告书面同意，擅自与杭州皇贵健身管理有限公司（以下简称皇贵公司，负责人为段某）签订《合作协议》，将商铺提供给皇贵公司实际经营健身房，被告向皇贵公司收取18万元／年的项目合作费。依据《合作协议》第1.4条约定，皇贵公司经营过程中发生的各项费用，由皇贵公司承担，被告不参与皇贵公司人员管理，不承担其他任何费用。被告的上述行为，实为擅自变更商铺用途且擅自转租，违反了《商铺租赁合同》约定。此外，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将商铺所在地用于皇贵公司实际负责人段某筹建的杭州恒雅健身管理有限公司（以下简称恒雅公司）的注册。2019年4月10日，原告向被告发送了《关于解除租赁合同的通知》，向皇贵公司发送了《关于转租无效的通知》，但被告及皇贵公司均回函表示不能归还商铺。据原告现场查看，案涉商铺的经营品牌几经变更，目前的实际经营者为新优体公司。被告在《商铺租赁合同》附件中承诺的商铺具有小区会所功能的多种经营类型，也已荡然无存。根据合同第8-2条约定，针对被告的上述违约行为，原告有权解除《商铺租赁合同》。此外，合同第9-6条还约定，本合同纠纷产生的诉讼费、律师费等由违约方承担。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告互创智人公司辩称：一、被告一直按照合同约定开展经营活动，并未变更商铺用途。2014年双方签订合同之后，被告就按照合同约定实际开展了经营，但由于市场化运作，在有些项目难以经营的情况下，中间确实有停过半年，后被告积极寻找第三方开展合作来经营会所。2017年之后，由于周边小区客群、温州桑拿房火灾等实际情况，桑拿、足浴项目因消防原因无法继续开展而被调整。剩下还有健身会所、棋牌、乒乓球等项目。此外，幼儿才艺、形体艺术培训至始未开设，不存在被告减少服务类型的说法。二、被告并未转租经营。根据合同约定，被告有权与第三方合作，而不需要得到原告的书面同意。2016年，被告与段某相识，由其牵头被告与皇贵公司签订《合作协议》，开展合作经营，并约定由皇贵每年支付18万元的合作费用。2016年6月，被告告知皇贵公司会所需要经营游泳池，但皇贵公司没有经营游泳池的许可证，遂被告、皇贵公司及段某三方协商，约定皇贵公司退出合作，由段某注册成立恒雅公司以取得游泳池经营许可证，并与被告开展合作。今年以来，会所整体经营状况不好，为了提供更好的服务，段某提议引进一家品牌好、管理能力强的公司维持健身房的运营，遂引进了新优体公司进行合作。三、被告要求继续履行《商铺租赁合同》。被告并未违约，原告对整个会所的经营始终是清楚的。被告经营的是健身会所，其特点是会员充值消费。目前被告经营的会所服务的对象大多是周边业主，如果原告强行收回商铺，这些业主的健身服务将无法得到满足，后续将产生连锁反应。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人新优体公司未作陈述。 本院经审理查明：2014年7月1日，金隅公司（甲方）与北京荣升行贸易有限公司（以下简称荣升行公司，后更名为互创智人公司，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于天筑18幢的商铺，三层建筑面积合计约1800平方米。乙方承诺，商铺用作开设具有小区会所功能的多种经营商铺。乙方保证，在未征得甲方书面同意或未经有关部门审批核准前，不擅自改变或变相改变上述约定的用途，也不擅自改变经营品牌。经营范围包括餐饮、咖啡、健身、泳池、幼儿才艺、形体艺术培训、棋牌、多功能活动室等（具体以附件乙方经营方案的相关内容为准）。租赁期限为10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。租赁期前三年为免租期，乙方无需支付租金；从第四年开始支付租金，即2017年6月1日至2024年5月31日期间年租金为5万元。租金支付遵循先付后用的原则，每年支付一次，乙方应在本期租金到期日前20天支付下一期租金。乙方在租赁期内，应按照双方约定的用途进行使用，未征得甲方书面同意不得变更用途，更不得转租，但可以与第三方合作运营。一方有下列情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，并要求对方支付违约金10万元：……（二）乙方未征得甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（三）乙方擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺；……本合同因纠纷产生的诉讼费、保全费、调差取证费、差旅费、律师费等均由违约方承担。附件《杭州观澜会所筹备运营方案》载明，因会所地处社区内，应建立以服务社区居民、完善社区服务体系为基础，辐射周边企业单位商务需求的市场布局，集休闲娱乐商务为一体，具备餐饮、棋牌茶艺、会议、咖啡、桑拿、SPA足疗、健身、台球等功能。会所筹备分两期：一期筹备项目包括二楼大堂咖啡厅、多功能厅、酒吧台中餐厨房、三楼棋牌室、茶艺室、商务餐包房，一期项目预计在2014年10月初试营业；二期筹备项目包括桑拿、室外泳池、健身房、台球厅、SPA足疗养身馆，二期项目预计在2015年4月下旬试营业。在甲方房屋正常销售阶段，乙方承诺该商铺经营的类型未经甲方书面同意，不得擅自减少服务类型。若违反一经查实，甲方有权立即书面要求恢复；乙方不予恢复的，甲方可以无条件终止本合同。合同签订后，原告向被告交付了商铺。被告开始了健身、餐饮、棋牌、桑拿、足浴等项目的经营，后部分项目停止经营。2019年5月9日，被告向原告支付了租金5万元。现会所健身中心由新优体公司负责经营。 2019年4月10日，原告向被告发送《关于解除租赁合同的通知》，通知载明，贵我双方在《商铺租赁合同》中约定贵司不得转租商铺，但我司获悉贵司已将商铺实际转租给了皇贵公司并与之签订了《合作协议》。贵司的转租行为已构成严重违约，所签《合作协议》无效，我司决定解除《商铺租赁合同》并要求贵司限期退房、赔偿损失。现郑重通知：1.解除双方签订的天筑18幢《商铺租赁合同》；2.贵司应在2019年4月30日前归还租赁物业给我司；3.贵司应在2019年4月30日前结清全部未付租金、占有使用费、物业服务费、水电能耗费及违约金；4.贵司应在2019年4月30日前将工商注册地址迁出租赁物业。同日，原告向皇贵公司发送《关于转租无效的通知》，通知载明，荣升行公司向我司承租天筑18幢商铺，双方签订了《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定荣升行公司不得转租商铺，但我司获悉荣升行公司已将商铺实际转租给了贵司并与贵司签订了《合作协议》。荣升行公司的转租行为已构成严重违约，所签《合作协议》无效，我司决定解除《商铺租赁合同》并要求贵司限期退房。现郑重通知：1.贵司应在2019年4月30日前归还租赁物业给我司；2.贵司应在2019年4月30日前将工商注册地址迁出租赁物业。同日，原告向恒雅公司、段某发送《关于腾退物业的通知》，通知载明，荣升行公司向我司承租天筑18幢商铺，双方签订了《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定荣升行公司不得转租商铺，但我司获悉荣升行公司已将商铺实际转租给了皇贵公司并与之签订了《合作协议》，该协议约定项目经营负责人为段某。而后，段某作为恒雅公司法定代表人，将公司注册地迁入该商铺，并在该商铺内进行经营活动。荣升行公司的转租行为已构成严重违约，所签《合作协议》无效，我司决定解除《商铺租赁合同》并要求贵司限期退房。现郑重通知：1.贵司应在2019年4月30日前归还租赁物业给我司；2.贵司应在2019年4月30日前将工商注册地址迁出租赁物业。2019年4月19日，皇贵公司向原告发送《关于腾退物业（观澜天筑18幢）回函》，回函载明，荣升行公司与皇贵公司签订的《合作协议》明确为双方共同经营，荣升行公司提供装修、家具、场地和各类社会关系维护等，皇贵公司负责团队管理、现场经营，并各自按股份比例进行收益分红。后续注册其他公司均为方便各类工作操作而用，也已事先声明，也按《合作协议》约定进行分红。综上，荣升行公司与皇贵公司并未违背《商铺租赁合同》中关于未经甲方书面同意的转租条款。我司不能在4月30日前归还租赁场地。2019年4月27日，荣升行公司向原告发送《关于解除租赁合同回函》，回函载明，2016年我司与皇贵公司签订了《合作协议》，双方开始共同经营，我司提供场地、家具、简装和对外公关事宜，皇贵公司负责现场经营、团队管理、人员调配，双方按股份比例进行收益分红。后续工作正常推进，也按《合作协议》约定分红。综上，我司并未违背与贵司签订的《商铺租赁合同》，不存在贵司所述的未经甲方书面同意转租的情况。故，我司不能在4月30日前归还租赁场地。 另查明，2016年4月10日，荣升行公司（甲方）与皇贵公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方拥有杭州市下沙观澜国际项目会所的使用权，乙方具有丰富的经营理念及经营经验，甲乙双方协商合作，双方发挥各自优势，实现利益双赢。合作方式为甲方向乙方提供项目经营场所（具体地址为观澜时代小区会所），乙方负责该项目的实际经营。双方合作期间为8年，自2016年4月10日起至2024年4月10日止。乙方每年向甲方一次性支付合作费18万元（第一年乙方无需向甲方支付合作费），从2018年4月10日开始，合作费每年递增百分之五，即当年合作费为189000元，以后每年以此类推。乙方负责项目的实际经营，乙方在经营过程中发生的各项费用由乙方承担，甲方不参与乙方人员管理，甲方不承担其他任何费用。甲方应与物业积极沟通，确保本小区会所可对外开放，本小区以外会所客户可以凭本会所会员卡进入小区到达会所。乙方负责人段某对乙方在此场地合法经营作连带担保。 再查明，2016年8月8日，段某以杭州经济技术开发区观澜时代国际花园天筑18幢为住所注册成立了恒雅公司，经营范围为游泳服务、健身管理及咨询等，法定代表人为段某。 上述事实由原告提供的《商铺租赁合同》、房屋产权信息查询记录、《合作协议》、恒雅公司工商登记资料、《关于解除租赁合同的通知》《关于转租无效的通知》《关于腾退物业的通知》《关于解除租赁合同回函》《关于腾退物业（观澜天筑18幢）回函》、照片、《法律服务委托合同书》、发票，被告提供的《合作申请函》《回函》、租金支付凭证以及证人段某的证言，以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。原告提供的录音资料不能证明相关待证事实，不予采纳。被告提供的转账记录不能证明相关待证事实，不予采纳；《委托代理合同》与本案审理无关，不予采纳；《会所合作协议》系复印件，不予采纳。 本院认为：本案的争议焦点在于原告主张解除其与被告之间的《商铺租赁合同》有无依据。从原告诉称的事实和理由以及其向被告、皇贵公司等发送的相关通知可知，原告主张解除合同的主要理由在于，被告与皇贵公司签订《合作协议》将案涉商铺提供给皇贵公司经营健身房，实为擅自转租以及改变商铺用途和经营品牌，违反了《商铺租赁合同》的约定。被告则辩称其与皇贵公司签订《合作协议》系为了与皇贵公司开展合作经营，根据《商铺租赁合同》约定，其有权与第三方合作，而无需征得原告的书面同意。对此，本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，被告在租赁期内应当按照双方约定的用途进行使用，未征得原告书面同意不得擅自改变或变相改变用途及经营品牌，也不得转租，但可以与第三方合作运营。附件《杭州观澜会所筹备运营方案》对具体经营范围作了进一步明确，还约定在原告房屋正常销售阶段，被告承诺商铺经营的类型未经原告书面同意不得擅自减少。从上述约定的内容来看，原被告之间并非是纯粹的房屋租赁合同关系，合同对商铺用途、经营品牌等作出要求是为了通过被告承租商铺用于经营会所以促进原告的商品房销售工作，因而合同赋予被告与第三方合作运营的权利。就此而言，被告与皇贵公司签订《合作协议》将案涉商铺提供给皇贵公司经营健身房，以及此后转由新优体公司负责经营，仍属于《商铺租赁合同》约定的被告可以与第三方合作运营的范畴。且无论是皇贵公司还是新优体公司经营期间，商铺的经营范围均未超出《商铺租赁合同》约定的范围。期间经营项目虽有减少，但亦应考虑市场因素，若严格要求被告按照合同附件《杭州观澜会所筹备运营方案》经营，对其过于严苛，有失公平。不仅如此，合同赋予了原告核查商铺经营项目以及书面要求被告恢复经营项目的权利，且原告作为案涉小区的开发商，应当了解会所的经营情况，其在诉称的事实中也提到会所的经营品牌几经变更，故可以认定其应当知道被告与第三方存在合作情况。从维护交易的稳定性及安全性、督促当事人及时保护合法权益以及诚实信用原则的要求出发，即便原告关于被告构成转租、改变商铺用途等主张能够成立，因其未在合理期限内提出异议，现其以此为由请求解除合同也不应得到支持。此外，被告作为商铺的承租人也已向原告履行了支付租金这一主要的合同义务。综上，原告主张解除其与被告之间的《商铺租赁合同》，依据不足，本院对其诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告金隅（杭州）房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费2820元，减半收取计1410元，由原告金隅（杭州）房地产开发有限公司负担。原告金隅（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇一九年十二月三日 书记员  蔡卓奇