广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初785号原告（反诉被告）：吴佳，女，1972年11月9日出生，汉族，住潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：丁云鹏，广东潮能律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁屏，女，1977年4月22日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：丁有生，广东道洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕娜，广东道洽律师事务所律师。原告吴佳与被告丁屏房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，诉讼期间，被告丁屏提起反诉，本院依法决定合并审理，并于2019年8月14日公开开庭对本案进行了审理。原告吴佳之委托代理人丁云鹏、被告丁屏之委托诉讼代理人丁有生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佳向本院提出诉讼请求：1.判决被告付还原告租金140000元及该款的逾期还款利息（其中70000元自2018年6月16日起至实际还款之日止计，70000元自2019年6月16日起至实际还款之日止计，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年4月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于潮州市湘桥区XXX路××××房及80平方米平台和与平台相邻的二栋301房出租给被告，租期自2017年7月15日至2027年7月14日止，前5年每年租金为70000元，每年租金必须于次年租金到期之前一个月（即每年6月15日前）交付下年租金。如被告无按时按期交纳下一年度租金，则原告可依法追究被告的违约责任并收回该出租房产使用权，被告使用租赁房屋一切费用包括水费、电费由被告负责并应准时付清，逾期不交纳，原告有权终止合同并追究被告违约责任。合同签订后，原告依约将房产交付被告使用，但被告仅付还原告2017年7月15日至2018年7月14日的租金，拒绝支付2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金70000元。而根据合同约定，被告应在2019年6月15日前付还原告自2019年7月15日起至2020年7月14日止的租金70000元。现被告已明确拒绝付还2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金，故原告认为被告不可能在2019年6月15日前付还2019年7月15日起至2020年7月14日期间的租金，原告有权就此提起诉讼，要求被告一并付还。被告丁屏没有提交答辩状，但在庭审中辩称，1.原告必须提供涉案全部租赁场所系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。若不能提供，本案的租赁合同应认定为无效合同。若经法院查明，涉案租赁场所全部或部分未取得建设工程规划许可证，被告将变更反诉请求，除了请求确认合同无效外，还将向原告主张赔偿相应损失。2.假设原告能够提供位于潮州市湘桥区XXX路XXXX房与XX房的合法产权依据，但若搭建于该两房屋之间的平台属违章建筑，违章建筑因其违反了法律的强制性规定，租赁合同中该部分应属无效，而且因该部分违章建筑已经影响到整个合同的履行，因此针对整个合同而言应予以解除。3.再退一步讲，即使租赁合同有效，但鉴于以下的原因，合同目的已无法实现，故应依法解除，而且自2018年7月15日起就已经解除，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。首先，被告之所以向原告租用涉案场所，是基于之前原告在该地点开办“XXX托管中心”，且明确告知被告租赁后可继续用于开办学生托管中心，被告租赁的目的也是开办学生托管中心，并在租赁的同时承接原告之前的一些开办所需物品，包括无牌无证的三轮车。但租赁后被告才发现，原告之前的“XXX托管中心”并没有办理相关登记手续，属无证经营，根据相关规定，被告也无法为开办的托管中心办理相关登记手续，如果继续经营下去，就只能是无证经营，明显违反法律规定。其次，使用不久后被告发现租赁房屋的电力无法正常使用，经常跳闸；搭建于租赁场所平台的厨房上盖的铁篷出现漏水，存在严重的触电安全隐患。第三，因租赁场所处于潮州老市区，平时只能使用三轮车接送学生，而原告出租时一并交付使用的三轮车均是无牌无证。2018年3月起潮州市各级教育管理部门陆续发文通知，整顿无证的学生托管及教辅中心，并要求全市中小学生不要乘坐无牌无证三轮车，相关部门也配合大力整治无牌无证三轮车。基于以上三种情形，被告的“学生托管中心”客观上已无法继续经营，被告租赁上述场所用于经营学生托管中心的目的已无法实现，合同应当解除。被告自2018年7月15日起多次通过各种方式向原告反映以上情况，并提出解除租赁合同的要求。因此，双方的合同已于2018年7月15日起解除，被告无须支付给原告自该日起的租金。请求驳回原告的诉讼请求。被告丁屏向本院提出反诉请求：1.判决被告与原告于2017年4月23日签订的《租赁合同》自2018年7月15日起解除；2.判令原告与被告办理租赁房产及相关物品的移交手续；3.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：原告前利用位于潮州市湘桥区XXX路XXXX房及平台80平方米和与平台相邻的二栋301房，开办名号为“XXX”的学生托管中心。后原告拟出租上述场地，并告知被告租赁后可利用现有条件继续用于开办学生托管中心。2017年4月23日，被告与原告签订《租赁合同》，向原告租赁上述场地，仍用于开办学生托管中心，租赁期限10年。之后被告方知原告开办的学生托管中心没有办理相关手续，系无证经营。合同签订后，被告依约向原告支付了2017年7月15日至2018年7月14日的租金70000元，并进行经营。但经营不久，被告发现租赁房屋的电力无法正常使用，经常跳闸；租赁场所的厨房搭建于二幢楼之间的平台，上盖的铁篷建筑平时会出现漏水，如遇下雨天气则漏水非常严重，导致厨房积水，需人工进行排水，根本无法使用，而且存在严重的触电安全隐患。因租赁场所处于潮州老市区，平时只能使用三轮车接送学生，而原告出租时一并交付使用的三轮车均是无牌无证。2018年3月起潮州市各级教育管理部门陆续发文通知，整顿无证的学生托管及教辅中心，并要求全市中小学生不要乘坐无牌无证三轮车，相关部门也配合大力整治无牌无证三轮车。被告的学生托管中心客观上已无法继续经营。鉴于上述种种情形，被告租赁上述场所用于经营学生托管中心的目的已无法实现。被告多次通过各种方式向原告反映，要求解除租赁合同，并愿给予一定的补偿，但原告均置之不理。对被告丁屏的反诉，原告吴佳没有提交答辩状，但在庭审中辩称，1.被告所称的无证经营一事，与本案无关，是被告拒付租金的借口之一。原告在租赁合同签订时，并没有告知被告可继续利用原本开办的北斗星学生托管中心，而是由被告自行处理经营事宜，并且在双方签订的租赁合同第三条中明确约定，如乙方申请任何营业执照，必须放弃北斗星名字，应使用其他单位名称和法人责任人名称。由此可见，原告之前是否有办理相关手续，根本就与被告无关，也与本案无关。2.被告所称的电力跳闸及漏水问题，不符合客观事实，这是被告拒付租金的借口之二，首先，原告在将租赁房屋交付给被告之时，租赁房屋是完好没有任何问题的，被告在交接房屋时也没有任何异议，直到原告起诉之前，被告也从来没有向原告以任何形式提出漏水和跳闸的问题，在本案也没有提供任何证据证明本案涉案房屋出现上述问题。其次，双方的租赁合同第四条第6点明确约定租赁房屋的物业管理费和水电费由被告自行承担，如果出现跳闸问题，被告为何不向物业管理公司或水电管理部门反映解决，而是待到本案才提出？再次，根据合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，又根据双方的租赁合同第五条第2点约定，甲方免除对方的房屋、物品保证金，乙方对承租房屋内墙体、承租物品、水电固定设施及附属设施应定期维护，甲方即是原告不负各种修缮费用及义务，因此，原告在本案中不负任何修缮义务，反而是被告有责任对所租赁房屋中的相关设施包括漏水问题进行定期维护和处理。再根据租赁合同第五条第3点的约定，乙方向甲方租赁使用房屋和物品，因使用不当，乙方应立即修复，如果不能修复，应按价赔偿。如果存在上述问题，原告可以向被告提出赔偿。3.被告所提及的三轮车与本案无关，这是被告拒付租金的借口之三，首先，被告所称在租赁房屋内的三轮车是当时原告遗留在租赁房屋内，并不是原告一并出租给被告的物品，该三轮车在双方的租赁合同中根本没有相关约定，因此，该三轮车是否有牌证，与本案没有任何相关关系。其次，潮州市各级部门并没有任何书面文件要求全市中学生不要乘坐无牌无证三轮车，被告主张应提供相关的文件，并且学生应乘坐何交通工具是被告应处理的问题，与原告没有任何关系，与本案也没有任何关系。4.被告之所以拒付租金并反诉要求解除合同是因其自身经营不善造成的，被告及其丈夫是一起从事学生托管生意的，除了本案租赁房屋之外，被告及其丈夫还在西新住宅区开办XXXX家园托管中心，同样从事学生托管生意，后因被告本案租赁房屋所在学生托管中心经营不善，被告及其丈夫就将所有生源集中转移至XXXX家园，并由此产生解除合同拒付租金的念头，因此，被告根本不存在任何法定解除合同的事由。5.被告没有任何解除合同的权利和事由，应当继续向原告履行支付租金的义务，原、被告在租赁合同中并没有约定被告可以解除合同的情形，原告也从来没有出现任何违约的情况，本案也没有出现合同法第九十三条和九十四条关于解除合同的情形，因此，被告无权解除合同。综上所述，原告在本案中出租的只是房屋，被告承租后从事什么经营活动，经营风险一概与原告无关，原告请求被告支付租金的请求有理有据，依法应当予以支持。而被告的反诉诉求，没有任何法律依据和事实依据，请求支持原告的全部诉讼请求，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于潮州市湘桥区XXX路XXXX幢XXX号房和潮州市湘桥区XXX路XXX幢XXX号房的权属人是均吴佳，其《房地产权证》分别列粤房地证字第C1872441号、粤房地证字第××号。上述房屋2套之间有一平台与该2套房屋相邻，吴佳提供标注有“三楼业主，购房送平台”的平面图纸1份，主张该平台是购房时开发商赠送的。吴佳原在上述房屋开办“XXX学生托管中心”。2017年4月23日，吴佳（甲方）与丁屏（乙方）签订《租赁合同》1份，将上述房屋及平台出租给丁屏使用，《租赁合同》约定：“一、甲方同意将座落在潮州市湘桥区XXX路XXXX房及80平方平台和与平台相邻的二栋301房出租给乙方，同时甲方将该房产内若干物品租赁于乙方使用（见租赁物品清单）。二、自2017年7月15日至2027年7月14日止，前5年（即2017年7月15日至2022年7月14日止），每年租金为人民币柒万元整，每年租金必须于次年租金到期之前一个月（即每年6月15日）交付下年房屋租金，后5年（即2022年7月15日至2027年7月14日）每年租金升为人民币捌万元整，缴纳租金日期按以上方式交付。租赁房产及租赁物品，甲方应2017年7月15日前交付乙方使用，如甲方延迟交付，使乙方蒙受损失，甲方应负违约责任并承担赔偿因此而引起的经济损失。乙方接管点清甲方交付租赁物品后，应为甲方出具承租物品清单有效收据凭证。如乙方无按时按期办理承担手续及交纳下一年度租金，则应视乙方为违约方，甲方可依法追究乙方违约责任并收回该出租房产使用权。三、甲乙双方协定租赁期限为10年，该出租房产物业原有电话289×××2及捆绑宽带现转让给予乙方使用，电话及宽带到期之后，是否续约及继续使用均由乙方决定处置，其后产生任何费用及纠纷均与甲方无关，如乙方需要申请任何相关营业证件，必须放弃XXX名字，应使用其他单位名称及法人、责任人名称。四、甲乙双方主要责任：……5.乙方承租该房产之后，必须于8月30日前办好该房产各种营业证件，逾期不办理，出租方有权要求终止租赁合同，并退回租金，收回承租权。在乙方承租期间，发生的一切营业行为及造成任何损害损失后果，皆由乙方自行承担，概与甲方无关。……五、甲乙双方的权利和义务：1.未经甲方同意不得转租房产及租赁物品。2.甲方免除乙方的房屋及物品使用保证金。乙方对所租赁房屋内墙体、承租物品、水电固定设施及附属设施应定期维护，同时不得随意拆除或者改动，如有要改动，乙方需征求甲方同意，经协商后进行，甲方不负各自修缮费用及义务，租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有，改变房屋内部结构的，乙方应恢复原状。3.乙方向甲方租赁使用房屋及物品（见租赁物品清单），因使用不当造成损坏，乙方应立即修复，不能修复者应按价赔偿。4.乙方向甲方租赁物品，如因使用不当引起意外，甲方不负任何责任。5.租赁期满，乙方如不续租，应按时交还该房屋及各种租赁物品，逾期不交应承担甲方所造成的损失。六、其他约定：租赁期满后，乙方如不续租，原湘桥区北斗星辅导中心的一切证件及该电话号码，甲方享有优先过户及使用权。七、甲乙双方任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。八、租赁期内，如遇不可抗力原因致使本合同无法履行的必须终止合同，其余事务甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。十、本合同自双方签字之日起生效。甲方：吴佳乙方：丁屏2017年4月23日。”上述《租赁合同》签订后，吴佳将租赁房屋交付丁屏使用，丁屏在上述房屋开办学生托管中心。2017年6月15日，丁屏付还吴佳自2017年7月15日至2018年7月14日的租金70800元，吴佳出具《收据》1份交丁屏存执，该《收据》的内容是：“本人兹收到丁屏女士交来2017年7月15日至2018年7月14日租赁XXX幢XXX房及X幢XXX房原XXX托管中心租金共计￥70800元（计人民币柒万零捌佰元整）收款人：吴佳2017年6月15日。”丁屏在经营学生托管中心期间，使用人力三轮车接送学生，后因丁屏经营的学生托管中心没有办理有关登记手续及政府整治客运三轮车乱载现象等原因，丁屏认为其学生托管中心难以继续经营，故自2018年7月15日起停止经营，上述租赁房屋空置，由丁屏保管，但自2018年7月15日起至今，丁屏没有向吴佳交纳房屋租金。2019年5月20日，吴佳委托广东潮能律师事务所律师向丁屏发出律师函，其内容如下：“丁屏女士：本律师依法接受吴佳女士的委托，就你拖欠吴佳女士租金一事，向你交涉如下：经查：吴佳与你于2017年4月23日签订《租赁合同》一份，约定你向吴佳承租位于潮州市湘桥区XXX路XXXX房及80平方米平台和与平台相邻的X栋XXX房，租期自2017年7月15日至2027年7月14日止，前5年每年租金人民币柒万元整，每年租金必须于次年租金到期之前一个月（即每年6月15日前）交付下年租金；如你无按时按期交纳下一年度租金将视为违约，委托人可依法追究你的违约责任并收回房产等。合同签订后，吴佳依约定将上述租赁房产交付给你使用，但你除了缴交首期租金外，第二年租金70000元未能按期付还给吴佳，已违反了双方约定和法律规定。鉴于以上情况，本律师特此郑重函告于你：请你在收到本函件之日起5日内付还拖欠吴佳女士2018年7月15日至2019年7月14日的租金70000元，且务必在2019年6月15日前付还2019年7月15日至2020年7月14日的租金70000元。否则，本律师将根据吴佳女士的授权及法律规定，依法追究你的违约责任，届时你除了必须付还租金外，还应承担逾期还款的违约责任、诉讼费用等。特此函告。”后因丁屏仍没有支付租金，吴佳遂于2019年6月11日诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼期间，丁屏提起反诉，提出上述反诉请求，本院于2019年7月9日向吴佳送达丁屏的民事反诉状。本案审理过程中，丁屏主张位于潮州市湘桥区XXX路XXXX幢XXX房与X幢XXX房之间的平台属违章建筑、租赁房屋的电力无法正常使用、租赁场所的厨房存在严重的触电安全隐患等，但丁屏对其该主张，没有提供证据证明。吴佳、丁屏双方均没有提供上述《租赁合同》中所提的租赁物品清单，丁屏主张租赁时吴佳一并移交给其使用的物品包括：无牌证的装电池三轮车3辆、投影1套、监控电视1台、部分厨房用品、学生课桌椅20多套。吴佳对此予以确认。本院认为，位于潮州市湘桥区XXX路新逸里二幢301号房和潮州市湘桥区XXX路XXXX幢XXX号房是吴佳所有，有粤房地证字第C1XXXX41号、粤房地证字第××号《房地产权证》为据，事实清楚，可予认定。吴佳于2017年4月23日将上述房屋及由其使用的平台出租给丁屏使用，双方签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《租赁合同》的约定，丁屏应于2018年6月15日付还吴佳上述房屋自2018年7月15日起至2019年7月14日止的租金，应于2019年6月15日付还吴佳上述房屋自2019年7月15日起至2020年7月14日止的租金，但丁屏至今没有按合同约定履行付还租金的义务，已构成违约。关于丁屏作为违约方是否可以请求解除合同的问题，从《租赁合同》第三条中：“乙方承租该房产之后，必须于8月30日前办好该房产各种营业证件，逾期不办理，出租方有权要求终止租赁合同，并退回租金，收回承租权。在乙方承租期间，发生的一切营业行为及造成任何损害损失后果，皆由乙方自行承担，概与甲方无关”的约定可以看出丁屏向吴佳承租上述房屋的目的是用于营业，但丁屏承租房屋后，在上述房屋经营学生托管中心过程中因故停止经营，现上述租赁房屋空置，丁屏因承租房屋的目的无法实现而要求解除合同，吴佳不同意解除合同，双方形成合同僵局。因合同剩余租期尚较长，似此情况继续维持下去，对合同双方当事人都不利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，现丁屏反诉请求解除《租赁合同》，根据本案实际情况及公平原则，本院依法予以支持，合同解除的时间应认定为吴佳收到丁屏的民事反诉状的时间，即2019年7月9日，但丁屏按合同的约定应承担的违约责任不能因为合同解除而减少或免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现吴佳要求丁屏付还自2018年7月15日起至2020年7月14日止的租金140000元及该款利息，因租赁合同已于2019年7月9日解除，因此，租金应按每年70000元的标准自2018年7月15日起计至2019年7月9日止，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上述《租赁合同》解除后，丁屏应将租赁房屋交还吴佳使用，丁屏反诉请求判决双方办理租赁房屋及物品的移交手续，可予支持。自《租赁合同》解除之日起至丁屏将租赁房屋移交吴佳使用之日止，丁屏应按每年70000元的标准向吴佳支付房屋占有使用费。因请求解除合同的丁屏是违约方，为保证对方当事人即吴佳的现实既得利益不因合同解除而减少，丁屏应对吴佳承担赔偿责任，赔偿的金额酌定为《租赁合同》约定的半年租金即35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、原告吴佳与被告丁屏2017年4月23日签订的《租赁合同》于2019年7月9日解除；二、被告丁屏应于本判决发生法律效力之日起10日内将位于潮州市湘桥区XXX路XXXX幢XXX房、X幢XXX房及该两套房之间的平台和三轮车3辆（无牌证）、投影1套、监控电视1台、厨房用品、学生课桌椅20多套交还原告吴佳使用；三、被告丁屏应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告吴佳自2018年7月15日起至2019年7月9日止按每年70000元的标准计算的房屋租金及应计利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告丁屏应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告吴佳自2019年7月10日起至其将租赁房屋交还原告吴佳使用之日止的房屋占有使用费（按每年70000元的标准计算）；五、被告丁屏应赔偿原告吴佳35000元，该款应在本判决发生法律效力之日起10日内付清；六、驳回原告吴佳的其他诉讼请求；七、驳回被告丁屏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3100元，由被告丁屏负担，反诉受理费100元，减半收取50元，由原告吴佳负担。被告丁屏应负担的本诉受理费，原告吴佳应负担的反诉受理费，均应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 员  郑素君人民陪审员  刘俊明人民陪审员  叶巧玉二〇一九年十二月二十日书 记 员  孙 榕