成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初2455号 原告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街30号高速大厦。 法定代表人：任涛。 委托诉讼代理人：王瑗，四川达民律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，一般授权。 被告：成华区新福兴超市，经营场所四川省成都市成华区成都东客站东广场配套服务楼一楼C2/1F1-6号、C2/1F13-14号。 经营者：黎文。 委托诉讼代理人：周游，四川楚坤律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：路晓芸，四川楚坤律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都交投资产经营管理有限公司，住所地成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。 法定代表人：全海涛，总经理。 委托诉讼代理人：魏霄龙，男，系公司员工，一般授权。 第三人：四川广临贸易有限公司，住所地成都市武侯区晋吉北路282号13栋1层101号。 法定代表人：肖名清。 原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称：枢纽场站公司）与被告成华区新福兴超市（以下简称：福兴超市）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，被告福兴超市在答辩期限内对管辖权提出异议，本院作出（2018）川0108民初2455号民事裁定书，裁定驳回被告福兴超市对本案管辖权提出的异议。福兴超市不服提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民辖终1196号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，根据原告枢纽场站公司的申请，本院依法追加成都交投资产经营管理有限公司（以下简称：交投公司）及四川广临贸易有限公司（以下简称：广临公司）为本案第三人。因被告广临公司下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭审理，于2019年2月20日、2019年3月5日公开开庭进行审理，由于本案必须以另一案件的审理结果为依据，故本案中止审理。成都市中级人民法院作出（2019）川01民终10895号民事判决书后，本案中止诉讼的原因消除。原告枢纽场站公司的委托诉讼代理人王瑗，被告福兴超市的委托诉讼代理人路晓芸，第三人交投公司的委托诉讼代理人魏霄龙到庭参加诉讼，第三人广临公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 枢纽场站公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及其经营者立即搬离原告所有的成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C2】商铺区域，停止非法占有使用上述区域的侵权行为；2、判令被告及其经营者支付其占有使用期间（从2016年10月16日开始计算至被告及其经营者返还涉案房屋时止）的占有使用费用，暂截止至2018年1月31日的占有使用费为1,162,120.25元（15.5个月×113元/㎡/月×663.5㎡）。事实与理由：2011年12月12日，交投公司受枢纽场站公司委托与广临公司签订了《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），由广临公司承租成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C2】商铺，后经成华区人民法院审理确认：于2016年10月15日起交投公司解除与广临公司签订的《租赁合同》的行为合法。《租赁合同》解除后，经了解《租赁合同》约定由广临公司承租的【C2】商铺部分区域仍由福兴超市非法占有并使用，且经枢纽场站公司与福兴超市多次沟通，要求其搬离其占有的区域并支付其占有使用期间的费用。但福兴超市仍未履行上述义务。福兴超市的上述侵占拒不归还枢纽场站公司所有的物业的行为，已经严重侵害了枢纽场站公司的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条等规定，应当由福兴超市及其经营者承担相应民事责任。 福兴超市辩称，1．请求依法驳回原告的全部诉讼请求；2．案件受理费由原告承担。因为广临公司出租给我方是合法转租，我方是次承租人，依据我方与广临公司签订的租赁合同占有案涉房屋是合法占有，枢纽场站公司无权基于所有权要求我方搬离；交投公司与广临公司签订的租赁合同尚在履行期限内，我方于2018年4月收到本案传票时，才知晓交投公司与广临公司的合同解除，虽然原判决认定解除，但是我方已提交第三人撤销之诉，要求撤销原判决，该案件尚未审结若第三人之诉最终确认撤销了原判决，则交投公司就丧失了请求答辩人办理商铺的法律基础，本案符合中止审理的法定情形；我方属于善意占有人，即使交投公司与广临公司的合同确认解除，交投公司收回房屋时，也应当支付我方维护装修使用管理案涉商铺的相关费用，且我方与广临公司签订的租赁合同中明确约定了我方拥有独家经营权，广临公司与交投公司并未履行合同，且交投公司后期封存了部分经营场所，导致我方的实际经营场所小于租赁合同约定的面积，因此给我方造成了极大的经营损失，枢纽场站公司要求我方支付占有使用费没有法律依据。 第三人交投公司辩称，无意见。 第三人广临公司未答辩、未举证、未质证。 经审理查明，一、交投公司与广临公司房屋租赁合同纠纷一案【（2016）川0108民初6427号】，本院于2016年11月1日受理，交投公司向本院提出诉讼请求：1．判令广临公司支付租金5,499,700.87元，并支付截止至2016年10月27日违约金416,048.58元，此后的违约金按照银行同期贷款利率计算至广临公司实际支付完毕时止；2．判令交投公司解除《成都东客站综合交投枢纽地方配套商业项目租赁合同》的行为合法；3．判令广临公司撤离该租赁区域，同时将租赁区域恢复原状，未搬离期间的场地占用费按照租金标准的两倍计算。2017年3月22日，本院作出（2016）川0108民初6427号民事判决书，判决：“一、确认原告成都交投资产经营管理有限公司和被告四川广临贸易有限公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除；二、被告四川广临贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付租金3,720,662.77元；三、驳回原告成都交投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求”。 （2016）川0108民初6427号民事判决书“经审理查明”载明“庭审中，原告表示案涉租赁区域有456平米存在转租，目前经营超市。认可自2015年8月21日起，原告对案涉租赁区域贴了封条”。另在“本院认为”载明：“（二）关于撤离租赁区域并恢复原状的问题……此外，已转租用作经营超市的部分（456平方米），因次承租人未加入本案诉讼，对该部分区域进行实体处理不利于保护次承租人的利益，故对原告要求次承租人撤离并恢复原状的诉请，本案不作处理，原告可另行主张权利。（三）关于支付租金的问题。因2015年8月21日原告封存租赁区域后，被告已经无法实际占用和使用收益，故对于该封存期间的租金，不予支持。经计算，该部分区域面积为1020平方米（1476平方米-456平方米）。同时从封存之日起至2016年10月27日期间应缴的租金，本院从合同履行情况，确定均按照封存期间的月租金约183883.77（1103302.62/6）元计算总额约为2574372.78（183883.77＊14）元。扣除前述封存部分不应缴纳的租金部分，剩余欠付租金金额为5,499,700.87元-（1020/1476）×100%×2,574,372.78元=3,720,662.77元，超过部分不予支持”。该案于2017年7月6日生效。 二、福兴超市以交投公司作为被告、广临公司作为第三人向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2016）川0108民初6427号民事判决书，本院作出（2018）川0108民撤2号《民事判决书》，判决驳回福兴超市的诉讼请求。福兴超市不服，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）川01民终10895号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 三、本院根据（2016）川0108民初6427号、（2018）川0108民撤2号、（2019）川01民终10895号民事判决书，认定如下事实：2011年5月20日，交投公司与枢纽场站公司签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理协议》，约定交投公司接受枢纽场站公司委托，管理在成都东客站综合交通枢纽项目形成的不动产资产及枢纽场站公司权属范围内的设施设备。双方又于2012年3月1日签订《成都东客站综合交通枢纽项目资产委托经营及管理第一次补充协议》一份。 2011年12月12日，交投公司（甲方、出租方）和广临公司（乙方、承租方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》。交投公司将位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目（东广场配套服务楼）C2商铺出租给广临公司，租赁区域建筑面积1476平方米。乙方应负责对其招商租户的管理，保证其所招商租户经营遵守法律法规和甲方的规定及要求，否则乙方对第三方负有连带责任。租赁期限为六年，第一年租赁年度月租金单价人民币113元/㎡/月，合计166,788元/月，从租金计算起始日起，租金以上年度租金为基数按约定递增率递增，每6个月为一个支付周期，在每个支付周期届满前15日向甲方预付下一周期的租金，同时约定乙方承诺，转租后的区域用途完全符合本合同约定用途及甲方对成都东客站整体商业规划和要求，其转租后的承租人不得再次将承租区域转租，还约定因乙方违约导致本合同被解除、终止的，乙方的转租权自行终止。双方另约定了合同解除以及违约责任等内容。 交投公司于2013年4月28日，广临公司于2013年5月10日签属《租赁区域交付确认书》，载明租赁期限起止日期为：从2013年4月28日起至2019年4月27日止。 2013年9月28日，广临公司作为出租方与锦江区福兴超市经营者黎文签订《商铺租赁合同》，广临公司将位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目东广场配套服务楼C2标段C2/1F1-6号、C2/1F13-14号商铺出租给锦江区福兴超市作为经营超市、水果店等使用，建筑面积（暂定）663.5平方米，租赁期限自2013年9月28日至2019年4月27日，合同签订之日支付定金50万元，锦江区福兴超市支付第一期租金时，支付保证金474,205.5元。合同对租金的标准以及支付方式等进行了约定，合同签订后，黎文以转账方式向广临公司支付定金50万元。广临公司将商铺移交给黎文，作为福兴超市的经营场所。 因广临公司未按时交纳租金，交投公司于2016年10月向广临公司发出《解除合同通知书》，要求广临公司支付拖欠的租金并在2016年10月29日前腾空房屋返还该租赁区域。后交投公司登报公告，决定于2016年10月15日解除和广临公司签订的案涉租赁合同。 2017年8月31日，锦江区福兴超市向交投公司发出《回复函》，表明已知悉交投公司与广临公司就合同解除发生纠纷的事实，并表明根据2017年8月18日交投公司向福兴超市《告知函》的内容及要求，已积极配合提交了相关资料。同时表明要求甲方终止合同，赔偿损失。锦江区福兴超市与福兴超市的经营者均为黎文。 四、成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终10895号民事判决书载明：“本院认为，……在相关案件中，成都交投公司与广临公司之间因《成都东客站综合交通书捏地方配套商业项目合同》而引发诉讼，福兴超市虽然不是该合同相对方，但其与广临公司之间存在转租合同关系。因转租合同系依附于前手的租赁合同，前手的租赁合同被解除的，次承租人即丧失了继续占有、使用案涉房屋的所赖以存在的权利基础。因此，成都交投公司与广临公司之间的租赁合同是否解除与福兴超市存在法律上的利害关系，其可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼，在法院未通知福兴超市参加诉讼的情况下，其有权提起第三人撤销之诉，一审法院受理福兴超市的诉讼请求并进行审理，实际是认可福兴超市有权提起本案诉讼……”。 五、枢纽场站公司举出的川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》载明：成华区保和街道办事处东虹社区8组、斑竹社区8组的国有建设用地使用权为枢纽场站公司单独所有。 六、庭审中，福兴超市举出锦江区福兴超市与广临公司签订的《商铺租赁合同》，该合同约定“第一年度租金单价：￥（1-6号）235元、（13-14号）255元/㎡/月，合计￥158,068.5元/月”，福兴超市称经营者黎文与广临公司签订《商铺租赁合同》之时尚未注册福兴超市，签订《商铺租赁合同》后以该租赁地址注册了福兴超市，福兴超市在案涉租赁商铺中实际经营；枢纽场站公司对《商铺租赁合同》三性不认可，但认可福兴超市在实际使用案涉商铺。 庭审中，福兴超市称其使用案涉商铺的室内面积为437.69㎡，枢纽场站公司称福兴超市共计使用面积为797.25㎡，其仅主张663.5㎡，其中室内面积为445.39㎡，剩下的为公摊面积。 庭审中，福兴超市称其在向广临公司支付50万元后，因联系不上广临公司就没有再交过租金，自2015年3月福兴超市注册成立时开始计算租金，该50万元约为3、4个月的租金。 上述事实，有双方当事人身份信息、川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》、（2016）川0108民初6427号、（2018）川0108民撤2号、（2019）川01民终10895号民事判决书，以及双方当庭陈述在案证实。 本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。 本案中，枢纽场站公司作为川（2017）成都市不动产权第××号《不动产权证》确定的所有权人，委托交投公司将位于成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目（东广场配套服务楼）Ｃ2商铺（包含案涉Ｃ2／1Ｆ1-6号、Ｃ2／1Ｆ13-14号）出租给广临公司，广临公司又将其中Ｃ2／1Ｆ1-6号、Ｃ2／1Ｆ13-14号房屋（以下简称：案涉房屋）转租，由于生效判决已认定交投公司和广临公司签订的《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目租赁合同》解除，故自上述合同解除之日起，福兴超市丧失占有案涉房屋的法律基础，构成无权占有，枢纽场站公司作为案涉房屋的所有权人有权要求福兴超市搬离案涉房屋，并承担侵害物权的赔偿责任，即支付房屋占有使用费。 关于福兴超市应支付房屋占有使用费。一、关于费用标准。由于枢纽场站公司提出按照113元/㎡/月的标准计算，低于福兴超市自认与广临公司之间约定的租金标准，属于合理赔偿请求，本院予以确认。二、关于实际占用使用面积。第三人交投公司受枢纽场站公司的委托对枢纽场站公司名下成都东客站综合交通枢纽项目中形成的不动产资产进行管理，在其与广临公司的（2016）川0108民初6427号案件中自认“案涉租赁区域有456平米存在转租，目前经营超市。认可自2015年8月21日起，原告对案涉租赁区域贴了封条”，与福兴超市所称“交投公司后期封存了部分经营场所，导致我方的实际经营场所小于租赁合同约定的面积”互相印证，由此可知交投公司与广临公司发生纠纷后福兴超市实际占有使用的商铺面积并未达到原告主张的663.5㎡。原告称经其实际测量福兴超市占用使用的室内面积为445.39㎡，与福兴超市当庭确认其实测的占有使用案涉商铺的室内面积437.69㎡并不一致，原告作为主张权利一方，对于自己所主张的面积未提供实测报告等证据予以证实，应由原告承担举证不力的法律后果，故对于福兴超市自认的面积437.69㎡，本院予以采纳。三、关于原告主张的房屋占有使用期间。由于生效民事判决书已判决广临公司向交投公司所支付的至2016年10月27日的租金包含福兴超市占有使用的部分，故福兴超市应自2016年10月28日起向枢纽场站公司支付房屋占有使用费至福兴超市实际返还上述房屋之日止。综上，福兴超市应按照每月49,458.97元（113元/平方米×437.69平方米）的标准计算占有使用费，应自2016年10月28日起向枢纽场站公司支付房屋占有使用费至福兴超市实际返还上述房屋之日止。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成华区新福兴超市于本判决生效之日起十日内搬离成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目的【东广场配套服务楼】楼【C2】商铺区域（C2/1F1-6号、C2/1F13-14号房屋）； 二、被告成华区新福兴超市于本判决生效之日起十日内支付原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司房屋占有使用费（按49,458.97元/月之标准，自2016年10月28日起计算至实际返还上述房屋之日止）； 三、驳回原告成都交通枢纽场站建设管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,395元，公告费300元，均由被告成华区新福兴超市负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  吴群芳 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  唐肃峰