湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0811民初615号原告：张家界武陵新天地商业管理有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵路8号。法定代表人：杜猛，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。被告：余义平，男，1974年4月11日出生，土家族，户籍所在地湖南省石门县，现住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：邓先锋，湖南风云律师事务所律师。原告张家界武陵新天地商业管理有限公司（以下简称武陵新天地公司）与被告余义平租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武陵新天地公司的委托诉讼代理人朱胜辉、被告余义平及其委托诉讼代理人邓先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武陵新天地公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2017年6月1日签订的《武陵新天地商铺租赁合同》及《补充协议》、《补充协议2》；2.判决被告立即将其承租的张家界惠天然综合体项目（武陵新天地项目）B区三层312-322共11个商铺返还给原告；3.判令被告立即向原告支付下欠租金188664.37元、物业费19856.55元、宣传推广费13236.6元以及水费396元，合计222153.52元（暂计算至2019年11月16日，之后的按合同约定计算至返还之日）；4.判令原告收取被告的履约保证金20000元无需返还；5.判令被告向原告支付合同违约金66646元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原、被告签订《武陵新天地商铺租赁合同》，约定如下：（1）原告将张家界惠天然旅游综合体项目（即武陵新天地项目）B区三层312-322共11个商铺出租给被告用于经营休闲；（2）商铺产权面积为717.36平方米；（3）租期67个月，自2017年6月1日至2022年12月31日止；（4）租金采用年付方式：第一年为优惠经营期，收取租金200860.8元；第二年为40元/平方米/月，即每月租金为28694.4元；从第三年开始，按10%的递增率在上一年的租金基础上逐年递增；（5）租赁期间，被告需承担物业费（2.4元/平方米/月）、宣传推广费（1.6元/平方米/月）以及水费、电费、天然气费等；（6）被告应在合同签订之日向原告支付履约保证金2万元；（7）若被告未按照合同约定向原告交付租金、物业管理费、宣传推广费超过15天的，原告除有权解除本合同、没收履约保证金外，有权取消免租期，被告需支付该商铺免租期内的全部租金；（8）每逾期一天，被告还需按拖欠金额的5%向原告支付违约金。协议签订后，原告按合同约定于2017年6月1日将商铺交付给被告装修使用，同时，双方签订《补充协议》一份，约定若被告未在2017年9月10日前对外经营，则须按照第二阶段的租金标准补交第一阶段的租金。后被告因资金周转紧张，请求原告给予宽限期，双方于2019年7月31日签订《补充协议2》：原告同意在第二阶段（2018年6月1日-2019年5月31日）租期内给予被告4个月的免租期；被告承诺所欠2019年7月31日之前的租金140266.48元及物业管理费、推广费28693.34元在2019年9月至2019年12月20日前缴清，每月缴纳不少于两万元，逾期未缴清的，则按所欠费用日5%向原告支付违约金；2019年8至10月每月1日交纳当月租金及物业管理费、推广费。由于被告未合适履约，原告于2019年10月13日送达《催缴费用通知书》，但被告仍未缴纳款项。因被告未能按约履行合同付款义务，双方合同目的已无法实现，故诉至法院，望判如所请。余义平辩称：1.因原告违反合同约定，导致被告无法经营，被告同意解除合同，但原告应赔偿被告损失，并向被告支付装修补偿费；2.原告违约在先，要求被告支付租金等各项费用没有事实依据；3.被告不存在违约情形，原告也未向被告送达《履约保证金没收通知书》，要求没收履约保证金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的武陵新天地公司提交的2017年6月1日签订的《武陵新天地商铺租赁合同》及《补充协议》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：武陵新天地公司提交的2019年7月31日双方签订的《补充协议2》、2019年10月13日武陵新天地《催缴费用通知书》及微信聊天截图，余义平质证后对其真实性没有异议，本院均予以确认。武陵新天地公司提交的自制的武陵8号水会费用明细表，余义平质证后对2019年7月31日之前欠付的租金、物业费、推广费没有异议，对2019年10月1日之后的费用计算金额亦无异议，但以系双方协商解除期间为由拒绝缴纳，本院认为，该证据来源合法，能够反映案件真实情况，本院予以确认。余义平提交的武陵新天地酒店向武陵新天地公司送达的《关于规范武陵8号水会工作人员在酒店活动事宜的工作函》、被告经营场所停业的现场照片、微信聊天截图，武陵新天地公司质证后对其真实性没有异议，本院均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，武陵新天地公司（甲方）与余义平（乙方）签订了《武陵新天地商铺租赁合同》，将张家界惠天然旅游综合体项目（推广名为武陵新天地项目）B区三层312-322号商铺（面积为717.36平方米）出租给乙方。约定：1.商铺的交付使用时间为2017年6月1日，商铺的租赁期限为2017年6月1日至2022年12月31日；2.第一年为优惠经营期，签订合同时支付第一年商铺租金200860.8元，从第二年开始租金于每年4月30日预先支付，第二年租金按40元/平方米/月计算，即每月商铺租金为28694.4元，从第3年开始，租金按10%的递增率在上一年的基础上逐年递增；3.乙方应当按季向甲方预先支付物业管理费（2.4元/平方米/月）、宣传推广费（1.6元/平方米/月）；4.合同签订后，乙方应立即向甲方支付履约保证金2万元；5.乙方拒绝或迟延支付租金、物业管理费、宣传推广费等，每逾期一天按拖欠金额的5%向甲方支付违约金，本违约金可与其他违约责任并用；6.没收履约保证金的，甲方应向乙方发出《履约保证金没收通知书》，乙方收到该通知书之日起三日内，应将甲方开具的履约保证金收据归还甲方，逾期不归还的，双方同意该保证金收据失效，同时乙方承诺不再主张要求甲方返还履约保证金。余义平随即向原告缴纳了2万元的履约保证金，原告将商铺交付余义平。当天，双方签订《补充协议》，约定：1.甲方承诺乙方经营项目在武陵新天地项目范围内的唯一性；2.鉴于甲方项目内的武陵新天地酒店与甲方没有隶属关系，如酒店住宿客人需要乙方提供保健按摩服务，甲方承诺协调酒店为乙方提供便利。合同签订后，余义平经武陵新天地公司同意后开始对承租商铺进行装修。2017年9月，余义平对商铺装修完毕，开始经营武陵8号水会，经营业务主要为泡脚、休闲按摩等项目。因武陵新天地酒店不准余义平经营的武陵8号水会工作人员进入酒店，余义平多次要求原告协调处理，但武陵新天地公司未能为余义平协调好，余义平的经营受到影响，余义平按约支付2018年5月底之前的租金、物业费、推广费后，未再按约缴纳租金等费用。2019年2月14日，武陵新天地酒店向武陵新天地公司送达《关于规范武陵8号水会工作人员在酒店活动事宜的工作函》，武陵新天地公司告知余义平：酒店不再为余义平提供住店客人信息，不准武陵8号水会工作人员进入酒店。2019年7月31日，原、被告多次协商后签订《补充协议2》，约定：1.原告同意在2018年6月1日至2019年5月31日租期内给予被告4个月的免租期；2.被告承诺所欠2019年7月31日之前的租金140266.48元及物业管理费、推广费28693.34元在2019年9月至2019年12月20日前缴清，每月缴纳不少于两万元，逾期未缴清的，则按所欠费用按日5%向原告支付违约金；3.被告承诺2019年8至10月每月1日交纳当月租金及物业管理费、推广费，11月1日交纳2019年11月至12月和2020年1月的租金及物业费、推广费，每延迟一日另交纳滞纳金1000元。2019年9月，余义平经营的武陵8号水会停业。2019年10月1日，余义平向原告申请免收租金，请求补偿装修款后退场。2019年10月13日，武陵新天地公司向余义平送达《催缴费用通知书》，要求余义平两天内付清欠款，逾期不付款，本通知书即为解除租赁合同通知书。余义平未按约定缴纳租金等费用。因双方多次协商无果，武陵新天地公司遂于2019年11月19日诉至本院。另查明，武陵新天地公司和武陵新天地酒店的股东和法定代表人相同，是关联公司。本院认为，原、被告双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。武陵新天地公司请求解除双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》，余义平于2019年12月19日庭审时同意解除，双方签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》于2019年12月19日解除。虽然原告未按照协议约定协调武陵源新天地酒店为余义平提供便利，武陵新天地酒店于2019年2月开始明确拒绝余义平的工作人员进入酒店，给余义平的经营造成了一定的影响，武陵新天地公司存在违约行为，但余义平并未提出解除合同，而且于2019年7月1日与原告协商后签订《补充协议2》，在原告给予其4个月免租期后，同意将2019年7月31日以前所欠的租金于2019年12月20日前分期缴清，并承诺从2019年8月起，按期缴纳租金、物业费、推广费。本院认为，余义平以原告违约为由拒付所欠租金、物业费及推广的抗辩理由，于法无据，不予采纳。武陵新天地公司关于要求余义平将其承租的商铺返还原告并支付下欠的租金、物业费、推广费的诉讼请求，本院予以支持，但对于武陵新天地公司要求被告支付合同违约金、无需返还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。截至2019年12月19日合同解除之日，被告应当向原告支付租金、物业费、推广费260030元[截至2019年11月16日欠付的租金、物业费、推广费222153.52元+717.36平方米×（44+2.4+1.6）元/平方米÷30天×33天]，被告缴纳的履约保证金2万元抵作租金，被告还应当向原告支付租金、物业费、推广费240030元。租赁合同解除后，余义平继续占用商铺，原告请求其按照原租赁合同约定的租金标准赔偿占用费损失，符合法律规定，本院予以支持。从2019年12月20日起，被告应当按照合同约定的每日1052元（717.36平方米×44元/平方米/月÷30天）的租金标准支付场地占用费，直至将商铺退还原告之日。原告要求被告支付合同解除后的物业费、推广费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告主张原告违约，导致合同无法履行，要求原告赔偿其损失并补偿装修费，因被告未提出反诉，亦未提供其损失及装修费的相关证据，不在本案审理范围，故对其抗辩主张本院不予支持，余义平可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除张家界武陵新天地商业管理有限公司与余义平签订的《武陵新天地商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议2》；二、余义平立即将其承租的张家界惠天然综合体项目（武陵新天地项目）B区三层312-322共11个商铺返还给张家界武陵新天地商业管理有限公司；三、余义平立即向张家界武陵新天地商业管理有限公司支付下欠租金、物业费、宣传推广费以及水费共计260030元，交纳的履约保证金20000元抵作租金，余义平还应当支付240030元。并从2019年12月20日开始按照每日1052元的标准支付商铺占用费，直至商铺返还给张家界武陵新天地商业管理有限公司之日；四、驳回张家界武陵新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5932元，减半收取2966元，由张家界武陵新天地商业管理有限公司负担516元，余义平负担2450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  左红艳二〇一九年十二月二十五日书记员  喻 涛附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。