江西省资溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1028民初740号原告：刘慧芝，男，1973年2月25日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。被告：许资堂，男，1961年1月17日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。被告：资溪县爱邦房地产中介有限公司，住所地江西省抚州市资溪县鹤城镇滨江街S4-1-51-52，统一社会信用代码91361028MA35KJJE35。法定代表人：胡丽娟，该公司经理。原告刘慧芝与被告许资堂、资溪县爱邦房地产中介有限公司（以下简称爱邦公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧芝、被告许资堂及被告爱邦公司法定代表人胡丽娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧芝向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告许资堂之间签订的《购房协议》；2、责令被告爱邦公司返还原告购房定金20000元、中介费5000元，合计25000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告刘慧芝变更第一项诉讼请求为确认合同无效。事实与理由：原告通过被告爱邦公司介绍，与被告许资堂于2019年3月12日签订了一份《购房协议》，协议约定，被告许资堂将坐落在资溪县绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W房屋出卖给原告，协议签订前（2019年3月10日）原告向被告爱邦公司支付定金20000元，协议签订当日向被告爱邦公司支付中介费5000元。此后，原告通过了解，该套房屋存在争议，并已经诉至法院。现该套房屋已经被资溪县人民法院（2019）赣1028民初364号民事判决书判定为资溪县城镇综合开发公司所有，且该判决已经发生法律效力。双方签字的合同无效，被告应返还中介费和定金，请法院依法判处。被告许资堂辩称，绿岛帝豪花园是绿岛酒店公司实际开发，其是该公司的法人代表，有营业执照，有销售权。资溪县城镇综合开发公司与其实际是合作关系，资溪县城镇综合开发公司只是协助、盖章，不是所有权人，长期是其在销售。法院判决后，相关方达成了一致意见，其与资溪县城镇综合开发公司共同卖，其也可以销售，没有任何情况说明其没有销售权。该套房屋其已经还掉银行的钱，完全有自主权。这份合同是有效的，原告没有在合同约定的期间履行付款义务，现没必要再履行合同了，原告已经违约，要承担违约责任，给的定金和中介费也不用还了。被告爱邦公司辩称，是原告自愿买的，当时签订合同之前讲清楚了，说明现在这房屋没有产权证，但保证能过户到原告名下的，并且被告许资堂女儿也做了担保，原告也是图便宜才买的。签了合同之后，其公司就不管了，成交了就收钱，后期怎么处理不知道，按合同走，不要还钱。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、购房协议、收款收据、（2019）赣1028民初364号民事判决书复印件及被告许资堂提供的身份证复印件、购房协议，上述证据当事人对真实性均没有提出异议，与本案具有关联性，予以确认。对被告许资堂提交的2019年10月3日证明、贷款本金利息收回凭证，系相关银行出具材料，当事人对真实性没有提出异议，对真实性予以认定。对被告许资堂提交的绿岛帝豪花园遗留问题解决合作协议书、2009年5月15日协议书、委托书、告知函、2018年10月7日协议书、收条、商品房买卖合同、预收款专用收据复印件、周建阳身份证复印件、借据收据粘贴复印件、情况说明复印件、绿岛帝豪花园暂未补交房款正常户等证据，结合本案事实作参考证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月10日，原告刘慧芝购买绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W房屋，向被告爱邦公司交付购房定金20000元，被告爱邦公司向其出具收款收据。2019年3月12日，原告刘慧芝与被告许资堂、爱邦公司签订购房协议，协议约定：“购房人刘慧芝（以下简称甲方）通过资溪县爱邦房地产中介有限公司（以下简称丙方）向许资堂（以下简称乙方）购买自住房一套（原签章单位资溪县城镇综合开发公司），现经甲乙共同协商，特签订以下协议，以资共同执行。一、房屋坐落与房号：房屋坐落在绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W，面积150平方米；二、房屋单价：经协议甲乙双方一致同意以总价￥60万元整作最终结算价；三、房款结付：首付80%（￥48万元），该协议鉴定之日甲方向丙方支付购房定金￥2万元，剩余首付款￥46万元二十日内甲方通过银行转账方式支付给乙方。购房尾款￥12万元办理完过户手续后五天内结清；四、办证时其他费用：补房屋面积差价由乙方支付，其余一切费用由甲方自行承担；五、该房屋办证由乙方丙方共同协助办理，在2019年底之前办理完毕（在第二批统一办证期间办理为准，最远约在2020年6月底）；六、本房原先备案人为周建阳（362529197209030514）办证时将直接过户至刘慧芝名下，该房产保证属正常交易，产权清晰，无争议纠纷；七、在办理完过户手续后，甲方需在五天内向乙方支付完剩余购房款￥12万元，不得再延误（该房款在办证前甲方先交至丙方，再由丙方在办证后交至乙方）；八、本协议签订后，在办理房产证过程中，甲方全程协助，直至所有权证办理完毕，不留尾巴；九、本协议一式三份，甲乙丙各执一份。”原告刘慧芝、被告许资堂、爱邦公司分别在该协议的落款处签名、盖章。合同签订的同日，原告刘慧芝支付被告爱邦公司中介费5000元，爱邦公司出具收款收据。2019年8月9日，本院作出（2019）赣1028民初364号民事判决书，判决资溪县城镇综合开发公司与周建阳于2011年3月23日签订的关于涉案房屋绿岛帝豪花园西栋2-1-D16W《商品房买卖合同》无效，并判决周建阳在涉案房屋抵押借款结清之日起十日内协助资溪县城镇综合开发公司注销房屋登记，协助资溪县城镇综合开发公司办理涉案房屋产权登记。2019年9月23日，许资堂与资溪县城镇综合开发公司为解决绿岛帝豪花园项目的遗留问题，双方签订绿岛帝豪花园遗留问题解决合作协议书，约定由资溪县城镇综合开发公司主导余房销售，但须与许资堂充分协商、协定价格和销售方式，保证银行按揭贷款的债权归还，并约定了其他事项等。2019年10月3日，江西省资溪县农村商业银行股份有限公司衙前支行出具证明，证明涉案房屋按揭贷款于2019年10月3日已经全部结清本息。庭审中，原告和被告爱邦公司均认可，当时说了签了合同就要交中介费。本院认为，本案系原告刘慧芝要求确认与两被告签订的涉案房屋买卖合同无效而产生的纠纷，属确认合同无效纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告许资堂、爱邦公司签订的购房协议，原告提供的证据无法证明该购房协议存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，现原告以涉案房屋存在争议，生效的民事判决书判定涉案房屋为资溪县城镇综合开发公司所有，主张该协议无效，原告该主张于法无据，本院不予支持。所以，原告基于合同无效要求被告返定金的主张，亦无法律依据，不予支持。关于原告要求被告爱邦公司返还中介费5000元的主张，本院认为，被告爱邦公司为原告购买房屋提供居间服务，原告给付居间人报酬（中介费），双方居间合同关系成立有效，作为居间人的被告爱邦公司已促成了原告购房协议成立，原告理应按约定给付居间人报酬，故原告要求被告爱邦公司返还中介费即居间人的报酬，没有法律依据，本院不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘慧芝的诉讼请求。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告刘慧芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  张海太二〇一九年十二月二十四日书记员  项 杰