重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0238民初3284号原告（反诉被告）：巫溪县马镇坝大京都购物中心，住所地重庆市巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼，统一社会信用代码92500238MA5U9T6C8Y。经营者：罗登文，男，1967年2月10日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤岭，重庆峡郡律师事务所实习律师，一般代理被告（反诉原告）:金丽钧,女,1979年3月28日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。原告巫溪县马镇坝大京都购物中心（以下简称“大京都购物中心”）与被告金丽钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告金丽钧在庭审中提出反诉，本院予以准许。原告大京都购物中心经营者罗登文及其委托诉讼代理人李健龙、王凤岭，被告金丽钧及其委托诉讼代理人邹运军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大京都购物中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付租金70000元（庭审中，原告变更租金为60000元）；二、判令被告支付违约金7000元。事实与理由：2017年12月30日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺出租给被告使用，租期两年，自2017年11月30日起至2019年11月29日止，被告每年支付租金陆万元，于每年度10月30日前一次性支付下一年度租金。合同签订后，原告将店铺交付被告经营使用，履行了自己的义务。但被告却未按照合同约定按时、按期支付租金。原告一直与被告协商，要求被告支付所欠租金，但被告一直以各种理由进行推脱，拒不支付所欠租金。被告金丽钧辩称，租赁合同属实，对欠付租金金额有异议，仅2018年11月31日到2019年的租金没有支付。被告并未违约，在租赁期间，原告位于巫溪县马镇坝水园商城负一楼的门市出现大面积不同程度的漏水，双方在协商损失的赔偿以及维修的过程中未达成一致协议。且漏水造成的损失是远远大于租金。反诉原告金丽钧向本院提出诉讼请求，依法判决反诉被告大京都购物中心赔偿反诉原告金丽钧财产损失97166元、经营损失159120元（15912×10=159120元），共计256286元。事实及理由：2017年11月30日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告租用反诉被告巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺，面积120平方米，租期2年，自2017年11月30日至2019年11月29日，租金6万元/年，每年10月30日一次性支付下一年度租金。在租赁期间，反诉原告租用的商场（门市）出现大面积漏水，2017年12月5日、2018年2月18日、2019年2月28日和2019年8月24日严重漏水，持续时间达10个月之久，至今都是每隔一段时间陆续不断地漏水，造成物品浸泡毁坏财产损失达97166元，漏水及维修期间无法正常营业的营业损失高达286416元。损失产生后，反诉原告与反诉被告多次协商，但反诉被告至今未作出任何有效补救措施和赔偿方案。反诉被告大京都购物中心辩称，1、在反诉被告与出租方签订的租赁合同中，均明确房屋维修义务归出租方，故本案中的维修修缮义务及财务损失的赔偿义务应当是大京都购物中心的业主方，即杨永芝、唐平和张弟轩；2、反诉被告作为商场经营方，在发生漏水事故之后，曾多次向出租方、市政、县政府多次维权申请赔偿，并且在唐平、张弟轩诉罗登文一案中，罗登文将唐平、张弟轩的材料提交法院，希望法院采纳罗登文的资料，但是法院并没有采纳罗登文提交的材料，也没有受理；3、以前发生漏水事故之后，其出面协调以及赔偿主体均是购物中心的业主方杨永芝、唐平、张弟轩，反诉被告未进行过赔偿；4、反诉被告对反诉原告的损失上，不存在过错，也没有侵权行为，也不应当承担原告主张的财产损失，更不应当承担经营损失。故，反诉被告不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告大都购物中心（甲方、出租方）与被告金丽钧（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定租赁商铺面积120平方米，乙方用于经营服装，赁期限自2017年11月30日起至2019年11月29日止，租金每年6万元，乙方须于每年度10月30日前支付下一年度租金。其中第10.1.4条约定甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商品；第13.3条约定：“......若一方违约支付另一方一切损失费，并支付10%违约金......”。合同签订之前，被告于2017年10月1日向原告支付了1万元定金，后该定金转为租金，于2017年10月10日向原告支付租金5万元。因被告租赁的商铺发生漏水，2017年12月6日早上，被告的营业员上班后发现租赁的商铺已灌满了水，导致部分衣物被淋湿或浸泡，遂通知原告工作人员。在原告、物业管理和被告的工作人员三方共同见证下，对受损的衣物进行清理并制作损失清单。2017年12月7日，被告通知原告工作人员和物管对尚未清理的服饰再次进行了清理并制作了清单。该两份清单均记载了受损衣服的型号、尺码、价格，经统计此次漏水受损服饰合计金额为91493元。2018年2月中旬，被告经营的商铺再次发生漏水，2018年2月20日，原、被告双方共同清理并制作清单，原告受损衣物价值5673元。2018年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订了《租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2018年11月30日起至2019年11月30日止，租金为每年陆万元整，其余内容与前《租赁合同》一致。合同签订后，被告因服饰受损事件未得到处理，故而未缴纳租金。另查明，原告（乙方）于2013年3月5日与案外人张弟轩、唐平、于2013年4月26日与案外人杨永知分别签订了《房屋租赁合同》，承租了水园商城二、三、五、六区负一楼的商业用房。上述事实，有原告提交的原被告的基本信息、原被告签订《商铺租赁合同》、收据、原告与案外人杨永知、张弟轩、唐平签订的《房屋租赁合同》，被告提交的原、被告签订的《租赁合同》两份、商铺漏水现场照片、报损单及情况说明、财物清单、2017-2019年的营业清单、光盘一张，以及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《租赁合同》，不违反法律的规定，合法有效，应予以保护，双方都应按合同的约定履行义务。庭审中，原、被告双方对下欠6万元租金尚未给付的事实以及被告租赁的商铺因房屋漏水而产生损失的事实并无争议，本院予以确认，故对原告要求被告支付租金6万元的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的事项有：1、被告未付租金是否存在违约；2、原告是否应负担被告的财产损失、营运损失；3、被告的财产损失、营运损失的具体数额是多少。对争议事项，本院评述如下：1、被告未付租金是否存在违约？本院认为，被告未缴纳租金的原因是由于原告提供的租赁物漏水造成被告财产等损失而导致双方一直处于协商中，被告主观上并不是恶意拖欠原告的租金，被告未缴纳租金的行为不属于无正当理由未支付或者迟延支付租金，因此，被告未缴纳租金的行为不构成违约，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2、原告是否应负担被告的经济损失？本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条明确规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在合同中明确约定,原告保证被告在承租期间可以正常合理使用该商铺。现被告承租的商铺非因被告原因造成漏水，并给被告造成了经济损失，故原告未采取措施保证商铺的适租，已构成违约，应承担违约责任，应承担本案商铺漏水造成的损失。原告辩称其与案外人签订的合同中明确约定对租赁物的维修应由案外人负责，对被告的损失应由案外人负担，但被告选择按合同责任主张权利，原告与案外人签订的合同对本案被告无约束力，故，对原告的该抗辩意见，本院不予采纳。3、被告的货物损失、营运损失的具体数额是多少。被告反诉主张的经济损失包括货物损失和营业损失，并向本院提交了情况说明、损失清单以及营业额记录来证明其损失数额。本院认为，被告提供损失清单是在双方共同见证下制作的，且该损失清单上有清理人员的签字确认，故本院认定被告的货物损失为97166元。漏水情形的存在，会对被告正常经营产生影响，对被告提交的营业清单，系被告自行书写，被告未提交证明其无法营业的证据，且营业收入有市场因素等问题的干扰，被告提交的损失清单上受损服饰的价格也无法排除有利润的存在，故对被告主张的营业期间损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决如下：被告金丽钧于本判决生效之日起十日内向原告巫溪县大京都购物中心支付租金60000元；原告（反诉被告）巫溪县大京都购物中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）金丽钧赔偿财产损失97166元；驳回原告巫溪县大京都购物中心的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）金丽钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费862.50元，由原告巫溪县大京都购物中心负担212.50元，由被告金丽钧负担650元；反诉案件受理费2572.14元，由原告承担1114.58元，被告金丽钧负担1457.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  胥仲伦二〇一九年十二月三十日书记员  莫镇楷