重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初7299号原告：重庆市福利彩票发行中心，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道52号，统一社会信用代码：12500000450392945L。法定代表人：何亚雄,该中心主任。委托诉讼代理人：唐玲、董政，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：任泳静，女，汉族，1987年10月25日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张碧清，女，汉族，1964年1月26日出生，住重庆市云阳县，系任泳静的母亲，特别授权。原告重庆市福利彩票发行中心与被告任泳静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市福利彩票发行中心的委托诉讼代理人唐玲、董政，被告任泳静的委托诉讼代理人张碧清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市福利彩票发行中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告履约保证金10000元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止;2.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年8月14日，被告授权其母张碧清与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百外31号）的房屋，租期为2014年10月1日起至2019年9月30日止。双方并约定，履约保证金10000元及每年的租金由原告转账到张碧清账户，被告应在原告交还房屋后15日内退还履约保证金。2019年9月30日房屋租赁期限届满，原告已向被告交还了租赁房屋，但被告至今未退还原告履约保证金。为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告任泳静辩称，1.原告在装修时将门市玻璃门拆除了，还房后至今没有安装，要求原告重新恢复安装玻璃门；2.单砖墙面刷的白水泥不符合要求，还看得到砖。单墙砖质量也不合格，安装不上插座；3.原告未按合同约定于2019年9月30日交还门市，构成违约，若按时归还，之前可以与彭雪梅的门市对外合租，而现在对外单租一年要损失3到4万元，给被告造成了很大的经济损失。综上，由于对方违约，未按时交房，保证金不予退还。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，被告任泳静授权其母张碧清（甲方）与原告重庆市福利彩票发行中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定由甲方将位于重庆市云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百外31号）房屋出租给乙方使用，租期从2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同中载明：4租金。4.1租金采用“先付后用”、“一年一付”原则……具体如下（均为含税价）：2014年10月1日至2015年9月30日：49140元；……2018年10月1日至2019年9月30日：57316元。5.履约保证金。5.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付。5.2承租期内，履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金。6.房屋的交付。6.4在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙。7.3对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。11.4乙方因自身需要，须对租赁房屋增设相应的设备、设施或进行重新装修、改造、整改的设计方案及实施方案，必须征得甲方、项目物业公司和消防等相关部门的审批同意书面文件后方可具体实施，并承担由此产生的一切费用。房屋租赁合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金及履约保证金10000元。被告将房屋交付原告使用。原告除租用被告的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与涉案门市一致。原告基于经营的需要将案涉门市卷帘门下的玻璃门更换成了固定玻璃。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，原告按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了所有租赁门市，并将涉案门市的固定玻璃拆除后未恢复原玻璃门，而仅余有卷帘门。2019年10月14日，原告作出并通过邮政挂号信函向张碧清寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知被告在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收至此函后10日内归还履约保证金10000元。2019年10月16日，该信函由收发室签收，但张碧清在庭审中表示未收到该函，且其已搬至重庆渝北区居住。2019年10月17日，张碧清因门市已另行出租就联系福彩中心人员后在门市单砖墙施工人处取回了房屋钥匙。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息、房屋租赁合同、电子转账凭证、收条、函及邮件回执等证据在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思之表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原被告据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同第5.2条中约定“承租期满，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金”。按照前述约定，履约保证金的返还须满足“还房验收合格”“交清所欠各项费用”这两个条件。前述条件未成就时，被告有权拒绝返还履约保证金。庭审中，被告辩称原告未按约定在2019年9月30日租赁到期时交还房屋，构成违约。而原告作为承租人，依法负有按时按约向被告交还租赁物的义务，原告诉称其按时按约交房，但原告举示的还房依据仅为原告于2019年10月14日作出并寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，该函由原告自行制作，函中虽然表明其已于2019年9月30日前搬离，但却又通知被告“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”。因此，负有交房义务的原告不能证明已按期按约交还房屋，应承担举证不能的责任。对于因违约交房给被告造成的损失，原告应当予以赔偿。租赁合同到期后，承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，被告虽然辩称未收到原告寄送的《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，但其已于2019年10月17日自行联系原告后取回房屋钥匙，且原告已在该日前按合同第6.4条中约定“按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙”，故被告应当及时收回房屋。故本院根据本案实际情况确定2019年10月17日为租赁房屋合格交还之日，由此按合同约定的房屋租金标准自2019年10月1日起计算至该日的房屋占用损失占用损失为2670元。被告同时辩称原告应当为其修复玻璃门或赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告在拆除涉案门市玻璃门时，未按照合同第11.4条的约定征得被告同意，且在合同期满之后也未就该部分恢复原状，违反前述法律规定。由于现该门市已由被告另行出租，且原告一直拒绝重新安装该玻璃门，故本院考虑该本地实际经济生活水平，酌定被告的玻璃门损失为2000元。综上所述，在原告按约完全履行完还房义务后，被告应当按合同约定返还履约保证金，在原告未完成交房且结清费用前，被告可以拒绝返还。由于原告在2019年9月30日未按约定返还租赁房屋，由此给被告造成的损失4670元应当在保证金中予以扣除。由于双方就损失存在争议，故在本院对损失认定前，原告要求被告支付保证金逾期返还利息的请求不能成立，本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告任泳静在本判决生效后十日内支付原告重庆市福利彩票发行中心履约保证金5330元;二、驳回原告重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告任泳静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年十二月三十日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平