四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0802民初3304号 原告(反诉被告)：广元市嘉萌建设有限公司，住所地广元市利州区南河敬国路212号。 法定代表人：郑文海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告（反诉原告）：安某1，女，汉族，生于2008年7月7日，住四川省广元市利州区。 法定代理人：安某2，男，系安某1父亲。 法定代理人：张某2，女，系安某1母亲。 被告：安某2，男，汉族，生于1980年5月4日，住四川省广元市利州区。 被告：张某2，女，汉族，生于1980年6月26日，住四川省成都市高新区。 被告（反诉原告）：杨某1，女，汉族，生于2015年6月6日，住四川省广元市利州区。 法定代理人：杨某2，男，系杨某1父亲。 法定代理人：秦某，女，系杨某1母亲。 被告：杨某2，男，汉族，生于1987年7月10日，住四川省苍溪县。 被告：秦某，女，汉族，生于1991年3月10日，住四川省广元市利州区。 被告（反诉原告）：吴海天，女，汉族，生于2000年3月14日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：鄢红梅，女，系吴海天母亲。 被告：吴雪松，男，汉族，生于1970年2月5日，住四川省广元市利州区，系吴海天父亲。 被告：鄢红梅，女，汉族，生于1972年1月1日，住四川省广元市利州区，系吴海天母亲。 被告（反诉原告）：张某1，女，汉族，生于2015年7月8日，住四川省广元市利州区。 法定代理人：张某3，女，系张某1母亲。 法定代理人：王某，男，系张某1父亲。 被告：张某3，女，汉族，生于1994年5月28日，住四川省广元市利州区。 被告：王某，男，汉族，生于1989年10月15日，住四川省广元市利州区。 被告张某1、张某3、王某委托诉讼代理人：赵素英，女，汉族，生于1971年10月27日，住四川省广元市利州区，系张某3母亲，张某1外婆。 上述十二被告共同委托诉讼代理人：王海臣，四川天称律师事务所律师。 原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司（以下简称嘉萌公司）诉被告（反诉原告）安某1、杨某1、吴海天、张某1商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，于2018年11月20日作出（2017）川0802民初5204号民事判决书。被告安某1、杨某1、吴海天、张某1不服该判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）川08民终553号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0802民初5204号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年6月3日立案受理后，经原告嘉萌公司申请，依法追加了安某2、张某2、杨某2、秦某、吴雪松、鄢红梅、张某3、王某作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉萌公司委托诉讼代理人黄莉、被告吴海天委托诉讼代理人鄢红梅、被告张某1、张某3、王某委托诉讼代理人赵素英及十二被告共同委托诉讼代理人王海臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉萌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付购房款180万元（原审中被告于2018年10月9日向原告支付购房款140万元，现欠40万元），及2017年3月31日起至实际付清款项之日止的利息，利息按照月利率2%计算（2018年10月9日之前的利息按本金180万元计算，之后按本金40万元计算）；2、判令被告协助办理房屋变更登记手续并交清相应款项；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 事实和理由：2015年12月25日，原告与被告安某1、杨某1、吴海天、张某1及蒙奕嘉签订了编号为（2015）1201281、（2015）1201283、（2015）1201284、（2015）1201285的《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告将位于广元市利州区“城北壹号”3号楼1-1号（面积：527.66平方米）、1-2号（面积：567.13平方米）、1-3号（面积：581.14平方米）、2-1号（面积：285平方米）的房屋出卖给四被告及蒙奕嘉，而后原告与四被告及蒙奕嘉签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定原告将上述合同约定的房屋整体作价1000万元出卖给四被告及蒙奕嘉，由其分四期支付全部的购房款，其中首付200万元，2016年2月1日前支付200万元，2016年3月31日前支付450万元，在办理房屋产权时支付最后一期购房款100万元，并约定由原告代收相应的维修基金、税费等，以便办理相关产权。2016年4月19日，原告与四被告及蒙奕嘉协商一致将四份《四川省商品房买卖合同（预售）》的备案人及买受人变更为四被告，由其按份共有，每人共享份额25%。然原告已按照约定履行完交房义务，四被告却未严格履行其付款义务，经原告多次催促后，四被告向原告书面承诺于2017年3月31日前付清180万元，若未按时付清的每月按照2%利率计算利息，剩余的100万元，在办理完产权后支付。但四被告却未按照承诺履行其付款义务及协助办理产权的义务，经原告多次催促后，仍无结果，故原告向法院提起诉讼。 十二被告共同辩称，1、被告下欠原告购房款属实，但被告已支付和未支付的购房款都不应当计算利息，由于原告违反规划向被告交付场地，导致被告损失，在相关抗辩事由包括拆建及损失没有处理前，被告方享有抗辩付款的权利，有权暂停付款，故原告起诉的利息不应当得到支持。2、对于请求被告配合办理房屋变更登记手续，是因为原告没有向被告发通知办理，双方诉讼中有矛盾，协助办证是可以的，办证后还剩下的购房款被告也可以支付。 十二被告向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失403101元（1、大型玩具、草坪、跑道金额208720元；2、前院围墙和瓷砖15010元；3、装饰用马赛克9505元；4、后院铺路石1075元；5、后院户外地板8620元；6、后院茶树花苗618元；7、户外地胶16200元；8、后院花卉12300元；9、前后院前期人工材料费66350元；10、前院场坪82441元。以上共计420839元，扣除第一项中可以使用的玩具价值17720元后，实际损失为403101元）。二、判令反诉被告向反诉原告交付位于“城北壹号”1号楼2-1号的营业房，并从2017年12月11日起向反诉原告支付全部房价款285万元的日万分之二的违约金至实际交付之日止。三、判令反诉被告为反诉原告办理用水过户手续。四、本案诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：2015年12月25日，反诉四原告与反诉被告签订了编号（2015）1201281、（2015）1201283、（2015）1201284、（2015）1201285的《商品房买卖合同（预售）》，反诉四原告以总价1000万元的价格（其中合同总价款为950万元，已支付定金50万元）共同购买了反诉被告开发的城北壹号1号楼2-1号的营业房，以及小区内标准配套的五班小型幼儿园房型和户外活动场地，用于开办专业幼儿园。反诉被告于2016年5月向反诉原告交付幼儿园以及位于北面与南面的前后户外活动场地，反诉原告收房后装修入住办校招生。2017年1月23日城监执法责令反诉被告拆除反诉原告已经建成投入使用的位于“城北壹号”南面的幼儿园活动场地，原因为该活动场地违规侵占了小区通道与绿地。在此之后，反诉原告通过建设规划部门才了解到，按照规划设计要求和合同约定幼儿园户外活动场地应当位于东面，且面积应不低于560平方米，而反诉被告却将幼儿园南面，规划设计为绿化和通道的场地作为幼儿园户外活动场地违规向反诉原告交付。幼儿园南面户外因违规交付建设被拆除后，在反诉原告向反诉被告多次强烈要求下，反诉被告才在幼儿园北面按规划要求提供了幼儿园活动场地，反诉原告又花巨资重新修建活动场地。现反诉原告通过拆除原南面的活动场地，并平整重新装修北面的活动场地，造成反诉原告各项损失403101元。根据合同法一百一十三条规定，因为反诉被告不按照设计要求和合同约定交付幼儿园活动场地，造成反诉原告巨额经济损失，反诉被告应当给予赔偿。其次，根据《商品房买卖合同（预售）》第十八条第一款约定，反诉被告应当在2017年12月10日交付位于“城北壹号”1号楼2-1号的营业房，但至今未交付。对于反诉被告逾期交房违约责任，根据编号（2015）1201285合同第十九条第一款第二项的约定，还应当按日计算向反诉原告交付全部房价款的万分之二的违约金。另，反诉被告至今不为反诉原告办理用水过户手续，导致反诉原告正常用水得不到保障，根据合同法第六十条规定，反诉被告有义务为反诉原告办理用水过户手续。 原告嘉萌公司针对被告反诉辩称，1、原告不应当赔偿被告诉请的全部损失，原告依据合同向被告交付房屋，原告从未向被告交付也没有授意其使用幼儿园南边的通道及场地，被告对幼儿园的搭建是基于其主观意识，与原告无关；2、原告不存在逾期交房行为，对于本案争议的2-1营业房，原告在修建过程中应被告要求留有专门通道，将营业房与幼儿园连同，营业房与幼儿园本身就是一体，原告是按要求交付房屋，即使原告存在逾期交房行为也不应当承担责任，根据合同约定及补充协议约定，买受人未付清房款出卖人可以顺延交房时间，本案中被告至今未交清购房款，因此原告不承担违约责任；3、被告诉请的用水过户手续是用户与供水的合同关系，原告可以配合办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年12月25日，被告安某1、杨某1、吴海天、张某1及案外人蒙奕嘉的父母分别以安某1、杨某1、吴海天、张某1、蒙奕嘉的名义，购买原告嘉萌公司开发建设的位于广元市利州区，并签订了合同备案号分别为201512250000204、201512250000225、201512250000230、201512250000246的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定：一、共有方式：按份共有，共有比例：20%。二、商品房基本情况：1、3号楼1-1号、1-2号、1-3号商品房规划用途为：幼儿园，1号楼2-1号商品房规划用途为：商业服务。2、建筑面积：527.66平方米（套内面积348.93平方米）、567.13平方米（套内面积375.03平方米）、581.14平方米（套内面积384.30平方米）、285平方米（套内面积234.30平方米）。3、总价款：250万元、250万元、165万元、285万元。三、付款方式：分期付款。四、逾期付款的处理：按照逾期付款时间，分别处理：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。五、交付时间：2017年12月10日。六、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期交付时间在30后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。七、房屋所有权转移登记。买卖双方同意该商品房按合同约定交付之日起360日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。八、商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。（一）基础设施设备。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用。补充协议约定：一、买卖双方对幼儿园商品房、库房及商业服务整体以总价1000万元出售，其中城北壹号1号楼2-1号商品房总价为285万元，3号楼1-1号总价为250万元，3号楼1-2号总价为250万元，3号楼1-3号总价为165万元，库房318.63平方米收取50万元定金，签订商品房买卖合同时定金即为幼儿园库房的房款。二、付款方式：分期付款。以上商品房、库房及商业服务总价1000万元，分四期。首期支付购房款200万元，第二期2016年2月1日前支付购房200万元，第三期2016年3月31日前支付购房款450万元，第四期在出卖人取得以上房屋产权证时支付购房款100万元。 被告安某1、杨某1、吴海天、张某1及案外人蒙奕嘉于2015年3月19日交纳定金（库房款）50万元，2015年12月6日交纳房款200万元，2016年2月1日缴纳房款170万元，2016年2月2日交纳房款30万元。 2016年4月19日，原、被告及案外人蒙奕嘉协商一致将合同备案人变更为被告安某1、杨某1、吴海天、张某1，按份共有份额由20%变更为25%。2016年5月25日，被告安某1、杨某1交纳房款160万元。2016年5月27日，被告安某1交纳房款20万元。2016年4月30日，被告张某1、吴海天分别交纳房款90万元。 2016年5月，原告嘉萌公司向被告交付3号楼1-1号、3号楼1-2号、3号楼1-3号商品房，被告用于开办幼儿园，并对幼儿园室内及城北壹号西南面的户外活动场地进行了装修和修建。同时涉案房屋尚未完成转移登记。 2016年11月22日、2017年3月10日，经案外人蒙奕嘉以及法定代理人郑姝委托，原告嘉萌公司分别向案外人郑文超转账退还购房款50万元、40万元，原告嘉萌公司退还案外人蒙奕嘉购房款共计90万元。 2016年12月18日，安某1、杨某1、吴海天、张某1的亲属张某2、李燕、鄢红梅、赵素英向原告嘉萌公司出具承诺书，承诺欠付购房款280万元，其中180万元于2017年3月31日前付清，若未付清按每月2%支付借款利息。另100万元原告办理完毕产权证并交付后支付。 2017年1月，因被告修建的“城北壹号”西南面幼儿园活动场地违规侵占了小区通道与绿化用地，广元市城市管理行政执法局责令其拆除。之后，经原、被告协商，原告将幼儿园东北面作为幼儿园活动场地向被告提供，被告对东北面的幼儿园活动场地重新进行了修建。 2017年3月21日，被告向原告发出《关于抗辩付款的通知函》，认为幼儿园北面属于规划设计的户外活动空间，而原告违反设计规划将本应属于绿化用地的空间冒充幼儿园户外活动空间向被告交付，也未依据建筑设计规范规定的生均户外平方米向被告交付，原告在先的违约行为已对被告在招生、设计、装修投入等方面造成巨额损失，故被告依据合同法第六十七条的规定通知原告，被告将行使合同法所规定的先履行抗辩权，拒绝支付到期购房款，待原告清除违约行为以及对被告的赔偿损失后，被告将继续履行合同。2017年3月29日，原告针对该函作出《复函》回复：1、被告所反映在城北壹号西南面所装修的户外活动场地并未在被告方所购房产范围之内，由于被告方擅自使用小区内公用面积所致被强制拆除，应当由被告自行承担全部责任。2、根据《订购合同》，被告方应在完成网签手续，具备交房条件向原告交付购房款850万元，交款条件成就后，因被告方资金紧张仅缴纳470万元，余款280万元承诺于2017年3月底交付。现被告方所承诺的交款期限即将届满，敬请被告方按照承诺书履行交款义务。 2017年12月4日，原告向本院提起诉讼，在审理过程中，被告于2018年10月9日向原告支付购房款140万元，2018年11月20日“城北壹号”1号楼2-1号的营业房被告投入使用。 同时查明，根据位于广元市利州区“城北壹号”建筑项目效果图、总平面定位图以及项目竣工图，被告开办幼儿园的户外活动场地位于3号楼东北方向。 另查明，2018年3月16日，在原审中经本院组织现场勘察：1.幼儿园西南方向活动场地已经废弃，幼儿园东北房活动场地已经修建并投入使用。2.1号楼2-1号营业房处于封闭状态，无进出口。2018年11月20日，本院在原审中再次组织双方对涉案房屋现场进行了勘察：涉案营业房（1号楼2-1号房屋）正在使用中（开办卓乐音舞；涉案营业房有通往幼儿园的内部通道，营业房一侧通道口房门可以打开，幼儿园入口处封闭。原告陈述，在被告修建房屋时，应各被告要求，在两栋建筑之间（营业房和幼儿园）就留有内部通道，但是被告装修幼儿园自己封堵了幼儿园一侧的通道入口。 本院认为，张某2、李燕、鄢红梅、赵素英分别以被告安某1、杨某1、吴海天、张某1的名义及案外人郑姝以蒙奕嘉名义与原告嘉萌公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点是：一、原告主张的购房款及利息的确认。二、原告嘉萌公司向被告交付幼儿园户外活动场地是否符合合同约定及被告主张因拆除及重建幼儿园户外活动场地的装修损失计算与承担。三、原告是否履行了“城北壹号”1号楼2-1号营业房的交付义务。 关于焦点一。本案中，原告与被告约定涉案房屋总价款为1000万元，自2015年3月19日起至2018年10月9日止，扣除已退还案外人蒙奕嘉的90万元购房款外，被告共计向原告缴纳购房款860万元，对此事实双方当事人均无异议，本院予以确认。被告按约定还应向原告支付购房款40万元。对于原告主张被告未按承诺书约定的期限支付购房款，应自2017年3月31日起按约定支付利息的问题，由于该承诺书系被告安某1、杨某1、吴海天、张某1的父母或亲属以其名义与原告签订，应系实际出资人的真实意思表示，且协议内容不违反法律法规禁止性规定，因此被告应当受到承诺书效力的约束。即被告应当按照约定承担延迟支付购房款期间的利息。 关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方在商品房买卖合同备案表中明确约定被告所购商品房的规划用途为幼儿园和商业服务，原告即应按照合同约定的商品房规划用途、使用功能等向被告交付相应的配套设施及场地。但原告向被告交付的位于3号楼西南方向的幼儿园户外活动场地，属于小区通道与绿化用地，故在被告修建和装修后被广元市城市管理行政执法局责令拆除。由于原告未按合同约定交付规划内的配套场地，且从被告提供的“城北壹号”建筑项目效果图、总平面定位图以及项目竣工图来看，幼儿园户外活动场地应位于3号楼东北方向，因此原告交付的位于3号楼西南方向的户外活动场地不符合规划范围，其对被告修建和装修后被拆除的损失应当承担责任。对于原告辩称城北壹号西南方向的户外活动场地并未在被告方所购房产范围之内，是被告方擅自使用小区内公用面积所致被强制拆除，应当由被告自行承担全部责任的意见，因商品房的交付及交付范围是原告方的义务，而原告在交付房屋时，除城北壹号西南方向这块户外活动场地外，并未交付有其他场地，且被告在对该场地进行修建和装修过程中，原告也未提出是小区公用面积而进行制止。因此，原告的辩称理由本院不予采信。 同时，由于被告在与原告签订商品房买卖合同时，已经知晓幼儿园要求户外活动场地及城北壹号项目图纸户外活动场地位于3号楼东北方向，虽然商品房交付的义务主体是原告，被告并不能按自己的意愿要求原告交付哪一块场地，但被告在修建活动场地前应当向相关行政管理部门履行审批报建程序，但是被告并未履行相关报批手续而擅自修建，因此被告对修建的活动场地被拆除重建而产生的装修损失存在过错，也应当承担责任。 本案中被告虽未提交正式发票，但修建过程产生人工及装修费亦属必然，本院在综合双方过错程度的基础上，酌情认定由原告承担被告装修损失15万元。 关于焦点三。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖方应当依照相关法律规定及合同约定，将符合交付使用条件的房屋按期交付予买受人使用，原告嘉萌公司作为出卖方应当举证证明房屋已经交付的事实。2018年3月16日，经原审现场勘探查明，营业房无法出入，原告虽陈述两栋建筑之间留有内部通道，但并非规划设计入口，因此原告关于房屋已经交付的理由不能成立。本案中，合同双方约定出卖人应当于2017年12月10日将营业用房交予买受人，直至2018年11月20日营业房才投入使用，因此原告嘉萌公司应当从逾期交房之日起按照合同约定向被告支付违约金直至房屋使用日止，经计算为：2850000元×0.0002×345天=196700元。 关于房屋转移登记和水表过户问题，办理房屋转移登记既是买受人的权利，也是买受人的义务，因此原告诉请被告协助办理房屋变更登记手续，本院予以支持。至于用水过户问题，应由用户与城市供水企业签订供用水合同，同时双方在买卖合同中并未对此进行约定，故原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。 因签订商品房买卖合同时，被告安某1、杨某1、张某1为无民事行为能力人，被告吴海天为限制民事行为能力人，而且实施的该民事法律行为与其年龄、经济能力均不相适应，因此被告安某1、杨某1、张某1、吴海天的法定代理人即被告安某2、张某2、杨某2、秦某、张某3、王某、吴雪松、鄢红梅应对代理实施的民事法律行为承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安某1、杨某1、吴海天、张某1自本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司支付购房款400000.00元及资金利息（其中2017年4月1日至2018年10月9日的利息以1800000.00为基数按照月利率2%计算，从2018年10月10日起的利息以400000.00元为基数按照月利率2%计算至400000.00元付清日止）；被告安某2、张某2、杨某2、秦某、吴雪松、鄢红梅、张某3、王某对上述款项承担连带清偿责任； 二、被告（反诉原告）安某1、安某2、张某2、杨某1、杨某2、秦某、吴海天、吴雪松、鄢红梅、张某1、张某3、王某配合原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司办理房屋转移登记手续； 三、原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司自本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）安某1、杨某1、吴海天、张某1支付逾期交房违约金196700.00元； 四、原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司自本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）安某1、杨某1、吴海天、张某1支付装修损失150000.00元； 五、驳回原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司与被告（反诉原告）安某1、杨某1、吴海天、张某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费21000元，由原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司承担8400元，被告（反诉原告）共同承担12600元。反诉受理费7300元，由原告（反诉被告）广元市嘉萌建设有限公司承担2900元，被告（反诉原告）共同承担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄首明 人民陪审员  魏志英 人民陪审员  何 靖 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  张琼分