北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初54997号原告：北京超弦记投资有限公司，住所地北京市海淀区高梁桥斜街59号院1号楼6层602。法定代表人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：冀旭宇，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王堃，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：中国钢研科技集团有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。法定代表人：张少明，董事长。委托诉讼代理人：马杰，北京厚大合川律师事务所律师。原告北京超弦记投资有限公司（以下简称超弦记公司）与被告中国钢研科技集团有限公司（以下简称中国钢研）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告超弦记公司委托诉讼代理人冀旭宇、王堃，被告中国钢研委托诉讼代理人马杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告超弦记公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原、被告于2015年5月8日签订合同编号为xxxxxxxx的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告中国钢研退还原告超弦记公司租金200000元、房屋押金125000元；3、请求法院判令被告中国钢研赔偿因被告中国钢研违约给原告超弦记公司造成的租赁房屋装修损失共计886647.51元；4、请求法院判令被告中国钢研赔偿因被告中国钢研违约给原告超弦记公司造成的律师费损失80000元；5、请求法院判令本案的诉讼费用及评估费用由被告中国钢研承担。事实与理由：原告超弦记公司与被告中国钢研于2015年5月8日签订合同编号为xxxxxxxx的《房屋租赁合同》，该合同约定由原告超弦记公司租赁被告中国钢研位于北京市海淀区高梁桥斜街13号院中的部分房屋；且被告中国钢研保证对租赁房屋拥有合法的所有权及相关权利；租赁房屋建筑面积387.35平方米，租期自2015年5月10日起至2020年5月9日止；租金每年500000元人民币且每年支付一次，房屋押金为125000元。合同签订后，原告超弦记公司依约履行了租金、房屋押金等付款义务。2017年12月17日，诉争租赁房屋因疑似违建被北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局约谈后便不能正常使用，后2018年3月21日上述监察局经核查后认为涉案租赁房屋的二层属于违建，要求被告中国钢研限期拆除整改，致使原告超弦记公司租赁该房屋的合同目的不能实现。此后，原告超弦记公司多次找被告中国钢研协商合同解除及赔偿问题，被告中国钢研虽答应解除合同并退还租金，但迟迟不予履行。原告超弦记公司认为，被告中国钢研的租赁物被相关部门下令整改系被告中国钢研自身原因导致的，该行为已经构成根本违约，导致原告超弦记公司合同目的不能实现。原告超弦记公司依据我国《合同法》第九十四条第一款第四项的规定行使法定解除权。故诉至法院，请求法院依法裁判支持原告超弦记公司全部诉讼请求。被告中国钢研辩称：一、关于合同效力。1998年，中国钢研取得租赁房屋一层的建设工程规划许可证，一层部分的租赁关系合法有效；2002年9月，北京银河外餐饮有限公司（即原告超弦记公司的上一手租户）加盖了二层120平米，至今无法取得建设工程规划许可证，二层部分的租赁关系无效。因房屋建设工程规划许可证上的面积与合同约定的面积差别十分明显，原告超弦记公司在签订合同时没有尽到应有的审慎义务，存在明显过错，对于合同无效导致的损失，应由双方根据过错程度承担责任。二、关于合同的解除。2018年7月4日（以下简称“交接日”），原告超弦记公司将租赁房屋按照现状交付给中国钢研，并签署了《退租交接书》。但是，中国钢研与原告超弦记公司就租赁合同解除、房租和押金的退还等问题仍未达成一致意见。该《退租交接书》虽未明确载明双方据此解除租赁合同，但从该文件的文字描述和据此文件进行交验的事实上看，双方已经实际完成了交房手续。因此，自交接日起，租赁合同有效的部分（一层）已经实际解除。三、关于房租及押金的退还。2018年1月26日，中国钢研致函原告超弦记公司，表示可通过面谈沟通解决纠纷；同年5月31日，中国钢研再次致函，要求原告超弦记公司按时交房、结费，即可全额退还未满租期的租金（自2018年12月17日起算）。但是，原告超弦记公司在限期内没有办理相应手续，而是提出不同要求，直到交接日才办理了交房手续。上述事实可以认定为双方分别进行了要约、反要约，但是任何一方均未对对方的要约进行承诺，说明双方对租金及押金的退还没有达成一致意见。在此期间，中国钢研积极推进纠纷的解决，力图避免扩大损失。可见，原告超弦记公司对因此造成的损失存在明显过错，理应承担一层部分的租金及二层部分的房占费直至交接日。因原告超弦记公司已交纳的租金不足以支付上述租金及房占费，所以中国钢研有权以押金折抵超期租金及房占费。四、关于赔偿损失问题。原告超弦记公司要求赔偿的损失包括：装修、添附物以及其他损失。对于装修损失，一层部分可按照残值进行评估；二层部分按照现值进行评估。双方根据各自过错程度，分担损失。对于添附物损失，如燃气、电力增容、消防改造等隐蔽工程类型的添附，由于未征得中国钢研的同意，所以该部分损失应由原告超弦记公司承担。对于各种设备，如冷库、中央空调、厨房等可拆除的增设物，应由原告超弦记公司自行拆除，相关损失不应由中国钢研承担。对于搬家费等其他损失，系原告超弦记公司必然支出的费用，并不是因合同无效产生的损失，不应由中国钢研承担。五、诉讼相关费用。诉讼费应按各方的过错程度进行分配，不应由中国钢研独自承担。根据租赁合同第十二条第5款的约定，赔偿律师费损失的本意是约束单方违约行为，并对单方违约行为进行惩罚（赔偿律师费）。鉴于涉案租赁合同的解除起因于政府行为，且租赁合同已经双方合意实际终止履行。因此，本案的实际情况是出租方并非主动违约，不符合租赁合同约定赔偿律师费的条件。所谓律师费损失不应由中国钢研承担。六、综上所述，中国钢研认为原告超弦记公司提出的诉讼请求不符合法律法规规定的要求，请求法院依法驳回原告超弦记公司的相关诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，认定事实如下：1999年，中国钢研取得本案租赁房屋一层的《建设工程规划许可证》，名称为：家委会综合办，建筑规模：251.4平方米，地上一层。后被告中国钢研将此房屋经营，在此房屋上后加建了二层。对此中国钢研称是承租人所建。2004年，北京市规划委会向被告中国钢研作出《处罚决定书》，主要内容为：2000年9月，被告中国钢研未经规划部门批准，擅自在本案涉诉房屋加层，面积120平方米，为轻型钢结构，罚款36000元。后被告中国钢研缴纳了罚款，加建楼层未拆除。2015年，原告超弦记公司与被告中国钢研及第三方租户就诉争租赁房屋达成了一致。原告超弦记公司与被告中国钢研于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定由原告超弦记公司租赁被告中国钢研位于北京市海淀区高梁桥斜街13号院中的房屋；建筑面积387.35平方米，租期自2015年5月10日起至2020年5月9日止；租金每年50万元，每年每平方米租金1291元。合同签订之日，原告超弦记公司向被告中国钢研交纳房屋押金125000元。原告超弦记公司应于每年度结束前15日向被告中国钢研支付下一年度的租金。被告中国钢研保证对租赁房屋拥有所有权或相关法律权利，并有权出租房屋。合同约定了解除的条件及责任。在其中约定：除本合同约定情形外，任何一方不得单方面解除或终止合同。任何一方违反合同的行为，除押金和滞纳金外，还应就该违约行为给对方造成的直接经济损失（包括但不限于：诉讼费、律师费）进行赔偿。如双方均有违约行为，应根据双方各自违约实际情况，由双方分别承担相应责任。2015年5月11日，被告中国钢研从第三人处将房屋收回，并将收回房屋交原告超弦记公司使用，各方均签收了《房屋交接验收单》，在其中注明房屋为：387.35平方米。在房屋主体结构改动和房屋内外设施损坏的处理方法中注明：无。后原告超弦记公司按约定支付了押金及租金，原告超弦记公司租金交至2018年5月9日。2017年12月17日，诉争租赁房屋因疑似违建被北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局约谈，原告超弦记公司称此时起其无法继续经营。2018年3月21日，海淀区城管部门向被告中国钢研发出《责令改正通知书》，要求被告中国钢研将在本案诉争房屋胡杨食府二层建设简易彩钢结构房屋于2018年4月4日整改。后原告超弦记公司向被告中国钢研发出《关于胡杨食府停业补偿性赔款的意见》的函，称：双方2015年签订租赁合同，年租金50万元，转让费20万元（付给前任租户）2017年12月我方接到贵方房管处的通知，二层需要拆除，由此及彼，我方无法继续进行经营活动，不得不停止营业提前终止合同，故提出赔偿。2018年5月31日被告中国钢研复函称：1、在你司及时办理房屋交接手续后，我司同意提前终止合同。2、请你司于2018年5月31日前，完成租赁房屋内部所有物品、装修等交接手续，交接之日前的物业费、水电费等相关费用。3、在完成交接手续后，我司将退还未满租期的租金（自2017年12月17日起算，即城管下达违章建筑约谈通知单之日）。2018年7月4日，原告超弦记公司将租赁房屋按照现状交付给中国钢研，并签署了《退租交接书》。诉讼中，本案将诉争房屋中一层装饰装修残值、二层装饰装修现值、屋内设备设施残值于2017年12月17日的市场价值进行了评估，鉴定意见为：1、一层装修工程22.25万元；2、二层装修工程10.35万元；3、机器设备等56.06万元。共计：88.66万元。对于房屋性质，原告超弦记公司称不知道是违建；被告中国钢研称原告超弦记公司是从上一家租户接手过来的，他们认识。原告超弦记公司称上一家租户未告知其此情况，其是与被告中国钢研签订的合同。对于原告超弦记公司主张解除合同的诉讼请求，被告中国钢研认为合同已经解除；对于原告超弦记公司主张退还押金的请求，被告中国钢研没有异议，但认为应当折抵租金；原告超弦记公司主张退还房租的时间为2017年12月17日至2018年5月9日，被告中国钢研认为租金应计算至2018年7月4日。原告超弦记公司提交了家具买卖合同，证明其租赁后经营增添了家具花费32000元。原告超弦记公司因诉讼委托律师支付律师费80000元。本院认为：由于涉案房屋仅取得一层建设规划许可，二层自建部分无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的合同中一层的合同内容有效，二层的合同内容无效。对于导致合同部分无效的责任及法律后果，本院认为，在就房屋违建部分被城管处理后，被告中国钢研仍继续出租使用该房屋，虽被告中国钢研称此房屋系由第三人承租时所建，但被告中国钢研对此是明知的，且其作为业主是合同一方，其通过出租此房屋获利，应当承担相应的法律后果。原告超弦记公司作为经营者承租房屋从事经营，首先应选择合法房屋经营，其承租的房屋中部分无合法批示，系原告超弦记公司未尽到合理的注意义务，其亦存在一定过错。双方均存在过错，对于双方责任比例本院确定为原告超弦记公司占30%的责任，被告中国钢研占70%的责任。在双方协商后，原告超弦记公司已于2018年7月4日将房屋交还给原告超弦记公司，故应认定双方就合同有效部分已经解除，合同的标的物已经返还。故原告超弦记公司主张的解除合同的请求，本院不再支持；对于返还租金的请求，租赁日期应按原告超弦记公司实际占用房屋的时间认定，租金数额应当考虑城管处理后对于实际经营的影响及过错等综合判定。对于房屋押金在合同解除后应予退还；对于装修及物品损失，虽一层承租有效，但其系基于二层房屋的面积整体考虑承租，故对于一、二层房屋的损失问题应一体考虑，本院依据双方过错及鉴定结论判定。对于原告超弦记公司主张的律师费损失，双方合同中已有约定，本院依双方合同约定及过错判定。诉讼费用及鉴定费用，本院依双方过错判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条之规定，判决如下：一、确认：原告北京超弦记投资有限公司与被告中国钢研科技集团有限公司于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》中涉及二层加建部分的内容无效；二、被告中国钢研科技集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告北京超弦记投资有限公司房屋租金115558.2元，退还押金125000元；三、被告中国钢研科技集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京超弦记投资有限公司装饰装修及设备损失620620元，家具损失22400元，律师费损失56000元；四、驳回原告北京超弦记投资有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费50000元（原告已预交），由原告北京超弦记投资有限公司负担15000元，已交纳；由被告中国钢研科技集团有限公司负担35000元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费16706元，由原告北京超弦记投资有限公司负担5012，已交纳；由被告中国钢研科技集团有限公司负担11694元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  巩煜龙人民陪审员  王叔洁二〇一九年十二月三十日书 记 员  赵博宇