四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0724民初1784号 原告：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住四川省绵阳市安州区花荄镇南北大街，统一社会信用代码：91510724793974605N。 法定代表人：陈伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨兆保，该公司员工。 委托诉讼代理人：李明，四川升博律师事务所律师。 被告：安县宝丰置业有限公司，住四川省绵阳市安州区花荄镇恒园大道，统一社会信用代码：91510700793983712U。 法定代表人：陈绍勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗梅，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，四川道融民舟律师事务所律师。 原告绵阳市博力保安物业服务有限公司（以下简称：博力物业）与被告安县宝丰置业有限公司（以下简称：宝丰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博力物业的委托诉讼代理人杨兆宝、李明，被告宝丰公司委托诉讼代理人罗梅、杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博力物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务欠费411,575.99元及违约金111,651.89元，共计523,227.88元。 事实与理由：2010年3月25日，原告与被告宝丰公司签订《前期保安、物业管理委托合同》。该合同约定：原告为宝丰公司开发的“花城广场”商住楼提供前期物业管理服务；从2010年6月1日，按业权建筑面积每月每平方米住房1.10元、商铺1层1.80元、商铺2层1.50元向业主收取物业管理服务费；未售空置房屋按上述标准50%向被告收取即：住宅0.55元/㎡/月、商铺一楼0.90元/㎡/月、二楼0.75元/㎡/月；若逾期缴纳，从逾期之日起按每天应缴纳服务费千分之三缴纳滞纳金。该小区于2010年1月竣工验收，2010年6月服务期开始，原告为该小区提供前期物业管理服务至2017年6月该小区业主委员会成立。2017年6月原告与花城广场业主委员会续签《物业管理服务合同》。根据该合同约定，原告继续为该小区物业管理服务至2019年6月；服务费按：商铺1层1.80元/㎡/月、商铺二层1.50元/㎡/月、住宅1.10元/㎡/月收取；逾期缴纳的，从逾期之日起按欠款额日0.3%加收滞纳金。由于被告对住宅：A-24-1、A-24-2、A-24-4、B-21-1、B-21-2、B-21-3、C-21-1、C-21-3、C-21-4、一楼商铺：A-24、A-25、A-26、C-37、C-38、C-39、C-40、C-41、C-42、C-43、C-44、C-45、二楼商铺：C-34、C-35、附属用房101-2，其建筑面积分别：252平米、251.9平米、197.1平米、254.6平米、181.4平米、181.4平米、84.41平米、102.6平米、27.06平米、112.8平米、111.4平米、111.4平米、111.4平米、111.4平米、111.4平米、70.83平米、67.3平米、62.91平米、168.1平米、276.6平米、1286平米的房屋未售出，原告为其所有的上述空置房屋提供物业管理服务至今，但被告自2010年6月起至2019年4月止未依缴纳物业管理服务费。上述欠费虽经原告多次催收未果，为此，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望支持如上所请。 被告宝丰公司辩称，1、物业服务企业请求业主支付物业费的，应当经过书面催交，博力物业未经法定的书面催交前置程序，人民法院对其诉讼请求应当不予支持；2、博力物业与宝丰公司之间关于物业服务费的结算，只能依据双方签订的《绵阳市博力保安物业服务有限公司前期保安、物业管理委托合同》，而不能根据博力物业与所谓的业主委员会签订的合同；3、依据博力物业与宝丰公司双方签订的《绵阳市博力保安物业服务有限公司前期保安、物业管理委托合同》，宝丰公司无须支付且不欠付博力物业的物业费。此外，双方约定的物业费支付方式是按月支付，即使人民法院认为宝丰公司欠付博力物业服务费，博力物业在2016年4月之前的权利已经超过诉讼时效，依法不应当获得法律支持； 本院经审理认定事实如下：2010年3月25日，原告与被告签订《绵阳市博力保安物业服务有限公司前期保安、物业管理委托合同》，主要内容为：“原告博力物业为宝丰公司开发的“花城广场”商住楼提供前期物业管理服务，委托管理期限为5年，有效期限为：2010年6月1日起至2015年5月31日止。委托管理有效期为自2010年6月1日至本小区业主委员会成立之日止；保安、物业管理服务标准为：卫生整洁、美观，绿化四季常绿、除虫防病，安全保卫门卫巡逻守护、确保小区人身及财产安全，车辆停车有序、交通畅通。小区内商铺由乙方按业权建筑面积每月每平方1层1.80元，2层1.50元向业主或物业使用人收取；小区内甲方未出售空置房屋由乙方向甲方按50%住宅建筑面积每月每平方米0.55元收取，50%商铺的建筑面积每月每平方米1层0.90元，2层0.75元收取。若逾期缴纳，从逾期之日起每天按应缴纳服务费千分之3缴纳滞纳金。因房屋建筑质量和小区公用设施、设备的质量等应由甲方承担责任的问题产生的纠纷，由甲方负责解决，甲方负责赔偿。” 2016年6月，绵阳市安州区花荄花城广场业主成立了绵阳市安州区花荄镇文星社区花城广场业主委员会。 2017年6月23日，绵阳市安州区花荄镇文星社区花城广场业主委员会与博力物业签订《物业管理服务合同》，主要约定：“四、委托管理期限为2年，自2017年6月23日0时至2019年6月22日24时止；五、收费管理1、房屋收费标准：高层1.10元/月平方米；2层按1.5元/月/平方米…5、物业管理服务费每月10日前缴纳…10、业主和物业使用人预期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠缴额日0.3%加收滞纳金”…。同月，绵阳市安州区城市建设和住房保障局同意给予备案。 2017年7月24日，博力公司员工杨兆宝通过邮政局向宝丰公司邮寄催费通知书，7月26日签收。 另查明，被告宝丰公司为以下住宅以及商铺业主，1.房号:A-24-1,面积251.98㎡；2.房号:A-24-2，面积251.88㎡；3.房号:A-24-4，面积197.3㎡；4.房号:B-21-1，面积254.62㎡；5.房号:B-21-2,面积254.62㎡；6.房号:B-21-3,面积181.41㎡；7.房号:C-21-3,面积181.41㎡；8.房号:C-21-4,面积181.41㎡（上述1-8号收费标准，2010年6月至2017年6月为0.55元/㎡，2017年7月至2019年4月为1.1元/㎡）；9.一楼商铺：A-24,面积84.41㎡；10.房号:A-25,面积102.58㎡；11.房号:A-26，面积27.06㎡；12.房号:C-37,面积112.77㎡；13.房号:C-38,面积111.37㎡；14.房号:C-39,面积111.37㎡；15.房号:C-40,面积111.37㎡；16.房号:C-41,面积111.37㎡；17.房号:C-42,面积111.37㎡；18.房号:C-43,面积70.83㎡；19.房号:C-44,面积67.3㎡；20.房号:C-45,面积62.91㎡，收费标准0.9元/㎡；21.房号:1-101,营业-1面积53.14㎡；22.房号:1-103,营业-1面积59.87㎡（上述9-22号收费标准2010年6月至2017年6月为0.9元/㎡，2017年7月至2019年4月为1.8元/㎡）；23.二楼商铺：C-34面积168.14㎡；24.C-35面积276.63㎡；25.附属用房101-2面积1286.4㎡（上述23-25号收费标准2010年6月至2017年6月为0.75元/㎡，2017年7月至2019年4月为1.5元/㎡）。 以上事实有原告营业执照，原告法定代表人身份证明、身份证复印件、前期保安委托合同、原告与花城广场业主委员会签订的物业服务合同、备案通知书2份、《绵阳市收费实施细则、绵阳市普通服务等级标准、绵阳市普通住宅收费标准、原告服务资质证书、催收照片、催收快递通知单、证明1份，情况说明1份、宝丰置业出具的3份证明、产权情况记载、商品房买卖合同和庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，2010年3月25日，原告与被告签订《绵阳市博力保安物业服务有限公司前期保安、物业管理委托合同》且原告实际履行了物业服务，形成物业合同关系，物业公司对小区住宅、商铺及配套设施设备进行了必要的维修、养护和管理，作为小区业主就必须按约支付物业管理费。被告应当按照前期物业管理委托合同履行其应交纳物业费的义务。关于被告宝丰公司提出的原告主张2016年以前的物业费已经超过了诉讼时效的辩解意见，原告于2017年7月24日进行催收，系诉讼时效中断，故原告请求被告交纳2014年7月以后的物业服务费的部分诉请，符合民事权利诉讼时效期间三年的规定，本院予以支持，故宝丰公司从2014年7月至2017年6月物业管理费经计算合计116252.74元，从2017年7月至2019年4月物业管理费经计算合计135273.20元，上述费用共计251525.94元；原告另提供2017年7月24日之前催收的证据，系张贴于门口的欠费统计表打印单，其证据较单一，不足以证明原告对被告进行了催收，故本院对原告该部分事实不予认可，其诉求不予支持；关于被告宝丰公司提出的业主委员会是否依法成立应当以主管部分的备案为主，花城广场的业主委员会的成立没有经过主管部分备案的不具有合法性，双方结算依据应当以前期物业服务合同为依据的辩解意见，业主委员会属于小区业主自我管理的自治组织，根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部分和街道办事处、乡镇人民政府备案”，《四川省物业管理条例》第二十八条一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案资料后抄送县级人民政府房地产行政主管部分：…”之规定，花城广场业主委员会已经将相关备案材料交至绵阳市安州区花荄镇文星社区居民委员会且出具证明以及绵阳市安州区城乡建设和住房保障局出具的绵阳市安州区物业服务合同备案通知书均共同证明该小区业主委员会已经成立，故该辩解意见本院不予采纳，花城广场业主委员会与博力物业签订的《物业管理服务合同》合法有效，结算依据按照该合同约定；被告宝丰公司提出的原告未进行书面催交的辩解意见，因原告博力物业于2017年7月24日邮寄催缴物业管理费通知书，被告宝丰公司于同月26日收到，该意见本院不予采纳；关于原告主张违约金的问题，因《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，本案原告实际所受损失是被告未按时缴纳物业费的资金利息，原告博力物业主张违约金过高，酌定以被告拖欠的物管费为基数，从登记立案日2019年5月28日起按年利率6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《物业管理条例》第十六条、第二十一条、第三十四条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告安县宝丰置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告绵阳市博力物业服务有限公司物业服务费251525.94元及违约金（以251525.94元为基数，从2019年5月28日起按年利率6%计算至付清之日止）； 二、驳回原告绵阳市博力物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,579.00元，由原告绵阳市博力物业服务有限公司负担2289元，被告安县宝丰置业有限公司负担2290元（此款原告绵阳市博力物业服务有限公司已预交，被告安县宝丰置业有限公司在向原告绵阳市博力物业服务有限公司支付上述款项时一并支付）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 付传捷 二〇一九年十二月十一日 法官助理 代文婕 书 记 员 张 艳