广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26809号原告：彭广惠，男，1991年2月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区*******************,公民身份号码************。委托诉讼代理人：张淑芳，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬艺，北京市岳成（广州）律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告彭广惠与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月24日受理后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张淑芳、刘冬艺，被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********）(以下简称涉讼合同)于2019年8月30日解除。2.被告向原告返还涉讼合同所涉购房款597240元。3.被告向原告返还房价款的占用利息暂计45142.49元，应计算至实际返还购房款之日（具体见附表）。4.被告向原告支付逾期交付违约金11944.8元（597240×2%）。5.被告向原告退还物业维修基金5972.4元。6.被告向原告赔偿按揭还贷的利息损失费35315.8元，应计算至实际返还购房款之日（具体见附表）。7.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年5月31日签订涉讼合同，原告购买被告位于佛山市南海区*****[国有土地使用证号：***号]项目中的长华国际商业中心***（以下简称涉讼商品房），房屋总价为人民币597240元。涉讼合同第十一条约定，被告应当于2018年4月30日前向原告交付涉讼商品房，交付前应取得法律、法规规定的相应建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不满足约定的交付条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按合同第十二条约定向原告支付违约金。2017年7月14日，原告于广东华兴银行股份有限公司佛山分行签订了《房地产买卖抵押贷款合同》（合同编号：华兴佛分房贷字第********号），向华兴佛山分行贷款29万元，期限为十年，利率为年利率5.63%，华兴佛山分行于2017年7月14日发放贷款，并全额划入被告的账户。在约定涉讼商品房交付时间届满后，被告一直未能向原告交付，逾期交房的违约状态一直持续，时至2019年3月15日方向原告发出交楼通知书，通知原告可在2019年3月20日办理交楼手续。双方至今未办理交付的相关手续，涉讼商品房实际上未向原告真实交付，被告未全面履行合同义务，严重违反了合同法精神，原告有权依照涉讼合同及相关法律规定解除合同，并要求被告承担逾期交付涉讼商品房的违约责任。被告辩称，一、双方约定交付的标的为精装修房，约定交付时间应为2018年12月31日，而非2018年4月30日，涉讼商品房在约定交付日期2018年12月31日前已达到约定的交付条件且被告已经通知了原告收楼，因此被告不存在逾期交付的情形，原告无权解除合同。双方在签订涉讼合同及《补充协议》的同时也签订了《委托装修协议》，而《委托装修协议》中原告作为买受人并不需要支付任何装修款，且委托装修公司也是由被告指定的，装修工程款也是由被告支付的。因此，实际上原告须支付的房款已经包含了装修款，而且尽管被告并不是《委托装修协议》中载明的当事人或委托装修公司，但是实际上被告才是真正委托装修方，也是装修房屋的实际交付方。再者，早在双方签订《认购书》时已对交付标准为以《委托装修协议》约定的装修标准为准做出了明确的约定，可见原告由始至终对被告交付的就是带装修的房屋这一事实是明知且认可的，所以事实上双方约定的交付时间是以《委托装修协议》约定的交付时间为准。本案中，《委托装修协议》约定交付时间为2018年12月31日，而涉讼商品房在2018年11月23日已具备交楼条件，且已向原告发出收楼通知，因此被告已经在约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告，被告不存在逾期交付的行为，也没有违约事实，原告并没有约定或法定的解除合同事由，原告无权解除合同。二、根据涉讼合同约定，逾期交付超过90天，原告作为买受人才有权解除合同，但是如前所述双方约定的交付时间2018年12月31日，就算以2019年3月15日的收楼通知计算，被告逾期交付涉讼商品房也并未超过90天，原告享有合同解除权的条件尚未成就，无权解除合同。三、再退一步讲，即使原告因被告逾期交付房屋而享有解除合同权，但是原告未按约定在7天内行使解除权，其合同解除权已经消灭，原告无权再解除合同。即使被告有逾期交付房屋的情形，原告对此依约享有合同解除权，但根据《补充协议》第二十条第（一）款的约定，原告应当自其认为被告逾期交付房屋之日（2018年4月30日）起7日内（即2018年5月7日前）行使合同解除权，但是原告却迟延至今才起诉要求解除合同，事实上其合同解除权早已期满消灭，原告在发出律师函时已丧失了解除合同的权利，所以原告无权解除合同。四、原告经被告多次收楼催告后，未在法定期限行使合同解除权，也应视为其合同解除权已消灭。事实上，原告在被告发出收楼通知催告前，从未向被告提出解除合同的意思表示，在被告多次发出收楼催告后，原告既未依约在7天内通知被告解除合同，也未依法在三个月内行使合同解除权。因此，即使不按照《补充协议》第二十条第（一）款关于7天内行使合同解除权的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告在被告发出收楼催告后并未在三个月内行使解除合同权，其合同解除权也早已消灭。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，催告和通知义务是合同解除权行使的前置程序，原告未经催告和通知即直接要求解除合同不符合法律规定合同解除权的行使条件。所以，即使原告有解除合同的事由，原告也需要先催告被告履行合同义务，被告经催告仍不履行的，原告才产生解除合同的权利，而原告未按规定履行催告通知义务直接通知解除合同，显然不产生解除合同的效力，所以原告自始至终都无权解除合同，法院应驳回原告的诉讼请求，不予解除合同。六、被告不存在逾期交付的情形，原告无权要求被告承担解除合同的违约责任。如前所述，被告并不存在逾期交付涉讼商品房的情形，原告要求被告承担逾期交房违约责任缺乏事实依据和合同依据，原告无权要求被告承担违约责任，法院驳回其诉讼请求。七、原告解除合同的诉请不成立，双方应继续履行合同，原告无需退还涉讼商品房，被告也无需退还房款，因此被告无须支付房款占用利息和按揭贷款利息损失费，涉讼商品房的物业维修基金也理应由原告承担。所述，法院应驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件1份，用以证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）原件1份，用以证明原、被告就房屋买卖达成交易合意，就涉讼商品房交付时间、交付标准、违约责任等进行了明确约定。3.支付凭证统一收据原件2份、房地产买卖抵押贷款合同、借款借据、贷款放款凭证原件各1份，用以证明原告已按合同约定履行了付款义务；原告向广东华兴银行股份有限公司佛山分行贷款所约定的贷款利率标准；解除涉讼合同后，被告应赔偿原告贷款的利息损失。4.住宅专项维修资金缴款通知书原件1份、税收完税证明原件3份，用以证明原告按照合同的约定，履行了涉讼商品房的维修基金及所涉税费的缴款义务。5.装修交楼通知书原件1份，用以证明被告严重逾期交付涉讼商品房。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明涉讼商品房交付条件、违约责任应以该补充协议为准。2.认购书原件1份，证明原告签订认购书时明确知晓涉讼商品房应交付的是带装修的房屋。原告在签订认购书时知晓补充协议的内容，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，原告予以接受。3.委托装修协议原件1份，证明委托装修协议是涉讼合同的组成部分，原告明确知晓约定交付的是带装修的房屋。涉讼商品房交付时间应以委托装修协议中约定的交付时间为准。4.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告承担并支付，总房款包括装修款的，涉讼商品房实为精装修房；委托装修协议是涉讼合同的补充协议，交付时间以委托装修协议的交付时间为准。5.建筑工程竣工验收报告复印件1份，证明涉讼商品房项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，达到约定的交付条件。6.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商品房已取得竣工验收备案表。7.测绘报告原件1份，证明涉讼商品房已取得测绘报告。8.邮政快递单原件各3份，用以证明被告分别于2018年11月23日、2018年12月27日、2019年3月15日通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。快递单上也注明所寄文件为收楼通知书。9.EMS妥投证明原件1份，用以证明收楼通知均已送达给原告。经庭审质证、辩证，当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告举证4精装修工程施工三方合同，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月21日，原告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商品房。2017年5月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价597240元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款307240元，除首期款外，剩余房款金额290000元应于2017年6月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）出卖人以买受人提供的联系方式资料发出的任何通知、文件、催告均视为已经送达。等等。同日，原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自涉讼合同约定的商品房交付当日将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定被告办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年5月31日，被告发出《缴款通知书》，通知原告缴纳住宅专项维修资金5972.4元。2017年7月14日，原告、吴芳与广东华兴银行股份有限公司佛山分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》。同日，广东华兴银行股份有限公司佛山分行发放贷款。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2017年11月19日，被告（甲方）、深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年10月26日，原告缴纳契税17064元、印花税303.6元。2018年11月23日，长华国际商业中心（商业**座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月23日，长华国际商业中心商业**座取得测绘报告书。2018年11月23日，被告向原告邮寄收楼通知书。2018年12月27日，被告向原告邮寄收楼通知书。2019年3月15日，被告和长华装饰公司向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年3月20日办理收楼手续，该邮件于2019年3月17日妥投。本院认为，原告与被告签订涉讼合同及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告应于2018年4月30日交付涉讼商品房，被告2019年3月15日向原告寄送《装修交楼通知书》，原告至今未收楼，逾期已超过90日，原告享有合同单方面解除权利；被告主张涉讼商品房的交付时间应为《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间即2018年12月31日，被告已于2019年3月15日通知交付，原告无权单方解除合同，故本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交付违约行为及逾期交付的天数，进而确定原告是否享有单方解除权。对此，本院详述如下：涉讼合同虽约定涉讼商品房交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为2018年12月31日，理由如下：原告在涉讼合同以外还与被告的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼商品房进行免费装修，涉讼商品房应为精装修交付，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年12月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，可反映双方均认可涉讼商品房为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼商品房装修后的时间即2018年12月31日。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、被告应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告于2018年11月23日、2018年12月27日向原告邮寄的收楼通知书，其时涉讼商品房尚未符合精装修交付的条件；被告于2019年3月15日才向原告寄送装修交楼通知书，应认定被告此时交付的才是精装修房屋，符合交付条件，该通知交付日期已超过《委托装修协议》约定的交付时间，被告已构成逾期交付，应承担逾期交付违约责任。被告于2019年3月15日通知原告2019年3月20日办理收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告承担其后的逾期交付违约责任，故被告逾期交付违约责任应计算至2019年3月20日止。综上，本院认定被告逾期交楼时间应为自2019年1月1日至2019年3月20日止共计79天。根据涉讼合同的约定，原告单方解除合同的条件尚未成就，原告主张解除涉讼合同、及要求被告退还相应款项和支付利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交楼违约金。现被告逾期交房在90日内，根据涉讼合同约定，被告应向原告支付违约金。如上所述，被告逾期交楼时间应为自2019年1月1日至2019年3月20日止共计79天。原告请求被告按照全部房价款2%支付违约金11944.8元[597240元×2%]，在本院的核定范围之内，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金11944.8元予原告彭广惠；二、驳回原告彭广惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，减半收取计4886.2元（原告已预交5378.08元），原告负担4836.89元，由被告负担49.31元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的诉讼费491.88元，在本判决发生法律效力后，经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇一九年十二月二日书记员  谢雯艳