广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13763号原告:东莞伟信物业管理有限公司，住所为广东省东莞市*******。法定代表人：陈礼明，人事部经理。委托代理人：殷伟豪、黄国新，均为原告公司员工。被告：黄红波，男，汉族，1989年12月7日出生，住址为广东省化州市**************，公民身份号码为440************974。原告东莞伟信物业管理有限公司（以下简称伟信公司）诉被告黄红波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告伟信公司的委托代理人殷伟豪，被告黄红波，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伟信公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告的会所租赁合同已于2019年1月23日解除；二、判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年1月1日的租金23760元及利息（以23760元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率之标准，从2018年5月1日开始计算，计至实际付清之日止；暂计至2019年1月4日为2021.76元）；三、判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年1月31日电费451.5元、物业管理费5940元及前述费用利息（以6931.5元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率之标准，从2018年5月1日开始计算，计至实际付清之日止；暂计至2019年1月4日为586.54元）；以上第二、三项诉请金额共计32759.8元；四、判令被告于本判决生效之日起7日内将案涉会所返还原告；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月1日，原告与被告签订《会所租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于东莞市*******会所内二层之204房间（下称租赁物业），租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止；每月租金2160元、物业管理费540元，被告应于每月1日前向原告缴交当月租金、管理费及上月水电费等费用。合同亦约定：租赁期间，被告超过3个月未能足额交付租金或物业管理费等应由原告收取的费用的，原告有权提前终止合同，收回租赁物业，没收被告全部保证金。同时，被告应于合同终止当日按原告要求腾空租赁物业；如被告未按原告要求将相关物件搬离租赁物业的，则视为被告自动放弃其所有权。合同签署后，原告依约将租赁物业交付被告。但被告自2018年3月1日起便开始拖欠租金、物业管理费、水电费等费用；截止2019年1月1日，被告共拖欠原告前述费用合计32759.8元，拖欠租金等费用远远超过3个月，已构成根本违约，且严重损害原告之合法利益，原告依约有权解除《会所租赁合同》。综上所述，为维护原告之合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。原告伟信公司对其上述主张提供的证据有：催缴通知书（打印件），租赁合同。被告黄红波辩称，被告在2018年3月份十几号左右已经搬离案涉的物业，被告租赁案涉的物业是作为艺术培训，搬离的时候通知小朋友的家长，但是没有通知原告，被告没有与原告进行交接，产生的租金及物业费、水电费无法认同，后期也没有使用到该物业，租金被告愿意承担多半年，物业费及电费被告是没有实际使用物业了，所以是不愿意承担。被告黄红波未提供证据。本院经审理认定事实如下：伟信物业确认，坐落在东莞市****************（房间）所在的物业未办理产权证，未办理建设工程规划许可证，为开发商所开发，伟信公司是开发商的子公司。2017年10月1日，伟信公司（甲方）与黄红波（乙方）签订一份《会所租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方出租给乙方的物业位于东莞市*******会所内二层的***（房间）建筑面积180平方米（以下简称该物业），用于画室使用；租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日止；每月管理费540元，从2016年12月1日开始计算；租金每月2160元，乙方应于每月1日前向甲方缴交当月租金、管理费及上月的水电费用；乙方租用该物业期间的电费按1.237度，水费按3.89方缴纳给甲方（其中包含垃圾费0.17元/方，排污费1.17元/方），若日后供电部门或自来水公司需要调整相关费用即按相应调整为准；乙方为保证依约履行合同义务，自愿于本合同签订之日向甲方交付租赁保证金5400元（相当于*个月租金及*个月管理费），水电押金1000元，共计保证金为6400元；乙方如中途无故要求提前终止本合同，应提前30天通知甲方，并无权要求甲方退回保证金；合同基于期满或提前解除而终止，终止当天内乙方须按甲方的有关规定腾空会所，经甲方代表检查后发出同意离场通知书方可搬离，若乙方未按甲方要求将其所有物件搬离会所，视为乙方自动放弃其所有权。伟信公司明确，其诉请案涉物业的租金是每月2160元，管理费是每月540元，均按照11个月来计算，但诉请租金的利息、电费及物业管理费的利息在合同中并没有约定。伟信公司还明确，其诉请的电费没有抄表记录也没有相关的缴费凭证记录，对黄红波搬离该物业并不知情，黄红波也没有申请退还押金，是在2018年底黄红波拖欠了多月的租赁费用，才发现黄红波不再使用该物业。黄红波明确，其是因自身的原因而于2018年3月十几号搬离案涉物业，当时未通知伟信公司、未办理交接，但搬走时并未上锁，里边可能只剩下一些纸质画，现愿意承担多半年的租金，但因后续实际未使用案涉物业，故不愿意承担物业管理费及电费。以上事实，有前述伟信公司提供的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为涉及房租的租赁合同纠纷，争议焦点为：一是案涉的租赁合同效力问题；二是伟信公司诉请黄红波支付的租金、电费、物业管理费及利息，依据是否充足。针对焦点一。伟信公司无法提供该物业所在建筑物的产权登记证明或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉《合同》应为无效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故伟信公司收取黄红波所付租赁保证金合计6400元理应返还给黄红波，黄红波理应返还该物业给伟信公司。因伟信公司在2018年底已发现黄红波已搬离该物业，黄红波亦确认已搬离该物业，伟信公司作为该物业的管理人及出租人，完全可自行恢复对该物业的管理及使用，现实际不存在该物业的返还交接问题。针对焦点二。虽然案涉合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为承租方的黄红波应参照案涉合同中关于租金标准的约定向伟信公司支付实际占用该物业期间的占有使用费。黄红波搬离该物业时，并未通知伟信公司直到伟信公司于2018年底发现黄红波已搬离，故占有使用费应自2018年3月1日计算至12月31日止为21600元（2160元/月×10个月），该款可与前述伟信公司应返还给黄红波的租赁保证金相抵扣。关于物业管理费和水电费。因《合同》无效，故伟信公司依据《合同》的约定诉请黄红波支付物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。伟信公司明确，其诉请的电费没有抄表记录也没有相关的缴费凭证记录，未提供证据证明有实际产生电费及相应的数额，应承担举证不能的不利后果。故对伟信公司诉请电费，本院不予支持。同理，因《合同》无效，伟信公司诉请的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告东莞伟信物业管理有限公司与被告黄红波于2017年10月1日签订的《会所租赁合同》无效；原告东莞伟信物业管理有限公司应返还被告黄红波租赁保证金6400元，被告黄红波应向原告东莞伟信物业管理有限公司支付2018年3月1日至12月31日期间的占有使用费21600元；该两项款可直接抵扣，抵扣后被告黄红波应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞伟信物业管理有限公司支付15200元；驳回原告东莞伟信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元（原告已预交），由原告东莞伟信物业管理有限公司负担166元，由被告黄红波负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  汤文锋二〇一九年十二月二十日书记员  黄文倩张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。