河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4636号原告:洛阳博睿物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区玻璃厂南路11号1号楼南-403。法定代表人：杨青峰。委托诉讼代理人：王栋，河南永晖律师事务所执业律师。被告：洛阳筑影电影院有限公司，住所地洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河5号广场1F8-10、2F8-10、3F1-20。法定代表人：印钢，总经理。委托诉讼代理人：白德营，河南蓝锐律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：江云飞，河南蓝锐律师事务所实习律师。原告洛阳博睿物业管理有限公司(以下简称博睿公司)与被告洛阳筑影电影院有限公司（以下简称洛阳筑影公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博睿公司的委托诉讼代理人王栋，被告洛阳筑影公司的委托诉讼代理人白德营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》并返还房屋；2.判令被告洛阳筑影公司向原告支付拖欠的房屋租金1977728.34元及逾期付款利息372870.66元（暂计算至2019年7月8日，之后以1977728.34元为基数，按照每月2%计算至清偿之日止）；3.判令被告洛阳筑影公司向原告支付违约金517938.05元；4.判令被告洛阳筑影公司偿还原告代缴的综合管理费、水电费16269.68元；5.判令被告洛阳筑影公司向原告支付欠缴的物业费14371.2元；6.本案诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告承担。事实与理由：原告与上海筑影投资管理咨询有限公司（以下简称上海筑影公司）于2016年10月31日签订了《洛阳比高电影城（滨河店）房屋租赁合同》，约定原告将坐落于洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧，洛阳市污水处理厂东侧，乡办厂（洛北乡）地界以外，小路以南，滨河北路以北原洛阳华峰重型矿冶设备厂和洛阳市洛北矿冶设备厂制造厂的滨河5号广场内的编号为1F8-10,2F8-10,3F1-20号房屋出租给上海筑影公司，租赁期限为8年，前四个租赁年度的年租金为1855336元，每季度支付一次。合同签订后，原告依约将房屋交付给上海筑影公司使用，但其于2018年3月起，拖欠房屋租金及水电费。原告、上海筑影公司及被告于2019年6月签订《洛阳比高电影城（滨河路）房屋租赁合同》的补充协议，约定合同的承租人由上海筑影公司变更为被告，即由被告概括承受上海筑影公司在原合同中的地位。补充协议签订后，被告仍不支付拖欠的房屋租金及各项费用。依据合同约定原告有权单方解除合同，同时要求被告承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。洛阳筑影公司辩称，1.被告拖欠房屋租金属实；2.原告要求解除双方签订的租赁合同，暂缺乏法律依据；3.对拖欠本金无异议，但原告按月息2%主张逾期支付租金的利息，无事实及法律依据；4.原告主张的违约金没有事实依据；5.原告主张的第四、五项诉求，被告予以认可；6.原告主张的保全费、保险费、律师费没有事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，博睿公司（出租方、甲方）与上海筑影公司（承租方、乙方）签订《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》一份，合同中约定：1.甲方同意按合同条款和条件，将位于河南省洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧，洛阳市污水处理厂东侧，乡办厂（洛北乡）地界以外，小路以南，滨河北路以北原洛阳华峰重型矿冶设备厂和洛阳市洛北矿冶设备厂制造厂的滨河5号广场，编号：东起1F8-10、2F8-10、3F1-20的商铺、租赁面积约4290㎡（即实际面积4087㎡与公摊面积203㎡之和）的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用。甲方同意乙方将房产用于开设“电影城”及相关配套附属业务，包括但不限于销售饮料、零食等；乙方在租赁期限内不得擅自改变房产的影院主营用途。2.租赁期限为8个租赁年度，自装修免租期之日起为“计租日”；甲方同意，自乙方进场装修之日起4个月为乙方的装修免租期，乙方无需承担装修免租期内的租金，但在此期间发生的实耗水、电费用及综合管理费由乙方自行承担。3.租金方式为固定租金，第1-4个租赁年度内，租金单价为36.04元/㎡/月，季度租金463834元/季，年度租金1855336元/年；第5-8个租赁年度内，租金单价为39.14元/㎡/月，季度租金503731元/季，年度租金2014924元/年；租赁年度自计租日起开始计算，每12个月为一个租赁年度。4.租金以3个月为周期支付。乙方在双方均签订本合同后的10个工作日内，应向甲方支付自计租日起首3个月的租金463834元。乙方应于每期租金到期前的30日内以银行转账方式支付下一期的租金，在支付租金之当日视为乙方已按本合同的要求履行了付款义务。5.合同中4.2约定若乙方、其股东、或乙方及其股东的关联方在项目所在地设立属地影院公司，则乙方应提前15日告知甲方，在甲方利益不受影响且遵循本合同内容的前提下，甲方应配合与该属地影院公司重新签署租赁合同。6.租赁期内，乙方经营实际发生的水费、电费、电话费等，均由乙方自行承担。其中水电费部分按其独立安装的水、电表度数并按甲方通知的计算标准计收，由乙方在收到甲方付款通知后7天内按月支付给甲方。乙方应按1.8元/㎡/月的标准向甲方缴纳承租面积所对应的综合管理费；甲方自装修免租期届满后第三租赁年度起向乙方收取综合管理费，乙方应在支付季度租金的同时向甲方支付综合管理费。7.合同9.3约定如有下列，但不限于下列情形之一发生，甲方有权选择提前终止本合同：1.乙方未经甲方同意，对房产结构进行变更、改造、破坏，且在甲方书面通知后60日内未能恢复原状的，或2.乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益或甲方利益，或3.本合同约定甲方有权解约的其它情形。甲方选择解除合同的，乙方应按当下年度租金的30%向甲方支付违约金，且乙方应将房产按交付时的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方。如甲方选择不解除合同的，则乙方应按当下年度租金的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同11.6约定，如乙方无故逾期支付租金、水电的情况，乙方需承担自应缴日起3%/日应交总费用的滞纳金。如乙方累计逾期超过60日仍然无法补足逾期未付的租金，则甲方有权解除合同。2019年2月8日，博睿公司（出租方、甲方）与上海筑影公司（原承租方、乙方）、洛阳筑影公司（现承租方、丙方）签订《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》补充协议（涉及承租方、租赁面积等相关变更事项）一份，鉴于甲、乙双方签订的前述《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》（以下简称为原合同），根据原合同第4.2款约定，各方确认，丙方系乙方在项目所在地设立的属地影院公司，并已开业。各方一致同意，将原合同项下的承租方由乙方变更为丙方，即乙方在原合同中的权利义务全部转移给丙方，丙方概括承受乙方在原合同中的地位。原合同项下的租赁房屋位于河南省洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河5号广场1F8-10、2F8-10、3F1-20，并同意将该地址作为丙方住所。因房屋征收原因，丙方的部分租赁区域需被拆除，各方同意丙方在原合同项下的租赁面积由4290㎡（含实际面积4087㎡、公摊203㎡）变更为3992㎡。租赁期限自2017年3月9日起至2025年3月8日止。甲方自2019年2月8日起按3992㎡的实际租赁面积向丙方计收租金，自2019年5月9日起向丙方收取综合管理费。甲、乙双方同意，丙方应按1.8元/㎡/月的标准向甲方缴纳租赁面积对应的综合管理费，即月度综合管理费（含税价）=1.8元/㎡/月×3992㎡=7185.60元/月。本协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力，本协议内容与原合同内容有冲突的，各方以本协议的条款为准；本协议未尽事宜，各方仍以原合同的条款为准。2019年6月17日，博睿公司出具《比高电影院欠费明细》，对2018年3月至2019年6月洛阳筑影公司拖欠的房屋租金、水电费、物业费数额予以明确，并说明，按照所签署合同第三条第2款之约定，要求洛阳筑影公司在接到其通知后，于3日内到滨河5号项目招商中心办理缴纳相关费用，若收到该告知书后未进行费用缴纳，博睿公司将给予停水停电处理。2019年6月19日洛阳筑影公司在明细后盖章，杨艳丽在接收人处签字，确定拖欠博睿公司2018年3月9日至2019年1月8日10个月期间的房租费合计1546113.3元，2019年4月9日至2019年7月8日期间的房租费合计431615.04元；2019年4月13日至2019年6月12日期间的水电费合计75840.5元；2019年5、6月的物业费合计14371.2元。另，洛阳筑影公司于5月转账49119.28元、6月转账7451.54元、充电影卡3000元，以上合计59570.82元，博睿公司称该费用系支付的水电费，冲抵欠款后，洛阳筑影公司拖欠博睿公司房屋租金共计1977728.34元、水电费共计16269.68元、物业费14371.2元，洛阳筑影公司对此予以认可。另，博睿公司提交非税收入票据一张，证明原告在合同变更前起诉上海筑影公司的另一案件中支付保全费5000元；另提交河南永晖律师事务所出具的发票一张，证明其为实现债权，本案支出律师费10000元。本院认为，本案《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》、《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》补充协议系签约各方当事人真实意思表示，对签约各方均具有约束力，各方均应依约履行。洛阳筑影公司概括承受上海筑影公司在《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》的地位，在租赁房屋期间应履行按约支付租金的合同义务，但其却无正当理由未支付，博睿公司向其发出欠费明细单，要求其在收到通知后3日内缴纳相关费用，其仍未履行，根据合同约定被告无故累计逾期超过60日仍无法补足逾期未付的租金，原告有权解除合同，故博睿公司要求解除签订的《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》的诉求，应予支持。合同解除后，洛阳筑影公司应当返还租赁的房屋。洛阳筑影公司在欠费明细单上盖章确认，庭审时对原告起诉的欠款数额亦无异议，故其应支付拖欠原告的房屋租金1977728.34元、水电费16269.68元、物业费14371.2元。原、被告签订的《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》补充协议写明“另，经有关部门批准，洛阳比高电影城（滨河店）所在商铺及附属物被依法征收……”说明洛阳筑影公司在签订协议时对租赁物涉及政府征收是明知的，不构成其主张的情势变更，且该主张也并非其不支付房屋租金的正当理由，故对该辩称不予采纳。房屋租赁合同中约定的滞纳金及违约金过高，应予调整；本院认为，以被告盖章确认的拖欠的房屋租金为基数按年利率24%自2019年6月19日起计算为宜。原告主张的保全费非本案产生的诉讼费用，另诉讼中产生的律师费与被告违约行为没有必然的因果关系，该两项本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除2016年10月31日洛阳博睿物业管理有限公司与洛阳筑影电影院有限公司签订的《洛阳比高电影城（滨河店）租赁合同》；二、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后三十日内向洛阳博睿物业管理有限公司返还位于洛阳市西工区滨河北路王城桥西侧滨河5号广场1F8-10、2F8-10、3F1-20号商铺；三、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金共计1977728.34元；四、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金1977728.34元的滞纳金及违约金（滞纳金及违约金按年利率24%，以实际未付租金为基数，自2019年6月19日起按年利率24%计算至全部房屋租金付清之日止）；五、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的水、电费16269.68元；六、洛阳筑影电影院有限公司于本判决生效后十日内向洛阳博睿物业管理有限公司支付拖欠的物业费14371.2元；七、驳回洛阳博睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如洛阳筑影电影院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29993元、减半收取为14996.5元，由洛阳筑影电影院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇一九年十二月四日书记员  谭玉丹