广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5035号原告（执行案外人）：姚世娴，女，1966年7月13日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区*************。委托诉讼代理人：陈华键，广东连越律师事务所律师。被告（申请执行人）：中顺盈腾融资担保有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园C区C2-C4商铺二层202号商铺之二卡，统一社会信用代码914***********083H。法定代表人：陈建光，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永森，该公司员工。被告（被执行人）：肇庆市肇南房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********，统一社会信用代码914************471。法定代表人：陈某1。被告（被执行人）：蒲某1，男，1984年6月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区***********。被告（被执行人）：蒲秋红，女，1979年10月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市南海区***********。第三人（被执行人）：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区********，统一社会信用代码9144*****61477201T。法定代表人：蒲某1。委托诉讼代理人：冯敏华，该公司员工。原告姚世娴诉被告中顺盈腾融资担保有限公司（以下简称中顺盈腾公司）、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司（以下简称肇南公司）、蒲某1、蒲秋红、第三人肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告姚世娴委托诉讼代理人陈华键、被告中顺盈腾公司委托诉讼代理人陈永森、第三人星奥公司委托诉讼代理人冯敏华到庭参加了诉讼。被告肇南公司、蒲某1、蒲秋红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202执异137号执行裁定，停止对位于肇庆市****************、B1-7幢01房的执行;2.判令位于肇庆市****************、B1-7幢01房属于原告所有;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：为满足居住需要，原告有意在肇庆市端州区波海湖附近购置房产及车库，经介绍，原告与第三人肇庆市星奥投资发展有限公司(下称星奥公司)对别墅与车库买卖事宜进行了初步接洽。2016年9月18日及2016年9月20日，原告向星奥公司分别支付了100万元及800万元购房款，原用于购买位于肇庆市*************别墅，但星奥公司却称该别墅无法办理按揭贷款，要求原告变更为购买B1-7幢别墅。2017年4月25日及2017年10月3日，原告与星奥公司分别签订了编号为9800999、9801206的二份《【星湖奥园】认购书》，约定星奥公司分别以单价人民币735万元、720万元的价格向原告销售星湖奥园B1-7幢02房、B1-7幢01房。同日，星奥公司向原告开具收据确认收据确认收讫首期款并向原告交付了涉案别墅。认购书签订后，原告多次向星奥公司要求办理涉案别墅的网签及产权转移登记手续，但星奥公司因与税务部门存在税收征缴问题而未能向原告开具销售别墅的发票，继而无法办理涉案别墅的产权转移登记手续，导致涉案别墅无法过户至原告名下，星奥公司对此作出了相关说明，并承诺尽快办理产权转移登记手续。2019年7月底，原告自法院作出的(2018)粤1202执2527号《广东省肇庆市端州区人民法院评估、拍卖预告》获悉，法院拟拍卖、变卖处置涉案别墅，故原告向法院提起执行异议，向法院陈述了上述事实，要求法院停止对涉案别墅进行拍卖、变卖等处置，并解除财产保全措施。此后，法院作出(2019)粤1202执异137号执行裁定书认为，原告未明确同意代星奥公司清偿对抵押权人肇庆端州农村商业银行股份有限公司的债务消灭抵押权，也未能提供证据证明所购别墅系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产，故认为原告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及第二十九条规定的情形，驳回原告的异议请求。原告认为，第一，在人民法院查封之前，原告与星奥公司签订了合法有效的买卖涉案别墅的合同，星奥公司也将涉案别墅交付给原告，且原告多次与星奥公司协商办理涉案别墅的产权登记事宜，己积极采取措施维护权益;第二，原告就涉案别墅向星奥公司支付的购房价款均已超过合同约定总价款的50%，且原告提出(2019)粤1202执异137号案执行异议时，己多次向法院表示愿将涉案别墅剩余购房价款按照法院的要求交付执行，满足支付全部购房款的状态;第三，原告购买涉案别墅系用于居住，且原告在肇庆市范围内并无其他可供用于居住的房屋;第四，星奥公司无法办理涉案别墅的网签手续及向原告提供发票等产权登记材料，导致涉案别墅无法转移登记至原告名下，原告对此没有过错;第五，抵押权人对涉案别墅的抵押权登记时间为2016年12月21日，晚于原告支付900万元购房款的时间，且星奥公司系通过抵押权人营业部收取原告的购房款，故抵押权人对原告支付涉案别墅购房款事宜知情，却仍在涉案别墅上设定抵押权，存在过错;因此，涉案别墅虽登记在星奥公司名下，但原告提出的执行异议符合执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条规定的情形，系涉案别墅的真实权利人，对涉案别墅享有物权期待权，该权利足以对抗被告的财产保全行为及抵押权人的抵押权并能够排除执行，法院（2019)粤1202执异137号执行裁定书对此认定错误，应予纠正。综上，基于被告提起的(2018)粤1202执2527号执行案件，法院不仅错误作出拍卖、变卖涉案别墅的裁定，还通过(2019)粤1202执异137号执行裁定书错误驳回原告的执行异议请求，损害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告中顺盈腾公司辩称：1.被告中顺盈腾公司作为第三人星奥公司的债权人有权对第三人星奥公司的财产申请处置；2.原告提交的购买别墅的时间为远远早于合同签订的时间，付款时间不对等，并且没有支付至合同指定的收款账户，不应该认定该笔付款就是支付本次购买别墅的房款；3.原告所购买的别墅原来是B1-3幢02房，只是一套别墅，后来因为无法办理房产过户手续，转而购买B1-7幢01、02号两套别墅，这是属于合同的变更，而且变更的时间迟于别墅抵押的时间（抵押时间为2016年12月21日，购房合同签订时间为2017年10月3日），所以其购买的别墅是迟于抵押登记之后，根据合同法的规定，有抵押的未经抵押权人同意的转移行为是无效的；4.原告在起诉状中提示了其在肇庆没有其他可供居住的房屋，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，买受人所购商品房是用于居住且买受人名下没有其他可居住的房屋，本次原告仅是提供其在肇庆没有其他房产，并不代表其在其他地方没有房产，所以原告的申请不符合复议案件的规定，因此，被告申请其诉讼请求不成立，请求法院驳回其诉讼请求。第三人星奥公司述称：原告陈述的购房过程是真实的，当时是支付到公司的账户的款项是真实用于购房款，只是由于第三人星奥公司自身过失导致无法过户到原告名下。被告肇南公司、蒲某1、蒲秋红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋的登记状况。坐落肇庆市****************（复式），权利人肇庆市星奥投资发展有限公司，产权证号粤（2016）肇庆市不动产权第0012672号，房屋建筑面积809.29，房屋套内面积809.29；抵押情况：抵押权人肇庆端州农村商业银行股份有限公司，抵押类型产权抵押，抵押方式最高额抵押，抵押期限2011-12-15至2018-12-15，债权数额2000万元，登记证明号粤（2016）肇庆市不动产证明第0020492号，登记时间2016-12-21；查封情况：1、查封文号（2018）粤1202民初997号，登记时间2018-02-27，查封期限2018-02-27至2021-02-26，申请执行人中顺盈腾公司。坐落肇庆市****************（复式），权利人肇庆市星奥投资发展有限公司，产权证号粤（2016）肇庆市不动产权第0012673号，房屋建筑面积803.55，房屋套内面积803.55；抵押情况：抵押权人肇庆端州农村商业银行股份有限公司，抵押类型产权抵押，抵押方式最高额抵押，抵押期限2011-12-15至2018-12-15，债权数额2000万元，登记证明号粤（2016）肇庆市不动产证明第0020495号，登记时间2016-12-21；查封情况：1、查封文号（2018）粤1202民初997号，登记时间2018-02-14，查封期限2018-02-14至2021-02-13，申请执行人中顺盈腾公司。案涉房屋的执行情况。中顺盈腾公司与星奥公司、肇南公司、蒲某1、蒲秋红的追偿权纠纷诉至本院，本院作出（2018）粤1202民初997号民事判决。因星奥公司、肇南公司、蒲某1、蒲秋红等未能履行上述民事判决确定的法律义务，中顺盈腾公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤1202执2527号。本院于2018年2月12日作出（2018）粤1202民初997号民事裁定书，查封星奥公司名下的肇庆市**************（复式）、B1-7幢02房（复式）。本院于2019年6月13日作出（2018）粤1202执2527号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人星奥公司名下的肇庆市**************（复式）[产权证号：粤（2016）肇庆市不动产权第0012672号]、B1-7幢02房（复式）[产权证号：粤（2016）肇庆市不动产权第0012673号]以偿付该案相应数额的债务。本院于2019年7月14日作出（2018）粤1202执2527号《评估、拍卖预告》，拟处置被执行人星奥公司名下的物业（含案涉房产）。姚世娴以其为肇庆市****************（复式）、02房（复式）的权利人为由，向本院提起执行异议；本院于2019年9月3日作出（2019）粤1202执异137号执行裁定书，驳回姚世娴对上述房产停止执行的异议请求。姚世娴不服上述裁定，于2019年9月18日提起本案诉讼。三、原告主张对案涉房产享有权利的情况。2016年9月18日，姚世娴向星奥公司转账支付100万元。2016年9月20日，姚世娴向星奥公司转账支付800万元。姚世娴（乙方、认购方）与星奥公司（甲方、出售方）签订编号9800999《【星湖奥园】认购书》（落款签署时间为2017年4月25日），内容为乙方同意购买甲方位于肇庆市*****侧波海湖西岸【星湖奥园】B1-7幢02房，成交总价7350000元，定金1000000元须于签署本认购书时付清，作为其签订《商品房买卖合同》的担保，首期房款为实际成交总房价的50%，即3680000元（含定金）须于签署认购书7日内付清，并同时签署《商品房买卖合同》及其补充协议，余下50%的房款3660000元办理五成十五年银行按揭贷款。星奥公司出具两张《收款收据》（5006392、5006394），收据记载的时间为2017年4月25日，内容分别为今收到姚世娴星湖奥园B1-7幢02房复式款（原B1-3幢02房转）3680000元、420000元。星奥公司出具《交付凭证》，内容为星奥公司已于2017年4月25日向姚世娴交付位于肇庆市****************、B1-7幢02房钥匙已交付给姚世娴。姚世娴（乙方、认购方）与星奥公司（甲方、出售方）签订编号9801206《【星湖奥园】认购书》（落款时间为2017年10月3日），内容为乙方同意购买甲方位于肇庆市*****侧波海湖西岸【星湖奥园】B1-7幢01房（复式），成交总价7200000元，定金1000000元须于签署本认购书时付清，作为其签订《商品房买卖合同》的担保，首期房款为实际成交总房价的50%，即3600000元（含定金）须于签署认购书7日内付清，并同时签署《商品房买卖合同》及其补充协议，余下50%的房款3600000元办理五成十五年银行按揭贷款。星奥公司出具两张《收款收据》（5007725、5007726），收据记载的时间为2017年10月3日，内容分别为今收到姚世娴星湖奥园B1-7幢01房复式款（原B1-3幢01房复式转）350000元、3600000元。星奥公司出具《交付凭证》，内容为星奥公司已于2017年10月3日向姚世娴交付位于肇庆市****************、B1-7幢01房钥匙已交付给姚世娴。2018年9月8日，星奥公司出具《情况说明》，内容为姚世娴购买星湖奥园的物业，因星奥公司未能开具购房发票等原因，未能办理过户手续。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案系案外人姚世娴在中顺盈腾公司与星奥公司、肇南公司、蒲某1、蒲秋红追偿权纠纷一案生效判决的执行中，对案涉肇庆市****************（复式）（产权证号粤（2016）肇庆市不动产权第0012672号）、肇庆市****************（复式）（产权证号粤（2016）肇庆市不动产权第0012673号）提起的执行异议之诉，请求排除执行并确认案涉房屋的权属。被告肇南公司、蒲某1、蒲秋红经本院合法传唤并未到庭参与诉讼，且未提交任何证据及答辩意见，视为其放弃抗辩、质证和举证的权利，本院依法缺席判决。对于被告肇南公司、蒲某1、蒲秋红的诉讼地位问题。本案涉及原告姚世娴提起对诉讼标的确权的问题，肇南公司、蒲某1、蒲秋红没有对原告的起诉进行表态，根据《最高人民法院关于适用的解释》规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”肇南公司、蒲某1、蒲秋红在本案中的诉讼地位应为被告。对于双方的争议焦点，本院作如下评判：一、姚世娴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、合同的签订情况。姚世娴与星奥公司签订《【星湖奥园】认购书》，并未签订《商品房买卖合同》，未办理网签手续。姚世娴购买的是商品房，《【星湖奥园】认购书》仅约定房屋的价款和付款方式等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的其他主要内容，故《【星湖奥园】认购书》不能等同于商品房买卖合同。2、购房款的支付情况。《【星湖奥园】认购书》（落款签署时间为2017年4月25日）约定肇庆市****************（复式）总房款7350000元，定金1000000元在签署认购书时付清，首期款3680000元（含定金）在签署认购书7日内付清，余款3660000元办理银行按揭。《【星湖奥园】认购书》（落款签署时间为2017年10月3日）约定肇庆市****************（复式）总房款7200000元，定金1000000元在签署认购书时付清，首期款3600000元（含）定金在签署认购书7日内付清，余款3600000元办理银行按揭。姚世娴主张其于2016年9月18日、2016年9月20日分别支付100万元、800万元，合计900万元原来是用于购买支付星湖奥园B1-3幢房屋，后转为购买案涉房屋，其中肇庆市****************（复式）已支付房款4100000元，肇庆市**************1*（复式）已支付3950000元，两间房屋的剩余购房款尚未支付。但姚世娴主张的先于两份《【星湖奥园】认购书》支付购房款与《【星湖奥园】认购书》约定的支付方式和首期款金额不符。3、房屋的占有使用情况。虽然星奥公司出具《交付凭证》确认交付房屋和钥匙，但原告未能提供相关水电费单据或物业费单据证明原告占有使用案涉房屋。4、房屋的抵押情况。案涉房屋已于2016年12月21日办理抵押登记，抵押期限为2011年12月15日至2018年12月15日，姚世娴与星奥公司签订《【星湖奥园】认购书》落款签署时间分别在2017年4月25日、2017年10月3日，故抵押在前，姚世娴主张的购买时间在后。综合上述情况，姚世娴与星奥公司没有签订《商品房买卖合同》，其提出购买房屋的支付方式和支付金额与《【星湖奥园】认购书》约定的不符，且未能提供证据证明实际占有使用案涉房屋，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。且根据《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中，没有证据证明星奥公司取得抵押权人的同意转让案涉房屋，且姚世娴未明确表示愿意代为清偿债务消灭抵押权。故姚世娴主张排除对案涉房屋的强制执行，理据不足，本院不予支持。二、对于确权请求。虽然姚世娴与星奥公司签订《【星湖奥园】认购书》，但双方并未签订正式《商品房买卖合同》，没有办理产权过户登记，姚世娴之于星奥公司是债的关系，姚世娴并没有取得案涉房屋的所有权，故姚世娴主张确认案涉房屋归其所有，理据不足，本院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告姚世娴的诉讼请求。本案受理费人民币109100元(原告姚世娴已预交)，由原告姚世娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  林 达审 判 员  林嘉慧人民陪审员  李佩兰二〇一九年十二月十一日法官 助理  黎 璐书 记 员  林舒婷