江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初8099号原告：中国建设银行股份有限公司丰县支行，住所地丰县人民中路1号。法定代表人：王前锋，该支行行长。委托诉讼代理人：赵玉松，该支行个贷中心主任。被告：刘振振，男，1985年8月4日生，汉族，住丰县。被告：高素芹，女，1982年2月16日生，汉族，住丰县。被告：丰县金绿城房地产开发有限公司，住所地丰县翡翠城售楼处。法定代表人：徐正金，该公司总经理。委托诉讼代理人：马先忠，江苏红杉树律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司丰县支行（以下简称建行丰县支行）诉被告刘振振、高素芹、丰县金绿城房地产开发有限公司（以下简称金绿城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行丰县支行委托诉讼代理人赵玉松、被告金绿城公司委托诉讼代理人马先忠到庭参加诉讼，被告刘振振、高素芹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行丰县支行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原告建行丰县支行与被告刘振振、高素芹之间的个人住房借款合同，被告刘振振、高素芹向原告建行丰县支行支付剩余的贷款本金242217.98元及利息、罚息、复利；2、被告金绿城公司承担连带保证责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月7日，原被告签订个人住房借款合同及丰县房地产抵押合同一份，约定：被告刘振振、高素芹向原告建行丰县支行借款34万元用于购买房屋，由被告金绿城公司承担连带责任保证。为确保上述债务的履行，被告刘振振、高素芹将其所有的丰县翡翠城C20-2-302室房产抵押给原告建行丰县支行，并依法办理了预告抵押登记。借款合同签订后，原告建行丰县支行按照约定向被告刘振振、高素芹交付了贷款34万元，但被告未按照约定足额履行还本付息义务。被告金绿城公司辩称：1.因被告刘振振、高素芹未到庭，对原告建行丰县支行第一项诉讼请求中的贷款本金及利息等数据，被告金绿城公司无从查证；2.根据金绿城公司与刘振振、高素芹之间签订的商品房买卖合同的约定，金绿城公司对刘振振、高素芹的银行贷款承担的连带保证责任期间为商品房买卖合同备案后至产权登记完成之前，现涉案房屋已竣工交付，且刘振振于2018年2月2日签领了办理产权登记的相关材料，但其至今未办理产权登记，系其个人行为，金绿城公司仅愿意对截至2019年11月4日期间内的贷款本息承担连带保证责任；3.原告建行丰县支行计收罚息和复利的行为违反法律规定，被告金绿城公司不予认可。被告刘振振、高素芹未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，被告刘振振、高素芹为购买金绿城公司开发的丰县翡翠城C20-2-302室房产，与原告建行丰县支行签订了个人住房借款合同和房地产抵押合同各一份。其中，借款合同约定：被告刘振振、高素芹向原告建行丰县支行借款34万元；借款期限自2014年12月30日至2024年12月30日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；还款方式为按月等额本息还款；逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,并计收复利；如借款人出现未按合同约定足额偿还借款本息或其他款项等任一违约情形，则贷款人有权解除与借款人的借款合同，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。金绿城公司为该笔借款本息的偿还向原告建行丰县支行提供了连带责任保证担保，双方约定：如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息和复利等；保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。房地产抵押合同约定：为确保借款合同的履行，被告刘振振、高素芹以其购买的丰县翡翠城C20-2-302室室房产抵押给原告建行丰县支行；担保范围包括借款本金、利息、罚息和复利等。上述借款合同和房地产抵押合同签订后，原告建行丰县支行按约向被告刘振振交付借款34万元，被告刘振振、高素芹为涉案房产办理了预告抵押登记，但该房产未办理产权证和他项权证。后，被告刘振振、高素芹未按约足额履行还本付息义务，被告金绿城公司亦未履行保证义务。至本案法庭辩论终结时，被告刘振振、高素芹已逾期还款十六期，尚欠原告建行丰县支行借款本金242217.98元及相应的利息、罚息和复利。以上事实，有原告建行丰县支行提供的个人住房借款合同、丰县房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、被告刘振振、高素芹的身份证复印件及结婚证复印件、关于送达地址的确认书，被告金绿城公司提供的房产证办证材料领取表，以及当事人的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.原告建行丰县支行是否有权提前解除涉案借款合同；2.被告刘振振、高素芹是否应当向原告建行丰县支行支付借款本金242217.98元及相应利息、罚息、复利；3.被告金绿城公司应否对被告刘振振、高素芹的上述债务的清偿承担连带责任。本院认为：原被告之间签订的个人住房借款合同、丰县房地产抵押合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方当事人应全面履行合同约定的义务。原告建行丰县支行按照合同约定足额发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告刘振振、高素芹应当按照合同的约定及时归还借款本金及利息，现其未能按约还本付息，显属违约，应当承担相应的违约责任。根据个人住房借款合同的约定，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照合同约定的借款利率基础上加收50%的罚息，并计收复利；如借款人出现未按合同约定足额偿还借款本息或其他款项等任一违约情形，则贷款人有权解除与借款人的借款合同，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。故，原告建行丰县支行有权解除涉案借款合同，并要求被告刘振振、高素芹立即支付剩余贷款本金242217.98元及利息、罚息、复利。关于被告金绿城公司应否对上述债务的清偿承担连带责任的问题。依据个人住房借款合同的规定，被告金绿城公司作为阶段性担保的保证人，自愿为被告刘振振、高素芹的上述借款本息的偿还承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息和复利等,保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。虽然金绿城公司主张刘振振已于2018年2月2日签领了办理产权登记的相关材料，但是刘振振至今未办理产权登记及正式抵押登记，且金绿城公司不能提供证据证明建行丰县支行主张罚息和复利违反法律规定，故金绿城公司应当对刘振振、高素芹上述债务的清偿承担连带保证责任。金绿城公司承担保证责任后，有权向刘振振、高素芹追偿。被告刘振振、高素芹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司丰县支行与被告刘振振、高素芹之间编号为20140814076号的个人住房（商业用房）借款合同。二、被告刘振振、高素芹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司丰县支行支付借款本金242217.98元及相应利息、罚息、复利【按照原被告签订的个人住房借款合同及个人贷款支付凭证的约定计算】。三、被告丰县金绿城房地产开发有限公司对上述债务的清偿承担连带责任；其在承担保证责任后，有权向被告刘振振、高素芹追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取2589元（原告已预交），由被告刘振振、高素芹、丰县金绿城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘承训二〇一九年十二月二日法官助理 刘潇涵书 记 员 能 晗