四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4075号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蓬安县富源购物广场，经营场所四川省蓬安县相如镇嘉陵中路85号。 经营者：尹艳兵，男，1964年11月2日出生，汉族，住湖北省汉川市。 委托诉讼代理人：杨嘉陵，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁志中，男，1963年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：陈继东，蓬安县相如法律服务所法律工作者。 上诉人蓬安县富源购物广场（以下简称富源购物广场）因与被上诉人梁志中房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富源购物广场上诉请求：1．撤销原审判决第一项，依法改判驳回梁志中的诉讼请求；2．撤销原审判决第三项，依法改判梁志中支付租金50,000元及违约金5,000元；3．本案一、二审诉讼费用由梁志中承担。事实与理由：一、原判决认定案件基本事实不清，与实际情况存在差距，二审法院应当予以确认。首先，根据双方签订的《租赁合同》中对付款方式的约定，梁志中应当在2018年8月1日前支付2018-2019年度的租金100,000元。其次，富源购物广场与蓬安县相如商贸有限公司（以下简称相如商贸）提前终止合同是在梁志中迟延履行支付租金义务8个月之后，在此期间富源购物广场已经多次以合理方式向梁志中催要，但梁志中始终拒绝履行义务。即使在合同履行过程中出现租赁活动无法继续的情况，也应按照实际租赁期间对租赁费用进行退还，这不能成为梁志中拖欠租金的借口和理由。另外，富源购物广场对梁志中进行断电处理是对梁志中违约行为所作的自我救济行为，并不属于违约，且富源购物广场的短期断电并未给梁志中的经营造成严重影响。梁志中提交的门柜损失及解散员工的赔偿的证据存在明显瑕疵，不能达到其要求赔偿的证明目的。二、梁志中实际应支付的租金期间为12个月，原审判决仅认定租期为9个月，系对案件基本事实认定不清。根据双方签订的《租赁合同》的约定，富源购物广场支持7月1日至9月30日为免租期的前提条件是梁志中正常履行合同，即梁志中按照合同约定履行相关义务并承担相应责任，但梁志中在约定的租金支付期限内未正常履行合同义务，存在违约，其不再享有合同约定的三个月免租期。梁志中应支付租金的期限包括2017年7月1日至2017年9月30日以及2018年10月至2019年6月，共计12个月。按照每年100,000元租金的约定，梁志中仅支付了50,000元租金，尚欠50,000元租金未支付。 梁志中辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院依法驳回富源购物广场的上诉请求。梁志中租赁场地的使用期限为2017年9月1日至2020年9月30日止，在履行合同中，经双方协商后，梁志中分三次共向富源购物广场支付了2017-2018年度的租金100,000元。2018-2019年度的租金按照上年度的交易习惯进行，梁志中先后支付了50,000元租金给富源购物广场，富源购物广场在2019年4月以前对此交易方式并无异议，双方签订的《租赁合同》中约定的租金支付方式已经双方口头约定得以变更，梁志中并不存在违约行为。2019年4月，梁志中得知富源购物广场于2019年4月9日向房屋所有权人申请于2019年5月提前终止房屋租赁合同并得到同意，富源购物广场已无法继续履行与梁志中签订的《租赁合同》，故梁志中停止向富源购物广场支付部分房屋租金。富源购物广场在2019年5月28日、29日对梁志中的商铺强行停电，并砸烂部分柜台，致使梁志中无法正常经营，梁志中只好进行撤柜、裁减员工，并对辞退员工进行经济补偿21,600元，其柜台装修直接损失达40,000元。二、富源购物广场称梁志中实际应支付的租金期间为12个月没有法律依据。双方在《租赁合同》中明确约定租赁期限，前期为富源购物广场给予梁志中柜台装修的时间，这是众所周知的交易规则。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 梁志中向一审法院起诉请求：1．依法撤销梁志中、富源购物广场于2017年7月1日签订的《租赁合同》中关于2019年6月21日至2020年9月30日期间约定的合同内容；2．富源购物广场向梁志中赔偿损失60,488.88元；3．富源购物广场向梁志中支付违约金60,000元；4．富源购物广场承担诉讼费。 富源购物广场反诉请求：1．依法确认富源购物广场与梁志中签订的《租赁合同》于2019年6月11日解除；2．判令梁志中向富源购物广场支付租金50,000元；3．判令梁志中向富源购物广场支付违约金5,000元；4．梁志中承担诉讼费。 一审法院认定事实：2010年7月30日，富源购物广场承租了相如商贸所有的位于蓬安县相如镇嘉陵中路“四川省蓬安县人民商场负一层、正一层”，约定租期为2010年8月10日至2020年11月9日，在租赁期间可转租。2017年7月10日，梁志中作为乙方与富源购物广场作为甲方签订《租赁合同》，约定：甲方将其位于甲方一楼大厅，双方约定之面积出租给乙方经营本合同规定的业种、品牌、品项的商品，本合同有效期为2017年7月1日至2020年9月30日，在合同期间，乙方向甲方交纳租金10万元/年，合同内金额需在合同签订时一次性支付第一年租金，否则本合同自动停止，乙方同意进场前按年租金一次交纳的方式交纳租金及各种已定费用，以后每年租金提前2个月交付，对于当月交付的各项应付款项，应在甲方规定的时间范围内支付给甲方。乙方所租铺位的柜台、尺寸需符合甲方规定，乙方装修方案需经甲方同意后方可装修，装修完毕由甲方验收合格后方可营运。若双方因特殊因素需提前中止合同，应提前三个月以书面方式通知对方，经双方同意后方可办理撤柜手续。乙方若不遵守以上条款及甲方其他口头与书面通知约定，属乙方违约，甲方可视情节轻重对乙方处以1,000——5,000元不等罚款，一个月内两次以上违约可处以贰万元罚款或终止合同，同时保证金不予退还。合同签订后，梁志中向富源购物广场支付了第一年度的租金100,000元，对于第二年度租金经富源购物广场多次催要，截至起诉之日，梁志中已经支付50,000元，仍下欠第二年度租金50,000元，双方为此多次发生纠纷，富源购物广场便于2019年5月28日、5月29日对梁志中租赁商铺予停电，后经蓬安县公安局北城派出所调解。5月30日恢复供电。2019年5月31日富源购物广场向梁志中、何莉邮寄川英律函（2019）第0531001号四川英济律师事务所律师函，主要内容为“（一）请梁志中先生、何莉女士于2019年6月5日前向富源购物广场支付欠付的全部租金6.5万元，并承担因不履行租金支付义务的违约金5,000元。（二）若梁志中先生、何莉女士收到本函后怠于履行相关义务，届时富源购物广场有权按照合同约定解除《租赁合同》，梁志中于2019年6月3日收到此函，一审法院于当月6日受理了梁志中起诉。2019年6月10日，富源购物广场向梁志中发出川英律函（2019）第0606002号律师函，函告内容为富源购物广场与你们签订的《租赁合同》于2019年6月10日解除。 还查明，富源购物广场于2019年5月与相如商贸提前终止了房屋租赁合同，相如商贸要求富源购物广场在年七月底前撤出场地。梁志中便解散了员工，2019年6月撤出了所承租的租赁场地。 另查明，梁志中承租房屋后，因经营需要对场地及柜台重新进行了装饰、装修。 一审法院认为，本案系租赁合同性质的案件，当事人之间签订的《租赁合同》系其真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方理应恪守。对于梁志中要求依法撤销双方于2017年7月1日签订的《租赁合同》中关于2019年6月21日至2020年9月30日期间约定的合同内容的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，对该项诉求梁志中未提供证据，不予支持。富源购物广场发出履行合同的宽限期限是2019年6月5日，解除合同的通知到达时间是2019年6月12日，而一审法院受理梁志中的起诉时间为2019年6月6日，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，解除《租赁合同》的通知并未生效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。梁志中未按合同约定提前2个月支付第二年的房租，且在富源购物广场多次催收后仍未履行，属违约行为，应承担迟延履行的违约责任，审理中梁志中主张富源购物广场同意其分期支付租金，其理由和证据均不充分，不予支持。因《租赁合同》的租期届满时间是2020年9月30日，而富源购物广场于2019年5月与相如商贸签订的《房屋租赁合同》提前终止。客观上导致本案的租赁合同不可能继续履行，也属违约行为。富源购物广场的行为必然导致梁志中装饰装修门柜的损失及提前解散员工的赔偿费用。再则，富源购物广场明知《租赁合同》不能履行的情况下仍催要租金，并于2019年5月28日、29日对梁志中柜台商铺强行停电两天，直接影响梁志中经营，综上，酌情认定富源购物广场向梁志中赔偿经济损失费25,000元及支付违约金5,000元共计30,000元，超过部分，不予支持。 反诉部分，前面已论述《租赁合同》并未解除，对于富源购物广场要求确认《租赁合同》已于2019年6月11日解除的诉求，不予支持。因富源购物广场与相如商贸提前终止了《房屋租赁合同》，梁志中、富源购物广场的《租赁合同》客观上已不能履行，应当予以解除。根据《租赁合同》约定“乙方同意进场前按年租金一次交纳的方式交纳租金及各种已定费用，以后每年租金提前2个月支付。”，梁志中第二年度的租金未提前两个月一次性交纳，梁志中应承担迟延履行责任。根据《租赁合同》约定“乙方违约，甲方可视情节轻重对乙方处以1,000——5,000元不等罚款。”并因租金拖欠导致双方多次发生纠纷甚至报警处理，故对富源购物广场要求梁志中支付违约金5,000元的诉求，予以支持。梁志中在第二个租赁年度的实际租期只有9个月，故应当按实际使用时间支付租金75,000元，梁志中已经支付50,000元租金，还应支付租金25,000元，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、富源购物广场在判决生效后十五日内向梁志中赔偿损失费25,000元及承担违约金5,000元共计30,000元；二、驳回梁志中其他的诉讼请求；三、梁志中在判决生效后十五日内向富源购物广场支付租金25,000元及承担违约金5,000元；共计30，000元。四、解除富源购物广场与梁志中签订的《租赁合同》；五、驳回富源购物广场其他的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由梁志中和富源购物广场各负担262.5元，反诉案件受理费588元，由富源购物广场和梁志中各负担299元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，富源购物广场与梁志中签订的《租赁合同》第十二条“其他约定”中约定“4．乙方正常履行合同，甲方支持7月1号至9月30号为免租期……”。 二审另查明，富源购物广场于2019年4月向相如商贸申请终止双方之间的房屋租赁合同，相如商贸同意自2019年5月1日解除合同，同时给予商户三个月的撤场时间。 本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕富源购物广场的上诉请求进行审理。 关于富源购物广场应否向梁志中支付违约金并赔偿经济损失的问题。梁志中与富源购物广场签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。梁志中未按《租赁合同》约定按时、足额支付第二年的租金，形成违约，应承担相应的违约责任。富源购物广场在2019年5月31日向梁志中邮寄律师函之前，于2019年4月申请提前终止与相如商贸签订的房屋租赁合同并得到同意，客观上导致富源购物广场与梁志中的《租赁合同》无法继续履行，形成违约，也应承担相应的违约责任。一审法院根据《租赁合同》的约定，结合双方违约行为产生的后果及违约责任的大小等因素，确定富源购物广场、梁志中各向对方支付5,000元违约金并无不当，本院予以维持。富源购物广场与相如商贸提前终止租赁合同，导致其与梁志中签订的《租赁合同》无法继续履行，从而导致梁志中产生装饰装修门柜的损失以及提前解散员工的赔偿费用，一审法院根据本案客观情况酌定富源购物广场向梁志中赔偿经济损失25,000元适当，本院予以维持。 关于梁志中欠付租金期间及金额的认定问题，富源购物广场与梁志中签订的《租赁合同》约定“合同有效期为2017年7月1日至2020年9月30日止”，同时约定“乙方正常履行合同，甲方支持7月1号至9月30号为免租期……”。根据本案查明的案件事实，虽然梁志中存在未按《租赁合同》约定按时、足额支付第二年租金的违约行为，但富源购物广场于2019年5月提前终止与相如商贸签订的房屋租赁合同导致其与梁志中的《租赁合同》无法继续履行，故应当确定2017年7月1日至2017年9月30日为免租期，梁志中交纳的第一年度的租金为2017年10月1日至2018年9月30日的租金。截止2019年6月，梁志中在第二个租赁年度的实际租期为9个月，扣除梁志中已支付的租金50,000元后，一审法院确定梁志中还应向富源购物广场支付租金25,000元正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人富源购物广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,226元，由上诉人蓬安县富源购物广场负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇一九年十二月九日 书记员 许岱杉