广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初2280号原告：阳春市国富润本房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春江大道二巷6号，统一社会信用代码：9144178156824100XM。法定代表人：方冬生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李爱雄，该公司员工。委托诉讼代理人：罗木庆，该公司员工。被告：阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司，经营场所：阳春市河西街道绵登新城瑞福花园地块七B幢2栋09号，统一社会信用代码：91441781MA4X9HRE60。负责人：何元华。原告阳春市国富润本房地产有限公司与被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2019年8月29日作出（2019）粤1781民初2280号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告阳春市国富润本房地产有限公司的委托诉讼代理人李爱雄、罗木庆到庭参加诉讼，被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月20日签订的《“旗岭豪庭”前期物业服务合同》及《〈“旗岭豪庭”前期物业服务合同〉补充协议》（以下简称《前期物业服务合同》及《补充协议》）已经解除；2.被告全额退还原告已支付的旗岭豪庭前期物业基金10000元给原告；3.被告支付《前期物业服务合同》第十三条第1款约定的违约金10000元给原告；4.被告将旗岭豪庭的财物和物业档案、业主名册等资料（详见旗岭豪庭《物业公司资料移交明细表》和《钥匙交接清单》）交还给原告；5.被告支付《前期物业服务合同》第十四条第2款约定的违约金共90000元（该违约金按照每日3000元的标准，从2019年6月14日起计算至2019年7月16日止）给原告；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年12月20日，原、被告签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，主要约定原告委托被告从2019年1月1日起负责位于阳春市××大道西侧（HD-GTC-09地块）的旗岭豪庭商住楼小区（以下简称案涉小区）的前期物业管理服务。原告于2018年12月28日至29日向被告移交了案涉小区的物业档案、业主名册等资料及办公用房、设备、工具、物品等财物，并已于2019年3月22日向被告支付了前期物业基金10000元。签订《前期物业服务合同》及《补充协议》后，被告并未按约定履行合同义务，且不具有实际履行能力，表现为：（1）被告没有配备专业的物业管理人员，提供的物业管理服务质量标准及内容根本不符合合同约定；（2）案涉小区的业主及业主委员会多次向原告口头或书面投诉并要求撤换被告，原告依《前期物业服务合同》第十三条3款的约定向被告发出《物业管理服务质量整改函》要求被告限期整改无果；（3）因被告连续三个月以上拖欠其员工工资，被告的员工多次向阳春市劳动部门投诉，但被告的负责人何元华均以各种借口拒不配合处理，致使事件扩大；（4）被告的违约以及违法行为造成了严重的社会影响，导致其聘请的保安人员于2019年6月5日、6月10日两次罢工；（5）罢工事件发生后，被告的负责人何元华自6月11日起已无法联系，亦没有到场解决罢工问题，导致案涉小区的物业管理工作从6月11日起完全处于瘫痪状态，引起广大业主和业主委员会的强烈不满。被告已以其实际行动表明其无意履约且不具有履约能力，原告于2019年6月13日向被告发出《解除合同通知函》，要求即时解除与被告的物业服务合同关系，并于当日晚起临时代管楼盘的物业管理服务。原告还要求被告交还案涉小区的财物与资料、退还已收取原告的前期物业基金、退还已收取所有业主的各项押金和预收款等。但被告至今仍没有作出任何回应和行动，既不履行合同，也不对解除合同事项提出异议，也不予办理相关交接手续，致使业主们的利益持续受损。综上，被告的行为已构成根本违约，原告已依据《前期物业服务合同》第十三条的约定行使了解除合同的权利。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交证据如下：1.《前期物业服务合同》及《补充协议》，拟证明原、被告签订《前期物业服务合同》及《补充协议》的具体情况和具体约定。2.旗岭豪庭《钥匙交接清单》、《物业公司资料移交明细表》，拟证明原告已将案涉小区的所有的物资移交给被告，并由被告的工作人员签收。3.发票，拟证明原告已经支付了前期物业基金10000元给被告。4.《物业管理服务质量整改函》、微信记录，拟证明因被告管理不善，造成物业失管和业主利益受损，原告多次要求被告整改；被告员工通过罢工方式向被告追讨工资。5.《证明》，拟证明被告的保安和保洁人员集体罢工。6.阳春市旗岭豪庭小区业主出具的《联名要求撤换华威物业公司》，拟证明案涉小区业主联名书面请求撤换被告。7.《解除合同通知函》、挂号信回执、微信记录、短信记录，拟证明原告通过挂号信和微信等方式向被告发出通知，要求与被告解除《前期物业服务合同》及《补充协议》。8.《办理物业交接手续告知函》、挂号信回执、微信及短信记录，拟证明原告通过挂号信和微信等方式向被告发出通知，要求被告与原告办理相关交接手续。9.汇款凭证，拟证明原告根据被告的申请支付了前期物业基金40000元给被告，该款项包含了案涉小区的前期物业基金10000元以及春江家园小区20000元、西岸花园小区的前期物业基金10000元。10.《请款函》，拟证明被告因其未能达到合同约定的物业管理服务要求，并没有向原告提出支付前期物业基金的申请，其也承认其物业管理服务不到位。被告既没有到庭对原告提交的证据发表质证意见，也没有向本院提交任何证据。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：原告是于2011年1月19日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产，物业租赁。被告是于2017年10月30日成立的有限责任公司分公司（自然人独资），经营范围为物业服务。2018年12月20日，原、被告签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，主要约定（1）原告委托被告对案涉小区实施前期物业管理服务；（2）物业管理服务期限为3年，自2019年1月1日0时起至2021年12月30日24时止，但不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年；（3）若合同期未满，业主大会成立的业主委员会与自行所选聘的其他物业管理公司签订物业服务合同的，则合同自业主委员会签订的合同生效时提前终止；（4）物业管理服务质量标准及内容、物业服务收费与缴纳、物业的承担验收等相关内容；（5）被告不能完成合同约定的服务事项和质量，或中途擅自退场，或因被告原因未能在物业管理部门备案的，原告可以解除合同，且被告应向原告支付违约金（该违约金不少于原告支付的前期物业基金金额）；（6）被告的物业管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，原告有权要求被告限期整改，逾期未整改或整改不符合合同约定的，原告有权解除合同，被告预收的物业服务资金或物业服务费用应返还给原告和业主，且被告应向原告支付违约金（该违约金不少于原告支付的前期物业基金金额），造成原告和业主损失的，被告应予经济赔偿；（7）原告解除合同的，被告应在收到原告通知的15日内与新物业服务企业或原告完成交接手续；（8）任何原因导致合同终止、解除时，被告应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给物业所在地街道办事处或原告代管，并按照物业管理法律法规等相关规定办理移交和项目退出手续；被告逾期不办理移交工作、退出项目的，应每日向原告支付违约金3000元，违约金不足以弥补原告和业主等损失的，应另行赔偿损失；（9）原告向被告分期支付32000元作为前期物业基金（含税），其中在被告进场正常提供物业服务30天后支付20000元，在被告对案涉小区的物业服务向物业管理主管部门备案成功后支付12000元，若合同提前终止的，前期物业基金将同时终止支付等内容条款。其中，上述第（5）项为《前期物业服务合同》第十三条第1款的约定内容，第（8）项为《前期物业服务合同》第十四条第2款的约定内容。原告主张其于2018年12月28日至29日期间将合同约定的相关文件和财物移交给被告，移交人为原告的员工冯彩燕，接收人为被告的员工钟茵茵、关则影，见证人为原物业服务公司阳春市国富润本物业服务有限公司的经理何某，并提供了《钥匙交接清单》、《物业公司资料移交明细表》到庭加以证明。上述清单载明的日期为2018年12月28日和2018年12月29日，移交人为冯彩燕，接收人为钟茵茵、关则影。被告从2019年1月1日起为案涉小区提供物业管理服务。2019年3月20日，被告向原告出具《请款函》，载明“根据贵公司与我公司签订的合同及双方约定支付前期物业基金（春江家园、西岸花园、旗岭豪庭），三项共计60000元整人民币（大写：陆万元整）。从2019年1月1日进驻：春江家园、西岸花园、旗岭豪庭在管理方面没能达到贵司的要求，所以迟迟没能提出请款函，由于西岸花园、旗岭豪庭，每月都需我司代交各业主水电费，导致我司资金周转困难，在工作尚需继续改善的情况下提出前期物业基金的请款函，请谅解”等内容。2019年3月22日，原告向被告支付了40000元物业管理费。庭审中，原告主张上述款项包含了案涉小区的前期物业基金10000元和西岸花园、春江家园的前期物业基金，并在本案中提供了被告开具的总金额为10000元的发票到庭加以证明。原告还陈述《前期物业服务合同》及《补充协议》中约定的前期物业基金属于前期管理运作费用，约定用于案涉小区的物业管理服务，但被告没有按约定使用原告已支付的前期物业基金10000元；因被告未向物业管理主管部门备案，故原告尚未支付剩余前期物业基金12000元给被告。2019年6月11日，原告向被告出具《物业管理服务质量整改函》，提出被告自接管案涉小区和西岸花园、春江家园的物业管理后至今未按《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定和要求履行物业管理服务工作，存在没有配备专业的物业管理人员、日常物业管理服务工作形同虚设、物业管理服务差被业主多次投诉、长期拖欠保安保洁人员工资等问题，并要求被告在10天内按合同要求整改，否则将按约定终止合同并追究被告的法律和经济责任等。2019年6月13日，案涉小区业主向原告出具《联名请求撤换华威物业公司》，以被告管理混乱、服务质量差及拖欠保安和保洁人员工资引起罢工等为由，强烈要求原告终止被告对案涉小区的物业管理服务。2019年6月13日，原告出具《解除合同通知函》，要求解除《前期物业服务合同》及《补充协议》。2019年6月18日，原告出具《办理物业交接手续告知函》，要求被告在合同解除之日起15天内按《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定与原告办理书面交接手续，交还物品、物业服务档案，退还已收取的前期物业基金和业主的各项押金、预收款等，否则将按约定追究被告的违约责任和经济赔偿等。原告主张其分别通过挂号信、微信、短信等方式向被告送达了上述《解除合同通知函》和《办理物业交接手续告知函》，并提供了挂号信回执、微信记录、短信记录等到庭加以证明。其中两份挂号信回执载明挂号邮件均于2019年6月27日签收，收件人签章处均由被告的负责人何元华签名；微信记录中对方微信号为“wxid_thc2y86ocpfj12”，昵称为“海峰”，原告虽备注为“华威物业公司何元华”，但没有其他证据证明该微信号的使用人身份情况；短信记录中对方的手机号码为156××××1666，原告虽储存的联系人为“华威何元华”，但没有其他证据证明该手机号的使用人身份情况，且该记录没有显示《解除合同通知函》和《办理物业交接手续告知函》的发送日期。庭审中，原告陈述其于2019年6月13日已接管案涉小区提供物业管理服务；旗岭豪庭《钥匙交接清单》、《物业公司资料移交明细表》中载明的财物和资料，由于被告不配合，现无法清点具体的财物和资料情况。原告认为被告提供物业服务不符合合同约定给其造成的损失为前期物业基金损失，被告拒不配合进行财物、资料的返还移交手续则造成其未能将移交清单所列的全部物品收回，导致移交物品部分丢失。2019年7月16日，原告向本院提起本案民事诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告于2018年12月20日签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。关于《前期物业服务合同》及《补充协议》是否已经解除的问题。按照《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定，被告不能完成合同约定的服务事项和质量，或中途擅自退场，或因被告原因未能在物业管理部门备案的，原告可以解除合同。本案中，原告提供了《物业管理服务质量整改函》《证明》《联名请求撤换华威物业公司》《请款函》《解除合同通知函》《办理物业交接手续告知函》、挂号信回执等证据到庭，以证明其主张的被告未按合同约定提供物业管理服务、被告从2019年6月11日起停止为案涉小区提供服务、原告已向被告送达了《解除合同通知函》要求解除双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》等事实。被告对原告主张的事实既没有提出反驳，也没有提交证据推翻上述证据的真实性、合法性和关联性。因此，本院认定被告没有按《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定完成服务事项和质量，并中途擅自退场。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定和双方的约定，原告有权解除与被告签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》。原告提供的两份挂号信回执载明挂号邮件于2019年6月27日由被告的负责人何元华签收，但原告提供的微信记录、短信记录不足以证明原告通过微信、短信将《解除合同通知函》和《办理物业交接手续告知函》发送给被告的具体情况。因此，本院认定《解除合同通知函》和《办理物业交接手续告知函》均于2019年6月27日送达给被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原、被告签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》自2019年6月27日解除。原告请求确认《前期物业服务合同》及《补充协议》已经解除，理据充分，本院予以支持。关于被告是否应将已收取的前期物业基金返还给原告的问题。原告在2019年3月22日向被告支付了案涉小区的前期物业基金10000元，被告提供的物业管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，亦没有按原告的要求整改，且被告没有举证证明其已按约定使用了上述款项，现《前期物业服务合同》及《补充协议》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和根据双方的约定，原告请求被告返还已收取的前期物业基金10000元，理据充分，本院予以支持。关于被告是否应支付违约金给原告的问题。首先，被告存在提供物业管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准等违约行为，按照《前期物业服务合同》第十三条第1款的约定，被告应向原告支付不少于前期物业基金金额的违约金。其次，原告已于2019年6月27日向被告送达《办理物业交接手续告知函》，要求被告在合同解除之日起15天内办理书面交接手续和交还物品、物业服务档案等。本院已认定《前期物业服务合同》及《补充协议》自2019年6月27日解除，故被告应在2019年7月12日前办理相关移交手续。但被告至今仍未办理相关财物与资料的移交手续，已构成违约。按照《前期物业服务合同》第十四条第2款的约定，被告逾期不办理移交工作、退出项目的，应每日向原告支付违约金3000元，违约金不足以弥补原告和业主等损失的，应另行赔偿损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原告请求被告支付《前期物业服务合同》第十三条第1款约定的违约金10000元，理据充分，本院予以支持；原告请求被告按照每日3000元的标准计算支付《前期物业服务合同》第十四条第2款约定的违约金至2019年7月16日止，理据充分，本院予以支持，该违约金应从被告逾期移交之日即2019年7月13日起计算，合计为12000元（3000元/天×4天）。原告请求《前期物业服务合同》第十四条第2款约定的违约金从2019年6月14日起计算，共90000元，超出本院认定部分，理据不足，本院不予支持。关于被告是否应向原告移交案涉小区的相关财物和资料的问题。因案涉小区在本案提起诉讼之时尚未成立业主委员会，按照合同约定，合同解除时，被告应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给物业所在地街道办事处或原告代管。故原告请求被告将案涉小区的财物和物业档案、业主名册等资料交还给原告，理据充分，本院予以支持。被告经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告阳春市国富润本房地产有限公司与被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司于2018年12月20日签订的《“旗岭豪庭”前期物业服务合同》及《〈“旗岭豪庭”前期物业服务合同〉补充协议》已经解除；二、被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还前期物业基金10000元给原告阳春市国富润本房地产有限公司；三、被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金10000元（该违约金按照《“旗岭豪庭”前期物业服务合同》第十三条第1款约定的金额确定）给原告阳春市国富润本房地产有限公司；四、被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办理移交手续的违约金12000元（该违约金按照《“旗岭豪庭”前期物业服务合同》第十四条第2款约定的标准，从2019年7月13日起计算至2019年7月16日止）给原告阳春市国富润本房地产有限公司；五、被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司在本判决发生法律效力之日起5日内将阳春市春江大道西侧（HD-GTC-09地块）旗岭豪庭商住楼小区的财物和物业档案、业主名册等资料（详见旗岭豪庭《物业公司资料移交明细表》和《钥匙交接清单》）移交给原告阳春市国富润本房地产有限公司；六、驳回原告阳春市国富润本房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告阳江市华威保安服务有限公司阳春分公司负担956元，原告阳春市国富润本房地产有限公司负担1544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 龙 旋人民陪审员 王 勇人民陪审员 朱永芳二〇一九年十二月三十一日书 记 员 张晓羚书 记 员 雷 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。