北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初2906号原告：龚善初，男，1970年5月26日出生，汉族，安徽省金寨县村民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：黄艳，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂媛媛，北京市齐致律师事务所实习律师。被告：商贵才，男，1951年3月3日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：武文印，女，1960年10月16日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：陈苍，男，1987年8月10日出生，汉族，北京市平谷区村民，住北京市平谷区，身份号码×××。三被告共同委托诉讼代理人：赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。原告龚善初诉被告商贵才、武文印、陈苍土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚善初及其委托诉讼代理人黄艳、桂媛媛，被告商贵才、武文印、陈苍及三被告共同委托诉讼代理人赵长凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚善初向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还北京市顺义区×××的宅基地上一到六层房屋建设及装饰装修款合计2854550元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年7月7日，原告就租赁北京市顺义区×××的宅基地与三被告签订《租赁合同》，合同第一条约定“乙方（原告）长期租用古城村村民商贵才宅基地使用，东西23米，南北19.6米。每年付甲方（三被告）租金42000元整，租金一年一付”；第二条约定，“乙方在甲方的宅基地上翻盖房屋，预计盖六层楼，甲方负责乙方租用期间水、电及周围邻里关系，保证乙方建六层楼及村镇、城管等一切事物”。双方还约定，租金自2015年11月1日起算。合同成立后，原告向被告支付租金5万元，原告投资2854550元建成了六层楼，单层面积460平方米，总建筑面积2775.08平方米。由于被告未按照《租赁合同》第二条履行为原告建六层楼办理村镇规划许可手续，2017年12月1日，北京市顺义区×××《限期拆除决定书》，将前述建筑物二层以上建筑1840平方米认定为违法建筑，并于2017年12月8日强制拆除二层以上1840平方米建筑。因被告未积极履行向村镇办理房屋规划手续，原告遭受重大财产利益损失，2017年12月，原告向顺义区人民法院起诉，请求被告就其违约行为向原告支付违约金。2018年10月29日，顺义区人民法院作出了（2018）京0113民初4977号《民事判决书》，确认原被告双方签订的《租赁合同》因违反法律强制规定而无效。依据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）的通知》第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条之规定，原告经过被告同意，在租用的被告宅基地上改扩建一至六层2775.08平方米的房屋。因被告未依约取得规划许可证，导致原告投资建设的二层以上房屋被后沙峪人民政府认定为违法建筑而被予以强制拆除，此为被告单方面过错造成。因此，对于二层以上被拆除的房屋，其房屋建设费用及房屋附属物、装饰装修费用应当由被告折价返还给原告。对于未被拆除的一、二层房屋，因被告目前实际控制一、二层房屋，依据公平原则，一、二层房屋建设费用、房屋附属物及装饰装修费用亦应当由被告承担。被告商贵才、武文印、陈苍共同辩称，被告认为原告这次起诉属于重复起诉，案由和主体全部一致，程序上法院不应该受理，房子是原告在被告宅基地上建房，被告没有过错，是政府行为，应该驳回原告诉讼请求。被告不同意赔偿原告损失，拆除房屋是政府按照违建拆除的，是不可抗力，建房也是原告提议的，被告也拆除了22间房屋，原告为了获取利益把被告的房屋拆除了，而且政府在通知以后原告也接到通知却采取躲避的态度，政府给了十天的时间，可以减少损失，但是原告却躲避，如果当时不是被告提出留两层自己居住，那么现在所有的房屋都没有了。原告的诉讼请求没有法律依据，且原告在经营出租的时候获取了利益，两年获取150万元的利益，故不同意原告诉讼请求。被告和原告合伙盖的六层楼房，3-6层是原告经营，拆迁的话归原告，拆除违建的时候，是被告自己争取的留下两层房屋，是原告自己的侄子报的110，被告和原告谁也不应赔偿谁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的租赁合同、催告通知书、施工合同、本院（2018）京0113民初4977号民事判决书，被告提交的《关于做好宅基地上违法建设治理工作的通知》、彩信、集体土地建设用地使用证、退押金证明、照片九张、村委会证明，本院调取的（2018）京0113民初4977号案件卷宗材料，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具的评估报告书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：商贵才与武文印系夫妻关系，陈苍系二人之女婿。商贵才在北京市顺义区×××有一处宅院，该宅院登记在商贵才名下。2015年7月7日，商贵才、武文印、陈苍（甲方）与龚善初（乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，根据国家相关法律法规，就北京市顺义区×××宅基地租用一事达成以下协议：一、乙方长期租用古城村村民商贵才宅基地使用，东西23米，南北19.6米，每年付甲方租金42000元，租金一年一付。二、乙方在甲方的宅基地翻盖房屋，预计盖六层楼，甲方负责乙方租用期间水、电（380V）及周围邻里关系，保证乙方建六层楼及村镇、城管等一切事务。三、如果甲方无故毁约合同，毁约方负责赔偿对方投资款的三倍的违约金。四、如果遇到国家开发商及乡村规划等拆迁，必须经过甲、乙双方协商同意后甲方才能签字拆迁。拆迁时1-6层总面积的平米数减去四百平米归甲方所有，剩余平米数20%归甲方，80%归乙方。如遇拆迁不赔偿现款赔偿房屋的情况下，按拆迁时楼房市场价格折合成人民币，按以上比例付给乙方。五、甲方签字，其他人员不得干涉，房屋盖好后，甲方不得干涉乙方经营，如有未尽事宜，甲乙双方共同协商解决，甲方提供本人房产证明、身份证复印件。六、宅基地租金自2015年11月1日付。七、乙方建好后给甲方七间房居住。八、乙方每月供甲方200元电费，超出自负。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。签订协议后，龚善初给付租金5万元，并拆除宅院内原有房屋，在涉诉宅院新建六层楼房一栋。后龚善初在此经营公寓租赁。2017年12月1日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府以彩信方式向商贵才、龚善初发出《限期拆除决定书》，内容为：相对人：商贵才、龚善初；住址：×××；案由：违法建设；商贵才及其承租人龚善初在北京市顺义区×××的砖混结构房屋，经皮尺测量，总建筑面积2775.08平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。违反了《关于做好宅基地上违法建设治理工作的通知》（专指办发【2016】2号）相关规定，所建二层以上建筑1840平方米属于违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令你于2017年12月3日18时0分之前自行拆除违法建设，并接受复查。逾期未拆除，本镇政府将依法组织强制拆除。你可对本决定进行陈述和申辩。如不服本决定可自接到本决定书之日起60日内向北京市顺义区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起6个月内直接向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。2017年12月6日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府向龚善初发出《催告通知书》，内容为：相对人：龚善初；住（地）址：×××；案由：违法建设；北京市顺义区×××人民政府于2017年12月1日，对你在×××建设的砖混结构房屋，总面积2775.08平方米，作出了限期拆除决定（2017）宅2号，责令你于3日内拆除违法建设，你未自行拆除违法建设，又未履行本镇政府作出的行政处罚决定。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，责令你自接本催告通知书之日起3日内自行拆除上述建设。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十六条之规定，你接到本催告通知起三日内，可以向本镇政府提出陈述和申辩意见。无正当理由，逾期不拆除的，本镇政府将作出拆除决定。后涉诉房屋三至六层于2017年12月8日被政府拆除。商贵才、武文印、陈苍代龚善初退还租户押金，垫付款项70350元。2017年12月25日，龚善初以土地租赁合同纠纷为由将商贵才、武文印、陈苍诉至本院，在该案审理中，经本院释明合同存在无效情形，但龚善初坚持认为合同有效并主张商贵才、武文印、陈苍承担违约责任，龚善初主张其建房及装修共计支出2854550元，并提供施工合同、录音、照片、施工方李秀的证人证言、收据18张、李秀的银座银行账户对账单及中国农业银行账户交易明细予以证明。对此，商贵才、武文印、陈苍不予认可，并表示建房支出不到200万元，建房施工是2015年7月24日开始，2015年12月底完工，2016年1月对外出租，商贵才、武文印、陈苍也是2016年1月搬进去居住的。本院于2018年10月29日出具（2018）京0113民初4977号民事判决书，判决：一、原告（反诉被告）龚善初与被告（反诉原告）商贵才、武文印、陈苍于二〇一五年七月七日签订的《租赁合同》无效；二、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍占用费一万七千五百元；三、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍垫付的租户押金七万零三百五十元；四、驳回原告龚善初的诉讼请求；五、驳回反诉原告商贵才、武文印、陈苍的其他诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，商贵才、武文印、陈苍表示房屋被拆除其也遭受了损失，为证明其主张提交证据如下：1、照片九张，照片是2017年12月拆除之后的拍摄的，证明拆除之后的情况，商贵才、武文印、陈苍也造成了重大损失。2、村委会证明一份，证明龚善初在涉诉宅院建房之前该宅院有22间房屋，被龚善初拆除了，商贵才、武文印、陈苍的损失更大。3、视频光盘一张，2018年4月和2018年8月拍摄，证明房子被拆以后没有办法居住，门窗被拆，房子漏雨，楼板全部损坏，2018年11月商贵才、武文印、陈苍重新装修了。针对商贵才、武文印、陈苍提交的证据，龚善初的质证意见为：证据1真实性予以认可，证明目的不认可，现存房屋是龚善初投资建造的，拆除造成的损失是龚善初的损失，不是商贵才、武文印、陈苍的损失，三人已经将剩余房屋出租，没有损失，还因为龚善初建房而获得收益。证据2村委会证明真实性认可，龚善初将原有房屋拆除进行新建，是双方合意的结果并且在租赁合同上进行了约定，商贵才、武文印、陈苍主张该项损失的抵销应该提起反诉，没有反诉，经济损失没有确定，不属于本案处理范围。证据3真实性认可，证明目的不认可，3-6层房屋被拆和现在两层被拆是合同无效所致，没有办理规划管理，应该是商贵才、武文印、陈苍的义务，损失与合同无效是直接相关的，虽然现在两层的门窗商贵才、武文印、陈苍有出资进行修复，但是其修复的部分与龚善初建房时的门窗价值相当，所以应该按照合同法第五十八条，对现状两层建筑物和装修的附属物进行折价赔偿。审理中，龚善初申请就涉诉宅基地上总建筑面积为2775.08平方米的六层房屋及装饰装修造价进行评估，经法院摇号确定鉴定机构为北京中鼎联合房地产评估有限公司，该公司经评估鉴定后出具《房地产估价报告》，估价结果为：估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正、谨慎的估价原则，按照科学的估价程序，全面分析了影响估价对象价值的因素，并运用适当的估价方法，确定估价对象于价值时点2019年3月21日的房地产市场价值，估价结果如下：（1）估价对象现状2层建筑物及装修、附属物重置成新价，重置总价1643328元，其中：建筑物重置成新价为1215051元；装修及附属物重置成新价为428277元。（2）估价对象设定未拆除之前地上6层建筑物及装修、附属物重置成新价，重置总价5036653元，其中建筑物重置成新价为3671451元；装修及附属物重置成新价为1365202元。（3）估价对象现状2层建筑物及装修、附属物重置成新价扣除水、电工程后的价格，重置总价1321588元，其中：建筑物重置成新价为893311元；装修及附属物重置成新价为428277元。特别提示：（一）需要说明的是我们不具备测绘资质，估价对象现状2层建筑面积为估价人员实际测量，若估价委托人及估价利害关系人对现状估价对象房屋建筑面积有异议，可以委托具备测绘资质的单位对估价对象进行测量，我们将根据重新测量的数据对估价结果进行调整。（二）根据估价委托人要求，本次估价需估价人员评估估价对象未拆除之前地上6层建筑物及装修附属物价格，因此，我们以估价对象6层房屋完好、能正常使用为前提评估估价对象未拆除之前地上6层建筑物及装修附属物价格，其房屋建筑面积由实测的2层建筑面积推算得出为2815.53平方米，装修附属物以实地查勘日双方当事人分别向估价人员描述内容为准。本次评估以双方当事人提供的信息真实、准确、完整为前提，如描述内容发生变化，估价结果将失效……。北京中鼎联合房地产评估有限公司还出具了一份补充说明，针对估价对象现状2层建筑物内门、窗价格详细情况如下……估价对象现状1、2层建筑物内门、窗价格分别为：（1）楼房塑钢窗：29935元;（2）防盗门：33880元，合计金额为63815元。为此，龚善初预交评估费1万元。关于评估报告及补充说明龚善初予以认可。商贵才、武文印、陈苍对该评估报告及补充说明提出异议：该评估总价款高于原告实际投资价格，对评估报告结果不认可。1、对涉案房屋对象未拆除之前的地上6层建筑物为2815.53平方米，实际是2775.08平方米。该建筑所用的建筑材料其中全部是旧砖，每块砖0.2元，而评估价格为建筑物重置成新价3671451元，每平方米价款为1303.99元过高，实际龚善初建房时每平方米费用750元左右。2、对现有二层房屋共计40间的评估过高，该房屋总面积为921.89平方米，建筑物重置成新价为2108362元，每平方米为2286.99元，现有的二层房屋每平方米评估价款比六层房屋评估价款多983元。3、现有二层房屋其中北侧房屋为26间房屋，南侧房屋为14间，按照评估价款，北侧房屋为建筑物重置成新价为1215051元，每间房屋价款为46732.27元。南侧房屋建筑物重置成新价893311元，每间房屋为63807.93元。4、现有两层房屋北侧比南侧房屋多12间，而二个门装修及附属物重置成新价均为428277元。5、评估测量的2815.53平方米比龚善初测量的2775.08平方米多40.45平方米，评估应按照龚善初测量的面积计算。综上，评估在计算房屋价款上矛盾点较多，评估报告对涉案房屋评估价款过高，根据涉案房屋目前每平方米为900元，包括土建、水电、房屋基本设施，龚善初在建房时每平方米为750元，龚善初建房投入资金2081310元（2775.08平方米乘以750元），所以评估对涉案房屋结果商贵才、武文印、陈苍不予认可。针对商贵才、武文印、陈苍所提异议，北京中鼎联合房地产评估有限公司回复如下：一、（1）当事人提出估价对象6层建筑物建筑面积实际为2775.08平方米，我方测量的建筑面积为2815.53平方米，关于此问题我方在报告中已有详细的说明，由于估价对象未取得相应正式权属文件，当事人所提出的2775.08平方米不具备权威性，本着独立、客观、公正的原则故我们以估价人员现场测量的数据为准进行评估，而且我们在报告中也明确提示如当事人对房屋建筑面积有异议，可以委托具备测绘资质的单位进行测量，我们将根据测绘单位的数据对估价结果做出调整。（2）当事人所提的房屋建造成本是房屋的原材料价格与我们的估价结果内涵并不对应，我们评估中考虑了房屋建造中合理的利润和管理费用，同时当事人所提旧砖材料问题我们在评估中对估价对象成新率的确定中已有考虑。二、当事人所提的二层921.89平方米建筑物重置成新价为2108362元，在我们评估报告中未发现有此金额，我方出具的评估报告中现状二层921.89平方米建筑物重置成新价为1643328元。三、当事人所提南侧房屋建筑物重置成新价893311元，是对报告内容理解有误造成，我方报告中893311元价格是指现状2层建筑物扣除水电工程后的建筑物重置成新价。四、当事人所提南、北两侧装修及附属物重置成新价均为428277元，也是对报告内容理解有误，我方报告中428277元是指现状2层的全部装修及附属物重置成新价。五、此条也是关于建筑面积的异议，答复如第一条（1）。综上所述，我们希望各当事人应当全面仔细阅读评估报告，正确理解报告内容及结果。审理中，龚善初变更其第一项诉讼请求金额为3679323元，并表示因为合同无效商贵才、武文印、陈苍承担主要责任，对三到六层已经拆除的房屋按照估价报告评估金额（5036653-1643328）元×60%的责任，商贵才、武文印、陈苍应当赔偿2035995元，针对现状的二层房屋应该折价赔偿1643328元，以上共计3679323元。对此，商贵才、武文印、陈苍不予认可，也不同意赔偿。针对宅院现有二层房屋，商贵才、武文印、陈苍表示2018年10月底之后，商贵才、武文印、陈苍又进行了投资修复、装修，顶子和四周全部修复，门窗、暖气、热水器、床和柜子全部是重新购买，楼梯间封顶做防水，房屋周围是重新垒的，原始的墙体还有，现在个别房屋出租了，水电和锅炉房是重新施工的，装修及修补花费共计20多万元。对此，龚善初称涉诉房屋现状不清楚，房屋拆除之后没有再去看。2019年3月21日，本院组织双方对涉诉房屋进行了现场勘验，勘验情况如下：涉诉二层楼房所有窗户防盗网双方确认均是龚善初原有的，红棕色防盗门共计25扇双方确认为商贵才、武文印、陈苍拆违后自行安装的，白色防盗门共计15扇，其中3扇双方确认为原告原有防盗门，剩余12扇双方存在争议，商贵才、武文印、陈苍主张均是其拆违后安装，龚善初主张其中5扇为龚善初原有建房的门，剩余七扇不确认是否为原有的门；对于房屋的两扇东门双方存在争议，双方均各自主张是自己安装。一层楼房南数第一个东门内部5扇窗户双方确认是被告在拆违后自行安装的；二层楼房内部南侧东西向走廊北侧5扇窗户双方存在争议，双方均各自主张是自己安装；楼房西侧一层开有2扇窗，二层开有2扇大窗及1扇小窗，双方确认为商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装；楼房东侧共有7扇窗户，双方确认其中二层2扇窗户及一层1扇窗户为商贵才、武文印、陈苍拆违后自行安装，剩余4扇窗户双方均各自主张是自己安装；楼房北侧共有14扇窗户，双方确认其中一层6扇窗户为商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装，剩余8扇窗户双方均各自主张是自己安装；楼房南侧共有14扇窗户，双方确认二层1扇窗户是商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装的，剩余13扇窗户双方均各自主张是自己安装。商贵才、武文印、陈苍表示拆违后水电全部重新安装，二层防水还在施工，打了水泥，未完工；龚善初表示拆违后水电情况不清楚。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，已经法院判决无效。根据双方合同约定，对于在涉诉宅基地上建造六层房屋系双方共同协议确认的，因该建筑无相关合法建造手续导致涉诉合同无效，双方均有过错，龚善初就其建房投入主张赔偿，商贵才、武文印、陈苍应在其责任范围内承担赔偿责任。龚善初称盖房实际支出2854550元，鉴定机构对六层房屋评估价格总计5036653元，该评估价格高于龚善初自己主张的实际支出金额，故龚善初主张的实际支出金额在合理范围内，本院以该2854550元作为该六层楼的赔偿计算标准，具体赔偿金额，本院结合审理查明情况按责任比例酌情确定，对于龚善初请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于商贵才、武文印、陈苍主张的重复诉讼，因之前案件仅处理的是合同效力问题，故本案并非重复诉讼，对于该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告商贵才、武文印、陈苍于判决生效之日起七日内赔偿原告龚善初建房损失共计一百七十万元；二、驳回原告龚善初的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万六千二百三十五元，由原告龚善初负担一万六千一百三十五元（已交纳），被告商贵才、武文印、陈苍负担二万零一百元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万元，由原告龚善初负担五千元（已交纳），被告商贵才、武文印、陈苍负担五千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  郝继奎人民陪审员  付庆华二〇一九年十二月三日书 记 员  常思宇