福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3443号 原告：宁德市东信房地产开发有限公司,住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东东路10号东海商贸广场1楼二层,统一社会信用代码913509007869098648。 法定代表人：陈建华,董事长。 委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄见东，福建环三律师事务所律师。 被告：李平,男,1961年2月6日出生,汉族,住福建省宁德市蕉城区。 被告：陈秀容,女,1963年7月30日出生,汉族,住福建省宁德市蕉城区。 原告宁德市东信房地产开发有限公司（以下简称东信公司）与被告李平、陈秀容商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东信公司委托诉讼代理人黄宇健、黄见东到庭参加诉讼，被告李平、陈秀容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告东信公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2011年8月25日签订的《商品房买卖合同》(备案合同编号:20110800241),并判令被告将其已交付的“东城水岸”6号楼1003室商品房返还给原告;2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》(备案合同编号:20110800241）的注销备案相关手续;3.判令被告按购房总价款的20%向原告支付解除合同的违约金计254543.4元,并确认原告有权在被告已交纳的购房款中直按扣除;4.判令被告返还原告被银行划拨的代垫款款（截止2017年6月被划拨款计109085.15元，之后继续以实际被划拨金额计算）,并确认原告有权在被告已交纳的购房款中直接扣除。事实和理由:2011年7月13日,被告向原告购买“东城水岸”6号楼1003室商品房,并支付首付款计772717元,同年8月25日补签一份《商品房买卖合同》(备案合同编号:20110800241),购房总价款计1272717元,余款计500000元，被告于2012年10月18日办理按揭贷款手续。2014年7月10日,原、被告办理了交房手续。《商品房买卖合同》附件合同补充协议第三款第5项规定,若买受人连续三期或累计六期不能按期偿银行按揭贷款本息,在出卖人履行担保责任后,出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方解除《商品房买卖合同》,同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款20%支付违约金,上述违约金代垫费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除等等。然而,被告未按《个人住房借款合同》相关规定偿还按揭贷款本息,导致原告在阶段性担保期间被按揭银行划拨按揭款,截止2017年6月已被按揭银行划拨按揭款共计109085.15元。期间,原告多次催告被告,2016年12月23日,原告向被告发出《垫付按揭贷款还款通知函》,而被告对此仍置之不理。为此,根据我国《民事诉讼法》的有关规定,特具状诉诸法院,恳请法院依照我国合同法等有关规定判准原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益为感! 被告李平、陈秀容未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据:1.原告的《营业执照》、两被告的身份证、结婚证，证明原、被告主体资格,及两被告系夫妻关系；2.《商品房买卖合同》、首付款《销售不动产统一发票》、《个人住房借款合同》、《业主/住户情况登记表》、《安全责任书》、《房屋交接(分户)移交清单》、《房屋交接(分户)验房意见书》及《东城水岸入住手续签单》，证明被告于2011年7月13日向原告购买“东城水岸”6号楼1003室商品房,总价款1272717元,被告付首付款772717元,并于同年8月25日补签一份《商品房买卖合同》；另50万元办理按揭贷款,双方就按揭贷款履约等事项作出规定，上述商品房于2014年7月10日已交付被告；3.《个人贷款还款凭证》、《个人贷款对账单》、《垫付按揭贷款还款通知书》及其送达回执，证明原告截止2017年6月为被告垫付按揭款109085.15元,被告的行为已违反《商品房买卖合同》附件六补充协议的有关规定,已构成违约,原告通知被告偿还垫付款而被告至今仍置之不理。 本院经审查认为，被告李平、陈秀容未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，与原告的陈述能互相印证，本院予以采信，对证据证明的事实予以确认。 本院另查明，福州市中级人民法院分别于2015年6月4日、2018年7月9日、2018年7月24日查封了涉案房产；福州市鼓楼区人民法院于2016年1月27日轮候查封了上述房产。 综上所述，本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，预查封的目的是限制房产权属的变更、转移。涉案房屋所有权一直未登记在被上诉人李平、陈秀容名下，法院针对李平、陈秀容采取的预查封措施，不具有对房屋所有权的保全性质。同时，原告东信公司与被告李平、陈秀容签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，导致贷款银行从原告银行账户扣划了拖欠的购房贷款。依据合同约定，俩被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》并要求被告按购房款的20%向原告支付违约金254543.4元及偿还代垫款109085.15元（暂计至2017年6月），有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款1272717元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理注销备案登记相关手续符合法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告李平、陈秀容经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告宁德市东信房地产开发有限公司与被告李平、陈秀容于2011年8月25日签订的编号为20110800241的《商品房买卖合同》； 二、被告李平、陈秀容于本判决生效之日向原告宁德市东信房地产开发有限公司支付解除合同违约金254543.4元； 三、被告李平、陈秀容于本判决生效之日向原告宁德市东信房地产开发有限公司偿还代垫款109085.15元（暂计至2017年6月，之后继续以实际被划拨金额计算）； 四、被告李平、陈秀容于本判决生效之日将原告已交付的“东城水岸”6幢1003室房产腾空返还给原告宁德市东信房地产开发有限公司； 五、被告李平、陈秀容于本判决生效之日协助原告宁德市东信房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》的注销备案登记相关手续； 六、原告宁德市东信房地产开发有限公司于本判决生效之日返还被告李平、陈秀容购房款1272717元； 七、驳回原告宁德市东信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16255元，由被告李平、陈秀容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  陈 庄 人民陪审员  丁希容 人民陪审员  石晓霞 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  薛梦玲 书 记 员  方 亮 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -2-