广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2824号原告：肇庆市高要区振豪物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要区城区******************第3卡，统一社会信用代码914***********470J。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：徐小淇，该公司员工。委托诉讼代理人：饶顺友，该公司员工。被告：戴志良，男，1985年12月30日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区**************，公民身份号码441************170。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司诉被告戴志良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐小淇、被告戴志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肇庆市高要区振豪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务等各项费用共1870元，支付违约金873元（从2017年1月至2019年6月）；2.本案诉讼方面的费用由被告承担。事实及理由：被告购买了江畔湾花园房屋一间，于2009年12月29日与原告办理了上述房屋的交接手续，被告在领受房屋并入住后就享受到了原告对江畔湾花园的物业管理服务。被告自2017年1月1日至2019年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费共1870元，并按协议约定要求被告支付违约金873元。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金和小区的建设，损害了原告及其他业主的利益。为此起诉。庭审中，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司以前期物业管理服务协议约定的违约金标准过高为由，变更违约金为按年利率6%计算。戴志良辩称，原告的诉讼请求属实，其主张的物业管理费我予以确认，以下问题导致我不同意缴费：第一，我于2009年收楼，该房子2010年开始出现裂缝导致渗水，我联系原告叫原告联系建筑商处理，我到原告的物业管理处不下100次，但是原告仍没有处理好我房子的裂缝。第二，业主投诉多了，原告就叫业主到住建局请求住建局派人处理。住建局派了人来处理，但是仍遗留有问题没有处理好。第三，我的摩托车被偷了，我报了警且要求原告提供监控录像，但是原告的员工说监控没有建好，导致无法取得录像。第四，消防通道经常被车辆占据。之前发生火灾的时候，消防车进不去。第五，公共卫生没有做好，经常有垃圾。第六，原告私自出租公共车位，原告的出租没有经过三分之二的业主同意签名。第七，小区地基下沉。第八，小区绿化不好。综上，原告的物业服务不到位，我不同意交物业管理费。本院经审理认定事实如下：戴志良于2009年2月12日与江畔湾花园小区的开发商签订《商品房买卖合同》，购买了高要区城区沿江二路6号江畔湾花园迎风轩H梯801房，建筑面积94.67平方米，并于2009年12月29日签订了《江畔湾花园收楼确认书》。《商品房买卖合同》约定买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。同日，戴志良依《商品房买卖合同》的约定，与肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的前身高要市振豪物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由高要市振豪物业管理有限公司为其提供物业服务，高要市振豪物业管理有限公司的义务包括向戴志良提供房屋共有部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；收费标准约定如下：带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯大中修更新上用户均分担费用，不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，商铺物业（不含车位）按建筑面积每月每平方米0.9元，汽车车位物业按每月每个20元收取，摩托车车位每月每个5元收取，摩托车车房面积纳入房屋面积按物业收费标准收取，电梯年检维护费（指带电梯的住宅，首层除外），按每年每户150元收取，对讲门铃维护费按60元/年的标准收取，按60元/年的标准交纳楼梯间照明电费；收费方式约定为按季度收取并于当季第一月1-5日履行交费义务；违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，高要市振豪物业管理有限公司有权要求补交并从逾期之日起每天按应交费用的1%交纳违约金。戴志良收楼后已入住并有交纳物业服务费，但自2017年1月起没有向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费。本院认为：本案是因戴志良未向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。肇庆市高要区振豪物业管理有限公司为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费、戴志良是该小区迎风轩H梯801房的业主，以上事实有经质证的《前期物业管理服务合同》、《商品买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。依据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，戴志良应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。关于戴志良应依约承担物业服务费数额问题。戴志良应自房屋已具备交楼条件且开发商通知其收楼之日起向肇庆市高要区振豪物业管理有限公司交纳物业服务费用。本案中，戴志良于2009年12月29日办理收楼手续，此后至肇庆市高要区振豪物业管理有限公司起诉前交纳了2016年12月31日前的物业服务费，但仍拖欠自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费，戴志良该行为违反法律规定及合同约定，应承担违约责任。根据双方合同约定，业主应交纳的物业服务费包括物业费、门铃维护费、梯灯电费等，戴志良的房屋建筑面积为94.67平方米，戴志良每月应交纳的物业服务费为62.33元/月(94.67平方米×0.5元/月/平方米+5元/月+5元/月+5元/月)。综上，自2017年1月1日起至2019年6月30日共30个月期间戴志良应交纳的物业服务费为62.33元/月×30个月＝1869.9元。戴志良辩解肇庆市高要区振豪物业管理有限公司不作为，服务不到位，理据不足，本院不予采纳。对于违约金问题，戴志良未按约定支付物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任，根据双方约定，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司有权要求戴志良支付违约金；对违约金计算标准，肇庆市高要区振豪物业管理有限公司庭审中变更请求戴志良按年利率6%支付违约金，没有违反法律规定，本院予以支持。由于双方约定按季度交纳物业服务费并于当季第一月1-5日履行交费义务，即戴志良迟延交纳2017年第一季度的物业服务费最迟应于2017年1月5日交纳，故违约金应自2017年1月6日起算。据此，戴志良应以拖欠物业服务费为基数，从逾期之日起，其中从2017年1月6日至2017年4月5日以186.99元（62.33元/月×3个月）为基数；从2017年4月6日至2017年7月5日以373.98元（186.99元+62.33元/月×3个月）为基数；从2017年7月6日至2017年10月5日以560.97元（373.98元+62.33元/月×3个月）为基数；从2017年10月6日至2018年1月5日以747.96元（560.97元+62.33元/月×3个月）为基数；从2018年1月6日至2018年4月5日以934.95元（747.96元+62.33元/月×3个月）为基数；从2018年4月6日至2018年7月5日以1121.94元（934.95元+62.33元/月×3个月）为基数；从2018年7月6日至2018年10月5日以1308.93元（1121.94元+62.33元/月×3个月）为基数；从2018年10月6日至2019年1月5日以1495.92元（1308.93元+62.33元/月×3个月）为基数；从2019年1月6日至2019年4月5日以1682.91元（1495.92元+62.33元/月×3个月）为基数；从2019年4月6日至2019年6月30日以1869.9元（1682.91元+62.33元/月×3个月）为基数，按照年利率6%计付违约金给肇庆市高要区振豪物业管理有限公司。经核算，上述违约金共计152.65元。对肇庆市高要区振豪物业管理有限公司超出该部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告戴志良在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费1869.9元。二、被告戴志良在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司支付违约金152.65元（该违约金计算至2019年6月30日止）。三、驳回原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司已预交），由被告戴志良负担。本判决为终审判决。审 判 员 林国良二〇一九年十二月四日法官助理 胡积民书 记 员 何婉莹