浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初3816号 原告：浙江奥航物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区德胜新村50幢3号3楼，统一社会信用代码：9133010555260592T。 法定代表人：马志军，总经理。 委托诉讼代理人：刘写，该公司员工。 被告：张某某，户籍地址衢州市衢江区。 被告：许某某，户籍地址衢州市衢江区。 原告浙江奥航物业管理有限公司（以下简称“奥航物业”）与被告张某某、许某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日诉前登记，2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日、2019年12月30日公开开庭进行审理。原告奥航物业的委托诉讼代理人刘写、被告张某某到庭参加诉讼，被告许某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥航物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费3576元，公共能耗费945元，合计4521元（自2016年1月28日计算至2019年1月27日止）；2、判令被告向原告支付自违约之日起至实际履行日期间的违约金（暂计1356元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系衢州市衢江区绿江南小区1-1-302室业主。2013年8月6日，原告与小区建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司签订《长河·绿江南前期物业服务合同》（2017年1月29日再次续签），约定原告为绿江南小区提供物业服务。物业管理费1.1元/月/㎡、公共能耗费0.3元/月/㎡、地下车库物业管理费25元/月/个，原告也按约履行了物业管理服务工作。但被告自2016年1月28日起未按约缴纳物业管理费，期间，原告向被告催缴物业费未果，故原告诉至法院，诉请如前。 被告张某某辩称：1、对原告与建设单位签订的前期物业服务合同不予认可；2、原告物业公司的收费标准不合理、不合法，且物业服务水平达不到收费标准、服务态度差；3、公共能耗费、经营收入等未公示；4、原告主张的违约金过高，《前期物业服务协议书》为格式合同，免除物业责任，加重业主责任，排除业主权利，为无效合同，且因物业服务瑕疵在先，故被告不应承担违约金损失；5、应当按照实际交房日期起算交纳物业费用。 被告许某某经本院合法传唤，未出庭发表答辩意见。 当事人围绕诉辩意见各自提交了证据，本院依法组织双方进行质证。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的2013年8月6日、2017年1月29日原告奥航物业与衢州市衢江区长河房地产有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，本院对合同真实性予以确认； 2、原告提交的原、被告双方签订的《前期物业服务协议书》，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 3、原告提供的快递详情单、律师函、支付函、缴费通知书因被告未提供证据反驳，故本院对原告催收物业费的事实予以确认； 4、被告提供的收费标准备案表，证明原告无资格收取超过其资质的物业费用，但该证据结合（2019）浙0803民初337号案件中调取的衢州市衢江区发展和改革局出具的有关衢江区长河·绿江南物业费的情况说明，已明确说明该小区物业费收费标准合理合法并经过相关部门审批； 5、被告提供的微信聊天截图、物品交接确认表、业主资料登记表，证明被告实际接受房屋时间为2015年6月12日，本院对该组证据的真实性予以确认，电表开户单与本案无关联。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告浙江奥航物业管理有限公司系衢江区绿江南小区物业服务企业，被告张某某、许某某2019年6月21日前系该小区1幢1单元302室业主（房屋建筑面积87.59㎡，储藏间面积6.07㎡）。2013年8月6日原告浙江奥航物业管理有限公司与小区建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司签订《长河·绿江南前期物业服务合同》（2017年1月29日再次续签一份）。2015年6月2日原告与被告张某某在长河·绿江南业主手册中签订有《前期物业服务协议书》，其中第四条物业服务费用对物业服务费、公共能耗费的收费起算时间点、收费标准、收费方式作出约定；第八条违约责任对逾期交纳相关费用的违约责任作出了约定。被告张某某、许某某预交了一年的物业服务费用，但自2016年1月28日起一直未按合同约定交纳物业费用。原告2018年曾向被告催收，被告经催收后仍未交纳，此纠纷成讼。 本院认为，本案争议焦点之一是原告奥航物业与建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司签订《长河·绿江南前期物业服务合同》（2017年1月29日再次续签一份），原告与被告张某某在长河·绿江南业主手册中签订的《前期物业服务协议书》是否合法有效，对被告是否具有约束力。本案的三份物业服务合同并非相冲突的合同，而是原告方作为物业服务企业，就物业服务事项先后与建设单位及业主签订，三份物业服务合同具有连续性，但2013年8月6日签订的《长河·绿江南前期物业服务合同》合同期限已届满，现约束原、被告之间权利义务的合同为2017年1月29日签订的《长河·绿江南前期物业服务合同》及《前期物业服务协议书》，双方应依照该二份合同享有权利、履行义务。本案物业服务收费标准由原告与被告书面约定且经相关部门审批，在原告物业公司向两被告提供了物业服务后，两被告应依照合同约定标准支付物业服务费用。 本案争议焦点之二是本案物业费用的起算时间，原告主张按照《商品房销售合同》约定的交房之日起计收服务费用，而被告主张按照实际交房日计收。按照《前期物业服务协议书》4.2条约定“乙方应于按照《商品房销售合同》内约定的房屋交付日之日起计缴物业服务费用，乙方与建设单位另行约定物业承接日的，由实际承接日起（两者以先发生者为准）计缴物业服务费和能耗费”。原、被告之间主张的物业费用起算时间应当以“先发生者为准”，故本院对原告诉请被告自2016年1月28日支付物业费用予以支持。 本案争议焦点之三是是否应支付违约金问题。被告购买标的房屋后仅支付了首年的物业服务费用，经原告催收对2016年1月28日后的物业费用始终未能支付，按照《前期物业服务协议书》约定，被告未按期交纳物业费用的，原告有权“自逾期之日起按乙方欠费总额每日千分之三的标准向乙方收取违约金”，现原告主张按照欠费总额的30%计收违约金，收费低于《前期物业服务协议书》的上述约定且符合法律规定，本院予以支持。 被告许某某经本院传票传唤未能到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告张某某、许某某于本判决生效之日起十日内支付原告浙江奥航物业管理有限公司自2016年1月28日起至2019年1月27日止的物业管理服务费3576元、公共能耗费945元，共计4521元及逾期付款违约金1356元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某某、许某某负担，于本判决生效之日起十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 朱震婕 二〇一九年十二月三十日 法官助理蒋春鹏 代书记员 王 元 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。