山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初2548号原告：李淑英，女，1966年8月7日出生，汉族，户籍所在地吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：张清波，山东彤升律师事务所律师。被告：杨本霞，女，1975年5月11日出生，汉族，户籍所在地山东省平度市。委托诉讼代理人：初文强，平度永昌法律服务所法律工作者。原告李淑英与被告杨本霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑英及其委托诉讼代理人张清波，被告委托诉讼代理人初文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑英向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的餐饮店转租、转兑协议关系，并判令杨本霞返还餐饮店转让费32000元；2.本案诉讼费用由杨本霞承担。事实和理由：李淑英、杨本霞在朋友引荐下相识，并就餐饮店出兑（房屋转租）事宜达成合意，约定价款：三万五千元（其中含未到期的房租期三个月，租金三千），李淑英依约分四次将协议价款以微信转账形式支付给了杨本霞。然而在李淑英接手并办理了工商经营证照正常运营期间，方知杨本霞转租房屋行为并没有得到原房东的书面同意（原房东已明确表明不认可杨本霞未经同意的转租行为）。根据合同法关于合同效力的规定，李淑英、杨本霞之间形成的餐饮店转兑（含转租）事实，在转租没有得到原出租人同意（或事后追认）的情形下而无效。因经营场所的落空而致使李淑英当初接受转兑餐饮店的协议无法实现，李淑英请求依法诉请解除李淑英、杨本霞间的餐饮店（转租）转兑法律关系，请求法院查明事实，并判令杨本霞返还李淑英已支付的转让费32000元。杨本霞隐瞒了餐饮店房屋存在原房东和现市场管理者有纠纷的事实，签约时涉嫌欺诈。杨本霞辩称，李淑英诉请不成立，应驳回起诉。1、李淑英、杨本霞的转租关系成立，因杨本霞已经付清房东的房屋租赁费至2019年5月，且杨本霞与房东之间没有约定租赁房屋不能转租的协议；2、李淑英要求返还餐饮店转让费32000元是不成立的，因这是李淑英购买杨本霞餐饮店内所有物品的价款；3、关于房租3000元，因杨本霞已经交付房东至2019年5月份房租，因此李淑英应将3000元房租交给杨本霞，假如是房东原因导致李淑英无法经营，那是李淑英与房东之间的纠纷，与杨本霞无关。综上，李淑英诉讼主体错误，依法应驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、杨本霞将位于山东省青岛市李沧区重庆中路484-21号店铺租赁给李淑英，租赁期限为2019年3月1日至2019年5月30日。李淑英于2019年2月26日、27日、28日、3月1日通过微信转账的形式向李淑英支付共计35000元。上述款项中的3000元为2019年3月1日至2019年5月30日店面租金。杨本霞租赁原房东王瑞祥涉案房屋期限为2018年6月1日至2019年5月30日。2、李淑英提交李沧区李家姐妹快餐店营业执照、李沧区腾腾家饺子馆营业执照，证明双方已经实际交接，经营权已经转移，东西已交接，营业执照已变更。杨本霞质证，对证据真实性无异议。3、李淑英提交录音1份，证明原房东不知情、不认可转租，同时要将李淑英东西搬出涉案房屋，证明房屋转租没有得到原房东同意。杨本霞质证，李淑英在经营期间发生纠纷，录音中房东认可租赁费已收取，应认定此纠纷与杨本霞无关，对录音真实性不予质证。4、李淑英提交青岛重振华中蔬菜批发市场有限公司出具的通知函原件1份、原房东与市场管理方网点房销售合同复印件1份，证明杨本霞在经营期间已经接到了市场管理方关于房屋产权存在纠纷，且第三方已告知房屋产权及租赁权存在纠纷，市场管理方认为原房东都没有租赁权。市场管理方有限水限电的权利，现无法经营，该事实杨本霞早就知情；杨本霞质证，没有见过通知函，不予质证；原房东与市场管理方网点房销售合同仅能证明市场与房东之间的纠纷，李淑英接手此店后产生的纠纷，应由李淑英与房东之间处理，与杨本霞无关。5、本院出示2019年9月11日勘验笔录及照片1宗，李淑英质证，对笔录真实性无异议，认可其法律效力。从该笔录与案件的关联性发表质证意见，该勘验笔录所记载的内容足以证明原房东和市场管理方就该经营场所即涉案房屋存在产权纠葛，表现为勘验时经营的餐饮店加有市场及原房东各自上锁控制涉案房屋，从该事实能反映出李淑英兑店后，因租赁房屋处于纠纷中，导致李淑英在兑店后无法正常使用，而致兑店为了持续经营的合同目的难以实现，所以李淑英具备了依法解除合同的法定条件。原房东王瑞祥在得知餐饮店转租（转兑）事实后，在态度上存在多次反复，在上次证据交换时，李淑英提交了原房东的电话录音，该次原房东的陈述与其之前的电话录音内容不一致，李淑英认为作为证人证言存在反复，是该证据形式的特征之一，但李淑英所提的电话录音材料中，确有过原房东对转租事实不认可的内容，不能因此由后来的证言当然的推翻前面证人的客观陈述。杨本霞质证，对证据真实性无异议，对于勘验笔录中原房东王瑞祥的陈述证实李淑英转租杨本霞房屋后一直使用，为证实转租关系成立，李淑英所诉与事实不符。通过勘验笔录可以看出李淑英转租杨本霞房屋经营权到期后，由于李淑英一直没有付给王瑞祥房租，而导致后期李淑英与房东、市场之间产生纠纷，该纠纷与杨本霞无关。本院认为，李淑英与杨本霞之间的房屋租赁合同纠纷，不违反法律法规的效力性强制规定，依法成立并有效，当事人应恪守约定、全面履行。本案中，李淑英与杨本霞关于涉案房屋租赁相关事项未签订书面合同，关于李淑英支付的35000元款项除双方确认的3000元系租金外，未明确约定所包含的内容，双方亦未对此进行协议补充。李淑英主张，转让费35000元，含租金3000元，经营证照变更，经营权转让，店内相关设备，经营权的维继；杨本霞辩称，转让的是经营权及店内所有设备，经营权转让成立，李淑英已实际使用。根据当事人提交的证据及查明的案件事实，杨本霞与原房东王瑞祥租赁合同于2019年5月30日到期，在上述合同期内，杨本霞将涉案房屋租赁给李淑英，王瑞祥不知情且事后不予追认。另查，涉案房屋中李淑英从杨本霞处接收的物品为厨房内物品（除四个淡蓝色金属架外）、桌椅板凳等物品。追溯双方建立房屋租赁关系时的真实意思表示，可知李淑英租赁涉案房屋目的为除在租赁期限内享有房屋使用权、变更营业执照、接收店内设备外，应享有一定期间的经营权益。现涉案房屋存有纠纷，导致李淑英无法正常经营，李淑英诉请解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求返还。杨本霞在合同履行过程中存在过错，鉴于双方已经办理了营业执照变更手续及店内物品交接，同时李淑英作为次承租人没有尽到注意及审慎义务，亦存有过错，双方宜按照各自过错承担责任。本院确认李淑英应承担40%的责任，杨本霞应承担60%的责任，据此杨本霞应返还李淑英款项19200元（32000元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李淑英与被告杨本霞关于青岛市李沧区重庆中路484-21号店铺的租赁合同解除；二、被告杨本霞于本判决生效之日起十日内返还原告李淑英款项19200元；三、驳回原告李淑英的其他诉讼请求。如果杨本霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币600元，由李淑英负担240元，由杨本霞负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于美玲人民陪审员  章建国人民陪审员  李 红二〇一九年十二月二十日法官助理周巧凤书记员于超