江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1183执异66号案外人：周冬青，女，1959年11月26日生，汉族，住句容市。申请执行人：江苏句容农村商业银行股份有限公司，住所地句容经济开发区。法定代表人：朱安顺，系该公司董事长。被执行人：句容市振兴绣印厂，住所地句容市（行香集镇西）。投资人：梅一峰，系该厂厂长。被执行人：梅一峰，男，1954年9月25日出生，汉族，句容市人，住句容市。本院在执行江苏句容农村商业银行股份有限公司申请执行句容市振兴绣印厂、梅一峰借款合同纠纷一案中，案外人周冬青向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2018年8月22日，本院对江苏句容农村商业银行股份有限公司诉句容市振兴绣印厂、梅一峰借款合同纠纷一案作出（2018）苏1183民初4443号民事判决书：一、被告句容市振兴绣印厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏句容农村商业银行股份有限公司支付借款本金215万元及利息（其中借期内利息为8062.5元，自2018年4月6日起计算至实际给付之日止的逾期利息以本金215万元为基数按年利率11.7%计算）；二、被告句容市振兴绣印厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏句容农村商业银行股份有限公司支付律师费84557元；三、若被告句容市振兴绣印厂不能按时足额给付上述款项，原告可就其所有的句××市白兔镇××、××房产（房产证号为：第××号）及享有的句××市白兔镇××村的国有土地使用权[土地证号为：句土国用（2006）第06620号]折价或以拍卖、变卖该抵押财产的价款在2258600元的范围内优先受偿；四、被告梅一峰对被告句容市振兴绣印厂的上述财产不足以清偿债务的部分承担清偿责任。审理过程中，根据江苏句容农村商业银行股份有限公司的申请本院依法作出（2018）苏1183民初4443号民事裁定：一、查封句容市振兴绣印厂所有的坐落于位于句××市白兔镇××村01幢、02幢房产（房产证号为：第××号）；二、查封句容市振兴绣印厂所有的坐落于位于句××市白兔镇××村的土地使用权[土地证号为：句土国用（2006）第06620号]。根据江苏句容农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2019年3月12日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执985号。在本案执行过程中，本院于2019年8月5日作出（2019）苏1183执985号执行裁定：拍卖被执行人句容市振兴绣印厂所有的位于句××市白兔镇××房产（建筑面积为2205.59㎡，证书号：069458037号），位于句××市白兔镇××村房产（建筑面积16.98㎡，证书号：069458037-1号）以及享有的坐落于句××市白兔镇××村的土地使用权[土地使用权面积为1610㎡，证书号：句土国用（2006）第06620号]及附属违章建筑。2019年7月18日，江西省宜丰县人民法院致函本院，同意将其首封的句容市振兴绣印厂名下坐落于句××市白兔镇××村证书号：0X的房产、土地及相关附属设施的处置权移送句容市人民法院。案外人周冬青提出异议称：停止对（2019）苏1183执985号执行裁定书中无证房产的强制执行。事实与理由：申请执行人与被执行人2013年签订借款合同，并将被执行人梅一峰所有的位于句××市白兔镇××村工业房抵押给申请执行人。当时抵押时并无现存强制执行中的约200平米的无证房产，也就是现在有证房产正大门两侧的聚情饭店及聚之源超市。现在大门两侧的饭店与超市是由案外人出资建造，被执行人仅负责经营管理，超市及饭店均登记在案外人名下，归案外人所有，案外人通过投资享有的房屋已经实际合法占有并经营，但法院却对案外人合法经营的财产进行查封。综上所述，法院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定提出异议，请立即停止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人江苏句容农村商业银行股份有限公司答辩称：一、本案的执行行为合法合规，本案案涉借款行为和起诉行为均发生在周冬青签订的所谓的《租赁合同》（签订日期：2018年7月23日）之前，该案于2018年7月9日就起诉到法院。对此，被执行人句容市振兴绣印厂和实际经营者梅一峰均是明知的，且该案于2018年8月6日开庭进行了审理。法院于2018年8月22日就依法作出了判决。不但如此，而且所谓的案外人“周冬青”实际上就是梅一峰的老婆的姨妈，梅一峰和周冬青签订所谓的《租赁合同》纯属是恶意串通、是故意的，周冬青的两个营业执照（句容市白兔镇聚情缘超市注册于2019年2月28日、句容市白兔镇聚之源超市注册于2018年10月30日）均在该案判决之后（2018年8月22日）所办理，更是司马昭之心，路人皆知。所以依据事实，结合法律，依法也应驳回周冬青所谓的“执行异议”，二、退一步讲，在本案的执行过程中，法院执行局也对周冬青做过谈话笔录，周冬青即使作为所谓的承租人，也是对租赁的房屋或所谓的周冬青投资造的无房产证的部分进行司法拍卖，周冬青是同意拍卖的。现作出自相矛盾的行为，纯属恶意提出执行异议，有恶意拖延的时间、浪费司法嫌疑，依法应驳回周冬青的执行异议并对其作出罚款处理；三、《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，应当驳回。”依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）和《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号），对于国有建设用地建造的无证房屋可以处置。未办理初始登记的房屋，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记的条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责，可以处置。四、答辩人认为，周冬青实际上是梅一峰的老婆的姨妈，所有的执行异议申请书附的证据，包括但不限于两个营业执照等也均不能证明无证房产的实际所有人就是周冬青本人，故周冬青主张涉案无证归其所有，请求排除本案无证房产的执行的主张，依法不应支持。综上，请求法院驳回其异议，维护申请执行人合法权益。被执行人句容市振兴绣印厂、梅一峰答辩称：句容农商行与句容市振兴绣印厂、梅一峰金融借款合同一案，法院在执行拍卖句容市振兴绣印厂厂房时，因句容市振兴绣印厂（不在有证房产内）外侧的句容市白兔镇聚之源超市及聚情缘饭店约200平方米的经营用房的建造和超市、饭店的经营设备及流动资金均属于案外人周冬青投资及经营。梅一峰受周冬青的委托负责经营场所的施工建设管理，周冬青投资金额，梅一峰均出具凭据给周冬青，望法院酌情处理。另查明：句容市振兴绣印厂名下坐落于句××市白兔镇××（××）的不动产证号为069458037，建筑面积2205.59平方米；坐落于句××市白兔镇××村建筑面积16.98平方米的不动产证号为069458037-1。16.98平方米的不动产即为本院（2018）苏1183民初4443判决书中表述的02幢房产。2018年8月8日、30日、9月14日、10月31日，句容市振兴绣印厂、梅一峰分别向案外人出具金额为10万元、10万元、10万元、12万元的收条。2019年2月22日、3月15日、3月28日，梅一峰分别向案外人出具金额为18万元、16万元、3万元的收条，前述收条中有30万元载明收款用于建房，其余载明用于饭店、超市进货、购设备等。本院认为，本案的争议焦点是案外人对案涉土地上的无证房产是否享有实体权利，该权利能否排除法院对无证房产的处置？首先，案外人出具的收条没有相关的银行转账记录相对应，虽然被执行人予以认可，但是因涉及申请执行人及其他债权人利益，存在被执行人与案外人串通，为法院处分财产设置障碍的嫌疑，故不能证明案外人主张的投资建房事实。其次，物权法规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成立时发生效力，故即使案涉无证房产为案外人与被执行人句容市振兴绣印厂合伙建造，因无合法审批建造手续，案外人亦不能取得所建房产的所有权，因此案外人仅对被执行人句容市振兴绣印厂享有普通债权，该债权在清偿时不具有优先性。再者，《中华人民共和国物权法》第二百条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十三条规定，“抵押权设立前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”根据房地一体原则，并参照上述规定，本院拍卖案涉抵押土地上的无证房屋并无不当。综上，对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回案外人周冬青的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 张 路审判员 张 伟审判员 居祥龙二〇一九年十二月六日书记员 朱文茜