湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民再80号二审上诉人(一审被告)：武穴嘉和置业有限公司,住所地：武穴市北川路南侧（嘉和财富城）。统一社会信用代码:91421182050033484K。法定代表人：戴习强，该公司经理。二审被上诉人(一审原告)：胡全军，男，1992年10月14日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武穴市。委托诉讼代理人：胡会中，男，1966年10月12日出生，汉族，湖北省武穴市人，系胡全军之父。二审上诉人武穴嘉和置业有限公司(以下简称嘉和置业公司)与二审被上诉人胡全军房屋买卖合同纠纷一案，湖北省武穴市人民法院于2018年12月14日作出（2018）鄂1182民初3189号民事判决，嘉和置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日作出（2019）鄂11民终1368号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月17日作出（2019）鄂11民监17号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理。胡全军的诉讼代理人胡会中到庭参加诉讼。嘉和置业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。胡全军在一审法院的诉讼请求：1、确认合同附件四《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租”无效，确定地下车库和四楼架空层为业主共同共有；2、判令嘉和置业公司支付延迟交房违约金15147元（自2015年5月1日至2015年10月1日止，按购房款的日万分之二标准计算）；3、判令嘉和置业公司支付延期办理房产证违约金9900元（按购房款的2%计算）；4、嘉和置业公司因在销售商品房过程中存在严重的欺诈行为，判令嘉和置业公司赔偿胡全军10000元；5、判令嘉和置业公司立即完成空中花园绿化建设，并赔偿胡全军损失10000元；6、合同附件三：装饰、设备标准第3和第4项约定，交付房屋顶棚和地面应为水泥砂浆，开发商违约，判令嘉和置业公司按市场价格顶棚23.71元/平方米、地面16.65元/平方米的标准双倍赔偿给胡全军违约金12144元；7、诉讼费及相关费用由嘉和置业公司承担。武穴市人民法院一审查明，嘉和置业公司以出让方式取得武穴国用[2012]第010022611号的土地使用权，经批准嘉和置业公司在上述地块建设商品房，定名为嘉和财富城。嘉和置业公司为嘉和财富城进行宣传，如“嘉和置业公司引进世界500强沃尔玛进驻嘉和财富城、嘉和财富城建设空中花园”等。2012年8月3日，武穴市人民政府向嘉和置业公司发函《关于支持引进沃尔玛入驻的承诺函》。2013年1月23日，嘉和置业公司与沃尔玛（中国）投资有限公司签订《意向书》，沃尔玛承租业主位于嘉和财富城地上第一层部分面积和地下第一层部分面积的房屋。2013年4月16日，嘉和置业公司与胡全军签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。合同第三条约定嘉和置业公司将其开发建设的嘉和财富城D幢11屋1101号房屋出售给胡全军，该商品房建筑面积共150.45平方米，其中，套内建筑面积126.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.10平方米。合同第四条和六条约定，该商品房单价为每平方米3390.30元，房屋出售总价款为495026元，胡全军在2013年4月16日支付购房款155026元，余款340000元，通过办理银行按揭贷款方式支付。合同第八条对交房期限约定，出卖人应当在2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给买受人使用。合同第九条对逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，将按其逾期时间分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的活利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆。附件四《合同补充协议》：第一条约定买受人对出卖人提供的商品房买卖合同及补充协议无异议，对该合同和补充协议的各项条款的理解与出卖人的理解一致。第三条约定除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车位和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租；人防工程兼作地下停车位由出卖人投资建设，其和平时期收益归出卖人所有。第四条约定买受人在收房时与物业公司签订《物业管理服务合同》，并严格遵守临时业主公约和物业管理公司的相关管理规定。第八条约定本项目有关广告、宣传的文字、图片资料仅供参考，实际内容以本合同、补充协议及相关主管部门批准的内容为准。第九条约定本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致时，以本补充协议的约定为准。除《商品房买卖合》、本补充协议等由双方签字盖章的书面文件外，其他的任何承诺不构成商品房买卖合同的组成部分，不具有任何法律效力。胡全军于2013年4月16日与嘉和置业公司签订合同时支付购房款155026元，嘉和置业公司于2014年5月7日向胡全军出具预收购房款155026元的发票。后胡全军在银行办理按揭贷款340000元。2016年5月11日，嘉和置业公司向胡全军出具售房款340000元的发票。嘉和置业公司将其与胡全军签订的《商品房买卖合同》及附件在武穴市房地产管理局进行了备案登记。胡全军未取得嘉和财富城D栋1101室房屋的产权证书。2015年8月9日，嘉和置业公司对嘉和财富城业主提出的问题予以答复，其中，对绿化问题答复是待嘉和财富城A、B栋封顶后完工。胡全军与武穴市润百家物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，胡全军根据协议的约定将其位于嘉和财富城D栋1101房屋委托给武穴市润百家物业服务有限公司实行物业管理。2015年9月5日向武穴市润百家物业服务有限公司交纳物业费2166元。嘉和置业公司交付给胡全军的嘉和财富城D栋1101室房屋顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。湖北大鹏工程咨询有限公司出具二份《工程造价编制书》认定，武穴市嘉和财富城顶棚水泥砂浆造价每平方23.71元，地面水泥砂浆造价每平方16.65元。沃尔玛（中国）投资有限公司未入驻嘉和财富城，嘉和财富城未建设空中花园。武穴市人民法院一审认为，一、胡全军与嘉和置业公司签订的《商品房买卖合同》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同及附件未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。二、关于商品房交付的时间。嘉和置业公司认为其未延迟交期，与胡全军对商品房交付的时间陈述不一致。根据《合同补充协议》第四条约定买受人在收房时与物业公司签订《物业管理服务合同》及胡全军向武穴市润百家物业服务有限公司所交纳的物业费情况，可确认商品房交付的时间为2015年9月5日。因合同第八条约定商品房应在2015年5月1日前交付，而嘉和置业公司于2015年9月9日交付商品房，嘉和置业公司延期交付则构成违约，根据合同第九条约定嘉和置业公司应承担违约金12574元(495026元×127天×0.0002)。三、根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。本案中，因嘉和置业公司原因，胡全军未取得嘉和财富城D栋1101室房屋的产权证书，则嘉和置业公司应承担违约金9900.52元（495026元×2%），胡全军主张9900元予以确认。四、根据双方约定的装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆，而嘉和置业公司交付给胡全军的商品房的顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，故对胡全军主张按工程造价要求嘉和置业公司承担双倍违约责任的请求，予以支持，但应按套内面积计算。以此，嘉和置业公司应承担违约赔偿金为126.35m2×（23.71+16.65元/m2）×2=10199元。五、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。嘉和财富城效果图的宣传资料中，标明了空中花园图案，建设空中花园是嘉和置业公司对嘉和财富城相关设施所作具体允诺，应当视为要约，虽然，《合同补充协议》第八条约定，有关广告、宣传的文字、图片资料仅供参考，实际内容以本合同、补充协议及相关主管部门批准的内容为准。第九条约定，除《商品房买卖合》、本补充协议等由双方签字盖章的书面文件外，其他的任何承诺不构成商品房买卖合同的组成部分，不具有任何法律效力。但是，嘉和置业公司于2015年8月9日又承诺待嘉和财富城A、B栋封顶后完成绿化建设，现嘉和财富城未建设空中花园，则被告嘉和置业公司构成违约，因双方对该违约行为未约定责任承担方式，结合本案实际，对胡全军要求嘉和置业公司赔偿未完成空中花园绿化建设损失酌定8000元。至于嘉和置业公司引进沃尔玛与嘉和财富城的房屋及相关设施本身无关，该宣传为要约邀请，该内容未载入合同，同时《合同补充协议》第八条、第九条亦有明确约定，故对胡全军主张要求嘉和置业公司赔偿其因沃尔玛未入驻嘉和财富城造成的损失10000元的请求，不予支持。六、胡全军要求确认《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租。”无效，地下车库和四楼架空层为业主共同共有，因胡全军不能代表嘉和财富城的全体业主主张该项权利，故在本案中不予处理。综上，嘉和置业公司向胡全军支付违约金40673元。遂判决：一、限嘉和置业公司于判决生效之日起十日内向胡全军支付违约金40673元；二、驳回胡全军的其他诉讼请求。嘉和置业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判嘉和置业公司不承担延期交房违约金12574元、延期办理房地产权属证书违约金9900元和未建空中花园损失8000元。本院二审查明，一审查明的事实属实。另查明，嘉和置业公司与胡全军签订《商品房买卖合同》第一条约定，出卖人以出让方式取得位于武穴市北川路南侧编号为武穴国用[1012]第010022611号地块的土地使用权，该地块面积为16241.9平方米，规划用途为商住，土地使用年限为2012年10月9日至2082年10月8日。2015年9月5日，武穴市润百家物业服务有限公司出具的物业费收据上记载“物业费2015.10.1-2016.9.1，金额为2166元”。本院二审认为，本案争议的焦点为：一、延期交房违约金问题。《合同补充协议》第四条关于收房时签订物业合同的约定与交房确认单确认交房时间和物业费收据上记载的收费时间系相互印证的，足以认定交房时间为2015年9月5日。嘉和置业公司主张2015年5月1日胡全军经其公司通知领取了房屋钥匙，但未提交任何证据予以证实，故对该主张不予支持。一审根据双方对交房时间、违约金的约定，结合实际交房时间，认定嘉和置业公司应承担的违约金为12574元(495026元×127天×0.0002)，并无不当，本院予以维持。二、延期办证违约金问题。关于办理房产证问题，双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理产权证时，出卖人将其应当具备的办证资料提交到产权登记机关。但嘉和置业公司并未举证证实履行了该义务，致使其开发的嘉和财富城至今尚不能办理房产证，故嘉和置业公司应当按照约定承担违约金9900元。三、未建空中花园的赔偿问题。胡全军起诉要求嘉和置业公司赔偿10000元；嘉和置业公司上诉称嘉和财富城有580家住户，空中花园绿化建设因客观原因尚未施工，一审判决赔偿8000元不妥当，也缺乏事实依据。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款除第五项和第六项外的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数的业主同意。”根据上述规定，可得知，建筑物共有部分归全体业主共有共管，单个业主不享有所有权和管理权。本案中，嘉和置业公司在销售嘉和财富城的房屋时，对外宣传建设空中花园，并在2015年8月9日对外承诺空中花园待嘉和财富城A、B栋封顶后完工，现其未按承诺建设空中花园，构成违约，依法应对空中花园的共有人即全体业主承担违约责任。胡全军作为单套房屋的业主对空中花园不享有所有权和管理权，无权要求嘉和置业公司赔偿未建空中花园的损失，其诉讼主体不适格。一审判决嘉和置业公司向胡全军赔偿未建空中花园损失8000元，于法无据，法院依法予以纠正。故嘉和置业公司应向胡全军支付违约金32673元（40673元-8000元）。综上所述，嘉和置业公司的上诉请求部分成立。遂判决：一、撤销湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初3189号民事判决。二、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向胡萍支付违约金32673元。三、驳回胡全军的其他诉讼请求。本院再审查明，原一、二审查明事实属实，再审予以确认。本院再审认为，胡全军与嘉和置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应遵照执行。本院原二审判决依据嘉和置业公司的上诉请求及理由，结合已经查明的事实，归纳了本案三个争议焦点，即关于延期交房违约金问题、关于延期办证违约金问题、关于未建空中花园的赔偿问题，并分别进行了阐述，本院再审认可原二审归纳的上述三个争议焦点及其阐述理由。因此，嘉和置业公司应向胡全军支付违约金共计32673元。因本院原二审判决在判项第二项中将权利人胡全军误写成“胡萍”，明显错误，且该错误无法通过裁定方式予以更正，故本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）鄂11民终1368号民事判决第一、三项，即“一、撤销湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初3189号民事判决”；“三、驳回胡全军的其他诉讼请求”；二、撤销本院（2019）鄂11民终1368号民事判决第二项，即“二、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向胡萍支付违约金32673元”；三、武穴嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内向胡全军支付违约金32673元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1229元，由胡全军负担660元，武穴嘉和置业有限公司负担569元；二审案件受理费562元，由胡全军负担200元，武穴嘉和置业有限公司负担362元。本判决为终审判决。审判长  管小华审判员  张 立审判员  严 怀二〇一九年十二月四日法官助理华贞书记员汪霞