成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13560号 原告:成都市双流区棠湖公园管理处，住所地：成都市双流区。 法定代表人：欧阳璐璐，主任。 委托代理人：杨旭辉，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：双流区陈府记菜馆，住所地：成都市双流区东。 法定代表人：陈宇，职务不详。 委托代理人：彭羲隰，重庆君融律师事务所律师。 委托代理人：何伟，重庆君融律师事务所律师。 第三人：清青创成都科技园管理有限公司，住所地：成都市双流区。 法定代表人：程方，职务不详。 委托代理人：袁嘉云，系第三人工作人员。 委托代理人：袁梦雅，系第三人工作人员。 原告成都市双流区棠湖公园管理处（以下简称公园管理处）与被告双流区陈府记菜馆（以下简称陈府记菜馆），第三人清青创成都科技园管理有限公司（以下简称清青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨旭辉、李楷，被告法定代表人陈宇、委托代理人彭羲隰，第三人工作人员（委托代理人）袁嘉云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告公园管理处向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告按照每月49元／ｍ2的标准向原告支付480.91ｍ2架空区域场地占用费565550.16元（自2016年11月30日起至被告腾退超出《租赁协议》约定范围占用的架空区域并恢复原状之日）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告腾退超出《租赁协议》约定范围占用的480.91平方米架空区域并恢复原状；3.被告更正包括火锅经营在内的违约行为；4.被告支付违约金36894.24元；5.第三人督促被告履行前述义务；6.被告承担本案原告律师费人民币20000元，并判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月31日，原告、被告与第三人共同签订《入园房屋租赁协议暨房屋管理协议（创业食堂）》（以下简称租赁协议），约定由原告将位于双流区、套内面积为256.21ｍ2出租给被告，租赁期自2016年11月30日至2026年11月29日。租赁期内，被告未经原告同意，擅自占用、使用超出租赁协议约定范围外的架空区域。2018年4月30日，针对相关违约行为，被告向原告出具承诺书，承诺缴纳超范围外部分的租金。但被告一直未缴纳，故原告提起诉讼。 被告陈府记菜馆辩称：1.原告不是适格的诉讼主体，原告方未举示证据证明自己对本案争议的10号楼房产架空区域有管理、收益的权利，应当承担举证不利的责任。2.原告的诉求不属于民事案件受案范围。案涉房产及其架空区域未办理产权证，应当认为架空区域面积属于行政管理范畴。3.对架空区域的合理使用有明确的合同约定，被告对架空区域的使用符合合同订立目的，是合理使用。4.经营火锅行为不构成违约，原告并未举出证据证明被告经营火锅行为对周边环境产生了何种具体影响。5.原告违背诚实信用原则，破坏一般民事活动中的交易安全。 第三人清青创公司述称：因员工陆续离职，故不清楚具体情况。 本院经审理认定事实如下：2016年8月至9月，第三人清青创公司发布《天府创客公园创业食堂项目邀标书》（以下简称邀标书），经营场所位于双流区，且中标单位可使用10号楼中除建筑面积之外的公共区域，但其装修设计方案需经区园林局及运营方共同认可后方可实施。10月12日，第三人清青创公司签发《天府创客公园创业食堂项目中标确认书》，确认被告陈府记菜馆中标。10月31日，原告、被告、第三人共同签订租赁协议，约定：原告将位于双流区、套内面积为256.21ｍ2出租给被告，租赁期自2016年11月30日至2026年11月29日，租赁期限共计10年，租金为每月40元／ｍ2，租金年递增率2%。同时，被告陈府记菜馆法定代表人陈宇签署《创业食堂承诺书》，保证可以承担就餐人数在200人以上。协议签订后，被告向第三人报备了装修方案，其中包括对10号楼架空部分的设计装修。2017年8月1日，原告向第三人清青创公司发送《成都市双流区棠湖公园管理处关于创客公园创业食堂相关情况的函》，希望了解关于创业食堂的业态确定、招租情况及装修方案等。8月10日，第三人清青创公司向原告发送《关于成都市双流区棠湖公园管理处关于创客公园创业食堂相关情况的回函》，其中载明被告经营的创业食堂物业本身的复杂性，中标方需投入资金进行大规模改造及基础设施完善。关于创业食堂对于10号楼公共区域是否可占用的问题，邀标书及中标确认通知书中均有描述“可以使用”，但其审批程序是否完善，应以相应主管部门意见为准。 2018年起，就占用、使用超出租赁协议约定范围外的架空区域场地的问题，原、被告进行协商。2018年4月30日，被告向原告出具《承诺书》，《承诺书》主要内容为：经与原告和第三人协商达成一致，本人陈宇代表被告承诺，被告愿意按照原告和第三人清青创公司2018年对凤翔湖公园服务公建评估的租金，签订经营补充协议，并缴纳餐厅超出合同范围外480.91m2的租金。7月16日，受原告委托的案外人四川省天地房地产估价事务所公司（以下简称房地产估价公司）出具《房地产咨询估价报告》，被告承租的10号楼用作商业部分租金单价估价为每月49元/m2。11月12日，原告向被告发送《限期整改告知函》，要求被告在收到告知函起5日内停止并整改创业食堂中从事火锅等经营活动。11月26日，原告为解决本案，委托律师作为代理人，并支付律师费20000元。11月28日，原告向本院提起诉讼。 以上事实，有天府创客公园创业食堂项目邀标书、创业食堂承诺书、房地产咨询估价报告、限期整改告知函等证据在卷予以佐证。 本院认为，原告、被告、第三人签订《入园房屋租赁协议暨房屋管理协议（创业食堂）》（以下简称租赁协议），系原告、被告、第三人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告按照每月49元/m2的标准向原告支付480.91m2架空区域场地占用费565550.16元（自2016年11月30日起至被告腾退超出《租赁协议》约定范围占用的架空区域并恢复原状之日）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）的主张。本院认为，原告、被告、第三人签订租赁协议中，未就10号楼外的架空区域使用进行明确约定，但根据邀标书中“中标单位可使用10号楼中除建筑面积之外的公共区域”，以及2017年8月10日，第三人清青创公司向原告发送《关于成都市双流区棠湖公园管理处关于创客公园创业食堂相关情况的回函》，其中载明创业食堂对于10号楼公共区域是否可占用的问题，邀标书及中标确认通知书中均有描述“可以使用”，但其审批程序是否完善，应以相应主管部门意见为准。被告可以使用10号楼中除建筑面积之外的公共区域，即480.91m2架空区域场地。同时，根据邀标书和租赁协议，原告与被告签订协议的目的之一是解决创客园区的创业企业、项目团队就餐问题。根据租赁协议附件《创业食堂承诺书》，原告要求被告保证可以承担就餐人数在200人以上。根据《饮食建筑设计标准JGJ64-2017》1.0.4“饮食建筑按建筑规模可分为特大型、大型、中型和小型，并应符合表1.0.4-1及表1.0.4-2”的规定，食堂服务人数在100人至1000人的属于中型食堂，被告承办的创业食堂属于中型食堂。根据《饮食建筑设计标准JGJ64-2017》4.1.2“用餐区域每座最小使用面积宜符合表4.1.2”的规定，食堂每座最小使用面积为1.0m2/座，则若要满足200人以上就餐至少需要200平方米的就餐区域。根据《饮食建筑设计标准JGJ64-2017》4.1.4“厨房区域和食品库房面积之和与用餐区域面积之比宜符合表4.1.4”的规定，中型食堂厨房区域和食品库房面积之和在30m2的基础上，按照服务100人以上每增加1人增加0.3m2，则若要满足200人以上就餐至少需要60平方米的厨房区域和食品库房面积。根据《饮食建筑设计标准JGJ64-2017》4.4.1“饮食建筑辅助部分主要由食品库房、非食品库房、办公用房、工作人员更衣间、淋浴间、卫生间、值班室及垃圾和清扫工具存放场所等组成，上述空间可根据实际需要选择设置”的规定，被告承办的中型食堂至少需要260平方米的面积。因租赁协议中约定的租赁面积为256.21m2，无法满足完成建设中型食堂的要求，故被告使用10号楼架空区域符合合同订立的目的，属于合理使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告根据邀标书及合同目的，使用10号楼外480.91m2架空区域行为，并不构成违约，故原告请求判令被告支付违约金36894.24元的请求，本院不予支持。 关于原告要求被告按照《承诺书》履行义务，即按照评估租金每月49元/m2的标准支付场地占用费的主张。在合同履行过程中，被告向原告出具《承诺书》，《承诺书》主要内容为：经与原告和第三人协商达成一致，本人陈宇代表被告承诺，被告愿意按照原告和第三人清青创公司2018年对凤翔湖公园服务公建评估的租金，签订经营补充协议，并缴纳餐厅超出合同范围外480.91m2的租金。被告辩称因租赁期限、租金及其支付期限和方式等合同主要条款，以及被告最终是否承租等主要内容，尚需双方另行协商后才能确定，其只是承诺双方协商另行签订补充协议，并非是同意从2016年11月30日起计算至腾退并按照每月49元/m2的标准支付架空区域租金的承诺，并且《承诺书》内容不明确，属约定不明，原告的主张不能成立。本院认为，架空区域原系通道，被告从2016年11月装修至2018年4月，已将架空区域进行封闭，实际用于经营。近2年时间，原告、第三人均知晓，并未提出异议。原告提交的评估结论是对10号楼整体评估而得出的，是对房屋的评估。而案涉架空区域原系通道，并非房屋，实质上就是使用场地，该评估结论不具有客观性、合理性，原告主张要求被告按照房屋的估价标准每月49元/m2支付场地占用费，该标准与事实不符，本院不予支持。因被告客观上在实际占有、使用架空区域并从中获益，根据公平原则，原告主张被告支付合理的场地占用费，本院予以支持。 关于支付场地占用费的标准问题，结合被告提交的成都高新区创新创业服务中心关于起步区G1G5及菁蓉汇2019-2020年房租调整的通知，根据该通知，菁蓉汇餐厅租金标准为每月9元/m2，未装修部分租金标准为每月40元/m2，起步区孵化园A座租金标准为每月35元/m2。菁蓉汇餐厅每月9元/m2的租金标准占未装修场地每月40元/m2租金标准的22.5%。本案与上述情况类似，综合市场情况，有利于营商环境、交易安全等考量，架空区域场地占用费按照房屋租金每月40元/m2的20%-25%的比例范围，即场地占用费标准在每月8元/m2-10元/m2区间，具有合理性，本院酌定为每月10元/m2。同时，参考租赁协议“第二条租金、租赁保证金及支付方式2.1租金：租赁期第一年，即2016年11月30日-2017年11月29日期间，按照人民币0元/平方米/月收取租金。自租赁期第二年起，即2017年11月30日-2026年11月29日期间，按照人民币40元/平方米/月收取租金，且房屋租金年递增率为2%。”交易习惯，即2016年11月30日-2017年11月29日期间房屋租赁费为0元，架空区域场地使用费第一年也为0元，从2017年11月30日至实际腾退之日止，被告应当支付架空区域场地使用费，按照10元/平方米/月标准计算。 关于原告主张被告支付架空区域场地使用费的利息，因租赁协议中并无约定，且被告并不违约，故本院不予支持。 关于原告要求被告腾退超出租赁协议约定范围占用的480.91平方米架空区域并恢复原状的主张。本院认为，虽然租赁协议中对480.91平方米架空区域的使用未作约定，但被告将架空区域公共使用的功能，改为其自用功能，客观上由被告实际占有、使用，且被告未支付场地占用费的对价，故原告主张其腾退并恢复原状，理由正当，本院予以支持。 被告使用架空区域的行为，具有合理性，并不违约，故原告要求被告承担本案律师费的请求，本院不予支持。 关于原告要求被告更正包括火锅经营在内的违约行为的主张。本院认为，根据租赁协议“第一条租赁场所基本情况、租期、用途1.4租赁用途：乙方所租赁的场所必须以满足天府创客公园入驻企业员工就餐为基本需求，不得转租、转借他人使用”，火锅是就餐方式之一，被告在满足园区员工一般就餐要求外，增设少许火锅，也是为了适当满足就餐人员多元化的用餐需求，且合同并未明确禁止火锅，故此项请求，本院不予支持。如被告经营火锅影响环境，可交由环保职能部门依法管理。 关于原告要求第三人督促被告履行前述判决的请求。本院认为，因租赁协议中，未约定第三人有督促被告履行判决的义务，且没有相关法律规定第三人有督促履行判决的责任和义务，故此项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告双流区陈府记菜馆于本判决生效之日起十日内，向原告成都市双流区棠湖公园管理处支付架空区域场地占用费：按照10元/平方米/月标准，面积480.91平方米，从2017年11月30日起，计算至实际腾退之日止。 二、被告双流区陈府记菜馆于本判决生效之日起两个月内，腾退位于双流区架空区域480.91平方米，恢复公共区域的公用功能。 三、驳回原告成都市双流区棠湖公园管理处的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10562元，由被告双流区陈府记菜馆承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴志洪 人民陪审员  张 建 人民陪审员  赵小华 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  董 娇 书 记 员  张 玲