安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初11800号原告：张大艳，女，1988年5月1日生，汉族，阜阳市人，个体户，住安徽省阜阳市经济技术开发区。原告：刘飞，男，1992年1月20日出生，汉族，阜阳市人，个体户，系张大艳之夫，住址同上。上述二原告共同委托诉讼代理人：张亚坤，安徽亚坤律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：周亮亮，安徽亚坤律师事务所律师。被告：安徽徽创地产集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路398号，统一社会信用代码913412007865430143。法定代表人：田高梁，该公司副董事长。委托诉讼代理人：汪波，该公司法务经理。委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。原告张大艳、刘飞与被告安徽徽创地产集团有限公司（以下简称徽创公司）车位纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张大艳及其和原告刘飞的共同委托诉讼代理人张亚坤、周亮亮，被告徽创公司的委托诉讼代理人汪波、杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大艳和刘飞共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的编号为0000933的《未竣工车位有偿使用协议》中超出20年租赁期限的约定无效；2、依法判令被告返还租赁期为2039年12月31日--2087年2月15日的车位租赁费97411.76元及利息（利息自2018年2月5日起按月息6%计算至款清为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2018年2月5日，两原告与被告签订了《未竣工车位有偿使用协议》（以下简称车位协议），该协议约定被告将其开发的绿城明月双清社区内的1227车位租赁给乙方有偿使用。租赁期限为2019年12月30日至2087年2月15日。协议签订后原告支付了被告138000元租金，依法履行了合同义务。因被告提供的《未竣工车位有偿使用协议》系格式条款，且双方签订的《未竣工车位有偿使用协议》中约定的租赁期限为68年，违反了《中华人民共和国合同法》第214之规定，对超出20年的租赁期限的约定应为无效。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉请。被告徽创公司辩称，本案的案由错误，原告与答辩人签订的是车位使用权转让协议，不是租赁合同关系，双方之间签订的车位协议合法有效，原告作为成年人签订了合同，实际支付了价款，现在要求确认本案超过20年的租赁期限的约定无效，既违反诚实信用原则，也与事实不符，于法无据，原告的诉讼理由不能成立，建议法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，为此，现答辩如下：一、本案的案由错误，不是租赁合同关系，而是车位纠纷。本案在立案时，立案庭是形式初步审查，仅仅依据原告起诉状主张的租赁合同内容将本案的案由暂定为租赁合同关系，对原告提交的其他证据没有全部审查，导致本案的案由错误，答辩人接到法院的法律文书后，及时的与立案庭联系说明异议的理由，立案庭答复，具体的案由应以法庭开庭查明的案件事实为准，立案庭仅仅是初步审查。根据本案的事实，原告与答辩人签订的车位使用权转让协议，所有的内容没有任何租赁的内容表示，也没有使用租赁词语，故将本案的案由认定为租赁合同关系，没有事实基础。根据2011年2月18日，《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号），对2007年10月29日最高人民法院审判委员会第1438次会议讨论通过《民事案件案由规定》第一次修正。为了正确适用法律，统一确定案由，结合人民法院民事审判工作实际情况，对民事案件案由规定如下：其中的第三部分六、所有权纠纷中的40、建筑物区分所有权纠纷（3）车位纠纷，在法院已经审理的相关案件中，即是确定的车位纠纷，故本案的案由也应为车位纠纷。二、原告的诉讼请求错误，原告应提出确认涉案车位协议无效之诉或解除车位协议之诉。原被告确定房屋买卖关系后，原告依照被告单位的销售流程与被告签订车位有偿使用协议，依据协议的约定，原告选择的车位使用费总额是138000元，付款方式是一次性付款，在约定的时间内向被告一次性支付该使用费，但并没有明确约定每一年的费用是多少？现在原告要求确认超过20年的租赁期限无效和返还相应租赁费用诉讼请求，与原告提交法庭的车位有偿使用协议约定的内容完全不同，车位使用费仅作为原告使用该车位的对价,并不是租赁费用。原被告签订的协议是有偿使用协议，并非租赁关系。在原告没有确认车位协议无效的情况下，原告要求退还20年以后的所谓租赁费用显然没有事实依据，其理由不能成立，其诉讼请求不能得到支持。因为原告自己想当然的认为车位协议约定的使用期限为70年或68年是无效的，但没有法律依据，颍州区法院审理的双清湾置业公司的系列车位案件中，已经认定，业主与开发商约定的车位使用期限与服务和土地使用权期限相同，并不违反法律规定，是合法有效的，也就是原告诉称的68年的约定无效的理由不能成立，如果原告认为无效，应提起确认协议无效之诉，而非本案之诉。三、本案的车位由被告投资建设，根据“谁投资、谁收益”的原则，被告对涉案车位依法享有权利。1、2016年，答辩人依法竞得涉案国有土地建设使用权，后分别取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可等证件，投资建设绿城·明月双清项目，依据国家鼓励利用地下空间相关的相关工规定，为增强土地的复合利用，对于开发商自行投入、出资建设的地下建筑，根据“谁投资、谁收益”的规定，答辩人有权依法通过出售、附赠或出租等进行处分，答辩人的行为并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。2、依据我国《物权法》第七十四条车位、车库的规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，答辩人作为绿城·明月双清的开发建设者，出资者有权与原告签订车位使用协议。3、依据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，原告自愿购买答辩人开发建设的“绿城·明月双清”小区的房屋，双方约定地下空间、地下车位、地下经营用房、库房、储藏室等的产权或使用权归出卖人即本案的答辩人，答辩人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置，答辩人的行为具有事实依据和法律依据，其行为应认定有效。四、车位使用权转让协议系双方自愿签署，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约定履行协议。1、被告系一家房地产开发企业，属于民营企业，并非处于垄断经营地位，原告是否与被告公司签订车位协议有充分的选择权和决定权，被告没有采取任何的欺诈或胁迫方式。原告作为成年人明确知道签订车位有偿使用协议是一次性付款缴纳费用，长期使用，仍然与答辩人签订车位协议缴纳全部费用，充分证明原告是自愿的。原告应对自己的行为承担责任，不应违反诚实守信的民事原则2、在原告的住所地和绿城·明月双清小区附近，并非仅仅答辩人开发的绿城.明月双清一个项目，更不是答辩人一个开发公司，有众多的房源。因此，原告及其家人在经过多次对比、考虑、比较、考察、论证后，认可了绿城·明月双清的房屋及其价值，才决定购买被告单位的房屋，按照被告单位制定的销售规定办理相应的手续。从而证明，原被告双方关于房屋真实交易价格是自愿的、是公平的。3、答辩人有偿使用的车位全部公开，在答辩人的售楼部公示的有车位图，所有的车位和对应的地理位置，清楚明了，一目了然，原告根据自己的需要自主选择车位的位置和车位号，答辩人根据原告选定的车位号与原告签订车位协议，双方之间签订的协议完全是真实意思的表示、合法有效。4、原、被告签署是停车位的使用权而并非所有权，不涉及办理停车位产权相关事宜；该车位没有产权，只是该车位的使用权，原告对此已完全知悉，自愿承担由此产生的风险，并承诺自协议签订后，不得以该车位仅有使用权为理由要求退车位。5、车位有偿使用协议符合市场经济的需要。与业主签订车位有偿使用协议，既不是答辩人首创，也不是阜阳市独有，全国各地的房地产开发商均是采用这统一的形式，各地法院在处理车位纠纷案件时，审理法院均遵循《民法通则》诚实守信、真实意思表示、自愿的原则，依法认定车位有偿使用协议是合法、有效的，完全受法律保护。驳回了业主要求退款的请求，完全符合市场经济的要求。另外、在原告起诉时，并没有达到原被告双方约定的车位交付时间，原告的起诉显然没有理由。四、原告要求确认超过20年的期限无效，并退款的理由不能成立。1、没有事实依据：原告主张双方签订的合同是租赁合同，最长期限不能超过二十年的理由不能成立，小区车位使用权期限存在特殊性，并非租赁合同关系，不适用最长二十年的限制，该合同约定车位使用权期限并不违反法律规定，且依据租赁合同的法律规定，租赁合同到期后，承租人要将租赁物返还给出租人，不能返还的，应承担赔偿责任。但本案的车位有偿使用协议，不仅没有租赁的词语内容表示，也没有所谓租赁到期后，租赁物如何返还的内容，故原告将本案认定为租赁合同，显然是理解错误，没有事实依据。2、没有法律依据。我国《合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高法院关于《合同法》司法解释一第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高法院关于《合同法》司法解释二第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。截止到目前，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规均没有对车位的有偿使用作出效力性强制性规定，因此，原告要求确认涉案车位协议无效，无法律依据，其请求不应得到支持。综上，答辩人认为：原告作为成年人，完全民事行为能力人，其有与答辩人签订或不签订《商品房买卖合同》、《车位协议》的权利，原告签订了上述《商品房买卖合同》、《车位协议》，支付了首付款、办理了按揭，履行了主要的付款义务，均是原告自愿选择的结果，原被告的行为不违反法律规定，应认定有效。如果原告认为车位价格过高，可以不买房，可以选择不与答辩人签订车位协议，不购买答辩人开发的房屋，选择其他开发商的商品房和车位，时隔22个月之后，原告突然无理由的提起诉讼，显然是违反诚实守信原则的，其请求不应得到支持。最后，答辩人再次强调：涉案的车位协议是双方当事人真实意思表示，是自愿协商的结果，是原告自愿认可的，不违反法律、行政法规的规定，依法应认定有效，原告的请求既无事实依据，也无法律依据，其请求不应得到支持，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：张大艳与刘飞系夫妻关系；2018年6月7日,张大艳、刘飞（买受人）与徽创公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简商品房买卖合同）一份，该合同约定，买受人购买出卖人位于颍州区府前路159号明月双清小区25#住宅配套楼2002室房屋，以及其他合同内容。该商品房买卖合同附件十一：补充协议第十二条关于建筑区划内相关物的权属的约定：1、建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，其产权或使用权属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位(含位于人防工程范围内之部分）地下经营用房、库房、储藏室等。出卖人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置；以及其他约定。另查明，2018年2月5日，张大艳、刘飞（乙方）与徽创公司（甲方）签订《车位协议》一份，该协议约定：乙方意向购买商品房位于阜阳市五里路与三清路交口东南绿城·明月双清25#住宅楼2002室，基于乙方意向成为绿城·明月双清的业主，甲方同意在本协议约定条件下将位于绿城明月双清社区内的1227车位提供给乙方使用，车位使用期限为从2019年12月30日至2087年2月15日，该车位的使用费总额是138000元，乙方一次性向甲方支付该使用费；甲方在签订本协议时已明确告知乙方,甲方所交付的车位使用权无法办理权属证明,乙方对此完全认可和接受并确认不以此为由追究甲方任何违约责任或损失赔偿责任。乙方不得以任何理由要求甲方办理车位产权证及其他任何权属证。该协议签订后，张大艳和刘飞向徽创公司支付了138000元的车位款。现张大艳和刘飞认为《车位协议》中约定的车位使用期限实际上属于租赁车位使用期限，且超过法律规定的最长20年租赁期，遂诉至本院要求支持其诉讼请求。本院认为，二原告作为完全民事行为能力人，其与被告签订《车位协议》及《商品房买卖合同》均是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《车位协议》并未约定原告缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明原被告双方签订《车位协议》系车位租赁合同，故本案的案由应变更为车位纠纷。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定地下空间、地下车位等产权或使用权归出卖人即本案被告，被告有权将该地下室和地下汽车位有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置。另被告依法竞得涉案国有土地建设使用权后经规划许可，由被告投资建设地下车位，根据“谁投资、谁收益”的原则，可以认定被告对案涉车位拥有合法的处分权利，其有权依法通过出售、附赠或出租等进行处分地下车位，被告收取的车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，被告的行为并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。而依据我国《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，业主与开发商约定的车位使用期限与房屋和土地使用权期限相同，并不违反法律规定，是合法有效的。综上，原告主张双方签订的《车位协议》实质上是车位租赁合同，要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用，无法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张大艳、刘飞的诉讼请求。案件受理费2235元，减半收取1117.5元，由原告张大艳、刘飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  江敏二〇一九年十二月三十一日书记员  秦蕾