新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初5324号原告：杨秀云，女，1946年8月10日出生，东乡族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：周鹏，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：白军（经名二不都），男，1969年3月20日出生，东乡族，无业，住乌鲁木齐市新市区。被告：白洪（经名木哈），男，回族，1966年2月15日出生，农民，住乌鲁木齐市米东区。原告杨秀云与被告白军、白洪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨秀云的委托诉讼代理人周鹏、被告白军、被告白洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀云向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2012年6月23日签订的《住宅地转让协议》无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为转让协议中涉案宅基地即米东区宅基地的合法使用权人，原告与丈夫在宅基地上修建了房屋。2012年6月23日，被告白军、白洪擅自签订一份《住宅地转让协议》，被告白洪又将宅基地转让给其女儿白玉玲并签订转让协议。2015年11月25日，被告白洪和白玉玲与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，并领取了补偿款。后原告起诉二被告及白玉玲，要求返还补偿款120万元及两套安置楼房，经（2016）新0109民初2351号民事判决书判令：白玉玲返还安置补助费120万元，白玉玲不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2017）新01民终2008号民事判决：驳回上诉，维持原判。白玉玲申请再审，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民再66号民事裁定书：撤销（2017）新01民终2008号民事判决，发回米东区法院重审。在重审期间，经法院释明：原告需先行确认二被告之间的住宅地转让协议、被告白洪与白玉玲签订的与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》无效后，才能够以物权保护为由主张财产返还。原告认为：二被告的行为严重侵犯了原告的合法财产权益，应属无效，故诉至法院。被告白军辩称：原告是我们的母亲，我父母一共四个子女，我和被告白洪还有两个女儿白金玲、白金花.原告诉状中的事实与理由属实，涉案宅基地是村上在我们出生之前就分给我父母的;协议是我们兄弟签的。当时我要在新市区盖房子，问被告白洪借钱，被告白洪说他给我借钱但要将父母的老宅基地给他，所以我们签订了协议，签订协议时候我妈妈即原告不在现场，我妈当时已经改嫁到了梁东村。2011年4月份，我问被告白洪借了25万，我说给他给利息，他说不要利息要老宅基地，当时说的是两年还清；当年12月份，被告白洪问我要钱，我当时已经把钱用掉了，没有钱给白洪偿还，因为我媳妇是三工村村民，我们在三工村有耕地，所以我们把我们的妹夫叫过来，我将450平方的耕地给我妹夫了，我妹夫又把出租车顶账给了被告白洪。当时我还给被告白洪说了，当时说好的是两年内还清，现在不到一年我就已经清账了，所以不同意将老院子给被告白洪。我们在2016年2月第一次开庭的时候，我妹妹白金玲也到庭了，她说了钱都还给白洪了还要房子干撒呢。我们两个把老房子算了6万块钱，我给被告白洪给了1万元的利息，剩下的5万元算是宅基地的转让费。白玉玲是被告白洪的女儿，当时老宅基地是转让给白洪的，因为白洪已经在村上有宅基地，为了获得这块宅基地的征收补偿款，白玉玲和白洪签订了协议，征收情况原告诉状中陈述应该是对的，征收款总共是129万余元，还有两套房子。我认为原告起诉是对的，当时我妈即原告不在现场，我为了借钱，被告白洪才乘机提出这样的要求，我也就那样转让了。被告白洪辩称：2001年1月23日我父亲白天元去世，原告即我母亲和被告白军在一个户籍上。2003年5月，我母亲改嫁（没有领取结婚证）到了长山子镇梁东村。父母亲位于乌鲁木齐市米东区的老宅院，因为年久失修无人居住，也无人看管，就留给我弟弟白军。根据小破城村的规定，小儿子一般不另外分宅基地，小儿子就使用父母的老宅基地。2011年5月，妹妹白金玲、姐姐白金花、弟弟白军、弟媳在场的情况下，白军要向我借钱25万元，经协商，白军将这个老院落转让给我，我当时说了要转让就把老妈拉上来。我和白军到梁东村把我母亲拉到白金玲家，当时白金玲、白金花、我和我媳妇、白军和他媳妇、我妈杨秀云都在场，我母亲就是原告建议作价6万元把院落卖给我。2012年6月23日，白军和白洪补签了住宅地转让协议，6万元白洪向白军支付5万元，剩余1万元是25万元借款8个月的利息，该院落在2011年5月就交给了我。经村委会批准我在该院落修建了厂房和住房，打了水泥地面并将房屋向联通公司出租。2013年10月25日，我将该院落作价45万元转给了自己的女儿白玉玲。2015年11月25日，这个院落被征收并向白玉玲支付了征收款。2014年6月，因为原告的土地被征收，原告就离开了梁东村返回了小破城村，先在我家住了几天，之后在白金玲家长住。转让老宅院是全家人都知晓并同意的，转让价款是原告出面作价的，转让老宅地给我是全村、村委会都知道的，我修建房屋原告和白军都没有提出异议，现在宅院转让给白玉玲并被征收了。原告年龄大了，受其他子女的蛊惑提起本案诉讼。我与白军订立的合同是双方共同处置房屋的真实意思表示，合法有效。证人郭某、原告再婚丈夫马守的询问笔录及马守小儿子马某的录音都可以证实原告知道并同意白军转让房屋给我，请求驳回原告诉讼请求。原告杨秀云向本院提交如下证据并经质证：1、2012年6月23日二被告签订的《住宅地转让协议》，被告白军将原告的480平米宅基地以6万元价款转让给了被告白洪，协议上载明原告宅基地南至白洪，说明被告白洪在受让该宅基地时在本村已经有了宅基地，该协议只是宅基地转让，并未对房屋进行转让，在转让时宅基地上已经建有房屋。2、（2016）新0109民初2351号民事判决书，（2017）新01民终字2008号民事判决书，证明原告在其配偶去世后改嫁到了长山子镇梁东村，但对涉案宅基地并未委托被告白军让其转让，且在改嫁期间经常回去居住，2014年6月直接从梁东村搬回老宅基地。3、2015年11月25日《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，原告回老宅基地在签订该协议之前，该协议载明补偿安置方式和金额，征迁款是对宅基地和房屋共同补偿的，被告白洪陈述其将该地转让给了其女儿白玉玲，但在该协议中被告白洪也有签字，说明被告白洪在村上已经有了宅基地无法获得涉案宅基地的补偿款，所以才与其女儿签订了转让协议从而获得涉案宅基地的补偿款。被告白军对上述证据的质证意见为：证据1协议内容是白洪的小女儿写的，名字是我签的，真实性无异议，但对该协议内容不认可。证据2真实性认可，该证据证明了当时房屋转让的情况；证据3是被告白洪和他女儿签的，我也不知道。被告白洪对上述证据的质证意见为：证据1是我们双方签的字，是合法的；证据2真实性认可，但对关联性、证明问题不认可。证据3真实性认可，是征迁办让我在征收补偿协议书上签的字，我就签了。被告白军未向本院提交任何证据。被告白洪向本院提交如下证据并经质证：1、场地租赁合同、同意函，证明我母亲即原告同意后将老宅基地卖给我之后就没有来住过，我重新修建了房屋，而且租赁给了其他人使用。2、（2015）283号庭审笔录，证明我和被告白军签订协议时候我母亲在场。3、村民证明，证明卖房子的时候原告在场也知道这个事。4、2013年4月30日村委会证明，证明宅基地是我的；5、《住宅地转让协议》，该协议合法有效；6、手机录音，系我和原告再婚丈夫马守小儿子的通话录音，证实原告知道并同意将老宅基地转让给我，是原告作价6万元转让的，此事原告给马守说过，马守给他儿子也说过；7、2016年1月14日我的律师给原告再婚丈夫马守做的询问笔录，马守已经去世，证实原告给马守说过将老宅基地卖给我了；8、证人郭某当庭证言，证实我母亲知道并同意后，白军和我签订了转让协议。9、手机录音，系我和原告的侄子杨春义的通话录音，证实原告知道并同意将老宅基地转让给我，这一事实村上的人都知道。原告对上述证据的质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可，原告没有参与，合同上载明很清楚，面积只有八十个平方，租赁场地是被告白洪的院内，没有载明四至，不能证实被租赁场地就是本案涉案宅基地；证据2真实性、有效性、关联性认可，可以证明二被告均清楚涉案宅基地是原告和其丈夫自村委会分配取得的，二被告因借款还款的原因导致被告白军擅自处理原告的宅基地；从梁东村接原告，在车上并未谈到房屋、宅基地买卖的事情，只是说了二被告之间借款的事情；证据3真实性、合法性、关联性、证明问题均不认可，证人应当出庭接受法庭的质询并对该证明予以质证，该证据中的签名和手印是否是其本人签字及捺印无法确定；证据4是复印件，对真实性不予确认，对关联性和证明问题不认可，该证明上面积不明确，四至和涉案房屋四至不一致，且该证明是在转让协议之后出具的；证据5三性认可，证明问题不认可，不能证实原告知道二被告转让其拥有使用权的宅基地的事实。证据6三性不予认可，所有的录音内容都是白洪在引导证人回答，且证人陈述的内容只是听说原告与白洪在打官司，白洪还给证人及证人的父亲马守送过礼、给过钱，白洪为了让证人出庭给证人好处，证人证言具有倾向性，证人马某也没有出庭对该录音予以确认，是否其本人的真实意愿无法确定。证据7三性及证明问题均不予认可，不能证实原告知道宅基地卖给被告白洪了，只能证实别人说原告知道房子卖给白洪了，询问笔录应当由法院执法部门的人做出，白洪的代理人询问具有倾向性，不客观不真实，是否马守本人签字及捺印无法确认。证据8三性及证明问题都不认可。证据9质证意见同证据6。被告白军对上述证据的质证意见为：证据1我不知道，当时我和我母亲都不在村上；证据2没有意见；证据3上的这些村民当时并不在场，当时签订协议时候就我和被告白洪；证据4无意见；证据5签名是我的，但不合法不合理，而且我当时也在八个月内就把借款还给他了，该协议不生效作废了；证据6马某是我母亲改嫁后马守的儿子，但他一直都不在家，马某也说了他一直在外面，对我们的事情他也不知道，他知道的也是听他爸爸马守说的，白洪给马守给了好处。证据7不认可，我妈在××两头跑，还和马守一起回来种过一年地，马守说的不属实不认可。证据8证人和我妈年龄有差距，他们能有多好，证人和我妈住的也远。证人说我妈经常回来不属实，签订协议是在我妹妹家，我妈和我姐姐都不在场，证人怎么可能知道，我认为被告白洪给证人给了好处，证人说的都是假话。证据9该录音都是白洪在问证人，证人自己没有任何陈述，对录音不认可。根据当事人陈述及原、被告提交的证据，本院认定事实如下：原告杨秀云是被告白军、白洪的母亲，原、被告均属于乌鲁木齐市米东区古牧地镇小破城村村民，原告与其丈夫白天元共生育两男两女即二被告及女儿白金花、白金玲，原告丈夫白天元于2001年1月23日去世，原告杨秀云于2003年5月按照回族方式改嫁给长山子镇梁东村村民马守，但双方并未领取结婚证。原告与其丈夫白天元共同在位于米东区涉案宅基地上修建了房屋，原告子女因长大成人及出嫁先后搬离此房屋，被告白军与原告共同居住在此房屋。被告白洪成家后又取得与原告相邻的宅基地并修建房屋居住。原告改嫁后也搬离此房屋，涉案宅基地上的房屋由白金花居住使用两年，原告杨秀云与马守曾回涉案宅基地上房屋居住一年种地。2012年6月23日，被告白军、白洪签订了《住宅地转让协议》，该协议由被告白洪的小女儿书写，二被告签字；协议内容为：此有小破城村村民甲方白军住宅地长20米、宽24米，共计480平方米，转让给乙方白洪，此地面积南至白洪、北至马金河、东至过道、西至马成祥，转让费共陆万元整，现金一次性付清，从此双方达成协议。被告白军及白洪均认可此6万元为5万元现金及借款25万元的利息1万元。此后被告白军搬走，白洪将原房屋拆除，另行修建房屋。原告于2014年6月搬回小破城村居住。2015年11月25日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（作为甲方）与被告白玉玲（作为乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，经测量被征迁土地上建筑面积为296.18平方米，土地面积为481.44平方米。协议约定乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室应当安置白玉玲住房建筑面积500平方米，实际安置住房建筑面积200平方米，共两套（房屋现仍未竣工、交付），相差面积300平方米，按照评估价4020元/平方米，计1206000元，应由甲方支付给乙方。在协议书后被告白玉玲、白洪签字。2016年5月24日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室通过银行转账方式向被告白玉玲支付了补偿款。2016年5月23日，原告杨秀云以被告白军、白洪及白洪女儿白玉玲为被告起诉物权保护纠纷，本院作出（2016）新0109民初2351号民事判决书；被告白洪及白玉玲不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2017）新01民终2008号民事判决书。案外人白玉玲不服申请再审，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民再66号民事裁定书：撤销（2017）新01民终2008号民事判决，发回乌鲁木齐市米东区人民法院重审；原告撤诉后遂提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点为：1、本案涉案宅基地及宅基地上原有房屋的合法继承人问题；2、二被告签订的《宅基地转让协议》是否符合法律规定，是否合法有效。1、本案涉案宅基地及宅基地上原有房屋的合法继承人问题。《中华人民共和国继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许的公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。结合上述法律规定及宅基地“一户一宅原则”、“房地一体”原则，农村宅基地的使用是国家对本集体成员的特有权利，宅基地使用权归集体所有即本案中位于乌鲁木齐市米东区村民委员会所有，宅基地使用权本身不得单独转移且不能进行继承，但家庭成员可以依法继承宅基地上所建房屋，并因该房屋产权的合法转移而享有房屋所在的宅基地使用权。在案外人即原告杨秀云丈夫白天元去世后，原告杨秀云、被告白洪、白军，及案外人即杨秀云与白天元的女儿白金花、白金玲作为白天元的合法继承人，对二被告签订的《住宅地转让协议》中载明宅基地上涉及的房屋享有继承权。2、二被告签订的《房屋院落转让协议》是否符合法律规定，是否合法有效问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权属于村民户内家庭成员共同共有，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利，承担平等的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告白洪提交的证人书写的证明、证人当庭证言及其与案外人的录音资料均显示：证人陈述的事实均为听说，并非证人当场见证，被告白洪提供的证据均系传来张菊，其效力小于原始证据的证明力，原告的证据不足以证实原告杨秀云同意二被告签订《住宅地转让协议》转让涉案宅基地及宅基地上原有房屋，且未提供证据证实其父亲的合法继承人即白金花、白金玲同意二被告转让涉案宅基地及地上房屋，案外人白金花、白金玲亦未在《住宅地转让协议》签字表示同意，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决如下：被告白军与被告白洪于2012年6月23日签订的《住宅地转让协议》无效。原告预交案件受理费650元，邮寄送达费120元，合计770元，由被告白军承担385元，由被告白洪承担385元，并于判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙文霞二〇一九年十二月四日书记员  苏美娜