广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8958号原告：广州市荔湾区花地佳宜服务中心，住所地：广州市荔湾区芳村大道187号104室。法定代表人：李峰。委托诉讼代理人：简耀东，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：罗永伟，男，1977年8月20日出生，汉族，住重庆市铜梁县。被告：蔡伟刚，男，1967年3月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：曾燕琪，女，1972年12月23日出生，汉族，住广东省荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳宇贤、王楠，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区花地佳宜服务中心（以下简称：佳宜服务中心）诉被告罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳宜服务中心的法定代表人李峰及委托诉讼代理人简耀东、被告罗永伟、被告蔡伟刚、被告曾燕琪的委托诉讼代理人欧阳宇贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳宜服务中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与三被告之间的租赁关系；2、判令三被告10天内腾空XXX广场D101、D103、D105、D107、D109铺；3、依法判令三被告向原告支付租金人民币85200元（暂计至2019年6月10日，以后按每月增加7100元的标准计算至三被告腾空XXX广场D101、D103、D105、D107、D109铺之日止，即租金计算按每月7100元的标准从2018年7月1日计至腾空之日止);4、依法判令三被告向原告支付水电费人民币51774.74元（从2018年1月1日至立案之日止）；5、依法判令三被告向原告支付违约金人民币159324元（暂计至2019年6月10日，以后以85200元为本金，按每天1%的标准计付至租金付清之日。即按每月的租金为本金，按每天1%的标准计付违约金，从2018年7月1日开始违约金从欠缴之日起计至腾空之日止，但每月违约天数不同);6、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2012年1月28日起，被告罗永伟开始承租原告管理的XXX广场D101-D109铺（实际承租D101、103、105、107、109商铺，简称“涉案商铺”)，用于经营广州市荔湾区蜀伟川味小食店（简称“小食店”)，双方每两年续签一次《租赁合同》。租金每两年上浮5%。2015年9月1日起，小食店由三被告共同经营，涉案商铺由三被告共同承租。2016年1月8日，原告与被告罗永伟续签《租赁合同》一份，约定由被告承租涉案商铺，租赁期限至2017年12月31日止，租金为每月5762元，综合服务费为每月1000元，被告必须在每月10日前缴纳当月租金，逾期则按每月1%加收违约金。《租赁合同》另约定，由原告向被告提供水电，被告须负责缴纳水电费用。《租赁合同》到期后，原告与被告未续签合同。三被告仍继续使用涉案商铺，并按照每月7100元的标准向原告支付租金，无需再支付综合管理服务费，其他租赁条件不变。但2018年开始，三被告多次拖欠租金及相关费用，从2018年7月起欠付租金至今，截至2019年6月30日，共欠租金85200元。欠缴水电费51774.74元。原告认为《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵守履行。三被告作为共同承租人，应当共同承担《租赁合同》的义务。现被告欠缴租金、综合管理服务费及水电费的行为违反了《租赁合同》的约定，依据《租赁合同》第二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十条的有关规定，原告有权终止合同，解除双方租赁关系，并追究被告的违约责任。被告罗永伟辩称：1、我方于2017年7月已经将手持，广州市荔湾区蜀伟川味小食店40%的股份转让给曾燕琪女士，并写有转让协议，注明前期所有费用结清，后期所有的经营管理，债权债务，以及相关的法律法规与我无关等条款。当时法人还是我，我们找到街道要求改签租赁合同，街道以当时租期不明确，未予办理。于2017年8月31日我将全部股份转给了另外两个被告，街道和原告都知道。2、本人于2018年1月26日注销了广州市荔湾区蜀伟川味小食店的营业执照和税务，保险等。当时，接手经营者多次找原告续签合同，原告回复领导调整。不能续签。出租的场所，无证经营都不干涉只收租金。3、所有的合同都不是本人签名，都是原告为了掩盖自己的管理实务，自行补的租赁合同，他们这是违法行为。4、我注销营业执照后他们一直有收租金，我已经不是事实的租赁人。原告收不到租金就把我也当被告。被告蔡伟刚辩称：1、我不是承租人、承租方。2、我只是占20%股份，我只是参股，实际没有经营管理。3、不同意原告要求我方支付2018年之前的租金，我没有签署过合同，也没有在街道处签署过。4、被告罗永伟说转股，我没有接手。5、2017年10月份之后我就去外地了，他们之间的协议我不清楚。被告曾燕琪辩称：1、被告曾燕琪没有与原告签署过任何租赁合同与订立任何租赁关系。2、根据被告曾燕琪向代理人所述，其自2018年1月份小食店注销后再也没有参与经营，因此不清楚为何会欠下租金、水电费。经审理查明，据原告称涉案商铺是由XXX广场花地街报建的临时建筑，是2001年建的临时建筑，有合法报建，当时同意原告使用2-3年。由于政策原因，没有续使用期。罗永伟从2008年开始向原告承租部分涉案商铺。2008年11月24日，被告罗永伟在部分涉案商铺开设了“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”经营，并领取了个体工商营业执照。之后，罗永伟向原告增加承租商铺至XXX广场D101、D103、D105、D107、D109铺即涉案商铺及D108铺（该铺另案处理）。2015年9月1日，罗永伟（甲方）与曾燕琪（乙方）、蔡伟刚（丙方）签订《协议书》约定：经三方友好协商，评估《川伟酸菜鱼》价值为人民币贰拾伍万元整，股份分配比例为：甲方占40%，乙方占40%，丙方占20%，股权在经营期间不得对外转让，直至租约期满为止。此协议书于2015年9月1日开始生效。对于经营期间发生的任何纠纷，均三方协商解决。之后，三被告均参与了在涉案商铺的经营。2018年1月26日，工商部门核准了“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”的注销登记。2018年11月30日，蔡伟刚按每月7100元标准向原告支付了2018年1月至2018年6月的租金（含综合服务费）。2019年1月，原告对涉案商铺进行了上锁。2019年11月14日的庭审中，三被告同意当庭交还涉案商铺，原告同意当庭接收涉案商铺,并撤回要求三被告腾空XXX广场D101、D103、D105、D107、D109铺的诉讼请求。诉讼期间，原告举证提供了与罗永伟签订的三份《租赁合同》（合同号分别为：12-001，14-008，HDJ2016102），该三份租赁合同均约定由罗永伟向原告承租涉案商铺，租期分别为2012年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日，月租金分别为4600元、5440元、5762元，每月综合服务费均为1000元。被告罗永伟质证称，合同是2012年至2017年的，原告给我的合同，我都没有亲自签署过。所以三份合同的签名都不是我签署的合同，我方认为谁管理就是谁帮我签的，具体是谁不清楚。被告蔡伟刚质证称，签署的字不是被告罗永伟签署的，和我方与被告罗永伟签署的协议的字迹明显不同。我们是暗股形式，我们也没有和街道签过。我们是2015年9月1日签署的协议。被告曾燕琪质证称，三性存在异议，因为租赁合同签字不是被告罗永伟平时的签字，租赁合同上的承租方也不是被告曾燕琪，该协议到2017年12月31日就结束了。原告补充说明，原被告签约形式是我方工作人员将合同交给档口，然后由档口的人签名后交回给我方，具体何人签名我方不清楚，但都有实际履行。原告举证提供了XXX广场D101–D109（单号）铺拖欠费用明细,该明细显示：2018年1月1日至2018年9月30日，欠水费1333.8元、电费36166元；2018年10月1日至2018年10月31日，欠水费718.2元、电费4936.04元；2018年11月1日至2018年11月30日，欠水费475.2元、电费3131.81元；2018年12月1日至2018年12月31日，欠水费583.2元、电费2647.06元；2019年1月1日至2019年1月31日，欠水费270元、电费1513.43元；2019年2月1日至2019年5月31日，欠水费59.4元。三被告质证称，对证据的三性不予确认，是原告单方制作的表格，没有其他证据佐证。庭审中，三被告确认没有缴纳过从2018年1月1日至2019年5月的水电费。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告称涉案商铺是2001年建的临时建筑，有合法报建，当时同意使用2-3年，由于政策原因，没有续使用期。现原告未能向本院举证租赁期限内有延长临时建筑使用期限，故涉案《租赁合同》为无效合同。因涉案《租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，因三被告已当庭将涉案商铺交还给原告，原告亦撤回要求三被告腾空涉案商铺的诉求，本院对此不再作处理。因涉案《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因三被告是涉案商铺的实际使用人，三被告应参照合同约定的月租金6762元（含综合服务费）标准向原告支付房屋占有使用费。因原告原因被告在2019年1月开始未能使用涉案商铺，该期间的房屋占有使用费应予免交。原告主张的违约金因合同无效而缺乏合同依据，本院不予支持。对原告主张被告拖欠的2018年1月1日至2019年1月水电费人民币51774.74元，因被告在该段期间确未有向原告支付水电费，且该数额亦没有超出一般小食店的用水用电量，相对真实客观，本院对原告该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪向原告广州市荔湾区花地佳宜服务中心支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费（按每月6762元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪向原告广州市荔湾区花地佳宜服务中心支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的水电费51774.74元。三、驳回原告广州市荔湾区花地佳宜服务中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2872元，由原告广州市荔湾区花地佳宜服务中心负担1982元，被告罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪负担890元（被告负担的受理费，本院不予退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年十二月九日书记员  左晶晶黄慧敏