湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初3325号原告（反诉被告）：黄玉英，女，1975年11月25日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：张能发，湖南齐物律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：李超超，湖南博大律师事务所律师。原告黄玉英（反诉被告）与被告唐建秋（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄玉英及其委托诉讼代理人张能发，被告唐建秋的委托诉讼代理人李超超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉英向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元1409号房屋的不动产权证并交给原告；2、除初次契税及费用外的办理不动产权证其他一切税款及二次交易产生的所有税费由被告承担；3、按房屋实际面积计算房价款，扣减购房款38713.83元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因认购金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元14楼1409号套房,于2013年11月22日、12月10日两次向被告支付了房屋首付款共计220800元。2014年7月25日,双方签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》,合同第二条规定房价及付款方式，原告购买的套房面积150平方米(包括公摊面积)、单价2953元/㎡，总价款443000元;首付223000元,剩余购房款22万元以银行按揭支付。合同第四条第3款规定，被告负责为原告代办房屋产权证及国土使用证,但办证时应缴纳的契税及其它一切费用均由原告承担。合同签订后原告履行了合同义务,按约向被告交付了首付尾款2200元及银行按揭贷款资料。2014年10月28日被告交付了房屋，2014年11月5日原告按被告要求预交了上述办证税费6000元。2015年12月底原告入住上述所购房屋。多年来,原告一直催促被告办理房屋不动产权证,被告总是以各种借口欺骗原告。后据原告了解,被告所建的金秋花园Ⅱ期龙腾大厦超过了审批楼层、超容积率，属违规违章建筑,无法办理银行按揭贷款手续,故造成按揭不成,不动产权更是无法办理。2018年中旬被告接受处罚、补交出让金才补办建房手续。另外,双方合同约定为商品房,而实际被告交付原告的系自建房,且实际面积仅有136.89㎡,原告为此将多支付房屋价款38713.83元[2953元/㎡×面积差(150㎡-136.89㎡)]。目前被告所建金秋花园Ⅱ期龙腾大厦的套房产权分别登记在被告或其他人名下,因此存在二次交易,而第二次交易产生的一切税费均应由被告依法承担。综上,被告的不诚信行为侵犯了原告的合法权益。为此,原告具状诉请人民法院依法支持诉请。唐建秋辩称并反诉称，1、原告未履行房屋买卖合同约定的义务,没有在约定的时间内提供办证所需的相关资料和承担办证税费,也没有支付占用资金期间的利息；2、房屋买卖合同中明确约定了办证的契税及其他一切税费由原告承担,被告出售的房屋系自建房,是初次交易,不是二次交易,没有产生二次交易的契税；3、房屋面积的计算方式及价格已有合同条款明确约定；4、原告未按合同约定办理房屋按揭贷款,导致被告无法取得剩余购房款,给被告造成了经济损失，应向被告支资金占用期间的利息；5、原告是个人建房用于出售,不具备商品房开发资质,该房屋是自建房,不是商品房。故原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法判令反诉被告（原告）支付购房款22万元,并自2014年7月6日起按月利率0.75%承担银行贷款利息；判令反诉诉被告（原告）按照合同约定承担办理房屋产权证契税及其他一切税费；由反诉被告（原告）承担反诉费。黄玉英围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原、被告身份证复印件各一份,拟证明双方主体资格；2、离婚协议书、离婚证，拟证明原告一人主体资格；3、金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书一份，拟证明双方签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》及合同约定的内容；4、银行业务凭证、收据二份，拟证明原告按约定支付了购房款及办证费；5、祁规建函（2016）131号违规超面积的告知书一份、祁不动产（2018）0003号超面积建设告知书一份、祁国土资函（2017）8号变更规划设计条件已交土地出让金的函一份、祁规建字（2018）4号2017年第三期案审会概要一份、湖南省建设工程规划审批单一份、祁阳县建设工程规划核实确认书一份、湖南省建设工程规划许可证一份，拟证明被告所建的金秋花园Ⅱ期龙腾大厦超过了审批楼层、超容积率，属违规违章建筑,无法办理银行按揭贷款手续；6、谈话视频、录音光盘一份、及文字摘录一份、第二次谈话视频、录音光盘、文字摘录、与唐建秋的视频、录音光盘及文字摘录，拟证明出售房屋产权分别登记在被告或其他人名下,因此存在二次交易和第二次交易产生的一切税费；7、金秋花园Ⅱ期龙腾大厦同户型15楼1509房不动产权证复印件，拟证明实际面积仅有136.89㎡；8、祁阳县二手房交易税收纳税申报表、同小区业主黄陶前后二次签订的《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》，拟证明第二次交易产生的一切税费。9、房地产权登记信息，拟证明实际面积仅有136.89㎡和发生第二次交易。经庭审质证，被告对原告证据1、2、3、4、5、7、8真实性无异议，仅对关联性提出了异议，原告提交的该七份证据真实、客观,本院予以采信；被告对原告证据6谈话视频、录音光盘一份、文字摘录一份、第二次谈话视频、录音光盘、文字摘录、与唐建秋的视频、录音光盘及文字摘录，认为证据来源不合法，是原告偷录偷拍方式获得，且主体身份不明，本院认可被告的质证意见，不予采信。唐建秋向本院提供了证据：1、原、被告身份证复印件,拟证明双方主体资格；2、金秋花园Ⅱ期（龙腾大厦）项目合同书，拟证明双方签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》及合同约定的内容；3、收款收据，拟证明原告支付的购房款为223000元；4、通知数份，拟证明反诉原告（被告）通知反诉被告（原告）提供房屋按揭贷款、办证所需的相关资料和交缴办证税费；5、银行还贷业务凭证，拟证明被告无法取得剩余购房款,给被告造成了贷款利息损失；6、公证书二份，拟证明柏金秀、胡必德授权被告进行房屋买卖、办理不动产登记等事宜。经庭审质证，原告对被告证据1、2、3、5、6真实性无异议，仅对关联性提出了异议，该五份证据真实、客观,本院予以采信；原告对被告证据通知数份的三性均提出异议，因数份通知是用于龙腾大厦各位业主，真实、客观,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄玉英因认购金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元14楼1409号套房,于2013年11月22日、12月10日两次向被告唐建秋支付了房屋首付款共计220800元。2014年7月25日,双方签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》,合同约定原告购买的套房面积为150平方米（出售面积与房产部门颁证面积不符的依出售面积为准，建筑面积＝套内面积＋阳台面积＋飘窗面积＋天井＋公摊面积）、单价2953元/㎡，总价款443000元;首付223000元,剩余购房款22万元以银行按揭支付，原告应于签订合同10日内递交办理银行按揭贷款或住房公积金贷款所需的全部资料并按要求交清相关款项，原告逾期履行上述义务，须承担逾期责任；被告负责为原告代办房屋产权证及国土使用证,但办证时应缴纳的契税及其他一切费用均由原告承担，如原告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，被告概不负责；被告应当在2014年10月28日交付房屋，原告在房屋总价款交齐后方可装修和使用。合同签订后被告按期交付了房屋，2014年11月5日原告按被告要求交付了首付尾款2200元、办证费用6000元。由于被告所建的金秋花园Ⅱ期龙腾大厦超过了审批楼层、超容积率，2018年11月中旬被告在接受处罚、补交出让金后补办建房手续，致银行按揭贷款办理未成功。原告2015年12月入住以来一直催促被告办理房屋不动产权证,被告以未交齐房款、税费不足及须收取房款利息等拖延，自从2018年12月以来被告通知原告及龙腾大厦各位业主提供房屋按揭贷款、办证所需的相关资料和交缴办证税费，原告以实际面积少、有二次交易记录、未及时办理按揭贷款等为由未予配合。故原告诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告黄玉英（反诉被告）与被告唐建秋（反诉原告）签订的《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》系双方真实意思的表示，内容合法有效。原告诉称被告存在欺诈行为,其出售的房屋系自建房、二手房,而非商品房,但事实上双方签订的合同出卖人是唐建秋个人,而非房地产开发公司,对此原告是明知的,故唐建秋出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由唐建秋代办理房屋产权证和国土使用证,办证时所应缴纳的契税及其他一切费用由黄玉英承担,故黄玉英要求唐建秋承担因二手房交易而增加的办证税费的请求,本院不予支持。被告已于2014年10月28日交付房屋，原告应付清房屋总价款，由于银行按揭贷款未及时办理成功，原告亦未向被告支付购房款，但自2018年12月以来被告通知原告提供房屋按揭贷款、办证所需的相关资料和交缴办证税费，原告仍未办理银行按揭贷款手续，已给被告造成了贷款利息损失，现反诉原告唐建秋要求反诉被告黄玉英支付购房款10万元及25万元资金占用期间利息(房屋按揭贷款利率)的请求符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的,合同有约定,按照约定处理，本案中双方在合同中已经约定,当合同房屋面积与房产部门丈量不符的,以合同面积为准，因此,黄玉英要求唐建秋承担超出实际面积的房价款38713.83元的请求,本院不予支持。综上所述，反诉原告唐建秋（被告）要求反诉被告黄玉英（原告）支付购房款及资金占用期间利息的请求，本院予以支持。原告黄玉英要求被告唐建秋办理不动产权证的请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、由反诉被告黄玉英（原告）支付反诉原告唐建秋（被告）购房款22万元,并自2014年10月29日起按年利率4.8%支付资金占用期间的利息至清偿之日止，此款限黄玉英在本判决生效后15日内付清；二、被告唐建秋在原告黄玉英交清契税及其他一切费用后90日内为原告办理金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元1409号房屋的不动产权证并交给原告；三、驳回原告黄玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费926元，减半收取463元，反诉费2300元共计2763元，由黄玉英负担2563元，由唐建秋负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  王凯升二〇一九年十二月十九日书记员  唐 蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。