广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初2614号原告：罗定市卓越物业服务有限公司，住所地：罗定市*********凤凰新城住宅小区G座第一层第一卡。统一社会信用代码：914********41335X5。法定代表人：谭显明，总经理。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：陈锋，男，1977年12月20日出生，汉族，住罗定市*************************，身份证号码：441************814。被告：李贤清，女，1979年5月28日出生，汉族，住罗定市*************************，身份证号码：441************044。两被告共同委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：余馥含，广东国晖（广州）律师事务所实习律师。原告罗定市卓越物业服务有限公司（以下简称“卓越公司”）与被告陈锋、李贤清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，并于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托诉讼代理人朱效根、邓辉宇到庭参加诉讼，被告陈锋、李贤清的委托诉讼代理人余金桥、余馥含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带支付自2014年2月至开庭当月拖欠的物业管理费，暂计至2019年7月为13002元，水费1828.80元，公摊电费532.10元；2.依法判令两被告连带支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日为12707.52元；3.依法判令由两被告承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求物业管理费暂计至2019年5月31日止。原告诉称的事实和理由：两被告为罗定市*********凤凰新城住宅小区**房业主，房屋面积为131.14㎡。根据原告与两被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为两被告提供了良好的小区居住环境。但自2014年2月开始，两被告停止缴纳物业管理费及相关费用，依合同第二章第十条第一款约定，小区物业费单价1.50元/平方米/月，每月应交197元，截止2019年7月，被告已欠缴66个月物业管理费，共计欠缴13002元。此期间还欠缴原告垫付的水费1828.80元，公摊电费532.10元。依合同第二章第十条第二款约定，原告有权主张以每月所欠物业费为基数，自逾期之日起按每日1‰为标准，分段计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月30日已产生12707.52元违约金。原告每月向两被告送达收费通知单催收物业费，同时也通过电话、公告等方式向两被告催缴物业管理费，但两被告均置之不理。两被告已实际享受了物业管理服务，但其欠缴行为不但侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉请。被告陈锋、李贤清辩称：一、根据《物业管理条例》第二十四条第二款，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。据两被告所知，原告并不是通过招投标的方式进驻案涉凤凰新城小区，也未能提供房地产行政主管部门批准协议方式选聘物业管理服务企业的文书，因此两被告有理由认为原告无权收取物业管理费。二、原告在2015年1月27日才取得物业服务企业资质，资质有效期截止到2019年1月26日，等级为三级。而原告与两被告签订《前期物业服务合同》的时间是2013年7月19日。首先，原告在不具备物业服务企业资质的情况下与两被告签订的物业服务合同，应属无效；并且，在不知原告不具备物业管理资质的情况下，所有购买了案涉房产的业主都在签订房屋买卖合同的同时与原告签订了《前期物业服务合同》，两被告认为此《前期物业服务合同》是在受到欺诈和存在误解的情况下订立的，属于可撤销的合同；其次，在原告取得物业资质之前及资质到期之后，其无权收取物业管理费。三、原告主张的2014年2月至2017年8月期间的物业费已超过诉讼时效，且不存在中断事由。四、原告收取的物业管理费过高。五、原告主张的违约金无法律及事实依据。首先，合同约定的是“滞纳金”，并未约定违约金。其次，原告违约在先，两被告属于同时履行抗辩权。原告的违约行为有：第一，违反《前期物业服务合同》第十三条、第三十九条的规定，将物业服务违法转包给东莞市金盾物业管理有限公司。第二，提供的物业管理服务存在严重违约行为，未达到《前期物业服务合同》附件中载明的服务标准。最后，即使认定存在违约金，那么原告主张的违约金过高，应予以核减。六、原告主张的公摊费用不合理。首先，原告需要解释电费发票中的电费违约金是如何产生的；其次，电费发票没有体现是两被告所在楼栋的公摊电费，水表也没有与两被告对应，存在暗箱操作的可能；最后，也是最重要的是，原告没有提供与水务集团或供电局的代扣代缴协议，无法证明是先由其垫付的，使得这些费用更存在原告信口开河的嫌疑。综上，两被告提出答辩意见，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告卓越公司于2012年7月27日登记成立，经营范围包括物业服务、新建房屋租赁代理、清洁服务等。被告陈锋、李贤清是凤凰新城商住小区**房的业主。凤凰新城商住小区为云浮市创宇贸易有限公司开发建设，云浮市创宇贸易有限公司经与原告卓越公司协商，选聘原告卓越公司对凤凰新城商住小区提供前期物业管理服务。2013年7月19日，被告陈锋、李贤清向云浮市创宇贸易有限公司购买了案涉房屋，建筑面积131.14平方米，并于2013年8月10日办理了收楼手续。2013年7月19日，被告陈锋、李贤清作为甲方与原告卓越公司作为乙方签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》（以下简称“合同”），甲方将凤凰新城小区委托给乙方进行物业管理。合同第九条约定，在供水供电公司委托乙方向甲方收取水费和共用设施设备运行产生的水电费时，甲方须及时缴纳，逾期未缴的甲方须每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十条约定，1.物业管理服务费按1.50元/平方米/月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），甲方每月应交的物业管理费总额为195.42元（单价乘以建筑面积）；2.甲方每月25日前（节假日顺延）缴纳当月的物业管理费给乙方，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金；3.甲方每月25日前缴纳乙方代垫的公摊水电费，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。合同第十一条约定，自小区业主委员会依法成立并聘请物业服务企业签订物业服务合同时止。两被告收楼后，按合同向原告交纳了2014年1月前的物业管理费。2014年2月1日起，两被告认为原告卓越公司提供的物业管理服务存在严重违约行为，且未达到《前期物业服务合同》附件中载明的服务标准，开始拒绝支付原告物业管理费。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。另查明，原告于2015年1月27日取得云浮市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2017年12月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。再查明，针对两被告提出的物业收费标准问题，本院去函罗定市发展和改革局，该局回复：原告卓越公司于2013年5月17日向原罗定市物价局申请备案，原罗定市物价局根据云价[2013]169号文等的有关规定，于2013年8月30日出具备案回执，标准为高层住宅每平方米每月1.50元。又查明，两被告于2017年9月至2019年5月的用水量为665吨，居民用水需要缴纳水费和污水处理费，2017年3月至今，水费单价为1.80元/吨；污水处理费征收标准为0.95元/吨，排污量按用水量的90%折算。以上事实，有原告提供的业主收楼资料签收表、业主收楼水电底数确认表、业主收楼签收钥匙表、《凤凰新城小区前期物业服务合同》、提前收楼申请书、不动产登记资料查询结果证明、分摊电费票据、水费票据，被告提供的物业服务企业资质证书、相片、视频以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告卓越公司与两被告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。合同签订后，原告卓越公司向两被告提供了物业服务，两被告已按照协议缴纳了2014年1月前的物业管理费，即双方已实际履行了合同，两被告现提出合同无效、合同可撤销的抗辩意见，本院不予采纳。本案的争议焦点为：一、本案原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、两被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金；三、两被告应否向原告支付水费和公摊电费。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。原告请求被告支付自2014年2月起至2019年5月的物业管理费及相应违约金，而根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。……”，普通诉讼时效的期间为三年，原告属于期间范围内的权利应依法予以保护，超出部分不予支持。原告于2019年9月16日向本院提起诉讼，2016年9月15日前的债权已超过了诉讼时效期间，本院予以驳回。关于两被告应否向原告支付物业管理费及相应违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告卓越公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持，物业费的具体金额，以本院核实的为准。由于双方约定两被告应在每月25日前缴纳当月的物业管理费给原告，而2016年9月15日前支付的物业管理费已超过诉讼时效，故两被告需支付的是2016年9月至2019年5月共33个月的物业管理费共6491.43元（131.14平方米×1.50元/平方米/月×33个月）。对于违约金的问题，原告卓越公司收取物业费是用于小区物业的维护、管理，涉及全体业主对小区物业的共同利益，两被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告卓越公司对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，因此，原告卓越公司请求两被告连带支付违约金的主张，本院予以采纳。但原告根据合同第十条的约定请求逾期则每日按未缴金额1‰计付违约金，标准过高，本院调整违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付之日起计至付清之日止。两被告认为原告的服务不符合约定的标准、管理混乱，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，理由亦不充分，本院不予采纳。对于两被告应否向原告支付水费和公摊电费的问题。首先，对于水费的问题，原告卓越公司代小区业主向罗定市供水集团有限公司缴纳了整个小区的水费，并根据两被告专属的水表计算用水量，两被告应向原告卓越公司缴纳水费；但原告卓越公司水费的计算方法有误，本院根据水费发票显示的计算方式予以调整（水费金额根据实际用水量按水费单价计算，污水处理费按用水量的90%折算排污量再按征收标准计算），两被告应缴纳2017年9月至2019年5月的水费为1765.58元（665吨×1.80元+665吨×90%×0.95元）。其次，对于分摊电费问题，原告卓越公司虽提供了部分公摊电费的发票，但两被告对于分摊的电费是否按照规定进行分摊，分摊的电费是否已扣除物业服务办公区域的电费等提出质疑，而原告在诉讼过程中未能举证证实其分摊给业主的电费符合事实和法律依据，亦没有在规定的期限内委托第三方有资质的机构进行核算，故原告卓越公司要求两被告支付公摊电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告卓越公司可待核算结果作出后，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈锋、李贤清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费6491.43元。二、限被告陈锋、李贤清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市卓越物业服务有限公司支付物业管理费的逾期违约金（2016年9月至2019年5月期间，每月拖欠的物业管理费，分别以196.71元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月25日起计算至付清之日止）。三、限被告陈锋、李贤清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市卓越物业服务有限公司支付水费1765.58元。四、驳回原告罗定市卓越物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元（原告已预交），由被告陈锋、李贤清负担74元，原告负担177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一九年十二月十日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。