贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7223号上诉人（原审原告，案外人）：黄茂鹤，男，1965年6月4日出生，汉族，住贵州贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨秀贵，贵州道在律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：重庆闽路润贸易有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道3号5栋2-6、2-7、2-8。法定代表人：李敏晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆雄飞商贸有限公司，住所地重庆市沙坝区土主镇土主中路199号1-93号。法定代表人：丁小波。原审第三人（被执行人）：贵州华城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市中华北路56号-58号华城凯旋门E层。法定代表人：冀玉栋。原审第三人（被执行人）：冀玉栋，男，1954年7月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人黄茂鹤与被上诉人重庆闽路润贸易有限公司（以下简称闽路润公司）、原审第三人重庆雄飞商贸有限公司（以下简称雄飞公司）、贵州华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开公司）、冀玉栋案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5477号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄茂鹤上诉请求：1.撤销贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5477号民事判决；2.停止执行贵州省贵阳市云岩区房屋，并解除查封；3.确认贵州省贵阳市云岩区房屋所有权归上诉人所有；4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定“原告黄茂鹤自行提交的《购房协议》仅两页纸，与规范的《商品房买卖合同》格式明显不同，且合同上无华城房开法定代表人签字，本案案涉合同签订在2011年，在华城房开公司未正常经营后，无法认定该合同的真实性”系主观臆测，认定事实错误。2.上诉人对案涉房屋具有足以排除强制执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人享有足以排除执行的权利。综上所述，一审判决认定事实错误，上诉人请求二审法院依法查明事实纠正一审错误，维护上诉人合法权益。被上诉人闽路润公司辩称：1.原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。2.被上诉人在办理抵押权等登记时，案涉房屋所有权属于华城房开公司，被上诉人已经通过厦门市海沧区人民法院行使了抵押权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。3.上诉人提供的证据均存在瑕疵不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的可以排除执行的可能。上诉人黄茂鹤向一审法院起诉请求：1.请求法院判决停止执行贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门A栋8层1号房屋并解除查封；2.确认贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门A栋8层1号房屋的所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月24日，福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1807号民事判决书针对该案原告闽路润公司与被告雄飞公司、华城房开、冀玉栋买卖合同纠纷一案作出如下判决：“一、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆闽路润贸易有限公司支付货款11152943.99元及加价款；二、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闽路润贸易有限公司支付的律师费148056元；三、被告贵州华城房地产开发有限公司以附件所列担保物就上述第一项和第二项判决确定的债务承担抵押担保责任（以1500万元为限）；在被告重庆雄飞商贸有限公司不履行债务时，原告重庆闽路润贸易有限公司有权以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、被告贵州华城房地产开发有限公司、冀玉栋对上述第一项、第二项判决确定的被告重庆雄飞商贸有限公司的债务承担连带清偿的保证责任；承担责任后，有权向被告重庆雄飞商贸有限公司追偿。”2014年9月4日，闽路润公司作为房屋他项权人，华城房开作为房屋所有权人就坐落于云岩区华城凯旋门Ａ.Ｂ幢负2层1号等30套房屋办理了抵押登记。该30套房屋包括位于云岩区房屋。该房屋于2004年9月6日取得不动产权证。庭审中，原告黄茂鹤提交2011年5月20日其与被告华城房开签订的《购房协议》一份，欲证实原告黄茂鹤与华城房开约定以499282元的价格购买了位于云岩区房屋，合同第五条约定：“付款方式：分期付款。首付贰拾万元整，余款在产权办理前交清。”该《购房协议》仅两页纸，与规范的《商品房买卖合同》格式不同，且甲方委托人落款处为吴萍，非华城房开法定代表人。2011年8月3日，黄茂鹤通过中国工商银行向华城房开转账20万元。庭审中，经一审法院询问，原告称尾款是因为华城房开一直不收，所以未缴纳尾款。2017年6月13日，一审法院将该房屋作为闽路润公司申请执行第三人买卖合同纠纷案的执行标的进行了查封，2017年11月3日，一审法院在房屋所在地张贴执行公告后，原告针对涉案房屋向本院提出执行异议，一审法院以（2018）黔0103执异18号《执行裁定书》驳回异议，原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。另查明，根据一审法院（2017）黔0103民初7786号判决书查明的事实，第三人华城房开法定代表人冀玉栋在该案中称贵州华城房开2008年被查后逐渐衰落，未正常经营。上述事实，有当事人陈述及其提交的相关证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：本案争议的焦点是原告黄茂鹤对位于云岩区房屋是否享有足以排除强制执行民事权益。首先，原告黄茂鹤自行提交的《购房协议》仅两页纸，与规范的《商品房买卖合同》格式明显不同，且合同上无华城房开法定代表人签章，且根据本院（2017）黔0103民初7786号判决书查明的事实，第三人华城房开法定代表人冀玉栋在该案中称贵州华城房开2008年被查后逐渐衰落，未正常经营。本案涉案合同签订2011年，在华城房开未正常经营期间，故本院无法查清该房屋买卖的真实性。其次，即使《购房协议》真实，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告黄茂鹤所购商品房仅支付首付款200000元，亦不属于该规定可以排除执行的情形。最后，涉案房屋于2004年9月6日已取得不动产权证，原告黄茂鹤与华城房开签订《商品房买卖合同》后未办理物权变更登记，不具有物权公示效力，闽路润公司在与华城房开买卖合同过程中，对登记在华城房开名下的房屋设立抵押担保，并无过错；闽路润公司与华城房开买卖合同争议已由法院作出生效判决并明确闽路润公司对涉案房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案房屋已经办理抵押登记，在华城房开不履行债务时，闽路润公司有权就该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。综上所述，对原告要求停止对涉案房屋强制执行并解除查封的诉讼请求不予支持。同时，因涉案房屋已经作为执行标的，且原告并未将购房款支付完毕，故原告要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，经一审法院审委会讨论决定，判决如下：驳回原告黄茂鹤全部诉讼请求。案件受理费60元，由原告黄茂鹤自行承担（已预交）。本院二审期间，上诉人黄茂鹤提交以下证据：工商银行个人客户业务申请书及银行流水一份、2019年10月26日贵州星美汇物业管理有限公司出具的《情况说明》一份，拟证明黄茂鹤通过银行账户打款20万元购房款给华城房开公司，上诉人黄茂鹤自2010年起居住至今并正常缴纳水电费。被上诉人闽路润公司认为：对工商银行个人客户业务申请书的真实性认可，但是对该证据的关联性不认可，因为在该笔转款中并未载明转款业务说明，被上诉人无法确认该笔转款是否系案涉房屋的购房款。对情况说明的真实性不予认可，不清楚该情况说明上加盖的印章是否属实。该公司在2016年5月前为贵阳华城物业管理有限公司，本案第三人华城房开公司的法定代表人冀玉栋系该公司股东，持股比例达到21.67%。故被上诉人有理由认为华城房开公司与星美汇物业公司系本案利害关系人，即使该印章为真，该证据也无相应的证明力。本院二审期间查明，上诉人黄茂鹤自认是华城房开公司的工作人员，已于2012年离职。二审其余查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人黄茂鹤对涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人黄茂鹤在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能认定其具有足以阻却执行的实体权益。根据本案查明的事实，上诉人黄茂鹤本系被执行人华城房开公司员工，本案中黄茂鹤提交了其作为乙方与华城房开公司作为甲方签订的《购房协议》，根据该协议约定“5.付款方式：分期付款。首付贰拾万元整，余款在产权办理前交清；6.违约责任：甲、乙双方在签订协议30日内按照付款方式付款，甲方在收取全额房款后给乙方办理产权证。”上诉人虽提交其于2011年8月3日向华城房开公司转账20万元的凭据，但此后并未支付尾款。同时华城房开公司实际于2004年9月6日已经取得产权初始登记，案涉协议落款时间2011年5月20日，此时黄茂鹤仍在华城公司就职，对于上述产权办理情况理应清晰，而其至执行法院2017年6月采取查封措施时仍未办理房屋产权登记手续，上诉人亦未提供证据证明其对此并无过错。第三，黄茂鹤主张房屋由自己使用，但提交的电费发票复印件、水费、物业费收据不足以证明其在执行法院采取查封措施前已占有使用涉案房屋。故上诉人黄茂鹤主张对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄茂鹤的上诉请求及理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由黄茂鹤负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十二月六日法官助理吴曦书记员王帮丽