云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初2449号原告：杨济源，男，1987年9月16日生，汉族，云南省大姚县人，大学文化，金融业，住大姚县，现住楚雄市开发区。委托诉讼代理人：李胤辰，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴坚，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。原告杨济源与被告云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称:诗阳地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案，依法适用简易程序，于2018年8月14日、2019年12月14日公开开庭进行了审理。原告杨济源及其委托诉讼代理人李胤辰，被告诗阳地产的委托诉讼代理人吴坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨济源向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2016年8月6日签订的两份《商品房购销合同》（合同号为：NCX0043280019，NCX0043280020），向原告交付所购买的房屋及车位；2、判令被告向原告支付自2016年12月30日至2018年7月30日的延期交房违约金共计111000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉请。事实与理由：2016年8月6日，原、被告签订两份《商品房购销合同》（合同号为：NCX0043280019，NCX0043280020）,约定原告向被告购买丹麓小镇一期Z10幢2单元502号房屋及CK3地下室负1层3-59号车位的相关事宜，被告应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房及车位交付给原告，还对被告逾期交房的违约责任做了约定。合同签订后，原告向被告支付了290000元首付款，贷款400000元交付给被告，并缴纳了全部税费，全面履行了合同义务。但被告未按合同约定时间向原告交付房屋及车位，一直拖延至今，经多次协商无果。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告诗阳地产辩称：因为原告一直未到被告的售楼部来接房，被告于2018年7月11日已书面告知原告解除原、被告签订的商品房购销合同。本案约束原、被告之间权利义务的商品房销售合同已不存在，不存在继续履行合同的条件，也不存在逾期交房的责任，我方愿意承担擅自解除合同赔偿20%的违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告杨济源为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同2份；2、收据、发票各2份，资金划转凭证、个人借款借据、消费信贷转账传票各一份；3、完税凭证3份；4、云南诗阳房地产开发有限公司关于个别业主提出我公司“丹麓小镇”交房异议的回复；5、照片八张；6备案登记表、交房确认书、收据2份。被告诗阳地产针对其辩解意见和理由，向本院提交以下证据：1、《商品房预售许可证》；2、竣工验收备案表；3、交房公告；4、解除《商品房购销合同》通知书；5、邮政快递寄件存单；6、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证；7、建设工程竣工验收备案表。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告杨济源提交的证据5不能证实**拍摄的时间和地点，本院不予采信。被告诗阳地产公司提交的证据3证实2017年4月25日，被告诗阳地产公司在《楚雄日报》刊登交房公告的情况；证据4、5证实了被告通知被告要求解除双方签订的《商品房购销合同》的情况；证据7证实了2019年6月12日，建设行政主管部门对丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋及车库2、3、4、5建设项目的竣工验收备案的事实；本院予以采信。证据2不能证实在2017年4月21日时丹麓小镇一期Z5-Z16栋及车库2、3、4、5建设项目已经竣工验收备案，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2015年6月11日，被告取得位于楚雄市建设用地规划许可证；8月18日取得建设工程规划许可证；10月10日，取得位于楚雄市地块的土地使用权，土地使用权证号为楚土国用（2015）第4647号；同日，取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明（Z1-Z16栋住宅楼、CK1-5栋地下室），楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋及车库2、3、4、5建设项目工程开工。2016年8月6日，被告（甲方）、原告（乙方）签订合同编号NCX0043280019《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇一期Z10幢2单元第5层502号房，总价款680000元，房屋的参考套内建筑面积为113.95平方米；买受人首期支付购房款总价的41.18%金额280000元，付款日期为2016年8月6日，余款400000元向中国银行楚雄州东门街支行贷款支付；甲方应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按该约定时间交房，自交房期限的次日起至实际交房之日止，逾期30天内甲方应按20元/天向乙方计付违约金，逾期30天后甲方应按100元/天向乙方计付违约金，合同均继续履行；甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供商品房质量保证书和商品房使用说明书；甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1.全部房价款（含银行按揭到账），2.房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用，3.公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行），4.甲方代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行）；若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任；《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力；约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，被告（甲方）、原告（乙方）签订合同编号NCX0043280020号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方向甲方购买丹麓小镇一期CK3幢地下车库-1层3-59号房，总价款10000元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米；付款日期为2016年8月6日。其余约定内容与合同编号NCX0043280019号《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定内容相同。上述合同签订后，原告按照约定向被告付清了502号房和3-59号车库的全部购房款。2017年4月25日，被告在《楚雄日报》上发布《云南诗阳房地产开发有限公司“丹麓小镇”交房公告》，公告了丹麓小镇5-16栋住宅楼的交房期间为2017年4月30日至2017年7月30日，所需缴纳的费用详情可咨询售楼中心，以及“因业主逾期办理交房手续的，交房以本公告发布时间为准”等内容。因原告未在通知期限内接房，2018年7月11日，被告向原告发出解除《商品房购销合同》通知书；同年9月3日原告接房。《丹麓小镇交房确认书（一）》载明：客户姓名杨济源，交房日期2018年9月3日，房号10-2-502，车位号CK3-59，买方承担的产权登记相关费用160元，代收配套设施费10300元。被告向原告开具收据2份，载明收到原告支付的产权登记相关费用160元、配套设施费10300元。2017年4月21日，被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位通过对楚雄·丹麓小镇（一期）Z5-Z16栋及车库2、3、4、5建设项目的竣工验收，2019年6月12日，建设行政主管部门对该项目竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的法律事实，被告未按照合同约定期限向原告合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是，被告是否应当承担逾期交房违约责任以及被告逾期交房违约金的计算问题。本院具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。本案原、被告双方在案涉合同中约定的被告逾期交房违约责任的免责事由为：原告未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施费用、公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、被告代收代缴的税费（按政府、银行实际标准执行），则被告不予办理交房手续，且不承担违约责任。但根据本案查明的法律事实，原告已经按照合同约定付清全部购房款，并在被告公告的交房期间内实际向被告接房的当天，付清了《丹麓小镇交房确认书（一）》和《丹麓小镇交房确认书（二）》确定的由原告负担的配套设施费、产权登记相关费用等；关于公共维修基金，被告未提供证据证明其有权代收代缴并已通知原告向其支付。据此，本案被告向原告逾期交房未发生合同约定的被告免责情形。被告答辩认为原告以接房行为表示同意被告逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定原告的接房行为具有同意被告免责之内心意思，故本院不予确认原告的接房行为具有同意被告免责的效果意思。关于被告逾期交房违约责任的法定免责事由，被告答辩认为，供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，被告列举的以上三种情形均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而被告已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证。且建设工程项目用地的地上附着物情况，被告在开工建设乃至与原告签订案涉合同时是明知的，但被告仍然在合同中向原告承诺于2016年12月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于被告作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到被告何时向供电部门提出申请、供电方案如何确定、何时能通过供电部门审核等情况，均与作为购房者的原告无关，且不属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在被告实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据被告提交的降雨资料，远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度。因此，本案不能认定被告延期交房存在不可抗力原因。综上所述，本院认为，被告应当向原告承担逾期交房违约责任。二、关于被告逾期交房违约金的计算问题。本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，综合考量原告向被告购买的商品房是住房和车库的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，本院酌情以原告已付房款的日万分之一为标准支持原告主张的被告逾期交房违约金，计39813元[（680000元＋10000元）×0.01%×577天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨济源逾期交房违约金39813元（款交本院）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元（已减半收取），由原告杨济源负担804元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担456元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  高文娟二〇一九年十二月二十五日书记员  汪海芸