文书内容广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0305民初20911号原告：深圳市碧桂园喜悦里商业运营管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道大冲新城花园2栋1C三楼441，统一社会信用代码91440300MA5F1JF7X7。法定代表人：梁欣欣。委托诉讼代理人：王婧，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市中润城投资发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海德二路天利中央商务广场C座31楼3102室，统一社会信用代码914403000627135594。法定代表人：潘海腾。原告深圳市碧桂园喜悦里商业运营管理有限公司（以下简称碧桂园喜悦里公司）诉被告深圳市中润城投资发展有限公司（以下简称中润城公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王婧到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园喜悦里公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的合同服务费人民币6600000元；2.判令被告向原告支付拖欠的服务费违约金人民币621060元(暂计至2019年08月12日，实际计算至款项支付完毕之日止）；3.判令被告向原告支付拖欠的招商佣金人民币3593228.15元；4.判令被告向原告支付拖欠的招商佣金违约金人民币302046.88元（暂计至2019年08月12日，实际计算至款项支付完毕之日止）；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。本案诉讼请求金额合计：人民币11116335.03元。事实与理由：2018年05月21日，原告与被告签订《中润城项目运营合作协议》(以下简称合作协议），主要内容为，原告为被告位于广东省深圳市××粤海街道××花园底层商业、××花园底层商业（以下简称中润城）项目提供招商及运营的咨询和服务，被告依合作协议约定定期向原告支付招商运营服务费用和招商佣金。合作协议第八条明确约定，被告应该应按时向原告支付中润城的招商管理服务费，中润城的招商周期为24个月，被告应按60万/月度支付给原告，后期可根据实际需要进行调整。自原告对外宣传、招商起，被告根据每月成功招商的签约量向原告支付招商佣金，招商佣金计提的方案如下：招商累计签约率未达到80%前，则招商保守佣金为1.5个月租金，达到签约目标且截止12月24日的签约平均租金不低于350元，则涨后佣金为2个月租金。第九条明确约定，运营管理费被告应在每个自然月结束后的15日内向原告据实支付。第十条明确约定，被告未能按约定向原告支付任何费用的，除本协议另有约定或乙方给予被告宽限限期外（一般为3日),逾期在30日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之三的违约金；逾期超过30日的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之五的违约金。合作协议签订后，原告均依据合同约定如期履行合同义务，而被告却未按合作协议约定如期支付服务费用和招商佣金。原告多次催告要求被告支付拖欠的款项，原告于2019年4月16日向被告发送《律师函》，要求被告支付拖欠招商服务费及招商佣金，被告收到后未支付任何款项，被告的行为已构成严重违约。综上所述，原告认为，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了严重的日常经营周转困难和损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判为所请。原告当庭变更诉讼请求：因原告起诉后被告于2019年9月30日支付了100万元服务费，故将第1项诉讼请求的服务费金额变更为560万元。其余与起诉状意见一致。被告中润城公司未到庭、未答辩。原告就本案纠纷提交了相关证据。经审查，本院认定事实如下：一、《中润城项目运营合作协议》的签订及相关内容。深圳市中润城商业运营管理有限公司于2018年8月1日办理公司名称变更登记，变更为本案原告碧桂园喜悦里公司。2018年5月21日，深圳市中润城商业运营管理有限公司作为乙方与被告中润城公司作为甲方签订《中润城项目运营合作协议》(以下简称合作协议），主要内容为，乙方为甲方位于广东省深圳市××粤海街道××花园底层商业、××花园底层商业（以下简称中润城）项目提供招商及运营的咨询和服务，甲方依合作协议约定向乙方支付项目服务费和招商佣金。合作协议第七条载明项目服务费对应乙方提供的中润城招商管理、运营管理等两方面工作，由招商管理服务费和运营管理服务费等共两个部分组成。对于下述按月度支付的各部分项目服务费，除本协议另有月度外，甲方均应于每个自然月结束后的次月10日前付费，支付日期自2018年3月1日起算（由于乙方于合作协议签订前已为本项目工作组建团队并投入实质工作，故服务费起算日期早于本协议签订日期）。合作协议第八条载明招商管理服务费及招商管理期间招商佣金的支付方式。中润城的招商周期为24个月，甲方应按60万/月度支付招商管理服务费给乙方，后期可根据实际需要进行调整。自乙方对外宣传、招商起，甲方根据每月成功招商的签约量向乙方支付招商佣金，招商佣金比例按所签约的该物业的首月租金150%-200%跳点计提，跳点方案如下（招商累计签约完成率=累计签约/本协议签订后甲方首次提交给乙方的可租赁面积及范围，甲方在首次提交给乙方后新增的可对外租赁面积不计入考核总面积范围，但若成功招商签约则可按以下方案计入签约完成量并计提佣金，签约标准：商家签署招商协议并支付押金及首月押金）：①2018年10月31日前的签约目标为80%，若未完成该目标，则由甲方向乙方支付保守佣金（1.5个月租金），若完成该目标且截至12月24日的签约租金不低于350元，则由甲方向乙方支付激励佣金（2个月租金）；②2018年12月24日前的签约目标为95%，若未完成该目标，则由甲方向乙方支付保守佣金（1.5个月租金），若完成该目标且截至12月24日的签约租金不低于350元，则由甲方向乙方支付激励佣金（2个月租金）；③截止2018年12月31日招商签约平均租金达到400元/平方，则甲方应于2019年1月份内向乙方一次性支付奖励费500万元；④佣金每月结算一次，未到阶段目标截止日期时，按最低佣金标准1.5个月先结算，阶段目标达成时补足激励差额“0.5个月租金”的佣金，未达到则无需补足。合作协议第九条载明运营管理服务费的支付及项目正式开业后运营管理期间的招商佣金的支付。运营管理服务费包括基本管理费和奖励管理费。甲方应在每个自然月结束后的15日内向乙方据实支付。基本管理费为每月80万，若中润城处于前期招商阶段，则只收招商管理费60万元/月，不收运营基本管理费，当中润城的招商签约率达到90%，则开始只收取运营基本管理费80万元/月，不再收取招商管理费。奖励管理费按月度运营收入情况进行跳点奖励：①月运营收入＜1900万，提成点数6%；②1900万≤月运营收入＜2200万，提成点数7%；③2200万≤月运营收入＜2500万，提成点数8%；④2500万≤月运营收入＜3800万，提成点数9%；⑤3800万≤月运营收入，提成点数10%；⑥首批签约营运服务面积为5万㎡，后续增加面积，则月营运收入跳点基数同比例增加。项目正式开业后运营管理期间的招商佣金按以下约定计算和支付：①商铺商家签约租金为400元/㎡（含）以下的，且空置期在15天（含）以内的，佣金为1.5个月租金；空置期在15天以上一个月（含）以内的，佣金为1个月租金；空置期一个月以上的佣金为零；②商铺商家签约租金为400元/㎡以上的，且空置期在15天（含）以内的，佣金为2个月租金；空置期在15天以上一个月（含）以内的，佣金为1.5个月租金；空置期一个月以上的佣金为零。合作协议第十条载明甲方的违约责任。甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，除本协议另有约定或乙方给予甲方宽限限期外（一般为3日),逾期在30日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之三的违约金；逾期超过30日的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之五的违约金。在委托管理过程中，甲方无正当理由擅自解除本协议或者因为甲方违约，乙方提出解除本协议的，甲方应按照不同的管理阶段向乙方结算并支付项目服务费，并赔偿乙方全部损失。甲方与乙方签订本协议后，甲方单方与乙方解除本协议的，甲方应一次性向乙方支付违约金人民币1000万元；在中润城正式开业后，甲方公司单方与乙方解除本协议的，甲方应一次性向乙方支付违约金人民币2000万元。甲方转让或部分转让中润城给第三人导致乙方无法继续按照本协议约定进行运营管理，应一次性向乙方支付违约金人民币2000万元。合作协议第十一条载明乙方的违约责任。如中润城在本协议签订18个月后商铺签约率低于80%,乙方应向甲方退还300万元服务费（如因甲方原因导致除外）。除本协议另有约定外，乙方违约至合同无法履行、合同目的不能实现时，乙方应退还已收取费用的50％作为违约金（如因甲方原因导致除外）。乙方未按本协议约定履行上诉项目管理服务，导致甲方遭受损失的，乙方按照本协议相关约定予以赔偿，但累计赔偿金额最高不得超过甲方已向乙方支付的项目服务费总额（如因甲方原因导致除外）。合作协议第十四条载明项目合作期限为12年，其中招商管理服务时间为24个月。运营管理服务时间为10年，自本协议内的中润城正式开业经营之日起计算（不包括正式开业之前的试营业期间）。二、服务费的查明。根据合作协议，招商期间的管理服务费为固定每月60万元，运营期间的基本管理费为固定每月80万元，原告确认本案主张的服务费仅为招商期间的管理服务费。对于该笔费用，被告于2018年6月4日、2018年9月4日、2019年1月23日分别向原告转款120万元，合计360万元。原告向本院提交服务费及其违约金的明细表（详见附表一），显示截止2019年8月12日，被告欠付管理服务费为660万元，违约金为621060元。原告当庭确认于2019年9月30日收到案外人深圳市海石城市更新有限公司代被告支付的中润城服务费100万元，并变更第一项诉讼请求为被告向其支付服务费560万元。三、招商佣金的查明。合作协议约定自原告对外宣传、招商起，被告根据每月成功招商的签约量向原告支付招商佣金。招商佣金比例按所签约的该物业的首月租金150%-200%跳点计提，签约标准：商家签署招商协议并支付押金及首月押金。合作协议第八条约定招商佣金每月结算一次，未到阶段目标截止日期时，按最低佣金标准1.5个月先结算，阶段目标达成时补足激励差额“0.5个月租金”的佣金，未达到则无需补足。第七条约定按月度支付的费用均应于每个自然月度结束后的次月10日前付费。原告提交41份《商铺租赁合同》显示截止2019年8月12日签约商户达41家。原告提交其自制的招商佣金及违约金明细表（附表二），详细记录了招商佣金及违约金的推演过程，其主张被告截止2019年8月12日应向其支付的招商佣金为3593228.15元，违约金为302046.88元（详见附表二）。本院经审查41份《商铺租赁合同》与附表二的内容，附表二中“起始月租金”的金额与租赁合同约定的首月租金一致，原告在本案中主张按照首月租金的150%计提招商佣金，即保守佣金。附表二中对每份租赁合同的招商佣金均以首月租金的150%计算，结果无误，截止2019年8月12日招商佣金的总额应为3593228.15元。对于招商佣金的支付时间，协议约定每月结算一次，原告主张按照协议第七条约定的支付时间进行支付，即每家商户支付保证金（押金）的次月10日前、再宽限3日，于每月13日支付，逾期则违约。原告在附表二中均按照商家支付保证金的时间进行推演招商佣金的支付时间，进而得出截止2019年8月12日的违约金总额为302046.88元。四、原告向被告主张权利的情况。原告于2019年1月10日通过顺丰速运向被告发出《关于深圳南山喜悦里项目2018年7-12月服务费用的催款函》、《关于深圳南山喜悦里项目2018年招商佣金请款函》，被告于2019年1月11日签收。两函件写明：2018年7-12月服务费360万元整，违约金137700元，请自收到本函起5个工作日内付清；2018年度成功招商15家商家，招商佣金为2121660.62元，费用明细详见附件，请自收到本函起5个工作日内付清。原告于2019年4月16日通过EMS向被告发出《关于深圳南山喜悦里项目2018年9-12月、2019年1-3月服务费用催款函》、《关于深圳南山喜悦里项目2018-2019年招商佣金催款函》，被告于2019年4月19日签收。两函件写明：2018年9-12月、2019年1-3月服务费用共计420万元，违约金310140元，请自收到本函之日起5日内付清；截止2019年4月8日成功招商32家商家，招商佣金为3058438.86元，费用明细详见附件，请自收到本函之日起5日内付清。原告于2019年4月18日通过EMS向被告发出《律师函》，被告于2019年4月19日签收。律师函写明：截止2019年4月16日，被告欠付招商佣金3058438.86元、服务费420万元及服务费违约金310140元。原告于2019年7月8日通过EMS向被告发出《关于深圳南山喜悦里项目2018年9-12月、2019年1-6月服务费用催款函》、《关于深圳南山喜悦里项目2018-2019年招商佣金催款函》，被告于2019年7月9日签收。两函件写明：截止2019年7月1日，被告应付2018年9-12月、2019年1-6月服务费用共计600万元，违约金499020元，请于收到函件之日立即支付；截止2019年7月1日成功招商46家商家，经核算，2018年招商佣金为3864797.30元，费用明细详见附件，违约金暂计至2019年6月30日为224715.47元。以上事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系服务合同纠纷。原、被告签署的《中润城项目运营合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应遵照执行。被告经本院合法送达，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利，本院对原告提交的证据予以采信。本案涉及两部分费用，一为服务费及其违约金，二为招商佣金及其违约金。关于服务费及其违约金。根据合作协议，招商期间的管理服务费为固定每月60万元，原告已依约提供了相关服务，其请求被告支付管理服务费有合同依据，本院予以支持。协议写明原告自2018年3月1日进驻，并自此时开始起算服务费，被告于2018年6月4日、2018年9月4日、2019年1月23日累计支付了360万元，并于起诉后2019年9月30日委托案外人支付了100万元，故原告主张被告尚欠2018年3月至2019年7月期间的服务费本金560万元，本院予以确认，被告应予支付。关于服务费的违约金，协议约定按月度支付的各部分项目服务费用被告应于每个自然月结束后的次月10日前付费，每月可给予3日宽限期，逾期30日内按照日万分之三，逾期超过30日按照日万分之五，该利率标准未超过法定标准，本院予以认可。原告在附表一中主张每月18号为最迟支付时间，晚于合同约定的13号，视为处分自身权利，本院予以认可。本院经审查认为，附表一中对于服务费违约金的计数方式和标准均符合双方间的约定，本院予以确认，但因被告在2019年9月30日归还服务费本金100万元，导致违约金得数有变化，本院参照附表一对被告应支付的2018年3月至2019年7月期间的服务费违约金制作附表三，详细计数可参看附表三，现总结如下：①2018年3月至2018年9月的服务费违约金共计为244560元（14100元+3060元+23400元+14400元+47400元+38100元+104100元）；②2018年10月的服务费违约金截止2019年9月30日为94800元，此后以20万元为基数按日万分之五的计息标准计算至实际付清之日止；③2018年11月至2019年7月间的服务费违约金以每月本金60万为基数、以各自的最迟支付日为起点、按日万分之五的计息标准计算至实际付清之日止。关于招商佣金及其违约金。协议约定自原告对外宣传、招商起，被告根据每月成功招商的签约量向原告支付招商佣金，招商佣金比例按所签约的该物业的首月租金150%-200%跳点计提，签约标准：商家签署招商协议并支付押金及首月押金。原告向本院提交41份《商铺租赁合同》并主张分别按照首月租金的150%计算招商保守佣金，符合协议约定，本院予以支持。原告提交的附表二显示截止2019年8月12日签约商户达41家，原告据此主张被告截止2019年8月12日应向其支付的招商佣金为3593228.15元，违约金为302046.88元。经本院审查，附表二中首月租金的记载与《商铺租赁合同》记载的一致，招商佣金的计算与合作协议的约定相符，本院予以确认，故本院对截止2019年8月12日招商佣金的数额为3593228.15元予以采信，被告应予支付。关于招商佣金的违约金，协议约定招商佣金每月结算一次，属于按月度支付的费用，协议中约定按月度支付的各部分项目服务费在无另外约定的情形下均应于每个自然月度结束后的次月10日前付清，可宽限3日，即每月13日为支付日，逾期则违约，逾期30日内按照日万分之三，逾期超过30日按照日万分之五，该利率标准未超过法定标准，本院予以认可。被告在在收到本案诉讼材料后未参加诉讼、未答辩、亦未提出异议，应视为其主动放弃答辩及提出异议的权利，故本院对原告关于招商佣金违约金的计算予以认可（详见附表二）。综上，本院对原告的诉求请求予以支持，被告经本院合法传唤、未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市中润城投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市碧桂园喜悦里商业运营管理有限公司支付招商服务费人民币560万元及违约金[2018年3月至2018年9月的服务费违约金共计为244560元；2018年10月的服务费违约金截止2019年9月30日为94800元，此后以20万元为基数按日万分之五的计息标准计算至实际付清之日止；2018年11月至2019年7月间的服务费违约金以每月本金60万为基数、以各自的最迟支付日为起点、按日万分之五的计息标准计算至实际付清之日止（详见附表三）]；二、被告深圳市中润城投资发展有限公司应应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市碧桂园喜悦里商业运营管理有限公司支付招商佣金人民币3593228.15元及违约金[违约金截止2019年8月12日为302046.88元，此后以每笔佣金为基数、以各自的最迟支付日为起点、按日万分之五的计息标准计算至实际付清之日止（详见附表二）]；三、驳回原告深圳市碧桂园喜悦里商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88498.01元，保全费5000元，共计93498.01元，由被告深圳市中润城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  胡旬子审判员  杨 媚审判员  梁 艺二〇一九年十二月二十日书记员  庄美芬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。