福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1493号 原告：林平，女，1973年11月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告：沈明亮，男，1985年1月31日出生，汉族，住福建省诏安县。 原告林平与被告沈明亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林平的委托诉讼代理人刘玲玲、被告沈明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林平向本院提出诉讼请求：1.解除林平与沈明亮签订的《房屋租赁合同》。2.判令沈明亮立即搬离租赁房屋并将租金房屋交给林平执掌。3.判令沈明亮支付给林平自2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金及物业费2万元，并按拖欠租金数额每月2%的标准向林平支付违约金（其中1万元自2018年10月25日起，另1万元自2019年1月25日起，均计至款项付清之日止）。4.判令沈明亮支付给林平自2019年5月1日起至沈明亮将租赁房屋交给林平之日止的房屋占有使用费及物业费（占有使用费及物业费按每季度1万元的标准计算）。5.判令沈明亮支付给林平车位租金400元及代缴的电费165元。6.本案的诉讼费由沈明亮负担。诉讼过程中，林平变更诉讼请求为：1.解除林平与沈明亮签订的《房屋租赁合同》。2.判令沈明亮支付给林平自2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金18,000元及物业费2,000元，并按拖欠租金数额每月2%的标准向林平支付违约金（其中9,000元自2018年10月25日起，另9,000元自2019年1月25日起，均计至款项付清之日止）。3.判令沈明亮支付给林平自2019年5月1日起至2019年8月31日止的房屋占有使用费及物业费13,333元。4.判令沈明亮支付给林平车位租金1,200元。5.本案的诉讼费由沈明亮负担。事实和理由：2018年4月22日，林平与沈明亮签订《房屋租赁合同》，由沈明亮向林平租赁址在福建省漳州市龙文区“天利仁和”小区23幢608号房屋（以下称“讼涉房屋”），合同约定：1.租金期限从2018年5月1日起至2019年4月30日止；2.每月租金3,000元，沈明亮应每三个月支付一次租金9,000元，提前7天付清，物业费每季度和房租一起支付1万元。租赁期间沈明亮应负责交水电费、卫生费、小区管理服务费等费用。租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，林平有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金等。合同签订后，林平依约交付租赁房屋给沈明亮使用，但沈明亮却未能依约支付自2018年11月1日起的租金及物业费和向林平承租的负二层C477/489两个车位从2018年10月13日至2018年12月12日的租金1,200元。 为证明上述事实，林平提交以下证据：1.房屋租赁合同、临时居民身份证，拟证明林平与沈明亮签订《房屋租赁合同》，由沈明亮向林平承租讼涉房屋。2.商品房买卖合同、地下车位不动产权证书，拟证明讼涉房屋及该小区负二层C488、489两个车位系林平所有。3.物业费发票，拟证明讼涉房屋的物业费为1,017.5元/季度等事实。4.视频光盘、照片，拟证明直至2019年8月30日沈明亮依然占有讼涉房屋。5.微信聊天记录，拟证明沈明亮承租林平所有的负二层C488、489两个车位，林平于2018年10月13日将两个车位交付等事实，林平多次向被告催讨车位租金1,200元及房屋租金、被告对拖欠车位租金1,200元表示确认等事实。 沈明亮辩称，沈明亮欠的租金为12,520元，停车费为500元，当时由于林平将锁换了，沈明亮无法拿东西，一直与林平协商。沈明亮当庭出示其与林平的微信聊天记录，拟证明至2019年2月26日沈明亮拖欠4个月房租，林平将讼涉房屋的锁换了，其员工要取材料，林平不配合。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 双方有争议的证据和事实，本院认定如下：沈明亮提交微信聊天记录，拟证明至2019年2月26日沈明亮拖欠4个月房租，林平将讼涉房屋的锁换了，其员工要取材料，林平不配合。林平对微信聊天载明的内容真实性予以确认，对证明内容有异议，微信聊天记录仅能证明林平向沈明亮追讨租金、电费等，不能证明沈明亮主张换锁的事实。本院认为，庭审中，双方均确认林平存在换锁的事实，对于讼涉房屋何时换锁的问题，林平承认于2019年8月30日清理房屋之前其已经换锁，但是什么时候换锁其未能确定，也未能举证，故沈明亮主张于2019年2月26日前换锁本院予以采纳。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月22日，以林平为出租方（甲方），以沈明亮为承租方（乙方）的双方就讼涉房屋的租赁签订《房屋租赁合同》（编号：000006）约定（摘要）：一、租赁用途为办公，不得擅自另作他用。二、租赁期限：从2018年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金为3,000元。三、付款方式：沈明亮每三个月支付9,000元，第2次付款应提前7天付清。四、合同签订之日，沈明亮向林平交付3,000元作为押金，到合同期满，且沈明亮交清租赁期间应交一切费用后，林平应将押金无息退还沈明亮。五、沈明亮负责交水电、卫生费、小区物业管理费等费用。六、租赁期间如有拖欠租金每天安拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上，林平有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。七、租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有征得理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同乙方向对方支付一个月的房租金额违约赔偿金。如林平违约，除违约金外，林平须赔偿沈明亮实际装修费及转让费等。备注：物业费每季度和房租一起支付1万元等内容。合同签订后，林平将讼涉房屋交付给沈明亮使用。2018年9月10日，林平将其所有的漳州市龙文区天利仁和地下室C488号、C489号两个车位出租给沈明亮。沈明亮支付讼涉房屋租金、物业费至2018年10月30日，此后未再支付相应费用，至2018年10月30日，沈明亮尚欠两个车位的租金共计1,200元。沈明亮经林平多次催讨未支付租金及物业费，2019年2月，林平将讼涉房屋换锁，致使沈明亮无法使用讼涉房屋。 2019年3月29日，林平以沈明亮未支付租金为由，向本院申请诉前调解，提出解除其与沈明亮签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求。 本院认为，林平与沈明亮签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定，沈明亮拖欠租金达半个月以上，林平有权解除合同。沈明亮租金缴交到2018年10月30日，根据双方合同约定其应提前7天支付租金，即2018年10月24日前沈明亮应支付下一季度租金，自2018年10月25日起15日内未予支付，林平解除合同的条件成就。故林平请求解除其与沈明亮之间的《房屋租赁合同》本院予以支持。关于沈明亮拖欠的租金和物业费问题，林平于2019年2月将讼涉房屋换锁致使沈明亮无法使用讼涉房屋，即沈明亮实际占有使用讼涉房屋至2019年2月，由此可以认定林平与沈明亮之间租赁合同履行至2019年2月，沈明亮租金应支付至2019年2月，沈明亮租金、物业费缴交至2018年10月30日，其拖欠的租金12,000元（3,000元/月×4）、物业费1333.33元（1000元/季度÷3×4）。根据林平提交的微信聊天记录，沈明亮尚欠林平两个车位的租金1,200元，林平请求沈明亮支付上述租金，本院予以支持，则沈明亮所欠林平租金和物业费共计14,533.33元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同第六条规定，沈明亮拖欠租金，林平可按拖欠租金部分的日2%加收滞纳金，故林平请求沈明亮按拖欠租金的月2%计收违约金未超过双方约定和法律规定，本院予以支持，自2018年10月25日起至2019年1月24日止，沈明亮应以9,000元为基数按月利率2%计付违约金，共计540元；自2019年1月25日起至实际付款之日止，沈明亮应12,000元为基数按月利率2%计付违约金。林平请求沈明亮支付2019年3月1日起的租金、占有使用费、物业费等诉求无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失根据双方合同约定，沈明亮交清租赁期间应交的一切费用后，林平应将押金无息退还沈明亮，故《房屋租赁合同》解除后，林平应返还沈明亮押金3,000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除林平与沈明亮于2018年4月22日签订的《房屋租赁合同》。 二、沈明亮应于本判决生效之日起10日内支付林平租金及物业费共计14,533.33元。 三、沈明亮应于本判决生效之日起10日内支付林平自2018年10月25日至2019年1月24日逾期付款违约金540元，自2019年1月25日起的违约金以12,000元为基数按月利率2%计算至本判决指定的履行期限届满之日止。 四、林平应于本判决生效之日起10日内返还沈明亮押金3,000元。 五、驳回林平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费748.83元，由林平负担523.41元，沈明亮负担225.42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。