山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7073号上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。法定代表人：刘文忠，执行董事。委托诉讼代理人：李金菊，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王筱文，女，1986年10月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）因与被上诉人王筱文商品房预售合同纠纷一案，不服烟台高新技术开发区人民法院（2019）鲁0692民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。旺埠公司的委托诉讼代理人李金菊、衣淑清与王筱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旺埠公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回王筱文支付逾期办证违约金的诉讼请求；2、诉讼费用由王筱文承担。事实和理由：旺埠公司于2015年9月29日将房屋交付王筱文，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记手续”，同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算”。具体到本案中，王筱文在接到房屋之后的第60天即2015年11月28日就应当得知旺埠公司存在逾期办证违约责任，自己的合法权益受到侵害，其主张逾期办证违约金的诉讼时效也应从此起算至三年后即2018年11月27日，但其迟迟不主张逾期办证违约金，直至2019年才起诉，也无时效中断、中止情形，明显超过了诉讼时效。一审法院错误地认为旺埠公司一直未履行办证义务，所以不存在诉讼时效已过问题，是混淆了旺埠公司的办证义务和支付逾期办证违约金义务，旺埠公司的办证义务确实没有超过诉讼时效，但逾期办证违约金显然属于一时性债权，理应受上述诉讼时效的限制。综上，原审判决认定事实错误。希望二审法院查明事实，依法撤销错误判决，驳回王筱文支付逾期办证违约金的诉讼请求。王筱文辩称，王筱文的权利是被侵害的过程，没有中断，所以不存在超过时效的这一说法。王筱文向一审法院起诉请求：1、旺埠公司承担自上次调解后再次逾期204天交房的全部违约责任，要求旺埠公司继续履行合同，支付逾期交房违约金12895.66元；2、旺埠公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，王筱文将第一项诉讼请求变更为旺埠公司承担自2015年3月3日至2015年9月29日的逾期交房违约金13274.94元，增加诉讼请求旺埠公司承担逾期办证违约金3160.7元。一审法院认定事实：2013年3月12日，王筱文、旺埠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第130306200055号），王筱文购买旺埠公司开发的三兴御海城28#住宅楼2单元第25层2503号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积58.64平方米，总价款为316070元。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合合同约定的商品房交付买房使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同规定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，逾期超过180日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买方不退房，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金。同日，王筱文、旺埠公司签订了合同附件，其中附件一：《补充协议》第七条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。合同签订后，王筱文按合同约定支付了首付款，并已成功申请了银行贷款。旺埠公司于2015年9月29日向旺埠公司交付了案涉房屋。另查明，王筱文于2014年12月22日向烟台市莱山区人民法院提起诉讼，经调解王筱文、旺埠公司达成和解，烟台市莱山区人民法院于2015年3月10日出具（2015）莱山民三初字第32号民事调解书，要求旺埠公司支付王筱文2013年5月31日至2015年3月2日期间逾期交房违约金及律师费共计6964元，该款项旺埠公司已支付给王筱文。一审法院认为，王筱文、旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。按照合同及补充协议的约定，旺埠公司应于2013年5月30日前将经勘查、设计、施工、监理、建设五单位验收合格的商品房交付王筱文，但旺埠公司实际交房时间为2015年9月29日，旺埠公司未在合同约定期限内交付房屋构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。由于旺埠公司已向王筱文支付2013年5月31日至2015年3月2日期间的逾期交房违约金，现王筱文要求旺埠公司承担2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，王筱文主张依据合同约定，旺埠公司以房价款为基数，按照日万分之二标准向王筱文支付违约金；旺埠公司主张合同约定的违约金标准过高，应当按中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。本案双方当事人约定以已交付房价款的万分之二计算每日违约金，经查确高于旺埠公司违约造成的损失，故经旺埠公司主张并兼顾公平原则，一审法院综合考虑将违约金计算方式调整为以总房价为基数按中国人民银行最新贷款利率（一年以内）计算较为适宜。综上，旺埠公司应支付的逾期交房违约金为7910.41元（316070元*4.35%/365天*210天）。王筱文主张旺埠公司应向其支付逾期办证违约金，根据合同约定，应为案涉房屋价款的1%，即3160.7元，旺埠公司主张王筱文的该项诉请已过三年诉讼时效。一审法院认为，旺埠公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，旺埠公司未依约完成协助王筱文办理房产证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任。由于旺埠公司一直未履行办证义务，故其主张已过诉讼时效无事实和法律依据，因此王筱文要求旺埠公司按照已付房款的1%支付违约金3160.7元，符合法律规定及合同约定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、旺埠公司于判决生效之日起十日内支付王筱文2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金7910.41元。二、旺埠公司于判决生效之日起十日内支付王筱文逾期办证违约金3160.7元。三、驳回王筱文其他诉讼请求。如果旺埠公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，王筱文负担11元，旺埠公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，王筱文与旺埠公司于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据涉案商品房买卖合同第十五条，旺埠公司应于涉案房屋交付使用后60日内为王筱文办理房产权属登记证书手续，但旺埠公司未予以办理，且违约行为一直持续至今，一审判令旺埠公司承担逾期办证的违约责任正确，旺埠公司对此主张已过诉讼时效于约无据，于法不合，本院不予支持。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。旺埠公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由烟台旺埠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇一九年十二月二十四日书记员 孙嘉慧