广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21609号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼，统一社会信用代码914406067615683629。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：李敏其，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：王玉燕，女，系该公司员工。被告：吴园飞，女，1989年3月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区孟山路***************，公民身份号码340************021。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司诉被告吴园飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判。被告在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告的对本案管辖权提出的异议。被告于2019年11月7日提出反诉，本院予以受理，本案转为简易程序，后本院裁定驳回被告的反诉。本案于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李敏其、王玉燕及被告吴园飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2018年1月至2019年5月的物业服务费5356.26元、公摊费用293.23元、水费71.19元；二、判令被告向原告支付从逾期之日起按每日千分之五的标准计算的违约金（暂计至2019年5月9日的违约金为6847.77元）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》、《顺德区（前期）物业管理服务协议书补充协议》，约定选聘原告对碧桂园桂澜山花园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。二、被告于2016年1月购买顺德碧桂园桂澜山花园*座****商品房，属于原告服务管理的物业服务区域范围，根据《顺德区（前期）物业管理服务协议书》（以下简称《协议书》）的第二条、第三条、第四条，和《顺德区（前期）物业管理服务协议书补充协议》（以下简称《补充协议》）的第五条，原告应每月按建筑面积为2.8元/平方米（因公摊费用是每两月生成一次账单，需根据每次费用情况进行分摊）收费标准缴交物业服务费即每月412.02元加上实际公摊费用。三、根据《协议书》第11页第十二条和《补充协议》第10页第十三条同时约定，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费的0.5%违约金。四、根据《协议书》第7页中商品房到达竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或合同交楼期次月1日起缴纳物业服务费，被告合同收楼日期为2017年12月30日，截至2018年11月10日才办理收楼手续，原告一直依约向被告提供了物业管理服务，但被告从2018年1月至10月、2019年3月至5月一直未支付物业服务费。截至2019年5月9日拖欠物业服务费5356.26元、公摊费用293.23元，水费71.19元及逾期缴费产生的违约金6847.77元，合共12568.45元。原告通过信息、上门派发欠费催缴通知单、挂号信、律师函多次向被告催收物业服务费、公摊费、水费，被告无合理理由拒交所欠物业服务费。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告诉状称“被告无合理理由拒缴所欠物业费”，严重破坏事实完整性，断章取义。根据佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与被告签订的合同编号为*******的《商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房竣工验收后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，但被告并未收到任何书面通知办理房屋交付手续的材料。根据《商品房买卖合同》的约定：吴园飞购买碧桂园桂澜山花园的*座****房，该商品房依合同第九条约定应在2017年12月30日前将已办理竣工验收备案手续且符合本合同附件二所规定的装修和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方吴园飞使用。由于该房屋两间侧卧木地板于2017年10月左右和2018年6月先后两次严重泡水，开发商迟迟未修复，致*座****单元未达收楼条件，逾期交付收楼，而实际有交付条件的时间为2018年11月10日。按照购房合同补充协议的第五条第5点：“若该商品存在致使买受人无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复该商品房直至修复完成，并承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”、“若该商品房存在装饰装修标准与合同约定标准不一致的问题，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日三十元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。”参照以上条款，未交付期间即2018年1月至2018年10月的物业管理费，应由商品房开发商佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担。收楼时，开发商也已答应承担此费用，但双方未就逾期收楼赔偿事宜协商一致。在此期间，被告多次联系消费者权益保障协会，跟进此房屋木地板泡水无法收楼的事宜，并催促开发商当时客关部相关对接人和桂澜山物业3-8座管家周毅敬跟进，二人对于此事实均知情并且亲自参与协调。但原告在诉状中未提及上述情况，提供的相关聊天记录也断章取义，与实际不符，严重隐瞒事实真相。二、由于原告一直催促缴纳未交付使用期间的房屋的物业相关费用，被告也多次协助物业联系开发商。约在2019年中旬，一名声称是物业方的女子打电话说：可以处理十个月的物业费，前提是我方要签署放弃追究逾期收楼责任的声明。被告当即表示：逾期收楼的相关追责和未收楼期间的物业费是两码事，但对方言语激动，沟通无果。被告认为，在房屋未交付使用之前，被告非房屋的使用产权人，期间产生的物业相关管理费用原告应向开发商索要。三、2019年3月，被告发现收楼后此前一直未居住的*座****单元大门门锁是坏的，当月9日上报物业要求维修，物业上门检修发现门锁不能正常使用是由于门锁锁芯不够长。此后，物业一直未予维修。2019年3月24日，被告再次催促物业维修，但无果。门锁可以正常使用的时间为2019年4月15日。被告认为，原告既然收取高昂的物业费，就应该提供对等的服务。原告维修拖沓，服务不到位，不应收取该月物业费用，被告并不存在无理由拒缴物业费的情况。四、2019年4月27日，被告再次催促物业维修阳台门锁，物业上门看一眼就走了，而阳台门锁于2019年5月28日才维修完毕。被告认为原告服务不到位，不应收取当月物业费用，被告并不存在无理由拒缴物业费的情况。五、关于桂澜山物业存在不合法的问题。根据《物业管理条例》第五十六条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。根据《商品房买卖合同》第十七条：“该商品房移交后，乙方承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定广东碧桂园物业服务股份有限公司（单位）负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定”，原告非经招投标方式成为小区的选聘物业，是不合法的物业，需要依法整改。本院经审理认定事实如下：2016年1月24日，被告（乙方）为购买碧桂园桂澜山花园*座****单元，与案外人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订合同编号为*******《商品房买卖合同》及附件。合同第九条约定，甲方应当在2017年12月30日前，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。合同第十二条约定：“……双方进行验收交接时，甲方应出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅使用说明书》需列明……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此的延期交房责任由甲方承担。”另查，被告签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的日期为2018年11月10日。2016年1月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订的《协议书》和《补充协议》。其中《协议书》中约定由原告为被告在桂澜山*座****的物业提供物业服务，物业服务费按被告物业的建筑面积147.15平方米及2.8元/月/平方米计收即每月412.02元，且物业服务费不包含公共水电费用及电梯费，房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造等费用按国家有关规定由乙方按比例分摊。《协议书》第三条第二款约定：“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或交楼期次月1日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，以后每次缴纳物业服务费的时间10号前……”《协议书》第五条第一款约定：“乙方不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金。”《补充协议》第十三条第三款约定：“……乙方或物业使用人逾期缴纳物业服务费、《顺德区（前期）物业管理服务协议书》及补充协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；……”截至2019年5月9日，被告尚欠原告的物业服务费、公摊费用、水费合计5720.68元，明细如下：1、2018年1月至2018年10月的物业服务费4120.2元（412.02×10）、公摊费用158.12元、水费30.51元，本项合计4308.83元；2、2018年11月公摊费用102.05元、水费30.51元，本项合计132.56元；3、2018年12月公摊费用4.22元；4、2019年3月至2019年5月的物业服务费1236.06元（412.02×3）、公摊费用28.84元、水费10.17元，本项合计1275.07元。诉讼中，原告确认其诉请的违约金，是以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日千分之五，从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算至实际清偿之日止。2019年9月25日，原告认为被告无合理理由拒交物业服务费，向本院递交诉状。本院认为，原告与被告系物业服务合同关系。双方签订的《协议书》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，对当事人具有约束力。原告按《协议书》、《补充协议》为被告物业所在小区提供物业服务，被告应按期足额缴纳物业服务费及相关费用。本案争议的是被告应否支付物业相关费用，被告主张原告在物管服务工作投标时不合法，与本案无关联，本院不予审查。结合本院查明事实及当事人的陈述，本案有如下争议焦点：一、被告应否支付2018年1月至2018年10月、2019年3月至2019年4月的物业服务费及相关费用；二、被告应否支付违约金。关于被告应否支付2018年1月至2018年10月的物业服务费及相关费用。被告认为，房屋实际满足交付条件的时间是2018年11月10日，房屋交付使用前即2018年1月至2018年10月的物业相关费用不应由其承担。从被告提交与开发商客关的微信聊天记录来看，被告因房屋木地板、窗台问题一直与开发商协商解决，不存在恶意拒绝收楼的情形。被告实际签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件及办理收楼手续的时间为2018年11月10日，被告收楼后才享受原告提供的物业服务，故原告诉请在实际收楼日前即2018年1月至2018年10月的物业服务费及相关费用合计4308.83元，本院不予支持。关于被告应否支付2019年3月至2019年4月的物业服务费及相关费用。被告主张维修房屋的大门及阳台的门锁属于原告的物业服务范围，未提供证据加以证明，故其以此拒付该期间的物业服务费及相关费用，缺乏依据。原告在被告收楼后按约提供物业服务，原告请求被告清付2018年11月至2019年5月的物业服务费1236.06元、公摊费用135.11元、水费40.68元，于法有据，应予支持。关于违约金的问题。如前所述，被告应向原告支付物业服务费1236.06元，但逾期未付，原告依照《协议书》、《补充协议》请求其支付违约金，理据充分，本院予以支持。但因原告诉请的违约金按每日千分之五计收，该计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴园飞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付自2018年11月至2019年5月的物业服务费1236.06元、公摊费用135.11元、水费40.68元及违约金（违约金计算标准：以各月应付而未付的物业服务费为基数，从欠缴的次月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为57.11元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司已预交），由被告吴园飞负担32.11元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李军武二〇一九年十二月二十五日书记员  林芷韵