广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14333号原告：威海中兴物业服务有限公司，住所地：威海经区蓝星万象城-23号-B1410。法定代表人：同文武，总经理。委托诉讼代理人：田华山，广东旭昶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沛，广东旭昶律师事务所辅助人员。被告：邓腊梅，女，1981年12月26日出生，汉族，住广东省东莞市*******维多利亚区*****，公民身份号码：511************785。原告威海中兴物业服务有限公司（以下简称“中兴物业公司”）与被告邓腊梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中兴物业公司的委托诉讼代理人田华山、被告邓腊梅均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告（1）物业管理费1240元；（2）利息155元（以1240元为基数，按年息6%自2017年7月暂计至2019年8月，计算至付清为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告邓腊梅辩称，详见答辩状。经审理查明，据已发生法律效力的本院（2016）粤1973民初2290号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终8680号民事判决书查明：中兴物业公司为二级资质等级的物业管理企业；2015年12月15日东莞市*******第二届业主委员会与威海中兴物业服务有限公司塘厦分公司（以下简称“中兴物业公司塘厦分公司”）签订了一份《物业服务合同》及一份《物业服务收费补充协议》，约定选聘中兴物业公司塘厦分公司对东莞市*******进行物业管理，合同期限自2015年12月15日至下届业委会成立并与新的物业公司签订物业服务合同生效之日止，多层住宅按1.8元/月/平方米收取物业管理费，别墅及连体别墅按2.8元/月/平方米收取物业管理费，等。上述生效法律文书认定：东莞市*******第二届业主委员会未经召开业主大会选聘中兴物业公司塘厦分公司作为物业服务企业，违反了《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，侵害了业主选择物业服务企业的合法权益，等。上述生效法律文书判令：撤销东莞市*******第二届业主委员会与中兴物业公司塘厦分公司于2015年12月15日签订的《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》，等。据已发生法律效力的本院（2017）粤1973民初13740号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终1226号民事判决书查明并认定：在本院（2016）粤1973民初2290号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终8680号民事判决书生效前，浪琴花园业委会并未行使请求权要求中兴物业公司塘厦分公司退出，在上述判决生效后，浪琴花园业委会才行使了请求权要求中兴物业公司塘厦分公司退出及移交，考虑到退出及移交需要合理期间，业主罗想娣应支付中兴物业公司塘厦分公司截止2017年7月31日的物业管理费，无需支付2017年8月1日起的物业管理费；2015年12月15日签订的《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》被撤销的原因，在于浪琴花园业委会未履行法定程序作出决定，未能认定合同被撤销主要是中兴物业公司塘厦分公司的过错造成，中兴物业公司塘厦分公司已实际提供了物业服务，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，参照原物业服务合同约定以及其他业主的缴纳情况，认定2017年7月31日前的物业管理费应按1.8元/月/平方米计算为宜；因《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》被撤销，中兴物业公司塘厦分公司请求拖欠物业管理费的违约金，没有法律依据，不予支持；等。中兴物业公司塘厦分公司系中兴物业公司的分公司，于2015年5月13日注册登记成立。2019年5月21日，中兴物业公司塘厦分公司注销工商登记。2019年10月9日，中兴物业公司向本院提起本案诉讼。本案庭审中，邓腊梅主张其已向浪琴花园业委会缴纳了中兴物业公司诉请的2017年4-7月共四个月的物业管理费用于清缴中兴物业公司非法管理期间欠缴的水电费，没有向中兴物业公司直接缴纳此期间的物业管理费，主张中兴物业公司的物业管理水平低、不到位故应调低收费标准，并主张中兴物业公司退场时未与浪琴花园业委会进行账目交接故无权收取相关物业管理费，要求中兴物业公司与业委会对账，等。对上述主张，邓腊梅举证了东莞市********、二期第三届业主委员会出具的证明等；中兴物业公司不予确认，主张从未授权任何人代为收取物业管理费。另查明，邓腊梅系东莞市*******维多利亚区1座5-6B的业主，该房屋登记的建筑面积为172.19平方米。以上事实，有本院（2016）粤1973民初2290号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终8680号民事判决书、本院（2017）粤1973民初13740号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终1226号民事判决书、缴费通知书、东莞市********、二期第三届业主委员会出具的证明、收费单等，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中兴物业公司塘厦分公司系中兴物业公司设立的分公司，在中兴物业公司塘厦分公司已于2019年5月21日注销工商登记后，中兴物业公司塘厦分公司的权利义务由中兴物业公司继受。对于生效法律文书本院（2016）粤1973民初2290号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终8680号民事判决书、本院（2017）粤1973民初13740号民事判决书及广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民终1226号民事判决书已认定的事实，本院予以确认，不再累述。据上述生效法律文书的认定，原由中兴物业公司塘厦分公司提供物业服务的浪琴花园的业主，应向中兴物业公司塘厦分公司缴纳截止2017年7月31日的物业管理费，缴纳标准为1.8元/月/平方米，但无需支付拖欠物业管理费的违约金。本案中，邓腊梅作为原由中兴物业公司塘厦分公司提供物业服务的浪琴花园的业主，应按1.8元/月/平方米的标准向中兴物业公司缴交相应的物业管理费。邓腊梅主张中兴物业公司的物业管理水平低、不到位故应调低收费标准，未能举证相应证据，也与上述生效法律文书的认定不符，本院不予支持。中兴物业公司诉请的2017年4-7月共四个月的物业管理费，邓腊梅确认未向中兴物业公司直接缴纳。至于原因，邓腊梅主张其已向浪琴花园业委会缴纳，且用于清缴中兴物业公司非法管理期间欠缴的水电费，并主张中兴物业公司退场时未与浪琴花园业委会进行账目交接故无权收取相关物业管理费，要求中兴物业公司与业委会对账，等。对上述主张，本院认为，如邓腊梅或浪琴花园业委会认为中兴物业公司损害其合法权益，要求赔偿或对账等，应通过另案诉讼等途径解决，但该请求与本案处理的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，故邓腊梅以此作为拒付物业管理费的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。综上，邓腊梅应支付中兴物业公司2017年4-7月共四个月的物业管理费共计1239.77元（1.8元/月/平方米×172.19平方米×4个月）。中兴物业公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。如前所述，邓腊梅无需支付中兴物业公司拖欠上述物业管理费的违约金，故对中兴物业公司诉请的利息，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告邓腊梅应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告威海中兴物业服务有限公司2017年4-7月共四个月的物业管理费共计1239.77元；二、驳回原告威海中兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由原告威海中兴物业服务有限公司负担5元，被告邓腊梅负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  韦枝展二〇一九年十二月十九日书记员  谢慧瑶附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。