广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18648号原告（反诉被告）：顶威（广州）酒店管理服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区******之一香江金融商务中心自编4栋722房，统一社会信用代码91440101MA5AY2R594。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：黄善学，1977年10月16日出生，汉族，住广东省罗定市罗城镇西区********，系公司员工。委托诉讼代理人：陶见龙，1996年11月16日出生，男，汉族，住广东省江门市蓬江区怡福苑30幢305，系公司员工。被告：李育清，男，1965年11月28日出生，汉族，住湖南省桃江县****************，公民身份号码432************258。被告（反诉原告）：谭林，男，1984年12月20日出生，汉族，住湖南省炎陵县************，公民身份号码430************055。原告（反诉被告，以下简称原告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司与被告李育清、被告（反诉原告，以下简称被告）谭林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月21日及11月27日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄善学及被告谭林两次均到庭参加诉讼，被告李育清第一次庭审中经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顶威（广州）酒店管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间签订的租赁合同；二、两被告退还押金250000元，并赔偿违约金300000元，合计550000元；三、本案诉讼费及公证费由两被告承担。事实及理由：被告李育清于2016年6月19日与房屋所有权人黄建良就位于佛山市顺德区***************的房屋签订租赁合同，用作酒店经营使用。后两被告于2018年12月2日将上述房屋转租给原告，仍用作酒店公寓经营使用，并以被告谭林的名义签订了租赁合同，合同约定租赁期限为5年，2018年12月1日至2021年11月30日每月租金50000元，2021年12月1日至2023年11月30日每月租金57000元。合同签订后原告向被告支付了250000元押金及每月租金，均汇入被告谭林的银行账户。原告承租该房屋是用于经营酒店公寓的，但是房屋内部漏水严重、电梯经常故障导致停运；原告多次与被告沟通，被告起先声明愿意维修更换，后又置之不理，导致原告根本无法正常运营酒店公寓，生意惨淡，最后被迫关闭。后原告向被告提出退还押金等事宜，被告都不予理会，不同意退还押金，亦不同意赔偿损失。为维护自身合法权益，原告遂向法院起诉。被告李育清答辩称，原告承租案涉房屋，被告李育清不同意原告的起诉，原告应支付水电费租金等。被告谭林辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告谭林不存在违约，也不需要承担违约责任，因为被告谭林与原告于2018年12月2日签订租赁合同，在合同中阐述双方权利义务，并没有对房屋修缮问题进行约定，且被告谭林已经给予原告三个月处理漏水等问题，但是原告在签订合同之后，并没有对上述房屋进行维护，没有对房顶进行维修，在相关设施到位后，即刻进行开业；第二，关于电梯问题，在合同中被告谭林并没有收取原告的物业管理费用，在原告称电梯出现问题后，被告积极处理，并同意更换电梯，被告在与原房东协商后，已经定制电梯，在电梯到位前，原告已经要求解除合同；第三，原告违约的实际原因是其经营不善，不是因为房屋的问题；第四，2019年5月15日，被告向原告催收当月租金，原告员工周君在5月16日告知被告，其公司决定解除与被告的租赁合同，在5月16日至24日之间，被告反复与原告协商解除及房屋交接问题，要求原告支付水电费及交还房屋，但是原告搬离房屋之前都没有处理交接钥匙，并办理核对物品数量等交接手续。被告谭林在诉讼中提出反诉请求：一、原告支付2019年6月至9月止的房屋租金200000元（暂计至起诉之日，后续损失经按照实际追加请求）；二、解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，原告按照约定支付违约金300000元，其中房屋押金已经抵扣250000元，实际支付50000元；三、原告支付2019年4月及5月的水电费合计14156元；四、原告交还房屋钥匙、房卡、清点房屋用品，办理房屋交接手续；五、本案的全部诉讼费用由原告承担。事实及理由：2018年12月2日，原告与被告谭林签订《租赁合同》，合同约定被告谭林将位于佛山市顺德区**************、64号商业楼3-5层出租给原告用于经营酒店公寓使用，约定房屋押金为250000元，每月租金为50000元，合同签订后10日内支付首月租金50000元，之后每月15日前缴纳该月租金。2019年5月15日，被告按照合同约定向原告催收当月租金，5月16日原告的员工周君微信告知被告谭林，其公司决定解除与被告签订的《租赁合同》，5月16日至5月20日期间，被告谭林多次与原告沟通，协商解决合同解除问题，并要求原告办理交接事宜。从原告办理公寓现场至今，原告没有派人与被告办理房屋及物品交接手续，至今被告没有收到房屋的钥匙和房卡，在没有搬离房屋交接及物品交接之前，被告要求按照合同继续收取房屋租金。原告在诉状中所提及的房屋漏水问题、电梯故障问题，根据合同约定，在签订合同前被告已经将现场实际情况告知原告，在合同第一条中明确写明“乙方对甲方的出租房产物业情况已作充分了解，同意承租”，被告考虑到原告需要去修缮上述租赁物业，给予原告3个半月的免租期去处理房屋漏水问题，而且在免租期内，如果处理不好房屋漏水问题原告为什么不提出解除合同，反而在免租期过后，自己经营不善之后提出，是原告自身没有尽到修缮物业的义务还是根本没有去修缮。至于电梯故障问题，合同中被告并没有收取原告的物业管理费，也没有条款规定被告需要更换电梯，大堂电梯至今还能正常年检使用，2019年4月被告为了方便原告更好的经营公寓，同意更换大堂电梯，4月25日被告与原告协商电梯安装时间，被告同意更换电梯不是合同硬性规定的条款，只是出于原告更好经营的考虑。2019年5月18日，被告收到原告经营酒店的月度报表，显示酒店经营惨淡，这才是原告真实的退租原因。被告将房屋租赁给原告使用，并没有承诺原告的房屋入住率，其经营状况与被告无关。后被告谭林在诉讼中变更诉讼请求，将反诉请求中第三项的水电费数额变更为16393元。原告顶威（广州）酒店管理服务有限公司对被告谭林的反诉答辩称，第一，被告主张的诉讼请求一是没有任何事实依据及法律依据。原告在2019年5月18日已经跟被告办理全部移交相关手续，在此之前已经通知被告，作为反诉方，其没有依据要求原告支付后续租金，原告也没有实际使用租赁物；第二，对于反诉请求二，被告不同意支付违约金，另外房屋租金250000元，原告在本诉中主张被告应该返还，退一步来说，即使原告违约，履约保证金已经足以支付原告的违约金，及违约损失。故原告不应该支付其他任何费用。第三，对于反诉请求三，原告没有拖欠被告水电费，4月份的水电费已经支付，5月份的水电费中，原告在5月中旬已经离开，后续没有继续使用，原告愿意承担实际的水电费；第四，对于钥匙，原告在5月18日已经与被告交接钥匙。被告实际是与原告存在违约金等争议，故钥匙的交接是被告不同意接收。诉讼中，原告向本院提交原告营业执照、法定代表人身份信息、两被告的人口居住信息查询、租赁合同、房屋租赁合同、案涉房屋房产证复印件、房屋所有权黄建良身份证复印件、招商银行账户历史交易明细表、证明、公证书及其附件光盘、微信聊天记录截图、通知及其快递信息打印件、中国银联签收单、2019年4月28日及5月18日的微信聊天记录等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据，被告质证真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以采信。被告谭林在诉讼中向本院提交房屋租赁合同、租赁合同、与原告法定代表人沟通关于电梯问题的微信照片、因电梯问题中途与原告员工沟通的微信图片、与原告员工就租赁合同解除方案的微信图片、原告法人代表通过微信发给被告宾馆经营情况、与原告法人代表沟通房屋解约的微信图片、在原告租赁房屋期间与被告的微信聊天记录、被告谭林就案涉物业向第一出租人缴纳水电费的票据等证据材料证明其主张。原告质证对被告提供的证据的真实性无异议的，本院对该些证据的真实性予以采纳。对于原告指质证有异议的缴纳水电费票据等，本院结合案件情况进行综合认定。经审理查明，2016年6月19日，被告李育清与案外人黄建良签订《房屋租赁合同》一份，合同约定黄建良将其坐落于佛山市顺德区***************商业楼出租给被告李育清，每月租金为20元/平方米，合计每月租金41684元，用于商业用途，经营商业项目。租赁期限为15年，从2016年7月1日起至2031年6月30日止。2018年12月2日，原告顶威（广州）酒店管理服务有限公司作为乙方与被告谭林作为甲方签订《租赁合同》一份，合同约定乙方租赁甲方坐落于佛山市顺德区**************、64号商业楼的3-5层，单层面积为600平方米，用于商业用途，经营公寓项目。乙方对甲方出租的房产物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。租用期内按月计租，租金标准为2018年12月1日至2021年11月30日，每月租金50000元；2021年12月1日至2023年11月30日，每月租金为57000元。租房押金为5个月租金合计250000元。乙方自签订合同之日起，乙方须在十日内向甲方缴纳租房押金50000元，2018年12月31日前补齐剩余200000元押金。押金不计付利息，于租期届满时，在乙方缴清全部租金、无损坏房屋、并清理所有杂物，缴清水电费、一切税费等属于乙方经营产生的费用后，甲方应在交割后三日内如数退回定金给乙方。合同第四条约定，租金收付方式约定为按月计付，甲乙双方约定免租期为3.5个月，即乙方从2019年3月15日起开始向甲方缴纳租金，合同签订后10日内支付首月租金50000元，以后应在每月15日前缴纳该月租金给甲方。每月必须准时缴纳，不得拖欠。否则甲方有权对乙方加收日息2‰的滞纳金。如在租赁期间乙方拖欠甲方租金达到一个月或者中途自行退租或违反合同有关条款，视为乙方违约，甲方没收合同押金和有权单方解除合同，收回上述房产和追收拖欠租金。合同第五条约定，乙方在租赁期间，自行承担法律责任、自行承担经营风险和损益，乙方经营产生的水费、电费、垃圾费、煤气费、电话费、物业管理费、电梯保养费和各项税费由乙方负责，一切与甲方无关。合同第六条约定，乙方租用房产后，甲方所提供基础设备、设施如不能满足发展需求时，所需的水电扩容、消防报建、道路和下水道、环境改造、环保设施、电梯加装等项目的建设均由乙方自行出资解决。乙方进行上述建设时，须经甲方书面同意后方可实施，并按有关法律规定及政策规定的程序和要求办理。合同第十条约定，甲方对产权的承诺。甲方保证该房屋在出租期间没有产权纠纷，室内外电器设备和所有物品均为完好状态并能正常使用，甲方均在出租房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同第十三条约定，因乙方责任终止合同的约定，乙方拖欠租金累计1个月的，甲方可终止合同并收回房屋。合同第十四条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，须经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍然有效。合同第十六条约定，合同签订后，双方共同遵守执行。若违约，甲方违约须赔偿乙方6个月租金并退还押金。乙方违约，须赔偿一个月租金并没收押金。该份合同由被告谭林签名及加捺指模，以及原告盖章并由其法定代表人周某1签名予以确认。合同签订后，周某1于2018年12月12日向被告谭林账户转账支付100000元，交易摘要处载明为“wepai公寓5万租金5万押金谭林”。2019年1月3日，周某1向被告谭林账户转账支付100000元，交易摘要处载明为“wepai公寓10万押金剩余10万未打谭林”。2019年1月10日，周某1向被告谭林账户转账支付40000元，交易摘要处载明为“转账谭林”。2019年1月14日，周某1向被告谭林账户转账支付60000元，交易摘要处载明为“25万押金加一个月房租结清共三十万谭林”。另查明，2019年5月16日，原告的员工周君通过微信告知被告谭林，原告公司已经决定撤掉，让其与被告谭林对接一下。被告谭林回复称“上次见周总的时候他没这么说呀”。周君回复称之前还没通知，是13号作出的决定。被告谭林问“为什么要撤？”，周君回复称“顶楼漏水太严重了，而且管道可能也有漏水，空调很多都有问题，硬件设施实在很难维护”。被告谭林回复称“顶楼我们想办法解决，这个我们协商解决”。2019年5月18日，周某1与被告谭林进行解除合同的协商事宜，双方未能协商一致。2019年5月20日，被告谭林通过微信告知原告的法定代表人周某1，称“老周请尽快按照合同约定将违约金5万元转给我，这样我们可以办理交接手续、结算水电并签订解约合同”。周某1回复称“谭总，wepai店比你当初承诺时的硬件条件差很多，房屋多处漏水，墙壁渗水，空调多台开不起来，马桶大面积漏水，维修成本太高。自wepai从2018年12月开业以来至2019年5月15日前，我方亏损累计达到50万余元。现在由于硬件条件问题实在无法持续经营，并非我司不讲理，根据当前问题续租方案谈不拢，故提前解除合同，我司要求贵方将我司25万押金原路退回用来支付水电费和员工工资，特此通知”。被告谭林回复称，“我是按现状交付房屋交付给你们的，有问题的地方我当时也和你们你们要这样说那我就按合同办了，在你们没有将房屋交接、支付违约金之前房租我会照收，知道你们按合同履行完毕，该走的法律程序我一定会照走”。周某1回复称，“谭先生，我司5月15日之前已离场，已将钥匙交付于你，房屋你已查房验收。押金尽快退回用来支付水电费和工人工资”。被告谭林回复称，“钥匙、房卡我到现在都没有看到，你们也没有安排人与我交接，其他的我不多说了，你们如果不按合同履行，我会走法律途径维护我的权利”。周某1称，“15号我们已离场，18号下午续租问题谈不拢，当天同事周君已带你查房交接。房屋已交付”。被告谭林回复称，“如果你认为这样就已经交付的话，那你到时候跟法院说”。2019年5月22日，原告向被告谭林发出《通知》一份，告知被告谭林，由于原告就wepai公寓酒店一事，因硬件设施不达标，房屋结构漏水问题、装修质量问题、电路水路问题、电器及卫生间问题、电梯问题，以及各方面安全隐患等问题迟迟得不到解决，已经严重影响原告的正常经营，导致原告蒙受较大经济损失。上述问题无法得到解决与协商，原告已经决定离场，并于2019年5月13日已经全部撤出。再查明，原告的法定代表人周某1实际于2018年11月27日通过微信与被告谭林进行初次联系。双方在微信中就房屋租赁事宜进行沟通。周某1称，“目前租金大堂加63间客房，租金出多少。我们来经营，收益我们看几几开”。被告谭林回复称，“最低5万，半年的押金”。周某1随后询问水电费及物业费的收费标准，被告谭林回复称水费3.5元/吨，电费1.1元/度，没有物业。2019年11月29日，周某1通知被告谭林称，“我们公司已同意做”。2018年12月1日，被告谭林通过微信方式将《租赁合同》发送给周某1。2018年12月2日，周某1通过微信咨询被告谭林，称电梯存在顿挫感。被告回复称修复到完全没有比较困难，并告知电梯为业主安装。双方在2018年12月2日至4日期间就租赁房屋中的门卡系统、水阀、床铺等情况进行沟通。2018年12月10日，周某1告知被告谭林称，电梯天天坏。被告谭林称可以让师傅修一下，之前从来没有出现该种情况。2018年12月11日，周某1通过微信告知被告谭林，称原告准备试营业，要求尽快联系水电工人。2018年12月16日，周某1在微信中告知被告谭林，原告18号试营业。2018年12月22日，周某1通过微信向被告谭林咨询楼顶水压泵的厂家电话，称水压泵楼下5个房间受影响，客人在昨天投诉，希望叫师傅挪动位置。2019年1月期间，被告谭林多次通过微信要求原告支付未缴交的押金及首月租金。2019年1月10日，被告谭林通过微向周某1发送电费的缴费图片，并告知其水电费的实际收取方式。2019年4月25日，黄建良通过微信告知被告谭林，称电梯确定安装时间就可以向厂家订货了。被告谭林回复称，原告说随时都可以，尽快安装。原告于2019年4月29日向被告谭林付款10061元，只要显示为水电费。还查明，原告于2019年6月13日委托广东省佛山市顺德区公证处进行保全证据公证。2019年6月18日，原告的员工周君与公证处工作人员一同到案涉的标识为“wepai公寓”的公寓楼内，在周君的指引下对公寓楼的外部及内部环境进行拍摄。2019年6月29日，广东省佛山市顺德区公证处出具公证书证明拍摄的经过，并附有拍摄光盘一张。原告为此支付公证费800元。又查明，案涉的66号商业楼被告谭林已经于2019年9月底向案外人出租。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已经取得房地产权证明，且用途注明为住宅、商业，双方之间就该房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且租赁物符合规定，合同真实有效，对双方均具有约束力。被告谭林虽然并非案涉物业的首承租人，但是被告李育清作为首承租人确认被告谭林代其与原告钦定合同，并授权被告谭林处理案涉的物业租赁的事宜，故被告谭林是本案的适格当事人及合同相对方。本案的争议焦点在于：一、租赁合同解除的时间及解除原因的认定；二、原、被告在合同履行过程中的违约行为及相应的违约责任的认定及合同解除的过错认定。第一，对于案涉的租赁合同的解除时间及解除原因进行认定。本案中，原告认为合同解除时间为2019年5月18日，在该日期原告已经与被告谭林办理了交接手续。被告谭林则便辩称双方从未进行交接，原告是违约自行撤场，不同意该日期为解除合同日期。本院对此分析认为，《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述规定，当事人解除合同的情形包括约定解除和法定解除。首先，根据合同约定任何一方在租赁期限内提出终止合同即解除合同，需要提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。而本案中，原告的工作人员最早于2019年5月16日告知被告谭林，提要求解除合同事宜。根据微信记录显示，被告谭林实际与原告进行解除合同事宜的协商时间为2019年5月18日。原告提出解除合同的时间上并未提前6个月，形式上也没有采取书面形式，且根据被告提供的微信记录，双方虽然经过协商，但是实际并未达成一致意见，故原告行使约定解除权的条件并未成就。其次，关于属于原告行使法定解除权的认定。原告主张法定解除条件为被告谭林未能履行合同主要业务，导致其经营亏损严重，无法实现合同目的，故法定解除条件为被告谭林根本违约。被告谭林则辩称其不存在违约行为，案涉的租赁物业的情况原告在承租前已经充分了解，被告谭林不存在隐瞒重大事实或者其他违约行为。对此本院分析认为，从租赁物用途认定原告租赁案涉物业的合同目的为经营酒店公寓，而被告谭林提供的租赁物本身属于商业用途，符合合同约定及法律规定；从双方协商租赁时对租赁物交接看，原告作为专门经营酒店公寓的公司，在2018年11月27日才初次与被告谭林联系的情况下，在自身并未能确定租赁物业内部是否存在瑕疵的前提下，即于2019年12月1日告知被告谭林要求租赁，并确定租金及水电费标准，且合同约定原告在交接物业前已经对物业的状况清楚知情，根据本院在诉讼中的查明也反映，被告谭林在实际交付物业前已经告知原告物业存在电梯顿挫等的情况，并未刻意隐瞒；从租赁物业存在的问题看，原告诉称的电梯故障的问题，实际在合同签订前被告谭林已经告知，且告知该电梯为业主安装，可以要求业主更换。对于原告所称房屋存在漏水等的情况，被告谭林在诉讼中亦确认存在该情况，并表示在签订合同时已经一并告知。原告自身作为经营酒店公寓业公司，在2019年12月初才交接近半年无人使用的物业后，在被告给予的3.5个月的免租期内并未对物业进行检测及返修，在2019年12月18日仓促试营业，由此产生的问题原告自身存在过错；从合同约定来看，双方约定的除了被告谭林向原告提供的租赁标的中除了建筑物外，对建筑物的内部装修及家私电器的情况等没有详细约定，也没有约定相关设施的维护责任的承担及对应的违约责任的认定，且在本院庭审过程中，原告始终坚持双方在合同签订及交接过程中并未对建筑屋内的家私电器等进行清点，应当承担相应的自认后果。结合现有的证据，只能反映出案涉物业内部装修及电器存在瑕疵，但是原告并未能举证证明该瑕疵达到严重影响其正常经营酒店的程度，且原告在交接租赁仅半个月时间即进行试运营，由于建筑的瑕疵情况造成其酒店的正常经营所受影响的结果其自身也应当承担责任。故原告主张被告存在根本违约的法定解除合同事由不成立，本院对其主张的解除时间不予支持。关于被告主张的合同解除时间，被告认为根据合同约定，在原告没有与其办理完毕交接手续前，合同继续生效。但是被告谭林当庭确认在2019年10月1日已经与让他人签订租赁合同，案涉的租赁标的物已经实际重新出租，原告与被告之间的房屋租赁合同实际已经解除。根据本院查明的情况，原告确认于2019年5月13日自行搬离房屋，且到2019年5月16日才告知被告其要求解除合同的意思表示，原告的行为不符合双方合同约定的提前终止合同的约定，如本院前述分析，被告谭林也不存在根本违约的事由，原告搬离物业并向被告谭林发出解除合同的意思表示，属于单方违约。由于原告实际已经搬离物业，案涉的合同租赁目的已经无法实现，故被告谭林作为合同相对方有权行使法定解除权，解除合同。原告称其实际已经在5月15日与被告谭林进行交接房屋，合同已经解除，但是被告予以否认，并称原告从未交接清点，且也未有收到门卡、钥匙。对此本院分析认为，原告现有证据只能证明其在2019年5月15日及18日与被告谭林进行房屋交接事宜的协商，但是并未就交接事宜达成一致，而根据原告提供的公证处的视频显示，至2019年6月18日，实际上建筑物内公寓的门卡仍然由原告掌握，而且酒店招牌也未拆除，并由其工作人员开门供公证处工作人员拍照录像。故被告的抗辩较为合理，本院认定原告并未与被告谭林办妥房屋的交接手续自行离场。虽然原告并未办妥交接手续，但是考虑到其实际已经离场，且被告谭林2019年5月15日及18日均与原告进行协商，其已经知晓原告搬离的事实，而案涉物业实际已经另行出租，即其自身也已经确认原告搬离的事实，由于案涉合同在原告搬离后无法继续履行，故院酌情认定案涉房屋租赁合同于2019年6月15日解除。第二，关于双方的违约责任的认定。如前所述，本案中原告作为承租方，且为公寓酒店的经营方，在粗略查勘物业状况仅两天时间即与被告谭林签订租赁合同，对于物业的状况在合同中明确已经知晓，却又以物业存在重大瑕疵为由主张解除合同理由不足，且其在未与被告谭林协商情况下自行搬离，属于单方违约行为，是造成合同解除的根本原因，应当承担相应的违约责任。本案原告在使用案涉物业存在免租期3.5个月的情况下，在交租后仅2个月就单方违约离场，致使被告谭林直至2019年10月1日才另行出租案涉物业，故2019年6月1日至9月30日期间空置期实际为被告谭林的损失，被告谭林主张按照50000元/月的标准要求原告支付2019年6月至9月期间的租金200000元，实际是要求原告赔偿被告谭林的损失，该请求合理有据，予以支持。双方合同约定，原告违约的，被告有权没收押金，并要求原告支付一个月即50000元的租金作为赔偿。但是考虑到被告谭林作为出租方，应当向承租方提供的符合合同约定或者合同目的的租赁物，本案双方在合同中虽然没有约定房屋内部的装修及家私电器的保修责任，但是被告作为房屋的提供方，且该房屋应由其实际装修，即使合同并未明确约定，作为出租方也应当保证用于租赁的房屋符合合同约定或者合同目的所需的条件。根据双方提供的微信，案涉的房屋在初期使用中确实存在漏水等的问题，且原告刚开始租赁，该情况并不属于原告的原因导致，故被告谭林对于合同的履行亦存在过错，故应当适当减轻原告的违约责任。且原告在确认经营持续亏损的情况下，主动告知被告谭林要求解除合同离场，也已尽到阻止损失扩大的告知义务。综上，对于原告已经支付的押金本院酌情支持由被告谭林没收100000元，剩余部分150000元应当退还给原告。由于原告还需向被告赔偿200000元，故扣除应当退还押金外，原告实际还需向被告谭林支付赔偿款为50000元。关于被告谭林主张的赔偿款300000元，该主张根据合同约定为出租方违约时的赔偿计算方式，并不当然适用于承租方违约的情况，且前述本院已支持被告谭林的2019年6月至9月的租赁损失200000元，故对于被告的该项请求不再重复支持。关于被告主张的水电费，原告主张其已经支付完毕2019年4月的水电费，只是剩余2019年5月未支付。而被告则认为原告实际提供的2019年4月29日的转账记录为支付2019年3月的水电费，根据被告提供的发票复印件等材料，案涉物业的电费显示水电费均是在当月显示上个月的情况，故根据常理，被告谭林在收到业主的付款提示后，再行通知原告付款的时间应当为支付上个月的水电费的说法较为符合逻辑，且根据被告提供的发票，2019年4月至5月期间的水电费发票已经出具，即其已经向业主支付相应的水电费合理有据，根据合同约定在租赁期间产生的水电费应当由原告承担，被告谭林据此主张支付水电费合理有据，予以支持。由于案涉物业实际已经由被告另行出租，故被告谭林主张要求办理交接手续，交还钥匙、门卡等已无现实必要性，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司与被告（反诉原告）谭林于2018年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谭林赔偿50000元；三、原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谭林2019年4月至5月期间的水电费16393元；四、驳回原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谭林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为14200元[原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司已预交]，反诉费用减半收取为14200元[被告（反诉原告）谭林已预交]，由原告（反诉被告）顶威（广州）酒店管理服务有限公司负担19400元，被告（反诉原告）谭林负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一九年十二月六日书记员  卢杏冰