湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初2724号 原告：何欣映，女,1966年3月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：刘广、王炬，湖南天牌律师事务所律师。 被告：衡阳圣龙投资有限公司，住所地：湖南省衡阳市华新开发区51号街区市一中办公楼403室。 法定代表人：郭玉苏，该公司董事长。 被告：郭玉苏（同时作为被告衡阳圣龙投资有限公司的法定代表人），女,1965年1月19日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。 第三人：衡阳市第一中学，住所地：湖南省衡阳市华新开发区51街区。 法定代表人：王小蒋，该校校长。 委托诉讼代理人：莫彬彬、唐书香，湖南莫彬彬律师事务所律师。 原告何欣映与被告衡阳圣龙投资有限公司（以下简称被告圣龙公司）、被告郭玉苏以及第三人衡阳市第一中学（以下简称第三人第一中学）房屋租赁合同纠纷，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何欣映及其委托诉讼代理人刘广、王炬，被告郭玉苏同时作为被告圣龙公司的法定代表人以及第三人第一中学的委托诉讼代理人莫彬彬、唐书香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何欣映向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，方式为采取补救措施，即由被告另择一孔地段、面积均与原门面相近的门面供原告继续承租使用；2.判令被告承担本案的诉讼费用。 被告圣龙公司、郭玉苏辩称，原告与被告圣龙公司签订合同缴纳了两学期的费用6000元，之后也未收取过任何费用，没有发生任何关系。 第三人述称，第三人与被告圣龙公司签订的投资建设无争议，第三人与被告圣龙公司于2003年签订的投资建设的合同中明确约定被告圣龙公司不得将其另行出租，被告圣龙公司是否与原告签订租赁合同其不知情，即使签订合同也是违反第三人与被告的投资合同约定，且并未收取原告租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋租赁合同、转让合同等，拟证明：2006年12月31日，原、被告签订租赁合同，约定将第一中学高中部公寓楼1-2栋之间的育才书店门面租赁给原告使用，租期自2007年1月1日至2026年12月31日止，目前合同剩余租期仍有近八年。被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的真实性、合法性以及关联性（以下简称三性）均无异议；第三人对该证据有异议，述称不清楚、不知情。经庭审质证，本院认为，该份证据与本案待证事实相关联，本院依法予以采信。 2.原告提供的学生公寓投资建设合同及补充协议，拟证明第一中学高中部公寓楼及配套附属设施系被告圣龙公司全额投资兴建，被告圣龙公司享有其承建的公寓楼等附属设施22年的经营管理权，其有权将其承建的公寓楼及附属设施等建筑物管理使用权出租，被告圣龙公司具备适格的出租人地位；2、被告圣龙公司作为一中高中部公寓楼及附属建筑设施的承建者，根据其与第三人之间的协议，其完全有能力为原告另行安排门面供原告继续租赁使用，本案原告主张以采取“补救措施”的方式要求被告承担违约责任，完全具备履行可能。被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的三性均无异议；第三人对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。经庭审质证，本院认为，该份证据来合法、内容真实，与本案存在关联性，本院依法予以确认。 3.原告提供的收据等，拟证明原告承租育才书店期间向被告以及第三人交纳租金及水电费的情况，印证原告系合法承租并且积极履行合同义务的事实。被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的三性均无异议；第三人对该证据的有异议，述称该证据与第三人无关，无其他证据证明第三人收取原告的租金。经庭审质证，本院认为，该份证据内容真实，来源合法，本院予以确认。 4.原告提供的营业执照、税务登记证等，拟证明原告所经营的何欣映百货行证照手续齐全，系合法经营。被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的三性均无异议；第三人对该证据的合法性有异议，请法院予以核定。经庭审质证，本院认为，该证据与本案待证事实无关联，本院不予采信。 5.第三人提供的湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初579号民事判决书，拟证明法院强制搬离有合法依据。原告对该证据的证明目的有异议，称已形成了合同关系；被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的三性均无异议。经庭审质证，本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案待证事实相关联，系生效法律文书，本院依法予以确认。 6.第三人提供的《学生公寓投资建设合同书》拟证明根据协议的第八（二）11项“乙方（圣龙投资有限公司）未经甲方（衡阳市第一中学）同意，不得将学生公寓另行出租给他人使用”，原告与被告的租赁关系，第三人不知情。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称本案并非系学生公寓，是公寓间的小门面；被告圣龙公司、郭玉苏对该证据的三性均无异议。经庭审质证，本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案待证事实相关联，亦与原告提供的证据相一致，本院依法予以采信。 7.第三人提供的第一中学高中部《学生公寓投资建设合同》补充协议，拟证明根据该合同第五条的约定“甲方（衡阳市第一中学）除支付上诉第三条所述费用外，不再向乙方支付任何费用，乙方于本协议无关的其他对外债务与甲方无关”。原、被告之间因为租赁合同所产生的债权债务与第三人无关。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称系第三人与被告的内部协议，与原告无关，不能对抗善意第三人；被告圣龙公司、郭玉苏对该证据有异议。经庭审质证，本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案待证事实相关联，亦与原告提供的证据相一致，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2003年11月4日，第三人第一中学与被告圣龙公司签订《学生公寓投资建设合同》，约定由第三人第一中学与被告圣龙公司共同兴建衡阳市第一中学学生公寓。其中，第八（二）11项约定乙方（被告圣龙公司）未经甲方（第三人第一中学）同意，不得将学生公寓另行出租给他人使用。2005年9月9日，原告与被告圣龙公司签订了一份转让合同。2006年12月31日，原告何欣映与被告郭玉苏签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：1.被告郭玉苏自愿将衡阳市一中高中部公寓楼1-2栋之间的育才书店门面等租赁给原告使用，以及被告圣龙公司与第三人第一中学所有商店经营权全部转让给原告。2.水电费按当时实际价格由原告自行负责，付给被告郭玉苏。3.租赁期限从2007年1月1日至2026起12月31日止。4.房租每学期按3000元由原告一次性支付给被告郭玉苏。5.如果原告须装修房子，装修费由原告自行负责，合同到期后，被告郭玉苏不必付给原告装修费用，不得再转让给他人，直接交给衡阳市一中。2007年6月22日，第三人第一中学与被告圣龙公司又签订了《补充协议》，约定第三人第一中学与被告圣龙公司建设的学生公寓在2026年8月1日之前管理权、收费权由被告圣龙公司行使，产权归属第三人。2026年8月1日之后，上述学生公寓的管理权、经营权、收费权、所有权均由第三人行使，其中，第五条亦约定第三人第一中学除支付合同第三条约定所述费用外，不再向被告圣龙公司支付任何费用，被告圣龙公司与本协议无关的其他对外债务与第三人第一中学无关。上述公寓楼旁边原设计建设配电房一间，后来该配电房未作配电房使用。2006年底起，原告占用上述配电房用于经营早餐、副食、日用品商店。2015年3月10日，衡阳市食品药品监督管理局对原告何欣映作出《责令改正通知书》，被告取得的《食品卫生许可证》超过有效期，责令被告何欣映未取得《食品流通许可证》不得经营预包装食品。 另查明，2016年4月27日，第三人第一中学作为原告起诉何欣映，圣龙公司作为第三人，第一中学以排除妨害纠纷为由向本院提起诉讼诉讼，请求依法判令：1.何欣映立即搬出配电房，停止对学校配套设施所有权、管理权的侵权行为；2.何欣映立即停止造成学生安全隐患的非法经营行为，排除对学校管理秩序的妨碍。经审理，2016年11月22日，本院作出（2016）湘0408民初579号民事判决书，判决：一、被告何欣映于本判决生效后10日内搬离位于衡阳市高新区之间的配电房，以停止对衡阳市第一中学房屋配套设施所有权、管理权的侵权行为；二、驳回衡阳市第一中学的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告仅提供了向被告交纳了至2006年7月31日止的租金收据，其所称租金第三人已从其前夫的工资里扣除一说法并未提供有效证据证实，原告所提供水电费缴纳收款收据，亦不能证实原告向第三人交纳过租金。另原告与第三人之间并未签订过任何租赁合同，且本院作出（2016）湘0408民初579号民事生效判决书已判决原告搬离出第三人所有的涉案的房屋。结合庭审查明的事实及原告提供的证据不能证实2006年7月31日之后原告向被告支付过租金，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告何欣映的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告何欣映负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  阳林 二〇一九年十二月三十日 法官助理谷江波 书记员洪珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。