广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4525号原告：杨骏，男，汉族，1969年12月30日出生，住广州市东山区，委托诉讼代理人：朱琼华、梁凯，广东伯方律师事务所律师。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地：广州市从化区江埔街御景路6号，统一社会信用代码：91440101799414190A。法定代表人：徐明峰,职务总经理。委托诉讼代理人：朱金霞，女，汉族，1991年8月7日出生，住广州市天河区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：彭雯静，女，汉族，1989年10月10日出生，住广东省陆河县，系被告公司员工。原告杨骏诉被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告杨骏及其委托诉讼代理人朱琼华、梁凯，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人朱金霞、彭雯静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨骏向本院提起诉讼请求:一、确认被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与原告杨骏签订的《租赁合同》及补充协议合法有效，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司单方提前终止租赁合同关系的行为无效，合同标的316680元；二、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将景瑞园A6、A8二楼两卡商铺（滨江花园小区公共服务配套功能用房，下称租赁场地）出租给原告，租赁面积为609㎡，租期为10年，即从2015年6月1日起至2025年5月31日止。合同签订以后，原告依约缴纳租赁押金及租金，将租赁场地进行童画教育、培训等经营。合同履行到第四年开头时，被告提出，根据政府要求、须将租赁场地移交当地街道。2018年4月23日，被告与原告签订《（租赁合同）补充协议》，其中第一条约定：“甲方（被告）要求提前终止租赁合同，同意对因此给乙方（原告）造成的实际损失进行赔偿”；“乙方（原告）同意在双方就赔偿乙方（原告）实际损失达成共识的前提下提前解除租赁合同”。2019年7月23日，被告发出《告知书》，要求原告提前做好移交工作，于2019年12月31日前退场。29日，被告发出《提前解除（租赁合同）告知函》，提出于2019年10月31日正式解除双方签订的租赁合同及补充协议，终止租赁合同关系。原告认为，涉案租赁物业是广州从化雅居乐房地产开发有限公司开发建设的，开发商己授权被告使用、出租。被告与原告签订的租赁合同及补充协议都是双方真实的意思表示，不违反强制性法律规定，因此租赁合同及补充协议都是合法、有效的。租赁合同中，未约定被告在特定情形下享有单方解除合同的权利；而且，被告所称的政府文件、政府行为不属于法律上的不可抗力因素，本案不具备法定解除的情形。从租赁合同第三条第1款、第六条以及补充条款来看，被告明确了涉案租赁物业能出具有关产权证明、租赁期间有可能售出（即使售出，也遵守“买卖不破租赁”规则）、商铺经营范围受限，但没有提示涉案物业存在移交政府相关部门的风险，这是对原告的欺骗。退一步讲，即便按政府文件要求办理物业移交，依法也不影响租赁合同的效力和履行。被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司辩称：一、答辩人基于不可抗力原因，于2019年10月31日解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的行为合法有效。2015年1月1日广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“从化雅居乐”）授权答辩人出租涉案场地，2015年1月8日答辩人与原告签订《租赁合同》，将涉案场地出租给原告。2017年4月13日广州市从化区住房和建设局向从化雅居乐发出《限期移交通知书》，要求从化雅居乐将涉案场地移交给广州市从化区江浦街道办事处。2017年10月30日广州市从化区住房和建设局再次向答辩人发出《广州市从化区住房和建设局关于切实加快居住区配套公共服务设施移交工作的通知》，要求从化雅居乐加快完成移交工作。2018年8月2日，广州市从化区江浦街道办事处与从化雅居乐签订移交协议，要求从化雅居乐在2019年12月31前移交涉案场地。2019年9月3日，广州市从化区江埔街道办事处向从化雅居乐发送《提醒通知书》，要求从化雅居乐必须在2019年12月31日前移交涉案场地。与此同时，答辩人在接到涉案场地需移交的通知后便告知原告，秉承友好的态度，一直尝试与原告协商解除《租赁合同》事宜，最终因原告提出了高额且极其不合理的赔偿主张，导致双方无法达成一致意见。因涉案场地需按照相关部门的要求，在2019年12月31前移交，且移交前需清理完毕及平整水电，故2019年7月29日，答辩人向原告发出《提前解除{租赁合同}告知函》，于2019年10月31日解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。答辩人认为，广州市从化区政府基于2016年广州市政府颁布《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号）、2017年广州市从化区政府颁布的《从化区人民政府办公室关于印发从化区推进已出让居住用地配套公共服务设施移交工作实施方案的通知》（从府函[2017]390号）等政策规章要求从化雅居乐移交涉案场地，这是原告与答辩人签订《租赁合同》后出现的新政策，此前并无任何法律法规、政策规定涉案场地需要移交，这是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，现涉案场地需限期移交，双方签订的《租赁合同》已无法继续履行，故答辩人有权解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。二、基于答辩人系因不可抗力提前解除《租赁合同》，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，答辩人无须承担违约或补偿责任。综上，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告杨骏为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：l、租赁合同（原件），拟证明2015年1月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将景瑞园A6、A8二楼两卡商铺出租给原告，租赁面积为6091112，租期为10年；2、授权书（原件），拟证明开发商授权被告出租商铺；3、雅居乐滨江花园配套综合文化中心二期移交协议（复印件），拟证明被告将租赁场地移交当地街道办；4、《租赁合同》补充协议（原件），拟证明2018年4月23日，被告与原告签订《补充协议》，双方同意就赔偿原告实际损失达成共识的前提下提前解除租赁合同；5、告知书（电子邮件打印件），拟证明2019年7月23日，被告发出《告知书》，要求原告提前做好移交工作，于2019年12月31日前退场；6、提前解除《租赁合同》告知函（原件），拟证明2019年7月29日，被告发出《提前解除（租赁合同）告知函》，提出于2019年10月31日正式解除双方签订的租赁合同及补充协议，终止租赁合同关系；7、业主登记表与图纸（原件），拟证明涉案物业的门牌号及平面图；8、律师函（原件），拟证明原告委托律师向被告发出律师函；9、快递单（复印件），拟证明律师函送达给被告。被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的质证意见：对证据l、2、5、6、7的三性无异议；证据3的真实性合法性无异议，需强调该份文件并非系平等民事主体间签订的协议，而是从化街道办依据移交流程要求从化雅居乐签订的，依据是广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定广州市人民政府令138号文第18条规定；对证据4的真实性合法性无异议，关联性有异议，被告系依据政策原因即不可抗力行使解除权，与该协议无关，而协议约定原告同意在双方就赔偿原告实际损失达成共识的前提下，提前解除租赁合同，也表明了原告也是同意解除合同的，只是对赔偿存在争议，此外，需强调是原告同意，并不是双方同意；对证据8的真实性认可，但其内容不认可，被告是基于不可抗力行使解除权，其次移交涉案场地是相关政府部门要求的，并非被告擅自移交。被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司提交了以下证据：1、广州市人民政府令第138号文件；2、从府函[2017]390号文件；3、限期移交通知书；4、广州市从化区住房和建设局关于切实加快居住区配套公共服务设施移交工作的通知；5、提醒通知书。原告杨骏的质证意见为：证据l是属于地方政府出具的文件，对其真实性无异议，合法性由法院核实，关联性体现在政府文件不是被告行使单方解除合同所提出的不可抗力因素，根据文件中第31条规定，本案所涉及的租赁物业是属于规定实施前已建成的，也是在实施前租赁给原告；对证据2的通知真实性无异议，合法性由法院核实，关联性上不是被告行使单方解除合同的所提出的不可抗力因素，文件有原则要求房地产开发企业必须妥善处理好移交过程中所遇到的尤其是历史遗留问题，本案所涉租赁物业属于文件提及的历史遗留问题；对证据3的移交通知书因没有原件，三性不予确认；对证据4真实性无异议，合法性由法院核实，关联性上也不能成为被告行使单方解除合同的所提出的不可抗力因素；对证据5提醒通知书因没有原件，三性不予确认，但根据该通知书上也明确要求要处理好历史遗留问题。经审理查明：2015年1月1日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司出具《授权书》，载明“兹授权雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司出租商铺位于一景瑞园A6、A8二楼两卡单位，租赁面积为609平方米。特此授权！”2015年1月8日，原告杨骏（乙方）与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定“现经充分沟通和友好协商，本着互惠互利，给住户提供便利的原则，甲乙双方愿意携手共同完善雅居乐社区文化活动场所，促进和谐社区文化的建设。甲方同意将滨江花园小区公共服务配套功能用房出租子乙方使用,乙方在已经清楚该商铺经营范围受限情况下，根据有关法律的规定，经双方友好协商订立本合约以资共同遵守执行。合同约定：出租之商铺位于景瑞园A6、A8二楼两卡单位（付图纸），租赁面积为609平方米。另合同还约定租期、租金、双方责任等。其中合同第四条约定乙方责任：1、负责活动场所所需的设备投入和软件建设包括必要的健身器械、音响设备、文娱活动设备，展厅布置等。2017年3月28日广州市从化区人民政府办公室下发《从化区推进已出让居住用地配套公共服务设施移交工作实施方案》，方案明确：为妥善处理2016年3月1日前完成国有建设用地出让手续的居住用地配套公共服务设施的移交管理工作，使其充分发挥功能，更好地服务社区居民，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国房地产管理法》及参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府138号令）、《广州住房和城乡建设委员会关于印发任务分解表和实施指引流程图的通知》（穗建房字C2016)2146号）等有关法律法规的规定，要求做好居住用地配套公共服务设施的移交工作。2017年4月13日广州市从化区住房和建设局向广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出《限期移交通知书》，要求广州从化雅居乐房地产开发有限公司于2017年8月30日前完成移交接收手续。2018年4月23日，原告杨骏（乙方）与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定“……鉴于甲乙双方就位于景瑞园A6、A8二楼的公共服务配套功能用房签订《租赁合同》，现经双方协商，达成补充协议如下：1、根据当地政府要求，甲方须将配套用房移交当地街道。甲方向乙方要求提前终止双方签订的租赁合同，并同意因此给乙方造成的实际损失进行赔偿。乙方同意在甲乙双方就赔偿乙方实际损失达成共识的前提下提前解除《租赁合同》。2、《租赁合同》约定的租赁面积609平方米为附图纸所示红色边框内的套内建筑面积，双方确认租赁面积实测套内建筑面积为661.75平方米；3、双方确认《租赁合同》后附图纸所示红色边框内标记为阅览室、书法室部分，套内建筑面积共计305.73平方米，乙方除已间隔约10平方米面积修建为洗手间外，其余部分未装修使用、尚处于毛坯状态。4、本协议为《租赁合同》不可分割的组成部分，本协议与《租赁合同》如有冲突之处以本协议约定为准，本协议未涉及的内容仍以《租赁合同》约定执行。2018年8月3日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司、广州市从化区住房和建设局、广州市从化区江埔街道办事处签订《广州市从化区居住区配套公共服务设施移交确认书》，确认书载明“参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号），广州从化雅居乐房地产开发有限公司自2019年12月31日起将雅居乐滨讧花园项目综合文化中心二期（A-6、A-8幢一、二层）移交给广州市从化区江埔街道办事处使用和维护管理。”2019年7月23日，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向原告杨骏出具雅生深物从化[2019]25号《告知书》，载明“杨骏（广州本慧教育投资股份有限公司）：参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号），广州从化雅居乐房地产开发有限公司将于2019年12月31日起将雅居乐滨江花园综合文化中心二期(A6、A8幢一、二层)移交给广州市从化区江埔街道办事处使用和维护管理。移交位置包含贵司正在使用的商铺，请贵司提前做好移交工作，于2019年12月31日前退场。同日，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向原告杨骏出具《提前解除告知函》，函告双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年10月31日正式解除，双方终止租赁合同关系。要求原告于2019年10月31日前按照《租赁合同》第四条第5款、第7款及第8款的约定，缴清租赁期间发生的维修费、水电费、清洁费、电话费等；并于2019年10月31日前搬离租赁场地。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点在于原告杨骏与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司所签《租赁合同》及《补充协议》的效力问题。在原、被告所签订的《租赁合同》中，已记载租赁房屋为小区公共服务配套功能用房，双方在签订合同时对租赁房屋的性质是知晓的。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉商铺属于滨江花园小区公共服务配套功能用房，规划用途是综合文化中心，系属关乎社会公共利益的公共服务设施，广州从化雅居乐房地产开发有限公司作为房地产开发企业理应按照规定将该设施与住宅项目同步建设并在竣工后向行政部门提出验收申请，在通过验收后及时将该公共服务设施移交给行政部门管理使用，广州从化雅居乐房地产开发有限公司却在竣工后擅自授权被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司使用及转租给原告杨骏用商业经营，此授权及转租行为均损害了社会公共利益，应属无效。另原告租赁案涉房屋用于经营教育、培训，已改变合同约定的用途，原告杨骏与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司所签《租赁合同》及补充协议亦应无效。现行政主管部门已依规定向广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出通知要求其限期移交，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应按规定予以履行移交义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。”的规定，原告杨骏提出确认被告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与其签订的《租赁合同》及补充协议合法有效及确认被告提前终止租赁关系的行为无效的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条的规定，判决如下：驳回原告杨骏的全部诉讼请求。本案受理费3025元，由原告杨骏承担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十二月三日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐