江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初6497号原告：南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地如皋市如城街道城西居1组。法定代表人：丁俊华。委托诉讼代理人：秦生宇、袁婷婷，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。被告：如皋市花海艺术盆景园有限公司，住所地如皋市如城街道城西村22组。法定代表人：许宏兵。委托诉讼代理人：金昕，北京汉卓（上海）律师事务所律师，特别授权。原告南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称中冶公司）与被告如皋市花海艺术盆景园有限公司（以下简称花海公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行审理，后适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告中冶公司特别授权的委托诉讼代理人秦生宇，被告花海公司法定代表人许宏兵及其特别授权的委托诉讼代理人金昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将皋国用（2008）第1118号土地、皋国用（2008）第1100号土地、皋国用（2006）第171号土地及全部地上构筑物过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金709.308万元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月13日，原、被告及南通万城置业有限公司三方签订《协议书》，约定：被告应于2018年3月16日前将皋国用（2008）第1118号、皋国用（2008）第1100号土地过户至原告名下，于2018年3月16日前将皋国用（2006）第171号土地及全部地上构筑物过户到原告名下，因被告原因导致其未能在约定的期限履行上述义务，需向原告支付未履行部分资产价值10%违约金。协议签订后，经原告多次催促，被告至今未履行约定的义务。被告花海公司辩称，原告所诉不是事实。原、被告及南通万城置业有限公司三方签订《协议书》是一份双务合同，根据该协议第三条第4款，甲方（中冶公司）应当将乙方（花海公司）查封的商品房在2018年春节后组织销售，乙方需无条件办理解除查封手续，所有销售款项用于偿还乙方债务，最迟于2018年12月30日前清偿结束，这笔债务1700万元至今都未能清偿；协议第三条第5款约定，甲、乙双方之间未尽事宜按照双方签订的系列协议继续协商解决，协商不成通过法律途径解决，原系列协议涉及到价值7000余万元的财产至今也未能解决；案涉土地使用权被查封是因原告用于江苏海东光伏发电有限公司向银行借款的抵押担保，抵押借款金额5000万元，抵押结束时间为2022年9月12日，该5000万元借款至今未能偿还，该宗土地使用权至今仍然在抵押状态，目前无法办理过户手续。被告也曾经主动要求办理过户手续，未能获得回应，不是被告不履行协议，而是无法履行过户事宜。本次诉讼实际上是原告为了解决眼前困境而滥用诉权，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对被告的答辩发表补充意见：被告所抗辩原告未向其支付1700万元，该1700万元在双方签订的《协议书》中约定最迟在2018年12月30日前给付，而被告的过户义务最迟履行时间为2018年3月16日，被告履行义务的时间在前，原告的履行义务在后，因被告并未能履行义务，故原告可以暂缓1700万元的支付，另外在协议也约定，如被告上述的资产或其他资产存在债务，原告有权从1700万元的债务中进行扣减，目前被告相关资产上已有上千万元的债务，相关土地上所查封的是因为被告的债务所致，故原告有权暂扣1700万元款项，另外根据原告的测算，被告还欠原告巨额款项或资产未移交，原告已过额支付了拆迁补偿款项。经审理查明，2018年2月13日，中冶公司（甲方）、花海公司（乙方）、南通万城置业有限公司（丙方）签订《协议书》一份，载明：“鉴于：甲、乙双方于2014年6月30日及之后双方签订的一系列协议书，在协议履行过程中因一些客观原因双方均未能及时履行。同时因中国长寿城项目停止运行，经如皋市工业园区引荐，如皋市人民政府见证，将该项目委托丙方负责对剩余资产及负债进行整合处理。有关甲乙双方一系列协议形成的相关债权债务，经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：甲方需履行的义务：依据如皋市人民法院（2015）皋民初字0968号民事判决书，甲方应支付38号楼拆迁安置补偿款1430万元给乙方，判决生效后甲方已支付45万元，剩余1385万元未付，乙方因长寿城3706号别墅按揭贷款200万元，银行放款到甲方账户后被甲方使用，未能及时支付给乙方，甲方认可此笔费用为下欠乙方款项，经甲、乙双方确认甲方向乙方偿还上述两笔债务本息合计为1700万元；二.乙方需履行的义务：依据2014年6月30日甲乙双方签订的协议书相关条款，乙方未能履行的义务有：（1）名下涉及的三宗国有土地未能过户到甲方名下，土地证号分别为皋国用（2006）第171号及地上构筑物、皋国用（2008）第1118号、皋国用（2008）第1100号；（2）对应的长寿园3A景区运营资质未能变更至甲方名下；（3）原合同约定的长寿园景区所有资产未能移交给甲方。三.基于上述前提，就上述各方义务三方经友好协商达成如下解决方案：（1）乙方于2018年3月16日前将皋国用（2008）第1118号、皋国用（2008）第1100号土地过户到甲方名下（或根据甲方指示交由政府回收或过户到甲方指定的第三方名下），于2018年3月16日前将皋国用（2006）第171号及全部地上构筑物过户到甲方名下……（3）如上述资产（包括但不限于土地、地上构筑物或景区运营公司、其他资产等）存在债务，甲方有权直接进行偿还，所偿还的金额从甲方欠乙方的1700元债务中进行扣减；（4）甲方将乙方查封的商品房在2018年春节后组织销售（乙方需无条件配合办理解除查封手续），所有销售款项用于偿还乙方债务，最迟2018年12月30日前清偿结束；（5）甲、乙双方之间的未尽事宜按双方签订的系列协议书继续协商解决，协商不成的由双方通过法律途径解决。如因乙方原因导致乙方不能再约定的期限内履行上述义务，需向甲方支付未履行部分资产价值10%的违约金……”。签订上述《协议书》后，双方因故均未能按约履行。另查，位于如皋市的，土地使用权证号为皋国用（2008）第1118号，位于如皋市的土地使用权证号为皋国用（2008）第1100号的土地使用权人均为花海公司。2015年2月1日，中冶公司致函花海公司，主要内容为：我公司指定贵公司名下的两幅土地，土地证号：皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号，用于我公司和江苏海东光伏发电有限公司向银行融资抵押担保使用，银行所融伍仟万以内资金由我公司及母公司包头中冶置业有限公司作为反担保。后上述两幅土地使用权被用于向中国建设银行股份有限公司海安支行抵押贷款，抵押贷款金额为5000万元，并在如皋市不动产登记局办理了抵押登记，抵押开始日期均为2015年2月13日，抵押结束日期均为2022年9月12日。又查，2018年9月18日，本院作出（2018）苏0682执4100号执行裁定书，裁定：查封被执行人花海公司位于如皋市的不动产（即皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号国有土地使用权证项下的不动产），并于同日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续。2018年9月19日，本院作出（2018）苏0682执2233号执行裁定书之三，裁定：查封被执行人花海公司位于如皋市的不动产（即皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号国有土地使用权证项下的不动产），并于同日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续。2019年1月17日，本院作出（2018）苏0682执4921号执行裁定书之一，裁定：查封被执行人花海公司位于如皋市的不动产（即皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号国有土地使用权证项下的不动产），以及查封花海公司位于如皋市如城街道城西村22组、23组的不动产（即原皋国用（2006）第171号国有土地使用权证项下的不动产及地上构筑物），并于同日至如皋市不动产登记中心办理查封登记手续。原皋国用（2006）第171号国有土地使用权证于2017年5月27日变更登记证号为苏（2017）如皋市不动产权第0008824号。以上事实，有原、被告及南通万城置业有限公司签订的《协议书》、中冶公司致花海公司的函、如皋市不动产登记中心出具的不动产信息查询结果等证据材料，以及本院的庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，原告中冶公司与花海公司及南通万城置业有限公司签订的《协议书》系三方自愿签订，不违反法律规定，三方应按该协议履行义务，该协议约定被告应于2018年3月16日前将案涉皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号项下的国有土地使用权及原皋国用（2006）第171号土地使用权证项下的不动产及地上构筑物过户到原告名下，被告未能按约办理过户手续，原告也未能按照《协议书》向原告支付约定的款项。且在上述《协议书》签订之前，案涉皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号项下的国有土地使用权已被原告用于为江苏海东光伏发电有限公司向银行融资抵押，抵押开始日期均为2015年2月13日，抵押结束日期均为2022年9月12日，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定：有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。本案中，相关当事人至今未办理抵押登记的注销手续，被告无法将《协议书》约定的不动产过户给原告。此外，在本案起诉前，皋国用（2008）第1100号、皋国用（2008）第1118号国有土地使用权证项下的不动产及苏（2017）如皋市不动产权第0008824号不动产权证书项下的不动产已被法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。故被告不能办理案涉不动产的过户登记手续，本院依法也难以判决将案涉土地使用权等不动产过户至原告名下。关于原告请求判令被告向原告支付违约金709.308万元问题，虽然双方签订的《协议书》约定“如因乙方原因导致乙方不能再约定的期限内履行上述义务，需向甲方支付未履行部分资产价值10%的违约金”，但被告未能履行协议的原因是多方面的，《协议书》中约定原告2018年春节后销售的商品房暂不具备销售条件，故原告未能将欠被告的款项支付给被告，被告也未能得以清偿其对外债务，且因原告未能将抵押登记注销。故难以确认被告存在违约行为，原告要求被告支付违约金依法难以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南通市中冶文化发展投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费431920元、财产保全费5000元，由原告南通市中冶文化发展投资有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费431920元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行；收款单位：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  夏丽丽人民陪审员  曹 敏二〇一九年十二月二十六日书 记 员  朱 琪