河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1221民初1430号原告：王顺霞，女，1963年12月3日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：刘富伟，男，1964年1月2日生，汉族，住河南省渑池县，系原告王顺霞的丈夫，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨海鹏，河南精与诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：三门峡义翔铝业有限公司,住所地：三门峡市渑池县张村镇,统一社会信用代码：91411200757129295M。法定代表人：苏红伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：骆蒙恩，男，1982年12月28日生，汉族，住河南省渑池县，该公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨红运，河南锐达律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王顺霞与被告三门峡义翔铝业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王顺霞及其委托诉讼代理人刘富伟、杨海鹏、被告三门峡义翔铝业有限公司委托诉讼代理人骆蒙恩、杨红运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顺霞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间所订立的商品房买卖合同已经解除；2、判令被告返还原告购房款项费用共计798231.8元；3、判令被告支付逾期办理产权证违约金336007.37元（以购房款总额从2014年2月14日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息的标准暂计算至2019年5月10日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案房屋系被告开发并对外出售。义翔小区物业管理办公室系被告负责房屋销售具体部门。2014年初原购房人陈玉芳与被告下属的义翔小区物业管理办公室签订了一份商品房买卖合同，约定将该小区2号楼一层3号房面积为79.43平方米的营业用房出售给陈玉芳，陈玉芳分三次向被告交清了794300元，并于2014年5月4日向被告交了3931.8元暖气初装费。2014年9月3日，陈玉芳将该房屋以原价转让给了原告，同时到义翔小区物业管理办公室签订了商品房买卖合同，被告将陈玉芳的原合同收回。陈玉芳将票据原件移交给原告，作为原告支付房款和暖气初装费的凭证。该合同第四条约定出卖人在收到房屋价款一周内，应当将本合同约定的商品交付买受人使用，并协助买受人办理房屋过户手续。但原告了解到，被告所建小区无法验收合格，无法办理产权登记，更不可能向原告过户。原告认为，被告上述违约行为导致合同目的无法实现。遂于2016年5月24日诉至渑池县人民法院要求解除合同并由被告赔偿损失。渑池县人民法院以“原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，因双方在合同中对办理房屋过户手续的时间没有明确约定，原告亦不能举证曾要求被告协助办理房屋过户手续，鉴于被告在本案诉讼期间已取得义翔小区2号楼的产权证书，故原告要求解除合同本院不予支持”的理由驳回了原告的诉讼请求。与此同时，该判决对原告的救济方式予以释明:“被告对原告购买的房屋长期不能办理过户手续，亦具有相应的过错”、“原告可先向被告发出要求协助办理房屋过户手续的书面通知，根据房屋过户情况，依法行使权利”。依照上述生效裁判指引，原告于2016年12月27日向被告发出了催告函，要求被告履行相关合同义务，直至完成办理房产登记所有手续。被告口头承诺并更换了新的合同文本到房管部门办理房屋登记，但是原告迟迟未取得房屋权属证书。原告于2018年8月21日，再次向被告发函，要求其在三十日内按要求履行相关义务，如不能完成，该合同解除。但是被告至今时隔近三年仍未履行为原告办理房屋过户登记义务。由于房屋买卖物权变动登记方为生效，故被告行为导致合同目的无法实现，构成根本违约。原告的通知符合合同解除法定要件，请求人民法院依法予以确认。按照合同法有关规定，合同解除后被告应当返还原告缴纳的购房款及孳息，并赔偿因违约所造成的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告三门峡义翔铝业有限公司辩称，一是原告的诉求缺乏事实依据和法律依据，合同中没有约定解除的事由，法律适用也不存在；二是不能办理房产证是双方不能积极履行办证义务；三是渑池县政府相关部门对国有大企业开发房产销售和办证理解存在错误，经我方到政府主管部门协调后已经具备了办证的客观条件；四是房屋依据合同已经交付，履行了义务，办证过程中我方积极履行我们的办证协助义务，在此过程中办证的主体责任应当由买受人承担，出卖人履行协助义务，任何一方不配合就完成不了办证。原告的第一项诉讼请求不能成立，因此其他诉讼请求也不能成立。本院经审理认定事实如下：2013年11月14日，陈玉芳与被告三门峡义翔铝业有限公司签订房屋买卖合同，购买位于渑池县××路××楼××号房××套，面积79.43平方米，价格794300元，并缴纳暖气初装费3931.8元。因陈玉芳欠原告王顺霞借款未还，2014年9月3日，陈玉芳将上述房屋转让给原告王顺霞，同时将购房款及暖气初装费票据转交原告，并于当天交付房屋。经原、被告以及陈玉芳协商同意，被告三门峡义翔铝业有限公司收回原与陈玉芳签订的上述房屋买卖合同，另行与原告王顺霞签订买卖合同，合同落款日期仍为2013年11月14日。2017年1月11日，为方便办理房屋登记手续，原、被告双方重新签订上述商品房买卖合同，合同编号：GF-2000-0171。后被告三门峡义翔铝业有限公司未能为原告办理房屋登记手续，原告王顺霞遂向渑池县人民法院诉讼解除合同并赔偿损失，因证据不足，渑池县人民法院于2016年11月8日作出（2016）豫1221民初1305号民事判决书，判决驳回原告王顺霞诉讼请求。另查明，2016年12月13日，原告王顺霞向被告三门峡义翔铝业有限公司发出“催告函”，函告内容：“我与贵公司签订的房屋买卖合同已经生效三年多之久，望贵公司在收到本函告之日起三十天内为我购买贵公司的房屋办理房屋产权证书房屋土地证及其它过户手续。如果贵公司在接到本函告三十日之内不履行或拒绝履行房屋过户手续，不能为我办理房屋产权证书、房屋土地证书，我方将通过法律途径向贵公司主张权利，并要求贵方承担违约责任……”。2017年1月5日，被告三门峡义翔铝业有限公司函告：“1、由于前期所签订合同的主体的变动，需要您与我公司补签正规购房合同，我公司全部承接原合同中的所有权利义务；2、我公司向您开具购房发票，并代收房屋测绘费；3、由于我公司承担的是配合您办理房屋产权证的义务，需要您按照相关标准向国家规定的相关部门缴纳税费、住房地理座标测绘费、交易费、住房维修基金等费用后，到渑池县不动产登记局递交办理住房登记申请及手续……”。2018年8月21日，原告王顺霞再次向被告三门峡义翔铝业有限公司发出告知函：“……2016年12月13日，王顺霞向贵公司发出催告函，要求在三十天内办理过户手续。贵公司于2017年1月5日回复……，王顺霞收到回复后，积极与贵公司补签了正规的购房合同，完成了贵公司的第1项要求。此后，王顺霞多次联系贵公司有关人员，要求开具购房发票，但一直未果。贵公司也未通知王顺霞缴纳测绘费。因贵公司的原因导致贵公司第2项的工作至今未能完成。……在收到贵公司的回复后，王顺霞为了能够尽快办理产权登记，多次向贵公司有关人员打电话和发信息，要求开发票时贵公司总以各种理由推脱，至今也未能开具正规的发票，也导致下一步工作无法进行。因此，特郑重函告贵公司，限贵公司在收到本函后三十日内，按贵公司向王顺霞复函中自己的要求，履行相关义务，直至完成办理房产登记的所有手续。如不能完成，该购房合同予以解除，贵公司须将收受王顺霞的全部购买款返还给王顺霞，并根据合同的约定向王顺霞承担违约责任……”。后，案涉房屋产权证书一直未办理，原告王顺霞再次诉至本院。本院认为，关于合同是否已经解除问题，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经缴纳全部房款，但截至原告诉讼时，被告仍未能为原告开具购房发票，协助原告办理房屋所有权登记，致使原告不能实现房屋物权，合同目的不能实现，构成根本违约，现上述合同符合法定解除的条件。原告王顺霞分别于2018年8月21日、2018年8月28日向被告三门峡义翔铝业有限公司发出解除合同的告知函，被告于2018年8月30日收到告知函,其在收到告知函之日起30日内未能协助原告办理房屋登记手续，合同自2018年9月30日解除。原告王顺霞诉求双方签订的商品房买卖合同已经解除符合法律规定，本院予以支持。关于购房款项的返还问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原、被告之间的商品房买卖合同解除后，应各自返还财产。现原告要求被告返还购房款、暖气初装费共计798231.8元，于法有据，本院予以支持，但原告应将案涉房产返还被告。关于逾期办理产权证违约金问题。鉴于本案实际，原告王顺霞自2014年9月3日取得该房屋后，便占有、使用该房屋至今，且双方合同对逾期办理产权证违约金没有约定，故原告要求以房款794300元为本金计算违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：一、确认原告王顺霞与被告三门峡义翔铝业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2018年9月30日解除；二、被告三门峡义翔铝业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王顺霞购房款项798231.8元（含房款及暖气初装费）；三、驳回原告王顺霞其他诉讼请求。未按本判决规定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15008元，由原告王顺霞负担4446元，由被告三门峡义翔铝业有限公司负担10562元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕丹丹审 判 员  郑成伟人民陪审员  茹素红二〇一九年十二月十二日书 记 员  楚方方