上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14241号原告：上海瑞安东风塑料机械有限公司，住所地上海市松江工业区。法定代表人：彭希旺，董事长兼执行董事。委托诉讼代理人：王波，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海腾备实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张在飞，执行董事。委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。原告上海瑞安东风塑料机械有限公司与被告上海腾备实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序于同年9月17日和11月12日公开开庭进行了审理。原告上海瑞安东风塑料机械有限公司(以下简称瑞安东风公司)的委托诉讼代理人王波，被告上海腾备实业有限公司(以下简称腾备公司)及其委托诉讼代理人王劼到庭参加诉讼。2019年11月12日，经本院院长批准，延长本案审理期限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告承担违约金2万元。事实和理由：原告拥有上海市松江区江田东路XXX号内正对大门一栋建筑面积3420平方米房屋(房屋土地证编号沪房地松字2009第014261号)。2014年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定：争议房屋出租给被告，租期2014年11月1日至2023年10月31日，出租方若不再租赁争议房屋的，需提前一个月告知被告，被告应返还房屋。原告未在《房屋租赁合同》中授权被告对争议房屋进行转租。合同签订后，原告依约交付争议房屋并定期收取租金。2019年，原告偶然发现争议房屋中的经营者并非被告或被告关联公司，经了解争议房屋系被告未经原告同意转租给案外人。2019年7月17日，原告已经向被告发函，书面通知被告解除《房屋租赁合同》，被告已经于2019年7月19日签收该通知。基于此，原告诉至法院，希望支持原告诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告早就知道被告转租，并且同意转租。被告的承租方在签订租赁合同后需要在系争房屋办理营业执照，原告当时配合被告办理相关手续，被告在2017年6月9日与上海谊磊汽车销售服务有限公司(以下简称谊磊公司)签订出租合同，合同约定被告将系争房屋出租谊磊公司，合同签订后谊磊公司将住所地注册在系争房屋中。2017年6月，原告配合并提供了相关的手续及房产证给被告，2017年9月25日，谊磊公司取得了工商营业执照。且原告在江田东路中有办公场所，不知道被告转租不符合事实。且被告不同意原告约定解除的理由，根据合同的约定出租方提前一个月解除合同，是针对租赁合同到期后的情况，原告可以书面通知被告不再续租，而不是原告在租赁期限内享有任意解除权。经审理查明，原告系上海市松江区江田东路XXX号房屋所有人。2014年9月，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将江田东路XXX号内正对大门一栋房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。该合同第二条约定：“租赁期限：玖年。自2014年11月1日起至2023年10月31日止，交房后一个月为免租期。出租方若不再租赁收回出租房屋的，需提前一个月告知承租方，承租方应当返还租赁房屋。本合同自动终止一个月后，凡租赁场所内的所有设备及物资、商铺，出租方有权视作废弃物处置”。第七条约定：“关于租约提前终止：在租赁期间内，如果承租方因扩大生产的需要自行建造厂房或别的原因提前终止(租赁协议)，应向出租方相当于两个月的租金作为违约金(含法定)界定的属于不可抗力原因所致例外。如果出租方提前终止合同，须赔偿乙方装修及搬家费用”。2017年6月，被告腾备公司与案外人上海谊磊汽车销售服务有限公司签订厂房租赁合同一份，约定将坐落于上海市松江区江田东路XXX号厂房院内10号厂房A区出租给上海谊磊汽车销售服务有限公司使用，租赁期限为2017年6月9日至2023年10月31日。随后，原告瑞安东风公司在备份至市场监督管理局的租赁合同最后一页盖章。2019年7月1日，原告瑞安东风公司向被告腾备公司出具公函一份，载明原告瑞安东风公司于2014年与被告腾备公司签订《房屋租赁合同》并未授权被告将房屋转租给第三人。近日，原告发现房屋内入驻的并非被告，而是第三人上海谊颢汽车销售服务有限公司使用。经了解，上海谊颢汽车销售服务有限公司系从被告处租得争议房屋，也即被告未经原告允许，擅自将争议房屋转租给第三人，被告上述行为已经违反《合同法》第二百四十条规定，因此原告现正式通知被告：1、自即日起，原被告于2014年签订的《房屋租赁合同》解除；2、鉴于被告的严重违约行为，被告所付押金原告将不予返还。另查明，上海谊磊汽车销售服务有限公司住所地为上海市松江区江田东路XXX号10号厂房A区。上海谊颢汽车销售服务有限公司住所地为上海市浦东新区新场镇沪南公路XXX号。以上事实，由房屋产权证、房屋租赁合同、照片、通知函、国家企业信用信息、租赁协议复印件(市场监督管理局调取)以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的关于系争房屋的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现系争房屋在被告向原告承租后，转租给案外人系某某，双方均无争议。但原告主张被告该行为系擅自转租，未经原告允许，要求解除合同。但在市场监督管理局备案的被告与谊磊公司之间的租赁合同有原告加盖的公章，虽然原告辩称，被告与谊磊公司之间的合同原件上并没有原告的用章，其在提交至市场监督管理局的合同上加盖公章只是帮助谊磊公司办理营业执照，而不是用于追认被告转租行为。但是本院认为“加盖公章”行为从外部来看即可视为原告对该份转租合同的确认，且原告也无其他证据证明原告在加盖公章时与被告及谊磊公司约定，该行为仅用于办理营业执照，而非追认转租行为。并且退一步讲，就算该“加盖公章”行为不具有追认的意思表示，但是也能证明原告在加盖公章时已经知晓了被告与谊磊公司的转租行为，而原告一直未提出异议，现原告据此向法院提出要求解除合同的请求，本院不应支持。另外，在原告未有证据证明被告存在违约行为导致原告利益受损的情况下主张仅依据双方签订的《租赁合同》的第二条及第七条享有解除权，显失公平，本院难以支持。故对于原告要求解除合同的请求，本院不予支持。鉴于原告未能证明被告存在违约行为，故对于原告主张的判令被告承担违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告上海瑞安东风塑料机械有限公司的诉讼请求。案件受理费380元，减半收取计190元，由原告上海瑞安东风塑料机械有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王亚二〇一九年十二月十三日书记员  魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。