黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0624民初2431号原告：李振忠，男，1980年1月19日出生，汉族，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈秀娟，黑龙江中庆律师事务所律师。被告：单兴义，男，1952年8月15日出生，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。第三人：李志，男，1983年11月12日出生，无职业，现羁押于黑龙江省哈尔滨市松滨监狱。第三人：王莹，女，1983年8月24日出生，无职业，住杜尔伯特蒙古族自治县。原告李振忠与被告单兴义、第三人李志、王莹案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振忠及其委托诉讼代理人陈秀娟到庭参加诉讼，被告单兴义，第三人李志到庭参加诉讼，第三人王莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振忠向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：一、原告于2014年4月6日在第三人李志处购买了位于泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室房屋，建筑面积为142.6平方米，房屋价款500000.00元，双方签订买卖合同的当时，李振忠以现金方式向李志交付了全部购房款，李志收到购房款后交付了房屋钥匙，李振忠在此房屋居住使用至今。原告与李志之间已经形成了合法有效的房屋买卖合同关系，且原告已于购买之日起占有案涉房屋。二、原告购买案涉房屋时，因第三人李志对该房屋的抵押贷款没有还清，便不能及时办理产权过户手续，后来李志因犯罪服刑被羁押，直到今日未释放出狱，导致原告无法办理产权过户登记手续，李振忠系善意购买人，案涉房屋未办理产权过户登记非原告的原因导致。三、贵院作出（2017）黑0624执377号执行裁定书的时间是2019年1月14日，而原告购买涉案房屋的时间是2014年4月6日，即:原告购买案涉房屋的时间在贵院作出（2017）黑0624执377号执行裁定书之前，有买卖合同、居住证明，采暖费票据，电信公司受理单等证据佐证，因此贵院作出的（2017）黑0624执377执行裁定书查封的执行标的物中位于泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室是原告李忠的合法财产，恳请贵院查明案件事实，对案涉房屋解除查封，停止执行。综上所述，第一，原告已于贵院作出（2017）执377号执行裁定书之前与第三人李志签订合法有效的书面买卖合同；第二，原告已于贵院查封之前占有该房屋；第三，原告已向第三人李志支付了全部购房款；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请依法保护原告的合法权益对查封的泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室解除查封，停止执行。被告单兴义辩称：我是依据杜尔伯特县人民法院（2016）黑0624民初692号的判决书，向杜尔伯特蒙古族自治县人民法院申请执行被执行人李志和王莹的，案外人原告对执行标的提出书面异议起诉我。案外人原告购买被执行人李志的房屋是经贵院执行局查证核实的抵押物。1，案外人原告购买案涉房屋时，因被执行人有抵押贷款未还清，不能及时办理产权过户手续，后来李志因犯罪被羁押导致原告无法办理过户登记手续。《中华人民共和国物权法》规定，如抵押人转让抵押财产必须事先求得抵押权人同意，并且将转让抵押财产的钱提前清偿债务或提存未经抵押权人同意不得转让抵押财产，除非受让人同意代为清偿，债务抵押消灭。案外人与李志的房屋买卖得不到法律支持；2，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，被执行人如真的将涉案房屋卖给案外人也是违法行为，同样不能受到法律支持。3，中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物应当通知抵押权人并告知受让人，转让物已经抵押的情况下，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效，因此案外人原告与被执行人没有依据的标的物的买卖，法律不能支持。4，《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定，抵押人擅自以出售、出租、交换或者其他方式处理或者处分抵押房地产的行为无效，造成第三人损失的由抵押人予以清偿。请求法院以法律为准绳，以事实为依据明判。第三人李志辩称：同意第三人的诉讼请求。第三人王莹未到庭未答辩。在开庭审理中，原告提供如下证据:一、出示买卖合同及收条各一份，证明原告在第三人处购买了坐落于天湖国际A区5号楼1单元302室，建筑面积142.6平方米，房屋价款500000.00元，签订合同时双方履行了合同。原告向第三人交付了现金，第三人将房屋交付给原告，原告在此房屋居住至今。被告质证称，对买卖合同是否真实由法院决定，买卖是否合法由法院定。第三人李志质证称对原告提供的证据无异议。第三人王莹未到庭质证。二、出示2019年8月23日，本院对涉案房屋张贴的公告，原告据此提起执行异议。被告质证称，对该证据无异议。第三人李志质证称，对此证据有异议，公告中的房屋已经卖给原告，不应该在房屋上张贴公告了。第三人王莹未到庭质证。三、出示居住证明一份，证明两份，取暖费发票一份，中国联合网络通信有限公司大庆分公司综合义业务受理单一份，证明自2014年4月6日之后，李志将房屋交付给原告后，原告一直居住至今。被告质证称，对该证据有异议，证明只标明2014年度-2015年度，2018年度-2019年度，未对2016年-2017年度写明。第三人质证称，对上述证据无异议。第三人王莹未到庭质证。四、出示户口本复印件3页，证明原告和包国丽是夫妻关系，宽带受理单是包国丽办理的。被告及第三人对该组证据无异议。五、出示房产证复印件3页，证明涉案房屋在李志名下，未办理过户是因为购买当时由抵押贷款，后来未办理是因为李志被羁押，无法配合办理过户手续，未办理过户手续的原因不在原告。被告质证称，证明是2012年解除抵押权，实质2015年2月还在银行抵押，2015年6月依旧在银行抵押。我2016年提起诉讼时还在银行，没有消灭债务。2017年7月18日还没有结清，我接到起诉状就当了被告。第三人李志对该证据无异议。第三人王莹未到庭质证。被告单兴义未提供证据。第三人李志未提供证据。第三人王莹未提供证据。为查明该案事实，本院将第三人李志、王莹的调查笔录、第三人的婚姻登记证明、本院（2016）黑0624民初692号民事判决书当庭进行了质证。依据原告提供的证据及法庭调查，当事人的质证，认定本案事实如下：第三人李志与第三人王莹原系夫妻关系，双方于2009年4月1日在杜尔伯特××自治县婚姻登记处办理了离婚手续。2011年10月8日，第三人李志将泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室登记在自己名下，共有情况为共同共有。第三人王莹认可该楼房系与第三人李志共同购买。2012年7月1日，第三人王莹与被告单兴义签订房屋租赁合同一份，合同签订后，第三人王莹、李志将租赁被告的房屋原有设施拆除并使用。2015年第三人李志在该房屋从事违法犯罪活动被判处有期徒刑6年。因未履行与被告单兴义的合同，被告单兴义将第三人王莹、李志诉讼至本院，本院判决第三人王莹、李志赔偿被告单兴义各种损失，因未履行本院判决，被告单兴义申请执行。在执行中，对第三人涉案房屋于2017年8月18日进行了查封并于2019年9月23日张贴公告。原告对本院的执行提出了异议，经审查，裁定驳回了原告的执行异议申请，为此原告李振忠提起案外人执行异议之诉。原告李振忠与第三人李志认可，2014年4月6日，原告与第三人李志签订的买卖合同，第三人李志将有抵押贷款的位于泰康镇天湖国际A区5号楼1单元302室的房屋以500000.00元价格出卖给原告李振忠，当场交付现金，当场交付房屋。在第三人李志出卖房屋时，第三人王莹不在场，不知情。是第三人李志偷着卖的。原告购买后，未通知第三人王莹，未要求王莹协助办理过户。本院无法认定原告系善意购买第三人出售的房屋。对交付的500000.00元现金，原告提出是在自己家存放的。第三人李志收到该款后，未给付第三人王莹，收到房款后未存银行，花掉了。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；第三人李志将与王莹共有的房屋出卖给原告，未与王莹协商，未得到第三人王莹的追认，属于私自处分共有财产；出卖案涉房屋时，房屋处于抵押期间，未提供抵押权人同意的证据，故原告与第三人李志签订的买卖合同有瑕疵。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告提供的证明中，只有单位的公章，未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且上述人员未到庭进行质证，接受询问，故原告提出合法占有使用房屋的证据有瑕疵，不符合民事诉讼法有关证据的规定。（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；原告与第三人李志均表示当场交付了现金500000.00元房屋价款，但原告未提供500000.00元现金的来源，以及存放，支取的银行，且双方对交付地点的人员说法不一，原告称在交付时付振龙在场，第三人称就原告和自己在场。500000.00元现金存放在原告家中，根据日常生活经验无法确信。原告无其他支付凭证和其他证据佐证交付了购房款，故原告与被告称当场交付购房款存在瑕疵。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；原告与被告签订的买卖合同明确约定在三个月内无条件配合办理房屋产权过户登记，原告与第三人李志在2014年4月6日签订买卖合同，第三人李志因犯罪于2015年12月被采取措施，原告购买有抵押的房产，应在交付房屋时注明有抵押，在买卖合同中却没有体现。原告应在交付现金时，付清抵押款，解除抵押，方能保证不受损失，且至今未采取有效方法要求第三人办理过户登记，故办理过户登记有瑕疵。综上所述，原告的诉讼请求依据的事实证据不充分有瑕疵，不能排除执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百三十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李振忠的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告李振忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  杨学利审 判 员  白玉学人民陪审员  李 伟二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王天昱