四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1602民初7066号 原告：广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组，住所地四川省广安市广安区。 负责人：熊文辉，组长。 委托诉讼代理人：周云霞，四川展正律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张全科，四川展正律师事务所律师。 被告：四川元宝生态资源开发有限公司，住所地四川省成都市高新区。 法定代表人：陈学明，执行董事。 被告：广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司，住所地四川省广安市协兴园区。 法定代表人：张连生，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张德顺，四川量力律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：唐旭，四川量力律师事务所律师。 原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组(以下简称“第五居民小组”)与被告四川元宝生态资源开发有限公司（以下简称元宝公司）、被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司（以下简称天蓬公司）土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告第五居民小组的委托诉讼代理人周云霞、张全科，被告天蓬公司、元宝公司的共同委托诉讼代理人唐旭、张德顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告第五居民小组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》，被告立即腾退土地给原告；2、判令二被告连带向原告支付2019年5月1日至2019年8月21日共计113天的土地租金22780.8元，违约金24950.4元，并按同一标准继续计算租金及违约金至腾退土地之日；3、案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告与被告元宝公司于2016年5月1日签订了《农村土地承包经营权出租合同》，约定原告将位于亩土地经营权出租给被告，租期50年，土地租金按照以上年9月当地市场价折算每亩500斤稻谷计算，租金于满周年前十日内支付次年度租金，逾期支付租金，每日按照当年应支付租金的3‰承担违约金，若逾期三个月未付租金视为乙方违约，原告方有权单方中止本合同。此合同履行过程中，合同中约定的全部权利义务内容由被告天蓬公司实际承受。按照合同约定，被告应于2019年5月1日前支付2019年5月1日至2020年5月1日的租金共计73602元（每斤稻谷1.2元），计算至起诉之日即2019年8月21日共计113天，租金为22780.8元，违约金为24950.4元。被告自原告向其发出催款通知书后仍未支付租金，政府招商引资及被告为建设项目投入资金等行为与本案支付房屋租金没有关联性；被告的资金出现严重困难，已难以继续履行合同。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告天蓬公司辩称，1.原、被告签订案涉租赁合同是事实，案涉土地项目系天蓬公司为建设养殖降解生产园等项目所使用，该项目为政府招商引资项目，具有重大影响，从维护政策连续性角度出发，应当尽量维持合同继续履行；2.案涉租赁合同经充分协商达成，合法有效。被告因当地政府人事变动导致扶持政策和资金出现困难、从2017年初开始的环境综合整治工作导致被告2018年3月才取得建设项目环境影响备案、非洲猪瘟对养猪行业的影响等客观原因，暂时短期拖欠租金并不构成根本违约，双方应当继续履行；3.案涉项目被告已投入大量资金建设，终止合同将带来一系列严重不良后果；4.被告愿意尽快支付租金，期望继续履行合同；5.合同中对迟延支付租金的利息未作约定且原告的催款通知上并未催缴利息，故不应当支持，即便要支持也应当按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；6.出租人出租土地承包经营权主要用于生活开支，迟延支付对其影响不大，最多是存款利息损失，现存款利息极低，损失可以忽略不计，故合同中约定的违约金严重高于造成的损失，结合被告愿意继续履行合同，请求不予支持违约金。 被告元宝公司辩称，案涉租赁合同明确约定，案涉项目的所有权利义务由被告天蓬公司承担，被告元宝公司不承担责任。其他意见与天蓬公司辩称意见一致。 原告向本院提交了原告的身份信息、广安区人民政府关于协兴镇部分行政区划调整的批复、企业信用信息公示系统信息打印件、《农村土地承包经营权出租合同》、2019年稻谷最低收购价格的通知、催款通知、协兴园区人力资源和社会事业发展局对被告拖欠农民工工资等事宜的调查报告及调查笔录、拖欠农民工工资明细表、付款凭据等证据对其诉称意见予以证明。 被告围绕其辩称意见，向本院提交了被告身份信息、农村土地承包经营权出租合同、案涉项目网络宣传文章、案涉项目引进时的会议纪要、广安创新农业园项目投资协议书、开工仪式照片打印件、企业投资项目备案通知书、协兴园区管委会的批复、建设项目环境影响登记表打印件、关于签订补充协议的请示、非洲猪瘟对养猪企业的影响网文下载件、广安创新农业示范园微生物养殖降解场施工框架协议、项目投入情况说明、养殖场工程现状照片、催款通知书等证据对其辩称意见予以证明。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年5月1日，原果山村第一、二、三、四、五、六、七、八村民小组（出租方，甲方）共同与被告元宝公司（承租方，乙方）签订了《农村土地承包经营权出租合同》（以下简称《出租合同》），主要约定：1.甲方将位于协兴镇果山村（除村民自留地和房前屋后习惯地外的）约2000亩土地（含荒坡荒地）经营权出租给乙方，租金按计税面积868.33亩计算支付，其余面积免租金，其中一组69.67亩，二组94.98亩，三组122.67亩，四组122.67亩，五组122.67亩，六组99.69亩，七组114.99亩，八组164.26亩，果山村集体5.68亩。出租土地为农业用途，主营项目是建设养殖降解生产园等；2.租赁期限为50年，自2016年5月1日起至2066年4月30日，在50年内每一轮（10年为一轮）租期结束后按本合同双方约定条件依法续签租期补充协议；3.租金以实物计量为准，乙方支付甲方田、土租金均按每亩每年500斤稻谷计算，共计每年支付434165斤稻谷，单价按该品种上年9月份当地市场价折算现金；3.租金逐年支付，于满周年前十日内支付次年度租金；4.乙方逾期支付租金，每日按当年应支付金额的3‰承担违约金；若逾期三个月未付租金视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同；5.本合同由元宝公司代签，待广安的新公司（已核名：广安天蓬元宝农业科技股份有限公司）完善法定手续后，全权承接乙方履行本合同。合同还对其他权利义务进行了约定。 2017年1月23日，广安市广安区人民政府作出广安区府函[2017]11号《广安市广安区人民政府关于协兴镇部分行政区划调整的批复》，同意撤销广安市广安区协兴镇果山村，新设立广安市广安区协兴镇果山社区和金广社区……与协兴社区整合，归协兴社区管辖；广安市广安区协兴镇果山社区管辖区域为原果山村管辖范围，原村民小组直接变为居民小组；果山村……建制撤销后，原居住地村民相关利益由新设立的相应社区处理。 因被告未按约支付土地租金，原告于2019年8月6日向被告发出了《催款通知》，对被告下欠868.33亩土地2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金520998元进行了催收，限被告于2019年8月15日前付清。 同时查明，天蓬公司于2016年5月18日成立，原、被告双方均认可案涉《出租合同》中“广安天蓬元宝农业科技股份有限公司”在正式注册时更名为天蓬公司，该《出租合同》承租人的权利义务由天蓬公司承接。国家发改委等五部门公布的2019年稻谷最低收购价格保持2018年水平即每50公斤120元不变，原、被告双方均认可2019年5月1日至2020年4月30日的租金按稻谷价格1.2元/斤计算。 本院认为，原果山村第一、二、三、四、五、六、七、八村民小组共同与被告元宝公司签订的《农村土地承包经营权出租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据广安区府函[2017]11号《广安市广安区人民政府关于协兴镇部分行政区划调整的批复》的规定，原广安市广安区协兴镇果山村变更为广安市广安区协兴镇果山社区，原村民小组直接变为居民小组，原村民小组的债权债务由变更后的居民小组承继，原告主体适格。案涉《农村土地承包经营权出租合同》约定合同由元宝公司代签，待新公司即被告天蓬公司成立后承接被告元宝公司履行合同，原、被告均认可该事实，故案涉合同的权利和义务由天蓬公司享有和承担。合同签订后，原告按约将案涉土地交付被告天蓬公司使用，被告天蓬公司未按约向原告支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金。原告依法向被告发出了催款通知书，要求其在合理期限内支付下欠租金，但被告仍未支付。现原告根据合同关于“逾期三个月未付租金视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同”的约定，要求解除双方的《出租合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告作为承租人应向原告返还租赁物。同时，合同履行期间，被告一直占有、使用租赁物，被告应按约定履行向原告支付租金的义务，并支付相应的资金占用利息。因双方约定租金均按每亩每年500斤稻谷、稻谷单价1.2元/斤计算，2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为73602元，故被告应向原告支付2019年5月1日至2019年8月21日期间的租金为22780.8元。被告未按照合同约定于2019年4月30日前向原告支付2019年度租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定违约金为每日按当年应付租金的3‰计算，该约定过于高出因被告违约行为给原告造成的实际损失，本院酌情调整认定违约金以当年应付租金即73602元为基数，按年利率6%的1.3倍从逾期之日即2019年5月1日起计算至合同解除之日止。同时被告还应当支付从2019年8月22日起至案涉土地实际返还期间占有使用土地的使用费，使用费应继续按每年每亩600元标准计算至案涉土地返还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组与被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司于2016年5月1日签订的《农村土地承包经营权出租合同》； 二、被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内将承租占有的《农村土地承包经营权出租合同》约定的土地腾退后返还给原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组； 三、限被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组支付下欠的2019年5月1日至2019年8月21日期间的租金为22780.8元，并支付2019年8月22日起至案涉土地实际返还期间占有使用土地的使用费，使用费继续按每年每亩600元标准计算至案涉土地返还之日止； 四、被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组支付以73602元为基数，按年利率6%的1.3倍从2019年5月1日起计算至合同解除之日止的违约金； 五、驳回原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组的其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费994元，减半收取计497元，由原告广安市广安区协兴镇果山社区第五居民小组负担197元，被告广安天蓬食为安生态农业科技股份有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇一九年十二月五日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。