贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4888号原告：丁一皓，男，1991年12月22日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：杜社会，贵州民光律师事务所律师，执业证号：15201201520974914，特别代理。委托诉讼代理人：江攀，贵州民光律师事务所实习律师，实习证号：2301180911550，一般代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：张丹，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝北区，系公司员工，特别代理。本院受理的原告丁一皓诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告丁一皓的委托诉讼代理人杜社会，被告中渝置地的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁一皓诉请：1、解除原被告双方于2015年4月17日签订的《商品房认购协议书》；2、被告返还原告交付的首期一期款100,000元、维修基金10,569.24元、办理预告证费用620元、购房定金10,000元，及前述款项的资金占用费（以银行同期贷款利率为标准，计算至上述款项全部付清之日止，从2015年4月29日暂计算至2019年6月25日为24,262.75元）。事实及理由，2015年4月17日原告与被告签订了《商品房认购协议书》，认购被告开发的“中渝第一城”一期项目住宅，户型编号为E5-21-1型，建筑面积172.7平方米，总价1,678,644元，但签约时享受返租金优惠，最终成交价为1,056,924元。签订协议后原告向被告交付了首期一期款100,000元、维修基金10,569.24元、办理预告证费用620元、购房定金10,000元，合计121,189.24元。其后，原告根据协议约定时间到被告处签订《商品房买卖合同》，但一直未能签订，后经协商被告同意解除双方签订的《商品房认购协议书》，并退还收取原告的相关款项。但被告一直拒不退款，综上，被告的行为严重违反双方约定，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。被告中渝置地答辩称，1、被告同意解除认购协议，2、因为原告未按《商品房认购协议书》的约定到被告处签订《商品房买卖合同》，被告电话催告后，原告拒不签约，其原因系原告不符合贷款条件，根据《商品房认购协议书》第四条约定，原告逾期签订购房合同或未按时交付房款，视为买受人违约，出卖人有权解除认购协议，定金不予退还。2、预告费第三方收取，与被告无关。被告对于解除认购协议无过错，不应承担资金占用费。3、维修基金同意退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据依法确认的证据本院认定事实如下：2015年4月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房认购协议书》，原告向被告认购“中渝第一城”一期项目住宅，户型编号为E5-21-1型，建筑面积172.7平方米，其中套内建筑面积117.08平方米。建筑面积单价9,720元/平方米，合计总价1,678,644元。合同第二条约定，买受人向出卖人交付购房定金10,000元。合同第四条约定，买受人应在交纳定金7日内（即2015年4月24日）到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》并按照购房合同的约定支付购房款，买受人依据本认购协议书交纳的定金全部转为购房款。对于逾期未签订购房合同或未按时交付首付款、全部房款的，均视为买受人根本违约，出卖人有权解除认购协议书，对买受人所认购的房屋不予保留，并有权对上述房屋另作处理，而无需通知买受人，买受人已付的定金不予退还。合同第五条约定，如买受人选择按揭付款方式的，买受人必须在签订购房合同时准备齐全银行所需的全部按揭资料，并按照购房合同约定及出卖人通知的时间到指定地点办理银行按揭手续，否则视为买受人根本违约，并自动放弃购买该房屋，出卖人有权就该房屋另行出售，且买受人已付的定金不予退还。合同第十一条约定，客户按时签约可享受五年返租折后总价人民币1,056,924元，逾期定金不退，房源另售，优惠取消。2015年4月29日，被告制作《房款计算清单》、《供款时间表》，原告签字确认，《房款计算清单》、《供款时间表》载明：付款方式为商贷，2015年4月29日交首付11万（含定金），维修基金10,569.24元；2015年5月10日前交齐余款426,924元，预告登记费620元；银行按揭付款期限为2015年6月10日，应收金额为520,000元。签订认购协议书当日，原告向被告支付了购房定金10,000元；2019年4月29日，原告向被告支付了首期一期款100,000元、维修基金10,569.24元、办理预告证费用620元。其后原被告并未按照约定时间签订《商品房买卖合同》，2018年6月5日原告称因被告原因导致其贷款不能下款，向被告申请退款，被告的工作人员王茜收取了原告付款时的相关票据，为原告办理退款手续。从2018年6月至2018年11月，原告多次和被告工作人员王茜联系退款事宜均无结果。2019年8月4日，被告向原告发出《催款通知书》及《敦促签约通知书》，《催款通知书》称原告应当于2015年4月17日前付清房款946,924元，但原告逾期多日未交款，要求原告于2019年8月7日前付清。《敦促签约通知书》称原告须于2015年4月21日前到被告处签署《商品房买卖合同》及支付房款，但原告逾期多日，要求原告于2019年8月7日前到被告处签署《商品房买卖合同》及支付房款。上述事实，有当事人陈述、《商品房认购协议书》、《房款计算清单》、《供款时间表》、收费单据、微信聊天记录截图、《催款通知书》、《敦促签约通知书》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《商品房认购协议书》为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，认购书中约定的签订《商品房买卖合同》的时间为2015年4月24日前，但双方并未在该时间签订《商品房买卖合同》，原告于2018年6月5日向被告申请退款，即向被告发出了解除《商品房认购协议书》的意思表示，在此之前原告已按《房款计算清单》、《供款时间表》约定的时间足额支付了首期款，同时根据《房款计算清单》及《供款时间表》的约定，原有的定金10,000元在原告交纳其余首期款时就已经转换为购房款，故此时《商品房认购协议书》中关于定金的条款因定金转为购房款而不再继续履行，原告另支付了维修基金10,569.24元、办理预告证费用620元，可知原告此时已经完全按约履行了支付第一期购房款及其他费用的义务，并不存在违约情形。按照《商品房认购协议书》的约定原告于2015年4月17日支付定金，应予4月24日签订《商品房买卖合同》，原告陈述因被告原因未签约，双方签订《房款计算清单》、《供款时间表》已迟于《商品房认购协议书》约定的签署《商品房买卖合同》的时间，此时双方对付款时间、付款方式达成了新的约定。房屋系公民的重要财产，原告购买房屋的支出属于重大支出，被告称因原告拒绝配合签订《商品房买卖合同》的行为不符合常理，此后本案的交易长期未继续履行，故原告要求解除《商品房认购协议书》且要求被告退还全部已支付款项，系主张自己的权利，亦不构成违约。被告于2019年8月4日向原告发出《催款通知书》及《敦促签约通知书》，在本案立案受理之后，此时原告已经向本院起诉要求解除认购书，原告有理由认为该纠纷应当由人民法院统一裁判，而认购书不应当继续履行，故被告主张的原告经催告拒不签约的意见本院不予采纳。原告完成首期款及其他费用的缴纳后，被告迟迟不与原告签署《商品房买卖合同》，原告要求被告退款，被告接受相关材料后亦迟迟不予办理，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，被告长期未与原告签订《商品房买卖合同》，原告主张解除双方签订的《商品房认购协议书》本院予以支持。认购书第二条约定了付款时间与签订《商品房买卖合同》的时间，第二笔购房款426,924元的支付时间在《商品房买卖合同》签订之后，可知两者有先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告并未按照约定支付第二笔购房款系主张自己的先履行抗辩权，不应当对此承担民事责任。综上，在原告履行《商品房认购协议书》、《房款计算清单》及《供款时间表》没有违约的情况下，前述合同被解除的，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告应当向原告全部返还原告已支付款项，故原告主张被告向其返还其已经支付的购房款110,000元、维修基金10,569.24元本院予以支持。关于办理预告证费用620元的问题，相关费用的收取是为了办理《商品房买卖合同》的预售备案登记，《商品房买卖合同》并未签署，不存在该合同的预售备案登记问题，办理预告证费用620元被告并未向有关机关支付，应予退还。关于资金占用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，在原告向被告申请退款后，长达四年的时间内被告未完成退款，亦未要求原告继续履行《商品房认购协议书》，导致合同僵局，应当承担相应的赔偿责任，原告主张被告按银行同期贷款利率向其支付资金占用费，标准不违反法律规定，本院予以支持，2018年6月5日被告收到原告退款申请后迟迟不予处理，损害了原告的利益，则资金占用费的时间从2018年6月5日起算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告丁一皓与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2015年4月17日签订的《商品房认购协议书》；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告丁一皓返还购房款110,000元、维修基金10,569.24元、办理预告证费用620元，合计121,189.24元；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内以121,189.24元为基数，从2018年6月5日起按银行同期贷款利率向原告丁一皓支付资金占用费至本判决书第二项履行完毕之日止，利随本清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,705元（原告预交），由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十二月二十三日书记员  曹凯凯