重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书渝0106民初23707号原告：北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市巴南区龙州大道100号附32号-附34号，统一社会信用代码91500113572144624P。负责人：许恩慧，北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司经理。委托诉讼代理人：高洪桃，女，北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司员工。委托诉讼代理人：张露丹，女，北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司员工。被告：任步海，男，1959年6月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨茜，重庆金状律师事务所律师。原告北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司（以下简称世纪城物业重庆分公司）与被告任步海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告世纪城物业重庆分公司的委托诉讼代理人高洪桃、张露丹，被告任步海的委托诉讼代理人杨茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪城物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2018年5月1日至2019年9月30日的物业服务费9297.98元；2.要求被告向原告承担并支付逾期付款违约金（以欠缴金额为基数，按日千分之三的标准，自2018年5月1日起累计计算至实际付清之日止）；3.要求被告承担本案诉讼费。审理中，原告自愿降低违约金标准，要求按照年利率百分之六计收逾期付款违约金。事实与理由：原告系重大花园AB幢业主委员会依法选聘的物业服务企业，自2018年5月1日起为重大花园AB幢提供物业管理服务。被告是XXX号的业主，商铺建筑面积为145.85平方米。根据原告与重大花园AB幢业主委员会签订的《重大花园AB幢物业管理服务合同》。物业服务费采用预付形式缴纳，商业的物业服务费按照建筑面积3.75元/月·平方米收取；合同亦约定了逾期缴纳物业管理服务费的违约责任。被告无故拖延、拒付物业服务费，原告催收未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告任步海辩称，1.被告从未知晓及参与原告所称的业委会的筹备及成立，被告所涉物业也不在原告管理服务范围内，且原告也从未向被告提供任何管理服务项目；2.被告所涉小区既未由街道办事处划分物业管理区域也未征求被告意见，不具备物业管理条件；3.被告在购买所涉物业之时，房地产公司明确告知被告物业属于独立于其他住宅的物业，归被告自行管理，无须缴纳物业管理费，被告在购买该物业后十多年也从未缴过任何物业管理费；4.原告称被告案涉物业面积为145.85平方米，及收费标准为3.75元/月•平方米，无法律依据；5.原告主张违约金过高，无法律依据。本院经审理认定事实如下：原告为重大花园AB幢的物业服务企业，重大花园AB幢坐落于沙坪坝区XXX号，被告为XXX号的业主，该房屋用途为商业用房，房屋建筑面积为746.85㎡。2018年4月13日，原告（乙方）与重大花园AB幢业主委员会（甲方）签订了《重大花园AB幢物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日，约定由原告对重大花园AB幢进行物业服务。该合同载明，原告对重大花园AB幢提供物业服务的主要内容如下：1.房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物额维修、养护和管理；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生的维护；7.交通秩序与车辆停放的管理；8.维护公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9.管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案和工程竣工验收等资料；10.组织开展社区文化娱乐活动；11.同业主委员会一道负责收取业主和物业使用人的物业服务费和本合同规定的其他费用；12.物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项；13.其他委托事项等。关于物业服务费，合同约定商业按照建筑面积3.75元/月·平方米计算。物业服务费由甲方（业主委员会）对公账户实行代收。由物业业主或物业使用人按其拥有和使用物业的建筑面积缴纳物业费，并将应缴纳的物业费用按月或提前预缴至甲方（业主委员会）开立的对公账户里。业主/物业使用人违反本合同的约定，未按时如数缴纳物业服务费的，按应缴费用总额每日千分之三的标准向乙方或业主委员会支付违约金。原告自2018年5月1日起为重大花园AB幢提供物业服务至今。被告自2018年5月1日至2019年9月30日期间的物业服务费至今未付。审理中，原告举示了感谢信、微信聊天和朋友圈截图打印件、化粪池清掏照片打印件等证据，以证明原告按照物业管理服务合同约定提供了物业服务。原告还称案涉商铺由被告分别出租给了一个幼儿园和一个净水器公司，其中幼儿园已缴纳物业服务费，所涉建筑面积为145.85平方米的净水器公司未交物业服务费，即案涉物业服务费。被告认可其将案涉商铺分别出租给了一个幼儿园和一个净水器公司，但不清楚分别租赁的面积。另查明，原告在案涉商铺玻璃门上张贴缴费通知书，上载明被告欠缴2018年5月至2019年7月期间的物业管理费8204.10元。本院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与重大花园AB幢业主委员会签订了物业管理服务合同，XXX号在物业服务范围内，被告任步海作为该商铺业主，应当受上述物业管理服务合同约束，按时缴纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告通过在被告商铺门上张贴缴费通知书的形式向被告进行了缴纳物业服务费的催告，但催收的范围未包含原告主张的2019年8月1日至9月30日期间的物业服务费，故本院仅支持原告主张的2018年5月1日至2019年7月31日期间的物业服务费。关于违约金。根据物业管理服务合同的约定，业主至迟应在当月底缴纳物业服务费，逾期未缴纳，则应按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金。被告至今未付物业服务费，应当支付违约金。原告自愿降低违约金计算标准，要求被告以未交物业服务费为基数按照年利率百分之六支付其违约金，不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告任步海于本判决发生法律效力之日起五日内向北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司支付2018年5月1日至2019年7月31日的物业服务费8204.10元；由被告任步海于本判决发生法律效力之日起五日内向北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司支付违约金，违约金以2018年5月1日至2019年7月31日期间每月应交物业服务费为基数，按年利率百分之六的标准，从次月1日起计算至该月物业服务费付清之日止；驳回原告北京世纪城物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费204元，减半收取计102元，由被告任步海负担。本判决为终审判决。审 判 员  秦 伟二〇一九年十二月二十五日法官助理  李朝镜书 记 员  田彬融