吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初845号 原告（申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市。 被告（案外人）：吕福春，男，1960年1月12日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。 第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林高新区厦门街1号楼。 法定代表人：徐炳文，董事长。 委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。 第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，宇佳地产法人，住江苏省金坛市。 原告张成梅与被告吕福春、第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，2019年10月9日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张成梅、被告吕福春到庭参加诉讼，第三人宇佳房地产公司、徐炳文经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张成梅向本院提出诉讼请求：1、对高新法院（2019）吉0291执异18号裁定不服，请求继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区X号楼X单元XXX房号执行查封。房屋价1.8万元万元；2、执行诉讼费由两个人第三人共同承担。事实与理由:一、该房屋没有办理房屋产权证；该房屋证据不足，无正规发票，无银行流水，无徐炳文委托书。二、对房屋抵押，要取得他项权证才能生效，应办理抵押物登记，抵押合格才能生效。根据中华人民共和国物权法第一百八十六条规定禁止的情形并不适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若于规定，第二十四条规定无效抵押法院可以查封，依据最高人民法院有关执行问题规定第40条，人民法院对被执行人所其他人享有的抵押权，质押权或留置权的财产都可以采取查封。三、拆迁要具备手续拆迁，要有原有的拆迁协议，上面标明多少平米，回迁时要标明多少面积，拆迁对针对房屋的产权人进行补偿合同关系，虽然您与房产进行了交易，但因为没有产权证，安置人仍然是原有产权人，可以查封。至于劳动保障监察大队进行的公示是远远不够的，要有双方签名合格登记备案，徐炳文抵账一户抵押好几家，例如：抵给张成梅，繆希彦的又抵给别人了，还有宋立刚在高新查封的X号楼至X号楼之间的3#4#门市房，X号楼全部都是抵押给张成梅，繆希彦也给别人查封了。在磐石法院李光辉执行终止查封时磐石工商局明城工商所都有给高新法院来函请求是否解封，高新法院没有通知张成梅，繆希彦进行解封，高新法院剥夺张成梅，繆希彦执行权使张成梅，繆希彦在磐石法院执行异议之诉。四、为什么高新本院裁定的都不同，例如雷贵彪还有龙潭区法院拍卖了2号楼5单元17套房屋，难道一个案件同一法规两种裁定吗？五、该房屋不具备有产权、合同不能对抗产权关系，法官对该案件裁定事实不清，证据不足，使用法律错误的枉法裁定。六、执行裁定上所说的宇佳公司紫金铭苑项目存在着开发建设手续不符合法律法规，原在2014年，磐石人民政府《54号》会议明确规定了第三批一次性解决历史遗留的无籍房对紫金铭苑320套房屋及门市房都可以办理产权证，法院所说法人徐炳文下落不明不事实，徐炳文接手至2017年都在吉林，2018年在江苏金坛，怎么说下落不明，办理房产证不需要徐炳文本人到场，自2015年可以办证，所有的房屋如果符合法律法规都有徐炳文写委托办理，在出售房屋时不是宇佳公司法人徐炳文或公司会计所收款开票，出售的或其他人私自卖的房屋是拿不到徐炳文委托书的，办不了房产证，例如（秦启祥等......)是不符合法律法规私自出售，所以办不了产权证；而不是法官所说的登记遗留或找到找不到徐炳文本人的事，所以徐炳文在不在无关下落不明不事实，以及回迁或抵押的他人转卖等等都要具备合法手续，如拆迁需要原有拆迁协议，上面标明多少平方米，回迁时要有多少面积，抵押登记才符合法律规定，在2015年下半年宇佳开发公司法人徐炳文派专人办理回迁户手续，如果查实合格可以回迁办证，至于以上房屋及门市房没办证纯属个人问题与开发公司法人徐炳文毫无关系，为此申请执行异议之诉，请求执行维持原有的查封。 吕福春辩称，我不同意原告诉请。我有购房合同和协议，案涉房屋是宇佳房地产抵账给我的，所以该房屋是我的，不应该进行查封。 宇佳房地产公司、徐炳文未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：张成梅与宇佳公司、徐炳文、第三人繆希彦民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决，该民事判决生效后，张成梅向本院申请执行，案号为（2017）吉0291执334号。本院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定，查封了位于吉林省磐石市明城镇紫金铭苑小区X号楼X单元XXX室房屋。案外人吕福春向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日作出（2019）吉0291执异18号执行裁定书，裁定中止对磐石市明城镇紫金铭苑小区X号楼X单元XXX号房屋的执行。 另查明，2015年6月24日吕福春（乙方）与宇佳公司（甲方）签订协议书，内容：双方自愿达成协议，乙方包工包料为甲方铺设紫金铭苑小区院内人行方砖，甲方用X号楼X单元XXX室房屋作为抵押，支付工程款。方砖每平方米50元，楼房每平方米1980元，工程款结算以最终实际发生工程数量为准，多退少补。2015年11月3日吕福春与宇佳公司签订《商品房订购协议书》，约定：吕福春购买紫金铭苑小区X号楼X单元XXX室，建筑面积69平方米，总价款分别为69000元。并在合同中手写“双方互不相欠”，并加盖宇佳公司合同专用章。庭审中，吕福春陈述紫金铭苑整个小区由其负责铺设彩砖，涉案房屋是宇佳公司抵顶的欠款。并陈述2016年11月中旬已经入住该房屋。 认定上述事实的证据：商品房订购协议书、（2019）吉0291执异18号执行裁定书、（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书、协议书、照片及原被告当庭陈述与自认。 本院认为，张成梅诉讼请求查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为吕福春是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四要件缺一不可，只有四个要件同时满足时，案外人才具备排除执行的权利。从吕福春提供的证据看，首先，2015年6月24日吕福春与宇佳公司签订协议书。2015年11月3日吕福春与宇佳公司签订《商品房订购协议书》。本院于2018年4月26日查封的房屋，房屋买卖合同是在法院查封之前签订的；其次，吕福春取得房屋是因宇佳公司以房抵债，吕福春与宇佳公司签订了抵债协议，并在订购协议中写明“互不相欠”，双方对债权债务进行了结算，应视为吕福春按照合同约定履行了支付房款的义务；第三，吕福春提举的收款收据等证据材料，能够证明其已实际占有使用该房屋；第四，涉案房屋为无籍房，需政府各职能部门协调处理，并需宇佳公司出具相关凭证，非吕福春个人积极努力所能实现，故未能办理更名过户非因买受人自身原因所致。结合以上四点，吕福春具备排除执行的权利，故张成梅的诉讼请求无法支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回张成梅的全部诉讼请求。 案件受理费250元（缓交至执行前），由张成梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  苗 迪 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  付永海 二〇一九年十二月九日 书 记 员  衣彦舒