浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5655号原告：状元街道香岸锦园第一届业主委员会，住所地：温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园小区会所内。诉讼代表人：周旭东，该业委会主任。委托诉讼代理人：孙瑞深、戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。被告：路易斯物业集团有限公司，住所地：温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码913303035890372192。法定代表人：朱建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建彪，上海浩信（温州）律师事务所律师。原告状元街道香岸锦园第一届业主委员会（以下简称状元香岸锦园业委会）诉被告路易斯物业集团有限公司（以下简称路易斯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，诉讼期间，原告对案涉消防系统受损情况、原因与责任方及是否发生在2019年3月29日之前和案涉消防系统整改修复费用申请委托进行司法鉴定，2019年10月8日，经双方协商选择了鉴定机构，2019年12月3日，因原告未能按规定预交鉴定费，被鉴定机构退回申请处理。依法适用简易程序，分别于2019年9月23日、2019年12月16日两次公开开庭进行审理。原告状元香岸锦园业委会的委托诉讼代理人孙瑞深，被告路易斯公司的委托诉讼代理人陈建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告状元香岸锦园业委会起诉称：原告系经香岸锦园小区全体业主推选而成立的业主委员会，担负着维护香岸锦园小区全体业主合法权益的责任。被告系香岸锦园小区的前期物业管理服务企业。2012年3月，香岸锦园小区的开发商即温州市中厦房地产开发有限公司（下称开发商）与被告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由被告对现香岸锦园小区进行前期物业管理服务，并对相关服务内容包括小区应有的图文资料的移交管理，共用部位、共用设施设备验收及其他事项均作了约定。然而在服务期间，被告的物业管理服务工作却存在严重缺位和不当，导致包括小区地下室在内的多处小区共用部位、共用设施设备及相应的排水排风、消防等设备严重受损，甚至连小区的基本安全也无法得到保障。因此，原告与小区众业主均多次与被告交涉协商，要求被告依法按约改进工作、改善服务，同时对上述共用部位、共用设施设备进行维修保养，并加强对小区的安全管理工作，但被告却阳奉阴违，口头不拒、实际毫无改善。被告的管理不善还导致2018年2月发生了严重漏水事件，一个月内产生水费达23657元（约为正常情况下的60倍）。岂知，被告竟还故意隐瞒，至今拒不缴纳水费，经水务部门测算滞纳金约7400元，合计31057元。上述各项事件原告知晓后多次劝告，被告仍置之不理，对于管理方面甚至还减少了投入力量。目前已导致产生的共用部位、共用设施设备损失严重，小偷随时可入小区致户主财物失窃，水费巨额拖欠。被告的行为遭小区全体业主否决，并要求原告出面终止与被告间的物业管理服务关系，于今年3月31日被告在没有事先告知、没有移交特别是对共用部位、共用设施设备（除备品件拿不走和水表抄度外）必须要求进行验收和办理移交手续亦均没有，有关的图文资料更是没有一份向原告作过任何的移交的情况下撤出了小区的物业管理。被告的不当行为已违反了有关法律和《前期物业服务合同》的规定，更是给小区及全体业主的合法权益造成了极大的侵害，催促无果无奈才请求司法解决。起诉时请求判令1、被告无条件立即向原告移交香岸锦园小区有关图文资料；2、被告立即办理香岸锦园小区共用部位、共用设施设备移交验收手续；3、被告赔偿因管理维护不当致消防工程损害整改维修费用942574元；4、被告立即支付尚欠水费及拒交造成的滞纳金等合计约31057元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，2019年9月15日，原告以开发商与被告签订的《前期物业服务合同》中物业费定价每月6元/㎡高于政府规定指导价1.3元/㎡，小区的水表未过户至原告名下等，增加诉请6、确认被告与开发商签订的《前期物业服务合同》因违反法定程序及《价格法》的规定而无效；7、被告将登记自己名下的地址为温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园水表户名变过户更至原告名下。2019年12月16日庭审中，原告以消防设施设备因未能鉴定，撤回诉请3被告赔偿因管理维护不当致消防工程损害整改维修费用942574元；其余诉请不变。原告状元香岸锦园业委会向本院提交如下证据：1.温州市龙湾区状元街道办事处出具原告的《业主委员会备案证明》复印件、从国家企业信息信用下载的被告企业登记信息打印件。以证明原、被告的诉讼主体资格的事实；2.《前期物业服务合同》（复印件）。以证明被告与开发商就香岸锦园小区前期物业管理达成中有图文资料移交管理、共用部位、共用设施设备验收及其他事项均作了约定的事实；3.《关于限期移交物业有关资料及整改、修复或破产因物业管理失误、不当造成严重问题的告知函》、《存在问题清单》（均原件）。以证明原告已于2019年3月底解除与被告间的物业服务合同，并于2019年7月发函要求被告解决因服务期间管理不当而给业主造成的损害的事实；4.《用水情况查询清单》（复印件）、《欠费停水通知书》（原件）。以证明因被告管理不善导致2018年2月发生小区管网内漏水事件，产生水费23657元至今拖欠而被停水的事实；5.《公园一号2015-2017年度的财务支出状况表》（原件）。以证明被告在小区管理期间逐年减少整个物业管理的投入的事实；6.公安机关出具的《受案回执》（原件）。以证明被告管理不善而致小区业主家中失窃的事实;7.原告状元香岸锦园小区业主大会《会议决议》（原件）。以证明原告经授权向被告提起诉讼的事实。被告路易斯公司答辩称：1、状元街道香岸锦园业委会不是本案适格原告主体。业主对权利义务的处分，属于小区重大事项，依规定，业主委员会提起诉讼属于小区重大事项，需该小区业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而原告未提供经业主大会通过的证据，显然原告的诉讼主体资格不适格；2、原告诉称《前期物业服务合同》无效，又依据该合同要求移交图文资料，合同无效是自始无效，又依合同要求移交资料，显然原告诉称是相互矛盾；3、被告把小区服务管理期间所有材料、消防设施设备、共用部位固定资产已移交原告，清单上原告也有签字盖章确认，关于移交验收，原告在接收时就应该完成验收，签字就表示确认设备完整性、可使用性、接收程度，否则可不接收签字；4、消防设施设备在2019年3月29日移交并由原告接收盖章，被告在服务管理中无过错、有无损坏、损坏与被告是否存在关系等在本案中无法体现。另原告申请的鉴定是无法鉴定，无必要鉴定，也不能鉴定。第二次庭审中原告已撤回该诉请，被告不再多答辩；5、原告诉称被告拖欠水费无具体证据证明，且欠的水费是拖欠水务集团，并非拖欠原告，原因是业主没按规定缴纳水费，所以原告的诉讼主体资格不适格；6、原告诉请《前期物业服务合同》无效缺乏事实依据，合同无效是主体、标的违法才无效，本案的主体、标的均无违法，无法律依据证明合同无效。原告诉称的合同无效是程序不合法，应提供证据，即使有程序不合法，原告行使的是合同撤销权，不能诉请合同无效，况且被告已将该合同交由房管局备案登记，房管局作为主管部门对合法性是认可；7、原告诉请水表户名过户给原告无事实约定或法律依据，被告申报安装水表时，原告还没成立，现在部分业主拖欠物业费，被告有行使先履行抗辩权。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告路易斯公司庭审中提供如下证据：1.《小区共用设施设备系统备品件移交明细表》、《小区共用物品移交明细表》（均原件）。以证明被告已向原告移交相关资料及设施设备、财产的事实；2.水表拍照4张打印件。以证明被告已移交水表设施的事实。本院向物业主管部门调取《物业管理合同备案表》一份。证明被告与开发商签订的《前期物业服务合同》已依规定备案登记的事实。原告提供的证据，经庭审出示，被告质证认为，证据1双方诉讼主体资格信息无异议；证据2《前期物业服务合同》的“三性”无异议，但开发商的一些图文资料没有向被告移交；证据3《关于限期移交物业有关资料及整改、修复或破产因物业管理失误、不当造成严重问题的告知函》、《存在问题清单》的“三性”均有异议，系原告单方提出，未经被告确认，其内容不客观不真实，且2019年3月29日双方已办理交接手续，现在又提出问题不能予以支持；证据4中《用水情况查询清单》“三性”有异议，系复印件，真实性、合法性无法确认，证据来源不明，也不能证明小区内发生漏水事件，是否被告管理问题造成不明；证据4中《欠费停水通知书》真实性无异议，关联性有异议，不能证明小区内有发生漏水；证据5《小区2015-2017年度的财务支出状况表》真实性无异议，关联性有异议，被告开始管理投入肯定费用多，之后逐年减少也是正常的；证据6《受案回执》真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅证明有报案，是否有真正发生业主财产被窃及被窃价值不明，是否被告物业管理人原因造成不明。被告当庭提供的证据，经庭审出示，原告质证认为，是收到了六份图文资料，没有移交《前期物业服务合同》中规定的其它图文资料，不动产是收到钥匙，设施设备是移交，但不能证明设施设备已验收能正常使用。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司成立于2012年1月6日，于2018年1月3日企业名称变更为浙江路易斯物业管理有限公司，于2019年3月26日企业名称变更为被告路易斯物业集团有限公司。2012年3月，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，温州市中厦房地产开发有限公司为甲方，温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司为乙方，约定，就甲方选聘乙方对坐落于温州市龙湾区状元街道三郎桥村“公园一号”小区（现更名为“香岸锦园”）提供前期物业管理服务事宜，双方对物业服务管理中权利义务作了约定，其中物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、储藏间按6元/月.平方米收取（不包括公共能耗分摊费用）；物业服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊，并每年向业主公布一次收支情况，除明确业主前期物业管理费以外，其它应缴纳的涉及物业的有关费用包括装修垃圾清运费按6元/㎡；物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度初第1个月履行交纳整年度物业服务费用义务；乙方应每年一次向全体业主公布物业服务资金的收入情况及公共分摊水电费、电梯能耗费的公共分摊费用，业主可随时到物业管理处查阅水电费、电梯能耗费缴纳情况；乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，包括1、污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞；2、消防系统、楼宇自控系统、车辆管理系统、保安系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统；3、照明系统、给排水系统等性能良好和运作情况；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等结构验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册；4、物业管理需要的其他资料；甲方、业主或物业使用人违约，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；以及其他内容的约定。而后，2012年《前期物业服务合同》经温州市房管局龙湾分局物业管理科备案登记、2014年12月4日《前期物业服务合同》再次经温州市房管局龙湾分局物业管理科备案登记，被告入驻香岸锦园小区提供物业管理服务。2015年2月初，香岸锦园小区陆续交付给各业主使用。2017年12月10日上午8时55分许，温州市公安局龙湾区分局状元派出所接到郑星雷电话报警称，在香岸锦园小区6A号家里两扇窗户被偷。2018年2月份，香岸锦园小区内水管疑似漏水，登记在被告名下的公共设施水表显示发生用水量达6958吨，比上个月117吨浪费巨大水资源，造成水费23657元被告至今拖欠，水务部门依约对小区公共设施的用水关停，原告只得另寻途径解决公共设施的用水。2019年2月26日，香岸锦园小区成立的第一届业主委员会经温州市龙湾区状元街道办事处备案登记。2019年3月，原告终止了上述《前期物业服务合同》履行，2019年3月29日，被告向原告移交图文资料6份及小区共用部位、共用设施设备、管理用房、办公用品等，原告分别在移交明细表上接收单位处签名并盖章。2019年3月31日，被告撤出香岸锦园小区的物业管理服务。原告在使用小区公共设施时，发现被告移交的公共设施用水账户因拖欠水费24055元而被水务部门停止供水。2019年8月24日，香岸锦园小区召开业主大会，业主总人数104人，总建筑面积7816.05平方米，发放《书面征求意见表决书》104份，实收反馈意见88份，对应建筑物专有部分面积6409.03平方米，占业主总人数的85%，占建筑总面积82%，会议通过以原告的名义起诉被告，起诉的具体事宜由原告予以处理、决定、对涉及到全体业主共同共有的权益部分事宜，授权原告直接予以处置等。原告以被告违反有关法律规定和《前期物业服务合同》的约定，多次催促被告对小区共用部位、共用设施设备进行验收和办理移交小区其他图文资料等手续无果，诉至本院。本院认为，依法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案争议的焦点评析如下：一、关于原告的诉讼主体资格问题。依规定，为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。就本案而言，2019年8月24日，香岸锦园小区召开业主大会，会议通过以原告名义起诉被告，起诉具体事宜由原告予以处理、决定、对涉及到全体业主共同共有的权益部分事宜，授权原告直接予以处置等。据此，原告的诉讼主体资格符合相关规定。二、关于被告与温州市中厦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》效力的问题。首先，签订《前期物业服务合同》时，案涉小区并未成立业主大会并选举产生业主委员会或其他业主自治组织，此时，建设单位温州市中厦房地产开发有限公司依规定与被告签订《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。其次，签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性强制性规定，该合同亦已分别于2012年、2014年在房管部门物业管理处备案，即表明物业行政主管部门对该《前期物业服务合同》是认可的。故应认定合法有效。原告诉称的违反相关规定仅为管理性强制性规定，原告诉请《前期物业服务合同》无效，本院不予支持。三、关于移交小区图文资料及办理小区共用部位、共用设施设备验收手续问题。依规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料等等移交给业主委员会。就本案而言，2019年3月29日，被告已移交图文资料6份及小区共用部位、共用设施设备、管理用房、办公用品等，原告接收时，应对资料的核对、设施设备的验收、管理用房的状态及时作出回复，原告工作人员未提出异议，并已在移交明细表的接收单位处签名盖公章确认。现又诉请被告移交小区图文资料和对小区共用设施设备进行验收，显然缺乏事实与法律依据，本院不予支持。四、关于小区公共设施用水欠费支付及水表户名变更问题。依规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料、公用设施设备、物业管理用房移交给业主委员会。被告在移交公用设施设备时，应同时付清小区相关的公共规费，并办理相关公共设施设备的户名变更。由于被告移交公共设施的公共用水账户拖欠水费而被水务部门停止供水，小区公共设施的公共用水关系到小区全体业主的公共利益。被告答辩称水表的户名暂不变更是因小区业主拖欠物业费而行使先履行抗辩权意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告路易斯物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向水务集团缴清位于温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园小区的公用水设施拖欠水费，并将该公用水设施的户名变更至原告状元街道香岸锦园第一届业主委员会名下；二、驳回原告状元街道香岸锦园第一届业主委员会其他的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告状元街道香岸锦园第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  郑文忠二〇一九年十二月二十六日法官助理王丽丽书记员杨阳