江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3953号原告：李韶辉，男，1957年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：周平光，南昌县莲塘镇法律服务所法律工作者。执业证号：31401091101640。被告：孙国庆，男，1976年10月1日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术产业开发区。委托代理人：毛志强、余效谋，江西博德律师事务所律师。被告：万红燕，女，1982年9月1日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：李小华，女，1978年7月12日出生，汉族，住江西省南昌县。原告李韶辉诉被告孙国庆、万红燕、李小华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2018）赣0121民初4040号民事判决：一、被告孙国庆在本判决书生效后七日内支付原告李韶辉2018年1月1日至2018年10月31日店面租金33000元的70%即23100元减去押金3300元，计币19800元；二、被告孙国庆在本判决书生效后七日内返还被告李小华、万红燕租金3800元及押金3300元，计币7100元；原告李韶辉对此负清偿连带责任；三、驳回原告李韶辉其他诉讼请求。宣判后，原告李韶辉、被告孙国庆均不服该判决，上诉于江西省南昌市中级人民法院，该院认为，原审判决程序违法，故作出（2019）赣01民终1474号民事裁定：一、撤销江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初4040号民事判决；二、本案发回江西省南昌县人民法院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周平光，被告孙国庆委托代理人余效谋到庭参加诉讼，被告万红燕、李小华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告孙国庆向原告支付拖欠的租金60500元；2.被告万红燕、李小华对租金承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，原告与被告孙国庆签订《店面租赁合同》，原告将自己所有的位于南昌县莲塘镇向阳路639号店面出租给被告孙国庆使用，双方约定租期5年，即从2015年8月1日至2020年7月30日，同时约定月租金3300元，按季支付。合同签订后，原告向被告孙国庆交付了租赁物，被告孙国庆起初能履行合同义务，但从2018年1月1日起至今，被告孙国庆占着店面却不向原告支付租金，被告孙国庆的行为构成违约。根据原告与被告万红燕、李小华签订的《店面租赁合同》，被告万红燕、李小华亦有向原告支付租金的义务。本案经过一审、二审，现发回重审。二审期间，即2019年6月10日，南昌市中级人民法院组织询问当事人，庭上被告孙国庆将租赁物钥匙交予原告，原告与被告孙国庆合意解除了2015年12月26日签订的《店面租赁合同》，因此，原告要求被告向原告支付截止至2019年6月10日的拖欠租金。被告孙国庆辩称：1.我在2017年8月底已退出与原告签订的《店面租赁合同》，自此双方不存在房屋租赁关系，从原告与万红燕、李小华签订的租赁合同可以佐证；2.万红燕、李小华租赁的案涉店面在2017年10月12日因店面一楼楼梯问题导致不能完全使用减免，根据合同法相关规定，我可以减少租金或不支付租金；3.案涉店面租赁合同因原告一楼店面楼梯问题导致无法经营使用，双方签订的店面租赁合同已经于2017年10月12日因客观事实解除，因此，原告要求我支付后续租金无事实和法律依据。被告万红燕未答辩。被告李小华原审辩称：原告将店面之前租给孙国庆，同时又租给我，我租用店面的日期是2017年9月1日至10月12日；由于孙国庆的原因导致我没有再经营该店面，我之后给原告打电话，要求将剩余的房屋租金10000元返还于我，后来我到店面发现已经停水停电。我要求原告返还我10000元租金。本院经审理认定事实如下：2015年12月26日，原告与被告孙国庆签订《店面租赁合同》，约定甲方（原告李韶辉）将位于向阳路639号房出租给乙方（被告孙国庆）使用，每月租金3300元，租赁费按季支付；租赁期间，乙方未经甲方同意不得转租给第三方承租人（在条件允许的情况下，可以转租给第三方）；合同租赁期为2015年8月1日至2020年7月30日。合同签订后，原告依约将店面交付给被告孙国庆使用，被告孙国庆在案涉店面内经营泡脚业务，原告与被告孙国庆均认可被告孙国庆已支付租金至2018年1月1日。被告孙国庆在租赁过程中，欲暂停经营泡脚业务，遂将案涉店面转租给被告万红燕、李小华。在签订合同时，被告孙国庆的妻子委托原告与被告万红燕、李小华签订了《店面租赁合同》，合同约定甲方（原告李韶辉）将位于向阳路627号2楼店面出租给乙方（被告万红燕、李小华）使用，每月租金3800元，租赁费按季支付，租赁期为2017年9月1日至2018年8月31日止，甲方收取乙方押金3300元。合同签订后，案涉店面转交由被告万红燕、李小华使用并经营泡脚业务，被告万红燕、李小华向原告支付三个月租金11400元及押金3300元，原告将其中1500元转账支付给被告孙国庆妻子。2017年10月12日，因通往案涉店面的临街楼梯被案外人拆除，被告万红燕、李小华认为临街楼梯的拆除影响其营业，在与原告协商无果的情况下，被告万红燕、李小华搬离案涉店面。此后，原告与被告孙国庆、万红燕、李小华因案涉店面租赁费的支付发生争议，原告遂诉至法院。在原审二审期间，经过南昌市中级人民法院询问当事人，被告孙国庆于2019年6月10日当庭将案涉店面钥匙交予原告。另查明，案涉店面坐落于南昌县莲塘镇向阳路627号二单元二层，与“向阳路639号”系同一房产，产权登记所有人为章翠英，章翠英与原告李韶辉系夫妻关系，章翠英认可案涉店面为其与李韶辉的夫妻共同财产。上述事实，有原告提供的原告、被告孙国庆、李小华的身份证复印件及被告万红燕常住人口简项详细、房产证复印件、土地使用权证复印件、结婚证复印件、2015年12月26日《店面租赁合同》复印件、2017年1月微信支付凭证、《店面租赁合同》复印件、微信支付打印件、2018年11月19日录音以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告孙国庆因租赁店面签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告与被告约定的租金为每月3300元，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日。被告孙国庆在租赁期内因个人原因停止经营，遂将店面转让给被告万红燕、李小华经营，并委托原告与被告万红燕、李小华签订租赁合同，每月租金为3800元，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日。原告收取被告万红燕、李小华交付的3个月租金11400元及押金3300元后，将其中1500元转账给被告孙国庆妻子。虽然在被告孙国庆租赁期内，原告与被告万红燕、李小华又签订租赁合同，但被告孙国庆在庭审中自认原告是受其妻子委托与被告万红燕、李小华签订合同，且事后收取三个月租金差价1500元，从各方当事人实际履行合同行为来看，被告孙国庆系经出租人李韶辉同意的情况下，将案涉店面转租给次承租人万红燕、李小华，因此，对于被告孙国庆辩称其已于2017年8月底与原告解除《房屋租赁合同》的主张，本院不予采纳。2017年10月12日，在次承租人万红燕、李小华租赁案涉店面期间，通往案涉店面的临街楼梯被他人拆除，随后次承租人万红燕、李小华搬离案涉店面，但作为承租人的孙国庆并未与原告协商解除租赁合同，直至2019年6月10日才将案涉店面钥匙交还原告，解除其与原告签订的租赁合同。因此，对于原告要求被告孙国庆支付自2018年1月1日至2019年6月10日的房租的诉讼请求，本院予以支持。租赁期间，虽然临街楼梯被拆除，但楼房背面还有楼梯可以通往二楼案涉店面，被告孙国庆并非完全无法使用案涉店面，故对于被告孙国庆辩称不应支付2017年10月12日之后租金的主张，本院不予采纳，但承租人可以减少支付租金，根据临街楼梯对案涉店面使用情况的影响，本院酌定租金减半收取为30250元。被告万红燕、李小华并非原告与被告孙国庆签订的《房屋租赁合同》当事人，故原告要求被告万红燕、李小华对租金承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙国庆应于本判决生效之日起十日内向原告李韶辉支付房屋租金30250元；二、驳回原告李韶辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，由原告李韶辉负担656元，被告孙国庆负担656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  余永祥人民陪审员  王 燕人民陪审员  刘秋汉二〇一九年十二月十三日法官助理彭一蕾书记员李倩云