重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初5676号原告（反诉被告）：刘红，女，1974年3月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李开琴，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘胜龙，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡良波，男，1976年3月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：连毅，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良肸，重庆联益律师事务所律师。原告（反诉被告）刘红与被告（反诉原告）胡良波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月20日、2019年7月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案转入普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘红的委托诉讼代理人李开琴、潘胜龙，被告（反诉原告）胡良波的委托诉讼代理人连毅、李良肸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年6月8日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月31日解除；2.判令胡良波退还履约保证金7259.34元。事实和理由：原、被告于2016年6月8日签订《商铺租赁合同》，约定胡良波将房屋出租给刘红用作餐饮经营，并约定了租金等。刘红按约支付了租金及履约保证金。2018年10月31日，刘红结束了承租房屋的餐饮营业活动，并电话告知了胡良波退租事宜。随后，双方就合同解除后的房屋退还等事宜进行了协商。2018年12月2日，胡良波之妻邹燕向刘红出具书面凭证，认可合同解除，并书面要求刘红将租赁房屋恢复原状。刘红遂根据胡良波要求于2018年12月底将承租房屋恢复原状并联系胡良波及时接收租赁物，但胡良波无故拖延不予办理。2019年1月4日，刘红将房屋恢复情况拍照固定后于次日向胡良波发函要求其限期接收房屋并退还履约保证金，但胡良波至今未回复，刘红遂诉如上。被告（反诉原告）胡良波辩称，1.根据《商铺租赁合同》约定，刘红单方解除合同不应退还履约保证金；2.即使刘红要解除合同也应将房屋恢复原状后返还；3.刘红未按期缴纳租金，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）胡良波向本院提出反诉请求：1.判令刘红支付胡良波自行恢复房屋原状产生的费用10000元；2.判令刘红支付2018年11月1日至2019年10月30日房屋租金43556.04元、代缴物业管理费3899.2元、水电气、综合费等费用；3.判令刘红支付违约金7259.34元。事实和理由：原、被告于2016年6月8日签订了《商铺租赁合同》，约定租期为2016年11月1日至2021年10月31日，并约定若刘红单方解除合同，其所交租金和履约保证金一律不予退还，违约方应向对方支付违约金7259.34元。现刘红结束营业后单方解除合同，未拆除烟道管网以及厨房、厕所的下水道，未将房屋恢复原状后交还，且拖欠租金和物管费等费用，给原告造成了巨大损失，遂反诉如上。原告（反诉被告）刘红辩称，1，《商铺租赁合同》经双方协商一致于2018年10月31日解除。胡良波于2018年12月2日书面要求刘红将租赁房屋恢复原状，刘红于2018年12月将房屋恢复原状后交回，但胡良波既不接收也不明确拒绝接收的理由。2.胡良波在反诉中才提出恢复原状的具体要求，但此要求不符合约定，也不符合法律规定，系恶意增加刘红的负担；3.从胡良波提出的反诉请求可知其已实际占有租赁房屋，房屋的租金、水电费等应当有胡良波自行承担；4.即使刘红有违约行为，胡良波也具有法定减损义务，其不能恶意拖延接收房屋扩大损失，由此产生的租金应由胡良波承担。原告（反诉被告）刘红提交了以下证据：1.《商铺租赁合同》、《收条》，拟证明双方签订租赁合同，约定租赁房屋用于餐饮经营，并约定刘红将租金支付至邹燕银行账户；2.《协议》，拟证明邹燕（即胡良波之妻）于2018年12月2日认可合同解除，并书面要求刘红将房屋恢复原状；3.《关于退回xxxx房屋的函》、EMS邮寄回执、中国邮政速递物流查询记录，拟证明刘红已按要求将房屋恢复原状，但胡良波迟迟不接收，刘红遂书面催告其接收房屋并退还履约保证金，胡良波于2019年1月6日收到函件。被告（反诉原告）胡良波的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，刘红系单方解除合同，不应退还履行保证金；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，《协议》明确约定要把门面渣除完，刘红未履行协议内容；对证据3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，该函是刘红单方制作，对胡良波不具有约束力，该函于2019年1月5日发出，刘红已欠租金未支付。被告（反诉原告）胡良波提交了以下证据：1.《商铺租赁合同》，拟证明刘红单方解除合同，胡良波有权不退还履约保证金，并有权追究其违约责任；2.照片打印件8张，拟证明刘红交还的房屋未达到良好清洁状态；3.《东原物业集团重庆桐麓项目专用收据》，拟证明刘红共欠2018年11月1日至2019年7月31日物业管理费、代收商铺水电费、综合服务费共计3045.16元；4.《拆除工程合同书》、《重庆增值税普通发票》，拟证明胡良波拆除了烟道管网等，并支付了拆除费10000元。原告（反诉被告）刘红的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，合同系双方协商解除；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能真实完整反映房屋实际情况，且合同未约定交还的房屋需达到清洁良好状态；对证据3的真实性无异议，合同于2018年10月31日解除后的费用不应由刘红承担；对证据4的真实性无法确认，该合同中的施工内容与本案无关。对原、被告举示的上述证据，本院对其真实性均予以确认，对其证明力将结案全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，刘红与胡良波签订了《商铺租赁合同》，主要约定：胡良波同意将商铺出租给刘红，出租房屋建筑面积为71.17平方米，房屋用途为商业，经营项目为餐饮；租赁期5年，从2016年11月1日至2021年10月31日止；如刘红在租期内不购买租赁房屋且无第三方购买租赁房屋的，租金按如下方式收取：第三年（2018年11月1日至2019年10月31日），租金为51元/平方米·月，第三年应缴租金总额为43556.04元，2018年10月1日前支付10889.01元，2019年1月1日前支付10889.01元，2019年4月1日前支付10889.01元，2019年7月1日前支付10889.01元；租金支付至邹燕银行账户；刘红应向胡良波委托或指定的物业管理公司缴纳承租该物业的物业管理费，物业管理费标准为4元/平方米·月；刘红在租赁期内应承担公共区域内能耗费用，经胡良波委托或指定的物业管理公司进行分摊计算后据实收取；本合同签订之日，刘红需一次性向胡良波缴纳履约保证金7259.34元，租赁期间刘红无违约行为，租赁期届满房屋及设施设备完好，履约保证金租赁期限届满刘红将房屋退还给胡良波之日起10日内无息退还刘红；刘红在承租上述物业进行经营期间，若不能自觉有效履行合同，未按规定缴纳租金及相关费用或违反胡良波或所委托的物业管理公司的物业管理规定并造成一定经济损失，胡良波在书面通知刘红五个工作日后刘红仍然未履行应尽义务的，胡良波有权直接从合同履约保证金中予以扣除；胡良波按本合同规定从合同履约保证金中扣除所欠费用及赔偿款项后，刘红须在接到胡良波通知后无个工作日内将合同履约保证金不足，刘红未补足，胡良波有权单方面解除本合同；租赁期满不再续租或因故需提前解除合同，刘红应提前30日书面通知胡良波，并按使用时的原状按时返还该物业及其附属设施，并结清应当承担的相关费用；刘红添置的可移动的设施由刘红自行收回；刘红同意接受胡良波委托的物管公司的统一管理，在签订本合同五各工作日内应与该物管公司签订物管合同，并按物管合同规定自行缴纳物管费用，并按时缴纳水、电、天然气等费用；如刘红未按时缴纳上述费用，导致胡良波承担了上述费用，胡良波有权向刘红追偿；租赁期内，刘红如因经营需要需在本合同项下租赁区域内新建、改建、扩建所承租的物业，必须将新建、改建、扩建报予胡良波审批，经书面批准后方可施工，需要报政府主管部门批准的，应报批准后方可施工，所有相关费用由刘红承担。本合同期内该部分新建、改建、扩建建筑物的使用权由刘红享有，在本合同终止后，刘红应将新建、改建、扩建部分无偿移交胡良波；刘红开业前必须完善排烟、排污、化油池、消防等相关设施，确保符合国家相关标准并取得相关手续；本合同期内若刘红单方解除本合同，其所交租金及履约保证金一律不予退还，且胡良波享有追究刘红违约责任及赔偿损失的权利；租赁期满，刘红应将房屋以清洁良好的状态，将属于胡良波的设施、设备以完好且能正常使用的状态交还给胡良波，否则刘红应负责修复或作价赔偿；合同履行中任何一方有违约行为的，须向对方支付违约金7259.34元。当日，刘红向胡良波支付了履约保证金7259.34元、租金9180.93元。胡良波向刘红交付了房屋，房屋交付时为清水房。刘红装修房屋时在室内添加了两根烟道，并在天花板下方添加了管网。之后，双方履行了各自义务。刘红于2018年11月1日起未向胡良波支付租金，也未支付物管费、水电费等费用。2018年12月2日，邹燕向刘红出具《协议》，载明“我是2-13业主要求：门面恢复原状、结清该门面的物业费、水电费、租金，门面渣除完。门面恢复原状要求：中间隔墙砌起，厕所拆除，渣除完”。2019年1月6日，刘红向胡良波发出《关于退回xxxxx门面房屋的函》，载明“我方于2016年11月开始承租xxxxx房屋用于餐饮经营，因经营原因于2018年10月31日结束营业，并将退租事宜电话告知你方，租赁房屋的物管公司也切断该房屋的水电。你方对于退组、提前解除租赁合同事宜予以认可，要求我方将租赁房屋恢复原状、并就此要求在2018你那12月2日向我方进行书面要求。现我方已经按你方要求，在2018年12月28日完成恢复租赁房屋原状的全部工作，租赁房屋现状见附图。现因我方多次电话、微信联系你办理租赁房屋接收手续，但你至今仍未能来接收房屋。为此，我方再次发函催促并告知如下：我方已根据你方要求完成门面恢复原状事宜，请于2019年1月10日前租赁房屋现场办理正式接收手续，并于2019年1月20日前退还我方已支付的履约保证金，如因拟方未及时接收该门面租赁房屋所产生的损失由你方自行承担”。2019年7月2日，胡良波向重庆新东原物业管理有限公司支付了案涉房屋在2018年11月1日至2019年7月31日期间的物管费、2018年10月8日至2018年11月8日期间的商铺水费、2018年10月8日至2019年1月8日期间的商铺电费、2018年10月8日至2019年1月8日期间的综合服务费共计3045.16元。2019年11月5日，邹燕与重庆众能装饰工程有限公司签订了《拆除工程合同书》，邹燕委托该公司对案涉房屋进行建筑物拆除及间墙地上加高的砖土清运。邹燕向该公司支付了拆除费10000元。审理中，胡良波认可《商铺租赁合同》于2018年12月2日邹燕出具《协议》时解除，于2019年1月收回房屋钥匙。本院认为，刘红与胡良波形成房屋租赁合同关系。现针对本诉及反诉请求以及各方当事人的争议焦点评述如下：一、针对本诉诉讼请求逐一评述：首先，对于刘红要求确认《商铺租赁合同》于2018年10月31日解除的诉讼请求，因刘红未举证证明双方于当日达成了解除合同的合意，结合胡良波陈述，本院认定《商铺租赁合同》于2018年12月2日解除。其次，对于刘红要求胡良波退还履约保证金7259.34元的诉讼请求，胡良波辩称刘红系单方解除合同，不应退还履约保证金。本院认为，胡良波对邹燕出具《协议》的认可，是刘红与胡良波就解除合同达成了合意，不属于刘红单方解除合同不退还履约保证金的情形。对刘红的该项诉讼请求，本院予以支持。二、针对反诉诉讼请求逐一评述：首先，对于胡良波要求刘红支付2018年11月1日至2019年10月30日房屋租金43556.04元的反诉请求。结合刘红举示的《关于退回xxxxx门面房屋的函》显示，刘红通知胡良波于2019年1月10日办理案涉房屋的正式接收手续，胡良波亦认可于2019年1月收到房屋钥匙，故本院认定刘红于2019年1月10日向胡良波交还了房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，故刘红在合同解除前应按约定向胡良波支付租金。《商铺租赁合同》于2018年12月2日解除后，刘红于2019年1月10日将租赁房屋交还胡良波，其还应按合同约定的租金标准支付合同解除后至交还房屋前的占有使用费，故刘红应支付2018年11月1日至2019年1月10日的租金及占有使用费共计8430.2元。对胡良波超出该数额的租金请求，本院不予支持。其次，对于胡良波要求刘红支付物业管理费3899.2元、水电气和综合服务费的反诉请求，因2018年11月1日至2019年1月10日期间产生了物业管理费569.36元、水费100元、电费372.95元、综合服务费230元，共计1272.31元，扣减冲销金额219.91元，余1052.4元为胡良波代刘红支付。根据《商铺租赁合同》约定，该费用应由刘红负担，故刘红应向胡良波支付物业管理费、水电费和综合服务费共计1052.4元。对胡良波超出该数额的请求，本院不予支持。再次，对于胡良波要求刘红支付拆除费10000元的反诉请求，因胡良波举示的《拆除工程合同书》系邹燕签订，该费用也是邹燕实际支付，故对胡良波主张该笔费用的诉讼请求，本院不予支持。最后，对于胡良波要求刘红支付违约金7259.34元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现刘红未按合同约定支付租金已构成违约，根据《商铺租赁合同》约定“合同履行中任何一方有违约行为的，须向对方支付违约金7259.34元”，现刘红要求调整违约金《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，，结合刘红的违约行为给胡良波造成的实际损失即因逾期付款产生的资金占用损失，本院酌情将违约金调整为1000元。对胡良波超出该数额的违约金请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘红与被告（反诉原告）胡良波于2016年6月8日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月2日解除；二、被告（反诉原告）胡良波于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘红履约保证金7259.34元；三、原告（反诉被告）刘红于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡良波租金、占有使用费共计8430.2元；四、原告（反诉被告）刘红于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡良波物业管理费、水电费和综合服务费共计1052.4元；五、原告（反诉被告）刘红于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡良波违约金1000元；六、驳回原告（反诉被告）刘红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）胡良波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）胡良波负担（此款已由刘红垫付，胡良波在支付上述费用时一并支付刘红）；反诉案件受理费1418元，由被告（反诉原告）胡良波负担1188元，原告（反诉被告）负担230元（此款已由胡良波垫付，刘红在支付上述款项时一并支付胡良波）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘 晶人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇一九年十二月三十一日书 记 员  祖懋楠