福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1856号 原告：福州泰悦房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇上坪路56号。 法定代表人：龙宇飞，执行董事。 委托诉讼代理人：吴珍榕，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟俊，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：黄为忠，男，1988年3月15日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：曾秋蓉，女，1991年8月4日出生，汉族，住福建省平和县。 原告福州泰悦房地产开发有限公司（以下简称“泰悦公司”）与被告黄为忠、曾秋蓉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰悦公司委托诉讼代理人吴珍榕到庭参加诉讼,被告黄为忠、曾秋蓉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认泰悦公司与黄为忠、曾秋蓉签订的编号为20170160003的《商品房买卖合同》已解除；2.判令黄为忠、曾秋蓉立即协助泰悦公司办理编号为20170160003《商品房买卖合同》的备案登记和预购商品房预告登记【证号：闽（2017）永泰县不动产证明第0008737号】的注销手续，并承担全部手续费用；3.判令黄为忠、曾秋蓉立即向泰悦公司支付违约金121332.8元（按房屋总价款606664元的20%计算）；4.判令黄为忠、曾秋蓉立即向泰悦公司支付因逾期办理注销手续而产生的违约金（违约金每日按购房总额万分之五自2018年5月25日起计算至注销手续办理完毕之日止，暂计至2019年2月28日为84932.96元）；5.判令黄为忠、曾秋蓉赔偿泰悦公司为主张权利所支出的律师代理费8000元；6.泰悦公司有权在黄为忠、曾秋蓉已付的房价款中直接抵扣第2项至第5项请求中的黄为忠、曾秋蓉应承担的金额，不足部分由黄为忠、曾秋蓉另行支付；7.本案的全部诉讼费用由黄为忠、曾秋蓉承担（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。事实和理由：2017年6月27日，泰悦公司与黄为忠、曾秋蓉签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170160003）及其附件补充协议，合同及协议约定：1.黄为忠、曾秋蓉向泰悦公司购买福州市永泰县xx镇xx村xx红峪第x号楼x单元房；2.购房总价款606664元，付款方式为按揭付款，黄为忠、曾秋蓉应于本合同签订同时向泰悦公司支付不低于20%购房款126664元（含已付定金50000元），其余购房款480000元贷款支付；3.若黄为忠、曾秋蓉未按期办理按揭贷款手续的，构成违约；4.若逾期付款超过30日的，泰悦公司有权解除合同，且黄为忠、曾秋蓉应按购房款总额的20%支付违约金并赔偿损失，同时配合泰悦公司办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费用，逾期办理手续的，黄为忠、曾秋蓉应按购房总价日万分之五支付违约金，泰悦公司有权将所有黄为忠、曾秋蓉应负担的费用、违约金等从黄为忠、曾秋蓉已付购房款中扣除，不足部分向黄为忠、曾秋蓉追索；5.若黄为忠、曾秋蓉违约，黄为忠、曾秋蓉应承担泰悦公司为实现债权所支付或必将支付的费用（含诉讼费、保全费、律师费等所有费用）。合同签订后，商品房已办理合同备案登记及案涉房产预购商品房预告登记。但黄为忠、曾秋蓉申请的按揭贷款未获银行批准，且未至今付清购房款。综上，泰悦公司认为，黄为忠、曾秋蓉行为已构成违约。 黄为忠、曾秋蓉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2017年6月27日，原告泰悦公司（甲方）与被告黄为忠、曾秋蓉（乙方）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：黄为忠、曾秋蓉购买泰悦公司开发建设的福州市永泰县xx镇xx村xx红峪（x期）第x号楼x层x单元房产,商品房总金额人民币606664元，黄为忠、曾秋蓉支付首付款126664元（包括已经支付的定金人民币50000元），其余购房款480000元向银行申请贷款方式支付；出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：“１．乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则该房屋的地址可作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任”；第二条关于按揭贷款付款的补充约定：“1.乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方指定的按揭银行提交符合要求的完整资料及缴清相关费用并签署银行《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。2.如果乙方未在约定时间内签订《借款合同》，或者乙方申请贷款金额与按揭银行批准额度产生差额，或者国家调整按揭政策，乙方应在甲方向其送达付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。3.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件……乙方应在甲方催告后一个月内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按附件六第三条关于逾期付款的约定承担违约责任”；第三条关于逾期付款的补充约定：“若乙方未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应支付房款总额20%的违约金并赔偿甲方的损失。乙方应配合甲方办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费用，逾期配合办理上述手续的，乙方应按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金。甲方有权从应退乙方的款项中扣除乙方应承担的违约金、损失等”；第四条关于房屋交付的补充约定第7项约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款利息（利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）的违约金，合同继续履行”；第十一条合同解除第2项约定：“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金……（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续”，第3项约定：“甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议的，如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内,向乙方返还已付房款及其利息（自甲方收到房款日计至退款日，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）”等；第十三条其他条款第16项约定：“若乙方违约，甲方实现债权所支付或必将支付的费用【含但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费（以甲方与代理律师事务所签订的代理协议约定的费用为准）等费用】全部由乙方承担”；第十四条补充协议的效力约定：“本协议自双方签字盖章之日起生效。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”等。2017年6月30日，黄为忠、曾秋蓉向泰悦公司支付购房首付款126664元。2017年8月11日，泰悦公司办理了预售商品房《不动产登记证明》【闽（2017）永泰县不动产证明第0008737号】。2018年5月11日，泰悦公司按照黄为忠在《商品房买卖合同》确认的联系地址向黄为忠、曾秋蓉寄送《解除通知书》。现泰悦公司以黄为忠、曾秋蓉不履行合同义务诉至本院。另查明，泰悦公司因本案支出律师代理费8000元。 本院认为，原告泰悦公司与被告黄为忠、曾秋蓉之间签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。黄为忠、曾秋蓉未按照合同约定向泰悦公司支付剩余购房款，构成违约，应当承担违约责任。泰悦公司已于2018年5月11日按照合同约定的黄为忠确认的联系地址向黄为忠、曾秋蓉发出《解除通知书》，依法发生解除合同的效力，对泰悦公司诉求解除与黄为忠、曾秋蓉签订的讼争商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，泰悦公司应退还黄为忠、曾秋蓉支付的购房首付款126664元。泰悦公司按照合同约定要求黄为忠、曾秋蓉支付总价款20%的违约金即121332.8元，本院予以支持。黄为忠、曾秋蓉逾期未协助泰悦公司办理预购商品房相关注销手续，按照合同约定应承担违约责任支付违约金，泰悦公司诉求黄为忠、曾秋蓉支付以购房款总额为基数按日万分之五比率计算的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定，综合评判《商品房买卖合同》及其附件约定的双方违约责任，逾期协助办理注销手续的违约金计算标准过高，应予以调整，以购房款总额为基数按日万分之三比率计算违约金为宜。此外，泰悦公司与黄为忠、曾秋蓉签订的《商品房买卖合同》附件明确约定了关于律师代理费承担的违约责任，泰悦公司要求黄为忠、曾秋蓉支付支出的律师代理费8000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、福州泰悦房地产开发有限公司与黄为忠、曾秋蓉签订的编号为20170160003《商品房买卖合同》予以解除； 2、黄为忠、曾秋蓉于本判决生效之日起三十日内协助福州泰悦房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记和闽（2017）永泰县不动产证明第0008737号商品房预告登记的注销手续； 3、福州泰悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还黄为忠、曾秋蓉已支付的购房款126664元； 四、黄为忠、曾秋蓉于本判决生效之日起三十日内支付福州泰悦房地产开发有限公司违约金121332.8元； 五、黄为忠、曾秋蓉于本判决生效之日起三十日内支付福州泰悦房地产开发有限公司因逾期协助办理注销手续的违约金（违约金以购房总额606664元为基数按日万分之三比率自2018年5月25日计付至黄为忠、曾秋蓉协助办理注销手续之日止）； 六、黄为忠、曾秋蓉于本判决生效之日起三十日内支付福 州泰悦房地产开发有限公司支出的律师代理费8000元； 七、驳回福州泰悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4513元，由福州泰悦房地产开发有限公司负担719元，黄为忠、曾秋蓉负担3794元;公告费560元（已由福州泰悦房地产开发有限公司直接支付给有关单位），由黄为忠、曾秋蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  林荣雄 人民陪审员  张庆河 二〇一九年十二月三十日                                                                                                                                     法官助理    李霞                                                                                                                                     书 记 员    连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定 的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -10-