浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9594号 原告（反诉被告）：瑞安市金磊五金有限公司，住所地瑞安市。 法定代表人：李国进，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱伟方、邵瑞瑞，浙江合一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瑞安市康东五金制品有限公司，住所地瑞安市。 法定代表人：姜贤卯，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，浙江玉海律师事务所律师。 原告（反诉被告，下同）瑞安市金磊五金有限公司（以下简称金磊公司）与被告（反诉原告，下同）瑞安市康东五金制品有限公司（以下简称康东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日依法以简易程序立案受理。审理中，被告康东公司向本院提起反诉，本院审查受理后决定合并审理。本院于同年8月7日公开开庭进行了审理。原告金磊公司的法定代表人李国进及其委托诉讼代理人朱伟方、被告康东公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告金磊公司的法定代表人李国进及其委托诉讼代理人朱伟方、被告康东公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金磊公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金463532元并赔偿利息损失（其中租金374800元的利息损失自2017年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年9月1日止，为17308元；租金463532元的利息损失自2018年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；二、判令被告向原告支付税金50922.37元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年9月1日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将坐落于瑞安市汀田街道工业区的厂房租赁给被告使用，租期为五年，自2014年9月1日起至2019年9月1日止，租金为每年810000元，前三年租金不变，第四年起每年在上年租金价格的基础上递增8%（即第四年的租金为874800元，第五年的租金为944784元）。每年租金在使用之前一次性付清，支付日期为每年的9月15日前。如被告没有按期付清租金，原告有权解除本协议并收回厂房，对被告造成的损失及设备原告概不负责。后该涉案厂房因瑞安市东新产城融合示范带汀田区块改建工程项目所需被政府依法征收，故被告于2018年10月1日搬出该涉案厂房。自双方签订《厂房租赁合同》以来，依据合同约定，被告2017年度应付租金为810000元，但实际缴纳租金为800000元，尚欠10000元未付。2018年度应付租金为874800元，但实际缴纳租金为500000元，尚欠374800元租金未支付。2018年9月1日至10月1日被告因占有使用涉案厂房应当缴纳租金，结合该年度的租金计算可知，应付租金为78732元。故被告在向原告承租期间未付租金总计为463532元。 涉案《厂房租赁合同》第六条还规定，租赁期间所产生的房产税、土地税及生产过程中的各种税费由被告自行承担。原、被告在签订上述租赁合同时，原告已缴纳了2014年度的税金42188.7元，故被告应承担2014年9月至12月的税金10547元。被告于2018年10月1日搬出该涉案厂房，故其还需支付2018年1月1日至2018年10月1日的税金43987.28元（2018年度的税金参照2017年度税金计算，为52784.74元）。因此，原告已代被告支付的税金合计为54534.28元。原告当庭补充陈述：原告实际垫缴的2018年税金金额为40375.37元，故向被告主张的垫付税金金额为50922.37元。 被告康东公司答辩称：一、关于租金诉请方面。1.原告主张2017年度未付租金10000元已过诉讼时效。租金适用特别诉讼时效，为一年。根据双方约定，2017年度租金应于2016年9月15日前支付，若被告未付，原告应于2016年9月16日起就知晓其权利被侵犯。因此，该10000元的诉讼时效应从2016年9月16日起计算至2017年9月15日。2.原告主张“租金计算至2018年9月1日以及2018年9月1日至2019年10月1日间的占有使用费”没有事实和法律依据。第一、本案租金应计算至2018年7月13日止。本案中被告不是因租期届满或合同解除而在租期届满之前提前搬出，而是因租赁物被政府征收而在租期届满前有提前搬出。根据政府的征收决定，涉案租赁物于2018年7月13日被政府征收，为此涉案租赁合同关系于2018年7月13日终止。据此，涉案租赁合同相应的权利和义务也应当于2018年7月13日消灭。第二、原告主张“占有使用费”无法律依据。占有使用费是针对租赁合同无效、履行期限届满或合同解除后，负有腾空义务的次承租人不按期腾空而冠名的法律概念。本案租赁合同不涉及前述情形，被告亦非次承租人。第三、涉案租赁物于2018年7月13日由政府作出征收决定予以征收，根据物权法第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，从2018年7月14日起，涉案租赁物的物权已变更为人民政府所有，并非原告所有。而政府对于因征收拆迁所产生的腾空有给予合理腾空期限，且被告在政府发布公告之后已积极响应征收政策于2018年7月开始腾空，未对原告的拆迁权益造成任何影响。二、关于税金问题。1.根据双方合同约定，租赁过程中所产生的房产税、土地税是由被告负担，但除此以外的其他税赋由原告自行缴纳。2.原告主张2014年9月至12月的税金10547元已过诉讼时效。税金是每半年缴纳一次，是根据税务部门的通知后由被告自行去缴纳，而原告主张的2014年9月至12月的税金不管是被告缴纳还是原告缴纳，缴纳时间为2014年12月前，或被告未缴纳或原告缴纳后被告未向原告支付，原告应于2015年1月前已经知道其权利被侵犯。3.原告主张2018年1月1日至2018年10月1日的税金没有事实和法律依据。双方租赁合同关系于2018年7月13日终止，其产生的税金也应当截止至2018年7月13日。且该段税金实际未发生，原告也没有向税务部门缴纳。综上，被告认可有欠原告涉案厂房2018年的租金，但应计算至2018年7月13日止，相应的利息计算标准亦无异议；如果原告有缴纳了涉案厂房2018年的税金，被告可以负担其中的房产税和土地税部分；请求驳回原告不合理的诉讼请求。 被告康东公司向本院提出反诉诉讼请求：一、判令原告金磊公司返还押金和保证金100000元并赔偿利息损失（从2018年7月13日起按银行同期贷款利率上浮百分之五十计算至实际返还之日止）；二、本案反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2014年9月1日签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告将其坐落于瑞安市汀田街道工业区的厂房租赁给被告作经营使用，租期自2014年9月1日起至2019年9月1日止，被告支付变压器押金70000元，待租期届满无条件重新过户给原告并退还押金。另被告支付厂房租赁保证金30000元。租赁期内，政府于2018年7月13日作出征收决定征收涉案厂房。为此，双方的租赁合同关系于2018年7月13日终止，原告理应返还被告押金70000元和保证金30000元。 原告金磊公司答辩称：对被告反诉称的押金和保证金事实及金额均无异议，但被告主张从2018年7月13日起计算利息损失无事实和法律依据。关于押金和保证金的返还问题，根据合同约定，被告应将变压器在厂房租赁期满后无条件重新过户给原告；但被告没有履行；被告租用厂房期满应按原状交付给原告，如有损坏应修理完好；但被告在承租期间对墙体和其他设施进行了拆除，未恢复原状，故该保证金应在政府拆迁的补偿金里，即被告应将得到相应的政府补偿金支付给原告。综上，二者的返还条件均不具备，应驳回被告的反诉诉讼请求。 原告金磊公司提供了原告的公司企业信息复印件、被告营业执照复印件、厂房租赁合同、微信聊天记录复印件及文字摘录内容、银行转账记录打印件、19（0301）33证明60009860税收完税证明、19（0228）33证明60014435税收完税证明复印件、税收缴款书等证据证明主张。被告康东公司提供了瑞安市人民政府瑞政房征决［2018］1号《房屋征收决定书》、瑞安市人民政府关于征收瑞安市东新产城融合示范带汀田区块改建工程范围内国有土地上工业用房的通告、银行交易记录、瑞安市金磊五金有限公司拟被征收涉及的设备设施征收补偿费评估报告书等证据证明主张。本院依职权调取了俞少春的谈话笔录、腾空验收单、编号为0859081的统一收款收据等证据。 经审理，本院认定如下事实： 原告瑞安市金磊五金有限公司（甲方）与被告瑞安市康东五金制品有限公司（乙方）于2014年9月1日签订《厂房租赁合同》一份，合同载明“一、租用时间：自2014年9月1日起至2019年9月1日止，为期伍年。二、租用面积：以甲方取得的土地证及房产证围墙内所有建筑面积2921平方及临时搭建的钢棚及315KVA变压器、配电房一套（变压器如过户给乙方的，乙方必须支付甲方押金人民币70000，待厂房租赁期满后无条件重新过户给甲方并退还押金）。每年租金共计人民币810000元，大写捌拾壹万元正。三、租金前三年不变，第四年起每年在上一年租金价格的基础上递增8%。四、付款方式：每年租金在使用之前一次性付清，支付日期在每年9月15日前向甲方付清。如乙方没有按期付清租金，甲方有权解除本协议并收回厂房，对乙方造成的损失及设备甲方概不负责。五、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金30000。六、租赁期间所产生的房产税、土地税及生产过程中的各种税费一切费用由乙方自行承担。七、乙方如将该厂房转租，必须事先征得甲方书面同意，如果没有征得甲方书面同意转租他人的，产生的一切后果由乙方负责。八、租用期内，乙方只享有厂房的使用权，不得对厂房的主体结构进行随意更改，如果乙方确因生产需要改建厂房部分车间的，必须事先征得甲方书面同意，在不影响厂房质量及安全的前提下进行改建。九、乙方租用厂房期满，应按原状交付甲方，如有损坏应修理完好，修理费用由乙方承担。十、乙方在生产、使用厂房的过程中，必须遵守国家及地方的有关法律法规，做到文明、安全生产，由此原因造成的后果乙方必须自行承担，甲方概不负责。十一、若厂房由政府需拆迁，剩余租金一律退还乙方，如有造成其他损失甲方概不负责。” 合同签订后，被告向原告缴纳了变压器押金70000元和保证金30000元，并依约陆续足额支付了涉案厂房的2015年度（2014年9月1日至2015年8月31日）、2016年度（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金；涉案厂房的2017年度（2016年9月1日至2017年8月31日）租金实际支付了800000元，余欠10000元；涉案厂房的2018年度（2017年9月1日至2018年8月31日）租金实际支付了500000元。2018年7月13日之后，被告再无向原告支付过租金。 租赁期间，原告垫付了涉案厂房的2014年度的房产税、地方教育附加、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、个人所得税、水利建设专项收入、印花税、教育费附加等计10547元，2018年度房产税18487.45元（其中滞纳金1478.4元）、城镇土地使用税21887.92元（其中滞纳金1705.42元）。 2018年7月13日，瑞安市人民政府作出瑞政房征决［2018］1号《房屋征收决定书》，决定对西至东新公路，东至凤锦路、港口大道，南至汀田、莘塍街道交界处，北至汀田街道、塘下镇交界处的国有土地上工业用房依法征收。 2018年7月20日，瑞安市人民政府发布关于征收瑞安市东新产城融合示范带汀田区块改建工程范围内国有土地上工业用房的通告。通告规定征收实施时间为自房屋征收决定通告之日起，签约期限为2018年7月20日至9月20日，征收范围内的被征收人必须在规定的签约期限内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在规定的搬迁期限内搬迁腾空房屋。如对本征收决定有异议的，可自房屋征收决定公布之日起60日内依法申请行政复议，或自房屋征收决定公布之日起6个月内提起行政诉讼。 涉案厂房因瑞安市东新产城融合示范带汀田区块改建工程项目所需被政府依法征收。瑞安市汀田街道办事处制作的编号为DXCC-QY2-21号房屋腾空验收单中载明涉案厂房于2018年10月8日腾空完毕，经验收合格。 依据原告作为被征收人与房屋征收实施单位瑞安市汀田街道办事处签订的《工业用房征收补偿协议书》，原告自愿选择产权调换补偿方式，被征收房屋补偿金额总计13970350.10元（其中包括变压器的征收补偿金额85050元）。被征收房屋补偿金额（除搬迁费、临时安置费及停产停业补偿费外）直接作为标准厂房的第一期购房款使用，剩余的标准厂房购房款待用于安置的标准厂房交付时全部结清。 2018年11月16日，瑞安市汀田街道办事处向原告支付了搬迁费、临时安置费及停产停业补偿费合计2306955.70元。 另查明，2017年9月16日，中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率（一年以内）为4.35%。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告对于双方签订的租赁合同的约定内容和被告已经实际支付租金的情况、涉案厂房被政府征收均无异议，双方主要对租赁合同的终止时间、2017年度余欠租金10000元和2014年原告垫付税金的诉讼时效、被告请求返还押金和保证金的条件是否具备存在争议。 首先，关于涉案租赁合同的终止时间问题。原告主张合同的终止时间为2018年10月1日，依据为原被告之间的微信聊天记录表明截止2018年9月27日，被告尚未腾空涉案厂房。被告抗辩称租赁合同终止于2018年7月13日，理由为瑞安市人民政府的征收决定行政行为自作出瑞政房征决［2018］1号《房屋征收决定书》之日立即生效，从该日起涉案厂房的所有权即为政府所有、而非原告所有，故租金应计算至该日止。本案中，原、被告间租赁合同关系因政府征收而终止。征收系具体行政行为。征收决定在作出时即成立，但在满足法律的条件时始生效。依据相关法律的规定，征收决定的生效时间应为其公告之日。依据《物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因此，涉案租赁合同的终止时间应为2018年7月20日，原告关于涉案房屋租金的计算时间应截止至2018年7月20日。结合双方约定的该年度的租金标准计算，被告应付原告的租金为271741.37元（874800元/365天*322天-500000元）。 第二，关于2017年度余欠租金10000元和原告垫付的2014年度税金的诉讼时效。原、被告在涉案租赁合同中约定每年租金在使用之前一次性付清，支付日期在每年9月15日；租赁期间所产生的房产税、土地税及生产过程中的各种税费一切费用由被告自行承担。由此可知，涉案厂房的租金和相关税费均为每年支付或缴纳。依据民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。该两项债务均为定期给付债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故并不适用《民法总则》中关于当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效规定。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此，被告对于原告主张被告支付拖欠的2017年度剩余租金10000元和原告垫付的涉案厂房的2014年税金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩成立。被告关于仅负担2018年涉案厂房税费中的房产税和土地税、计税时间有误的抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。虽然原告垫付的税款金额中包含有滞纳金，但并非因原告过错导致，且与被告亦没有按约履行义务有关，故对其关于不负担滞纳金部分的抗辩不予采信。 第三，被告请求返还押金和保证金的条件是否不具备。原告对收讫被告押金70000元和保证金30000元没有异议，但称二者的返还条件均不具备。涉案租赁合同系因政府征收而终止，并且涉案厂房及变压器等设备设施均已在政府对涉案厂房征收补偿评估中进行了评估补偿，相应的补偿款均由原告作为被征收人所享有，故本案中不存在原告所称的被告需依据双方合同约定将变压器无条件重新过户和将涉案厂房恢复原状交付的情形，原告关于保证金在政府补偿金里、被告应将得到相应的政府补偿金支付给原告的主张亦无事实和法律依据，故对被告关于要求原告返还押金和保证金100000元的请求予以支持，原告关于返还条件不具备的抗辩意见不予支持。 由于涉案租赁合同的终止原因不可归责于原、被告任何一方，应参照不可抗力处理，故双方的责任均可部分或全部免除。故对当事人要求计算利息损失的请求不支持。被告同意计算租金利息损失给原告的自认系其真实意思表示，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十二条、第六十四条第一款、第一百二十六条的规定，判决如下： 一、被告瑞安市康东五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瑞安市金磊五金有限公司支付租金人民币271741.37元并赔偿利息损失（以271741.37元为基数，按年利率4.35%从2017年9月16日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、被告瑞安市康东五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告瑞安市金磊五金有限公司支付垫付税金人民币40375.37元； 三、原告瑞安市金磊五金有限公司于本判决生效之日起十日内向被告瑞安市康东五金制品有限公司返还押金和保证金人民币100000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告瑞安市金磊五金有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告瑞安市康东五金制品有限公司的其他诉讼请求。 本案的本诉诉讼费9334元，由原告瑞安市金磊五金有限公司负担3027元，被告瑞安市康东五金制品有限公司负担6307元；反诉诉讼费2436元，由原告瑞安市金磊五金有限公司负担2300元，被告瑞安市康东五金制品有限公司负担136元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 张浩杰 人民 陪 审员 黄树贤 人民 陪 审员 戴丽平 二〇一九年十二月十六日 （代）书记员 陈盈瑜 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。