云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3284号 原告：陈燕，女，1975年9月18日出生，汉族，公务员，住弥勒市，现住弥勒市。 委托诉讼代理人：任清（系陈燕丈夫），男，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告陈燕与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕的委托诉讼代理人任清，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈燕向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决确认原、被告于2016年8月28日签订的《委托投资经营合同》、《委托经营合同补充协议书》有效；2.判令被告支付原告2018年9月1日应支付的第三年房租14715元和2019年9月1日应支付的第四年房租19620元，合计34335元，并判令被告支付原告自2018年9月1日起至2019年9月17日止的违约金合计2817.92元（14715元×0.0005×383天），以上合计37152.92元；3.判令被告以14715元为基数按日万分之五计算支付原告自2019年9月18日起至被告支付之日止的违约金；4.判令被告继续履行《委托投资经营合同》《委托投资经营合同之补充协议书》至2028年8月31日止；5.判令被告按照《委托经营合同之补充协议书》的约定，在租期12年内，每年向原告发放7天免费入住骊都国际大酒店标准间的住宿券；6.本案案件受理费被告承担。事实和理由:2016年7月，被告公司的销售员向原告推销由其开发销售的吉成?骊都商品房(酒店式公离)。在销售员三番五次地介绍购买酒店式公寓收益的诱惑下，2016年8月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买XX号房屋一套。2016年8月28日，双方签订《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为12年，自2016年9月1日起至2028年8月31日止，在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同，第一年至第三年的租金为房产总金额的6％即14715元/年、第四年至第六年的租金为房产总金额的8％即19620元/年、第七年至第九年的租金为房产总金额的10％即24525元/年、第十年至第十二年的租金为房产总金额的12％即29430元/年，支付方式为按年支付，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金。《委托经营合同之补充协议书》约定，在租期12年内，原告每年可免费入住7天骊都国际大酒店内的标准间，服务标准与客人一致。被告自2016年9月1日起开始履行合同，并按约支付了前两年的房租。2018年9月1日至7日为被告应支付第三年租金的期间，但被告未按约定履行。原告多次向被告讨要房租无果。2019年3月12日，原告再次到被告公司的业主服务中心讨要房租，然而被告却告知原告想要租金必须签订由被告提出的新协议。综上所述，双方签订的《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》是合法有效的，原告按约履行了合同义务，但被告却未按约定支付原告租金，被告的行为侵害了原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告房屋租金34335元是事实，因现在酒店经营困难，公司无力继续支付原告租金，希望法院解除双方签订的《委托投资经营合同》。原告每次收到的租金很高，原告实际是没有损失的，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，原告主张的违约金的起算日期应为2018年9月8日。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件1份，欲证实2016年8月8日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都第1幢第XX号房屋，房屋价款为245251元。 2.《借款合同》复印件1份，欲证实原告用公积金贷款购房的事实。 3.不动产权证复印件1份，欲证实案涉房屋已办理产权登记，登记的权利人系原告，该房屋系原告单独所有。 4.《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》复印件各1份，欲证实原告将向被告购买的房屋委托被告投资经营管理，合同对委托期限、租金标准及违约责任等进行了约定。 5.骊都大酒店价目表复印件1份，欲证实被告经营酒店收益可观。 6.解除《委托投资经营合同》的协议、骊都国际大酒店消费卡使用协议、协商模式一、协商模式二、协商模式三复印件各1份，欲证实被告不按双方签订的《委托投资经营合同》履行，却要求原告与其重新签订损害原告利益的新合同。 7.手机通话记录截屏打印件1份，欲证实原告多次与被告协商支付租金。 经质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议；证据2、5、6、7，对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、3、4，被告无异议，予以采信。证据2，能够证实原告向红河州住房公积金管理中心借款购买案涉房屋，予以采信；证据5，不能证实原告待证内容，不予采信；证据6，能够证实被告欲调整租金支付的方案，予以采信；证据7，能够证实原告与被告公司的法定代表人杨庆云的通话记录，对该证据能够证实的内容予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，陈德明、原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买项目名称为吉成﹒骊都的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积37.76平方米，每平方米价格6494.99元，房屋总价为245251元。2016年8月28日，任清、原告陈燕与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年9月1日起至2028年8月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为14715元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为19620元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为24525元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为29430元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。另查明，被告以支付住宿券的形式提供原告每年7天免费入驻骊都国际大酒店。 本院认为，原告与被告自愿签订《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》，合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定年租金按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算支付，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2018年9月1日起至2020年8月31日止的租金34335元（14715元＋19620元）。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2018年9月1日起至2019年9月17日止的违约金2817.92元及自2019年9月18日起至付清租金之日止的违约金，被告辩解应自2018年9月8日起算，合同约定被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2018年9月11日前支付，被告自愿自2018年9月8日起计算违约金，本院依法支持由被告支付原告自2018年9月8日起至2019年9月17日止的违约金2752元（14715元×0.0005×374天）及以租金14715元为基数按日万分之五计算支付自2019年9月18日起至付清租金之日止的违约金，原告主张违约金2817.92元，对超出部分，不予支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于每年提供7天免费入住骊都国际大酒店住宿券的问题。原、被告签订的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿券的形式履行，因双方未约定支付住宿券的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。故本院支持由被告于支付原告租金的同时支付原告自2018年9月1日起至2020年8月31日止免费入住骊都国际大酒店14天的住宿券。 四、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、原告陈燕与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年8月28日签订的《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》合法有效，合同继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效后起五日内一次性支付原告陈燕自2018年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金合计34335元及截至2019年9月17日的违约金2752元，合计37087元；并以租金14715元为基数按日万分之五计算支付自2019年9月18日起至付清租金之日止的违约金。 三、由被告于支付原告租金的同时支付原告自2018年9月1日起至2020年8月31日止免费入住骊都国际大酒店14天的住宿券。 四、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费728元，减半收取计364元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十二月十一日 书记员 杨飞龙