浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8145号 上诉人（原审原告）：黄媛，女，1981年12月28日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：段红星，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨国其，男，1963年11月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被上诉人（原审被告）：孙素娟，女，1969年5月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人黄媛因与被上诉人杨国其、孙素娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：黄媛自2014年起与杨国其签订租房协议，向其承租位于富阳区的房屋，用于经营瓷砖销售。2016年1月1日，双方续签《租房协议》一份，协议甲方为杨国其，乙方为黄媛。协议第一条约定：出租方同意将市场内门面房供乙方从事经营使用。此条旁边空白处手写“十间店面”并捺手印。协议并就租金收取等事项作出约定。协议下方补充说明处载明：1.2014年1月1日至2014年12月30日止，房租90000元整；2.2015年1月1日至2015年12月30日止，房租100000元整；3.2016年1月1日至2019年12月30日止，房租定为135000元整；4.2020年1月1日起至政府征用止，房租定为每年145000元整。协议最下方手写第5点：如政府补贴装修费，则由乙方收取，归乙方所有，如政府无补贴，乙方无收取。双方在协议上相应甲、乙方落款处签字捺印。庭审时，双方均认可该协议上的全部内容包括手写内容在签字前均已形成。 黄媛承租期间，对案涉房屋陆续进行了装修，但所经营店面一直未能办理营业执照。2016年11月，因案涉房屋系违法建筑，被政府相关部门联合予以强制拆除，拆除时未作出任何装修补偿。黄媛认为杨国其、孙素娟应对其对案涉房屋的装修投入进行补偿，遂提起诉讼，请求为：1.判令解除双方的租赁合同关系，杨国其、孙素娟共同赔偿黄媛各项损失共计1557000元；2.本案诉讼费用由杨国其、孙素娟承担。审理中，黄媛申请变更第一项诉讼请求为：判令杨国其、孙素娟共同赔偿黄媛各项损失共计1557000元。 杨国其、孙素娟系夫妻关系。庭审时，杨国其、孙素娟均认可其二人系共同向黄媛出租案涉房屋，黄媛并陈述租房协议是一年一签，杨国其、孙素娟已向其退清案涉房屋的剩余租金。 原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，黄媛与杨国其签订的《租房协议》因案涉房屋属于违法建筑，故协议应属无效。对于黄媛主张的案涉房屋因被政府部门强制拆除导致其产生的装修损失赔偿问题。双方在2016年1月1日的《租房协议》补充说明条款第5项中对房屋被政府部门拆除时装修补贴的收取问题作出了相应约定。黄媛虽称该约定针对的是政府征用的情况，而案涉房屋系违法建筑故不能适用，且称其对案涉房屋违建情况直至强制拆除时才得知。但庭审时黄媛自认其在签订协议前并未审查房屋违建情况，并称是因杨国其、孙素娟承诺可以办理营业执照，再结合黄媛所述的其自2014年承租后始终未能办理营业执照的事实，以及上述补充说明条款第5项中提到的“如政府无补贴，乙方无收取”的约定来看，双方对案涉房屋因系违法建筑在遇政府部门拆除时可能无法获得装修补贴的事实均有预期。该项约定应系双方针对此种情况所作出的特别约定，且是双方基于真实意思表示达成的合意，属于协议双方对案涉房屋被政府部门拆除时装修补偿问题的解决作出的独立条款。案涉《租房协议》虽无效，但并不影响其中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，该条款对本案双方均有效。依该约定，黄媛无权向杨国其、孙素娟主张相应的装修补偿，故黄媛的诉讼请求，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回黄媛的诉讼请求。 本案受理费18813元，减半收取9406.5元，保全费5000元，合计14406.5元，由黄媛负担。 宣判后，黄媛不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，理由如下：一审法院认定以下事实：“黄媛自2014年起与杨国其签订租房协议，向其承租位于富阳区的房屋，用于经营瓷砖销售，2016年1月1日，双方续签《租房协议》一份，协议甲方为杨国其，乙方为黄媛。协议第一条约定：出租方同意将市场内门面房供乙方从事经营使用。此条旁边空白处手写‘十间店面’并捺手印。协议并就租金收取的等事项作出约定。协议下方补充说明处记载：1、2014年1月1日至2014年12月31日止，房租90000元整；2、2015年1月1日至2015年12月31日止，房租100000元整；3、2016年1月1日至2019年12月30日止，房租定为1355000元整；4、2020年1月1日起至政府征用止，房租定为每年145000元整。协议最下方手写第5点：如政府补贴装修费，则由乙方收取，归乙方所有，如政府无补贴，乙方无收取。黄媛承租期间，对案涉房屋陆续进行了装修，但所经营店面一直未能办理营业执照。2016年11月，因案涉房屋系违法建筑，被政府相关部门予以强制拆除，拆除时未作任何装修补偿。”黄媛认为一审法院认定事实不清之处，在于签订合同之目的。从《租房协议》第一条约定，黄媛承租杨国其、孙素娟之房产，从事经营使用。从“经营使用”的理解上，黄媛应当办理工商登记，开办公司、企业或个体工商户。按照市场监督管理局之要求，办理工商登记应当提供的材料包括房屋租房合同、不动产权证书核对无误的复印件（如果是自有房产则应当提供不动产权证书）及投资人的身份信息等材料。但是在本案中，虽然合同没有约定相应的办理工商登记的义务，但是杨国其、孙素娟应提供其持有的必要的办理工商登记的文件、材料。事实上杨国其、孙素娟从根本上不具备提交的可能性，原因是该房产系违章建筑。二、一审法院审理程序存在不当之处，理由如下：按照一审法院查明的事实，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出一审判决。按照城镇房屋租赁合同司法解释之规定，认定案涉房屋系违章建筑，黄媛与杨国其、孙素娟之间签订的《租房协议》系无效合同。但是按照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，黄媛在一审起诉时，起诉的诉讼的种类是变更之诉，而一审法院却按照确认之诉进行了审理。一审法院审理过程中因为诉的种类、诉讼的基础法律关系与一审原审诉讼时的不同，为了减少当事人的诉累，应当履行释明义务。而非作出一审判决。只有在一审原告坚持起诉时的诉讼事实及诉讼请求时，方可驳回诉讼。在本案中一审法院认定黄媛与杨国其、孙素娟之间签订的《租房协议》系无效协议，既然属于无效协议，则一审法院履行释明后是否变更取决于一审原告。但是在本案中一审法院审理程序存在缺陷之处就是未履行诉讼基础法律关系及诉讼请求释明义务。三、一审法院适用法律存在商榷之处，理由如下：按照一审法院作出裁判的依据为《中华人民共和国合同法》及城镇房屋租赁合同司法解释。依据上述法律规定认定双方之间签订的《租房协议》无效，但是就无效的法律后果并未按照合同法规定的合同无效后导致的结果。同时也未依据城镇房屋租赁合同司法解释之规定，合同无效时的权利义务承担。依据合同法及城镇房屋租赁合同司法解释之规定，合同无效的法律后果为恢复原状。具体到本案中，一审法院认定合同无效后，黄媛应当将案涉房屋交付杨国其、孙素娟。杨国其、孙素娟退还租金。同时杨国其、孙素娟应当按照黄媛使用承租房屋进行经营性活动时指出的费用，该费用包括装修支付的装修款、合同无效导致的预期利润等。依据合同法及城镇房屋租赁合同司法解释等法律规定，在本案中导致合同无效的主要原因系杨国其、孙素娟违章建筑所致。关于《租房协议》中约定的案涉房屋是否违章建筑，并非黄媛能够知悉和认定的。但是杨国其、孙素娟却是明知案涉房屋系违章建筑的事实。遗憾的是杨国其、黄素娟却故意隐瞒与案涉房屋实际使用目的重大关联的事实，导致黄媛认识上的错误。黄媛在承租房屋的过程中，杨国其、孙素娟没有向黄媛提交证明权属关系的材料即不动产证书。黄媛在政府拆违时才知悉案涉房屋系违章建筑，并且同时向杨国其、孙素娟主张权利。因《租房协议》本身无效，所以合同中约定的内容均系无效约定，不能按照无效的约定认定本案事实，同时合同中有关赔偿问题并未约定，不能简单按照无效合同之内容认定本案黄媛索赔权利是否存在。依据城镇房屋租赁合同司法解释之规定，装修装饰物分为两种，一是形成附合的装修装饰物，一是可分离的装修装饰物。如果已经形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。具体到本案中因合同无效赔偿主体系协议双方当事人，并非合同以外的第三人，所以黄媛认为一审法院认为黄媛无权索赔是事实依据错误及法律理解错误。本案中黄媛主张的装修装饰物赔偿为形成附合的装修装饰物及预期经济损失，所以一审法院依据《租房协议》中约定的所谓“如政府无补贴，乙方无收取”，认定合同主体之间已经对合同无效后果的损失进行了约定，显然是法律适用错误。黄媛认为依据城镇房屋租赁合同司法解释第五条之规定，合同无效的赔偿应当按照合同法及司法解释规定处理。综上，请求撤销原审判决，并支持黄媛的诉讼请求。 针对黄媛的上诉，杨国其、孙素娟发表答辩意见均称：不认可上诉，一审认定正确，请求维持原判。 二审举证期限内，黄媛未提交属于二审程序的新的证据。杨国其、孙素娟向本院提交如下证据材料： 1、个体户登记情况信息一份，拟证明：对方登记在另外的门面，案涉房屋只是作为仓库使用。 2、判决书一份，证明：黄媛向杨国其、孙素娟借过钱。 3、变更登记证明一份，证明：案涉房屋可以办理营业执照。 上述证据材料经出示，黄媛发表意见称：针对第一组证据个体工商户登记情况，对该组证据真实性没有异议，但对该证据的证明目的有异议。经营场所是登记在。这是原先登记地址，在黄媛跟杨国其、孙素娟签订房屋租赁协议后，黄媛是要做地址变更登记的。但因为种种原因是没有办理下来。因此，该证据不能证明黄媛是有另外的经营场所。针对第二组证据民事判决书，真实性没有异议，对关联性有异议。针对变更登记情况，真实性没有异议，该证据也能够说明杨国其不为本案黄媛办理工商变更登记的事实。所以，租赁的房屋协议是有效的，而不是无效，一审法院判决也是错的。 本院经审核认为，上述证据的真实性本院予以确认，但与本案缺乏关联性，不能作为本案的定案依据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：关于本案的程序问题。原审中黄媛虽原提出的诉讼请求为：请求判令解除双方的租赁合同关系，杨国其、孙素娟共同赔偿黄媛各项损失共计1557000元，但其在审理过程中将其变更为判令杨国其、孙素娟共同赔偿黄媛各项损失共计1557000元，而杨国其、孙素娟已将剩余租金退还给黄媛，黄媛上诉亦未提出要求发回重审的请求，故原审法院即使存在未释明的情形，亦不影响本案的实体处理。 关于本案的实体处理问题。案涉租赁合同因租赁标的系违章建筑而无效，原审法院对此项认定符合法律规定，并无不当。黄媛在承租案涉房屋时，并未查看案涉房屋的权属证书，亦未提交证据证实其要求对方提供相关权利证书而对方拒不提供的证据材料。黄媛虽称租赁案涉房屋系为了经营，但并未提交其自2014年开始租赁案涉房屋起，至2016年11月案涉房屋被拆除止，要求对方办理营业执照或要求对方提供办理营业执照所需资料的证据材料，故黄媛的上述意见本院亦不予采信。根据以上所述，本院认为原审法院认定双方对案涉房屋因系违法建筑在遇政府部门拆除时可能无法获得装修补贴的事实均有预期，具有合理性。退一步讲，即使黄媛所主张的上述事实成立，其作为要求赔偿损失的一方，应对其所受损失承担举证责任，但原审中，其仅提交了装修合同和收据，并不能有效证明其实际装修的费用，其主张1557000元损失数额巨大，本院亦难以根据本案的情形酌情确定其损失的数额。 综上，黄媛的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18813元，由上诉人黄媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇一九年十二月十日 书记员  姚丽萍