湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11183号原告（反诉被告）：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地长沙市雨花区人民中路245号。法定代表人：李国庆，董事长。委托诉讼代理人：张晓文，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹灵卉，湖南金凯华律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省泰禹实业有限公司，住所地长沙市雨花区白冶路168号泰禹家园4栋。法定代表人：刘晓武，董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈力虹，湖南普特律师事务所律师。第三人（反诉被告）：长沙市自然资源和规划局，住所地长沙市岳麓大道218号市政府第二办公楼9楼。法定代表人：冯意刚，局长。委托诉讼代理人：晏明科，湖南中楚律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司（以下简称被告）、第三人（反诉被告）长沙市自然资源和规划局（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张晓文、尹灵卉，被告委托诉讼代理人聂志刚、陈力虹，第三人委托诉讼代理人晏明科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付土地转让款9000000元；2、判令被告支付延期付款的违约金及利息13142500元（暂计至2019年8月26日）；3、判令被告支付原告律师费88800元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2004年1月20日，原、被告签订了《土地转让协议》，协议约定原告将其位于长沙市雨花区圭塘范围内面积约518亩（以国土局的测量为准）的土地使用权转让给被告，转让价为每亩530000元。协议签订后，原、被告双方就土地转让事项又相继签订了8份补充协议。《＜土地转让协议＞补充协议8》签订后，被告于2017年7月12日向原告支付了第三期款项1000000元、2017年12月12日支付了3281328.39元，至今仍拖欠原告9000000元转让款，且被告未按《＜土地转让协议＞补充协议8》约定的时间支付款项，故被告应向原告支付违约金及利息13142500元（暂计至2019年8月26日）。《＜土地转让协议＞补充协议8》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行，望判如所请。被告辩称，原告的诉求无事实依据，请求予以驳回，原告依据的合同及补充协议的条款违反法律的强制性规定，属于无效合同，对被告无法律约束力，原告无权以该条款向被告主张款项的支付义务；涉案土地转让跨度长达15年，原告仅依据2017年及2015年并无法律效力的约定及没有进行整体土地转让及拆迁的费用结算的情况下，拆解有关交易内容提出该部分的权利主张无事实依据；原告不是涉案土地的实际出让人，原告无权向被告主张涉案土地的转让款、拆迁费等。综上，请求驳回原告的全部诉请。第三人述称，2003年，第三人与原告通过协议方式将涉案土地出让给原告，后原告依法取得涉案土地的使用权，并通过签订协议的方式陆续将土地转让给被告，原告的诉求是原、被告之间在履行协议转让过程中产生的纠纷，与第三人无关。被告向本院提出的反诉请求为：1、判令原、被告于2015年11月30日签订的《补充协议》第三条“关于转让土地款、拆迁款及相关款项的确定”条款内容、第四条“上述款项支付”的条款内容及第六条“违约责任”的条款内容均无效；2、判令原、被告于2017年7月12日签订的《＜土地转让协议＞补充协议8》无效；3、判令原告无权向被告收取土地转让款及土地拆迁款；4、判令原告承担本诉及反诉全部诉讼费用；5、判令第三人与被告按照《国有土地使用权出让合同》（合同编号：20030131）及参照《土地转让协议》（签订时间2014年1月20日）办理转让给被告的红线图编号为3、4、5、6、7、8地块的土地转让款、拆迁款等所有相关合同款项的结算；6、判令第三人于10个工作日内向被告退还已多支付的土地款、拆迁款等所有相关合同款项共计17192551.69元；7、判令被告对上述第六项诉讼请求中的所有款项的退还承担连带责任。事实与理由：原告与第三人签订的《国有土地使用权出让合同》中①-⑤备注内容，系将该合同中有关涉案土地出让相关合同权利义务转让给了被告，被告系该部分合同权利义务的受让人，原告系合同权利义务的转让方，第三个系涉案土地的合同权利义务的出让方，被告自2003年至今，从第三人处实际受让了涉案的全部土地使用权，并向第三人支付了涉案土地的出让金及拆迁费，同时向原告支付了涉案土地的有关费用，被告与第三人成立事实的土地出让关系；被告有权要求与第三人就全部涉案土地出让关系进行整体结算，第三人应返还被告多支付的有关款项17192551.69元；被告与原告于2015年11月30日签订的《补充协议》第三条、第四条、第六条及于2017年7月12日签订的《补充协议8》，违反了《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，被告要求确认上述协议无效具有事实及法律依据；原告于2004年1月20日签订《土地转让协议》时，并未取得涉案土地的国有土地使用权证，也未履行开发到25%的有关条件，无合同约定的转让土地权利，该主合同无效，作为从合同的补充协议当然无效，原告向被告主张有关款项没有法律依据；原告对2004年1月20日《土地转让协议》的无效存在明显过错，原告依据无效合同向被告收取的款项被第三人认可，原告无权占有该款项，其应对所收取的款项在第三人应退的金额内承担连带退还责任。原告针对被告的反诉辩称，原、被告之间签订的土地转让协议及补充协议合法有效；被告称其与第三人系土地使用权出让关系与事实不符；第三人不是反诉的适格被告。第三人针对被告的反诉辩称，被告要求办理合同款项的结算及退还多支付的款项系被告与原告之间的合同纠纷，本案中第三人将土地出让给原告后，原告可依法行使土地所有权的相关权益，被告请求第三人履行相关义务不是原出让协议应当履行的相关权利义务内容，原出让合同的相关权利义务，第三人与原告已经履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月8日，原告与第三人签订一份《国有土地使用权出让合同》，合同约定：第三人出让给原告的宗地位于长沙市雨花区，总面积419440平方米，其中出让土地面积324952.48平方米；本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米185.7元，总额为60335551.7元，出让金实际票据运行；原告按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。第三人在该份合同正文第二页手写标注如下内容：①其中43863.82平方米出让地已于2005年1月23日转让给被告；②其中35856.41平方米出让地于2005年12月8日转让给被告；③其中41646.23平方米出让地于2005年12月8日转让给被告；④该宗地出让面积中的32417.72平方米土地于2008年5月26日转让给被告；⑤该宗地出生面积中的35145.08平方米土地使用权于2008年6月3日转让给被告。被告以第三人标注的上述内容，主张其与第三人之间就相关土地使用权成立国有土地使用权出让关系，双方应按上述合同约定办理土地转让款、拆迁款的结算。原告则认为，第三人标注的内容是后来补上的，只能证明第三人对原、被告之间的转让进行备注，不能达到被告的证明目的；第三人认为，合同约定的受让方是原告而不是被告，第三人与被告之间并未形成直接的土地出让关系。2004年1月20日，原、被告签订一份《土地转让协议》，协议约定：原告将位于长沙市雨花区回报土地的土地使用权（出让地）转让给被告，转让的土地区域位于雨花区奎塘范围内，南至香松路、西至奎塘河、北至长塘路、东至白沙湾路，面积约518亩（以国土局的测量成果为准），即红线图编号为1、3、4、5、6、7、8共七块地；转让大包干价为每亩530000元。此后，原、被告双方签订多份补充协议，其中双方于2004年2月6日签订的《补充协议》将土地交易范围调整为红线图所标注的3、4、5、6、7、8共六块地，8号地不再进行分割，1号地不属于交易范围。2015年11月30日，原、被告签订的《补充协议》第一条为，双方确认转让给被告的土地总面积为457亩，已拆迁交付307亩，未拆迁交付150亩；第三条为“关于转让地土地款、拆迁款及相关款项的确定”，1、土地款及税费结算：土地款按每亩38万元计算（2010年议定土地转让包干价每亩63万元，其中拆迁款为每亩25万元），被告应付土地款（不含拆迁款）17366万元、代原告垫付税费1571.33817万元，共计应付12521.33817万元，被告尚欠原告土地款4844.66183万元；2、贷款及借款利息的结算：被告应付原告贷款及借款利息842.759万元，截止本协议签订时已累计支付572.9万元，欠付原告利息269.859万元；3、已交付土地的拆迁款结算：双方协议约定转让地拆迁款每亩25万元，3、4、5、6号地共计307亩，拆迁款为7675万元，根据国土局审定的3、4、5、6号地拆迁款结算总额为9638.01万元，对超出的拆迁款，被告在抵扣原告应补偿被告的老干部购房优惠款（1162万元）后，由被告另行增加拆迁款450万元，即被告应付3、4、5、6号地拆迁款总计8125万元，截止2012年9月已累计支付6964.51068万元，欠付原告拆迁款1160.48932万元；4、沙湾南路拆迁遗留问题垫付款的结算：原由被告垫付的200万元，在本项目土地转让款中直接抵扣；另外双方对未交付土地的拆迁款结算方式、沙湾路规划调整新增土地开发补偿费结算进行了约定；第四条为“上述款项支付”，对被告应付款项的付款时间进行约定（共分五期）；第五条为“双方权利义务”，被告应付款项均应支付至原告或雨花区非税局的账户，除此之外被告向第三方支付有关本项目的资金，均不纳入本协议结算；第六条为“违约责任”，被告逾期付款，每逾期一日，按欠付款项每日千分之一支付违约金，并承担由此给原告造成的损失，包括但不限于原告向被告主张权利而支出的差旅费、诉讼费、保全费、律师费等相关费用。同日，原、被告签署《土地转让协议账务往来确认单》作为上述补充协议的附件。2017年7月12日，原、被告签订《土地转让协议补充协议8》载明：被告于2016年6月在8号地块上进场施工，8号地块事实上已经交付给被告，根据2015年11月30日《补充协议》第四条第三、四期付款的约定，被告欠付原告第三期7、8号地剩余的拆迁概算款328.133万元、欠付第四期8号地交地的土地转让款1000万元；双方同意对2015年11月30日所签《补充协议》第四条约定的第三期、第四期及第五期资金支付方式进行修改并确认如下，第三期：本协议签订后3个工作日内向雨花区非税收入管理局支付7、8号地剩余的拆迁概算款100万元；第四期：①于2017年8月25日前向非税局支付土地转让款428.133万元（其中228.133万元用于支付7、8号地剩余的拆迁概算款，200万元为8号地交地应付的土地转让款），②于2017年10月25日前支付8号地交地的土地转让款800万元；第五期：7号地拆迁完毕后，由原告督促相关部门尽快完成7号及8号地拆迁结算，双方在国土部门正式出具7、8号地拆迁结算后一个月内根据双方签订的《土地转让协议》及补充协议的约定完成合同结算，被告应在合同结算后3个工作日内付清合同结算款；如被告未按本协议约定的时间足额支付第三期和第四期的款项，则被告应自2016年9月1日起以1328.132847万元为基数，不仅按千分之一每日向原告支付延期付款的惩罚性违约金，还应按银行同期贷款利率标准向原告支付利息，原告主张权利产生的一切费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师代理费等相关费用）均由被告承担。2017年7月12日，被告向雨花区非税局支付1000000元；2017年12月12日，被告向原长沙市国土资源局支付3281328.39元，此后，被告再未支付任何款项。原告认可上述支付款项，并确认上述第一笔为《补充协议8》约定的第三期款项，第二笔为《补充协议8》约定的第四期款项。另查明：1、原告于2003年7月29日取得涉案的3、4、5、6、7、8号地块的国有土地使用权证；上述地块分别于2005年3月10日、2005年12月29日、2008年12月5日、2008年11月21日、2010年8月20日办理了土地变更登记，变更登记的土地使用权人为被告。被告确认现已实际取得涉案地块的国土使用权证，但认为系由第三人直接转让并变更登记在被告名下。2、被告提供一份其与长沙市雨花区圭塘城市建设开发指挥部于2005年4月19日签订的《征地拆迁服务合同》，拟证明：被告按第三人要求与该指挥部达成协议，开展涉案土地的拆迁、安置补偿等工作，被告与第三人有土地使用权出让关系。原告的质证意见为：对关联性有异议，不能达到被告的证明目的；第三人的质证意见为：协议的主体为被告与雨花区圭塘城市建设开发指挥部，不能达到被告的证明目的。3、被告提供其与长沙市国土资源局雨花区分局征地拆迁事务所于2006年3月6日签订的《征地拆迁服务合同》，拟证明：被告为第三人垫付拆迁补偿款，该笔费用应当计入被告向第三人支付的拆迁补偿款。原告的质证意见为：不能达到被告的证明目的；第三人的质证意见为：协议的主体为被告与雨花区分局征地拆迁事务所，不能证明被告为第三人垫付拆迁补偿款。4、被告提供其与原告分别于2010年6月8日、2010年7月26日签订的《协议书》及《国有土地使用权转让合同》，拟证明：协议及合同违反法律、法规的强制性规定而无效，原告无权向被告收取土地转让款。原告及第三人的质证意见为：与本案无关，且不在涉案土地交易范围内。5、被告提供其与长沙市土地储备中心于2011年4月20日签订的《协议》，拟证明：第三人直属的储备中心向被告借款200万元用于支付涉案地块税费、拆迁费等，该笔费用应当计入被告向第三人支付的拆迁款项。原告及第三人的质证意见为：与本案无关，不在涉案土地交易范围内，且明确载明系受让地块周边补增的土地。6、被告提供其与原长沙市国土局签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明：被告向第三人购买6号地块四期红线外的土地使用权按2488元/平方米支付土地转让款，但被告已按与原告签订的《补充协议》向原告支付过此地块土地款，此次再行付款属重复支付，该笔费用应由第三人返还。原告及第三人的质证意见为：与本案无关，不在涉案土地交易范围内。7、被告提供一份公证书，拟证明：涉案7、8号地块均未完成拆迁及土地平整，导致被告清理、挖运土方发生的费用应由原告及第三人承担或冲抵被告应付款项。原告及第三人质证意见为：与本案无关。8、被告提供其与长沙市雨花区圭塘办事处大塘社区筹委会于2015年3月12日签订的《关于征用大塘社区筹委会集团用地另行增加补偿费用的协议》，拟证明：被告向大塘村支付土地拆迁补偿款600万元，该笔费用应计入被告向第三人应付款项。原告及第三人的质证意见为：关联性有异议，说明与3-8号地块无关，是被告自愿支付的。9、被告提供其与长沙奎发建筑工程有限公司于2016年3月29日签订的《泰禹家园四期并组团项目基坑土石方工程施工合同》，拟证明：由于原告及第三人未按约完成腾地义务，被告签订上述合同并支付工程款17103753.6元，该笔费用应由原告及第三人承担。原告及第三人的质证意见为：与本案无关。10、被告提供与原告往来凭证26张，拟证明：原告及第三人应当向被告返还15656908.11元。原告的质证意见为：“三性”有异议，均与原告无关。第三人质证意见为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，记账凭证均为被告支付给第三方，被告未与第三人产生直接的土地出让关系。2019年10月11日，原告诉至法院，请求判如所请，被告据此提出反诉。本案经本院主持调解，当事人未能达成一致。原告在起诉前与湖南金凯华律师事务所签订一份《民事诉讼委托代理合同》，该所接受原告委托，并指派律师参与本案诉讼，约定原告于合同签订后15日内支付第一笔代理费44400元，其余代理费44400元于案件一审完结后10日内支付。2019年7月29日，该所向原告开具金额为44400元的律师代理费增值税专用发票。本院认为，原告与第三人于2003年7月8日签订的《国有土地使用权出让合同》、原告与被告于2004年1月20日签订的《土地转让协议》及相应补充协议，均系合同双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的本诉请求。原、被告于2017年7月12日签订的《土地转让协议补充协议8》，系双方对已结算的土地转让款（含拆迁款）支付方式及期限的重新约定；根据该协议的约定，被告应支付的已结算土地转让款13281330元分三期支付，但被告仅支付了第一期的应付款及第二期的部分款项，剩余9000000元被告应予支付，被告逾期支付已构成违约，应承担相应违约责任。协议约定的逾期付款违约金为每日千分之一，同时还约定了按银行同期贷款利率标准计算利息，过分高于原告因此所受损失，本院依法将逾期付款违约金调整为按年利率24%的标准计算，并不再计算利息。双方约定的逾期付款违约金自2016年9月1日起算，根据被告在签订《土地转让协议补充协议8》后的付款情况，逾期付款违约金计算至2019年8月26日为7707212元，原告主张违约责任的超过部分，本院不予支持。原告主张的律师代理费有合同依据，原告已实际支付律师代理费44400元，被告应按约承担，原告主张的超过部分，因尚未实际支付，本院不予支持，待实际发生后另行主张。关于被告的反诉请求。根据原告提供的涉案土地使用权的变更登记，可以证明原告于2003年7月29日即取得了涉案六宗地块的国有土地使用权证，原告再将涉案的六宗地块转让给被告并不违反法律及行政法规的强制性规定；被告主张适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据；同时，被告通过与原告签订的《土地转让协议》及相应补充协议，已实际取得了涉案土地的使用权并已实际占有、使用涉案土地。因此，被告要求确认原、被告于2015年11月30日签订的《补充协议》第三条、第四条、第六条及双方于2017年7月12日签订的《＜土地转让协议＞补充协议8》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。原告与第三人于2003年7月8日签订的《国有土地使用权出让合同》中，第三人在该合同正文第二页手写的①-⑤项备注内容，系原告与第三人签订该份合同后由第三人添加，该备注内容仅能证明第三人将涉案土地使用权出让给原告后的转让情况，并不能证明第三人向被告直接转让涉案土地使用权；被告提供的其与长沙市雨花区圭塘城市建设开发指挥部于2005年4月19日签订的《征地拆迁服务合同》，该合同的相对方并非第三人，也无证据证明该指挥部系基于第三人的授权与被告签订，故该合同不能作为认定被告与第三人就涉案土地存在直接出让合同关系的依据。根据原、被告之间签订的《土地转让协议》及相应补充协议、涉案土地使用权流转情况，可以认定原、被告之间就涉案土地存在土地使用权的转让合同关系，第三人与被告之间就涉案土地并不存在直接的使用权转让合同关系。被告反诉主张原告无权向被告收取土地转让款，并要求与第三人办理涉案土地转让款结算的请求，本院不予支持。被告反诉主张返还多付的土地转让款，主要理由为被告的应付款存在重复计算而导致多付，但被告提供的拟证明其多付土地转让款的相关证据，均形成于原、被告于2017年7月12日签订的《土地转让协议补充协议8》之前，且部分证据载明的款项不在涉案土地交易范围内，上述证据不能对抗《土地转让协议补充协议8》，本院对其关联性均不予认定，被告的该项反诉请求因无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司土地转让款9000000元；二、被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司逾期付款违约金7707212元（暂计至2019年8月26日）；三、被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司律师代理费44400元；四、驳回原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取76478.5元，反诉费62518元，共计138996.5元，由原告（反诉被告）长沙市雨花城市建设投资集团有限公司负担20000元，被告（反诉原告）湖南省泰禹实业有限公司负担118996.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年十二月三十一日书记员  甘梦月