福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5539号 上诉人（原审原告）：黄敏，男，1986年5月25日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：郑珊，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林剑萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林春生，男，1971年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林惠珍，女，1962年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：孙惠锋，男，1962年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 上诉人黄敏因与上诉人林春生、被上诉人林惠珍、孙惠锋房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判林春生、林惠珍、孙惠锋连带赔偿黄敏装修损失146069.6元。事实与理由：一、一审法院认定黄敏应对讼争《房屋租赁协议书》的无效承担50%的过错责任，明显不当。讼争《房屋租赁协议书》无效的主要过错在于林春生特意隐瞒事实。黄敏在承租讼争房屋前，林春生多次反复向黄敏陈述该房产系合法承租与合法搭盖，与部队无关，且之前已经多次租赁给案外人。黄敏在林春生的担保下以及向周边的承租户了解后，才决定与林春生签订讼争协议书。一审法院未客观区分黄敏与林春生、林惠珍、孙惠锋对该合同无效的过错程度，以黄敏在签订讼争协议书未对权属情况尽到合理而谨慎的审查义务，继而判决黄敏应对合同的无效承担50%的过错，明显不当。黄敏于2017年5月1日，与林春生签订讼争协议书，并自2017年5月起开始投入装修，但事实上林春生于2017年5月份已经与案外人厦门警备区之间就讼争房屋权属产生诉讼纠纷。在此情况下，林春生不但未向黄敏披露讼争房屋的权属纠纷，而且通过签订协议上的方式推动黄敏对承租的房屋投入大量的装修，包括分割出租。若林春生未故意隐瞒诉讼事实，黄敏完全可以停止装修、中止使用、及时止损。即使认定黄敏应对讼争协议的无效承担责任，黄敏也应是承担次要责任（即20%内），林春生、林惠珍、孙惠锋应对合同无效承担主要责任（即80%以上），即林春生、林惠珍、孙惠锋应向黄敏赔偿损失计146069.6元【以装修工程鉴定总造价223576元/60个月x49个月（未履行的合同期限）x80%】。二、一审法院认定林惠珍、孙惠锋不是诉争合同相对人，属于事实认定错误。根据林春生披露的《合作投资兴建厂房协议书》显示，2005年12月20日林春生、孙惠锋、林惠珍及黄祥志共同委托以林春生名义承租位于黄厝村茂后社、属后勤部所有的副食品生产基地内一处占地约4000平方米的原猪舍用地，共同投资兴建生产厂房，讼争房产在此范围内。同时林春生、孙惠锋、林惠珍及黄祥志约定根据各自所占比例承担投资风险及享有产生的收益分配。本案中，黄敏承租案涉房产，即由林春生名义签订《房屋租赁协议书》，孙惠锋、黄祥志参与招商出租谈判，林惠珍收取租金，分工明确。同时2018年4月24日厦门市思明区人民法院张贴强制腾房公告后，林春生、孙惠锋、林惠珍及黄祥志也多次一同与黄敏协商补偿事宜，甚至在本案的鉴定现场，林春生、孙惠锋以及黄祥志均到现场并与黄敏一同确认哪些属于黄敏装修哪些属于林春生装修，以上足以表明，本案的出租方实际为林春生、孙惠锋、林惠珍，应由林春生、孙惠锋、林惠珍共同向黄敏赔偿损失。 林春生答辩意见与上诉意见相同。 林惠珍、孙惠锋述称同意林春生的答辨意见。 林春生上诉请求：撤销一审判决第一项或发回重审或改判驳回黄敏一审全部诉讼请求。事实与理由：一、讼争房屋系因政策原因被中国人民解放军福建省厦门警备区保障处（以下简称厦门警备区保障处）收回，对此林春生没有任何过错，不应承担任何责任。2017年5月1日，黄敏与林春生签订案涉《房屋租赁协议书》，约定由黄敏向林春生承租黄厝村茂后社557号厂房内部分场所。案涉《房屋租赁协议书》签订后，林春生依约将讼争房屋交付给黄敏使用。在此之后的2017年7月27日，厦门警备区保障处因政策原因向法院提起诉讼，要求收回讼争房屋，对此林春生在2017年5月1日与黄敏签订案涉《房屋租赁协议书》时根本无法预见，对于讼争房屋于2018年5月底被厦门警备区保障处收回林春生没有任何过错，因此不应承担任何责任。二、黄敏未经林春生同意，擅自对讼争房屋进行装修，故其装修损失应由其自行承担。在黄敏向林春生承租讼争房屋之前，讼争房屋已经过多次出租，多次装修，完全具备使用功能，无需再次进行装修。同时，案涉《房屋租赁协议书》并未对黄敏装修讼争房屋进行约定，林春生也从未同意黄敏对讼争房屋进行装修。在此情况下，黄敏擅自对讼争房屋进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，本案的装修损失应由承租人即黄敏自行承担。三、黄敏擅自对讼争房屋进行违法加层已超出房屋装修的范围，该加层部分的工程造价不应计入本案装修损失。根据案涉《房屋租赁协议书》第四条的约定，林春生仅是同意黄敏对讼争房屋进行分割，并未同意黄敏对讼争房屋进行加层。但黄敏在承租讼争房屋后却擅自对讼争房屋进行违法加层，面积达184平方米。该加层属于违法建筑，已超出房屋装修的范围，并破坏了原房屋结构，造成了安全隐患，也违反了案涉《房屋租赁协议书》的约定。黄敏应主动将该加层拆除，恢复原状、消除危险，现其要求林春生按该加层部分的工程造价赔偿损失没有任何依据。四、黄敏擅自对屋顶露台进行装修，已超出本案房屋装修的范围，露台装修费用不应计入本案装修损失。根据案涉《房屋租赁协议书》第四条的约定：“甲方同意在乙方租赁房旁边一层楼的屋顶露台全部归乙方免费使用5年，同意并支持乙方新增加建筑物。”但林春生并未同意黄敏对屋顶露台进行装修，屋顶露台也无需装修。黄敏在承租讼争房屋后擅自对露台进行装修已超出本案房屋装修范围，露台部分的装修损失应由黄敏自行承担，对此林春生有权要求黄敏将露台恢复原状，现被黄敏要求赔偿露台部分的装修损失没有任何依据。五、假设法院认定存在林春生默许装修（违法加层与露台装修除外）的情形，则一审判决认定林春生对案涉《房屋租赁协议书》无效负50%的过错责任及对讼争房屋的装修损失承担50%的责任是错误的，依法应予纠正。（一）黄敏对于讼争房屋没有相关批建手续的事实是明知的、清楚的，林春生没有任何隐瞒，一审判决认定黄敏只对案涉《房屋租赁协议书》无效负50%的过错责任是错误的。在与林春生签订案涉《房屋租赁协议书》之前，黄敏就已看过现场，林春生也已将讼争房屋没有相关批建手续的事实如实告知黄敏，对于讼争房屋的情况黄敏是明知的、清楚的。黄敏作为承租人负有审慎注意的义务，在此情况下，其仍主动要求承租讼争房屋，对于案涉《房屋租赁协议书》被认定无效其应负主要责任。（二）讼争房屋没有相关批建手续不会影响黄敏使用讼争房屋，黄敏也从未对讼争房屋提出过任何异议。讼争房屋虽然没有相关批建手续，但并不会对黄敏使用讼争房屋产生任何影响，对此讼争房屋此前已经多次出租，承租人均能正常使用的事实亦能予以证明。而从签订案涉《房屋租赁协议书》前看现场，到双方对讼争房屋进行交接后，黄敏从未对讼争房屋提出过任何异议，由此可见，林春生对案涉《房屋租赁协议书》的无效并无重大过错，一审判决认定林春生承担50%的责任是错误的。 黄敏辩称，一、讼争房屋被要求腾退不是林春生所称的政策原因，而系因林春生未按约定缴交使用费。根据厦门市中级人民法院（2018）闽02民终1741号的二审民事判决书的内容，本案林春生早在2005年便向中国人民解放军福建省厦门警备区保障处租赁了诉争厂房，由保障部将坐落号：南闽字第2729号的房屋（场地面积为4704平方米）出租给林春生使用，2014年由林春生继续租赁使用，期限为2014年1月1日至2014年11月30日。合同期满后，林春生继续使用，但未支付使用费，保障部提起租赁合同纠纷诉讼，要求林春生腾退场地与支付占用费，并不是林春生所称的政策原因。从该判决书可以清楚得知，讼争的厂房系林春生早在2005年向厦门保障处承租，但林春生在将讼争厂房转租给黄敏时，口头承诺保证该厂房跟部队无关。另外，林春生明知与厦门保障处租赁合同到期未续期且未支付任何占用费的情况下，仍将讼争房屋转租黄敏等十几家租户。二、黄敏对讼争房屋的装修装饰系依据《房屋租赁协议书》且投入符合合同的目的，林春生亦未提出异议，一审法院根据鉴定机构作出的造价鉴定来认定黄敏装修造价，相对公正。（一）根据双方签订的《房屋租赁协议书》第四条“租赁期间甲方同意乙方分割约转租使用”与第七条“第五年以后新增结构建筑物补偿款都是按甲6成乙4成比例分成”的约定，可以证实林春生清楚黄敏承租讼争房屋的目的为分割转租使用，且双方承租期限的合意至少在十年以上。林春生交付的房屋系未经装修的毛坯房，为实现合同目的以及为了能使讼争房屋至少能使用十年，黄敏必然要投入稳固的基础装修与大量的精装修，林春生也希望通过黄敏承租房屋精装修后转租招来大量租户，聚齐人气。（二）根据《房屋租赁协议书》第四条“同意并支持乙方新增加建筑物”与第七条“乙方新增结构建筑物和装修部分补偿额归乙方，履约期前五年全部新增结构建筑物和装修款补偿归乙方，第五年以后新增结构建筑物补偿款都是按甲6成乙4成比例分成”的约定，可以证实林春生是同意黄敏对讼争房屋进行装修与新增结构，也清楚讼争房屋承租十年需投入大量的装修。（三）黄敏自2017年5月起开始对讼争房屋装修，林春生等人从未提出异议，可以推定林春生等人系同意黄敏对讼争房屋的装修。林春生所提的“加层”只是黄敏因“一个共享大厅和六个独立LOFT创意设计空间”整体装修设计风格的需要，在讼争房屋内部做的空间划分，均是实现完整的使用目的投入。案涉屋顶露台虽然是林春生等人同意免费给黄敏使用五年，第六年才开始适当收取一定租金，即该部份露台只是不收取租金，不代表不需要装修。林春生提供的屋顶露台未设栏杆与防水防滑铺设，有较大的使用风险，同时，因该露台系承租房屋入口的必经平台，为讼争房屋不可或缺的功能附属场地，黄敏为了使用安全，不得不在露台上增设了防护栏、防水石条等设施。黄敏对屋顶露台所做的装修投入均是为了整体使用与实现承租目的。一审认定加层及露台装修为黄敏的实际装修投入，公正合理，应给予支持。三、一审判决认定黄敏与林春生对案涉《房屋租赁协议书》无效各负50%的过错责任，明显不当，造成合同的无效的主要过错方应是林春生等人。 黄敏向一审法院起诉请求：1.林春生、林惠珍、孙惠锋与黄敏签订的租赁合同于2018年4月30日解除；2.林春生、林惠珍、孙惠锋按租赁合同约定赔偿黄敏实际损失（装修残值损失）183938元及违约金（一倍经济损失）183938元。 一审法院认定的事实： 2017年5月1日，黄敏与林春生签订一份《房屋租赁协议书》，约定如下：林春生将本案讼争的厦门市思明区黄厝村茂后社557号（即黄厝茂后380号之四）厂房内部分场所（二楼375平方米）出租给黄敏经营使用；租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月1日止；林春生同意黄敏租赁房旁边一层楼的屋顶露台全部归黄敏免费使用5年，同意并支持黄敏新增建筑物，第六年开始林春生适当收取一定租金，租赁期间林春生同意黄敏分割转租使用；租赁期间遇政府或部队建设需要进行拆迁时，合同依法中止，双方不负违约责任；租金每月每平方米12元，保证金4500元；合同有效期内，林春生违约，需双倍赔偿黄敏所有经济损失，黄敏违约，林春生可没收黄敏押金并有权追讨黄敏所欠费用。 上述合同签订后，林春生将讼争房屋交付给黄敏使用，黄敏对讼争房屋进行了装修。黄敏向林惠珍的银行账户支付租金至2018年3月31日。 因本案讼争房屋系另案执行标的，一审法院于2018年4月24日发出通告，要求讼争房屋的实际使用人黄敏于2018年5月10日前腾退讼争房屋。2018年5月底，黄敏腾空搬离了讼争房屋。 另查明，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。一审法院向各方当事人释明，黄敏与林春生就讼争房屋签订的《房屋租赁协议书》无效。黄敏表示坚持其诉讼请求，林春生表示坚持其答辩意见。 审理中，黄敏主张其因装修讼争房屋发生装修费220726元，并提供工程造价表及相关凭证为证。林春生认为工程造价表及相关凭证系黄敏单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。黄敏向本院申请对讼争房屋（含厂房和露台）的装修费用（装修工程造价）进行司法鉴定。福建卓知项目投资顾问有限公司经鉴定出具工程造价鉴定报告，鉴定结论为讼争房屋的装修工程造价207261元，露台装修费用单列16315元，共计223576元。因林春生对鉴定报告提出异议，一审法院委托福建卓知项目投资顾问有限公司进行复核，经复核，讼争房屋加层部分的工程造价为84107元。黄敏为此支出鉴定费7357.52元。 黄敏主张林春生、林惠珍、孙惠锋之间是合作关系，孙惠锋负责与黄敏协商租赁合同的具体事项，林春生负责与黄敏签订租赁合同，林惠珍负责向黄敏收取租金，林春生、林惠珍、孙惠锋是共同出租人，应共同承担租赁合同项下的权利和义务。黄敏提供一份《合作投资兴建厂房协议书》证明其上述主张。林春生对《合作投资兴建厂房协议书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，林春生称其没有签署过该协议，其与林惠珍、孙惠锋没有合作关系，林惠珍是其聘请的财务人员。 黄敏还主张，林春生、林惠珍、孙惠锋在租赁过程中存在过错，林春生、林惠珍、孙惠锋于2017年7月与部队发生诉讼，但始终未向黄敏披露相关诉讼信息，若早日披露，黄敏就会减少投入，减少损失。 一审法院认为，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定讼争合同无效。鉴于林春生明知讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将讼争房屋出租给黄敏，黄敏在签订讼争合同时未对房屋权属情况尽到合理而谨慎的审查义务，故双方对讼争合同无效均存在过错，一审法院酌情认定双方应各自承担50%的责任。 黄敏承租讼争房屋后进行了装修，林春生理应知道装修事宜而未提出异议，讼争合同无效，租赁双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定，讼争房屋的装修工程造价207261元，露台装修费用单列16315元，共计223576元。讼争合同约定租赁期限5年，黄敏实际承租11个月（2017年7月至2018年5月），根据剩余租赁期折算装修造价损失为182587元（223576元×49个月/60个月）。结合一审法院认定的责任比例，林春生应承担上述装修现值损失的50%即91293.5元。 鉴于讼争合同无效，黄敏与林春生对此均存在过错，故黄敏诉请确认讼争合同于2018年4月30日解除，林春生承担违约责任并支付违约金，于法无据，不予支持。 本案为房屋租赁合同纠纷，讼争《房屋租赁协议书》为黄敏与林春生签订，林惠珍、孙惠锋不是合同相对人，黄敏诉请林惠珍、孙惠锋承担赔偿责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、林春生于本判决生效之日起七日内赔偿黄敏装修损失91293.5元；二、驳回黄敏的其他诉讼请求。 二审中，黄敏提出其交给林春生的保证金4500元已用于抵扣租金，林春生无异议。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人没有提交新证据。 本院认为，讼争房屋因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，讼争合同应认定无效。签订合同时，对林春生是否如实披露、黄敏是否知晓讼争房屋情况，双方各执一词，一审认定双方对讼争合同无效均存在过错，酌情认定双方应各自承担50%的责任并无不当。根据讼争合同第四条、第七条约定，林春生同意黄敏新增加建筑物，并对租赁期间讼争房屋遇政府或部队建设需要进行拆迁时，对新增建筑物及装修部分补偿款的分成进行约定，且在装修期间及完成后，林春生对装修事宜未提出异议，应认为林春生同意黄敏对讼争房屋整体进行装修，包括露台装修及加层。一审根据剩余租赁期折算装修造价损失及责任比例，认定林春生应承担装修现值损失的50%即91293.5元并无不当。林惠珍、孙惠锋不是合同相对人，黄敏诉请林惠珍、孙惠锋承担赔偿责任，于法无据，不予支持。综上，黄敏、林春生的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3251元，由黄敏负担1169元、林春生负担2082元 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月二十四日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。