浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初17014号原告：王贤春，男，1964年9月27日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：金伦有、金纯皓，浙江星耀律师事务所律师。被告：义乌市稠江街道富港社区居民委员会（原义乌市稠江街道古母塘村民委员会），住所地：义乌市永贸路266号（香溪印象高层公寓裙楼）。法定代表人：王正健。被告：义乌市稠江街道古母塘村股份经济合作社，住所地：义乌市稠江街道古母塘村。法定代表人：王正健，董事长。上述二被告的共同委托诉讼代理人：冯秀勤、冯文军，浙江现代阳光律师事务所律师。原告王贤春为与被告义乌市稠江街道富港社区居民委员会（以下简称：富港居委会）、义乌市稠江街道古母塘村股份经济合作社（以下简称：古母塘合作社）农村房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月4日向本院提起诉讼，本院于2018年12月18日作出（2018）浙0782民初11404号民事判决。后原告王贤春不服，向金华市中级人民法院提起上诉。金华市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）浙07民终729号民事裁定：一、撤销义乌市人民法院（2018）浙0782民初11404号民事判决；二、本案发回义乌市人民法院重审。2019年9月17日本院重新立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告王贤春及其委托诉讼代理人金伦有、金纯皓，被告富港居委会、古母塘合作社的共同委托诉讼代理人冯秀勤、冯文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贤春诉称，原告系义乌市稠江街道古母塘村民委员会（以下简称：古母塘村委会）所在村的村民。2001年3月17日，古母塘村委会因解决村里建设资金不足问题，公开将村里所有的学校房地产进行整体招标出卖，由原告以最高价17万元受让了面积为280平方的学校房地产。经村两委人员见证，原告与古母塘村委会签订了《出卖学校契约》，契约的第4条约定：“拆建日期：本年本学期休学公历7月15日后准许拆建建房”。第5条约定：“拆建审批、做证等工作由村委会负责。如不能建房中标户一切费用损失由村委会负责”。买卖契约还对其他事项作了约定。原告于2001年3月17日付清了房款并接收了学校房产。2001年7月20日，契约规定的拆建日期已逾，原告即向古母塘村委会递交了要求办理拆建学校建房的申请报告，但古母塘村委会始终未为原告办好拆建审批、做证的工作。现原告所在村整体参加城乡新社区集聚建设，参照稠江街道公布的安置标准，原告280平方米的用地面积可按1︰5的比例置换（安置）土地使用权280×5=1400平方米；该安置土地面积按3/5安排住宅、2/5安排厂房的比例，原告可分别获得840平方米住宅、560平方米厂房；按政府住宅土地8700元/平方米、厂房1500元/平方米的回收价格，原告分别可获得回收土地价值730.8万元和84万元，合计814万元的经济补偿。换言之，由于被告未履行《出卖学校契约》第5条的规定，给原告造成了814万元的经济损失。原告认为，原告基于对被告的信赖，通过公开投标的方式购买了涉案房地产，但由于被告违反合同约定给原告造成了巨大的经济损失。为此，请求依法判令被告富港居委会、古母塘合作社赔偿因其违约给原告造成的经济损失814万元。被告富港居委会、古母塘合作社共同辩称，本案所涉房屋未办理任何的审批手续，不符合义乌农村宅基地制度改革试点的政策，拆建后的房屋也不符合义乌农村宅基地制度改革试点的政策，因此讼争的《出卖学校契约》是无效的。即使该契约是有效的，被告方已履行交付房屋、报批的义务；另外，被告系村民自治组织和集体经济组织，不具有任何行政职能，案涉房屋拆建审批、做证未果，不属于被告的违约。根据市政府的集聚政策，古母塘村集聚建设的安置方式有两种，第一种是以人为单位，按人口审批，人均审批占地35平方米，再按1：5确定置换权益面积；第二种是按旧房合法的宅基地面积审批，再按1：5确定置换权益面积。契约中的280平方米包含了房屋（两个教室、一个办公室）和操场，双方约定原拆原建，也就是说原拆原建能够通过审批，新建的房屋占地也只有100平方米左右，也不是原告所建的280平方米；另外，原告户旧房的宅基地占地101平方米。即使原拆原建通过审批，如果按第二种安置方式审批，原告户只能审批占地200平方米左右；如果按第一种安置方式审批，原告户可以审批占地227.5平方米，因此原告户没有任何损失。原告现主张赔偿损失814万元没有任何依据；原告明知房屋拆旧建新要办理审批手续，但未取得审批手续即拆翻建，系擅自扩大损失，应自行承担。据被告方了解，由于原告拆建的房屋不具有合法性，集聚建设中的补偿支付人义乌市国际陆港集团有限公司已提出异议，不同意予以补偿。原告自拆建未能获得审批之日始，应当知道权益不能获得合法保护，即可按契约向被告主张赔偿，但原告一直未主张，因此本案已超过法定的诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。针对被告富港居委会、古母塘合作社的答辩，原告王贤春补充陈述，村两委拍卖学校前确定的原则是原拆原建，当时学校的状况是总面积280平方米，包括二教室一办公室及红砖砌建围墙。原告拍得学校后，向村里报告过后，2001年就将围墙内的校舍和操场全部拆建了，于2002年建造了占地280.8平方米的五层房屋，由原告使用至2018年农历12月拆掉止。拍卖的学校和拆建后的房屋均没有产权证书。原告与古母塘村委会签订的《出卖学校契约》是有效的，但现原告在本案中不要求解除双方签订的《出卖学校契约》。原告王贤春为了证明自己的诉请，向本院提供了如下证据：1、出卖学校契约、收款收据复印件各一份，证明原、被告就买卖古母塘学校事宜达成协议，原告已依约向被告交付了拍卖款的事实。2、申请报告复印件一份，证明原告已向被告提出要求履行拆建房屋的审批、做证等义务，但被告至今没有为原告办理审批和做证义务，原告至今没有收到被告应向原告交付的不动产权证，已构成违约。3、《关于稠江街道古母塘、后宅镇中北侧区块集聚项目高层公寓权益货币化置换价格的函》、《关于印发的通知》各一份，证明由于被告没有按契约的规定为原告办理产权证明，导致原告涉案房地产被政府征收后得不到分文赔偿，造成原告814万元的经济损失。4、会议记录复印件四份，证明涉案房屋买卖系原、被告真实意思表示，被告拍卖学校的目的是由中标户原拆原建，涉案的房地产中标户中标后是用于建房。原告提供的上述证据经庭审出示质证，被告富港居委会、古母塘合作社对证据1的真实性无异议，但认为契约恰恰证明被告已依约履行了合同。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该申请报告是村里为了给原告去报批所写的报告，交给街道后，因街道及国土部门不予报批，后退还到原告手上的。对证据3的真实性无异议，但与本案无关，认为函和通知只是对依法审批的权益回购进行了规定，里面的政策充分证明了原告要取得权益必须经过政府审批，与本案讼争房子没有任何关联，也不会造成损失。对证据4的真实性无异议，该会议记录正好证明208平方米是由五间房子加围墙内的操场组成的，补充了契约里面没有明确过的原拆原建的情况。本院认为，原告提供的证据1、4内容客观真实，具有证明效力，依法予以确认；证据2、3的真实性予以确认，但对证明目的本院将结合原、被告的庭审陈述综合予以认定。被告富港居委会、古母塘合作社均没有向本院提供证据。经审理查明，2001年3月13日，古母塘村两委召开扩大会议，明确拍卖村学校事宜，并确定原拆原建的原则。2001年3月15日，村学校由原告以17万元的价格拍得；同日，古母塘村两委召开会议明确中标情况，并确定学校的概况：南边墙长18.3米、北边墙长17.7米、东边墙长17.4米、西边墙长13.8米，5间屋连围墙总平方280.8平方；学校屋的基本规定，总一个原则是原拆原建，东边和南边可开口。2001年3月17日，原告与古母塘村委会签订了一份《出卖学校契约》，并约定：学校总面积280平方，二教室一办公室及红砖砌建围墙内，东准开门口，南准开大门；本年本学期休学公历7月15日后准许拆建建房；拆建审批、做证等工作由村委会负责，如不能建房中标户一切费用损失由村委会负责等内容。2001年3月17日，原告向古母塘村委会交纳了学校出让金17万元，并接收了学校房产。2001年7月20日，原告向古母塘村委会递交了要求办理拆建学校建房的申请报告，古母塘村委会负责人的申请报告上签名并加盖村委会的公章，提请上级部门批准，但未获得审批通过。2001年，原告在未获审批通过的情况下，将学校（包括房屋和操场）拆除重建；2002年，原告建造了占地280平方米（或280.8平方米）的五层房屋。2018年3月，古母塘村委会整体参加城乡新社区集聚建设。2018年农历12月，原告拆建的上述五层房屋被拆除。另查明，原告系古母塘村委会村集体成员。2018年11月30日，义乌市人民政府作出义政发（2018）86号《义乌市人民政府关于同意稠江街道行政村规模调整方案的批复》，同意：撤销贾里、古母塘、前仓村等3个村民委员会，设立富港社区居民委员会，社区居委会驻地永贸路266号（香溪印象高层公寓裙楼），社区四至范围为富港大道-德贸路-恒通路-香溪路-龙海路团合区域。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，古母塘村委会在与原告签订《出卖学校契约》时，虽然没有取得学校的产权证书，但双方签订的《出卖学校契约》，系双方真实意思表示，原告依约支付了相应的拍卖款，古母塘村委会也将房屋交付给原告并由原告拆建及管业使用，故原告与古母塘村委会签订的《出卖学校契约》是有效的。由于原告拍得学校时，古母塘村两委已明确是原拆原建，但原告却将包括房屋和操场在内的学校拆掉重建，房屋面积扩大了许多，违反了原拆原建的原则。另外，古母塘村委会仅是村民自治组织，原告与古母塘村委会虽然在契约中约定拆建审批、做证等工作由村委会负责，这里的负责仅指报批义务，而古母塘村委会也履行了为原告拆建学校报上级部门审批的义务，只是未获得通过，因此古母塘村委会并没有违约。综上，原告可以古母塘村委会未取得学校的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移为由，要求解除合同并主张损害赔偿，但原告在本案中不主张解除合同，仅要求被告富港居委会、古母塘合作社在其违反原拆原建原则情况下重建房屋的占地面积280平方米来赔偿经济损失814万元，依据不足，依法不予支持。虽然原告早已知道无法办理审批手续，但其将学校拆掉重建的房屋由其管业使用至2018年农历12月被拆除时为止，且在房屋被拆除前后原告才得知因房屋没有审批手续导致无法按合法建筑获得补偿，故可认定此时原告才知道权利受到明确的损害。被告富港居委会、古母塘合作社主张原告的起诉已超过诉讼时效，依据不足，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下:驳回原告王贤春的诉讼请求。案件受理费68780元，由原告王贤春负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  王益民人民陪审员  黄莺莺人民陪审员  刘森荣二〇一九年十二月二十三日书 记 员  楼秀梅