四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2997号 原告：绵阳利奥房地产开发有限公司，住所地：绵阳市游仙经济试验区华兴上街37号一幢一楼。 法定代表人：孙勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘凡，男，汉族，生于1975年11月5日，住四川省绵阳市游仙区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王宗茂，四川川飞律师事务所律师。 被告：绵阳市游仙区国侨美食广场，经营场所：绵阳市游仙区沈家坝沈福路。 经营者：张运东，男，汉族，生于1975年6月25日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：冯菊梅，四川科通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芳芳，四川科通律师事务所律师。 被告：罗银斌，男，汉族，生于1971年3月16日，住四川省绵阳市游仙区。 被告：黄安刚，男，汉族，生于1974年12月24日，住四川省绵阳市游仙区。 原告绵阳利奥房地产开发有限公司（以下简称利奥房产公司）与被告绵阳市游仙区国侨美食广场（以下简称国侨美食广场）、被告罗银斌、被告黄安刚土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利奥房产公司的委托诉讼代理人刘凡、王宗茂，被告国侨美食广场、被告罗银斌、被告黄安刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利奥房产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告国侨美食广场、被告罗银斌、被告黄安刚共同向原告赔偿租金损失46.833万元，混凝土破碎及建筑垃圾清运等费用6.4万元，并支付其余部分土地租金62.4万元、违约金15万元。二、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在游仙区沈家坝享有一宗土地使用权，因政府规划详规未出台，多年无法开发。2010年6月15日，原告与达州市建筑工程总公司绵阳分公司签订《场地租赁协议》，2013年1月1日，原告与被告国侨美食广场签订《场地租赁协议》，协议约定由被告租用该宗土地的部分土地开设临时啤酒广场，租期一年，于2013年12月31日终止，年租金15万元；协议期满或终止时，甲方对乙方及进场商户不作任何赔偿或补偿；乙方及进场商户在该土地上搭建临时建筑设施等一切费用均由乙方及进场商户承担，协议期满或终止时，乙方及进场商户必须无条件拆除一切临时建筑设施及设备，并将建筑垃圾清运完毕，恢复土地原状，相关费用由乙方承担；租期内若因甲方决定对该宗土地进行开发或国家政策、政府部门原因、不可抗力原因造成本协议不能继续履行，本协议自行终止，甲方对乙方及进场商户不承担任何责任，乙方及进场商户必须恢复土地原状，地面上所有赔偿与乙方无关；双方应按本协议约定全面履行各自应尽的义务，否则，违约方应向守约方支付违约金15万元。另外，被告在使用该宗土地的过程中又将其余全部土地进行使用，主要用于开设汽车修理厂、洗车厂等，年租金为16万多元。2013年8月，原告了解到政府规划详规已出台，可以对该宗土地进行开发，同时，原告接到建设绵阳城南新区项目游仙片区领导小组办公室转发的《紧急拆迁任务通知》。原告于2013年8月30日向被告的负责人张运东送达该通知，明确告知租赁协议于2013年12月31日期满终止，请被告自行调整经营，在合同期满后一个月内向原告归还土地并将土地恢复原状，2013年12月16日，原告再次向被告送达通知，但被告置之不理，继续占用该宗土地进行经营。期间政府部门多次向原告发函，要求拆迁违法建筑，加快土地开发。原告也将通知告知被告，并张贴至国侨美食广场。直至2017年2月14日，由公安部、城管、巡警等部门联合执法，对国侨美食广场进行强制拆迁。被告国侨美食广场才撤离该宗土地。被告国侨美食广场一直强行占用原告的土地，给原告造成租金损失46.833万元，建筑垃圾破碎、清运损失6.4万元。被告还应向原告支付占有的其他部分土地的租金62.4万元及违约金15万元。被告实际给原告造成的开发延迟损失不止上述金额。原告曾于2019年3月20日在（2019）川0704民初594号案件中提起反诉，也于2019年8月28日在（2019）川0704民初2241号案件中提出反诉，本院建议原告另行起诉。为维护原告的合法权益，故而诉至本院。 被告国侨美食广场辩称，1、原告陈述的事实与理由不属实，原告在2010年6月与被告建立租赁合同关系，签订了两次场地租赁协议，合同到期时间为2013年12月31日，到期后，原告同意被告继续租用该场地，并同意免除后期租赁费，原因系该宗土地部分属于拆迁范围内，原告要求被告配合其拆迁并获得拆迁补偿费；被告租赁期间对场地进行了搭建，并栽种相关林木，原告同意在拆迁完成后将被告投入部分的拆迁赔偿款支付给被告。2017年拆迁完成后，被告要求四川嘉来建筑工程有限公司支付拆迁款，因为原、被告双方没有书面协议，故四川嘉来建筑工程有限公司未向被告支付；原告主张的租金损失和部分土地租金不属实，原告在诉状中称被告使用部分场地开设修车厂、洗车场，这部分土地是包含在2013年场地租赁协议范围内的，修车厂、洗车场在2011年就投入使用，之后在签订租赁协议的时候，原告并没有要求被告再另行支付该部分土地租赁费。2、原告主张的上述费用超过诉讼时效，租赁合同中支付租金的诉讼时效在民法总则施行之前为1年，原告在诉状称其多次发出了通知，但是并没有要求被告支付租赁费。综上请求驳回原告的诉讼请求。 被告罗银斌、被告黄安刚均辩称，2011年和2012年均是被告租赁的原告土地，原告并没有将土地租给达州市建筑工程总公司绵阳分公司。被告已经支付了两年的土地闲置税，有转账记录可以证实。原告承诺过拆迁补偿款得到后，属于被告的地面附着物的补偿款就支付给被告。另外，原告也没有向被告主张过担保责任，保证期间已届满。 本院经审理认定事实如下：原告于1999年8月23日通过出让方式取得位于绵阳市游仙区宗国有土地使用权，面积为7099.5平方米，用途为住宅，使用权期限为50年。2009年至2011年，原告多次向绵阳市城市规划管理局申请办理地块规划设计条件，均被告知因土地所在片区控制性详细规划正在编制或优化调整过程中，暂缓出具该地块规划设计条件。2012年，因该地块位于三江六岸规划编制的绿地范围，绵阳市城乡规划局回复原告仍无法办理建设用地规划许可证。 2013年1月1日，原告作为甲方与被告国侨美食广场作为乙方签订场地租赁协议，协议约定：乙方租用甲方在沈家坝的部分土地，用于乙方开设临时啤酒广场。租期一年，即从2013年1月1日起至2013年12月31日止。年租金为15万元，签订协议时一次性付清。乙方应向甲方支付押金15万元，协议终止时，乙方及进场商户全面履行义务后，甲方则退还全部押金。甲方将净土地（土地平整、无建筑物、无建筑垃圾）交付给乙方，乙方及进场商户在土地上建造临时建筑设施及设备的费用由乙方及进场商户自行承担。协议期满后，乙方及进场商户必须无条件拆除一切临时建筑设施、设备，并将建筑相关垃圾清运完毕，恢复土地原状。合同双方应全面履行合同义务，否则，违约方向守约方支付违约金15万元。张运东及罗银斌、黄安刚为乙方及进场商户全面履行合同义务向原告提供连带责任保证，担保范围为乙方及进场商户的全部责任和义务。被告国侨美食广场向原告支付了2013年的土地租金15万及押金5万元。 被告国侨美食广场于2010年8月30日成立，经营者为张运东，经营场所为绵阳市游仙区沈福路，经营范围为：中餐快餐制售（含凉菜），汽车美容服务。但被告罗银斌、被告黄安刚与张运东于2013年1月21日签订了国侨美食广场合伙投资协议书。 2013年8月30日，原告向被告国侨美食广场送达通知书，告知因原告准备开发该宗土地，不能续签租赁协议，租赁期限至2013年12月31日终止，请被告调整经营，并于租赁期满后一个月内向原告归还土地，并将土地恢复原状。2013年12月16日，原告再次向被告国侨美食广场送达通知书，内容与上述通知基本相同。2014年7月2日，建设绵阳城南新区游仙领导小组办公室向原告下发绵城新区游组办（2014）2号文件，通知原告因虹云桥建设需对虹云桥东岸施工区域内涉及原告的部分构（建）筑设施进行拆迁，并对部分土地予以回购，要求原告尽快予以拆迁。2015年富乐街道办事处向原告下发绵游富办（2015）50号文件，要求原告做好规划和开工建设前期的准备工作，确保在2015年11月5日之前取得规划许可证，于当年11月30前开工建设。直至2017年2月14日，被告才撤离原告的土地，但并未对建筑垃圾进行清理。 2015年7月底，原告再次向被告国侨美食广场邮寄送达通知书，告知被告租赁期已满，因原告准备开发土地，且政府修建“虹云桥”需要征用部分土地，故不能续签租赁协议，要求被告国侨美食广场将土地恢复原状后交付原告。 本院受理的（2019）川0704民初594号案件在审理过程中时，原告曾于2019年3月20日向本院提交反诉状，请求本院判令被告国侨美食广场支付其余部分土地租金45万元，赔偿租金损失46.833元和混凝土破碎、建筑垃圾清运等费用6.4万元，并支付违约金15万元。在（2019）川0704民初2241号案件审理过程中，原告于2019年8月28日对被告国侨美食广场提起反诉，反诉请求也包括支付其余部分土地租金，赔偿租金损失、混凝土破碎和建筑垃圾清运等费用，并支付违约金。 关于“部分”土地的范围界定，原告另行举证证明两份，拟证明被告国侨美食广场将土地租赁协议之外的部分土地进行占用，并出租给他人从事羊肉汤锅、茶园、汽修、洗车等经营。被告质证后，对证人证言的真实性、合法性、关联性不予认可。 关于土地租赁期届满后，原告是否应向被告支付租金，被告举证会议纪要及另案庭审笔录一份，原告对该纪要的真实性不予认可，本院认为该纪要没有原告的签字确认，仅有另案庭审笔录中的证人证言，缺乏其他相关证据予以印证，本院不予采纳。 上述事实，有营业执照、土地租赁协议、国有土地使用权证、通知书、政府文件、庭审笔录、民事反诉状、合伙投资协议书等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告国侨美食广场应否向原告支付其余土地租金62.4万元；二、被告国侨美食广场应否向原告赔偿租金损失46.833万元及垃圾清运费6.4万元；三、被告国侨美食广场应否向原告支付违约金15万元。四、被告罗银斌、被告黄安刚是否应对上述债务承担共同支付责任。下面分项阐述： 一、被告应否向原告支付其余土地租金62.4万元。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”的规定，原告于1999年8月23日取得通过出让方式取得土地使用权，至2013年1月出租国有土地使用权时未对土地进行开发、建设。对此违法行为，应受到否定的法律评价。按照2013年1月1日，原告与被告国侨美食广场签订的场地租赁协议的约定，原告出租“部分”土地给被告国侨美食广场，用于被告国侨美食广场开设临时啤酒广场。关于“部分”土地的范围，双方未在合同中明确进行约定，双方对此发生争议。本院分析认为，被告国侨美食广场的成立日期为2010年8月30日，经营范围包括汽车美容服务；原告举证证人陈某的证言，拟证明被告国侨美食广场在合同约定的租赁土地范围之外又占用土地出租给他人经营洗车场等业务，证人陈某的证言中显示其从2012年开始到该地块拆迁为止，在国侨美食广场场地经营洗车场及汽车美容服务，开始经营时间2012年早于2013年签订土地租赁协议，租赁协议中的部分土地应是包括该部分土地在内；加之从2013年1月至2017年2月14日，原告从未向被告国侨美食广场主张其诉称的另外“部分”土地租金。综上，本院认为，2013年1月的合同中约定的“部分”土地，应是包括原告所主张的另外部分土地在内。原告另行提出要求被告支付另外部分土地租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、被告国侨美食广场应否向原告赔偿租金损失46.833万元及垃圾清运费6.4万元。根据土地租赁协议的约定，年租金为15万元，原、被告双方均确认2013年全年的土地租金已全部履行。被告国侨美食广场在租赁合同期满后继续占有原告享有使用权的土地至2017年2月14日，原告在合同期满前曾两次向被告送达不继续租赁的通知书，应视为双方合同期满后不构成不定期租赁合同关系。被告国侨美食广场违反合同约定，在租赁期满后未向原告返还土地，应向原告支付违约损害赔偿款。原告主张参照双方合同约定的租金标准计算逾期腾退土地占有使用费的理由成立。关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，债权请求权的诉讼时效期间为两年，截止《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，2015年10月2日前的土地占有使用费已超过两年诉讼时效期间。又依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，至《中华人民共和国民法总则》的实施时间2017年10月1日，未超过民法通则规定的两年诉讼时效期间的，诉讼时效期间则适用民法总则的三年的规定，从2019年3月20日原告提起反诉主张时倒推计算三年，故未超过诉讼时效期间的占有使用费期间为2016年2月23日至2017年2月14日，即147123元（150000元÷365×358天），在此之前的逾期占有使用费已超过两年的诉讼时效期间，本院不予支持。关于垃圾清运费6.4万元，原告未举证损害事实的发生，本院对该请求不予支持。 三、被告国侨美食广场应否向原告支付违约金15万元。根据土地租赁合同的约定，合同期满后，被告国侨美食广场应将土地恢复原状至平整状态，并将土地交付给原告，但被告在期满后继续占有该土地，违反了合同的约定，应按照合同约定向原告支付违约金。关于违约金的请求是否超过诉讼时效期间，被告于2014年1月1日违约，原告知道该违约行为的发生，应从2014年1月1日起计算诉讼时效，本案不存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，至2015年12月31日诉讼时效期间届满。原告于2020年3月20日就被告支付违约金提出请求，已超过诉讼时效的规定，对违约金的诉讼请求，本院不予支持。 四、被告罗银斌、被告黄安刚是否应对上述债务承担共同偿付责任。本案系土地租赁合同纠纷，该两位被告虽与被告国侨美食广场的经营者张运东合伙经营国侨美食广场，但与原告形成土地租赁合同关系的合同一方系被告国侨美食广场，故应由被告国侨美食广场对其违约行为承担责任。土地租赁合同约定被告罗银斌、被告黄安刚作为保证人对被告国侨美食广场及进场商户全面履行合同义务向原告提供连带责任保证，但未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六的规定，债权人在主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。原告未在保证期间向该两位被告主张保证责任，保证人罗银斌、被告黄安刚免除保证责任。故原告主张由该两被告承担共同偿付责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市游仙区国侨美食广场于本判决生效后七日内向原告绵阳利奥房地产开发有限公司支付逾期腾退土地占有使用费147123元。 二、驳回原告绵阳利奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16557元，由原告绵阳利奥房地产开发有限公司负担14736元，由被告绵阳市游仙区国侨美食广、被告罗银斌、被告黄安刚共同负担1821元（该案件受理费原告已预交，被告在履行判决书义务时，一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李圆圆 人民陪审员  高进泉 人民陪审员  陈晓平 二〇一九年十二月十日 书 记 员  王小兰