江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8696号原告：李永飞，男，1975年11月4日生，汉族，住江苏省东台市。被告：苏州臻宝房地产经纪有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路618号704室。法定代表人：桂敏。被告：桂敏，男，1991年7月21日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。第三人：骆小川，女，1993年1月23日生，汉族，住江苏省射阳县。原告李永飞与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏委托合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法由审判员干文建独任审判。审理中，追加骆小川为本案第三人参加诉讼。于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告李永飞，第三人骆小川到庭参加诉讼。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李永飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司之间的《房屋出租委托合同》，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司支付原告租金21600元（自2019年11月10日起算，计算至2020年6月10日止）；2、判令被告苏州臻宝房地产经纪有限公司支付原告损害赔偿3600元；3、本案的诉讼费用由被告苏州臻宝房地产经纪有限公司承担；4、判令被告桂敏对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2019年6月9日，原告与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》，约定：原告将位于天虹品上公寓4幢2018室房屋委托代理出租，代理期限为2019年6月10日至2021年6月9日，房屋月租金为2700元，被告按季度支付至原告指定账户。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告苏州臻宝房地产经纪有限公司，2019年6月10日，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司按照委托合同约定支付原告租金4500元；后因托辞经营困难将原本按季支付的8100元于9月12日和10月18日分别支付2700元。2019年6月20日，案外人骆小川与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司将案涉房屋出租给案外人居住，租期自2019年6月20日至2020年6月19日，案外人于当日向被告苏州臻宝房地产经纪有限公司一次性支付房屋租金25200元。按照委托合同约定，2019年11月10日被告应支付原告租金2700元，但经原告多次催告，被告拒不支付。现，被告以自己的行为明确表示违约，鉴于被告苏州臻宝房地产经纪有限公司将案涉房屋已租赁给第三人，故原告要求被告苏州臻宝房地产经纪有限公司提前支付房屋租金至2020年6月10日，并解除《房屋出租委托合同》。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司系法人独资有限公司，被告桂敏为被告苏州臻宝房地产经纪有限公司公司法人兼一人股东，被告桂敏认缴出资额为200万元人民币，实缴出资额2万元人民币。根据公司法规定，被告桂敏应在认缴出资额限度内承担连带责任。第三人骆小川述称，我和被告苏州臻宝房地产经纪有限公司签订了房屋租赁合同，租赁了相城区天虹品上4-2018室房屋，租赁期间为2019年6月20日至2020年6月19日，租金是2100元每月，一年是25200元，在签订租赁合同即2019年6月17日当天支付了一年租金25200元以及一个月的押金2100元、360元管理费，现在该房屋由我实际使用。我要求继续租赁使用房屋至合同到期。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏未到庭应诉答辩。经审理查明，2019年6月9日，李永飞（出租委托方、甲方）与苏州臻宝房地产经纪有限公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同约定：甲方将坐落苏州市相城区天虹品上4幢2018室房屋委托乙方代理出租。该房屋格局为1室1厅1卫，面积为60平方米，房屋用途为居住。出租代理期自2019年6月10日至2021年6月9日，共计24月。出租代理期限的变更由双方书面另行约定，房屋代理出租期间的物业费由甲方缴纳。甲方应于2019年6月10日前将该房屋交付给乙方。出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月。延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。房屋月租金为2700元整，房屋租金按季度缴付，具体付款日期为：第一次2019年6月10日(￥4500元)；第二次2019年9月10日(￥8100元)；第三次2019年12月10日(￥8100元)；第四次2020年3月10日(￥8100元)；第五次2020年6月10日(￥8100元)；第六次2020年9月10日(￥8100元)；第七次2020年12月10日(￥8100元)；第八次2021年3月10日(￥8100元)。以后以此类推，如遇节假日乙方自动顺延，不再另行通知甲方。下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方进行改善、维修或添置设备的费用；3、如通过银行收付租金，则甲方需在指定银行开立账户、并且提供准确的账户信息；4、甲方账户开户行……。出租代理期内甲方同意预留出40天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后于2019年7月20日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。合同另约定了费用分担、双方权利、义务、合同解除、违约责任、合同争议的解决等事项。合同签订后，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司分别于2019年6月10日、2019年9月12日、2019年10月18日向原告支付租金4500元、2700元、2700元。因被告苏州臻宝房地产经纪有限公司未按《房屋出租委托合同》约定支付租金，李永飞（甲方）与苏州臻宝房地产经纪有限公司（乙方）于2019年10月18日另就房租付款达成书面协议，载明：“经甲乙双方协商将天虹4幢2018室房租付款如下：2019年10月10日付：2700元2019年11月10日付：2700元2019年12月10日付：2700元2020年1月10日付：2700元2020年2月10日付：2700元截止2020年3月10日按合同季度付款，如乙方出现拖欠房租或者不付房租，甲方有权直接收回房屋，租客由乙方解决”。后，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司仍未按约支付租金，原告遂诉至本院。另查明，2019年6月17日，苏州臻宝房地产经纪有限公司与骆小川签订《房屋租赁合同》，合同约定将相城区天虹品上4-2018室房屋出租给骆小川，租赁期限自2019年6月20日至2020年6月19日，房租租金为每月2100元，租金交付方式为押一付十二，付款日期为2019年6月17日。合同另附有房屋附属设备交接清单、安全责任书。同日，骆小川向苏州臻宝房地产经纪有限公司支付2019年6月19日至2020年6月19日租金25200元、管理费360元、押金2100元，苏州臻宝房地产经纪有限公司向骆小川开具收据。再查明，苏州臻宝房地产经纪有限公司系自然人独资的一人有限责任公司，桂敏系该公司法定代表人、独资股东。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏于2019年11月28日签收了本院邮寄送达的起诉状副本、传票等诉讼材料。还查明，涉案房屋登记所有权人为李浩宇，系李永飞之子。李浩宇庭后向本院提交书面材料载明，其委托父亲李永飞与苏州臻宝房地产有限公司签订委托代理合同，包括合同签订、变更、租金收取以及纠纷处理。审理中，原告陈述，租金已经支付至2019年11月9日。之后被告未支付租金。损害赔偿金计算依据为空置期40天（2019年6月10日至7月19日），因为第一期4500元租金计算时间是50天，是2019年7月20日至9月9日。要求补算租金。之前双方约定按期支付租金就少算40天时间。以上事实，由原告提供的身份证复印件、户口本、不动产权属证书、房屋出租委托合同、银行交易流水、房租付款协议及第三人提供的租赁合同、收款收据及当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。合同签订后,原告李永飞依约将房屋交付给被告苏州臻宝房地产经纪有限公司,被告苏州臻宝房地产经纪有限公司亦应支付相应的租金。现被告苏州臻宝房地产经纪有限公司仅支付了2019年6月10日至2019年11月9日的租金，其后无正当理由未按约支付租金，致使合同目的无法实现，且双方于2019年10月18日另达成的房租付款协议中亦明确如被告苏州臻宝房地产经纪有限公司欠付或不付房租，原告有权直接收回房屋，故原告李永飞有权主张解除合同。据此，对原告要求解除《房屋出租委托合同》的诉讼请求,本院予以支持。合同解除之日为本院起诉状副本送达被告苏州臻宝房地产经纪有限公司之日，即2019年11月28日。合同解除前所欠付租金，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司应予支付。因被告苏州臻宝房地产经纪有限公司于2019年6月17日与第三人就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2019年6月20日至2020年6月19日并收取了该合同期内的租金，该租赁期间对原告具有约束力，故被告苏州臻宝房地产经纪有限公司仍应在合同解除后，按照其与原告签订的《房屋出租委托合同》的租金标准支付其与第三人约定租赁期间内的相应费用。现原告主张计算至2020年6月10日，本院予以确认。以上，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司应按照2700元/月的标准，支付原告自2019年11月10日至2019年11月28日期间租金及自2019年11月29日至2020年6月10日期间的费用，合计人民币18990元。关于原告要求被告苏州臻宝房地产经纪有限公司支付空置期40天（2019年6月10日至7月19日）的损害赔偿金3600元，双方签订的《房屋出租委托合同》已就空置期及租金起算时间、计算标准作出约定，系双方真实意思表示，现原告主张被告苏州臻宝房地产经纪有限公司赔偿空置期间租金损失3600元，无依据，本院不予支持。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司为一人有限责任公司，被告桂敏作为该公司的独资股东，未能向本院举证证明苏州臻宝房地产经纪有限公司资产独立于其个人财产，故应对被告苏州臻宝房地产经纪有限公司的案涉债务承担连带责任。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏经本院传票传唤后无正当理由未到庭，视为自行放弃抗辩、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告李永飞与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司于2019年6月9日签订的《房屋出租委托合同》于2019年11月28日解除。二、被告苏州臻宝房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李永飞人民币18990元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022016147）。三、被告桂敏对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回原告李永飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币541.50元，由原告李永飞负担人民币25元，由被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏负担人民币516.50元（原告李永飞垫付的案件受理费本院予以退还，被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、桂敏负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331037984）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员 干文建二〇一九年十二月二十六日法官助理 杨初易书 记 员 张 芳