云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3747号 原告：普志艳，女，1979年1月8日出生，傣族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 原告暨原告普志艳的委托诉讼代理人：郑红波（系普志艳丈夫），男，1977年11月21日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告郑红波、普志艳与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告普志艳的委托诉讼代理人郑红波，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑红波、普志艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《委托投资经营合同》的约定支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金23840元；2.判令被告按照《委托投资经营合同》的约定支付原告自2019年4月11日起至2019年9月21日止的违约金1954.88元（23840元×0.0005×164天）；3.判令被告按照《委托投资经营合同》的约定按每天11.92元（23840元×0.0005）的标准支付原告自2019年9月22日起至付清房租之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，被告公司的置业顾问向原告推销由被告开发销售的吉成?骊都商品房（酒店式公寓）。在购买该公寓即签订12年返租合同、每三年租金递增、税收等一切费用都不要业主承担等高额回报说词的诱惑下，原告向被告购买了吉成?骊都第1幢第XX号房（酒店式公寓），并与被告签订了《商品房购销合同》及《委托投资经营合同》。原告按购房合同约定支付了购房首付款，并与银行签订了按揭贷款购房合同，从合同签订之日起利用每年酒店返租租金按时偿还银行购房贷款，从未逾期。2016年、2017年度的返租租金，被告均于每年的4月7日全额支付。然而到2018年4月，被告却要求业主先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，业主拒绝签字，被告就拒绝按合同约定支付2018年房租。至今，被告仍未支付2018年房租。2019年4月1日以来，原告多次向被告讨要房租，被告均以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，一、《委托投资经营合同》已无法继续履行，请求法院解除该合同。根据该合同第五条约定，被告已将案涉房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙、负债累累、深陷诉案等早已无法正常经营，且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产、无力支撑。两家公司均无能力继续履行合同，这已经是一个众所周知的客观事实。二、《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在于被告，而是与当前经济大环境低迷(中国经济增长下滑过快、中美贸易战和世界经济增长导致的外部环境差)有关，属于合同履行过程中的情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。《委托投资经营合同》第三条和第八条均约定“被告承担经营中的全部成本，并指定有效控制成本的方和标准”，有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此被告根据当前的市场变化，于2018年12月8日向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过经营方案的调整和整改，控制住经营成本，保证合同能够继续履行，但是原告予以拒绝。故合同目前不能继续履行的主要原因是原告不配合、不尊重合同的约定。三、原告的诉讼请求依法不应得到支持。如前所述，首先，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错不在于被告，故被告不应承担原告诉请的违约金(退一万步说，即使被告应当承担违约金，但由于原告没有提交实际损失的证据，而且被告也认为违约金约定过高，请求法院依法予以调整)。其次，最为重要的一点是原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本应根据《合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，再根据《合同法》第六十九条等规定，解除《委托投资经营合同》，但是原告怠于行使，最终导致诉累。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求賠偿”，故原告要求支付租金及违约金于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交《商品房购销合同》《委托投资经营合同》《委托投资经营合同之补充协议书》复印件各1份，欲证实原告向被告购买价值298000元的房屋一套，并将该房屋委托被告经营管理的事实。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告云南吉成投资有限责任公司就其答辩理由向本院提交会计报表复印件2份、《委托经营管理合同》复印件1份、《借款展期协议》复印件2份、借条复印件1份，欲证实被告及弥勒市畅远旅游文化开发有限公司均无能力继续履行《委托投资经营合同》，该合同依法应当予以解除。 经质证，原告对被告提交的证据均无异议。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，予以采信。被告提交的证据，不能证实被告待证内容，不予采信。 本院经审理认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买项目名称为吉成﹒骊都的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积44.11平方米，每平方米价格6755.84元，房屋总价为298000元。后原告郑红波与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告郑红波将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年4月1日起至2028年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为17880元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为23840元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为29800元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为35760元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托投资经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，被告按约支付了原告2016年、2017度的租金。另查明，被告于2016年3月31日将房屋交付原告。 本院认为，二原告与被告自愿协商签订的《委托投资经营合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金23840元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年4月11日起至2019年9月21日止的违约金1954.88元（23840元×0.0005×164天），并以未付租金为基数按日万分之五计算支付自2019年9月22日起至付清房租之日止的违约金，符合双方的合同约定，予以支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告郑红波、普志艳自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金23840元及截至2019年9月21日的违约金1954.88元，合计25794.88元；并以未付租金为基数按日万分之五计算支付自2019年9月22日起至付清租金之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费444元，减半收取计222元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十二月十一日 书记员 杨飞龙