北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初6223号原告：胡香梅，女，1942年12月24日出生，汉族，新林百货商店退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。被告：北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会，住所地北京市丰台区南苑团河路北口10号。法定代表人：王春梅，村长。被告：北京中恒瑞通房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑团河路10号。法定代表人：陈建生，董事长。二被告委托诉讼代理人：王栋，北京市上传律师事务所律师。被告：王士军，男，1957年4月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈洛群，北京市国度律师事务所律师。原告胡香梅与被告北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会（以下简称南苑村委会）、被告北京中恒瑞通房地产开发有限公司（以下简称中恒瑞通公司）及被告王士军确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡香梅及其委托诉讼代理人魏国鹏，被告南苑村委会及中恒瑞通公司的委托诉讼代理人王栋，被告王士军的委托诉讼代理人陈洛群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡香梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军之间就丰台区南苑乡南苑村天津庄4号房屋签订的《南苑村宅基地腾退货币补偿协议》（编号：南津-036号）无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于1989年4月23日从北京市丰合区南苑乡南苑村村民董淑珍处购买房屋一处，该房屋位于丰台区南苑乡南苑村天津庄4号，双方签订了房屋买卖契约一份，原告按照约定向董淑珍支付购房款19700元。王士军是原告的表弟，原告购买房屋后，由于原告的儿子工作调动，不再居住在此房屋之内，原告便将房屋出租出去。直到1991王士军从山东来北京，没有房屋居住，便居住在此房屋之内。2017年南苑村委会对该房屋进行拆迁，拆迁部门在对涉案房屋进行入户调查后，认定原告属于房屋的产权人，符合迁补偿条件，与原告签订了《拆迁补偿协协议》。2018年1月，原告得知，被告南苑村委会在没有经过原告同意的情况下，单方毁掉双方签订的《拆迁补偿协议》，与对该房屋没有任何权利的王士军签订《拆迁补偿协议》。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权利，故依法诉讼至贵院，要求判决被告签订的《拆迁补偿协议》无效。南苑村委会、中恒瑞通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。三被告签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同法第52条规定的合同无效的情形，请法院驳回原告的诉讼请求。王士军辩称，不同意胡香梅的诉讼请求，理由如下：一、胡香梅无权（没有资格）取得南苑村的宅基地使用权，也根本无权（没有资格）获得宅基地的拆迁补偿。根据相关法律法规及政策的规定，农村的宅基地属于农民集体所有，只能分配给本村村民，城镇居民或外地人不能获得农村集体经济组织的宅基地。胡香梅作为外省市的城镇居民即便同董淑珍签署了房屋买卖合同，也根本不可能取得南苑村的宅基地使用权，继而就不能取得该块宅基地的拆迁补偿，其也无权以宅基地使用权人的身份向法院主张被告之间签署的协议无效。二、胡香梅已经将涉案房屋出售给他人，其无权再以涉案房屋所有权人的名义向法院主张被告之间签署的协议无效。三、涉案房屋的买受人（所有权人）是王士军，南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军签署《宅基地腾退货币补偿协议》并无不当。四、根据《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》‘被腾退人’是指腾退范围内本村村民宅基地批准文件上记载的或经南苑村宅基地腾退小组认定后的宅基地使用权人。作为宅基地所有权人的村委会有权根据法律规定、相关补偿安置办法的规定以及宅基地使用和房屋权属的相关事实，认定宅基地的使用权人为王士军，被拆迁房屋的所有权人为王士军，故三被告签订的《宅基地腾退货币补偿协议》系合法有效的合同。五、胡香梅无权根据《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》的规定获得相应的补偿。因为《宅基地腾退货币补偿协议》中的补偿补助包括宅基地区位补偿款、房屋重置成新价及附属物补偿款、各项补助费及奖励费三类。根据前述阐述，胡香梅没有资格取得南苑村宅基地，故宅基地区位补偿款与其无关，被拆迁房屋已经被其出卖，故房屋重置成新价及附属物补偿款也与其无关，各项补助费和奖励费是补助或奖励给长期居住在被拆迁房屋内的居住人的，与胡香梅亦无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据结合当事人陈述认定事实如下：2017年11月16日，中恒瑞通公司、南苑村委会（腾退人，甲方）与王士军（被腾退人，乙方）签署编号为南津-036号的《南苑村宅基地腾退货币补偿协议》，约定：为保证甲、乙双方合法权益，保障南苑村宅基地腾退补偿安置工作顺利进行，根据《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》的规定，甲、乙双方经协商，在自愿、平等的基础上就宅基地腾退补偿安置事宜达成协议如下：乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区南苑村南天津庄036号，认定宅基地面积155.54㎡，宅基地范围内的认定房屋建筑面积155.54㎡。经认定乙方安置人口为0人，享受政策性安置房指标。乙方自愿选择货币补偿方式。乙方应得的腾退补偿款为7561763.60元。其中宅基地区位补偿款6188626元，房屋重置成新价及附属物补偿款200296元，合计：6388922元。各项补助费和奖励费等共计1172841.60元。《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》）第二条规定：“本办法所称‘被腾退人’是指腾退范围内本村村民宅基地批准文件上记载的或经南苑村宅基地腾退小组认定后的宅基地使用权人。”南苑村委会陈述与王士军签订协议书系王士军长期居住在南天津庄36号，地上房屋系其所建，村宅基地腾退小组认定的宅基地使用权人系王士军。另，上述《南苑村宅基地腾退货币补偿协议》确定的款项均已给付王士军。另查，胡香梅户籍地系黑龙江省，王士军户籍地系山东省。胡香梅主张其系南苑村南天津庄36号基地及地上房屋的权利人，其曾将该房屋出售给王士军的哥哥王世坤，后又买回。针对其主张，胡香梅向本院提交了如下证据：1、1989年4月23日胡香梅（买房人）与董淑珍（卖房人）签订的《卖房契约》，欲证明胡香梅系天津庄4号房屋的合法产权人，《卖房契约》主要内容为：立卖房契约人董淑珍今将座落在天津庄4号砖瓦北房四间、院落一座现卖给王书玉之外甥女胡香梅，房院东西长南外墙皮十四米六十五……房后有五十公分滴水属胡香梅，现卖买双方已达成协议，房价包括水电暖气共计壹万九千柒百元正，巷下当面交清，永不返悔，空口无凭，立字为证……；2、2001年9月9日的字条一张，欲证明胡香梅将房屋出卖给王世坤，于2001年9月9日又购买回来，该字条内容为：关于天津庄王世军所住房屋，我已退给胡香梅，以此为据，长期有效。王世坤2001.9.9；3、胡香梅之子高峰的音频及文字整理材料，欲证明当时是儿子高峰邮回来3000美元，自己存存折上，后来把存折放在舅妈那里，当时王世坤也在那里，他就出来把存折接着了，后来两人商量好直接把这3000美元给王世坤，王世坤把房子退给自己，实际已经用高峰给付的3000美元以及利息支付给王世坤作为买回房屋的房款；4、证人李某、高某的证人证言，欲证明胡香梅已将出卖给王世坤的房屋收回来，同时和证人共同催促王世军搬出房屋；5、与王世坤的通话录音、通话记录单，欲证明王世坤认可已经将房屋退还给原告，录音内容包括：“胡：坤啊，说句良心话，咱们姐弟就因为这个房子弄得不亦乐乎，哎呀。王：没办法，我那，那会你们都不听我的，我也没办法。胡：我说咱们啊，我给你说，如果咱们心里都坦诚一点，好想没有过不去的火焰山。王：不好弄，这都弄得什么啊，这事。胡：啊呀，你说坤啊，你说咱们姐弟从2001年9月份咱们姐弟把这个事弄完了以后，你说当时坤啊，咱们凭良心说，我是非常感激你的，咱们姐弟吧，把那钱给你了，你也给我写了字据了，但我这心里，说良心话，非常感谢。你说坤，当时你给我写了个条。王：你现在说那没什么用，你说谁也不理我，他也不认，你也不认，你说有什么用啊……”；6、胡香梅日记记录，欲证明胡香梅于2001年向王士军催促返还房屋；7、短信记录，欲证明南苑村委会曾经与胡香梅签署过协议，农商银行工作人员曾经给自己发过短信，通知自己去领取奖品。南苑村委会、中恒瑞通公司、王士军对上述证据质证意见为：1、《卖房契约》真实性无法确认，并没有村委会的签字盖章，即使有该份协议，胡香梅并非南苑村村民，该买卖合同亦应无效，契约中的4间房屋在被告签署协议时也已经过多次翻建，原有房屋不存在了。2、字条真实性不认可，字条中写有“关于王世军所住房屋”，从内容可见房屋已经出卖给了王世军；3、高峰的音频及文字整理材料不认可，高峰与胡香梅系母子，有利害关系；4、证人证言不认可，高某系胡香梅之夫，与其有利害关系，证人证言不能证明涉案房屋的使用权人及所有权人系胡香梅，亦不能证明胡香梅在涉案房屋内长期居住；5、与王世坤录音真实性认可，证明目的不认可；6、日记不认可，系胡香梅单方记录；7、短信系群发，只要去过银行登记过手机号都能收到，与本案无关。再查，南苑村委会于2019年10月23日出具《情况说明》：北京市丰台区南苑南天津庄36号（变更门牌号前为南天津庄4号）为老宅基地，没有宅基地批单，原为村民董淑珍使用的老宅基地，董淑珍在九十年代转居民离开南苑村并将北京市丰台区南苑南天津庄36号出售。董淑珍的去世时间及相关继承人情况通过村委会查阅相关档案情况不详。又查，北京市房屋腾退估价结果报告、估价结果通知单、房屋、土地现状测绘图及照片显示南天津庄36号院内还有其他房屋，结构亦与《卖房契约》中的四间北房存在差异。庭审中，胡香梅自述其在东北工作，购买房屋后未在该房屋内居住，王士军90年代初住进去，只是借住。南天津庄36号系四间北房，至拆迁时，下面没有变，在原来的房子上搭了个棚，北房的东面加盖了房屋，把院落封起来了，没有对原始房屋改变，之前就是砖瓦房。自己未对房屋进行过翻建和扩建。王士军搭建了房屋也没有审批手续。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，胡香梅要求确认南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军之间就丰台区南苑乡南苑村天津庄4号房屋签订的《南苑村宅基地腾退货币补偿协议》无效，故本案的争议焦点问题在于该份《南苑村宅基地腾退货币补偿协议》是否具备可以确认无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案胡香梅有责任提供充分证据证明南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军所签《宅基地腾退货币补偿协议》存在上述合同无效的法定事由。根据本案查明事实，王士军长期居住在南天津庄36号，拆迁时南天津庄36号院内房屋现状亦与胡香梅提供《卖房契约》中的四间北房存在差异，胡香梅提供的证据不足以证明南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军所签《宅基地腾退货币补偿协议》存在无效的法定理由，故胡香梅要求确认南苑村委会、中恒瑞通公司与王士军所签《宅基地腾退货币补偿协议》无效的诉讼请求，事实与法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回胡香梅的诉讼请求。案件受理费64732元，由胡香梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李桂华审判员  张 莹审判员  牛瑾婧二〇一九年十二月二十六日书记员  赵 超