上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17877号原告：上海亦佳涂装科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱俊杰，总经理。委托诉讼代理人：阮红兵，男。委托诉讼代理人：阮丙弟，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海华美助剂有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴荣，总经理。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。原告上海亦佳涂装科技有限公司(以下简称亦佳公司)与被告上海华美助剂有限公司(以下简称华美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月22日、2019年12月19日两次公开开庭进行了审理。原告亦佳公司的委托诉讼代理人阮红兵、阮丙弟、被告华美公司的法定代表人吴荣及委托诉讼代理人相伟华两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亦佳公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拆迁补偿款160万元。审理中，原告亦佳公司变更诉讼请求为：判令被告向原告支付拆迁补偿款100万元。第一次庭审中，原告明确诉讼请求具体为：装修装饰补偿86,700元、附属设施16,800元、固定资产-可恢复使用设备102,050元、固定资产-不可恢复恢复使用机器设备478,979元、未登记房屋84,417元、停产停业损失225,505.11元(以293.5元每平方的标准，以面积768.2平方米计算)、搬迁费23,046元(以30元每平方的标准，以面积768.2平方米计算)，共计金额为1,017,497.11元。事实和理由：2007年4月30日及5月9日，原告股东阮红兵以个人名义与上海华美真空涂装有限公司签订《设备转让合同》、《库存材料转让协议》，5月10日双方完成交接手续，5月29日，又签订房屋租赁合同，即利用出让方原址部分场地进行生产经营。2007年5月30日，因生产需要，原告股东与被告签订《搭建临时棚协议书》，并搭建约40平方米临时棚及附属设施。2008年12月，原告公司正式注册成立后，原告股东阮红兵将上述资产直接投入公司用于生产经营。2010年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。2014年7月9日，因生产需要，又签订《补充协议》，增加租赁面积。2015年6月1日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，其中第十二条约定了如遇市政拆迁等情形的处理方式。2016年4月，被告通知原告等所有承租人，所属厂房将市政动拆迁，2016年6、7月，拆迁办工作人员来工厂现场查看设备。8月，被告给原告等所有承租人发放表格进行填写汇总。期间，拆迁办工作人员也实际测量房屋、查看装修等。2018年年中实施了拆迁工作。2019年上半年，原告曾多次联系被告，询问有关拆迁补偿的问题，被告始终推诿搪塞，隐瞒真相。2019年7月，被告电话通知原告，要求签订协议书(由被告会计手写)，并许诺给原告两万元补偿用以了结上述争议。原告未同意，未维护自身合法权益，故原告起诉至法院。被告华美公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告处的动拆迁与原告无关，原、被告之间的租赁合同于2017年5月31日届满，被告已于2017年9月30日前搬离原告处，2017年11月13日双方就租赁关系的结清达成一致意见并签订了相关承诺书和结清协议，原告自愿放弃补偿。本案所涉的动拆迁补偿协议，签订的时间是2018年7月3日，也就是原、被告之间租赁关系均发生在动拆迁之前，原告的诉请缺乏事实依据，也没有法律依据的。即便原告有权获得补偿，计算面积也不是原告主张的面积768.2平方米而应该是原、被告之间签订的合同是590平方米。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，被告华美公司(出租方、甲方)与原告亦佳公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泖港镇大桥东(松江区叶新公路XXX号)的老旧厂房(以下简称系争厂房)租赁给乙方使用，面积590平方米，租赁期限为2年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。厂房年租金为9万元，租金按照先付款后使用原则每半年支付一次。协议还约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，双方互不承担责任。但是，按政策规定给予的补偿金，甲、乙双方按规定各自所得。2017年10月18日，经上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室委托，案外人上海地维房地产估价有限公司出具《松江区叶新公路拓宽项目(泖港镇东段)泖港镇叶新公路XXX号上海华美助剂厂精细化工分厂协议征收集体土地工业用途房屋补偿估价报告》一份，载明土地使用权价格1,169,078元、登记房屋394,480元、未登记房屋10,392,804元、装饰装修4,084,014元、附属设施2,335,360元、绿化236,485元、可恢复使用设备1,254,700元、无法恢复使用设备4,061,191元，合计评估价23,928,112元。并附有装饰装修估价明细表、附属设计估价明细表、固定资产可恢复使用设备评估明细表及固定资产不可恢复使用设备评估明细表各一份。评估价值时点为2016年8月8日(委托合同约定)。2018年7月3日，被告(乙方)与上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室(甲方)及上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司(实施单位)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》一份，约定甲方对乙方的坐落于上海市松江区泖港镇叶新公路XXX号厂房进行征地补偿，房屋建筑面积256平方米，其他构筑物建筑面积6,801平方米。经上海地维房地产估价有限公司评估，评估总价为23,833,518元，具体包括：土地使用权价格1,169,078元、登记房屋394,480元、未登记房屋10,392,804元、装饰装修4,084,014元、附属设施2,335,360元、绿化141,891元(236,485元×60%)、固定资产设备5,315,891元(可恢复使用设备1,254,700元、无法恢复使用设备4,061,191元)，合计评估价23,833,518元。乙方停产、停业损失补偿2,469,950元。其他补偿231,710元(搬迁费211,710元、奖励费20,000元)。甲方共计向乙方支付补偿款26,535,178元。乙方应在2018年12月31日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁。协议另对其他相关事项进行了约定，并附有补偿测算单。测算单中停产停业损失补偿计算为7,057平方米×350元/平方米，搬迁费计算为7,057平方米×30元/平方米。另查明，2017年8月20日，被告向原告出具承诺书一份，载明：我司承租贵司上海华美助剂有限公司位于泖港镇大桥东(松江区叶新公路XXX号)的部分厂房，租期为2015年6月1日起至2017年5月31日止。该租赁合同已经到期，因我司暂时未找到合适厂房，特向贵司申请延期搬离，并承诺将在2017年9月30日前清空内部财物及将房屋归还贵司。如因特殊原因，贵司要求我司立即搬离，我司承诺将无条件配合。如该房屋遇到征收，我司将放弃设备搬迁费，停产停业损失等相关补偿费。该承诺书由阮红兵签字并盖有原告亦佳公司的仓库专用章及发票专用章。2017年11月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签署结清协议一份，载明：一、甲方退还乙方合同保证金10,000元整，并收回甲方开具的保证金收据；二、经甲、乙双方协商，乙方租赁期间所发生的水电等相关费用由乙方全部付清(2017年11月水费1,142.9元)；三、乙方同意将电表(户号：XXXXXXXXXX)过户给甲方，甲方支付给乙方3,000元相关费用；四、因乙方延期搬离，同意支付给甲方一个月租金和生活垃圾费合计7,700元；五、乙方遗留在甲方房屋内的所有设备(包含镀膜机一套)折算成12,000元转让给甲方，本协议签字后和乙方无关。阮红兵在该协议上备注：“以上已结清，与华美助剂无挂钩。”及“收到现金13,157.1元整”。审理中，原告的委托诉讼代理人阮红兵确定2017年8月20日的承诺书系其签字确认，其当时为原告的法定代表人。但原告主张该承诺书的签订存在重大误解的情形，其放弃的应当是搬迁后发生拆迁的利益，而实际上系争厂房的拆迁当时已在进行过程之中。此外，原告陈述于2017年9月30日完全搬离系争厂房。原、被告在审理中还确认被告签订的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》使用了上海市松江区泖港镇叶新公路XXX号地址，但系争厂房确系位于上述征地补偿范围内。审理中，本院基于系争厂房既无房地产权证，亦无证据证明取得过建设工程规划许可证而释明原、被告双方签订的租赁合同无效后，原告未变更诉讼请求，被告亦表示无其他无效后果需处理。以上事实，有房屋租赁合同、补偿估价报告、上海市集体土地上征地房屋补偿协议、承诺书、结清协议、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案厂房未取得合法建造审批的手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。本院向原、被告释明无效后，原告并未再调整其诉讼请求，被告也未提出反诉，故本院仅就原告已提出的请求进行处理。本案中，根据查明的事实，租赁合同于2017年5月31日期限届满，因原告未找到合适厂房，原、被告协商一致同意原告延期搬离，嗣后原告于2017年9月30日搬离系争厂房，双方亦办理了相关结清手续。故双方的租赁合同已经履行完毕，原告对于租赁合同履行利益已经享有完毕。原告不存在停产停业损失。原告在承租系争厂房后，进行了投入和添附，租赁合同履行完毕后，原告基于其投入所应享有的价值，已在上述期间折抵完毕，即便有残留价值，在双方所签订的结清协议中已明确约定原告遗留在被告房屋内的所有设备折算成相应价款转让给被告，协议签字后与原告无关。此外，原告于2017年8月20日向被告出具的承诺书中明确表示将放弃设备搬迁费，停产停业损失等相关补偿费，应当视为原告对自己权利的处分。关于原告陈述的该承诺书承诺放弃的应当是搬迁后发生拆迁的利益，签订时其不知道拆迁已在进行过程，该承诺书的签订存在重大误解故依法应当予以撤销的主张，原告在起诉状的事实和理由中明确写明2016年4月被告通知原告等所有承租人厂房将市政动拆迁，第一次庭审过程中亦明确表示2016年8月被告通知原告系争厂房可能发生拆迁，原告为此制作了设备明细统计表提供给被告，本院认为原告在出具承诺书时应当已明确知晓系争厂房存在拆迁的可能性，故对于原告的上述主张，本院不予采信。综上所述，原告要求被告支付相应拆迁补偿款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告上海亦佳涂装科技有限公司的诉讼请求。案件受理费13,957元，减半收取计6,978.5元，由原告上海亦佳涂装科技有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇一九年十二月二十四日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。