北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26434号原告：北京华冠商贸有限公司，住所地北京市房山区良乡镇小营村村委会东1200米院内202室。法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：程秀华，北京市一法律师事务所律师。被告：潘德全，男，1963年3月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马燕，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京华冠商贸有限公司（以下简称华冠公司）与被告潘德全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华冠公司之委托诉讼代理人程秀华，被告潘德全的委托诉讼代理人马燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华冠公司向本院提出诉讼请求，判令解除华冠公司与潘德全签订的《房屋租赁合同书》。事实和理由：华冠公司与潘德全双方于1999年4月20日签署了《房屋租赁合同书》（合同文本上签署日期“1998”系应潘德全要求倒签）。双方约定：潘德全租用华冠公司的房屋16间，含棚7间；租赁期限自1998年5月1日至华冠公司因土地使用权导致房屋拆除。2017年8月29日，北京市房山区人民政府作出《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》（京房政征字［2017］第01号），将包括涉诉房屋在内的昊天大街（月华北大街—长虹东路）的国有土地上房屋予以征收。华冠公司积极配合政府工作，完成了除涉诉房屋外的所涉地上物的拆迁。华冠公司认为，双方在《房屋租赁合同书》中明确约定租赁期限至“因土地使用权导致房屋拆除”为止，因此自政府对涉诉房屋在内的地块决定拆迁之时，双方的租赁关系应当解除。因此，华冠公司提起诉讼，请求判令解除双方所签《房屋租赁合同书》。潘德全辩称，华冠公司的主张缺乏事实及法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年5月19日，潘德全与北京市菜蔬公司房山区公司（以下简称菜蔬公司）签订《协议书》，约定菜蔬公司将其所属的良乡修造厂菜站门市部大棚等转卖给潘德全（门市部面积252㎡、棚153㎡、围墙内面积787.8㎡）。1998年12月3日，菜蔬公司全部资产、负债及所有者权益整体移交华冠公司（时用名北京市房山华冠商贸公司）。后，潘德全与华冠公司（时用名北京市房山华冠商贸公司）签订《房屋租赁合同书》，约定华冠公司将坐落在良乡昊天大街53号的房屋出租给潘德全。双方约定，潘德全租用华冠公司的房屋16间，含棚7间，自建房屋不在租赁范围内，双方方已对上述房屋于1998年5月对资产进行核实；租赁期自1998年5月1日起至华冠公司因土地使用权导致房屋拆除；租金一次性付给，租金额为70万元人民币；合同自双方签字之日起生效。该合同同时约定，由于不可抗力和重大政策调整或土地所有权所至，需要拆除所租房屋，潘德全必须无条件服从，涉及的补偿问题，归潘德全所有，华冠公司不再另行给潘德全任何补偿。潘德全已分次给付租金70万。2009年11月12日，华冠公司成为房山区良乡昊天大街56号1号楼等4幢的登记所有权人。2019年2月18日，本院立案审理潘德全与华冠公司房屋买卖合同纠纷，潘德全提出要求华冠公司协助将位于北京市房山区良乡昊天大街56号房屋产权登记中原属良乡修造厂菜站门市部及大棚的房屋产权转移至潘德全名下等诉讼请求；华冠公司反诉潘德全，提出要求判令双方签订的协议书无效以及解除房屋租赁合同书的诉讼请求。2019年8月22日，本院作出（2019）京0111民初4888号民事判决书，判决驳回潘德全的诉讼请求以及华冠公司的反诉请求。判决作出后，潘德全向北京市第二中级人民法院提起上诉，2019年10月25日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12361号民事判决书，维持原审判决。两审法院审理过程中，华冠公司与潘德全均认可潘德全和菜蔬公司签订《协议书》中所指向的房屋与潘德全和华冠公司签订《房屋租赁合同书》所指向的房屋属于同一房屋，并于一审现场勘查时一致确认涉案房屋为良乡昊天大街处8间坐西朝东门市部以及坐北朝南的大棚。两审法院认定，《协议书》中记载的房屋在昊天大街56号房产范围之内；华冠公司在合并菜蔬公司后，与潘德全变更了买卖协议，改为履行租赁合同。2017年8月29日，北京市房山区人民政府作出京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》，征收范围：北起月华北大街与京周路交叉口，向南经规划晨光西路、规划多宝路、体育场路、北关东路、良乡中路后，线位折向东南下穿京广铁路，经长虹东路并于轨道交通房山线高架区间下穿过，终点与良官路顺接。上述规划红线用地范围内的国有土地上房屋及其附属物在征收范围内。双方当事人对以上事实均无争议，本院予以确认。华冠公司与潘德全就涉案房屋部分被拆除的情况下，租赁合同是否应当解除存在争议。本案审理过程当中，华冠公司与潘德全均认可涉案房屋经过自建及拆改，已与签订合同时的原貌不同，间与间的界定已经并不明确；潘德全租用的原协议书中载明的门市部均被划定在拆迁范围内，并已全部拆除；潘德全租赁期间的自建房屋部分划定在拆迁范围内，且该部分已实际拆除。华冠公司主张原租赁合同书中的棚，有一部分被划定在拆迁范围内且该部分已实际拆除，潘德全主张原协议书中的棚均处于拆迁范围之外。华冠公司主张由于解除条件已经成就，剩余尚未拆除部分只残余主体结构存在安全隐患，且涉案房屋改扩建后属于违章建筑应予拆除，故双方租赁合同应于其公司起诉之日，即2019年9月24日解除。华冠公司提交京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》、《昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》、《昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目国有土地非住宅房屋征收货币补偿协议方案》（编号：HT-1-023），以证明涉案房屋在征收范围内且华冠公司已签署了补偿协议。华冠公司提交《北京市国有土地上房屋征收评估报告》，照片，HT-01-024-1、024-2号房屋土地调查测量示意图，证明涉诉房屋与拆迁范围的重合，房屋现状，以及实际拆迁中，如建筑物的一部分位于规划红线内，则该建筑物被整体拆除。潘德全对以上证据的证明目的均不予认可。潘德全主张部分涉案房屋并未被政府决定征收，因此并未划定在拆迁范围之内，此部分房屋被破坏的原因系华冠公司私下采取的强拆行为，双方应当就红线范围外租赁物继续履行租赁合同。潘德全提交照片两张以及北京市发展和改革委员会《关于房山区昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，以证明除原门市部以外的其余部分在拆迁红线范围外，以及昊天大街道路工程红线宽60米。华冠公司对上述证据的证明目的均不予认可。本院认为，生效判决业已确认华冠公司与潘德全就涉案房屋缔结了租赁合同关系，《房屋租赁合同书》当系双方行使权利及履行义务的依据。该合同约定华冠公司因土地使用权导致房屋拆除则租赁期满；由于不可抗力和重大政策调整或土地所有权所至，需要拆除所租房屋，潘德全必须无条件服从。就此，第一，北京市房山区人民政府已于2017年8月29日作出京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》，涉案房屋部分被划至拆迁范围之内并已实际拆除。第二，《房屋租赁合同书》中所约定的租赁标的物为房屋16间，含棚7间，指向明确，然经过多年改扩建，房屋界线已不再明晰，即租赁物已经发生实质性改变，无法依据权属记载进行明确，双方亦就继续履行无法达成合意。第三，拆迁红线外的棚的完整性已被破坏，尚残余主体结构，正常使用功能受限且存在一定安全隐患，租赁合同不再具备履行基础。综合以上情形，本院认为，双方于《房屋租赁合同书》中约定的解除条件业已成就，且丧失继续履行的基础，华冠公司据此主张其与潘德全签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月24日解除，于法有据，本院予以支持。关于房屋租赁合同解除后的诸如拆迁补偿等其他问题，潘德全及华冠公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：解除北京华冠商贸有限公司与潘德全签订的《房屋租赁合同书》。案件受理费三十五元，由潘德全负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吴奕晗二〇一九年十二月二十七日书记员  李圆君