山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9176号原告：烟台佳安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区朝阳街58号。法定代表人：王毅贞，经理。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被告：栾宁，女，1982年1月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台佳安物业管理有限公司与被告栾宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫化剑及被告栾宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2013年8月1日至2019年6月30日物业服务费（含电梯费）9213元（1.3元/月/平方米×99.82平方米×71个月），并支付违约金1612元（自2013年8月1日至2019年6月30日，以当月欠费数额为基数按月5‰逐月计算）。庭审中，原告当庭撤回对违约金的诉讼请求。事实和理由：原告为烟台市芝罘区富甲小区提供物业管理服务，被告是坐落于烟台市芝罘区魁玉路富甲小区36-1-901房屋（建筑面积99.82平方米，以下简称涉案房屋）的业主。原告与涉案房屋建设单位烟台市城新房地产开发有限公司（以下简称城新房地产）在2013年7月1日签订的《前期物业管理服务协议》及2013年7月28日、2013年12月16日签订的两份《前期物业服务合同补充协议》中约定：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.0元/月/平方米（不含电梯运行费，电梯运行费用按照国家相关法规0.3元/月/平方米另行收取）；未按时足额交纳物业服务费用的，按每月欠缴物业服务费的千分之五的标准向原告支付违约金。被告拖欠2013年8月1日起至2019年6月30日的物业服务费至今。被告栾宁辩称，（一）前期物业服务合同中手写“不含电梯运行费”，原告另行收取每月每平方米0.3元的电梯运行费，与高层住宅每月每平方米1元的物业服务费属重复收费，被告不认可；原告于2014年5月13日单方面在芝罘区物价局备案物业服务费住宅每月每平方米1元，电梯运行费每月每平方米0.3元，在前期物业服务合同有效期间内，任何涨价行为必须由原告与开发商以修改合同的方式进行，否则即使获得物价局备案，也是无效的。（二）原告主张的2013年8月1日至2017年6月30日的物业服务费已超过诉讼时效。（三）2014年12月至2016年8月被告在涉案房屋居住，其余时间被告未在涉案房屋居住，按照有关规定，房屋交付后空置一年以上的，物业服务收费按照30%予以减收，被告多次与原告沟通减免物业服务费，但原告不同意，故被告未交纳。（四）涉案小区目前四期正在建设，按照有关规定，前期物业管理住宅小区，因开建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于三分之一的标准予以减收，原告应按照规定减免物业服务费。（五）涉案小区环境破败不堪，原告未尽到职责。原告在2018年将被告家水表拆除了。经审理查明，原告系具备二级资质的物业服务企业，为富甲小区提供物业服务。被告系烟台市芝罘区魁玉路富甲小区36-1-901房屋的业主。2013年7月1日，城新房地产与原告在签订的《前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅1.0元/月/平方米；业主应于自交房（交钥匙）之日起缴纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；物业服务期限自2013年8月1日起至2018年7月31日。2013年7月28日，城新房地产与原告签订《前期物业服务合同补充协议》，约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按每月欠缴物业费的千分之五的标准逐月向原告支付违约金。2013年12月26日，城新房地产和原告在签订的《前期物业服务合同补充协议》中约定：物业服务费用按建筑面积缴纳，高层住宅1.0元/月/平方米(不包含电梯运行费，电梯运行费用按照国家相关法规0.30元/月/平方米另行收取)。2018年7月18日和2018年12月21日，城新房地产和原告在签订的《补充协议》中分别约定，将双方签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》期限分别延续至2018年12月31日、2019年6月30日。2014年5月7日，原告就富甲小区的物业服务收费标准进行申报，经烟台市芝罘区物价局批准，确认2014年5月13日至2016年5月12日期间，原告可按住宅建筑面积1元/月/平方米、电梯运行费0.30元/月/平方米的标准收取物业服务费。被告自2013年8月1日起至2019年6月30日未交纳物业服务费，为此原告在2018年4月份通过张贴欠缴物业服务费催费通知的方式向被告催缴，并提供了张贴催费通知照片的原始载体。被告称其没有看到过该催费通知。庭审中，被告为证明其主张，提交城新房地产与原告在2013年7月1日签订的《前期物业服务合同》复印件一份，该复印件中物业服务费收费标准高层住宅1.0元/月/平方米处手写“不含电梯运行费”，证明物业服务费为1.0元/月/平方米；并提交照片打印件9张，证明涉案房屋周围在建房屋，原告的服务质量不合格。原告质证称，前期物业服务合同系复印件，对其真实性不认可，与本案无关；关于涉案房屋周围在建房屋的照片与本案无关，该照片显示施工范围与小区居住范围存在围挡分隔；关于垃圾的照片，因照片只是一瞬间的记载，而垃圾投放比较集中，原告根据合同约定定期清理，清理前存在垃圾属于正常现象，其他公用部位存在正常使用损耗也属正常，原告也定期维护。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》、收费标准备案表、照片打印件为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）富甲小区建设单位城新房地产与原告签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，原、被告均应恪守履行。（二）原告为富甲小区提供前期物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，被告虽以原告服务质量不合格、收费不合理等为由拒绝缴纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告应交纳其未交纳的物业费。（三）关于诉讼时效。诉讼中原告提交催缴通知照片的原始载体，证明其在2018年4月份向被告主张过权利，故其主张被告支付2013年8月1日至2015年9月份物业服务的诉讼请求，已过诉讼时效，本院对原告该部分诉讼请求不予支持；被告还应支付2015年10月1日至2019年6月30日的物业服务费（含电梯运行费）5839.47元（1.3元/月/平方米×99.82平方米×45个月）。被告虽辩称其仅在2014年12月至2016年8月在涉案房屋居住，其余时间未在涉案房屋居住，应按空置房屋减收物业服务费，但其未提交证据证明，故对其辩解本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、限被告栾宁于本判决生效之日起10日内向原告烟台佳安物业管理有限公司支付2015年10月1日至2019年6月30日的物业服务费（含电梯运行费）5839.47元；二、驳回原告烟台佳安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告栾宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台佳安物业管理有限公司负担18元，被告栾宁负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 岳  凤  霞人民陪审员 孙  传  玲二〇一九年十二月二十三日书 记 员 郝经顺（代）