济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2332号原告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。被告：徐富苓，女，1974年12月27日出生，汉族，住济南市历下区,第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市历下区黑虎泉西路139号。负责人：葛宇飞，总经理。委托诉讼代理人：祝明鑫，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘强，男，该公司员工。原告济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）与被告徐富苓，第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣，第三人浦发济南分行的委托诉讼代理人祝明鑫到庭参加了诉讼，被告徐富苓经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东拓置业向本院提出诉讼请求：1.解除东拓置业与徐富苓签订的《商品房买卖合同》；2.徐富苓向东拓置业支付为其担保而偿付的垫付款本息29986.68元（具体数额以银行出具的代扣款明细为准）；3.徐富苓向东拓置业支付违约金305879.9元；4.要求徐富苓腾空并向东拓置业退还房屋；5.本案诉讼费、保全费、律师费由徐富苓承担；6.徐富苓尚欠浦发济南分行借款本金、利息、罚息及扣划款项以及诉讼请求第2、3、5项费用在徐富苓已支付房款中优先扣除后，剩余购房款返还徐富苓。事实和理由：2013年8月21日，东拓置业与徐富苓签订《商品房买卖合同》，约定徐富苓购买东拓置业开发的丰奥嘉园小区9-2-102号房屋，建筑面积为306.63平方米，房屋总价款3058799元。徐富苓在合同签订之日首付房屋总价款的60.11%，即人民币1838799元，其余以按揭贷款的方式支付剩余房款。2013年9月4日，东拓置业、徐富苓、浦发济南分行三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定东拓置业为徐富苓的借款提供阶段性保证担保责任。合同履行过程中，徐富苓没有按《个人购房担保借款合同》的约定按期偿还贷款，致使浦发济南分行向东拓置业下发了《履行担保责任催收函》。徐富苓的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，东拓置业有权依据第7.2条的约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，徐富苓同时应腾空房屋。为维护东拓置业合法权益，诉至法院。徐富苓未作答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，对东拓置业起诉的事实没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，东拓置业（出卖人）与徐富苓（买受人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定徐富苓购买东拓置业开发建设的丰奥嘉园小区原9号楼（现南区3号楼）2-102室房屋，总价款为3067111元。东拓置业应在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得分期综合验收备案证明并符合双方约定的商品房交付徐富苓使用。徐富苓须在本合同签订之日首付房屋总价款的60.22%，即1847111元（含买受人已付的定金或预付款），剩余房价款1220000元办理公积金贷款或银行按揭，且买受人须在本合同签订之日起7日内将银行要求提交的按揭贷款资料备齐并提交，并委托贷款银行将全部贷款直接支付给出卖人。买受人如未按合同规定付款，逾期90日内自合同规定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向东拓置业支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，出卖人有权解除合同将该房屋另行出售，同时有权向买受人追偿（追偿范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用），并有权要求买受人按照本合同房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。合同附件五《合同补充协议》中解除《商品房买卖合同》后退房及退款约定，商品房买卖合同及附件自双方签章之日起生效，合同生效后，除约定可解除合同情形外，双方均无权单方解除，任何一方单方擅自解除，违约方应承担给对方造成的损失，并向对方支付房屋总价款10%违约金。买受人以银行贷款缴纳购房款的，应先到贷款银行办理解除借款合同及还清贷款手续，再到房产登记机构办理《商品房买卖合同》撤销备案。买受人同意在《商品房买卖合同》撤销备案和解除借款合同手续办理完毕后，出卖人有权在已付房款中扣除相应的违约金及其他费用，不足抵扣的买受人需另行支付，否则出卖人有权追偿，买受人应承担由此产生的诉讼费、律师费等费用。合同签订后东拓置业、徐富苓、浦东济南分行签订个人购房担保借款合同，由东拓置业为徐富苓的借款提供阶段性保证担保责任，该合同履行过程中，徐富苓未按期偿还贷款，东拓置业于2018年11月21日代其向浦东济南分行支付逾期本金20333.34元、逾期利息9038.57元、罚息614.77元，共计29986.68元。2019年7月12日，浦发济南分行向东拓置业出具《关于释放济南东拓置业有限公司保证金账户超额保证金用于代偿徐富苓执行款事项的说明》，载明：徐富苓为我行一手房购房贷款客户，其在我行贷款用于购买贵公司开发的坐落于济南市××新区××楼××室的房屋，由贵公司“承担阶段性担保责任至正式抵押办妥为止”。其购房贷款已逾期，拖欠我行逾期本金213500.07元，逾期利息74965.73元，逾期罚息4971.87元，未到期本金548999.78元，未到期利息575.38元。徐富苓因其他诉讼被济南市历城区人民法院列为被执行人，其在我行贷款购买的坐落于济南市××新区××楼××室的房屋被拍卖。因我行享有优先受偿权，历城法院于2019年3月14日向我行划付852800元执行款，用于结清徐富玲在我行的贷款，至2019年3月27日，我行结清徐富玲在我行贷款，共计使用执行款843012.83元，剩余9787.17元原路退还济南市历城区人民法院。2019年6月24日，济南市历城区人民法院因徐富苓对拍卖过程提出异议，撤销了原执行裁定、拍卖成交确认书，并要求我行将款项退回历城法院。我行贷款结清账务处理流程不可逆，且无法向徐富苓重新发放贷款。经我行研究认为，原执行裁定及拍卖成交确认书撤销后，债权债务关系、担保责任等同于恢复到房产拍卖前的状态，故决定与贵公司协商并在征得贵公司同意后，以贵公司作为担保人的身份承担并退还上述款项。从而减少不必要的操作环节，使贵公司后续追偿线路更加清晰，法律关系更加明确。具体的保证金释放及代偿情况如下：经查询，贵公司在我行开立了公积金贷款保证金账户浦发银行其他活期保证金济南东拓置业有限公司，账号74×××95，余额2445370.07元。2019年7月9日，我方通过释放贵公司保证金账户余额843012.83元至我行其他应付及暂收款账号，并将该款项划转济南市历城区人民法院，代偿徐富苓执行款。目前该笔款项已代偿完毕，感谢贵公司的配合于支持，我行将全力配合贵公司进行后续资金追索工作并提供相关扣划凭证及法律文书。另查明，2019年4月30日，东拓置业与山东豪才律师事务所签订《委托代理协议》一份，山东豪才律师事务所律师指派秦成龙、李荣荣律师担任本案诉讼代理人，为此支出代理费63029元。上述事实有东拓置业提交《商品房买卖合同》《关于释放济南东拓置业有限公司保证金账户超额保证金用于代偿徐富苓执行款事项的说明》《委托代理合同》、涉案房屋权属状况信息及当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，东拓置业与徐富苓于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。案涉合同约定“如因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，出卖人有权解除合同将该房屋另行出售，同时有权向买受人追偿（追偿范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用），并有权要求买受人按照本合同房屋总价款的10%向出卖人支付违约金”，现徐富苓未能按约向浦发济南分行支付按揭贷款，导致东拓置业向浦发济南承担了保证责任，东拓置业现要求解除案涉《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，东拓置业已向徐富苓交付了房屋，现合同解除，徐富苓应依约将案涉房屋退还东拓置业。徐富苓逾期付款，导致东拓置业分行先后向浦发济南分行垫付贷款本金、利息共计872999.51元（843012.83元+29986.68元），并产生代理费63029元，按照合同约定，上述款项均应由徐富苓承担，现东拓置业要求徐富苓支付其垫付款872999.51元及代理费63029元，符合相关法律规定及合同约定，本院予以支持。按照合同约定，徐富苓应按照房屋总价款即3067111元的10%向东拓置业支付违约金，现东拓置业仅要求徐富苓支付违约金305879.9元，系对其权利的处分，本院予以认可。案涉合同附件补充协议约定“出卖人有权在已付房款中扣除相应的违约金及其他费用，不足抵扣的买受人需另行支付，否则出卖人有权追偿，买受人应承担由此产生的诉讼费、律师费等费用”，东拓置业要求在徐富苓已付房款中优先扣除本案垫付款、违约金、代理费后，将剩余房款返还徐富苓，符合合同约定，本院予以支持。徐富苓经本院合法传唤既不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告济南东拓置业有限公司与被告徐富苓签订的《济南市商品房买卖合同》；二、被告徐富苓于本判决生效之日起三十日内将丰奥嘉园南区3号楼2-102室房屋腾退予原告济南东拓置业有限公司；三、被告徐富苓于本判决生效之日起十日内支付原告济南东拓置业有限公司垫付款872999.51元；四、被告徐富苓芹于本判决生效之日起十日内支付原告济南东拓置业有限公司违约金305879.9元；五、被告徐富苓于本判决生效之日起十日内支付原告济南东拓置业有限公司代理费63029元；六、上述三、四、五项被告徐富苓支付原告济南东拓置业有限公司款项从被告徐富苓已支付原告济南东拓置业有限公司房款中先予扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15977元，保全费5000元，共计20977元，由被告徐富苓负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 猛人民陪审员  赵金忠人民陪审员  倪维珍二〇一九年十二月三日书 记 员  孙丽娜