贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12023号原告：李键，男，1981年4月24日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：叶丽，女，1982年10月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈广（特别授权）、杨颖（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。原告李键、叶丽与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称“长弘房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李键及二原告的委托诉讼代理人杨颖，被告的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李键、叶丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第Ａ幢2单元14层3号房屋权属证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（现为不动产权证书）违约金，违约金以购房款435444元为基数按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2016年2月10日计算至实际交付房屋权属证书（现为不动产权证书）之日止；（以上违约金暂计15000元）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。）事实及理由：原告与被告于2010年11月9日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，合同约定房屋总价款为435444元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定被告应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并在合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商。”合同签订后原告按合同约定将全部房款435444元支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于2012年12月31日交付商品房后190日内（2013年7月11日前）将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求支持原告诉请为谢。被告长弘房开公司答辩称：一、原告的主张已经超过诉讼时效。二、原告主张合同约定的违约金过高请求调整。三、原告李键、叶丽于2015年7月23日与被告签订补充协议，约定其不再与被告计算与商品房买卖合同有关的一切违约，对于违约金的主张原告已放弃和丧失相应权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月9日，以原告李键、叶丽为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，商品房建筑面积149.74平方米，套内建筑面积132.05平方米。商品房总价款为435444元。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。”商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款435444元。2015年7月23日，被告将涉案房屋交付原告。同日，以原告叶丽为乙方，被告长弘房开公司为甲方，双方签订《补充协议》约定：“房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。”截止至庭审时，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房转移登记有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定于涉案房屋交付之日起190日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年7月23日将涉案房屋交付原告，其应于2016年1月29日前完成办理权属登记的备案工作。但是，被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然被告提出原告已承诺不再与被告计算与商品房买卖合同有关的一切违约，应视为原告已放弃和丧失主张违约金的权利的抗辩主张。但是，原告2014年5月31日向被告作出承诺时，未到合同约定的交付转移登记有关文书的时间，此时被告是否会逾期交付转移登记的有关文书尚不确定，不应将承诺中的违约金认定为包含逾期交付办理转移登记有关文书违约金。故对于被告提出该抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额435444元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。如前所述，根据《商品房买卖合同》的约定，原则上应从2016年1月30日起计算违约责任。被告对此提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年9月19日）往前回溯三年即2016年9月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告未举证证明对违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故对被告提出的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2016年9月19日起计算。同时，因原、被告双方在合同中约定被告的合同义务为将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求系对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李键、叶丽支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款435444元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月19日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止）；二、驳回原告李键、叶丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年十二月十五日书记员  胡晨