河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7988号上诉人（原审被告）：吉运集团股份有限公司，住所地：北京市丰台区南四环西路188号16区5号楼。法定代表人：赵六栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：董建庆，该公司员工。委托诉讼代理人：刘尊思，北京植德（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红，女，1976年6月4日出生，汉族，住滦南县。委托诉讼代理人：付永，男，1975年6月11日出生，汉族，住滦南县，系陈红配偶。原审被告：唐山京东×××，住所地：河北省滦南县倴城镇中大街38号。法定代表人：徐耀东，该公司总经理。原审被告：唐山京东医院，住所地：河北省滦南县倴城镇中大街38号。法定代表人：徐耀东，该院院长。上诉人吉运集团股份有限公司（以下简称吉运集团）因与被上诉人陈红、原审被告唐山京东×××（以下简称京东房地产）、原审被告唐山京东医院（以下简称京东医院）所有权确认纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（2018）冀0224民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉运集团委托诉讼代理人董建庆、刘尊思，被上诉人陈红及委托诉讼代理人付永到庭参加诉讼，原审被告京东房地产、京东×××。本案现已审理终结。吉运集团上诉请求：1、请求依法撤销河北省滦南县人民法院(2018)冀0224民初1995号民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、请求判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院所作判决认定事实错误，适用法律错误，对上诉人吉运集团与原审被告京东×××《抵押合同》的效力认定明显错误；且认定被上诉人的债权优先于上诉人已登记的抵押权，严重侵害了上诉人的合法权益,应当依法撤销并改判。一、被上诉人对涉案房屋不享有所有权，京东×××，有权以该房屋设定抵押签订《抵押合同》。l、被上诉人虽然与京东×××《丽墅庄园小区认购书》，但同日又签署了《回购协议》，且之后一直未办理产权登记，房屋所有权未发生变动，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，被上诉人对涉案房屋自始不享有所有权，仅享有对京东×××。2、根据滦南县住建局房地产市场管理所于2019年4月3日出具的《证明》以及一审判决的认定，案涉房产系京东×××，并于2015年7月18日将涉案房屋的所有权登记在其名下。根据《物权法》第九条、第十四条规定，京东×××日办理所有权登记，系涉案房屋的所有权人，因此，作为所有权人的京东×××《抵押合同》。综上，被上诉人对涉案房屋不享有任何物权，只享有对京东×××，京东×××《抵押合同》为主债权设立抵押权。二、上诉人签署《抵押合同》时享有《融资租赁合同》项下的主债权，租赁债权尚未转让给加油宝公司，一审法院认定吉运集团在签署抵押合同及抵押登记时不享有主合同权利人资格属于认定事实和适用法律均错误。1、上诉人和京东×××《融资租赁合同》，但该合同并未实际履行。双方于2015年10月16日重新签署了《融资租赁合同》，并且于2015年10月20日在北京市方正公证处申请办理了公证。由此可以得出上诉人和京东×××《融资租赁合同》以及所确定的融资租赁法律关系。该融资租赁法律关系自上诉人向京东×××院的债权，而事实上，上诉人于2015年11月10日才向京东×××。基于上述事实，我们认为，上诉人与加油宝签署《应收账款转让申请书》时，吉运集团尚未支付租赁物购买价款，融资租赁合同尚未履行，尚未取得对京东×××，此时，吉运集团尚未将该主债权转让给加油宝。一审法院认为吉运集团在签署抵押合同时已将主债权转让给加油宝与事实不符。2、上诉人认为，上诉人与加油宝公司转让的债权只是2015的10月6日签署的融资租赁合同所约定的债权，并非2015年10月16日签署的融资租赁合同债权，而上诉人与京东×××5年10月16日签署的融资租赁合同债权，一审法院认为吉运集团在签署抵押合同时已将主债权转让给加油宝与事实不符。3、《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。在上诉人没有通知京东×××，该应收账款债权转让不对京东×××。此处所谓的不发生法律效力，是指债权仍为吉运集团所有，对于京东×××，融资租赁合同项下的债权人仍为吉运集团，而非加油宝公司。因债权转让与不动产转让和动产转让一样，都属于处分行为，处分合同的签署仅仅在合同当事人之间产生请求让与权利的请求权，处分合同的签署本身并不直接导致所处分权利的转移。不动产的转移以登记作为要件，动产的转移以交付作为要件，而债权的转移以通知债务人作为要件。如果吉运集团签署《应收账款转让申请书》不履行向京东×××，仅应向加油宝公司承担违约责任，并不能产生债权转移的后果。而事实是，加油宝公司与吉运集团签署上述协议后，仍由京东×××，吉运集团再向加油宝公司转付，这也说明，当时融资租赁合同的债权并未转移至加油宝公司。即便加油宝公司之前已支付了债权转让款，也不能因此而认定此时债权已转移。因此，一审法院作出的“将2015年10月16日另行签订的《融资租赁合同》作为京东×××订抵押合同的主合同已无事实根据”的认定属于事实认定错误。中广投（深圳）商业保理有限公司（以下称中广投）基于上述协议向丰台法院提起融资租赁合同之诉，但因其未取得租赁债权，故撤回起诉，其后，中广投在广东高院重新提起诉讼，起诉的被告也只有吉运集团，并无京东医院，这也说明中广投并未对京东×××。综上，京东×××抵押合同时上诉人与京东×××，基于该主债权由京东×××。三、被上诉人不是案涉房屋的所有权人，不能以其合同债权对抗上诉人的已登记的担保物权。l、被上诉人虽然与京东×××《丽墅庄园小区认购书》，但同日又签署了《回购协议》，该《回购协议》约定“被上诉人可以在2至5年内将原购房退交至京东房地产，并收取40%-100%不等的收益，被上诉人若有意退房，则不能办理房产、土地使用手续。”从该约定内容可以推知被上诉人的真实意思表示并非取得所有权，而是一种投资行为，该认购书只是投资的担保措施，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，该房屋认购书不应认定为购房协议。2、被上诉人与京东×××《丽墅庄园小区认购书》后一直未办理产权变更登记，案涉房屋所有权未发生变动。案涉房屋于2015年7月18日即已登记在京东×××，在案涉房屋早已具备直接过户条件的情况下，被上诉人亦从未要求办理网签手续以及过户登记。被上诉人不合理的行为同样证明了被上诉人的真实意思表示并非取得所有权，且对未能取得案涉房屋的所有权存在过错。因此被上诉人对涉案房屋不享有所有权，仅享有对京东×××。一审法院判定京东×××，无视上诉人的合法的抵押权，认定该普通的合同债权优先于已登记的担保物权，严重侵害了上诉人的合法权益。3、一审法院认定京东×××交付给被上诉人属于证据采信不当，事实认定错误。根据被上诉人提交的证据，物业费交费时间均为2016年6月18日及2016年12月15日，水费交费时间为2017年4月（内容为：上次抄见0，本次抄见15吨）及2018年，上述证据均不能证明被上诉人于2015年10月29日抵押合同签署时已接收了涉案房屋，更不能证明被上诉人于2014年1月1日前接收了涉案房屋，原审法院证据采信不当，事实认定错误。四、一审法院认定《抵押合同》无效缺乏法律依据。一审法院认定“吉运集团与京东×××，吉运集团已经不享有主合同权利人资格，京东×××，侵犯了被上诉人的合法权益，应认定无效”的主张缺乏法律依据。上诉人认为，合同无效必须具备法定的无效事由。1、《抵押合同》不存在《合同法》第五十二条第（二）项规定的法定无效情形。上诉人与京东×××《抵押合同》时已经尽到了合理的注意义务。上诉人在签署《抵押合同》时，已前往房管部门审核了产权情况，也已前往案涉房屋现场进行查看，在京东×××人签署认购书的情况下，上诉人无从得知该信息，因此不存在上诉人与京东×××。上诉人于2015年10月29日签署《抵押合同》时，尚未取得租赁债权，也无法于此时将租赁债权转让给加油宝。上诉人与加油宝公司并未将应收债权转让事项通知京东×××，同样不存在与京东×××。2、一审法院认为京东×××下签署《抵押合同》，侵犯了被上诉人当时的合法权益，应认定无效。属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失．并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”依据该规定可知，京东×××押的，抵押合同并非无效，而是买受人可以主张解除合同返还购房款项并赔偿损失。而一审法院以京东×××为由认定《抵押合同》无效，属于适用法律错误。3、一审法院认为上诉人不享有主合同权利人资格而认定《抵押合同》无效，属于事实认定错误。如前文所述，京东×××《抵押合同》时上诉人与京东×××，上诉人为主合同权利人。另外，既然《融资租赁合同》有效，此处当然也不存在适用《物权法》第一百七十二条“主债权债务合同无效，担保合同无效”的余地。综上所述，首先，京东×××，有权就该房产设定抵押；其次，上诉人与加油宝金融科技服务（深圳）有限公司（以下简称加油宝公司）在签署《抵押合同》时尚未发生主债权转让，上诉人作为合同权利人仍享有《融资租赁合同》项下对京东×××，有权就此签署《抵押合同》，担保债权的实现；再次，被上诉人不享有对《抵押合同》项下抵押物的所有权，仅对京东×××，不能对抗上诉人的已登记的抵押权；最后，上诉人与京东×××《抵押合同》时不存在恶意串通的情形，《融资租赁合同》和《抵押合同》亦不存在其他法定无效事由，均属有效。一审法院认定事实和适用法律均存在重大错误，严重侵害了上诉人的合法权益，恳请二审法院查清事实，依法撤销一审判决并驳回被上诉人全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。庭审过程中上诉人对上诉状进行了补充，内容为京东×××，有权签署抵押合同，上诉人签署合同时对京东×××，有权签署抵押合同，吉运集团和加油宝公司签署过2份合同分别为2015年10月6日、2015年10月16日的合同没有履行。进行公证和办理抵押的均是2015年10月6日的合同。上诉人和加油宝公司签署的债权转让协议申请的是2015年10月6日的合同。上诉人在10月9日和加油宝公司签署了债权转让协议，吉运集团没有转让租赁债权，债权转让是一项处分行为，转让协议的签署只是一种行为，还需要履行通知义务。吉运集团没有把债权转让给加油宝公司，广东高院认可吉运集团享有对吉运医院的债权。铁路法院下发的通知认定吉运集团是债权人，吉运集团对京东×××，一审认定错误。京东×××，上诉人不清楚签署过房屋销售意向合同的行为，双方不存在恶意串通，吉运集团向加油宝转移债权也没有通知京东医院。即使京东×××，也不妨碍本案合同的成立，根据法律规定双方签署了买卖合同后，有另行签署房屋买卖合同的是房地产开发商向购买人承担责任。综上一审法院认定事实、适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人诉请。陈红答辩称，从2017年3月24日和4月13日的2份债权转让通知书可证，吉运集团现在已经不是《融资租赁合同》(合同编号H1000026)的主债权人，而《抵押合同》系《融资租赁合同》的从合同，以《担保法》第五十二条，《物权法》第一百七十七条规定，主债权消灭，抵押权随之消灭，所以无诉讼主体资格。请法庭予以确认。一、陈红持续享有涉案房产所有权、使用权至今。①河北省高级人民法院和唐山市中院执行异议审理中已查清所有购房事实，事实认定清楚，分别下达了(2018)冀民终639号终审判决、(2017)冀02民初59号民事判决书和(2016)冀02执异531号执行裁定书，判决认定：该丽墅庄园小区认购书为商品房买卖合同，京东×××，该认购书认定有效；认定陈红已经支付了全部购房款；认定陈红在执行法院查封之前已实际占有该房产。判定购房人陈红对丽墅庄园小区117号房屋享有排除强制执行权益。2019年3月7日市中院作出(2016)冀02执12146号之三执行裁定书，解除了该房屋的查封。审理确认了所有证据相互佐证，证据链条完整，在此不再重复叙述，陈红自2013年7月23日实际取得了该房屋所有权和使用权，并已实际占有入住。陈红与京东×××，作为双务合同，买受人的付款义务和出卖人京东×××。陈红据此占有房屋，交纳与使用该房有关的各项费用均表明陈红已经取得了该房屋的所有权。②不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误的认为财产权是登记机关赋予的。对不动产物权归属的判断不能唯登记论，应当依赖物权变动原因的基础法律事实审查。办理产权登记手续，属于开发公司的后合同义务，尚未办理并不等于买受人的所有权因此不生效，更不能以开发公司不履行后合同义务的违约行为作为剥夺和侵害买受人权利的理由。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”③购房人对未办理房产手续，无过错。购房人的主要合同义务就是支付房款，而办理预售备案登记手续，预告登记，办理产权证、土地证等房屋所有权登记手续，是京东×××。购房时京东×××批中，暂不能办理网签等正式购房手续。经到滦南县房管局查证和京东×××，截止到2018年4月30日丽墅庄园小区总计86套住宅，无一户已办理房产证，登记备案的只有4户。由此可见，是京东×××，购房人无过错。二、京东×××分。①京东×××。《合同法》第九章第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈红全款购买于2013年7月23日，京东×××，陈红简装入住交纳物业水电费等所有生活费用至今。京东×××后将房产向吉运集团抵押，签约时间为2015年10月29日，登记的时间为2015年10月30日。在抵押时，京东×××，隐瞒购房人将房产登记在自己名下（非整个小区的大房产证），明知已经无权支配的情况下，对外处分，既无正当的权利基础，也有违社会公德，该处分显然是未经陈红同意的无权处分行为，应作为效力待定。迄今陈红一直明确反对，应归于无效处理。据到滦南县房管理局查证，吉运集团和京东×××《房屋抵押权设立登记审批表》，京东×××抵押人事实。而且在京东×××，“京东×××，抵押物如为共有，已取得共有人同意并前往签字；抵押物未被出租和占用；”明显隐瞒与事实不符。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认为抵押无效。”②吉运集团的抵押权不构成善意取得。京东×××，其经营宗旨即为开发销售盈利，2013年1月已取得该小区预售许可证。所以所开发房屋是否已售出，作为吉运集团这样的大型投资企业应该有所预见，仅仅做形式性审查，而对抵押物实际权属毫不关心有违常理和一般人的行为习惯。实际陈红已经对房产做了简易的装修并入住，如果吉运集团进行实地考察，就应该直观发现该房屋已经售出并占有使用的状况。签定《抵押合同》时吉运集团故意隐瞒债权已转让事实，违反《合同法》“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，因而吉运集团在其中有过错，显然也不属于善意取得。三、消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。即使吉运集团构成善意，在两个权利出现冲突时，也应保护正常买受人的利益。吉运的抵押权毕竟源于京东×××，也有明显过错。购房人则是全款付清后依法依约取得。两相比较，如何取舍，显而易见。《物权法》第七条规定：物权取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德不得损害公共利益和他人合法权益。这是物权法确立的物权取得和行使的基本原则，第三人能否善意取得，当然也应受制于并遵循这一原则。对此，最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，该批复对三类权利的排序为：1、交付房款的消费者对房屋的所有权，2、承包人工程价款的优先受偿权，3、抵押权或其他债权。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。四、吉运集团对加油宝公司的债权转让已经于2015年10月10日完成，不再具备京东×××。1、吉运与加油宝公司的债权转让已经完成。据一审法院从北京丰台区调证可知，2015年10月9日，吉运集团将本案所涉融资租赁项下债权向加油宝公司提出编号为20151005的《应收账款转让申请书》并得到加油宝公司的同意，约定转让价款为1110万元。次日，加油宝公司将该转让价款1110万元支付给吉运集团。至此，吉运集团与加油宝实际完成以京东×××。吉运集团债权转让的目的也已经实现。债权转让合同明确载明转让为H1000026号《融资租赁合同》。2、暂不向京东×××，由吉运集团作为收账代理人，便于吉运集团代理收款的约定。吉运集团与加油宝公司于2015年1月25日签订的《债权转让合作协议》定义的“转让日”为“应收账款转让申请书所列明的转让日”（合同第3页）。约定的债权移转的时间为“交易债权自转让之日（含该日）转移于乙方及其代表的客户享有”。在2015年10月9日吉运集团提出的《应收账款转让申请书》中载明的转让日为“2015年9月16日”，保理期限为2015年10月9日至2018年11月8日。因此双方约定的债权移转的日期应为2015年9月16日，至迟为10月10日。合同第六章“收账代理人”明确约定：乙方（加油宝公司）兹此授权甲方作为的收款代理人，由甲方根据租赁合同的约定采取合理措施并基于乙方利益最大化原则积极向债务人催收在本合同项下已转让给乙方的应收账款。同时明确：乙方委托甲方作为收账代理人不应被视为乙方对其交易债权所享有的相关权利的放弃或让与。对于吉运从债务人处收款约定：如果甲方从债务人收到交易债权项下的任何款项则无论在进账前后，该等款项均归乙方所有。甲方只作为乙方的受托人为乙方持有，甲方并不享有任何所有权。在如此约定的基础上，才约定（合同14页）：本合同签署后，甲方暂不向承租人发送《应收账款转让通知书》，仍由甲方向承租人履行租金催收义务，但甲方有义务根据乙方的要求向承租人发送《应收账款转让通知书》。因此未向京东×××，只是加油宝公司为了便于吉运集团履行代理收账义务的手段，而不是意味着标的债权没有转移。既然债权已经在2015年9月16日（合同所称转让日）至迟在2015年10月10日已经移转，那就说明在2015年10月29日吉运集团与京东×××，不拥有主合同项下的主债权，没有抵押担保的主体地位和实体权利。五、吉运集团与京东×××，于2015年10月16日签订并公证的《融资租赁合同》属无效合同。1、存在两份内容、权利和义务完成一致的合同。2015.10.6签订的《融资租赁合同》，吉运集团将其项下债权转让（后又发生二次转让），是实际履行的合同，如果为未履行合同，那么债权转让合同如何成立，而且一审中吉运集团已经承认2015年10月6日合同是实际履行合同，10月16日合同只是应公证处要求填写当时日期，两份合同内容、权利义务都一样（见此案和另案笔录）。10月16日重新签订的合同目的在于公证和执行。两份合同各有用途，分别发挥作用，京东×××。加油宝并不知道在10月6号合同之外还有一份已经公证和提供抵押担保的10月16日合同。2、两份合同的成因。合同约定的起租日债权生效日均为吉运集团将收购租赁物价款1500万元支付日，即2015年11月10日。吉运集团于2015年10月6日签订后，在还没有付款前，就于2015年10月9日与加油宝签订债权转让协议，次日收到1110万元对价款后，加上已经收取的保证金150万元和租赁服务费90万元（二者在签约前就先行到位），三项合计1350万元。所以，吉运集团支付的租赁物收购款1500万元只有自己的资金150万元。但是京东×××。时至2015年10月16日，为了早日拿到款项，任由已经不享有债权的吉运集团的摆布到方正公证处办理了公证。同样为了拿到价款，在2015年10月29日，再次接受吉运集团要求，协同京东×××。次日办理登记。此时还可以说明另外一个问题：10月29日的抵押合同签订时，吉运集团对京东×××，其主债权还没有生效。3、10月16日合同应属无效。10月6日合同是实际履行的合同，且被吉运集团转让。迄今，加油宝公司、中广投这两个债权受让人所接受转让的债权均系10月6日的合同。他们根本不知道还另有一份10月16日公证的合同。这样的话，10月16日的合同就是一个没有实际履行内容，项下也没有债权的合同。那么，对于京东×××，其并不知道该合同债权已经转让，其签订和提供的抵押担保纯属受欺诈形成；对于吉运集团而言，既不向京东×××，也不向加油宝公司告知受让债权还另有公证和抵押。另一方面，吉运集团向加油宝公司转让的是1200万元债权，每月还款数额为387836.68元；而在2016年7月18日（申请书上是2017年），吉运集团向唐山市中级人民法院申请执行京东×××，且还是在医院已经支付了3013752元(2016年7月18日前)后的余额。这就说明吉运集团债权已经转让之后，利用所谓收账代理人的好机会，企图赚取高额差价。加油宝公司于2017年3月22日在人民银行征信中心就受让的应收账款债权进行“动产权属变更登记”，在2017年3月24日和4月13日有两份债权转让通知书给京东医院，亦即加油宝公司及中广投公司债权转让合同生效，吉运集团自2017年4月13日起已经不是《融资租赁合同》(合同编号H1000026)的主债权人，吉运集团仍在以债权人身份诉讼，也可说明吉运集团是想利用10月16日公正的合同撇开加油宝公司，继续向京东×××。所以说，10月16日合同完全是以合法的形式，掩盖非法目的的合同。其无效性不言自明，那么以这种合同为主合同签订的抵押合同当然无效。六、京东×××。1、京东×××，属无处分权。如前述。2、抵押权人吉运集团在取得抵押权时已经不具有主债权，而且前述另有2份债权转让通知可证，现在吉运集团更不具有主债权，以《担保法》第五十二条，《物权法》第一百七十七条规定，主债权消灭，抵押权随之消灭。3、抵押合同所依据的主合同（10月16日合同）为无效合同，主合同无效，抵押合同随之无效。4、京东×××《合同法》“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，吉运集团故意隐瞒债权转让，京东×××，合同无效。5、京东×××、恶意串通损害第三方利益，《抵押合同》无效，京东×××，以犯罪为目的的办理的抵押当然归属无效。①京东×××自己名下，又与京东×××，取得第二次融资收入。这里存在两个诈骗：一是对陈红这种买受人房款的非法占有；二是用已经销售的房产虚假抵押形成对吉运集团租赁物租赁对价的占有。申请一审法院从滦南房管所调取涉案房屋材料，证明抵押登记时间在抵押合同签订之前，说明抵押合同和抵押登记系恶意串通。这里需要说明京东房地产、京东×××。作为关联企业，各自的行为均出自京东×××，相互之间的串通显而易见。诸如本案的房产涉及七处之多，涉案金额达到一千万元以上。②吉运集团与京东×××租赁。就是说合同中的租赁物本来就是京东×××，但却非要将其高价出售给吉运集团，然后再高价回租。尤其是合同中的租赁物清单，没有各套设备的价格，而是笼统同意作价1500万元，我们看不到医院新购时的价格，如此，双方的合同目的实际就是一融资租赁为名而从事的借贷活动。后来京东×××，吉运集团的债权实现并未采取将租赁物收回方式，而是直接申请执行，并对抵押房产进行拍卖变卖。也可以看出所谓售后回租纯属形式。所以，以此为基础办理的抵押担保的效力也就不言而喻。③市中院开庭审理时吉运集团公司提交《抵押合同》无日期，而滦南房管所备案中、京东×××，签字人又不同，可见有三份不同的《抵押合同》。以上证明，吉运集团、京东医院、京东房地产，明显隐瞒欺诈、恶意串通签定了《抵押合同》损害第三人合法权益，据《合同法》第五十二条第一款、“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”；第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效。2018年7月1日，唐山市中级人民法院、唐山市人民检察院、唐山市公安局、唐山市司法局联合发布《关于开展依法打击房地产领域违法犯罪行为专项行动的通告》，该公司利用已经出售并取得全部房款但尚未过户登记的时间差，隐瞒消费者和吉运集团将房产抵押为京东×××（三）项“房地产开发商……一房多卖损害购房人合法权益，……”？综上、陈红对丽墅庄园小区117号房屋享有所有权、使用权，对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。请求确权。京东×××《抵押合同》应判定无效，请求依法注销该房产的他项权证。京东房地产、京东×××。陈红向一审法院起诉请求：1、依法确认陈红对滦南县丽墅庄园小区117号房产具有所有权；2、判令京东×××，并承担相应费用；3、确认京东×××房于2015年10月29日签订的用于为2015年10月16日签订编号为H1000026号《融资租赁合同》担保并办理抵押登记的《抵押合同》无效；4、本案诉讼费由京东房地产、京东医院、吉运集团负担。一审法院认定事实：2013年7月23日，陈红与京东×××《丽墅庄园小区认购书》、《回购协议》。《丽墅庄园小区认购书》中约定，陈红自愿订购京东×××楼房一套，建筑面积为281.718平方米，单价为4792元/平方米，总价135万元。陈红于2013年7月25日前分五次向京东×××。2014年1月1日前，京东×××付陈红占有、使用。另查明，2015年1月25日，吉运集团与加油宝公司签订了《债权转让合作协议书》（2015年9月29日，江泰金融在先科技（深圳）有限公司更名为加油宝公司），约定吉运集团将其对客户的《融资租赁合同》项下的应收账款债权转让给加油宝公司。2015年10月6日，吉运集团与京东×××《融资租赁合同》，约定吉运集团作为出租人，与作为承租人的京东×××，吉运集团向京东×××，京东×××。租赁物的转让价款为1500万元，租赁服务费90万元，租金总额为1808.2512万元，分36期给付，每期租金金额为502292元。2015年10月9日，吉运集团与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运集团将其与京东×××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司，转让款为1110万元。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运集团。2015年10月16日，吉运集团与京东×××相同的《融资租赁合同》，徐耀东和崔国玲于当日向吉运集团为该《融资租赁合同》出具《不可撤销担保书》，双方于2015年10月19日向北京市方正公证处申请办理2015年10月16日《融资租赁合同》和《不可撤销担保书》公证并赋予强制执行效力。2015年10月20日，北京市方正公证处分别作出的（2015）京方正内经证字第13913号、13914号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年10月29日，京东×××，约定由京东×××号房屋为京东×××押担保。签署抵押合同后，吉运集团与京东×××产的抵押登记手续。后因京东×××，吉运集团于2016年6月29日向北京市方正公证处申请签发执行证书。北京市方正公证处于2016年7月11日作出（2016）京方正执行证字第00772号执行证书，被执行人为京东医院、徐耀东和崔国玲。2016年8月2日，吉运集团依据此执行证书向本院申请强制执行，本院于2016年8月19日作出（2016）冀02执12416号执行裁定书，查封了涉案房产，陈红向法院提出执行异议，以其对涉案房产享有所有权为由，要求解除对涉案房产的查封。本院作出（2016）冀02执异531号执行裁定，中止对涉案房产的执行。2017年2月10日，吉运集团向本院提出申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月27日作出(2017)冀02民初59号民事判决，认定陈红交款、占有房屋在先，吉运集团申请查封在后，且陈红对尚未办理过户手续并无过错，故应认定陈红对诉争的丽墅庄园24-117号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回了吉运集团的诉讼请求。吉运集团不服本院作出的(2017)冀02民初59号民事判决，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院作出（2018）冀民终639号民事判决，认定：该丽墅庄园小区认购书应当认定为商品房买卖合同，京东×××证，该丽墅庄园小区认购书可以认定为有效；陈红已经向京东×××；陈红在执行法院查封之前已经实际占有涉案房产；陈红对涉案房产所享有的民事权益能否对抗吉运集团抵押权的问题不属于本院审理范围，本院对此不予审理。综上，陈红对执行法院查封的登记在京东×××与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益。综上，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月7日，本院作出（2016）冀02执12146号之三执行裁定书，经陈红申请，吉运集团也明确表示同意解封，裁定解除对涉案房屋的房产证及土地证的查封。一审法院认为，京东医院、京东×××，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。首先，就吉运集团提出的陈红无权就抵押合同项下的房屋主张权利的问题，即陈红诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合系列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织。……。”河北省高级人民法院的判决书认定陈红对执行法院查封的登记在京东×××与京东医院、徐耀东、崔国玲融资租赁合同纠纷执行一案强制执行的民事权益，且本院作出（2016）冀02执12146号之三执行裁定解除对涉案房屋的房产证及土地证的查封，表明了陈红对涉案房产具有直接利害关系。故陈红的诉讼主体资格适格。关于抵押合同的效力，京东×××签订的抵押合同属于从合同，其主合同系吉运集团与京东×××赁合同。2015年10月6日，吉运集团与京东×××《融资租赁合同》，吉运集团于2015年10月9日与加油宝公司签署了《应收账款转让申请书》，约定吉运集团将其与京东×××《融资租赁合同》项下的债权转让给加油宝公司。2015年10月10日，加油宝公司将上述款项1110万元支付给吉运集团。至此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效”，吉运集团与加油宝公司的债权转让协议已经成立并生效。吉运集团主张未向京东×××，导致债权并没有发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”此处的“不发生效力”仅是该债权转让对京东×××，但并未赋予吉运集团在债权转让之后仍具有债权人资格。债权转让后的权利人应为加油宝公司，吉运集团作为转让人应当履行通知债务人的合同义务，否则将要向加油宝公司承担因不履行此合同义务可能导致的合同责任；吉运集团在不具有债权人资格后，且未将债权转让告知京东×××，于2015年10月16日另行签订《融资租赁合同》作为京东×××签订的抵押合同的主合同，已无事实根据。另外，京东×××卖与陈红，并将房屋实际交付。在吉运集团与京东×××同和于2019年10月30日办理抵押登记时，京东×××。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复对三类权利的排序为：1、交付房款的消费者对房屋的所有权，2、承包人工程价款的优先受偿权，3、抵押权或其他债权。又根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德不得损害公共利益和他人合法权益。”应认定京东×××侵犯了陈红的合法权益。综上，吉运集团与京东×××，吉运集团已经不享有主合同权利人资格，京东×××，侵犯了陈红当时的合法权益，应认定无效。现涉案房屋登记在京东×××，其收到陈红的全部购房款后，应当协助陈红办理过户登记手续，故陈红要求京东×××，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉运集团股份有限公司与被告唐山京东×××××县房于2015年10月29日签订的《抵押合同》无效；二、被告唐山京东×××助配合原告陈红办理滦南县丽墅庄园小区117号楼房的过户登记手续；三、驳回原告陈红的其他诉讼请求。案件受理费80元，诉讼保全申请费5000元，合计5800元由被告唐山京东×××。判决生效即交纳。本院二审期间，上诉人吉运集团围绕上诉请求依法提交广州铁路运输中级法院通知书2份，证明京东×××。被上诉人陈红质证称，上诉人没有在举证期内提交法院不应采纳，上述证据与本案无关不应认可。被上诉人陈红提交庭审笔录2份，证明吉运集团承认2016年10月6日的合同已实际履行。上诉人吉运集团质证称，对该证据的真实性认可，但证明目的不认可，吉运集团和京东×××同但是没有履行，双方实际履行的合同是2015年10月16日的合同。本院经审查认为，因双方当事人均对对方提交的证据不认可，故对上述证据不作为定案依据予以单独确认。二审法院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，购房人陈红已经履行了购房义务，全额支付价款并实际占有使用涉案房屋，其要求京东×××，京东×××，吉运集团上诉理据不足，本院不予支持。陈红与京东×××《丽墅庄园小区认购书》取得的权利是请求卖方将所有权转移给自己的债权，并非涉案房屋所有权，其取得所有权有赖于京东×××，故陈红请求确认涉案房产归其所有无法律依据，陈红对涉案房产的所有权自京东×××。关于一审法院对2015年10月16日《融资租赁合同》及《抵押合同》无效的认定，本院认为，陈红并非上述二合同相对人，且吉运集团与京东×××借款是否有效与本案购房人所诉并非同一法律关系，故本案不应予以涉及。综上，吉运集团的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省滦南县人民法院（2018）冀0224民初1995号民事判决第二项、第三项；二、撤销河北省滦南县人民法院（2018）冀0224民初1995号民事判决第一项；一审案件受理费80元，诉讼保全申请费5000元，合计5800元由唐山京东×××；二审案件受理费80元，由吉运集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李木子审判员 孙乾辉审判员 王 健 二〇一九年十二月三十一日书记员 刘雪姣