河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1426民初3591号原告：商丘市翰豪置业有限公司，住所地河南省夏邑县城关镇中原国际商贸港B座608号。统一社会信用代码：91411400576346119L。法定代表人：李乾坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：董伟、董韶元，河南言华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王慧，女，汉族，1986年10月12日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：魏金峰、王世民（实习），河南栗风律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告商丘市翰豪置业有限公司与被告王慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同（201812110002号）并迁出夏邑县城关镇××小区××楼××单元××号房（房屋总价款30万元）；要求被告支付违约金6万元（违约金按合同约定计算，以后违约金顺延计算至钱款还清）。事实与理由：被告王慧在原告商丘市翰豪置业有限公司处购买了位于夏邑县城××小区××楼××单元××房屋××套，双方签订了房屋买卖合同。被告王慧已经入住，按照合同约定被告应办理银行按揭贷款手续，原告于2018年11月2日向被告发送律师函并张贴在其住所处，明确告知被告办理房贷手续或补交房款，并再次要求其15日办理房贷手续遭拒，被告行为构成违约。原告于2019年6月24日向被告发送合同解除通知书，被告拒绝签收。被告辩称，针对涉案房屋，原、被告签订两份买卖合同，如原告坚持解除201812110002号买卖合同，就按2015年签订的买卖合同履行，被告无需搬出涉案房屋。被告不构成违约，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据。被告保留追究原告的违约责任。原告为支持其主张向本院提交证据有：1、商品房买卖合同一份。证明被告王慧2018年12月11日在原告处购买金地小区2号楼1单元21层2102号房屋一套，总价30万元。被告购买形式为被告付清首付款9万元，剩余21万元办理银行按揭。房屋买卖合同第八条约定买受人未按约定付款参照第2种方式处理即附件四补充协议，第29条约定合同附件与本合同具有同等效力，第23页附件四第三款第二项协议约定逾期付款原告有权解除合同，并按照被告房屋总价款20%向原告支付违约金。被告逾期支付房款拒不办理银行按揭，现在符合解除合同条件，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。合同三十一页中第5项本合同项下买受人的通信联络以本合同载明的电话、地址为准，买受人应保证其真实性，买受人的通讯方式若有变更，应按合同约定以书面形式通知出卖人，否则，出卖人向以上地址及通讯号码发送的通知，视为已通知买受人。2、律师函及照片各一份。证明河南言华律师事务所接受原告委托，原告于2018年11月2日向被告发送律师函并张贴在其住所处，明确告知被告办理房贷手续或补交房款均未果，并再次要求其15日办理房贷手续但也遭拒，被告行为构成违约，原告有权解除合同。3、解除合同通知书、邮政快递回执单、邮递信息记录各一份。证明原告于2019年6月24日向被告发送合同解除通知书，被告拒绝签收与证据1相互印证，符合合同约定及相关法律法规的解除条件，合同已经予以解除被告应支付约定违约金。4、金地小区其他业主房产证、办理银行按揭贷款材料各一份。证明原告公司一直按照合同约定在给小区业主办理银行按揭、办理房产证，不存在拒不办理按揭手续、拒不办理房产证的情况。同时也能证明原告已经向小区业主发送通知，被告拒不办理，才构成违约。5、电话录音一份，证明原告已经多次通知其办理按揭手续或把房款付清，被告拒不办理，不履行合同主要义务，原告依法或依照合同约定有权解除，解除合同同时被告应按约定支付违约金。6、住宅代收费标准一份，证明王慧办理费用20771元。7、河南省电视台公共频道百姓信访栏目《不翼而飞的水表》。证明被告下欠房款的事实。原告已经多次通知小区业主办理银行按揭或缴纳剩余房款，但是被告拒不办理或缴纳房款。截止节目播出之时小区业主反映的七大问题均得到解决，但是被告仍未办理按揭或缴纳房款。原告各项手续齐全，不存在不能办理房产证，不能办理银行按揭的情况。被告质证对证据1真实性无异议，但该合同对原、被告于2015年签订的合同如何处理没有条款约定，原、被告签订该合同明显是为了让被告支付违约金，加重被告的责任而另行签订的合同，被告方有证据推翻该合同。证据2有异议，该房屋交付被告后，被告未实际居住，原告以张贴律师函、拍照的形式向被告送达催缴通知，不符合法律规定，不能证明被告确实收到原告的律师函。证据3是以邮寄的方式送达给被告，能证明原告为了增加被告的负担，以张贴律师函、拍照的形式向被告送达催缴通知的方式是错误的。证据4与本案无关联。证据5不能作为定案依据，录音时间为2018年11月5日，但合同是于2018年12月11日签订的，在原告认为的合同尚未签订时，原告律师即以电话方式通知被告缴纳房款、办理按揭手续，明显是为了解除合同、要求被告支付违约金做的虚假证据。证据6无异议。关于证据7，被告没有在涉案房屋居住，对电视台采访并不知情，被告也没有接到原告的通知。按照原告的陈述，原告发出通知及电视采访的时间均早于原、被告合同签订时间，在2018年12月11日合同签订之前，原告没有对涉案房屋备案登记，无法办理按揭贷款，该责任应由原告承担。被告为支持其辩解向本院提交的证据有：1、2015年5月17日原、被告签订的房屋买卖合同一份，证明在2015年5月17日，原、被告对涉案房屋已签订了房屋买卖合同。从两份合同对比来看，第二份合同明显加重了被告的责任，是原告为追求违约金与被告签订的合同，且第二份合同并没有约定是对第一份合同的变更或补充，第一份合同仍有效。2、收款凭证2份，证明办理按揭手续的费用于2015年5月17日已付清，房屋预付款已按合同约定缴纳完毕。原告质证对证据1真实性无异议，该份买卖合同第十九页补充协议中明确约定按揭客户签订该份合同后3日内提供相关手续办理按揭，如因个人原因无法办理，将变更为一次性支付剩余房款，同时也约定逾期付款违约金为每日万分之五。合同第七条也约定逾期付款应承担的违约责任。证据2无异议。经本院审查确认，被告对原告的证据1真实性无异议，应予确认。证据2系单一证据，不能证明被告已看到或者接到了该通知。证据3以邮寄的方式送达给被告解除合同通知书、邮政快递回执单、邮递信息记录，被告虽拒收，但该事实清楚，客观存在。证据4能够证明该小区的其他房屋在办理房屋产权证的事实。证据5通话录音的真实性被告无异议，应予确认。证据6被告无异议。证据7，被告即便没有在涉案房屋居住，但小区业主与开发商之间的矛盾并不排除存在。被告的证据原告无异议，应予确认。本院依据当事人陈述及有效证据确认以下案件事实：被告王慧在原告商丘市翰豪置业有限公司购买了位于夏邑县城××小区××楼××单元××房屋××套，总价30万元。购买形式为被告王慧付首付款9万元，剩余21万元办理银行按揭。被告购买房屋后已经入住，但未办理房屋银行按揭贷款手续，余下的房款21万元也未付。原告于2018年11月2日向被告发送律师函并张贴在其住所处，告知原告办理房贷手续或补交房款，并要求其15日办理房贷手续，被告以自己没有在家居住，没有见到通知为由，没有按时办理。原告2019年6月24日向被告发送合同解除通知书，被告拒绝签收，且至今没有支付下余房款或办理银行贷款手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，原告于2018年11月2日在案涉房屋张贴律师函，该律师函明确说明限原告于15日内付清拖欠房款或者办理房贷手续。2019年6月24日原告又向上诉人邮寄了解除合同通知书，虽然拒收，但不代表被告并不知道此事。被告在解除合同通知书之日起三个月内没有通过提起诉讼或者在本案中提起反诉的方式对解除合同通知的效力提出异议，且在原告起诉后的三个月内也没另行提起诉讼，该三个月期间为除斥期间属于不变期间，因此该房屋买卖合同应解除的理由成立。原告主张被告迁出房屋，其本意即为解除合同后的房屋返还，原告的主张应予支持。考虑被告已经入住房屋，返还房屋另寻住处需要一定时间，故而返还房屋的时间酌定为60日为宜。原告主张被告支付违约金，庭后经调解原告暂时撤回此项诉讼请求，并保留诉权，此系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王慧于判决生效后六十日内返还原告商丘市翰豪置业有限公司位于夏邑县城关镇金地小区2号楼1单元21层2102号房屋；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6700元由被告王慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  葛淑艳人民陪审员  董玉凤二〇一九年十二月五日书 记 员  邵 雷