北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28566号原告：柴某1，女，2008年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告兼原告柴某1法定代理人：柴某2，男，1954年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。共同委托诉讼代理人：周玥，北京中昂律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王峰，北京中昂律师事务所律师。被告：北京天劲房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区棕榈滩花园一区1号，统一社会信用代码91110000600064446B。法定代表人：陈晶，执行董事。委托诉讼代理人：王蕾，女，1983年10月28日出生，汉族，北京天劲房地产开发有限公司职工，住北京市房山区。第三人：中航信托股份有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道1号“中航广场”24、25层，统一社会信用代码91360000698475840Y。法定代表人：姚江涛，董事长。原告柴某1、柴某2与被告北京天劲房地产开发有限公司（以下简称天劲公司）、第三人中航信托股份有限公司（以下简称中航信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴某1、柴某2的共同委托诉讼代理人周玥、王峰，被告天劲公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼，第三人中航信托公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴某1、柴某2向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同，协助原告将坐落于北京市顺义区×花园二区×号楼-2至3层全部房屋过户至原告名下；2、请求法院依法判令被告向原告支付未按时办理完毕不动产权证书违约金（自2019年5月15日至实际取得该商品房不动产权证书之日止）暂计至2019年9月27日为37405．4元（按中国人民银行同期存款基准利率计算）；3、请求法院依法判令被告向原告支付维权律师费人民币5万元；4、本案诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：请求法院依法判令被告继续履行合同，被告和中航信托公司解除涉诉房屋的抵押，将涉诉房屋过户至原告名下。事实与理由：二原告与被告于2017年5月9日签订《北京市商品房现房买卖合同》一份，约定被告将坐落为北京市顺义区×花园二区×号楼-2至3层全部房屋（以下简称×花园房），套内建筑面积460．15㎡，以人民币28500000元的价格出卖给二原告。．．．．．．如因被告的责任，二原告未能在商品房交付之日起720日取得该商品房不动产权证书的，原告有权退房，二原告不退房的自二原告应当取得该商品房不动产权证书的期限届满至次日起至实际取得该商品房不动产权证书之日止，被告应按照中国人民银行同期存款基准利率付给二原告上述期间的利息。原告于2017年2月15日向被告支付购房款230万元、2017年2月16日向被告支付购房款550万元、2017年2月17日向被告支付购房款377万元、2017年2月18日向被告支付购房款23万元、2017年3月29日向被告支付购房款人民币140万元、2017年4月8日向被告支付购房款860万元、2017年5月15日向被告支付购房款340万元、2017年5月25日向被告支付购房款490万元、2017年5月26日向被告支付购房款223008元，至此二原告向被告共计支付28523008元整，其中2850万元系房款，23008元系公共维修基金。被告收到款项后于2017年5月26日向二原告开具北京增值税普通发票（NO：06926969）票面价格为人民币9870000元、2017年5月26日向二原告开具北京增值税普通发票（NO：06926970）票面价格为人民币9870000元、2017年5月26日向二原告开具北京增值税普通发票（NO：06826971）票面价格为人民币8760000元，共计：28500000元。后二原告于2017年5月26日接到被告“收房入住通知书”，并于当日，原被告依据双方签订的购房合同办理了收房交接手续，被告还于当日向小区物业公司缴纳了入住第一年度物业管理费48591．84元，原告即已正式入住棕榈滩花园房至今。故根据合同约定被告自房屋交付至二原告起计算720天（即2017年5月26日至2019年5月15日）应办理完毕棕榈滩花园房的不动产权证书。至此，二原告已经完成合同中约定的买受人义务，但被告却未履行完毕出卖人的义务，未在约定时间内办理完毕不动产权证书，故二原告为确保自己的合法利益，向法院提起上述诉讼请求，望法院判如所请。天劲公司辩称：我公司跟廊坊银行进行沟通，大概需要半个月到一个月的时间。我方同意继续履行合同，如果能尽快解押，违约金可以给，但是数额得协商。律师费，我方不同意给。第三人中航信托公司未参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：原告柴某1、柴某2与被告天劲公司于2017年5月9日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：柴某1、柴某2购买北京市顺义区×花园二区×号楼-2至3层全部房屋（以下简称“涉案房屋”），套内建筑面积460．15㎡，该房屋已抵押（抵押登记日期为2016年11月11日），价格为人民币28500000元。天劲公司于2017年6月9日前向买受人交付房屋。关于不动产登记约定：（一）、出卖人和买受人共同向不动产登记机构印请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，双方同意按照第2种方式处理，见补充协议，即补充协议第十七条约定：1、若买受人未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、约定的委托服务费等，或未及时提供办理该商品房不动产及／或抵押登记所需的全部手续、资料和费用等，导致该商品房无法及时办理不动产及／或抵押登记的，一切后果均由买受人承担。2、因政策及政府主管机关工作程序、机构的变化等原因，造成买受人不能如期办结不动产登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。3、如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房涉及的全部手续办理完毕后60日内退还买受人全部己付款，并按照中国人民银行同期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得该商品房不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得该商品房不动产权证书之日止，出卖人应按照中国人民银行同期存款基准利率付给买受人上述期间的利息。……6、按照目前国家和北京市的政策规定，办理该商品房不动产权证书时不需要另行办理该商品房国有土地使用权证，故该商品房只办理不动产权证书。双方同意，如果届时国家或者北京市的政策调整，要求办理国有土地使用权证的，双方按如下方式处理：（1）非贷款形式支付房价款的买受人自行办理，出卖人将予以协助……。双方补充协议（附件三）约定：该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定：1、该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。2、该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。3、出卖人承诺，于2017年12月30日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押。4、双方确认：出卖人已就该商品房分摊的土地使用权、在建工程及现房抵押情况向买受人进行了充分告知，不存在任何隐瞒和遗漏的情况，买受人对此已充分知悉并认可。依照双方附件十三《北京市商品房现房买卖合同》补充协议约定，买受人应当在2017年5月9日前支付购房款。关于买卖合同解除的具体规定约定：……4、因买受人违约导致出卖人解除买卖合同且出卖人通过诉讼行使解除权的，则出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费、诉讼费、交通费等）应由买受人承担。合同还约定有其他内容。上述合同签订后，柴某1、柴某2支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续，但天劲公司未能依约解除涉案房屋的抵押，未能协助原告办理不动产权证书。柴某1、柴某2起诉，并提出二原告系支付完毕全部转让价款、占有案涉房屋的商品房消费者，按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权；第二条规定，支付全部或者大部分价款的消费者的权利优先于建筑工程的承包人的优先受偿权，支付全部或者大部分价款的消费者的权利优先于抵押权。二原告支付完毕全部转让价款、占有案涉房屋的商品房消费者的权利应该得到保护。要求判决涉案房屋过户至原告。鉴于中航信托公司的抵押权存在，本院追加中航信托公司为第三人参加诉讼。本院另查明，柴某1、柴某2名下没有其他房产。上述事实，有双方当事人陈述，柴某1、柴某2提交的《北京市商品房现房买卖合同》、付款凭证、增值税普通发票、入住通知书等，本院调取的抵押合同等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人中航信托公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告柴某1、柴某2已经全额支付了购房款，而涉案房屋的抵押权存在，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，支付全部或者大部分价款的消费者的权利优先于建筑工程的承包人的优先受偿权。特定的消费者的权利应当优先于抵押权。故柴某1、柴某2第一项诉讼请求，本院予以支持。柴某1、柴某2主张的违约金，天劲公司同意，本院按照合同约定处理。但其主张的计算时间有误，本院予以纠正。柴某1、柴某2主张的律师费，因合同没有约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京天劲房地产开发有限公司与第三人中航信托股份有限公司于本判决生效后七日内将北京市顺义区×花园二区×号楼-2至3层全部房屋以及对应的土地使用权抵押解除；二、柴某1、柴某2于上述抵押解除后七日内办理北京市顺义区×花园二区×号楼-2至3层全部房屋的不动产产权证，被告北京天劲房地产开发有限公司予以协助；三、被告北京天劲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告柴某1、柴某2利息（以二千八百五十万元为基数，按照中国人民银行同期存款基准利率标准，自二〇一九年五月十七日起至不动产产权证办至柴某1、柴某2名下之日止）；四、驳回原告柴某1、柴某2的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九万二千一百五十元，由被告北京天劲房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇一九年十二月二十五日书记员  曾庆贺