文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6753号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，系公司法务。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。被告：湖南省新学途教育科技有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋1224房。法定代表人：李雄。第三人：汪龙宪，男，1984年6月10日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。第三人：罗艳，女，1981年10月19日出生，汉族，住湖南省衡东县。第三人：刘艳，女，1986年2月2日出生，汉族，住湖南省洞口县。第三人：胡丽华，女，1968年8月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。第三人：张炼兵，女，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。第三人：胡威，男，1991年10月21日出生，汉族，住湖南省双峰县。第三人：李平，女，1991年7月17日出生，汉族，住湖南省双峰县。第三人：彭盛芳，男，1990年12月8日出生，汉族，住湖南省安化县。第三人：许令，女，1985年7月28日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。第三人：许乐，女，1991年12月1日出生，汉族，住湖南省湘阴县。第三人：许卫，女，1988年9月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告湖南德思勤商业管理有限公司（以下简称原告）与被告湖南省新学途教育科技有限责任公司（以下简称被告）及第三人汪龙宪、罗艳、刘艳、胡丽华、张炼兵、胡威、李平、彭盛芳、许令、许乐、许卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹荣荣、宋寅虎到庭参加诉讼，被告及第三人汪龙宪、罗艳、刘艳、胡丽华、张炼兵、胡威、李平、彭盛芳、许令、许乐、许卫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金1078977.49元及违约金94286.88元（暂计至2018年12月27日，后续违约金以欠付租金为基数、按年利率24%的标准计至被告实际支付租金之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：第三人汪龙宪、罗艳、刘艳、胡丽华、张炼兵、胡威、李平、彭盛芳、许令、许乐、许卫分别与原告于2015年签订《托管协议》，约定：将位于长沙市雨花区房屋委托原告经营管理；托管期限五年，托管期限内前三年固定回报款在《托管协议》签订后由原告一次性支付给第三人，原告以招租或其他模式经营获得租金收入或收益归原告所有，与第三人无关；托管期限第四、第五年由房屋实际承租人向第三人支付租金。协议签订后，原告按约定向第三人支付了托管期限前三年固定回报款。2016年4月，原告、被告（承租人）及第三人签订《Ｂ4Ｂ5栋三方物业租赁合同》，由被告承租上述10套房屋作为办公用途，租赁期限为5年，自2016年1月31日至2021年1月30日。前三年1217-1220房租金标准为69元／㎡／月，被告享受租期第一年度租金免除50%的优惠；1221-1226房租金标准为54元／㎡／月，被告享受租期第一年度租金全免的优惠，第二年度租金免除50%的优惠。租金按季度支付，于每季度前5日内支付，逾期支付的，每逾期一日，应当按逾期租金的5‰向原告支付违约金。逾期超过15日，原告有权解除合同，因被告原因导致合同提前解除或终止的，应当向原告补交优惠免除的租金。合同履行过程中，被告从2017年下半年即开始欠租，经原告多次催缴，被告数次以口头或书面承诺却仍未结清余款，直至2018年5月下旬人去楼空。截至2018年5月31日，被告共拖欠原告租金390843.49元，应当补交优惠租金688134元，共计1078977.49元，依合同应支付违约金94286.88元（暂计算至2018年12月27日，后续违约金按照年利率24%计算至被告实际支付之日止）。为维护原告合法利益，原告依据相关的法规特提起诉讼。被告无答辩。第三人汪龙宪、罗艳、刘艳、胡丽华、张炼兵、胡威、李平、彭盛芳、许令、许乐、许卫亦无述称。经审理查明：2015年，原告与各第三人分别签订《物业托管协议》，约定：各第三人将名下位于德思勤城市广场B5栋的房屋委托给原告出租，委托期限自2016年1月3日至2021年1月30日，前3年为采取固定回报方式，原告于签订本协议后5个工作日内一次性支付各第三人账户。第4、5年租金由房屋实际承租人向各第三人支付。合同签订后，原告向各第三人支付了托管期限内前三年固定回报。2016年4月，被告作为承租方与原告及各第三人分别签订《B4B5栋三方物业租赁合同》，约定：被告承租各第三人的房屋用于办公，租赁期限为5年，自2016年1月31日至2021年1月30日止，第一年租期为2016年1月31日至2017年1月30日，后续租期以此类推；租金按季度于每季度的前5日内支付；1217号房至1220号房的租金为69元/㎡/月，第一年租金优惠50%；1221号房至1226号房的租金为54元/㎡/月，第一年租金全免，第二年租金优惠50%；前三年租金由被告直接向原告支付，后两年租金由被告直接向各第三人支付。被告在签订合同之日按约定向原告支付合同保证金244109元，该租赁合同保证金在被告没有违约并缴清所有费用的前提下，由原告在合同租赁期第三年终止日（2019年1月30日）转至各第三人。被告逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期租金的5‰向原告或者各第三人支付违约金。若因被告原因导致合同提前解除或终止的，被告须向原告补交已享受的该年度优惠的租金；租赁期限内被告应支付的违约金，原告有权在乙方交付的保证金及租金内扣除。原告依合同解除条款的约定解除合同时，有权没收被告交纳的合同保证金，不足以弥补原告损失的，被告应予以补充赔偿。双方还就其他事项进行了约定。2017年起，被告因经营困难，开始拖欠原告租金。被告于2018年1月5日向原告出具《租金欠费还款承诺书》，载明：本公司欠缴租金167054元（含截至2018年1月30日租金），承诺于2018年1月15日前支付。原告于2018年1月10日向被告发出《催缴通知单》，要求被告支付1217号房-1219号房自2017年7月31日起至2018年4月30日止期间的租金163704元以及1220号房-1226号房自2017年10月31日起至2018年4月30日止期间的租金169805元，合计333509元（其中包括10套房屋2018年1月30日前租金167054元）。后被告再未支付租金，原告遂于2019年7月9日向本院提起诉讼。另查明：1、罗艳、汪龙宪系长沙市雨花区湘府中路18号德思勤城市广场B5栋1217号房（97.39㎡）业主、刘艳系B5栋1218号房（95.71㎡）业主、胡丽华系B5栋1219号房（93.63㎡）业主、张炼兵系B5栋1220号房（88.39㎡）业主、胡威系B5栋1221号房（97.63㎡）业主、李平系B5栋1222号房（101.84㎡）业主、彭盛芳系B5栋1223号房（105.62㎡）业主、许令系B5栋1224号房（105.62㎡）业主、许乐系B5栋1225号房（49.12㎡）业主、许卫系B5栋1226号房（88.39㎡）业主；2、被告向原告支付涉案10套房屋租赁合同保证金共计244109元。诉讼中，原告称：1、被告自2018年5月31日起关门停业，涉案房屋目前处于空置状态；2、被告收取原告的保证金244109元尚未抵扣租金，也未转移至第三人处。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《物业托管协议》、《B4B5栋三方物业租赁合同》、交通银行转账凭证、《催缴通知单》、《租金欠费还款承诺书》、《申请》、《租金欠费还款计划申请书》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告及各第三人签订的《物业托管协议》、《B4B5栋三方物业租赁合同》均系合同当事人真实意思表示,合法有效。关于被告应付的租金。经核算，根据《B4B5栋三方物业租赁合同》约定的租金标准，被告尚欠原告租金390843.49元（详见附表）。根据合同约定，若因被告原因导致合同提前解除或终止的，被告须向原告补交已享受的该年度优惠的租金。现本案被告拖欠原告自2017年7月31日起租金，且自2018年5月31日后关门停业，租赁合同实际处于终止履行状态，故原告要求被告补交已享受的2017年度优惠租金238899元（详见附表）的诉讼主张，符合合同约定；原告要求被告补交已享受的其他优惠租金，没有合同约定。原告确认已收取被告的合同保证金244109元，且尚未抵扣租金和转付第三人，综合考虑合同的约定、被告的违约情形、合同已实际终止履行以及原告已主张补交优惠租金和逾期付款违约金填补其损失等情况，本院根据公平原则，认为被告向原告支付的合同保证金应抵扣应付被告租金。故原告要求被告支付租金385633.49元（390843.49元+238899元-244109元）的诉讼请求，予以支持，对超出部分诉讼请求，不予支持。关于关于逾期付款违约金问题。根据合同约定，若被告逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期租金的5‰支付违约金。该标准约定过高，原告虽将违约金计算标准主动调整为按年利率24%，参照《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，本院酌情将逾期付款违约金的标准调整为按年利率6%计算。故原告要求被告支付暂计算至2018年5月31日的逾期付款违约金9892.91元（详见附表）,以及以385633.49元为基数，按年利率6%的标准自2018年6月1日起计算至实际清偿之日的后续违约金的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分诉讼请求，不予支持。被告和第三人均未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下:一、被告湖南省新学途教育科技有限责任公司于本判决生效后10日内向原告湖南德思勤商业管理有限公司支付租金385633.49元及违约金9892.91元（后续违约金以385633.49元为基数，按年利率6%的标准自2018年6月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15359元，公告费820元，合计16719元，由原告湖南德思勤商业管理有限公司负担5719元，被告湖南省新学途教育科技有限责任公司负担11000元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋正阳人民陪审员  王灵芝人民陪审员  罗建湘二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法条许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。附表：欠款明细表            房号              面积（㎡）              租金标准      （元/㎡/月）              月租金      （元）              欠缴租金（元）              欠租时段              欠付租金金额（截止2018.5.31）              应付租金      日  期              逾期天数      （截至2018.5.31.）              违约金（元）      （年利率6%）              合同约定优惠      租金情况              补交2017年度优惠租金金额              保证金                  1217              97.39              69              6720              53072              2017.7.31-2017.10.30              5808              2017.8.5              299              289.43              2016.1.31-2017.1.30（优惠50%）              3360              40319                  2017.10.31-2018.1.30              20160              2017.11.5              207              695.52                  2018.1.31-2018.4.29              20160              2018.2.5              115              386.4                  2018.4.30-2018.5.31              6944              2018.5.5              26              30.09                  1218              95.71              69              6604              66260.13              2017.7.31-2017.10.30              19812              2017.8.5              299              987.3              2016.1.31-2017.1.30（优惠50%）              3302              39624                  2017.10.31-2018.1.30              19812              2017.11.5              207              683.51                  2018.1.31-2018.4.29              19812              2018.2.5              155              379.73                  2019.4.30-2018.5.31              6824.13              2018.5.5              26              29.57                  1219              93.63              69              6460              64815.33              2017.7.31-2017.10.30              19380              2017.8.5              299              965.77              2016.1.31-2017.1.30（优惠50%）              3230              38763                  2017.10.31-2018.1.30              19380              2017.11.5              207              668.61                  2018.1.31-2018.4.29              19380              2018.2.5              115              371.45                  2018.4.30-2018.5.31              6675.33              2018.5.5              26              28.93                  1220              88.39              69              6099              42896.3              2017.10.31-2018.1.30              18297              2017.11.5              207              631.25              2016.1.31-2017.1.30（优惠50%）              36594              36593                  2018.1.31-2018.4.29              18297              2018.2.5              115              350.69                  2018.4.30-2018.5.31              6301.3              2018.5.5              26              27.31                  1221              97.63              54              5272              29171.73              2017.10.31-2018.1.30              7908              2017.11.5              207              272.83              2016.1.31-2017.1.30（全免）      2017.1.31-2018.1.30（优惠50%）              34268              15816                  2018.1.31-2018.4.29              15816              2018.2.5              115              303.14                  2018.4.30-2018.5.31              5447.73              2018.5.5              26              23.61                  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