眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3114号 原告眉山市东坡区鹏程建筑材料销售中心，住所地：眉山市东坡区太和镇十字路口。 经营者宿翼鹏，男，汉族，生于1965年7月5日，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人刘秀梅，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人周怡，四川达宽律师事务所律师。 被告叶淑芳，女，汉族，生于1935年12月6日，住四川省眉山市东坡区。 被告宿婉琼，女，汉族，生于1959年8月13日，住四川省眉山市东坡区。 被告宿敏玲，女，汉族，生于1966年3月28日，住四川省眉山市东坡区。 被告宿燎原，男，汉族，生于1963年7月12日，住成都市高新区。 被告宿朝晖，男，汉族，生于1968年5月4日，住四川省乐山市五通桥区。 五被告共同委托诉讼代理人宿峥嵘，男，汉族，生于1975年2月19日，住四川省眉山市东坡区。 被告宿峥嵘，男，汉族，生于1975年2月19日，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人胡基洋，四川明炬律师事务所律师。 原告眉山市东坡区鹏程建筑材料销售中心（以下简称：鹏程建材中心）诉被告叶淑芳、宿婉琼、宿敏玲、宿燎原、宿朝晖、宿峥嵘确认合同无效纠纷一案本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开进行了审理。原告鹏程建材中心委托诉讼代理人刘秀梅及周怡，被告叶淑芳、宿婉琼、宿敏玲、宿燎原、宿朝晖共同委托诉讼代理人宿峥嵘，被告宿峥嵘及其委托诉讼代理人胡基洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏程建材中心向本院提出诉讼请求：1.判决确认六被告委托重庆渝汇律师事务所向原告发出的《解除协议通知书》无效；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2005年3月8日与宿政军签订《房屋产权交换协议书》，宿政军将其位于的住房和宅基地、已拆房宅基地、地坝、水井台周边及水池等房屋所有权和土地使用权和原告新建的市场综合楼11号门市、14号门市左产权交换。协议书签订后当年，原告即对该40号住房予以拆除，在交换的土地上新建了鹏程综合市场，并履行合同约定将市场综合楼11号门市、14号门市交付给宿政军所有，14年间市场综合楼11号门、14号门市一直由宿政军占有、使用并收益，宿政军签订《房屋产权交换协议书》的合同目的已经实现。《房屋产权交换协议书》从签订至今已十多年，且签订后原告就将宿政军原房屋推倒后新建了市场，现因太和镇片区棚户区改造，被告才提出解除合同的主张，违反诚实信用原则且不利于维护交易安全，事实上也缺乏解除合同返还房屋的客观条件。同时，政府已限制太和镇片区产权交易，虽市场综合楼没有办理产权登记，但并不影响被告所有的市场综合楼11号门市、14号门市的产权认定，待市场综合楼纳入征收补偿范围时，被告将依法获得补偿，被告的合法权益也并不会受到任何影响，现被告向原告发出《解除协议通知书》属于恶意解除。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院。 被告叶淑芳、宿婉琼、宿敏玲、宿燎原、宿朝晖、宿峥嵘共同辩称，1.《房屋产权交换协议书》是为实现不动产产权交换而订立的协议，协议内容明确，原告的主要合同义务就是为宿政军办理两间门市的不动产权登记；2.2005年3月8日，宿政军与原告签订《房屋产权交换协议书》后，宿政军于次月前已完全履行合同义务，将自有住房所有权及部分土地使用权交予原告，由原告开发“鹏程综合市场”，上述协议约定的市场开发主体是原告，产权办理的责任人也是原告，原告虽称案涉11号、14号门市所在的综合楼已于2005年办理相关合法手续，却仍怠于履行办证义务。因原告怠于履行上述协议约定办证义务，致案涉两间门市自2017年起被限制产权交易，被纳入政府征收范围。目前，案涉两间门市不能办理产权证的直接原因系政府行政行为，但出现此结果的根源是原告怠于履行合同义属严重违约，致使合同目的于2017年4月19日时已确定不能实现。同时，原告至今未将案涉两间门市的产权办理至宿政军或其继承人名下，致使案涉两间门市不能进行买卖交易，也给被告造成严重；3.案涉协议的当事人宿政军已于2010年去世，被告六被告作为宿政军的继承人于2019年4月15日委托重庆渝汇律师事务所向原告送达了《解除协议通知书》，依据合同法第九十四条之规定解除了双方之间签订的《房屋产权交换协议书》，且原告也收到该通知书，因解除权系形成权，并不受合同解除后是否具备恢复原状的条件的影响，该通知书送达之日即发生解除效力。至于解除合同后，如何主张相关赔偿权利不影响合同解除的效力。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2005年3月8日，原告作为乙方与宿政军作为甲方签订《房屋产权交换协议书》，约定:1.乙方占用甲方位于的自有祖业（住房建筑面积200㎡，占地面积300多㎡）,甲方将上述住房所有权及占地使用权交由乙方开发综合市场;2.乙方用新建的市场综合楼，主进道右侧11号门面一间（46.76㎡）和左侧14号门面一间（30.4㎡）作为甲方产权交换；3.房屋建造、装修标准按乙方作为商品交易出售的标准要求，办理好房地产产权登记证后交付给甲方。后，《房屋产权交换协议书》中所约定的甲方宿政军位于的自有祖业被拆除。2005年6月9日，原眉山市国土资源局东坡区分局颁发《建筑工程施工许可证》，该许可证载明建设单位为东坡区太和鹏程建筑材料销售中心，工程名称为宿翼鹏等十户集资综合楼。2005年6月28日，原眉山市东坡区计划经济贸易局同意上述工程的建设并备案，同时，向宿翼鹏发出《眉山市东坡区计划经济贸易局关于宿翼鹏等11户居民集资建房备案的函》（眉东计经贸投［2005］38号），后该工程竣工。不久，《房屋产权交换协议书》所确定的进道右侧11号门面一间（46.76㎡）和左侧14号门面一间（30.4㎡）被交付给宿政军使用。2008年起，宿政军陆续将房屋出租个他人并收取租金，宿政军死亡后，其继承人宿峥嵘将上述两间门市继续租赁给他人使用至今。上述两间门市已纳入征地拆迁范围，至今未办理产权登记。 另查明，2017年4月19日，眉山市东坡区人民政府发布眉东府通[2017]16号通告，该通告载明暂停办理含案涉房屋所在的太和镇太和社区范围内的房产变更登记，暂停期限为2年。暂停期满后，眉山市东坡区人民政府于2019年4月19日发布眉东府通[2019]9号通告，该通告载明暂停办理含案涉房屋所在的太和镇太和社区范围内的房产变更登记，暂停期限为2年。 还查明，宿政军死亡后于2016年注销户籍，叶淑芳系宿政军之妻，宿婉琼系宿政军长女，宿敏玲系宿政军次女，宿燎原系宿政军长子，宿朝晖系宿政军次子，宿峥嵘系宿政军三子。2019年4月15日，六被告作为宿政军的继承人于委托重庆渝汇律师事务所向原告发出《解除协议通知书》，该通知书载明六被告根据合同法的相关规定自2019年4月15日起解除原告与宿政军于2005年3月8日签订的《房屋产权交换协议书》。原告收到上述通知书后，认为六被告系恶意解除，遂诉至本院。对于为何不能办理案涉两间门市的产权证书，原告庭审中陈述其在相关行政部门没有查阅到综合楼的审批、报建等各项审批材料，不能办理产权证书的原因不明确。 上述事实，有原告营业执照、被告身份信息、房屋产权交换协议书、《建筑工程施工许可证》、眉东计经贸投[2005]38号文件、房屋照片及租金收据若干、居民死亡户籍注销证明、眉东府通[2017]16号通告、眉东府通[2019]9号通告、解除协议通知书及双方的当庭陈述予以证实。 本院认为，当事人单方解除合同的行为是否有效关键要看行为人是否享有约定或法定的解除权。原告与宿政军签订产权交换协议，该协议中对产权调换的房屋何时办证的期限未作明确约定，双方之间形成的产权调换关系带有拆迁安置性质同时也带有合作集资建房的性质，双方之间并非商品房买卖关系不适用商品房买卖的相关规定，双方之间的权利义务应受双方签订的产权交换协议及集资建房、拆迁管理相关法律的调整。从实际情况分析，原告于2008年前已将案涉两间门面交付给宿政军，且一直由宿政军及其继承人占有、使用、收益至今，未取得产权证书并未影响其正常居住使用，宿政军及其继承人在收房后数年间并没有提出过解除宿政军与原告签订产权交换协议的请求，结合近年来房屋价格上涨的客观实际情况，案涉两间门市没有办理产权登记并没有使得六被告在经济上发生实际损失，且上述房屋面临政府征地拆迁，案涉两间门市没有办理产权证书的瑕疵客观上并未影响六被告目前对两间门市所享有的拆迁安置补偿的权利，综上，六被告解除双方合同没有法定或合同约定的事由，故对原告请求确认六被告解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认被告叶淑芳、宿婉琼、宿敏玲、宿燎原、宿朝晖、宿峥嵘委托重庆渝汇律师事务所向于2019年4月15日向原告眉山市东坡区鹏程建筑材料销售中心发出的《解除协议通知书》无效。 案件受理费100元，由被告叶淑芳、宿婉琼、宿敏玲、宿燎原、宿朝晖、宿峥嵘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  周彦辰 人民陪审员  王丽红 人民陪审员  张伯军 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  彭美惠