广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7953号原告：广州市益晖物业管理有限公司，住所广州市白云区白云大道南441号之一房。法定代表人：李景强，总经理。委托诉讼代理人：吕金德，广东同福律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜日强，男，1976年2月10日出生，汉族，系公司员工。被告：邓慧贤，女，1992年10月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邓水清，男，1965年5月27日出生，汉族，系被告父亲。原告广州市益晖物业管理有限公司（下称益晖公司）与被告邓慧贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市益晖物业管理有限公司的委托诉讼代理人吕金德、颜日强,被告邓慧贤的委托诉讼代理人邓水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市益晖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告缴交物业管理费13578.4元（自2015年4月1日起缴交至实际清偿之日止，暂计至2018年11月31日）；2、请求依法判令被告向原告交纳拖欠上述物业费所产生的滞纳金18260.49元（自2015年5月1日起按应缴款的千分之二交纳滞纳金，直至实际清偿之日止，暂计至2018年12月20日）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2003年10月8日，原告与广州市穗卫房地产开发有限公司（以下简称穗卫公司）签订了《物业管理委托合同》，因该合同对物业管理费的定价太低，原告与穗卫公司又重新签订新的《物业管理委托合同》以及补充协议。原告与穗卫公司约定由原告对广州市白云区白云大道南437-465号物业实行物业管理，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，逾期缴交相关费用，从逾期之日起每日按应缴款的千分之二缴纳滞纳金。合同生效后，原告依法对广州市白云区白云大道南437-465号物业实行物业管理，被告购买的位于广州市白云区××大道南××房的房产，属于原告物业管理范围。但被告自2015年4月1日起，无故不向原告缴交物业管理费。因此，为维护原告权益，向本院提起诉讼。被告邓慧贤辩称：一、被告已按约定支付了从2015年2月至2022年5月止（88）个月的物业管理费给原告。被告于2015年1月29日购买涉案房屋,并于2015年2月2日取得涉案房屋产权证。被告在2015年2月期间与原告口头约定，若被告先付52个月物业费就免交3年物业费给原告。被告于2015年3月16日到原告管理处交付了上述口头约定的52个月物业管理费12476元（含2015年2月公摊水电费、垃圾费）。但原告未按口头约定出具对应的收据给被告。后被告曾两次向原告发出《告知函》并要求原告对《告知函》予以确认，原告也没有异议。截至2015年7月14日已距离口头约定5个月多月，原告并未向被告收取物业管理费，之后至原告起诉之前也并未向被告主张过物业管理费。由此证实，原告已认可《告知函》内容。二、原告诉请被告支付2015年4月1日至2018年11月31日的物业服务费13578.4元，其中2015年4月1日至2017年3月30日（共2年）期间的物业服务费已超过诉讼有效期。三、被告按与原告的口头约定支付了物业管理费，不存在拖欠物业管理费的行为，更不存在支付逾期拖欠物业管理费滞纳金的问题。原告与广州市穗卫房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》中违约条款的约定对双方有约束力，不能适用于被告。原告诉被告支付2015年5月1日起至2018年11月31日的逾期物业服务滞纳金18260.49元，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的物业管理委托合同、不动产登记查册表、物业管理费收据、物业费催缴通知书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据穗字第1050141816号《粤房地权证》显示，位于白云区××大道南××房的房地产权属人邓慧贤，共有情况为单独所有，建筑面积为257.13平方米，登记时间为2015年2月2日。2004年3月1日，原告（乙方，物业管理公司）与广州市穗卫房地产开发有限公司（甲方，物业建设单位）签订了《物业管理委托合同》，约定：一、甲方将逸景居（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。二、坐落位置：广州市白云区白云大道南437-465号。三、委托管理期限自2004年3月1日起，至小区业主委员会管理公司进行管理，本合同自行终止。二十、本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。二十二、甲方或业主或物业使用人逾期缴交有关费用，按以下第2项处理：（2）从逾期之日起每日按应缴款的千分之二交纳滞纳金。根据原告提交的2017年1月、7月及2018年2月25日的《物业管理专用收据》的内容显示，原告向被告收取该期间的垃圾费、水电费等费用，并未收取物业管理费。2016年9月1日，原告向被告发出《物业费催缴通知书》称，截至2016年9月1日止，您在广州市白云区白云大道南439号A座1101房欠物业管理费5553.4元，水费683.6元，分摊电费492.8元，垃圾费90元，合计6819.5元请于2016年9月20日之前，请移步逸景局管理处缴交，将获不计违约金的优惠。2018年8月30日，原告向被告发出《物业费催缴通知书》称，截至2018年8月31日止，您在广州市白云区白云大道南439号A座1101房欠物业管理费12650.6元，请于2018年9月30日之前，请移步逸景局管理处缴交，将获不计违约金的优惠。上述《物业费催缴函》经原告邮寄至涉案房屋，未妥投。被告在庭审中表示未收到上述《物业费催缴函》。庭审中，原告提交其在逸景居管理处收费员吴国明出具的《证明》，拟证实收到涉案房屋原业主邓炳亮直飞2013年1月至2015年3月管理费8330元等费用。被告提供：《告知函》、《确认函》及邮政特快专递，拟证明被告告知原告其预付52个月的物业管理费共12476.6元，原告收取了上述物业费。本院认为，物业开发商广州市穗卫房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》，原告对涉案房屋实施物业管理，被告接受了原告提供物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定按建筑面积每月每平方米1.2元的标准向原告支付物业管理费。对于被告抗辩称，其已预付52个月的物业管理费共12476.6元的抗辩意见，因其仅提供单方出具的《告知函》、《确认函》，并无其他证据予以佐证，缺乏可信性，对被告此抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼过时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，被告应向原告支付自2015年4月1日起的物业管理费，故诉讼时效从2015年4月1日起计算。截至2017年10月1日民法总则实施时，已超过民法通则规定的二年诉讼时效，故原告已丧失追索2015年4月1日至2017年10月1日期间物业管理费的胜诉权。对于2017年10月2日至2018年11月31日期间的物业管理费，原告仍享有胜诉权，故被告应向原告支付上述期间的物业管理费4319.78元（1.2元/平方米/月×257.13平方米×14个月）。关于滞纳金。鉴于原告主张的标准较高，本院酌情将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于滞纳金的起止时间，因合同中并未约定被告应向原告缴纳物业管理费的具体日期，故当月应缴物业管理费的滞纳金应自次月1日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告邓慧贤向原告广州市益晖物业管理有限公司支付自2017年10月2日起至2018年11月31日期间的物业管理费4319.78元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州市益晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由原告广州市益晖物业管理有限公司负担411.14元，由被告邓慧贤负担184.86元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  李丽梅人民陪审员  蒋文会二〇一九年十二月四日书 记 员  陈春燕