广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0312民初3598号 原告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区世纪北道。 法定代表人：曾某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某某，广西信宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦某，广西信宏律师事务所律师。 被告：齐某，男，XXXX年XX月XX日出生，瑶族，住广西桂林市七星区环城北二路，现住桂林市龙胜县。 委托诉讼代理人：何某某，女，XXXX年XX月XX日出生，瑶族，住广西桂林市七星区环城北二路，现住桂林市龙胜县。系被告齐某母亲。 原告桂林某某房地产开发有限公司（以下简称原告桂林某某公司）与被告齐某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告桂林某某公司的委托诉讼代理人王某某、被告齐某的委托诉讼代理人何某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，并判令被告协助原告撤销该《商品房买卖合同》的预告登记和备案登记。（因被告违约致使本合同解除所导致的被告应承担的相应责任如违约金、律师费、银行差额费、税费、原告利润损失等费用，待房屋处置、条件成就后由原告另行主张）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年2月12日，原、被告签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，合同约定由被告购买原告开发的位于桂林市临桂区山水·凤凰城**幢**层**号商业用房，购房总价为429335元。合同签订后，被告依约办理了银行按揭贷款及房屋抵押手续，并于2015年4月1日取得了中国工商银行按揭贷款人民币300000元。但是自2017年11月起，被告连续拒绝偿还银行按揭贷款21期，导致贷款银行向原告追究责任。原告不仅为被告向贷款银行代偿了逾期欠付的月供，而且已经履行担保责任，全部代偿了被告剩余的贷款本息合计301185.94元。2019年6月12日，原告向被告致送《关于合同终止敦促处理函》，但被告拒绝履行合同义务，亦未做任何回复。原告认为，被告逾期偿还银行贷款本息导致原告承担偿还责任的行为违反了《商品房买卖合同》第七条第3项的约定：“该房屋抵押期间，如买卖人违反银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，至银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方面书面通知到达买方即可解除合同并处置该房屋等”，已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，恳请人民法院查明事实后依法判如所请。 被告齐某辩称，被告对于违约是认可的，但是被告住院花了很多钱，被告需要一年的时间偿还原告帮被告代偿银行的本息30多万元，被告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。 本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，原告桂林某某公司（为出卖人）与被告齐某（为买受人）签订了一份编号为FH-50**《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，该合同约定由原告将该公司开发的位于“山水·凤凰城”第**幢**层**号房出卖给被告，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.37平方米，其中，套内建筑面积94.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.26平方米；按套内建筑面积计价，该商品房单价为4562.06元／平方米，总价款为429335元。该合同第六条付款方式及期限（详见附件五补充协议）：买受人采用银行按揭方式付款，2015年2月12日付首付款为合同约定款项的约30％人民币129335元，其余款项人民币300000元于2015年3月7日之前买受人自行办理完毕银行按揭贷款手续。因办理银行按揭手续而支付的所有费用，由买受人承担；买受人未能如期办理完毕按揭贷款的，自违约日起付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于2015年3月12日之前将余款全部付清，买受人逾期付款时，出卖人有权按第七条的约定处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日后，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付赔偿费用作为弥补出卖人的利润损失。出卖人有权处置该房屋，扣除违约金、相关赔偿费用及处置所需的税费后，余款不计息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人办理银行按揭或公积金贷款，应履行以下约定，否则视为逾期付款，按本合同第七条第1款约定承担逾期付款的违约责任，且出卖人还可按买受人累计逾期天数相应顺延交房和办理产权证。①、买受人应于签订本合同之日起七日内，备齐符合银行按揭贷款要求的全部资料，按出卖人通知（含电话方式）至银行（或公积金管理机构）办理贷款手续，及至房产管理部门办理抵押登记手续。贷款额度、利率、期限以银行（或公积金管理机构）审批为准；按合同附件五约定时间内将贷款款项一次性付给出卖人。②、上述期限内，买受人未获得或不能足额获得贷款的，买受人应在接到出卖人通知之日起5个日历日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。买受人未能付清的，出卖人有权解除合同，按本合同第七条第1款第⑵项处理。③、买受人未按本合同附件五的约定支付其他费用的，按本条约定承担逾期付款违约责任。3、该房屋抵押期间，如买受人违反与银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，致银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同并处置该房屋，扣除欠款本息、处置所需的税费、按房屋总价款的10％计算合同利润的损失、实现债权实际支付的相关费用后，余款不计息退还买受人。同时，买受人应按出卖人要求，至银行（或公积金管理机构）办理原贷款合同的终止手续，及至房产管理部门办理解除抵押登记的手续。自出卖人通知之日起（含电话方式），买受人未办理上述手续的，出卖人有权每日按房价款总额的万分之二计算违约金，并追究损失赔偿责任。 上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六签订后，被告于当日按合同约定向原告支付了购房款129335元，原告于2015年2月28日到房管部门为被告办理了所购商品房购销合同备案登记。涉案房屋已于2015年3月9日到房管部门办理了预购商品房预告登记。之后，被告与中国某某银行股份有限公司桂林市解放东路支行办理了相关银行按揭贷款手续，2015年4月1日，中国某某银行股份有限公司桂林市解放东路支行向原告支付了被告应承担的剩余房款30万元。2017年11月起，被告连续逾期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行向原告追究责任，原告已经履行担保责任，全部代偿了被告剩余的贷款本息合计301185.94元。2019年10月8日，原告诉至本院，请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，并判令被告协助原告撤销该《商品房买卖合同》的预告登记和备案登记。（因被告违约致使本合同解除所导致的被告应承担的相应责任如违约金、律师费、银行差额费、税费、原告利润损失等费用，待房屋处置、条件成就后由原告另行主张）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。 同时查明，2019年6月18日，原告向被告邮寄送达《关于合同终止敦促处理函》，告知被告截止2019年6月12日其已18期未偿还银行按揭贷款本息，原告已代被告垫付18期贷款本息共计35979.56元，被告已违反了《商品房买卖合同》第七条第3点约定：该房屋抵押期间，如买受人违反银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，至银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方面书面通知到达买方即可解除合同并处置该房屋等。由于被告住址进行了变更，未告知原告，原告的上述《关于合同终止敦促处理函》未能送达给被告。 以上事实有原告桂林某某公司提交的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四、五、六、销售不动产统一发票、工商银行业务回单、《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》、中国工商银行业务凭证、《付款委托书》、关于合同终止敦促处理函、邮寄凭证回执单及投递结果网上查询单、邮递退改批条以及本案庭审笔录所证实。 本院认为，原告桂林某某公司与被告齐某于2015年2月12日签订的编号为FH-50**《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行本案所涉《商品房买卖合同》过程中，被告连续逾期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行向原告追究责任，原告已经履行担保责任，全部代偿了被告剩余的贷款本息合计301185.94元，被告的行为已构成违约。依据原、被告在本案所涉《商品房买卖合同》第七条第3点中约定“该房屋抵押期间，如买受人违反与银行（或公积金管理机构）的合同约定，未按时偿还贷款本息，致银行（或公积金管理机构）追究出卖人责任的，出卖人有权单方书面通知到达买方即可解除合同并处置该房屋”，由于被告逾期还款导致原告履行担保责任为其向银行代偿了全部剩余贷款本息，故，本案所涉《商品房买卖合同》及其附件的解除合同的条件已成就，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告诉请要求解除本案所涉的编号为FH-50**《商品房买卖合同》及全部附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除即合同权利义务终止后，被告还应履行必要的协助义务，协助原告办理解除《商品房买卖合同》的预告登记和备案的相关手续。因此，原告诉请被告协助撤销《商品房买卖合同》的预告登记和备案登记，被告应予以协助。至于被告齐某要求继续履行合同，则无法律依据，且原告明确要求解除涉案合同，不愿意继续履行合同，对于被告的该项辩称，与双方合同约定不符，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林某某房地产开发有限公司与被告齐某于2015年2月12日签订的编号为FH-50**《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六； 二、被告齐某协助原告桂林某某房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》预告登记及备案的相关手续。 本案案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告齐某负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年十二月六日 书记员 唐景姣