山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终4553号 上诉人（原审原告）：临沂市万福置业有限公司，住所地临沂市兰山区开源路65号。 法定代表人：陈瑞菊，经理。 委托诉讼代理人：薛冰，山东宇衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘民，男，1971年7月10日出生，汉族，居民，住临沂市北城新区。 委托诉讼代理人：公海龙，山东有序律师事务所律师。 上诉人临沂市万福置业有限公司（以下简称万福置业）因与被上诉人潘民房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初19754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万福置业委托诉讼代理人薛冰、被上诉人潘民及其委托诉讼代理人公海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万福置业上诉请求：撤销兰山区人民法院（2018）鲁1302民初19754号民事判决书，并确认上诉人与被上诉人之间的《意向选房协议书》无效，由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。上诉人所诉是确认之诉，双方均明知商品房无合法手续不能出售或意向选房，其行为显然违法，应依法确认无效；二、本案的诉求是确认之诉而非一审认为的解除；三、本案是预约合同纠纷，而非买卖合同纠纷；四、本案所涉房的手续无法办理并不是上诉人的因素所致；综上，因《意向选房协议书》是预约协议，且法律淡薄，签订时违法，故应判决无效。 潘民辩称，一、上诉人明显严重违反诚实信用原则。涉案别墅房产当前市场价值已经达到几千万元，对比被上诉人原始的购房价格540万元已经翻了数翻。上诉人起诉的真实的目的和原因是想侵占本该被上诉人所有的涉案别墅房产的增值收益。不论是上诉人起诉主张解除合同还是确认合同无效，原审认定上诉人违反诚实信用原则并驳回其诉求正确。二、涉案《意向选房协议书》明显具备商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收取了被上诉人的购房款，该协议书依法应当认定为商品房买卖合同，并非上诉人主张的预约合同。上诉人的一审诉求及上诉请求均是请求确认协议书无效，说明上诉人也已自认《意向选房协议书》为商品房买卖合同。三、上诉人上诉声称涉案房产的手续无法办理不是上诉人的原因所致，明显与事实不符也严重不符合常理。上诉人作为涉案房产项目的开发商，开发及销售等手续依法由其负责，主动权由其控制。上诉人为谋取涉案产的增值收益，完全可能故意不完善涉案房产的相关手续。上诉人以此理由要求确认涉案购房合同无效系违反诚实信用原则的滥用诉权行为。四、整个涉案别墅房产项目现在已经全部建好，相关绿化、道路、水电燃气、别墅外部装修均已全部完成，已经完全具备了现房销售及交付使用条件，现已有多套别墅房产交付业主正常居住使用。综上，上诉人明显违反诚实信用原则，属于滥用诉权，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 万福置业向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《意向选房协议书》无效；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月25日，原告（甲方）临沂市万福置业有限公司与被告（乙方）潘民签订了《意向选房协议书》，协议约定：因甲方楼盘“房屋预售许可证”等暂未办理，双方达成购房意向，商定协议如下：一、乙方意向选房位置、面积及价格约定：澜亭港永春C座房屋，建筑面积约570.82平方米（最终按临沂市房产和住房保障局实测为准）。本房总价550万元，优惠后实际价格540万元（人民币大写：伍佰肆拾万元整）。二、乙方已充分了解上述房源的具体情况，签协议当日向甲方交纳意向金人民币50万元。交纳意向金以临沂市万福置业有限公司开出收据为准。三、甲方取得房屋预售许可证后,以电话、邮寄等方式通知乙方,乙方接通知起30日内,必须与甲方签署《商品房买卖合同》并根据合同约定缴付首期房款(或全部房款),意向金自动转为购房首付款的一部分。未签订《商品房买卖合同》,即房屋产权未转移之前乙方不得装修和使用,违反约定装修、改造、入住、使用的,乙方负全部法律责任。四、乙方违反上述约定,逾期不与甲方签署《商品房买卖合同》则构成违约,甲方有权终止该意向选房协议书,该房屋将由甲方自行处置且无需另行通知乙方,乙方所付意向金作为违约金不予退还。……协议签订当日，被告潘民向原告临沂市万福置业有限公司交纳500000元，原告临沂市万福置业有限公司为被告潘民出具收款收据一张，收款事由为“兰亭港永春C座房屋定金”。2018年10月31日，原告以“涉案房屋没有取得商品房预售许可证等所有手续”为由诉至本院，要求依法确认原、被告签订的《意向选房协议书》无效。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告临沂市万福置业有限公司与被告潘民签订的《意向选房协议书》，已涵盖了涉案房屋的位置、面积、价款及违约责任等商品房买卖合同的主要内容，被告并于签订该协议书当天即向原告交纳了房屋定金50万元，该协议书是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，故应认定有效买卖合同，对双方当事人均具有约束力。在该协议书首部，明确载明“因甲方楼盘房屋预售许可证等暂未办理”，表明原、被告在签署该协议书时，涉案楼房预售许可证未办理的情形即已存在，现原告在收取被告50万元房屋定金后，又以“没有取得商品房预售许可证”为由，要求解除其与被告签订的《意向选房协议书》，明显违背诚实信用原则，对其诉讼请求，本院不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：驳回原告临沂市万福置业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告临沂市万福置业有限公司承担。 二审期间，上诉人万福置业提交显示张述平市长批复的关于柳青河两岸的建筑物一律不给办理手续的批复复印件一份，证明柳青河两岸均停止办理五证。被上诉人潘民质证意见如下：对于证据的真实性有异议，系复印件，且上诉人提供的该证据显示涉案项目房产已经有施工许可证，进一步印证了上诉人存在违反诚实信用原则，属于滥用诉权，无非是想侵占被上诉人的涉案房产的增值收益，因此，本案应类推使用最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二第二条规定，上诉人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由确认合同无效的人民法院不予支持。被上诉人潘民提交涉案项目房产现场照片及录像光盘一份，证明整个涉案别墅项目现已经全部建好，完全具备了现房销售及交付使用条件，现已有多套别墅房产交付业主装修、居住、正常使用。上诉人质证意见如下：对证据本身的真实性无异议，是被上诉人案涉房屋小区环境，也是我方承建的小区，但不能证实该房具备五证，无法证实涉案房屋是商品房和别墅。因为该房是商业使用，不能居住只能商用，该房不具备任何法律手续，不能交易不能买卖不能使用，更不能意向预售，无法证实已经装饰完毕并居住、使用，上诉人在合同无效后自愿赔偿被上诉人的所有损失。 本院对上述证据认定如下：对上诉人提交证据，系复印件，被上诉人不予认可，本院不予认定。对被上诉人提交证据，本院对其真实性予以确认。 本院认为，上诉人万福置业与被上诉人潘民签订的《意向选房协议书》，对涉案房屋的位置、面积、价款及违约责任等内容进行了明确约定，合同内容具备了商品房预售合同的主要条款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同性质，原审对此予以认定并无不当。 关于涉案《意向选房协议书》的效力问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。其设立的目的系为加快建设、增加房产供应，提高资金使用效率，降低资金使用成本。但在这一制度设计下，承购人承担着巨大的对方违约的风险，如承购人无法实际获得商品房、建成的房屋质量存在瑕疵等。为了保护承购人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，对商品房预售进行行政干预，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……”的规定亦是为防范上述风险，促使开发商遵从国家关于商品房预售制度的规定而作出的司法解释。本案中，被上诉人并未因此主张合同无效，而上诉人对房屋预售所需符合条件应当是清楚的，对不办理商品房预售许可证即预售商品房的行为的违法性应当是明知的。其现以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，违背诚实信用原则。若依据上述司法解释判决合同无效，双方互相返还标的物，将会严重破坏交易秩序，损害被上诉人权益，违背该司法解释保护消费者权益，防范预售风险的立法初衷。故本院对上诉人该主张不予支持。一审法院认定涉案《意向选房协议书》有效正确。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人临沂市万福置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇一九年八月三十日 书记员 侯俊娜