湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0981民初1723号原告应城市安居工程物业管理公司。住所地湖北省应城市城中办事处月圆小区。统一社会信用代码：9142098172831546XY。法定代表人陶志雄，男，该公司总经理。诉讼委托代理人范莎，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限，代为承认、放弃、变更诉讼请求、和解调解、代为申请执行。被告宋银华，男，1965年2月7日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。委托代理人左权，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告应城市安居工程物业管理公司（以下简称安居公司）诉被告宋银华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，适用普通程序，由审判员王锦国担任审判长,人民陪审员宋钧、李建霞组成合议庭进行审理，原告安居公司诉讼委托代理人范莎，被告宋银华及诉讼委托代理人左权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告应城市安居工程物业管理公司诉称，1、依法判令被告支付拖欠原告物业费3957.48元（从2013年12月18日计算至2018年12月18日）。2、请求依法判令被告支付拖欠原告电梯使用费2638.32元（从2013年12月18日计算至2018年12月18日）。3、请求依法判令被告向原告支付违约金1978.74元（从2013年12月18日计算至2018年12月18日）。4、请求依法判令案件诉讼费由被告承担。原告安居公司为支持其诉讼请求向本院举证如下：证据一、原告应城市安居工程物业管理公司营业执照复印件。证明基本情况以及原告诉讼主体资格。证据二、被告宋银华身份证复印件。证明被告宋银华的基本情况以及诉讼主体资格。证据三、物业服务协议，入伙通知书、业主档案及房屋验收表。证明被告宋银华居住在金港××小区××单元××室，原、被告双方于2012年12月31日签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅物业服务费按建筑面积0.6元/㎡/月、电梯17-21楼按照0.4元/㎡/月，物业费自发出入伙通知书之日起或以《交房通知单》注明的时间开始交纳物业费。2012年12月31日已向被告宋银华送达入伙通知书，同日宋银华签收房屋验收通知。证据四、律师函送达照片。证明2019年6月18日原告向被告送达律师函，催告其交纳物业费，被告至今仍未交纳拖欠物业费。被告宋银华辩称：1、宋银华与原告应城市安居工程物业管理公司签订的《前期物业服务协议》，该合同的权利义务终止。该协议中写明“前期物业管理是指自房屋出售之日起至小区业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时至的物业管理”。而金港一品物业管理委员会选举结果于2016年12月1日得到应城市经济开发区工作委员会的批复，批复选举有效，即金港一品物业管理委员会成立。根据《前期物业服务协议》的约定，该合同终止。因此,合同的权利义务现已终止。2、原告诉称被告宋银华拖欠电梯使用费2638.32元和违约金1978.74元，该诉求没有事实依据和法律依据。宋银华与应城市安居工程物业管理公司签订《前期物业服务协议》第四条规定物业服务费用项下的第三项电梯使用收费标准，高层住宅运行费在该项中，双方未做任何约定。而装修期间，装修材料及家私电梯使用费已尽数缴清。3、应城市安居工程物业管理公司未按约定履行合同义务，已构成违约。①消防设施不完善，存在火灾隐患。②电梯无配套设施。③外墙和楼上漏水，造成原告损失。④小区内生活垃圾垒集如山，没有及时处理，上述事实充分说明原告应城市安居工程物业管理公司未达到服务质量约定的标准,构成违约。综上所述应城市安居工程物业管理公司的诉讼请求无事实依据和法律依据，宋银华不存在缴纳物业费、电梯费及违约金的义务，请求人民法院驳回应城市安居工程物业管理公司的诉讼请求。被告宋银华为支持其辩称向法院举证如下：证据一、被告宋银华身份证复印件。证明被告宋银华诉讼主体资格。证据二、前期物业服务协议。证明(1)2012年12月31日应城市安居工程物业管理公司与宋银华签订前期物业服务协议。（2）因小区业主委员会成立，原、被告合同终止。（3）原告违反合同约定。（4）双方未约定电梯使用费。证据三、业主委员会成立批文，业主委员会与安居公司签订的合同。证明原、被告之间的合同终止。证据四、重大火灾隐患整改通知书，责令限期改正通知书，应城市政府阅批单。证明原告在服务中存在安全隐患，首先违约。证据五、被告家中房屋漏水（照片）。证明原告在提供服务中存在违约，未提供良好服务造成被告家中漏水，造成财产损失的事实。证据六、消防栓长期无水，无消防管，消防通道长期堵塞（照片）。证明小区存在安全隐患。证据七、电梯坑积水（图片）。证明电梯坑经常积水，事故频发，造成积坠的危险。经庭审质证，被告宋银华对原告应城市安居工程物业管理公司的证据一、二、无异议，对证据三、物业服务协议的真实性有异议，被告宋银华的协议中没有电梯使用费的标准及数额。对证据四真实性、合法性有质疑，拍的图片是光荣之家，不是被告宋银华的家庭，律师函上通知的姓名也不是被告宋银华，不能作为定案的依据。原告应城市安居工程物业管理公司对被告宋银华提交的证据一、无异议。对证据二、真实性无异议，对证明目的有议异。可能是工作人员的失误，没有将电梯费写上去，应该按现有的电梯收费标准收费，同时该协议不能证明小区业主委员会成立，原、被告合同终止。也不能证明原告违返合同约定。对证据三，三性都有异议，没有证明批文的来源，同时批文与本案无关，不能证明原、被告之间的合同终止。对证据四,三性都有异议，没有出具证据的来源，不能反映现有的小区消防情况，达不到证明目的。对证据五,三性都有异议，该照片显示是否是被告所处的房屋，也不能显示漏水的原因。对证据六，三性都有异议，照片显示不出是否是金港小区的现状更无法证明被告所说的存在消防隐患。对证据七，与证据六的质证意见一致。本院审查认为对原告提交的证据一、二,被告无异议，本院予以采信。对证据三《物业服务协议》，双方对协议真实性没有异议，只是对电梯使用费有异议。对证据三本院予以采信。对证据四,不能证明证据的来源，同时被告也未认可，对证据四,本院不予采信。对被告提交的证据一、无异议，本院予以采信。对证据二真实性双方无异议，本院予以采信。对证据三、没有提供证据的来源及出具证据单位的公章或出具人的签名，对证据三、本院不予采信。对证据四,没有提供证据来源及出具证据单位的公章或出具人的签名。对证据四本院，不予采信。对证据五,该照片并不能证明原告违约。不能达到证明目的，对证据五,本院不予采信。对证据六,没有提供证据的来源，并不能证明原告违约，对证据六，本院不予采信。对证据七,没有提供证据的来源，并不能证明原告违约，对证据七本院不予采信。根据确认有效的证据，认定本案的事实如下：2012年12月31日原告应城市安居工程物业管理公司与被告宋银华签定一份《前期物业服务协议》,协议约定，原告应城市安居工程物业管理公司提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。自本协议终止时起30日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知安居公司，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。本物业范围内的配套服务设施的维修、养护和管理。公共环境（包括公共场地、建筑物外观及共用部位）的保洁、维护和管理，小区生活垃圾的收集、清运。应城市安居工程物业管理公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求应城市安居工程物业管理公司限期改正，逾期未改正造成业主损失的，应城市安居工程物业管理公司应承担相应责任。业主违反协议，使应城市安居工程物业管理公司未达到管理服务质量约定目标的，应城市安居工程物业管理公司有权要求业主限期改正，逾期未改正给应城市安居工程物业管理公司造成损失的业主承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应城市安居工程物业管理公司有权要求业主补正并从逾期之日起，按每日千分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，应城市安居工程物业管理公司有权通过法院强制追缴。应城市安居工程物业管理公司按合同履行服务后，被告宋银华未按服务合同交缴物业管理费（2013年12月18日至2018年12月18日止欠物业费3957.48元、欠电梯使用费2638.32元），并以房屋漏水、消防道堵塞、电梯坑道积水、垃圾未及时处理及合同中没有电梯使用费为由，拖欠原告应城市安居工程物业管理公司物业管理费，至此，应城市安居工程物业管理公司诉讼来院。本院认为，原告宋银华辩称，双方的物业合同终止及合同中没有约定电梯使用费，但物业管理公司为宋银华提供了物业服务，宋银华实际接受了物业管理公司提供的物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。宋银华在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。此外，对宋银华提出小区存在消防通道长期堵塞、消防设施不完善，存在火灾隐患、电梯坑道积水、电梯设施不完善的问题，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为宋银华个人拒交物业管理服务费的理由。对原告应城市安居工程物业管理公司的诉讼请求，本院予以支持。宋银华所提,小区内卫生环境差、垃圾清理不及时等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。对原告宋银华的辩称本院不予支持。宋银华提出房屋漏水赔偿损失的主张，应向有关部门申请住宅维修专项资金，属另一法律关系。应由宋银华另行主张权利。被告宋银华未按服务合同约定缴纳服务费用，按合同约定应当承担违约责任，因双方约定的违约责任高于法律的规定，应当调整到法律规定的范围内,因被告拖欠物业费造成原告的损失,应当是利息损失，本院酌情按以每年欠款额为基数，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告宋银华欠原告应城市安居工程物业管理公司物业费3957.48元，电梯使用费2638.32元，承担违约金（从2013年12月29日起每年欠缴物业费款额为基数，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算违约金至本物业费交清之日止）。于本判决生效十日内付清。案件受理费50元，由被告宋银华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王锦国人民陪审员  宋 钧人民陪审员  李建霞二〇一九年十二月十九日书 记 员  高 航