河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初5522号原告：河南中岳秀峰房地产集团有限公司，住所地：郑州高新技术开发区科学大道53号1幢4层9号。统一社会信用代码：91410100614746624K。法定代表人：王铭仪，董事长。委托诉讼代理人：张晓宁，公司员工。被告：马小亮，男，汉族，1983年8月9日出生，住河南省武陟县。原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司（以下简称“中岳秀峰房地产公司”）与被告马小亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中岳秀峰房地产公司的委托诉讼代理人张晓宁到庭参加诉讼，被告马小亮经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中岳秀峰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间于2013年4月20日签订的编号为130××××6484的《商品房买卖合同》，向原告返还该房屋，并协助原告办理编号为130××××6484的《商品房买卖合同》的销备案登记手续；2.依法判令被告马小亮偿还原告因承担连带保证责任而替被告所支付的银行贷款本息及其他费用共计94025.76元；3.依法判令被告马小亮支付原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付上述全部款项之日止的补偿金共计为37117.76元（补偿金按照日万分之五计算）；4.依法判令被告马小亮偿还原告购买上述房屋所拖欠的购房款40000元及被告从实际应付款之日起（即2014年3月25日）至实际还款之日止的违约金，暂计算至起诉之日止为170141.10元及原告解除《商品房买卖合同》被告应支付的解除合同违约金108730.25元。（违约金按照房款总价的万分之二每日计算，解除合同违约金按照购房款总价的25％）；5.依法判令被告马小亮承担本案原告为实现上述权利所支付的律师费、诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2013年4月20日原告与被告马小亮签订编号为130××××6484的《商品房买卖合同》，被告购买原告所开发的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋。并于此后与中国光大银行郑州交通路支行签订了贷款合同，并约定由原告提供阶段行担保责任。被告使用贷款后，未按照约定及时偿还银行贷款本息致使中国光大银行郑州交通路支行从原告公司账户直接划扣共计94025.76元。根据原、被告双方签订的编号为130××××6484的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款的约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人十几项出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，补偿金暂计算至起诉之日总计为37117.76元。同时，约定如出卖人迟延付清上述全部款项的，出卖人有权选择立即解除本合同。在原告与被告签订《商品房买卖合同》后，因原告资金紧张，原告与被告又另行签订了关于被告所购的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》，约定被告分三期向原告支付后期购房款共计130921元，后被告在依约支付两期款项后，剩余款项应于2014年3月25日前支付给原告，但经原告多次催告至今仍未支付。根据原、被告双方之间签订的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》第二条规定，若被告未按协议约定时间向甲方支付购房款的，每逾期一天，被告应向原告支付原合同购房款总价的万分之二作为逾期付款违约金。同时被告逾期支付任何一期首期购房款超过20天的，原告有权单方解除本合同;原告解除合同的，被告除需向原告支付至合同解除之日逾期期间的逾期付款违约金外，还需向原告支付原合同购房款总价25%作为违约金。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。马小亮未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月20日，原告中岳秀峰房地产公司作为出卖人，被告马小亮作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（编号为130××××6484），主要内容为：“买受人马小亮购买出卖人中岳秀峰房地产公司开发的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房，建筑面积47.55平方米，房屋总金额434921元。买受人应于2013年4月20日前支付首付款（小写）130921元，剩余房款304000元银行贷款支付。附件四合同补充协议第三条第6款的约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人十几项出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，同时，约定如出卖人迟延付清上述全部款项的，出卖人有权选择立即解除本合同。《商品房买卖合同》签订后，中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行为债权人，马小亮为借款人、抵押人，中岳秀峰房地产公司为保证人，签订《个人贷款（抵押、保证）合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为人民币叁拾万零肆仟元；贷款期限自2013年11月14日至2043年11月14日。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行；本合同项下首期执行贷款年利率为7.205%。保证人中岳秀峰房地产公司对本合同项下借取贷款所产生的全部债务承担阶段性连带责任保证。因被告马小亮未按期偿还到期贷款本息，原告中岳秀峰房地产公司自2015年6月30日至2019年6月30日止，中国广大银行股份有限公司郑州交通路支行共分16笔扣划原告账户共计94025.76元，用于偿还被告马小亮到期的贷款本息。《商品房买卖合同》签订后，原告中岳秀峰房地产公司（甲方）与被告马小亮（乙方）又另行签订了关于被告所购的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》，主要内容约定：“”一、乙方必须按约定额度及期限分期按时足额向甲方支付原合同首期购房款130921元，首期购房款第一期房款共计人民币￥50921元（大写:伍万零干政百貳拾壹元整）于签定《郑州新天地购房认购书》时支付给甲方;首期购房款第二期房款共计人民币￥40000元（大写：肄万零千零百零拾零元整），于2013年9月24日前支付给甲方；首期购房款第三期房款共计人民币￥40000元（大写：肆万零千零百零拾零元整），于2014年3月25日前支付给甲方。二、乙方未按本协议约定时间支付购房款的，每逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款价的万分之二作为逾期付款违约金，同时，甲方有权根据乙方逾期付款的天数相应延期交付原合同约定的商品房及办理该商品房产权证书应当由甲方提供的文件和材料。逾期支付首期购房款的具体处理方式如下：（一）、乙方逾期支付任何一期首期购房款不超过20天的，自本协议约定的当期支付期限届満的第二天起至实际支付之日止，毎逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款总价的万分之二的违约金，原合同继续履行。（二）、乙方逾期支付任何一期首期购房款超过20天的，甲方有权单方解除原合同:甲方单方解除原合同的，乙方除须向甲方支付至合同解除之日期间的逾期付款违约金外，还须向甲方支付原合同购房款总价25％作为违约金，甲方可直接从乙方已交付的房款中扣除违约金。如因乙方违约而导致甲方解除合同的，乙方还应当积极配合甲方办理退房等相关手续甲方不解除原合同的，自本协议规定的付款期限届满的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付原合同购房款总价万分之二的违约金，待违约金支付完毕后，乙方方可继续按本协议进行付款”。原告中岳秀峰房地产公司庭审中自认，按照首期款分期付款协议书中约定，被告马小亮支付了前两笔房款，第三期房款共计人民币40000元未缴纳。以上事实，有当事人当庭陈述，2013年4月20日原、被告《商品房买卖合同》（编号为130××××6484），2019年8月15日郑州市不动产登记中心不动产登记资料查询证明，2013年3月25日原被告借款协议及郑州新天地商品房买卖首期分期付款协议书，2013年原被告签订的《个人贷款合同》，中国光大银行郑州交通路支行扣款凭证16份等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告中岳秀峰房地产公司与被告马小亮签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告马小亮未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行扣划原告账户资金，构成严重违约，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为130××××6484），并要求被告马小亮协助原告办理涉案房屋的房屋买卖合同备案登记和预告登记注销手续的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告被扣划的94025.76元，系依据《个人贷款（抵押、保证）合同》约定，用于代偿被告马小亮的银行按揭贷款本息，被告马小亮应支付给原告，故原告要求被告返还被按揭银行扣划的贷款本息94025.76元的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付补偿金的诉讼请求，本院认为，原、被告约定的补偿金，计算时应以原告的实际损失为基础，而本案中，原告未提供证据证明其因合同解除所造成的实际损失数额，且在原告主张解除合同的情况下，综合考虑近年来房屋买卖市场行情及涉案房屋增值溢价因素，酌定该补偿金自代偿之日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算。关于原告中岳秀峰房地产公司要求被告支付解除合同违约金108730.25元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其因合同解除给其造成了更大的损失，且上述补偿金已经弥补原告的相应损失，故该诉讼请求，本院不予支持。关于原告中岳秀峰房地产公司要求被告支付拖欠购房款40000元及相应违约金的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告主张被告马小亮尚未履行的40000元购房款及相应违约金，在双方合同解除后，依法应当终止履行。故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于原告中岳秀峰房地产公司要求被告支付本案律师费的诉讼请求，因未提供相应证据予以印证，本院予以支持。被告马小亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了自己答辩、质证等有关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司与被告马小亮签订的《商品房买卖合同》（编号为13001296484）及《合同补充协议》；二、被告马小亮于本判决生效之日起十日内协助原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司办理上述的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记注销手续；三、被告马小亮于本判决生效之日起十日内返还原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司代偿银行的贷款本息94025.76元并支付补偿金（其中6781.85元代偿款的补偿金自2015年6月30日起至实际清偿之日止；其中8021.52元代偿款的补偿金自2015年9月29日起至实际清偿之日止；其中6026.5元代偿款的补偿金自2016年2月24日起至实际清偿之日止；其中5333.2元代偿款的补偿金自2016年4月27日起至实际清偿之日止；其中5200.75元代偿款的补偿金自2016年6月30日起至实际清偿之日止；其中6956.32元代偿款的补偿金自2016年10月31日起至实际清偿之日止；其中3455.79元代偿款的补偿金自2016年12月31日起至实际清偿之日止；其中5201.15元代偿款的补偿金自2017年4月30日起至实际清偿之日止;其中5200.78元代偿款的补偿金自2017年6月30日起至实际清偿之日止；其中5202.31元代偿款的补偿金自2017年9月30日起至实际清偿之日止；其中10505.03元代偿款的补偿金自2018年3月31日起至实际清偿之日止；其中1757.91元代偿款的补偿金自2018年8月31日起至实际清偿之日止;其中8730.38元代偿款的补偿金自2018年9月27日起至实际清偿之日止；其中1745.38元代偿款的补偿金自2018年12月31日起至实际清偿之日止；其中8708.47元代偿款的补偿金自2019年3月30日起至实际清偿之日止;其中5198.42元代偿款的补偿金自2019年6月30日起至实际清偿之日止；以上补偿金均按年利率6%计算）；四、驳回原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由河南中岳秀峰房地产集团有限公司负担2000元，马小亮负担2025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张小亮法官助理尹秀峰二〇一九年十二月十七日书记员  宋家宝