四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3794号 原告：袁存红，女，1963年1月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。 委托诉讼代理人：方汇,安徽省巢湖市柘皋镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李宗，安徽省巢湖市柘皋镇法律服务所法律工作者。 被告：成都民悦酒业发展有限公司（原名四川省喜上王酒业有限公司），住所地崇州市道明镇升平村6组。 法定代表人：万利君，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：安徽金巢酒业有限公司，住所地安徽省巢湖市居巢区柘皋镇金巢大道。 法定代表人：李忠，执行董事兼总经理。 第三人：李怀安，男，1971年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：黄娜，女，1984年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：李忠，男，1964年12月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 以上安徽金巢酒业有限公司、李怀安、黄娜、李忠共同的委托诉讼代理人：连加庚，河南成胜律师事务所律师。 原告袁存红与被告成都民悦酒业发展有限公司（以下简称民悦公司）、第三人安徽金巢酒业有限公司（以下简称金巢公司）、李怀安、黄娜、李忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁存红的委托诉讼代理人方汇、李宗，民悦公司的委托诉讼代理人辜健，第三人金巢公司、李怀安、黄娜、李忠共同委托诉讼代理人连加庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁存红向本院提出诉讼请求：1.撤销崇州市人民法院作出的（2019）川0184执异76号执行裁定书及2018年9月20日作出的（2018）川0184民初2818号民事裁定书；2.判决立即停止对案涉房屋执行并解除对案涉房屋的查封;3.判决案涉房屋位于巢湖市房屋归原告所有;4.本案的案件受理费用由被告负担。事实和理由：袁存红于2012年3月2日与金巢公司签订了《认购单》并于当日交付了20万元认购金并最终在2013年2月27日付清了余款51万元取得了位于巢湖市并实际入住使用至今，但金巢公司没有将《商品房买卖合同》交付给袁存红，也没有为其办理产权证书。金巢公司于2016年4月22日向袁存红出具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票（代开》。因民悦公司与金巢公司、李怀安、黄娜、李忠买卖合同纠纷一案，崇州市人民法院（以下简称崇州法院）在收到民悦公司的诉讼保全申请后查封了案涉房屋在内的35套房屋。后民悦公司在取得生效判决后向崇州法院申请强制执行，要求对诉讼保全中查封的房屋予以处置变现。原告袁存红知晓后于2019年5月向崇州法院提出异议并提供了相关证据，要求崇州法院中止对涉案房屋的执行，崇州法院经审查后认为袁存红提交的发票上房号为金巢财富商贸城1X幢ＡXX号房屋面积为152.72平方米，而崇州法院查封的房屋面积为155.84平方米从而作出（2019）川0184执异76号执行裁定书驳回了袁存红的异议申请。袁存红认为，提供发票上载明的房屋面积与崇州法院查封的面积不一致，是因为发票上房屋的面积为金巢公司设计面积，而产权证上的面积为实测面积，虽然面积有误差，但不影响同一房屋的认定。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，请判如所请。 民悦公司辩称：请求法院驳回原告袁存红的诉讼请求，维持崇州市人民法院作出的执行裁定，本案的诉讼费由原告袁存红承担。 金巢公司、李怀安、黄娜、李忠述称，请法院依法作出裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.袁存红提供的《物业认购意向协议》，证明袁存红于2012年3月2日从金巢公司购买位于巢湖市房屋的事实，民悦公司认为该协议并非购房合同，故对签订购房合同的事实不予认可。本院经审核后认为《物业认购意向协议》中明确了合同当事人的姓名、名称以及房屋地点和房屋面积、房屋预付款等房屋买卖合同的主要条款，双方当事人意思表示真实一致，故应当认定该虽名为《物业认购意向协议书》实为商品房买卖合同，且该合同成立有效。2.袁存红提交的由金巢公司出具的于2012年3月2日、2013年2月27日出具的两张《收据》《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票（代开）》一份，证明其签订合同后支付了全部购房款71万元，民悦公司质证后没有对此发表质证意见。本院经审核后认为，虽然金巢公司出具的两份《收据》单独不足以证明付清房款的事实，但结合2016年4月22日税务行政机关开具的不动产统一专用发票这一具有极高证明力的国家税务机关的正式发票，足以证明袁存红至少在2016年4月22日之前已经付清了涉案房屋的房款。3.袁存红提交了其入住涉案房屋后于交纳水电费的票据一张、巢湖天河水务有限公司出具的《收据》一张和巢湖市柘皋镇人民政府和巢湖市柘皋镇西街居民委员会出具的《证明》，证明袁存红购买涉案房屋并已经实际占有使用，民悦公司经质证后认为，社区居民委员会出具的证明本质应为证人证言，证人应当出庭，故不能达到原告的证明目的。本院认为，袁存红提供的交纳水电费的发票的真实性本院予以确认同时结合涉案房屋所在的巢湖市西街居民委员会的证明，足以认定在本院对涉案房屋查封之前，袁存红实际占有涉案房屋的事实。4.金巢公司向袁存红出具承诺函，民悦公司经质证后认为，对承诺函形成时间的真实性有异议并不能达到原告的证明目的。本院认为，虽然民悦公司对承诺函的真实性有异议但没有提供证据予以反驳，故本院对承诺函的真实性予以认可，结合在案的巢湖市信访联席会议办公室于2019年11月6日形成的会议纪要所载明的内容，以及第三人当庭陈述，能够证明涉案房屋没有办理不动产登记非由于袁存红个人的原因所致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 袁存红于2012年3月2日与金巢公司签订了《物业认购意向协议》并于当日交付了20万元认购金并最终在2013年2月27日付清了余款51万元取得了位于巢湖市并实际入住使用至今，但金巢公司没有将《商品房买卖合同》交付给袁存红，也没有为其办理产权证书。后，袁存红在付清房款后实际入住至今。袁存红于2016年4月22日收到金巢公司开具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票（代开）》。 因民悦公司与金巢公司、李怀安、黄娜、李忠买卖合同纠纷一案，崇州市人民法院在收到民悦公司的诉讼保全申请后于2018年9月20日作出川0184民初2818号民事裁定书查封了案涉房屋位于巢湖市房屋。虽然在本院（2018）川0184民初2818号民事裁定书载明的查封标的物面积和袁存红在本案中提交的由巢湖市不动产登记（交易）中心柘皋分中心出具的《查档证明》记载金巢商贸城XX幢ＡXX号房屋均为155.84平方米和袁存红提交的发票上房号为金巢财富商贸城XX幢ＡXX号房屋面积为152.72平方米不符，但其余房屋的幢和房号、位置均相互，足以证明发票的上记载的面积存在笔误。 袁存红购得涉案位于巢湖市金巢商贸城XX幢AXX房屋后居住至今，因金巢公司的原因未办理涉案房屋的不动产登记手续。因民悦公司与金巢公司、李怀安、黄娜、李忠买卖合同纠纷一案生效判决作出后，金巢公司、李怀安、黄娜、李忠没有按照判决所确定的义务履行，民悦公司向崇州市人民法院申请强制执行，袁存红在该案的执行程序中提出执行异议要求解除对涉案房屋的查封，崇州市人民法院作出（2019）川0184执异76号执行裁定书驳回了袁存红的执行异议，袁存红遂向本院提起诉讼。民悦公司向工商行政机关申请变更公司名称得到批准，自2019年8月15日起四川省喜上王酒业有限公司更名为成都民悦酒业发展有限公司。 本院认为，本案系案外人袁存红在民悦公司与金巢公司、李怀安、黄娜、李忠买卖合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的(讼争房产)提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为买卖合同关系发生之前该讼争房产已归其所有，自己付清了全部购房款并实际占有该房屋且没有办理不动产登记自己并无过错，因此，袁存红对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”，本案中，袁存红作为提起执行异议之诉的案外人，应对其享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。袁存红提供的《商品房买卖合同》《售房协议书》等证据形成了完整的证据锁链，能够证明袁存红购买涉案房屋且合法占有该不动产均发生在人民法院采取查封措施之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立，同时应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，金巢公司与袁存红签订的《物业认购意向协议》系合同相对方真实意思表示，袁存红向出卖人支付了全部购房款，袁存红在法院查封前已占有涉案房屋，未办理产权过户登记系因金巢公司的原因，其对涉案房屋没有完成过户登记不存在主观过错，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的情形，袁存红享有足以排除执行的民事权益。因此，对袁存红请求判令停止对涉案房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，符合排除执行的法律规定，本院予以支持。关于袁存红在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，袁存红基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。袁存红不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。 另，在法律适用上，应当看到，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准，诉讼中对财产进行保全和案外人提出的执行异议均为执行程序，执行程序的价值理念为“效力优先，兼顾公平”并以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉为审判程序其更注重实质审查，故袁存红在本案中提出撤销崇州市人民法院作出的（2019）川0184执异76号执行裁定书及2018年9月20日作出的（2018）川0184民初2818号民事裁定书的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于安徽省巢湖市房屋并解除对该房屋的查封，本院（2019）川0184执异76号执行裁定于本判决生效之日起自动失效； 二、驳回袁存红的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由成都民悦酒业发展有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 耿 审 判 员  周亚军 人民陪审员  吴 磊 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  宛 悦