文书内容江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0982民初4926号原告：丁文斌，男，1994年11月14日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：孙勇，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：刘玉龙，男，1988年3月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：蔡玉芹，女，1988年12月6日出生，汉族，住盐城市亭湖区。两名被告共同委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。原告丁文斌与被告刘玉龙、蔡玉芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁文斌的委托诉讼代理人孙勇，被告刘玉龙、蔡玉芹及其委托诉讼代理人朱飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁文斌向本院提出诉讼请求：1、判令两名被告立即返还原告购房款2万元，赔偿原告房款差价55000元，承付上述款项从2019年7月30日起至履行完毕之日止按年利率12%计算的利息；2、判令两被告立即双倍返还原告定金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月7日，两被告通过房产中介向原告出售其位于莱茵城9幢2607室房产，双方签订了房屋买卖合同。合同约定该房售价645000元，原告在签订合同时支付定金10万元给被告，后陆续分几次付款17万元。合同履行过程中，两被告又将莱茵城9幢2607室出售给他人，出现一房二卖。原告发现后，通过电话多次联系被告，但被告久拖不决，在返还原告25万元房款后，就对原告不予理睬，至今未予解决。为维护自身合法权利，请求支持原告的诉讼请求。被告刘玉龙、蔡玉芹共同辩称，2018年2月7日，原告与我们签订房屋买卖合同时，我们尚未取得房屋所有权证。根据城市房地产管理法第三十八条未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，原告与我们签订的房屋买卖合同无效。原告主张双倍返还定金和赔偿其损失55000元没有法律依据。因原告未按约支付购房款，房屋买卖合同未履行的责任在于原告。我们在向原告出具还款计划承诺书后，案涉房屋买卖合同关系已经协商解除。综上，我们现只同意向原告支付购房款2万及相应的利息，不同意返还定金10万元及赔偿损失55000元。原告丁文斌围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的如下证据：1、原、被告于2018年2月7日所签房屋买卖合同；2、刘玉龙于2018年2月7日向原告出具的定金收条；3.刘玉龙于2019年2月3日向原告出具的还款计划承诺书等，经组织被告方质证后予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，被告刘玉龙、蔡玉芹系夫妻关系。2018年2月7日，被告刘玉龙、蔡玉芹与原告丁文斌签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：“卖方：蔡玉芹、刘玉龙甲方【身证号码：、买方：丁文斌乙方【身证号码：】经充分协商，甲乙双方现就房屋买卖事宜订条约如下：一、甲方自愿将下列房屋给乙方所有，并已收取乙方购房定金人民币（大写）拾万元整（¥10000）。1、房屋状况            房屋座落：城东新区飞达路南侧莱茵城9幢2607室                  幢 号              室 号              建筑结构              总层数              建筑面积（平方米）              用 途                  9              2607              框架              31              89.37              住 宅      2、该房屋的土地使用权取得方式（出让），本合同一经签订，该房屋占用范围占用范围内的土地使用权同时转让。二、甲乙双方商定成交价格为人民币【¥645000】元，大写：陆拾肆万伍仟元整。房款支付具体约定为：1.于2018.3.1乙方支付甲方房款等甲方产证办好交首付叁拾万伍仟元整，¥305000（包含定金）。三、甲方于2018年2月7将房屋及附属物正式交付给乙方使用。……六、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，甲方应在违约之日起1日内双倍返还定金乙方，并赔偿乙方经济损失拾万元。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方在办理房产证后不能按期向乙方交付房产、每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款万分之5的违约金。七、房屋交易进行中（即乙方已付部分或所有房款），在房屋没有过户时，如乙方中途违约，乙方仅可取回所付房款的70%，余额作为违约金支付付甲方；如甲方中途悔约或不能配合过户，则要将所有房款退还给乙方外，还应支付房价30%违约金给乙方。八、上述房地产办理过户手续所需缴纳的一切费用由乙方承担。九、过户约定时间：等乙方首付款凑齐甲方配合过户手续一切事宜。十、本合同经双方签章即生效，须共同遵守。如是受产权人或共有人委托，签订本协议时，甲方必须保证己取得房屋所有权人及共有人的一致同意，本合同一经签署，即对此买卖行为负有连带责任。甲方如隐瞒事实，末经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第六、七条约定的违约责任（双倍返还定金和赔偿乙方经济损失）。……甲方：刘玉龙乙方：丁文斌2018年2月7日。”当日，原告丁文斌即向被告刘玉龙支付购房定金10万元，被告刘玉龙向其出具了定金收条一份，该收条载明：“今收到丁文斌购城东新区飞达路南侧莱茵城9幢2607室购房定金拾万元”。但被告刘玉龙、蔡玉芹未按约定时间向原告交付案涉房屋。2018年4月3日，被告刘玉龙、蔡玉芹领取案涉房屋权属证书，原告丁文斌此后又于2018年6月7日前向被告刘玉龙支付17万元购房款。2018年10月，被告刘玉龙、蔡玉芹将案涉房屋转售于案外人黄勇。经原告丁文斌与被告刘玉龙、蔡玉芹交涉，被告刘玉龙于2019年2月3日就案涉购房纠纷向原告出具《还款计划承诺书》，载明：“2019.2.3还150000元整2019.2.30还100000元整2019.7.30全部结清包含差价利息（差价55000）利息按1.2分实天算。”此后，被告刘玉龙、蔡玉芹于2019年2月底前向原告返还购房款25万元。原告丁文斌向其追索余款未果，遂于2019年9月6日向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点为一、案涉《房屋买卖合同》是否有效；二、被告刘玉龙向原告出具的《还款计划承诺书》是否系其单方面的要约表示，抑或为经原告确认而具备合同性质的协议。三、原告丁文斌主张的定金与购房损失赔偿金能否并处。关于焦点一，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定系调整城市房屋买卖关系的管理性规范，违反该管理性规范实施的房屋买卖行为并不必然引发合同无效的法律后果。经审查，案涉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于焦点二，被告刘玉龙向原告出具的《还款计划承诺书》具备签订合同时的要约条件，该要约原告已经接受，但未以通知或在该承诺书上签字等方式加以确认，故应予认定被告刘玉龙所发上述要约因原告丁文斌未承诺确认而已失效，从而不具备合同生效条件。关于焦点三，因案涉《房屋买卖合同》已约定“甲方中途违约，甲方应在违约之日起1日内双倍返还定金乙方，并赔偿乙方经济损失拾万元”，故在被告刘玉龙、蔡玉芹未向原告按约交付房屋，却将房屋转售他人，构成根本违约的情形下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，对原告丁文斌承担相应的违约责任。本案中，因原告丁文斌未能举证证明其实际的购房损失，其因被告刘玉龙、蔡玉芹的违约造成的损失应按《房屋买卖合同》约定的10万元来确定，原告的全部诉请已明显超过购房损失，故其第一项关于赔偿原告房款差价55000元及利息，购房款2万元的利息之诉请不符合上述法律规定，本院对此不予支持。其第二项诉请符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院予以支持。被告刘玉龙、蔡玉芹关于“因原告未按约支付购房款，房屋买卖合同未履行的责任在于原告”的抗辩，因案涉《房屋买卖合同》对被告方在房屋权属证书办好后原告向其支付首付款的期限未予明确约定，且在原告已向被告支付了约定首付款的大部分（88.52%）后，被告方未举证证明其曾向原告催交的情形下，不能认定原告在履行案涉合同中存在未按约支付购房款的违约行为。因此，本院对其所辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告刘玉龙、蔡玉芹向原告丁文斌返还购房款2万元、房屋买卖定金10万元，合计人民币12万元，于本判决生效后10日内履行。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，诉讼保全费1400元，合计人民币3300元，由原告丁文斌负担985元，被告刘玉龙、蔡玉芹负担2315元。被告刘玉龙、蔡玉芹于本判决生效之日起15日内将上述应负担的案件受理费2315元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××82。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王小平二〇一九年十二月四日法官助理 宋娜拉书 记 员 施 慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。