青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4476号原告：郑祖武，男，汉族，1983年5月9日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王琛媛，青海诚嘉律师事务所律师。被告：青海泛泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码91632900781440278A），住所地：西宁经济技术开发区管委会大厦10楼。法定代表人：孟庆良，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彦寿。原告郑祖武与被告青海泛泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑祖武的委托诉讼代理人王琛媛到庭、被告青海泛泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡国徽、马彦寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑祖武向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期办理房产证的违约金13,104元；2.请求被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日的物业费的一半即3,911元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了由被告开发的房屋，并应被告的要求将办理房产证的资料交由被告，由被告为原告办理房产证，但房产证一直迟迟未办理下来。被告于2014年9月15日向一期、三期全体业主下发一份承诺书，承诺房产证办理时间至2016年6月30日完毕，如未能如约办理完毕，将按每日万分之零点三的标准给予业主赔偿，并从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取。但时至今日，原告多次与被告协商，仍未拿到房产证。现为维护原告合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉求提交证据如下：1.商品房预售合同，原告于购买了由被告开发的位于西宁市××区房屋的事实。2.发票，证实原告购买房屋所交房款的事实。3.承诺书，证实被告于2014年9月15日承诺房产证办理时间至2016年6月30日结束，如未能如约办理完毕，将按每日万分之零点三的标准给予原告赔偿；并从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取的事实。4.证人证言，证明①一期三期业主共同成立业主监督小组，成员人数共计14人，其中一期7人，三期7人；证明②证明承诺书中第一条对其中一户未能办理成功的意思为：一户未办理成功即视为违约的事实。5.物业费缴款单，证明一期物业费为0.65元每平方的事实，三期物业费为1.3元每平方的事实。被告青海泛泰房地产开发有限公司辩称，原告所述没有事实和法律依据，请求驳回。被告为支持其辩称提交证据如下：1.照片，证明由于当时的十四、十五号楼问题以及洁神、三工的环评问题导致原告等大量业主上访、拉横幅，被告被逼与业主谈判。2、商品房买卖合同，证明在2014年9月15日出示承诺书的时候，还有很多的商品房尚未卖出，被告不可能与原告达成全部办完的房产证的承诺。3、公告，证明西宁市不动产登记中心于2016年2月持牌成立，在成立后的一年多的时间内办理房产证业务。4、房产证，证明在2015年12月31日之前被告已按承诺内容办理400多户房产证，不构成违约。5、证人证言，证明被告与原告委托的代表所达成的合意是在2015年12月31日前办理一户房产证即不构成违约。经庭审质证，双方当事人发表质证意见如下：被告青海泛泰房地产开发有限公司对原告郑祖武提交的证据一、对商品房预售合同、门牌证的真实性和证明方向均不持异议。证据二、对发票真实性和证明方向均不持异议。证据三、对承诺书的真实性不持异议，但对证明方向持有异议，认为原告扭曲了原告代表与被告的真实意思，因原告怀疑被告办理房产证的能力，故原告代表与被告就办理房产证的真实意思表示是在2015年12月31日前只要办理出一户即不构成违约。对证据物业费的收费单，真实性和证明方向均不予认可，认为与本案没有关系，物业费的收取是其他公司的行为，被告无权干涉。对证人证言的真实性、证明方向均持有异议，证人并不是当时原告选出的业主代表，被告与原告的证人之间并无任何的合意或协议，证人证言只是单方的意思表示。且原告的证人与业主代表所述内容相互矛盾，证人并不是登记备案的业主，证人身份及证言不具有真实性，可信性。原告郑祖武对被告青海泛泰房地产开发有限公司提交的照片，认为无法反应证据的来源，真实性、合法性有待考究，即使是真实的，恰巧能证明也住反映的是实情，不存在胁迫的情形，反而能证明承诺书是被告出具的事实。买卖合同与房产证的问题，该两组证据无涉案的当事人房产证，其次并未提交相关证明有通知原告的事实，与本案无关。公示的真实性、合法性没有异议，证明方向有异议，不动产机构是2016年2月成立，被告承诺办理房产证的截止日为2016年6月30日，是在挂牌之后。开发商在5个月能办理未办理逾期办理的行为乃属违约行为，应依照违约责任承担责任，承诺书出具时间看，截止2016年6月30日，一年有365天，为什么不确定截止日为2016年12月31日及其他时间，说明开发商对办理时间是可预期的，能办理未办理逾期办理的行为乃属违约行为，应依照违约责任承担责任。对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，冶万福为公司员工，与被告存在利害关系，无其他证据佐证，不能证明被告的答辩意见；翟贤荣虽为监督小组成员，但是根据我方提供的证据可以证明业主监督小组成员共计十四人，其中一人的并且与事实相悖证言不能证明承诺书第一条的含义；其次作为置换房屋业主，与被告具有一定意义上的利害关系；第三，被告并未提交其他证据证明通知的事实，被告主张不成立。本案争议的焦点为：被告青海泛泰房地产开发有限公司是否违反了于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的承诺书，是否构成违约？本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司在承诺书中明确写明“在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕”，但时至今日原告郑祖武的房产证仍未办理，被告青海泛泰房地产开发有限公司实际构成违约。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列法律事实予以确认：2011年12月6日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》，约定原告郑祖武购买被告开发的××区商品房一套，建筑面积97.84平方米，每平米3,763.2元，总价款368,191元，约定了交付条件及违约责任。原告郑祖武按约定给付了房款并办理了入住手续。被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出承诺书，内容为“通过与业主代表真诚的商讨，就业主提出的相关问題，我公司作出如下承诺：1、关于一期、三期房产证方面，在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕（包括一期的11、19、21号楼）对于办证先后顺序，我公司与业主监督小组另行协商后共同制定。如果我公司在2015年12月31日前将一期（876户）、三期（528户）共计1404户中的一户未能办理成功，则视我公司违约，对于未能办理完毕房产证的业主从违约日2015年12月31日3开始对仍愿意等待我公司继续办证的将以每日万分之零点三的赔偿标准进行赔偿，直至房产证办理完毕……”；原告郑祖武的房产证至今仍未办理。本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的承诺书是其真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，该承诺书合法有效，被告青海泛泰房地产开发有限公司对自己的承诺应予履行，为此，原告郑祖武要求被告青海泛泰房地产开发有限公司按承诺书约定承担违约责任的主张，本院予以支持，但原告郑祖武只要求被告青海泛泰房地产开发有限公司给付自2016年7月1日起至2019年9月14日期间的逾期办理房产证违约金共计13,050元是对其享有的诉讼权利的自主处分，本院予以准许；原告郑祖武要求被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日的物业费的一半即3,911元的主张，因承诺书中规定第三人的责任义务，属无效条款，该主张无事实和法律依据，本院不予支持；被告青海泛泰房地产开发有限公司辩解因业主逼迫作出承诺一节，因其提交的证据对此不能加以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海泛泰房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告郑祖武逾期办理房产证违约金13,050元。二、驳回原告郑祖武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取64元，由被告青海泛泰房地产开发有限公司承担，与前款一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马明军 二〇一九年十二月十二日法官助理 刘 芳书 记 员 马 娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。