河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初5653号原告：耿志明，男，1973年9月12日出生，汉族，阜平县农村信用合作联社员工，户籍所在地保定市阜平县，现住阜平县。原告：顾育红，女，1976年9月13日出生，汉族，保定市阜平县电视台员工，户籍所在地保定市阜平县，现住保定市阜平县。以上二原告共同委托诉讼代理人：王伟，北京京航律师事务所律师。被告：李强，男，1980年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：檀红亮，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝文刚，河北佳篷律师事务所律师。第三人：保定贵康房地产经纪有限公司，住所地保定市莲池区瑞兴路76号门脸。法定代表人：王肖南，系该公司行政总监。委托诉讼代理人：陈保乐，男，汉族，1989年10月1日出生，住保定市定兴县，系该公司经理。委托诉讼代理人：石金泉，男，汉族，1992年5月13日出生，住保定市满城县，系该公司员工。原告耿志明、顾育红与被告李强、第三人保定贵康房地产经纪有限公司（以下简称贵康公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告耿志明及其委托诉讼代理人王伟，被告李强的委托诉讼代理人檀红亮，第三人贵康公司的委托诉讼代理人石金泉、陈保乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿志明、顾育红向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告李强签订的合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》；2．判令第三人向原告返还被告向原告交付的房屋定金10万元；3．判令被告对以上定金承担连带给付责任;4．判令被告承担由于自支付首付款之日起30日内未交付首付款而形成的逾期违约金22500元;5．判令被告向原告承担由于被告未按合同约定达不成合同履行目的而形成的合同违约金927000元；6．判令本案诉讼费及其他费用由被告和第三人共同承担。事实与理由：2018年8月17日，原、被告双方在第三人保定贵康房地产经纪有限公司斡旋下签订了合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《房屋买卖居间合同》，合同及协议约定原告将位于保定市莲池区的房屋售予被告，房屋成交总价为309万元，被告向原告预先支付定金10万元（该定金在第三人处保管），自签订房屋买卖合同两个月内，即至2018年10月17日前向原告支付房屋首付款150万元，房屋贷款为149万元，但被告并未按约定的期限向原告支付首付款，双方在第三人的协商下，双方又于2018年11月18日签订了《付款变更协议》约定首付款时间延长至2019年1月31日，但至今被告仍没有支付该首付款，被告的行为已违反了双方签订的180070ZY的《保定市房屋买卖合同》第七条第（二）款第1项的约定和相应法律的规定，已构成严重违约，第三人作为居间方应当依法返还已经收取的10万元定金。被告的违约行为给原告造成了重大损失，特依据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李强辩称：1．李强是北京市户口，不具备在保定购房的资格，虽然签订了合同，但是不能实现合同目的，应当解除；2．李强是由于保定的限购政策，导致无法购买涉案房产，不存在违约行为，不应当支付任何违约金。第三人贵康公司辩称：1．我们并非收到十万元定金，被告李强实际支付了2万元，并非10万元，原告也没有支付10万元定金；2．在保定市购房是以家庭为单位，李强的妻子具有保定市户口，可以在保定市购房。原告耿志明、顾育红为证明其主张向法庭提交了以下证据：1．原告二人名下涉案房产的房产证；2．合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》及《告知书》等购买手续材料；3．原、被告双方签订的付款变更协议；4．原、被告双方《资金划转补充协议》；5．2017年5月21日保定市人民政府颁布的《关于加强房地产市场管理的意见》。被告李强未向法庭提交证据。第三人贵康公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：1．保定市人民政府颁发的《关于加强房地产市场管理的意见》；2．不动产登记中心官网上下载的不动产登记（最多跑一次）三部门联办事项资料清单。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，原告耿志明、顾育红与被告李强经第三人贵康公司居间介绍签订合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》，原、被告与第三人亦签订《房屋买卖居间合同》、《资金划转补充协议》各一份。上述合同约定，原告耿志明、顾育红为出卖人，被告李强为买受人，第三人贵康公司为居间方。其中《保定市房屋买卖合同》约定，买受人同意购买出卖人所有的位于保定市莲池区，建筑面积为170.02平方米，房产交易价格为309万元，购房定金为10万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人贷款方式为商业银行打款，拟贷款金额为149万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。逾期付款违约责任约定两种逾期时间，分别处理，不做累计。逾期时间:（1）逾期付款30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。原、被告在前述《保定市房屋买卖合同》中的《告知书》签字，该告知书中买受人需提供资料中载明应提供身份证明（含家庭成员）、暂住证、保定市工作居住证等。同日，被告李强向第三人交纳定金2万元，被告李强与第三人工作人员签订了借款合同一份，约定被告借款8万元用于购买保定市莲池区秀兰钻石嘉园2区1-2-501住宅。《房屋买卖居间合同》约定，出卖人耿志明、顾育红为甲方、买受人李强为乙方、居间人贵康公司为丙方。甲方将坐落于向保定市莲池区秀兰钻石嘉园2区1-2-501房屋出卖给乙方，乙方支付购房款309万元，涉及此次房屋交易中产生的全部税款由乙方承担。甲方向丙方支付居间服务费30900元，乙方向丙方支付居间服务费61800元。甲、乙任何一方违反本合同、《保定市存量房屋买卖合同》或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同关系无法履行完毕的，丙方不承担责任，且丙方有权收回服务费。如支付服务费一方为守约方，支付方可要求违约方承担此笔费用，如丙方同意向守约方退还已支付服务费的，丙方有权向违约方追偿向守约方退还的服务费。《资金划转补充协议》约定，二原告为甲方，被告为乙方，本协议所依据的《房屋买卖合同》编号为180070ZY，所交易的房屋地址为保定市莲池区秀兰钻石嘉园2区1-2-501房屋，交易房屋成交总价为309万元。乙方将10万元定金于签约当日由乙方支付至甲、乙双方开立的银行托管账户内。全部定金的最终处理方式为转换为购房款的一部分。首付款150万元，乙方于面签当日支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中。尾款149万元，如乙方是贷款支付的，由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款时间及方式依银行或者公积金管理中心房款时间确定。甲、乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后10日内到保定贵康房地产经纪有限公司办理网签并共同签署合同。甲、乙双方共同于乙方贷款获得批准后10日内，申请缴税。甲、乙双方于缴税完成后7日内但最晚不晚于本协议签订后15日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。经甲、乙双方约定，在保定市贵康房地产经纪有限公司签署的合同编号：180070ZY钻石嘉园2区1-2-501房屋，双方不晚于2018年10月17日共同去第三方指定银行面签。原、被告于2018年11月18日签订《付款变更协议》，约定将《保定市房屋买卖合同》约定的2018年10月17日前支付首付款150万元的付款时间变更为2019年1月31日，首付款最终根据乙方贷款额为准。被告至原告起诉时，未支付首付款150万元。后原告遂诉至法院，请求判如所请。另，李强以本案二原告及第三人为被告已于2019年1月9日诉至本院，向本院提出诉讼请求：“1．判令解除原告被告之间签署的房屋买卖合同，并退还原告购房定金20000元及利息（计算到履行完毕为止）；2．判令本案的诉讼费用由被告承担。”原告耿志明、顾育红名下共同共有的秀兰钻石嘉园2区1-2-501房产，产权证号为保定市房权证字第××号，建筑面积170.02平方米，登记时间为2010年6月22日。第三人提交的注册登记证复印件显示昊锐牌小型轿车冀Ｆ×××××，机动车所有人李杨，居民身份证，登记日期2012年6月13日，被告李强认可前述注册登记信息复印件系其交给第三人，但认为并未显示李杨户口为保定市户口，被告李强代理人庭审中表示庭后核实李杨是否为被告爱人及是否为保定市户口并提交书面意见，后未予提交。保定市政府于2017年5月22日发布的《关于加强房地产市场管理的意见》第一条第一项内容为：“非本市户籍居民家庭在主城区（主城区系指莲池区、竞秀区和高新区）购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。”庭后，本院向原告释明定金、违约金应选择适用，但原告坚持一并主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定享有权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告在第三人的居间下签订的《保定市房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》，系当事人真实的意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方及第三人均应按合同约定行使权利和履行义务。原告诉请解除原告与被告李强签订的合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》，被告予以同意，故本院予以确认。被告辩称其不具有保定市户口，不具备在保定购房的资格，由于保定的限购政策，导致无法购买涉案房产，不存在违约行为，不应当支付任何违约金，本院认为，订立买卖合同时，当事人双方均应审慎，保定市人民政府发布的《关于加强房地产市场管理的意见》发布于2017年5月22日，远早于原、被告签订《保定市房屋买卖合同》的2018年8月17日，且各地限购政策已在全国范围内陆续出台，被告亦对李杨是否其配偶及保定市户口未予回复，现被告仅以限购政策为由辩称导致其无法购买涉案房产，不负违约责任，理据不足，本院不予采纳。被告未按约定时间交付房款，行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”经本院释明，原告未明确选择定金条款或违约金条款，考虑到定金实际交付仅为2万元，原告亦未明确同意更改定金数额，该定金条款不生效，故本院对于违约金作出相关认定。原告关于判令被告承担由于自支付首付款之日起30日内未交付首付款而形成的逾期违约金22500元的主张，属于逾期付款30日内，继续履行合同的情形，原告该项主张，不符合合同约定，本院不予支持。原告关于判令被告向原告承担由于被告未按合同约定无法达成合同履行目的而形成的合同违约金927000元的主张，被告认为违约金过高，申请予以减少，考虑到被告的违约程度及原告损失情况，该违约金过高，本院酌定违约金为100000元。依据前述，原告关于被告李强和第三人给付定金100000元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告耿志明、顾育红与被告李强签订的合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》；二、被告李强于本判决生效之日起三日内给付原告耿志明、顾育红违约金10万元;三、驳回原告耿志明、顾育红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14245元，减半收取7123元，原告耿志明、顾育红负担5773元，被告李强负担1350元。如不服本判决，可在收到判决书后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 师 坤二〇一九年十二月三十日书记员 贺梦真