浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初3739号 本诉原告（反诉被告）：魏志成，男，1976年8月20日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文强，江西红阳光律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：台州奔马鞋业有限公司，住所地浙江省温岭市城北街道振兴东路2号。统一社会信用代码：91331081255668029G。 法定代表人：马妙君。 委托诉讼代理人：柯小兵，浙江耀森律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）魏志成与本诉被告（反诉原告）台州奔马鞋业有限公司（以下简称原告魏志成、被告奔马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告魏志成及其特别授权委托诉讼代理人涂亮、被告奔马公司的特别授权委托诉讼代理人柯小兵到庭参加诉讼。同日，双方申请庭外和解60天，因期限届满未能达成和解，本院于2019年9月2日再次公开开庭进行了审理，原告魏志成的特别授权委托诉讼代理人涂亮、被告奔马公司的法定代表人马妙君及特别授权委托诉讼代理人柯小兵到庭参加诉讼。2019年9月17日，被告奔马公司提出反诉请求，本院经审查予以受理并决定合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告魏志成及其特别授权委托诉讼代理人涂亮、被告奔马公司的特别授权委托诉讼代理人柯小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏志成向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告租赁押金人民币300000元及至付清全部款项时止的利息（利息从起诉之日起按银行贷款利率计算）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为了承租被告位于温岭市约4000平方米的厂房，经与被告法定代表人初步协商后，在2018年11月19日按照被告法定代表人的指定将租赁该厂房的300000元押金汇入被告股东林金云的银行账户。后发现被告出租的厂房原有承租户的合同未到期并且该厂房多处系违章建筑，导致迟迟未签订正式的房屋租赁合同。现该房屋已经出租给了他人。原告多次向被告要求退回已经支付的租赁押金人民币300000元均遭到拒绝。原告遂起诉。 被告奔马公司辩称，该300000元押金是履约保证金，双方当时对租赁的房屋、房租等主要事项都已经进行了约定。原告在被告多次催讨交付租金后一直拖延未付，后原告表示不再承租。被告已退回原告128000元。因原告毁约导致被告损失了好几个月的房租，故剩余部分被告不再退还。 反诉原告奔马公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告魏志成赔偿给反诉原告租金损失198000元。2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年10月份，反诉被告与反诉原告就反诉原告所有的位于温岭市约4000平方米的厂房租赁事宜，达成了口头租赁协议，双方对年租金金额、付款方式、租期等事项均有约定。2018年11月19日反诉被告向反诉原告支付了保证金300000元。此后反诉被告以各种理由拒付租金1480000元，并要求解除协议。无奈，反诉原告只能向他人出租厂房，直到2019年3月28日反诉原告才将厂房出租给温岭市伯才鞋料复合有限公司，并签订了厂房租赁协议。2019年3月22日反诉原告转账给反诉被告128000元。反诉被告的违约行为造成反诉原告的厂房三个月无法出租（自2019年1月1日至2019年3月31日），租金损失合计370000元（1480000元每年/12个月*3个月）。扣除保证金余款172000元后，反诉被告尚需赔偿反诉原告198000元。 反诉被告魏志成辩称：1.双方确实达成了口头的租赁约定，但并未签订书面合同，故租赁合同尚未成立。且即使合同成立并有效，其租期也是不确定的，反诉被告可以随时解除合同。2.本案租赁标的厂房存在重大违章，故双方口头达成的租赁合同即使成立也是无效合同。3.反诉原告支付给反诉被告的128000元并非退本案的押金，而是反诉被告代反诉原告处理了与原租户蔡某的纠纷后反诉原告按约定还给反诉被告的，与本案无关。4.反诉原告的损失并非反诉被告所造成的，其租金是违法的预期利益，不应当支持。 为支持其诉讼请求，原告魏志成向本院提交了证明、短信聊天记录、“小军童鞋店”微信朋友圈截图、对话录音等证据材料。为支持其反诉请求，被告奔马公司提交了厂房租赁协议、查询信用卡明细、业务凭证、转账凭证，并申请了证人蔡某出庭作证。证人蔡某庭审陈述：其是本案所涉厂房的原承租户，其原租赁时间是到2019年农历年底。2018年阳历10月底，原告找到其与其商谈租赁事宜，双方达成口头协议，证人蔡某提前结束与被告的租赁关系，由原告承租，其在承租厂房内的两条流水线及其它部分设备折价280000元给原告，归原告所有。后原告与被告自行协商好了租赁事宜，原告并打了300000元的押金给被告。后其从原被告双方了解到原告付租金的时间为公历12月底左右，后原告没付，双方又约定到农历十二月十三日支付租金。后大概农历十二月十五日左右原告告知证人其已经不租赁该厂房了，因证人已另行购买流水线，原告提出支付给证人100000元，但双方并未协商下来。后证人与原告于过年后大概农历二月底左右达成了一致意见，原告支付给证人128000元的补偿款，当时被告法定代理人马妙君也在场。证人在收到款项后第二、三天就将原留在被告出租房屋的生产线搬离了。本院对温岭市伯才鞋料复合有限公司的法定代表人林伯才制作了询问笔录，林伯才陈述，其与奔马公司的法定代表人马妙君于2019年过年前达成了口头协议，并交付了定金200000元，但因原承租户蔡某的流水线并未搬离，其是在蔡某流水线搬离后才全部搬进去，故签订租赁协议的时间是在2019年3月28日，2019年农历一年的租金是按十个月计算的。 对原告提交的证据，被告质证对其真实性无异议，对证明对象有异议，本院经审查对其真实性予以确认，但认为不能证明被告违约的事实。原告对被告提交的转账凭证的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的厂房租赁协议的真实性有异议，对查询信用卡交易明细和被询问人林伯才的询问笔录三性均无异议，认为上述证据能够证明被告法定代表人马妙君与林伯才于2019年春节前的农历十二月二十日就已经达成了协议且2019年2月3日马妙君就收取了林伯才200000元定金，其合同已经成立的事实，至于马妙君收几个月的租金是对其自身权利的处分，与原告无关，少收的租金不应由原告承担。对被告提交的上述证据本院将在下文综合阐述。对证人蔡某的证人证言，本院认为其是本案所涉厂房的原承租户，是本案租赁关系部分事实的亲历者，且现无其他证据证明其与原被告之间存在直接的利害关系，故对其证人证言可以结合其它证据予以综合认定。 综上，对于商定租赁厂房、原告于2018年11月19日交付给被告300000元租赁押金、被告于2019年3月22日支付给原告128000元、被告出租的两幢房屋楼是没有房产证的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方争议的事实在于： 1.双方商定的租赁价格。原告主张为1480000元每年，被告主张当时商定为1500000元每年，合同两年一签，故两年的房租为3000000元，被告给原告少个20000元，故两年房租是2980000元，一年是1490000元。本院经审查认为，被告的陈述没有证据支持，应当认定双方商定的租金为每年1480000元。 2.双方商定支付租金、签订合同的时间。原告在庭审中明确起租时间是2018年的农历十二月二十日，证人蔡某亦陈述其租金是支付到2018年的农历十二月二十日的，被告虽主张起租时间是农历十二月十日，但与原告和证人的陈述不一致，亦未能提交证据以证明，故本院酌情确定起租时间是2018年的农历十二月二十一日。原告提交的对话录音中，双方提到了农历的十二月十三日即公历2019年1月18日是支付租金的日子，同时从被告法定代表人马妙君的话语和证人蔡某的证言中可以看出农历十二月十三日应是被告要求的最后付租金的时间，因该时间已经临近起租时间，在此之前被告应主张过更早的租金交付时间，这也符合租赁房屋提前交付租金的当地一般交易习惯以及证人蔡某“要提前三个月交付租金”的陈述。 综上，本院认定事实如下：被告拥有位于温岭市的厂房两幢，一幢五间六层，一幢六间六层，两幢厂房的第五、六层没有房产证。证人蔡某是两幢厂房的原承租户，租金为680000元每年，租赁期限到2019年的农历年底。原告魏志成与证人蔡某本已认识，2018年公历10月底，原告找到证人与其商谈租赁事宜，双方约定证人提某与被告的租赁关系，由原告承租，证人在租赁房屋内的两条生产流水线及部分设备折价给原告所有。后原告与被告商谈了租赁事宜，双方约定租金每年1480000元，原告并于2018年11月19日交付了押金300000元，双方尚未签订合同，后被告要求原告支付租金并签订合同，原告未支付租金，后双方约定于2018年农历十二月十三日即公历2019年1月18日支付租金，原告仍未支付。2019年1月18日下午4时57分，小军童鞋店发布了涉案厂房的招租广告。2019年1月18日晚10时53分，原告发短信给被告法定代表人马妙君确认不再承租。2018年农历十二月二十日左右，证人蔡某将大部分设备搬离了被告的厂房，尚留一条生产流水线。2019年春节前，温岭市伯才鞋料复合有限公司的法定代表人林伯才与被告法定代表人马妙君达成了口头租赁意向，林伯才并于2019年2月3日支付给马妙君厂房租赁定金200000元。2019年农历二月，证人蔡某在收到原告交付的128000元后将剩余的生产流水线搬离了被告的厂房。2019年3月22日，被告支付了128000元给原告。 本院认为，根据诉辩双方的陈述，本案争议的焦点在于： 1.本案租赁合同是否已经成立的。本院经审查认为，双方对租赁的标的物、租金的价格已经进行了约定，虽无法查明租赁的期限，但从原告提交的证据来看，原告当时需要交付租金1480000元，由此可知双方租赁的期限起码应为一年。根据合同法第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式”，且本案原被告双方亦约定了需签订书面合同，后因故未能签订书面合同，故本院认为双方的房屋租赁合同因缺乏“书面形式”要件，尚未成立。 2.被告支付给原告128000元的性质。原告主张系其代被告出面与证人蔡某协商、代被告支付给蔡某的补偿款，故被告后归还了原告。被告主张因被告法定代表人马妙君与原告的岳父关系尚可，为了减少原告的损失，被告才把128000元退给原告的，现在被告处的押金仅有172000元。被告和证人一致陈述该补偿款是原告与证人之间的事情，是因为原告答应受让证人的生产流水线和部分设备但因后来不再承租无法受让给证人造成了损失而自愿支付给证人的补偿款，与被告并无关联，故原告的上述主张既未得到被告和证人的认可，亦未能提交证据以证明，本院不予支持。本院认定该128000元是被告退还的部分押金。 3.被告的租金损失应当如何计算。被告的前租户即证人蔡某陈述，其租金是付到了2018年农历的十二月二十日即公历2019年1月25日，该陈述与原告在庭审的陈述亦是一致的，故本院确认被告的空租期从2019年1月26日起算。重新出租，应当给予被告两到三个月的合理招租期限，现被告主张其自2019年4月1日起已重新出租，该时间并未超过重新招租的合理期间。原告虽主张被告未空租，但无证据以证明，被告提交的查询信用卡交易明细和林伯才的询问笔录不能证明原告的上述主张。综上，本院确定被告厂房的空租时间为2019年1月26日至2019年3月31日。被告与原租户蔡某约定的租金是680000元每年，其租赁期限是到2019年农历十二月二十日，庭审时双方均一致认可，系原告魏志成对蔡某做了工作，蔡某才同意解除租赁合同，提前搬离。故考虑原告在此的作用，本院酌情确定空租期按照蔡某承租期间的租金标准计算。故被告的空租损失应为121095.89元。 4.被告的空租损失应当由谁承担。本院认为，原被告达成了口头的租赁意向，原告并交付了300000元的租赁押金，被告有理由相信原告会与其签订租赁合同。现原告主张被告的厂房存在违章建筑致使其不愿承租，但本院认为，原告作为具有完全民事行为能力的从事商事行为的主体，其应当在交付押金前对所租赁的厂房作全面的了解，即使交付押金前未了解，也应在知道存在上述情形后及时向被告提出异议、协商解决，但从原告自己录制并提交的2019年春节后的对话录音中，原告自始未提及其系因存在违章建筑部分而不愿承租，仅指出被告提高了押金金额，但从对话录音中亦能听出因系原告转租部分厂房才导致被告要求提高押金。在该录音中还能听出，原告交付300000元押金后，被告曾不仅一次要求原告支付租金，后原告承诺于2018年农历的十二月十三日即2019年1月18日支付租金，但因故仍未能支付。另，因原告未能及时处理与证人蔡某之间的生产流水线事宜，使被告厂房被部分占用，亦会影响出租。故，本院认为造成被告空租损失的主要责任在于原告，综合考虑被告厂房存在没有房产证部分以及其后承租的温岭市伯才鞋料复合有限公司的租金支付情况等因素，本院酌情确定原告对被告的空租损失承担84000元的赔偿责任。 综上，本院认为，原被告的房屋租赁合同因尚未签订书面合同而不成立，对原告支付的300000元押金，被告应当予以退还，现被告已经退还128000元，尚余172000元。原告亦应当依其过错赔偿给被告空租损失84000元。原告主张自起诉之日起按银行贷款利率计算的利息损失，没有依据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第九十九条的规定，判决如下： 一、本诉被告台州奔马鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给本诉原告魏志成房屋租赁押金172000元。 二、反诉被告魏志成于本判决生效之日起十日内赔偿给反诉原告台州奔马鞋业有限公司空租损失84000元。 以上第一、二项相抵，本诉被告台州奔马鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给本诉原告魏志成房屋租赁押金88000元。 本诉案件受理费5800元，由本诉被告台州奔马鞋业有限公司承担。反诉案件受理费4260元，由反诉原告台州奔马鞋业有限公司承担2360元，反诉被告魏志成承担1900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  梁必静 人民陪审员  陈惠芳 人民陪审员  徐玲玲 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  叶青星