广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33951号原告：广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗。法定代表人：苏桂迁，总经理。委托诉讼代理人：周露，系公司员工。委托诉讼代理人：刘强，广东智洋律师事务所律师。被告：陈龙钱，男，1984年4月3日出生，汉族，户籍地址福建省漳平市，原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司（以下简称广大公司）与被告陈龙钱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广大公司的委托诉讼代理人周露、刘强，被告陈龙钱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广大公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠缴的租金63198元及逾期付款违约金63198元（每月违约金均以当月租金为本金自次月6日起按照每日3%计算至付清之日止，以欠缴本金为限）；2．被告支付欠缴的管理费27096元及逾期付款违约金27096元（每月违约金均以当月管理费为本金自次月6日起按照每日3%计算至付清之日止，以欠缴本金为限）；3.被告支付欠缴的水电费36400.3元及逾期付款违约金36400.3元（按合同约定暂计算至还清之日止）；4.确认被告已缴纳的履约保证金10000元、防火保证金500元归原告所有；5.解除和被告签订的商铺租赁合同，并要求被告归还商铺；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年8月6日，原告与被告签订了合同编号为广大皮具租字[2014]121的《商铺租赁合同》，合同约定：原告将广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城AC2821商铺（以下简称“该商铺”）出租给被告，商铺的租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；该商铺的第一租赁年度（免租期包括在第一年度内）的月租金为1101元，月管理费为472元，第二租赁年度起租金及管理费的年度递增率为10%，被告还应按时支付使用该商铺而产生的水电费，所有费用于每月5号前交；被告逾期付款的，按合同约定支付违约金；被告向原告缴付限约保证金10000元、防火保证金500元。合同签订后，双方依约履行。但2016年1月至2017年8月，被告没有按合同约定缴纳租金、管理费及水电费，原告曾多次向其催收欠款，但均无果。2017年8月之后，双方没有签订新的合同，但由于该商铺被告一直使用至今，原合同仍然有效，但是由于2017年9月至2019年8月，被告仍然没有按合同约定缴纳租金、管理费及水电费，原告曾多次向其催收欠款，但均无果。截止到起诉之日，被告仍欠缴租金63198元、管理费27096元（均自2016年1月起至2017年8月止及2017年11月起至2019年10月止），欠缴水电费36400.3元（自2016年1月起至2017年7月止，及2017年10月起至2019年9月止）。被告拒不支付租金、管理费及水电费的行为己严重违反了合同约定及法律规定，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告陈龙钱辩称：不同意原告的诉讼请求，当时因消防的问题，原告的原总裁要求我方书写申请，且同意申请的内容，免除我方从2016年1月开始的18个月的租金、管理费及水电费，其已在申请书上签名确认。后由于原告老是更换老总，不知道找谁，已经谈好的方案老是存在变动。关于原告要求递增租金，合同中未明确约定几个月就必须递增租金，实际未递增租金。我方要求与原告重新签订合同，但原告一直未与我方联系。我方已缴纳了5000元的诚意金，用于与原告协商调解方案，但调解方案一直存在变化，至今也未协商好。关于催费通知，我方从未收到过该通知，且原告经常更换物业助理、物业主管。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、发票、欠缴租金管理费明细表、欠缴水电费明细表、催费通知、水表记录表、电表记录表、水电统计表、申请书、微信聊天记录、收据、名片照片、网页截图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2014年8月6日签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城AC2821号铺（以下简称涉案商铺），按现状出租给乙方作为经营场地使用；商铺建筑面为28.33平方米；租赁期限为3年，从2014年9月1日至2017年8月31日止，租赁期限起始日期以公司书面通知的交铺日期为准；甲方给予乙方2月的装修免租期，即租金自2014年9月1日开始计算；租金、卫生费、管理费缴付原则：先交租后使用，租金、卫生费、管理费以铺位计算，乙方承租该商铺第一租赁年度（免租期包括在第一年度内）的月租金为1101元，月管理费为472元，第二租赁年度起租金及管理费的年度递增率为10%，即从第二个租赁年度开始，其后的每个租赁年度的月租金及管理费均以前一个租赁年度的月租金及管理费为基数向上递增10%收缴；租金、卫生费、管理费按月缴付。其中第一个月的租金、卫生费、管理费在签订本合同时交付，第一个月租期不足一月时，除按该月实际使用天数缴付租金外仍需一并缴付次月租金；以后乙方须在每月的五日前到甲方财务室缴交当月租金、卫生费和管理费；最后一个月的租期不足一月时，则按该月实际使用天数缴付（日租金=月租金/当月实际天数）；2014年9月1日至2015年8月31日月租金1101元、月管理费472元，2015年9月1日至2016年8月31日月租金1211元、月管理费519元，2016年9月1日至2017年8月31日月租金1332元、月管理费571元；甲方为该商铺提供独立电表一个，该铺位的水费、电费按实际发生额加公摊水电计收，收费标准为电费1.6元/度、水费5元/吨；签约时，乙方必须向甲方缴付履约保证金10000元，防火保证金500元；乙方必须按期足额缴付租金，若逾期不缴付或部分不缴付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠租金金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应缴付租金的义务）；逾期15天仍不缴付和部份不缴付租金，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，合同终止履行，甲方有权收回该商铺。乙方已付履约保证金、防火保证金不予退还，并以实际逾期天数每逾期一天乙方向甲方支付所欠租金金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应交纳租金的义务）。逾期不缴付或部份不缴付卫生费、管理费、水、电费，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应缴付租金的义务）；等等。2019年4月10日，被告向原告交纳5000元，原告出具收据，注明为“预收款”。原告确认是被告预交的水电费、租金。原告出示催费通知证实2016年4月13日至2019年7月25日期间向被告催收租金、管理费、水电费22次；出示欠缴租金、管理费明细表，记载2016年1月至2017年6月期间租金共计23008元、管理费共计9862元；出示欠缴水电费明细表、水电统计表、水表记录表、电表记录表，拟证实被告欠缴水电费情况，其中欠缴水电费明细表中记载2016年1-2月电费度数为1419，2016年1月至2017年6月水电费共计15833.7元；原告称2016年1-2月电费读数包含了2016年之前的电费，实际记录2015年12月度数为1460，2016年1月度数为1978,2016年2月的度数实际计入在2016年3月。被告对此称：从未收到催费通知；对欠缴租金、管理费明细表不予确认，称2017年10月后租金不应按合同约定递增，对管理费不予确认，主张应按6元每平方米计算；对欠缴水电费明细表、水电统计表、水表记录表、电表记录表中2016年1月的电费有异议，对其余水电费无异议。被告为证实原告同意扣减18个月的租金、管理费及水电费，出示申请表、名片照片及微信聊天记录，申请书记载系被告作为申请人于2015年10月18日向广大公司领导出具的，内容是被告是广大三期2819-2821档主，该档于2014年4月动工装修，在做好部分装修时因公司消防问题需拆除档口的部分装修，并承诺于当年6月份之前交还档口；最后直到9月下旬才交还档口，但档口内的装修已被拆毁无法使用，只能再次装修，由于归还档口及重新装修影响应季服装销售，故申请给予免18个月档口租金、管理费及水电费，和合同期内停车月保免费。该申请表下方有“曾国樑”签名表示同意该方案。名片照片显示“曾国樑”为广大集团总裁；微信聊天记录为被告与“熊总”的对话，“熊总”向被告发送语音，内容提及减除一年半。原告对申请表及名片不予确认，称签名的领导已不在公司；对微信聊天记录，确认“熊总”为公司员工，但称熊总的陈述仅是协商过程中的商谈，并未达成调解协议，不应作为对原告不利的证据。审理中，被告确认涉案商铺仍由被告使用。本院认为：原告作为出租方，未能提供证据证实涉案商铺所在建筑物取得合法产权或合法报建手续，应承担举证不能的不利法律后果，故本院认定涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续。原、被告签订《商铺租赁合同》将涉案商铺出租给被告，因涉案商铺所在建筑未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续，故原被告双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告要求解除双方签订《商铺租赁合同》于法不合，本院不予支持。上述租赁合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应向原告返还涉案商铺，故原告要求被告返还涉案商铺合理合法，本院予以支持。上述租赁合同无效，但原告作为涉案租赁合同的出租方依法有权要求被告支付实际使用涉案商铺期间的场地占用费。关于场地占用费、管理费。原告主张自2016年1月至2017年8月、2017年11月至2019年10月期间的租金、管理费，被告确认仅支付2017年9月、10月租金，其他的租金以及管理费未缴纳，参照合同约定：2016年1月至2016年8月月租金为1211元、管理费为519元，2016年9月至2017年8月月租金为1332元、管理费为571元，2017年11月至2018年8月月租金为1465元、管理费为628元，2018年9月至2019年8月月租金为1611元、管理费为691元，2019年9月至2019年10月月租金为1772元、管理费为760元，经核算，被告应向原告支付涉案商铺上述期间的占用使用费63198元、管理费27096元。关于水电费，原告主张自2016年1月至2017年7月、2017年10月至2019年9月期间水电费共计36400.3元，被告对2016年1月至2月电费1419度有异议，对其他水电费无异议。根据原告提交的水电统计表，2016年1月至2月自用为518度，公摊为40度，按每度1.6元标准计算，涉案商铺2016年1月至2月电费为892.8元。故被告应支付上述期间水费1083.5元，电费33939.2元。被告抗辩称已向原告申请减免18个月档口租金、管理费及水电费，对此提交申请书、名片照片及微信聊天记录予以证实，虽微信聊天记录中并未确定原、被告之间的最终协商方案，但被告出示的上述证据至少证明原告需对被告的相关费用进行减免，现被告上述证据均显示减免期限为18个月，原告未能提供相反证据予以反驳，故本院对被告主张予以采信，确认2016年1月至2017年6月期间的租金、管理费及水电费均应予以减免。减免后被告还需承担2017年7、8月及2017年11月至2019年10月租金40190元（63198元-23008元）、管理费17234元（27096元-9862元）；2017年7月及2017年10月至2019年9月水电费20566.6元（36400.3元-15833.7元）。被告于2019年4月10日向原告交纳5000元，也应予以抵扣，故扣减后租金应为35190元。关于逾期支付租金、管理费、水电费的逾期付款违约金。因合同无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，但考虑被告经原告起诉催要款项后未及时支付，故本院酌情调整为自原告起诉之日即2019年10月16日起以应交的各项费用为本金72990.6元（35190元+17234元+20566.6元）按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。关于履约保证金以及防火保证金。合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，原告应向被告返还履约保证金以及防火保证金，故原告主张履约保证金以及防火保证金归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，被告陈龙钱向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司返还位于广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城AC2821商铺；二、于本判决生效之日起五日内，被告陈龙钱向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2016年7月、8月及2017年11月至2019年10月期间的占用使用费35190元、管理费17234元；三、于本判决生效之日起五日内，被告陈龙钱向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2016年7月及2017年10月至2019年9月期间水电费20566.6元；四、于本判决生效之日起五日内，被告陈龙钱向原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付逾期付款违约金，自2019年10月16日起以本金72990.6元按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止；五、驳回原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2635元，由原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司承担1909元，被告陈龙钱承担726元并于本判决生效之日起五日内直接向原告支付；财产保全费1120元，由原告广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司承担811元，被告陈龙钱承担309元并于本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十二月二十五日书记员  蔡佳丽