杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2622号 原告（反诉被告）：杭州启星体育文化创意有限公司，住所地杭州市临安区昌化镇昌化大道无门牌××幢101），统一社会信用代码91330185ＭＡ28ＸＥＥＲ63。 法定代表人：徐达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马洁欣，浙江泰杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州宏强体育文化创意有限公司，住所地杭州经济技术开发区中豪七格商业中心3幢411室，统一社会信用代码91330108MA2B113N62。 法定代表人：吕滋强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅秋霞，浙江民衡律师事务所律师。 被告：吕滋强，男，1992年12月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：梅秋霞，浙江民衡律师事务所律师。 原告杭州启星体育文化创意有限公司（以下简称启星公司）与被告杭州宏强体育文化创意有限公司（以下简称宏强公司）、吕滋强租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。期间，被告宏强公司提出反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理。本院于2019年11月26日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）启星公司的委托诉讼代理人马洁欣，被告（反诉原告）宏强公司、被告吕滋强的共同委托诉讼代理人梅秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启星公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宏强公司签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除；2.被告宏强公司返还原告预付租金163337.5元；3.被告宏强公司支付原告违约金5万元；4.被告吕滋强对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告宏强公司于2018年10月12日签订《场地服务合同》，约定宏强公司将位于杭州经济技术开发区球馆的篮球场地（以下简称案涉场地）出租给原告。租赁期限自2018年10月12日起至2023年10月11日止。在此期限内，每逢周三、周五的18:00-19:30，周六的13:00-18:00，原告可以使用案涉场地的全部标准篮球场和街头半场场地，每小时单价为500元，宏强公司不再额外收取其他费用。场地租赁费用由原告提前预付，最终按实际使用时间结算。合同签订后，原告恪守合同约定，履行了各项合同义务，按时支付场地使用费用，自2018年10月至2019年9月，原告分多次向被告宏强公司指定账户预付租金合计401650元，预计使用至2020年3月底。但是，被告宏强公司多次倚仗出租方优势地位提出合同以外的不合理要求，原告从学员利益出发，一直采取隐忍退让的态度。后被告宏强公司单方发出《解除租赁通知书》，并擅自将该通知书张贴在篮球场地，严重影响了原告的正常培训活动。被告宏强公司的上述行为已构成根本违约，双方合同关系难以为继。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，原告已于2019年9月18日向被告宏强公司发出《解除租赁合同通知函》，解除与宏强公司的租赁合同关系。被告宏强公司单方违约，除应向原告返还未使用的预付租金163337.5元外，还应根据《场地服务合同》第5.2条约定向原告支付违约金5万元。同时，根据《场地服务合同》第5.6条约定，被告吕滋强对被告宏强公司的债务承担无限连带责任，故被告吕滋强应对前述债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护其合法权益，遂诉至法院请求判如所请。 被告宏强公司、吕滋强辩称：被告宏强公司收到原告支付的第三期预付租金为145250元，现原告要求宏强公司退还163337.5元没有事实依据。在合同履行过程中，原告屡次违约在先，给宏强公司的正常经营造成了极大的困扰。被告宏强公司在履约过程中并无违约行为。被告吕滋强对承担连带清偿责任没有异议。 反诉原告宏强公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原被告签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除；2.反诉被告支付余欠场地使用费3000元；3.反诉被告支付违约金5万元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2018年10月12日签订《场地服务合同》，约定由反诉原告将案涉场地出租给反诉被告，期限自2018年10月12日至2023年10月11日，在此期间每逢周三、周五的18:00-19:30，周六的13:00-18:00，反诉被告可以使用全部标准篮球场，租金按每小时500元计算。在合同履行期内，反诉被告屡次违反合同约定，超时使用场地而不支付超时使用费，使用场地后不清洁，教学工具随处扔，不仅给其他培训班造成影响，还因教具乱扔导致人员受伤。反诉原告的工作人员不仅要维护场地秩序，给反诉被告收拾教具，还要不断给受到影响的客户赔礼道歉。反诉被告经反诉原告反复提示仍未整改，给反诉原告的正常经营带来了严重影响。综上，反诉被告未按约定支付超时使用费，场地使用结束后随处扔教具，并使他人受伤的行为属于违约行为，已经损害了反诉原告的合法权利。反诉原告为此提出反诉，请求法院依法予以支持。 反诉被告启星公司辩称：一、关于反诉被告是否需要向反诉原告支付3000元场地使用费的问题。首先，反诉被告不存在超时使用场地的事实。反诉原告提供的监控视频只是部分时间段的截取，无法证明其监控视频的时间未被篡改或未发生误差。在双方解约前的最后几个场地使用日，反诉原告在下课时准时关灯，反诉被告根本不可能超时使用场地。其次，反诉被告并未欠付反诉原告场地使用费，反诉被告的场地使用费是预付的，按实际使用时间结算，双方已经对2019年9月9日之前已发生的费用进行了结算。如确有超时费用发生，反诉原告完全可以从预付费用中扣除，不存在欠付的情形。最后，反诉被告使用场地前还有其他培训机构在使用场地，中间并无间隔时间，导致反诉被告开始使用场地的时间存在延迟的情况。反诉被告曾与反诉原告就此进行沟通，反诉原告明确表示可以在合理期限内使用场地。二、关于反诉被告是否存在其他违约行为的问题。反诉被告租赁案涉场地开办培训班已有一年，反诉原告所举证的情形也不超过五次，足见这些情况是偶发行为。如确属反诉被告的责任，也已积极整改，并未推诿。反诉原告诉称因反诉被告乱扔教具致使他人受伤，系毫无根据的单方指责，实际并无受伤事实发生。且反诉原告也使用反诉被告的体育器材，系反诉原告存在乱扔器材的行为。上述情形均不构成根本违约，不能成为反诉原告单方解除合同的理由。综上，反诉原告的反诉请求缺乏依据，请求法院依法驳回。 本院经审理查明：2018年10月12日，宏强公司（甲方）与启星公司（乙方）签订《场地服务合同》，约定甲方将位于杭州经济技术开发区球馆的篮球场提供给乙方用于教学、培训等盈利性活动。期限自2018年10月12日起至2023年10月11日止，每逢周三、周五的18:00-19:30，周六的13:00-18:00，乙方可以使用全部标准篮球场和街头半场场地。每小时单价为500元，其中标准全场篮球场为350元／小时，街头一片半场为150元／小时，甲方不再额外收取其他费用，最终按实际使用时间结算。乙方提前预付费用15万元，按每次使用时间进行费用扣除，预付款不足1万元时，乙方应再次预付费用5万元，预付款有结余的，自动转入下一个半年。场地租赁费用前两年不变，第三年、第四年在第二年基础上递增百分之五，第五年在第四年基础上递增百分之五。甲方有权监督乙方的场地使用行为，如乙方违反场地使用要求或存在违法行为，甲方有权提出整改意见，如乙方不予改正，甲方有权解除合同并不退还剩余场地服务费用。乙方应按合同约定向甲方支付场地服务费，否则甲方有权拒绝向乙方提供场地，同时有权单方解除合同。若乙方未能在约定使用时间内结束活动交还场地的，在征得甲方同意后可继续使用场地，但乙方应向甲方支付超时费用，超时费用按照门市销售价格计算（不足一小时以小时计）。乙方有义务在每次场地使用完毕后对所用场地进行清洁，保证甲方场地的整洁卫生。甲方如不继续经营球馆，需提前三个月书面通知乙方，否则视为违约。乙方如不再进行场地租赁，需提前三个月书面通知甲方，否则视为违约。甲方或乙方违约，未按照合同执行的，须向对方支付违约金5万元。当甲方无法清偿乙方债务时，由法人吕滋强对上述债务承担无限连带责任。吕滋强在甲方授权代表处进行了签字。次日，启星公司向宏强公司支付了场地使用费15万元。启星公司自2018年10月10日起使用案涉场地，直至2019年9月15日最后一次使用场地。期间，双方协商将周三的场地使用时间变更为18:30-20:00。另，周五“杜特体育”培训机构与启星公司使用同一场地，其使用时间为16:30-18:00。 2019年3月13日，宏强公司（甲方）与启星公司（乙方）签订《场地租赁补充协议》，约定依据双方于2018年10月12日签订的《场地服务合同》，乙方已于2018年10月12日预存场地费15万元至甲方指定账户，2018年10月10日至2019年2月27日乙方实际使用场地费71062.5元，剩余78937.5元直接转入下期场地费用中抵充下期预存场地费。甲方预计乙方2019年3月1日至2019年9月30日期间场地使用费为185250元，扣除上期结余78937.5元，乙方需预存2019年3月1日至2019年9月30日期间场地使用费106312.5元。同日，启星公司向宏强公司支付场地使用费5万元，又于次日支付56400元，合计106400元。 2019年9月9日，宏强公司与启星公司对2019年3月1日至2019年9月29日期间的场地使用费进行了结算，金额合计200750元，因节假日扣除20500元，须支付180250元，之前已预付185250元，故结余5000元。同日，双方确认2019年10月1日至2020年3月31日的预存费用为150250元，扣除上述结余5000元后，启星公司于同日向宏强公司支付了剩余预存费用145250元。 2019年9月14日，宏强公司向启星公司发送《解除租赁通知书》，通知书载明：“一、因乐动篮球未遵守双方君子协议，再三对其约定不作为。现通知该公司三个月后自动退出宏强OT球馆。二、给予整理时间为2019年9月14日至2019年12月14日。”2019年9月18日下午，启星公司向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》，该函载明，你方多次倚仗出租方优势地位提出合同以外的不合理要求，甚至在合同期内单方发出《解除租赁通知书》，要求我方退出OT球馆的场地，在双方未协商一致的情形下，擅自将该通知书张贴在篮球场地，你方工作人员还私下骚扰我方学员家长，严重影响我公司的正常培训活动。因你方种种违约行为，你我双方合同关系难以为继，现通知如下：鉴于你方在合同履行期内明确表示收回租赁场地，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定与你方解除《场地服务合同》，租赁合同关系解除之日为2019年9月16日。你方预收场地租金合计401650元，我公司实际使用场地费用合计238312.5元，你方应于合同解除后次日向我公司返还已收取的租金合计163337.5元。同日，启星公司人员在“乐动体育对接群”中发送微信“乐动篮球已于2019年9月18日下午三点半从ot球馆腾退，运走所有自有物品，租赁费用结算到最后一个使用日2019年9月15日”。 另查明，在合同履行期内，启星公司存在三四次未及时收拾教具的情况以及一次未及时清理垃圾的情况。2019年7月2日，启星公司人员向宏强公司人员发送微信“晚上的班级能不能晚十分钟下课，昨天两个时间的课在六点半打架了”，宏强公司人员回复“正常没有包场的情况下你们多上一会是没事的比如周六周日没有包场的我们都不会让你们准时结束如果后面有包场的我们就没办法了”。 上述事实由启星公司提供的《场地服务合同》《场地租赁补充协议》、微信聊天记录、场地使用费支付凭证、《解除租赁通知书》《解除租赁合同通知函》、费用结算清单、场地定场时间表，宏强公司提供的《场地服务合同》《解除租赁合同通知函》、微信聊天记录，以及双方的庭审陈述等在卷佐证。双方提供的其他证据材料不能证明相关待证事实，不予采纳。 本院认为，案涉《场地服务合同》系当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。启星公司于2019年9月18日向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》，现原被告双方均主张确认《场地服务合同》于该日解除，可予支持。关于本案合同解除的原因。宏强公司认为，启星公司屡次超时使用场地而不支付超时费用以及未履行场地清洁义务，经反复提示仍未整改，给宏强公司的正常经营带来了严重影响，据此解除合同。启星公司则认为，宏强公司多次倚仗出租方优势地位提出合同以外的不合理要求，并单方发出《解除租赁通知书》，严重影响了启星公司的正常培训活动，其行为已构成根本违约，据此解除合同。由此可见，双方争议的焦点首先在于启星公司是否存在屡次超时使用场地而不支付超时费用以及未履行场地清洁义务的行为。关于是否存在超时使用场地的问题。宏强公司虽然提供了5份相关监控视频资料，但启星公司对其真实性提出了异议。对此，本院认为，即使该证据真实，从其显示的时间来看，超时的时间最短的只有14秒，最长的也未超过17分钟，且该5次超时均发生在宏强公司发出《解除租赁通知书》前后几天。其中，启星公司在周五使用场地时与上一家培训机构之间没有时间间隔，宏强公司也曾向启星公司表示可以合理延迟使用场地。且双方在2019年9月9日对场地使用费进行结算时也未涉及超时费用。据此可以认定，启星公司系在合理时间内使用案涉场地。故，宏强公司主张启星公司屡次超时使用场地而不支付超时费用，依据不足。与此同时，本院对宏强公司关于场地使用费的反诉请求不予支持。关于是否存在未履行场地清洁义务的问题。根据《场地服务合同》约定，启星公司有义务在每次场地使用完毕后对所用场地进行清洁，保证场地的整洁卫生。从宏强公司提供的现有证据来看，启星公司确实存在三四次未及时收拾教具的情况以及一次未及时清理垃圾的情况，违反了相关合同约定。但是，上述行为的违约程度尚属轻微，不足以影响宏强公司合同目的的实现，宏强公司以此为由解除合同，依据不足。因此，宏强公司于2019年9月14日向启星公司发送《解除租赁通知书》要求启星公司退出案涉场地，缺乏依据，其行为影响了启星公司的正常培训活动，已构成根本违约，启星公司据此向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》要求解除合同，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，启星公司要求宏强公司返还扣除已实际产生的租金后剩余的预付租金163337.5元于法有据，应予支持。同时，合同因违约而解除的，不影响违约金条款的适用。根据《场地服务合同》对租赁期限、租金标准及违约金等相关约定，再结合合同的实际履行情况、双方当事人的过错程度等因素，以及双方对违约金的抗辩意见，本院酌情确定宏强公司支付启星公司违约金3万元，同时对宏强公司关于违约金的反诉请求不再支持。另，根据《场地服务合同》约定，当宏强公司无法清偿启星公司债务时，由吕滋强对上述债务承担无限连带责任。庭审中，吕滋强对此并无异议，故启星公司要求其对宏强公司的上述债务承担连带清偿责任具有事实和法律依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认杭州启星体育文化创意有限公司与杭州宏强体育文化创意有限公司于2018年10月12日签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除； 二、杭州宏强体育文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州启星体育文化创意有限公司预付租金163337.5元； 三、杭州宏强体育文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州启星体育文化创意有限公司违约金30000元； 四、吕滋强对杭州宏强体育文化创意有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回杭州启星体育文化创意有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回杭州宏强体育文化创意有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4500元，减半收取计2250元，保全申请费1587元，合计3837元，由杭州启星体育文化创意有限公司负担360元，杭州宏强体育文化创意有限公司、吕滋强负担3477元。反诉案件受理费562.5元，由杭州宏强体育文化创意有限公司负担。杭州启星体育文化创意有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州宏强体育文化创意有限公司、吕滋强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇一九年十二月十日 书记员  蔡卓奇