四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初4282号 原告（反诉被告）：绵阳市百斯泰商务服务有限公司，住所地：绵阳市三台县北坝镇东河路福新家苑。 法定代表人：曾令坤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗韬，四川万帆律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：陈勇，男，汉族，住四川省泸县。 原告（反诉被告）绵阳市百斯泰商务服务有限公司（以下简称百斯泰公司）与被告陈勇（反诉原告）租赁合同纠纷一案，我院于2019年3月25日立案受理，并于2019年6月18日作出的（2019）川民初字1326号民事判决，因原告百斯泰公司不服提起上诉。2019年10月28日绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终2284号民事裁定，裁定撤销了（2019）川民初字1326号民事判决，发回本院重审。2019年11月6日我院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告百斯泰公司的委托诉讼代理人罗韬、被告陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）百斯泰公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《租赁合同》；2．被告给付下欠原告的商业服务管理费（47936.1元）、租赁费（527805.3元）、物业服务费（15980元）、使用空调能耗费（162358元）合计：754079.4元及违约金（从起诉之日起按每日1‰计算至付清之日止）；3．本案诉讼费由被告承担。重审过程中，原告对请求进行了明确：第一个请求，解除双方2016年5月13日签订的租赁合同，第二个请求判决被告向原告支付2017年1月16日起至被告交回房屋之日止期间的房屋租赁费、商业服务管理费、物业服务费、中央空调使用费，原诉状中具体请求数额是暂计算至起诉之日止，第三个请求为判决被告向原告支付违约金，违约金按照欠付的金额为基数，按照每日千分之1的标准计算自起诉之日起至付清全部款项之日止。本案全部的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2016年5月13日签订《租赁合同》，该合同中明确约定了被告租赁房屋的位置、面积、租期、租金标准及支付方式、商业服务管理费、物业服务费、中央空调使用费、违约责任等，原告按《租赁合同》中约定的内容将属被告租赁范围内的房屋交由被告使用，但被告却不按《租赁合同》的约定，认真履行义务，原告多次向被告催收合同约定的其应予交纳的各项费用，被告均以种种理由推脱，拒不支付。综上所述，被告不按双方签订的《租赁合同》履行给付款项义务是事实，为维护原被告的合法权益，特起诉来院。 被告（反诉原告）陈勇辩称，1、答辩人为健身房进行了大量投入且经营稳定，主观上当然希望维持健身房的正常经营，不会也没有理由无故拒交相关合理费用，原告所述与事实不符，事实上原告违约以及不法侵害在先。由于商场方未能如期竣工验收合格，导致应商场要求提前装修进场的答辩人遭受损失，经多次协商，双方达成了将免租期调整为两年的约定，目前仍在免租期内，答辩人不同意解除合同，租赁合同应当继续履行；2、原告关于使用空调能耗费的计算无合理依据，且空调达不到预设效果，费用应重新计算；3、关于物业服务费、空调能耗费等物业收费，原告不是适格的诉讼主体，无权在本案中向答辩人主张费用。重审中辩称，中央空调使用费的名称有问题，合同中只约定是实际能耗费，由商家分担，对方说的中央空调费想说多少就多少，让我们交费也不提供任何交费依据；针对对方的明确要求，他们要求不合理，我们自始至终都是按双方签的合同补充协议在办，不存在违约，要求驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）陈勇向本院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人停止侵害、排除妨害、消除不良影响，恢复物业服务；2、请求判决被反诉人继续履行双方签订的租赁协议；3、请求依法判决被反诉人赔偿反诉人停业期间的损失264540.75元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，被告明确第一项诉讼请求：原告的原因导致被告不能正常营业，对反诉人造成了妨害，需排除妨害。健身房有众多会员，东方时代广场对外宣布云健身老板跑了，对反诉人造成了不良影响，需消除不良影响。停止侵害就是恢复营业，恢复物业服务包括恢复能耗供应。事实与理由：2016年5月13日，双方签订《租赁协议》，反诉人租赁被反诉人场地用于经营健身房（云健身），并于2016年5月13日按约定支付了费用。租赁协议签订后，由于商场方未能如期竣工验收合格，最终延误到2017年5月26日开业，给反诉人造成了严重经济损失，双方经多次协商，就免租期调整、损失赔偿等事项达成一致意见。合同履行期间因房屋漏水、中央空调费用计价模糊等原因，双方无法协商一致，且反诉人意外得知被反诉人因见反诉人所经营的健身房渐入正轨，会员数量日益增多，在本地具有较高知名度，便萌生了由自己来经营健身房可获取更高收益的想法，因此被反诉人在与反诉人的后续沟通中态度日渐蛮横、难以沟通，常置反诉人的合理要求而不顾；被反诉人在租赁房屋出现多次漏水、中央空调达不到预设温度情况下仍故意拖延，不及时予以维修；在未按合同该约定提供空调费用计算依据的情况下，强行要求反诉人接受其不合理的费用标准，并动辄以停水、断电、关闭电梯等手段进行威胁，逼迫反诉人按不合理的标准交纳费用。2019年初，反诉原告多次要求被告就双方存在的问题进行有效沟通，从而实现健身房的正常经营，被告均置之不理，不予回应，并于2019年2月17日对租赁房屋进行锁门、停运电梯、不允许会员进出，导致健身房无法经营，损失巨大。综上，反诉原告在租赁协议履行期间付出了大量的精力及成本，希望反诉被告继续履行双方租赁协议，特向贵院提起诉讼。 原告（反诉被告）辩称，1、反诉人的反诉请求不能成立；2、作为被反诉人，严格按照租赁合同履行义务，不存在违约的行为，也不存在侵权行为，请求法院驳回反诉人的反诉请求；3、原被告双方在2016年5月13日签订了租赁合同，在该份合同中明确约定了原、被告应该履行的义务。重审中辩称，1、反诉被告在合同期间没有任何的侵权和反诉原告主张的侵权行为，也就不存在停止侵害、排除妨害和消除不良影响的问题，2、因反诉原告拒不缴纳房屋租金等相关费用，严重违反合同约定，反诉被告不同意继续履行合同，要求解除双方的合同，3、因反诉被告没有违约行为，也未给反诉原告造成任何损失，其停业是因反诉原告自身的原因，与反诉被告无关，反诉原告要求被告承担损失，无任何事实和法律依据，4、反诉原告未举出充分证据证明其损失的具体金额和计算依据，因此，对其主张损失应当予以驳回。5、反诉原告在反诉状中陈述的事实均不属实，也无相应证据予以证实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下： 三台“东方时代广场”是由四川英士伦房地产开发有限公司（下称英士伦公司）开发建设的项目。2014年12月25日，原告与英士伦公司（甲方）签订了《运营管理合作协议》，委托原告管理东方时代广场一期商业范围内的所有物业，协议第五条，委托运营范围租金：1、第一年至第五年甲、乙双方确认同意按如下租金标准执行第一年租金为一楼租金为130元/月/平米，二楼租金为70元/月/平米，三楼租金为……从第二年开始，每年在上年度租金的基础上递增5%．……第八条：所有公共部分（含住宅）的能耗使用费均由甲方或甲方选聘的物业管理公司负责。其后，英士伦公司与四川东庭物业服务有限公司（下称东庭物业公司）签订了《物业服务合同》，约定由东庭物业公司负责东方时代广场的物业服务，自2017年1月1日开始至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。 2016年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：1.1乙方自愿租赁位于3号楼第5层、第5-1/5-2/5-3/5-4/5-5/5-6/5-7/5-8/5-10/5-11号的场地；1.2双方确认，该租赁场地的建筑面积为1589.40平方米（最终以实际测绘面积为准）；2.本合同项下租赁期限为8个租约年，装修免租期合计7个月，装修免租期从开发商书面通知书送达次日起计算；正式计租日自装修免租期满计起，次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日；3.1双方约定第一个租约年：20.00元/平米/月，即每月租金为人民币31788.00元；第二个租约年：20.00元/平米/月，即每月租金为人民币31788.00元；第三个租约年：21.00元/平米/月，即每月租金为人民币33377.40元；第四个租约年：22.05元/平米/月，即每月租金为人民币35046.27元；第五个租约年：23.16元/平米/月，即每月租金为人民币36810.50元……3.2租金支付周期（亦为“结算周期”，即自计租日开始至下个支付周期对应的前一日为一个支付周期，以此类推）为按半年支付。每个支付周期开始前15日内，乙方应向甲方支付该支付周期的租金；4.1乙方应当在该场地内经营的品类为健身会所，经营品牌为菲特豪斯（云健身）；7.1双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自租赁场地交付之日起承担该场地的物业服务费并交给甲方；7.2免租期内商业管理服务费由商家按照建筑面积6.00元/平米/月向甲方支付；7.3物业服务费按建筑面积计算并按前两年每平方每月2.00元人民币标准收取；7.4物业服务费支付周期：按半年结算并支付，乙方应在每个节点开始前的15日内向物业管理公司足额交纳，物业服务费，并由物业管理公司向其开具收款收据；第八条中央空调使用费，8.1约定：双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自商场开业之日起每月按实际产生的费用由各商家分摊；第十八条违约责任，18.3约定：乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方可以对该场地暂停能源供应或通知物管公司暂停物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方索赔，甲方有权向乙方追偿），逾期30日乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。18.4约定：双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；18.6约定：本合同因乙方违约而提前终止的，乙方应向甲方支付违约金，违约金的金额等同于本合同约定的履约保证金。甲方有权没收本合同项下之履约保证金冲抵应承担的违约金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金；第二十四条其他，24.11约定：如政府部门要求对合同格式和内容作出调整方予办理租赁合同备案的，双方应配合另行签署政府部门要求的格式合同（条款内容应按照本合同约定确定），以完成租赁合同备案手续，双方特别确认，上述备案合同仅为办理备案手续之用，甲乙双方的权利义务责任均应以本合同为准。办理上述租赁备案手续费用所需费用，甲乙双方各负担一半。 合同签订当日，被告陈勇向原告支付了三个月租赁费95364元，并给付了保证金31788元。合同履行期间，被告陈勇向东庭物业公司缴纳了部分空调费、电费、物业服务费，东庭物业公司出具了收据。 2016年10月20日，英士伦公司发出东方时代广场主力店进场装修通知书，通知包括菲特豪斯云健身在内的主力店于2016年10月31日前正式进场装修，需在2016年12月31日达到开业条件。2016年11月2日，英士伦公司（甲方）与三台县潼川镇菲特豪斯云健身中心（乙方）关于2016年10月20日东方时代广场主力店进场装修通知书回函进行约定，载明：甲乙双方于2016年5月13日共同协议签订房屋租赁合同，双方就房屋标准、房屋租赁限期、交付时间等进行了约定。现因甲方开发项目东方时代广场未能在2016年10月31日前无法正常竣工验收合格并正常使用，应甲方要求，乙方同意2016年10月31日提前进场装修，并约定乙方免租期的起算时间以甲方所开发项目东方时代广场合格竣工并取得消防验收合格证为准。2016年12月6日，东方时代广场一期竣工验收，并于2017年1月16日经三台县公安消防大队工程消防验收合格。2017年5月26日，东方时代广场正式开业。2017年5月23日，云健身中心向东庭物业公司送达漏水维修费预估单，金额共计41650元。2017年7月11日云健身中心向百斯泰公司发函反映5楼空调不制冷和漏水问题。次日，东庭物业公司和百斯泰公司复函对上述两个问题进行了回应，并提出解决方案。其后,双方进行多次函件往来。2018年7月2日,东庭物业公司向云健身中心发函要求其缴纳2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费38349元和2017年9月1日至2018年6月30日的中央空调费76698元，合计金额115047元。2018年7月21日，云健身中心向东庭物业公司发函回复：1.我方将于本月(2018.7.24)号之前缴纳物业费用；2.关于空调能耗费，我方支付你方工作联系函中空调能耗费的一半(50％)的费用，由于俱乐部现在处于亏损状态，这一半（50％）的空调能耗费我方将在2018年8月15日之前支付。2018年7月29日，云健身中心就关于2018年7月27日晚漏雨情况的说明出具工作联系函，要求东庭物业公司就多次漏雨问题给予一个合理的解释以及解决方案。2018年8月20日，云健身中心向东庭物业公司发函，载明因漏水情况非常严重，导致健身房内设施多处被毁，要求其赔偿损失10万元整。2019年1月25日，原告发函要求被告支付截止2018年12月31日止的九个月租金286092元；九个月物业费28609.20元；八个月的空调费86721.60元；2017年免租期内的九个月商管费85827.60元，共计487250.40元。在2019年11月30日，四川东庭物业服务有限公司发函给原告两份“工作联系函”，该函载明：云健身公司从入场装修、开业至今仍未足额交纳完善物业服务费及中央空调费第，我公司已多次发函告之过云健身费用明细并要求按照缴纳，至今仍未缴清。根据贵公司与开发商之间的协议及我公司与开发商之间的物业服务合同的约定，在租户拒不缴纳物业费、空调费的情况下，我公司有权要求贵公司缴纳，请贵公司在收到本函之日起3日内一次性缴纳云健身公司拖欠的物业费和空调费；其中物业服务费1.2018.9.1-2019.1.30为15980元；2.2019.2.1-2019.11.30为31957元。中央空调费2017年6月-2019年2月共计12个月153396元。截止2019年11月30日,云健身欠电费8962元。 原审中，被告提供了一份加盖了“三台县潼川食品药品和工商质监管理所”印章的原被告于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》复印件，拟证明原被告双方签订了补充协议，约定免租期为两年，其不存在违约。该合同主要载明：乙方自愿租用甲方位于东方时代广场5楼1-11#（不包括9#）号房产作为营业房使用，建筑面积约1589.4平方米。租用期限为2年，租期从2017年5月26日至2027年5月25日止。免租期两年（2017年5月26日-2019年5月25日）；年租金总额未约定，保证金10000元；乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳租金的3%交纳滞纳金；如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。 另查明，原告提供的《标准楼层户室信息表》，载明案涉房屋的实际测面积为1597.87㎡。该信息表系绵阳凯恒房地产测绘有限公司测绘结果。 上述事实，有《运营管理合作协议》、《物业服务合同》、《委托书》、《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、公函、复函、工作联系函、收据、《标准楼层户室信息表》等证据在卷证实。 本院认为，原、被告于2016年5月13日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案主要的争议焦点为：原被告双方于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》的效力如何认定的问题。具体分析如下： 第一、无论从合同形式还是从合同内容看，《商铺租赁合同》均不是原《租赁合同》的补充。合同名称并无补充协议的描述，且合同内容记载的租赁期限明显错误，租金金额缺失（合同最主要条款）、保证金金额远远少于实际缴纳的金额、交房日期、违约责任等的约定均不明确，合同内容中也没有对任何合同表示修改或补充的表述。而补充协议的目的是使得之前的合同更加完善和清晰，而不是增加歧义和漏洞，该合同不能起到对原《租赁合同》内容的补充或修改的目的，不符合补充协议的逻辑和常理。反之，《商铺租赁合同》的形式和内容上都更符合仅用于政府备案的实际用途。 第二、被告仅提供了2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》的复印件，其在政府备案的也只有复印件而不是原件，被告在备案的合同中明确注明原件在被告处，但被告却未能举出原件予以证实，被告不能提供合同原件，与原告称该份合同仅用于备案，非双方真实意思表示，为防止纠纷发生而未让被告保留原件的陈述更加相符。 第三、结合原告与案外人汪世伟（蓬溪荣浩文化传播有限公司）、三台县潼川镇唯尼亚餐厅也签订了用于政府备案的《商铺租赁合同》，原告与案外人签订的用于政府备案《商铺租赁合同》和原被告双方签订《商铺租赁合同》的内容完全一致，但是原告与两案外人均未实际履行备案用的《商铺租赁合同》。因此，也可以印证原被告双方于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》是仅用于政府备案，不是双方真实的意思表示，该合同既未成立，也未生效。 第四、从双方的往来函件及双方工作人员的短信、微信聊天记录可以看出，原被告双方实际履行的合同是双方于2016年5月13日签订的《租赁合同》，而不是2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》。 因此，本院认为，原被告双方于2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》非双方真实的意思表示，也未实际履行，该合同既未成立，也未生效，对双方不具有任何法律约束力。双方的权利义务应按照2016年5月13日签订的《租赁合同》予以认定。 关于《租赁合同》是否应当解除的问题。虽然被告未按照合同的约定履行支付租金及其他费用的合同义务，但双方在签订《租赁合同》之后又签订了《商铺租赁合同》，导致被告对该合同的履行认识上误解，即使本院认定双方的权利义务应按照2016年5月13日签订的《租赁合同》履行，但原告对造成被告误解存在过错，且被告对菲特豪斯云健身已经投入大量资金运营，解除《租赁合同》势必会给被告造成损失，故对原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院不予支持。 2016年5月13日签订的《租赁合同》是双方真实履行的合法有效的合同，被告应当按照该合同的约定履行相应的合同义务，对于原告要求被告支付租金商业管理费、空调费、物业管理费、电费的请求本院予以支持。具体费用本院确认如下： 关于租金：因《租赁合同》第二条约定装修免租期为7个月，从2017年1月16日东方时代广场消防验收合格之日起算，装修免租期为2017年1月16日至2017年8月15日，虽然《租赁合同》第18.6条的约定，因被告原因提前终止租赁合同的，被告应当补缴免租期的租金，但本院认定不应解除《租赁合同》，因此原告依此主张被告的租金应当从2017年1月16日起计算，本院不予支持，租金应从2017年8月16日起计算。同时，原告为补偿被告漏雨和电梯问题，主动给予被告5个月的免租期予以补偿，本院予以确认，在计算租金时相应扣除5个月的租金，截止2019年12月31日，被告应付租金月数为：28.5个月-5个月=23.5个月。《租赁合同》第三条明确约定了租金按照20.00元/平米/月标准计算，第一条约定了计租的面积以实际测绘面积为准，《标准楼层户室信息表》证明了案涉房屋的实际测绘面积为1597.87㎡，因此，案涉房屋月租金应当为：1597.87㎡×20.00元/平米/月=31957.4元，被告应付原告租金共计为：31957.4元/月×23.5个月-95364元（已付）=655634.9元。 关于空调使用费：《租赁合同》第八条规定中央空调使用费每月按实际产生的费用由各商家分摊。根据东庭物业公司出具的能耗结算明细表以及被告举出的2018年8月17日的收款收据上明确了空调使用费实际计算标准为8元/平方米/月。除被告已经缴纳的空调使用费外，被告还应当向原告缴纳欠付的12个月的空调使用费：1597.87㎡×8.00元/平米/月×12个月=153396元。 关于商业管理费：《租赁合同》第7.2条规定免租期内应当按照建筑面积6元/平米/月缴纳商业管理服务费。因原告为补偿被告漏雨和电梯问题，给予了被告5个月的免租期，被告应向原告缴纳商业管理服务费：1597.87㎡×6.00元/平米/月×5个月=47936.1元。 关于物业服务费：《租赁合同》第7.1条规定被告应当向原告缴纳物业服务费；《租赁合同》第7.3条规定物业服务费按照建筑面积2元/平方米/月的标准缴纳。因被告已经直接向物业公司缴纳物业费至2018年8月31日，截止2019年12月31日，被告尚有16个月的物业费未缴纳，被告应支付原告16个月物业费：1597.87㎡×2.00元/平米/月×16个月=51131.84元。 关于电费：《租赁合同》第9.1条约定被告应当按照租赁场地实际发生的电费进行缴纳。根据原告提供的东庭物业公司2019年11月30日出具的《工作联系函》，截止2019年11月30日，被告实际欠缴电费共计8962元，被告应当缴纳欠缴的电费。 关于原告要求被告向原告支付违约金的请求，因原告存在过错，本院不予支持。 针对被告（反诉原告）陈勇反诉请求，其主张原告支付停业期间损失的问题。因被告（反诉原告）并未举出充分的证据证明其停业与原告（反诉被告）具有直接的因果关系，且也未举证证明其实际损失的发生以及实际损失的数额，因此，本院对于被告（反诉原告）要求原告支付停业损失的诉请不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）停止侵害、排除妨害、消除不良影响，恢复物业服务的诉讼请求，因其未举证证明原告（反诉被告）存在侵权行为，对被告（反诉原告）该项诉请，本院不予支持。对被告（反诉原告）其他辩称理由，本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由陈勇在本判决生效之日起三十日内给付绵阳市百斯泰商务服务有限公司租金655634.9元、空调使用费153396元、商业管理费47936.1元、物业服务费51131.84元、电费8962元，合计917060.84元； 二、驳回绵阳市百斯泰商务服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回陈勇的反诉请求。 本案受理费11341元、反诉受理费2634元，合计13975元,由陈勇负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  廖前锋 审 判 员  林小燕 人民陪审员  廖衍银 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  朱国敏