北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8438号原告（反诉被告）：北京照明器材公司二食企业管理中心，住所地北京市海淀区北三环西路31号办公楼205室。负责人：王辛然，经理。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：爱家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥甲36号。法定代表人：王少勇，董事长。委托诉讼代理人：缪蒙京，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，北京市华伦律师事务所律师。第三人：北京爱家国际收藏品交流市场有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路31号。法定代表人：王少勇，执行董事。委托诉讼代理人：缪蒙京，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，北京市华伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京照明器材公司二食企业管理中心（以下简称二食中心）与被告（反诉原告）爱家投资控股集团有限公司（以下简称爱家集团公司）、第三人北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家收藏品市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理以后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）二食中心的委托诉讼代理人游志雄与被告（反诉原告）爱家集团公司及第三人爱家收藏品市场的委托诉讼代理人缪蒙京、陈哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告二食中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告分别于2003年、2004年、2014年、2017年签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋（延续）租赁合同》及补充协议；2、判令被告按照日万分之五的标准给付逾期支付租金的违约金1042534.55元；3、判决被告、第三人将其因与原告形成租赁合同关系而控制、使用的位于北京市海淀区北三环西路X号的全部建筑物、构筑物及附着土地及周边区域腾空，交还给原告；4、被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：位于北京市海淀区北三环西路X号的房屋所有权、土地使用权登记在北京市第二食品公司名下，北京市第二食品公司后并入北京照明器材公司，2005年6月28日，北京市第二食品公司注销后，成为北京照明器材公司不具备法人资格的分支机构。2003年3月18日、2004年8月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，被告租赁、使用涉案房屋，租赁期限于2014年7月17日到期。2014年10月16日，原、被告签订《房屋（延续）租赁合同》，约定被告租赁涉案房屋开办爱家收藏品市场，房屋租赁期限8年，自2014年7月18日起至2022年7月17日止；租赁期满或者合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；被告添置的新物可由其自行收回，被告对租赁房屋进行的装饰、装修、改造及自建部分被告放弃收回，无偿归原告所有；租金每日每平方米4.75元，从第二个租赁年度起，递增2％；租金月付，每期租金于该支付期开始前30日之前支付等。双方约定本合同生效后，2003年、2004年签订的《房屋租赁合同》及补充协议仍然有效。2017年5月27日，原、被告签订补充协议。2017年9月15日，被告授权刘长明作为其代理人，与原告处理日常事务。2018年3月8日、27日及6月27日，因被告逾期付款，原告制发催款通知，要求被告于2018年7月1日前履行付款义务，否则原告依法行使权利。鉴于被告经多次催告仍不能按期交纳租金、水电费等费用，且存在损害标的物的不当行为，原告依法有权解除合同、无偿收回租赁标的物。被告爱家集团公司辩称：我方不同意原告第一项诉讼请求。租赁合同到目前为止都是正常履行的，期间由于被告的资金回流等问题，存在一定程度的租金延付情况，但是不构成合同解除的有效条件，而且至今被告已经将欠付的租金都支付完毕，目前并不拖欠房租。关于原告所述我方未经原告许可建设违法建筑物，这与事实不符。被告在承租有关场地后，因为场地和房屋年久失修，无法保证安全和正常经营，故被告进行大量投资，在2013年之后，对承租房屋进行了翻建和改建。在该过程中，有一些增建的面积，但是增建的情况和方案是经过原告同意和认可的。在原、被告续签的房屋租赁合同以及补充协议中，虽然对于租赁面积仍然延续了原合同的数字，但实际上是按照被告增建以后的实际房屋面积将房租进行了大幅增加。被告增建的标的物原告是认可并且收取了相应的租金，因此对于有关所谓违法建设拆除问题，我方认为不能构成合同解除的有关条件，原告应当对被告投资建设部分进行相应的补偿。对于第二项诉讼请求，合同有约定标准，且我方认可有存在租金延付的情况，但是当时我们向原告明确提出了延付的请求，原告有关负责人口头同意被告延付房租，因此，不应当向被告主张违约金。对于第三项诉求，我方认为租赁合同应当继续履行，目前租赁合同尚未到期，我们主张合同应当继续履行，故不同意进行腾退。而且，因为被告承租了有关场地后，是将有关的房屋和土地以爱家收藏品市场的形式转租给小商户进行经营，对于腾退不仅涉及被告以及第三人，还涉及其他的房屋实际承租人的切身利益，因此我方不同意该项诉讼请求。同时，我公司提出反诉，反诉请求：1、判令二食中心提交的《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》无效，我公司与二食中心的租赁合同继续履行；2、由二食中心承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我公司与二食中心就北京市海淀区北三环西路X号的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，我方一直按照合同的约定履行义务。2019年3月27日，我方收到了二食中心提交的起诉书等材料，其中包括《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，但此前我方从未收到过该文件，且发现该邮件未能成功投递，故我方在诉讼中方知悉二食中心拟解除双方之间的合同。我方认为二食中心提交的《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》无任何事实及法律依据，应被认定为无效，双方之间的合同应继续履行，故提出反诉。原告二食中心对被告爱家集团公司提出的反诉辩称，我方不同意其反诉请求。第三人爱家收藏品市场述称：我方是有关承租场地、房屋的实际经营主体，不同意原告的第一项诉讼请求，理由同被告一致。第二项诉讼请求与第三人没有直接关系。第三项诉讼请求我方认为本案将我方追加为案件第三人是合理的，但是也是不够的，如果法庭认为原、被告之间租赁合同的履行与否可能涉及第三人的合法权益而将我方追加，那么实际上该市场的实际承租的小商户也将由于原、被告之间的合同履行与否而受到实质的利益影响，因此，相同的逻辑，如果追加我方为本案第三人，实际承租的小商户也应有权作为第三人参加本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市海淀区北三环西路X号共计17134.3平方米的房屋所有权人为北京市第二食品公司。2003年3月18日，北京市第二食品公司（甲方、出租方）与北京爱家投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市海淀区北三环西路X号院内的自有房屋共计建筑面积约12700平方米出租给乙方，乙方承租该处房屋用作改建家居、建材、汽车、饰品、收藏品、娱乐、餐饮等综合性商业设施；租赁期限为10年，自2003年6月18日至2013年6月17日；年租金为人民币780万元，从第四个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增5％。在双方的权利义务中，乙方部分包括：负责出资对承租房屋进行装修、改造、扩建，并负责承担装修、改造、扩建申请报批的一切手续和费用，并需报经规划部门及甲方书面同意方可实施。对在装修中出现的一切问题负责，不得进行违章建设，否则对因此造成的一切经济和法律后果承担全部责任；对租赁的房屋实施，乙方负责修缮。在合同终止或由于乙方原因提前解除租赁关系时，乙方购置的动产部分自行带走，其余乙方装修、改造、扩建的部分需原样留存，全部无偿归甲方所有。在违约责任的约定中包括：乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付年租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。上述合同履行期间，2004年8月11日，北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意减免乙方五个半月的租金，双方并同意将合同约定的租赁期限延长一年，至2014年7月17日。2002年11月28日，北京一轻控股有限责任公司作出《关于北京市第二食品公司并入北京照明器材公司的批复》，同意北京市第二食品公司撤销法人地位全建制并入北京照明器材公司，北京照明器材公司接收北京市第二食品公司全部资产和在职、离退休人员。2004年10月21日，北京照明器材公司设立二食中心。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销。2005年11月9日，北京市海淀区建设委员会出具证明：“北京市第二食品公司坐落在海淀区北三环西路31号，由于北京市第二食品公司合并到北京照明器材公司，故该房产归北京照明器材公司所有，房产证变更正在办理中”。2014年10月16日，二食中心（出租方、甲方）与爱家集团公司签订《房屋租赁（延续）合同》，双方确认原北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于2014年7月17日到期，现爱家集团公司申请延续租赁8年，双方达成如下协议：房屋坐落于北京市海淀区北三环西路31号，建筑面积12700平方米，甲方对房屋享有所有权；该房屋用途为开办爱家收藏品市场；房屋租赁合同租期延续至2022年7月17日，本合同执行日期为2014年7月18日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对租赁房屋乙方进行的装饰、装修、改造及自建部分，乙方放弃收回，无偿归甲方所有；租金标准为每日每平方米4.75元，年租金2200万元，从第二个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增2％；乙方以一个月为一个支付期向甲方支付租金，并于每个支付期开始前30日之前，向甲方支付本支付期的租金，并依此类推；本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁押金50万元；甲方允许乙方依据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰、改造、扩建及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起15个工作日作出同意与否的书面答复。乙方提交的装饰、装修、改造、扩建设计方案经甲方书面同意后并由乙方报请政府主管部门批准后方可实施；对于合同的解除，双方约定中包括：乙方不支付或者不按约定支付租金及各项费用达15日的；乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付欠租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。双方约定：本合同生效后，2003年3月18日、2004年8月11日与北京爱家投资管理有限公司（现爱家集团公司）签订的房屋租赁合同及补充协议仍然有效，如果上述合同、补充协议的条款与本合同及日后签订附件条款有相悖之处以本合同为准。2017年5月27日，二食中心（甲方）与爱家集团公司（乙方）签订《补充协议》，确认乙方目前欠缴2016年6月18日至2017年5月17日房屋租金共计20794400元，补交标准按照所欠租金总额平均分为24个月补交，即每月补交866433.33元；在乙方按照本补充协议约定按期支付到期房租的前提下，2017年5月17日起，房屋租金每年将按照原租赁合同的递增后年租金总额减免2.5个月；本协议签订之日起，如乙方未按照原合同约定条款执行或未按本补充协议条款按时足额缴纳房屋租金及欠款，此补充协议无效；乙方须严格执行本协议各项条款，并遵守原《房屋租赁（延续）合同》中的各项条款，如有任何违约情况发生，甲方有权决定立即解除合同并针对乙方的违约行为进行起诉。2017年9月15日，爱家收藏品市场出具授权委托书，委托刘长明作为其代理人与二食中心处理门店日常事务。2018年3月8日，二食中心向爱家集团公司发出《催款通知书》，称按照合同及补充协议的约定，爱家集团公司尚欠2018年2月份房租1540225.5元。上述《催款通知书》由刘长明签收。2018年3月27日和6月28日，二食中心分别向爱家集团公司发出《催款通知》，称爱家集团公司已拖欠房屋租金及费用，如爱家集团公司不能在2018年4月1日和7月1日前足额补齐相关款项，二食中心将停止一切服务。上述通知均由刘长明签收。2018年11月26日，二食中心向爱家集团公司发出《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，称鉴于爱家集团公司逾期超过30天仍未结清应结租金及水电费用，自即日起解除双方签订的租赁合同、租赁（延续）合同、补充协议；终结双方之间存在的租赁合同关系，并要求爱家集团公司3日内结清全部欠缴费用，并在5日内自行拆除违法建设，将租赁标的物恢复原状并腾空交还。上述通知书二食中心以邮寄方式发出，但未能妥投。本案审理中，爱家集团公司向二食中心补交了所欠租金及各项费用，二食中心予以认可。二食中心主张要求爱家集团公司支付逾期付款违约金，在本案审理中未提交爱家集团公司实际付清款项的具体日期。爱家收藏品市场确认其负责以其名义对外出租租赁房屋，目前市场内有数百户商户经营。位于北京市海淀区北三环西路X号院内的租赁房屋范围内，有部分违章建筑在本案诉讼过程中被拆除。北京照明器材公司向本院出具情况说明：位于北京市海淀区北三环西路X号的房屋所有权、土地使用权登记在北京市第二食品公司名下。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销；该公司全部资产并入北京照明器材公司。北京照明器材公司设立不具法人资格的北京照明器材公司二食企业管理中心（以下简称二食中心），由该中心经营、管理前述房屋、土地。二食中心有权对外签订租赁合同，有权以其名义提起解除租赁合同、腾退租赁标的物、追缴租金及违约金等民事诉讼；对与前述房屋、土地等资产相关的纠纷，我公司完全认可二食中心的行为，不再另行提出权利主张。经爱家集团公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对位于北京市海淀区北三环西路31号院内由爱家集团公司新建的房屋及其他设施的现值和所有承租房屋的装饰、装修残值进行鉴定，结论为：新建房屋及其他设施的现值为44902711.59元，所有承租房屋的装饰装修残值为12848293.83元。本院认为，2003年3月18日、2004年8月11日北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》及2014年10月16日、2017年5月17日二食中心与爱家集团公司签订的《房屋租赁（延续）合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利义务。在合同履行期间内，爱家集团公司没有按时、足额给付房屋租金及相关费用，已构成违约。二食中心按照合同约定主张解除双方所签订的上述合同及补充协议，应予支持。爱家集团公司虽认可其存在拖欠租金的事实，但以其已在本案审理中补齐拖欠租金为由，认为其不构成违约，没有法律依据。二食中心向爱家集团公司邮寄《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，但并未到达爱家集团公司，爱家集团公司反诉主张的二食中心发出的解除通知书无效，符合法律规定。但其主张合同继续履行，没有事实及法律依据，故对其要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除北京照明器材公司二食企业管理中心与爱家投资控股集团有限公司于二○○三年三月十八日签订的《租赁合同》、于二○○四年八月十一日签订的《补充协议》、于二○一四年十月十六日签订的《房屋租赁（延续）合同》及于二○一七年五月二十七日签订的《补充协议》；二、爱家投资控股集团有限公司及北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后三十日内将其占有、使用的位于北京市海淀区西三环北路31号院内的租赁房屋及场地腾空，交还给北京照明器材公司二食企业管理中心；三、驳回北京照明器材公司二食企业管理中心其他诉讼请求；四、驳回爱家投资控股集团有限公司要求继续履行相关合同的反诉请求。评估费七十七万四千元，由爱家投资控股集团有限公司负担，已交纳。本诉案件受理费一万四千一百八十三元，由北京照明器材公司二食企业管理中心负担一半，已交纳；由爱家投资控股集团有限公司负担一半，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由爱家投资控股集团有限公司负担一半，已交纳；由北京照明器材公司二食企业管理中心负担一半，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  马毅敏人民陪审员  王小微二〇一九年十二月三十一日书 记 员  朱 珺