湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0503民初2289号 原告黄志勇，男，1977年5月19日出生，汉族，户籍地邵阳市双清区。 委托代理人卞良，江苏首诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告黄建雄，男，1937年7月10日出生，汉族，住址：湖南省邵阳市双清区。 被告黄桂海，男，1967年1月3日出生，汉族，住址同上。（系被告黄建雄之子） 两被告委托了杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师作为其代理人，代理权限为特别授权。 第三人黄桂湘，女，1964年1月13日出生，汉族，住址：湖南省邵阳市大祥区。（被告黄建雄之女） 第三人黄榕湘，女，1967年7月7日出生，汉族，住址：湖南省邵阳市双清区。（被告黄建雄之女） 第三人黄雪枚，女，1973年11月9日出生，汉族，住址：长沙市开福区。（被告黄建雄之女） 第三人黄林湘，女，1968年10月23日出生，汉族，住址：湖南省邵阳市双清区。（被告黄建雄之女） 第三人黄桂洋，男，1963年2月1日出生，汉族，住址：长沙市芙蓉区。（被告黄建雄之子） 原告黄志勇与被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法组适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告黄志勇及委托代理人卞良、被告黄建雄、黄桂海的委托代理人杨梅坤到庭参加诉讼，第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄志勇在起诉状中向本院提出的诉讼请求是：1、依法判决解除原告双方签订的《房屋转让协议》；2、依法判决被告支付原告退房款407295元；3、依法判决被告支付原告住房装修损失60000元；4、依法判决被告支付原告因委托律师支出的律师费5000元；5、本案的诉讼费用、鉴定费、财产保全费（如有）、公告费（如有）等费用由被告承担。开庭审理时原告将本案的诉讼请求变更为：1、要求被告支付逾期办证违约金10万元；2、要求增加符合消防要求的消防设施；3、办理分户房屋产权证；4、税费的差额部分由被告承担；5、土地使用权到期续费的问题全部由被告承担；6、本案的诉讼费用、律师费由被告承担；7、被告承担修复房屋漏水的费用2万元。事实和理由，2010年3月20日，原告与被告黄建雄(实际卖房人为黄桂海)签订了《房屋转让协议》，根据该协议约定，原告向被告购买其拥有的位于邵阳市双清区房屋一套，户型为三室一厅C户型，建筑面积116.37平方米，房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1437.55元，总金额为167288元。房屋交付时间定于2010年12月底交付。房产证交付时间约定为被告应于实际交付该套房屋后一年内为原告办理号产权证及国土分证。合同签订后，原告于2010年3月20日向被告黄桂海支付购房款100000元，于2011年9月20日向被告黄桂海支付购房款49488元。该套房屋被告于2011年9月20日交原告使用。按照合同约定被告应于2012年8月19日前向房地产产权登记机关办理号房屋的产权证及国土分证，但截止2018年9月15日，也没有办理好房屋产权证及国土分证。2018年9月16日，两被告作为甲方与业主作为乙方签订了协议，就办证等事项重新约定时间及违约责任。2019年6月两被告仍然未能办好房产证。此后原告多次要求尽快办证并要求解除合同按约定退还购房款，但两被告至今避而不见。原告只好委托律师起诉至法院，为此支付了律师费5000元，请求法院依法判决。 被告黄建雄、黄桂海答辩称，1、原告是依据合同约定主张合同效力，根据合同约定原告应当向被告履行解除合同的通知程序，被告要在收到解除合同通知后，由被告向法院起诉解除合同通知是否有效，由于原告没有履行向被告通知解除合同的程序，原告的主张不能得到支持；2、被告认为本案属于联合建房的性质，并不是原告主张的房屋买卖；3、本案涉及的全部房屋早已由各原告在2011年、2012年左右实际占有使用，并且被告方对涉案房屋也能够办理好不动产登记及权证，不存在原告主张的合同目的无法实现的情形。所以不符合解除合同的基本条件；4、原告要求返还房款并且由被告支付原告的房屋装修费用，由于房屋已经由原告实际占有使用多年，对于房屋的款项及装修费用要求被告承担显失公平，没有事实及法律依据。5、对于原告要求被告承担律师费用的请求同样没有合同依据及事实依据。6、涉案中所涉及的房屋转让协议是被告黄建雄与各原告达成的，被告黄桂海不是涉案房屋转让协议中的合同当事人，虽然在2018年9月份补充协议中有被告黄桂海作为甲方的签名，但是黄桂海在2018年9月份协议上签字的身份应该是作为黄建雄的六个子女的代表见证黄建雄与各原告方达成协议的事实。并不是真正的合同当事人，因为在此前的房屋转让协议中没有与黄桂海签订任何协议，被告黄桂海不应在本案中承担责任。 第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋没有到庭陈述也没有提交证据。 经审理查明，2010年3月20日，原告与被告黄建雄签订了《房屋转让协议》，根据该协议约定，原告向被告黄建雄购买其拥有的位于邵阳市双清区房屋一套，户型为三室一厅C户型，建筑面积116.37平方米，房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1437.55元，总金额为167288元。付款方式为本合同签字之日原告向被告支付首付款100000元，第二次购房款57288元在被告实际交付房屋给原告时给付，余款10000元在原告收到被告办理号该套房屋产权证时付清给被告。房屋交付时间拟定于2010年12月底交付。房产证交付时间约定为被告应于实际交付该套房屋后一年内为原告办理好产权证。违约责任条款中没有就延期办理房产证的违约责任进行具体约定。合同签订后，原告于2010年3月20日向被告黄桂海支付购房款100000元，于2011年9月20日向被告黄桂海支付购房款49488元。该套房屋被告于2011年9月20日交付原告使用。按照合同约定，被告应于2012年8月19日前向房产登记部门办理好房屋的产权证及国土分证，但截止2018年9月15日，被告也未能办理好房屋的产权证及国土分证。2018年9月16日，两被告作为甲方与业主作为乙方（业主代表严长武、周波）签订了协议，协议约定如下，“一、被告承诺自协议签订之日起到2018年9月16日至2019年6月16日办理好房屋产权证。...二、逾期办证的违约责任约定：1、如果甲方逾期办证或办理不下来房屋产权证，乙方有权单方解除《房屋转让协议》。退房款，按现价或协商价（按退房时有证二手房随行随市退款）；装修款，协商到具体金额最好；2、如果不退房，乙方有权主张房屋有证和无证之间的价值差，按主张时的市值价值差距赔偿；3、房屋之后所产生的所有权益性的收益（但不限于包括拆迁补偿）归乙方所有；4、办证所产生的一切费用由甲方支付”。包括原告在内的业主都在协议上签字。截止2019年6月16日，两被告仍然未能办好房产证。为此酿成纠纷。 在本案审理过程中，邵阳市自然资源和规划局于2019年12月10日为黄建雄等46户（权利人）颁发了《不动产权证书》，权证号：（2019）邵阳市不动产权第*号。 另查明，原告黄志勇尚有17800元购房款未支付给被告。 本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。原、被告于2010年3月20日签订的《房屋转让协议》及2018年9月16日签订的《协议》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。原告按时向被告支付了足额购房款，而被告及第三人不但逾期交付房屋，而且直到2019年12月10日才办理好整栋房屋的不动产权证书，更没有为原告购买的房屋办理好分证，故被告及第三人的行为违反了上述两份协议的约定，应承担本案的违约责任。值得注意的是，原告黄志勇与被告黄建雄在2010年3月20日的《房屋转让协议》约定的办证期限为2012年8月19日之前，但2018年9月16日的《协议》对办证期限进行了更改，即办证期限延期至2019年6月16日。因此根据2018年9月16日的《协议》的约定，2019年6月17日是计算逾期违约金的起始日期。 虽然2010年3月20日的《房屋转让协议》中房屋出售方仅为被告黄建雄，但是在2018年9月16日的补充《协议》中，被告黄桂海在甲方栏签名，并在名字后特别注明是六兄妹代表，因此被告黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在本案中应与被告黄建雄共同承担相应的民事责任。 虽然被告及第三人于2019年12月10日已经办理好了整栋房屋的不动产权证书，但原告所购房屋的不动产权证书至今未能办理好，被告及第三人在支付违约金之后应当按照合同约定在原告的协助下办理好涉案房屋的不动产权证书，并承担办证所需的全部费用。 原告要求被告支付逾期办证违约金100000元，但双方在两份协议中对违约金的计算方法均未作出具体约定。本院认为原告在开庭审理过程中，要求按照同期银行贷款利率计算违约金符合法律规定，本院予以支持。中国人民银行2019年6月公布的银行贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%，因此被告及第三人在本案中应支付的违约金为3259.89元（149488元×4.35%÷12×6个月，自2019年6月17日计算至2019年12月17日）。 原告提出的要求增加符合消防要求的消防设施的诉讼请求，因为是否需要增加消防设施及消防设施怎么安装等问题不属于人民法院审理范围，所以原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求土地使用权到期续费的问题全部由被告承担，因该项诉讼请求的事实尚未实际发生，所需费用现在尚不能确定，原告可在土地使用权到期后再另行起诉，本案不能一并处理。原告诉请律师费5000元由被告承担，但双方在协议中对律师费的承担并未约定，且法律暂时也无相关规定，故原告的该项诉讼请求不能成立。 原告要求被告承担修复房屋漏水的费用2万元的诉讼请求，因原告没有提交相关的证据证明修复房屋漏水的费用为2万元，故该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、 黄林湘、黄桂洋在本判决生效后六十日内为原告黄志勇办理邵阳市场双清区小江湖街道长岭社区房屋的不动产权证书，办证所需费用由被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋承担，原告黄志勇有协助办证的义务； 二、被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、 黄林湘、黄桂洋在本判决生效后三日内共同向原告黄志勇支付违约金3259.89元（已计算至2019年12月17日，顺延照计至原告房屋的不动产权证办好为止）； 三、驳回原告黄志勇的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费1350元，由原告黄志勇负担50元， 被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  安慧军 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  银梅花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 （此页无正文） 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规定。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。