广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初9763号原告：叶俊华，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人:徐秋文，广东秋粤律师事务所律师。被告：刘峰，男，1977年12月4日出生，汉族，四川省宣汉县。委托诉讼代理人：凌云志、张驰，广东广大律师事务所律师。被告：广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村422号。法定代表人：陈锦文。委托诉讼代理人：林杰文、梁明致，该社副理事长，联系地址。原告叶俊华诉被告刘峰、广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社（以下简称：龙溪联合社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序,于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告叶俊华的委托诉讼代理人徐秋文、被告刘峰及其委托诉讼代理人张弛、被告龙溪联合社的委托诉讼代理人梁明致到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶俊华向本院起诉请求：1、判令确认原告与被告刘峰签订的《租赁合同》无效；2、判令被告刘峰归还原告按金108000元；3、判令被告刘峰赔偿原告对厂房的装修投入损失3465075元;4、判令被告海龙街龙溪联社对上述第3项诉讼请求的债务向原告承担连带清偿责任；5、判令本案的受理费由两被告承担。事实和理由：原告依法收购取得广州越能量汽车有限公司的股权，并委托案外人邱杰鹏代持其股权，广州越能量汽车有限公司的原股东林毅伟等均退出经营。另广州越能量汽车有限公司的经营场所是刘峰出租给原股东的，后因原告收购股权，办理承租人的变更，由刘峰将该公司的经营场所直接出租给原告，并与原告签订《租赁合同》，约定刘峰将位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房及空地（即广州越能量汽车有限公司的经营场所）出租给原告使用。《租赁合同》明确约定租赁标的物进行经营用途使用；双方确定租赁期限为14年（即2016年11月1日起至2029年10月31日止）”原告应于签订本合同当日支付三个月的租金款项158400元作为按金等。原告在租赁合同签订后支付了约定的按金158400元。2017年1月20日，龙溪联合社出具《住所(经营场所）场地使用证明》确认该厂房可以作为经营性质，予以协助原告办理工商变更登记。原告依法办理相应工商变更登记后，在其承租的上述厂房及空地继续开展广州越能量汽车有限公司的经营活动。2019年4月28日，原告接到广州市规划和自然资源局的《限期改正告知书》，责令原告接到通知后5日内停止违法行为，原告至此得知其承租经营广州越能量汽车有限公司的厂房、空地实际用途为农用地，并非刘峰出租时约定的经营用途。后，在政府部门的组织下，原告经营广州越能量汽车有限公司场所内的装修、装饰物等均被予以强制拆除。该强制拆除导致原告严重损失。为此，原告委托广东证诚价格评估有限公司对其损失进行了评估，广东证诚价格评估有限公司于2019年9月4日出具评估报告书认定：“因土地使用权被强制拆迁，对承租厂房物品、装修等损失合计人民币3465075元。”原告认为，其与刘峰签订的《租赁合同》违反《合同法》、《土地管理法》及相关法律的规定，是无效的合同。刘峰隐瞒土地实际用途，致使原告经营广州越能量汽车有限公司的厂房被政府部门强制拆除，造成原告严重损失。刘峰应当赔偿原告因此造成的损失，龙溪合作社对此知情，仍协助原告办理工商登记，应对刘峰造成原告的损失承担连带责任。被告刘峰辩称：请求驳回原告提出的全部诉讼请求；判令由原告承担全部诉讼费用。理由如下：一、该租赁场地的实际使用人为广州越能量汽车有限公司，系原告在未经我方许可的情况下进行的转租，租赁场地的装饰装修以及扩建工程为广州越能量汽车有限公司所有，与原告没有关联，因此本案诉讼请求第三项所主张的装修投入损失并非原告的损失，其提出该项请求存在主体不适格的问题，应当依法予以驳回。我方与广州越能量汽车有限公司之间不存在合同关系，广州越能量汽车有限公司的损失应当向转租人原告主张，原告无权以广州越能量汽车有限公司的财产损失向我方主张损失赔偿，其提出该项诉讼请求的主体不适格，应当依法驳回。二、我方系租赁场地的次承租人，龙溪合作社作为以及自然人陈兆峰系租赁场地的权属人以及实际出租人。我方对于该地块的土地性质并不知情，没有主观恶意隐瞒事实的情况，对于合同的履行以及场地被强制拆除不存在过错，不应当承担赔偿责任。龙溪合作社在明知该地块为农用地的情况下，将农用地块作为经营用地出租，导致租赁场地被依法整改拆除，龙溪合作社隐瞒土地性质与实际用途，导致我方遭受巨大损失，存在重大过错。应当由龙溪合作社就我方以及广州越能量汽车有限公司的损失承担赔偿责任。三、该租赁场地装饰装修以及扩建工程系广州越能量汽车有限公司在我方不知情的情况下，未经我方许可实施的，其对于损害的造成存在重大过错，应当自行承担损失。三、广州越能量汽车有限公司单方委托评估机构所出具的《评估报告书》不具有客观性，不能反映真实的评估价格。第三项诉讼请求金额与实际情况严重不符。《评估明细表》第一项、第二项搬运费用评估价格210000元比正常市场价格高出近十倍，明显有违常理，并且搬运费并非固定资产价值，原告应提供其实际支出的搬运费发票证明损失；刘峰交付场地给原告时场地平整、四周完成墙体围蔽，并搭建了钢结构的棚架，故应扣除《评估明细表》中的第四、五和第十项的费用；第三、七、八项属违法扩建加隔二层以及未经报批设立广告牌的部分，均系未经刘峰许可，未依法履行报建手续的违章建筑，因此不应当由刘峰承担；而且刘峰于2016年11月交付场地给原告，距离越能量公司完成扩建与装修已经经过近三年时间，而该《评估报告书》的固定资产折旧率仅为10%，明显违反了《资产评估准则》对固定资产折旧率的计算标准和《企业所得税税前扣除办法》第三十一条的规定。被告龙溪联合社辩称：一、《场地证明》中所列地址“荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之六”并非涉案地址。二、即便就《场地证明》本身来讲，《场地证明》也注明该证明“仅用于工商登记之用，不作为对建筑合法性的确认”。经审理查明：2016年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房及附属空地出租给乙方使用，租赁标的面积为建筑物及空地面积约1900平方米；甲方交付建筑物标准为现状（建筑物钢结构框架及空地平地），乙方于合同签订后即日内可接收租赁标的；租金按每月54000元计算，每两个递增10%，租赁期限为8年，从2016年11月1日至2024年10月31日止；乙方应于签订本合同当日，向甲方支付两个月的租金款项108000元作为按金，及交付一个月的租金54000元，合同期满，双方结清权利义务后甲方无息退还按金；甲方保证地上建筑物的安全性，符合使用要求，使乙方在合同期内正常使用租赁标的；乙方承担租赁标的的室内所有间墙及室内装修、招牌及二次装修所需的一切施工和材料费用，以及因二次装修而产生需要报、验室内消防的一切费用及责任；如乙方成立负责本项目的项目公司，本合同履行期间内乙方可将承租方的权利义务全部转移给项目公司履行（但乙方仍需对项目公司履行本合同承担连带责任），甲方对此无异议，并保证积极配合乙方完成相关合同主体的变更手续，不再向乙方或其项目公司收取任何费用；因经营需求，乙方按设计效果图进行装修（户外9米高机器人和4米高的招牌）等。2017年1月20日，龙溪联合社出具《住所（经营场所）场地使用证明》，载明：林毅伟使用的广州市荔湾区海龙街龙溪股份大沙路198号之六由龙溪联合社出租的厂房的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用，经营者使用时应注意以下事项：本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据；政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效，不得作为补偿依据；经营者出现违法改变房屋结构等情形的，出具本证明的单位有权宣布本证明无效，并通告相关部门等。2017年2月10日，广州越能量汽车有限公司（以下简称：越能量公司）经核准成立，住所地在广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之六；2017年11月7日，越能量公司股东变更为李学军、广东能量汽车有限公司、陈俊冲、林毅伟；2017年11月8日，越能量公司企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为其他有限责任公司；2018年11月14日，越能量公司股东由李学军、广东能量汽车有限公司、陈俊冲、林毅伟变更为林毅伟，企业类型由其他有限责任公司变更为有限责任公司（自然人独资）；2018年12月4日，越能量公司股东和法定代表人均由林毅伟变更为邱杰鹏，监事备案由陈菊茵变更为叶俊华。2018年12月17日，邱杰鹏通过转账给王红梅向刘峰支付了2018年12月租金59400元，刘峰向能量皮卡汽车中心出具了《收据》（NO.0270694）表示收到该中心2018年12月份厂房租金59400元。2019年3月13日，原告将广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处于2019年3月8日作出的《告知书》发送给刘峰，该《告知书》上载明：你在大沙村198号地块存在汽车销售、汽车配件等涉嫌违法用地的情况，现告知你，请按照相关规定，在2019年3月15日前自行整改等；刘峰微信回复原告：“知道了华哥，没事的。”2019年4月至2019年5月期间，原告多次通过微信询问刘峰政府部门拟强拆案涉场地的事宜，刘峰均表示“没事的”。2019年6月3日，原告询问刘峰押金什么时候退，刘峰回复：“押金可以退。但是合同作废，你认为怎么样！”2019年4月28日，广州市规划和自然资源局向能量汽车中心地块业主作出《限期改正告知书》并抄送海龙街道办事处、龙溪股份合作经济联合社。《限期改正告知书》载明：能量汽车中心地块业主在海龙街龙新大厦旁能量汽车中心地块存在违法用地行为，要求自收到本告知书之日起5日内停止违法行为，对利用农用地进行工业生产（含工业生产农资）、仓储、商业办公、经营汽车及修理、停放汽车、经营家私、经营餐饮等非农用途的，将强制清理，拆除地上建（构）筑物，恢复农业用途；要求及时停止违法行为，按要求自行整改，逾期仍未改正的，将依法强制清拆整改等。2019年5月15日，越能量公司股东由邱杰鹏变更为洪景陶、卢树楷，法定代表人由邱杰鹏变更为卢树楷，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），监事备案由叶俊华变更为徐文筱。2019年6月6日，原告通过微信向刘峰发送两份《商务函》。其中落款日期为2019年5月14日的《商务函》载明：阁下于2016年11月18日与本人签订书面《租赁合同》，约定刘峰将位于广州市荔湾区龙溪大道五丫口桥边厂房及附属空地出租给本人；本人现收到广州市规划和自然资源局于2019年4月28日作出的《限期改正告知书》，基于此，本人要求刘峰履行作为出租方的职责及义务，查清出租给本人的厂房及其占用土地的性质，是否属于违法用地，并在2019年5月20日前书面回复本人；因违法用地原因导致本人无法继续经营的全部损失包括但不限于经营投入及利润、装修投入、搬迁费等均由刘峰承担；若刘峰未能在上述期限内妥善处理上述事宜，本人将通过法律途径处理，终止本人与刘峰之间的租赁合同关系等。落款日期为2019年5月23日的《商务函》在上一份《商务函》的基础上增加了内容如下：荔湾区国土局于2019年5月13日对门前空地进行整改，已对路面进行破坏，导致无法继续正常经营，若因违法用地原因导致本人无法继续经营，由此给本人造成的全部损失均由刘峰承担；因租赁物不合法导致租赁合同存在被确认为无效合同的法律风险，若刘峰未能在上述期限内妥善处理上述事宜，本人将通过法律途径处理等。2019年9月10日，越能量公司的股东由洪景陶、卢树楷变更为叶俊华，法定代表人由卢树楷变更为叶俊华，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）；2019年11月29日，越能量公司股东、法定代表人均变更为潘国富。庭审中，原告陈述其于2018年12月份收购了越能量公司的全部股权后至案涉场地被拆除期间是越能量公司控制人，越能量公司所用的场地装修由越能量公司最初成立时的其中一个股东李学军进行，在框架内改建为两层，并对这两层进行间隔和装修，装修后公司才成立，原告收购越能量公司的股权后实际上的投入由原告进行；并陈述案涉场地建筑物在2019年5月至6月期间被拆除。刘峰否认收取了原告押金，但承认收取了林毅伟的押金108000元。原告另提交广州越能量汽车有限公司于2019年5月10日委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称：证诚公司）对龙溪大沙村198号之六（广州越能量汽车有限公司）物品搬运费和装修工程价格进行评估的中J190015号《评估报告书》以及林毅伟与龙溪联合社签订的一份《广州市房屋租赁合同》拟证明其主张的事实和诉讼请求。《评估报告书》作出时间为2019年9月4日，评估基准日是2019年5月10日，评估目的是为拆迁赔偿纠纷提供参考依据；评估的行为依据是越能量公司出具的《司法委托评估委托书》和资产明细表，评估对象为越能量公司（广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之六）物品搬运费和装修工程价格评估；证诚公司的评估人员和越能量公司的代表于2019年5月11日到广州市荔湾区海龙街龙溪大沙村198号之六（越能量公司）进行实地查勘并拍照，以固定资产以成新率90%计算，评估结论为在评估基准日（2019年5月10日）本商铺物品搬运费和装修工程价格项目费用合计为3465075元；其中1.移动物品搬运费（电脑、打印机、办公桌、文件柜、电视机等）1批为80000元；2.固定物品搬运费（空调、机器人、水龙头、监控设备、举升机设备等等）1批130000元；3.广告牌搭建1项54000元；4.棚架搭建（铁管圆顶）2000平方米，576000元；5.砌墙（墙体围墙）430平方米，48375元；6.玻璃门（门店玻璃隔墙、玻璃门）56700元；7.室内隔层搭建（铁板楼梯、铁护栏、钢板隔层）800平方米468000元；8.办公室室内装修（地板、扇灰、吊天花）800平方米648000元；9.电工设备54000元；10.地面填平（找平、混凝土、沙石、挖排水沟、人工）2600平方米1170000元；11.地面涂漆（光油、保护漆、防滑漆、画线）180000元。价格评估鉴定人员为关雪梅、周新华和叶振南，关雪梅为注册价格鉴证师，周新华和叶振南为注册价格鉴证员。经查，证诚公司曾经广东省发展和改革委员会批准，取得价格评估机构资质证书，具有从事资产评估、工程造价、清产核资、经济纠纷、法律诉讼、有形资产、无形资产等各类标的价格评估及各类损失、有偿服务价格评估的资质。《广州市房屋租赁合同》无签订时间，载明龙溪联合社将坐落在荔湾区海龙街龙溪路大沙村198号之六房出租给林毅伟作商业使用，建筑面积168平方米，租赁期限自2017年1月20日至2019年1月19日，月租金为5040元等。原告另解释《评估报告书》中的搬运费有实际发生，但搬运时由杨子琪负责，现杨子琪涉嫌其它案件被拘留在看守所，故暂时找不到搬运费凭证，搬运的是场内能拆卸移动的设备及装修物，全部搬去杨子琪的另一家公司。刘峰对《评估报告书》不予确认，认为存在重大瑕疵；对《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。被告龙溪联合社对这些证据均表示不清楚。刘峰另提交龙溪联合社与罗广源签署《场地租赁合同》、龙溪联合社与陈兆峰签署的《合同转让协议》、陈兆峰与刘峰签署的《租赁合同》、租赁场地交付前现场照片，场地现场照片、场地违法设立广告表示现场照片、证人证言拟证明其答辩所主张的事实。其中《证人证言》的作出人为陈春明，证明事项为叶俊华在租下租赁物之前，其接受刘峰的委托，施工做了墙体围墙和找平、混凝土、砂石、挖排水沟等人工工作，并且在施工时场地就已经建好了钢结构与顶棚。原告对合同的真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关；对照片均不予确认，并陈述刘峰交付时是一个只有一层的框架；对证人证言均不予确认。龙溪联合社表示需庭后核实并书面答复本院。2019年12月17日，龙溪联合社向本院提交书面《情况说明》，陈述龙溪联合社下属第十、第十四经济社（经社员表决同意）将案涉地块出租给罗广源使用，在2010年11月23日，罗广源转让给陈兆锋，由于下属经济社没有独立法人资格所以没有公章，合同上龙溪股份合作经济联合社盖章属见证方；陈兆锋将地块转租给第三方以外（刘峰、叶俊华、越能量公司、林毅伟等等）没有经龙溪联合社或经济社同意，龙溪联合社只对口收取陈兆锋的租地租金，与第三方以外等之间不存在合同关系亦没有任何联系，越能量公司装修也没有到龙溪联合社咨询和没有到街道城管科办理相应的备案申请，其损失应当自行负责或由刘峰、叶俊华、陈兆锋负责。根据街道和工商部门的要求，龙溪联合社辖内的租户办理牌照必须由联社协助申请的个人或企业在“广州市房屋租赁合同”、“住所（经营场所）场地使用证明”加盖公章才可办理工商营业执照，龙溪联合社只是协助关系也不收取任何费用，林毅伟曾到联社××过××之六的场地证明（此证明只作协助办理牌照之用）。等等。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉场地所在的能量汽车中心地块因用于经营汽车及修理等非农用途，被广州市规划和自然资源局认定为违法用地行为，地块上的地上建（构）筑物被强制清拆整改。可见，案涉场地所在地块违反了土地管理法上述关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，《租赁合同》约定出租的建筑和空地均为未经办理农用地转用审批手续而占用土地建设的房屋和土地，应为无效合同。对于叶俊华主张退回押金108000元的问题；叶俊华未提供证据证明刘峰收取了叶俊华的租赁押金108000元，刘峰在庭审时仅确认收取了越能量公司原法定代表人林毅伟的押金108000元，不确认收取了叶俊华押金。虽刘峰在与叶俊华的微信聊天记录中有提及押金的退还问题，但未明确押金的数额，也未明确是什么押金，叶俊华对刘峰退还押金的表示亦未表态。叶俊华在本案中要求刘峰退还押金108000元，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。对于叶俊华要求赔偿装修投入损失3465075元的诉讼请求，本院分析如下：第一，叶俊华在本案中依据其与刘峰签订的《租赁合同》以承租人的身份主张赔偿损失，但叶俊华在本案中主张损失的计算依据为越能量公司委托证诚公司对其在案涉场地内的物品搬运费和装修工程价格评估金额。根据本院查明的事实，叶俊华承租案涉场地后将案涉场地交付给越能量公司使用。后案涉场地因违法用地情况被政府部门拆除整改。叶俊华虽主张其通过收购取得了越能量公司的股权，但未能提供证据证明；而且收购股权不代表越能量公司的财产权利及诉讼权利即全部由叶俊华个人享有。第二，在叶俊华承租后至案涉场地被政府部门拆除期间以及越能量公司委托证诚公司对越能量公司的物品搬运费和装修工程价格进行评估时，均无证据显示叶俊华是越能量公司的股东或法定代表人；而且在此期间，越能量公司的企业类型作了多次变更，在2019年5月15日至2019年9月9日期间，越能量公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。叶俊华以其为越能量公司的实际控制人主张赔偿损失，没有事实根据。第三，即使2019年9月10日起，叶俊华成为越能量公司股东和法定代表人、越能量公司企业类型变更为有限责任公司（自然人独资），但越能量公司若因政府拆除行为产生了损失的，亦应由越能量公司向场地提供方主张，而非由叶俊华以其个人名义来主张。而且，在本案诉讼阶段，叶俊华已非越能量公司的股东及法定代表人。综上，叶俊华在本案中主张越能量公司因案涉场地被拆除产生的装修及设施设备搬运费费用为其损失，要求刘峰赔偿其3465075元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。根据以上分析，对于叶俊华要求龙溪联合社承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告叶俊华与被告刘峰于2016年11月18日签订的《租赁合同》无效。二、驳回原告叶俊华要求被告刘峰归还押金108000元的诉讼请求。三、驳回原告叶俊华要求被告刘峰赔偿原告叶俊华对厂房的装修投入损失3465075元的诉讼请求。四、驳回原告要求被告广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社承担连带清偿责任的诉讼请求。本案受理费17792元，由原告叶俊华承担17742元，被告刘峰承担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月二十四日书记员  吴 帆卢健华