浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初12300号 原告:虞金君，男，1976年5月1日出生，汉族，户籍地：义乌市，现住义乌市。 原告：郑峰霞，女，1986年7月7日出生，汉族，户籍地：义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：楼纯彬、施平平，浙江星耀律师事务所律师。 被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地：义乌市稠城街道工人西路18号义乌市香港大酒店有限公司13楼。 法定代表人：吴文化，董事长。 委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。 原告虞金君、郑峰霞为与被告义乌市御景园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年6月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员季文超适用简易程序独任审判，并于2019年8月9日第一次公开开庭进行了审理。原告虞金君、郑峰霞的委托诉讼代理人施平平到庭参加了庭审；被告义乌市御景园置业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因本案关联案件较多，本案依法组成合议庭并转为普通程序，于2019年12月6日第二次公开开庭进行了审理。原告虞金君、郑峰霞的委托诉讼代理人施平平，被告义乌市御景园置业有限公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告虞金君、郑峰霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年3月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告支付原告违约金232177.668元（自2017年7月1日起每日按已交付房款3180516元的万分之一计算至实际向原告交付办理商品房转移登记所需相关权属证书或登记证明之日止，暂算至2019年6月30日为232177.668元）； 第二次开庭时，原告明确诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年3月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告支付原告违约金279885.41元。（自2017年7月1日起每日按已交付房款3180516元的万分之一计算至2019年11月27日止）； 事实与理由：原、被告于2016年3月28日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于义乌市商品房，购买价格为3180516元。合同中第十七条还约定，被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房的权属证书或登记证明，以便原告办理该商品房的转移登记；如逾期不能交付权属证书或登记证明，原告有权要求被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告向被告交付了购房款3180516元。被告于2016年9月向原告交付了商品房。后被告仍未向原告交付该商品房的相关权属证书或登记证明，导致原告未能及时办理该商品房的不动产转移登记手续。被告于2019年10月29日交付了相关权属证书、登记证明，2019年11月27日原告委托中介办理了不动产权证。鉴于上述事实，原告认为，被告未能及时向原告交付相关权属证书或登记证明，导致原告未能及时办理商品房的不动产转移登记手续，属违约行为。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定，应向原告支付违约金。 被告义乌市御景园置业有限公司答辩称：御景园公司在本案中无需承担逾期办证的违约责任，其有相应的事实依据、合同依据与法律依据。 一、事实依据：御景园公司因宾王路国贸大道施工、金义东轨道交通占用红线影响建设及市政配套接入等政府原因，直到2019年4月3日才实现涉案项目的竣工验收。又因义乌市不动产登记中心需在义乌市委、市政府对前述延期竣工责任认定方案作出决策后才可进行办证，故案涉房屋直到近日市委办《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》下达至不动产登记中心后，才基本具备办证条件。（一）结合义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局（下称“义乌市国土局”）发出的《关于项目建设延期竣工的情况说明》、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》，以及义乌市住房和城乡建设局（下称“义乌市住建局”）出具的《义乌市建设工程竣工验收备案确认书》、《义乌市建设工程竣工验收报告》，可明确：案涉地块项目因“村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入”、“轨道交通项目建设需占用海景花园部分用地红线，为了确保轨道交通建设的有序推进，沿线轨道交通红线范围内正在实施的其他项目原则上暂停建设，客观上影响了海景花园项目的正常建设……2018年8月轨道交通线位调整至03省道与宾王路交叉口东南侧，调整后线位对海景花园用地红线无任何影响，海景花园项目方可继续施工”等政府方面的客观原因导致延期竣工，并进而导致案涉楼盘（包括案涉房屋在内）直到2019年4月3日才正式通过竣工验收，完成竣工验收备案。2016年8月9日，御景园公司为了尽快交付房屋，曾组织施工单位、监理单位制作《竣工验收记录》并办理工程消防验收，但由于案涉楼盘当时因上述客观原因尚无法完成竣工验收备案，所以相关政府验收部门并未盖章，竣工验收实际上无法完成。直到2019年4月3日案涉楼盘正式竣工验收这一时点，案涉楼盘才初步具备办证条件。 （二）实际操作过程中，案涉楼盘办证主管机关义乌市不动产登记中心在办证环节需要按照义乌市国土局《关于在土地登记过程中发现的违法出让合同约定有关问题的处理意见》，在审查材料过程中，对开发商是否存在违反土地出让合同约定的情形进行核实，并逐级报批经上级审批确认违约情况及违约责任承担方案后，方可为开发商办理不动产权证。对于上述情况，我方曾专门前往义乌市不动产登记中心，向该中心领导及专业人员进行确认。该中心分管房产业务的副主任王成向我方提供了上述《处理意见》，明确表示该中心严格按照上级局的文件规定开展办证前的审核工作。本案中，案涉地块因前述政府原因未能按《土地出让合同》约定的期限完工，对于御景园公司是否因此需承担《土地出让合同》项下违约责任的问题，义乌市不动产权登记中心将此上报至义乌市国土局，后又逐级报至义乌市委、市政府进行统一决策。义乌市委办公室于2019年9月28日作出《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》，该文件于近日下达至义乌市不动产登记中心。因此，案涉楼盘虽在2019年4月3日才完成竣工验收（御景园公司在取得竣工验收备案后即向不动产登记中心提交了首次登记所需的全部材料以求尽早办证），但在义乌市委、市政府层面就上述违约责任认定问题下达《会议纪要》之前，案涉楼盘客观上是始终无法办证的。出现这一结果的原因，属于《补充协议》约定的政府原因导致，而非御景园公司自身原因。 二、合同依据：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的《补充协议》第九条第2项约定，如因政府原因导致出卖人无法按期办证交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。根据前述客观事实情况，本案属于上述《补充协议》约定的情形，御景园公司无需承担违约责任。 三、法律依据：根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”。本案御景园公司虽未能按期办证，但此并非其自身原因所致，依法应免于承担违约责任。 综上，本案御景园公司虽未能按期办证，但该结果系因政府原因导致，基于前述事实依据、合同以及法律依据，御景园公司应当免于承担逾期办证的违约责任。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据： 证据1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖关系以及商品房买卖合同中约定的相关条款内容。 证据2、浙江省增值税普通发票一份，证明原告支付了购房款3180516元。 被告对原告提供的证据发表质证意见如下： 对证据1、2的真实性、合法性无异议。对其证明双方存在合同关系及支付购房款的事实无异议，但无法证明被告存在违约。 被告为证明其辩解主张，向本院提交了下列证据： 证据1、《补充协议》复印件一份，证明原被告双方共同签订的补充协议第九条第2项约定：若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。原告对该条款是明确认可的。 证据2、义乌市北苑街道办事处《关于项目建设延期竣工的情况说明》复印件一份； 证据3、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》复印件一份； 证据4、义乌市建设工程竣工验收备案确认书复印件一份； 证据5、义乌市建设工程竣工验收报告复印件一份； 证据2、3、4、5共同证明案涉地块项目（包括案涉房屋在内）“因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入”、“轨道交通项目建设需占用海景花园部分用地红线，为了确保轨道交通建设的有序推进，沿线轨道交通红线范围内正在实施的其他项目原则上暂停建设，客观上影响了海景花园项目的正常建设……2018年8月轨道交通线位调整至03省道与宾王路交叉口东南侧，调整后线位对海景花园用地红线无任何影响，海景花园项目方可继续施工”等政府方面的客观原因导致延期竣工，并进而导致案涉楼盘（包括案涉房屋在内）直到2019年4月3日才正式通过整体竣工验收，完成竣工验收备案。 证据6、《海景花园实测绘汇总表》复印件一份及《不动产测量报告》复印件两份（编号：2019-721161号、2019-721163号）； 证据7、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》复印件一份； 证据8、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份； 证据9、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》复印件一份[编号：（2019）24号]； 证据6、7、8、9共同证明①2019年4月3日项目竣工验收备案后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》；②根据义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人是否存在违反土地出让合同的情形进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方可为申请人办理不动产权属登记；③结合证据2、3所反映的事实，案涉楼盘项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通占用红线影响工程建设和市政配套接入等原因未能按《土地出让合同》约定期限完工，北苑街道办事处建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任；④对于上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局已将责任认定方案逐级上报至义乌市委、市政府，经义乌市抓项目促发展领导小组会议决策同意后，被告才有可能登记办证。该领导小组于2019年9月28日下发会议纪要，同意案涉楼盘地块延期竣工违约责任方案即北苑街道办事处报义乌市自然资源和规划局的处理建议。 以上证据共同证明因政府方面的诸多原因，在上述《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘（包括原告所购房产）始终不具备办理不动产权证的条件。根据双方签订的补充协议第九条第2项，对于上述情形，被告不承担违约责任。故，原告所主张的第三项诉讼请求缺少合同依据和事实依据，无法成立。 证据10、不动产权证书照片打印件一份，证明义乌市委办公室（2019）24号《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》于国庆节后下达至义乌市不动产登记中心，案涉楼盘至此才正式具备办证条件。嗣后，被告第一时间联系不动产登记中心办理“大证”、办理产证分割，并积极协助购房户办理转移变更登记。目前已有多名购房户在2019年10月25日办妥不动产权证书。结合被告提供的一系列证据，进一步证明被告系因政府原因未能按期办证，在具备办证条件后，积极办证，不存在怠于办证问题。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依据《商品房买卖合同》补充协议第九条的约定，被告均无需承担逾期办证的违约责任。（证据1至8原件在（2019）浙0782民初5997号案卷内） 原告对被告提供的证据发表质证意见如下： 对证据1，该合同中的该条款是格式条款，原告不予认可。 对证据2至证据8，该组证据与本案无关，也不能免除被告逾期办证的违约责任。 对证据9，没有原件不予质证。 对证据10，与本案无关，但是原告予以认可，原告的不动产权证已于2019年11月27日办出。 本院对原、被告提交的上述证据做如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2016年3月28日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）被告于2016年9月向原告交付了合同约定的商品房。 二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，对其证明目的不予认定。 综上，本院认定本案事实如下： 2016年3月28日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市出卖给原告，商品房价款3180516元；被告应当在2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记。若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。后被告于2016年9月向原告交付了合同约定的商品房。 原告已按照约定方式全额付清购房款3180516元。 2016年2月24日，被告向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。 根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，被告于2016年9月30日将合同约定的商品房交付给原告。 2019年4月3日，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。 2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。 被告于2019年10月29日向原告交付了相关权属证书、登记证明，2019年11月27日原告委托中介办理了不动产权证。 本院认为： 原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，应认定合法有效。双方均应依约全面履行合同义务。原告在签订上述协议后，已依约支付了购房款，被告亦应当依照协议约定期限向原告交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书。被告将协议约定房屋交付原告后，未按合同约定时间向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2017年6月30日前早已超过180日；被告的辩解主张均无证据证明，故本院对被告的相应辩解不予采信，被告应当自2017年7月1日起按已交付房价款万分之一/天标准向原告支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日（2019年10月29日）止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年3月28日签订的关于义乌市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告虞金君、郑峰霞逾期交证违约金270025.81元（总房价3180516元*万分之一/天*849天）。 三、驳回原告虞金君、郑峰霞的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5498元，由原告负担40元，被告义乌市御景园置业有限公司负担5458元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  季文超 人民陪审员  黄莺莺 人民陪审员  楼益涧 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  骆健雄