云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3279号 原告：张永红，男，1972年2月17日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告张永红与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永红，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决确认原、被告于2017年7月1日签订的《委托投资经营合同》《委托投资经营合同之补充协议书》合法有效；2.判令被告支付原告自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金18175元，及因被告拖欠房租给原告造成的经济损失18175元（以本金18175元为基数按2019年中国人民银行最新存贷款基准利率表5年以上贷款利率4.9%计算自2019年7月1日起至2019年9月13日止）；3.判令被告支付原告因被告拖欠房租给原告造成的经济损失（以本金18175元为基数按2019年中国人民银行最新存贷款基准利率表5年以上贷款利率4.9%计算自2019年7月1日起至被告支付之日止）；4.判令被告以9.36元／天的标准计算支付原告自2019年7月1日起至2019年9月16日止的违约金711.36元；5.判令被告继续履行《委托投资经营合同》《委托投资经营合同之补充协议书》至2029年6月30日止；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，被告公司的置业顾问向原告推销由其公司开发销售的吉成?骊都商品房。在置业顾问“购买该公寓即签订12年返租合同，每年租金为购房款总金额的6%每三年递增2%，税收等一切费用都不要业主承担”等说词的诱感下，2017年4月26日，双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成?骊都第1幢第XX号房。2017年7月21日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋委托给被告投资经营管理。按照合同约定，被告自2019年7月1日起开始履行合同，然而2019年7月1日，被告却要求业主先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，业主拒绝签字，被告就拒绝支付房租。2019年7月1日以来，原告多次向被告讨要房租，得到的答复都是“签协议”。2018年11月16日，原告收到骊都国际物业中心的工作人员手机号为186××××2473的短信通知，内容为被告将召开见面会。2018年11月27日，原告再次收到短信通知。2018年11月29日，在见面会上，公司董事长杨庆云明确表示公司无能力支付拖欠房租，要求业主接受被告提出的解决方案等。综上所述，原告与被告签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，依法应受法律保护。且自合同签订以来原告认真履行合同约定，支持被告对酒店的经营管理活动，被告应按合同约定及时支付原告租金。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告房屋租金18175元是事实，因现在酒店经营困难，公司无力继续支付原告租金，希望法院解除双方签订的《委托投资经营合同》。原告每次收到的租金很高，原告实际是没有损失的，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，原告主张的违约金的起算日期应为2019年7月8日。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件1份，欲证实2017年4月26日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都第1幢第XX号房，房屋价款为302918元。 2.《委托投资经营合同》复印件1份，欲证实2017年7月21日，双方签订《委托投资经营合同》，合同对委托期限、租金标准及违约责任等均进行了约定。 3.交款单复印件3份、云南省住宅专项维修资金专用收据复印件1份、收据复印件2份、云南增值税普通发票复印件2份、云南省非税收入定额收据复印件4份、税收缴款书（税务收现专用）复印件1份、中国农业银行股份有限公司贷款还款流水复印件2份，欲证实原告向被告购买房屋并支付相应款项的事实。 4.不动产权证、离婚证复印件各1份，欲证实原告与白馥婷于2016年9月18日登记离婚，案涉房屋系原告单独所有。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买项目名称为吉成﹒骊都的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积44.8平方米，每平方米价格6761.56元，房屋总价为302918元。2017年7月21日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2017年7月1日起至2029年6月30日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为18175元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为24233元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为30292元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为36350元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款。 本院认为，原告与被告自愿签订《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》，合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金18175元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年7月1日起至2019年9月16日止的违约金711.36元，被告无正当理由逾期支付原告租金，还应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2019年7月10日前支付，被告自愿自2019年7月8日起计算违约金，故被告因迟延支付租金而应支付原告自2019年7月8日起至2019年9月16日止的违约金为636元（18175元×0.0005×70天），原告主张违约金711.36元，对超出部分，不予支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于原告主张因被告拖欠房租给其造成经济损失的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未提供证据证实其损失，故应承担举证不能的不利后果，且在本案中原告已主张了违约金，损失系重复主张，对该项诉讼请求不予支持。 四、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告张永红与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年7月1日签订的《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》合法有效，合同继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告张永红自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金18175元及截至2019年9月16日的违约金636元，合计18811元。 三、驳回原告张永红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元，减半收取计136元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十二月十一日 书记员 杨飞龙