河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初12131号原告：程洁迪，女，1986年8月26日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：徐道玲，女，1963年1月15日出生，汉族，住郑州市金水区。二原告共同委托诉讼代理人：陈红权，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州市金**旋家居投资开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路666号。法定代表人：肖志通，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘德瑛，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩凯，该公司员工。原告程洁迪、徐道玲与被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司（以下简称“金**旋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程洁迪、徐道玲及其共同委托诉讼代理人陈红权，被告金**旋公司委托诉讼代理人刘德瑛、王浩凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程洁迪、徐道玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告返还原告购房款711158元及利息暂计1000元（以711158元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2016年3月1日起计算至实际返还全部款项时止）；3、请求依法判令被告支付原告违约金48003.165元；4、判令被告赔偿原告契税损失28446.32元、专项维修基金损失3454元、律师费10000元，计41900.32元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月14日原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于中原区××、××路南郑州金**旋CBD7幢1层1319号房屋，一次性支付购房款711158元。合同签订后原告按照合同约定支付全部购房款及房屋专项维修资金3534元、契税28446.32元。涉案合同约定被告应在房屋交付后60日内进行产权登记备案，并于2016年2月29日前将办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但自2015年12月25日原被告签订《交房通知书》后被告至今未按照合同约定履行办理产权登记备案及报送义务，也不能使原告在约定期限内取得涉案房屋权属证书。被告上述不履行合同义务的行为已经构成根本违约，虽经原告多次催告，但被告仍不能履行合同义务，故原告有权依照合同约定要求解除合同并要求被告承担合同约定的赔偿责任。被告金**旋公司辩称：1.二原告诉讼主体不适格，根据商品房买卖合同购买人程大中、程洁迪为涉案商品房的共同所有人，而原告起诉主体是程洁迪和徐道玲，根据相关法律规定对共同所有的房屋的处分权需经全体权利人同意后，方可处理；2.原告的第一二项诉请，和第三项诉请自相矛盾，原告的一二项诉请是要求解除合同返还购房款，而第三项诉请是要求支付继续履行合同的违约金，原告诉请不明确；3.根据相关法律规定，解除权属于形成权，都受解除权除斥期间的限制，在解除权行使期间内，原告怠于行使解除权的，解除权消灭，而结合本案原告的解除权在诉讼立案受理前已经归于消灭，合同应继续履行；4.原告已经委托郑州睿尚企业管理咨询有限公司对涉案房屋进行出租，并且原告已经实际享受出租的收益，且并无任何实际损失，综上所述，原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，依法应予全部驳回。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1、2015年1月15日，程大中、程洁迪与被告签订《商品房买卖合同》，确认原告购买被告位于中原区××、××马路南××房，总价711158元，原告一次性支付房款总价。该合同附件四中约定：六、产权登记的约定1、产权初始登记出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。八、6、如因出卖人责任导致商品房延期交付使用或者买受人办理商品房产权转移登记延期18个月以上的，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付房款并按银行同期活期存款利率支付利息。程大中、程洁迪已经缴纳涉案房屋的购房款711158元、专项维修基金3454元及契税28446.32元。2、被告提交的2014年8月28日《委托租赁合同》主要约定：委托方为程大中、程洁迪，受托方为郑州睿尚企业管理咨询有限公司，针对涉案房屋租赁事宜进行约定，落款处委托人有程大中、程洁迪签字并按指印，受托人处空白。2015年12月25日，被告向程大中、程洁迪交付涉案房屋。3、截至本案2019年12月12日庭审，涉案房屋未办理首次登记，未办理所有权转移登记手续。4、程大中于2019年4月17日死亡，程大中父亲程书占于2006年10月26日死亡，母亲王桂英于2008年2月8日死亡。程大中妻子系徐道玲，二人仅有一女程洁迪。5、原告向河南扬善律师事务所支付案件代理费1万元。本院认为，2015年1月15日《商品房买卖合同》，无证据证明违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方应按照合同全面履行义务。程大中已经死亡，其父母均先于程大中死亡，徐道玲与程洁迪作为程大中仅有的第一顺序继承人，依法继承程大中的权利，程洁迪亦系商品房买卖合同的买受人，程洁迪、徐道玲可以作为本案的适格原告。原告方依约向被告缴纳房款，被告未按照合同约定办理涉案房屋首次登记及产权转移登记已超18个月，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，依约依法应予支持，被告应退还原告全部已付房款711158元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该条关于解除权一年的行使期间是法定解除权下关于出卖人迟延交付房屋和买受人迟延支付购房款的情形，本案系原告因被告未依约履行涉案房屋首次登记及产权转移登记义务而享有的约定解除权，不适用于该条款的规定，故对被告的该项辩称不予采信。关于维修基金、契税的问题。原告提供的证据显示，原告就案涉房屋所支付的专项维修基金及契税已实际缴纳给相关政府部门，即被告并未实际占用原告上述费用，因此，原告要求被告退还专项维修基金、契税，缺乏依据，本院不予支持。原告可待本判决生效后向相关部门申请退款。本案中，原告主张被告支付逾期办理首次（初始）登记违约金诉讼请求及办理商品房产权转移登记延期18个月以上，被告退还全部已付房款并按银行同期活期存款利率支付利息的诉讼请求，符合双方的约定，应予支持。双方合同并未对律师费进行约定，故对原告关于1万元律师费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告程洁迪、徐道玲与被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程洁迪、徐道玲退还购房款711158元及利息（利息计算方法：以711158元应付未付金额为基数，按照人民银行同期活期存款利率，自2016年3月1日支付利息至实际清偿完毕之日止）；三、被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程洁迪、徐道玲支付逾期办理首次（初始）登记违约金48003.17元；四、驳回原告程洁迪、徐道玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元（已减半收取），由原告程洁迪、徐道玲负担209元，由被告郑州市金**旋家居投资开发有限公司负担5701元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇一九年十二月二十三日书记员  郑飞虎