山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5828号上诉人（原审原告）：烟台市烟中宾馆有限公司，住所地烟台市芝罘区德润街12号。法定代表人：张旭光，经理。委托诉讼代理人：曲昌勇，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市芝罘区弘景苑酒店，住所地烟台市芝罘区德润街12号。经营者：李文,男，1969年12月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：郑国红，女，1970年12月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉胜，山东西政律师事务所律师。上诉人烟台市烟中宾馆有限公司（以下简称烟中宾馆）因与被上诉人烟台市芝罘区弘景苑酒店（以下简称弘景苑酒店）、郑国红房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烟中宾馆上诉请求：1、改判弘景苑酒店、郑国红及烟台天悦大酒店有限公司（以下简称天悦大酒店）对所欠烟中宾馆的全部租金2617400元、违约金317700元、律师费150000元、保全费15057.33元承担连带担保责任；2、诉讼费由弘景苑酒店、郑国红及天悦大酒店承担。事实和理由：一、一审法院对烟中宾馆与弘景苑酒店、郑国红之间租赁合同解除时间认定错误，适用法律不当。三方在2013年9月5日签订的租赁合同已于2016年3月11日解除，2016年4月8日烟中宾馆与弘景苑酒店签订的解除租赁协议书仅是对烟中宾馆通知弘景苑酒店解除租赁合同的事实进一步书面确认及关于租赁资产交接、租金交纳等后续事宜的书面约定，不是约定解除租赁合同时间。二、一审法院未查清天悦大酒店与弘景苑酒店之间存在人格混同的问题，免除了郑国红与天悦大酒店应承担的法律责任，认定事实不清，适用法律不当。天悦大酒店在法定代表人、经营场所、出租经营主体、经营业务范围、经营资产范围等方面与弘景苑酒店存在人格混同。三、一审法院免除郑国红担保责任的理由不成立。1、烟中宾馆与弘景苑酒店、郑国红签订的租赁合同约定保证人的保证责任期间是直到租赁合同终止，租赁方烟中宾馆与承租方弘景苑酒店责任互清时止，故租赁合同中约定的关于保证人保证期间长于租赁合同的期限，应为“约定不明”，不适用于“保证期间早于或等于主债务履行期间，视为没有约定”。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条规定，本案中郑国红承担保证责任的时间应从烟中宾馆向郑国红、弘景苑酒店发出催缴租金通知书之日即2016年3月11日开始计算。3、根据租赁合同约定，烟中宾馆同意弘景苑酒店将烟中宾馆资产对外转租，郑国红对此是知情并同意的，且烟中宾馆及郑国红提交的证据足以证明郑国红作为连带责任保证人自租赁合同签订时就一直参与弘景苑酒店及天悦大酒店的日常经营活动，其对租赁合同承租人主体是否变化也是知情的，故郑国红不能以其不知情或未书面同意为由免除其应承担的保证责任。4、解除租赁合同协议书并未加重郑国红的担保责任，一审法院却认为这属于对主合同内容的变动，未经郑国红同意而免除郑国红的担保责任，属认定事实错误，适用法律不当。弘景苑酒店未答辩。郑国红辩称，1、涉案租赁合同约定了租金分段缴纳，对租金缴纳未约定郑国红作为保证人的保证期间。烟中宾馆从未告知郑国红弘景苑酒店欠付租金，也未在分段主债务履行期限届满之日起六个月内要求郑国红承担保证责任，郑国红免除保证责任。2、租赁合同的实际承租人发生变化，郑国红作为保证人未书面同意，不再承担保证责任。3、即使租赁房屋系弘景苑酒店转租给天悦大酒店，未经郑国红书面同意，郑国红亦不承担担保责任。4、2016年4月8日烟中宾馆与弘景苑酒店签订的解除租赁协议书并已实际履行，未经郑国红书面同意，郑国红亦不承担担保责任。5、烟中宾馆的证据不能证明弘景苑酒店与天悦大酒店存在公司人格混同。烟中宾馆向一审法院起诉请求：1、确认烟中宾馆与弘景苑酒店、郑国红之间所签的解除烟中宾馆租赁合同有效；2、判令弘景苑酒店、郑国红向烟中宾馆支付所欠租金共计2617400元（扣除保证金560000元后，计算至2016年4月11日）及合同违约金3405530元,上述两项总计6022930元；3、弘景苑酒店、郑国红承担律师费150000元、保全担保费15057.33元；4、弘景苑酒店、郑国红承担本案诉讼费用；5、申请追加天悦大酒店为本案被告。一审法院认定事实：2013年9月5日，烟中宾馆与弘景苑酒店、郑国红签订《租赁合同》约定：烟中宾馆将其位于烟台市芝罘区德润街12号原烟中宾馆1.2.3号楼、伙房及相关附属设施等全部资产整体租赁给弘景苑酒店从事住宿及餐饮服务业及对外出租，弘景苑酒店对租赁物的用途及使用现状等进行充分了解后，自愿承租。合同第一条租赁标的及现状部分，分10项对烟中宾馆1、2、3号楼、伙房、前后院、其他配套附属设施或资产、临街网点的现状及资产的抵押情况、已对外租赁情况等进行了书面明确，其中第6项其他配套设施或资产的状况载明：电梯、太阳能热水、监控系统、消防设施完好，地下锅炉房空置；另有伙房上面的8间夹层宿舍，水电、网络、空调设施齐全且能正常使用。合同第二条约定租赁期十年，2014年5月15日至2024年5月16日止，租金以按年度递增的方式计算缴纳，第一年度租金为2800000元，第二、三租赁年度租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%，第四租赁年度及以后租赁年度的租金均是在上一租赁年度租金的基础上递增5%；租金交纳方式约定：每一租赁年度(从2014年5月15日起算满12个自然月为一个租赁年度，采取预交当年度租金的方式，考虑到实际情况，双方同意第一租赁年度的租金分两次付清，第一笔租金为1860000元(以装修期限为考虑期限)于合同签订之日起三日内支到完毕，第二笔租金940000元于2014年1月15日前付清，此后第二、三租赁年度的租金每年度分两次缴清，每半个租赁年度缴纳一次，具体时间见租金缴纳明细表。以后从第四租赁年度开始，弘景苑酒店应在该租赁年度开始后15天内将租金一次性缴纳完毕，付款方式为现金或转账支票，以烟中宾馆实际收到为准。合同有效期内，弘景苑酒店应按第一年度租金总额的20%即560000元向烟中宾馆缴纳保证金，该项保证金最迟于2013年9月15日前缴纳，期间不计利息。如弘景苑酒店在合同有效期内拖欠烟中宾馆或第三方水电费、燃气费、租金等相关税费时，烟中宾馆有权从保证金中扣除或代缴。2013年9月15日前完成资产交接手续，资产交接清单签字确认后视为烟中宾馆完成了向弘景苑酒店交付租赁标的物的义务。合同第三条关于弘景苑酒店的权利和义务部分约定，合同有效期内，弘景苑酒店要依法经营，以其自己名义自行办理相关经营手续，并遵守国家有关工商、税务、文化、消防安全、卫生、劳动、计划生育、治安等方面的规定，其租赁期间在合同有效期内发生的违法违规行为、形成的债权债务、经济、劳动等纠纷和因此造成的损失由其自行承担解决。从资产交接日起，由弘景苑酒店对所租房产进行装修、配套附属设施、设备的日常保养和必要的维修、更换，以确保上述标的物的安全正常使用。第四条房屋及附属设施的装修、使用及维护约定：考虑到宾馆现状及未来经营环境，双方一致同意由弘景苑酒店对烟中宾馆进行整体装修，装修期限为8个月，从2013年9月15日起算至2014年5月15日止，装修期间不算租金，不计入租期。合同有效期内，弘景苑酒店的装修改造，应提前征得烟中宾馆同意，并由烟中宾馆配合弘景苑酒店负责办理规划、消防、环保等相关审批手续；同时，弘景苑酒店必须保证该房屋结构安全并符合国家有关消防、环保、抗震等行政审批规定，且不得损坏房屋主体结构等（指房屋的框架、非弘景苑酒店改装的柱、梁、墙体等）。租赁期内，租赁范围内的包括但不限于房屋主体结构之外的附属设施，门窗、水电、装修、墙面、楼面、地面、接梯、电梯等均由弘景苑酒店自行出资负责维护及维修。第五条合同的解除、续订约定：合同有效期内，烟中宾馆及弘景苑酒店均不得无故解除合同，如经烟中宾馆及弘景苑酒店协商后，可解除合同。第六条违约责任约定：租赁期间，任何一方违约，致使合同无法正常履行，均需向对方支付租金总额10%的违约金，守约方有权决定是否解除或终止合同，如因违约方原因造成守约方损失的，违约方还应向守约方赔偿损失；并约定弘景苑酒店未付房租逾期达三十日或拖欠水电、燃气费三十日且经烟中宾馆催告后仍拖欠未付，属于违约。第七条其他约定：合同期满，或因弘景苑酒店的原因出现合同解除、终止，烟中宾馆对弘景苑酒店的室内装修不负任何补偿责任，弘景苑酒店自行增添的设备（可动物）由其自行拆除，但应保证其余部分正常使用状况，并不得破坏室内装修，否则应予恢复，不可拆除物归烟中宾馆所有(含弘景苑酒店重新装修过的不可拆除物)。第八条租赁物的交付及收回的验收约定：验收时双方共同参与，对照资产交接明细表，如对装修物、设施设备等有异议应当场提出。第十条约定，因弘景苑酒店履行合同违约，导致烟中宾馆提起诉讼，则烟中宾馆为此支付包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用由弘景苑酒店承担。第十一条约定，郑国红作为弘景苑酒店的担保人，自愿承担连带担保责任，保期间至合同终止烟中宾馆与弘景苑酒店责任互清时止。本合同附件包括《资产交接明细表》、《租金缴纳明细》、《治安、消防合同》等。其中，《租金缴纳明细》载明第一年度为2014年5月15日至2015年5月16日，租金2800000元，弘景苑酒店需于2013年9月10日前缴纳1860000元（恒丰银行缴纳的租金130000元，双方协商同意从1860000元租金中进行扣减，即承租方第一期实缴租金1730000元)，于2015年1月15日前缴纳940000元；第二年度为2015年5月16日至2016年5月16日，租金2884000元，弘景苑酒店需于2015年5月30日前、2015年11月30日前分别缴纳1442000元；第三年度为2016年5月16日至2017年5月16日，租金为2971000元，弘景苑酒店需于2016年5月30日前、2016年11月30日前分别缴纳1485500元第四年度为······租金合计34055300元。备注：前三年每年租金比前一年度租金递增3%，后七年每年租金比前一年租金递增5%。《治安、消防合同》载明：双方本着“谁经营、谁主管、谁负责”的原则签订安全责任书，约定弘景苑酒店在租赁期间，要严格遵守国家有关安全、消防法律、法规或烟中宾馆的各项规章制度，要求业户人人必须学法、懂法、守法。租赁区域内的消防安全及各种安全保卫工作均由弘景苑酒店负责。上述合同签订后的2013年10月9日，烟中宾馆与弘景苑酒店对资产进行了交接，并共同盖章确认。物品交接单中的物品包括，8KGS灭火器48个、4KGS灭火器4个、监控1套、防盗门13个及其他物品一宗，2013年11月5日又盖章确认了烟中宾馆交接单一份，交接物品包括灭火器1个，避雷针1套及其他物品一宗。弘景苑酒店交纳保证金56万元，烟中宾馆于2014年8月26日出具了保证金收据。弘景苑酒店于2013年7月26日支付烟中宾馆租金30000元，2013年8月13日支付40000元，2013年9月10日支付1660000元，以上合计1730000元，烟中宾馆于2013年9月11日出具收到1730000元的收据。2015年8月12日弘景苑酒店支付租金300000元。以上弘景苑酒店支付烟中宾馆的租金合计为2030000元。2016年3月1日，烟中宾馆通过顺丰速递向“收件单位为天悦大酒店”、“收件人为李文”送达《关于催缴所欠烟中宾馆租金的函》一份，载明：根据双方签订的租赁合同，你方应于2015年1月15日前向我司缴纳第一年度剩余租金940000元，因你方困难，经我司同意缓交，你方于2015年8月12日前补交了300000元，余款640000元经我方多次催促后，至今未交；且你方第二年度租金2884000元本应于2015年5月30日前缴纳1442000元，2015年11月30日前缴纳1442000元，但至今也未缴纳，上述所欠租金共计3524000元。现我司郑重通知贵方，请你方在2016年3月10日前将应缴租金3524000元一次性全部缴纳清，逾期未缴，我司将采取相应的法律措施维护自身权益，由此产生的不良法律后果均由你方自行承担。弘景苑酒店收到后，并未及时偿付租金。2016年3月11日，烟中宾馆向弘景苑酒店、郑国红送达《关于解除烟中宾馆资产租赁合同及限期搬离的函》载明：根据双方所租赁合同，你方应在合同约定时间内按时向我司足额缴纳租金3524000元，但你方却未能忠实履行这一合同义务。我司于2016年3月1日发函再次向你方催缴，要求你方于2015年3月10日前将尚欠缴租金352400000元一次性全部缴纳，但贵方至今也未缴纳，已构成了实质性违约。按照双方合合同约定，经我司研究决定，与你方解除烟中宾馆租赁合同，收回所租资产，限你方于2016年3月15日前将所租烟中宾馆资产及相关设施等全部完好的交还我司，不得破坏，贵方相关人员及个人物品清退出烟中宾馆，并补缴所欠租金3034100元(计算至2016年3月15日)，逾期未交还我司，由此产生的不良后果均由你方自行承担。该件向弘景苑酒店送达时，该酒店前台拒收，郑国红签收。2016年4月8日，烟中宾馆与弘景苑酒店签订《解除租赁协议书》载明：因弘景苑酒店经济困难，未能按租赁合同约定时间如约缴纳租金，构成了违约，现经协商一致，解除2013年9月5日所签的烟中宾馆资产租赁合同；本协议签订后5日内，弘景苑酒店应将所欠烟中宾馆租金3034100元(计算至2016年3月15日止)一次性全部支付给烟中宾馆，烟中宾馆则同意放弃对弘景苑酒店、郑国红3405530元违约金及因弘景苑酒店延迟缴纳租金产生利息损失的追偿；如弘景苑酒店、郑国红未能如约履行本协议内容，则烟中宾馆保留按三方原先所签的租赁合同追究弘景苑酒店、郑国红违约责任的权利，弘景苑酒店、郑国红不得以任何理由进行抗辩。协议签订后，烟中宾馆与弘景苑酒店于2016年4月12日对租赁物进行了交接，并签署了交接笔录，烟中宾馆主张的租金计算至交接前一日。烟中宾馆与郑国红就合同应否解除、租金的起算日期、应否从弘景苑酒店应付的租金中扣除弘景苑酒店、郑国红进行消防改造所花费的费用产生争议。烟中宾馆认为，根据合同约定，烟中宾馆有权解除合同，且消防改造费用应由弘景苑酒店负担，租金起算应依合同之约定。郑国红认为，因弘景苑酒店、郑国红对宾馆装修、消防整改投入了大量资金，故烟中宾馆解除合同有失公平；弘景苑酒店延付租金的主要原因是烟中宾馆交付的酒店消防不合格被消防部门勒令停业整改，弘景苑酒店缴纳租金应当从消防整改合格后开始起算；弘景苑酒店因消防不合格整改维修宾馆所产生的100多万元费用应当从租金中进行债务抵扣，郑国红作为担保人对烟中宾馆的违约行为有独立的抗辩权，对不应当支付的租金不承担担保责任。对于租赁合同第一条载明的“消防设施完好”，烟中宾馆认为是指现有的消防设施能够正常使用，况且烟中宾馆与弘景苑酒店在合同第四条“对房屋及附属设施的装修使用及维护”作了约定，弘景苑酒店同意对宾馆进行整体装修，所谓整体装修就包含了对宾馆消防设施的改造，使之达标。郑国红认为，消防设施完好是指符合国家强制性规定标准，通过消防验收可以进行正常营业。为证明自己的主张，郑国红申请法院至消防部门调取2013年9月5日前至2016年期间消防部门给烟中宾馆下达的《消防停业整改通知书》，理由为：烟中宾馆、弘景苑酒店签订的租赁合同中第一条第6项中宾馆资产现状载明“消防设施完好”，而实际上，烟中宾馆在出租宾馆时隐瞒了其被消防部门责令整改的情况，签订合同后，弘景苑酒店因宾馆消防不合格处于停业整改状态而不得不对消防进行整体改造维修，并为此支付了维修改造费用100多万元。郑国红还向一审法院提交了如下证据：1、其与案外人北京安富业消防工程设备有限公司烟台分公司（以下简称安富业公司）于2013年12月7日签订的建筑消防设施安装施工合同复印件，主张其系代表弘景苑酒店签订，因为在弘景苑酒店租赁烟中宾馆后，其对装修进行了投资。合同中约定，安装施工范围为：包括平面图设计的火灾报警探测器、手动报警按钮、消火栓报警按钮、总线隔离器、控制模块和相应配置的消防控制室的消防设备、漏电系统和可燃气体系统及其连接管、线路等的安装及调试；室内消火栓、水喷淋系统包括平面图设计的消防箱、消防管道、阀门等安装及调试；电气火灾漏电及应急照明系统包括平面设计的漏电监控主机安装、调试，现场设备的布线及应急照明灯具疏散指示的安装调试。开工日期为2013年12月8日,合同价款565000元。2、2014年7月21日,弘景苑酒店的负责人李文与安富业公司共同签字盖章确认的经济签证单，对烟中宾馆增加施工内容进行了确认，包括室内消防箱、栓口、应急灯、手动报警按钮等，以上材料费、施工安装费总计50000元。3、2015年10月27日弘景苑酒店、郑国红及烟台天悦大酒店有限公司签订的合同书一份，载明弘景苑酒店将位于德润街12号烟台天悦大酒店有限公司内的客房113间全部租赁给郑国红经营；租赁期8年，自2015年11月1日起至2023年10月31日止，合同有效期内租金为6400000元。郑国红主张弘景苑酒店承租烟中宾馆的资产后重新注册了烟台天悦大酒店有限公司，负责人是李文，当时酒店楼顶的广告牌子就是天悦精品酒店。4、天悦大酒店对公网银交接明细一份，交接人系王雅静，接收人为郑国红，交接物品为建设银行网银2个，操作流程密码已告知；兴业银行网银1个、恒丰网银1个，操作流程密码已告知。烟中宾馆对郑国红与案外人安富业公司签订的建筑消防设施安装施工合同及经济签证单的真实性有异议，以系复印件为由不予质证；对弘景苑酒店、郑国红及天悦大酒店签订的合同书真实性及证明内容均有异议，称据其了解，弘景苑酒店经营困难，其印章已被某个债权人控制，故烟中宾馆对该合同签订时间及内容的真实性均不予认可，烟中宾馆与弘景苑酒店解除租赁合同后，郑国红并未出现，也未对烟中宾馆的解约及限期搬离提出任何异议，因此烟中宾馆认为该合同不存在，弘景苑酒店、郑国红也未实际履行；对网银交接明细真实性及证明内容均有异议，烟中宾馆不清楚交接人王雅静的身份，也不清楚烟台天悦大酒店及郑国红之间的关系，其上没有弘景苑酒店负责人李文的签字，无法证明郑国红所说的将酒店经营权转交给担保人郑国红这一事实。诉讼中，一审法院根据烟中宾馆的财产保全申请，裁定查封了弘景苑酒店所有的财产一宗、郑国红所有的鲁Ｆ0Ｚ829号奥迪牌轿车一辆、坐落于烟台市芝罘区。一审法院认为，（一）烟中宾馆、弘景苑酒店之间签订的《租赁合同》形式要件完备，内容确定真实，且为当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按该协议内容履行各自的权利和义务。（二）《租赁合同》履行过程中，烟中宾馆依约履行了交付义务，与弘景苑酒店进行了资产交接。但弘景苑酒店并未如约交付租金，为此，烟中宾馆于2016年4月8日与弘景苑酒店协议解除租赁合同事实清楚，协议对弘景苑酒店的违约原因、截至2016年3月15日欠付的租金数额进行了确认，并就解除租赁合同达成了一致，符合《租赁合同》第五条关于合同解除条件的约定。据此，烟中宾馆与弘景苑酒店签订的《租赁合同》解除条件成就，合同应于2016年4月8日解除。弘景苑酒店对欠付烟中宾馆的租金数额没有异议，予以确认，即弘景苑酒店欠付烟中宾馆租金3177400元，烟中宾馆依合同约定扣除保证金560000元后，尚欠2617400万元，烟中宾馆要求弘景苑酒店予以支付的理由正当，于法有据，一审法院支持。关于违约金，双方签订的租赁合同中约定为租金总额34055300元的10%，烟中宾馆据此主张违约金3405530元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定，此违约金约定过高，一审法院酌情予以调整，以弘景苑酒店欠付租金总额3177400万元的10%为宜，弘景苑酒店应当赔偿烟中宾馆违约金317700万元。烟中宾馆主张由弘景苑酒店承担其支付的律师代理费及保全担保费用，符合双方租赁合同的约定，于法不相冲突，予以支持，但承担的数额应按其承担义务的比例计算。（三）关于因弘景苑酒店对宾馆进行消防改造并产生了费用，烟中宾馆收取租金的起算日期及弘景苑酒店进行消防改造的费用应否从租金中扣除的问题。1、烟中宾馆与弘景苑酒店签订的《租赁合同》第一条显示，双方对租赁标的的现状进行了充分的认识及了解，在此基础上，弘景苑酒店自愿承租，并与烟中宾馆签订了《租赁合同》，且在合同第一条中对标的现状进行了共同确认。其中，对消防设施的认识及了解，双方一致认可为“消防设施完好”。基于双方的此项一致确认，一审法院认定烟中宾馆在交付租赁物时，消防设施完好。2、《中华人民共和国消防法》第七十三条规定，消防设施是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。消防设施完好与消防安全要求达标系两个概念，不应混淆，前者是后者的基本要求。3、《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。烟中宾馆、弘景苑酒店签订的《治安、消防合同》约定，关于安全责任，实行“谁经营、谁主管、谁负责”的原则。综合以上三点，烟中宾馆交付给弘景苑酒店的租赁物，在交付时，双方已经对租赁物现状进行了确认，在此基础上，弘景苑酒店自愿承租，弘景苑酒店承租时，消防设施完好；其次，消防设施完好与消防安全要求达标系两个概念，从郑国红向一审法院申请取证所依据的理由来看，其对上述两个概念存在混淆；弘景苑酒店对宾馆进行装修并投入使用、营业，这里的“装修”即应当包含消防改造，则应由弘景苑酒店向消防机构申请消防安全检查，即弘景苑酒店租赁宾馆后，在弘景苑酒店经营及主管期间，消防安全要求达标应由弘景苑酒店负责。因此，郑国红提交的调查取证申请，不予允准，在此一并告知。现郑国红以烟中宾馆交付的宾馆消防设施不合格作为弘景苑酒店未付租金的理由来抗辩，依据不足，不予采信，租金的起算日期应以双方签订的租赁合同为准。另外，租赁合同中亦对弘景苑酒店对宾馆进行装修及消防审批等进行了约定，即弘景苑酒店经烟中宾馆同意可对宾馆进行整体装修，烟中宾馆配合弘景苑酒店办理消防等审批手续，弘景苑酒店保证房屋结构安全并符合国家有关消防的行政审批规定。据此，郑国红辩称应在弘景苑酒店欠付的租金中扣除弘景苑酒店进行消防改造的费用依据不足，不予采信。（四）关于郑国红作为租赁合同中弘景苑酒店的保证人，应否对弘景苑酒店所负涉案债务承担连带保证责任。1、《租赁合同》对租金缴纳的时间有约定，但在弘景苑酒店第一次未按合同约定交付租金的6个月内，烟中宾馆未要求郑国红承担保证责任，且烟中宾馆对弘景苑酒店多次不按合同交付租金予以认可，前述情形加重了郑国红的担保责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。故郑国红不应承担担保责任。2、烟中宾馆及弘景苑酒店未经郑国红书面同意将实际经营人变更为烟台天悦大酒店有限公司，变动了主合同内容，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十九条、第三十条规定，郑国红不应承担保证责任。3、2016年4月8日，烟中宾馆与弘景苑酒店签订《解除租赁协议书》，未经郑国红书面同意，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定，郑国红也不应再承担保证责任。综上，烟中宾馆要求郑国红对本案债务承担保证责任的理由不当，于法不符，不予支持。（五）关于烟中宾馆以弘景苑酒店与天悦大酒店存在人格混同申请追加天悦大酒店为弘景苑酒店参加诉讼的主张。因弘景苑酒店经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未就人格混同发表答辩意见，郑国红对人格混同不予认可，弘景苑酒店的经营人与天悦大酒店的法定代表人虽均为李文，但各自具有营业执照，具有独立的法律人格，烟中宾馆提供的证据不足以证明双方存在人格混同，且烟中宾馆系与弘景苑酒店签订解除租赁合同并在合同中确定所欠的租赁费等合同解除事项，故烟中宾馆的申请不予支持。弘景苑酒店经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十三条、第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，于2018年10月15日判决：一、确认烟台市烟中宾馆有限公司与烟台市芝罘区弘景苑酒店、郑国红2013年9月5日签订的《租赁合同》于2016年4月8日解除；二、限烟台市芝罘区弘景苑酒店于本判决生效之日起10日内偿付烟台市烟中宾馆有限公司租金2617400元(扣除保证金560000元后)、违约金317700元、支付律师代理费73098元和保全担保费7337.75元，合计3015535.75元；三、驳回烟台市烟中宾馆有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55116元及财产保全费5000元，由烟台市烟中宾馆有限公司负担28257元，由烟台市芝罘区弘景苑酒店负担31859元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于涉案租赁合同解除时间，一审中，烟中宾馆认可其与弘景苑酒店于2016年4月8日解除租赁合同，且双方在该日签订《解除租赁协议书》并按照协议书约定于2016年4月12日交接了租赁物，烟中宾馆诉讼请求的租金计算至2016年4月11日，一审法院认定双方于2016年4月8日解除租赁合同并无不当，烟中宾馆现又主张双方于2016年3月11日解除租赁合同，前后矛盾，亦与事实不符，本院不予支持。关于弘景苑酒店与天悦大酒店是否存在人格混同，虽弘景苑酒店的经营者与天悦大酒店的法定代表人均为李文，但两单位各自具有营业执照，系两个独立法人，烟中宾馆主张两单位存在人格混同并申请追加天悦大酒店为本案被告，证据不足，一审法院不予准许符合法律规定。因天悦大酒店非本案当事人，烟中宾馆要求其承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。关于郑国红应否承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十九条、第三十条规定，烟中宾馆与弘景苑酒店将实际经营人变更为天悦大酒店，属于变更了主合同内容，虽烟中宾馆主张郑国红对此知情，但未经过郑国红书面同意，郑国红不应承担保证责任，且涉案租赁合同对保证期间的约定，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定的情形，担保期间应计算6个月，根据租赁合同约定弘景苑酒店按时间分段支付租金，在弘景苑酒店第一次欠付租金6个月内，烟中宾馆未向郑国红主张保证责任，此后烟中宾馆与弘景苑酒店对弘景苑酒店欠付的租金达成协议，再主张郑国红承担担保责任，系加重郑国红的担保责任，故一审法院对烟中宾馆要求郑国红承担保证责任不予支持，符合法律规定。关于律师费与保全担保费，一审法院按照双方当事人各自应承担义务的比例计算，并无不当，烟中宾馆的主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，烟中宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55116元，由上诉人烟台市烟中宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十二月七日书记员 辛婷婷