河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7624号上诉人（原审原告）：吉辛格，男，1992年1月10日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人（原审原告）：李云苹，女，1991年3月14日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。系吉辛格之妻。被上诉人（原审被告）：曹坎英，女，1969年5月5日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审被告）：郭朝先，男，1966年3月20日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：曹坎英，女，1969年5月5日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区，系郭朝先之妻。原审第三人：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区关林西路8号。法定代表人：张继卫。委托诉讼代理人：张兴华，该公司员工。上诉人吉辛格、李云苹与被上诉人曹坎英、郭朝先、原审第三人洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行公司）居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉辛格、李云苹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定双方均存在怠于履行合同约定的行为是错误的。上诉人不存在怠于履行合同约定的行为，被上诉人不仅仅怠于履行合同，而是构成根本违约。2019年6月18日，双方签订房屋买卖合同，约定签订合同40个工作日内共同向房管部门和登记部门机关申请办理转移和登记手续。上诉人在合同签订后一直按照合同约定履行义务，也一直按照房联行公司的要求提供相关贷款材料，从没有出现不配合的情况。2019年7月19日，房联行公司告知上诉人，曹坎英以郭朝先在外地为由无法配合上诉人一起去银行面签，如果要面签估计要等到十一以后。2019年7月22日，曹坎英去房联行公司的门店明确告知不卖房子了，原因是其丈夫郭朝先在上海没法回来办理手续。后上诉人、房联行公司与被上诉人多次沟通均无果。期间，曹坎英找到李云苹表示自己房子有问题，让上诉人再考虑下，上诉人去看后表示能接受。后曹坎英又以有病为由不能配合办理手续一直进行推诿，致使办理各项手续的工作无法进行下去，直到过了合同约定的履约时间即2019年8月13日。在此情况下，上诉人仍积极通过房联行公司与被上诉人进行联系，后双方于2019年8月23日在房联行公司位于恒大绿洲小区门店见面进行沟通，曹坎英当面再次向吉辛格表示不再卖房子。根据本案的事实，上诉人不存在怠于履行合同的行为，被上诉人明显违反合同约定，以自己的行为表明不履行合同义务。并非一审法院认定的双方均存在怠于履行合同约定的行为。一审法院也并未明确上诉人在哪一方面怠于履行合同，本案认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。上诉人不存在怠于履行合同的行为，仅被上诉人存在怠于履行合同的行为，被上诉人以其言行明确表示不再履行合同的约定，属于根本违约，被上诉人的违约行为是导致双方买卖合同无法继续履行的根本原因，被上诉人应该按照合同约定承担违约责任，赔偿给上诉人造成的各项损失。曹坎英、郭朝先辩称，一、上诉人称其没有怠于履行合同的行为是错误的。双方签订的合同明确规定买方在签订合同前就必须确定是否具备贷款资格，上诉人隐瞒自己征信有问题的真实情况，存在欺骗行为，一直拖延了一个多月才准备好具备贷款资格的征信报告。合同对房款的支付方式、时间都进行了明确约定，上诉人没有按照合同约定的期限履行付款义务，始终也没有履行此项主要义务，构成根本违约。二、被上诉人从未口头或书面通知上诉人不卖房子。被上诉人自签订买卖合同后，就让中介多次催告上诉人按约履行合同义务，但催告无果。曹坎英的爱人虽在外地工作，但合同签订后就及时回来办理并解决了房产抵押和两证地址名称问题，为后期能顺利交易做好一切准备，上诉人不履行合同以及怠于履行的行为导致被上诉人只能被动等待而无法在可预见的时间内实现合同目的。如果房屋买卖一方享有先履行抗辩权，在对方未履行或履行不符合约定的，其有权拒绝对方的履行要求，即合同义务可以合法推迟。被上诉人行使法律赋予的先履行抗辩权只是要求时间合理顺延，并非上诉人所说的不卖房子。上诉人于2019年8月15日起诉要求解除居间买卖合同并索要钱财，被上诉人接到起诉状后，便与中介范经理电话沟通问明情况，并主动要求中介安排和上诉人见面沟通，双方一见面，上诉人就提出无理要求，即可以买被上诉人的房子，条件是过户产生的税费必需由被上诉人承担。上诉人也可以不买被上诉人的房子，但是被上诉人须承担中介费以及上诉人自租房起至今的全部房租，这时被上诉人仍然没有说不卖房子。吉辛格、李云苹向一审法院起诉请求：1、依法判令解除与被告的《洛阳市存量房预约实卖合同》并双倍返还原告定金共计2万元；2、依法判令被告支付原告违约金共计152000元；3、依法判令被告承担原告房租3000元(暂计至2019年8月底)，中介费15200元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。开庭前，吉辛格、李云苹变更其诉讼请求为：1、依法判令解除与被告的《洛阳市存量房预约实卖合同》并要求被告支付原告违约金共计152000元；2、依法判令被告承担原告房租3000元(暂计至2019年8月底)，中介费15200元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2019年6月18日，原告吉辛格、李云苹（买方）与被告曹坎英、郭朝先（卖方）、第三人房联行公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定（包括但不限于以下内容）：第一条、卖方拟转让房产坐落于瀍河区机车东路××1-201，房产证号为洛房权证市字第××号，国有土地使用权证号为洛市国用（2012）第01001695号，房产用途为住宅，产权性质为经适房，产权登记建筑面积为92.08平方米。第二条、卖方房屋现处于抵押状态，卖方于接到通知3日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后5日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。第五条、买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于卖方换证后5个工作日支付首付款人民币240000元至贷款银行监管账户；买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后15个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续。第七条、在本合同签订之日起40个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。第八条、签订洛阳市《存量房买卖合同》40个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。第九条、买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，逾期30天，买方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。第十二条、居间方在本合同签订时，向买方收取佣金15200元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。二、2019年6月18日，被告曹坎英向原告吉辛格出具收条一份，载明：今收到吉辛格交来房屋定金壹万元整（10000），房屋位置万隆南区4#-1-201户，此定金可抵房款。三、原告李云苹在2019年7月8日第一次打印征信报告时存在逾期记录，账户状态非正常。2019年7月11日，中国工商银行股份有限公司洛阳分行出具征信证明一份，证明李云苹因年费透支形成逾期记录，现所欠年费已结清，账户状态为正常。四、双方虽多次与第三人房联行公司进行沟通，但截止至2019年8月13日，原告吉辛格、李云苹与被告郭朝先、曹坎英未就办理房屋买卖、过户手续事宜达成一致，双方均存在怠于履行合同约定的行为。五、原告吉辛格、李云苹支付中介费15200元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告吉辛格、李云苹，被告郭朝先、曹坎英与第三人房联行公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，各方当事人应当根据合同约定履行相关的义务。本案中，鉴于原、被告在合同履行过程中均存在违反合同约定的情形，双方应承担各自的损失。现原、被告怠于履行合同的行为已导致上述合同无继续履行的可能，故二原告请求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。二被告应将已收取的定金10000元予以返还，中介费由双方共同负担。关于二原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2019年6月18日原告吉辛格、李云苹与被告郭朝先、曹坎英、第三人房联行公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告郭朝先、曹坎英于本判决生效之日起十日内返还原告吉辛格、李云苹定金人民币10000元及中介费7600元；三、驳回原告吉辛格、李云苹的其他诉讼请求。如被告郭朝先、曹坎英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4200元，减半收取2100元，由原告吉辛格、李云苹负担1050元，由被告郭朝先、曹坎英负担1050元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人与房联行公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，上诉人、被上诉人均未按照合同约定，在合理期限内办理贷款资格初审、换证、支付首付款及办理面签手续，存在违反双方合同约定的情形，也有违诚实信用原则。现合同已经无法继续履行，一审法院综合本案的实际案情及双方当事人的过错程度，认定由被上诉人将已收取的定金10000元返还给上诉人，中介费由双方共同负担，并无不当。综上所述，吉辛格、李云苹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3352元，由上诉人吉辛格、李云苹负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年十二月二十八日书记员  单晓玉