福建省龙岩市新罗区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）闽0802行初178号 原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会，住所地龙岩市新罗区幸福路66号银河山庄。 法定代表人孔令东，主任。 委托代理人刘伟珑，男，1963年5月31日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告龙岩市自然资源局，住所地龙岩市新罗区西城街道莲花小区。 法定代表人温永，局长。 委托代理人张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 委托代理人陈小娟，龙岩市自然资源局工作人员。 第三人邱川辉，男，1987年6月19日出生，汉族，住福建省连城县。 原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会不服被告龙岩市自然资源局、第三人邱川辉土地行政登记一案，于2019年1月3日向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月25日作出（2019）闽0802行初19号行政裁定，驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。2019年9月23日，龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08行终99号行政裁定，指定本院继续审理。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭审理了本案。原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会委托代理人刘伟珑，被告龙岩市自然资源局委托代理人陈小娟、张璐，第三人邱川辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被诉行政行为：被告龙岩市自然资源局向第三人邱川辉颁发闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号不动产权证书，内容记载房屋所有权人为邱川辉；单独所有；土地使用面积为233.47平方米，房屋建筑面积284.97平方米；不动产登记时间为2018年11月9日。 原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会诉称：位于龙岩市××路××银河山庄别墅××—××栋之间有块“圆形”的、中间有一条人行道且标注为“花园”绿地。这块“花园”原为银河山庄公共绿地（中间原有壹座米老鼠与唐老鸭的卡通雕像，且中间原有壹棵树现已枯死被弃、大理石雕像也因严重破损呈破败之像现已被弃）。但原龙岩市国土资源局又于2018年3月9日违法且重新颁发闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号《不动产权证书》给该山庄68栋邱川辉作为私家花园。上述“花园”绿地系新罗区银河山庄二期小区业主共有的，任何组织和个人不能以任何理由或手段进行非法侵占。原龙岩市国土资源局的行政行为已侵害了小区住户的合法权益，擅自多次改变龙岩市规划局的“规划图”以及验收合格交房后的“竣工图”；违背了其在“宗地图”中所标注：“小区内道路、绿地等公共用地为共有”的法律规定，将银河山庄小区业主共有的“花园”违法重新签证颁发给68栋邱川辉作为私家花园行为是错误的侵权行为。为维护原告的合法权益不受侵害，依据行政诉讼法及民法通则等相关规定，原告依法提起行政诉讼，请求依法判令撤销被告于2018年3月9日违法且又重新颁发的闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号《不动产权证书》。 原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会提供以下证据：1、邱川辉宗地图，以此证明自然资源局提供的土地证是有法律依据，宗地图中标注绿地为共有。2、开发商竣工“总平面定位图”、龙岩市土地档案馆“银河山庄二期总平图”、龙岩市住建局“建筑户型总平图”、龙岩市住建局“绿化面积清单表”，以此证明第三人别墅中间的地块原本是花园造型，花园宽度是15.1米，被告错误将公共花园绿地部分签证批给第三人作为私家花园。 被告龙岩市自然资源局辩称：一、答辩人系龙岩行政区域内的不动产登记机构，具有不动产登记的法定职责。根据《物权法》第十条第一款、《不动产暂行条例》第六条第二款、第七条第一款及《中共龙岩市委机构编制委员会关于印发龙岩市不动产统一登记职责整合、机构组建和人员编制方案的通知》（岩编【2015】18号）的规定，原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有不动产登记的法定职责。另根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）的规定，原龙岩市国土资源局现经机构改革后组建新机构为龙岩市自然资源局，答辩人作为本案被告参加本案诉讼的主体适格。二、原龙岩市国土资源局作出的闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号《不动产权证书》认定事实证据充分、适用法律正确，程序合法，该行政行为不符合法定的撤销情形。涉案地块的原土地使用权证【龙国用（2010）第221998号《土地使用权证》】系经（2016）闽0802行初73号行政判决书判决撤销并判决原龙岩市国土资源局对第三人邱川辉申请土地变更登记重新作出行政行为。该判决生效后，原龙岩市土地资源局通知第三人邱川辉交回经判决撤销的龙国用（2010）第221998号《土地使用权证》，但因第三人邱川辉未交回该证，原龙岩市国土资源局遂于2017年3月20日对该证进行公告作废。后经地籍调查工作人员现场核实第三人邱川辉的别墅存在建造了超占花园的围栏并由龙岩市基础地理信息与测绘中心根据开发商建设时所留围栏为界对涉案地块进行重新测绘，测绘后建议第三人邱川辉对自己所建围栏进行拆除整改。之后第三人邱川辉将原超占小区花园的围栏拆除，并申请以开发商建设时所留围栏为界进行指界，原龙岩市国土资源局于2018年8月22日特向原告发《指界通知书》通知原告将于2018年8月30日9点到现场对涉案地块进行指界并告知原告应由其法定代表人或委托代理人前往指界、否则按违约缺席指界的规定处理。2018年8月30日9时原龙岩市国土资源局地籍调查工作人员到涉案地块现场实地查看，原告并未指派相关人员进行现场指界。另经现场查看第三人邱川辉所有的别墅原超占花园的围栏确已拆除，且现场能分辨出原开发商所留围栏的墙基，申请人邱川辉现场也以开发商建设时所留围栏进行指界，同时参照该小区其他宗地界限划分方法均是以开发商所留围栏为界，故在权籍调查的指界中将第三人邱川辉的宗地界限回退到原开发商所留围栏。权籍调查结束后，原龙岩市国土资源局也特地于2018年9月7日向原告发出《指界结果通知书》并寄去涉案地块宗地的地籍调查表（复印件）和宗地图各一份，同时告知原告如对地籍调查表和宗地图有异议的必须在通知收到后15日内提出重新划界申请并提交有关土地权属证明材料、逾期不申请的则按地籍调查表上定界结果为准。但原告并未在指定期限内向原龙岩市国土资源局提出申请也未提交任何材料。2018年11月1日，第三人邱川辉依据涉案地块的相关行政、民事判决书及宗地图、房屋分层分户平面图、房屋所有权证等相关材料向原龙岩市国土资源局申请涉案地块的不动产权登记，原龙岩市国土资源局依据原土地申请材料及第三人新提交的上述相关材料，并结合实地查看记录、不动产权籍调查结果及原土地使用权人与第三人关于涉案房产买卖的事实、原告也并未在指定期限内申请重新划界的事实，依据《物权法》第十七条、第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，经审核认为现第三人邱川辉宗地图上的界址并未超占小区花园面积而是在开发商原建的涉案别墅围栏之内，而其围栏内的地块在规划上专属于第三人邱川辉所购买的别墅，符合法定的业主享有所有权的专有部分，其权属来源合法有据，遂依法作出涉案行政行为。三、涉案小区已办证的所有独栋房屋的宗地界限划分均是以开发商所建造的围栏为界确定各业主的宗地界限，该划分应属业主与开发商所约定俗成的，各业主均从未对此划分方式提出异议。涉案小区所有的独栋房屋在开发商向业主交付房产时均是按围栏现状交付给业主排他使用，开发商和各业主在交房后向原龙岩市国土资源局统一申请办理所有独栋房屋的《国有土地使用权证》时均是以围栏为界划分各业主的宗地界限，在各业主取得权属证书后也未有任何人员对此划分方式提出异议。根据各业主与开发商约定俗成的行为和公平原则，答辩人同样按照此划分方式确定第三人的宗地界限并无不当。综上所述，原龙岩市国土资源局作出的涉案登记行为认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告龙岩市自然资源局提供以下证据：一、证据材料：1、（2016）闽0802行初73号《行政判决书》及法律文书生效证明书；2、《不动产权证书／登记证明作废公告》；以此证明涉案地块原国有土地使用权证经法院生效判决撤销，原国有土地使用权证书公告作废。3、《商品房买卖合同》两份；4、《土地登记审批表》（龙国用（2006）字第200338号，注销）；5、银河山庄二期规划图；6、《变更土地登记申请表》；7、不动产销售发票及完税证；以此证明第三人享有涉案地块的国有土地使用权的权属来源清楚、充分。8、《银河山庄景观绿化竣工图》；以此证明涉案项目绿化竣工验收的情况和该小区独栋房屋业主的宗地范围。涉案房屋之间最初规划的圆弧花园在后期建设中经住建局认可优化调整为方形，涉案房屋之间的竣工现状与办证现状一致，并未将花园纳入第三人宗地范围。9、银河山庄独栋房屋业主享有国有土地使用权的宗地图十份；以此证明涉案小区已办证的所有独栋房屋的宗地界限划分均是以开发商所建造的围栏为界，将围栏内的属于该独栋住宅的宅旁绿地均确定各业主的宗地界限。10、《不动产权籍调查表》；11、《不动产实地查看记录表》及照片；12、《宗地图》（邱川辉户）；13、2016年10月《银河山庄二期68＃现状图》；以此证明被告在履行登记职责过程中经过现场勘验确认第三人原超占花园的围栏已经拆除，第三人在现场也是以开发商建设时所留围栏的墙基为界进行指界，并未超占公共花园的面积，现场指界时原告并未到现场指界。14、《指界通知书》及ＥＭＳ专递单；15、《指界结果通知书》及ＥＭＳ专递单；以此证明被告在现场指界前已通知原告现场指界的时间、地点及缺席指界的后果。16、第三人邱川辉身份证复印件；17、《领取不动产权证书委托书》；18、《不动产登记申请受理通知书》；19、《不动产统一登记业务申请表》；20、《询问笔录》；21、（2018）闽0802民初2605号民事判决书；22、（2018）闽08民终1781号民事判决书；23、龙房权证字第××号《房屋所有权证》（注销）；24、《发证情况表》；以此证明被告在前四组证据所确认事实的基础上依照法定程序依法受理第三人的不动产登记申请并依法作出涉案行政行为，涉案行政行为合法。二、法律依据：1、《物权法》第十条、第十七条、第七十条；2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条；3、《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第七条第一款；第八条、第十四条至第二十一条。4、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十二条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十七条、第三十八条；5、《地籍调查规程》（ＴＤ／Ｔ1001-2012）第5.2.4.1.2条、第5.2.4.1.3条；6、《中共龙岩市委机构编制委员会关于印发龙岩市不动产统一登记职责整合、机构组建和人员编制方案的通知》（岩编【2015】18号）；7、《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）。 第三人邱川辉述称：一、本案中原告违背了公平、公正原则。原告至今只针对性起诉一直未入住的邱川辉和邱国栋的66、68宗地图，且并未对涉案小区的其他同类性质的别墅起诉，有失公平、公正，实属私心牟利，不能代表广大业主共同利益。二、本案中不存在原告所主张的公共绿地。福建省龙岩市新罗区银河山庄二期建设前期未更改的福建省龙岩市规划局盖印颁发的规划图、福建省龙岩市新罗区银河山庄二期标注为已更改的竣工图，均不能作为认定原告所述“公共绿地”的依据。理由如下：1、原告代理人刘伟珑及叶少林等人的联排别墅宗地图，证实：所有的联排别墅都是把上述“规划图”、“竣工图”中的“公共绿地”纳入其各自的宗地范围内。2、银河山庄二期范围内，与第三人兄弟两人的两栋别墅情况类似的别墅，还有江敏杰、陈自生的宗地图，也依然是把上述“规划图”、“竣工图”中的“公共绿地”纳入其各自的宗地范围内。综上，从全体业主的宗地图看，根本不存在原告所述的“公共绿地”。三、龙岩市自然资源局对银河山庄的全体业主颁发土地证的大致依据是：开发商在建设工程中给每户业主的建筑物外的围栏所围范围。对比银河山庄全体业主的宗地图与上述的“规划图”、“竣工图”，龙岩市自然资源局颁发土地证时，均是将开发商在项目建设过程中给各业主所建造的围栏范围内的土地，作为各业主的宗地。现龙岩市自然资源局依据开发商在项目建设过程中给答辩人所建造的围栏范围内的土地，作为答辩人的宗地，合理合法。四、原告的委托代理人是为了其不合理诉求而煽动原告起诉。对银河山庄全体业主的宗地情况，原告的委托诉讼代理人作为受益者，毫无疑问是知情的。但是，原告的委托诉讼代理人因将各自别墅原有的车库挪作他用，导致自己的车辆无处停放。由于原告的委托代理人的别墅与答辩人的别墅相邻，而答辩人兄弟尚未入住，原告的委托代理人常年将车辆停放在原告所述的公共绿地。所以，原告委托代理人为了其自己的不合理诉求，先是从2016年起，以自己的名义提起诉讼，继而再煽动原告起诉，意图将原告所述的公共绿地变为他们的停车场。综上所述，龙岩市自然资源局在办理答辩人的土地证的过程中，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人提供以下证据：1、福建省龙岩市新罗区银河山庄二期建设前期未更改的福建省龙岩市规划局盖印颁发的“规划图”、银河山庄二期标注为“已更改”的“竣工图”，以此证明福建省龙岩市新罗区银河山庄每户业主各自的建筑物范围。2、银河山庄业主刘伟珑、叶少林、江敏杰、陈自生的宗地图，以此证明福建省龙岩市新罗区银河山庄每一户业主各自的宗地范围均超出各自的建筑物范围。3、刘伟珑、叶少林别墅图片，以此证明刘伟珑、叶少林别墅与第三人别墅相邻。 本院依职权调取以下证据：1、龙岩市自然资源局于2019年12月10日回函，以此证明银河山庄二期项目位于新罗区××东新村，原龙岩市城乡规划局于2006年12月核发了建设工程规划许可证（编号：0008357），后于2008年办理了规划条件核实通知（编号：607）。从原规划审批的图纸可以看出，该项目的绿地率为30%，该绿地率包含了东面绿化带（集中绿地）及房前屋后的绿地（宅旁绿地），宅旁绿地是住宅内部空间的延续和补充。2、福建省龙岩市城乡规划设计院出具的规划意见，以此证明在2005年龙岩市东新拍卖地（银河山庄）地块控制规划图中，未明确银河山庄66号、68号房屋之间绿地切分事宜。根据2006年原市规划局批复的银行山庄二期总平面图，银河山庄66号、68号房屋之间规划有一处圆弧形花园；根据龙岩市住建局认可的银河山庄景观绿化竣工图，对66号、68号之间的绿地进行了优化调整，由圆弧形调整为方形，并种植紫玉兰和洋紫荆等景观绿化树种，保留花园功能。3、龙岩市基础地理信息与测绘公司出具的66、68号测绘信息图，以此证明办证现状。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5真实均无异议，但以上证据不能证明原告主张，不能证明66号、68号别墅中间都为公共绿地；办证现状与竣工图是一致的。被告、原告对第三人提供的证据1-3真实性均无异议。原告对人民法院依职权调取的证据1-3真实性无异议，但认为是被告龙岩市自然资源局为了掩盖自身错误创造出“宅旁绿地”这一名词，不具有客观性。原告对被告提供的证据1-25真实性均无异议，提出证据8、9中被告没有根据实际情况办证，公共绿地实际被第三人占用了。证据10-15，原告认为其指界当天是迟到了没有参加指界，但在法定期限内向被告提出了指界异议申请。原告及第三人对人民法院依职权调取的证据1-3无异议。第三人对原告提出的证据质证意见同被告。第三人对被告提出的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：原、被告、第三人及本院依职权调取的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以认定。被告提供的法律依据，作为本案审理的参考依据。 经审理查明，龙岩市新罗区东城幸福路66号银河山庄二期第68号商品房由第三人邱川辉向开发商福建省龙岩永兴房地产开发有限公司购买，66号房屋与68号房屋之间建设有一方形花园造型，花园边靠房屋处有用铁栅栏围成与房屋相连的绿地。2010年7月15日，龙岩市人民政府颁发给第三人邱川辉龙国用（2010）第221998号《土地使用权证》，该证的范围超过绿地的铁栅栏，包含部分花园造型位置，第三人邱川辉欲在花园造型的位置动工建设，原告认为花园造型用地是业主共有的，为此诉至本院。本院审理认为，龙岩市人民政府颁发龙国用（2010）第221998号《土地使用权证》，主要证据不足，应予撤销。依法作出（2016）闽0802行初73号《行政判决书》，判决撤销龙岩市人民政府颁发龙国用（2010）第221998号《土地使用权证》，并判决龙岩市国土资源局应对第三人邱川辉申请土地变更登记重新作出行政行为。判决生效后，被告于2018年11月重新向第三人邱川辉颁发的闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号《不动产权证书》，该证的土地使用权证的范围由原超过绿地铁栅栏的部分退至铁栅栏处。原告认为铁栅栏内的绿地是全体业主共有为由，诉至本院。 另查明，我院于2019年11月13日向被告龙岩市自然资源局发函，要求明确规划时诉争的土地（66、68铁栅栏内的土地）规划用途及权属。被告龙岩市自然资源局于2019年12月10日回答复函，答复说明银河山庄二期项目位于新罗区××东新村，原龙岩市城乡规划局于2006年12月核发了建设工程规划许可证（编号：0008357），后于2008年办理了规划条件核实通知（编号：607）。从原规划审批的图纸可以看出，该项目的绿地率为30%，该绿地率包含了东面绿化带（集中绿地）及房前屋后的绿地（宅旁绿地），宅旁绿地是住宅内部空间的延续和补充。2019年11月29日，福建省龙岩市城乡规划设计院出具关于银河山庄66号、68号房屋之间绿地的规划意见，该意见提出在2005年龙岩市东新拍卖地（银河山庄）地块控制规划图中，未明确银河山庄66号、68号房屋之间绿地切分事宜。根据2006年原市规划局批复的银行山庄二期总平面图，银河山庄66号、68号房屋之间规划有一处圆弧形花园；根据龙岩市住建局认可的银河山庄景观绿化竣工图，对66号、68号之间的绿地进行了优化调整，由圆弧形调整为方形，并种植紫玉兰和洋紫荆等景观绿化树种，保留花园功能。 本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会认为被告龙岩市自然资源局颁发的土地使用权证侵犯了全体业主的公共用地，有权提起诉讼，原告主体适格。原龙岩市国土资源局作为龙岩行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记工作，具有不动产登记的法定职责。根据《中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发的通知》（岩委办发【2018】28号）的规定，原龙岩市国土资源局现经机构改革组建新机构龙岩市自然资源局，故被告主体适格。本案的争议焦点在于涉案的银河山庄66号及68号中间花园边靠房屋处用铁栅栏围成与房屋相连的绿地是否属于全体业主共有，被告作出闽（2018）龙岩市不动产权第0062920号《不动产权证书》是否合法。根据2005年11月30日中华人民共和国建设部发布国家标准《住宅建筑规范》的公告（建设部公告第385号）2.0.6“绿地居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）等各种形式绿地的总称……”。联系本案而言，银河山庄绿地包含了东面绿化带（集中绿地）及房前屋后的绿地（宅旁绿地），宅旁绿地是住宅内部空间的延续和补充。第三人邱川辉宗地图上的界址并未超占小区公共绿地，该地块在规划上专属于第三人邱川辉所购买的别墅，属于专有部分。被告龙岩市自然资源局作出被诉行政行为，认定事实清楚,证据确凿,适用法律法规正确,程序合法,内容适当。原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告龙岩市新罗区银河山庄业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 马  莉  娜 人民陪审员 张  毅  建 人民陪审员 李  丽  月 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 温宜橦（代） 附：本裁定适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条，行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。