浙江省青田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙1121执异17号 案外人：毛正兰，女，1970年12月29日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 案外人：王仕道，男，1972年7月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 申请执行人:浙**田中银富登华侨村镇银行有限责任公司，统一社会信用代码9133112155617484XC，住所地浙江省青田县鹤城街道圣旨街59-75号。 法定代表人：丁辉，系公司董事长。 被执行人:陈军敏，男，汉族，1969年1月9日出生，住浙江省青田县。 被执行人:杨仙葱,女，汉族，1968年3月6日出生，住浙江省青田县。 被执行人:郑胜伟，男，汉族，1975年1月1日出生，住浙江省青田县。 被执行人:麻建勇，男，汉族，1977年8月24日出生，住浙江省青田县。 本院在执行申请执行人浙**田中银富登华侨村镇银行有限责任公司(以下简称申请执行人)与被执行人陈军敏、杨仙葱、郑胜伟、麻建勇金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年8月13日作出了（2019）浙1121执1803号之七执行裁定书，依法查封了登记在被执行人陈军敏、杨仙葱名下坐落在青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号不动产。后案外人毛正兰、王仕道（以下简称案外人）对本院查封坐落青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号房屋执行标的提出书面异议。请求本院依法裁定中止对上述执行标的执行，并解除查封措施。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，2009年2月15日我们与被执行人陈军敏签订了《房屋买卖合同》，以人民币25万元的价格购买了陈军敏坐落在青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号房屋，当天我们一次性付清购房款，陈军敏出具了收据，并将房子交我们实际占有使用，自2010年房子装修好后我家小孩一直居住至今。购房时因所建房屋不具备办理产权证条件，所以无法办理过户手续。当时我们认为房子已经归我们所有了，所以我们夫妻就出国打工了，由于联系方式的改变，使我们与被执行人陈军敏多年互相失去联系。我们回国后又因王仕道父母在外生病需要护理而没有主动联系对方。自去年十月陈军敏与我们联系才得知已取得该房产权证，让我们办理过户登记等事宜。因我们为出国打工和购买该房屋外欠很多债务，加之现房价下跌，目前我们经济状况非常困难。当房子被法院依法查封后，我们才知是因陈军敏外欠借款所致。我们认为，我们已合法签订购房合同，并付清购房款，房子已实际交给我们使用了，故该房屋已实际归属我们。故未有办理该房产过户登记手续并不是因我们消极拖延或有其他恶意想法，所以该房屋应依法归我们所有。故我们根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院对执行标的提出书面执行异议申请，请求贵院依法裁定中止对青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号不动产标的执行，解除查封措施。 申请执行人辩称，2019）浙1121执1884号民事判决书已发生法律效力，并进入执行程序。执行中，法院在作出（2019）浙1121执1803号之七执行裁定书中，依法查封登记在被执行人陈军敏、杨仙葱名下坐落青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号及10幢18号不动产，符合法律规定。案外人虽与陈军敏单方签订了购房合同，付清购房款，房子已实际交付使用。但自被执行人陈军敏、杨仙葱于2009年的4月办完产权登记手续并领取了房屋产权证起至今已多年年，案外人没主动配合被执行人办理房屋过户登记手续而存在过错，对此应负主要责任。案外人的执行异议申请不符合法律规定，故请求贵院依法驳回其执行异议申请。 被执行人称，案外人所述购房过程均为事实。因购房时不具备办理产权证的条件，故无法过户。2009年的4月22日我们办完在我们名下的产权登记手续并领取了房屋产权证。后我让手下人联系案外人协助办理产权过户登记手续，告诉我因电话号有变联系不上。自去年10月后因案外人说经济困难所以至今没有配合办理该房过户登记手续。后案外人得知贵院在执行申请执行人及被执行人陈军敏、杨仙葱、郑胜伟、麻建勇金融借款合同纠纷一案过程中，依法查封了登记在我们名下房产情况，才向贵院提出书面执行异议申请。我认为，贵院执行中虽依法查封登记在我们名下的房产，但事实上该房产已卖给案外人，并且已付清房款交付使用，该房产应归案外人，对案外人提出执行异议，我们没有意见。 本院经查明：案外人毛正兰与王仕道、被执行人陈军敏与杨仙葱均分别系夫妻关系。2009年2月15日，案外人毛正兰、王仕道与被执行人陈军敏签订了《房屋买卖合同》，以人民币25万元价格购买了坐落在青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号和10幢18号房屋。当天，案外人一次性将购房款付清，陈军敏出具了收据，并将房子交案外人实际占用使用至今，对此杨仙葱均向本院表示同意，无异议。因售房当时不具备办理产权登记条件，故无法办理过户手续。后案外人均出国打工，由于联系方式的改变，使被执行人陈军敏与案外人多年互相失去联系。案外人回国后，又因王仕道父母在外生病需要护理而没有主动联系对方。自2018年10月被执行人陈军敏与案外人取得联系后，案外人才得知陈军敏已取得该房产权证，让其办理过户登记等事宜。因案外人为出国打工和购买该房屋外欠很多债务，一时经济困难，致使至今未及时办理房屋过户手续。后本院在执行申请执行人与被执行人陈军敏、杨仙葱、郑胜伟、麻建勇金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年8月13日作出了（2019）浙1121执1803号之七执行裁定书，依法查封了裁定书中登记在被执行人陈军敏、杨仙葱名下坐落在青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号不动产。案外人得知后，于2019年11月28日对执行标的向本院提出书面执行异议申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，一、案外人毛正兰、王仕道与被执行人陈军敏签订《房屋买卖合同》，被执行人杨仙葱表示同意无异议，该合同不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益的情形，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同视为合法有效；二、案外人在本院查封前已合法占有该不动产；三、案外人已付清全部购房款，另认为被执行人陈军敏、杨仙葱虽办理产权登记后未及时与案外人共去办理产权过户登记，是因案外人出国打工及案外人父母患有重病联系不上等实际情况所致，后毛正兰、王仕道确因自身经济困难在未及时配合陈军敏、杨仙葱办理过户登记虽存有瑕疵，但并非存在消极不行使登记权利等归则于买受人主要原因。结合本案，案外人提出对案涉标的的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行，故案外人提出的异议请求，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对本院作出（2019）浙1121执1803号之七执行裁定书中查封坐落在青田县仁庄镇仁和小区10幢3-201号、10幢18号房屋标的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 侯保中 审 判 员 詹海南 审 判 员 赖 骏 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 叶俊序