安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10563号 原告:李辉，男，1991年3月5日生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 原告：方英荣，女，1991年7月6日出生，汉族，户籍所在地同上。 共同委托诉讼代理人:张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。 法定代表人:马超，公司总经理。 委托诉讼代理人:冷振初，系该公司员工。 委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。 原告李辉、方英荣与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告方英荣及其共同委托诉讼代理人张朝明，被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人冷振初、庞金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李辉、方英荣向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期交房违约金18996.6元（自2016年5月31日至2016年12月27日），支付逾期办理房屋所有权证违约金25600.18元（自2017年3月28日至2018年1月5日止），合计44596.78元，其中办证违约金计算至办证为止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年2月24日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金马中央公馆8号楼1503室房屋一套，房屋价款452347元。原告按合同约定交付首付款并办理按揭贷款，合同约定被告应当于2016年5月31日前交付房屋，并约定了交付房屋违约金及逾期办证违约金。被告于2016年12月27日交付房屋，原告2018年1月5日办理房产证。按合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金共44596.78元，现原告具状起诉要求被告支付违约金。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告主张逾期交房违约金于法无据，应予驳回，双方签订买卖合同，定于2016年5月31日前交付房屋，原告起诉逾期交房违约金已超过三年诉讼时效。原告要求支付逾期办理房屋产权证违约金事实不清，证据不足。首先，涉案房屋物权已于2015年7月25日办理在原告名下；其次，2017年11月2日取得综合验收备案后，被告及时电话通知原告办理不动产登记，并于2017年12月4日在小区显著位置和涉案房屋所在8#楼楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，被告履行了通知和协助办证义务。综上，被告积极履行合同义务，不应承担违约责任。 根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2015年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区8幢15层1503号房屋1套，预测建筑面积97.6平方米，商品房单价为每平方米4634.7元，总价款为452347元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:贷款方式付款，买受人应当支付首期房价款162347元，余款290000元向出卖人指定的金融机构申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条关于交付时间和手续约定:出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）向中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部门），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。 原告按合同约定已缴清全部购房款。原告于2016年12月27日实际接收房屋，并于2018年1月5日取得涉案房屋不动产权证书。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在8#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得8#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 关于逾期交付房屋违约金：被告辩称原告关于逾期交付房屋违约金起诉已超过诉讼时效。经审理认为，涉案房屋实际接收房屋时间为2016年12月27日，被告应于2016年5月31日交付房屋，被告构成违约。被告逾期交付房屋的违约期间为2016年6月1日至2016年12月26日，原告于2019年11月7日向本院提起诉讼，逾期交付房屋违约金按日计算，每日为独立债权，应分别计算诉讼时效，2016年6月1日至2016年11月7日期间的逾期交付房屋违约金已超过三年诉讼时效。被告应当支付2016年11月8日至2016年12月26日的逾期交付房屋违约金，计4342.53元（452347×0.0002×48）。 关于逾期办理房屋权属登记违约金：被告辩称涉案房屋不动产物权已登记在原告名下，不应承担违约责任。原告所购房屋虽已办理银行抵押登记，但并未实际办理不动产物权登记，被告因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。原告按合同约定向被告交付了全部购房款，被告应于交付房屋后90日内为原告办理房屋所有权转移登记，应承担相应的违约责任。原告于2016年12月27日实际接收房屋，于2018年1月5日取得不动产权登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年3月28日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2017年3月28日至2017年12月19日。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司赔偿原告李辉、方英荣逾期交付房屋违约金4342.53元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以房价452347元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告李辉、方英荣自2017年3月28日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。 上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费457元（原告已预交），有原告李辉、方英荣如负担83元，被告安徽鑫马置业有限公司负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇一九年十二月二十六日 法官助理熊丰书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。