浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5369号 原告：林志金男，1970年12月7日出生，汉族，住玉环市。 原告：陈素芬女，1971年7月14日出生，汉族，住玉环市。 被告：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，执行董事。 委托诉讼代理人：程丽珍，浙江思尔捷律师事务所律师。 被告：吴程哲男，1986年4月28日出生，汉族，住玉环市。 被告：翁小燕女，1988年4月14日出生，汉族，住玉环市。 原告林志金、陈素芬与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司、吴程哲、翁小燕排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，独任审判，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告林志金、陈素芬，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人程丽珍，被告吴程哲、翁小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志金、陈素芬向本院提出诉讼请求（经变更）：判令三被告拆除违建在原告所有的坐落于玉环市商铺通道顶上的水泥楼板，恢复原状，使原告能按原规划图纸摆放空调外机。 原告林志金、陈素芬诉称:两原告系夫妻关系。2018年8月初，原告林志金向被告玉环新华鸿房地产开发有限公司现房购买其开发的坐落于玉环市商铺。为此，双方草签了合同，约定价款降低至80％，计1515821元，于本月内分两次付清。同时口头约定该商铺前三年由该被告寻找租户连同其他商铺统一出租，租金由其收取，三年后才实际归原告林志金所有。之后，原告林志金付清了全部购房款。2018年8月26日，双方正式签订了商品房买卖合同（现售），该被告收回了前合同。合同约定，商铺所在层为2层；建筑面积247.49平方米，其中套内面积164.43平方米，分摊共有面积83.06平方米；于2018年8月31日前交房等事宜。之后，该被告寻找租户对原告林志金购买的商铺进行出租，并实际收取了租金。2018年11月19日，该被告以浙江嘉信商业管理有限公司的名义作为受托方，原告林志金作为委托方，补签了玉环华鸿嘉园商铺委托租赁协议。协议约定委托方将其所有的商铺委托受托方统一进行对外出租；租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；租赁期满，受托方将商铺现状返还委托方等事宜。2018年12月7日，两原告领取了该商铺的不动产权证。 两原告购买商铺时，商铺门口通道及顶上仅有立柱，横梁，符合规划图纸设计。商铺上层系301室，为被告吴程哲、翁小燕夫妻所购买。2019年上半年，两原告商铺的承租户（实为被告玉环新华鸿房地产开发有限公司联系出租）反映商铺通道顶上已浇筑水泥楼板，致使无法按设计规划摆放空调外机，要求原告出面协调。两原告才得知三被告擅自改变了房屋设计规划，进行违 章建筑。根据设计规划图纸，被告吴程哲、翁小燕房屋阳台前面的平台，系被告商铺的部分屋顶，标识了空调外机摆放位置。该区域并非被告吴程哲、翁小燕专有，应属于全体业主共有。三被告在平台前方即两原告商铺的上方违章浇筑水泥楼板，使平台和违章建筑部分连为一体，为被告吴程哲、翁小燕所占有使用，不但使两原告无法按原规划设计图纸摆放空调外机，也影响了商铺的采光，对两原告构成侵权。故此，提出如上诉讼请求。 被告玉环新华鸿房地产开发有限公司辩称：本案案由排除妨害，属相邻权纠纷，发生在两原告与被告吴程哲、翁小燕之间，与本被告无涉。本被告交付被告吴程哲、翁小燕房屋时，两原告商铺门口通道露天，上方并没有浇筑水泥楼板。被告吴程哲、翁小燕改变规划图纸，自行委托装饰公司浇筑水泥楼板，原告应向其主张权利。故此，要求驳回对本被告的诉讼请求。 被告吴程哲、翁小燕辩称：本两被告于2016年7月6日与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向其预购其开发的坐落于玉环市房屋时，其承诺阳台前面的设备平台及下层商铺（后为两原告所购）门口通道上方共63平方米面积为可使用范围，有专属屋面露台图纸为凭。本两被告对该范围享有专有或独占使用权。故此，本两被告的购房款比没有专属屋面露台的本单元401室、本单元302室、1单元302室分别高出178633元、126960元、178636元，有房源价格表为凭。被告玉环新华鸿房地产开发有限公司为实现其承诺，委托温州百佳装饰工程有限公司进行优化改造，在现两原告所购商铺通道上方浇筑水泥楼板，将本两被告阳台前面的专属区域交付给本两被告。本两被告虽在优化改造委托书上签名，并缴纳了改造费2000元，但优化改造均为被告玉环新华鸿房地产开发有限公司所操作，与本两被告无涉。空调外机摆放纠纷发生后，物业公司明确要求两原告的租户将两台空调外机安装在指定的设备平台位置，而事实上也已摆放，但案外人本单元302室业主郑海平、朱环玉擅自将之挪至本两被告享有专属使用权的屋面露台区域，严重侵害了本两被告的正当权益。即使如此，为帮助两原告的租户，本两被告同意其暂时摆放。本两被告认为，己方对与房屋阳台直接相连的屋面露台和被告玉环新华鸿房地产开发有限公司可浇筑了水泥楼板的区域享有专属使用权，有权拒绝两原告在该区域摆放空调外机。故此，要求驳回对本两被告的诉讼请求。 经审理，本院认定：2016年7月6日，被告吴程哲、翁小燕与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同约定后者将其开发的坐落于玉环市房屋预售给前者；房屋所在层为第三层；建筑面积105.9平方米，其中套内面积80.64平方米，外摊面积25.26平方米；总价款1144567元，地下室100000元，于2016年7月6日前一次性付清；交房时间为2018年7月31日前等事宜。同日，被告吴程哲、翁小燕作为委托人（暨承诺人）在被告玉环新华鸿房地产开发有限公司提供的关于小区优化改造的委托书上签名而交还给该公司。委托书载明被告吴程哲、翁小燕自愿委托温州百佳装饰工程有限公司对此商品房及小区区域进行优化改造；自行承担改造费2000元；由该公司代为办理房屋交接手续；优化改造完成截止2018年10月31日等事宜。同日，温州百佳装饰工程有限公司向被告吴程哲、翁小燕出具了收取2000元优化改造费的收据。2018年8月26日，原告林志金、陈素芬与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（现售）。合同约定后者将其开发的坐落于玉环市商铺现售给前者；商铺所在层为2层；建筑面积247.49平方米，其中套内面积247.49玉米，分摊其有面积83.06平方米；价款1515821元，于2018年8月26日前支付765821元，余款750000元以办理货款方式支付；交房时间为2018年8月31日前等事宜。上述两份商品房买卖合同均已履行。2018年11月19日，两原告与浙江嘉信商业管理有限公司签订了商铺委托租赁协议。协议约定前者将其所有的商铺委托后者加入玉环华鸿嘉园商业项目整体进行商业规划设计、招商及商业运营管理工作，进行出租；租赁期限3年，从2018年9月1日起至2021年8月31日止；租赁期限届满，现状返还商铺等事宜。2018年12月7日，两原告领取了所购商铺的不动产权证。 被告吴程哲、翁小燕所购房屋位于两原告所购商铺的上方，房屋阳台的露天平台为商铺的部分屋顶，规划设计图纸显示预留的空调外机位置在约1.2平宽的该露天平台上。两原告签订购买商铺合同时，商铺门口通道及顶上仅有立柱、横梁，为露天，符合规划设计图纸。之后，两原告商铺的租户发现商铺门口通道上方已浇筑水泥楼板而无法按原规划图纸摆放空调外机。由此引发纠纷，从而引起诉讼。在审理过程中，本院会同原、被告双方当事人进行了现场察看，发现被告吴程哲、翁小燕所购房屋阳台与设备平台相连接，设备平台与新浇筑的两原告商铺门口通道上方的水泥楼板也连成一个整体，使之与其他部分形成物理隔绝，为该两被告所使用。 以上事实，有身份证，当事人信息协查表，企业信息表，商品房买卖合同（现售），不动产权证，委托书，优化改造费收据，委托租赁协议，3号楼三层平面图和板配筋平面图，案涉区域照片，以及原、被告双方庭审的一致陈述等证据材料予以证实。 本院认为：本案争执的焦点是两原告商铺通道门口通道上方新浇筑的水泥楼板该不该拆除问题。根据规划设计图纸，与被告吴程哲、翁小燕所购房屋阳台连接的露天设备平台，系两原告所购商铺的部分屋顶，在露天设备平台上标有预留的空调外机位置，两原告所购商铺门口为露天通道，事实清楚。现通道上方已浇筑水泥楼板，系未经审批，不符合规划设计图纸，为违章建筑。此违章建筑与露天设备平台连成一体，为被告吴程哲、翁小燕所实际占有、使用，使两原告在该两被告拒绝的前提下，无法按规划设计图纸摆放空调外机，且影响两原告商铺采光，事实清楚。被告吴程哲、翁小燕辩称露天设备平台及两原告商铺门口通道上方（即现违章建筑区域）为其专属使用区域，缺乏事实根据，应不予采信。两原告要求拆除此违章建筑物，恢复原状，依法应予支持。本案另一争议焦点是被告玉环新华鸿房地产开发有限公司与被告吴程哲、翁小燕是否存在共同侵权问题。从关于小区优化改造的委托书表象看，案涉违章建筑系被告吴程哲、翁小燕委托温州百佳装饰工程有限公司所为，但被告玉环新华鸿房地产开发有限公司提供委托书蓝本而交由被告吴程哲、翁小燕签名之后收回而交付装饰公司，且委托书的签名时间与被告吴程哲、翁小燕签订商品房买卖合同时间一致，又委托书内容载明系整个小区区域内的优化改造，而改造期限贯穿房屋建造始终，再则小区内所有相关的预购户均为相同的委托模式，故从实质看，本院有理由相信实际是被告玉环新华鸿房地产开发有限公司委托，只是由预购户支付改造费而已。故此，三被告构成共同侵权，依法应共同承担拆除违章建筑物的责任。至于两原告和被告吴程哲、翁小燕陈述和答辩的其他事实和要求，不属本案的审查和处理范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（二）项、第（五）项之规定，判决如下： 限被告玉环新华鸿房地产开发有限公司、吴程哲、翁小燕于本判决生效后一个月内拆除违建在原告林志金、陈素芬所有的坐落于玉环市商铺通道顶上的水泥楼板，恢复原状，使两原告能按规划图纸摆放空调外机。 案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告玉环新华鸿房地产开发有限公司、吴程哲、翁小燕负担。款限本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  李育金 二〇一九年十二月二十三日 代理书记员  邢雪兵