辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初7119号原告：沈阳金利高商业有限公司，住所沈阳市沈河区惠工街10号。法定代表人：陈伟能，该公司董事长。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽君，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁五一七网络股份有限公司，住所沈阳市沈河区大西路339号（901）-1门。法定代表人：毛宏钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冬梅，该公司法务。原告沈阳金利高商业有限公司与被告辽宁五一七网络股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳金利高商业有限公司委托诉讼代理人马丽君、被告辽宁五一七网络股份有限公司委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳金利高商业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年11月27日至2018年2月15日的房屋租金（装修期）131290.89元、2019年2月的电费1641.60元、装修恢复费用76131元；2、请求法院判令将被告支付给原告的189457.74元保证金作为违约金归于原告，不予退还给被告；3、请求法院判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月19日签订《租赁协议》（以下简称“协议”），该协议约定被告承租原告所有的卓越大厦中部分场地（28层07-10单元）作为被告的办公场所，租期为2018年2月16日至2021年2月15日共计三年，租金为每月49857.30元。原被告双方签订的协议同时约定以下内容：协议第六条约定：被告应于协议签署日支付给原告保证金189457.74元，若被告违反该协议项下任何义务，在不影响获得其他赔偿的前提下，原告有权利没收此保证金。第九条约定：在被告全额支付保证金及第一期租金、管理费的前提下，可入驻场地装修，原告为被告免除装修期租金，若被告提前退租，则需要支付已免除的装修期租金；第十七条约定：在租期届满或提前终止时，被告方应以规定的交付状态返还租赁场地，若被告方未能依约返还租赁场地，原告方将场地恢复至规定的交付状态所产生的所有费用由被告方承担；第二十一条约定：除非本协议另有规定或双方另有书面约定，被告在租期内不得终止或解除本协议；协议签订后，被告于2017年10月20日向原告支付保证金189457.74元、第一期租金149571.90元，随后于2017年11月27日入驻承租场地进行装修，原告依约为被告免除装修期（2017年11月27日至2018年2月16日）的租金共计131290.89元，被告装修完工后即在该场地内办公。此后，原告依照协议约定提供了完善的物业服务，无任何违约事项。但是，2019年2月11日被告突然违反协议约定，单方面提出要提前退租，并要求以2019年2月15日作为原被告双方房屋租赁费用的最后结算日期。现被告已将承租场地内全部办公用品搬空，但没有将装修拆除，未将该场地恢复至原被告双方协议约定的交付状态。后经第三方物业公司报价，该场地装修恢复费用需要76131元。另外，被告也未支付2019年2月的电费1641.60元。被告在搬离承租场地时，已向原告明确表示因其自身原因无法支付各项费用。请贵院依法判决，维护我方合法权益。被告辽宁五一七网络股份有限公司辩称，1、答辩人与原告签订《租赁协议》的解除系合意解除，答辩人不应按照合同约定承担违约责任。2019年2月14日答辩人经与原告协商一致解除租赁关系，由原告配合答辩人办理与搬离涉诉场地相关的全部手续，于租金消耗完毕之日即2019年2月15日前搬离涉诉场地，并与原告共同友好地完成了涉诉场地交接，因此合同解除是2019年2月15日双方达成解除合意的结果，而非因2019年3月29日原告向答辩人发送《解除租赁协议通知函》中所述因答辩人单方面违约而致使合同解除。所以，不适用《租赁协议》第12款、61款没收保证金的条款。答辩人认为，即使《租赁协议》的解除存在就退返保证金等事项未达成合意，存在些许双方都有责任的瑕疵，但不影响认定双方已就《租赁协议》达成合意解除。2、原告主张的装修恢复费不应被支持。原告主张的装修恢复费用未实际发生，也不必然会发生。根据《租赁协议》第十九条、第二十三条可知，答辩人入驻涉诉场地时，原承租人装修和设施未拆除。经答辩人调查了解，原承租人退租后，原告未进行装修恢复。因此，装修恢复费用不是原告的实际损失或预期损失。答辩人对房屋进行的装修使房屋增值，且装修有重复使用的价值，不拆除的情况下不会对原告再次出租造成损失。答辩人在原有装修基础上对涉诉场地进行装修装饰后仅使用一年，装修保持完好，且符合一般办公环境需求。相比较毛坯房来说，对涉诉场地进行的装修装饰不但未给原告造成损失，反而使涉诉场地保值、增值。根据任何一个房产中介网站都可以得到验证。因此，答辩人将可移除的全部装修设备、设施、物品等全部移除，保持租赁场地符合写字楼出租的良好使用状态，且房屋整体整洁，应该是对“恢复原状”的常理解释。原告主张恢复装修的目的是营利而非补偿损失。答辩人在与原告商谈过程中，原告表示，即使答辩人自行恢复装修，原告仍会在各个环节设置障碍，意图要求答辩人直接支付高额场地装修恢复费用，但原告的装修可重复利用度非常高，直接拆除是对资源的一种浪费，因此原告以营利为目的赚取高额场地装修恢复费用的意图显而易见。另外，从原告收取原承租人装修恢复费用后未实际进行装修恢复就出租给答辩人，也可证明原告利用装修恢复进行牟利，与民法中违的金为补偿性的性质相矛盾。由此可见，装修恢复无须实际进行，原告即可将涉诉场地出租给他人获得收益。所以，装修恢复费用不是原告的实际损失，也不是原告的预期损失，不应被法院所支持。3、原告所主张的赔偿数额过高，且相关条款属于格式条款，未采取合理方式提请答辩人注意，产生争议时，应对格式条款作出不利于原告的解释。根据《租赁协议》第九款约定，如果乙方违反其在本协议项下的任何义务(包括未能按期向甲方支付租金、逾期付款的任何延期利息、管理费及本协议项下应付的任何其他费用)，甲方有权从保证金中扣除相应金额，用以补偿甲方因该等违约而遭受的任何损失或损害(包括但不限于欠付的租金、延期利息、管理费等，或租赁场地受损部分的维修成本)，且不影响其取得任何其他救济的权利。以上条款说明，保证金是质押担保，相当于押金，其用途为弥补原告损失，可抵偿合同中约定的装修期租金、装修恢复费用等任何费用。现原告既主张不予退还保证金189457.74元，又主张装修期房屋租金、装修恢复费用等违约金208021.89元，实则为保证金与违约金性质重叠的双重惩罚。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，属于原告要求答辩人支付的违约金过分高于造成的损失情形，不应当被支持。同时，第十八款约定租期内退租后须支付装修期租金、第四十八款约定恢复装修、第十二款约定的“规定”、“没收保证金”等字样及条款在内的《租赁协议》全文均系原告为重复使用预先拟定的格式条款。原告提供的格式合同全文的违约条款都是针对承租人，承租人的权益在合同中无法得到公平对待，原告在要求答辩人承担责任所依据的合同条款，被原告称为“规定”，并将自己视为政府部门使用“没收”保证金等措词，明显存在管理与被管理的优越感，强势加重答辩人一方的责任，现双方就格式条款理解发生争议，应对格式条款作出不利于提供格式条款一方即原告的解释。4、如原告已实际代缴电费，并提供充分证据予以证明，则答辩人同意按照实际使用费用向原告支付电费。另外，原告应在扣除电费费用后，将答辩人支付的装修押金30000元及车位使用押金600元的剩余部分返还答辩人。综上，答辩人与原告已就解除《租赁协议》达成合意，属于合意解除，而非违约解除。有关于损失弥补问题，原告主张损失同时没收保证金，其数额也过高，请法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月19日，原告与被告签订了《卓越大厦租赁协议》，该协议约定被告承租卓越大厦28层07-10单元，租期为2018年2月16日至2021年2月15日共计三年，租金为每月49857.30元。协议第六条约定：被告应于协议签署日支付给原告保证金189457.74元，若被告违反该协议项下任何义务，在不影响获得其他赔偿的前提下，原告有权利没收此保证金。第九条约定：在被告全额支付保证金及第一期租金、管理费的前提下，可入驻场地装修，原告为被告免除装修期租金，若被告提前退租，则需要支付已免除的装修期租金。第二十一条约定：除非本协议另有规定或双方另有书面约定，被告在租期内不得终止或解除本协议。协议签订后，被告于2017年10月20日向原告支付保证金189457.74元、第一期租金149571.90元；于2017年11月27日入驻承租场地进行装修，原告为被告免除装修期（2017年11月27日至2018年2月16日）的租金共计131290.89元。2019年2月11日，被告提出解除合同并于2019年2月15日搬离房屋。现原告要求被告赔偿各项损失及违约金，起诉至法院。在本案审理过程中，原告撤回了电费的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议依法成立，合法有效。原告已按照合同约定交付给被告房屋使用，被告应按照合同约定履行义务。根据协议约定，除非本协议另有规定或双方另有书面约定，被告在租期内不得终止或解除本协议。2019年2月11日，被告单方提出解除合同已违反了合同义务，故被告应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付装修期（2017年11月27日至2018年2月15日）的租金131290.89元，根据协议第九条约定，若被告提前退租，则需要支付已免除的装修期租金。故被告应支付原告装修期的租金131290.89元，本院予以确认。关于原告要求被告赔偿装修恢复费用76131元，因原告提供的证据不能证明实际损失，该项费用亦未实际产生，故原告的该项主张没有事实依据，故本院不予支持。关于原告主张将被告支付给原告的189457.74元保证金作为违约金归于原告，不予退还的请求。本院认为，因被告单方提出解除合同，根据协议第六条约定，违反该协议项下任何义务，原告有权利没收保证金。双方签订的三年租期合同，仅一年时间，被告就单方解除合同，给原告造成寻租期损失。且双方签署案涉租赁合同日期为2017年10月19日，被告进入装修的时间为2017年11月27日，期间间隔一个多月的时间，原告无法取得租金收益。189457.74元保证金数额，不过分高于原告因案涉合同解除给其带来的损失，故对原告该主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁五一七网络股份有限公司交付给原告沈阳金利高商业有限公司的保证金189457.74元作为违约金归原告沈阳金利高商业有限公司所有；二、被告辽宁五一七网络股份有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳金利高商业有限公司装修期房屋租金131290.89元；三、驳回原告沈阳金利高商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7277元、保全费1565元，由原告沈阳金利高商业有限公司负担案件受理费1166元，由被告辽宁五一七网络股份有限公司负担案件受理费6111元、保全费1565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 金 镝人民陪审员 苏德博二〇一九年十二月十二日法官 助理 刘 丽书 记 员 张青楠