江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5189号原告（反诉被告）：李某，男，1968年8月25日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁某甲，女，1965年1月15日出生，汉族，户籍地南京市下关区，住南京市六合区。被告（反诉原告）：丁某乙，男，1971年2月3日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张强，江苏臻德律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孔令诚，江苏臻德律师事务所律师。原告李某与被告丁某甲、丁某乙宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人赵成有、二被告共同委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2007年4月10日签订的协议无效；2、二被告将其占有的六合区XX街道XX村XX号房屋（楼房西首上下二层、附属房3间及厕所）返还给原告。事实和理由：被告丁某甲、丁某乙分别为原告妻子的姐姐、弟弟，原告为农民，二被告为城市居民。2007年4月10日，原、被告签订协议1份，约定原告出资50%、二被告各出资25%，三方共同在六合区XX街道XX村（后合并为XX村）XX组原告的宅基地上建房，房产以原告为户主，所有申领文件资料由原告负责保管，各方不得转让、出租或抵押房产。协议对房产分割进行了约定，即正常居住的情况下原告占50%、二被告各占25%，如遇拆迁，原告占66%、二被告各占17%。房屋建成后，经结算二被告实际各出资6万元。丁某甲因位于南京市XX区XX路的住房拆迁，自2018年底暂住在案涉房屋内，丁某乙则一直居住在六合城区XX街道。案涉房屋于2008年取得农村宅基地使用权证，土地使用权人为原告，2010年2月26日取得村镇房屋所有权证，所有权人为原告。二被告系城镇居民，并非该村集体经济组织成员，不能取得案涉房屋的宅基地使用权。原、被告之间的协议实质是对原告宅基地使用权的转让，违反了法律法规的禁止性规定，应为无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。被告丁某甲、丁某乙辩称，2007年，原告想重建房屋，但因经济问题主动找到二被告，希望被告出资建造房屋，承诺给予二被告一些收益。因此双方共同出资3.5万元购买老房屋进行拆除，又各出资6万元建造新房，并签订案涉协议。该协议约定的50%房屋使用权和34%的拆迁利益分配，并不涉及房屋所有权，也不涉及宅基地使用权。原告作为房屋所有权人，有权将房屋的使用权和收益权进行支配和处分，从而形成债权，和物权无关。该协议系双方真实意思表示，合法有效，也不存在返还问题。反诉原告丁某甲、丁某乙向本院提出诉讼请求（变更后）：反诉被告赔偿反诉原告损失30万元。事实和理由：反诉被告建房时经济困难，明知反诉原告是城镇户口、农村宅基地禁止在非集体经济组织成员之间流转的情况下，请求反诉原告共同出资建设并签订案涉协议。现时隔多年要求确认合同无效，严重违反了诚实信用原则，反诉被告存在明显过错，也存在欺诈行为，应当对反诉原告所受的损失承担赔偿责任。反诉被告李某辩称，双方签订的共建房协议无效，对于已经建成的房屋返还给反诉被告后，反诉被告愿意就返还房屋的成本价格在超出其当初自建投资的6万元部分按照双方过错程度给予适当返还，即按照双方同等过错补偿50%。本院经审理认定事实如下：被告丁某甲、丁某乙系原告李某妻子的姐姐、弟弟。李某为农村居民，丁某甲、丁某乙为城镇居民。2007年，原、被告共同出资在六合区XX街道XX村（后合并为XX村）XX组建设房屋1幢，二被告各出资6万元。2007年4月10日，经结算，甲方李某和乙方丁某甲、丙方丁某乙签订分割协议1份（见建房平面图），约定：一、正常居住情况下，使用权甲方占50%，乙方、丙方各占25%；二、如遇拆迁，产权甲方占66%，乙方、丙方各占17%；三、建房所用总资金，甲方占50%，乙方、丙方各占25%……。该建房平面图示明：楼房东首上下二层归甲方所有使用，西首楼上归乙方所有使用，西首楼下归丙方所有使用；后院平房东首1间归甲方所有使用，西首1间归乙方、丙方所有使用；前院大门东侧平房1间归甲方所有使用，西侧平房1间归乙方所有使用；前院西侧平房3间，南首1间归丙方所有使用，北首1间归甲方所有使用，中间1间（厕所）合用。后李某入住上述房屋，丁某乙未入住，2019年1月丁某甲因原房屋拆迁装修入住。2008年8月13日，李某登记取得《集体土地使用证》，证号为宁六集用（2008）第XXXXX号，土地使用权人为李某，座落为马鞍镇，地类（用途）为农村宅基地，使用权面积为170平方米。2010年2月26日，李某登记取得《村镇房屋所有权证》，证号为六村房字第××号，所有权人为李某，房屋座落为马鞍镇，建筑面积为241.28平方米，附记为住宅。2019年9月26日，本院根据反诉原告的申请，依法委托江苏某土地房地产评估造价咨询有限公司对上述属于反诉原告的房屋（含装修）及附属物进行市场价值评估，评估结果：房屋183964元、装饰装修30262元、附属物17024元，合计231250元。以上事实，有当事人陈述、协议及建房平面图、《集体土地使用权证》、《村镇房屋所有权证》、《房地产估价报告》等证实，本院予以确认。本院认为，我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国土地政策规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，案涉土地性质为农村宅基地，登记土地使用权人为原告。而二被告均非该集体经济组织成员，且系城镇居民，依法不能取得案涉宅基地使用权。原、被告之间的房屋分割协议，实质上涉及农村宅基地使用权的转让，违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告关于要求确认案涉协议无效、被告返还案涉财产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。反诉被告在案涉协议履行完毕十余年后，主张案涉协议无效、返还财产，违反诚信原则，负有主要过错。反诉原告违反国家法律政策规定到农村建房，也存在一定过错。关于反诉原告主张经济损失30万元，根据评估机构对属于反诉原告的房屋（含装修）及附属物的市场价值的评估结果为231250元，应予确认。超出部分，依据不足，不予确认。其中建房成本6万元，应予返还。其余部分损失171250元（231250元-6万元），本院综合考虑当事人过错等因素确定反诉被告应承担90%即154125元。以上合计，反诉被告应给付反诉原告214125元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、李某与丁某甲、丁某乙于2007年4月10日签订的协议无效；二、丁某甲、丁某乙于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的六合区XX街道XX村XX号房屋（楼房西首上下二层、附属房3间及厕所）返还给李某；三、李某于本判决生效之日起十日内给付丁某甲、丁某乙214125元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6729元,由李某负担6056元，丁某甲、丁某乙负担673元；反诉案件受理费2900元，鉴定费4000元，合计6900元，由丁某甲、丁某乙负担690元，李某负担6210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李九俊人民陪审员  陈顺平人民陪审员  陈 靓二〇一九年十二月三十一日书 记 员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。