山西省蒲县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋1033民初356号原告：蒲县城关镇城关村民委员会。法定代表人：曾宪珠，村委主任。委托代理人：范宏伟，山西师达律师事务所律师。被告：高海宾，男，1969年8月2日生，汉族，现住蒲县。委托代理人：王惠东，山西尧之天律师事务所律师。原告蒲县城关镇城关村民委员会（以下简称蒲县城关村委)与被告高海宾买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒲县城关村委法定代表人曾宪珠及其委托代理人范宏伟、被告高海宾及其委托代理人王惠东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲县城关村委向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告房地产转让款本金1699.3986万元及支付迟延付款的违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月14日，原被告双方签订了一份《“锦绣超市”房地产转让协议》，协议约定原告向被告转让坐落在蒲县南大街锦绣超市××层、二层及地下一层的房地产及土地使用权。其中一层、二层单价为每平方4200元，卖场负一层单价为每平方2200元，根据当时初步测定的面积，总价款为2355.5748万元，具体面积最终以甲乙双方及相关单位测定的数据为准。附属及配套设施中的水、电、暖、煤气、通讯、消防、排水、排污等相关设施和设备费用及办证税费由被告承担。在此之前，被告预付转让款900万元整。2016年8月4日，双方签订了一份《“锦绣超市”房地产转让补充协议》，该补充协议又增加转让了东侧门面房和东侧停车场，总价分别为92万元和70万元。补充协议还对已经支出的附属及配套设施设备的费用进行了确认，减去这些费用后，被告实际支付的转让款为7999352元，剩余转让款16438598元被告承诺分5年交清。补充协议同时约定，如未能按照约定支付本年度应付款项，应每日支付万分之三的违约金，如逾期超过一个月，甲方有权通过法院对转让的房地产予以强制执行受偿。2017年8月9日，房地产面积具体测算确定后，双方又签订了一份《补充协议》增加的面积折算成价款后，总计增加人民币500388元。另外，附属及配套设施设备的费用又增加了5.5万元。以上合计，被告实际共欠原告转让款本金数额为1699.3986万元。被告在取得上述房地产及全部转让标的后，按照补充协议约定，本应在2017年10月底支付300万元，2018年10月底支付300万元，但被告实际分文未付。被告高海宾辩称：其已支付给原告蒲县城关村委1100万元，原告起诉的数额里没有扣减被告替原告垫交的税款200万元及消防、暖气配套设施80万元。2、需要原告确认房产面积，因为房产证办理的较早房产证上登记的面积和实际面积不一致。经本院审理事实如下：2014年1月4日，原告蒲县城关村委（甲方）与被告高海宾（乙方）签订了“锦绣超市”房地产转让协议约定；一、房地产基本情况。甲方遵循本合同约定向乙方转让坐落在蒲县南大街锦绣超市××层、地下一层等附属设施及土地使用权，附属及配套设施包括：电、水、暖、煤气、通讯、消防、排水、排污等相关设施和设备。1.房产具体位置为：蒲县南大街锦绣超市综合楼东楼。2.一层面积共计2241.89平方米，二层面积共计2117.15平方米，地下一层面积共计2385.40平方米（附房地产平面图）。二、转让价格及承担费用1、双方协定上述房地产及附属建筑物地上一层、二层单价为4200元，共计1830.7868万元，卖场负一层单价为2200元，共计524.7880万元，总价款共计2355.5748万元。2、房地产产权买卖转让的相关税、费等按政府的先行规定各自承担，如无具体规定的其他费用双方另行协商。3、配套设施中的水、电、暖、煤气、通讯、消防、房产、土地等，在办理差怒气按转让的同时，甲方协助乙方办理过户手续，相关费用乙方承担。三、付款方式及期限。乙方已于2013年1月16日前分两期向甲方预付购房款共计900万元整，剩余转让价款双方应在大楼验收后，另行协商交付。四、……。同日，甲方蒲县城关村委与被告乙方高海宾签订锦绣超市房地产转让补充协议。协议约定：1.经双方商定，锦绣超市转让的具体面积最终确定由甲乙双方及相关单位测定的数字为准。2.配套消防设施部分费用由乙方承担。3.如本协议未尽事宜，双方可再签订补充协议。4.……2016年8月4日，原告蒲县城关村委（甲方）与被告高海宾（乙方）签订《“锦绣超市”房地产转让补充协议》。补充内容如下：一、甲方转让给乙方的房地产位置、面积等情况确认如下：1.坐落于昌平街北侧锦绣超市××层（建筑面积1935㎡）、二层（建筑面积2087.75㎡）、地下室（建筑面积2692㎡）、东侧6米门面房（建筑面积184㎡）。2.锦绣超市综合楼东楼东面停车场。四至：东至昌平广场，南至昌平大街人行道，西至道路路沿石，北至（长66.2m，宽18.1m）。3.上述综合楼及停车场的附属设施，含水、电、暖、消防、排水、排污等相关配套设施。4.上述转让房产、停车场范围内的土地使用权。二、甲方转让给乙方的房地产价格确认如下：1.一层转让价格为4200元/㎡，一层总价为：4200元/㎡X1935㎡=8127000元；2.二层转让价格为4200元/㎡，二层总价为：4200元/㎡X2087.75㎡=8768550元；3.负一层转让价格为2200元/㎡，负一层总价为：2200元/㎡X2692㎡=5922400元；4.东侧6米门面房转让价格为5000元/㎡，门面房总价为：5000/㎡X184㎡=920000元；5.东侧停车场（长66.2m,宽18.1m）转让总价为700000元。甲方转让给乙方的房地产总价合计为：￥24437950元，大写：人民币贰仟肆佰肆拾叁万柒仟玖佰伍拾元整。三、乙方向甲方转让价款的支付1.截止本协议签订日，乙方已支付甲方转让款7999352元（人民币柒佰玖拾玖万玖仟叁佰伍拾贰元整）。2.剩余转让价款16438598元（人民币壹仟陆佰肆拾叁万捌仟伍佰玖拾捌元整），按如下方式分五年交清：2017年10月底前支付3000000元（人民币叁佰万元整）；2018年10月底前支付3000000元（人民币叁佰万元整）；2019年10月底前支付3000000元（人民币叁佰万元整）；2020年10月底前支付3000000元（人民币叁佰万元整）；2021年10月底前支付4438598元（人民币肆佰肆拾叁万捌仟伍佰玖拾捌元整）。3.甲方收到乙方款项后，应向乙方出具合法有效的收款票据。四、甲方转让给乙方的房地产的交付和过户1.甲方按照原合同约定将锦绣超市综合楼东楼的一层、二层、负一层、东侧6米门面房过户登记至乙方名下，并交付了乙方。2.甲方同意于本协议签订后再具备产权过户条件时将停车场包括土地使用权在内的全部产权过户登记至乙方名下，同时锦绣超市综合楼东面停车场自本协议签订起乙方即享有其完全合法的所有权和收益权。3.因房地产转让及过户登记所产生的相关税费等其它费用由甲乙双方按国家现行规定各自承担。4.乙方因自身经营的需要向甲方整体购买本协议第一条中载明的房地产，上述房地产和停车位对乙方而言缺一不可，否则乙方无法实现订立本协议的目的。对此，甲方完全知晓并认可。5.……。2017年8月9日,原告蒲县城关村委（甲方）与被告高海宾（乙方）因原告蒲县城关村委会与被告高海宾签订《“锦绣超市”房地产转让协议》在面积方面有差误；因此特立本补充协议以证。原补充协议负一层面积为2692㎡，现就在2692㎡+坡道72㎡+通道48㎡-公用面积110㎡，应为2702㎡，两者相差10㎡，每㎡2200元X10㎡=22000元。原本充协议一层面积为1935㎡，现为1991.9㎡，两者相差56.9㎡，每㎡4200元X56.9㎡=238980元。原补充协议二层面积为2087.75㎡，现为2139.9㎡，两者相差52.24㎡，每㎡4200元X52.24㎡=219408元。原补充协议门面房184㎡，现为188㎡，两者相差4㎡，每㎡5000元X4㎡=20000元。本协议一、二、三、四人民币相加为500388元，大写：伍拾万零零叁佰捌拾捌元整。本协议人民币伍拾万零零叁佰捌拾捌元整应在2022年十月交清。……。综上，原被告签订的合同及补充协议确定了房屋总价款是2493.7950万元。合同签订后被告高海宾预交了900万元，原告给被告出具了一张900万元的收据，被告高海宾替原告垫付了200万元的税款。双方并于2015年2月9日办理了房屋登记手续并交付使用，房产证号分别为：蒲房权证南字第XXXX号、蒲房权证南字第XXXX号、蒲房权证南字第XXXX号。2016年8月4日，经双方结算确认，被告高海宾尚欠原告购房款1699.3986万元，并约定了还款期限，期限届满后，被告未按约定履行还款义务。本院认为，原告蒲县城关村委与被告高海宾签订的房屋买卖合同依法成立且生效，房屋已交付使用，并办理了房屋登记手续，房屋所有权已发生转移，被告高海宾预付部分购房款后，未在约定的期限内按期支付剩余购房款，构成根本违约，应承担继续支付价款的义务。关于被告辩称原告起诉的数额里没有扣减消防、暖气配套设施80万元，因其没有提供证据予以证实，本院不予采纳。关于被告辩称需要原告确认房产面积，因房产证办理的较早房产证上登记的面积和实际面积不一致，本院认为应以房产证登记的面积为准。关于原告主张要求被告支付迟延付款的违约金，本院认为，因双方当事人约定的违约金数额过高，但被告迟延履行购房款给原告造成的经济损失，该损失按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百零九条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：被告高海宾于本判决生效之日起十日内支付原告蒲县城关镇城关村民委员会房屋价款1699.3986万元及利息。（利息从2017年11月1日起，计算至执行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。）案件受理费123764元，由被告高海宾负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长  杜晓良人民陪审员  王国亮人民陪审员  李 婕二〇一九年十二月十一日书 记 员  龙 兴