江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初2394号原告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地：安福县平都镇安城北路9号,统一社会信用代码：91360829685988874E。法定代表人：张建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡晓芬，女，江西智桥律师事务所律师。被告：肖剑，男，1985年10月19日出生，汉族，江西省安福县人，安福县人民医院文员，住安福县。委托诉讼代理人：肖根甫，男，1949年8月3日出生，住安福县，系被告父亲。委托诉讼代理人：李小兰，女，1963年11月6日出生，住安福县，系被告母亲。原告安福县民盛物业服务有限公司（以下简称民盛物业公司）与被告肖剑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民盛物业公司的委托诉讼代理人刘小媛、胡晓芬、被告肖剑的委托诉讼代理人肖根甫、李小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、民盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费1629元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日为195元）合计：1824元；3、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实及理由：2012年5月31日，被告接收了其购买的位于安福浅水湾滨水苑12栋2单元301室、12栋8号车库（以下简称该房），原告为该房所在小区前期物业服务公司。2013年11月，该房所在的小区成立业主委员会（以下简称业主委员会），随后原告与业主委员会签署两份《安福县富瑞浅水湾小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定2017年12月31日前，多层住宅按建筑面积每月每平米0.4元收取，车库、储物间按照多层住宅单价70%收取，2018年1月1日至合同结束，多层住宅按建筑面积每月每平米0.56元收取，车库、储物间按照多层住宅单价70%收取；当年物业费一次性收取，在当年6月前缴清，若超过7月31日还未缴清的视为逾期缴纳，按照逾期之日起每日千分之三收取违约金，后经相关政府部门协商，原告与该房所在小区业主及业委会达成“2018年1月1日后多层住宅按建筑面积每月每平米0.48元收取，车库、储物间按多层住宅单价70%收取”的一致,且大多数业主均按约缴纳。但经原告多次催促，被告拒不缴纳2018年1月1日后的物业服务管理费。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。物业费1629元计算为：房屋130.25平米*0.48元/月/平米*24个月+车库15.73平米*0.34元/月/平米*24个月，违约金起算点每年物业费为基数，从每年8月1日开始计算，按照日息万分之五计收。二、被告答辩情况：肖剑辩称，1、本案原告起诉依据的物业服务合同应确认无效。2、原告在起诉之前没有书面向原告催缴物业费。3、被告未缴纳物业费有正当理由，并不存在违约，不承担违约责任，被告拒交物业费，首先原告没有完全履行物业合同中义务，履行的部分也不符合物业服务合同中的约定，被告即使要缴纳物业费，也应该依据2014年1月1日签订的物业服务合同中约定的物业管理收费标准缴纳物业费，但是原告拒绝收取。4、原告要求被告承担诉讼费和律师费没有法律依据，不论是2014年还是2016年签订的合同都没有约定，综上，被告认为应该驳回原告的起诉，即使被告要承担物业费，也应该依照2014年签订合同标准计算物业费，且实际缴纳的物业费还要根据核算出的金额，根据原告未履行物业服务合同中的义务酌情减少。三、合同内容：2014年1月1日，原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订了《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业费收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅70%收取，别墅房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）0.8元、7层以下0.7元（含公摊费），商铺每月每平方米0.5元；合同还约定了物业的各项管理事项；管理期限和其他事项。2016年12月30日，原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订了《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业的各项管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用绿化带、草坪、花木建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；小区交通秩序管理；维持公共秩序等。管理期限为：2017年1月1日至2021年12月31日。合同第十九条第2款，因近年物价及人工工资上涨幅度较大，根据市场行情和本小区实际情况，为确保物业企业的正常开支和良性循环，提升服务质量，甲方（即安福县富瑞浅水湾业主委员会）同意从2018年元月1日起至合同结束，物业服务费可适当调价上涨，调价后物业收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.56元。车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.12元、7层以下0.98元（含公摊费），商铺每月每平方米0.7元。调价后执行新的收费标准前，乙方（即民盛物业公司）须先在小区公示后再实施。合同第十九条第3款，原则上当年物业费业主在当年的6月份前可任月择时缴清，但若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，乙方将启动法律程序催缴，逾期未缴的除追收本金外，另加收逾期之日起每日3‰的违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月12日，民盛物业公司在小区张贴了《关于小区物业服务费调价的公示》，公示期间部分业主提出异议并向有关部门反映，后经小区业委会与物业公司协调、沟通，决定重新调整并于2018年3月19日公示2018年物业服务费收费标准。公示主要内容如下：浅水湾小区2018年物业服务费收费标准在原价基础上上调20%，即多层住宅每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）、别墅每月0.6元/㎡、电梯房7层以下（不含7层）每月0.84元/㎡、7层以上每月0.96/㎡、商铺店面每月0.6元/㎡。新的收费标准公示后，该小区已有大多数业主已经按照新的收费标准缴纳了2018年的物业费。四、被告物业的情况：被告肖剑系安福县平都镇富瑞浅水湾滨水苑3期12栋2单元301房和12栋8号车库的业主，被告房屋面积为：房屋130.25平方米、车库15.73平方米。五、欠费时间和金额：2018年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为（130.25㎡×0.48元/㎡+15.73㎡×0.34元/㎡）×24个月=1629元。裁判理由与结果本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，2016年12月30日民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。因此，被告提出该合同无效的抗辩，本院不予支持。该合同约定多层住宅按建筑面积每月0.56元/㎡交纳物业费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经小区业委会与民盛物业公司协商，将多层住宅收费标准调整为每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取），并进行了公示，且绝大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。该价位的调整也是合法有效的。原告根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，被告肖剑作为安福富瑞浅水湾小区业主应依约履行缴纳物业服务费的义务。因此，原告要求被告按照建筑面积每月0.48元/㎡交纳住房物业费和按照建筑面积每月0.34元/㎡车库的物业费，有事实及法律依据，本院予以支持。被告以不同意涨价为由，要求按照每月0.4元/㎡交费的辩解，于法无据，本院不予采纳。物业服务合同中虽然约定了逾期未缴纳物业费应当交纳违约金，但是，从被告所举证据来看，原告的服务也存在服务不到位的地方，同时，原告在处理与业主的关系上存在欠缺，希望原告要多与业主加强沟通与联系，改善与业主的关系，提升服务质量，力求为业主提供满意的服务，为共建和谐小区而努力,同时被告也非恶意拖欠物业费。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告支付律师费，但未提供证据证明双方对律师费的承担进行了约定，故本院不予支持。被告辩称原告起诉前未书面催缴物业费，对此原告举证证明在被告家门口张贴了缴费通知，虽被告否认看到过缴费通知单，但被告对原告提供的关于缴纳物业费的通知没有提出异议，被告也主动去交纳物业费，双方因价格问题而没有交纳，由此可见，被告应当知晓物业公司催缴物业费事宜，对该辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、被告肖剑于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费1629元；二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司承担5元，被告肖剑承担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘龙泉二〇一九年十二月十三日书记员  周金群附法律相关条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。