沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初14518号 原告（反诉被告）：张晓宇，男，1973年11月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：贾晓东、张婷，均系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告（反诉原告）：陈士龙，男，1979年2月2日出生，汉族，住辽宁省昌图县。 被告（反诉原告）：何晶晶，女，1982年6月14日出生，汉族，住辽宁省阜新市太平区。 二被告委托诉讼代理人：李家和，系辽宁法源律师事务所律师。 原告（反诉被告）张晓宇与被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张晓宇及其委托诉讼代理人贾晓东，被告陈士龙、何晶晶及其委托诉讼代理人李家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求，1、请求判令解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》,房屋总价款为76万元；2、请求判令被告向原告偿还原告向被告所付的购房款25万元和利息（从起诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求根据合同约定判令被告十五日内未向原告交付房屋所产生的违约金，每逾期一日，按照房屋交易价格的1‰计算，即违约金11,400元；逾期超过15日，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金；4、请求判令被告承担原告已经支付的中介费7600元；5、请求判令原告因装修房屋所支出的必要费用（暂计装修材料费用5010元,装修工人费用4800元）；6、请求判令被告承担本案的诉讼费及保全费。审理中，原告自愿撤回请求判令原告因装修房屋所支出的必要费用（暂计装修材料费用5010元,装修工人费用4800元）的请求。 事实与理由：2019年9月20日，原、被告在沈阳嘉禾宜居房产经纪有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买二被告共同所有的位于沈阳市浑南区房屋一套，房价款为人民币76万元整。合同中约定原告分六次向被告支付购房款，原告于签约当日向被告支付定金2万元，二被告承诺在2019年9月23日前向原告提供房屋档案信息和房屋系二被告夫妻征信报告，确定征信无大额欠款，此时合同生效，合同生效时原告再次向被告交付定金3万元，同时被告为原告办理房屋转让手续，2019年9月20日被告将房屋交付给原告，原告可以装修，当天原告向被告支付第一笔购房款20万元时，被告向银行申请解贷，允许解贷时，原告向被告支付下一笔购房款，双方并对剩余购房款交付的时间做出了约定。根据房屋买卖合同条款约定，甲方于收到乙方第一笔购房款20万元时应立即将该房屋交付原告，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算。后期，原告收到房屋并对房屋进行装修，然而被告以要求解贷为由提前要求原告支付第二笔购房款，原告以合同约定的时间未到为由拒绝，被告恼怒，直接将涉案房屋的锁头更换，并撵走了原告请来的装修工人。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告向原告交付房屋又将涉案房屋锁头更换的行为已构成违约，被告应向原告支付违约金，同时被告应将原告的付款和利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）一并返还给原告，并由被告承担此次交易中原被告双方已发生的必要费用。 被告（反诉原告）辩称：不同意被答辩人的诉讼请求。一、双方于2019年9月20日签订的房屋买卖合同，是一份合法有效的合同。双方应当继续履行。具体根据是1、该合同的签订是双方的真实意思表示，签字，按指纹情况完全属实；2、该合同的内容合法，并没有违法法律的强制性规定；3、双方已经实际履行，并且甲方收到约定付款后，已经将房门钥匙交给乙方，即合同约定的交付行为，乙方已经实际进驻诉争房屋进行査验水，电表及准备装修工作。综上几点，双方应当继续履行，互尽合同约定的义务。所以，被答辩人要求解除合同的请求分明不能得到依法支持。此诉求应当依法驳回。二、答辯人在本案中没有违约行为。被答辯人负有不可推卸的违约责任。1、答辩人依照合同的约定已经尽到了义务；比如交付房门钥匙，积极与房贷部门联系协调解除房贷抵押事宜，经与房贷部门联系定于2019年10月18日解贷，而房贷部门决定于10月11日依法可以解贷，原因是房贷部门每月只有一次解房贷业务。当答辩人通知被答辩人该内容时却遭到了拒绝，并说解贷提前我不配合，答辩人无奈只能再次与房货部门协商时间。房货部门决定于10月28日依法解货。但是，被答辩人还是不予以配合。造成两次解贷机会被错过。在此，完全足以能够认定被答辩人具有重大过错，是造成合同不能顺利履行的违约方；2、被答辩人无权要求返还已经交付的定金5万元。依照《合同法》第115条之规定，交付定金的依法违约，无权要求返还定金。按照2019年9月28日的补充协议的约定所交付的20万元。也是定金，被答辩人也无权要求返还；3、鉴于以上实际案情，以及答辩人的守约行为，人民法院应当保护答辩人的合法权益，并且判令被答辩人承担违约责任后，继续履行合同于法有据。 反诉原告诉称：请求判令1、依法要求被反诉人承担房屋中介费7600元；2、赔偿延期贷款解押期间的贷款利息5000元，逾期贷款违约金11400元；3、被反诉人承担反诉费。事实与理由：由于被反诉人违约，造成反诉人不能按期解除贷款，必然产生逾期利息，所以反诉于法有据。 反诉被告辩称：反诉人的反诉请求不能成立。造成合同不能履行的责任在于本案反诉人，双方口头约定在2019年10月18日去解贷，突然间反诉人要求被反诉人于2019年10月10日打电话要求被反诉人第二天去解贷，提前了8天，被反诉人钱没有准备好，在中介的协调下，双方变更为10月21日去解贷，2019年10月10日，反诉人把门锁更换，把装修工人赶走，合同约定被反诉人在交付第三笔购房款20万时，反诉人要交付房屋，因此合同才能继续履行，否则被反诉人什么都没得到就去解贷的风险太大,合同是有履行先后顺序的，反诉人将交付的房屋重新收回，是造成本合同不能继续履行的主要原因。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，张晓宇与陈士龙、何晶晶在中介公司沈阳嘉禾宜居房产经纪有限公司居间下签署了《房屋买卖合同》一份。双方约定，张晓宇（乙方）购买陈士龙、何晶晶（甲方）共同所有的位于沈阳市浑南区，建筑面积87.21平方米房屋一处，房价款为760000元；在签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金20000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款；甲乙双方约定在2019年9月23日前，甲方提供本房屋查档和甲方夫妻征信报告，确定征信无大额欠款，大额已（以）200000界定，此合同生效；生效时，乙方再次补甲方购房定金30000元，同时甲方办理房证，再2019年9月20日开算1个月内甲方将房屋交给乙方使用并装修；交房当天乙方再次付给甲方购房款200000元，甲方向银行申请解贷；允许解贷时，乙方再次付给甲方购房款300000元，此款专款专用作为本房屋解贷使用。交房日期开始算满1个月，乙方再次付给甲方购房款150000元；乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一日，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过十五日，甲方收取违约金后有权继续履行合同或单方解除合同；如解除合同，甲方应在合同解除后三日内，将购房款首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一日，甲方须按应退金额的1‰支付乙方违约金；甲方未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一日，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过十五日，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除本合同，如解除合同，甲方应将乙方的付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中甲乙双方已发生的必要费用；甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方（沈阳嘉禾宜居房产经纪有限公司）提供居间服务的情况下达成的，《房屋买卖合同》签订之时，视为居间成功；甲方应当在本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费7600元；乙方应当在本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费7600元等。合同签订当日原告向被告支付定金20000元，9月23日原告再次向被告支付定金30000元。 2019年9月28日，双方签订《补充协议》，内容为根据合同编号0001148约定，今日乙方付给甲方第三笔购房款定金200000元，截止2019年9月28日，乙方共付给甲方购房款定金250000元，甲方违约赔偿乙方两倍定金（包含定金）乙方违约甲方收到的定金不予退还，今日房屋交接，甲方将房屋交予（与）乙方使用并装修，甲方陈世龙、何晶晶收到乙方购房款定金200000元，以上所有条款约定，甲乙双方知晓并同意。同日，张晓宇向陈士龙、何晶晶支付200000元，陈士龙、何晶晶将房屋交付给原告，此后原告对房屋进行装修，陈士龙、何晶晶向银行申请解贷，双方最终约定陈士龙、何晶晶办理解贷时间为10月21日，张晓宇应于该日向陈士龙、何晶晶支付购房款300000元。10月10日银行通知陈士龙、何晶晶可于次日办理解贷，陈士龙、何晶晶当日告知张晓宇于次日付款300000元房款。因双方协商未果，陈士龙、何晶晶于10月11日收回房屋，原告诉至本院。 另查，沈阳嘉禾宜居房产经纪有限公司收取张晓宇中介费7600元。陈士龙、何晶晶于2019年11月7日收到本案起诉状。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有法律拘束力。 关于双方在履行合同过程中是否构成违约问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定“一方当事人在法庭审理中，或者起诉状、答辩状、代理词的等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。虽案涉合同约定“允许解贷时，乙方再次付给甲方购房款300000元”，但综合陈士龙、何晶晶答辩状自认事实及证人郝某证言，足以认定，双方通过协商确定解贷时间为10月21日，张晓宇应于该日向陈士龙、何晶晶支付购房款300000元。因陈士龙、何晶晶单方改变解贷时间及收回房屋的行为违反双方最终确定的解贷时间及合同约定收到张晓宇200000元后将房屋交付的约定，故构成违约，应承担违约责任。 关于案涉合同是否应解除问题。本案中，陈士龙、何 晶晶将案涉房屋门锁更换并收回房屋，以其实际行为表示不愿继续履行合同。审理中，经本院调解，但张晓宇坚持解除合同，陈士龙、何晶晶坚持要求张晓宇承担违约责任，结合本案案情，本院对案涉合同予以解除。 关于违约责任承担问题。双方在合同约定甲方未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一日，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过十五日，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除本合同，如解除合同，甲方应将乙方的付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中甲乙双方已发生的必要费用。因陈士龙、何晶晶收到张晓宇支付的200000元后，又于10月11日将案涉房屋收回，按照合同约定其行为应视为违约，故应自10月11日起至10月25日至，以已付250000元为基数，按照日1‰计算违约金，具体数额为11400元（760000元×1‰×15天）。同时，按照合同约定解除合同后，陈士龙、何晶晶还应向张晓宇支付利息。 关于张晓宇主张赔偿中介费7600元的问题。因符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）张晓宇与被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶于2019年9月20日、2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张晓宇购房款250000元，并向原告（反诉被告）张晓宇支付利息（以250000元为基数，自2019年11月7日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张晓宇支付违约金11400元； 四、被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张晓宇赔偿中介费7600元； 五、驳回原告（反诉被告）张晓宇其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）陈士龙、何晶晶反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11574元、反诉费400元、保全费1914元，由被告陈士龙、何晶晶负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肖军威 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇一九年十二月十八日 法官助理郭慧 书记员李想