北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26488号原告：谭宁，女，1977年6月7日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文涛，北京格徕宁韬律师事务所律师。被告：王志斌，男，1970年2月25日出生，汉族，户籍所在地北京市昌平区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨林林，男，1986年6月26日出生，汉族，北京美华投资有限公司员工。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，1994年9月26日出生，汉族，北京美华投资有限公司员工。原告谭宁与被告王志斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭宁委托诉讼代理人李永革，被告王志斌委托诉讼代理人杨林林、鲍凯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭宁向本院提出诉讼请求：1．王志斌返还房屋租金69000元；2．王志斌返还租赁押金23000元；3．王志斌赔偿自2019年5月1日至实际返还之日止的租金利息损失，以69000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4．案件受理费由王志斌负担。事实与理由：2019年4月1日，买受人谭宁、出卖人王志斌经北京美联房地产经纪有限公司经纪服务，就位于北京市顺义区×房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。因该房屋交易前已由王志斌出租给承租人邢露使用，租期自2018年8月1日至2021年7月30日，租金每月23000元，租金每半年支付一次，租赁押金23000元。王志斌与谭宁协商一致约定自本合同约定的取得不动产登记日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。现该房屋已于2019年4月29日完成不动产登记，谭宁已实际取得不动产权证书。因此，依据合同约定，自2019年4月29日至租赁期届满期间的该房屋出租收益应当归谭宁所有。现房屋承租人邢露已经按照租赁合同的约定将第二个半年即2019年2月1日至2019年7月31日租金以银行转账的方式支付给王志斌，王志斌理应依约将2019年4月29日至7月31日期间的房屋租金及房屋押金返还给谭宁。谭宁多次与王志斌协商返还事宜，但均遭王志斌拒绝。王志斌的行为损害了谭宁的合法权益。故，谭宁诉至法院。被告王志斌辩称：一、谭宁要求王志斌返还房屋租金69000元及其利息，王志斌不予认可，上述租金应当由王志斌收取。王志斌在签约之前已经向谭宁、中介公司明确表示，涉案房屋是带租约出售，租期是3年，并且由王志斌收取第一年租金，由谭宁收取剩余两年租金，并且签约前以及签约后，谭宁均予以认可。根据王志斌提交的录音，谭宁认可上述事实的存在，也同意王志斌的上述条件，只是对于具体时间点没有弄清楚，没有具体细化。同时在第一段音频证据内容可知，谭宁对上述事实是明知且认可的，同时王志斌提交的中介公司员工连浩然的证人证言也与上述内容相一致。购房合同中关于租金收取的约定条款，是由于中介公司对于合同条款未尽到提示、说明义务，导致王志斌错误的签署了与王志斌意思表示不一致的购房合同。谭宁对此事也是认可的。在此次纠纷中，王志斌不存在任何过错，并且已经充分向谭宁表明了卖房条件，即由王志斌收取第一年租金，由谭宁收取剩余两年的租金。在引发此案的租赁合同法律关系中，王志斌与承租人签署三年租赁合同，并由此向中介公司支付了4万元中介费，并给与了承租人一个月的免租期。王志斌在租赁合同履行中一共付出了6．3万元的成本，但王志斌仅仅收取了一年的租金。根据合同法第五条的规定，在谭宁已经承接上述租赁关系，且已经收取租金的前提下，理应由谭宁、王志斌一起承担上述6．3万元的成本，不应由王志斌一人承担。事实上，王志斌也是基于上述理由，才在签约前向谭宁充分说明了王志斌出售房屋的条件，即由王志斌收取第一年租金，剩余两年租金由谭宁收取。购房合同中关于租金收取的约定并非王志斌的真实意思表示，是由于中介公司未尽充分的提示、说明义务导致的。并且各方在签约前和签约后，均在就此问题进行积极沟通，并且认可王志斌已经在签约前向谭宁明确说明第一年租金由王志斌收取，剩余两年的租金由谭宁收取，故2019年5月至7月的租金理应由王志斌收取。二、谭宁要求王志斌返还租赁押金23000元及其利息，王志斌不予认可。虽然王志斌将涉案房屋出售给了谭宁，且双方同意承租人继续承租涉案房屋，但谭宁与承租人并未对房屋租赁的延续进行书面确认。王志斌根据法律规定只能向承租人退还租赁押金，且承租人邢露要求王志斌退还租赁押金。基于上述事实，王志斌于2019年7月3日向承租人邢露退还了租赁押金，因此，谭宁要求王志斌返还押金，没有事实和法律依据。三、谭宁要求王志斌承担本案的诉讼费，王志斌不予认可。谭宁该诉讼请求不符合法律规定，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，出卖人王志斌与买受人谭宁签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定谭宁以总价12500000元购买王志斌位于×房屋。该房屋为已出租状态，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月30日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的取得不动产登记日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。2019年4月29日，诉争房屋登记的所有权人变更为谭宁。2018年7月14日，出租方（甲方）王志斌与承租方邢露（乙方）在居间方（丙方）北京美联房地产经纪有限公司居间下签署《房屋租赁合同》，该合同约定：一、房屋基本情况：该房屋坐落于×。二、租赁期：2．1房屋租赁期自2018年8月1日至2021年7月30日。三、租金及相关费用：3．1租金为人民币23000元/月。3．2支付方式为按半年支付。四、押金：4．1乙方同意支付给甲方押金23000元整。甲方在收到押金后应予以书面签收。如无约定或法定扣除押金之情形，合同期满甲方收房同时将押金足额无息返还给乙方。七、佣金：基于丙方促成租赁中所提供之服务，甲方同意支付丙方人民币40000元作为佣金。2018年7月14日，王志斌向北京美联房地产经纪有限公司支付佣金40000元。谭宁提交招商银行交易明细，拟证明承租人邢露于2019年1月18日以转账方式向王志斌委托收租人高薇支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金138000元。王志斌认可该证据的真实性、合法性及证明目的。谭宁提交邢露的证人证言，拟证明2019年1月18日通过银行转账向高薇支付房租138000元。王志斌对该证人证言的真实性、合法性无法确认，不认可证明目的。主张王志斌妻子高薇收过138000元。王志斌申请证人连浩然出庭作证，证人连浩然述称：“我在美连房地产经纪有限公司工作，从事客户经理。我做房屋买卖、租赁业务，涉及该单是买卖单子，我和谭宁、王志斌是属于业主客户关系。通过安居客谭宁找到我的。关于租金，最终确认房屋总价是1250万，之前以该价格业主出售不了，觉得价格低，最后业主同意以1250万卖的前提条件是第一年租金是由业主高薇收取，后2年租金谭宁收取。3月31日谈的这事。合同约定不一样是因为合同是制式合同，是机打的，当时晚上谈的比较晚，都是口述的，合同没有校对造成的。”谭宁认可证人证言的真实性，不认可证明目的，对连浩然主张的租金收取内容不认可。王志斌提交录音资料，拟证明双方达成房屋买卖合同是附条件的，带租约出售，租金打到王志斌妻子账户上，第一年租金王志斌收取，后两年租金由谭宁收取，谭宁明确表示知晓并认可，只是谭宁不知道时间。谭宁认可该证据的真实性，不认可证明目的，是事后协商租金的录音，就房屋租金分配没有达成协议。王志斌提交银行流水及微信聊天记录，拟证明王志斌向邢露退还房屋押金。谭宁认可银行流水的真实性，但不认可证明目的，主张邢露未与其提到退还的押金。对微信聊天记录，谭宁主张没有原载体，且无文字。经查，王志斌已将租赁押金23000元返还邢露。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、银行流水等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谭宁与王志斌于2019年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务。据双方合同约定，诉争房屋自2019年4月29日过户至谭宁名下至租期届满的房租收益应归谭宁所有。现诉争期间的租金由王志斌收取。据合同约定，王志斌应将该期间的租金返还谭宁。就谭宁要求王志斌返还租金并给付利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王志斌在签署诉争合同时有审查合同条款的义务，其自身应当承担相应的后果。王志斌提交的录音证据及证人证言，确能证明双方在签署合同之前就租金给付情况进行协商，但据此本院不能确认双方最后协商的结果与诉争合同条款不一致。就王志斌的答辩意见，本院不予支持。如王志斌认为因中介公司工作失误导致合同条款与协商不一致，王志斌可另行主张其权利。因王志斌已将租赁押金返还邢露。且该押金并非诉争房屋过户至谭宁名下后产生的收益。就谭宁要求王志斌返还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王志斌于本判决生效之日起七日内返还原告谭宁租金六万九千元并给付该款利息（自二〇一九年五月一日至被告王志斌实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；二、驳回原告谭宁的其他诉讼请求。如果被告王志斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零五十元，由原告谭宁负担二百八十七元（已交纳），由被告王志斌负担七百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇一九年十二月六日书记员  常 怡