河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初8847号原告：张红丽，女，1988年6月7日出生，汉族，住址荥阳市。被告：郑州康源置业有限公司，统一社会信用代码9141018255318011X7，住所地荥阳市京城路南段。法定代表人：王晶，总经理。委托诉讼代理人：高银府、张小丽，河南博风律师事务所律师。原告张红丽诉被告郑州康源置业有限公司（以下简称“康源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张红丽和被告康源公司的委托诉讼代理人高银府、张小丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行购房合同约定的交房义务；2.判令被告出示交房《峻工验收备案表》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3.判令被告截至目前逾期交房需向原告支付的违约金36799元；4.判令被告履行购房合同第20页中附件三的第5条窗户为高级彩铝中空玻璃窗。事实与理由：原告与被告在2016年9月28日签订购房合同，购买被告开发的位于荥阳市××与棋××交叉口西北角金源新城A-2幢1单元6层603号成套住宅房屋，并已经按照合同履行付款义务，根据双方签订的合同约定，被告应于2016年11月1日前交房，但被告却推迟至今未交房，时至原告起诉时交房手续仍未齐全。被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，损害了原告的利益。被告辩称：一、由于政府部门的原因，被告不能按照合同约定的时间交房，依照法律规定与合同约定，被告不承担违约责任，原告主张被告未按照合同的约定交付房屋，要求被告承担迟延交房的违约金，理由不成立。依据《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定，因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工或其它政府原因造成的逾期交付，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担廷期交付违约责任，且交房日期相应顺延。本案当中，金源新城项目在施工过程中，在约定的交房日期之前，政府部门为了防治大气污染。多次下发一系列停工整治要求，责令被告停工，造成被告不能按照约定的时间交房，这一情况属于不可归责于被告的责任，属于合同法规定的不可抗力，也符合双方《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，被告不应当承担违约责任。二、不能顺利交房的原因是由于原告造成的，原告违背诚信原则，滥用权利故意长期不向被告主张交房，不受领房屋，以向被告主张逾期交房的高额违约金，对此，被告不承担责任，原告在起诉状中称“但被告却推迟至今未交房”，这一说法与事实不符，房屋的交付属于法律上的双务、实践行为，必须通过双方的行为才能实现，被告想交付房屋，现在的情况是原告来都不来，被告如何将房屋交付给她，被告已经协助为涉案房屋办理了产权证，该房屋的所有权已经归原告所有，但原告既不领钥匙，也不领房产证，同一栋楼同一楼层的住户已经在2017年4月份领取钥进行了装修，房产证也已经领走。从这一事实也可以说明是原告迟延受领房屋，导致被告无法交付，因此，原告因自己的原因不主张交房，不受领房屋，商品房未能及时交接与被告无关，被告不存在长期不交房的违约行为，不承担违约责任。本案当中，尽管《商品房买卖合同》约定由出卖人书面通知买受人办理交付手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但这一约定本身不能用来证明被告逾期交房，首先，原告没有向被告提供自身的联系地址，被告无法向其发送书面通知，第二，房屋质量是否合格，是由建筑本身的质量决定，在该工程已经在2017年交付给住户，住户已经装修完毕，工程也在2017年通过了工程验收的情况下，房屋质量当然是合格的，不存在问题，被告无需再向原告提供所谓书面的质量证明，第三，根据合同法的基本原理，合同义务分为主给付义务与从给付义务，从给付义务，是不具有独立的意义，仅具有补助主给付义务功能的义务，主给付义务居于主体地位，不能以未完成从给付义务便否认主给付义务的实现，具体到本案房屋买卖合同当中，被告已经履行了交付房屋的主给付义务，提供书面通知、质量保证文件仅仅是为了证明交付房屋义务的完成，不具有独立的证明意义，在工程通过了竣工验收，房屋质量合格的情况下，仅仅以“被告没有提供书面通知、质量保证文件、使用说明”等文件认定房屋不具备交付条件是错误的，原告不来，被告也无法将有关证明文件交付给她，被告依法不承担赔偿责任。如果所有购房户都像原告这样，长期拖着不来交接房子，房屋的交接与否将完全取决于买房者的想法，只要买房者不想来，卖房者就无法把房子交付，卖房者即构成违约，显然是非常荒谬的。因此，应当依法驳回原告的第1、2、3项诉讼请求。三、原告要求被告履行购房合同第20页中附件三第5条窗户(高级彩铝中空玻璃窗)，该项诉讼请求依法不能得到支持。被告的工作人员在机打合同时将窗户这一项打错了，合同系格式文本，难免出现书写错误或者修改不及时，按照房屋的设计方案，窗户并非高级彩铝加中空玻璃窗，而是塑钢玻璃，房屋施工是严格按照图纸来施工，才能保证窗户的质量没有问题，改变原设计，也必须经过设计单位的同意。因此，原告要求为其更换窗户属于履行不能，不具有更换的可能性，塑钢玻璃与彩铝加中空玻璃的价格相当，完全能够正常使用，也不存在任何质量问题，原告没有任何损失，即使与实际交付有偏差，但是被告交付的房屋及附属装饰、设备的标准是符合质量标准的，完全符合居民需要。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，张红丽与康源公司签订《商品房买卖合同》，约定张红丽购买位于荥阳市××与棋××交叉口西北角金源新城A-2幢1单元6层603号的房屋，交付期限为2016年11月1日之前，且商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，若遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的可据实予以延期，若因城市规划变化、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工或其他政府原因造成的逾期交付，影响工期或无法达到本条约的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付，逾期超过7日，视为房屋业主已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所产生的全部费用(如物业管理费用等)和风险(如房产毁损、灭失、相邻侵权的民事责任)，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，即窗户为高级彩铝加中空玻璃窗，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人继续施工达到双方约定的标准，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2017年4月左右，康源公司曾电话通知张红丽领取房屋钥匙，但张红丽以康源公司未出示工程验收文件和窗户材质与合同约定不符为由拒绝受领。2017年8月8日，金源新城住宅小区A-2幢通过工程竣工验收，金源新城《建筑设计总说明》图纸载明的窗户材质为塑钢玻璃。2019年1月左右，张红丽到不动产登记部门办理所购商品房面签手续。2019年3月4日，张红丽所购商品房取得不动产权证书。另查明，2016年7月7日，荥阳市建筑工地及商混站扬尘治理工作组办公室下发《关于做好荥阳市建筑工地扬尘治理攻坚工作的通知》，要求施工单位认真贯彻执行扬尘污染治理工作任务。荥阳市建设安全监督管理站于2016年10月16日、2017年11月24日分别下发大气污染“橙色预警”通知单各一份，通知全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。本院认为：本案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务，现房屋已达到交付条件，故原告张红丽要求被告康源公司交房和出示相关交付使用备案证明文件的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，康源公司应当书面通知并于2016年11月1日前交房，但康源公司电话通知的形式不符合合同约定，康源公司逾期交房和逾期办理产权证书虽因政府的行为造成，最终也未妨碍张红丽对房屋的正常使用，但逾期交房和办证确实影响到张红丽的及时入住和对房屋产权的及时取得，给张红丽的生活带来不便，也间接影响到张红丽对所购房屋处分权的行使，根据本案康源公司在履行合同中的过错程度，本院酌定康源公司支付张红丽违约金2000元，对诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于张红丽主张的更换高级彩铝加中空玻璃的问题，虽然交付时为塑钢窗户，与《商品房买卖合同》约定不符，但设计图纸为塑钢窗户，若更换窗户材质则必然影响房屋整体布局，也必须经过设计部门的同意，因此，更换彩铝窗户不适于强制履行，该诉讼请求本院不予支持，张红丽可以对差价损失另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、被告郑州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张红丽交付位于荥阳市康泰路与棋源路交叉口西北角金源新城A-2幢1单元6层603号的房屋一处及该房屋的《不动产权证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并出示房屋交付使用的竣工验收备案证明文件；二、被告郑州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张红丽违约金2000元；三、驳回原告张红丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由被告郑州康源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵晖二〇一九年十二月三十一日书记员  赵骑