云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3321号 原告：高文芝，女，1978年9月26日出生，彝族，居民，住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告高文芝与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高文芝，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高文芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2016年5月30日签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告支付原告自2018年5月30日起至2019年5月30日止的房屋租金15753元，并以欠付租金为基数按每日0.5‰支付原告自2018年5月30日起至租金付清之日止的违约金，暂计算至2019年5月30日的违约金为2874.92元；3.判令被告按照《委托投资经营合同》每年如期向原告支付2019年5月30日至2028年5月31日的房屋租金，如逾期支付应赔偿每日0.55‰的逾期违约金；4.本案案件受理费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其建设的位于弥勒市交汇处吉成?骊都第1幢第XX号房屋出售给原告，房屋建筑面积为37.68平方米，每平方米6967.99元，房屋总价款为262554元。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款。2016年5月30日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋交由被告投资经营，期限为12年，自2016年6月1日起至2028年5月30日止，第一年至第三年的租金为房屋总价款的6％即15753元，第四年至第六年的租金为房屋总价款的8％即21004元，第七年至第九年的租金为房屋总价款的10％即26255元，第十年至第十二年的租金为房屋总价款的12％即31506元，被告应当在原告将房屋交付其使用之日起7个工作日内一次性向原告支付，剩余年限的房屋租金按年支付，被告无正当理由逾期向原告支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。但合同签订后被告仅向原告支付了第一年和第二年的房屋租金，而之后的租金经原告多次索要，被告不但未支付，还以无力支付为由意图毁约，并明确表示不会再按原《委托投资经营合同》履行义务。现该房屋已由被告出租给了第三方郦都国际大酒店管理公司用于经营酒店业务，而被告一直在向酒店经营方收取租金。综上所述，双方签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，被告应依约履行合同义务，为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告房屋租金是事实，因现在酒店经营困难，公司无力继续支付原告租金，希望法院解除双方签订的《委托投资经营合同》。原告每次收到的租金很高，原告实际是没有损失的，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，原告主张的违约金的起算日期应为2018年6月8日；原告主张的第3项诉讼请求未到期，已超出法院的审理范围，应予驳回，且原告主张的违约金不符合双方的合同约定，合同约定的违约为0.5‰，不是0.55‰。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实2016年5月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都第1幢第XX号房屋，房屋价款为262554元。 2.《委托投资经营合同》《委托投资经营合同补充协议书》各1份，欲证实原告将向被告购买的房屋委托被告投资经营管理，合同对委托期限、租金标准及违约责任等进行了约定。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，王泽、原告与被告签订《商品房购销合同》，约定王泽、原告向被告购买项目名称为吉成﹒骊都的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积37.68平方米，每平方米价格6967.99元，房屋总价为262554元。同日双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年6月1日起至2028年5月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为15753元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为21004元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为26255元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为31506元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。2018年7月12日，双方签订《委托投资经营合同补充协议书》，约定原告每年向被告收取委托投资经营收益时，须按国家相关法律、法规向被告开具发票，被告在收到发票7个工作日内，自被告对公户将该收益支付到原告开票账户；未收到原告开具的发票，被告可暂不支付委托投资经营收益。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告按约支付了原告2016年6月1日至2018年5月31日的房屋租金。 本院认为，原告与被告自愿签订《委托投资经营合同》《委托投资经营合同补充协议书》，合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按《委托投资经营合同》约定支付原告自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金15753元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。合同约定被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2018年6月11日前支付，被告自愿自2018年6月8日起计算违约金，故被告应支付原告自2018年6月8日起至2019年5月30日止的违约金2804元（15753元×0.0005×356天），并以未付租金为基数按日万分之五计算支付自2019年5月31日起至租金付清之日止的违约金，原告主张违约金2874.92元，对超出部分，不予支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、原告高文芝与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年5月30日签订的《委托投资经营合同》继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告高文芝自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金15753元及截至2019年5月30日的违约金2804元，合计18557元，并以未付租金为基数按日万分之五计算支付自2019年5月31日起至租金付清之日止的违约金。 三、驳回原告高文芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，减半收取计133元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十二月十一日 书记员 杨飞龙