安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3384号原告：江欢，男，1987年1月11日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：邹婷，女，1988年3月9日出生，汉族，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原告江欢、邹婷与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告江欢、邹婷共同委托诉讼代理人孙雪瑶，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金22758.95元(从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算)，以后违约金从2019年7月24日起至实际交付房屋之日止；2、被告双倍返还原告多收少交房屋面积部分的购房款61472元（面积差为5.44平方米，以5650元/平方米计算），并以此为基数按月利率0.5%（即年利率6%）支付资金占用利息2766.24元（2019年2月28日计算至2019年7月23日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月29日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘12#幢14层13-1408号房屋的《商品房买卖合同》，原告按约支付了首付款177773元，并于2018年2月28日通过银行按揭付清剩余房款480000元，但被告未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，原告选择要求被告继续履行合同，因此被告应按约支付逾期交房违约金。由于被告实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，被告应双倍退还多收原告的房屋差额面积的房价款，并应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上，被告逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，特具状起诉，请求判如所请。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、两原告身份证复印件各一份、被告企业信息打印件一份，证明原、被告身份信息；2、金大地悦府选房定金单复印件一份、2017年8月23日20000元收据复印件一份、2017年11月2日157773元收据复印件一份，证明原告按约交付首付款和定金；3、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告在2017年11月29日签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年1月31日前，出卖人应当出示验收合格文件，否则原告有权拒绝接受房屋；被告交房超过60天，应以全部购房款为基数，按日万分之二标准支付违约金；房屋面积差多退少补，按实结算；4、《淮南通商农村商业银行个人购房担保借款合同》及账户交易明细复印件各一份，证明原告通过按揭贷款方式支付剩余购房款480000元；5、房屋户（室）面积表复印件一份，证明涉案房屋实测面积和预测面积差额为5.44平方米，应退还多收部分的房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；6、承诺书复印件三份，证明被告严重逾期交房，被告2019年5月13日承诺于2019年7月31日前全部交房，同时结清双方的违约金和面积差，但被告至今未交付房屋。被告当庭辩称：原告主张差价款的利息损失没有事实和法律依据；被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订时间为2017年11月29日，原告应于2017年12月6日前办妥贷款手续，但原告获得银行放款的时间为2018年2月28日，原告逾期84天之久；即使原告有权主张逾期交房违约金，其主张的计算天数和违约金标准均不正确。涉案房屋于2019年3月22日已经具备交付条件，被告已经电话联系原告，原告拒绝接受房屋，被告于2019年4月20日向原告邮寄交房通知，原告拒不接受房屋。经双方协商最终确定交房日期为2019年3月31日，被告违约59天，而原告逾期付款84天，两项比除，被告不但没有违约，而且有权追究原告违约责任；双方约定逾期交房违约金标准过高，请求予以降低。合同约定逾期交房违约金（按日万分之二标准计算违约金）和逾期付款违约金（按日万分之一标准计算违约金）差额过大，双方权利义务不对等。被告逾期交房给原告造成的损失也就是租金损失，按照同类同地段房屋的租金水平不会超过600元/月，被告要求按600元/月标准确定逾期交房违约金；涉案房产实测面积为110.98平方米，合同面积为116.42平方米，实际误差5.44平方米，按合同约定，房款多退少补。被告当庭向本院提交如下证据：1、被告营业执照及其法定代表人身份证复印件各一份、被告法定代表人身份证明一份，证明被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》复印件各一份，证明双方买卖房屋单价、交房时间、付款方式等；《补充协议》第一条约定原告应当在合同签订后7日内办妥所有贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约；若买受人未在第八条约定日期付清全部房屋，出卖人有权推迟交付房屋；合同第九条约定，该房屋经验收合格即具备交付条件，并非完成验收备案和测绘完成；3、验收报告、寿县住房和城乡建设局竣工验收公示、协议书复印件各一份，证明被告开发的9号楼，住建局于2019年3月7日即进行验收公示、于3月13日进行单体验收；7、8、10、11、12、13号楼，住建局在3月15日进行验收公示，于22日通过单体验收，符合交付条件；因包括原告在内的业主提出部分无理要求，到相关部门信访，经调解由业主代表达成协议，确定2019年3月31日视为交房日期，为计算违约金的截止日期；4、邮政EMS查询单打印件一份，证明被告在2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通知单，原告已经于2019年4月22日签收；5、安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终872号民事判决书复印件一份，证明逾期交房违约金的标准，淮南地区一般采用日万分之一的标准。本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告证据1，相对方无异议，本院予以确认。原告证据2，被告认为定金单没有被告印章，“三性”不认可，收据认可。本院认为，两份收据载明原告交付定金20000元、首付款177773元，且20000元定金收据与定金单相互印证，故被告异议不能成立，本院对该份证据予以认定。原告证据3，被告对证据“三性”无异议。认为合同第十一条应当结合补充协议第7条第2款，逾期交房责任的约定和原告自己的违约，权利义务不对等，应按照日万分之一计算，原告逾期办理贷款构成根本违约。本院认为，鉴于被告对证据“三性”无异议，本院对该份证据予以确认。被告对原告逾期办理贷款构成根本违约的异议，无证据证明，本院不予采纳。原告证据4，被告对贷款合同“三性”无异议。认为个人贷款银行流水未显示相关款项进入被告公司账户，无法确认2018年2月28日被告收到了原告的全部购房款。本院认为，被告对其异议无证据证明，其异议不能成立，本院对该份证据予以确认。原告证据5，被告认为是复印件，无法核对真实性，对证据“三性”不认可。本院认为，被告庭后提交书面意见认可面积误差为5.44平方米，故本院对该份证据予以确认，对原告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的证明目的不予确认。原告证据6，被告认为是复印件，对证据“三性”不认可，认为2019年5月13日承诺书没有被告盖章确认，即使有原件，也不对被告产生法律效力。另外两份承诺书即使有原件，内容表述不清，承诺没有具体的对象，没有任何文字显示该承诺书是向原告作出的，因此与本案没有关联性。本院认为，该份证据系复印件，被告不认可，原告称该证据来源于寿县信访局，未提供证据予以证明，故本院对该份证据不予以认定。被告证据2，原告对真实性无异议，对合法性有异议。认为《补充协议》第1条7日内办妥贷款手续，是被告出具的格式条款，该格式条款意在免除被告应负的违约责任，是损害消费者权益，该条款签订时没有向原告明示，特别是7日的约定明显不合理不合法，贷款流程的办理期限不是原告能够掌控的，所以该条约定依法对原告不发生法律效力，也不应以此作为被告推迟交房或违约的免责依据，除此之外合同内容约定，被告举证中没有证明原告不配合，不履行合同造成迟延，被告证明目的不能成立，补充协议条款依法无效。本院对该份证据的真实性予以认定，被告无证据证明逾期贷款是原告行为所致，故被告关于原告未办妥贷款手续应视为违约，其有权推迟交付房屋的证明目的不予确认。原告异议认为《补充协议》无效，无事实法律依据，其异议不能成立，本院不予采纳。被告证据3，原告认为验收报告没有签证单位的具体验收意见及验收时间，形式和内容不合法，特别是验收部门不齐全，后面的验收意见中环保部门是被告自己盖章，城建档案管理机构无相关部门印章及意见，安徽省高院关于审理商品房买卖合同相关指导意见中第一条第四款中房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，勘查、设计、施工、监理等进行竣工验收后，但规划、消防、环保、城建档案管理未出具认可意见的，不应当认定房屋已经验收合格。对协议书关联性有异议，认为没有原告签字，并没有受原告委托签订的协议，对原告不构成代理，和原告无关，不发生法律效力。该协议本身是被告为了逃避自身的违约责任，非原告自愿签字，且未经过房地产管理部门的审批，该协议无效。本院对该份证据的真实性予以认定。被告证据4，原告对关联性有异议。认为无法证明邮寄的内容，邮寄并非原告本人签收，签收人江义堂与原告是否认识不清楚，不能证明被告通知原告交房的事实，不能免除被告逾期交房的违约责任。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据不予确认。被告证据5，原告认为与本案无关联性。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据的证明目的不予认定。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按揭购买了被告开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府楼盘12#幢1408室房屋一套，建筑面积116.42平方米，总价款657773元（每平方米5650元）；首付款177773元应于2017年11月29日前支付，余款480000元向通商农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；原告逾期在60日之内付款应按日计算向被告支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期付款万分之一的违约金；被告应当于2019年1月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，原告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按被告所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及原告应交纳的相关费用，并在被告的协助下将所有贷款手续办妥，如因原告原因逾期没有办贷款手续的，视同原告违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款[一次性付款，原告应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款]执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。另查明，合同签订前，原告于2017年8月23日、11月2日分别向被告支付首付款20000元、157773元，计177773元；合同签订后，原告于2018年1月19日与淮南通商农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》向该行贷款480000元，约定该款支付至被告账户，同年2月28日，淮南通商农村商业银行将480000元发放至被告账户。再查明，原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为110.98平方米，与预测建筑面积116.42平方米相差5.44平方米；涉案房屋于2019年2月1日验收合格；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的13#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示；被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访；2019年4月28日，被告与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于原告主张涉案房屋差价款的返还及其相应资金占用利息的认定与处理。原、被告约定涉案房屋的建筑面积为116.42平方米，原告所购房屋经实际测量为110.98平方米，误差面积5.44平方米，被告亦予以认可，事实清楚，证据充分，被告应按合同约定返还原告房屋差价款30736元（5650元/平方米×5.44平方米），原告要求被告返还房屋差价款30736元的诉请成立，本院予以支持。原告要求被告双倍返还房屋差价款及支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无证据证明，故本院对原告超过房屋差价款30736元部分及其相应资金占用利息的主张不予支持。二、关于被告是否构成违约以及原告主张被告逾期交付房屋违约金的计算时间、计算依据的认定与处理。首先，原、被告约定交付房屋的期限为2019年1月31日前，但合同签订后至原告起诉日止被告均未向原告交付涉案房屋，亦未按约定向原告发出经验收合格的收房通知，被告未在合同约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任；其次，涉案房屋于2019年2月1日验收合格，于2019年3月15日在寿县人民政府信息公开网对涉案住宅楼单体工程竣工进行了公示，可见，被告开发建设的涉案房屋在原告起诉前已经具备交付条件；第三，被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访，被告于2019年4月28日与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日，此时原告应知道涉案房屋已具备交付条件，故双方约定的2019年3月31日可视为被告通知原告交付房屋的时间；第四，原、被告约定被告交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金，因此，被告逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，原告主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予采纳。综上，被告逾期交付房屋的违约时间从2019年2月1日起至2019年3月31日止计59天，违约金为7761.72元（657773元×日万分之二×59天=7761.72元），原告主张超过部分的违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张超过部分的违约金不予支持。被告抗辩违约金应按日万分之一计算不符合双方合同约定，本院不予采纳；被告抗辩原告逾期办理房屋按揭贷款构成违约，不能提供证据证明原告逾期办理房屋按揭贷款系原告的行为所致，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告江欢、邹婷支付逾期交付房屋违约金7761.72元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告江欢、邹婷房屋面积差价款30736元；三、驳回原告江欢、邹婷的其他诉讼请求。上述第一项、第二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1974元，减半收取计987元，原告江欢、邹婷负担550元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  汪慧二〇一九年十二月二十四日书记员  黄旭附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。