抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初2898号原告：张永刚，男，1988年7月20日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被告：沈阳亿丰新抚商业管理有限公司，地址沈抚新城育才街以西文化路以南沈抚路以北（202、205房间）。法定代表人：徐崇际，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邢晓巍，系该公司法律顾问。原告张永刚与被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永刚、被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司的委托诉讼代理人邢晓巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张永刚向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付商铺租金103290.66元，以及被告将原告商铺未归还前按结算周期支付租金；2、请求判令被告按照合同约定支付违约金；3、请求判令从起诉之日开始解除原、被告签订的委托协议，被告立即返还原告房屋使用权并清空房产，恢复房产使用功能和房产实际面积；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月22日，原告与被告签订协议，由原告将购买的沈抚新城育才街以西文化路以南沈抚路以北亿丰东北五金建材品牌中心第69-22号楼1单元1层21号商铺委托被告经营管理。委托期限从2013年7月1日起算10年，被告以支付租金的形式作为原告的收益回报。按协议约定，被告从2015年7月18日，每3个月为一个结算周期，向原告支付租金，转账至抚顺银行卡中。但到了2016年1月28日至今，被告一直没有支付租金，也不向原告告知。综上所述，被告违反与原告签订的委托经营管理协议，拒绝支付原告租金已达3年以上，请求法院判令被告支付原告租金及违约金。被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司辩称，关于要求返还商铺，公司根据双方签订的委托书，已经将商铺合法出租，因此在合法租赁期间不具备返还的客观条件。关于房屋恢复的请求，被告在交付时是清水的，未做隔断空场，现装修是基于合同约定，而且是对原告房屋的增值处理，因此不应当再恢复到毛坯状态，对于恢复原状这个请求，在没有对原状的客观描述和音像载体的情况下，法院无法判决具体原状样貌，被告也无法执行。针对其他诉讼请求，根据合同来进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，张永刚与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》一份，双方在协议书中约定：张永刚将其购买的抚顺市抚顺经济开发区沈抚路69—22号亿丰东北五金建材品牌中心1层21号商铺委托沈阳亿丰新抚商业管理有限公司经营管理；沈阳亿丰新抚商业管理有限公司拥有该商铺的经营权限为统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理，以确保亿丰东北五金建材品牌中心永久旺场；委托期限自该商铺实际交房之日的第二个月起算十年，如沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与租赁户签订的租赁合同期限超过十年，则委托期限的终止日与该租赁合同的终止日保持一致，委托期限届满后另行续签；委托权限为委托期内，该商铺的招商以及经营活动由沈阳亿丰新抚商业管理有限公司全权负责，张永刚不得干涉沈阳亿丰新抚商业管理有限公司对商铺的使用、经营、管理，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司有权独立从事该商铺经营管理的一切活动，并享有以沈阳亿丰新抚商业管理有限公司自己的名义对外签订商铺租赁合同以及办理其他租赁事宜的权利；收益分配方式为委托期限前五年沈阳亿丰新抚商业管理有限公司应向张永刚支付每套商铺租金126996.72元（税后），该期间租金采取后付制，即从第三年开始支付，具体支付标准为委托期间第三年、第四年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照每套每月3386.58元（税后）计算租金收入返还张永刚，委托期限第五年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照每月3809.90元（税后）计算租金收入返还张永刚；租金支付方式为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司指定银行统一按照季度发放租金（即每季度第一个月内支付一次租金收入）；委托期间第六年、第七年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照将该商铺对外出租的实际租金收入的100%返还甲方；委托期间第八年、第九年、第十年，张永刚、沈阳亿丰新抚商业管理有限公司双方按照实际租金收入的9:1分成，计沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将商铺实际租金收入的90%返还甲方，其余10%作为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司招商经营管理佣金；违约责任为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司逾期支付租金达半年，张永刚享有单方面终止本协议的权利，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司每日应按应付未付款金额的万分之二向张永刚交纳违约金。上述商铺的委托期限的起算日为2013年7月1日。协议签订后，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司向张永刚支付了7个月的租金，共计23706.06元。另查明，2013年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与案外人曲志远签订租赁合同，将位于抚顺市经济开发区家居建材品牌中心22楼1层编号为21、22、23、24的商铺（套内建筑面积203.47平方米）及附属设施设备租赁给曲志远，租赁期限为3.5个租约年，租金标准为每平方米每日人民币1.4795元，曲志远应于合同签订后三日内一次性缴付一年的租金，商铺租金为109877.36元，商铺物业管理费为0.3288元/天/平方米，在本合同签订后三日内一次性缴付一年的商业物业管理费24418.84元。2018年4月2日，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与曲志远再次签订租赁合同，由曲志远继续承租上述四处商铺，合同期限从2018年10月1日起到2019年9月30日止，曲志远按照15元/月/平方米承担商铺物业管理费。2019年9月25日，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与曲志远签订第三份租赁合同，由曲志远继续承租上述四处商铺，合同期限从2020年4月1日起至2021年3月31日止，曲志远按照15元/月/平方米承担商铺物业管理费。庭审中，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司称由于曲志远承租的商铺发生漏水，导致承租人财产损失，经双方协商给予曲志远商铺装修期6个月，该期间免收曲志远商铺租金及物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。张永刚与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司于2015年7月18日签订的《委托经营管理协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应当认定有效。合同签订后双方应当全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，虽然张永刚与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》中约定沈阳亿丰新抚商业管理有限公司逾期支付租金达半年，张永刚享有单方面终止协议的权利，但双方在《委托经营管理协议书》中亦约定沈阳亿丰新抚商业管理有限公司对商铺享有“统一业态规划、统一招商推广、统一经营管理”的权利，现沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将相邻的四处商铺一并出租给案外人曲志远，案外人曲志远将四处商铺已经进行了统一装修，现解除合同、返还商铺履行费用过高，故不宜解除双方签订的《委托经营管理协议书》，故对张永刚要求解除合同、返还房屋使用权并清空房产的请求，本院不予支持。关于张永刚主张沈阳亿丰新抚商业管理有限公司拖欠的租金103290.66元一节，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司已向张永刚支付2015年7月1日至2016年1月31日期间的租金，故应当向张永刚支付2016年2月1日至2018年6月30日拖欠的租金103290.66元。关于张永刚主张沈阳亿丰新抚商业管理有限公司支付违约金一节，因双方在合同中对未按时支付租金的违约金计算标准进行了明确的约定，应当按照合同约定的计算方式计算违约金。关于张永刚要求沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将商铺未归还前按结算周期支付租金一节，双方在合同约定委托期限第六年、第七年按照实际租金收入返还，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与案外人曲志远于2013年签订的租赁合同中约定，曲志远应当向沈阳亿丰新抚商业管理有限公司支付租金外，应当按照0.3288元/天/平方米（即9.864元/月/平方米）承担物业管理费，但双方在2018年、2019年签订的两份租赁合同中仅约定案外人按照15元/月/平方米标准承担物业管理费，在案外人承租商铺期间，其所享受的物业服务并无明显变化，同时合同约定委托经营的第6、7年即从2018年7月1日起，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司向业主返还租金的金额为对外出租的实际租金收入，但从2018年7月1日起，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司对外招租采取零租金，并提高物业费的租赁方式对业主显失公平，故沈阳亿丰新抚商业管理有限公司增加的物业管理费5.136元/月/平方米应当作为商铺的收益向张永刚返还，故沈阳亿丰新抚商业管理有限公司应当向张永刚支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的收益4002.07元（5.136元/月/平方米*18个月*43.29平方米）。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告张永刚2016年2月1日至2018年6月30日期间房屋租金103290.66元及违约金{从2016年1月1日起至2016年3月31日止，每日按6773.16元（3386.58*2）的万分之二计付；从2016年4月1日起至2016年6月30日止，每日按16932.90元（3386.58*5）的万分之二计付；从2016年7月1日起至2016年9月30日止，每日按27092.64元（3386.58*8）的万分之二计付；从2016年10月1日起至2016年12月31日止，每日按37252.38元（3386.58*11）的万分之二计付；从2017年1月1日起至2017年3月31日止，每日按47412.12元（3386.58*14）的万分之二计付；从2017年4月1日起至2017年6月30日止，每日按57571.86（3386.58*17）的万分之二计付；从2017年7月1日起至2017年9月30日止，每日按69001.56元（3386.58*17+3809.90*3）的万分之二计付；从2017年10月1日起至2017年12月31日止，每日按80431.26（3386.58*17+3809.90*6）的万分之二计付；从2018年1月1日起至2018年3月31日止，每日按91860.96（3386.58*17+3809.90*9）的万分之二计付；从2018年4月1日起至本判决确定的给付之日止，每日按103290.66（3386.58*17+3809.90*12）的万分之二计付}；二、被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告张永刚2018年7月1日至2019年12月31日期间房屋租金4002.07元；三、驳回原告张永刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1290元，由被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  杨飞二〇一九年十二月十六日书记员  张慧