江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7629号原告：鲍文，男，汉族，1995年9月28日生，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：徐飞，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳庆颖，江苏臻宇律师事务所实习律师。被告：代兵，男，汉族，1972年9月20日生，住南京市玄武区。原告鲍文与被告代兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍文及其委托诉讼代理人徐飞，被告代兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、要求被告返还租金和押金12000元。事实和理由：2019年5月12日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告承租被告位于罗汉巷××东边一间门店用于做馄饨，租期是2019年8月5日至2021年8月4日，租金每年8万元。在签订合同前，原告明确告知被告租赁门店目的是从事餐饮经营，被告也向原告作出承诺可以开店。合同签订以后，被告收取原告给付的押金5000元，另外被告又收取了门店后小隔间提前使用的租金7000元。5月23日，市场主管部门明确答复原告，该房屋不能从事餐饮服务项目，因此原告通知被告不再租赁该房屋，但是被告拒绝退还已支付的款项，为此原告诉至法院。被告代兵辩称：原、被告间签订房屋租赁合同属实。在签订合同时，被告已经说明该房屋不能办理有关证照，但是原告自信可以其他途径解决问题，因此被告才同意出租给原告。在合同中也已明确约定，原告不能以任何借口反悔否则押金不退，所以原告的起诉没有任何依据，原告另外给付的7000元，是为了扩大门店空间原告补偿被告另行租房的相应损失，现在由于原告违约连环导致被告违约，因此已给被告造成违约损失，所以该款项也不应返还原告。经审理查明，2019年5月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份租赁合同，双方约定：1、现有甲方在间门面出租给乙方使用“做馄饨”，乙方不得更换和增加其他经营品种，否则属于违约，甲方有权终止合同，所剩租金和押金赔偿给甲方。租期从2019年8月5日至2021年8月4日，租金每年8万元、半年一付；2、合同期间如遇拆迁或有关部门封墙堵门，乙方不得向甲方提出任何要求。乙方须交押金5000元（以收条为证），每次付房租需提前一个月，乙方不得以任何理由和借口拖欠房租。在合同期内，乙方不得以任何理由和借口退房，否则属于违约，所剩租金和押金赔偿给甲方；如果乙方不想经营，经过甲方同意后，可以转租，但甲方要收取押金。合同签订后，以支付宝转账方式原告给付被告押金5000元。5月17日上午，在微信中原告询问被告：“老板，是有什么事嘛？后面房子可以给我们了还是？如果是后面可以给我们，我就让我合伙人过去交钱，你给他开个收据就行”。5月18日上午，在微信中被告回复原告：“你们今天下午三点之前钱要是不给我的话，我就放弃那房子了，下次不知道什么时候才能租到合适的，有可能要到八月五号过后了，那你们就不能怪我了”。当日中午，仍以支付宝转账方式原告又给付了被告7000元。5月23日上午，在微信中被告提醒原告：“你过来我们一起把问题解决，实在不行我们到派出所去解决”；原告回复：“刚睡醒，我下午过去”。落款时间为5月23日的由市场主管部门出具的一份情况说明，载明：涉案门面房位于居民楼下，依据有关规定居民楼下一律不能从事餐饮服务行业，所以不予受理以该地址办理食品经营许可证。另查明：1、2019年5月12日，代兵与案外人张某签订租赁合同，约定张某将坐落于罗汉巷××外加院子（不包含客厅）出租给代兵，租期从2019年8月5日起至2021年8月5日止，租金每年15万元；2019年5月18日，代兵与案外人王某签订租赁合同，约定王某将罗汉巷××室房屋出租给代兵，租期从2019年5月25日至2021年5月24日，租金为每月2800元、三个月一付，押金为2000元。案外人王某出具一份收条，注明：已收到3个月房租和押金共计10400元，租期自2019年5月25日至8月24日。2、2017年6月27日，关于涉案房屋代兵与案外人黄某签订租赁合同，约定租期从2017年8月15日至2019年8月4日，租金每月6000元、一年一付；2019年5月12日，以支付宝转账方式鲍文给付案外人黄某15000元；在黄某出具的收条中载明：收到鲍文关于承租涉案房屋转让定金15000元。3、被告提供了一张照片，内容显示：照片左侧是一份租赁合同，右侧是一份收条；租赁合同中的出租方为案外人岑某，承租人为鲍文，出租房屋坐落于栖霞区，现用途为无烟小吃；收条载明：收到鲍文交来的上述门面房租用押金2万元，落款日期为2019年6月21日。审理中，被告补充表示：（1）2019年5月12日代兵已另行向张某租赁了罗汉巷××，但是租期是从2019年8月5日开始。由于原告要求被告提前从涉案房屋处搬离，所以被告又向王某租赁了罗汉巷××，原告给付的7000元就是为了补偿被告提前搬离涉案房屋的租金损失；（2）原告与岑某的租赁合同可以说明，原告另行租赁的栖霞区华银路门面房，也仍然是无法办理餐饮经营证照，所以原告要求解除合同、不再租赁涉案房屋的真正原因，不是因为该地址无法办理经营证照，而是由于原告与其合伙人存在内部矛盾无法达成一致导致无法经营；（3）2019年5月12日，被告作为涉案房屋的出租人，与原承租人的租期尚未届满，具体日期是至8月5日，然后与原告的租赁合同才能开始履行，因此现在涉案房屋未能交付原告，而是仍由前承租人继续使用，涉案房屋所在楼幢的同排门面房，虽然也无完备经营证照但是都在正常经营；（4）从张某处租赁的涉案房屋，被告在使用时改为前后两个空间、“前店后家”，但是原告认为已出租的门店面积太小，要求被告完全搬离从而扩大经营空间，如果被告搬离就要另行租房居住，所以原告同意补偿被告租房损失7000元，被告则将整体房屋全部出租给原告；（5）签订租赁合同以后，被告已经搬入罗汉巷××室房屋，也已给付王某租金和押金10400元。在原告未给付剩余转让费20000元后，原承租人黄某已将涉案房屋再次转租出去。原告未提前了解涉案房屋情况，且自信能以其他途径办理证照，所以因其主观判断失误导致仓促签订租赁合同。同时，原告补充表示：租赁合同文本是由被告提供，在签订前被告已经作出明确承诺，涉案房屋可以从事餐饮经营，所以原告才与被告签订合同，但是没有仔细逐条查看合同条文具体内容。上述事实有租赁合同、收条、转账记录、情况说明、租赁协议、照片以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。关于原告是否构成违约。本院认为：1、涉案合同明确约定，在合同期内原告不得以任何理由和借口退房，否则属于违约。虽然原告诉称：在合同签订前被告承诺涉案房屋可以从事餐饮经营，且在签订合同时没有逐条查看合同内容。但在本案审理中，被告坚决否认曾经作出类似承诺，而原告也没有提供任何证据予以证明；2、被告提供的照片内容可以说明，2019年6月21日原告又已租赁坐落于栖霞区华银路的门面房，但是该房屋的用途就是无烟小吃。被告认为该房屋地址同样无法办理食品经营许可证，在本案审理中，原告也未能提供该地址的相关经营证照；3、结合前述两点可以看出，被告承诺涉案房屋可以从事餐饮行业的此项原告诉称意见，因无充分证据予以证实，本院不予采信；在合同签订以后，基于涉案房屋属性无法领取食品经营许可证书的经营风险，应由原告自行承担。同时根据双方约定，如果原告不想继续经营，经过被告同意后可以转租涉案房屋，但是原告直接要求解除双方合同。所以，原告的上述行为已明确违反了双方约定，原告应对被告构成违约。关于被告是否应当退还款项。被告认为：原告已经给付被告押金5000元以及补偿租金损失7000元，该7000元款项的性质，是因被告提供额外经营面积而原告同意给予的相应对价。本院认为：1、根据被告提供的材料来看，2019年5月18日，被告已另行租赁同一地段门面房从事经营，约定租期从2019年5月25日至2021年5月24日，租金为每月2800元，押金为2000元。被告与黄某的涉案房屋租赁合同约定，租期是从2017年8月15日至2019年8月4日，在本案审理中被告也明确表示：在原告未给付剩余转让费后，原承租人黄某已将涉案房屋再次转租出去，因此涉案房屋实际未能交付原告；2、在原告已经违约的前提下，被告也明确表示：涉案房屋已经再次对外出租，即被告与黄某的租赁合同仍然可以继续履行。但是基于减少损失原则，被告与案外人王某之间的房屋租赁合同，被告应当随之解除且因此应向案外人承担违约责任，而因被告违约行为所造成的经济损失，在被告实际承担以后随之应由原告最终承担；3、在本案审理中，被告未提供任何证据予以证实：在解除与案外人租赁合同以后被告所承担的经济损失具体数额。但是被告提供了证据说明，已向案外人支付了10400元，包括3个月的租金8400元和预交押金2000元。基于上述分析，综合考虑涉案合同履行状况、原告主观过错、违约情形、被告经济损失等因素，本院酌定因原告违约而给被告造成的经济损失数额为7000元；原告已给付被告租金7000元和押金5000元，在预付款和经济损失两相冲抵以后，被告应当返还预收的原告押金5000元。所以，原告要求被告返还押金5000元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超出该数额的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告鲍文与被告代兵于2019年5月12日签订的房屋租赁合同；二、被告代兵应于本判决生效之日起十五日内返还原告鲍文押金人民币5000元；三、驳回原告鲍文的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3740元，由原告负担3700元，被告负担40元。原告预交案件受理费剩余部分40元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  张叆昕二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗安迪