北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62397号原告：庞扬，男，1980年1月23日出生，汉族，北京公交集团控股有限公司电车客运分公司司机，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。被告：刘琨，男，1975年2月8日出生，汉族，中鸿集团行政人员，住北京市朝阳区。被告：唐少丹，女，1982年5月27日出生，汉族，华科医疗股份有限公司设计总监，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：姚志斗，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：刘羽，经理。委托诉讼代理人：高贺，男，1984年11月6日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告庞扬（以下称原告）与被告唐少丹、刘琨（以下称姓名，一并提起时称二被告）、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔浩，唐少丹及二被告共同委托诉讼代理人姚志斗，恒洋公司委托诉讼代理人温杰、高贺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和二被告2016年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年9月25日签订的《补充协议》于2019年6月3日解除；2、二被告返还购房款106万元，并以106万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2016年9月25日至实际给付之日的逾期付款利息；3、被告赔偿经济损失194万元；4、二被告赔偿中介费27200元。事实和理由：我和刘琨签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二被告将北京市朝阳区常营丽景园4号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，我按照约定陆续向二被告支付房款106万元。二被告收到购房款后，又购买了一套住房，导致政府部门拒绝为涉案房屋开具政府放弃回购证明，涉案房屋无法办理过户手续，双方的房屋买卖合同目的无法实现。二被告的行为严重违约，造成了我的经济损失，故诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，涉案房屋客观上已经无法办理过户，我们同意解除合同，并返还原告已经支付的购房款106万元。合同履行过程中，我们一直积极配合原告履行合同义务，在卖房过程中催促各方积极办理相关手续，并向原告及恒洋公司强调卖房是否为了买新房付首付，所以在原告支付首付款后，我们随即支付了新房的首付款。但由于原告购房材料出现问题以及恒洋公司在办理过户手续中的重大失误，导致合同履行期限延长，致使我们不再满足“满五唯一”的条件，无法开具政府放弃回购证明并办理房屋过户手续。为完成交易，恒洋公司主导双方签署补充协议，约定我们撤贷款、撤网签后，我们办理涉案房屋的夫妻更名手续，将涉案房屋过户至唐少丹名下以继续过户，但等我们撤完贷款和网签，政策已经不允许夫妻更名，只能加名，导致手续无法办理。恒洋公司作为专业的房屋中介服务机构对经济适用住房政策不了解，还指导买卖双方通过做假资料、办假离婚等方式达到交易目的，是导致交易无法完成的主要原因。综上，我们积极配合办理相关手续，没有任何违约行为，原告和恒洋公司都存在不可推卸的责任，故不同意承担违约赔偿责任。恒洋公司述称，双方合同不能履行的原因是二被告违约，违反补充协议承诺。签订合同时二被告名下只有一套住房，收到首付款后二被告又购买一套住房，导致无法开具政府放弃回购证明。我公司同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。涉案房屋系刘琨签订合同购买的经济适用住房，契税交纳时间为2011年3月30日，2011年7月8日取得产权证，登记为刘琨单独所有。2016年5月12日，原告与刘琨在恒洋公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘琨将涉案房屋出售给原告，房屋成交价136万元，其中首付款106万元，剩余30万元以贷款方式支付。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。当事人双方同意，自本合同签订之日起180工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方当日还签署《定金收付书》及《补充协议》，确定首付款91万元整180天内付清，定金15万元签订合同时支付；出卖人承诺该房屋车位一同过户给买受人，不再另外收取费用。上述合同签订后，原告向刘琨支付定金15万元，2016年6月25日支付购房款10万元，9月7日支付51万元9月25日支付30万元。另，原告、二被告及恒洋公司还签订《房屋买卖居间合同》，约定恒洋公司为本次交易提供居间服务，由原告向恒洋公司支付居间服务费27200元。双方应积极配合恒洋公司开展经纪活动，任何一方违反配合义务或任何一方违约而导致本合同不能履行，导致恒洋公司不能继续履行相关合同义务的，恒洋公司不承担任何责任，收取的居间费不予退还，同时，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索，上述费用违约方应在恒洋公司通知后三个工作日内付清。2016年8月17日起，恒洋公司开始进行购房资格审查。9月7日，双方办理了网签手续。9月20日，双方前往办理缴税手续，因原告用以审核的户口本中有子女，但并未携带离婚协议书和离婚证，导致审查未通过，无法办理缴税手续。期间，原告的购房贷款已经获批。2016年9月25日，原告（乙方）与二被告（甲方）签署《补充协议》（以下简称9月25日补充协议），约定：一、原买卖合同乙方与甲方签署买卖合同，现变更为甲方将上述房产婚内变更给其配偶唐少丹，继续履行合同；二、双方约定签署此协议后三日内，双方配合中介方办理原网签撤销，甲方将上述婚内过户给其配偶唐少丹，积极办理关于上述房产的相关过户手续（包括但不限于办理上述房屋政府放弃优先购买权等）；三、乙方已于2016年9月25日星期日将上述房屋全部首付款（含定金）106万元支付给甲方，甲方予以承认认可收到此款项以及付款时限。四、待甲方将上述房产婚内过户到其配偶名下并且办理离婚后，甲方配偶唐少丹同意按照合同继续与乙方履行原买卖合同并且应该积极配合乙方的银行贷款、缴税、过户等交易流程……上述补充协议签订后，各方开始办理撤网签、撤贷款手续，2016年11月1日，二被告办理夫妻更名手续时，被告知因北京市出台新的政策，经济适用房只能办理夫妻加名，不能办理婚内更名手续，当日，涉案房屋变更为二被告共有。另查，2016年7月2日，刘琨与北京xxxx房地产开发有限公司签署《北京市商品房认购书》，购买浅山香逸项目xxx号房屋（以下简称201房屋）。经询，2016年9月28日，二被告就购买该房屋办理了网签手续。2017年，原告将二被告诉至本院，要求二被告继续履行双方之间的房屋买卖合同，将涉案房屋过户至原告名下，恒洋公司作为第三人参加诉讼。本院在该案审理中就涉案房屋是否能够交易向北京市朝阳区住房保障事务中心使用监督管理科进行咨询，对方表示2016年入户调查时发现刘琨另行购买了其他房屋，应当将经济适用房交回，但刘琨未交回。由于刘琨违规购买其他住房且没有交回经济适用房，该中心不会为其出具放弃回购证明，涉案房屋不能出售。据此，本院于2019年4月29日出具判决书，认为刘琨申请经济适用房后另行购买了其他房屋导致不能取得政府放弃回购证明，涉案房屋不具备过户条件，故判决驳回原告的全部诉讼请求。该判决于2019年5月21日已发生法律效力。本案中，原告主张因二被告的违约行为导致合同不能履行，使其遭受了房屋溢价损失。经原告申请，由北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年12月6日，该公司致函我院，称因二被告名下除涉案房屋外存在其他房产，不满足经济适用房的交易条件，不得进行上市交易或处分，故无法对涉案房屋进行评估，做退案处理。对另行购房一事，二被告称出售涉案房屋就是为了购置新房，原告和恒洋公司自始知情。二被告提供与原告及恒洋公司的微信沟通记录，显示交易过程中，二被告多次要求原告尽快支付购房款用以支付其新购置房屋的首付款，原告称在积极想办法推进，已经出售了自己原有房屋并申办了贷款。对此，原告表示双方仅约定二被告为改善住房条件出售涉案房屋，并未允许二被告在合同履行期间购房。恒洋公司则表示因放弃回购证明的有效期是一个月，需要在一个月内完成缴税、贷款、过户等手续，因原告是卖房后买房，合同周期较长，故双方协商先网签、缴税，但因网签之后第一次缴税时原告资格审核未通过需要重新缴税，故撤销网签重新办理，在此时二被告购买了第二套房屋，双方合同无法继续履行。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案是房屋买卖合同纠纷，其合同目的在于出卖人出让房屋所有权以获得对价，买受人支付对价以取得房屋所有权，故出卖人的主要义务为保证交易房屋顺利过户，而买受人的主要义务则是按时足额支付对价。本案中，涉案房屋为经济适用住房，现无法开具政府同意放弃回购证明，不具备上市交易的条件，双方合同无法继续履行。现原告要求解除合同，二被告表示同意，本院准予双方解除合同关系，解除之日为双方就此达成一致之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求二被告返还购房款，被告表示同意，本院对此不持异议。生效判决确认双方合同无法继续履行后，二被告应当将所收房款退还原告，现二被告持续占有原告支付的房款，应当支付资金占用期间的利息，但原告主张的起算点有误，应自上一判决生效之日起算。关于原告主张的涉案房屋溢价损失问题，因二被告在合同履行期间另行购买新房致使涉案房屋不具备上市交易条件无法过户，二被告构成违约，依法应当承担违约责任。而原告因二被告之违约行为无法继续购买涉案房屋，自2016年至今房屋价格确有上涨，客观上导致原告再行购买房屋时将花费更多成本，故二被告应当赔偿原告因此遭受的损失。二被告虽称原告及恒洋公司对其购买新房知情并同意，但即使原告对此知情，也不能免除二被告保证涉案房屋没有被限制过户情形的合同义务，故二被告以此抗辩没有事实和法律依据，本院无法采信。另一方面，根据庭审查明的事实及现有证据，原告在提供资料及恒洋公司在居间服务过程中亦存在瑕疵，延缓了合同履行的进程，本院在确定赔偿金额时对此予以考虑。因涉案房屋无法上市交易而不具有市场价格，但原告主张的溢价损失数额过高，本院综合本案情况及双方履约行为酌情予以确定。关于中介费，该费用是原告发生的实际损失，二被告应予赔偿，本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告庞扬与被告刘琨、唐少丹二〇一六年五月十二日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、二〇一六年九月二十五日签署的《补充协议》于二〇一九年八月二十九日解除；二、被告刘琨、唐少丹于本判决生效后七日内向原告庞扬退还房款一百零六万元，并以一百零六万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付二〇一九年五月二十一日至实际返还之日止的资金占用利息；三、被告刘琨、唐少丹于本判决生效后七日内向原告庞扬赔偿房屋溢价损失五十万元及中介费损失二万七千二百元；四、驳回原告庞扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31018元，由原告庞扬负担14889元（已交纳），被告刘琨、唐少丹负担16129元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  王宇坤人民陪审员  王春梅二〇一九年十二月三十日书 记 员  曹春静