河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初7814号原告：王红苓，女，1969年3月28日出生，汉族，住廊坊市文安县。委托代理人：王欢，河北天禹律师事务所律师。被告：霸州市前华房地产开发有限公司，住所地，霸州市胜芳镇原开发区中心路南，统一社会信用代码：91131081MA07QC0B87，联系电话：15100272862。法定代表人：赵威，系该公司总经理。委托代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。被告：爱房（天津）互联网技术有限公司，住所地天津武清区京津电子商务产业园宏旺道2号2号楼302室，统一社会信用代码：91120222MA05JK1Y4E，联系电话：18600399301。法定代表人：宋泽源，系该公司总经理。原告王红苓与被告霸州市前华房地产开发有限公司、爱房（天津）互联网技术有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王红苓及其委托诉讼代理人王欢，被告霸州市前华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田文麟到庭参加诉讼。被告爱房（天津）互联网技术有限公司经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红苓向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告霸州市前华房地产开发有限公司签订的《商品房预售买卖合同》，返还原告购房款136847元并支付利息。2、请求法院依法解除原告与被告爱房（天津）互联网技术有限公司签订的《云购服务协议》，返还原告电商款（团购服务费）8万元并支付利息。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2019年6月份，原告经被告爱房（天津）互联网技术有限公司介绍，欲购买被告霸州市前华房地产开发有限公司开发的位于霸州市城区预售房屋一套，该商品房面积76.85平方米，总价值为632847元，合同约定原告购买方式为分期付款，原告于6月20日向被告霸州市前华房地产开发有限公司交纳1万元定金（已折抵购房款）。6月23日原告与被告爱房（天津）互联网技术有限公司签订《云购服务协议》，并于当日交纳了该套房屋的服务费（电商费）8万元，同日原告与霸州市前华房地产开发有限公司签订了《商品房预售买卖合同》，并交纳了该房屋的首付款62847元，8月12日缴纳房款64000元。截止至今原告共缴纳购房款136847元，缴纳电商款（团购服务费）8万元。因原告属于限购对象，不具备购房资格，但被告方一直承诺可以规避相关政策，可以购买该商品房。现被告方不能履行承诺，导致合同无法履行。故原告提起诉讼。被告霸州市前华房地产开发有限公司辩称，原被告双方签订的合同是真实意思表示，没有合同法规定的解除情形，双方均应全面实际履行，原告诉求的合同已经部分履行，原告在本地买房不具有购房资格，自签订商品房买卖合同时就是明知的，双方在相关协议中也就此情况进行了说明，并约定在房屋交付时，由被告自行具备网签条件或者以更名的方式履行合同。原告主张返还购房款及利息损失没有事实和法律依据。被告爱房（天津）互联网技术有限公司未答辩。在庭审过程中，原告向法庭提交以下证据：1、原告的身份证一份，证明原告主体身份。2、《商品房买卖合同》一份，证实原告与被告前华公司于2019年6月23日签订商品房预售买卖合同，双方约定在房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，且被告方销售人员一直承诺2019年9月30日前可以办理网签手续，但因政府的限购政策一直未能办理网签手续，故导致合同无法继续履行，原告因此要求解除合同。3、被告前华公司收款收据3份，证实原告已经向被告前华公司交纳购房款136847元。4、云购服务协议一份及被告爱房互联网技术有限公司的收据一份，证实原告向被告爱房互联网技术有限公司支付了该房屋的团购服务费（电商费）8万元。5、前华公司销售人员微信聊天记录一份及通话录音一份，证实被告销售人员在合同签订前（2019年6月20日）向原告承诺于2019年9月30日前可以办理网签手续，并可办理分期贷款，原告作为弱势群体，不可能对于被告及被告的销售人员的承诺予以区分，因此，被告销售人员的承诺即是被告前华公司对原告的承诺。6、证人闫某出庭证言一份，证明内容及回答原被告发问问题为：“我叫闫某，男，1987年7月29日出生，汉族，住霸州市，身份证号码：，联系电话：134××××6776。我与原告是朋友关系，我以前是孔雀城的销售，在那干了几天。汤岳是孔雀城的销售，当时他承诺给原告2019年9月份可以做网签，然后承诺不限购。承诺的是给客户返42000元的佣金。到了9月份以后没有做网签。至今问题没有给解决。孔雀城下面有几个房地产开发公司，但是卖房的这个是前华公司。汤岳是前华公司的销售，我是孔雀城的销售，但是我和汤岳不是一个公司。我是去售楼处确定的汤岳是前华的销售。当时有很多代理公司，我确定他在孔雀城万豪B组销售组。所以我把汤岳介绍给原告认识的。我就干了一天。我不清楚公司对外销售委托了多少个中介销售机构，我只是帮原告找了一个销售而已。”原告对证人的质证意见为：通过证人闫某的证人证言可以看出汤岳为被告前华公司的销售人员，原告作为一个普通百姓对于被告销售人员是否经过被告公司的授权是不可能清楚的。我们可以直接认定为销售人员的承诺就是前华公司的承诺。现在因为被告公司的原因不能按时给原告办理网签手续以及分期贷款手续，被告前华公司违约在先，且因为现有的限购政策，原告作为非本地户籍居民且在本地没有工作，不能够向本地交纳社会保险，对于该情况，被告公司是知情的，现在因被告公司的原因导致合同无法继续履行，因此原告要求解除合同并退还原告购房款及电商款。7、（2019）冀0730民初2114号民事判决书供法庭参考，证明目的是该份判决与原被告争议的内容基本一致，经过河北省怀来县人民法院判决因为限购政策的出台，原告不具备购房资格导致合同无法履行，故判决解除合同，返还原告购房款。来自中国裁判文书网。8、原告王红苓自行陈述：听说霸州有限购的房也有不限购的房，所以我找到闫某，让闫某给我找房源，于是闫某就给了我一个电话，是汤岳的电话，说是孔雀城直接的销售，然后我就给汤岳打电话询问房源的事。一开始给我介绍的是榕园，我就交了1万元定金，说是排卡费。那是2019年4月份。看房后觉得离家远，我不想在那买，后来我又看汤岳的微信朋友圈里面有房源信息，然后我就又给汤岳打电话，问宜园是不是有房源，于是汤岳就和我介绍的我现在买的这套房。我就问汤岳是不是限购，是否能办理网签，他说他们的房9月份就可以网签，我说我也问了别的楼房，丽水康城不限购，他还说9月份就可以网签。然后我问的他付款方式，他说可以首付分期，首付百分之五十，再给我申请百分之三十，我又问他后期的款怎么付，他说9月份办理完网签就可以贷款，如果网签不了，他说给我退房退款。我也没有进一步要求他让他给我申请百分之三十。后来我就问何时能办贷款，签合同的时候我也问了，我没能力全款，我说分期十年的还不了，他说可以办二十年的。他说9月份办了网签，以后就可以贷款付款了。签合同的时候我也看了合同上写的和汤岳说的不一样了，汤岳说没事，合同与这个没关系。他们给我合同的时候我看到第一页付款方式的时候就问汤岳了，他说他是我的销售顾问，都能替我办理。我让汤岳给我的承诺写个条，但是他一直没给我写。后来因为汤岳承诺电商返给我42000元，也一直没有给我。前面的我没录音，后面的汤岳给我打了一个42000元的欠条。后来我一直找汤岳，他一直没给我，我才给他录音的。被告霸州市前华房地产开发有限公司对原告证据的质证意见为：对证据1无异议，对证据2《商品房买卖合同》的真实性予以认可，但该合同不能支持该组证据的证明目的。合同中仅约定了房屋相关的交付时间，但却不能体现原告所述的销售人员办理网签的时间。对证据3真实性认可，证明原告按照合同的约定履行了部分义务，合同目的可以实现，合同可以继续履行。对证据4与我方无关，不予质证。对证据5不认可该份证据。不能证明与原告对话的汤岳是我方的工作人员。我公司也从未授权汤岳对购房业主网签时间、变更付款方式等相关事项进行承诺或者通知。关于证据6证人证言，原告作为购房人其是否清楚我公司对汤岳是否有授权并不构成影响合同效力或影响合同履行的抗辩条件，且证人闫某自述其在孔雀城销售仅工作一天时间，甚至不知道自己的工资是由哪个公司发放。从逻辑上来讲，更不可能知道所谓的销售汤岳隶属于哪个公司。而且据闫某所称，汤岳是代理公司的工作人员，也可证明与我公司无关。对于证据7该份判决书我方不认可证明目的，首先怀来县限购政策与本地不尽相同，且该案中原被告之间也并未就合同履行方式进行变更，与本案情况不同，不具有参考性。原告补充证据意见为：被告公司的销售人员汤岳根据我方提供的微信聊天记录的证据，能够显示出汤岳为孔雀城名下的即前华公司销售人员，并且在通话录音中汤岳也明确说明其为前华公司销售人员，如果被告不认可，我方申请调取前华公司工作人员的工资表。现在合同已经没有办法继续履行了，因为原告属于限购对象。证人闫某所述的代理公司是指孔雀城下属代理公司，包括被告前华公司。被告霸州市前华房地产开发有限公司补充质证意见为：微信的名称由使用人自己确定，并未通过公司的授权。而且无论汤岳是否为我公司的销售人员，我公司也从未向其授权变更购房业主与公司之间的付款方式及网签的备案时间。孔雀城是华夏幸福旗下的高端商品房品牌，并不是一个公司的名称，我公司从意义上来讲是该商品房的销售公司并不是代理公司，无论是从法律的角度出发还是从普通人的普遍观点来看，销售公司和代理公司都是有着明显不同的区别的，我方对于证人闫某对代理公司和销售公司的概念认为是清晰的。在庭审过程中，被告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明内容：合同中约定了原、被告双方的基本信息，商品房的基本情况、付款方式及期限、交付条件及期限等内容。补充协议中写明了：“买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策……并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行给出卖人造成的一切损失”证明目的：（1）、合同约定了原、被告双方的权利、义务。《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示。（2）、原告知悉本地限购政策。2、补充协议二，证明内容：第三条：乙方有权选择通过更名方式或者完善合同网签条件方式中其中一种，以购买房屋。（一）更名方式：双方约定原告可以自《买卖合同》签署后至2020年10月30日前指定一名具备网签条件的房屋购房人……（二）乙方承诺于2022年6月23日，达到政府管理部门规定的合同网签备案条件……并根据甲方要求，完成相关购房手续。证明目的：双方通过约定由原告指定一名符合购房条件的人为其更名签订合同或者由原告具备合同网签条件后根据被告要求完成相关购房手续的方式，继续履行合同。说明合同可以继续履行，且不违反法律、行政法规的规定。3、商品房预售许可证，证明内容：霸州市房管局与2017年11月10日颁布的商品房预售许可证。证明目的：证明被告具有销售诉争商品房的资格。4、（2019）冀1081民初5580号民事判决书一份，证明该案的情况与本案基本相同，且法院判决驳回了原告的诉讼请求即继续履行合同。出处是本公司经办的案件。原告王红苓对被告证据的质证意见为：对证据1、2《商品房买卖合同》及补充协议真实性没有异议，但不认可被告的证明目的，首先该商品房买卖合同约定的是在房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续后方能生效。但现在由于限购的原因，不能继续履行该合同，针对补充协议1、2的证明目的不认可，该两份协议均属于被告自拟的格式条款内容，依据合同法第40条的规定，明显原被告签署的两份补充协议免除了被告的责任，加重了原告的责任，明显显失公平，并且该两份协议严重违反政府的政策性规定，被告以该补充协议恶意规避政策规定，应当为无效协议并且该两份协议的签署时间与商品房买卖合同签订时间一致。被告就是通过大量要求原告签署各种协议为名，在原告没有认真仔细阅读相关文件的情况下要求原告在协议中签字。对于证据3真实性没有异议，但我方认为被告的预售许可指的是可以针对本地人员进行商品房的预售，根据2017年27号《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见》中明确说明非本地户籍居民家庭需自申请购房之日起前两年内在霸州市累计交纳12个月及以上个人所得税和社会保险。现被告在明知原告非本地居民的情况下，仍与原告签订商品房买卖合同，被告前华公司存在过错，导致合同无法履行。对于证据4首先被告提交的该份判例为个案，王小强的主张为要求确认合同无效，与本案的诉讼也并不一致。另外原告也并未与被告前华公司签订申请书，没有确认让原告自行补交社保等约定，并且原告在本地也没有工作，根据霸州市限购政策的要求是自购房之日起前两年内有社保的才可以购买本地房屋，因此原告不符合该要求，以至于双方的合同无法履行，在被告知情的情况下，仍与原告签订商品房买卖合同，被告存在过错。被告提供的判决交房时间是2021年的1月30日，而本案的交房时间为2020年10月份，期间原告再补交社保的目的不能实现。被告补充举证意见为：根据我国合同法的规定，致使合同无效的情形，包括违反法律法规的强制性规定，而对于法规的解释是国务院及其部委出具的行政法规或同级别的规范性文件，霸州市政府出具的《意见》显然不在该范围内，且根据原告的质证意见，原告也认为我方与其签订的补充协议是规避限购政策的，并不是违反限购政策，且签订补充协议的目的，是为了变更合同履行方式，保证合同可以继续履行，其初衷并不是加重原告的责任，减少我方的责任。综上双方签订了合同及相关附件，均为合法有效的。交房与办理网签备案是两个不同的行为，只要原告依照合同约定全额交付房款，则原告履行了合同的义务，我方就可以向原告交付房屋。网签备案仅为政府规定的房屋登记的手续之一，并不影响我方向原告交付房屋。本院根据庭审对原、被告证据认定如下：因被告霸州市前华房地产开发有限公司对原告证据1、2、3真实性没有异议，故对原告提供的上述证据予以采信。原告对被告证据1、2、3的真实性没有异议，故对被告提供的上述证据予以采信。关于原告提供的证据4因被告爱房（天津）互联网技术有限公司未到庭核实，故该份证据的真实性无法确认。关于原告提供的证据5、6无法证明汤岳为被告霸州市前华房地产开发有限公司销售人员，故对原告提供的证据5、6的证明目的不予采信。关于原告提供的证据7与被告提供的证据4均为判决书，对证据本身的真实性予以采信，但与本案不具有关联性。本院经审理查明，原告与被告霸州市前华房地产开发有限公司于2019年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定在被告霸州市前华房地产开发有限公司处购买温泉新都孔雀城?宜园第0203幢04单元17层1701号房屋一套，房款总金额为632847元；付款方式为：全款分期，首付款72847元，2019年8月10日缴纳房款64000元，2019年11月10缴纳房款95000元，2020年2月10日缴纳房款127000元，2020年5月10日缴纳房款127000元；2020年8月10日缴纳房款147000元。被告于2020年10月30日前向原告交付房屋。后原被告达成《补充协议二》，协议中的第二条乙方（王红苓）声明及承诺，内容为：“乙方声明：乙方尚未达到政府管理部门规定的合同网签条件。乙方自愿签署并履行《买卖合同》及本补充协议，甲方（霸州市前华房地产开发有限公司）不存在任何欺骗、胁迫、恶意串通等行为。任何情况下，乙方不再以不具备合同网签条件及/或购房资格等为由（以下合称“不具备合同网签条件”），主张《买卖合同》及本补充协议无效，可撤销，或要求解除《买卖合同》及本补充协议。乙方承诺：乙方自愿并自行承担因不具备合同网签条件而可能导致的不能办理《买卖合同》预告登记、按揭贷款及转移登记等一切法律后果及由此给乙方造成的损失，上述法律后果及损失与甲方无关。第三条房屋购买方式中约定乙方有权通过更名或者完善合同网签条件方式中其中之一，以购买房屋。”签订合同后，原告共计向被告霸州市前华房地产开发有限公司交付购房款136847元。本院认为，原告王红苓与被告霸州市前华房地产开发有限公司签订的《补充协议二》表明，原告明知其不符合限购政策，不具有在当地购房的资格，并就此作出了特别约定。原告作为非当地户籍居民，在签订合同时自愿通过完善合同网签条件的方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规以及限购政策的规定，故本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行。综上，原告起诉要求解除与被告霸州市前华房地产开发有限公司的《商品房预售买卖合同》，并返还原告购房款136847元并支付利息的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。关于原告提出的要求解除与被告爱房（天津）互联网技术有限公司签订的《云购服务协议》，并返还原告电商款（团购服务费）8万元，支付利息得诉讼请求，因该项诉讼请求与本案不属同一法律关系，在本案中不予处理，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王红苓的诉讼请求。案件受理费2276元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员 温少波二〇一九年十二月二十七日兼书记员 马 燕