黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3146号上诉人（原审原告）：李延安，男，1967年9月5日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。上诉人（原审原告）：吴长双，男，1967年7月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。二上诉人共同委托诉讼代理人：关国民，黑龙江民涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：讷河市宏达液化气有限责任公司，住所地讷河市讷河镇镇直（未到庭）。法定代表人：刘国侠，该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘立霞，男，1957年4月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：高洋，黑龙江兴国律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王淑梅，女，1956年8月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区（未到庭）。上诉人吴长双、李延安因与被上诉人讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞、王淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2018）黑0281民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长双、李延安上诉请求：要求二审依法改判撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，要求继续履行合同。事实和理由：一审认定双方争议房屋部分没有办理产权证照，属于无照房屋不享有物权权益。该认定显然错误，实际出卖人通过法院强制执行依法拍卖对有证房屋和附属库房（无照）合法获得。作为出卖人有权出卖房屋，与上诉人签订的房屋所有权出让土地使用权转让合同为有效合同，至于有照房屋当时已经被法院查封的理由，上诉人认为不影响买卖合同的效力，该查封事实上属于违法查封，后被法院依法解除。关于房屋价款上诉人严格按照合同履行，因被上诉人违约导致房款未能全部交付，责任在被上诉人一方。买受人在于被上诉人签订合同过程中，均无任何过错。被上诉人向上诉人提供该房屋相关合法手续，上诉人有理由相信上述相关房屋手续合法有效，有过错也只能是被上诉人存在隐瞒事实。对方将房屋卖给我们，对方说这个房屋没有纠纷，形成合同后说房屋已经抵押了，说是房屋已经进行保全了，存在欺诈行为，我们当时已经报警了，当时说这个房屋不是他的，隐瞒了房屋真实情况，房屋的名字是王淑梅，他说他可以全权处理。后来又说是他的，他明知这个情况还卖给我。而且合同上的字都是他们乱签的，他弟弟叫刘胜霞，却签刘国霞的名字。刘立霞答辩称，双方签订合同是无效的。违反国家行政法规强制性规定，没有经过审批，没有办理产权登记，被法院查封。在这种情况下发生的买卖属于无效。主房屋在法院查封期间进行买卖的，违法规定；无照房不允许进行买卖；1100平米土地没有经过合法的租让，不允许转卖，属于划拨土地。吴长双、李延安向一审法院起诉请求：要求人民法院依法确认原、被告在2007年2月11日签订的房屋所有权出让、土地使用权转让合同书合法有效并协助办理产权过户。事实和理由：2007年2月11日原告与二被告签订房屋所有权出让、土地使用权转让合同书，合同约定：甲方将所有使用的二建公司院内现宏达综合楼前院的房照号A0047号316平方米大锯车间，大锯房前约90平方米附着房和68平方米东厢房材料库以450000.00元的价格出让给乙方(二原告)所有和使用，宏达综合楼楼前面积约1100平方米的土地使用权出让给二原告使用。合同约定被告在2007年6月1日前必须提供土地使用证和房屋所有权证，如不能按时提供上述相应手续，从2007年6月1日起每顺延一日每日承担300.00元滞纳金。原告按合同约定交付了购房款250000.00元，但被告未能在约定时间内交付土地使用证和房屋所有权证，未能履行合同，并以该房屋是第三人王淑梅所有为由拒不履行合同。原告认为双方签订的房屋所有权出让、土地使用权转让合同真实合法有效，被告不履行双方签订的合同应承担违约责任。根据法律相关规定原告诉到人民法院要求确认房屋所有权出让、土地转让协议有效并协助办理产权过户并承担违约责任。一审法院认定事实：2007年2月11日原告吴长双、李延安与被告讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞签订房屋所有权出让、土地使用权转让合同书，合同约定：甲方（被告讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞）将所有和使用的原二建公司院内，现宏达综合楼前院的房照号A0047号316平方米大锯车间（有房照），大锯房前约90平方米附着房（无房照）和68平方米东厢房材料库（无房照）以450000.00元的价格出让给乙方(原告吴长双、李延安)所有和使用，宏达综合楼楼前面积约1100平方米的土地使用权随着房屋的出让归乙方所有。甲方在2007年6月1日前必须提供土地使用证和房屋所有权证，如不能按时提供上述相应手续，从2007年6月1日起，每顺延一日承担300.00元滞纳金。原告按合同约定交付了购房款250000.00元，但被告刘立霞未能在约定时间内交付土地使用证和房屋所有权证，并以该房屋是第三人王淑梅所有为由拒不履行合同。经公安机关查实，所争议的房屋所有权和土地使用权确系被告刘立霞实际所有。另查明，有照房屋大锯车间（房照号A0047号）当时已被法院查封。一审法院认为，原、被告双方签订了房屋所有权出让、土地使用权转让合同书，但合同中的附着房和材料库共158平方米，至今未办理批注手续，未办理产权登记。该部分房屋没有经过审批，属私建房屋。该房屋未经验收，不符合参与市场交易的条件，不能进行买卖。未取得建设工程规划许可证，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规的规定，不能发生设立物权的法律效力，不享有物权权益。涉案无照房屋因无任何合法有效的手续，有照房屋当时已被法院查封，而不得转让、买卖，该合同书因违反法律、行政法规效力性、强制性规定，属于无效合同。本案涉及转让土地面积约为1100平方米，对该土地使用权的合法取得和依法可以转让，双方对此并未提供充分的证据予以证实。该合同书又因没有载明土地使用权取得方式，不符合房地产管理法对于房地产转让规定。被告没有支付全部房屋价款，涉案房屋亦没有履行实际交付。涉案部分房屋未办理产权登记，未办理产权登记的房屋占用土地的性质，以及在转让时未取得合法手续的事实，原告吴长双、李延安作为具有完全民事行为能力的购房人，应当在签订合同之前了解知悉。购买该房屋后，存在因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，亦应明知。但仍然签订合同购买尚未取得合法审批、建设手续的房屋，应当认为买受人具有过错。综上所述，原、被告签订的房屋所有权出让、土地使用权转让合同，因违反法律、行政法规效力性、强制性规定，应当确认合同无效。二原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持，二原告可另行主张赔偿权利。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条规定，判决如下：确认原告吴长双、李延安与被告讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞签订的《房屋所有权出让、土地使用权转让合同书》无效。案件受理费50元由原告吴长双、李延安负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院不再重述。本院认为，2007年2月11日吴长双、李延安与讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞签订房屋所有权出让、土地使用权转让合同书系双方真实意思表示，应认定合同有效。所争议的房屋登记在第三人王淑梅名下，但该房屋所有权和土地使用权确系刘立霞以王淑梅名义通过拍卖所得，刘立霞有权处置该房屋及土地使用权。刘立霞明知涉案有照房屋在出卖时已被法院查封，但在法院查封解除后其有条件继续履行合同而拒绝履行，是违约行为。对于无照房是随着主房和土地同时出让，不是单独出卖，是可以进入市场交易的；约1100平方米土地性质虽国有土地，但根据相关法律规定，是可以转让的。因此吴长双、李延安的上诉理由成立。综上所述，吴长双、李延安的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实正确，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省讷河市人民法院（2018）黑0281民初849号民事判决；二、2007年2月11日吴长双、李延安与讷河市宏达液化气有限责任公司、刘立霞签订房屋所有权出让、土地使用权转让合同书合法有效，双方均应按照合同约定继续履行；三、自本判决生效之日起15日内，吴长双、李延安向刘立霞交齐剩余房款；四、待吴长双、李延安交完全部房款后，刘立霞、王淑梅立即协助其办理更名过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费100.00元，由刘立霞负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  周巍巍二〇一九年十二月三日书记员  王 鹏