文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17361号原告：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙路33号百花广场30楼3001、3005房，统一社会信用代码91440604753680362Y。法定代表人：李慰，董事长。委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。被告：佛山市景翠苑房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇大布沙永大西路87号自编号116-121商铺，统一社会信用代码91440607551662545Q。法定代表人：陈就浓，总经理。委托诉讼代理人：彭笑长，女，1984年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，系被告员工。原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司诉被告佛山市景翠苑房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售代理佣金本金6410736元；2、判令被告向原告支付逾期支付佣金利息2224670元（以待支付代理佣金为本金，按年利率为24%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月30日）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月19日签订《景秀南湾公馆项目独家联动销售代理合同》，原告承揽被告开发的景秀南湾公馆项目内外全场销售代理业务。合同约定被告按不动产成交金额10%计付代理费，如果不动产带装修出售，则装修部分也按装修合同总价的10%计付代理佣金。后被告向原告出具《现金奖确认书》，额外给付原告10%佣金。原告已按照合同约定履行了合同义务，但被告仅向原告支付代理佣金3550024.80元，剩余代理佣金本金（含装修部分代理佣金）6410736元则未支付，原告多次催告付款未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，要求被告支付剩余代理佣金本息。被告辩称：一、原告诉求的成交单位套数，被告根据事实与法律提出答辩意见如下：1、被告与房王信息科技有限公司（以下简称房王公司）于2017年8月21日签订了销售代理合同，该合同指定负责人李盛堂，后该公司提出解除双方合同，并于2017年12月16日由合同的指定负责人李盛堂签名承诺作废，由原告与被告签订合同，具体合作内容以新合同为准，合同指定负责人同样是李盛堂。2、原告提出的76套单位实际成交只有62套，按合同代理费10%计算，即代理费是4459380元，原告提出的现金奖是50套单位，被告实际给到原告的现金奖领取62套为186000元，另付原告现金是93000元，转账汇款3400024.80元，被告累计付款给原告是3679024.80元，而原告提供给被告的发票金额是3622742.40元，原告还差被告发票56282.40元。3、有16套客户到现在还没有付清装修合同的签约及按揭手续办理，原告从2018年1月9日终止合同之后，在终止协议中说会保留1-2名内场销售跟进签约事宜，但事实情况是一直没有销售人员跟进，导致客户去三水住建投诉，后这部分客户销售签约合同的工作由被告跟进完成，因原告没有按合同履行后续跟进义务，被告也没作签证确认成交，所以这11套单位是不符合原告销售代理成交，即代理费768282元原告无权收取佣金。二、原告诉请支付逾期佣金利息，被告根据事实与法律提出答辩意见如下：被告在2018年12月7日前按客户签约进度已累计支付代理佣金转账、现金奖领取及现金共3679024.80元，在这个付款结佣的过程中双方一直认定就是代理费10%计算，余下的780355.20元代理佣金未结，主要原因如下：1、在2019年2月中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）负责人告知被告在三水区人民法院起诉关于景秀南湾项目代理费合同纠纷一案中，在原告提供成交的景秀南湾代理费计算表中（渠道一栏）也明确写了成交的代理费计算表中73套中有40套属于中原公司销售，即代理费是2279191.44元，可原告只付了一笔730089.76元给中原公司。被告以免产生不可挽回的经济法律纠纷及名誉问题，被告希望原告能够就实际情况结佣给中原公司，而不是刻意隐瞒事实扣留代理佣金不给中原公司。2、房王公司以被告项目景秀南湾合同与中原公司达成合同关系，被告与其在2017年12月16日由合同的指定负责人签名作废，而房王公司一直没有告诉中原公司与被告合同已作废。至今中原公司的成交确认也是以房王公司作成交确认，原告没有给中原公司作确认，直到2019年7月10日三水区人民法院提出追加原告作为第三人参加诉讼，这种刻意隐瞒事实给被告带来了不安。3、原告提供被告面额3622742.40元的发票，被告累计付款给原告3679024.80元，原告还差被告发票56282.40元，主合同明确写明代理费是被告收到发票后5天内划款。按约定现金及现金奖都是计入代理费10%之内，原告应提供发票。三、原告诉请支付《现金奖确认书》额外付销售代理佣金10%，被告答辩如下：1、《现金奖确认书》及《现金奖更改函》，说明了一个事实就是现金奖是多少，本函不涉及到主合同佣金或代理费变更的问题，在《现金奖更改函》里面明确说明了现金奖的准确数字为3000元/套，另一事实是本函也明确说明了现金奖3000元/套是根据主合同给予销售公司每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%代理费中抽取的，函里也明确说明现金奖是计入主合同的代理费之内，即在扣除3000元/套现金奖之后，把余下部分代理费按合同约定支付给原告。原告故意曲解该函，违反诚实信用原则，应驳回其诉讼请求。2、在已付的佣金表上双方明确的是以代理佣金10%计算，现金奖3000元（在代理费10%中抽出的），结佣表中代理费10%的结算方式包含了现金奖发函前及发函后的成交客户。3、按事实同行业内也没有销售金额20%的佣金代理费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、佛山市房地产经纪机构备案证书。证明原告提供销售代理服务期间具有可从事房地产经纪活动的资格。3、《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》、《景秀南湾公馆合同补充协议》、授权委托书。证明原告与被告于2017年8月19日签订代理合同，合同约定被告按不动产成交金额的10%计付代理费，如果不动产带装修出售，装修部分也按装修合同总价的10%计付代理佣金，合同期限至2018年1月31日止。4、《现金奖确认书》、《景秀南湾公馆项目现金奖更改函》、《关于景秀南湾公馆项目的确认书》。证明被告向房王公司出具《现金奖确认书》，除合同约定的10%佣金外，被告额外给付10%佣金，房王公司确认该款项由原告收取。5、《景秀南湾公馆项目终止协议》。证明原告与被告签订的《景秀南湾公馆项目独家联动销售代理合同》于2018年1月9日终止。6、佛山市房产信息网预售许可证。证明景秀南湾项目是由被告开发，并取得相应的预售许可证。7、【景秀南湾】成交单位明细表、个人社会保险缴费记录。证明原告在代理期间共销售涉案项目单位76套，被告应向原告支付代理佣金（含毛坯价与装修价）本金共9810761元，但截止至今，被告仅向原告支付代理佣金3550025元（含渠道中介收取的现金奖，原告银行账户收取金额为34000245元），被告尚欠原告代理佣金本金6410736元。8、《【景秀南湾】销售明细佣金表》及对应的认购卡、商品房认购书、室内装修委托合同、广东增值税专用发票（NO.16341475）、业务回单（回单编号：180××××0001）。证明2017年12月13日，原、被告共同确认可达结算条件单位佣金（含装修部分代理佣金）为646616.10元,2018年1月3日被告向原告支付该部分佣金共646616.10元。9、《【景秀南湾】销售明细佣金表》及对应的认购卡、商品房认购书、室内装修委托合同、广东增值税专用发票（NO.10984444、10984445）、业务回单（回单编号：180××××0001）。证明2018年1月9日，原、被告共同确认可达结算条件单位明细,佣金总额应为2084901.30元，2018年1月3日被告向原告支付部分佣金共1172289.10元，尚欠原告佣金912612.20元未付。10、《【景秀南湾】销售明细佣金表》及对应的认购卡、商品房认购书、室内装修委托合同、广东增值税专用发票（NO.10984449、43016375）、业务回单（回单编号：181××××0001）。证明原、被告共同确认可达结算条件单位佣金明细，佣金总额为568239.20元,2018年4月13日被告向原告支付该部分佣金共281119.60元，尚欠原告佣金287119.60元。11、《【景秀南湾】销售明细佣金表》及对应的认购卡、商品房认购书、室内装修委托合同、广东增值税专用发票（NO.43493985、43493986）、业务回单（回单编号：183××××0001、182××××0001）。证明2018年6月20日，原、被告共同确认可达结算条件单明细，佣金总额为3568164.20元,被告仅于2018年8月21日、2018年12月7日分别支付1000000元、300000元，合计1300000元，被告尚欠129717.60元佣金及现金奖及装修部分佣金合计2268164.20元未付。12、认购卡、商品房认购书、室内装修委托合同、佛山市房地产信息网项目景秀南湾公馆的备案信息、【三水?景秀南湾】住宅已签合同单元明细表。证明该部分单位已达结算条件，但是被告拒绝与原告对账，被告应向原告支付佣金（含装修部分代理佣金）现金奖2942840元。13、《景秀南湾项目客户确认书》、现金奖领取确认表。证明被告代原告向渠道公司支付部分现金奖。14、电话录音及翻译文本。证明原告主张该16个单位装修按揭未批是不存在的，部分业主已经缴清装修款，未缴请部分仅存在小部分尾款未付。经质证，本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、被告营业执照（副本）。证明被告的诉讼主体适格。2、销售成交记录表。证明原告实际销售成交套数为62套，而不是原告所说的76套。3、未作成交确认成交记录表。证明原告没有按合同履行后续跟进义务11套，被告都没作签字确认成交，原告无权收取佣金。4、广东增值税专用发票（16341475、43493985、10984444、10984445、10984449、43016375、43493986）。证明原告提供面额3622742.40元的发票，原告未按合同提供足额的发票。5、转账汇款业务回单（180××××0001、183××××0001、182××××0001、181××××0001、180××××0001）、现金收据（2678223、2678224）、现金奖领取确认表。证明被告总计已向原告付款共3679024.80元，原告起诉本金有误，利息不应得到支持。6、被告与房王公司的代理合同及与原告的代理合同、李盛堂的承诺函，证明被告与房王公司与原告合同约定的佣金都是10%，与房王公司的合同终止。7、2套未售证明材料房管备案证明。证明此2套房屋未出售，不属于原告成交范围。8、张小敏商品房买卖合同、张小敏商品房认购书。证明此套房屋是被告自售，认购书及合同经办人都是被告人员，原告无权收取佣金。9、三水区人民法院资料。证明房王公司与被告签订的合同作废，原告没有告知中原公司，被告被追加为第三人，这种刻意隐瞒对被告造成名誉上的影响。10、《【景秀南湾】销售明细佣金表》。证明原告确定代理费就10%，现金奖3000元（现金奖发函前及发函后）现金奖3000元在代理佣金中抽出的。经质证，本院认证如下：被告举证的证据9与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告举证的其他证据，与本案具有关联性，本院予以采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，确认以下事实：案外人房王公司与被告于2017年8月21日签订《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》，独家代理销售被告开发的景秀南湾公馆项目，独家委托期限由2017年8月21日至2017年12月31日止。2017年12月8日，被告向案外人房王公司发出《现金奖确认书》，确认书载明：为激励贵司加大销售力度，以尽快促成景秀南湾公馆项目的成交，现就现金奖支付事宜确认如下：本公司同意：贵司渠道带客成交，被告会给予额外现金奖。成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，在客户补齐定当天发放给贵司。余下部分现金奖在客户签署完《商品房买卖合同》、支付首期房款并网签后10天内支付。3000元以外现金奖在达到支付条件后，确认转入下述银行账户……本公司同意上述现金奖计入代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述现金奖之外，本公司还需按照代理合同的约定向贵司支付其余代理费，因客户各种原因成交不成功，现金奖由被告支付。如上述现金奖支付予贵司后，本公司确认无论任何情况下，不要求贵司返还。2017年12月8日，原告取代案外人房王公司成为景秀南湾?公馆项目的独家代理销售商，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《景秀南湾.公馆项目独家联动销售代理合同》，合同约定主要内容：甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，就乙方承揽甲方开发的景秀南湾?公馆项目（以下可称“该项目”）内外全场销售代理业务，协商一致如下：第一条：项目情况本合同约定的销售项目【景秀南湾?公馆】……委托代理范围：该项目1#座、2#座、3#座单位，乙方均可销售。第二条：合同期限1、独家委托期限由2017年8月21日至2017年12月31日止……2、在本合同有效期内，甲方不得指定其他任何代理商。第三条：委托代理方式及工作内容甲方委托乙方作为该项目的内外全场独家销售代理，乙方为甲方提供客户引荐服务。乙方现场指定对接人：李盛堂。第四条：甲乙双方各自权利义务一、甲方的权利义务：……2、甲方委派专人全面、及时地配合乙方的销售工作……5、委托期内，乙方配合与客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》及银行按揭手续。甲方统一收取购房人的购房款、首付款、定金及相关税、费等，并在收取款项后提供收据，再补合法的全额增值税专用发票。甲方应将乙方引荐之客户所成交单位的交易资料复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对。乙方每天制定《景秀南湾?公馆一二手联动成交确认明细表》（详见附件2），由甲方指定人彭笑长签署确认当期成交……二、乙方的权利义务……2、合同期内，乙方应有专人对甲方进行工作对接，配合甲方的销售工作。3、乙方有权整合引入外场渠道进行一二手联动销售……7、负责组织销售人员进驻现场负责销售，现场接待和销售认购工作，甲方授权乙方签订《认购书》、乙方协助认购人到甲方所在地签订《商品房屋买卖合同》，协助甲方与认购人办理银行按揭贷款手续……第五条：销售代理费和销售活动策划费（即：代理费）及结算1、代理费：甲方按以下标准向乙方支付代理费：1、建议1#座、2#座、3#座单位按暂定毛坯价6800元/㎡均价出售，（正式销售前再以书面文件确认价格为准，毛坯价格控制在6500-7000元/㎡范围内）货量190套。在正式销售开始之日起计算的2个自然月内，所有成交不动产均按的买卖合同成交金额10%计付代理费用。乙方提供相应增值税专用发票给甲方。2、如在开售前双方协商带装修出售，则代理费也按装修价的10%计算代理费用。2、代理费结算与支付1、以认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付为结算条件，网签后三天内支付乙方100%代理服务费，并以每10天为周期给乙方结付一次代理服务费，乙方于每月13日、23日、3日前将上期结算单提供给甲方（可向甲方在本合同指定电子邮箱发送电子邮件，乙方在收回结算单后提交相应全额代理费发票，甲方在收到发票后五日内将全额代理费汇划至乙方以下收款账户（或乙方书面指定的第三方公司收款账户）：开户名称：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司开户银行：工商银行佛山祖庙支行银行账号：20×××79。2、如乙方客户退定金或退房的，甲方无需向乙方支付佣金及补偿金……第七条：违约责任1、甲方须按约定与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付滞纳金……3、若甲方在合同委托期内违反关于独家代理的约定，还另行有指定代理商，或中途无履行合同或无正当理由且经书面催告超30天仍不履行合同义务的，则应向乙方支付违约金30万元且乙方有权随时终止合同……。此外，原告与被告还签订《景秀南湾公馆合同补充协议》，协议将项目合作时间变更为2017年12月2日至2018年1月31日。2017年12月22日，被告向原告发出《景秀南湾公馆项目现金奖更改函》，函件内容为：由于现金奖派发流程内容有修改，现在对12月8日签署的《现金奖确认书》内容进行调整，新的流程规则调整后从12月23日零时起执行。具体修改内容为：现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结。为激励贵司加大销售力度，以尽快促成景秀南湾公馆项目的成交，现就现金奖支付事宜确认如下：本公司同意：成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元/套作为现金奖，现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结，余下部分佣金按项目合同约定结款。3000元以外现金奖在达到支付条件后，确认转入下述银行账户：账户名：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司账号：20×××79开户行：工商银行佛山祖庙支行。本公司同意上述现金奖计入代理费数额之内，即除按照本确认书支付上述现金奖之外，本公司还需按照代理合同的约定向贵司支付其余代理费。原告（乙方）与被告（甲方）还签订《景秀南湾?公馆项目终止协议》，协议约定：根据《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》与《景秀南湾项目合同补充协议》约定，甲乙双方合作时间至2018年1月31日结束。现因市场条件因素影响，甲乙双方经协商，将于1月9日终止合同。乙方保留1-2名内场销售跟进签约事宜，直至签约完成。乙方渠道客户有效保护期至1月15日，于此日期前乙方所带客户成交皆为乙方客户，应照常结算乙方佣金。甲乙双方应于1月9日前完成文件交接，交接内容包括销售文件、项目佣金结算表、成交现金奖确认表。2019年6月1日，原告（乙方）与案外人房王公司（甲方）签订《关于景秀南湾公馆项目的确认书》，双方确认以下事项：1、甲方于2017年8月21日与佛山市景翠苑房地产开发有限公司签订《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》，并于2017年12月8日与佛山市景翠苑房地产开发有限公司签订《现金奖确认书》；2、其后，佛山市景翠苑房地产开发有限公司与乙方于2017年12月10日签订内容与上述合同内容相同的《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》（约定的签署日期为“2017年8月19日”）。乙方实际上从2017年12月10日开始全面取代甲方成为《景秀南湾.公馆项目独家联动销售代理合同》、《现金奖确认书》等一系列甲方与佛山市景翠苑房地产开发有限公司就景秀南湾公馆项目销售代理服务签订的所有合同的合同相对方。乙方完全有权行使甲方从2017年8月21日开始可行使的合同权利，并承担甲方从2017年8月21日开始应承担的合同义务。3、甲方不应就景秀南湾公馆项目销售代理服务要求佛山市景翠苑房地产开发有限公司支付任何佣金（含3000元现金奖以及3000元以外现金奖），该等款项全部应由乙方收取。甲方对乙方此前或者今后收取该等款项行为或要求佛山市景翠苑房地产开发有限公司支付该等款项的行为均没有任何异议。4、乙方有权指定或同意任何主体收取部分现金奖。若2017年8月21日之后甲方或任何主体有收取过任何现金奖，则只要乙方知悉且在今天之前没有向收款人送达过书面异议，则均视为乙方已收取了该部分现金奖且乙方不再要求收取该部分现金奖的收款人返还已收取的款项。本确认书纠纷由佛山仲裁委员会裁决。另查明一，2017年12月13日，被告指定人员彭笑长、李小欢与原告结算佣金形成《【景秀南湾】销售明细佣金表》，确认成交单位及佣金如下：1、1座604房，佣金点数10%，佣金金额72503.40元；2、1座803房，佣金点数10%，佣金金额73181.60元；3、1座1303房，佣金点数10%，佣金金额74531.20元；4、2座1303房，佣金点数10%，佣金金额76330.60元；5、1座802房，佣金点数10%，佣金金额63101.10元；6、2座1002房，佣金点数10%，佣金金额64004.40元；7、1座603房，佣金点数10%，佣金金额72641.80元；8、3座703房，佣金点数10%，佣金金额74261.30元；9、2座1203房，佣金点数10%，佣金金额76060.70元。佣金合计646616.10元。2018年1月9日，被告指定人员彭笑长、李小欢与原告结算佣金形成《景秀南湾销售明细佣金表》，确认成交单位及佣金如下：1、2座704房，佣金点数10%，佣金金额74543.50元，现金奖0元，实际佣金74543.50元；2、1座504房，佣金点数10%，佣金金额72237.30元，现金奖3000元，实际佣金69237.30；3、3座1503房，佣金点数10%，佣金金额76150.70元，现金奖3000元，实际佣金73150.70元；4、2座1204房，佣金点数10%，佣金金额75874元，现金奖3000元，实际佣金72874元；5、3座1303房，佣金点数10%，佣金金额75256.80元，现金奖3000元，实际佣金72256.80元；6、2座603房，佣金点数10%，佣金金额74000元，现金奖3000元，实际佣金71000元；7、1座1203房，佣金点数10%，佣金金额74261.30元，现金奖0元，实际佣金74261.30；8、1座1603房，佣金点数10%，佣金金额75071元，现金奖0元，实际佣金75071元；9、1座1503房，佣金点数10%，佣金金额74801.10元，现金奖0元，实际佣金74801.10元；10、1座1404房，佣金点数10%，佣金金额72533.80元，现金奖3000元，实际佣金69533.80元；11、1座1501房，佣金点数10%，佣金金额65352.60元，现金奖3000元，实际佣金62352.60元；12、2座1103房，佣金点数10%，佣金金额75790.80元，现金奖3000元，实际佣金72790.80元；13、2座701房，佣金点数10%，佣金金额64039.70元，现金奖3000元，实际佣金61039.70元；14、2座1004房，佣金点数10%，佣金金额75341.80元，现金奖3000元，实际佣金72341.80元；15、3座1101房，佣金点数10%，佣金金额65434.70元，现金奖3000元，实际佣金62434.70元；16、2座401房，佣金点数10%，佣金金额61770.80元，现金奖3000元，实际佣金58770.80元；17、1座402房，佣金点数10%，佣金金额60300元，现金奖3000元，实际佣金57300元；18、1座302房，佣金点数10%，佣金金额60300元，现金奖3000元，实际佣金57300元。佣金金额合计1273059.90元，现金奖合计42000元，实际佣金合计1231059.90元。2018年6月20日，被告指定人员李小欢与原告结算佣金形成《景秀南湾销售明细佣金表》，确认成交单位、按毛坯总价计佣金如下：1、2座1304房，佣金点数10%，佣金金额62835.10元，现金奖0元，实际佣金62835.10元；2、1座304房，佣金点数10%，佣金金额56903.80元，现金奖3000元，实际佣金53903.80元；3、1座503房，佣金点数10%，佣金金额58876.40元，现金奖3000元，实际佣金55876.40元；4、2座1003房，佣金点数10%，佣金金额61405.10元，现金奖3000元，实际佣金58405.10元；5、3座1203房，佣金点数10%，佣金金额62115.30元，现金奖3000元，实际佣金59115.30元；6、1座1704房，佣金点数10%，佣金金额59228.80元，现金奖3000元，实际佣金56228.80元；7、1座1304房，佣金点数10%，佣金金额61061.10元，现金奖3000元，实际佣金58061.10元；8、1座1201房，佣金点数10%，佣金金额52551.30元，现金奖0元，实际佣金52551.30元；9、1座1103房，佣金点数10%，佣金金额60495.90元，现金奖0元，实际佣金60495.90元；10、3座1403房，佣金点数10%，佣金金额62385.20元，现金奖3000元，实际佣金59385.20元；11、3座1204房，佣金点数10%，佣金金额62125.50元，现金奖3000元，实际佣金59125.50元；12、2座1402房，佣金点数10%，佣金金额50851.80元，现金奖3000元，实际佣金47851.80元；13、3座604房，佣金点数10%，佣金金额59695元，现金奖3000元，实际佣金56695元；14、2座303房，佣金点数10%，佣金金额60405.90元，现金奖0元，实际佣金60405.90元；15、1座703房，佣金点数10%，佣金金额59416.20元，现金奖3000元，实际佣金56416.20元；16、2座504房，佣金点数10%，佣金金额59492.20元，现金奖0元，实际佣金59492.20元；17、1座1703房，佣金点数10%，佣金金额61035.70元，现金奖3000元，实际佣金58035.70元；18、3座304房，佣金点数10%，佣金金额59996.70元，现金奖0元，实际佣金59996.70元；19、1座1401房，佣金点数10%，佣金金额51212.80元，现金奖0元，实际佣金51212.80元；20、2座1104房，佣金点数10%，佣金金额62302.90元，现金奖0元，实际佣金62302.90元；21、3座403房，佣金点数10%，佣金金额59156.10元，现金奖0元，实际佣金59156.10元；22、1座601房，佣金点数10%，佣金金额51074.20元，现金奖3000元，实际佣金48074.20元；23、2座804房，佣金点数10%，佣金金额61504.60元，现金奖3000元，实际佣金58504.60元；24、3座904房，佣金点数10%，佣金金额61327.20元，现金奖3000元，实际佣金58327.20元；25、3座504房，佣金点数10%，佣金金额60262.80元，现金奖3000元，实际佣金57262.80元。现金奖合计48000元，实际佣金1429717.60元。备注：此25套单位佣金按照毛坯总价结算，装修总价佣金待结算。结合原告举证的认购书及室内装修委托合同，以上25套单位的装修价如下：1、2座1304房，装修价133050元；2、1座304房，装修价133050元；3、1座503房，装修价134955元；4、2座1003房，装修价134955元；5、3座1203房，装修价134955元；6、1座1704房，装修价133050元；7、1座1304房，装修价133050元；8、1座1201房，装修价123090元；9、1座1103房，装修价134955元；10、3座1403房，装修价134955元；11、3座1204房，装修价133050元；12、2座1402房，装修价123180元；13、3座604房，装修价133050元；14、2座303房，装修价134955元；15、1座703房，装修价134955元；16、2座504房，装修价133050元；17、1座1703房，装修价134955元；18、3座304房，装修价133050元；19、1座1401房，装修价123090元；20、2座1104房，装修价133050元；21、3座403房，装修价134955元；22、1座601房，装修价123090元；23、2座804房，装修价133050元；24、3座904房，装修价133050元；25、3座504房，装修价133050元。装修总价合计3303645元。另查二，双方未结算的单位如下（图表1）：            序号              房号              毛坯价              装修价              总价              佣金              序号              房号              毛坯价              装修价              总价              佣金                  1              1座404              580795              133050              713845              71384.50              14              3座503              602260              134955              737215              73721.50                  2              1座704              594645              133050              727695              72769.50              15              3座603              604959              134955              739914              73991.40                  3              1座904              599967              133050              733017              73301.70              16              3座704              607950              133050              741000              74100                  4              1座1003              602260              134955              737215              73721.50              17              3座801              523872              123090              646962              64696.20                  5              1座1104              605289              133050              738339              73833.90              18              3座803              610357              134955              745312              74531.20                  6              1座1204              607950              133050              741000              74100              19              3座804 606950 133050 740000 3000              606950              133050              740000              74000                  7              1座1302              520149              123180              643329              64332.90              20              3座1104              618594              133050              751644              75164.40                  8              1座1402              504538              123180              627718              62771.80              21              3座1304              623916              133050              756966              75696.60                  9              2座503              606758              134955              741713              74171.30              22              3座1504              620312              133050              753362              75336.20                  10              2座604              609724              133050              742774              74277.40              23              3座1603              629251              134955              764206              76420.60                  11              2座703              599913              134955              734868              73486.80              24              3座1604              629238              133050              762288              76228.80                  12              3座302              490988              123180              614168              61416.80              25              3座401              498588              123090              621678              62167.80                  13              3座402              490988              123180              614168              61416.80                                                                      合计              1787039.60      另查三，原告向被告开具中介代理费发票情况如下：1、2017年12月20日，开具金额为646616.10元的发票一份；2、2018年1月8日，开具金额合计为1231059.90元的发票两份；3、2018年1月19日，开具金额为224646.30元的发票一份；4、2018年3月28日，开具金额为42702.50元的发票一份；5、2018年6月19日，开具金额合计为1477717.60元的发票两份。原告开票金额合计3622742.40元。被告向原告支付中介代理费情况如下：1、2018年1月3日，转账支付646616.10元；2、2018年1月19日，转账支付1172289.10元；3、2018年4月13日，转账支付281119.60元；4、2018年8月21日，转账支付1000000元；5、2018年12月7日，转账支付300000元。被告转账支付金额共计3400024.80元。另外，据被告提供的《现金奖领取确认表》显示，被告在2017年12月9日-2018年1月30日期间向原告支付了49套与本案有关成交单位现金奖，每套现金奖3000元共计147000元。2018年4月28日，原告开具《收据》确认收到被告现金45000元；2018年6月21日，原告开具《收据》确认收到被告现金48000元。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告之间存在商品房委托代理销售合同关系，双方所签订的《景秀南湾?公馆项目独家联动销售代理合同》、《景秀南湾公馆合同补充协议》、《景秀南湾.公馆项目终止协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于代理费及现金奖的计算标准问题。代理费为每套成交总价（毛坯价+装修款）的10%，双方对此无异议。而现金奖的计算标准，原告认为现金奖也为每套成交总价（毛坯价+装修价）的10%，被告认为现金奖为每套3000元且包含在代理费内。对此，本院认为，原告承接了案外人房王公司与被告之间的合同权利义务。被告于2017年12月8日向案外人房王公司发出《现金奖确认书》，确认书明确“贵司渠道带客成交，被告会给予额外现金奖。成交单位给予贵司销售每套单位销售总价（含毛坯价与装修价）10%佣金，在销售总额10%佣金中抽取3000元／套作为现金奖，在客户补齐定当天发给贵司”，被告在2017年12月22日向原告发出的《景秀南湾公馆项目现金奖更改函》仅对现金奖的支付时间节点进行了调整，调整为“现金奖派发时间是客户签完卖买合同（签完约）并交首付款即结”。首先，现金奖确认书明确的现金奖为3000元／套，并未明确现金奖为每套成交总价（毛坯价+装修价）的10%。其次，确认书明确“贵司渠道带客成交，被告会给予额外现金奖”按照日常生活经验分析，现金奖作为一种激励手段，属于代理费之外的奖励，不包含在代理费中。综上，本院确认现金奖为应按3000元／套计且不包含在代理费中。关于代理费及现金奖的金额问题。一、2017年12月13日，双方结算了以下9套房的佣金：1座604房、1座803房、1座1303房、2座1303房、1座802房、2座1002房、1座603房、3座703房、2座1203房，佣金合计646616.10元。二、2018年1月9日，双方结算了以下18套房的佣金：2座704房、1座504房、3座1503房、2座1204房、3座1303房、2座603房、1座1203房、1座1603房、1座1503房、1座1404房、1座1501房、2座1103房、2座701房、2座1004房、3座1101房、2座401房（佣金金额61770.80元）、1座402房、1座302房，佣金金额合计1273059.90元。三、2018年6月20日，双方以成交房屋的毛坯价格结算了以下25套房的佣金：2座1304房、1座304房、1座503房、2座1003房、3座1203房、1座1704房、1座1304房、1座1201房、1座1103房、3座1403房、3座1204房、2座1402房、3座604房、2座303房、1座703房、2座504房、1座1703房、3座304房、1座1401房、2座1104房、3座403房、1座601房、2座804房、3座904房、3座504房，佣金合计1429717.60元。结合原告举证的认购书，本院认定以上25套房的装修总价为3303645元，该部分佣金为330364.50元（3303645元×10%）。四、双方未结算的25套房（详见本院另查二中的图表1），此25套房的佣金为1787039.60元。五、现金奖，核对原告提交的成交单位明细表及被告提交的景秀南湾公馆案件进度总表，有50套成交单位可以获得现金奖，现金奖应为150000元（50套×3000元／套）。关于原告诉请被告支付销售代理佣金，部分有理，本院予以支持。理由如下：一、根据双方约定，以认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付为结算条件，网签后三天内支付原告100%代理服务费，并以每10天为周期给原告结付一次代理服务费，原告于每月13日、23日、3日前将上期结算单提供给被告（可向被告在本合同指定电子邮箱发送电子邮件，原告在收回结算单后提交相应全额代理费发票，被告在收到发票后五日内将全额代理费汇划至原告以下收款账户（或原告书面指定的第三方公司收款账户）。如原告客户退定金或退房的，被告无需向原告支付佣金或补偿金。根据原告举证的《佛山市房产信息网》显示的涉案房屋的备案信息显示，1座1603房、3座1604房处于未网签的状态，结合被告的辩称，本院确认1座1603房、3座1604房已退房，被告无需向原告支付上述两套房屋的佣金。二、被告辩称3座1603房是其自行销售，而根据原告举证的3座1603房的认购卡显示，销售人员为“邝劲聪”，该销售人员为原告的员工，该单位应视为原告销售，被告的辩称不成立。三、被告辩称2座604房、1座404房、3座1104房、2座503房、2座703房、3座402房、3座302房、1座601房、3座401房、3座503房、3座1504房，是在与原告终止合同协议之后、其一直对以上客户没有做到相应的销售成交跟进、最终由被告自己完成成交，以上成交单位的佣金不应支付给原告。本院认为，被告并未否认以上单位系由原告促成交易，且结合原告的举证可知，以上单位为原告销售代理成功，被告拒绝支付佣金的理由为原告未做到相应的销售成交跟进，但其未能举证证明原告未尽义务，故对被告的上述辩称本院不予采纳，被告应支付以上成交单位的佣金。四、比对原告提交的成交单位明细表、举证的佣金结算表及被告提交的景秀南湾公馆案件进度总表，原告在本案中主张了75套房的佣金，2座401房的佣金61770.80元不在本案主张范围内，应予以扣减。综上，原告应获得的佣金应减去1座1603房的佣金75071元、3座1604房的佣金76228.80元、2座401房的佣金61770.80元，经计算佣金为5403727.10元（646616.10元+1273059.90元+1429717.60元+330364.50元+1787039.60元+150000元-75071元-76228.80元-61770.80元）。被告向原告支付了佣金3547024.80元（3400024.80元+147000元），被告还需向原告支付佣金1856702.30元（5403727.10元-3547024.80元），本院对原告诉请佣金中的1856702.30元予以支持，原告诉请超出部分本院不予支持。关于逾期支付佣金的利息问题。合同约定支付佣金的流程为:认购方签署完《商品房买卖合同》及客户办理完银行首付—网签—结算—原告在收回结算单后提交相应全额代理费发票—被告在收到发票后五日内将全额代理费汇划至原告以下收款账户。有部分成交单位尚未结算，且现有证据不能证明被告何时收到原告提交的发票，原告主张被告存在逾期付款缺乏依据，本院仅支持从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告诉请超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市景翠苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司支付销售代理佣金1856702.30元（以1856702.30元为本金，从2019年7月4日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日）；驳回原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果被告佛山市景翠苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取受理费36124元，保全费5000元，合计41124元，原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司负担32488元，被告佛山市景翠苑房地产开发有限公司负担8636元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年十二月十三日书记员 黎晓婷