广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31539号原告：广州市白云区京溪街社区服务中心，住所地广州市白云区京溪横路自编18号大楼二楼。法定代表人：曾红。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州杰文教育咨询有限公司，住所地广州市白云区怡新路云瑞街1号101房。法定代表人：何雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周湘文，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎晨辉，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区京溪街社区服务中心（以下简称京溪服务中心）与被告广州杰文教育咨询有限公司（以下简称杰文公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京溪服务中心的委托诉讼代理人谢海傲，被告杰文公司的委托诉讼代理人周湘文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京溪服务中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告双方于2018年10月25日解除2011年11月16日签订的《场地租赁合同》；2.请求判令被告立即搬离清空涉案租赁物；3.请求判令被告承担非法占用涉案场地的场地占用费（参照租金标准每月17000元计算至被告实际搬离之日）；4.本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，原告京溪服务中心申请撤回第三项诉讼请求，本院已当庭口头裁定予以准许。事实与理由：2011年11月16日原告与被告签订《场地租赁合同》，约定将广州市白云区怡新路云瑞街1号101、3号101、5号101物业（建筑面积750平方米）出租给被告使用，合同期限自2012年1月1日至2031年12月30日，租金每三年递增3%，《场地租赁合同》约定“乙方应于1、4、7、9月10日前缴纳季度租金，不按时交租或保证金的，除补交外，每逾期一天，应向甲方支付应缴金额千分之五的违约金，逾期超过60日未支付租金的，甲方有权解除合同。”被告在租赁期间存在多次不按时交租的行为，且欠缴租金超过60日，严重损害了原告的合法权益，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告依法依约可单方解除合同。另外根据广州市白云区财政局2018年4月17日的指导意见第三条，分类整改指导意见第四项公建配套物业不得改变规划用途，不得用于经营性出租。公建配套物业于2010年2月21日前不含当日已用于经营性出租的可暂不纳入整改范围，待合同期满再进行整改。于2010年2月21日后用于经营性出租的要进行整改。原告方补充提交广州市白云区京溪街道办事处与广州市加益有限公司签署的关于京溪街云山熹景花园公建配套房移交协议书证明原告方在本案中出租的物业属于公建配套，有合法产权。被告杰文公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.杰文公司从签订租赁合同至今，均按期、足额缴纳租金，不存在拖欠租金的情形，原告无权解除合同。2.双方签订的《场地租赁补充协议》约定的租金付款期限不明确，杰文公司有权随时履行，不存在逾期付款的情形。《场地租赁补充协议》第二条第2款约定“租金每季度缴纳一次，每年租金平分为四个季度来缴纳。”第三款约定“乙方必须于每年的1月、4月、7月、9月的10日前缴纳该季度的租金。”上述约定中“该季度”并未明确具体是哪一季度，且7月和9月同属第三季度，意味第三季度可以在7月缴纳亦可以在9月缴纳。3.退一步讲，即使合同已明确约定付款期限，杰文公司从签订合同起均在季度末缴纳当季度租金，京溪服务中心在长达6年时间里均未提出异议，而且向杰文公司开具了发票，双方以自己的实际行为协商一致变更了租赁合同约定付款期限。4.杰文公司已对京溪服务中心变更付款期限的实际履行行为产生了合理的信赖与预期，如允许其解除合同，将损害交易活动的正常秩序，严重违背诚实信用与公平合理原则。5.京溪服务中心提出其根据广州市白云区财政局的相关文件要求解除合同，杰文公司认为白云区财政局的相关文件不属于法律、行政法规的范畴，不能作为其解除合同的依据，只有符合合同法第九十四条的法定解除情形，其才能解除合同。并且如以涉案房屋是公建配套为由解除合同，法院应该向相关部门发函确认涉案房屋的用途和性质。当事人为证明己方的主张，依法向本院提交了证据，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的《场地租赁合同》及《补充协议》、租金发票、《关于解除房屋租赁合同关系并限期收回房屋的通知》、邮政快递底单、《京溪街云山熹景花园公建配套房移交协议书》、广州市白云区财政局关于征求《关于整改物业租赁问题的指导意见（征求意见稿）》意见的函，对被告提交的中国建设银行个人活期明细信息、广东省行政事业单位资金往来结算票据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区怡新路云瑞街云山熹景花园B1-B4栋首层及负一层的房屋为广州市加益有限公司根据穗府【1988】13号《广州市居住小区配套设施建设的暂行规定》、穗规【2003】42号《关于试行居住区及居住小区公共服务设施配建分类、分项控制指标的通知》、穗府办【2010】15号《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知》的要求，在金麟社区小区内开发建设的公建配套用房。上述房屋于2012年2月29日前由广州市加益有限公司移交给广州市白云区京溪街道办事处作为服务、文化活动中心场所使用。庭审中，双方当事人确认广州市白云区怡新路云瑞街云山熹景花园B1-B4栋首层与本案涉案广州市白云区怡新路云瑞街1号101、3号101、5号101场地系同一地址。2011年11月16日，京溪服务中心（甲方、出租人）与杰文公司（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》，约定：双方就广州市白云区怡新路云瑞街1号101、3号101、5号101场地（以下简称涉案场地）租赁事宜，签订本合同。租赁期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月30日。甲方同意给予乙方2个月场地装修期。乙方在2031年12月30日前将场地退还甲方。经双方协商，按租金30元/平方米，即每月租金约22500元。每5年递增2%。租金按月收取，乙方须于每月10日前交齐当月租金。乙方须向甲方缴纳2个月的租金作为场地保证金，租期期满后退还乙方。……乙方不按时交付租金或保证金的，除须补交外，每逾期一天应向甲方支付应缴金额千分之五的违约金；逾期超过60日未支付租金，甲方有权解除合同。……租赁期满未能续约或合同解除提前终止合同的，乙方应于租赁期满或者合同终止后20天内将租赁场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态退还甲方。等等。上述《场地租赁合同》签订后，京溪服务中心（甲方）与杰文公司（乙方）又签订《场地租赁补充协议》，约定：双方就涉案场地签订场地租赁补充协议如下：规划验收附图面积为750平方米，场地实际使用面积约550平方米；租金每年200000元，租金每五年递增2%。租金每季度缴纳一次，每年租金平分为四个季度缴纳。乙方必须于每年的1月、4月、7月、9月的10日前缴交该季度的租金等等。2018年10月15日，京溪服务中心向杰文公司作出《关于解除房屋租赁合同关系、依约支付租金违约金并限期收回房屋的通知》（以下称《通知》），载明：《场地租赁合同》约定乙方应于1、4、7、9月10日前交季度租金，不按时交付租金或保证金的，除补交外，每逾期一天应向甲方支付应缴金额千分之五的违约金；逾期超过60日未支付租金，甲方有权解除合同。杰文公司在租赁期内欠缴租金超过60日以上，严重损害了京溪服务中心的权益，因此根据合同约定以及合同法的规定，正式通知杰文公司解除双方租赁合同关系，双方租赁关系自本通知到达杰文公司之日起终止。并要求杰文公司于收到本通知之日起7日内将涉案场地腾空交回给京溪服务中心，并清缴租金及水电等相关费用。逾期未退回，视为杰文公司非法占用房屋，自第8日起至实际交回房屋期间，杰文公司应按照合同约定的租金标准支付占用费。2018年10月15日，京溪服务中心通过邮政EMS快递将上述《通知》寄送至杰文公司的注册地址（亦即本案涉案场地）。庭审中京溪服务中心出示该邮件的投递证明显示该邮件未签收，原因是收件人不在投递地址而被退回。京溪服务中心另提交短信截图，拟证明其通过短信将上述《通知》的扫描件发送给杰文公司的法定代表人何雄。庭审中何雄表示截图上的电话号码确实是其本人使用，但是否认收到上述《通知》。京溪服务中心未提供上述手机短信的原始载体予以核对。根据杰文公司提交其法定代表人何雄名下账户《个人活期明细信息》显示，2014年至2018年6月期间，杰文公司均于每季度最后一个月缴交该季度的租金。杰文公司从2018年7月1日至今的租金支付情况：2018年10月29日支付两笔合计102000元（备注为：广州杰文云山熹景3季度、4季度租金）、2019年1月11日支付51000元（备注为：广州杰文第一季度租金）、2019年4月10日支付51000元（备注为：广州杰文第二季度租金）、2019年7月24日支付51000元（备注为：广州杰文第三季度租金）、2019年9月27日支付51000元（备注为：广州杰文第四季度租金）。杰文公司在本案庭审中陈述，2018年第三、第四季度的租金其于2018年10月29日才缴纳是由于京溪服务中心的工作人员告知其租金的收款账号要变更为区财政局的账户，但京溪服务中心的工作人员一直没有将区财政局的收款账号提供给其，在2018年10月29日时其实在没有办法，只能将租金支付至原来京溪服务中心的账户中。另查明，广州市白云区财政局根据上级部署，自2017年4月开展各镇街、区直行政事业单位等物业租赁摸查整改工作。该局2018年8月1日向白云区各镇街、区直有关单位、国有企业发出云财〔2018〕219号《广州市白云区财政局关于加快推进物业租赁问题整改工作的通知》，通知内明确要求对2010年2月21日后将公建配套物业改变规划用途，用于经营性出租的行为纳入整改范围。京溪服务中心于2019年8月28日向本院递交诉状提起本案诉讼。本案审理过程中，京溪服务中心表示如法院经审查后认为双方《场地租赁合同》未解除，其要求在本案中要求法院判决解除《场地租赁合同》。本院认为：京溪服务中心与杰文公司签订的《场地租赁合同》以及《场地租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示、内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于京溪服务中心要求确认双方《场地租赁合同》于2018年10月25日解除的诉讼请求能否成立的问题。虽然京溪服务中心提交了《关于解除房屋租赁合同关系、依约支付租金违约金并限期收回房屋的通知》，但根据本案查明的事实，京溪服务中心并未举证证实上述《通知》已经在2018年10月25日送达给杰文公司，因此应当承担举证不能的责任，故其要求确认双方《场地租赁合同》于2018年10月25日解除的诉讼请求本院不予支持。本案中，由于涉案物业属于按规划公建配置设施，2013年5月1日开始施行的《广东省城乡规划条例》第四十七条规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续”。据此，居住区域内的配套公共服务设施应当严格按照规划确定的用途使用，确需变更规划用途的，应当向相关政府部门办理变更手续。本案中涉案物业规划用途为公建配置的服务、文化活动中心，京溪服务中心未经相关政府部门办理变更手续，擅自将场地出租作为商业用途，已违反法律法规中的管理性强制性规定。现京溪服务中心根据按照白云区财政局的整改要求，要求解除其与杰文公司的就涉案物业签署的租赁合同本院予以支持。至于京溪服务中心与杰文公司之间的合同清理，当事人应另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行故杰文公司应向京溪服务中心返还涉案物业，京溪服务中心的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省城乡规划条例》第四十七条之规定，判决如下：一、解除原告广州市白云区京溪街社区服务中心与被告广州杰文教育咨询有限公司于2011年11月16日签订的《场地租赁合同》以及《场地租赁补充协议》；二、本判决生效之日起三十日内，被告广州杰文教育咨询有限公司将广州市白云区怡新路云瑞街1号101、3号101、5号101场地腾空并交还给原告广州市白云区京溪街社区服务中心。本案受理费225元，由原告广州市白云区京溪街社区服务中心负担125元，被告广州杰文教育咨询有限公司负担100元（上述受理费225元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  苏穗真二〇一九年十二月十八日书 记 员  林嘉仪