北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初15667号原告（反诉被告）：庄乐安，男，1961年8月25日出生，汉族，北京天舜泰康食品有限公司经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：庄凯（原告之子），1985年10月31日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张立核，北京众再成律师事务所律师。被告（反诉原告）：张卫红，女，1968年10月23日出生，汉族，北京市丰台区长辛店镇辛庄村农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙晓宗，北京市中淇律师事务所律师。原告庄乐安与被告张卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄乐安及其委托诉讼代理人张立核、庄凯，被告张卫红及其委托诉讼代理人孙晓宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄乐安向本院提出如下诉讼请求:1.判令张卫红给付原告拆迁房屋重置、装修及附属物补偿款196749元;2.判令张卫红给付原告一次性停产停业综合补助金991936元；3.判令张卫红给付原告搬家补助费30998元；4.判令张卫红给付原告借用原告执照所获补偿款910639元；5.判令张卫红退还原告预交的租金41041元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年6月27日，原告与张卫红签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市丰台区大灰厂6号院场地及房屋出租给原告使用，租赁期限15年，年租金为7万元，每三年递增10%。2012年8月20日，原告在租赁场地注册成立了北京天舜泰康食品有限公司（类型为有限责任公司），并于2015年8月5日取得《全国工业产品生产许可证》。自承租此院以来，原告多次对承租房屋进行内部改造扩建。2016年5月3日，北京市丰台区人民政府发布《丰台区2016-2017年煤改电工程实施方案》，租赁场地因工程建设需要成为被拆迁地块。2016年11月，北京市丰台区长辛店镇辛庄村委会（以下简称辛庄村委会）发出通知称：因煤改电工作需要，由辛庄村委会负责包括案涉租赁场地内的拆迁工作。原告直到测绘公司上门测绘时，才得知拆迁一事。2017年1月9日，辛庄村委会发出通知，要求大灰厂东路6号院内的商户三日内搬出。原告按照通知的要求紧急停产停业，将大多数机器设备变卖处理，于2017年1月12日腾空搬出了案涉房屋。原告自2016年11月始，多次向被告了解拆迁具体情况，被告答复拆迁在半年后进行，补偿还没有开始，直到2017年1月9日原告收到紧急搬出的通知后，才得知被告已与拆迁单位达成补偿协议。后原告与被告就拆迁补偿款的分配进行协商，未达成一致。原告认为：1.原告自建房屋面积为294.92平方米，每平方米补偿款为1334.26元，此部分补偿款按照原被告的约定各占50%，故原告应当分得拆迁房屋重置、装修及附属物补偿款196749元;2.被告使用原告的执照获得的一次性停产停业综合补助金991936元（租房面积1239.92平方米，补偿单价为800元/平方米）应当归原告所有；3.搬家补助费30998元（租房面积1239.92平方米，补偿单价为25元/平方米）应当归原告所有；4.被告借用原告的执照获得的案涉院落剩余面积的一次性停产停业综合补助金和搬家补助费的50%（总院落面积3447.53平方米，原告使用面积1239.92平方米，差额面积按照一次性停产停业综合补助金800元/平方米、搬家补助费25元/平方米计算）910639元应当归原告所有；5.原告按照约定交纳了2016年8月8日至2017年8月8日的租金9万元，原告于2017年1月12日搬出，自2017年1月13日至8月8日的租金应予退还，暂扣水电费1万元，被告应退还原告预交的租金41041元。现原告诉至法院，望判如所请。张卫红辩称：原告所述房屋租赁一事属实。案涉房屋被纳入拆迁范围后，村委会已经通知原告，在测绘和评估时，原告也在场。原告在案涉院落存在自建，但面积应为200平方米，与原告所述不符，补偿单价应为980元/平方米，扣除6%的税费后双方各得50%，同意给付原告96532.5元。被告没有借用原告的执照，被告在案涉场地注册有北京长辛店庆玉商店执照，故停产停业补助与原告无关。搬家补助费租赁合同中没有约定，该款原告无权分割；认可原告已经支付了2016年8月8日至2017年8月8日的租金8.7万元和水井使用费3000元，同意退还原告自2017年1月8日至2017年8月8日的租金50750元。认可原告于2017年1月12日腾房，认可拆迁补偿款我方已经领取。并提出反诉，诉讼请求如下：1.判令原告给付水费40020元；2.判令原告给付电费20787元；3.判令原告给付卫生费2.5万元；4.反诉费由原告承担。反诉事实与理由：原告承租被告的房屋，尚欠水费、电费和卫生费未付。故提起反诉。对于张卫红的反诉，原告答辩意见如下：认可存在水费、电费未付清的事实，电费已交至2016年11月11日，水费已交至2016年1月31日，认可被告出示的水费电费表底数和单价。卫生费不认可，合同中没有约定，我已交至2016年。部分同意张卫红的反诉请求。本院经审理认定以下事实：2001年12月12日，北京市丰台区辛庄农工商联合公司（以下简称辛庄公司）与被告签订《辛庄车队承包协议》，约定：辛庄公司将辛庄村现有房屋及五亩左右场院出租给被告使用，期限自2001年1月1日至2030年12月31日。2008年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大灰厂东路6号独门独院场地约2.5亩，现有南边厂房300平米，东边操作间约70平米，和5间*15平米=75平米的职工宿舍北面二层楼房上下约500平米租给乙方使用，期限15年；1.房屋租赁时间2008年7月2日进场，考虑到乙方需对房屋进行装修硬化地面，延至2008年8月8日合同生效，装修硬化费用由乙方出资，如遇占地不予补偿。2.由于车间不够，乙方想自建一个操作间从西边借原来院墙起一个约200平米的车间，对这个车间双方协议如下：三年内如遇国家占地或统一规划赔偿款100%赔给乙方，三年后如占地双方各占50%，十年后甲方70%乙方30%，合同到期后归甲方所有乙方不得拆除。3.2008年8月8日至2011年8月8日年租金7万元、2011年8月8日至2014年8月8日年租金7.7万元、2014年8月8日至2017年8月8日年租金8.57万元、2017年8月8日至2020年8月8日年租金9.427万元、2020年8月8日至2023年8月8日年租金10.36万元，租金为上交款，每年8月8日交清一年租金，如到期不交甲方有权终止合同。4.乙方使用期间对房屋有保养和修理的责任，对厂区房屋设施进行重新规划或建设时需向甲方汇报经甲方同意方可进行施工，施工不得损坏主体结构。5.乙方在此经营如需办理营业执照，甲方需提供乙方场地证明，其他由乙方自行办理，如遇占地执照赔偿款甲乙各占50%。6.甲方提供给乙方水电正常使用并按时收取电费水费，由辛庄电管站收取（电约20千瓦）。7.乙方自主经营单独核算自行管理一切费用税收自负，企业盈亏与甲方无关甲方不得干涉，乙方保证安全生产，出现一切事故责任自负，要按环保要求保护好环境。乙方合法经营不违反治安条例，不搞其他乱纪的活动，不得私自拆除承建的房屋，不得转租，合同到期如乙方还需继续使用，在同等条件下乙方优先契约权。8.由于不可抗力的因素国家占地或统一规划等，甲方需提前三个月通知乙方撤出场地，终止合同，甲方不承担任何损失和责任。合同签订后，被告按照约定交付了房屋，原告依约占有使用案涉房屋及场地。2012年8月2日，原告作为法定代表人以北京市丰台区大灰厂东路6号为住所成立了北京天舜泰康食品有限公司，类型为：有限责任公司（自然人独资），经营范围为米粉加工。2013年10月10日，辛庄公司（出租方，甲方）与张卫红（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物位于辛庄村东，现有南楼、车库、西库房、门房、东房，总面积约为1561.19平方米，乙方租赁用于居住、商用，租赁期限为5年，自2013年10月10日至2018年10月9日，年租金5万元，先付后用，每年10月10日支付下一年租金。2017年1月7日，辛庄公司（甲方）与被告（乙方）分别签订《集体土地腾退协议书》和《集体土地腾退补充协议书》，《集体土地腾退补充协议书》约定：现辛庄村进行新农村及城乡一体化建设，乙方出租的房屋和场地，处于新农村建设土地腾退改造范围内，现双方经友好协商，达成本协议：1.自本协议签订之日起，原合同解除。2.乙方承租场地总面积4894.51平方米，房屋及附属物总面积3447.53平方米。3.被腾退房屋重置成新价3522326元、装修及附属物补偿价985081元、搬家补助费86188.25元、一次性停产停业综合补助2758024元由甲方补偿给乙方，上述补偿款系乙方因合同解除以及腾退房屋场地获得的全部补偿，包括乙方应当支付给次承租人或合作经营者、股东、职工（以下简称第三方）的全部补偿，如乙方向第三方支付的补偿款超出上述总额，超出部分由乙方自行承担。甲方代扣税费441097.15元，甲方实付乙方腾退补偿款6910522.1元。依据该协议书附《房屋、土地测绘示意图（编号：XZNL-02-005）》及明细表，原告主张其承租的房屋为示意图1、3、4、7、8、9、10号房屋，主张其中7号、8号、9号、10号房屋为原告自建，被告认可出租给原告的房屋为平面图中1、4、7、8、9、10号房屋，其中8号和10号房屋为原告自建。2017年1月9日，北京市丰台区长辛店镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）向大灰厂东路6号院内商户发放《通知》，告知：因南营110KV输变电站项目建设的需要，你方所占用的房屋及场地在腾退范围内。现村委会已与承租人签订了《集体土地腾退协议书》，通知你们在接到通知之日起三日内从所占用的房屋及场地内自行搬出。原被告均认可：2017年1月12日，原告自案涉场地和房屋搬出。被告提交自行记录的水费、电费表底数，主张原告尚欠电费20787.3元（15398度，1.35元/度），尚欠水费40020元（8004吨，5元/吨），原告对被告主张的水表底数和电表底数及单价均表示认可。经本院向辛庄村委会调取查明：案涉院落《非住宅腾退基本情况调查表》记载的承租方企业名称为“北京长辛店庆玉商店”，该企业类型为个体（内地），经营者为焦庆玉；依据《致辛庄村各承租户的一封信》，腾退补偿标准为：房屋重置成新价据实评估，停产停业补助按建筑面积800元/平方米，搬家补助按建筑面积25元/平方米。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原被告签订的《房屋租赁合同》因集体土地被腾退而无法继续履行，本院认定该《房屋租赁合同》自原告搬离即2017年1月12日解除。合同解除后，出租人应当将已收取的租金返还承租人，承租人应当结清使用期间的电费、水费等费用。双方就承租人对租赁物的添附遇拆迁时如何处理进行了约定，故承租人自建部分房屋的地上物房屋重置成新价及装修设备及附属物重置成新价应当按照约定各占50%进行分割。现双方就XZNL-02-005号《房屋、土地测绘示意图》中8号和10号房屋为原告自建均表示认可，对1号、4号房屋为出租时原有表示认可，对7号房屋双方均认可应为300多㎡，但实际测绘为54.41平方米，故本院认定7号房屋为原有，对3号房屋是否包括在出租面积内及9号房屋是否为被告自建说法不一，亦未提交证据，本院出于公平考虑，认定3号房屋50%为出租面积，9号房屋50%为原有、50%为原告自建；经计算：原告签订合同时租用场地的面积为（1号房屋一层和二层面积合计208.86㎡，3号房屋的50%即76㎡，4号房屋81.8㎡，7号房屋54.41㎡，9号房屋的50%即8.215㎡）429.285㎡，原告租用场地后的自建面积为（8号房屋209.58㎡，9号房屋的50%即8.215㎡，10号房屋80.4㎡）298.195㎡，合计727.48㎡。原告主张在该处集体土地被腾退时，使用了原告作为法定代表人、在该地点注册成立的北京天舜泰康食品有限公司执照，依据本院调取的腾退协议及资料，本院认定：在该处集体土地被腾退时，使用的执照为北京长辛店庆玉商店，故对原告要求分割借用原告执照所获补偿款的诉讼请求，本院不予支持。一次性停产停业综合补助金、搬家补助费系对场地使用人的补偿，故对原告主张的一次性停产停业综合补助金、搬家补助费的诉讼请求，本院参考原告使用租赁场地的面积及补偿单价予以部分支持。原被告对原告尚欠的电费和水费数额均无异议，故对被告要求原告支付拖欠的水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告同意返还原告未使用租赁场地期间的租金50750元，本院不持异议。卫生费系双方在合同履行过程中协商收取的费用，合同中并未约定，现被告要求原告支付卫生费，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、张卫红于本判决生效后7日内给付庄乐安拆迁房屋重置成新价补偿款163704.75元、装修设备及附属物重置成新价补偿款34680.64元;二、张卫红于本判决生效后7日内给付庄乐安一次性停产停业综合补助金581984元；三、张卫红于本判决生效后7日内给付庄乐安搬家补助费18187元；四、张卫红于本判决生效后7日内退还庄乐安预交的租金50750元；五、庄乐安于本判决生效后7日内给付张卫红水费20787元、电费40020元；以上判项折抵后，张卫红应给付庄乐安754749.6元；六、驳回庄乐安与张卫红的其他诉讼请求。如果张卫红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24172元，由庄乐安负担14717元，张卫红负担9455元；反诉受理费973元，由庄乐安负担689元，由张卫红负担284元。以上折抵后，张卫红应于本判决生效后7日内给付庄乐安诉讼费8766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  史金霞人民陪审员  王连荣人民陪审员  张四梅二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘开委