四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4748号 原告：眉山市居安房地产经营有限公司，住所：眉山市东坡区小北街79号，统一社会信用代码：91511402MA62J1T35D。 法定代表人：李志明，总经理。 委托诉讼代理人：代勇，男，1984年2月4日出生，汉族，系该公司员工。 被告：李开田，男，1970年9月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市居安房地产经营有限公司与被告李开田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告眉山市居安房地产经营有限公司的诉讼代理人代勇、被告李开田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告眉山市居安房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告的租赁合同于2019年10月20日解除；2.判令被告腾退返还位于眉山市东坡区商铺；3.判令被告支付2014年5月1日至2019年10月20日的租金26666.60元；4.判令被告以17.33元／日的标准，支付2019年10月21日起至腾退返还之日止的商铺占用费。事实和理由：原告系东坡区下小南街X号商铺（房产证号：眉权证东坡镇字第Ｍ-010071022832号）的合法所有权人。被告从2005年3月1日起租用案涉商铺。期间双方签订过租赁合同。最后一次签订的租赁合同约定租期为2013年10月1日-2014年4月30日止。合同到期后双方再未签订书面租赁合同，但被告一直租用案涉商铺，双方形成不定期租赁关系。2014年4月30日后的租金被告未支付。租赁期间案涉商铺每年的租金双方认可以原告委托的第三方评估机构的评估金额为准。其中，2013年租金标准为每年4000元，2014年租金标准为每年4400元，2015年租金标准为每年4800元，2016年租金标准为每年5000元，2017年租金标准为每年5200元，2018年租金标准为每年5253元，2019年租金标准为每年6324元。由于原告与被告形成不定期租赁关系，原告于2019年9月19日向被告送达了《解除合同通知书》通知解除租赁合同并要求被告于合同解除当日返还案涉商铺。但被告至今未返还商铺。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告李开田承认原告主张的部分事实，但认为于2005年与原告方工作人员口头约定：租期1年，每年交租金，维修由原告负责。被告每年均按期缴纳租金至2013年。2013年起案涉商铺漏水，被告向原告反映，但至今未解决。导致被告产生重大损失，故没有缴纳租金。约2018年10月，原告催收租金，被告明确表示缴纳2018年以后的租金，2018年以前的作为补偿。2018年12月17日，为了办理营业执照与原告签订了《租房合同》并缴纳了部分租金。原告方自行定的租金标准过高，被告租赁的案涉房屋实际面积较登记的面积少，请求降低租金标准与原告继续履行租赁合同未果。故请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告与被告身份信息、案涉商铺房产证复印件及公司工商信息变更复印件、证明、租房合同复印件、解除合同的通知书复印件及照片、2014-2019年评估报告（案涉商铺部分）复印件、2005年-2013年租金发票、2013年10月-2014年4月租金发票，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的房地产开发经营总公司自管房非住宅租金明细表，被告有异议，被告亦未签名确认，不能作为本案判决依据，本院不予评判并不予采信。被告提交的水电费发票和通知、照片、伟志服饰专卖服务卡，原告有异议，与本案判决结果无关联，本院不予评判并不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据载明的内容，本院认定事实如下：1992年10月11日，原告登记成立。2005年，被告与原告口头约定由被告租赁登记为原告所有的东坡区下小南街X号商铺1间（即眉山县证号：眉房权证东坡镇字第××号）。2005年3月1日，原告缴纳2005年2月-2006年1月31日租金1800元。2009年2月12日，原告缴纳2006年2月-2007年1月租金1800元。2010年1月5日，原告缴纳2007年2月-2008年1月租金1800元。2010年12月27日，原告缴纳2008年2月-2009年1月租金2200元。2012年1月6日，原告缴纳2009年2月-2010年1月租金2200元。2012年5月24日，原告缴纳2010年2月-2011年1月租金2200元。2012年12月13日，原告缴纳2011年2月-2012年1月租金2200元。2013年3月21日，原告缴纳2012年2月-2013年1月租金3500元。约2018年10月，原告向被告催收租金未果。2018年12月17日，原告与被告签订《租房合同》约定：原告同意被告租用案涉商铺，年租金为2333元，租期为2013年10月1日-2014年4月30日。同日，原告收取被告缴纳的2013年10月1日-2014年4月30日租金2333元。原告委托评估机构评估案涉商铺每年租金标准为：2014年7月-2015年7月为4400元，2015年7月-2016年4月为4800元，2016年4月-2017年4月为5000元，2017年4月-2018年4月为5200元，2018年4月-2019年4月为5253元，2019年1月-2020年1月为6324元。2019年9月19日，原告向被告送达了《解除合同通知书》载明：“…至今未交租金…租赁合同于2019年10月20日解除。请你于合同解除当日腾退归还租赁房屋…”。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，被告长期租赁案涉房屋，但仅于2018年12月17日签订《租房合同》约定2013年10月1日-2014年4月30日的权利义务，其余时间均未签订书面租赁合同，自2014年4月30日后视为不定期租赁。原告于2019年9月19日书面通知解除租赁合同，原告请求租赁合同于2019年10月20日解除，符合法律规定，本院应予支持。支付租金系承租人的基本义务，原告请求被告支付欠付的租金，亦符合法律规定，本院亦应予以支持，但租金应依法按双方认可的原告最后一次缴纳年租金的标准计算，即每年租金3500元计算，即原告请求的2014年5月1日-2019年10月20日被告欠付的租金为19，104.19元。因被告经催收后未缴纳租金导致合同解除，合同解除后被告应当依法返还租赁物并赔偿损失，原告请求被告返还租赁物并参照2019年1月-2020年1月的评估标准每年6324元计算租金损失赔偿，本院亦应依法予以支持。关于被告抗辩主张租赁物面积少和漏水导致的损害赔偿并抵销租金并未充分举证亦未提起反诉，本案不宜处理，但被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、原告眉山市居安房地产经营有限公司与被告李开田的租赁合同于2019年10月20日解除； 二、被告李开田于本判决生效后三十日内返还原告眉山市居安房地产经营有限公司位于眉山市东坡区商铺（房产证号：眉房权证东坡镇字第××号）并支付解除合同后的租金损失（租金损失的计算方式：从2019年10月21日起至实际返还之日止按17.33元／日的标准计算）； 三、被告李开田于本判决生效后三十日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司2014年5月1日至2019年10月20日的租金19104.19元； 四、驳回原告眉山市居安房地产经营有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费235元，由原告眉山市居安房地产经营有限公司负担5元、被告李开田负担230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  沈志全 二〇一九年十二月十日 书记员  杨 娟