四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4740号 原告：涂源，女，1994年2月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈小辉，四川开山律师事务所律师。 被告：罗贤军，男，1968年9月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：刘山泉，四川蜀文律师事务所律师。 原告涂源与被告罗贤军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂源及其委托诉讼代理人陈小辉、被告罗贤军及其委托诉讼代理人刘山泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂源向本院提出诉讼请求：1.判令解除涂源与罗贤军于2019年5月30日签订的《铺面出租合同书》；2.判令罗贤军退还涂源租金4400元；3.判令罗贤军返还涂源房屋经营转让费50000元；4.判令罗贤军返还房屋租赁押金7000元；5.判令罗贤军支付违约金11000元。6.本案诉讼费、保全费由罗贤军承担。事实与理由:涂源与罗贤军经协商一致于2019年5月30日签订《铺面出租合同书》，双方签字后该合同生效。合同约定罗贤军将位于成都市天府新区两间门面租赁给原告使用，房屋性质为经营用房。租赁期自2019年6月5日起至2021年6月4日，租金按11000元／月计，房屋押金7000元，房屋经营转让费50000元。合同签订后，涂源向罗贤军支付三个月租金、房屋经营转让费及押金合计90000元，待涂源经营满三个月后再行向罗贤军支付下一期半年租金。合同第三条第四项明确罗贤军不得擅自收回房屋或转租给他人，更不得提高房租或终止协议；第八项就违约责任约定为，如罗贤军违约则按照房屋月租金及搬家所造成的损失作为违约金赔偿给涂源。罗贤军于合同当日出具收条，明确收到涂源支付的三个月租金、房屋经营转让费、房屋押金合计90000元。房屋租赁合同履约过程中，罗贤军未告知涂源即于8月25日将房屋转租他人出售月饼。涂源认为，罗贤军擅自将本已出租于涂源的房屋转租给他人的行为，有违双方签订的租赁合同，已构成违约。罗贤军的行为导致涂源已无法继续使用案涉房屋进行餐饮经营，涂源租赁案涉房屋的目的已无法实现，罗贤军应按照合同约定及相关法律规定，退还涂源部分租金，返还押金、转让费，并支付涂源违约金。涂源为维护自身合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，望贵院依法裁判。 罗贤军辩称，1、涂源称罗贤军将案涉房屋转租给他人没有事实依据；2、涂源无法实现其经营租赁房屋目的并非是罗贤军违约，而是由于涂源经营不善，自己停止营业；3、涂源于2019年8月10日将案涉房屋的钥匙已交于罗贤军，表明双方在事实上已终止本案的权利义务，合同在事实上已解除，罗贤军不存在违约行为。对于涂源的第一项诉讼请求，罗贤军认为双方租赁合同事实上已解除，因此该诉讼请求不成立。第二项诉讼请求，涂源将钥匙给罗贤军的时候，并未提出退还租金，且由于涂源自己不经营，并非罗贤军不将房屋交给涂源使用，因此该项诉讼请求不成立。第三项诉讼请求，罗贤军承租原房东的房屋后，已在原租赁合同中约定，罗贤军有转租权，且涂源与罗贤军在合同中这样约定了转租费，因此第三项诉讼请求也不成立。第四项诉讼请求，因涂源不处理食品造成的污染，对周围环境造成损害，也给罗贤军造成损失，因此该项诉讼请求罗贤军不予认可。第五项诉讼请求，因罗贤军不存在违约行为，因此不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年5月30日，罗贤军（甲方）与涂源（乙方）之间签订《铺面出租合同书》，合同约定：1、甲方将位于成都市天府新区两间门面租赁给乙方，甲方对所出租房屋具有合法手续。2、铺面租赁期自2019年6月5日起至2021年6月4日止（有效期贰年）。3、租金按每月11000元／月计，每年租金132000元／年，房屋押金为7000元，房屋经营转让费50000元，含铺面原有装修、供气及供电设备安装。4、合同签订后，乙方向甲方支付前三个月租金33000元，房屋经营转让费50000元及押金7000元，共计人民币90000元，中介服务费10000元。5、第二次支付，经营满三个月后乙方一次性支付甲方半年租金66000元，时间自2019年9月5日至2020年3月5日。6、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得擅自收回房屋或转租给他人，更不得提高房租或终止协议。7、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种有关证件，按时交纳水、电、气、物业管理等费用。并做好一切安全措施。若出现安全事故，均由乙方自行负责。合同签订后，乙方须向甲方交保证金7000元给甲方，乙方退租时结清水、电、气、租金等费用，原有设备、设施无损坏，甲方退还乙方所交保证金（无息退还）。8、甲乙双方在协议期内均不得违约，如甲方违约则按房屋月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金给乙方，乙方违约则按一个月的房屋租金作为违约赔偿金给甲方。 2019年5月30日，罗贤军出具收条，载明收到了涂源支付的三个月租金33000元、押金7000元、房屋经营转让费50000元，合计90000元。中国工商银行的转账记录和二维码付款截图也表明涂源向罗贤军支付了一系列费用共90000元。 2019年10月28日，滨江社区人民调解委员会出具一份证明，载明刘小敏于2019年8月7日向环保热线投诉华阳大道一段315号商铺内有异味，社区调解委员会通知了房东，房东对其进行了处理。 另查明，罗贤军于2019年7月13日，通过短信通知涂源缴纳水电费，共计1696元。 庭审中，涂源陈述：租赁案涉房屋用于经营餐饮大排档，已于2019年7月中旬停业，我们要回宜宾，没有长期在成都，2019年8月10日交还钥匙是为了“配合检查”。罗贤军认可涂源2019年8月10日交还房屋钥匙且认为是双方对于解除《铺面出租合同书》达成一致意见。 上述事实有《商铺出租合同书》、收条、中国工商银行转账记录、短信记录、证明等及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，罗贤军与涂源签订的《商铺出租合同书》合法有效，对双方当事人均有约束力。关于2019年8月10日涂源交还房屋钥匙的行为，虽然涂源提出其交还钥匙是为了“配合检查”。但是，结合涂源在庭审中陈述“我们要回宜宾，没有长期在成都”、“已于2019年7月中旬停业”，可以认定涂源于2019年8月10日交还房屋钥匙是双方对于解除《铺面出租合同书》合意达成了一致意见后的实际履行行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，涂源有权要求罗贤军返还2019年8月10日之后的租金以及房屋经营转让费。涂源向罗贤军已经支付了从2019年6月5日起至2019年9月5日的租金33000元，房屋经营转让费50000元，押金7000元。涂源请求罗贤军返还自8月25日至9月5日的租金4400元是其对自身权利的处理，并未违反法律、法规的强制性规定。由于涂源租赁房屋时支付了房屋的经营转让费50000元，但事实上涂源只经营了2个多月，故按照已租期间和未租期间的比例，涂源有权要求罗贤军返还部分转让费，本院酌定为返还43750元。涂源在签订合同时支付的押金7000元，应当将租赁房屋的水、电、气费用1696元结清，剩下的费用由罗贤军返还。鉴于双方就解除合同达成一致意见，罗贤军不存在违约行为，因此涂源请求罗贤军支付违约金的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗贤军于本判决生效之日起十日内一次性返还涂源房屋租金4400元、房屋经营转让费43750元、押金5307元，共计53457元； 二、驳回涂源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费805元，由罗贤军负担645元，涂源负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十二月二十三日 书记员  徐萌