湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3747号原告（反诉被告）：恩施交投碧桂园房地产开发有限公司（以下简称交投碧桂园公司），住所地：湖北省恩施市施州大道8号，统一社会信用代码：91422800MA488J6D1U。法定代表人：吴迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘茂林、徐巍，湖北夷水律师事务所律师。被告（反诉原告）：向学金，女，生于1966年9月18日，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶凤鸣，湖北勇鑫律师事务所实习律师。原告交投碧桂园公司与被告向学金房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向学金提出反诉，经审查符合受案条件，本院决定受理后依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了合并审理。原告恩施交投碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘茂林、被告向学金及其委托诉代理人余杭、叶凤鸣到庭参加诉讼。审理中，原、被告同意延长调解期间三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余房款1584197元；2.判令被告从2018年4月27日起至实际全额支付尚欠房款之日止，按日向原告以1584197元的万分之二为标准支付违约金；3.决定被告承担本案全部诉讼费。其事实与理由：2018年3月30日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于恩施市××办事处松树××村××期的房屋，房屋约定建筑面积为预测253.47平方米，合同成交总价1764197元。合同约定房屋的付款方式为分期付款，应于2018年3月30日前支付房款180000元，于2018年4月18日支付第二期房款702997元；于2018年6月18日支付第三期房款550655元；于2018年9月18日支付第四期房款440755元。双方同时约定，被告逾期支付购房款超过90日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告不解除合同的，合同继续履行，被告应自逾期付款次日起，按照应付款的万分之二/日的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过合同约定总价款的15%。截止目前，被告已支付房款180000元，尚欠房款1584197元未支付。原告多次要求被告及时支付剩余房款，均未果。据此，为维护原告合法权益，特起诉请求人民法院支持原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了下列证据：商品房买卖合同复印件、被告付款明细打印件，证明原、被告双方于2018年3月30日签订合同，合同成交价为1764197元，合同价款方式为分期付款，被告仅仅支付了180000元，剩余1584197元未支付。合同约定逾期付款需要承担违约金，违约金计算标准为每日以应付款的万分之二为标准。被告对合同真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告按照合同约定支付了180000元，但是该合同所售房屋为期房，所售房屋与被告所看的样板房不相符，所签房屋的效果图与样板房不相符，该份合同后来经协商已经口头解除，不存在支付相应的违约金。本院认为，被告对原告提交证据的真实性无异议，本院确认其客观性，能否达到原告的证明目的，本院将结合已确认的其他证据和经审理查明的事实予以综合认定。被告向学金辩称，本诉原告所诉与事实不符，被告所购买的户型与签订合同的户型不一致。2018年3月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》，后由于价格的问题有分歧，本次起诉的合同，双方已经解除，所以就不存在支付剩余房款及支付违约金。原告也未履行交付该套房屋的义务。1.本案的宣传资料与样板房依据法律规定，应作为合同的一部分。原告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，当承担违约责任。原告尽管在宣传资料上用很不起眼的特小号字体标明“本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约”，但被告正是基于对宣传资料的宣传才确定要做进一步了解，且宣传资料的内容已经达到了可以影响合同成立的程度，对商品房合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。根据《商品房销售管理办法》第31条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”的规定，商品房合同对样板房与实际交付的房屋是否一致未作说明，而实际交付的房屋不符合设置的样板房时，开发商应当承担相应的违约责任。被告在看样板房时就与原告的销售表明自己要的是与样板房一模一样的老人房带阳台的房子，且销售也表示是一样的，只是楼层与所设置的样板房不一样，这一点在被告提供的录音光盘和证人的调查笔录中可得到证实。被告基于样板房户型才最终作出了购买商品房这一重大决定，即双方签订合同之前就样板房的户型与所购买房屋户型达成一致的相关细节应作为合同内容的一部分。因此，样板房及效果图应该视为双方所签的《商品房买卖合同》内容的一部分，不一致的原告应承担违约责任。2.被告未按时支付剩余款项系因为原、被告双方已同意解除关于涉案1502号房的《商品房买卖合同》。根据合同法第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。被告在4月发现交楼的商品房与当初宣传资料、样板房的展示不一致时，被告就向原告提出异议。原告交付给被告的5号楼1502号房，其老人房应该带阳台，主卧卫生间应该有两扇大窗户。然而，被告后来得知，该1502号房屋老人房并不带阳台，其主卧卫生间也仅仅只有一小扇窗户，严重影响通风和采光效果，这与当时售楼处人员的描述很不一致。原告经过沟通同意被告要换楼的要求，但是由于原告走流程占用时间过长，一直未能将此事处理得当。因此，双方通过协商一致，已经变更了原签订的《商品房买卖合同》。根据合同法第九十四条第四款的规定，被告有权解除合同。综上，双方签订的《商品房买卖合同》实际上已经解除，所以不存在违约责任一说，则被告无需支付违约金。另因原告在合同解除之后迟迟未退还被告的购房款，请原告立即返还购房款。3.原告迟迟不交房构成违约，应依据《商品房买卖合同》承担违约责任。本案中，被告并不存在违约行为，相反存在违约行为的是原告。合同约定原告交房的期限是2019年3月30日之前，但原告却迟迟没有交房。依据合同第九条的约定，原告应向买受人支付违约金。买受人在得知实际所交的房屋与样板房不一致时就明确表示要求换房，解除之前签订的关于1502号的《商品房买卖合同》，换房要求也是得到了原告的肯定。因此，原告需对其违约行为做出补救。根据合同法第60条的规定，原告未按照合同约定履行主要义务，被告有权解除合同。被告向学金向本院提出反诉请求，1.判令解除原、被告双方与2018年3月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即向原告返还购房款人民币180000元及利息13500元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由：原告于2018年3月11日到被告处看房，经销售员的推荐及实地参观样板房后，看中样板房的户型，欲购买与之户型一致的房屋一套并给付订金。在确定购买的房屋户型之后，原被告于2018年3月30日签订商品房买卖合同。然而，原告于签订合同之后发现合同中所载明的与原告本欲购买的房屋户型不一致，原告立即告知被告实情并在数月内多次欲与被告协商调解，被告确认房屋户型不一致后同意予以换房，双方于2018年8月15日左右初步达成换房协议，但由于换房后的房价高于原告购买该房屋时的房价，被告认为换房后应按照九月份的房价出售，原告认为应按照三月份其购买该房时的价格出售，原被告最终由于对房价的争议未能达成转楼协议。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，样板房作为出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设备所作的说明和允诺具体确定，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，原告也正是基于样板房的户型才做出购买的决定，因此，应当将被告关于合同标的物的说明与允诺视为合同内容，即原被告之间的买卖合同除合同上记载的标的物外，还有基于原、被告签订合同之前根据样板房户型就房屋户型达成一致的标的物。由于原、被告在合同签订前已就合同标的物达成共识，即被告已了解原告内心真意，因此应根据原告真实意思，将合同标的物解释为双方事前达成一致的与样品房户型一致的房屋。但被告并未履行给付合同标的物的义务，其违反合同内容应承担违约责任。原告应由此根据相关法律规定获得解除权，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。原告交投碧桂园公司对被告向学金的反诉请求辩称，1.反诉事实与客观事实不符，虽然其在签订案涉合同之后与碧桂园公司协商要求换购，后由于被告不配合重新签约。故，双方就案涉合同未予解除，双方至今履行的系本案案涉合同；2.原告无任何违约行为，无法定和约定的合同解除情形，原告不同意解除合同。即使合同被法院判令解除后，因碧桂园公司无违约行为，也不存在向被告支付违约金的事实。被告向学金对其抗辩意见和反诉请求提交了下列证据：证据一、原、被告身份信息；证明原、被告诉讼主体适格。原告无异议。证据二、样板房照片及平面图五份；证明反诉人看中的房型是老人房带阳台的样板房。原告对7-25奇数层平面图及6-26偶数层平面图的真实性无异议，认为户型确属碧桂园公司销售的户型图。对其他三张照片的真实性有异议，对该五份照片的关联性均有异议，无法达到向学金的证明目的。证据三、商品房买卖合同复印件；证明：1.反诉人与被反诉人于2018年3月30日签订房屋买卖合同，双方存在买卖合同关系；2.合同中约定了违约责任的承担，合同的解除等条款；3.合同中提供的户型（1502号）与看中的样板房户型不一致，被反诉人存在根本违约。原告对真实性无异议，合同的平面图与被告所提供的户型图比对，案涉合同（1502号）与碧桂园公司对外推出的户型图是一致的，不存在违约行为。证据四、碧桂园机打收据及认购书复印件；证明2018年3月30日被告已向原告就看中的样板房类型房屋打款180000元，作为第一期楼款。原告认为已经收到购房款180000元，该购房款无法证明向学金所交的就是样板房户型购房款。证据五、对话录音和光盘，调查笔录五份，证明原告实际提供的户型与所看中的样板房不一致，并同意调房。原告认为，1.从录音中可以得知，在房屋销售过程中，原告的销售人员已经向向学金本人解释过同一楼层中两套房屋的区别，从录音中获知向学金本人也是知情的；2.录音无法证明双方就案涉合同进行了解除、双方就房屋更换楼层予以协商过，但是由于向学金本人的原因，导致双方未重新签订购房合同。综上，该对话录音不能达到向学金的证明目的。3.调查笔录证明力有异议，因为证人与向学金系姐妹关系，不能达到向学金的证明目的。证据六、证人向某的证言陈述，我与向学金系姊妹关系。2018年3月中旬的下午，我与向学金去碧桂园看房，我们看的两种户型，面积为144和260的，144平方米的面积很小，销售就带我们去看260平方米的样板房，我们一看就很喜欢，因为房子有两个亮点，第一、老人房带阳台，客厅外有大阳台；第二、主卧卫生间有两个窗户。我们看了就很喜欢，当场就定下来了，并交了20000元定金。销售员向晓怡对我们说楼层更高，光线更好，其他都是与样板房一样，我们当时就提出来要进去看，销售就说进去不了，反正一层楼就一套老人房带阳台，看到的和样板房是一样。原告对证人的证明力有异议，认为证人与向学金系姐妹关系，不能达到向学金的证明目的。本院认为，被告提交的证据，原告无异议的本院予以确认。对有异议的证据以及能否达到被告的证明目的，本院将结合已确认的其他证据和审理查明的事实予以综合认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告依据其以出让方式取得的位于恩施市角亭街道办事处松树坪土地使用权证号为鄂（2017）恩施市不动产权第0015610号、编号为2015—70、2015—71的地块开发建设商品房，定名为恩施碧桂园一期（4#、5#楼），建设工程规划许可证号为建字第2016—0066，施工许可证号为422801A20160101，并依据取得的商品房预售许可证（证号为20170008）销售建设的商品房。所建设的商品房用途为普通住宅，属剪力墙结构，建筑层数地上27层，地下一层。原告在销售过程中，印制房屋平面图效果图并提供样板房以供购房人全面了解。被告在经了解后，确认购买翠云峰5栋1单元1502号（YJ260型）洋房（称为老人房带阳台），于2018年3月11日交纳首期购房款20000元，同月15日向原告交付购房定金60000元。2018年3月30日，原告为甲方（出售方），被告为乙方（认购方），签订《恩施碧桂园认购书》，该认购书中的内容包括乙方向甲方认购的物业的基本情况、认购价、付款方式、时间、双方的权利义务以及其他事项。载明被告的电话号码为132××××0276。同日，原、被告签订合同编号为EYS—2018—004873号的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于恩施市××办事处松树××村××单元××号房屋，建筑面积为预测253.47平方米（其中套内面积207.54平方米，共同部位与公用房屋分摊建筑面积45.93平方米），单价6960.18元，总价款1764197元。付款方式为分期付款，即2018年3月30日前支付房款180000元，于2018年4月18日支付第二期房款702887元；于2018年6月18日支付第三期房款440655元；于2018年9月18日支付第四期房款440655元。双方同时约定，被告逾期支付购房款超过90日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告不解除合同的，合同继续履行，被告应自逾期付款次日起，按照应付款的万分之二/日的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过合同约定总价款的15%。交房期限为2019年3月30日。双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订当天，被告按约定支付购房款100000元，共计支付180000元。合同签订后被告应支付第二期购房款前，被告发现所购买房屋户型与样板房户型不符，随即与原告的销售人员联系，要求更换为所要购买的老人带阳台的户型的房屋。原告的销售人员将被告的要求向原告反映后，至2018年9月，原告同意换房，楼层由15层变更为13层，房屋价格按当月的房屋单价。被告同意更换的房屋楼层，但坚持单价应按购买时的单价计付购房款，为此双方发生争议，致未能重新签订合同，被告也未按期支付购房款。约定交房期届满，原告未向被告交付房屋。本院认为，本案中，原告发出要约，被告接受要约在原告开发建设的楼盘中选中“老人房带阳台”的户型的房屋，然后交定金及首付款、签订购房确认书以及《商品房迈买卖合同》，该合同成立并生效。合同签订后，被告发现其购买的5幢1单元1502号房屋并非按样板房选定的“老人带阳台”户型的房屋，随即向原告提出更换申请。开始原告未同意，当被告投诉后，至2018年9月，原告同意更换。原告要求按更换时的房价计付购房款，被告不同意，坚持要求按购房时的价格计付购房款。为此，双方发生争议，致未能重新签订合同，至本案法庭辩论终结前，已无被告所要购买的户型的房屋。期间，被告未继续支付购房款，原告也未通知被告接收房屋。现原告要求继续履行合同、由被告支付购房款，并支付违约金。被告要求解除合同、由原告返还已支付的购房款、并支付违约金。为此，则应审查双方在履行合同的过程中是否存在违约情形。对此，作如下评析：一般而言，合同目的是指订立合同时所追求的目标或满足当事人特定的需要。商品房买卖合同的合同目的则包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记。据此，商品房买卖合同的目的应当界定为开发商按合同约定期限交付符合双方约定和法律规定要求的商品房。前提是满足当事人即被告特定的需要，购得“老人房带阳台”户型的房屋。被告的该需求原告并未否认，且在被告提出更换的要求后，也表示同意，证明被告确以需该户型为购买前提。被告花费巨资购买该户型的房屋，是因为原告的样板房以及其销售人员的宣传，认为住进该户型的房屋舒适、满意。但原告提供的5幢1单元1502号房屋的户型并非被告所选定的户型，原告的行为已构成违约。原告同意更换属继续履行合同、采取补救措施，符合双方约定和法律规定。被告坚持要求按购房时的价款计付购房款也符合法律规定。作为此类合同本应遵循诚实信用原则、维护交易稳定，但现已无被告所选定的户型的房屋更换，致使被告的合同目的不能实现，依据法律规定，其有权解除《商品房买卖合同》。故对被告解除合同的请求本院予以支持，对原告的请求本院不予支持。依据法律规定，合同解除后，原告所取得的购房应予返还，故对被告要求原告返还购房款180000元的请求本院予以支持。被告要求原告支付利息13500元，是以180000元为基数，按年利率6%自2018年3月30日计算至2019年6月计算15个月。被告所主张的利息即资金占用期间的利息，其请求及计算标准符合法律规定，计算正确，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）恩施交投碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）向学金于2018年3月30日签订的合同编号为EYS—2018—004873号的《商品房买卖合同》。二、原告（反诉被告）恩施交投碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日向被告（反诉原告）退还购房款180000元，并支付利息13500元。三、驳回原告（反诉被告）恩施交投碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9529元（已减半计算），反诉案件受理费2085元，合计11614元，由原告恩施交投碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇一九年十二月二十日书记员  刘 丹