重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初4673号原告:重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5号，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人：卢荣美。委托诉讼代理人：蔡娟，系重庆祥永律师事务所律师。被告：曾祥琼，女，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告曾祥琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法由审判员杨宝黎适用小额诉讼程序独任审理。因被告曾祥琼下落不明，除公告方式外无法对其送达法律文书，本院依法将本案转为普通程序。公告期满后，由审判员杨宝黎担任审判长，与人民陪审员余国明、谢学平组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡娟到庭参加了诉讼，被告曾祥琼未到庭。本案现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告交纳拖欠原告的物业服务费1751元、公摊水电费120元、二次供水0元及违约金525元，共计2397元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月，原告与重庆灿盛房地产开发有限公司南川区XXXX小区签订了《前期物业服务合同》。合同约定：住宅服务费每平米1.00元；写字楼及商业用房每平米1元，车位停车服务费50元/月，公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月5元收取。2013年8月、2016年3月，原告与南川区XXXX小区业委会又签订了《物业服务合同》。合同约定：住宅服务费每平米1.00元；写字楼及商业用房每平米1元。公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月5元收取。被告系XXXX小区的业主，拥有72.97平米的住宅用房，按照合同规定，被告每月应该交纳住宅物业服务费72.97元，但被告自2016年1月1日起至2017年12月31日止未缴纳物业费等费用。期间原告多次催收无果。综上，根据相关法律规定起诉至人民法院请求支持原告诉求。被告曾祥琼未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2013年8月1日，XXXX业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《南川区XXXX小区物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：电梯楼按1元/月/平方米收取，小区亭园、路灯、楼道照明、绿化用水暂按7元/月/户收取。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应于十日前交纳物业服务费用。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，泉平物业公司对该小区进行了物业管理。2016年3月14日，XXXX业委会（甲方）又与原告（乙方）签订了《重庆市南川区XXXX小区物业管理服务合同》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅物业按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取，当年12月31日前完清全年物业服务费的业主，免收当年公摊水电费，但无理由拒交物业服务费的业主，经业委会调解仍不交纳的，当年的公摊水电费和物业服务费一并纳入诉讼范围。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应在（每年/每季/每月）前十日交纳物业服务费用。如长期不交纳物业服务费的，物业企业书面告知业委会。经业委会调解后仍不交的，物管企业可诉讼法院裁决，未经业委会调解的诉讼案件，业主有权申请法院撤诉。（物业企业书面告知业委会，业委会10日内不调解的，物业企业有权诉讼法院裁决。）第三十条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经业委会调解后仍不交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月31日，原告从该小区撤场。另查明，被告曾祥琼系重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房屋的业主，房屋建筑面积为72.97平方米,被告曾祥琼于2018年2月26日将该房屋出售给案外人。由于被告未缴纳从2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述、《物业服务合同》、公示、申请、报告、协议书、物业服务费催费通知单、邮寄单、《商品房买卖合同》等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。因此，被告应承担向原告交纳从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费的义务。故被告从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费应为1751元（1元/平方米·月×72.97平方米×24月），公摊水电费为120元（5元/户×24个月），该款本院依法予以支持。原告主张的二次供水费，未提交相应证据予以印证，本院不予支持。对于原告主张的违约金问题，本院在处理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，原告提供的服务行为具有一定瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告曾祥琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费1751元、公摊水电费120元，共计1871元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费390元（原告已交纳），由被告曾祥琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨宝黎人民陪审员  谢学平人民陪审员  余国明二〇一九年十二月十日法官 助理  李 红书 记 员  高 玉