河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5814号上诉人（原审被告）：张志勇，男，1983年7月7日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：吴治永，男，1976年1月5日出生，汉族，住安阳市文峰区。原审第三人：黄坤，男，1981年1月29日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人张志勇因与被上诉人吴治永、原审第三人黄坤案外人执行异议纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初1851号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张志勇上诉请求：撤销河南省安阳市文峰区人民法院作出（2019）豫0502民初1851号民事判决，改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、吴治永与黄坤关系密切，购买房屋的价格明显低于市场价。吴治永未支付房屋全部价款且使用黄坤公积金偿还贷款。吴治永在明知黄坤存在很多债务且无能力偿还的情况下，还和黄坤签订明显低于市场价格的购房协议，明显是双方恶意串通，转移财产，逃避执行。2、本案中，涉案房屋尚未进行确权登记且未领取权属证书，依照法律规定不得转让出售，吴治永与黄坤之间的“房屋买卖”行为无效。3、本案中，吴治永与黄坤之间没有订立真实有效的房屋买卖合同，且涉案房产目前抵押与银行，在未获抵押人同意的情况下，抵押物不得买卖；在抵押行为解除之前，抵押房产不得办理过户手续，吴治永对房产无法过户是明知的，具有明显的主观过错；本案中吴治永不仅没有支付全部价款，也未办理过户登记手续，所以吴治永提出的执行异议不能排除法院的强制执行。4、一审法院判决按照房屋交易总价388300元计算案件受理费过高，应当按照申请执行人所能获得的财产大约19万计算案件受理费。综上，上诉人和执行法院依据生效的法律文书依法执行登记在黄坤名下的房产合法有据，被上诉人吴治永未取得该房屋产权证书，其辩称已实际取得涉案房产的所有权，证据不足。故被上诉人吴治永提出的执行异议不能排除法院的强制执行。吴治永辩称，房屋有无过户并不影响合同成立，法律没有禁止抵押房屋的转让，当事人之间订立抵押物转让合同，只是在合同当事人之间设立债权债务关系，不发生物权效力，无需取得抵押权人同意。上诉人张志勇该项主张不能成立。上诉人张志勇主张被上诉人与黄坤恶意串通、逃避债务并没有证据印证。房屋买卖的价格也是上诉人张志勇主观推测的。被上诉人交付房款的时间为：2017年4月16日支付定金一万元，签订合同的4月18日支付现金两万元，转账二十七万元，合计三十万元，有收到条为证，并非上诉人张志勇主张的款项交付不清楚。2017年4月20日又转账90352元，其中包括房款88300元和2017年4月份房贷2052元。关于上诉人张志勇主张没有在法院查封前占有不动产的理由不能成立，被上诉人吴治永购买房屋后，就到物业公司变更了房屋登记信息，原审提交的安阳易合物业易林花园物业费票据显示2017年4月20日吴治永补交了2016年至2017年9月30日物业费，2017年10月2日又缴纳了2017年10月1日至2018年9月30日物业费。我方在购房以后购买各种家电及家具及其安装费用的单据，也能证明我方是法院查封之前合法占有房屋的。另外，在协议真实有效情况下，被上诉人吴治永支付房款合理合法。被上诉人吴治永不存在与黄坤恶意串通的情形。黄坤是使用公积金贷款购买的房屋，双方签订的房屋买卖协议中约定由被上诉人吴治永使用黄坤的公积金还款并不违反法律规定，所以未办理过户的客观原因并非是被上诉人吴治永的原因。第九次全国法院民商事纪要公布的时间是2019年11月，合同订立时间为2017年4月18日，对本案不具有约束效力。如果执行了案涉房屋，就违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中保障案外人期待权的法律规定。黄坤未到庭，亦未进行陈述。吴治永向一审法院起诉请求：判令停止对安阳市××东××与××交叉口西北角××花园住宅小区××号商业住宅楼4单元302号房屋的执行。一审法院认定事实：张志勇诉黄坤、田莉君民间借贷纠纷一案，河南省安阳市文峰区人民法院于2018年6月28日作出（2018）豫0502民初2520号民事判决书，判决：一、被告黄坤在本判决生效后十日内偿还原告张志勇借款560000元；二、驳回原告张志勇的其他诉讼请求。宣判后黄坤不服判决提起上诉，后经传票传唤无正当理由拒不到庭，河南省安阳市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）豫05民终3757号民事裁定书，裁定按撤回上诉处理。在审理过程中，张志勇向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2018年4月11日查封了黄坤名下位于安阳市××东××与××交叉口西北角××花园住宅小区××号商业住宅楼4单元302号房屋，该房屋预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00105203号，共有人为田莉君，抵押权人为安阳市住房公积金管理中心，债权数额为390000元。判决生效后，张志勇向河南省安阳市文峰区人民法院申请强制执行，在执行过程中，吴治永向一审法院提出执行异议，请求一审法院依法中止对涉案房屋的执行。2019年4月11日，一审法院作出（2019）豫0502执异24号执行裁定书，认为一审法院依据生效法律文书查封登记在被执行人黄坤名下的房产并无不当，吴治永未取得该房屋产权证书，裁定驳回案外人吴治永的异议请求。吴治永不服提起执行异议之诉。吴治永与黄坤于2017年4月18日通过安阳市广家房地产经济有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，购买了涉案房屋，房屋交易总价为388300元加上剩余房屋贷款。合同签订后，吴治永向黄坤和其妻子田莉君分两次支付了购房款388300元，并按月向黄坤用于建设银行贷款的银行账户上支付当月应付房屋贷款。吴治永从2017年6月开始占用上述房屋，并于2017年6月开始缴纳房屋电费，于2017年8月开始缴纳燃气费，物业费、水费等也均由吴治永缴纳。一审法院认为，本案争议焦点是吴治永对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案原审原告吴治永与第三人黄坤签订了房屋买卖合同及补充协议，按照合同约定向第三人交付了购房款，并按合同约定延续第三人公积金贷款向银行偿还房贷，双方在本院查封房屋之前已交付房屋，原审原告吴治永已实际占有房屋，但因该房屋存在房屋抵押不能进行办理过户登记，因此原审原告吴治永与第三人在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用房屋，原审原告吴治永已按照双方的合同约定支付购房款并向银行偿还房贷，但因房屋办理抵押无法办理过户手续，原审原告吴治永享有的权利能够排除执行，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行第三人黄坤名下位于安阳市××东××与××交叉口西北角××花园住宅小区××号商业住宅楼4单元302号房屋；案件受理费7124.50元，由被告张志勇负担。二审经审理查明：被上诉人吴治永于2019年12月27日将案涉房屋剩余房款285067.09元交至安阳市住房公积金管理中心，安阳市住房公积金管理中心于当日出具“安阳市住房公积金管理中心住房公积金贷款结清证明”，证明文峰区东工路与东关街交叉口西北角易林花园小区1号商业住宅楼4单元3层302号房屋住房贷款已于2019年12月27日结清。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为被上诉人吴治永对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴治永与黄坤签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第22条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”故本案的房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，为有效合同。吴治永与黄坤签订买卖合同及吴治永合法占有案涉房屋均发生在房屋被查封之前，未办理过户登记是因为案涉房屋被抵押给银行，并不是吴治永自身的原因。因吴治永在按合同约定支付388300元后，按月偿还黄坤关于案涉房屋的贷款，并在二审中将案涉房屋剩余房款285067.09元全部支付，故应认定吴治永已支付全部房款。关于本案的诉讼费用，因本案争议标的物为房屋，故原审法院按房屋总价计算诉讼费用并无不当。综上，上诉人张志勇的上诉请求，因理由与证据均不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各7124.50元，均由上诉人张志勇负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇一九年十二月三十一日书记员  于芳珠