北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16288号原告（反诉被告）：路志红，女，1973年8月15日出生。委托诉讼代理人：李宏伟，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗会卿，男，1983年2月4日出生。委托诉讼代理人：张建昆，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮建风，北京市德润律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995女4月6日出生。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生。第三人：北京银行股份有限公司阜裕支行，住所地北京市海淀区阜成路101号一层0107室、二层0207室。负责人：朱新辉，行长。委托诉讼代理人：张海泉，北京市海斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，男，1974年11月28日出生。原告（反诉被告）路志红诉被告（反诉原告）罗会卿、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）、北京银行股份有限公司阜裕支行（以下简称北京银行阜裕支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路志红及其委托诉讼代理人李宏伟、于飞与被告（反诉原告）罗会卿及其委托诉讼代理人张建昆、阮建风，第三人北京银行阜裕支行的委托诉讼代理人吴强到庭参加了诉讼，第三人链家经纪公司经本院依法传唤，未申明理由，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）路志红向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗会卿立即支付逾期支付首付款的违约金187425元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年9月1日起至2017年11月2日止）；2、判令被告罗会卿立即支付剩余购房款16万元；3、判令被告罗会卿立即支付物业交割保证金2万元；4、判令被告罗会卿立即支付逾期办理贷款的违约金669375元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2018年1月1日至2018年8月13日）；5、判令被告罗会卿立即支付逾期支付剩余房款的违约金1029350元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2018年8月14日至2019年7月25日）；6、判令被告罗会卿立即支付逾期支付16万元购房款的违约金（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月26日至全部款项付清之日止）；7、案件受理费由被告罗会卿承担。事实和理由：2017年4月3日，原、被告通过链家经纪公司提供居间服务签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障合同》等涉及房屋买卖相关的文件（以下统称合同）。合同约定，原告将坐落于北京市东城区×里×号楼×层×单元×号房屋出售给被告，房屋总价款595万元。另合同约定被告应于2017年8月31日前5个工作日内向原告支付第一笔首付款294万元和3万元；虽经原告多次催要，被告直至2017年11月3日才支付以上款项，被告应就逾期付款行为承担违约责任。原告收到首付款后，于2017年11月6日配合被告办理了房屋过户手续，并交付房屋。之后，被告未依照合同约定向原告支付剩余款项。故此起诉，望判如所请。被告（反诉原告）罗会卿答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。不存在逾期支付首付款297万元的事实。依据《补充协议》约定被告于过户前5个工作日向原告支付上述款项。被告付款日期为2017年11月1日，双方办理过户日期为2017年11月6日，被告不存在逾期付款问题。即使认为按照合同约定被告应于2017年8月31日前支付上述款项，被告在签订买卖合同时也已经向原告说明了上述款项需要等被告的母亲卖房款到账以后才能支付，双方约定的付款时间仅是按前合同约定的付款时间推算出来的，被告在2017年10月中旬才收到卖房款，故相应的付款时间亦出现了延迟。在原被告沟通过程中，原告亦同意被告延期支付上述款项，且不追究任何违约责任。关于第4、5项诉讼请求，原告要求被告承担逾期办理贷款的违约金和逾期支付196万元房款的违约金，被告认为被告不存在以上违约行为，无需承担任何违约责任，被告于2017年5月22日取得银行批贷函，2017年5月23日与银行签订了贷款合同，2017年11月份办理了房屋抵押权登记，正常情况下，银行于2018年3月底之前已经可以放贷，原告亦可以收到该笔购房款。但因原告在未通知被告及第三人的情况下私自变更了收款账户导致原被告需要向银行办理变更手续。在被告仍同意配合原告办理变更手续的情况下，原告却坚持认为不需要被告的配合，才导致了银行无法正常放贷。此外，在2017年10月份的时候，因房价下跌，经双方协商达成口头协议，原告承诺在收到被告购房款297万元以后退还被告10万元，在2017年11月份被告再次与原告沟通退还该笔购房款时，被告却改口称在收到全部购房款后才能退还且拒绝签订任何书面协议，在之后双方协商办理贷款变更手续时，原告更是直接否认了承诺退款的事实，被告上述行为已经严重违反了双方合同的约定，在原告违约在先的情况下，被告拒绝配合原告办理银行贷款的变更手续系行使先履行抗辩权，不构成违约。关于原告第3项诉讼请求，因双方至今未办理物业交割手续，且未办理的原因并非被告所致，故不符合《补充协议》约定的支付物业交割保证金的条件，原告该项诉求缺乏依据。关于原告第2、6项诉讼请求，被告认可尚拖欠原告16万元购房款，但鉴于系原告原因导致银行批贷额度下降，被告认为该16万应按照被告与银行之间贷款的还款周期分笔进行支付，且被告不应承担该笔款项逾期付款的违约责任。另外，被告认为合同约定的违约金标准过高，要求法院依法酌减。答辩人在本案中提起反诉：1、判令反诉被告路志红立即退还购房款10万元；2、判令反诉被告路志红立即支付自2017年11月4日起至原告实际付款之日止，以10万元为基数，按日万分之五的标准计算的利息损失；3、判令反诉被告路志红赔偿因银行贷款利率上调导致的损失159030.49元；4、请求法院确认就未能办理贷款的16万元剩余购房款按照每月支付一期，共分300期的付款方式支付；5、案件受理费及反诉费由反诉被告路志红承担。反诉的事实和理由：2017年10月份，因房地产市场价格大幅回落，经双方协商一致，原告同意在收到被告支付的297万元房款时，退还被告10万元，但原告至今未履行其退款的承诺，构成违约。因原告原因导致被告需重新向银行申请贷款，新的贷款合同中贷款的金额由196万元变更为180万元，且贷款的利率上浮，造成被告还贷的成本增加。反诉被告路志红就反诉答辩称：原告确曾口头承诺过在双方合同履行完毕以后，同意给予被告10万元的经济补偿。但该补偿并非双方就房屋价格的重新约定，因为依据双方合同的约定，任何合同条款的变更均需要以书面的形式进行确认。即使法院认为该承诺系对房屋价格的变更，该变更亦是附条件的变更，需被告在顺利履行全部合同义务的条件下，原告才同意向被告退还10万元购房款。本案中，原告因故注销原收款账户后又重新开户，原告已将该情况及时告知了被告和银行，银行方面也确认曾多次通知被告办理变更手续，被告以原告未退还10万元为由，拒绝办理银行贷款的变更手续，已经构成违约，无权再向原告主张退款，且因此导致的损失应自行承担。综上，不同意反诉人的全部反诉请求。第三人链家经纪公司答辩称：双方诉请与我方无关，均不发表意见。事实方面，原被告在我公司居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同签订前，被告告知了原告其是换房，购买涉诉房屋的房款来源于其出售自有房屋。2017年4月18日，原被告双方办理了涉诉房屋的网签手续；4月20日，双方办理了贷款的面签手续；5月22日，贷款审批完成；7月17日，双方办理了涉诉房屋的缴税手续；11月6日，原被告双方办理了过户手续。在买卖双方履行合同过程中，因银行信贷政策收紧，被告前手交易的尾款未能按预计的时间到位，导致被告无法按合同约定时间支付首付款，此情况出现后，我公司经纪人王鹤雷积极为双方沟通，原告同意首付款可以延期一段时间。2017年10月被告收到了前手交易的尾款，并于2017年11月1日办理了首付款297万的资金监管手续。合同签订后，涉诉房屋的房价有一定幅度的下降，被告因此希望原告在房价上给予一些优惠，后原被告双方给我公司经纪人王鹤雷反馈，双方协商一致，原告同意将购房款降低10万元。涉诉房屋过户后，在等待银行放款过程中，原告自行将收款的银行账户进行了变更，导致银行无法放贷，为解决该问题，需要原被告共同去贷款银行办理变更收款账户的手续。后双方因何时返还降低的10万元房款等问题产生争议，银行贷款的补办手续一直未办理，我公司经纪人一直为双方积极进行协商，但双方未能达成一致。第三人北京银行阜裕支行答辩称：双方诉请与我方无关，均不发表意见。事实方面，贷款合同中显示的日期2017年5月23日是我行批贷完成后后打的日期。依据贷款合同约定放款的条件是办理完房屋抵押权登记和原告提供的收款银行账户处于正常状态，满足上述条件后我行于10个工作日内放款。2017年11月10日，涉诉房屋办理了抵押权登记，我行于2017年11月17日和21日进行了放款的操作，发现原告的收款账户异常，无法进行放款。原告重新办理银行卡后提交我行，但变更放款的账户需要原、被告共同办理。我行于2017年12月前通知了被告上述情况，但被告拒绝来我行办理。因新的利率政策和房贷审批系统的时间限制，2018年8月31日以后我行无法依据前合同继续放款，需要对诉争房屋重新评估，并按照新的贷款利率政策执行。2018年8月31日前，我方也将上述情况告知了被告，被告曾于2018年7月份主动联系我行要求补办手续，但未如约前来，原因不详。2019年7月，原、被告分别来我行重新签订了贷款合同，批贷金额为180万元，2019年7月25日已经放款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月3日，原告路志红（出卖人、甲方）与被告罗会卿（买受人、乙方）签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，第三人链家经纪公司为合同居间方（丙方），约定路志红将位于北京市东城区×里×号楼×层×单元×号房屋售与罗会卿，房屋价格共计595万元。定金5万元，于2017年4月3日支付；乙方于过户前5个工作日内向甲方支付购房款共计297万元，于2017年5月15日前向甲方支付购房款95万元。双方于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意，在2017年8月31日前办理房屋过户手续。甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，双方办理物业交割当日，由乙方将物业交割保证金2万元自行划转至甲方。剩余196万元，由买受人申办抵押贷款，并由贷款机构直接将该部分房款支付给出卖人。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。关于买受人逾期付款违约责任，《补充协议》约定，甲乙任何一方逾期履行本补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。且如《补充协议》与《买卖合同》、《居间服务合同》等约定不一致，以补充协议约定为准。合同签订后，被告依照合同约定向原告支付了定金5万元及95万元的购房款。2017年4月20日，被告向第三人北京银行阜裕支行提交了个人二手房贷款申请，2017年5月23日，罗会卿与第三人北京银行阜裕支行签订了抵押贷款合同，罗会卿为借款人，贷款金额196万元，期限264个月，利率为同期基准利率上浮10%，指定收款人为路志红，收款账户尾号为9402。2017年11月1日，被告向原告支付了另一笔购房款297万元，原告于2017年11月6日收到294万元，于2017年11月9日收到3万元。2017年11月6日，被告取得诉争房屋的所有权证。2017年11月10日，第三人北京银行阜裕支行办理了诉争房屋的抵押权登记。2017年12月份，因原告尾号为9402的收款账户异常，导致第三人北京银行阜裕支行未能正常放款。后原告将另行办理的尾号为1331的北京银行借记卡提交给第三人。变更收款人账户属于合同内容变更，需要原、被告共同前往第三人北京银行阜裕支行处办理变更手续，因原、被告此时就退还10万元发生争议，被告未前往银行补办变更手续。因政策变化及房贷审批逾期，原贷款合同已无法继续履行。本案诉讼期间，被告与第三人于2019年7月签订了新的贷款合同，贷款金额180万元，期限300个月，利率为同期基准利率上浮20%。原告确认已收到上述银行借款。被告于2017年8月份收到了诉争房屋的钥匙，于2017年10月底正式入住。原告的委托代理人于11月13日通知被告办理物业交割手续，2017年12月5日，原告再次向被告邮寄了房屋交接通知书，双方亦因退还10万元费用问题，未能实际办理交割手续，被告也未向原告支付物业交割保证金2万元。根据双方微信聊天记录显示，除诉争房屋的供暖费原告可能尚未结清以外，就屋内设施，水电燃气、物业费等问题，双方均无争议，但原告在交接通知书中表示已经结清了2016年之前的供暖费，但未就此进一步举证。至此，原告共计收到购房款577万元。关于原告是否同意被告延期支付297万元，原告表示其从未同意，原告还向本院提交了落款日期为2017年9月12日、2017年10月12日的催款通知书，以证明原告未曾放弃被告的逾期付款责任。被告对此不予认可，并表示从未收到过上述两份催款通知书。为证明双方确曾就延期支付297万元协商一致，被告向本院提交了2017年9月21日双方的电话录音，该录音中路志红曾表示过“我可以就这金那金的，你不管我采取什么形式，我肯定不跟你计较”“如果说抛去一切，咱们能正常的就是说晚一点无所谓”“关于那个什么违约不违约的那些个因为是我给朋友面子，我必须按那个走”。且第三人链家经纪公司职员王鹤雷到庭作证表示对于被告延迟支付297万元房款，双方是有过协商的，原告对此是同意并认可的。关于退还10万元的问题，根据原、被告2017年10月29日的电话录音显示，原告曾口头承诺“（关于10万元）对，等这297万元确实让我看见了，在我银行（卡）里出现了，我马上给你”。在2017年11月11日的双方通话录音中原告再次表示“（关于10万元）当时说的是全款到账以后马上给你”。之后，在2017年11月13日，被告与原告委托代理人李宏伟的通话录音中，李宏伟亦确认原告曾表示过在全款到账之后会给被告10万元。在2017年11月10日的原、被告的微信聊天记录中，在被告询问原告10万元回款的问题后，原告回复“全额到账就给你”。关于变更贷款合同一节，在2017年5月23日被告已经与银行办理了抵押贷款合同，第三人北京银行阜裕支行于2017年11月10日办理了诉争房屋的抵押权登记。2017年12月份，因原告提供的银行卡状态异常，导致第三人北京银行阜裕支行未能正常放款。银行方面表示在发生上述情况后于2017年12月底就通知了原、被告双方需双方共同至银行办理变更手续。原告收到银行通知后，向银行提交了新办理的银行卡。被告收到银行通知后未能及时至银行办理手续。被告对此解释称因原告曾承诺过在收到297万元购房款后立即返还被告10万元房款，原告既不履行该承诺，又不同意签署书面的补充协议，故被告在未收到该10万元退款前不同意重新办理贷款手续。且原告向被告表示办理该变更手续不需要被告的配合即可自行办理，原告在2018年8月份之前都未曾通知过被告需要被告配合办理。原告则认为被告与银行的工作人员始终是有沟通的，银行方面也已经明确告知过被告补办手续一事，原告之所以不主动要求被告配合，系因为办理贷款以便支付购房款是被告的主要合同义务，原告仅为配合一方，被告更无权以退还10万元作为其履行自己的合同义务的前提条件。双方于2018年7月中旬至8月底前曾就补办贷款手续一事进行过磋商，但最终未能协商一致。原告于2018年8月13日通过微信向被告发出付款告知书，要求被告立即以现金或转账的形式支付合同剩余款项198万元。被告收到该告知书但未回复。因原贷款合同无法继续履行，2019年7月份，被告重新向第三人北京银行阜裕支行申请办理抵押贷款，现银行已将180万元借款支付给原告。本院认为：当事人在交易中应当遵守诚实守信的原则，切实履行各自的义务。根据本案所查明的事实，原、被告双方订立房屋交易契约后，被告依约支付了定金和第一期购房款共计100万元后，由于自身原因，没有在合同约定的房产过户时间2017年8月31日的前五日支付第二笔购房款297万元。也正是由于被告不能及时付款，房产过户时间才延迟至了同年11月。依照合同约定，被告本应承担逾期付款的违约责任。但根据交易中介方的证言，以及双方进行交涉的通话记录，可以认定被告延期支付第二笔购房款的请求已获原告的允可。因此，原告要求被告支付该笔购房款的逾期付款违约金，没有事实依据，本院不予支持。根据双方在2017年10月底至11月初的通话记录可知，由于房价下跌，原告同意退还被告10万元。对此，应当认定为原、被告双方就房屋交易价格进行了变更，即将房屋交易价格变更为了585万元。原告第一次承诺退还被告10万元时，将退款时间节点定为被告支付完毕第二笔购房款297万元之后，但之后又改口称退款时间节点为购房款全额付讫之后。由于原告前后不一、有失诚信，被告对原告退款的诚意产生质疑，并在之后消极配合原告办理放款手续，导致合同履行的延宕。应当指出，原告随意更改退款时间节点，显系不当，且贷款发放延迟亦有原告自身原因，但被告长时间不配合原告办理放款手续，亦属违约。被告提出的此乃行使先履行抗辩权的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，由于银行延迟放款所产生、衍生的损失，应由原、被告各自承担。故原告要求被告支付其他逾期付款违约金的诉讼请求，以及被告反诉要求原告赔偿的利率上调损失，本院均不予支持。至于被告要求原告赔付10万元退款的利息损失一节，考虑到被告亦有违约行为，以及被告还应支付原告房价款等因素，被告此项反诉请求，本院不予支持。而被告所提剩余房款分期支付的请求，于法无据，本院亦不予支持。因双方已于2017年10月底就房价款总额进行了变更，故被告还应向原告支付房价款6万元及物业交割保证金2万元，原告要求被告支付剩余房价款16万元的诉讼请求，本院不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百二十条之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）罗会卿于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）路志红房价款60000元；二、被告（反诉原告）罗会卿于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）路志红物业交割保证金20000元；三、驳回原告（反诉被告）路志红其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗会卿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23690元，由原告（反诉被告）路志红负担21890元（已交纳）；由被告（反诉原告）罗会卿负担1800元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2866元，由被告（反诉原告）罗会卿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 颖审 判 员  范欠歌人民陪审员  王东旭二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘 勃书 记 员  李 杨