贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 裁 定 书(2019)黔0103民初8560号原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会，地址：贵阳市云岩区万江路33号银通花园小区内。负责人何琳珠。委托代理人陈文胜、李凡，贵州黔策律师事务所律师及实习律师。被告贵阳实佳物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区宅吉路97号。法定代表人石世祥。委托代理人宋镜飞、周志惠，贵州省贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被告分众传媒有限公司，地址：江西省九江市共青城私募基金园区内。法定代表人孙妍。委托代理人徐丽，贵州威驰律师事务所律师。原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会（以下简称“银通花园业委会”）诉被告贵阳实佳物业管理有限公司（以下简称“实佳物业公司”）、分众传媒有限公司（以下简称“分众公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告银通花园业委会负责人何琳珠、委托代理人陈文胜、李凡，被告实佳物业公司的委托代理人宋镜飞、周志惠，分众公司的委托代理人徐丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银通花园业委会诉称，被告实佳物业公司将银通花园小区内的电梯广告位租赁给被告分众公司，原告多次要求实佳物业公司将广告位租赁收益交给原告作为小区全体业主的共有财产进行保管，遭实佳物业公司无理拒绝。原告认为，公共部分的出租收益应由全体业主享有。两位被告的行为已经构成对全体业主合法权利的侵害。原告诉请法院：一、判决确认两位被告签订的《信息化联播网合作合同书》无效；二、判决二被告停止侵害、排除妨害，将在银通花园小区电梯轿厢内安装的广告予以拆除；三、判决二被告向原告支付2016年-2017年度广告位租赁收益人民币4万元；四、诉讼费由两位被告承担。被告实佳物业公司辩称，原告主体不适格，原告主张的广告费收益涉及到全体业主的合法利益，原告作为业主事务的执行机构，必须取得全体业主或者多数业主的认可，才能提起诉讼。针对诉讼部分，我公司和被告分众公司签订的广告发布合同是基于原告方和房开公司签订的前期物业管理合同行使的管理权，广告费的收益除了在业委会成立的时候支付给业委会之外，其他的收益都用在了小区公共区域的维修等方面。原告的诉请第一、二项与第三项是不同案由，现在原告主张合同无效，那么原告最多只能要求补偿，而不能要求得到广告收益，原告的所有诉请不能在同一个案件中审理。原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告分众公司辩称，两位被告签订广告发布合同时，实佳物业公司享有对案涉小区的物业经营管理权，签订合同时双方主体适格。合同应属有效。两被告最早于2017年5月17日签订合同，合作期间为2017年6月15日-2018年6月14日，原告诉请的广告位租赁收益系从2016年9月2日-2017年9月1日，而该期间两被告没有任何法律关系，我公司也未在该小区广告位投放广告，故原告无权要求我公司承担该期间的广告位租赁收益。我公司按合同约定，将广告位管理费支付给了实佳物业公司，故有权根据合同约定在小区电梯口左右投放广告，原告无权要求我公司拆除广告。请求法院驳回原告对我公司的诉请。经审理查明，2017年5月18日，贵阳市云岩区万江路“银通花园”小区成立业主委员会，并经贵阳市云岩区住房和城乡建设局同意备案。被告实佳物业公司系该小区物业管理公司。原告和被告实佳物业公司表示该小区一共有1920户业主。2017年5月17日至2018年6月12日，两被告先后签订4份《信息化联播网合作合同书》，主要约定：分众公司在银通花园一期、二期相应电梯口左右设置相应台数LCD液晶设备，以作发布广告之用，分众公司向实佳物业公司支付相应的广告租赁费用。实佳物业公司已收到4份合同约定的广告费。原告与实佳物业公司约定：2017年6月至2018年12月的小区电梯广告收益由原告、实佳物业公司按60%、40%享有，故实佳物业公司将该期间广告费66500元给付了原告。实佳物业公司称该广告费是分众公司和另一广告公司（诺客公司）支付的租赁费。原告认为自己得到的广告费没有达到总额的60%。对于本次起诉，原告主张是经过业主大会授权，具体情况为：大约在2018年11月至2019年3月，经30多位业主提议，通过书面征求意见的形式召开业主大会临时会议，业主通过签署《授权委托书》对讨论的事项进行表决；业主出具《授权委托书》后，由5位业委会正式成员（无其他人在场）进行统计；经统计，有978户业主（原告称专有建筑面积超过了小区总面积的一半）在《授权委托书》上签名授权；《授权委托书》内容为：本人作为本小区业主……现同意并授权银通花园业委会行使以下权限：1、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；2、代表行使本建筑区划内涉及共有部分利益的诉讼事宜……。诉讼中，原告表示本次业主大会是针对小区诉讼的整体事宜召开的会议，因为当时不知道具体的诉讼事项，所以没有针对具体的诉讼事项和本案诉讼事项召开业主大会。诉讼中，实佳物业公司提交的《银通花园业主大会议事规则草案》（以下简称“草案”）和原告提交的《银通花园业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”）内容完全一致。《议事规则》以及《草案》的第七条规定：“业主大会议事内容：……（九）决定本建筑区划内物业共有部分的经营、收益等方案；（十）决定本建筑区划内物业共有部分的使用……（十六）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜……”、第十七条规定：“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议……”、第十八条规定：“业主大会会议按下列程序召开：……（三）投票表决或征询意见（决定事项）……（四）回收统计意见（形成决议、做出决定）：业主委员会根据本规则第十四条的约定回收业主意见、进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地镇人民政府、社区居委会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任”。云岩区住房和城乡建设局（以下简称“云岩区住建局”）于2019年5月31日发出的云住建（2019）111号文《关于银通花园物业活动矛盾纠纷的指导意见》载明：2019年3月18日银通花园业委会向我局提出报告，报告中显示已有银通花园1140户业主同意更换物业服务企业；对于该报告，我局对小区《规划许可证》、《小区规划总图》做详细的查阅，发现小区未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关法规规定。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述等证据为证，经开庭质证，可以确认。本院认为，案涉电梯不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项。我国《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，同时，《议事规则》（或《草案》）第7条亦明确规定，决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜属于业主大会议事内容。综上，对于本案诉讼事项，应经业主大会讨论决定，原告银通花园业委会才有权提起诉讼。我国《物业管理条例》第13条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议……经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”。原告表示大约在2018年11月至2019年3月，经30多位业主提议，召开业主大会临时会议，大会的召开形式为：书面征求意见，即由业主通过签署《授权委托书》对讨论的两个事项进行表决，由5位业委会正式成员统计出有978户业主签署了《授权委托书》，从而取得提起本案诉讼的权利。从原告陈述的业主大会临时会议召开流程来看，提议召开会议的人数没有达到《物业管理条例》第13条和《议事规则》第17条规定的20%以上业主；回收业主意见进行汇总时，系由五位业委会正式成员进行统计，违反了《议事规则》第17条第（四）项“监督、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员（包括委员候选人）的其他业主担任”的规定。小区建筑区划内共有部分利益内容较多（如道路、楼梯、电梯、绿地、消防设备、外墙、屋顶等等），而原告提交由978户业主签署的《授权委托书》中，仅写明授权原告“代表行驶本建筑区划内涉及共有部分利益的诉讼事宜”，没有明确具体事项。原告也承认没有针对具体诉讼事项召开业主大会。另，《授权委托书》中载明的选聘解聘物业公司和代表行使共有部分利益诉讼两个事项均是召开业主大会通过业主签署该委托书而征求业主意见。第一个关于选聘物业事项，被云岩区住建局（2019）111号文件认定未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关法规规定。则第二个关于“诉讼”的事项同样未满足该规定。综上，原告召开业主大会的程序不合法，讨论事项没有明确包含本案具体诉讼事宜，且未满足经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意的相关规定，故原告无权提起本案诉讼，其诉讼主体不适格。据此，根据《中华人民共和国物权法》第76条、《中华人民共和国物业管理条例》第11条、第12条、第13条、第15条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、154条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会的起诉。案件受理费400元，退还原告贵阳市云岩区银通花园小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  田彩莲二〇一九年十二月三十日书记员  申 萍