北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49812号原告：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，董事长。委托诉讼代理人：段振武，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘益忠，男，该公司工作人员。被告：张明高，男，1966年10月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙汇英，北京安普律师事务所律师。原告南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告张明高物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托诉讼代理人段振武，被告张明高委托诉讼代理人孙汇英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿运公司向本院提出诉讼请求：1、判令张明高交纳2012年5月1日至2014年12月31日的物业费16421.86元（每月每平米3.3元）、2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费8117.62元（每月每平方米4.35元），合计24539.48元；2、判令张明高交纳自2019年5月22日起至实际支付之日止的每日万分之五的滞纳金；3、张明高交纳自2019年5月22日起至实际支付之日止的实际欠费利息（按月千分之三计算）。事实与理由：新鸿运公司是国家一级资质的上市物业管理股份企业，新鸿运公司于2012年5月1日正式进驻锦秋家园小区进行物业服务，签订了《北京市海淀区锦秋家园小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。合同签订至今，新鸿运公司履行了物业管理服务义务，并按期向张明高收取物业公共服务费，但张明高未交纳部分物业服务费，新鸿运公司多次催要无果。为维护合法权益和小区公共利益不受伤害，特向贵院提出上述诉讼请求。张明高辩称：新鸿运公司诉求已超过诉讼时效，期间没有收到催收函，已很多年未在小区居住，新鸿运公司应该拿出物业合同按标准计算物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月22日，甲方北京市海淀区锦秋家园小区业主大会与乙方新鸿运物业公司签订《物业服务合同》，约定由新鸿运公司为锦秋家园小区提供物业服务，合同服务期限为三年，自2012年5月2日至2015年5月1日。物业服务费按房屋建筑面积计算，物业服务费每季度收取一次。2012年度物业服务费用标准确定为：塔楼：1号楼、3号楼、7号楼、9号楼按每月每平方米1.9元收取；板楼：2号楼、4号楼、6号楼、8号楼按每月每平方米2.2元收取；5号楼按每月每平方米2元收取。小区住宅租给公司使用的物业费收费标准为：塔楼每月每平方米2.85元；板楼每月每平方米3.3元；5号楼每月每平方米3元。全体业主应当按时向乙方交纳物业服务费。除特殊情况外，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之一向欠费责任人加收违约金。乙方负责物业费的收缴，业主逾期欠费的，乙方可以通过法律诉讼追缴。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。2014年10月31日，新鸿运公司向北京市海淀区锦秋家园业委会出具《关于上涨物业费函》，内容为：基于北京目前人工成本、材料成本以及同行业物价都在上涨的实际情况，为了满足业主的生活需求，稳定现有员工队伍，充分调动起工作积极性，同时使公司经营得以生存与发展，我司提出在2012年4月22日贵会与我司签订的《物业服务合同》物业费标准基础上至少上涨1/3。请贵会酌情考量我司合理要求，我司将以更高标准去满足业主和贵会工作需要。同年11月9日，锦秋家园业委会回复，经业委会研究：同意你公司上调物业费的意见。在小区业主投票通过后，自2015年1月1日起，本小区物业管理费上调30%。具体方案为：塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元。板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元。5号楼由原来每平米2元上调为2.6元。房屋出租给公司商业经营的，在新收费的标准上加收50%物业管理费。按照《锦秋家园业主大会议事规则》，物业费调整方案需经过建筑面积和业主户数超过半数签字同意后生效实施。业委会发布调价公告以书面征求意见方式召开业主大会。物业负责在12月15日前完成征票工作。2015年3月18日，锦秋家园业委会张贴公告，致小区全体业主，内容为：2014年11月13日业委会发出公告，以书面征集签字的形式召开业主大会，就调整物业费事宜进行表决。2014年12月10日至2015年2月，业主委员会委托新鸿运公司就物业费上调方案进行签字征票。2015年3月15日业委会召开了有各楼代表参加的签字投票结果检查、验证会，确认此次表决结果如下：全小区共987户，签字同意的业主505户，占总数的51.17%，超过半数。签字投票结果有效。因此，自2015年1月1日起，物业费按表决通过的心得收费标准实行。（1）1、3、7、9塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元；（2）2、4、6、8板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元；（3）5号楼由原来每平米2元上调为2.6元；（4）业主将房屋出租给公司做商业经营的，在以上新物业费的基础上仍旧加收50%。2018年1月5日，新鸿运公司在《法制晚报》上刊登催收公告，含有涉案房屋。经查，北京市海淀区知春路罗庄北里6号锦秋家园小区x号楼x室业主为张明高，房屋建筑面积为155.51平方米。诉讼中，新鸿运公司主张张明高将上述涉案房屋作为公司商业经营使用，未提交相应证据。本院认为，虽张明高未与新鸿运公司签订物业服务协议，但锦秋小区业主委员会与新鸿运公司签订了《物业服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力。张明高及新鸿运公司均应当按照《物业服务合同》的约定履行自己相应的义务。现锦秋家园小区业委会已就2015年1月1日起上涨物业费一事张贴公告告知业主，故新鸿运公司有权自2015年1月1日起按照新标准主张物业费。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费每季度收取一次，业主逾期欠费的，新鸿运公司可以通过法律诉讼追缴，据此，诉讼时效应当从每季度末的次日起算。现张明高提出诉讼时效抗辩，而新鸿运公司仅在2018年1月25日刊登催缴公告，故2012年5月2日至2015年5月1日的物业费已超过诉讼时效，本院对于张明高的时效抗辩予以采纳，新鸿运公司主张该期间段的物业费，本院不予支持；其主张的滞纳金、利息本院亦不予支持。自2015年5月2日起，新鸿运公司继续在锦秋家园小区提供事实上的物业服务，未约定业主交纳物业费的具体时间，且其刊登了催缴公告，故2015年5月2日至2015年12月31日的物业费未超过诉讼时效，但新鸿运公司按照公司商业经营使用标准主张物业费，但未提交证据证明，故涉案房屋的物业费应按照住宅一般标准收取，对新鸿运公司主张超出的部分，本院不予支持。新鸿运公司主张2015年5月2日至2015年12月31日的利息、滞纳金，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张明高于本判决生效后七日内向南京新鸿运物业管理股份有限公司给付2015年5月2日至2015年12月31日的物业费3617.72元；二、驳回南京新鸿运物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元（南京新鸿运物业管理股份有限公司已预交），由南京新鸿运物业管理股份有限公司自行负担176元，已交纳；由张明高负担31元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇一九年十二月十七日书记员  宋 阳