江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1182民再3号监督机关：扬中市人民检察院。申诉人：孙银宝（再审第三人），男，1963年1月18日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。申诉人：陈月霞（再审第三人），女，1970年12月2日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。两申诉人共同委托诉讼代理人：张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。两申诉人共同委托诉讼代理人：刘庆，江苏民脉律师事务所律师。被申诉人:刘国祥（原审原告），男，1965年1月28日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被申诉人：柳俊（原审被告），男，1992年3月8日出生，汉族，江苏省扬中市人，住扬中市。申诉人孙银宝、陈月霞因被申诉人刘国祥与被申诉人柳俊确认合同无效纠纷一案，不服本院于2016年5月20日作出的（2016）苏1182民初750号民事判决，向扬中市人民检察院申诉。扬中市人民检察院以扬检民（行）监[2018]32118200005号再审检查建议书向本院提出再审检查建议。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月13日作出（2018）苏1182民监7号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，依法追加申诉人孙银宝、陈月霞作为本案第三人，公开开庭审理了本案。申诉人孙银宝、陈月霞及共同委托诉讼代理人张晓慧、刘庆，被申诉人刘国祥及委托诉讼代理人窦健，被申诉人柳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。扬中市人民检察院提出再审检察建议，认为申诉人孙银宝、陈月霞对本案讼争的房屋享有独立的请求权，本案处理结果与孙银宝、陈月霞有利害关系。本院在未通知其参加诉讼的情况下，作出对其不利的判决，损害了其诉讼权利，违反法律规定。另外，原审判决遗漏诉讼请求，刘国祥原审中提出的诉讼请求是：一、确认2013年1月31日的承诺书无效；二、判令将讼争的房屋返还给原告。但是判决结果仅是判令讼争的房屋归刘国祥所有，违反了法律规定。孙银宝、陈月霞称，2012年4月6日，柳俊持2011年9月14日其与扬中市宏达房屋开发公司签订的《新市镇安置小区浮玉华苑安置楼定购协议》，以及2011年9月14日扬中市宏达房屋开发公司开具的收款1万元定金的收据，与孙银宝、陈月霞签订《房屋买卖合同》。合同约定柳俊自愿将座落于新坝镇浮玉华苑4幢1单元XXX室房屋及土地使用权转让给孙银宝、陈月霞，总价款20.5万元。当日，孙银宝、陈月霞给付柳俊13万元。2013年1月31日，刘国祥向扬中市宏达房屋开发有限公司及柳俊出具承诺书，载明刘国祥因不能独自办理房屋安置手续，自愿将户主变更为柳俊，由柳俊办理安置房的相关手续，因此该房屋已由刘国祥确定为柳俊所有。2013年2月20日，孙银宝、陈月霞根据扬中市宏达房屋开发有限公司和扬中市宏达物业管理有限公司对柳俊的缴款通知，以柳俊的名义向扬中市宏达开发有限公司缴纳购房款等费用69790元（主房余款44720元、储藏室25070元）。孙银宝、陈月霞向扬中市宏达物业管理有限公司缴纳物业管理费8170元、装潢押金2000元。以上共计79960元。柳俊出具相应收条。扬中市宏达物业管理有限公司工作人员出具交房证明。此后，孙银宝、陈月霞搬入房屋并装修完毕。据此，孙银宝、陈月霞已经取得了新坝镇浮玉华苑4幢1单元XXX室房屋的所有权。2017年6月，孙银宝、陈月霞在收到本院（2017）苏1182民初2056号案件应诉材料，刘国祥要求孙银宝、陈月霞从讼争房屋中迁出并支付房屋使用费时，孙银宝、陈月霞才得知本院（2016）苏1182民初750号民事判决书内容。该案件审理时，未通知利害关系人孙银宝、陈月霞参加诉讼，剥夺了当事人的合法民事权利，该案判决程序违法。另外该案中刘国祥诉讼请求之一为确认其于2013年1月31日签订的承诺书无效，但该案判决遗漏了刘国祥的该项诉讼请求，适用法律错误。据此，孙银宝、陈月霞再审要求撤销本院（2016）苏1182民初750号民事判决书；要求确认孙银宝、陈月霞与柳俊签订的房屋买卖合同合法有效，且孙银宝、陈月霞已经取得讼争房屋所有权和土地使用权；并要求刘国祥、柳俊协助将讼争房屋及土地使用权登记到孙银宝、陈月霞名下。刘国祥辩称，（2016）苏1182民初750号判决书认定的事实无误，判决于法有据，请求法院驳回孙银宝、陈月霞的再审请求。柳俊辩称，刘国祥系柳俊大伯，本案讼争的房屋，原属刘国祥的拆迁安置名额，根据规定刘国祥只能拆迁安置70㎡，现房屋约90㎡，多余的面积刘国祥需要按每平方米2000多元的价格支付房款。但因为当时刘国祥没钱支付，也无子女，刘国祥就让柳俊出钱购买归其所有。后经村干部及柳俊姑父见证，柳俊与扬中市宏达房屋开发公司签订协议，将讼争房屋过户至柳俊名下。并且刘国祥出具承诺书，自愿将房屋过户给柳俊。双方还签订遗赠扶养协议，刘国祥由柳俊扶养。而且，柳俊已给付刘国祥5万元。该房屋归柳俊所有后，柳俊因前妻怀孕，经济条件困难，才将该房屋转让给孙银宝、陈月霞，但该转让与刘国祥无关。柳俊现在仍愿意继续按照遗赠扶养协议扶养刘国祥。综上，（2016）苏1182民初750号判决与事实不符，请求予以撤销。刘国祥原审起诉请求：1.确认刘国祥2013年1月31日签订的承诺书无效；2.判令柳俊将位于扬中市××室的安置房归还刘国祥。本院原审认定事实：刘国祥与柳俊系叔侄关系，刘国祥系柳俊的大伯。2011年4月21日，扬中市新坝镇新宁村民委员会与刘国祥签订《拆旧复垦补偿协议书》一份，确认刘国祥拥有正房1.5间，建筑面积33.6㎡，性质属于拆旧安置，补偿金额为5100元。2011年4月26日，因拆迁需要，刘国祥放弃划地建房，自愿接受商品房安置。2013年1月18日，刘国祥与柳俊签订《遗赠扶养协议》一份，约定由柳俊负责刘国祥的生活起居、医疗照顾等一切事宜，履行扶养义务，刘国祥自愿在去世后将安置房（浮玉花苑4幢XXX室）遗赠给柳俊。且该协议于2013年1月29日经扬中市公证处公证。2013年1月31日，刘国祥签署《承诺书》一份，载明：“本人刘国祥和柳俊是叔侄关系，都是新宁村南片12组村民。2011年本户接受了拆旧复垦工作，自愿接受商品房安置方法，而且本人作为户主填写了安置房审批手续。现在，由于本人不能够独自办理安置房的相关手续，本人自愿将户主变更为柳俊，由他办理安置房的相关手续。特此承诺。”因此，刘国祥、柳俊二人共两套安置房均办理在柳俊名下。后柳俊因资金需要将浮玉花苑4幢XXX室卖予孙银宝，约定价格为16.8万元，孙银宝已向其支付13万元，剩余价款约定5至6年内付清，现该房屋孙银宝已装修完毕并入住。2014年6月20日，柳俊因犯合同诈骗罪、诈骗罪、故意毁坏财物罪，被判处有期徒刑六年六个月、罚金15万元，现服刑于宜兴丁山监狱。刘国祥认为承诺书系柳俊诱骗所签，要求确认该承诺书无效，并返还位于浮玉花苑4幢XXX室的安置房，引起本案诉讼。本院原审认为，刘国祥与柳俊之间已签订《遗赠扶养协议》且经公证，承诺书是双方真实意思的表示，刘国祥无据证明在签订该两份书证时受欺诈，故该两份书证合法有效。但遗赠扶养协议系附义务的，受赠人应当履行义务，无正当理由不履行义务的，人民法院可以取消受赠人接受财产的权利。目前柳俊因犯罪服刑，客观上已不能履行协议义务，属无正当理由不履行协议义务；该协议载明了待刘国祥去世后，柳俊在履行义务的基础上，方可享受协议的权利。现两条件均未成就，即使承诺书中房屋户主变更，柳俊并不能享有对本案争议房产的权利。本院原审判决：位于扬中市××室的安置房归刘国祥所有。本院再审查明，对本案讼争的房屋，柳俊于2011年9月14日，与扬中市宏达房屋开发公司签订《新市镇安置小区浮玉花苑安置楼订购协议》，载明柳俊同意安置，房屋位于新坝镇××单元××号，柳俊提供安置定金1万元，扬中市宏达房屋开发公司提供给柳俊所有办证手续，所有办证费用由柳俊承担。当日，柳俊向扬中市宏达房屋开发公司交付定金1万元，该公司向其出具现金收款收据。对本案讼争房屋，柳俊于2012年4月6日，与孙银宝、陈月霞签订一份《房屋买卖合同》，约定孙银宝、陈月霞向柳俊购买位于新坝镇××单元××号房屋，建筑面积约90㎡。合同第三条、第四条约定，房屋单价每平米2300元，总价20.5万元。孙银宝、陈月霞在2012年4月6日前给付柳俊定金13万元；房屋交付时付4万元；五年之后办齐产权证，付清尾款3.5万元。合同第五条约定，2012年10月1日交付房屋，五年后双方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，柳俊在五年后将其落户于该房屋的户籍关系迁出。合同第七条约定，柳俊应当协助孙银宝、陈月霞办理房屋产权及土地使用权过户登记，因柳俊的延误影响过户登记，孙银宝、陈月霞的损失由柳俊负责赔偿；如因柳俊的原因不能办理过户登记，孙银宝、陈月霞有权解除合同，柳俊除返还全部价款外，并按合同第八条承担违约责任。合同第八条约定，合同自签字之日起生效，双方不得违约，一方违约支付另一方违约金20万元，若柳俊违约造成孙银宝、陈月霞损失，柳俊赔偿合同违约金20万元，若孙银宝、陈月霞已装修，柳俊赔偿装修费及已支付的房款。合同备注：1.此房屋买卖与柳俊父母妻子无关，若因此产生矛盾一切柳俊自行解决；2.付尾款时按房屋实际面积计算。殷子然、徐瀚瑶作为证明人分别在合同上签名确认。合同签订当日，孙银宝、陈月霞给付柳俊13万元。同时柳俊向孙银宝、陈月霞出具一份收条，收条上载明：“今收到孙银宝买房款壹拾叁万元整，房屋交付孙银宝后，此房款抵充买房款壹拾叁万元整。若房屋未由柳俊交付于孙银宝，此款以借款方式存在。柳俊必须将房屋在2012年12月前交于孙银宝，若房屋未能交付孙银宝正常使用，柳俊付一切经济责任。”2013年2月1日，扬中市宏达房屋开发公司对本案讼争房屋出具一份结算说明，载明：房主柳俊原登记名刘国祥房屋92.8㎡，主房价款54720元（超出70㎡外的22.8㎡×2400/㎡），17号储藏室25.07㎡，单价1000元/㎡，储藏室价款合计25070元。总计结算金额79790元。同时还列明了代收的燃气发展资金、装璜押金等费用，以及物业费用。尔后，孙银宝、陈月霞将结算说明上的上述费用交给柳俊，柳俊再将上述费用交给扬中市宏达房屋开发公司及物业管理公司。同时，柳俊向孙银宝、陈月霞出具收到该款项的收条，扬中市宏达房屋开发公司及物业管理公司向柳俊开具了收款收据。尔后，扬中市宏达房屋开发公司将房屋钥匙交给了柳俊，柳俊又将该钥匙及上述收款收据一起交给了孙银宝、陈月霞。审理中，孙银宝、陈月霞提交了扬中市宏达房屋开发公司工作人员石俊梅出具的交房证明一份，载明：“请将浮玉花苑12栋XXX、户主柳俊的钥匙交给该户，该户款已付清。”审理中，柳俊陈述：因讼争房屋在村里和扬中市宏达房屋开发公司均登记在柳俊名下，柳俊在与孙银宝、陈月霞签订房屋买卖合同时，没有告知讼争房屋与刘国祥有关，当时柳俊也带孙银宝、陈月霞看过在建的房屋。孙银宝、陈月霞陈述：2013年2月20日拿到房子后，进行了装潢，花费约16万元，现有亲戚住在房屋里，物业费均由孙银宝、陈月霞给付。因柳俊在监狱服刑，故没有办理房屋登记。审理中，本院向刘国祥询问其为何出具2013年1月31日的承诺书，委托柳俊去办理房子的相关手续，刘国祥陈述：“我那时身体不好，不能走动，我当时有小毛病，这个病说死就死，但是他是我侄子，我就把房子委托给他，指望他养我老送我终”。本院询问该承诺书在哪里出具，刘国祥陈述：“在新宁村村委会里写的，当时村支书王家勇写的”。询问是否知道承诺书中“本人自愿将户主变更为柳俊”意思，刘国祥陈述：“不知道”。对于遗赠扶养协议的问题，刘国祥陈述：“也是在村里王家勇搞的，当时我生病了，防止我年纪大了，没有人扶养我，柳俊毕竟是我亲侄子，村里面就做工作签订了遗赠扶养协议”。对于柳俊将房子卖给孙银宝、陈月霞的问题，刘国祥表示不知情，并认为该房为其所有，柳俊无权处置。本院再审认为，刘国祥原审诉讼请求为确认刘国祥2013年1月31日签订的承诺书无效；判令柳俊将位于扬中市××室的安置房归还刘国祥，但原审判决是位于扬中市××室的安置房归刘国祥所有，判决遗漏并超出了刘国祥的诉讼请求，违反法律规定，应予纠正。关于刘国祥2013年1月31日出具的“由于本人不能够独自办理安置房的相关手续，本人自愿将户主变更为柳俊，由他办理安置房的相关手续”承诺书的效力问题。本院认为，刘国祥有委托他人代自己处理事务的权利。从审理中刘国祥的陈述来看，该承诺书系在村委会相关人员见证下出具，系刘国祥真实意思表示，亦符合遗赠扶养协议中刘国祥想让柳俊对其养老送终的初衷。而且审理中亦未有证据证明该承诺书存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定无效的情形。因此，刘国祥要求确认该承诺书无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的争议焦点，扬中市××室房屋的权属问题。本院认为，该房屋本属刘国祥享有的拆迁安置房，虽然在办理该房屋相关手续过程中，系由柳俊与扬中市宏达房屋开发公司签订定购协议，并由柳俊交付1万元定金以及超出安置面积之外的房款，以及在扬中市宏达房屋开发公司将房主变更登记为柳俊，但从双方签订的遗赠扶养协议来看，柳俊先是要履行扶养义务，并且待刘国祥去世后，该房屋才能赠予给柳俊。刘国祥2013年1月31日出具承诺书中，虽然载明“本人自愿将户主变更为柳俊”，但从承诺书整体内容来看，该承诺书是刘国祥出具给扬中市宏达房屋开发公司，目的是让柳俊能办理好安置房的相关手续，而在柳俊与刘国祥之间未有明确转让房屋的意思表示。因此，柳俊主张该房屋已归其所有，于理不符，本院不予采信。柳俊未经刘国祥同意，即将该房屋转让给孙银宝、陈月霞，明显有悖遗赠扶养协议，侵害了刘国祥的权利，属无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十八条规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。本案中，孙银宝、陈月霞与柳俊于2012年4月6日签订《房屋买卖合同》时，已有柳俊于2011年9月14日与扬中市宏达房屋开发公司签订《新市镇安置小区浮玉花苑安置楼订购协议》，以及扬中市宏达房屋开发公司开具给柳俊交付的1万元定金收款收据，而且在扬中市宏达房屋开发公司通知补交房款的结算说明上，以及交房屋钥匙的通知上均注明房主是柳俊，在此情形下，孙银宝、陈月霞有理由相信柳俊对该房屋享有处分权。另从该房屋的20.5万元转让价格来看，亦能和当时的市场价格相符，并且孙银宝、陈月霞已实际也按约定支付了房款。虽然如此，但孙银宝、陈月霞至今未能办理该房屋的物权转移登记，根据上述法律规定，孙银宝、陈月霞实际并未取得该房屋所有权，因此不能认定其善意取得。孙银宝、陈月霞提出的其已经取得该房屋的所有权的主张，于法无据，本院不予支持。刘国祥仍是该房屋的权利人。对于刘国祥要求柳俊将该房屋归还给其的诉讼请求。本院认为，该房屋现为孙银宝、陈月霞占有，而非柳俊，刘国祥要求柳俊归还房屋，于法无据，本院不予支持。对于孙银宝、陈月霞再审中要求确认其与柳俊签订的房屋买卖合同合法有效，其已经取得讼争房屋的土地使用权，并要求刘国祥、柳俊协助将讼争房屋及土地使用权登记到其名下的请求，已超出本案的讼争标的，本院不予理涉。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏1182民初750号民事判决；二、驳回刘国祥的诉讼请求；三、驳回孙银宝、陈月霞的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  王祥远人民陪审员  祝志平人民陪审员  常本林二〇一九年十二月十六日法官 助理  吴 磊书 记 员  章佳慧本案援引法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。