河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初7635号原告：王书芳，女，汉族，1966年7月18日生，住镇平县。委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张保瑞，女，汉族，1974年5月25日生，住南召县。原告王书芳与被告张保瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理。原告王书芳及其委托诉讼代理人张耀东到庭参加了诉讼；被告张保瑞经本院传票传唤未按本院规定时间（2019年11月8日9时）到庭参加了诉讼；张保瑞于2019年11月8日10时到庭时，庭审已结束。本案现已审理终结。原告王书芳向本院提出以下诉讼请求：1、要求解除双方当事人于2017年11月2日签订的房屋买卖居间合同；2、要求被告退还原告定金4万元；3、要求被告支付原告违约金104000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年11月2日签订房屋居间买卖合同，该合同约定被告将自己所有的位于南阳市盛世龙源3栋1单元1103号房屋一套以52万元的价格有偿出售给原告所有，并约定房屋无争议、不被查封，并约定如被告违反第二条第一项第一款的约定除退还定金外，并按房价百分之二十支付原告违约金。合同签订后，原告依约支付了2万元定金，可随后得知，原告出售的房产在签订协议之前已被人民法院查封。综上，被告隐瞒房屋被查封的事实，致使原告购房的目的不能实现，为此，特向贵院提起诉讼，要求解除合同并责令被告退还定金、承担违约责任等，请贵院依法审理后判如所请。被告张保瑞未到庭也未提出答辩意见。经审理查明，孟凡惠与王书芳系母女关系，王书芳系孟凡惠母亲。2017年11月2日，孟凡惠代母亲王书芳（乙方）与张保瑞（甲方）、南阳市淯恒房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖居间合同及补充协议各一份。主要内容为：一、房屋基本情况。南阳市盛世龙源3#1单元1103室，所有权人为张保瑞，宛房权证号：合同号（10231281），建筑面积88.69平方米。二、王书芳与张保瑞的双方声明。1.该房屋权属无争议或被查封、被占用的情形。2.存在抵押状态，甲方保证在过户前注销抵押登记，提前还贷余额由乙方支付。3.不存在出租。乙方已亲自实地看房，并对该房屋现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同，已亲自审查过该房产产权相关权属资料。了解产权相关信息。三、成交价格与相关约定。该房屋实际成交价格为伍拾贰万元整（￥520000.00）。……。四、……；五、付款、交房约定。1、定金约定。乙方于2017年11月2日交付购房款定金人民币大写贰万元（小写￥20000）。定金收取方式为(3)：甲方丙方各收50%。……。2.付款约定：首付款41万元，贷款11万元。3.……。4.交房约定：……。六、相关事宜……。七、违约责任。1.甲方保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，如发生与甲方及其房产有关的产权或其他纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，因此导致合同不能按约定履行或合同无效的，甲方应向乙方承担违约责任，乙方并有权解除合同。本项约定不受合同效力影响。2.因甲、乙任一方的原因（甲方原因包括但不限于甲方房屋共有人的原因）致使合同不能如期履行的，每延期一日由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。该违约金的认定及支付不影响合同另一方要求继续履行合同的权利（不可抗力原因除外）。3.如甲乙任何一方拒绝履行合同，或发生本条1项的违约情形，均由违约方向另一方支付该房屋成交价的20%作为违约金。且违约方必须向丙方支付成交价3%的赔偿金。4.违约方承担本条1、2、3项违约责任后，不免除甲、乙其他合同履行义务。八、当事人的保证责任。在房屋买卖合同订立和经纪活动中签署文书的当事人应保证其处置房产的行为已得到该房产共有人的完全同意和授权：当事人的代理人（××）应保证其代理或代签行为已得到其委托充分授权。因当事人处置房产的行为未得到财产共有人同意和授权，或当事人的代理人（××）未经授权、超越代理权限代理行为（代签行为），致使房产买卖订约不成或房产买卖合同无效的，该处置房产的当事人、未经委托人授权或超越代理权限的当事人的代理人（××）应按本合同约定房屋成交价款的10%赔偿对方，并按合同约定房屋价款或委托买卖房屋时指示的价款的3%赔偿丙方损失。本条约定不受合同效力的影响，九、不可抗力和情势变更条款，……。十、其他约定事项甲乙双方应本着积极、理解的心态促进该协议顺利的进行、办证等所有手续过程中，如需甲方配合的地方，甲方应积极配合，直至房产手续完全过户给乙方。如因任何原因导致本合同不能正常进行，应按本合同第七条、第八条直线。1.该房屋张宝瑞单独所有，系婚内财产，公证当天，甲方须出具张宝瑞配偶授权委托书或本人到场。2.附补充协议壹份。第十一条……。张保瑞签字捺指印、孟凡惠签字并代王书芳签字捺指印，南阳市淯恒房地产经纪有限公司的彭小飞签字并加盖公章。补充协议内容为：1、经甲乙双方友好协商此房产成交价大写伍拾贰万元整。因该物业尚未办理出一手房不动产证，现该物业正在房管局备案中，该物业甲方正在甲乙交通银行抵押按揭，贷款人民币拾壹万元整。贷款期限为15年。经甲乙双方同意签订本合同公证当天乙方支付给甲方购房款人民币肆拾壹万元整（首付款人民币大写肆拾壹万元整，付给甲方肆拾壹万元整包含甲方已缴部分后期费用以实际收款收据为准，剩余贷款自今日起由乙方按照甲方每月月供（每月日期按时还款）贷款额还款），如因乙方原因未按时还款影响甲方信用或叁个月连续未按时还款乙方有权收回房屋，首付款不予退还。2、甲方收到乙方购房首付款人民币大写肆拾壹万元整当天，甲方准备好该房屋全部购房手续及收款收据等，到南阳市公证处将该房屋全权委托到乙方名下或乙方指定人员名下，并将全部手续交于乙方，因该房屋尚未办理不动产证，之后该物业所产生的后期费用均由乙方支付与甲方无关，另该房屋相关手续办理中如需甲方协调到场的甲方应积极配合，本合同在相关手续履行中因任何一方毁约的不买或不卖的需要支付对方总价款的30%作为赔偿违约金。3、甲乙双方约定在2017.11.13日之前办理该物业全权委托手续。张保瑞签字捺指印、孟凡惠签字并代王书芳签字捺指印，南阳市淯恒房地产经纪有限公司加盖公章。签订合同的当日，张保瑞给王书芳出具收条，内容为：今收到王书芳购买盛世龙源3号楼1103室购房定金贰万元整（￥20000元），房款总款伍拾贰万元整。张保瑞按照协议第三条第（3）项“甲方丙方各收50%”的约定将其中的10000元交给了南阳市淯恒房地产经纪有限公司。另查明，本院（2017）豫1303民初5684（执保333号）裁定书对案涉房屋进行了查封，查封日期为2017年9月22日至2020年9月21日止。查封生效时间为2017年9月22日。由于本院对案涉房屋的查封，王书芳（乙方）与张保瑞（甲方）、南阳市淯恒房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖居间合同及补充协议无法履行，双方发生争议。上述事实，有当事人陈述、书证、证人证言等证据予以证实，并有全部卷宗材料相佐证，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、本案房地产买卖居间合同是否解除；二、张保瑞收取定金数额如何确定及返还；三、王书芳主张的定金及违约金是否能够同时支持；一、关于本案房地产买卖居间合同是否解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。结合本案，王书芳与张保瑞、南阳市淯恒房地产经纪有限公司于2017年11月2日签订的房地产买卖居间合同是在平等协商一致的情况下达成的，该合同内容不违反法律规定，因此，该合同为有效合同。合同签订后，王书芳按照约定履行了给付定金的义务。本案合同不能履行的原因，一是张保瑞对案涉房屋查封是明知而出卖，二是客观上案涉房屋被本院依法查封。但主要的原因是张保瑞自身原因造成，因此，应认定张保瑞不能交付房屋的行为构成违约。由于张保瑞的违约行为致使不能实现合同目的，再加上案涉房屋已被本院查封，本案房屋买卖合同不能继续履行，应当予以解除。因此，王书芳要求解除房地产买卖居间合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于张保瑞收取定金数额如何确定及返还的问题。本院认为，虽然张保瑞在收到王书芳支付的20000元后按照协议第三条第（3）项“甲方丙方各收50%”的约定将其中的10000元交给了南阳市淯恒房地产经纪有限公司，但张保瑞向王书芳出具收条，认可收取了王书芳支付的20000元，应当认定张保瑞实际收取王书芳定金数额为20000元。本案买卖居间合同解除后，张保瑞应当向王书芳返还定金20000元。张保瑞向南阳市淯恒房地产经纪有限公司支付10000元定金的问题，属于另一法律关系，可另行主张权利。三、关于王书芳主张的定金及违约金是否能够同时支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。从上述法律来看，违约金及定金都属于违约方构成违约，给守约方造成损失而支付带有赔偿性质的惩罚性条款，且违约金与定金条款不能重复主张。经本院释明，王书芳选择了要求张保瑞支付违约金。本案中,根据房地产买卖居间合同第七条第（3项）的约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同，或发生本条1项的违约情形，均由违约方向另一方支付该房屋成交价的20%作为违约金。由于张保瑞的违约导致合同不能履行，张保瑞应当向王书芳支付违约金。据此计算，违约金为104000元（52万元×20%）。我国合同法规定的违约金具有弥补损失及惩罚违约方的双重功能，但以弥补损失为主。虽然王书芳未举出证据证明其损失，但考虑到近年房屋价格不断上涨，王书芳在相同位置以相同价格难以购买相同的房屋，因此，张保瑞的违约行为给王书芳造成了一定的可期待的利益损失，故本院酌情确定，张保瑞向王书芳支付违约金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张保瑞向原告王书芳退还定金20000元；二、本判决生效后十日内，被告张保瑞向原告王书芳支付违约金40000元；三、驳回原告王书芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，减半收取1590元，由被告张保瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王庆善二〇一九年十二月二十日书记员  郭璟闪