上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63936号原告(反诉被告)：叶豪明，男，1968年10月13日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：王风清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海苏禾餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙林，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。第三人：上海宝燕网络科技有限公司，住所地上海市闵行区金都路XXX号XXX室。法定代表人：胡明宝，执行董事。委托诉讼代理人：徐圣楠，女。原告(反诉被告)叶豪明与被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司、第三人上海宝燕网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月26日、2019年9月19日、2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)叶豪明及其委托诉讼代理人王风清，被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人刘莹(仅参加第一、三次庭审)、李佩芳(仅参加第二次庭审)，第三人上海宝燕网络科技有限公司的委托诉讼代理人徐圣楠(仅参加第一、二次庭审)到庭参加庭审。本案现已审理终结。叶豪明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年8月30日签订的《合作经营协议》于2019年6月12日解除；2.判令被告返还原告2019年4月26日至2019年5月11日免租期租金人民币(以下币种同)4,586元；3.判令被告返还原告2019年5月12日至2019年7月25日期间的租金25,413.33元；4.判令被告返还原告合作保证金(押金)25,800元；5.判令被告支付原告利息损失，以54,366元为本金，自2019年6月17日起至实际返还租金、合作保证金之日止，按照银行同期贷款利率计算；6.判令被告承担停水停电造成的食材损失3,878元；7.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月15日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上海市浦东新区川周公路XXX号XXX层XXX-XXX、XXX、XXX-XXX室，面积为318平方米，仅用作美食广场场地用途，合同还对其他相关内容进行了约定。2018年8月30日，原、被告签订《合作经营协议》(以下简称涉案合同)，约定原、被告合作经营上海市浦东新区川周公路XXX号XXX层XXX号商铺(以下简称涉案商铺)，合作经营期限为2018年8月30日至2020年7月30日，利润共享费用(即租金)为8,600元/月，合作保证金为25,800元，双方还对合作经营内容、合作方式、双方责任等做了约定。2019年4月，因被告无力支付涉案商铺在内的美食广场的租金，被告与第三人产生纠纷，2019年5月11日下午五点半，第三人对涉案商铺停水停电，导致原告无法正常经营，冰箱内食材腐坏。现因被告原因，导致原告无法正常使用涉案商铺，造成原告损失，故原告诉至法院，要求判如所请。上海苏禾餐饮管理有限公司(以下简称苏禾公司)辩称，同意解除涉案合同，不同意原告其余诉讼请求，具体如下：1.解除合同无异议，但解除日期应当为2019年5月9日，原因为原告拖欠支付租金及水电费，构成违约。被告于2019年5月6日通知原告若2019年5月8日仍未付清，则按原告退租处理。同意解除日期由法院认定。2.不同意返还原告主张的免租期租金。涉案合同未约定2019年4月26日至2019年5月11日为免租期，免租期需要双方约定，在刚入驻时才会发生，涉案商铺装修由被告完成，实际也不需要免租期。原告自2018年8月30日开始支付租金，不存在合同履行中间免租的情况,故无需返还原告所述2019年4月26日至2019年5月11日免租期的租金。3.2018年9月26日，被告将涉案商铺交付原告，并给予1个月免租期，自2018年10月26日起计算租金。原告实际于2019年5月11日搬离涉案商铺，但原告仍未支付2019年4月26日至2019年5月11日期间的租金。涉案商铺使用期间，原告也存在延期支付应付款的情况，如根据合同约定2019年1月11日应支付2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金25，800元，2019年4月11日应支付2019年4月26日至2019年7月25日期间的租金25,800元，原告实际于2019年2月1日支付被告15,800元，2019年5月8日支付了10,000元，此后就未再支付租金，故不同意返还2019年5月12日至2019年7月25日期间的租金。因原告欠付、拖延支付租金、水电费的行为才导致被告逾期支付宝燕公司的租金，进而导致停水停电的发生。4.不同意返还保证金。原告严重拖欠涉案商铺的水电费。原告于2018年9月3日支付保证金，迟延支付20多天，且迟延支付租金，根据涉案合同第八条第2款约定，原告的行为已经违约，保证金不予退还。5.不同意支付利息损失。被告不应支付诉讼请求2.3.4所列金额的款项，被告亦不存在违约行为，原告主张利息损失没有支付基础，故不同意支付利息损失。6.不愿意支付食材损失。原告主张的食材损失，没有法律规定的证据材料加以证明，例如公证书、发票等相关材料，手写的材料清单不具有任何证明效力。综上，请求法院依法维护被告合法权益，驳回原告的诉讼请求。因原告拖欠支付租金、水电费，被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告2019年4月26日至2019年5月10日期间的租金/房屋使用费4,300元；2.判令原告支付被告2019年4月份的电费932.80元；3.判令原告承担本案的反诉诉讼费。针对苏禾公司的反诉诉讼请求，叶豪明辩称，因原告已经支付租金至2019年7月25日止，故不同意支付租金/房屋使用费。虽被告未能提供证明欠付电费的证据，但原告愿意支付2019年4月份电费932.80元。第三人上海宝燕网络科技有限公司(以下简称宝燕公司)述称，其与本案无关，故对原告的诉讼请求及被告的反诉请求均不发表意见，仅陈述一些涉案商铺的情况，确认其于2019年5月11日关闭了包含涉案商铺在内的被告承租的所有商铺的总闸，对涉案商铺采取了停水停电的行为。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，被告与上海宝燕市集有限公司签订《房屋租赁合同》约定上海宝燕市集有限公司将上海市浦东新区川周公路XXX号XXX层XXX-XXX、XXX、XXX-XXX室房屋出租给被告，租赁期限为2018年5月25日至2022年5月24日，免租期为2018年5月25日至2018年8月24日，房屋交接日期为2018年5月25日，合同还对租金、保证金及双方其他权利义务进行了约定。2018年6月27日，上海宝燕市集有限公司变更为宝燕公司(即本案第三人)。2018年8月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订涉案合同，约定甲乙双方合作经营涉案商铺，合作经营期限为2018年8月30日至2020年7月30日，合作经营内容为炒面、炒饭，利润共享费用(即租金)为8,600元/月，每两年递增12%，先付后用，按季支付，乙方须在上期费用届满日前15天预付下期费用。合作保证金(即押金)为25,800元。如乙方在协议期内无任何违约(法)行为，协议期满自然终止时，合作保证金由甲方全额无息退还给乙方。协议第八条第2款约定“由于乙方的原因导致双方未能按本协议约定的条件在2018年8月10日前支付合作保证金及利润共享金的，不论甲方是否书面催告乙方，均视为乙方违约，乙方同意将已经支付甲方的合作保证金作为违约金，向甲方承担违约责任，不再向甲方要求退还。”2018年8月8日，案外人叶某某(系原告女儿)代原告向被告支付30,000元。2018年9月3日，叶某某代原告分别向被告支付11,600元、40,000元。2018年9月26日，案外人崔某某(系苏禾公司股东)与原告签订《商铺进场装修确认单》，载明计租日期为2018年10月26日。2019年2月1日，原告支付被告租金15,800元，2019年5月8日，原告支付被告租金10,000元。现因2019年5月11日涉案商铺停水停电导致原告无法正常经营，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，(2019)沪0115民初63933号一案中，宝燕公司表示涉案商铺在内的苏禾公司承租的所有物业，均于2019年5月11日起停水停电，后续未恢复供水供电，直至宝燕收回苏禾承租的所有物业。苏禾公司认可宝燕公司对于其于2019年5月11日下午5点半左右停水停电的陈述。审理中，1.原告提供2019年1月《收款收据》一张、2019年5月9日上午11点被告法定代表人孙林、原告老婆及案外人玛丽莲甜品老板娘杨洋之间的录音光盘一份及文字整理材料一份，证明被告股东王燕曾承诺2019年4月26日至2019年5月5日为免租期，且2019年5月9日，原告老婆至孙林处确认免租期期限，孙林称免租期为2019年5月6日至2019年5月20日，原告老婆回应被告之前承诺的免租期到2019年6月5日，孙林表示回去核实，最终孙林确认免租期为2019年5月6日至2019年6月5日。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，认为收款收据上的签字与被告和第三人之间合同上的签字不一致，且收款收据上有修改的痕迹也没有署期，故不认可2019年4月26日至2019年5月5日为免租期。无法确认录音中多方的身份，也无法看出时间、地点，故不认可录音证据的真实性，并表示即便是真实的，说明被告给予原告免租期的前提是宝燕公司给被告免租期，而宝燕公司也未给被告免租期，被告也从未承诺给原告免租期。第三人表示该组证据与第三人无关。2.原告提供食材损失清单、食材腐烂情况的视频光盘及照片一组，证明2019年5月11日，涉案商铺停水停电导致原告遭受食材损失，视频内容为原告夫妻倾倒腐烂食材。原告仅计算了新鲜食材的损失，大米、饮料、油等易保存未作为损失计入。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，认为即使视频内容是真实的，损失也不过几百块钱。第三人表示无法证明该损失由第三人造成。3.原告提交其与被告法定代表人孙林之间的短信截屏打印件及其与被告股东崔某某之间的微信聊天记录截屏打印件，证明因涉案商铺停水停电，原告已于2019年6月12日通知被告解除涉案合同，原告于2019年5月11日至2019年5月19日期间就涉案商铺及食材损失一直与孙林沟通，孙林表示愿意让原告与宝燕公司对接，但一直未能协商解决商铺及食材损失的问题。经质证，被告对该组证据的真实性予以确认，但表示原告发送解除通知时，涉案合同已因原告拖欠租金而解除，故无需再次解除，且可以看出被告想积极处理问题，但宝燕公司解除了与被告之间的租赁合同。第三人表示与其无关，不予质证。4.被告提供入账日期为2018年8月9日的《收据》一张、原告与被告方崔某某的微信聊天记录截屏打印件一张、被告与其他商户之间的《合作经营协议》4份及对应的部分支付凭证、2018年10月23日被告内部“美食美刻”微信群聊记录截屏打印件一份，证明被告与其他商铺也有未约定进场费的情况，但实际收取了进场费，进而证明2018年8月8日原告支付被告的30,000元系进场费。经质证，原告对《收据》的真实性不予认可，且《收据》系被告于第一次庭审后提供，不排除自行制作的嫌疑，原告从未收到，认为涉案合同并未约定进场费，该款性质为商铺订金，后转为租金。认可其与崔某某的微信聊天记录的真实性，但认为原告提到进场费系因隔壁两家商户这样陈述，原告人云亦云也这样陈述，且合同没有约定进场费，微信通篇其余地方均未提及进场费，亦未说明是原告的进场费。认可乙方为陈春燕的《合作经营协议》及对应的部分支付凭证的真实性，其余真实性均不予确认。对2018年10月23日被告内部“美食美刻”微信群聊记录的真实性不予确认，认为一铺一情况，即便写了有进场费，也没有直接证据证明进场费支付情况。第三人表示与其无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《合作经营协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对本案的有关问题具体分析如下：其一，原告的租金支付情况。原告主张其已向被告支付租金共计107,400元(含保证金25,800元)，扣除2018年10月26日至2019年5月10日期间应付租金55,900元后，尚有51,500元(含保证金25,800元)未使用。被告确认共收到原告支付的107,400元，但表示原告于2018年8月8日首次支付的款项为进场费，不计入租金内，已付清2018年10月26日至2019年4月25日期间的租金及保证金25,800元。原、被告的争议在于原告首次支付的30,000元是否为进场费。结合被告提交的《收据》、原告与崔某某的微信聊天记录以及原告支付款项的时间及金额的整体情况，本院认为被告的主张更有说服力，予以采纳，确认原告向被告支付的进场费数额为30,000元，保证金数额为25,800元，已付清2018年10月26日至2019年4月25日期间的租金。鉴于原告支付进场费意在入驻涉案商铺在二年租赁期内经营使用，但自2019年5月12日起，原告即不能正常使用涉案商铺，故本院酌定被告返还原告进场费为20,000元。其二，《合作经营协议》的解除。原、被告均认可涉案合同予以解除，但就解除的日期存有争议。原告主张因涉案商铺停水停电无法使用，原告于2019年6月12日通过短信及微信的形式告知被告的法定代表人解除涉案合同，故合同解除日期为2019年6月12日。被告确认于2019年6月12日收到过原告发出的解除通知，但认为系原告未按时支付租金，被告已于2019年5月6日通知原告若2019年5月8日仍未付清，则按原告退租处理，故合同已于2019年5月9日解除。如前文所述，原告已支付租金至2019年4月25日，2019年5月12日起涉案商铺已无法正常使用，原告未付清全部租金情有可原，且即便原告存在拖延支付租金等费用的行为，被告也未提供证据证明其已通知原告解除涉案合同。被告与第三人之间的纠纷导致涉案商铺停水停电无法正常使用，才是涉案合同无法履行下去的原因。原告具有合同解除权，其已向被告发出解除通知，通知到达之日即为合同解除日。本院确认涉案合同的解除日期为2019年6月12日。其三，2019年4月26日至2019年5月11日是否为免租期。原告提供《收款收据》一张、录音及文字整理材料一份，证明被告股东王燕承诺2019年4月26日至2019年5月5日是为免租期，孙林承诺2019年5月6日至2019年6月5日期间为免租期。被告对该组证据的真实性不予认可，且《商铺进场装修确认单》已载明计租日期为2018年10月26日，并无其他免租期的约定，仅凭《收款收据》、录音及文字整理材料无法确认被告承诺2019年4月26日至2019年5月11日为免租期，原告认为2019年4月26日至2019年5月11日为免租期的主张，本院不予采纳。故对原告要求被告返还2019年4月26日至2019年5月11日期间租金4,586元及利息的诉讼请求，本院不予支持。其三，原告主张被告返还的保证金、2019年5月12日起的租金及相应利息。合同解除后，原告支付的保证金25,800元应当予以返还，故对原告要求被告返还25,800元的诉讼请求，本院予以支持。原告支付被告租金至2019年4月25日，故对于原告要求被告返还原告2019年5月12日起至2019年7月25日期间的租金25,413.33元的诉讼请求，本院不予支持。其四，原告主张的食材损失。原告提供了食材损失的视频、照片及清单一组，被告未予认可，认为即便有损失，也仅几百块。涉案合同载明原告承租涉案经营范围为“炒饭、炒面”，常备食材属经营必须，原告主张食材损失尚属合理，本院予以支持。综合考虑停水停电的情况及原告的举证内容，将损失金额酌定为1,000元。其五,被告要求原告支付的租金及电费。如前文所述，原告已支付租金至2019年4月25日，涉案房屋于2019年5月11日停水停电，无法正常使用，故对被告要求原告支付2019年4月26日至2019年5月10日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告愿意支付原告2019年4月的电费932.80元，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)叶豪明与被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司于2018年8月30日签订的《合作经营协议》于2019年6月12日解除；二、被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)叶豪明进场费20,000元；三、被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)叶豪明合作保证金(押金)25,800元；四、被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)叶豪明食材损失1,000元；五、原告(反诉被告)叶豪明于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司2019年4月26日至2019年5月10日期间的租金4,300元；六、原告(反诉被告)叶豪明于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司2019年4月份的电费932.80元；七、驳回原告(反诉被告)叶豪明其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海苏禾餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,256元，减半收取计628元，由原告叶豪明负担136元，被告上海苏禾餐饮管理有限公司负担492元。反诉案件受理费25元，由反诉被告叶豪明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月十七日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法律条文