江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0723民初2209号 原告（反诉被告）：潘祥龙，男，1987年12月20日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：潘正军（系潘祥龙父亲），男，1965年3月25日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：李广余，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：灌云九龙港投资管理有限公司，统一社会信用代码91320723697850346K，住所地，灌云县城人民西路南侧商业水街16号楼5层。 法定代表人：章伟炳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。 原告潘祥龙诉被告灌云九龙港投资管理有限公司(以下简称九龙港公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，被告九龙港公司于2019年4月20日对原告潘祥龙提起反诉，本院依法合并审理。本案原适用简易程序审理，后因案情复杂，依法裁定适用普通程序对本、反诉案件进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）潘祥龙及委托诉讼代理人潘正军、李广余，被告（反诉原告）九龙港公司法定代表人章伟炳及委托诉讼代理人顾东杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘祥龙（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告2018年10月1日至2019年3月15日的网吧经营损失20万元，网吧装璜等一切费用284000元，共计484000元，终止原被告租赁合同；2.本案一切费用由被告承担。事实与理由：被告位于九龙港水街有14号楼商铺116、118、216、217、218等商铺租给原告开网吧，原告从2016年8月份签定了承租合同，该合同当时一签两年，被告租给原告的商铺消防不合格中。于2018年10月份被县消防大队检查不合格，责令停止经营，事发后，原告多次找被告处理此事，被告一而再再而三拖，至今也没有将消防修好，造成原告无法经营，给原告造成重大经济损失。为了维护原告当事人的合法权益,保护原告当事人的经济不受损失。根据合同法及民法通则等相关法律法规规定，请求法院支持原告当事人的诉讼请求。 被告九龙港公司（反诉原告）辩称及反诉称，1.原告诉求没有任何的事实和法律依据，原告并未因消防检查原因导致停业，况且被告租赁给原告的商铺系原告自行装修，进行水电管道的安装或改变，即使存在消防问题也系原告自身造成，与被告无直接关系。至于原告是否正常营业或歇业均是原告的权利，被告无权干涉，原告因此主张经营损失与被告无关，应当予以驳回。2.对于原告主张的装修费用，首先原告自认系从2016年就开始承租涉案商铺，原告所进行的装饰装修已经折损；其次，根据双方合同约定，本合同解除或终止后，乙方租赁铺位附属装饰外其他装修无偿归甲方所有。所以本案合同解除，装修应当无偿归被告所有，被告无需支付任何费用，原告主张装潢费用也不成立，应当予以驳回。3.原被告于2018年5月28日签订租赁合同约定，被告将位于灌云县间商铺出租给原告用于“星期八网吧”经营，合同约定租赁期自2018年1月1日至2019年12月31日，租金155195元，同时约定原告不得改变用途及经营范围，不得擅自转租。合同签订后，被告履行了交房租赁物的义务，但是原告迟迟未能履行完毕支付租金、商管费、履约保证金等义务，且被告在巡查时发现原告将商铺擅自转租给他人超出合同约定的经营范围进行经营活动，原告的行为已经构成根本违约。九龙港公司为此提出反诉，反诉请求为：1.请求判令解除2018年5月28日双方签订的《九龙港商业水街营业房（商铺）租赁合同》；2.请求判令被反诉人腾空并返还反诉人位于灌云县间商铺；3.请求判令被反诉人支付欠付租金81292元（庭审中明确请求为：支付合同解除之日2019年3月15日止欠付的租金16935元；支付自2019年3月16日起至被反诉人实际占有使用涉案商铺2019年11月15日止的费用54192元）及商管费用8915.4元；4.请求判令被反诉人支付违约金24387元；5.诉讼费等由被反诉人承担。 原告（反诉被告）潘祥龙反诉辨称，1.反诉人诉讼请求无事实依据及法律依据。2.要求被反诉人支付欠交租金及商管费用，因为被反诉人与反诉人主管领导在停业时，反诉人的主管领导出来说明情况，是因消防不合格，责任应由反诉人承担。3.反诉人请求中提到要求被反诉人交商管费用，物业管理部门没有权利要求交商管费用，商管费用是由国家有关单位收取。4.反诉人要求被反诉人承担违约金，是反诉人违约在先，被反诉人不承担违约责任。5.本案被反诉人的起诉费用及反诉人的反诉费用均由反诉人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人进行了证据交换和质证。对原、被告在本、反诉中向本院提交的双方签订的《九龙港·商业水街商业房（商铺）租赁合同》附房租收据、情况说明、灌云县公安消防大队责令限期改正通知书及终止案件调查决定书复印件、欠款协议、照片及打印件、被告与原告及潘正军各签订的《九龙港水街商铺租赁合同》、通知函及快递送达复印件、接处警工作登记表；对本院依原告申请委托司法鉴定机构出具的房地产估价报告及公估报告书等证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，九龙港公司作为甲方与潘祥龙作为乙方签订一份《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县、216至218号（共五套）商铺出租给潘祥龙，经营范围为“星期八网吧”，其中，116、118号商铺产权面积165.75平方米，216至218号商铺产权面积247平方米。租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金155195元（应收租赁费73903元；实际收取租赁费81292元）。双方还约定，租赁区域的商业管理费及相关费用均以实际面积为基数计算，商铺区域的商业管理费收费标准0.6元/月/平方米。乙方经营范围未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺铺号、租赁区域的用途和在租赁区域的经营范围；对该条款的违反将构成根本违约，…。第九条违约责任，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即人民币24387元。潘祥龙于合同签订当日向九龙港公司交付应收租赁费73903元，九龙港公司收款后出具收据一份。同时，潘祥龙就实际收取租赁费81292元向九龙港公司出具“欠款协议”，载明“潘祥龙因资金周转临时发生困难，经协商并取得九龙港公司同意，暂向九龙港公司临时欠款（房租）81292元，欠期为365日，从2019年1月1日至2019年12月31日，如到期不能按时归还，应支付欠款逾期部分每天0.3%的违约金。此协议一式两份，双方各执一份。”（庭审中，九龙港公司以此反诉举证证明潘祥龙协议欠款事实）。 潘祥龙签订上述合同后，将所租赁的216至218号商铺作为网吧经营场所，将116、118号商铺作为网吧的安全通道。潘祥龙在星期八网吧经营时，未经九龙港公司同意，还利用116、118号商铺中除网吧安全通道以外的场所开设凉面小吃店和经营服装。潘祥龙在星期八网吧经营中，未向九龙港公司缴纳商管费、租金。 2018年10月1日，灌云县公安消防大队对星期八网吧例行检查时发现室内消火栓无水，遂向其作出灌公消限字[2018]第0123号责令限期改正通知书，要求对存在的消防安全违法行为（消防设施未保持完好有效）于2018年10月12日前改正。同时要求改正期间，场所应当采取措施，确保消防安全。同日，潘祥龙将租赁商铺因室内消火栓无水被公安消防部门责令限期改正事项向九龙港公司进行了报告并停止了网吧经营。2018年10月12日，灌云县公安消防大队因潘祥龙停止网吧经营终止调查。九龙港公司接到潘祥龙报告后进行检查，至2018年12月25日时才告知潘祥龙租赁商铺地下消防管道可能存在破损导致消防栓没有水。2018年12月29日，九龙港公司的工作人员俞某与潘祥龙的父亲潘正军经协商后以潘祥龙名义出具一份“情况说明”，约定免租5个月，作为消防检查不合格的罚款损失及停业损失和维修期间的停业损失等所有费用，其他损失由潘强龙自行承担，免租5个月的租金抵扣在承租商铺的2019年的租金中。俞某与潘正军均在“情况说明”上签字确认。俞某后即又在该“情况说明”上签书“免除2019年全年物业管理费，如果物业来要，找我，由我负责处理”。后因管道未能及时维修好，双方未能按上述所约履行。2019年3月14日，九龙港公司向潘祥龙发出并送达了通知函，认为潘祥龙未经书面同意，将116、118商铺擅自转租梅某凉皮、锦绣品牌折扣经营、欠缴2019年租金及相关费用，严重违反合同约定，通知潘祥龙在接到通知之日十日内停止违约行为，履行合同义务，逾期未停止违约行为将解除合同。2019年3月16日，潘祥龙向本院提起本案诉讼，庭审中原、被告均认可双方已于2019年3月15日解除《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》。 另查明，案涉商铺消防栓无水的原因，经九龙港公司多处排挖管道排查，查明是因主管道年久出现渗水导致管道中水压力不足造成无水。至2019年4月20日左右，九龙港公司进行主管道的改道才维修完毕。九龙港公司在管道排查期间，因管道排挖于2018年12月18日、2018年12月21日、2019年1月12日分别与潘正军、潘祥龙某案外人张德梅发生争执而报警。 又查明，2016年5月16日，九龙港公司作为甲方与潘祥龙作为乙方签订一份《九龙港水街商铺租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县租赁区域及其设施出租给潘祥龙经营网吧（店招名称为九龙网吧），租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，九龙港公司作为甲方还与潘祥龙的父亲潘正军（潘祥龙的委托诉讼代理人）作为乙方签订一份《九龙港水街商铺租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县商铺出租给潘正军经营小吃（九龙小吃），租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。潘祥龙及潘正军在上述合同签订后即对上述商铺进行了装修装饰（含有原租赁户装修装饰的转让内容）。庭审中，原、被告及原告的委托诉讼代理人潘正军均认可案涉商铺于2016年8月份开始使用。目前，案涉商铺仍被原告潘祥龙占有未向被告返还。 诉讼中，经潘祥龙申请，江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司于2019年8月15日对案涉租赁商铺装修市场价值作出估价结果：在价值时点2016年8月的市场价值为193582元；在价值时点2019年3月15日的市场价值为171228元。江苏徽商保险公估有限公司于2019年8月7日对案涉租赁商铺网吧停业期间（2018年10月1日至2019年3月15日止）营业损失公估价值为170562元。本案经多次调解均因被告九龙港公司未果。 本院认为，原告潘祥龙与被告九龙港公司签订的《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于潘祥龙与九龙港公司的商铺租赁合同解除问题。本案中，潘祥龙在租赁期间内以九龙港公司提供的消防设施不合格，被公安消防部门责令整改且后长时间未能整改到位，影响了商铺的使用，租赁目的无法实现为由提出解除合同。本院认为九龙港公司作为商铺出租方，其应在租赁期间保持租赁商铺符合约定的用途。案涉商铺的消防用水，根据查明事实确定系因商铺消防供水主管道年久出现渗水导致管道中水压力不足造成无水。而潘祥龙承租涉案商铺用于开设网吧，消防安全责任重大，需要确保消防用水充分供给，对可能存在的火灾隐患及时予以消除。潘祥龙在公安消防部门责令整改后及时向九龙港公司反映要求解决消防用水问题，但时至本案诉讼后至2019年4月20日左右，九龙港公司进行供水主管道的改道后才消除消防安全隐患。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，潘祥龙据此主张九龙港公司根本违约的理由成立，潘祥龙享有合同法定解除权。归至本案，被告九龙港公司亦以原告违约而发出通知函为由，反诉请求解除商铺租赁合同，即本案当事人均主张解除租赁合同，且在庭审中双方一致认可案涉商铺租赁合同已于2019年3月15日解除。故潘祥龙某九龙港公司解除商铺租赁合同的请求，本院予以支持，但造成合同解除的责任在九龙港公司。 关于潘祥龙主张的装修损失284000元。根据鉴定部门出具的房地产估价报告，案涉商铺在2016年8月时的装修市场价值为193582元，在2019年3月15日时装修市场价值为171228元。对此，不仅要考虑潘祥龙对租赁商铺进行装饰装修的用途，而且还要考虑租赁期限的长短。本案从潘祥龙某潘正军对承租的案涉商铺装修装饰后使用开始，至潘祥龙再次承租使用案涉商铺的期限，合计有41个月，到商铺租赁合同解除时剩余的租赁期限为9.5个月，故本院酌定商铺剩余租赁期内装饰装修残值为44854.35元。关于责任承担。本院认为，九龙港公司对整个九龙港·商业水街市场进行运营管理，对涉案商铺的消防设施的具体状况有着明确的认知和清晰的了解，其明知潘祥龙承租涉案商铺用于开设网吧，对于消防设施的使用要求明显更高于一般租赁房屋，但九龙港公司提供的消防设施存在无水情形，致使潘祥龙因存在消防安全隐患而无法继续利用涉案商铺，九龙港公司的行为对潘祥龙主张的装修损失产生存在过错，其对于潘祥龙的装修损失应当承担赔偿责任。又，九龙港公司以原告将116、118号商铺擅自转租给他人、超出合同约定进行经营活动为由主张合同解除，经查实案涉商铺确存在网吧之外的经营，其理由成立，潘祥龙该行为违反了合同的约定。据此，原、被告双方均有违约行为，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应责任。本院根据双方的违约情形及过错程度酌情认定九龙港公司承担80%的责任，即九龙港公司应赔偿潘祥龙装修损失35883.48元。 关于潘祥龙主张的网吧经营收入损失200000元。根据鉴定部门出具的公估报告书，案涉租赁商铺网吧停业期间（2018年10月1日至2019年3月15日止）营业损失公估价值为170562元。经查网吧确因案涉商铺消防无水被责令整改后就未再经营，又整改期限结束后至租赁合同解除时仍因消防安全隐患未消除亦未再经营，且原、被告双方对网吧于2018年10月1日至2019年3月15日止的期间停业事实不持争议。网吧停业的原因是消防无水，因此造成的网吧经营收入损失应当由九龙港公司承担赔偿责任。庭审中，九龙港公司辩称案涉商铺消防用水整改时受到潘祥龙某潘正军等人阻碍，故而造成消防安全隐患的消除时间延长，致网吧经营出现损失。而本院查明的消防无水根本原因是商铺消防供水主管道年久出现多处渗水所致，整改得以恢复供水并非九龙港公司所辩称的因人阻碍而延时，九龙港公司的辩称不符合事实，本院不予采信。另九龙港公司虽对公估报告书持有异议，但未能举出反驳证据。故本院对公估报告结果予以采信，九龙港公司应赔偿潘祥龙网吧停业期间营业损失为170562元。 关于被告九龙港公司反诉主张的商管费用8915.4元。对于商管费用，原告辩称在九龙港水街不存在商管费用，被告不予认可，因双方在合同中对此已明确约定，此系合同双方的合意，并未违反相关法律法规规定，原告应按照合同约定履行己方义务。按双方约定的商铺区的商管费收费标准0.6元/月/平方米计算，以原告实际经营商铺的时间即2018年1月1日至2019年3月15日，原告应缴纳商管费3590.93元（0.6元/平米/月×412.75平方米×14.5个月）。 关于被告九龙港公司反诉主张的违约金24387元。因原告潘祥龙在履行商铺租赁合同时存在擅自变更商铺区域的经营范围，违反了双方的约定，系违约行为，应当承担相应的违约责任，即向守约方支付违约金24387元。 关于被告九龙港公司反诉主张欠付的租金（含实际占有使用费）问题。潘祥龙在合同履行期内即在合同未解除的情形下使用商铺，应按约支付相关费用。“欠款协议”虽有欠期之约，但因双方合同于2019年3月15日已解除，故潘祥龙对2019年1月1日至2019年3月15日的租金16935元（81292元÷12个月×2.5个月），应当予以支付。合同解除后，潘祥龙应及时向九龙港公司交还涉案商铺，以避免损失扩大。现潘祥龙仍占用涉案商铺，应当支付九龙港公司自2019年3月16日起的商铺使用费，九龙港公司主张按租金计算至2019年11月15日止，不违反法律规定，本院予以支持。考虑到潘祥龙对商铺的装修时间、租赁用途、范围等，腾房需要一定合理的期间,客观上存在双方协调能否采取补救措施的事实，本院酌情给予潘祥龙5个月的腾房期，即从2019年3月15日起至2019年8月15日期间的商铺租金33871.65元应按照双方的过错责任各自承担损失，由九龙港公司自行负担27097.32元，由潘祥龙承担6774.33元；对2019年8月15日至2019年11月15日止的房租，共计3个月，房租共计20322.99元，因潘祥龙在提出解除合同的诉求及收到通知函后，未在合理期间内将商铺腾空交还九龙港公司，防止损失扩大，该期间产生的商铺占用费20322.99元应由潘祥龙全部承担。故潘祥龙应向九龙港公司支付案涉商铺（2019年1月1日至2019年11月15日止）租赁使用费用合计44032.32元。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下： 一、原告潘祥龙与被告灌云九龙港投资管理有限公司之间签订的《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》于2019年3月15日解除。 二、被告灌云九龙港投资管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告潘祥龙装修损失35883.48元、网吧停业损失170562元。 三、原告潘祥龙于本判决生效之日起10日内支付被告灌云九龙港投资管理有限公司商管费3590.93元、商铺租赁使用费44032.32元。 四、原告潘祥龙于本判决生效之日起10日内支付被告灌云九龙港投资管理有限公司违约金24387元。 五、原告潘祥龙于本判决生效后10日内将位于灌云县、216至218号商铺交付给被告灌云九龙港投资管理有限公司，被告灌云九龙港投资管理有限公司予以接收。 六、驳回原告潘祥龙的其他诉讼请求。 七、驳回被告灌云九龙港投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费8560元，鉴定费14528元，共计23088元，由原告潘祥龙负担8560元，被告灌云九龙港投资管理有限公司负担14528元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。反诉案件受理费2590元，由原告潘祥龙负担1670元（该款被告已预交，本院不再退还，由原告在履行本判决时一并给付原告），被告灌云九龙港投资管理有限公司负担920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 长  汤锦军 人民陪审员  孙东方 人民陪审员  朱凤东 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。