中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初597号 原告：滨州市仁星旺商贸有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海十六路601号，统一社会信用代码913716023489661642。 委托诉讼代理人：于龙，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱飞，山东一衡律师事务所律师。 被告：宋冬梅。 被告：陈爱芹。 委托诉讼代理人：刘俊利，山东开言律师事务所律师。 第三人：滨城区唇辣号老灶火锅店，住所地：滨州市滨城区黄河七路288号馨和花园7号楼107室，注册号371602600600122。 第三人：李培恺。 两第三人委托诉讼代理人：刘俊利，山东开言律师事务所律师。 原告滨州市仁星旺商贸有限公司（以下简称仁星旺商贸公司）与被告宋冬梅、陈爱芹、滨城区唇辣号老灶火锅店（以下简称唇辣号火锅店）、李培恺确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁星旺商贸公司法定代表人任延磊及其委托诉讼代理人于龙，被告陈爱芹、第三人唇辣号火锅店、李培恺共同委托诉讼代理人刘俊利到庭参加诉讼,被告宋冬梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁星旺商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认两被告之间签订的商铺租赁合同无效；2.请求贵院依法确认被告陈爱芹与第三人李培恺之间签订的房屋租赁合同无效；3.要求第三人李培恺、第三人滨城区唇辣号老灶火锅店向原告返还其占用的涉案房屋，并自2018年6月21日起至返还房屋止，按照租赁费市场价格计算房屋占用费，由两第三人将前述房屋占用费支付给原告，两被告对前述房屋占用费损失向原告承担赔偿责任；4.本案诉讼费用由两被告及第三人共同承担。事实与理由：涉案房产原系宋冬梅名下位于滨州市滨城区xx路xxx号xxx园x号xxx号房产。在原告取得该房产所有权前房产上存在抵押权益，抵押权人为滨州市滨城区农村信用合作联社馨露分社，抵押人为宋冬梅，抵押合同号为(馨露)抵字(2014)年第0312号，并由该双方到当时的房管部门办理了抵押权登记，抵押权人持有抵押权利证书，后因宋冬梅不偿还欠王玲岩的债务被王玲岩诉至贵院，案件经审理由贵院作出判决，案号(2015)滨民三初字第312号，后王玲岩到贵院申请强制执行，在执行过程中，经王玲岩申请对该房产进行评估拍卖处置程序，2018年5月19日原告以最高价9594000元的价格拍得该房产，抵押权人配合贵院到不动产管理部门办理解押手续，原告于2018年8月17日取得不动产证书，证号：鲁(2018)滨州市不动产权第0xxxx6号，此时，原告取得所有权，具有排他性权利。然而，在原告去接管该房产时，却发现第三人在使用房产，原告无奈找第三人理论，得知该房产系陈爱芹转租给他的，同时，通过第三人得知陈爱芹是从宋冬梅手中租赁的该房产，但是，据原告了解该房产在拍卖程序启动前后并不存在租赁权益，在拍卖时也不存在租赁优先权人到法院去主张优先购买权，并且，宋冬梅在办理抵押贷款过程前后一直在涉案房产处自营“奇火锅”餐饮项目，宋冬梅登记注册的滨州市滨城区奇火锅店以及后来注册的滨州华城餐饮有限公司的营业地址均系涉案房产所在地，该房屋也确实经营宋冬梅的自营项目，对此，银行的工作人员也去现场调查核实了涉案房产用于宋冬梅前述自营项目，工商部门有登记信息，银行有调查材料、宋冬梅有承诺书等材料、贵院执行法官可证实没有租赁优先权人来主张优先购买权，这些事实均说明两被告之间的租赁合同是虚假的，其签署虚假租赁合同的行为侵犯了原告的所有权，造成原告所有权行使的障碍，该两人之间根本就不存在租赁合同关系。假设宋冬梅将该房产租赁给陈爱芹使用，按常理应向陈爱芹交付房屋，陈爱芹应当依约支付租金，那为什么还由宋冬梅继续使用房屋?这显然是不合常理的，也与陈爱芹所谓的租赁房屋的目的相违背，据原告了解该两人之间系民间借贷法律关系，这个租赁合同也是基于担保性质签订，而非真实的租赁合同关系，原告取得相关证据后，以书面形式通知陈爱芹，告知了她合同无效的原因、后果和陈爱芹权利维护等内容，然而，陈爱芹收到该通知书后既不提出异议，也不返还房产，其行为实属恶意，因此，依法应当确认两被告的商铺租赁合同无效。第三人系从陈爱芹处转租的涉案房产，该转租关系随着基础的租赁合同关系无效而无效，原告已书面通知第三人合同无效的情形和要求第三人与原告签订租赁合同、如第三人不签租赁合同要求其返还房屋等内容，但是，第三人至今仍占用着原告房产，并拒绝交纳房租，更甚至，第三人还拒绝向原告返还房屋。另外，该房屋涉及消防不合格的问题，消防部门也向第三人下发消防整改通知，告知消防设施不合格存在重大安全隐患、要求整改的内容，从公共安全角度考虑，也应当确认租赁合同无效。正如上述，无效的法律后果就是返还财产、赔偿损失的问题，第三人除应当返还房产外，还应当向原告支付房屋占用费，理由很简单，既然第三人使用原告房屋获得利益，就应当由第三人向原告支付费用，这是公平的，对于两被告则因为其行为侵犯了原告的所有权，给原告造成了租赁费损失，依法应当对前述损失承担赔偿责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特具状至贵院，望判如所述。 宋冬梅未作答辩。 陈爱芹辩称，我方认为原告所诉于法无据，与事实不符，且原告对本案没有诉权，依法应予以驳回。 第三人唇辣号火锅店述称，我方认为原告对第三人在本案提出了独立的诉求，其本身不符合法定程序，应依法驳回。 第三人李培恺述称，我方陈述意见同唇辣号火锅店陈述意见。 根据当事人陈述和经审查确认的滨州农信社贷款抵押材料1宗、成交确认书1份、商铺租赁合同1份、通话记录2次、企业信息4份、房屋租赁合同1份、银行交易明细1宗、执行拍卖材料1宗等证据，本院认定事实如下： 位于滨州市滨城区xx路xxx号xx园x号楼xxx号涉案房产是宋冬梅与其丈夫王建壮的共同共有财产（房产证号：滨字第××号），所有权人登记为宋冬梅。2012年3月22日，宋冬梅在涉案房产开办了滨州市滨城区奇火锅店，并办理了工商登记。 2013年12月30日，宋冬梅与陈爱芹签订了商铺租赁合同，将涉案房产出租给陈爱芹，租期15年，自2013年12月30日至2028年12月30日；租金每年20万元，承租方以现金形式向出租方支付租金；租赁期间，承租方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。2013年12月2日，陈爱芹向宋冬梅转款19万元。2014年10月9日，宋冬梅向陈爱芹出具了收到租金20万元的收条。 2014年2月份，宋冬梅、王建壮以涉案房产作为抵押，为滨州乾程商贸有限公司向滨州市滨城区农村信用合作联社馨露分社贷款800万元提供担保，宋冬梅承诺涉案房产自用于奇火锅经营，无抵押、无对外出租，如对外出租，需征得信用社书面同意。2014年3月12日，滨州市滨城区农信联社馨露分社与滨州乾程商贸有限公司、宋冬梅分别签订了借款合同和抵押合同，并办理了抵押登记。抵押合同约定：未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押财产作出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分。但滨州乾程商贸有限公司、宋冬梅、王建壮未按期偿还借款。 2014年7月14日，宋冬梅注册成立了滨州华城餐饮有限公司，宋冬梅将涉案房产无偿提供给该公司使用。 2015年1月28日，陈爱芹注册成立了滨州市滨城区品尚家宴饭店，后注销。 2016年10月16日，陈爱芹与李培恺签订房屋租赁合同，陈爱芹将涉案房屋出租给李培恺使用，租期5年，自2016年10月17日至2021年12月17日；租金每年28万元。李培恺在该涉案房产开办了唇辣号火锅店，经营者登记为文静。 2018年12月25日，唇辣号火锅店因存在多项消防安全违法行为，被滨州市公安消防支队滨城区大队责令限期整改。 2018年，我院在执行王玲岩、秦波与宋冬梅、王建壮民间借贷纠纷一案中，对涉案房屋评估后上网拍卖。拍卖信息中载明涉案房屋有租赁，2019年12月到期；有抵押，抵押权人为滨州市滨城区农村信用合作联社；无优先购买权人。同年5月19日，仁星旺商贸公司以最高应价9594000元拍得涉案房屋。同年6月21日，我院出具（2018）鲁1602执恢29号执行裁定书，裁定将位于滨州市滨城区黄河七路288号馨和花园7号楼107号商铺的所有权及相关的其他权利归买受人仁星旺商贸公司所有。同年8月17日，滨州市国土资源局向仁星旺商贸公司颁发了涉案房屋的不动产权证书，编号为鲁（2018）滨州市不动产权第0012616号。 2018年11月14日，仁星旺商贸公司向陈爱芹邮寄送达了通知书，要求陈爱芹限期交付房产。2019年1月2日，仁星旺商贸公司向唇辣号火锅店送达了通知，要求唇辣号火锅店在规定期限内与其签订房屋租赁合同或交还涉案房产。但陈爱芹与唇辣号火锅店一直未予回复，涉案房产占用至今。 案件审理过程中，经仁星旺商贸公司申请，本院委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案房产租赁价格进行了评估，2018年6月21日至2020年6月21日的租金评估价值为1098155.50元。 另查明，宋冬梅在与陈爱芹签订商铺租赁合同前曾向陈爱芹借款,未全部偿还，陈爱芹以租金收益抵顶借款。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是两份房屋租赁合同的效力问题。在陈爱芹与仁星旺商贸公司法定代表人任延磊的通话记录中，陈爱芹明确表示因宋冬梅拖欠其借款，宋冬梅提出签订租赁合同，并让陈爱芹放心，陈爱芹打问清楚后，才与宋冬梅签订了房屋租赁合同。陈爱芹多次明确表示出租涉案房屋就是为了“要回自己的钱”，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。陈爱芹与宋冬梅签订商铺租赁合同，双方对涉案房产长期租赁的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，陈爱芹与宋冬梅签订涉案商铺租赁合同的真实目的是以涉案房产担保借款的履行，两人之间达成一致的真实意思表示即隐匿行为是将涉案房产作为借款合同的担保，因此，陈爱芹与宋冬梅以虚假的意思表示签订的涉案商铺租赁合同无效。陈爱芹与宋冬梅签订的商铺租赁合同无效，陈爱芹与李培恺签订的房屋租赁合同亦无效，李培恺、唇辣号火锅店应将涉案房屋返还给仁星旺商贸公司。对于仁星旺商贸公司主张的房屋占用费，仁星旺商贸公司未明确具体的损失数额，本院在本案中不予审理。李培恺、唇辣号火锅店在本案中无过错，不应承担诉讼费用。宋冬梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩权、质证权的放弃，本案依法缺席判决。 综上所述，对于仁星旺商贸公司的合理诉讼请求部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宋冬梅与陈爱芹于2013年12月30日签订的商铺租赁合同无效； 二、被告陈爱芹与第三人李培恺于2016年10月16日签订的房屋租赁合同无效； 三、第三人李培恺、滨城区唇辣号老灶火锅店于本判决生效后三十日内将位于滨州市滨城区黄河七路288号馨和花园7号楼107号涉案房产返还给原告滨州市仁星旺商贸有限公司； 四、驳回原告滨州市仁星旺商贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告宋冬梅、陈爱芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张建伟 人民陪审员  赵新民 人民陪审员  廉爱翠 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  周小延