四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4307号 原告：张斌淑英，女，1994年9月26日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李远拓，四川君合律师事务所律师。 被告：李萍，女，1974年4月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告张斌淑英与被告李萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在公开开庭审理中，原告张斌淑英的委托诉讼代理人李远拓、被告李萍均到庭参加诉讼。双方当事人在庭外和解期间未能达成一致的调解协议，本案现已审理终结。 张斌淑英向本院提出诉讼请求：1、解除张斌淑英与李萍于2018年1月15日就锦江区下沙河铺街44号“锦东庭园”14栋xxx号房屋买卖签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、判令李萍返还张斌淑英购房款135万元；3、判令李萍向张斌淑英支付违约金405000元；4、判令李萍赔偿张斌淑英损失63356.98元；5、判令李萍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月15日，张斌淑英与李萍就锦江区下沙河铺街44号“锦东庭园”14栋xxx号房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》（NO：xxx）及补充协议，合同约定李萍将上述房屋以135万元的价格出售给张斌淑英，截至2018年1月20日，张斌淑英已向李萍支付了全部购房款135万元，李萍也于2018年2月将上述房屋交付给张斌淑英占有及使用。2019年3月11日，张斌淑英获悉李萍已取得上述房屋的不动产权证书，遂前往成都房地产信息档案中心查询，经查询李萍早在2018年9月17日即取得上述房屋的不动产权证书，并将上述房屋抵押贷款，现上述房屋处于抵押状态，无法过户。因李萍取得不动产权证书后不告知张斌淑英，且擅自将已出售给张斌淑英的房屋抵押贷款，导致张斌淑英无法实现合同目的。故张斌淑英依据《房屋买卖合同》及补充协议的约定，提出上述诉讼请求。 李萍辩称，1．张斌淑英要求解除《房屋买卖合同》及补充协议不能成立，李萍房屋现在可以过户，是张斌淑英不要；2．未到李萍履行义务时间，李萍不存在违约行为；3．张斌淑英主张的违约金过高，张斌淑英主张的装修损失清单，在案涉房屋内未发现张斌淑英购买的物品。 本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，李萍（卖方）与张斌淑英（买方）签订了《房屋买卖合同》（编号为xxx），约定：卖方所售房屋坐落于成都市锦江区xxx，建筑面积70.3平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价款共计135万元。本合同签订之日，买方应向卖方支付定金4万元，作为购房担保。除定金、保证金之外的剩余房款131万元，约定采取买方一次性方式付款，在过户递件完成后当日内，买方将首付款121万元支付卖方，过户取件完成后当日内，剩余房款10万支付于卖方。经纪方为买卖双方提供居间服务的费用由卖方支付1万元，并由买方支付1万元，并于合同签订当日全额支付经纪方。卖方应于本合同签订后，2018年1月18日前将该房屋交付买方。如因卖方原因致使该房屋所有权无法变更登记至买方名下的，买方有权解除本合同。买方要求解除合同的，卖方应将买方已支付的房屋价款全额退还买方，并按该房屋成交总价款的20%向买方支付违约金。 同日，张斌淑英（买方）又与李萍（卖方）签订了《关于合同（编号xxx）的补充协议》（简称《补充协议》），约定：因该房屋现未取得产权证，买方同意卖方取得该房屋初始产权证后二十日内为买方办理房屋过户登记手续。房屋成交总价135万元，包括产权车位（车位号-3楼xxx号，车位合同备案号xxx）随房屋一并转让。买方在签订合同当日支付卖方购房定金4万元，剩余购房款131万元采取一次性付款方式由买方直接支付给卖方，买卖双方约定于2018年1月16日前，买方将首付款121万元支付于卖方，剩余房款10万元于2018年1月18日前一次性直接支付给卖方。若卖方违约，即卖方在本合同签订后、房屋所有权变更登记前，卖方就该房屋与第三方签订房屋买卖合同，或以该房屋设定抵押，或因卖方其他原因致使该房屋所有权无法变更登记至买方名下的，买方有权解除主合同及本补充协议，买方要求解除合同的，卖方应将买方已支付的购房款全额退还买方，并按房屋成交总价的30%向买方支付违约金；若买方违约，买方应按房屋成交总价的30%向卖方支付违约金，且已支付的定金不予退还，本协议作为合同编号为xxx的补充协议，原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准。 上述合同及《补充协议》签订当日，李萍出具了两份收据，其中一份载明收到张斌淑英的定金4万元，另一份载明收到张斌淑英购买案涉房屋及车位的首付款131万元，以实际银行到账为准。张斌淑英的银行卡交易明细显示，从2018年1月16日至2018年1月20日，张斌淑英向李萍银行转账共计135万元。 2018年9月17日，李萍登记为案涉房屋的权利人，取得了案涉房屋的不动产权证书。2018年11月14日，李萍将案涉房屋抵押给广州惠金小额贷款有限公司，抵押面积70.3平方米，被担保债权数额为80万元。 庭审中，张斌淑英提交了佣金收据、物业费收据、装饰装修施工证、《房屋装修协议》、支付宝转账电子回单、微信转账记录、收条、《房屋水电安装协议》、《德耐卡（北京）国际门窗有限公司产品购销及安装合同》、订单详情、账单详情、订货单、缴款单、汇家木门销售单等证据，拟证明因李萍违约，导致张斌淑英经济损失63356.98元。李萍认为，物业服务费、装修管理费等并非损失，另外在案涉房屋内并未发现张斌淑英所陈述购买的一些物品。 另查明，案涉房屋于2019年11月29日注销了抵押登记，截止开庭之日，案涉车位产权未办理过户至李萍名下。 以上事实，有双方当事人身份信息、《房屋买卖合同》及《补充协议》、收据、银行卡交易明细、房屋信息摘要、佣金收据、物业费收据、装饰装修施工证、《房屋装修协议》、支付宝转账电子回单、微信转账记录、收条、《房屋水电安装协议》、《德耐卡（北京）国际门窗有限公司产品购销及安装合同》、订单详情、账单详情、订货单、缴款单、汇家木门销售单等证据材料，以及双方当事人陈述在案为证。 本院认为，《房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。上述合同签订后，张斌淑英已付清案涉房屋及车位全款。根据《补充协议》约定，李萍应当自取得该房屋初始产权证后二十日内为买方办理房屋过户登记手续。2018年9月17日，李萍取得了案涉房屋的不动产权证书后，并未按照约定在二十日内为张斌淑英办理房屋过户登记手续，而是在2018年11月14日，将案涉房屋抵押给广州惠金小额贷款有限公司，按照合同约定，张斌淑英有权解除合同，关于解除合同的时间，因张斌淑英未提交在起诉前向李萍发出解除合同的通知的证据，故本院认为解除合同的时间为起诉状副本送达李萍的时间，即2019年7月23日。张斌淑英主张李萍向其返还135万元购房款，本院予以支持。根据《补充协议》约定，李萍应当向张斌淑英支付房屋成交价135万元×30%=40.5万元违约金。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，李萍在庭审中抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为违约金以20万元为宜。因张斌淑英主张的违约金与损失均基于同一损害事实即李萍违约导致合同解除，为避免出现守约方的双重获益之结果，二者不应同时主张，且本院前述认定的违约金足以弥补其主张的损失，故本院对其主张的损失63356.98元不再予以支持。 对于李萍抗辩的，案涉房屋已注销抵押，可以继续履行合同，本院认为，即便案涉房屋于2019年11月29日注销了抵押登记，但不影响《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2019年7月23日解除的事实，对此抗辩，本院不予采纳。李萍还抗辩，按照《补充协议》约定，张斌淑英同意李萍取得该房屋初始产权证后二十日内为张斌淑英办理房屋过户登记手续，而案涉房产包括了房屋和车位，目前车位产权证还未办理至李萍名下，为张斌淑英办理过户的条件未成就，本院认为，虽然案涉房产包括了锦江区下沙河铺街44号锦东庭园14栋xxx号房屋，以及-3楼xxx号车位，但《房屋买卖合同》及《补充协议》未明确约定需要房屋及车位产权证全部办理至李萍名下后二十日内为张斌淑英办理过户登记手续，按照通常理解，房屋和车位不动产权证书是可以分别取得的，而不是整体不可分割的，李萍于2018年9月17日取得了案涉房屋的不动产权证书后，并未按照约定在二十日内为张斌淑英办理房屋过户登记手续，而是在2018年11月14日，将案涉房屋抵押给广州惠金小额贷款有限公司，存在违约行为，张斌淑英在不知道车位产权证李萍何时能够取得的情况下，行使了合同解除权，符合合同约定，故对李萍该项抗辩，不予采纳。 综上所述，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》应当解除，李萍应向张斌淑英返还已付购房款，并应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告张斌淑英与被告李萍签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号xxx）的补充协议》于2019年7月23日解除； 二、被告李萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张斌淑英返还购房款135万元； 三、被告李萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张斌淑英支付违约金20万元； 四、驳回原告张斌淑英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10583元、保全费5000元，共计15583元，由被告李萍负担13283元，原告张斌淑英负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷膦绮 二〇一九年十二月五日 书记员  陈 婷