北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初14047号原告（反诉被告）：孙博，男，1984年5月6日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曹春雷，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹领娣，女，1969年6月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈耆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。原告（反诉被告）孙博与被告（反诉原告）曹领娣买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日作出（2017）京0101民初20435号民事判决书。孙博不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）京02民终6103号民事裁定书，裁定将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙博及其委托诉讼代理人曹春雷，被告曹领娣委托诉讼代理人陈耆贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙博向本院提出诉讼请求：1.判令孙博与曹领娣于2017年4月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年11月21日解除；2.判令曹领娣向孙博支付违约金822000元及房屋差价赔偿款人民币853800元；3、判令曹领娣承担本案房屋评估鉴定费11000元；4、判令曹领娣承担本案诉讼费用。事实和理由：孙博、曹领娣曾签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定孙博将位于北京市东城区李村东里30楼4层东单元401号的房屋（以下简称涉案房屋）售予曹领娣。曹领娣未支付购房款构成违约，导致上述合同无法履行，故孙博诉至本院。被告曹领娣辩称，同意《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年11月21日解除，不同意孙博的其他诉讼请求。理由为：一、曹领娣未进一步付款，是依法行使了先履行抗辩权。合同约定曹领娣最晚可于2017年7月20日前支付首付款，但孙博应于2017年6月20日前办理房屋抵押注销手续，由于孙博一直没有告知曹领娣是否办理了抵押注销手续，所以曹领娣不属于违约而是行使了先履行抗辩权。二、合同对于首付款的支付方式约定不明，导致曹领娣履行不能。合同签订后，双方未就资金监管方式达成一致意见，即使曹领娣想支付首付款也没办法支付。三、孙博未交房，构成违约，应当按照合同约定向曹领娣承担违约责任。四、孙博同时提出违约金和差价损失，两者冲突，不应被支持。孙博按照合同第七条第二款主张违约金，但曹领娣并未违反该条规定的义务。合同并没有约定给付方式，是合同约定不明。合同只约定首付款176万元的交款时间，没有约定贷款230万元的付款时间，所以只有首付款176万存在逾期的可能性，贷款部分不存在逾期付款的问题，该条不能适用。即使适用，第七条第二款约定的计算基数是逾期应付款，曹领娣已经支付15万元，首付款减去15万元后只有161万元可能存在逾期问题。另外，孙博没有权利要求赔偿损失，且损失的计算方法不正确。2017年8月10日，曹领娣即通知孙博合同不能继续履行，让孙博可以另行出卖房屋，如果一定要计算差价损失，也应该以2017年8月10日的房屋价格计算，退一步讲，至少也应该依据以2017年11月21日合同解除时房屋差价来计算。基于上述理由，曹领娣向本院提出反诉请求如下：1.判令孙博退还曹领娣已付房款15万元；2.判令孙博向曹领娣支付违约金3万元；3.判令孙博承担鉴定费用10800元；4、判令反诉诉讼费用由孙博承担。反诉被告孙博针对曹领娣的反诉答辩称，不同意曹领娣的反诉请求，理由为：一、曹领娣的反诉理由是2017年9月1日前孙博未向曹领娣交房，没有事实和法律依据。曹领娣未向孙博支付过房款，故孙博不应交房，孙博在整个履约过程中没有违约行为。二、15万元的性质为定金，而本案曹领娣违约，按照法律规定定金不予退还。三、曹领娣要求孙博承担鉴定费用没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查本院认定事实如下：孙博系北京市东城区李村东里30楼4层东单元401号房屋的所有权人。2017年4月20日，孙博作为出卖人与买受人曹领娣签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定上述房屋成交价格为426万元，其中定金15万元于2017年4月30日前付清、首付款176万元于过户前通过资金监管方式支付给孙博、剩余230万元以贷款方式支付，如曹领娣因自身原因未获银行或公积金管理中心批准，曹领娣自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给孙博；付款方式为通过存量房交易结算资金专用存款账户划转；孙博应于2017年6月20日前办理抵押注销手续；双方于缔约之日起90日内共同向有关部门申请办理房屋权属转移登记手续；孙博应当在2017年9月1日前将房屋交付给曹领娣，如逾期交房超过十日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款并支付违约金；曹领娣未依约付款的，如逾期超过十日后，孙博有权解除合同，孙博解除合同的，曹领娣应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向孙博支付违约金，并由孙博退还曹领娣全部已付款。庭审中，孙博及曹领娣均认可由案外人梁端杰作为中间人参与交易，但未与其签订居间合同，未向其支付居间费用，未与其形成居间法律关系，双方签订合同属于自行成交，对《补充协议》中的首付款通过“资金监管方式”支付双方没有约定如何履行。2017年4月20日至4月28日期间，曹领娣向孙博支付15万元。2017年6月19日，涉案房屋的抵押登记注销。双方在庭审中均认可涉案房屋交易未办理网签。2017年8月10日，曹领娣向孙博发送短信称：“我因最近生意做的不顺利，资金链断了，所以房子没法买了，请你退回我的押金，你的房子赶紧挂在网上出售，免得影响你的生活。”8月26日，孙博向曹领娣发送短信：“您好曹女士，我这两天生病嗓子发炎了，你有什么事？”曹领娣回复：“噢！那你先养好身体，小梁应该告诉过你我这边的状况吧！等你有空咱们见个面，这件事我也很抱歉！！！”庭审中，孙博提交其与曹领娣在2017年8月10日的通话录音，证明《房屋买卖合同》未继续履行是因曹领娣没钱支付购房款。该通话录音中，曹领娣对孙博称：“我这边的情况，因为吧，之前小梁也催着我，……我现在就是说白了，就是资金链条断了……我的客户不是差我钱嘛，答应我六月底给我，后来说七月底。……他的钱也卷的没有什么钱了，本身生意就赔了。……所以说现在我的资金链条吧整个断了，上回我跟小梁通了好几个电话，一直就没给你通话嘛，我也想来跟你说说，现在我是这个情况。”对于孙博要求双方按照合同约定履行的意见，曹领娣称：“现在没钱，你合同怎么去弄，得拿钱去买你的房，我没有钱了。……已经没钱了，现在厂子也开不下去了，人都走了。”在孙博表示因合同不履行将造成的户口问题、房屋问题无法解决，故只能通过法律途径按照合同履行时，曹领娣对孙博表示：“要不你那房子先挂出去吧。”曹领娣对上述通话录音的真实性不认可，认为虽然录音中的声音为曹领娣本人，但曹领娣说话前言不搭后语，故录音不完整、有剪辑嫌疑。对此，曹领娣提出录音鉴定申请，要求对该通话录音的真实性进行鉴定，并垫付鉴定费10800元。2019年11月8日，法大法庭科学技术鉴定研究所（以下简称法大鉴定研究所）出具编号为法大[2019]物鉴字第388号的《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：未发现检材录音经过剪辑处理。因此，本院对孙博提交的通话录音予以确认。本案审理过程中，孙博申请对涉案房屋价值进行评估，并垫付评估费11000元。2019年1月28日，北京圣元房地产评估咨询有限公司（以下简称圣元评估公司）出具编号为圣元评（2018）字第173号的《房地产估价报告》，估价结果为：位于北京市东城区李村东里30楼东单元401号房地产在价值时点2018年8月15日的估价结果如下：建筑面积40.97平方米、估价总价340.62万元、单价83139元/平方米。上述事实有房屋所有权证、房源核验信息、《房屋买卖合同》及《补充协议》、付款凭证、短信截图、通话录音、《司法鉴定意见书》、《房地产估价报告》、发票以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，孙博与曹领娣签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。孙博在本案中请求确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年11月21日解除，曹领娣对此予以认可，本院对孙博提出的该项诉讼请求予以支持。但双方对合同履行过程中何方存在违约行为尚存争议，孙博主张曹领娣未按时支付购房款构成违约，曹领娣主张因孙博未向其告知是否办理了抵押注销手续且孙博未依约交房，故其未继续支付购房款，且合同对首付款的支付方式约定不明也导致了曹领娣履行不能。本院认为，首先，孙博已按期主动完成了房屋抵押注销手续，并无隐瞒的动机和必要，根据一般人的经济理性和交易习惯，本院可以推定孙博履行了告知义务。其次，《补充协议》约定，曹领娣应于房屋过户前支付首付款，故曹领娣支付首付款的义务在先，孙博与其办理房屋过户的义务在后。但曹领娣至今未向孙博支付首付款，孙博有权拒绝与其办理房屋过户并交付房屋。最后，虽然双方未明确约定首付款如何以“资金监管方式”支付，但履行方式的明确并非孙博单方负有的义务，不应视为孙博违约。并且，该约定不明不足以导致曹领娣履行不能，曹领娣作为付款义务人未能举证证明其曾经积极向孙博要求明确付款方式或支付购房款，反而在与孙博的通话中多次表示自己生意不顺利，客户资金迟迟未到账导致资金链断裂，已无法继续支付购房款。因此本院认为，《房屋买卖合同》未能继续履行系曹领娣未依约支付购房款的违约行为导致，其应当向孙博承担相应违约责任。因孙博在合同履行中不存在违约行为，曹领娣反诉要求孙博支付违约金3万元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。孙博主张曹领娣应向其支付违约金822000元及房屋差价赔偿款853800元，且不同意返还曹领娣向其支付的15万元定金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因曹领娣未依约履行付款义务，在孙博不同意的情况下，其无权要求孙博返还已支付的定金，故曹领娣要求孙博返还15万元定金的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故孙博无权既拒绝退还曹领娣已支付的定金，又要求曹领娣支付约定的违约金，因本院已驳回曹领娣要求孙博退还定金的反诉请求，故孙博要求曹领娣支付违约金822000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”故如果上述15万元定金不足以弥补孙博的损失，其有权要求曹领娣再行赔偿相应损失。本院以《房地产估价报告》的评估结果为基础，综合考虑孙博受到的房屋差价损失、合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，认为孙博主张曹领娣支付的房屋差价赔偿款与定金的数额总和未高于因违约造成的损失。孙博要求曹领娣支付房屋差价赔偿款853800元的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于曹领娣辩称《房地产估价报告》的评估基准日选择不当，在曹领娣通知合同无法继续履行时，孙博可以另行出售房屋，故应以曹领娣要求孙博另行出售房屋之日或以合同解除之日作为基准日的意见。本院认为，本案孙博与曹领娣之间关于合同履行的纠纷经历原审一审二审后又被发回重审，双方争议持续存在且分歧较大，对于合同的履行状态及过错方的判断一直处于不确定的状态，孙博在《房屋买卖合同》未被法院生效判决确认解除的情况下，考虑到可能发生的违约风险而未另行出售涉案房屋符合情理。并且，本院在评估程序开始前已对双方当事人进行询问，孙博明确其申请房屋价值评估以2018年8月15日为基准日，曹领娣对此未提出异议并表示接受鉴定结论的约束。因此，对曹领娣的上述主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认孙博与曹领娣于2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年11月21日解除；二、自本判决生效之日起五日内，曹领娣向孙博支付赔偿款853800元；三、驳回孙博的其他诉讼请求；四、驳回曹领娣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20440元，由孙博负担8102元（已交纳），由曹领娣负担12338元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1950元，由曹领娣负担（已交纳）；评估费11000元由曹领娣负担（自本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费10800元由曹领娣负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  万红玉人民陪审员  王义华人民陪审员  刘 远二〇一九年十二月十八日法官 助理  郭晓磊书 记 员  刘文聪