浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初3146号原告：谢静贤，女，1953年1月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：季昀，浙江法校律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晨晨，浙江法校律师事务所律师。被告：桐乡市众源物业管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢203-210室。统一社会信用代码91330483MA28AC7T7G。法定代表人：胡小春。本院于2019年4月22日立案受理了原告谢静贤与被告桐乡市众源物业管理有限公司（以下简称众源物业）房屋租赁合同纠纷一案。本案因案情复杂，于2019年7月17日转为普通程序，分别于2019年9月9日、2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季昀到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告返还中虹天地商铺自2016年11月至2019年4月共30个月房租122544元；2、判令被告支付利息（以122544元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍从2016年11月1日起计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月18日原告购买中虹天地商铺，房屋产权证号为：桐房权证桐字第××号，建筑面积17.02平方米，套内面积8.46平方米。2016年中虹天地业主金雪荣、徐荣光、赵蔷、彭书群、李强民、李云生、张钟琪、祝勇军、**顶、郑飞龙成立桐乡市众源物业管理有限公司，未经原告同意，强行对原告的商铺进行管理。自被告强行管理以来，非法出租原告商铺收取租金而获利。但被告至今没有把收取的租金交给原告导致原告利益受损。原告认为，原告购买商铺的最终目的是为了收取租金而获利，所以要求被告返还租金。被告答辩称，原告获取租金必须以不损害其他业主利益为前提，原告不认可大部分业主公认的分配方式，单方面向被告索要高额租金无事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据一，房产证1份，证明桐乡市的房屋系原告所有，被告对该房屋收取租金，应把租金返还给原告；证据二，2018年6月被告公司账目复印件3份，证明被告已收取原告商铺租金（原告商铺位于一楼，被告出租给星巴克等18家商家，而且原告购买一楼商铺价格高，被告收取租金未交给原告系不当得利，应返还给原告）；证据三，美末租金物业费明细表及图纸复印件各1份，证明原告房屋被被告非法侵占后，出租给美末牟利，原告房屋被告获利8元/平方米/天；证据四，收款收据复印件4份、建行回单复印件2份，证明被告向涉案房屋收取的租金为26400元/月-27280元/月；证据五，照片4张，证明涉案房屋包含于“美末”租用范围内；证据六，委托经营管理协议、销售不动产统一发票、经管费发票、商品房买卖合同各1份，证明原告是涉案商铺的合法物权所有人；证据七，律师函及EMS面单各1份，证明原告跟被告或者赵蔷等12人之间没有委托关系，且在2018年6月5日原告正式要求被告向原告返还商铺，根据投递记录，被告拒收，但是面单上写明了83名中虹天地业主律师函这几个字，等同于被告已经收到了这份律师函；证据八，2016年至2018年4月代表领取钱款签字表格复印件1份、被告2018年1月份业主代表补贴费表格复印件1份、支出明细复印件2份，证明业主代笔存在私分业主租金的情况，具体私分钱款金额因账目未公布数目不详，被告对业主租金分配方案不能采信；证据九，（2018）浙0483民初7776号民事判决书打印件1份，证明被告存在多套账本，做虚假账目，隐瞒实际收入等违法行为，以此证明被告的分配方案不能采信。被告未到庭，对原告的证据一至六未发表质证意见；对证据七的书面质证意见为：从未收到过该份律师函，对此不知情，对其三性不发表意见；对证据八、九的书面质证意见为：对其三性均不认可。被告针对其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据一，会议纪要1份；证据二，一楼业主商铺分布平面图1份；证据三，商场现有商户实际分布图1份；证据四，会议纪要4份，说明函1份、桐乡区业主信息表及租金发放明细表各1份。原告质证如下：对证据一，“三性”均有异议。原告从未委托赵蔷、徐荣光、金雪荣等人管理案涉房屋，因此该等人召开的会议与原告无关。事实上赵蔷等人也从未向原告送达或告知该会议纪要，足以表明赵蔷等根本不考虑原告是房产所有权人的事实，公然侵犯原告权利；对证据二，真实性没异议。该证据恰恰能反映案涉房屋在物理上的原状系四界清晰的，并非所谓“虚拟所有权”。对证据三，在2019年6月19日提供的未盖章的平面图中，案涉房屋的位置是被标出的，写了“谢静贤商铺大致位置”几个字。足以证明：一、被告明知案涉房屋是可以区分的；二、被告客观上侵权使用了原告的房屋。但此次提交的平面图上未标注案涉房屋的位置，恰恰反映了被告侵权后的心虚；对证据四中的说明函，12位授权代表并非全体业主推选，其内部也存在巨大分歧，对会议纪要中提到的贴现奖励是没有征得业主同意的，不具有正当性及合法性，对真实性不认可，因为从未向原告送达过，且内容也存在虚构，对原告并无效力，对于租金发放表的真实性不认可，因为没有相应的签字，只是一个简单的表格，原告也从未收到被告发放的租金。原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据一、五、六、七、九，符合证据的三性，本院予以认定；原告提供的证据二、三、四、八系复印件，亦无盖章，真实性无法确认，本院对此不予认可。被告提供的证据一、四，原告质证后认为三性均有异议，本院对其真实性予以认可，被告提供的证据二、三，被告对真实性无异议，仅对其证明内容有异议，本院对其三性均予以认定。根据所认定的证据，结合原、被告陈述，本院对本案事实确认如下：2010年12月11日，原告与中虹公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向中虹公司购买其开发的中虹天地第10幢庆丰中路113-162号房，中虹公司在2011年10月31日前交付涉案商铺。原告于2012年8月18日取得涉案商铺房屋所有权证，于同年8月27日取得涉案商铺国有土地使用证。2012年12月11日，原告与鑫岛公司签订《中虹天地1#楼商铺委托经营管理协议》，约定原告将上述商铺的使用权交付鑫岛公司统一招商经营并管理，并约定：经营管理期限5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日期间，鑫岛公司无须向原告支付商铺收益，2014年11月1日至2015年10月31日、2015年11月1日至2016年10月31日两年的回报收益，已在房款中抵扣，无返还；在经营管理期限内，无需事先通知原告，鑫岛公司即享有决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；原告应支付总价为668776元，其中维护商场正常运营的各项费用为500278元，其余168498元为购房合同款；违约责任：任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均构成违约，违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按协议约定承担违约金，违约金为当年的年收益金。另查明，委托经营期限届满后，包括涉案商铺在内的位于桐乡的商场，实际由桐乡市众源物业经营管理有限公司全面接管并运行管理。2016年10月底各地区全体业主推选12位授权代表，占绝大多数业主签署授权书，近600份业主授权书（商场总共667位业主）交商场政府工作组存档备案，全体业主授权主要任务为：一是要回商铺经营权；二是启动追偿开发商后两年租金承担连带偿付责任；三是维护商场正常管理秩序及全体小业主的正当权益。2018年6月至8月，第一次陆续发放维权奖励及租金约260.8万元（其中约130万元是对前期参与针对鑫岛及中虹维权及维护前期商场事务而自发自愿出力出资的小业主，每户给予一次性2000元的津贴性奖励，另130.8万元是按投资额0.45%进行租金分配）；2018年9月份第二次共发放租金149万余元（按投资额0.55%进行分配）。2019年10月被告在提留必要运营资金及备用金外，又预提350万元按投资额1.2%向全体业主进行第三次租金分配。三次租金分配情况形成集体研究全体授权代表会议纪要，每次均向业主进行公示，得到绝大多数业主赞成后实施。又查明，位于桐乡市的房屋系原告单独所有，建筑面积17.02平方米，套内建筑面积为8.46平方米。涉案商铺系虚拟分割的产权式商铺。原告涉案商铺的租金，被告至今分文未付。以上事实有原告提交的房产证、照片、会议纪要、一楼业主商铺分布平面图、商场现有商户实际分布图、委托经营管理协议、销售不动产统一发票、经管费发票、商品房买卖合同、桐乡区业主信息表及租金发放明细表等证据以及原告的庭审陈述予以证明。本院认为，商铺出租所得租金，应由被告分配给各业主，现被告分文未付给原告，于法无据。涉案商铺所处位置虽在“美末”商户内，但是涉案商铺系虚拟分割产权式商铺，非物理形态的空间分割模式，商铺本身是统一经营的，原告对商场统一经营模式也是有预期的，故应遵守统一经营模式的规则。原告请求被告按照“美末”租金的标准支付租金，缺乏事实及法律依据。根据被告的会议纪要中所载明的租金分配方案，2018年共进行两次租金的分配，分别按照投资额的0.45%与0.55%进行租金分配。原告投资总额为668776元，故原告从2016年至2018年9月期间应分得的租金金额为6687.76元（668776元×0.45%+668776元×0.55%）。至于原告请求的2018年10月至2019年4月的租金，按照第三次租金分配方案，原告应分得的租金为4012.66元（668776元×1.2%×6个月÷12个月）。关于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，由于原告未及时将投资信息提供给被告，导致被告未及时支付租金收益，故本院对于原告的该项诉请，不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩及对原告证据质证的权利，并由其承担由此产生的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告桐乡市众源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢静贤2016年11月至2019年4月期间的租金收益10700.42元；二、驳回原告谢静贤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2751元，由原告谢静贤负担2683.5元，由桐乡市众源物业管理有限公司负担67.5元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××61，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陶永良人民陪审员  张爱斌人民陪审员  王磊强二〇一九年十二月二十七日法官助理冯枭书记员钱玲芳