湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初3591号原告：姜有成，男，1966年1月11日出生，汉族，缝纫业，住浠水县经济开发区，原告：王小双（姜有成之妻），女，1969年10月29日出生，汉族，缝纫业，住浠水县经济开发区，委托诉讼代理人：姜有成，代理权限提出、承认、变更、撤回、放弃诉讼请求，接受调解、和解，代收法律文书等。原告姜有成、王小双共同的委托诉讼代理人：蔡林林，湖北文海律师事务所律师，执业证号14211201410494893，代理权限为一般代理。被告：姜木成，男，1961年1月28日出生，汉族，木工，住浠水县经济开发区，被告：郑文亚（姜木成之妻），女，1963年7月12日出生，汉族，务农，住浠水县经济开发区，被告姜木成、郑文亚共同的委托诉讼代理人：向火民，浠水县和谐法律服务所法律工作者，执业证号31710181110109，代理权限为一般代理。原告姜有成、王小双与被告姜木成、郑文亚共有纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜有成（暨王小双的委托诉讼代理人）及原告姜有成、王小双共同的委托诉讼代理人蔡林林，被告姜木成及被告姜木成、郑文亚共同的委托诉讼代理人向火民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜有成、王小双向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法分割位于浠水县经济开发区××单元××室××层房屋（不动产权证号：鄂2018浠水县不动产权第0004499号，鄂2019浠水县不动产第0002292号）；2、二被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告对其诉讼请求明确为：1、请求法院按照原、被告双方签订的房产产权协议书的约定分割位于浠水县经济开发区××单元××室××层房屋（不动产权证号：鄂2018浠水县不动产权第0004499号，鄂2019浠水县不动产第0002292号）；2、被告协助原告办理不动产变更手续；3、判令二被告承担诉讼费用。事实和理由：原告姜有成与被告姜木成系亲兄弟关系。2009年10月，原告姜有成委托第三人杨某在浠水县购买房屋。原告倾心于位于浠水经济开发区××建材城××层的房屋。由于当时原告王小双的身份证已经过期一直没有更换，且二原告的结婚证遗失多年没有补办，故购房时二原告不能签订购房合同，也不能办理银行按揭。为了将房屋出售，开发商浠水世贸房地产开发有限公司建议由原告与被告共同购买此房屋，先以被告姜木成签订购房合同办证，待原告证件完善后，原告与被告内部进行分割登记。于是，原告采纳开发商建议，并就房屋分割处理、房款缴纳及证件处理等事项原、被告间达成一致口头协议。2009年10月31日，原告委托被告姜木成与浠水世贸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并共同缴纳首付（其中被告姜木成50000元、原告姜有成168793元）。该房屋后续费用，原、被告也一直按期交纳。2010年11月19日-23日，该房屋1-4层的房产证先后办了下来，被告也依约将证件交与原告保管。2011年11月17日，二原告补办结婚证。因土地使用证没有办下来，原告想等证件办齐全再分割登记。为了避免产生争议，2011年11月27日，在胞弟姜应军的见证下，原、被告双方签订了《房屋产权协议书》，将原来房屋分割处理想法进行书面明确。2012年2月，该房屋土地证下发后，被告总以其他借口推辞婉拒分割，不协助原告办理不动产变更登记。顾及兄弟情谊，原告一直耐心等待。可是2018年12月，二被告以房屋土地产权证件遗失为由，对房屋1-4层补办了新证，并于2019年4月25日换发新不动产证。原告认为，在原告物权登记时机成就的情况下，被告补办共有不动产登记时，应该客观体现各方主体的利益。但二被告的换证行为，侵犯了原告的财产权益。为减少不确定性，维护原告的合法利益，故原告根据物权法、合同法的相关规定提起诉讼。被告姜木成、郑文亚辩称，1、原告诉我共有纠纷是没有法律依据的。原、被告签订的是有效协议，从头到尾没有条款约定分割，只是约定以被告姜木成的名义办理房产证，合同的目的已经实现。2016年被告因开店需要办理营业执照，工商部门要求出示购房合同或房产证确认经营地点，但原告硬说房产证找不到，故意让被告无法开店经营，在万般无奈的情况下，被告只有补办登记，因此被告补办房产证没有丝毫错误。原告是恶人先告状。2、产生的依据不同。房屋的共同共有是以家庭关系为必要的条件，需要共有人的共同意志而发生，因此享有权利的范围也不同。在共同共有中，共同的房屋是不分份额的，共有人对共有的房屋平等享有权利并承担义务，只要有共同的关系存在，就不能划分各共有人的房产份额。只有共有关系终止时才能对共有的房屋分份额，确定各自的份额。而在合同上明确了楼梯共有，根本不能认定楼梯的具体数字，且在合同第6条中的约定，被告有权选择整体出售，然后按份额分摊，也可以按原告的购房款返还给原告，房产则属于被告所有。依法成立的合同受法律保护，产权以登记为准，被告没有义务帮助原告办理产权手续。该合同是双方自愿订立，也是双方真实意思表示，并不是合同法52条中规定的无效合同，既然原告提出分割，那么被告有权按协议约定整体出售，坚决不同意分割，如果原告不同意整体出卖，被告只能返还原告购房本金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：被告对原告申请出庭的证人杨某的证言有异议，认为杨某是原告王小双的姐夫，与原告有利害关系，陈述的大部分都是听说，对被告有攻击性的语言。协议是杨某起草的，并没有分割的内容，只是可以共同出售，不能作为定案依据。本院经审查认为，证人杨某虽为原告王小双的姐夫，但其所述的共同购房以及签订《房产产权协议书》的事实与其他证人所述的共同购房及签订《房产产权协议书》的事实以及客观事实相印证，客观真实，所述内容也不是被告质证意见所说的是听说的，证人杨某在准备对被告的换证行为进行评论时，法庭及时进行了制止，对证人杨某所证明的关于共同购买房屋及签订《房产产权协议书》的事实，本院予以认定，应当作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告姜有成与被告姜木成系亲兄弟。2009年10月，原告姜有成委托杨某在浠水县城购买房屋。原告相中了位于浠水经济开发区××村××建材城××层的商住房屋，但由于当时原告王小双的身份证已经过期，且二原告的结婚证遗失，不能办理购房的相关手续，开发商建议由原告与被告共同购买该房屋，先以被告姜木成签订购房合同办证，然后原告与被告内部进行分割。后原、被告采纳了开发商的建议，并就房屋分割、房款缴纳及证件处理等事项达成口头协议。2009年10月31日，被告姜木成与浠水世贸房地产开发有限公司就本案讼争房屋签订了《商品房买卖合同》两份（商用房和住宅各一份），原告姜有成出资168793元、被告姜木成出资50000元共同缴纳首付。后对银行按揭贷款，原、被告双方均按口头约定进行了还款。讼争房屋的房产证于2010年11月19日、23日先后办理了下来，被告依双方口头约定将房产证交由原告保管。但土地使用权证没有办理发放下来。为避免日后产生争议，2011年1月27日，由杨某起草了《房产产权协议书》一份，该《房产产权协议书》的甲方：姜木成、郑文亚，乙方：姜有成、王小双，载明：“甲乙双方于2010年1月29日共同出资486793.20元（其中甲方付现金50000元，乙方付现金168793元，在浠水县××按揭贷款××）在××经济开发区××大道××单元××—××层（××层为商用，二至四层为住宅）。购房时因乙方有效证件不齐全，不能办理相关手续，故由甲方全权签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款、产权证等合法手续。为明确房产权益，现经双方协商，达成如下房产权益协议：一、安时大道1号15幢2单元一层15013号商用铺面房72.24㎡，甲、乙方产权各半，其中：南侧36.12㎡属乙方所有（C块），北侧36.12㎡属甲方所有（A、B块），其卫生间甲、乙方共有共用。整体出租需征求双方同意，出租收益双方各半。甲方B块房若租给乙方用，租金按市场价为准（详见一层平面图及备注）。二、安时大道1号15幢2单元15023号房第二层77.96㎡属甲方所有；第三层77.96㎡和第四层58.8㎡及阳台属乙方所有，一至四层楼梯间为双方共有共用。……。六、乙方未办理房权过户前，甲方夫妻所领15013号商用房权证和15023号住宅房权证将属姜木成所持的房权证交由乙方保存。如若今后整体出售，售出收入按本协议确定的甲、乙方房权面积均摊。……”。原、被告均在打印的《房产产权协议书》上签名、按押，后原告姜有成及被告姜木成的胞弟姜应军在该协议书上作为鉴证人签名。现原、被告按照《房产产权协议书》的约定居住使用讼争房屋。2010年11月19日、23日，诉争房屋进行了权属登记，被告姜木成、郑文亚为共同共有人，登记的房屋坐落为：浠水县经济开发区胡弄村站前路安时大道1号，15幢2单元。2012年2月，讼争房屋的土地证发放了下来。2016年被告因办理营业执照需要房产证，而原告未予提供，双方由此产生矛盾。2018年12月，二被告以房屋土地产权证件遗失为由，对讼争房屋申请补办了新证，2019年4月25日换发新的不动产权证，不动产权证登记诉争房屋的坐落为经济开发区胡弄社区安时大道1号15栋1单元。现原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”原、被告签订的《房产产权协议书》系设立、变更涉案房屋物权的合同，虽涉案房屋登记在二被告名下，但不影响《房产产权协议书》的效力。涉案房屋由原、被告共同购买，原告姜有成与被告姜木成虽为兄弟，但不具有家庭关系，且《房产产权协议书》明确了除一至四层楼梯间、卫生间共有共用外各自的份额，因此，除一至四层楼梯间、卫生间外诉争房屋为按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。原、被告已按约定对涉案房屋进行了分割、使用，是既成事实，原告请求对涉案房屋进行分割没有事实基础，对该请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。讼争房屋按照《房产产权协议书》的约定除一至四层楼梯间、卫生间为共同共有外为按份共有，原告按约定的份额享有所有权，协助原告办理房屋产权登记，是被告必须履行的协助义务，故对原告要求被告协助办理房屋产权登记的请求，本院予以支持。根据《房产产权协议书》的约定，被告协助原告办理产权变更登记的范围为：一、安时大道1号15栋1单元一层15013号商用铺面南侧36.12㎡变更登记为原告姜有成、王小双所有；二、安时大道1号15栋1单元15023号房第三层77.96㎡的房屋和第四层58.8㎡的房屋及阳台变更登记为原告姜有成、王小双所有。三、对于原、被告间约定共同共有的卫生间及一至四层的楼梯间，按照不动产登记部门的规定办理登记。办理变更登记的费用由原告姜有成、王小双承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告姜木成、郑文亚于本判决生效之日起30日内协助原告姜有成、王小双办理房屋产权过户登记，具体登记事项为：（一）安时大道1号15幢1单元一层15013号商用铺面（不动产权证号：鄂2019浠水县不动产第0002292号）南侧36.12㎡变更登记为原告姜有成、王小双所有；（二）安时大道1号15幢1单元15023号房（不动产权证号：鄂2018浠水县不动产权第0004499号）第三层77.96㎡的房屋和第四层58.8㎡的房屋及阳台变更登记为原告姜有成、王小双所有；（三）原告姜有成、王小双与被告姜木成、郑文亚间约定共同共有的卫生间及一至四层的楼梯间，按照不动产登记部门的规定办理登记。二、驳回原告姜有成、王小双的其余诉讼请求。案件受理费4951元，减半收取计2475.50元，由原告姜有成、王小双负担1237.75元，被告姜木成、郑文亚负担1237.75元，被告姜木成、郑文亚负担的部分于上述履行期限内一并支付给原告姜有成、王小双。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  郭梦宇二〇一九年十二月三十日书记员  夏 辉