安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1802民初1803号 原告：金林，男，1984年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。 被告：宣城嘉德房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：韩成荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何朝芳，安徽杰灵律师事务所律师。 被告：宣城市新星物业管理有限公司宣州分公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 负责人：胡孝银，该分公司经理。 委托代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 被告：宣城市新星物业管理有限公司，住所地安徽省宣城市泾县。 法定代表人：胡孝银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 原告金林与被告宣城嘉德房地产开发有限公司（以下简称宣城嘉德公司）、宣城市新星物业管理有限公司宣州分公司（以下简称宣城新星公司宣州分公司）、宣城市新星物业管理有限公司（以下简称宣城新星公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金林、被告宣城嘉德公司的委托诉讼代理人何朝芳、被告宣城新星公司宣州分公司、宣城新星公司的委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金林向本院提出诉讼请求：1、依法判决各被告赔偿原告损失57345元；2、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由:2014年8月4日，原告购买了宣城嘉德公司开发的宣城市区xx小区6幢201室房屋，并由宣城新星公司宣州分公司提供物业管理服务。房屋交付后原告对房屋进行了装修并于2017年春节前入住。2018年3月8日，因楼下排水及污水管道堵塞，造成污水污物从原告卫生间抽水马桶大量涌出，淹没浸泡原告房屋，致使原告家中地板等家装及冰箱、洗衣机等部分电器损坏，经估算损失高达57345元。事发后原告多次找各被告交涉，各被告相互推诿不愿承担赔偿责任。原告认为宣城嘉德公司作为房屋的开发商，宣城新星公司宣州分公司、宣城新星公司作为房屋的管理服务方，应当对上述损失共同承担赔偿责任，故诉至法院，望判如所请。 宣城嘉德公司辩称，原告的损失并非宣城嘉德公司所致，原告诉请没有法律依据，宣城嘉德公司不应对原告的损失承担任何责任，理由如下：一、根据侵权责任法的规定，如需要被告承担财产损害赔偿责任，必须满足四个构成要件第一，被告实施了侵权行为；第二，该行为存在过错；第三，该行为造成了损失；第四，被告实施的行为和原告的损害后果之间存在因果关系。本案中原告要求宣城嘉德公司承担损害赔偿的事实依据和法律依据均不足。首先，宣城嘉德公司是严格按照法律规定提供了符合质量要求的排污管道，在安装符合质量要求的排污管道过程中，宣城嘉德公司不存在任何过错。其次，导致原告受损的原因，并不是管道的质量出现了问题，而是使用过程中使用不当所致，也即原告受损和宣城嘉德公司之间不存在法律上的因果关系。宣城嘉德公司不应当对原告的损失承担任何赔偿责任；二、原告的确是购买了宣城嘉德所开发的房屋，根据原告提供的商品房买卖合同显示，原告于2014年8月4日从宣城嘉德有限公司购买了xx6幢201室的房产，该份合同第十七条对保修责任作出了明确约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”而《住宅质量保证书》第四条约定：“在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为：……（四）电线管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年……（六）……管道堵塞为两个月”。根据xx交房流程会签单显示，原告是2015年12月26日拿房入住，如果是因为宣城嘉德公司安装管道的质量出现了问题，也已经过了保修期限，何况本案原告受损，并非因为管道质量出现了问题，而是其在使用过程中使用不当，导致管道堵塞，所以宣城嘉德公司无需对原告的损失承担赔偿责任。综上，原告要求宣城嘉德公司承担损害赔偿责任没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回其对宣城嘉德公司的诉讼请求。 宣城新星公司宣州分公司与宣城新星公司辩称，原告要求宣城新星公司宣州分公司与宣城新星公司承担损害赔偿没有法律依据，具体理由有三点：一、关于原告房屋的浸水原因，第一是包括原告在内的上层业主在使用房屋时有不当行为，造成下水管道的堵塞，物业公司在险情发生后，第一时间查明原因，在疏通下水道时，发现管道内有卫生巾、头发、毛巾以及方便袋等大量的杂物。第二是原告将房屋改做经营或其他用途，导致家中长期无人居住，造成在发生浸水隐患时，不知道险情发生并未能及时报修，因而损失扩大。二、关于宣城新星公司宣州分公司与宣城新星公司的责任，本案案涉管道的堵塞，因为是PVC排水管，物业公司从客观上也无法进行维护和保养，只能是在发生堵塞后，及时发现并排除事故的发生的原因，再进行相应的对策。不能无限扩大物业公司在管道维护、管道堵塞方面的维护保养责任，物业公司只负责在业主以及相应的物业设施设备发生质量问题时及时进行维修，且相应的维修资金由业主负担，或者是在保修期过后由物业维修资金来承担，原告要求宣城新星公司宣州分公司与宣城新星公司来承担原告所遭受的损失，没有依据，且原告的损失与物业公司没有关系，请求法院依法驳回对宣城新星公司宣州分公司与宣城新星公司的诉讼请求。另原告将房屋出租给宣城市泰隆船务运输有限公司作为办公使用，通过案涉的图片，以及相关的相片都能反映是原告出租给第三方使用，因而就本案的侵权人来说，应当是所有的上面的房屋业主以及房屋的使用人。 金林为证明自己提出的诉讼请求所依据的事实，向本院提举了下列证据材料： 一、原告身份证复印件一份。拟证明原告的诉讼主体资格； 二、《商品房买卖合同》及票号为00009755的销售不动产统一发票各一份。拟证明原告是xx的业主，购买了该房屋； 三、票号为2004024、2004224、2004174、2004075、0038527、0038526的物业服务收费单六份。拟证明原告交物业费是正常的； 四、照片30张。拟证明房屋及室内装潢受损情况； 五、宣城市锦程装饰工程有限公司出具的“xx6-201水淹部分拆除人工费用”、“xx6-201涉及水淹部分明细”清单两份。拟证明原告当时让宣城市锦程装饰工程有限公司测算受损的财产损失情况； 六、安徽南方工程造价咨询服务有限公司出具的鉴定意见书一份。拟证明财产损失评估结果。 宣城嘉德公司对金林提举的证据发表了以下质证意见： 对证据一的真实性无异议；对证据二的《商品房买卖合同》的真实性无异议，原告的该份证据能够证明原告和宣城嘉德公司签订房屋买卖合同的时间是2014年8月4日，对发票的真实性无异议；对证据三的真实性无异议；对证据四的真实性无异议，但对其证明目的不认可；对证据五的真实性无异议，但对其证明目的不认可；对证据六的真实性无异议，但原告的证明目的和宣城嘉德公司没有法律上的因果关系，对其证明目的不认可。 宣城新星公司宣州分公司及宣城新星公司对金林提举的证据发表了以下质证意见： 一、同意宣城嘉德公司的质证意见。二、证据二不能证明原告系房屋的业主；证据四显示该房屋内放置许多办公桌椅，可以证明案涉房屋是实际用于办公使用，结合鉴定意见书即证据六的相片上面挂有“财务部”，两组证据相互印证。同时据被告物业公司反映，房屋的租赁使用方宣城市泰隆船务运输有限公司相关的负责人长期在外，导致案涉房屋虽作为办公，但长期无人在此办公，处于闲置状态，因而导致险情发生时不能在第一时间发现。 宣城嘉德公司为反驳原告诉讼请求依据的事实向本院提举了下列证据材料： 一、2015年12月26日有金林签字的《xx交房流程会签单》和《业主手册、业主档案》复印件各一份。拟证明原告在2015年12月26日入住该房屋； 二、《宣城市住宅质量保证书、住宅使用说明书》一份。拟证明第（四）条写明电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年，第（六）条写明管道堵塞的保修期为2个月。 金林、宣城新星公司宣州分公司以及宣城新星公司对宣城嘉德公司提举的证据均无异议。宣城新星公司宣州分公司及宣城新星公司在本案中未对其反驳原告诉讼请求所依据的事实提举证据。 本院结合原、被告陈述的内容及对原、被告各方的质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，对本案证据认证以下： 对原告提举的证据一、二、三、四，各被告对其真实性不持异议，本院经审查确认其证明效力。证据五系原告单方委托宣城市锦程装饰工程有限公司制作，各被告对其证明目的不予认可，且宣城市锦程装饰工程有限公司非法定鉴定机构，故本院对其证明效力不予认可。证据六系原告在本案审理过程申请本院依法进行的司法鉴定，本院委托安徽南方工程造价咨询服务有限公司进行鉴定后得出的鉴定意见，该份鉴定意见书本院经审查认为符合证据“三性”，对其证明效力予以确认。对宣城嘉德公司提举的证据，原告及宣城新星公司宣州分公司、宣城新星公司均无异议，本院经审查认为符合证据“三性”，对其证明效力予以确认。 根据原、被告当庭陈述以及对原、被告提供相关证据证明效力的确认，本院查明本案法律事实如下： 2014年8月4日，金林与宣城嘉德公司签订编号为201400011179的《商品房买卖合同》一份，约定金林购买由宣城嘉德公司开发、销售的宣州区xx6幢201室的房屋，宣城嘉德公司并于同日向宣城市房地产管理局申请了编号20140004795宣城市商品房销售合同网上登记备案。该《商品房买卖合同》第十七条载明：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”另由宣城市房地产管理局印制的作为该《商品房买卖合同》附件的《宣城市住宅质量保证书、住宅使用说明书》载明：在正常使用条件下，涉案房屋电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为自交付之日起2年，管道堵塞为自交付之日起2个月。 2015年12月26日，金林在xx6幢201室交房流程会签单上签字并与宣城新星公司签订《前期物业综合服务协议》一份，成为宣城新星公司服务的该小区房屋业主之一。《前期物业综合服务协议》载明：“（自业主购买房屋之日起至业主委员会成立与物业公司签订常规物业服务合同时止）甲方：宣城市新星物业管理有限公司乙方：金林本物业名称：xx乙方所购房屋销售（预售）合同编号：201400011179乙方所购房屋基本情况：建筑面积：106.47平方米使用性质：住宅坐落位置6幢单元201室……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……第二条物业管理综合服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、路灯、消防设施、绿地、道路、化粪池、公益性文体设施设备等……第四条物业综合服务费用……2、收费内容：（1）物业服务费、（2）停车服务费、（3）、装修垃圾清运费、（4）公告能耗费、（5）特约维修费及其他费用3、收费标准……小高层、高层住宅：按建筑面积每月每平方米1.06元收取……7、公共能耗费：包括公共照明、电梯等公用设施设备的用电、公共场所（地）的保洁及绿化用水等，按实际发生额，每月分摊一次……”。在该协议末端甲方签章处盖有“xx小区物业服务中心”印章，金林在乙方签章处签字。2018年6月19日，金林依约向宣城新星公司宣州分公司交纳了2018年公共能耗费200元，物业费1354元（1.06元／月／平方米×106.47平方米×12月），宣城新星公司宣州分公司出具服务收费单两份并均加盖“宣城市新星物业管理有限公司宣州分公司财务专用章”。2016年3月14日金林经申请，取得了宣州区xx6幢201室住宅房屋的宣房地权证宣州字第××号房地产权证。2017年7月安徽省宣城市泰隆船舶有限公司将xx6幢201室住宅房屋作为办公用房。 2018年3月8日，原告回到xx6幢201室打开家门时发现屋内有水，且系卫生间抽水马桶处涌出的污水，在对现场拍照后电话联系物业公司处理屋内污水事宜。物业公司向宣城嘉德公司上报xx6幢201室家里进水，当时的xx项目经理高庐宣带水电工及时赶到现场对该室家里的下水道进行疏通并与保安等人对该室进行的清扫。此后，原、被告因污水造成原告家中部分财产损失赔偿事宜协商无果，原告即诉至本院。诉讼中，本院经原告申请财产损失鉴定，依法委托了安徽南方工程造价咨询服务有限公司对xx6幢201室房屋受水浸泡后财产损失数额进行鉴定。经安徽南方工程造价咨询服务有限公司鉴定，于2019年11月11日出具了皖南工咨[2019]191号鉴定意见书，载明：“鉴定意见：（一）、确定性意见：根据送鉴资料及现场勘验情况，经计算，宣州区xx6幢201室房屋受水浸泡后财产损失金额鉴定的确定性意见为37745.11元。（二）、选择性意见：1、地面砖返修方案一：原地面砖不拆除，进行酸洗清理及重新美缝。该部分返修的造价为3294.20元；2、地面砖返修方案二：原地面砖铲除，重新铺贴新面砖；同时地面砖拆除后卫生间及厨房地面重新施工防水层。该部分返修的造价为7805.84元。（三）、综上，宣州区xx6幢201室房屋受水浸泡后财产损失数额鉴定：1、地面砖返修若选择方案一，该项目的财产损失金额合计为41039.31元；2、地面砖返修若选择方案二，该项目的财产损失金额合计为45550.95元。” 另查明，新星物业xx项目部高庐宣2018年3月10日出具的“关于xx小区6幢201室家里下水道堵塞原因情况说明”中载明：“造成堵塞原因，经过排查、确定是，由于地下主管道下沉、把主下水管压变形、是导致下水道不畅的主要原因，还有楼上业主生活不当造成堵塞，例如：疏通时下水道里面有卫生巾、长头发、毛巾、方便袋等杂物，还有业主家里长期无人居住，室内漫水没有及时报修，以上的情况是造成6幢201室家里漫水的原因。现项目部已对主下水管道进行改造、重新开洞布管……。”；宣城新星公司宣州分公司为宣城新星公司依法设立的分公司。 本院认为，公民的人身权、财产权等合法权益受法律保护。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。该法第十九条规定侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 本案争议的焦点为，涉案房屋的财产损失具体应由谁承担赔偿责任？本院阐释如下： 涉案房屋的财产损失具体应由谁承担赔偿责任？一、金林与宣城新星公司于2015年12月26日签订了《前期物业综合管理服务协议》，该协议合法有效，当事人均应按约定享有权利，履行义务。该管理服务协议明确约定宣城新星公司对涉案房屋的上下水管道、落水管等共用设施设备及其运行进行维护和管理。而造成金林家中财产损失，主要原因系xx6幢房屋处主排水管道被压变形下水道下水不畅所致，对此，宣城新星公司宣州分公司存在疏于管理和维护的过错，对金林的财产损失应当承担赔偿责任，又因宣城新星公司宣州分公司为宣城新星公司依法设立的分公司，《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，故宣城新星公司宣州分公司应承担的民事责任依法由设立其的宣城新星公司承担；二、金林并未举证证明本次房屋浸水是因房屋质量存在问题，或举证证明因宣城嘉德公司的过错导致原告的财产损失，且涉案房屋因管道堵塞导致受损时距宣城嘉德公司将房屋交付给金林已超过2年，在保修期范围之外，故宣城嘉德公司对金林的财产损失不应承担赔偿责任。至于宣城新星公司承担民事赔偿责任后，基于建设方面的其他原因与宣城嘉德公司之间是否存在相应的法律关系，其可依法另行处理；三、金林在庭审中自述，其房屋在事故发生时用于宣城市泰隆船务运输有限公司堆放办公用品、充当临时办公场所，其发现房屋被水浸泡时水深已达10-15公分，可见金林本人对该房屋的日常管理并未尽到合理谨慎的注意义务，宣城嘉德公司和宣城新星公司提出抗辩意见的部分理由成立，可采纳，金林对本次房屋浸水事故发生造成的损失扩大部分亦存在一定过错，依法应适当减轻宣城新星公司赔偿其财产损失的部分责任。 关于本案财产损失具体数额的确定问题。财产损失的赔偿，依法实行填补规则，能修复的尽量予以修复，不能修复的则折价赔偿。本案原告的财产损失系由厕所污水浸泡造成且存在具有变形可能的情形，按照社会一般人的情感因素，对财产损失中涉及的木质家具和家装部分按拆除后重新装饰，较为适宜；地面砖在进行酸洗清理及重新美缝后，可以恢复原使用状况。故此，本院确定原告房屋内因污水浸泡所造成的损失金额合计为41039.31元，根据本案具体案情以及双方对财产损失的过错程度，宣城新星公司对该损失承担32831.448元（41039.31元×80%=32831.448元）的责任，其余损失由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决如下： 一、被告宣城市新星物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告金林财产损失32831.448元； 二、驳回原告金林其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取617元,鉴定费3500元，合计4117元，原告金林负担1760元，被告宣城市新星物业管理有限公司负担2357元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  吴敬宏 二〇一九年十二月三十日 书记员  钱柯钦