大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初3043号 原告：张彤，女，1983年6月21日出生，住大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：董海，辽宁郡东律师事务所律师。 被告：瑞恒置业有限公司，住所地大连市甘井子区。 法定代表人：王旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李猛，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜万成，辽宁智库律师事务所律师。 原告张彤与被告瑞恒置业有限公司（以下简称瑞恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彤的委托诉讼代理人董海，被告瑞恒公司的委托诉讼代理人李猛、姜万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张彤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告为原告购买的坐落于大连高新技术产业园区X园X号X单元X层X号房屋办理不动产登记，即将案涉房屋的所有权登记在原告名下；2.被告向原告支付违约金（按房价款2884664元的日万分之一即每日288.47元计算，自2017年8月25日起至案涉房屋可以办理不动产登记之日止，截止到2019年9月26日违约金为220965.26元）；3.本案诉讼费用等法律费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年7月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“X山”项目的X幢X单元X层1X号房屋，行政街号为大连高新技术产业园区X园X号X单元X层X号，建筑面积183.76平方米，单价15698元，房价款为2884664元。合同约定交房期限为2015年8月15日前；同时约定“办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理”、“如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理”。合同签订后，原告于2015年8月25日支付房款2884664元，被告向原告开具销售不动产统一发票；同时与原告办理交房手续，原告支付了物业费5292元、预存电费500元，并接收了案涉房屋。自2015年8月25日至今，已逾四年零一个月的时间，被告始终没有为原告办理案涉房屋的不动产登记，已经构成违约。故原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告瑞恒公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、本案并非商品房销售合同纠纷，原、被告之间不存在房屋买卖关系，其所购买的案涉房屋系自案外人大连精达电气有限公司（以下简称精达公司）处购买，故原告应向精达公司主张逾期办理产权手续的相关责任，与被告无关。原告主张案涉房屋系自被告处购买，并要求被告为其办理产权手续并承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据。1、2014年5月20日，被告（甲方）与精达公司（乙方）签订《瑞恒凌水湾七贤东路东侧棚户区地块配电箱供货以房抵款协议书》，约定被告将案涉房屋抵顶给精达公司以抵付被告欠付的配电箱供货款，抵顶金额为2884664元。2015年6月15日，被告（甲方）、精达公司（乙方）与原告（丙方）签订《瑞恒凌水湾七贤东路东侧棚户区地块配电箱供货以房抵款三方协议书》（以下简称三方协议），约定由原告购买案涉抵债房屋。三方协议第四条约定：“该《商品房买卖合同》及房款发票仅供丙方办理房屋所有权证书使用。”第五条约定：“乙方保证并承诺，甲方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及甲方的义务、责任均由乙方承担。丙方也保证并承诺，凡发生与该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，与甲方无关。”由此可知，案涉房屋系原告自精达公司处购买，案涉房屋逾期办理产权系原告与精达公司之间的纠纷，案涉《商品房买卖合同》所约定的相关权利义务实际履行方应为原告与精达公司。被告仅负有配合提供有关办理房屋产权证书手续的合同义务。2、本案案由不宜确定为商品房销售合同纠纷，鉴于原、被告及精达公司就配合提供办理房屋产权证书手续签署过三方协议书，故本案案由应为合同纠纷。因此，本案应当依法追加精达公司作为本案被告，以查明本案的基本事实及确定办理产权的责任主体。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和审查。原告提交的《商品房买卖合同》及合同补充协议、销售不动产统一发票及专用收款收据，被告对真实性无异议，本院予以采信。被告提交的《瑞恒凌水湾七贤东路东侧棚户区地块配电箱供货以房抵款协议书》及《瑞恒凌水湾七贤东路东侧原棚户区地块配电箱供货以房抵款三方协议书》，原告对真实性无异议，本院予以采信。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年5月20日，被告与案外人精达公司签订《瑞恒凌水湾七贤东路东侧棚户区地块配电箱供货以房抵款协议书》（以下简称《以房抵款协议书》），约定被告以位于大连市高新园区七贤东路X园X号“X山一期”项目X栋X单元X层X号房屋等额抵付应向精达公司支付的货款，双方确认该房屋抵付单价为15698元/平方米（建筑面积），总房款为2884664元。该协议还约定，精达公司于2015年2月1日至2015年12月31日期间内，也可向被告推荐购买该房屋的购房者，并由被告、精达公司、购房者另行签订《三方协议书》、《商品房买卖合同》及相关文件。该《商品房买卖合同》项下的房款专款专用，专门用于支付精达公司相应货款；房屋销售价格由精达公司与该购房者商定，低于前述抵付单价的风险由精达公司承担，但不超过前述抵付单价，被告仅同意开具不超过前述抵付单价的相应商品房销售发票。无论每套房屋的实际销售价格或总房款金额，被告与精达公司之间均按本协议约定的抵付单价计算相应房款，相应扣减等额货款。被告按本合同第一条第1条约定的总房款向购房者开具销售不动产发票，精达公司货款需在之前向被告开具与前述销售不动产发票等额的货款发票，否则被告有权拒绝向购房者开具销售不动产发票。 2015年6月15日，被告（甲方）、精达公司（乙方）与原告（丙方）签订《瑞恒凌水湾七贤东路东侧原棚户区地块配电箱供货以房抵款三方协议书》，约定三方在平等自愿、友好协商的基础上，达成如下协议：一、甲方以案涉房屋等额抵付应向乙方支付的货款，双方确认该房屋抵付单价为15698元/平方米（建筑面积），总房款为2884664元。二、乙方现推荐丙方向甲方购买该房屋。本协议签订的同时，甲方与丙方签订《商品房买卖合同》及相关文件，丙方支付的房款专款专用，专门用于支付本合同第一条约定的乙方贷款。为执行便利，丙方应付的房款直接交付给乙方，具体支付事宜由乙方、丙方另行商定，甲方不再承担责任；房屋销售价格由乙方与丙方商定，低于前述抵付单价的风险由乙方承担，但不得超过前述抵付单价，甲方仅同意向丙方开具不超过前述抵付单价相应的商品房销售发票。购房款与抵房款的差额损失由乙方承担；乙、丙方之间的债权债务及出现的问题及法律责任由乙方、丙方自行承担、解决，与甲方无关，甲方不承担责任。因甲方、丙方签订《商品房买卖合同》及相关文件及办理房屋产权证书所发生的有关税费均由乙、丙方承担。……四、该《商品房买卖合同》及房款发票仅供丙方办理房屋所有权证书使用。五、乙方保证并承诺，甲方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及甲方的义务、责任均由乙方承担。丙方也保证并承诺，凡发生与该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，与甲方无关。三方协议还约定了其他事项。 2015年7月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发建设的“X山”项目第X幢X单元X层X号房屋，行政街号为高新园区X园X号X单元X层X号，建筑面积183.76平方米，单价15698元，总房款为2884664元。合同第八条约定，出卖人应在2015年8月15日前向买受人交付房屋。第十五条第三款约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。 2015年8月25日，原告向精达公司支付房款2884664元，被告向原告开具了销售不动产统一发票。同日，被告将案涉房屋交付给原告，原告于当日支付物业费5292元，并预存电费500元。案涉房屋产权至今仍为初始登记状态。 本院认为，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在未取得房屋权属证书的情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订商品房买卖合同，属于规避法律的行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在真实的商品房买卖合同法律关系，第三人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期办证的违约责任。本案中，原告张彤与被告瑞恒公司签订商品房买卖合同之前，被告已将案涉房屋抵债给精达公司，原告亦明知案涉房屋为抵债房屋，原告虽与被告签订了商品房买卖合同，但该合同系基于被告与精达公司之间的以商品房抵顶货款协议而形成，并非原、被告双方的真实意思表示，不能认定为原、被告间存在真实有效的商品房买卖关系。故原告依据与被告签订的商品房买卖合同，要求被告将案涉房屋的所有权登记在原告名下并向被告主张逾期办证违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告的全部诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张彤的全部诉讼请求。 案件受理费4714元、减半收取计2357元，由原告张彤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  刘博 二〇一九年十二月十二日 书记员  谷郁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效 （一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思真实表示；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。