湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初4977号 原告：湖南省新闻出版广电局常德中波转播台，住湖南省常德市武陵区青年中路237号。 法定代表人：廖世忠，该台台长。 委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：莫昊,系该公司员工，代理权限为特别授权。 被告：湖南嘉业房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城东办事处楠沙社区紫缘路130号东城名苑二楼。 诉讼代表人：湖南嘉业房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告湖南省新闻出版广电局常德中波转播台（以下简称常德中波台）与被告湖南嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房产公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常德中波台委托诉讼代理人莫昊、张进千、被告嘉业房产公司的委托诉讼代理人张银鄂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常德中波台向本院提出诉讼请求：1.确认嘉业房产公司应向常德中波台交付置换房屋745.88平方米；2.确认嘉业房产公司应向常德中波台支付延期过渡费281.75万元；3.确认嘉业房产公司应向常德中波台的职工支付10年期物业服务费补偿款19.1万元。 嘉业房产公司答辩称，1、常德中波台的起诉违反法定程序。2、常德中波台要求交付置换房屋745.88平方米的诉讼请求属无理缠讼。3、常德中波台要求支付281.75万元过渡费无事实依据。首先常德中波台不是主张过渡费的适格主体；其次嘉业房产公司开发的“嘉业·紫和园”小区住宅楼，于2014年10月8日前就已交付使用，而嘉业房产公司对回迁户的过渡费已支付到2015年5月19日，多支付了7个多月。4、19.1万元物业服务费补偿款的诉求无事实依据。常德中波台与嘉业房产公司关于管理费的约定，损害了案外人的利益，是无效约定。综上，请求驳回常德中波台的全部诉讼请求。 根据当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2010年11月15日，常德中波台与嘉业房产公司签订《湖南省广播电影电视局常德中波台老院挂牌出让回迁安置协议》（以下简称《安置协议》），就常德中波台老院挂牌出让后，回迁户的安置事宜达成协议，《安置协议》约定，按拆迁时认定的每户原住房面积实行拆一还一安置，安置的总面积按常财审[2009]预字第140号审定的面积3538.04㎡。嘉业房产公司的交房时间从摘牌之日算起定为18个月，延期交付的按常德市人民政府第15号令规定由嘉业房产公司承担过渡费，即延期时间在一年以内的按标准（每户每月500元）的两倍支付，延期时间超过一年的按3倍支付。 2010年11月19日，常德市国土资源局与嘉业房产公司签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《确认书》），《确认书》载明：竞得人（嘉业房产公司）必须按照本宗地挂牌条件要求履行下列事项：2、竞得人须按照与常德中波台签订的《安置协议》履约，无偿提供置换面积3538.04㎡。2013年1月5日，常德中波台向常德市政府请示，请示主要内容为：常德中波台位于青年东路的原址老院落已由嘉业房产公司竞拍所得，该公司拟建嘉业·紫和园居住小区，常德中波台申请在该小区现有规划的一层商业门面之上修建一间老干部活动室，一间60人的会议室，总建筑面积约200㎡，请市规划部门办理调规手续。2013年4月10日，常德市规划局作出《关于原中波台地块增建老干活动室及会议室的建议意见》，具体意见为：常德市规划局原则同意调整嘉业·紫和园小区3#楼临街裙房由原审批的一层增加至二层，原二层临街住宅部分也同步进行了调整，以上变更后新增建筑面积471平方米。2013年4月21日，常德中波台（甲方）与嘉业房产公司（乙方）签订《回迁安置补充协议》，该协议约定，一、根据此前2013年1月5日甲方向市人民政府递交的《关于增加建筑面积的请示》，市人民政府已经批复同意，该增加的面积部分作为甲方办公的安置公房；二、甲方公房的安置区域以甲乙双方共同认定的红线区域为准，由双方加盖公章确认，作为甲方的办公区，其中花地路的门面一间按市场价以购买的方式取得；三、乙方提供给甲方的公用房（增建部分）的结构为框架结构，楼层层高为3.3米，并按设计、规划等部分审定的图纸施工建设；四、乙方提供给甲方第一层的公用房由乙方按甲方的要求隔为两层，并预留卫生间……；五、甲方所购乙方花地路门面一间及乙方提供给甲方第一层公用房的隔层费用，作为乙抵交给甲方被拆迁户的逾期过渡费，互不找补。其时间算至2014年5月19日（含交房后3个月），超过此时间按每户（共35户）1500元/月计算，由乙方支付；六、甲乙双方共同认定的红线内（红色实线范围，含购买的一间门面）面积的产权属甲方，但不办产权证，乙方也不能办理产权证或将其作任何形式的变动或抵押，否则一切后果由乙方负责。乙方在交房时其最终核定的面积大于或小于3538.04㎡，双方均不予找补。同日，常德中波台（甲方）和嘉业房产公司（乙方）签订了《被拆迁户安置补充协议》，该协议约定，所有安置户统一交房时间，乙方开发的房屋必须达到售房合同约定的基本条件，并得到有关部门的认可，达不到交房条件的，被拆迁户可拒绝交房，乙方交房后3个月终止付过渡费；物业管理费按电梯房每平方米收费金额70%收取，在乙方与接管的物业公司签订协议时作为一条必须接受的条款。 2017年2月20日，本院根据嘉业房产公司的申请，裁定受理嘉业房产公司破产清算一案。2017年3月3日，本院作出（2017）湘0702破1号民事决定书，指定津市源涛清算事务所担任嘉业房产公司管理人。 2017年4月9日，常德中波台向嘉业房产公司管理人申报五项债权，其中涉及本案的有：1、置换房屋745.88㎡；2、职工回迁延期过渡费262.8万元；3、回迁职工10年期物业服务费优惠价款19.1万元。2019年7月30日，嘉业房产公司管理人作出《债权申报审查通知》，管理人认为嘉业房产公司在交付196.17㎡的106号非住房房屋后，交付置换房屋的合同义务已经履行完毕；嘉业房产公司支付职工回迁延期过渡费至2015年5月19日，嘉业房产公司未履行106号房屋隔层施工工程款抵付延期过渡费义务，等额工程款94328.49元，可在常德中波台收取的回迁保证金中扣除；关于职工回迁户优惠物业服务费19.1万元，此约定涉及第三方企业法人经营活动而无效，且回迁户实际接受物业服务企业同等价格的服务，不认定为债权。 另查明，常德中波台安置的总面积为3538.04㎡，其中被拆迁户的安置面积为2792.16㎡（已安置完毕），公房安置面积为745.88㎡。嘉业房产公司向常德中波台交付了位于嘉业·紫和园小区1-106号房屋，建筑面积196.17㎡。 本院认为，本案争议焦点为嘉业房产公司是否履行完毕交付置换房屋的义务？常德中波台与嘉业房产公司签订《安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据协议约定，嘉业房产公司应无偿提供安置房屋面积为3538.04㎡，其中被拆迁户的安置面积为2792.16㎡，公房安置面积为745.88㎡。另根据双方签订《回迁安置补充协议》，嘉业房产公司还应向常德中波台交付增加建筑面积中一部分作为安置公房，常德中波台请示增加建筑面积200㎡，常德市规划局调整后新增建筑面积为471㎡，另结合房屋建成情况，常德中波台主张增加建筑面积200㎡作为安置公房并无不妥，故嘉业房产公司实际应交付安置房屋面积为3738.04㎡（3538.04㎡＋200㎡），已交付2988.33㎡（2792.16㎡＋196.17㎡），尚有749.71㎡未交付。常德中波台要求嘉业房产公司交付745.88㎡置换房屋视为对自身权利处分，本院予以确认。嘉业房产公司以《回迁安置补充协议》第六条约定抗辩称，嘉业房产公司在交房时最终核定的面积大于和小于3538.04㎡，双方均不予找补。嘉业房产公司在交付196.17㎡的1-106号房屋后，交付置换房屋的义务已经完毕。本院认为，双方不予找补的前提是嘉业房产公司履行完毕交付第一层公用房及3#楼临街裙房增建部分，并非履行部分就不予找补，故对嘉业房产公司的辩称本院不予采纳。 关于常德中波台主张职工回迁延期过渡费及物业服务费优惠价款，因常德中波台并非上述两项权利的权利主体，可由拆迁户另行主张权利；且常德中波台未提供充分证据证明嘉业房产公司欠付回迁延期过渡费及物业服务费及欠付的具体金额，故本院对常德中波台的上述两项诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认湖南嘉业房地产开发有限公司应向湖南省新闻出版广电局常德中波转播台交付745.88㎡安置公房； 二、驳回湖南省新闻出版广电局常德中波转播台其他诉讼请求。 案件受理费30968元，由湖南省新闻出版广电局常德中波转播台负担30868元，湖南嘉业房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  何米良 人民陪审员  金可友 人民陪审员  龚晶晶 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  刘彩云 代理书记员  彭澳辉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。