北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61532号原告：姬英华，女，1964年12月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师被告：殷娇，女，1975年8月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李晶，北京市嘉律衡律师事务所律师委托诉讼代理人：王双娟，北京市嘉律衡律师事务所律师原告姬英华（以下简称原告）与被告殷娇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院发回重审后，本院于2019年7月29日立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告之委托代理人单文豪、被告之委托代理人李晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令双方签订的合同解除；2、要求被告按照合同约定租金标准支付2017年1月1日至实际腾退交付涉案房屋之日止的租金；3、要求被告给付违约金28万元。事实和理由：2012年3月14日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区金盏乡东窑路526号整院楼房和仓库出租给被告使用，租期十年，自2012年4月1日至2022年3月31日，2017年4月1日前每年租金14万元，2017年4月1日后每年15.4万元。原告依约交付涉案房屋并办理了交接。2016年12月底，在无任何通知和协商的情况下，原告突然接到被告邮寄的《解除租赁合同通知书》，被告在该通知书中要求“《租赁合同》在本通知书发出后立即解除。”原告认为，被告的要求没有合同和法律依据，被告所谓的“无法继续履行”的情况不能成立。原告立即书面回函，告知不同意被告单方解除的行为，并要求被告承担违约责任。被告发出通知后，即不再支付租金。原告数次要求被告继续履行，并委托律师发出了律师函，向被告表示不同意解除合同，但均遭被告的拒绝。被告继续占有使用涉案房屋，直至2017年9月底，双方才完成交接，被告所付押金1万元应折抵其应付费用，不予退还。被告辩称:不同意原告的诉讼请求。双方之间签署的合同应属无效合同，己方不存在违约行为，不同意支付租金及违约金。被告在2016年12月30日向原告发出了解除合同的通知，并实际搬离了涉案房屋，被告已不再使用该房屋，迟延办理交接系原告所致，故房屋闲置损失应由其自行负担，我方支付的1万元押金，应予以退还，如果法院认为我方应支付原告房屋占有使用费，同意以押金进行冲抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与案外人李德民系夫妻关系。2007年9月20日，李德民作为承租方（乙方）与北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社（出租方、甲方）签订了《租赁合同》，约定李德民承租1.43亩土地，租赁期限20年，自2007年9月20日至2027年9月19日。2014年6月1日，双方签订了《补充协议》，约定双方于2007年9月20日签订的租赁合同中租金标准上调至每亩每年1万元，仍按每五年递增10%标准计算。2017年7月19日，北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社出具《证明》，显示其单位与李德民签订的《租赁合同》中所涉场地位于东窑村西北角共1.43亩，临时门牌号为526号，租期20年至2027年9月19日止。2012年3月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区金盏乡东窑路526号（临时门牌号）整院的楼房及仓库共计1510平方米，用于办公、住宿及储存货物。租赁期限十年，自2012年4月1日至2022年3月31日。2012年4月1日至2017年3月31日期间，每年租金140000元；2017年4月1日至2022年3月31日期间，每年租金154000元，被告按季度交纳租金，在每年的6月30日、9月30日、12月31日、3月31日前支付租金。合同履行期内，任何一方单方解除合同的，应向对方支付二年期的租金作为违约金。被告逾期支付租金及费用的，每天按应交租金和费用的3%支付违约金，逾期30日，原告有权解除合同。在合同履行过程中，如因政府行为（征用或拆迁），导致合同不能履行，不视为违约行为。政府（征用或拆迁）对拆迁、征用所支付的补偿金全归甲方所有。该合同后附《移交物品明细单》，列明一并移交的物品有：大门钥匙、楼房一层房门钥匙各一把、门面房钥匙、楼房二层房门钥匙各一把、电卡、水卡、门面房窗户。合同签订后，各方依约履行。被告除交纳合同载明的租金外，另支付1万元押金。审理中，双方确认被告的租金已付至2016年12月31日。2016年12月30日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为“涉案场所用于柏莱特文化创意股份有限公司员工住宿使用。2016年9月29日及2016年12月27日，东窑村村委会依据北京市、朝阳区、金盏乡的要求，多次下发通知，严禁群租群住现象，导致双方签订的《租赁合同》无法继续履行。现正式通知您：1、《租赁合同》自本通知书发出后立即解除，您需在2017年1月1日之前与殷娇办理交接手续，否则视为完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、损毁等一切风险由您自行承担。2、殷娇同意支付一个月租金作为补偿金，已付的一万元押金不再退还。”该告知书于2016年12月31日由原告签收，但原告不同意解除合同。2017年1月1日，原告向被告送达了《告知书》，主要内容为：1、被告无权单方解除《租赁合同》。2、被告单方解除合同的行为已构成违约。3、不同意被告提出的补偿金额。4、要求被告支付违约金28万元。5、要求被告支付自2017年1月1日之后的租金，并以被告应交租金的3%为标准按日主张滞纳金。6、在未办理交接手续的情况下，所有损失和风险由被告负担。2017年1月18日，受原告委托，北京市瑞得律师事务所向被告送达了《律师函》，再次申明了不同意被告单方解除合同的行为，并保留追究被告违约责任的权利。原一审庭审过程中，被告提交北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会、北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社共同出具的《关于取缔污染型企业“三合一”、“多合一”企业整改的通知》，主要内容为“东窑村域内取缔喷漆、烤漆、扬尘、喷砂类等污染型企业，对污染型的展览展示企业也一并取缔，无污染的展览展示企业必须持本辖区营业执照经营。东窑村域内涉及关于取缔污染型企业‘三合一、多合一’场所的企业必须停业整改。整改后仅生产或经营或仓储一种功能的企业经村两委一社验收后方可经营。请各承租单位企业收到此通知后立即根据要求进行自行取缔关停整改，否则责任自负。”被告认为根据该通知，涉案场所属于住宿、仓储合一性质，属于该通知列明的取缔整改范围。原告不认可证明目的，并提交了北京市朝阳区金盏乡东窑村村民委员会、北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社于2017年7月11日出具的《说明》，内容为“2016年12月27日东窑村委会及东窑村农业经济合作社给全村区域内所有涉及污染型企业、‘三合一、多合一’企业下发了《关于取缔污染型企业、‘三合一、多合一’企业整改通知》，此通知只针对村内涉及污染型企业‘三合一、多合一’所下发，我村未针对‘柏莱特’和承租户李德民、姬英华下达过清退通知。”针对上述《说明》，被告向本院提交了一份北京市朝阳区金盏乡东窑村民委员会、北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社于2017年7月18日作出的《说明》，该《说明》载明：“2016年4月10日经过村民代表决议通过，按照北京市非首都功能疏解相关要求，对于上级严令禁止的相关企业进行取缔，2016年12月27日东窑村委会及东窑村农业经济合作社给全村区域内所有企业下发了《关于取缔污染型企业、“三合一”、“多合一”企业整改的通知》，租赁土地内严禁出现群居群住现象，凡是接到通知并属于通知整改范围内的企业，首先进行自查，如有违反规定的企业限期自行整改，2017年12月底前无法整改及限期内未整改的，我村将按规定予以取缔。”原告对被告的该证据证明目的不予认可，认为该《说明》不够明确，无法达到被告的证明目的。关于房屋腾退的时间，被告称已于2016年12月31日前腾空涉案房屋，后未再使用，并提交短信截图、光盘、录音、证人证言用以证明，原告因被告未出示短信截图、录音的原始载体，对上述证据的真实性表示不清楚，但不认可证明。对光盘的真实性、证明目的不认可，称该视频存在明显拼接删减痕迹，摄像头均指向仓库部分范围，不能客观反映全部房屋使用状况，而且仓库就是用于存储物品，搬出搬入也很正常，不能视为被告腾房。对证人证言的真实性不认可，称无法核实二人是否为被告职员的身份，即使是被告职员，与其存在利害关系，不应被法院采纳。同时，原告提交了现场照片两张，用以证明涉案房屋一直由被告在占有使用。被告对上述证据的真实性表示不清楚，称根据照片显示内容，无法确定是否为涉案房屋。本院经核对上述证据，结合双方质证意见，对双方提交上述证据的证明目的均不予采信。案件在原一审过程中，本院于2017年6月26日进行现场勘查，确认如下事实：涉案场所西临道路，南临院落为北京柏莱特股份有限公司的办公场所。涉案场所整体分为东、西两个部分，中间有一墙相隔，但预留了通道。涉案场所内部西侧又可分为南、北两个部分，其中北部为二层砖混结构房屋系宿舍区；南部为通道区，向东延伸与分割墙上预留的通道相连，其上搭建彩钢棚顶，高度与二层房顶持平。涉案场所内部东侧为库房，亦搭建有彩钢结构棚顶，高度与二层房顶持平。被告承租后，曾在东侧库房区南墙上单独开了一个门洞，现该门洞已被封堵。现场勘查时，涉案场所已腾空。本院另于2017年6月22日、2017年7月13日两次组织庭前会议调查工作，两次要求双方办理涉案场所交接事宜，但截止原一审法庭辩论终结，原告拒绝接受房屋钥匙。本案审理中，被告提交确认书一份，上载：“2017年6月22日,经法庭明释双方代理人对东窑村526号院整院现状情况进行现场核实，情况如下：1、确认526号房屋整院目前处于腾空状态。2、对于526号房屋南墙与北京柏莱特文化创意股份有限公司相邻面打通的墙体通道目前处于水泥封闭状态”，用以证明2017年6月22日双方共同确认房屋已处于腾空状态。原告对上述证据的真实性认可，但称当时双方并未办理交接，涉案房屋系被告实际占有，同时提交了2017年6月22日拍摄的照片9张，用以证明涉案房屋人为损坏严重。被告对上述证据的真实性认可，确认系6月22日拍摄，但不认可证明目的，称房屋使用过程中会存在正常磨损，东西搬离后遗留了垃圾，但是不存在人为损坏。本院经核对上述照片，结合双方意见，对原告的照片证明目的不予采信。审理中，双方确认已于2017年9月底完成交接，原告在2017年9月30日将涉案房屋钥匙收回。案件在原一审期间，就原告出租给被告的房屋是否取得建设工程规划许可证事项，本院要求原告承担相应的举证责任，原告在案件重审法庭辩论终结前并未就涉案房屋取得建设工程规划许可证提交证据予以证明。本院就涉案房屋所在土地性质以及规划用途与北京市朝阳区金盏乡人民政府进行核实，该乡政府于2018年9月27日书面告知本院：“经我乡核实，（2018）京0105民初21483号案件涉及的地块，依据金盏乡土地利用总体规划（2006－2020年）确认其土地规划性质为建设用地，依据2009版东三乡地区控制性详细规划确认规划性质为绿地。”原、被告双方对法院的上述调查结果均无异议。本案审理中，截至本次法庭辩论终结前，原告仍未就涉案房屋取得建设工程规划许可证提交证据。审理中，经本院释明，如果合同被认定无效，原告的诉讼请求是否有变化。原告称坚持其主张的诉讼请求，如果双方合同被认定为无效，即要求被告支付2017年1月1日至2017年9月30日期间房屋占用使用费11.2万元及信赖利益损失7万元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未向本院提交证据证明原、被告双方于2012年3月14日签订的《租赁合同》中所涉及的租赁房屋取得建设工程规划许可证，故本院认为，原、被告双方签订的上述《租赁合同》应属无效合同。对于原告要求判令双方签订合同解除及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，双方均确认涉案房屋于2017年6月22日已经由被告腾空，在合同无效且因原告拒绝接受被告交付钥匙的情况下，本院认为被告已经完成交付义务。被告虽称已于2016年12月31日前实际搬离了涉案房屋，但未提交充分证据进行证明，应承担不利后果，故本院认定被告实际使用涉案房屋至2017年6月22日，双方均确认被告租金已付至2016年12月31日，本院不持异议。对于2017年1月1日至2017年6月22日期间被告应支付原告的使用费数额，本院将参照双方合同约定的租金标准进行计算。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为出租一方，负有向被告提供合法、适约租赁物的义务，其就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告签订租赁合同，故本院认定原告就合同无效存在主要过错。被告对涉案房屋是否具有建设工程规划许可手续亦负有审慎的注意义务，故本院认定被告就合同无效存在次要过错。原告所称被告对涉案房屋造成人为损害，但未提供充分证据进行证明，应承担不利后果，综合上述情况，对原告关于合同无效后的信赖利益损失主张，本院不予支持。关于原告收取被告1万元押金，因双方合同无效，原告应予退还，现被告同意以押金冲抵房屋占有使用费，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告殷娇于本判决生效后十日内给付原告姬英华房屋占有使用费59860元；二、驳回原告姬英华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6026元，由原告姬英华负担4520元（已交纳），由被告殷娇负担1506元（原告姬英华已交纳，被告殷娇于本判决生效后十日内给付原告姬英华）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  全 军人民陪审员  王醒东人民陪审员  张冬梅二〇一九年十二月二十八日书 记 员  龙 泉