宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初11972号 原告:马进宝，男，1991年7月12日出生，回族，宁夏海原县人，影视编导，住宁夏回族自治区金凤区。 委托诉讼代理人：高洁，女，1988年8月25日出生，汉族，内蒙古巴彦淖尔市人，影视编导，系原告之妻，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：王桂芳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，1984年6月29日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告马进宝与被告银川某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马进宝的委托诉讼代理人高洁、被告银川康民房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告马进宝向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告攴付逾期办理房屋所有产权证的违约金40276元(按合约规定的万分之一计算，暂自2015年12月26日计算至2017年12月21日，共计726天)；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月26日，原告与被告签订购买由被告开发的位于金风区某室，面积为111.4平方米的商品房一处。合同签订后，原告向被告支付首期房款贰拾贰万捌仟柒佰伍拾陆圆整(228756元)，占全部房价款的41%，余额叁拾叁万(330000元)于2015年6月26日向中国工商银行申请贷款支付给被告。但是在合同约定期限内却因被告原因导致该房屋产权证无法办理。直到2017年12月20日，原告再次去公司询问时，才被告知房屋已经解押，可以办理产权登记了。原告于次日2017年12月21日缴纳契税，将所有资料交于某房地产开发有限公司协助办理房屋不动产权证，根据合同第二十条第二款第一项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”的约定，被告应当向原告承担其逾期办理房屋产权登记的违约责任。综上所述，原告认为，因被告将整个楼盘抵押给了银行，其又未能及时解押，导致原告所购商品房在合同约定期限内无法办理产权登记，其行为已违约，故原告根据《合同法》以及《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，恳请贵院依法判决。 被告银川某房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的《银川市商品房屋买卖合同(预售)》，是双方真实意思的表达，也是真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合同前，也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证的约定。被告已经将涉案房屋交付原告实际入住，并且原告已经对该房屋的使用，占有，收益权已经享有，并没有给原告造成实际损失。而且被告于2016年1月20日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，才符合达到了交房条件。被告于2017年12月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书，原告已经可以办理房屋不动产权证书了。所以被告房产证违约金应该按照合同约定从2016年1月20日180天后到2017年12月6日止违约金。然而，原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行做抵押的情况，原告马进宝作为房屋的买受人对此知晓，从客观事实说原告也要承担一定风险的，所以根据人民法院应跟据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第7项、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。综上所述，原告违约金请求没有事实依据，计算方式没有合同依据，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，恳请人民法院以原告的实际损失为基础，减少违约金。如被原告不能举证证明自己存在损失，则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。 根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日原、被告经协商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于金风区某室，面积为111.4平方米，单价4980元/平方米，总价款554772元。出卖人应当于2015年6月26日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式解决：1、买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、双方协商解决。合同签订后，原告按约向被告支付购房款554772元，被告于2015年7月9日向原告交付涉案房屋，因被告将其开发的土地向银行予以抵押，未能按约取得房屋初始登记证书，导致原告无法办理该房屋产权登记证书。直到2017年12月6日被告才取得了房屋初始登记证书，并通知了购房人，原告于2017年12月21日缴纳契税办理了房屋不动产权证并抵押于银行。原告以被告逾期办证构成违约现被告请求支付违约金，双方经多次协商终因分歧较大未能协商一致，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告就应按约履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，原告由此可自行办理房屋权属证书，被告对此负有配合义务，但被告对涉案房屋尚未按约取得初始登记证，导致原告未按约办理房屋产权登记证书，被告构成违约应承担违约的责任。现原告诉请被告承担延期办理产权证书的违约金。符合合同的约定，本院予以支持。由于双方合同约定未能办理产权证书采取协商解决的方式，双方又未能协商一致，鉴于双方未约定逾期办证违约金的比例，现原告请求按照合同约定的第一项每日万分之一计算逾期办证违约金，本院认为按此处理较为恰当，自2016年1月10日至2017年12月6日共计696天，即为38612元（554772元×每日万分之一×696天)。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马进宝逾期办证违约金38612元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费403元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 李建东 二〇一九年十二月二十一日 法官助理 陈 娟 书 记 员 沈天豪 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。