河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初11965号原告孟令志，男，汉族，住河南省正阳县。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。统一社会信用代码：91411700733856084N。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人杨春生、王莉，河南华珠律师事务所律师。原告孟令志与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁中和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟令志、被告新天地公司的委托代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟令志诉称，1、原、被告双方于2014年1月6日签订《商品房买卖合同》，合同主要内容是：该商品房位于驻马店市高××××大道西段新天地·未来城第6幢909房，面积39.55平方米，按建筑面积计算房屋价，单价4565.99元/平方米，总价180585元。出卖人应于2014年12月31日前交房，被告直到2017年2月5日才将房屋交付原告。2、被告在销售商品房时，宣称6号楼为住宅，土地使用年限为70年，而其购房合同显示该商品房的用途为公寓。同一栋楼、同样的房屋，竟然有两种性质的出卖方式，为欺诈销售。合同第一条约定：土地使用年限为2013年6月28日至2083年6月23日。事实上，原告在办理房产证过程中，被告知所买房屋土地使用只有40年。请求：1、判令被告支付逾期交房违约金13898元；2、判令被告支付30年土地使用损失费约34000元。被告新天地公司辩称，涉案房屋已于2013年6月4日主体验收合格，符合合同约定的交房条件，不应承担违约责任；在双方签订合同过程中，被告不存在欺诈行为。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月6日，原告孟令志（××)与被告新天地公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××××大道西段，出让证号为：驻市国用（2013）第8862号。该地块土地面积为：33600平方米，规划用途为普通商品住房、其他商服，土地使用年限2013年6月28日至2083年6月27日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：新天地?未来城；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6号楼909号房。该商品房的用途为公寓。该商品房预测建筑面积共39.55平方米；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4565.99元，总金额壹拾捌万零伍佰捌拾伍元整……第六条、付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清：××于2013年12月29日前一次性付清总房款，人民币￥180585元……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……等条款。合同下方出卖人处加盖有“驻马店市新天地房地产开发有限公司合同专用章”及法定代表人“李艳红印”印章，××处有“孟令志”署名。该合同的附件四：合同补充协议第二条、××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1.契税；2.维修基金；3.暖气、天然气初装费；4.宽带、电话、有线电视初装费；5.水网改造费；6.国家规定的有关税费及办理产权和其他相关手续应由××承担的费用。2019年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份：原合同约定预购商品房建筑面积39.55平方米，现房地产登记机关测定的实际面积39.79平方米。每平方米价格保持不变。房价款总金额原合同180585元、实测后181681元。原告依约向被告交纳了房款，被告于2019年3月19日向原告出具了180585元的增值税普通发票、于2019年7月12日向原告出具了1096元的增值税普通发票。原告于2019年7月29日交纳了购房契税6923.27元及滞纳金6950.96元。2017年2月5日，被告向原告交付了涉案房屋，现原告尚未办理不动产权证。诉讼中，原告提交了1、被告与杨宇航的《商品房买卖合同》，显示：杨宇航购买被告新天地?未来城6幢8层806号房；该商品房的用途为住宅。2、乔华的豫（2019）驻马店市不动产权第0018455号不动产权证书，显示：乔华的房屋坐落于新天地?未来城6号楼8层801号房国有建设用地使用权2013年6月18日起至2053年6月17日止。3、驻马店市工商行政管理局经济开发区分局《告知书》，显示：孟令志投诉新天地公司在销售未来城楼盘6#楼商品房时，涉嫌欺诈行为。该局对新天地公司作出罚款10000元的行政处罚。原告用以证明：同一幢楼邻居商品房用途为住宅，而其商品房用途为公寓。合同约定的土地使用年限为70年，而邻居办理的不动产证土地使用年限为40年，被告涉嫌销售欺诈，故其要求被告支付30年土地使用损失费约34000元。被告对此质辩称，合同所标明的70年土地使用年限是最高使用年限、原告购买涉案房屋时知道是公寓。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告孟令志与被告新天地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合同约定：“出卖人应在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给××”，本案中，原告依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未依约将诉争房屋在合同约定期限即2014年12月31日前交付给原告，构成违约。故原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院应予支持。关于逾期交房期间，2017年2月5日，原告从被告处接收，原、被告双方对此均无异议。逾期交房期间应为2015年1月1日至2017年2月5日，共计765日。关于逾期交房违约金数额，双方合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，原告为购买该房共计向被告交付181681元，其中1096元系2019年7月补交，而原告接收房屋在2017年2月5日，故计算逾期交房违约金应按当时已交房价款180585元的万分之一计算。综上，被告应支付原告逾期交房违约金13815元（180585元×日万分之一×765天）。关于原告诉请判令被告支付30年土地使用损失费约34000元。本院认为，原告尚未办理涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋的土地使用年限未确定为70年还是40年、且原告主张30年土地使用损失费约34000元亦没有相关证据，故原告此项诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孟令志支付逾期交房违约金13815元。二、驳回原告孟令志其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元（已减半收取），由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  梁中和二〇一九年十二月四日书记员  李靖恒