河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初20609号原告：河南中州快捷酒店投资有限公司，住所地：郑州市金水路115号中州宾馆商务楼，统一社会信用代码：914101057648877051。法定代表人：姜鹏飞，总经理。委托代理人：姚旭岑，河南成务律师事务所律师。委托代理人：孙攀登，河南成务律师事务所实习律师。被告：济源中邦商务咨询有限公司，住所地：济源市济水东园小区，统一社会信用代码：91419001574973987L。法定代表人：冯师海，总经理。委托代理人：王东，男，汉族，1982年4月22日出生，住河南省济源市，系公司员工。原告河南中州快捷酒店投资有限公司（以下简称“原告”）诉被告济源中邦商务咨询有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚旭岑、孙攀登，被告委托代理人王东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告于2014年3月19日签订的租赁合同，腾空并返还租赁房屋；2、被告立即支付所欠原告的租金1769635.7元，并支付违约金65万元，两项合计2419635.37元；3、被告支付解除合同前所欠的房屋租金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月19日，原、被告双方签订了一份租赁合同。合同约定原告位于郑州市××××号酒店建筑（中州快捷红旗路店）一层部分、二层全部租赁给乙方使用：租赁期限为15年从2014年4月1日至2029年12月31日止；租金为前四年每年130万元整，以后每年递增4万元整。租金的支付方式为被告每半年提前十五日向原告支付租金。合同签订后，双方正常合作，被告能够按照合同约定支付租金。但从2015年开始，被告就开始拖欠租金。原告考虑到双方的合作关系和被告的实际困难，只要经过催要后能够陆续支付租金就容忍了被告的拖欠行为。2019年初，经原告财务部门核查，被告已经累计拖欠原告租金达1869635.70元，原告为此于2019年5月6日向被告发出拖欠租金存款函，但被告收到催款函后回复原告不仅不承认拖欠的租金数额，并以各种理由拖延支付租金，仅支付了10万元。鉴于被告拖欠租金的行为，造成原告的合同目的不能实现，根据《合同法》第二百二十七条的规定，原告特提出解除合同，并要求被告按照租赁合同的约定支付违约金，并按照租赁合同约定的租金标准支付自解除租赁合同之日至返还租赁房屋期间的占用费。原告认为被告违反合同约定拖欠租金的行为违背了诚实信用原则，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：1、原告未按约定的租赁面积交付给被告使用，造成被告经营损失约100万元，计算方法和依据是少的面积与出租金额计算；2、原告违反合同约定，擅自提高电费，和约定按照市政收费，原告违反合同约定将电费提高至1.2元/度，市政收费标准为0.68元/度，被告不交电费，原告进行停电等手段强制收取被告费用，造成被告损失约26万元；3、原告违反合同约定，不让被告使用合作标的物的通道，造成二楼近300平方退租，造成80万元的损失；4、与二楼网吧协调，原告向被告出具的备忘录材料可以证明应由原告协调，但原告实际未协调，给原告造成损失约40万元。原告向本院提交证据如下：1、2013年12月30日河南广播电视大学与河南中州快捷酒店投资有限公司签订的《租赁合同》；2、2014年3月19日原、被告双方签订的《租赁合同》；3、2019年5月6日的《拖欠租金催款函》；4、2019年5月9日被告发给原告的《关于拖欠租金催款函的回复》被告向本院提交证据如下：1、《租赁合同》一份、附件2张；2、照片三份；3、2014年8月11日《备忘录》一份；4、6月门面房电水费统计表、邮件、《收据》各一份；5、《情况反应》一份、2015年5月28日《备忘录》一份。经审理查明：2014年3月19日，原告与被告签订《租赁合同》一份，主要约定被告承租原告位于郑州市××××号酒店建筑（中州快捷红旗路店）一层部分、二层全部。租赁期限15年，即从2014年4月1日至2029年12月31日止，原告给予被告免租期3个月，即从2014年4月1日至2014年6月30日止。前四年每年租赁费为130万元整，以后每年递增4万元整。被告每半年提前十五日向原告缴纳租赁费。合同第四条约定被告拖欠租赁费累计1个月或以上，原告有权解除合同，收回场地并处理场地内所有被告的财产（被告无权索回）；原告为被告提供单独的能源计费系统，收取费用按照市政标准以及市政收费计量表读数的分摊。合同第八条约定，合同生效后，除政府强制拆迁和不可抗力因素（包括但不限于自然灾害、政治动乱、战争、××等）外，非经原被告双方达成一致，任何一方均不得单方面中止履行合同，否则，违约方须承担违约责任。除赔偿守约方实际经济损失（按本合同约定至合作期满前未履行年度的租赁费总额计算）外，还须向守约方支付当年度租赁费的50%的违约金等内容。该《租赁合同附件》两张，分别载明“图中红线范围内为合作标的物一层面积及界限642㎡”；“图中红线范围内为合作标的物二层面积及界限858.935+59.57=918.5㎡”。2019年5月6日，原告向被告发编号为2019050601的《拖欠租金催款函》一份，主要载明，“河南中邦商务咨询有限公司，2014年3月19日，贵司与我司签订《租赁合同》，该合同约定我司将位于郑州市××××号酒店建筑一层部分、二层全部出租给贵司；租赁期限15年，租金前四年每年为130万元整，以后每年递增4万元整；贵司每半年提前十五日向我司支付租金。此后，我司一直与贵司保持着良好的合作关系。在2019年初，经过我司财务部门核查，贵司仍欠我司租金未付，且经我司员工多次与贵司沟通支付租金事宜后，贵司截止本函发出为止，仍迟迟未向我司支付租金，也未向我司出具任何能够证明贵司可以合理拖欠租金的证据。……二、如贵司未在规定时间支付清以上租金款项，我司依据合同约定有权单方解除双方签订的《租赁合同》，且追究贵司的违约责任等内容。2019年5月9日，被告向原告发《关于拖欠租金催缴函的回复》，主要载明，河南中州快捷酒店投资有限公司，自2014年3月我方承租贵方商铺以来，双方积极沟通、友好协商，一直保持着良好的合作关系。现因合作过程中产生的分歧，回复如下：1、被告实际使用租赁面积与双方合同约定不符。合同约定面积为1560㎡，但截至目前，被告一、二楼共实际使用面积为1169㎡，与实际相差391㎡，2014年被告参与招租竞标时按照均价834元/㎡的价格中标，进而以每年130万元的价格双方签订了租赁合同，按实际使用面积计算，应按照每年97.5万元的租金标准缴纳房租，5年来给被告造成直接经济损失高达162.5万元，此事经被告积极反馈沟通，原告曾多次承诺给予减免房租。2、物业问题多次反馈却迟迟没有得到解决。一二楼不间断出现漏水、渗水、停电等情况，甚至多次出现原告有电而不让被告使用的情况，给被告造成的经济损失和维修费用均是由被告承担，且合同约定电费按照市政标准进行收取，原告实际收取电费高达1.2元/度，给被告经营带来极大经济压力。为此被告多次找原告沟通上述事宜，但至今仍没有妥善的解决方案。3、二楼房屋无法使用。因二楼无法直达一楼大厅，且电梯、楼梯均无法使用，造成二楼263㎡的房子在5年的时间里一直闲置，给被告造成严重的经济损失，现被告要求把一楼至二楼道路开通，给二楼提供基本的正常营业条件。4、原告在函中所提欠缴租金高达1869635.7元，与事实严重不符。真实情况是2019年上半年所欠房租23万元尚未缴纳，其余年度被告未欠租金。5、双方合作5年来，经济环境下行，门口道路改造等许多不可抗力，使被告一直处于严峻态势，基于此，提议双方能够依据现有租赁面积和周边市场行情重新签订合同。综上，被告曾多次积极与原告沟通上述事宜，原告也曾多次承诺对我司房租给予减免等内容。另查明，2014年8月11日，原、被告签订《备忘录》一份，载明，一、被告于2014年8月11日已足额支付租金65万元整；二、原告同意被告免租期在原有基础上顺延一个月，即从2014年7月1日到2014年7月31日止，房屋租金从2014年8月1日起算；三、经双方协商一致，被告完全接受原告一、二层现状，双方达成和解并同意继续履行原合同。希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作。2015年5月28，原、被告签订《备忘录》一份，载明，由于原告三楼管道向下渗水须施工，造成被告二层和部分一层无法正常经营，现同意免除被告2015年度中的一个月租金10.83万元；原告已知晓被告二层经营网吧营业项目，原告协助被告处理与河南广播电视大学的关系，希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作。庭审中，原告自认同意扣除《备忘录》中约定的两个月的租金，被告2014年度的租金、2017年度的租金、2018年度的租金均已支付完毕，现2015年未付租金为239635.70元、2016年未付租金为70万元，现上述租金，双方一直在协商未果，所以一直搁置至今。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《备忘录》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行义务。根据原、被告的陈述，被告在2017年、2018年均按合同约定足额支付了租金，因双方对2015年、2016年未支付的租金一直协商未果，被告至今未支付，且从双方签署的《备忘录》的内容看，2014年、2015年在合同履行过程中出现了影响合同履行的情形，双方仍约定希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作，同时，在本案的审理过程中，双方仍在协商解决，能够认定双方仍希望继续履行涉案的《租赁合同》，故原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，证据不足，本院不予支持。根据原、被告的陈述，被告尚欠原告租金共计1749635.7元（包含2019年未支付的租金），扣除原告同意扣除的2个月的租金，剩余未支付租金共计1533302.37元，故被告应支付原告剩余租金1533302.37元，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。关于违约金，现原告依据《租赁合同》的约定，要求被告支付年度租赁费的50%的违约金即65万元，但未提交证据证明其实际损失情况，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为以未支付租金1533302.37元为基数，自起诉之日（2019年6月21日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告济源中邦商务咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中州快捷酒店投资有限公司支付租金1533302.37元及违约金（违约金以1533302.37元为基数，自2019年6月21日起起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告河南中州快捷酒店投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26157元，由原告负担7558元，被告负担18599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 贾 威人民陪审员 刘 玲人民陪审员 吴桂英二〇一九年十二月十三日书 记 员 胡天一