北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初7753号原告(反诉被告):于化龙，男，1972年7月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人:齐湘文，北京文兴律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱芹，北京文兴律师事务所实习律师。被告(反诉原告):韩建国，男，1967年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人:张科，北京儒德律师事务所律师。原告(反诉被告)于化龙与被告(反诉原告)韩建国土地承包经营权流转合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告于化龙及其委托诉讼代理人齐湘文、朱芹,被告韩建国及其委托诉讼代理人张科到庭参加了诉讼。本案一审现已审理完毕。原告于化龙向本院提起诉讼：（一）诉讼请求：1.请判令被告立即返还原告租金1541640元；2.被告赔偿原告花费的建设费用(具体金额待评估结论做出后再行确定);3.诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更第二项请求为赔偿原告建设费1679152.43元。（二）事实与理由:2013年12月31日，原、被告签订了《土地租赁协议书》，约定原告从被告处承租北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村李家坟西侧土地，面积为17亩，土地租金为每亩8185元。租赁期限为23年，从2014年1月1日至2036年12月31日止。租金总额为320余万元。协议书还约定:土地原有建筑物归乙方(即原告)使用，乙方有权维修、加固、翻新改造。因甲方(即被告)原因造成乙方不能正常生产经营的状况下，给乙方造成的损失甲方负责赔偿。协议书签订后，原告一次性向被告支付了租金200万元。并投入巨资欲在承租土地内维修、加固、翻新改造原有房屋。但因被政府部门阻止等原因，导致原告的建设工程未能完成，更无法正常使用租赁土地。2015年12月25日，被告向昌平区法院提起了诉讼，要求原告支付剩余租金120余万元，后经昌平区人民法院作出(2016)京0114民初字3829号民事判决书认定:原、被告双方签订《土地租赁协议书》无效，驳回了被告韩建国要求原告支付剩余租金的诉讼请求。合同无效后的具体损失当事人可另行主张。该判决书现已经发生法律效力。原告认为:双方签订了《土地租赁协议书》后，原告已经支付了200万租金，并投入巨额资金进行建设，但该《土地租赁协议书》已被法院认定无效，且被告提供的土地达不到租赁合同的约定，原告已经无法正常使用租赁土地，原告多支付的租金被告理应返还。同时，被告承诺原告有权进行建设，但在建设过程中原告的建房行为被政府部门阻止，花费的建设费用被告也理应予以赔偿。为此，原告提起诉讼，请依法判令支持原告的诉讼请求，以切实维护原告的合法权益。被告韩建国答辩认为：1.被告同意退还部分涉案土地租金，但应当抵扣占有土地的使用费，占有使用费应按照合同中约定每年139145元计算。原被告2013年12月31日签订土地承租协议，被告将昌区阳坊镇前白虎涧村原家坟西侧土地转租给原告。2017年经北京市昌平区人民法院判决，确认原被告签订的协议无效，判决生效后，被告多次联系原告协商腾退土地，退还部分土地租金事宜。但至今原告仍然坚持占有该涉案土地。依据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”至今原告仍拒不返还涉案土地，给被告造成了严重损失，因此被告认为退还土地租金应当抵扣自2013年12月31日至原告实际腾退土地为止的土地占有使用费。2.原告要求被告赔偿原告花费的建设使用费，没有事实和法律依据。被告认为导致原被告签订《土地租赁协议》无效原因完全是乙方造成的。被告与原告签订《土地租赁协议》中没有明确表示允许原告在涉案土地内进行非农业建设。原告个人承包土地可以进行农业建设，但原告在2016京0114民初3829案件庭审中陈述说明承包土地是办理停车设备厂，但事实上也未动工。原告应当知道涉案土地并不能作为工业建设土地用途使用，但还打算动工建设。因此原告理应承担合同无效后果的全部责任，原告的投入损失也应由原告自行承担。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。诉讼中，韩建国提出反诉：（一）诉讼请求：1.判令被反诉人腾退涉案土地并恢复原状;2.反诉诉讼费用由被告承担。庭审中，反诉原告明确其请求恢复原状具体是指被反诉人撤离场院，保留围墙和大门不拆、场院土地不再主张凭证、把杂物清理干净，另外赔偿两颗泡桐树被砍伐的损失2万元。（二）事实与理由：原被告2013年12月31日签订土地承包协议，被告将昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧土地转包给原告。2017年经北京市昌平区人民法院判决，确认原被告签订的协议无效，判决生效后，被告多次联系原告协商腾退土地，退还部分土地租金事宜。但至今反诉被告仍然坚持占有该涉案土地。依据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”至今反诉被告仍拒不返还涉案土地，给原告造成了严重损失，现依据相关法律规定请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告于化龙答辩称：不同意韩建国的反诉请求。同意返还土地，但不同意恢复原状，返还土地的前提是反诉原告将投资的钱返还给我们。合同中约定我方有权维修、加固、翻新、改造，没有约定应当恢复原状。经审理查明：一、当事人签订合同及履行情况2009年8月24日，案外人张同献（甲方，出租方）与韩建国（乙方，承租方）签订《土地承租协议书》，双方约定：一、土地位置：北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧。二、土地面积17亩。三、本协议期限27年，自2010年1月1日起至2036年12月31日。四、土地租金每亩每年2000元，共计918000元。五、于本协议签订之日起，乙方一次性支付10年租金，剩余部分每五年支付一次。六、土地原有建筑作价5万元，乙方出资购买，原建筑物所有权归乙方所有。七、乙方有权在其承租的土地上建各种建筑，但必须办其相关手续，并以不污染环境，不给村民的生活带来不便为前提。八、遇政府征地时，乙方须无条件服从，乙方享有土地补偿之外的所有补偿权，甲方退还乙方已交纳的但未到期土地租金。九、承租期内，甲方需保证乙方不低于100千伏安的用电保障及生活用水。合同还约定了违约责任等条款。同日，双方就付款问题签订《付款补充协议》。该合同附有土地四至图，东至铁路，西至自建路，北至河槽，南至养殖场。2013年12月31日，韩建国（甲方，出租方）与于化龙（乙方，承租方）签订《土地承租协议书》，双方约定：一、土地位置：北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧。二、土地面积17亩，以本协议附件1标注为准。三、本协议期限23年，自2014年1月1日起至2036年12月31日。四、土地租金每亩每年8185元。五、于本协议签订之日起，乙方一次性支付23年租金，共计3200335元。六、乙方在承租期间，土地原有建筑归乙方使用（200平方米），乙方有权维修，加固翻新改造。七、乙方在承租期间，因生产生活需要建设厂房、库房产权归乙方所有，产生责任由乙方承担。并以不污染环境，不给村民的生活带来不便的前提下，甲方不得以任何借口干扰乙方正常施工、生产、生活。八、遇征地时，土地承租协议终止，未用租期的租金由乙方与征地方协商退还，与甲方无关。除乙方之外，任何单位、组织及个人都不享有营业损失及地上物赔偿。甲方可享有原地上物（200平方米）的赔偿金额。九、承租期内，甲方须保证乙方80-100千伏安的用电保障，乙方如需增加电量，甲方协助办理手续费用乙方支付，甲方保障乙方生活用水，乙方负责缴纳所使用的水费、电费及维护费用。双方还约定了续租、安全责任、违约责任等事项。该合同附有土地四至图。东至铁路，西至公用路中心，北至石厂墙，南至养殖中心墙。协议签订后，于化龙向韩建国支付了200万元租金，韩建国向于化龙交付了涉案场地，于化龙在该场地上进行了相关投入和建设。二、当事人争议情况2016年，因于化龙未依约支付土地租金，韩建国诉至法院请求判令其补齐剩余未付租金。该案审理过程中，本院到诉争土地进行现场勘验，现场有部分废旧厂房，场地内堆放部分建筑材料、搅拌机等，其余部分闲置。经查证，诉争土地规划为一般农用地，地块内含少部分农村居住点用地。经核对现场照片，城建科工作人员指认，废旧厂房位置即为农村居住点用地，据此本院作出（2016）京0114民初3829号民事判决书，认定当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，该租赁合同无效，并据此判决宣告原告韩建国与被告于化龙于二〇一三年十二月三十一日签订的《土地承租协议书》无效。该判决现已生效。三、诉争标的物现状对于承租土地后的使用情况，诉讼中于化龙称其承租场地的目的是用于建汽车改装厂，接手场院后即进行了相关修建围墙、回填土、修缮房屋等活动，并申请对其投入形成的地上物价值进行造价鉴定。经本院委托司法鉴定，鉴定机构出具了《工程造价鉴定意见书》。该鉴定书对造价项目分为确定项及待定项两部分，其中确定项包括土建地上部分、室内给排水工程、室内电气工程、室外给排水工程、室外弱电工程、室外强电工程，价格合计917200.89元；待定项部分包括：1.院内围墙、2.现场堆放材料费用、3.场地平整、4.场地平整回填土、5.楼板订金、6.韩建国方主张的泡桐和砌墙费用（-11420.96元），合计为750530.58元。现场堆放的材料包括石子、红机砖、建筑模板、钢筋。庭审中，韩建国认可确定项部分为于化龙所建，但对鉴定价格不予认可。双方对于待定项部分存在较大争议。于化龙预付司法鉴定费7.5万元。又查，涉案场院现为于化龙实际占用使用。庭审中，对于双方各自主张享有所有权或存在损失的待定项目部分，双方主张及举证情况如下：项目名称于化龙主张及举证韩建国主张及举证1院内围墙共计60多米，自建40多米，只有20米是韩建国建的；证人桑某的证言（认可有一个门垛是半截腰垒起来的）。西墙系其堆砌，于化龙拆了部分以后，加高了一段，其余的是于化龙拆了之后重砌的，认可其余墙体是于化龙建的；证人李某的证言。2现场堆放材料费用己方所有，同意拉走石子和红机砖，建筑模板和钢筋已经截取定制了，无法异地复用，要求赔偿；相关支出凭单和收据。于化龙所有，但认为自己曾在场院内堆放砖，被于化龙用了，要求用现有砖抵偿；证人陈某、黄某的证言。3场地平整和回填土己方做的；相关支出凭证和收据、改造前后照片、证人戚某的证言。己方回填的；证人徐某的证言。4楼板订金在厂家放着，用不上了；楼板定金发票。不认可。5泡桐和砌墙己方树木，鉴定时坑还在；鉴定时的视频可见树坑；院内原有围墙被于化龙拆了。上述事实，有本院（2016）京0114民初3829号民事判决书、《土地承租协议书》、证人证言、相关照片、《工程造价鉴定意见书》，及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依照本院生效判决所认定内容，本案双方签订的《土地承租协议书》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，故予宣告无效。本案双方争议焦点为涉案协议被宣告无效后的归责、部分争议财产的形成和归属以及善后处置问题。对此，本院进行如下评述和认定：首先，关于《土地承租协议书》被宣告无效后的归责认定问题。依据庭审查证的事实，一方基于建设厂房的目的而承租涉案场院，一方提供场院获取收益，故双方对于签订该合同的目的即进行非农业用途的厂房建设是明确的，共同违反了法律的强制性禁令，继而被宣告无效。在该缔约行为、履行及法律后果方面，双方均存在故意或过失违反法律禁止性规范，应当以共同过失予以认定和同等过错归责。其次，关于部分争议财产的形成和归属问题。对于该争议问题，法庭进行了重点调查，双方各自进行了相应主张、陈述及举证、质证，法庭组织了现场勘查，双方仍未能形成确定性一致意见。就此，本院进行如下事实推定：1.院内围墙；综合双方陈述和举证情况，可以确认现有场院部分西墙系韩建国堆砌，于化龙进入场院后在原有基础上进行了拆改，应认定现有围墙存在韩建国原有围墙的贡献价值，现场勘查确认东墙、北墙及西墙的一部分是于化龙所建，南墙原来就有；2.现场堆放材料；韩建国认可为于化龙所有，但认为自己曾在场院内堆放砖被于化龙使用了，故要求用现有砖抵偿，该主张与判断归属无关，可以认定现有材料为于化龙所有，韩建国的抵偿主张缺乏充足事实依据，本院不予采信；3.场地平整及回填土；双方均主张己方进行了场地平整和回填土，并有相关证人证言，本院认证认为基于现有情况双方在主张己方投入的情况下均无法否定对方投入的真实性，故本院予以确定，具体工程量由本院依据双方陈述及举证情况酌定；4.楼板订金；该部分款项系于化龙主张在投入过程中向厂家预付楼板订金形成，现楼板在厂家放着，用不上了。韩建国对此不予认可。本院审查认为因该款项记载为订金，起预约作用而不具备担保作用，于化龙也无证据证明该笔订金款项已经损失，故以此主张损失理由不充分，本院不予采纳；5.泡桐树及砌墙灭失损失。该部分为韩建国主张，认为北房院内原有2棵泡桐树和一段砖砌墙。鉴定过程及法庭组织现场勘查均未发现上述物品。于化龙认可原有一颗泡桐树，因为下雨树倒了被处理了，同意按照鉴定结论中的3000元标准赔偿，其余不予认可。其余一颗泡桐树及院内一段砖砌墙部分，因韩建国未能充分举证，本院不予确认，该部分价值本院参照鉴定结论第41页中的《单位工程概预算表》项目确定，其价格应为3715.77元。再次，关于《土地承租协议书》被宣告无效后的善后处置问题。依照法律规定，合同被宣告无效后，当事人因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任，据此结合本案情形，还应当结合当事人的具体请求综合处理。具体包括：1.关于退还土地租金的本诉请求。鉴于诉争协议被无效，转包人韩建国应将收取的租金返还，但鉴于双方实际履行了一定期限，于化龙占用使用了场院，故在确定退还租金数额时，应当扣除实际履行期间的占用使用费。鉴于于化龙持续占用使用涉案场院的事实，为便于计算，本院确定于诉讼期间的2019年1月1日为时间点，暂计应退还租金金额，具体计算方法为：200万元-（320万元÷23年）×5年（即2014年1月1日至2018年12月31日期间）=1304347.83元。其后对于于化龙持续占用期间的占用使用费，相应按日比照协议约定租金计算，并从应退还金额中扣除。2.关于腾退场地的反诉请求。鉴于合同被宣告无效后，当事人返还取得的财产利益属法定处置原则，故于化龙应当从承租的场院内腾退并向韩建国返还场院。3.关于于化龙请求赔偿场院建设费用的本诉请求及韩建国要求恢复场院原状的反诉请求。基于庭审查证的情况，可以确认鉴定结论中的确定项为于化龙投入建设；对于双方争议项的处理，法庭亦予以了前述确认，此处不再赘述。对于上述费用，除应予扣除的泡桐树和存在韩建国作出投入的西墙和场院平整、回填外，可以认定为于化龙的投入成本和损失，但在考虑负担时应当依据前述过错归责原则和实际使用情况综合确定，鉴定结论中的造价金额应根据协议约定的承租年限折旧情况确定平摊费用，同时综合韩建国在诉讼陈述中保留现状的意见处置。其中，酌定鉴定结论确定项及待确定项部分韩建国应赔偿于化龙经济损失为796381.91元，待确定项部分于化龙赔偿韩建国泡桐树经济损失3715.77元，待确定项中现场堆放材料系动产可移动，由于化龙自行移走，不予支持其损失赔偿的请求。于化龙应于韩建国尽快办理场地返还手续，并对投入建设的地上物向韩建国交接。综合上述，本案诉争合同被确认无效后，针对双方各自的请求，本院依据法律规定的善后原则并综合当事人的使用意愿作出了划分判定，对双方诉讼请求合理部分予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩建国于本判决生效后7日内返还原告于化龙土地租金1304347.83元（该金额计算截止于2018年12月31日，自2019年1月1日起至于化龙实际腾退之日止计算占用使用费，每占用一日扣除占用使用费381.18元）；二、被告韩建国于本判决生效后7日内赔偿原告于化龙地上物建设投入经济损失796381.91元；三、反诉被告于化龙于判决生效后立即从承租的位于北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧厂院内腾退，并自行将堆放在该场院内的材料移走，对投入建设的地上物向韩建国交接；四、反诉被告于化龙于本判决生效后7日内赔偿反诉原告韩建国地上物经济损失3715.77元；五、驳回原告于化龙的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告韩建国的其他诉讼请求。本诉案件受理费32566元，由被告韩建国负担22454元，于本判决生效后7日内缴纳，由原告于化龙负担10112元，已缴纳；已交纳。反诉案件受理费150元，由反诉被告于化龙负担25元，于本判决生效后7日内缴纳；由反诉原告韩建国负担125元，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘幼亭人民陪审员  艾亚军人民陪审员  李启忠二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 燚王龙宇