广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初265号原告：黄伟东，男，1973年10月1日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街禾仓村，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：胡玲，董事长。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。第三人：黄伟球，男，1976年12月11日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：白少玲，女，1966年7月16日出生，汉族，住广州市从化区。第三人：广东濠盈投资有限公司，住所地广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二，统一社会信用代码91441900696437947N。法定代表人：陈启邦。原告黄伟东与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）、第三人黄伟球、白少玲、广东濠盈投资有限公司（以下简称“濠盈公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年1月7日向本院起诉，本院同日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄雪华，被告国泰公司委托诉讼代理人施新华，第三人黄伟球、白少玲到庭参加诉讼，第三人濠盈公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟东向本院提出诉讼请求：1.被告将位于从化市××××号（御景绿洲花园第一期）5栋2303房屋交付原告使用，并将以原告为房地产权属人的房地产权证交付给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月21日原告与被告签订编号为201303210589的《广州市商品房买卖合同》（预售）并在房管部门办理了房屋预售备案登记，原告以总房价648300元向被告购买位于从化市××××房，原告己经支付全部购房款，但被告至今未按《广州市商品房买卖合同》（预售）第十三条的约定履行交付房屋和办理过户手续的义务。2014年原告以被告不履行约定延期交楼为由向广州市从化区人民法院提起诉讼，在审理过程中，经法院主持调解制作（2014年）穗从法房初字第××号《民事调解书》。根据《民事调解书》，原告与被告双方自愿达成如下协议：一、原告与被告双方继续履行双方于2013年3月21日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）。二、被告支付逾期交楼（御景绿洲花园第一期第5栋2303房）之违约金给原告，以房屋总价648300元为基数，按照每日万分之三为标准，从2013年7月1日暂至2014年7月31日共396天违约金计为77018元（若被告在2014年7月31日前交楼，则计算至被告实际向原告正式交楼之日），被告以现金（或者现金支票）方式在本协议生效时支付23105元，余额在2014年8月1日前付清；2014年7月31日后的延迟交楼违约金，由原告、被告按照实际天数结算，被告应当在当月月底逐月支付给原告。三、若被告不能按期支付上述款项，则被告从应付款项之日起至实际支付之日止以应付违约金为基数按照年息16%的标准向原告支付逾期利息。由于被告未按《民事调解书》履行义务，原告于2015年11月5日申请执行，执行案号穗从法执字第2938号，通过法院执行，原告收到了被告支付的违约金（计至2017年6月30日）。目前房屋己经具备交付使用条件，但被告却拒绝交付房屋、拒绝为原告办理房屋过户手续。被告国泰公司辩称:不同意原告的全部诉讼请求。被告在2018年6月经过查询发现被告账上显示原告没有支付涉案房屋的购房款，经查询（2014）穗从法房初字第××号案件，原告支付的购房款是支付给濠盈公司，该次诉讼中原告仅提交收据，收据中显示不是原告支付，而是黄伟球等人支付。因原告没有提供购房发票，所以被告不清楚收据上这笔款项来源。在上一个案件中，还显示曾交付现金200万元，刷卡100万元，原告也没有提交刷卡凭证，被告认为这不符合情理。2018年6月被告知道房屋情况之后也曾通知原告说明情况，但打了两次电话原告都没有来，综合上述原因，由于原告并未提供支付购房款的有效凭证，被告认为原告没有支付涉案房屋的购房款，所以被告不应当把房屋交付给原告，另办证的前提条件是必须支付完毕购房款，若委托被告办证，也需要原告提交足够材料，被告才能办证。原告的诉讼请求应依法驳回。第三人黄伟球、白少玲述称：涉案房屋房款已经全部交齐，且被告已经在另案支付逾期交楼违约金给原告。房屋现在房管部门登记的就是原告名字，原告诉讼请求应该得到支持。第三人濠盈公司未发表诉讼意见。经审理查明：时间为2013年2月7日的《御景绿洲花园收款收据》记载：今收到黄伟球、白少玲共陆套房668.82m2部分房款（6#2205、6#2305、6#2405、6#2505、6#2604、5#2303）金额3000000元，现金200万元、刷卡100万元，主管陈始华，经手人巢美英，落款处收款单位加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。同日，白少玲以其账号为62×××16的中国农业银行银行卡通过消费方式支付100万元。2013年3月21日，原告与国泰公司签订编号为201303210589的《广州市商品房买卖合同》（预售），约定原告以总房价648300元向国泰公司购买位于从化市××××房的商品房，第八条约定付款方式为一次性付款，在2013年3月21日前支付全部房价款；第十三条约定国泰公司应当在2013年6月30日将房屋交付给原告使用；第二十一条约定国泰公司应当在房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告等。该合同办理了商品房买卖合同鉴证，并以“13预登13314242”预告登记字号办理了预告登记，预购人为原告。2013年3月21日，原告与从化市国泰物业管理有限公司签订《御景绿洲花园前期物业服务协议》，约定从化市国泰物业管理有限公司为原告的各物业提供物业管理服务，物业基本情况：从化市御景绿洲花园，座落位置从化市河东南路××号，购房合同编号201303210589、建筑面积129.66平方米、用途住宅等。后原告以国泰公司未在合同约定的期限内交付房屋为由向本院起诉要求国泰公司支付逾期交房违约金，本院以（2014）穗从法房初字第××号案受理，原告向本院提交该案的证据清单包括上述《御景绿洲花园收款收据》。国泰公司提交的民事答辩状记载：“答辩人：国泰公司、被答辩人：黄伟东，……第三、再退一步讲，被答辩人没有按照合同付款。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条及附件七第一条的规定，迟延交楼违约金以被答辩人缴纳完房款为基数。因此，被答辩人首期迟延的违约金的天数/天，其他付款延迟的天数/天，均不应计算违约金，违约金的计算不应为合同约定的交房日期，而应为被答辩人全部付完款的日期即年月日。至于追究被答辩人的迟延付款违约金问题，答辩人将另行起诉或者与被答辩人协商解决。”本院于2014年6月19日作出《民事调解书》，载明：经本院主持调解双方当事人自愿达成如下协议：一、原告与国泰公司双方继续履行双方于2013年3月21日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）。二、国泰公司支付逾期交楼（御景绿洲花园第一期第5栋2303房）之违约金给原告，以房屋总价648300元为基数，按照每日万分之三为标准，从2013年7月1日暂至2014年7月31日共396天违约金计为77018元（若国泰公司在2014年7月31日前交楼，则计算至国泰公司实际向原告正式交楼之日），国泰公司以现金（或者现金支票）方式在本协议生效时支付23105元，余额在2014年8月1日前付清；2014年7月31日后的延迟交楼违约金，由原告、国泰公司按照实际天数结算，国泰公司应当在当月月底逐月支付给原告。三、若国泰公司不能按期支付上述款项，则国泰公司从应付款项之日起至实际支付之日止以应付违约金为基数按照年息16%的标准向原告支付逾期利息等。由于国泰公司未按《民事调解书》履行义务，原告向本院申请强制执行，本院已立案执行。另查，广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终21140号民事判决查明：国泰公司（甲方）与东莞市濠盈五金制品贸易有限公司（乙方）签订《房地产合作开发合同》约定双方合作开发房地产，甲方提供两宗项目土地，乙方负责项目开发的全部资金，两个项目由乙方组织实施全部施工或由乙方指定有资质公司施工，甲方占楼房及地下室总面积的40%，乙方占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等。后东莞市濠盈五金制品贸易有限公司变更为濠盈公司。该公司于2011年3月20日由原来的有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司，变更后的股东陈启邦占变更后公司注册资本的11.32%，新股东东莞市濠迅塑胶贸易有限公司（法定代表人陈始华）占变更后公司注册资本的88.68%。同日，该公司章程约定股东会会议按照认缴出资比例行使表决权等。2011年3月28日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占40%、广东中贤集团有限公司占30%。2013年12月2日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占70%。陈始华称其代表濠盈公司与国泰公司在从化共同开发楼盘。在本案审理过程中，国泰公司表示案涉房屋已符合合同约定的交房条件，可以办理房地产权证。原告对此无异议，并主张案涉房屋属于国泰公司与濠盈公司合作开发房地产项目中分配给濠盈公司的部分。第三人黄伟球、白少玲对原告主张案涉房屋的权利并无异议。本院认为，已生效判决查明，国泰公司与濠盈公司合作开发房地产，双方约定国泰公司提供两宗项目土地，濠盈公司负责项目开发的全部资金，两个项目由濠盈公司组织实施全部施工或由濠盈公司指定有资质公司施工，国泰公司占楼房及地下室总面积的40%，濠盈公司占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”根据上述规定，由于国泰公司与濠盈公司均无正当理由拒不提供双方依约分配的房产区域位置图，故本院认定原告关于案涉房屋是濠盈公司与国泰公司合作开发房地产项目中属于分配给濠盈公司的房屋的主张成立，濠盈公司有权对案涉房屋进行处分，将案涉房屋出售给原告并收取房款。国泰公司与原告已就案涉房屋签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）、《御景绿洲花园前期物业服务协议》，且已在（2014）穗从法房初字第××号案中就案涉房屋逾期交楼违约金的支付问题达成协议，本院据此已制作民事调解书且原告已向本院申请强制执行，应视为国泰公司对濠盈公司将案涉房屋出售给原告并无异议。原告持有的加盖“濠盈公司从化国泰项目售楼专用章”的《御景绿洲花园收款收据》载明，濠盈公司收到黄伟球、白少玲支付的包括案涉房屋在内的六套房屋部分购房款300万元，结合白少玲通过刷卡消费方式向濠盈公司付款支付100万元的银行卡交易明细可以证实，濠盈公司在开具上述收款收据当天已收到该收据上记载的白少玲刷卡支付的100万元。因国泰公司、濠盈公司均未能举证证明原告、黄伟球、白少玲已取得上述收据上的其他五套房屋，或已偿还收据上载明收到的款项，且白少玲已付的100万元大于案涉房屋的购房款，可以认定案涉房屋的全部购房款已支付。黄伟球、白少玲对原告主张案涉房屋权利无异议，濠盈公司对原告主张案涉房屋交付及过户亦未提出抗辩。依原告与国泰合同约定，国泰公司有将案涉房屋交付给原告并办理案涉房屋不动产权证给原告的义务。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。第三人广东濠盈投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于从化市（现广州市从化区）江埔街河东南路388号5栋2303房的房屋交付原告黄伟东；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将以原告黄伟东为权属人的位于从化市（现广州市从化区）江埔街河东南路388号5栋2303房的房屋的不动产权证交付原告黄伟东。案件受理费10283元，由原告黄伟东负担5141.5元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担5141.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李耀文人民陪审员  黄建宏人民陪审员  李力保二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈振文