河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12975号原告何芬，女，1964年3月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人吕明辉，河南胜蓝律师事务所律师。被告吴春美，女，1975年3月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告何芬与被告吴春美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员殷红建独任审理，公开开庭进行了审理。原告何芬的委托代理人吕明辉，被告吴春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何芬诉称，2017年7月1日，原、被告双方签订了房屋租赁协议一份，约定：“被告将位于驻马店高新区杨桥村丁庄一栋二层17间全新门窗、外加洗手间（带院）租给原告办幼儿园，租期为二十年，前五年每年租金39000元，承租方一次性交清五年房租……第八条：如遇不可抗力（如政府拆迁等行为），租赁协议自动终止”。后因政府折迁，原、被告双方重新达成解除合同协议。解除协议签订后，被告却拒绝履行退还租金义务。故请求依法判令：1、被告返还原告房屋租金人民币135000元；2、被告退还原告加装的护窗及其他原告添置的物品。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为：待被告的房屋拆迁的时候将原告加装在被告房屋的护窗返还给原告，其他添置的物品原告自愿放弃主张。被告吴春美辩称，被告根本没有接到上级拆迁通知，房屋也没有被政府拆迁，更没有通知原告让其搬家。事实是原告未经被告同意就将东西搬走，并且将房屋的设备毁坏，其行为已违反租赁协议，构成违约。经审理查明,2017年7月1日，原告何芬（乙方）与被告吴春美（甲方）签订《房屋租房协议》一份，约定：1、甲方位于驻马店高新区杨桥村丁庄一栋二层17间全新门窗、外加洗手间（带院）租给乙方办幼儿园。2、租赁期限为贰拾年，从2017年7月1日至2037年6月30日。3、房租前五年为每年39000元，五年以后房租价格在上一年的基础上递增10%。4、租金支付方式为：乙方一次性交清前五年房租……8、如遇不可抗力（如政府拆迁等行为）租房协议自动终止，甲方不承担任何赔偿责任，政府拆迁赔偿给乙方中断经营的损失属于乙方所有。政府因拆迁赔偿给甲方的房屋损失属于甲方所有，与乙方无关等条款。协议签订后，原告何芬分次向被告交纳前五年的租金共计195000元，被告吴春美在租赁协议的下方空白处写明“五年房租已结清”。原、被告双方并未签订有房屋交接清单。合同履行期间，原、被告协商解除了该份租赁协议，并由吴春美于2019年3月23日向原告出具证明一份，载明“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整.分两次退完.一星期以后给一部分.2019年7月1日完全结清。另：户窗拆迁时归何芬带走”，该证明中显示有吴春美、何芬署名并捺印。庭审中，被告吴春美称“该证明是我起草的，但原告将证明中的‘定金’改为了‘租金’，且这个证明与本案无关。原告是在2019年8月份搬走的，钥匙也没有交给我，现在房屋在空着”。原告何芬称“这个改动是经过被告同意的，只是原告动手改的，定金改为租金并无不妥。合同约定的两年租金是78000元，因为面临拆迁，给被告协商的时候租金是按照两年60000元结算的，即截止2019年7月1日的租金是60000元，其他余款两次退还。且书写的日期是2019年3月23日，原告已给被告足够的时间退还租金。签订该证明没几天原告便搬走了”。后因被告未能向原告退还租金，原告以诉称理由来院起诉，酿纠纷。另查明，一、庭审中，原告向本院提交了房屋征收补偿安置协议一份及相关材料（复印件，原告称系从政府拆迁办复印得来），拆迁安置协议显示的时间为2018年9月24日，并显示有丁长合签名。原告用以证明：原告租赁被告房屋的目的是办幼儿园，就是招周边的学生，被告的房屋现在面临拆迁，招不到学生。后经原、被告双方协商，被告也同意解除合同，并同意退还租金。被告吴春美质证称“被告出租的房屋是被告公公（丁长合）的。被告并没有见过这个协议，签这个协议时被告并不知道。我们村现在还没有拆迁”。二、庭审中，被告向本院提交图片8张（复印件，手机拍摄后打印）及驻马店开发区关王庙乡杨桥村证明一份（复印件，手机拍摄后打印），被告用以证明：原告走的时候没有告诉被告，现在房屋还存在。且原告租赁的房屋暂时不作拆迁安排。被告何芬质证称：目前房屋没有被拆迁，但不影响被告同意拆迁的事实，且政府拆迁属于不可抗力。杨桥村出具的证明低于政府的拆迁政策，仅仅证明该房屋现在还存在的事实。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、2017年7月1日，原告何芬与被告吴春美签订《房屋租房协议》一份，约定被告吴春美将本案诉争房屋出租给原告何芬使用，原、被告双方系房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在合同履行期间，经双方协商，原告何芬与被告吴春美于2019年3月23日共同签署证明一份，该份证明约定了该份租赁合同截止的日期，同时还约定了租金退还的意思表示，故原、被告双方签署该份证明的行为应视为双方均同意解除该份租赁协议，即本案诉争的租赁协议已于原、被告双方签字时实际解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原、被告双方的租赁关系已解除，故被告吴春美应将剩余租金返还给原告，现原告请求被告返还剩余租金，于法有据，本院予以支持。关于返还租金数额。本案中，原、被告双方对应返还租金数额产生异议，原告主张，双方协商截止2019年7月1日的租金是60000元，其余租金135000元分两次返还。而被告则主张返还租金的数额为60000元。该份证明的内容为“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整.分两次退完.一星期以后给一部分.2019年7月1日完全结清”。因①该份证明系在原、被告双方均同意解除租赁合同的基础上对剩余租金如何退还所形成的合意，故对双方均具有约束力。②该证明中明确载明了租赁协议的截止日期，即2019年7月1日到期。经核算，从2017年7月1日至2019年7月1日期间的租金共计78000元（2年×39000元/年），剩余3年租金的数额应为117000元（3年×38000元/年）。而被告吴春美主张剩余租金为60000元应当予以返还，明显不符合常理。且该份证明系由被告吴春美所书写，如被告吴春美认为应当返还的租金为60000元，其应在证明中表述为“……剩余租金共60000元，分两次退完……”。而从证明的内容的显示，“何芬租吴美的房子做幼儿园.截止2019年7月1日到期.‘租金’共陆万整”系一段完整的表述；而证明中“分两次退完”系另起一行所作出的另一种表述。故本院对被告吴春美的上述主张不予采纳。③关于吴春美主张证明中的“租金”系原告改动，原来应为“定金”。虽然原告对此予以认可，但因本案中不存在原告向被告交纳定金60000元的事实，且庭审中被告也认可该60000元应为退还的租金，故该60000元的性质应为租金，而非定金。③因原告租赁该房屋的目的系开办幼儿园，诉争房屋面临被拆迁的事实势必会对原告的招生造成一定影响。故原告主张“虽然合同约定的两年租金是78000元，因为面临拆迁，给被告协商的时候租金是按照两年60000元结算的”，本院予以采纳。综上，被告吴春美应向原告返还租金数额为135000元（195000元-60000元）。关于原告请求待房屋拆迁时将原告加装在被告房屋的护窗返还给原告，因该房屋尚未拆迁，返还条件不成就，故原告该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告吴春美于本判决书生效后十日内向原告何芬返还剩余租金135000元。二、驳回原告何芬的其他诉讼请求。如被告吴春美未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元,减半收取1500元，由被告吴春美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  殷红建二〇一九年十二月三十一日书记员  宋冬阳