文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初26965号原告：张永英，女，1969年5月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余琳，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：罗成冰，男，1973年2月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告张永英与被告重庆美全商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告张永英及其委托诉讼代理人刘冬梅到庭参加诉讼，被告重庆美全商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗成冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张永英起诉请求判令：1、解除原、被告双方签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》；2、判令被告将原告所有的房屋四至界畔的墙体予以恢复并返还原告房屋；3、被告自2019年6月1日起，按照5250元/月的标准，向原告支付租金直至房屋返还为止；4、被告向原告支付违约金31500元。事实以及理由：2018年1月19日，原、被告双方签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，约定原告将其所有的南岸区桃源路158号“美全·世纪城”商业x号楼1层x号房屋委托被告统一经营管理，合同约定委托期限自2017年12月1日至2020年9月30日。合同同时约定了租金标准、违约责任、合同解除条件等。合同签订后，被告未按期向原告支付租金，且自2019年6月1日之后，被告未再向原告支付任何费用，原告多次催收未果，现合同解除的条件已经成就。为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告重庆美全商业物业管理有限公司答辩：原、被告之间签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，其性质不是房屋租赁合同，而是委托协议。是原告委托被告，将其所有的房屋出租与重庆礼宴天下餐饮管理股份有限公司南坪分公司（以下简称：礼宴天下南坪分公司）使用。由于礼宴天下南坪分公司未向被告支付租金，由此导致被告不能向原告支付租金，对此过错责任在于礼宴天下南坪分公司，被告没有过错。被告认为，对于《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》的解除，被告无异议。但是，由于该合同系委托合同关系，且被告没有过错，因此不应当向原告支付违约金。关于房屋的返还，现被告已经作为原告，对礼宴天下南坪分公司提起诉讼，要求其支付租金并解除合同。因此，房屋的返还应当待被告与礼宴天下南坪分公司的诉讼审结之后再行处理。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明如下事实：2015年9月7日，原告与开发商重庆美全置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买坐落于南岸区桃源路158号附x-商业x号房屋，房屋建筑面积12.52平方米。《重庆市商品房买卖合同》的附件三“美全·世纪城交房标准”当中，关于“户内”部分约定如下：地面：细石砼找平层；墙面：水泥砂浆；天棚：结构面刷水泥砂浆；给水：每户设1个给水接口；排水：每户设1个排水口。2016年3月30日，原告取得该房屋的不动产权登记证书，证书登记房屋坐落为南岸区桃源路158号附7号，房屋建筑面积12.63平方米。2018年1月19日，原告与被告签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，约定：1、甲方（原告）将位于南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业x号楼1层x号房委托乙方（被告）统一经营管理，房屋建筑面积12.63平方米，甲方同意在协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托乙方管理，并同意乙方统一招商经营。2、委托管理期限自2017年12月1日至2020年9月30日。在此期间甲方定期向乙方收取租金，租金每季度为一期，乙方于2018年2月10日前将首期租金2017年12月1日至2018年2月28日期间的15000元支付给甲方。除首期租金外，以后每期租金须于每期首日之前10天内支付甲方，月租金标准为税后净收入5000元，以后每年租金比上年递增5%。3、乙方逾期付款的违约责任：乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的千分之五作为违约金。如逾期10天未支付，甲方有权解除合同。如乙方逾期支付租金3个月以上，乙方向甲方支付当季应付租金的两倍作为违约金。4、双方一致同意，本协议期满后，甲方自愿按照期满时现状接房。如甲方提出要求，乙方按照甲方与开发商签署的《商品房买卖合同》约定的交房标准恢复，但甲方应免费给予乙方30个工作日的恢复期。在被告与原告签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》之前，被告就已经将包括原告所有的房屋在内的，同一楼层6000余平方米的房屋，出租与礼宴天下南坪分公司作餐饮经营使用，并签订有合同。与此同时，被告与礼宴天下南坪分公司就房屋租赁事宜，签订了三份房屋租赁合同，将包括前述房屋在内的多层多套房屋出租与礼宴天下南坪分公司使用。礼宴天下南坪分公司为经营需要，将其租赁的房屋同层内墙全部进行了拆除。由于被告在与原告签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》之前即已经将原告的房屋出租，为此礼宴天下南坪分公司在原、被告双方之间签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》尾部，作出如下承诺：礼宴天下南坪分公司愿意在此担保，在租赁期限内乙方按时足额支付每期租金，礼宴天下南坪分公司在实际承租期内承担连带责任保证担保，如礼宴天下南坪分公司与乙方提前解除租赁合同，礼宴天下南坪分公司应该支付甲方一个月租金作为违约金，连带责任就此解除。《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》履行期限内，由于礼宴天下南坪分公司经营不善，未能按期足额向被告支付租金，被告由此亦未按期足额向原告支付租金。在2019年之前，被告能够按时向原告支付租金，但在2019年第一季度、第二季度，被告向原告支付租金的行为均存在超过合同约定的，原告有权解除合同的逾期期限。且被告向原告支付租金至2019年5月31日，之后即未再向原告支付任何费用。原告经催收未果，为此于2019年11月1日向本院提起诉讼。另查明，因礼宴天下南坪分公司未向被告支付租金，被告于2019年6月13日、2019年7月1日，分别向本院提起（2019）渝0108民初14989号、（2019）渝0108民初14990号、（2019）渝0108民初15781号民事诉讼。上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》、不动产权登记证书、涉案房屋外观现状照片，以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，是双方当事人真实意思表示。被告辩称《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》是委托协议，不是房屋租赁合同。该协议虽然约定内容为被告委托代管原告商铺，但该协议允许被告对涉案商铺进行使用和收益，也允许被告向外转租涉案商铺并收取相关费用，同时由被告向原告直接支付租金，故该协议实际上是原告与被告签订的房屋租赁合同，其中涉及部分委托条款并不影响协议的租赁合同性质。且从协议所约定的，礼宴天下南坪分公司应当按期向被告支付租金，以及被告因礼宴天下南坪分公司未按期支付租金，自己作为原告提起诉讼要求该公司支付租金并解除租赁合同的事实亦可以认定，原、被告之间的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，其性质是房屋租赁合同而非委托合同，被告的主张不符合客观事实，本院不予采纳。原告作为房屋所有权人，将其所有的房屋出租与被告经营管理，被告依约负有向原告支付租金的合同义务。被告逾期未支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。根据庭审查证的事实可知，被告在2019年6月1日之后即未再向原告支付租金，其逾期支付租金的行为，已经导致《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》所约定的，原告有权主张解除合同的条件成就。因此，就原告起诉要求解除原、被告之间签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，本院予以准许。原告起诉要求解除合同，自本院向被告送达原告提出该主张的民事起诉状副本之日的2019年12月3日，原、被告之间的房屋租赁合同关系即解除。原、被告之间的房屋租赁合同关系解除后，被告依法应当向原告返还房屋。虽然被告将原告所有的房屋转租与礼宴天下南坪分公司，但被告与礼宴天下南坪分公司之间的房屋租赁合同关系，与原、被告之间的房屋租赁合同之间，属于两个独立的合同关系。被告与礼宴天下南坪分公司之间的房屋租赁合同纠纷诉讼，不影响原告要求被告返还房屋的诉讼请求的主张。因此，被告向原告返还房屋的条件已经成就，被告应当将原告所有的南岸区桃源路158号附x号房屋返还原告。原告起诉要求被告恢复原状，亦属符合法律规定的请求。与此同时，因被告将原告的房屋转租与礼宴天下南坪分公司使用时，将房屋的内部共墙拆除，导致原告的房屋专属面积无法与他人所有的房屋专属面积进行区分。因此，原告起诉要求被告恢复房屋四至界畔共墙的诉讼请求，是原告能够得以实现其对房屋专属面积所有权的保障，其请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。与此同时，按照《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》的约定，原告要求被告恢复房屋原状时，应当给予被告30个工作日的免费恢复期限。该约定对双方具有约束力，因此，对于原告起诉要求主张被告按照合同约定的月租金标准向原告支付租金的诉讼请求，本院在进行判决时，将依法扣除30个工作日的不计租金期限。原、被告双方当事人在履行本判决所确定的金钱给付义务时，亦应当扣除30个工作日的期限。关于租金，原告起诉要求被告自2019年6月1日起，按照5250元每月的标准向原告支付租金至房屋返还为止。根据庭审查证的事实，被告在《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》签订的第一年应当按照5000元每月的标准支付租金，之后每年递增5%，即2019年的租金标准为5250元每月。因此，原告起诉要求被告支付的租金标准，符合合同约定。租金的起算点，根据庭审查证的事实，被告应当自2019年6月1日起支付。在原、被告之间的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》被判令于2019年12月3日解除后，被告应当向原告支付的费用，其性质不再为租金，而是房屋占用费。房屋占用费的计算标准，可以按照租金标准计算。因此，本院对此判令被告应当自2019年6月1日起至2019年12月3日止，按照5250元每月的标准，向原告支付租金；自2019年12月4日起向原告支付房屋占用费直至房屋返还为止，但如前所述，其中应当扣除30个工作日的房屋恢复期限。关于违约金，原告起诉要求被告支付两个季度的租金31500元作为违约金。虽然原告系根据合同的约定提出主张，但该违约金的金额，相较于被告的违约行为持续的期间而言，该违约金过高，依法应予调整。为此，本院酌情主张被告按照一个季度的租金标准，向原告支付违约金15750元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、自2019年12月3日起，原告张永英与被告重庆美全商业物业管理有限公司之间，于2018年1月19日签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》予以解除；二、限被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后三十个工作日内，将原告张永英所有的南岸区桃源路158号附x号房恢复四至界畔共墙并返还原告张永英；三、限被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内，向原告张永英支付2019年6月1日至2019年12月3日期间，按照5250元/月计算所得的租金32025元、违约金15750元，共计47775元；四、限被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内，向原告张永英支付自2019年12月4日起至南岸区桃源路158号附7号房屋返还原告张永英之日止的房屋占用费，房屋占用费以5250元/月为基数，按照前述计算方式所确定的期间并扣减三十个工作日计算；五、驳回原告张永英的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取334元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担300元，原告张永英自行负担34元（此款原告张永英已交纳，限被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇一九年十二月三十一日书记员  桂 林