湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3321号 原告：匡继雄，男，苗族，1964年12月25日出生，户籍地浙江省衢州市，现住株洲市。 原告：阳桂凤，女，苗族，1970年6月7日出生，住株洲市。 委托诉讼代理人：匡继雄，男，苗族，1964年12月25日出生，户籍地浙江省衢州市，现住株洲市。系阳桂凤之夫，代理权限为全权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出上诉、反诉、接受和解、调解、签收法律文书。 被告：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市。 法定代表人：赖立新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志，男，汉族，1987年7月21日出生，户籍地四川省郫县。系公司法务，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认，变更、放弃、反驳诉讼请求，提出反诉，进行和解。 原告匡继雄、阳桂凤与被告株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称株洲湘誉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐怀艳独任审理，实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员马晶晶担任法庭记录。本案于2019年11月19日公开开庭进行了审理，庭审中，原告匡继雄，原告阳桂凤的委托诉讼代理人匡继雄，被告株洲湘誉房地产公司委托诉讼代理人刘志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告匡继雄、阳桂凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失24,086元；2、判令被告承担原告为维权支出的合理费用5000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告签订了一份商品房（预）销售合同，当日，原告交清了房屋的总价款共计672,152元。被告违反合同约定，未通知原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。2018年2月2日在办理验收交房手续时，被告要求原告交纳自2017年6月30日至2018年6月30日一年的物业管理费，根据合同及相关法律规定，被告要求原告自2017年7月1日开始交纳物业费错误，其应该自原告验收交房之日起即2018年1月1日起开始收取物业费，故原告多交付的物业费1623.8元予以退还。原告为维权产生了误工费及支付了相关维权费用5000元，原告多次要求被告调解，被告一直置之不理。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告株洲湘誉房地产公司辩称：1、2017年8月1日，答辩人按照合同约定向原告寄送了《敦促收楼通知书》以敦促原告收房；2、答辩人与原告签订了《株洲市商品房（预）销售合同》为双务合同，双方已确认了交楼时间，双方应该依约履行交楼行为，答辩人履行完自己义务后，原告方一直怠于履行自己的义务，不按期前往售楼部完成收房手续，其应当承担该行为的后果；3、原告方未按合同约定缴纳房屋专项维修基金，在约定收楼时间时未达到收楼条件，其应当承担未按合同约定收房时间收房的全部责任；4、原告所主张的实际损失无合同与事实依据，原告怠于履行合同义务而造成的未收房，并未遭受合同约定的损失，更达不到原告所诉求的增加违约金标准的损失。原告所交纳的物业费，是物业公司按合同约定收取，与本案无关，且并非原告所遭受的损失。原告所主张的维权费用无证据证明，且本案完全是原告方违约造成。综上，请法院驳回原告全部的诉讼请求。 本院经审理查明：原告匡继雄、阳桂凤系夫妻关系。2015年12月17日，原告匡继雄、阳桂凤（乙方）与被告株洲湘誉房地产公司（甲方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买天元区黄河北路689号湘银星城33栋501室（以下简称该房屋），预（实）测该房屋建筑面积150.35平方米，其中套内建筑面积为122.27平方米、公用分摊建筑面积为28.08平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为4470.58元，总房价款暂定为672,152元；甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第三日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达；乙方于2015年12月17日前一次性支付房款672,152元，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。2018年2月2日，被告向原告交付房屋。原告以被告延期交房为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，有原告身份信息、被告工商登记信息、《株洲市商品房（预）销售合同》及附件、购房发票、物业费收据、物业收费通知单以及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否构成延期交房的违约行为？2、原告主张的违约金及维权费用有无事实与法律依据？现具体分析如下： 原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照约定履行各自的义务。庭审中，原、被告对交房的时间均确认为2018年2月2日，本院予以确认。被告庭审中抗辩称其按合同约定向原告邮寄了收房通知，但其未提交由原告签收的邮寄单予以证实，被告也未提交证据证实其采用其他有效途径及时通知被告收房，故被告构成逾期交房违约。逾期交房天数为215天。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，被告逾期交房应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止。原告认为该约定的违约金低于被告延期交房造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定请求增加违约金，本院认为，延期交房给原告造成的损失，主要体现在延期交房期间的租金损失，虽然原告未提供同地段同类房屋租金标准的证据，但是根据金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平的一般经济生活经验，违约损失可参照中国人民银行确定的现阶段一年内贷款基准年利率4.35%计算，据此计算，被告应向原告支付违约金17,222.74元（672,152元×4.35%÷365天×215天）。 关于原告主张的维权费用5000元，因原、被告对该费用的承担没有约定，故本院对原告该项诉求不予支持。 综上所述，本案经调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲湘誉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告匡继雄、阳桂凤支付延期交房的违约金 17,222.74元； 二、驳回原告匡继雄、阳桂凤其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费527元，减半收取263.5元，由被告株洲湘誉房地产开发有限公司负担156元（原告已预交，由被告直接向原告支付），原告匡继雄、阳桂凤负担107.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 徐 怀 艳 二〇一九年十二月十六日 法官助理 实习黄晋莉 书 记 员 马 晶 晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。