山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初4936号 原告：李莉，女，1972年7月10日出生，汉族，居民，住梁山县。 原告：梁风军，男，1972年1月17日出生，汉族，居民，住梁山县。 以上二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：张玉保，梁山京九法律服务所法律服务工作者。 被告：山东悦华置业有限公司，统一社会信用代码91370800661362754J，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼东一单元东、西户11、12层。 法定代表人：郭攀，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：马相龙，山东元华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张方圆，山东元华律师事务所实习律师。 原告李莉、梁风军与被告山东悦华置业有限公司（以下简称悦华置业公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月31日作出（2018）鲁0832民初1611号民事判决书，被告悦华置业公司不服提起上诉，济宁市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）鲁08民终2328号民事裁定书，裁定撤销梁山县人民法院（2018）鲁0832民初1611号民事判决书，发回梁山县人民法院重审。本院于2019年8月23日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李莉、梁风军的委托诉讼代理人张玉保，被告悦华置业公司的委托诉讼代理人马相龙、张方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉、梁风军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告违约金72513元，在诉讼过程中，原告李莉、梁风军变更诉讼请求，请求依法判令被告按每月10358.74元支付原告违约金，自2017年10月1日起至被告实际交房为止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告购买位于梁山县中央名郡11号楼1单元110号商铺，并全额缴纳购房款1035874元，合同约定被告应于2017年5月31日前将商品房验收合格并交付原告，被告未能按期履行，后双方签订补充协议，约定自2017年6月1日至2017年9月30日，被告按日向原告支付房款万分之一的违约金，并约定若2017年9月30日达不到装修使用标准，自2017年10月1日起按已交房款的1%（月度）支付违约金。现被告未能按期履行合同及补充协议，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告悦华置业公司辩称：被告认为原告要求按照补充协议的约定支付已交房款（月度）1%违约金的诉讼请求于法无据，应当按照原告同时期同地段的商铺租金损失支付违约金，具体理由如下： 一、原、被告双方签订的补充协议是包括原告在内的购房人聚众围攻售楼处、上访等情况下被迫签订的，并非被告的真实意思表示。原告主张按照补充协议约定，支付已交房款1%（月度）违约金数额过高，该诉讼请求依法不应得到支持。被告要求予以减少。 二、根据法律及相关司法解释的规定，不能交付房屋使用，其损失相当于租房所付租金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整或以原告同地段同类房屋租金标准确定。在另一组类似案件中，案号为（2018）鲁0832民初4528号、（2018）鲁0832民初4456号、（2018）鲁0832民初4237号，法院的判决均是按照同类地段租金的1.3倍计算应予赔偿的损失数额。因此，原告主张的违约金数额已远超法律及相关司法解释的规定，应依法予以减少。 综上所述，原告要求按照补充协议约定支付已付房款1%违约金的主张于法无据，应按照原告同地段的商铺租金损失支付违约金。 经审理，原、被告双方争执的焦点问题是：一、原、被告双方约定的违约金数额是否过高及应否予以调整；二、原、被告双方约定的违约金调整的数额及依据。 原告李莉、梁风军为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据： 1、房屋买卖合同及收款收据各1份，证明原、被告于2017年1月7日签订涉案房屋的买卖合同，约定涉案房屋的总金额为1035874元，并约定于2017年5月31日前由被告交付原告使用；原告于2017年1月9日交付首付款536874元，后余款通过银行贷款，全部房款1035874元已交付被告。 2、商业补充协议1份，证明合同约定的交房期限到期后，被告未按照协议约定将涉案房屋交付原告，并于2017年6月29日与原告签订该协议，约定2017年6月1日至2017年9月30日被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，若2017年9月30日仍达不到装修使用标准，自2017年10月1日起按已交款项的1%（月度）支付违约金。被告在补充协议签订前按已交房款的万分之0.3支付过违约金，补充协议签订后未再支付违约金。 经庭审质证，被告悦华置业公司对原告李莉、梁风军提供上述证据的质证意见是：对证据1的真实性均无异议。对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，该协议不是被告的真实意思表示，是在原告等购房人聚众围攻售楼处、上访等特殊情况下，被迫签订的。补充协议约定违约金支付标准过高，请求法院予以减少。 经审查，原告李莉、梁风军提交的证据1，均来源合法、内容真实，且被告悦华置业公司对该组证据的真实性均无异议，能证明原告的主张，本院予以采信。 证据2，系原、被告签订的补充协议，虽然来源合法，但该协议约定的违约金数额已超过原告损失的30%，且被告悦华置业公司对该协议约定的违约金要求降低，因此，原告李莉、梁风军提供的该证据证明被告悦华置业公司应自2017年10月1日按已交款项的1%（月度）支付违约金的问题不符合法律规定，本院不予采信；对该证据证明的其他问题，符合法律规定，本院予以采信。 被告悦华置业公司为反驳原告李莉、梁风军的诉讼请求向法庭提供以下证据： 1、鲁广正价评字【2019】第J00679号鉴定结论书复印件1份，证明根据山东广发永正价格评估咨询服务有限公司作出的鉴定结论书，鉴定意见：“梁山县中央名郡4号楼01单元107号房于评估基准日期每天每平方米的租金价格评估结果为人民币壹元整；2号楼02单元104号房于评估基准日期每天每平方米的租金价格评估结果为人民币四角整”。因此，本案原告要求的违约金数额并不合理合法。 2、梁山县人民法院（2018）鲁0832民初4528号、（2018）鲁0832民初4456号、（2018）鲁0832民初4237号民事判决书复印件各1份，证明梁山县人民法院在审判类似案件时，裁判规则一致，即按照同地段同等建筑面积的租金价格支付违约金（上述判决均已生效）。为保障法律的权威性和裁判结果的同一性，本案的判决理应按照租金价格计算违约金数额。 经庭审质证，原告李莉、梁风军对被告悦华置业公司提供上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但该证据系被告单方委托，其评估涉案房屋地段的租金价格明显低于市场价格，不应成为本案定案依据。对证据2的真实性无异议，但我国法律不是判例法，该证据不能成为本案定案依据。 经审查，被告悦华置业公司提供的证据1，虽然来源合法，内容真实，但该评估报告系被告悦华置业公司单方委托，且原告李莉、梁风军不予认可，本院不予采信。 证据2，系本院作出的生效判决，来源合法，能证明本院在审判类似案件时，是按照同地段同等建筑面积的租金价格的130%支付违约金，但该判决是被告逾期交付住房的违约金，与本案被告逾期交付门市房的违约金没有关联性，因此，被告悦华置业公司提供的该组证据证明的问题不符合法律规定，本院不予以采信。 庭审前，被告悦华置业公司向本院提交司法鉴定申请，要求对原告李莉、梁风军同等地段的房屋在2017年6月至2019年9月期间每天每平方米的租金价格进行评估。本院技术室委托济宁伟业价格评估有限公司进行评估，其评估结论为：原告李莉、梁风军同等地段的房屋在2017年06月至2019年09月期间每天每平方米的租金价格：人民币壹元叁角陆分（￥1.36）至叁元肆角伍分（￥3.45）之间。 经质证，原告李莉、梁风军对该评估报告及评估费发票的真实性无异议，但认为原告购买的商品房靠东西大街，位置较好，从水泊大街向西稍微拐弯一点，评估价格不合理。 被告悦华置业公司对该价格评估结论书有异议。1、认为其公司申请对涉案五处房屋的同地段每天每平方米的租金价格进行评估，而鉴定机构却出具同样的鉴定结论，即同地段的租金价格为每天每平方米1.36元至3.45元之间，不具有参考性，作为专业评估机构对于涉案的五处房屋价格能够作出一个相对公平、合理的价格或价格区间。2、该鉴定结论中的评估价格并不明确，租金价格幅度过大，不能作为定案的依据，对此，法官无法行使自有裁量权进行确定。3、鉴定结论的租金价格与梁山县商铺租金的价格严重不符，经检索，原告所在地段的商铺每天每平方米的价格平均在1.2元-1.6元。因此，该结论并不具有参考性，依法不能作为认定本案租金的依据，要求对涉案房屋作出补充鉴定，进一步明确每套房屋租金价格，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条的规定，通知鉴定人出庭接受质询。 经审查，本院根据被告悦华置业公司的鉴定申请，本院技术室委托济宁伟业价格评估有限公司进行评估，且经双方当事人选择鉴定机构，评估程序合法，内容真实，且经本院征求被告悦华置业公司是否申请鉴定机构补充鉴定或申请鉴定人出庭接受质询，被告悦华置业公司表示至于是否补充鉴定或申请鉴定人出庭，由法官自由裁量，其公司积极配合。因此，对该评估报告，本院予以采信。 由以上当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定以下事实： 2017年1月7日，原告李莉、梁风军与被告悦华置业公司签订房屋买卖合同，约定买受人（二原告）购买位于梁山县中央名郡的第0011座01单元（层）0010（1-110）号商铺，该商铺的用途为商业，建筑面积共87.51平方米，该商品房单价为每平方米11837.21元，总价款为1035874元，出卖人（被告）应于2017年5月31日前将商品房验收合格并交付原告，如违约，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金。合同签订后，原告于2017年1月9日交付购房首付款536874元，余款通过银行贷款交付。被告悦华置业公司并于2017年1月9日向原告出具了首付款收据，并加盖了悦华置业公司的财务印章。该合同约定的交房日期到期后，被告未能按期交房，后原、被告双方于2017年6月29日签订商业补充协议，约定自2017年6月1日至2017年9月30日，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，并约定若2017年9月30日达不到装修使用标准，被告自2017年10月1日起按已交房款的1%（月度）向原告支付违约金。被告至今未交房，亦未按约定支付违约金。 在庭审前，被告悦华置业公司向本院提出鉴定申请，要求对原告李莉、梁风军同等地段的房屋在2017年6月至2019年9月期间每天每平方米的租金价格进行评估。经本院技术室委托济宁伟业价格评估有限公司进行评估，济宁伟业价格评估有限公司出具济伟价评字[2019]第191102号价格评估结果报告，确定原告李莉、梁风军同等地段的房屋在2017年06月至2019年09月期间每天每平方米的租金价格为1.36元至3.45元之间。 本院认为，原告李莉、梁风军与被告悦华置业公司签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律和公序良俗，系有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已全面履行了买受人支付价款的义务，但被告悦华置业公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应依法承担违约责任。因此，原告李莉、梁风军要求被告悦华置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。本案原、被告双方争议的焦点为：一、原、被告双方约定的违约金数额是否过高及应否予以调整；二、原、被告双方约定的违约金调整的数额及依据。关于原、被告第一个争议焦点，原告要求被告按照原、被告双方签订的商业补充协议中约定的已交房款的1%（月度）即每月10358.74元支付其违约金，被告抗辩双方补充协议中约定的该违约金数额过高，要求予以降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述合同法及司法解释的相关规定，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院根据被告悦华置业公司的鉴定申请，本院委托济宁伟业价格评估有限公司进行评估，经评估，原告李莉、梁风军同等地段的房屋在2017年06月至2019年09月期间每天每平方米的租金价格为1.36元至3.45元之间。由于被告违反诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合当地的实际情况，根据原告所购房屋的位置、价格、面积，本院酌定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天每平方米2.40元，根据该损失数额，原告每月的损失为6300.72元（87.51㎡×2.40元/㎡/天×30天），该损失的30%为1890.22元，逾期交房违约金最高应为8190.94元（6300.72元+1890.22元），超过部分不符合法律规定。根据原、被告签订的补充协议约定的违约金的计算方式，被告按该约定应每月支付原告违约金10358.74元，已超过二原告损失的30%，因此，被告主张按已交按该约定应每月支付原告违约金10358.74元，已超过二原告损失的30%，被告主张按已交房款1%（月度）支付违约金10358.74元数额过高，应予以减少的要求符合法律规定，本院予以支持。因此，二原告主张的违约金数额过高，应予以降低。 关于原、被告第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告李莉、梁风军依据涉案商业补充协议主张被告自2017年10月1日起给付违约金并不违反法律规定，本院应予支持。对原告主张的每月违约金数额，应依据本院依据酌定的损失数额(6300.72元/月)的130%计算，逾期交房期间的每月违约金应为8190.94元（87.51㎡×2.40元/㎡/天×30天×130%）。故，二原告要求被告悦华置业公司自2017年10月1日起至被告悦华置业公司将涉案房屋实际交付原告李莉、梁风军之日止按每月8190.94元支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，二原告的其他诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告主张原、被告双方签订的商业补充协议是包括原告在内的购房人聚众围攻售楼处、上访等情况下被迫签订的，并非被告的真实意思表示，无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张按照本院已生效判决确定二原告损失数额，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告李莉、梁风军要求被告悦华置业公司自2017年10月1日起至被告山东悦华置业有限公司将涉案房屋实际交付原告李莉、梁风军之日止，按每月8190.94元给付逾期交房期间的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，二原告的其他诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东悦华置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月8190.94元给付原告李莉、梁风军逾期交房期间的相应违约金（自2017年10月1日起至被告山东悦华置业有限公司将涉案房屋实际交付原告李莉、梁风军之日止，按照每月8190.94元的标准计算）。 二、驳回原告李莉、梁风军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1614元、诉讼保全费745元，共计2359元，由原告李莉、梁风军负担493元，被告山东悦华置业有限公司负担1866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判长  赵演兵 审判员  韩道义 审判员  冯冬梅 二〇一九年十二月十三日 书记员  黄璐璐