湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1321民再7号再审申请人（原审原告）：王文俊，男，1989年1月21日出生，汉族，住随县。再审申请人（原审原告）：张秋凤，女，1991年8月7日出生，汉族，住随县。系原告王文俊之妻。再审申请人的共同委托诉讼代理人：何东风、杨蕾（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。被申请人（原审被告）：随州市东森房地产开发有限公司，住所地：随州市曾都区北郊办事处黄垅5组。法定代表人：黄东林，经理。委托诉讼代理人：梁升科（代理权限：一般代理），系该公司职工。委托诉讼代理人：徐纯华（代理权限：一般代理），系该公司职工。再审申请人王文俊、张秋凤与被申请人随州市东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鄂1321民初293号民事判决书，经本院院长提交审判委员会讨论后，本院于2019年7月15日作出（2019）鄂1321民监5号民事裁定决定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决书的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人王文俊、张秋凤的委托诉讼代理人杨蕾、被申请人东森公司的委托诉讼代理人梁升科、徐纯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文俊、张秋凤申请再审称：原审中，法院遗漏了再审申请人请求被申请人为再审申请人办理房产登记手续的诉讼请求。原审判决在确认被申请人未在合同约定期限内为再审申请人办理房产登记手续系违约行为后，原审法院仅判决被申请人向再审申请人支付逾期未办理房地产权属证书违约金55261.2元，而未就被申请人是否需要给再审申请人办理房产登记手续进行实体审理及判决，遗漏了诉讼请求，故申请再审。请求：补正（2018）鄂1321民初293号民事判决书第一项判决的内容，判令被申请人为再审申请人办理房产登记手续。庭审中，再审申请人变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法判决被申请人支付房屋面积补差款156660元、水电开户费30600元、电表安装工程款4000元、消防费8000元、测绘费4900元，合计204160元；2、判决被申请人为再审申请人办理房产登记手续并支付因逾期未办理房产证书的违约金55251.2元；3、判决被申请人完成墙体工程；4、本案诉讼费及代理费由被申请人承担。东森公司辩称，我们对（2018）鄂1321民初293号判决无异议，我们已经履行了该判决确定的义务。因再审申请人还欠我们车库款未付，待原告将该车库款交清，我们给原告办证。王文俊、张秋凤在原审中向本院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告支付房屋面积补差款156660元、水电开户费30600元、电表安装工程款4000元、消防费8000元、测绘费4900元，合计204160元；2、判决被告为原告办理房产登记手续并支付因逾期未办理房产证书的违约金55251.2元；3、判决被告完成墙体工程；4、本案诉讼费及代理费由被告承担。本院原审认定事实：2013年，东森公司陆续取得位于随县××中心××道××安居镇××小区××、××＃楼的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》后，开始建设安居镇宏源小区1、2#楼工程。2014年1月10日，王文俊与东森公司宏源小区项目部签订《宏源家园内部认购书》载明：王文俊认购该小区第一幢二楼自西向东房号为23-11的门面共计921.02㎡，认购定金50万元，单价3000元/㎡，总价为2763060元，备注：公摊面积不摊，办证照费由王文俊自己出，房屋面积以房产局测量部门交房时测量面积为准，差额多退少补。2014年7月23日，王文俊、张秋凤夫妇与东森公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王文俊、张秋凤购买宏源小区第壹幢贰层211、212、213、214、215、216、217、218、219、220、221、222、223号房，该商品房的用途为商住，合同约定建筑面积共921.02平方米，单价为每平方米3000元，总金额为2763060元。商品房交付后若产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房产部门实测面积为准，以本合同销售单价计款，多退少补。付款方式为自签订合同之日付首付款1383060元，余款1380000元办理银行按揭，具体金额以银行审批为准。东森公司应于2014年5月1日前，将验收合格的商品房交付给王文俊、张秋凤，且应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因东森公司的责任致使王文俊、张秋凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，东森公司应按已付房价款的2%向王文俊、张秋凤支付违约金。合同含附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：按照国家行业的相关规范标准应当分摊的公共部位与公用房屋的建筑面积；附件三为装饰、设备标准；附件四为《合同补充协议》，协议第四条约定：“水电、电话、宽带、有线电视等，由物业公司负责组织安装线路、预留管道位置，初装、开户、使用费用由买受人承担”。后东森公司按期将房屋交付给王文俊、张秋凤，王文俊、张秋凤亦依照合同约定支付首付款并按期支付银行按揭。2017年4月26日，东森公司在随县不动产管理中心为宏源小区1、2#楼办理房屋产权权属登记及产权证明，产权证号为：鄂（2017）随县不动产权第0000798号。经随县不动产管理中心实际测绘，案涉房屋的实测建筑面积分别为：211号67.24㎡、212号65.38㎡、213号67.24㎡、214号65.38㎡、215号67.24㎡、216号104.6㎡、217号78.45㎡、218号67.24㎡、219号72.85㎡、220号67.24㎡、221号78.45㎡、222号61.02㎡、223号58.69㎡，总面积为921.02㎡。本院原审认为：王文俊、张秋凤与东森公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，双方成立商品房买卖合同关系。关于东森公司是否多收取房款156660元的问题。王文俊、张秋凤诉称东森公司交付的房屋实际面积为868.8㎡，与合同约定的房屋面积921.02㎡不符，应依法退还多收取的房款156660元。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约定：商品房交付后若产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房产部门实测面积为准，以本合同销售单价计款，多退少补。本案案涉房屋的建筑面积经不动产管理部门实测为921.02㎡，与双方合同约定的建筑面积一致，东森公司交付给王文俊、张秋凤的房屋并不存在面积差异，故对于王文俊、张秋凤的此项诉讼请求本院不予支持。关于王文俊、张秋凤诉请要求东森公司支付逾期办理权属证明的违约金问题。庭审中，东森公司认可该公司确系逾期办理了房屋权属证明，但其辩称逾期原因是因王文俊、张秋凤私自搭建楼梯导致该房屋无法验收过关，逾期责任应由王文俊、张秋凤承担，其不应承担违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，东森公司应于2014年8月1日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因东森公司的责任致使王文俊、张秋凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，东森公司应按已付房价款的2%向王文俊、张秋凤支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，王文俊、张秋凤在合同约定的办理房屋所有权登记的期限2014年8月1日届满未能取得房屋权属证书，东森公司在庭审中未举出足够证据证实逾期未能办理权属证明的责任不在于该公司，故对于东森公司的上述抗辩理由本院不予采信，东森公司应依照合同约定向王文俊、张秋凤支付违约金。按照双方约定的银行按揭付款方式，东森公司已全额收取房屋的房款2763060元，故上述违约金计算应为：2763060元×2%=55261.2元。关于东森公司是否应承担原告诉请的水电开户费、电表安装工程款、消防费、测绘费的问题，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》的附件四补充协议中约定：“水电、电话、宽带、有线电视等，由物业公司负责组织安装线路、预留管道位置，初装、开户、使用费用由买受人承担”，王文俊、张秋凤在该补充协议上签字予以确认，上述约定系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，故对于王文俊、张秋凤诉请要求被告支付水电开户费30600元本院不予支持；王文俊、张秋凤在庭审中举出随州市曾都区三新农电有限公司出具的安装工程款4000元的税务发票拟证明东森公司应支付其电表安装工程款4000元，东森公司认为该款系王文俊、张秋凤交付给第三方的费用，与本案无关，故不予认可。本院认为，被告的异议成立，对于原告诉请的该费用本院不予支持；王文俊、张秋凤在庭审中举出由夏国章出具的《宏源小区二楼商业用房做消防楼梯工钱、材料款明细》拟证明东森公司应支付其消防费8000元，本院认为上述证据内容缺乏真实性，对于王文俊、张秋凤的该项诉讼请求本院不予支持；王文俊、张秋凤诉请的测绘费4000元未提交任何证据予以证实，本院亦不予支持。关于王文俊、张秋凤要求东森公司完成墙体工程的问题，本院认为，双方签订的合同中并未对紧靠相邻单位的墙体应如何建筑进行约定，且案涉商品房所属的工程已经相关部门全部验收合格并交付王文俊、张秋凤使用多年，双方亦未就该墙体问题达成新的补充协议，故对于王文俊、张秋凤的该项诉讼请求本院不予支持。本院原审判决：一、随州市东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王文俊、张秋凤违约金55261.2元；二、驳回王文俊、张秋凤的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对被申请人提交的新证据（宏源家园内部认购书一份），再审申请人对该证据的关联性有异议，认为与本案无关，被申请人应另案主张权利。本院认为，该认购书中认购人姓名为王德念（系再审申请人王文俊父亲），且此车库系2014年10月13日购买，与本案的房屋买卖合同缺乏关联性，再审申请人异议成立，对该证据本院不予采信。再审查明，2014年10月13日，再审申请人王文俊之父王德念作为认购人认购了被申请人开发的房屋中2栋北面15号车库一间，车库面积为31㎡，单价3200元/㎡，总价99000元，王德念交纳了认购定金3000元，余款96000元约定在2015年付清。另查明，原审生效后，被申请人东森公司已按照原判决向再审申请人支付违约金55261.2元。本院再审查明其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”。本案双方当事人对原审判决中认定被申请人逾期未为再审申请人办理房产登记手续系违约行为的事实无异议，对违约金数额亦无异议，再审申请人在再审申请中仅对原审判决遗漏其要求被申请人为其办理房产登记手续的诉请有异议，故结合双方诉、辩称，本案争议焦点应为：被申请人所称再审申请人仍欠其车库款9.6万元能否作为其不为再审申请人办理房屋登记手续的抗辩理由？本案中，涉案的房屋买卖合同签订于2014年7月23日，而被申请人所称的车库认购合同签订时间为2014年10月13日，且车库认购人系王德念，不是本案再审申请人，即使该车库款未付清，被申请人也应向王德念主张权利，故被申请人不能以此作为其不为再审申请人办理房屋登记手续的抗辩理由。再审申请人已按双方合同约定履行了付款义务，被申请人应按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助再审申请人办理房产登记手续，并向再审申请人支付逾期办理权属证明的违约金55261.2元（2763060元×2%）。关于再审申请人其他诉讼请求，原审认定中事实清楚，证据充分，且再审双方对其均无异议，本院对原审认定予以采纳，不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十一条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款之规定,判决如下：一、维持（2018）鄂1321民初293号民事判决（该判决已实际履行）；二、被申请人随州市东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助再审申请人王文俊、张秋凤办理安居镇宏源小区第1幢2层211、212、213、214、215、216、217、218、219、220、221、222、223号房屋的产权登记；三、驳回再审申请人王文俊、张秋凤的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被申请人随州市东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  马定铭人民陪审员  池 祥人民陪审员  张洪康二〇一九年十二月十七日法官助理刘梦书记员王锐