中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5781号 上诉人（原审被告）：周素贞，女，1966年1月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：厦门市思明区脊檀餐厅，住所地厦门市思明区。 经营者：周素贞。 上诉人（原审被告）：林栋梁，男，1958年8月16日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈琳，福建天衡联合律师事务所律师。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜文桦（ＹＥＮＷＥＮＨＷＡ），男，1948年9月26日出生，新加坡共和国籍，住新加坡共和国。 委托诉讼代理人：李刚杰，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽华，福建君州律师事务所律师。 上诉人周素贞、厦门市思明区脊檀餐厅（下称脊檀餐厅）、林栋梁因与被上诉人颜文桦物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周素贞、脊檀餐厅、林栋梁的委托诉讼代理人陈琳、被上诉人颜文桦的委托诉讼代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周素贞、脊檀餐厅、林栋梁上诉请求：1.请求依法撤销2019闽0203民初9598号民事判决；2.请求依法改判，驳回颜文桦的一审起诉；3.请求判令颜文桦承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决对颜文桦一审原告主体资格进行的审查，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第九十四条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产，按照其份额享有所有权。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额三分之二以上的，按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条的规定，共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的其余共有权人为共同诉讼人。本案为物权保护纠纷，颜文桦主张其系讼争房产3/10的所有权人。因为颜文桦并非三分之二以上的按份共有人，其应与其他财产权利人一同提起本案诉讼，而无权单独提起本案诉讼，故依法应驳回颜文桦一审起诉。原审判决未对颜文桦一审原告主体资格进行审查，属于法律适用错误。二、周素贞、脊檀餐厅、林栋梁与厦门市公房管理中心的租赁关系继续存续，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁并已履行对案涉房屋进行修缮的义务，折抵租金，原审认定周素贞、脊檀餐厅、林栋梁需向颜文桦缴纳占用费属于事实认定不清，法律适用错误。周素贞、脊檀餐厅、林栋梁林栋梁的父亲林江水（现已亡故）自1970年起就向厦门市东风房管所（现在东风房管所的职权已全部转移给厦门市公房管理中心）租赁案涉房屋一层并签订了《租赁合同》；林栋梁更是从出生的时候，便居住在案涉房屋一层。1987年周素贞与林栋梁结婚后开始居住在案涉房屋一层，并按期缴纳房租。1995年开始，厦门市公房管理中心通知周素贞、脊檀餐厅、林栋梁无需再向其缴纳房租，但必须承担案涉房屋一层日常的维修义务，以此抵扣房租费用。现周素贞与林栋梁及女儿、孙子均居住在案涉房屋一层并经营脊檀餐厅，林栋梁全家的户口亦落户在案涉房屋内。林栋梁与厦门市公房管理中心存在租赁关系，是合法占用案涉房屋的一层，并非无权占用。周素贞、脊檀餐厅、林栋梁以履行对案涉房屋进行修缮的义务，折抵租金。周素贞、脊檀餐厅、林栋梁在案涉房屋一层居住至今，无论是公房管理部门，或者是颜文桦都未曾向林江水或者林栋梁一家告知过房屋产权变更的事实，更未就该事实的发生，提出对案涉房屋租赁合同的异议或解除。原审认定周素贞、脊檀餐厅、林栋梁需对颜文桦缴纳占用费属于事实认定不清，法律适用错误。三、即便周素贞、脊檀餐厅、林栋梁需要向颜文桦支付占用费，周素贞、林栋梁一家三代人对案涉房屋的修缮维护的付出支出，应予以减免或者抵扣占用费。同时，因周素贞、脊檀餐厅、林栋梁仅占用案涉房屋一层，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁认为原审认定周素贞、脊檀餐厅、林栋梁逾期搬离需支付每月3000元的占用费过高。综上所述，原审判决认定错误，法律适用错误，其判决已侵害周素贞、脊檀餐厅、林栋梁的合法权益，为正确认定事实、适用法律，维护法律的尊严，维护周素贞、脊檀餐厅、林栋梁的合法权益，恳请二审法院判如所请。 颜文桦辩称，一、颜文桦有权作为诉讼主体单独诉讼，要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁返还讼争房屋，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁适用的法律错误。首先，根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”、第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”规定，各个共有人均有管理不动产权利和义务，当出现第三方非法占有不动产时，任一权利人均有权要求其返还原物。颜文桦作为讼争房屋的权利人，要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁返还讼争房屋具有合法依据。其次，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁适用的法律错误。第一，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁适用《物权法》第九十七条规定错误。颜文桦作为物权人之一，并非处分讼争房产，并不涉及讼争房产的转让、抵押等损害其他所有权人的利益，而是共同共有的物权受到外部侵害时，颜文桦管理讼争房产，免遭他人非法占有侵害的权能。第二，《最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第72条(“共有财产权受到他人侵害,部分共有权人起诉的,其他共有权人为共同诉讼人”)规定所指向的对象仅是财产权，而非物权，物权包括占有、使用、收益、处分的权能。本案系物权保护纠纷，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁侵犯了颜文桦作为物权人所享有的占有、使用的权能，颜文桦要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁作为无权占有人返还房屋符合《物权法》规定。二、颜文桦有权要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁支付占有使用费。首先，根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”规定，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁侵害了颜文桦物权，导致权利人无法占有、使用物权，给颜文桦作为权利人造成损害，颜文桦有权要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁支付占有使用费。其次，相较于此前的《最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》56条（“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”）规定，《最高院关于适用的解释》第72条规定将原来的规定“其他共有权人应当列为共同诉讼人”中的“应当列”三字删去了，也就是说共有财产权受到他人侵害时,不必然其他共有权人均要列为共同诉讼人。原审法院未支持颜文桦自2004年2月23日起，以每月1000元为标准计算至起诉之日止的诉讼请求，仅支持占用费自2019年1月28日起计算，并按照每月200元标准计算至实际腾房之日止，这是原审法院已综合当事人和房屋实际情况，合理合法作出的判决。第三，原审法院认定给予周素贞、脊檀餐厅、林栋梁三个月的腾房期限，若逾期搬离，则超期部分占用费为每月3000元，亦合理合法。周素贞、脊檀餐厅、林栋梁对房屋的修缮的目的是为了保障自己自身居住环境，而且周素贞、脊檀餐厅、林栋梁修缮的成果也作为周素贞、脊檀餐厅、林栋梁使用，自1993年退改之后直至现在，近26年周素贞、脊檀餐厅、林栋梁占有讼争房屋，不仅没有支付任何的占有使用费，还解决了一家人的户口问题，享受了讼争房屋所带来的公共资源。在此基础上，原审法院还给予周素贞、脊檀餐厅、林栋梁三个月腾房期，若周素贞、脊檀餐厅、林栋梁按照法院判决履行，根本不会产生每月3000元的占用费。按照市场行情价，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁所占有使用讼争房屋每月租金为5000元至6000元，原审法院按照每月3000元在一定程度上敦促周素贞、脊檀餐厅、林栋梁履行判决，若严重背离市场租金行情价，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁不履行生效判决的成本低，将损害物权人的合法权益。因此原审法院判决若逾期搬离按照每月3000元支付占用费，合理合法。三、周素贞、脊檀餐厅、林栋梁主张其与厦门市公房管理中心的租赁关系继续存续的理由不能成立。首先，1993年讼争房屋退改之后，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁就与公房中心的租赁关系就已终止。1993年10月8日根据政策政府相关部门将前述房屋产权退还给颜文桦父亲。从周素贞、脊檀餐厅、林栋梁提供的租赁合同也表明，租赁合同中也明确约定因国家需要或国家有其他需要时，本租赁合同应当终止，承租方所需要的房屋应按有关规定处理，1993年10月8日根据政策政府相关部门将前述房屋产权退还给颜文桦父亲，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁就与公房中心租赁关系已经终止。其次，租赁关系主要的特点是承租方应当缴纳租金，但根据周素贞、脊檀餐厅、林栋梁提供的票据表明，1993年退改之后，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁未向公房中心缴纳租金，亦表明周素贞、脊檀餐厅、林栋梁与房管所租赁已终止。结合周素贞、脊檀餐厅、林栋梁提交的租赁合同项下的租赁早已届满，之后周素贞、脊檀餐厅、林栋梁并未与公房中心签订租赁合同，也未向公房中心缴纳租金，表明周素贞、脊檀餐厅、林栋梁主张与公房中心之间仍然存在租赁关系的理由不能成立，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁占有讼争房屋属于无权占有。按照原审法院所认定的，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁占有房屋没有合法依据，属于无权占有，颜文桦作为物权所有人，有权要求按照《物权法》的相关规定，要求返还还房屋并且支付占有使用费。一审法院的判定事实清楚，认定法律正确，请予支持。 颜文桦向一审法院起诉请求：1.周素贞、林栋梁、脊檀餐厅立即将厦门市思明区房屋腾空并返还给颜文桦；2.周素贞、林栋梁、脊檀餐厅向颜文桦支付房屋占有使用费（自2004年2月23日起，以每月1000元为标准计算至起诉之日止，自起诉之日起按每月5000元的标准计算至实际腾退房屋之日止）。 一审法院认定事实：厦门市思明区（以下简称讼争房屋）系周素贞、林栋梁居住使用，并于2004年2月23日在该房屋注册成立个体工商户脊檀餐厅。厦门市中级人民法院（2016）闽02民初784号民事判决书确认颜文桦作为颜诚光继承人之一对讼争房屋享有十分之三所有权。该判决书于2019年1月28日生效。审理中，颜文桦提供多分租赁合同，拟证明讼争房屋同一地段租金为5000元至6000元。周素贞、林栋梁、脊檀餐厅确认讼争房屋租金交至1994年底，此后以修缮房屋抵扣租金，并提交以下证据：1.《住宅租赁合同》和《非住宅租赁合同》，载明拟证明林栋梁之父林江水分别于1992年5月14日和1993年7月26日与原厦门市公园房管所签订的《住宅租赁合同》和《非住宅租赁合同》，约定公园房管所将讼争房屋出租给林江水，租赁期限分别至1994年12月31日和1993年9月30日，月租金分别为5.2元和287元。颜文桦对该证据真实性予以确认。庭审过程中，颜文桦同意由一审法院酌定占用费，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅不同意一审法院酌定占用费亦未在一审法院指定期限内申请对讼争房屋租金标准进行鉴定。 一审法院认为，讼争房屋系周素贞、林栋梁和脊檀餐厅实际控制使用，其所提交的租赁合同项下期限亦已届满，其亦未能提交其有权占有使用讼争房屋的其他证据，且于1995年之后再未缴交租金，故作为房屋所有权人之一的颜文桦有权要求周素贞、林栋梁和脊檀餐厅腾退房屋并支付占用费。颜文桦于2019年1月28日确定对房屋享有所有权，故占用费应当自2019年1月28日起计算，该部分占用费并未超过诉讼时效。同时，一审法院综合当事人和房屋实际情况，酌定腾退房屋的期限为三个月，周素贞、林栋梁和脊檀餐厅在此期限之前的占用费为每月200元，若超期搬离，则超期部分占用费为每月3000元。 综上，一审法院判决如下：一、周素贞、林栋梁和脊檀餐厅于本判决生效之日起三个月内将厦门市思明区房屋腾空并返还给颜文桦；二、周素贞、林栋梁和脊檀餐厅自本判决生效之日起三个月内向颜文桦支付房屋占有使用费（自2019年1月28日起计算至实际腾退交付房屋之日止，若腾退交付房屋在一审法院确定的期限之内，则占用费按每月200元计算，若腾退交付房屋超出一审法院确定的期限，则超出期间占用费按每月3000元计算）；三、驳回颜文桦的其他诉讼请求。 对一审查明的事实，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁及颜文桦共同确认，脊檀餐厅开业时间应为1989年3月7日，经营期限到1993年3月7日，脊檀餐厅占用的房屋仅为一层，即案涉溪岸路16号房屋的第一层，颜文桦亦明确其现仅要求将厦门市思明区房屋第一层腾空并返还给颜文桦。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，一审认定讼争房屋系周素贞、林栋梁和脊檀餐厅实际控制使用，其所提交的租赁合同项下期限亦已届满，其亦未能提交其有权占有使用讼争房屋的其他证据，且于1995年之后再未缴交租金，颜文桦自2019年1月28日取得案涉房屋3/10所有权后，作为共同所有权人之一，有权要求周素贞、脊檀餐厅、林栋梁腾退房屋并支付占用费，并综合实际使用情况，酌定腾退房屋的期限为三个月，期限内腾退前按200元/月计算占用费，超期腾退的，酌定按3000元/月支付占用费，并无不当，周素贞、脊檀餐厅、林栋梁的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但鉴于双方于二审庭审中均明确周素贞、林栋梁和脊檀餐厅实际控制使用的仅系溪岸路16号房屋一层，本院对于一审该部分判决予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9598号民事判决第二、三项； 二、变更福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9598号民事判决第一项为周素贞、厦门市思明区脊檀餐厅和林栋梁于本判决生效之日起三个月内将厦门市思明区房屋一层腾空并返还给颜文桦。 一审案件受理费3960元，由颜文桦负担3810元，周素贞、林栋梁和厦门市思明区脊檀餐厅共同负担150元。二审案件受理费100元，由周素贞、厦门市思明区脊檀餐厅、林栋梁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 林 审 判 员 洪培花 审 判 员 陈 石 二〇一九年十二月二十四日 法官助理张清姬 书记员 范亲敏 附：本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。