江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初4357号原告：陈林，男，1989年2月25日出生，汉族，住南京市六合区。原告：金学慧，女，1989年3月1日出生，汉族，住南京市六合区。以上两原告共同委托诉讼代理人：路学宁，江苏衡鼎律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张现现，江苏衡鼎律师事务所（实习）律师。被告：南京永和物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区洪武路。法定代表人：李晓冬，董事长。委托诉讼代理人：严宝玉，南京永和物业管理有限责任公司员工。被告：南京苏盛房地产开发有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路399号。法定代表人：曹伟。委托诉讼代理人：黄敬德，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一荀，江苏君远律师事务所（实习）律师。被告：刘华昌，男，1979年12月3日出生，汉族，住南京市六合区。被告：李俊，男，1995年10月6日出生，汉族，住南京市六合区。被告：王成，男，1987年7月10日出生，汉族，住南京市六合区。被告：陈国庆，男，1983年10月1日出生，汉族，住南京市六合区。被告：刘霆，男，1985年3月18日出生，汉族，住南京市六合区。被告：杨冬，男，1988年9月1日出生，汉族，住南京市六合区。原告陈林、金学慧与被告南京永和物业管理有限责任公司（以下简称永和物业公司）、南京苏盛房地产开发有限公司（以下简称苏盛房地产公司）、刘华昌等8名被告财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，分别于2019年7月16日适用简易程序、11月18日组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告金学慧及两原告的共同委托诉讼代理人路学宁、张现现，被告永和物业公司的委托诉讼代理人严宝玉，被告苏盛房地产公司的委托诉讼代理人尹艳、王一荀，被告刘华昌，被告王成，被告陈国庆，被告刘霆，被告杨冬到庭参加诉讼，被告李俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理；第二次庭审中，原告金学慧及两原告的共同委托诉讼代理人路学宁，被告永和物业公司的委托诉讼代理人严宝玉，被告苏盛房地产公司的委托诉讼代理人王敬德、王一荀，被告刘华昌，被告陈国庆，被告刘霆，被告杨冬到庭参加诉讼，被告李俊、王成经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈林、金学慧向本院提出诉讼请求：要求被告共同赔偿其室内损失113786.34元，并承担本案的诉讼费。事实与理由：原告购买被告苏盛房地产公司开发的位于南京市六合区xx街道XX路XX号XX苑X栋2X室房屋一套。2019年5月24日中午，原告开门发现已经装修好的新房到处是粪便和污水，其中卫生间区域最严重，积水深度超过了脚面。客厅、阳台和三个卧室都有不同程度的污水和粪便。所有的木制品包括地板、门、门套、衣柜、护墙板、家具等全部被泡在污水中，由于时间过长导致全部腐烂和损坏。原告找到物业公司，经过物业公司检查发现是负一楼主下水管道弯头处被一块水泥块堵塞导致污水无法正常排出，从原告家的地漏溢出。原告要求物业公司负责，但物业公司回复要和开发商沟通，最终物业公司和开发商均回复与其无关。原告要求调取楼上所有住户的装修信息，得知有6家业主在此之前完成装修。原告多次与物业、开发商和相关业主协商未果，故诉至法院请求判令如上所请。被告永和物业公司辩称：1、涉案的弯头管道属于永和物业公司的管理范围，本公司一年定期疏通两次，并且有记录可以查询，原告的家中出现问题以后本公司工作人员马上给原告打扫卫生；2、管道弯头堵的地方不好拆开，只能从外面看这个位置是否通水，对于原告家中的情况，被告拆开以后发现管道里面是结成的水泥块导致堵塞；3、对于这些水泥块的来源，有可能是开发商或者装修的施工产生的，但开发商已经交付使用十个月也未出现堵塞情况；4、对于原告的赔偿诉请，由法院依法判决。被告苏盛房地产公司辩称：1、涉案房屋及其配套设施2018年6月19日工验收合格后，于同年7月1日交付使用，不存在质量问题，本公司不应承担责任；2、此次管道堵塞之前，涉案房屋的管道都可以正常使用，并未出现管道质量和设计问题，直到2019年5月12日原告的房屋出现堵塞溢水问题，明显和管道的质量和设计无关，原告也无法举证堵塞是由于管道质量不合格导致，故本公司不应承担责任；3、根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条和第六条的规定，原告房屋堵塞已经超过保修期，本公司无需承担责任。另外，根据原告与本公司签订的《新都雅苑商品房预售合同》附件第九条的规定，管道堵塞的保修期为两个月，自房屋交付之日起计算。因此，涉案房屋向原告交付之日起至负一楼发生堵塞之日止，已经超过两个月的保修期，故本公司不应承担赔偿责任，请求驳回原告诉请。其余6名被告分别是原告楼上已经装修房屋的业主，出庭的被告辩称的主要意见归纳如下：一、关于原告家中堵塞溢水的原因。被告的房屋均在2018年的下半年装修，正常使用中未出现堵塞现象。被告家中装修结束至原告房屋堵塞期间，对被告永和物业公司是否进行定期疏通存在疑问，如果在此期间物业定期进行疏通，则原告家中不会出现堵塞溢水现象，故原告家中堵塞溢水与楼上已经装修的业主无关。二、关于原告主张的损失损失范围和损失大小。出庭的被告对《房地产评估报告》及附件没有意见。综上所述，8名被告请求人民法院依法判决。原告向本院提供《房地产评估报告》。8名被告中，部分被告向本院提供证据材料，归类有：1、装修合同；2、缴纳的相关费用发票、送货清单等。经庭审质证，8名被告对原告提供的《房地产评估报告》及附件真实性未持异议，但被告苏盛房地产公司认为《房屋装修及附属物损坏明细确认表》中的第12、13和19项应按照实际测量面积进行更换。原告对相关被告提供的证据1、2真实性予以认可，但认为没有关联性。本院确认双方当事人提供的上述证据来源的真实性、合法性。根据上述有效证据，本院对本案事实作如下认定：原告陈林、金学慧是南京市六合区xx街道XX路XX号XX苑X栋X-X-2X室房屋房屋的业主。2019年5月24日，原告发现其房屋中溢出大量的污水，并导致客厅、阳台、卧室区域的复合地板、家具等污染、损坏。之后，被告永和物业公司工作人员对原告的房屋进行清理打扫，永和物业公司经过检查，发现原告家中溢水是由于负一楼的管道堵塞，工作人员经过检查、疏通、拆开堵塞管道发现一些结成的水泥块。原告认为被告苏盛房地产公司对房屋管道的设计和质量存在缺陷，且被告永和物业公司未及时疏通下水管道，导致原告家中溢出污水致使财产受损。针对堵塞管道中清理出的水泥块，原告认为该水泥块是楼上业主的装修产生的，要求楼上已经装修的业主共同承担赔偿责任。原告于2019年5月28日向本院提起诉讼，要求永和物业公司、苏盛房地产公司和已经装修的业主共同承担赔偿责任。诉讼中，原告于2019年7月16日向本院申请对其因家中积水导致的损失大小进行鉴定。本院委托某房地产评估造价集团有限公司鉴定，该公司于2019年10月17日向出具《房地产评估报告》及附件，评估结果为：确定在价值时点2019年9月3日的评估结果为17894元。本院认为，被告永和物业公司清理出来的堵塞物为结成的水泥块，但该水泥块的来源具有多种可能性，既可能来自于同单元所有住户（包括原告在内）装修房屋产生，也不能排除源自于建筑商施工时形成的，故原告主张堵塞的水泥块为已经装修的6名被告业主所致，证据不足。另外，本案中被堵塞的下水管道为负一楼的直角拐弯处，属于每家住户之外的公共设施，涉案的6名被告业主不具有对该公共设施进行清理、疏通等义务，据此，原告要求涉案的6名被告业主承担赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律根据，本院不予支持。被告李俊、王成经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视其二人放弃质证和应诉权利。根据中华人民共和国住房和城乡建设部1998年9月1日印发的建房［1998］第102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、第六条的规定，管道堵塞的保修期为２个月，从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。另外，根据原告与被告苏盛房地产公司签订的《新都雅苑商品房预售合同》附件九保修范围和保修期的规定，管道堵塞的保修期为2个月，原告房屋出现堵塞溢水时已经超过管道堵塞的保修期，原告在庭审中主张堵塞的管道存在设计和质量问题，但未提供证据，据此，原告要求被告苏盛房地产公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，被堵塞的下水管道属于永和物业公司的管理范围，永和物业公司未能履行疏通管道的义务，导致原告的财产受到损害，应当依法承担相应的法律责任。被告永和物业公司辩称一年定期疏通两次，已经尽到管理义务的辩解，本院不予采纳。关于原告溢水造成的损失，根据原告提交的《房地产估价报告》及附件，原告家中因溢水造成的损失为17849元，原告认为该评估报告附件5的《房屋装修及附属物损坏明细确认表》中部分项目没有纳入评估或评估不准的主张，本院不予认定。关于评估费15000元（原告已垫付），原告与被告永和物业公司应按照比例分担，被告永和物业公司承担2353元（15000元*17849元÷113786.34元）。综上，被告永和物业公司共计向原告赔偿20202元（17849元+2353元）。为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京永和物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈林、金学慧人民币20202元；二、驳回原告陈林、金学慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2576元，由被告南京永和物业管理有限责任公司负担404元，原告陈林、金学慧自行负担2172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2576元。审 判 长  傅顺国人民陪审员  叶鹏飞人民陪审员  卜志愿二〇一九年十二月二十三日法官 助理  张 凌书 记 员  陈 璐自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。