安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3385号原告：程新龙，男，1989年1月29日出生，汉族，住安徽省寿县。原告：杜红方，女，1989年5月8日出生，汉族，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A（1-1）。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原告程新龙、杜红方诉被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法由审判员权成良适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告程新龙、杜红方的委托诉讼代理人孙克林、孙雪瑶，被告陆宇公司委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。程新龙、杜红方向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金23594.57元(从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算)，以后违约金从2019年7月24日起至实际交付房屋之日止；2、被告返还原告多收少交房屋面积部分的购房款31864.53元，庭审中变更为双倍返还63729.06元，并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用期间的利息3505元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月27日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地·悦府楼盘12幢10层13-1008号房屋的《商品房买卖合同》，原告按约支付了首付款191924元，并于2017年10月25日通过银行按揭付清剩余房款490000元。但被告未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，原告选择要求被告继续履行合同，因此被告应按约支付逾期交房违约金。由于被告实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，被告应据实退还多收原告的房屋差额面积的房价款，并应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上，被告逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，为维护原告合法权益，特具状诉讼，请求判如所请。原告为证明其主张，提交如下证据：1、原告身份证复印件及被告企业信息查询单，证明原被告身份信息；2、金大地悦府选房定金单复印件一份，2017年7月16日20000元收据复印件一份、2017年7月27日121924元收据复印件一份、2017年7月28日50000元收据复印件一份，证明原告按约交付首付款；3、《淮南通商农村商业银行个人购房担保借款合同》及账户交易明细复印件各一份，证明原告通过按揭贷款方式支付剩余购房款490000元；4、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告在2017年7月27日签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年1月31日前，出卖人应当出示验收合格文件，否则原告有权拒绝接受房屋；被告交房超过60天，应以全部购房款为基数，按日万分之二标准支付违约金；房屋面积差多退少补，按实结算；5、房屋户（室）面积表复印件一份，证明房屋实测面积和预测面积差额为5.44平方米，应当双倍退还多收部分的房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；6、承诺书原件两份、复印件一份，证明被告严重逾期交房，被告2019年5月13日承诺于2019年7月31日前全部交房，同时结清双方的违约金和面积差，但被告至今未交付房屋；7、工商合字（2010）75号文件，证明被告应当出具备案依据，如违反该规定，格式条款应属无效，面积误差比超过3%应当双倍返还。被告庭审中辩称：1、原告主张差价款的利息损失没有事实和法律依据；2、被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金；3、即使原告有权主张逾期交房违约金，其主张的计算天数和违约金标准均不正确；4、买受人逾期付款的标准过低，和出卖人逾期交房违约金差额过大，双方权利义务不对等，被告请求按照每月500元标准计算违约金。除房屋面积减少部分外，请法庭依法驳回原告诉请。被告针对其辩称提交如下证据：1、被告营业执照及其法定代表人身份证复印件各一份、被告法定代表人身份证明一份，证明被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》复印件各一份，证明双方买卖房屋单价、交房时间、付款方式等；《补充协议》第一条约定原告应当在合同签订后7日内办妥所有贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约；若买受人未在第八条约定日期付清全部房屋，出卖人有权推迟交付房屋；合同第九条约定，该房屋经验收合格即具备交付条件，并非完成验收备案和测绘完成；3、验收报告、寿县住房和城乡建设局竣工验收公示、协议书复印件各一份，证明被告开发的9号楼，住建局于2019年3月7日即进行验收公示、于3月13日进行单体验收；7、8、10、11、12、13号楼，住建局在3月15日进行验收公示，于22日通过单体验收，符合交付条件；因包括原告在内的业主提出部分无理要求，到相关部门信访，经调解由业主代表达成协议，确定2019年3月31日视为交房日期，为计算违约金的截止日期；4、邮政EMS查询单打印件一份，证明被告在2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通知单，原告已经于2019年4月22日签收；5、安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终872号民事判决书复印件一份，证明逾期交房违约金的标准，淮南地区一般采用日万分之一的标准。本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告证据1，相对方无异议，本院予以确认；原告证据2，被告认为定金单没有被告印章，“三性”不认可，收据认可。本院认为，三份收据载明原告交付定金20000元、首付款171924元，且20000元定金收据与定金单相互印证，故被告异议不能成立，本院对该份证据予以认定；原告证据3，被告认为提供的担保借款合同及银行流水是复印件，虽有印章，但无法确认，对银行流水中2017年10月25日放贷无异议。本院认为，被告上述异议无证据证明，其异议不能成立，本院对该份证据予以确认；原告证据4，被告对证据“三性”无异议。认为合同关于逾期交房责任的约定权利义务不对等，日万分之二明显过高，应按照日万分之一计算违约金。本院认为，鉴于被告对证据“三性”无异议，本院对该份证据予以确认。被告对原告逾期办理贷款构成根本违约的异议，无证据证明，本院不予采纳；原告证据5，被告认为是复印件，无法核对真实性。本院认为，被告3号证据认可面积误差为5.44平方米，故本院对该份证据予以确认；原告证据6，被告对2019年4月9日、2019年5月3日的承诺书真实性无异议，认为2019年5月13日的承诺书系复印件，且没有被告签章，真实性不认可。本院对2019年4月9日、2019年5月3日的承诺书予以认定，对2019年5月13日的承诺书不予认定；原告证据7，被告质证意见与本案无关，本院对该证据不作认定。被告证据2，原告对真实性无异议，对合法性有异议。认为《补充协议》第1条7日内办妥贷款手续，是被告出具的格式条款，该格式条款意在免除被告应负的违约责任，损害消费者权益，该条款签订时没有向原告明示，特别是7日的约定明显不合理不合法，贷款流程的办理期限不是原告能够掌控的，所以该条约定依法对原告不发生法律效力，也不应以此作为被告推迟交房或违约的免责依据，被告证明目的不能成立，补充协议条款依法无效。本院对该份证据的真实性予以认定，被告无证据证明逾期贷款是原告行为所致，故被告关于原告未办妥贷款手续应视为违约，其有权推迟交付房屋的证明目的不予确认。原告异议认为《补充协议》无效，无事实法律依据，其异议不能成立，本院不予采纳；被告证据3，原告认为验收报告没有签证单位的具体验收意见及验收时间，形式和内容不合法，特别是验收部门不齐全，后面的验收意见中环保部门是被告自己盖章，城建档案管理机构无相关部门印章及意见，安徽省高院关于审理商品房买卖合同纠纷意见中第一条第四款房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，除勘查、设计、施工、监理等进行竣工验收后，但规划、消防、环保、城建档案管理未出具认可意见的，不应当认定房屋已经验收合格。对协议书关联性有异议，认为没有原告签字，也没有受原告委托签订的协议，对原告不构成代理，不发生法律效力。本院对该份证据的真实性予以认定；被告证据4，原告对关联性有异议，认为无法证明邮寄的内容，不能证明被告通知原告交房的事实，不能免除被告逾期交房的违约责任。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据不予确认；被告证据5，原告认为与本案无关联性。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据的证明目的不予确认。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年7月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，按揭购买了被告开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地悦府12#幢10层13-1008号房屋一套，建筑面积116.42平方米，总价款681924元（每平方米5857.45元）；首付款191924元应于2017年7月27日前支付，余款490000元向通商农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；买受人逾期在60日之内付款应按日计算向出卖人支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；出卖人应当于2019年1月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，出卖人逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。另查明，原告于2017年7月16日、7月27日、7月28日分别向被告支付首付款20000元、121924元、50000元，计191924元；合同签订后，原告于2017年9月28日与淮南通商农村商业银行签订《个人购房担保借款合同》向该行贷款490000元，约定该款支付至被告账户，同年10月25日，淮南通商农村商业银行将490000元发放至被告账户。再查明，原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为110.98平方米，与预测建筑面积116.42平方米相差5.44平方米；涉案房屋于2019年2月1日验收合格；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的12#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示；被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访；2019年4月28日，被告与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于原告主张涉案房屋差价款的返还及其相应资金占用利息的认定与处理。原、被告约定涉案房屋的建筑面积为116.42平方米，原告所购房屋经实际测量为110.98平方米，误差面积5.44平方米，被告亦予以认可，事实清楚，证据充分，被告应按合同约定返还原告房屋差价款31864.53元（5857.45元/平方米×5.44平方米），原告要求被告返还房屋差价款31864.53元的诉请成立，本院予以支持。原告要求被告双倍返还房屋差价款及支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无证据证明，故本院对原告超过房屋差价款31864.53元部分及其相应资金占用利息的主张不予支持。二、关于被告是否构成违约以及原告主张被告逾期交付房屋违约金的计算时间、计算依据的认定与处理。首先，原、被告约定交付房屋的期限为2019年1月31日前，但合同签订后至原告起诉日止被告均未向原告交付涉案房屋，亦未按约定向原告发出经验收合格的收房通知，被告未在合同约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任；其次，涉案房屋于2019年2月1日验收合格，于2019年3月15日在寿县人民政府信息公开网对涉案住宅楼单体工程竣工进行了公示，可见，被告开发建设的涉案房屋在原告起诉前已经具备交付条件；第三，被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访，被告于2019年4月28日与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日，此时原告应知道涉案房屋已具备交付条件，故双方约定的2019年3月31日可视为被告通知原告交付房屋的时间；第四，原、被告约定被告交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金，因此，被告逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，原告主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，本院不予采纳。综上，被告逾期交付房屋的违约时间从2019年2月1日起至2019年3月31日止计59天，违约金为8046.70元（681924元×日万分之二×59天），原告主张超过部分的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张超过部分的违约金不予支持。被告抗辩违约金应按日万分之一计算不符合双方合同约定，本院不予采纳；被告抗辩原告逾期办理房屋按揭贷款构成违约，不能提供证据证明原告逾期办理房屋按揭贷款系原告的行为所致，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司向原告程新龙、杜红方支付逾期交付房屋违约金8046.70元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告程新龙、杜红方房屋面积差价款31864.53元；上述第一项、第二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告程新龙、杜红方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，减半收取1035元，原告程新龙、杜红方负担580元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  权成良二〇一九年十二月二十六日书记员  黄 旭附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。