河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2700号原告：邹爱玲，女，1974年1月9日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。被告：河南中汇商业发展有限公司，住所地漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡凤伦，河南国银律师事务所实习律师。被告：河南华东实业有限公司，住所地漯河市源汇区人民路中汇广场4-2#楼4A幢2层201号。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡凤伦，河南国银律师事务所实习律师。被告：漯河市华东房地产开发有限公司，住所地漯河市郾城区黄河路中段。法定代表人：郭鑫鑫，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被告：漯河千盛购物广场有限公司，住所地漯河市源汇区交通路与人民路交叉口。法定代表人：韩振文，公司总经理。委托诉讼代理人：闫根生，公司业务部长。原告邹爱玲与被告河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）、河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）、漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东地产公司）、漯河千盛购物广场有限公司（以下简称千盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹爱玲向本院提出诉讼请求：1．解除邹爱玲与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司、华东地产公司向邹爱玲支付拖欠的房租48687元（暂计至2019年12月份）及违约金，全部房租至合同解除之日；3．判令千盛公司自邹爱玲与中汇公司解除委托关系之日起向邹爱玲支付租金；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年邹爱玲与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：邹爱玲将自己购买的位于中汇广场的房产委托中汇公司进行投资经营管理。合同第六条关于租金的约定：如双方签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的，以最终调整后总价为准。协议履行过程中，中汇公司统一委托华东实业公司、华东地产公司将邹爱玲的房产租赁给千盛公司。2016年5月26日，邹爱玲办理房屋所有权证书，并补交房款。截至目前，拖欠房租48687元。中汇公司、华东实业公司、华东地产公司拖欠邹爱玲租金，已构成根本违约，应当解除委托合同并赔偿邹爱玲损失。邹爱玲补交的房款所对应的房租，也应当支付给邹爱玲。邹爱玲作为房屋的所有权人，有权向千盛公司直接收取租金。中汇公司辩称，1．双方签订的合同约定，该合同为不可撤销合同，邹爱玲没有单方解除权，不得单方解除，因此邹爱玲请求解除合同不应当支持；2．关于拖欠租金，中汇公司认可该租金已支付到2019年2月份，3、4、5月份租金已被保全，因此租金应计算截止到2019年5月份。华东实业公司辩称，华东实业公司并非涉案合同的签订方和履行方。从合同相对性来讲，华东实业公司不是本案适格被告，应驳回邹爱玲对华东实业公司的诉请。华东地产公司辩称，1．本案“漯河市华东房地产开发有限公司”不是本案被告，原“漯河市华东房地产开发有限公司”是现河南华东实业有限公司的前身，与现“漯河市华东房地产开发有限公司”没有任何法律关系，不应承担法律责任。2．受原华东地产公司、华东实业公司、中汇公司实际控制人王福贤委托，因本案涉及多位业主，本着谁投资谁受益原则，愿意积极参与各方协调，最终使该商场正常营运，让投资业主合理受益。邹爱玲的诉请没有事实依据和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。千盛公司辩称，1．合同具有相对性，邹爱玲与千盛公司之间不存在法律上的任何关系，千盛公司承租的是华东实业公司整栋出租的房屋，邹爱玲与中汇公司之间的纠纷与千盛公司无关。2．邹爱玲诉请第三项，该诉请应当在有生效的解除委托关系的法律文书并和千盛公司存在租赁关系后才有资格起诉。本案中，邹爱玲起诉千盛公司无事实依据，实属不当。3．即使法院判决邹爱玲与中汇公司解除委托关系，也并不必然导致邹爱玲与千盛公司之间就能达成房屋租赁合同关系。4．请求法院提前判决将来不确定是否存在的租赁关系并且提前判决支付租金没有法律依据。邹爱玲在没有和中汇公司解除委托管理协议并且与千盛公司重新签订租赁合同的情况下起诉千盛公司要求提前判决存在租赁关系并支付租金是错误的，应当驳回对千盛公司的起诉。经审理查明，2012年1月12日，邹爱玲（甲方）与中汇公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：第一条委托标的甲方购置的位于河南省××交通路与××交叉口××广场内××楼××号，建筑面积37.16平方米。甲方《商品房买卖合同》的编号：2005-297。甲方就其拥有的中汇广场商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升整个被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。第五条委托期限委托经营期限为10年，即从2012年1月1日起止于2021年12月31日。甲乙双方同意在本合同约定的时间内，本合同为不可撤销合同。第六条租金支付1．租金标准：在本合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的9%作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10%作为年租金。如甲方与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。2．支付日期（1）乙方2012年1月1日至2017年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金3612元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清；乙方2018年1月1日至2021年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金4013元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）乙方在委托经营期间，总共存入期数为120期。第七条甲方的权利和义务1．委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。3．甲方不得单方面解除本合同。第十一条违约责任3．乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按实际逾期金额及天数每日万分之一向甲方支付违约金。2017年1月10日，千盛公司（甲方）、华东实业公司（乙方1）、华东地产公司（乙方2）与邹爱玲等业主（丙方）签订《三方协议》，协议载明：1．2007年6月3日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司与乙方1（原名漯河市华东房地产开发有限公司）签订了《租赁合同》，乙方1将位于交通路与××交叉口处的现“千盛百货”商场大楼整栋出租给甲方。2．鉴于1中所述租赁物业包含有丙方49户个人业主的房产，丙方将个人所有的房产委托给乙方代为租赁，并由乙方支付丙方租金。3．2014年7月8日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司将租赁物业全部交给甲方经营并由甲方向乙方支付整栋大楼的租金。协议约定：一、2016年6月至2017年1月份，甲方应支付乙方租金总额7412392元，其中，税款419610.4元，源汇区人民法院已执行6063517.6元，剩余929264元，为甲方应向乙方支付的租金，乙方同意并认可甲方将剩余的929264元租金直接支付给丙方1。二、丙方1推举一名代表滕凤霞代为收取甲方支付的租金，并向甲方提供全体丙方1的委托书等必要资料。甲方向滕凤霞支付完毕剩余的929264元租金后，视为甲方履行完毕本协议全部义务。丙方内部分配与甲方无关，丙方1及丙方2保证不因此向甲方主张权利。三、甲方将租金直接支付给丙方1的部分，乙方视为甲方已向乙方履行了该部分租金支付义务，乙方不再向甲方主张任何权利。四、除本协议约定的由甲方直接支付给丙方1的租金外，其他丙方1及丙方2应得的租金，仍由乙方支付，丙方不再向甲方主张任何权利。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订《协议》一份，协议内容如下：1．千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。2．本月千盛公司按时支付于华东实业公司租金，华东实业公司支付小业主80万元整（对于额外部分所发生的费用由华东实业公司自行承担），下欠小业主租金余款下个月千盛公司支付于华东实业公司，华东实业公司将其租金余款支付给小业主，以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。3．千盛公司所支付的租金，如华东实业公司不专款专用，千盛公司每月租金将不再支付于华东实业公司。另查明，2016年5月26日，华东地产公司收取邹爱玲23845元补交房款。2016年5月26日，邹爱玲取得案涉房屋所有权证。以上事实有《商业用房委托投资经营管理合同》、《三方协议》、《协议》、收据及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：一、合同是否应当予以解除；二、租金及违约金承担主体的问题；三、租金及违约金的计算。根据本案查明的事实、证据，对上述焦点问题分析评判如下：一、关于合同是否应当解除的问题。邹爱玲与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，关于邹爱玲不得单方解除该合同的约定，违反了法律强制性规定，该约定应认定无效，但不影响合同其他条款的效力。中汇公司以邹爱玲不具有单方解除权的抗辩理由不能成立。但《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。邹爱玲在订立合同时应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与最终租户订立租赁合同。现千盛公司使用面积不仅包括邹爱玲所有面积也涵盖了其他业主的产权面积。故本案不具备解除合同的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于邹爱玲请求解除商铺租赁合同的请求不予支持。二、关于租金及违约金承担主体的问题。本院认为，中汇公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，逾期未支付租金，应当按照合同的约定支付违约金。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。庭审中，各方均认可支付邹爱玲等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主。华东实业公司辩称，其是代中汇公司向业主支付租金。对此，本院认为，《协议》已明确约定该租金专款专用于支付业主，且华东实业公司承诺以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付，至于中汇公司与华东实业公司之间如何约定，是何关系，不影响邹爱玲向华东实业公司请求支付租金的权利。但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。2017年1月10日，千盛公司、华东实业公司、华东地产公司与邹爱玲等业主签订的《三方协议》，该《三方协议》仅约定了2016年6月至2017年1月份，法院未执行的剩余租金由千盛公司直接支付给邹爱玲等业主。邹爱玲请求千盛公司、华东地产公司支付租金没有合同依据，本院不予支持。邹爱玲请求与中汇公司解除委托关系之日起由千盛公司向其支付租金，千盛公司虽是案涉房屋的实际使用人，但双方并无合同关系，对于邹爱玲该项请求，本院不予支持。三、关于租金及违约金的计算问题。庭审中，双方均认可租金已支付至2019年2月，自2019年3月份至今的租金未付，本院予以确认。诉讼保全是为了让生效的判决顺利执行而采取的强制性措施，中汇公司抗辩因诉讼保全而从2019年6月起算租金，没有依据，不予采纳。邹爱玲请求按合同约定的每月4013元计算租金，中汇公司亦表示认可，本院予以确认。因2019年12月份租金并未实际产生，待产生后可另行主张。故自2019年3月份至2019年11月份9个月的租金计算为36117元。邹爱玲与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》约定：如邹爱玲与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，中汇公司在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。庭审中，中汇公司辩称一直未收到华东地产公司的总价调整确认函。华东地产公司称2016年华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购，同时三公司的财务陆续统一管理。本院认为，2016年5月26日，邹爱玲补交房款23845元，有其提供的华东地产公司出具的收据为证，予以认定。华东地产公司应当在收到该款项后告知中汇公司以调整租金，而三公司在此期间处于财务统管，中汇公司以未收到华东地产公司的总价调整确认函为由拒绝调整租金的意见，不予采纳。邹爱玲的租金应当自缴费后次月即2016年6月份起予以调整。按照合同约定2016年6月至2017年12月租金每月增加179元（23845×9%÷12）；2018年1月起每月增加199元（23845×10%÷12）。2016年6月至2019年11月合计应增加7978元（179元/月×19＋199元/月×23）。以上租金共计44095元。《商业用房委托投资经营管理合同》约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金。为简化法律关系，酌定统一从2019年8月31日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付邹爱玲租金44095元；二、河南中汇商业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向邹爱玲支付违约金，违约金计算方式以44095元为基数自2019年8月31日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回邹爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元、保全费510元，合计1530元，由邹爱玲负担140元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担1390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  李 杨二〇一九年十二月二十七日书 记 员  田 婧