青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3533号原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。被告：崔玉洪，公民身份号码:×××，男,1982年11月4日出生,汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：葛明骏，青海捷传律师事务所律师。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告崔玉洪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、被告崔玉洪委托诉讼代理人葛明骏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费3387.78元，违约金376.52元，暖气补差费121.37元,合计3885.67元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告签订了《前期物业服务协议》，被告在原告管理的小区居住，为香格里拉路14号四期锦园12-1224室，被告住宅面积125.37平方米，缴费标准为1.5元每月，但被告自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费补差，经原告催收被告未缴纳。按照约定被告应该承担违约金。被告崔玉洪辩称：原告要求的违约金，此项西宁市中级人民法院已经确定，驳回了原告对于违约金的诉讼请求。根据2017年2月1日住宅管理办法，被告已经告知原告重新签订合同。原告没有做到价格和服务一致，在一个小区中采取多种收费标准，与规定不符。水电费有重复收取的行为，是物业费不缴纳的合理理由。请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：一、前期物业管理服务协议，证明原、被告对物业管理的权利义务进行了约定的事实；二、问题反馈，证明针对业主的反应原告进行了解答，解释了不重复收取水电费的事实。被告质证认,认可证据一的真实性，该协议签订时间早于2017年2月1日发改委的相关文件，文件明确要求协议应当重新协商后再次签订；违约金没有进行任何的约定，仅约定了滞纳金，原、被告是平等主体，不存在滞纳金。对证据二无异议，但合同明确约定包括人员、清扫等费用中包括公共部分的费用，原告再后又重复收取了该费用；同时证明原告服务和收费不符的事实。被告崔玉洪提供证据有：一、民事判决书，证明西宁市中级人民法院对于相关的案件进行了判决，驳回了原告要求违约金的事实。二、《西宁市城市供水价格》执行标准，证明原告在收取费用时有违法违规收费。三、收费收据。证明原告在收取费用时有违法违规收费。四、西宁市商品房预售合同，证明同为6号楼住户约定的物业费为1.5元每平方米。五、前期物业服务协议，证明原告没有按照约定进行物业服务的事实，且按照约定被告进行通知原告重新签订协议，原告没有重新签订的。六、2018年11号律师函，证明2019年4月被告委托律师向原告发出了律师函，解除合同的事实。七、2018年15号律师函，证明三期的业主与被告签订的合同是1元每平方米的事实。八、2019年6号律师函，证明三期的业主与被告签订的合同是1元每平方米的事实。九、回执。证明原告收到上述律师函的事实。十、三期物业服务合同，证明原告在同一小区收取不同费用的事实。原告质证认为，证据一、五真实性无异议，证据二、三、四、十与本案无关联性，证据六、七、八、九对真实性有异议。本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一、五双方对真实性无异议，本院予以认定，原告提供的证据二，系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据二、三，其内容反映是被告交纳的前期物业费及水电费，具有真实性，对该证据本院予以认定，对被告提供的证据四、十，与本案没有关联性，本院不予认定，对被告提供的证据六、七、八、九证明的内容，需经法定程序解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积125.47平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告未缴纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定，履行给付物业费的义务。被告辩称合同已经解除，但原告现在仍然在向被告提供物业服务，双方存在物业服务关系的事实，被告现在仍然是物业服务的受益方，故被告应该向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》相关规定，共有部分水电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应该承担小区共有部分的水电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应该按照双方签订的合同约定确定，故被告辩称的没有物业费标准的抗辩主张，本院不予采纳，物业费按照每月每平方米1.5元计算为125.47㎡×1.5元×（2018年7月1日-2019年12月31日）18个月计3387.69元。被告未交纳采暖费，应按照约定交纳，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔玉洪在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费3387.69元及暖气补差费121.37元，合计3509.06元。二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔玉洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇一九年十二月十九日书记员 米佳怡附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。