河北省滦州市人民法院民事判决书（2019）冀0223民初3187号原告（反诉被告）：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地河北省唐山市滦县古城街道办事处君悦湾18幢。法定代表人：马勇，董事长。委托诉讼代理人：廖宝忠，男，河北滦天律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告（反诉原告）：刘伟，男，1978年2月25日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。被告（反诉原告）：郭川，女，1980年5月6日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。二被告委托诉讼代理人：闫喜刚，男，北京朗庭律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告（反诉被告）唐山滦州古镇置业有限公司（以下简称古镇置业）与被告（反诉原告）刘伟、郭川合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古镇置业委托诉讼代理人廖宝忠、被告刘伟、被告郭川及其委托诉讼代理人闫喜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古镇置业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告履行《换房协议》中别画苑14-01号商铺的解除手续（包括还清银行贷款和配合原告办理该退房手续）；2、判令二被告赔偿因怠于办理相关退房手续给原告造成的损失422478.52元；3、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告撤销了第一项诉讼请求。事实和理由：2011年8月5日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，从原告处购买了滦州古城别画苑14-01号商铺（以下简称商铺），后因对房屋质量不满提出换房要求，经过甲乙双方协商，将乙方购买的别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院（以下简称四合院），并与2014年9月15日签署了《换房协议》。根据《换房协议》，甲乙双方需解除商铺的买卖合同，将乙方购买商铺的款项转入四合院用于缴纳首付款，多余部分退还给被告郭川。目前四合院的贷款已经发放，且相关合同已在有关部门进行了备案登记。商铺的多余款项原告已于2015年1月22日退还给郭川本人。而被告迟迟未配合原告办理商铺买卖合同的解除手续，严重影响了原告对该商铺的再次销售，给原告造成了重大损失。因此请求法院依法判令所请，维护原告的合法权益。刘伟、郭川答辩称，一、被告刘伟、郭川无需履行《换房协议》中别画苑14-1号商铺的解除手续。在2019年10月17日在庭审时，原告明确要求被告刘伟、郭川履行《换房协议》中别画苑14-01号商铺（以下简称商铺）的解除手续为两项：1、还清商铺的银行贷款；2、配合原告到滦州市房产管理交易所撤销备案。关于商铺的银行贷款被告郭川在2019年8月30日已经全部结清（有银行的结清证明为证），原告也认可银行贷款还清的事实。关于配合原告到滦州市房产管理交易所撤销备案，因原告之前从没有书面或口头向二被告主张过，通过庭审二被告明确表示愿意随时配合原告到滦州市房产管理交易所撤销备案。庭审后二被告主动与原告联系，双方约定在2019年10月21日上午到房产管理交易所撤销备案，因原告称撤销备案材料没有组齐不能办理（有录音为证），说明二被告积极配合。所以贵院对原告要求履行《换房协议》中商铺解除手续的诉讼请求不应支持。二、根据实际情况，二被告没有怠于办理商铺的相关退房手续。在2011年8月5日，原告与被告刘伟、郭川签订了关于滦州古城别画苑14-01商铺《商品房买卖合同》，由于原告提供的商铺出现质量问题，原告与被告刘伟协商，在2014年9月15日原告与被告刘伟签订了《换房协议》，将商铺换到丽景胡同24-1四合院（以下简称四合院）。二被告没有怠于办理商铺的相关退房手续，理由如下：1、《商品房买卖合同》约定在2012年6月30日原告将商铺交付给二被告，直到《换房协议》签订时原告还没有实际交付。2、《换房协议》签订时，被告刘伟、郭川将商铺的合同、发票等原件已经交付原告。3、《换房协议》签订后原告从没有书面或口头的方式向被告郭川、刘伟主张过商铺解除手续。4、《换房协议》中约定双方共同解决遗留问题：解除商铺的《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜。双方没有明确约定具体什么时间办理商铺解除手续及违约责任。5、在2014年11月24日原告与被告刘伟签订丽景胡同24-1四合院《商品房买卖合同》，原告没有在2014年9月15日与被告刘伟签订合同，属于原告恶意拖延。6、《换房协议》中约定四合院放款后将剩余339,040元退还给郭川本人，实际上放款日为2014年12月29日，而原告拖延到2015年1月22日才退还被告郭川。7、《换房协议》中约定四合院放贷后，原告提供给被告刘伟无息借款24万元，刘伟须在2014年12月31日前将借款归还原告，具体要求以借款协议合同为准。但放贷日为2014年12月29日（原告已确认），原告至今未提供借款24万元，导致被告郭川只能按与贷款银行约定的本息还款，直到2019年8月30日才全部还清商铺的贷款，何况双方并没有约定什么时间还清贷款。8、经被告调查现商铺的土地证有问题，不具备出售条件。（被告出具的原告古城预览图及滦州市房管所长与原告员工通话录音为证）。三、原告主张二被告赔偿因怠于办理相关退房手续给原告造成的损失422,478.52元，没有事实和法律依据。庭审时原告明确说明主张的损失计算依据为商铺总价款的30%的违约金，并不是给原告造成的实际损失。原告称其主张违约金依据《换房协议》，并承认《换房协议》没有违约金的明确规定，比照原告与被告刘伟关于四合院已生效的判决确定违约金为商铺总价款的30%。关于四合院是房屋买卖合同纠纷，因原告没有按照双方签订的《商品房买卖合同》不交付房屋，按照合同的明确约定支付的违约金，已另案解决，与该案没有任何关联。还有，在签订《换房协议》之前原告一直没有将商铺交付二被告使用，《换房协议》后原告将商铺出租给品位楼作饭店经营收取租金（有原告认可，被告提供的照片为证）。此外，被告认为商铺的现在市场价格比《换房协议》时的价格上涨近50万元，并向法院申请房屋价格评估鉴定（以评估机构价值价格为准）。假如被告在《换房协议》存在违约行为，给原告造成的损失为实际损失也不是违约金，原告的实际损失中应扣除商铺的租金及其上涨的价格部分，原告要求二被告按商铺总价款的30%支付违约金，没有事实和法律依据。四、《换房协议》是原告与被告刘伟签字，被告郭川并没有签字，《换房协议》中的违约责任不能适用于被告郭川。《换房协议》是原告与被告刘伟签字，关于换房后的四合院《商品房买卖合同》也是原告与被告刘伟签字，被告郭川没有在《换房协议》和四合院《商品房买卖合同》签字。事后郭川只对《换房协议》中约定的换房及借款24万元条款追认，对其他条款不认可，原告依据《换房协议》要求追究二被告违约金，被告郭川认为其不应适用《换房协议》中的违约责任。反诉原告刘伟、郭川反诉请求：1、判决被反诉人支付反诉人逾期交房（别画苑14-01号商铺）的违约金人民币347,335元；2、被反诉人因未提供《换房协议》中约定的借款24万元支付给反诉人造成的实际损失人民币130,198.15元及退还反诉人商铺的保险人民币5,680元；3、全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2011年8月5日反诉人与被反诉人签署一份《商品房买卖合同》，反诉人从被反诉人处购买了滦州市滦州古城别画苑14-01号商铺（以下简称商铺），合同主要内容：“第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品价款，1、按建筑面积计算，该商品房主体部分单价为每平方米6,637.4元，总价款1,438,524元。第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：银行提供按揭贷款首付：728,524元，贷款710,000元。第八条交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2条条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；2、该商品房经综合验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。第1条第2款逾期超过30日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……，出卖人按日支付已交付房价款万分之3的违约金”。因商铺至今没有土地手续无法办理房屋产权证，属于违法建筑，甚至商铺的建筑质量存在严重问题，经反诉人多次反映，被反诉人于2014年9月15日双方签署一份《换房协议》，协议约定：“第二条甲方给予乙方的补偿及优惠政策，（三）作为补偿……，甲方提供乙方无息借款24万元，用于乙方偿还银行别画苑14-01商铺剩余贷款，乙方须在2014年12月31日前将借款归还甲方，具体以借款协议合同为准。甲乙双方共同解决遗留问题，解除别画苑14-01商铺《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜”。关于商铺遗留问题：1、被反诉人逾期交房违约金人民币347,335元：自2012年6月30日至2014年9月15日（805天），按反诉人已付房款1,438,524元每日万分之3计算为347,335元；2、未提供《换房协议》中借款人民币24万元给反诉人造成的实际损失人民币130,198.15元；2014年9月15日银行办理结清还款为582,098.51元，而因反诉人未提供借款致使在2019年8月30日办理银行结清还款为712,296.66元，造成反诉人的实际损失为130,198.15元；3、商铺的保险人民币5,680元至今未给付反诉人。在2014年9月15日双方签署《换房协议》后，不存在反诉人怠于办理商铺相关退房手续的事宜，而是反诉人每年都无数次要求被反诉人解决商铺遗留的问题，被反诉人都敷衍了事，置之不理，至今未解决。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，希望贵院支持反诉人的全部反诉请求。被反诉人古镇置业对反诉答辩称，1、反诉人诉请1支付违约金的问题依法不能成立，双方在发生买卖合同后，就别画苑14-01号商铺双方履行合同中的所有问题达成协议，所有纠纷已经《换房协议》处理清楚。不存在逾期交房违约金的问题。2、逾期交房的违约金来源于房屋仍需交付，而本案别画苑14-01号商铺已无需交付，双方应办理退房手续而不是交房手续。3、对于《换房协议》中约定的由原告借给被告24万元借款的问题，被告的主张不能成立，因根据《换房协议》第2条第2、3款的约定，只有在被告方办理的24-1四合院的房贷早于2014年12月31日，原告才有义务借给被告24万元，在实际履行合同中．被告办理24-1四合院的房贷手续完成时间是2015年1月份，原告也是2015年1月22日才将应该退还给被告的339040元退还给了被告，此时根据换房协议第2条第3款约定．如果原告将24万元借给被告，被告应于2014年12月31日还清24万元，期限已经到达，故原告已无义务借给被告24万元，因此其诉请要求借给其24万元及产生的实际损失无合同约定作为依据，依法不能成立。商铺保险费用5680元应该是办理完所有的退房手续后，再退还给反诉人，而相关的手续并未办理，其付款条件尚未成立，因此贵院依法驳回反诉人所有的反诉请求，判令反诉费用由反诉人承担。原告为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《换房协议》，证明原告与被告存在换房关系，被告应该向原告交换房屋；2、支票存根，证明原告退还给被告339,040元；3、《商品房买卖合同》证明被告至今未履行退房手续；4、民事判决书，证明原告被判令因为逾期交付房屋支付给了被告违约金50万元。被告质证意见：《换房协议》真实性认可，确实证明别画苑14-01商铺换成24-1四合院，《换房协议》是2014年9月15日签订，《换房协议》前房屋买卖合同是有效的，协议中违约条款是有效的，且《换房协议》中并没有明确约定被告方放弃主张别画苑14-1号商铺逾期交房的违约责任，认为属于《换房协议》中第2条第3款中的遗留问题，并未实际解决，合同约定在2014年12月31日前还款，实际被告刘伟的放款日期为2014年12月29日，原告应该履行无偿借给24万元借款的义务。存根支票证明原告退还给郭川339040元认可。被告认为这个款项在换房后应该支付给被告，所以在2014年9月15日《换房协议》后就应该退还，且不应再2015年1月22日退还。别画苑14-01商铺的购买人为刘伟、郭川，二被告对合同的真实性认可，证明目的不认可，不能证明二被告未履行退房手续。判决书系换房后因24-1四合院房屋产生的纠纷，根本按没有关联性，对其证明目的不认可。另外，该《换房协议》没有郭川签字，该2套房屋贷款都是由原告办理。换房协议郭川不知情，事后得知，贷款没还清之前原告要求二被告离婚，之后以被告刘伟的名义办理的贷款，24-1四合院《换房协议》和贷款都是刘伟办理的，所以房屋退房手续应该与被告郭川没有关系，不应该有郭川承担损失，当时对刘伟换房郭川认可，换房协议中约定的给刘伟24万元借款认可。其他项让郭川承担责任的不认可。原告未向郭川提供过24万元的借款。且在购买24-1四合院房屋时，刘伟明确向原告说明自己不能支付24-1四合院全部首付款，在这种前提下原告愿意提供给刘伟借款，所以原告未提供给刘伟借款，导致别画苑14-01商铺迟延结清贷款，被告刘伟及郭川没有违约责任。被告对上述证据的真实性未提出异议，本院对原告提供证据的真实性予以确认。被告为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、别画苑14-01商铺结清证明及还款明细。证明涉案房产的贷款已经结清，被告因此损失130,198.15元；2、24-1四合院的房产放款日期及还款明细。证明原告未在24-1放款后借款给被告24万元；3、录音录像光盘及书面录音笔录。证明原告违反《换房协议》；4、照片7张。原告将别画苑14-01商铺出租给饭店，进行经营；5、被告刘伟在原告处拍摄的关于古镇置业整个开发面积的制图及录像。证明别画苑14-01号房屋不具备条件出售；6、录音笔录，刘伟向滦州市房管所的录音，证明该涉案的房子是压在控制线上土地，是有问题，不能出售，由政府协商处理。证明该房屋无法再次销售。原告质证意见：证据1交通银行结清的流水及凭证真实性没有意见，不能证明13万元损失的证明目的。同时证明被告存在延期交付和延期办理别画苑14-01号商铺还款手续的问题，在2015年原告已给付被告339,040元，但被告并未拿着339,040元还款别画苑14-01号商铺的贷款，而是恶意拖欠银行贷款，从而出现多次逾期，并不能够证实其主张的证明目的。证据2（1）盖章并不是银行的公章，对真实性有意见，同时我方实际收到24-1号四合院银行贷款的时间是2015年1月份而不是2014年12月29日。（2）根据《换房协议》第2条第3款规定被告刘伟应该是在2014年12月31日前还清24万元，等于说作为被告最晚在2014年12月31日前应该有24万元，即使双方在办理贷款日是2014年12月29日，被告所主张的只有一天的借款违约就造成13多万元违约的主张是可笑的。（3）根据现有证据证实被告并未在2014年12月31日甚至在2015年1月22日后将全部贷款还清，而是恶意的拖欠至本案起诉前。证据3，主张内容显示的是被告向原告提出无理要求，对别画苑14-01商铺进行整改明确提出违约金，只是能够证实被告向原告提出无理要求。证据4照片的真实性没有意见。不能证实被告的证明目的。证据5有意见，对红线控制线没有章没有原件，录音是被告承认是在未经被录音人同意的情况下录音的，所以不能以此作依据证明认定事实。证据4、5与本案没有争议的事实相矛盾。被告说不能卖，但是已经在房管所备案就说明可以出售，因此建议贵庭不予采信。本院被告提供的第一、二、四项证据的真实性予以确认，对第三、五、六项证据，因原告提出异议，无其他辅助证据佐证，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年8月5日，二被告刘伟、郭川与原告古镇置业签订了《商品房买卖合同》，二被告从原告处购买了滦州古城别画苑14-01号商铺，后因被告对房屋质量不满提出换房要求，经过双方协商一致，将被告购买的别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院，双方并于2014年9月15日签署了《换房协议》，协议约定：“第一条，房屋信息，乙方（被告刘伟）购买的别画苑14-01号商铺，总面积为216.73m2，签约单价为6,637.4元/m2，签约总价共1,438,524元。因乙方以银行按揭形式购买此房，其中首付为728,524元，贷款：710,000元，尚未结清本金和利息合计582,098.51元，提前还款须支付违约金为5,821.1元，目前去银行办理结清还款共计：587,919.61元。丽景胡同24-2号四合院，面积为284.05m2，单价为7944.42元/m2，总价共2,256,612元。第二条，甲方（原告古镇置业）给予乙方的补偿及优惠政策，（一）丽景胡同24-1号四合院总面积为284.05m2，销售单价按6,542元/m2，房屋总价共1,858,255元；由于别画苑14-01号商铺缴纳公共维修基金28,771元，从丽景胡同24-1总房款扣除后总价1,829,484元，销售单价6,440.71元，总面积284.05m2。（二）就本条第一款房产，鉴于乙方办理银行按揭全款40%：730,000元，需要交纳首付款1,099,484元，甲方将别画苑14-01号房款1,099,484元转入丽景胡同24-1号四合院用于缴纳首付办贷款，待放款后将剩余339,040元退还给郭川本人。（三）作为补偿待乙方购买丽景胡同24-1房产放贷后，甲方提供给乙方无息借款24万元整，用于乙方偿还银行别画苑14-01号商铺剩余贷款，乙方须在2014年12月31号前将借款归还甲方，具体要求以借款协议合同为准。甲乙双方共同解决遗留问题，解除别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜。第三条，甲方与乙方关于滦州古城别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》解除后，甲方将滦州古城别画苑14-01号商铺另行出售，别画苑14-01号商铺房屋保险5,680元退还给郭川本人。第四条，保密责任，就本协议约定内容为甲乙双方协商特定换房协议，乙方承诺为甲方承担换房协议原件及复印件保密责任，乙方不得将本换房协议原件及复印件泄露给第三方，甲方有权要求乙方承担由此给甲方造成的一世损失。第五条，本协议书为甲乙双方协商确定的最终换房协议，自本协议签订后甲乙双方不得以任何形式任何理由对抗本协议，亦不会撤销或变更本协议，若违反本条款给对方造成损失的，由责任方承担由此造成的一世损失。第六条，其他约定，（一）若本协议在履行过程中发和争议，双方应协商解决，协商不成可向房屋所在地法院提起诉讼。（二）本协议未尽事宜双方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。（三）本协议共6条，一式2份，双方各执1份。甲方古镇置业盖章，乙方刘伟签字，2014年9月15日”。协议签订后，原告古镇置业与被告刘伟依《换房协议》的约定，于2014年11月24日签订了丽景胡同24-1号四合院的《商品房买卖合同》，丽景胡同24-1号四合院的银行放贷时间为2014年12月29日，原告未履行向被告借款24万元的义务，原告依合同约定，将被告已向原告交纳的别画苑14-01商铺房款1,438,524元中的1,099,484元转入丽景胡同24-1号四合院首付款，别画苑14-01商铺剩余房款339,040元于2015年1月22日退给被告，被告在原告退还别画苑14-01房款后，于2019年8月30日结清了别画苑14-01商铺的银行贷款，金额为：712,296.66元，并在审理过程中办理了银行解押和房产部门的备案手续，协助原告完成了别画苑14-01号商铺的退房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告古镇置业与被告刘伟、郭川于2011年8月5日签订了《商品房买卖合同》，因被告对《商品房买卖合同》中所购别画苑14-01号商铺的质量不满，双方经协商一致，自愿换房，原告古镇置业与被告刘伟于2014年11月24日签订《换房协议》，上述《商品房买卖合同》及《换房协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但由于被告对所购别画苑14-01商铺质量不满，重新签订《换房协议》，另行约定了双方的权利和义务，故应认定双方对《商品房买卖合同》的解除，权利义务已经终止，双方均应按照《换房协议》的约定全面履行各自权利义务。因被告在本院审理过程中，履行了原告的第一项诉讼请求事项，原告因此申请撤回全部诉讼请求，原告申请符合相关法律规定，本院予以准许。关于反诉原告第一项诉讼请求，因双方经协商已就《商品房买卖合同》问题达成一致意见，双方重新签订了《换房协议》，该协议中第二条第二款约定：甲乙双方共同解决遗留问题，解除别画苑14-01号商铺的《认购书》和《合同》、支付银行违约金等事宜。《换房协议》第五条约定：本协议为甲乙双方协商确定的最终换房协议自本协议签订后甲乙双方不得以任何形式任何理由对抗本协议，亦不会撤销或变更本协议。从以上协议内容看，双方签订《换房协议》后，《商品房买卖合同》中的权利义务即终止履行，需要解决的遗留问题双方也亦约定清楚，故不再存在履行《商品房买卖合同》中别画苑14-01号商铺的交付问题，也不存在履行《商品房买卖合同》违约问题，故本院对反诉原告第一项诉讼请求不予支持。关于反诉原告的第二项诉讼请求，《换房协议》第二条第一款第三项约定：作为补偿待乙方购买丽景胡同24-1房产放贷后，甲方提供给乙方无息借款24万元整，用于乙方偿还银行别画苑14-01号商铺剩余贷款，乙方须在2014年12月31号前将借款归还甲方，具体要求以借款协议合同为准。因被告所购买丽景胡同24-1四合院银行放贷日为2014年12月29日，故反诉被告应当在2019年12月30日将24万元借款借给反诉原告，但同时，反诉原告又应该在2019年12月31日将反诉被告借给反诉原告的24万元借款归还反诉被告，因此反诉原告只有24万元借款使用一天的时间，故反诉被告虽未按合同约定将24万元借款借给反诉原告，但情节显著轻微，故本院不认定为违约，反诉原告所诉要求反诉被告赔偿反诉原告造成的实际损失人民币130,198.15元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还保险费5,680元，反诉被告应依合同约定将保险费返还反诉原告，本院对反诉原告的此项诉讼请求予以支持。被告向本院提出申请，要求对涉案别画苑14-01商铺的价值进行评估，因涉该商铺的《商品房买卖合同》双方已经解除，本案解决的是双方履行《换房协议》过程中出现的问题，故该商铺现在的实际价值与本案并无关联，故本院不予准许。被告郭川认为双方在签订《换房协议》过程中，被告郭川并没有签字，仅对《换房协议》中的换房和借款内容予以追认，其他事项被告郭川不予认可。被告郭川与被告刘伟系夫妻关系，在《商品房买卖合同》中均有签字，因二被告对该商铺质量不满协商一致换房，并由被告刘伟签字认可，被告郭川选择性追认，但在换房四年多的时间里并未对《换房协议》提出不同意见，应视为对《换房协议》的认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、准予原告唐山滦州古镇置业有限公司撤回起诉；二、反诉被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘伟、郭川保险费5,680元；三、驳回反诉原告刘伟、郭川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7638元，减半收取计3819元，由原告唐山滦州古镇置业有限公司负担。反诉案件受理费8,548元，减半收取计4,274元，由反诉原告刘伟、郭川负担4,249元，由反诉被告唐山滦州古镇置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 吴尚武 二〇一九年十二月三十一日书记员 张凯超