广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3722号原告:广州竣鸿物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区文德北路146号后座首层13号。法定代表人：巢渡金，董事长。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市辉兆商务服务有限公司，住所地：广州市荔湾区红楼路19号4楼之六。法定代表人：韩曙光。原告广州竣鸿物业管理有限公司与被告广州市辉兆商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢海傲到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州竣鸿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》《花语水岸苑商铺合作协议》；2.被告向原告返还押金299891元及同期银行贷款利息自2018年5月10日起算至被告方实际还款之日，暂计算至2019年4月3日为13388.47元；3.被告向原告返还预付租金299891元及同期银行贷款利息自2018年5月10日起算至被告方实际还款之日，暂计算至2019年4月3日为13388.47元；4.被告支付逾期交付涉案房屋的违约金，按照本金299891元为基数，每日千分之一（依据是合同的第6条），自2018年6月1日起算至本案判决解除合同之日止；5.被告承担财产保全费、案件受理费。事实和理由：一、被告方未按约定交付租赁物，原告方有权解除合同。2018年6月1日原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》《补充协议》《花语水岸苑商铺合作协议》，承租被告位于广州市荔湾区印月街9号104-108、112-113、116-121、123-124、127-133号共22间商铺。在签订《广州市房屋租赁合同》前，原告于2018年05月09日向被告支付押金299891元、预付租金299891元。原告后来发现，原被告双方签订的《花语水岸苑商铺合作协议》中第9项约定，“9栋商铺门前空地使用：乙方提出使用9栋商铺对面空地位置，由乙方自行改造成商业临时停车位。”原告实际上根本无法使用上述空地。因为该空地改造成停车位涉及到商户之客流的免费停车问题，属于原告愿意承租被告此处物业的重大原因之一，早在双方签定合同前，原告对此空地的用途以及对社区商铺的帮助就作过详细的考察，在被告明确表示原告可以无偿使用的前提下，双方才最终订立合同。原告发现该空地位置并非被告拥有使用权或者处分权，如继续履行合同一方面可能造成原告与空地实际使用权人之间产生法律纠纷，另一方面，如无法使用该场地，将对于原告招商活动产生实质性影响。原告经与被告属下的物业公司多次沟通，并于2018年9月30日将结果通过签发《关于花语水岸商铺场地交付问题函》的方式告知被告。但被告一直回避问题，只单方无理要求原告接收场地。2019年1月28日原告向被告签发《关于催请贵司协商解除《广州市房屋租赁合同》《补充协议》《花语水岸苑商铺合作协议》并双倍退还押金的律师函》，但被告至今仍未回复。二、被告方根本违约，租赁合同无法继续履行，依法承担违约责任。据原告方了解，被告方在未通知原告的前提下已经将涉案租赁物全部转移所有权，现被告方对于租赁物已经丧失所有权和对外出租的权利，双方之间的租赁合同已经缺乏实际履行的可能，被告方构成根本违约。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出现下列情形的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告不愿出面解决合同约定的空地使用问题的行为已经构成实质性违约，造成原告的合同目的无法实现。此外，被告在未通知原告的情况下便将涉案房产进行交易的行为会导致原被告双方签订的房屋租赁合同根本无法继续履行，并且被告在将涉案房产进行交易后无理要求原告办理接收手续，企图逃避承担上述事实产生的相应责任。因此原告可以单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中的房屋租赁合同尚未实际履行，故合同解除后应终止履行，被告应向原告返还预付租金299891元及同期银行贷款利息暂计算至2019年4月3日13388.47元。2018年5月9日原告在原被告双方签订房屋租赁合同前向被告支付押金共计人民币299889元，根据一般的交易习惯，押金是在签订房屋租赁合同之后由承租方向出租方支付，是为了保证承租方不会对出租方的利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。被告广州市辉兆商务服务有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，广州市荔湾区印月街9号104-108、112-113、116-121、123-124、127-133号共22间商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积总和1246.3353平方米，规划用途为商业，登记产权人为被告。2018年5月8日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）就22间涉案商铺分别签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2018年6月1日至2023年5月31日，年租金额（22间涉案商铺总额，下同）2018年6月1日至2019年5月31日，899673元，2019年6月1日至2020年5月31日，1259539元。租金按月结算，乙方在每月第5日前缴付给乙方。乙方向甲方交纳保证金（合同约定的第一年租金三分之一金额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.1%向乙方支付违约金，等等。签订租赁合同当日，原告（乙方）与被告（甲方）就22间涉案商铺分别签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》约定：如本协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准。广州市荔湾区印月街，现名为“花语水岸苑”。租赁期限为2018年6月1日起至2023年5月31日止。月租金额（22间涉案商铺总额，下同），2018年6月1日至2018年11月30日，0元，2018年12月1日至2019年5月31日，149943元，2019年6月1日至2019年9月31日，0元，2019年10月1日至2020年5月31日，157442元。乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。乙方签订本协议时，预付首期租金人民币299886元，租赁保证金人民币299886元，即相当于乙方租赁物业标准租金两个月的租金金额。乙方应根据约定的时间及地点按双方确定的租赁物业的物业交付标准进行租赁物业接收，逾期十个工作日不办理租赁物业接收手续，视为乙方放弃租赁物业的租赁权，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金。如甲方迟于上述租赁期限起始日移交租赁物业，则本协议约定的租赁期、装修期相应顺延。甲乙双方特此明确同意：租赁期内甲方有权完全自主地出售租赁物业或甲方物业，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分租赁物业，为此甲方无须事先通知乙方或事先征询乙方的意见，但甲方应最迟于转让/处分后30日内书面通知乙方。乙方应按照甲方的要求办理相关的主体变更手续（但该手续的变更与否，不影响甲方处分该物业的效力）。甲方出现违约情况而导致合同提前终止或解除的，甲方应将租赁保证金双倍返还给乙方，并委托具有法定评估资质的第三方评估机构对该租赁物业内的装修残值和由于甲方解约带来的直接经济损失进行评估，经双方协商达成一致后，给予赔付。甲方应保证，在本协议期限内，建筑物或租赁物业的所有权或使用权的继承人或受让人，应受本协议的约束并在本协议的履行当中取代本协议的甲方。在本协议期限内，甲方有权将其在本协议项下的权利和义务转让给其继承人或受让人，但甲方必须保证乙方在本协议中的权益不受损害；在本协议基本权利义务不变的前提下，乙方同意无条件接受并配合办理相关的主体变更手续，等等。签订租赁合同及补偿协议当天，原告（乙方）与被告（甲方）还鉴署了《花语水岸苑商铺合作协议》约定：甲乙双方就花语水岸苑22间涉案商铺合作，达成如下协议：一、甲乙双方的约定条件。1.乙方明确商铺的租赁用途为商业综合社区配套。9.第9栋商铺门前空地使用，乙方提出使用9栋商铺对面空地位置（靠近河涌围墙边），由乙方自行改造成商业临时车位；如后续政府收回，乙方需无条件配合执行。本协议与《租赁合同》具有同等效力，本协议与《租赁合同》约定不一致的，以本协议为准，其余条款按《租赁合同》执行，等等。前述租赁合同、补充协议及合作协议签订后，原告于2018年5月8日向被告支付租赁保证金299891元、预付租金299891元。被告未向原告交付合同约定的22间涉案商铺。2018年9月30日，原告向被告发出《关于花语水岸商铺场地交付问题函》，就《花语水岸苑商铺合作协议》所约定的“9栋商铺门前空地”使用权问题，要求被告尽快明确有否对该地块有使用权证明及何时能交付改造及使用。2019年1月28日，原告通过广东广信君达律师事务所向被告发出《关于催请贵司协商解除〈广州市房屋租赁合同〉、〈补充协议〉、〈花语水岸苑商铺合作协议〉并双倍退还押金的律师函》明确，因土地权属问题，原告无法使用《花语水岸苑商铺合作协议》所约定的“9栋商铺门前空地”，而被告不愿出面解决合同约定的空地使用权问题，已经构成实质性违约，造成原告合同目的无法实现；要求被告收到函件后与原告协商解除租赁合同、补充协议及合作协议，并将押金599780元双倍退还给原告。被告于2019年1月30日签收前述律师函，但没有向原告作出回应。庭审中，原告陈述被告没有依约交付商铺和空地，此后没有协调好新的产权人，将22间涉案商铺统一交付给原告；在正常的情况下，为了避免纠纷，商铺产权发生变化后承租人需要重新与新业主确立租赁关系，但由于被告在出售商铺时，没有协调新的业主与原告确认已签订的租赁合同，到目前为止，涉案场地仍然没有交付给原告。原告为支持其主张向本院提交了《进场通知书》，拟证明在未通知原告的情形下，被告将涉案商铺进行主体变更。前述通知书显示，印月街9号112号铺已于2018年9月26日主体变更为广州市金亿壹壹贰文化传播有限公司，促请原告于2018年12月31日前提供所列资料办理该租赁物业的接收手续。诉讼中，原告向本院申请诉讼保全。本院于2019年5月8日作出民事裁定，查封、冻结或扣押被告名下价值913057.47元的财产。本院认为，原被告就涉案商铺所签的《广州市房屋租赁合同》、补充协议及《花语水岸苑商铺合作协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均具有法律效力，当事人应依约全面履行自己的义务。《广州市房屋租赁合同》、补充协议及《花语水岸苑商铺合作协议》签订后，原告已经按约定向被告支付了租赁保证金299891元，预付首期租金299891元，被告应及时交付物业给原告使用。本案并无证据显示被告通知原告进行商铺交接，也无证据证实被告具有不交付物业的正当理由，在此情形下，原告以此为由主张单方解除合同，本院予以支持。原告于2019年1月28日向被告发出解除函，亦无证据显示被告对解除双方合同关系的意见提出异议，本院确认双方之间就涉案商铺所签《广州市房屋租赁合同》、补充协议及《花语水岸苑商铺合作协议》于被告收到解除函当日即2019年1月30日解除。至于原告有关9栋商铺门前空地及被告转让涉案商铺所有权的意见，缺乏依据，本院不予采信。关于合同解除的责任问题。如前所述，当事人之间的租赁关系因被告未按约定交付涉案商铺而解除，被告应当承担相应的违约责任。原告主张被告向其退还租赁保证金及预付租金并支付同期银行贷款利息，依据正当，本院予以支持。利息以已支付租赁保证金、预付租金为本金分段计算，2019年8月20日前以中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自原告主张的2018年5月10日起计至被告实际付清租赁保证金、预付租金之日止。另依租赁合同约定，被告未按约定提供涉案房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.1%向原告支付违约金。虽然在租赁合同、补充协议及合作协议中并无关于被告交付物业的具体期限约定，但从双方有关租赁期限的约定看，被告应当在起租日前向原告交付涉案商铺，逾期的，应按租赁合同约定从该日起向原告承担逾期交付涉案商铺的违约责任。需要明确的是,因涉案商铺自始无交付，租赁合同补充协议中有关被告迟于起租日移交租赁物业，租赁期、装修期相应顺延的约定，并不适用于本案。原告关于逾期交付商铺违约金的主张，本院予以支持。逾期交付商铺违约金应当以22间涉案商铺月租金总额为本金，按每日0.1%标准自2018年6月1日起计至双方租赁关系解除之日止，违约金不超过本金。依约定租赁物业标准租金两个月租金总额为299886元，则月租金总额为149943元。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州竣鸿物业管理有限公司与被告广州市辉兆商务服务有限公司就广州市荔湾区印月街9号104-108、112-113、116-121、123-124、127-133号共22间商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》及《花语水岸苑商铺合作协议》于2019年1月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市辉兆商务服务有限公司向原告广州竣鸿物业管理有限公司返还租赁保证金299891元并支付利息（以299891元为本金分段计算，2019年8月20日前以中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自2018年5月10日起计至被告广州市辉兆商务服务有限公司实际付清299891元之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市辉兆商务服务有限公司向原告广州竣鸿物业管理有限公司返还预付首期租金299891元并支付利息（以299891元为本金分段计算，2019年8月20日前以中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自2018年5月10日起计至被告广州市辉兆商务服务有限公司实际付清299891元之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市辉兆商务服务有限公司向原告广州竣鸿物业管理有限公司支付逾期交付商铺违约金（以149943元为本金，按每日0.1%标准自2018年6月1日起计至2019年1月30日止，违约金不超过本金）；五、驳回原告广州竣鸿物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11063元，由原告广州竣鸿物业管理有限公司负担482元，被告广州市辉兆商务服务有限公司负担10581元；诉讼保全费5000元由被告广州市辉兆商务服务有限公司负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  林穗青人民陪审员  李玉玲二〇一九年十二月二十七日书 记 员  魏冬菊黄辉燕