四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6647号 原告：兰桂坊（成都）物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷52号附9号。 法定代表人：盛智文，董事长。 委托诉讼代理人：赖李勇，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告:成都奥味餐饮管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区水津街1号成都兰桂坊6栋1层106，7栋1层107A。 法定代表人：NOORUSAADAHBINTIOTHMAN，职务不祥。 原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司（简称兰桂坊公司）与被告成都奥味餐饮管理有限公司（简称奥味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰桂坊公司的委托诉讼代理人赖李勇到庭参加诉讼，被告奥味公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告兰桂坊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠2018年5月1日-2018年12月3日期间租金627170.32元及2018年3月1日至2018年12月3日期间的库房使用费25790.32元；2、判令被告支付租金滞纳金58175.75元、库房使用费滞纳金3783.87元（暂计至2018年12月3日，实际至清偿之日止）；3、判令被告支付原告租赁合同违约金350802元、库房使用协议违约金9000元；4、判令被告承担本案原告支付的律师费37615元；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ于2017年5月31日签订了《成都兰桂坊【106】商铺租赁合同》（简称《商铺租赁合同》），约定由ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ承租原告位于成都房屋用于餐饮娱乐经营活动。其中，约定租赁面积339.9平米，租期为2017年10月1日始至2021年3月31日，三个租赁年度月租金分别为88374元、92792.7元及97551.30元。合同履行过程中，原告与ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ又于2017年8月23日签订了《及库房使用协议》（简称《库房使用协议》），约定由ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ租赁原告位于成都的库房作为配套使用，其中使用期为2017年10月1日至2021日5月31日，使用费为每月3000元。后原、被告及ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ于2017年8月31日共同签订了《及相关合同之主体变更补充协议》（简称《主体变更补充协议》），约定由ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ将合同权利义务概括转让给被告承受。自2018年3月1日起至今，被告均未按约定向原告支付租金、库房使用费亦未正常开业。 被告奥味公司未答辩。 原告兰桂坊公司围绕诉讼请求提交了商铺租赁合同、库房使用补充协议、主体变更协议、106号商铺产权证、成都兰桂坊收楼表、项目管理合同、2017年11月3日律师函、2017年11月30日致被告的函、2018年5月23日律师函2份、2018年7月12日致被告的函、2018年10月12日律师函、2018年11月27日致被告的函及快递面单、登报送达、委托合同、律师费发票等证据。奥味公司未到庭质证，也未提交证据反驳，本院确认兰桂坊所举证据的合法性、真实性、关联性，予以采信，并附卷佐证本案事实。 本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，出租人兰桂坊公司、承租人ＨＲＣＬ（ＣＣ）Ｌｔｄ签订《商铺租赁合同》，约定承租场所坐落在锦江区，建筑面积339.9平方米；装修期自2017年6月1日起至2017年9月30日止，包括首尾两日；拆除还原期自2021年4月1日起至2021年5月31日止，包括首尾两日。装修期与拆除还原期内，承租人无须支付租金，但仍应支付管理费、水电费等；租期共计42个月，起始日为2017年10月1日，届满日为2021年3月31日；2017年10月1日起至2019年5月31日（包括首尾两日），每月每平方米人民币260元，合计每月租金88374元；2019年6月1日起至2020年5月31日（包括首尾两日），每月每平方米人民币273元，合计每月租金92792.70元；2020年6月1日起至2021年3月31日（包括首尾两日），每月每平方米287元，合计每月租金97551.30元。上述基本租金包含增值税金额；本租赁合同扣率租金项下之比例租金的月营业额提成比例为：2017年10月1日起至2021年3月31日（包括首尾两日），营业额的10%。以上月营业额按照增值税扣除税后计算；本租赁合同项下之租赁保证金按照3个月基本租金计算，共计265122元。随着每个租赁年度租金递增，租赁保证金将随之递增，递增为相应租赁年度的3个月基本租金，承租人须于每年6月1日前补齐租赁保证金差额；本租赁合同项下之预付款共计88374元（含增值税），为预付2017年10月1日起至2017年10月31日（包括首尾两日）的基本租金；承租人须在本租赁合同签订之日起十个工作日内向出租人支付全部租赁保证金及预付款。鉴于承租人已支付105369.00元意向金，该意向金转为本租赁合同项下之租赁保证金的一部分，承租人尚需支付租赁保证金159753元及预付款88374元。出租人应当于收到承租人支付的租赁保证金、预付款后出具正式票据。开具发票时间将根据税务局等相关部门的时间流程进行开具；本租赁合同项下之承租场所仅限作为承租人在其有效之营业执照所规定的经营范围内以【ＨａｒｄＲｏｃｋＣａｆé】品牌主营：【餐饮、酒吧、现场音乐表演】兼营：【销售、服装、纪念品】之商铺用途；固定租金的支付方式为每历月支付，即承租人须在租期内的每个厉月的最后一日前；本租赁合同不论基于何种原因终止或解除时，承租人应以内部清水状态及外立面保持现状，内部消防系统和空调系统按我们交付物业时状态归还或双方约定的金额交还承租场所，且交还的承租场所及承租场所的所有规定附着物、装置以及附加设备必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的可使用状况；交还标准符合附录三承租场所交付标准（以实际交付为准）。承租人无权就其加诸于承租场所之任何规定附着物、装置或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求；承租人逾期支付租金或管理费或保证金或其他应付款项超过一个月视为承租人重大违约；承租人发生重大违约时，出租人有权即时解除本租赁合同亦可选择要求承租人继续履行本租赁合同；承租人在接到出租人的解约通知后十个工作日内应将承租场所恢复至附录三及交接清单或出租人所确定的状态交还出租人，否则视为承租人放弃承租场所内所有物品或财产的所有权，出租人有权进入承租场所或其任何部分以收回整个承租场所并以本租赁合同约定的方式或其他方式处置承租场所及遗留在内之任何物品或财产，已支付的保证金及其他费用不予退还，未支付的保证金不再支付，但应以该未支付之保证金金额向出租人支付违约金，承租人还须支付给出租人相当于当年三个月的租金与管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补给出租人造成的损失的（包括但不限于出租人长期无法将承租房屋另行出租、由于承租房屋所在地已注册了法人或非法人组织导致新租户无法办理工商登记等），出租人还有权追究承租人给出租人造成的一切损失；在无损出租人或出租人委托的物业管理方就该违约之其他权利及补偿的情况下，若租金或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依照本租赁合同所指定的方式及时间支付，则出租人有权要求承租人按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付逾期付款违约金，该违约金自相应款项到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（含实际还款日）；承租人对本租赁合同条款的违反，或由承租人在装修期或／及租期内之任何时候在承租场所进行之任何工程，或现时或在转修期或及租期内任何由承租人所附加或安装之任何附着于承租场所或自承租场所凸出之物品，或承租人之任何行为、疏忽或失责，因而造成出租人招致或遭受的一切损失及主张权利而产生的合理费用，向出租人作出十足赔偿、同时，因承租人违约或对第三人侵权，而导致第三人向出租人主张权利，承租人应赔偿出租人由此导致的损失。以上赔偿范围包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用等；承租人须按照本租赁合同附表第六条及附录一的约定，按时向出租人交纳保证金，以保证及担保承租人忠实遵守及履行本租赁合同项下所载承租人应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金应由出租人在整个装修期或／及租期内保留，不计利息。若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件，则出租人有权行使本租赁合同给予的补救权利：解除本租赁合同、保证金不予退还、及就因此导致之费用、开支、损失或损害申索其他赔偿。再者，出租人可在任何上述情况下，在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件导致任何第三人，包括但不限于消费者直接向出租人索偿而应由承租人偿还出租人时选择立即从保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人造成之任何金钱损失的数额及将相关数额直接转付出租人委托的物业管理方（如适用者），无论是否给予承租人预先通知。在这种情况下，如承租人欲延续租约，应在收到出租人的书面通知后两日内补足已被扣除的保证金作为延续租约的先决条件。如承租人未作补足，则出租人有权行使其所有补救权利。 2017年8月23日，兰桂坊公司（甲方）、承租人HRCL(CC)Ltd（乙方）签订《库房使用协议》，约定库房编号为【T031】；库房位置及范围参见本协议《附件一：库房位置示意图》中红色框线及斜线标示部分(以实际交付为准)，建筑面积为42.5平方米；甲方以该库房现状及附件二所示意的标准将库房交付给乙方使用(参见本协议《附件二:库房交付标准》，最终交付标准以实际交付为准)。库房内的固定附着物、装置及其他附属物以场地交付时双方现场交接清单为准；使用期限起始日2017年10月1日，届满日2021年5月31日，起始日及届满日均包括在使用期限内；鉴于成都兰桂坊项目的整体业态，该库房与承租场所系一个承租整体，权利义务具有不可分割性，库房使用期限不超过租赁合同的装修期与租期之和，无论因何种原因租赁合同解除或终止，甲方有权同时解除或终止本协议，且无需给予乙方任何赔偿或补偿；2017年10月1日至2021年5月31日(包括首尾两日)，合计每月使用费3000元；前述使用费均包括增值税。乙方应承担使用费中所包含之相应的增值税；使用费的支付方式为每历月支付，即乙方须在本协议约定的起始日起计每历月的最后一日之前准时以银行转账至甲方账户或甲方不时以书面形式指定之其他银行账户的方式支付下个历月该库房的使用费，而有关付款所产生费用均由乙方负担。如不足一个历月的，使用费根据该历月实际使用天数及该历月天数依比例进行计算；使用费保证金共计人民币9000元；预付1个月的使用费，共计人民币3000元；乙方应在签订本协议之日起的2个工作日内向甲方支付上述使用费保证金和预付款；使用费保证金的定义、使用及退还等以租赁合同的保证金相关的定为准；乙方应在签订本协议之日起的2个工作日内向甲方或甲方委托的物业管理方支付能源保证金人民币3000元。能源保证金可用以冲抵库房使用期间与使用该库房有关的其他费用，不足部分，乙方应于3日内补齐。能源保证金按照本协议项下4.2.4执行；库房使用期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过30日的，甲方有权立即解除本协议，收回库房；无论以何种原因甲方收回库房，甲方应提前通知乙方，对于乙方未经甲方同意留存于库房中的物品或设施设备等，视为乙方放弃对前述物资的所有权，甲方有权自行处置。造成甲方损失，甲方有权从保证金中予以扣除，不足部分，乙方应于3日内补齐；在使用期内如发生本协议第6.2条所列情形之一的，甲方有权即时解除本协议，收回库房，保证金及其他已付费用不予退还。同时，乙方应按照本协议解除日所在月之月使用费三倍金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方或任何第三方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在使用期内，乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，甲方有权要求乙方支付违约金，每逾期一日，按该逾期交纳费用的0.1%支付违约金；使用期满，乙方应如期按约定交还该库房。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付该协议终止日之使用费一倍金额的违约金。乙方还应承担因逾期归还库房给甲方或任何第三方造成的全部损失；如因乙方违约导致甲方提起诉讼的，乙方还应当承担相应的诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等一切甲方为解决争议而支付的费用。 2017年5月31日，兰桂坊公司（甲方）与HRCL（CC）Ltd（乙方）签订《〈成都兰桂坊【106&107A】商铺租赁合同〉之项目管理合同》（简称《项目管理合同》），约定由甲方向乙方提供其承租的锦江区水津街1号“成都兰桂坊”项目6栋1层106号及7栋1层107A号商铺整体物业管理及项目推广服务；管理费计费面积为510平方米；管理期限为2017年6月1日起至2021年5月31日止；2017年6月1日至2017年9月30日管理费为每月每平方米35元，即17850元；2017年10月1日至2021年5月31日管理费为每月每平方米50元，即25500元。2017年11月30日，兰桂坊公司向奥味公司发出《致奥味公司的函》，主要载明：自2018年1月1日，案涉商铺管理费由原来的25500元调整至28560元，即由50元/平方米调整为56元/平方米，其中物业管理费由35元/平方米调整为41元/平方米。 2017年8月31日，兰桂坊公司（甲方）、HRCL(CC)Ltd（乙方）、奥味公司（丙方）签订《主体变更补充协议》，约定甲、乙双方于2017年5月31日就成都市锦江区水津街1号成都兰桂坊项目106号商铺签订了《商铺租赁合同》及《项目管理合同》、《库房使用协议》、《兰桂坊场地使用协议》等相关合同或补充协议(以下统称“原合同”)。依据原合同的相关约定，现因乙方成立新公司，即本补充协议之丙方，丙方已于2017年8月14日取得营业执照正式成立。经三方协商一致，达成如下条款：自2017年9月1日起，由丙方概括承受乙方在原合同下的所有权利、义务，成为新的合同主体，乙方对丙方履行原合同之义务承担连带保证责任；若乙方尚欠甲方相关费用，在变更日生效后由丙方承担清偿的责任，但乙方仍就丙方承担之欠款清偿责任承担连带保证责任；乙方按照原合同向甲方及甲方委托的物业管理方支付的各项保证金，自变更日起作为丙方向甲方及甲方委托的物业管理方支付的各项保证金，在甲方与丙方的合同关系终止或解除后将按照原合同的约定，由丙方与甲方进行结算。 2017年7月4日，HRCL(CC)Ltd与兰桂坊公司签署收楼表办理了租赁房屋交接手续。 2017年11月30日，兰桂坊公司向奥味公司发出《致奥味公司的函》，主要载明：自2018年1月1日，案涉商铺管理费由原来的每月25500元调整至28560元，即由50元/平方米调整为56元/平方米，其中物业管理费由35元/平方米调整为41元/平方米。 2017年11月至2018年11月期间，兰桂坊公司多次向HRCL（CC）Ltd及奥味公司发出《律师函》和《致奥味公司的函》，主要内容为催收HRCL（CC）Ltd和奥味餐饮公司应支付合同约定的相关费用。 2018年11月27日，兰桂坊公司向奥味公司住所地邮寄发出《致奥味公司的函》，通知奥味公司解除原合同，自该函件送达之日起十五个工作日内进行商铺物品清点及搬离工作，否则将收回商铺并视为奥味公司放弃对商铺内所有物品的所有权，兰桂坊公司将行使合同约定的处置权，对前述物品进行处理，相关费用由兰桂坊公司承担。邮寄快递信息显示该邮件于2018年11月30日签收。2018年11月27日，兰桂坊公司在“成都商报”上刊登的与奥味公司解除合同的公告。 兰桂坊公司因与奥味公司房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，并签订对应的《委托合同》。《委托合同》签订后，兰桂坊公司已于2019年10月23日按约向北京市竞天公诚（成都）律师事务所支付律师代理费37615元。 庭审中，兰桂坊公司表示于2018年12月3日收回案涉房屋。兰桂坊公司表示奥味公司支付的租赁保证金265122元已抵扣奥味公司欠付的2018年2月至4月租金（88374元/月×3月），奥味公司支付的库房使用费保证金9000元已抵扣奥味公司欠付的2017年12月至2018年3月库房使用费（抵扣2017年12月及2018年3月库房使用费1500元、抵扣2018年1月至2月库房使用费3000元/月×2月=6000元）。 本院认为，兰桂坊公司与HRCL（CC）Ltd签订的《商铺租赁合同》、《库房使用协议》及《项目管理合同》，兰桂坊公司与HRCL（CC）Ltd、奥味公司签订的《主体变更补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。奥味公司承继原《商铺租赁合同》、《库房使用协议》及《项目管理合同》项下HRCL（CC）Ltd的全部权利义务后，长期拖欠约定支付的租金、库房使用费，经兰桂坊公司多次催收仍不履行合同义务，奥味公司已表明其无意继续履行合同，兰桂坊公司整体合同目的已难以实现。奥味公司前述行为，属于前述《租赁合同》及《库房使用协议》约定的出租人可以解除合同的承租人重大违约事件，前述行为亦符合合同法规定的根本违约判断标准，兰桂坊公司解除合同的行为符合合同约定和法律规定。根据查明的事实，兰桂坊公司向奥味公司发出的合同解除通知，奥味公司已于2018年11月30日签收，依照法律规定，双方合同已于2018年11月30日解除。 关于兰桂坊公司主张的租金及库房使用费。奥味公司承继租赁物业后，应当按约向兰桂坊公司支付租金、库房使用费，因其作为履行义务人未对兰桂坊公司在本案中主张的尚欠租金、库房使用费的时间段、金额提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果，依主张责任及证明责任之分配，本院对兰桂坊公司表示奥味公司支付的租赁保证金265122元已抵扣奥味公司欠付的2018年2月至4月租金租金，奥味公司支付的库房使用费保证金9000元已抵扣奥味公司欠付的2017年12月至2018年3月部分库房使用费的事实予以认可，兰桂坊公司主张的2018年5月1日至2018年12月3日期间奥味公司尚欠租金627170.32元（88374元/月×7月+88374元/月/31天×3天），2018年3月1日至2018年12月3日期间奥味公司尚欠库房使用费25790.32元(1500元+3000元/月×8月+3000元/月/31天×3天)的事实予以确认，该项诉讼请求本院予以支持。 关于租金及库房使用费滞纳金。《租赁合同》约定按每日0.1%支付迟延支付租金的滞纳金，《库房使用协议》约定按每日0.1%支付迟延支付库房使用费的违约金，兰桂坊公司据此主张奥味公司支付欠付租金及库房使用费的滞纳金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。上述约定是针对逾期支付款项产生的损失赔偿额的计算方法的约定，具有违约金的性质,因奥味公司逾期支付租金实际给兰桂坊公司造成的损失为占用资金的利息，上述约定的滞纳金计算标准过分高于实际造成的损失，本院综合考虑合同约定的租金及库房使用费支付时间及合同履行情况，酌定兰桂坊公司主张的滞纳金以累计所欠租金及库房使用费总额652960.64元为基数，从租赁合同及相关协议解除的次日即2018年12月1日至2019年8月19日起按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率的标准计算，自2019年8月20日至尚欠租金及库房使用费付清止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于租赁合同及库房使用协议违约金。本案中，因奥味公司履行租赁合同期间违约拖欠租金及库房使用费，致使双方之间的租赁合同及库房使用协议提前解除，约定的42个月租赁期限不能实现而影响兰桂坊公司的预期利益，兰桂坊公司收回案涉租赁物业后，客观上对租赁物业存在空置期，该期间也会给兰桂坊公司造成损失，兰桂坊公司主张租赁合同及库房使用协议提前解除后的损失违约金，符合合同约定和法律规定。按《租赁合同》约定承租人须支付给出租人相当于当年三个月的租金和管理费之和的金额以及作为违约金,按《库房使用协议》约定承租人须支付给出租人相当于协议解除日所在月使用费三倍金额的违约金，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及奥味公司拖欠租金的违约程度，兰桂坊公司实际损失等因素，确定以租赁合同约定的合同解除租时租金标准88374元/月计算两个月的租金作为提前解除商铺租赁合同的损失违约金共计176748元（88374元/月×2个月），确定以《库房使用协议》约定的协议解除时使用费标准3000元/月计算两个月的使用费作为提前解除《库房使用协议》的损失违约金共计6000元（3000元/月×2个月），上述费用共计182748元，对兰桂坊公司主张的其余部分损失，本院不予支持。 关于律师代理费。《商铺租赁合同》及《库房使用协议》约定，兰桂坊公司因本案诉讼产生的律师代理费37615元系合同约定应由奥味公司承担的合理费用，兰桂坊公司主张的该项诉讼请求，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都奥味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司租金627170.32元（已品迭被告成都奥味餐饮管理有限公司支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司的租赁保证金265122元）、库房使用费25790.32元（已品迭被告成都奥味餐饮管理有限公司支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司的使用费保证金9000元）； 二、被告成都奥味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司支付租金及库房使用费的滞纳金（以上述欠付租金及库房使用费总额652960.64元为基数，自2018年12月1日至2019年8月19日起按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日至尚欠租金及库房使用费付清止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告成都奥味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司违约金182748元； 四、被告成都奥味餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司律师代理费37615元； 五、驳回原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14811元由原告兰桂坊（成都）物业管理有限公司负担2000元，被告成都奥味餐饮管理有限公司负担12811元。后续因送达本裁判文书发生的公告费由被告成都奥味餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  郭志强 人民陪审员  徐立琼 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  邹聪颖