湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3479号原告饶浩松,男,1968年10月11日出生,汉族,武汉市人,身份证登记地址:武汉市洪山区,委托代理人陶长喜，北京市京师（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北鄂商股份有限公司，住所地:湖北省鄂州市鄂城区南浦路31号。法定代表人付小安，系公司董事长。委托诉讼代理人杜光树、徐鸿，系湖北鄂商股份有限公司员工，代理权限为特别授权。原告饶浩松诉被告湖北鄂商股份有限公司（以下简称鄂商公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告饶浩松的委托诉讼代理人陶长喜、被告鄂商公司的委托代理人杜光树、徐鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶浩松向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告就武昌鱼大酒店租赁事宜签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2019年9月18日解除；2.判令被告向原告返还人民币100万元，并承担资金占用利息（利息以100万元为基数，按月0.6%计算，自2019年9月25日算至款项付清为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:因原告投资开设加盟连锁酒店业务需要，2018年12月18日，原告与被告就“武昌鱼大酒店”房屋租赁事宜签订了《租赁合同》及《补充协议书》，约定：原告承租被告位于鄂州市××城区××路××号的“武昌鱼大酒店”用于开办酒店，租期为15年，自2019年1月1日至2033年12月31日止（补充协议约定房屋交付日期为2019年9月18日），合同另对租赁面积、赠送面积、租金支付方式、房屋装修及使用等进行了约定。原告先后于2018年12月6日、18日共计向被告支付了100万元保证金。2019年9月1日被告经原告通知在交接房屋时，发现租赁房屋内遗留了原承租人大量毁损的装修残留物、破损物品等垃圾，当日向被告发函要求被告予以清理或承担清理费用，同日被告将部分钥匙交予原告，双方对房屋水电止码及房屋内主要设施进行了记录。2019年9月5日，被告回函对原告提出的房屋交付异议不予认可。另原告委托相关消防单位到现场勘察，得知被告房屋建设年代久远，房屋结构无法满足现行消防规定对开办酒店的要求。2019年9月18日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告回函不同意解除。现原告认为被告没有履行移交符合约定的租赁房屋，且隐瞒现有房屋结构和原有消防设施设备不符合消防强制性标准的事实，造成原告无法取得消防验收，以实现合同目的。被告鄂商公司辩称:1、原承租人将房屋返还给被告后，被告即通知原告交付房屋，原告迟迟不履行交接义务，被告多次催促，并向原告发出《关于武昌鱼大酒店正式交接的函》、《关于武昌鱼大酒店交接事宜的函》两份函件后，原告才于2019年8月18日办理交接手续，并在《补充协议》中对交付时间予以明确，此外，原被告双方还就设施设备、水电表止码、房屋钥匙进行了签字交接，并非原告所称“仅是为了方便原告对房屋进行勘察、装饰设计暂时将部分房屋交予原告”，原告所言不符合客观事实；2、原告所称“租赁房屋内遗留毁损物品，电梯有一部分无法开启”等情况，即使有部分属实，也不构成根本违约，不能据此解除合同；3、原告所称“被告隐瞒现有房屋结构和原有消防设施不符合现行消防强制性标准的事实”是原告主观推断臆测，没有事实及法律依据，本案合同目的并非不能实现，原告解除合同的理由不能成立，请驳回原告的诉讼请求。原告饶浩松为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《鄂州武昌鱼大酒店整体招租公告》。拟证明2018年11月4日，被告发布“武昌鱼大酒店”招租公告，载明其与自然人签订的武昌鱼大酒店租赁合同于2018年12月31日即将到期，现向社会整体招租，要求招租后的经营者需投入较大资金，将酒店从内部装饰到外立面亮化进行翻新改造，要求改造水电气消防环保等设备，须全部达标才能正常开业迎宾。公告未说明其房屋现状及结构不符合现行消防强制性标准的事实；证据二、《武昌鱼大酒店承租意向书》、《租赁合同》、《补充协议》、《新世界面积分摊表》。拟证明：原告拟投资开设加盟连锁酒店业务，于2018年12月6日与被告签订《租赁意向书》，于2018年12月18日签订《租赁合同》、《补充协议》，约定：原告（乙方）承租被告（甲方）所有的位于鄂州市××城区××路××号现“武昌鱼大酒店”用于开办酒店，租期为15年，自2019年1月1日至2033年12月31日止（补充协议约定房屋交付日期为2019年9月18日）；第六条房屋交付及收回验收：甲方负责将房屋内原酒店设施设备全部清空后交付给乙方；第四条：乙方向甲方交付履行保证金100万元，其中40万元冲减第一个支付租期的租金，另60万元在租赁期满或解除合同时，甲方无息退还乙方；合同另对租赁费支付方式，房屋装修修缮及使用，合同解除与终止，续租及期满财产处理，违约责任等条款进行了约定。被告另对租赁房屋面积、赠送房屋及面积进行了签字；证据三、收据两张。拟证明原告于2018年12月6日向被告支付10万元保证金后，于同月18日委托合作伙伴许运贵向被告支付保证金90万元；证据四、鄂州市中院（2019）鄂07民终392号《民事判决书》、《收回房产通知书》、《关于武昌鱼大酒店正式交接的函》、《关于武昌鱼大酒店交接事宜的函》、《武昌鱼大酒店设施设备移交清单》、《联系函》、《复函》、现场照片一组。拟证明：1、被告与房屋原承租人发生租赁合同纠纷诉讼，直至2019年7月底才初步接管大部分租赁房屋，被告于2019年7月30日、8月8日通知原告正式交接房屋时，仍有部分房屋未清退完毕，被告于2019年8月21日仍在通知部分房屋占用人腾退房屋；2、2019年9月1日，原告在交接房屋时，发现租赁房屋内遗留了武昌鱼大酒店原承租人大量毁损的装修残物、破损物品、用品等垃圾时，即于当日向被告发出《联系函》，要求被告清理前述垃圾或承担垃圾清理费用。2019年9月5日，被告向原告《复函》，以《租赁合同》约定“原告同意按现状承租目标房产”，其没有义务清理装修物、废弃物为由，对原告方提出房屋交付标准异议不予认可；3、2019年9月1日，为便于原告委托相关单位考察、勘察房屋，设计装修方案和施工图纸，特别是设计消防改造方案和施工图纸，被告暂时将部分房屋钥匙交付原告，双方对房屋水电止码、房屋内主要设施、设备进行了记录；4、被告房屋的现状为房屋内遗留大量物品；证据五、《解除租赁合同通知书》、《对解除通知的复函》、被告邮寄部分房屋钥匙的邮寄单、原告寄回部分房屋钥匙的邮寄单、邮寄单查询记录。拟证明：1、因被告未按合同约定交付全部租赁房屋，以及租赁房屋及结构等不符合现行消防强制性规范，原告于2019年9月18日书面通知被告解除双方租赁合同；2、被告回函不同意解除合同；3、原告要求被告指派人员接手暂交于原告的部分房屋钥匙，被告拒绝后，原告将房屋钥匙送交被告，被告于2019年9月17日将房屋钥匙寄交给原告，后原告又于10月18日将钥匙寄回被告，查询记录显示被告签收邮件。经庭审举证质证，鄂商公司发表如下质证意见，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，整体招租公告所述均是客观事实，没有隐瞒任何情况，而且招租公告仅是对整体概况的描述，并不需要精细到消防，且装修所涉的消防是原告申报的责任；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，被告仅是将房屋租赁给原告，至于原告将房产用于酒店还是公寓还是办公楼，被告不予干涉；对证据三无异议；对证据四的三性无异议，对证明目的有异议，原被告之间已于2019年8月18日完成房屋交接，并且原告对原承租人撤场遗留垃圾事宜予以认可；对证据五的三性无异议，对证明目的有异议，被告已经按照约定交付了租赁房产，没有任何证据能证明房屋不符合现行消防强制性规定，原告单方面解除合同构成违约。被告鄂商公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、鄂城区公安消防大队复印文件（鄂城公消【2019】7号）、鄂城公消重字（2019）第0005号复印文件。拟证明：1.办理消防手续的主体是酒店经营者；2、原酒店涉及到的消防隐患并非不可逆转，是可以通过整改达到合格标准。经庭审举证质证，饶浩松发表如下质证意见，鄂商公司提交的两份文件均为复印件，对该证据的真实性不予认可，即便文件是真实的，对于其关联性及证明目的不予认可，鄂商公司认为办理消防手续的主体是酒店经营者没有法律依据，消防的申报验收手续属于房屋所有权人，即一次消防验收的责任主体是房屋所有权人，对于二次消防验收，即房屋的装饰装修部分才属于房屋的使用权人；其次两份文件针对的是之前正在经营的经营场所进行的消防检查，而我方要承租的被告方房屋是用于新开酒店，是需要对房屋的装饰装修设计及施工申报的，两者之间没有可比性，所以两份文件不能证明被告方房屋的结构及构造是符合现行消防规范的相关标准。经庭审举证质证，本院对双方提交的证据认定如下：双方当事人均无异议的证据，本院予以直接采信。饶浩松提供的证据一、二、三、四、五，鄂商公司对真实性合法性关联性均无异议，对证明目的均不予认可，上述证据客观真实，本院对饶浩松提交的证据一、二、三、四、五依法予以采信。鄂商公司提交的两份消防大队复印文件，均未提供原件予以核对，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下:2018年11月14日，鄂商公司在鄂州日报发布鄂州市武昌鱼大酒店整体招租公告，面向社会招租酒店经营者。2018年12月6日，汤志雄（饶浩松的合作伙伴）与鄂商公司就武昌鱼大酒店达成初步租赁意向，双方签订《武昌鱼大酒店租赁意向书》，约定若干租赁事项:包括租赁面积7715平方米(以房产证面积为准)，租期十五年，合同保证金100万元（其中40万冲抵第一年度租金，实际保证金为60万元），租金增幅幅度为3%,车棚和锅炉房作为酒店辅助设备房的使用，不计租金等事项。同日，饶浩松向鄂商公司支付合同预定金100，000.00元。2018年12月18日，鄂商公司（甲方）与饶浩松（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于鄂州市鄂城区南浦路特一号“武昌鱼大酒店”房屋，总面积为7715平方米（以不动产权证登记的面积为准），后院车棚及锅炉房作为酒店辅助设备房使用不计入租金；租期为15年，从2019年1月1日至2033年12月31日止，其中免租期及装修期为6个月，免租期以甲方将该房产正式交付给乙方之日起算；2019年1月1日至2020年12月31日租金为每年130万元,之后每年递增3%,所租赁的房屋及其附着的土地税费每年7.5万元由乙方承担;乙方须在本合同签订之日前向甲方支付100万元人民币作为履约保证金。双方还就租金的递增及支付方式、房屋的装修修缮、房屋的交付及收回等事项进行约定。签订合同当日，饶浩松通过许运贵账户向鄂商公司支付合同保证金900,000.00元,前后合计支付合同保证金1,000,000.00。同日，双方又签订一份《补充协议书》，补充下列条款：1、若延迟交付，原合同约定的执行日期对应顺延；2(1).甲方（鄂商公司）实际交付给乙方（饶浩松）时间为2019年8月18日；2(2).按原合同约定的装修期基础上，另增加叁个月的装修期;3、合同一式肆份，甲方两份，乙方两份，自双方签字盖章后立即生效。后涉案房屋的原承租人退出租赁房屋，鄂商公司于2019年7月30日、8月8日两次发函至饶浩松，告知其应按照双方合约尽快来验收交接武昌鱼大酒店。2019年9月1日，双方派出代表对所租赁的房屋进行了验收交接,并对房屋内主要设施、设备、水电表止码制作了移交清单，双方交接人叶军、饶浩松分别在《武昌鱼大酒店设施设别移交清单》上签字确认。同日饶浩松接收了部分租赁房屋的钥匙，其在验收房屋时，发现租赁房屋内遗留了大量原承租人遗弃的装修残留物、破损物品等垃圾，当即向鄂商公司发出书面《联系函》，要求鄂商公司尽快将承租房屋内的遗留物品清运走，或由承租方负责清理拆除，鄂商公司承担垃圾清理费。2019年9月5日，鄂商公司发出《复函》，以双方的租赁合同中明确约定：乙方对目标房产已有充分完整了解，同意按现状承租房产为由，拒绝清理房屋内的遗留物品以及承担垃圾清运费的请求。2019年9月18日，饶浩松向鄂商公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以鄂商公司未按双方约定全面及时交付所租赁房屋，以及租赁房屋不符合消防强制性标准为由，要求解除双方于2018年12月18日签订的《租赁合同》及相关协议并退还其已交的100万元合同保证金。次日，鄂商公司回函，不同意饶浩松关于解除双方租赁合同的要求，双方均应依约继续履行合同义务。同年10月15日，饶浩松将租赁房屋的钥匙通过邮寄的方式返还给鄂商公司，鄂商公司又回寄给饶浩松，双方将租赁房屋钥匙互相邮寄送达若干轮回，至庭审当日涉案租赁房屋的钥匙存放于鄂商公司。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否已实际交付？以及案涉合同是否应解除？关于房屋是否已实际交付？《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。饶浩松与鄂商公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，其内容亦符合法律法规的相关规定，故该合同在双方签字（或盖章）确认时已成立并生效，对合同双方均具有法律约束力。经本院查明，原被告双方代表在2019年9月1日对所租赁房屋进行了验收交接，饶浩松不仅接受了所租赁房屋的钥匙，而且还在设备移交清单上签字确认，对租赁房屋的水电表止码进行了核对确认，这一系列行为足以表明饶浩松对鄂商公司交付的租赁房屋状况是知晓且认可的，故其事后以鄂商公司未清空房屋内的设施设备为由主张被告交付的房屋不符合标准，不能成立。其二，从双方多次往来的函件中可以看出，原告饶浩松就承租房屋内的遗留物品、消防安全等问题与鄂商公司进行沟通，并且组织相关人员到租赁房屋内现场勘察，表明原告饶浩松已经在享受租赁合同项下的权利，着手处理承租房屋的使用管理问题，如根据其对租赁物的占有、使用整理租赁物的内部环境、解决消防安全问题等。根据常理推断，只有在房屋已经交付后，承租人才会开始着手处理承租房屋的使用问题，房屋的安全管理风险也随之转移至承租方。故对饶浩松诉称其未实际接受房屋的主张，法院不予采信，综合考虑全案证据材料，可以认定租赁房屋已经于2019年9月1日交付于饶浩松。关于原告饶浩松主张被告隐瞒现有房屋结构和原有消防设施设备不符合消防强制性标准，导致合同目的实现的观点。本院认为：饶浩松在考察和签订租赁协议时对系争房屋的现状是明知的，其租赁房屋作为酒店用途，作为酒店的经营者应当对经营宾酒店所必须的消防等规定和手续有充分的了解和预见；在此情况下饶浩松仍然签订租房协议，而且也未曾提出特别要求或约定。被告鄂商公司提供出租的房屋已经取得了合法的产权证件，表明该房屋已经通过了初次消防验收。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常的类用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，并且具体用途所要具备的租赁物类用途以外的条件是针对使用者的。具体到本案而言，饶浩松租赁房屋用途为酒店，根据消防法规定，因经营需要进行的二次装修消防验收申报主体应为实际经营者，如果出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会加重出租方的责任，这明显违背公平原则。故本案中只要鄂商公司保持租赁物符合签约时的状态即完成了合同义务。所以，原告饶浩松所提出的消防问题本应由饶浩松在签约时预见到，鄂商公司并没有义务对此予以保证。关于案涉合同是否解除？本院认为,合同双方当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,出租方依约将房屋交付原告使用,原告应按月支付租金,现原告饶浩松以提起诉讼的方式表明其拒绝履行合同义务,已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，守约方享有合同的法定解除权，饶浩松现作为违约方，是否享有合同解除权？首先我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。相反，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。该规定为违约方合同解除权提供了明确的依据。其次，依照《中华人民共和国过民法总则》规定，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、平等、公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务。诚实信用原则要求民事主体在民事活动中要维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡。就本案而言，现原告饶浩松以所租赁房屋不符合其商业用途为由拒绝接受所租赁房屋的钥匙，并以起诉的方式主张要解除双方的合同，属于明示毁约，双方当事人陷入合同僵局，导致合同无法继续履行，《租赁合同》及其补充协议书的合同目的无法实现。若坚持不解除合同对出租方鄂商公司及承租方饶浩松均无现实意义，双方当事人通过签订合同想达到营利的目的无法实现。因此，允许本案违约方饶浩松解除合同，以赔偿损失来代替继续履行，更有利于维持双方的利益平衡，真正体现民事活动应遵循诚实信用的价值追求。而鄂商公司亦可以通过重新出租涉案房屋并追究饶浩松的违约责任来弥补因合同解除而造成的损失。故饶浩松向鄂商公司发出《解除房屋租赁合同通知书》的行为有效，案涉的租赁合同及补充协议已经解除。虽然饶浩松解除合同的行为有效，但其行为已构成违约。关于返还履约保证金？饶浩松与鄂商公司于2018年12月18日签订的《租赁合同》第四条约定，乙方须在本合同签订之日前向甲方支付100万元作为履约保证金，履约保证金仅作为乙方诚实信用履行本合同约定事项的相关保证,其中保证金的40万元冲减第一个支付租期的租金,另一个60万元的保证金在租赁期满或解除合同时……在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无息退还给乙方。第九条第七款约定，因乙方违约导致解除本合同的，乙方交付的履约保证金不予退还，乙方添附的不动产按本合同约定处理，且乙方应赔偿甲方的损失（包括但不限于租赁期内实际使用的租金损失，未腾退房屋的占用费损失、诉讼费、律师费等），上述租金损失按合同约定的对应租金计算，占用费损失按当年度合同约定的每日租金乘以实际占用天数和面积计算）。涉案租赁合同经本院认定虽已解除，但其中关于履约保证金及违约条款的规定依然适用于本案。本案双方签订的租赁合同及补充协议中明确约定，出租方鄂商公司自向饶浩松交付房屋后，给予前后共九个月的装修免租期，本院查明双方实际交接房屋日期为2019年9月1日，九个月免租期后即至2020年5月31日。合同中约定100万元履约保证金中的其中40万元冲减第一个支付租期的租金，但截止庭审之日，九个月的免租期仍未届满，故该40万元依旧系履约保证金的性质，尚未转化为第一个支付租期的租金，故饶浩松请求返还履约保证金100万元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条，《中华人民共和国过民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条之规定，判决如下：一、确认原告饶浩松与被告湖北鄂商股份有限公司于2018年12月18日签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2019年9月18日解除；二、驳回原告饶浩松的其他诉讼请求。本案受理费13，800.00元，减半收取为6900.00元,由原告饶浩松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇一九年十二月三十日法官助理刘义波书记员肖浩