北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3996号原告：***，男，1968年12月10日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张译文，北京首润律师事务所律师。被告：聂萍，女，1971年10月26日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，公民身份号码×××。被告：刘楚逸，女，1997年2月6日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：李海军，北京永勤律师事务所律师。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京智勇律师事务所律师。第三人：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号，统一社会信用代码91110102674273048R。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵爽，女，1995年4月24日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。原告***与被告聂萍、刘楚逸及第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人李长岗，被告聂萍、刘楚逸之共同委托诉讼代理人李海军，第三人金色时光公司之委托诉讼代理人苟波，第三人爱家营公司委托诉讼代理人赵爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。***向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将顺义区×××房屋交付给原告；2.判令二被告给付原告5月18日至6月17日的违约金7.2万元；3.判令二被告给付原告违约金96万元；4.判令二被告给付原告房屋使用费，自2018年5月18日至实际交付之日止，每日126.67元；5.判令诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求：房屋使用费计算标准由每日126.67元变更为每日200元。事实与理由：2018年3月21日，经金色时光公司介绍，原告购买二被告所有的顺义区×××房屋一套，全部购房款480万元。原告当日交纳定金48万元，4月24日给付首付款234万元，4月26日交纳198万元用于顺义区住房和城乡建设委员会的资金托管。房屋不动产权证于5月17日办理变更手续，同日物业交接完毕。但是二被告却不将涉诉房屋交付原告并且失去联系，不再接听电话。原告一直通过中介积极与对方沟通，寻求解决办法，但是均无法满足原告的要求。为此，根据双方2018年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，提起诉讼。聂萍、刘楚逸共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2018年5月17日，双方办理产权过户手续时办理了物业交接手续，在金色时光公司店内，在三方在场的情况下，被告将房屋钥匙交付给了原告。被告聂萍收到了全部购房款480万元。二被告没有违约行为。金色时光公司述称：买卖双方就房屋没有交接。买卖双方签订合同时，涉案房屋是托管给我爱我家公司出租中，之后就联系不上被告了，并且被告拉黑了金色时光公司人员电话。现在原告没有实际控制房屋，不清楚房屋由谁在居住使用。爱家营公司述称：聂萍、刘楚逸与爱家营公司之间有委托租赁代理合同，期限是2017年6月1日至2020年5月31日。二被告委托爱家营公司对外出租涉诉房屋。爱家营公司当时的业务员已经离职了，通过和现在的业务员联系，现在负责涉诉房屋的业务员说不知道卖房的事情，爱家营公司还在给二被告打房租，已经支付到了2019年12月底。2018年5月的时候聂萍、刘楚逸也没有跟爱家营公司说过变更租金支付账户的事情。聂萍、刘楚逸没有与爱家营公司解除租赁合同，根据买卖不破租赁原则，新业主***应继续履行与爱家营公司的租赁合同，若***不愿意履行租赁合同，则应该给爱家营公司进行赔偿，赔偿后爱家营公司同意腾退房屋。同意将2020年以后的租金直接支付给***，但需要***与爱家营公司签订合同并提供收款账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2018年3月21日，聂萍、刘楚逸（出卖人、甲方）与***（买受人、乙方）及居间人金色时光公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由聂萍、刘楚逸将顺义区×××的房屋（以下简称涉案房屋）出售给***，房屋建筑面积172.75平方米。合同第二条第五款记载该房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第五条约定房屋价款合计480万元。第六条约定出卖人应当在过户当天前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行如下手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条第一款约定当事人双方同意，自本合同签订之日起以建委预约日期为准（约定日期或条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条第一款关于逾期交房或过户的处理约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的：1、（1）逾期在30日之内，自约定的交付、过户期限届满之次日起至实际交付、过户之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付、过户之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按照本合同第十一条处理；买受人不解除合同的，出卖人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。第十条物业交割：甲乙双方应在过户时办理物业交割。甲乙双方一致同意，本合同所约定的房款中留存人民币5万元，作为物业交割保证金，该保证金在物业交割完毕当日支付给甲方。第十一条合同的解除及违约责任（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的。上述合同签订后，原告已将购房款480万元支付给被告。2018年5月17日，双方办理房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋登记在原告名下。但原告一直没有接收到房屋。原、被告签订买卖合同时，涉诉房屋处于由爱家营公司委托出租的状态，原告知道房屋处于出租状态。根据爱家营公司举证，2017年6月2日，二被告与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理协议》，约定二被告将涉诉房屋委托爱家营公司进行出租代理及管理，每月委托出租价格为3800元，委托出租期限为2017年6月1日至2020年5月31日，委托出租期限截止日时，若承租人的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长委托期限，延长后的截止日期以承租人向乙方交还该房屋日期为准，但延长期限最长不得超过4个月。合同约定爱家营公司将租金支付至聂萍名下建设银行的账户内。原告称与被告达成买卖意向时，双方约定由被告将租户清走后交付房屋；在2018年5月17日过户当天，聂萍曾到爱家营公司的门店提出过解除合同，但最终未达成一致意见，聂萍就走了，再就联系不上聂萍，故原告主张被告一直未向原告交付房屋。被告对此不予认可，认为双方对于清退租户并无书面约定。金色时光公司称在签订房屋买卖合同时，被告确实承诺过要把租户清走，把房屋实物交付给原告。过户当天，双方在金色时光公司的组织下到小区物业公司核对了水、电、燃气费用，原告根据物业公司要求交纳了一年的物业费。但因涉诉房屋内有租户，双方并未进屋清点设施设备、装修也没有签署交接单。二被告称当天把房屋钥匙交给了原告。但原告和金色时光公司均对此否认。爱家营公司称其对涉诉房屋进行过装修并更换了房门钥匙，新的钥匙二被告处没有，全部钥匙都在租户处；爱家营公司也未收到过二被告要求变更租金付款账户的通知。爱家营公司现已将2019年12月底之前的租金全部支付至聂萍的银行账户。庭审中，原告表示其购买涉诉房屋是为了自行居住使用，不同意与爱家营公司签订租赁合同，坚持要求二被告交付房屋。庭审中，经询问，二被告认为若认定被告逾期交房构成违约，原告主张的违约金数额过高要求法院进行调整。上述事实，有庭审笔录、不动产权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、银行转账汇款凭证、银行特种转账借方传票、网上银行电子回单等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照合同履行义务。根据庭审查明的事实，原告已经履行了给付购房款的合同义务，被告履行了协助原告办理房屋过户手续的义务。现双方争议的焦点为被告是否已将涉诉房屋交付被告。原、被告双方签订房屋买卖合同时，涉诉房屋处于出租状态，原告对此知情。从双方合同约定的内容来看，出卖人应当在过户当天将涉诉房屋交付买受人，交付时，买卖双方应共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，在物品清单上签字并移交房屋房门钥匙。通过各方陈述，上述交接手续并未完全完成，被告称将钥匙交给了原告，但是原告和金色时光公司均予以否认，爱家营公司明确表示其承租后更换了涉诉房屋的门锁钥匙、二被告处没有更换后的钥匙。此外，被告作为出卖人应该解决好其与爱家营公司之间的租赁关系，要么与原告及爱家营公司协商租金支付账户变更，要么解除与爱家营公司之间的租赁关系将房屋实际交付原告。但上述两项二被告均未完成，本院难以认定二被告完成了房屋交付的合同义务。现在爱家营公司仍享有合法占用涉诉房屋的权利，在其不同意腾退房屋的情况下，原告要求二被告腾退房屋不具有现实可行性，故原告要求二被告交付涉诉房屋的诉讼请求本院不予支持，但不影响原告要求二被告承担逾期交付房屋的违约责任，二被告应按合同约定向原告承担违约责任。关于违约责任，买卖合同第八条及第十一条约定了逾期交房的违约责任，但原告主张的违约金过高，本院结合其实际损失情况根据被告申请调减违约金为50万元，原告主张过高部分本院不予支持。因本院已支持原告要求违约金的请求，已弥补其损失，原告再行要求被告支付房屋占用使用费本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告聂萍、刘楚逸于本判决生效之日起七日内给付原告***逾期交房违约金五十万元；二、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千零八十八元，由原告***负担七千零四十四元（已交纳），由被告聂萍、刘楚逸负担七千零四十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王晓琳人民陪审员  穆希超二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王梦伟