四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终302号上诉人（原审被告）：谭昌海，男，1973年2月1日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人（特别授权）：胡朝阳，四川君尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省兴鑫房地产有限公司。住所：四川省大竹县工业园区永安路一段众联高新机电智谷产业园3号楼。统一社会信用代码：91511724797869263Y。法定代表人：尹祥均，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：唐文学，四川黎明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。上诉人谭昌海因与被上诉人四川省兴鑫房地产有限公司（以下简称兴鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2017)川1724民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭昌海上诉请求：1.撤销四川省大竹县人民法院（2017）川1724民初10号民事判决第一项，改判驳回兴鑫公司对谭昌海的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由兴鑫公司负担。事实及理由：一、一审判决认定事实已经发生变化且存在错误。一审法院依据广安市前锋区人民法院（2017）川1603行初258号行政判决认定案涉房屋登记在兴鑫公司名下，进而认定兴鑫公司系合法销售以及双方签订的《滨江新城商业认购协议书》及《补充协议》合法有效，但该行政判决书已经前锋区人民法院审判委员会认定有错误并决定再审，且谭昌海不服广安市中级人民法院（2018）川16行终9号裁定向四川省高级人民法院申请再审一案正在受理中，因此，本案应待后续行政案件对诉争房屋作出最终结论后再行裁判。二、一审判决对“车库协议”认定事实错误。2014年10月23日，双方签订了两份协议书，共计约定购房款1700万元，协议签订后谭昌海总计支付770万元，但未明确其中500万元是履行“车库认购协议”，另外270万元是履行“商业房认购协议”，一审法院在未查明这一事实的情况下仅依据兴鑫公司请求认定500万元系支付车库款项，另270万元系商业房款项，从而对“车库协议”履约中的问题不予处理，系认定认定事实错误。谭昌海认为，一审法院应当对两份协议的合法性进行审查，诉争车库属小区业主所有，不属于兴鑫公司，至少在无职能部门确权的情况下，其权属待定，一审法院对“车库协议”合法性不予审查，是错误的。三、谭昌海于2017年4月委托律师向兴鑫公司发出律师函要求解除相应的认购协议，兴鑫公司收到函件后也委托律师回函，根据合同法相关规定，协议已于2017年4月解除，在此情况下，一审法院作出判决是错误的。兴鑫公司辩称，一审法院认定事实准确，适用法律正确，应依法维持原判。1.诉争车库的所有权属开发商所有，并不是业主，除非有认定公摊面积，业主对车库有优先购买权，但并不影响兴鑫公司与谭昌海之间签订的车库购买协议有效，且本案中并无业主主张车库购买权，谭昌海主张车库购买协议无效，违反物权法和买卖合同司法解释规定；2.解除权的行使必须依法，需在具备解除权的情况下发出的通知才具有法律效力，本案双方买卖合同履行的问题，已经进入司法程序，谭昌海在诉讼中发出解除通知，不符合法律规定。兴鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法判决谭昌海立即支付兴鑫公司下欠购房款930万元，并向兴鑫公司支付违约金230万元，同时，按照银行贷款利率标准支付该款从2015年1月18日起至付清时止的资金利息作为增加违约金；2.本案诉讼费用由谭昌海负担。一审法院认定事实如下：兴鑫公司、谭昌海于2014年10月23日签订两份《滨江新城商业认购协议书》，一份《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）约定：谭昌海向兴鑫公司购买兴鑫公司开发的“武胜·滨江新城”6号楼-2层2号房屋，建筑面积211.24平方米，单价10800元/㎡；以及购买6号楼-1层1号房屋，建筑面积1285.68平方米，单价7559.12元/㎡；合计价款12000001元，该款在签订协议当日付定金100万元，10天内签订商品房买卖合同时支付500万元，剩余600万元按揭支付；还约定，若因谭昌海信贷不良等原因造成不能按揭贷款将直接更改为一次性付款，并且在一个月内将剩余款项付清；谭昌海若因其他任何原因放弃认购或不按本协议规定支付房款，兴鑫公司有权将此商业另行出售并由谭昌海支付给兴鑫公司总房款20%的违约金。另一份《滨江新城商业认购协议书》（“车库协议”）约定：谭昌海向兴鑫公司购买其开发的“武胜·滨江新城”项目2号车库2层，建筑面积1233.37㎡，总价500万元，该款在本协议签订之日支付100万元，在10天内签订买卖协议时支付400万元；2号车库2层商业由于此地理位置特殊，修建成本过高销售价格过低，所以不办理房屋产权证也不提供相关资料（付款后谭昌海也不得以任何理由要求兴鑫公司办理房屋所有权证及提供相关资料）。前述两份协议签订后，谭昌海已经接手所购买的商业房屋并装修成KTV(壹号公馆)，谭昌海分别于2014年10月25日、10月30日、11月6日、12月9日、12月10日、12月11日向兴鑫公司支付70万元、50万元、200万元、100万元、100万元、100万元，合计620万元，其中120万元为“商用房协议”房款，500万元为“车库协议”交款。因谭昌海未按约定时间支付房款，双方又于2014年12月22日针对“商用房协议”签订《补充协议》，约定：针对首付款600万元，谭昌海现交定金120万元，余款480万元，双方约定，谭昌海在2015年1月18日前付清；除本协议付款时间之外的其他事项都应以原协议为准；若谭昌海未在2015年1月18日前付清余款480万元造成不能签订《商品房买卖合同》，谭昌海自愿承担230万元的违约金支付给兴鑫公司且兴鑫公司不退还谭昌海定金，兴鑫公司不承担任何责任和费用；本协议如有争议可协商解决，协商不成可向大竹县人民法院提起诉讼。2015年2月5日谭昌海向兴鑫公司支付150万元。一审法院另查明，兴鑫公司于2008年开始通过国有土地使用权出让方式获得开发武胜县“滨江新城”项目，位于武胜县沿口镇滨江路。“滨江新城”6号楼于2010年10月18日取得商品房预售许可证。滨江新城6幢-1-1号、-2-2号房屋于2013年8月19日登记在兴鑫公司名下，房屋所有权证号分别为：武房权证武胜县字第2013050902号、2013050931号。兴鑫公司于2017年11月22日向广安市前锋区人民法院对武胜县不动产登记中心提起行政诉讼，要求撤销武胜县不动产登记中心作出的《撤销房屋登记决定书》，恢复对滨江新城6号楼-2层2号房屋的武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权证登记。2018年1月17日广安市前锋区人民法院作出（2017）川1603行初258号行政判决，判决：一、撤销武胜县不动产登记中心作出的武不动产登记中心（2017）撤字第01号《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》的行政行为；二、责令武胜县不动产中心于该判决生效后10个工作日内恢复对武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权登记。现该判决已发生法律效力。谭昌海于2017年7月13日向广安市前锋区人民法院对武胜县国土资源局（兴鑫公司为第三人）提起行政诉讼，要求撤销兴鑫公司滨江新城6号楼-1层1号房屋的房屋所有权证（武房权证武胜县字第2013050902号），2017年11月29日广安市前锋区人民法院作出（2017）川1603行初163号行政裁定书，裁定驳回了谭昌海的起诉。谭昌海不服，向广安市中级人民法院提起上诉，广安市中级人民法院于2018年2月27日作出（2018）川16行终9号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现该裁定书已经发生法律效力。谭昌海虽对兴鑫公司提起诉讼，要求解除双方签订的两份《滨江新城商业认购协议书》，但其未在指定的期限内缴纳案件受理费，一审法院已按谭昌海撤回起诉处理。一审法院认为，兴鑫公司、谭昌海签订的《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方均应按协议全面履行各自义务。在《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）及其《补充协议》签订后，兴鑫公司将协议约定的商业用房交付给谭昌海，兴鑫公司已经履行了合同义务，谭昌海没有按协议约定的时间和数额履行自己的价款支付义务，已构成违约，兴鑫公司要求谭昌海支付下欠购房款的理由充分，予以支持。截止到2015年2月5日，谭昌海已经累计向兴鑫公司支付款项770万元，其中500万元用于支付了2号车库2层认购协议所载价款，其余270万元系用于支付6号楼-1层1号、-2层2号商用房认购协议首付款。双方签订的《补充协议》约定，针对商用房首付款600万元，谭昌海现交定金120万元，余款480万元，在2015年1月18日前付清；除本协议付款时间之外的其他事项都应以原协议为准；若谭昌海未在2015年1月18日前付清余款480万元造成不能签订《商品房买卖合同》，谭昌海自愿承担230万元的违约金。双方签订的《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）约定，因谭昌海原因造成不能按揭贷款将直接更改为一次性付款，并且在一个月内将剩余款项付清。谭昌海已交商用房首付款270万元，还欠330万元。因谭昌海未按约定于2015年1月18日前付清首付款600万元，导致双方不能签订《商品房买卖合同》，也无法办理该房屋600万元的按揭贷款，兴鑫公司要求谭昌海按协议约定一次性支付购房款及支付230万元违约金的理由成立，予以支持。广安市前锋区人民法院作出的（2017）川1603行初258号行政判决书，依法撤销了武胜县不动产登记中心作出的《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》，并恢复对武房权证武胜县字第2013050931号房屋所有权登记。广安市中级人民法院作出的（2018）川16行终9号行政裁定书驳回了谭昌海要求撤销滨江新城6号楼-1层1号房屋的房屋所有权证（武房权证武胜县字第2013050902号）的行政行为的上诉，维持原裁定。上述已经发生法律效力的行政判决书和裁定书均认定兴鑫公司出售给谭昌海的房屋的所有权登记在兴鑫公司名下，兴鑫公司系合法销售房屋，谭昌海认为931号房屋系消防通道不属于兴鑫公司所有、不能进行交易的辩解理由不成立，不予支持。兴鑫公司诉称双方约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的请求，因其没有提供其损失超过约定违约金标准的证据，故对其主张谭昌海在支付违约金的基础上，还应以银行贷款利率标准增加违约金的请求，一审法院不予支持。兴鑫公司的诉讼请求仅涉及《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）的履约问题，对《滨江新城商业认购协议书》（“车库协议”）履约中的问题，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、谭昌海于本判决生效后十日内向四川省兴鑫房地产有限公司支付购房款930万元及违约金230万元，合计1160万元；二、驳回四川省兴鑫房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96200元，由谭昌海负担。二审中，谭昌海提交如下证据：1.广安市前锋区（2018）川1603行再1号行政判决书，拟证明是否撤销或者继续登记需武胜县不动产登记中心重新作出行政行为，而不是依据（2017）川1603行初258号行政判决即可；2.北京德恒（重庆）律师事务所律师函及兴鑫公司回函，拟证明由于谭昌海在原诉讼过程中发出了解除通知，双方签订的购买协议已依法解除。兴鑫公司质证认为，1.对再审行政判决书证明目的有异议，该判决撤销武胜县不动产登记中心的撤销决定并责令重新作出行政行为，仅是将行政行为和期限作出了撤销，可以得出武县不动产登记中心无法定依据否定兴鑫公司的登记证书，兴鑫公司的登记证书目前来说是有效的；2.律师函及回函真实性无异议，证明目的不认可，兴鑫公司在回函中明确提出解除理由不成立，且其已经起诉要求谭昌海履行合同，若谭昌海认为有必要可以反诉或者另行起诉，谭昌海在2017年6月16日在武胜县起诉要求解除合同，但未交诉讼费按撤诉处理了，解除合同的律师函不产生法律效力。兴鑫公司提交了武胜县人民法院（2017）川1622民初1622号民事裁定书，拟证明谭昌海在2017年6月16日提起过诉讼。谭昌海质证认为对该证据三性无异议，由于谭昌海已向兴鑫公司送达了律师函，协议已经解除。本院对当事人提交的证据，结合全案证据及事实予以认定。二审查明，四川省广安市前锋区人民法院于2018年11月2日作出（2018）川1603行再1号行政判决，判决：一、维持本院作出的（2017）川1603行初258号行政判决第一项即撤销原审被告武胜县不动产登记中心作出的武不动产登记中心[2017]撤字第01号《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》的行政行为；二、撤销本院作出的（2017）川1603行初285号行政判决第二项即责令原审被告武胜县不动产登记中心于本判决生效后10个工作日内恢复对武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权登记；三、责令原审被告武胜县不动产登记中心于本判决生效后重新作出行政行为。另查明，谭昌海向兴鑫公司支付的7笔款项共计770万元，其中6笔计620万元系2014年12月22日前支付，1笔150万元系2014年12月22日后支付。二审中，本院分别于2019年8月26日、12月23日前往武胜县不动产登记中心了解其是否履行四川省广安市前锋区人民法院（2018）川1603行再1号行政判决第三项载明的“责令原审被告武胜县不动产登记中心于本判决生效后重新作出行政行为”，登记中心称，已经按照四川省广安市前锋区人民法院（2017）川1603行初258号行政判决恢复了对武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权登记；但重新作出行政行为，因无权利人申请、委托，还未启动。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点：一是本案诉讼应否中止审理的问题；2.案涉房屋购买协议的效力问题，是整体无效还是部分无效，或者都有效；3.通知解除合同是否成立的问题。关于本案应否中止审理的问题。本院认为，滨江新城6幢-1-1号、-2-2号房屋已登记在兴鑫公司名下，房屋所有权证号分别为：武房权证武胜县字第2013050902号、2013050931号。武胜县不动产登记中心作出《撤销房屋登记决定书》后，兴鑫公司提起行政诉讼，四川省广安市前锋区人民法院作出的（2017）川1603行初258号行政判决撤销了《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》，并责令该中心于判决生效后10个工作日内恢复对武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权登记。武胜县不动产登记中心表示已履行该判决恢复了房屋所有权登记，房屋原产权登记合法有效。广安市前锋区人民法院（2018）川1603行再1号行政判决维持了（2017）川1603行初258号判决关于撤销《武胜县不动产登记中心撤销房屋登记决定书》的判项，虽然撤销了（2017）川1603行初258号判决关于恢复对武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权登记的判项，并判决责令武胜县不动产登记中心重新作出行政行为。但是，广安市前锋区人民法院2018年11月2日作出（2018）川1603行再1号行政判决至今一年多时间，武胜县不动产登记中心并未对是否恢复原登记或者继续撤销原登记作出行政行为，武房权证武胜县字第201305931号房屋所有权登记至今仍处于合法状态，应受法律保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，谭昌海要求中止本案诉讼待武胜县不动产登记中心重新作出行政行为后再行裁判的请求，不符合法律规定，不予支持。关于案涉房屋购买协议效力的问题。本院认为，兴鑫公司于2010年10月18日取得武胜县规划和建设局颁发的滨江新城6号楼商品房预售许可证[（2010）房预售证等17号],并于之后取得6号楼-1层1号、-2层2号房屋所有权证书，房屋所有权证号分别为武房权证武胜县字第201305931号、武房权证武胜县字第201305902号，兴鑫公司与谭昌海双方于2014年10月23日就上述商业房产签订《滨江新城商业认购协议书》（“商用房协议”）及《补充协议》系当事人真实意思表示，合同标的物亦系依法登记成立的物权，协议应当合法有效。谭昌海与兴鑫公司于同日签订《滨江新城商业认购协议书》（“车库协议”）明确约定，2号车库2层用房由于地理位置特殊、修建成本过高销售价格过低，所以不办理房屋产权证也不提供相关资料（付款后谭昌海也不得以任何理由要求兴鑫公司办理房屋所有权证及提供相关资料），是双方的真实意思表示。签订“车库协议”时，谭昌海对2号车库2层用房现状应是知晓的。双方签订“车库协议”后，兴鑫公司履行了2号车库2层用房交付义务，谭昌海受让后已经支付了部分购房款并实际占有使用2号车库2层用房至今。因此，“车库协议”是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，从维护市场交易秩序、节约交易成本出发，应当认定“车库协议”合法有效。关于通知解除合同是否成立的问题。谭昌海委托北京德恒（重庆）律师事务所于2017年4月13日以律师函形式通知兴鑫公司，解除双方签订的《滨江新城商业认购协议书》（武胜·滨江新城6号楼-2层2房以及6号楼-1层1房）以及《补充协议》，而兴鑫公司已于2017年1月3日已就上述协议向大竹县人民法院提起诉讼并进入审理程序。谭昌海在诉讼中以律师函形式通知解除合同，程序上不符合法律规定。同时，兴鑫公司与谭昌海签订的《滨江新城商业认购协议书》涉及标的武胜·滨江新城6号楼-2层2号及6号楼-1层1号房地产取得了武胜县不动产登记中心颁发的房屋所有权证书，兴鑫公司系合法销售，也不存在谭昌海诉称的违约情形，谭昌海未按照协议约定履行义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除·······”的规定，谭昌海不享有合同解除权，其委托律师事务所向兴鑫公司发出通知解除合同不成立。综上所述，谭昌海的上诉请求不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96200元，由上诉人谭昌海负担。本判决为终审判决。审判长  唐其安审判员  郭 彤审判员  程 瑜二〇一九年十二月三十一日书记员  李 杰