湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民9534号原告：长沙龙鼎物业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号智邦佳园1810房。法定代表人：张同圈。委托诉讼代理人：王日阳，湖南五湖律师事务所律师。被告：赵倩倩，女，1942年2月15日出生，汉族，住北京西城区。委托诉讼代理人：曾逊，北京中银（长沙）律师事务律师。原告长沙龙鼎物业管理有限公司（以下简称“龙鼎物业公司”）与被告赵倩倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙鼎物业公司的委托诉讼代理人王日阳、被告赵倩倩及其委托诉讼代理人曾逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙鼎物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业管理费75213元（2013年4月1日至2018年12月31日），违约金15042.6元，总计90255.6元；二、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为长沙市天心区暮云橘韵礼顿山B62C栋102号房的业主，房屋面积为363.35平方米。2012年3月23日被告与湖南橘郡城镇置业有限公司签订《房屋买卖合同》并共同选聘长沙龙鼎物业管理有限公司对该小区进行物业管理，同时原告与湖南橘郡城镇置业有限公司共同签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业费按3元每平米收取，逾期交纳的合同约定了按欠费金额的每日千分之二加收违约金。被告也于2012年3月23日在橘郡临时管理规约上签字确认接收物业管理服务。长沙龙鼎物业管理有限公司根据《前期物业服务合同》积极履行了合同约定的义务，依法依约对被告的居住小区实施了规范化的物业管理服务。被告于2013年3月31日通知被告对其所有的房子进行了收房，但被告收房后，从2013年4月1日起一直拖欠物业管理费至2018年12月31日。原告经多次催收无果，截止2018年12月31日，被告共计欠缴物业费75213元，违约金15042.6元，考虑原告与被告的融洽和小区的和谐，原告自愿放弃部分违约金，并与被告积极调解，被告仍拒绝交纳物业费，原告遂诉至法院。被告赵倩倩答辩称，1、答辩人虽然于2012年3月23日与湖南橘郡城镇置业有限公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，但真实情况并不是答辩人购买其商品房，而是因被答辩人法定代表人张同圈与湖南橘郡城镇置业有限公司法定代表人张波欠答辩人的钱，张同圈与张波为堂兄弟关系，于是两人通过此合同以本案所涉及的商品房橘郡B62C－102号抵债的。双方于2012年3月22日另行签订的《补充协议》足可以证明此事实。本来两人欠答辩人的钱达400多万元，但他们却以此合同虚高该商品房价格，以此抵了364万元的债，事实上已经侵害了答辩人的合法权益。同时，因该房在办理购买手续时需要交税费173615元，而该笔钱当时也是张同圈向答辩人借支垫付的，《补充协议》第四点约定了在交房时，该笔钱应当归还给答辩人。而该房于2016年11月29日，张同圈在应当归还给答辩人的173615元中只代缴了税费51995.71元，如此亦剩有121619.29元要归还给答辩人，可答辩人多次找其要该笔钱，都没有结果。被答辩人此次诉讼的目的是想以此来折抵应当返还给答辩人的121619.29元。2、双方签订的《长沙县商品房买卖合同》约定的房屋为橘郡B62C－102号，但签订合同时，此房当时并未建成，属于期房。合同约定的交房时间为2013年3月31日前，但时至该日，该房屋一直不符合交付条件，也没有交付使用，直到2017年5月4日才交房。该合同第十条约定：上述基本配套设施未达到正常使用之前的物业管理费，由出卖人代买受人支付。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。所以，2017年5月4日前的物业服务费用依法应当由开发商湖南橘郡城镇置业有限公司承担。3、答辩人于2017年5月4日收房后，即于当日通过中介公司将该房转手卖给了第三人邵璐茜、谭治国并完成了过户手续。事实上，答辩人连一天也未享受过被答辩人的物业服务，故被答辩人要答辩人承担2017年5月4日至2018年12月31日的物业管理服务费用亦没有事实依据。4、部分诉讼超过诉讼时效。本院经审理查明：2009年8月1日，湖南橘郡城镇置业有限公司与原告签订《橘郡礼顿山前期物业服务委托合同》，由原告对橘郡礼顿山项目的商业、住宅、别墅进行物业管理。合同期限为自签订之日起生效至业主委员会成立后与新的物业公司签订新的物业管理合同后终止。被告为橘郡礼顿小区第B62C栋102号房的业主，物业收费面积为363.35平方米，物业服务费按3元/月/平方米收取。2012年3月23日，被告赵倩倩在《橘郡临时管理规约承诺书》上签字，确认已详细阅读湖南橘郡城镇置业有限公司指定的“橘郡临时管理规约”（以下简称临时规约），同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授权物业服务企业在公约中规定的权利。该规约第三十一条规定，本区域全体业主一致同意建设单位在前期物业管理阶段选聘物业服务企业提供物业管理服务。规约第三十八条规定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金。2013年3月27日，湖南橘郡城镇置业有限公司刊登交房公告，通知被告与2013年3月31日起，携带《入伙通知书》至橘郡物业服务中心办理交房手续。被告于2017年5月4日在交付手续书上签字，确认入伙手续已办理完成。但被告自2013年4月1日起未缴纳物业服务费。另查明，2017年5月4日，被告赵倩倩与案外人邓璐茜、谭治国签订《房屋买卖合同》，约定案外人邓璐茜、谭治国以3880000元的价格购买橘郡礼顿山小区B62C栋102号房，并于2017年7月4日完成涉案房屋的产权变更登记。上述事实有橘郡礼顿山前期物业服务委托合同、橘郡临时管理规约承诺书、交房公告、交付手续书及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告存在真实、合法的物业服务合同关系。湖南橘郡城镇置业有限公司通过公告的方式向被告赵倩倩送达收房通知，被告赵倩倩以未收房为由拒交物业服务费没有事实与法律的依据。原告提供物业服务后，被告从2013年4月1日起未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，支付2013年4月1日至2017年7月4日期间的物业服务费55738元（363.35㎡×3元/㎡×51月零4天），超过部分本院不予支持。对于原告的违约金的诉讼请求，因该违约金过分高于实际损失，本院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即被告应向原告支付违约金2787元（55738元×5%）。被告辩称的涉案房屋未达交付条件为由未按时办理交房手续，但未提交证据证明房屋存在不符合合同约定交付条件的事实，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。被告辩称涉案房屋税费与物业费进行抵扣的问题因与本案不是同一法律关系，应另案处理。被告对原告的起诉提出诉讼时效的抗辩，经查，原告一直持续为被告提供物业服务，该服务具有长期性、连续性的特征,诉讼时效应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告赵倩倩于本判决生效后十日内支付原告长沙龙鼎物业管理有限公司自2016年9月1日起至2017年7月4日止的物业服务费55738元及违约金2787元；二、驳回原告长沙龙鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2056元，减半收取1028元，由被告赵倩倩承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢利红二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。