浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5627号上诉人（原审被告）：吴连妹，女，1963年7月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：谢银英，浙江中辛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佩，浙江中辛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯某，男，1993年11月5日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：孙瑞森，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。原审第三人：王丽华，女，1964年6月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人吴连妹因与被上诉人柯某及原审第三人王丽华案外人执行异议之诉一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。吴连妹上诉请求：1.依法撤销浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初1316号民事判决，改判驳回被上诉人柯某的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人柯某承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，导致判决结果错误。1.一审法院认定涉案房产《契约》合法有效不妥。首先，涉案《契约》签订于2010年1月22日，当时柯某年仅17周岁，系未满18周岁的未成年人，属于限制民事行为能力人。根据《民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。柯某在购买房屋时，并无证据证明已经征得其父母的同意，故一审法院认定涉案《契约》有效，违反法律规定。其次，涉案房产的土地性质为农村集体所有，集体房屋只能在同一村集体经济组织内进行流转，而柯某并不是东方村村民，不具有购买涉案房产的资格，违反了《土地管理法》的禁止性规定，该《契约》应认定为无效。最后，涉案房产共有人蒋美香并没有在《契约》上签字，也没有证据证明蒋美香事后追认该《契约》的效力，显然房屋共有人胡忠林、王丽华属于无权处分，该合同应认定为无效。2.一审法院认定柯某已按合同约定支付150万元价款，证据明显不足。3.一审法院认定涉案房屋以柯某母亲的名义出租的事实，证据不足。4.涉案房产未办理过户登记手续系因柯某自身原因。柯某在一审中已提供了委托手续公证书，证明并非原审第三人不协助办理过户，而是柯某自身原因不去办理。并且，柯某是在明知涉案房屋因集体土地性质不能办理过户的情况下购买了涉案房屋，对未能办理过户登记存在过错。二、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决，适用法律不当。三、柯某诉讼主体不适格。根据柯某陈述，其购房时年仅17周岁，在没有任何经济收入的情况下，购房款150万元均由其父亲柯统亮予以支付。因此，上诉人有理由相信涉案房屋买卖属于借名买房，柯某并非实际购买者，其对涉案房产不存在任何权益，无权提起本案诉讼。四、退一步讲，即使《契约》合法有效，柯某对涉案房产也不享有物权。根据《物权法》第十四条规定，即使柯某与王丽华等人之间存在买卖协议，但双方未及时办理房产变更登记手续，该买卖协议也仅在王丽华与柯某之间发生内部效力，而不能对抗第三人。另外，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，人民法院应按照不动产登记簿判断案外人是否为权利人。本案中，不动产登记簿登记的权利人并非柯某，也没有记载其为共有人。因此，永嘉县人民法院查封涉案房产符合该条规定，实体和程序处置恰当。柯某辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分。1.法律并未禁止父母替子女购买房产、支付房款，法无禁止即可为。并且，除王丽华之外其他共有人都已经全部认可，且均有签名、捺指印。王丽华或者其他人到现在为止均没有提出异议，也能够印证涉案房屋买卖关系的客观真实性。因此，涉案《契约》合法有效。2.我方在一审中已经提交了135万元的汇款记录，另外15万元系现金支付，该事实由汇款凭证能够证实。3.一审中我方提供了证人证言及支付租金的银行凭证，二审中我方向法庭申请证人出庭作证，证人李某1目前还承租着涉案房屋，进一步证明我方已实际占有涉案房屋的事实。二、一审法院适用法律正确。三、柯某是本案适格的诉讼主体。四、柯某购买涉案房产时，当地房管、土地部门均出具了书面证明，不存在禁止交易的情形。因此，柯某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案房产能够排除执行。柯某向原审法院起诉请求：1.判令不得执行坐落于永嘉县房屋，并终止执行；2.确认柯某与王丽华等签订的涉案房产《契约》合法有效，涉案房屋属柯某所有；3.本案诉讼费用由吴连妹承担。原审法院认定事实：涉案房屋坐落于永嘉县（不动产权证号02059834）。不动产登记簿记载：涉案房屋权利人为王丽华、胡忠林、蒋美香，不动产权证号02059834，其中王丽华享有1/2份额。土地权利性质为宅基地。2010年1月22日，王丽华、胡忠林、蒋美香将涉案房屋出卖给柯某，并签订了一份《契约》。该《契约》载明王丽华、胡忠林、蒋美香经中介介绍，自愿将坐落于永嘉县瓯北镇东方村江北街131号（地号：3-18-0-81041，用地面积65.6平方米）四层的房屋以150万元出卖给柯某；今后办理房屋公证、房产过户、土地过户等一切税费均由柯某负责，王丽华、胡忠林、蒋美香无条件到场协助办理；房价已全额一次性付清无欠等内容。《契约》签订后，同日王丽华、胡忠林、蒋美香到浙江省温州市浙南公证处办理了委托公证手续，将涉案房屋的转让、过户等事项委托给张某。同日，柯某的父亲柯统亮支付了全部房屋价款，其中现金15万元、银行转账135万元。柯某购买涉案房屋后，由其母亲林微将房屋出租给他人使用。另查明，该院在审理吴连妹与王丽华民间借贷纠纷一案中，应吴连妹申请，于2017年12月21日作出（2017）浙0324民初4951号之一裁定，轮候查封了涉案房产中王丽华享有的相应份额。2018年3月27日，该院作出（2017）浙0324民初4951号民事判决，判令王丽华偿还吴连妹借款本金150万元并支付利息。由于王丽华未按时履行，吴连妹申请执行，该院立案执行，案号为（2018）浙0324执2192号。2019年1月9日，柯某提出书面执行异议申请。2019年1月31日，该院作出（2019）浙0324执异6号执行裁定，驳回柯某的异议请求。柯某不服，遂提起本案诉讼。再查明，该院于2017年2月13日、2017年7月6日对涉案房屋进行查封，现已解封。原审法院认为，本案争议焦点是柯某是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，柯某与王丽华、胡忠林、蒋美香于2010年1月22日签订了书面的《契约》。根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。柯某与王丽华、胡忠林、蒋美香签订的《契约》，是针对已建好的农村房屋进行买卖，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法、有效。土地管理法约束的是宅基地使用权的单独转让，吴连妹主张柯某不属于涉案房屋所在地居民，不能购买集体土地性质的房屋，且柯某不满18周岁，不具有购买房屋的资格，合同应属无效，没有事实与法律根据，其主张合同无效，该院不予支持。其次，柯某买受涉案房屋后，虽未居住使用涉案房屋，但柯某以其母亲的名义将涉案房屋出租给他人使用，柯某已对涉案房屋进行支配和管理，应认定柯某于查封前已实际占有涉案房产；第三，吴连妹主张柯某的父母支付给王丽华的款项不是购房款，没有充分证据予以证明，按照常理，柯某父母替柯某支付购房款，应认定为柯某支付涉案房屋的购房款。故柯某已按照合同约定支付价款150万元。最后，关于未过户有无过错问题。涉案房屋未能办理过户手续，是因为涉案房屋土地性质所致，而非买受人故意不办理过户手续，故不能归责于柯某。综上，柯某主张对涉案房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件。故柯某要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，该院予以支持。涉案《契约》虽属合法、有效，但并未完成变更登记手续，柯某要求确认涉案房产归其所有，该院不予支持。原审法院判决：一、不得执行坐落于永嘉县的房屋（不动产权证号02059834）；二、驳回柯某的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由柯某负担6300元，由吴连妹负担12000元。本院二审期间，上诉人吴连妹及原审第三人王丽华均未提交新的证据。被上诉人柯某向本院申请证人李某1、杨某、张某出庭作证，本院依法予以准许。上诉人吴连妹对上述证人证言质证认为，三位证人证言均不是二审中的新证据；证人李某1与杨某的陈述并不一致，对其三性均有异议；证人张某系柯某的亲戚，其证明力不高，且其陈述与一审中几位证人证言相互矛盾，另外张某陈述了购买前柯某一方去房管部门咨询过，了解到涉案房屋是可以交易但不能办理过户的，故证明了柯某明知涉案土地系集体土地性质不能办理过户却仍购买，系其自身过错造成不能过户。被上诉人柯某对上述证人证言质证认为，上述证人证言属于二审中的新证据，对其三性均予以认可；李某1、杨某的证人证言证明涉案房屋由柯某占有、使用、收益的事实；张某的证人证言证明涉案房屋的交易是真实的，反映了柯某购买涉案房屋的整个过程。原审第三人王丽华对上述证人证言均未发表质证意见。本院认为，上述证人证言内容真实，能够与柯某在一审中提交的证据相互印证，证明涉案房屋买卖交易的过程是真实的，且涉案房屋在法院查封前即由柯某占有使用的事实，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为柯某对涉案房屋中王丽华享有的相应份额是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、“非因买受人自身原因未办理过户登记”等四项情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，第一，柯某与王丽华、胡忠林、蒋美香已于2010年1月22日签订了《契约》，王丽华、胡忠林、蒋美香将涉案房屋出卖给柯某。上述《契约》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。吴连妹以柯某购买涉案房屋时未满18周岁，且并无证据证明其购买涉案房屋已征得其法定代理人同意以及涉案房屋共有人蒋美香没有在《契约》上签字，蒋美香亦没有追认该《契约》效力为由，主张该《契约》无效，缺乏事实与法律依据，其主张不能成立。第二，柯某在一审中提交的证人李某1情况说明、柯某的母亲林微的银行账户明细及二审中证人李某1、杨某的证人证言等证据，能够相互印证，证明柯某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋并将涉案房屋出租的事实。第三，柯某在一审中提交的银行汇（本）票申请书、柯某的父亲柯统亮银行账户明细查询、证人郑某、李某2情况说明及证言以及二审中证人张某的证言，能够相互印证，证实柯某已由其父亲柯统亮代为全额支付涉案房屋购房款的事实。吴连妹主张柯统亮向王丽华支付的款项并非涉案房屋购房款，但未提供相应的反驳证据，其主张不能成立。第四，涉案房屋因其土地性质为宅基地，且柯某与王丽华并非同一个农村集体经济组织成员而不能办理过户登记。柯某在一审中提交的《土地使用权变更登记审查联系单》、《房屋交易审查联系单》、《证明》等证据，能够证明柯某在买受涉案房屋之前，已向相关部门了解涉案房屋产权过户相关事宜，尽到了作为普通买受人的注意义务。故涉案房屋系因政策原因导致不能过户，而非因买受人柯某自身原因。综上，柯某对涉案房屋提出的排除执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，一审法院予以支持，并无不当。吴连妹上诉主张柯某不享有足以排除执行的民事权益，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，吴连妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人吴连妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇一九年十二月六日代书记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。