北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61382号原告（反诉被告）：马彦国，男，1969年12月1日出生，满族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：中广国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈国伟，董事长。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。原告（反诉被告）马彦国（以下简称姓名）与被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马彦国及其委托诉讼代理人高鹏，中广公司委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马彦国向本院提出诉讼请求：1.解除我与中广公司于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决中广公司退还我交纳的6个月租金110412.5元；3.判决中广公司赔偿我交纳的物业费2475元、装修保证金20000元、砌墙款4920元、二装管理费3850元、装修损失14万元、办理执照费用2000元、品牌加盟费59800元，电卡押金500元、水卡押金500元。事实与理由：中广公司在北京市朝阳区朝阳路x号“云影小镇”x层有部分餐饮摊位对外出租，2018年8月1日我与中广公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定我承租“云影小镇”x层x的摊位，并用于“老城街小面”的经营，双方约定租赁期限为七年，从2018年9月25日至2025年9月24日。上述租赁合同签订后，我于2018年8月8日向中广公司缴纳了砌墙款4920元，2018年9月12日向中广公司缴纳了6个月的租金110412.5元，2018年10月17日又交纳了营业执照办理费用2000元。2018年10月8日我向北京云影小镇物业管理有限公司交纳了装修保证金20000元，二装管理费3850元、物业费2475元。由于中广公司的原因导致该项目迟迟不能开业，一直拖到2019年2月28日才开始试营业，试营业期间生意冷清，根本不向中广公司当初招商宣传的那样，说每天客流量能达到1万人，由于客流量太少，我经营了两个月就被迫暂停营业，期间中广公司多次要求我签订补充协议，我未签订。2019年5月13日，中广公司突然向我发出解除房屋租赁合同的通知书，理由是我拖延支付房屋租金超过69日，要求我于2019年5月17日前腾退交还租赁场地，并支付其欠付的租金及违约金。我认为中广公司不但向我进行虚假宣传，同时还因自身原因长时间的迟延开业，其行为已经严重限期违约，并因此给我造成很大的经济损失，对此中广公司向我承担违约和赔偿责任。中广公司辩称，我公司2019年5月13日向马彦国发送了解除通知，2019年5月13日为合同解除之日，马彦国实际占用了租赁房屋，租金不能退还。双方合同履行的过程中，马彦国没有按照约定交付租金，构成违约，导致合同解除。马彦国的相应损失都是其自己导致的，不应由公司支付相应损失。中广公司提起反诉，请求为：1.判令我公司与马彦国签订的房屋租赁合同解除；2.判令马彦国支付欠付的房屋租金31460元（2019年3月25日起至2019年5月16日止）；3.判令马彦国支付滞纳金（以31460元为基数，按日0.1%的标准，从3月5日至实际支付租金日止）；4.判令马彦国支付房屋占用使用费152460元（自2019年5月17日起至实际返还房屋日为止，以2倍房屋租金的标准，及日租金1210元）；5.判令马彦国支付租赁保证金36804元；6.判令马彦国支付延期支付租赁保证金的滞纳金（以36804元为基数，按日0.1%的标准计算，从2018年8月5日至实际支付日为止）。事实与理由：我公司与马彦国于2018年8月1日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，我公司是出租人，马彦国是承租人，合同约定，租赁期为7年，自2018年9月25日起至2025年9月24日止，租金为每天每平米5.5元，租金支付方式为押二付六，第一笔租金应于2018年8月5日前支付，下一笔租金应于2019年3月5日前支付，租赁保证金应于合同签订之日起3日内支付。合同签订后，中广公司交付了租赁房屋，马彦国支付了第一期房屋租金110412.5元，未支付租赁保证金。按照合同约定，马彦国应于2019年3月5日前支付第二期租金，但经我公司多次催缴，马彦国至今仍拒不支付。马彦国已构成违约，故提起反诉。马彦国就中广公司提起的反诉辩称，不同意中广公司的全部反诉请求。双方的租赁合同已经解除，场地一直在中广公司手中持有和管理，租金我已经支付过，滞纳金、占有使用费均没有发生。2019年5月17日前在中广公司向我发出解除通知前，我们就已经离开租赁场地了，二倍租金不存在，中广公司同意不交保证金入场，中广公司延迟开业达到半年时间，不具备开业条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：中广公司（甲方）与马彦国（乙方）于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》，出租北京市朝阳区朝阳路x号“云影小镇”x层x号房屋给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为餐饮用途，使用品牌老城街；租赁期自甲方书面通知的免租装修期结束之日起的时间开始计算，即2018年9月25日至2025年9月24日，共七年；甲方同意给予乙方2018年8月10日至2018年9月24日45天免租装修期，乙方无须承担该免租装修期内的租金，但在免租期装修期内乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用（包括但不限于水、电、通讯费、公共事业费、物业费等）。房屋以现状为准，双方暂约定该房屋交付日为2018年8月10日前，如甲方实际交房期限延期，相应的免租装修期依次顺延；该房屋租赁110平方米，租金为每天每平米5.5元，第一年租金220825元；租金付款方式为押二付六，首期6个月租金乙方应于本合同签订后于2018年8月5日前支付，下一笔租金于2019年3月5日前支付，后每6个月支付一次，以此类推；乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方一次性支付相当于两个月的房屋租赁保证金36804元；如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还；乙方中途退租的，应支付免租期全部租金，并不予退还保证金（押金）；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可没收保证金，解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的，由乙方赔偿：……逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的……；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方未依约交还房的，每逾期1日按照合同终止日租金的两倍支付占有费；逾期超过七日的，甲方有权选择在第三方在场的前提下开启门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，该房屋腾空收回；因本合同产生的通知、函告等，可专人递交之日视为有效送达，如任何一方拒绝签收，以邮寄至本合同列明地址视为送达。合同签订后，中广公司将房屋交付马彦国进行了进行装修。关于交付时间，马彦国主张为2018年10月8日，中广公司主张为合同签订当日即交付了涉案房屋。2018年9月12日，支付了第一期租金110412.5元，向北京云影小镇物业管理有限公司支付45天物业费2475元、装修保证金20000元以及二装管理费3850元、电卡押金500元，水卡押金500元。马彦国一直未交纳租赁保证金。2019年1月，中广公司曾与马彦国就计租起始日变更为2019年1月1日进行协商，但双方并未就此达成一致。除马彦国外，尚有其他承租该层房屋的商户持相同理由将中广公司诉至本院，中广公司与其他承租人签订有《补充协议》，约定了计租起始日变更为2019年1月1日，并免除租户2018年12月31日以前的租金。2019年2月28日，涉案房屋所在商场开业。2019年3月18日，中广公司向马彦国发送《催款通知书》，要求马彦国2019年3月20日前支付下一期租金、滞纳金及租赁保证金。2019年4月23日，中广公司再次向马彦国发送《二次租金催缴通知书》，要求马彦国2019年4月26日前支付下一期租金、滞纳金及租赁保证金。2019年5月13日，中广公司向马彦国发送《解除通知书》，通知其2019年5月14日解除租赁合同，并要求其2019年5月17日腾退房屋。马彦国曾称其2019年3月19日开始试营业，后又称其2019年2月28日开始经营。关于马彦国的撤场时间，马彦国称，其于2019年4月底便已不再经营，于2019年5月17日腾退完毕，剩下的都是不要的东西；中广公司认可其2019年5月13日发送解除通知书时马彦国便已不再经营，但认为还有设备在涉案房屋内，仍未搬离。涉案房屋为非封闭房间，无门锁。庭审中，中广公司主张根据合同约定，马彦国违约导致合同解除的，马彦国称，其未交纳租赁保证金是经过中广公司同意的，其之所以一直未支付下一期租金，是因为中广公司虚假宣传，多次延长开业时间，商场的外立面与宣传不符，并未到支付租金的期限，且中广公司向其发送了解除通知。双方均认可租赁合同于2019年5月13日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，中广公司与马彦国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。庭审中双方均主张涉案租赁合同于2019年5月13日解除，本院对此不持异议。根据双方合同约定，马彦国应当于合同签订之日起三日内支付租赁保证金，但马彦国至今未支付，马彦国已构成违约，中广公司在向马彦国发送解除通知时，中广公司已符合合同约定的解除条件。在马彦国已构成违约的情况下，其主张中广公司赔偿其物业费、装修保证金、砌墙款、二装管理费、装修损失、办理执照费用、品牌加盟费，电卡押金、水卡押金，本院不予支持。且装修保证金并非中广公司收取，当事人可另行主张。关于马彦国应支付的租金、使用费数额，马彦国签订涉案租赁合同的目的在于经营，虽然双方所签合同中并未约定租金的支付以商场开业为前提，但中广公司作为综合商业体的出租方，应保证马彦国可正常经营，马彦国与中广公司签订合同的计租起始日为2018年9月25日，而涉案房屋所在商场2019年2月28日才开始营业，此段时间马彦国无法正常经营，中广公司履行合同义务确有瑕疵，且在合同履行过程中，双方亦就计租起始日的变更进行过协商，本院结合上述情况，酌情确定计租起始日为2019年1月1日。马彦国称其2019年5月17日搬离涉案房屋，中广公司亦认可马彦国在2019年5月13日之前已不再经营，即便马彦国未与中广公司进行过交接，中广公司亦应及时收回房屋防止损失扩大，本院结合中广公司知晓马彦国已停止营业的情况，综合考虑本案情况，酌情对马彦国应支付的占有使用费进行判定。现马彦国已支付了6个月的租金，扣除其应当支付租金、使用费后，剩余的租金中广公司应予返还。中广公司再行要求马彦国支付租金、占用费及迟延支付租金滞纳金本院不予支持。租赁保证金的作用在于保证合同的履行，现合同已经解除，中广公司要求马彦国支付租赁保证金，本院不予支持。但马彦国一直迟延支付租赁保证金，应当向中广公司支付滞纳金，滞纳金数额本院酌情予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）马彦国与被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司于二〇一八年八月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月十三日解除；二、被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司于本判决生效后七日内支返还原告（反诉被告）马彦国租金七千八百六十五元；三、原告（反诉被告）马彦国于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司支付迟延给付租赁保证金滞纳金四千元；四、驳回原告（反诉被告）马彦国的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6451元，由原告（反诉被告）马彦国负担6303元（已交纳3233元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司负担148元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2473元，由原告（反诉被告）马彦国负担41元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）中广国际文化发展（北京）有限公司负担2432元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  管旭颖人民陪审员  赵文胜二〇一九年十二月二十七日书 记 员  祁文然