北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初21882号原告：陈刚，男，1977年12月8日出生，汉族，北京恩思源金属制品有限公司股东，住北京市大兴区。原告：陈丽红，女，1976年10月4日出生，汉族，北京恩思源金属制品有限公司经理，住北京市大兴区。二原告共同委托诉讼代理人：刘平，男，北京恩思源金属制品有限公司法务人员。被告：种海良，男，1960年11月6日出生，汉族，无业，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：孟宪友，北京市浩伟律师事务所律师。原告陈刚、陈丽红与被告种海良租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日作出（2017）京0115民初23618号民事判决书，种海良不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院于2018年8月16日作出（2018）京02民终5763号民事裁定书，裁定撤销本案民事判决，发回本院重审。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚、陈丽红的委托诉讼代理人刘平，被告种海良的委托诉讼代理人孟宪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚、陈丽红向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的涉案土地《土地租赁协议》无效；2、判令被告交付原告土地厂房占用使用费20万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月，原告与大兴区北臧村镇前管营村民委员会（以下简称前管营村）签订土地承包合同，并在此建设厂房、购买设备，注册成立北京恩思源金属制品有限公司。2012年11月23日，原告因经营需要向被告借款150万元，被告与原告就此借款在北京市方正公证处办理了具有强制执行力公证书。同时在被告要求下，原告以自己向前管营村租赁的26.7亩土地及该地上自建厂房和设备作为向被告借款的担保物。双方商定：原告以转租土地厂房及设备流转给被告形式作为借款保证，并于当日签订《土地租赁协议》，约定25年租金总额为100万元整，但协议同时约定被告将该土地厂房反租给原告10年，月租金8万元，原告应向被告10年反缴租金总额高达960万元，该约定损害了合同的公平性，违背交易惯例。对于双方借款，被告也已向法院申请执行，原告实际自2012年11月23日始至2014年4月30日，已经还付被告147.6万元，被告出借款项本金已基本收回，原告给付被告的钱款是偿还借款，并非租金。原告没有收到被告承租土地的任何租金，但被告却以原告拖欠其租金为由，以暴力手段将原告逐出涉案土地厂房，强占租赁土地、厂房已达数年，期间被告又擅自转租原告上述土地厂房牟利，造成原告巨大的经济损失，无法生产经营，无法向涉案土地出租人前管营村履约交租，被前管营村委会以原告拖欠租金为由，解除了与原告的租赁合同关系。原告认为，由于双方签订的土地租赁协议实为借款合同的担保，合同形式上违反法律相关规定，也不符合担保法的规定，该合同既非抵押又非质押，实际上该协议双方均未履行，因此该协议对于借款担保而言是无效合同，被告的行为极大侵害了原告的合法权利，造成原告不可挽回的经济损失。另，被告作为自然人向社会不特定多人出借款而谋取高利，违反法律规定，双方间的借贷合同应属无效，而土地租赁合同系借款合同的从合同亦应无效。综上，请求贵院确认原告与被告签订的《土地租赁协议》无效；被告赔偿原告自2012年11月23日至2017年11月22日止的土地厂房占用使用费用20万元。被告种海良辩称，双方签订《土地租赁协议》目的是实现原告向被告借款150万元的担保，取得被告的信赖，该协议不违反法律的规定，应为有效合同。原告将该土地交给被告使用，同时从被告处借款150万元，被告占用涉案土地是原告自愿履行《土地租赁协议》的结果，不存在被告强占涉案土地情形。双方签订的租赁合同已经实际履行，原告因回租涉案土地并已向被告交付租金117万元，被告不欠原告任何租金，反而是原告尚欠我方租金106万元未付。双方互相出租土地存在租金差额，这是双方自行决策的结果，原告以此不公平为由只能主张撤销合同，而不能主张合同无效。原告在尚未归还借款情况下主张合同无效，等同于撤销担保，使被告的债权无法得到保障，有违诚信原则。2015年5月份，原告就从涉案土地退出，租赁关系结束。涉案土地已经被前管营村征收并已拆迁几年，所以原告对涉案土地已无使用权了，原告诉请确认租赁合同无效已无实际意义，双方合同已履行完毕。既然原告也认为本案合同是借款合同的担保，那么担保是借款合同的从合同，从合同不能脱离主合同单独审理。如果不考虑双方土地租赁合同的担保问题，该合同也是有效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月13日，前管营村（发包方、甲方）与陈丽红（承包方、乙方）签订《土地承包合同》，该合同其中约定：甲方将村西北闸房前26.07亩发包给乙方；承包期限30年，承包费共计78.21万元；甲方协助乙方办理建房的相关手续，费用由乙方支付；乙方如建生产、生活用房，经批准后方可施工；承包期内，经由甲方同意乙方可以转包、转让；承包期内，甲、乙双方不得无故单方终止合同，如一方违约需支付违约金。该承包合同涉及土地出租事宜，业经前管营村社员代表会议通过。陈丽红据此《土地承包合同》占有使用该土地后建设厂房、购置设备，并于2008年11月14日以此地址登记注册成立北京恩思源金属制品有限公司，该公司法定代表人为陈丽红，股东有陈丽红和陈刚。2012年11月23日，陈刚、陈丽红（借款人、甲方）与种海良（出借人、乙方）签订了《借款协议》，协议其中约定：甲方于2012年11月23日向乙方借款150万元，转账方式支付；借款期限为一个月，借款人于2012年12月22日向出借人一次性还清上述借款及利息；上述借款利息按同期银行贷款利息的四倍计算；甲方如逾期不还，每逾期一日，借款人应按日万分之伍向出借人支付违约金；双方同意本协议签订后向北京市方正公证处申请办理公证并赋予本协议强制执行效力。当日，根据陈丽红、陈刚及种海良的申请，北京市方正公证处出具（2012）京方正内证字第23065号公证书，赋予《借款协议》强制执行效力。种海良亦于当日，通过转账方式支付陈刚、陈丽红借款150万元。当日，陈丽红、陈刚（出租人、甲方）与种海良（承租人、乙方）签订《土地租赁协议》，协议其中约定：乙方承租甲方土地26.7亩，面积约20000平方米，位置北京市北臧村镇前管营村村西闸房前；土地租赁时间自2012年11月23日起至2037年10月30日；本协议租金总额为人民币100万元，租金支付方式为乙方通过银行划转至甲方；依甲方要求，乙方同意将本协议土地再租予北京恩思源金属制品有限公司使用，公司按月支付租金人民币捌万元整，时间10年，于每月3日前支付本月租金；乙方有权根据需要再在承租的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物等，建筑物的所有权归属于乙方；乙方有权在协议期间内将土地进行转租；如在租赁期限内涉及协议土地的拆迁等，所有因拆迁所得均归属乙方，与甲方无关；租赁期满或协议解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后5日内将租赁的场地交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；违约责任一方违反本协议条款之约定义务的，应承担违约责任并赔偿相对的损失。违约责任的承担方式为：自违约之日起，按日向守约方支付协议总金额的0.1%作为违约金。相对方的损失包括但不限于公证、律师等费用；争议解决方式如协议履行中发生争议，由双方积极协商解决，协商不成的，可选择本协议签订地人民法院诉讼解决。本协议签订地：北京市朝阳区；本协议第四条第3款，因涉及北京恩思源金属制品有限公司之权利义务，公司对本协议加盖公章的行为即认可该条款内容，且受本协议第六条之约束；甲方与公司互为对方的责任承担连带保证责任；本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。本协议有甲乙双方签名及北京恩思源金属制品有限公司盖章。当日，前管营村出具说明，其中载明，该村与陈丽红签有土地租赁协议，约定其租赁该村位于村西闸房前的土地26.07亩，现该协议处于正常履行之中，现经该村研究决定，可向种海良转租，种海良亦可进行转租，具体内容由其双方自行处理。2013年8月19日，根据种海良的申请，北京市方正公证处出具（2013）京方正执字第267号《执行证书》载明：种海良可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为陈刚、陈丽红，执行标的为本金150万元+利息+违约金+实现债权所产生的其他相关费用。种海良依据《执行证书》于2014年11月28日向本院申请强制执行，要求陈刚、陈丽红偿还150万元借款及利息。本院受理种海良的执行申请，后于2015年5月20日作出（2014）大执字第6458号《执行裁定书》，该裁定其中载明：本院查找不到陈刚、陈丽红其他可供执行的财产和财产线索，本案不具备执行条件，本案申请执行标的额150万元及利息，尚未执行，北京市方正公证处出具（2013）京方正执字第267号执行证书本次执行程序终结。2015年5月初，因给付钱款问题，种海良开始阻止原告方人员进驻涉案土地，双方为此发生冲突。陈刚曾于2015年6月18日以种海良等人寻衅滋事向北京市公安局大兴分局报案，大兴分局出具了《受案回执》。2015年12月3日，前管营村与北京恩思源金属制品有限公司经协商解除了双方于2007年9月13日签订的《土地租赁协议》。之后，前管营村以北京恩思源金属制品有限公司仍有人员及设备强行滞留原厂内不予腾退为由诉至本院。本院于2016年3月16日作出（2016）京0115民初3221号民事调解书确认：北京恩思源金属制品有限公司于本调解书生效后三日内腾退前管营村委会与北京恩思源金属制品有限公司2007年9月3日签订的土地承包合同所涉及的土地及房屋，并交还前管营村委会。前管营村以此调解书为执行依据，向本院申请强制执行，后于2016年5月29日撤销该执行申请。庭审中，双方均认可涉案土地于2017年初已由辖区政府有关部门管控，后拆腾。本案在重审过程中，种海良向本院提出管辖权异议，认为本案实际系借款合同纠纷，应按双方《土地租赁协议》中约定的由北京市朝阳区人民法院审理。本院经审查认为，本案诉讼请求涉及标的为不动产，应由不动产所在地人民法院管辖，据此，本院作出裁定：驳回种海良对本案管辖权提出的异议。种海良不服该裁定，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）京02民辖终441号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，根据双方当事人的历次陈述以及现有相应证据综合分析可以认定，陈刚、陈丽红与种海良为了保证150万元借款合同的履行，用陈丽红从前管营村承包的农业地作为借款担保，而签订了《土地租赁协议》，对于此种担保方式，第一、我国《物权法》以及《担保法》均无相应规定予以规范，不符合物权法定原则；第二、在双方签订的《土地租赁协议》中并未涉及到借款偿还与否对应的权利义务关系，包括如何处理租赁标的物；第三、从《土地租赁协议》内容、形式上看，是原告对于涉案土地一种广义上的流转行为，但原告在涉案土地上大面积建设厂房，没有相应的行政规划审批手续，且该协议中约定有“乙方有权根据需要再在承租的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物等”内容，亦改变了农村集体土地用途，违反了我国土地管理法有关强制性规定；第四、双方借款协议涉及的债务经过公证并依法赋予强制执行效力，种海良已经申请强制执行，本院已经受理该执行申请。综上，双方签订的《土地租赁协议》应属无效。原告为获得被告出借款项，将涉案土地予以出租；被告为保障原告偿还借款及利息，而要求原告以涉案土地出租及反出租，虽然《土地租赁协议》这种担保债权实现的方式无效，但涉及了双方对涉案土地的流转使用问题，故，对陈刚、陈丽红要求种海良交付土地及厂房占有使用费20万元的诉讼请求，因无合同及法律依据，本院不予支持。关于双方签订借款协议后，在双方之间以及与他人之间有关款项的往来用途、金额等争议，涉及种海良作为本院受理的（2014）大执字第6458号执行案件申请执行人的相应债权实现，以及陈刚、陈丽红作为该案被执行人的债务人异议范围，故，本案不予合并审理、确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告陈刚、陈丽红与被告种海良于二○一二年十一月二十三日签订的《土地租赁协议》无效；二、驳回原告陈刚、陈丽红的其他诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，原告陈刚、陈丽红负担一千零七十五元，由被告种海良负担一千零七十五元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十二月二十七日书 记 员  程 飞