云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3268号 原告：段雪松，男，1972年9月15日出生，彝族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 原告：宋瑞清，女，1972年11月28日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告段雪松、宋瑞清与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段雪松、宋瑞清，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段雪松、宋瑞清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年4月1日起至2020年4月1日止的房屋租金23920元；2.判令被告向原告交付2019年骊都国际大酒店的免费住宿券7张；3.判令被告支付原告至付款之日的违约金1973元（23920元×0.0005元／天×165天），合计25893元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，被告公司的置业顾问张绍燕使用其公司印制的销售广告及置业手册等资料，向原告推销由其公司开发销售的吉成?骊都商品房。在张绍燕“购买该公寓即签订12年返租合同，每年租金为购房款总金额的8％，税收等一切费用都不要业主承担”等说词的诱感下，2015年5月15日，双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成?骊都第1幢第XX号房。同月22日，原告向被告全额支付购房款和相关费用后，与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋委托给被告投资经营管理。被告按约于2016、2017、2018年当年的4月1日分别向原告支付房屋租金23920元。2018年9月，被告称公司资金链断裂，没有能力支付房租。2018年11月16日，原告收到骊都国际物业中心的工作人员手机号为186××××2473的短信通知“关于云南吉成投资公司无力支付业主委托经营收益款通知，有两个解决方案”。2018年11月29日，被告在骊都国际大酒店九楼会议室举行见面会，公司董事长杨庆云在会上明确表示公司无能力支付拖欠房租，要求业主接受被告提出的解决方案等。2018年12月12日，原告再次收到被告的调整方案短信。综上所述，原告与被告签订的委托投资经营合同是合法有效的，依法应受法律保护。且自合同签订以来原告认真履行合同约定，支持被告对酒店的经营管理活动，被告应按合同约定及时支付原告租金。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告房屋租金23920元是事实，因现在酒店经营困难，公司无力继续支付原告租金，希望法院解除双方签订的《委托投资经营合同》。原告每次收到的租金很高，原告实际是没有损失的，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，原告主张的违约金的起算日期应为2019年4月8日。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实2015年5月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成?骊都第1幢第XX号房屋，房屋价款为299000元。 2.《委托投资经营合同》1份，欲证实2015年5月22日，双方签订《委托投资经营合同》，合同对委托期限、租金标准及违约责任等进行了约定。 3.手机短信截屏打印件4份、短信内容说明打印件2份，欲证实被告要求原告与其重新签订新的返租合同，不按原合同执行。 经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；证据3，对证据的真实性及证明内容均有异议，认为不能证实是被告公司的工作人员发给原告的短信。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2，被告无异议，予以采信。证据3，能够证实被告将其支付租金的调整方案以短信的方式通知原告，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买项目名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第XX号房，房屋建筑面积44.12平方米，每平方米价格6776.97元，房屋总价为299000元。2015年5月22日，原告宋瑞清与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告宋瑞清将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年1月1日起至2027年12月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为23920元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了被告购房款299000元，被告分别于2016年至2018年每年的4月1日各支付原告当年的房屋租金23920元。另查明，被告于2016年4月1日将案涉房屋交付二原告。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%支付，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金23920元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。故被告应支付原告自2019年4月8日起至2019年9月16日止的违约金1926元（23920元×0.0005×161天），原告主张违约金1973元，对超出部分，不予支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于被告向原告交付2019年骊都国际大酒店的免费住宿券7张的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张由被告向其交付2019年骊都国际大酒店的免费住宿券7张，未提供相应证据证明双方对此进行过约定，故应承担举证不能的不利后果，对该项诉讼请求不予支持。 四、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告段雪松、宋瑞清自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金23920元及截至2019年9月16日的违约金1926元，合计25846元。 二、驳回原告段雪松、宋瑞清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，减半收取计224元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年十二月十一日 书记员 杨飞龙