湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2243号原告：湖北泽生物业服务有限公司房县分公司，住所地：湖北省房县城关镇东城门路155号（滨河花园）。代表人：王玉钢，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，1959年10月10日出生，汉族，该公司副总经理，住湖北省房县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提供证据，进行辩论、和解、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：舒浪，男，1994年5月25日出生，汉族，该公司副总经理，住湖北省房县。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提供证据，进行辩论、和解、调解，代收法律文书。被告：操云，女，1979年1月10日出生，汉族，现住湖北省房县。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司（以下简称泽生物业）与被告操云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告泽生物业的委托诉讼代理人胡绍平、舒浪，被告操云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽生物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费2898.24元、路灯费96元，合计2994.24元；2、判令被告按照每日3‰支付2015年1月1日至结清全部物业服务费、路灯费期间的逾期付款的滞纳金，截止2019年6月30日应支付滞纳金6467.56元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所服务的房县滨河花园小区的业主，产权面积150.95㎡。2010年7月1日和2015年6月30日，房县滨河花园业主委员会先后与原告签订了二份《物业管理协议》。协议均约定：“业主每月25日前，按产权面积每平方米0.4元标准向原告交纳当月的物业管理费和2元路灯费。”并约定：“业主必须按时缴纳各项费用，逾期不缴者，每天按收取费用的3%追缴滞纳金。”合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告只向原告缴纳了2014年12月31日以前的物业管理费及路灯费，2015年1月1日至今一直未缴纳物业管理及路灯费。经原告工作人员多次电话、上门及书面催缴无果。被告拒不缴纳物业管理费行为，已严重违反了滨河花园业主委员会与原告签订的《物业管理协议》，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，特具状起诉，望判如诉请。被告操云辩称：一、原告诉讼主体不适格,应依法予以驳回。2009年2月16日,十堰泽生物业管理有限公司与答辩人签订《物业服务合同》,合同约定:物管时间从2009年2月16日起至2009年12月31日,综合物业收费每平方0.3元;另2007年7月25日,十堰泽生物业管理有限公司向全体业主下发《致业主的一封信》,可以说明即便答辩人存在物业服务合同纠纷,依据合同的相对性,原告也不是签订物业服务合同的主体。另被告居住的小区成立首届业主委员会的任期时间于2014年12月31日止,任期届满后,小区未再召开业主大会重新选任新一届的业主委员会组成人员,也未向房屋管理部门再次备案。原业主委员会已经不具备业主委员会的资格,其授权或签订委托物业服务合同,不符合法律规定,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、物业服务费收费标准应按照0.3元/㎡计算。2009年2月16日,十堰泽生物业管理有限公司签订物业服合同约定综合物业管理费为0.3元每平方米,依据合同自治原则,缴纳物业管理费需按照物业服务合同约定履行。假设本案原告具备诉讼主体资格,那么,答辩人所欠缴的物业费计收标准,在双方没有重新变更收费单价的前提下,亦应按照原合同约定的单价履行,即应按照0.3元/㎡计算。三、路灯费收费没有事实和法律依据。业主与物业服务单位签订物业服务合同,其收费标准及收费用途不仅需要征得业主委员会的授权,同时需要征得物价部门的核准,没有物价局的批准或全体业主大会形成的决议前,均不得向业主收取费用。物业服务公司为业主提供服务收取费用为综合服务费用,原告诉请的路灯费包含在物业服务综合收费中的日常公共照明电费中,再次诉请属于重复收费,没有事实和法律依据,人民法院应依法驳回。四、被告小区物业服务公司存在不作为,业主迟交物业服务费,系行使顺序履行抗辩权。业主聘用的物业公司,有义务对业主共用部分建筑、小区安全尽到安保义务。但物业公司未依法履行法定安保职责,导致答辩人长期居住在不安全的环境中。另答辩人居住的房屋长期遭受漏水困扰,也多次要求物业公司履行修复义务,但物业公司寻找各种理由推脱,怠于履行维修义务。本案中,物业公司未依法向业主提供物业服务内容,业主拒绝缴纳物业服务费系在行使先履行抗辩权,主要目的是促使物业公司全面履行其义务,从而使双务合同得以全面履行。故物业公司未提供全面的服务,业主拒交服务管理费不存在违约。综上所述,本案原告不具备诉讼主体资格,即便为服务主体,但其自身违约导致物业服务合同不能依约履行,物业公司应承担全部责任,其诉讼请求亦没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告操云是房县城关镇滨河花园小区5栋1单元5楼1号房屋业主，该房屋建筑面积150.95㎡。2009年2月16日，被告操云与十堰泽生物业管理有限公司房县分公司签订《物业管理协议》，约定物业管理时间从2009年2月16日起至2009年12月31日止，综合物业管理费按业主产权面积150.95㎡、0.3元/㎡计算。2010年6月22日，十堰泽生物业管理有限公司房县分公司企业名称变更为湖北泽生物业服务有限公司房县分公司。2010年7月1日和2015年6月30日，房县滨河花园业主委员会代表滨河花园全体业主先后两次和原告签订物业管理协议，约定物业管理时间从2010年7月1日起至2015年6月30日止和从2015年7月1日起至2018年6月30日止，物业管理费0.4元/㎡，公共路灯费每户每月2元。逾期不缴者，每天按收取费用的3%追缴滞纳金。被告操云在缴纳了2014年12月31日以前的物业管理费后，以房屋漏水、安保服务态度不好、物业服务管理欠缺等为由拒绝缴纳物业管理费。原告泽生物业在多次催缴无果的情况下提起诉讼。另查明，2019年7月27日，房县滨河花园业主委员会出具《关于《物业管理协议》中路灯费的说明：房县滨河花园小区原开发设计中，没有设计各单元楼梯间路灯，为解决上下楼梯照明问题，经业主委员会研究决定，由物业公司负责在各楼梯道增设安装路灯，电费按户另行收取，每户每月收费2元，该费用在《物业管理协议》中专门另行约定，每平方米0.4元的综合物业管理费中不含该路灯费。本院认为：房县滨河花园业主委员会与原告泽生物业签订的物业管理协议合法有效，被告操云应当按照协议履行给付物业管理费、路灯费的义务。根据原告泽生物业提供的《房县滨河花园物业管理收费备查登记表》可以看出，被告操云按照每平方米0.4元的标准缴纳了2012年1月1日至2014年12月30日期间的物业管理费，庭审中被告操云对其缴纳的物业管理费也未持有异议，故原告泽生物业要求被告操云支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2898.24元、路灯费96元，合计2994.24元的诉讼请求，符合有关法律规定，本院依法予以支持。被告操云未按时缴纳物业管理费和路灯费，违反了合同约定，应当承担违约责任，但原告主张按照每天收取费用的3‰主张“滞纳金”明显过高，结合本案事实，本院酌定以不超过物业管理费和路灯费本金的30%计算违约金为宜，故被告操云应向原告支付违约金898.27元，原告泽生物业过高部分的诉讼请求，本院依法不予支持。被告操云主张原告泽生物业诉讼主体不适格、物业服务费收费标准应按照0.3元/㎡计算、路灯费应包含在物业管理费中的辩解意见，与事实不符，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一.被告操云于本判决生效后10日内支付原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2898.24元、路灯费96元、违约金898.27元，合计3892.51元。二.驳回原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告操云承担。因原告已经预交，故被告在执行时一并向原告结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  张毅二〇一九年十二月九日书记员  刘睿附：本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者劳动报酬的，对方可以要求其支付价款或者劳动报酬。2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。