苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11395号原告：中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地苏州工业园区星州街2号B区3楼。法定代表人：傅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玮，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，江苏双泽律师事务所实习律师。被告：苏汽融资租赁（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区德堡路38号1幢2层207-28室。法定代表人：吴晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马伟，江苏紫东律师事务所律师。原告中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称中新公司）诉被告苏汽融资租赁（上海）有限公司（以下简称苏汽公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法由审判员王贤成适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告中新公司的委托诉讼代理人周玮、刘强，被告苏汽公司的委托诉讼代理人马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理服务费71591.28元(自2019年2月15日至2019年5月14日期间应付的金额101591.28元扣除己支付的30000元)，逾期支付物业管理服务费的滞纳金12132.75元(暂计至2019年9月20日，请求支付至实际支付之日，协议约定的滞纳金标准为千分之三每日，现原告自行调整为24%/年)，支付拖欠的电费3265.62元(自2019年4月1日至2019年5月14日期间发生的金额)、退租维修及清洁费5800元，以上各项费用合计92789.65元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告中新公司撤回关于电费费用的诉求，明确全部诉请为：1、请求判令被告支付物业管理服务费71591.28元、逾期支付物业管理服务费的滞纳金12132.75元(以50795.64元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月1日，按照年利率24%计算；以91591.28元为基数，自2019年4月2日起至2019年4月12日，按照年利率24%计算；以81591.28元为基数，自2019年4月13日起至2019年5月10日，按照年利率24%计算；以71591.28元为基数，自2019年5月11日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算)、退租维修及清洁费5800元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告与被告签订《港华大厦物业管理服务协议》，被告同意原告为被告承租的苏州港华大厦5楼的房屋提供物业管理服务。物业管理服务期限为2016年11月15日起至2019年8月14日止。协议签订后，原告严格依照约定为被告提供物业管理服务。2019年5月10日，被告退租，2019年5月21日，原、被告双方办理了收房手续，原告将应收取的物业管理服务费计算至2019年5月14日。截至原告起诉之日止，被告尚有以下费用未与原告结清：自2019年2月15日至2019年5月14日期间的物业管理服务费71591.28元及滞纳金12132.75元；被告退租后原告代为清理、维修案涉房屋所产生的费用5800元；原告于2019年5月31日曾向被告发送律师函催告其缴纳拖欠的物业管理费，但被告始终置之不理。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告苏汽公司辩称，对于本案事实无异议，对于拖欠物业管理费71591.28元予以认可，对于滞纳金，被告认为24%的标准过高，请求法院予以调整，对于其计算方法认可，但是认为自2019年1月1日起至2019年4月1日的实际天数，逾期天数应当是91天，原告计算错误，其他予以认可，对于退租维修及清洁费5800元，予以认可。经审理查明，2016年7月20日，被告苏汽公司与案外人苏州港华燃气有限公司（以下简称港华公司）签订编号为GH16BDZL023的租赁合同，约定被告向港华公司承租坐落于苏州工业园区通园路699号的苏州港华大厦5F室的房屋，建筑面积1881.32平方米，租赁期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止。原告中新公司（甲方）与被告苏汽公司（乙方）签署港华大厦物业管理服务协议，主要内容为：甲方接受港华大厦开发商港华公司委托对港华大厦提供物业管理服务，乙方遵守本物业的各项管理规章制度，服从甲方的管理服务行为；依据本协议向甲方交纳物业管理各项费用；退租时应按要求恢复原状，造成损失的，给予相应的赔偿。如退租时，客户未按要求恢复原状则甲方有权从保证金中扣除，不足部分在乙方退租前补足。乙方同意由开发商选聘甲方负责本物业的物业管理工作，物业管理期限为2016年11月15日至2019年8月14日，物业管理服务费自租赁合同约定的乙方起租之日起计算，由甲方按18元/月·平方米标准向乙方收取。乙方进驻期间，物业管理服务费结算方式为按公历年每季度结算一次，结算期分别为每年的一月至三月，四月至六月，七月至九月，十月至十二月。每年的一月、四月、七月、十月的第一天为本结算期的支付截止日。乙方应在该截止日前将应支付款项按甲方提供的账号支付到位。乙方因延付物业服务费等费用，甲方有权从租赁保证金中直接扣除相应金额，在扣除了该保证金的部分或全部以后，乙方应在接到书面通知后的15天内及时补足所扣除部分，以确保其足额，逾期未补足的，按每天千分之三加收滞纳金并承担逾期付款违约责任及因此给甲方造成的其他损失。2019年5月20日和21日，原告中新公司与被告苏汽公司办理被告租赁房屋的交接验收手续，因被告退租后的垃圾清扫及门锁更换等事宜由原告代为办理。在原告进行清扫等服务后，被告并未支付任何费用，具体项目为：门锁更换锁芯10把*200元/把=2000元；室内保洁费用：5人*2天=1800元；垃圾清运费：2车*1000元/车=2000元，合计5800元。庭审中，被告对上述费用予以认可。经询问，原告中新公司称，在合同履行过程中没有收到过被告苏汽公司缴纳的保证金。以上事实有当事人提供的租赁合同、物业管理服务协议、房屋交接验收记录（退租）、情况说明以及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告之间的物业管理服务合同关系依法成立并有效，由原告为被告租赁的港华大厦房屋提供物业管理服务。原告诉请被告支付结欠的物业管理费71591.28元、退租维修及清洁费5800元，庭审中，被告对原告主张的物业管理费71591.28元、退租维修及清洁费5800元予以认可，故原告诉请被告支付物业管理费71591.28元、退租维修及清洁费5800元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请要求支付的滞纳金问题，原告主张逾期支付物业管理费的滞纳金12132.75元(以50795.64元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月1日，按照年利率24%计算；以91591.28元为基数，自2019年4月2日起至2019年4月12日，按照年利率24%计算；以81591.28元为基数，自2019年4月13日起至2019年5月10日，按照年利率24%计算；以71591.28元为基数，自2019年5月11日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算)。被告对原告主张的计算方法予以认可，但提出计算标准过高，请求法院予以调整。此外，2019年1月1日至4月1日的实际逾期天数应为91天，原告计算的该部分天数错误。原告认可被告对逾期天数计算错误提出的抗辩意见。本院认为，双方对于滞纳金的争议焦点在于计算标准是否过高，原告主张按照年利率24%计算，虽然物业管理服务协议中约定逾期支付物业管理费的违约金标准为每日千分之三，但因原告对被告违约给其造成的损失并未举证予以证明，对其主张的损失，应综合本案合同履行情况以及当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院调整滞纳金的标准按照年利率11.7%计算。故最终被告应向原告支付的滞纳金为：以50795.64元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月1日，按照年利率11.7%计算，即1481.70元；以91591.28元为基数，自2019年4月2日起至2019年4月12日，按照年利率11.7%计算，即322.95元；以81591.28元为基数，自2019年4月13日起至2019年5月10日，按照年利率11.7%计算，即732.30元；以71591.28元为基数，自2019年5月11日起至实际付清之日止，按照年利率11.7%计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告苏汽融资租赁（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中新苏州和乔物业服务有限公司支付物业管理费71591.28元、退租维修及清洁费5800元，并偿付2019年1月1日至5月10日的滞纳金2536.95元及5月11日起的滞纳金（以71591.28元为基数，自2019年5月11日起至实际付款之日止，按照年利率11.7%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1019元，由被告苏汽融资租赁（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员 王贤成二〇一九年十二月十二日法官助理 范凌杰书 记 员 孙 超附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。