辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16092号上诉人（原审原告）：沈阳市利群电影院，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：李惠德，系公司经理。委托诉讼代理人：岳国庆，辽宁盛典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈阳红宇房地产开发有限公司。住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：于世友，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘东伟，辽宁华逸律师事务所律师。原审第三人：沈阳市皇姑区鑫福龙生鲜超市，住所地：沈阳市皇姑区。经营者：张桂茹，系该公司经理。原审第三人：沈阳仨友娱乐有限公司。住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：娄建国，系公司经理。委托诉讼代理人：臧兆凯，沈阳仨友娱乐有限公司经理。上诉人沈阳市利群电影院（简称：利群电影院）因与被上诉人沈阳红宇房地产开发有限公司（简称：宏宇开发公司）、原审第三人沈阳市皇姑区鑫福龙生鲜超市（简称：生鲜超市）、沈阳仨友娱乐有限公司（简称：娱乐公司）返还财产纠纷，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。利群电影院上诉请求：变更沈阳市皇姑区法院(2018)辽0105民初5316号《民事判决书》第二项，判令被上诉人返还房屋占有、使用、处分、收益的权利。事实与理由如下：原审判决没有正确适用法律，未完整的保护原告人的房屋所有权，案结事未了，为当事人留下了后续隐患和纠纷。上诉人诉请被上诉人(原审被告)返还原物即要求返还1-2层的房屋所有权。房屋所有权的完整形态是占有、使用、收益和处分，不是只登记注册的权利。上诉人要求解除被上诉人与两位第三人房屋租赁合同正是行使房屋所有权的表现。虽然《联建协议》约定了“乙方接管甲方经营权”，但该协议的第六条违约责任同时约定：“甲乙双方任何一方没有覆行协议中任何条款，另一方有权终止本协议”。《联建协议》第四条明确约定：乙方在市场开业经营期间，甲方员工无收入的情况下，乙方以经营收入中每月拨给甲方贰万元，一年贰拾肆万元用于开支及福利。如乙方不按时或拒绝不给，甲方有权收回原电影院资产(一、二层1,913平方米)。根据《联建协议》的约定和乙方(被上诉人)只给到2004年4月的法律事实，上诉人（甲方）有权收回房屋，并终止《联建协议》的履行。综上，原审判决没有完全彻底的保护上诉人的房屋所有权，造成被上诉人在违约多年后仍然收取第三人的房屋租金。如果认定上诉人与第三人的租赁合同有效，也应当是承租人向上诉人交纳租金，而不是让被上诉人在严重违约的情况下，仍然使用上诉人的房屋并获得利益。依据《民诉法》第164条规定，特提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人宏宇开发公司辩称：首先，本案是上诉人违约在先，被上诉人根据双方签订的《联建协议书》，接管利群电影院的经营权。因此有权出租利群电影院一、二层1,913㎡房屋。2002年4月1日，被上诉人（乙方）与上诉人（甲方）签订《联建协议书》约定：“一、双方同意甲方利用地皮投资，乙方投入资金改建利群电影院。乙方接管甲方经营权。接管时间为（2002年4月5日）是合同生效之日，接管电影院后，改变经营项目将电影院改造成为综合市场。”之后，双方又在2002年5月10日签订《补充协议》一份，被上诉人应上诉人的要求，改变租用八年的打算，将利群电影院彻底改造为规范化的经营场所，一、二层市场、三、四层娱乐场所。同时要求被上诉人投资额在150万基础上，多投资370万元。改造工期从2个月增加至5个月。甲方为表示诚意，同意减少三万元租金。并要求被上诉人在利群电影院改造后购买利群电影院房屋产权或按政策规定收购利群电影院。被上诉人同意了上诉人的要求，同意收购利群电影院的资产，价格遵照沈政发[1999]12号文件精神和房产评估报告，在不超过上诉人账面固定资金残值的情况下进行收购。被上诉人也可按另外一种形式，既乙方按国家有关规定负担原单位全体人员的就业及退休人员待遇，再签订正式合同。《补充协议》第五条约定，“乙方在收购甲方时，要遵守国家各项政策、文件精神，保护好离退休人员及在职人员的利益和合法权利，在2003年内办理完一切买卖手续，如不能完成，按违约处理。”第七条约定，“如果国家政策发生变化不允许出售，在确保国有资产不流失的情况下，乙方归还甲方原面积1,913㎡，如果甲方需要改造后的全部产权，必须支付乙方全部改造及银行贷款利息，并赔偿损失。”其中改造后一、二层中的1,913㎡属于上诉人所有，三、四、五层以及一、二层的部分面积属于被上诉人所有。《联建协议书》和《补充协议》签订后，被上诉人筹措资金开始改造利群电影院：后因遇建材价格暴涨，政府要求添加消防设施等客观原因，致使利群电影院改造完成，被上诉人总投资超过840万元。后双方各办理了属于上诉人的1,913㎡商业房屋产权证，属于被上诉人所有的3,085.5㎡商业房屋产权证。被上诉人开始按期给付上诉人职工工资和福利费，并要求上诉人履行协议约定，办理利群电影院资产出售事宜，完成电影院房屋产权买卖关系。因利群电影院的12名职工，16名离退休人员参与了其上级主管部门沈阳电影公司的转企改制，妥善安置完毕：双方根据政策要求，选择国有资产经评估后挂牌转让的方式出售利群电影院房屋产权。但因上诉人未能在2003年年底之前完成房屋买卖手续，上诉人违约，造成被上诉人利息损失巨大，上诉人无法解决。同时上诉人职工也全部参加了电影公司的改制，故此，被上诉人停止了给付上诉人职工工资和福利费。2004年，上诉人自行委托辽宁中宜评估公司对利群电影院1,913㎡商业房屋进行了评估，确认价宜为418.6万元。2005年，沈阳电影有限公司向沈阳文化传媒国有资产经营管理集团请示、沈阳文化传媒国有资产经营管理集团向沈阳市文化体制改革试点工作领导小组办公室请示关于出售利群电影院房产权上市挂牌出让事宜，得到批示，同意挂牌出售。但后因沈阳电影有限公司领导离职波动，致使利群电影院商业房屋产权出售被无限期搁置。被上诉人多次找有关部门反映，均没有答复。可是被上诉人当初改造利群电影院，筹措资金的利息压力每年就达到80万以上，现由于上诉人单方违约，无法办理产权转让。利群电影院原房屋是国家划拨土地，上诉人后期不予配合被上诉人办理土地分割手续，被上诉人虽得到3,085.5㎡产权，但房屋既无法出让，也不能办理银行贷款。致使被上诉人资金压力巨大。同时，如果上诉人不能按补充协议约定转让其房屋，那么就涉及双方联建利群电影院(现亚明综合市场)投资达到840万元、超过预算520万部分的投资按比例承担问题、具体决算问题、上诉人违约的赔偿问题等。以上种种问题，上诉人均不予正面解决，违反了公平正义。因此本案应先就利群电影院联建事宜进行决算，确定相关事宜后，再论责任和赔偿。其次、上诉人在一审诉讼请求中，并未要求解除与被上诉人之间签订的《联建协议书》和《补充协议》，腾出属于上诉人的一、二层房屋。因此答辩人继续经营利群电影院符合双方协议约定。第三、根据《联建协议书》和《补充协议》的约定，属于上诉人利群电影院的1,913㎡房屋，上诉人已经办理了商业房屋产权证书，登记在上诉人名下。因此上诉人一审关于返还原物的诉讼请求不成立。第四、本案中，合法解决利群电影院的相关事宜，应双方对利群电影院联建事宜进行决算，或委托中介结构审计，方能切实解决。原审第三人生鲜超市、原审第三人娱乐公司均未提交二审参诉意见。利群电影院向一审法院提出诉讼请求：1、解除被告与两个第三人之间的租赁关系；2、判令被告返还原物400,000元，赔偿经济损失1,000,000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2002年4月5日，原告与被告红宇公司签订《承包协议》，原告将自有影院房屋交付给被告经营，承包期限为8年。承包经营过程中，原告与被告红宇公司又签订《联建协议书》，约定甲方(原告)利用地皮投资，乙方(被告)投入资金改建沈阳市利群电影院。改建后的沈阳市利群电影院1-2层楼归原告所有，3-5层楼产权归被告所有，并明确约定被告每年支付原告24万元。但被告违反协议，从2004年开始不再支付费用，且未经原告同意将原告的1-2层房屋出租给两第三人使用，给原告造成较大的经济损失。被告在未获原告同意的情况下，擅自将原告所有的房屋出租给第三人，侵犯了原告的合法财产权利，为维护自身权益，故诉讼来院。红宇公司一审辩称，首先，本案是合资、合作房地产开发(联建协议)纠纷以及企业出售纠纷，原告所诉解除租货关系，返还原物，赔偿经济损失不客观，不属实。2002年4月签订的《承包协议书》约定：被告投入150万元改造利群电影院为亚明综合市场，承包经营期限8年。承包期间每月给付原告职工工资及福利费2万元。但该《承包协议书》还未正式履行就被双方之后又签订的《联建协议书》和《补充协议》所取代。即原告要求被告改变租用8年的打算，将电影院彻底改造，增加投资520万元，将利群电影院从原来的二层改造为五层、被告在利群影院改造后购买影院房屋产权或按政策规定收购利群电影院。并按国家有关规定负担影院全体人员的就业及退休人员待遇。之后双方再签《补充协议》。后双方各办理了属于原告的1,913㎡商业房屋产权证，属于被告的3,085.5㎡商业房屋产权证。被告开始按期给付原告职工工资和福利费，并要求原告履行协议约定，办理利群电影院资产出售事宜，完成电影院房屋产权买卖关系。后原告的12名职工，16名离退休人员参与了其上级主管部门沈阳电影公司的转企改制，妥善安置完毕。因原告未能在2003年年底之前完成房屋买卖手续，原告违约，造成被告利息损失巨大，原告无法解决。同时原告职工也全部参加了电影公司的改制，故被告停止了给付原告职工工资和福利费。2004年，原告自行委托辽宁中宜评估公司对利群电影院1,913㎡评估，确认价值为418.6万元。利群电影院原房屋是国家划拔土地，其后期不配合办理土地分割手续，被告虽然得到3,085.5㎡产权，但房屋既无法出让，也不能办理银行货款抵押。如果原告不能按补充协议约定转让其房屋，那么就涉及双方联建利群电影院(现亚明综合市场)投资达到840万元，超过预算520万元部分的投资按比例承担问题，原告均不予正面解决，明显违反了公平正义。第三人生鲜超市一审述称，我超市与原告、被告间的纠纷没有关系，我方要求继续承租房屋。维持原租赁协议。第三人娱乐公司一审述称，当初签订租赁协议时不知道原告与被告间有纠纷，要求继续维持原租赁协议，继续承租，不能影响我方经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了《承包协议书》、《联建协议》、《补充协议》、《关于建筑面积分割说明》、资金往来情况统计表、房租电子登记查询证明、2007年沈民（2）房初字第××号民事裁定书、关于出售利群电影院的请示、沈阳文化体制改革文稿承办单、工程预算书、编制说明、单位工程费用表、单位工程概预算表、专用收款收据、亚明市场改造工程决算书、2003年2月28日记账凭证、发票、亚明市场配套工程决算书、2003年2月25日通用记账凭证、沈阳市电影公司转企改革方案、关于组建沈阳电影有限公司的批复、租赁协议及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：2002年2月间，原告电影院(甲方)与沈阳市南泰房屋开发有限公司(乙方，以下简称：南泰开发公司)签订承包协议。约定由南泰开发公司承包电影院，期限8年，自2002年4月5日至2010年4月5日。乙方在承包经营期间，每年交甲方职工工资及福利费24万元，分二次付清，至协议签订时先付12万元，半年后再付12万元。以后每年应分两次交付此款，第一次交款时间4月5日，第二次交款时间10月5日。如乙方未按时付清上述款项，拖欠2个月时，甲方有权终止协议。乙方所投入的一切设备、设施及装修、扩建的面积归甲方所有。2002年4月1日，原告电影院(甲方)与被告红宇公司(乙方)签订《联建协议书》一份。约定：甲方利用地皮投资、乙方投入资金改建电影院。乙方接管甲方经营权，接管时间为(2002年4月5日)是合同生效之日，接管电影院后，改变经营项目将电影院改造成为综合市场。电影院改造后，建筑面积由原1,913㎡增加到5,000多㎡，确保国有资产不流失保持原有产权面积1,913㎡，改造后一、二层产权除公用面积按比例均摊外为甲方所有，其余三、四、五层产权为乙方所有。乙方在市场开业经营期间，甲方员工无收入的情况下，乙方从经营收入中每月拨给甲方2万元，一年24万元用于开资及福利费，如乙方不按时，或拒绝不给，甲方有权收回原电影院的资产(一、二层1,913㎡)。违约责任约定，甲乙双方任何一方违约，另一方有权终止本协议。违约方承担因违约给对方造成的经济损失。协议执行中，如遇国家政策性调整和不可抗力因素影响，而导致本协议无法履行时，应以国家政策为准，双方无条件服从，各自承担由此造成的经济损失。乙方应在动工前，向甲方缴纳保证金50万元，竣工后退回保证金。甲方同意乙方买断，现正在办理买断事宜，在国家政策允许的情况下，将一、二层产权转让给乙方。2002年5月10日，双方签《补充协议》一份，约定：一、电影院为甲方，红宇公司为乙方；二、甲方要求乙方改变租用八年的打算，将电影院彻底改造，改造成具有规范化的经营场所，楼下两层市场，楼上两层娱乐场所；三、甲方要求乙方将在原计划投资150万元人民币的基础上多投入370万元。改造工期由原来2个月增加到5个月，甲方为了表示诚意，同意减3万元租金；四、乙方同意甲方要求，同意收购甲方电影院的资产，价格将遵照沈政发(1999)12号文件精神和房产评估报告，在不超过账面固定资金残值的情况下进行收购。乙方也可按另外一种形式，既乙方按国家有关规定负担原单位全体人员的就业及退休人员待遇，再签定正式合同；五、乙方在收购甲方时，要遵守国家各项政策、文件精神，保护好离退休及在职人员的利益和合法权利。在2003年内办理完一切买卖手续，如不能完成，按违约处理。在办理这一事宜时，乙方代甲方支付时所需的费用，在成交额中扣除。六、根据市(2000)2号文件精神，市场的建成，本着谁投谁受益的原则经营，改造后的电影院面积由原1,913平方米增加至4,999.5㎡。七、如果国家政策发生变化不允许出售，在确保国有资产不流失的情况下，乙方归还甲方电影院房产原面积1,913㎡。如果甲方需要改造后的全部产权，必须支付乙方全部改造费用及银行贷款利息，并赔偿损失。上述协议签订后，被告红宇公司于2013年1月对电影院改造完毕，并使用至今。被告向原告缴纳至2004年4月开资及福利费共计47万元。原告庭审中，变更诉讼要求被告给付自2016年1月至2018年12月的开资及福利费，按21万元／年计算，共计63万元。2003年1月20日，双方签订关于建筑面积分割说明。内容为：经双方协商，利群电影院改造后，双方同意按如下面积进行分配：按房产测绘大队现场测绘面积为准。电影院分得改造后市场一层和二层的部分产权(除A轴—F轴、6轴—8轴)外，353.27㎡面积：归电影院所有，其它面积归沈阳红宇开发公司所有(二、三、四、五层)。电影院合计1.913㎡。红宇公司合计3,085.21㎡。被告于2004年开始将电影院一、二层房屋向外出租。2017年4月与本案第三人生鲜超市签订租赁协议，年租金15万元，租期10年，生鲜超市给付租金至截止至2020年4月。2011年，与韩雪签订租赁协议，又于2018年2月14日与本案第三人娱乐公司签订租赁协议，年租金15万元，租期10年，娱乐公司给付租金至2019年2月14日。另查，2007年红宇公司向沈阳市中级人民法院提起诉讼，要求电影院及案外人沈阳电影有限公司立即履行电影院房产权在市场上挂牌出让的义务，并按《补充协议》约定的收购价格办理交易手续。沈阳市中级人民法院于2008年4月16日作出（2007）沈民（2）房初字第××号民事裁定书，认为电影院系国有固定资产，挂牌出让必须经过国家相关部门的审批，双方房产权在市场上挂牌出让尚未产生民法意义上的权利义务关系，人民法院判决无法替代行政机关的审批，原告诉讼请求，不属人民法院受理民事诉讼的范围。裁定驳回红宇公司的起诉。再查，被告沈阳红宇公司自称，红宇公司股东邵银玉原系南泰公司及红宇公司法定代表人，南泰公司注销后，成立红宇公司。一审法院认为，原、被告在签订的《联建协议书》中明确，原告利用地皮投资，被告投入资金改建电影院。被告接管甲方经营权，经营项目将电影院改造为综合市场。在市场开业经营期间，原告电影院员工无收入的情况下，被告从经营收入中每月拨给原告方2万元，年24万元用于开资及福利费。《补充协议》又约定，被告收购原告电影院资产，在2003年内办理完一切买卖手续。如国家政策发生变化不允许出售，归还原告电影院房产原面积1,913㎡。上述协议履行中，被告按约定已于2003年1月对电影院改造完毕。原告已于2013年1月22日对改造后电影院一、二层建筑面积1,913㎡房产取得房屋所有权证。原告在取得房屋产权证后，曾向上级集团请示履行双方签《补充协议》，挂牌出售电影院房产未获批准。至此，双方未能履行《补充协议》约定，由被告收购电影院。但原告已按协议约定取得电影院改建后的房屋产权，原告在庭审中明确诉讼请求要求被告返还原物即要求被告返还1-2层房屋所有权请求，因原告已取得该项权利，故不需本院再行审理。原告要求被告赔偿经济损失，庭审中，原告明确要求被告给付2014年4月至2018年4月房屋租金，后变更为2016年至2018年房屋租金，每年21万元，共计63万元。按照双方签订的《联建协议书》约定，被告接管电影院经营权，被告在市场开业经营期间，从经营收入中每月拨给原告2万元，每年24万元用于开资及福利费。后在《补充协议书》中，原告同意每年减3万元租金，即被告每年应给付原告租金(开资福利费)21万元。此笔款项，被告只给付至2004年4月，现原告主张2016年至2018年共计63万元，不违反法律规定，本院应予支持。关于原告要求解除被告与两第三人房屋租赁合同的诉讼主张，《联建协议》虽约定改造后一、二层房屋产权归原告所有，但还约定原告用地皮投资，被告投入资金改建电影院，同时接管经营权。被告在经营期间对房屋享有使用权。据此，被告与第三人签订租赁协议应为有效协议，对原告此项请求，本院不予支持。关于被告提出电影院一、二层实际面积为超过1,913㎡等问题，双方在《关于建筑面积分割说明》中确认原告电影院分得改造后市场一层和二层的部分产权，原告已于2003年1月22日取得该房屋所有权（皇姑区。故对被告主张本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳红宇房地产开发有限公司给付原告沈阳市利群电影院租金630,000元(开支及福利费)，于本判决生效后十日内履行；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收案件受理费17,400元，由原告沈阳市利群电影院负担7,300元、被告沈阳红宇房地产开发有限公司负担10,100元。本院二审中，双方当事人均没有提交新的有效证据。本院确认的案件事实与一审法院查明认定一致。本院认为：一审诉讼期间，上诉人利群电影院原审诉讼请求：解除宏宇开发公司与第三人生鲜超市、娱乐公司之间的房屋租赁关系；请求宏宇开发公司返还原物40万元，赔偿经济损失100万元。一审法院认定双方当事人之间尚存在联建合同关系，根据《联建协议》约定，宏宇开发公司投入资金改建电影院同时接管经营权，在经营期间对房屋享有使用权。据此，宏宇开发公司与第三人签订租赁协议应为有效协议，故判决原物不予返还，相关租赁协议不与解除。二审期间，利群电影院请求变更沈阳市皇姑区法院(2018)辽0105民初5316号《民事判决书》第二项，进一步请求判令被上诉人返还案涉房屋占有、使用、处分、收益的权利。因《联建协议》对联建房产使用权已作出了由宏宇开发公司使用支配的约定，故一审法院认为利群电影院相关请求违反约定，作出了不予支持的裁决。纵观全案，利群电影院房产联建合同的履行，涉及了职工下岗、国企改制、国有土地政策等多种案外因素，因当事人在联建协议拟定过程中没有准确的预测后续事件的发生以及相关法律要素对履约活动的影响，导致当事人权利义务内容混杂，履行困难。本案争议内容具有特定历史时期遗留问题的事实特征，合同未完全履约成因复杂，当事人任一方在不变动《联建协议》、《补充协议》合同内容的条件下，仅依合同某一条款的约定主张权利，均具有明显的局限性，故依据现有事实，一审法院判决红宇房地产开发有限公司阶段性给付沈阳市利群电影院租金63万元(开支及福利费)，既已对上诉人一审诉请予以了最大的支持。综上，一审判决有事实、法律依据，符合同类争议的司法裁判常规，并无不当。上诉人主张变更一审裁判意见的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,400元，由上诉人沈阳市利群电影院负担。本判决为终审判决。审判长 宋 刚审判员 关宇宁审判员 赵 卫二〇一九年十二月二十四日书记员 钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。