河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26488号原告陈悦，女，汉族，1963年9月8日出生，住郑州市。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，该公司员工。代理权限：特别授权。第三人郑州银行股份有限公司东明路支行，住所地郑州市管城区商城东路143号克拉城1号楼附6号。负责人郭俊卫。委托代理人王伟锋、杜东沼，北京大成（郑州）律师事务所律师。特别授权。原告陈悦与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行（以下简称郑州银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈悦委托代理人李珅申，被告恒龙置业有限公司委托代理人刘梦浩，第三人郑州银行委托代理人王伟冯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月1日，原告与被告双方签订了《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房（以下简称“涉案房屋”），购房款总金额为4437697元整，被告应当在2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2016年12月1日，原告向被告支付了购房首付款2227697元并于2016年12月2日通过郑州银行办理了购房贷款手续，完成了向原告支付全部房款4437697元的合同义务，被告向原告出具了购房发票。2016年12月1日，原告支付了维修基金10114元。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。因此，原告有权要求根据《商品房买卖合同》的约定，解除《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，另在原告陈悦向法院提出诉请解除商品房买卖合同时，银行按揭贷款合同作为《商品房买卖合同》的从属合同亦应一并诉予解除，被告应向原告退还全部购房款和维修基金，并应支付相应的利息，同时，被告应向原告赔偿律师费、诉讼费用和保全费用，并支付逾期交房的违约金。因被告的违约行为，给原告造成较大损害，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；被告向原告退还全部房款4437697元、维修基金10114元，合计4447811元及利息（暂计531699元（利息计算标准为：自2017年1月5日起，以4447811元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金44478.11元；3、判令被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告要求对于按揭贷款部分一并处分，影响了贷款银行的利益。5、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。第三人郑州银行答辩称：1、原、被告与第三人签署有《个人贷款合同》，若原被告之间《商品房买卖合同》解除，将导致《个人贷款合同》无法履行，合同目的无法实现，第三人预登记的抵押权无法保障，因此我方请求在《商品房买卖合同》解除时同时解除《个人贷款合同》。2、以上合同解除后，被告作为连带保证人，应与原告连带清偿第三人贷款余额。为保障金融债权安全，退还房款时应先将贷款余额本息（利息按照《个人贷款合同》约定进行计算）支付给第三人，剩余部分再支付给原告。同时若原被告未按时支付贷款本息的，第三人对于抵押的涉案房屋在拍卖变卖后的所得价款优先受偿。3、截至2019年10月21日的贷款本息均已结清，剩余贷款本金为1679155.82元，相应利息应按《个人贷款合同》约定计算至贷款本息实际清偿之日。经审理查明：2016年12月1日，原告与被告签订合同编号为D16002948689的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，付款方式及期限：约定金额2227697元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年12月1日，交纳比例50.2%；约定金额221万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2016年12月4日，交纳比例49.8%；备注：余款221万元需在2016年12月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2016年12月1日，原告陈悦（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告陈悦在乙方处签字确认。2016年12月2日，原告（××）与第三人郑州银行（贷款人）、被告（保证人）签订个人贷款合同，约定本合同项下贷款用途为个人住房贷款，贷款金额为221万元，贷款期限自2016年12月2日至2026年12月1日止。合同项下的执行贷款年利率为4.41％，于2017年1月21日开始每月向第三人郑州银行偿还贷款。原告于2016年12月1日向被告缴纳维修基金10114元。被告于2017年1月5日向原告出具发票，显示收到原告交付的涉案房款4437697元。2019年7月22日，原告分别出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园9号楼1单元1001号房延期交房赔付违约金41271元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年7月22日，原告分别出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园9号楼1单元1001号房延期交房赔付违约金67896元（赔付期间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年3月22日、2019年9月29日，原告两次共收到被告支付的逾期交楼违约金109167元。2019年6月27日，陈悦委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》和《停车使用协议》解除。2019年6月28日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、个人贷款合同、个人贷款对账单、《解除合同律师函》、邮寄回单、发票、收据、国内支付业务付款回单、账户明细对账单、维修基金缴存凭证、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈悦已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向陈悦交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月31日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，陈悦作为守约方有权解除合同，故原告陈悦要求解除《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还陈悦已经支付的购房首付款及利息（以未返还购房首付款数额为基数，自实际付款之日计算至实际清偿之日止，以2227697元为基数，自2016年12月1日计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。商品房买卖合同解除后，个人贷款合同应一并解除，关于涉案房屋的贷款部分，被告河南恒龙置业有限公司应向原告陈悦支付自2017年1月21日至判决生效日已向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行归还的贷款本金及利息（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告河南恒龙置业有限公司另应向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行支付《个人贷款合同》项下剩余的贷款（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人郑州银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告陈悦要求恒龙公司返还维修基金10114元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还陈悦维修基金10114元并支付相应利息（以10114元为基数，自2016年12月1日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告陈悦已支付了全部购房款4437697元，按照1%计算，违约金为44376.97元；原告陈悦已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金109167元，并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从恒龙公司应当支付给陈悦的款项中予以扣除，扣除恒龙公司多支付的违约金64790.03元（109167元-44376.97元），恒龙公司应当退还陈悦的购房首付款数额为2162906.97元（2227697元-64790.03元）。关于原告陈悦主张的律师费，因合同并未约定，本院不予支持。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告陈悦与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月1日签订的合同编号为D16002948689的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》。解除原告陈悦与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于2016年12月2日签订的《个人贷款合同》。原告陈悦于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈悦购房首付款2162906.97元及利息（2162906.97元为基数，2016年12月1日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈悦维修基金10114元及利息（以10114元为基数，自2016年12月1日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈悦自2017年1月21日至判决生效日已向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行归还的贷款本金及利息（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。七、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人郑州银行股份有限公司东明路支行自本判决生效日起《个人贷款合同》剩余的贷款（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。八、驳回原告陈悦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46968元，减半收取23484元，由原告陈悦负担204元，被告河南恒龙置业有限公司负担23284元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月二十七日书记员  贾亦雅