四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6715号 原告：焦晓辉，女，1969年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘旺，四川蓉城律师事务所律师。 被告：梁晓龙，男，1988年10月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 原告焦晓辉与被告梁晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年6月13日立案受理。因被告梁晓龙下落不明，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告焦晓辉及其委托诉讼代理人刘旺到庭参加诉讼。被告梁晓龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 焦晓辉向本院提出诉讼请求：1．判令梁晓龙支付拖欠的房屋租金383178.6元（自2019年1月15日起计算至2019年4月15日）；2．判令梁晓龙支付房屋占有使用费383178.6元（当庭更改为481102.1元），从2019年4月16日计算至2019年8月8日止；3．判令梁晓龙支付其租赁期间及合同解除后房屋占有使用期间所产生的应由梁晓龙承担的物业管理费、水费、电费等各项费用及因拖欠前述费用而产生的违约金等暂计253760.57元（当庭变更为243024.82元）；4．判令梁晓龙支付合同约定违约金383178.6元（月租金127726.2元／月×3个月）；5．判令梁晓龙将位于四川省成都市锦江区的房屋腾退返还给焦晓辉；6．本案诉讼费用、保全费、公告费等由梁晓龙承担。庭审中，焦晓辉陈述前述房屋已自行收回，撤回要求梁晓龙腾退房屋的请求。 事实和理由：2017年12月19日，焦晓辉与梁晓龙签订了《物业租赁合同》，约定由焦晓辉将其所有的位于成都市锦江区琉璃路8号2栋1号建筑面积1013.7平方米房屋出租给梁晓龙。合同生效后，焦晓辉依照合同约定履行了全部合同义务，但自2019年1月16日起梁晓龙开始拖欠租金，自2018年7月1日起开始拖欠应由其承担的物业费、水费、电费等费用。为敦促梁晓龙及时履行合同约定的各项义务，焦晓辉通过电话、微信、短信、邮件等方式多次向梁晓龙告知其违约，并催促其及时履行义务，但梁晓龙并未理会。为此，焦晓辉于2019年4月15日按双方合同约定的方式向梁晓龙送达了《解除合同通知书》。租赁合同解除后，梁晓龙已无权继续使用焦晓辉房屋，其有义务尽快腾退房屋并支付房屋占有使用费及承担相应违约责任。焦晓辉为其维护合法权益，故诉至法院。 梁晓龙未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，焦晓辉提交的居民身份证复印件、《四川省商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》、《委托书》及身份证复印件、《物业租赁合同》、《租金与租赁保证金收据》、《房屋交接单》、焦晓辉与梁晓龙微信主页截图及微信群聊天记录、邮件发送记录、短信聊天记录、《退房通知》照片、华润置地（成都）物业服务有限公司通用收据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而梁晓龙未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对焦晓辉的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对焦晓辉提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 焦晓辉在华润置地（成都）物业服务有限公司购买有位于成都市锦江区琉璃路8号2栋1号房屋。 2017年12月19日，梁晓龙（委托人）与王瑾（受托人）签订《委托书》，主要内容为梁晓龙委托王瑾签订前述房屋租赁合同及租赁客户委托确认协议，由王瑾代理梁晓龙进行租赁合同条件、条款谈判，并按谈判结果签署合同。双方在落款处签字按手印。 同日，焦晓辉（甲方、出租方）与梁晓龙（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，主要内容为焦晓辉将位于成都市锦江区琉璃路8号2栋1号的房屋租赁给梁晓龙，建筑面积为1013.7平方米；租赁期从2017年12月20日起至2022年12月19日止，2017年12月20日起至2018年4月15日止为免租期；租金按建筑面积120元/平方米·月，即月租金为121,644元，该租金不含税价。梁晓龙每6个月缴纳一次租金，需提前20日支付下期租金。租金价格从2018年12月20日起至2020年12月19日每年按照5%的增幅递增。2018年12月至2019年12月19日，126元/平方米·月，即月租金为127,726.2元，该租金不含税价；梁晓龙应在2017年12月20日前向焦晓辉支付364,932元作为租赁保证金；租赁期间（包含免租期），梁晓龙自行承担并按相关部门规定支付使用该物业所发生的物业管理费、水费、电费、损耗分摊等各类经营相关费用；对未经同意留存的物品或合同终止时梁晓龙不予搬出的物品，焦晓辉有权在梁晓龙交纳的保证金中直接扣除，保证金不足以支付该费用的，焦晓辉有权向梁晓龙追偿；梁晓龙若逾期不支付租金及合同约定的其他费用累计超过30日的，焦晓辉可以书面形式通知梁晓龙解除本合同，焦晓辉不退还保证金，梁晓龙还应按发生违约行为之当月租金的三倍向焦晓辉支付违约金。甲方处有焦晓辉签字按手印，乙方处有王瑾代梁晓龙签字按手印。随后，焦晓辉向梁晓龙出具《租金与租赁保证金收据》，主要内容为收到梁晓龙租赁房屋的保证金364,932元及定金729,864元，该定金到2018年4月16日转为首期租金，首期租金对应租期为2018年4月16日至2018年10月15日。焦晓辉在收款人处签字按手印。双方于当日签订《房屋交接单》，载明将案涉房屋交付梁晓龙，其中包含大门钥匙1把，户内钥匙19套（每套3把）。落款处有焦晓辉、王瑾的签字按手印。 2017年12月19日，梁晓龙向焦晓辉转款1,000,000元、94,796元。2018年12月7日，成都煋耀信息技术有限公司向焦晓辉分别转款121,644元、127,726.2元、121,644元，客户摘要为12月房租、1月房租、11月房租。 2018年12月起，焦晓辉通过微信、电子邮件、手机短信方式向梁晓龙方多次催要房租及尚欠的物业费水电等费用，并表示若持续逾期将依约解除合同，且从2019年3月起梁晓龙方未再回复信息。2019年4月15日，焦晓辉向梁晓龙发出《退房通知》，并张贴于租赁房屋处。该通知主要内容为因梁晓龙多次逾期支付租金及使用费，且经焦晓辉催要无果，决定自本通知送达后，解除双方于2017年12月19日所签订的租赁合同，并通知梁晓龙尽快缴纳所拖欠的租金及物业水电费用。 2019年6月13日，焦晓辉以梁晓龙尚欠租金及物业、水电等费用为由，提起本案诉讼。 另查明，华润置地（成都）物业服务有限公司向焦晓辉出具《成都华润广场物业收费通知单》，载明：2018年10月1日至2018年12月13日，尚欠电费23,904.24元；2018年12月14日至2019年8月8日，尚欠电费28,627.7元；2018年5月20日至2018年12月19日，尚欠水费1,962.49元；2018年12月20日至2019年3月19日，尚欠水费252.51元；水电合计54,746.94元，水费违约金567.19元，电费违约金8,186.78元，物业费违约金27,588.86元，截止2019年8月8日违约金合计36,342.83元。2019年6月25日，焦晓辉向华润置地（成都）物业服务有限公司缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费170,301.6元；2019年8月5日，焦晓辉向华润置地（成都）物业服务有限公司缴纳2019年7月1日至2019年7月31日物业服务费14,191.8元；2019年8月21日，焦晓辉向华润置地（成都）物业服务有限公司缴纳2018年5月20日至2019年3月19日的水费2,215元，2018年9月14日至2019年8月5日的电费、线损、电力综合服务费，共计52,531.94元；2019年8月31日，焦晓辉向华润置地（成都）物业服务有限公司缴纳2019年8月1日至2019年8月31日物业服务费14,191.8元。 庭审中，焦晓辉陈述张贴《退房通知》时，租赁房屋内无人员，并处于关闭状态，且已无法联系梁晓龙，随后于2019年8月8日将租赁房屋自行收回，该房屋现处于闲置状态，期间产生的水电费等费用均系梁晓龙使用产生。梁晓龙支付的租赁保证金364,932元现由焦晓辉保管，该费用已用于收房过程中门锁更换、房屋吊顶拆除、清渣、地下室地面清理。 本院认为，焦晓辉与梁晓龙签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。焦晓辉按约将房屋出租给梁晓龙，梁晓龙从2019年1月15日起拖欠租金，逾期超过三十日，已达到双方约定的合同解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，焦晓辉有权行使合同解除权。焦晓辉陈述于2019年4月15日发出《退房通知》，并提交照片予以证明，故本院确认焦晓辉与梁晓龙签订的《物业租赁合同》已于2019年4月15日解除。合同解除后，梁晓龙应返还案涉房屋，焦晓辉陈述截至庭审终结前已自行收回房屋，并当庭撤回要求梁晓龙腾退房屋的诉讼请求，本院予以准许。 梁晓龙自2019年1月15日起未支付租金，焦晓辉要求梁晓龙支付自2019年1月15日起至合同解除之日即2019年4月15日期间的租金383,178.6元（127,726.2元/月×3月），具有事实和法律依据，本院予以支持。梁晓龙未按约定支付租金，导致合同提前解除，并造成房屋闲置，实属违约，应当承担违约责任。焦晓辉因违约造成的损失主要表现为合同提前解除造成的可得利益损失。在焦晓辉主张于2019年4月15日合同即已解除的情况下，本案的房屋占用费实质系焦晓辉要求梁晓龙承担违约赔偿金。同时，焦晓辉另按照合同约定不退还租赁保证金，并主张以发生违约行为当月租金的三倍计付违约金。以上各项金额高达100多万元，约为十个月租金。而我国违约赔偿以弥补实际损失为主，兼具惩罚性，且从本案已查明事实可知，焦晓辉发出《退房通知》时即已知晓梁晓龙未再经营，且已无法取得联系，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，焦晓辉应当及时收回房屋，防止损失扩大，焦晓辉主张的违约赔偿明显超过实际损失。本案中，梁晓龙支付有租赁保证金364,932元，该金额相当于三个月租金，且双方亦约定租赁保证金有弥补违约损失的功能。在焦晓辉未提交证据证明因违约造成的具体损失情况下，结合梁晓龙的违约程度，该租赁保证金足以弥补焦晓辉的损失。虽焦晓辉陈述租赁保证金已用于门锁更换、房屋吊顶拆除、清渣、地下室地面清理等，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。故本院确认焦晓辉主张的违约赔偿金以租赁保证金364,932元为限，焦晓辉不再退还租赁保证金，梁晓龙不再另行支付违约金，对焦晓辉多主张部分，本院不予支持。 关于物业管理费、水费、电费等费用。本案中，焦晓辉支付了2018年7月1日至2019年8月31日的物业服务费198,685.2元，及垫付的水费、电费、线损、电力综合服务费54,746.94元。焦晓辉陈述案涉房屋收回前的水电等费用均系梁晓龙使用产生，梁晓龙未到庭予以抗辩，本院予以确认，故梁晓龙应向焦晓辉支付水费、电费、线损、电力综合服务费54,746.94元。如前所述，案涉合同已于2019年4月15日解除，合同解除后的物业服务费，不应由梁晓龙负担，故本院确认梁晓龙应向焦晓辉支付物业服务费134,822.1元（2018年7月1日至2019年4月15日），焦晓辉多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告梁晓龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告焦晓辉支付租金383,178.6元； 二、被告梁晓龙应向原告焦晓辉支付违约赔偿金364,932元，该款由被告梁晓龙已支付的租赁保证金364,932元予以抵扣，不再另行支付； 三、被告梁晓龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告焦晓辉支付其垫付的物业管理费134,822.1元； 四、被告梁晓龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告焦晓辉支付其垫付的水费、电费、线损、电力综合服务费54,746.94元； 五、驳回原告焦晓辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17,430元、保全费5,000元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告梁晓龙负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 军 人民陪审员 袁 红 人民陪审员 曹成东 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。