湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0726民初1534号原告：刘惠雅，女，1962年8月4日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所律师。被告：傅绍军，男，1960年3月19日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：覃和平，男，1957年5月17日出生，土家族，住湖南省石门县宝峰开发区。被告：熊哲洞，男，1951年6月24日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：文艺，男，1952年4月4日出生，汉族，住湖南省石门县。原告刘惠雅与被告傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺合伙协议纠纷一案，本院于2015年8月5日立案后，于2016年12月15日作出（2015）石民简初字第213号民事判决，傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺不服判决，向湖南省常德市中级人民法院提起上诉。湖南省常德市中级人民法院于2018年8月22日作出（2017）湘07民终127号民事裁定，撤销本院（2015）石民简初字第213号民事判决，本案发回本院重审。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠雅及委托诉讼代理人陈言军，被告傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠雅向本院提出诉讼请求：判令被告给付租金303059.75元，原审庭审时变更为458776元，本案庭审时变更为683731元（租金计算至2019年11月）。事实与理由：2014年12月30日，原、被告等五人自愿签订《合资购买门面协议》，该协议约定共同购买石门县商业步行街九栋二楼整体门面以及一楼一间门面，原告购买房产的25％，门面整体出租，形成的利润或风险按各自所认购的比例享有和承担。协议签订后五人按约定购买了门面并于2005年12月开始整体对外出租，截止到2016年11月租金收入4724500元（至2019年11月租金收入6530000元），所收租金部分用于偿还银行按揭贷款并于2012年偿还完毕，剩余租金由被告保管，原告多次要求收取自已应得的租金，但被告以各种理由拒不支付，为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的诉讼请求。傅绍军辩称，一、该案系重复起诉，应驳回原告的起诉。2014年8月14日，刘惠雅诉四被告合伙协议纠纷一案，刘惠雅在诉求中共列四项诉求，其中一项就是“依据《合资购买门面协议》结算门面租金，并支付”。2015年4月30日，石门县人民法院以（2014）石民三初字第188号民事判决驳回了刘惠雅的诉讼请求，理由是原、被告之间购买门面的首付款处于不确定状态，门面收支后的盈余原、被告双方未达成协议，且原告未提供证据佐证。而现在原告又以同样事实和理由，仅变换形式如由原来的“结算并支付”变为“直接支付”，换汤不换药，对人民法院已判决的案件重复起诉，依照相关法律规定，应当判决驳回。二、被告不欠原告任何租金，原、被告之间无房屋租赁及其他物品租赁合同，双方没有其他经济往来，原告起诉被告无法律和事实依据，其理由有以下几点：1、原告未按约履行义务，出资严重不足，不应享受相应的权利，《合资购买门面协议》第一条、第二条明确了各自的首付款，应在步行街工程完工后按购房比例分摊到各方。整个步行街建设工程于2005年8月5日进行了竣工验收，因此我们也将股东首付款交款日期定为当年的8月5日，此时各股东的自有资金共计211万，其中：覃和平46万元，文艺52万元，熊哲洞46万元，傅绍军58万元，刘惠雅10万元，至于此前原告所诉30万元现金缴款单属于工程质押金，且原告在未办理工程决算之前就通过不正当的手段收回，因此，不能算购买门面首付款。而购门面所需的款项共计4088008元，包括二楼整层3144908元，内有首付1184908元，贷款1960000元。一楼一间全额支付943100元，二项首付款相加共计2128008元，按各自购房比例，刘惠雅、覃和平各自应付532002元，文艺、熊哲洞、傅绍军各应付354668元，从2008年9月30日办理工程决算时来看，刘惠雅当时仅有现金7万元（2006年1月27日抽资3万元），后于2009年4月30日补交了10万元，两者相加总共只有17万元，仅占首付比例的7.589%，不知原告凭什么计算出要求被告给付租金303059.75元？如原告要求分配租金也只能按7.589%的比例分配。2、原告违约出资不足，侵害了其他合伙人的合法权益，应负赔偿责任，在原告没有足额缴纳门面首付款的情况下，被告傅绍军以及股东文艺、熊哲洞为保证合同目的的实现，不得不为其垫付了数十万元的资金债务，因此，要求按民间借贷月利率2%返还利息，共计664765.9元（2012年6月止），加上应补交的362002元首付款合计1026767.9元，只有这样才能显示其公正性，同时原告也才能享受其25%的股份。三、在另一案件中，四被告之所以要求对股份确权，是因为原告拒不交纳门面首付款，虽然法院予以驳回，但是判决书中明确：刘惠雅应对出资不足部分对相关当事人承担违约责任。因此应明确刘惠雅欠缴30万元的起止时间，并按月利率2%支付利息。覃和平辩称，产生租金需要先履行义务，原告应交购房首付款为53万元左右，但其仅交纳17万元，有30万元出资不足，原告要求按25%分配租金必须缴齐30万元购房款并支付相应利息。熊哲洞、文艺与傅绍军、覃和平的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《合资购门面还贷、租金与开支结算明细》，傅绍军在该结算明细上特别说明仅供调解使用，且其他合伙人未签字确认，不能作为认定案件事实的依据，不予认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月20日，傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺、刘惠雅签订《关于合伙承揽建筑工程的协议》，约定五人组成临时建筑队伍，共同承揽建筑工程。股份组成和利益分配为：刘惠雅、覃和平各占总额的25%，文艺、熊哲洞、傅绍军共占总额的50%。熊哲洞、覃和平、傅绍军、文艺各出资20万元股金，该股金不计息。刘惠雅无需交纳股金，依约定比例分配利润。上述协议签订后，傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺、刘惠雅合伙承建了石门县商业步行街、煤机厂等项目工程。2005年8月5日，五合伙人承建的石门县商业步行街项目工程竣工验收完毕。截止2006年4月，五合伙人承建的最后一个合伙项目即煤机厂项目工程完工。2004年12月30日，经刘惠雅、覃和平、文艺、熊哲洞、傅绍军五人自愿组合，相邀合资共同购买石门商业步行街九栋二楼整体门面以及一楼一间门面，达成协议如下：一、购买比例：所购房产二楼整层及一楼一间为一个整体，由刘惠雅、覃和平二人各自购买房产总额的25%，文艺、熊哲洞、傅绍军三人各自购买房产总额的16.67%，按各自所购房产比例，摊派应分担的购房所有费用，所有债权债务及股权也按投资比例享受。二、资金筹措：由共建工程建设方拨付给五人建筑集体共同承受，抵扣工程款，其间所需的房屋改造、产权证及其它所有费用，在建筑工程款中列支，步行街工程完工后再按购房比例分摊到各方，需要办理按揭贷款的统一办理，费用自付。三、待门面由开发商正式向我方交割时，其房产证、土地使用证应按各自认购的比例分户办理，本着公平的原则，考虑到门面结构的原因及所处位置优劣，根据实际情况，进一步协商达成一致意见后再办理。四、为确保所购二楼门面的整体效能，原则上实行整体经营（自营和出租），所形成的利润或风险按各所认购的比例享有和承担，如遇重大问题、决议不能一致时，以股权多少为原则，实行少数服从多数，股权超过50%以上即行使决定权，少数股不得有异议。五、所购房产原则上不允许单方转让，如特殊情况需转让的应优先内部购买，并优于市场价。六、其房屋装潢和维修所发生的费用（包括本楼的公用部分）。在经营过程中所发生的税费均按股份比例承担。七、其它未尽事宜，由五人共同协商解决。所购门面的总价是4088008元，2005年7月7日，开发商将五合伙人应得的工程款2128008元抵付购买上述门面的首付款，其余的以覃和平、文艺、熊哲洞的弟弟熊哲绪的名义在银行办理按揭。该门面于2005年12月开始对外出租至今。所收租金除用于偿还银行按揭贷款、交纳税费及其他费用开支外，在五合伙人之间按购房比例进行分配。对原告应分得的租金收益，四被告仅在帐面上按25％计算租金，所计算出的数据用于冲减原告所欠首付房款及占用合伙人的资金利息。因被告方认为原告未足额交纳购买门面首付款而产生分歧。2019年4月30日，被告向原告分配租金收益20万元。傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺起诉刘惠雅共有权确认纠纷一案，要求确认刘惠雅享有合资购买门面的所有权份额为4.7%，本院已作出（2018）湘0726民初1535号民事判决，驳回了傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺的诉讼请求，该判决已发生法律效力。本院认为，案涉《合资购买门面协议》由傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺、刘惠雅五人自愿签订，系当事人真实意思表示，不具有合同法规定的无效、可撤销情形，合法有效。该协议明确约定了五人的购房比例，购房款以五人合伙承建的石门县商业步行街项目工程款和银行按揭贷款方式支付，门面所有权份额、债权债务、利润、风险按各自购房比例享有和承担。（2018）湘0726民初1535号民事判决已驳回傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺要求确认刘惠雅享有合资购买门面所有权份额为4.7%的诉讼请求。因此，刘惠雅要求按照协议约定的购房比例25%分享租金收益有事实及法律依据。本案中，刘惠雅要求四被告给付至2019年11月的租金共计683731元（已扣除支付的20万元），系根据《合资购门面还贷、租金与开支结算明细》推算，以门面租金每年50万元起租，逐年递增1万元计算出来的房屋租金收入与支出情况，该结算明细系傅绍军于2015年8月16日制作，并在明细上批注特别说明：“如原告愿庭外和解，则可按此分配方案进行分配，享受25%的资产股份，如不同意调解，则被告要求坚持按答辩词方案分配股份比例。”傅绍军已明确该结算明细仅供调解使用，覃和平、熊哲洞、文艺也未在结算明细上签名确认，对该结算明细不予认可，且刘惠雅本人对该结算明细也有疑问，该结算明细不能作为定案依据，因此，刘惠雅的房屋租赁支出的情况没有证据证实，再刘惠雅陈述的案涉房屋租赁收入，只是根据了解到的房屋租金第一年的租赁费为50万元，以后每年的租赁费承租人增加1万元的标准计算出来。刘惠雅没有提交案涉房屋的租赁合同，证明租赁费的可得利益（收入）是多少，没有提交实际收取租赁费的收据及知道租赁费实际交纳（多少）的证人证言证明，实际已经取得租赁费利益的情况，没有提交案涉房屋从出租开始一直由同一人承租，房屋租赁费等相对稳定按原合同执行的证据证明租金是第一年50万元，以后每年增加1万元的陈述客观真实。从2005年12月案涉房屋开始出租至今已经有14年，涉案房屋承租人发生变化或被多人承租的情况也是可能的，房屋的租金也可能出现增加或减少的情况，因此，刘惠雅对于本案案涉房屋的租赁费的收入与合理支出均没有相关的法律事实予以证实，再被告傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺对刘惠雅提出的收入与支出数额均不认可。刘惠雅曾于2014年8月14日起诉傅绍军、覃和平、熊哲洞、文艺合伙协议纠纷，要求依据《合资购买门面协议》结算门面租金并支付，本院（2014）石民三初字第188号民事判决，以双方当事人在门面首付款交付上存在分歧以及未进行合伙结算，门面租金的收、支后的盈余不能确定为由，驳回了刘惠雅的诉讼请求。本案刘惠雅时隔一年后起诉，再次要求分配门面租金，但五合伙人仍未进行合伙结算，五合伙人在建筑集体内各有多少金额用作抵付门面的首付款尚不能确定，且在门面租金收入及开支上仍然存在分歧，不能达成一致意见，门面租金的实际收入以及开支依然无法明确，且刘惠雅亦未提供其他证据佐证，故刘惠雅要求四被告向其支付租金683731元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十七条、第七十条之规定，判决如下：驳回原告刘惠雅的诉讼请求。案件受理费5846元，由原告刘惠雅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐光明人民陪审员  廖金国人民陪审员  陈 湘二〇一九年十二月十七日法官助理谭慧书记员陈曼附法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。