黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初418号原告：刘祥顺，男，汉族，1979年1月17日出生，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区五林镇。委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。被告：华隆房地产开发集团有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路100号，统一社会信用代码91231000728974924T。法定代表人：舒文锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍丽华，女，汉族，1954年4月29日出生，华隆房地产开发集团有限公司法律顾问，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理权由该分公司推荐。被告：华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区阳明四路一号，统一社会信用代码912310005651742517。法定代表人：马江涛，该分公司经理。委托诉讼代理人：霍丽华，女，汉族，1954年4月29日出生，华隆房地产开发集团有限公司法律顾问，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理权由该分公司推荐。原告刘祥顺与被告华隆房地产开发集团有限公司、华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序并公开开庭审理了本案。原告刘祥顺及委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼，被告华隆房地产开发集团有限公司、华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司的共同委托诉讼代理人霍丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款15万元；2.判令被告支付购房款利息59687.71元（自2012年2月29日至2019年1月23日），从2019年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款全部付清之日止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月29日原告购买被告开发的位于黑龙江省牡丹江市阳明区五林镇门市房一处，并支付15万元购房款。原告支付购房款后，被告迟迟不与原告签订正式购房合同，也拒绝交付房屋。为此，原告向人民法院提起民事诉讼。被告华隆房地产开发集团有限公司、华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司辩称：一、原告的起诉已经超过诉讼时效；二、被告及其分公司与原告之间不存在房屋买卖法律关系，被告及其分公司从未销售房屋给原告，也未收到原告给付的15万元购房款；三、被告及其分公司与本案不具有关联性，原告应当向收款人主张给付责任，被告及其分公司不具有给付义务。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了相关证据，本院认定如下：1.原告提供的企业基本信息2份、企业变更查询单1份、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告2份。意在证明问题被告的原名为牡丹**隆房地产开发有限公司，现更名为华隆房地产集团有限公司，二被告主体适格。二被告对此组证据的质证意见是形式要件没有异议，对要证明的问题有异议。二被告没有盖过公章，而且华隆房地产集团有限公司阳明分公司没有收讫章。本院认为，原告提供的此组证据来源合法，具有证明力，能够证明二被告隶属关系及工商档案记载的真实信息。本院对此组证据予以采信，并作为认定案件事实的根据。2.原告提供的被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司于2012年2月29日出具的收据1张。意在证明原告为购买被告公司开发的位于牡丹江市阳明区五林镇门市房一处，支付被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司15万元购房款，被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司为此出具收据，现要求被告华隆房地产开发集团有限公司偿还。二被告对此份证据的质证意见是有异议。首先，二被告从未收到原告交纳的15万元购房款，也未给原告出具收据及加盖现金收讫章，被告阳明分公司没有现金收讫章。其次，该收据形式要件有瑕疵，缴款单位、人民币、收款事由是蓝色笔书写，而15万元数字是黑色笔写的。该证据不具有真实性，不清楚是否是后填内容。再次，该份收据未写明房屋的大小、面积，不符合购房合同要件。本院认为，原告提供的此份证据系书证原件，并有被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司加盖的现金收讫章。虽该证据形式要件存在的现金小写字迹有不同笔墨，但其他书写内容均为一次复写笔体所形成，书写内容客观真实。故本院对此份证据予以采信，并作为认定案件事实的根据。3.原告提供的被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司与鞠广阔（系案外人）于2010年10月15日签订的协议书及补充协议书各1份、2010年12月20日给鞠广阔的授权委托书1份（此组证据来源于2015年4月1日，被告华隆房地产开发集团有限公司在另案中向本院提供的证据）。意在证明被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司授权鞠广阔以其名义从事相应的房地产开发业务，被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司是被告华隆房地产开发集团有限公司设立的分公司，不具法人资格，其民事责任应由被告华隆房地产开发集团有限公司承担。因双方未签订正式购房合同，也拒绝交付房屋，故二被告应返还原告购房款并支付资金占用期间的利息损失。二被告对此组证据的质证意见是有异议。首先，此组证据不知原告是从哪个案件中调取复制，另案与本案之间没有法律关系。其次，该证据恰恰说明原告的购房款是交给了案外人鞠广阔，从未交给二被告。原告未起诉案外人鞠广阔是在规避案件事实，二被告对涉案购房款毫不知情。因此，该证据不适用本案。本院认为，原告提供的此组证据系另案复制材料，体现有另案主审人加盖核对无异印章字样，证据来源真实可信，能够客观反映委托事实的行为存在。故本院对此组证据的形式要件予以确认，对欲证明的问题将结合其他证据及案件事实一并论证。4.二被告提供的（2014）牡西刑初字第119号刑事判决书1份。意在证明案外人鞠广阔私刻公章，给原告出具收据上所加盖的现金收讫章为鞠广阔私刻。原告对此份证据的质证意见是形式要件无异议，对证明问题有异议。该判决书明确了鞠广阔是挂靠在被告公司，授被告委托在五林镇从事房地产开发，被告对鞠广阔实施行为有授权。至于鞠广阔是否用真假章，其行为都是在被告的授权下进行。该判决书不具有排他性，不能排除原告所持有收据上的印章就是伪造那一枚。鞠广阔伪造公章是给被告造成的损失，被告属于受害人。如果说本案被告不承认责任，那么就不存在伪造公章对被告造成损失的认定，意味没有关联性，之所以被告根据该判决承担相应责任才能成为受害方。总之，原告认为鞠广阔挂靠被告公司行为，被告就应该承担民事责任。本院认为，二被告提供的此份证据系生效法律文书，具有证明力。故本院对此份证据予以确认，并作为认定案件事实的根据。5.二被告提供的（2015）阳民初字第144号民事判决书1份，意在证明原告因本案已于2015年2月10日向法院起诉，并被判决驳回诉讼请求，证明此案购买和收款的真实性都是有问题的。现在原告又以同样的理由起诉，被告认为已经超过了诉讼时效。原告对此证据的质证意见是形式要件无异议，对要证明的问题有异议。首次，该判决第3页最后一自然段，法院已经认定“结合原告以及被告所提交的其他证据，可以认定原告支付15万元的时间为2012年，虽然被告否认其收到了原告预交的房款以及收据所加盖的公章系鞠广阔私刻的。但不能否认鞠广阔作为被告下属分公司的经理以及五林镇华隆安居小区全权代理人、项目负责人，其对外具有代表被告下属阳明分公司在该项目上履行职务的资格，...”。其次，该判决不能证明原告所要证明的第二个问题，因为原告在此前诉讼案件的判决中，诉请为要求被告给付两套住宅的原因是依据案外人，即两套住宅的购买人欠原告的钱无力偿还，想要将购买这两套权利转让给原告。另案认为原告与被告之间不存在就上述两套住宅的房屋买卖合同关系。再次，关于本案诉讼时效，因原告与被告之间的买卖合同还未解除，不具备诉讼时效已过的说法。本院认为，二被告提供的此份证据系生效法律文书，具有证明力。故本院对此份证据予以确认。根据以上对证据的认定，结合原告的陈述及被告的抗辩意见，本院确定本案事实如下：被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司于2012年2月29日给原告出具收据1张，金额15万元，交款事项为购房款。被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司是被告华隆房地产开发集团有限公司的分支机构，不具有独立承担民事责任的主体资格。另查，牡丹江市西安区人民法院作出的（2014）牡西刑初字第119号刑事判决中，公诉机关牡丹江市西安区人民检察院指控案外人鞠广阔系挂靠被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司，在对涉案房地产项目进行开发建设中，存在伪造公章的事实，该判决已经发生法律效力。本院认为，本案争议的焦点为本案是否超过法定诉讼时效，双方是否存在房屋买卖合同关系，以及原告诉请数额是否有事实及法律规定。首先，关于原告的起诉是否超过诉讼时效。虽然涉案收据是于2012年2月29日出具的，但书写收取款项为购房款。证明双方形成涉案款项的基础法律事实为房屋买卖关系。因此，本案是基于物权产生的债权纠纷，不受三年债权请求权的诉讼时效所限。故本院确定原告的起诉未超过诉讼时效。第二，关于双方是否存在房屋买卖合同关系，以及二被告是否承担返款义务。虽然二被告辩称案外人鞠广阔存在私刻公章行为，并否认与原告之间存在收款及销售房屋的事实。但原告持有的收据上已经加盖被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司现金收讫章，且原告陈述实际收款人为该公司财务人员，证明接收房款系该公司员工。因二被告为原告出具的是购房款收据，交易房屋符合双方的意识表示，原告有理由相信接收房款的相对人为被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司，并不是个人行为。二被告抗辩称收取原告购房款是案外人鞠广阔的个人行为，而作为自然人鞠广阔能够以被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司名义，长期公开实施房地产开发、建设、收取房款等一系列经营性活动，足以证明公司与自然人之间存在挂靠或者授托的事实。即便是鞠广阔及其雇佣人员实际收取了原告的购房款，那么原告持有的收据上却有被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司加盖的现金收讫章，应视为被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司对收款行为的同意。如果涉案收款行为涉嫌违法，二被告有义务向违法责任人追究其刑事责任或者有权提起民事诉权，但并不免除本案民事责任的承担。因原告不要求案外人鞠广阔承担本案民事责任，法律应当遵循当事人不诉不理的诉讼原则。本案中，虽然双方未形成书面房屋买卖合同，但被告收取原告购房款行为属于要约意识表示，应当推定双方形成了口头买卖合同关系，即使买卖行为无效或者合同目的无法实现，被告也应承担返款义务。因被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司不具有独立承担民事责任主体资格，其开办法人被告华隆房地产开发集团有限公司对此承担民事责任。故本院对原告刘祥顺要求被告华隆房地产开发集团有限公司返还15万元预交购房款的诉讼请求予以支持。因被告华隆房地产开发集团有限公司未履行合同义务属于违约，应当支付占用购房款期间的利息损失，故本院对原告刘祥顺要求被告华隆房地产开发集团有限公司支付利息59687.71元（自2012年2月29日至2019年1月23日按同期贷款利率计息未超出法律规定）的诉讼请求予以保护，并从2019年1月24日起至2019年8月19日以尚欠购房款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币基准利率并参照逾期罚息利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，由被告华隆房地产开发集团有限继续支付利息至购房款全部付清之日止。因被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司不具有独立承担民事责任的主体资格，故本院对原告要求被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第七十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告华隆房地产开发集团有限公司与本判决生效后三十日内，返还原告刘祥顺预交购房款150000.00元、支付占用款利息损失59687.71元，二项合计209687.71元。从2019年1月24日起至2019年8月19日以尚欠购房款为基数，按照中国人民银行发布同期同类人民币基准利率并参照逾期罚息利率计息；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，由被告华隆房地产开发集团有限公司继续支付原告利息损失至购房款全部付清之日止；二、驳回原告刘祥顺对被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4445.00元由被告华隆房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  吕彦君二〇一九年十二月三十日书记员  王 莹