福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0702民初3617号 原告：翁宗光，男，1975年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 被告：福建星光造纸集团有限公司，住所地滨江北路177号（游泳池及附楼）。 法定代表人：林少金，董事长。 委托诉讼代理人：吴隆政，福建武夷律师事务所律师。 原告翁宗光与被告福建星光造纸集团有限公司（以下简称星光造纸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁宗光及委托诉讼代理人邹仲敏、被告星光造纸公司的委托诉讼代理人吴隆政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁宗光向本院提出诉讼请求：要求星光造纸公司将坐落南平市延平区（职工集资住宅综合楼）91幢负3层房屋权属（南房权证字第××号）转移至翁宗光名下。事实与理由：2003年2月星光造纸公司以协议出让方式取得位于南平市块面积为830平方米的土地使用权，用以建设职工集资住宅综合楼，建筑结构系框架结构，建筑层数十层，其中职工集资住宅为三层至十层，负4层为库房（原一层）。翁宗光为建设施工人，由于工程款无法落实给付，特由翁宗光垫资建盖，之后星光造纸公司一直无法支付工程款，星光造纸公司提出将该房屋转让给翁宗光,2005年1月18日星光造纸公司委托福建南平星光花卉服务有限公司（以下简称星光花卉公司）委托办理房屋预售，并与翁宗光签订《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》，合同约定，星光造纸公司同意将延平区江滨北路177号91幢（职工集资住宅综合楼）二层（现负3层）出售给翁宗光，约定购房款每平方米1000元，面积为723.82平方米，合计房价款为723820元，面积为测量面积，购房价款总额按实际核对面积进行调整，但每平方米单价不变。产权为100%。合同还约定了产权登记的约定：“该库房先办至甲方名下后，再由甲方按交易方式转至乙方名下，并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理”。合同签订后，星光造纸公司收取了翁宗光交付的购房款计人民币723820元，2006年10月星光造纸公司就将房屋交付给翁宗光使用至今。翁宗光多次找星光造纸公司要求过户，但工作人员和领导都不断推诿，现领导都换了很多任，更是协商无果，经了解星光造纸公司在2006年10月已经将产权办理到星光造纸公司名下，南平市延平区江滨北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负3层房屋权属（南房权证字第××号）。为此，特具状人民法院，请求支持翁宗光的诉讼请求。 星光造纸公司辩称，1.星光造纸公司下属企业星光花卉公司与翁宗光于2005年1月18日签订的《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》系违反国家法律、法规强制性规定，是无效合同。本案诉争坐落在南平市延平区（职工集资住宅综合楼）91幢负3层房屋总建筑面积723.83平方米，根据南平市住房委员会办公室《关于星光造纸集团公司集资建房的批复》以及《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等文件，可以确认本案诉争性质是集资建房。从该房屋的性质、购买人的身份、购房的面积以及购房的价格来看，都存在违反《经济适用住房管理办法》、《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》、《福建省城镇集资建房管理规定闽政［1996］23号》、《南平市集资建房管理规定南政2002综字142号》的规定。星光造纸公司以协议出让方式取得南平市滨江北路与黄林路830平方米土地使用权，经批准建设职工集资商住楼。2002年4月10日南平市住房委员会办公室《关于星光造纸集团公司集资建房的批复》：同意星光造纸公司在南纸厂区内建职工集资住宅；核定参加集资建房人员住宅类别和数量为：一类住宅10套；二类住宅20套、三类住宅15套。《建设用地规划许可证》批准建11层住宅；2007年6月14日南平市住房委员会办公室南房委办（2007）集字07号《关于福建星光造纸集团公司集资建房产权界定的意见》：经审核南平市延平区（职工集资住宅综合楼）91幢46户职工集资建房符合省、市有关规定，个人住房实际单价1118元／平方米。现同意你单位46户产权比例为100%。到房地产土地管理部门办理房屋所有权证。附：集资建房产权比例测算表。而翁宗光不是星光造纸公司单位职工，其不具备职工集资建房资格，也不在46户职工集资建房名单集资建房产权比例测算表中。不仅如此，翁宗光购买的职工集资建房价格为每平方米1000元，总建筑面积达723.83平方米，购房的单价低于个人住房实际单价1118元／平方米，而且购房的面积却大大的超过了《福建省城镇集资建房管理规定闽政［1996］23号》及《南平市集资建房管理规定南政2002综字142号》规定：集资建房的面积控制标准按家庭常住户口人均建筑面积不得超过二十平方米面积。集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建住宅的行为。《经济适用住房管理办法》明确集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房［2006］196号，2006.08.14）规定：应当严格按照审核的对象进行销售，不得在经审核的供应对象之外销售。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号文件2007.08.07）规定：第三条“改进和规范经济适用住房制度”，要求加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发〔2006〕37号，2006.5.24）严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。因此，星光造纸公司认为将集资建房出售给非经济适用住房供应对象，违反国家关于集资建房的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，损害了国家及星光造纸公司单位其他职工的利益，应为无效；2.《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》第六条产权登记约定：该二层（-9.6米层）先办至甲方（福建南平星光花卉服务有限公司）名下，再由甲方按交易方式转至乙方（星光造纸公司）名下，并确认产权100%。该条款的约定违反了《企业国有资产法》第47条、第53条、第54条、第55条等规定和行政法规《国有资产评估管理办法》第3条的规定，以及2004年2月1日起实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条规定，未按照上述规定在依法设立的产权交易机构中公开进行企业国有产权转让，属于进行场外交易，其交易行为违反公开、公平、公正的交易原则，损害社会公共利益，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。最高院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。……如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司转让重大财产的，应当按照规定对有关资产进行评估。该法第三十条、第三十一条、第三十二条，国有独资企业、国有独资公司转让重大财产的，由履行出资人职责的机构决定。该法第五十三条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。该法第五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。上述规定皆属于行为方式的规定，表明国资转让应当评估并进场交易，并就决策权进行了明确规定；3.根据《福建省省属企业国有产权转让管理暂行办法》第十二条规定：福建省国资委对企业国有产权转让履行下列职责：（一）按照国家和福建省有关规定，制定企业国有产权交易监管制度和办法；（二）决定或者批准所出资企业国有产权转让；第十八条规定：经省国资委同意授权后，本办法规定的一般的企业国有产权转让事项，由所出资企业、省直部门决定或者批准。未经省国资委同意授权的，均应当报省国资委决定或者批准。第四十二条在企业国有产权转让过程中，企业有下列行为之一的，企业国有产权转让批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认其转让行为无效：（一）超越决定或者批准权限，私自签订合同，擅自转让企业国有产权的；（二）未按规定在产权交易机构中进行企业国有产权交易的；（三）未按制度规定履行企业国有产权转让的内部决策、决定或者批准和备案程序的；（五）与受让方恶意串通，低价转让企业国有产权，造成国有资产流失的；对以上行为中的直接责任人，由企业国有产权转让批准机构以及相关企业根据人事管理权限予以处分；造成国有资产流失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。而《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》第六条第三款约定:若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明。并同意未办证（交易）期间，带缴纳可能发生的各项费用。因此，原告翁宗光与星光造纸公司下属企业星光花卉公司在签订合同时就已经预见到有可能存在产权证一定时期内无法办理或无法交易的情形。由于该交易存在违反企业国有产权转让的情况，才导致这么多年来，企业每任领导都无法解决；4.翁宗光诉称其是建设施工人，由于工程款无法落实，由其垫资建盖的陈述是错误的。根据建设工程结算审核意见通知书可以证明黄林路职工集资楼工程是福清市港头建筑工程公司南平分公司承包施工的。不是翁宗光。星光造纸公司认为下属企业星光花卉公司明知超越决定或者批准权限，私自签订合同，擅自转让企业国有产权，且未按规定在产权交易机构中进行企业国有产权交易，并存在低价转让企业国有产权，造成国有资产流失。因此，星光造纸公司请求人民法院依法判决确认《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 星光造纸公司以协议出让方式取得位于南平市块面积为830平方米的土地使用权。经批准星光造纸公司在上述地块上建设职工集资住宅综合楼，并于2004年6月10日授权星光花卉公司全权代表星光造纸公司关于新建南纸“黄林路职工集资楼工程”的有关售房签订合同和职工申请住房公积金贷款等方面的办理和担保事务。2005年1月18日，星光花卉公司（合同中为甲方）与翁宗光（合同中为乙方，非星光造纸公司职工）签订一份《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》，主要内容：甲方同意将南纸黄林路职工集资商住楼现房第二层（-9.6米层）出售给乙方。该二层现房（-9.6米层）总建筑面积723.82平方米，每平方米售价为1000元，合计总金额723820元。本合同生效后的60天内，甲方须将符合本合同第三条的约定，并按政府相关部门的要求验收合格的集资房，在乙方交清本套住宅购房款的同时交付乙方使用。本合同第六条约定“1、该二层（-9.6米层）先办至甲方名下后，再由甲方按交易方式转至乙方名下，并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理；2、乙方必须按办证（交易）的要求，向甲方提供所需的材料并协助甲方办证；3、若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明，并同意在为办证（交易）期间，代乙方缴纳（费用乙方负担）可能发生的各项费用”。合同签订后，翁宗光于2005年3月11日至2006年6月1日期间陆续向星光造纸公司支付购房款合计723820元，星光造纸公司于2006年10月将案涉房屋交付翁宗光，由翁宗光占有使用。 另查明，南平市住房委员会办公室于2007年6月14日发布的《关于福建星光造纸集团公司集资建房产权界定的意见》〔南房委办（2007）集字07号〕中载明：经审核你单位（滨江北路177号91幢）46户职工集资建房符合省、市有关规定，个人住房的实际单价为1118元／平方米……现同意你单位46户产权比例为100%，请持本意见及其他相关材料到房地产及土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证。附：集资建房产权比例测算表。案涉房屋没有在所附的《集资建房产权比例测算表》名单中。星光造纸公司于2006年11月8日取得案涉房屋的《房屋所有权证》，证号为南房权证字第××号，该证上记载：房屋所有权人星光造纸公司，产别:全民单位自管产，附记2005年5月11日新建的产业，2006年10月19日产权分割。 同时查明，星光造纸公司职工集资住宅综合楼建筑层数共十层，其中三至十层为职工住宅。涉案房屋位于该职工集资住宅综合楼的二层，非职工住宅。 本院认为，案涉房屋为星光造纸公司集资房，根据《经济适用住房管理办法》规定，单位集资房是经济适用房的组成部分。翁宗光与星光花卉公司签订的《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》，系双方真实意思的表示。因经济适用房属于保障性质的政策性住房，其购买资格应当按照规定的程序进行审核。翁宗光虽未举证证明其符合经济适用房的购买资格，但从双方实际履行情况分析，星光造纸公司于2006年11月8日办理了案涉房屋的产权登记，而案涉房屋从2006年10月交付翁宗光后即一直由翁宗光占有使用至今，可见，案涉房屋虽登记在星光造纸公司名下，但星光造纸公司认可案涉房屋实际所有权人系翁宗光，星光造纸公司与翁宗光之间事实上的房屋转让合法有效，故翁宗光主张星光造纸公司协助其将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持；对于星光造纸公司以案涉合同违反相应行政法规的规定，损害国家及单位其他职工的利益为由，主张案涉合同无效的抗辩理由,本院认为，案涉房屋性质上虽为星光造纸公司集资房，但该案涉房屋为非职工住宅部分的房屋，其未影响其他供应对象对经济适用房的合法权益。且翁宗光与星光花卉公司签订的《南纸黄林路职工商住楼二层（-9.6米层）售房合同》签订于2006年1月18日，而《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》均施行于2006年5月24日之后。根据法不溯及既往的原则，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中关于对经济适用房的相应禁止性规定无法溯及本案案涉合同。因此，星光造纸公司的上述抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 福建星光造纸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将江滨北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负三层房屋（南房权证字第××号）权属转移登记至翁宗光名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由福建星光造纸集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  黄庆华 二〇一九年十二月二十三日 法官助理胡鑫 书记员李玲莉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。