山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初5388号原告：李延民，男，1951年9月23日出生，汉族，居民，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张勇，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺慧慧，山东众成清泰（烟台）律师事务所实习律师。被告：龙口市海亿诚房产营销有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道东海龙族郦景37-106商铺，统一社会信用代码:91370681MA3DE6XK05。法定代表人：孙晓磊，任总经理。被告：孙晓磊，女,1985年11月23日出生，汉族，居民，住山东省栖霞市。被告：赵义会，男,1969年5月12日出生，汉族，居民，住招远市。被告：孙业飞，男，1979年5月9日出生，汉族，居民，住北京市。委托诉讼代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。原告李延民与被告龙口市海亿诚房产营销有限公司（以下简称海亿诚公司）、孙晓磊、赵义会、孙业飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李延民的委托诉讼代理人张勇、贺慧慧，被告赵义会，被告孙业飞及其委托诉讼代理许峰到庭参加了诉讼，被告海亿诚公司，被告孙晓磊经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李延民向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付成交价格为24万元的龙口市怡海嘉苑小区41-1-101房屋，并协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告赔偿原告违约金，按已支付房款24万元和装修费用4.2万元为基数，计付逾期利息42250.06元（暂计至2019年7月15日，直至实际履行完毕合同义务之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。法庭调查过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令四被告返还原告已支付的房款240000元，以及装修费42000元，共计282000元；2.判令被告赔偿原告违约金，以282000元为基数，自2017年6月18日计至2019年7月10日的利息38487.7元，自2019年7月11日至款清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍计算；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月初，被告孙业飞委托两被告孙晓磊和其丈夫赵义会以龙口市海亿诚房产营销有限公司的名义对外出售其名下位于龙口市房屋，孙业飞出示了《商品房认购书》原件、并将房屋钥匙和电卡交给被告孙晓磊和其丈夫赵义会。2017年5月，原告李延民与被告孙晓磊和赵义会签订一份定金协议，出售坐落于龙口市房屋，该房建筑面积65㎡，成交价格24万元，并约定于2017年6月18日之前于怡海嘉苑售楼总部处签订正式的房屋买卖合同。协议签订后，原告将全部购房款以银行转账方式分批次转到被告孙晓磊指定账户，被告赵义会随即通知被告孙业飞房屋买卖已成交并向其转交了部分定金，随后将房屋钥匙和电卡交付给原告。不久，原告花费了42000元对房屋进行了装修，被告孙晓磊、赵义会、孙业飞对原告已装修房屋的事实均没有异议。装修完毕后，原告返回原籍地居住。此期间，原告也曾几次返回该房屋短暂居住，未发现有异样。但于2019年5月初再到涉案房屋时，发现门锁被更换，该处已由第三人居住。现原告无法正常占有、使用该房屋，合同履行中断，原告请求解除合同，并赔偿原告违约金。被告海亿诚公司和被告孙晓磊未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告赵义会辩称，原告所述是事实，付的房款数额是24万元。当时我不认识孙业飞，我是通过东海一个干洗店的人得知孙业飞的房屋要卖，我给干洗店的人1万元定金，然后他把房屋钥匙给了我。2017年5月，原告到海亿诚公司，看中了孙业飞的房屋，我们签订了《二手房定金协议》。后来我与孙业飞的母亲张福萍沟通过户，2017年6月27日，张福萍带着孙业飞的公证委托书到干洗店里，我再次交了5万元定金给张福萍，加上之前的1万元，一共6万元，张福萍给我打了一份6万元的收据。当时南山有规定，房屋过户必须卖主本人来，但是孙业飞来不了，我们约定等孙业飞有时间的时候再过来更名。之后，李延民要求装修房屋，问我有没有认识的装修的人，我说你自己找人装修吧。后来我因为刑事案件服刑600天（从2017年10月3日到2019年5月26日）,出狱后我与原告取得联系，才得知孙业飞已经将房屋卖给别人了。我同意退还房款数额是我收到钱的总价减去6万元，再减去服务费3.5万元，装修款应该是现在的买主承担。被告孙业飞辩称，1.孙业飞与原告之间不存在任何房屋买卖合同关系，我们将房屋挂在网上，售房信息是与东海福满房产中介公司发生关系，与原告没有签订任何协议或者合同，原告在诉状中所述的诸多事实不属实，因为孙业飞从未委托孙晓磊、赵义会出售房屋，如果原告认为孙业飞委托孙晓磊、赵义会出售房屋，原告应要求出示孙业飞的授权委托书，但并没有。原告在诉状中陈述，收房后曾回来居住不是事实，因为2018年7月14日孙业飞就已经将房产转卖给他人。原告跟孙业飞不存在任何合同关系，孙业飞不是本案的适格主体。2.因为原告要求返还购房款，谁收到原告的房款应该向谁主张，赵义会也自认收到房款，原告应向孙晓磊、赵义会主张房款，原告与孙晓磊、赵义会签订过定金协议，原告应该向孙晓磊、赵义会主张权利，不应该向孙业飞主张权利，综上，原告向孙业飞主张房款没有事实和法律依据的。补充一点，孙业飞与本案没有直接利害关系，原告将孙业飞作为本案被告，孙业飞保留要求赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：孙晓磊系海亿诚公司的法定代表人，该公司主要经营房屋营销、房产中介。孙晓磊与赵义会原系夫妻关系，二人于2017年8月1日离婚。在二人婚姻关系存续期间，海亿诚公司主要由赵义会经营管理。孙业飞原系东海黄金海岸海涛新都·怡海嘉苑41#1-101室业主。2017年，赵义会通过干洗店的人得知孙业飞的房屋要出售，赵义会便向孙业飞的母亲张福萍支付1万元购房定金，以购买房屋再出售，赚取中间差价。张福萍则将房屋的钥匙交于赵义会。此后，原告到海亿诚公司看房，赵义会将孙业飞的房屋作为出售房源提供给原告，原告则表示愿意购买该房屋。2017年5月，原告为买方，赵义会、孙晓磊、海亿诚公司为卖方，双方就涉案房屋订立《二手房定金协议》。协议约定：房屋成交价格为24万元，定金24万元；卖方确保所出售房源真实有效；双方于2017年6月18日之前签订正式买卖合同；更名费壹万肆仟肆佰元由买方承担。在协议甲方（卖方）的落款处，盖有海亿诚公司的印章，并有赵义会、孙晓磊签字为证。协议订立后，自5月28日至6月8日，原告向赵义会及其指定的账户转账数次，共计24万元，履行完毕给付24万元购房款的义务。2017年6月8日，赵义会、孙晓磊、海亿诚公司向原告出具收款收据一张，交款单位记载：买怡海嘉苑41-1-101，收款金额：24万元，收款事由：买房首付款。收据由赵义会、孙晓磊签字为证，并盖有海亿诚公司印章。2017年6月27日，赵义会向张福萍再行支付购房定金5万元，张福萍向赵义会出具收条一份，内容载明：今收怡海嘉苑41#楼一单元101房出售定金陆万元整（六万元）。在原告向赵义会交付房款后，赵义会将房屋钥匙转交于原告。2017年12月20日，原告委托装修公司对涉案房屋进行了装修，支付装修款4.2万元。2017年10月前后，赵义会因犯罪被判服刑600天，于2019年5月26日刑满释释放。2018年7月14日，孙业飞以联系不上赵义会为由，将房屋出卖于案外人吴亚安并更名。此后，房屋由吴亚安占有、居住。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，并预交财产保全费1970元，本院于2019年8月19日依法作出裁定，冻结被告海亿诚公司、孙晓磊、赵义会、孙业飞银行存款29万元或查封（扣押）相应价值的其他财产。根据双方举证、质证，庭审陈述和经审查确认的证据，本院认为本案的争议焦点有：1.关于《二手房定金协议》的权利义务主体的问题。本院认为，在《二手房定金协议》甲方（卖方）的落款处，盖有海亿诚公司的印章并有其法定代表人孙晓磊签字，故可以认定海亿诚公司以其独立的法人资格参与民事活动，成为《二手房定金协议》的权利义务主体。孙晓磊系海亿诚公司的工作人员，其基于职务授权与原告订立合同，该行为的法律效果应由海亿诚公司承受，孙晓磊并不成为《二手房定金协议》的权利义务主体。赵义会当时系孙晓磊的丈夫，其帮助孙晓磊经营管理海亿诚公司，具有为海亿诚公司谋取利益而订立合同的权利外观，赵义会在合同中显名，可以认定为其作为合同经办人在权利范围内的事项，该行为的法律效果应归属于海亿诚公司。且原告在诉状中亦主张孙晓磊和赵义会以海亿诚公司的名义对外出售房屋，故本院认为，与原告订立《二手房定金协议》的合同相对人应认定为海亿诚公司。2.关于原告与海亿诚公司订立的《二手房定金协议》的性质问题。本院认为，该协议明确约定，海亿诚公司确保出售房源真实有效，更名费壹万肆仟肆佰元由原告承担。据此可以推定由海亿诚公司向原告转移房屋所有权是协议附随的义务，且协议明确约定原告向海亿诚公司支付房屋价款，故该协议的性质应认定为：出卖人转移房屋的所有权于买受人、买受人支付房屋价款的房屋买卖合同。尽管协议约定双方于2017年6月18日之前签订正式买卖合同，但该协议已对买卖双方应履行的主要义务作出了明确约定，且协议订立后，原告已按合同约定履行了全部付款义务，海亿诚公司也曾向原告交付了房屋，故本院认为，根据合同内容，并结合双方实际履行的情况看，《二手房定金协议》并非为定金合同，其签订的目的并非为担保双方间房屋买卖合同的履行，其本身即为双方订立的房屋买卖合同。3.原告与孙业飞是否存在房屋买卖合同关系或其他意定的法律关系。本院认为，根据合同的相对性原则，合同仅在订立合同的当事人之间产生法律拘束力，孙业飞作为《二手房定金协议》之外的第三人，原告无权依据该协议向孙业飞主张权利。原告不能举证证明其与孙业飞之间存在房屋买卖合同或者其他意定的法律关系，故其不能以孙业飞存在违约行为为由主张解除合同，并请求支付违约金或承担违约损害赔偿责任。孙业飞与赵义会为何种法律关系，并非本案审理范围，对该部分内容本院不予认定。本院认为，合同的一方当事人违反合同义务，导致另一方当事人订立合同的目的无法实现，守约方有权主张解除合同。本案原告与被告海亿诚公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。在原告按约履行完毕全部付款义务后，海亿诚公司有义务向原告交付房屋，并转移房屋所有权，而海亿诚公司至今未取得房屋所有权，根本无法履行合同义务，致使原告作为房屋买受人受让房屋、取得房屋所有权的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，原告依法享有房屋买卖合同的法定解除权，原告主张解除其与海亿诚公司签订的《二手房定金协议》，符合事实和法律依据，本院依法予以支持。合同因海亿诚公司违约被解除后，合同约定的权利义务即终止，已经履行的合同内容，应当恢复原状。原告请求海亿诚公司返还支付的房款24万元，于法有据，本院依法予以支持。因海亿诚公司曾向原告交付房屋，原告因信赖其能取得房屋所有权，将房屋进行装修，而此后房屋被收回，造成装修损失。原告主张海亿诚公司支付装修费4.2万元，系因海亿诚公司违约给原告造成的信赖利益的损失，对于该部分费用，海亿诚公司应当予以赔偿。关于原告主张的违约金（实质为利息）问题，本院认为，合同因海亿诚公司违约被解除后，给原告造成的预期可得的利息损失，海亿诚公司亦应当予以赔偿。原告主张按银行同期贷款利率的1.5倍支付利息，既无法律依据，亦缺少当事人之间的约定。本院认为，海亿诚公司按银行同期贷款利率支付利息为宜。鉴于原告于2017年12月20日支出4.2万元装修款，故装修款利息的起算时间应以此为准，计算至实际给付之日。鉴于原告与孙业飞不存在房屋买卖合同关系或其他意定的法律关系，故原告请求孙业飞承担违约损害赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。赵义会、孙晓磊并非房屋买卖合同的权利义务主体，亦不应承担违约责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下:一、解除原告李延民与被告龙口市海亿诚房产营销有限公司就东海黄金海岸海涛新都·怡海嘉苑41#1-101号房屋签订的《二手房定金协议》。二、被告龙口市海亿诚房产营销有限公司于判决生效后十日内向原告李延民返还购房款240000元，并支付利息损失（利息起止时间自2017年6月18日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告龙口市海亿诚房产营销有限公司于判决生效后十日内向原告李延民赔偿房屋装修损失42000元，并支付利息损失（自2017年12月20日起至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告李延民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费1970元，由被告龙口市海亿诚房产营销有限公司负担。案件受理费5534元,减半收取2767元，由被告龙口市海亿诚房产营销有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一九年十二月十九日书记员 姜英姿