广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8658号原告（反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢倩薇，女，1950年6月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：卢逢泽，男，1953年9月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：刘学锋，女，1956年11月30日出生，汉族，住址同上。被告及两第三人共同委托诉讼代理人：黄赞荣，广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市荔湾区住房和建设局诉被告（反诉原告）卢倩薇、第三人卢逢泽、刘学锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区住房和建设局委托诉讼代理人黄启鸿，被告卢倩薇、第三人卢逢泽、刘学锋及其委托诉讼代理人黄赞荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间关于广州市荔湾区龙津西路逢源西二巷4号房屋的租赁关系；2、要求被告及共同使用人迁出上址房屋，腾空该屋交还原告；3、要求被告按照每月643.7元的标准，向原告交付2012年10月至2019年9月的所欠的租金共54070.8元，并按照此标准向原告支付房屋占用费，直至腾空上址房屋之日止。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：荔湾区龙津西路逢源西二巷4号房屋是原告的直管房屋，出租给被告作住宅使用，出租面积83.01平方米，月租金643.7元，租赁期限至2002年6月30日。租赁期届满，双方没有续签合同，被告及其同住人员继续使用涉案房屋。经查核，被告卢倩薇拥有自有私房，地址为：荔湾区龙津西路138号2006房，建筑面积103.0879平方米。原被告之间就涉案房屋的租赁合同已经届满，根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，被告拥有私房却仍占用公房，不仅有违政策法规，而且也对其他社会公民缺乏公平性。因此，被告应立即退还涉案房屋，并支付所欠租金。被告卢倩薇辩称：1．本案系涉案房产的权属及使用情况属于历史遗留问题。涉案房屋实际权属人为旅居洪都拉斯华侨关琼章，系我方亲属。关琼章出国后，将房屋委托给我方及第三人卢逢泽的姨妈何庆容代管。该房屋一直由我方全家居住使用。2001年，由于安全原因原告代表政府将该房产及周边区域的房子整体进行修缮，后该房屋被列为原告代管房产。2001年8月份由我方代表全家与原告签订了《房地产租赁契约》。虽然原告于2001年对涉案房屋进行过维修，但维修质量非常低劣，但即使如此，我方胞弟即本案第三人卢逢泽与其妻子刘学锋因无其他房产，至今只能留在涉案房屋居住。2、原告有关解除《房地产租赁契约》没有依据。涉案房产的权属本属私产，也仅属于政府“代管房产”的范畴。我方家庭也考虑到原告对涉案房屋投入维修的实际情况，与原告签订了《房地产租赁契约》。租赁合同第五条第六项约定“如乙方死亡，应准许本契约附件一乙方之家属名单内的其他人办理契约更名手续。”探究这一约定的宗旨和本意，租赁合同本身就允许在我方没有资格再享受租赁权的情况下，允许我方的其他亲属继续租住该房屋的，只是当时没有将租赁合同附件一补充完善，未将当时共同居住者的名单列明。现原告以我方已另购房屋为由，援引《广东省公有房屋管理办法》的规定，要求我方交回房屋，原告的主张，完全无视租赁合同的上述约定，也利用了合同附件的不完善。如果法院支持原告的诉讼请求，将完全剥夺第三人卢逢泽及刘学锋的居住权利，与合同约定不符，也违背社会公义。3、关于我方未交的租金。根据涉案房屋的产权情况表，原告也仅对该房屋享有代管权，其是否有权向我方收取租金，本身就存在争议。2001年原告对涉案房屋进行修缮时，投入的资金约为81652.22元；修缮完成后原告要求签订《租赁合同》时提出，政府的前期投入，我方家庭须“以租代还”，即以租金形式返还政府的投入。签订租赁合同后，被告家庭一直根据约定向政府缴纳租金，总金额已经超过政府的投入。原告在未征得实际权属人的同意，将私有房产列为公房收取超过政府投入金额的租金，缺乏合法的依据。第三人卢逢泽、刘学锋述称：与被告答辩意见一致，要求转由两第三人承租涉案房屋，以解决两第三人的居住问题。被告卢倩薇向本院提出反诉请求：请求由第三人卢逢泽、刘学锋承租涉案房屋。事实理由与本诉答辩意见一致。反诉被告广州市荔湾区住房和建设局针对反诉原告卢倩薇的反诉辩称，反诉请求无事实与法律依据。理由如下：被告在本案中无权提出此反诉请求，反诉是基于同一事实、标的提出的反诉请求，本案本诉中我方是基于被告名下有私房，因此要求解除合同，但被告在反诉提出的请求为转名，与我方的理由和基于的事实不一致，被告及第三人是依据租赁合同第五条第六款，但被告及第三人的反诉理由不可以在同一案件中审理，故我方认为被告及第三人无权提出反诉请求，请求法院予以驳回。就转名既无法律依据也无合同约定的依据，不应得到支持。在本诉方面，原告围绕其诉讼请求，提交如下证据：1、房屋接管通知；2、直管房租赁合同；3、被告私房查册表；4、解除租赁关系通知书（复印件）；5、妥投证明。被告围绕其主张，提交如下证据：1、房地产租赁契约；2、工程预（结）算书；3、房租缴纳发票；4、房屋内墙体照片；5、房地产所有证、关琼章手写的房产所有权申请书及侨务办公室签发的房产所有权证明；6、广州市房地产产权情况表；7、广州市私房租簿、广州市私房租赁合约及广州市统一租部；8、关琼章的个人所得税缴纳凭证；9、民事调解书；10、亲属关系调查证明、居民户口登记册；11、卢逢泽户口本；12、街道办证明；13、电费缴纳单；14、卢逢泽银行帐户流水记录；15、个人名下房地产登记情况查询证明。反诉部分并无新证据补充。本院经审理认定事实如下：荔湾区龙津西路逢源西二巷4号房屋原系关琼章房屋。1985年11月10日，关琼章出具证明，证明涉案房屋交何庆容代为管业及自主，楼下部分租赁霍锡然居住。该证明有广州市荔湾区逢源街道办事处盖章。逢源西二巷4号地下楼的相关《广州市私房租簿》上出租人为“关琼章”、代理人为“何庆容”，承租人为“霍锡然”。被告卢倩薇、第三人卢逢泽均为何庆容姨甥。刘学锋为卢逢泽妻子。卢逢泽、刘学锋名下没有住宅性房产。2001年1月9日，广州市国土房管局出具《接管通知书》（2001年结字第1149号）通知荔湾区国土房管局接管上述房产，其中产业来源为“抢修代管”，接管通知事项内容为“租金自接管之日起计收”。2001年8月，广州市荔湾区房地产管理局新风房管站（出租人，甲方）与卢倩薇（承租人，乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》约定，甲方将坐落在逢源西二巷4号全间房屋出租乙方（包括乙方之家属名单，附件一）作住宅使用。房屋使用面积83.01平方米。乙方愿意承租；月租金为643.7元；租赁期限自2001年8月至2002年6月30日止；如乙方死亡，应准许本契约附件一乙方之家属名单内的其他人办理契约更名手续；在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或第三人互换房屋使用；等等。涉案合同附件一《乙方之家属名单》为空白无内容。卢倩薇签订合同后，将涉案房屋作住宅使用。合同期满后，被告与原告未续签租赁合同，支付租金至2012年9月止。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2005交登字37837号）显示，卢倩薇于2005年8月9日购买荔湾区龙津西路138号2006房。现涉案房屋的实际使用人为卢逢泽、刘学锋。2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办［2016］22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。本院认为：本案焦点在于原被告对涉案房屋是否有管业权、以及第三人是否符合合同更名条件。一、关于原、被告对涉案房屋是否有管业权的问题1．涉案房屋原为关琼章所有私产。根据关琼章所出具的《证明》仅显示其委托何庆容对涉案房屋进行管理，并无对何庆容以外人员进行委托内容，也无对房屋产权进行处分内容。现亦未有证据显示，关琼章或其他房屋所有权人委托了被告或第三人对涉案房屋进行管业或授权居住。2．原告对涉案房屋管业权获得源于“抢修代管”。该代管有接管通知书为证。原告的代管权并不排除涉案房屋原所有人或其他房屋所有权人要求发还房屋权利。在代管期间，原告可对涉案房屋进行占有、使用、管理、收益等。3．未有证据表明涉案合同的签订存在重大误解等无效情况。另外，涉案房屋自2001年接管。接管后，被告及第三人若获授权仍可就侨房发还等事宜进行积极争取。而被告及第三人所提及的反诉请求系对合同中的房屋承租人进行更名处理，从侧面反映被告及第三人对涉案租赁合同是认可并希望继续履行的。故本院认为，原告有权依法出租涉案房屋；原、被告签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。现被告拖欠租金、又未有证据表明其征得原告同意将房屋转让与第三人使用，其行为已经构成违约。原告据此要求被告缴纳欠租并搬迁返还房屋的请求依约、依法有据，本院予以支持。二、被告及第三人是否可以进行合同更名第三人不在合同家属名单之内，不符合租赁合同中“如乙方死亡，应准许本契约附件一乙方之家属名单内的其他人办理契约更名手续”约定的条件。第三人可于案外向原告重新申请房屋租赁。综上，本院对被告的合同更名请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告仍向原告支付租金，原告让被告使用房屋。因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现被告已有自有住房，同时已停止支付房屋使用费，且又未向原告腾空涉案房屋，其行为已构成违约。原告要求解除双方的租赁关系，支付欠缴租金、腾空返还房屋的诉讼请求合法有理，本院予以支持。原告于2019年6月15日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋。被告于2019年6月28日签收。本院确定原告解除租赁关系的意思表示于2019年6月28日实际到达被告。合同解除后，被告应将涉案房屋及时腾空交还原告，且第三人应协助腾空涉案房屋事宜。基于第三人的无其他房产的事实，应给予第三人合理的腾退期限，本院酌定被告腾退期限为一年。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告广州市荔湾区住房和建设局与被告卢倩薇之间关于广州市荔湾区龙津西路逢源西二巷4号房屋之间的不定期租赁关系于2019年6月28日解除。二、被告卢倩薇向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2012年10月起至2019年6月28日止的房屋租金（按每月643.7元标准计算）。三、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告卢倩薇、第三人卢逢泽、刘学锋（含同住人员）迁出广州市荔湾区龙津西路逢源西二巷4号房屋，将该房屋交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。四、被告卢倩薇向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年6月29日起至实际腾空房屋之日止房屋使用费（按每月643.7元标准计算）。五、驳回反诉原告卢倩薇的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152元、反诉费50元由被告卢倩薇承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  何伽珲人民陪审员  周建旗二〇一九年十二月二十五日书 记 员  梁绮文卢健华