四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11001号 原告：方宗俞，男，1970年4月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨尚科，四川超环律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张涵，四川超环律师事务所实习律师。 被告：李洪斌，男，1972年2月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：简鹏，四川法奥律师事务所律师。 原告方宗俞与被告李洪斌合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理，依法由审判员谢婷适用简易程序独任审判，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告方宗俞及其委托诉讼代理人杨尚科、张涵，被告李洪斌及其委托诉讼代理人简鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方宗俞向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《场地租赁合同》无效；2、请求判令被告立即退还入场费20000元、九个月清洁管理费2106元、三个月租金14040元和大棚基建费用6500元，共计42646元；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在被告隐瞒租赁场地未取得建设工程规划许可证的情况下，于2018年4月1日与被告签订《场地租赁合同》，约定原告承租位于成都东村农业开发有限公司，成万路338号附柳月路17、18号的场地，面积共计234平方米。合计租金4680元/月，租赁期限为一年，合同签订之日即向被告交付了半年租金28080元和一年管理费2808元。2018年6月因雨季开始和违章建筑设计不合理，多家商铺出现不同程度漏雨、渗水现象，同年7月2号，柳月路24家商铺被淹。2018年7月26日，被告发出通知：“柳月路要防洪施工三个月，租期自动顺延。”原告自商铺被淹就停止了商铺经营，实际上只使用该商铺三个月，被告也没有对水浸受损商铺进行维护、修缮。2019年3月，租赁商铺因“大棚房”专项清理整治行动被全部拆除。被告虽于2019年6月12日承诺退还入场费等费用，但第二天又明确表示“不予赔偿和退还任何费用”。原告认为，被告明知是违章的建筑出租，未履行管理者的义务，导致原告只实际使用了三个月租赁场地，应退还入场费、管理费、基建费和租金等费用。 被告李洪斌答辩称，1、案涉租赁土地性质为设施农业用地，不是非农建设用地，双方签订的《场地租赁合同》有效，也是经备案的；2、原告交纳的入场费性质为入场前一次性支付的且非退还的费用，根据双方签订的合同并非属于保证金或类似的附有退还性质的款项；3、原告主张应退还的每户的大棚修建费并非系被告收取后由被告修建，其是否修建均系由承租人根据自身经营情况决定后由第三方修建，该事宜与被告无关，根据合同的相对性原则也不应向被告主张；4、双方签订的《土地租赁合同》期限的履行并未受影响，排洪隐患整治也不影响市场的正常经营，原告在自己放弃经营的情况下拖欠被告租金至今（被告只收取了2018年3月-9月半年租金）。 经审理查明，2014年11月17日，成都市龙泉驿区国土资源局下发《关于设施农业用地备案通知》，对成都万福农业开发有限公司申报的位于大面街道龙华社区1组，集体土地共计87.1亩，其中附属设施0.1725亩的设施农用地准予备案，用途为花卉大棚及苗圃种植。 被告李洪斌从成都万福农业开发有限公司承租案涉的设施农业用地后，于2018年1月18日，李洪斌（甲方）与曾令刚（乙方）签订《花卉温室大棚工程合同书》，约定甲方委托乙方对柳月路花卉温室大棚进行修建，施工日期从2018年1月20日至2018年2月6日，工程总款230688元。根据李洪斌提交的收据，李洪斌已实际支付曾令刚225000元，剩余5688元按照合同约定作为质保金一年后付完。 2018年4月1日，李洪斌（甲方）与方宗俞（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方使用的场地位于成都东村农业开发有限公司，成万路338号附柳月路17、18号；租赁期为一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止；根据甲方的规划，乙方承租的场地的经营范围为特色花盆批发；棚内面积：234平方米，租金：20元/㎡，合计租金4680元/月，年管理费用2808元；乙方签订合同时缴付合同期6个月租金28080元，及一年清洁费及公共设施维护费：2808元，合计：30888元。合同第八条第3项载明：“因国家政策或政府要求需要收回、拆除或改造已租赁场地，给甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任。在规定时间内，乙方无条件撤离场地，不得滋事。因上述原因终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，并按相关规定退还保证金。”庭审中李洪斌陈述，合同上成都东村农业开发有限公司系书写有误。 2018年3月12日，李洪斌出具收据，载明方宗俞交纳万福花市柳月路摊位16、17、18号共计三间入场费30000元。2018年4月23日，李洪斌出具收据，载明方宗俞交纳万福花市柳月路16、17、18号租金42000元（2018.4.1-2018.9.30）及清洁费4200元（2018.4.1-2019.3.31）。2018年4月13日，“康强工艺”向李洪斌转账支付5000元，于2018年4月27日向李洪斌转账两次，分别为20000元和5950元。庭审中方宗俞陈述其租了16、17、18号摊位，缴纳了三个摊位的租金和清洁费，后方宗俞把其中的16号摊位原价转让给董宇航，转账记录中的“康强工艺”就是方宗俞；方宗俞转账的金额中，20000元是17、18号摊位的入场费，另外10950元是三间铺面的大棚建设和其他费用，其中包括17、18号摊位的大棚建设费用6500元。庭审中方宗俞陈述，其缴纳的入场费、租金和清洁费，一部分是通过现金支付，一部分是通过转账支付，被告李洪斌对方宗俞缴纳入场费3万元、租金、大棚基建费、清洁费均予以认可，对方宗俞将16号摊位转让给董宇航予以认可。 2018年7月12日，李洪斌在“柳月路商家群”的微信群里发布消息，称“本月两次成都50年一遇的洪水灾害给大家造成花木花盆等损失……鉴于此情况按照法律角度讲国家政府都不赔偿。本人以自己的能力从人道主义出发，协同万福公司修复排水沟和大棚，并承诺7、8、9三个月免收租金（合同交租时间顺延3个月）……”成都市龙泉现代农业投资有限公司发布施工公告后，李洪斌于2018年7月25日在“柳月路商家群”的微信群里告知各商家，因防洪施工道路封闭，请大家暂停上货。 2019年2月14日，成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司发布《关于限期搬离花卉市场的通知》，载明“我公司与成都万福农业开发有限公司（以下简称：万福农业）签订《锦江区环城生态区农用地流转协议》，将万福村1、10组约120亩农用地流转给该公司发展现代农业。经核查，万福农业占用耕地建设大棚花卉交易市场的行为不但违反了《流转协议》的约定，且系违法违规行为。我公司已函告万福农业，要求其于2019年2月19日前关闭市场经营行为，并清退商户。现通知各经营户于2019年2月19日前自行搬离市场，若逾期未搬离，将自行承担由此引起的一切后果。”后原告方宗俞租赁的柳月路17号、18号摊位被拆除。李洪斌在“柳月路商家群”的微信群里告知商家：鉴于你们经营柳月路场地遭遇洪水和“大棚房”政策拆迁，由于不可抗力造成今天结果，我方不予赔偿和退还任何费用。 庭审中，原告陈述其实际经营使用该场地三个月，2018年7月因受洪水影响后未再经营。而被告及证人陈述，洪水次日就退了，对商户的实际影响大约为一周左右，后防洪施工也不会对商户经营产生影响。 上述事实，有原告方宗俞提交的原被告身份信息、《场地租赁合同》、收据、转账记录、施工公告、限期搬离通知，被告李洪斌提交的《成都市龙泉驿区国土资源局关于设施农用地备案通知》、农业产业化生产设施及附属设施用地审批表、《成都市龙泉驿区人民政府大面街道办事处关于成都万福农业开发有限公司流转大面街道龙华社区一组土地用于农业项目的函》、《花卉温室大棚工程合同书》、收据以及当事人及证人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，关于场地租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本院认为，本案案涉土地为设施农业用地，审批备案的用途为花卉大棚及苗圃种植，而被告李洪斌在案涉土地未经县级以上政府部门批准的情况下，擅自改变土地用途将其租赁给原告从事花卉交易，其租赁行为违反了法律、法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的租赁合同应为无效合同。故原告方宗俞要求确认双方签订的《场地租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于退还入场费、清洁管理费、租金及大棚基建费的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。 关于入场费，虽然原被告双方在《场地租赁合同》中并未就入场费进行约定，但根据被告李洪斌出具的《收据》和双方的陈述显示，原告方宗俞为了租赁2个摊位，共计向被告支付了入场费20000元，故该《收据》应视为合同组成部分，因双方签订的《场地租赁合同》无效，作为合同组成部分的《收据》及《收据》上备注的“此入场费概不返还”也无效。被告因无效合同所取得的财产，应当返还原告。故被告李洪斌应退还原告方宗俞入场费共计20000元。被告李洪斌辩称其从成都万福农业开发有限公司租赁的土地是没有搭建大棚的，因为原告李洪斌需要将土地用于市场经营，特别是植物的种植和批发，所以才收取了商户入场费，将该费用用于修建大棚、平整土地等，故该费用不予退还。本院认为，被告李洪斌并未举证证明入场费用于案涉土地的大棚搭建等项目，且被告搭建大棚、平整土地后租赁给商户进行花卉交易的行为违反了案涉土地审批使用用途，其行为已违反国家法律法规及政策规定，故对被告李洪斌的辩称，本院不予采信。 关于租金及清洁管理费，本案中，虽然租赁行为无效，但原告方宗俞实际租赁使用涉案场地，也接受了清洁管理服务，故原告方宗俞应当向被告李洪斌支付租赁期间的场地使用费及清洁管理费，使用费可参照双方约定的租金标准计算。原告方宗俞已缴纳2018年4月至9月的使用费，被告李洪斌承诺2018年7、8、9月使用费顺延，大棚整治工程从2019年2月开始，原告方宗俞实际使用案涉场地超过6个月，故对于方宗俞要求退还场地使用费的请求，本院不予支持。原告方宗俞缴纳一年清洁管理费，而被告李洪斌并没有承诺在顺延使用费的同时顺延清洁管理费，故清洁使用费应按实际使用9个月计算，被告李洪斌应退还原告方宗俞3个月清洁管理费702元。原告方宗俞称其实际使用案涉场地时间为3个月，因受洪水及防洪工程、大棚整治影响，3个月后就未经营了，故应退还3个月使用费及9个月管理费。本院认为，洪水及防洪工程施工属于不可抗力，李洪斌已承诺将2018年7、8、9月使用费顺延，经查防洪工程施工期间并未关闭市场，商户可以继续经营，而大棚整治拆除自2019年2月份才开始，在此之前原告方宗俞是可以对案涉场地进行使用的，且原告也未提交证据证明其离场时间，故对原告方宗俞的相关述称不予采信。 关于退还大棚基建费的诉讼请求。本院认为，该大棚系原告方宗俞自己搭建用于花卉交易，该行为不符合国家法律法规及政策规定，原告有过错应当自行承担搭建大棚费用的损失，故对原告方宗俞的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告方宗俞与李洪斌签订的《场地租赁合同》无效； 二、被告李洪斌于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告方宗俞入场费20000元、清洁管理费702元； 三、驳回原告方宗俞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取433元，由原告方宗俞负担216.5元，被告李洪斌负担216.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢婷 二〇一九年十二月十三日 书记员  杨倩 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。 依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。