广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1909号原告：恩平市容兆置业发展有限公司，住所地：广东省恩平市美华东路36号二楼。统一社会信用代码：91440785796236149U。法定代表人：何耀良，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉连，广东义轩律师事务所律师。被告：黄志强，男，1992年12月28日出生，汉族，住广东省德庆县。原告恩平市容兆置业发展有限公司与被告黄志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理本案过程中，因需向被告公告送达诉讼材料，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐玉连到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年8月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》自2019年7月11日起解除；2.判令被告立即将恩平市××城××大道中××岸花园××房返还给原告；3.判令被告立即配合办理将恩平市恩城锦江大道中83号幸福金岸花园3幢1401号的不动产权属变更登记至原告名下；4.判令被告向原告支付违约金41312.5元；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是恩平市幸福金岸花园房地产项目的建设单位。2015年1月12日，原告与中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称工商银行江门分行）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告为购买幸福金岸花园项目房产并向工商银行江门分行申请按揭贷款的购房人（借款人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，保证期限至购房人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行江门分行止。2016年6月15日，原告与工商银行江门分行签订《个人住房快速放款合作协议》，约定原告对抵押贷款房产办理他项抵押登记之前工商银行江门分行先行放贷部分的连带责任保证期限自放贷款项划入原告专项账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥他项抵押登记之日止。2016年12月9日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定被告向原告购买坐落于恩平市××城××大道中××岸花园××房（以下简称涉案房屋），总房款413125元，首期款83125元（含定金），剩余330000元通过银行按揭方式支付。2016年12月22日，被告与中国工商银行股份有限公司恩平支行（以下简称工商银行恩平支行）签订《个人（购房）借款/担保合同》，向工商银行恩平支行贷款330000元用于购买涉案房屋，借款期限30年。2016年12月23日，工商银行恩平支行向被告发放了330000元贷款，因被告未办理涉案房屋的产权登记，故亦未办理抵押登记。工商银行恩平支行放款后，原告将涉案房屋交付给被告。2018年8月3日，被告与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中约定如因被告的原因致使原告承担担保责任的，原告有权向被告追偿或解除合同，原告选择解除合同的，被告应当向原告支付房价款10%的违约金。2018年8月8日，被告取得涉案房屋的不动产权证，但拒不配合办理抵押登记。因被告拖欠工商银行恩平支行贷款，工商银行恩平支行于2019年1月15日提起诉讼【案号（2019）粤0785民初280号】，请求被告偿还拖欠的贷款本息，并要求原告承担担保责任。2019年3月21日，原告向工商银行恩平支行承担担保责任，偿还了被告所欠的贷款本息及（2019）粤0785民初280号案诉讼费用等合计336894.28元。原告于2019年7月10日向被告发出《解除合同通知书》，通知自2019年7月11日起解除双方签订的买卖合同。鉴于上述事实，原告认为：一、原告与被告签订的《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、原告为被告购买涉案房屋的按揭贷款向工商银行提供阶段性连带责任保证，因被告未按时向工商银行恩平支行还款，导致原告承担担保责任，按照买卖合同的约定，原告有权解除合同。三、原告于2019年7月10日向被告发出解除合同通知书，通知解除双方签订的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案买卖合同已于2019年7月11日解除。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当将涉案房屋返还给原告，并配合办理将该房屋的不动产权属变更登记至原告名下的相关手续。五、按照买卖合同的约定，原告选择解除合同的，被告应当向原告支付房价款10%的违约金，即被告应当承担向原告支付41312.5元违约金的法律责任。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月12日，原告与工商银行江门分行签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014年江门按揭协议第059号），约定原告为购买其开发的幸福金岸花园项目房产并向工商银行江门分行申请按揭贷款的购房人（借款人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，保证期限至购房人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交工商银行江门分行止。2016年6月15日，原告与工商银行江门分行签订《个人住房快速放款合作协议》【编号：江门（2016）快协051号】，约定原告对抵押贷款房产办理他项抵押登记之前工商银行江门分行先行放贷部分的连带责任保证期限自放贷款项划入原告专项账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥他项抵押登记之日止。2016年12月9日，原告与被告签订《商品房认购协议书》（编号：0000878），约定被告向原告购买坐落于恩平市××城××大道中××岸花园××房（即涉案房屋），总房款413125元。2016年12月22日，被告与工商银行恩平支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工商银行恩平支行贷款330000元用于购买涉案房屋，贷款期限30年，被告以涉案房屋作为抵押担保。2018年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》），约定被告向原告购买涉案房屋，房款共413125元，被告应于2016年12月16日前支付首期房款83125元，余款330000元向工商银行恩平支行申请贷款支付，并于2017年1月16日之前支付。合同记载被告的通讯地址为广东省德庆县新圩镇上咀村委会让塘村026号，联系电话为150××××5791，并约定原、被告保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《补充协议》第5.3条约定，如因被告的原因致使原告承担担保责任的，原告有权向被告追偿或解除合同，原告选择解除合同的，被告应当向原告支付房价款10%的违约金，原告有权在应当返还给被告的房价款中扣除被告应当支付的违约金。第14条约定原、被告一致同意以合同中记载的通讯地址、联系电话为根据合同发出的文件的收件地址和收件人联系电话，一方向对方以挂号信、邮政快递等方式发出的文件，收件地址在境内的，自发出5日后，即视为送达，因一方在合同中记载的通讯地址、联系电话错误或不详致使送达不能的，由该方承担相应法律责任。2016年12月9日，被告向原告支付购房定金20000元（备注“可作首期，不作退还”）。同年12月12日，被告向原告支付购房首期款63125元。同年12月23日，工商银行恩平支行向被告发放了330000元贷款。2017年5月22日，被告向原告开具金额为413125元的购房款发票。原告已将涉案房屋交付给被告，被告于2018年8月8日取得涉案房屋的不动产权证[证号：粤（2018）恩平市不动产权第0006590号]，但未办理抵押登记。因被告拖欠工商银行恩平支行贷款，工商银行恩平支行向本院提起诉讼【案号：（2019）粤0785民初280号】，请求被告偿还拖欠的贷款本息合计325019.61元（利息暂计至2018年10月5日），并要求原告承担担保责任。2019年3月14日，原告与工商银行恩平支行签订《代偿协议书》，双方确认截至2019年3月12日，被告拖欠工商银行恩平支行贷款本金321175.63元、利息9963.94元、诉讼费5258元，合计336397.57元（相关利息计算至实际利息结清日止），并同意由原告在签订协议之日起7日内代被告向工商银行恩平支行偿还上述款项。2019年3月21日，原告向工商银行恩平支行承担担保责任，偿还了被告所欠的贷款本息及（2019）粤0785民初280号案诉讼费用等合计336894.28元。2019年7月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》（收件地址及收件人电话为《商品房买卖合同》记载的通讯地址及联系电话），通知被告自2019年7月11日起解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告于2019年7月20日前将涉案房屋返还给原告及配合办理不动产权属变更登记手续，以及支付违约金41312.5元。邮件于2019年7月13日以“迁移新址不明、无法联系”为由退回。另查明，应原告申请，本院于2019年8月12日作出（2019）粤0785民初1909号民事裁定，裁定查封被告名下恩平市××城××大道中××岸花园××房（即涉案房屋），以413125元为限，查封期限为三年。原告已预交保全申请费2585.62元。再查明，经本院公告送达，被告于2019年11月21日收到原告的起诉状等材料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据原告与工商银行江门分行签订的《按揭贷款业务合作协议》《个人住房快速放款合作协议》以及原、被告签订的《商品房认购协议书》《个人购房借款/担保合同》《商品房买卖合同》，被告向工商银行贷款330000元用于支付涉案房屋的购房款，原告对被告上述330000元贷款本息提供担保，如因被告的原因致使原告承担担保责任的，原告有权解除合同，被告应当向原告支付房价款10%的违约金。现被告未依约偿还贷款本息，工商银行恩平支行起诉至法院，原告履行其担保责任向工商银行恩平支行偿还了贷款本息及诉讼费合计336894.28元。因此，被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告于2019年7月10日向被告在合同确认的通讯地址发出《解除合同通知书》，虽然邮件于2019年7月13日以“迁移新址不明、无法联系”为由退件，但根据《商品房买卖合同》第二十二条及《补充协议》第14条约定，上述邮件自发出5日后视为送达，本院据此认定被告已于2019年7月16日收到原告发出的《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，即涉案《商品房买卖合同》（含《补充协议》）于2019年7月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条约定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现《商品房买卖合同》（含《补充协议》）因被告违约导致解除，原告要求被告返还涉案房屋以及配合办理不动产权属变更登记，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案《补充协议》第5.3条约定，若原告选择解除合同的，被告应当向原告支付房价款10%的违约金，现原告要求被告支付违约金41312.5元（413125元×10%），合理有据，本院亦予支持。综上，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告恩平市容兆置业发展有限公司与被告黄志强于2018年8月3日签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）自2019年7月16日起解除；二、被告黄志强应自本判决发生法律效力之日起十日内将恩平市恩城锦江大道中83号幸福金岸花园3幢1401号房返还给原告恩平市容兆置业发展有限公司，并配合办理将上述房屋的不动产权属变更登记至原告恩平市容兆置业发展有限公司名下的手续；三、被告黄志强应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告恩平市容兆置业发展有限公司支付违约金41312.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、房屋返还义务或不配合办理权属变更登记手续，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费8116.56元、保全费2585.62元（已由原告预交），由被告黄志强负担。原告恩平市容兆置业发展有限公司已预交的受理费8116.56元及保全费2585.62元，本院予以退回；被告黄志强应向本院补交受理费8116.56元及保全费2585.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  任爱武人民陪审员  邓盛华人民陪审员  梁坚亮二〇一九年十二月三十一日法官助理张燕媚书记员郑秀媚