贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6813号上诉人（一审原告）：杨燕燕，女，汉族，1978年9月12日出生，住湖北省孝感市孝南区。上诉人（一审原告）：徐正洪，男，汉族，1976年10月25日出生，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：付映雪，女，汉族，1969年5月16日出生，系社区居委会推荐公民。委托诉讼代理人：吴燕鸣，贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会,该公司董事长。上诉人杨燕燕、徐正洪因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨燕燕、徐正洪逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13899.02元；二、驳回原告杨燕燕、徐正洪的其他诉讼请求。案件受理费人民币469.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担143.00元，原告杨燕燕、徐正洪负担326.00元。上诉人杨燕燕、徐正洪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判违约金为45543.00元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法官未全面、客观的审核证据，并全面适用。上诉人提交的证据显示，上诉人已按照《商品房买卖合同》的方式于2013年1月5日至2015年5月6日已将首付款、房款、住宅登记费、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金费、办证费用及办证所有资料等交给被上诉人。被上诉人没有按照《城市商品房预售管理办法》的规定在法律规定的时间内及时给上诉人备案，也未将上诉人所提交的住宅登记费、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金费、办证费用等交到有关办证房屋管理局、土地管理局、税务局等机关缴纳税费，直至2018年7月1日才到不动产大厅申请办理其不动产权属证书。被上诉人为上诉人的备案登记表虚假，上诉人到不动产中心调取备案登记显示，被上诉人没有备案。被上诉人已经迟延履行长达四年之久，上诉人提交的证据证明被上诉人从2014年3月17日签订房屋预售合同到2016年6月30日的二年多时间内有充分的时间来办理房产证。毕节市政府贯彻执行《不动产登记暂行条例》公告，自是2016年9月30日起办理不动产登记，2016年9月30日前办理房产证、土地使用权证合法有效，被上诉人在2016年9月30日前具备办证条件可以给上诉人办证而没有办证，2018年6月29日才办理不动产权证书，属迟延履行合同，应承担违约责任。二、2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款才具体明确规定了房屋所有权证、土地使用权证“二证合一”。毕节市政府贯彻执行《不动产登记暂行条例》公告规定时间是2016年9月30日起办理不动产登记。2016年9月30日前，被上诉人应为上诉人办理二证，即房产证和土地使用权证。2016年9月30日后，被上诉人也没有及时给上诉人办理不动产权证书，直至2018年4月23日被上诉人才向不动产大厅申请办理不动产权属证书，至2018年10月9日才办理不动产权证书给上诉人属迟延履行，应承担迟延履行违约责任。被上诉人的违约时间长达三四年，发生不可抗力的因素并不妨害被上诉人为上诉人办证，被上诉人应当承担迟延履行的违约责任。三、被上诉人单方制作的《补充协议》第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内”，二年内是指，被上诉人应该在承诺的时间2015年6月30日前先办理房产证后，土地使用证可以推迟在二年内办理，被上诉人取得房屋销售许可证和土地使用权证后，可以给上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的。被上诉人为了从时间上占用上诉人的办证费用，利用《补充协议》来规避法律规定的办证时间。综上，被上诉人迟延履行的时间已达三四年，发生不可抗力的因素并不妨害被上诉人为上诉人办证。根据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”不能免除被上诉人迟延履行的违约责任。被上诉人毕节创美房地产开发有限公司未作答辩。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理并取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就被上诉人所负协助办证义务及违约责任的具体约定。依据该条款，被上诉人于2015年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，系被上诉人履行协助办证义务的具体方式。根据一审查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，双方另行协商签订《补充协议》。其中，《补充协议》第九条第三款约定被上诉人协助上诉人办理商品房所涉土地使用权变更手续，具体协助方式是由被上诉人在办理完商品房分户产权证后2年内协助上诉人办理分户国有土地使用证。从条款内容看，该条款系双方就《商品房买卖合同》未尽事宜的补充约定，未排除上诉人依据合同要求被上诉人履行协助办证义务的主要权利，亦未免除被上诉人自身责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款。协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。商品房买卖合同项下，双方权利义务应当依据《商品房买卖合同》及其《补充协议》予以认定。依据《商品房买卖合同》第二十二条，被上诉人应于2015年6月30日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，逾期交付则应依据违约金条款承担违约责任。依据《补充协议》第九条，被上诉人在办理完商品房分户产权证后2年内协助上诉人办理分户国有土地使用证。在案证据显示，《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的履行期限内，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行。根据该条例对商品房所有权登记及土地使用权登记作出的调整性规定，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。基于此，被上诉人依据《商品房买卖合同》应当向上诉人交付的办理商品房转移登记的有关文书，事实上应当包含办理土地权属证书所需的相关资料。结合《补充协议》就被上诉人协助办理土地权属证书期限的约定，被上诉人关于其依约交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，应予相应顺延至2015年6月30日起的2年内即2017年6月30日的抗辩意见，具有事实和法律依据，应予支持。截至2017年6月30日前，被上诉人仍不能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，则应当依据《商品房买卖合同》确定的违约金条款承担违约责任。综上所述，一审法院判令被上诉人自2017年7月1日起承担违约责任至2018年8月1日，即双方共同签订不动产登记申请书之日，事实和法律依据充分，予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938元，由上诉人杨燕燕、徐正洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 罗 珣审 判 员 郭少华二〇一九年十二月十八日法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千