重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初8709号原告：陈琴，女，1985年8月4日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：倪静，女，1991年6月20日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：杨平，女，1959年7月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告陈琴与被告倪静、杨平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈琴和被告倪静到庭参加诉讼。被告杨平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈琴向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间于2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》；二被告连带偿还陈琴剩余购房款78000元；二被告连带偿还陈琴违约金78000元。事实与理由：2016年7月13日，陈琴与倪静及重庆恋璟房地产中介服务有限公司(以下简称恋璟公司)签订房屋买卖协议，约定倪静代理杨平，将其名下位于重庆市江北区鱼嘴镇和韵路X号X单元X-X建筑面积68.54平方米的房屋出售给陈琴，价款为245000元。协议签订当日及次日，陈琴支付给倪静和杨平购房款共计168000元，以先用于该套房屋办理解押手续。2016年9月左右，陈琴得知倪静并未将168000元的购房款用于办理房屋解押手续，且倪静愿意继续履行房屋买卖协议的意思表示不明确，故陈琴要求倪静先退还部分购房款，并要求倪静及时自行办理房屋解押手续。后经陈琴催款，倪静向陈琴分别返还了部分购房款80000元与10000元。2017年11月左右，倪静在未通知陈琴的前提下，单方告知陈琴已将该套房屋出售给第三方，致使原、被告间的合同目的无法实现。被告“一房二卖”构成根本违约且恶意拖欠陈琴所支付的余下购房款78000元。陈琴多次向倪静提出还款要求均未成功。同时，根据双方签订的房屋买卖协议第6条第3款之约定，被告应向陈琴另行支付已付购房款2倍的违约金。为维护合法权益，遂陈琴诉至法院。倪静辩称，当时房产证不是她的名字，房产证登记在其前夫母亲杨平的名下。倪静不知道杨平把房子卖给了其他人。除了陈琴自认的钱之外倪静另外已经还了20000元，还剩购房款58000元没还。不认可第三项诉讼请求。杨平未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，陈琴与倪静采用房屋中介恋璟公司的格式合同签订了《房屋买卖协议》，该合同卖方(甲方)记录的是倪静和杨平，买方（乙方）记录的是陈琴。该协议双方约定，甲方将位于重庆市江北区鱼嘴镇和韵路X号X单元X-X房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，成交金额为245000元；该房屋设有抵押，甲方应于2016年7月20日前办理抵押注销手续；签本协议当日乙方付10000元，过户当天付235000元；因甲方原因导致无法再继续办理房屋按揭贷款、房地产转移登记、委托公证手续等，甲方须双倍返还乙方已交房款作为违约金。在该协议尾部有恋璟公司的印章，甲方签名内容为“倪静代杨平”，乙方由陈琴签名。当日，陈琴支付了10000元给倪静，倪静出具了收条。7月14日，倪静持有杨平的中国邮政储蓄银行卡，陈琴通过中国农业银行账户向该银行卡转账158000元。同日，倪静向陈琴出具收条，内容为“今收到陈琴购买重庆市江北区鱼嘴镇和韵路X号X单元X-X部分房款158000元。”另查明，杨平已于2016年11月10日将涉案房屋出售给案外人陈佳，并已过户给陈佳。本院于2019年8月1日向倪静、杨平公告送达本案的起诉状。庭审中，陈琴和倪静均陈述杨平曾是倪静的婆母，2016年7月13日签订合同时，房屋的所有权人是杨平，杨平从没参与过该合同。陈琴陈述2016年7月13日签订合同时，她知道涉案房屋的所有权人是杨平，是因为倪静想贷款，但是她的征信不好无法贷款，所以房屋就登记在杨平的名下，倪静对房子有处分权；恋璟公司是陈琴与人合伙开的，签订房屋买卖协议时陈琴在该公司上班，2016年7月13日的合同是个人行为；倪静已经退了购房款90000元(其中倪静退了80000元，另外10000元为倪静父亲用其售房款代倪静退的)。倪静陈述杨平知道倪静卖房子的事情，杨平的银行卡也是杨平拿给她的，卖房的事杨平做不了主，是倪静的前夫王鹏（杨平的儿子）在管这事；2016年7月13日卖房时倪静与王鹏已经离婚了；后来倪静已经退给了陈琴120000元（其中倪静自己退了100000元，另外20000元为倪静父亲用其售房款代倪静退的），尚欠58000元没有偿还。庭审后，陈琴陈述因时间久远记错了，倪静退款共计100000元(其中倪静退了80000元，另外20000元为倪静父亲用其售房款代倪静退的)，尚欠68000元没有退还；并将诉讼请求变更为解除原、被告之间于2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》；二被告连带偿还陈琴剩余购房款68000元；二被告连带偿还陈琴违约金10000元。上述事实，有重庆恋璟房屋中介服务有限公司房屋买卖协议、中国农业银行个人结算业务申请书、借记卡交易明细、收条、重庆市房屋买卖合同及当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为与陈琴签订《房屋买卖协议》相对方是谁。首先，陈琴清楚签订合同时房屋登记的所有权人为杨平，但是整个过程杨平并未出现。同时，根据其陈述，陈琴认为涉案房屋的房主是倪静，只是挂在杨平名下，倪静对该房屋有处分权。其次，倪静从始至终没有提供杨平委托其出售房屋的相关证据，倪静的行为不构成代理。虽然倪静签合同时写明“倪静代杨平”且在收取158000元房款时用的是杨平的银行卡，但是基于杨平与倪静特殊的身份关系，不能仅凭倪静持有杨平的银行卡就认为杨平收到房款，倪静是受杨平委托出售房屋。不管从两次出具收条，还是到后面的退还房款，都是倪静所为，无证据证明杨平在收款或退款。第三，现有证据无法认定杨平对陈琴的行为进行了追认，故不能认定倪静的行为是代理杨平售房。综上，《房屋买卖协议》的合同的当事人为陈琴与倪静。涉案房屋现已登记在案外人名下，且该房屋倪静不具有处分权，合同目的不能实现，现陈琴请求解除《房屋买卖协议》符合法律规定，应于准许。在本案诉讼前，陈琴并未发出解除合同的通知，故本案的《房屋买卖协议》应于本院公告送达对方当事人时解除，即2019年9月30日解除。合同解除后，倪静收到的房款应于退还。陈琴给付了168000元，陈琴认可倪静退还了100000元，倪静陈述退还了110000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现倪静未举证证明其退还了110000元，其应承担举证不能的后果，故倪静还应退还房款68000元。关于违约金的问题。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。按照陈琴与倪静之间合同的约定“因甲方原因导致无法再继续办理房屋按揭贷款、房地产转移登记、委托公证手续等，甲方须双倍返还乙方已交房款作为违约金”，现陈琴主张违约金10000元，符合法律规定和双方当事人的约定，故对其违约金的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈琴与被告倪静之间于2016年7月13日签订的《房屋买卖协议》于2019年9月30日解除；二、被告倪静于本判决生效之日起10日内向原告陈琴退还房款68000元；三、被告倪静于本判决生效之日起10日内向原告陈琴支付违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4975元，公告费300元，合计5275元由被告倪静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  何 琳人民陪审员  李玉晶人民陪审员  张凡利二〇一九年十二月二日书 记 员  周 静