浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5591号原告：张凯，男，1989年9月23日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：胡海婴,浙江明瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：章明引，浙江明瓯律师事务所律师。被告：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室，统一社会信用代码：91330303566995123B。法定代表人：于修阳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木，浙江浙杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。原告张凯与被告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称：万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序审理于2019年9月20日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡海婴、章明引、被告的委托诉讼代理人郑舒木、胡洁到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2012年10月27日签订的合同号为201190002600067号的《商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告时解除，原告保留追究被告其他民事责任的权利。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告向被告购买温州龙湾万达商业广场第6幢1层102号商品房（商业用途，以下简称：涉案商铺），双方于于2012年10月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》）及《合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），就房屋价款、交房条件、交房时间、双方权利义务及违约责任等进行了约定。涉案商铺交付后，原告与案外人张德达、林勇（林娜）、潘国勋共同将所购的相邻商铺整体出租给浦发银行温州分行（以下简称：浦发银行）作为营业房。浦发银行使用期间，2014年就出现外墙漏水现象，之后每逢大雨即严重漏水。根据温州龙湾万达商业广场物业管理单位即万象美物业管理有限公司温州分公司（以下简称：物业公司）提供的《漏水报修记录表》显示，2014年9月3日、2015年8月23日、2015年9月4日、2016年7月19日、2016年8月21日、2017年9月7日、2018年7月22日、2018年8月18日、2018年9月16日，涉案商铺都因外墙漏水报修。但经过多次维修，直至起诉时止，外墙漏水问题仍未得到解决。为此，浦发银行多次要求原告赔偿损失并主张解除租赁合同，原告通过各种途径安抚和补偿，才暂时没有解除租赁合同。原告认为，涉案商铺从2014年开始出现外墙漏水至今，属于被告设计、施工问题，经多次维修仍然不能解决（有报修记录就有9次），已严重影响正常使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房司法解释》）第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另，因原告与案外人共同将所购的相邻商铺整体出租给浦发银行，浦发银行装修时将相邻商铺隔墙拆除统一使用，故原告不清楚涉案商铺与相邻商铺存在消防门互通。后原告获悉，被告为达到消防验收合格目的，在相邻商铺的共用隔墙开设消防门，以致相邻商铺互通，单个商铺不能独立使用。被告交付的涉案商铺不具备房屋所有权的排他性、独占性，不具有完整物权，导致合同目的无法实现，原告依法可解除合同。原告为此起诉，因起诉前没有发出解除通知，故诉请确认《合同》自起诉状副本送达时解除。被告答辩称：一、涉案商铺已经通过消防验收和竣工验收备案，证明涉案商铺符合约定，质量合格。涉案商铺已于2013年11月7日交付原告，合同已经履行完毕，原告称合同目的不能实现与客观事实不符。二、关于漏水问题。原告所称的漏水报修情况属实，但报修记录显示的报修时间集中在每年台风季，极端天气导致漏水属于不可抗力。原告最近一次漏水报修是2018年9月，物业公司进行检查确认是玻璃幕墙老化开胶，采取重新打胶方式维修，此后至今一年多，没有新的报修记录，表明漏水问题已经维修解决。被告收到起诉状后，经现场查看也未发现漏水问题。原告将涉案商铺出租给浦发银行使用至今，期间并未发生因漏水而停业的情况。即使仍有漏水，原告还需证明在保修期内和保修范围内，并根据《合同》第十八条、《补充协议》第五条第5、8款约定的程序处理，原告未申请鉴定，即使仍有漏水也原因不明。退一步讲，即使仍有漏水且是质量原因，也可通过维修解决，原告无权解除合同。三、关于消防门问题。原告已签字收房，其收房时并无异议，原告也无权解除合同。四、原告行使解除权已超过期限。根据《补充协议》第十三条第4款，原告应在解除事由发生之日起30日内行使解除权，逾期视为放弃解除权。综上，应驳回原告诉请。审理中，原告补充称：一、从被告答辩举证可知，消防验收在后，竣工验收备案在前，该竣工验收备案具体行政行为已被生效行政判决确认违法。二、关于漏水问题。9次报修，物业公司均确认是外墙漏水，而外墙属于主体结构，显然系房屋质量原因，漏水原因明确，无需鉴定。虽9次报修均有人前来维修，但维修方式只是重新打胶，至今无法解决。2018年9月之后还有漏水报修，只是没有报修记录。2019年9月，物业公司还曾受被告委托就漏水维修工程进行招标，表明漏水问题还未解决。三、关于消防门问题。虽相关行政行为没有被撤销，但经向房管部门了解，消防门互通情形下单独发证明显违法。原告虽有签字收房，但当时与相邻商铺合租给浦发银行打通使用，互通问题没有突显，租期届满或租赁解除后，自用或单独出租，消防门问题必然影响独立使用。四、关于解除权行使期限。漏水问题持续至今，消防门问题是调查后发现，解除权没有超过期限。五、关于解除《合同》的法律依据。根据《商品房司法解释》第十二条、第十三条及《浙江省实施办法》（以下简称：《浙江消保法办法》）第十九条规定，原告有权解除合同。《合同》标的物虽然是商铺，但《合同》第十七条明确约定适用“温州消保法办法”，即指《浙江消保法办法》，故该办法可以适用；《补充协议》第十五条第17款排除消保法适用是无效的。审理中，被告补充称：一、根据生效行政判决，竣工验收备案程序违法，但并未被撤销，行政行为仍然有效。二、关于漏水问题。2019年9月，被告确有委托物业公司就整个龙湾万达广场写字楼及底商的外立面、屋面整个工程进行招标，但并非针对涉案商铺。三、关于消防门问题。另案生效判决已经明确并不因此导致合同解除。四、关于解除《合同》的法律依据。《商品房司法解释》第十二条指房屋主体结构不合格，本案显然不符合。《商品房司法解释》第十三条指房屋质量问题严重影响正常居住使用，本案也不符合。本案《合同》标的物是商铺，《浙江省消保法办法》不适用；《合同》是登记部门提供的格式条款，第十七条约定的“温州消保法办法”不存在；《补充协议》第十五条第17款也明确排除《合同》第十七条的适用，因为双方买卖的是商铺。本院经审理认定事实如下：2012年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，载明“出卖人万达公司，买受人张凯。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第6幢1层102号房，建筑层数地上14层，地下1层，商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，建筑面积共284.93平方米，其中套内建筑面积265.49平方米，应分摊的共有建筑面积19.44平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米35711元，总金额11075204元。第七条，付款方式及期限。买受人按照第1种方式按期付款，即买受人应于2012年10月27日前一次性付清全部房款。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十七条，《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形。凡符合《温州市实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。第十八条，商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于合同附件六”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面图；附件六为保修责任主要条款，载明“购买原商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，详见质量保证书”；附件八为《补充协议》，载明“第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第十三条，合同解除。除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同”等。上述《合同》已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）就作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年11月7日，原、被告办理涉案商铺交接、价款结算手续，原告签署的《房屋交接单》载明“本人同意接收此房屋”等。万达公司出具的《住宅质量保证书》载明“根据有关法律法规规定，为加强商品房住宅销售后的服务，保障购房人的合法权益，本公司对所销售的龙湾区永定路1188号6幢102室，建筑面积287.76平方米的商品住宅作出如下质量保证：一、本住宅工程已经竣工验收，符合温州市住宅建设设计标准，工程质量合格，由本公司负责按规定进行保修。工程竣工验收日期为2013年5月3日。二、本住宅工程的地基基础和主体结构在设计文件规定的该工程合理使用年限内保修。三、本住宅的屋面防水工程、由防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2021年5月29日。四、本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：1.地基基础工程和主体结构工程，在设计文件规定的使用年限内由本公司承担保修；2.屋面防水工程8年；3.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年……以上保修期限从工程竣工交付给用户使用之日起开始计算。五、本住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。六、本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托大连万达物业管理有限公司温州分公司物业管理公司派员予以答复和检修。七、本住宅交付使用后，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，本公司不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。因不可抗力造成的房屋损害，本公司不承担责任。八、对本公司的答复和处理如有异议，可向有关部门投诉或向法院起诉……十一、本保证作为住宅商品房销售合同的附件，于合同具有同等法律效力”等。2014年12月1日，温州市房产管理局颁发温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人张凯，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场6幢102室，建筑面积287.76平方米，套内建筑面积265.49平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。物业公司出具的《漏水报修记录表》载明“1.报修日期2014年9月3日，房号6-102、103、104、111，姓名浦发银行，报修内容贵宾室严重漏水、大门严重漏水、二楼大厅窗边严重漏水、楼梯口过道漏水，接单时间2014年9月3日，处理结果外墙漏水，备注保修期内、已经通知房开公司；2.报修日期2015年8月23日（其余内容基本同上）；3.报修日期2015年9月4日（其余内容基本同上）；4.报修日期2016年7月19日（其余内容基本同上）；5.报修日期2016年8月21日（其余内容基本同上）；6.报修日期2017年9月7日（其余内容基本同上）；7.报修日期2018年7月22日（其余内容基本同上）；8.报修日期2018年8月18日（其余内容基本同上）；5.报修日期2018年9月16日（其余内容基本同上）”等。以上事实有当事人一致陈述、原告身份证、被告企业信息登记、《合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《房屋交接单》、《住宅质量保证书》、《房屋所有权证》、《漏水报修记录表》等证据在卷佐证。对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：1.原告提供了消防平面图，拟证明被告交付的涉案商铺二层消防门与相邻商铺二层互通，导致涉案商铺不具有独立完整的物权，导致合同目的无法实现。被告质证认为，真实性无异议，但认为消防已通过验收，房屋所有权证已单独办理，足以证明是完整物权。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。2.原告提供了照片，称系浦发银行工作人员于2018年9月拍摄后发给原告，拟证明涉案商铺漏水问题经多次维修仍无法解决，严重影响正常使用。被告质证认为，照片无原始载体，真实性无法确认，即使真实，据原告陈述也是2018年9月拍摄，此次报修问题已通过维修解决。本院审查认为，因原告未提供照片原始载体，其证明力本院不予确认。3.被告提供了《房屋维修提报单》及《房屋维修完成确认单》打印件，称系在离职员工电脑上找到扫描版本后打印，因员工离职原件无法找到，拟证明针对原告的最后一次报修，2018年9月17日提报维修，2018年9月22日维修完毕，整改维修记录显示“经检查，写字楼6-102、103、104、111为幕墙玻璃开胶，已打胶修复；5-1415、5-1307、1408、1409为外墙保温层开裂，已将墙体保温层拆除，重新修复敷设墙体保温层；已完成修复，请确认。物业公司签字确认：待下雨天再视察是否维修到位”等，此后至今也未再接到原告报修。原告质证认为，《房屋维修提报单》真实性无异议，与原告最后一次报修情况一致，但《房屋维修完成确认单》真实性不认可，所谓完成修复未经原告或承租人确认。本院审查认为，质证方意见成立，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。4.被告提供了《报告》一份，称系物业公司2019年8月12日向温州市物业维修资金管理中心出具，主要内容是申请被告缴存的质保金对温州龙湾万达6栋写字楼屋面及外墙进行维修改造，预计费用250000元，被告亦盖章同意，但该《报告》内容并非针对涉案商铺，涉案商铺的漏水问题2018年9月最后一次报修已经解决，此后未再报修，如后续发生漏水问题，被告也愿意在保修范围内承担保修责任。原告质证认为，该《报告》系被告及物业公司自行制作，真实性不认可，2018年9月的漏水报修被告已经承认，被告称已经处理完毕应由被告承担举证责任，被告没有任何证据证明已经解决，可见同一漏水区位经多次维修仍无法修复，原告曾在物业公司处看到2019年被告委托物业公司拟维修工程的相关文件，其中明确包含涉案商铺。本院审查认为，该证据的形式真实性应予确认，其上载明“目前6栋写字楼不同程度出现顶楼及商铺二楼屋面保护层起沙，排水沟底层鼓包，保温层、防水层脱落，导致顶楼及商铺多户业主家里漏水情况严重……现申请房开单位万达公司缴存的质保金对温州龙湾万达6栋写字楼屋面及外墙进行维修改造。经双方沟通以点对点的维修方案来维修，预计维修费用250000元”，上述内容并未明确针对涉案商铺，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。本院认为，本案原、被告签订《商品房买卖合同》的事实清楚。根据上述《合同》内容，双方建立了商品房预售合同关系，被告已取得商品房预售许可，故其进行商品房预售符合法律规定，《合同》依法成立并生效，对双方均有约束力。《合同》履行过程中，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付了涉案商铺并办理了《房屋所有权证》。原告随后将涉案商铺出租给浦发银行经营至今，期间浦发银行曾多次因漏水问题向物业公司报修。原告现主张解除《合同》，被告不同意解除《合同》，根据诉辩情况，双方主要争议在于以下几个方面。关于漏水问题。原告主张涉案商铺外墙漏水，属于房屋主体结构不合格，根据《商品房司法解释》第十二条规定，原告有权解除合同；被告不予认可。本院认为，虽原告提供的《漏水报修记录表》显示2014年至2018年浦发银行曾9次漏水报修，但该事实显然并不等同于房屋主体结构不合格，原告并未提供证据证明房屋主体结构不合格，原告据此主张解除合同，本院不予采纳。原告又主张涉案商铺多次漏水，表明房屋质量问题已严重影响正常居住使用，根据《商品房司法解释》第十三条规定，原告有权解除合同；被告不予认可。本院认为，虽原告提供的《漏水报修记录表》显示2014年至2018年浦发银行曾9次漏水报修，但首先，报修记录未显示是否房屋质量问题导致漏水；其次，报修时间点集中在台风季节，不排除极端天气导致；第三，涉案商铺漏水问题最近一次报修为2018年9月，此后至今一年有余，经历台风季和多次雨天，并无新的漏水报修记录，原告称还有报修但未提供证据证明；因此，原告据此主张解除合同，本院亦不予采纳。至于原告提到的《浙江省消保法办法》，本院认为，首先，本案《合同》标的系商铺，原告无法因购买商铺的行为而取得消费者身份；其次，《合同》第十七条提及的“温州市消保法办法”并不存在；第三，《补充协议》第十五条第17款也明确排除《合同》第十七条的适用，因此，原告主张《浙江省消保法办法》无法适用于本案；退一步分析，即使适用《浙江省消保法办法》，该办法第十九条第二款规定“同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房”，原告提供的证据也不能证明本案已满足上述情形，原告据此主张解除合同，本院亦不予采纳。关于消防门问题。原告主张涉案商铺二层消防门互通，商铺不具有独立性和完整性，导致合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同；被告不予认可。本院认为，一方面，本案原告已签字收房，其当时并未就此提出异议；另一方面，关于消防门问题，同类商铺购房人也曾起诉，根据相关生效行政判决、民事判决，消防门互通问题并不导致解除合同，本案中不再赘述。综上所述，根据目前情况，原告并不享有解除权，其主张解除合同缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张凯的诉讼请求。本案受理费40元，由原告张凯负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  金 丛二〇一九年十二月二十五日代书记员  刘金瑶