江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6791号原告：胡金龙，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：龚耀春，江苏将军山律师事务所律师。被告：南京瑞尔房地产开发有限公司，注册号320114000022537，住所地在南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。法定代表人：相金彪，该公司监事。委托诉讼代理人：徐某，户籍所在地在南京市秦淮区。被告：南京市雨花台区发展和改革委员会，统一社会信用代码1132011401304319XQ，住所地在南京市雨花台区雨花西路99号。负责人：朱某。委托诉讼代理人：徐凡凡，江苏国成律师事务所律师。原告胡金龙诉被告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）、被告南京市雨花台区发展和改革委员会（以下简称雨花发改委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告胡金龙的委托诉讼代理人龚耀春，瑞尔公司的委托诉讼代理人徐某，被告雨花发改委的委托诉讼代理人徐凡凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金龙向本院提出诉讼请求：1.两被告立即归还购房款人民币六十四万八千元整（648000元），支付自2009年10月29日起至还款日止的双倍银行贷款利息；2.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年10月29日，原告与被告瑞尔公司签订房屋认购单一份，约定原告支付给被告648000元给被告用于购买瑞尔大厦一楼门面房。原告于当日将上述款项支付给被告，后因被告原因造成房屋无法交付。被告通过诉讼判决由雨花发改局和瑞尔公司共同退款和赔偿，但却无人通知原告。原告遂提起诉讼，要求退款并支付利息。被告瑞尔公司辩称，同意原告诉讼请求。被告雨花雨花发改委辩称，请求驳回原告对被告雨花发改委的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：瑞尔公司的受托人詹某于2009年8、9月间收取原告借款合计600000元，原告以现金方式支付借款，因瑞尔公司不能偿还借款，原告与被告瑞尔公司达成合意，原告追加48000元购房款，认购瑞尔公司房屋。双方于2009年10月29日签订《房屋认购单》一份，约定胡金龙认购瑞尔大厦一层门面房，面积80平方米，总价为648000元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，胡金龙所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知胡金龙。同日，被告瑞尔公司向原告出具《收条》，载明：今收到胡金龙认购瑞尔大厦一层门面房（80㎡）共计648000元购房款，待签订《商品房买卖合同》交易时，提供统一发票。收款人为詹某。2019年3月5日，原告胡金龙提起诉讼，要求两被告返还购房款并支付利息，本院做出（2019）苏0114民初1587号民事裁定，认为原告与被告瑞尔公司之间的基础法律关系为民间借贷关系，原告依据房屋买卖合同关系主张于法无据，裁定驳回原告胡金龙的起诉。原告不服该裁定，提起上诉。南京市中级人民法院经审查认为：二审期间瑞尔公司明确认可胡金龙出具的收条、《房屋认购单》加盖的确是瑞尔公司使用的公章，且均系詹某的职务行为，并认可其与胡金龙之间成立房屋认购关系。据此，应当认为瑞尔公司与胡金龙之间已经达成将债权债务关系转化为认购房屋行为的合意。雨花发改委虽认为胡金龙于2009年10月购房不符合常理，双方之间实为借贷关系，但本院生效判决已查明瑞尔公司于2009年9月仍在销售瑞尔大厦，故对这一抗辩理由不予支持。因瑞尔公司与胡金龙之间的基础法律关系已非借贷关系，故一审法院应予审理。二审法院做出（2019）苏01民终5991号民事裁定：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初1587号民事裁定；二、本案指令南京市雨花台区人民法院审理。本案审理过程中，被告瑞尔公司对原告出具的《房屋认购单》、收条、授权书真实性均无异议。本院于另案中已查明，被告瑞尔公司与被告雨花发改委（原南京市雨花台区发展和改革局，以下简称“雨花发改局”）于2004年4月8日签订《协议书》一份，约定：双方共同建设雨花台区工业产品展示中心（又名瑞尔发展大厦），该大厦位于南京市雨花台区雨花西路266号，占地7000平方米；雨花发改局以土地出资，占出资额的30%，瑞尔公司负责整个大厦建设的全部费用，包括土地出让金，占出资额的70%，大厦规划建筑面积22000平米，土地使用性质为商务办公用地；瑞尔公司负责大厦的整体规划设计、施工建设，大厦建成后双方按出资比例进行收益，即按出资比例分配大厦的面积。协议还对双方各自的其他权利义务进行了约定。2004年8月，该项目在相关手续不完备的情况下由雨花发改局对外实施工程招标，南京漆桥建筑安装工程有限公司（以下简称漆桥公司）中标后与雨花发改局签订了《建设工程施工合同》并开工建设，2006年8月大楼主体基本完工。项目主体完工后，漆桥公司在向被告瑞尔公司讨要工程款无果的情况下，于2010年3月提起诉讼，要求雨花发改局和瑞尔公司支付拖欠工程款。2011年4月，南京市中级人民法院作出一审判决（2010宁民初字第105号判决书），判令：一、雨花发改局于本判决生效之日起10日内给付漆桥公司工程款34682298.23元及利息（利息自2006年7月12日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本判决生效之日止）；二、雨花发改局于本判决生效之日起10日内返还漆桥公司工程款1000000元及利息（利息自2006年7月12日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本判决生效之日止）；三、瑞尔公司对上述付款承担连带给付责任等。江苏省高级人民法院做出的（2011苏民终字第92号判决书）终审判决，维持原判。后两被告就《协议书》的效力及建筑物的处理问题产生争议，雨花发改局起诉瑞尔公司，本院在（2014）雨民初字第503号一案中判决一、雨花发改局与瑞尔公司于2004年4月8日签订的《协议书》无效；二、雨花发改局、瑞尔公司在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给雨花发改局，并由雨花发改局进行处理。瑞尔公司对该判决不服，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。胡金龙与瑞尔公司签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。该预约合同中瑞尔公司向胡金龙出售的房屋未取得相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。虽然瑞尔公司曾向原告借款，但双方债权债务关系已经转化为房屋认购关系，基础法律关系发生变化，因《房屋认购单》无效，被告瑞尔公司应将其收取的648000元认购款退还原告胡金龙。瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对购房人出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故被告瑞尔公司应对胡金龙承担缔约过失责任。现瑞尔公司在与胡金龙签订《房屋认购单》时收取了648000元，原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，被告瑞尔公司同意按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自付款之日起至实际给付之日止向原告胡金龙承担缔约过失责任，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告雨花发改委承担责任，本院认为，涉案房屋买卖合同关系成立于原告与被告瑞尔公司之间，因合同无效，被告瑞尔公司承担由此产生的缔约过失责任。被告雨花发改委非涉案房屋买卖合同的相对方，原告主张雨花发改委承担责任于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡金龙购房款648000元并赔偿损失（以648000元为基数，自2009年10月29日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准计算）；二、驳回原告胡金龙对被告南京市雨花台区发展和改革委员会的诉讼请求。如果被告南京瑞尔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12280元减半收取6140元，由被告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇一九年十二月十七日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾