杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7073号 原告：浙江三江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330183704295222B，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋南路66号。 法定代表人：喻祖泉，总经理。 委托诉讼代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。 被告：程章霞，女，1947年12月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告浙江三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被告程章霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告三江公司的委托诉讼代理人龚振琳、被告程章霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三江公司提出诉讼请求:1.判令原、被告于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效；2.判令被告程章霞将上述《租房协议书》项下位于富阳区房屋腾空返还原告；3.本案诉讼费用由被告程章霞承担。事实与理由：1999年6月12日，三江公司与被告签订了《租房协议书》一份，约定由原告将位于房屋长期出租给被告，房屋面积15.3平方米。协议签订后，三江公司按约交付房屋。现租赁期限已经超过二十年。为此，原告通知被告于2019年10月25日前将《租房协议书》项下房屋腾空返还原告，但时至今日被告仍未返还。另经查，2000年6月7日，三江公司将企业名称由富阳市三江房地产发展有限责任公司变更为浙江三江房地产开发有限公司。综上，原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，案涉《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效。现被告实际承租的期限已经超过二十年，经原告通知后仍未将《租房协议书》项下房屋返还原告的行为已经侵害了原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。 被告程章霞辩称，1.三江公司在协议中说1997年底通过法院拍卖给三江公司房产，三江公司取得了工艺厂的产权。官司打了三年多，三江公司都没有拿出有力证据证明房产是三江公司的，特别是西堤上的51、53、55号楼，听说签协议的当天就有挖机在挖51号的房子，有的人床铺都没有拿出。三江公司是否已经批过建设手续，批了多少，建了多少。协议书没有地点，既然是三江公司的房子，工艺厂职工跑到三江公司回春路3-1号去签协议，不符合法律要求，协议无效。租房一般都是到房东那里签协议的，有时间有地点。2.协议中三江公司说在55号、57号楼之间建营业房，但把51号至53号至55号楼的原间距造死，说的跟做的不一致，存在欺骗。2.协议明明写的是长期租赁，根本没有说二十年的期限。3.三江公司以友好、廉价欺骗我们，以房租没交为由要增加房租。4.2000年，三江公司自己跑来送钱送优惠，说房子可以住到拆迁，可以租给别人，每户补偿金3000元，不要再去说他们在那里造营业房。现在以二十年为由赶我们走。原告三江公司曾经与小区、街道、派出所监视被告的行动。被告符合房改条件，但失去了分房机会。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告三江公司提供的证据 1.民事判决书一份，证明生效判决书明确原告有权出租西堤路53号办公楼的事实。被告程章霞对证据1有异议，认为原告没有房产证，证明房子不是原告的，没有权利对外出租。本院认为，该证据系生效判决，能达到原告的证明目的，本院予以认定。 2.租房协议书一份，证明原、被告间系房屋租赁法律关系及双方间的权利义务约定的事实。被告程章霞对证据2协议的签订地点有异议，认为协议不合法。本院认为，合同签订地点与合同效力无关，该证据能达到原告的证明目的，本院予以认定。 二、被告程章霞提供的证据 1.户口本（首页）一份，证明被告程章霞系杭州市富阳区富春街道西堤路202、203室户主的事实。 2.历月电费明细一份，证明被告程章霞系杭州市富阳区富春街道西堤路202、203室户主及用电流水情况的事实。 3.催缴水费通知单（户名：陈新来）一份，证明杭州市富阳区富春街道西堤路53幢2楼的用电情况的事实。 原告三江公司对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为该证据与本案无关，不能达到被告的证明目的。本院审核后对证据1-3的真实性予以认定，但户口本上的业主并不一定是房屋登记所有权人。 4.租房协议书两份、协议书一份，证明原告三江公司并非杭州市富阳区富春街道西堤路202、203室户主的事实。原告三江公司对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院审核后对该证据的三性予以认定。 5.通知一份，证明被告程章霞因安置搬至涉案房屋的事实。原告三江公司对该证据的三性均有异议，认为该通知系复印件，不符合证据的形式要件，且该通知的落款为工艺美术总厂，与本案无关。本院认为，原告的异议理由成立，本院对该证据不予认定。 6.证明两份，证明该证明不合法的事实。原告三江公司对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为该证明在其他诉讼案件中已查明，认为原告有权出租本案案涉房屋。本院审核后对该证据的三性予以认定。 7.（2019）浙0111民初4981号民事裁定书一份，证明原告三江公司曾起诉，后又撤回起诉的事实。原告三江公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。本院审核后对该证据予以认定。 8.照片一组，证明原告三江公司在案涉房屋旁边建造违章建筑的事实。原告三江公司对该证据的三性均有异议，认为该照片由被告程章霞单方制作，与本案无关，不能证明案涉房屋旁边的建筑系违章建筑。本院审核后认为该证据与本案诉争房屋租赁一事无关，对该证据不予认定。 9.要求调换住房户主的申请报告一份、常住人口登记表一份、证明（富阳市大源镇居民委员会）一份、购买公有住房申请表一份，证明被告程章霞符合分房条件，但是没有享受到分房的事实。原告三江公司对该证据的三性均有异议，认为都是复印件，与本案无关。本院审核后认为该证据与本案诉争房屋租赁一事无关，对该证据不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杭州市富阳区富春街道西堤路53号房屋登记权利人为富阳市天河贸易有限公司，该公司证明同意由三江公司以自己的名义出租该房屋，因此产生的全部收益均归三江公司所有。 1999年6月12日，三江公司与被告程章霞签订《租房协议书》一份，约定：三江公司向被告提供富春街道15.3平方米房屋，提供方式为租房，该房长期出租给被告居住；协议还约定了其他相关事项。《租房协议书》签订后，三江公司依约向被告交付了涉案房屋。 2000年5月19日，三江公司与程章霞、案外人陈新来、陈华兴、徐美君签订《协议书》一份，对53、55号间建造营业房给予补偿。 被告程章霞将户口落至涉案房屋，并开立电表。 2019年7月30日，三江公司将程章霞诉至本院，后于2019年8月27日提出撤诉申请。 原告三江公司采用在被告承租房屋门上张贴通告形式通知被告，要求被告于2019年10月25日前腾空返还房屋。 另查明，2000年6月7日，三江公司将企业名称由富阳市三江房地产发展有限责任公司变更为浙江三江房地产开发有限公司。 本院认为，三江公司作为出租人与承租人程章霞签订《租房协议书》，双方之间形成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案协议约定的租赁期限不应超出前述法律规定的最长期限。故对原告三江公司要求确认原、被告于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效的诉讼请求，本院予以支持。涉案的《租房协议书》约定租赁时间为长期，从合同签订日（1999年6月12日）起迄今实际租赁期限已逾二十年，该协议书现处于无效状态，承租人程章霞应及时返还租赁物，故对三江公司要求被告将涉案房屋腾空返还的诉讼请求，本院亦予以支持。被告程章霞主张其符合房改分房条件，本院认为，房改分房与本案的房屋租赁属不同的法律关系，两者不可混为一谈，程章霞在房屋租赁期限超过二十年后继续占有该租赁物缺乏事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、确认原富阳市三江房地产发展有限责任公司、程章霞于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过二十年租赁期限的部分无效。 二、被告程章霞将位于杭州市富阳区房屋腾空返还给原告浙江三江房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告程章霞负担。 原告浙江三江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告程章霞于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  唐承飞 二〇一九年十二月二十四日 书记员  周 锋