吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初5264号 原告（反诉被告）：吉林省明辉药业有限公司，住所地长春市南关区大马路万晟现代城2幢1单元716室。 法定代表人：徐铭,总经理。 委托诉讼代理人：罗卫文，吉林泉商律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉林省福力集团实业有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区繁荣路80号（农行学院后院）101、102号房。 法定代表人：王兵，董事长。 委托诉讼代理人：李凤颖，吉林开晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁森，吉林开晟律师事务所律师。 原告（反诉被告）吉林省明辉药业有限公司（以下简称“明辉公司”）与被告（反诉原告）吉林省福力集团实业有限公司（以下简称“福力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明辉公司提出如下诉讼请求：1.被告立即向原告支付租金640,000.00元;2.被告支付逾期租金利息24,142.50元（暂自2018年7月31日起至2019年7月30日，按同期银行贷款利率的150%计算;3.解除与被告所签订厂区厂房租赁合同，被告立即搬出并清空占用租赁的房屋和场地，并赔偿我公司因被告改造工程带来的相关经济损失共计400,000.00元。(含厂区内地面破坏性改变修复费用150,000.00元;厂房墙面、地面及屋顶的永久性改变的修复费用250,000.00元);4.因诉讼产生的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确：2019年7月30日后的利息按同期银行贷款利率主张。事实与理由：原告于2017年11月15日与被告签订厂区厂房租赁合同,合同期限为5年，自2018年7月31日至2023年8月1日止，其间2017年11月15日至2018年7月31日给出八个半月时间进行装修改造未计入租赁期间。首年12个月共计720,000.00元租金，已付80,000.00元租金，依合同约定，被告尚未足额缴纳租金，欠租金640,000.00元。2019年7月8日，原告首次寄出限期追缴租金通知书，至今被告未作出任何回复，也不支付租金。原告认为其逾期支付行为应视为违约，放弃继续承租权。被告租赁房产后，至今未按合同约定支付剩余租金，其占用租赁房屋和场地又不支付租金给原告造成了严重的经济损失。被告改造工程带来的相关经济损失共计400,000.00元，其中厂区内地面破坏性改变修复费用150,000.00元;厂房墙面、地面及屋顶的永久性改变的修复费用250,000.00元。鉴于其也无能力继续承租，存在严重诚信缺失，现欲提前终止合同，故原告诉讼来院。 福力公司辩称：1.要求按实际面积继续承租；2.被告没有违约，是原告违约在先，原告没有履行交付义务造成被告损失，被告不应承担违约责任。 福力公司提出如下反诉请求：1.原告向被告承担违约损失1,100,000.00元；2.原告承担反诉受理费。庭审中，被告明确：损失1,100,000.00元的构成为，自原告违约未交付之日即2017年11月中旬至2019年10月末，包含被告按照五年租期进行的改造和装修共计投入1,800,000.00元，按照五年租期折旧完毕计算每年投入360,000.00元；被告与案外人签订租赁合同的预期利益损失800,000.00元；因原告未交付，被告退商户租金100,000.00余元。360,000.00元+800,000.00元+100,000.00元=1,260,000.00元，只主张1,100,000.00元。事实及理由：原、被告签订《厂区厂房租赁合同》，合同期限5年，交付后给出8个半月时间进行装修改造不计入租赁期间，合同签订后原告未按照合同约定交付租赁场所，致被告未能按照其与第三方签订的合同交付场地。另外，被告在原告交付场地后，对租赁场地进行地下管道、水电改造、道路翻修等花费1,800,000.00余元。原告违约在先，致被告诉讼来院。 针对被告反诉请求原告辩称：按照原、被告厂区厂房租赁合同，原告将出租给被告的部分交付给乙方，因此原告部分交付不构成违约，被告反诉的损失没有法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、2017年11月15日，原、被告签订《厂区厂房租赁合同》，甲方即出租方为原告，乙方即承租方为被告，约定，租赁厂区厂房位于长春市朝阳区繁荣路80号（农行学院后院），房屋和厂区面积为“该院内，东、西两侧各有约600平方米建筑，合计面积约1200平方米；南侧有两层建筑，约2000平方米；北侧有约1500平方米建筑；院内厂区面积3600平方米”，租赁区域为“院内东、西两侧，北侧及南侧一层建筑，总面积约3700平方米建筑，以及院内厂区面积3600平方米。院内南侧二楼甲方留作自用。”同时约定，2017年11月15日，甲方已将出租给乙方的部分交付给乙方，因凡物需要改造、维修，甲方给乙方让出八个半月时间进行装修改造（2017年11月15日至2018年7月31日），租赁期限为5年，自2018年7月31日起至2023年8月1日止；每年租金800,000.00元，乙方需在2018年7月20日前先行一次性支付8月、9月租金，合计133,333.00元，自2018年10月1日起，租期每满一季度租金200,000.00元，需于季度期满前10日内一次性支付上季度租金；乙方承租期间，有权自主在承租的厂区厂房内组织市场经营活动；租赁期间，乙方可进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，乙方如需装修或者增设附属设施的，可自行进行，费用由乙方自行承担；租期内，因乙方使用不当或不合理使用，致使厂房及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方自行负责维修。 原告出具2017年11月17日《授权委托书》一份，委托单位为吉林省盛盟药业有限公司（以下简称“盛盟公司”），受委托单位为被告、吉林省罗生贸易有限公司（以下简称“罗生贸易公司”）、长春市罗生影视文化传媒有限公司（以下简称“罗生传媒公司”），该文件内容为，现委托被告、罗盛贸易公司、罗生传媒公司法人王兵在对公司坐落于长春市朝阳区繁荣路80号（农行学院后院）厂区厂房进行出租和转租、从事交易市场开发经营管理活动中，作为我单位及其法定代表人的代理人，代理权限为：全权代理特别授权，代为订立租赁合同，代为招商招租，负责全面普嘉农贸市场的开发、经营、管理，收取租金等。盛盟公司法定代表人徐铭（亦为原告法定代表人）、被告法定代表人王兵在该委托书上签字。2018年5月10日，盛盟公司（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议书》，约定，甲方将吉林省长春市繁荣路80号（农行学院后院）租给乙方使用，租期10年，自2018年5月10日至2028年5月9日，年租金5,000.00元，甲方承担该房的全部维修及装修费用，乙方承担租期内的物业管理费、水电费、煤气费等。 就案涉房屋存在两份租赁合同的原因，原告称，原告与院区所有权人吉林省科学技术厅签订协议，约定原告为科技厅安置职工，科技厅无偿将房屋使用权交给原告，没有使用年限限制，原、被告签订的《厂区厂房租赁合同》是真正的租赁合同，签订《租房协议书》是为了帮助被告将其公司注册地迁移至繁荣路80号。被告称，《厂区厂房租赁合同》签订后，被告因对出租房屋面积及权利来源不清楚，要求原告出具有权出租的证明，原告解释称盛盟公司拥有该院区的承租权和转租权，其注册地址在繁荣路80号。 二、长春腾晟机械设备厂于2019年9月28日出具《证明》，写明，该厂于2018年4月9日全部搬离案涉厂区，院内印刷厂于2018年4月16日搬离。被告主张厂区内北侧、南侧一楼及东侧45㎡房屋均为2018年4月中旬腾空，原告于2018年8月初将该部分交付被告使用，原告对该证明无异议，认为北侧、南侧一楼的腾空时间2018年4月中旬，对东侧45㎡房屋腾空时间表示不清楚，同时主张房屋系腾晟机械设备厂直接向被告交付，未通过原告。 关于房屋交付情况，原告称，东侧平房（面积约700㎡）2017年10月份交付，南侧办公楼的一楼（面积约1000㎡）2017年11月份交付，院子（面积约1000㎡）2018年2月份交付，北侧平房（面积约1000㎡）2018年5月初交付，西侧平房（面积约700㎡）一直没有交付，原因是西侧平房原租户的租期到2018年9月份，原、被告法定代表人口头约定西侧房屋暂时不交付，房屋租金减免相应部分即80,000.00元。被告称，东侧（243.5㎡），2017年年底收到，但是东侧另外的45㎡仍然是由腾晟公司连同北侧全部房屋在使用，在2018年4月中旬腾空，连同北侧于2018年8月收到；北侧（约870㎡）2018年8月初收到；南侧一楼大厅（712.69㎡）是2018年8月初收到，南侧其余的建筑面积及场地至今没有收到，包括南侧一楼的冷藏室和厨房（合计50㎡）、南侧挨着大厅的走廊（121.9㎡）、南侧大厅后面的库房（64㎡）及库房（188.8㎡）均未交付；西侧（379.5㎡）至今没有交付；整个园内的建筑面积是2700㎡，非原告所述的3700㎡；院子面积以原告所述为准，也并不是合同中所说的3600㎡，同时南侧大厅南面及东面的整个小院子至今由原告占据、出租他人，南侧一楼大厅、西侧原告始终放置了两台报废车辆，占据园区面积30㎡，园区面积交付的时间除了中心地段是2018年5月中旬交付之外，其他都随着相邻房屋的交付时间一同交付的，没有交付的建筑连同其厂区面积也至今没有交付；南侧一楼大厅由原告2019年6月将其占回至今，被告现在南侧没有面积。南侧16㎡的变电室是由双方共同使用的。 三、关于租赁房屋租金，原告称，南侧一楼200,000.00元，北侧平房250,000.00元，两楼之间的院是150,000.00元，东侧平房100,000.00元；依据厂区厂房租赁合同，繁荣路80号所有房屋和厂区已经由被告接收了，租金参照各部分原来租户租金确定，同时与被告法定代表人王兵进行了口头约定。被告对原告陈述不予认可，称：根据合同约定折算，租赁房屋每平方米年租金为216.21元（800,000.00元÷3700㎡），月租金为18.00元，园区实际总面积2700㎡，如原告全部交付，年租金为583,767.00元；根据合同约定，有八个半月的时间进行装修改造，应自房屋交付后八个半月开始计算租金，交付方式为下打租；（一）东侧大部分（243.5㎡），2017年年底交付，应自2018年8月15日起至2019年11月15日计算租金，合计65,745.00元，因按季度下打租，2019年9月15日至2019年11月15日的租金8,766.00元（243.5㎡×18.00元×2个月）应和下月租金一同于2019年12月15日前交付，故目前应交租金56,979.00元；（二）北侧全部870㎡，连同东侧44㎡（原由印刷公司一并使用），共计914㎡，2018年8月初交付，应于2019年3月15日起付租金，至2019年11月15日合计131,616.00元（914㎡×18.00元×8个月），2019年9月15日至2019年11月15日的租金32,904.00元（914㎡×18.00元×2个月）应和下月租金一同于2019年12月15日前交付，故目前应交租金98,712.00元；（三）南侧一楼大厅为712.69㎡，2018年8月初交付，应于2019年3月15日起付租金，原告于2019年6月1日将大厅占回，故租金为32,071.00元（712.69㎡×18.00元×2.5个月）。综上，截至2019年11月15日，被告应付租金为187,762.00元，已付租金80,000.00元，原告垫付电费为78,713.91元，应予扣减，即被告应付租金为29,048.09元，同时因原告违约致被告损失，应减去被告截至目前的损失数额。 原、被告双方均认可，至2019年4月30日，被告共向原告交纳房租80,000.00元；2017年至2019年9月，被告为原告垫付电费78,713.91元。 四、原告提供照片一组，主张厂区厂房被破坏，造成经济损失400,000.00元。被告以无法体现租赁房屋交付时状况及部分照片显示房屋未交付被告为由，不予认可。 2018年10月30日，被告（甲方）与长春悠诺商贸有限公司（乙方）签订《繁荣路海鲜市场合作框架协议》，约定，合作位置朝阳区繁荣路富强街海鲜批发市场1楼，合作建筑面积382平方米，乙方在2019年1月1日前，完成合作区域内的招商工作并开业，乙方承诺保证2019年6月1日至2020年5月31日期间租金500,000.00元，并于2019年4月1日前给付甲方，甲方为乙方提供办公地点，为乙方所招商户提供物业服务。被告提供2018年12月29日《租赁合同书》一份，约定，甲方为被告，乙方为李万夫，甲方租赁长春市朝阳区繁荣路80号摊位给乙方，租期自2019年1月20日起至2020年1月19日止，乙方签订合同之日起一次性向甲方交纳押金1,000.00元，租金合计300,000.00元，落款甲方处由被告加盖公章，乙方处签有李万夫字样。被告据此主张因原告始终未交付南侧全部场地，致配套店铺未开张，被告可得利益损失800,000.00元，原告对证据真实性无异议，但认为已实际交付南侧房屋，未开张原因与其无关。 五、2019年7月1日，原告向被告发出《关于部分经营场地交接情况说明》，内容为：“你公司于2018年8月1日起租用我公司繁荣路80号二层建筑的第一层做海鲜市场经营活动，至今没有招商，导致房屋闲置一年。现你方无力经营退回场地，我公司予以接受，场地现状：原有电采暖设备均给拆除没有了，且多处主体也给拆除了。另你司赊欠我司该场地的11个月房租尚未支付。我司接收后，你司仅有一套会议桌和11把椅子没有带走。”同日，原告向被告发出《关于有关经营安全整改的通知》，写明，被告存在明火作业、消防设施不全、搭建违章建筑等多种安全隐患，责令被告于五日内整改完毕。该两份文件向被告进行了送达，但被告对文件内容不予认可。 本院认为，一、案涉厂区厂房上虽存在2017年11月15日原、被告所签《厂区厂房租赁合同》及2018年5月10日盛盟公司与被告所签《租房协议书》两份合同，但《租房协议书》中关于租期10年、年租金5,000.00元的约定，有悖常理，且原、被告均认可《厂区厂房租赁合同》已由双方实际履行，故应当认定《厂区厂房租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，其合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。二、关于被告欠付租金数额。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，原告未按合同约定将全部租赁房屋于2017年11月15日交付被告，故其对各部分房屋的实际交付时间负有举证责任，又因房屋系陆续交付，故原告对每次实际交付房屋的面积亦负有举证责任，其虽主张各部分房屋租金标准不一致，由原、被告双方以口头协议形式进行分别约定，但被告对此予以否认，原告亦未提供相应证据，故对原告的该项主张，不予支持，本院按照合同约定的租金标准，认定每平方米年租金为216.21元（800,000.00元÷3700㎡）。原告诉请要求被告支付2018年8月1日至2019年7月31日期间12个月的租金，现根据被告自认情况，即其于2017年年底收到东侧243.5㎡房屋，扣除装修期自2018年8月15日起算租金；于2018年8月初收到北侧870㎡房屋、东侧44㎡房屋，合计914㎡，扣除装修期自2019年3月15日起算租金；于2018年8月初收到南侧一楼大厅（712.69㎡），扣除装修期自2019年3月15日起算租金，可知，被告应付原告租金为：东侧，216.21元/㎡÷12×11.5个月×243.5㎡=50,453.50元；北侧及东侧，216.21元/㎡÷12×4.5个月×914㎡=74,105.98元；南侧一楼大厅，被告虽主张原告于2019年6月1日将大厅占回，但未就此提供证据，故应以原告在《关于部分经营场地交接情况说明》中自认的接收房屋时间即2019年7月1日认定房屋交回时间，故租金应为216.21元/㎡÷12×3.5个月×712.69㎡=44,943.12元。故被告应付原告2018年8月1日至2019年7月31日期间租金合计169,502.60元（50,453.50元+74,105.98元+44,943.12元），扣除已付租金8万元，被告尚欠原告租金89,502.60元。因被告未举证证明双方约定以电费抵顶租金，而原告当庭对此不予认可，且被告未就返还垫付电费提出反诉请求，故该笔费用被告可另行主张，本院不在租金中予以抵扣。三、因原告未依约定的时间、面积交付租赁房屋，且双方就租赁房屋各部分租金标准存在分歧，无法认定被告逾期支付租金的行为构成违约，故原告要求解除合同、返还房屋、赔偿损失及支付逾期利息等诉讼请求，均依据不足，本院不予保护。四、对被告的反诉请求，因其未能提供充分有效证据，本院亦不予保护。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吉林省福力集团实业有限公司于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）吉林省明辉药业有限公司2018年8月1日至2019年7月31日租金89,502.60元； 二、驳回原告（反诉被告）吉林省明辉药业有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）吉林省福力集团实业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,369.00元，由原告（反诉被告）吉林省明辉药业有限公司负担12,331.00元，由被告（反诉原告）吉林省福力集团实业有限公司负担2,038.00元；反诉费7,350.00元，由被告（反诉原告）吉林省福力集团实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  谢省伦 人民陪审员  姜 雪 人民陪审员  刘文明 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  程 喆