广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1307号 上诉人（原审原告）：来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会，住所地：来宾市兴宾区东二路132号。 负责人：刘英文，主任。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江筱榕，广西明桂律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：广西来宾金风房地产开发有限公司，住所地：来宾市东二路132号鑫都国际第16层，统一社会信用代码：91451300796834579E。 法定代表人：刘求华，总经理。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃国永，广西桂来律师事务所律师。 上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会（以下简称“鑫都业主委员会”）因与被上诉人广西来宾金风房地产开发有限公司（以下简称“金风房开公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会负责人刘英文及委托诉讼代理人蒙志灵、江筱榕，被上诉人广西来宾金风房地产开发有限公司委托诉讼代理人覃国永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫都业主委员会上诉请求：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019)桂1302民初2466号民事判决书；二、判令被上诉人将“鑫都国际”第五层（面积1674.02平方米）建成小区会所（面积：860.84平方米）和架空绿化(面积：813.18平方米）后交还上诉人管理。三、判令被上诉人将地下室车库（面积：1386.48平方米，车位33套，）交还上诉人管理；四、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审擅自改变本案案由，变更上诉人诉求，属于定性错误，滥用职权行为。本案是因商品房销售合同引起的纠纷，本案的诉请是关于鑫都国际一期项目工程第五会所及架空绿化和地下室车库的管理权之诉，并非所有权之诉，而一审擅自改变本案案由为“建筑物区分所有权纠纷”，把上诉人的诉求从：“鑫都国际”第五层（面积1674.02平方米）建成小区会所（面积：860.84平方米）和架空绿化（面积：813.18平方米）及地下室车库（面积：1386.48平方米，车位33套，）交还上诉人管理”变更为“金风房开公司开发的鑫都国际项目工程第五层501会所的所有权及地下车位33个的使用权属于自己所有”是错误的，因此一审擅自改变本案案由，变更上诉人诉求是非常错误的。二、《商品房买卖合同》及来宾市开源房地产测绘有限公司出具的“房产测绘成果报告书”中均明确约定“鑫都国际”一期第五层小区会所和架空绿化部分以及地下室车库属于全体业主共有共用。2009年10月，来宾“鑫都国际”的江解萍、卓丕万等业主不定期与被上诉人签订《商品房买卖合同》。该楼规划设计第五层为会所和架空绿化之用，其中会所建筑面积860.84平方米，架空绿化建筑面积803.18平方米，地下室车库建筑面积1386.48平方米（套内面积659.48平方米）。被上诉人在商品房销售广告及宣传单上也均向业主展示。来宾市开源房地产测绘有限公司在“房产测绘成果报告书”中的“房产项目测绘概况表”、“功能区分摊系数表”和“共有建筑面积分摊方案表（分摊共有面积5428.42平方米）”中也做了具体说明，第五层小区会所、架空绿化及地下停车库属于全体业主共有共用部分。但至今被上诉人不仅占用小区内的停车位，第五层的小区会所及架空绿化也没有任何建设的迹象。三、一审有意偏袒被上诉人一方，擅自改变案由，导致判决错误。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求。 金风房开公司辩称，1.一审将案由定性为建筑物区分所有权纠纷符合法律规定，也符合事实真相；2.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法。理由为：（1）涉诉的501会所及33个车位，登记在特定的业主所有，会所是登记在广西牙印象口腔医院有限公司的名下，车位登记在金风房开公司名下。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，该部分应为专有部分。根据物权法的相关规定，业主对专有的不动产享有处分权。（2）架空绿化部分，至今一直是小区的物业在管理使用，金风房开公司没有占用过。所以，金风房开公司认为应驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 鑫都业主委员会向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告将“鑫都国际”第五层（面积1674.02平方米）建成小区会所（面积：860.84平方米）和架空绿化（面积：813.18平方米）后交还来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；二、判令被告将地下室车库（面积：1386.48平方米，车位33套）交还来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；三、本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：被告金风房开公司属鑫都国际一期项目工程开发商，涉案工程规划总建筑面积22691.58m2(其中：地下车库1663.61m2，商场面积3905.2m2，办公面积1520.21m2，架空层面积145m2，住宅面积13312.41m2，其他面积840.15m2);总层数：地下1层，地上16层（其中：商铺为3层，办公为1层，架空为1层，住宅11层）；建筑总高度为49.85m。2009年8月21日，被告取得涉案项目工程商品房预售许可证，预售总建筑面积22003.81m2(其中：住宅13565.86m2、非住宅8437.95m2)。被告取得商品房预售许可证后，即对外出售住宅和商铺。涉案项目工程于2010年4月18日竣工，并编制竣工图。金风房开公司委托来宾市开源房地产测绘有限公司对其开发的东二路132号鑫都国际项目工程进行面积测绘。来宾市开源房地产测绘有限公司于2011年9月27日作出来开实测字第2011-00338号房产测绘成果报告书，测绘结果：总建筑面积22763.96m2，其中住宅建筑面积13758.69m2，地下室车库建筑面积1386.48m2，地下室车库设立停车位为33个，小区会所建筑面积860.84m2，架空绿化建筑面积803.18m2，办公建筑面积1585.60m2,商业建筑面积4369.17m2等。另外测绘第五层小区会所501号，建筑面积860.84m2，套内面积649.88m2，分摊面积21096m2，第五层绿化架空502号，建筑面积803.18m2，套内面积803.18m2等。被告于2012年将第五层小区会所501号销售给金青林，金青林于2012年10月18日办理了房屋所有权证登记手续，并取得了鑫都国际第五层小区会所501号房屋所有权证（房产证号：来房权证来字第××号）。2017年4月27日，金青林与广西牙印象口腔医院有限公司签订《房屋买卖协议》，约定金青林将其所有的位于来宾市兴宾区东二路132号鑫都国际第五层小区会所501号转让给广西牙印象口腔医院有限公司等相关事项。广西牙印象口腔医院有限公司于2017年12月5日办理了不动产登记手续，并取得了不动产权证[不动产权证号：桂（2017)来宾市不动产权第0009990号]。被告于2012年11月14日将其所有的位于来宾市兴宾区东二路132号鑫都国际地下室车库停车位33个办理了房屋所有权证登记手续，并取得了鑫都国际地下室车库停车位33个的房屋所有权证（房产证号：来房权证来字第××号）。鑫都国际项目二程竣工验收后，金风房开公司将第五层架空绿化层交付给小区物业，由小区物业管理使用，金风房开公司一直没有管理使用该架空绿化层。另查明，2009年10月12日，被告金风房开公司（出卖人）与江解萍、卓丕万（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买来宾市东南一路与东二路交叉口东北角鑫都国际第一幢8单元10号房（分户号810号），该商品房建筑面积91.12m2，套内面积72.71m2,分摊建筑面积18.41m2,单价按建筑面积计算，2175.6元/m2等相关事项。原告认为被告在商品房销售广告及宣传单，以及来宾市开源房地产测绘有限公司在“房产测绘成果报告书”中的“房产项目测绘概况表”、“功能区分摊系数表”和“共有建筑面积分摊方案表”中也做了具体说明，第五层小区会所、架空绿化及地下车库属于共有共用部分，故其以此为由，遂向该院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，1.本案案由的定性？关于鑫都业主委员会与金风房开公司的法律关系问题，涉案金风房开公司属鑫都国际项目工程开发商,鑫都业主委员会属鑫都国际小区业主委员会，鑫都国际业委会认为金风房开公司开发的鑫都国际项目工程第五层501号会所的所有权及地下停车位33个的使用权属于自己所有。据此，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，鑫都业主委员会与金风房开公司的法律关系应属于建筑物区分所有权纠纷，立案案由定性为商品房销售合同纠纷定性有误，应予以纠正，本案案由应当定性为建筑物区分所有权纠纷。2.原告的诉请是否有事实和法律依据？第一关于第五层501号会所的所用权问题。从鑫都国际项目工程的设计规划说明及设计规划图纸的内容上看，第五层501号会所属商业会所。涉案工程建成后，金风房开公司将鑫都国际项目工程的第五层小区会所501号销售给金青林，金青林于2012年10月18日办理了房屋所有权证登记手续，并取得了蠢都国际项目工程第五层小区会所501号房屋所有权证（房产证号：来房权证来字第××号）。2017年4月27日，金青林与广西牙印象口腔医院有限公司签订《房屋买卖协议》，约定金青林将其所有的位于来宾市兴宾区东二路132号鑫都国际第五层小区会所501号转让给广西牙印象口腔医院有限公司，广西牙印象口腔医院有限公司于2017年12月5日办理了不动产登记手续，并取得了不动产权证[不动产权证号：桂(2017)来宾市不动产权第0009990号]。而鑫都业主委员会对此未能提供证据证明鑫都国际项目工程第五层小区会所501号房屋的所有权为其所有，对此其应当承担举证不能的法律后果。为此，对鑫都业主委员会提出主张鑫都国际项目工程第五层501号会所的所有权为其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。金风房开公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，理由成立，该院予以采纳。第二关于地下停车位33个的所有权问题。涉案鑫都国际项目工程的设计规划说明、设计规划图纸及竣工图的内容上看，该项目工程竣工验收合格后，金风房开公司于2012年11月14日将其所有的位于来宾市兴宾区东二路132号鑫都国际地下室车库停车位33个办理了房屋所有权证登记手续，并取得了鑫都国际地下室车库停车位33个的房屋所有权证（房产证号：来房权证来字第××号），故金风房开公司依法取得了鑫都国际地下室车库停车位33个的所有权，而鑫都业主委员会对此未能提供证据证明地下室车库停车位33个的所有权为其所有，其应当承担举证不能的法律后果。为此，对鑫都业主委员会提出主张金风房开公司返还地下停车位33个给其管理使用的诉讼请求，没有事实和法律依据，理据不足，该院不予支持。金风房开公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，于法有据，理由成立，该院予以支持。第三关于第五层架空绿化的使用权问题。经查，鑫都国际项目工程竣工验收后，金风房开公司将第五层架空绿化层交付给小区物业，由小区物业管理使用，金风房开公司一直没有管理使用该架空绿化层，故对鑫都业主委员会提出主张金风房开公司返还第五层架空绿化层给其管理使用的诉讼请求，没有事实依据，理据不足，该院不予支持。金风房开公司对此提出的抗辩，事实清楚，理由成立，该院予以采纳综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会的诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于本案案由定性的问题。本案中，鑫都业主委员会向法院起诉的主要请求为：1.判令金风房开公司将“鑫都国际”第五层建成小区会所和架空绿化后交还鑫都业主委员会管理；2.判令金风房开公司将“鑫都国际”地下室车库交还鑫都业主委员会管理。从其诉请可以看出，鑫都业主委员会认为“鑫都国际”业主的共有权或共同管理的权利受到金风房开公司的侵害而提起诉讼。建筑物区分所有权纠纷是指业主因其建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷。故，本案的案由应为建筑物区分所有权纠纷，鑫都业主委员会认为本案是商品房销售合同纠纷没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于鑫都业主委员会要求金风房开公司将“鑫都国际”第五层在恢复原状后建成小区会所和架空绿化后及将地下车库返还给其管理是否有法律依据的问题。鑫都业主委员会提交江解萍、卓丕万与金风房开公司的《商品房买卖合同》、《房产测绘成果报告书》等，证明涉诉小区的第五层应在恢复原状后建成的会所及架空绿化、地下室33套车库应为全体业主共同管理。金风房开公司提交涉诉小区第五层501号广西牙印象口腔医院有限公司的房屋所有权证书、涉诉小区地下一层金风房开公司的房屋所有权证书、来宾市不动产登记信息查询结果、涉诉小区第五层平面图、涉诉小区总平面图、来宾市住房和城乡建设委员会关于明确小区停车位归属的意见，证明涉诉小区501号房屋以及地下室的权属归个人所有，不属于全体业主管理使用，同时第五层的绿化架空层交付小区物业管理使用。根据证据优势原则，金风房开公司提交的证据证明力优于鑫都业主委员会的证据证明力，本院支持金风房开公司的主张，即涉诉小区501号房屋及地下车库的权属应归个人所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，可见，涉诉小区501号房屋及地下车库的管理使用权归其权利人所有。同时，金风房开公司不认可其管理使用涉诉小区的第五层的绿化架空层，鑫都业主委员会亦未提交充分的证据证实涉诉小区第五层的绿化架空层由金风房开公司管理使用，故，本院无法确认鑫都业主委员主张的涉诉小区第五层的绿化架空层由金风房开公司管理使用的事实。综上，鑫都业主委员会要求金风房开公司将“鑫都国际”第五层在恢复原状后建成小区会所和架空绿化后及将地下车库返还给其管理，因其未提交充分的证据证实其主张，应承担不利的法律后果，故，鑫都业主委员会上诉的事实和理由不充分，驳回其上诉请求。 综上所述，来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇一九年十二月十九日 法官助理 李程玲 书 记 员 王若琪