安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初10796号 原告：芜湖市天主教爱国会，住所地安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码。 法定代表人：沈宗贺，主任。 委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 被告：华仔有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码。 法定代表人：王旭，执行董事兼总经理。 被告：韦文章，男，1977年10月10日出生，汉族，华仔有限公司监事，现住安徽省芜湖市镜湖区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：孙文，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 原告芜湖市天主教爱国会与被告华仔有限公司、韦文章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖市天主教爱国会的委托诉讼代理人凌定越，被告韦文章及其与被告华仔有限公司的共同委托诉讼代理人秦尤佳、孙文到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告向本院申请了一个月的和解期限。本案现已审理终结。 原告芜湖市天主教爱国会向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告华仔有限公司于2018年3月28日签订的《神父楼租赁合同》；2、判令被告华仔有限公司立即支付原告租金60万元（自2019年1月1日起计至2019年8月15日）及逾期付款利息（以60万元为基数，自2019年8月16日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）；3、判令被告华仔有限公司立即腾空并交还租赁房屋，并自2019年8月16日起按照每月8万元的标准向原告支付房屋占用金至实际腾空交还房屋之日止；4、判令被告华仔有限公司赔偿原告律师费3.5万元；5、判令被告韦文章对被告华仔有限公司的上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2018年3月28日，原告与被告华仔有限公司签订《神父楼租赁合同》，约定被告华仔有限公司承租原告位于芜湖市镜湖区吉和街28号天主教堂西南侧的神父楼，砖木混合结构，总共五层，总面积5169.26㎡，该楼房屋西边三层，面积约169.26㎡，原告需留自用，剩余面积5000㎡租赁给被告华仔有限公司使用；租赁期限15年，从2018年7月1日起至2033年6月30日止；租金价格每月8万元，年租金96万元，每五年递增10%；租金每年分两次支付，上半年在每年6月30日前支付，下半年在每年12月31日前支付。合同签订后，2019年4月2日，被告华仔有限公司向原告发出告知函，明确表明将不履行合同义务，且根据租赁合同的约定，被告华仔有限公司已经逾期支付租金超过三十个工作日，原告有权解除租赁合同。被告韦文章承诺对被告华仔有限公司履行租赁合同义务承担连带清偿责任。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告华仔有限公司、韦文章辩称：1、原告与华仔有限公司签订的租赁合同违反了国家强制性法律规定，属于无效合同，原告无权主张解除合同，案涉合同自始无效，原告应当返还华仔有限公司已支付的房屋租金及租赁保证金；2、即使案涉合同有效，原告未履行合同约定的提供协助以及出租人必要的权利瑕疵担保义务，导致承租人华仔有限公司至今无法使用案涉房屋，其构成严重违约，作为违约方原告不具备单方解除合同的权利，也无权要求支付相应的租金及逾期利息；3、华仔有限公司在合同履行过程中已经投入了巨额的装修成本和其他额外成本，依据公平诚信原则，理应免除或减免华仔有限公司自合同签订时至今装修期间的租金费用。综上华仔有限公司并无违约行为，韦文章也无须承担连带清偿责任，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。至于因原告违约给华仔有限公司造成的其他经济损失，将另行主张权利。 本院经审理认定事实如下：原告芜湖市天主教爱国会系芜湖市吉和街28号天主堂及其附属建筑的所有权人。2018年3月28日，原告（出租方、甲方）与被告华仔有限公司（承租方、乙方）签订《神父楼租赁合同》，约定：甲方将位于芜湖市镜湖区吉和街28号天主教堂西南侧的神父楼（砖木混合结构，总共五层，总面积5169.26㎡）中的5000㎡房屋及附属设施租赁给乙方使用；房屋的质量、装修、位置、朝向等均以交付的现状为准；乙方愿意承租上述房屋，保证在约定范围内使用房屋，不得进行违法活动；乙方租房经营范围限其营业执照所规定的经营范围之内；经营活动中如违反国家法律法规等规定，造成处罚或不良社会影响的，一律由乙方自行承担；租赁期限15年，从2018年7月1日起至2033年6月30日止；月租金8万元，年租金96万元，每五年递增10%；租金每半年支付一次、每年分两次支付，上半年在每年6月30日前支付，下半年在每年12月31日前支付；乙方在收到甲方开具的房屋租金发票之后，应在15个工作日内将半年租金转款到甲方指定的银行账户；乙方向甲方交纳10万元的房屋租赁保证金，该保证金在房屋租赁到期后，甲方如数无息退还给乙方；未经甲方同意，乙方不得改变和损坏房屋主体结构、承重结构；在租赁期内，若乙方未经甲方同意，擅自改动房屋结构或毁坏房屋，擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，拖欠租金三十个工作日以上的，视为乙方根本违约，甲方有权直接解除或终止本合同：在乙方装修、装饰、使用期间，甲方应为乙方合理使用租赁物提供便利；乙方在装修、装饰中不得改动原房屋主体结构；甲乙双方若发生争议，协议不成，可依法诉讼解决，由败诉方承担全部诉讼费用、律师代理费用等。同日，被告韦文章向原告出具一份《担保函》，承诺其保证华仔有限公司按照上述房屋租赁合同约定履行，并自愿对因华仔有限公司没有履行合同约定对原告造成的房屋租金损失承担清偿责任，担保期间为2018年7月1日至2033年7月31日。合同签订后，被告华仔有限公司向原告交纳了2018年7月1日至12月31日的租金48万元。因案涉租赁标的物天主教堂神父楼是全国重点文物保护单位芜湖天主堂的单体建筑之一，故被告华仔有限公司在对租赁房屋进行装修期间，多次被芜湖市文物局通知立即停工，理由为“你公司擅自对地面进行破坏性改建，改变建筑原状。《根据中华人民共和国文物保护法》第二十六条规定：‘使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物’。”后被告华仔有限公司多次向芜湖市文物局上报文物影响评估报告、装修方案等，但至今未获批准，装修仍未完工。2019年4月2日，被告华仔有限公司向原告发出告知函，载明因上报装修方案未果，公司不得运营，故发函告知暂缓交纳租金。因被告华仔公司至今未交纳欠付租金，故成讼。原告为此次诉讼支出律师代理费3.5万元。 另查明：在庭审中双方确认在被告华仔有限公司承租案涉房屋时，神父楼已经安装了供电总表和供水总表，神父楼整体未通过消防验收。 本院认为：案涉《神父楼租赁合同》系原告与被告华仔有限公司的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告华仔有限公司辩称因案涉租赁标的物天主教堂神父楼是全国重点文物保护单位芜湖天主堂的单体建筑之一，根据《中华人民共和国文物保护法》第二十三条的规定应当依法由安徽省人民政府报国务院批准后，原告方可对外出租作其他用途，但原告至今未办理相关报批手续，故案涉租赁合同应属无效。《中华人民共和国文物保护法》第二十三条规定的须经报批手续才能作其他用途的建筑物系指“核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或者古建筑”，而案涉神父楼系归原告所有，不属于该条规定的建筑物范畴，故对被告的该项辩解不予采信。原告已交付了租赁物，被告华仔有限公司应当依约支付租金、合理使用租赁物，但其自2019年元月起拖欠租金至今，且在装修过程中存在“擅自对地面进行破坏性改建，改变建筑原状”的情形，根据租赁合同第五条的约定，视为其根本违约，原告有权解除合同，故对原告要求解除案涉《神父楼租赁合同》，同时要求被告华仔有限公司腾空并交还租赁房屋的诉讼请求依法予以支持。被告华仔有限公司应当按约定租金标准（8万元/月）向原告支付自2019年1月1日起计算至实际腾空并交还租赁房屋之日止的租金（占有使用费），暂计至2019年8月15日为60万元。2019年上半年租金48万元至迟应于当年6月30日前支付，对于该部分租金，被告华仔有限公司应支付自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止的逾期付款利息，该部分诉请中主张该逾期付款利息的起算时间为2019年8月16日，系其对自身权利的处分，本院予以认可，故被告华仔有限公司应支付自2019年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息；虽然2019年7月1日至8月15日的租金12万元合同约定的交付时间尚未届满，但因被告华仔有限公司已于2019年4月致函原告暂缓交租，已经明确表示不履行合同义务，故原告可以在履行期限届满之前要求其承担给付义务，被告华仔有限公司应支付自起诉之日即2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息。关于因诉讼发生的律师代理费的负担，在案涉租赁合同中有明确约定，故对原告要求被告华仔有限公司承担律师代理费3.5万元亦予支持。被告韦文章自愿为被告华仔有限公司就案涉租赁合同所应负担的租金给付义务向原告提供保证担保，双方对保证方式并未明确约定，韦文章应按照连带责任保证承担保证责任，原告现主张其承担担保责任尚在书面约定的保证期间内，故被告韦文章应对被告华仔有限公司欠付租金承担连带清偿责任。被告华仔有限公司辩称原告交付的房屋水电不通、未通过消防验收，且其未能协助办理相关装修报批手续，致使租赁物至今无法使用，无法实现租赁合同目的，存在严重违约情形。第一，对于被告华仔有限公司在承租神父楼时是否知晓其属于全国重点文物保护单位，一方面在该建筑物外墙已经安装了“保护文物、人人有责”的标识，另一方面作为承租人对于租赁物的权属、性质等也负有相应的注意义务，故可以推定被告华仔有限公司应当是明知的。第二，在案涉租赁合同中已经明确约定“房屋的质量、装修、位置、朝向等均以交付的现状为准”，故被告华仔有限公司对于神父楼是否通水电、是否安装了消防设施等情况也应当是知晓并且认可的。第三，神父楼在交付时是否通过消防验收并不导致租赁合同无效，原告交付后，被告华仔有限公司在使用该房屋时可以根据实际使用需要自行安装消防设施并办理消防验收手续。第四，被告华仔有限公司至今未能经营使用租赁房屋，系因其“擅自对地面进行破坏性改建，改变建筑原状”，不仅违反文物保护法的相关规定同时违反合同约定，与原告无关。综上，对被告华仔有限公司的相关辩解不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款规定，判决如下： 一、原告芜湖市天主教爱国会与被告华仔有限公司于2018年3月28日签订的《神父楼租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告华仔有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向原告芜湖市天主教爱国会交还位于芜湖市镜湖区吉和街28号天主教堂西南侧的神父楼中其承租的5000㎡房屋； 三、被告华仔有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市天主教爱国会欠付租金60万元，并应自2019年7月1日起按8万元/月的标准继续支付至实际交还案涉房屋之日止； 四、被告华仔有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市天主教爱国会自2019年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息（2019年8月16日至9月8日的计算基数为48万元，2019年9月9日起的计算基数为60万元）; 五、被告华仔有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市天主教爱国会律师代理费3.5万元； 六、被告韦文章对被告华仔有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取54100元，由被告华仔有限公司负担（原告芜湖市天主教爱国会已预交，被告华仔有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 马 甜 甜 二〇一九年十二月十一日 书记员 王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。