呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3821号上诉人（原审被告）：王桃，女，内蒙古电力有限责任公司职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：姜亮，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古小环球房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路颐和住宅小区积泰莱综合楼二楼。法定代表人：金学成，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵祖望，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志文，经世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古闻都置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪大道内蒙古日报社小区院内。法定代表人：***，该公司董事长。上诉人王桃因与被上诉人内蒙古小环球房地产开发有限责任公司（以下简称小环球公司）、内蒙古闻都置业有限责任公司（以下简称闻都公司）案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王桃的委托诉讼代理人姜亮、被上诉人小环球公司的委托诉讼代理人邵祖望到庭参加诉讼，被上诉人闻都公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。王桃上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回小环球公司的诉讼请求，并由小环球公司承担一审案件受理费用。2.请求判定小环球公司承担此次上诉案件的受理费用。事实和理由：一、原审判决保护“违反法律、法规强制性规定行为”的结果，属适用法律错误。原审判决的两个核心基础认定：一是小环球公司、闻都公司于2009年12月28日签订的《合作开发协议书》为“土地使用权转让合同”合法有效；二是小环球公司及李永成后续完成了房屋建设，对房屋拥有排他权利。王桃认为该两项认定错误，理由如下：1.该《合作开发协议书》在取得土地权属证书之前是无效的。该宗土地是闻都公司以出让形式取得，在2012年11月才办理完结土地手续取得土地使用权证书，后续闻都公司根本没有完成任何开发份额即进行转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一项规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。所以在2012年11月之前任何转让行为均是无效的，本案三年前2009年签订的土地使用权转让合同在2012年11月前当然无效。2.在取得土地使用权证书之后，小环球公司及李永成的开发建设行为仍属违法的无效行为，不能取得任何房屋权属。原审查明小环球公司、闻都公司之间不存在合作开发的法律关系，但是在闻都公司取得土地权属证书之后，双方没有办理过户手续，而是在之后长达五年期内仍以闻都公司名义办理立项、施工、规划等手续，建成了房屋，原审判决同时认定这些手续实质上是小环球公司及其授权的李永成办理和建设完成的。王桃认为该行为是典型的“借用资质”行为，属法定的无效行为。《房地产开发企业资质管理规定》、《中华人民共和国城市房地产管理法》已经对房地产开发企业的准入资格作出了限制，没有资质不能开发建设房屋。而借用资质开发的行为实质属于以合法形式掩盖非法目的的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项的规定，该行为属无效行为。房地产行业是一个涉及公共利益和公共安全的行业，房地产开发企业的产品直接与公众的身体健康、生命安全相联系。借用资质的企业在开发过程中不参与任何建设管理的行为，对社会公共利益造成危害。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项规定，违反社会公共利益的民事行为是无效民事行为。所以本案后续小环球公司、闻都公司开发建房的行为仍属无效行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条的规定：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”本案小环球公司及李永成没有执照没有资质擅自建成的房屋按照法律规定应当“没收”，而原审判决全面保护违法行为的结果，明显违法。3.小环球公司、闻都公司的行为严重损害税收、行政管理等公共利益。小环球公司、闻都公司在没有取得土地权属证书的情况下，提前近三年签订转让合同。国家规定土地使用权转让必须经原审核机关审核、向税务机关缴纳各项税费，小环球公司、闻都公司为规避行政机关的管理、税务机关的征税实施借用资质行为严重损害税收、行政管理等公共利益。违法行为应当受到惩处是常识，但原审判决过度保护小环球公司、闻都公司的违法行为，判决明显错误。二、原审判决认定事实严重错误。原审判决中没有对《合作开发协议书》签订时间与土地取得时间倒挂近三年的事实进行分析，没有对李永成签的施工合同中根本没有李永成签字的事实进行分析，没有对长期大量的联号收据、不同单位使用同套收据开票（施工单位和监理单位合用同套收据分别开票）进行分析，没有对所有收付款均是个人走账进行分析，没有对未开工提前三个月大量付款、未完工超额付款进行分析，没有对三年期内统一书写模式、极度规范一致的票据进行分析，没有对0128348号收据（2012年9月26日，10万，韩利霞收）有特殊标注“9月3日后付27万元，实付17万，本次还韩利霞上次余欠10万”涉嫌其他经济往来进行分析，直接全部认定小环球公司的主张，王桃认为实在偏袒得没有道理。原审判决无视行政机关颁发的闻都公司各项证照、缴费票据，全部认定是属小环球公司的。对于小环球公司借用资质违法开发房屋不提，对于小环球公司又将项目转给李永成个人的行为也进行保护，认为不过户逃避监管逃避缴税的行为是合理的。王桃无法理解，原审判决认定事实严重错误。综上所述，王桃认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，现请求上级人民法院依法改判。小环球公司辩称，一、一审法院认定小环球公司与闻都公司合作开发协议本质属于国有土地使用权转让，小环球公司已有偿受让查封呼国用2012字第00108号出让地块，对该宗土地享有实体权利。该事实认定清楚，证据充分，法律适用准确。（一）合作开发协议本质属于框架性合同，内容并不违反法律法规强制性规定，合法有效。对于国有土地使用权的转让在协议中属于附条件的民事行为，该协议目的在条件成就后性质已转化为国有土地使用权转让合同。2009年12月28日小环球公司与闻都公司就综合楼开发达成合作开发协议，内容约定由闻都公司负责提供土地使用权合法手续及产生的土地费用，土地手续应于2010年5月1日前办理完毕，二级土地市场开发及产生的费用均由小环球公司承担。小环球公司认为，该合作开发协议属双方框架性合同，但协议目的并非真正意义上的合作开发。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据上述解释对于合作开发的定义，显然小环球公司与闻都公司之间合作并非真正意义上的合作开发，理由如下：1.双方协议并无共享利润及共担风险之约定，通过协议内容可知，该协议仅仅约定闻都公司负责取得土地手续，并无将来开发利润如何分配之约定，而且协议内容对于风险共担也没有具体约定，该协议实质风险全由小环球公司承担，闻都公司并不承担任何开发风险。小环球公司认为上述协议在具备土地转让条件后实质为国有土地使用权转让合同性质。协议本身在签订后转让条件成就前并不违反法律法规强制性规定，合法有效。2.同样依据该解释第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”虽然合作开发协议没有直接约定闻都公司不承担经营风险，但从协议整体内容并结合实际履行分析，闻都公司确实没有承担任何经营风险，而且上述意思表示符合双方订立协议初衷，作为闻都公司其义务仅仅是提供土地及前期各项手续，后续二级开发资金、风险、亏损均由小环球公司承担。3.闻都公司收取的固定收益即为土地使用权转让款1000万元，而实际闻都公司收益远大于1000万元。因为小环球公司对于之前出借给闻都公司1430万元的借款，在双方签订的合作协议中明确约定原借款不计息。也就是说，按照正常企业拆借资金融资成本核算，闻都公司实质上获取的土地转让款收益远大于协议约定的1000万元。因此，小环球公司认为，小环球公司与闻都公司之间的合作开发协议性质在条件成就后属于典型的国有土地使用权转让合同。王桃不应简单地就事论事，以字面意思理解该份协议，应当结合双方事后的实际履行状况综合判断真实的合同目的。4.协议第六条对于闻都公司委托监理的约定，同样符合上述解释对于风险分担的判断和界定。由于前期开发均以闻都公司名义进行，因此，为保证工程质量，协议约定在同等条件下，小环球公司同意由闻都公司聘请工程监理单位，费用由小环球公司承担。小环球公司认为，上述约定更能体现出小环球公司的义务和风险承担，相反闻都公司已经在协议中将此风险全部转嫁给小环球公司。上述约定属双方真实意思表示，双方基于相互信任而达成的此协议内容符合当时的市场环境。（二）小环球公司有偿取得涉案查封土地，对该地块享有实体权利。一审庭审已经查明，2008年7月18日、7月29日和2009年11月24日，小环球公司向闻都公司出借共计1430万元借款用于资金周转，在闻都公司陆续抵顶、还款430万元后，剩余1000万元经双方同意抵顶闻都公司将来取得的涉案查封土地。由于当时闻都公司尚未取得土地，在协议中直接约定土地转让款不符合国家对于土地二级市场的限制性规定，再加上如直接约定土地转让势必涉及有关税费，基于政策和税费的考虑，双方在协议中约定1000万元为工程款。但协议签订后，双方在财务手续上并未按照协议约定相互出具工程款和借款还款收据，而是按照双方协议原始真实意思相互出具了购地款收据和还款收据。从双方账务往来实际履行情况可以看出1000万元并非协议字面意思“工程款”性质，其本意确属土地转让款。小环球公司认为，在无相反证据证实购地款收据虚假的情况下，法庭应当尊重双方真实意思表示，认定1000万元就是土地转让款；而且闻都公司财务账册、凭证于小环球公司提出案外人异议之前已经被检察院查封，如法庭对此仍持有异议，完全可以调取闻都公司财务账进行核对，从而判断双方签订协议的真实合同目的。另外，一审庭审中，尽管闻都公司缺席本次审理，但一审法院按照小环球公司申请对证人贾某就上述交易事实经过进行过核实，与小环球公司陈述完全一致。需要说明的是，贾某系闻都公司副总经理，其证言内容真实可信。结合小环球公司所举全案证据，能够相互印证小环球公司庭审所述双方合作开发协议真实意思及1000万元抵顶款的性质。（三）小环球公司实际已占有使用收益处分涉案土地地上建筑物，对该地块享有实体权利。1.一审庭审中小环球公司已经举证，涉案查封土地地上建筑已于2014年竣工，并由小环球公司授权公司副总李永成对外销售完毕，业主已经入住使用，上述事实足以证实涉案土地登记与实际状况不符。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，法庭应当尊重小环球公司实际享有的真实物权权利状态，支持小环球公司对涉案查封地块享有实体权利，为涉案地块权利人。2.对于王桃所述小环球公司借用资质给公司副总李永成开发建设涉案土地的陈述，小环球公司并不认可。王桃并未就此进行相应的举证，小环球公司授权公司副总负责涉案土地开发，属于公司内部事宜，不能以此推断存在“借用资质”的行为，更不能认定为无效行为。3.一审对于小环球公司开发涉案土地项目中包括工程款在内的各项费用支付情况已经详细予以审查，且小环球公司亦已对各项费用目前支付情况予以说明解释，王桃对于个别收据提出的质疑，小环球公司庭审已经予以解释清楚，其不能以点概面以此否定整个涉案项目建设费用由小环球公司承担的事实。4.对于王桃上诉理由所述，小环球公司、闻都公司行为严重损害税收公共利益的理由，小环球公司并不认可。双方签订合作开发协议时，当时并不具备转让条件，且至今由于闻都公司高管职务犯罪等原因，小环球公司始终无法办理土地过户及房产转让等变更手续。待本案审结后，涉案土地项目具备过户条件后，小环球公司自然会按照交易缴纳相关税费，王桃该上诉理由中所称涉案项目截止目前并不具备征税条件，何谈损害税收公共利益。二、小环球公司对于涉案查封土地享有实体权利，足以排除法院执行。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，法庭应当保护小环球公司实际物权人的实体权利，停止王桃强制执行程序。另外涉案查封土地目前存有较大权属争议，且实际权利人小环球公司已经对外销售了全部房产，如继续执行，势必引起业主纷纷上访、诉讼，不利于社会稳定。因此，小环球公司认为，无论从法律规定还是从现实社会稳定因素考虑，执行法院均不宜继续执行涉案土地，法庭应当支持小环球公司停止执行的诉讼请求。综上所述，小环球公司系涉案土地实际权利人，享有涉案土地实体权利，执行法院应当停止本案执行，以免造成业主后续产生的不确定因素影响。而且小环球公司了解到闻都公司仍有其他财产可供执行，王桃完全可以申请法院查封、冻结其他无争议财产，避免已经存有争议财产继续执行给各方带来的不必要影响及后果。请求驳回王桃的上诉请求，停止涉案土地执行程序。闻都公司经本院公告传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。小环球公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决确认小环球公司对呼国用2012字第00108号出让地块享有使用权及该地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，并停止该地块执行；2.请求人民法院依法判决闻都公司继续履行双方合作开发协议，协助小环球公司在地上建筑物办理初始登记后将房屋及地块权属变更至小环球公司名下；3.本案诉讼费由王桃、闻都公司承担。一审法院认定事实：呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部与小环球公司存在债权债务关系。2008年7月21日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借1800000元；2008年7月29日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借3500000元；2009年11月24日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借9000000元，共计14300000元。2008-2010年间，闻都公司陆续向小环球公司还款。2009年12月28日，闻都公司与小环球公司签订《合作开发协议书》，双方就合作开发金桥开发区“综合楼”事宜，达成如下协议：一、合作开发项目位于呼和浩特市金桥开发区，北临国税局，东临东支干道。总占地面积含绿化用地约16.5亩。小环球公司先期给付闻都公司工程款10000000元，付款方式为一次性付款。双方同意以原借款不计利息折抵结清，本协议签订生效之日，双方互为出具工程款收款和借款结清手续。二、闻都公司负责提供土地使用合法手续和产生的土地税费。土地使用手续由闻都公司办理后，二级土地市场的办理费用由小环球公司支付。三、小环球公司负责开发建设工程所需的全部资金。商品房建成以后产权归小环球公司所有。四、双方在合作开发地上建设工程所需要的各种行政手续，均由闻都公司办理。除建设用地规划许可证所发生的费用由闻都公司承担外，其他发生的费用均由小环球公司承担。土地手续办理完毕在2010年5月1日。五、城市建设配套费、人防工程异地建设费、消防、自来水增容、暖增容等政府主管部门收取的各项费用由小环球公司承担。六、小环球公司对建设工程质量负责，并接受闻都公司工程管理部门监督检查。如工程质量未达国家规定的标准，闻都公司有权责令返工，小环球公司造成的损失自负。2010年1月11日，小环球公司向闻都公司出具收据，收到还款10000000元，同日，闻都公司向小环球公司出具收据，收到购地款10000000元。2012年7月11日，呼和浩特市国土资源局与闻都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地的宗地编号为呼土收储挂［2011］010号，宗地总面积6347.14平方米，其中出让宗地面积为3514.64平方米。出让宗地坐落于赛罕区金桥三路以西、乌尼尔西街以北。出让价款为10016683元，每平方米2849.98元。受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。2012年11月12日，闻都公司取得呼国用（2012）第00108号土地使用权证。2013年9月16日，呼和浩特市赛罕区城建局为闻都公司颁发《建设工程施工许可证》，工程名称为葆荣商务酒店。2012年10月8日，闻都公司作为发包方与内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）签订《建设工程施工合同》，约定泓森公司为闻都公司承建葆荣商务酒店。2010年10月15日，李永成个人作为发包方与泓森公司签订《建设工程施工合同》，约定泓森公司为其承建葆荣商务酒店。合同签订后，李永成陆续向单树云、韩利霞等人的账户名下转入工程款，并由泓森公司向李永成个人出具相应的收据。2012年11月28日，小环球公司向李永成出具授权委托书，授权小环球公司项目部经理李永成全权代表小环球公司就葆荣商务酒店项目进行办理各项相关手续：建设施工及售房工作。2012年8月2日，李永成与案外人蒙那签订《协议书》，约定蒙那购买位于涉案宗地上所建的部分房屋，蒙那向李永成支付相应的购房款。2012年9月8日，李永成与案外人姜某签订《协议书》，约定姜某购买位于涉案宗地上所建的部分房屋，姜某向李永成支付相应的购房款。另查明，2015年9月10日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2015）赛民初字第01529号民事判决书，判决：闻都公司偿还王桃借款本金10000000元及自2013年10月28日起至实际清偿之日按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。该判决发生法律效力后，王桃申请法院强制执行。2015年11月23日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2015）赛执字第01111号执行裁定书，裁定：查封闻都公司所有的位于呼和浩特市××区以西，乌尼尔西街以北3514.64平方米（呼国用［2012］字第00108号）出让商业用地一块，并向呼和浩特市国土资源局发出协助执行通知书。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、小环球公司对呼国用［2012］字第00108号宗地是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、小环球公司对呼国用［2012］字第00108号宗地是否享有使用权。针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该法律规定，案外人就被执行标的欲达到排除强制执行的目的，需满足以上四个构成要件。本案中，该院认为小环球公司就执行标的享有排除强制执行的民事权益，具体理由如下：一、关于闻都公司与小环球公司之间是否于查封前签订合法有效的买卖合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。如果双方权利义务内容表明合作风险并非当事人共同承担，则其法律关系实质上已非合作开发房地产，而转性为土地使用权转让。本案中，闻都公司与小环球公司签订的《合作开发协议书》约定，闻都公司和小环球公司以原借款10000000元抵顶工程款，闻都公司只负责提供土地使用合法手续和产生的土地税费。小环球公司负责开发建设工程所需的全部资金，商品房建成以后产权归小环球公司所有。从该协议约定的内容来看，闻都公司除被小环球公司以抵顶的方式免除了所负的10000000元的债务外，从该协议的履行中，再无法体现或取得任何形式的利益，故该10000000元的债务的免除应视为闻都公司从该协议履行中收取的固定利益。且协议中约定所有的开发建设费用均由小环球公司承担，并未约定闻都公司承担任何形式的经营风险。另根据2010年1月11日，闻都公司为小环球公司出具的收据，载明收到10000000元为购地款。闻都公司与小环球公司之间的真实意思表示应认定为建设用地使用权的转让，双方于执行标的被查封前签订的《合作开发协议书》应认定为土地使用权转让合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。二、关于小环球公司是否已于查封前实际占有使用涉案宗地。该院认为，本案的执行标的为建设用地使用权，对建设用地使用权的占有使用应体现为对宗地的开发建设。本案中，虽然在国家行政管理部门备案的关于涉案宗地的建设工程施工合同系闻都公司与泓森公司签订，但小环球公司项目经理李永成又以个人名义与泓森公司签订了一份与备案合同内容基本一致的《建设工程施工合同》，且李永成向泓森公司支付了相应的工程款。且小环球公司在房屋建成后，对房屋进行了出售。故可以认定该块宗地的开发建设是由小环球公司进行的，开发建设费用亦是由小环球公司承担的。三、关于小环球公司是否已经支付全部价款。呼和浩特市国土资源局与闻都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉案宗地的转让价款为10016683元。根据庭审查明事实，2008-2009年间，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借1430万元。2008年-2010年间，闻都公司陆续还款。双方签订的《合作开发协议书》约定，以原借款10000000元抵顶工程款，双方同意以原借款不计利息折抵结清。同时，闻都公司为小环球公司出具的10000000元收据亦载明为购地款。故小环球公司和闻都公司之间以债务抵顶的方式支付了全部土地使用权转让价款。四、关于对于未办理过户登记手续是否因小环球公司自身原因。本案当中，小环球公司已依《合作开发协议书》的约定支付了全部价款，并积极对涉案的宗地进行了开发建设，虽未办理过户登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用或其他拖延办理登记等过错行为。且虽然小环球公司并未对闻都公司以提起诉讼或仲裁的方式主张权利，但该院认为当事人有权选择各种方式主张权利，未及时提起诉讼或仲裁保护权利并不产生失权的法律后果。故小环球公司已尽到一般人的注意义务，对未办理过户登记并非因其自身原因，其对此不存在过错。综上，闻都公司与小环球公司签订的《合作开发协议书》具有土地使用权转让的性质，小环球公司己支付了全部对价，并对涉案宗地占有使用，进行了开发建设，对未完成过户登记并无过错，故小环球公司依法对呼国用［2012］字第00108号宗地的建设用地使用权享有排除强制执行的民事权益。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。本案中，闻都公司与小环球公司未办理建设用地使用权过户登记。根据我国法律规定，不动产物权适用登记生效原则，未办理物权变更登记的，不产生物权变更的效力。故小环球公司的该项诉讼理由不能成立，诉讼请求该院不予支持。另关于小环球公司起诉要求确认其对涉案宗地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，判决闻都公司继续履行《合作开发协议书》，协助小环球公司在办理地上建筑物初始登记后将房屋及宗地权属变更至小环球公司名下的诉讼请求，该院认为，执行异议之诉的审理范围只包括案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益及案外人提出的确权的诉讼请求。关于小环球公司起诉要求确认其对涉案宗地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，该院认为，葆荣商务酒店虽建设于涉案宗地之上，但并非本案中的执行标的，与本案的审理不具有法律关系，不属于本案的审理范围。另关于小环球公司要求闻都公司继续履行《合作开发协议书》，协助其办理过户手续，该诉讼请求涉及的法律关系为闻都公司与小环球公司之间土地使用权转让法律关系，与本案并非必要的共同诉讼，亦不属于执行异议之诉的审理范围，当事人应另行提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、停止对呼国用［2012］字第00108号宗地建设用地使用权的强制执行；二、驳回小环球公司的其他诉讼请求。案件受理费81800元（小环球公司已预交），由王桃负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为小环球公司就本案诉争建设用地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对该争议焦点，王桃认为小环球公司与闻都公司之间的《合作开发协议书》在取得土地权属证书前无效，取得土地权属证书后小环球公司与李永成的开发建设行为仍属违法无效行为，且小环球公司、闻都公司的行为严重损害公共利益，故认为原审判决保护了“违反法律、法规强制性规定行为”的结果；同时王桃也对闻都公司与小环球公司之间的付款情况等相关事实提出质疑，认为原审判决认定事实严重错误。鉴于王桃对一审判决将本案《合作开发协议书》的性质认定为土地使用权转让合同并无异议，其仅针对该协议的效力问题提起上诉，故本院仅就《合作开发协议书》的效力问题进行审查。尽管闻都公司在《合作开发协议书》签订时并未取得诉争建设用地使用权，但因其在签订协议三年后已经取得了相应的建设用地使用权，且小环球公司亦未针对闻都公司先前的无权处分行为提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，《合作开发协议书》在闻都公司取得诉争建设用地使用权后应为有效。王桃虽主张闻都公司的转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条之规定，但因上述法律规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，闻都公司的转让行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形。王桃认为小环球公司及李永成以闻都公司名义办理房屋开发手续的行为系“借用资质”的行为，但因小环球公司本身即具有相应的房地产开发资质，李永成系小环球公司开发建设诉争土地的委托代理人，且根据《合作开发协议书》约定闻都公司负有为小环球公司办理开发建设工程所需要的各种行政手续的义务，故王桃主张小环球公司的开发建房行为属于无效行为的上诉理由不能成立。王桃主张小环球公司、闻都公司的行为严重损害税收、行政管理等公共利益，鉴于上述行为是否损害税收、行政管理等公共利益应当由相关行政管理部门予以处理，故王桃以此为由主张合同无效亦没有事实和法律依据。至于王桃对闻都公司与小环球公司之间的付款情况等相关事实提出的质疑，因小环球公司提交的证据可以证明闻都公司与小环球公司之间的借款事实以及小环球公司以债务抵顶方式支付购地款的事实，王桃提供的银行存款日记账只能反映小环球公司与闻都公司2009年、2010年期间的部分资金往来，不足以推翻小环球公司所提供的相关收据及银行流水信息的证明力，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，王桃应当承担举证不能的不利法律后果。王桃虽对建设工程中李永成付款的相关收据提出质疑，但因李永成系小环球公司开发建设诉争土地的委托代理人，且相关收据上均加盖有施工单位泓森公司公章，故其可以佐证小环球公司在查封前已合法占有诉争土地进行施工的事实。王桃在二审中提供了葆荣商务酒店二次管网打压报告证明、申请书、房屋面积测绘成果报告书、房屋面积暂测成果报告书、赛罕区环保局关于葆荣酒店项目竣工环保验收的批复、建设工程竣工验收备案表、葆荣酒店工程竣工验收报告、建设用地批准书等证据，拟证明葆荣酒店项目于2013年7月已经主体施工完毕，小环球公司一直拖延不进行过户登记，系为了避税怠于办理过户登记手续，不应认定为其在未办理过户一事上无过错。因上述证据中关于葆荣酒店项目的竣工日期相互矛盾，且上述证据也不足以证明小环球公司系为了避税怠于办理过户登记手续，故王桃主张小环球公司系因自身原因未办理过户登记没有事实和法律依据。鉴于闻都公司与小环球公司在查封前已就诉争建设用地使用权转让事宜签订合法有效的书面合同，小环球公司在查封前已合法占有诉争建设用地，小环球公司已向闻都公司支付全部价款，且未办理过户登记非因小环球公司自身原因造成，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，小环球公司就本案诉争建设用地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，可以排除强制执行行为。综上所述，王桃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由王桃负担。本判决为终审判决。审判长 巴特尔仓审判员 何 建 军审判员 蔡 世 杰 二〇一九年十二月三十一日书记员 樱  子