广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4459号原告：董婉霞，女，汉族，1985年2月21日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：胡文俊、冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告董婉霞与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告董婉霞的委托代理人殷锦培、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托代理人胡文俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董婉霞向本院提起诉讼请求:一、判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司支付逾期交房违约金人民币137140.3元给原告董婉霞（违约金137140.3元从2017年9月16日起按本金968505元按每日万分之二计至2019年8月24日共708天）；二、本案诉讼费用由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司从2018年11月16日起以765696元基数，按每日万分之二计算违约金至2019年8月24日至共41347.58元给原告董婉霞。事实和理由：2017年6月6日，原告与被告签订了一份《广州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告投资建设的位于从化区雅居乐XX项目XX期自编L-152栋2梯（自编L-152栋2梯）303房，房屋售价为人民币￥968505元，该商品房项目工程在取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的永久性的证明文件后，于2017年9月15日前将房屋交付给原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应按原告已付房价款按每日0.02‰支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款。2018年11月初，原告收到被告的《收楼通知书》，原告前往收楼时，被告却没能提供有关永久供水供电的证明文件，且房屋也存在质量问题，于是原告拒绝收楼。虽然原、被告在《补充协议》第6条约定对永久供电供水的居住条件的约定是免除了被告延期交楼的违约责任，但该《补充协议》是被告预先拟定的格式合同，且该条款违背了合同的公平原则以及法律的规定，应视为无效……被告截至原告起诉时止仍未能办理合同所约定的交楼条件，被告的行为已明显违反了合同的约定，为保证原告的合法权益，故提起诉讼。原告董婉霞为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、商品房预售合同及购房发票（原件），拟证明原告购买了涉案房屋。2、收楼通知书（原件），拟证明被告虽发出了收楼通知书，但原告发现没有达到收楼标准，因此没有收楼；3、（2019）粤0117民初258号民事判决书（复印件），拟证明被告小区的整个楼盘已经有判决是支持要求被告支付违约金的情况。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：一、涉案的房屋已经竣工验收备案，符合法定交付标准，也符合合同约定的交付标准，且原告已在签约时同意交楼时使用临时用电，原告以临时用电为由拒绝收楼没有依据。1、根据《建筑法》第61条第2款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。另根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第5.5条的约定，“双方一致同意该商品房取得《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》己约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。本案的涉案房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，早于《商品房买卖合同》约定的交付时间（《商品房买卖合同》第十三条约定的交付时间），因此在涉案房屋交付时己符合法定的和合同约定的交付标准；2、原告与被告签订的《买卖合同补充协议》附件七第6.3条约定：“小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，买受人同意出卖人以临时设施或服务取代，以不影响买受人政策居住为前提。在提供临时服务的期限内，出卖人向买受人补贴临时服务与永久服务的费用差额，买受人不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼”。买卖双方已就交付时临时用电己达成认可的合意。原告作为完全民事行为能力人应当就合同内容具备认知能力，答辩人就临时用电事项已经进行说明并经原告同意后方签署买卖合同，是原告真实的意思表示，合同已生效。答辩人已经提前履行了必要的告知及提醒的义务；3、原告并未提供证据证明临时用水用电影响到其使用涉案房屋。二、原告起诉逾期交楼违约金从买卖合同约定的交付时间起算并按照每日万分之二的标准计算没有依据。1、原被告就涉案房屋另签署有装修合同，《装修合同》约定“认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修后的交楼时间为2018年11月15日。”在案涉房屋毛坯交楼后及装修阶段原告尚未入住，当然不存在影响原告正常居住使用的情况。毛坯房竣工验收完毕以后，由答辩人按照约定在事先说明并提醒的前提下，使用临时用电进行装修，答辩人也己依约完成了涉案房屋的装修，并未对原告产生任何不利影响。综合所有证据来看，显然双方约定的最终交付时间是按照装修合同约定的交楼时间（2018年11月15日）。所以即使退一步要认定逾期交楼，违约金起算日期也应当是从装修合同约定的交楼时间（2018年11月15日）开始计算。2、根据合同第十四条第2项约定，如答辩人来能按照约定期间交房，逾期180天（含180天）内的部分按照己付楼款总额的每日0.1%0的标准支付违约金，超过180天的部分按己付楼款总额的每日0.2%0的标准支付违约金。原告全部按照每日0.2‰的标准计算没有依据。三、现涉案房屋已经取得永久用电、永久供水手续，原告所主张涉案房屋仍属于临水临电状态与事实不符（详见答辩人提交的证据《客户受电工程竣工检验意见书》、《从化雅居乐小院流溪小区己建设部分永久供水证明》），原告拒绝收楼没有任何依据，现答辩人已经寄送收楼通知书，即使认定答辩人为逾期交楼，违约金只能算到收楼通知书中指定的收楼时间。综上，原告要求答辩人支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有法律及事实依据，希望贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向本院提交了以下证据材料：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件），拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，符合法定和约定的交付标准；2、客户受电工程竣工检验意见书（原件），拟证明涉案房屋已取得永久用电；3、永久供水证明（原件由其他部门用作他用）（复印件），拟证明涉案房屋已取得永久供水；4、装修合同（原件）；5、委托确认书（原件）；6、确认书（原件）；均拟证明双方约定最终交付时间是按照装修合同约定的交楼时间即2018年11月15日。7、催收楼通知书、邮寄凭证（原件），拟证明被告已将向原告寄送了催收楼通知书，通知原告2019年10月13日办理收楼手续。经审理查明：2017年6月6日，原告董婉霞（乙方、买方）、与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方，卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017061178），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的雅居乐XX花园住宅楼工程37幢（自编L-109-110、L-116-119、L-124-125、L-130-131、L-137-138、L-142-143、L-149-152）第自编L-152栋2梯3层303号房（下称该商品房），房屋地址：从化市沙贝三期4组团自编L-152栋2梯（自编L-152栋2梯）303房……第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米9372.93元，总金额（人民币）968505元（大写：玖拾陆万捌仟伍佰零伍元整）……第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2、甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按己付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。由于己方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七补充协议第五条。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对……”附件七本合同补充协议第6.3条约定：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，上述《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，原告董婉霞与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中合同约定：“甲方：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，联系地址：从化市江埔街御景路2号，乙方：董婉霞……甲乙双方就乙方购买的三期四组团-L152栋-2梯-303房（以下简称“该商品房”）的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：三期四组团-L152栋-2梯-303房……第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任，1、本装修工程的总价款为（人民币）￥765696.00元（大写：《大写金额>））（下称“装修款”，其中包括装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等等）……第六条装修工程期限交楼期限，1、双方确认装修交楼时间为2018年11月15日。2、甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3、甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议……第九条违约责任……5、因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按己付楼款总额的每日0.2%的标准支付违约金至实际交付日止，（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行……”同日，原告董婉霞签署了一份《委托确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：本人董婉霞于2017年6月6日向广州从化雅居乐房地产开发有限公司购买三期四组团L152栋2梯303房，并与贵司签订（编号为：201706117826）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因本人委托贵司进行装修，故现本人委托贵司进行毛坯收楼。业主签名确认：董婉霞（签名），2017年6月6日。”同日，原告董婉霞签署了一份《确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：1、本人购买L152栋2梯303号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。5、贵公司的样板房只是装修展示，实际装修标准以装修合同约定的装修标准为准。6、装修合同的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述6条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认。确认人/购买方（签字）：董婉霞（签名并按捺指模），2017年6月6日。”上述合同签订后，原告董婉霞已支付了全部购房款968505元和装修工程款765696元给被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司。2018年11月8日，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告董婉霞发出了《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知原告董婉霞于2018年11月14日-2018年11月15日到其物业管理公司办理收楼手续。2019年9月20日由供电部门与客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司及施工单位共同签名或盖章出具“客户受电工程竣工检验意见书”，证明客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司在广州市从化区街口街沙贝村地段的受电工程已检验合格。2019年10月10日，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司向原告董婉霞发出了《催收楼通知书》，催促原告董婉霞于2019年10月13日前齐收楼费用一览表上应缴费用及相关证件资料前去其公司及雅居乐物业管理中心办理收楼手续。庭审中，原告董婉霞称被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司分别于2018年11月8日、2019年10月10日通知其收楼，但因被告均未向原告出示永久用电的材料，故原告没有收楼。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司称永久用电已经到原告所在的三期四组团到户。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1734201元（房价款968505元+装修款765696元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第十条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电前，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋在未具备永久用电前应认定为不符合房屋交付标准。三、关于被告应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋在尚不符合交楼条件时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年11月15日，因此，本案逾期交房期间应从逾期交房之日即2018年11月16日起计算。根据《装修合同》第九条约定因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）被告按已付款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本案中原告除主张未具备永久用电外，还认为房屋存在质量问题而要求被告承担违约责任，但原告没有提供证据证明房屋存在质量问题，同时被告已提供受电工程检验证明，且已通知原告于2019年10月13日前办理收楼手续，现原告主张计算违约金至2019年8月24日并无不当，本院予以支持。为此本院确认本案违约金的计算期间从2018年11月16日至2019年8月24日，逾期天数为278天（按每月30天计算）。经核算，被告应支付的逾期交楼违约金为65205.96元[1734201×0.1‰/天×180天+1734201×0.2‰/天×98天]。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金65205.96元给原告董婉霞；二、驳回原告董婉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1935元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司承担707元，由原告董婉霞自行承担1228元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十二月十二日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐