广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35395号原告：叶春玲，女，1963年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。原告叶春玲与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶春玲的委托诉讼代理人谢海傲，被告林嫣的委托诉讼代理人李嘉琼、姚厅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶春玲向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方解除《商铺买卖合同》；2.判决被告返还购房款550万元，自2019年11月1日起每日按照5500元向原告方支付违约金；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由如下：2011年12月15日，原告与被告林嫣委托的案外人广州新东投资咨询有限公司签订了《商铺买卖合同》，约定原告以550万元，购买位于广州市白云区京溪路99号135号铺，原告同意被告135铺加上B铺，在合同签订之日双方签署《协议书》一份约定将B铺交付原告方使用，故原告购买135铺的550万元的购房款中实际上是包括B铺的价格的。根据双方约定“若有该商场的其他业权人对该赠送面积提出异议，由出卖人或其选聘的商场管理公司进行调解，若调解不成，商场内其他业权人主张该赠送面积复原回该商场的公共用途，买受人有权选择退铺，若买受人选择退铺，出卖人必须在买受人退铺通知到达之日起30个工作日内退还买受人已经支付的购房款给买受人，若逾期，则按日向买受人支付已付房款的千分之一作为违约金”。目前涉案商铺的位置被其他业主投诉要求拆除，据此，原告方合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的规定以及双方合同约定，特起诉要求退铺。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请求。被告林嫣辩称：请求判决驳回原告全部诉讼请求。1.原、被告双方签订的商铺买卖合同已履行完毕，不存在可解除合同的情形。被告委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）就被告所有的位于广州市白云区京溪路99号135号商铺对外进行销售。2011年12月15日，新东公司与原告签订合同，约定由原告购买135号商铺，该商铺建筑面积21.7889平方米，按建筑面积计价、销售，总价款为550万元整，同时约定商铺应于2012年10月1日前交付。该合同已经履行完毕，涉案135号商铺现仍在正常使用，双方合同目的已经实现。2.2011年9月29日，被告办理公证，委托新东公司合法出售、出租广州市白云区京溪路99号、101号的所有商铺，新东公司与原告签订的关于赠送公共面积的协议属于无权处分，违反法律法规的强制性规定，且损害全体业主的公共利益，应属无效。被告仅授权新东公司代为出售被告已取得合法产权的商铺，新东公司作为被告的代理人未履行诚实信用原则销售商铺，超出林嫣的委托事项，擅自将全体业主公共部分的面积进行处分，属于超越代理权限的无权代理，被告从未就该超出代理权限的所谓赠送面积行为进行确认，故该赠送协议对被告不发生法律效力。被告申请追加新东公司作为本案的第三人参加诉讼。3.原告在签订协议时明知协议中的B铺为全体业主的公共使用部分，其无法享有该面积的所有权的事实，且明知存在该面积有可能被其他业主主张恢复原状的风险，但其仍与新东公司签订该协议，可见原告对该部分面积的性质极可能无法继续使用的后果有清醒的认识，且有无法免责的过错。4.135铺及B铺目前仍在正常开业经营，并不存在原告所述合同目的无法实现的情形。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《协议》、收铺确认书、房地产权证、购房发票、照片、解除《商铺买卖合同》及退铺、退费的通知及快递单、广州市城市管理综合执法局关于查处白云区京溪99、101号违法建筑的通知，被告提交的照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2011年7月4日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路99号127-131铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为533.5平方米。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割，分割为127号-149号合计23个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。上述商铺现已出售给多名业主。2011年12月15日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与叶春玲（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路99号135铺（以下简称135铺）。第二条该商铺建筑面积共21.7889平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲方（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条该商铺按总建筑面积计价销售，房价款总金额为￥5500000元。第六条买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。第七条该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。等等。同日，新东公司作为林嫣（出卖人）的委托代理人与叶春玲（买受人）签订《协议》，内容为：买受人于2011年12月15日向出卖人购买了广州市白云区京溪路99号135铺。现买卖双方经友好协商，达成如下协议：1.买受人所购买的135铺相对应的阴影部分为不计算销售价格的赠送面积【见附图的阴影部分（“B”），约20㎡】，具体范围以出卖人最终划线为准。2.在出卖人将该商铺移交给买受人后，同意买受人对其（赠送面积）进行管理、维护及利用，但必须遵守商场管理公司的有关制度及规定。3.买受人不能独立享有上述赠送面积的所有权，不得将赠送面积独立出售。4.若该商场的其他业权人对该赠送面积提出异议，由出卖人或其选聘的商场管理公司进行调解。若调解不成，商场的其他业权人主张该赠送面积复原回该商场的公共用途，买受人有权选择退铺。若买受人选择退铺，出卖人必须在买受人退铺通知到达之日起30个工作日内退还买受人已支付的购房款给买受人。若逾期，则按日向买受人支付已付房款的1‰作为违约金。5.赠送面积的管理、维护及利用年限与买受人所购买的135铺的使用年限一致。上述合同和协议签订后，叶春玲付清购房款550万元。2012年12月12日，房管部门核发叶春玲为权属人的房地产权证，登记地址为白云区京溪路99号135铺。2014年9月28日，新东公司代表林嫣将135铺和B商铺移交给叶春玲使用。叶春玲提交落款时间为2019年9月9日的《解除〈商铺买卖合同〉及退铺、退费的通知》及快递单等拟证明其曾通知林嫣要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。经查，叶春玲向林嫣的身份证地址和广州市白云区京溪路99号地址寄送了上述通知，但相关邮件因收件人不在上述地址而被退还。叶春玲还提交了《南方都市报》拟定证明其将上述解除合同通知于2019年9月9日在报纸上进行了公告。另查明，根据白云区京溪路99号135铺的房地产权证所附的房地产分户图，B商铺所处的位置为梯间。叶春玲提交的广州市城市管理综合执法局发布的穗城管〔2017〕995号《关于查处白云区京溪路99号、101号违法建设的通知》（复印件），主要内容为：根据市民反映及市国规委现场核查，京溪路99号（首层）西面室外擅自加建台阶，改变建筑外立面；京溪流99号东面角梯间擅自改为商铺，首层水果商铺在建筑外墙开门，改变了建筑外立面，涉嫌违法建设。叶春玲提交上述证据拟证明其他业主对赠送的B商铺提出了异议并向城管部门及国土规划部门反映要求解决。林嫣对上述证据的三性不予确认。还查明，本院2015年期间受理了涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉被告林嫣、新东公司的案件，[案号为（2015）穗云法民四初字第374号-431号、（2015）穗云法民四初字第473号-476号]，上述案件中各原告要求判令：1.林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林嫣、新东公司于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向原告交付商铺；4.林嫣、新东公司向原告连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金按已付房款的1.5‰计付）等。上述案件中查明以下事实：2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。上述案件审理过程中，本院组织案件当事人于2015年5月12日对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。截至本案庭审辩论终结之日，135铺和B商铺仍由叶春玲出租给他人使用，叶春玲表示其同意将上述商铺交还给林嫣。本院认为：新东公司作为林嫣的委托代理人与叶春玲签订《商铺买卖合同》和《协议》，约定：叶春玲向林嫣购买135铺，林嫣将B商铺作为135铺的赠送面积赠送给叶春玲使用。经查，B商铺在房地产权证所附的房地产分户图中标注为梯间，即B商铺是属于全体业主共有的公共部位，林嫣未经其他业主同意擅自将B商铺赠与叶春玲使用的行为构成无权处分，无权处分行为本身并不影响《协议》的效力，但该处分行为对其他业主并不发生法律效力，即其他业主有权要求林嫣及叶春玲将B铺恢复原有用途。根据本案查明的事实，本院于2015年受理的涉案商铺所在商场二楼（即京溪路101号）部分业主提起的诉讼中，商场二楼的业主已提出要求林嫣将用作电房的区域恢复为梯间，由此可证实林嫣将B商铺由梯间改变为商铺的行为已有多名业主提出异议。根据叶春玲提交的广州市城市管理综合执法局发布的穗城管〔2017〕995号《关于查处白云区京溪路99号、101号违法建设的通知》，本院对叶春玲关于涉案商铺所在商场的其他业主就B商铺变更用途提出了异议并向城管部门及国土规划部门反映要求解决的主张予以采信。根据《协议》的约定，若商场其他业权人对赠送面积提出异议，出卖人及其选聘的商场管理公司无法解决的，叶春玲有权选择退铺，故现叶春玲现要求解除与林嫣之间的《商铺买卖合同》及要求林嫣退还购房款550万元的诉讼请求本院予以支持，同时叶春玲亦应当向林嫣退还135铺及B铺。叶春玲要求林嫣自2019年11月1日起每日按照5500元向叶春玲支付违约金的诉讼请求，由于截至本案庭审辩论终结之日，叶春玲仍将135铺和B商铺出租给他人使用，并未将商铺交还林嫣，故其该项诉讼请求本院不予支持。对于林嫣抗辩称新东公司将B商铺赠送给叶春玲的行为属于超越代理权限的行为，虽然《商铺买卖合同》中约定135铺的购买价格为550万元，但考虑B商铺本身具有使用价值，同时考虑到根据《商铺买卖合同》计算的135铺的出售单价远高于该商场其他同类型商铺的出售单价，故本院对叶春玲关于550万元购房款实际包含B商铺的价款的主张予以采信，林嫣在实际收取了上述购房款的情况下主张新东公司签署《协议》的行为属于超越代理权限的行为的抗辩意见本院不予采纳。林嫣要求追加新东公司为本案第三人的申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除叶春玲与林嫣之间签订的《商铺买卖合同》及《协议》；二、在本判决生效之日起十五日内，叶春玲将广州市白云区京溪路99号135铺及B商铺交还给林嫣，林嫣向叶春玲退还购房款550万元；三、驳回叶春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25150元，由被告林嫣负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉至广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十二月二十六日书记员  林嘉仪