安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初9023号 原告（反诉被告）：阮峰，男，汉族，1975年9月1日出生，住安徽合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李晓，系阮峰妻子。 委托诉讼代理人：赵俊，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处，住所地安徽省合肥市濉溪路312号。 法定代表人：王锐，书记。 委托诉讼代理人：庄强，安徽汉合律师事务所律师。 原告阮峰与被告安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处（以下简称科技厅四里河后勤处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，科技厅四里河后勤处提起反诉，本院就本诉和反诉一并审理。阮峰及其委托诉讼代理人李晓、赵俊，科技厅四里河后勤处的委托诉讼代理人庄强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 阮峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失40万元整（具体经法院鉴定后以鉴定结果为准）；2.被告返还水电保证金1000元；3.被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告原系安徽科技厅下辖的修理厂职工，因修理厂解散后通过向科技厅申请租用被告处西门右侧土地做汽车修理厂，经科技厅领导开会研究同意，原、被告双方在2012年8月18日签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于院西大门原花场2000时及两间房屋租赁给原告使用，租赁期限暂定为半年，租金标准为10000元/半年。签订合同后，原告为经营需要，在租赁场地上铺设了混凝土地面，建设了烤漆房、厂房以及购置了修车必须的相关设备。合同到期后，原告继续经营修理厂并按时支付房屋租金至今。在2018年6月，因合肥市拆迁政策将被告处场地进行产权置换并对被告进行了安置补偿的情况下，被告依据房屋租赁合同第4条解除合同要求原告搬出，被告要求原告将相关损失计算后提交被告审核，后因被告并未对原告损失进行赔偿因而成讼，故原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法保护原告的合法权益。 科技厅四里河后勤处辩称，原告诉请无事实与法律依据，1、被告在双方之间的租赁合同中履行了全部义务无任何过错，不应当承担赔偿责任，原告所称建筑物是违章建筑，本身不应当收到法律保护，该诉请无法律依据。2、原告诉请无事实依据，原被告之间是房屋租赁关系，合同第三条款约定相应事项，但是原告装修没有经过我方的任何书面同意，所以我方根据该合同条款可知。3、原告此次诉讼有悖于公序良俗，原告诉请40万，但是双方之间的租赁费都不到40万，请求法院依法驳回全部诉请。 据此，科技厅四里河后勤处向本院提出反诉请求：1.解除反诉原被告之间的租赁关系；2.反诉被告立即归还租赁标的物；3.反诉被告支付租赁费23333.33元（暂自2018年9月6日至2019年9月5日。房屋归还时，租金止）；反诉被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2018年8月18日反诉原被告双方签订《房屋租赁合同》，反诉被告租赁反诉原告管理的位于合肥市濉溪路312号西大门（原花场）房屋用于生产经营。合同约定半年租金为10000元。合同第二条明确约定“乙方根据生产经营需要并经甲方同意后可对房屋进行分割调整和装修，合同结束后不得破坏和拆除装修，甲方不付任何费用……”合同第四条约定“在发生不可抗力或意外事件和上级主管部门或政府决定拆除本出租房，使本合同自动解除，双方互不承担责任” 2017年3月6日到期后。反诉原告根据安徽省科技厅对四里河科研基地统一规划部署。反诉原告明确告知反诉被告双方不再续签租赁合同，要求反诉被告立即归还租赁标的物。但反诉被告未按照合同约定，履行归还租赁标的物。2018年2月18日、2018年6月13日、2018年9月10日反诉原告分别书面通知反诉被告，要求归还租赁标的物。但反诉被告仍置若罔闻，拒绝归还租赁标的物。为了维护反诉原告的合法权益，现特反至贵院，望判如所请。 阮峰针对反诉答辩，一、鉴于被答辩人在反诉中要求解除双方的租赁关系，答辩人同意自本次庭审之日起，双方租赁合同解除； 二、答辩人同意归还租赁标的物，因答辩人为案涉租赁场地上合法的承租人，被答辩人未在租赁场地上生产生活，故根据《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第17条、第27条、第29条的规定的搬迁、临时安置、停产停业损失及不可拆卸的附属物、构筑物应补偿给答辩人； 三、在双方租赁合同未解除的情况下，被答辩人2018年就对租赁标的物范围内停水、停电造成答辩人无法营业，属违约行为，答辩人保留追究被答辩人赔偿停产停业损失的权利，被答辩人要求支付租赁费于法无据。 本院经审理查明的事实如下：2012年8月18日阮峰（乙方）与科技厅四里河后勤处经营管理科（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将“院西大门原花场2000㎡”租赁给乙方使用管理，水电保证金为1000元，租用期间定为半年，自2012年9月18日起至2013年3月18日止；乙方半年支付甲方租房款共计10000元，逾期未付清，将每日按所欠金额的2%计提违约金；乙方根据生产经营需要并经甲方同意后可对房屋进行分割调整和装修，合同结束后不得破坏和拆除装修，甲方不付给任何费用，乙方不得擅自改变房屋结构，否则除限期修复外，支付一定赔偿金；在发生不可抗力或意外事件和上级主管部门或政府决定拆除本出租房，使本合同无法履行时，本合同自动解除，双方互不承担责任。 合同签订后，阮峰使用该场地用于汽车修理。到期后，双方继续履行该合同，但未另行签订书面合同。 之后，经安徽省政府与合肥市政府批复同意，包括阮峰租赁的土地在内的四里河科研基地进行整体置换，相关土地由合肥市政府进行收储。为此，科技厅四里河后勤处多次书面通知阮峰搬迁清退工作，但双方就赔偿问题未达成一致。 阮峰租金支付至2018年9月6日前。 在庭审中，双方均同意解除租赁合同。 在诉讼过程中，阮峰申请对租赁场地上的土建及厂房、设备价值进行评估。本院依法委托安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年9月2日出具了一份《评估报告书》，经评估：1、土建及厂房价值为141014元；2、设备价值24080元。本次鉴定费用为10000元。 另查明，阮峰提供给科技厅四里河后勤处情况说明附件中还包括一份《房屋租赁合同》，该租赁合同租期为2014年3月6日至2017年3月6日，但未有阮峰签字，并备注“此合同仅用于办证使用”。在庭审中，阮峰对该租赁合同不认可，科技厅四里河后勤处则予以认可。 上述事实，由双方提供的《房屋租赁合同》、情况说明、收据、银行存款回单、《置换搬迁进展情况及后续工作建议》、通知、照片、评估报告书、发票等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。 对阮峰提供的决算表，证明其扩建场地所支出的成本。本院认证意见，因阮峰已申请评估，故本院对该证据不予认证。 本院认为：双方在案涉租赁合同约定的租期届满后未另行签订书面租赁合同，而是由阮峰实际租赁至今，现案涉场地因政府置换需要整体搬迁，导致案涉租赁合同无法继续履行，故科技厅四里河后勤处诉请解除案涉合同，本院予以支持。合同解除后，阮峰应将案涉场地返还给科技厅四里河后勤处。 现双方对科技厅四里河后勤处是否应当向阮峰支付补偿费用存在争议。阮峰主张依据合肥市相关文件，案涉房屋所在的场地拆迁，对搬迁、安置及不可拆迁物品的补偿费用应归承租人。科技厅四里河后勤处抗辩案涉场地不属于政府征收，而是整体置换，置换费用中不包括前述费用，且合同约定甲方不付任何费用，故阮峰无权主张该补偿费用。本院认为，虽然案涉房屋所在场地名为置换，但实际为整体拆迁，故科技厅四里河后勤处应向阮峰支付补偿费用。经评估，案涉租赁场地的土建、厂房及设备价值共计为165094元，本院对该评估价值予以确认。关于阮峰主张的其他损失，因案涉合同第四条约定双方互不承担责任，故本院对阮峰主张的其他损失不予支持。关于科技厅四里河后勤处主张依据案涉合同第三条约定甲方不付任何费用，本院认为，案涉合同并非合同到期解除，而是合同实际履行过程中，合同约定的解除条件成就，故本院对科技厅四里河后勤处的该项抗辩不予支持。 关于阮峰诉请的水电保证金1000元，案涉合同对此有明确约定，故本院对阮峰的该项诉请予以支持。 关于科技厅四里河后勤处诉请的租金，阮峰租金交至2018年9月5日，故阮峰应自2018年9月6日起按年租金20000元标准支付租金暂至2019年9月5日为20000元，之后顺延支付至案涉房屋及土地实际返还之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认阮峰与安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处房屋租赁合同解除； 二、阮峰于本判决生效之日起十五日内向安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处返还位于安徽省科技厅四里河科研基地内西大门原花场2000平方米的场地及房屋； 三、阮峰于本判决生效之日起十日内向安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处支付租金20000元，之后租金按每年20000元标准自2019年9月6日计算至实际返还土地和房屋之日止； 四、安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处于本判决生效之日起十日内向阮峰支付补偿费用共计165094元； 五、安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处于本判决生效之日起十日内返还阮峰水电保证金1000元； 六、驳回阮峰的其他诉讼请求； 七、驳回安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案涉受理费减半收取为1811元，由安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处负担。反诉案件受理费减半收取为732元，由阮峰负担。鉴定费10000元，由安徽省科技厅四里河科研基地后勤管理处负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年十二月二日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。