重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初4080号 原告：重庆中交物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区双龙路2号5幢1-1，统一社会信用代码915001045520142835。 法定代表人：钟鸣，任公司董事长。 委托诉讼代理人：朱钱丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴春霞，该公司员工。 被告：汪小兵，男，1983年9月16日出生，汉族，住重庆市。 原告重庆中交物业管理有限公司（以下简称“中交物业公司”）与被告汪小兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告汪小兵下落不明，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中交物业公司的委托诉讼代理人朱钱丽到庭参加诉讼，被告汪小兵经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书后，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2015年11月1日至2019年5月31日的物业服务费2549.9元、自2017年3月1日至2018年7月31日的公摊水电费120.6元、违约金2500元，共计5170.5元；2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告立即支付自2015年11月1日至2018年7月31日的物业服务费1956.9元、自2017年3月1日至2018年7月31日的公摊水电费75.05元、违约金1956.9元，共计3988.85元。事实与理由：被告与重庆中交物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容。业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按日承担应付金额3‰的逾期违约金，物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告系上述物业中交丽景四期X栋X号房屋的业主，物业建筑面积65.9平方米，按约定每月应支付物业管理费，公摊费4-8元(每月根据实际情况分摊)。但自2015年11月1日开始，被告一直未履行以上交款义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告汪小兵未到庭参加诉讼，亦未向法院提交答辩状。 本院经审理认定事实如下：原告中交物业公司系中交丽景四期小区的物业服务公司。2013年5月15日，案外人重庆中交丽景置业有限公司作为甲方与原告中交物业公司作为乙方签订了《中交丽景四期前期物业管理服务合同》，主要约定了以下内容：1、物业名称为中交丽景四期，坐落位置为重庆市大渡口区双园路1号及山川路1、3、5、7、9、11、13、15号；2、物业服务费用选择包干制，由物业公司自负盈亏，本物业的管理服务费自甲方正式通知业主接房之日开始计收，业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用，如业主与使用人约定物业服务费和与物业相关的各种费用由使用人交纳的，业主应当承担连带交纳责任；物业服务费的收取标准为产权部门核定面积确认之前以销售合同注明的建筑面积计算，确认之后以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前后物管公司收取的物业管理费的差额双方不再退补，其中高层住宅由业主按房屋建筑面积每月每平方米1.8元，水电公摊费由业主或使用人按户每月据实分摊；3、委托管理期限为三年，自项目整体竣工并经有关部门验收合格并移交给物业公司之日起开始计算。合同期满后，自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新的物业服务企业，并由业主委员会和新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。 另查明，2013年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定乙方接受甲方的物业管理服务，物业费用的标准为高层建筑1.8元/㎡计算。2013年8月10日，被告汪小兵签订了《承诺书》和《物业服务确认书》，其中《承诺书》主要载明其确认已仔细阅读“中交·丽景四期业主临时管理规约”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务以及后附有临时管理规约等内容；《物业服务确认书》主要载明被告汪小兵作为业主，已全文阅读《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的条款，理解、认同条款内容，同意严格遵守，确认从即日起接受前期物业服务，享有权利并履行义务。2014年12月28日，被告汪小兵签订了收楼书确认接房。 再查明，被告自2015年11月1月开始未缴纳涉案房屋的物业管理费用；2017年3月1日开始未缴纳水电的公摊费用，截止2018年7月31日，未缴纳的公摊水电费为75.05元。2018年10月，原告向被告邮寄催收物业服务费的催费通知书，后该邮件被退回。 庭审中，原告陈述被告房屋一直未装修，故原告的物业管理服务费系按半价收取。 以上事实有原告陈述、《中交丽景四期前期物业管理服务合同》、欠费明细表、《中交·丽景前期物业服务协议》、《承诺书》、《收楼书》、《物业确认书》、催费通知书、快递回执等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位应当在销售物业之前，制定临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益；建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，被告与案外人重庆中交丽景置业有限公司签订了《中交·丽景前期物业服务协议》以及《承诺书》，即对遵守临时管理规约作出了书面承诺，进而应遵守案外人重庆中交丽景置业有限公司与原告中交物业公司签订的《中交丽景四期前期物业管理服务合同》，故原告请求被告支付2017年3月1日至2018年7月31日未缴纳的公摊水电费75.05元，具有法律和事实依据，本院予以支持。 经书面催收，业主无正当理由拒绝缴纳或者催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人重庆中交丽景置业有限公司与原告中交物业公司于2013年签订的《中交丽景四期前期物业管理服务合同》本已期满，但由于该小区一直未成立业主大会，故依据约定该合同期限继续顺延，进而本院对原告要求被告按照前期物业服务合同的约定支付2015年11月1月至2018年7月31日的物业管理费用予以支持。因原告主动将物管费按半价收取，符合法律规定，本院予以准许，故自2015年11月1日起至2018年7月31日止，被告拖欠的物管费为1956.9元。另，虽原告向被告邮寄了催费通知书，但因邮件未寄送到被告且原告亦未举示其他证据证明已向被告履行了其已欠费的告知义务，故本院对原告提出违约金的请求不予支持。对于原告请求被告支付违约金2500元的诉讼请求，虽然原告系按照物业服务合同的约定主张违约金，但对违约金的确定，应以弥补原告的损失为限，被告无正当理由迟延交纳物业管理费用，对原告而言只是一种资金占用的损失，对该损失的计算，本院酌情调整为200元。被告汪小兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、汪小兵于本判决生效之日起五日内支付重庆中交物业管理有限公司2015年11月1月至2018年7月31日物业服务费1956.9元、2017年3月1日至2018年7月31日公摊水电费75.05元、违约金200元； 二、驳回重庆中交物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告汪小兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，公告费300元，由被告汪小兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  何 津 人民陪审员  雷敬渝 人民陪审员  代国强 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  陶知春 书 记 员  毛 谨