北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13439号原告（反诉被告）：方忠新，男，1977年11月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方晓东，北京通平律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁全，男，1986年3月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张旗，安徽乐行律师事务所律师。原告（反诉被告）方忠新与被告（反诉原告）袁全房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方忠新及其委托诉讼代理人方晓东，被告袁全的委托诉讼代理人张旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方忠新向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告户口迁出保证金100000元及违约金（违约金以331万元为基数，按日万分之五的标准自2018年12月5日计算至实际付清户口迁出保证金100000元之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年7月29日，原、被告双方签订《北京市存量房买卖合同》《补充协议》、《居间服务合同》，约定被告将其所有的坐落于北京市昌平区北七家镇XXX园XX号楼XX单元XXX号房屋出卖给被告，房屋总价为331万元；另双方就户口迁出事宜在《补充协议》第二条8项作出了具体详细的约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。合同签订后，原告如期履行完全部合同义务并于2018年12月4日将户口迁出并告知被告，要求其支付户口迁出保证金，但被告以各种借口拒付该保证金。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。袁全辩称：按照约定的确实应当给原告支付户口保证金，但被告不支付是因为被告在收房后，邻居说房屋有漏水，需要维修，之后与原告协商解决但没有协商一致，房屋现在不能使用，影响了被告的正常生活，原告在卖房时也没有说，所以原告应当赔偿被告的损失。违约金是因为房屋有质量问题所以不同意支付，且原告主张的违约金过高，如果需要支付违约金请法庭予以调整。双方签订合同时口头约定原告一年内将户口转出，但原告提前转出。因房屋有瑕疵，行使同时履行抗辩权，所以没有支付户口保证金。袁全向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还反诉人超额支付的房款31万元；2.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月29日，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》，约定被反诉人将其所有的坐落于北京市昌平区北七家镇XXX园XX号楼XX单元XXX号房屋出卖给反诉人。房屋总价款331万元。依合同约定，上诉人已将房款支付至321万元，目前尚差被反诉人10万元的户口迁出保证金，反诉人于2018年12月7日实际搬入后，从邻居处得知该房房屋所属单元东侧一到六楼厨房下水管道彻底为不能使用状态。若进行使用将会导致整个单元东侧各业主全部漏水，该状态已持续多年。根据《北京市存量房屋买卖合同》有关约定：“出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。”被反诉人在明知该涉案房屋存在重大质量问题的情况下，故意隐瞒真相将房屋出售给反诉人，使反诉人在不明真相的情况下做出错误的意思表示购买了该涉案房屋。由于被反诉人欺诈行为，致使反诉人无法正常使用涉案房屋严重影响了反诉人的生活质量。根据《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二、一百一十一、一百五十四、一百五十五条之规定，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的十三条之规定，上诉人依法可以请求减少价款，综合考虑被反诉人出售的房屋质量问题及自身情况，上诉人认为总房款减至300万元较为适宜。根据合同约定，反诉人至今已支付321万元，超额支付了21万元，被反诉人依法应予退还。反诉人根据《中华人民共和国合同法》之精神及公平原则、诚实信用原则，特向人民法院提反诉，望贵院支持反诉人的诉讼请求。方忠新对反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，1、公共下水管道堵塞在交付房屋时已经告知被告，在原告索要户口保证金前被告没有提出异议。2、原告交付的房屋属于非公共设备设施完好，房屋本身没有瑕疵。3、原告已经向物业公司交付了足额的物业费，同时在购房时向建设部门支付了足额的公共维修基金。4、公共下水管道堵塞的维修义务是物业，如果大修应当由业主委员会起动公共维修基金，被告基于上述原因请求降低价款的请求如果成立，之后物业对公共管道的维修会造成被告的不当得利，对原告不公平。5、被告的诉求不合理，公共下水管道的维修义务在于本单元各个业主承担，其请求的具体明细应当在本单元各个业主间进行分摊。公共下水管道堵塞是由物业公司负责的，被告应当找物业公司处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，方忠新（出卖人）与袁全（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况，出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区北七家镇XXX园XX号楼XX单元XXX，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层，该房屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共88.45平方米；第四条成交价格，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1810000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；第十条户籍迁出，该房屋现有户籍情况为有户籍登记，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍，出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。同日，方忠新（甲方，出卖方）和袁全（乙方，买受方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。后双方按合同各自履行义务。2018年12月4日，方忠新将户口迁出。庭审中，双方确认袁全尚未支付方忠新户口迁出保证金100000元，袁全主张房屋质量存在问题，但其表示不申请进行鉴定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。方忠新与袁全于2018年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方达成的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，袁全应于方忠新迁出户口当日支付方忠新户口迁出保证金，袁全至今未予支付，存在违约行为，应承担违约责任。方忠新主张袁全支付户口迁出保证金，证据充分，本院予以支持；袁全辩称房屋存在质量问题，证据不足，本院不予采信；关于违约金的金额，袁全主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金酌定为20000元；袁全关于因房屋质量问题要求减少价款，返还部分购房款的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、袁全于本判决生效后七日内支付方忠新户口迁出保证金100000元；二、袁全于本判决生效后七日内支付方忠新违约金20000元；三、驳回方忠新的其他诉讼请求；四、驳回袁全的全部反诉请求。案件受理费2300元，由方忠新负担50元，已交纳；由袁全负担2250元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2975元，由袁全负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  刘志凌二〇一九年十二月三十日书 记 员  李圣楠