内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1399号上诉人(原审原告、反诉被告)：乌兰浩特市亿丰汽配市场有限公司。法定代表人：张澜，总经理。上诉人(原审原告)：乌兰浩特市亿丰房地产开发有限公司。法定代表人：张澜，总经理。共同委托诉讼代理人：张焱国，1962年11月27日出生，汉族，上述两公司副总经理，住内蒙古自治区乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：于险峰，北京市大嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:马永生，男，1981年2月24日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人乌兰浩特市亿丰汽配市场有限公司（以下简称亿丰汽配）、乌兰浩特市亿丰房地产开发有限公司（以下简称亿丰房地产）因与上诉人马永生买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿丰汽配、亿丰房地产的共同委托诉讼代理人张焱国、于险峰、上诉人马永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰汽配、亿丰房地产上诉请求：1．撤销一审判决，2.支持亿丰汽配、亿丰房地产的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实部分错误。亿丰房地产是亿丰汽配斥资1000万元独资设立，两者的办公地点和法定代表人都完全相同。亿丰汽配是亿丰房地产的出资人、唯一股东，属于同一法人人格。在2014年亿丰汽配向市物流园区申请房地产开发项目立项审批过程中，因为物流园区属于开发区性质，鼓励外来企业入驻从事开发建设，奉行先上车、后买票的政策，各种手续都获得了迅速批准；本案争议房屋属于五证俱全的房地产建设项目。亿丰房地产成立于2014年10月8日，当时因相关手续及印章等原因，暂时无法对外签订合同，故请亿丰汽配暂时代签合同。一审判决把本来是一体的两者认定为各自独立的法人是错误的。马永生在签订房屋买卖合同时，对此也是知晓的。独资企业的出资人代表自己出资设立的企业签订合同并无任何不妥；2.本案一审判决遗漏诉讼请求，程序存在违法。本案房屋买卖合同签订于2014年9月1日，至一审开庭之日已经过去了四年半之久。一审判决双方各自退款退房，应按照乌兰浩特地区市场价格给付亿丰汽配、亿丰房地产住房租金，优先从已付房款中扣除；3.亿丰房地产在2015年7月31日获得了房屋预售许可证。这一情形，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，一审判决认定合同无效是错误的。综上，请求二审法院查清本案事实，依法公正判决。马永生辩称，亿丰汽配、亿丰房地产是各自拥有独立法人资格的公司，自2015年2月起就已经在找亿丰汽配退房，但公司方没有人出面解决，且涉案房屋的物业、取暖无法使用，无法达到居住要求，涉案《商品房买卖合同》应予解除。马永生上诉请求：1.请求二审法院依法改判亿丰汽配、亿丰房地产从2014年9月1日起按月利率5厘支付利息至返清购房款之日止,并改判赔偿马永生装修损失合计38000元；2.一、二审诉讼费用由亿丰汽配、亿丰房地产承担。事实和理由：一审法院审理认定事实不清、适用法律错误。本案中马永生于2014年9月1日在亿丰汽配处购买了一套公寓式房屋，一审法院审理过程中，已确认其与亿丰汽配签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，应当返还马永生所支付的房款，马永生将房屋返还亿丰汽配。涉案《商品房买卖合同》无效的过错在亿丰汽配，是由于亿丰汽配在未取得商品房预售许可证即无买卖房屋资质的情况下将房屋出卖给马永生，故因此给马永生造成的损失应当由亿丰汽配、亿丰房地产承担，损失中包括已缴纳房款应当产生的利息及房屋装修的损失。综上，请求二审法院查清事实，维护马永生的合法权益。亿丰汽配、亿丰房地产辩称，答辩意见同上诉意见，马永生没有反诉权，应驳回其反诉请求。亿丰汽配、亿丰房地产向一审法院起诉请求：1.请求履行合同支付余欠房款总额101809元；2.请求马永生支付余欠房款利息136500元（按照补充协议每日100元违约金，2015年2月-2018年11月），共计238309元；3.本案诉讼一切费用由马永生承担。马永生向一审法院反诉请求：1.请求确认亿丰汽配、亿丰房地产与马永生签订的商品房买卖合同无效；2.请求判令亿丰汽配、亿丰房地产返还已付购房款32642元；3.请求判令亿丰汽配、亿丰房地产从2014年9月1日起按月利5厘支付利息至返清购房款之日止，截止诉讼日利息合计8805元；4.请求判令亿丰汽配、亿丰房地产赔偿马永生装修损失合计38000元；5.案件诉讼费用由亿丰汽配、亿丰房地产承担。一审法院认定事实：2014年9月1日，亿丰汽配与马永生签订《商品房买卖合同》，约定马永生从亿丰汽配处购买暂定名为财富基石1号楼3单元519室房屋，总价款为132000元，买受人采用贷款的方式购买房屋，首次付款定金为10000元，2014年12月31日前给付房款10000元，剩余房款每月给付2000元直到房屋贷款房款日，月付款转为首付款，实际贷款额应减掉月供款。贷款金额不能解决部分买受人另行筹集资金解决。2014年10月4日，双方签订《补充协议》，约定甲方更改月还款日期为每月10日至15日，逾期付款按日支付给甲方违约金，每日100元。双方签订合同后，亿丰汽配按约交付了房屋，马永生陆续支付了房款32642元后，以房屋不具备入住条件等原因拒绝继续支付房款，剩余房款至今未付，亿丰汽配、亿丰房地产诉至法院。另查明，亿丰汽配未取得商品房预售许可证。马永生实际购买的房屋为乌兰浩特市××楼。一审法院认为，亿丰汽配虽为亿丰房地产的股东，但双方均为独立法人，亿丰汽配的签约行为不能视为亿丰房地产的行为。亿丰汽配未取得商品房预售许可证，亿丰汽配没有卖房资质，其与马永生签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》属于无效合同，故对亿丰汽配的诉讼请求，不予支持。马永生反诉确认双方签订的商品房买卖合同无效及返还已付购房款32642元的反诉请求，予以支持。马永生主张支付利息的诉讼请求，因双方无约定，不予支持。马永生反诉要求亿丰汽配赔偿装修损失的诉讼请求，属另一法律关系，该案中不予审理。亿丰房地产未与马永生签订合同，不是合同的主体一方，对亿丰房地产的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、亿丰汽配与马永生签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》无效；二、亿丰汽配返还马永生已付购房款32642元；三、马永生返还亿丰汽配位于乌兰浩特市××楼房屋；四、驳回亿丰汽配、亿丰房地产的诉讼请求；五、驳回马永生的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿丰汽配、亿丰房地产提交《企业名称预先核准通知书》复印件一份，用以证明亿丰汽配有资质代表亿丰房地产签订合同。经马永生质证认为亿丰汽配与亿丰房地产有独立的营业执照，是两个独立的公司。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.亿丰汽配与马永生签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.亿丰汽配、亿丰房地产应否给付马永生装修损失。关于亿丰汽配与马永生签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营；亿丰房地产虽系亿丰汽配独资设立的有限公司，但亿丰房地产与亿丰汽配系两个独立法人，双方之间无合作关系，亿丰汽配签订涉案《商品房买卖合同》的行为不能认定与亿丰房地产之间具有关联性，因此不能认定亿丰汽配与马永生签订的《商品房买卖合同》有效，故一审法院据此认定该《商品房买卖合同》无效并无不当。就马永生主张装修损失的问题，其未提供充分的证据证实其主张，待其证据充分后可另案主张权利。就亿丰汽配、亿丰房地产主张的涉案房屋使用费问题，因其未在一审诉讼中提出请求，只作为抗辩理由，亦未提交相关证据证明使用费计算的依据，可另行主张权利。综上所述，亿丰汽配、亿丰房地产、马永生的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6672元，由上诉人乌兰浩特市亿丰汽配市场有限公司、乌兰浩特市亿丰房地产开发有限公司负担4874元，由上诉人马永生负担1798元。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 王晓梅审判员 高铁英 二〇一九年十二月二十日书记员 张善语