贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13125号 原告：张念兰,女,1980年7月15日出生汉族,住所地贵州省毕节市七星关区。 原告:张健,男,1982年4月23日出生汉族,住所地贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告张念兰、张健与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张念兰、张健的委托诉讼代理人刘士界、被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张念兰、张健向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告定期为原告办理所购买住房的不动产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金63，265.00元（违约金以496,252.00元为基数，按日万分之一标准，从2015年4月1日起暂时计算至2019年11月1日）请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；3、判决退回原告不应该承担却已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费、交易费，合计3,285.00元。诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求。 事实及理由：原、被告双方于2016年1月8日签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城的住房（合同编号：2013-3236），建筑面积136.87平方米，原告以一次性付款的方式，交付了全部房款496,252.00元。并按被告要求交付了办证费用以及其他办证所需费用，被告约定在2016年4月8日交房后，并承诺在交房后90日为原告办理购买住房的初始登记和转移登记的相关文书；但是，原告虽然提交了办证所需的相关材料，也缴纳了相关税费，时至今日，被告始终不能为原告办理相关产权过户的手续，已构成违约，应该承担违约责任。故依法诉至法院，请求判决支付原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于逾期交房的违约金，原告周圣的房屋交付于2015年8月16日，其逾期交房违约金诉请已超过诉讼时效，不能得到支持。二、关于三通费用问题，原告等在起诉状中引用的法规条文所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设到户，并未约定处于开户状态，因此，合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的，在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用，原告等认为该项诉讼请求系违法收取即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应予驳回。三、关于逾期办证，居住于13、14、27、28（三期）号的原告李进、刘天举，具备办证条件后，答辩人于2018年11月16日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此，该几个楼栋的办证违约金截止至该时间止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中，得到大部分业主的确认。因此从二原告实际交房日期次日起减除360天至该日期截止。其中李进的房屋交付于2017年3月11日，答辩人张贴通知后其即于2018年11月20日前开来开具发票和完税，12月28日才向答辩人提交资料出具委托。刘天举的交付于2017年4月25日，张贴通知后并未及时提交资料，答辩人2019年3月8日再次向其发送短信，其才于8月9日前来开具发票，8月15日才向答辩人提交资料出具委托。孟敏居住的21-26号楼，答辩人在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月26日在毕节日报上登载办证通知对办证事宜进行披露，孟敏的房屋交付于2016年1月18日，减除360日后于通知之日止，但其一直没有前来办理，2019年3月8日答辩人再次向其手机发送办证短信，但其直到2019年5月13日才来开具发票，9月9日才完税向答辩人出具代办委托书。其余居住于1-4号楼的业主，杨洁梅的交付于2015年7月9日，李家英2015年7月26日，谢忠娅2015年7月24日，李毅2015年9月20日，候雨欣2015年11月20日，周圣2015年8月16日，张念兰2016年3月8日，雷育春2015年9月2日，查艳2015年6月25日，王媛媛2017年6月18日。上述原告自交房之日起减除360日至立案时已超过三年的，从立案之日倒推至三年前当日，未超过三年的以交房之日减除360日计算。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期按日万分之一承担违约责任。”据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日起360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。碧阳国际小区数量较大，碧阳公司通过电话通知确实没有录音，只能通过张贴通知等方式进行。部分业主因个人原因随意安排时间前来办理，如都要由答辩人承担责任，实属不公。如前所述，碧阳公司绝对不可能在具备办证条件的情况下拖延办证，这对碧阳公司并无任何好处。如对碧阳公司的通知置于不顾，而随意以原告的起诉判决。无异传递的信号是：不用管碧阳公司的通知，反正我什么时候去就按什么时候给我算违约金，这不仅显失公平，也是无限扩大碧阳公司的责任。对社会诚信及经济建设均是严重破坏。请法庭本着客观予以认定碧阳公司的通知时间。以使碧阳公司不至走入我市博泰、三江等房开的处境，从而最终损害业主的利益。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际城第3幢2单元23层1号房，房屋建筑面积136.87平方米，套内建筑面积109.32平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房总价款496252.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款496252.00元。2016年1月8日，被告代收各项开户费3285.00元,房屋维修基金10265.00元。2016年3月8日,被告将涉案房屋交付原告,原告取得了涉案房屋的使用权。 另查明，涉案碧阳国际城1-4号幢楼至今尚未竣工验收，未取得初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的有关文书条件。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；二、原告诉请办理不动产权证的请求权是否得到支持。 本院认为，关于被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2016年3月8日，根据合同约定，2016年3月8日后的360日内，即2017年3月3日前，被告应向原告提供产权过户相关手续，被告至今未履行该义务，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金，于法有据，本院予以支持，违约金应从2017年3月3日开始计算。因涉案的1-4号楼被告至今尚未竣工验收，未取得初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书条件，结合补充协议第8.2条约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”原告不能在办理入住手续前提交办证资料是被告的原因所致，因被告的原因阻碍了本案办证条件的成就，视为被告履行办证义务的条件成就。故原告诉请的逾期办理不动产权证书违约金截止时间应计算至被告将由其提供的办证资料提交至办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的逾期办理商品房转移登记的违约金应以原告已付房款496,252.00元为基数，按日万分之一从2017年3月3日计付至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于对于原告诉请的办理位于毕节市碧阳国际城案涉房商品房产权证的问题，因涉案商品房未竣工验收，尚不具备办理商品房转移登记条件上，故该诉本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张念兰、张健逾期办理不动产权证书的违约金，违约金以原告已付房款496,252.00元为基数，按日万分之一从2017年3月3日计付至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告张念兰、张健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费732.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十二月二十八日 书记员 付锦梅