山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5690号上诉人（原审原告）：关丽君，女，1976年5月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。法定代理人：关成（系关丽君之父），1939年10月21日出生，汉族，退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台商讯网络科技有限公司，住所地烟台市芝罘区峰山路1号。法定代表人：刘振玲，经理。委托诉讼代理人：孙良斌，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子琪，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘振玲，女，1980年2月27日出生，汉族，烟台商讯网络科技有限公司经理，住山东省潍坊市奎文区。上诉人关丽君、上诉人烟台商讯网络科技有限公司（以下简称商讯公司）及被上诉人刘振玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关丽君上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、商讯公司、刘振玲赔偿房屋设施及存放物件损失24560元及违约金3000元；商讯公司、刘振玲务必写清何时把房子交给周磊及原状结构情况；4、商讯公司、刘振玲承担一、二审诉讼费及相关费用。事实与理由：因一审认定事实不清，含糊其辞。故中院发回重审，重审期间官官相护，再次拖延仍是重蹈覆辙。商讯公司辩称，除了本案商讯公司上诉状中的理由外，一审判决认定事实清楚，请求驳回关丽君的上诉请求。商讯公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判其不赔偿关丽君损失8000元；2、一、二审诉讼费用由关丽君承担。理由：一审法院认定商讯公司赔偿关丽君损失8000元不合理。涉案房屋因为关丽君与案外人有纠纷而导致商讯公司无法正常使用，属于关丽君严重违约，对此双方签订的房屋租赁合同第五条也有明确约定。即使涉案房屋中的物品丢失，也非因为商讯公司原因，而是关丽君与案外人有纠纷，案外人将房屋收回造成的，责任不在商讯公司。另外，一审法院认定的物品经现场查看并非完全丢失，一审法院认定的价值也过高，并不合理。刘振玲未到庭，亦未提交书面答辩状。关丽君向一审法院起诉请求：1、要求商讯公司、刘振玲讲清楚承租诉争房屋时房屋内结构情况；2、赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给关丽君造成的损失24560元；3、支付18个月的房屋租金17000元；4、支付违约金3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，一审法院查明的事实如下：（一）诉争的烟台市芝罘区二马路155号13层7号建筑面积161.79平方米的房屋（以下简称诉争房屋）于2000年9月5日登记在关丽君名下，产权证书编号为烟房权证芝字第××号。（二）2011年6月15日，关丽君父亲关成向一审法院申请宣告关丽君为无民事行为能力人，并指定其为监护人。2011年7月15日，一审法院作出（2011）芝民社一特字第8号民事判决书，宣告关丽君为无民事行为能力人，指定关丽君父亲关成作为关丽君的监护人。（三）2014年6月18日，烟台市住房和城乡建设局依据2014年5月20日的《烟台日报》遗失声明，为关丽君所有的诉争房屋补办了房屋所有权证书，新房屋所有权证书编号为烟房权证芝字第××号。（四）2014年3月4日，关丽君法定代理人关成代理关丽君与商讯公司签订《房屋租赁合同》一份，约定关丽君将上述诉争房屋以41500元/年的标准出租给商讯公司使用，租期3年，租赁时间为2014年3月5日至2017年3月4日；合同期间，租赁双方必须保证合同规定的租赁期限，不得随意单方面解除合同，单方面解除合同者，需提前3个月通知对方，并应付给对方3000元违约金；租金每年付款一次，第二年、第三年应提前一个月支付房租，每次金额41500元，承租人应付给出租房屋押金3000元；如拖欠每逾期一日按欠款额的千分之三向关丽君交纳违约金，关丽君有权终止合同，并商讯公司由承担一切经济损失；出租方应为承租方出具房产证明，同时应保证出租给承租方的房屋无任何产权纠纷。刘振玲出具的《虹口大厦1307号房屋内东西清单》载明：（1）3匹美的空调1个、1.2匹的1个、1匹的1个，3个室外机均为美的牌，空调遥控器1个；（2）海尔洗衣机1个（5公斤ZQB50-72889）；（3）头门防盗门钥匙4把，灶房门、洗衣间、西大屋均各有钥匙交给；（4）办公桌三张（一张电脑办公桌咖啡色）；（5）抽油烟机1台；（6）经理室（东大屋）卷帘2个；屋内墙面楼顶洁白如新，无涂脏，木地板，卫生间门口有一块断裂、一块合缝不严（离不到1厘米），其他完好无损；西大屋地面有个插座，窗户玻璃东大间（经理室）和灶房各有一块一处破裂外其他完好，东大屋经理室门后右下角有15厘米长的烧痕疤。《房屋租赁合同》出租方由关成代表关丽君签名，代表人处关成签名，承租方处盖有商讯公司公章，代表处有刘振玲签名。合同签订后，关丽君法定代理人关成按约将诉争房屋交给商讯公司使用。（五）2014年10月，关丽君法定代理人关成代理关丽君将案外人周磊诉至一审法院，以关丽君经法院宣告为无民事行为能力人，而周磊于2014年6月24日在未通知关丽君监护人的情况下，与关丽君签订了《购房协议书》，自关丽君处购买了诉争房屋，在未支付购房款的情况下于2014年7月1日和关丽君又签订了一份《房屋买卖合同》，并哄骗关丽君办理了房屋产权转移登记手续为由，请求确认关丽君与周磊在2014年6月24日签订的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院经审理，于2015年9月8日对该案作出（2014）芝民一初字第636号民事判决书，判决确认关丽君与周磊在2014年6月24日签订的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。宣判后，周磊不服，提起上诉。2015年10月30日，烟台市中级人民法院作出（2015）烟民一终字第1097号民事判决书，驳回周磊上诉，维持原判决。上述生效判决查明：2014年7月1日，关丽君与周磊办理了诉争房屋的产权转移登记手续，登记的房屋所有权人由关丽君变更为周磊。（六）2016年1月4日，关丽君根据上述生效判决，向一审法院提起诉讼，请求判令周磊将诉争房屋返还并过户于关丽君名下；赔偿关丽君房屋被占用期间的房屋结构破坏损失300000元、租金损失140000元、房屋保全担保费1500元、房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元、住院费20000元、关丽君及其法定代理人精神损失费100000元、房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，共计623950元。周磊提起反诉，要求关丽君返还购房款1060000元及办理房产变更登记所支出的费用44771.99元。2016年8月31日，一审法院作出（2016）鲁0602民初125号民事判决书，判决周磊（反诉原告）于判决生效之日起10日内将诉争房屋返还给反诉被告关丽君，并协助将上述房屋过户至关丽君名下；限周磊于判决生效之日起10日内赔偿关丽君房屋租金损失83000元；限反诉被告关丽君于判决生效之日起10日内返还给周磊购房款200000元；限周磊于判决生效之日起10日内赔偿关丽君房屋保全担保费1500元；驳回关丽君和周磊的其他诉讼请求；以上兑除后，关丽君应返还周磊115500元。宣判后，关丽君与周磊均不服，提起上诉。2016年12月20日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民终4454号民事判决书，驳回了关丽君与周磊的上诉请求，维持原判决。值得注意的是，该案判决书中查明：关丽君与周磊均认可，协议签订后，关丽君将房屋交付给了商讯公司，2014年7月1日，诉争房屋过户到案外人周磊名下后，周磊自商讯公司处收回了诉争房产，并占用至今；关丽君主张周磊破坏了房屋结构和房屋内原设施电磁炉、洗衣机、油烟机，但周磊不认可，称其接收房屋时即现在的状态，关丽君对此未能提供证据佐证其主张。（七）本案审理时，对于双方房屋租赁时出具的《房屋内东西清单》上的物品的下落，双方均称不清楚，关丽君称房屋里面现在住的人是周磊的手下，屋内都打了隔断，这么长时间了，里面还住了那么多人，其不可能要这些东西了，就要求商讯公司照价赔偿。商讯公司称因为周磊把锁换了、其公司无法使用诉争房屋才搬走的，并未将东西交付给谁，关丽君都知道，商讯公司认为这就等于交付了。商讯公司搬走时并未动关丽君的任何东西，关丽君陈述的物品，商讯公司根本不需要，不可能给他丢失。根据关丽君自己在本案原审和二审的陈述，其已经声明周磊占用房屋后，将房屋进行了装修，所以即使发生关丽君物品丢失也应与商讯公司无关。现在房屋还是由周磊控制，不明白关丽君为何起诉商讯公司。对于关丽君在（2016）鲁0602民初125号案件和（2016）鲁06民终4454号案件中主张周磊返还洗衣机、油烟机、大会议桌、电磁炉等物品，并且主张周磊破坏了房屋内的原设施洗衣机、油烟机、电磁炉等，为何本案中又要求商讯公司赔偿损失，关丽君称，关丽君只是将房屋出租并交付给商讯公司，商讯公司对屋内设施及物品有保管义务，不管任何人损坏和丢失，关丽君都可以基于租赁合同向商讯公司主张权利,并称其找不到刘振玲，所以就跟周磊要，周磊说他没见到这些东西，所以就在本案中找商讯公司要。另查，（2017)鲁0602民初1404号关丽君诉周磊房屋买卖合同纠纷一案中，周磊陈述其“接收房屋时不存在清单中所列的物品”。关丽君认为这可证明周磊在接收房屋时，商讯公司已经将诉争房屋内的物品丢失。商讯公司对周磊的陈述有异议，称周磊的该答辩意见并没有被法庭依法认定，而且在（2016）鲁06民终4454号案件中关丽君已向周磊主张过房租、房屋结构损失和物品损失，只是关丽君对自己的主张未能举证证明，法庭驳回了其诉讼请求。诉讼中的2019年6月10日，一审法院组织双方至诉争房屋中进行了勘查。关成表示除有两台空调看新旧程度有可能是他的东西、但不肯定外，没有发现关成主张的其他物品。对于关丽君主张由商讯公司赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给其造成的损失24560元，关丽君法定代理人关成述称，24560元包括：（1）刘振玲出具的清单里的所有物品，包括：一个立式的3p空调大概值3000元至5000元；一个1p的空调、一个1.2P的空调，每个都应该是两千多元；海尔洗衣机1台，约三、四千元；办公桌三张，其中电脑桌约值2000元，剩余两个办公桌每个价值1000元；抽油烟机大概一两千元；经理室卷帘两个，每个约几十元。（2）清单上没有体现的东西，包括：一个长2.5米、宽1.2米的大会议桌，价值两千多元；放在库房里的电磁炉、微波炉、衣服、六七个不锈钢盆、七八块两米长一米多宽的木板、水壶等东西，库房塞得满满的，有七八个纸箱子都装的日用品、衣服，价值四五千元。上述价值指的是新设备的价格，没折旧，加起来就按照24560元主张。关成与刘振玲交接物品时，物品都用了两三年，可以按照8折来折旧。商讯公司称其撤离时物品没有损坏，关丽君主张的价格没有法律依据，如果产生了损失，也应当由鉴定机构对原值和残值进行鉴定。（八）关于商讯公司搬走的时间。关丽君主张是2015年9月，商讯公司主张是2015年6月。关丽君未举证。商讯公司称根据物业交费情况，商讯公司于2015年6月24日应物业公司的要求结清物业费，否则物业公司不让搬，实际上，商讯公司从2015年6月中旬以前就不在那办公了，因为周磊和关成经常去闹，公司员工不敢上班，还有好几个员工辞职了，公司迫不得已搬走了。为此，商讯公司提交：1、虹光物业管理有限公司出具的物业管理费和代收水电费的发票各一张，并称物业费每月291元，2015年6月17日商讯公司结清了五月份的物业费，6月24日搬走时物业公司又要求商讯公司交了正好半个月，即146元的物业费，由此看出商讯公司是2015年6月中旬前就搬走了。关丽君认可这个票据是虹光物业出具的，但不认可商讯公司2015年6月中旬搬走了，关成9月份去房子里的时候把刘振玲堵在了房子的一层，所以光凭单据不能说明商讯公司是6月份搬走了，因为刘振玲和周磊勾结，共同骗取房子，周磊为了早拿到房子，为刘振玲和该公司承担了六月以后的物业费。2、该物业公司出具的证明一份，证明商讯公司是2014年3月至2015年6月中旬前在涉案房产中办公，因为锁换了，实际搬走时间是2015年6月24日。关丽君法定代理人关成不认可，称其与这个物业公司的经理吵过架，所以他才出具证明。另一代理人质证称，该证明不符合法律规定的公司出具证明的形式要件，该证明没有出具人的签名，也不能证明2015年6月25日后商讯公司不在诉争房屋内办公的事实。对印章的真实性不清楚。对于周磊换钥匙，商讯公司没有证据提交。（九）关于租金的交付情况。2014年3月5日，商讯公司向关丽君法定代理人关成转账34500元。2015年2月6日，商讯公司向关丽君法定代理人关成转账支付2015年3月至9月半年的租金20750元。2015年2月16日，关成通过银行柜台存款方式向商讯公司退还10000元房租，商讯公司的烟台银行明细中显示该笔费用为“退房租”。关丽君主张的17000元的计算方法为：2014年3月至2015年9月共计一年半的总房租62250元，减去商讯公司已经支付的两笔租金34500元、10750元（20750－10000）。商讯公司辩称其不欠关丽君房租。从庭审中可以看出，双方争议的焦点在于：1、商讯公司是否交付押金3000元。2、商讯公司是否交纳了首笔房租的10000元。3、2015年2月16日关成退给商讯公司的10000元房租，商讯公司应否再行给付。对于焦点1，关成在庭审中先是表示收到押金3000元，后又表示商讯公司未给付。对于焦点2，关成先是表示记不清楚被告是否交纳，后又表示商讯公司未给付。商讯公司为此提交刘振玲的招商银行流水清单，显示2014年3月1日20:43分左右，刘振玲通过ATM机在该账户取款10000元。商讯公司称当时刘振玲与关丽君法定代理人关成一起到烟台市芝罘区市府街招商银行自助银行网点取现10000元并当场交给了关成，加上2014年3月5日转账支付的34500元，合计为44500元，正好是双方房屋租赁合同约定的一年房租41500元加租房押金3000元。对于焦点3，关成先是在庭审中同意对退还的10000元房租从其主张的租赁费中扣除。后又在诉讼请求中主张该款项为商讯公司欠付的房租。商讯公司述称：案外人周磊于2014年7月到租赁房屋内称房子是他的，并出具了房产证，表示要接收房屋，要求商讯公司腾房，但鉴于租赁合同是与关丽君签订，商讯公司就继续使用房屋，期间关丽君代理人关成及周磊都常去诉争房屋，关成怕他人抢占房屋还将自己的一些物品搬进房内。因房屋产权有纠纷，影响到正常使用，经过与关丽君协商，双方同意解除合同，关丽君同意商讯公司2015年6月搬走，并于2015年2月16日主动通过银行柜台存款方式向商讯公司退还10000元房租。2015年6月初，周磊派人将房屋锁更换，其公司在该种情况下撤离了诉争房屋，离开时只带走了自己的东西，原来房屋内的东西均未动，搬走时放在屋内的所有设施完好，与刚租赁时一样。一审法院认为，（一）2011年7月15日，本院生效的民事判决书认定关丽君属于无民事行为能力人，并指定其父亲关成为其监护人，故关成代理关丽君于2014年3月与商讯公司签订的关于诉争房屋的《房屋租赁合同》合法有效，合同的相对方为关丽君与商讯公司。（二）关丽君要求商讯公司讲清楚承租诉争房屋时房屋内结构情况的请求，没有法律和合同依据，不应予以支持。（三）关丽君要求赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给关丽君造成的损失24560元的请求。一审法院认为，既然双方签订合同时，上述物品均已交接给了商讯公司，则在合同解除时，商讯公司即应将上述物品返还关丽君。现商讯公司未予返还，过错在于商讯公司，因此，商讯公司应赔偿关丽君损失。对于赔偿的数额，在物品价值无法确定的情况下，结合关丽君所述的物品使用情况，一审法院将赔偿数额酌情确定为8000元。（四）关于关丽君主张的房租17000元。关于押金，关丽君先是认可商讯公司已给付，后又否认，前后矛盾，其应当自行承担不利后果，因此，应当认定商讯公司已给付了3000元押金。对于首笔房租10000元，商讯公司主张系现金给付，为此提交了其招商银行流水清单可以证明刘振玲自银行取款。一审法院注意到，关丽君法定代理人关成先是表示对此记不清，后又表示商讯公司未付，结合后续双方的履行情况，尤其其后关丽君法定代理人关成退还给商讯公司10000元这一情节，关丽君主张商讯公司未付首笔房租中的10000元，不予采信。对于关丽君法定代理人退还商讯公司的10000元。关丽君虽为无民事行为能力人，但其法定代理人关成为完全民事行为能力人，关成主动退还商讯公司10000元，无证据表明其存在受胁迫或欺诈的情形，该行为的完成，即视为双方对关丽君退还该10000元房租达成了合意，再结合（2016）鲁0602民初125号民事判决书中双方对周磊自商讯公司处收回诉争房产的时间的认可情况，关丽君在本案中要求商讯公司偿还该部分租金，于法无据，不应予以支持。综上，关丽君要求商讯公司给付租金的请求应予驳回。（五）关丽君要求商讯公司支付违约金3000元的诉讼请求。双方约定的房屋租赁期为2014年3月至2017年3月。关丽君和案外人周磊因涉案房产而发生的诉讼分别发生在2014年10月到2015年10月、2016年1月4日至12月20日。商讯公司作为公司，在正常经营期间，公司所租赁的经营场所屡次发生所有权纷争，且被案外人周磊于2015年将房产收回。这种情形的发生，明显与合同“出租方……应保证出租给承租方的房屋无任何产权纠纷”的约定不符。因此，关丽君主张商讯公司支付违约金，不予支持。（六）刘振玲并非合同相对方，而系商讯公司的代表，故关丽君要求刘振玲承担责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、限烟台商讯网络科技有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告关丽君8000元；二、驳回关丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，由关丽君负担749元，由烟台商讯网络科技有限公司负担165元。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，关于双方在签署租赁合同时，商讯公司对涉案房屋内的物品的数量、品种均签字确认，但是在其搬走时，并未与关丽君对清单上的物品进行清点、交接，商讯公司予以认可，但是主张其是被迫搬走的，没有机会与关丽君清点。关丽君认可双方在履行租赁合同过程中，其确实与周磊就涉案房屋存在纠纷。商讯公司主张一审判决其赔偿关丽君8000元损失不合理，理由是因为关丽君与周磊有纠纷，损失不是商讯公司造成。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关丽君要求商讯公司支付违约金3000元，但关丽君认可其在与商讯公司履行房屋租赁合同期间其与案外人周磊就涉案房屋存在纠纷，而按照双方租赁合同约定关丽君承诺并保证涉案房屋无任何纠纷，故关丽君要求商讯公司支付违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持正确。关丽君上诉要求商讯公司讲清楚承租诉争房屋时房屋内结构情况的请求，没有法律和合同依据，本院亦不予支持。因双方在签订租赁合同时，商讯公司已经确认涉案租赁房屋内的物品及数量，但商讯公司在与关丽君解除租赁合同、搬离时，并未与关丽君对涉案房屋内的物品予以清点并进行交接返还，导致关丽君涉案房屋内部分物品丢失，责任在商讯公司。故一审法院经现场确认并结合租赁房屋内尚存物品使用情况，酌情确定赔偿数额为8000元，判决商讯公司予以赔偿并无不当。关丽君要求赔偿损失24560元，证据不足，不予支持。上诉人关丽君及上诉人商讯公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人关丽君、烟台商讯网络科技有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由关丽君负担864元，烟台商讯网络科技有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇一九年十二月十四日书记员  张 筱