北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17572号原告：魏学松，男，1967年2月12日出生。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。被告：邢浩，男，1949年10月24日出生。被告：鹿爱荣，女，1947年12月26日出生。二被告的委托诉讼代理人：任立军（邢浩、鹿爱荣的女婿）。原告魏学松与被告邢浩、鹿爱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告魏学松及其委托诉讼代理人刘平，被告邢浩、鹿爱荣的委托诉讼代理人任立军均到庭参加了诉讼。本案因案情复杂转为普通程序，于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理，原告魏学松的委托诉讼代理人刘平到庭参加了诉讼，被告邢浩、鹿爱荣经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。魏学松向本院提出诉讼请求：1.邢浩、鹿爱荣履行协助魏学松办理北京市房山区房山某大街某号某号楼某单元某号房屋过户的合同义务；2.邢浩、鹿爱荣承担违约金4万元；3.本案诉讼费由邢浩、鹿爱荣负担。事实和理由：2012年2月22日，魏学松与邢浩经北京某房地产经纪有限公司居间介绍，就北京市房山区房山某大街某号某号楼某单元某号房屋签订房屋定购协议。魏学松在协议签订后于2012年3月10日向鹿爱荣银行账户汇款，付清了购房款50万元，履行了全部合同义务。现涉案房屋已经取得上市交易条件，但邢浩、鹿爱荣拒绝配合办理房屋过户手续。魏学松无奈诉至法院。邢浩、鹿爱荣辩称：第一、涉案房屋为邢浩、鹿爱荣在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，邢浩与魏学松签署房屋定购协议时并未取得鹿爱荣的同意，且事后亦未取得鹿爱荣的追认，邢浩擅自处分夫妻共同财产的行为应被认定为无效，其与魏学松之间签署的房屋定购协议亦应被认定为无效。第二、邢浩与魏学松签署的房屋定购协议违反法律规定，应为无效。涉案房屋为经济适用房，根据邢浩、鹿爱荣与中国某股份有限公司某北京某分公司合同的约定，涉案房屋在5年内不得对外出售；《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）〉的通知》第六条规定，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。因此邢浩、魏学松2012年签订的房屋定购协议应为无效。第三、邢浩与魏学松签署的房屋定购协议违反了公平交易原则，北京某房地产经纪有限公司在明知涉案房屋为夫妻共同财产、五年内不得上市交易的情况下组织双方进行买卖合同，且约定双倍房款作为违约金加重买卖双方的心理压力，违反公平交易原则，应为无效。第四、邢浩未出现过违约行为。邢浩在签订合同时已经告知中介公司及魏学松，涉案房屋五年内不得上市交易，合同签订后邢浩多次提醒魏学松存在重大风险。综上，请求法院驳回魏学松的诉讼请求，判定房屋买卖合同无效。魏学松围绕诉讼请求依法提交了房屋定购协议、付款证明、某社区通知、房屋所有权证书、（2018）京0111民初11391号民事裁定书，邢浩、鹿爱荣围绕答辩意见依法提交了房屋定购协议、单位职工内部房屋出售协议、短信截图、结婚证，本院依魏学松申请调取了不动产登记查询结果、鹿爱荣工商银行存款支取材料，本院依职权调取了（2019）京0111民初4613号民事案件调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，邢浩、鹿爱荣经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据交换和质证的权利。上述证据，经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：邢浩、鹿爱荣系夫妻关系，二人（乙方）于2011年12月4日与中国某股份有限公司某北京某分公司（以下简称“北京某分公司”）（甲方）就房山区房山某大街某号某号楼某-某号房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了《单位职工内部房屋出售协议》，约定乙方购买涉案房屋，五年内不得对外出售，五年后出售必须经甲方同意。2012年2月22日，邢浩（出卖人、甲方）与魏学松（买受人、乙方）经北京某房地产经纪有限公司居间服务，签订房屋定购协议一份，双方约定，甲方将涉案房屋售予乙方，售价50万元；乙方在签订本合同时，支付定金2万元；单位允许上市交易时甲方配合乙方办理房产过户手续。协议第十四条还约定：签订本协议后任何一方不得以任何理由解除该协议（因国家政策不允许上市除外），否则一方以双倍定金作为违约金。第十九条约定：甲、乙任何一方违反协议条款，均视为违约，按本合同第十四条约定的金额支付对方违约金。第二十二条第四项约定：买房人购买此房后发生装修各项费用，如卖方（甲方）发生违约想收回房屋，房主承担各项装修费用，并卖方（甲方）承担全部违约责任，以双倍房款作为违约金。第二十二条第六项约定：因房产证是邢浩本人同意出售此房，要求邢浩妻子、儿女全部放弃房屋的继承金。2012年2月25日、2012年3月10日魏学松通过案外人史某账户分别向鹿爱荣卡号为×××中国工商银行账户转账35万元、13万元，后邢浩为魏学松出具收款50万元的付款证明一份。2012年2月25日魏学松转账前鹿爱荣银行卡余额50078.85元，2012年2月29日鹿爱荣持银行卡支取35万元。2019年3月22日，本院在审理（2019）京0111民初4613号涉房山区房山某大街某号院内房屋买卖合同纠纷过程中询问了北京某分公司运行科工作人员，该工作人员表示北京某分公司对单位职工出售房屋不持异议，房屋已经满足上市交易的条件。另查明，涉案房屋地址已由房山区房山某大街某号某号楼某单元某号变更为房山区房山某街道某大街某号某号楼某层某-某号。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。魏学松与邢浩之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故邢浩、鹿爱荣一方认为邢浩擅自处分夫妻共同财产，邢浩与魏学松之间签署的房屋买卖合同应被认定为无效的抗辩意见，本院不予采纳。邢浩、鹿爱荣虽就涉案房屋与北京某分公司约定五年内不得对外出售、五年后出售必须经同意，但在一审法庭辩论终结前涉案房屋已具备上市交易条件，且北京某分公司对此不持异议，故邢浩、鹿爱荣关于房屋买卖合同违反法律规定应被认定无效的抗辩意见，本院不予采纳。另外，邢浩、鹿爱荣一方关于房屋买卖合同违反公平交易原则应被认定无效的抗辩意见，系对公平交易原则的误读，且缺少法律依据，对此本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。通过邢浩、鹿爱荣的答辩与房屋定购协议的约定可知，邢浩在出售房屋时已经告知魏学松自己与鹿爱荣系夫妻关系，邢浩持妻子鹿爱荣的银行卡并要求魏学松将购房款打入妻子鹿爱荣账户，魏学松有理由相信其有权代理鹿爱荣出售涉案房屋，邢浩的行为构成表见代理。另外，通过鹿爱荣的取款行为可以看出，鹿爱荣对邢浩出售涉案房屋一事是知情且同意的，即便邢浩的行为为无权代理，鹿爱荣的行为亦应视为对邢浩的代理行为的追认。故房屋买卖合同应对鹿爱荣发生法律效力，魏学松起诉要求邢浩、鹿爱荣履行合同义务、协助其办理过户手续的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邢浩、鹿爱荣在涉案房屋满足过户条件时，不履行合同约定义务，其行为构成违约，魏学松按照合同约定要求邢浩、鹿爱荣支付违约金4万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。邢浩、鹿爱荣关于自己一方不存在违约行为的抗辩意见，本院不予采信。邢浩、鹿爱荣经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、邢浩、鹿爱荣于本判决生效后七日内协助魏学松办理房山区房山某街道某大街某号某号楼某层某-某号房屋的产权过户登记手续；二、邢浩、鹿爱荣于本判决生效后七日内给付魏学松违约金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16284元，由邢浩、鹿爱荣负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由邢浩、鹿爱荣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  秦艳玲人民陪审员  刘春英人民陪审员  张亚军二〇一九年十二月十三日书 记 员  崔 妍