安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1623民初7618号 原告:李芳,女,汉族,1978年9月11日出生,住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：姚萍，安徽宝诚律师事务所律师。 被告：利辛县康迈置业有限公司，住所地利辛县人民路南段东侧棉织厂商住楼，统一社会信用代码913416235830387557（1-1）。 法定代表人：姚冬子，该公司总经理。 原告李芳诉被告利辛县康迈置业有限公司（以下简称康迈置业公司）商品房预售合同纠纷一案,本院2019年11月20日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李芳及其委托诉讼代理人姚萍到庭参加诉讼，被告康迈置业公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年2月3日签订的《认购书》；2.判令被告双倍返还购房定金137040元和购房款11480元及利息（利息以11480元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年2月3日计算至本息清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月3日签订《认购书》一份，约定将被告开发的位于利辛县的房屋出售给原告，房屋总价款为342600元，原告须于《认购书》签订当日内，以货币方式一次性向被告支付定金80000元，于2016年10月1日前到出售方售楼处签署《商品房买卖合同》和补充条款，原告按约向被告支付了80000元定金，但是被告隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，一直拖延与原告签署商品房买卖合同，2018年7月23日，被告因未取得案涉房屋的商品房预售许可证被利辛县房地产管理处罚款18000元。原告与被告签订的《认购书》属于预约合同，而且预约合同明确约定应于2016年10月1日前签署《商品房买卖合同》，由于被告原因导致未签署正式的《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约，故原告请求依法解除《认购书》，并要求被告按法律规定返还定金和已付购房款。 李芳针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向法庭提供的证据为： 证据一、身份证，证明原告的诉讼主体资格； 证据二、《认购书》、收款收据，证明原告与被告2016年2月3日就利辛县的房屋签订了认购书，约定于2016年10月1日前签署《商品房买卖合同》和补充条款，原告就被告支付了定金80000元； 证据三、起诉状、说明各一份，证明康迈置业公司于2019年5月6日还未取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，由于被告原因未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，被告构成根本违约； 证据四、短信聊天记录，证明被告未按《认购书》约定与原告签署《商品房买卖合同》，无理要求原告按每平方5000元支付购房款，导致合同目的无法实现的事实。 康迈置业公司未答辩，亦未向本院提交证据。 康迈置业公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论、陈述的权利。经审查，本院对李芳所举证据一、二、三、四的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。 根据认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2016年2月3日，康迈置业公司（甲方）与李芳（乙方）签订《认购书》，约定乙方购买甲方开发的位于利辛县人民路《康裕学府》1幢501室房屋，售价为每平方米2988元，暂测房屋建筑面积114.66平方米，总价款为342600元，乙方须于《认购书》签订当日，以货币形式一次性向甲方支付定金80000元（乙方先前向甲方缴纳购房意向金的，该意向金转为乙方定金，若乙方当日不交纳定金，则视双方所签订认购书终止）。2016年2月3日，康迈置业公司出具收款收据（编号0000047），以现金方式收到李芳80000元，康迈置业公司加盖印章，收据下方注明定金。后康迈置业公司一直未与李芳签订《商品房买卖合同》。2018年7月23日，康迈置业公司因未取得涉案房屋的商品房预售许可证被利辛县房地产管理局处罚款18000元。2019年5月6日，利辛县房地产管理局出具说明，康迈置业公司开发的《康裕学府》小区未办理《商品房预售许可证》。 本院认为，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在性质上应为预约合同。契约可以分为本约与预约，预约合同是约定将来订立一定契约的契约，在预约合同中约定将来要订立的契约即为本约。预约合同在于因有事实和法律上的障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人予以约束，从而起到稳固交易机会的作用。认购书是双方当事人的真实意思表示，并且内容合法确定，同时又赋予了双方在今后签订预售合同时的诚信义务，应具有法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这里只规定了未取得商品房预售许可证签订的预售合同无效，但并未规定在此情况下签订的认购书无效，可见，取得商品房预售许可证只是签订商品房预售合同的法定条件并非签订认购书的法定条件。原告至今未取得商品房预售许可证，依法不具有销售商品房的权利，原被告签订《认购书》购买房屋的合同目的己无法实现，原告关于依法判令解除原、被告2014年9月19日签订的《认购书》的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。”本案中，《认购书》明确载明李芳须于《认购书》签订当日向康迈置业公司支付定金116000元，且王广厂也于当日足额支付116000元，因房屋总价款为366000元，定金的数额不得超过主合同标的额的20％，定金数额应为73200元（366000元×20％），对康迈置业公司定金为10000元的辩称，本院不予支持。双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。李芳已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，李芳并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因康迈置业公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；…。”据此，本院依法支持李芳诉请康迈置业公司双倍返还定金146400元的诉讼请求，对反诉原告超过146400部分请求本院不予支持。李芳缴纳给康迈置业公司116000元，作为定金的部分是73200元，其余的42800元应作为购房预付款，现《认购书》已解除，康迈置业公司应将42800元返还李芳。反诉原告诉请判令反诉被告承担缔约过失责任（应以涉案房屋现有市场价值扣除已付购房定金为标准计算），在开庭审理时反诉原告未能提供涉案房屋现有市场价值的证据，庭审时反诉原告将被告承担缔约过失责任的数额暂时确定为50万元，但反诉原告并未及时申请对涉案房屋现有市场价值进行评估，对反诉原告判令反诉被告承担缔约过失责任的诉请本院不予支持，反诉原告可另行解决。综上，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李芳与被告利辛县康迈置业有限公司于2014年9月19日签订的《认购书》； 二、被告利辛县康迈置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李芳定金146400元，返还购房预付款42800元，合计189200元； 三、驳回原告李芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1635元，由被告利辛县康迈置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  马芳 二〇一九年十二月十九日 书记员  王猛