广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30631号原告：广州嘉鼎物业管理有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街尖彭路2号2-2101室。法定代表人：黎焰昌，总经理。委托诉讼代理人：季晓琳，广东开耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅玲，广东开耀律师事务所实习人员。被告：广州市白云区鹤龙佳宴大酒楼，住所地广州市白云区鹤龙街尖彭路3号二楼之二B区。经营者：刘金革，女，经理。委托诉讼代理人：高新民，男，该酒楼职员。被告：刘金革，女，1968年8月31日出生，汉族，身份证住址新疆伊宁市，原告广州嘉鼎物业管理有限公司诉被告广州市白云区鹤龙佳宴大酒楼（以下简称佳宴大酒楼）、刘金革租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用普通程序,组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州嘉鼎物业管理有限公司的委托诉讼代理人季晓琳、陈雅玲，被告佳宴大酒楼的委托诉讼代理人高新民到庭参加了诉讼。被告刘金革经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州嘉鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.两被告连带向我司支付拖欠的2019年2月至4月的水电费、2019年3月至《房屋租赁合同》解除之日止的租金等费用（暂计至2019年8月共计为489732.85元）及逾期滞纳金（以各期拖欠金额为本金，按每日千分之一计，从实际拖欠之日起计至实际清偿之日，暂计至2019年8月1日为33305.75元）；3.两被告连带向我司支付代垫工人工资197473.59元，两被告在其财产范围内优先清偿我司代为垫付的工资及逾期利息（利息以197473.59元为本金，自2019年5月8日起按银行同期贷款利率计至实际清偿之日，暂计至2019年8月1日为2052.08元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在广州市白云区尖彭路3号嘉鼎广场主楼二楼B区，主楼大堂楼梯，固定停车位贰个作为仓库，宿舍楼一楼全层，主楼煤气房的房产出租给被告作酒楼用途，租期为8年3个月，从2018年1月10日起至2026年4月31日止，其中2018年1月1日至2020年12月31日的租金为73000元/月、2020年1月1日至2022年12月31日的租金为80300元/月、2022年1月1日至2024年12月31日的租金为88330元/月、2024年1月1日至2026年4月31日的租金为97163元/月，租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金或转账支付方式交付给我司。如被告逾期交付租金，每逾期5日，我司将按每月租金的1%每天向被告加收滞纳金，若超过20天仍未支付，则视被告违约，我司有权单方面解除本合同，被告所付租赁保证金不再返还，同时收回铺位。电费1.45元/度，水费5.85元/立方，在租赁期间，该物业所发生的租金、水电、管理费、租赁税、卫生费及其他相关杂费由被告支付。被告逾期交付租金、水电、管理、卫生费、每逾期五日，我司将按月租金的1‰每天向被告加收滞纳金。合同签订后，原告已按约定将该物业交付给被告使用，但被告仅支付了部分租金，2019年3月起被告开始拖欠租金水电费等。同时，因被告拖欠员工工资，我司在相关部门协调下，代为垫付了其员工工资。另，涉案房屋系原告于2013年10月31日向所有权人广州市霸王化妆品有限公司承租，租期自2014年5月1日至2026年4月31日，在租赁期内，原告有权分租至第三方作合法经营。原告认为被告拖欠租金及水电费的行为已经构成违约，请求法院判如所请。被告佳宴大酒楼辩称，1.我方已经交纳的租赁保证金，保证金足以缴纳所欠租金和水电费，上述保证金费用应当抵扣我司欠付的费用。2.原告没有垫付我司员工工资的合同义务，也没有法律上的义务，所以该项诉讼请求应予以驳回。关于工资问题，工资属于劳动争议的范围，与本案租赁合同不是同一法律关系。虽然在诉状中原告对本案的案由没有明确，但通过原告提供的证据足以证实本案是一个租赁合同纠纷。因此工资问题与租赁合同不是同一法律关系，而且工资问题应该先申请劳动仲裁，而不应该在本案中合并审理。综上，我方请求驳回原告的诉讼请求。被告刘金革无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，原告（甲方，出租人）与被告刘金革（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在广州市白云区尖彭路3号嘉鼎广场主楼二楼B区，主楼大堂楼梯，固定停车位贰个作为仓库，宿舍楼一楼全层，主楼煤气房的房产（以下简称涉案场地）出租给乙方作酒楼用途使用，乙方承租期为8年3个月，从2018年1月10日起至2026年4月31日止；租金标准：2018年1月10日至2020年12月31日73000元/月，2020年1月1日至2022年12月31日80300元/月，2022年1月1日至2024年12月31日88330元/月,2024年1月1日至2026年4月31日97163元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方逾期交付租金，每逾期5日，甲方将按每月租金的百分之一每天向乙方加收滞纳金，若超过20天仍未交付，则视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方所付租赁保证金不再返还，同时收回铺位；乙方中途退租或者拖欠租金或水电费累计二十天以上的，甲方将单方面解除合同，乙方所付租赁保证金不再返还，同时乙方应补交所欠租金等。合同签订后，被告向原告缴纳了合同保证金146000元、进场费20万元及水电费保证金5万元，并将涉案场地用于经营佳宴大酒楼。期间，被告在2019年3月份仅向原告支付了45000元租金，其余费用未付，此后未再向原告支付租金等费用。后被告弃场而去，且未对酒楼的工人工资进行结算。2019年5月7日，在劳动检察部门的协调下，由原告代被告向部分工人垫付工资共计197473.59元。诉讼中，原告表示虽双方签订的租赁合同约定的租金标准为每月73000元，但双方均确认实际按每月71800元的标准支付。被告表示佳宴大酒楼实际于2019年4月25日就已经停业，对该停业事实其通知了原告，且原告亦知悉其停业事实。对于被告的陈述原告声称其不清楚被告有无通知其停业事实，并表示在5月初，因被告欠付工人工资，相关部门通知其协调解决工人工资事宜其才知道被告弃场的情况。另原告提交收据、水电费明细表，拟证明被告已支付租金、水电费情况及被告欠付水电费情况。上述水电费明细表显示2018年12月至2019年4月的水电费分别共计为：36650.15元、33272.85元、41916.4元、38800.4元、22216.05元，每月货梯维保费200元。被告对上述收据予以认可，对水电费明细表不予认可，并表示从收据可反映，其水电费均是支付租金当月共同收取，故其已向原告支付了2019年2月的水电费。水电费均是本月收取上月的水电费，故原告表示收据中“已收2019年2月份租金水电费共100710元”实际表示收取了2019年2月的租金，但水电费是2019年1月份的。另原告提交房地产权证、证明等证据拟证明涉案场地的产权情况。佳宴大酒楼是个体工商户，经营者为刘金革。本院认为：原告与被告刘金革签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。租赁合同签订后，被告刘金革已接收使用涉案场地，其作为承租方，有依约向原告支付租金的义务。但被告刘金革自2019年3月起未足额向原告支付租金，并在其后弃场而去，该行为构成违约，原告依约有权解除合同，故现原告要求解除涉案《房屋租赁合同》有据，本院予以支持。因被告欠付租金和水电费、货梯维修费等费用，故现原告要求被告支付欠付费用及支付违约金有据，本院予以支持。现双方对于租金计付时间、水电费欠付时间、违约金标准存在争议，本院根据双方的举证和陈述，认定如下：（一）关于租金计付时间问题。原告主张被告刘金革支付租金至本案判决之日。从双方陈述反映，因被告刘金革弃场发生欠付工人工资的时间是2019年5月初，由此可推定，被告应在发生拖欠工人工资前已弃场而去，原告虽表示被告刘金革弃场而去未对其进行告知，但从其参与处理工人工资事宜的情况可反映，原告理应在处理该事项过程中已经知悉了被告弃场的行为，作为出租人在此时应从止损的角度尽快处理收回场地另行出租事宜，故在原告知悉被告已弃场的情况下，仍未收回涉案场地造成的损失应由原告自行承担，结合原告处理代垫被告工人工资事宜的时间，本院认定被告刘金革应向原告支付至2019年5月10日的租金，对该时间之后的租金属于因原告怠于收回涉案场地所致损失，应由原告自行承担，故本院对原告主张2019年5月11日至本案判决之日的租金予以驳回。另因原告已在2019年3月支付租金45000元，故应将该费用扣除。经核算，被告刘金革应向原告支付的2019年3月至2019年5月10日的租金共计为122533元。另因被告刘金革每月支付的费用中还包括了每月200元的货梯维保费，根据前述认定，被告刘金革还应向原告支付前述期间的电梯维保费，经核算2019年3月至2019年5月10日期间的货梯维保费共计为466元。（二）关于原告要求被告刘金革支付水电费问题。原告提交收据和水电费明细表拟证明被告刘金革欠付2019年2月至4月水电费的情况，上述证据能够与原告关于当月收取上一个月水电费的陈述相互印证，且符合一般日常惯例，且被告亦未能提供证据证明其已支付原告主张期间水电费的情况，故本院对原告主张被告欠付2019年2月至4月的水电费意见予以采纳，经核算，被告应向原告支付水电费共计为102932.85元。（三）双方约定被告刘金革逾期交付租金，原告将按每月租金的千分之一每天加收滞纳金，原告未能举证其损失，该标准确属过高，本院酌定按每日0.5‰的标准计算。结合双方签订的租赁合同约定，租金和货梯维保费的滞纳金分别计算如下：2019年3月的滞纳金以27000元为本金，自2019年3月11日起计；2019年4月的滞纳金以72000元为本金，自2019年4月11日起计；2019年5月的滞纳金以23999元为本金，自2019年5月11日起计。水电费的滞纳金分别计算如下：2019年2月的滞纳金以41916.4元为本金，自2019年3月11日起计；2019年3月的滞纳金以38800.4元为本金，自2019年4月11日起计；2019年4月的滞纳金以22216.05元为本金，自2019年5月11日起计。上述滞纳金均计至实际支付之日，并以本金为限。关于原告要求被告刘金革支付代垫员工工资的问题。原告提交了向劳监部门调取的与被告刘金革的员工签订的《协议书》及欠薪垫付生活费签收表等证据拟证明其代被告垫付员工工资197473.59元，本院对原告主张的代垫事实和数额予以采信。该代垫行为是原告与被告刘金革之间因涉案场地的租赁关系而发生，而非原告与被告刘金革的员工形成的工人工资关系，故被告抗辩该代垫行为应另行主张的意见不能成立，本院不予采纳。原告已代被告刘金革垫付了工人工资，现原告要求被告刘金革支付代垫的款项及利息合理合法，本院予以支持。原告关于利息自2019年5月8日起计算的意见合理，本院予以采纳。另本院依法认定其中2019年8月19日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告刘金革是签订涉案租赁合同的合同相对方，原告要求被告佳宴大酒楼与被告刘金革就该租赁合同承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。被告刘金革经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州嘉鼎物业管理有限公司与被告刘金革于2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告刘金革向原告广州嘉鼎物业管理有限公司支付2019年3月至2019年5月10日的租金共计为122533元和货梯维保费共计为466元及前述欠付费用的滞纳金（租金和货梯维保费的滞纳金计算如下：2019年3月的滞纳金以27000元为本金，自2019年3月11日起计；2019年4月的滞纳金以72000元为本金，自2019年4月11日起计；2019年5月的滞纳金以23999元为本金，自2019年5月11日起计。上述滞纳金均按每日0.5‰的标准计算，并以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告刘金革向原告广州嘉鼎物业管理有限公司支付2019年2月至4月的水电费共计102932.85元及滞纳金（滞纳金分别计算如下：2019年2月的滞纳金以41916.4元为本金，自2019年3月11日起计；2019年3月的滞纳金以38800.4元为本金，自2019年4月11日起计；2019年4月的滞纳金以22216.05元为本金，自2019年5月11日起计。上述滞纳金均按每日0.5‰的标准计算，并以本金为限）；四、本判决生效之日起五日内，被告刘金革向原告广州嘉鼎物业管理有限公司支付代垫工人工资197473.59元及利息（以197473.59元为本金，自2019年5月8日起计至实际支付之日止。其中2019年5月8日至2019年8月19日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州嘉鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10606元，由原告广州嘉鼎物业管理有限公司负担2955元，由被告刘金革负担7651元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  吴春华人民陪审员  刘 莲二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈玉梅