河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13581号上诉人（原审被告）：冯立某，男，1954年12月23日出生，汉族，住辛集市。委托诉讼代理人：冯阔，河北航岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁学某，男，1955年2月8日出生，汉族，住河北省辛集市。委托诉讼代理人：许建苏，北京大成（石家庄）律师事务所律师。上诉人冯立某因与被上诉人梁学某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2018）冀0181民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯立某上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉请。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案要点是：被上诉人未全部履行给付义务导致了双方未办理土地过户手续，且被上诉人至今不肯给付剩余购房款。主要事实与理由如下：一、被上诉人称全部给付了购房款证据不足。被上诉人提交的2009年4月24日收条并非上诉人签字按印，鉴定机构称冯立某的签名受样本条件所限，无法继续进行，但是明显可以看到与上诉人当天在房管局的的亲笔签名完全不同，签字并非冯立某所签，因上诉人当时脑梗出血，右半身活动受限，书写困难，其签字不可能那么流畅。且鉴定报告认为不能确认收条上是上诉人本人的按印，故被上诉人称该收条系上诉人书写不是事实。被上诉人也没有提供任何其他证据证明给付了该六万元房款，故被上诉人称全部给付了购房款证据不足。二、被上诉人要求上诉人协助办理土地过户手续应完全履行合同义务后。本案是商品房买卖合同纠纷，应从合同履行角度来考察，但一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十条、第六十一条的规定。该规定是原则性认为房地一体转让的规定，但是该案件中，上诉人和被上诉人并非就土地是否一并转让争讼。而是因被上诉人未履行在先的合同义务而产生的纠纷，上诉人有在先履行抗辩权。被上诉人的因当时不想给付该六万房款，故未完全办理相关手续，近期想办理相关手续才又向上诉人提起，因上诉人与2012年再次脑出血住院，对二之间的约定等事项记忆有些模湖，但无论如何也没有印象被上诉人给过后续六万元房款。也没有印象签署过补充协议。故申请了鉴定，该鉴定报告不能证明被上诉人给付了后续房款，在这样的情况下，举证责任在被上诉人，在被上诉人举证不能的情况下，不能认为其履行了合同义务，且根据被上诉人陈述，明显不想履行，故上诉人根据合同法的规定有权要求其先履行付款义务，再办理土地过户手续。综上所述：上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。梁学某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、答辩人与被答辩人签订房屋买卖协议后，答辩人已按合同约定履行完付款义务，被答辩人已为答辩人办理房屋产权转移过户手续，尚未办理土地证的过户手续。1、2008年10月20日双方签订房屋买卖协议，被答辩人将其兴华路02-xxx房产一至四楼共计437平方米以136万元的价格卖给答辩人，答辩人付款时扣除10万元保证金作为违约金，待被答辩人按约履行了搬空、将一楼隔墙抹好，保证水、电、暖正常运作后答辩人将保证金还给原告8万元。（当时双方约定好房价是134万元，被答辩人说4难听，让写成136，而且说“写就这么写，但是不和你多要钱”）2、2008年10月29日答辩人向被答辩人交付房款126万元，被答辩人出具收到购房现金126万元的收条。3、2009年4月23日双方签订一份协议，约定：2008年10月20日双方签订的购房协议中，答辩人暂扣被答辩人交房保证金8万元。因被答辩人原因未能如期交房，双方协商做如下处理：（1）协议签订后，答辩人付给被答辩人6万元。扣下的2万元，其中1万元作为被答辩人付给答辩人2009年2月25日至4月24日2个月的房租；另1万元作为被答辩人承诺在2009年冬季供暖前给答辩人接通暖气的保证金……（2）在被答辩人收到答辩人付给的6万元后，协助答辩人办理过户手续。4、答辩人于2009年4月24日向被答辩人交付6万元现金，被答辩人给答辩人出具了收条，当天，答辩人开车拉被答辩人及其妻子一起去办理了房屋产权转移过户手续。答辩人成为房屋所有权人，产权证号：辛房权证市区字第××号，产权证填发日期为2009年4月28日。5、被答辩人唯恐答辩人扣下接通暖气的保证金1万元，在2009年10月27日向答辩人借款8000元（暖气也没给接通）。6、此后，答辩人多次找被答辩人办理土地证过户手续，被答辩人于2011年6月将土地证复印件给答辩人，他每次都答应给办，但以各种理由推脱，时至今日未配合办理。答辩人与被答辩人于2009年4月23日签订的第二份协议，4月24日给付被答辩人剩余房款6万元，即付清了全部房款；当天，答辩人与被答辩人夫妻二人一起去办理的房屋产权转移过户手续，答辩人已按协议履行完付款义务，被答辩人未予办理土地过户手续。二、被答辩人不予办理土地过户手续系违反诚实信用原则的违约行为。本案系发回重审案件，原一审时被答辩人并未提出过答辩人欠其房款。发回重审后，因被答辩人由其女儿作为代理律师，其承认只收到了126万元，在没有任何证据的情况下对6万元的收据、8000元的借条予以否认。因被答辩人对双方于2009年4月23日签订的协议中是否为被答辩人所捺手印申请鉴定，北京盛唐司法鉴定所做的司法鉴定意见书中认定系被答辩人的手印后，被答辩人的代理人又在一审庭审中提出“尽管鉴定机构认为该协议上冯立某的指纹系其本人所捺，但是其签名明显不是冯立某所签”，“我们不能够排除是在被告脑干出血思维不够清楚的时候不知在何情形下的按的手印”。代理人在无任何证据的情况下仅以被答辩人曾经脑干出血就对相关事宜进行推测、对所收房款予以否认。被答辩人上诉状中主张先履行抗辩权，让答辩人先履行付款义务，再办办理土地过户手续。事实上，如果答辩人没给够其房款，被答辩人也会行使先履行抗辩权的，他是不会配合办理房产转移过户手续的。由被答辩人配合办理房屋产权过户手续可以推出，尽管被答辩人一再否认，但答辩人已经全部支付其房款；另外，如果答辩人没给够房款，在原一审时被答辩人就会提出来，而不会等到由其女儿作代理人时才提出。被答辩人虽然几年前脑干出血，现早已康复，头脑清晰，其不履行双方签订的协议，构成了违约，也违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则。三、被答辩人在房产过户后至今十余年时间里从未主张过答辩人欠其6万房款，现在只是答辩主张有先履行抗辩权，并未提出独立的诉讼请求。另外，即便其提出独立的诉讼请求，也早已超过诉讼时效。四、被答辩人应当按双方所签订的协议履行义务，协助答辩人办理土地使用权证过户手续。《合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有约束力。因而被答辩人应履行协议约定的义务，配合答辩人办理土地使用权证过户手续。综上所述，答辩人认为，原审法院判决是公正合法的，上诉人的上诉理由不能成立，故请求贵院驳上诉人的上诉请求，维持原判。梁学某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告协助原告办理土地证过户手续；2、本案诉讼费、特快专递费由被告承担。一审法院认定事实：2008年10月20日原被告签订房屋买卖协议，被告将其兴华路02—xxx房产一至四楼共计437平方米以136万元的价格卖给原告，并就相关事宜进行约定，协议显示：双方协商，被告在2009年2月25日前搬空，将所售房屋搬空，并将一楼隔墙抹好，保证水电暖正常运作，为了保证以上几项按时落实，原告付款时扣除保证金10万元作为违约金，待被告几项落实后原告将保证金还给被告8万元。2008年10月29日被告为原告出具收到购房现金126万元的收到条。原告称2009年4月23日原被告签订协议一份，约定：在2008年10月20日双方签订的购房协议中，原告暂扣被告交房保证金8万元。因被告原因未能如期落实交房等事宜，双方协商做如下处理。在本协议签订后，原告付给被告人民币6万元。扣下的2万元，其中1万元做为被告付给原告2009年2月25日至4月24日2个月的房租；另1万元做为被告承诺给原告接通暖气的保证金。被告承诺在2009年冬季供暖前，将原告购买被告的兴华路02—xxx房产四层，接通暖气并实现供暖。原告将1万元押金退给被告，否则视被告违约，保证金不退。在被告收到原告付给的6万元后，协助原告办理过户手续，自过户以后的房租金，由原告向现租用者征收。原告提供2009年4月24日被告收到现金6万元的收条。被告对2009年4月23日协议、2009年4月24日收条中冯立某的签名、手印有异议，申请司法鉴定。经鉴定，2009年4月23日协议签名字迹上的指印与冯立某右手食指指印是同一人捺印，无法确定2009年4月24日“冯立某”签名字迹上的指印是否为冯立某本人捺印；冯立某的签名，受样本条件所限，致使鉴定工作无法继续进行，终止鉴定。辛集市不动产登记局保存的档案材料显示原被告于2009年4月24日在该局办理私有房屋产权转移过户手续，产权证号：辛房权证市区字第××号，原告梁学某为房屋所有权人，房屋坐落辛集市北区东侧，丘（地）号02，房屋总层数4，建筑面积437.4平方米，设计用途商住，产权证填发日期2009年4月28日。原告出具的土地使用权证复印件，载明：辛国用（2005）第0101772号，土地使用权人冯立某，座落兴华路北段东侧，使用权类型出让，使用权面积471.13平方米。原被告庭审陈述，该土地证是个大证，包含了本案房产占用范围内的土地。一审法院认为，依据法律规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。原被告于2008年10月20日签订房屋买卖协议，2008年10月29日被告为原告出具收到购房现金126万元的收到条；被告捺印的2009年4月23日协议、2009年4月24日辛集市不动产登记局被告签名的房产过户材料、辛房权证市区字第××号房屋产权证，相互印证，房屋产权被告冯立某已过户至原告梁学某名下。现原告申请被告协助办理土地使用权证过户手续，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条之规定，一审法院判决如下：被告冯立某于本判决生效后五日内协助原告梁学某办理土地使用权证（位于辛集市北区东侧，房产证号为：辛房权证市区字第××号房产占用范围内的）过户手续。案件受理费80元，由被告冯立某负担本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，2008年上诉人冯立某与被上诉人梁雪峰签订房屋买卖协议，冯立某将其兴华路02—xxx房产一至四楼共计437平方米以136万元的价格卖给梁雪峰，该房屋买卖协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法的规定，本院予以认可。上诉人冯立某与被上诉人梁雪峰于2008年10月20日签订房屋买卖协议，2008年10月29日冯立某为梁雪峰出具收到购房现金126万元的收到条；冯立某捺印的2009年4月23日协议、2009年4月24日辛集市不动产登记局冯立某签名的房产过户材料、辛房权证市区字第××号房屋产权证，相互印证，房屋产权冯立某已过户至梁学某名下。现梁雪峰申请冯立某协助办理土地使用权证过户手续，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。综上所述，冯立某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元由上诉人冯立某承担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年十二月四日书记员  杨 岚