上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20584号原告：上海市徐汇公证处，住所地上海市徐汇区。法定代表人：潘浩，主任。委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈培初，上海润言律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所地徐汇区湖南路XXX号。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：陈峰，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海富美装饰工程有限公司，住所地徐汇区永嘉路XXX号XXX室。法定代表人：孔兴甫，总经理。被告：孔兴甫，男，1939年10月2日出生，住香港。被告：王晓明，女，1944年6月30日出生，住香港。被告上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明共同委托诉讼代理人：陈申军，上海市一平律师事务所律师。原告上海市徐汇公证处(以下简称徐汇公证处)与被告上海徐房(集团)有限公司(以下简称徐房集团)、上海富美装饰工程有限公司(以下简称富美公司)、孔兴甫、王晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐汇公证处的委托诉讼代理人顾家玺、谈培初、被告徐房集团的委托诉讼代理人陈峰、被告富美公司、孔兴甫、王晓明的委托诉讼代理人陈申军到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。徐汇公证处向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与四被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；2.四被告共同退还原告租金1,684,260.36元；3.四被告支付原告利息8,582.66元(以本金1,684,260.36元，年利率6%计算，日利息为276.86元，自2019年8月1日起算至实际退还租金之日止，暂算至2019年8月31日)。事实和理由：2009年12月22日，原告与四被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定原告向四被告承租衡山路XXX号、永嘉路XXX号以及永嘉路XXX号乙房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2009年12月26日至2019年12月31日。2019年的年租金为4,042,224.86元，原告全部已付清。2019年6月，原告应上级机关要求，决定搬迁办公场所，并函告四被告要求协商解除《上海市居住房屋租赁合同》、退还相应租金等相关事宜。2019年7月23日原告书面通知四被告，决定于2019年7月31日解除《上海市居住房屋租赁合同》,并要求四被告于2019年7月28日、29日办理房屋交接手续。但被告未派人办理房屋交接手续,也未退还剩余5个月租金。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。徐房集团辩称，原告租赁的涉案房屋权利人为其余三被告，衡山路XXX号房屋此前徐房集团已出售给富美公司，但变更登记尚未完成，徐房集团是衡山路XXX号房屋名义上的权利人，在签订租赁合同时已将该情况告知原告，租赁合同中对产权情况也进行了说明。租赁合同签订后，相关合同权利义务的履行都是原告与其余三被告之间发生，合同约定的租金也是交由其余三被告收取，徐房集团对租赁合同不享有实体上的权利义务，故对租赁合同解除所产生的相关权利义务也不承担实体上的法律后果，请求法院依法判决。富美公司、孔兴甫、王晓明辩称，同意原告解除合同，但原告擅自提前解除合同，原告方违约，根据租赁合同约定，应承担相当于3个月租金的违约金，并补偿被告实际损失，故不应退还五个月租金及利息。原告要求三被告验收房屋，但未按合同约定恢复原状，房屋未恢复至正常可使用状态，导致无法验收，三被告保留另案起诉要求原告恢复原状，承担相关费用并要求原告承担房屋恢复至正常使用状态、完成交付之日所产生的损失以及电费等费用的权利。同意徐房集团的意见，徐房集团对租赁合同没有实体上的权利义务。本院认定事实如下：上海市徐汇区永嘉路XXX号三层东北间、西北间房屋权利人为王晓明(房地产权证号：沪房地徐字(2004)第018412号)，建筑面积64.70平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号2幢底西北间、东北间房屋权利人为富美公司(房地产权证号：沪房地徐字(2006)第007959号)，建筑面积59.80平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号二层西北间、东北间权利人为孔兴甫(房地产权证号：沪房地徐字(2000)第031194号)，建筑面积67.90平方米。上海市徐汇区永嘉路XXX号乙全幢权利人为王晓明(房地产权证号：沪房地徐字(2006)第010230号)，建筑面积208.30平方米。2006年4月18日，徐房集团(甲方、出卖人)与富美公司(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，甲方将衡山路XXX号全幢(房地产权证号为徐2006第006825号)，建筑面积465.87平方米，出售给乙方，房地产转让价款为850万元。甲方已于2005年12月将钥匙交付乙方。订立本合同前乙方已将房屋转让费850万元付清。审理中，徐房集团和富美公司一致确认衡山路XXX号房屋的实际权利人为富美公司，只是房屋过户手续尚未办妥。2009年12月22日，徐房集团、富美公司、孔兴甫、王晓明(均为甲方、出租方)与徐汇公证处(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定，1-1甲方将衡山路XXX号、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙出租给乙方。签订本合同前，甲方已向乙方出示[房地产权证号：沪房地徐字(2006)第006825号、沪房地徐字(2006)第007959号、沪房地徐字(2006)第010230号、沪房地徐字(2004)第018412号、沪房地徐字(2000)第031194号]，并已告知乙方上述房屋未设定抵押。2-1甲、乙双方约定租赁日期自2009年12月26日起至2019年12月31日止。3-1甲乙双方约定，上述房屋年租金为345万元，按年支付。3-2因通货膨胀、货币贬值等因素，从2012年1月1日开始的年租金每年在上年度租金的基础上增加2%。3-4……乙方将年租金的60.66%支付给富美公司，将31.50%支付给王晓明，将7.84%支付给孔兴甫。4-1租赁期间，使用上述房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视的使用费用，保安、保洁的费用由乙方承担。5-4甲方同意乙方对承租房进行装修，并给予积极配合，同时提供相关的报批材料；该物业为保护建筑，乙方对结构外型不得损坏，应保持外观原貌。内部装修前须提供装修图纸(装修不得破坏该物业的结构和设备)，乙方装修的方案应当征得甲方书面同意后方可安排施工，并符合相关法律法规规定。6-2乙方返还上述房屋应当符合正常使用后的状态。如乙方返还的房屋无法使用的，甲方可要求乙方恢复原貌；甲方可向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用。乙方新增的固定设备及设施不再拆除，留给甲方使用，不要求任何补偿。8-3甲乙双方在本租赁合同期限内，任何一方未经对方同意提前解除合同的，应向对方承担当年月租金3倍的违约金。违约金不足补偿损失的，则按实际损失补偿。11-6甲方同意乙方将东面与永嘉路XXX弄XXX号公用的围墙拆除。乙方办理拆除围墙有关手续，甲方应予以协助。11-7租赁合同期满后乙方负责恢复原样。费用均由乙方承担。甲方联系地址：上海市永嘉路XXX号，联系人孔兴甫；乙方联系地址衡山路XXX号，联系人杨昌麟。甲乙双方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。2018年12月27日，根据除徐房集团外其余被告的付款通知，徐汇公证处分别向孔兴甫支付租金316,910.43元，向富美公司支付租金2,452,013.60元，向王晓明支付租金1,273,300.83元。涉案房屋2019年租金已经付清。2019年6月17日，徐汇公证处向四被告发函(发送地址：永嘉路XXX号，孔兴甫收)，内容为，徐汇公证处应上级机关的要求，接待场所必须由目前场地迁址至瑞力大厦，因此需提前终止租赁关系，告知被告，徐汇公证处决定于2019年6月30日至7月15日期间对于衡山路XXX号(1号楼)、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙(2号楼)租赁房屋内物品进行搬迁并办理退租手续。烦请贵方在2019年6月25日前与我处就以下事宜进行协商并尽快达成一致：1.房屋验收。2019年6月30日前，双方共同对房屋和附属物品、设备设施及与房屋租赁有关的情况进行验收，并签署验收记录。房屋交还状态方案两个：(1)保持现有固定装修及附属设施状态不变，不再恢复原样，并无偿留给贵方使用，今后双方互不追究相关责任，上述装修和附属设施等在移交给贵方后相应的法律责任和后果也一并由贵方承担；(2)按照合同约定，由我处对承租后附建的装修及附属设施进行拆除，恢复原样。之前在与贵方的接洽中，贵方提出按照(1)的方式，请贵方于2019年6月30日前，及时以书面方式予以确认。若至2019年6月30日止，我处仍未收到书面确认，我处则认为贵方对上述(1)的方式认可。2.围墙复原。对于东面与永嘉路XXX弄XXX号楼之间原有公有的围墙，协助贵方与上海市发改委培训中心协商测量后恢复原样。3.租金返还。我处已支付给贵方2019年全年租金计4,042,224.86元，基于租赁合同提前终止，请贵方于2019年8月31日前退还我处未使用租期的租金，并办妥相关手续。我处同时承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等费用。2019年6月27日，富美公司、孔兴甫、王晓明回函徐汇公证处，内容为，“不同意徐汇公证处单方面提出的提前退租，不同意提前接收房屋。该房屋的移交和验收事宜及其承租后新建的装修、附属设施的保留或拆除，贵方与我方应于租赁期限即将届满时协商与办理。不同意提前恢复公用围墙”。2019年7月25日，徐汇公证处以挂号信的形式向四被告发函(发送地址：永嘉路XXX号，孔兴甫收)，内容为，“我处于2019年6月17日已发函，提出与贵司三方协商提前解除位于上海市衡山路XXX号、永嘉路XXX号、永嘉路XXX号乙处物业的《上海市居住房屋租赁合同》。现我处再次函告如下：我处确定《上海市居住房屋租赁合同》提前终止日期为7月31日。2019年7月29日，《上海市居住房屋租赁合同》所涉物业完成退租交房状态。贵司三方可于7月29日、30日安排物业验收”。挂号信记录显示该函于2019年7月28日寄达被告处。徐房集团表示没有收到过该函件。富美公司、孔兴甫、王晓明表示该函于2019年7月29日晚上收到，没有充分时间准备验收房屋。2019年9月2日，上海市卢湾公证处出具公证书，卢湾公证处工作人员于2019年8月1日前往上海市衡山路XXX号，对上海市衡山路XXX号内的一号楼、二号楼、户外绿化等区域进行了查看，并由卢湾公证处工作人员对上述查看区域进行摄像。录像显示2019年8月1日上海市衡山路XXX号一号楼、二号楼内办公等物品已经搬空，无人办公。富美公司、孔兴甫、王晓明对该公证书真实性无异议，但认为公证书不能反映徐汇共公证处在2019年8月1日后对房屋的控制状态，而且摄像中1分20秒等处也证涉案房屋与永嘉路XXX弄XXX号公用的围墙没有恢复原样的状态。2019年10月15日，本院会同双方当事人至涉案房屋处现场勘查，现场一号楼1-4层、二号楼1-4层房屋内房间空置，无家具，只有原出租人提供的空调。围墙、围墙旁小白房没有拆除。2019年10月21日，富美公司、孔兴甫、王晓明至本院起诉徐汇公证处[案号：(2019)沪0104民初24201号]，要求：1.确认被告于2019年7月31日单方面解除与三原告以及徐房集团签订的《上海市居住房屋租赁合同》行为构成合同违约，被告向三原告支付提前解除租赁合同的违约金1,010,556.21元(2019年月租金的3倍)；2.被告将涉案租赁房屋恢复至正常使用状态后交付三原告，包括：把涉案租赁房屋东面与永嘉路XXX弄XXX号围墙恢复原样，即恢复围墙长16.8米，高3.2米，花岗岩墙体贴面，恢复绿化花坛35.8米，其中拆除围墙部分长16.8米，现有围墙部分19米，恢复花坛中的竹子和花坛外两株70年树龄大树，拆除现有围墙上连接到永嘉路XXX弄XXX号的排烟管道，拆除涉案房屋及衡山路门口被告标牌标识，拆除涉案房屋外墙上“一号楼”“二号楼”字样标识并粉刷外墙至原状，以上恢复产生的费用均由被告承担；3.判令被告将涉案租赁房屋恢复至正常使用状态后交付三原告之日的房屋占用使用费，自2019年8月1日起按每日22,149.18元计算(2019年月租金的2倍)暂计至起诉日为1,032,703.19元；4.判令被告承担恢复涉案租赁房屋至正常使用状态并完成该房屋交付三原告之日所产生的电费等费用。现该案正在审理中。另查明，徐汇公证处与案外人上海公兴搬场物流有限公司于2019年7月11日签订《搬迁协议》，搬运时间7月13日上午8点开始搬运，搬运路线衡山路XXX号-淮海中路XXX号，搬迁内容：办公用品、办公资料。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房地产权证、上海市居住房屋租赁合同、函件及邮寄凭证、回函及邮寄凭证、照片、转账凭证、搬迁协议、公证书等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。富美公司、孔兴甫、王晓明出示的2019年8月14日、8月16日、8月23日、8月24日、8月29日拍摄的照片若干以及2019年8月14日、8月16日、8月18日、8月28日视频一组，拟证明在8月份围墙没有拆除、绿化没有恢复，房屋没有达到恢复原状的状态，影响被告使用房屋；经质证，原告对照片真实性认可，对视频真实性不认可，但认为即使附随义务没有履行，不能证明原告不能使用系争房屋，本院认为，视频系视听资料，无相关书证予以佐证，故不予认定，照片因原告表示无异议，予以认定。富美公司、孔兴甫、王晓明还出示了2019年7、8、9月电费账单，拟证明系争房屋被告仍在使用状态，经质证，原告对账单真实性认可，表示电费账单原告已经支付完毕，电费的产生系空调产生，即使空调全部关闭，仍会产生电费，不能证明房屋原告还在继续使用中；本院的上述材料予以认定。本院认为，原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告于2019年7月25日按照租赁合同上载明被告的联系地址寄送函件，告知被告合同提前于2019年7月31日解除，并通知被告于2019年7月29、30日收房。被告确认于2019年7月29日收到上述函件。鉴于富美公司、孔兴甫、王晓明在另案中诉请要求确认合同于2019年7月31日解除，故原告要求确认原告与四被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年7月31日解除之诉讼请求，本院予以支持。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于富美公司、孔兴甫、王晓明在另案中提出违约金、恢复原状、占有使用费等诉请，故在本案中就提前解约之违约责任等不予处理。由于讼争合同实际由原告与富美公司、孔兴甫、王晓明履行，徐房集团与富美公司均认可衡山路XXX号房屋已经出售给富美公司，衡山路XXX号房屋也由徐房集团交由富美公司，衡山路XXX号房屋出租的租金收益也由富美公司在收取，徐房集团未享受租金收益，故也不应当承担相应义务。因此，原告要求徐房集团一并承担退还租金之相应义务，依据不足，本院不予支持。原告要求富美公司、孔兴甫、王晓明退还原告已支付的2019年8月1日至2019年12月31日租金1,684,260.36元之诉讼请求，本院予以支持，富美公司、孔兴甫、王晓明应按各自收取租金比例分别退还该时间断的租金给原告。鉴于原告提前退租，双方就交还房屋等问题存在争议，且双方对租金逾期返还的民事责任未作约定，故原告要求支付利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、上海市徐汇公证处与上海徐房(集团)有限公司、上海富美装饰工程有限公司、孔兴甫、王晓明签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、上海富美装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金1,021,672.33元；三、孔兴甫于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金132,046.01元；四、王晓明于本判决生效之日起十日内退还上海市徐汇公证处租金530,542.02元；五、驳回上海市徐汇公证处其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,034元，减半收取计10,017元，由上海市徐汇公证处负担51元，由上海富美装饰工程有限公司负担6,045.40元，由王晓明负担3,139.30元，由孔兴甫负担781.30元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一九年十二月十九日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。