贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12592号 原告：史淑芳，女，汉族，1983年8月24日出生，住贵州省毕节市。 原告：徐进，男，汉族，1985年9月29日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：肖恒（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。执业证号：15201201610708163。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。 原告史淑芳、徐进与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月29日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人肖恒，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史淑芳、徐进向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金48,734元（以购房总款为基数，从收房之日即2016年9月28日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算办证之日止,暂计算至2019年2月28日）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月15日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买编号为E1-14-1号房屋，房屋的建筑面积为92.86平方米，总价款为324,387元。原告按合同约定支付了全部购房款和相关税费。根据合同第十一条第一款的约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。根据合同第二十二条第三款，出卖人与买受人没有约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案中，被告利用自己的优势地位，提供格式条款，故意不与原告约定具体办证时间及逾期办证的违约金，应该按照前述司法解释的规定计算逾期办证违约金。为此，原告提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期移交办证资料违约金38,086元（以购房总款为基数，从2016年9月28日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算至2018年8月23日，共计694天）。同时，原告申请增加一项诉请为：判令被告向原告支付逾期交房违约金4,703元（以购房总款为基数，从2016年9月29日起，按照购房款日万分之一的标准，计算至2017年2月21日交房之日止，共计145天）。事实和理由：根据《商品房买卖合同》第十一条第一款的约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，但被告因为房屋质量问题至2017年2月21日才将房屋交付给原告。根据合同第十三条的约定，被告应该按照总房款日万分之一承担逾期交房的违约责任。 被告招商商置公司辩称：1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务；3、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用三年的诉讼时效的规定，原告从起诉之日主张超过三年以上的违约金部分的，因已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉求。 被告招商商置公司口头补充答辩称:对原告增加逾期交房违约金诉讼请求的答辩：在涉案房屋已经验收合格并且具备交付条件后，被告已于合同约定的期限内通知原告收房，并不存在逾期交房的行为。因此不应承担逾期交房的违约金。 本院经审理查明：2015年3月15日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ1-14-1；该商品房总价款为324387元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第五条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款324387元及产权登记费等。2016年6月20日，被告向原告邮寄入伙通知书，通知二原告办理房屋交接验收手续。2016年6月30日，被告通知二原告收房。2017年2月21日，原告收房。被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属招商花园城Ｅ1幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，于2018年7月12日取得该楼幢的《不动产权证书》。2018年8月23日，被告向二原告邮寄关于办理房屋不动产权证的告知函。2018年10月29日，二原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证，并签署了不动产登记申请书。2019年2月28日，涉案房屋产权登记至二原告名下。原告认为，被告因房屋质量问题未在约定期限内向原告交房，及未在期限内给原告办理房屋产权证，应承担逾期交房和逾期办证的违约责任，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2013年12月31日，被告取得毕节招商花园城E区住宅及车库的《建设工程规划许可证》。2016年4月1日，该工程竣工。2016年4月9日，被告取得毕节招商花园城BJD2011-16地块E区工程1#楼及商铺的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，该工程竣工验收备案文件齐全。2016年4月，涉案房屋所属招商花园城E区1栋进行了房屋面积实测，并于2016年4月20日取得《房屋面积实测测绘成果书》。2016年6月23日，毕节市公安消防支队出具的毕公消验[2016]第《毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，综合评定毕节招商花园城BJD2011-16地块E区1、2、7、8号楼及E区车库建设工程消防验收合格。被告也制作了毕节招商花园城臻园（E区）房屋（住宅）质量保证书和使用说明书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告于2017年2月21日向原告实际交房，2019年2月28日办理了涉案房屋的《不动产权证书》。原告认为被告未按约定交房和办理产权证，主张被告支付逾期交房和办证的违约金。 对于逾期交房违约金问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当在2016年6月30日交付该商品房。被告于2017年2月21日向原告实际交房，已超过合同约定的期限，按约定应承担违约责任。但被告提出在合同约定的期限内已具备交房条件并通知原告收房，是原告未收房，其未违约，不应承担违约责任的抗辩主张。本案中，被告所举证据能够证明被告在约定的交房期限内已具备法定及合同违约的交付条件，并已通知原告收房，原告也认可在合同约定的期限内接到被告交房的通知。而原告提出房屋存在质量问题，不符合交房条件的主张，原告未能举证证明。故被告的抗辩主张成立，原告诉请的逾期交房违约金，本院不予支持。 对于原告诉请逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对转移登记约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告收取原告交付产权登记费并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告在具备办理转移登记条件时应通知原告。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年2月21日向原告实际交房，应于交房之日起90日（2017年5月22日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。但被告于2018年7月12日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E1幢的《不动产权证书》（初始登记），才具备办理转移登记的条件。此时，已超过法律规定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，违约金从法律规定的2017年5月22日之次日，即2017年5月23日起计算。对于违约金的截止时间，被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告，但被告提交的2018年8月23日的邮政快递单和关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年8月23日履行了通知义务，故违约金计算至2018年8月23日止。对于被告提出原告起诉之日（2019年9月29日）已超过三年诉讼时效部分的违约金，不应予以保护的抗辩主张。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年9月29日）回溯三年即2016年9月29日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，但之后的违约金未超过诉讼时效期间，而本案违约金起算时间为2017年5月23日，故被告的该抗辩主张不成立。 关于违约金的计算标准问题。原、被告对逾期交付办理转移登记的有关文书违约金标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张的违约金，以原告已付购房款总额324,387元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史淑芳、徐进支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款324,387元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍，从2017年5月23日起计算至2018年8月23日止）； 二、驳回原告史淑芳、徐进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费509.17元（已减半收取），由原告史淑芳、徐进负担294.17元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月五日 书记员  张婵婵