贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2189号原告：中国工商银行股份有限公司德江支行，住所地在贵州省德江县青龙镇钟山中路19号。负责人：杨超，该支行行长。委托诉讼代理人：盛邦宁，男，1986年4月6日出生，汉族，住重庆市铜梁县。代理权限：一般代理（含签收法律文书）。被告：何涛，女，1989年10月17日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被告：贵州吉兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道玉溪路。负责人：李清秀，系该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司德江支行（以下简称工行德江支行）与被告何涛、贵州吉兴房地产开发有限公司（以下简称贵州吉兴公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行德江支行的负责人杨超的委托诉讼代理人盛邦宁到庭参加诉讼，被告何涛、贵州吉兴公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行德江支行向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告工行德江支行与被告何涛、贵州吉兴公司所签订的《个人购房借款／担保合同》；2.依法判令被告何涛立即归还所欠原告借款本金157780.76元及所产生的利息（利息到本金结清为止）;3.依法判决原告对拍卖、变卖抵押物（位于德江县世纪文化城2单元30层4号房）价款享有优先受偿权；4.依法判决被告吉兴公司在原告实现抵押权后不足以清偿借款本息部分承担补充责任；5.依法判令被告何涛承担本案全部诉讼费用、保全费及原告因实现债权产生的相关费用。事实与理由：2014年11月18日，被告何涛购买贵州德江吉兴房地产开发有限公司德江分公司开发的位于德江县时，用购买的上述房屋作抵押，向原告申请个人购置住房贷款。2015年1月5日，原告与被告何涛以及被告贵州吉兴公司签订了《个人购房借款／担保合同》，借款金额为人民币18万元；贷款期限为240个月，还款方式为按月分期。合同约定该笔贷款的担保方式为：以借款人所购的上述房产作为抵押担保，范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；同时被告贵州吉兴公司也为该笔借款提供阶段性担保。合同第十四条还约定：贷款人有权在借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，宣布该合同立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。合同签订后，原告工行德江支行于2015年1月5日按约为被告何涛发放了18万元贷款，到期日为2035年1月4日。截止2019年2月28日止，被告何涛已达19期未按期还款，累计欠款本息25365.05元（该欠款原告工行德江支行依照合同约定已从被告贵州吉兴公司保证金中扣还），现被告何涛的个人购置住房贷款余额为157780.76元。经原告工行德江支行多次向被告何涛、贵州吉兴公司催收，被告何涛、贵州吉兴公司至今未履行还款义务，已构成严重违约。综上所述，原告认为，被告何涛不信守承诺，不履行合同约定还款义务，导致原告工行德江支行的贷款不能及时收回，严重影响了原告工行德江支行正常业务经营，原告工行德江支行为了保护自已的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告工行德江支行的前述诉讼请求。被告何涛、贵州吉兴公司均未提交书面答辩状。原告工行德江支行就其起诉的事实及诉讼请求，向本院提交了以下证据（均为复制件）：1.《购房合同》。拟证明：被告何涛在被告吉兴房地产公司购买房屋的事实。2.《个人购房借款/担保合同》。拟证明：被告何涛与原告工行德江支行签订个人借款合同以及签订了担保合同，担保人是被告贵州吉兴公司，贷款本金为18万元即房屋按揭款的事实。3.《扣款流水》。拟证明：被告何涛2015年1月5日在原告工行德江支行贷款18万元，截止2019年2月份被告何涛有19期违约，现在尚欠157780.76元贷款本息的事实。4.被告何涛身份信息和离婚证、离婚协议书。拟证明：被告何涛的身份自然情况及单身的事实。被告何涛、贵州吉兴公司均未向本院提交证据。对于原告工行德江支行所提交的前述1号-4号书证，因被告何涛、贵州吉兴公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为被告何涛、贵州吉兴公司自动放弃质证权利和辩论权利。对原告提交的《购房合同》、《个人购房借款／担保合同》、《扣款流水》以及被告何涛身份信息和离婚证、离婚协议书等证据，来源合法、内容客观真实，且与本案有关联性，对其证明力依法予以确认。综合上述证据及到庭当事人的陈述，本案经本院审理确认以下案件事实：2014年11月18日，被告何涛购买贵州德江吉兴房地产开发有限公司德江分公司开发的位于德江县时，用购买的上述房屋作抵押，向原告申请个人购置住房贷款。2015年1月5日，原告与被告何涛以及被告贵州吉兴公司签订了《个人购房借款／担保合同》，借款金额为人民币18万元；贷款期限为240个月，还款方式为按月分期。合同约定该笔贷款的担保方式为：以借款人所购的上述房产作为抵押担保，范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；同时被告贵州吉兴公司也为该笔借款提供阶段性担保。合同第十四条还约定：贷款人有权在借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，宣布该合同立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。合同签订后，原告工行德江支行于2015年1月5日按约为被告何涛发放了18万元贷款，到期日为2035年1月4日。截止2019年2月28日止，被告何涛已达19期未按期还款，累计欠款本息25365.05元（该欠款原告工行德江支行依照合同约定已从被告贵州吉兴公司保证金中扣还），现被告何涛的个人购置住房贷款余额为157780.76元。经原告工行德江支行多次向被告何涛、贵州吉兴公司催收，被告何涛、贵州吉兴公司至今未履行还款义务，故原告工行德江支行诉至本院。本院认为，原告工行德江支行与被告何涛、贵州吉兴公司各方经自愿平等协商而订立的《个人借款／担保合同》，是各自的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该《个人借款／担保合同》已成立、生效，对原告工行德江支行、被告何涛、贵州吉兴公司均具有法律约束力，原告工行德江支行与被告何涛已形成借款合同关系；同时，原告工行德江支行与被告贵州吉兴公司之间已形成了担保合同关系。原告工行德江支行按《个人借款／担保合同》的约定向被告何涛履行了出借18万元款额义务后，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，被告何涛应当依约定履行还本付息的义务。首先，被告何涛不按《个人借款／担保合同》的约定履行按月清偿借款本息义务，至起诉时止，已连续19期未还款。依照各方所签订的《个人借款／担保合同》之约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约；同样，被告贵州吉兴公司也未向原告工行德江支行履行担保合同所约定的担保义务；因此，贷款人即原告工行德江支行有权解除个人购置住房贷款合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告工行德江支行可以解除该个人购置住房贷款合同。原告工行德江支行要求解除与被告何涛所订立的《个人借款／担保合同》之诉请，既符合双方的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。其次，对于原告工行德江支行要求被告何涛提前偿还所欠原告工行德江支行个人购置住房贷款余额157780.76元本息之诉请的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息”，因此，对原告工行德江支行要求被告何涛偿还所欠原告工行德江支行个人购置住房贷款余额157780.76元本金及利息的诉请，事实清楚，证据充分，且于法有据，故本院予以支持。其三，因被告何涛在与原告工行德江支行签订《个人借款／担保合同》时，自愿用其购买的位于德江县作为抵押，并已登记，故原告工行德江支行主张对拍卖、变卖抵押物价款享有优先受偿权应予支持。其四，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告贵州吉兴公司本应承担连带保证责任，但原告工行德江支行主张在实现抵押权后不足以清偿借款本息部分由被告贵州吉兴公司承担补充责任，是原告工行德江支行对自己诉讼权利的处分，本院从其自愿。其五，对于被告贵州吉兴公司为被告何涛所垫付的累计欠款本息25365.05元，被告贵州吉兴公司可以向被告何涛行使追偿权。对于抵押物的处理问题，依照法律规定，原告工行德江支行既可以待本判决书生效后，向本院申请执行来实现其债权，也可以直接向人民法院提出实现担保物权申请来实现其债权。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款（二）项、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许原告中国工商银行股份有限公司德江支行与被告何涛、贵州吉兴房地产开发有限公司解除《个人借款/担保合同》；二、由被告何涛于本判决生效后30日内清偿所欠原告中国工商银行股份有限公司德江支行个人购置住房贷款本金157780.76元并支付利息，利息按合同约定的标准计算至该笔个人购置住房贷款清偿完毕之日止；三、原告中国工商银行股份有限公司德江支行对拍卖、变卖被告何涛所购买的德江县之抵押物价款享有优先受偿权；四、被告贵州吉兴房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司德江支行实现抵押权后不足以清偿借款本息部分承担补充责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3455元，由被告何涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  张月明人民陪审员  李国兵人民陪审员  杨国桥二〇一九年十二月十一日法官助理王丹书记员刘琴