北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49519号原告：北京市海淀区逸升轩小区业主委员会，住所地北京市海淀区逸升轩小区地下一层。负责人：王嘉吾，主任。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室，统一社会信用代码：91110102746119315A法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：李澄，北京市仁人德赛律师事务所律师。原告北京市海淀区逸升轩小区业主委员会（以下简称逸升轩业委会）与被告北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年3月7日作出（2016）京0108民初25422号民事判决书，原告逸升轩业委会提出上诉，北京市第一中级人民法院以（2019）京01民终4280号民事裁定书，撤销本院（2016）京0108民初25422号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告逸升轩业委会之负责人王嘉吾及委托诉讼代理人杨默，被告世纪洁龙公司之委托诉讼代理人李澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸升轩业委会向本院提出诉讼请求：1、世纪洁龙公司立即退出北京市海淀区逸升轩小区并将物业服务用房（地下一层的22间房屋）、人防工程（地下二层的22间房屋）、相关设施（4号楼电梯2部、地下一层处的水箱2个、4号楼东南侧配电箱1组）和物业管理资料（业主花名册、小区的建设档案及图纸）移交给我方；2、世纪洁龙公司将北京市海淀区逸升轩小区的停车管理权移交给我方；3、诉讼费由世纪洁龙公司承担。事实与理由：我方是经北京市海淀区逸升轩小区首次业主大会选举产生的业主委员会，于2014年11月26日在北京市海淀区人民政府甘家口街道办事处（以下简称甘家口街道办）进行备案。2014年6月30日，逸升轩小区前期物业服务企业北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称鸿运达物业公司）擅自撤离小区。之后，在未经业主共同决定的情况下，逸升轩小区开发商与世纪洁龙公司签订了《物业管理委托合同》。根据物权法第七十六条的规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定，开发商无权擅自签订物业服务合同。2014年11月20日，逸升轩小区首次业主大会表决通过了《物业管理自管方案建议案》，决定由业主大会授权业主委员会自治管理小区。之后，逸升轩业委会与逸升轩小区物业服务中心签订了《物业服务协议书》。2014年12月21日，我方书面通知世纪洁龙公司撤离逸升轩小区并办理交接手续，但其至今一直拒不退出小区。世纪洁龙公司未经批准擅自使用逸升轩小区人防工程用作库房，北京市海淀区民防局已向其发出责令限期改正通知书，要求清空在用的库房。即便世纪洁龙公司与开发商签订的合同为合法有效的合同，也属于前期物业合同，该合同亦应因自管物业服务决议而终止。世纪洁龙公司无权对逸升轩小区进行物业管理，世纪洁龙公司拒不退出逸升轩小区的行为侵犯了全体业主对业主共有部位的共有权，既影响了小区正常的物业管理，又给小区造成安全隐患，特提起本案诉讼。世纪洁龙公司辩称，我公司不同意逸升轩业委会的诉讼请求，理由如下：一是逸升轩业委会成立没有经过法定程序，现负责人以伪造签名方式骗取居委会信任成立业委会，我方不认可业委会的合法性及王嘉吾的代理身份。其没有履行法定的程序。形式上的有效性不能代表其实际行使权利的有效性。其成立并代表业主作出的与物业管理相关的决议没有经过全体业主许可，无法代表全体业主；二是业委会成立后从未履行过管理和维修职责，对于重大物业管理事项包括发布业委会公告、通过业主决议等应由业委会行使的职责事项均未行使。其在没有履行业委会职责情况下，没有提出以上诉求的事实依据和法律依据；三是王嘉吾曾联合另一物业公司对涉诉小区物业管理进行恶意破坏，包括联系社会人员侵占小区物业用房，破坏小区停车设备等，故业委会及负责人没有履行物业管理的能力；四是我公司受北京市公交房地产开发有限公司（以下简称公交房地产公司）委托进行物业管理并签订相关合同，北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）对此未提异议，我方对涉诉小区进行物业管理是有合法依据的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：花园村住宅楼项目为公交房地产公司与恒远基业公司联建项目。2000年6月15日，公交房地产公司与恒远基业公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065.2平方米，其中地上建筑面积24525.2平方米，地下建筑面积3540平方米（最终以房地局确认的面积为准）。其中公交房地产公司实际所得建筑面积为12553.23平方米；恒远基业公司实际所得建筑面积15511.97平方米。2005年4月6日，公交房地产公司与恒远基业公司签订《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》，约定恒远基业公司分得此楼地下室东侧部分，公交房地产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50%。同年，恒远基业公司取得位于海淀区车公庄西路38号院（以下简称38号院）4号楼，建筑面积14447.94平方米的房屋（其中包括679.19平方米的地下室）的所有权证书，该证书显示该楼宇另有人防房建筑面积900.83平方米。2006年9月1日，公交房地产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《逸升轩小区物业管理委托合同》（以下简称物业合同一），约定由甲方委托乙方就位于38号院的逸升轩物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。合同期限：自签订本合同之日起至本小区成立业主委员会选聘其他物业公司时止。该合同约定甲方向乙方提供物业管理用房150平方米及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、用户资料）并在乙方管理期满时予以收回。但鸿运达物业公司在合同履行过程中自该小区撤出。2014年6月28日，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》（以下简称物业合同二），约定由世纪洁龙公司为38号院4号楼逸升轩小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。世纪洁龙公司表示其与鸿运达物业公司办理的交接手续，并称鸿运达物业公司在撤出前已经履行了告知该小区业主关于世纪洁龙公司将进驻小区的相应手续。2014年6月18日，逸升轩小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立逸升轩小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，逸升轩小区首次业主大会会议召开。在此次大会中讨论并通过了《逸升轩小区物业管理自管方案建议案》（以下简称逸升轩物业自管方案），此项表决得票92张，占总票权的65.71%，建筑面积17014.85平方米，占总票权的69.25%。该方案主要内容有：根据逸升轩小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业。业主大会委托业委会将小区的专业服务项目,转包给有北京市专业资质的企业负责维护管理。业委会项下成立物业服务中心，为小区全体业主服务。业主大会委托业委会按业主专有建筑面积，向业主收取物业服务费用及其他应交的费用，同时规定了停车管理费的收费标准等。同年11月22日，逸升轩业委会在甘家口街道办进行了备案，备案材料包括管理规约、业主大会议事规则、业主大会决议、筹备组工作报告及逸升轩物业自管方案等。世纪洁龙公司认为逸升轩业委会成立程序存在问题，没有召开业主大会，无法代表全体业主，选聘物业管理公司等重大事项没有履行法定的决策程序。世纪洁龙公司对此提交了主要内容为业主未参加业委会成立投票程序的《确认函》，逸升轩业委会对此不予认可。2014年9月26日，北京市海淀区民防局向世纪洁龙公司下发责令限期改正通知书，内容为：“2014年9月18日我局行政执法人员在检查时发现，你单位未经批准擅自使用38号院4号楼人防工程，工程内共有房屋22间，其中3间用做库房。……本行政机关责令你单位于2014年10月15日前清空在用的库房，改正违法行为，并接受复查。世纪洁龙公司表示该事项已经调查清楚，其不存在违法行为，但对此未提交相应证据。2014年12月21日，逸升轩业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离逸升轩小区。庭审中，逸升轩业委会表示逸升轩小区4号楼地下二层的22间人防用房及地下一层物业用房中的东侧（朝南开窗）第3间房屋及西侧12间房屋由世纪洁龙公司占用。另有地下一层东侧11间房屋处于原来的开发商控制管理中。世纪洁龙公司认可地下一层西侧为12间房屋（包括2个套间）处于其控制下，其中2个套间由其自用，其余10间空置，但其表示并未占有使用东侧第3间房屋。逸升轩业委会就东侧第3间房屋的使用情况提交了光盘1张，主要内容为一名保洁人员表示在世纪洁龙公司安排下和两位安保人员一起居住在该房屋内，世纪洁龙公司对此不予认可。世纪洁龙公司认可逸升轩业委会主张的物业管理资料已由之前的物业公司移交至世纪洁龙公司。世纪洁龙公司亦确认电梯、水箱、配电箱现由其负责管理维护，停车管理权由其掌控，逸升轩小区的建设档案及图纸、业主花名册由其保管。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，世纪洁龙公司系建设单位选聘的物业服务单位，且选聘时间先于该小区业主大会成立的时间，故物业合同二在性质上属于前期物业服务合同范畴。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，逸升轩小区业主大会成立后，在首次业主大会会议上通过了逸升轩物业自管方案。该方案生效后，虽世纪洁龙公司与公交房地产公司签订的物业合同二未履行期满，但逸升轩物业自管方案导致了物业合同二自动终止，世纪洁龙公司应自该小区撤离。业主大会的成立与业委会的选举均系小区业主对小区事务的自我管理、自我约束机制，均属于小区业主行使管理权的内容。世纪洁龙公司并非逸升轩小区业主，无权对业主大会的召开及业委会的成立的相关事宜提出异议。世纪洁龙公司关于业委会的成立存在程序问题等抗辩意见，于法无据，本院不予采信。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将物业管理所必需的资料交给业主委员会。本案中，现处于世纪洁龙公司管控的该小区电梯、水箱、配电箱、建设档案及图纸、业主花名册、停车管理权在物业合同二终止后，应由世纪洁龙公司移交至逸升轩业委会。物业管理用房的所有权依法属于业主。物业服务企业亦应当在前期物业服务合同终止时将其占有、使用的物业管理用房移交至该小区业委会。在本案中，双方确认地下一层为物业管理用房，对此本院不持异议。世纪洁龙公司应将其管理、使用的地下一层物业管理用房移交逸升轩业委会。现双方均认可地下一层东侧除第3间房屋外，其他房屋并非处于世纪洁龙公司的管理、控制中，逸升轩业委会要求世纪洁龙公司移交上述房屋，没有依据，本院不予支持。逸升轩业委会提交的视频中保洁人员所述房屋无法确认是否系地下二层东侧第3间房屋，对于其要求世纪洁龙公司移交东侧第3间房屋的诉求，没有依据，本院不予支持。世纪洁龙公司认可西侧12间物业管理用房处于其控制之下。逸升轩业委会要求世纪洁龙公司移交上述房屋，于法有据，本院予以支持。人防工程管理属于政府特种管理的部分，其安全管理责任由政府指定的专门单位行使，逸升轩业委会要求行使对该楼宇地下二层人防工程22间房屋的管理权，没有依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下:一、北京世纪洁龙物业管理有限公司于本判决书生效后十五日内退出位于北京市海淀区车公庄西路三十八号院的逸升轩小区，并将该小区四号楼地下一层的西侧物业管理用房十二间、电梯两部、水箱两个、配电箱一组、业主花名册、建设档案及图纸移交至北京市海淀区逸升轩小区业主委员会；二、北京世纪洁龙物业管理有限公司自本判决书生效后十五日内将逸升轩小区的停车管理权移交至北京市海淀区逸升轩小区业主委员会；三、驳回北京市海淀区逸升轩小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费七十元（北京市海淀区逸升轩小区业主委员会已预交），由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周 红人民陪审员  任艳辉人民陪审员  石亚华二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张慧聪