北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初16964号原告（反诉被告）:北京翼龙九天物业管理有限公司,住所地北京市大兴区旧桥路25号院4号楼18层1805。法定代表人:李学龙，经理。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京华通联宇商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇芦丰路66号。法定代表人:李波，执行董事。委托诉讼代理人：苗燕，北京正彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春光，北京正彤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京翼龙九天物业管理有限公司(以下简称翼龙公司)与被告（反诉原告）北京华通联宇商贸有限责任公司（以下简称华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翼龙公司的委托诉讼代理人肖国兵、华通公司的委托诉讼代理人冯春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）翼龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告与被告2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效;2、请求法院判决被告返还原告押金100000元、其他费用90000元及前述款项利息损失(以190000元为基数，按年利率6%计算，自2017年4月6日至该款项还清之日止);3、请求判决被告赔偿原告房屋装修改造损失402600元、燃气锅炉款32000元、自建锅炉用房及5间住房建筑费100000元、房间内配套设施（热水器、抽油烟机、洗脸盒、写字台、床、床垫、衣柜、抽水马桶）145600元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年4月初，原、被告双方约定，被告将其位于大兴区芦城66号院，建筑面积为2100平方米，砖混结构的房屋两栋，出租给原告作为公寓使用。租赁期限为5年，期限自2017年6月1日起至2022年6月1日止，租金为280000元/年，租金采取递增方式收取，第一年免租金，第三年起每年递增5%，支付方式:以年度为单位，一年支付一次。原告支付被告押金100000元、其他费用90000元。经协商一致，被告给予原告2个月装修期。后原告根据经营需要，投资780000元对上述房屋进行装饰装修和局部改造。2017年6月1日，原告与被告补签《房屋租赁协议》。2017年5月底房屋装饰装修工程完工，原告开始试运营。同年11月初，原告得知上述房屋属于违章建筑，没有产权，依法不能作为公寓使用，且存在安全隐患等问题，而这些事实，被告在与原告协商、洽谈、签订合同时并未告知原告，导致原告前期投入的巨额装修费用全部损失。后原告与被告协商解决返还押金、其他费用及损失赔偿问题，但被告拒绝协商。现原告认为，被告的行为严重违反诚实信用原则，且行为已构成根本违约，不仅致使原告订立合同之目的无法实现，而且给原告造成巨大经济损失。被告（反诉原告）华通公司辩称，第一、被告与原告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，系合法有效，原告违约在先，无权解除协议，即便该协议无效或解除，原告也应按照合同约定标准每年28万元向原告支付实际占有使用费。第二、原告诉称支付给被告押金和其他费用，与事实不符，2017年4月5日原告向被告支付了押金10万元。被告所述的9万元费用并非未向我公司交付过。第三，原告要求被告返还押金和其他费用和其他损失没有事实和法律依据，2018年6月1日，第一年租赁期满，被告到原告租赁房屋处收取第二年租金，发现房屋已转租，承租人郑元宝告知其与原告公司负责人李建斐已签署了房屋租赁合同，年租金为616200元，押金11万元，租期自2017年1月1日到2027年1月1日，共计54个月。我公司就联系原告，但原告拒绝支付房租，改变转租状况，双方已在租赁协议中明确约定，承租人即原告应及时支付房租和其他费用，如有拖欠，被告有权终止合同，且不赔偿一切损失。第七款约定租赁期间，原告不得擅自转让，如有需要需经被告同意，事实上原告不仅违约擅自转租，从中谋取巨大利益，还欺骗被告，拒绝支付租金，经多次催交无果，因此被告作为出租人，有权终止上述协议，并要求原告腾退房屋，不予退还相关押金和租金，原告损失不予赔偿。原告擅自在被告房屋内打隔断造成被告的损失，将40多间房变更成70多间房，应由原告予以赔偿。其向本院提出反诉请求：1、请求翼龙公司给付自2017年6月1日至今两年半的租金70万元；2、翼龙公司赔偿恢复原状费用10万元；3、反诉案件受理费由翼龙公司承担。翼龙公司辩称，不同意华通公司的请求。双方合同约定租期自2017年6月开始，第一年免租金，2017年11月上述房屋因违章建筑被查封，翼龙公司即将涉案房屋及院落并交还给华通公司，翼龙公司实际使用涉案房屋院落不满一年，不应当支付房租。另我公司的装修和改造都跟华通公司协商过，是经过其允许才进行的装修，合同也约定了我公司根据使用特点进行装修，我公司不存在任何违约行为，故华通公司所主张的恢复原状无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，华通公司（出租方，甲方）与翼龙公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落于大兴区芦城66号院（以下简称66号院）出租给乙方，建筑面积约为2100平米，房屋两栋，砖混结构，用途为公寓住宿。租赁期限为5年，第一年免租金，第二年起每年递增5%，年租金为28万元，以一年为单位付款（第一年免租金）。租赁期间，使用该房屋所发生的电费由乙方独立承担，收费标准以国家收费标准为准。水费费用，甲方按实际发生的水吨数，国家收费标准收取，乙方按照甲方水费单价乘以乙方所用数量每月缴纳费用。乙方自行供暖，与甲方无关。甲方产权无债权债务，在装修期间内，甲方协助乙方处理外界干扰因素，乙方保障在装修期间内一切安全隐患及装修资金与甲方无关。租赁期间乙方可根据自己的使用特点进行装修，但不得破坏房屋主体结构。租赁期间内，甲方应满足乙方的用电量，现有状况为35千瓦的动力电；乙方及时支付房租及其他费用，如有拖欠，甲方有权终止合同且不赔偿一切费用；乙方不得私自转让更改法人，如有需要须征求甲方同意；甲方不得以任何形式更改法人（所出租房屋转让、出售等形式），如有需要需征求乙方同意，此协议依然有效。如有违约:1、如乙方违约，甲方有权收回房屋且不退还已交未用的租金；2、如甲方违约，则赔偿乙方已交未用房租租金，及全部装修费用。如遇政府行为拆迁，乙方无条件服从。自起租起一年以后，甲方退还乙方已付未用的租金及押金，家具家电锅炉等可动产归乙方所有，任何拆迁赔偿与乙方无关。政府机关各部门检查发现违规不合格进行检抄时，与甲方无任何关系，甲方有权终止华通，租金不退。起租日期为2017年6月1日至2022年6月1日。合同落款处由甲方代表李宝凯、乙方代表李建斐签名，并加盖了甲乙双方的公章。2017年4月5日，李建斐向华通公司转账100000元，华通公司当日出具收据，载明收到李建斐交来芦城芦丰路66号院北院押金100000元。2017年11月25日，黄村镇安全隐患大排查大清理大整治工作领导小组发布《告知书》，内容为：按照北京市、大兴区、黄村镇三级政府统一行动要求，全市开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动，本地区出租公寓于2017年11月26日前全部紧急清退关停，全体租住户于2017年11月26日前全部搬离，逾期未搬离者后果自负。之后，66号院由翼龙公司装修后的房屋被查封。另查，2017年4月23日，李建斐（甲方）与郑远宝（乙方）签订《房屋合作经营管理合同》，其上载明该房屋坐落于66号院，房屋为自建房，建筑面积2100平方米，共计79间房，租赁期限为2017年7月1日至2022年元月1日，共计54个月，租赁期满，经双方商定，李建斐应在同等条件下优先续租给郑远宝，双方重新签订房屋租赁合同；双方商定年租金为616200元，第一年为年付，从第二年开始为半年付，从第三年期年租金递增10%，双方商定乙方对甲方所购买设备同意押金5万元，租金支付方式为甲方直接收取。2017年12月2日，李建斐（甲方）与郑远宝（乙方）签订《协议书》，内容为：就甲乙双方所签订的芦城66号院房屋合作经营合同一事，达成以下协议：1、因政府原因导致本公寓于2017年11月20日停止营业。2、甲方承诺于2018年3月29日之前退还乙方所交的剩余房租及押金共计412500元。3、如在2017年12月1日到2018年3月29日期限内，公寓能够正常营业，甲乙双方继续履行原合同。4、如在2018年元月25日前，公寓还不能正常营业，甲方先退乙方100000元，剩余房租在2018年3月29日之前退还。2018年10月15日，郑远宝将李建斐诉至本院，要求其退还租金和押金412500元。本院经审理，双方达成调解，李建斐退还郑远宝房屋租金、押金、税费共计380000元。2019年1月24日，翼龙公司变更企业名称，由北京翼龙伟业科技发展有限公司变更为北京翼龙九天物业管理有限公司。本案在审理过程中，根据翼龙公司申请，本院委托北京北方亚事资产评估事务所（以下简称亚事评估所）对涉案的66号院房产装修部分的价值进行评估。2019年12月2日，亚事评估所作出北方亚事评报字[2019]第01-712号资产评估报告，评估结论为：截至评估基准日2019年9月25日，66号院房产装修部分市场价值为40.26万元。庭审中，翼龙公司为证明其主张，提交以下证据：1、平安银行转账记录，证明其通过平安银行向被告转账支付保证金及押金等费用。2、装修工程承包协议书、装修款收条（12页），证明翼龙公司支付73万元用于66号院房屋装修，由于华通公司违约，致使翼龙公司无法达到合同目的，该房屋装饰、装修损失应由华通公司承担。3、燃气锅炉款收据、暖气安装费收据，证明翼龙公司燃气锅炉款32000元，暖气安装费50000元，由于华通公司违约，故应由其赔偿翼龙公司该费用。华通公司对证据1有异议，称转给李宝凯的5万元款项与本案无关；对证据2有异议，称承包合同的承包单位为个人，不符合法法律规定，而且合同中也明确了装修内容，印证华通公司答辩中所说的翼龙公司擅自改变房屋结构的情况；收据真实性不认可，是后补的，格式、字迹、结构完全一样。对证据3不认可，大笔交易应该有发票，合同亦约定由翼龙公司自行供暖，与华通公司无关。华通公司为证明其主张，提交以下证据：1、北京市大兴区黄村供销合作社有限公司与华通公司签订的《租赁协议》，证明华通公司具有涉案土地及房屋的合法使用权。2、《中华人民共和国国有土地使用证》，证明涉案土地来源。3、李宝凯书写的《情况说明》及任职证明，证明其向翼龙公司催缴租金情况、翼龙公司擅自将房屋转租，收取租金60余万元。4、《房屋合作经营管理合同》，证明翼龙公司李建斐与第三方郑远宝签订转租协议，协议约定租赁期限、租金等内容。翼龙公司质证称：证据1的真实性无法核实，华通公司无法证明其房屋具有合法性，其公司只是租赁土地，并不是房屋；证据2土地使用证的真实性认可，但对证明目的不认可，称不能证明公寓可以合法使用，华通公司应提供建设用地许可证、房产证、建设规划，才能证明公寓可以出租使用；证据3真实性不认可，华通公司的工作人员给我公司写的说明，内容不真实；对证据4的真实性不认可，从中可以看出对于房屋是合作经营管理，我公司并没有进行转租。至于涉案房屋是否系合法建造，华通公司称目前没有建房规划许可及审批手续。翼龙公司称其在66号院内建造了锅炉房和工人住房、设备间，但未提交建房相关手续，华通公司称并未经过其同意建造。至于房屋租赁使用情况，翼龙公司称其于2017年11月25日便搬离租赁房屋，但其认可其购买的热水器、抽油烟机、床等物品仍放置在涉案房屋内；华通公司不认可翼龙公司将房屋已经返还其公司，称其于2018年6月去催收租金才发现翼龙公司将房屋转租给郑远宝。至于涉案房屋被政府查封的原因，翼龙公司称系违章建筑，华通公司称是翼龙公司群租房公寓，且存在消防隐患被查封，但华通公司未提交其出租前的房屋经消防验收合格的手续。上述事实，有当事人的陈述、租赁协议、银行转账凭证、装修工程承包协议书、装修款收条、燃气锅炉款收据、国有土地使用证、情况说明、房屋合作经营合同等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案66号院内房屋未取得建设工程规划许可证，翼龙公司与华通公司签署的《房屋租赁合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华通公司在未取得建设工程规划许可证的情况下将房屋出租给翼龙公司，翼龙公司在未核实涉案房屋合法建造的情况下，仍承租66号院的房屋，双方对于合同无效的后果均存在过错，结合案情，本院酌情确定翼龙公司和华通公司的过错比例分别为30%、70%。至于各自返还的财产，翼龙公司交纳的100000元押金，华通公司在双方的租赁合同无效后应予返还；翼龙公司所称的90000元其他费用，仅提交了李建斐转账给李宝凯50000元的记录，翼龙公司及李宝凯均不认可与本案的关联性，称系个人之间的资金往来，翼龙公司未进一步举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对翼龙公司所称90000元系其与华通公司租赁关系中给付的款项之主张，不予采信。至于损失负担问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经询问，华通公司不同意对翼龙公司装饰装修物继续使用，综合涉案房屋的情况，装饰装修物已与房屋形成附合，拆除不符合双方利益，故应当由翼龙公司及华通公司按照双方的过错分担现值损失。经鉴定，翼龙公司对于涉案房屋装修的价值为402600元，故华通公司应赔偿翼龙公司装修损失281820元。至于翼龙公司诉称的房间内的热水器、床等可移动的物品，该部分物品与房屋并未形成添附，翼龙公司可自行处置，其要求赔偿该部分费用的请求缺乏法律依据，本院对此请求不予支持。至于翼龙公司所称的锅炉和锅炉房，锅炉系可移走并重新利用的物品，锅炉房及自建房系翼龙公司在未经合法审批的情况下自行建造，属于违法建筑，且未经华通公司的同意，本院对其要求赔偿锅炉、锅炉房、其他自建房的请求，均不予支持。关于华通公司要求赔偿恢复原状费用的请求，因翼龙公司进行的装修改造系经其同意，现该装修已与房屋形成添附关系，本院对此请求不予支持。关于房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2017年6月1日至2017年11月25日期间，翼龙公司正常使用租赁的房屋，该期间的占有使用费应按照年租金280000元的标准，计算为136111元。2017年11月25日，北京市开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动，66号院于2017年11月26日前全部紧急清退关停，翼龙公司承租的房屋作为公寓，在清退关停的情况下，已经失去了使用价值，双方应当及时协商腾退返还及补偿事宜，但翼龙公司仍未将相关的室内物品腾退，华通公司亦未积极行使权利，未妥善与翼龙公司沟通解决问题，考虑到出租的房屋未取得相关的建设工程规划许可，其亦无法出租盈利，故本院酌情确定翼龙公司应支付的2017年11月26日至本案立案之日2018年8月8日的占有使用费为20000元。关于翼龙公司辩称合同约定第一年免租金、故其不应支付占有使用费的主张，因双方的租赁合同无效，本院对其主张不予采信。综上，翼龙公司应支付华通公司房屋占有使用费共计156111元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京翼龙九天物业管理有限公司与北京华通联宇商贸有限责任公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、北京华通联宇商贸有限责任公司返还北京翼龙九天物业管理有限公司押金100000元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、北京华通联宇商贸有限责任公司赔偿北京翼龙九天物业管理有限公司房屋装修损失281820元（于本判决生效之日起十日内履行）；四、北京翼龙九天物业管理有限公司给付北京华通联宇商贸有限责任公司房屋占有使用费156111元（于本判决生效之日起十日内履行）；五、驳回北京翼龙九天物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京华通联宇商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13638元，由北京翼龙九天物业管理有限公司负担7819元（已交纳），由北京华通联宇商贸有限责任公司负担5819元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费10800元，由北京翼龙九天物业管理有限公司负担4820元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京华通联宇商贸有限责任公司负担5980元（已交纳）；鉴定费60000元，由北京翼龙九天物业管理有限公司负担18000元（已交纳），由北京华通联宇商贸有限责任公司负担42000元（于本判决生效之日起七日内给付北京翼龙九天物业管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 鹏人民陪审员  张庆亮人民陪审员  鲍维良二〇一九年十二月二十三日法官 助理  王皓宇书 记 员  许燕南