宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初14154号 原告:兰哈卖(曾用名兰秀琴)，女，1979年10月10日出生，回族，宁夏泾源县人，农民，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告:童广真，男，1979年11月20日出生，回族，宁夏泾源县人，农民，住宁夏泾源县。 被告:赫宝元，男，1979年12月10日出生，回族，宁夏泾源县人，农民，住宁夏回族自治区西夏区。 被告：兰治学，男，1970年4月3日出生，回族，宁夏泾源县人，农民，住宁夏回族自治区兴庆区。 原告兰哈卖、童广真与被告赫宝元、兰治学农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰哈卖、童广真、被告赫宝元、兰治学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告兰哈卖、童广真向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法确认原、被告签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；2、请求贵院依法判令被告向原告立即退还房屋及土地转让款158000元，利息损失35265.6元(自2016年1月1日至2019年10月30日，共1395天，158000x0.00016×1395=35265.6元)，共计193265.6元，以及自起诉之日至退换期间的利息损失。3、请求贵院依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，两原告与被告签订《房屋及宅基地转让协议》，合同约定被告将位于银川市金风区某房屋两间转让给两原告，转让价款为158000元，原告于签订合同当日一次性付清全部款项，合同还约定其它双方权利与义务关系。合同签订后，被告将上述房屋交付给原告。2019年3月9日，原告才知道被告转让给原告的房屋属于违法建筑，金风区良田镇人民政府及银川市国土资源局金凤区分局在涉案房屋张贴了责令限期拆除通知。2019年3月中旬，金凤区政府依法对涉案房屋进行强制拆除。因此给原告造成严重的经济损失。原告认为，涉案房屋占用土地系被告违法占用土地，也未经相关部门农用地转用审理手续，且已被国土资源局定为违法建筑并已经拆除。另原、被告均不是涉案房屋所在村村民，转让过程中亦未经该村委会同意，故涉案合同因违反法律及行政法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同。被告在转让时未告知原告涉案房屋属于违法建筑，存在过错，应当立即返还原告已支付的款项。为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，具状诉至贵院，请贵院依法审理，判如所请。 被告赫宝元辩称：是兰治学委托我把房子卖给原告，之后就把钱分三次给兰治学了，第一次银行转账5万元、8000元现金。第二次第三次一共给兰治学现金10万元，兰治学向我出了收条。因为是兰治学卖房，我把钱也都给了兰治学，所以这件事与我无关。 被告兰治学辩称：赫宝元所述属实，原告是我朋友的朋友，当时签订方协议时表明该以后该房屋与我无关，我的二十年是老房子，我之前不知道是违章建筑，直到起诉之后我才知道是违章建筑，当时让村上和镇里给我出具东西但也没有出具。镇上还说老房子一直在的话，不要在里面乱建东西，拆除的时候就有说法。还有两户人家也是老房子没有建东西的话政府就可以赔付，但是涉案房屋里面已经盖满了其他建筑所以直接强制拆除了。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了如下证据，原告提交了房屋及宅基地转让协议一份、责令限期拆除通知照片打印件一份、照片四张证实其主张；被告赫宝元提交了个人授权委托书一份、交易明细清单一张、收条一张证实其主张；被告兰治学提交了转让协议照片打印件一份证实其主张，上述证据符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的诉称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系同学关系，两被告系朋友关系，被告赫宝元与原告童广真系朋友关系。2016年1月1日被告兰治学委托被告赫宝元全权代表将其位于某村x号房屋两间及院落一亩以158000元转让，并给其出具授权委托书一份。当日两原告与被告赫宝元经协商签订了一份《房屋及宅基地转让协议》，协议约定被告将位于银川市金风区某房屋两间、宅院长22米、宽30米转让给两原告，转让价为158000元，原告于签订合同当日一次性付清全部款项，被告保证四至清楚，与他人无土地纠纷，且征得家庭成员同意后进行转让，如政府征用，所得收益归原告所有。转让后一切与被告赫宝元无关。协议签订后，二原告将158000元购房款支付给赫宝元，赫宝元将上述房屋院落交付给二原告。2017年3月22日原告兰哈卖将上述房产及宅基地又以22万元转让给马义麻、王喜，双方也签订了房屋及宅基地转让协议。2019年3月9日金风区良田镇人民政府及银川市国土资源局金凤区分局在涉案房屋张贴了责令限期拆除通知，并于同年3月中旬依法对涉案房屋进行了强制拆除。马义麻、王喜得知转让给他们的房屋属违法建筑。马义麻、王喜遂向原告兰哈卖要求返还房款，几方协商未果马义麻、王喜遂诉至本院，本院经审理做出（2019）宁0106民初10053号民事判决书，判决确认双方签订的房屋及宅基地转让协议无效；原告兰哈卖返还马义麻、王喜的购房款22万元。二原告遂诉至本院，请求确认双方签订的房屋及宅基地转让协议无效；并要求二被告返还其转让款158000元及利息损失。 本院认为，被告兰治学在宅基地上承建的房屋未取得合法的建房手续，现被政府及行政主管部门认定为违章建筑并予以拆除，故其委托被告赫宝元与二原告签订的房屋及宅基地转让协议，系未经政府土地管理部门和集体经济组织审批，不符合土地及房屋转让的强制性规定，双方签订的转让协议属无效，无效的协议自始没有法律约束力。原告主张确认双方签订的转让协议无效，本院予以支持。因无效协议取得的财产应当予以返还。被告兰治学因此协议取得二原告的转让款158000元，应当予以返还。原告主张的利息损失，因双方未经政府土地管理部门审批而签订宅基地转让协议，其行为均具有过错，由此造成的损失应当由各自承担。故原告的利息请求，本院不予支持。被告赫宝元虽系委托代理行为，但其应当知道代理的事项违法仍然实施代理，故其对被告兰治学的返还责任承担连带偿付责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，判决如下： 一、确认原告兰哈卖、童广真与被告赫宝元签订的房屋及宅基地转让协议无效。 二、被告兰治学于本判决生效之日起十日内返还原告兰哈卖、童广真宅基地及房屋转让款158000元。 三、被告赫宝元对上述款项承担连带偿付责任。 四．驳回原告兰哈卖、童广真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2083元，由原告兰哈卖、童广真负担353元，由被告兰治学负担1730元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 李 建 东 二〇一九年十二月二十日 法官助理 （汤艳宁 书 记 员 沈 天 豪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定； 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。