成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9122号 原告：何超琼，女，汉族，1985年12月30日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘杰，四川拓越律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：王甜甜，四川拓越律师事务所律师，一般授权。 被告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。 法定代表人：阮兴，职务系执行董事。 委托诉讼代理人：赵丹，女，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权。 原告何超琼与被告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称：中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告何超琼及委托诉讼代理人刘杰、王甜甜，被告中铁公司的委托诉讼代理人赵丹、刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何超琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿合同约定装修标准与实际装修标准之间的差价，暂计10,000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、请求法院判令被告向原告购买房屋质量瑕疵进行维修整改，并承担整改期间房屋租金损失3,100元（自约定交付日后的第91日起即2019年3月31日至实际交房日止，暂计算至2019年4月30日，计算标准为每天100元）。 原告何超琼提出的事实与理由：2017年7月12日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：合同）。约定原告购买被告开发建设的位于成都市成华区房屋，建筑面积105.02平方米，单价为13448.33元／平方米，总价款为1170946元，交付时间为2019年12月31日前。装修水平为全装，装修标准为2597元／平方米。被告向房管局对房屋的装修价款也进行了申报，申报的装修总价为272736.94元，该价款在《商品房买卖合同摘要》中予以了确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》（以下称协议），协议第三条对房屋装修情况作了明确约定，并提供了精装修交房标准明细，此后，原告依约支付了案涉房屋全部购房款。原告得知被告在装修施工过程中存在偷工减料的行为后，进行了大规模的维权行动，被告为了平息原告等业主的维权，先后两次对交房标准的品牌进行细化，但其结果是第一次细化的标准不符合合同约定的标准，第二次细化的标准比第一次细化的标准更差。2018年12月19日，被告向原告发出的《入伙通知书》，要求原告于2018年12月29日办理物业移交手续。原告依照通知时间前往办理房屋交接手续，在交房当日，原告发现被告所交付房屋的实际装修标准与合同约定装修标准之间存在巨大差异，且装修存在石材断裂、厨房窗框破损、窗户框变型、踢脚线开裂、墙纸破损发霉、墙面裂纹起泡、木地板开裂起灰等重大质量问题。原告当即向被告提出整改，此后，被告虽进行了整改但仍未达标，同时采取拖延、推诿的方式处理问题。原告认为，被告为达到变相抬高房价非法目的，以精装修为名向原告收取了巨额装修款，却利用自己的优势用最低廉的配置完成装修，从而使房屋约定的装修价格标准与实际的装修标准产生了巨大的利润差，变相抬高了房价。被告的行为违反了国家与地方政府的限价政策，不仅严重损害了原告等购房业主的合法权益，更是向中央与地方政府的限价政策宣战，通过上有政策下有对策的方式，使中央与地方政府的政策成为一纸空文，损害了公共利益，被告应当赔偿由此给原告造成的损失，该损失的计算标准应当为原告支付的装修款与被告为原告房屋套内建筑面积进行装修实际发生款项之间的差额，因被告至今仍未及时修复导致原告无法使用该房屋而产生的损失理应由被告承担。 被告中铁公司辩称，原告的请求中要求被告返还原告装修标准与实际标准的差价，在原告并未收取房屋，且被告尚在质量瑕疵整改阶段，对原告的房屋进行修复的情况下，原告即认为装修标准与实际标准存在差价，与事实不符。被告与原告的购房合同明确约定的装修标准即补充协议附件约定的装修标准，根据双方合同约定，被告交付房屋的截止日期为2019年12月31日。在此之前，原告收房，被告均不存在逾期交房的问题。在补充协议第3条第4款专门就装修标准的具体含义做了明确约定，而原被告就房屋的价款包括房屋总价款和房屋单价均在合同中予以了明确约定，而只有一个总价款及一个房屋单价，不存在房屋的清水房单价、清水房总价、装修总价款、装修单价。该合同总价与单价具有不可拆分性。原告主张的买卖合同摘要中的装修成交价并非双方合同约定的内容，属于不动产登记部门的管理分类，系行政部门作的价格拆分。双方对案涉房屋的价格均应以双方签订的买卖合同和补充协议为准。而补充协议已经明确约定装修标准包含了装修设计、施工单位的品牌价格、税金及合理利润后所确定，合同约定的装修标准非装修价格，而是全装房的装修价值。无论根据总房款，计算出的套内面积的单价还是建筑面积的单价，都是一种反算倒推的一个拆分结果，并非双方签订合同时真实意思表示的购房款的约定。因此原告将装修部分的所谓成交价作的拆分与双方合同约定不符，对被告没有约束力。对原告申请的鉴定也与双方补充协议第3条第4款约定相冲突，违背了该条约定，被告不予认可。关于原告主张的第2项诉讼请求，判令被告对房屋质量瑕疵进行违约整改，被告认可按照合同约定承担保修义务、修复整改义务。由于原告案涉房屋目前并没有到被告约定的交房截止日期。尚在被告进行修复维修的阶段。根据合同约定，不应承担违约责任和逾期交房责任。原告主张的承担房屋整改期间的房屋租赁损失100元/天，也与被告相同房屋、相同地段出租的租金标准每月1,400元不一致。 经审理查明，2017年7月12日，何超琼（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》约定：何超琼购买中铁公司开发的北湖新城房屋，预测建筑面积105.02平方米，其中套内建筑面积87.07平方米，分摊的共有建筑面积17.95平方米；装修水平为全装，装修标准是2,597元/平方米；第八条“计价方式与价款”，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米13,448.33元，总价款为1,170,946元。第十八条“交付时间和手续”（一）出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：……。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：第十一条“对合同第十八条的补充约定（对交付时间和手续的补充约定）”……如买受人未能在规定的期限和地点办理交房手续的，或买受人未按交房通知书的要求支付物业管理费及其它相关费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，并视交房通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间，视为出卖人已按约交付，从该最后期限的第二日起，该房屋的保修期开始计算，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担。……买受人有正当理由不能办理房屋交接手续的，应提供相应证据；买受人提供的证据能够证明其未如期办理房屋交接手续的理由正当，且符合法律规定或合同约定的，可以不受前款规定的限制。……第十二条“对合同第二十、第二十一条的补充约定（对商品房质量及保修责任的补充约定）”……该商品房交付时或交付后，发现有除房屋地基基础、主体结构以及室内空气质量以外的其他质量瑕疵的，双方同意按照如下方式处理：（1）买受人未收房的，由出卖人在90日内对该商品房进行整改，并承担整改费用。整改期间不作逾期交付房屋处理；整改完毕后，经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成交付。 《商品房买卖合同补充协议》未就《商品房买卖合同（预售）》第十九条“逾期交房责任”进行补充约定。 庭审中，何超琼陈述：何超琼在2019年初收过房，由于被告交付的房屋的装修存在严重质量问题，所以何超琼要求中铁公司予以整改，中铁公司在2019年2月通过微信的方式向何超琼发出再次收房通知，何超琼收房后，发现根本没有整改。在2019年12月1日，何超琼与代理人一起到案涉房屋进行证据固定，并提交了房屋装修现状及对比表，可以看出中铁公司交付的房屋至今存在严重的质量问题，甚至木地板都没有铺设完毕。因此案涉房屋何超琼予以拒收。 中铁公司陈述：案涉房屋的交付程序还没有履行完。中铁公司于2019年1月26日通过微信向何超琼发出验房通知，针对何超琼提出的14项整改项目，中铁公司告知绝大部分已经整改完毕。因接近年关，希望何超琼来验房。因何超琼验房后又提出了新的整改要求，要求中铁公司予以整改和修复，何超琼因此拒绝收房。因此中铁公司按照何超琼要求及合同约定继续予以整改。 庭审中，何超琼主张：根据《商品房买卖合同补充协议》第11条第2款，对交房时间的最终确定有明确约定。主合同确定的交房时间2019年12月31日前只是一个时间段，具体应为中铁公司发出的交房通知（2018年12月29日）为准。因为出卖人发出交房通知后，已经将风险交由买受人。 中铁公司主张：何超琼主张的2018年12月29日的时间并非双方合意的收房时间，而应当按照买卖合同约定的2019年12月31日前作为判断中铁公司是否尽到交房义务的截止日期。 本院认为，由于案涉房屋需要整改，何超琼拒绝收房，中铁公司亦认可案涉房屋的交付程序还没有履行完，并提出其继续整改后再进行交房，因此中铁公司尚未完成交房义务。由于何超琼要求中铁公司赔偿合同约定装修标准与实际装修标准之间差价的诉请，系主张中铁公司交付的房屋违反合同约定而应承担的违约赔偿责任，现由于中铁公司尚未完成交房义务，故不存在违约赔偿的问题，故对何超琼的该诉讼请求，本院不予支持，何超琼可待中铁公司完成交房义务后另行主张权利。 对何超琼提出的中铁公司对案涉房屋质量瑕疵进行维修整改，并承担整改期间房屋租金损失的诉请，由于双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定中铁公司未在2019年12月31日前交房，承担逾期交房违约责任（第十九条），且《商品房买卖合同补充协议》并未就逾期交房违约责任进行补充约定，因此，中铁公司在2019年12月31日前完成交房义务均不应承担逾期交房的违约责任，由于法庭辩论终结时尚未到2019年12月31日，且中铁公司已在整改过程中，因此，不存在判令中铁公司进行整改的问题，中铁公司亦不应承担何超琼的租金损失。故对何超琼的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告何超琼的诉讼请求。 案件受理费127元，减半收取计63.5元，由原告何超琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王演 二〇一九年十二月二十四日 书记员  王赟