湖南省**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1129民初2429号 原告：赵军，男，1977年10月1日生，瑶族，广东省广州市天河区人，住广东省广州市天河区。 原告：王跃文，女，1979年2月24日生，汉族，广东省广州市天河区人，住广东省广州市天河区。 委托代理人：赵军，男，1977年10月1日生，瑶族，广东省广州市天河区人，住广东省广州市天河区。系原告王跃文丈夫，特别代理。 被告：**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司，住所地湖南省**瑶族自治县沱江镇瑶都步行商业街，统一社会信用代码：91431129397097401F。 法定代表人：吴老四，系该公司总经理。 原告赵军、王跃文与被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告赵军及原告王跃文的委托代理人赵军到庭参加了诉讼，被告天诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵军、王跃文诉称，2017年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于**瑶族自治县沱江镇××路的××项目中的第×幢××层的×××号房屋，合同约定了交房时限为2017年6月30日。在原告履行所有付款义务，被告一直不能按照合同第八条约定，提供相应的国家法律规定的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》，不符合国家法定收楼条件，导致原告至今未能收房。现诉至法院提出以下诉求：1、请求法院判令被告立即向原告出示所购房屋的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金，暂计从2017年7月1日起至本案起诉之日（2019年8月12日）止共773日的逾期交房违约金人民币434078×0.0003×773=100662元，并按照130元/日继续承担从起诉之日至实际交付验收房屋合格止的违约金；3、请求法院判令被告承担本案受理费。 被告天诚公司未提供书面答辩意见，也未提交证据。 经审理查明：2016年8月20日，被告天诚公司的**新城二期5号楼取得《商品房预售许可证》【江房售字（20160d第45号】，并公开销售。2017年清明节左右，原告在被告商品房销售人员陈文艳的陪同下，查看了××项目中的第×栋×单元×层××号商品房。2017年5月15日，原告王跃文、赵军与被告天诚公司签订了合同编号为××号《商品房买卖合同》，原告以公积金贷款的方式购买被告××项目中的第×幢×单元×层××号商品房，该房屋建筑面积135.34平方米，单价为3207.32元每平方米，总金额为434078元。2017年6月25日被告通过微信通知原告进行收房，原告以被告一直不能按照合同第八条约定，提供相应的国家法律规定的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》，不符合国家法定收楼条件，对所购××项目中的第×幢×单元×层××号商品房拒绝房屋交接。 又查明：原、被告签订××项目中的第×幢×单元×层××号《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准;……”。第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：规划、设计变更的约定。出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。第十一条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在30日内完成整改。原、被告签订的××项目中的第×幢×单元×层××号《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图、楼层平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：物业服务；附件五：合同补充协议。附件五第7.本合同约定的房屋交付日期到达之后的30天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本合同约定的交付日期30天该房屋视为出卖人已交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。该日起，物业管理费用由买受人承担；第8.买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应收取相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。因上述情况买受人拒绝接受房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任。如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房。原告按规定已交付物业管理费。本案在审理的过程中，原告追加诉讼请求为：因原告未收房，导致的期间的物业管理费由被告承担。被告天诚公司已于2019年10月8日取得《湖南省建筑工程竣工验收备案证》。被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。 上述事实有原告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同》发票复印件、银行贷款合同及票据、看房照片与视频、微信催促交付房屋的往来音频和文字、现场督促交房录音与被告天诚公司提交的《湖南省建筑工程竣工验收备案证》副本等证据予以证实。 本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案件的商品房交接及违约责任。被告没有以书面通知而是以微信方式送达原告收房，但原告去与被告办理商品房交接（30日内）时，原告是以被告没有提供合同第十条规定的证明文件而拒绝交接。被告已通知原告办理商品房交接手续并应当在2019年7月30日前办理该商品房的交接手续。如果被告在2019年7月30日前不能按原、被告签订的××项目中的第×幢×单元×层××号《商品房买卖合同》第九条规定提供该合同第十条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担即被告承担。《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”原告提出的交接房屋时被告应提供《商品房规划验收合格证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予以支持。原告所购买的商品房不具备交房条件，被告存在违约情况，原告有权拒绝交接进行房屋。合同第九条约定，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并承担相应的违约金，根据《商品房买卖合同》第九条约定的违约金计算标准为每日按原告已交付的房价款的万分之三计算，即每日434078×0.0003=130.2234元，被告于2019年10月8日取得《湖南省建筑工程竣工验收备案证》，可认为2019年10月8日原告所购买的商品房已具备交房条件，被告逾期交房天数为自2017年8月1日至本案起诉之日2019年10月8日为799天，逾期交房违约金为130.2234×799=104040.4966元。原告在开庭时主张因为原告未实际接受与使用房屋，应当由被告承担违约期间的物业管理费。被告作为开发商，不是收取物业管理费的主体，不承担相应的民事责任，物业管理属另一法律关系且被告也未向法院提供物业管理费的交纳情况的证据。原告要求被告返还已承担的物业管理费的主张，本院不予支持。被告天诚房公司未到庭参加诉讼，本案应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 二、限被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告赵军、王跃文自2017年8月1日至2019年10月8日逾期交房违约金104040.4966元； 三、驳回原告赵军、王跃文的其他诉讼请求。 以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2312元，减半收取1156元，由**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  吴木东 二〇一九年十二月二十五日 书记员  万淑芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。