内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2922民初757号 原告：阿拉善右旗金居物业管理有限公司。 法定代表人：曾令锐，系阿拉善右旗金居物业管理有限公司经理。 委托代理人：王晓琴，汉族，出生于1989年8月28日，甘肃省民勤县人，阿拉善右旗金居物业管理有限公司客服经理，现住内蒙古自治区。 被告：李茂全，男，汉族，出生于1962年9月10日，甘肃省武威市人，个体，现住内蒙古自治区。 委托代理人：王祺，内蒙古民智律师事务所律师。 第三人：赵晓宏，男，汉族，出生于1970年2月6日，甘肃省泾川县人，个体，现住内蒙古自治区，系盛祥牛肉面商铺承租人。 第三人：郭伟，男，汉族，出生于1978年3月20日，安徽省亳州市人，个体，现住内蒙古自治区，系开创卷闸门商铺承租人。 原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司诉被告李茂全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司的法定代表人曾令锐及委托代理人王晓琴、被告李茂全委托代理人王祺及第三人赵晓宏、郭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 阿拉善右旗金居物业管理有限公司提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告和馨园小区住宅2-2-401室的物业管理费2321元，违约金696元;和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)的物业管理费3402元,违约金1021元;和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)的物业管理费2651元,违约金795元;和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的物业管理费3306元,违约金992元，以上合计共15184元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与甘肃省武威高坝房地产开发有限公司双方签订了《物业管理前期服务协议》,合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务,合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。按照服务约定,原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用,住宅按0.45元/平方米交纳;商业按0.45元/平方米交纳;餐饮及其他特殊商业上浮50%。缴费时间为在服务期内的第一个季度3月31日前缴清。被告系上述物业和馨园小区2-2-401室、和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)和和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的业主,住宅2-2-401室的面积为98.84平方米,商铺面积分别为84平方米、98.18平方米和122.43平方米。按约定应当向原告缴纳从2014年4月1日至2018年12月31日的物业管理费用11680元,按所欠费用的30%收取违约金为3504元。合同履行至今,原告多次催缴,被告却拒不履行自己的缴费义务。现特向人民法院提起诉讼,请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告李茂全辩称，1.原告主张的物业费、违约金是基于《和馨园小区物业管理服务合同》，该份合同中明确约定了物业费收费的标准等条款，但该份合同系原告与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿右旗和馨园商住楼工程项目部签订，那么，《前期物业管理协议》依照我国现行有关物业服务的相关法律法规及司法解释，该协议应由物业公司与开发商签订，而本案中签订合同的双方为物业公司与工程项目部，该项目部在没有法人资格的情况下，无权与物业公司签订，因此该份合同是无效的。在合同无效的情况下，对被告及和馨园所有业主均不产生约束力。2.前期物业服务合同签订日期是2015年4月8日，但原告所主张的被告欠交物业费的时间是从2014年4月1日起算，该项主张依据明显与合同及事实不符。3.依照《和馨园小区物业管理服务合同》中第五章第二条：“物业费实行预收制；按年度缴纳。在服务期内第一个季度3月31日前缴清”，那么2015年的物业费诉讼时效已过，2016年全年的物业费依据合同约定，应于2016年3月31日前缴清，原告的诉讼时效应于2016年4月1日开始计算至2019年3月31日，现原告提起诉讼的时间为2019年10月22日，故2016年全年的物业费已过诉讼时效，请求人民法院依法驳回2017年1月1日之前原告有关物业费及违约金的起诉。4.《和馨园小区物业管理服务合同》作为前期物业管理协议，系开发商与物业公司签订的，按照合同的相对性，该份协议只能对签订双方有效，而《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。那么本案中被告作为合同外的第三人，对于《和馨园小区物业管理服务合同》中的各项条款完全不知情，如何认定被告的给付责任？退一步来讲，即使确实存在物业事实，被告对于该份合同中违约金是否有约定，约定承担的违约金是多少，根本不可能知情。因此，原告所主张的违约金无事实及法律依据。综上所述，原告的主张无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人赵晓宏述称，2017年10月29日租的××园商铺(盛祥牛肉面承租人)，到2018年电路出现问题之后，我找李茂全沟通说是让我找物业公司，经与物业公司联系后说还没交过来不归我们管，后面我只能自己找李茂全，材料费由我出，修理费由李茂全找工人进行的维修。 第三人郭伟述称，2017年10月8日承租的李茂全的××园商铺，自我租这个房子以来就没有和物业打过交道。 经审理查明，2015年4月8日，原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订《和馨园小区物业管理服务合同》，合同约定由阿拉善右旗金居物业管理有限公司对和馨园商住楼工程项目部开发的和馨园小区实施前期物业服务管理，管理范围为位于阿拉善右旗巴丹吉林镇职中对面建筑住宅120套，建筑住宅总面积12387.32平方米等。约定物业服务内容为小区共用部位的维修、养护和管理；物业共用设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；小区共用的公共绿化的养护和管理；小区交通与车辆停放秩序的管理等。约定委托管理期限为自订立合同之日至和馨园业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同时止。约定物业管理服务收费标准为住宅按0.45/㎡交纳，商业按0.45/㎡交纳；餐饮及其他特殊商业上浮50%。合同还约定有其他相关事项。合同签订后，阿拉善右旗金居物业管理有限公司对小区内住宅的公共绿化、垃圾清理、卫生清洁等进行服务，对共用设施的运行、维修和养护进行管理，并按合同约定收取相应物业管理费。2019年1月1日阿拉善右旗和馨园小区与阿拉善右旗金居物业管理有限公司解除物业管理服务合同。 另查明，被告李茂全系和馨园小区2-2-401室、和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)和和馨园2-105商铺(开创卷闸门)的业主,其中2-2-401室系住宅,面积为98.84平方米，其他系临街商铺，面积分别为84平方米、98.18平方米和122.43平方米。自合同签订以来，原告从未向业主或承租人催缴过商铺物业费，商铺的日常生活垃圾及相关卫生服务清理均由阿拉善右旗市政管理局承担。 以上事实有《物业管理服务合同》、阿右发改字（2014）36号“阿拉善右旗发展和改革局关于和馨园小区物业费的批复”文件及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设备的服务合同。作为服务合同的相对方，物业服务企业的主要义务是按照合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域的公共秩序和公共安全；业主的主要义务是按照合同的约定交纳物业服务费。本案中，原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司提交的《物业管理服务合同》虽为与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订的前期物业服务合同，但被告既是项目部负责人，又是业主，对合同的签订是知晓的，也是认可的，且原告一直从2015年4月8日起为该小区提供物业服务，双方建立了物业管理服务合同关系，故对该合同的效力予以认定。被告辩称物业费已过诉讼时效的意见，因原告从2015年4月持续为该小区进行物业服务至2018年12月，被告理应按合同约定全面履行自己的义务，故该辩称意见不予支持。原告主张由被告李茂全支付物业费和违约金的诉求，因双方虽在合同中约定了违约金的计算方法，但作为物业公司在被告未按期缴纳物业费时，未履行公司责任，没有及时书面或口头催缴物业费用，导致房屋承租人不断变换，承租时对物业费约定不明确，故对支付违约金的××园属住宅楼，原告自合同签订之日起持续进行相关物业服务至2018年12月止，被告李茂全应按合同约定支付2-2-401室2015年至2018年物业管理费2136元；原告请求支付和馨园2-106商铺(盛祥牛肉面)物业管理费3402元、和馨园2-102商铺(兢业装饰材料批发)物业管理费2651元、和馨园2-105商铺(开创卷闸门)物业管理费3306元的诉求，因以上商铺位置为临街商铺，原告与甘肃武威高坝房地产开发有限公司阿拉善右旗和馨园商住楼工程项目部签订的《物业管理服务合同》中虽然对商业用房的物业管理服务费进行了约定，但被告及第三人未享受到原告方的绿化、卫生清洁、垃圾处理等物业管理服务，虽然排污、水暖等共用设施依托小区而建，但在庭审中原告未提供任何证据证明其对被告的商铺及共用设备进行维修、养护和管理的依据，故对原告要求被告交纳商铺物业管理服务费的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李茂全自本判决生效之日起十日内支付原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司和馨园小区2-2-401室住宅物业管理费2136元。 二、驳回原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费90元，由原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司负担63元，被告李茂全负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员 乌 兰 二〇一九年十二月二十七日 书记员 刘祥龙 附：本判决所依据的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。