四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5025号 原告（案外人）：四川省广泽投资发展有限公司。住所地：成都市武侯区一环路西一段高升桥2号瑞金广场二栋12B。 法定代表人：林晓根，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙君，广东德纳（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景彦宾，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市总府路31号。 负责人：彭松，系该支行行长。 委托诉讼代理人：伍小燕，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，四川博成律师事务所律师。 被告（被执行人）：张法坤，男，1981年8月14日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告（被执行人）：罗敏，女，1981年5月16日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告四川省广泽投资发展有限公司（以下简称广泽公司）与被告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）、张法坤、罗敏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月11日立案受理，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告广泽公司的委托诉讼代理人龙君、景彦宾，被告农行总府支行的委托诉讼代理人伍小燕到庭参加诉讼；被告张法坤、罗敏经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，当事人未达成庭外和解协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告广泽公司向本院提出诉讼请求：1、确认位于成都市青白江区学苑路456号16幢1单元4层8号的房屋归广泽公司所有，并不得执行上述房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，成都市青白江区人民法院作出（2018）川0113民初117号民事判决，解除广泽公司与张法坤、罗敏签订的相关商品房买卖协议，并注销成都市青白江区学苑路456号16幢1单元4层8号房屋的商品房买卖合同备案登记，该判决已于2018年10月13日发生法律效力。但案涉房屋已被成都市锦江区人民法院作出（2017）川0104民初8829号民事裁定查封。广泽公司提出异议，成都市锦江区人民法院作出（2019）川0104执异16号执行裁定，驳回广泽公司的异议请求。张法坤、罗敏并不享有案涉房屋的所有权，案涉房屋办理的备案登记不具有物权效力；案涉房屋归广泽公司所有，且一直由广泽公司占有；买卖合同解除后，案涉房屋应依法解除查封。故原告广泽公司起诉至法院。 被告农行总府支行辩称，农行总府支行根据法律申请查封案涉房屋，法院依法作出相应查封措施，符合法律规定；农行总府支行对案涉房屋的保全查封时间早于成都市青白江区人民法院作出判决的时间；执行裁定书驳回解除查封的申请，证明农行总府支行对案涉房屋查封保全合法。 被告张法坤、罗敏未到庭参加诉讼，未提交答辩意见亦未提交证据材料。 经审理查明，本院立案受理农行总府支行与张法坤、罗敏、格林格公司、余泰成信用卡纠纷一案，于2017年11月8日作出（2017）川0104民初8829号民事裁定，对张法坤、罗敏购买的位于成都市青白江区学苑路456号16栋1单元4楼8号房屋（合同签约备案号：65921）予以查封，查封期限三年，并于2017年12月11日进行限制登记。 2018年6月28日，四川省成都市青白江区人民法院作出（2018）川0113民初117号民事判决。该案查明，2015年12月30日，广泽公司与张法坤、罗敏签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，2016年1月25日，广泽公司、张法坤、罗敏双方签订了《商品房买卖合同》，约定由张法坤、罗敏购买广泽公司开发修建的位于青白江区学苑路456号16幢1单元4层8号的商品房一套，预测建筑面积85.26平方米，房屋总价为281614元，合同备案号为65921。《商品房买卖合同》第九条约定了付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币91614元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2016年1月25日前支付首期房价款人民币91614元，占全部房价款的30%；余款人民币190000元向中国农业银行股份有限公司成都青白江支行申请贷款支付，期限为20年。第十条“逾期付款的处理”第一款第一项约定（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同……本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。商品房买卖合同附件四第1条约定：（2）买受人必须具备银行按揭贷款条件，在签订本合同15日以内，必须持相关按揭资料到出卖人指定的银行办理按揭相关手续，缴纳相关费用；逾期30日内未办理完毕按揭手续，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期30日后，出卖人有权单方面解除合同，将该房另行出售，并按总房款的百分之十向买受人收取违约金，该违约金在出卖人向买受人退付首付款（不计息）时，在买受人已付房款中扣除。（3）如买受人经银行审查不符合按揭贷款条件，自银行通知不能办理按揭之日起，在15日内必须付清贷款部分房款；逾期超过15日，出卖人有权按本条第1款第（2）项追究买受人违约责任；出卖人并有权单方面解除本合同，并将该房另行出售，在30个工作日内退还买受人已付房款。合同签订后，广泽公司至今未向张法坤、罗敏交付案涉房屋。广泽公司与张法坤、罗敏签订了《补充协议》，载明双方就合同中未约定的事项补充约定如下：一、乙方根据《商品房买卖合同》及补充协议，采用按揭付款的方式购买该商品房，乙方应向甲方支付首付款：91614元。乙方因资金不足，特向甲方申请首付分期付款，本次购房款实际应付款139870元，其下欠款定于2018年1月22日前付清。二、乙方向甲方支付下欠首付款的时间为：2016年7月22日支付34870元，2017年1月21日支付35000元，2017年7月20日支付35000元，2018年1月19日支付35000元；……五、乙方应严格按照本协议第二条约定按时支付下欠首付款。乙方逾期付款的，逾期在十日内的，每逾期一日应向甲方支付逾期金额的1%的滞纳金；乙方付款逾期超过十日的，除按前述约定承担滞纳金外，乙方还应按分期款总额的30%向甲方支付违约金；同时甲方有权解除本协议和《商品房买卖合同》及补充协议。2016年1月22日，刘红兵通过卡（帐）号6228480468239394777向张发坤汇款91614元。后张法坤、罗敏向农业银行青白江支行申请按揭贷款的方式，向广泽公司支付了案涉房屋购房款余款190000元。2016年12月28日、2017年3月29日，刘红兵分别向张法坤、罗敏账户汇款2507.18元及3772.22元，该款全部用于偿还农业银行青白江支行的借款。2017年3月28日，农业银行青白江支行向张法坤发出《借款人履行责任通知书》，宣布提前收回已发放借款，并要求其偿还贷款，并向广泽公司发出《担保人履行担保责任通知书》，要求其履行担保责任。2017年3月29日，广泽公司向农业银行青白江支行偿还了张法坤、罗敏的借款本息共计184420.27元。遂判决解除广泽公司与张法坤、罗敏于2016年1月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及2015年12月30日签订的《商品房买卖合同附件及补充协议》；张法坤、罗敏协助广泽公司到房产管理部门办理注销案涉房屋的商品房买卖合同的备案登记（备案号为65921）。该判决已于2018年10月13日发生法律效力。 后广泽公司对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院于2019年3月21日作出（2019）川0104执异16号执行裁定，驳回广泽公司的异议请求。广泽公司不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，位于成都市青白江区学苑路456号16栋1单元4楼8号房屋登记权利人为广泽公司。 上述事实，有经庭审质证的广泽公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、农行总府支行工商信息、张法坤及罗敏的身份证复印件、（2018）川0113民初117号《民事判决书》及《裁判文书生效证明书》、（2017）川0104民初8829号《民事裁定书》、房屋信息摘要3、（2019）川0104执异16号《执行裁定书》、情况说明、法院专递邮件详情单、查询记录及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本院作出的（2017）川0104民初8829号民事裁定对案涉房屋的查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在商品房预售合同关系中，张法坤、罗敏作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的案涉房屋并非张法坤、罗敏的财产。仅在具备过户登记条件的情况下，张法坤、罗敏可以请求开发商办理过户手续，在张法坤、罗敏取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。现张法坤、罗敏与广泽公司签订的商品房预售合同已被四川省成都市青白江区人民法院的生效判决予以解除，张法坤、罗敏已经丧失了基于商品房预售合同请求办理案涉房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失，广泽公司作为案涉房屋的开发单位，要求不执行案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。 关于广泽公司要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，案涉房屋登记权利人为广泽公司广泽，无需再经本院确认，故本院对广泽公司的该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条（法律条文全文附后）的规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市青白江区学苑路456号16栋1单元4楼8号房屋； 二、驳回原告四川省广泽投资发展有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费5524元以及后续因送达本案裁判文书发生的公告费用，由被告张法坤、罗敏负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2019）川0104执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 朱 伟 人民陪审员 舒 珩 人民陪审员 舒 琦 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员 叶佳旭 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条第一款人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。