安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初5967号 原告：郝朝永，男，1970年7月13日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：黄昌锋，淮北市杜集区段园镇法律服务所法律工作者。 被告：陈翠，女，1986年2月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：常道信，男，1966年3月18日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 原告郝朝永与被告陈翠、被告常道信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告郝朝永的委托诉讼代理人黄昌锋、被告陈翠、常道信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝朝永向本院提出诉讼请求：1．判令陈翠、常道信共同偿还所欠房款14,000元及利息12,922.83元（利息暂计算至2019年8月12日，之后的利息以14,000元为基数继续计算，直至本息全部还清为止）；2．案件受理费由陈翠、常道信共同承担。事实和理由：2011年9月初，陈翠与郝朝永口头协商购买其位于萧县龙城镇南关住房1处，房价款21万元，房款一次性付清。但陈翠在2011年9月14日付款时，仅支付15万元房款，下欠6万元没有付清。陈翠当日给其出具欠条1份，保证在当年阴历年前（公历2012年1月23日）还清，常道信自愿为陈翠担保，并言明担保期直至欠款全部还清为止。此后，陈翠没有按照约定还清全部欠款，仅于2012年1月20日还款1万元，2014年2月17日还款2万元，2016年2月13日还款1万元，2017年2月16日还款6,000元，下欠14,000元迟迟不予偿还。为此，其多次找陈翠督促还款，陈翠先是推拖还款期限，后躲避不接其电话。其找到常道信，要求常道信承担连带责任，可常道信也是一拖再拖，至今未能还款。 陈翠辩称，买房全部过程均是口头协议，由常道信担保，先付15万元房款；郝朝永主张的14,000元房款，其中有8,000元楼道装修，直接支付了装修工人，现其承认只欠房款6,000元，欠条也没有约定利息；因郝朝永说协助其办理房产证，但其一直推脱，且近两三年一直找不到郝朝永，所以房款没有给清。 常道信辩称，当时是郝朝永提出让他担保的，还款时也没有给他讲，现在发生矛盾就找他了；2019年3、4月份，郝朝永给他打电话，问他要陈翠的电话号码及身份证号码，没说问他要钱；郝朝永找他担保时，说不需要承担责任。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对陈翠提供的证据1花费清单，欲证明室外楼梯装修及防盗大门花费8,000元。郝朝永认为与本案无关，是陈翠购房后自己装修的楼梯，应由其自己承担，且是个人书写的，不能证明实际支出的费用，没有发票及收据，装修的材料不能证明是用在哪里装修，不能达到其证明目的；常道信无异议。经审核，郝朝永异议理由成立，对该证据的关联性不予认定。对证人崔某证言，欲证明郝朝永的商品房没有楼梯、栏杆、外门及楼梯道粉刷，当时陈翠的公公金峰找他进行装修，栏杆扶手、外门、楼梯的粉刷及楼梯贴大理石，金峰支付的8,000元。证人刘某证言，欲证明楼梯走道大门是她们公用的，房屋是郝朝永开发的，工程没有完成，郝朝永将房屋卖给别人后，要求他弄这些东西，工钱从房款中扣，郝朝永自己也同意。证人李某证言，欲证明买房时她在场，是她和金峰一起付给郝朝永的房款，最后在郝朝永家说欠6,000元，等办好房产证再把6,000元给他。郝朝永对崔某证言认为不真实，没有依据，且与事实不符；对刘某证言认为证人与本案有利害关系，不能作证据使用；对李某证言，认为证人是陈翠的婆婆，与本案有利害关系，不能作证据使用。经审核，证人与本案有利害关系，且不能提供其他证据佐证，故对上述证人证言不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月份，郝朝永与陈翠达成口头房屋买卖协议，约定陈翠购买郝朝永位于萧县龙城镇南关住房1处，房价款21万元。2011年9月14日，陈翠支付15万元房款，当日又给郝朝永出具欠条1份，载明：“今陈翠下欠郝朝永的购房款6万元，保证阴历年前把6万元还清。欠款人：陈翠，担保人：常道信。”此后，郝朝永将涉案房屋交付给陈翠，但陈翠没有按照约定时间还款，给付46,000元后，下欠14,000元没有给付。 另查明，涉案房屋没有办理房屋产权证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于郝朝永主张陈翠偿还所欠房款14,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”根据上述法律规定，房屋买卖应当签订书面合同，但上述规定系管理性规范，并非效力性规范。本案中，郝朝永与陈翠口头达成房屋买卖协议，虽未签订书面房屋买卖合同，但陈翠已支付大部分购房款，郝朝永亦将房屋交付给陈翠使用，该房屋买卖协议已实际履行，且该协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。郝朝永已将涉案房屋交付给陈翠，履行了相应的义务；陈翠虽支付了大部分房款，但仍下欠房款14,000元，构成违约，应承担相应的民事责任。现郝朝永主张陈翠偿还所欠房款14,000元，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。陈翠辩称其实际下欠房款6,000元，因郝朝永承诺协助其办理房产证，其一直推拖，未能提供相关证据予以佐证，该辩解意见不成立，不予采信。 关于郝朝永主张陈翠给付欠款利息12,922.83元等的诉讼请求。本案中，双方对欠款并没有约定利息，且郝朝永对利息的计算起始时间段及欠款金额，仅是其自述，未能提供相关证据予以佐证，另郝朝永本人并没有到庭参加诉讼，其对于陈翠欠款系因其承诺协助办理房产证，而一直推拖未能办理存在争议。故对郝朝永的该项诉讼请求，不予支持。 关于郝朝永主张常道信承担担保责任问题。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，郝朝永与常道信对担保方式没有约定，按照上述法律规定，常道信应按照连带责任保证承担保证责任，即郝朝永应在主债务履行期届满之日起六个月内（即2012年7月23日）要求常道信承担保证责任，然郝朝永并未提供相关证据证明在上述规定的保证期间要求常道信承担保证责任，故常道信作为担保人免除保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈翠于本判决生效后十日内给付郝朝永房款14,000元； 二、驳回郝朝永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费473元，减半收取计237元，由郝朝永负担114元，陈翠负担123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇一九年十二月九日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。