浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初4417号 原告：杭新科技（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江淑路799号，统一社会信用代码：91330108757204611A。 法定代表人：王耀钦。 委托诉讼代理人：唐侃洋、潘强，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州承宸置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路20号326室，统一社会信用代码：91330106MA2804HR84。 法定代表人：汪茶仙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，浙江天屹律师事务所律师。 原告杭新科技（杭州）有限公司与被告杭州承宸置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告双方于2016年12月20日签订的租赁合同；2.被告向原告支付免租期的租金1336379.7元（免租期租金按照第一期租金标准计算为1573112.2元，需支付的免租期租金按照未履行的租赁期限占完整租赁期限的比例来折算。计算公式：未履行的租赁期限/完整租赁期限×免租期租金。以2018年9月1日作为未履行的租赁期限的起算点）；3.被告向原告支付违约金1640000元（含不予返还的履约保证金640000元）；4.被告承担原告因本次诉讼支出的律师费45363元；5.被告承担原告因本次诉讼支出的公证费损失12500元；6.被告支付至实际腾退之日起的水电费，占用费等全部相关费用；7.被告承担本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月20日签订《租赁合同》一份，将原告所有的坐落于杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢的房屋出租给被告，租赁面积为9598平方米。租赁期限自2017年2月6日起至2027年7月5日止，免租金期为2017年2月6日至2017年7月5日。《租赁合同》约定被告不得擅自改变租赁房屋的用途，对租赁房屋进行装饰装修的，应当事先征得原告的书面同意方可进行，同时被告不得擅自搭建和违规搭建，否则视为被告违约。在租赁期限内，租赁房屋所产生的水电费用由原告先行缴纳，被告于每月的30日支付上个月租赁房屋对应产生的水电费用。合同签订后，原告按照约定交付了《租赁合同》项下的租赁房屋，但在后续履行过程中被告存在如下违约行为，严重违反了《租赁合同》的约定以及相关法律法规的规定：一、将租赁房屋将近三分之二的面积进行大幅度的改造，用于经营长租公寓（名称和居公寓），并且已基本完成全部房间的出租。该长租公寓内房间布置及其紧密，逃生路线极为复杂，一旦发生火宅等安全事故，根本无法逃离。被告的该行为不仅违反合同的约定，更违反了相关法律法规的规定，具有极大的安全隐患；二、除将租赁房屋进行改造用于经营长租公寓外，被告也存在包括搭建板房、改变租赁房屋的外立面等其他改造行为；三、未于2018年6月6日前足额支付第二期即2018年7月6日至2019年7月5日期间的租金，未支付金额为100万元；四、原告于2018年7月27日向被告催收2018年3月至7月租赁房屋所产生的水电费用，但直至起诉之日被告尚未支付2018年5月、6月、7月的水电费用。被告的上述行为不仅严重违反了《租赁合同》的约定，给原告造成了经济损失，更可能会危害公共安全，一旦被告违法经营的长租公寓发生火灾等安全事故，后果不堪设想。现原告为维护自身合法权益以及公共利益，依法提起诉讼，望判如所请。 被告答辩称：一、次承租人将房屋改造成带有住宿功能的房屋符合国家政策规定，且消防施工经验收、检验合格，不存在安全隐患。根据国家相关政策的规定，现均大力支持将闲置厂房改造成具有居住功能的房屋。次承租人在施工过程中均与原告进行了详尽的沟通，且均以会议纪要等书面形式予以确认，同时在消防施工方面也是严格按照国家规定聘请具有消防资质的公司对公寓进行设计及施工，且消防已经过安全检测，验收合格，不存在任何的安全隐患。二、次承租人的装饰装修均通过原告书面同意，且原告对于次承租人的建设装修过程均系明知。案涉承租房屋负责人吕辉辉一直在案涉房屋内办公，且全程参与各次承租人的装饰装修工作，对于相关装修建设等事宜各方均以会议纪要的形式进行书面确认。三、因原告未按时向被告交付房屋，存在严重的违约行为。被告曾多次要求原告进行当面沟通，但原告却一拖再拖，故被告暂不予支付水电费及相应租金，借此希望与原告进行进一步的沟通，以明确具体因原告的违约给被告造成的损失问题，且被告现已全额向原告支付了所有的水电费，原告予以了接收。四、原告所主张的违约金及免租期租金明显高于原告的实际损失，应当予以调整。原告系完全知晓且同意次承租人所有的设计装修方案的，从未提出过任何异议，原告也从未举证证明原告的实际损失。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据材料真实性均无异议，原告对被告提交的租赁合同及补充协议、电子邮件截图及对应附件、同意转租书、《住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》、工业项目建设用地控制指标、《杭州市人民政府关于实施亩产倍增计划促进土地节约集约利用的若干意见》、照片、产权证、土地使用权证、原告工商登记信息的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认可，并将依据证据认定本案相关事实。被告提交的电子邮件（附件杭新科技园项目合作备忘录）的收件人“figo”与原告确认的截图发件人一致，提交的微信聊天记录系与原告工作人员的聊天记录，提交的杭州行立汽车销售服务有限公司情况说明、杭州晨峰置业有限公司情况说明系涉案房屋的次承租人出具，原告对上述证据真实性有异议，但未提供相反证据，故对上述证据的真实性予以确认。被告提交的杭新项目6.28会议纪要无参会人员签字，其提交的义务消防队架构、消控中心管理制度、消防管理制度消控中心报警情况记录表、消控中心来访人员登记表、消防演练方案等系被告单方制作，提交的录音无法确认对话人员身份，且原告对上述证据的真实性有异议，故本院对上述证据真实性不予确认。被告提交的消防工程合同、消防施工企业营业执照及其建筑业企业资质证书、消防设施合格报告无法确认与本案的关联性，故本院对上述证据不予采纳。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市滨江区所含配电房和发电机房为公共部分为1幢、2幢和3幢楼分摊面积共同使用）出租给乙方，租赁面积为9598平方米（已承担公摊面积）；房屋租赁期限自2017年2月6日起至2027年7月5日止，其中2017年2月6日至2017年7月5日为免租金期；甲方于2017年2月6日交付涉案房屋；乙方承诺租赁本合同项下房屋仅限用于国家法律法规所允许的经营活动，在房屋租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，亦不得从事任何社会违法活动或危及房屋本身安全的活动；乙方须根据房屋的现状进行合理合法的使用，否则造成一切后果由乙方承担；造成房屋及设备设施损坏的，乙方应照价赔偿等。第四条租金以及费用条款约定：本合同项下房屋实行先支付租金后使用原则，租金实行浮动年度调涨制，乙方须于2017年2月6日前支付给甲方第一期（2017年7月6日至2018年7月5日）租金3853597元，2018年6月6日前支付第二期（2018年7月6日至2019年7月5日）租金3853597元，后续租金支付日期和金额按照《租金缴费明细表》缴纳；乙方必须按期全额支付第一期租金后才能进场进行装修及使用本出租房屋；在本合同签订后7天内，乙方向甲方支付640000元作为履约保证金；合同期满乙方无违约行为甲方悉数无息返还给乙方；本保证金不抵做租金用，不因本保证金的存在而宽限乙方租金支付任何期限。第五条其他费用约定：在租赁期限内，水电费由甲方向相关缴费单位部门代缴，乙方根据水电用量支付给甲方所代缴的水电费，水电费支付标准按甲方支付给相关缴费单位部门的费用计算；涉及公共能耗均按能耗平摊收取；每月的30日支付上个月的水电费和公共能耗费用；甲方向乙方收取的任何代付/代缴费用，甲方收到相关费用后向乙方开具正规发票，水电费及公共能耗费用需另加0.2%的税金等。第六条房屋维修及装饰约定：乙方对本合同项下的房屋进行装饰装修的，应当事先征得甲方书面同意方可进行。乙方所选定装修施工方进场前，乙方必须让施工方签署《进场承诺书》并交甲方后方可进场施工；装修方案也应征得甲方书面同意，并将相关图纸、书面材料向政府有关单位备案后送甲方留存；租赁期间，乙方可根据经营需要进行部分转租，但不得进行一次性整体转租，并需向甲方书面报备等。第十条约定解除第一项约定，若甲方未能按照本合同约定按时交付房屋，且经乙方书面通知催告10个工作日内仍未交付的，乙方有权单方面通知甲方解除合同，并有权依照本合同第十一条第1项要求甲方承担违约责任。第十条第2项约定，出现下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方解除本合同，并且乙方应当按照本合同第十一条第2项向甲方承担违约责任：（1）未经甲方书面同意擅自改变本合同项下房屋租赁用途，未经甲方书面同意擅自一次性整体转租、转借的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改、变动房屋架构，擅自进行装修、装饰或增设设施、设备的；（3）利用房屋存放危险物品或进行违法违规经营活动的；（4）拖欠租金、水电以及物业管理等费用，经甲方催告后满10天仍不予支付的；（5）……。第十一条违约责任约定：1、甲方未按时交付房屋、无合法理由擅自解除本合同等违约行为，甲方应当向乙方支付1640000元作为违约金，并赔偿乙方装修所产生的费用（装修费按照10年折旧，每年折旧1/10），且追索前述违约款项产生的费用（如律师费、调查费、诉讼费等）由甲方承担；2、乙方未按照本合同约定，向甲方履行本合同所确定的任何一项义务的，乙方应当向甲方支付1000000元作为违约金，同时履约保证金640000元不再返还，全部装饰装修归甲方所有，甲方不再补偿任何装修费用（乙方添置的经营设备等动产搬离，否则甲方有权对乙方添置的经营设备等动产任意进行处置），且追索前述违约款项所产生的费用（如律师费、调查费、诉讼费等）由乙方承担。 2017年3月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订补充协议，约定：若乙方在利用租赁土地厂房从事的经营性活动必须符合国家和浙江省、杭州市的相关法规，如要从事旅馆、公寓等改变工业用地性质的经营性活动，需正确办理相关手续和符合相关规定，在办理相关手续过程中，甲方在合理合法的情况下予以配合，若因乙方违规使用该租赁土地厂房或因乙方经营而发生的人员伤亡、法律责任及任何经济损失由乙方自行承担，与甲方无涉，乙方绝无异议，并放弃先诉抗辩权；本宗地块的土地用途为工业用地，乙方如在用地范围内兴建建筑物，须经批准和按照杭州市规划局确定的各项规划指标要求，并按基本建设程序办理报批手续后再进行建设；本补充协议由双方法定代表人（委托代理人）签字盖章后生效，本补充协议与《租赁合同》有不同之处，以本补充协议为准。原告于2017年4月10日将案涉房屋交付给被告，被告按约支付了第一期租金，后支付了第二期租金2853597元。 2017年4月1日，原、被告签订《同意转租书》，载明原告同意被告将杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢一层（公共区域除外）及二层东侧部分区域转租给河南大行汽车集团有限公司或其全资子公司杭州弘祥园汽车销售服务有限公司，转租面积为3000平方米。2017年9月25日，原、被告又签订《同意转租书》，载明原告同意被告将杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢二层208室转租给杭州晨峰置业有限公司，转租面积为100平方米。 2018年4月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》，载明杭州市滨江区长河街道江淑路799号2幢第一层所含配电房、发电机房和消控室为公共部分，甲方对上述公共部分可进出使用并进行管理，双方确认甲方有权向乙方收取相应的物业管理费用，并且原合同约定的租金包含了此项费用，鉴于原合同具体条款中未明确列出该部分明细，故双方签订补充协议，对原合同的约定予以进一步明确。本合同约定的物业费仅限于甲方对公共部分的管理行为，不包含水、电、宽带通讯、电梯维保等其他物业管理费用。 2018年6月6日，被告向原告出具承诺书一份，载明被告应于2018年6月6日前支付第二期租金3853597元，但被告因故无法及时支付，希望能够延后支付该期租金，承诺于2018年6月30日前全额支付上述租金，并确认原告已完全履行了双方租赁约定的全部义务。 2018年8月7日，原告的委托代理人戴佳莉、程冉到杭州市东方公证处申请对有关网页截屏、保存、打印的过程及对其在自带手机上打开有关页面进行截屏、保存、并导入公证处电脑进行打印的过程进行保全证据。2018年8月9日，杭州市东方公证处针对上述保全过程出具（2018）浙杭东证字第15993号公证书。该份公证书显示原告工作人员通过其电子邮箱（303×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）发送给被告工作人员邮箱（184×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）关于被告水电费自2018年3月至2018年7月明细（1号和2号楼）邮件，及原告工作人员（微信号132××××9987）与被告工作人员（微信号×××）微信聊天记录。其中微信聊天记录显示原告工作人员要求被告支付2018年3月至7月的水电费，被告工作人员提出广汽有个月为0及发票开错，之后支付收到发票的水电费，并提出对剩下的款在发票收到后10天左右支付。 次日，原告的委托代理人程冉到杭州市东方公证处申请对保存在其自带电脑主机的硬盘中的数据进行提取的过程进行保全证据。2018年8月17日，杭州市东方公证处针对上述保全过程出具（2018）浙杭东证字第16042号公证书。该份公证书显示原告工作人员通过其电子邮箱（ｃｈｅ×××＠ｃｈｉｅｆｍａｔｅ.ｃｏｍ.ｃｎ）发送给被告工作人员邮箱（184×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）关于被告自2017年10月至2018年6月水电费明细邮件。被告工作人员于2018年7月30日回复“5-6月广汽传祺的水电费是0吗？”。原告工作人员于2018年8月1日回复“水电费以303×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱发送的承宸水电费201803-201807月明细（1号楼和2号楼）为准”。 2018年8月7日，原告的委托代理人戴佳莉、程冉到杭州市东方公证处申请对网页截屏、保存、打印的过程进行保全证据。2018年8月9日，杭州市东方公证处针对上述保全过程出具（2018）浙杭东证字第15994号公证书。该份公证书显示和居公寓在赶集网的招租信息。 2019年8月8日，原告的委托代理人潘强到杭州市东方公证处申请对杭州市江淑路799号内的两幢建筑现状进行保全证据。2018年8月17日，杭州市东方公证处针对上述保全过程出具（2018）浙杭东证字第16041号公证书。该份公证书显示案涉房屋内部在装修作业以及外立面有搭建，涉案部分房屋作为和居公寓使用等。原告共支出公证费12500元。 原告委托北京金诚同达（杭州）律师事务所提起本案诉讼支付律师费45363元。 另查明，原告工作人员吕辉辉负责涉案租赁合同的签字及房屋交付等事宜，吕辉辉一直在涉案租赁房屋内办公。 本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。原被告双方于2017年3月15日签订的《租赁合同》补充协议约定如被告要从事旅馆、公寓等改变工业用地性质的经营性活动，需正确办理相关手续和符合相关规定，在办理相关手续过程中，原告在合理合法的情况下予以配合；被告如在用地范围内兴建建筑物，须经批准和按照杭州市规划局确定的各项规划指标要求，并按基本建设程序办理报批手续后再进行建设，可视为原被告双方就原《租赁合同》约定改变房屋用途、装饰装修、增设设施设备或拆改、变动房屋结构均需经甲方书面同意约定的变更，现原告以此为由要求解除合同，依据不足，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告存在消防隐患及违法违规经营公寓，但未提供相应证据，现原告以此为由要求解除合同，依据不足，不予支持。双方合同约定，拖欠租金、水电以及物业管理等费用，经甲方催告后满10天仍不予支付的，可以解除合同。原告欲行使解除权须先履行催告义务，现原告未提供证据证明其已履行催告义务，故原告主张依据该条解除合同，依据不足，不予支持。综上，原告主张解除合同的诉请，依据不足，不予支持。 关于原告要求被告支付免租期租金、违约金、律师费损失、公证费损失并支付至实际腾退之日起的水电费、占用费等全部相关费用的诉请，均系基于被告因违约导致合同解除方可适用，现本院对原告解除合同诉请不予支持，故对原告上述相关诉请，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭新科技（杭州）有限公司的诉讼请求。 案件受理费15537元，保全费5000元，由原告杭新科技（杭州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇一九年十二月二十四日 书记员  徐雁楠 -12- -11-