广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初1639号 原告：樊亚明，男，1986年8月26日出生，壮族，住上林县。 原告：熊丽，女，1984年10月4日出生，壮族，住上林县。 二原告共同委托诉讼代理人:李德明，广西东博律师事务所律师。 被告：韦朝新，男，1953年11月26日出生，壮族，住上林县。 被告：蒙美容，女，1957年5月3日出生，瑶族，住上林县。 第三人：广西龙盛房地产投资开发有限公司，住所地上林县。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：李一锋，该公司负责人。 委托诉讼代理人:陆玎，广西通林律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司上林县支行，住所地上林县。统一社会信用代码XXX。 负责人：周勇，行长。 委托诉讼代理人:韦意林，男，1973年10月26日出生，壮族，住上林县。 原告樊亚明、熊丽与被告韦朝新、蒙美容、第三人广西龙盛房地产投资开发有限公司（以下简称龙盛公司）、第三人中国农业银行股份有限公司上林县支行（以下简称农行上林县支行）、房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告樊亚明及二原告的共同委托诉讼代理人李德明，被告韦朝新，第三人龙盛公司的委托诉讼代理人陆玎，第三人农行上林县支行的委托诉讼代理人韦意林到庭参加诉讼。被告蒙美容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告樊亚明、熊丽向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与被告2014年10月12日签订的《房屋转让协议书》合同有效；二、请求法院确认被告自行承担上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号商品房尚欠第三人广西龙盛房地产投资开发有限公司的款项；三、请求法院确认原告承担上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号商品房尚欠第三人中国农业银行股份有限公司上林县支行的按揭款，本金160787.47元及利息；四、请求法院确认原告承担上林县XX镇XX花园14栋XX单元XX层XX号商品房尚欠第三人中国农业银行股份有限公司上林县支行的按揭款后该房屋属于原告所有；五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，原告熊丽与被告蒙美容系XX镇小学教师同事关系。2014年10月两被告因急用资金，急售上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号商品房，经双方协商一致2014年10月12日原告与被告签订《房屋转让协议书》，被告将该套商品房转让给原告，协议约定：“1、房屋合同总价款378361元（被告尚欠第三人龙盛房地产公司首付款32000元以及中国农业银行股份有限公司上林县支行从第三人龙盛房地产公司的保证资金账户中扣划的2014年5月至8月共4个月的应还贷款本息8283.26元，共40283.26元）；2、付款方式：原告支付给被告对该房屋支付的所有费用215589.9元（包含首付款114361元、部分按揭款76178.52元、水电装修等25050.38元）；3、付款时间：本合同签订之日，先支付165589.9元，2015年2月16日前支付余款50000元；4、从2014年11月1日起该套房屋剩余的银行按揭贷款由原告每月按时偿还。”根据合同的约定，原告将首笔房款165589.9元支付给被告后，被告即把房屋交付给原告使用，被告原欠第三人龙盛房地产公司的首付款32000元以及银行扣划的4个月按揭款8283.26元由被告从首笔房款里优先支付给龙盛房地产公司。签订合同当日，原告依约支付了房屋转让款，双方到物业管理公司办理物业交接手续，被告将房屋交付给原告，随后原告将房屋装修并置办家具，不久就搬进新居居住至今。从2014年10月7日至2015年2月13日，原告共支付给被告216329.9元（其中213589.9元直接支付给蒙美容，2740元是代蒙美容结清所欠的物业费）。该套房屋所欠的银行贷款，原告每月按时偿还。2017年8月，原告突然接到龙盛房地产公司的通知，称被告蒙美容、韦朝新从2013年11月起尚欠龙盛房地产公司房屋首付款（借款）32000元以及银行扣划的4个月按揭款8283.26元，共40283.26元，由于逾期时间太久，根据《购房借款协议书》的约定，龙盛房地产公司欲将该套房屋收回拍卖。原告经过逼问被告才知道，2014年10月份原告将房屋转让款支付给被告后，被告并没有交纳原先尚欠龙盛房地产公司的房屋首付款32000元以及银行扣划的4个月按揭款8283.26元，而是一直拖延不交，才导致龙盛房地产公司要将房屋收回拍卖。为此事，原告多次找被告商量并催促其把所欠龙盛房地产公司的40283.26元结清，但被告均拒绝支付。原告万般无奈之下，只能以断供银行按揭的方法来逼迫被告尽快处理与龙盛房地产公司的欠款问题。由于断供，2019年5月，第三人农业银行上林县支行把被告以及龙盛房地产公司告上法庭，请求解除银行与被告、龙盛房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，同时要求被告偿还该套房屋剩余的银行贷款160787.47元。在诉讼过程中，原告自觉把2017年9月至2019年7月的月供结清。2019年7月3日法院作出（2019）桂0125民初986号民事判决书，解除第三人农业银行上林县支行与被告、第三人龙盛房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，同时判令被告偿还第三人农业银行上林县支行借款本金160787.47元及利息。对于该套房子所欠第三人农业银行上林县支行贷款，原告愿意承担。根据《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就不动产物权变动而言，这里的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。索引：《民事审判指导与参考》（第42辑）第148-153页。买房子是公民的头等大事，原告把一生的积蓄买了这套房居住，由于被告恶意拖欠龙盛房地产公司的首付款以及扣划按揭款，导致龙盛房地产公司欲将房子拍卖抵债，被告甚至多次扬言以房抵债，原告处在被告与龙盛房地产公司的相互撕扯中，备受煎熬，心力交瘁，生活受到严重干扰。为维护原告的合法权益，根据法律的相关规定，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉请 被告韦朝新辩称：原、被告双方签订的《房屋转让协议书》合情合理合法，应当得到法律的保护；根据《房屋转让协议书》第四条第4款“若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关”的规定，所以原告没有理由起诉我，而且我已经向第三人龙盛房地产申请缓交首付款，已经得到龙盛公司的批准，我欠龙盛公司的款项40283.26元缓交至2020年12月31日；《房屋转让协议书》第四条第1款“从2014年11月1日起由乙方支付该房屋余下按揭部分房款”，2017年9-12月四个月原告没有按时交按揭款农行从龙盛公司的账户中扣除共计8589.4元，2018年2-6月共计五个月原告没有交按揭款农行从龙盛公司的账户中扣除10650元，2018年7-12月共计六个月原告没有交按揭款农行于2018年12月29日从龙盛公司的账户中扣除12963.69元，2018年12月28日至2019年5月共四个月未交按揭款8406元，银行起诉我后原告才补交8406元，原告没有按时交按揭款给我造成损失，我爱人的征信被上黑名单，如果协议书有效我应当受到法律的保护，原告为什么那么多次没有交按揭款。 被告蒙美容未向本院提出答辩。 第三人龙盛公司陈述称：原告与被告签订的《房屋买卖协议》属于效力待定的状态，转让合同有效的前提是原告先把转让款付清给第三人龙盛公司才有效；第二项诉请与原告无关，如果原告请求涉案房屋归其所有请原告先把欠款付清；第三项诉请已经发生法律效力的判决书（2019）桂0125民初986号，已经将被告与第三人签订的购房合同认定无效，原告想代替被告履行这份合同已经没有依据了，被告也没有权补签任何协议，原告也没有权利补签任何协议；房屋的转让应当以登记为准；第三、四项的请求已经没有实行的空间，目前已经进入强制执行阶段，本案不应当再作出其他处理，属于重复处理，原告不能以本案对抗第三人农行、龙盛公司对涉案房屋的强制执行。 第三人农行上林县支行陈述称：我们农行在2011年12月1日向蒙美容发放贷款264000元购买涉案房屋，韦朝新是共同还款人，原被告双方签订的《房屋转让协议书》没有经过抵押权人第三人农行的同意，所以属于无效合同；第二项、第三项、第四项诉请的答辩意见跟龙盛公司的一致。 本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；2、原告请求确认被告承担第三人龙盛公司的款项及原告承担农业银行的按揭款是否合法有据；3、原告请求确认涉案房屋归其所有是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、原告的证据7-《购房借款协议书》、《申请书》，本院对其三性予以确认；2、被告韦朝新的证据1、3、4-申请书、银行流水、征信报告,原告对其关联性有异议，本院认为该证据与本案有关联性，予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告樊亚明、熊丽系夫妻关系，被告韦朝新、蒙美容系夫妻关系。2014年10月12日，原告（乙方）向被告（甲方）购买上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号房（以下简称涉案房屋），双方签订《房屋转让协议书》，约定：1、甲方于2011年11月2日与龙盛公司订立编号为XX的《商品房屋买卖合同》以378361元的价格购买了涉案房屋，并在农行上林县支行办理了按揭手续，甲方已向龙盛公司支付首付款82361元，尚欠首付款32000元；2、甲方自愿以总价215589.9元的价格将涉案房屋转让给乙方，该转让价格包括以下费用：房屋首付款114361元，甲方自2012年2月至2014年10月的按揭款76178.52元，甲方对该房屋进行水电装修、交税款、水电开户费等费用共25050.38元；3、本合同订立之日，乙方先支付给甲方165589.9元，到2015年2月16日前付剩余的50000元，从2014年11月1日起由乙方支付房屋余下按揭部分房款；4、甲方在收到乙方支付的部分房款165589.9元之日，将房屋交付乙方占用使用。合同签订后，原告依约将购房款共计216329.9元（包括代被告结清所欠物业费2740元）支付给被告，被告也房屋交付给原告使用并居住至今。涉案房屋的银行按揭贷款，原告从2014年11月开始每月按时将按揭款转账到被告蒙美容的账户，银行从该账户划扣还款款项，直至2017年8月。原告述称2017年8月接到龙盛公司的通知，称被告尚欠该公司购房款40283.26元，因逾期时间太久，该公司欲将房屋收回拍卖。原告找被告商量并催促其把所欠龙盛房公司的欠款结清，但未果，遂不再向被告蒙美容的账户支付按揭款，造成被告蒙美容的征信上黑名单。2019年5月13日，农行上林县支行将韦朝新、蒙美容、龙盛公司诉至本院，请求韦朝新、蒙美容归还贷款本金及利息，龙盛公司负连带责任，解除其与韦朝新、蒙美容、龙盛公司签订的《个人购房担保借款合同》。在诉讼过程中，原告已把涉案房屋2017年9月至2019年7月的按揭款结清。2019年7月3日本院作出（2019）桂0125民初986号民事判决书，判决解除农行上林县支行与韦朝新、蒙美容、龙盛公司签订的《个人购房担保借款合同》，韦朝新、蒙美容偿还农行上林县支行借款本金160787.47元及利息（从2019年6月10日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计至偿清之日止），龙盛公司对韦朝新、蒙美容的债务承担连带偿还责任。2019年8月7日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告向被告支付购房款后，被告没有向龙盛公司支付欠款40283.26元。2017年8月16日，被告向龙盛公司申请延期还款至2020年12月31日，龙盛公司同意了被告的申请。 本院认为，原、被告签订《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效。虽然被告转让涉案房屋没有通知或征求房屋抵押权人农行上林县支行的同意，但是这不影响房屋转让合同的效力。原告请求确认与被告2014年10月12日签订的《房屋转让协议书》合同有效，合法有据，本院予以支持。 被告尚欠龙盛公司40283.26元的债权请求权在于龙盛公司，原告没有权利请求确认被告承担尚欠龙盛公司的款项，对原告的该项诉讼请求，本院不予处理。本院已于2019年7月3日作出（2019）桂0125民初986号民事判决书，判决被告偿还农行上林县支行借款本金160787.47元及利息，现原告请求确认原告承担该笔债务，因该债务的负担本院已经作出判决确认，不宜再作第二次确认，但考虑到原、被告签订的《房屋转让协议书》约定由原告承担涉案房屋的按揭款，且在本案中原告诉称自愿承担被告的该笔债务，原告的该项诉讼请求不违反法律的规定，不损害到债权人农行上林县支行的利益，故本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然原、被告签订了涉案房屋的买卖协议，但原告并未完成购房款（包括按揭款）的全部支付，涉案房屋也未经依法登记，故原告请求确认承担上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号商品房尚欠农行上林县支行的按揭款后该房屋属于原告所有，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 原告樊亚明、熊丽与被告韦朝新、蒙美容于2014年10月12日签订的《房屋转让协议书》合同有效； 原告樊亚明、熊丽自愿承担被告韦朝新、蒙美容尚欠第三人中国农业银行股份有限公司上林县支行的贷款本金160787.47元及利息（上林县XX镇XX花园XX栋XX单元XX层XX号房的按揭款）； 驳回原告樊亚明、熊丽的其他诉讼请求。 案件受理费400元，由原告樊亚明、熊丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费400元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦洪波 人民陪审员  李高武 人民陪审员  甘秀梅 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  覃玉意