广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1306号 上诉人（原审原告）：来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会，住所地：来宾市兴宾区东二路132号。 负责人：刘英文，主任。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江筱榕，广西明桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西来宾帝星投资有限公司，住所地：来宾市东二路132号鑫都国际第17层,统一社会信用代码：91451300566772851M。 法定代表人：金曙光，董事长。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃国永，广西桂来律师事务所律师。 上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会（以下简称“鑫都业主委员会”）因与被上诉人广西来宾帝星投资有限公司（以下简称“帝星公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会负责人刘英文及委托诉讼代理人蒙志灵、江筱榕，被上诉人广西来宾帝星投资有限公司委托诉讼代理人覃国永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫都业主委员会上诉请求：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2463号民事判决;二、判令被上诉人将“鑫都国际二期”的第五层房屋恢复原状，并在其上建设会所（建筑面积911.09平方米，套内面积741.64平方米）后归还上诉人管理;三、判令被上诉人支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金198000元（租金从2016年1月1日计算至2018年12月31日）给上诉人;四、判令被上诉人将“鑫都国际二期”40个停车位（地上4个、地下36个）返还上诉人管理;四、本案一、二审案件受理费和评估费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审擅自改变本案的案由，属于定性质错误。本案是因商品房销售合同引起的纠纷，本案的诉请是关于鑫都国际二期项目工程第五层会所和停车位的管理权之诉，并非所有权之诉，因此，一审擅自改变本案案由为“建筑物区分所有权纠纷”是错误的，应以立案时的案由“商品房销售合同纠纷”为准。二、《商品房买卖合同》及“房产测绘成果报告书”中“分摊方案表”中均明确约定，“鑫都国际二期”第五层会所及40个车位属于全体业主共有。2014年5月，来宾“鑫都国际二期”的黄祖山、韦建桃等业主不定期与被上诉人签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中第二十三条约定：“本项目根据规划设计有40个停车位，其中地上停车位4个，地下停车位36个。利用业主共有的道路或其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有，其余共X个停车位产权属于出卖人所有。”“房产测绘成果报告书”的“分摊方案表（分摊共有面积6478.97平方米）”中也说明了该楼第五层会所属于全体业主共有共用，会所建筑面积911.09平方米（其中会所1是134.09平方米，会所2是777平方米），套内面积741.64平方米（其中会所1是109.15平方米，会所2是632.49平方米）。至今，被上诉人不仅占用“鑫都国际二期”的所有停车位，对于第五层不仅未建成会所，还擅自将该层的501号和5××号会所部分出售给刘凝霞使用，侵犯了“鑫都国际二期”所有业主的合法权益。2019年1月26日，上诉人委托国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司对来宾“鑫都国际二期”第五层（鑫都国际全体业主公共活动用房一会所，建筑面积911.09平方米，套内面积741.64平方米，全体业主共有的楼层）2016年1月至2018年12月共3年市场租金进行价格评估。2019年2月25日，国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司为上诉人出具了价格评估报告书[国宏信（桂•来宾）（价）字2019第008号]：“价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币壹拾玖万捌仟元整（¥198000元）。”三、《商品房买卖合同》是“鑫都国际二期”的各位业主与被上诉人签订的，是双方的真实意思表示，该合同未损害国家利益和第三人的利益，是合法有效的，应受到法律的保护。《商品房买卖合同》中第二十三条约定：“本项目根据规划设计有40个停车位，其中地上停车位4个，地下停车位36个。利用业主共有的道路或其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有，其余共X个停车位产权属于出卖人所有。”虽然《中华人民共和国防空法》第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者管理，收益归投资者所有。”但是这一规定与《商品房买卖合同》中第二十三条约定并未予盾。因为根据《中华人民共和国防空法》规定，地下36个停车位的所有权属于人防部门，和平时期使用权属于属开发商所有，但这并不影响开发商对自己的权益进行处分，特别是《商品房买卖合同》成立于《中华人民共和国防空法》之后。另外，地上4个停车位的使用权也是被上诉人授权小区物业管理使用的。四、一审有意偏袒被上诉人一方，擅自改变案由，适用法律不当，导致判决错误。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求。 帝星公司辩称，1.一审将案由定性为建筑物区分所有权纠纷符合法律规定，也符合事实真相；2.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法。理由为：（1）涉诉会所501号、5××号登记为特定的业主刘凝霞所有，该两房屋在构造和利用上具有独立性和排他性使用，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款规定，该部分应为专有部分。根据物权法的相关规定，业主对专有的不动产享有处分权。（2）会所是已经为刘凝霞所有，自然就不存在向上诉人支付租金的义务。（3）关于36个车位，依法为人防部门所有，使用权目前为被上诉人享有，符合1997年1月1日其执行的《人民防空法》的规定。购房合同中约定的条款，该条款与《人民防空法》相冲突，条款无效。（4）关于地面上的4个停车位，至今一直在小区的物业在管理。综上，帝星公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 鑫都业主委员会向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告将“鑫都国际二期”的第五层房屋恢复原状，并在其上建设会所（建筑面积911.09平方米，套内面积741.64平方米）后归还来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；二、判令被告支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金198000元（租金从2016年1月1日计2算至2018年12月31日）给来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会；三、判令被告返还40个停车位（地上4个、地下36个）给来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；四、本案受理费和评估费由被告承担。 一审法院认定事实：被告帝星公司属鑫都国际二期项目工程开发商，涉案工程规划总用地面积2721.555m2,建筑占地面积1599.95m2,总建筑面积（含地下室）29437.55m2，其中：住宅（六层以上）建筑面积（计容积率）19880.02m2，商业（一-四层）建筑积（计容积率）6361.07m2，五层（架空层）建筑面积（计容积率）1102.38m2,地下室建筑面积（不计容积率）2094.08m2，为人防面积。2013年1月30日，被告取得了涉案项目工程商品房预售许可证，预售总建筑面积27072.94m2(其中：住宅20027.94m2、商业7045m2)。被告取得商品房预售许可证后，即对外出售住宅和商铺。该工程的住宅和商业工程于2014年6月6日竣工，并编制竣工图；地下室工程于2014年6月20日竣工，并编制竣工图。2014年12月3日，帝星公司委托来宾市开源房地产测绘有限公司对其开发的鑫都国际二期项目工程进行面积测绘。来宾市开源房地产测绘有限公司于2014年12月26日作出来开实测字第2014-00344号房产测绘成果报告书，测绘结果：其中五层501号建筑面积153.25m2，套内面积109.15m2，公摊面积44.10m2，房屋用途为会所；五层5××号建筑面积797.30m2,套内面积567.88m2，公摊面积229.42m2房屋用途为会所；第五层架空01建筑面积15.60m2,套内面积15.60m2,房屋用途为架空；地下人防-1建筑面积1604.70m2,套内面积1604.70m2，房屋用途为人防等相关事项。2017年9月22日，被告与刘凝霞签订《商品房买卖合同》，约定将第五层501号、5××号会所销售给刘凝霞等相关事项。刘凝霞于2018年4月17日办理了不动产登记手续，并取得了不动产权证书[不动产权证号：桂(2018)来宾市不动产权第0005017号、桂（2018)来宾市不动产权第0005027号]。2019年1月26日，原告委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对第五层（鑫都国际全体业主公共活动用房-会所，建筑面积911.09m2,套内面积741.64m2，全体业主共有的楼层）从2016年1月至2018年12月的市场租金进行价格评估，国宏信价格评估集团有限公司广西分公司于2019年2月25日作出国宏信(桂•来宾）（价）字2019第008号《价格评估报告书》，该报告价格评估结论租金为198000元。鑫都国际二期项目工程竣工验收后，帝星公司将地上停车位4个交付给小区物业，由小区物业管理使用，帝星公司一直没有管理使用该地上4个停车位。另查明，2014年5月16日，被告帝星公司（出卖人）与黄祖山、韦建桃（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买中南路3号鑫都国际B区二期二单元2603号房（涉案项目工程的住宅），同时约定本项目根据规划设计共有40个停车位，其中地上停车位4个，地下停车位36个，利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有等相关事项。原告以此为由，遂向该院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，1.本案案由的定性？关于鑫都国际业委会与帝星公司的法律关系问题，涉案帝星公司属鑫都国际二期项目工程开发商，鑫都国际业委会属鑫都国际小区业主委员会，鑫都国际业委会认为帝星公司开发的鑫都国际二期项目工程第五层501号、5××号会所的所有权及地下停车位36个的使用权属于全体业主所有。据此，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，鑫都国际业委会与帝星公司的法律关系应属于建筑物区分所有权纠纷,立案案由定性为商品房销售合同纠纷定性有误，应予以纠正，案案由应当定性为建筑物区分所有权纠纷。2.原告的诉请是否有事实和法律依据？第一关于第五层501号、5××号会所的所用权问题。从鑫都国际二期项目工程的设计规划说明及设计规划图纸的内容上看，第五层501号、5××号会所属商业会所。涉案工程建成后，帝星公司与刘凝霞于2017年9月22日签订《商品房买卖合同》，该合同约定帝星公司将第五层501号、5××号会所销售给刘凝霞，刘凝霞于2018年4月17日取得了不动产权证[不动产权证号：桂(2018)来宾市不动产权第0005017号、桂（2018)来宾市不动产权第0005027号]，而鑫都国际业委会对此未能提供证据证明第五层501号、5××号会所的所有权为其所有，其应当承担举证不能的法律后果。为此，对鑫都国际业委会提出主张鑫都国际二期项目工程第五层501号、5××号会所的所有权为其所有及要求帝星公司支付第五层501号、5××号会所的租金198000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，理由成立，该院予以采纳。第二关于地下停车位36个的使用权问题。从鑫都国际二期项目工程的设计规划说明及设计规划图纸的内容上看，已明确确定地下停车位36个为人防工程。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，上述地下停车位36个的所有权应当属人防部门，和平时期使用权应当属房地产开发商所有，即帝星公司所有。为此，对鑫都国际业委会提出主张帝星公司返还地下停车位36个的使用权给其管理使用的诉讼请求，没有事实和法律依据，理据不足，该院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，于法有据，理由成立，该院予以支持。第三关于地上停车位4个的使用权问题。经查，涉案地上停车位4个目前是该小区物业管理使用，帝星公司对地上的停车位4个一直没有行使管理使用，亦未收取任何费用，故对鑫都国际业委会提出主张帝星公司返还地上停车位4个给其管理使用的诉讼请求，没有事实依据，理据不足，该院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，理由成立，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会的诉讼请求。 本院二审期间，鑫都业主委员会提交4张照片，证明帝星公司说属于人防工程的地下车位中的4个已经出售给了森马公司，损害了业主的利益。帝星公司质证认为，对证据的三性不予认可。本院认证意见，帝星公司对该证据的真实性不予认可，且鑫都业主委员会亦未提交其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。 一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于本案案由定性的问题。本案中，鑫都业主委员会向法院主要的诉讼请求为：1.判令帝星公司将“鑫都国际二期”的第五层房屋恢复原状，并在其上建设会所后归还鑫都业主委员会会管理；2.判令帝星公司支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金给鑫都业主委员会；3.判令帝星公司返还40个停车位（地上4个、地下36个）给鑫都业主委员会管理。从其诉请可以看出，鑫都业主委员会认为“鑫都国际二期”业主的共有权或共同管理的权利受到帝星公司的侵害而提起诉讼。建筑物区分所有权纠纷是指业主因其建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷。故，本案的案由应为建筑物区分所有权纠纷，鑫都业主委员会认为本案案由是商品房销售合同纠纷没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于鑫都业主委员会要求帝星公司将“鑫都国际二期”第五层恢复原状后建成小区会所后及将40个（地下36个，地上4个）停车位返还给其管理，以及要求帝星公司支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金给其是否有法律依据的问题。鑫都业主委员会提交黄祖山、韦建桃与帝星公司的《商品房买卖合同》、《房产测绘成果报告书》等，证明涉诉小区的第五层应在恢复原状后建成小区会所以及40个停车位应为全体业主共同管理。帝星公司提交涉诉小区第五层501号、5××号房屋出售给刘凝霞的《商品房买卖合同》、房产登记信息查询情况说明、来宾市住房和城乡建设委员会关于明确小区停车位归属的意见，证明涉诉小区501号、5××号房屋以及地下36个停车位的权属归个人所有，不属于全体业主管理使用。根据证据优势原则帝星公司提交的501号、5××号房屋权属的证据证明力优于鑫都业主委员会的证据证明力，本院支持帝星公司的主张，即涉诉小区501号、5××号房屋权属归个人所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，可见，涉诉小区501号、5××号房屋归其权利人所有。同时，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，可见，由帝星公司投资建设人民防空工程即涉案小区地下停车位，由帝星公司享有使用管理及收益的权利。鑫都业主委员提出黄祖山、韦建桃与帝星公司签订的《商品房买卖合同》约定了40个停车位属于全体业主共有，故，涉案的40个车位应由其管理使用的主张，经本院核实，上述合同中约定的内容为“利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有，其余共X个停车位产权属于出卖人所有”，而地下车位是在人民防空工程上所建，而人民防空工程的权属不属于全体业主共有，故对鑫都业主委员会的上述主张不予支持。另外，帝星公司不认可其管理使用地上4个停车位，而鑫都业主委员会亦未提交充分的证据证明地上4个地车位由帝星公司管理使用，故，本院无法确认鑫都业主委员会主张的地上4个停车位由帝星公司管理使用的事实。综上，鑫都业主委员会要求帝星公司将“鑫都国际二期”第五层恢复原状后建成小区会所后及将40个（地下36个，地上4个）车位返还给其管理，以及要求帝星公司支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金，因未提交充分的证据证实其主张，应承担不利的法律后果，故，本院驳回鑫都业主委员会的上诉请求。 综上所述，来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇一九年十二月十九日 法官助理 李程玲 书 记 员 王若琪