北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15203号原告：王涓涓，女，1988年8月9日出生。委托诉讼代理人：刘德诸，北京市太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子超，北京市太行律师事务所律师。被告：陈丹，女，1982年4月5日出生。委托诉讼代理人：吕国生（系原告陈丹之夫），男，1974年5月22日出生。原告王涓涓与被告陈丹租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王涓涓的委托诉讼代理人刘德诸、被告陈丹及其委托诉讼代理人吕国生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涓涓向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《土地租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告的实际损失532000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原告与被告签订《土地租赁合同》一份。合同约定：被告将位于北京市房山区某某镇某某村东空地面积8亩用地出租给原告使用，租赁期限为2016年11月18日至2046年11月18日，土地用途为专用停车场及房屋设施。合同还约定：甲方保证土地按照合同约定的用途合理利用。合同签订后，原告按时依约支付给被告租金。2017年4月2日，原告依约在租赁的土地上进行建设，共计投入532000元。2018年4月12日，由于被告违反合同约定，导致原告在租赁的土地上所建的所有房屋及设施被某某镇政府拆除。之后，原告多次与被告协商赔偿事宜均未果，无奈诉至法院。陈丹辩称：不同意原告的诉讼请求。一是我与原告是于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，是双方真实意思表达，且经过北京市房山区某某镇某某村村民委员会同意签字盖章确认，该合同真实有效，不能随意变更或解除。二是我方遵守合同约定，没有违约行为，且对方损失的产生，我方没有过错，而是因为北京市房山区某某镇人民政府（以下简称：某某镇政府）非法强拆，导致原告损失。本院经审理认定事实如下：陈丹（乙方）与房山区某某镇某某村经联社（甲方）于2007年8月3日签订《荒山承包（租赁）合同书》，载明：“一、承包（租赁）荒山的面积及方位：甲方将集体所有的荒山40亩承包（租赁）给乙方开发经营。承包（租赁）荒山名称及四至如下：名称，东白岗坡。四至，北至坡根，东至坡根，南至王振兴北地边水沟，西至东西白岗坡中间道。二、经营方式（集体、合伙、个人承包或者租赁）：个人租赁。三、承包（租赁）期限：承包（租赁）期从2008年元月1日起至2047年12月31日止，共肆拾年……十二、双方约定的其他事项……4.建设、建房符合村镇规划，办理相关手续，如违章建筑，所造成的一切后果由乙方承担。”双方签订合同后，房山区某某镇某某村经联社向陈丹交付了其租赁的荒山，陈丹亦支付了相应的租赁费用。陈丹（甲方）与王涓涓（乙方）于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，载明：“一、土地的面积、位置。甲方将位于房山区某某镇某某村东号院空地，面积8亩用地出租给乙方使用。二、土地用途为：专用车停车场地建设、房屋设施建设。三、土地的承租经营期限及承租金交付。该地承租经营期限为叁拾年，自2016年11月18日至2046年11月18日。每年租金为6250元/亩，乙方应在本合同签订之日起日向甲方支付承租金，共计人民币伍万元。注：每年的11月18日前交付租金伍万元整。四、甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用甲方应保证正常的水电供应，水、电费按民用价格由乙方承担。2.按照合同约定收取租金；在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。（二）乙方的权利和义务。1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权……六、合同的变更和解除。1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同……七、违约责任。1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。”上述合同经北京市房山区某某镇某某村村民委员会盖章确认。合同签订后，陈丹向王涓涓交付了涉案场地，王涓涓向陈丹支付了2016年11月18日至2018年11月17日期间的租金共100000元。王涓涓与陈丹签订上述合同后，王涓涓（甲方）和吕国生（乙方）签订《工程承揽合同》，约定在房山区某某镇某某村村东1号院，由乙方以包工包料的形式给甲方建王涓涓办公房，自2017年4月2日开工，于2017年6月2日竣工，总工期60天。该工程已完工。在本院审理期间，王涓涓及陈丹均未提供上述建筑的合法手续。2018年3月21日，某某镇政府向规范部门发函查询陈丹在北京市房山区某某镇某某村村东承包地内建设的房屋是否取得规划取可证，同年3月22日，规范部门回函称未向陈丹核发规划许可证。2018年4月12日，某某镇政府将陈丹在承包地内建设的部分房屋强制拆除。陈丹不服，诉至本院，经审理认为某某镇政府强制拆除涉案建筑物的行为应属程序违法，本院作出（2018）京0111行初200号行政判决书，判决确认某某镇政府于2018年4月12日强制拆除陈丹建设的部分房屋的行为违法。陈丹不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后北京市第二中级人民法院作出（2018）京02行终1516号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述拆除的标的中含王涓涓所建房屋设施。上述事实，有双方当事人的陈述、《荒山承包（租赁）合同书》、《土地租赁合同》、《工程承揽合同》、（2018）京02行终1516号行政判决书等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，陈丹与房山区某某镇某某村经联社签订的《荒山承包（租赁）合同书》，双方已依据合同约定实际履行多年，故该份租赁合同在未超过租赁期限20年内合法有效，对合同双方均具有约束力。陈丹与王涓涓签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故该合同亦在未超过租赁期限20年内合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。对于上述两份合同，超过租赁期限20年的，超过部分无效。王涓涓与陈丹所签订《土地租赁合同》的用途是专用停车场地建设、房屋设施建设。在履行过程中，王涓涓所进行的房屋建设，因违建被某某镇政府于2018年4月12日拆除，合同目的已经无法实现，该合同应自2018年4月12日起终止履行。此前，王涓涓实际使用了涉案租赁物，其应向陈丹支付实际使用期间的租金。根据审理查明的事实，因某某镇政府强制拆除涉案建筑物后，王涓涓也未再继续使用涉案租赁场地，陈丹主张在政府强制拆除后，王涓涓有遗留物品仍在涉案场地内，但王涓涓予以否认，陈丹未提交充分、有效的证据予以证明，对此本院难以采信。故合同终止履行后，陈丹多收部分租金，理应退还给王涓涓。故王涓涓的该项诉讼请求，本院予支持。而对于王涓涓主张陈丹赔偿的其他经济损失，于法无据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈丹于本判决生效后十日内退还原告王涓涓租金29999元；二、驳回原告王涓涓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，由原告王涓涓负担4285元（已交纳）；由被告陈丹负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇一九年十二月十八日书记员  李爽