四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3381号 上诉人（原审被告）：杨志强，男，羌族，生于1987年3月10日，住四川省北川羌族自治县。 被上诉人（原审原告）：成都五和物业管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金府路，统一社会信用代码：915107065875552906。 法定代表人：谭红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人杨志强因与被上诉人成都五和物业管理有限公司（以下简称：五和物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨志强，被上诉人五和物业的委托诉讼代理人袁桂茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨志强上诉请求：1.撤销原判并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或裁定中止审理。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉的主要事实及理由：1.五和物业收费标准为1.6元，现按1.8元执行，该收费标准属于一级物业资质收费，而被上诉人提供的物业服务自2014年7月交房以来，远远未达到,却依然要求业主按此标准缴费，明显有违《中华人民共和国合同法》关于公平原则的规定，因此请求法院判决只按初始约定1.6元的50%收费。若能全面整改完毕，业主可按约定的1.8元缴纳物业费。2.被上诉人未按照约定提供相应物业服务，损害了上诉人应享有的合法权益。第一，根据《前期物业服务合同》以及《商品房买卖合同补充协议》附件一《五和.苹果国际社区临时管理规约》等，被上诉人至少负有每半年公示共有部分物业经营所得收益的收支情况的义务，被上诉人从未履行上述约定，违反了合同的约定。第二，房屋存在质量问题，至今无法正常居住，被上诉人不敦促相关单位解决，属于不作为。 被上诉人五和物业答辩称：1.合同中约定了物业服务费用的标准，仅仅因为开发商公司向业主承诺过优惠收费，所以被上诉人才给各业主优惠，故上诉人要求优惠后的价格50%，该诉请不能成立。2.上诉人的部分诉请超出了我方作为原告诉请的范围，不属于二审审理的范围，上诉人并未在一审时另案起诉或者是反诉，且上诉人提交服务管理不到位的证据一审法院并没有认定。3.房屋质量问题，责任不在被上诉人，其质量问题也不应该由被上诉人承担。 一审法院经审理认定：杨志强系五和苹果社区2幢2单元22楼3号业主，房屋面积65.48平方米。2013年12月18日，五和物业与案涉房屋开发商绵阳五和置业有限公司签订《五和•苹果国际社区前期物业服务合同》，约定五和物业为五和•苹果国际社区提供物业服务，物业服务费高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.8元收取，合同履行期限2013年12月18日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，业主未按时足额交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的承担违约期间未付金额5%的违约金。2014年8月11日，五和物业对案涉小区的物业服务收费标准在绵阳市发展和改革委员会进行备案。杨志强未缴纳案涉房屋从2015年3月1日至2018年11月30日期间的物业服务费。还查明，包括杨志强在内的小区部分业主联名向政府相关部门、开发商绵阳五和置业有限公司反映该小区存在部分墙体开裂、窗户破损等房屋质量问题以及逾期办证、小区安保措施不足、物业服务水平质量不高等其他问题。五和物业向业主回函，告知物业公司及开发商就上述问题的处理意见，但后因双方存在差异未能达成一致意见。庭审中，五和物业自认其主张的物业服务费在2016年8月31日前系按照建筑面积每月每平方米1.6元收取，从2016年9月1日起按照建筑面积每月每平方米1.8元收取。 一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，杨志强系五和•苹果国际社区的业主，绵阳五和置业有限公司签订的物业服务合同对杨志强具有约束力。杨志强虽辩称房屋漏水及裂缝质量问题未处理，导致其无法装修入住，但未提交相关证据予以证明，且即使房屋确实存在质量问题，其也应当向案涉房屋的开发商主张权利。根据杨志强提交的证据，对小区业主反映的问题，五和物业给予了积极的处理及答复。五和物业为该小区提供了物业管理服务，杨志强应当按照《五和•苹果国际社区前期物业服务合同》标准支付物业服务费，其应当向五和物业交纳2015年3月1日至2018年11月30日期间物业服务费金额为5068.2元（65.48平方米×1.6元/平方米.月×18月＋65.48平方米×1.8元/平方米.月×27月）。故五和物业要求杨志强支付物业服务费5068.17元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于五和物业主张的违约金，因《五和•苹果国际社区前期物业服务合同》已明确约定业主逾期缴纳物业服务费承担违约期间未付金额5%的违约金，故杨志强应当承担违约金253.4元（5068.2元×5%），五和物业主张的超过部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杨志强于本判决生效之日起五日内向五和物业支付从2015年3月1日至2018年11月30日止的物业服务费5068.17元、违约金253.4元；二、驳回五和物业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨志强负担。 二审期间，上诉人杨志强提交照片一张，拟证明房屋因质量问题没有入住，被上诉人对没有入住且质量有问题的房屋应当适当减免物业费。被上诉人五和物业质证认为不能达到未入住就应减免物业费的证明目的。二审查明：2016年10月25日，五和物业针对五和•苹果国际社区业主提出的问题，以书面函件的方式回复表示我物业公司将会积极配合整改，关于物业服务品质提升问题我公司将11月、12月定性为服务质量整改月。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有两点：一、杨志强应否足额向五和物业支付案涉物业费；二、杨志强应否向五和物业承担案涉违约金的支付责任。现分述如下： 一、关于杨志强应否足额向五和物业支付案涉物业费的问题。绵阳五和置业有限公司签订的《五和•苹果国际社区前期物业服务合同》对五和•苹果国际社区的业主杨志强具有约束力。而该合同约定了五和•苹果国际社区物业服务费高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.8元收取。故五和物业主张的物业费收取标准有合同依据。杨志强所举证据最多只能表明五和物业的服务存在一些瑕疵。而即使存在服务瑕疵和房屋未入住的问题，就这些问题能否减免物业管理费，案涉《五和•苹果国际社区前期物业服务合同》并未约定。五和物业对此也并不认可。故杨志强要求减免物业费的请求，缺乏合同依据和法律依据。杨志强应足额向五和物业支付案涉物业费。杨志强于此的上诉理由不能成立，对其相应上诉请求不予支持。 二、关于杨志强应否向五和物业承担案涉违约金支付责任的问题。根据2016年10月25日，五和物业针对五和•苹果国际社区业主所提问题的回函及2019年1月的业主意见，可知五和物业在五和•苹果国际社区物业服务的问题上，存在一些应业主要求需要改进的瑕疵。故在本案双方均有一些违约行为的情况下，杨志强可不向五和物业承担案涉违约金的支付责任。杨志强于此的上诉理由成立，对其相应上诉请求予以支持。 综上所述，上诉人杨志强的部分上诉理由成立，对其相应上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初899号民事判决； 二、杨志强于本判决生效之日起五日内向成都五和物业管理有限公司支付从2015年3月1日至2018年11月30日止的物业服务费5068.17元； 三、驳回成都五和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由杨志强负担；二审案件受理费50元，由成都五和物业管理有限公司负担10元，杨志强负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李华峰 审 判 员 张 兵 审 判 员 李 维 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 欧泳如 书 记 员 顾鸿飞