江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初6293号 原告：韩毅，男，1994年5月17日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：韩圣生（系原告韩毅之父），男，1968年9月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：徐州鼎尚置业有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段41号楼405室。 法定代表人：徐鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天煜，江苏同凯律师事务所实习律师。 原告韩毅与被告徐州鼎尚置业有限公司（以下简称“鼎尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩毅及其委托诉讼代理人韩圣生，被告鼎尚公司的委托诉讼代理人刘玉荣、王天煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩毅向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期上房违约金68420.35元（以总房款2073344元为基数，自2019年5月9日起至8月26日止共计110天，按日万分之三计算）、房屋质量赔偿金37778.53元（按2.78元/天×总面积123.54平方×110天）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月9日，原告购买被告开发的泉山区万科淮海天地商住区（N0地块）六街区XX号楼XX-XX室房产，合同约定被告应于2019年5月8日前向原告交付涉案房产，因被告原因造成涉案房产出现严重的结构质量隐患，被告处置后于2019年8月26日才延迟交付涉案房产。为维护原告合法权益，为此诉至法院。 被告鼎尚公司辩称，被告已依约履行上房义务，不应承担逾期上房违约金。涉案工程于2019年3月8日竣工验收合格，4月10日取得《竣工验收备案证明书》，4月22日取得测绘报告，房屋已具备法定、约定的交付条件。5月9日，原告曾来办理上房手续时以房屋墙面潮湿、存在质量问题为由拒绝收房，根据合同约定，房屋存在一般质量问题时原告仍应收房，故5月9日仍为被告按期交付之日。之后被告对房屋进行维修，原告于8月26日在房屋交接单上签字。在原告提出质量问题后，被告即对墙面潮湿等问题予以修复，被告承担了至原告签收房屋交接单之前的维修费用，根据合同约定，被告履行了修复义务，不应承担房屋质量赔偿金的赔偿责任。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的淮海天地商住区（NO地块XX幢XX单元XX号商品房，预测建筑面积123.54平方米，总价款2073344元；第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十一条约定，出卖人应当在2019年5月9日前向买受人交付该商品房；买受人查验的商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第十六条（二）（2）约定，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用的，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他任何责任。合同附件十二补充协议第7.5条约定，如买受人认为出卖人交付的商品房存在一般的质量瑕疵时（除地基基础和主体结构外的其他问题），买受人应签署房屋验收单或交接书，办理完成房屋交付手续。买受人有权在房屋验收单或交接书或者以其他书面形式向出卖人提出该质量瑕疵，出卖人收到买受人关于质量瑕疵的书面意见后，应在7个工作日内派员前往处理；7.6条约定，买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，无论买受人先行办理房屋交付手续再交由出卖人进行保修，还是同意出卖人修复后再交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，均不再按合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任。 2019年4月10日，涉案商品房取得竣工验收备案证明书；同年4月23日，取得《房屋面积测算报告》。 2019年5月9日，原、被告双方验房时，因原告发现房屋墙面渗漏等质量问题而拒绝签收房屋交接单，被告遂安排人员进行维修。2019年8月26日，原、被告双方签署房屋交接单，交接单上载明双方办理了交接钥匙、验收房屋等手续。 庭审时原告提供一份其与案外人权博签订的《商铺租赁合同》，签订时间为2019年8月1日，合同约定权博租赁原告的案涉商铺，租期自2019年9月16日至2022年9月15日，年租金125000元。原告称其诉请的房屋质量赔偿金是依据该租赁合同约定的租金数额计算出来的。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性的规定，应属合法有效，双方均应依约履行。涉案合同第十一条对涉案房屋交付时间及交付条件进行了约定，根据该条约定，被告应于2019年5月9日前将符合交付条件的商品房交付给原告，若经查验商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，则被告应当在30日内负责维修，并于修复后再行交房，即双方对于存在一般质量问题的商品房交付时间变更为被告修复后。本案经审理查明被告已于2019年5月9日前取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，涉案商品房符合交付条件，双方亦于约定交房日即2019年5月9日依约对商品房进行查验，因涉案商品房存在墙面渗漏等质量问题，原告未接收商品房，该质量问题属于地基基础和主体结构外的其他质量问题，被告在知晓房屋质量存在问题后立即安排维修，并于2019年8月26日修复完毕由原告验收后交房。该质量问题属于可修复的一般质量问题，在此期间被告承担的是商品房瑕疵担保义务，被告应进行维修，而被告知晓后积极维修并将修复后符合要求的商品房交付给原告，故不再承担逾期交房的违约责任，原告诉请被告支付逾期交房违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请的房屋质量赔偿金，原告主张依据《商品房买卖合同》第十六条（二）（2）的规定被告应予赔偿。本院认为，该条适用的情形是房屋质量问题经过更换、修理仍然严重影响正常使用，买受人不解除合同，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用的，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他任何责任。本案房屋质量问题如前所述属于一般质量问题，被告维修后原告验收合格，不存在修理后仍严重影响正常使用的情形，故该条约定不适用本案。被告辩称依据《商品房买卖合同》补充协议7.6条的规定，被告不承担赔偿责任。本院认为，该条属于格式条款，因其约定内容免除了出卖人交付房屋存在质量问题时的逾期交付违约责任、其他赔偿或补偿责任，依照合同法第四十条的规定，被告免除己方责任的条款对原告不产生效力，故该条约定亦不适用于本案。在原、被告主张的条款均不适用于本案，合同中亦无其他相关规定的情况下，应当适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题的，修复期间造成的损失由出卖人承担。被告在合同约定交付期内交付的商品房存在质量问题，虽经修复后完成交付，但由于被告的过错，修复期间会造成原告的损失，故被告应承担相应的赔偿责任。原告诉请的房屋质量赔偿金，根据其提交的案涉房屋的租赁合同及根据该租赁合同计算的损失，原告的诉请实为租金损失。原告计算租金损失的标准是其与案外人权博签订的租赁合同，本院认为，由于原告与不同的承租人签订合同时约定的租金具有不确定性和数额相异性，计算原告的租金损失按照同地段同类房屋租金标准更为合理，本院根据双方约定的交付日期、实际交付日期、涉案商品房的性质，结合徐州市住房和城乡建设局公布的2019年下半年徐州市同地段同类商业用房租赁费用（68.65元/㎡/月），经核算，原告租金损失为31097元（68.65元/㎡/月÷30天×123.54㎡×110天），故本院支持其诉请31097元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告徐州鼎尚置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告韩毅租金损失31097元； 二、驳回原告韩毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2424元，减半收取1212元，由原告韩毅负担712元；由被告徐州鼎尚置业有限公司负担500元，被告于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  金文 二〇一九年十二月三十日 书记员  唐薇