上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16263号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：唐家有，男。被告：刘燕群，女，1968年5月15日生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区，现住上海市松江区。原告上海万科物业服务有限公司诉被告刘燕群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于同年12月2日公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐家有，被告刘燕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计71,209.14元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告明确并调整第1项诉讼请求为：被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年8月31日的物业费本金58,485.60元、违约金9,799.26元)。事实和理由：原告系“佘山银湖别墅”小区的物业服务单位，自2016年起为该小区提供物业服务至今。被告系该小区业主，房屋建筑面积为487.38㎡。按照《佘山银湖别墅物业服务合同》约定，被告每月应按6元/㎡的标准向原告支付物业服务费，但自2018年1月1日至2019年8月31日止被告未履行付款义务，虽经原告多次电话、书面告知，被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告刘燕群辩称，被告确实未付该期间的物业费，但被告不付物业费理由如下：第一，《物业服务合同》约定物业服务收费采用酬金制，业主按照每月6元/㎡的标准预缴物业费，根据上海市相关规定，物业公司应当对此前的收支情况进行审计，但原告至今未审计；与上一家物业公司相比，原告提供的物业服务缺人缺工、收费标准也更高，前一家物业公司按照每月4元/㎡预收物业费，审计结余300多万，按照常理原告至少应当结余600多万，原告至今不审计违规在先，没有依据要求被告支付物业费，审计之后，被告愿意缴纳。第二，被告房屋自2016年开始出租，2018年过年时租客反映空调有问题，被告让原告查看，但原告维修人员没有责任心和基本维修能力，被告因此连旅游都没去，到处想办法维修，空调公司的人员过完年回来把电插上就好了，期间租客不停打电话，被告年也没过好。第三，2018年被告家淋浴龙头因为垃圾堆积堵塞，找原告维修，原告维修人员说机器坏了需要敲墙才能维修，被告打电话联系厂家，只需要把网清洗就好，期间租客每天到浴场洗澡，为此被告减免了部分租金，原告最基本的维修都不会，把简单事情搞复杂。第四，2019年被告家锅炉有点故障，租客打电话给原告，原告先是找不到问题，之后又说里面漏水坏了，被告联系厂家，又不能洗澡了，之后被告还订了新锅炉，发现只要将煤气卡重新插上就行了。因为三次事件，被告减免了部分租金，租客后续也不肯租了，被告多次和原告经理、管家交涉，原告方不肯减免物业费。综上，被告现不同意支付物业费，更不同意支付违约金，若法院最终判决被告支付违约金，则认为原告主张每日万分之五的标准过高，请求法院调整为日万分之一。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原告上海万科物业服务有限公司与上海松江佘山银湖别墅业主委员会签订《佘山银湖别墅物业服务合同》，约定：原告对佘山银湖别墅小区提供物业服务，合同期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效，但合同期限为不定期，至重新签订续聘协议或选聘出新的物业服务企业并签署新的物业服务合同终止：1、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成解聘原告的决议，也未依法形成续聘原告的决议并与原告签订新的物业服务合同；2、原告同意继续履行本合同；物业服务收费实行酬金制，按建筑面积收取物业服务费，收费标准为6元/月·平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和原告的酬金构成，原告每月按应收物业服务资金总额的6%提取酬金，每月计提5.66万元；物业服务资金年度结算后结余部分转入下一年度使用，经年度结算仍不足支付物业服务资金的部分由业主按当年应交物业服务资金占本物业管理区域内当年应交物业服务资金总额的比例分摊，并在下一季度补足；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前交纳下期的物业服务资金，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。原告实际于2016年9月1日起进驻小区并提供物业服务至今。被告刘燕群系上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋的业主，于2006年7月3日经核准登记为权利人，该房屋建筑面积为487.38平方米。被告自2018年1月1日起未向原告交纳物业服务费。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方对于原告是否向被告进行过催讨有争议：原告主张其向被告发送过律师函，并提供律师函及双挂号信邮寄凭证、清单；被告则认为房屋是出租的，租客未告知相关情况，未收到过律师函，对该组证据不予认可。2、双方对于原告的维修服务有争议：原告主张自其管理小区以来，一直在为被告提供维修服务，这些服务都不是《物业服务合同》规定的义务，否则被告不可能经常报修，为此，原告提供维修清单一份；被告对该清单表示不清楚，需要向租客核实。本院对于原告提供的律师函及邮寄凭证、清单真实性予以确认；原告提供的维修清单，因无被告签名，故本院对其真实性不予确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。原告与提供的《物业服务合同》系其与业主委员会签订，对小区全体业主均具有约束力。在原告为被告所在小区提供物业服务后，被告作为该小区的业主理应按照合同约定的标准向原告履行支付物业服务费的义务，原告主张的物业服务费计算方法并无不当，本院对其该项诉讼请求予以支持。被告抗辩不付物业费的理由，第一，关于审计的问题，本院注意到，本案《物业服务合同》约定物业服务收费实行酬金制，原告每月按应收物业服务资金总额的6%提取酬金，经年度结算后结余部分转入下一年度使用，不足支付物业服务资金的部分由业主分摊，由此可见，业主按照每月每平方米6元的标准预付的物业费，实际并非全部为原告的收入，相关收支问题应由业主委员会与原告进行核算，合同中也未约定若有盈余业主可少交物业费，故是否进行年度结算并不影响被告作为业主履行支付物业服务费的义务。审计问题涉及小区全体业主的共同利益，可通过合法途径另行予以主张，因此，被告该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。第二，关于被告所述的维修问题，主要包括空调、锅炉、淋浴龙头的问题，首先，《物业服务合同》约定的原告服务内容一般是对公共部位设施设备的维修、养护，故原告对于被告家中上述设施设备不负有维修义务，即使原告有维修义务，被告自述原告也多次上门查看，只是未能找到原因，故原告不存在怠于提供服务的情形；其次，空调和锅炉的维修均有一定技术要求，原告的工作人员毕竟不是厂家专业维修人员，被告应当及时联系厂家进行维修，故即使其有损失，与原告工作人员的行为也无必然联系，更不能成为被告拒付物业费的理由，故被告该项辩解亦不能成立，本院不予采纳。关于违约金，虽然《物业服务合同》中对于逾期缴纳物业费约定了违约金，但该项约定毕竟未在原、被告之间直接约定，且《律师函》中对于违约金亦无明确约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告刘燕群于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2018年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费58,485.60元；二、驳回原告上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,507元，减半收取计753.50元，由原告上海万科物业服务有限公司负担122.50元(已付)，被告刘燕群负担631元，(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一九年十二月六日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……