广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初2604号原告：中国建设银行股份有限公司恩平支行，住所地：广东省恩平市恩城恩新东路2号建设银行股份有限公司恩平市支行办公大楼C幢、沿江中路30号A座及B座首层。统一社会信用代码：9144078576572457XX。负责人：刘毅。委托诉讼代理人：唐玉连，广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫月琴，广东义轩律师事务所律师。被告：恒大地产集团恩平有限公司。住所地：恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号世界风情街4幢运动中心自编号02。统一社会信用代码：91440785590104685U。法定代表人：黎志豪。委托诉讼代理人：邱敬修，男，1992年2月22日出生，住广州市海珠区。该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行（以下简称建行恩平支行）诉被告恒大地产集团恩平有限公司（以下简称恒大恩平公司）保证合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日进行公开开庭审理，原告建行恩平支行的委托诉讼代理人唐玉连、被告恒大恩平公司的委托诉讼代理人邱敬修到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告恒大地产集团恩平有限公司对借款人黄海燕、吴进喜拖欠原告的借款本金145576.66元及利息（自2019年7月24日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算，暂计至2019年8月15日的利息、罚息、复利为4224.78元）等债务承担连带清偿责任；二、判令被告恒大地产集团恩平有限公司承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用（暂计至2019年8月15日，以上第一项诉讼请求合计149801.44元）。事实与理由：2014年12月7日，原、被告签订《楼宇抵押贷款合作协议》（以下简称贷款合作协议），主要约定：原告为被告开发建设的恩平市良西镇良西圩良龙东路恒大泉都项目（以下简称恒大泉都项目）的购房人提供贷款业务；被告对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期限为原告将贷款划入被告的银行账户之日起至购房者所购房产办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止；担保范围为购房者拖欠的贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2016年1月22日，黄海燕和吴进喜向原告申请贷款26万元用于购买恩平市××西××大道东××号恒大泉都云泉四街5幢2101号房屋（以下简称案涉房屋）。经协商一致，原告与吴进喜于2016年2月19日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），主要约定：原告向吴进喜发放贷款26万元用于购买案涉房屋，借款期限共二十年；被告吴进喜的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化，原告认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，且被告吴进喜未追加贷款人认可的担保的，或者被告吴进喜未履行对原告负有的其它到期债务的，或者案涉房屋被查封而被告吴进喜未提供符合原告要求的新的担保的，均构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告吴进喜立即清偿借款本息及相关费用。因黄海燕涉及重大诉讼，吴进喜和黄海燕于2018年7月份开始无力向原告偿还两人在原告处的其他贷款本息。根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款期限立即到期，吴进喜和黄海燕应当立即向原告清偿尚余的贷款本息以及相关费用。为此，原告于2018年10月对黄海燕、吴进喜提起诉讼。恩平市人民法院作出（2018）粤0785民初1688号民事判决，判令吴进喜、黄海燕应偿还借款本金239244.79元及利息[从2018年10月26日起至本判决确定还款之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息、复利计算]给原告；吴进喜、黄海燕应支付律师费19032元、保全费1820元，合共20852元给原告；案件受理费2597元由黄海燕、吴进喜负担。上述判决书生效后，黄海燕、吴进喜没有履行金钱给付义务。原告向人民法院申请强制执行，在执行过程中，恩平法院另案【案号（2018）粤0785执200号】拍卖了案涉房屋，原告申请参与分配，分配所得款项不足以清偿黄海燕、吴进喜所欠借款本息和费用。截至2019年8月15日，黄海燕、吴进喜尚拖欠原告借款本金145576.66元，利息、罚息、复利4224.78元，本息合共149801.44元（以下简称黄海燕、吴进喜尚欠借款本息）。由于案涉房屋一直未办妥《房地产权证》和《他项权利证》，黄海燕、吴进喜尚欠借款本息尚在被告的保证期限内。基于上述事实，原告认为：一、原告与被告签订的贷款合作协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、根据贷款合作协议的约定，被告自愿为黄海燕、吴进喜在借款合同项下的债务提供连带责任保证。黄海燕、吴进喜尚欠借款本息是借款合同项下债务，且尚在被告的保证期限和保证范围内，原告有权要求被告对黄海燕、吴进喜尚欠借款本息承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法处理。原告在举证期限内提供以下证据：1、营业执照；2、恒大地产集团恩平有限公司企业信用信息；3、《楼宇抵押贷款合作协议》编号：房贷2012004号；4、个人住房（商业用房）借款合同；5、个人贷款支付凭证；6、商品房买卖合同；7、（2018）粤0785民初1688号民事判决书；8、受理案件通知书（执行）；9、执行财产分配方案（2018）粤0785执200号；10、执行财产分配方案（2018）粤0785执200号之一；11、贷款对账单。上述证据7、9、10、11经与原件核对一致。被告辩称：首先，我司与原告签有合作协议，在涉案房屋未办妥正式的抵押登记前，我方需要对贷款人的断供行为承担连带责任，所以我方应该承担这个责任。我方请求追加贷款人为本案第三人。请求法院在判决中写明我方有权在承担保证责任后直接向其追偿。同时，追加贷款人为第三人也有利于查明本案案件事实。关于诉讼费，本案是因为贷款人的违约行为而产生，我方并无过错，因此不该承担本案的诉讼费。被告恒大恩平公司在举证期限内没有提供证据。本院经审理认定如下事实：2014年12月7日，恒大恩平公司（甲方）与建行恩平支行（乙方）签订一份《楼宇抵押贷款合同》（编号：房贷2012004号），约定，第二条：双方就甲方依法开发建设销售的座落于恩平市××西××大道东××号的经批准命名为恒大泉都的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目的购房人提供相应的贷款业务。第五条：在本协议第二条所指的楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔，提供无条件、不可撤销的连带保证。第六条：在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《他项权证》并交由乙方保管之日止的保证责任外，还承担下列第1、2种保证期限内的连带担保责任：1.在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期间限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。2.在现楼确权过程中先放款情况，保证期限自乙方将贷款划入甲方的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管为止。第七条：甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2016年2月19日，建行恩平支行与吴进喜签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人吴进喜向中国建设银行股份有限公司恩平支行贷款260000元，用于购买恩平市良西镇良西圩泉都大道东1号恒大泉都世界风情街5幢2101号房屋；合同第七条约定还款原则本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及实现债权的费用，剩余款项按照下列原则偿还：（一）对于借款本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或者规章另有规定的借款，按照先还本后还息原则偿还。2016年4月11日，建行恩平支行与吴进喜办理了涉案房屋的粤房地预登恩字第××号预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行恩平支行，预告登记义务人为吴进喜。借款合同订立后，建行恩平支行于2016年2月19日将260000元划入吴进喜指定的账户。建行恩平支行发放该笔借款后，吴进喜出现逾期还款的情况，2018年9月3日，建行恩平支行与广东义轩律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东义轩律师事务所代理原告进行本案诉讼并支付代理费19032元。2018年10月8日，建行恩平支行将黄海燕、吴进喜起诉至本院，请求黄海燕、吴进喜偿还上述借款本息。本院经审理后认定涉案借款属黄海燕与吴进喜的夫妻共同债务，于2018年11月22日作出（2018）粤0785民初1688号民事判决，判决：一、黄海燕、吴进喜在判决生效后十日内偿还借款本金239244.79元及利息（计至2018年10月26日至本判决确定的款项清偿日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定的利息、罚息、复利计算）给建行恩平支行；二、黄海燕、吴进喜在本判决生效之日起十日内支付律师费19032元、保全费1820元，合共20852元给建行恩平支行。受理费2597元，由黄海燕、吴进喜负担。上述判决生效后进入执行程序，本院对黄海燕、吴进喜的财产进行拍卖并对拍卖款进行了分配。本院在扣除受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖辅助服务费后，建行恩平支行两次分配得款合共109179.74元。建行恩平支行所得款项不足以偿还黄海燕、吴进喜所欠的本息，建行恩平支行遂起诉到庭，请求恒大恩平公司承担保证责任。另查明，吴进喜用于偿还贷款的银行账户在2018年11月-2019年3月期间，于每月的19日定期足额汇入本金和利息（罚息），截至2019年3月19日，尚欠本金余额235724.4元，自2019年4月19日开始逾期。于2019年8月14日汇入本金90147.74元，尚欠本金余额145576.66元。本院认为，本案属保证合同纠纷。建行恩平支行与恒大恩平公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，应受法律保护。根据合同的约定，恒大恩平公司对建行恩平支行所出借的借款在向贷款人发放贷款后至涉案房屋的《房产证》和《他项权证》办妥前负连带保证责任，恒大恩平公司所提供的是阶段性连带责任保证。上述权证办好并交由建行恩平支行收执后，恒大恩平公司的保证责任即解除，因涉案房屋尚未办理《房产证》和《他项权证》，故恒大恩平公司的保证责任仍然存续，建行恩平支行主张恒大恩平公司对贷款人尚不能清偿的借款本息承担连带保证责任，理据充分，庭审中，恒大恩平公司也同意根据约定承担保证责任，本院予以支持。本院（2018）粤0785民初1688号生效判决认定涉案借款本金239244.79元及相应利息属黄海燕、吴进喜的夫妻共同债务，在拍卖黄海燕、吴进喜的财产后所得分配款项为109179.74元（已扣除涉案受理费、保全费），在扣除为实现债权而应当由黄海燕、吴进喜承担的律师费19032元后剩余90147.74元（109179.74元-19032元）。根据《个人住房（商业用房）借款合同》对于逾期超过九十日仍未偿还的借款按照先本后息的偿还原则的约定，建行恩平支行主张将上述剩余款项冲抵尚欠的借款本金后由恒大恩平公司对黄海燕、吴进喜尚未偿还的借款本金145576.66元（以尚欠本金235724.4元减去90147.74元）负连带清偿责任，本院予以支持。利息计算问题。建行恩平支行主张利息从2019年7月24日起至还清借款日止的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算，计至2019年8月15日的利息、罚息、复利4224.78元。庭审中，建行恩平支行的代理人明确计至2019年8月15日的利息、罚息、复利共计4224.78元，实际上是从黄海燕、吴进喜实际逾期还款月开始，按照合同约定的利率计算得来。因此，建行恩平支行关于利息的诉讼请求实际上是从黄海燕实际逾期支付之日开始计算。在（2018）粤0785民初1688号判决中，本院判决吴进喜、黄海燕自2018年10月26日起至该判决确定还款日止，以239244.79元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息给建行恩平支行。根据《中国建设银行个人贷款对账单》，吴进喜的银行账户自2018年8月26日至2019年3月19日均还了本息，于2019年4月开始逾期,尚欠本金余额235724.4元。于2019年8月14日汇入本金90147.74元，本金余额145576.66元。建行恩平支行主张从2019年7月24日起至实际清偿日止，以145576.66元为本金，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持。故利息计算应为：2019年4月19日至2019年7月23日，以本金235724.4元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算；从2019年7月24日至借款实际清偿日止，以145576.66元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算。恒大恩平公司应对上述利息负连带清偿责任。恒大恩平公司抗辩本案应追加吴进喜作为第三人参加诉讼，本院认为，建行恩平支行已就涉案借款对黄海燕、吴进喜提起诉讼并经本院生效判决，本案系建行恩平支行对恒大恩平公司对黄海燕、吴进喜的债务承担保证责任提起的诉讼，对于本案的处理结果，即恒大恩平公司是否承担保证责任与黄海燕、吴进喜没有利害关系。至于查清黄海燕、吴进喜已经偿还的借款金额属于举证责任问题，在建行恩平支行不同意追加，且确认黄海燕、吴进喜在本案起诉后没有偿还过借款本息，恒大恩平公司也没有初步还款证据证明的情况下，可不予追加黄海燕作为第三人参加诉讼。恒大恩平公司可在承担保证责任后另行向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团恩平有限公司对黄海燕、吴进喜应向原告中国建设银行股份有限公司恩平支行偿还的借款本金145576.66元及利息[2019年4月19日至2019年7月23日，以本金235724.4元为基数，从2019年7月24日至借款实际清偿日止，以145576.66元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算。]承担连带清偿责任。上述款项应在本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。本案受理费1648.01元，保全费1270元，合计2918.01元（原告中国建设银行股份有限公司恩平支行已预交），由被告恒大地产集团恩平有限公司负担。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行预交的诉讼费2918.01元，本院不予退回；由被告恒大地产集团恩平有限公司迳付给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  卢健云二〇一九年十二月二十日法官助理周义钦书记员伍丽滢