黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3042号上诉人（原审被告）：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，杜蒙县地方税务局退休干部，住黑龙江省杜蒙县。委托诉讼代理人：陈敬松（系陈金儿子），男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜蒙县。委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，该公司总经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马延彬，男，1970年4月2日出生，汉族，林甸县金属门窗厂下岗工人，住黑龙江省林甸县。委托诉讼代理人:王贺,黑龙**兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县。上诉人陈金因与被上诉人马延彬、张跃军、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司执行异议纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。陈金上诉请求：一、请求撤销大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1699号民事判决，依法改判驳回马延彬的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，案涉房屋已经执行完毕，马延彬的请求不应该被保护。庭审中补充：一是马延彬不享有足以排除强制执行的民事权益。马延彬与宏亿信公司之间签订的商品房买卖合同是属于恶意串通损害第三人（即陈金）利益的行为，应属于无效。在评估拍卖本案争议的房产时，宏亿信公司曾经对评估价格提出过异议，认为评估价格偏低，但并没有主张该房产以出售，不能拍卖。同样，在2018年1月，杜蒙县人民法院执行局法官也曾在本案争议的房产门上张贴了公告，告知该房屋被查封，并责令搬出，如果马延彬使用该房屋的话，不可能看不到公告，但直至2019年3月提起执行异议前才知道该房产被执行拍卖，显然不符合客观规律。故此，我方认为，该商品房买卖合同不真实，马延彬并没有实际取得该房产并使用，并且是否支付房款也没有证据证明。二、一审认为房屋没有过户到陈金名下，执行没有终结，该观点也是不对的。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。我们认为所谓的执行终结是指所有权转移便是执行终结。因为根据物权法第二十八条规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十九条第二款规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。根据上述规定，可以看出裁定作出后所有权即发生转移，而无需过户，而所有权转移即视为执行终结。依据上述规定，龙凤区人民法院执行局作出的驳回被上诉人执行异议的裁定是正确，请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。马延彬辩称，一、马延彬与宏亿信签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。并且马延彬在签订商品房买卖合同后就已经实际占有了涉案房屋。该时间点明显早于该房屋被查封的时间。所以马延彬享有该涉案房屋的所有权。二、涉案房产并未过户到陈金名下，执行程序尚未终结。马延彬向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，符合法律规定。故马延彬有权提出执行异议及案外人执行异议。所以，上诉人的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宏亿信辩称，我方与马延彬之间的房屋买卖关系在先，并在上诉人查封之前占有并使用涉案房屋，故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应驳回上诉维持原判。张跃军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状，视为放弃答辩权利。马延彬向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力；2.排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行；3.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2010年，马延彬为宏亿信房地产公司开发的永和家园二期进行内外墙施工。因宏亿信房地产公司欠付原告部分工程款，经协商，双方同意用宏亿信房地产公司开发的两处房产顶抵马延彬部分债务。2011年11月24日，马延彬与宏亿信房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同所涉房屋坐落于永和家园12幢商服1218号房、1219号房，建筑面积分别为13.16平方米、80.67平方米，约定购房款分别为64484元、395283元，付款方式为“该房转永和家园外墙涂料工程款”，后宏亿信房地产公司向马延彬交付了上述房产，马延彬实际占有上述房产并使用至今。因执行陈金与宏亿信房地产公司、张跃军民间借贷纠纷一案，杜蒙县法院查封并拍卖了被告宏亿信房地产公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服。后本院于2019年2月20日作出（2018）黑0603执1610号执行裁定书，认定大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服为被执行人宏亿信房地产公司所有，上述房产经大庆市杜尔伯特县人民法院两次拍卖流拍，陈金同意以二次流拍价格接受上述房产抵偿债务，裁定黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：20××00，丘号：2－14－1.2－14）及黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：20××52，丘号：2－14－1－（11－21）作价3048285元，交付申请执行人陈金用于抵偿申请人债务，申请执行人陈金可持本裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。后马延彬向龙凤区人民法院提出执行异议，龙凤区人民法院于2019年3月20日作出（2019）黑0603执异239号执行异议裁定书，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，现杜蒙县法院已对异议标的物进行拍卖完成，此后龙凤区人民法院做出裁定，确认以物抵债事实，故异议人超期提出执行异议，裁定驳回了马延彬的异议。后马延彬在该裁定送达后十五日内向龙凤区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认马延彬与宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力，并排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行。庭审中，宏亿信房地产公司陈述涉案房产未过户给马延彬的原因是其欠付农民工工资和施工债务，所以土地始终在查封中，经过县政府协调，只是办理了大产权证，但无法分户办理过户。一审法院认为，经过庭审调查，本案争议的焦点为：一、马延彬向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、马延彬与宏亿信房地产公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、马延彬对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。对此，一审法院认为，关于焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。结合本案，涉案争议的房产并未过户到申请执行人陈金名下，执行程序尚未终结，故马延彬向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，马延彬有权提出执行异议及案外人执行异议。陈金抗辩认为案件已执行完毕，马延彬超期提出异议，理据不足，不予采纳。关于焦点二，宏亿信房地产公司作为涉案楼盘的建设单位，其有权处分其所有的房产，其与马延彬签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，内容有效，故马延彬的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点三，一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告与被告宏亿信房地产公司在法院查封前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋未办理变更登记并非是马延彬的自身原因造成，而是由于宏亿信房地产公司的过错所致，因此，马延彬对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此，马延彬要求确认马延彬与宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力、排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、马延彬与黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于2011年11月24日签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行大庆市林甸县林甸镇东街永合家园二期12号楼5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)。案件受理费8197元，由黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，陈金围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、重新评估申请书复印件一份。该证据复印自上诉人与宏亿信（2018）黑0603执1610号执行卷宗。证明：2018年7月6日宏亿信公司就本案争议的房屋认为原评估价值过低，要求重新评估。该证据能够说明宏亿信公司没有将房屋出售给马延彬，否则不应该提出重新评估而是应主张执行异议。马延彬质证称，对该份证据的真实性有异议，对证明的问题有异议。证据中记载商服楼2-14-1与2-14两处商服楼与2011年11月24日马延彬与宏亿信公司签订的商品房买卖合同中的两处房屋不一致。所以该证据不能支持上诉人的请求。宏亿信质证称，1、证据按照规定不属于新证据。2、该证据所涉房屋与本案诉中所涉房屋不具关联性，对本案不具证明力。3、宏亿信对评估价格提出异议并不能剥夺案外人对执行异议的提出。本院认为，该证据与本案争议事实无关，故不予采信。二、杜蒙县人民法院通知复印件两份，其中一份复印于（2018）黑0603执1610号执行卷宗，另一份是2018年6月21日上诉人于查封现场拍摄。证据内容一致。证明2018年1月12日杜蒙县人民法院向本案争议的楼房下发了查封及限期搬迁的通知。2018年6月21日上诉人到查封现场时看到该通知仍在门上粘贴着，房屋内并没有人居住使用。该组证据能够证实马延彬并没有实际占有、使用该房屋，因为在一审中马延彬自述他是在2019年3月份才知道查封事实的。如果他一直在占有、使用该房屋的话不可能看不到粘贴的公告。马延彬质证称，1、上诉人提出的证据内容不足以证明马延彬没有实际占有、使用该房屋。在2011年11月24日马延彬与宏亿信公司签订商品房买卖合同后，那样随后便实际占有并使用该房屋作为他的仓库使用。2、马延彬并没有看到该份执行通知书。宏亿信质证称，1、该份证据按照法律规定不属于二审新证据，同时在复印件中并没有证明出处及来源。2、证据即使是真实的，但并不能证明陈建是在马延彬涉案房屋上所拍摄的，陈建提到手机上有拍摄时间，因为手机时间是能自行设置的，不能证明两份通知是贴在涉案房屋门上。3、对于涉案房屋的争议，赋予马延彬提出执行异议的诉权已被龙凤法院2019黑0603执异240号裁定书所确认。马延彬正是按裁定书赋予的权益提起的诉讼。故该证据对本案不具证明力。本院认为，证据无法证明与本案相关，对陈金欲证明的问题不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否已经执行完毕，如未执行完毕马延彬是否具有对该房屋阻却执行的权益。关于案涉房屋是否已经执行完毕的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。现陈金虽主张涉案房屋已执行完毕，但并未提交房屋权属证书或足以证明执行程序已在马延彬提出异议前终结的裁判文书，故应认定案涉房屋尚未执行完毕，马延彬有权提起案外人执行异议之诉。关于马延彬是否具有对该房屋阻却执行权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现陈金虽主张马延彬与宏亿信公司之间签订的商品房买卖合同是恶意串通，属无效合同，马延彬并没有实际取得使用该房屋并且没有证据能够证明马延彬已支付了房款，但陈金并未提交证据证实马延彬与宏亿信公司在人民法院查封涉案房屋前达成的商品房买卖合同属于无效合同，通过马延彬提交相关证据，能够认定马延彬已在人民法院查封涉案房屋前占有了涉案房屋，且涉案房屋的价款系宏亿信公司用以抵顶欠付马延彬的工程款，故可视为马延彬支付了全部价款，马延彬虽未办理涉案房屋过户登记，但并非由其自身原因或过错造成。故陈金提交的证据不足以证明自己的主张，本院不予采信。马延彬符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对涉案房屋阻却执行的权益，其主张于法有据，应予支持。综上所述，上诉人陈金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8197元，由上诉人陈金负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  金 玉审判员  胡明阳二〇一九年十二月二十五日书记员  包 锐