宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2019）宁0425民初1900号原告（反诉被告）：安某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。被告（反诉原告）：张某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。原告安某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，被告张某提出反诉。本院审查后决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安某（反诉被告）与被告张某（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安某向本院提出诉讼请求：1.要求解除与张某之间签订的房屋租赁合同；2.张某支付所欠2019年8月31日前所欠房屋租赁费18331元及违约金5000元，燃气费6080元；3.张某于2019年9月1日前搬出租赁安某房屋。诉讼过程中，安某申请变更第三项诉讼请求为：双方合同解除后，张某搬出租赁房屋，并按照房屋月租金标准支付房屋占用费（占用费从2019年9月1日起算至实际搬出之日止）。事实和理由：2018年1月26日，安某与张某签订《个人商品房屋出租合同》，约定安某将其位于××县面积为300平方米营业房出租给张某使用，租期5年（2018年2月1日至2023年1月31日）。合同签订之日起，安某向张某交付房屋钥匙，张某提前10日按年一次性付清房屋租赁费100000元。2019年2月1日，张某以资金周转困难为由拖欠房屋租赁费，2019年4月29日，经双方协商，张某同意于2019年6月21日付清所欠房屋租赁费，并约定如不按期付清房租租赁费，则同意解除与安某签订的房屋租赁合同，2019年8月，经安某多次催要，张某只支付40000元租金。张某辩称，拖欠房屋租赁费属实，也同意支付，但不同意解除房屋租赁合同，如安某坚持解除房屋租赁合同，安某应赔偿张某房屋转让费、装修费及其他费用共计1350000元。张某向本院提出反诉诉讼请求：1.继续履行张某与安某之间签订的房屋租赁合同；2.如安某主张解除房屋租赁合同，要求安某返还张某转让费110000元、赔偿房屋装修费200000元。事实和理由：张某与安某签订的《个人商品房屋出租合同》，安某将其位于××县面积为300平方米营业房出租给张某使用，租期5年，自2018年2月1日至2023年1月31日，约定租金每月7500元，按月支付租金。合同签订后，张某支付安某房屋转让费110000元，经安某同意后对房屋重新装修，装修费200000元。因安某突然提出涨房租，双方为涨房租事宜未达成一致意见，因此张某将房屋租赁费用支付止2019年7月，并暂停支付所欠8月至10月的剩余房租费，希望双方在涨房屋事宜达成一致意见后继续履行8月至10月的房租费，不是张某无故拖欠房租费。因此，双方之间约定的解除合同事由不存在。现安某突然提出并坚持解除房屋租赁合同，安某应当返还张某的房屋转让费110000元并赔偿装修费200000元。安某夫妻经常到租赁房屋内吵闹，影响张某店内正常营业，给张某造成了一定损失。安某对张某的反诉辩称，合同约定张某应于每年2月1日前10日内支付房屋租赁费，但张某在2019年2月1日前10日内并没有支付房屋租赁费，安某口头提出涨房租，经多次协商，张某出具证明一份，但张某并未实际履行。张某要求安某返还房屋转让费和装修费，根据双方签订的房屋租赁合同内容第六条第二款对违约责任事项约定：乙方向甲方提出合同约定外的补偿，甲方有权拒付。合同违约是张某自己造成的，安某没有义务承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：安某与张某于2018年1月26日签订《个人商品房屋出租合同》。合同约定，安某将其所有的的位××县的的位××县营业房（面积为300平方米）出租给张某使用，租赁期限5年（自2018年2月1日至2023年1月31日），月租金7500元（年租金90000元）。合同第三条约定：租金支付方式为转账支付，先付后用。此后，在每期付款期届满前10日支付下一期租赁费；第五条第1项约定：乙方应按照本合同规定的日期和金额交纳租金，逾期按照所欠租金0.5%计算滞纳金。超过15日未付清，视为提前终止合同，甲方有权收回房屋；第七条约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可对承租房屋进行维修，但应事先得到甲方和物业公司同意后方可施工，租赁期满后乙方不得拆除已装修部分，不得向甲方索取装修费用。该房屋租赁合同签订过程中，安某将其之前用于经营火锅的餐具、厨具、桌凳等设施、设备一并转让给张某，并在双方签订的该房屋出租合同第九条第1项中约定：转让费110000元，签订合同之日一次性付给甲方，剩余房费100000元于2018年3月1日付清。合同签订后，安某给张某交付了房屋及转让的设施、设备，张某按照合同约定支付了安某2018年全年房租及餐饮设备转让款。合同履行期间，张某未按合同约定在2019年2月1日前支付2019年全年房租。2019年4月19日，张某给安某出具证明一份。该证明内容系安某妻子书写，张某签字确认。证明主要内容：“由于本人张某资金周转困难，签订的房屋租赁合同未能按约定的时间付给安某房费，合同签订2018年2月1日，租赁期限为5年，于每年2月1日前十天付给房费，由于本人未按合同约定的时间2019年2月1日付给安某房租，经本人与安某协商达成协议，于2019年6月21日把本年房费交给安某（房费每年一交），如果不能按协议约定的时间付清房屋租金，本人张某同意解除与安某签订的房屋租赁合同。”该补充协议约定的支付租金期限届满后，张某仅支付安某2019年度部分房屋租金40000元，其余房屋租金至今未支付。张某对其在房屋租赁期内因使用燃气产生费用6080元的事实表示认可，并同意支付。租赁合同签订后，张某经安某同意对该租赁房屋重新进行过装修。上述事实有双方当事人当庭陈述和双方均提交的个人商品房屋出租合同、安某提交的证明、手机视频资料、张某提交的手机录音资料等证据证实，本院予以确认并在卷作证。对张某提交的房费调查三份，因不符合证据“三性”，对其证明效力不予确认，张某提交的收条一份，其来源虽合法，但与本案没有关联性，对其证明效力亦不予确认。本院认为，安某与张某之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于涉案合同是否解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，安某与张某签订房屋租赁合同第三条约定，先付后用，在每期付款期满前10日支付下一期租金。第五条第1项约定：“……超过15日未付清，视为提前终止合同，甲方有权收回房屋……”及安某提交张某签字确认的证明，该证明中写明：“由于本人（张某）未按合同约定的2019年2月1日前付给安某房租，经本人与安某协商达成协议，于2019年6月21日把本年房费交给安某（房费每年一交），如果不能按协议约定的时间付清房屋租金，本人张某同意解除与安某签订的房屋租赁合同。”张某在该证明上签字确认，安某也对证明内容表示认可。该证明内容应视为双方对2019年房屋租金的支付期限及双方签订的房屋租赁合同解除附加条件进行了补充约定，具有补充合同性质，对双方均具有约束力。现张某未按合同及补充约定期限全面履行支付租金的义务的行为已构成了根本违约，严重影响安某合同目的的实现，且所附合同解除的条件也已成就。安某主张解除双方签订的房屋租赁合同，既符合法律规定，也符合双方合同约定，本院予以支持。安某未提供证据证明其已通知张某解除合同，本应以其起诉之日（2019年8月14日）视为合同解除之日，但安某主张双方签订的合同自2019年8月31日解除，本院予以确认。张某作为具有大专学历的完全民事行为能力成年人，对合同及证明文件的文字内容有一定的认知和理解能力，也能够预见签订合同及证明文件后在享有民事权利的同时，也应承担相应的合同义务及违反合同后产生的民事法律责任。张某关于其虽然在证明上签字，但不是其真实意思的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。二、合同解除后如何处理的问题。双方当事人合同解除后，安某有权要求张某支付所欠剩余租赁费，安某认可张某已支付2019年度房屋租赁费40000元事实，本院予以确认。安某主张并要求张某支付2019年2月1日至2019年8月31日尚欠房租18331元，该请求数额计算错误。双方合同明确约定月租金7500元，年租金90000元。经计算，2019年2月1日至8月31日（7个月）房租共计52500元，扣除已付40000元，尚欠12500元。超出部分，本院不予支持。自合同解除次日（2019年9月1日）起至实际搬出并交回租赁房屋之日止的房屋占用费，张某应当按照月租金标准计算支付。关于安某要求张某支付违约金5000元的诉讼请求。按照双方合同约定第五条第1项约定，张某应按合同规定的日期和金额支付房屋租金，逾期按所欠租金0.5%计算滞纳金（违约金）。张某未按合同约定期限支付2019年房屋租金的行为构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。经计算，违约金为450元（90000元*0.5%）。超出部分，本院不予支持。关于安某要求张某支付燃气费6080元的诉讼请求，张某认可并同意支付，本院予以确认。三、关于张某在反诉中要求安某返还房屋转让费110000元和赔偿装修费200000元的请求。双方在签订房屋租赁合同时，安某将其之前在该出租房屋经营餐饮业务购置的餐具、厨具、桌凳等设施、设备所有权一并转让给张某，张某也支付了相应价款。双方之间形成买卖合同法律关系，且该合同内容已履行完毕，双方之间并不存在转让房屋的所有权或某种特许经营权。现张某要求安某返还房屋转让费无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，张某未按合同约定履行支付房屋租金义务的行为违约并使得双方约定的合同解除条件成就，安某作为守约方在享有合同解除权的同时主张解除合同。双方在合同第七条约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可对承租房屋进行维修，但应事先得到甲方和物业公司同意后方可施工，租赁期满后乙方不得拆除已装修部分，不得向甲方索取装修费用。”对提前解除合同，双方也并未约定安某需对张某租赁房屋装修费用进行赔偿等相关内容，其也没有提供证据证明因装修租赁房屋支出200000元的事实。因此，张某要求安某赔偿其租赁房屋装修费的诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安某与被告张某之间于2018年1月26日签订的《个人商品房屋租赁合同》；二、被告张某于本判决生效之日起10日内支付原告安某2019年8月31日前剩余房屋租金12500元、合同违约金450元、燃气费6080元；三、被告张某于本判决生效之日起60日内搬出并交回租赁安某位于××县营业房，并按合同约定的月租金7500元标准计算支付自2019年9月1日起至实际搬出并交回租赁房屋之日止占用期间的房屋使用费；四、驳回反诉原告张某的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费535元，减半收取计268元，由原告安某负担130元，被告张某负担138元；反诉案件受理费2975元，由反诉原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 海文 二〇一九年十一月十二日书记员 李颖附：判决引用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。