河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初32717号原告胡亚娜，女，汉族，1987年3月6日出生，住河南省长葛市。委托代理人禹秀珍，河南金霖源律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码为91410100057212151N。法定代表人焦笑言，系公司执行董事。委托代理人陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人王毓爽，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告胡亚娜诉被告郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人禹秀珍，被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人陈征、王毓爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月19日，原告与被告于签订了（合同编号为：GX16002743255）商品房买卖合同，原告购买被告位于郑州高新技术产业开发区××路××五龙××单元××商品房××套，户型为三室两厅，建筑面积81.56平方米。合同签订后，原告依约支付房款，但被告却未在约定的时限内向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记资料。被告口头承诺精装房的装饰标准为1500元每平方米，且有样板房作参照。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十一条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。合同附件三：装饰、设备标准也作了相应的列举。然而，交房后，原告却发现被告实际出售给原告的商品房问题百出，远远达不到样板房的标准，也达不到合同约定的装饰设备标准，更达不到承诺的每平方米1500元的装饰标准，由此严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付因未按合同约定时间提交办理房屋权属初始登记资料产生的违约金4511.8065元；2、装修、装饰不符合标准违约金2092.432元；3、逾期办理房产证产生的违约金为4511.8065元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，2016年8月，郑州市房屋权属登记制度发生重大调整、变更，导致办证难度增大、周期变长，造成建业公司无法及时提交相关办证资料，该情况属于不能归责于出卖人的客观因素，建业公司不应当承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）约定的交房期限为2018年10月30日前，而涉案房屋实际交房时间为2019年4月19日（建业公司已按合同约定支付延期交房违约金）。根据购房合同附件四《合同补充协议》第六条约定第1项约定，建业公司应当在2019年6月19日前（房屋交付使用后60日内），将需要办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术开发区住房保障和房地产管理局。但因自2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务纳入不动产统一登记，原有的房屋权属证书办理制度及流程发生改变，办证部门由一个（房管局）变为两个（房管局和不动产登记中心），步骤增加，周期变长，工作量变大。且两部门在工作交接期间，存在长期无法正常接件的情况，由此导致建业公司无法及时报送相关办证资料。该情况系不能归责于建业公司的客观因素，如要求建业公司为此承担责任，显失公平。另，根据购房合同附件四第六条第2款约定，建业公司为涉案房屋办理产权转移登记、取得房屋所有权证的时间为取得商品房初始登记后180日内，现不动产登记中心尚未为涉案房屋发放首次登记权证，办理产权转移登记的条件并不具备，原告要求建业公司支付逾期办理房产证违约金没有事实依据。建业公司已经按照合同约定装修标准完成涉案房屋的装饰、装修，并于2019年4月19日将房屋交付原告使用，现原告在未经任何有权机关或机构对房屋装修质量作出不合格认定的前提下，要求建业公司支付装修不合格违约金，实属无理无据。根据购房合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合购房约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内完善，否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。而本案中，涉案房屋工程竣工后已经主管部门于2019年4月9日验收通过，建业公司于2019年4月19日将符合合同约定标准的房屋交付原告，双方于当天办理了交房手续。现原告在接收房屋长达8个月之后，主张涉案房屋不符合装修标准，且该主张未经有权机关认定。在此情况下，原告要求建业公司支付房屋不符合装修标准的违约金，没有任何事实依据。综上，建业公司已将符合交房条件的房屋交付原告居住使用，而未能及时提交办理产权登记资料系不能归责于建业公司的客观原因造成，涉案房屋目前尚不具备办理产权转移登记的条件。请求法院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年9月19日，原告与建业高新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××单元××房。总金额为1307770元；付款方式及期限为：约定金额267770元，付款方式现金，约定付款时间2016年9月19日；约定金额1040000元，付款方式商业贷款；被告应当在2018年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善，否则出卖人每月按房款万分之二支付违约金。被告建业高新置业应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的。出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。上述合同签订后，原告向建业高新置业缴纳购房款，建业高新置业分别于2016年9月19日向原告开具发票一份，金额为267770元；于2016年10月9日向原告开具发票一份，金额为1040000元。2019年1月15日五龙口城中村改造项目N-04-01地块（香榭园）5#楼竣工，2019年4月9日，被告报送备案。2019年4月9日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。被告提交的收楼物品领用登记表显示，被告于2019年4月19日将涉案房屋交付给原告。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定，出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。被告建业高新置业根据现行房地产登记政策需要，由向郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故被告建业高新置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料客观上无法实现，但房屋权属证书办理制度及流程等相关事项发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于办证期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，考虑本案实际情况，应给被告建业高新置业4个月合理期限的准备相关材料。故被告建业高新置业应当承担逾期报送初始登记资料的违约金（2019年5月1日至2019年12月9日）2916.33元（1307770元×0.001％×223天）。对于原告关于逾期办理房产证的违约金的请求，因合同约定出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证。涉案房屋办理商品房首次登记的日期顺延至2019年4月30日前，则房屋所有权证需在2019年10月27日前取得即可，故被告建业高新置业应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金（2019年10月28日至2019年12月9日）562.34元（1307770元×0.001％×43天）。对于原告关于装修、装饰不符合标准违约金的请求，原告未向本院申请对涉案房屋的装修、装饰进行鉴定，其提交的照片也不能显示拍摄时间、地点，且其在收楼物品领用登记表上签字时也未提出异议，故对原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司向原告胡亚娜支付逾期提交办理房屋权属登记资料的违约金2916.33元、逾期办理房屋所有权证的违约金562.34元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告胡亚娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月三十日书记员  刘永珍