福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初9742号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区田安路（金帝大厦一层南侧），统一社会信用代码91350503705204804U。 负责人：施能升，该行行长。 委托诉讼代理人：陈德贤，男，该公司工作人员。 被告：谢存滨,男,1982年1月2日出生，汉族,住福建省大田县。 被告：福建中升房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路1号，统一社会信用代码9135050076406918X2。 法定代表人：许忠诚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭荣锋、梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称工行丰泽支行）与被告谢存滨、福建中升房地产开发有限公司（以下简称中升公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行丰泽支行的委托诉讼代理人陈德贤和被告谢存滨、中升公司的委托诉讼代理人梁晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、谢存滨立即偿还借款本金265437.92元,并支付从2019年8月7日起至实际还清全部本息之日止以银行同期同档次贷款利率为基准利率按借款合同约定的浮动比率计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年8月6日利息、罚息、复利合计755.18元）；2、中升公司承担阶段性担保责任立即偿还借款本金265437.92元,并支付从2019年8月7日起至实际还清全部本息之日止以银行同期同档次贷款利率为基准利率按借款合同约定的浮动比率计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年8月6日利息、罚息、复利合计755.18元）；3、本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由谢存滨、中升公司承担；4、工行丰泽支行对谢存滨位于鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#的抵押物房产折价或以拍卖、变卖抵押物价款在上述第1项、第3项的全部债务范围内优先受偿。事实与理由：谢存滨于2008年7月1日向工行丰泽支行申请办理个人购置住房贷款79万元，贷款期限180个月，贷款利率执行同期同档次基准利率下浮15%，采取按月等额本金还款方式还款（谢存滨于2008年8月28日向工行丰泽支行申请变更还款方式为按月等额本息），贷款用于谢存滨购置位于鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#房产，并以上列房产提供抵押担保。工行丰泽支行于2008年8月5日办理商品房抵押登记，并按《个人购房借款/担保合同》（下简称借款合同）约定于2009年8月6日发放个人购置住房贷款79万元到开发商中升公司账户。谢存滨还款期间多次未按时足额偿还贷款本息，截止2019年8月6日已逾期1个月，累计60次未按时足额偿还贷款本息，经工行丰泽支行多次催收未归还。根据借款合同第十条违约及违约责任“10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”的约定，工行丰泽支行要求谢存滨立即清偿未偿还款项（贷款余额265437.92元）以及所产生的利息、罚息及其他费用（积欠利息755.18元），本息合计266193.10元。根据借款合同第二十三条保证范围“保证人承担保证责任的范围按下列第23.2方式确定：23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上诉正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的约定，工行丰泽支行要求中升公司承担保证责任，立即偿还贷款本金余额265437.92元以及所产生的利息、罚息及其他费用（积欠利息755.18元），本息合计266193.1元。根椐借款合同第十七条抵押物的处分“17.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第14.8条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿”的约定，工行丰泽支行请求拍卖变卖谢存滨位于鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#的抵押物房产,工行丰泽支行以所得价款优先受偿。 谢存滨辩称，1、其因为2015年在外地，逾期了未能准时偿还，以后每期都有准时偿还。因为当时留给银行的电话并不是其本人在使用，工行丰泽支行提供的证据挂号信函和上门催收照片都是5年前的，当时其并不在泉州而是在外地，所以并不知道已逾期。2、谢存滨5年来每月都有还款，累计已经还款近40万元。工行丰泽支行起诉谢存滨逾期60次，实际上是五年前的逾期导致，导致60个月以来，即使每月准时还款，还是每月逾期。诉状称截止2019年8月6日已逾期1个月，合计约6000元，较之前5年前并未新增加欠款。同样是逾期一期，银行为何不在5年前起诉，而要到5年后才起诉，间接导致了60期逾期的不良记录。综上所述，希望法院驳回工行丰泽支行要求其立即偿还全部贷款的请求，其愿意配合将逾期付清。 中升公司辩称，本案诉争谢存滨所购的房屋已经办理正式的抵押登记，工行丰泽支行请求中升公司承担责任的主张不能成立。 本院经审理查明的事实与工行丰泽支行的陈述基本一致。另查明，1、贷款人工行丰泽支行与借款人/抵押人谢存滨、保证人中升公司签订一份编号为[房]字[工]行[丰泽]支行[2008]年[219]号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的贷款利率的基础上加收30%确定。保证人向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。3、本案抵押物即址于泉州市鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#房产于2008年8月5日办理房地产抵押登记，并取得房地产抵押登记证明（收件编号：2008026664）。后，谢存滨就案涉抵押物办理了房屋所有权证，权证号为泉房权证鲤城区(鲤)字第201520345号。2019年11月4日，本院向泉州市不动产登记中心寄送一份《协助调查函》，核实如下问题：（1）泉州市不动产登记中心出具的案涉抵押物的《商品房抵押登记证明》上抵押登记的性质是预告抵押登记还是正式抵押登记？（2）涉案房产在取得产权证后是否需要金融机构、业主再次提交材料以办理抵押登记？2019年11月13日，泉州市不动产登记中心向本院提交一份《复函》，载明：2019年11月4日贵院来函调查有关鲤城区江滨南路辉映江山2#808号抵押登记情况，现将有关情况函告如下：一、2008年11月以前原房管部门办理商品房按揭为房地产抵押登记证明；二、2008年11月以后原房管部门办理商品房按揭为预购商品房抵押权预告登记；三、上述抵押登记的法律效力由人民法院依法审查。4、贷款发放后，谢存滨未按时足额还款，截至2019年8月6日，尚欠工行丰泽支行借款本金265437.92元，利息、罚息、复利合计755.18元。工行丰泽支行催讨未果，遂诉至本院。 以上事实，有工行丰泽支行提供的营业执照、身份证、《个人购房借款/担保合同》、关于变更还贷方式申请、《商品房买卖合同》、首付款发票、房地产抵押登记证明、个人住房贷款凭证、贷款发放凭证、贷款信息表和中升公司提供的泉州市房屋登记信息查询结果表及泉州市不动产登记中心向本院提交的《复函》等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。 本院认为，工行丰泽支行与谢存滨、中升公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，工行丰泽支行已依约发放了贷款，但谢存滨未能按合同约定期限足额还款付息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。工行丰泽支行据此请求宣布借款提前到期并要求谢存滨偿还尚欠借款本金及支付相应的利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。谢存斌关于其不知贷款逾期，工行丰泽支行未尽催收义务无权要求其提前还款的辩称，缺乏依据，本院不予采纳。谢存滨自愿提供址于泉州市鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#房产为上述债务进行抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押合法有效。若谢存滨未能依约还款付息，工行丰泽支行有权依照法律的规定以该抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。中升公司自愿为谢存滨的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。案涉《个人购房借款/担保合同》约定：中升公司在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后其对借款人的债务免除保证责任。现根据泉州市不动产登记中心提供的《复函》载明内容显示，本案工行丰泽支行提供的《商品房抵押登记证明》即为房地产抵押登记证明，本案的抵押登记已经办妥，故工行丰泽支行诉请中升公司对本案债务提供连带保证责任担保，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对中升公司关于其无需承担保证责任的辩解予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条规定，判决如下： 一、谢存滨应于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行偿还借款本金265437.92元、利息、罚息、复利合计755.18元，并支付自2019年8月7日起至实际还款之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号[房]字[工]行[丰泽]支行[2008]年[219]号《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利； 二、若谢存滨未能履行本判决第一项债务，中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行有权依照法律的规定，以谢存滨提供的抵押物即址于泉州市鲤城区江滨南路辉映江山2#楼808#房产【房屋所有权证号：泉房权证鲤城区(鲤)字第201520345号】进行折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿； 三、驳回中国工商银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5292.90元，减半收取计2646.50元，由谢存滨、福建中升房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  魏鋆妮 二〇一九年十一月二十八日 书记员  蔡洋洋 附本案引用的主要法律法规条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -5-