广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23114号原告（反诉被告，以下统称原告）：傅海华，男，1986年4月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：杜戈卫，广州绅源律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州赛壹便利店有限公司，住所广州市越秀区越华路185号裙楼三楼。法定代表人：温宏杰。委托诉讼代理人：张由，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李咔瑛，广州金鹏律师事务所律师。原告傅海华与被告广东赛壹便利店有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅海华的委托诉讼代理人杜戈卫，被告广东赛壹便利店有限公司的委托诉讼代理人张由、李咔瑛到庭参加诉。本案现已审理终结。原告傅海华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退位于广州市白云区岭南新天地集善街××号××区××、××、××、××号房屋；2、判令被告向原告支付自2019年5月18日至实际腾退之日期间的使用费（每日按2196.81元计，暂计至2019年6月5日为41739.39元）、水电费22109.43元、2019年5月商铺管理费1265.36元（商铺管理费请求被告支付至实际腾退之日期间的费用）；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与2019年4月29日从广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司依法取得位于广州市广从公路集善街81-89号（单）118房商铺所有权。同时，在原告取得上述商铺所有权之前，广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司将上述商铺其中位于集善街××号××区××、××、××、××号房屋，面积145.6平方米出租给被告，租赁合同期限至2019年5月17日止。原告虽于2019年4月10日向被告出具《关于7-ELEVEn便利店店铺租赁条件确认函》，租赁条件是：租期6年，自2019年5月18日起；租金42000元/月（含税）。第二年起每年递增5%，其他具体条款另行商议。但是，原、被告在协商订立租赁合同过程中，原告主张对于地下用房82.87平方米应该计算租金，及原告因自用提前收回房屋的条件。但是，被告拒绝原告的条件。鉴于此，原告2019年5月2日通知被告不再租赁。2019年5月13日，原告向被告发送《回函》，明确：确认函作废，并要求被告于原租赁合同期届满当天（即2019年5月17日）及时搬离，清空场地交还原告。原告合同期限届满，被告尚未腾退该房屋，原告再次委托律师发函及发告示要求被告在2019年5月27日前必须腾退该房屋，但时至今日被告仍未履行向原告腾退房屋之义务。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告广东赛壹便利店有限公司辩称，一、原告作为广州市白云区岭南新世界自编号2c区3、5、6栋91、93a号房屋的买受人，对被告已承租使用涉案商铺的情况清楚明知。1、被告自2010年5月开始承租涉案商铺，地下用房82.87平方米明确包含在租赁面积内，一直由被告作为仓库使用。2、原告于2019年4月直接联系被告之前，已明知由被告承租的涉案商铺包括地下用房82.87平方米。二、被告与原告虽然没签订正式的租赁合同，但根据双方的微信往来记录及原告的书面确认函显示，原被告已就涉案商铺的租赁事宜达成合意，且约定的内容明确具体。因该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定合法有效，对原告产生约束力，原被告已形成租赁关系。三、双方已开始履行续租协议后，原告先以涨租为由拒绝继续履行，后直接要求被告尽快搬离；在被告对原告的违约行为提出异议后，原告擅自对涉案店铺停水停电，导致被告无法正常经营。原告的上述行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。四、关于水电费和物业管理费，因涉案商铺自5月28日起已被原告强制停止营业，故被告并未及时收到相关缴费通知，原告也从未通知过被告具体的缴费金额。经被告打听后，现已得知并缴清了涉案商铺的水电费和物业管理费。被告广东赛壹便利店有限公司提出如下反诉请求，1、依法确认原被告于2019年4月10日就位于广州市白云区岭南新世界集善街××号××区××、××、××、××号房屋（涉案商铺）达成的租赁协议有效；2、判令原告继续履行与被告就涉案商铺达成的租赁协议，并恢复水电供应，保障涉案商铺的正常经营；3、判令原告向被告赔偿因涉案商铺被迫停止营业所造成的损失7464.9元及营业损失（暂计至2019年7月18日的损失55395.6元）；4、判令被告无需向原告支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业之日期间的租金〔按42000元/月（即1381元/日）计算，暂计至2019年6月16日为27620元（共20日）〕;5、判令被告无需向原告支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业之日期间的商铺管理费〔按602.4元/月（即19.8元/日计算，暂计至2019年6月16日为396.1元（共20日）〕；6、判令原告承担本案的全部案件受理费、公证费等诉讼费用。事实与理由：2010年5月17日，被告与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（以下简称原产权人）签订《广州市房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》，由被告自2010年5月18日承租涉案房屋，用作经营7-Eleven便利店，租期6年，租赁面积145.6平方米（附带地下用房面积82.87平方米）。2016年5月17日，被告与原产权人签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定续租涉案商铺；租赁面积145.6平方米（地下用房82.87平方米）；租期三年，自2016年5月18日至2019年5月17日；租赁期满如愿意续租，应于租赁期满前3个月书面通知原产权人。2018年11月1日、2019年3月5日被告依约向原产权人书面提出了续租申请。被告自原产权人处得知，原告与原产权人于2019年1月30日签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，原告向原产权人购买门牌号为广州市广从路集善街81-89号（单）118房，并微信告知被告。原告已看过涉案商铺的相关租赁事宜，故原产权人安排被告与原告直接商讨续租事宜。原告于2019年4月8日通过微信提出续租条件为，被告于2019年4月10日通过微信确认同意续租条件，原告微信确认“好的”。2019年4月10日原告出具《关于7ELEVEn便利店商铺租赁条件确认函》，向被告书面确认有关商铺续租事宜。随后，原告通过微信向被告提供用以收租的银行账户等资料。据原产权人于2019年4月26日出具的《边等出租人通知书》内容显示，原产权人将涉案商铺的55000元保证金交给原告。2019年4月29日、30日，原告向被告提出涨租，要求被告2019年5月6日前回复。2019年5月2日，原告通知被告不再续租。2019年5月13日发函要求被告搬离。对此被告多次向原告的违约行为提出异议，并要求继续履行合同。并向原告支付了2019年5月18日至2019年7月17日的租金。但原告拒绝履行续租协议，并于2019年5月28日早上对涉案商铺停止水电供应，导致被告无法正常营业。被告委托广州公证对涉案商铺受断电影响的情况进行公证。经统计，涉案商铺因断电导致货物损失7464.9元。为维护被告合法权益，特向本院提起反诉，望判如所请。针对被告广东赛壹便利店有限公司的反诉，原告傅海华辩称，请求法庭驳回其反诉请求。1、原被告双方没有达成租赁协议；2、被告所谓的货物损失、营业损失是由被告造成的，且没有证据证实具体损失的数额；3、被告一直占用涉案商铺，理应向原告支付占有使用费及管理费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同》、房屋买卖合同、房产证、公证书、微信聊天记录、确认函、函、律师函、统计单、发票、往账通知、剩余租期交割日通知书、通知书、财务报表及当事人陈述证据等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月17日，被告向广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司承租位于位于白云区××街××号××区××、××、××、××号商铺（下称该商铺）。该商铺建筑面积为145.6平方米（附带地下用房面积为82.87平方米）。被告承租该商铺用作经营“7-Eleven”。租期自2010年5月18日至2016年5月17日。2016年5月17日，被告（承租人，乙方）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于白云区××街××号××区××、××、××、××房号（以下简称涉案商铺）的房地产出租给乙方使用，建筑面积145.6平方米。租期自2016年5月18日至2019年5月17日，其中2018年5月18日至2019年5月17日租金为30370元。乙方向甲方交纳55000元保证金。2019年1月30日，原告向广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司购买位于广州市广从公路集善街81-89号（单）118房（以下简称涉案房屋），并于2019年6月4日取得涉案房屋的不动产权证书。同年4月10日，原告向被告出具《关于7-Eleven便利店铺租赁条件确认函》，称本人出租的涉案商铺向原告确认续约的具体条件如下：1、租期6年，租期由2019年5月18日起。2、租金，现有的铺位42000元/月（含税），我方提供符合税局要求的租赁发票。3、递增：第二年起每年递增5%。4、其他具体条款另行商议。同年4月26日，广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司向原告发出《剩余租期交割日通知书》，内容为：2019年5月1日为剩余租期交割日，自2019年5月1日起，承租人即被告按照租赁合同应交纳的租金属于原告所有，剩余租期交割日之前的租金属于广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司所有。同日，广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司向被告发出《变更出租人通知书》，内容为：剩余租期交割日之后，被告按租赁合同约定向新产权人支付租金（如果被告已经提前支付给我司的，我司会把相应部分租金退回给被告，由被告重新支付给新产权人），并履行租赁合同项下的其他义务。我司将被告支付的履约保证金55000元直接转交新产权人，作为被告向新产权人支付的履约保证金。同年5月5日，被告向原告发出《关于7-Eleven便利店续租事宜函》，双方于2019年4月10日已确认并同意续租租赁条件。因《关于7-Eleven便利店铺租赁条件确认函》为合同要约和承诺，且被告已明确回复，并向原告发出签署的租赁合同。合同成立时间即承诺生效时合同成立。请原告按《确认函》执行。同年5月13日，原告向被告发出《关于7-Eleven便利店交还事宜》的函件，内容为：原告曾就涉案商铺续租事宜与被告协商，但被告仅在原告存在重大误解的情况下就租期、租金、递增三方面达成初步共识，但双方均明确表示其它条款另行商议。现被告拒绝与原告进行协商合同条款，直接要求签署被告的格式合同，无事实和法律依据。原告根据买卖不破租赁原则承继上一手产权人义务部分履行原租赁合同，但上一手产权人的意思表示不能代替原告的意思表示，即原租赁合同的条款不代表原告的意思表示。鉴于被告多次明确表示不可修改合同，拒绝与原告商议合同条款，原告宣布《关于7-Eleven便利店铺租赁条件确认函》作废，并要求被告于合同期满当天搬离涉案商铺。同年5月14日，被告向原告发出《律师函》，内容为：原告与被告已经于2019年4月10日就续租合同的租赁范围、租期、租金等具体事宜达成一致书面意见，双方租赁合同已于2019年4月10日合法成立，且得到原告确认函的确认。现原告违反合同条款，要求终止合同，构成违约。同年5月16日，原告向被告发出《律师函》，内容为：原被告之间的租赁合同尚未成立，鉴于被告与原产权人的租赁合同于本月17日届满，请被告交还涉案房屋。同年5月17日，原告向被告发出《停水停电通知书》，称原《广州市房屋租赁合同》已于2019年7月17日到期，原业主于2019年4月29日将涉案房屋移交给原告，原告经多次与被告协商无果，现通知被告合同到期腾空返还涉案房屋。并从2019年5月18日起停水停电。同年5月23日，原告向被告发出《律师函》，内容为：原业主与被告签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年5月17日终止，原被告租赁关系没有成立。2019年5月17日，被告向原告支付租金42000元，同日，原告向被告退还租金42000元。2019年6月5日，被告向原告支付租金42000元，6月6日，原告向被告返还租金42000元。同年5月27日，原告向被告发出《告示》，称原告于2019年5月28日上午切断水电供应。庭审中，原告提交缴款通知单，拟证实被告拖欠2019年5月管理费1265.36元，拖欠2019年4月至5月期间的电费及2019年3月至5月期间的水费共计22109.43元。庭审中，被告提交1、2018年11月1日至2019年5月期间，被告与原业主工作人员微信聊天记录，拟证实原告购买涉案房屋时知晓租赁合同，并安排原被告讨论续租事宜；2、2019年4月8日至2019年5月16日期间，被告与原告的微信聊天记录，拟证实原告向被告提供了收取租金的银行账户；3、公证书及货物损坏单，拟证实2019年6月4日，原告已将涉案商铺断水断电，并造成被告货物损失7464.9元；4、发票联，拟证实被告为保全证据支付的公证费用共计7000元；5、往账通知，拟证实被告已支付涉案商铺断水断电前的水电费22109.43元及截至2019年6月30日前的物业管理费1204.8元（602.4元+330.35元+272.05元）本院认为，本案争议的焦点为原告向被告出具的《关于7-Eleven便利店铺租赁条件确认函》是否表示双方对续租事宜达成合意，续租合同是否成立？首先，从是内容形式上看，2019年4月10日原告向被告发出的该确认函中，关于涉案商铺续租事宜内容具体确定，即租期6年，从2019年5月18日起租，租金42000元/月，第二年每年递增5%，且该确认函亦表明原告愿意与被告达成续租事宜，故该《关于7-Eleven便利店铺租赁条件确认函》符合合同法中要约的构成要件；其次，根据原被告2019年4月8日至2019年5月16日期间的微信聊天记录显示，被告表示同意该确认函中的内容，虽然双方对于细节问题存在冲突，但被告并未对确认函即要约的主要内容进行实质性变更，故原被告之间的续租关系成立；再次，对于原告称其曾在订立续租合同时要求对原租赁合同进行变更，即将原租赁合同中租赁面积145.6平方米（附带地下用房面积为82.87平方米）变更为地下用房面积为82.87平方米需另付租金，因被告拒绝，故原告认为双方之间对续租事宜未达成一致意见，要求收回涉案商铺的意见，本院认为，结合现有证据，无法显示原告在与被告商谈续租事宜时曾明确提出该项变更事由，且原告在向被告发出要约即确认函后被告作出承诺前并未提出上述变更事由，不构成要约撤销。双方之间续租关系已成立，原告又要求撤销该确认函于法无据，本院不予支持；最后，鉴于被告并未拖欠原告租金、水电费、管理费等费用，现原告要求被告返还涉案商铺并支付2019年5月18日至实际返还涉案商铺之日止的使用费及水电费22109.43元、2019年5月的管理费1265.36元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原被告之间就涉案商铺成立租赁关系，租赁关系的成立时间即被告作出承诺的时间，根据2019年4月10日被告与原告微信聊天记录显示，被告承诺同意原告确认函内容的时间为2019年4月10日，故被告确认原被告就涉案商铺的租赁关系于2019年4月10日成立生效的反诉请求于法有据，本院予以支持。被告要求原告继续履行续租协议，并恢复供水供电的反诉请求合情合理，本院亦予以支持。关于被告要求原告赔偿损失问题，因原告单方断水断电行为导致被告无法正常营业，根据被告提供的公证书及货物损坏单显示，被告货物损失数额为7464.9元，该损失应由原告承担赔偿责任，被告该反诉请求本院予以支持。同理，被告要求拒绝支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业期间的租金及管理费的反诉请求合情合理，本院予以支持。关于营业损失。根据被告提供的财务报表显示，截至2019年5月28日，涉案商铺过去12个月每月平均净利润为32402.92元，日平均净利润为1065.3元。2019年5月28日涉案商铺被迫停止营业，暂计至2019年7月18日的营业损失为55395.6元。对被告该反诉请求本院予以支持。关于公证费7000元。该公证费为被告收集证据必要合理支付费用，应由原告承担。被告该反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十七条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、确认傅海华与广州赛壹便利店有限公司于2019年4月10日就位于广州市白云区岭南新世界集善街81-89号2C区3、5、6栋91、93a号房达成的租赁协议有效；二、自本判决生效之日起三日内，傅海华继续履行与广州赛壹便利店有限公司就位于广州市白云区岭南新世界集善街81-89号2C区3、5、6栋91、93a号房达成的租赁协议，并恢复该商铺的水电供应，保障该商铺正常经营；三、自本判决生效之日起三日内，傅海华向广州赛壹便利店有限公司赔偿货物损失7464.9元及营业损失55395.6元（暂计至2019年7月18日）；四、广州赛壹便利店有限公司无需向傅海华支付自2019年5月28日起至涉案商铺恢复营业之日止期间的租金及管理费；五、自本判决生效之日起三日内，傅海华向广州赛壹便利店有限公司支付公证费7000元；六、驳回傅海华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，由傅海华负担。本案反诉费1036元，由傅海华负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  李志业人民陪审员  何舒娅二〇一九年十二月三日书 记 员  陈春燕