河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24727号原告：杨发全。委托代理人：耿高飞、彭展超，河南良承律师事务所律师。被告：赵会君。被告：王玉玲。委托代理人：李书辉、陈夏冬，河南英泰律师事务所律师。被告：郭昱堂。委托代理人：李书辉、陈夏冬，河南英泰律师事务所律师。原告杨发全诉被告赵会君、王玉玲、郭昱堂案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨发全委托代理人耿高飞、彭展超，被告赵会君，被告王玉玲、郭昱堂共同委托代理人陈夏东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨发全向本院提出如下诉讼请求：1、判令立即停止执行房屋，并解除对上述房屋的查封（房屋价值暂计160万元）；2、判令确认原告杨发全与被告郭昱堂签订的《房屋转让协议》合法有效，并确认房屋归原告杨发全所有；3、判令被告郭昱堂协助和配合原告杨发全办理过户手续；4、本案的案件受理费由三被告承担。事实与理由：2010年4月13日，原告与被告签订《房屋转让协议》，被告郭昱堂将涉案两套房屋转卖给原告，原告于合同签订之日支付被告郭昱堂15万元，于2010年10月13日支付购房款144000元，于2011年10月13日支付购房款510000元，原告已履行了支付房屋价款且被告于合同签订之日交付了房屋，之后一直由原告占有并居住至今。期间均是由原告支付水电费、物业费等涉案房屋所产生的费用。2019年4月，原告得知金水区人民法院张贴腾房公告，要将涉案房屋强制腾迁，并予以评估、拍卖。后经核实才得知被告赵会君与被告王玉玲关于买卖合同纠纷一案，案号（2011）金民二初自第888号，经法院依法审理认定被告王玉玲应支付被告赵会君货款2689756.4元。被告赵会君申请执行，案号为（2018）豫0105执368-2号。在和解协议中，被告郭昱堂在未经原告许可的情况下作为担保人将已经卖给原告的涉案房屋做了抵押。之后，因被告王玉玲在约定期限内仍未支付欠款，导致法院错误的强制执行了本应该属于原告的房屋。原告依法提起执行异议，2019年7月6日，法院作出（2019）豫0105执异494号裁定书，予以驳回。原告认为，涉案《房屋转让协议》是双方真实意思表示，且房屋已经交付，原告一直占有并使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合前述来看，案外人亦即受让人，在涉案房屋上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当同时符合以下四个要件：（一）在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）已经支付全部或部分价款；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定方式对外公示，即在查封前已经以合法实际占有方式交付；（四）案外人对未办理过户登记没有过错。四个要件必须全部具备，缺一不可。结合本案来看，原告对涉案房屋已经享有足以排除强制执行的物权期待权。具体理由如下：1、原告与被告郭昱堂在法院查封房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同。根据金水区人民法院（2018）豫1025执恢368号的《协助执行通知书》可知，涉案房屋是在2019年1月22日被法院查封，而原告与被告郭昱堂是在2010年4月13日就已经签订了《房屋转让协议》，并且原告依照合同约定履行至今，不存在违约情况。2、原告已经将房屋全部价款支付给被告郭昱堂。合同签订时，原告已经支付给被告15万元作为购房款，之后又于2010年10月13日支付购房款144000元、510000元，共计804000元，原告已经按照合同约定支付了全部房款。并且，根据被告郭昱堂与开发商2009年6月6日签订的《商品房买卖合同》，可知当时涉案房屋市场价为每平方米4652.51元，原告购买涉案房屋面积155.4元，共计支付804000元，符合房屋价值。3、原告在查封前已经合法占有涉案房屋，并居住至今。被告郭昱堂与原告签订合同后，把钥匙交付给了原告，并办理了交房手续。2010年4月，原告搬进涉案房屋后一直居住至今，居住期间也是原告缴纳物业费、燃气费、水电费，在小区居住长达9年，有物业管理处收费发票和物业管理处证明。而被告郭昱堂是在2019年1月24日达成的和解协议，才将涉案房屋做了抵押，法院才将涉案房屋予以查封，查封房屋是在原告合法占有涉案房屋之后。4、原告对未办理过户登记没有过错。原告在与被告郭昱堂签订合同时，依法查看了被告郭昱堂的购房合同及相应购房手续，并调查了房屋的抵押和查封信息，并没有法院查封房屋的信息和他项权利。原告入住小区后，一直多次催促被告郭昱堂办理过户手续。但因涉案房屋当时没有办理房产证，所以不能及时办理。原告尽到了作为一个购房人应该尽到的义务，对未办理过户登记没有过错，原告的合法利益应当受到法院的保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，是因为被告郭昱堂在已经将涉案房屋卖给原告后，涉案房屋当时没有房产证不能及时过户，但又明知此房已经归原告所有的情况下，又擅自处理原告房屋，在明知被告王玉玲不会偿还的情况下和原告不知情的情况下为他人担保，明显属于恶意担保，因为即使不还欠款，法院执行的是原告房屋，也没有损害被告王玉玲和被告郭昱堂的利益，该担保系二被告恶意串通损害原告的利益，其签订的担保协议应属于无效情形。因此，法院查封、执行系争房屋，明显违反法律规定，根据《最高人民法院关于适用被告王玉玲辩称：被告王玉玲与杨发全从未签订《房屋买卖合同》，也从未收到原告杨发全支付的任何房屋价款。被告郭昱堂辩称：郭昱堂作为涉案房屋的所有权人，偿还房屋贷款至今，《房屋转让协议》并非郭昱堂本人所签，也未收到任何购房款，不是真实意思表示，《房屋转让协议》不能阻却执行。被告赵会君辩称：涉案房屋现在仍没有办理过户手续，属于郭昱堂的房子，还应继续执行。原告杨发全为证明其诉讼请求所依据的事实，提供证据如下：1、《房屋转让协议》一份、郭四中家庭户口本复印件、身份证复印件各一份；2、商品房买卖合同两份、个人住房借款合同两份、契证及完税证各一份、维修基金缴存凭证两份、不动产发票四份、郭四中结婚证两份、房屋土地证两份；3、收据三份、原告银行流水一份；4、物业费发票六份、车位租赁协议及收据两份、开卡工本费收据一份、物业费收据两份、垃圾清运费收据一份、装修清单八页、水费交费记录截屏、电费交费记录截屏、燃气费缴费记录。被告王玉玲、郭昱堂为证明其答辩所依据的事实，向本院提供证据如下：1、郭昱堂名下账户的银行流水；2、潘军红、刘磊证人证言各一份。被告赵会君未提交证据。本院根据当事人的陈述、举证及质证，对本案事实确认如下：2010年4月13日，原告杨发全与被告郭昱堂签订《房屋转让协议》一份，约定被告郭昱堂将涉案两套房屋转卖给原告，房屋成交价为150000元，支付时间为于4月13日给付购房款150000元，于7月16日前办理房屋过户手续。甲方分别由郭四中，被告郭昱堂及王玉玲签字，乙方由原告杨发全签字按手印，签订地点为郑州康桥商务广场。原告杨发全于合同签订之日支付给被告郭昱堂15万元，郭昱堂出具收到条一份，注明收到购房款150000元。被告王玉玲于2010年10月13日为原告出具收到条一份，载明收到现金144000元，王玉玲丈夫郭四中于2011年10月13日为原告出具收到条一份载明收到现金510000元，上述二份收到条均为原告准备，打印件，由王玉玲和郭四中填写。原告之后一直占有涉案房屋并居住至今，并提供有2012年物业费收据、垃圾清运费、装修购买各种材料票据等，2015年及以后物业管理费发票，水电费票据。被告赵会君与被告王玉玲关于买卖合同纠纷一案，本院经审理作出（2011）金民二初字第888号判决，认定被告王玉玲应支付被告赵会君2689756.4元。被告赵会君申请执行，案号为（2018）豫0105执368-2号。在执行过程中，被告郭昱堂以涉案房屋做抵押，双方达成和解协议，被告王玉玲在约定期限内仍未支付欠款。涉案房屋于2019年1月22日被本院查封，原告杨发全得知后提出执行异议，2019年7月6日，本院作出（2019）豫0105执异494号裁定书，以原告未提供非因其自己原因未办理房产过户手续，裁定驳回原告的执行异议申请。原告不服，诉至本院。本院认为，原、被告各方争议的焦点为以下二点：一、被告郭昱堂在以涉案房屋作抵押担保时的所有权归属问题；二、双方未办理房产所有权过户手续，原告是否具有过错。关于焦点一，被告郭昱堂在以涉案房屋作抵押担保时的所有权归属问题，如果归被告郭昱堂所有，则抵押行为有效，如若归原告杨发全所有，则抵押行为无效，原告有权请求停止执行涉案房屋。涉案房屋在被告郭昱堂为王玉玲债务提供抵押担保时，买卖合同备案登记在被告郭昱堂名下，未转移到原告名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。故不管原告与被告郭昱堂之间是否存在房屋买卖合同关系，涉案房屋的所有权并未变动，原告均未取得涉案房屋的所有权。原告诉称其与被告郭昱堂之间系房屋买卖合同关系，系在中牟县一所高中找到被告郭昱堂后，签订的房屋转让协议，但协议上注明签订地为郑州康桥商务广场，与原告所诉事实不符；其诉称当天向被告郭昱堂支付购房款150000元，而其他款项则由王玉玲和郭四中出具收到条并非被告郭昱堂本人出具，且收到条格式系打印格式，由原告准备，由王玉玲和郭四中二人填写款额并签名，也未注明收到款项系购房款。被告王玉玲、郭昱堂在诉讼过程中辩称该二张收到条载明款项系其向原告杨发全的借款，并非支付房屋买卖合同价款，系借款时以涉案房产和车辆作抵押，后已将借款还清。因原告提供的证据和其陈述相互矛盾，且被告王玉玲申请二位证人出庭作证，证明王玉玲曾向原告借款，并以其弟王玉峰的房产证和自有车辆作为抵押，在后来偿还完毕之后，原告返还了王玉玲抵押房本。根据原告提供的证据，不能证明其主张的其与被告郭昱堂之间房屋买卖合同关系及已支付全部房款的事实，故本院对其主张与被告郭昱堂之间房屋买卖合同关系及付清房款的事实，不予认定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告与被告郭昱堂之间虽然签订房屋转让协议，原告支付部分款项，但不能证明双方之间买卖合同关系，且在被告郭昱堂取得房屋所有权证后未及时催促办理房屋过户登记手续，其称因找不到被告，但长达数年内，也未通过诉讼等途径主张其权利，其自身具有过错，故本案不适用上述法律规定，人民法院可以对涉案房屋进行查封、扣押、冻结。综上所述，原告请求立即停止执行涉案房屋，并解除对上述房屋的查封；确认涉案房屋归其所有；被告郭昱堂协助和配合其办理房屋产权过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告杨发全的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告杨发全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李继卫人民陪审员  郭春林人民陪审员  杨巧云二〇一九年十二月十二日此件与原件核对无异书 记 员  于文文