湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0503民初2300号 原告：刘安平，男，1968年1月15日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：卞良，江苏首诚律师事务所律师。 被告：黄建雄，男，1937年7月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被告：黄桂海，男，1967年1月3日出生，汉族，住址同上，系被告黄建雄之子）。 委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 第三人：黄桂湘，女，1964年1月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，系被告黄建雄之女）。 第三人：黄榕湘，女，1967年7月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，（被告黄建雄之女） 第三人：黄雪枚，女，1973年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，（被告黄建雄之女） 第三人：黄林湘，女，1968年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，系被告黄建雄之女）。 第三人：黄桂洋，男，1963年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系被告黄建雄之子）。 原告刘安平与被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘安平及委托诉讼代理人卞良，被告黄建雄、黄桂海的委托诉讼代理人杨梅坤到庭参加诉讼。第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘安平在起诉状及第一次开庭审理时向本院提出的诉讼请求是：1.判决解除原、被告双方签订的《房屋转让协议》；2.判决被告支付原告退房款436310元；3.判决被告支付原告住房装修损失费80000元；4.判决被告支付原告因委托律师支出的律师费5000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。第二次开庭审理时原告将本案的诉讼请求变更为：1.要求被告支付逾期办证违约金100000元；2.要求增加符合消防要求的消防设施；3.办理分户房屋产权证；4.税费的差额部分由被告承担；5.土地使用权到期续费的问题全部由被告承担；6.本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2010年3月11日，原告与被告黄建雄（实际卖房人为被告黄桂海）签订了《房屋转让协议》，根据该协议约定，原告向被告购买其拥有的位于邵阳市双清区加油站旁商住综合楼住宅层第四层房屋一套，户型为三室二厅二卫户型，房屋结构为砖混，房屋系毛坯房，建筑面积124.66平方米，房屋用途为住宅。该房屋的土地使用权取得方式为出让方式，该房屋买卖后，由被告办理好土地使用权手续。房屋售价为每平方米1376元，总金额为171532元。房屋交付时间拟定于2011年12月底，被告在实际交付房屋后一年内为原告办理好产权证及国土分证。合同签订后，原告于2010年3月11日向被告黄桂海支付购房款100000元，于2011年11月29日向被告黄桂海支付购房款61500元。该套房屋被告于2011年11月29日交原告使用。按照合同约定被告应于2012年10月28日前向产权登记机关办理好房屋的产权证及国土分证，但截至2018年9月15日，两被告没有为原告办理好房屋产权证及国土分证。2018年9月16日，两被告与包括原告在内的业主代表再次签订了协议，重新约定了办证时间及违约责任等事项。2019年6月16日办证期限届满后，两被告仍然未能办好房产证。此后原告多次要求被告办证并要求解除合同退还购房款，但两被告避而不见。原告只能委托律师起诉至法院，为此支付律师费5000元。 被告黄建雄、黄桂海辩称：1、原告是依据合同约定主张合同效力。根据合同约定原告应当向被告履行解除合同的通知程序，被告在收到解除合同通知后，由被告向法院起诉解除合同通知是否有效。由于原告没有履行向被告通知解除合同的程序，原告的主张不能得到支持；2、被告认为本案属于联合建房的性质，并不是原告主张的房屋买卖；3、本案涉及的房屋原告早在2011年已经实际占有、使用，并且被告对涉案房屋能够办理好不动产登记权证，不存在原告主张的合同目的无法实现的情形。所以本案不符合解除合同的基本条件；4、原告要求返还购房款并且由被告支付原告的房屋装修费用，由于房屋已经由原告实际占有使用多年，因此购房款项及装修费用要求被告承担显失公平，没有事实及法律依据。5、原告要求被告承担律师费没有合同依据及事实依据；6、本案所涉及的房屋转让协议是被告黄建雄与各原告达成的，被告黄桂海不是涉案房屋转让协议中的合同当事人。虽然在2018年9月份补充协议中有被告黄桂海作为甲方的签名，但是黄桂海在2018年9月份协议上签字的身份应该代表黄建雄的六个子女见证黄建雄与原告达成协议的事实，并不是真正的合同当事人，因为在此前的房屋转让协议中没有与黄桂海签订任何协议，被告黄桂海不应在本案中承担责任。 第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋未答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明：2010年3月11日，原告刘安平（乙方）与被告黄建雄（甲方）签订了一份《房屋转让协议》，约定：乙方向甲方购买位于邵阳市双清区加油站旁商住综合楼第肆层房屋一套，户型为三室二厅二卫，建筑面积124.66平方米（以产权登记部门实际测量的面积为准），房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1376元，总金额为171532元。合同签字之日支付首付款100000元，第二次购房款61532元在甲方实际交付房屋给乙方时给付，余款10000元乙方在收到甲方办理完该套房屋产权证时付清。房屋交付时间为2010年12月底。房产证、国土分证交付时间为实际交付房屋后一年内，费用由乙方承担。乙方如未按约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，利息计算期限为逾期付款之次日起至实际付款之日止。逾期超过20天，即视为乙方不履行合同，届时甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按实际支付的购房款向甲方追究违约利息。 上述《房屋转让协议》签订的当日，原告即向被告支付购房款100000元。2011年11月29日，原告向被告支付第二期购房款61500元。2011年11月29日，被告将案涉房屋交给原告使用，但在约定的2012年10月28日前，未能为原告办理好房屋所有权证及国土使用权证。 2018年9月16日，被告黄建雄、被告黄桂海（六兄妹代表）（甲方）与业主代表严长武、周波（乙方）签订了一份《协议》，约定如下：“一、甲方承诺自合同签订之日2018年9月16日至2019年6月16日办理好房屋产权证。二、逾期办证的违约责任：1、如果甲方逾期办证或办理不下来房屋产权证，乙方有权单方解除《房屋转让协议》。退房款，按现价或协商价（按退房时有证二手房随行随市退款）；装修款，协商到具体金额最好……2、如果不退房，乙方有权主张房屋有证和无证之间的价值差，按主张时的市值价值差距赔偿。3、房屋之后所产生的所有权益性的收益（但不限于包括拆迁补偿）归乙方所有。4、办证所产生的一切罚款费用由甲方支付……”。 在本案审理过程中，邵阳市自然资源和规划局于2019年12月10日为黄建雄等46户（权利人）颁发了《不动产权证书》，权证号：（2019）邵阳市不动产权第0027899号。 另查明，原告刘安平尚有10032元购房款未付。 以上事实，有原、被告的陈述、《房屋转让协议》、《协议》、领据、《不动产权证书》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。2010年3月11日的《房屋转让协议》及2018年9月16日的《协议》是当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。原告按时向被告支付了足额购房款，而被告及第三人不但逾期交付房屋，而且直到2019年12月10日才办理好整栋房屋的不动产权证书，更没有为原告购买的房屋办理好分证，故被告及第三人的行为违反了上述两份协议的约定，应承担本案的违约责任。值得注意的是，原告刘安平与被告黄建雄在2010年3月11日的《房屋转让协议》约定的办证期限为2011年12月底之前，但2018年9月16日的《协议》对办证期限进行了更改，即办证期限延期至2019年6月16日。因此根据2018年9月16日的《协议》的约定，2019年6月17日是计算逾期违约金的起始日期。 虽然2010年3月11日的《房屋转让协议》中房屋出售方仅为被告黄建雄，但是在2018年9月16日的补充《协议》中，被告黄桂海在甲方栏签名，并在名字后特别注明是六兄妹代表，因此被告黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在本案中应与被告黄建雄共同承担相应的民事责任。 虽然被告及第三人于2019年12月10日已经办理好了整栋房屋的不动产权证书，但原告所购房屋的不动产权证书至今未能办理好，被告及第三人在支付违约金之后应当按照合同约定在原告的协助下办理好涉案房屋的不动产权证书，并承担办证所需的全部费用。 原告要求被告支付逾期办证违约金100000元，但双方在两份协议中对违约金的计算方法均未作出具体约定。本院认为原告在第二次开庭审理过程中，要求按照同期银行贷款利率计算违约金符合法律规定，本院予以支持。中国人民银行2019年6月公布的银行贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%，因此被告及第三人在本案中应支付的违约金为3512元（161500元×4.35%÷12×6个月，自2019年6月17日计算至2019年12月17日）。 原告提出的要求增加符合消防要求的消防设施的诉讼请求，因为是否需要增加消防设施及消防设施怎么安装等问题不属于人民法院审理范围，所以原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求土地使用权到期续费的问题全部由被告承担，因该项诉讼请求的事实尚未实际发生，所需费用现在尚不能确定，原告可在土地使用权到期后再另行起诉，本案不能一并处理。原告诉请律师费5000元由被告承担，但双方在协议中对律师费的承担并未约定，且法律暂时也无相关规定，故原告的该项诉讼请求不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、 黄林湘、黄桂洋在本判决生效后六十日内为原告刘安平办理邵阳市场双清区小江湖街道长岭社区双坡北路14号地×××层房屋的不动产权证书，办证所需费用由被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋承担，原告刘安平有协助办证的义务； 二、被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、 黄林湘、黄桂洋在本判决生效后三日内共同向原告刘安平支付违约金3512元（已计算至2019年12月17日，顺延照计至原告房屋的不动产权证办好为止）； 三、驳回原告刘安平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1280元，由原告刘安平负担80元， 被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋共同负担1200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  袁晓光 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  马喜艳 附相关法律条文 中华人民共和国合同法》 第六十条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。