成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13177号 原告：成都华益物业管理有限责任公司，住所地成都市三洞桥街61号华业商业广场六楼。 法定代表人：孙锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯秀娟，四川雅图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岭，四川雅图律师事务所律师。 被告：孙某，男，1971年9月2日出生，汉族，住四川省开江县。 被告：曾某某，女，1983年8月11日出生，汉族，身份证地址四川省开江县，现住成都市双流区。 原告成都华益物业管理有限责任公司（以下简称华益物业公司）诉被告孙某、曾某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告华益物业公司的委托诉讼代理人侯秀娟、陈岭，被告曾某某到庭参加了诉讼，被告孙某经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华益物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2012年3月1日至2017年4月30日期间的物业服务费10982.63元及违约金（以10982.63元为基数，按照年利率6%计算，自2017年5月1日起算至付清之日止）；2、判决被告向原告支付2012年4月至2017年5月代缴电费6946.5元；3、判决被告向原告支付2011年10月至2017年4月生活垃圾清运费301.5元；4、判决本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年11月21日，被告孙某、曾某某和案外人四川虹瑶房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定被告孙某、曾某某购买位于成都市双流区的房屋（建筑面积138.4㎡，类型住宅）；附件七第三条第一款约定“物业服务费用由业主按期拥有物业的法定产权面积预先交纳，具体物业服务费用标准如下：电梯住宅1.5元／月／㎡”，第三条第三款约定“买受人交纳费用时间每三个月向物业管理公司交纳物业服务费用，并于每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日履行缴费义务”。后原告负责案涉小区的物业服务，并自2012年3月1日起，原告将住宅类的物业服务费降至1.28元／月／㎡。该小区业主均按照每户每月4.5元交纳生活垃圾清运费，电费根据实际用电量由业主自行交纳或由原告代为交纳后再由业主支付给原告。在二被告收房后，原告严格按照约定提供了物业管理服务，但二被告却未履行相应义务，经原告书面催缴后，仍未交纳相应费用。为保护原告的合法权利，诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告孙某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告曾某某答辩称，原告代缴电费6，946.5元认可，2011年10月至2017年4月生活垃圾清运费301.5元认可，2012年3月1日至2017年4月30日期间的物业服务费10，982.63元无异议，但是由于物业管理不到位，被告房屋被盗、雨棚也被楼上住户扔的东西砸坏，造成被告的财物损失，楼顶的公共区域也被物业封锁了，所以被告的物业费应当适当减免，物业费应当按照六折计算，被告不该支付违约金，是原告违约在先。 原告华益物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、物业管理企业资质证书、前期物业管理服务协议（复印件）、欠费通知书、房屋信息摘要、国家税务局发票复印件、（2019）川01民终10588号民事判决书一份，被告曾某某未向本院提交证据。被告孙某未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。根据原告华益物业公司提交的相关证据，结合双方庭审陈述，本院确认如下事实： 曾某某、孙某系康桥·品上小区的业主，房屋面积为138.39平方米。2009年11月21日，曾某某、孙某与华益物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由华益物业公司为位于成都市双流县（现双流区西航港锦华路一段59号）的康桥·品上小区提供物业服务；电梯住宅每月每平方米收费标准为1.5元；曾某某、孙某应每3个月向原告交纳物业服务费用，并于每年的1月10日、4月10日、7月10日和10月10日履行缴费义务。曾某某、孙某房屋的产权面积为138.39㎡。 华益物业公司提交的康桥·品上缴费单显示：曾某某、孙某付清了2012年2月29日以前的物管费（207.6元/月）、2011年9月30日前的垃圾清运费（4.5元/月）、2012年3月前的电费（0.55元/度）。此后曾某某、孙某华未再支付相应费用，华益物业公司分别于2016年3月28日、2016年4月30日、2016年5月9日、2016年7月7日向被曾某某、孙某送达了欠费通知书，催告其交纳拖欠的相应费用。欠费通知书显示，截止2016年7月7日，曾某某、孙某欠缴物业管理费9，388.38元（2012年3月-2016年7月）、电费5，451.6元（2012年3月-2016年6月）、垃圾费用261，共计15，100.98元。华益物业公司还提交了2013年1月至2013年12月国家税务局发票复印件，拟证明其已经代小区缴纳了电费，并陈述案涉小区有一个总电表，物业公司按照总电表先去交付，然后再按照各户的电表以及公共区域的电费分摊下去。 庭审中，华益物业公司自认2017年5月从案涉小区撤场，并自认自2012年3月1日起，住宅类物业服务费降至1.28元/月/㎡，生活垃圾清运费每户每月4.5元。曾某某对华益物业公司主张的各项费用均无异议，亦认可收到了华益物业公司送达的欠费通知书，但认为华益物业公司违约在先，物业费应当按照六折计算。 庭审后，华益物业公司于2019年12月18日向本院出具情况说明一份，明确：华益物业公司于2017年5月撤离案涉小区；曾某某、孙某欠缴的物业服务费、生活垃圾清运费、代付电费的金额、计算时间与诉状一致；其将与案涉小区现物业公司积极对接，协调处理物业费用收取阶段的事宜，避免出现重复向曾某某、孙某收取费用的情况。 本院认为，原被告签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，内容合法有效，双方均应当按照约定履行。关于2012年4月至2017年5月期间的代缴电费6，946.5元、2011年10月至2017年4月期间的垃圾清运费301.5元、2012年3月1日至2017年4月30日期间的物业服务费10，982.63元，曾某某对金额无异议，亦与本院核算金额一致，本院予以确认。关于华益物业公司主张的违约金，该违约金实质是华益物业公司因曾某某、孙某拖欠物业服务费而产生的资金利息损失，虽然华益物业公司未提交诉前向曾某某、孙某主张资金利息损失的证据，《前期物业管理服务协议》亦未对违约责任进行明确约定，但曾某某、孙某长期未付物业服务费，必然会造成华益物业公司的资金利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，本院酌情认定违约金按照年利率4%计算，违约金以10，982.63元为基数，按照年利率4%，自起诉之日即2019年10月23日起算至实际付清之日止。关于曾某某所提的华益物业公司违约在先及应就物业服务费予以减免的辩解意见，其并未举证证明，其主张应对未缴的物业服务费予以减免无法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、孙某、曾某某于本判决生效之日起十日内支付成都华益物业管理有限责任公司物业服务费10，982.63元及违约金（违约金以10，982.63元为基数，按照年利率4%，自2019年10月23日起算至费用实际付清之日止）； 二、孙某、曾某某于本判决生效之日起十日内支付成都华益物业管理有限责任公司代缴的电费6，946.5元； 三、孙某、曾某某于本判决生效之日起十日内支付成都华益物业管理有限责任公司生活垃圾清运费301.5元； 四、驳回成都华益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，孙某、曾某某应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，因适用简易程序审理，减半收取计185元，由孙某、曾某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏艳 二〇一九年十二月二十八日 书记员  敬馨