吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初2449号原告：迟大宏，男，汉族，1963年11月5日出生，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。被告：杨春义，男，满族，1967年6月1日出生，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：韩雪锋，吉林明达伟业律师事务所律师。第三人：张永纯，男，汉族，1954年10月2日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：刘海涛，与张永纯系妻侄关系，男，汉族，1977年3月25日出生，住吉林市。第三人：吉林省昌晟房地产开发有限公司。法定代表人：张永纯，该公司董事长。第三人：张成，男，汉族，1982年4月14日出生，住吉林市。原告迟大宏与被告杨春义、第三人张永纯、吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）、张成执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟大宏及其委托诉讼代理人唐加丽、被告杨春义及其委托诉讼代理人韩雪锋，第三人张永纯委托诉讼代理人刘海涛到庭参加诉讼，第三人昌晟公司、第三人张成经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告迟大宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对吉林省××镇，所有权证号XX房屋的执行；2、确认2008年9月30日原告迟大宏与第三人张永纯签订的《协议书》有效，确认原告迟大宏是该房屋的权利人；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人张永纯在2008年9月30日签订以物置物《协议书》。张永纯以自有的坐落在吉林省××镇，建筑面积为63.84平米房屋，作价19万元，原告以轮式装载机（型号ZLM50E-5）作价25万元，双方进行以物交易。当天第三人张永纯将案涉房屋实际交付给原告迟大宏，双方履行了各自的义务，张永纯将差价款于次日以现金方式交付给原告，该《协议书》是有效的，且双方已实际履行。案涉房屋，原告从2008年开始一直占有使用该房屋（11年之久）因为张永纯用案涉房屋为第三人吉林省昌晟房地产开发有限公司向银行贷款提供抵押担保，导致当时该房屋不能及时办理过户手续。直至2009年该房屋注销了抵押登记，当年8月14日张永纯将房产证交于原告，随后原告到房产资讯过户事宜，被告知因该房屋没有土地使用权证，故不能办理房屋更名过户手续，并且2014年原产权人张永纯因涉嫌非法吸收公众存款而被刑事羁押，直至2019年春才被刑满释放，故该房屋当时未能办理更名过户不是原告人的过错导致的，而是开发公司客观因素导致，对此原告不应承担过错责任。2019年1月18日，案涉房屋被吉林市昌邑区人民法院查封冻结。并给原告下达（2019）吉0202执字112号裁定书。原告在法定期限内向法院提起了案外人执行异议，认为此房实际所有人是原告迟大宏。查封此房屋损害了原告的权益，法院以原告自身原因未办理不动产过户登记，不符合法律规定的能够排除执行的情形为由驳回了原告的异议请求。对此，原告认为法院（2019）吉0202执异112号执行裁定书认定错误，故诉至法院，提起本案诉讼，请求法院查明案件事实，停止对吉林省××镇房屋的执行；确认2008年9月30日原告迟大宏于第三人张永纯签订的《协议书》有效，确认原告迟大宏是该房屋的权利人，望贵院支持原告的诉请。被告杨春义辩称：一、原告迟大宏与被执行人张永纯签订的并非房屋买卖协议，而是以物易物协议书，应属无效协议。首先，本案诉争的房屋原告并未出资购买，而是与张永纯签订以物易物协议，原告自称以钩机易此房屋，原告并没有实际交付房款，也无购房款银行交易记录。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用，针对以物易物的交易因无法辨别其以物易物的真实性，人民法院不应支持原告停止执行的诉讼请求。其次，2008年9月30日原告与张永纯所签订的以物易物协议书时，该诉争的房屋原房屋面积为233．52平方米，且正处于中国工商银行吉林市口前支行银行抵押贷款他项权利登记期间，银行于2009年8月5日才解除他项权利登记，在抵押他项权利登记期间，诉争房屋是法律上禁止转让的，为此，原告与张永纯所签订的协议无效。另外，原告于2008年9月30日与张永纯所签订的以物易物协议时，诉争的房屋尚未从233.52平方米的房证中分离出来，其以物易物的房屋尚不存在。故原告与张永纯所签订的以物易物协议书应属于无效协议。再次，本案原告在诉状中自认原告与张永纯所签订以物易物协议时，被告知该房屋没有土地使用证，故不能办理更名过户手续。根据《房地产管理办法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，2008年9月30日原告与张永纯签订以物易物协议书时，在没有土地使用权证的情况下，该房屋依据上述法律效力强制性的规定是不得转让的，原告与张永纯签订的以勿易物协议书，因违反上述法律效力强制性的规定导致合同无效。鉴于原告与张永纯签订以物易物协议书时，存在上述违法事实，该协议应依法认定为无效。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项在“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，由于原告与张永纯所签订的并非合法有效的书面房屋买卖合同，故原告的诉讼请求不能成立，应予依法驳回。二、原告迟大宏在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产，其诉讼请求不符合法律规定。本案原告在提起执行异议申请时，曾向法庭提交多份房屋租赁协议能证实，原告迟大宏在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前己合法占用该不动产”的规定，由于原告在人民法院查封之前并未合法古有该不动产，故原告的诉讼请求不能成立，应予依法驳回。三、原告迟大宏并未向房屋产权人张永纯支付房屋对价款，其诉讼请求不符合法律规定。如前所述：原告与张永纯于2008年9月30日签订的协议书，约定的以铲车易房屋的内容，原告并没有向张永纯支付房屋对价款，其以产车换房也无法确认其真实性，根据最高人民院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。原告未向房屋产权人张永纯支付房款，故原告的诉讼清求不能成立，应予依法驳回。四、诉争房屋未办理过户登记，系由于原告迟大宏自身原因所造成的后果，如前所述，假定原告与张永纯签订以物易物协议书真实，但在（2019）吉0202执异112号执行异议审理时的听证笔录第6页中：审判人员问：取得房证之后为什么没有办理更名过户？迟大宏答：当时就是想把房子卖了。审判人员问：你从2009年得到房屋所有权证开始能够办理房证了，但是因为你想卖房子所以一直没有办理，这个陈述是否属实？迟大宏答：属实。审判人员问：你这么多年房子为什么没卖？迟大宏答：不好卖，一直在张罗卖。从以上原告在庭审听证时的陈述，能够充分反映出诉争房屋至今未办理产权过户登记的真正原因，完全是原告为了再次将房屋出卖而导致的，其完全属于原告自身原因所造成的结果。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，系由于原告自身原因造成未办理过户登记的结果。故原告的诉讼请求不能成立，应予依法驳回。五、本案诉争的房屋现已被公安机关查封，尚无法确认其权属，故人民法院应依法驳回原告要求确认房屋为其所有的诉讼请求。本案诉争的房屋已于2019年7月24日被船营公安分局刑事查封，尚无法确认诉争房屋的权属，故人民法院应依法驳回原所有的诉讼请求。综上所述：原告与张永纯所签订的以物易物协议书无效，其整个交易过程均不符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且诉争的房屋现已被公安机关查封，人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。第三人张永纯述称：原告起诉应对被查封的房屋予以解除查封，作为张永纯没有意见，同意起诉意见。因为当年房子确实是连铲车带现金带走的，我方承认，虽然被告律师宣读的法条规定可能不生效，但是我觉得成立。第三人吉林省昌晟房地产开发有限公司、张成未到庭，亦未提供书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。本院经审理认定事实如下：2008年张永纯与迟大宏签订协议书，约定张永纯将昌晟小区六号楼五号网点，面积63.84平方米的房屋作价19万元，迟大宏将一辆轮式装载机作价25万元，通过以物易物的方式进行交换，张永纯付给迟大宏6万元。签订协议当天迟大宏将该机器交予张永纯，第二天张永纯将6万元现金向迟大宏支付。2009年时迟大宏得到了该案涉房屋的产权证，产权登记的所有权人为张永纯，迟大宏想将该房屋出卖，一直未办理更名过户。杨春义诉昌晟公司、张永纯、张成民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月14日作出（2018）吉0202民初3103号民事判决书，判决昌晟公司、张永纯、张成共同向杨春义偿还本金1,520,000元、利息1,422,885元，合计2,942,885元。该案的执行案件本院于2018年12月12日立案执行，2019年1月17日，本院作出（2018）吉0202执1751号之五执行裁定书，裁定查封张永纯名下坐落在××镇，所有权证号XX，建筑面积63.48平方米房屋，查封期限三年。2019年7月31日迟大宏对本院作出的（2018）吉0202执1751号之五执行裁定书不服，提出书面异议，本院于2019年8月15日作出（2019）吉0202执异112号执行裁定书，驳回迟大宏的异议请求。认定上述事实的证据有：协议书、车辆照片、房屋产权证、房屋租赁协议、结婚登记证、迟岩的身份证、微信截图、户口本、照片、供热费、物业费收据、案涉房屋档案材料、案涉房屋土地档案材料、房屋租赁合同、证明、刘秀云身份证复印件、（2018）吉0202执1751号之五执行裁定书、（2019）吉0202执异112号执行裁定书、房屋档案信息、永吉县房权证口前镇字第XXXX号房屋产权证、（2019）吉0202执异112号执行异议审理时的听证笔录、吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异79号执行裁定书、永吉县地方税务局税收强制执行决定书。上述证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”本院在××镇房屋时，该房屋登记在张永纯名下，张永纯是案涉房屋的权利人，本院对上述房屋的查封措施，符合法律规定。迟大宏虽提供证据用以证明其在法院查封前已与张永纯签订了以物易物协议，并在法院查封前占有该房屋，也已履行了协议约定的付款义务，但其自认2009年已经取得该房屋的所有权证，因其想要将房屋再行出卖，才没有办理更名过户。虽然本次庭审中迟大宏对该说法予以否认，称是张永纯让他如此陈述的，但该说法没有证据予以证明，且在2019年8月14日执行异议听证会笔录中，迟大宏多次陈述不办房屋更名的原因是自己要卖房，且在我院审判人员的询问下，仍坚定该说法，迟大宏作为完全民事行为能力人应对自己的言行负法律责任，亦有如实向法庭如实陈述事实的义务，否则产生的不利后果应由其自行承担，迟大宏本次庭审的陈述违反了禁止反言原则，本院不予采信。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”不动产买受人同时符合上述四项情况，才能享有排除执行的权利，迟大宏因其自身原因未办理不动产过户登记，不符合法律规定的能够排除执行的情形，故迟大宏要求解除对案涉房屋查封的理由不能成立。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告迟大宏的诉讼请求。案件受理费4,100元，由原告迟大宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 邵明强人民陪审员 王一如 人民陪审员 金艳玲二○一九年十二月三日书 记 员 程洪月