北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37534号原告（反诉被告）：北京鑫源茂商贸中心，住所地北京市丰台区蒲黄榆安乐林路蒲安里27号楼一层。法定代表人：邢淑英，经理。被告（反诉原告）：北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司，住所地北京市西城区新街口外大街A18号四层（德胜园区）。法定代表人：陶冶，董事长。委托诉讼代理人：武曦，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘金，北京市实现者律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鑫源茂商贸中心（以下简称鑫源茂商贸中心）与被告（反诉原告）北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司（以下简称好邻居便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫源茂商贸中心法定代表人邢淑英，被告（反诉原告）好邻居便利店委托诉讼代理人武曦、刘金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫源茂商贸中心向本院提出诉讼请求：1.判令好邻居便利店向鑫源茂商贸中心支付违约金137500元；2.判令好邻居便利店向鑫源茂商贸中心支付水电费45974元；3.诉讼费用由好邻居便利店承担。事实和理由：2018年8月11日，我公司与好邻居便利店签订了《房屋租赁合同》，我公司将北京市丰台区蒲安里27号楼一层（安乐林路18号）建筑面积129.01平方米的房屋（以下简称18号房屋）出租给好邻居便利店，作为全年无休24小时便利店使用。合同主要条款：1.承租期限自2018年8月12日至2021年8月11日；2.月租金45833.33元；3.合同保证金10万元；4.如果一方认为需要变更或者解除合同，需提前三个月书面通知对方，双方协商一致可以变更或解除合同；5.任何一方违反合同约定，需向守约方支付当期租金标准三个月租金的违约金；6.租金中不包括水电费等经营费用，由乙方自行负担。2019年4月29日，好邻居便利店突然锁门走人，停止经营，我公司先后通过电话、微信、邮寄书面文件等形式通知其前来就违约金、水电费等问题协商，但被告一直拖延未来。特此起诉，请判如所请。好邻居便利店辩称，不同意鑫源茂商贸中心的诉讼请求。1.被告不存在违约行为。2.合同第五条明确约定了合同的解除条件，被告已将租金交到了2019年8月11日，双方已经在2019年4月28日解除合同，剩余租金已经给付原告，且被告未再主张退还，足以弥补原告的损失，且被告的行为未给原告造成损失，不存在违约行为。3.同意支付水电费，但是主张在原告已经收取的10万元押金中抵扣。好邻居便利店向本院提起反诉，反诉诉讼请求：1.请求确认好邻居便利店与鑫源茂商贸中心于2018年8月12日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月28日解除；2.判令鑫源茂商贸中心返还好邻居便利店押金54026元；3.本诉及反诉诉讼费用由鑫源茂商贸中心负担。事实和理由：2019年4月29日，原、被告办理了结清手续，确认水电费为45974元，我公司同意依法承担水电费，但主张在10万元押金中扣除，所以我公司要求鑫源茂商贸中心返还押金54026元。鑫源茂商贸中心针对反诉辩称，不同意好邻居便利店的反诉诉讼请求。我公司并没有收到终止协议通知函，好邻居便利店也从来没有给过我公司盖有公章的终止合同的文件。好邻居便利店在搬迁之前没有提前通知我公司，搬迁后还将18号房屋上了锁，屋内堆放垃圾。好邻居便利店实际交还18号房屋的时间为2019年8月28日。2019年4月30日好邻居便利店搬走的时候我公司法人邢淑英在场，当时好邻居便利店的员工不交钥匙，直到2019年8月29日才交还。庭审中，鑫源茂商贸中心举证：证据一、《房屋租赁合同》，证明双方之间的合同关系。证据二、租赁合同补充协议两份及《水电费清单》，证明水电已经先行由被告使用，被告尚欠水电费没有支付。证据三、关于就解除租赁合同达成协议并办理交接手续的通知、交接开锁通知及邮件交寄单两张，证明我公司于2019年7月19日、7月24日分别向被告邮寄了通知，通知被告来办理交接手续、腾退房屋并交还钥匙，但是被告一直没有来。证据四、微信聊天记录截图和照片，证明被告在2019年4月30日搬走并将房屋上锁，直至2019年8月28日才将门锁打开并交还钥匙。经质证，好邻居便利店认可证据一的真实性，认为合同约定任何一方提前三个月通知对方可以解除合同，合同中并没有原告主张的被告需要支付三个月违约金的约定；认可证据二的真实性，水电费清单的文本是原告提供的，落款日期是2019年4月28日，与原告主张其在2019年4月29日才知道我公司搬离一事相矛盾，该证据能够证明我公司在2018年4月28日提出了解除合同；认可证据三的真实性，我公司收到了原告所发的通知，通知内容可以体现我公司在2019年7月19日之前已经提出了解除合同；不认可证据四的真实性和证明目的，内容不全面，经过后期编辑，照片系摆拍，不能证明我公司拒绝交还房屋并上锁，也不认可2019年8月28日才交还房屋，原告原本就有该房屋的钥匙。2019年4月30日，我公司搬离18号房屋时原告在场，且未加阻拦，证明双方在2019年4月28日已经就解除合同达成一致意见。2019年8月28日交还钥匙的照片系原告恶意制造。好邻居便利店举证：证据一、EMS快递单及回执、终止协议通知函，证明经双方协商一致在2019年4月28日解除合同后，我公司又以书面形式于2019年5月9日、2019年5月13日向原告邮寄了终止协议的通知函。物流显示2019年5月13日的邮件已经签收。证据二、广发银行客户回单和费用明细，证明被告已经向原告交纳租金至2019年8月11日。证据三、照片，证明我公司于2019年4月30日在18号房屋的门上张贴了双方已经协商一致于2019年4月28日解除合同的通知函。证据四、收据，证明2018年10月29日，被告向原告交纳了10万元的押金。证据五、微信聊天记录，证明原、被告已经于2019年4月28日就解除合同达成一致，且此后原告与被告的店长进行了水电费的核查；被告不存在违约行为，因原告提出诸多不合理且无法律依据的要求，双方没有完成合同解除的手续。经质证，鑫源茂商贸中心不认可证据一，我公司没有收到通知函，没有接到过快递电话，也没有签收过邮件；认可证据二，租金已经交纳至2019年8月11日；不认可证据三，2019年4月30日，门上没有张贴着通知函；认可证据四，被告在承租18号房屋的时候确实交纳了10万元押金；不认可证据五的证明目的，该证据仅能证明双方进行了水电费核查，不能证明合同已经解除，被告并没有在2019年4月29日将18号房屋交还，一直占用着18号房屋。经审理查明：2018年8月11日，鑫源茂商贸中心（甲方）与好邻居便利店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于丰台区蒲安里27号楼一层（安乐林路18号）出租给乙方作为全年无休24小时便利店；租期自2018年8月12日至2021年8月11日，月租金45833.33元，年租金55万元；付款方式为一次性支付半年租金；租金中不含工商管理费、水电费、煤气费……以上费用由乙方自行承担；为保证合同的执行，合同签订之日乙方需向甲方缴纳10万元押金，此款为合同期违约保证金，合同期满后30日内无拖欠租金及水电费，押金无息退还乙方；乙方有下列行为之一，视为乙方违约：……（3）无故拖延租金及水电、暖气等费用达15天的……；租赁合同期满或者因乙方违约甲方提前解除合同，若乙方在10个工作日内没有按时腾空所租赁房屋的属违约行为，甲方采取以下行为属合法行为不承担责任：（1）扣除违约金保证金10万元……；本合同双方共同遵守，如任何一方认为需要变更或解除合同，需提前三个月书面通知对方，双方协商一致，可以变更或解除合同；甲乙任何一方违反本合同约定的条款，需向守约方支付当期租金标准三个月租金的违约金。合同签订后，双方按照约定履行。好邻居便利店于2018年10月29日向鑫源茂商贸中心交纳合同期保证金10万元并由鑫源茂商贸中心出具收据。庭审中，双方一致认可好邻居便利店已将18号房屋的租金交纳至2019年8月11日。2019年4月29日，鑫源茂商贸中心法定代表人邢淑英与好邻居便利店员工就水电费进行核查并签订《水电费清单》，确认截至2019年4月29日，电费为45764元，水费为210元。2019年4月底，好邻居便利店搬离18号房屋，与鑫源茂商贸中心就合同解除一事协商未果，好邻居便利店将18号房屋上锁。2019年8月28日，好邻居便利店将门锁打开并将钥匙交还鑫源茂商贸中心。上述事实，有原告（反诉被告）鑫源茂商贸中心提交的《房屋租赁合同》、《水电费清单》，被告（反诉原告）好邻居便利店提交的广发银行客户回单、费用明细、收据以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鑫源茂商贸中心与好邻居便利店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方均认可好邻居便利店于2019年4月底搬离18号房屋并告知鑫源茂商贸中心其要求解除合同，但双方就合同解除一事没有达成合意，好邻居便利店于2019年8月28日将房屋钥匙交还鑫源茂商贸中心，故合同已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于鑫源茂商贸中心主张好邻居便利店支付违约金的诉讼请求，鑫源茂商贸中心在庭审中认可好邻居便利店已将租金交纳至2019年8月11日且好邻居便利店在2019年4月底搬离18号房屋时已告知其要解除合同，故好邻居便利店已经履行提前告知义务，故鑫源茂商贸中心的本项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于鑫源茂商贸中心要求好邻居便利店超市支付水电费45974元的诉讼请求，依据《房屋租赁合同》，租金中不含水电费，水电费由好邻居便利店自行承担；双方在庭审中均认可水电费金额为45974元，故鑫源茂商贸中心的本项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于好邻居便利店要求确认《房屋租赁合同》已于2019年4月28日解除的诉讼请求，依据《房屋租赁合同》，任何一方认为需要变更或解除合同，需提前三个月书面通知对方，双方协商一致，可以变更或解除合同，好邻居便利店提交的相关证据不能证明其在2019年4月28日时已提前三个月进行了书面通知，故好邻居便利店的本项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于好邻居便利店要求鑫源茂商贸中心退还押金的诉讼请求，依据《房屋租赁合同》，押金10万元为合同期违约保证金，合同期满后30日内无拖欠租金及水电费，押金可无息退还。现《房屋租赁合同》已解除，好邻居便利店尚未付清水电费，故好邻居便利店的本项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京鑫源茂商贸中心水电费45974元；二、驳回北京鑫源茂商贸中心的其他诉讼请求；三、驳回北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2218元，由北京鑫源茂商贸中心负担1730元（已交纳），由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担488元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费575元，由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  薄彩峰二〇一九年十二月三十一日书记员  吴艳萍