湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16417号原告邹泗江，男，1977年4月23日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人李罗，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人滕艳芳，湖南如金律师事务所律师。被告湖南惠和房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园第Ｈ栋Ｎ单元430房。法定代表人吴俊。委托诉讼代理人盛波，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。原告邹泗江与被告湖南惠和房地产开发有限公司(以下简称惠和公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹泗江的委托诉讼代理人滕艳芳，被告惠和公司的委托诉讼代理人张肖迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹泗江向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付违约金49092元，2019年11月4日后的违约金以697331元为基数按照每日万分之一的标准继续计算至交房之日止；2、被告承担本案案件受理费、保全费、鉴定费等诉讼费用。事实与理由：2016年11月15日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告作为买受人向被告购买其开发的位于长沙市岳麓区房屋，双方同时对计价方式及价款、付款方式及期限、交付时间及条件、逾期交房责任、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定认真履行合同支付了房款，但被告却未依合同约定按时交付房屋。原告多次找到被告协商，但被告总以各种理由推脱交付。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告惠和公司辩称，一、被告对迟延交房的事实并不否认，但造成迟延交房的原因有多，除被告自身原因以外，还有其他客观方面的因素，比如消防机构改革并入应急部，导致消防验收延迟，被告主观上没有违约的恶意；二、原告主张的违约金过高，请求法院按照原来类似案件关于违约金的认定标准审理；三、涉案房屋已达到交付条件，并且通过公告的方式通知包括涉案原告在内的业主办理移交手续。经审理查明：2016年11月15日，原告邹泗江与被告惠和公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XX、XX）。该合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区麓谷产业基地惠和苑项目中的第3幢8层815号房、8层16号房，建筑面积分别为53.36平方米、53.38平方米，房屋总价款分别为348600元、348731元，共计697331元。合同的第九条均约定交付时间及条件为：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同的第十条均约定：出卖人承诺，在销售过程中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、燃气于房屋交付之日起达到接通条件；2、有线电视、电话、宽带于房屋交付之日起线路到户；以上的燃气、有线电视、电话、宽带需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付条件的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。合同的第十二条均约定：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的千分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。该合同的附件五《补充协议》的第三条关于房屋交付的补充约定：本合同所述的“经竣工验收备案”是指《根据建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行的验收，且在《建筑工程竣工验收备案表》上完成签名盖章的程序。上述合同签订之后，原告向被告支付了全部购房款。2019年10月9日，原告所购房屋所在的3号栋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格。2016年12月28日，中国电信股份有限公司长沙分公司麓谷分局、中国联合网络通信有限公司望城县分公司对被告惠和公司开发的《梅溪峰汇三网光纤入户项目》工程验收，为合格工程。2019年11月29日，长沙高新技术产业开发区管理委员会住房和建设管理局向被告惠和公司下发了长高住建消验字［2019］第0018号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告惠和公司申报的惠和国际广场商业街区一期3号栋酒店、3号地下室土建工程项目消防验收合格。2019年12月17日，被告在潇湘晨报向惠和国际广场3栋酒店公寓业主发出交房公告，通知业主在2019年12月18日办理物业移交手续。原告邹泗江尚未在被告处办理收房手续。上述事实，有长沙市商品房买卖合同、湖南增值税普通发票、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、验收报告、湖南省光纤到户通信设施备案表、建设工程消防验收意见书、潇湘晨报交房公告及当事人陈述等证据予以证明，本院经审查予以认定。本院认为，原告邹泗江与被告惠和公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此合同的约定履行各自的义务。被告惠和公司通知原告于2019年12月18日办理物业移交手续，存在延迟交房的违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。现原告要求被告按照合同的约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案合同的履行情况，在原告未提交证据证实其实际损失的情况下，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2017年12月1日起至2019年12月18日止的违约金26080元（697331元×万分之零点五／天×748天）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南惠和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邹泗江支付违约金26080元；二、驳回原告邹泗江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，减半收取514元，由原告邹泗江负担242元，被告湖南惠和房地产开发有限公司负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 吕 鸣二〇一九年十二月二十日书记员 宋子琳