北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初546号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被告（反诉原告）：杜福国，男，1969年12月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王丽华（杜福国之妻），住北京市海淀区。原告北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告杜福国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彩色环球公司的法定代表人王军生与被告杜福国及其委托诉讼代理人王丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、对方将北京彩色环球技术有限公司院内房屋腾退交还我方；3、对方承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司于1998年租赁北京市海淀区四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年，至2028年11月底。我公司所建宿舍房屋未取得建设工程规划许可证。杜福国于2001年5月8日租住我公司所建宿舍房房屋（以下简称涉案房屋）并交付了租金10.5万元，该房屋由杜福国居住使用至今。四季青镇于2016年11月进行旧村改造并进行集体腾退，我公司在腾退范围内。我公司已于2017年10月30日在杜福国租住房屋处张贴退房告知书，告知其30天内搬出并解除合同，后双方就该事并未达成一致，故诉至法院，提出上述诉请。杜福国辩称，我认为涉案房屋不在拆迁范围内，对方至今还在继续出租房屋。对方在我家门口贴的腾退告知书上没有公章和负责人签字，当时约谈我的时候说是政府拆迁行为，让我腾房。我不清楚房屋租赁合同是否有效，对方需提供证据证明合同是无效的。在对方足额向我支付相应赔偿的情况下我同意腾退涉案房屋。杜福国向本院提出反诉请求：1、判令对方按照每月4700元的标准赔偿我自腾退涉案房屋之日起计算至2028年11月28日止的租金差价损失；2、对方赔偿我装修损失5745元。事实和理由：对方在租用的场地上陆续建造好房屋之后，在自知房屋是违法建设的情况下以发散小广告、报纸登报的方式对外宣传出租自建房屋，对方与我签订30年的租赁合同，租期届至2028年11月26日，如果租赁合同被认定为无效，我腾退房屋后将面临流离失所，涉案房屋同地段楼房的租金价格为每月5000元，如另租同地段该种房屋，比之于租赁涉案房屋，我将每月产生租金差价损失4700元。另，我承租涉案房屋后对于房屋进行了装修，如法院认定双方租赁合同无效，对方应赔偿我装修损失。彩色环球公司对于杜福国的反诉辩称，对方主张的租金损失，于法无据，且其计算依据的同地段的楼房的租金价格，与集体土地上的涉案房屋的类型不同，不认可对方主张的租金差价数额。对方居住的涉案房屋的装修最初是由我方所请给院落房屋进行施工的施工经理居住，由其出资对房屋进行装修，做成了样板间，我方就上述装修给了该施工经理至多1万元。后我方将涉案房屋出租给案外人张某，因为当时房屋是装修过的，所以张某租金比其他同户型的二室一厅房屋的租户价格高了1万元，张某居住期间自建了阳台，张某住了两三年之后杜福国接手了房屋，对方未就涉案房屋进行过装修，故不同意赔偿对方所主张的装修损失。我方仅同意按照收取的租金标准退还对方自腾退房屋之日起至2028年11月28日止的剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。2001年5月1日，出租方彩色环球公司与承租方张某曾签订有房屋租赁合同，后涉案房屋出租人变更为杜福国，杜福国于2004年11月入住涉案房屋，杜福国与彩色环球公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，落款日期为此前彩色环球公司与张某签订租赁合同的日期，《房屋租赁合同》约定房屋座落，为两室一厅51平方米；使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。《补充协议》载明就有关彩色环球公司房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、相同条件面积的房屋。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。张某曾向彩色环球公司支付了租金105000元，杜福国接手承租涉案房屋后，向张某支付了10万元，向彩色环球公司支付了5000元。本案中，就杜福国向彩色环球公司支付的5000元，彩色环球公司主张对应的为房屋当时存在的装修的对价，杜福国则主张系其向彩色环球公司支付的“过户费”。后庭审中双方确认，双方之间的租赁期限为2001年5月8日到2028年11月28日，租金总额为10.5万元，每月租金标准为318.18元。2017年10月30日，彩色环球公司向杜福国发出《退房告知》，载明“因遇到政府占用场地需要腾退，现通知您在接到本通知后，请于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退交还环球公司。环球公司按与您签订的合同，退还剩余租金。特此通知。逾期，公司将采取停水、电服务等控制措施，由此造成的任何损失由你方负责。给公司造成的任何损失将由您所交房租中扣除。”此后，双方因房屋腾退问题产生争议，杜福国未腾退涉案房屋。本案中，杜福国主张其对承租涉案房屋后对房屋进行了装修，其申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经本院委托，北京京评价格评估有限公司于2019年8月22日作出价格评估报告书，载明涉案房屋室内装修、阳台装修及房屋安装部分（附详细三部分的工程计算表）于评估基准日（2019年7月15日）的评估结论为（取整）22611元。杜福国表示鉴定金额对应的自建和装修项目包含其入住前既已存在的部分和其入住后于2007年另行出资所做部分，就装修现值损失，其要求对方赔偿5745元。彩色环球公司对此不予认可，主张评估报告书所涉全部装修项目均为杜福国承租涉案房屋前即已存在的装修项目。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司自建的用于出租的房屋未取得规划准可，因此就涉案房屋彩色环球公司与杜福国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，杜福国作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求杜福国腾退房屋之诉讼请求，本院予以支持。杜福国已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还杜福国腾退房屋后的已付租金，本院不持异议。关于杜福国诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、综合考虑双方举证情况、杜福国实际居住使用房屋多年的事实、装修价值鉴定所涉项目及现状情况等，对于杜福国主张的其对涉案房屋进行了鉴定所涉装修的事实，本院予以采信，鉴此，对于彩色环球公司应予赔偿的装修损失金额，本院酌情予以判定。二、杜福国以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现杜福国诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿杜福国的损失金额，本院酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与杜福国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、杜福国于本判决生效后三十日内将北京市海淀区四季青镇双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月318.18元的标准退还杜福国自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿杜福国损失36500元；五、驳回杜福国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3000元（杜福国已预交），由北京彩色环球技术开发有限公司负担2700元，于本判决生效后七日支付予杜福国；由杜福国负担300元，已交纳。本诉案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由杜福国负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费50元（杜福国已预交），由北京彩色环球技术开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 徐 斌人民陪审员 岳 维人民陪审员 石亚华二〇一九年十二月三十一日书 记 员 曲 婧