江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0322民初7075号原告：姚桂勇，男，1976年9月28日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：赵新芝，女，1975年8月31日出生，汉族，住徐州市云龙区。以上两原告委托诉讼代理人：孔德凤（系姚桂勇之母），女，1951年1月29日出生，汉族，住徐州市云龙区。以上两原告委托诉讼代理人：张俭，徐州市铜山区茅村法律服务所法律工作者。被告：沛县华宇房地产开发有限公司，住所地沛县东风路西段计经委商住楼西单元504室。法定代表人：张建华，经理。委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠，江苏金维律师事务所律师。原告姚桂勇、赵新芝与被告沛县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新芝及两原告的委托诉讼代理人孔德凤、张俭，被告华宇公司的委托诉讼代理人胡绍龙到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张俭，被告华宇公司的委托诉讼代理人刘忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚桂勇、赵新芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因逾期上房所造成的损失472500元，后原告减少诉讼请求为要求被告赔偿损失336478元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年12月10日，原、被告签订《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议》，原告将其所有的位于沛县北侧的商业房屋交给被告拆迁，协议就被拆迁房屋情况、补偿安置方式、上房时间等事项作了约定。协议签订后，原告按照协议约定按期腾空了房屋交给被告拆除，但被告没有按照协议约定的2015年12月10日上房时间将房屋交给原告，到了2018年7月25日才通知原告上房。由于原告的房屋是商业用房，所以被告迟延交房的违约行为给原告造成极大经济损失。华宇公司辩称，1、原、被告双方在拆迁安置协议第6项约定面向汉城路三年上房，不可抗拒原因除外，涉案地块因拆迁原因导致工程开工以及竣工时间相应顺延，拆迁因素属于协议约定的不可抗拒原因，因此，被告不存在违约行为。2、即使认定被告存在违约，原告主张的损失过高。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年12月10日，华宇公司作为甲方，姚桂勇、赵新芝作为乙方，签订《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》（丈量号：A-198，协议号A241），约定：甲方对乙方坐落在汉城北路西侧、鼓楼街北侧房屋进行拆迁，被拆迁房屋为商业用房，合法建筑面积145.09㎡；乙方同意将被拆迁房屋与甲方坐落汉城国际二期建筑面积180㎡左右二层商业房屋调换产权并相互结算差价；乙方应得拆迁补偿安置款为763174元，停业损失76317元；拆迁位置中间往北150米以内安置，面向汉城路，三年上房，不可抗拒原因除外，同34.44㎡为一套房子，上下两层大致相同等。同日，华宇公司与姚桂勇、赵新芝另签订《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》（丈量号：A198，协议号A241）一份，约定被拆迁房屋面积为34.44㎡，与华宇公司坐落汉城国际二期商业房屋调换产权并相互结算差价，补偿安置款为159660元等，未约定停业损失及上房时间。2018年7月25日，华宇公司书面通知姚桂勇、赵新芝上房，交付房屋房号C-001，面积188.95㎡。根据姚桂勇、赵新芝的申请，本院委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案安置房屋租金损失进行估价。该公司于2019年8月20日出具（2019）鉴第029号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为自2015年12月11日至2018年7月25日期间的租金损失为336478元，其中2018年1月1日至7月25日的月租金评估价值为10728元，总租金为83786元。估价报告中载明“本次估价时设定的市场条件为假设估价对象已按《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》约定时间上房形成的市场条件，房屋状况满足《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》上房时应达到标准、并符合安全使用为前提。”、“本次估价先调查实地查勘期估价对象同类房屋租金价值市场状况，并结合对估价对象及附近沿街店面房屋租金价值近几年的变化情况调查，确定2018年7月25日估价对象房屋租金价值情况，并通过对沛县城区2015年至2018年房地产价格指数、房屋租赁市场状况、地价指数变化调查，同时调查徐州地区居民消费支出变化指数、存贷款利率变化、通货膨胀率、经济发展变化情况，综合考虑以上各种因素，结合长期趋势分析测算验证2015年至2018年沛县城区同类房屋租金价值变化比率，以此推算估价对象在2015年12月11日至2018年7月25日期间的市场客观租金价值。”姚桂勇、赵新芝支出鉴定费2万元。本院认为，原、被告之间签订的《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。一、关于被告是否违约。协议约定上房时间为3年，故被告应于2015年12月10日前交付安置房屋。被告于2018年7月25日通知原告上房，存在逾期交房的违约行为。被告抗辩涉案地块因拆迁原因导致工程开工以及竣工时间顺延，属于协议约定的不可抗拒原因，被告交房也应顺延，被告不存在违约。本院认为，涉案项目所在地块系被告取得拆迁许可后自行拆迁，对于拆迁中可能存在的延误被告能够预见，也应当由被告予以解决，属于被告的商业风险范围，不能视为合同约定的不可抗拒的原因，也不属于法律规定的不可抗力，被告据此主张延期交房没有依据，本院不予采纳。被告抗辩仅被拆迁面积145.09㎡的协议中约定了上房时间，而被拆迁面积34.44㎡的协议中未约定上房时间，该部分面积不存在逾期上房违约。本院认为，被拆迁面积145.09㎡的协议中已经明确约定同34.44㎡为一套房子，故两部分被拆迁面积的安置房屋应当同时上房，被告逾期上房应当承担违约责任。二、关于原告的损失。因被告逾期交房，原告无法使用安置房屋，原告主张按租金标准确定其损失，本院予以支持。被告主张应以协议约定的停业损失一次性补助费标准计算原告的损失。本院认为，协议约定的停业损失一次性补助费仅系对约定过渡期内的停业损失进行补偿，协议中并未约定该补偿标准适用于超期过渡的损失赔偿，故对被告该项主张，本院不予采纳。经鉴定，涉案安置房屋自2015年12月11日至2018年7月25日期间的租金损失为336478元。被告认为鉴定机构在鉴定时没有进行充分调查，没有充分考虑房屋周边环境对房屋租金的影响，鉴定结论依据不足。本院通知了鉴定人出庭作证，鉴定人到庭接受了双方质询，并对被告提出的异议进行了答复。徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司还提供了勘查记录一张，详细列明了现场调查采价案例及网络询价案例，能够说明该公司进行了必要的调查，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司的估价方法亦无不当。故对被告上述意见，本院不予采纳，该估价报告可以作为认定原告损失的依据。因被告于2018年7月25日已通知原告上房，原告的租金损失应计算至2018年7月24日，为336132元（336478元-346元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告沛县华宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告姚桂勇、赵新芝损失336132元；二、驳回原告姚桂勇、赵新芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。变更诉讼请求后的案件受理费6347元，鉴定费20000元，合计26347元，由原告姚桂勇、赵新芝负担鉴定费6705元，由被告沛县华宇房地产开发有限公司负担19642元（于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 欣人民陪审员  蒋正勤人民陪审员  韩 峰二〇一九年十二月十八日法官 助理  肖 晓书 记 员  郑陶陶