云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4706号原告：罗万清，男，1982年2月17日生，彝族，大专文化，楚雄市人，国企职工，住楚雄市。被告：楚雄嘉园物业服务有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路91号金山花园小区八幢1856号，统一社会信用代码：91532301579813288M。法定代表人：申长华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李兴艳，女，楚雄嘉园物业服务有限公司总经理（特别授权）。被告：楚雄嘉坤房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇怀象街157号，统一社会信用代码：91532301683677159E。法定代表人：程莉，职务：执行董事。原告罗万清与被告楚雄嘉园物业服务有限公司（以下简称嘉园物业公司）、楚雄嘉坤房地产开发有限公司（以下简称嘉坤地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗万清，被告嘉园物业公司委托代理人李兴艳到庭参加诉讼。被告嘉坤地产公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗万清向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判令解除2016年11月6日原、被告所签订的商铺委托经营合同；二、请求法院判令被告向原告支付从2016年11月6日起至起诉之日止的租金收益31512.6元【（9009+9324+10360+11396+12432)÷5×3】和租金逾期违约金4986元；三、请求法院判令被告向原告支付违约金10360元（103599×10%);四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，原告与被告嘉坤地产公司签订《商铺认购合同》，购房合同约定：原告以103599元的价格购买被告开发的七彩嘉园2-B-06号的一个商铺，同时与嘉园物业公司签订《商铺委托经营合同》，每年固定返租金。被告应按照《商铺委托经营合同》第十二条和第十三条约定支付租金，但至今，原告一直未收到租金，被告嘉园物业公司已明显违约在先，而商铺销售方嘉坤地产公司是担保方，故一同列为被告，要求被告支付2016年11月6日至今所欠租金31079.7元；按《商铺委托经营合同》第十三条约定，乙方应按期支付固定租金收益，逾期支付方按日万分之五向甲方支付违约金，被告应支付租金逾期违约金4986元。其次，按《商铺委托经营合同》第七条违约责任约定，违约方应向对方支付己付房款10%的违约金，故要求被告方支付10360元违约金。合同签订后，原告己按照合同履行全部义务，是被告存在明显违约行为，未依照合同约定支付租金。原告认为，被告违约行为，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任并支付相应经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《商铺委托经营合同》第七条、第十二条、第十三条之规定，支持原告的全部诉讼请求。被告嘉园物业公司辩称，我们公司不认可原告的诉请，嘉园物业前身是楚雄嘉坤房地产开发有限公司的子公司，法人是霍华云和程莉，后来经过股权变更，公司名称没有变，2016年7月份法人变成了现在的申长华。所有的公章资料我们是在2016年11月1日进行交接的，交接到我们手里后就再也没有提供给原来的法人用过，原告的租赁合同是在11月6日签订的，不知道是谁用哪一颗章跟原告签的合同，所以我们不认可这份合同，嘉园物业法人已经变更了，原公司就没有权利再去签任何合同。原告罗万清为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.收据；2.商铺委托经营合同；3.商铺认购合同（2-B-06）。被告嘉园物业公司针对其辩解向本院提交如下证据：1.物品交接清单1份及相关资料；2.股东会议决议；3.七彩嘉园小区物业服务合同。被告嘉坤地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见、证据及质证意见。经审查，本院认为，原告提交的证据1能证明原告向被告嘉坤地产公司支付103599元商铺房款的事实，本院予以采信；证据2能证明原告于2016年11月6日与被告嘉园物业公司、嘉坤地产公司签订了2-B-06号商铺的委托经营合同，本院予以采信；证据3能证明原告于2016年11月6日与被告嘉坤地产公司签订了2-B-06号商铺的认购合同，本院予以采信。被告嘉园物业公司提交的证据1、2能证明嘉园物业公司变更股东并移交物品的事实，本院予以采信；证据3能证明嘉坤地产公司于2017年2月27日委托嘉园物业公司管理楚雄七彩嘉园小区的事实，本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认本案如下法律事实：原告罗万清于2016年11月1日向被告嘉坤地产公司认购位于楚雄市彩嘉园裙楼商业二层B-06号商铺，并于同日交付73599元首付款，同年11月6日双方订立该商铺认购合同并交付尾款30000元。签订认购合同当日，原告与被告嘉园物业公司签订该商铺委托经营合同，合同约定甲方（原告）自愿将七彩嘉园二层B-06号商铺租赁给乙方（嘉园物业公司）统一经营管理，由乙方负责经营或出租，期限为五年。合同第十三条约定了每年的租金金额、支付方式、违约责任等事项。合同第十三条同时约定，如乙方因经营不善等原因导致商铺没有运营成功且无力支付甲方租金和违约金的，则由嘉坤地产公司作为担保，代为支付租金。被告嘉坤地产公司作为担保人在委托合同上加盖公章。合同签订后，被告嘉坤地产公司未将涉案商铺交给嘉园物业公司，被告嘉园物业公司未按照约定支付租金。另查明，被告嘉园物业公司、嘉坤地产公司的自然人股东原同为霍华云和程莉。2016年6月26日，嘉园物业公司的股东霍华云和程莉分别把其持有的嘉园物业公司的全部股份转让给申长华和王炬，并进行了物品、财务的移交。原告罗万清与被告嘉坤地产公司的商品房销售合同纠纷，本院审理后形成（2019）云2301民初3820号民事调解书，确定于2019年10月18日解除双方于2016年11月6日签订的《商铺认购合同》，由被告嘉坤地产公司返还原告罗万清购房款及相应资金占用利息。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。原告与被告嘉园物业公司签订的《商铺委托经营合同》系当事人真实的意思表示,且内容不违反法律的强制性禁止规定,合同成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将自己所购买的商铺于2016年11月6日委托给被告嘉园物业公司经营，合同约定被告嘉园物业公司每年支付原告租金，但直至2019年10月24日原告起诉时，被告嘉园物业公司未向原告支付租金，案件审理中被告嘉园物业公司提出，2016年7月份公司法人由霍华云变成了现在的申长华，公司的公章及相关资料、手续在2016年11月1日进行交接，交接后我公司没有提供公章给原来的法人用过，与原告的租赁合同是在公司新旧法人交接后的11月6日签订的，合同不是我公司所签订，嘉坤地产公司也未将商铺交给我公司，我公司不承担相应的法律后果，根据本院查明的事实，本案虽存在因被告嘉坤地产公司未将租赁房屋交付嘉园物业公司造成委托经营合同履行不能的情形，嘉园物业公司也存在法定代表人的更换，但上述情况系二被告内部经营问题，并不影响委托经营合同的效力，被告嘉园物业公司对未能履行合同义务构成违约，应当承担违约责任，现原告要求解除与被告嘉园物业公司签订的《商铺委托经营合同》，因涉案商铺未交付，合同已不能实际履行，本院对该诉请依法予以支持。另外，在原告与被告嘉园物业公司签订的《商铺委托经营合同》中，约定由被告嘉坤地产公司为被告嘉园物业公司向原告支付租金提供担保，因合同未约定保证的方式，故本院认定被告嘉坤地产公司在本案中应承担连带担保责任。关于原告主张的租金，合同约定自签约之日起第1年度的补贴为9009元，第一年甲方（原告）的收益由开发商以补贴折让方式已经从房款里减掉，故本院不予支持；自签约之日起第2个租赁年度的租金为9324元，支付期限为2017年11月6日至2018年11月5日，本院予以支持；自签约之日起第3个租赁年度合同约定的租金为10360元，合同约定的支付期限为2018年11月6日至2019年11月5日，因原告起诉时（2019年10月24日）支付期限未至，且商品房销售合同已于2019年10月18日解除，租金计算至商品房销售合同解除之日（2019年10月18日）止，为9849.10元（10360元÷365天×347天）。关于原告主张的违约金，合同约定乙方（嘉园物业公司）应按期支付甲方（原告）固定租金收益，逾期支付乙方按日万分之五向甲方支付违约金。因原、被告双方约定第二年租金支付届满期限为2018年11月5日，则从2018年11月6日起至起诉之日2019年10月24日的违约金为1645.69元（9324元×0.0005×353天）；因原告起诉之日还未到第三年租金支付届满之日，故本院对第三年租金逾期支付违约金不予支持。因本案系租赁合同纠纷，本院依照双方合同第十二条对租金逾期支付违约金计算方式支持原告主张的违约金，对原告要求被告支付违约金10360元（103599×10%)的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗万清与被告楚雄嘉园物业服务有限公司于2016年11月6日签订的《商铺委托经营合同》（合同编号：2-B-06）；二、由被告楚雄嘉园物业服务有限公司支付原告罗万清租金19173.10元；三、由被告楚雄嘉园物业服务有限公司支付原告罗万清逾期支付租金违约金1645.69元；四、被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司对上述被告楚雄嘉园物业服务有限公司应支付的款项承担连带清偿责任；五、驳回原告罗万清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费486元（已减半收取），由被告楚雄嘉园物业服务有限公司负担216元（未交），由原告罗万清负担270元（已交）。上述应由被告交纳的执行款限于本判决生效后十五日内一次性付清（款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨文君二〇一九年十二月二十九日书记员  韩 洋