四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初5725号 原告：吴双治，男，1990年5月25日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李伟儒，四川炬国律师事务所律师。 被告：赵红英，女，1979年12月24日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邢金生，南部县陵江法律服务所法律工作者。 第三人：余兴虎，男，1964年5月21日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：刘林芳，女，1963年5月15日出生，汉族，住四川省南部县。 原告吴双治与被告赵红英、第三人余兴虎、刘林芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴双治及其委托诉讼代理人李伟儒、被告赵红英的委托诉讼代理人邢金生、第三人余兴虎到庭参加诉讼。被告刘林芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴双治向本院提出诉讼请求：1.裁定撤销南部县人民法院作出的（2019）川1321执异231号执行裁定书；2、裁定解除对南部县伏虎镇商贸街合伙建房1-5号非成套住宅（产权证号：20××66）的查封，并停止对该非成套住宅的执行。事实和理由：2019年3月13日，第三人余兴虎、刘林芳（甲方）与原告（乙方）经多次协商签订了一份《房屋买卖购销合同》，约定甲方将其共有的南部县伏虎镇商贸街X号X楼（原商贸街合伙建房X-X号）共2间非成套住宅（产权证号：20××66、20XX67）出卖给乙方，面积约100平方米，总价款100万元。此价款以第三人曾向原告父母的借款以及签订合同当日原告母亲陈东琼替第三人代为清偿其在南部农商银行股份有限公司伏虎支行的贷款45万元本息冲抵的方式已作全额偿付。合同签订当时，第三人已将上述房屋的钥匙、房产证原件及国有土地使用证原件、他项权证原件均交付给了原告。由于2018年8月20日，第三人与冯兰州就上列房屋签订了《房屋租赁合同》，租期2018年8月20日至2030年8月20日。第三人与冯兰州约定每三年租金10万元，冯兰州已经向第三人付清了第一个第三年租金，下余9年租金按每届满三年由冯兰州向出租方一次支付资金10万。第三人在出卖上列2间非成套住宅房屋之前及之后均告知冯兰州并征求其意见，告知2021年8月19日后共9年的租金收取权归原告享有。为此，第三人以指示交付的方式已经向原告完成了房屋交付，原告属于合法的间接占有人。2019年3月18日，南部县人民法院对产权证为20××66的房屋予以查封。原告提出案外人执行异议申请，2019年10月28日，南部县人民法院作出（2019）川1321执异231号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告认为原告与第三人签订《房屋买卖购销合同》，并全额支付购房款，原告亦合法占有。 赵红英辩称，1、原告在执行异议中没有提供充分证据证明原告诉称的买卖合同关系成立；2、即使买卖合同关系成立，原告并没有实际占有该房屋，不足以排除法院的执行，案涉房屋还处于出租之中，要到2021年8月19日原告才享有支配的权利；3、原告没有举证证明没有及时办理产权过户的理由；4、不排除有故意规避债务的嫌疑。 第三人余兴虎述称，吴双治诉称属实，因政策原因，需要将原有产权证更换为不动产证书后，才能办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，原告吴双治（乙方，购房方）与第三人余兴虎、刘林芳（甲方，售房方）签订《房屋买卖购销合同》，约定：乙方向甲方购买房屋住宅位置位于伏虎镇商贸街32号X楼X间，预售面积约为100平方米，单价10000元／平方米，合计金额壹佰万（100万）；乙方一次性付清甲方（100万）壹佰万元；甲方现已将房屋租给冯兰洲，收租金三年，三年后由乙方自行处理后续。合同签订后，原告吴双治以其父母吴奉全、陈东琼对余兴虎享有的债权400000元、由陈东琼代余兴虎偿还在四川南部农村商业银行股份有限公司伏虎支行处借款本息412050元、由陈东琼代余兴虎偿还在杨正武及王江涛处借款各100000元，抵扣购房款1000000元。同时，第三人余兴虎向陈东琼出具《收条》一份，载明：“今收到陈东琼购房款（门面两间）共计壹佰万元整（1000000.00元）。除去原借款四拾万，收现金六拾万元，用于还代款四拾几万和私人杨正武十万和王江涛十万。这些都是陈东琼现场办理的，所有手续都在陈东琼那里。特出此据。收款人：余兴虎”。合同签订当日，第三人余兴虎向原告吴双治交付了上述两间门面的钥匙、房屋产权证（编号：20××66、20XX67）、国有土地使用证及他项权证（南房他证南部字第××），并告知上述两间门面的租赁方冯兰洲房屋买卖事实以及向吴双治缴纳后续租金事宜。嗣后，原告为上述两间门面办理水、电、天然气更改户名手续。原告与第三人至今未就上述两间门面办理产权过户手续。 本院在审理赵红英与余兴虎、刘林芳民间借贷纠纷一案中，赵红英申请财产保全，本院于2019年3月18日作出（2019）川1321民初1660号民事裁定书，裁定查封了余兴虎、刘林芳共有的位于南部县伏虎镇商贸街合伙建房2-X-X号住房（产权证号20××74）、1-5号非成套住宅（产权证号20××66），查封期限三年。 本院在执行赵红英与余兴虎、刘林芳民间借贷纠纷一案中，原告吴双治对本院查封余兴虎、刘林芳共有的位于南部县伏虎镇商贸街合伙建房X-X号非成套住宅（产权证号20××66）提出书面异议，本院于2019年10月28日作出（2019）川1321执异231号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 另查明，2018年8月20日，余兴虎（甲方）与冯兰洲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于伏虎镇商贸街34号口面房租赁给乙方使用；租期自2018年8月20日至2030年8月20日，共12年；三年租金壹拾万元，签订本合同时一次性付清此款，三年满后提前15日提醒乙方一次性按三年租金支付后面的房租，租金不变，租赁期间租金无增减。同日，余兴虎收取冯兰洲支付的头三年租金100000元。余兴虎将案涉两间门面出售给吴双治后，吴双治与冯兰洲于2019年12月6日签订《房屋租赁合同》。 本院认为，本案的争议焦点为吴双治对诉争房屋是否享有合法权利，其享有的权利是否足以阻却本院的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封前原告与第三人已就案涉两间门面买卖达成合意，并签订《房屋买卖购销合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；在人民法院查封之前，余兴虎已向吴双治交付钥匙，并告知案涉两间门面的租赁方冯兰洲房屋买卖的事实以及后续租金缴纳事宜，应视为原告对案涉两间门面已经有事实上的管理和支配权，即原告对案涉两间门面已实际占有；在人民法院查封之前原告已全额支付购房款；办理过户手续需买卖双方相互配合，余兴虎未能更换不动产证书，导致无法为原告办理过户手续，原告吴双治对未办理产权过户登记手续没有过错。据此，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。”之规定，原告针对南部县伏虎镇商贸街合伙建房X-X号非成套住宅（产权证号：20××66）的执行异议理由成立，对其主张对上述房屋停止强制执行的请求，本院予以支持。原告请求解除上述房屋的查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出，可待本案判决发生法律效力后，依据生效文书在执行案件一并解封处理。 综上，原告吴双治的部分诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、停止对本案所涉执行标的登记在余兴虎、刘林芳名下的位于南部县伏虎镇商贸街合伙建房X-X号非成套住宅（产权证号：20××66）的执行，本院（2019）川1321执异231号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告吴双治的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由被告赵红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  文 涵 人民陪审员  孙建华 人民陪审员  汤 涛 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  敬俊林 书 记 员  杨 君