重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初27055号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：李瑞军，总经理。委托诉讼代理人：刘红梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王云婕，女，该公司工作人员。被告：杨世强，男，1965年8月24日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：宋扬（杨世强的女婿），住重庆市九龙坡区。被告：杨清维，女，1988年3月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：宋扬（杨清维的配偶），住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司与被告杨世强、杨清维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘红梅、王云婕，被告杨世强、杨清维的委托诉讼代理人宋扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费43748.5元（2015年7月至2019年8月），违约金8749.7元；2、判令被告立即向原告支付拖欠的公摊电费912.65元（2015年7月至2019年8月），公摊水费836.73元（2015年7月至2019年8月）。事实和理由：原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为万科·X小区提供前期物业服务。合同生效后，原告如约履行了物业服务，被告拒绝支付物业服务费及公摊费，原告多次催收无果。被告杨世强、杨清维辩称，1、本案主体不适格，杨世强并非房屋的使用人，仅占1%的产权份额，杨清维自愿一人承担责任。2、原告起诉的部分物业费已超过诉讼时效；3、被告并收到任何物业费的催收通知，本案起诉条件不成就；4、原告未按照约定标准提供物业服务，被告多次要求原告整改，但原告拒不整改且未采取有效措施；5、原、被告的物业服务合同到2015年12月停止，被告此后并未接受原告的物业服务；6、被告作为别墅业主，不存在使用电梯等公共服务，也未接受原告的其他物业服务，从花园打理到清洁卫生等均由被告自己对外付费完成，原告无权要求被告承担物业费；7、原告必须举证证明其提供了约定的物业服务且达到合同约定的标准；8、原告无权要求被告支付违约金，诉讼费也应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：被告杨世强、杨清维系房屋的业主，该房屋建筑面积为249.99平方米，系别墅。2010年9月29日，万科（重庆）房地产有限公司发出《中标通知书》一份，通知原告为X小区项目的中标人。2010年10月9日，万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《X小区前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由原告对X小区提供前期物业服务，期限自合同签订之日起至2015年12月31日止，合同到期后，未出现业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，原告同意继续履行合同，则本合同继续有效；别墅住宅的物业服务费标准为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共区域水电等公摊）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。该合同还对物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所办理了备案。后万科（重庆）房地产有限公司与原告签订《补充协议》，约定涉案的小区名称为X小区悦峰，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2011年12月23日，重庆市物价局对万科·X小区的物业服务收费标准进行了备案，其中载明别墅的物业服务费标准为3.5元/月/平方米。上述物业服务合同签订后，原告为万科·X小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告于2018年10月18日通过邮寄《律师函》的方式向被告催收2015年7月至2018年9月期间的物业服务费等费用，于2019年4月30日通过邮寄《律师函》的方式向被告催收2015年7月至2019年4月期间的物业服务费及公摊水电费。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为3.5元/月/平方米，公摊水电费为据实分摊；对于公摊水电费，原告提供了2016年5月（原告提供的欠费明细载明该月的公摊水电费为34.06元）、2016年10月（原告提供的欠费明细载明该月的公摊水电费为34.1元）、2017年1月至2019年8月（原告提供的欠费明细载明该期间的公摊水电费为1038元）期间的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票为证；被告辩称房屋漏水、原告违反合同约定，提供了照片、微信聊天记录等予以证明。上述事实，有房屋产权查询信息、中标通知书、X小区前期物业服务合同、备案证明、补充协议、重庆市物业服务收费备案表、重庆市渝北区人和街道金和社区居民委员会出具的证明、律师函、EMS快递单、能耗公摊公告、张贴照片、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订的《X小区前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对万科·X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为万科·X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。被告杨世强称其主体不适格的辩称理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2019年5月至2019年8月期间的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告支付该期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告在庭审中提出了诉讼时效的抗辩，因原告于2018年10月18日对被告进行了催收，按照三年的诉讼时效期间计算，2015年9月之前的物业服务费及公摊水电费超过了诉讼时效，对原告要求被告支付2015年9月之前的物业服务费及公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持，本院确认被告在本案中交纳物业服务费的期间为2015年10月至2019年4月。根据上述合同的约定及重庆市物价局备案的物业服务费标准，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为3.5元/月/平方米，在2015年10月至2019年4月期间，被告应交纳的物业服务费为3.5元/月/平方米×249.99平方米×43个月=37623.5元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。对于原告诉请的2016年5月、2016年10月、2017年1月至2019年8月期间的公摊水电费共计1106.16元，原告提供了该期间的能耗公摊公告、张贴照片以及向供水及供电部门交纳水电费的发票予以证明，该证据能够证明本案小区实际产生了公摊水电费，原告已经向供水及供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持。对于其他月份的公摊水电费，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。被告辩称房屋漏水，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费本金的理由；被告还辩称原告违反合同约定，虽提供了照片等予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨世强、杨清维在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2015年10月至2019年4月期间的物业服务费37623.5元；二、被告杨世强、杨清维在本判决生效之日起五日内支付原告成都万科物业服务有限公司2016年5月、2016年10月、2017年1月至2019年8月期间的公摊水电费1106.16元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费578元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司负担165元，被告杨世强、杨清维负担413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇一九年十二月十八日书记员  刘明哲