北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初1480号原告：曹某1，男，1957年5月17日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区法律服务所法律工作者。被告：施某，男，1936年6月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李硕，北京李自永律师事务所律师。第三人：李某1，女，1934年2月2日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区法律服务所法律工作者。原告曹某1与被告施某、第三人李某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，曹某1及李某1的委托诉讼代理人黎晨杰、施某的委托诉讼代理人李硕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曹某1向本院提出如下诉讼请求：请求判令曹某1与施某于1999年6月8日签订的房屋买卖协议书无效。事实和理由：1999年6月8日，曹某1将归其所有的位于北京市延庆区××村××号院的北房3间、东房5.5间、西房5.5间以30000元的价格卖给施某，并签订《买卖房屋协议书》。根据法律规定，曹某1、施某签订的《买卖房屋协议书》系无效协议。故诉至法院，请求法院支持曹某1的诉讼请求。施某辩称，不同意曹某1的诉讼请求，理由如下：1.房屋确实是施某从曹某1处购买，但施某在2000年取得了延庆县人民政府发放的房屋所有证，现房屋登记在施某名下；2.施某是享有国务院特殊津贴的音乐家，其名下在北京市没有住房，购买房屋的目的一是为了开办音乐学院，培养音乐人才，二是自己养老居住；3.多年来，施某为××村修缮龙王庙，修路等，为××村做出了特殊贡献。2010年9月3日经北京市延庆区××村村民委员会（以下简称××村委会）同意，施某的户籍迁入××村，并给予村民待遇。李某1述称，李某1系曹某1之母，诉争房屋已经给曹某1，关于房子的权利义务都转给了曹某1，同意曹某1的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.诉争房屋位于北京市延庆区××村××号院，系曹某1祖宅。据曹某1称，1994年办理集体土地建设用地使用证时，诉争房屋分别登记在曹某1及其母亲李某1（曾用名：李某2）名下。2.1999年6月8日，曹某1与施某签订《买卖房屋协议书》，合同约定：“经双方协商，现有××村民曹某1、李书英自愿将坐落在××老村公路以南四合院旧房东房五间半西房五间半北房叁间共计壹拾肆间整卖给施某，旧房占地面积534平方米（以土地证为准），并附土地使用证2份162#××#。从即日起双方签字生效，本协议一式2份。”落款有曹某1、施某的签字。签完协议后，曹某1将诉争房屋交付给施某。经询问，施某称将6万元交付介绍人蒋毅，蒋毅给付曹某13万元购房款，曹某1认可收到购房款3万元。购房时，施某系城镇居民，系中国音乐学院的知名作曲家。3.1999年11月26日，××村委会为协助施某办理诉争房屋的所有权证书，出具证明一份，内容为：“县房管局：兹有我村村民施某现有老四合宅院，北房三间、南房三间、东房五间、西房五间共十六间及宅院。经丈量总面积640㎡。”2000年6月16日，人民政府在证明上批示：“情况属实，原房屋属集体所有无任何手续，现以此件为准，请给予办理。”2001年10月30日，延庆县人民政府为施某发放（2001）京郊延字第宅188号延庆县房屋所有证。2007年8月12日，××村委会与施某签订协议，该协议载明，为保护文物，方便村民祭拜活动，施某出资（不超过5万元）为××村修缮庙。施某称期间也为××村修建柏油路。2010年9月3日经××村委会同意，施某的户籍由北京市朝阳区迁入延庆县××村××号。4.2008年2月2日，曹某2、曹某3、曹某4、曹某5、曹某6签署《商量决定》，载明：“关于我家房屋收回产权一事：经家庭成员：姐曹某2、大弟曹某3、二弟曹某4、三弟曹某7、妹曹某5商量决定收回房屋产权后，全权由曹某1一人所得。其余姐妹没有任何意见，再也不为房产权而争执及上诉。决定的产权归曹某1一人所得，其余姐妹决不后悔”。经询问，李某1及曹某2、曹某3、曹某4、曹某5、曹某6均认可该决定的真实性。5.诉讼中，经本院向双方当事人释明，均同意本院先就涉案协议的效力作出处理，其他事项双方另行解决。上述事实，有当事人陈述、买卖房屋协议书复印件、《证明》、《商量决定》、××村委会证明、（2008）延民初字第00246号笔录、延庆县房屋所有证、户口本、照片等证据在案佐证。本院认为，诉争房屋买卖合同应属无效，理由如下：1.根据1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，施某系城镇居民，根据上述规定，1999年1月1日以后城镇居民无资格取得农民的住宅，有关部门在2001年为施某办理房产证的行为明显违反了上述规定。2.1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第（一）项规定：“需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地”。第三款规定：“回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有土地建造住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理”。本案中，施某不属于回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，故根据上述规定，其亦不能取得集体所有土地建造房屋。3.认定某人是否为集体经济组织成员，不能单凭村民委员会提出书面证明材料或个别村民的证人证言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的客观证据，或者是否有加入该集体经济组织的相关记载或文件，或者该人是否存在应当成为该集体经济组织成员的特定事实。本案中，根据现有证据无法证明施某系××村集体经济组织成员。综上，对于施某提出其取得诉争房屋的房屋所有证以及户籍迁入××村、享受村民待遇的抗辩意见，本院不予采信。曹某1起诉要求确认曹某1与施某于1998年6月8日签订的买卖房屋协议书无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认曹某1与施某于1998年6月8日签订的《买卖房屋协议书》无效。案件受理费750元，由施某负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  李卫中人民陪审员  帅丽宁二〇一九年十二月二十四日法官 助理  王映雪书 记 员  夏昕光