广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初729号原告：姚国坚，男，1974年8月30日出生，汉族，住广州市花都区，原告：骆杏开，女，1979年10月31日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：梁演枨、何卓莹，广东誉理律师事务所律师。被告：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路27号之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁庆华，广东沧正律师事务所实习人员。原告姚国坚、骆杏开与被告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭审理了本案。原告姚国坚、骆杏开的共同委托诉讼代理人梁演枨，被告建威公司的委托诉讼代理人韩铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚国坚、骆杏开向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付53582元房屋维修费用及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利息，自起诉之日起计至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向两原告支付房屋维修费用和家具损失53582元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利息，自起诉之日起计至付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告为广州市花都区大华一路33号东悦雅苑小区12栋203房业主，被告系该小区业主委员会聘请的物业管理公司。2018年9月22日早上，天降暴雨，因小区的排水系统、排水管堵塞，致两原告所居住的房屋出现多处污水倒灌等情形，两原告屋内财物、地板以及其他家私家具等出现大面积受浸，部分墙体亦因泡水受损。原告认为，被告作为小区的物业管理人，理应依照物业管理合同的约定保证所管理的物业及附属设施完好通畅，并定期检查。现管理人疏于管理，无及时排查出原告所居住房屋处的共同排水系统堵塞，造成原告的财产损失，应当承担赔偿责任。现为维护原告权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告建威公司辩称，我方认为原告的诉讼请求、事实与理由没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告已经按照物业委托关系合同的约定尽到了适当的合同义务，对下水管道、化粪池进行了定期排查维修、疏通；二、涉案12号楼的污水排水管存在设计缺陷，虽然存在前手的物业管理公司动用专项维修基金进行改造，依然没有消除堵塞问题；三、当天是因为暴雨导致污水井积水，导致下水不畅，造成油污容易堆积堵塞，这是自然灾害造成的，属于不可抗力；四、在管道发生堵塞接到原告的通知后，被告立即组织人员对管道进行疏通，疏通完毕之后对现场进行清扫，所动用的人工及费用都是由被告支出的；五、原告所要求的损失金额没有任何事实依据，不能作为定案的依据使用。补充意见：一、我方向鉴定机构提出异议认为装修的时间应由原告举证证明，而不应当采用原告陈述的2012年4月，根据房屋登记的时间，我方认为若原告无法举证装修竣工时间，则应当以房产证登记时间为准，鉴定机构的意见是由法院认定再修改报告。二、我方认为原告对损失的发生负有责任，涉案房屋以前是浸过水的，原告应当负有注意义务。二楼浸水发生以后，原告处理不当，涉案场地拉闸门高于客厅地面且地漏有垃圾堵塞导致水无法排出。本院经审理认定事实如下：姚国坚、骆杏开是位于广州市花都区大华一路33号12栋203房的权属人。该房屋建筑面积为80.08平方米，产权登记时间为2010年1月28日。房屋所在小区名称为东悦雅苑一期。2015年12月30日，建威公司作为乙方，广州市花都区花城街东悦雅苑业主委员会作为甲方签订《东悦雅苑物业服务合同》，约定由乙方为涉案小区提供物业服务，合同第三条约定：甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，楼面、平台、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、公共车位、中心花园。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、公用绿化的养护服务。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通。第十八条乙方应履行的义务：3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。第二十一条约定：本合同期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，……合同期届满三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十五条：乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。第二十六条：甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。上述合同签订后，建威公司为涉案小区提供物业服务至今。2018年9月22日，天降暴雨，雨水倒灌造成涉案房屋内浸水。关于房屋浸水的主要原因，姚国坚、骆杏开认为是由于一楼的水管堵塞，水无法排出造成；建威公司认为存在两方面原因：1、管道存在设计缺陷，倾斜度不够，有直角，导致下水不畅；2、12栋整栋楼的业主使用不当，平时不应当将菜汤倒入下水管，造成结块排不出去。关于管道维修的情况，姚国坚、骆杏开表示不清楚；建威公司表示其在接管前，上一任的物业公司于2017年动用专项维修基金63449.02元，针对缺陷进行过改造，但改造之后仍然是最易堵塞的楼栋，疏通的频率非常高，每次下大雨都会定期检查，主要看污水井的情况；建威公司在接手后没有改造，但定期一个季度会请人进行检修，如果有堵塞就用高压进行清理，但因设计缺陷无法彻底解决问题，仍然经常堵塞。对此，建威公司提交由诚信服务部开具的疏通、维修收据8张予以证明，并申请证人张某出庭作证。证人张某当庭陈述：从2017年起，每个季度或者有人投诉管道问题时，我都会对涉案小区12号楼的管道进行检查，我跟建威公司未签订合同，每次都是打电话过去清理，2018年疏通过三、四次，12栋是最容易堵塞的；除了我，另外还有一班人对12栋楼进行疏通；每次疏通出来的都是油污、污垢，因管道斜度不够，所以油污容易堆积；疏通收费，普通的按60元/次、100元/次，高压的300元/次，收费都是开收据；12栋2楼的住户是我请工人去疏通的。建威公司对证人证言的真实性、合法性和关联性予以认可，认为充分证明建威公司已经按照物业委托关系合同的约定尽到了适当的合同义务对下水管道、化粪池进行了定期排查维修、疏通。管道的倾斜度不够，业主对管道的油污产生过多、结块是堵塞的主要原因。姚国坚、骆杏开对建威公司提交的收据质证认为：对2018年9月23日的收据予以确认，在发生本案事故之后，原告要求建威公司到场进行疏通，在原告多次要求的情况下建威公司才找人前往；对其他收据包括2017年的5张收据，我方不清楚真实性；收据不是发票，可以通过后期制作、补开等形式形成，每张收据都有复准，仅仅是被告用于本案的诉讼所形成的，实际上有否发生相应的维修事实并不清楚，与本案无关，如果建威公司履行了日常的排查、排查等义务，应有相关的一系列证据，但建威公司没有对此进行举证，对该部分证据的关联性不予确认；从证据可以看出，2017年进行了5次维修，2018年进行了3次，每隔3个月就发生1次，如果是真实的，属于建威公司明知下水管道不畅而迟延进行疏通；如果收据是真实的，2017年最后一次疏通至事故发生已经长达10个多月没有进行疏通。姚国坚、骆杏开对于证人证言质证认为：1、证人陈述与建威公司之间已经建立了两年多的合作关系，其在本案作为证人与建威公司存在利害关系，证人的可信度较低；2、证人陈述其只是通过个人提供收据的情况，在被告提供的证据材料均有服务部的专用章，我方不清楚该章与证人的关系，与证人的陈述互相矛盾；3、证人陈述其定期前往涉案小区进行排污管疏通，本案的收据材料大部分都是针对12栋，不可能仅仅履行了对12栋的排查义务，但其他栋都没有提供证据。建威公司认为涉案房屋所在楼栋的下水管道存在设计缺陷，上一任物业公司进行改造后仍未排除，且涉案房屋在管道改造前已发生过污水倒灌的情况。对此，建威公司申请本院向相关部门调取涉案房屋所在楼栋因污水排放改造工程申请使用住宅专项维修资金的全部资料。根据广州市花都区住房和城乡建设局的复函及附件，包括如下资料：1、申请材料：广州市物业专项维修资金使用申请表、广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表；2、改造方案：东悦雅苑小区12、13栋地下管道改造工程招标书、投标书、招标结果公告、工程现场签证单、东悦雅苑小区12栋地下管道改造工程报价清单、建设工程造价审核意见表、情况说明；3、公示材料：公告1-公告3、图片1-7；4、施工材料：建设工程施工合同；5、竣工验收报告：广州市物业专项维修资金使用申请工程竣工验收报告。姚国坚、骆杏开对该复函的真实性无异议，关联性有异议，认为上一手物业的维修与这次房屋的浸水无直接关系，水管修过不代表就不会发生堵塞了；物业公司不能以之前修过为由来抗辩和不承担责任，按照小区管道维修的概率，不代表维修后就不会浸水。建威公司对复函的真实性、合法性和关联性无异议，认为在水管维修前，一下雨二楼就会有水浸入，下大雨时业主家中的下水道就会有积水；进行了维修但没有权威部门的验收和备案。诉讼中，姚国坚、骆杏开申请本院委托鉴定机构对涉案房屋因暴雨污水倒灌造成的室内财物损失的价值进行评估。为此，姚国坚、骆杏开预付鉴定费3450元。广东高迪评估咨询有限公司于2019年8月9日出具《价格评估结论书》，记载标的装修竣工时间为2012年4月，到价格评估基准日2018年9月22日共为2351天，结合现场勘查，标的装修经济寿命年限为10年，标的装修的综合成新率为35.59%，故价格评估标的房屋因暴雨污水倒灌而造成的室内财产（装修和家具）损失价值为12200元。姚国坚、骆杏开对该评估结论书不予认可，认为：1、涉案现场为污水倒灌后的现场，鉴定公司以该现场确定标的装修经济寿命年限为10年无相应依据，鉴定公司应参考新装修房屋的装修来确定使用年限，而不是以受损的现场勘查作为基础；2、根据上述情况，鉴定公司所提的综合成新率计算并无依据，更正函将综合成新率作出的修改同样无依据，该更正函仅仅验证了鉴定公司的不严谨，该报告不应作为定案的依据。建威公司对鉴定报告的三性无异议，认为成新率应以2010年1月28日作为装修的竣工时间，根据该时间计算出的成新率为13.48%，应按照该数字确立损失的价值。鉴定机构针对姚国坚、骆杏开提出的异议回复如下：我司是按照最新的参考文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》，居民用房装修的经济寿命年限为10年；根据成新率的计算公式：标的装修成新率=（标的装修经济寿命年限-实际使用时间）÷3650天×100%=35.59%，因此，标的装修的综合成新率为35.59%。鉴定机构针对建威公司提出的异议回复如下：请法院明确标的装修竣工时间，我司才能予以更改。关于涉案房屋装修的时间，姚国坚、骆杏开表示是2012年4月，但对此无提交证据证明。建威公司认为评估报告采纳的装修竣工时间为原告的单方陈述，但原告没有任何证据证明装修的竣工时间，根据公平合理原则，应以涉案房屋登记至原告名下的时间即2010年1月28日作为标的的装修竣工时间，由鉴定机构重新计算综合成新率作为确定本案损失价值的依据。鉴定机构于2019年12月4日出具《补充意见》，表示以房屋产权登记之日计算标的装修竣工时间，标的装修的综合成新率为13.45%，标的房屋因暴雨污水倒灌造成的室内财产（装修和家具）损失价值合计为4610元。建威公司对该《补充意见》的真实性、合法性和关联性予以确认，同意该《补充意见》的评估结论作为定案的依据。姚国坚、骆杏开质证认为：1、《价格评估结论书》在评估过程中第一点已根据原、被告的陈述确定标的装修竣工时间为2012年4月，但在《补充意见》中又变更以房屋产权登记之日作为装修时间，明显不公平、不合理。房屋产权登记时间仅为房屋权属登记的时间，即便登记当天开始装修，亦不可能在登记之日便完成装修，不符合常理。2、鉴定公司在双方无法确定具体的装修竣工日期的情况下，应当根据房屋现有装修的情况，大致推算装修开始及竣工时间，而不应单凭被告所述意见即以房屋产权登记之日作为装修竣工之日，有违公平原则。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷，案件争议焦点为：一、建威公司对于涉案房屋因水浸造成的财物损失是否应当承担赔偿责任；二、财产的损失金额如何认定。一、姚国坚、骆杏开向建威公司支付物业管理费，建威公司为涉案房屋提供物业服务，双方之间成立物业服务合同关系。因涉案房屋所在楼栋的排污水管堵塞导致雨水倒灌进涉案房屋，从而导致房屋内装修和财物受损，该事实客观存在，本院予以确认。建威公司认为涉案房屋在本次事故发生之前就发生过一次水浸，但未提交证据证明，对其陈述本院不予采纳。根据双方之间的物业服务合同约定，建威公司对于涉案小区内物业共用的上下水管道、落水管、污水管等设备、设施负有维修、养护、管理的合同义务。涉案排污管道属于小区共用设施的范围，根据现有证据，建威公司虽然对涉案楼栋的排污管道进行了定期疏通，但在该排污管道经改造、维修仍极易发生堵塞的情况下，建威公司作为物业管理服务的提供方，应通知施工单位在保修期内进行维修，采取提醒业主正确使用排污管道以及更频繁疏通、维护管道等防范措施，并且在雨天及时提醒、通知业主应对事故发生。因建威公司提交的证据不足以证明其已尽到了上述义务，故涉案房屋内财物的损失与建威公司提供的物业服务之间存在一定因果关系，建威公司对于事故造成的损失负有一定过错。综合考虑事故发生的原因、建威公司的履约行为以及过错程度，本院酌定建威公司对于姚国坚、骆杏开遭受的损失承担80%的赔偿责任。二、关于涉案房屋内财物损失金额的认定。对于涉案房屋装修竣工的时间，姚国坚、骆杏开负有举证证明责任，其认为装修的时间是2012年4月，但未提交证据证明，应由其承担举证不能的法律后果。另按照一手房交易的习惯，一般是先交付房屋，后办理不动产权证，即在产权登记之前房屋已交付给购房者，其可先行装修使用，为此，本院采纳建威公司抗辩的以房屋登记之日作为装修时间进行评估的意见。根据评估结论书《补充意见》，因污水倒灌造成的涉案房屋室内装修及家具的损失价值为4610元。故建威公司应承担的赔偿金额为4610×80%=3688元，对于姚国坚、骆杏开超额主张的金额部分，本院不予支持。对于姚国坚、骆杏开主张自起诉之日起的利息，因损失金额是经鉴定程序确定，且已判令建威公司承担损失金额80%的赔偿责任，综合建威公司的过错程度以及公平合理原则，对于姚国坚、骆杏开主张的利息，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市建威物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告姚国坚、骆杏开赔偿损失3688元；二、驳回原告姚国坚、骆杏开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1139.6元，由原告姚国坚、骆杏开负担1061.2元，被告广州市建威物业管理有限公司负担78.4元；鉴定费3450元，由原告姚国坚、骆杏开负担690元，被告广州市建威物业管理有限公司负担2760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  黄海泉人民陪审员  李汉清二〇一九年十二月六日书 记 员  王 呈方琢华