北京市大兴区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0115行初467号原告祁宇，男，1982年9月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托代理人冉华维，上海秦兵律师事务所律师。委托代理人贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会，住所地北京市大兴区兴政街29号。法定代表人芦亚静，主任。委托代理人刘威，女，北京市大兴区住房和城乡建设委员会干部。委托代理人任新伟，北京市京兴律师事务所律师。原告祁宇不服被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴住建委）作出的《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于祁宇申请对大兴区泰禾金悦中心项目违法行为进行查处的处理意见》（以下简称：《处理意见》），于2019年11月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月11日立案后，于2019年11月13日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭审理了本案。原告祁宇的委托代理人冉华维、贺利芳，被告大兴住建委的委托代理人刘威、任新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告大兴住建委于2019年10月17日作出《处理意见》，载明：本机关经过调查，查明：你方购买的大兴区泰禾金悦中心项目017-1#办公商业楼1801号房屋。经查询北京市房地产交易权属系统，上述商品房屋对应的商品房预售许可证【京房售证字（2016）213号】发证日期为2016年10月24日，预售许可截至日期为2019年5月31日。经调查，你方及开发企业均向我委提供了编号为Y2024816的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），其中开发企业按照大兴区住建委京兴建发【2014】8号文件要求将《购房提示》纳入了《北京市商品房预售合同》附件，在《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及《购房提示》中明确提示你方所购买的商品房宗地规划用途是商业办公用地，不属于住宅性质。你方（祁宇）在上述内容上均有签字。关于你方提出的泰禾金悦中心项目虚假宣传对外销售的问题，依据《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》（京建交[2009]533号）及《关于修订北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准等有关问题的通知》（京建发【2012】364号）相关规定：“销售机构及销售人员进行不符合项目实际情况的虚假宣传的，责令限期整改、扣2分”。我委在检查泰禾金悦中心项目销售现场时，其显著位置公示了《购房提示》，在检查过程中暂未发现开发企业销售机构及销售人员存在上述行为，如你方具有销售机构或者销售人员虚假宣传的证据，可向我委进一步提供，我委经查证属实后即可依据相关文件对其做出相应的行政处理。我委在收到你方的违法查处申请后，再次对泰禾金悦中心项目销售现场进行检查，在其销售现场暂未发现样板间。如你方具有该项目展示的样板间涉嫌居住导向的证据，可向我委进一步提供，我委经查证属实后即可依据相关文件对其做出相应的行政处理。关于你方提出的泰禾金悦中心项目改变规划用途问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条、《北京市城乡规划条例》第四十四条、《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》（京建发[2017]147号）第八条的规定，建议你方向规划和自然资源管理部门反映。依据《中华人民共和国广告法》第四条、第六条，如果你方认为泰禾金悦中心项目具有虚假广告宣传的行为，可向市场监督管理部门反映。原告祁宇诉称，原告与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）签订了《北京市商品房预售合同》及附件，购买泰禾嘉信公司开发建设的泰禾金悦中心（中央广场）项目房屋。原告购买上述房屋为家庭居住使用，此目的在签订合同之时，已明确告知泰禾公司，泰禾公司也承诺房屋完全可以居住使用。在购买的过程中，原告在广告宣传、样板房、销售人员介绍、合同及装修条款，均明确表示上述房屋具有通燃气、集中供暖、上下水入户、独立的厨房及卫生间，具有居住功能。泰禾金悦中心项目作为商业、办公用房，根本不能用于住宅使用，但泰禾嘉信公司却在对外宣传、销售等过程中均承诺可以居住作为住宅使用，上述行为严重违法。原告为维护自身合法权益，于2019年8月20日向被告发出违法查处申请书及证据材料，被告于2019年8月21日予以签收，后被告于2019年10月17日作出《处理意见》，该答复严重侵犯了原告的合法权益。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”之规定，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，切实维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求贵院依法撤销《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于祁宇申请对大兴区泰禾金悦中心项目违法行为进行查处的处理意见》；2、请求贵院依法责令被告限期对原告所提的查处申请书重新作出答复；3、本案诉讼费由被告承担。举证期限内，原告祁宇向本院提交以下证据：1、Y2024816号《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件；2、收据；证据1-2证明原告购买涉案房屋，并依约支付了购房款。3、违法查处申请书；4、照片；5、邮单；6、签收记录；证据3-6证明原告为维护自身合法权益，于2019年8月20日向被告发出违法查处申请书及证据材料，被告于2019年8月21日予以签收。证明开发商的宣传单有卫生间、能通燃气等生活配套设施，涉案开发商存在将商业办公类用房作为住宅用房销售，存在着北京市房地产开发企业违法违规行为中的非住宅类项目以住宅名义对外进行广告宣传，以及在签订预售合同时没有告知预售人相应的商品房布局结构及附属设施是否与样板间一致，而实际交付的商品房与样品间不一致，以及未经规划部门或相关部门批准修改房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向面积这些违法行为，属于京建发（2019）181号文件所明确列举的违法销售行为的表现形式，同时也证明被告没有对涉案项目进行正确的调查和处理。7、《处理意见》，证明被告于2019年10月17日答复，该答复严重侵犯原告的合法权益。被告大兴住建委辩称，答辩人所作回复认定事实清楚，符合相关规定，原告祁宇要求撤销没有依据。2019年8月21日答辩人收到原告祁宇的违法查处申请书，要求对被申请人泰禾嘉信公司开发建设的泰禾金悦中心项目未经批准商办用途改变为居住用途，并虚假宣传、对外销售等违法行为进行查处。接到举报后，答辩人执法人员进行了现场调查，并调取了相应的购房合同等证据材料。经答辩人调查，对于原告方所述的被申请人在销售过程中虚假宣传问题，答辩人在检查过程中并未发现。对于原告方投诉所述的商改住问题及广告虚假宣传问题，由于涉及改变规划用途及广告宣传问题，并不属于答辩人的职权范围。基于此，答辩人于2019年10月17日作出回复，并邮寄给原告方。综上，答辩人所作《处理意见》认定事实清楚，符合相关规定，原告要求撤销没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告方的全部诉讼请求。举证期限内，被告大兴住建委向本院提交了以下证据：1、违法查处申请书及身份证复印件；2、EMS邮寄单（单号：1091275741530）及查询记录；证据1-2证明被告收到查处事项的时间及查处内容。3、涉案项目预售许可情况网络查询打印件；4、北京市商品房预售合同；5、商品房销售执法检查表及现场检查照片（2018.3.14）；6、房地产销售专项检查表及现场检查照片（2018.11.16）；7、商品房销售执法检查表及现场检查照片（2019.10.9）；8、情况说明、公示及检查照片；9、询问笔录；10、营业执照复印件；11、授权委托书及身份证复印件；12、执法人员执法证复印件；证据3-12证明被告对原告查处事项进行了调查核实。13、《处理意见》；14、EMS邮寄单（单号：1082551b52530）及查询记录。证据13-14证明被告调查完以后，根据调查情况，对原告方进行了相应的回复，履行了相应职责，原告要求撤销没有依据。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告祁宇提交的证据，经质证，被告大兴住建委对证据1、2三性没有异议；证据3、5、6三性没有异议；证据4真实性、证明目的不认可；证据7是被诉行为，证明目的不认可。经审查，原告祁宇提交的证据7系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；证据1、2、3、5、6系有效证据，本院予以采纳；证据4不足以证明其要证明的内容。对被告大兴住建委提交的证据，经质证，原告祁宇对证据1-2真实性、合法性、证明目的认可；证据3真实性无法核实，因为是网络打印件，时间无法核实，不是系统显示，是手签的；证据4真实性认可，但证明目的不认可。该合同的第12页显示基础设施设备，双方约定了交付情况，办公商业用房是不予铺设燃气。合同第74页第4条，也明确约定电视、宽带、燃气、上下水等配套设施达到交付标准，可以证明开发商以住宅宣传售卖。原告也有理由相信，当时这个房屋是可以作为住宅使用；证据5日期是2018年3月14日，但原告提交的查处申请是在2019年8月20日。所以原告完全有理由相信被告提交的该份执法检查并不是针对原告的申请进行了涉案项目的检查。无法证明对涉案项目在原告提起申请后进行了相应调查。所以说，该份证据的真实性、合法性还有证明目的原告都是不予认可的。该份证据预售许可证的发售时间是2016年10月22日，被告向原告作出答复显示的涉案项目许可证是2016年10月24日，被告将预售许可证时间都没有调查清楚，原告有理由相信被告没有依法调查处理。第70项是对样板间做说明，实际交付的商品房质量、设备及装修与样板间不一致，如果说出现这种情况开发商是违反了相应的法律规定，被告是应该进行调查处理的，而在本案中开发商所出示的样板间明显与实际交付的商品房不一致，但被告没有进行调查处理；证据6真实性、关联性、证明目的均不认可，因为该份证据的检查日期是2018年11月16日，被告检查时间远远早于原告申请的日期，所以原告有理由相信该份检查并非针对原告提交的申请；证据7-8原告看着不太像原件，以法院核实为准。真实性无法确定，关联性、证明目的不认可。商品房销售执法检查表，当时被告主要针对的检查项目是建设单位营业执照资质证书过期进行检查，在被告的检查表上原告有理由相信，该份检查表也并非针对原告进行的申请事项进行了专项检查，所以原告认为该份证据无法证明被告在原告提交申请后进行了相应的检查和调查处理；证据9真实性认可，但关联性、证明目的不认可。笔录第2页第3个问题，恰能证明商品房预售的时候，是按照住宅标准进行约定的。最后一个问题恰能证明被告询问第三人是由于其他业主提出规划层高与事实不符，并非针对原告提出的将商业办公用房改变为居住使用以及进行虚假宣传所进行的调查，所以原告认为该份调查询问笔录也不是针对原告申请以后做出的专项的调查。所以该份证据的关联性不予认可；证据10-12真实性、合法性认可，但无法证明被告进行了调查处理；证据13是具体行政行为，对答复内容不认可，无法确定被告程序合法；证据14认可。经审查，被告大兴住建委提交的证据13系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；其他证据能够证明其要证明的内容。经审理查明，2017年3月16日，原告祁宇作为买受人与泰禾嘉信公司签订了《北京市商品房预售合同》及附件，购买了位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼18层1801泰禾金悦中心项目房屋，合同显示该商品房的规划性质为办公。原告于2019年8月20日向被告邮寄《违法查处申请书》，请求被告依法对泰禾嘉信公司关于泰禾金悦中心项目未经批准申办用途改变为居住用途、虚假宣传对外销售等违法行为进行查处并将查处结果书面告知原告。被告于次日收到该申请后，查询了涉案项目预售许可情况，调取了商品房预售合同等证据材料。2019年9月19日，被告向泰禾嘉信公司调查核实。2019年10月9日，被告前往泰禾金悦中心项目销售现场检查，因泰禾嘉信公司公示的资质证书已过期，被告责令其暂停销售并在显著位置予以公示，限3个工作日内整改完毕。2019年10月14日，被告再次前往泰禾金悦中心项目现场复查，泰禾嘉信公司针对上述问题已经整改。被告经查，于2019年10月17日作出《处理意见》并邮寄送达原告，原告于次日签收。另查明，2018年3月14日、11月16日，被告曾两次对泰禾金悦中心项目进行现场检查，均未发现虚假宣传对外销售行为。本院认为，参照《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。被告大兴住建委作为大兴区的房地产行政主管部门，具有负责本辖区内商品房销售管理工作的法定职权。本案中，关于原告提出的泰禾金悦中心项目虚假宣传对外销售的问题，原告与泰禾嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件中已明确提示原告涉案商品房的规划性质为办公，不属于住宅性质，原告对此应当知晓。被告接到原告举报后，于2019年10月9日前往泰禾金悦中心项目销售现场检查，项目销售现场无样板间，也未发现原告诉称的虚假宣传对外销售问题，故答复原告暂未发现被举报的行为，并告知原告可向其进一步提供销售机构或销售人员虚假宣传的证据，被告查证属实后即可依据相关文件作出相应行政处理。关于原告提出的泰禾金悦中心项目改变规划用途问题及虚假广告宣传问题等非被告法定职责的部分，被告也已告知原告分别向规划和自然资源管理部门和市场监督管理部门反映，对于原告的查处申请，被告已充分履行了法定职责，其向原告作出的《处理意见》并无不妥。综上，原告要求撤销被告作出的《处理意见》并责令被告限期对其查处申请书重新作出答复的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告祁宇的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告祁宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王玉红人民陪审员  张景华人民陪审员  王继华二〇一九年十二月二十五日法官 助理  陈雨曦书 记 员  毕 静