广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18754号原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人卓继贤。委托诉讼代理人张欣荣，男，1988年9月19日出生，证件号为R124197（3），系该公司员工。委托诉讼代理人何朗月，女，汉族，1986年10月29日出生，身份证住址广东省广州市天河区，系该公司员工。被告张曼，女，汉族，1980年10月27日出生，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人陈新强，广东龙新律师事务所律师。委托诉讼代理人罗竞军，广东龙新律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张欣荣、何朗月，被告张曼的委托诉讼代理人陈新强、罗竞军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订了《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》，约定原告将嘉霖悦禧园项目5-G208商铺出租给被告，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日。首年度租金为每月6164.40元；租金至起租日起第3年开始逐年递增5%，即2019年9月1日至2020年8月31日的租金调整为每月6472.62元，以此类推。被告应于每月5日前支付当月租金，并承担涉案商铺的物业管理费、水电费等应缴之费。被告已于2017年9月1日起实际使用涉案商铺，其中2017年9月1日至2017年11月31日为合同约定的免租期。此后，被告因资金链等自身原因，自2018年5月1日起开始拖欠租金，其中，2018年5月份的租金于2019年7月补交，仍拖欠2018年6月1日起至今的租金未予支付，暂计至2019年7月31日共计86301.60元。同时，被告拖欠2019年1月份至今物业管理费，暂计至2019年7月31日，共计1225.91元。根据租赁合同约定，被告迟延缴交租金、管理费、水电费等应缴之费，每迟延1日，应按所欠缴金额的0.5%支付违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除租赁合同，合同自原告通知解除之日解除。原告有权立即收回涉案商铺，没收租赁保证金，若被告逾期返还涉案商铺的，被告应按合同租金标准的双倍向原告支付逾期占用费。同时，因被告违约导致合同解除的，被告应补回装修免租期（2017年9月1日起至2017年11月31日）的租金。被告的违约行为已严重损害原告合法权益，原告有权依据租赁合同约定解除合同、收回商铺、没收保证金，要求被告支付拖欠的租金（含补回装修免租期的租金）、物业管理费、水电费等费用，并按约定支付违约金，以及逾期返还商铺产生的逾期占用费。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、原告与被告签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》于2019年8月1日解除；2、被告向原告原状返还嘉霖悦禧园项目5-G208商铺；3、确认原告有权没收被告已支付的租赁保证金14328.8元（含房屋使用保证金12328.80元，水电物业费保证金2000元）；4、被告支付自2018年6月1日起至2019年7月31日的租金86301.6元；5、被告支付自2017年9月1日起至2017年11月30日装修免租期的租金18493.2元；6、被告支付自合同解除之日（2019年8月1日）起至实际返还商铺之日止的逾期占用费（按合同解除之日前的租金标准的双倍即每月12328.8元计算）；7、被告支付自2019年1月1日起至实际返还商铺之日止的管理费、维修基金，暂计至2019年7月31日为1225.91元；8、被告支付租金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金，暂计至2019年7月31日为86301.6元）；9、被告支付管理费、维修基金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金，暂计至2019年7月31日为715.41元）；10、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、原告需举证证明涉案物业在租赁期间属于原告所有，若涉案物业属于案外第三人所有而原告没有出租权，则本案的租赁合同违反法律规定，应当认定为无效。2、在签订租赁合同时，原告存在恶意欺骗，当时被告找到开发商了解租赁物业的情况及整个楼盘的规划情况，但开发商为了吸引被告承租商铺，承诺称涉案物业旁边已经规划了幼儿园，大堂规划了大型超市，二楼全部为餐饮行业，并承诺将来客流量会很多，属黄金地带。同时，原告承诺只要被告签订租赁合同，就有两个月的装修免租期，被告正是看中这么好的规划及免租期，才有意承租两个商铺用于开店经营售卖女性内衣裤等女性用品。可没想到，开发商至今未兑现承诺，涉案物业的地段根本没有客流，经营状况差，被告连店铺的租金都无法维持，约定的免租期如今又不承认。因此，被告认为原告在订立合同时存在严重的虚假宣传，致使被告上当受骗。同时，租赁合同从条款上完全体现、保护的是出租方的利益，根本不顾承租方的利益，合同条款多处只强调出租方利益而加重承租方的责任。因此，涉案合同显失公平，属于不能表达承租方真实意思表示的合同。3、因被告拖欠租金，原告于2018年1月份把商铺的大门强行上锁，致使被告无法营业，经多次协商后才把门打开。此后，原告又于2018年12月29日再一次强行把商铺大门上锁至今，被告的商铺自2018年12月29日起就无法经营，且这些情况店里的员工及周边的邻居都可以证实，原告强行锁上大门，致使被告无法使用租赁物业，虽然租赁合同尚未解除，但该合同已经无法履行。因此，店铺被原告强行锁门期间的租金、物业费、水电费等不应当由被告继续缴纳。同时，应视为原告已于2018年12月29日收回了店铺。4、2018年12月29日，原告的工作人员问被告是否继续经营该店铺，被告通过微信明确回复“已经要不起了，连租金都交不起”，足以表明被告在那个时候已明确表示无履行合同的能力，也不想继续承租店铺。在此情形下，原告在确定被告没有合同履行能力时，就应当尽一切办法来减少自身损失，要及时行使合同解除权并收回物业，但原告并没有这么做，而是把商铺大门锁上，以此逼迫被告交租金，其行为明显不当。因此，原告强行锁门期间的租金、物业费、水电费等不应当继续缴纳。5、2019年7月29日，被告已经将商铺钥匙交给管理处的严主管（电话134××××1105），被告早已将涉案物业全部交还给原告，不存在逾期交还物业的说法，若法院认为存在逾期返还物业的情形，原告也存在过错，原告强行锁店铺导致被告无法使用，也无法清退。原告要求没收被告的押金，同时要求被告按照双倍租金的标准支付房屋使用费，其合同约定的标准无法律依据，显失公平，没有约束力。6、被告商铺的物品仍然被原告扣押，店里有价值近30万的商品，此外还有电脑一台、空调四台、家具、茶具、美容器械及麻将台等物品，均无法搬出，原告应当返还上述所有物品或打开店铺门，让被告清理上述物品。7、维修基金的主张没有任何事实及法律依据，被告不予认可，店铺的管理费是承租方真实享受物业管理公司提供服务时才应付的服务费，被告承租的店铺，大门已被原告强行锁上而无法经营，无法享受物业提供的服务，原告仍要求被告支付高昂的管理费，没有依据。退一步讲，即使被告欠缴管理费，该权利也应由物业公司享有，原告无权主张。8、针对装修免租期租金的请求，被告不予认可。合同签订前，原告明确承诺有两个月的装修免租期，该免租期约定并无附加条件，不以履行合同过程中是否存在违约为前提。租赁合同没有被告签字且无落款时间，说明当时合同的成立不严谨。9、关于租金、管理费、水电费的违约金主张，属于重复主张。违约金属于违约责任的处罚，没收保证金也属于违约责任的处罚，针对同一违约情况，原告同时主张两个不同的违约处罚，显失公平。原告已经要求没收保证金，要求对被告逾期交款的行为进行处罚，针对同一行为，不宜对被告再次通过违约金的形式予以处罚，违约金的请求不应当得到支持。退一步讲，如果法院认为违约金应当同时得到支持，应考虑没收保证金及支付违约金相加金额，违约成本过于高昂，不符合合理性及公平性，恳请法院予以扣减。综上，在租赁过程中，原告同样存在重大过错，恳请法院依法查明事实，驳回原告不合理或不合法的诉讼请求。经审理查明，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区坂田街道坂阑大道1052号的嘉霖悦禧园项目5-G208商铺（面积约28.02平方米）出租给乙方作为商业用途，租赁期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日，首年度的月租金标准为每月每平方米220元，即月租金为6164.4元，至起租日起第3年开始逐年递增5%，即第3个租赁年度2019年9月1日至2020年8月31日的月租金调整为6472.62元，以此类推；乙方在签署合同之前已对该租赁场所进行实地考察，租赁场所的位置、面积、结构、布局、质量、配套、设施设备、周边环境、商业环境、客流量等均已了解并无异议，乙方事后不得对此提出任何异议；甲方收到乙方支付的首月度租金、物业费用、租赁保证金后，于2017年9月1日向乙方交付租赁场所，乙方应当自甲方交付租赁场所之日起三日内验收，若乙方未在该期限内提出书面异议的，视为甲方已按照约定合格交付；甲方给予乙方装修免租期自2017年9月1日至2017年11月30日，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但因交纳管理费及使用该物业产生的水电等费用，装修免租期以乙方全面履行本合同租期为条件，若乙方单方提前终止本合同或因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应补回装修免租期的租金；乙方在签订合同之日交纳12328.8元作为房屋使用保证金，并同时缴纳水、电、物业费保证金2000元，待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、按约定返还租赁房屋后，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、网络费用、物业管理费用、保管及日常维修费用等均由乙方承担，日常维修费指房屋日常发生的损坏以及正常使用损耗所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施、电力设施以及其他设施，但不包括非乙方原因造成的房屋结构性损坏。关于违约责任，合同约定：1、在租赁期出现下列情形，甲方有权随时解除合同，合同自甲方通知乙方解除合同之日解除，甲方有权立即收回租赁场所，没收租赁保证金。乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日应按所欠缴金额的0.5%支付违约金，如迟延超过30日仍未缴足租金或管理费及其他应缴之费，甲方有权单方解除合同。；2、若甲方迟延交付租赁场所，每迟延1日应按月租金的0.5%支付违约金，迟延超过30日乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还租赁保证金；3、任何一方不得单方解除合同，需提前解除合同应提前一个月书面通知对方并获得对方同意，属于乙方单方解约的不予退还租赁保证金，属于甲方单方违约的双倍返还租赁保证金。甲方根据合同约定单方解除合同，或根据法定或约定事由终止的，乙方须在合同解除或终止后15个工作日内履行下述义务：1、无条件撤出并向甲方原状返还租赁场所，乙方逾期返还租赁场所的，应按逾期时间及合同终止前的租金标准双倍向甲方支付逾期占用费；2、清理其办公用品及其他一切物品，否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；3、房屋的装修非经甲方同意接收的，乙方须一并拆除并恢复租赁场所之原状，否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置并无须做任何补偿；4、付清乙方原状返还租赁场所之前的一切费用，否则甲方有权自行在租赁保证金中扣除，不足扣除的乙方应继续支付。合同签订后，原告按约定向被告交付了涉案商铺，被告向原告支付了房屋使用保证金12328.8元及水电、物业费保证金2000元共计14328.8元，支付了2017年12月至2018年5月期间的租金，支付了2018年12月份及之前的物业费，未支付装修免租期即2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金，至今未欠缴水电费。原告提交的深圳市嘉盈物业管理有限公司出具的管理费欠费明细，显示涉案商铺自2019年1月至2019年7月每月欠费175.13元，共计欠费1225.91元。原告提交的催告函，主要内容为：被告已拖欠2018年5月1日至2019年5月30日期间的租金80137.2元，拖欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费840.6元，拖欠2019年1月1日至2019年5月31日期间的物业维修基金35.05元，拖欠费用共计81012.85元；被告应于2019年6月5日前付清租金、物业管理费、水电费等一切费用，并按合同约定支付逾期违约金；逾期支付租金、物业管理费及其他应缴之费用超过30日，原告保留解除合同、收回商铺、没收保证金及要求被告承担违约责任的权利。原告提交的解除租赁合同通知书，主要内容为：被告已拖欠商铺至2018年5月1日至2019年7月31日的租金86301.6元，2019年1月1日至2019年7月30日的管理费1176.84元，拖欠维修基金是49.07元，欠费总计87527.51元；被告拖欠租金、物业管理费、水电费、维修基金等费用已超过30日，构成违约，因此告知被告租赁合同于2019年8月1日正式解除，被告支付的履约保证金12328.8元及水电、物业费保证金2000元均不予退还，要求被告于2019年8月1日前支付完毕拖欠的租金、管理费、水电费、维修基金等费用共计87527.51元，并支付违约金；要求被告于2019年8月1日前搬离涉案商铺，妥善返还原告并付清实际返还物业之前的租金、管理费、水电费等一切费用，在前述搬离期限之后，遗留在该商铺内的一切物品视同被告已放弃所有权，原告有权自行处置，因此产生的处置费用由被告承担；被告未于2019年8月1日前搬离涉案商铺按原状妥善返还原告，原告有权根据合同约定，要求被告按合同终止前租金标准双倍向原告支付逾期占用费用。被告提交的其与原告工作人员微信聊天记录截图，内容包括：1、原告自2018年9月30日起，原告向被告催缴租金，在催缴租金的过程中，原告于2018年12月29日询问被告“就是您现在不打算要这个铺了是吧”，被告回复原告称“我不是不要，是要不起了，我现在连租都交不起”。2、2019年2月19日，被告称“帮我跟上面申请一下让我开门先，不开门就越麻烦，欠租金我尽快交上，谢谢，去年真的好难，今年就不会这样了”，原告回复称“好的，张姐，我跟领导申请一下”，后又回复被告称“张姐，我们领导说这边可以给您开门，但是前提是得先交一部分租金，您先想办法交一半，我们给您开门，正常开业后再给你一些时间，然后交另一半租金，这样我们也能给公司有个交代”。被告表示现在没钱，原告回复称“张姐，真的我们也没有办法，大家都作出了让步，我们也是有让步，这边不可能什么都没有，就跟公司的高管去申请开这个门，老板也不会同意的，风险我们也不能去承担，希望您还是先根据我们给出的意见，先缴纳一部分租金后我们再去讨论接下来的事情”。庭审时，原、被告经协商，双方一致同意被告于2019年11月10日前将商铺内的所有物品搬离并清空，逾期商铺内的物品将视为被告遗弃物由原告自由处置，双方同意自2019年11月11日起视为被告已涉案商铺交还给了原告。原告陈述其分别于2019年5月24日、2019年7月24日向被告发出催告函及解除租赁合同通知书，被告于2019年7月25日签收了通知书，快递回执显示为他人收有可能是当时被告拒绝签收或者是其他原因由他人代收，被告主张原告在招商时存在虚假宣传不属实，合同明确约定被告清楚涉案商铺的现状。被告对原告提交的管理费欠费明细真实性不予认可，并表示被告未收到催告函及解除租赁合同通知书，更不清楚该两份文件的内容，被告同意解除租赁合同，并于2019年7月29日将涉案商铺的钥匙全部交还给了原告，被告用实际行为证明租赁合同已解除。在租赁期间，因被告筹款困难未及时缴纳租金，原告于2018年1月将商铺大门上锁，被告为此向原告交了几个月的租金后原告才把门打开，后来又因拖欠租金，原告于2018年12月29日再次将商铺大门上锁，被告无法经营故于2019年7月29日将商铺钥匙交给了物业管理处，并向原告明确表示已无能力继续履行合同。另查明，涉案房屋位于龙岗区坂田街道嘉霖悦禧园6栋半地下208，登记所有权××为深圳市嘉兴福房地产开发有限公司，用途为商业，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0110732号。再查，原、被告同时签订了另一份《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于深圳市龙岗区坂田街道坂阑大道1052号的嘉霖悦禧园项目5-G207商铺（面积约28.02平方米）作为商业用途与本案5-G208商铺一并使用，原告已另案诉至本院，案号为（2019）粤0307民初18752号。本院认为，原、被告签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。在租赁合同履行过程中，被告多次逾期支付租金，且至今仍未向原告付清租金等费用，故本院对原告主张被告构成违约的意见予以采纳。原告主张，因被告违约其于2019年7月24日向被告发出解除租赁合同通知书，被告于2015年7月25日签收，但原告提交的快递单回执显示系其他人签收，被告表示并未收到该通知书，且原告未提交其他证据证明被告已收到该通知书并知晓相关内容，原告主张租赁合同于2019年8月1日解除，依据不足，本院不予采纳，但原、被告庭审时均确认租赁合同已解除，并一致同意被告已于2019年11月11日向原告交还了涉案商铺，本院对此均予以确认。根据被告提交的微信聊天记录以及双方庭审陈述，本院对被告主张的因其拖欠租金原告于2018年12月29日将涉案商铺大门上锁、被告之后未再经营的事实予以采信。在合同履行过程中，被告虽然拖欠租金及其他相关费用构成违约，但原告以对被告正在经营的商铺大门强制上锁的方式催缴租金，方式不当，存在一定的过错，被告自锁门后未再经营，对原告自行锁门之后产生的租金应予以适当减少。因本院已认定被告构成违约，根据合同约定，原告主张不予退还原告支付的保证金14328.8元及要求被告支付2017年9月1日至2017年11月30日装修免租期的租金18493.2元（3×6164.4），有事实及合同依据，本院均予以支持。关于原告主张被告支付2018年6月1日至2019年7月31日期间的租金、按双倍租金标准支付2019年8月1日至实际返还商铺之日止的占用费、支付2019年1月1日起至实际返还商铺之日止的管理费及维修基金，综合本案实际情况，考虑到原、被告各自的过错程度，本院酌情支持2018年6月1日至实际返还商铺之日即2019年11月11日期间的租金只按10个月予以计算，金额为61644元（10×6164.4）；2019年1月1日至实际返还商铺之日即2019年11月11日期间的管理费、维修基金只按3个月予以计算，金额为525.39元（3×175.13）。原告上述请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的被告按合同约定支付租金及管理费、维修基金违约金，因本院已确定原告无需退还租赁保证金，并支持了原告要求被告支付装修免租期的租金，故被告因违约已承担了相应的违约责任，考虑到公平原则，对原告要求被告承担其他违约责任的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司与被告张曼签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》已解除；二、确认原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司无需向被告张曼退还房屋使用及水电物业费保证金共计14328.8元；三、被告张曼应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2018年6月1日至2019年11月11日期间的租金61644元；四、被告张曼应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2017年9月1日至2017年11月30日装修免租期的租金18493.2元；五、被告张曼应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2019年11月11日期间的管理费、维修基金共计525.39元；六、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元，减半收取2205元（原告已预缴），由原告负担1195元，被告负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年十二月十八日书记员  钟沐辰