陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终13838号上诉人（原审被告）：曹福生，男，1971年2月7日出生，汉族，自由职业者，福建省长汀县居民，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭雄，陕西威能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永，男，1989年12月17日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张焕，女，1990年1月16日出生，汉族，自由职业者，住西安市未央区。委托诉讼代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。原审第三人：西安市双生天虎房地产信息咨询中介服务部，住所地：西安市莲湖区。经营者：陈武斌，男，1980年XX月XX日出生，汉族，西安市双生天虎房地产信息咨询中介服务部经营者，住西安市未央区XX路XX号。原审第三人：陕西卓润投资管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。送达地址：西安市莲湖区。法定代表人：赵慧姣，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋莉，女，1965年4月6日出生，汉族，陕西卓润投资管理有限公司房产经纪人，住莲湖区。上诉人曹福生因与被上诉人王永、张焕以及原审第三人西安市双生天虎房地产信息咨询中介服务部（以下简称：天虎中介）、陕西卓润投资管理有限公司（以下简称：卓润投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初5275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王永、张焕为夫妻关系，其夫妻二人经天虎中介、卓润投资公司居间服务，与曹福生达成房屋买卖合意，2018年4月15日，王永、张焕与曹福生及卓润投资公司签订《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》，约定曹福生将位于西安市莲湖区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出卖于王永、张焕，房屋总价款为400000.00元。签订合同当天，王永、张焕支付定金70000.00元，曹福生出具收条。签订合同后，张焕于2018年5月8日将户口迁至西安市，后曹福生向天虎中介提供了房屋网签备案需要的材料，进行网签备案，签订了《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版），网签备案合同由张焕签字确认。双方办理后续房屋买卖手续时曹福生不予配合，天虎中介和卓润投资公司居中调解无果，曹福生明确表示拒不出卖房屋。庭审中，曹福生认为录音系在王永、张焕引诱、欺诈下作出的，但没有提供任何证据。另查明，曹福生收取的定金70000.00元，其中20000.00元为保障曹福生履行合同暂扣押于天虎中介与卓润投资公司处，待房屋过户完毕后返还给曹福生。庭审中，王永、张焕申请对房屋价格进行评估，经西安市中级人民法院委托，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司2019年7月11日作出西通法估字（2019）第19032号房地产评估报告，估价结果为“估价对象在价值时点的市场评估价值为人民币61.04万元，评估单价9207元/平方米。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。王永、张焕为证明其主张，向原审法院提交如下证据：1、《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》、西安市房权证莲湖字第110011007Ⅱ-10-5-4103号房屋产权登记证书，予以证明曹福生为涉案房屋的唯一登记权利人，享有合法处分房屋的权利；王永、张焕与曹福生及卓润投资公司作为完全民事行为能力人，三方于2018年4月15日签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》依法成立并生效，对三方均具有约束力；王永、张焕与曹福生应在定金协议签订后90日内完成过户手续，至今未完成过户登记手续，曹福生已构成违约。2、收条。予以证明王永、张焕于签订《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》当日即按照合同约定向曹福生支付购房定金柒万元，曹福生已实际收到定金，并向王永、张焕出具收条，双方已履行部分合同义务；因曹福生违约导致合同解除应退还所收取的定金柒万元整。3、西安市存量房买卖合同（经纪机构版）。予以证明：2018年5月16日，王永、张焕与曹福生双方及天虎中介、卓润投资公司已就涉案房屋进行网签备案；按照网签合同约定，王永、张焕付款应直接交付监管账户，但因曹福生无故违约，拒绝配合王永、张焕及天虎中介、卓润投资公司进行面签手续、办理资金监管等导致房屋交易至今无法办理房屋产权过户手续，王永、张焕合同目的不达，应予以解除合同，并承担违约责任。4、录音。予以证明曹福生承认其违约行为，并且携妻子与天虎中介、卓润投资公司协商加价事宜，曹福生之行为显属恶意违约；曹福生违约的根本原因在于想提高涉案房屋交易价格，无基本的契约精神，其行为严重违反《合同法》诚实信用原则；曹福生应向王永、张焕赔偿因恶意违约而导致的房屋差价损失。5、王永、张焕结婚证及集体户口登记卡。予以证明王永、张焕经西安市未央区民政局依法登记结婚，为合法的夫妻关系；张焕已于2018年5月8日将户口迁至西安市，西安市公安局未央宫派出所于2018年5月15日予以户口登记；王永、张焕所购买房屋为夫妻共同购房行为，王永、张焕仅一人为西安市户口即可在西安市购买住房，符合西安市的购房政策，仅一人签字不影响夫妻共同购房的行为认定及合同效力。6、安居客截图。予以证明王永、张焕所购房屋目前均价8939元。证明因曹福生违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担因此而造成的房屋差价损失，王永、张焕购买时的房屋总价款为38万元，目前该房屋的总价值为592655.7元，差额为212655.7元（实际以评估报告为准）。曹福生对王永、张焕提出的上述证据1、2认可，对证据3不认可，理由为，网签备案当事人应为王永而非张焕但操作过程中都是张焕在办理。王永、张焕不具有贷款能力，曹福生丧失对王永、张焕的信任，为维护自己的权益而不去配合王永、张焕办理手续。对证据4录音，曹福生认为是在王永、张焕的引诱、欺诈下作出的，不是曹福生真实意思表示，没有证明效力。对证据5形式要件有异议，证明目的不予认可。对证据6安居客截图因王永、张焕申请评估未发表质证意见。卓润投资公司对王永、张焕提出的上述证据无异议。天虎中介对王永、张焕提出的上述证据无异议。曹福生为证明其主张向原审法院提出证据：2017年6月28日西安市人民政府颁布的2017第59号文件，西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知以及2017年7月6日2017第77号文件，关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则。予以证明王永、张焕方不符合西安市二手房的资格，双方签订的合同应属无效合同。原审法院认为上述文件不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的证据种类和证据形式，向王永、张焕与曹福生及第三人释明后，不予组织质证。庭审中，原审法院组织王永、张焕与曹福生及天虎中介、卓润投资公司对西通法估字（2019）第19032号房地产评估报告进行质证，王永、张焕对该评估报告的评估结果予以认可，并认为根据该报告王永、张焕房屋差价损失应该是210400元，曹福生应予以赔偿。曹福生不认同该评估报告，认为本案是定金合同纠纷，所以和房屋价值无关，评估是王永、张焕单方委托行为，和曹福生没有关系。且评估程序违法，评估时没有比照价格对象，基准数据没有依据。卓润投资公司和天虎中介对该评估报告没有意见。王永、张焕诉至原审法院称，2018年4月15日，其夫妻二人经天虎中介及卓润投资公司，与曹福生达成房屋买卖定金协议，约定由曹福生将位于西安市莲湖区XX城XX路XX小区XX楼XX单元XX号房产出卖给其，约定房屋总价款为400000.00元，并约定其先行支付定金7万元，合同签订时其向曹福生支付定金7万元，曹福生向其出具了收条。2018年5月16日，双方对此次交易行为网签备案，并签订《西安市存量房买卖合同》，约定其以按揭贷款的形式购买诉争房屋，后其及天虎中介、卓润投资公司多次要求曹福生配合办理资金监管，曹福生拒不配合，在曹福生提出加价其否决的情况下，曹福生明确向其表示不再出售此房屋，其及天虎中介、卓润投资公司多次要求配合履行房屋买卖手续，曹福生拒不履行。为维护其合法权益，诉至法院，请求：1、依法判决曹福生继续履行《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》、《西安市存量房买卖合同》，协助王永、张焕办理资金监管、房屋交付、房屋过户等手续。2、本案诉讼费用由曹福生承担。庭审中王永、张焕变更诉讼请求为：1、解除王永、张焕于2018年4月15日与曹福生、卓润投资公司签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》、《西安市存量房买卖合同》（经济机构版）。2、依法判令曹福生向王永、张焕双倍返还定金140000.00元，并赔偿王永、张焕房屋差价损失210400.00元。3、本案诉讼费由曹福生承担。曹福生辩称，王永、张焕与其及卓润投资公司签订《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》属实，王永、张焕已支付定金70000.00元属实，但没有网签，王永签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》，但是网签合同是张焕和天虎中介办理的，王永不是西安市户口，不具备购房资格，合同应属无效。卓润投资公司述称，同意王永、张焕的诉请，夫妻双方购房只要一方符合购房资格即可，银行贷款下不来是因为曹福生不配合递交资料导致的，在合同履行过程中，曹福生曾提出要求涨价，先说十万后又说八万，王永、张焕同意后，曹福生又坚决不卖房。天虎中介与卓润投资公司的意见一致。原审法院认为，本案争议焦点为：1、王永、张焕与曹福生及卓润投资公司之间签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》是否有效？2、涉案合同的违约主体？3、违约方应承担违约责任？关于焦点1，王永、张焕与曹福生及卓润投资公司签订的协议虽为买卖定金协议，但该协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容，且双方签订房屋买卖定金协议后，曹福生已配合卓润投资公司、天虎中介对交易房屋进行备案登记，合同三方当事人已经就该协议履行相关合同义务，可以认定为房屋买卖合同。该合同系买卖三方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现因无法继续履行王永、张焕提出解除《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》有事实和法律依据，原审法院予以支持。曹福生依据西安市购房政策要求法院认定协议无效的主张，因购房政策属于西安市XX房XX市场进行调控的政策规定，不属于法律、行政法规强制性规定，也并非效力性规定，限购政策影响的是当事人之间的房屋买卖合同能否履行问题，与合同效力无关，故其主张合同无效，无事实和法律依据，原审法院不予采信。关于王永、张焕请求解除《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版）的诉求，该合同虽然没有曹福生签字，但其配合并提供相关材料进行网签备案的行为足以认定其进行网签备案的真实意思表示，但因该合同的有效期为90日，现已失效，无需再予以解除。关于焦点2，合同各方应本着诚实信用之原则，履行合同相关义务并予以协助、配合。本案合同履行过程中，虽然在网签备案合同上系由张焕签字，但并不影响该房屋由王永、张焕夫妻双方共同购买涉案房屋的事实，夫妻双方有权决定所购买房屋登记在夫或妻一方或夫妻双方名下，该权利的行使并不影响实际房屋买卖交易的正常履行，亦不影响曹福生合同目的的实现，本案合同履行过程中曹福生不予配合办理后续购房手续，且在天虎中介与卓润投资公司的居间调解下曹福生仍不予配合，导致本案房屋交易手续无法继续办理，在王永、张焕起诉要求继续履行和加价履行的情况下，曹福生仍不予配合继续履行，综合以上事实，足以确定曹福生违约之事实。关于焦点3，因曹福生违约行为导致本案交易无法继续进行，其应承担违约责任。曹福生作为收受定金的一方，不履行合同约定的义务，应当双倍返还定金。故王永、张焕要求曹福生双倍返还定金140000.00元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现涉诉房屋所在地区的房价已经上涨，王永、张焕在该地区购买同等条件的房屋需要付出更多的资金成本，该部分房屋差价构成王永、张焕的主要损失，根据西通法估字（2019）第19032号房地产评估报告涉案房屋估价为61.04万元，故本案房屋差价为61.04万元-40万元=21.04万元，王永、张焕要求曹福生赔偿房屋差价损失的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。房屋差价损失实际应为140400元（210400元-70000元），曹福生称损失于本案无关，因本案损失系曹福生拒绝配合履行房屋交易手续导致的，故其主张原审法院不予以采信。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告王永、张焕与被告曹福生、第三人陕西卓润投资管理有限公司签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金合同》；二、被告曹福生于本判决生效之日起十日内向原告王永、张焕双倍返还定金140000.00元；三、被告曹福生于本判决生效之日起十日内原告王永、张焕赔偿房屋差价损失总计140400元。四、驳回原告王永、张焕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，评估费3050元，由原告王永、张焕负担1050元，被告曹福生负担9300元（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付给原告）。宣判后，曹福生不服向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。二、1、本案判决书第7页倒数第二行认定”合同三方当事人已经就该协议履行相关合同义务，可以认定为房屋买卖合同”，但实际上双方未签署正式购房合同，亦未履行相关合同义务，故而本案争议合同为《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》属于认购的定金合同性质，而非正式购房合同。三、本案一审判决适用法律错误。双倍返还定金及支付房屋差价不应同时适用。1、房屋差价损失不符合可预见性规则。依据《合同法》第一百一十三条、《最高院公报》2006年第11期，最高院（2006）民二终字第111号民事判决，因不可控制的房屋价格变动导致的现阶段房屋差价不属于违约赔偿责任。2、商品房认购纠纷不宜直接适用《买卖合同解释》第二十八条。综上，请求：1、对本案发回重审或撤销原审判决第二、三项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费全部由王永、张焕承担。王永、张焕辩称，1、本案系因履行房屋买卖合同中卖方曹福生不履行合同后续合同义务而导致的违约行为，曹福生作为合同一方不履行合同义务其应承担违约责任。2、双方签订的协议属于房屋买卖合同；3、曹福生提出的《最高院指导案件裁判规则理解与适用》、《最高院公报》本身不属于法律范畴，不能以此对抗法律。4、房屋差价并非因市场因素造成的损失，而属于合同正常履行后王永、张焕可获利益损失。5、房屋差价属于王永、张焕损失的一部分，且涉案房屋已面临拆迁，如果涉案房屋正常履行、过户，该部分利益均为王永、张焕所有，仅仅一个差价损失与拆迁安置利益根本无法比拟。曹福生之所以不履行合同义务，主要原因也是因为涉案房屋可能面临拆迁安置。6、一审关于违约金及定金的判决是符合法律规定的，且未超过因曹福生违约造成王永张焕的损失。7、关于曹福生新增的上诉理由，其交上诉费时未提出，故对该新增理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。卓润投资公司述称，当时我们对曹福生说的很清楚，我司也是二手房屋中介，我司与天虎公司是合作关系。曹福生的房子我公司开始负责出租，后来给曹福生卖房。王永、张焕是天虎的客户，所以我们把曹福生的房源介绍给王永、张焕，签合同在我们卓润公司，签订合同时曹福生、王永、张焕、蒋莉、天虎公司的员工在场，后来曹福生不愿意卖了，曹福生的爱人说要涨价，后来我们协商，但是曹福生的爱人还是不愿意卖。综上，对一审判决无意见。天虎中介述称，对一审判决无意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案三方当事人签订的《陕西卓润投资管理有限公司房屋买卖定金协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方应依约享有权利、履行义务。依据本案查明的事实，曹福生拒绝依约履行合同义务，存在明显的违约行为，故原审法院认定其依法承担相应违约责任正确。原审法院依据定金罚则，认定曹福生作为收受定金的一方，应依法双倍返还定金于法有据。但是，依据案涉房地产评估报告，截止该报告所确定的评估时间节点，涉案房屋存在21.04万元的溢出价值，故依据公平原则，仅双倍返还定金并不足以弥补因曹福生违约给王永、张焕所造成的实际损失，原审法院填平因曹福生违约给王永、张焕造成的损失并无不当。另，两家房产中介公司仅为出卖人曹福生与买受人王永、张焕提供居间中介服务，且买卖双方当事人亦在中介公司的斡旋下签订了合法有效的案涉合同，故案涉房产中介公司所为之居间服务行为亦无不当。综上所述，原审判决正确，应予维持。曹福生的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；曹福生预交的5506元二审案件受理费由曹福生负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  范 致 远   1