北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初15933号原告：高宝泉，男，1985年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被告：孙朝娟，女，1987年6月19日出生，汉族，河北省石家庄市桥西区人，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。原告高宝泉与被告孙朝娟共有纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高宝泉及其委托诉讼代理人李同煜、被告孙朝娟及其委托诉讼代理人白雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宝泉向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告购房款169．3336万元；2．请求判令评估费13160元由被告负担；3．请求判令财产保全费5385元由被告负担；4．请求判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年底,原、被告双方在共事公司相识并确定恋爱关系。2017年8月,双方约定共同购买房屋一套作为结婚之用,并商定以被告的名义购房。2017年8月11日,被告通过居间方北京链家房地产经纪有限公司与聂锦贤签订房屋买卖合同,以总价人民币439万元购买坐落于北京市昌平区×房产(以下简称涉案房产)一处。2017年9月27日,原、被告双方就涉案房产签署《房屋购买首付出资证明》,约定:在上述购房首付款共计210万元中,原告出资170万,被告出资40万;如双方在购房后结婚,则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。原告在购房期间,支付居间服务费1万元、购房款182．5万元,共计183．5万元。2017年9月29日,被告取得涉案房产不动产产权证,涉案房产登记为其单独所有。2017年10月,双方频发争执以致分手,共同购置婚房之合同目的已无法实现。其后,原告多次提议被告处置房产以归还其出资,被告曾于2018年1月21日归还原告出资4万元,至今尚欠179．5万元。综上所述,原、被告双方约定共同购置婚房,因分手已无法实现合同目的,故双方共同购房合同应予以解除;涉案房产现为被告单独所有,原告为购置该房产的支出应予以返还,故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,诉至贵院,请求判允诉求,以维护原告合法权益。被告孙朝娟辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告约定共同向第三方聂锦贤购买位于北京市昌平区×的房产,合资方式为共同支付首付款及向银行申请按揭贷款。由于原告不具有首套房购房资格,房屋只登记在了被告名下，并按照银行的要求,只能以房屋登记的产权人即被告的名义申请了按揭贷款。依照房屋买卖居间方链家公司的要求,购房款只能通过被告的账户向出售方支付购房款,因此原告将约定中由其承担的购房款先转给了被告,被告再转给了出售方聂锦贤。被告向出售方支付原告承担的购房款的行为,是履行代理行为,支付款项后即完成了代理事项,原告无权再要求被告向其返还购房款。对于原告在事实与理由中陈述的合同已解除问题,原告与被告合资购房的行为已经发生,首付款已支付出售方,银行按揭贷款已审批完毕，双方间达成的共同购房协议已经履行完毕,客观上已不具备解除条件,同时双方也未就解除该合同履行法定解除程序,该合同不具有当然解除的效力。如果原告返还购房款指的折价款的问题,本案属于共有权纠纷,涉案房产由双方共同出资购买,并由双方共同所有,在房屋产权未在双方间做分割处理的前提下,原告要求被告返还折价款的诉求缺少事实依据。即使原告要求人民法院对双方共有房屋做分割处理,基于被告无能力支付原告折价款及自行偿还银行按揭贷款,因此,被告要求人民法院对涉案房屋进行评估拍卖,以拍卖价款偿还银行剩余贷款及被告已偿还的银行贷款35万元并扣除评估、拍卖房产产生的费用后,由双方按17:4的比例对剩余拍卖价款进行分配或人民法院判决涉案房屋归原告所有,由原告对被告做出相应折价补偿。原告支付给保险公司的担保费不是必然产生的费用，所以应由原告自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，聂锦贤（出卖人）与孙朝娟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区×；出卖人与买受人通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交；该房屋成交价格为374万元；该房屋家居、家电、装饰装修及配套设施等作价65万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为243万元。双方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂锦贤（出卖方）、孙朝娟（买受方）及链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计439万元；乙方于2017年8月10日将第一笔定金10万元自行划转给甲方；乙方于批贷函下发后三个工作日内或2017年9月22日前将第二笔定金40万元以理房通支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第一笔首付款131万元以建委监管支付方式支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第二笔首付款14万元以理房通支付方式支付给甲方。三方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂锦贤（出卖方）、孙朝娟（买受方）及链家公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定：经各方协商，按照2．2%的费率标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费87800元，乙方承担87800元，并应于本合同签订当日向丙方支付。2017年9月5日，孙朝娟（借款人）与交通银行北京芳群园支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为242万元，贷款期限300个月，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为14006．44元。自2017年11月24日起，孙朝娟每月偿还贷款14006．44元。2017年9月27日，孙朝娟（甲方）与高宝泉（乙方）签订《房屋购买首付出资证明》，约定：甲方与乙方以合资出首付和按揭贷款的方式购买昌平区×室商品房，使用甲方在北京的首套房购房资格并以甲方名义向银行贷款，而乙方作为该商品房购房首付款的主要出资人；房屋购买总价439万元，首付款（含中介费）210万元，银行按揭贷款242万元；首付款中，甲方出资40万元，乙方出资170万元；如甲乙双方在购房后结婚，则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。双方在该协议中还约定了其他内容。2017年9月29日，该房屋登记至孙朝娟名下，共有情况为单独所有。2018年1月21日，孙朝娟将前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。该房屋现由孙朝娟继续对外出租。高宝泉称其保留向孙朝娟主张出租房屋收益的权利。庭审中，高宝泉称其实际出资185．5万元，其中向孙朝娟转账179．5万元、向聂锦贤转账5万元、向理房通转账1万元，后孙朝娟退还购房款6万元。孙朝娟对此予以认可，但称其向高宝泉转账的6万元中，有2万元为购房款，有4万元为房屋出租的收益。庭审中，孙朝娟称其实际支出首付款30万元，但因双方出资证明载明其出资40万元，则差价款10万元应视为高宝泉对孙朝娟的赠与；高宝泉对此不予认可，请求以实际出资数额为准。经询问，孙朝娟称因购买该房屋实际支出中介费91570元、交纳税款56105元；高宝泉称中介费和税款与购买该房屋的首付共计210万元，其并不知晓中介费和税款的具体数额。经高宝泉申请，本院委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对前述房屋市场价值进行了评估，该公司于2019年11月18日出具鉴定意见书，前述房屋市场价值为426．4万元。高宝泉为此支付评估费13160元。在本案审理过程中，高宝泉申请冻结孙朝娟名下银行存款1795000元或者查封、扣押孙朝娟名下其他等值财产。高宝泉提交了中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保，并向中国平安财产保险股份有限公司支付保费5385元。本院作出(2018)京0114民初15933号民事裁定书，裁定冻结孙朝娟名下银行存款1795000元或者查封、扣押孙朝娟名下其他等值财产。高宝泉交纳保全申请费5000元。经询问，高宝泉称其与孙朝娟共同出资购买涉案房屋，该房屋应为孙朝娟单独所有的房屋，现请求孙朝娟按照房屋现评估价值，依照其实际出资比例向其支付房款，同意按照出资比例承担中介费和税费；高宝泉仅认可其与孙朝娟为合资出首付，贷款部分系孙朝娟个人出资部分。经询问，孙朝娟认可其与高宝泉就涉案房屋存在共有关系，双方约定合资出首付和共同按揭贷款，且高宝泉同意承担按揭贷款80%的还款责任。为证明其主张，孙朝娟提交微信聊天记录佐证，微信聊天记录显示，孙朝娟问“下个月就要还贷款了，你出钱吗”，高宝泉答“出啊，合资买房”，孙朝娟回“那你出80%，11200”，高宝泉答“我希望我们写个合同，并且满足交易条件立刻卖”。高宝泉对该聊天记录真实性未持异议，但称双方聊天时为男女朋友关系，不应该作为本案的判断标准。关于该房屋分割方案，孙朝娟主张将房屋拍卖后所得价款在扣除相关费用和损失后按照17:4的比例在高宝泉和孙朝娟之间分配；孙朝娟亦同意在双方偿还完贷款后将该房屋过户登记到高宝泉名下，由高宝泉给付孙朝娟折价款。在本案审理过程中，本院对双方当事人进行了多次调解，但未能达成一致意见。上述事实，有房屋买卖合同签订文件合订本、房屋购买首付出资证明、不动产权证书、个人房产抵押贷款合同、银行交易记录、还款信息、微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，高宝泉与孙朝娟合资购买了涉案房屋，该房屋虽现登记在孙朝娟名下，但高宝泉与孙朝娟就该房屋系共有关系。现因双方已无法就该房屋维持共有关系，应当对该房屋予以分割。本案中，高宝泉虽称请求孙朝娟返还其购房款，但依照其计算方法及庭审中的陈述，其主张的款项实为该房屋折价补偿款。孙朝娟称其无力支付折价款及自行偿还银行贷款，请求对房屋进行拍卖，以拍卖折价款进行分割。因双方就此事不能达成一致意见，且房屋价值已经经评估机构确定，本院确定该房屋归孙朝娟所有，剩余贷款由孙朝娟自行偿还，由孙朝娟给付高宝泉相应折价款。关于折价款计算标准，高宝泉主张其实际出资179．5万元，占全部购房款452万元的39．712%，故请求按照该比例分割该房屋现价值426．4万元；孙朝娟主张，在房屋拍卖价款扣除相关费用后按照17:4的比例进行分割。本院认为，双方在签订房屋买卖合同并支付了首付款之后于2017年9月27日签署《房屋购买首付出资证明》，约定“双方以合资出首付和按揭贷款的方式”购买涉案房屋，且使用孙朝娟在北京的首套房购房资格并以孙朝娟的名义向银行贷款，而高宝泉作为该商品房购房首付款的主要出资人，从该证明的文义而言，应当认定双方就合资的方式达成了一致意见，即合资出首付和共同按揭贷款的方式。双方于2017年10月20日的微信聊天记录对此亦为一种佐证。鉴于双方在《房屋购买首付出资证明》仅对首付出资数额进行了明确，但并未确定各自负担贷款的比例，本院认为参照首付出资比例予以确定为宜。本案按照该比例确定双方就涉案房屋所占份额。在本案判决之前，因该房屋实际处于共有状态，就孙朝娟个人已还贷款和利息部分，高宝泉亦应按照其所占房屋份额进行相应负担。关于2018年1月21日孙朝娟向高宝泉转账4万元一节，因双方就该款性质不能达成一致意见，从付款时间而言，孙朝娟所称系涉案房屋的房租收益更符合实际。因高宝泉称其对该房屋出租的收益将另行主张，本院在本案中对该笔款项不再进行处理，双方可以另行主张。关于高宝泉主张因对涉案房屋进行保全所支出的保险费用由孙朝娟负担的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙朝娟于本判决生效后十日内给付原告高宝泉该房屋折价补偿款1290115元；三、驳回原告高宝泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20207元，由原告高宝泉负担16368元（已交纳）；由被告孙朝娟负担3839元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全申请费5000元，由原告高宝泉负担4050元（已交纳）；由被告孙朝娟负担950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费13160元，由原告高宝泉负担10660元（已交纳）；由被告孙朝娟负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  胡春霞人民陪审员  陈建元二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘金帅