浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初2085号原告（反诉被告）：嘉善亿阳木业有限公司，住所浙江省嘉善县魏塘街道金生路19号。法定代表人：杨金弟。委托诉讼代理人：张宏、闫伟强，浙江嘉深律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈根月，男，汉族，1961年10月20日出生，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）嘉善亿阳木业有限公司与被告（反诉原告）沈根月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于11月29日、12月16日共三次公开开庭进行了审理。原告嘉善亿阳木业有限公司委托诉讼代理人张宏，被告沈根月委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉善亿阳木业有限公司向法院提起诉讼请求：一、解除原被告于2018年3月1日签订的《厂房及附属设施租赁协议》；二、判令2018年3月1日至2019年5月30日的租金445000元（总租金1125000元，被告支付租金380000元，押金300000元，尚欠445000元）；三、判令被告支付原告为被告垫付的2018年8月至12月养老金、残疾人保障金、企业所得税、印花税共21481.79元；四、判令被告支付2019年1月至5月产生的电费17060.8元、水费675.8元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年3月1日签订了《厂房及附属设施租赁协议》，租期为三年，自2018年3月1日至2021年2月28日。年租金为90万元，租金半年一付，前半年在每年的2月25日前支付38万元，后半年在每年的8月25日前支付52万元。经原告催促，被告于2019年5月30日腾退，实际租期为15个月，月租金75000元，总租金1125000元，被告支付租金380000元，押金300000元，尚欠445000元。另，原告为被告垫付的2018年8月至12月社保费用35389.47元，2019年1月至5月产生的水电费1395元，总计481784.47元，鉴此，原告方曾多次催讨，均未有结果。故原告特予起诉，请裁决。被告沈根月辩称：原告仅向法院提供了租赁协议，忽略了很多重要的事实，被告认为，原告的诉请及事实与理由不成立。理由如下，原、被告双方的分别于2018年3月1日、12日签署厂房及附属设施租赁协议，从协议第三条第二款、第四项的约定，租赁协议涉及的租赁标的物为厂房及相应设备，同时还有嘉善亿阳木业有限公司的营业执照、公章、法人章、财务章，被告是使用原告亿阳木业的经营主体进行生产经营的。被告于2018年3月12日通过银行网上转账，给原告68万元，其中租金是38万元，押金是30万元。被告没有收到过原告开具的这个租赁租金的发票，2018年5月28日，被告沈根月通过包文华转账给原告，2018年3月至5月16日电费82721元，2018年6月17日，被告转账给原告5月16日至6月16日的电费59922元，2018年7月22日支付6月至7月16日电费水费、养老金59878.5元，以上被告支付的款项都是由原告出具收款凭证。2018年7月至8月18日的电费、水费、税费、社保合计21808.9元。因为企业腾退的原因。原本被告是打算在支付的这个押金当中进行抵扣，所以未另外支付。被告及相关工作人员的社保是从2018年6月一直缴纳到9月以及12月不等。原、被告双方的厂房及附属设施租赁协议，因政府实施腾退的原因无法履行这么重要的事实，原告只字未提，2018年5月16日。受政府委托，嘉善县中信房地产估价造价有限公司对沈根月依托承租的厂房经营的实体进行了评估。评估报告编号为2018中信嘉第1030－1号评估总额。总计是710513元，2018年的7月31日，沈根月与魏塘街道里泽村股份经济合作社签订了企业腾退补偿协议书，约定依据评估报告补偿相应金额及付款方式。因为企业腾退，被告无奈于2018年8月31日开始停止了生产。双方签订的租赁合同无法继续履行，被告多次以各种方式联系，但是原告没有结果。故被告于2018年9月12日通过EMS邮政快递书面通知原告，要求处理租赁合同无法履行，导致合同解除后的相关事宜。现在原告的厂房已经因政府腾退，已经被全部拆除了。在租赁关系存续期间，即被告在2018年8月停产后，被告表示应当由被告承担的费用，被告会自己承担，原告应当依据实事求是的原则与被告进行结算，退还收取的押金。我们请求法院驳回原告的诉请，并正式提起反诉。反诉原告沈根月诉称：反诉请求：一、判令确认原告与被告签订的《厂房及附属设施租赁协议》于2018年8月31日解除；二、判令被告返还押金30万元；三、判令被告承担机器维修费用84127.5元；四、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告分别于2018年3月1日、12日签署《厂房及附属设施租赁协议》。协议约定，被告将坐落在魏塘街道金生路19号整片厂房及全部设备（包括被告的营业执照）租赁给原告使用，原告承租后利用厂房设备及营业执照进行生产经营。租赁期限三年，从2018年3月1日起至2021年2月28日止。年租金为90万元，租金半年一付，即每半年45万元，押金30万元。因被告提出数字中带4不好听，故协商确定第一期支付38万元，第二期支付52万元。原告于2018年3月12日通过兴业银行网上转账支付38万元租金及押金30万元。协议第三条2.5约定，厂房、附属设施、机器设备，交付前存在的问题由被告负责维修并承担相关费用，但事实上都是由原告负责维修并垫付了相应费用，该维修费用被告暂未支付。2018年5月16日，嘉善县中信房地产估价造价有限公司受政府委托，对被告的厂房及原告承租开办的企业进行评估，2018年5月21日出具（2018）中信估第1030-1号估价报告，原告的搬迁补偿费39488元，设备、设施补偿671025元，合计710513元。2018年7月31日，原告与魏塘街道里泽处股份经济合作社签订了企业腾退补偿协议书，政府要求原告在2018年8月31日前停产，原告在2018年8月31日前停产。原告认为，因政府实施企业腾退导致租赁协议无法履行，已经给原告造成了巨大损失，租金应计算至停产之日，已付租金剩余部分及押金应当退还。同时原告表示，在租赁关系存续期间，如有合理的费用应当由原告承担的，原告愿意承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。反诉被告嘉善亿阳木业有限公司辩称：第一，反诉原告要求确认合同在2018年8月31日解除无事实及法律依据，反诉原告的通知函，并没有解除合同的意思表示，与事实不符，反诉原告的企业腾退协议中没有要求在8月31日停止生产，停止生产由反诉原告自身原因，告知书只是要求协商的意思，双方未能达成一致的协议，反诉原告一直占有租赁物，租赁合同应在存续期间。第二，反诉被告与相关部门签订的所有腾退协议，性质不是国家强制性的，是搬迁协议，不具有国家强制力，不适用法定解除合同的条件。反诉原、被告之间签订的租赁协议和反诉被告与有关部门签订的搬迁协议是独立的法律关系，法律未规定租赁合同如遇搬迁，租期应计算至搬迁约定的补偿日期，应按实际租期。第三，反诉原告已经停止生产不构成合同解除，1、即便反诉原告2018年8月31日停止生产，那也是停止生产产品，他的销售仓储还在进行。2、反诉原告停止生产产品，由于其产品滞销的原因，不是拆迁的原因，嘉善木业不景气，反诉原告也不例外，虽他努力销售，但还有大量库存，如不停地生产产品，库存会更多，且其腾退难是因其库存太多，停产是其自身原因。3、租赁期限的截止日应为腾退日，不应是其停产日。既然合同履行至2019年5月底，反诉原告诉请不成立。第四、即便合同提前解除，若反诉原告仍实际占用租赁物，其应支付占有使用费，司法实践中也是这样。综上，请驳回反诉原告的所有诉讼请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法向法院提交了1、原告企业信息、被告身份信息复印件各一份；2、原、被告于2018年3月1日签订的《厂房及附属设施租赁协议》原件一份，共3页；3、委托收款凭证八份及水费清单一份，扣款业务自主回单11份及电费清单，金融电子缴款付款凭证有12份；4、村民委员会证明一份；5、魏塘街道工业用途国有建设用地上企业搬迁补偿（货币补偿方式协议）一共4页；6、视频（2019年5月27日，在被告搬迁的第一天，亿阳木业财务王丽萍的手机录制）、微信截图各一份。被告（反诉原告）沈根月向法院提供证据如下：1、兴业银行网上转账受理单一份，收款凭证三份、农业银行转账客户回执一份，农商银行无卡存款客户回单联一份，农业银行个人账户明细一份，微信转账记录一份；2、基本养老保险参保证明共四份，共6页；3、关于沈根月企业腾退估价报告一份，4页；4、2018年7月31日，里泽村股份经济合作社与被告签订企业腾退补偿协议书；5、告知函原件一份，EMS邮政快递的存根联以及送达的查询单各一份；6、里泽村委会证明、保险合同变更申请书、保险批单；7、亿阳物业所在地的一个照片（2019年6月初拍摄）；8、原告股东王建平向被告发送的一个通过微信发送的一个单方制作的一个租金、社保、水电费明细表；9、维修费明细一份；10、2018年6月29日，里泽村股份经济合作社与原告签订企业腾退补偿协议书复印件一份2页；11、里泽村股份经济合作社与原告签订企业腾退补偿补充协议书复印件一份；12、企业腾退补偿款的支付凭证两组；13、农村信用社业务凭证及农业银行个人账户明细一组。本院予以确认并在卷佐证。对于原告（反诉被告）向法院提供的证据，被告（反诉原告）的质证意见为：对第1组证据没有异议；对第2组证据认为：真实性无异议。第一，原告是在2018年3月1日签署这个协议，被告人是在2018年3月12日签署。第二，协议第三条第二款、第四项、第五条，协议约定的租赁标的为厂房、设备以及原告的营业执照、公章、法人章、财务章、换句话说被告是以原告的名义进行生产经营的。原告在租赁期间是不得对外以亿阳的名义进行经营活动；第三，协议第三条第二款、第七项约定，双方共同遵守上述权利与义务，如遇国家和政府行为，导致本协议无法履行的，按政府的政策执行。本案因为企业被腾退，导致企业于2018年8月30日停产，即进行腾退。对第3组证据认为：对于水电费以及社保这方面的费用，我们确认截止到2018年8月31日，水电费我们认可，因为我们已经停产，双方合同已经解除，我们认可的原告为被告的工作人员垫付的社保费用的总计金额是19195.49元。社保金企业所得税及印花税代理人不清楚，庭后核实。对第4组证据认为：无异议；对第5组证据认为：对于该组证据真实性没有异议。原告讲到搬迁协议为什么会在2019年签订，是由被告造成的，原告的讲法不成立，而是政策出台时间较晚的原因。第二点的话就是被搬迁企业土地总的补偿金是487万余元，包括了出让土地，按时签约，按时腾空移交，二月提前腾空移交奖励合计金额是162万余元。第三点，这个协议签订时间是2019年5月24日，约定的补偿款的支付分了3期，第一期是在30%是在签订协议，30天内支付。在2019年6月23日前支付，第二期是50%，是在设备腾空在内个新城开发公司验收确认后30天内支付。第三期是在房屋腾空移交后3个月内或拆除30天内，是协议的具体性规定。原告他要证明他签订土地相关协议的话，这个时间节点应在2019年5月24日。他认为推迟了是我们造成的，那实际上并不是我们造成的。5月24日是相关政策出台之后才签订协议的；对第6组证据认为，没有异议，确实是在2019年5月31日腾空移交厂房的。对于被告（反诉原告）向法院提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对第1组证据认为：对真实性没有异议，我们确实收到了68万元。被告要证明的是用电量逐月下降，从数字表现看，是逐月下降的，但与政府要求他腾退是没有关联的，企业是原告的，原告和政府的腾退协议明确是最后腾退期限是今年10月，被告用电量下降是其自身原因，其经营不善，且被告实际腾退也是在2019年5月底。所以用电量与本案无关；对第2组证据认为：真实性无异议。从8月至12月的社保费用还欠总计35389.47元，证明目的不认可。政府要求腾退，跟被告停业无关联，被告说在2018年8月停产，被告实际在2019年5月30日才腾退。2018年8月至2019年5月之间，被告是可以正常运行的；对第3组证据认为：真实性无异议，评估报告只证明设备补偿是给被告的，厂房土地补偿是原告的，不能证明开始评估就等于立即腾退；对第4组证据认为：真实性无异议。但不能证明被告的证明目的，只是确定补偿金额及付款方式，但没有约定腾退的时间，腾退的时间是要跟原告来约定，所以不能证明政府要求其2018年8月停产的事实；对第5组证据认为：我们收到了告知函，他说被告跟政府所签的协议当中要求，在8月31日之前必须停止一切生产，没有事实依据。协议当中没有这句话。而且原告也认为根本就没有这回事情，他给一个宽限期的。他说停产是由于其他的原因。我们收到告知函后，其实，我们原告方态度也很明确，如果你想终止合同就腾退厂房。而租金就计算到腾退之日，但是事实上他有大量的库存产品，他无法腾退，那不予腾退，你就继续租赁，当然租金就计算到腾退之时。即便被告停产，被告还在租用原告厂房，那么他依然要支付租金。对第6组证据认为：真实性无异议，不能证明是政府要求停产，是否停产村委会也不能证明。不管是否停产，不予腾退，租赁关系依然存在。对第7组证据认为：无异议。对第8组证据认为：没有异议；对第9组证据认为：由被告单方制作，无相应证据证明，我们不认可；对第10组证据认为：真实性无异议。当时确实是约定了日期，我们口头谈过就要看被告什么时候腾空厂房；对第11组证据认为：无异议；对第12组证据认为：真实性无异议，绝大部分的补偿款都是在被告腾退以后才按照协议约定，原告得到补偿款。原因是由于被告的原因推迟了腾空，推迟了房屋拆除。对第13组证据认为：与本案无关。对原告（反诉被告）所递交的6组证据，其真实性予以确认，但对其证明内容，本院将在本院认为中予以阐述。对被告（反诉原告）所递交的13组证据，除第9组证据，系反诉原告自行单方制作的清单，没有其他证据及反诉被告确认，而不予认证外，其余12组的真实性予以确认，对其证明内容，本院将在本院认为中予以阐述。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年3月1日签订了《厂房及附属设施租赁协议》，协议约定：原告将整体厂房附属设施（详见清单）租赁给被告使用，机器、厂房须验收，原有质量问题由原告承担，厂房原有问题由原告修复，被告修复的费用由原告承担，被告在租赁期间出现的机器、厂房的维修，由被告承担；租期为三年，自2018年3月1日至2021年2月28日。年租金为90万元，租金半年一付，前半年在每年的2月25日前支付38万元，后半年在每年的8月25日前支付52万元；租赁期间产生的水电费、相关税费由被告承担；原告向被告提供所有的有效证件（营业执照、公章、法人章、财务章），供被告使用；协议还对如遇拆迁时的拆迁款归属、安全生产、违约责任等作出约定。协议签订后，被告按约向原告支付第一笔租金38万元和30万元的押金、并开展生产经营。2018年6月29日，原告与嘉善县魏塘街道里泽村股份经济合作社签订《企业腾退补偿协议书》，协议书约定：根据上级关于村级低小散工业企业腾退的有关文件精神，原告同意实施腾退。腾退的合法土地非法建筑面积3948.84平方，补偿金额为：房屋建筑物补偿1482843元、维修补偿金额58511元、附属物补偿金额505121元、设备、设施搬迁或报废补偿金额454323元，合计2500798元，双方约定原告于2018年9月15日前腾空企业向对方交钥匙，双方还约定，在签订《企业腾退补偿协议书》后15个工作日内支付总金额的20%，腾空交房后15个工作日内支付总金额的60%，在房屋开始拆除起15个工作日内支付总金额的20%；在其他约定中，还约定：1、隐蔽工程按实际结算，2、出让土地回购价格按政策出台后按实际结算。同年7月12日原告拿到第一笔拆迁补偿款500160元。同年7月31日，被告沈根月与嘉善县魏塘街道里泽村股份经济合作社签订《企业腾退补偿协议书》，协议书约定的补偿金额为710513元，双方还约定，在签订《企业腾退补偿协议书》后15个工作日内支付总金额的20%，腾空交房后15个工作日内支付总金额的60%，在房屋开始拆除起15个工作日内支付总金额的20%。同年9月11日，被告致函原告法定代表人杨金弟，称原告为响应政府号召，签订了腾退协议，协议要求8月31日停止生产，作为承租人应配合好原告工作，从8月31日开始停产，造成租赁合同至8月31日无法正常履行，希望协商解决租赁事宜。原告在收到公函后，进行过口头协商，但未能达成一致意见。2019年5月24日原告与嘉善县北部新城开发建设有限公司签订《魏塘街道工业用途国有建设用地上企业搬迁补偿（货币补偿方式）协议》，协议约定：被搬迁企业出让土地补偿金额3252890元，被搬迁企业奖励金额1624688元，合计4877578元，房屋腾空移交的时间为2019年6月1日。2019年6月1日，被告已经将库存产品搬迁腾退，企业开始拆迁。2019年6月28日，原告与嘉善县魏塘街道里泽村股份经济合作社签订《企业腾退补偿补充协议书》，确认遗漏补偿，金额为316171元，同年，7月19日，原告拿到上述遗漏补偿金额316171元。另查明：被告沈根月在租赁期间，以原告名义从事生产经营，由原告为其垫付2018年8月至12月养老金、残疾人保障金、企业所得税、印花税共21481.79元；2018年7月至2019年5月产生的电费17060.8元、水费675.8元。（电费部分：被告自认2018年7月至8月电费为15442元，原告主张17060.8元，相差1618.8元，此差额涵盖2018年9月至2019年5月，共九个月的电费，虽原告未提供相应证据，本院认为应属合理，故予以确认。本院认为：原告作为一个关停、空置的木业企业，在2018年3月，由于被告的盲目租赁，赚到了“有生之年”的最后“一桶金”，实属幸运；反观被告，由于其“孤陋寡闻”、盲目租赁，误撞拆迁，导致其无法继续经营而亏损，值得同情。本案中，双方争执的焦点是协议约定的三年租赁期，遇到拆迁，其租赁期应计算到哪一个点，原告认为：协议约定的租期为三年，在这三年中，被告如要求提前终止租赁协议，那么，租金应计算至被告实际腾空并交还租赁物之日止，按实际计算，本案被告是在2019年5月31日腾空租赁物的，终止的时间应为2019年5月31日。被告则认为：其租下原告企业，刚刚开始生产，即遇上拆迁，为配合政府拆迁，主动于2018年8月31日停产并致函原告，要求商议租赁协议终止一事，故租赁协议终止的时间应为2018年8月31日。本院认为：从2018年6月29日，原告与嘉善县魏塘街道里泽村股份经济合作社签订《企业腾退补偿协议书》双方的约定内容看出，原告向对方腾空并交付钥匙的时间为2018年9月15日前，换言之，原告在9月15日前必须终止与被告的租赁关系，其中还包含了大约15天的搬迁期，这与被告在8月31日停产，并主动致函原告，要求商议租赁协议终止一事，在时间接点上高度吻合，自然形成合意，故本院确认租赁期始于2018年3月1日，终于同年8月31日，共6个月。对照双方的租赁协议，每年租金为90万元，6个月应为45万元，被告已经支付租金38万元，尚欠租金7万元，该租金从被告交纳的押金中扣除。其次，虽然租赁期截止的时间为2018年8月31日，但被告实际腾空并租赁物的时间为2019年5月31日，延期交付了9个月，从而导致原告的拆迁补偿款2000638元，推迟了9个月拿到，其对应的利息损失应由被告负责赔偿，其计算标准应为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.35%计算，以2000638元为本金。自2018年9月1日起至2019年5月31日止，为65270.8元，该利息损失从被告交纳的押金中扣除。再次，经本院向当事人核实，2019年6月28日，原告与里泽村经济合作社签订《企业腾退补偿补充协议书》中所称的遗漏内容，其实就是《企业腾退补偿协议书》其他约定中的“隐蔽工程按实际结算”的内容，该遗漏补偿金额为316171元，推迟了8个月拿到，其对应的利息损失应由被告负责赔偿，其计算标准应为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.35%计算，以316171元为本金。自2018年10月1日起至2019年5月31日止，为9169元，该利息损失从被告交纳的押金中扣除。最后，被告在租赁期间，以原告的名义对外生产经营，以原告的名义交纳养老金、残疾人保障金、企业所得税、印花税及水电费，截至2018年8月至12月由原告为被告垫付养老金、残疾人保障金、企业所得税、印花税共21481.79元；2018年7月至2019年5月产生的电费17060.8元、水费675.8元。其中电费部分：被告自认2018年7月至8月电费为15442元，原告主张17060.8元，相差1618.8元，此差额涵盖2018年9月至2019年5月，共9个月的电费，虽原告未提供相应证据，本院认为期间被告虽已停产，但仍有零星用电，加上电路的自然损耗，应属合理，故予以确认，上述费用合计39218.39元，应由被告承担，应从被告交纳的押金中扣除。综上，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）的金额为300000元，减去70000元租金，减去65270.8元利息损失，减去9169元利息损失，减去各项税费、水电费39218.39元后，为116341.81元。第四、2018年6月29日，原告与嘉善县魏塘街道里泽村股份经济合作社签订《企业腾退补偿协议书》，在其他约定中，还约定：出让土地回购价格按政策出台后按实际结算。2019年5月24日原告与嘉善县北部新城开发建设有限公司签订《魏塘街道工业用途国有建设用地上企业搬迁补偿（货币补偿方式）协议》，协议约定：被搬迁企业出让土地补偿金额3252890元，被搬迁企业奖励金额1624688元，合计4877578元，房屋腾空移交的时间为2019年6月1日。该两笔土地补偿金、搬迁企业奖励金，所对应的房屋腾空移交的时间为2019年6月1日，此时，被告已经搬迁腾空租赁物，故不产生利息，无须赔偿利息损失。第五、反诉原告要求反诉承担租赁期间的机器维修费用84127.5元的诉讼请求，由于该清单系反诉原告自行单方制作，没有其他原始证据及反诉被告确认，本院无法认定，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第一款、九十七条、第二百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认双方在2018年3月份所签订的《厂房及附属设施租赁协议》于2018年8月31日终止；二、原告（反诉被告）于判决生效后三日内返还被告（反诉原告）押金116341.81元；三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费10233元，由原告承担7400元，被告承担2833元，反诉诉讼费7062元，由反诉原告承担4800元，反诉被告承担2262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  王一川人民陪审员  黄金泉人民陪审员  张雪娟二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王曙君附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。