黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0204民初2716号原告：齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司，统一社会信用代码91230200128540268Y，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区天增小区8号综合楼。法定代表人：陈曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英林，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杜辉，该公司职员。被告：齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司，统一社会信用代码91230204MA1BBAYTXK，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑2号楼00单元01层03号。法定代表人：朱某某，该公司经理。被告：魏某某，男，汉族，无职业，住所地宁夏隆德县。原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司(下文简称广厦开发公司)诉被告齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司（下文简称聚善缘公司）、魏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员张杰独任审理，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人王英林、杜辉、被告齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司的法定代表人朱某某均到庭参加诉讼，被告魏某某经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起如下诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告魏某某签订的房屋租赁合同，判令被告魏某某的转租行为无效；二、请求法院判令被告聚善缘公司迁出南山鑫苑2号楼00单元01层03号商服；三、请求法院判令被告聚善缘公司将南山鑫苑2号楼00单元01层03号商服地下架空层及门斗恢复原状；四、请求法院判令被告魏某某和聚善缘公司支付拖欠的租金3500.00元（具体金额以被告聚善缘公司实际搬出之日起计算）；五、请求法院判令被告魏某某支付违约金8400.00元；六、本案诉讼费等相关费用由被告魏某某及聚善缘公司共同承担。事实与理由：2018年8月31日原告与被告魏某某签订了《商服房屋租赁合同》，原告将其所有的位于铁锋区南山鑫苑2号楼00单元01层03号商服房屋租赁给魏某某用于经营餐饮，房屋面积300.88平方米，租期五年，从2018年8月31日至2023年9月30日，房屋租金第一年为40000.00元，从第二年起租金以上一年度为基数上浮5%。合同规定，乙方不得转租或分租房屋，如未经甲方书面同意，乙方擅自转租或分租房屋，甲方有权单方终止合同。被告魏某某在租期内擅自将房屋转租给聚善缘公司使用，已违反了合同约定，故要求确认魏某某的转租行为无效，要求聚善缘公司从租赁房屋中迁出；此外，被告魏某某未在约定期限内交纳第二年房租。按照合同约定，被告魏某某已构成违约，故原告要求解除与魏某某之间的租赁合同，要求魏某某与聚善缘公司迁出原告的房屋，并按每月3500.00元租金标准支付原告租金，计算租金的期限是自2019年8月31日至二被告迁出之日止，同时按合同约定给付违约金8400.00元。最后，聚善缘公司在使用房屋时未经原告同意，擅自接门斗，破坏房屋和墙体外观，擅自装修房屋，擅自对未在租赁合同范围内的地下架空层进行装修与使用，故要求聚善缘公司在迁出时将上述部位恢复原状。被告聚善缘公司辩称：一、魏某某没有将诉争房屋转租给聚善缘公司使用，朱某某是2018年5月通过爱心团队知道魏某某带着有病的孩子流浪到齐齐哈尔市，被朱某某组织的爱心团队救助，安排魏某某父子吃住，组织有爱心的人捐款，联系医院对魏某某的孩子进行免费救治。为了根本解决魏某某父子的生活医疗费用问题，因魏某某会抻面手艺，朱某某与12个朋友共同出资60万元想给魏某某开个饭店。这时广厦开发公司售楼处就给朱某某打电话，介绍有一个门市房大约500平米左右，能便宜出租给老用户。于是朱某某与朋友就去售楼处看房，售楼处姜经理接待了朱某某，并说租用一二楼就可以赠送地下室，地下室没有房照。后来，姜经理又给朱某某打电话，说房子便宜让其留下来，朱某某就用微信转给姜经理1万元作为租房定金。因为是12个人出资资助魏某某开饭店，不能将12个人的名字都写上，所以大家决定就以魏某某的名义签订房屋租赁合同，事实上魏某某只是在合同上签个字，所有租房子的钱都是用大家资助的钱交的，在工商注册饭店名称时原本想叫“父子流浪记”，但因工商局不允许以父子命名，所以饭店名字改为聚善缘公司，推举朱某某为公司的法定代表人。但如果朱某某是法定代表人，魏某某和原告签订的租赁合同就不能做经营场所，所以朱某某又以聚善缘公司的名义与原告重新签订了一个租赁合同，合同内容与魏某某的合同内容一致，只是乙方名称换了，这份合同原件因公司地下室漏水毁掉了。但聚善缘公司实际上就是房屋的承租人，并不存在与魏某某之间的转租关系，房屋租赁期限是五年，聚善缘公司是按五年的期限对房屋进行的装修，现在只使用了一年，所以聚善缘公司不同意迁出。二、聚善缘公司在租赁房屋后就开始装修房子，在整个装修过程中，所有接门斗、修建门脸、地下室楼梯装修等工程都是经过原告公司姜经理同意的，原告的售楼处和租赁的房屋相邻，聚善缘公司每天的装修行为原告都是清楚的，并没有任何一个人来阻止。聚善缘公司在12月份营业，还请来原告公司的李总到场。所以聚善缘公司的装修行为都是经过原告同意的，被告不同意恢复原状。三、在2018年12月份聚善缘公司开业后，由于医院不能继续免费救治魏某某的孩子了，所以魏某某想到上海医院对孩子进行更好的治疗，魏某某走之前，朱某某与魏某某一起找到姜经理要将房屋租赁的相关票据上的名字由魏某某改为朱某某，但姜经理说已经录入电脑，无法更改了，所以魏某某、朱某某与姜经理三方在场的情况下，魏某某写了一个委托书，将魏某某的权利转给朱某某，办好委托之后魏某某才走的。所以原告知道聚善缘公司是房屋的实际承租人，原告也向朱某某索要过房屋租金。三、2019年4月朱某某发现租赁房屋的地下室漏水，就多次联系物业，但物业让找开发商，于是聚善缘公司就找到原告，但原告一直没有解决漏水问题，后期聚善缘公司投诉原告，并起诉原告要求赔偿损失，该案正在审理中，正是因为地下室漏水问题，聚善缘公司起诉原告要求赔偿没有得到解决，所以聚善缘公司才没有按期支付第二年的房租，漏水问题解决了聚善缘公司可以继续交纳房屋租金。被告魏某某庭后到法院陈述称：魏某某有一个患病的孩子，为了给孩子看病也为了生存，魏某某从宁夏银川市出发开着电动三轮车拉着孩子在全国流浪。2018年5月魏某某带孩子到了齐齐哈尔市，朱某某组织的骉马爱心团队接待了魏某某，给魏某某安排吃住，捐款并联系医院免费救治。因魏某某会抻面，朱某某等人就想给魏某某开个饭店，2018年8月末朱某某联系了一个商铺，魏某某与朱某某还有其他出资人共同去看的商铺，所有租房事宜都是朱某某出面谈的，大家决定租用房屋后朱某某先交了1万元定金，8月31日魏某某去签的商服房屋租赁合同，合同都是原告事先打印好的，魏某某只是在合同上签了个字，所有租房的费用都是朱某某支付的。房屋租赁合同签订后，要去工商局办理饭店的营业执照，因魏某某不想当法定代表人，所以饭店的法定代表人就选朱某某担任，朱某某又以聚善缘公司的名义与原告重新签了一份房屋租赁合同。房屋租赁后也是朱某某组织人员进行装修，2018年12月9日聚善缘公司开业，也是朱某某经营，魏某某只是干些具体的活。12月下旬爱心人士给孩子联系了一个上海的能够治疗孩子疾病的医院，魏某某就要带孩子去上海，临走前魏某某与朱某某、原告公司的姜经理一起签订了一份委托书，全权委托朱某某处理房屋租赁的一切事宜，12月24日魏某某离开了齐齐哈尔市，之后的事情魏某某就不知道了。经审理查明，2018年5月被告魏某某带孩子到齐齐哈尔市，被朱某某等人员救助。2018年8月31日魏某某与原告广厦开发公司签订了一份商服房屋租赁合同，合同约定：甲方（原告）将位于齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑2号楼00单元01层03号商服房屋（建筑面积300.88平方米）租给乙方（魏某某）用于经营餐饮，租期五年，自2018年8月31日至2023年9月30日，第一年年租金为40000.00元，从第二年起租金以上一年度租金为基数上浮5%，支付方式为每年8月30日之前支付下一年度的租金。合同签订后，朱某某交付了房屋第一年租金40000.00元及房屋的物业费和取暖费等相关费用，并交付了履约保证金15000.00元，但票据上署名都写的是魏某某的名字。合同签订后，朱某某与魏某某等人到工商部门办理了齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司的营业执照，营业地点就是本案租赁的房屋地址，法定代表人为朱某某。聚善缘公司随后对租赁房屋的门脸及内部进行了装修，并于2018年12月营业。2019年4月下旬聚善缘公司发现租赁房屋的地下架空层漏水，但与原告多次交涉未果，故聚善缘公司于2019年8月26日向本院提起民事诉讼，要求广厦开发公司赔偿聚善缘公司各项损失并对租赁房屋进行维修，该案正在审理中。另查，原告与魏某某之间签订的租赁合同第五条约定：租期内乙方（魏某某）不得转租或分租该房屋，如乙方确需转租或分租房屋，须经甲方（原告）书面同意，否则，甲方有权单方终止本合同。合同第六条乙方责任第八款规定：乙方需在甲方约定的续交租金前按时交纳房屋的物业费、取暖费等需要乙方承担的一切费用，如乙方拖欠任何费用超过约定日期15日，甲方有权单方面直接通知解除合同，不返还乙方所交保证金并不给乙方任何装修赔偿款。合同第七条乙方责任第二款规定：乙方应按约定向甲方支付租金，如果拖欠租金，每拖延一日，按应缴租金的千分之三支付违约金，如果乙方拖欠租金超过15日，甲方有权单方面直接通知乙方终止合同、收回房屋，乙方应补交拖欠的租金，并赔偿甲方合同当年租金20%的经济损失。上述事实，有原、被告的陈述在卷为凭，有原告提交的商服房屋（或商铺）租赁合同一份、租赁房屋的房产证、房产测绘报告各一份、房屋租金发票和保证金收据各一份、一层平面图纸、架空层平面图各一份、齐市质量监督站会议纪要及答复函一份、聚善缘公司起诉原告的起诉状一份、照片1张在卷为凭，有被告聚善缘公司提交的朱某某与姜经理之间的微信截图和转账记录一份、魏某某的委托书、收据3张、发票1张，原告公司吕某与朱某某的通话录音、原告公司李某某和朱某某的通话录音在卷为凭，并经本院开庭质证，足经做为本案的定案依据。被告聚善缘公司向本院提交了商服房屋（或商铺）租赁合同一份、地下商服协议、业主手册各一份，欲证实原告与聚善缘公司又签订了一份房屋租赁合同，原告和魏某某之间签订了地下商服协议，同意魏某某使用地下架空层。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为聚善缘公司没有提交商服房屋（或商铺）租赁合同原件，无法确认合同的真实性，而且地下商服协议中没有原告公司签名和公章，合同没有成立。本院认为原告的质证意见符合法律规定，本院采纳原告的质证意见，对聚善缘公司提交的上述证据不予采信。本案的争议焦点是：一、被告聚善缘公司使用租赁房屋是被告魏某某的转租行为吗？二、二被告没有按期交纳第二年的租金是否构成解除合同的违约条件？对于焦点一本院认为，本案诉争的商服房屋租赁合同虽然是原告与被告魏某某签订的，签订合同的最初目的就是为了经营餐饮，商服房屋租赁后，朱某某与魏某某等人就注册了聚善缘公司，公司的经营地址就是租赁的房屋，而且被告魏某某是外地被救助人员，其没有资金能力租赁诉争房屋，所以聚善缘公司从开始租赁房屋时起就是租赁房屋的实际使用人，被告魏某某与聚善缘公司之间不存在转租行为。对于焦点二本院认为，被告聚善缘公司做为租赁房屋的实际使用人本应按照合同的约定，在2019年8月30日之前给付原告第二年租金42000.00元，聚善缘公司确实没有按约定期限给付原告房租，存在一定的违约行为。但聚善缘公司是因为租赁房屋地下架空层漏水问题，与原告公司正在法院进行诉讼，聚善缘公司是因租赁物质量有瑕疵才没有按期支付原告下一年度租金，聚善缘公司主观上没有恶意违约的故意，而且商服房屋租赁期限是五年，聚善缘公司的违约行为不影响原告合同目的的实现，故该违约行为不足以构成原告单方解除合同，故本院对原告要求解除与魏某某之间的租赁合同，要求二被告迁出的诉讼请求不予支持，但聚善缘公司应按合同约定给付原告第二年房屋租金42000.00元及违约金8400.00元（42000.00元×20%）。对于原告提出的恢复地下架空层原状的诉讼请求，因原、被告双方关于地下架空层漏水问题已另案诉讼，本案对此问题不予审理，双方当事人可在另案中一并解决。被告魏某某是租赁合同的签订人，应对房屋实际使用人的违约行为承担连带责任，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条之规定判决如下：一、被告齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司房屋租金42000.00元及违约金8400.00元；二、被告魏某某对上述租金及违约金承担连带给付责任；三、驳回原告齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取530.00元，由被告齐齐哈尔市聚善缘餐饮服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 张 杰二〇一九年十二月四日书记员 高玉倩