天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6994号上诉人（原审被告）：郝安慧，女，1975年4月25日出生，汉族，天津市大港区福兴医院主任医师，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天山物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市津南区盛塘路与葛万路交叉口。负责人：郭彬，总经理。委托诉讼代理人：刘聪,男，该公司职员。委托诉讼代理人：杜启浩，男，该公司职员。上诉人郝安慧因与被上诉人天山物业服务有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郝安慧上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人未经法定程序向上诉人主张过拖欠的物业服务费。被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，其物业服务存在大量问题，每年没有按合同约定向上诉人咨询服务意见，没有组织进行消防安全宣传，消防通道垃圾废物堆放多，未及时处理小区内垃圾，上诉人房屋存在跑水问题被上诉人未予修复，上诉人房屋的楼上存在违建问题，影响上诉人出售房屋，涉诉小区路灯、监控等设施存在损坏，上述问题被上诉人均未管理修复。上诉人认为被上诉人服务远未达到其服务标准，一审判决按照90%比例支付物业费过高。天山物业服务有限公司天津分公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天山物业服务有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.要求被告郝安慧支付2016年11月1日至2019年3月31日的物业费9958.61元，滞纳金2176.01元，共计12134.62元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年，石家庄天山物业服务有限公司天津分公司与案外人天津市天山房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由石家庄天山物业服务有限公司对天津市津南区小站镇紫烟阁提供物业服务，该合同约定，物业管理服务费实行包干制，多层住宅按照建筑面积每月每平方米2.52元（含机电费）由业主交纳。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。合同期限至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。被告郝安慧系天津市津南区小站镇紫烟阁30幢3单元101室房屋所有人，该房屋建筑面积为136.27平方米，被告郝安慧于2014年11月4日与石家庄天山物业服务有限公司天津分公司签订《天津天山紫烟阁物业服务费收缴协议》，协议约定天津天山紫烟阁物业服务费按多层住宅每月每平方米2.52元计算。被告未交纳2016年11月1日至2019年3月31日的物业费，原告主张按照建筑面积每月每平方米2.52元交纳物业费，故被告共欠物业费9958.61元。一审庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：认可被告郝安慧的住房面积是136.27平方米。对于绿化问题，由于绿地是今年新撒的草籽，显的不是太绿。绿化带的垃圾已经清理了。路面确实存在清扫不及时的问题，但是有可能是业主装修剩下的石子，以后物业公司会注意这个问题。另，2017年石家庄天山物业服务有限公司天津分公司经天津市津南区市场和质量监督管理局核准变更名称为天山物业服务有限公司天津分公司。原告天山物业服务有限公司天津分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依天山物业服务有限公司的授权享有权利，承担义务。一审法院认为，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，应该依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，原告按照2.52元每月每平米标准主张物业费，符合《天津市住宅前期物业服务合同》有关约定。原告已实际为被告所住小区提供物业管理服务，被告亦于2014年11月4日与原告签订《物业服务费收缴协议》，因此对于被告抗辩的更换物业公司侵犯其知情权，不构成拒交物业费的正当理由。对于被告自称怀疑物业人员失误致其家中漏水一节，被告并未提交证据予以证明，本案不予涉及。对于被告抗辩的原告服务人员流动性大、未持证上岗一节，虽为原告公司内部管理问题，不构成被告拒缴物业费的正当理由，但确实因原告内部管理不善，影响到物业服务质量，原告应加强对服务人员的管理，如实履行物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范义务。对于被告抗辩的绿化、垃圾处理等小区环境问题，结合被告提交的证据及其他业主反映的情况，原告提供的物业服务确有不完善之处，故一审法院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考量天津市物业管理物业服务等级化考核结果、物业服务标准与等级、一审法院实地考察情况，以支持应交物业费的90%为宜，即8962.70元（含机电费）。关于原告主张的滞纳金，因原告提供的服务确实存在一定瑕疵，本着督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院不予以支持。需要指出，原告作为小区的物业公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应积极交纳物业费，而不应以欠付物业费作为手段加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决:“一、被告郝安慧于本判决生效后十日内给付原告天山物业服务有限公司天津分公司2016年11月1日至2019年3月31日的物业管理费8962.70元；二、驳回原告天山物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告郝安慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，减半收取52.50元，由原告负担5.25元，由被告郝安慧负担47.25元。”二审中，上诉人提交了照片证据，用以证明被上诉人在物业服务上存在诸多瑕疵；对此，被上诉人认为上诉人提交的大部分照片证据均在一审庭审中予以提交，不认可上诉人提交证据的真实性及证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的照片证据大部分均在一审期间提交过，不属于法律规定的新证据，且其内容不足以证明上诉人主张的证明目的，对此本院不予采信认定。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，被上诉人与涉诉小区的开发商签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，上诉人及被上诉人均应按照合同约定履行各自义务。在被上诉人已经为涉诉小区提供物业服务的情况下，上诉人应向被上诉人支付相应的物业费。一审法院根据物业合同约定，并综合考量涉诉小区物业服务等级化考核结果、实地考察情况等，认定上诉人应向被上诉人按照90%的比例缴纳物业费8962.70元，并无不当，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人物业服务存在诸多问题，其应缴纳物业费标准应低于一审认定的90%比例，但未能提供相应证据予以证明，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人郝安慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝安慧负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 张静怡审判员 庞 艺二〇一九年十二月五日书记员 李 尧