广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18122号原告（反诉被告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：陈文生，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：范阳林、李跃，均为广东新法擎律师事务所律师。原告（反诉被告）广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告（反诉原告）陈文生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄佳琪、秦榕灿，被告及其委托诉讼代理人范阳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉答辩称：2014年8月21日，原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第32栋3号商铺，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，并约定了商铺租金、市场管理费、水电费等费用。被告自2018年8月起不再缴纳租金、市场管理费等。按照合同第四条第（二）款、第五条第（四）款、第八条第（二）款的约定，被告拖欠租金、市场管理费已超过三个月，构成严重违约，原告有权依法行使合同解除权，双方租赁合同已依法解除，原告有权收回商铺、没收保证金并追缴被告拖欠的费用及违约金。故起诉要求判令：1、解除原告与被告的《南天市场商铺租赁合同》；2、被告支付从2018年8月起至2019年11月8日止的租金32689.46元（2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金每月按2031.92元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的租金每月按2194.47元计算）及违约金（以每月欠缴金额为基数，从2018年8月16日起至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；3、被告支付从2018年8月起至2019年11月8日止的市场管理费62622.70元（2018年8月1日至2018年12月31日期间的市场管理费每月按3892.51元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的市场管理费每月按4203.91元计算）及违约金（以每月欠缴金额为基数，从2018年8月16日起计至实际付清市场管理费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。对被告反诉请求的意见：不同意被告的全部反诉请求。原告一直对涉案市场的公共设施设备进行维护，不存在违约或者侵权行为。合同并未约定被告有权主张退还市场综合管理费，相反该费用是被告依据合同第三条的约定所支付的费用，是被告的真实意思表示，被告也未曾提出过任何异议，故市场综合管理费不应退还。原告不存在违约行为，被告也未有证据证明自身的损失数额以及该损失与原告是否存在因果关系。被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，原告自2018年8月起开始以非法方式逼迫被告签名，原告于2019年10月底合同未到期的情况下强制拆除涉案商铺并搬离涉案商铺内的商品，破坏商铺的装修装饰，造成被告重大损失，违约方应是原告。涉案商铺为临时商业建筑，原告无权收取商铺租金。原告从2018年8月起未履行市场管理业务，拒不配备市场管理人员，并破坏市场环境，拆除商铺，因此无权收取市场管理费。原告要求被告支付租金及市场管理费的违约金没有事实依据，也没有计算标准。合同第五条约定，原告负责对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业，负责市场的日常管理工作，配备市场专管员，对市场的经营进行统一管理，维护市场经营秩序，配备清洁员等。合同签订后，被告积极履行合同义务，但原告于2018年7月起采取断水断电等方式变相要求被告提前解除合同，未保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业，给被告造成巨大的经营损失。故反诉请求判令：1、原告立刻依约对市场内公共设备进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业，立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于被告正常营业；2、原告向被告返还市场综合管理费用5.5万元；3、原告向被告赔偿经营损失14.5万元；4、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2014年8月21日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天国际酒店用品批发市场编号为第32栋3号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常承租经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2015年1月1日起至2015年12月31日止每月租金为1613元、每月市场管理费为3090元，从2016年1月1日起至2019年12月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用5.5万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金14109元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的被视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向本院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。诉讼中，原、被告双方确认：原告已经向被告交纳保证金14109元、市场综合管理费55000元及依约缴纳租金、市场管理费至2018年7月；合同约定2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金为每月2031.92元，2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为每月2194.47元；合同约定2018年8月1日至2018年12月31日期间的市场管理费为每月3892.51元，2019年1月1日至2019年12月31日期间的市场管理费为每月4203.91元；原告于2019年11月8日拆除涉案商铺；同意自行交接涉案商铺内的物品。被告表示：原告故意违约造成其无法正常经营的损失暂估计为14.5万元。本院向原、被告释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，原告表示变更诉讼请求中的租金为占用费，其余不变；被告表示变更第1项反诉请求为原告将涉案商铺及商铺内物品恢复原状，其余不变。被告提供涉案商铺所在南天市场的照片，拟证明原告对涉案商铺进行断水断电等形式影响被告生产经营。原告对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。鉴于涉案商铺已经拆除，故对于原告要求解除合同及被告要求原告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求，本院均不予支持。诉讼中，原、被告同意自行交接涉案商铺内的物品，被告未举证证明涉案商铺内物品的情况，故被告要求原告恢复涉案商铺物品现状依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋占用费及市场管理费的问题。原、被告确认被告从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于被告一直占有使用涉案商铺至2019年11月8日，故原告要求被告从2018年8月1日起至2019年11月8日止参照合同约定的租金标准支付房屋占用费（2018年8月1日至2018年12月31日期间的占用费按每月2031.92元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的占用费按每月2194.47元计算）及市场管理费（2018年8月1日至2018年12月31日期间的市场管理费按每月3892.51元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的市场管理费按每月4203.91元计算）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期支付租金及管理费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同无效，故原告要求被告支付逾期支付租金及管理费的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告返还市场综合管理费的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年12月31日，现原告确认其于2019年11月8日将涉案商铺拆除，该时间距离租赁期届满尚有1个月22天，故原告应酌情退还未实际履行期间的市场综合管理费1589元（55000元÷5年÷12个月×1个月+55000元÷5年÷12个月÷30天×22天）。关于保证金的问题，被告在诉讼过程中称假如合同无效，变更第1项反诉请求为原告将涉案商铺及商铺内物品恢复原状，其余不变。为减少当事人诉累，本院对保证金问题依法进行处理。原告确认收取被告保证金14109元，故应全额退还被告。关于被告要求原告赔偿经济损失14.5万元的问题。诉讼中，被告表示原告故意违约造成其无法正常经营的损失，暂估计为14.5万元，被告未举证证明其损失情况，本院对被告的该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告广州南天商业大广场建设发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告陈文生市场综合管理费1589元及保证金14109元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年11月8日止的房屋占用费（2018年8月1日至2018年12月31日期间的占用费按每月2031.92元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的占用费按每月2194.47元计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年11月8日止的市场管理费（2018年8月1日至2018年12月31日期间的市场管理费按每月3892.51元计算，2019年1月1日至2019年11月8日期间的市场管理费按每月4203.91元计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2428元，原告负担877元，被告负担1551元。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时直接将其应负担的本诉受理费支付给原告。反诉受理费2150元，原告负担17元，被告负担2133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  吴桂珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  于悦姗何国卫