鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初732号原告：刚丕伟，男，满族，1972年5月9日出生，住辽阳县白塔区。委托诉讼代理人：李素敏，鞍山市立山区立发法律服务所法律工作者。被告：鞍山嘉瑞置业有限公司，住所地：鞍山市立山区红旗街10号。法定代表人：刘欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司员工。原告刚丕伟与被告鞍山嘉瑞置业有限公司（以下简称“嘉瑞公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刚丕伟及其委托代理人李素敏、被告鞍山嘉瑞置业有限公司的委托代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刚丕伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告财产损失107,506.68元、取暖费7,472.60元、物业费8082.50、物业费违约金10533.70元、租房租车位121,824元、鉴定费18,000元+6,000元=24,000元，合计279419.48元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月3日签订商品房买卖合同一份，该合同约定被告将其开发的坐落于鞍山市立山区恒大绿洲小区第10幢1单元27层1号出卖给原告。被告于2015年7月将该房交付原告使用。2016年2月在供暖期内原告家中地热出现漏水，造成壁纸、地板、橱柜等被水浸泡，原告无法居住。为此，原告多次找被告解决，但在被告维修后又多次出现漏水。原告漏水后在母亲家居住，从2016年5月1日起租房居住至今，现该房已无法修好。原告多次找被告协商无果，故诉至法院。被告嘉瑞公司辩称，2016年2月原告家地热漏水事实属实。漏水事故发生后，我公司及时进行维修，但在维修过程中，原告向我公司索要赔偿，双方协商未果。根据鉴定结果来确定损失情况和损失发生的原因，责任在我们同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于鞍山市立山区房屋，总价款574,670元。房屋为豪华装修房，采暖为分户供热，地热采暖。合同第十六条约定“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。2016年2月原告家中地热漏水，造成屋内壁纸、地板、橱柜等被水浸泡。被告维修后再次供暖仍然漏水。本案在审理过程中，原告对地热漏水原因、地热管道铺设是否符合国家规范要求、损失额等问题申请司法鉴定。2019年7月14日，锦州建安建筑工程检测有限公司出具锦建检[2019]鉴字第026号《鉴定意见书》，鉴定意见为“1、涉案地暖管承压能力不满足使用要求，导致渗水；2、地暖铺设工程的施工质量不满足行业标准要求，存在质量问题”。维修建议为“1、拆除现有室内地面至楼板上表层；2、按设计及相关标准要求对室内地暖工程重新施工；3、恢复地面表层装饰”。原告支付此次鉴定费用18,000元。2019年12月6日，鞍山创新工程造价咨询有限公司出具[2019]CXZJ第09号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、搬家及租房4,236.02元；2、拆除现有室内地面至楼板上表层及附墙装饰的费用7,057.5元；3、室内地暖工程重新施工的费用9,803.00元；4、恢复地面表层装饰及附墙装饰的费用86,410.16元，合计107,506.68元。原告支付此次鉴定费用6,000元。另查，2016年5月1日起，原告租用证人关某所有的位于辽阳市车位。房屋租金每年26000元整，车位租金每年8000元整。截止2019年11月30日，租赁时间共计43个月，原告支付租金121824元。再查，2015年12月28日，原告为涉案房屋缴纳取暖费3,754.5元；2016年10月31日，原告为涉案房屋缴纳取暖费3,218.1元。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述及证人证言在卷为凭。原告提供的证据有：1、商品房买卖合同及发票一份，拟证明双方之间存在买卖合同关系，争议房屋是原告所购买；2、照片一组，拟证明房屋受损情况；3、锦州建安鉴定意见书及鉴定费收据一份，拟证明涉案房屋受损原因及维修建议、鉴定费18,000元；4、鞍山创新工程造价咨询有限公司司法鉴定意见书及鉴定费收据一份，拟证明原告财产损失107,506.68元、鉴定费6,000元；5、取暖费收据二份，拟证明原告已缴纳的取暖费数额。由于被告原因造成原告缴纳费用但没有享受供暖；6、被告物业公司档案图片1张，拟证明原告欠物业费8,082.50元，因为延迟交付产生违约金10,533.70元；7、租房协议一组，拟证明原告在辽阳租房居住，车库一年8000元，房租一年26000元，租了3年零7个月；8、截图一份，拟证明原告在恒大购买了车位；9、照片一组、光盘一个、U盘一个，拟证明原告房屋不具备居住条件。被告嘉瑞公司的质证意见为“1、证据合同和发票没有异议。2、照片确认损失需要到现场确认损失。根据鉴定结果来确定损失情况和损失发生的原因，责任在我们同意赔偿。3、对两份鉴定意见书均没有异议。4、取暖费收据真实性没有异议，但该费用不应由被告承担。首先，供暖公司为原告提供供暖服务，收取供暖费，如原告认为不具备供暖条件，应报停止供暖，而不应缴纳费用。其次，供暖费在享受到正常供暖服务的情况下，即应缴纳，虽然经过鉴定，供暖系统存在问题，但并无证据证明原告的室内温度不达标。再次，关于供暖费诉讼费已超过诉讼时效。另外，原告已经请求了租房损失，不应在就未享受供暖服务请求供暖费损失。5、对欠缴物业费证据真实性有异议，该证据是截图不是原件，这个钱并没有交，损失没有发生，所以我公司不应承担。另外，原告作为小区业主，物业公司提供物业服务，原告就应缴纳物业费，与是否实际居住无关。6、对租房协议真实性有异议。该协议没有其他材料支撑，并不能证明租赁的房屋与租赁交易实际存在，即使关某与原告真实签订了协议，也不能证明原告支付了租房费，原告应提供支付租房款的证据。且该2份协议书从纸张质地来看，是同一时间形成的，明显属于后补，并非当时实际签订的协议书。对车位与租房意见一致，原告没有提供证据证明在恒大绿洲购买了车位。租房费和车位费数额过高。7、对截图真实性有异议，原告应提供购买车位的协议。8、对照片真实性有异议，该组照片均为局部细节照片，不能反映房屋的整体状况，不能判定是否涉及原告房屋，另外，从照片内容看，反映的是房屋在维修过程中的状况，维修过程中出现局部破坏是正常的，不能说明房屋长期不具备居住条件”。证人关某到庭证实“我把房子租给原告的，房租一年26000元，车位一年8000元，给的我现金，每年第1个月给我钱，都是当面给的现金。我房子及车位都有证，可以提供给法庭复印件”。被告对证人证言的质证意见为“证人证言不能证明双方存在真实租赁关系，且证人声称没有给原告打收条，不符合交易习惯。因为目前没有证据证明原告的房屋不具备居住条件，结合证人证言可以断定房屋和车库的租赁行为没有实际发生”。被告未向法庭提供证据。以上证据经庭审质证及本院审查，被告虽提出异议但未提供足够证据予以否定，故上述证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案被告提供给原告的房屋经鉴定存在地暖管承压能力不满足使用要求、地暖铺设工程的施工质量不满足行业标准等质量问题，漏水系由被告过错导致，地暖漏水给原告造成的损失被告应承担全部赔偿责任，被告在庭审中陈述“根据鉴定结果来确定损失情况和损失发生的原因，责任在我们同意赔偿”，故对原告主张被告赔偿的诉讼请求予以支持。关于原告主张财产损失107506.68元、鉴定费24000元一节，经鉴定拆除现有室内地面至楼板上表层及附墙装饰的费用为7,057.5元，室内地暖工程重新施工的费用为9,803.00元，恢复地面表层装饰及附墙装饰的费用为86,410.16元，搬家及租房费用为4,236.02元，合计107,506.68元。两次鉴定原告共支付鉴定费24,000元，故对原告主张被告赔偿财产损失107,506.68元及鉴定费24,000元由被告承担的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告赔偿租房及租车位费合计121,824元一节，因被告过错导致原告房屋地热漏水，造成供暖设施无法使用，壁纸、地板、橱柜等被水浸泡，原告房屋无法居住，原告购买的涉案房屋所在小区车位亦无法使用，需要在外租房符合常理。原告租住房屋年租金26000元、车位年租金8000元，未过分高于租住房屋所在小区平均租金，低于原告涉案房屋所在小区同类房屋租金。原告租房自2016年5月1日至2019年11月共43个月，租金（26000+8000）元/12个月×43个月=121,833元，故对原告要求被告赔偿租房及租车位费121,824元的诉讼请求予以支持。关于原告诉讼请求第一项财产损失107506.68元中包含搬家及租房4,236.02元，与该项租房费是否重复的问题，原告主张的租房费至2019年11月，鉴定结论中搬家及租房4,236.02元是指搬家费用和房屋修复期间的租房费，鉴定结论2019年12月6日出具，原告房屋至本判决书签发之日尚未修复，故该两项租房费并不重复。关于原告主张被告赔偿取暖费7472.6元一节，原告该项诉讼请求包括2015年12月28日缴纳取暖费3754.5元、2016年10月31日缴纳取暖费3218.1元和开栓费500元，原告因涉案房屋漏水租房居住，原告租住房屋具备供暖设施，本院支持赔偿租房费的诉讼请求，已足以弥补原告此项损失，依法对于侵权损失的赔偿应以实际损失为限，如果支持原告此项诉讼请求，将使被告在为原告解决具备供暖条件住房的同时再赔偿原告一份取暖费，承担了双重赔偿责任，故本院对原告主张被告赔偿全部取暖费的诉讼请求不予支持。原告2015年12月28日缴纳取暖费3754.5元，漏水前已经享用三个月，漏水后2016年2月、3月两个月原告既未在涉案房屋居住，亦未租房居住，原告支付的该两个月取暖费因漏水没有享用，且被告没有赔偿此期间的租房费，此项损失3754.5元÷5个月×2个月=1501.8元被告应予赔偿。原告主张被告赔偿开栓费500元未提供证据予以证明，故对此项主张不予支持。关于原告主张被告赔偿物业费8,082.50元，因为延迟交付产生违约金10,533.70元一节，与取暖费同理，原告因涉案房屋漏水租房居住，原告租住房屋具备物业服务，本院支持赔偿租房费的诉讼请求，已足以弥补原告此项损失，依法对于侵权损失的赔偿应以实际损失为限，如果支持原告此项诉讼请求，将使被告在为原告解决具备物业条件住房的同时再赔偿原告一份物业费，承担了双重赔偿责任，故本院对原告主张被告赔偿物业费的诉讼请求不予支持。关于被告辩称原告拒绝维修导致损失一节，因被告未对其主张提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告鞍山嘉瑞置业有限公司赔偿原告刚丕伟财产损失107,506.68元、房屋租赁费及车位租赁费121,824元、鉴定费24,000元，取暖费1501.8元，合计254832.48元；二、驳回原告其他诉讼请求。以上被告应给付款项，应于本判决生效后十日内一次性给付。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2746元（原告已预交），鞍山嘉瑞置业有限公司承担2561元，原告自行承担185元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 常 君二〇一九年十二月三十日书记员 田一珑