广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5181号原告：广州市多佛食品有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）二号厂房之一,统一社会信用代码91440101327577944D。法定代表人：鲁爱龙，职务总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州锐鸿家具有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇北流村工业区潭灵大道3号，统一社会信用代码914401017889083988。法定代表人：杨广锐，职务总经理。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习律师。原告广州市多佛食品有限公司与被告广州锐鸿家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告广州市多佛食品有限公司的委托诉讼代理人邝晓君、杜玉明，被告广州锐鸿家具有限公司的委托诉讼代理人曾盛昌、郭益铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市多佛食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《转租证明书》合法有效，原告对涉案租赁物享有转租权；2.被告停止实施阻止原告对外转租涉案租赁物的违约行为；3.被告赔偿原告2019年5月20日至2019年11月19日的损失（每月为226845元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付损失款项的利息（以每月226845元为本金，分别自每月20日起计至2019年11月19日止）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告主张诉请中案涉租赁物为《租赁合同》(编号：20170314)中租赁的广州市南沙区大岗镇北龙路xx号（自编2号）厂房的一半（面积约10082平方米）。事实与理由：原告与被告于2017年3月14日签订《租赁合同》(合同编号：20170314)，约定由原告承租被告坐落于广州市南沙区大岗镇北龙路xx号厂房和空地的租赁物，同时还约定原告对于该租赁物享有转租权。被告向原告出具《转租证明书》，载明被告同意原告将租赁物转租给第三方。因市场环境发生变化，原告出现严重的经营困难，需要通过转租来收取租金。2019年5月17日，原告与案外人签订《租赁合同》，租金为每月226845元。随后，案外人按合同约定向原告支付了第一个月的租金226845元及租赁保证金等费用。2019年5月19日，案外人将其经营所需的货物搬运至涉案租赁物时，遭到被告阻挠并要求案外人将货物搬离租赁物，致使案外人无法正常使用租赁物。此后，原告要求被告按照《租赁合同》的约定不再干涉原告转租，但被告不予理会，并明确告知原告不得转租该租赁物。因被告的违约行为导致原告对案外人违约，原告只能将已收取的相关费用退还给案外人。2019年6月5日，原告向被告签发律师函要求被告积极与原告沟通赔偿原告因其违约行为导致的经济损失事宜，并停止实施阻止原告转租的严重违约行为，但被告依然不予理会。《租赁合同》及《转租证明书》均明确约定了原告无需经被告同意即享有涉案租赁物的转租权，被告阻止案外人进场并明确告知不允许转租等行为已严重违反合同约定，已对原告造成了重大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求其承担违约责任，同时也有权要求其赔偿原告的其他经济损失。被告广州锐鸿家具有限公司辩称：《转租证明书》是双方签订租赁合同时由被告出具的，因双方的租赁合同仍在履行当中，因此《转租证明书》合法有效。原告有权根据双方签订的租赁合同及《转租证明书》行使其包括转租权在内的合法权益。被告从未实施阻止原告对外转租涉案租赁物的行为，原告有权依据租赁合同的约定行使转租权，因此原告要求被告赔偿租金损失及对应利息没有事实和法律依据的。经审理查明：位于广州市南沙区大岗镇北龙路xx号（自编2号）的登记产权人为被告，建筑面积20162.7952平方米。2017年3月14日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》(编号：20170314)。合同约定：“甲方将座落在广州市南沙区大岗镇北龙路xx号内厂房和空地出租给乙方使用，该租赁物为工业用途。该租赁物为三层半标准厂房建筑物面积为约20163平方米。其中：租用该厂房一半面积约10082平方（靠北龙路正门位置，租金不含税单价15元，有房产证）。甲方保证该厂房权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。每月租金及租赁期限为：2017年3月15日至2020年3月14日，每月租金不含税为151230元；2020年3月15日至2023年3月14日，每月租金不含税为166353元；2023年3月15日至2026年3月14日，每月租金不含税为182988元。甲方提供正式发票，所有税费由乙方承担（包括房产税、增值税及其附加税。开具发票金额所要纳税项全部）。以上租金按行规，租金每三年递增10%。甲方免乙方园区三年空地使用费，第四年起乙方需按工业园区空地比例分摊1000平方，每平方按5元支付空地使用费。租期为10年，其中自2017年3月15日至2017年5月14日为免租装修期。乙方在签定本合同的当天向甲方支付453690元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金、办理完毕相关工商、税务等注销手续之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。建筑物移交、租金支付时间：1、在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月18日前支付当月租金。2、甲方在2017年3月15日前将该建筑物交付乙方使用，若未能交付使用，租金按实际交付使用日期计费。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。甲方责任及权利：甲方仅按现状交付租赁物，现租赁物已经配备基本消防设施给乙方使用，乙方承租应根据自身使用情况安装、设备相关消防设施、自行办理消防验收手续方可经营，否则一切法律责任由乙方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、税务、社保等具体行政登记事务。乙方责任及权利：租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，征得甲方书面同意，乙方可将该建筑物转租给第三方；若乙方未经协商擅自将该建筑物转租第三方，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用并承担一切法律责任；否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关，同时视为甲方根本违约处理。甲方违约责任：租赁期内，如甲方需要中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。备注：甲方同意乙方转租该租赁建筑物，乙方有义务告知甲方该租赁建筑物的出租使用情况，乙方转租该建筑物一定要办理工商备案登记手续。”同日，被告向原告出具《转租证明书》，其中载明：“杨广锐同意承租方鲁爱龙将其承租位于广州市南沙区大岗镇北龙路83号的厂房物业转租予第三方。注明：1.承租方鲁爱龙转租该物业必须仍履行原租赁合同的条款。2.承转租的第三方必须从事合法行业，符合地方相关规定。3.承转租的第三方所发生的一切法律责任、经济纠纷均与本人无关。”双方在庭审中确认涉案租赁物登记地址为广州市南沙区大岗镇北龙路xx号（自编2号）。2017年3月15日，被告将涉案租赁物交付给原告使用。原告截至2019年11月19日均如期足额向被告交纳租金。原告（甲方、转租方）与案外人陈一宾（乙方、承租方）于2019年5月17日签订《租赁合同》（编号：GZ20190517），约定：“甲方将座落在广州市南沙区大岗镇北龙路xx号（自编2号）厂房，该厂房实际测量总建筑面积为：10082平方米出租给乙方使用，该厂房为工业及仓库用途。2019年5月20日至2027年3月14日，租赁期内的厂房前三年月租金（不含税）22.5元/平方米/月。每3年递增10%月租金（按如下计算：厂房面积10082平方米。前三年租金226845元/月）。每月租金及租赁期限为：2019年5月20日至2022年5月19日，每月租金不含税为226845元；2022年5月20日至2025年5月19日，每月租金不含税为249529元；2025年5月20日至2027年3月14日，每月租金不含税为274482元。甲方提供正式发票，所有税费由乙方承担（包括租赁税、增值税及附加和房产税等涉及到租金的所纳税项全部）。以上租金按行规，租金每满三个租赁年度，月租金在上一租赁年度的月租金标准的基础上递增10%。2021年3月4日起，乙方需按工业园区空地比例分摊1000平方，每平方按5元支付空地使用费。乙方每月需承担开具发票所要交的所有税项。租期为2019年5月20日至2027年3月14日，其中自2019年5月20日至2019年7月3日为免租装修期。乙方在签定本合同之日向甲方支付租赁保证金907380元，由甲方出具收据给乙方，租赁期限届满，不再续签合同，在乙方不拖欠任何应缴费用，并履行完毕乙方应尽义务后，甲方应在租期届满且乙方将厂房交还给甲方后三个工作日内向乙方无条件退还保证金（不计利息）。若未按时退，每一天按压金的1%收取滞纳金。建筑物移交、租金支付时间：在签定本合同的当天乙方向甲方预付第一个月的租金，以后每月3日前支付当月租金。乙方按照本合同约定的支付方式向甲方支付租金及相关涉及租金费用的税额同时支付。甲方在2019年5月18日前将该建筑物交付乙方使用，若未能交付使用，装修期顺延，租金按实际交付使用日期计费。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后，由乙方承担。甲乙双方应就租赁物及设施现状进行承接，并制作《场地交接表》。甲方责任及权利：甲方仅按现状交付租赁物，现租赁物已经配备基本消防设施给乙方使用，乙方承租应根据自身使用情况安装、设置相关消防设施、自行办理消防验收手续方可经营，否则一切法律责任由乙方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、税务、机构代码、社保等具体行政登记事务。”2019年5月16日，鲁爱龙向陈一宾出具编号435052的收款收据，载明收取涉案租赁物定金100000元；2019年5月18日，鲁爱龙向陈一宾分别出具编号114901和114903的收款收据，分别载明收取保证金907380元和第一个月租金226845元。陈一宾于2019年5月17日向原告出具《声明》，声明其指定陈松青的账户向原告支付涉案租赁物租金及相关费用，原告提供陈松青于2019年5月18日转账500000元和534225元的短信截图。陈一宾于2019年5月24日出具《证明》，载明：2019年5月19日，陈一宾搬运布匹到涉案租赁物处，该处电梯于2019年5月19日10点左右至晚上下班停电。陈一宾从鲁爱龙处得知系杨广锐指使保安队长关掉电梯电源导致无法正常使用，同时要陈一宾将布匹搬走，不允许陈一宾承租鲁爱龙转租的涉案租赁物。在鲁爱龙与杨广锐的微信聊天记录中，鲁爱龙陈述：“……现场工厂要缩减要转租，当时你也承诺我们可以转租，并且也出了转租证明书签字盖章给我们了，我想在今天的法治社会来看、从法律层面来说，还是道义层面来说，杨总应该是支持我们转租的，你说对吗？……”，杨广锐于2019年5月17日晚上20:07回复：“这个不可能。”其后，鲁爱龙多次在微信聊天和短信中向杨广锐表示要转租，请求配合办理工商手续，但杨广锐均未回复。被告在庭审中抗辩其法定代表人杨广锐记不清“这个不可能”的微信回复。019年5月19日，在杨广锐与鲁爱龙谈话录音中，杨广锐：“什么方法，他同你讲这个了，你都做不了，哪里能转租！”鲁爱龙：“你的意思是不同意我转租是吧？”杨广锐：“你在这里生存，你能租，你不在这里生存，你转不了租。”鲁爱龙：“我们两个聊一下嘛。”杨广锐：“没得聊的。”鲁爱龙：“那个合同转租证明你看了没有。”杨广锐：“没得聊的，不经我同意永远都转不了租，你这里转租，花一个月买保险，配花一个月的社保了，不可以转租，他做布的。”鲁爱龙：“他自己会买社保。他自己会买保险啊，老大。”杨广锐：“不行，太危险了，做布。”鲁爱龙：“老大，你隔壁租的不也是做布的吗？而且我跟他讲了，你一定买好社保，你一定要买好保险，保险，保险……”杨广锐：“不能够转租，这个定时炸弹来的。”鲁爱龙：“那这样这样，老大你看一下，这样行不行，你给我点时间。我跟他沟通一下，你先把那个电梯的电给我打开。”杨广锐：“不行。”杨广锐：“这个不要谈，不能够租的。”鲁爱龙：“如果我不租给他，我能不能转租给其他的？对吧，你这个东西，我们都。”杨广锐：“都不行，你生存不了，永远都不能转租，不能够只留个办公室，我跟你讲。”经质证，被告对上述谈话录音真实性确认，但录音未经杨广锐同意私自录制，录音行为系不合法行为，对话断章取义。019年5月23日，在鲁爱龙与被告保安队长郭秋桂的通话录音中。鲁爱龙：“现在他什么意思呀，他跟你打电话什么意思啊？”郭秋桂：“他叫我过来赶你走呀。”鲁爱龙：“这个问题总得解决，他得见我，跟我谈呀，你第一个不跟我谈，我是，我现在正常租你这个地方，对吧？总体来讲，你得跟我商量一下怎么解决处理这个事情，你不能说一刀切呀。”郭秋桂：“。他现在叫我把你赶出去，把办公楼门锁锁住，你叫我怎么样做，我很难做，对不对？”鲁爱龙：“杨总这么说啊？杨总说要把我赶出去？”郭秋桂：“是呀，把你赶出办公楼里面，把门锁住。你叫我怎样做，我很难做的，现在电话怎么样他都不接你的，都不跟你谈的，他现在。你先到你自己的厂里面。”鲁爱龙：“那我转给，那我租给其他人呢？”郭秋桂：“你租给其他人一定要跟他商量，就这样。”经质证，被告认为上述通话录音未经郭秋桂同意私自录制，录音行为系不合法行为，杨广锐对通话内容不确认，其并未让保安队长郭秋桂驱赶鲁爱龙，原告及其工作人员始终能正常出入涉案租赁物。原告委托北京市盈科（广州）律师事务所于2019年6月4日向被告出具[2019]盈广州律函字第2685号《律师函》，函告被告收悉该函三天内积极与原告协商赔偿被告违约造成的损失，停止阻止原告转租的违约行为。上述《律师函》于2019年6月5日按照涉案《租赁合同》中载明的被告地址和联系方式寄出，于2019年6月6日被门卫室他人签收。被告在庭审中抗辩其并未收到上述《律师函》。在2019年8月13日的庭审中，陈一宾出庭作证陈述其与鲁爱龙签订租赁涉案租赁物的合同，其于2019年5月19日将货物搬进涉案租赁物放置一个月，搬进当天涉案租赁物是断电的，后来得知系房东断电，因房东不希望陈一宾租赁涉案租赁物用于经营布料，原告已将押金等费用全部退还给陈一宾。在第一次庭审中，被告抗辩并未阻止原告转租，确认原告对涉案租赁物享有转租权，双方同意庭后自行办理转租进场手续。原告为证明被告在2019年8月13日的庭审后继续阻止原告转租，在庭审中提交了鲁爱龙与杨广锐于2019年8月22日的谈话录音、杨广锐与案外人于2019年8月24日的通话录音、鲁爱龙与案外人于2019年9月3日和4日的微信聊天记录。其中2019年8月22日的谈话录音中，鲁爱龙：“……我是希望杨总你这块，就是说，能够认识到，这个之前就是说我们之间签的这种合同的约定，然后呢，就是说不要再干预啊，我们进行转租，然后积极配合我们，履行我们进行转租的一些相关事项。协助我们将转租这个事情落实好。”杨广锐：“我当时也没有出过租，当时根本没有转租这个合同，后面全部一个没有。那边那个转租，我准备收回来，他还没有同意。”鲁爱龙：“……不允许我们公司转租这个事情，当然，对我们公司来讲，造成非常大的损失，就是如果说你说这个事情，如果说你说解除合同，当然也是属于你单方面解除合同，你也知道就是……。”杨广锐：“单方面不可能的，要双方才可以。”2019年8月24日的通话录音中，案外人：“你那里不是有个工业园那个食品厂可以转租的吗？”杨广锐：“没有的，不用啦。”案外人：“没有吗？”杨广锐：“他很难转的，没有电的。”2019年9月3日和4日的微信聊天记录中，鲁爱龙：“赵小姐，厂房你那边怎么样？”案外人：“我拍档说大业主不靠谱，不想麻烦。”鲁爱龙：“？？赵小姐，你昨天发的能告诉我发生了什么事吗？”案外人：“1、价格太高；2、你们原房东在业介的信用不高，我们拍档都怕以后麻烦，所以就不选你们那里了。跟你没什么关系的。”经质证，被告对2019年8月22日谈话录音的真实性确认，但认为录音未经杨广锐同意私自录制，录音行为系不合法行为，对话断章取义。2019年8月24日的通话录音系原告故意安排诱导杨广锐通话并私自录制通话，系不合法行为，依法不能作为证据使用，杨广锐仅仅作为骚扰电话处理，随便找个理由打发骚扰电话，不能证明原告的主张。对2019年9月3日和4日微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均不确认，被告不认识案外人，微信聊天记录与本案无关。2019年12月2日，被告向原告出具《同意转租证明》，载明确认在涉案合同租赁期内原告有权将涉案租赁物转租给广州旭仪自动化科技有限公司合法使用，并协助原告办理转租相关事宜。被告在庭审中主张其无需向原告赔偿损失，不确认原告主张的损失标准，原告从未将其与陈一宾签订的《租赁合同》出示给被告，也不清楚原告是否与陈一宾发生转租行为，不应当按照该标准计算损失。经本院释明，原告不申请对租金损失标准进行鉴定。本院认为：涉案租赁物登记在被告名下，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在庭审中确认其出具《转租证明书》，同意原告转租涉案租赁物。被告基于真实意思表示作出《转租证明书》的单方法律行为，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告据此对涉案租赁物享有转租权。关于原告主张被告阻止原告转租的问题。根据原告提交的杨广锐与鲁爱龙于2019年5月17日的微信聊天记录、于2019年5月19日的谈话录音、鲁爱龙与郭秋桂的通话录音、陈一宾的证人证言显示，针对原告转租的请求，杨广锐在2019年5月17日微信回复：“这个不可能”；在2019年5月19日的谈话录音中多次表示不同意，且不同意为电梯供电；被告保安队长郭秋桂表示杨广锐通知其将鲁爱龙赶出办公楼，转租给其他人一定要跟杨广锐商量；陈一宾出庭作证2019年5月19日涉案租赁物电梯被停电，陈一宾将货物放置在涉案租赁物一个月后搬离。上述事实，足以说明在2019年8月13日的庭审前，被告方存在阻止原告转租的行为。因上述录音未侵犯杨广锐和郭秋桂的合法权益，被告关于上述录音未经允许私自录制不应作为证据采纳的抗辩，本院不予支持。在2019年8月13日的庭审中，被告答辩确认原告享有转租权，双方同意自行办理转租进场手续。虽然原告主张2019年8月13日的庭审后被告继续阻止原告转租，但原告提交的杨广锐与鲁爱龙于2019年8月22日的谈话录音、杨广锐与案外人的通话录音、鲁爱龙与案外人的微信聊天记录，并未能充分直接证实被告继续阻止原告转租，同时结合被告向原告出具《同意转租证明》，同意原告向案外人转租等事实，当事人对自身主张的事实有责任提供充分的证据证实，原告现提交的证据不足以证实被告于2019年8月14日至2019年11月19日继续阻止原告转租，应当承担举证不能的不利法律后果，故原告诉请被告停止实施阻止原告对外转租涉案租赁物的违约行为，理据不足，本院不予支持。同理，对原告主张被告赔偿2019年8月14日至2019年11月19日的损失，依据不足，本院不予支持。综上，被告应当赔偿原告2019年5月20日至2019年8月13日的损失。关于损失标准，原告主张按照其与陈一宾签订的《租赁合同》中约定的每月226845元的租金标准计算，被告认为上述《租赁合同》未向其出示，未实际履行，不同意支付原告主张的上述标准的损失。原告不申请对租金损失标准进行鉴定，被告在2019年5月20日至2019年8月13日的租赁期间阻止原告转租，实际上是不当干扰原告正常使用租赁物，原告不应当缴纳上述期间的租金，鉴于原告已将上述期间租金缴纳给被告，故被告应当按照其与原告签订的《租赁合同》约定租金每月151230元标准赔偿原告损失，即被告应当向原告赔偿2019年5月20日至2019年8月13日的损失共计424419.67元。原告主张被告支付损失的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认被告广州锐鸿家具有限公司出具的《转租证明书》合法有效，原告广州市多佛食品有限公司对《租赁合同》(编号：20170314)租赁的广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）厂房一半（面积约10082平方米）享有转租权；二、被告广州锐鸿家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市多佛食品有限公司赔偿2019年5月20日至2019年8月13日的租金损失424419.67元；三、驳回原告广州市多佛食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8575元，由原告广州市多佛食品有限公司负担5923元，由被告广州锐鸿家具有限公司负担2652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一九年十二月十三日书记员 陈洁莹