河南省西华县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1622民初2222号原告：杨桐，女，汉族，1990年11月15日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：孙义淇，系河南五色石律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：李红奇，男，汉族，1972年3月20日出生，住河南省通许县。原告杨桐与被告李红奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨桐的委托诉讼代理人孙义淇、被告李红奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨桐向本院提出诉讼请求：1、要求解除2015年8月份原告与被告口头约定的商品房买卖合同。2、要求被告退还收取原告的购房款415100元并赔偿损失，具体损失为被告收到原告购房款之日起到退还清时止按月息1.395%的利息。3、被告将购房款及损失利息全部退还给原告后，原告把该房屋退给被告。事实及理由：2015年8月份，原告购买被告房产一处，位置在西华县箕城路北段文化小区××房，总价款450000元。原告当时交给被告购房款400000元，写给被告欠50000元购房款欠条一份，后又交给被告15100元购房款，口头约定半年内被告向原告提供办理房产证的一切材料。到现在近4年了，被告拒不提供购房收款的发票等材料，造成原告办不了房产证及几十万元的损失。被告李红奇辩称，1、案涉房产由西华县华兴房地产有限公司开发，该公司于2015年因资金链断裂造成项目崩盘，法定代表人范德明（现已服刑）当时被刑事拘留。由于该公司对外欠账太多，县政府成立了工作组进驻华兴公司清算。当时华兴公司借被告现金462万元整，政府工作组便以房子抵偿借款，分配给被告价值462万元的房子。被告在工作组领取了空白房屋买卖合同及空白收据，合同及收据上盖有华兴房地产公司、西华县房管所及政府清算组的公章。被告将该房屋卖出后，把合同及房屋交付给买房人，关于房子办证等其他事宜均与被告无关。该项目崩盘影响很大，凡是买该小区房子的都是因为便宜而买的，杨桐当时也是这样说的。2、该房屋买卖合同已给原告杨桐，买卖合同的双方是杨桐和开发商，合同交付之后变成杨桐与开发商之间的买卖合同关系，办理房产证应找开发商办理，与被告无关。房子已交付给杨桐，杨桐并已入住、使用、经营。自交付后近四年来杨桐一直在使用，双方不存在解除买卖合同的法定事由。3、当时案涉房子由政府工作组按市场价分配给被告的时候价格是58万多，被告转让给杨桐只有45万元，明显低于市场价格，买卖合同及收据在2015年8月份已交付与杨桐，办理房产证是开发商与杨桐之间的事，原、被告双方根本不存在口头约定提供办理房产证材料的事。3、当时房款45万元，杨桐给被告40万元，下欠5万元，杨桐给被告打欠条一份，被告多次找杨桐催要，杨桐只还了5000元利息，下欠本金及利息未付，近四年来的欠账还款事实也足以证明原告对双方之间转让该房屋的事实并无异议。因此，原告要求解除房屋转让没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告杨桐向本院提交的证据材料有：一、收条1份、汇款收据3份、欠条复印件1份、微信转账凭证5份。证明目的：被告收到原告购房款的事实，具体为：2015年8月4日40万元；2017年2月14日5000元；2017年6月10日5000元；2017年9月8日2000元；2018年2月5日2100元；2018年3月14日1000元；以上共计415100元。二、河南农村信用社贷款本金利息收回凭证2份、周口仲裁委员会裁决书1份。证明目的：农村信用社是合法的金融机构，贷款利率是月息0.93%，逾期贷款利率是月息1.395%的事实。被告李红奇对原告提供的上述证据的质证意见为：对证据一中的收条、汇款收据、欠条复印件均无异议，对微信转账凭证有异议，其中有的转账只有转账记录没有收款记录。对证据二有异议，该组证据与本案无关。被告李红奇未向本院提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据一中的收条、汇款收据、欠条复印件,被告李红奇均无异议，可以确认2015年8月4日，原告杨桐从被告李红奇手中购买位于西华县箕城路北段文化小区××门面房一间，价格450000元，原告杨桐当日向被告李红奇支付购房款400000元，剩余50000元购房款，原告杨桐向被告李红奇出具了欠条一份，被告李红奇向原告杨桐出具了收到杨桐购房款450000元的收条一份。随后杨桐于2015年8月份占有、使用、经营该门面房至今。期间，杨桐于2017年2月份至2018年3月份又陆续向李红奇支付了购房欠款15000元。对原告提供的证据二，被告的异议理由成立，本院不予采信。另查明，原告杨桐与被告李红奇之间并未签订书面房屋买卖合同，该处房产原系西华县华兴房地产有限公司开发所有，后因故折抵给李红奇所有，但李红奇并未办理房屋所有权证书。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“……现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案被告李红奇向原告杨桐出卖案涉房屋时，没有向原告出具办理房屋所有权证书所需的相关票据及证明文件，致使原告购买房屋至今无法办理房屋所有权登记，不能实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故对原告要求解除双方之间口头约定的房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将收取原告的415000元购房款予以退还。关于原告诉称的损失，因被告的原因导致原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方系于2015年8月4日口头订立的房屋买卖合同，因此应自2015年11月3日起按照已付购房款415000元，按照上述规定标准计算原告的损失。被告辩称买卖合同的双方是杨桐和开发商，办理房产证应找开发商办理，与被告无关，缺乏证据予以证明，本院对该辩称理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨桐与被告李红奇于2015年8月4日口头约定的房屋买卖协议。二、被告李红奇于本判决生效之日起三十日内返还原告杨桐购房款415000元及利息损失（损失以购房款415000元为基数，自2015年11月3日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算直至购房款退清之日止）。三、被告李红奇将415000元购房款及利息损失全部退还给原告杨桐后，杨桐把房屋退给李红奇。四、驳回原告杨桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7527元，由被告李红奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  袁迎闯审判员  胡立新审判员  和 昕二〇一九年十二月一日法官助理何银唤书记员陈阳