河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初7861号原告：河南鑫苑基业置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区金水东路7号鑫苑中央花园东区3号楼2层，统一社会信用代码：914101006973178082。法定代表人：庄青松，该公司总经理。委托诉讼代理：范颖、师树源，河南三融律师事务所律师。被告：刘永福，男，汉族，1963年3月16日出生，住河南省新密市。被告：韦爱荣，女，汉族，1963年5月4日出生，住河南省新密市。原告河南鑫苑基业置业有限公司（以下简称鑫苑公司）诉被告刘永福、韦爱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司委托诉讼代理人范颖、被告刘永福到庭参加了诉讼，被告韦爱荣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年9月16日签订的编号为D11890711的《商品房买卖合同》；2、判令合同解除后5日内被告协助原告办理房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续；3、判令被告支付赔偿原告代其偿还银行贷款533793.84元及损失补偿金68830.3元；4、判令被告支付违约金150177.2元；5、判令被告承担诉讼费用及实现债权费用。事实与理由：2011年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议一份，约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××、××北××楼××单元××房，房屋总价款750886元，其中首付款230886元，余款520000元为商业贷款。后二被告、原告和招商银行股份有限公司郑州分行签订了《郑州市预购商品房抵押合同》，原告为阶段性连带责任保证人。因刘永福、韦爱荣无力偿还贷款，招商银行诉至法院，郑州市高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初7700号判决书，并在执行阶段于2018年4月2日扣划原告账户174377.37元，于2019年11月18日扣划原告账户359416.47元。原告代偿后多次向二被告催款无果。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条之约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并追究对方的违约责任，原告据此提起诉讼。刘永福辩称，不同意解除合同，同意2020年1月24日前将代偿款全部支付给原告并承担在此期间的利息以及律师费、诉讼费等相关费用。韦爱荣未到庭，也未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月16日原、被告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议一份，约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××、××北××楼××单元××房，房屋总价款750886元，其中首付款230886元，余款520000元为商业贷款。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第一款约定：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在银行扣划出卖人保证金之日起十五日内（15），支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。第三条第二款约定：买受人连续逾期三次，或者累计逾期六次归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权，出卖人解除合同的，买受人承担全部房款20%的违约金等。第三条第四款约定：按照本条约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续的，出卖人将采取法律允许的手段达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理的费用将由买受人承担。2012年5月16日招商银行股份有限公司郑州分行（贷款人）、刘永福（借款人、抵押人）与鑫苑公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：被告刘永福从鑫苑公司购买位于郑东新区××、××北××楼××单元××房产，该银行向刘永福发放520000元的个人购房贷款，贷款期限为120个月，从2012年5月16日起至2022年5月16日止。保证人鑫苑公司自愿为借款人刘永福在本合同项下债务提供连带责任保证。2011年9月25日被告韦爱荣向该行出具《同意抵押声明书》，载明：本人韦爱荣，同意配偶刘永福向贵行申请个人住房贷款，同意用坐落于郑东新区××、××北××楼××单元××房产（合同编号D11890711）对该笔贷款进行抵押，且对本笔借款承担连带保证责任。后因被告刘永福、韦爱荣无力偿还贷款招商银行诉至法院，郑州市高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初7700号判决书，判令：一、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司郑州分行借款本金385402.39元、利息29774.47元，并按合同约定支付自2016年12月20日起至本判决确定还款之日止的利息（含复息、罚息）；二、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向招商银行股份有限公司郑州分行支付律师费25000元；三、招商银行股份有限公司郑州分行有权以被告刘永福名下位于郑东新区××、××北××楼××单元××房屋折价或拍卖、变卖所得价款在上述判决款项范围内优先受偿；四、鑫苑公司对上述债务承担连带保证责任。案件受理费7857元、保全费2706元、公告费260元，由刘永福、韦爱荣、鑫苑公司负担。因刘永福、韦爱荣怠于履行判决义务，郑州市高新技术产业开发区人民法院分别于2018年4月2日扣划原告账户174377.37元，于2019年11月18日扣划原告账户359416.47元。为此，双方形成纠纷。另查明，被告刘永福与被告韦爱荣系夫妻关系。本院认为，合同解除是合同终止的情形之一，是在合同有效成立之后，当事人通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。这里“合同的终止”是指合同履行效力消灭，即当事人一方无权要求另一方继续履行合同，但由合同引起的债权债务关系并不必然消灭。在房屋买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中，被告刘永福采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而原告鑫苑公司也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使原、被告《商品房买卖合同》及补充协议约定被告逾期不支付开发商代其偿还的贷款本息的，原告有权解除合同，但解除合同已失去基础和前提，原告不能依此而提出解除合同。故对原告要求解除合同、被告协助办理撤销登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的权利救济，其在向银行承担保证责任后即享有对被告刘永福的追偿权。因被告刘永福未按合同约定偿还银行贷款致使原告承担担保责任，原告有权向被告刘永福追偿。故对原告要求被告刘永福偿还垫付款的诉讼请求，本院予以支持。根据被告违约的情况，原告主张的违约金本院酌定按照原告代偿款项20%即106758.6元予以支持，原告主张过高部分，本院不予支持。原告主张的损失补偿金与违约金存在竞合情形，应当择一主张，本院不予支持。关于原告主张的律师费，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第4款约定，应由被告承担本案律师费10000元，且原告提供有代理协议及发票，故原告的此项诉讼请求，本院亦予以支持。被告韦爱荣与被告刘永福系夫妻关系，应当与被告刘永福共同偿还上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内偿还原告河南鑫苑基业置业有限公司代偿款533793.84元；二、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向原告河南鑫苑基业置业有限公司支付违约金106758.6元；三、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向原告河南鑫苑基业置业有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告河南鑫苑基业置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5664元，由被告刘永福、韦爱荣负担5152元，由被告河南鑫苑基业置业有限公司承担512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  姚兰二〇一九年十二月二十五日书记员  袁洋