浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3828号 原告：徐苏阳，男，汉族，1986年4月17日出生，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：余闽，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 被告：浙江大宴房地产营销策划有限公司。住所地浙江省杭州市萧山区楼塔镇岩山村。 法定代表人：李波。 被告：上海彬阳房地产营销策划有限公司。住所地上海市奉贤区大叶公路6978号1幢337室。 法定代表人：卫正佳。 被告：李波，男，汉族，1989年12月18日出生，住浙江省象山县。 被告：李益军，男，汉族，1995年12月7日出生，住浙江省象山县。 原告徐苏阳与被告浙江大宴房地产营销策划有限公司（以下简称“大宴公司”）、上海彬阳房地产营销策划有限公司（以下简称“彬阳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，原告申请追加李波、李益军、嘉兴市星煌汽车销售有限公司为被告，后又申请撤回对嘉兴市星煌汽车销售有限公司的起诉。9月16日，本院裁定本案转为普通程序，组成合议庭于10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余闽、被告大宴公司法定代表人李波（亦系被告之一）到庭参加诉讼，被告彬阳公司及李益军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐苏阳向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告大宴公司、李波、李益军共同支付原告购房款及相应违约金1082602元，并支付原告自2019年8月24日起至实际付款之日止的利息，按银行同期贷款利率计算；2.被告彬阳公司对上述款项支付承担连带责任；3.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：原告于2017年11月26日向被告彬阳公司支付5万元作为位于嘉善县的购房定金，并于2017年12月9日与被告彬阳公司签订《精装公寓定金协议书》并支付购房款29万元，后原告多次催促要求签订正式合同，原告与被告大宴公司于2018年8月19日签订《房地产买卖合同》，原告支付合同剩余款项162000元，后又支付人民币6000元。被告大宴公司分别于2017年12月19日、2018年8月19日向原告开具相关的收款收据。根据合同约定，在足额缴纳购房款的90个工作日内，被告大宴公司应将房屋交付原告使用，若未按合同规定日期交付房屋，每逾期一天按房价的总额万分之五计算违约金，但被告大宴公司至今仍未交付房屋。合同同时约定在原告足额缴纳购房款的90个工作日内，被告大宴公司应完成产权过户手续，但现已超购房合同规定的9个多月期限仍未完成过户。在此期间，原告已多次要求被告大宴公司的法定代表人李波以及对接负责人储钟进行过户，但每次要求办理过户均被以各种理由推脱。经原告多次要求后，李波于2019年6月15日向原告出具证明，承诺2019年6月21日回购房屋，若仍未回购，自愿承担退款及相应违约金。原告与被告大宴公司于2019年6月29日签订房屋回购协议，约定大宴公司于2019年7月28日前向原告支付回购款，但至今仍未回购。经原告另行了解及被告李波自认，该房屋已经过户至第三方，已无法完成该房屋的过户。在原告起诉后，原告与被告大宴公司、李波、李益军签订和解协议，约定大宴公司、李波及李益军认可诉请的金额共计1082602元，并将位于嘉善县乔克国贸中心3号楼的3030及3098商铺免费过户至原告名下，但三被告至今仍未履行合同和解协议下的义务。基于以上事实，原告认为，原告已按约履行了合同义务，且与三被告签订了和解协议，认可和解金额，但三被告多次违反合同约定，违背诚实信用原则，已构成根本违约。故原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，特提起诉讼，恳请法院判如所请，以维护原告合法权益。 被告大宴公司辩称，原来约定将3030及3098商铺过户，是因为原告没时间过来，所以耽搁了。我方认为可以解除原合同，但是无法接受1082602元的诉请金额。因为截至今年6月，原告在该套房屋上的租金收益是全额领取了的，即每个月1500元的租金收益。鉴于我方现在无法履行原合同，愿意解除原合同并按照原签署的买卖合同的规定，退还原告房屋款以及总共赔偿原告违约金10万元整。 被告李波辩称，愿意为该诉讼承担连带保证责任。 被告彬阳公司书面答辩称，2017年，被告大宴公司接受系争房屋产权人的委托对系争房屋进行销售，鉴于当时我公司在嘉善地区有良好的房屋中介渠道，被告大宴公司于是委托我公司推荐买房客户。2017年12月9日，原告与我公司签订《精装修公寓定金协议书》，约定原告以52万元的总价款认购系争房屋。2018年8月19日，在我公司的居间下，原告与被告大宴公司签订《房地产买卖合同》，经双方协商，房屋总价款调整为508000元。我公司曾代被告大宴公司收取过部分房屋价款，但时隔久远，原告是否向被告大宴公司付清全部房屋价款，我公司并不清楚，应当以被告大宴公司的确认为准。《房地产买卖合同》是原告与被告大宴公司的真实意思表示，对双方均有约束力，逾期交房的违约责任应当由被告大宴公司承担，我公司未参与也不知晓原告和大宴公司、李波之间就讼争房屋另行处置事宜所达成的其他协议。综上所述，我公司作为大宴公司的委托代理人，为原告与大宴公司之间撮合讼争房屋的买卖交易并代收部分房屋价款，上述行为的法律后果应当由被告大宴公司承担。原告和被告大宴公司、李波等达成的其他协议与我公司无关。鉴于我公司早已处于歇业待清算状态，目前无合适人员可以参加诉讼，也无力负担聘请律师的费用，特此书面形式进行答辩，不再到庭参加诉讼。请法院依法驳回原告诉请。 被告李益军未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据（《精装公寓定金协议书》、收据、POS签购单、《房地产买卖合同》、《证明》、《房屋回购协议》、《和解协议》、不动产抵押权登记信息查询结果单），到庭参加诉讼的被告对其三性均无异议，经审查，本院对其三性予以确认并在卷佐证，对其证明力将在事实认定部分及说理部分阐述。 本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原告徐苏阳在一份编号为No.0000501的《精装公寓定金协议书》落款“认购人”处签字，协议书主要内容为：徐苏阳认购乔克国贸中心精装修公寓5层503号，建造面积52.85平方米，单价为9839元每平方米，房款总金额520000元。认购人应在支付定金后七日内签订《商品房购买确认书》，并按约付清房款，否则定金不予退还，房源不予保留。交付的定金在签订相关协议时，冲抵购房款。协议还约定，甲方承诺，自交房之日起，满十年后，甲方无条件按合同价的购房全款的150%进行回购，具体依照购房合同执行，交房时签订回购协议书。被告彬阳公司在协议书尾部“跟进人”处盖合同章。当天，原告徐苏阳支付首付款340000元。被告大宴公司出具收据一份。 2018年8月19日，原告徐苏阳与被告大宴公司签订《房地产买卖合同》一份，约定大宴公司（甲方）将坐落于嘉善县（号）的房屋出售给徐苏阳（乙方），房屋面积为52.78平方米、总价款为508000元。付款方式约定为全款付清。合同约定，大宴公司应于房款付清后90日内将房屋及其附属设施交付徐苏阳使用，并协助办理产权过户手续。双方还对逾期交房、逾期付款的违约责任等事项进行了约定。当天，原告向大宴公司支付购房款162000元。 2019年6月15日，被告李波出具一份《证明》，内容为“客户徐苏阳所购买乔克国贸中心1号楼503号房，现承诺于2019年6月21日前办理产证，若逾期未办，则全额退款，并支付违约金。”6月29日，被告大宴公司（甲方）与原告徐苏阳（乙方）签订一份《房屋回购协议》，主要内容包括：由于甲方无法在约定期限办理产证，双方承诺，甲方在2019年7月28日前回购上述房屋，回购价格为合同原价即508000元。如甲方未按期全额支付回购价款，除一次性向乙方支付房价总额5%以外，还应按违约天数每天支付房价总额万分之五作为利息，且承担乙方为维护合法权益所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费、律师费、差旅费）。回购款到期之日即租金截止时间，租赁关系自动解除，甲方需按房屋租赁协议价及按实际月数支付乙方每月1500元的租金。从办理产证最后一天起开始计算违约金，按合同房价总额的0.05‰计算至收到回购款之日止。现由于甲方违约，经双方协商，甲方同意补偿并支付乙方商业贷款利息，总计21000元。 2019年8月20日，原告徐苏阳与被告大宴公司、李波、李益军签订《和解协议书》一份，主要内容包括：1.四方均认可徐苏阳起诉状中诉请事实及诉请金额（合计1082602元），且同意在该协议签订之日起三日内将李益军名下的坐落于嘉善县乔克国贸中心3号楼的3030及3098商铺免费过户至徐苏阳名下，作为解决本案纠纷的全部和最终的和解款。2.鉴于李益军名下的3030及3098商铺设有抵押权，大宴公司、李波、李益军同意结清抵押并承担过户过程中所产生的税费。3.待上述商铺过户至徐苏阳名下后，四方就合同项下产生的纠纷即告终结，四方再无其他纠纷，均不得再以任何理由和方式向另一方主张权利，徐苏阳立即向法院申请撤诉。4.李波、李益军同意对该商品房买卖诉讼纠纷及上述商铺过户承担连带保证责任。 经查明，坐落于嘉善县的房屋所有权人登记为徐学明，登记时间为2019年7月22日，以买卖方式从原登记所有权人李益军处取得。坐落于嘉善县产抵押人为李益军，抵押权人为嘉兴市好融通典当有限责任公司。 另查明，原告徐苏阳变更前的诉讼请求为：1.解除原告徐苏阳与被告大宴公司于2018年8月19日签订的《房地产买卖合同》及2019年6月29日签订的《房屋回购协议》；2.被告大宴公司及彬阳公司退还原告购房款508000元，并按银行同期贷款利率向原告支付利息：自2018年8月19日起计算至实际付款之日止；3.被告大宴公司及彬阳公司支付原告违约金50000元及逾期交房违约金：以508000元为基数，自2018年11月20日按每日万分之五计算至《房地产买卖合同》解除之日止；4.被告大宴公司及彬阳公司支付原告已付购房款508000元作为赔偿金。 本院认为，原告徐苏阳与被告大宴公司于2018年8月19日签订的《房地产买卖合同》，自合同成立时生效。根据物权法及合同法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据本院查明的事实，案涉房屋登记的所有权人为徐学明，系其2019年7月22日从李益军处购买所得，李益军则是在2017年10月通过拍卖活动竞拍所得，并无证据证明被告大宴公司取得了《房地产买卖合同》项下房屋所有权或处分权，致使标的物不能转移，大宴公司应当承担违约责任。 2019年6月29日，徐苏阳与大宴公司签订的《房屋回购协议》约定，大宴公司在2019年7月28日前回购案涉房屋，回购价格为合同原价即508000元。双方还就若大宴公司未按期全额支付回购价款时应承担的违约责任进行了约定。因大宴公司将案涉房屋出售给徐苏阳本身就属于无权处分，所谓的回购当然属于无本之木、无源之水。然而，该《房屋回购协议》有关违约责任的约定独立于其他条款，对双方具有约束力，被告大宴公司应当返还原告徐苏阳已付购房款508000元，并承担相应的违约责任。经核实，原告按该协议约定应承担的违约责任为：1.一次性支付原告已付房价总额的5%，即25400元；2.以原告已付购房款为基数，自2019年7月29日起按每日万分之五计算利息至判决生效之日止的利息（截至本判决作出之日，为35306元）；3.贷款利息损失21000元；4.律师费等（未举证）。被告大宴公司及李波在庭审中自认，同意退还原告购房款，并承担违约金10万元。其自认的违约金高于《房屋回购协议》约定应承担的金额，且不违反法律规定，本院予以采纳。被告大宴公司返还原告徐苏阳购房款并赔偿损失，是建立在解除双方签订的《房地产买卖合同》基础之上，原告述称《和解协议书》已经覆盖《房地产买卖合同》，故变更后的诉请未主张解除《房地产买卖合同》。由于原告的有关主张本院未予采纳，故仍应确认解除双方签订的《房地产买卖合同》。 在诉讼过程中，原告提交了一份由徐苏阳、大宴公司、李波、李益军签订的《和解协议书》，并且以该协议书为基础对诉讼请求作了变更。本院认为，上列当事人签订该协议书的目的在于通过将登记在李益军名下的两个商铺转让给原告徐苏阳，以抵消本案中大宴公司的债务。现原告明确表示，由于李益军等人未在约定的期限内办理过户手续，便不再主张将商铺过户，转而请求三被告支付其诉请金额1082602元。本院对原告变更后的诉请金额不予支持，理由如下：其一，原告称该金额得到四方认可，本院认为该协议虽有相关表述，但其目的在于通过转让商铺抵消原债务，且被告大宴公司及李波在庭审中明确表示对该金额不予认可。其二，原告对诉请金额1082602元得出的依据解释为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告徐苏阳与被告大宴公司签订的《房地产买卖合同》不符合该解释的规定。其三，由于大宴公司作为被告在本院有多起房屋买卖合同纠纷案件，案涉《和解协议书》约定的诉请金额1082602元明显过分高于《房地产买卖合同》约定的购房价508000元，如本院对该价款确认，在大宴公司履行能力有限的情况下，必然会损害其他债权人的利益。 《和解协议书》第四条约定，李波、李益军同意对该商品房买卖诉讼纠纷以及上述商铺过户承担连带保证责任。原告主张被告李波、李益军对被告大宴公司的债务承担连带责任具有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。 被告彬阳公司虽然在定金协议书上“跟进人”处盖章，但其并非《房地产买卖合同》的当事人，也不是《和解协议书》约定的保证人，被告大宴公司及彬阳公司均认为彼此之间系委托关系，原告主张被告彬阳公司对大宴公司的有关义务承担连带责任，并无事实与法律依据，本院不予支持。被告彬阳公司及李益军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐苏阳与被告浙江大宴房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》自即日起解除； 二、被告浙江大宴房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告徐苏阳已付购房款508000元； 三、被告浙江大宴房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告徐苏阳违约金10万元； 四、被告李波、李益军对被告浙江大宴房地产营销策划有限公司上述返还购房款及支付违约金的义务承担连带责任； 五、驳回原告徐苏阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费14651元，保全申请费5000元，合计19651元，由原告徐苏阳负担8615元，由被告浙江大宴房地产营销策划有限公司、李波、李益军负担11036元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  江万景 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  张雪娟 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张 韬