四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9164号 原告：杨大稳，男，1970年9月27日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：张代代，四川泰仁律师事务所律师。 被告：四川汇豪置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段79号2栋2楼203。 法定代表人：涂卫，四川汇豪置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：周希，北京盈科（成都）律师事务所。 原告杨大稳与被告四川汇豪置业有限公司（以下简称汇豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨大稳的委托诉讼代理人张代代，被告汇豪公司的委托诉讼代理人周希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨大稳向本院提出诉讼请求：1.判令解除汇豪公司与杨大稳签订的《商品房买卖合同》；2.判令汇豪公司退还杨大稳已支付的购房款8000000元；3.判令汇豪公司向杨大稳支付逾期交房违约金1600000元；4.判令汇豪公司向杨大稳支付逾期办理房屋过户手续的违约金484300元（庭审中明确自杨大稳支付第二笔购房款两月后第一天起，按银行同期贷款利率计算至购房款全部返还之日止）；5.本案诉讼费用由汇豪公司承担。事实和理由：杨大稳与汇豪公司于2017年9月13日签署了《商品房买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》等系列协议，《商品房买卖合同》第三条约定由杨大稳购买汇豪公司预售的“汇丽汀香”号商品房，面积1530.31平方米，杨大稳应支付的购房款为8000000元；《补充协议二》第三条第1款第（3）项约定另一部分购房款3477000元由案外人付波支付，与杨大稳无关；第四条约定杨大稳支付第二笔房款3000000元后三日内，应当办理相关交房手续；第五条约定该笔款付清后两月内，汇豪公司应当为杨大稳办理完相关过户手续。协议签署之后，杨大稳已经按约履行了支付房款的全部义务。付款的具体方式为：（1）根据汇豪公司于2017年9月14日的委托书，向其指定的甘亚玲的账户（工行温泉大道支行62×××67账户）付款50×××00元；（2）根据汇豪公司2018年1月4日的委托书，向汇豪公司指定的甘亚玲的账户（工行温泉大道支行62×××67账户）付款3000000元。迄今为止，汇豪公司既没有按约向杨大稳交付房屋，也没有按约给杨大稳办理房屋过户手续。汇豪公司于2019年7月17日向杨大稳发出《解除合同通知书》，称杨大稳未按照约定向其支付购房款，通知杨大稳解除合同。由于汇豪公司逾期交房，且逾期办理房屋过户手续，汇豪公司已经严重违约。根据《商品房买卖合同》第十二条和第十九条之约定，杨大稳享有单方解除权，并有权要求其退还购房款，且汇豪公司应当按照合同约定承担违约责任。 汇豪公司辩称，1.汇豪公司未收到杨大稳支付的购房款8000000元；2.根据《补充协议》和《补充协议二》的约定，案涉房屋的购房交易总价款为11477000元，杨大稳并未按照约定支付全部购房款，因此杨大稳属于本案争议的违约方，无权要求汇豪公司支付逾期交房和逾期办理过户手续的违约金；3.根据《补充协议》第七条约定，杨大稳没有按照约定交付办理产权登记的资料及税费，期间汇豪公司通知杨大稳缴纳前述费用，但杨大稳拒绝缴纳，故应当驳回杨大稳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，杨大稳（买受人）与汇豪公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定杨大稳以8000000元总价款购买汇豪公司开发的位于成都市锦江区锦华路一段79号号商铺，杨大稳采用分期付款方式支付。合同还对逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、争议解决方式等内容作了约定。其中《商品房买卖合同》第十二条“逾期交房责任”约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十四条“交接手续”约定，（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）双方同意按照下列第2中方法缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交（1）专项维修资金，（2）契税，（5）印花税、产权登记费、国土证工本费及办理该商品房产权登记时属买受人应当缴纳的税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第十九条“产权登记”约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起30日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。《补充协议》第六条“房屋的交付及交接手续”约定，该商品房经竣工验收合格并符合交付条件后，出卖人在合同约定交付日前7日内采用报纸公告形式或其它书面通知形式通知买受人办理房屋交接手续。第七条“产权登记”约定，出卖人在向买受人交付房屋时，买受人应向出卖人提供办理产权登记的相关资料及将委托出卖人代交的税费交给出卖人（按政府相关部门规定缴纳的内容及标准执行），以便出卖人为买受人办理其房屋的产权登记。 2017年9月13日，汇豪公司（甲方）、杨大稳（乙方）、付波（丙方）共同签订了《补充协议二》，约定乙方购买甲方开发建设的汇丽汀香项目地下负一楼号共计四套房屋，建筑面积共1530.31平方米，甲乙双方经协商一致约定最终成交结算的单价为7500元／平方米；甲乙双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议中约定的单价为5227.70元／平方米，甲乙双方共同确认该房屋的最终成交结算单价以本协议第一条约定为准；房屋总价为11477000元，房款分期支付方式：（1）乙方杨大稳在合同签订后3个工作日内支付50×××00元作为乙方支付甲方的第一笔房款；（2）乙方杨大稳在2017年12月31日之前，一次性支付甲方第二笔房款3000000元；（3）在本协议中，乙方杨大稳和甲方所约定应付该房屋总价与在《商品房买卖合同》中约定的房屋总价之差额部分3477000元由丙方付波代为支付，与乙方无关；（4）若乙方未能按约定支付剩余3000000元房款，则乙方按约承担应付而未付房款的百分之二的违约金，不足一月按月计取；当乙方杨大稳按本协议约定按时足额付清第二笔房款3000000元后三日内，双方办理相关交房手续；当乙方杨大稳按本协议约定按时足额付清第二笔房款后两月内，甲方为乙方办理完相关过户手续；本协议内容与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议内容不一致的，以本协议为准。 2017年9月14日，汇豪公司向杨大伟出具《委托书》，委托杨大稳将购房首付款50×××00元转入甘亚玲尾号4867的工商银行温泉大道支行账户。2017年9月18日，杨大稳向该账户转入50×××00首付款，同日汇豪公司出具收据证明其收到杨大稳购买汇丽汀香负一楼号房屋购房款50×××00元。2018年1月4日，汇豪公司向杨大稳出具《委托书》，委托杨大稳将购房款3000000元转入甘亚玲尾号4867的工商银行温泉大道支行账户。2018年1月3日、1月4日，杨大伦代杨大稳向该账户转入3000000元购房款，2018年1月4日，汇豪公司出具收据证明其收到前述款项。 2019年7月17日，汇豪公司向杨大稳发送了《解除合同通知书》，载明因杨大稳未按合同约定支付购房款，已构成违约，汇豪公司通知自杨大稳收悉本通知书之日起解除汇豪公司与杨大稳之间签署的汇丽汀香项目负一层号房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等配套协议。 庭审中，双方确认案涉房屋未交付杨大稳，也未办理房屋过户登记手续。 以上事实，有当事人的身份信息资料、双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、银行账户交易信息查询、委托书、收据、汇豪公司发出的《解除合同通知书》等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，杨大稳与汇豪公司于2017年9月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《补充协议二》，是当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。 前述合同签订后，杨大稳按照汇豪公司的委托，分别于2017年9月18日、2018年1月3日和2018年1月4日向案外人甘亚玲支付购房款共计8000000元，汇豪公司向杨大稳出具收据，证明其已实际收到杨大稳支付的前述购房款8000000元，汇豪公司辩称其未收到购房款，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《补充协议二》的约定，汇豪公司应当在杨大稳付清第二笔购房款3000000元后三日内，为杨大稳办理交房手续。汇豪公司以杨大稳未按照合同约定支付购房款拒绝交付案涉房屋，于法无据，其行为已构成违约。汇豪公司虽于2019年7月17日向杨大稳发出《解除合同通知书》，但其作为违约方不享有合同解除权，该通知书并不发生合同解除的法律效力，故杨大稳有权要求解除合同，并要求汇豪公司返还已支付的购房款8000000元。 关于逾期交房违约金。虽然根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，“出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”，但该违约金约定明显过高，本案中，杨大稳未举证证明其因汇豪公司违约所产生的具体损失，故本院基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及因合同解除而产生的房屋溢价损失等因素，酌情认定汇豪公司向杨大稳支付违约金800000元。 关于逾期办理过户手续。汇豪公司提出未能办理产权过户手续是因为杨大稳未按照约定提交办理产权登记所需资料和缴纳相应的税费，对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，“出卖人在向买受人交付房屋时，买受人应向出卖人提供办理产权登记的相关资料及将委托出卖人代交的税费交给出卖人”，故杨大稳提交资料和税费的前提是汇豪公司向其交付案涉房屋，因汇豪公司拒绝向杨大稳交付房屋，杨大稳自然无法向汇豪公司交付资料和支付税费。虽汇豪公司提出曾通知杨大稳提交办理产权登记的资料，但未能提供证据予以佐证，故汇豪公司的前述抗辩理由，本院不予采纳。汇豪公司未能在杨大稳付清第二笔购房款3000000元后两月内，为杨大稳办理案涉房屋的过户手续，应当按照《商品房买卖合同》第十九条的约定，自逾期之日即2018年3月5日起，按照银行同期贷款利率向杨大稳给付利息。杨大稳主张汇豪公司支付逾期办理房屋过户手续违约金的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、原告杨大稳与被告四川汇豪置业有限公司于2017年9月13日签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议于本判决生效之日解除； 二、被告四川汇豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨大稳已支付的购房款8000000元； 三、被告四川汇豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨大稳支付逾期交房违约金800000元； 四、被告四川汇豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨大稳支付逾期办理房屋过户手续违约金（以8000000元为基数，自2018年3月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至购房款全部退还之日止）； 五、驳回原告杨大稳的其他诉讼请求。 如果被告四川汇豪置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取41153元，保全费5000元,两项合计46153元，由原告杨大稳负担3265元，由被告四川汇豪置业有限公司负担42888元,。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇一九年十二月二十四日 书记员 覃雪梅