濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6878号原告（申请执行人）：栗占防，男，1964年5月28日出生，汉族,住濮阳市。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被告（案外人）：张宇，男，1998年10月19日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。第三人（被执行人）：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地：濮阳市黄河路中段。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。原告栗占防与被告张宇、第三人濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栗占防的委托诉讼代理人郭亚杰，被告张宇的委托诉讼代理人宋海刚，第三人豫龙置业的委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求准予执行第三人名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人民间借贷纠纷案件，原告申请对第三人名下的位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××楼××房产进行强制执行，被告对此提出异议，濮阳市华龙区法院作出（2019）豫0902执异96号民事裁定书，裁定停止对涉案房屋的执行。原告对执行异议裁定不服，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告提出的执行异议符合最高人民法院关于执行异议司法解释第二十八条、第二十九条排除执行的规定，要求排除执行。第三人述称，第三人与被告之间的房屋买卖合同是真实客观有效的，第三人在法院查封之前已经交付房屋，2015年9月份房屋竣工后已经由被告实际占有。被告享有实际排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告与吴西伟及第三人借款担保合同纠纷一案，本院于2016年3月21日作出（2015）华法民初字第06583号民事判决书，判决：吴西伟偿还原告借款570万元及利息，吴西伟不能清偿上述债务时，原告可申请拍卖第三人万利财富广场二期第0503号、0505号、0506号、0507号、0508号、0603号、0605号、0606号、0608号、0708号、0808号、0907号、1047号、1107号、1148号、1207号、1348号、1513号、1548号、1648号20套商品房，以偿还本案债务；如由于第三人的原因，致使无法拍卖涉案商品房以清偿债务，第三人应在该房产价值1394.1937万元范围内，对上述债务承担清偿责任。本院于2015年10月14日作出（2015）华法民初字第6583号民事裁定书，依法将第三人位于濮阳市万利财富广场二期地丘号：075-15，包括涉案房产在内的15套房产进行查封。后被告以其已购买涉案房屋为由，向本院提出执行异议，本院执行局于2019年5月27日作出（2019）豫0902执异96号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。另查明，根据第三人提供的记账凭证显示，2011年12月31日，被告分两次向第三人交纳购房款90249元、100000元，共计190249元（购房款145849元、装修款44400元）；2011年10月31日，被告向第三人交纳100000元；2013年12月17日，被告向第三人交纳9059元；2014年10月21日，被告向第三人交纳240000元。被告提供了一份其与第三人签订的商品房买卖合同，约定：被告以494908元的价款购买第三人开发的万利财富广场二期001幢7层0748号房产，该房产用途为商业服务；付款方式为分期付款，签订合同时付清首付款254908元，剩余240000元待出卖人通知后15日内付清；交房期限为2014年12月31日前。2013年12月13日，第三人为被告出具了一份万利现代城确认单，该确认单显示被告0748号房总价款为494908元，已累计付款254908元，余款240000元。2014年10月20日，第三人再次为被告出具了一份万利现代城确认定，该确认单显示被告0748号房已累计付款494908元。2018年3月22日，第三人为被告开具了491784元的不动产发票。2011年12月31日，被告与河南三阳装饰工程有限公司（以下简称三阳公司）签订了一份装修合同，约定装修款为88800元。又查明，根据第三人提供的工程竣工验收备案证书显示，本案房产涉及的工程竣工日期为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1、人民法院查封前被告是否已合法占有涉案房产；2、被告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前被告是否已合法占有房产问题。经查：第一，被告与第三人签订房屋买卖合同的同时，又与三阳公司签订了装修合同。第三人、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为被告装修房屋，第三人将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付被告的时间。第二，第三人提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合第三人和被告的陈述等，可以认定涉案房屋涉及的工程竣工后，第三人即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定第三人将房屋交付被告的时间为2015年9月1日。第三，被告合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年10月14日，故被告合法占有涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于被告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：被告购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，被告与第三人签订的商品房买卖合同虽不显示签订日期，但从涉案房产的交款单据及合同约定的内容，以及被告及第三人的陈述，可以判断关于涉案房产的买卖合同应签订于约定的交房期限前即2014年12月31日前，而法院查封涉案房产的时间2015年10月14日；第二，被告在法院查封之前已合法占有涉案房产。被告依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封时间为2015年10月14日；第三，查封前，被告向第三人交清了全部房款；第四，非因买受人被告自身原因未办理过户登记。涉案房产在被告购买后一直未将产权办理至被告名下，没有证据证明系被告自身原因导致，或被告对此负有过错。第三人与被告签订房屋买卖合同后，长期不为被告办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为案外人吴西伟的巨额债务提供担保，第三人存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定被告对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告栗占防的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告栗占防负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  王 阳二〇一九年十二月二十八日法官助理陈丽丽书记员丁宁