北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初23591号原告（反诉被告）：王远泽，男，1952年1月19日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：刘娜，甘肃为道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被告：徐蔷，女，1990年8月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：贾红斌，女，1956年7月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）兼被告徐蔷、贾红斌的委托诉讼代理人：徐天辉，男，1941年7月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）王远泽与被告徐蔷、贾红斌、徐天辉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王远泽的委托诉讼代理人刘娜、被告（反诉原告）兼被告徐蔷、贾红斌的委托诉讼代理人徐天辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王远泽向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与三被告位于北京市丰台区方庄芳城园三区甲18号楼1701室的不定期房屋租赁合同于2018年10月22日解除；2.要求三被告支付原告2018年10月2日之日前的租金（计算至2018年10月1日所欠的租金为113400元），并支付2018年10月2日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；3.要求三被告退还原告房屋内家具、电器等物品（详见清单）；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2014年2月14日原告与被告徐天辉签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市丰台区方庄芳城园三区甲18楼1701室的房屋出租给三被告一家人使用，期限一年，租金标准为每月6500元，其中6000元汇至原告方妻子马红巍工商银行账户；其余的每月500元，作为因租赁所产生的房屋修缮费用备用金，房屋物业管理费、供暖费由徐天辉代缴，并从租金中扣除，房屋出租时原告家中现有家具及电器由被告方使用。合同到到期后，双方没有续签租赁合同，房屋仍由被告一家人使用，被告按原合同标准支付租金。自2014年2月14日开始至今按每月租金6500计算，被告应付租金246000元，实际支付153100元，欠付租金113400元，原告多次要求被告支付所欠租金，被告拒付。被告在未征得原告同意的情况下将原告家中部分家具从租用的室内搬出，原告要求其退还到租用的房屋内，但遭被告拒绝。为此，原告女儿王珊珊于2018年10月15日晚约19时左右拨打110报警，并明确表示要求被告限期从租用房屋内搬出，丰台区芳城派出所民警出警后告知通过诉讼解决。2018年10月22日，原告向被告书面提出终止不定期租赁合同，限期从租用的房屋内搬出，并支付所欠租金及其它费用，但遭被告拒绝。根据合同法的规定，在租赁双方签订的书面租赁合同到期后，被告方事实上使用原租用的房屋，在没有签订新的书面合同情况下，双方形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，出租方有权随时解除。被告在原告已明确提出解除合同的要求后，仍然使用原告所有的房屋，其行为损害了原告的合法权益，原告为此现向你院起诉，请依法判决。被告（反诉原告）徐天辉辩称：不同意原告的诉讼请求。第一项解除是不同意，双方不存在不定期租赁关系；第二项金额是有差距的，大约10万元左右，截止到2018年10月1日的时间，扣除物品的寄存费，我方回去列清单，还要给付我六千元；第三项我方不认可，原告要拿出我签字认可的单子。被告（反诉原告）徐天辉向本院提出反诉请求：1.判决原告立即向被告徐天辉归还欠款29866.15元（尚欠租金158900元扣除物业费8766.15元、看护费102000元、占地费78000元）；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年2月14日，王远泽代理人马红巍与徐天辉签订租房合同，为了腾空出租房交付对方使用，马红巍还于2014年2月16日去北京通州与候永红家中，签订了马红巍占地很大的五件红木家具占地保管的寄存协议；协议约定：家具占地费用每月1200元，马红巍现场支付侯某2014年2月至4月的占地费3600元，因马红巍要马上出国，后续占地费用由以后取家具时付清；当时马红巍私下告知徐天辉“三个月后就取走五件红木家具”；双方还约定：护理人工费1500元/月从马红巍出租的芳城园甲18楼1701房租中由担保人徐天辉代理支付；上述协议签订后，马红巍随即出国，直至2018年9月23日马红巍发短信通知中秋节后取走寄存的五件红木家具。侯某强烈要求徐天辉替马红巍代偿欠款，故徐天辉提起反诉。原告（反诉被告）王远泽辩称：不同意原告的反诉请求，没有事实和法律依据。原告没有与被告及侯某签订过任何形式的保管协议，被告未经原告同意私自将原告的家具运至其他地点，未尽到妥善保管的法律义务，如家具损害应当要赔偿。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）王远泽向本院提交如下证据：1.原告的身份证及与马红巍的结婚证复印件，证明原告的自然情况及其与马红巍系夫妻关系；2.户口簿复印件，证明原告与妻子马红巍、女儿王珊珊的亲属关系；3.房产证复印件，证明涉案房屋归原告所有；4.报警录音，证明被告未经原告允许擅自将原告家中家具搬出未退还，原告已明确提出解除租赁关系，要求被告限期搬出；5.马红巍借记卡账户明细，证明被告支付租金的事实及欠费事实；6.交纳供暖费的发票、明细，证明原告已缴纳涉案房屋供暖费的事实；7.微信聊天截屏，证明（1）原被告存在租赁关系的事实；（2）原告索要欠费的事实；（3）原告索要被告搬走家具的事实；（4）原告通知被告解除租赁关系并要求其限期搬出的事实；8.租金明细，证明租金的计算方式；9.家具及电器明细，证明被告应返还的家具及电器内容；10.物业费、供暖费票据复印件，证明2019年物业费、供暖费由原告支付；11.公证书复印件一份，证明马红巍未签订过2014年2月16日协议书。徐蔷、贾红斌、徐天辉对王远泽提交证据1、2的真实性认可，但认为与本案无关；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性认可，但不认可陈述的内容；对证据5的真实性认可；对证据6认为真实性无法核实，认为与其无关；对证据7的真实性不认可，但认可收到王珊珊委托让其办理存车；对证据8的真实性认为需要庭后核实；不认可证据9的真实性；对证据10的真实性认可，但证明目的不认可；对证据11的真实性表示无法核实，证明目的亦不认可。被告（反诉原告）徐天辉向本院提交如下证据：1.《协议书》一份（原件内容系铅笔所写），证明王远泽违反约定没在2018年取走这些家具，王远泽让其姐作为代理人，电话也没有人接，家具也没有取走，应该负全部责任。之后侯某找其要求偿还这笔钱，其替马红巍还了这笔18万元的钱；2.搬家公司的清单一份，证明系马红巍让把这些家具搬走的，2月16日就运到通州了，客户名下写的是贾先生是其本人，对外称以贾先生名义来搬的，其是五月份汇款后才住进去的，但是没有红木家具，其他的家具其都在用；3.马红巍的短信，证明关于五件红木家具运输的事情已经委托给其他人了，留了电话，但是没有人接；4.侯某的收条两份，证明红木家具的看管护理1500元，其替马红巍还了这笔钱，主张马红巍和王远泽偿还；5.《租房合同》一份，证明原被告之间的房屋租赁关系。原告（反诉被告）王远泽对徐天辉提交证据1的真实不认可，表示马红巍从未代王远泽与徐天辉、侯某签订过该份协议；对证据2的真实性认可，但证明目的不认可，认为红木家具系徐天辉运走的，要求徐天辉返还；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性不认可。庭审中，徐天辉申请证人侯某出庭作证。证人侯某述称：2014年2月16日的协议系其书写，约定由其负责保管家具，保管费每月1500元，占地费每月1200元，协议约定保管费由徐天辉支付，占地费由马红巍支付，马红巍当时给了3600元占地费，后来找不到马红巍了，其就找徐天辉，徐天辉把截至2019年9月的欠款都已结清，分多次以现金的方式支付了十五六万的费用，但是记不清具体的时间和金额。此外，侯某表示是徐天辉与马红巍一起前往联系保管事宜，但是当庭并未辨认出马红巍的照片。经本院询问其是否有马红巍的手机号码之时，其开始表示有马红巍的手机号，但当本院进一步询问马红巍的手机号时，其表示没有马红巍的手机号。关于租赁协议为何使用铅笔书写时，侯某表示当时没有其他笔。王远泽对侯某证言的真实性及证明目的均不认可，徐蔷、贾红斌、徐天辉对侯某的证言真实性予以认可。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下：2014年2月14日，王远泽作为出租人（甲方）与承租人（乙方）贾红斌签订《租房合同》，约定租房地址：方庄小区，芳城园三区甲18楼1701；租期为一年（此处手写修改为三年），到期双方无异议合同期顺延一年（此处手写修改为三年）。如有变化须提前两个月通知对方；月租金6500元（此处手写修改为6000元），按季交纳，按时打入甲方指定账户；租期的供暖费，物业费由甲方交纳，其余水、电、气、网、视、卫及车位费均由乙方自付；合同尾部附有手写条款租期约定为三年，若无异议顺延三年；合同尾部附有王远泽（马红巍代理）签字，贾红斌（徐天辉代）签字。上述协议签订后，王远泽将1701号房屋交付徐天辉一家（徐天辉、贾红斌、徐蔷）使用。此后，徐天辉陆续向马红巍银行账户支付房租。徐天辉分别于2015年11月1日、2017年1月9日、2017年12月16日支付涉案房屋物业费共计8766.15元。因王远泽认为徐天辉未依约支付房租，王远泽于2018年10月22日到1701号房屋处张贴解除房屋租赁合同的通知。后王远泽之女王珊珊于2018年10月29日到1704号房屋，要求徐天辉腾房，双方发生争议并报警。因房屋租赁相关事宜未能协商一致，王远泽曾于2019年1月诉至法院（案号为（2019）京0106民初1658号），后撤诉。此后，王远泽再次诉至法院。审理中，双方均认可截至2015年5月1日前，双方就租金交付不存在争议。审理中王远泽提交了马红巍银行账户明细，该明细中显示自2015年5月1日至2018年10月1日期间，徐天辉（马红巍）实际支付租金153100元。本案审理中，双方均未提交关于房屋内家具、电器等物品的经双方签字确认的清单，对于王远泽单方面提交的清单，徐蔷、贾红斌、徐天辉亦表示不认可，但在（2019）京0106民初1658号案件庭审笔录中，徐天辉表示当时涉案房屋中有五件红木家具，分别是四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌、一米长的木桌，以及挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个。本院认为：本案中，徐天辉、贾红斌、徐蔷提供《租赁合同》中有多处手写修改之处，但该合同修改既未注明租赁双方的身份证号及有关个人身份的证明信息，也未按照正规修改文件的习惯留存手指印记作为印鉴，王远泽亦对合同文本中修改之处表示不认可，故本院对于该合同中手写修改之处的条款不予认可，即王远泽与贾红斌签订的《租房合同》的租赁期限为一年，后双方未就继续出租房屋事宜签订协议，但承租人徐天辉、贾红斌、徐蔷继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本院认为在双方租金支付存在争议的2015年5月1日后，双方之间形成了不定期房屋租赁合同关系。该合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋未支付租金金额。虽然双方之前在《租房合同》约定的房屋租金为6500元/月，但双方在实际履行合同过程中，徐天辉实际每月支付租金6000元，在此期间王远泽并未提出异议，故应当视为双方当事人以实际行动对租金金额修改为每月6000元的标准支付。根据本院核算，自2015年5月1日至2018年10月1日期间，王远泽实际支付房租153100元，尚欠房租为92900元。因徐天辉未依约及时交付房租，且不定期房屋租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王远泽之女王珊珊于2018年10月29日来到1704号房屋，以王远泽名义要求徐天辉腾退房屋的行为，应当认为王远泽已经按照法律规定将解除房屋租赁关系通知徐天辉、贾红斌、徐蔷等人，故对于王远泽要求确认涉案房屋租赁关系解除的诉讼请求，本院予以支持，但解除日期以本院确认的2018年10月29日为准。关于房屋占有使用费。本院认为，王远泽系涉案房屋的所有权人，对于涉案房屋拥有占有、使用、收益及处分权利。本院认为占有使用费的标准，应当参照使用房屋租金的标准计算，即按照每月6000元的标准计算，故对于王远泽主张要求徐天辉支付2018年10月2日止之际腾退之日的租金、占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，以每月6000元计算至实际腾退之日止。关于涉案房屋家具、电器等物品的返还。由于徐天辉在另案中陈述了1704号房屋交接的家具及电器：五件红木家具，分别是四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌、一米长的木桌，以及挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个，故对于王远泽要求徐天辉、贾红斌、徐蔷返还物品中的上述物品的诉讼请求，本院予以支持，但对于超出上述物品范围的其他物品，由于王远泽没有提交充分的证据予以证明，本院不予支持。关于徐天辉要求王远泽归还欠款的反诉请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐天辉虽申请证人侯某出庭作证，并且提交了侯某出具的收条，以及侯某书写的《协议》，但王远泽对上述证据表示不认可，且侯某的证言之中多次出现矛盾及不符合常理的内容，且《协议》亦是采用铅笔书写，明显违背一般社会常识，本院无法依据现有证据认定王远泽之妻马红巍自行委托保管红木家具，且徐天辉实际已代其支付了红木家具的保管费用，故对于徐天辉要求王远泽归还该欠款的反诉请求，本院不予支持。徐天辉分别于2015年11月1日、2017年1月9日、2017年12月16日合计支付涉案房屋物业费8766.15元。审理中，王远泽明确对于徐天辉已经支付的物业费用同意从应付租金中予以扣减，本院对此不持异议，故对于徐天辉要求王远泽支付该部分费用的请求，于法有据，故徐天辉反诉请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王远泽与被告徐天辉、贾红斌、徐蔷之间就北京市丰台区芳城园三区甲18楼1701号房屋形成的不定期房屋租赁合同关系于二〇一八年十月二十九日解除；二、被告徐蔷、贾红斌、徐天辉于本判决生效后七日内给付原告王远泽自2015年5月1日至2018年10月1日房屋租金92900元；三、被告徐蔷、贾红斌、徐天辉于本判决生效后七日内给付原告王远泽租金、房屋占有使用费（按每月6000元标准，自二〇一八年十月二日至实际腾退至日止）；四、被告徐蔷、贾红斌、徐天辉于本判决生效后七日内返还原告王远泽四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌一个、一米长的木桌一个，挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个；五、原告王远泽于本判决生效后七日内给付被告徐天辉垫付物业费8766.15元；六、驳回原告王远泽的其他诉讼请求；七、驳回被告徐天辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5136元，由原告王远泽负担928元（已交纳），由被告徐天辉、被告贾红斌、徐蔷负担4208元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费259元，由原告王远泽负担76元（于本判决生效后七日内交纳），由被告徐天辉负担183元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 滢人民陪审员  齐春艳人民陪审员  王恒伟二〇一九年十二月二十六日法官 助理  李一楠书 记 员  姚晓蕾