大连市金州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0213民初6756号 原告（反诉被告）：柏苹，男，1957年10月3日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。 委托诉讼代理人：苏华君，系辽宁王善忠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐淑静，女，1967年6月19日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：刘万广，系辽宁德济律师事务所律师。 原告柏苹诉被告徐淑静租赁合同纠纷一案，本院2018年11月8日立案受理后，反诉原告徐淑静于2019年3月1日提出反诉，要求反诉被告柏苹给付房屋装修折价款。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人苏华君，被告的委托诉讼代理人刘万广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求是，1、要求被告立即返还租赁房屋；2、要求被告给付房屋占用费每天384元，自2018年9月15日到返还租赁房屋时止；3、要求被告给付违约金10万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年8月1日签订《房屋租赁契约》，约定原告将自己位于大连市金州区（原柏盛苑酒店）出租给被告使用，租期从2012年9月15日到2018年9月14日，同时双方对租金及交付方式，违约责任等作了约定。合同到期后，被告没有按期返还租赁房屋，现原告提起诉讼，要求被告立即返还租赁房屋、按租金标准给付房屋占用费直到返还租赁房屋时止、并支付违约金10万元，请予支持。 被告辩称，被告同意给付原告占用期间的房屋租金。但不同意原告的其他诉讼请求。理由是：在租赁房屋到期前被告曾多次与原告进行协商租赁后的相关事宜，均没有达成一致意见，主要是租赁房屋时被告对租赁房屋进行了彻底的装修改造，花费近200万元。正是由于被告对房屋的装修，且装修设施不能拆除，如果拆除了将会造成财产损失，所以我们要求按照法律规定由原告给予我方装修折价款，但双方没有达成一致意见，所以我们的房屋租金也没有支付给原告。 反诉原告诉称，请求依法判令反诉被告给付反诉原告租赁房屋装饰装修折价款。理由是：反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同虽然已经届满，但双方在签订合同时，反诉被告口头承诺租赁期限为20年，故反诉原告对租赁房屋投入200余万元的装修改造费用，根据合同第四条规定，合同到期后反诉原告对装饰装修部分不得拆除和破坏。因此，反诉被告就应当将此所获得的不当得利，即装饰装修的剩余价值部分补偿给反诉原告。 反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。因为根据租赁合同的规定，已经明确租赁期为6年，无论被告投入到租赁物中的装修价值多大，在租赁期满时按照双方的约定，都不可将装修好的一切破坏和拆除，原告也没有给付装修款的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，无论被告鉴定的装修数额是多少，都不应该在本案中向原告主张。 本院经审理认定事实如下：原告柏苹作为甲方与被告徐淑静作为乙方于2012年8月1日签订一份《房屋租赁契约》。主要内容为：“一、甲方将位于大连市金州区（原柏盛苑酒店）出租给乙方使用。二、甲乙双方协定上述房屋租期六年，自2012年9月15日至2018年9月14日止，租金头三年每年为10万元，后两年每年为12万元，最后一年为14万元。付款方式：每年8月14日前一次交清下一年全部租金，乙方另交1万元作为期满时水费、电费、取暖费的保证金，期满双方确认无欠费甲方如数返还乙方。三、乙方在租赁期间不可将房屋转租、抵押、搞非法活动。应搞好防火防盗，如果发生意外乙方应承担一切责任和损失，如果发生不可抗力事件、自然灾害、房屋动迁等所造成的损失甲方不承担任何损失责任，乙方也不享受任何损失补偿。四、乙方在租赁期间所发生的水费、电费、取暖费、税费、公共卫生事业费、房屋维修费等一切费用及出现债权债务均由乙方自己承担。乙方在装修时不可破坏房屋主体结构，若是随意改造出现后果造成损失由乙方承担，租赁期满时不可将装修好的一切拆除和破坏。五、双方应共同遵守本契约，违约者应赔偿对方10万元。合同落款由甲乙双方签字，落款时间为2012年8月1日。” 另查，双方在《房屋租赁契约》签订后，按上述契约已履行完毕。因双方对甲方是否应当支付房屋装饰装修折价款问题产生争议，故涉案租赁房屋至今仍由乙方占有而未返还。 又查，在本案审理过程中，反诉原告徐淑静提出对涉案房屋的装饰装修提出工程造价评估。大连建工工程造价咨询有限公司接受了工程造价评估委托，经工作于2019年7月30日出具大建工鉴字（2019）第28号《司法鉴定意见书》，该《司法鉴定意见书》的鉴定结论是：经鉴定涉案的位于大连市金州区租赁房屋内装饰装修工程造价为人民币661913.75元。 上述所查明的事实，有双方当事人提供的《房屋租赁契约》、《装修承包合同》、《司法鉴定意见书》等证据及庭审笔录在案为凭，上述材料已经当庭质证及本院审查，可予采信。 本院认为，本案中双方当事人争议的焦点问题有：1、原告要求返还租赁房屋的诉讼请求是否应当支持。因案涉房屋的租赁期限已届满，此请求应予支持。2、被告是否应当支付原告房屋占用费，因被告现已超期占用原告出租的房屋，此请求应予支持。3、原告要求被告支付违约金的请求是否应当支持，因违约金的目的系补偿合同当事人因对方违约行为而造成的损失；现原告已就被告的违约行为要求被告支付房屋占用费，即房屋占用费已具有补偿因被告违约给原告造成合同损失的功能。故对原告此请求不予支持。4、对于反诉原告提出要求反诉被告支付租赁房屋装饰装修折价款的请求是否应予支持。房屋的装饰装修是为了达到建筑装饰的艺术目的而具体运用合适的材料，主要针对房屋内部相关部位进行的饰面处理。它与房屋本身具有的使用功能并没有因果关系，只是为了满足使用者自身的个性化需求。在房屋租赁合同的交易习惯中，租赁者为了满足自己的需求，自行支付费用对所租赁的房屋进行装饰装修，当房屋租赁结束时，出租者无需对该装饰装修支付折价款；但同时也不禁止租赁者在不影响房屋使用功能的前提下拆除装修材料，即不禁止房屋租赁者以出租时的房屋内部状态返还租赁房屋。但在本案中，双方在《房屋租赁契约》中约定租赁者不能拆除其对租赁房屋的装修，这种约定显然不符合房屋租赁交易习惯的要求；且禁止租赁者拆除由其自行支付费用的装饰装修材料，也有悖公平原则。因此，对双方这种约定合理的理解就应为出租者默示同意支付租赁者所租赁房屋的装饰装修折价款。故对反诉原告要求反诉被告支付装饰装修折价款的诉讼请求予以支持。对于折价款的计算，根据日常生活经验合理确定，以10年使用期限折旧，现反诉原告租赁反诉被告房屋六年，反诉被告应按鉴定评估工程造价的40%返还。故反诉原告的反诉请求，本院予以支持。综上，对原告诉讼请求中的合理部分及被告的反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告徐淑静于本判决生效后十日内将其租赁的位于大连市金州区返还给原告柏苹； 二、被告徐淑静于本判决生效后十日内支付原告柏苹租赁房屋占用费（计算方法：自2018年9月15日始至返还租赁房屋时止，按每日人民币384元计算支付）; 三、反诉被告柏苹于本判决生效后十日内给付反诉原告徐淑静租赁房屋装饰装修折价款人民币264765.5元； 四、驳回原告柏苹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1150元（原告柏苹已预交），由被告徐淑静负担；本案反诉费575元，鉴定费25000元，两项合计25575元（反诉原告徐淑静已预交），由反诉被告柏苹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。 审判员  阎善雱 二〇一九年十二月六日 书记员  苟丽颖