四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8097号 原告：李水琼，女，1962年9月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵美兰，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明刚，四川公生明律师事务所律师。 被告：吴永成，男，1958年8月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：谭济坤，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟迪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：吴庭，女，1982年7月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：谭济坤，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟迪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告李水琼与被告吴永成、吴庭确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告李水琼及其委托诉讼代理人赵美兰、李明刚，被告吴永成、吴庭的共同委托诉讼代理人苟迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李水琼向本院提出诉讼请求1．判决确认吴永成与吴庭签订的房屋买卖合同无效，撤销吴庭依据该合同取得的产权证登记（庭审中，李水琼明确房屋买卖合同指的是2015年5月5日吴永成与吴庭签订的《成都市存量房买卖合同》；李水琼要求吴庭撤销产权证登记的诉讼请求，其另案主张）；2．判决确认位于成都市锦江区房屋（建筑面积83.34平方米，权1155839号）由李水琼与吴永成共同所有；3．本案诉讼费、财产保全费、评估费由吴永成、吴庭承担（庭审中，李水琼明确本案未产生评估费）。 事实与理由：李水琼与吴永成于1993年3月19日登记结婚，于1994年修建一楼一底宅基地房屋，宅基地房屋使用权证记载吴永成系户主，家庭成员共三人，该房屋于2004年被征地拆迁，由吴永成以户主的身份与拆迁人签订了《拆迁征地范围内住房安置协议书》，取得两套征地拆迁安置房房屋，分别位于成都市锦江区房屋，建筑面积83.34平方米、权1155839号）、7栋1单元5楼14号（套一房屋，建筑面积56.57平方米、权1165197号），于2006年取得房屋产权证，产权登记在户主即吴永成的名下，李水琼与吴永成共同居住在房屋中至今，将套一的房屋进行出租。2019年4月，李水琼提出在两套房屋产权证变更登记为家庭共有产权，吴永成拒绝，称已将两人居住的套二房屋过户登记在其女儿吴庭名下。经李水琼查询房屋信息才得知，吴永成私下于2015年5月8日以房屋买卖的形式将位于成都市锦江区的房屋过户登记至吴庭名下。李水琼认为，吴永成与吴庭恶意串通，明知征拆安置房屋是李水琼与吴永成的共有财产，私下签订房屋买卖合同，转移房屋所有权，擅自转移夫妻共同财产，严重损害李水琼的合法权益，属于无效合同。综上，请求支持李水琼的诉讼请求。 被告吴永成与吴庭辩称，一、吴永成修建宅基地房屋的真实历史情况及经过。吴永成与原配妻子方玉华二人生有一女吴庭，二人婚后于1984年利用一家三口的自留地修建了几间平房（登记的建筑面积为63.73平方米，但实际建筑面积应比登记的建筑面积大，具体原因后文会详述）。后来，由于吴永成与原配妻子方玉华感情不和，二人选择了和平离婚，宅基地修建的平房归吴永成所有。1993年吴永成与李水琼再婚，李水琼嫁给吴永成时带有一个几岁的女儿王梅并且一直无固定工作和收入，婚后家庭生活各项开支全靠吴永成负担。1994年吴永成用其婚前积蓄在原平房基础上又加盖了二层房屋（二层房屋登记的建筑面积为64.38平方米，但实际建筑面积应比登记的建筑面积小，具体原因后文会详述）。李水琼是1999年才将户口迁入金像寺村三组的，吴永成1994年修建二层房屋时，李水琼是批不到宅基地使用权的，因此，整个二层房屋实际就是吴永成个人在宅基地上修建的，与李水琼无关。至于登记建筑面积和实际建筑面积存在一定的误差，是因为当时的建房技术通常都是下宽上窄，且村上未对房屋的实际建筑面积进行精确测量，一楼的建筑面积应该比二楼的建筑面积多7-8平方米。 二、宅基地房屋拆迁安置的真实历史情况及经过。当时的拆迁安置政策并非以人头或户头进行安置，而是以相同建筑面积的房屋进行产权交换，但1994年成都市政府出台《40号文》时，李水琼户口还未迁入金像寺村3组，所以，李水琼当时不享有拆迁安置赔付资格，拆迁安置房是赔付给吴永成一人的。按照吴永成的农村房屋宅基地使用证的登记，一层建筑面积为63.73平方米，二层建筑面积为64.38平方米，两层相加建筑面积共计为128.11平方米。成都市干道建设指挥部拆除吴永成自住房屋建筑面积75.89平方米，以锦江区经天路6号1栋4单元5楼10号的新建房建筑面积77.1平方米（不含楼梯间面积6.24平方米）进行产权交换，吴永成自购建筑面积为1.21平方米；成都市干道建设指挥部拆除吴永成自住房屋建筑面积52.22平方米，以锦江区经天路6号7栋1单元5楼14号的新建房建筑面积52.22平方米（不含楼梯间面积4.35平方米）进行产权交换；两套拆迁安置建筑面积相加为129.32平方米（若算上两套拆迁安置房楼梯间面积10.59平方米，总建筑面积为139.91平方米），再减去自购建筑面积1.21平方米，总建筑面积为128.11平方米，与宅基地证上登记的房屋建筑面积128.11平方米相一致； 三、吴永成与吴庭签订的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋成都市锦江区房屋（权：1155839，建筑面积：83.34平方米）的所有权属于吴永成所有，不属于吴永成与李水琼共同共有。宅基地房屋一层属于吴永成的婚前财产，修建二层房屋时，李水琼户口未迁入金像寺三组，无权申请宅基地使用权。退一步讲，即便认定宅基地房屋属于吴永成、李水琼共同财产，也应当按照一、二层的真实建筑面积来计算平方数。吴永成有权将案涉房屋转让给吴庭，二人也并未恶意串通损害李水琼的利益，二人签订的房屋买卖合同合法有效。即便认定宅基地房屋系吴永成、李水琼共有，吴永成所占平方米范围内对房屋进行的有权处分，不损害李水琼的合法权益。 本院经审理认定事实如下：1993年3月19日，吴永成、李水琼登记结婚。婚前，李水琼育有一女王梅。1999年12月2日，李水琼以结婚为由，王梅以夫妻投靠子女随迁为由将户籍迁入吴永成所在的成都市锦江区琉璃金像寺3组。 1997年7月24日，成都市锦江区国土局向吴永成发放“农村房屋宅基地使用证”，证载：吴永成，家庭人口三人，楼房底层4间房，建筑面积63.73平方米，二楼4间房，建筑面积64.38平方米。 2000年12月26日，吴永成向本院提起诉讼，要求与李水琼离婚。本院开庭审理时，吴永成、李水琼均陈述在吴永成宅基地上修建二层房屋时，双方未作约定。后吴永成撤回该案的起诉。 2001年2月9日，成都市锦江区琉璃乡金像寺村村委会出具《证明》，载明：兹有成都市锦江区琉璃乡金像寺村三组村民吴永成，现在住房一楼一底，面积为底层63.73平方米，楼层面积64.38平方米，其中底层面积63.73平方米系吴永成与李水琼结婚前修建，楼层面积为婚后共同修建。 2001年8月28日，李水琼向本院提起诉讼，要求与吴永成离婚。本案开庭审理时，吴永成、李水琼均向本院陈述，在吴永成宅基地上修建二层房屋时，花费10,000元左右。后李水琼撤回该案的起诉。 2001年9月18日，成都市锦江区琉璃乡金像寺村村委会出具《证明》，载明：成都市锦江区琉璃乡金像寺村三组吴永成于1984年修建住房平房4间63.73平方米，于1994年第二次建房重楼4间64.38平方米。 2001年9月24日，成都市锦江区琉璃乡城乡建设管理办公室出具《证明》，载明：兹有成都市锦江区琉璃乡金像寺村三组吴永成与本组方玉华是原配夫妻，二人生有一女吴庭。二人婚后于1984年利用一家三口的自留地修建平房3间，面积63.73平方米。成都市锦江区琉璃乡金像寺村村委会在上述《证明》上盖章确认，证明人刘忠富等人也在《证明》上签字确认。 2004年8月3日，成都市干道建设指挥部与吴永成签订《拆除征地范围内住房安置协议书》两份，约定拆除吴永成琉璃乡金像寺村三组自住房建设面积52.22平方米、75.89平方米，成都市干道建设指挥部以皇经楼三组12幢1单元14号5楼套一新建楼房（建筑面积52平方米）以及6幢4单元10号5楼套二新建楼房（建筑面积77平方米）进行产权交换。 2006年5月10日，吴永成取得位于成都市锦江区房屋（权1155197、建筑面积56.57平方米）以及位于成都市锦江区房屋（权2962052、建筑面积83.34平方米）产权登记。登记信息记载取得方式为拆迁交换（集体土地）。 2015年5月5日，吴庭与吴永成签订《成都市存量房买卖合同》，约定吴庭购买吴永成所有的位于成都市锦江区房屋，房屋成交价格为330000元。2015年5月8日，吴庭取得该房屋的所有权登记，显示出卖人为吴永成。吴庭支付了该房屋的契税、个人所得税等税费。 2019年4月23日，李水琼向公安机关报案称遭受家暴，公安机关出警地点位于经天路6号院大门口1栋4单元5楼10号。 2019年8月5日，李水琼向成都市锦江区规划和自然资源局申请政府信息公开，该局向其公开“吴永成的《村镇规划建设许可证》、《成都市锦江区村民建房用地批准通知》、《锦江区农房建设占地验收单》、《农房台账》；方玉华的《村镇规划建设许可证》、《成都市锦江区村民建房用地批准通知》、《锦江区农房建设占地验收单》、《农房台账》”。上述关于吴永成的公开资料显示：建设者为吴永成，建设者人数为三人，建设性质为重楼，现有住房建筑面积为63.73平方米，批准占用重楼地，修建房屋4间，建筑面积共计64平方米，批准时间为1994年7月。上述关于方玉华的公开资料显示：建设者为方玉华，建设者人数为二人，建设性质为新建，修建房屋3间，建筑面积38.5平方米，建房时间为1994年1月。 2019年9月16日，成都市锦江区成龙路街道皇经楼社区居民委员会出具《居住证明》，载明：李水琼、吴永成夫妻户籍住址为成都市锦江区，2006年取得位于锦江区房屋后，2015年8月以后，将其中1栋4单元5楼10号房屋收回一间自住。据小区内居民口述，经常看到李水琼2015年至2019年4月23日晚上进入锦江区经天路6号院内。 庭审中，李水琼明确其主张合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条。李水琼与吴永成、吴庭均陈述，案涉房屋宅基地使用证是在加盖二层房屋后一并申请的，之前未取得，案涉房屋一直由李水琼与吴永成在居住。 以上事实有双方当事人的庭审陈述以及李水琼提交的李水琼身份证复印件、吴永成、吴庭人口户籍信息、结婚证、户口本（户主为吴永成）、常住人口户籍信息、（2001）锦江民初第173号案件档案材料共14页、（2001）锦江民初1425号案件档案资料共23页、农村房屋宅基地使用证103269号（发证日期1997年7月24日，锦江区国土局发）、成都市锦江区规划和自然资源局2019年第36号政府信息公开申请办理告知书及附件吴永成1997年办理的农村房屋宅基地证档案资料、吴永成前妻方玉华的宅基地档案资料、成都市房管局房屋档案信息两份，包括：2004年8月3日“拆除征地范围内住房安置协议书”两份、房屋产权信息摘要两份、《存量房买卖合同》、《居住证明》、报警记录，吴永成、吴庭提交的2001年9月成都市锦江区琉璃乡城乡建设管理办公室等单位出具的《证明》、2001年9月18日金像寺村委会出具的《证明》、李水琼《常住人口登记卡》、《农村房屋宅基地使用证》、2001年成都市锦江区人民法院《撤诉裁定书》及开庭笔录、2019年成都市锦江区人民法院《撤诉裁定书》、购房纳税发票、《拆除征地范围内住房安置协议书》等证据在案印证。 李水琼提交的贝壳网房屋交易信息截图，未明确证据来源，单套房屋的成交价格，不能说明该段时间的实际售房均价，以及案涉房屋的售卖价格，本院不予采纳。 吴永成、吴庭提交的古玉芬等人签署的《证明》以及陈贤华等人签署的《情况说明》属于证人证言范畴，证人未出庭接受询问，证人身份无法核实，证言真实性不能确认，本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。除当事人约定或法律另有规定，合同自成立时便具有法律效力。李水琼主张《存量房买卖合同》无效的理由是吴永成、吴庭恶意串通，损害李水琼的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本院认为，案涉房屋在产权调换前后均未登记李水琼的名字，因原房屋所使用土地系宅基地，仅有集体经济组织成员享有使用权，存在一定排他性，在李水琼未取得符合法律规定的权利外观的前提下，吴庭有理由相信吴永成系房屋所有权人，并与吴永成签订《存量房买卖合同》。李水琼提交的现有证据，不能证明吴永成、吴庭存在恶意串通的事实。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定。物权经登记产生公示公信的效力，吴永成与吴庭签订《存量房买卖合同》时，案涉房屋登记所有权人系吴永成个人，吴庭有理由相信吴永成对登记在其一人名下的房产具有完全处分权。若李水琼确系共有权人，吴永成未取得案涉房屋的完全物权，也仅对物权变动产生影响，实质是吴永成的处分行为受限，不影响吴永成、吴庭签订《存量房买卖合同》之债权行为的效力。综上，李水琼要求确认吴永成、吴庭签订的《存量房买卖合同》无效的请求，于法无据，本院不予支持。因本案系确认合同效力纠纷，李水琼要求确认案涉房屋由其与吴永成共同所有，涉及物权确认纠纷，与本案非同一法律关系，且原房屋宅基地登记使用权人为三人，在本案中一并处理可能会损害案外人的合法权益，故本院不作处理，李水琼可另案诉讼解决。李水琼当庭撤回要求吴庭撤销依据上述《存量房买卖合同》取得产权证登记的诉讼请求，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。 综上所述，李水琼的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）的规定，判决如下： 驳回原告李水琼的诉讼请求。 案件受理费减半收取4,900元，保全费3,520元，共计8,420元，由原告李水琼承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇一九年十二月三十一日 书记员  王渭雨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。