四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5163号 原告（反诉被告）：成都合纵联盟房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳正大街99号1层。 法定代表人：王永林，总经理。 委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周阳，四川仁卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遂宁市凯邦酒店管理有限公司，住所地：遂宁市船山区中国西部现代物流港内。 法定代表人：李勇军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨东升，四川弘维律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都合纵联盟房地产营销策划有限公司（以下简称合纵公司）与被告（反诉原告）遂宁市凯邦酒店管理有限公司（以下简称凯邦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。合纵公司的法定代表人王永林及委托诉讼代理人刘倬、凯邦公司委托诉讼代理人杨东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合纵公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《凯邦·领秀公馆销售合同》（以下简称销售合同）；2.判决凯邦公司退还合纵公司所缴纳的保证金300000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利息支付自2018年3月15日起至起诉之日的资金占用利息（利息暂计算至2019年9月30日共计：22325元）；3.判决凯邦公司赔偿合纵公司损失421732.34元；4.判决凯邦公司支付拖欠佣金17496元；以上款项合计761553.34元；5.判决凯邦公司承担本案的诉讼费、保全费、合纵公司的律师费。合纵公司于2019年11月19日向本院提出增加诉讼请求，判决凯邦公司赔偿合纵公司投入项目的员工工资37097元。在庭审中，合纵公司将第1、3、4项诉讼请求分别变更为确认《凯邦·领秀公馆销售合同》已于2019年10月8日解除；判决凯邦公司赔偿合纵公司损失（装修费189508元及销售人员工资279070元）468578元；判决凯邦公司支付拖欠佣金36766元。事实与理由：合纵公司与凯邦公司于2018年3月15日签订了销售合同，约定了由合纵公司代理销售凯邦公司位于遂宁船山区物流巷内的凯邦·领秀公馆，合纵公司如约向凯邦公司支付了300000元的保证金。合纵公司遂即按照合同约定投入人力、物力为履行合同做出准备，并进行了售楼部的装修等事宜。后因凯邦公司的原因导致凯邦·领秀公馆一直未动工，致使合纵公司的销售工作无法展开，现凯邦公司的行为己经构成根本违约，导致合同无法继续履行。故诉至法院，望判如所请。 凯邦公司辩称，1.销售合同已于2019年10月8日解除。2.同意退还300000元保证金，但保证金具备担保的性质，不应当计算利息。3.对于合纵公司的损失，销售期间员工工资不应当纳入损失计算范围，因为合纵公司提取了佣金。销售部装修款也应当由合纵公司承担，佣金也不应当支付。要求凯邦公司支付律师费的请求没有合同约定及法律规定，不应当得到支持。 凯邦公司向本院提出反诉请求：1.判令合纵公司赔偿凯邦公司违约金1000000元；2.判令本案诉讼费由合纵公司承担。事实和理由：2018年3月15日，凯邦公司与合纵公司签订销售合同，其中5.6条约定：“甲方已知晓，乙方为独家代理。在合作期间，甲乙双方不得以任何理由终止合作。若任意一方终止合作，应赔偿另一方1000000元违约金。”现合纵公司提出解除销售合同，依约应赔偿凯邦公司1000000元的违约金。 合纵公司辩称，其提出解除合同是因凯邦公司已根本违约，请求驳回凯邦公司的反诉请求。 经审理查明，凯邦公司与合纵公司于2018年3月15日签订了《凯邦·领秀公馆销售合同》，凯邦公司委托合纵公司销售违约遂宁船山区物流港内的“凯邦·领秀公馆”项目酒店营业房商铺和公寓产业。合同有效期自2018年3月15日起至2019年9月14日止。合同约定：1.双方不得以任何理由终止合作，若任何一方终止合作，应赔偿另一方1000000元违约金；2.合纵公司于销售合同签订之日向凯邦公司支付300000元保证金，剩余700000元待凯邦公司取得预售许可证后3日之内支付，合纵公司完成凯邦·领秀公馆总面积的50%，凯邦公司应全额退还合纵公司所缴纳的1000000元保证金；3.合纵公司售出的房源（营业房、商铺、酒店、车位）认购签约后，凯邦公司应支付合纵公司按总金额的4%收取代理服务费，公寓房按总金额的3%收取代理服务费；4.凯邦公司负责与合纵公司推介客户签署《认购书》和《住房买卖合同》，并且按本合同约定向合纵公司支付代理服务费；5.凯邦公司除应支付合纵公司销售代理费外，合纵公司人员的工资及社保福利由合纵公司承担，凯邦公司不承担任何责任。《凯邦·领秀公馆补充协议》约定：1.双方签订的销售日期为一年半时间，凯邦公司迟迟未施工，造成合纵公司销售无法正常进行，双方再次协商确定开工时间为2018年6月30日；若凯邦公司还未施工造成合纵公司的损失（如：销售员工工资、售楼部装修、保证金等）由凯邦公司全部承担；2.双方协商将销售合同有效期起始日进行延期，延期至凯邦·领秀公馆施工开始计算，施工由双方确认后顺延。《凯邦·领秀公馆补充协议（二）》约定：凯邦公司承诺剩余700000元保证金，合纵公司不再支付。 2018年3月17日，合纵公司向凯邦公司支付了300000元保证金。2018年3月18日，合纵公司与成都信仁合装饰工程有限公司签订了《遂宁凯邦售楼部承包合同》，该承包合同约定的承包价款为189508.86元。合纵公司先后向成都信仁合装饰工程有限公司支付了189508元的装修费。2018年5月至2019年10月，合纵公司向员工支付工资279070元。2019年5月14日，合纵公司与凯邦公司共同确认凯邦·领秀公馆佣金总金额为544312.35元，凯邦公司已向合纵公司支付了539746元佣金，未支付佣金为4566.35元。 2019年9月21日，合纵公司发函要求凯邦公司继续履行合同。2019年9月29日，合纵公司发函要求解除与凯邦公司在2018年3月15日签订的销售合同，解除合同的理由是凯邦公司委托销售的项目一直未动工，凯邦公司严重违约导致合同目的不能实现。凯邦公司在2019年10月8日收到合纵公司邮寄的关于解除合同的函件。 在合纵公司提供的销售代理服务下，王建均、漆艳分别于2019年6月10日、2019年7月11日与凯邦公司签订了认购协议书。王建均的认购协议书上约定的公寓总房款为386440元，漆艳的认购协议书上约定的商品房总房款为343000元。关于王建均、漆艳二人认购交易的销售佣金，凯邦酒店还未支付给合纵公司。 合纵公司与凯邦公司在庭审中一致确认，2019年9月14日销售合同到期后，双方还在继续履行销售合同，合同一直在履行过程中。 以上事实，有《凯邦·领秀公馆销售合同》《凯邦·领秀公馆补充协议》《凯邦·领秀公馆补充协议（二）》《遂宁凯邦售楼部承包合同》、保证金缴纳银行流水、装修费支付凭证、员工工资表、员工工资发放记录、劳动合同、佣金明细表、认购协议书、佣金支付银行流水、合纵公司要求履约的函件、合纵公司解除合同的函件、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点有：一、合纵公司是否享有法定的合同解除权；二、合纵公司所支付的销售人员的工资以及装修费用是否属于凯邦酒店应当赔偿的金额范围；三、凯邦酒店是否应当向合纵公司支付对漆燕、王建均二人的销售佣金；四、保证金是否应当计算利息；五、凯邦酒店的反诉请求是否应当得到支持。 一、关于合纵公司是否享有法定的合同解除权的问题 合纵公司认为，案涉项目一直未动工，合同目的无法实现，合纵公司享有法定的合同解除权。凯邦公司认为，合纵公司不享有法定解除权，该项目已于2019年10月11日正式复工。本院认为，凯邦公司与合纵公司于2018年3月15日签订的《凯邦·领秀公馆销售合同》约定的合同有效期自2018年3月15日起至2019年9月14日止。合纵公司与凯邦公司在《凯邦·领秀公馆补充协议》中约定，因双方签订的销售日期为一年半时间，凯邦公司迟迟未施工，造成合纵公司销售无法正常进行，双方再次协商确定开工时间为2018年6月30日。凯邦公司与合纵公司签订合同后，因凯邦公司未进行施工，所以双方协商销售合同日期将进行延期，延期至领秀公馆施工开始计算，施工由双方确认后顺延。结合凯邦公司与合纵公司在庭审中的陈述，合纵公司于2019年9月29日向凯邦公司发函要求解除合同时，双方的合同并未终止，合同还在继续履行中。合纵公司要求解除合同的根据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，任何一方可单方面解除合同。”因此，合纵公司是否享有法定解除权的关键是合同目的是否不能实现。 凯邦公司与合纵公司在补充协议中约定，确定开工时间为2018年6月30日，凯邦公司在庭审中称，项目直到2019年10月11日正式复工。凯邦公司的行为明显违反了补充协议关于复工日期的约定。然而，项目停工期间，合纵公司在2019年2月、3月、4月、6月、7月期间，均有代理销售记录，且获取佣金的金额高于其支出的员工工资和装修费。由此可见，项目停工并不一定导致合同目的不能实现。且双方在补充协议中明确约定，在项目停工期间，合同约定的履行期不计算在内，销售合同日期延期至领秀公馆施工开始计算。合纵公司在庭审中称，凯邦公司于2019年10月22日已经取得《施工许可证》，这意味着凯邦公司可以正常施工，合纵公司的销售代理目的并非不能实现。故本院认为，合纵公司不享有法定的合同解除权。 因凯邦公司长期停工，合纵公司于2019年9月29日发函要求解除合同，凯邦酒店于2019年10月8日收到合纵公司解除合同的函时，并未提出异议，且在庭审中凯邦酒店提出合同于2019年10月8日解除。由此可见，合纵公司与凯邦公司系协商一致解除合同。本院对合纵公司诉请确认凯邦公司与合纵公司于2018年3月15日签订的《凯邦·领秀公馆销售合同》已于2019年10月8日解除的诉讼请求，予以支持。 二、关于合纵公司所支付的销售人员的工资以及装修费用是否属于凯邦酒店应当赔偿的金额范围的问题 合纵公司认为，按照双方签订的补充协议的约定，合纵公司产生的销售人员工资、销售部装修款均由凯邦公司承担。凯邦公司认为，合纵公司未举证证明直至2018年6月30日凯邦公司还未开工。若根据合同约定凯邦公司要赔偿合纵公司的损失，凯邦公司要赔偿的也就是从2018年6月30日次日计算至2019年1月的销售人员工资。合纵公司在销售期间的人员工资不应当纳入损失范围，因为合纵公司提取了佣金。合纵公司销售部自始至终只有两三人，高峰时间也最多四五人。关于售楼部装修费，合纵公司不能举证证明其向装修公司支付了装修费，合纵公司法定代表人的单方转账行为不能作为公司的转账行为，合纵公司不能直接证实其与装修公司之间的合同实际已经履行，所以其装修款项应当由凯邦公司承担的主张不应得到支持。 本院认为，合纵公司与凯邦公司在《凯邦·领秀公馆补充协议》中约定，因双方签订的销售日期为一年半时间，凯邦公司迟迟未施工，造成合纵公司销售无法正常进行，双方再次协商确定开工时间为2018年6月30日。凯邦公司在庭审中陈述的复工时间为2019年10月11日，这表明凯邦公司在补充协议中约定的2018年6月30日并未开工。合纵公司诉请凯邦公司支付的员工工资损失的计算时间为2018年5月至2019年10月。然而，合纵公司自2019年2月开始达成售房交易并获取佣金。在获取或可能获取佣金期间，合纵公司应自行承担员工工资，因为员工工资是合纵公司应当支付的合理成本。凯邦公司与合纵公司在2018年3月15日签订的《凯邦·领秀公馆销售合同》中并未约定凯邦公司的开工时间，在补充协议中约定的开工时间为2018年6月30日，故凯邦公司就凯邦·领秀公馆未开工的违约行为是从2018年7月1日开始的。在销售代理期间，合纵公司案涉项目员工工资表中销售部置业顾问的基本工资是1600元，2019年1月、8月、9月未提供销售代理服务期间的实发员工工资人数是3人。综合合纵公司与凯邦公司的辩论意见，本院认为，凯邦公司应当赔偿合纵公司员工工资损失的计算期间应当为2018年7月至2019年1月，员工人数为3人，以每月基本工资1600元计算，合计为33600元。 关于合纵公司提出的装修费损失问题。本院认为，装修费是合纵公司在销售期内在销售部进行销售代理时应当自行负担的费用。虽然双方在补充协议中约定，如凯邦公司未按时开工，应当赔偿由此给合纵公司造成的损失，如售楼部装修。但是，双方已经在补充协议中明确约定停工时间不计算在合同约定的销售期内，销售期顺延。凯邦公司的停工行为并未缩短合纵公司的销售期，因而也就未导致合纵公司的装修费损失。合纵公司在合同顺延期内，主动发函要求解除合同，其属于自动放弃销售部的装修利益，故而对于其诉请装修费损失的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于凯邦酒店是否应当向合纵公司支付对漆燕、王建均二人的销售佣金的问题 本院认为，2019年6月10日，2019年7月11日，在合纵公司提供的销售服务下，王建均、漆艳分别与凯邦公司签订了认购协议书。王建均的认购协议书上约定的公寓总房款为386440元，漆艳的认购协议书上约定的商品房总房款为343000元。但是，合纵公司并未举证证明凯邦公司已经与王建均、漆艳签订了正式的《住房买卖合同》，故对合纵公司诉请凯邦公司支付对漆燕、王建均二人的销售佣金的诉讼请求，本院不予支持。 另关于其他销售佣金的支付，2019年5月14日，合纵公司与凯邦公司共同确认凯邦·领秀公馆佣金总金额为544312.35元，凯邦公司已向合纵公司支付了539746元的佣金，未支付佣金为4566.35元。故凯邦公司还应当支付给合纵公司4566.35元佣金。 四、关于保证金是否应当计算利息的问题 本院认为，保证金是作为担保性质的资金而非普通资金被凯邦公司占用，因此，在合同终止前，凯邦公司不应就保证金向合纵公司支付利息。但在合同终止后，凯邦公司有义务及时返还首期保证金，否则应支付资金占用利息。凯邦公司与合纵公司的合同于2019年10月8日解除，双方的合同权利义务已经终止。此时，凯邦公司占有合纵公司的保证金已经失去了合同基础，凯邦公司应当返还合纵公司支付的300000元保证金和资金占用期间的利息。由于合纵公司诉请凯邦公司支付资金占有期间的利息计算的截止日期为起诉之日，即2019年10月24日，故凯邦公司应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付自2019年10月9日起至2019年10月24日期间的资金占用利息。 五、关于凯邦公司的反诉请求是否应当得到支持的问题 凯邦公司认为，合同明确约定，双方不得以任何理由终止合作。若任何一方终止合作，应赔偿另一方1000000元违约金。合纵公司肆意单方解除合同，导致房屋无法如期销售，应向凯邦公司支付1000000元违约金。合纵公司认为，凯邦公司的反诉请求不能成立，合纵公司提出解除合同是合法的，凯邦公司也没有提供其存在任何损失的基础证据，且违约金约定过高，请求调低。本院认为，因凯邦公司委托销售的项目长期停工，导致合纵公司的销售代理业务未能在合同约定的时间内顺利开展。凯邦公司的违约行为已给合纵公司造成了实际损失。因此，合纵公司于2019年9月29日给凯邦公司发函，要求解除合同。凯邦公司在2019年10月8日收到解除合同的函件后，未提出异议，且在庭审中声称双方的合同已于2019年10月8日解除，在2019年11月，双方已办理交接手续，凯邦公司已经与他人重新签订了《销售代理合同》。故本院认为，双方系协商一致解除合同，而非合纵公司单方终止合作。故对凯邦公司诉请合纵公司支付1000000元违约金的反诉请求，本院不予支持。 关于律师费。合纵公司诉请凯邦公司支付律师费的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、遂宁市凯邦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都合纵联盟房地产营销策划有限公司返还保证金300000元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算支付自2019年10月9日起至2019年10月24日期间的利息； 二、遂宁市凯邦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都合纵联盟房地产营销策划有限公司赔偿员工工资损失33600元； 三、遂宁市凯邦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都合纵联盟房地产营销策划有限公司支付佣金4566.35元； 四、驳回成都合纵联盟房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回遂宁市凯邦酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为5708元，由成都合纵联盟房地产营销策划有限公司负担3000元，遂宁市凯邦酒店管理有限公司负担2708元。反诉案件受理费减半收取为6900元，由遂宁市凯邦酒店管理有限公司负担。 保全费4370元，由成都合纵联盟房地产营销策划有限公司负担2370元，遂宁市凯邦酒店管理有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅