贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初1717号原告：黔南州圣宸房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522701337382876P，地址：贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区斗篷山路277号。法定代表人：祁拯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张倩，系贵州黔成起智律师事务所律师。被告：贺天勋，男，汉族，1982年6月16日生，贵州省平塘县人，住平塘县。被告：徐修沿，女，汉族，1982年9月12日生，贵州省平塘县人，住平塘县。委托诉讼代理人：张秀锦，男，1972年10月15日生，住贵州省平塘县，系被告表哥。原告黔南州圣宸房地产开发有限公司（以下简称黔南圣宸房开公司）诉与被告贺天勋、徐修沿商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，原告黔南州圣宸房地产开发有限公司提出财产保全申请，本院于2019年10月10日作出了（2019）黔2727民初1717号民事裁定书，对被申请人贺天勋、徐修沿名下银行账户不超过469850元的存款或相当于价值469850元以内的其他财产予以保全。本案于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告黔南圣宸房开公司委托诉讼代理人张倩，被告贺天勋以及被告贺天勋、徐修沿的委托诉讼代理人张秀锦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔南圣宸房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即继续履行两份《商品房买卖合同》的约定，无条件办理银行按揭贷款手续以支付剩余购房款；2.判令二被告支付原告违约金17850元（420000×0.00005×850天，从2017年5月7日暂计至2019年9月7日），并按照每日万分之0.5的违约金标准支付违约金直至实际付清购房尾款为止；3.判令二被告赔偿因违约给原告造成的维权损失律师代理费32000元；4.全部案件受理费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2017年5月6日签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告将自行开发的位于平塘县房屋出售给二被告，两份售房合同价款均为420498元，二被告已经完成了购房首付款的支付，剩余购房尾款共计420000元二被告均在合同中选择采用按揭形式支付，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告立即书面通知二被告配合原告到相关银行办理房款按揭手续以支付购房尾款，但是二被告无正当理由拒绝履行该义务。为了督促二被告履行合同约定的义务，经双方协商于2018年5月26日签订了名为《金星小区提前交房协议》的补充协议，该协议约定，原告同意二被告在尚未办理按揭贷款支付购房尾款的情况下提前将房屋交付给二被告，二被告应积极配合原告办理银行按揭手续和相关单位手续，不得再有任何理由推迟不配合，如不配合履行相关合同义务则原告有权收回该房产，不退还任何已交费用。补充协议签订后，原告将房屋交付给二被告使用，但是经过原告多方催促，被告使用房屋至今也未按照双方约定履行合同义务办理房屋尾款按揭手续支付购房尾款。二被告行为已经明显构成违约，应依据法律承担违约责任并赔偿由此给原告造成的维权损失。综上，因二被告与原告签订的相关合同对双方有约束力，二被告未按照签订的合同履行义务，侵害原告的合法权益，故提出上述诉请。被告贺天勋、徐修沿辩称：1.合同履行情况，原告与被告签订的合同，被告一直都在履行，不存在继续履行的情形，如原告想终止，则原告退还购房已付款项并支付同期银行利息；2.关于违约情况，原告与被告签订购房合同后就将合同拿走完善手续，2019年7月20日，原告第一次诉讼被告违约时被告才拿到购房合同文本，后原告因为合同原因向法院撤诉。并且根据双方合同中办理银行按揭贷款的书面通知的约定，被告未收到过原告要求办理按揭贷款的书面通知，不存在违约。双方签订的合同对贷款方式付款作了约定，双方在签订合同时，被告已经向原告说明在银行有20万元贷款，在2019年7月31日原告和被告到银行办理按揭时被银行告知有贷款不予办理，5天后经过与贵州平塘农村商业银行克度支行沟通，银行同意放贷办理按揭，原告也同意与被告第二天去办理，但是第二天找到原告时，原告说已经起诉，不去办理。双方签订合同至今，被告一直积极履行配合原告办理按揭手续，按揭手续迟迟不能办理责任不在被告。按照合同约定，此合同可以解除，原告应该退款并支付银行利息。3.关于律师费用问题。我国法律没有规定律师费由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行当庭质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告有争议的证据如下：1.原告提交的《“金星小区”办理银行按揭客户通知书》复印件1份1页，拟用以证明在购房合同签订后书面通知二被告履行办理按揭支付购房尾款的合同义务。被告提出异议，通知没有明确日期，且未加盖手印，不予认可。2.原告提交的2019年5月27日《关于“金星小区”办理按揭逾期客户的处理通知》复印件1份1页，拟用以证实原告再次就二被告不履行办理合同约定的按揭义务违约行为进行通知并限期二被告办理按揭的要求主张，被告否认收到该通知，不予认可；3.原告提交的贵州黔成起智律师事务所委托代理合同复印件1份，拟用以证实因被告的无故违约后原告被迫聘请律师维权产生的律师代理费用支出的损失，被告不予认可；4.被告申请证人舒某出庭作证，证人证言拟用以证实被告此前没有得到售房合同文本，没有收到原告的通知办理按揭手续，办理不到按揭不能归因于被告。原告提出被告证人证明的事实与本案二被告违约无关联性，不予认可。争议证据的分析认定：上述争议证据1，证据文本中虽有被告名字字样的签字但未捺印，被告对此不予认可，原告也未申请字迹笔迹鉴定，且文本中无相应日期记载反映通知到达时间，本院无法查实该证据真伪，故不予评价和采纳；争议证据2，该证据合法、真实、与本案有关联性，在证据间可以相互印证，形成证据锁链，本院予以采信；争议证据3，原告只提交了律师代理合同复印件，本院认为，该代理合同仅系原告与代理人之间的约定，且无正式收费票据印证，故不能实现其证明目的，本院不予采纳；争议的证据4，被告申请证人舒某出庭作证，其证人证言与本案中二被告是否违约无关联性，故本院不予采纳。根据原告陈述、被告答辩和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告贺天勋、徐修沿系夫妻关系，2017年5月6日，二被告与原告黔南州圣宸房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了原告开发位于平塘县房屋，根据双方签订的两份《商品房买卖合同》约定，二被告所购买5栋1单元1楼3、4号房屋价款均为420498元。在两份《商品房买卖合同》中，约定有“第八条付款方式及期限3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计210498元，余额（小写）210000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”二被告已支付所购3、4号房屋首期房款各210498元，每套房屋尚欠210000元未支付，两套房屋应付余款共计420000元未支付。同时还在《商品房买卖合同》中约定：“第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”另，两份合同中还约定有“第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。……”原、被告双方于2017年5月6日进行了平塘县商品房预售合同备案登记。2018年5月26日，原、被告双方又签订有《金星小区提前交房协议》，对房屋买卖作了补充约定，此协议中第二款约定:“乙方（指被告）应积极配合公司办理银行按揭手续和相关单位手续，不得有任何理由推迟不配合，如不配合甲方（指原告）完成银行按揭手续和相关单位手续。甲方有权收回该房产，不退还任何已交费用。”原告将二被告所购房屋交付，被告贺天勋签署了《房屋验收交接记录》、《金星小区业主临时管理规约》、《黔南州克度镇金星小区业主装修管理协议》，确认收房并使用。2019年5月27日，原告向被告贺天勋发出了《关于“金星小区”办理按揭逾期客户的处理通知》，其中记载“经我公司慎重研究决定，定于2019年5月31日前为您最终办理按揭期限”。因二被告未按照原告最后宽限期限办理双方约定的按揭支付房款手续，故原告诉至本院。本案的争议焦点为：1.二被告行为是否构成违约？2.合同是否继续履行？3.原告主张的维权律师费用是否应获支持？本院认为：当人事应当遵循诚实信用原则，应以促进合同目的实现，遵照交易习惯，守约履行合同义务。本案中，二被告与原告签订了两份《商品房买卖合同》，购买原告开发位于平塘县房屋，此两份《商品房买卖合同》订立的目的在于二被告可以通过购买行为获得自己需要的房屋，而原告通过出卖商品房获得相应价款，两份《商品房买卖合同》经双方当事人签字确认之日合同成立并生效，此系原、被告双方在签订合同中的明确约定，原、被双方在交房时又签订了《金星小区提前交房协议》，根据此协议内容来看，此系原、被告双方在交房时对房屋买卖按揭手续办理义务等事项作出的补充约定，双方当事人所签订的合同以及相关协议系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律规定,已经成立并生效，对双方当事人均具有约束力。1.关于二被告行为是否构成违约问题。原告主张二被告未按合同约定办理按揭手续，构成违约，并依据双方签订的合同，要求被告承担违约责任。二被告反驳称未收到原告书面通知，根据合同约定，不存在违约情形。本院认为，原告所提交《“金星小区”办理银行按揭客户通知书》的证据无法确认其要求被告办理按揭手续的书面通知何时到达或者是否到达对方，不能证实原告已书面要求被告办理按揭手续的目的，但是，就商品房买卖双方而言，当事人双方已经建立起了有效合同关系，应受合同规则的约束，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，守约履行相应义务。本案中，被告于2018年5月26日确认收房，并与原告签订《金星小区提前交房协议》，其中明确约定:“乙方应积极配合公司办理银行按揭手续和相关单位手续，不得有任何理由推迟不配合，如不配合甲方完成银行按揭手续和相关单位手续。甲方有权收回该房产，不退还任何已交费用”，此约定内容应系原告向被告交付房屋时，要求被告履行按揭手续义务的补充约定。本院认为，原告在2017年5月7日签订购房合同支付了购房首付款，购房余款选择了银行按揭贷款方式支付，至2018年5月26日，被告实际确认收房并使用，根据合同目的、交易习惯以及双方对按揭手续办理义务的补充约定，此时被告就应当要履行购房余款支付的义务，即在2018年5月26日，二被告应积极配合原告履行办理银行按揭贷款手续义务，逾期则应当视为违反了订立合同的目的和约定，构成违约。因原告提交了2019年5月27日的《关于“金星小区”办理按揭逾期客户的处理通知》，拟用以证明二被告逾期履约后原告再次通知要求被告办理按揭贷款手续的主张，虽被告否认收到此通知，对该证据不予认可，但就其中载明“经我公司慎重研究决定，定于2019年5月31日前为您最终办理按揭期限”的内容，本院认为，此内容系原告作为权利人对义务人履行期限的宽限承诺，由权利人（原告）发出并确认到达义务人（被告），而义务人（被告）可因此获利，故本院作出有利于被告的采纳意见，予以采信，视为该通知到达，即义务履行期限由原告（权利人）从2018年5月26日宽限至2019年5月31日，而二被告在原告给予的宽限期限内仍未履行剩余房款办理银行按揭手续的义务，违背了双方签订的《商品房买卖合同》和《金星小区提前交房协议》的目的和约定，故二被告行为构成违约，二被告的义务履行发生逾期，其逾期时间应自2019年6月1日起算，而非原告所主张的自2017年5月7日起算。关于二被告提出的前期不能办理按揭贷款不能归责于被告方原因的主张，其未提供相应证据予以证实其主张，故本院不予采信。2.关于合同继续履行的问题。二被告尚欠原告剩余应付房款共计420000元。原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中第十条约定：“逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。”因二被告履行义务逾期时间自2019年6月1日起算，原告诉讼至本院的时间为2019年9月12日，至诉讼时，二被告违约逾期未达90个工作日，虽二被告提出未能办理按揭贷款不能归责于被告的原因，且按约定可解除合同并由原告在30日退还已付房款及相应利息的主张，但二被告没有提供相应证据证明自己主张，也未提出反诉要求解除与原告签订的两份《商品房买卖合同》，现本案一审法庭辩论已经终结，因此根据原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》中所作的相应约定，按约计算支付违约金，合同继续履行。故，原告要求二被告继续履行两份《商品房买卖合同》，并支付违约金的诉讼请求，于法有据，且符合双方约定，本院予以支持。3.关于原告主张要求二被告支付维权律师费用的问题。本院认为，现原告要求继续履行合同并由二被告配合办理银行按揭贷款手续，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充的签订的《关于“金星小区”办理按揭逾期客户的处理通知》中，双方对逾期履行的违约责任的违约金计算以及违约惩罚性措施已经作出了相应的约定，但其中并未对违约维权费用负担作出明确的约定，原告提交的律师代理合同仅证明原告与其代理人间的约定，所主张的费用也无正式收费票据印证，且被告对此不予认可，故，对原告黔南圣宸房开公司的维权律师费用的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贺天勋、徐修沿在本判决生效之日起3日内向原告黔南州圣宸房地产开发有限公司履行办理银行按揭贷款手续以支付购房余款420000元的义务；二、被告贺天勋、徐修沿在本判决生效之日起30工作日内向原告黔南州圣宸房地产开发有限公司支付违约金（违约金以未付房款420000元为基数，按每日万分之0.5的违约金计算标准，自2019年6月1日起，计算至本判决确定的办理银行按揭手续义务履行期限届满之日止）；三、驳回原告黔南州圣宸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4172元（已减半收取），由原告黔南州圣宸房地产开发有限公司承担406元，由被告贺天勋、徐修沿承承担3766元；案件保全费2870元，由被告贺天勋、徐修沿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。义务方当事人在期限内未自动履行义务的，权利人可在期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 刘  玉  花二〇一九年十二月三日书记员 肖祖发（代）