河北省乐亭县人民法院民事判决书（2019）冀0225民初10330号原告：汪杰华，男，1949年7月4日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：庞学伟，河北乐航律师事务所律师。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司，住所地：唐山路北区。法定代表人：于庆新，该公司经理。委托诉讼代理人：王永永，男，1985年11月10日出生，汉族，该公司职工，现住河北省唐山市。第三人：唐山恒通房地产开发有限公司，住所地：唐山海港开发区。法定代表人：岳立文，该公司经理。委托诉讼代理人：云海军，河北燕南律师事务所律师。原告汪杰华与被告北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司（以下简称北京均豪物业公司）、第三人唐山恒通房地产开发有限公司（以下简称唐山恒通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪杰华委托诉讼代理人庞学伟、被告北京均豪物业公司委托诉讼代理人王永永、第三人唐山恒通公司委托诉讼代理人云海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪杰华向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行物业服务合同义务，为原告办理正常的入住手续，开通电梯并保障原告正常通行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由唐山海港经济开发区热力公司申请强制执行第三人一案，唐山市中级人民法院依法拍卖了第三人所有的恒通花园的201-1-202、201-1-302、202-1-202、202-1-302、203-1-202、204-1-202、206-1-201、207-1-202共计8套房产。原告通过公开竞价方式以6829440元的价格购得上述8套房产，并缴纳了相关税费。唐山中院于2019年2月26日发出（2016）冀02执15876号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，依法裁定将上述8套房产过户给原告。现该8套房产已过户至原告名下，原告已办理了不动产权证书。因其中的201-1-202、201-1-302、202-1-302三套房产系高层电梯房，现原告准备装修入住。但原告多次找被告要求开通电梯，被告均以没有第三人开具的领钥匙通知为由拒绝开通。为维护原告的合法权益，诉至法院，请支持原告诉讼请求。北京均豪物业公司辩称，1.2018年2月，被告依据前期物业服务委托合同受开发商委托进入恒通花园小区，开展物业服务活动，虽然原告所持有物业的取得方式，具有一定的特殊性但是原告所持物业事实上仍属于本小区不可分割的一部分，那么既然属于不可分割的一部分，那原告理应遵循本小区的相关规定，依照本物业与物业服务委托方约定的内容去履行正常的入伙手续，鉴于此原告无法办理入住不是本公司不给予办理，而是原告无法提供相关的入伙手续造成的；2.根据物业管理条例第19条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料及本条规定所列属的4条款项，另依据特种设备管理办法之有关规定，物业公司在为特种设备开启使用要求必须资料全，本公司基于特种设备开启使用程序及原告使用安全考虑，无法给予开启使用而并非本公司主观不给予开启使用；3.被告本着和谐、沟通、协商的原则希望贵庭能积极通过协调解决，本公司也会积极配合，各方提出的沟通协调工作。第三人唐山恒通公司述称，1.因被答辩人诉讼请求中的请求事项中对第三人没有涉及到责任及义务，答辩人同意；2.因案涉8套房，被答辩人是以唐山中级法院拍卖的形式取得，在2019年1月14日唐山中院在京东×××。“标的物交付手续由买受人自行处理，拍卖标的物所涉及的税费及办理权证所需费用，按法律规定办理，所产生的其他费用由买受人负担”。按照拍卖款6829440元计算:所发生应该纳税款及热力、燃气入网及空置房物业款846103.39元，该款应由被答辩人缴纳。在起诉状中被答辩人称“并缴纳了税费”不属实，被答辩人只是缴纳了契税，尚欠包括但不限于增值税、土地增值税、城建税、教育附加税等综合税率10.15％的税费，答辩人有义务对以上10.15％的综合税率代扣代缴。答辩人有权利向被答辩人收取燃气初装费、水暖入网费、自被法院查封起的空置房物业费等相关费用。如果被答辩人能够提供税务机关对涉案房屋可以免税的证明，答辩人则取消代扣代缴10.15％综合税的行为；3.起诉书中涉及的原告与被告是否形成物业服务合同中的法律关系，法庭应当查清，如果没有形成物业服务合同，诉请事项不成立。本院经审理认定事实如下：被告北京均豪公司于2018年2月接受第三人唐山恒通公司委托进驻涉案唐山海港经济开发区恒通花园小区提供物业管理服务。第三人唐山恒通公司与唐山海港经济开发区热力公司供用热力合同纠纷一案，因第三人未履行生效法律文书确定的义务，被唐山市中级人民法院依法拍卖恒通花园小区201-1-202、201-1-302、202-1-202、202-1-302、203-1-202、204-1-202、206-1-201、207-1-202共计8套房产，原告汪杰华通过京东×××。2019年2月17日，原告汪杰华与唐山市中级人民法院签订变卖成交确认书。2019年3月1日，原告汪杰华缴纳房屋契税、住宅专项维修资金。2019年3月7日，原告汪杰华缴纳房屋登记费。2019年3月7日、2019年4月29日，原告汪杰华分别取得涉案恒通花园202楼1门202号、202楼1门302号、201楼1门302号房屋不动产权证书。2019年7月11日，被告北京均豪公司向原告汪杰华出具说明，载明因缺失开发商开具的领钥匙通知不能为原告汪杰华办理正常的入住手续。以上事实有变卖成交确认书、（2016）冀02执15876号执行裁定书和协助执行通知书、契税完税证明、住宅专项维修资金专用票据、登记费非税收入统一票据、不动产权证书、说明、（2016）冀0225港民初11号民事判决书、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案原告以拍卖方式购买涉案恒通花园202楼1门202号、202楼1门302号、201楼1门302号房屋，已经与人民法院签订成交确认书且办理不动产权登记，应为上述房屋的合法所有权人。上述三套房屋系恒通花园小区的组成部分，原告当然成为该小区的合法业主，被告作为恒通花园小区的物业服务企业其服务范围应当包括原告所有的三套房屋，是否取得开发商的领钥匙通知不能作为物业公司是否提供物业服务的条件之一，故被告以缺少开发商出具的领钥匙通知为由不予办理入住手续，不予开通电梯已经违反合同约定和相关法律规定，应予纠正。《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案第三人在委托被告提供前期物业服务时未向被告移交年检报告、登记使用证、合格证、使用说明等设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，亦客观造成了电梯无法使用，故第三人应当履行相应的义务。对于第三人陈述原告应缴纳10.15%的税费、热力、燃气入网费及房屋空置期的物业费，无事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司于本判决生效之日起十日内为原告汪杰华办理唐山海港开发区恒通花园小区202楼1门202号、202楼1门302号、201楼1门302号房屋的入住手续，提供电梯通行服务；二、第三人唐山恒通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司移交电梯的安装、使用和维护保养等技术资料。案件受理费240元，由被告北京市均豪物业管理股份有限公唐山分公司负担120元，由第三人唐山恒通房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田洪涛 二〇一九年十二月二十五日书记员 郝泓杰