河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初5035号原告：贾亚权，男，汉族，1971年5月3日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：屈建设，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：谢永国，男，汉族，1970年7月18日出生，住河南省灵宝市故县。被告：灵宝市金利小额贷款有限责任公司。法定代表人：张小成，系该公司总经理。住所：灵宝市灵函路中心商业区1-15号。委托诉讼代理人：封选波，灵宝市宝诚法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。本院在执行灵宝市金利小额贷款有限责任公司（以下简称金利小贷公司）与被告谢永国、张建婷借款合同纠纷（（2015）灵民一初字第1930号民事判决书）中，于2019年8月8日，作出（2016）豫1282执300号之三执行裁定书，查封了位于灵宝市红旗颂北角从东向西排列第5、6、7三间商品房。案外人贾亚权认为上述房屋归其所有，向本院提出执行异议，本院于2019年9月18日作出（2019）豫1282执异140号执行裁定书，驳回案外人贾亚权的诉讼请求。案外人贾亚权不服，向本院提起案外人异议诉讼。本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贾亚权及其委托诉讼代理人屈建设、被告谢永国、被告金利小贷公司委托诉讼代理人封选波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾亚权向本院提出诉讼请求：1、停止对位于灵宝市红旗颂××从东向西××、××、××三间商品房的查封执行；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年10月30日原告以妻子邵雪玲的名义与被告谢永国签订了一份房屋转让协议，该协议约定：被告将其位于灵宝市红旗颂北角从东向西第5、6、7三间商品房（小产权房）转让给原告，转让价款为83万元，协议签订后，原被告均按约定履行了各自的义务，原告依法具有了该房产的所有权，同时也对上述房产行使正常的经营管理权（用于出租）。2019年8月8日，原告发现贵院查封了上述房产，向贵院提出异议，被驳回，请求人民法院依法判决。被告谢永国辩称：房屋已经抵顶给贾亚权了，同意原告的诉讼请求。被告金利小贷公司辩称：1、该买卖协议是邵雪玲签订的，贾亚权不具有诉权；2、即使签订了协议也属于无权处分，在2012年和2014年，谢永国及其家属分别到金利小贷公司贷款两笔，将该房屋进行了抵押，再次交易给邵雪玲是无权处分；3、原告未对房屋进行管理占有，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告贾亚权向本院提交的证据材料有：1、2015年10月30日原告与被告签订的房屋转让协议一份；2015年10月31日被告谢永国出具的收条一份；3、银行交易流水；4、李文军与谢永国售房合同一份；5、东关村委会证明一份；6、2010年12月18日收据一份；7、房屋租赁协议两份；8、张高平、邵雪玲、赵建科证人证言各一份。经庭审质证，被告谢永国对证据真实性无异议。被告灵宝市金利小额贷款有限责任公司经质证认为，证据1房屋转让协议为无效协议，当时谢永国属于无权处分，房屋受让人为邵雪玲，贾亚权无诉权，证据3银行流水，流向谢永国的配偶，该交易只产生10万元流水，其余70万元不真实，与交易行为没有关联性。对证据4、5、6真实性无异议，但是不能证明原告主张。对证据7租赁协议有虚假的成分，原告2015年10月取得房屋，本案张高平租赁房屋时间为五年，在取得房屋之前，与客观规律不符。被告灵宝市金利小额贷款有限责任公司向本院提交的证据材料有（以下证据均为复印件）：1、（2015）灵民一初字第1931号民事判决书一份；2、（2015）灵民一初字第1930号民事判决书一份；3、抵押合同一份；4、售房合同一份；5、租房协议两份。经庭审质证，被告谢永国对证据真实性无异议。原告贾亚权经质证认为，对证据1、2真实性无异议，但证明的对象错误，证明目的与本案无关，只能证明谢永国与灵宝市金利小额贷款有限责任公司存在民间借贷法律关系，并不能确认房屋所有权归灵宝市金利小额贷款有限责任公司，灵宝市金利小额贷款有限责任公司是否属于违法放贷有待核实。对证据3真实性不清楚，不能确房产抵押权具有合法性，这份合同无论真假，不能取代原告与谢永国之间合法的买卖关系，原告取得房产属于善意取得。不能借此对抗原告行使房屋所有权的权利。对证据4真实性无异议。对证据5真实性不清楚，但没有异议。以上所有证据均无法对抗原告取得房屋所有权的真实性合法性。被告谢永国未向本院提交证据材料。本院认为原被告提交的证据，形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用。根据上述有效证据及双方当事人的陈述本院认定事实如下：涉案商品房屋位于灵宝市红旗颂××从东向西××、××、××三间，未进行初始登记。2010年12月18日，被告谢永国以83万元从案外人李文军处购得涉案三间商品房，并出租给赵建科、张高平等人使用。2015年6月至2015年8月份，被告谢永国多次从原告贾亚权处借款，2015年10月30日，双方对前期借款结算后，原告贾亚权与被告谢永国协商后，被告谢永国与原告贾亚权的妻子邵雪玲签订了一份房屋转让协议，约定以83万元的价款将涉案房屋转让给邵雪玲，前期借款本金及利息折顶73万元，次日，原告贾亚权又向被告谢永国转款10万元。协议签订以后，原告贾亚权赵建科、张高平重新签订了租房合同。本院另查明，被告谢永国与其妻子张建婷于2013年10月21日从金利小贷公司借款70万元，并与金利小贷公司签订了抵押合同，约定将位于红旗颂北角商品房7间作为借款的抵押，但未办理抵押登记手续。本院认为，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告谢永国从金利小贷公司借款时，虽然约定以涉案房屋进行抵押担保，但双方未进行抵押登记，抵押权未设立。被告金利小贷公司辩称谢永国将房屋出卖给贾亚权是无权处分，与法律规定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告贾亚权与被告谢永国在借款债务到期后，双方结算后，签订了房屋买卖合同，将借款本息转化为房屋价款，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属有效合同。应当认定双方在本院对涉案房屋进行查封之前，已签订了合法有效的书面买卖合同且已支付全部房款。在合同签订后，原告贾亚权与租房户重新签订了房屋租赁合同并向租户收取租金，应视为其已合法占有该房屋。涉案房屋因未办理初始房产登记手续，故未办理过户登记非原告贾亚权自身原因。综上，本院认为原告贾亚权已取得对涉案房屋的物权期待权，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，理由正当，本院予以支持。本案原告贾亚权明知涉案房屋未进行初始登记而仍予以购买，对此原告贾亚权应当自行承担相应的风险，故本案诉讼费应由原告贾亚权承担。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用不得对位于灵宝市红旗颂北角从东向西排列第5、6、7三间商品房的执行。案件受理费12100元，由原告贾亚权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。本院（2019）豫1282执异140号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  焦迎九人民陪审员  张艳丽人民陪审员  郭娟丽二〇一九年十二月十八日书 记 员  彭海韬