湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0682民初3493号原告：许怀韬，男，1964年11月4日出生，汉族，经商，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：肖太勋，临湘市民声法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：肖晶，临湘市民声法律服务所法律服务工作者。被告：王春祥，男，1968年3月4日出生，汉族，务农，住江西省吉安市吉州区。被告：刘菊香，女，1970年10月8日出生，汉族，务农，住江西省吉安市吉州区。上列被告的委托诉讼代理人：夏朝雄，岳阳市岳阳楼区洛王法律服务所法律服务工作者。原告许怀韬与被告王春祥、刘菊香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许怀韬及其委托诉讼代理人肖太勋，被告王春祥、刘菊香的委托诉讼代理人夏朝雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许怀韬向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告向原告支付因被告违约造成的经济损失100000元和违约金100000元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年12月22日，原告许怀韬及其合伙人魏晓行、李巍、陈阳平与临湘市路中世纪商城B栋4、5、6层房屋的原所有权人周远亮签订了《世纪商城房屋租赁合同书》，用于经营宾馆。该合同约定的租赁期限为7年，即自2010年3月22日起至2017年3月22日止。该合同第5条约定：“甲方（即出租方）应于签订合同之日将房屋及水、电给乙方（即承租方）使用，不得无故停水、停电。”该合同第9条第1款约定：“甲方、乙方如违反本合同约定的条款，即构成违约。”第2款约定：“如有一方违约，违约方则向守约方支付违约金人民币10万元。”2010年9月16日，因出租方电梯问题影响原告8个月经营，而且基础设施不到位、未提供停车场所、停电影响承租方时间较长等，周远亮口头承诺延长原告及合伙人的租赁期限，并在延长的租赁期限内不收取租金。2013年6月20日，经合伙人魏晓行、李巍、陈阳平的同意，将该宾馆整体转让给原告经营，并共同与原告签订了《中瑞宾馆整体转让协议》。另2011年11月3日，被告王春祥、刘菊香依据江西省吉安市中级人民法院（2008）吉中执字第11-1号执行裁定将出租人周远亮的上述租赁房屋过户登记在其名下，依法取得上述租赁房屋的所有权。故上述租赁合同的主体发生变更（即由周远亮变更为被告王春祥和刘菊香）。合同在履行过程中，两被告未履行合同第5条约定的供电义务，在合同未到期的情况下，两被告于2017年3月8日擅自停止了对原告租赁房屋内的电力供应，造成原告停业，给原告造成了巨大的经济损失，两被告的行为已构成了根本性违约。原告认为，两被告违反约定，擅自停止电力供应，违反合同的相关约定，构成了违约，应按照合同的约定向原告支付违约金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王春祥、刘菊香辩称，1.两被告与原告无租赁合同关系，原告起诉两被告主体不适格；2.两被告在合同期满后，基于对房屋所有权收回房屋，并无违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的原告身份证复印件、《中瑞宾馆整体转让协议》、《世纪商城房屋租赁合同书》、《房屋产权证》、《民事诉状》、（2016）湘0682民初703号民事调解书、王春祥出具的《收条》、《中瑞宾馆整体转让协议》、《中瑞宾馆五、六楼转租合同》、《中瑞宾馆转租补充协议》、《中瑞宾馆四楼转租协议》、《中瑞宾馆四楼转租补充协议》来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，对原告的证明目的，本院不予认定；2.对原告提交的周远亮出具的《收条》、《中瑞宾馆一楼折抵协议》、张小南出具的《收条》，与本案没有关联，本院不予认定；3.对被告提交的身份证复印件、（2008）吉中执字第11-1号民事裁定书、来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；4.对被告提交的电费单据两张、调查笔录，与本案没有关联，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月22日，周远亮（甲方）与许怀韬、陈阳平、魏晓行、李巍（乙方）签订《世纪商城房屋租赁合同书》，周远亮将临湘市路中世纪商城B幢四、五、六三层共约2400多平方米出租给许怀韬、陈阳平、魏晓行、李巍，四人将租金交纳至2016年3月22日。该合同中第二条约定：乙方租赁甲方的房屋从事宾馆经营，乙方有权自主经营，或者对外转租经营；第三条约定：租赁期限为2010年3月22日至2017年3月22日止，租赁期限为7年。（2009年12月22日至2010年3月22日为乙方宾馆装修期，不计租金）；第五条约定：甲方应于签订合同之日将房屋及水、电交给乙方正常使用、不得无故停水、停电。甲方在保证乙方合同正常履行的前提下可出售此房屋、同等价格乙方有优先购买权。电梯费和维修费用按受益经营户的使用面积平均分摊；第八条第3款约定：电梯电费及租赁房屋内使用的水、电费用按水、电部门的规定的价格于每月交付给有关收费部门。第九条约定：1.甲方、乙方如违反本合同约定的条款，即构成违约。2.如有一方违约，违约方则向守约方支付违约金人民币100000元。许怀韬、陈阳平、魏晓行、李巍将该房屋装修后用于宾馆经营，取名为中瑞宾馆。2010年10月14日，江西省吉安市中级人民法院作出（2008）吉中执字第11-1号执行裁定，裁定将湖南省临湘市鸿兴房地产开发有限公司所有的坐落于湖南省临湘市长安东路世纪商城B栋第四、五、六层房产作价252.094万元，交付给王春祥抵偿湖南省临湘市鸿兴房地产开发有限公司、周远亮所欠借款债务。湖南省临湘市长安东路世纪商城B栋第四、五、六层房产自该裁定送达王春祥时已转移。2011年11月3日，王春祥、刘菊香就上述房屋在临湘市房地产管理局办理产权登记。2013年6月19日，许怀韬与陈阳平、魏晓行、李巍签订《中瑞宾馆整体转让协议》，将该宾馆所有装修的设施、设备和原六年承包期一次性全部交清的剩余房租及宾馆经营权转让给许怀韬。2015年12月1日，许怀韬与严亚雄签订《中瑞宾馆五、六楼转租合同》，许怀韬将世纪商城B幢中瑞宾馆五、六楼转租给严亚雄，转租期限为2015年12月1日到2017年3月20日。2016年3月10日，许怀韬与张小南签订《中瑞宾馆四楼转租协议》，许怀韬将世纪商城B幢中瑞宾馆四楼转租给张小南，转租期限为2016年3月10日到2017年3月21日。2016年5月17日，因拖欠租金，王春祥、刘菊香将陈阳平、魏晓行、李巍起诉至临湘市人民法院，要求三人支付2016年3月22日至2017年3月22日的租金。2016年11月25日，经法院主持调解，双方达成如下协议：魏晓行、李巍、陈阳平共付给王春祥、刘菊香租赁临湘市路中世纪商城B幢四、五、六层房屋的2016年3月22日至2017年3月22日的租金120000元。扣除魏晓行、李巍、陈阳平重新安装电梯的费用70000元，实付50000元，限魏晓行、李巍、陈阳平在2016年12月1日前付清。另查明，2017年3月9日，许怀韬与张小南签订《中瑞宾馆四楼转租补充协议》，协议中约定：因中瑞宾馆在张小南经营期间几次无故停电，最后停止供电，使张小南合同未到期关门停业，退出经营，给张小南造成巨大损失，由许怀韬支付张小南50000元违约金。2017年3月10日，许怀韬与严亚雄签订《中瑞宾馆转租补充协议》，协议中约定：因许怀韬原因从2016年12月起宾馆几次被故意停电，并在2017年3月8日彻底停电，造成严亚雄停业，由许怀韬赔偿严亚雄50000元违约金。因并非许怀韬自身恶意造成违约，故双方互谅为许怀韬一次性赔偿严亚雄45000元，即以严亚雄所欠的应付房租45000元相抵。本院认为，合法的房屋租赁合同关系应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租物赁在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。周远亮与许怀韬、陈阳平、魏晓行、李巍签订了《世纪商城房屋租赁合同书》，将涉案房屋进行出租，合同中约定可以对外转租经营，后许怀韬与陈阳平、魏晓行、李巍签订《中瑞宾馆整体转让协议》，将该宾馆所有装修的设施、设备、和原六年承包期一次性全部交清的剩余房租及宾馆经营权转让给许怀韬。在租赁期内，王春祥、刘菊香依法取得涉案房屋的所有权，《世纪商城房屋租赁合同书》对王春祥、刘菊香发生法律效力，故原告起诉两被告，诉讼主体适格。《世纪商城房屋租赁合同书》第五条约定，甲方应于签订合同之日将房屋及水、电交给乙方正常使用，不得无故停水、停电。甲方在保证乙方合同正常履行的前提下可出售此房屋、同等价格乙方有优先购买权。电梯费和维修费用按受益经营户的使用面积平均分摊；第八条第3款约定，电梯电费及租赁房屋内使用的水、电费用按水、电部门规定的价格于每月交付给有关收费部门。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告以被告停电违反合同约定为由主张两被告承担违约责任，但未提交证据来证实2016年3月22日至2017年3月9日期间停电的原因系两被告造成的，其应承担举证不能的法律后果，故原告要求两被告承担违约责任，支付违约金和所造成的损失的诉讼请求，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告许怀韬的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告许怀韬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  姚美娥二〇一九年十二月四日法官助理贺伦明书记员郑梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。