湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初13105号原告:湖南鑫盛实业有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦25楼2502房。法定代表人：邹厚军，总经理。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗涵欣，湖南金州律师事务所实习律师。被告：张学斌，男，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。原告湖南鑫盛实业有限公司（以下简称原告）与被告张学斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代祥、罗涵欣到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求:1、判令解除原、被告双方于2015年4月27日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付截止至2019年9月30日的欠缴租金、物业费、空调费899690元（自2015年4月27日起，按第一个租赁年度的租金为170元／㎡／月，从第二个租赁年度起，每年的租金标准在上一年标准上递增5%的标准；物业管理费6元／㎡／月的标准；空调能源费8.6元／㎡／月的标准），2019年10月1日起至合同实际解除之日止的租金、物业费、空调费按前述标准计算，合同解除后的房屋占用费按照27650元／月的标准计算至被告实际搬离房屋之日止；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金443135.59元（暂计至2019年9月30日的违约金为443135.59元，2019年10月1日起的违约金按照年利率24%的标准计算至被告实际付清全部费用之日止）；4、判令被告按合同约定的最高月租标准（239元／㎡／月）向原告支付装修免租期的租金89625元；5、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月27日签订了《租赁合同》，约定将原告名下位于长沙市雨花区中间群楼114／115号铺出租给被告用于广告经营，租赁期限为8年，自2015年8月1日起至2023年7月30日止。租赁面积125平方米，第一个租赁年度的租金为170元／㎡／月，从第二个租赁年度起，每年的租金标准在上一年标准递增5%;被告除按以上标准支付租金外，还应按6元／㎡／月的标准支付物业管理费，以及按照8.6元／㎡／月的标准支付空调费。上述租金、物业管理费、空调费均在使用开始日之前按季度提前支付，被告应于营业日开始前二十日完成第一次支付，之后，每个付款期届满前十天预付下一个付款期费用。同时合同还约定，如果被告逾期支付保证金、租金、物业管理费、空调费以及其他应当由被告支付的费用超过三十日的，所引起的经营损失由被告承担，原告有权解除合同，被告应当支付从应付日至结清日每日延迟付款金额1.5%的滞纳金，如果原告选择解除合同，被告还应当按照本合同约定的最高月租标准向原告支付装修期、免租期的租金。合同签订后，原告按约定如期将房屋交付给被告使用，但自2016年1月1日起，被告便开始欠缴租金、物业管理费及空调费。此前，原告曾多次向被告发送催缴通知函，要求被告及时支付欠款，但被告至今仍未向原告支付欠缴费用。原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，故特向法院起诉，望判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩状或证据。经审理查明：2015年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《租赁合同》，约定：甲方将其位于长沙市雨花区中间群楼114／115号铺租赁给乙方用于经营广告，建筑面积为125平方米，乙方享受3个月的装修期，甲方在此期限内不收取任何租金，但物业管理费、水、电、空调能源费以及公用事业等费用由乙方据实缴纳。租赁期限八年，从2015年8月1日起至2023年7月30日止，在租赁合同期内，第一年租金标准：按每月每平方米170元计算；第二年租金标准分别比第一年租金标准增长5%，每月每平米178.5元计算；第三年租金标准分别比第二年租金标准增长5%，每月每平米187.4元计算；第四年租金标准分别比第三年租金标准增长5%，每月每平米196.8元计算；第五年租金标准分别比第四年租金标准增长5%，每月每平米206.6元计算；第六年租金标准分别比第五年租金标准增长5%，每月每平米217元计算；第七年租金标准分别比第六年租金标准增长5%，每月每平米227.8元计算；第八年租金标准分别比第七年租金标准增长5%，每月每平米239元计算。乙方除支付租金外，还应另行向甲方支付物业管理费和空调费（按建筑面积计收），物业管理费标准按每月每平方米6元人民币计算，每月共计750元人民币；空调费标准按每月每平方米8.6元人民币计算，每月共计1075元人民币（按全年12个月标准计付）。上述租金、物业管理费、空调费均在使用开始日之前按季度支付，乙方应于营业日开始前二十日向甲方支付第一个付款期应付的租金、物业管理费、空调费。之后每个付款期届满前十天预付下一个付款期的租金、物业管理费、空调费。合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金63750元，且该保证金必须在本合同签订后七日内一次付清。如乙方未按本条约定足额缴纳履约保证金，本合同不生效。本合同约定的履约保证金在整个租赁期内保持不动，乙方无权要求将拖欠甲方的任何费用从履约保证金中冲抵，乙方所欠租金、物业管理费、空调费等费用均应另行支付。租赁期内，如乙方存在任何违约履约保证金将不予退还。如果乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费、空调费以及其他应由乙方支付的费用超过三十日的，甲方除有权要求索赔外，还有权对乙方租赁区域停止水、电等能源供应，所引起的经营损失由乙方承担，甲方还有权解除合同；不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应在承担从应付日至结清日每日全部延迟付款金额的1.5%滞纳金。自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租赁当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应按最高月租金标准向甲方支付装修期、免租期租金并补缴此前甲方对乙方减免的全部费用，且乙方所交纳的履约保证金不予退还。原告按约定如期将涉案房屋交付给被告使用，被告亦交纳了履约保证金63750元，但被告未按约定支付租金、物业管理费及空调费，据原告统计，被告交款情况如下：2015年4月27日交纳71475元（含免租期物业费2250元），2016年2月2日交纳20000元，2016年4月7日交纳6200元（装修保证金抵扣），2016年5月30日交纳12000元（广告费抵扣），2016年8月2日交纳30000元，2017年1月4日交纳30000元，2017年9月13日交纳20000元，2017年9月28日交纳30000元，2017年11月3日交纳30000元，2018年6月1日交纳20000元，2019年4月23日交纳44835元，以上共计344510元。原告虽多次向被告发送催缴通知函，但被告一直拖欠未付。2019年11月12日，原告向本院起诉。在本案审理过程中，原告称被告至今未将商铺交还，也未完全停止营业。以上事实，有租赁合同、缴费通知、通知函及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告亦应依合同约定支付租金、物业费、空调费。本案中，被告长期拖欠租金、物业费、空调费，且经原告多次催缴均未履行，原告现主张解除与被告签订的《租赁合同》，因本院已通过闪信方式于2019年11月27日向被告送达了起诉状副本及证据，故双方的《租赁合同》于2019年11月27日已实际解除。根据合同约定的计费标准及被告的已付款情况，原告主张被告支付截止至2019年11月27日的租金、物业费、空调费952225元，本院予以支持。对于2019年11月28日至被告实际搬离之日止的房屋占用费，原告主张按每月27650元的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中明确约定了欠付租金等的违约金计算方式，原告现主张被告支付从款项应付日起按年利率24%的标准计算至2019年9月30日的违约金443135.59元，未超出合同约定的标准，亦符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告在合同签订时已交纳了63750元履约保证金，双方约定如被告违约则履约保证金不再退还，即履约保证金在被告违约后即转化为违约金性质，因本院已按年利率24%的标准支持了原告所主张的违约金，故被告交纳的履约保证金不应重复计算，而应直接在上述应支付的违约金中予以抵扣，即被告还应向原告支付违约金379385.59元（443135.59元-63750元）。2019年10月1日起的违约金按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。因被告长期欠租等行为致使双方合同已实际解除，故被告还应合同约定支付原告装修免租期的租金89625元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南鑫盛实业有限公司与被告张学斌于2015年4月27日签订的《租赁合同》于2019年11月21日解除；二、被告张学斌于本判决生效之日起10日内支付原告湖南鑫盛实业有限公司拖欠的租金、物业费、空调费（截止至2019年11月21日为952225元，2019年11月22日至被告实际搬离之日止的房屋占用费按每月27650元的标准计算）及违约金（截止至2019年9月30日计算为379385.59元，2019年10月1日起以实际欠款金额为基数按照年利率24%的标准计算实际清偿之日止）；三、被告张学斌于本判决生效之日起10日内支付原告湖南鑫盛实业有限公司装修免租期的租金89625元；四、驳回湖南鑫盛实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17692元，因适用简易程序减半收取8846元，由被告张学斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇一九年十二月二十四日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。