广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24222号原告：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路XXX号三层80号铺。法定代表人：陈可，职务总经理。委托诉讼代理人：周晓琳、梁结明，广东四端律师事务所律师。被告：广州市盈泰物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路XXX号二层32铺。法定代表人：徐永华，职务总经理。被告：黄子杰，男，1970年12月26日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告的委托诉讼代理人：区成伟，广东众帮律师事务所律师。原告广州东华物业管理有限公司诉被告广州市盈泰物业管理有限公司（以下简称盈泰公司）、黄子杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周晓琳、梁结明，被告的委托诉讼代理人区成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告盈泰公司支付2018年8月的物业管理费125000元及2018年12月1日-2019年1月31日的物业服务费（每月按250000元计）；2、被告盈泰公司支付拖欠物业管理费的违约金（每日按应付费用的0.3%计自2018年8月21日至实际付清之日止）；3、被告黄子杰对被告盈泰公司的上述债务负连带清偿责任。事实和理由：原告接受发展商广州东华实业股份有限公司委托并签订《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，约定由原告为五羊村、东湖新村、花园新村、湖滨苑、文德大楼的物业提供物业服务。被告盈泰公司承租位于五羊村范围内的五羊新城购物广场（越秀区寺右新马路XXX号）AB座一至四层231间商铺，原告、被告盈泰公司双方就上述商铺的物业管理事宜签订了《物业管理委托协议》，双方约定由原告提供物业服务，被告盈泰公司每月向原告支付物业管理服务费。被告盈泰公司应于每月20号前缴纳当月的服务费，每月服务费合计25万元。合同签订后，原告提供了物业管理服务，但被告盈泰公司拖欠原告服务费合计人民币62.5万元，上述欠费经原告多次催收未果。被告黄子杰作为被告盈泰公司的设立发起人，股东在公司设立时未履行出资义务，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条规定，被告黄子杰应对上述债务承担连带责任。以上事实，有《住宅小区（大厦）委托管理合同书》、《物业管理委托协议》、《公司章程》等证据证实。原告对小区提供物业服务，服务经费的主要来源就是向业主、物业使用人收取的物业服务费。被告盈泰公司拖欠原告服务费，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告盈泰公司辩称：被告无须对2018年8月1日至2018年8月31日，自2018年12月1日至2019年1月31日止服务费合计62.5万元承担清偿责任。理由如下：1、由于其公司于2018年7月份刚接手物业，各方面开支大，因此向原告提出2018年8月份的物业管理费仅支付一半，此得到原告同意，之后原告也从未向被告提出过任何书面异议，其现在违反承诺来追该月份的剩下一半物业管理费，明显不诚信。之后其公司正常支付了原告2018年9月至11月的物业管理费。后由于业主及业主代表梁贯球等人的不配合办理相关手续，导致其公司无法运作该承租物业，造成被告重大经济损失，从而也无法继续支付物业管理费给原告。事实上其公司未支付给原告的物业管理费仅为2018年12月和2019年1月的费用合计50万元，而非62.5万元，2、本案中，由于无法运作此物业，其公司已于2019年1月22日向原告发出书面通知；解除和的通知书，并于2019年1月31日与原告办理了《退场交接书》，根据《物业管理委托协议》第二条第1至第3款的规定“……若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消。”和第三十八条“本合同自甲方不再承租上述物业之日起自然终止，如甲方不再承租上述物业或乙方退出物业的管理而需提前解除本合同的，应至少提前30天书面告知对方，双方互不承担违约责任”的规定，被告不须再支付原告任何费用，也不需承担违约责任。其公司无须向原告支付违约金，自逾期之日起每日按应交服务费的3‰计至上述款项实际支付之日止。理由如下：1、由前所述，根据《物业管理委托协议》第二条第1至第3款的规定“……若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消。”和第三十八条“本合同自甲方不再承租上述物业之日起自然终止，如甲方不再承租上述物业或乙方退出该物业的管理而需提前解除本合同的，应至少提前30天书面告知对方，双方互不承担违约责任”的规定，其公司也不需承担违约责任。2、原告要求支付违约金过高，最高应不超过造成损失的百分之三十。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告要求支付的违约金及计算金额明显过高，其公司承租该物业后并没有任何盈利，且各方面的支出超过百万（尚不含给原告的物业管理费），是被迫退出该场地的，过错在于出租方业主及业主代表梁贯球等人，另外，原告也没有什么损失，如果没有其公司支付物业服务费给原告，该物业的业主根本就不会给物业服务费给原告，从这个角度看，原告不仅没有损失，反而是赚了。所以，现让其公司承担如此高额的违约金明显不符合公平原则。由于原告无理增加黄子杰作为被告，且计算违约金过高，有过错。综上，法院在查明事实的基础上，依法作出公平、公正的判决。被告黄子杰辩称：被告无须对2018年8月1日至2018年8月31日，自2018年12月1日至2019年1月31日止服务费合计62.5万元承担连带清偿责任。理由如下：1、被告黄子杰不是合同的当事人，不应该承担合同的责任。被告盈泰公司与广州东华物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》、《合作合同书》时，黄子杰只是作为一个签约代表出现而已，而不是合同履行的主体，并不享有合同的权利，因此也不须承担合同责任。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条规定“……公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿……”该司法解释规定公司股东承担补充赔偿责任的前提条件是：股东未履行或者未全面履行出资义务；公司债务不能清偿；股东在未出资的本息范围内承担责任。本案中，根据《广州市盈泰物业管理有限公司章程》第八条的规定，黄子杰出资金额为65万元，出资时间是2068年12月31日，由此可见黄子杰出资的时间期限还不到，因此，不能认为黄子杰是不履行出资或不全面履行出资。另外，原告也没有任何证据证明公司债务已不能清偿，原告对被告盈泰公司的该诉讼案件并没有进入执行程序且执行不能，因此，不能在现阶段就认为被告盈泰公司的债务不能清偿。所以，黄子杰不须在出资范围内对该债务承担补充赔偿责任。黄子杰已经将其在盈泰公司的股份无偿转让给其他人，无任何获利，早已不是盈泰公司的股东，因此，也不须承担上述责任。由于盈泰公司刚接手物业，各方面开支大，因此向原告提出2018年8月份的物业管理费仅支付一半，得到了原告同意，之后原告也从未向盈泰公司提出过任何书面异议，然其现在却对此提起诉讼，明显不诚信。之后盈泰公司正常支付了原告2018年9月至11月的物业管理费。后由于业主及业主代表梁贯球等人的不配合办理相关手续，导致被告无法运作该承租物业，造成了被告重大经济损失，从而也无法继续支付物业管理费给原告（见被告提供的证据二《五羊新城购物广场AB座一至四层部分业主租赁协议书和解协议》）。事实上盈泰公司未支付给原告的物业管理费仅为2018年12月和2019年1月的费用合计50万元，而非62.5万元。本案中，由于广州市盈泰物业管理有限公司无法运作此物业，已于2019年1月22日向原告发出书面通知：解除和的通知书，并于2019年1月31日与原告办理了《退场交接书》，根据《物业管理委托协议》第二条第1至第3款的规定，“……若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消。”和第三十八条“本合同自甲方不再承租上述物业之日起自然终止，如甲方不再承租上述物业或乙方退出该物业的管理而需提前解除本合同的，应至少提前30天书面告知对方，双方互不承担违约责任”的规定，盈泰公司不须再支付原告任何费用，也不需承担违约责任。2、被告无须向原告支付违约金，自逾期之日起每日按应交服务费的3‰计至上述款项实际支付之日止。由前面所论述，被告不须承担连带清偿责任，因此，也不须向原告支付因物业服务费引起的违约金。根据《物业管理委托协议》第二条第1至第3款的规定“……若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消。”和第三十八条“本合同自甲方不再承租上述物业之日起自然终止，如甲方不再承租上述物业或乙方退出该物业的管理而需提前解除本合同的，应至少提前30天书面告知对方，双方互不承担违约责任”的规定，被告也不需承担违约责任，即不须支付违约金给原告。原告要求支付的违约金过高，最高应不超过造成损失的百分之三十。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告要求支付的违约金及计算金额明显过高，盈泰公司承租该物业后并没有任何盈利，各方面的支出超过百万（尚不含给原告的物业管理费），是被迫退出该场地的，过错在于出租方业主及业主代表梁贯球等人，另外，原告也没有什么损失，如果没有盈泰公司支付物业服务费给原告，该物业的业主根本就不会给物业服务费给原告，从这个角度看，原告不仅没有损失，反而是赚了。所以，现让被告承担如此高额的违约金明显不符合公平原则。由于原告无理增加黄子杰作为被告，且计算违约金过高，有过错。综上，法院在查明事实的基础上，依法作出公平、公正的判决。经审理查明：1998年1月1日，原告与广州东华实业股份有限公司签订《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，载明原告接受广州东华实业股份有限公司的委托，对该公司开发建设的五羊村、东湖新村、花园新村、湖滨苑、文德大楼的物业进行管理，期限自1998年1月1日至小区业委会依法成立，续聘或另行选聘物业管理公司为止。2018年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理委托协议》，约定甲方将其承租的的寺右新马路XXX号AB座一至四层共231间的铺位（总面积约10000平方米）委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2018年8月1日至2030年6月30日止；收费标准为一至四层231个商铺的管理费由2018年8月1日至2030年6月30日，由乙方按每月100000元的标准向甲方收取，若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消，一至四层253个商铺历史拖欠的管理费（由1992年-2018年7月31日止）全部补偿款的收取办法由2018年8月1日至2030年6月30日乙方按每月100000元的标准向甲方收取，若甲方无法在此继续经营则此费用自动取消，乙方无权追究甲方责任，因物价上涨、用工成本增加甲方增加支付给乙方物业管理服务费补偿款的收取办法由2018年8月1日至2030年6月30日乙方按每月50000元的收费标准向甲方收取；甲方在每月20号前交纳当月的管理费、业主历史拖欠管理费补偿款、物业管理费补偿款；甲方逾期交纳管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳违约金等。2019年1月22日，被告向原告发出《解除和的通知书》，内容为由于广州炫禄物业管理有限公司、梁贯球等原因，导致其公司未能继续进行五羊新城项目的管理，故解除与原告签订的《物业管理委托协议》。同年1月24日，被告向原告开具《退场交接书》，将涉案场地交还原告。同年1月31日，被告与广州炫禄物业管理有限公司签订《广州越秀区寺右新马路XXX号五羊新城购物广场AB座一至四层部分业主租赁协议书和解协议》，其中第三条记载关于2018年8月至2019年1月31日前被告与原告产生的欠款费用由被告负责承担，被告于本协议签订的120日内交清给原告即可。另据被告盈泰公司公司章程记载，被告黄子杰是该公司的股东之一，缴资期数为第一期，出资数额650000元，出资时间2068年12月31日。庭审中，被告盈泰公司对原告主张的欠费时间和数额没有异议，但认为2018年8月的管理费双方曾口头协商约定是只支付1/2即可。本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告银泰公司称与原告协商约定2018年8月的管理费的标准为协议约定的1/2，原告对此不予确认，被告盈泰公司亦未提供证据证明双方的口头约定，故本院对被告盈泰公司的抗辩不予采信。由于被告盈泰公司对原告主张其欠费的时间和数额没有异议，故对原告的要求被告支付2018年8月、2018年12月1日-2019年1月31日物业服务费及违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的标准，鉴于原告没有提供证明因被告逾期支付管理费造成损失的证据，故对被告请求调整违约金标准的抗辩，本院予以接纳。另原告要求被告黄子杰承担连带清偿责任的请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条及第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市盈泰物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州东华物业管理有限公司支付2018年8月的物业管理费125000元及2018年12月1日-2019年1月31日的物业管理费（每月按250000元计）；二、被告广州市盈泰物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州东华物业管理有限公司支付拖欠2018年8月物业管理费的违约金（以125000元为基数，自2018年8月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广州市盈泰物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州东华物业管理有限公司支付拖欠2018年12月1日-2019年1月31日物业管理费的违约金（以每月管理费250000元为基数，自2018年12月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10050元，由原告广州东华物业管理有限公司负担200元，被告广州市盈泰物业管理有限公司负担9850元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  韩俊彦