四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初4293号 原告：中国邮政集团公司四川省南部县分公司，住所地：南部县南隆镇蜀北大道433号。 法定代表人：徐涌，总经理。 委托诉讼代理人：杜黎明、谢庆梅，四川义立律师事务所律师。 被告：宋春晖，男，1972年7月25日出生，汉族，住南充市顺庆区。 被告：南部县蜀北办事处团结阳光酒店，住所地：南部县蜀北办事处草市街1号。 经营者：宋佩耘，女，1972年6月8日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 原告中国邮政集团公司四川省南部县分公司（以下简称：邮政公司南部县分公司）与被告宋春晖、南部县蜀北办事处团结阳光酒店（以下简称：南部县阳光酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，被告宋春晖向本院申请追加南部县阳光酒店为本案被告，本院依申请依法追加了南部县阳光酒店为本案的被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政公司南部县分公司的委托诉讼代理人谢庆梅、被告南部县阳光酒店的委托诉讼代理人吴洪伟到庭参加了诉讼,被告宋春晖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮政公司南部县分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠付的租金1007177元（暂计至2018年12月31日）及违约金（按年度应付租金的30%，分年度计算）。事实和理由：原、被告于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于南充市南部县的房屋租赁给被告，第一年租金为520000元，从第二年起，每年租金在上年度的基础上上涨5%，租赁期限为2012年4月1日至2022年9月30日。同日，双方又签订《草市街邮政大厦房屋租赁补充协议》，约定租期改为2012年4月1日至2032年12月31日，并将原合同中大楼第十层4间房屋租赁给乙方，租赁为30000元，从第二年起，每年房屋租金在上年度的基础上上涨5%。故被告第一年应支付租金共计550000元，第四年（2016年）应支付租金共计636694元，第五年（2017年）应支付租金共计668528元，第六年（2018年）应支付租金共计701955元。然而，被告2016年仅支付租金400000元，2017年仅支付租金400000元，2018年仅支付租金200000元，下欠租金共计1007177元（暂计至2018年12月31日）。后经原告多次催收未果。 南部县阳光酒店辩称，1、我方才是与原告建立案涉租赁房屋合同的实际承租人及履约人，对此原告在签合同及补充协议时已知悉。2013年-2018年各年度租金都是由我方账户转入原告账户的，因此原告有充分的依据明知该合同的承租人及履约人是我方，而非宋春晖。且在合同履行期间，各项交涉事宜，尤其是2016年起涉及到我方经营持续下滑的情况下，多次与原告协商下调租金，都是我方在协调，因此承租人及履约人是我方，不是宋春晖；2、按合同及补充协议的租金明细及支付租金的情况，我方未付的租金是500802元；3、虽然按合同约定下欠租金，但在履约过程中，基于我方经营不景气及相关大气候的情况，经营困难，已对原合同的租金从2017年起变为40万元，且我方按40万元交付了2017年、2018年的租金，原告收取两年租金没有提出任何异议。多次和原告协商，2016年按2015年交付租金，也就是2016年租金已付。因此，被告已完全交付2018年12月31日前的全部租金，请求驳回原告的全部诉讼请求；4、假设欠付租金，合同第三条约定也显示公平，只是占用资金损失，也应以欠付租金计算违约金。同时，原告主张违约金计算过高，要求调整。 宋春晖未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告公司原名称为：南部县邮政局，2015年变更为现名称。2012年4月1日，原告与被告宋春晖签订一份《草市街邮政大厦房屋租赁合同》，主要内容为：甲方：南部县邮政局乙方：宋春晖；甲方将位于南部县草市街邮政大楼第一层左侧三间门面、二至九楼整层、楼后院坝出租给乙方，建筑面积约4600平方米，房屋所有权证号：南部县房产权证南隆镇字第××号，国有土地使用权证号为：南国用（99）字第××号；该房屋为营业用房；租赁期限为2012年4月1日至2022年9月30日止（含装修期6个月），租期10年，第一年年租金520000元，乙方于每年的12月20日前将次年房租一次性付给甲方，甲方开具《南部县邮政局普通收据》收款，从第二年起，每年房屋租金在上一年度的基础上上涨5%，若乙方未按时足额缴纳租金，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的相关经济损失，否则甲方有权终止合同；为乙方的利益最大化，甲方同意给予乙方装修期6个月的时间不计租金，租赁期限顺延等。同日，双方又签订一份《草市街邮政大厦房屋租赁补充协议》，主要内容为：甲方：南部县邮政局乙方：宋春晖；鉴于甲方设计装修时间较长，甲方同意将乙方装修时间延长3个月，即9个月的装修期（装修期不计租金）；合同租期由原来约定的10年延长至20年，即：2012年4月1日至2032年12月31日（含9个月装修期），延长租期的年租金按原合同约定的从当年（第十一年）起，每年房屋租金继续在上一年度租金的基础上上涨5%由乙方向甲方缴纳；原合同中第一条第二款中的大楼第十层4间房屋为职工住户和档案室，面积大约140平方米，同意租给乙方作酒店办公室使用，使用期限和相关权益与原合同约定的楼层等同；大楼第十层的4间房屋租金30000元／年，从第二年起，每年房屋租金在上年度的基础上上涨5%；乙方按本合同应向甲方缴纳的房屋租金明细为：第一年：550000元，第二年：577500元，第三年：606375元，第四年：636694元，第五年：668528元，第六年：701955元，第七年：737053元…；本租金采取转账方式支付，乙方按甲方指定账户转入年租金；其他约定以原《房屋租赁合同》中约定为准等。之后，被告南部县阳光酒店通过银行转账的方式按约向原告全额支付了第一年即2013年、第二年即2014年、第三年即2015年的租金，在第四年即2016年支付了租金606375元、第五年即2017年支付了租金400000元、第六年即2018年支付了租金400000元、第七年即2019年支付了租金200000元,原告向被告南部县阳光酒店均分别出具了收据，缴款人栏中注明为团结阳光酒店。在庭审中原告表示，知晓房屋租赁的用途是用于经营酒店，知晓并认可租金均是由被告南部县阳光酒店在支付，也只认可被告南部县阳光酒店，只要其支付租金就行，对此无异议。被告南部县阳光酒店确认其委托被告宋春晖签订房屋租赁合同，并愿意承担合同的全部责任。2016年11月10日、12月18日，被告南部县阳光酒店向原告递交了经营状况说明和租金下调申请，请求原告下调租金，原告确认收到了前述的书面材料，虽也经双方对下调租金进行了协商，但协商未果。 在诉讼中，被告南部县阳光酒店申请对租赁原告的房屋从2017年1月1日至2019年12月31日租赁期间的租金进行评估。经原告同意后，原告和被告南部县阳光酒店协商均同意由四川合立达房地产评估事务所有限责任公司进行评估，并协商一致以评估的此三年租金均价确定应支付的2017年、2018年租金数额，如低于40万元，原告不予退还，如高于40万元，由被告南部县阳光酒店补齐，并按前述方案，以应付而未付的租金为基数确定违约金。2019年11月21日，四川合立达房地产评估事务所有限责任公司出具了三份房地产咨询估价报告，评估2017年的年租金为38.37万元、2018年的年租金为39.05万元、2019年的年租金为41.23万元，故三年租金的均价为39.55万元。原告和被告南部县阳光酒店对此均无异议，且被告南部县阳光酒店表示，愿意承担本案的全部诉讼费。 本院认为，虽然房屋租赁合同及补充协议系原告与被告宋春晖签订的，但房屋的租金均是由被告南部县阳光酒店一直在支付，原告未提出异议，且原告也知晓租赁的房屋是被告南部县阳光酒店因经营的需要，在庭审中也表示只认可被告南部县阳光酒店，只要其支付租金就行。被告南部县阳光酒店对委托被告宋春晖与原告签订租赁合同及补充协议的行为及合同的内容予以了追认和认可，也表示自愿承担合同的全部责任，同时，租赁的房屋也一致由被告南部县阳光酒店在经营和管理等。所以，被告南部县阳光酒店才是租赁合同的实际相对方，才是权利享有和义务的承担者，被告宋春晖在本案中不应承担责任。故原告与被告南部县阳光酒店之间的房屋租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依照法律规定，承租人的主要义务是应当按照约定的期限向出租人支付租金。被告南部县阳光酒店未按约完全支付2016年的租金，显属违约，依法应承担相应的民事责任。但通过庭审及原、被告举证、质证查明的事实，被告南部县阳光酒店已支付了2016年的租金606375元、2017年的租金400000元、2018年的租金400000元、2019年的租金200000元。并非原告诉请事实中2016年仅支付租金400000元，2017年仅支付租金400000元，2018年仅支付租金200000元，现被告南部县阳光酒店未按约支付的2016年租金实际应为30319元（636694元-606375元）。对于原告主张被告应按合同约定的违约金条款支付违约金，而被告南部县阳光酒店抗辩约定的违约金过高，要求予以调整的问题，虽然合同中约定了违约金条款，但原告实际的损失为未收取租金的资金利息损失，同时，双方也协商以应付而未付的租金为基数确定违约金。依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故约定的违约金过高，本院依法对违约金调整为以未付的租金为基数分时段按中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至五年期）基准利率上浮30%标准和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准分别进行计算。依照法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。由于原告和被告南部县阳光酒店已在诉讼中协商同意以评估公司评估的2017年-2019年三年的租金均价作为是否应当支付租金及违约金的标准，现评估的三年的租金均价未超过40万元，故被告南部县阳光酒店依照双方的协商意见不应再支付2017年和2018年的租金，同时也不应再支付该年度的违约金。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南部县蜀北办事处团结阳光酒店在本判决生效后十日内向原告中国邮政集团公司四川省南部县分公司支付欠付的租金30319元，并支付违约金〔违约金的计算方法：以本金30319元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至五年期）基准利率上浮30%的标准从2015年12月20日起计算至2019年8月19的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准自2019年8月20日起计算至本判决确定的本金给付之日止的利息〕。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 二、驳回原告中国邮政集团公司四川省南部县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13864元，减半收取计6932元，由被告南部县蜀北办事处团结阳光酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 左 琨 二〇一九年十二月三日 书记员 文清军