襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2783号原告：谭景鸿，男，汉族，1988年5月12日出生，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：董志德，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：湖北驼峰投资有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路5号万达广场12幢1单元22层1室。法定代表人：刘国本，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柯威，男，汉族，1991年3月27日出生，系该公司法务。代理权限：特别授权。原告谭景鸿与被告湖北驼峰投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭景鸿的委托诉讼代理人董志德，被告湖北驼峰投资有限公司的委托诉讼代理人柯威、宋华山到庭参加诉讼。庭审后，被告湖北驼峰投资有限公司撤回对宋华山的委托。本案现已审理终结。原告谭景鸿向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告10日内向襄阳市不动产权属登记机关提供完备材料，办理原告位于高新区团山镇××村驼峰·××小区××号产权证，并由被告向原告支付逾期办证违约金4974元；2、判令被告承担该房屋超出法定误差面积（1.83平方米）的价款；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月28日与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告以497376元购买被告开发的位于××新区××村驼峰·××小区××单元××号房屋。双方合同约定出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告履行了全部义务，被告亦交付了房屋。但被告一直未提供办证的完备资料，致使原告无法取得房屋产权证。被告在未告知原告或经原告认可的情况下，擅自变更原告所购房图纸及结构，导致原告房屋面积超出法定误差面积。原告故诉至法院，请求判如所请。被告湖北驼峰投资有限公司辩称，对原告要求办理房产证的诉讼请求，现在原告只需要提供相应的办证资料，被告即可协助原告办理相应的不动产权证书；对于原告要求支付违约金的诉求，因为之前被告有通知原告办证，但原告未提供相应的资料，所以被告不存在违约情形；对于原告要求被告承担房屋超出房屋法定误差面积的价款的诉求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定的面积确认及面积差异处理方法，根据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定，双方有约定的，应按照约定处理。本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于××新区团山镇××村驼峰·××单元××号房屋，房屋总价款为497376元，合同约定建筑面积95.24平方米。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同中约定了两种处理方式：1、双方自行约定：以上预售建筑面积以商品房的建筑图纸为依据测算，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补。产权登记面积大于合同约定的，买受人应在产权登记面积之日起30日内补缴所差的房款（按合同约定的单价计算）。产权面积小于合同约定面积的，出卖人应在产权登记面积确定之日起30日内返还买受人多交的房款（按合同约定的单价计算）。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告同意按第一种方式进行处理。出卖人应当在2017年3月31日前将房屋交付给原告使用，且在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约付清购房款,并于2017年6月交付入住。被告委托襄阳市房屋测绘中心对驼峰·佳苑1至8号楼进行了现场测绘,该中心于2019年6月19日出具了测绘成果图,确定了各幢房屋的分层分户平面图(房屋的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积、房屋轴线尺寸)及各幢房屋的共用建筑面积分摊情况。被告通过张贴通知的形式，要求小区业主于2019年7月8日到物业公司办理房款多退少补事宜，并领取办证事项通知。其中原告房屋面积经实测多出4.69平方米，原告认为超出3%误差外面积1.83平方米的购房款应由被告承担，未去被告处办理补缴房款及递交办证材料等手续，因而引发本案诉讼。上述事实，有商品房买卖合同、湖北增值税普通发票、商品房销售合同纠纷（房屋过户类）案件要素表、房屋分层分户平面图、通知及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告履行了付款义务，并于2017年6月接受房屋并入住，按照合同约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内协助原告办理不动产权证书，但被告在此期间未能履行上述协助义务，已构成违约。虽然被告目前已具备协助办证的条件，但已超过合同约定的期限，并不能免除其违约责任,因此被告应按合同约定承担相应的违约责任。经核算，被告应向原告支付逾期办证违约金4973.76元，故原告要求被告支付逾期办证违约金4974元的请求,经本院核算部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。本案中，襄阳市房屋测绘中心已对涉案房屋的面积进行了测绘，该测绘成果应作为商品房产权登记面积的依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明，按照以下原则处理：……”。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以上预售建筑面积以商品房的建筑图纸为依据测算，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补。”故对于面积误差的处理，双方应按照合同约定的“多退少补”原则，对房屋价款进行处理，即应由原告补缴全部房屋误差面积的价款。根据原告的诉求和理由，其对面积存在误差不持异议，但其认为被告擅自变更房屋图纸及结构无证据证实，其要求被告承担超出法定误差面积价款的理由，与双方合同约定不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告由于未在合同约定期限内达到协助办理房屋产权证的要求，其虽应当承担合同约定的违约责任，但在涉案房屋实测面积已经确认且被告已具备协助办理房屋产权证的情况下，原告只有履行了先行补缴合同价款的义务后，被告方负有协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告未支付房屋误差面积价款的情况下，被告对其要求协助办理房屋产权证的请求，有权予以拒绝。故在原告未履行补缴房屋差价款的情况下，对其要求被告协助办理房屋产权证的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北驼峰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭景鸿支付逾期办证违约金4973.76元；二、驳回原告谭景鸿的其他诉讼请求。案件受理费130元，由原告谭景鸿、被告湖北驼峰投资有限公司各负担65元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56.上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  管龙华人民陪审员  王贵明人民陪审员  陈桂云二〇一九年十二月三十日法官助理**瑶书记员焦惠