湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2470号原告：胡致铖，男，1978年12月13日，土家族，住咸丰县，委托诉讼代理人：韩艳，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：田彩霞，湖北新理念律师事务所实习律师。被告：恩施银帅商贸有限责任公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇接龙桥路88号环西花园A栋一层，统一社会信用代码：91422827343415937U。法定代表人：张兵，执行董事。被告：咸丰县海玉旅游置业发展有限公司，住所地咸丰县高乐山镇晨光村2组，统一社会信用代码：91422826316500773W。法定代表人：杨礼鹏，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：任毅，男，公司员工。原告胡致铖诉被告恩施银帅商贸有限责任公司（以下简称银帅公司）、被告咸丰县海玉旅游置业发展有限公司（以下简称海玉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡致铖及其诉讼代理人韩艳、被告银帅公司与被告海玉置业公司的诉讼代理人任毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡致铖向本院提出诉讼请求：1、判令确认胡致铖与银帅公司于2016年10月11日签订的编号为008、009《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》无效；2、判令银帅公司、海玉置业公司赔偿胡致铖的关于009号合同所经营的场地装修损失2054713.79元；3、判令银帅公司、海玉置业公司退还胡致铖所支付的008、009号合同的履约保证金33260元、装修保证金20000元；4、赔偿胡致铖的经营损失；5、诉讼费用由银帅公司、海玉置业公司承担。庭审中，胡致铖将诉讼请求1变更为解除胡致铖与银帅公司于2016年10月11日签订的编号为008、009《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，并增加诉讼请求判令银帅公司、海玉置业公司退还胡致铖租金225439.2元，撤回要求银帅公司、海玉置业公司赔偿经营损失的诉讼请求。事实及理由：2016年10月11日，胡致铖与银帅公司签订了两份为期五年的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，合同编号为008、009，租期均为2016年8月1日起至2021年7月30日止。008号合同约定，胡致铖租赁银帅公司位于商场二区建筑面积为283.8平方米的铺位，用于经营索菲亚衣柜及中惠地热，胡致铖已支付履约保证金10160元、装修保证金10000元、一年的租金40639.2元、物业管理费5805.6元。因银帅公司出租给胡致铖的商铺未经消防机构进行消防验收，银帅公司未向胡致铖提供商场消防验收合格证明，因此，索菲亚家居股份有限公司未批准胡致铖提交的扩店申请，致使胡致铖的生产经营活动无法展开。009号合同约定，胡致铖租赁银帅公司位于商场二区建筑面积1100平方米的铺位用于经营摩力克窗帘以及中惠地热，胡致铖已支付履约保证金23100元、装修保证金10000元、一年的租金92400元、物业管理费13200元。因经营需要，胡致铖与咸丰县九品装饰签订了《房屋装饰装修施工合同》，由咸丰县九品装饰公司对胡致铖租赁的铺位进行装修，工程总造价2054713.79元。因海玉置业公司与银帅公司开发、出租给胡致铖的商铺未经消防验收即擅自投入使用，给胡致铖带来了经营困难，涉案租赁物不合法达到解除租赁合同的条件，为维护其合法权益，特诉至法院。海玉置业公司答辩称，海玉置业公司不是租赁合同的相对方，不是适格的被告，应驳回胡致铖对海玉置业公司的起诉。银帅公司答辩称，银帅公司出租的商铺是合法的，银帅公司按照合同约定交付了租赁物，胡致铖接收并正常使用租赁物，消防验收合格不是必备条件，银帅公司不存在违约。胡致铖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回胡致铖的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：对胡致铖提交的胡致铖与咸丰县九品装饰签订的《房屋装饰装修工程施工合同》，本院认为，该合同系原件，且经庭审查明，该合同涉及的房屋确已进行装修，故本院对其真实性予以认可，对该证据予以采信；对咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书、重大火灾隐患整改方案，咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书系本院依法调取，来源于职能部门，本院予以采信，重大火灾隐患整改方案，银帅公司与海玉置业公司对其真实性并未提出异议，本院予以采信；对索菲亚家居有限公司给胡致铖的回复及中国人民财产保险股份有限公司恩施州分公司出具的回复，本院认为，该组证据与本案具有关联性，且客观真实，本院予以采信；对（2018）鄂28民终2592号民事判决书，本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对银帅公司提交的租金催收通知书，有张贴的照片予以印证本院予以采信；对（2018）鄂2826民初1899号民事判决书及执行实录，与本案不具有关联性，本院不予采信。对海玉置业公司提交的工程竣工验收核实证明、环保验收证、消防验收申请书、消防改革文件、消防验收合格证，本院认为，该组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明以下事实：2016年10月11日，出租方银帅公司（以下简称甲方）与承租方胡致铖（以下简称乙方）签订《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》（合同编号：008），合同约定：第一条租赁铺位位于二区，商铺编号为三楼（见图）。第二条租赁铺位建筑面积483.8平方米。第三条承租方承租该铺位用于经营索菲亚衣柜、中惠地热，未经出租方书面许可不得改变经营品种及品牌。第五条租赁和管理服务期自2016年8月1日起至2021年7月30日止，出租人允许承租人提前进场装修的期限不计入租赁期限，但提前进场装修应服从出租方的统一管理。如因出租人原因导致市场整体开业时间延迟的，时间计租日相应顺延，合同终止时间不变。第六条2016年8月1日至2021年7月30日期间，租金单价按月租金3386.6元计算，年租金为40639.2元。每年付，不上浮。物业管理费由出租方统一收取，集中向物业公司支付，物业管理包含整个商场的日常管理、安保、公共部分保洁、水电维修以及电梯管理，每年为5805.6元。第七条租金按年度收取，实行先支付租金后使用商铺的租赁方式，承租方应于本合同签订当日支付第1年租金，免租期间届满前60日，承租方支付下1年度租金，以此类推。物业管理费以每1年为1个支付周期，本合同签订之日承租人支付第1年的物业管理费，第1年期满前60日支付下1年度的物业管理费，以此类推。第八条承租方应于本合同签订当日向出租方支付履约保证金，履约保证金标准为租赁铺位三个月的租金，即10160元，合同期满承租方无欠款和其他违约行为，无息退还。进场装修前承租方向出租方支付装修保证金10000元。第十条承租方接受出租方对装修的统一管理，承租方可以在2016年6月1日至2016年7月1日期间对铺位进行装修。第十四条合同的变更、解除和终止：14.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖银帅公司公章后生效。14.2未经出租方书面授权，出租方工作人员作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为无效。14.3有关合同的解除和终止，根据合同通用条款以及附件相关约定执行。合同签订当日，胡致铖向银帅公司交纳履约保证金10160元、2016年8月1日至2017年7月30日期间的租费40639.2元、2016年8月1日至2017年7月30日期间的物业管理费5805.6元、装修保证金10000元。2017年5月17日，索菲亚家居股份有限公司对胡致铖回复“湖北咸丰县经销商胡致铖先生：我司已看过您的扩店计划申请资料。因您所上报已租赁的海玉建材城商铺，无法提供商场消防验收合格证明，为了您的投资安全及我们索菲亚在咸丰的稳健发展，海玉建材城索菲亚店装店申请公司不予批准，请从速另选店址或在原店基础上扩充300平方米启动大家居店模式”。银帅公司将租赁物交付给胡致铖后，胡致铖未对商铺进行装修，也未营业。2016年10月11日，出租方银帅公司（以下简称甲方）与承租方胡致铖（以下简称乙方）签订《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》（合同编号：009），合同约定：第一条租赁铺位位于二区，商铺编号为三楼（见图）。第二条租赁铺位建筑面积1100平方米。第三条承租方承租该铺位用于经营摩力克窗帘、中惠地热，未经出租方书面许可不得改变经营品种及品牌。第五条租赁和管理服务期自2016年8月1日起至2021年7月30日止，出租人允许承租人提前进场装修的期限不计入租赁期限，但提前进场装修应服从出租方的统一管理。如因出租人原因导致市场整体开业时间延迟的，时间计租日相应顺延，合同终止时间不变。第六条2016年8月1日至2021年7月30日期间，租金单价按月租金7700元计算，年租金为92400元。每年付，不上浮。物业管理费由出租方统一收取，集中向物业公司支付，物业管理包含整个商场的日常管理、安保、公共部分保洁、水电维修以及电梯管理，每年为13200元。第七条租金按年度收取，实行先支付租金后使用商铺的租赁方式，承租方应于本合同签订当日支付第1年租金，免租期间届满前60日，承租方支付下1年度租金，以此类推。物业管理费以每1年为1个支付周期，本合同签订之日承租人支付第1年的物业管理费，第1年期满前60日支付下1年度的物业管理费，以此类推。第八条承租方应于本合同签订当日向出租方支付履约保证金，履约保证金标准为租赁铺位三个月的租金，即23100元，合同期满承租方无欠款和其他违约行为，无息退还。进场装修前承租方向出租方支付装修保证金10000元。第十条承租方接受出租方对装修的统一管理，承租方可以在2016年6月1日至2016年7月1日期间对铺位进行装修。第十四条合同的变更、解除和终止：14.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖银帅公司公章后生效。14.2未经出租方书面授权，出租方工作人员作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为无效。14.3有关合同的解除和终止，根据合同通用条款以及附件相关约定执行。合同签订当日，胡致铖向银帅公司交纳履约保证金23100元、2016年8月1日至2017年7月30日期间的物业管理费13200、装修保证金10000元。2016年10月12日，胡致铖向银帅公司交纳2016年8月1日至2017年7月30日期间的租费92400元。2018年12月17日，胡致铖向银帅公司交纳租费92400元。银帅公司将租赁物交付给胡致铖后，胡致铖已对租赁物进行装修并已在营业。以上两份合同管理公约均约定：第一条1.1承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营品类。第十八条保证金：18.3承租方违反本合同约定延迟支付租金、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，银帅公司有权使用保证金冲抵承租方应付款项。18.7银帅公司根据本合同约定扣划保证金时，如单项保证金金额不足，可以从其他类别的保证金中扣除，不受保证金类别名称限制。18.9承租方对租位装修完毕，经消防部门（如需）及银帅公司验收通过后，应向银帅公司提供所有验收凭证和装修工程保证金收据，银帅公司收到该等材料并审核无误后，应将剩余装修工程保证金（如有）无息退还给承租方。银帅公司向胡致铖收取的装修保证金20000元未向胡致铖退还。另查明，2019年5月，海玉置业公司制定《重大火灾隐患整改方案》。2019年11月1日，咸丰县住房和城乡建设局出具咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书，意见如下：综合评定位于咸丰县××镇××大道咸丰县海玉名城商业部分（地上1-5层）消防验收合格。2016年9月28日，海玉置业公司（以下简称甲方）与银帅公司（以下简称乙方）签订《商铺承包经营合同》，合同约定：第一条承包经营场地。商铺座落位置：位于咸丰××××大道海玉名城。商品建筑面积：一区两层、二区一到五层、三区两层。第二条：承包经营方式。甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺使用权及经营管理的一切事务均承包于乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。由乙方独立自主经营，自担风险。第四条承包经营期限。本合同约定商场铺位的承包经营期限为二十年。自合同签订之日起开始计算至2036年9月28日止。2019年10月29日，银帅公司向胡致铖催收008号、009号合同商铺的租费及物业管理费。本院认为，胡致铖与银帅公司签订的编号为008、009《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。双方均应按合同的约定履行各自的义务。胡致铖主张解除008、009号合同的事实依据是银帅公司出租的商铺未经消防验收合格，导致胡致铖无法正常经营，也没有达到开业条件，违反了《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》第五条的约定，法律依据是违反了《中华人民共和国消防法》第十三条和第十五条的规定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案中，008号合同明确约定胡致铖租赁商铺用于经营索菲亚衣柜及中惠地热，因银帅公司出租的租赁物未取得消防验收合格证明，致使索菲亚家居股份有限公司未予批准胡致铖在海玉建材城索菲亚店的装店申请，胡致铖租赁该商铺合同目的不能实现，据此法律规定，对胡致铖请求解除008号合同本院予以支持。胡致铖在接受租赁物后已对009号合同租赁的商铺进行装修，在装修后已投入使用至今，并未导致胡致铖的合同目的不能实现。胡致铖主张解除合同未与银帅公司协商一致，双方签订的合同中有关解除合同的条款中也未约定涉及消防验收合格的内容，且没有达到法定解除合同的条件。关于解除合同所依据的法律规定，应依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，而不是依据《中华人民共和国消防法》。综上，胡致铖主张解除009号合同缺乏事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。因胡致铖与银帅公司签订的008号合同本院已依法解除，胡致铖请求退还其缴纳的履约保证金10160元、符合法律规定，本院予以支持。对胡致铖请求退还租费40639.2元的诉讼请求，本院认为，胡致铖明知其租赁的商铺是用于经营索菲亚衣柜，要实现索菲亚衣柜正常营业，对商铺的要求须经消防验收合格，胡致铖在签订租赁合同时有义务对租赁物进行审查，因未尽到审查义务导致其租赁的商铺不能实现合同目的，同时，胡致铖明知该商铺不能使用，却一直占有该商铺而不退还给银帅公司，胡致铖存在过错，银帅公司明知其出租的商铺未经过消防验收而仍然出租给胡致铖，导致胡致铖不能使用该商铺，也存在过错。虽然胡致铖并未主张在解除合同后将租赁物返还给银帅公司，但根据法律规定，合同解除后，承租人应将租赁物返还给出租人。结合胡致铖和银帅公司的权利义务关系，本院认为胡致铖占有该商铺期间应支付部分租金，本院确定2016年8月1日至租赁物返还之日期间的租赁费按胡致铖承担20%、银帅公司承担80%的比例进行结算，结算后银帅公司对剩余部分予以退还。对胡致铖主张返还008号合同装修保证金10000元，因该合同已依法解除，银帅公司应予返还。胡致铖请求返还因009号合同交纳的履约保证金、租费、赔偿装修损失，因双方的合同应继续履行，胡致铖的主张缺乏事实依据，本院不予支持。对胡致铖主张返还009号合同的装修保证金，根据合同约定，装修保证金应在银帅公司验收合格后才予以返还，胡致铖未提交证据证实银帅公司已对其进行验收合格，故对胡致铖的该项诉讼请求本院不予支持。胡致铖请求撤回经营损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。胡致铖与海玉置业公司未建立合同关系，胡致铖要求海玉置业公司承担退还责任及赔偿装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除胡致铖与恩施银帅商贸有限责任公司于2016年10月11日签订的编号为008《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，胡致铖于本判决生效后的次日将编号为008号合同所涉商铺返还给恩施银帅商贸有限责任公司。二、恩施银帅商贸有限责任公司于本判决生效后的次日退还胡致铖编号为008号合同的履约保证金10160元、装修保证金10000元，合计20160元。三、恩施银帅商贸有限责任公司退还胡致铖008号合同租费，其退还的方式为：从2016年8月1日起至租赁的商铺返还给恩施银帅商贸有限责任公司之日止，以年租费40639.2元为计算基数按20%的比例计算胡致铖应承担的年租费，再用40639.2元减去胡致铖应承担的租费，剩余部分由恩施银帅商贸有限责任公司退还给胡致铖，限本判决生效后次日履行。四、驳回胡致铖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11932元，胡致铖负担11818元，恩施银帅商贸有限责任公司负担114元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓江陵二〇一九年十二月十八日书记员  孙 思