河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初3158号原告：姚延安，男，汉族，1963年1月24日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：乔冠辉，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签、代领法律文书等。委托诉讼代理人：姚晖，河南金晖律师事务所律师。一般代理。被告：洛阳宁泰置业有限公司。住所地，洛阳高新技术产业开发区丰华路6号6幢1层。法定代表人：段若刚，总经理。委托诉讼代理人：张纯亚，职工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签、代领法律文书等。原告姚延安诉被告洛阳宁泰置业有限公司（以下简称宁泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员耿艳依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚延安及其委托诉讼代理人乔冠辉、姚晖，被告宁泰公司委托诉讼代理人张纯亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《商品房预售合同》合法有效，并判令被告继续履行；2、要求被告交付原告所购买的两套住房，并及时接通水、电等，不得影响原告的装修和入住；3、要求被告赔偿从起诉之日起至交房之日止按每日万分之五的约定计算的违约金；4、要求被告给原告出具正规的购房款票据，并到房管部门对《商品房预售合同》进行备案登记；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告宁泰公司在开发楼盘时，因资金不足，曾请求原告的朋友屈洛生给其帮忙借款。于是屈洛生便让原告及屈洛生的另外一个朋友张龙辉，每人各筹措了200万元，和屈洛生的100万元一起，共500万元通过屈洛生的妻子石克萍的账户于2014年10月23日转给了宁泰公司。当时约定借款期限为6个月，由洛阳宁晟商贸有限公司提供担保。宁泰公司偿还了大部分的借款之后，仍有100多万元的借款无力偿还。宁泰公司提出用自己开发的宁泰锦城的5套住房抵偿欠原告等人的借款。原告等人同意之后，宁泰公司便把宁泰锦城1号楼的5套住房抵给了原告等人，将其中的1单元802室和2502室以420660元的价款抵给了原告。2016年7月25日，宁泰公司给原告出具了以房抵账的各种手续(包括网签的购房合同和房款收据等)。尽管被告给原告网签了《商品房预售合同》，也给原告出具了购房款的收款收据，但至今没有给原告交付房屋，更没有给原告办理房屋入住的有关手续。在同楼其他的大多数住户都已经装修和入住了的情况下，原告的这两套住房却由于水、电不通至今不能装修和入住。原告认为，被告以抵账的方式给原告网签的《商品房预售合同》不但是被告的真实意思表示，而且也具备了商品房买卖的全部要件，理应受到法律的保护。被告不及时交房的行为严重违约，根据《商品房预售合同》第九条的约定，被告应当按照总房款的万分之五向原告赔偿违约金。根据本案的实际情况，原告只要求被告赔偿从起诉之日起至交房之日止按每日万分之五的标准计算的违约金。对起诉之前的违约金，原告仍保留起诉的权利，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，签《商品房预售合同》时，被告宁泰公司的公章在屈洛生手上，被告宁泰公司是被迫签的合同。当时口头说的是签抵押合同，并非《商品房预售合同》，被告宁泰公司有钱的话房子还收回，钱还给原告姚延安。经审理查明：被告宁泰公司因资金不足，请屈洛生帮忙借款。屈洛生便让张龙辉和原告姚延安各筹措2000000元，屈洛生筹措了1000000元，共计5000000元。2014年10月22日，以屈洛生为出借人、宁泰公司为借款人、洛阳宁晟商贸有限公司为担保人，签订《借款担保合同》,约定由屈洛生出借给宁泰公司5000000元，借款期限为6个月，自2014年10月22日起至2015年4月21日止。洛阳宁晟商贸有限公司自愿为本合同项下的借款提供抵押担保。宁泰公司到期不履行或不全部履行本合同约定的还款义务，自逾期之日起，按日万分之一十五向屈洛生支付违约金。后屈洛生将上述5000000元通过其妻子石克萍的账户转给了被告宁泰公司。被告宁泰公司偿还了大部分款项后，余100多万元无力偿还。经协商，被告宁泰公司同意用其开发的宁泰锦城的5套住房抵偿欠原告姚延安等人的款项。其中，宁泰锦城1号楼1单元802号和2502号房以420660元的价款抵给原告姚延安。2016年7月25日，原告姚延安和被告宁泰公司签订合同编号分别为：YS0062300和YS0062299的《商品房预售合同》各一份，约定由原告姚延安购买宜阳县香鹿山镇锦屏南路东侧宁泰锦城1号楼1单元802号和1号楼1单元2502号房，面积均为116.85平方米，单价均为1800元／平方米，房款均为210330元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，买受人将房款向出卖人全部付清的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、不可抗力包括：国家政策相关法律调整，恶劣天气影响工期，突发重大公共事件导致施工受阻，买受人逾期付款等其他出卖人不能预防和控制的因素。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（1）、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。2.逾期超过60天后，出卖人按总房款的万分之五向买受人支付违约金。同日，被告宁泰公司向原告姚延安出具《收据》一张，载明“今收到姚延安420660元系付宁泰锦城1号楼1单元2502、802房款”。以上事实由《商品房预售合同》二份、《收据》、《借款担保合同》、石克萍的银行流水、原、被告的陈述等证据相互印证予以证明。本院认为，被告宁泰公司欠原告姚延安款项，被告宁泰公司将其开发的宁泰锦城1号楼1单元802号和1号楼1单元2502号房以420660元的价款抵给原告姚延安，双方于2016年7月25日签订了合同编号分别为：YS0062300和YS0062299的《商品房预售合同》各一份。该两份《商品房预售合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约完整履行合同义务。原告姚延安要求被告宁泰公司到房管部门对上述《商品房预售合同》进行备案登记，要求被告宁泰公司交付宁泰锦城1号楼1单元802号和1号楼1单元2502号房，并接通水、电等，理由正当，本院予以支持。关于违约金，合同约定被告宁泰公司应当在2014年10月30日前，将经验收合格、买受人将房款向出卖人全部付清的商品房交付买受人使用。合同签订时间是在2016年7月25日。合同约定的交房时间早于合同签订时间，应视为交房期限约定不明确。原告姚延安要求被告宁泰公司赔偿逾期交房的违约金，理由不成立，本院不予支持。关于购房款发票，系税务管理的范畴，不在民事案件的审理范围，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告姚延安和被告洛阳宁泰置业有限公司于2016年7月25日签订的合同编号分别为：YS0062300和YS0062299的《商品房预售合同》合法有效；二、限被告洛阳宁泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内到房管部门对合同编号分别为：YS0062300和YS0062299的《商品房预售合同》进行备案登记；三、限被告洛阳宁泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姚延安交付宁泰锦城1号楼1单元802号和1号楼1单元2502号房，并接通水、电等；四、驳回原告姚延安的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3805元，由被告洛阳宁泰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  耿艳二〇一九年十二月三十一日书记员  田丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。