河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5649号上诉人（原审原告）：刘法恒，男，1964年5月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孟庆明，河南君友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟锟，男，1971年3月19日出生，汉族，住洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：**霞，女，1972年10月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。上诉人刘法恒因与被上诉人翟锟、**霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘法恒及其委托诉讼代理人孟庆明，被上诉人翟锟、**霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘法恒上诉请求：1、依法撤销原审判决第二条、第三条、第四条；2、判令翟锟、**霞共同偿还刘法恒购房款50万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年10月9日起计算至翟锟、**霞实际支付之日止）；3、判令翟锟、**霞共同支付刘法恒违约金18万元；4、判令翟锟、**霞共同赔偿刘法恒经济损失120万元；5、本案一、二审的诉讼费及保全费由翟锟、**霞全部承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果损害刘法恒的合法权益。1、2013年补签的书面协议是对2011年6月10日签订口头协议的进一步确认，并且刘法恒于2011年已经支付购房款。刘法恒购房之时，翟锟与**霞均提供其个人的身份证、家庭户口本及结婚证复印件，并在补签的房产买卖契约中明确注明“已征得我爱人**霞同意”，案涉房产的出售是翟锟与**霞的共同行为，且刘法恒支付购房款的时间在翟锟、**霞的夫妻关系存续期间，一审庭审中，刘法恒的证人刘某、王某均已证明**霞参与其房产买卖。2、翟锟与**霞在收到刘法恒50万元购房款后，无偿占有刘法恒的上述款项并获得孳息，应当属于非法获益，根据公平责任原则，应当予以支付。3、一审判决违背了合同法第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定及双方当事人在房产买卖契约第七条第4项中的约定，双方已明确约定了因违约产生损失赔偿额的计算方法。翟锟、**霞也没有对上述约定提出任何抗辩，一审法院拒不支持刘法恒要求赔偿损失的诉讼请求是完全错误的。并且洛龙区中心位置房产的升值是众所周知的事实，一审判决避重就轻，偏袒翟锟和**霞有失公正。翟锟辩称，第一，刘法恒所付款项为委托翟锟的炒股款，受刘法恒欺诈所签合同掩盖了事实真相，不是翟锟本人意思的真实表达。第二，合同签订的时间一改再改也证明购房合同的虚假性。刘法恒一审中的证人都是其远亲和同事，证言并无可信度。第三，刘法恒所述购房过程，付款时间和补签合同时间等存在不符合逻辑情况，也证明合同的虚假性。第四，翟锟再次强烈要求鉴定合同的签订真实时间。第五，洛龙区人民法院驳回其诉讼请求是正确的。**霞辩称，一审判决合理公正。1、**霞与翟锟1998年结婚，2006年与翟锟在洛龙区××湖滨××15-1-701购买房屋一处，2012年7月协议离婚，离婚协议第二款第4条写明普照湖滨苑房产归**霞所有。2、刘法恒没有任何证据证明**霞知晓并见过该份湖滨苑房屋买卖合同。关于合同签订日期，刘法恒每次说法都不一致，在要求对笔记鉴定的情况下又改口说是2013年补签的，而刘法恒的妻子作证时说2011年签的，夫妻二人说法不一致，故意隐瞒事实。第二份合同又添加“已征得我爱人**霞同意”的字样，证明**霞不知情和不在场，刘法恒有意掩盖事实真相。案涉房产归**霞所有，刘法恒与翟锟之间的房屋买卖合同没有经过**霞的同意，侵犯其合法权益，该合同本身是无效合同。刘法恒与翟锟只是在网上认识没有深交，没有签署房屋买卖合同，也没有房屋原始发票及钥匙，明知是夫妻共同财产却隐瞒**霞，不符合买房常理。3、翟锟给刘法恒写的四张收据没有**霞的签名，**霞也不知情，没有还款义务。4、因为普照湖滨苑房子没有房产证，准备了一些户口本、结婚证和身份证复印件让看房人相信，但是**霞没有见过刘法恒。5、刘法恒的证人其朋友与妻子，且其妻子对合同日期多次改口，证言不可信。6、离婚协议约定**霞还债务25万元，目前为止，其已经帮翟锟还债近50万元，家庭生活困难。刘法恒向一审法院起诉请求：1、依法解除刘法恒与翟锟、**霞于2011年6月10日签订的房屋契约；2、判令翟锟、**霞返还刘法恒购房款50万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月9日起计算至翟锟、**霞实际偿还之日止）；3、判令翟锟、**霞支付刘法恒违约金18万元；4、判令翟锟、**霞赔偿刘法恒经济损失120万元；5、本案的诉讼费及鉴定费由翟锟、**霞全部承担。一审法院认定事实：刘法恒曾以**霞、翟锟为被告伏乐霞为第三人向一审法院提起房屋买卖合同纠纷一案，其诉讼请求为：请求依法确认刘法恒与翟锟、**霞于2011年6月10日签订的房产买卖契约合法有效；湖滨苑15号楼1单元7楼东座701房产归刘法恒所有，翟锟、**霞为刘法恒办理房屋过户手续；本案诉讼费保全费由翟锟、**霞承担。一审法院受理后，经审理于2017年6月29日作出的（2015）洛龙民重字第29号民事判决书，该判决所载查明的事实为：2011年初，翟锟在网上发布湖滨苑小区的售房信息，刘法恒与翟锟通过到该小区看房结识。2011年6月28日刘法恒向翟锟支付房款25万元，2011年8月12日刘法恒向翟锟支付房款10万元，2012年5月30日刘法恒向翟锟支付房款10万元，2013年10月9日支付房款5万元，翟锟给刘法恒出具收条四张，以上四张收条均具名房款。刘法恒（乙方）与翟锟（甲方）签署日期为2011年6月10日的房屋买卖契约中约定：“甲方自愿将其坐落于金城寨街和展览路交叉口普照湖滨苑（邮政）小区15号楼一门洞七楼东座自有房产出售给乙方，总价款60万元，由于甲方目前尚未取得上述房地产证书，乙方首期付款50万元，待土地证房产证办结交付乙方后付清余款。自房产交易完毕之日起物业等房产管理费用由乙方承担，此前的费用由甲方负责结清。协议签订之日甲方将钥匙及原缴款收据等涉房手续交付乙方。甲方保证在2014年3月30日前办理全部房产交易手续给乙方。”在该份房屋买卖合同下方，翟锟注明：“此贰协议已征得我爱人**霞同意。”翟锟将合同所涉房产的五张收据复印件交给刘法恒，并在上面注明“此件视同原件”。对上述合同的签订时间，刘法恒说2011年6月10日房产契约的实际补签时间为2013年10月底；翟锟坚持说是2014年3月底补签，刘法恒所持的五张收据上的“此件视同原件”也是2014年3月在刘法恒办公室书写的。2012年8月3日，翟锟、**霞（甲方）与伏乐霞（乙方）签订房屋买卖合同，伏乐霞系袁森林的妻子，袁文静的母亲。在诉讼过程中伏乐霞去世，袁森林、袁文静继续参加诉讼。翟锟、**霞（甲方）与伏乐霞（乙方）签订的合同约定：“甲方所售房屋位于洛龙区××街与展览路交叉口××普照湖滨××小区××楼××门洞701，建筑面积约136平米，房屋总售价53万元，乙方于本合同生效之日起2日内向甲方支付5万元，在房屋交付当日向甲方支付43万元，余款5万元在房屋过户手续办理完毕之日或该房屋所有权证书及土地使用证书办理在乙方名下之日起30日内付清。甲方应予本合同生效之日起7日内，将该房屋交付乙方。甲方应在房屋交付同时，将初始购房时的原始资料原件交给乙方。……”该合同签订当日，伏乐霞向翟锟、**霞支付5万元。2012年8月9日又向翟锟、**霞支付43万元，翟锟、**霞将15号楼1门洞701房屋交付给伏乐霞，同时将涉房收据、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等涉房凭证一并交付。……本案诉争房产是翟锟于2006年4月14日在洛阳市邮政局集资购买，该房产尚未办理房产证。……翟锟与**霞原系夫妻，1998年7月24日登记结婚，2012年7月18日登记离婚，在离婚协议中翟锟、**霞达成协议，协议载明“本案诉争房产归**霞所有，因没有房产证，翟锟应积极配合**霞变卖房产或房产更名”。基于以上事实，一审法院作出如下判决：一、位于洛龙区××街与展览路交叉口××普照湖滨××小区××楼××单元××房产××第三人袁森林、袁文静所有，翟锟、**霞应为第三人袁森林、袁文静办理该房产的过户手续（办理手续的费用由第三人袁森林、袁文静承担）；二、驳回刘法恒的诉讼请求。因刘法恒对（2015）洛龙民重字第29号民事判决书不服，提起上诉。洛阳市中级人民法院受理后，经审理查明的事实与一审法院查明的一致，并于2017年12月5日做出（2017）豫03民终5486号民事判决书，认定：“翟锟与刘法恒于2013年左右补签签署日期为2011年6月10日的房屋买卖契约，翟锟、**霞与伏乐霞于2012年8月3日签订房屋买卖合同，该两份合同均系各方当事人平等协商而自愿签订，且不存在无效或者可撤销的法定情形，因此该两份合同均是有效合同。……袁森林、袁文静通过合法途径持有案涉房屋的相关凭证及钥匙，且已交纳物业管理费，应视为对案涉房屋实际占有。尽管其与翟锟、**霞的房屋买卖合同签订于刘法恒与翟锟的房屋买卖契约之后，但是由于袁森林、袁文静已经实际占有案涉房屋，有权要求取得完整的物权。一审法院判决案涉房屋归袁森林、袁文静所有并无不当。刘法恒与翟锟之间的房屋买卖纠纷可另行解决。”洛阳市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。现刘法恒以翟锟、**霞为被告提起本案诉讼，请求解除刘法恒与翟锟、**霞于2011年6月10日签订的房屋契约；翟锟、**霞返还刘法恒购房款50万元及利息，并要求翟锟、**霞支付违约金18万元、赔偿刘法恒经济损失120万元。一审法院另查明，刘法恒与翟锟之间签署的载明日期为2011年6月10日的房产买卖契约第四条约定：“协议一经签订，双方不得反悔，违者由违约方赔付对方与房产等额的违约金。”第七条第4项约定：“鉴于该房尚未办理房产证手续，甲方保证该房未与任何人和单位有房产纠纷，否则除退还乙方房款外，甲方另两倍赔偿乙方经济损失（以房款计）”。一审法院认为，关于刘法恒与翟锟于2013年左右补签签署日期为2011年6月10日的房产买卖契约，已经生效民事判决书确认为有效合同。该合同中所涉及的房产即位于洛龙区××街与展览路交叉口××普照湖滨××小区××楼××单元××房产，因翟锟、**霞又出卖给伏乐霞，且经法院生效判决确认归袁森林、袁文静（××）所有。就刘法恒与翟锟之间签订的前述房产买卖契约，翟锟的行为已经构成违约且致使该房屋买卖契约的合同目的不能实现。现刘法恒起诉要求解除其与翟锟签订的日期为2011年6月10日的房产买卖契约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件，一审法院依法予以支持。合同解除后，应将收取的购房款50万元返还给刘法恒。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”刘法恒与翟锟签订的房产买卖契约第四条约定：“协议一经签订，双方不得反悔，违者由违约方赔付对方与房产等额的违约金。”现刘法恒主张按照合同约定的房款总价60万元的30%计算违约金即18万元，一审法院依法予以支持。关于刘法恒主张对于已付购房款按照中国人民银行贷款利率自2013年10月9日计算利息的请求，一审法院认为，利息损失属于合同一方当事人出现违约行为的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，因刘法恒主张的违约金已弥补其利息损失，利息损失及违约金不应叠加适用，故对刘法恒的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘法恒主张经济损失120万元，刘法恒在庭审中明确该损失包含多次诉讼的费用支出、支付款项的利息损失及房屋升值的损失，双方合同第七条第4项中虽约定“甲方另两倍赔偿乙方经济损失（以房款计）”，但因一审法院对刘法恒主张的违约金18万元已予认定，刘法恒并未提交有关诉讼费用支出及房屋升值损失的证据，不能证明其主张的违约金低于造成的损失，刘法恒应承担举证不能的不利后果，故对其主张翟锟、**霞赔偿经济损失120万元的请求，一审法院不予支持。关于**霞的责任，因**霞与翟锟于2012年7月18日已登记离婚，案涉房产买卖契约由刘法恒与翟锟在2013年左右签订，**霞非该合同的一方当事人，该合同中所注“已征得我爱人**霞同意”系翟锟单方所写，**霞对该合同内容及所注明的内容均不予认可，刘法恒提交的证据亦不足以证明**霞对该合同具有共同的意思表示或予以了追认，刘法恒主张**霞承担共同赔偿责任，违反了合同相对性原则，故对其该部分请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除刘法恒与翟锟签订的日期为2011年6月10日的房产买卖契约；二、翟锟应于本判决生效后十日内向刘法恒返还购房款50万元；三、翟锟应于本判决生效后十日内向刘法恒支付违约金18万元。四、驳回刘法恒的其他诉讼请求。案件受理费21720元，减半收取10860元、保全费5000元，共计15860元，由刘法恒承担6950元，由翟锟承担8910元。本院二审期间，本院组织双方当事人进行举证质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人翟锟与上诉人刘法恒签订的房屋买卖契约载明的签订时间为2011年6月10日，该契约虽然存在时间倒签问题，但根据刘法恒首次给付购房款时间（2011年6月28日），认定双方达成房屋买卖合意的时间为2011年6月10日（在翟锟与**霞离婚之前）并不违常理，应认定该时间为双方合同成立时间。二被上诉人翟锟、**霞在其婚姻关系存续期间，共同在网上发布售房信息，属向社会不特定人发出的要约邀请。上诉人刘法恒依据该信息登门看房属向二被上诉人发出的购房要约行为。翟锟在与刘法恒协商购房过程中，将二被上诉人预先为看房人准备的其家庭户口本、结婚证、**霞身份证以及购房的交款凭证复印件交给刘法恒，并在之后签订的房屋买卖契约上标明“此协议已经我爱人**霞同意”字样。以上事实足以证明翟锟与刘法恒签订买卖合同为翟锟与**霞的共同意思表示，且在二人婚姻关系存续期间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项；“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，被上诉人翟锟、**霞应共同对翟锟与刘法恒签订的房屋买卖契约所产生的法律后果承担责任。**霞的辩称不能成立，不予采信。翟锟辩称刘法恒所付款项为炒股款、房屋买卖契约为虚假合同没有确凿证据证明，本院不予采纳。其申请鉴定合同签订时间的要求，根据案情，没有必要，本院不予批准。在刘法恒已按契约履行了付款义务的情况下，二被上诉人又共同将涉案房屋卖给第三人，导致刘法恒无法取得房屋所有权，构成根本违约，应共同向刘法恒承担返还购房款并赔偿损失的民事责任。也正是二被上诉人将房屋卖给了第三人，导致涉案房屋所有权归属与第三人发生了纠纷，所以，二被上诉人应按房屋买卖契约第七条第4项向刘法恒承担赔偿责任。鉴于该项约定的赔偿损失数额过大，本院根据涉案房屋所在区域房价大幅上涨这一众所周知的事实，酌定二被上诉人按刘法恒已付购房款的一倍向刘法恒赔付。考虑到该损失已覆盖刘法恒的其他损失，对其他损失赔付请求不予支持。综上，上诉人刘法恒要求**霞共同承担责任及增加赔偿数额的部分上诉请求成立，应予支持，其他予以驳回；一审判决未判定**霞与翟锟共同承担责任不当，判决赔付刘法恒的损失数额过低，不足以填补刘法恒所受直接损失和契约履行利益损失，应予纠正，其余予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2262号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2262号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2262号民事判决第二项为：翟锟与**霞于本判决生效后十日内向刘法恒返还购房款50万元；四、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2262号民事判决第三项为：翟锟与**霞于本判决生效后十日内向刘法恒支付损失50万元；五、驳回刘法恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21720元，减半收取10860元，保全费5000元，共计15860元，由刘法恒承担7360元，由翟锟和**霞承担8500元。二审案件受理费15600元，由刘法恒承担7300元，由翟锟和**霞承担8300元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十二月十七日书记员  周 青