河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初4403号原告：孙成顺，男，1970年3月29日出生，汉族，住三门峡市。原告：水阅军，男，1965年5月17日出生，汉族，住三门峡市。委托诉讼代理人：王秀鹏，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会。住所地三门峡市虢国东路与永兴街路口西南。法定代表人：王战友，村主任。委托诉讼代理人：孙春生，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告孙成顺、水阅军与三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会（以下简称崖底村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙成顺，原告水阅军及委托诉讼代理人王秀鹏，被告崖底村委会的委托诉讼代理人孙春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙成顺、水阅军向本院提出诉讼请求：1、依法确认该房屋租赁协议为无效合同；2、依法判决被告退还我方押金10万元；3、判决被告退还违法所得租金50万元；4、判决被告赔偿我方投资损失或对投资产权做相应补偿；5、判决被告赔偿恶意破坏我方各类设施财产损失10万元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月5日，孙成顺与被告崖底村委会第三居民组签订了房屋租赁协议。该协议的第一条约定：被告把位于三门峡市上阳路与五原路西南角的菜市场（建筑面积2232平方米，其中：塑钢棚1464平方米、石棉瓦房240平方米、两层楼房288平方米）和空地1200平方米，租给我方作商业经营使用。该协议第四条第二款约定，我方实际投资不动产不低于100万元。依据当时实际情况经多次协商、论证，只能在原有菜市场总高度上拆旧改建。曾君子约定如遇到国家拆迁，城中村改造原有的建筑菜市场折价60万元由被告所有，其余部分归我方所有，我方才大胆投入。该协议第六条约定，被告向我方交付使用时应提供相关手续并保证水、电、路畅通。也就是说，菜市场本应具备的土地、规划、消防等合法手续由被告负责，水电由他们提供。该协议第八条约定，我方在经营期间所发生的水、电、工商、税务、卫生、治安、城管等费用，由乙方自行承担；在改造期间，如出现违反规定出现的罚款由被告承担。该协议中租赁标的物——菜市场已经存在多年，我方原以为其手续齐全、资质合法，实际情况并非如此。我方按照双方协商结果，初期投资254余万元建造的三门峡月亮湾大酒店，从协议签订之日到2010年5月2日试营业，建设、装修期限近一年。酒店建成后，却被三门峡市建委告知为违法建筑，需拆除或补办手续。我方执行人、合伙人水阅军多次找被告协商，要求补办各种手续，被告方代表以三组组长多次变动、相关机构变更、未能找到相关资料和手续等各种理由进行搪塞、推脱。其后因消防手续无法办理遭多次罚款，直到2012年三门峡月亮湾大酒店被吊销营业执照，酒店其他投资人纷纷退出，被告方仍没有代表人出面承担应尽责任，我方不敢违法经营。2016年上阳路改造，崖底村拆迁，及后期崖底村工地施工等不可抗力因素影响，使我方经营的月亮湾大酒店道路被堵、下水无出路、消防无通道，我方实际上也没有经营，彻底瘫痪。综上所述，被告提供的租赁建筑物属于集体用地，不符合商业用地条件，违反了《土地管理法》、《规划法》、《消防法》等法律、法规，导致了我方的营业执照被吊销，其他手续、资质根本无法办理，直到现在仍不能提供房产、规划、消防等各类手续、资质，我方自始至终都无法正常经营，此协议因违反法律、行政法规的强制性规定导致无效，使我方投资的巨大资产彻底打了水漂，给我方造成了重大损失。被告方初期约定及后期合同文字调整，通过设置投资陷阱，强行占有我方投资资产，以欺骗手段在违背我方真实意思的情况下订立的合同，亦为可撤销合同。该协议的第七条约定，合同期满如继续续租，应提前三个月与被告方协商，被告应优先考虑，双方另行签订合同。此协议虽为无效合同，但我方迫于巨大投资无法撤离只能履约。在新组长上任初期就租赁延期进行协商，王书康组长说要改造，我们只能等待。2019年春节期间，水阅军与组长交流多次，王书康不予答复。合同期满前三个月水阅军多次表示续租的意愿，被告始终不予答复。合同期满后，被告不退押金，不谈赔偿和补偿。在我方实际执行人水阅军拒绝撤离后，被告三组组长王书康分别于2019年8月24日、8月30日、9月4日-7日多次纠集社员、社会闲杂人员，动用铲车，手持电锯、铁锤、铁锨等用暴力手段，多次剪断水阅军个人名下的电缆，破坏酒店供电及安全设施，并对酒店大门、橱窗、广告墙、楼体等设施进行打砸、破坏，还对我方人员及租户进行诱导、侮辱、威胁、骚扰，强行要求我方撤离。被告方的此种行为已涉嫌暴力强拆、寻衅滋事、故意毁坏财物等违法犯罪行为，给我方造成了重大的损失。该协议的第四条第三款约定，租金收取分为三个阶段：第一阶段为四年（2019年8月5日至2013年8月4日），每年租金为90000元；第二阶段为三年（2013年8月5日至2016年8月4日），每年租金为99000元；第三阶段为三年（2016年8月5日至2019年8月4日），每年租金为113850元。根据约定，我方共向被告支付租金99.855万元。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告崖底村委会辩称，第一，原被告签订的租赁协议不违背国家法律律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行到期。第二，原被告双方仅仅是菜市场租赁关系，不是合建关系，二原告之间的投资行为与被告无关，被告对原告提出的赔偿补偿不予认可。第三，关于原告提出的10万元押金问题，待原告提供相应的证据后，被告再予以核实。综上，被告不认可原告的诉求，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年6月5日，崖底村委会（甲方）与孙成顺（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：一、甲方把位于三门峡市上阳路与五原路西南角的菜市场（建筑面积2232平方米，其中：塑钢棚1464平方米、石棉瓦房240平方米、两层楼房288平方米）和空地1200平方米，租给我方作商业经营使用。二、工商、税务必须在涧河工商所及涧河税务所登记注册。三、合同期限自2009年6月5日起计算，其中2009年6月5日至8月5日为装修期，不计入合同有效时间。合同有效期为十年，即从2009年8月5日起到2019年8月4日止。四、承租金额及付款方式：1.通过双方商定合同签订付押金10万元，装修完毕付租金10万元，合同到期退还押金。2.乙方投资不动产价值不低于100万元。3.承包期分为三个阶段，第一阶段为四年，即2009年8月5日至2013年8月4日。每年承包金为90000元。第二阶段为三年（2013年8月5日至2016年8月4日），每年租金为99000元；第三阶段为三年（2016年8月5日至2019年8月4日），每年租金为113850元。每年房租提前一个月付清。五、在本合同有效期内，甲乙双方应互相尊重，甲方不得干涉乙方的经营自主权和人事自决权，乙方无论盈亏，都要按时缴纳租金，不得以任何借口拖欠，若乙方不能按期缴纳费用，甲方有权解除合同，并且乙方每天按应交年租金的千分之四承担滞纳金。如国家占用、城中村改造，给乙方造成损失由甲方承担经济责任。六、甲方交付乙方使用时应向乙方提供相关手续及水、电、道路畅通。七、乙方合同期满，如继续承租，应提前三个月与甲方协商，甲方应优先考虑，双方另行签订合同。如乙方停租，应提前两个月通知甲方，原来由乙方使用的动产乙方自行带走，不动产乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不得将所租房屋做任何形式的抵押、担保。八、乙方在经营期间的水、电、工商、税务、卫生、治安、城关等费用，由乙方自行承担，在改造期间，如违反城管规定出现罚款由甲方承担。九、乙方在合同期内，未经甲方同意，不得私自所租房屋的主体结构进行改造，更不能私自转让。该租赁合同还约定了其他事项。甲方崖底村委、乙方孙成顺分别在该租赁协议上盖章、签字。2009年6月4日，孙成顺向崖底村委会支付押金10万元。2010年1月20日，孙成顺与水阅军签订《合伙协议书》一份，约定对孙成顺租赁的崖底村委菜市场进行合伙投资建设。按照合伙协议的约定，水阅军对承租的菜市场进行改造，拆除了部分原有建筑，并加盖了部分砖混结构和临时建筑，注册成立了个人独资企业，企业名称为三门峡市月亮湾大酒店，投资人为水阅军，注册日期为2010年7月1日，并办理了相关证照。之后，水阅军按期缴纳租金至2019年8月4日，共计缴纳租金99.855万元。水阅军修建上述建筑后，一直未办理相关的审批手续。2019年8月4日，甲方崖底村委的村民代表与乙方水阅军签订声明一份，内容：原崖底村三组菜市场房屋租赁协议：2009年6月5日至2019年8月4日到期，房屋实际承包人水阅军不再续租，期间房屋没有担保与其他债务，如有遗留问题，与村组无关，特此声明。甲方村民代表王占社、王遂刚等，乙方水阅军分别在声明上签字。之后，水阅军未按照声明的约定腾房，崖底村委会采取断水、断电等方式迫使水阅军腾房。现涉案的房屋及相关的场地已经由崖底村委收回。孙成顺、水阅军认为崖底村委会侵害了其合法权益，诉至本院。庭审中，原、被告均未提交上述租赁物的合法所有和任何建设审批手续。本院认为，孙成顺与崖底村委会签订的租赁协议，既包括房屋，也包括临时建筑和场地的租赁，按照《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”本案中，崖底村委会将集体土地中的临时建筑和永久建筑一并出租给孙成顺，并约定租赁期限为十年，但临时建筑的使用期限仅为两年，该租赁期限的约定明显超出法律规定的使用年限，同时，崖底村委会并不具有对临时建筑和永久建筑的合法使用手续，但在租赁合同中约定由孙成顺在所租赁的场地中修建不动产，同时，孙成顺、水阅军在未取得临时建筑和永久建筑的任何施工许可证和规划许可证的情况下，非法进行施工，至合同期满仍未取得相关批准手续，并且二原告在诉状中自认其修建的建筑因缺乏审批手续而不能合法经营。因此，孙成顺与崖底村委会签订的租赁的合同，因内容违法了土地管理法和城乡规划法的强制性规定，并且至今未补办相关的审批手续，因此，双方签订的合同是无效合同。孙成顺、水阅军按照无效合同的约定，在所租赁的土地上进行的建筑，因未办理相关的审批手续，上述建筑属于非法建筑，不受法律保护，二原告基于该非法建筑要求崖底村委会赔偿其损失，没有法律依据，本院不予支持。合同无效应当是自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，崖底村委会将临时建筑出租给孙成顺，并且要求孙成顺在该临时建筑上投资不低于100万元，具有过错；孙成顺取得租赁物后，在没有取得相关部门的审批手续的情况下进行施工建设，导致工程完工后没有合法审批手续而不能正常营业，自身存在过错。原告水阅军的损失，包括合法的租金损失和非法建筑物的工程损失，对于租金损失，本院按照双方过错程度，确定由被告崖底村委会承担50%的过错责任，返还原告水阅军租金499275元。对于非法建筑物的施工损失，本院不予支持。因合同无效，原告孙成顺缴纳的押金10万元，应当由被告崖底村委会退还原告孙成顺。原告的其他诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙成顺与被告三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会于2009年6月5日签订的《房屋租赁协议书》无效。二、被告三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会退还原告孙成顺押金10万元，并返还原告水阅军租金499275元。三、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取5500元，由原告孙成顺、水阅军负担800元，被告三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会负担4700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一九年十二月十四日书记员  杨雪飞