咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民事裁定书 (2019)陕0404民初5053号原告:任某某，女，1971年6月10日出生，汉族，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省咸阳市秦都区。委托代理人白某某，女，1944年12月24日出生，汉族，陕西省咸阳市棉花研究所退休职工，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系任某某之母亲。被告：某某实业有限公司。营业执照注册号：XXXXXXXXXXX1711。地址：咸阳市渭城区XX路XX号。法定代表人赵某，该公司执行董事兼总经理。委托代理人张某某，男，系该公司员工，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX4512。委托代理人王某某，女，系该公司员工，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX1023。被告：某某商贸有限公司。营业执照注册号：91610400MA6XM4T54C。地址：咸阳市渭城区XX路XX号。任某某诉某某实业有限公司、某某商贸有限公司确认合同效力纠纷一案，原告任某某向本院提出诉讼请求：一:原告请求确认第一被告和第二被告签订的商品房买卖合同无效。(因涉及合同外原告(第三人)的物权利益损失,商铺价值15万)二:原告依据(合同法)第五十九条第一被告和第二被告损害了原告(第三人)的物权利益,要求二个被告共同赔偿原告商铺财物原物返还给原告。三:本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2013年10月17日购买了第一被告位于咸阳市XX路XX号的“塞纳香榭中央”项目1栋3层3039号,建筑面积14.8平米的商铺(内部购房合同)，约定2015年10月16日之后交房,并办理房屋过户手续和房产证,合同第四条第一款约定，房屋建好交房过户证件交给房管局办理房产权属证明过户给原告。原告要求第一被告履行和原告双方签的(商铺内部认购合同)第四条。双方约定。一:合同界满时,在甲方取得相关证件之后,甲(被告)乙(原告)双方签署正式买卖合同,并为乙方(原告)办理相关房产权权属证明登记,交房过户给原告使用。(这些能够办理房产证的所需证件已经在2015年(咸房预售字第2015015号),咸阳市商品房预售许可证中都已经取得了,证明原告的(内部认购合同)在法律规定是有效的商品房买卖合同。不管被告签不签(备案商品房买卖合同)都视为合法有效的购房合同。此条强调是由购买人办理承担全部办证义务,也别以为是开发商的义务。另外《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。第一被告违反了这一条,不办理不协助原告办理房产证所有的手证件。导致了原告的商铺无法办理房产证。因第一被告没有按合同约定时间交房过户给原告商品房,逾期交房过户使用的违约金参照同地段的租金标准计算。因第一被告2015年12月17日交房期限到了,而第一被告说房子按时交不了,房屋内外墙装修中,就用售后包租的的形式和原告签了2015年12月31日至2016年12月31日的租赁合同代替逾期交房使用期间的违约金。这期间原告等第一被告,装修好房子交房,也等待办房产证所需的证件齐全就等收房了,谁知第一被告从2017年至2019年10月至今一直拖延时间不交房,不过户,强行占用原告的商铺财产,给原告造成了商铺无法出租收益的物权损失。第二大问题:再来看原告(内部购房合同)在起诉前遇到的问题:按照最高院(商品房买卖合同司法解释)原告的商铺内部认购合同符合以下几条，第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。因第一被告(房屋预售许可证明)是在原告起诉前于2015年1月5号已经办理了,所以原告购买的商品房预售合同有效,证明原告是商铺权力人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。因为原告的(商铺内部认购合同)已经具备了(商品房买卖合同)的主要内容,在法律上是有效的商品房买卖合同。这可以证明涉案商铺是申请人的财产。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。(因第一被告以咸阳市房管局不让他盖房子为由,认定原告购房合同无效,请求法院不予支持)。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。(这条是第一被告建好房子,办房产证所需时间怕违约以售后包租形式付的是交房违约金,购房合同并没有违约。承诺已经在协助原告办房产证所需的手续。按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第一被告故意对申请人隐瞒与第二被告签订的商品房买卖合同,(也就是一房二卖的意思)转移原告的商铺财产和偷盗行为没差别,原告的房子没有了,钱也没有了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应支持。依法(第一被告和第二被告恶意串通另行签订商品房买卖合同无效,法院应当支持因第一被告和原告签了售后包租合同为由期间将原告的商铺毁损,灭失,含偷偷转卖第三人。商铺灭失了。由第一被申请人原物返还房子给原告。依据商品房买卖合同司法解释第二条,第六条,第五条,第八条,第(二)小节,第(三)小节,第十条规定,第十一条,第一被告和原告签的内部购房合同是合法有效的。涉案商铺是原告的财产因原告是第一顺序购房人,享有对该涉案商铺的所有权。原告是在2015年12月31日至2016年12月31日第一被告和原告签订的租赁合同期间,第一被告和第二被告恶意串通,未提前通知原告,第一被告另行偷偷和第二被告(第三人)订立商品房买卖合同,导致原告无法取得房屋为由,根据商品房买卖合同法第十条,因第一被告和第二被告恶意串通欺诈的行为。请求确认第一被告与第二被告订立的商品房买卖合同无效,应予支持。第一被告和第二被告是如何恶意串通转移原告的商铺财产,已达到非法侵占原告财产的目的证据有四条:一:侵害原告知情权,因为原告在起诉第一被告案号为(2019)陕0404民初3313号)租赁合同纠纷一案中,于2019年10月25上午九点庭审中,第一被告提交新的证据,让原告才知道,第一被告已经和第二被告在2016年6月2号,在第一被告售后包租原告商铺期间,签订了咸阳市商品房买卖合同已备案,把原告购买的商铺卖给了第二被申请人。而在10月25号庭审之前,原告并未得到第一被告书面通知,原告像傻子一样让这二个被告给恶意串通给欺骗了造成的房子损失无法拿回来了,钱也没有了。二:第一被告以售后包租合同为欺诈手段,租赁了原告的商铺,在租赁期间偷偷私自把原告商铺转卖第二被告。导致原告不知情一直以为第一被告因售后包租强行占用原告的商铺,给原告造成无法出租给第三方租客的租金损失而起诉,后来在2019年10月25日,庭审中因第一被告提交新的证据提到第二被告才是商铺所有权人因第二被原告是恶意串通协助第一被告转移原告财产的行为,原因是当第二被告已经从第一被告手里购买了原告的商铺,就应该来找原告房子已经转卖第二被告使用,也让原告有个思想准备,是找第一被告拿回违约损失和原告购房款,或是要收回租赁的房子。三:从第一被告和原告签的(商铺内部认购合同中)的法定代表人女皇实业有限公司盖章,委托代理人签名是:赵学军,赵学军印,也就是第二被申请人的名字赵学军。而第一被告和第二被告所签订的(商品房买卖合同签约备案号:2087731)买受人:陕西裕样商贸有限公司:法定代表人:(赵学军)是同一个人从这二个合同可证明第一被告和第二被告(明知)原告的商铺已经存在,而且还签了以售后包租形式代替给原告交房办房产证的违约金。从第一被告和原告签的租赁合同这个期间内,第一被告和第二被告恶意串通另行签定了(咸阳市商品房买卖合同),以达到原告和第一被告所签的(商铺内部认购合同,第四条,第二款,故意违约的卖给第三人的免责条款,来转移原告商铺财产灭失了,这下原告的房子也没有了,钱也要不到了,原告去哪里讨个法理。四:被告违反了(商品房销售管理办法)法律规定法律责任第三十九条,房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。因第一被告违反了法律规定,行政强制性规定,和第二被告所签的(商品房买卖合同无效。合同法第五十二条,第五款法律规定凡是违反法律签的合同,不管你是善意购买和恶意串通的转移财产,合同都属无效。第三大问题就是合同的条款问题:怎么证明原告拿的(商铺内部认购合同)是合法有效的(商品房买卖合同)。原告依据(合同法)第五十二条,(第二款)(第三款)和(第五款))(合同法)第五十三条(第二款)第五十九条之规定以及(商品房买卖合同司法解释)第九条,第十条,第十一条和(商品房销售管理办法)第三十九条开发商的法律责任因第一被告对原告隐瞒了和第二被告另行签订(商品房买卖合同)的事实。(合同法)第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:恶意串通损害国家、集体或者第三人利益:(三)以合法形式掩盖非法目的:(五)违反法律、行政法规的强制性规定原告和第一被告所签的这些条款的约定,因第一被告并未书面通知原告说把商铺转卖第二被告,所以第一被告和第二被告存在恶意通损害了原告第三人利益。因第一被告对原告隐瞒了和第二被告另行签订(商品房买卖合同)的事实。因第一被告并未书面通知原告,把原告商铺转卖第二被告,所以第一被告和第二被告存在恶意串通损害了原告第三人利益原告依据(合同法)第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就不正当地促成条件成就的,视为条件不成就因原告和第一被告签的(商铺内部购房合同)属于约定附条件,附生效条件的合同,自条件成就时已生效原告要求第一被告履行和原告双方签的(商铺内部认购合同)第四条:双方约定,一:合同界满时,在甲方取得相关证件之后,甲(被告)乙(原告)双方签署正式买卖合同,并为乙方(原告)办理相关房产权权属证明登记,交房过户给原告使用(这些能够办理房产证的所需证件已经在2015年(咸房预售字第2015015号),咸阳市商品房预售许可证中都已经取得了证明原告的(内部认购合同)在法律规定是有效的商品房买卖合同。不管被告签不签(备案商品房买卖合同)都视为合法有效的购房合同。而第一被告却在和原告签的售后包租的租赁合同期间内,恶意串通第二被告偷偷卖掉原告合同中约定附条件已成就合法的商铺。第一被告为他自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就也就证明原告拿的(商铺内部认购合同)就是生效的(商品房买卖合同),证明商铺就是原告的。所以原告依据以上制定的法律规定,凡是违反法律签的合同,不管你是善意购买和恶意串通的转移财产,合同都属无效。请求人民法院判决第一被告和第二被告所签定的(签约案号208771的商品房买卖合同)无效。原告依据合同法第五十九条当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。原告请求法院判决二被告把侵占损害原告的商铺财物原物返还给原告第三人。注:因二被告没有能力变现给钱,要命有一条的老赖行为。所以原告只要原物商铺返还。2019年11月23日，被告某某实业有限公司向本院提交申请书一份，认为原被告2013年10月17日签订的《商品房内部认购合同》第六条约定争议由咸阳仲裁委员会仲裁解决。现在双方约定了仲裁条款，争议应由咸阳仲裁委解决，本案不属于人民法院受案范围，请求依法裁定驳回原告起诉。本院认为，某某实业有限公司与任某某签订了编号为800134号的《商铺内部认购合同》第六条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，如协商无效，可通过咸阳仲裁委员会仲裁解决。因此，本案原告任某某的起诉不属于人民法院民事诉讼受案范围，应依法裁定任某某的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告任某某的起诉。预交案件受理费3300元，本院予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本。上诉于咸阳市中级人民法院。                                   审  判  员    赵云峰                                         二0一九年十二月四日              书 记 员   雒  庆 附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）项   起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项   人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：(二) 依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款   立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。  1