广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28827号原告（反诉被告）：何秀玲，女，1983年9月29日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告（反诉原告）：何泽芬，女，1985年10月11日出生，瑶族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王际军，系广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷绮玲，系广东蕴德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）何秀玲与被告（反诉原告）何泽芬转让合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何秀玲、被告（反诉原告）何泽芬的委托诉讼代理人王际军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何秀玲向本院提出诉讼请求：1.何泽芬向何秀玲退还押金16000元及2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元；2.何泽芬向何秀玲赔偿经济损失10000元。事实和理由：2018年11月1日左右，何秀玲在群聊中看见何泽芬正在焦急地转让美容院，于是与其加为微信朋友。经过协商后，何泽芬以20000元的价格将美容院转让给何秀玲。何泽芬称如果何秀玲与其签订合同则租金为每月8000元、出租税由二房东缴纳，如果何秀玲和二房东签订合同则租金为每月8300元、出租税需继续协商，但明确不可以与业主签订合同，因为业主很忙、已将店铺交付给二房东管理。何秀玲遂选择与何泽芬签订合同。何秀玲在签订合同后于2018年11月12日交纳相当于两个月租金的押金和2018年11月剩余期间的租金，上述合计21067元。后何秀玲将上述情况告诉其合作伙伴陆承勇、孙丽红，陆承勇、孙丽红因担心无法办妥营业执照而要求与业主签订合同，何秀玲在签订合同时并没有考虑到上述问题，遂致电与何泽芬协商，但何泽芬拒绝上述要求及拒绝让何秀玲与业主见面，陆承勇、孙丽红遂表示不与何秀玲合作。何秀玲担心自己经营不善，遂一边经营一边转让店铺。2018年11月28日，喻明娟打算与何秀玲合作，但何秀玲认为其提出的条件不合适，所以拒绝。到了交租日期即2018年12月3日，何秀玲想着拖几天再说，但何泽芬表示当天一定要交纳租金，否则封铺。2018年12月4日，店铺被拉闸，喻明娟于当天致电与何秀玲协商合作事宜但亦提出与业主签订合同的要求，何秀玲认为其提出的条件可以接受，遂答应喻明娟。何秀玲希望在2018年12月10日前与喻明娟谈妥合作事宜，因为何秀玲与何泽芬签订的合同约定了10天的租金缓交期。因为喻明娟表示一定要与业主见面，何秀玲再次致电给何泽芬要求其提供业主的联系电话，但何泽芬再次拒绝，何秀玲遂称如果与业主协商一致，则向何泽芬支付7000元，何泽芬遂答应但要求何秀玲先交纳保证金5000元，何秀玲表示只同意交纳保证金1000元，何泽芬再次拒绝。后何秀玲向管理处询问并取得业主的联系电话，并于2018年12月5日上午与业主及二房东周小姐见面协商，何秀玲此时才知悉何泽芬陈述不属实，具体如下：1.何泽芬所称的二房东周小姐实际上也是承租人，业主将店铺出租给周小姐，由周小姐与何泽芬合作经营，后来，周小姐退出合作，何泽芬将店铺转租给何秀玲；2.周小姐和业主均不知道何泽芬将店铺转租给何秀玲；3.租金不存在每月8000元或8300元之说，而是每月7350元；4.业主并非不可能与何秀玲签订合同；5.业主曾表示不可以转租。何泽芬私下将店铺转租给何秀玲，导致何秀玲无法履行合同。2018年12月7日，周小姐告知何秀玲称其与业主已解除合同。至此，何秀玲不可能继续履行与何泽芬的租赁合同。2018年12月19日，业主与喻明娟签订租赁合同，约定租期为2019年1月1日至2021年12月31日。何秀玲由于资金周转出现问题，所以与喻明娟约定由喻明娟出资、何秀玲出力，合作所得收益由喻明娟分得八成、何秀玲分得两成。被告（反诉原告）何泽芬辩称：一、本案应当系投资合作纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。何泽芬原本系拟将广州市天河区车陂路419号101号铺（以下简称案涉商铺）租给何秀玲经营使用，约定由何秀玲向何泽芬支付转让费20000元及每月租金。后来，双方在进一步商谈中改变原有想法，故双方于2018年11月5日撕毁原本签订的《租赁铺位合同》（以下简称《合同》），重新签订《承诺书》。《承诺书》约定：案涉商铺系由何泽芬与其合作伙伴林某二人一同经营的，二人共同出资装修、购置美容仪器；现何泽芬的合作伙伴拟退出合作，何秀玲拟加入。双方约定：为了让合作伙伴顺利退出，何秀玲应当向何泽芬的合作伙伴林某支付转让费用10000元。至于何泽芬出资部分，双方约定以何泽芬此前对案涉商铺的出资计算相应份额，折价10000元投入何秀玲经营的案涉商铺；案涉商铺的一切日常事务均由何秀玲全权负责；若案涉商铺有盈利，何泽芬应当取得相应分红；若案涉商铺无法继续经营，何秀玲应当向何泽芬全数退回10000元的出资。从《承诺书》可以看出，何泽芬与何秀玲之间不是简单的房屋租赁合同关系，而是投资合作关系。现双方合作破裂，何秀玲不能让何泽芬一人承担全部合作风险。二、何秀玲交纳的“押金”，实质不是租金性质的押金，而是何泽芬为了保障其购置的贵重仪器安全，要求何秀玲支付的保证金。现由于案涉商铺中的贵重仪器遗失，何泽芬自然无须向何秀玲返还押金。虽说何泽芬与何秀玲系合作关系，但案涉商铺的日常事务均是由何秀玲负责的。何泽芬只是负责帮何秀玲代交每月租金。何泽芬曾以微信方式告知何秀玲称交租日期是每月3号前，并再三嘱咐何秀玲应当按时交租及向其传达若不准时交租业主将会封铺的意思。但是，何秀玲没有按时交租，导致业主封铺，并使得案涉商铺中的仪器、美容套装等物品灭失，给何泽芬造成经济损失。对此，何泽芬已经报警处理。对于物品灭失，何秀玲负有不可推卸的责任，其无权要求何泽芬退回押金。三、何秀玲已经实际使用案涉商铺，其所交纳的2018年11月租金不应退回。何秀玲从2018年11月5日开始使用案涉商铺，理应从当日开始计算租金。按照《承诺书》的约定，双方合作过程中的一切日常事务由何秀玲负责，案涉商铺的租金也由何秀玲承担，何泽芬仅对其作价出资的10000元享有分红权。何秀玲从2018年11月5日开始使用案涉商铺，直到业主封铺之日（即2018年12月4日），总共一个月的时间，何秀玲在该期间实际经营案涉商铺，应当支付该月租金。因此，何秀玲要求退回2018年11月租金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。四、何秀玲没有提供证据证明其存在经济损失，其主张赔偿没有事实和法律依据，依法不应得到支持。何秀玲起诉要求何泽芬向其赔偿经济损失10000元，但没有论述该经济损失10000元的由来，也没有提供相应证据证明存在该部分损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，何秀玲该主张依法不能得到支持。综上，请求法院在查清事实的基础上驳回何秀玲的全部诉讼请求。被告（反诉原告）何泽芬向本院提出反诉请求：何秀玲向何泽芬退还10000元。事实和理由：一、根据何泽芬与何秀玲签署的《承诺书》，何秀玲应当依约向何泽芬退还10000元。何泽芬与何秀玲是投资合作关系，《承诺书》约定若何秀玲经营不善，何秀玲保证退回10000元。上述约定的实质意思是：当何秀玲无法继续经营案涉商铺或因为其他原因需要结束营业时，何秀玲应向何泽芬退回10000元。现由于何秀玲没有正常交租导致业主封铺，封铺后案涉商铺自然无法继续经营。即因为何秀玲的原因导致无法继续经营，何秀玲应当按照《承诺书》的约定向作为其合作伙伴的何泽芬退回10000元。二、因为何秀玲没有按时交租致使业主封铺，导致案涉商铺中的美容仪器、美容套装等物品遗失，由此给何泽芬造成的损失应由何秀玲承担。在抵扣何秀玲此前缴纳的16000元后，何泽芬仍有损失，对于该部分损失，仍应当由何秀玲承担，何泽芬将另案主张其他损失。原告（反诉被告）何秀玲就反诉辩称：一、双方不存在合作关系，一直都是租赁合同关系。二、何秀玲支付两押一租之后，双方还约定转让费20000元（即何泽芬购置并存放于案涉商铺的美容床、空调及其曾对案涉商铺进行装修的对价，但不包含美容产品）。由于当时何秀玲还没有足够的资金，没有能力支付转让费20000元，何泽芬遂将转让费降至10000元，并表示如果何秀玲在经营过程中再次转让案涉商铺，则何秀玲应将获得的转让费的一半支付给何泽芬。实际上，何秀玲没有支付任何转让费。由于何泽芬没有向何秀玲支付10000元，所以，不存在何秀玲要退还款项的问题。经审理查明：本院于2019年5月10日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉商铺的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为65.0104平方米，使用性质为非居住用房，产权人为严伟强、严家欢、严俊森、叶春慧，“登记附注”一栏包括“使用性质：商铺”等内容。何秀玲提供的作为出租方/甲方的何泽芬和作为租方/乙方的何秀玲于2018年11月5日签订的《合同》（未能出示原件）约定：一、合作租用项目：商业铺位；地址：案涉商铺所在地址，商铺建筑面积64.8平方米，租给乙方经营使用；二、租用年限：2018年8月1日至2019年8月31日，每月租金8000元；从2019年9月1日至2020年8月30日，每月租金8800元……三、交款年限：乙方应每月1-3号前向甲方缴纳当月的租用金，逾期缴纳甲方将根据乙方实际欠款每天罚5%的滞纳金，乙方超过十天不缴纳租用款时，甲方可终止乙方租用合同，当乙方违约处理，并追缴乙方欠甲方的款项，如乙方拒缴，甲方有权变卖乙方所属财产抵扣所欠用款；四、乙方承租的铺位，如因经营问题需转可以转让，房租或可继续和甲方续签，否则，视作乙方违约，甲方有权终止乙方合同，所有押金不予退回，由此给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿；……七、甲方本人享受免费美容……以及甲方提供客户开卡乙方须按金额10%返回甲方，如开卡成功，甲方会员可以享一项或者多项免费美容项目，乙方需按全额返10%给甲方；……十一、乙方签约一个月内须一次性交齐转租费10000元，缴纳铺租押金16000元，此合同期满至2020年8月30日，续约，则押金不退，乙方按签约租金补齐押金两个月的差额部分；无续约，甲方无息退回押金给乙方16000元；十二、违约责任：甲乙双方不得违约，在合同期内，若甲方违约，则甲方双倍返还乙方保证金，若乙方违约，则甲方没收乙方的保证金即时终止合同收回商铺，若因乙方的违约行为造成任何损失，则由乙方同时承担赔偿责任；十三、……乙方每月1-3号前把租金存入甲方指定账户；……十五、甲方免费2018年5月-10月时段的客户资源给乙方，乙方全面接手该店铺2018年5月-10月的客户，所有客户的后期服务由乙方负责，甲方不再参与其中，也不向乙方收取客户信息费等，同理，乙方也不应向甲方收取任何费用等条款。何泽芬对《合同》的真实性没有异议，但称《合同》在双方签署《承诺书》之后已终止履行。2018年11月5日，何秀玲作出《承诺书》，其中包括：1.案涉商铺本转让租费为20000元；其股东何泽芬同意10000元为入股金额，股份比例由何秀玲分配，但何泽芬不参与店铺经营的一切日常事务与日常支出及债权债务；2.如经营不善，何秀玲保证退回10000元的金额，如转让费超出部分则以双方对半分的原则分配，获得转让金各占50%。何泽芬持有《承诺书》原件，并依据《承诺书》主张其与何秀玲由租赁关系变更为合作经营关系。何秀玲还提供何泽芬于2018年11月12日出具的“收到何秀玲交纳车陂路419号101号铺押金及11月租金”21067元的《收据》（未能出示原件）。何泽芬对《收据》的真实性无异议，但称《收据》中的16000元的性质是何秀玲支付的用于保障何泽芬购置并存放于案涉商铺的贵重美容仪器及何泽芬对案涉房屋的装修的安全性的押金，由于仪器已丢失，因此，不同意退还该部分款项；余款5067元是案涉商铺2018年11月12日至11月30日期间的租金，由于何秀玲在上述期间已实际使用案涉商铺，因此，亦不同意退还该部分款项。何秀玲称何泽芬于2018年11月12日将案涉商铺交付给其使用，但双方在办理交接手续时没有对案涉商铺中的产品、物品进行清点并制作清单。2018年12月2日，何泽芬以微信方式催促何秀玲支付租金并询问“你要不要做”，何秀玲回复内容为“我一个人做不下去的”“我把我的东西搬到门口，我的产品拿回家，看小陆意见，钥匙可以随时给您”的微信，何泽芬还发送内容为“房东打了好多电话催租了”“你不做了我就告诉她我不租了，今天让她拿钥匙”等微信。何秀玲和何泽芬均称案涉商铺于2018年12月4日被周文琳（何泽芬称周文琳是向业主承租案涉商铺的人员）封铺。何泽芬还提供广州市公安局天河区分局棠下派出所于2018年12月8日出具的致报警人朱洪（何泽芬称朱洪是其丈夫）的《报警回执》用于证明其于2018年12月8日发现案涉商铺被封铺，且其存放于案涉商铺的贵重仪器以及多个美容产品均遗失，遂报警处理。何秀玲则称何泽芬于2018年12月3日晚上出售空调并取走产品，只剩4张美容床因无法出售而没有搬走，属于何泽芬遗弃的物品，上述4张美容床现仍存放于案涉商铺中并由其与喻明娟使用；另，其于2018年12月5日报警当天已告知何泽芬关于封铺的情况，且当天晚上，其与业主严伟强、何泽芬的丈夫、周文琳曾一起协商，因此，何泽芬称直至2018年12月8日才知悉封铺事宜不属实。何秀玲还提供以下证据：1.微信往来记录[已出示存储设备。显示：微信一方的微信号为×××（何秀玲称这是其微信号），微信对方的微信号为×××、昵称为周榆晴138××××7311（何秀玲称这是周文琳的微信号）。双方存在以下（包括但不限于）微信往来记录：2019年5月8日，何秀玲发送一条照片微信（即本案本诉民事诉状第3页）和内容为“周姐，您之前告诉我12月7日已和房东解除合同了，是吗？”的微信，对方回复称“是的”]，用于证明周文琳于2018年12月7日与业主解除租赁合同关系。何泽芬发表以下质证意见：对该证据的真实性不予确认；何泽芬的上一手承租人是周文琳，该证据与本案无关；朱洪准备作为原告起诉周文琳。2.作为出租方/甲方的严伟强与作为承租方/乙方的喻明娟于2018年12月19日签订的《租赁铺位合同》（未能出示原件。约定：广州市天河区中山大道富力天朗明居S2幢9号商铺建筑面积64.8平方米，租给乙方经营使用；租用年限由2019年1月1日至2021年12月31日止等条款），用于证明案涉商铺的业主与喻明娟签订上述合同。何泽芬发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认；何泽芬对此不清楚。何泽芬还提供以下证据：1.作为出租方/甲方的周文琳与作为租方/乙方的朱洪于2018年4月27日签订的《租赁铺位合同》（已出示原件。约定：案涉商铺租给乙方经营使用；租用年限由2018年5月5日至2020年8月30日止；双方议定从2018年5月5日至8月31日，每月租金7000元；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金7350元……乙方签约当日须一次性交齐转租费20000元，交缴铺位押金14000元等条款），用于证明何泽芬的上一手承租人为周文琳，而非周榆晴。何秀玲发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；周榆晴已确认其即是周文琳。2.何泽芬自制的遗失物品清单（打印件。包括各种美容产品和客户已购买的美容产品等），用于证明由于案涉商铺被封铺导致何泽芬遗失的物品数量、价格。何秀玲发表以下质证意见：对该证据不清楚；何泽芬将案涉商铺交付给何秀玲时，案涉商铺中存放了何泽芬经营美容店时开卡客户存放于案涉商铺中的产品，但数量没有达到该证据所列的数量。双方还陈述如下意见：1.何秀玲和何泽芬均确认其双方在签署《承诺书》时没有约定经营利润的分配问题。何秀玲称其在案涉商铺经营所得款项均归其所有，无须分配给何泽芬；何泽芬对何秀玲上述陈述没有异议，确认其不承担案涉商铺的支出，利润由何秀玲分配，如果何秀玲不愿意向其分配利润，其也没有异议，但称如果何秀玲经营不善则需向其退还10000元，如果何秀玲转让案涉商铺则需将所得转让费的一半分给何泽芬。2.何秀玲称依据《承诺书》第2条的内容，如果其经营不善又无法转让案涉商铺，则其需向何泽芬退回10000元，但前提是案涉商铺可以正常使用，现在是业主要求收回案涉商铺，即何泽芬无权将案涉商铺出租给何秀玲，并非何秀玲经营不善，所以，何泽芬无权要求何秀玲支付转让费；由于何泽芬并没有向何秀玲交纳《承诺书》中的入股金10000元，所以不存在何秀玲退还上述款项的问题。何泽芬则称本来是何秀玲应向其支付转让费20000元，其收到转让费之后再投入10000元给何秀玲，但何秀玲至今没有向其支付转让费10000元，即实际上何秀玲至今拖欠何泽芬10000元。3.何秀玲称其主张的经济损失10000元是其估算的，因何泽芬不同意其与业主签订合同导致其失去两个合作伙伴，且其于2018年11月在案涉商铺经营时还为何泽芬原来的客户提供美容服务。本院认为：何泽芬称双方签订的《合同》在何秀玲签署《承诺书》之后终止履行，并依据《承诺书》主张双方成立投资合作关系。从双方所述何泽芬不承担案涉商铺的经营支出和何秀玲的经营所得款项均归何秀玲所有、无须分配给何泽芬的情况，以及何泽芬所述即使何秀玲不向其分配利润，其亦没有异议的情况可知，双方的关系不符合共同投资、共享收益、共担风险的合作关系特征，双方之间成立的是转让合同关系。经审查，双方的转让合同关系合法有效，但已实际解除。关于何秀玲主张何泽芬退还押金16000元的问题。何秀玲提供的《收据》出具时间为2018年11月12日，即《收据》是在《承诺书》签署之后出具的，《收据》写明款项性质为案涉商铺押金，且双方对于上述押金的金额为16000元均无异议，现何泽芬抗辩称上述款项16000元的性质为何秀玲支付的用于保障何泽芬购置并存放于案涉商铺的贵重美容仪器及何泽芬对案涉房屋的装修的安全性的押金但未能举证证明，本院对何泽芬上述抗辩不予采纳。在现有证据没有显示案涉房屋的押金16000元存在应没收的情形的情况下，本院对何秀玲该诉讼请求予以支持。关于何秀玲主张何泽芬退还2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元的问题。上述《收据》还写明收取的款项包括“11月租金”，且双方均确认“11月租金”是指案涉商铺2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元。由于何秀玲自认何泽芬于2018年11月12日将案涉商铺交付给其使用及案涉商铺于2018年12月4日被封铺，即何秀玲在2018年11月12日至11月30日期间已实际使用案涉商铺，理应支付相应租金，因此，本院对何秀玲该诉讼请求不予支持。关于何秀玲主张何泽芬赔偿经济损失10000元的问题。何秀玲该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于何泽芬主张何秀玲退还10000元的问题。《合同》第十一条约定何秀玲应向何泽芬交纳转租费10000元，但现有证据未显示何秀玲已交纳该款项。何秀玲称何泽芬将转让费由20000元降低至10000元，并称其因没有足够的资金而未向何泽芬支付转让费。现何泽芬依据《承诺书》的内容要求何秀玲退还10000元；何秀玲称何泽芬没有向其交纳《承诺书》中的入股金10000元，所以不存在其退还上述款项的问题；何泽芬则称本来是何秀玲应向其支付转让费20000元，其收到转让费之后再投入10000元给何秀玲，但何秀玲至今没有向其支付转让费10000元，即实际上何秀玲至今拖欠何泽芬10000元。由上可知，何秀玲没有向何泽芬支付转租费/转让费10000元，何泽芬亦未实际向何秀玲支付入股金10000元，《承诺书》的实质是为了确认何秀玲尚欠何泽芬转让费10000元。现有证据并未显示何泽芬将案涉商铺交付给何秀玲使用时放置于其中的物品名称和数量等情况，且亦未显示何泽芬所述的相关物品遗失是何秀玲的原因所致。考虑到何秀玲自认转让费是何泽芬购置并存放于案涉商铺的美容床、空调及何泽芬曾对案涉商铺进行装修的对价且确认现仅4张美容床由何秀玲继续使用，并结合何秀玲实际使用案涉商铺的期间，本院从公平原则出发酌情认定何秀玲应向何泽芬支付转让费2000元。对于何泽芬主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下:一、何泽芬于本判决发生法律效力之日起10日内，向何秀玲退还押金16000元。二、何秀玲于本判决发生法律效力之日起10日内，向何泽芬支付转让费2000元。三、驳回何秀玲的其他诉讼请求。四、驳回何泽芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费580元，由何秀玲负担380元，何泽芬负担200元；反诉受理费减半收取25元，由何秀玲负担5元，何泽芬负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  丘东友人民陪审员  赵 英二〇一九年十二月九日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠