北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初27568号原告：北京金都园林绿化有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。统一社会信用代码：91110108722619868U。法定代表人：何军，董事长。委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亚群，女，1983年11月20日出生，北京金都园林绿化有限责任公司职员，住北京市海淀区紫竹院甲2号。被告：铁航（北京）物业管理有限公司，住所地北京市海淀区统一社会信用代码：9111010867662784XU。法定代表人：陈优红，经理。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。原告北京金都园林绿化有限责任公司（以下简称金都园林公司）诉被告铁航（北京）物业管理有限公司（以下简称铁航公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金都园林公司之委托诉讼代理人李福来、石亚群，被告铁航公司之法定代表人陈优红及其委托诉讼代理人李丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金都园林公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院判决北京市园林局绿化处与被告之间签订的《联营协议书》无效;2.判令本案讼费由铁航公司负担。事实和理由：2008年12月28日，北京市园林局绿化处（经改制和资产重组，该单位的权利义务由金都园林公司承接）同铁航公司签订《联营协议书》，协议双方约定，根据铁航公司同园林局绿化处及京铁龙科达成的《三方意向协议书》，金都园林公司与铁航公司双方在西南郊苗圃办公区以南经营面积3500平方米的土地上进行联营，经营期限70年，铁航公司按照每年17万元的标准向金都园林公司支付土地租赁费用。虽然双方之间签订了《联营协议书》，但金都园林公司在合同关系中仅负责提供项目所需土地、收取固定费用，并不承担管理义务和其他任何经营性风险，不符合联营协议中共享收益、共担风险的特征，结合双方合同实际履行过程中的情况来看，双方之间签订的协议实质上应当属于土地租赁合同。涉案土地属于划拨地，金都园林公司与铁航公司之间签订的《联营协议书》，未经相关政府部门批准将划拨地用于出租，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂定条例》第四十四条、第四十五条的规定，损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，金都园林公司与铁航公司之间签订的《联营协议书》系无效协议。被告铁航公司答辩称，1.双方之间的协议书合法有效，应继续履行，双方于2008年12月28日签订合同，一直在履行合同；2.根据《合同法解释二》第14条规定，合同法第52条第5项规定的强制性规定，是指效力性强制规定。被答辩人起诉书中所述的法律条款未明确规定违反该条款即告合同无效，该规定不属于效力性的强制性规定。铁航公司认为协议合法有效，应继续履行，原告主张无效无事实、法律依据。具体理由如下：根据双方协议的规定，项目建成后的经营收益按照三七的比例分割，原告占30%，被告占70%。建设期内，原告为了经济利益怕建成前空白期无收益，故要求被告每年交付17万的承包金，双方的真实意愿是合作建房，相关协议没有违反国家的法律法规，也未侵害第三方利益。被告于2015年年底交纳承包金，2016年3月份动工，2016年1月份后未收取租金。案涉合同是真实的联营协议，不存在名为联营实为租赁的情形。原告金都园林公司向本院提供如下证据并经对方质证:证据一、工商变更登记材料及情况说明，证明北京市园林局绿化处、北京金恒达园园林绿化处的权利义务由北京金都园林绿化有限责任公司承受，被告对此不持异议；证据二、联营协议书，证明双方于2008年12月28日建立联营合同关系，将石景山区黄庄村43号铁路南侧，绿化处下属西南郊苗圃占地面积19000平方米范围内的现有土地上房屋以及配套水、电、暖交通道路等设备提供给乙方用于投资建新、改建、扩建综合办公楼车间厂房及其他配套附属设施，被告对其真实性不持异议，但主张协议应继续履行；证据三、责令限期拆除通知书，证明石景山区黄庄村43号院内搭建的房屋未依法取得建设工程规划许可证，为违法建设，石景山区城市管理监察大队作出通知责令被告限期拆除。被告对该通知书真实性予以认可，但主张该房屋并非非法建设，系双方共同协商建设；证据四、租金支付凭证，证明被告定期向原告支付租金，协议书名为联营实际应当属于土地租赁合同。被告对支付凭证的真实性予以认可，但认为案涉房屋在建设过程中被拆除了，利益分成的条件未成就；证据五、国有土地使用证，证明石景山区黄庄村43号土地使用权人为北京金都恒达园林绿化处，用途为绿化，土地性质系划拨地，被告对该土地使用证真实性不持异议；证据六、被告提出终止合同及补偿诉求的说明材料，证明2018年12月6日，铁航公司向原告提交了《关于就甲方提出终止合同补偿诉求的说明材料》及其附件，向原告公司主张提前解除联营协议书并主张拆除地块上的建筑物的补偿，被告对其真实性不持异议。被告铁航公司向本院提供如下证据并经对方质证:证据一、2017年8月20日原告方发出的解除通知书，合同解除的前提是生效，证明2017年8月时原告认可合同有效。原告对其真实性予以认可，但认为该通知书系原告应相关管理部门的要求与其解除合同，虽然文本形式上为解除合同通知，但原告未对合同的性质、效力做判断，且合同效力应符合法定要求；证据二、2005年石景山八宝山街道办事处的报告，证明根据联营协议所建房屋涉及的3500平方米土地及地上物的统筹的管理、扩建得到了街道、政府的认可。原告认为该报告的出具单位与原告无关，且相关内容仅为申请报告，无法证明相关项目最终取得了规划手续；证据三、石景山区民政局对民政局营利性养老机构筹备意见书，证明相关建设项目系养老项目，取得民政部门的支持。原告认为该份文件针对的对象不是本案原被告，与本案无关，另根据文件精神，有关单位在手续完备的情况才能够兴建养老机构，被告没有取得相应的审批手续，不符合指导意见。且文件载明的有效期截止到2017年5月18日，系失效文件；证据四、石景山区区政府出具的处理督办违法建设的复函，证明石景山区规划委员会在15年文件中向石景山区发出了督办函，提到莲石路南、石材项目是违法项目，要求限期拆除，而相关回函中指出，可以允许补办手续。原告认为，被告未补办并取得合法手续，现石景山区城管委员会已经对违法建筑进行了拆除，故不能依据该文件认定被告兴建的房屋符合规划许可。证据五、前述3500平方米土地及地上物在交付后、建设前的现场照片，原告对其真实性不持异议。本院经审理查明：2004年6月，经北京市政府批准，北京市园林局绿化处整体划转至北京城建集团有限责任公司。2005年7月该处由事业单位转为全民所有制企业，更名为北京金都恒达园林绿化处。2011年12月27日,北京金都恒达园林绿化处,更名为北京市园林绿化有限公司。2014年6月18日，北京城建集团有限责任公司对其所属的园林企业进行重组。以北京市园林绿化有限公司为法人实体组建园林集团，并将包括编号为京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证项下土地使用权无偿划转调拨给其下属全资子公司即本案原告金都园林公司。2008年12月28日，北京市园林局绿化处与铁航公司签订《联营协议书》，庭审中，被告对原告承受案涉《联营协议书》项下权利义务不持异议，北京市园林绿化集团有限公司亦向本院出具前述合同权利义务转移的情况说明，确认合同项下权利义务由原告承受。该《联营协议书》中载明：一、联营地点与投资项目：1.联营地点位于北京市石景山区黄庄村43号铁路南侧，甲方（北京市园林局绿化处）下属西南郊苗圃办公经营区。2.投资新建、改建、扩建综合办公楼、车间、厂房及其它项目和配套服务设施。二、双方的责任：1.甲方提供位于北京市石景山区黄庄村43号，占地面积约19000平方米范围内现有地上房屋以及配套的水、电、暖、交通道路等设施，联营场所用地范围及地上物。2.甲方对前述范围的土地及地上物具有合法的处分权，如房屋、土地权利存在任何瑕疵，责任由甲方承担。3.该联营项目所建房屋需要办理房屋产权手续的，乙方（铁航公司）负责办理，并承担办理该手续的全部费用。甲方负责提供所需要的文件资料，并有协助义务。4.乙方提供用于该项目开发建设所需的全部资金……7.由于现有办公楼功能配置不全、质量差、抗震等级低，为了该房屋的品质得到全面提升，从而达到增值增效，需要乙方投入大量的资金改造加层将现有办公楼改造。双方约定改造后的新办公楼产权归甲方，原有面积的经营使用权按7：3比例(即甲方占7成，乙方占3成)进行分配（割）。8.乙方出资收购京铁龙公司与甲方合作的石材项目中的部分（西南郊苗圃办公区以南经营面积约3500平方米）经营权，并将其列入甲乙双方的合作项目中，为乙方在该项目中投资的一部分，甲方予以签字确认。项目建成后的经营权也按3：7比例分割，也可暂由乙方承包经营，每年向甲方交纳人民币十七万元租赁费，计付费时间分为两阶段：①从2009年1月1日到建设完成，乙方年向甲方交纳壹拾柒万元承包费;(该地段施工期间免交)②建设完成后的经营收益分配权按3：7比例分配(即甲方3成乙方7成)。三、联营项目的管理与经营权分割：1.该联营项目建设完毕后，甲方拥有全部项目房屋的产权，甲乙双方对其前款有约定的全部项目经营收益的分配权按照3：7的比例。（即甲方占30%，乙方占70%）进行分配（割）。分割完毕后双方签署经营权分割协议书，明确各自的经营范围。双方各自对己方拥有经营权使用权的部分独立自主经营，互不干涉。对无法分割的部分双方另行协商解决。协议签订后，被告向案外人北京京铁龙科工贸公司收购了西南郊苗圃办公区以南经营面积约3500平方米场地的经营权，并自2009年开始与案外人北京玉泉联实石材市场有限公司在上述场地范围内建设钢筋混凝土结构建筑一处（地上六层、地下一层）。2011年3月北京市石景山区城市管理监察大队在检查中发现上述建筑系违法建设，未取得规划手续。后该队于2011年5月16日作出“责令限期拆除通知书”，要求被告及北京玉泉联实石材市场有限公司限期拆除上述违法建设。后属地街道及政府有关部门组织对楼内人员进行清理，该违法建设予以拆除。被告主张其与原告于2015年通过口头协商，另行于2016年在前述3500平方米场地内建设三栋建筑，并用于养老设施项目。被告主张相关项目取得了政府有关部门的支持，但施工过程中始终未取得审批规划手续。2017年，被告完成三处房屋的楼体框架结构建设，但北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局以相关建筑系违法建设，未取得规划手续为由再次作出责令限期拆除通知，现该场地范围内已完成拆除。对被告前述主张原告不予认可，其认为，2016年后相关建设系被告擅自行为，并未取得原告许可。经查，2017年8月原告向被告发出解约通知一份，其中载明：2008年12月28日，北京市园林局绿化处与贵司签订《联营协议书》。贵司仅履行联营协议书第二条第八款约定内容。2016年贵司未经同意，且未取得任何规划手续的情况下，在上述土地上建设三栋违法建筑。根据《北京市人民政府关于组织开展疏解整治促提升专项行动（2017—2020年）的实施意见》及《2017年石景山区疏解整治促提升专项行动工作方案》，石景山区要求2017年将不符合规划条件的建筑疏解完毕，2017年5月2日北京市石景山区人民政府八宝山街道办事处向我司花木分公司发函，要求我司与未取得规划审批的单位解除合同，做好清退工作，并配合办理拆除。2017年7月24日因贵司建设的三栋违法建筑未取得建设工程规划许可，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向其作出限期拆除决定，要求贵司3日内将上述三栋房屋拆除。以上情况导致贵我双方签订的《联营协议书》无法继续履行。为此通知贵司解除贵我双方之间签订的《联营协议书》。庭审中，原告提交的京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证显示，石景山区黄庄村43号土地用途为绿化，使用权类型为划拨。后经本院向北京市规划和自然资源委员会石景山分局核实，上述登记情况属实。另查，自2009年11月至2015年11月期间，被告累计向原告交纳租金136万元，原告对此不持异议。就2016年至三栋楼体框架拆除期间，被告未交纳租金，对此被告认为符合双方合同约定，即房屋建设期间原告依约不收取租金。原告则认为，2016年后被告建设行为未取得原告同意，原告已不具有继续履行协议的意愿。再查，根据庭审中被告提交的照片及双方当事人陈述可知，前述3500平方米场地交付时包括空地及简易房一处，被告将简易房拆除后进行了后续建设。因案涉场地内不涉及腾退，故原告诉请仅为确认合同无效，本案被告经法庭充分释明，其明确在本案中不对合同无效后可能涉及的相关利益损失进行主张。本院认为，就合同主体一节，因企业内部改制和资产重组，案涉《联营协议书》中合同甲方北京市园林局绿化处的相关权利义务以及京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证项下土地使用权利现均由金都园林公司承受，具有相关证据支持，且北京市园林绿化集团有限公司已经做出明确说明，对此被告亦不持异议，故本院予以认可，金都园林公司为本案适格原告主体。本案中，双方主要的争议焦点有以下二点：一是案涉合同内容及法律性质的认定；二是该合同是否有效。对此本院分述如下：一、关于合同内容及法律性质一节。从合同约定看，根据双方签署的《联营协议书》约定，原告负责提供石景山区黄庄村43号院内占地19000平方米的地上物及配套设施，并以提供文件资料形式协助办理房屋产权手续。被告负责相关项目开发所需资金并负责办理项目手续。同时双方就项目建设完毕后，房屋产权归属，经营权及经营收益比例的分配进行了约定。综合相关内容可知，合同甲乙双方权利义务关系及联营内容围绕房屋建设及投资利益分配展开，其中甲方仅交付土地、地上物使用权，其不参与建设，不承担资金投入，不负担投资风险，房屋建设成后权属归其所有，故具有租赁合同性质。从实际履行看，双方主要就该合同第八条所涉场地（即西南郊苗圃办公区以南面积约3500平方米场地）开展了实际合作。其间，原告交付被告使用的场地内包括简易钢板房及未建设土地，但实际使用过程中，被告将地上物拆除后新建建筑。另就双方合作方式，根据案涉协议约定分为两种方式：一种为项目建成后甲乙双方经营权按3:7比例分配；另一种则将项目全部交由乙方经营，其固定向甲方交纳租金，且分为两个阶段履行。第一阶段，自2009年1月1日到建设完成。在此期间甲方向乙方交付土地使用权，乙方则按年向甲方交纳固定数额的租赁费。此时，双方权利义务关系具有明显的租赁性质；第二阶段即建设完成后，双方约定项目经营收益按3:7比例进行分配。根据查明的案情，被告自2009年至2015年期间在该3500平方米场地内拆除地上物，新建建筑并持续向原告交纳租金，被告亦予以受领，但相关项目因被告房屋建设行为未取得规划审批，先后两次被政府执法单位责令拆除，双方约定的第二阶段内容因不具备合法履行条件而未履行。故从实际履行情况看，双方系土地租赁合同关系。二、关于合同是否有效一节。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度”,第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。另，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。本案中，合同双方当事人签订的《联营协议书》以新、扩建房屋为基础将登记用途为绿化的国有划拨土地用于建设经营，且未办理变更登记手续。被告在接收场地后即开始违法建设活动，自始未取得过合法建设凭证，上述协议约定内容及当事人行为均违反我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉《联营协议书》应予宣告无效。对于合同无效后的返还义务及责任承担一节，因案涉3500平方米场地内不涉及腾退事宜，故原告未提出相关诉求。被告方经本院充分释明，其明确不在本案中主张相关权利。故双方当事人可另行依法处理。另，就本案诉讼费用，考虑到双方对合同无效均负有过错，故应予分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，判决如下：确认北京市园林局绿化处与铁航（北京）物业管理有限公司于2008年12月28日签订《联营协议书》无效。本诉案件受理费70元，由北京金都园林绿化有限责任公司负担35元（已交纳），由铁航（北京）物业管理有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（适用普通程序收费标准），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施舟骏人民陪审员  李 文人民陪审员  柳志然二〇一九年十二月二十四日书 记 员  张乃伦