浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3078号上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐好，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：费永根，男，1957年10月2日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：富林根，女，1956年5月14日出生，汉族，住海盐县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人费永根、富林根房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判美林公司不承担责任或将案件发回重审。事实和理由：一、一审审理中遗漏了重要被告嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司），程序上存在重大错误。1.2015年11月8日，美林公司与伟达公司、中达公司在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，将本案争议的美林三期房地产开发项目整体转让给了伟达公司。伟达公司成为开发主体，对该项目承担权利和义务。协议中明确约定伟达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等开发商需承担的全部责任。另外，中达公司是美林三期房地产开发项目总承包单位，美林公司与中达公司存在工程债权债务关系，签订转让协议的真正用意是将美林三期转让给中达公司。因中达公司没有房地产开发资质，故组建成立了伟达公司。转让协议签订后，伟达公司接管了美林三期项目，具体交付事宜都是由伟达公司办理。美林公司不掌握和保存房屋交付的相关信息和情况。因此，伟达公司和中达公司才是本案适格被告。2.本系列案中，业主的代理人曾提交了一份视频光盘证据，内容为2016年5月29日播出的《范大姐帮忙》中“海盐美林金色港湾三期的房子已交付，逾期违约责任谁承担”的视频，从视频中可以看到本案楼盘的实际操作人已经变更，该项目的售楼处、外墙以及交房处的标识，也均更名为“中达·美林三期”。该视频中业主均承认，楼盘的交房通知是由中达公司发出。并且在视频采访中，业主也认为：既然中达公司接手了美林三期，也要接手美林的所有债务。因此，在本系列案件中，业主在收房时，均是明确知晓本案楼盘已经转让，在同意中达公司、伟达公司作为接盘公司的前提下，才确认收房。因此，伟达公司和中达公司才是案件的真正当事人，才是适格的被告。二、因一审法院未将伟达公司和中达公司列为被告，其在一审中没有作出抗辩，故对于出卖人是否存在逾期办证以及逾期办证的原因等未调查清楚，更没有对责任承担的主体进行调查认定。根据转让协议，若本案存在逾期办证的违约责任，承担主体也应为中达公司和伟达公司。三、一审混淆了出卖人办理备案登记（初始登记）与办理转移登记（代办三证）的概念，认定美林公司应在向海盐县国土资源局上交办理权属登记的所有材料后给予7日作为办理转移登记证书的合理期限，没有事实和法律依据。商品房买卖合同附件三第3条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证的过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误办理的，出卖人不承担责任。”出卖人将相关资料报产权登记机关备案，即取得大产证，也就是完成初始登记。这与买受人委托出卖人办理转移登记即代办三证（现统一为不动产权证）是两个不同的概念。因出卖人办理三证还需要买受人配合和提供相关材料，如买受人不配合或不提交相关材料，出卖人无法单独完成办理三证登记的任务。而不动产登记中心只有在双方材料和手续齐全的情况下才受理三证的办理手续。美林公司认为一审不仅未能查清提交资料报产权登记机关备案的具体时间以及逾期的原因，还混淆了办理备案的时间和取得三证的时间，错误地认为美林公司向登记部门上交办理权属登记的所有材料后经过7日的合理期限就应当为涉案房屋取得不动产权属证书，属于认定事实不清。费永根、富林根辩称，一、合同约定的办证时间应当是对出卖人代办权属证书时间的要求。从合同约定和实际操作看，办理权属证书的前提需出卖人提供资料。既然买受人委托出卖人办理登记手续，买受人自然不需要直接向登记机关提交资料，转移登记的所有资料都可由出卖人报登记机关，这也与合同附件三第3条的约定一致。美林公司将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”仅理解为办理初始登记，显然与合同第16条、附件三第3条的逻辑相悖。即便存在此种歧义，作为格式条款也应当作出对出卖人不利的解释。二、违约责任的承担主体应当为美林公司。涉案商品房买卖合同的签订方为美林公司和冯新根、周文娟，由美林公司承担违约责任符合合同的相对性原则。冯新根、周文娟收到的交房通知书明确加盖了美林公司公章，在收房现场虽然知道中达公司的存在，但收房不代表冯新根、周文娟知道美林公司与中达公司之间转让协议的内容，也不代表同意转让行为。三、中达公司、伟达公司并非必须参加诉讼的案件当事人，一审法院没有追加，程序正当。综上，美林公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。费永根、富林根向一审法院起诉请求：1.美林公司赔偿逾期交房违约金15403元（按购房款398000元计算自2015年6月30日起按日万分之一计算至2016年7月21日，计算方式=398000元*0.0001*387天）；2.美林公司赔偿逾期办证违约金18867元（按购房款398038元自2017年1月17日起按日万分之一计算至2018年5月6日，计算方式=398038元*0.0001*474天）。一审法院认定事实：2014年10月16日，费永根、富林根与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，费永根、富林根向美林公司购买美林·金色港湾三期第22幢2单元1303号房，该房建筑面积约106.95平方米，合同总价款398000元；合同第九条约定的房屋交付时间为2015年6月30日前，若逾期交房，按交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，该合同第十六条对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。同日，双方还签订《补充协议》一份，针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定的补充：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。2016年7月21日，费永根、富林根与美林公司办理收房及结算手续，美林公司出具购房确认结算清单一份，该结算清单载明：房屋总房款为398038元，加上美林公司代收办证费用、物业专项维修基金等共计410006.57元，费永根、富林根已预交398000元，应收12006.57元，费永根、富林根于同日缴清该款项。2018年5月6日，海盐县国土资源局颁发涉案房屋不动产权证书。另，费永根、富林根于2016年7月14日将涉案房屋的最后一笔房款以贷款放款形式付清。一审另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就业主们反映美林三期的交房违约金问题进行新闻播报及采访。庭审中，美林公司答辩称：第一，本案的主体不适格，美林公司已申请追加伟达公司和中达公司为共同被告参与诉讼。因美林公司与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》，该协议书中明确了美林公司将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。本案中费永根、富林根所出示的购房确认结算清单上加盖的虽是美林公司的公章，但当时的公章的实际控制人是伟达公司和中达公司，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。第二，对于费永根、富林根主张的逾期交房违约金，因费永根、富林根存在逾期付款的问题，其最后一笔房款于2016年7月14日付清，按照《浙江省商品房买卖合同》第九条中的约定，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。故费永根、富林根于2016年7月21日收房，美林公司无需承担逾期交房违约金。第三，对逾期办证违约金的计算方式不予认可。根据补充协议约定，出卖人承诺于180天起取得的是初始登记。一审法院认为，费永根、富林根与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，作如下认定：一、关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。一审法院认为，首先，美林公司申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与费永根、富林根签订购房合同及办理结算手续的均为美林公司，故即便是伟达公司、中达公司确在与美林公司履行相关协议中存在违约情况导致美林公司交房、办证的延迟，也系美林公司与伟达公司、中达公司之间的法律关系，美林公司不能以此来对抗其应向费永根、富林根履行的义务。美林公司如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担违约责任，可另行起诉，不影响其权利救济途径。因此，对于美林公司提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请不予准予。二、关于是否存在逾期交房的问题。双方的商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2015年6月30日前交房，但费永根、富林根于2016年7月14日才将涉案房屋的房款付清，根据上述合同的第九条约定买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。2016年7月21日，费永根、富林根与美林公司办理了收房手续，该交房日期尚在合同约定的顺延期限内，故费永根、富林根请求美林公司支付逾期交房违约金，不予支持。三、关于逾期办证的天数问题。费永根、富林根认为，根据《补充协议》约定，美林公司应在商品房交付之日起180天内为费永根、富林根办理房地产权属证书，应自2017年1月17日起计算逾期办证天数。一审法院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但《补充协议》对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。本案中，费永根、富林根委托美林公司办理涉案房屋的权属证书，并于2016年7月21日交房当日交清美林公司预收的办证费用。按照《补充协议》的约定，并结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，一审法院认为在美林公司向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，美林公司应于2017年1月23日前将不动产权登记证书交付给费永根、富林根，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年5月6日，逾期468天。对于违约金的计算标准，费永根、富林根主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，予以支持。因此，费永根、富林根可请求的逾期办证违约金为18628.18元（398038元*0.0001*468天），对费永根、富林根请求的超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、美林公司于判决生效之日起十日内支付费永根、富林根逾期办证违约金18628.18元；二、驳回费永根、富林根的其他诉讼请求。如果美林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由费永根、富林根负担150元，美林公司负担178元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定:美林公司在二审中确认，其在与中达公司、伟达公司签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》之前、之后，均未向业主发送过书面通知。本院认为，费永根、富林根与美林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案二审的争议焦点有二：一、美林公司是否为逾期办证违约责任的承担主体，一审未追加中达公司和伟达公司为本案被告是否程序不当；二、一审确定的美林公司逾期办证的天数是否正确。（一）关于美林公司是否为逾期办证违约责任的承担主体的问题。美林公司上诉称，其已将涉案美林三期房地产开发项目转让给中达公司和伟达公司，因此，即便确实存在逾期办证的事实，违约责任也应由中达公司和伟达公司承担，一审未追加前述两公司为共同被告不当。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同的缔约双方为费永根、富林根和美林公司，现费永根、富林根要求美林公司承担逾期办证的违约责任，符合合同的相对性原则。一方面，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”美林公司如果将房屋买卖合同约定的交房和办证义务转让给中达公司和伟达公司，应当征得业主费永根、富林根的同意，否则对费永根、富林根不发生效力。目前，没有证据表明，美林公司就转让其合同义务已征得费永根、富林根的同意，况且在交房、结算等合同履行过程中，仍存在以美林公司名义实施、加盖其公章的行为。因此，即便美林公司所称涉案房地产项目转让属实，也不能据此免除美林公司所应承担的合同责任。另一方面，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”如果本案存在逾期办证的事实，即便是因中达公司、伟达公司的原因导致，美林公司也应当向费永根、富林根承担违约责任。其和中达公司、伟达公司之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。综上，美林公司要求追加中达公司、伟达公司为本案共同被告的依据不足，中达公司、伟达公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加该两公司为共同被告，并无不当。美林公司就此所提上诉意见，于法无据，本院不予采纳。（二）关于美林公司逾期办证天数的确定。一方面，根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常指开发商就宗地向相关行政主管部门申报权属登记，即俗称“大证”，而转移登记则指购房者依据商品房销售合同向主管部门申请过户登记，即俗称“小证”。案涉商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定”中明确，买受人委托出卖人办理案涉商品房的转移登记，但未对转移登记期限作出明确约定。而双方合同附件三第3条明确是对前述商品房买卖合同第十六条的补充，该第3条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从文义看，该条款既已明确系办理权属证书，并特别指出了权属证书包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，显然应系对出卖人代为办理转移登记的期限要求。另一方面，根据补充协议的约定，美林公司应当在交房后180天内取得案涉土地、房屋的初始登记证书。案涉房屋交房日为2016年7月21日，美林公司自述在2018年2月5日才办理完成涉案房屋的初始登记，显然超过了补充协议约定的日期。美林公司应当按照补充协议的约定，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。根据前述两方面，美林公司存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，应当承担相应违约责任。一审在双方补充协议约定的180天的基础上，再增加7天登记机关办理时间，确定美林公司自2017年1月23日至2018年5月6日承担逾期办证的违约责任，并无不当。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇一九年十二月二十六日书记员 王家慧