广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9533号原告：谢锦宗，男，1988年3月26日出生，汉族，住广州市花都区，原告：吴正溪，男，1972年6月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县，两原告共同委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王丽萍，广东艾伯纳律师事务所实习律师。被告：李明禄，男，1970年11月12日生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：李亚强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：钟秋花，女，1966年9月8日出生，汉族，住广州市花都区，原告谢锦宗、吴正溪与被告李明禄，第三人钟秋花确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人王月甜、被告李明禄及其委托诉讼代理人李亚强到庭参加诉讼，第三人钟秋花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年3月9日签订的《协议》无效；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年3月9日签订《协议》，约定双方就位于狮岭镇××号的房屋合作装修房子事宜，原告负责施工改建房子，被告负责付清款项人民币65万元给原告。而实际上，涉案房屋的权属人为第三人钟秋花并不是原告，且未经权属人的同意，权属人对此事毫不知情，且仅仅是原告与被告之间自行签订，并未征求权属人的意见。而且，涉案房屋尚未取得宅基地使用证。原告认为，原告与被告于2019年3月9日签订《协议》，严重侵害了房屋权属人的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请予以支持。补充：协议主体双方均未取得建造师相关资质，根据合同法以及最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用案件的司法解释的相关规定，涉案协议应认定为无效。被告辩称：一、我方与谢锦宗、吴正溪签订的协议符合合同法等相关法律的规定，不存在无效事由，为有效合同。我方与谢锦宗、吴正溪作为完全民事行为能力人，该合同为双方真实意思表示一致的结果。该合同不属于欺诈、胁迫手段损害订立的损害国家利益合同，不属于恶意串通损害国际、集体、第三人的利益情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，也没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。我方与谢锦宗、吴正溪签订的协议应为合法、有效。二、涉案房屋合作装修协议的签订是经过房屋权属人即第三人钟秋花同意的。2019年3月钟秋花主动找到我方，要求我方装修包租该房屋，而谢锦宗与钟秋花正是母子关系，签订合同之时钟秋花本人也在场。谢锦宗、吴正溪起诉状所述未经权属人同意，权属人对此事毫不知情，仅仅是我方与原告之间自行签订，并未征求权属人的同意，与事实不符。三、即使认定房屋权属人即第三人钟秋花不知情，原告谢锦宗、吴正溪与我方签订协议的行为也构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，原告谢锦宗作为房屋权属人即第三人钟秋花的儿子，双方具有直系亲属关系，原告谢锦宗与我方签订协议时多次带我方到涉案房屋实地勘察、讨论合作装修房子的事情，而房屋权属人即第三人钟秋花就住在涉案房屋的二楼，我方有理由相信该房屋由原告谢锦宗负责管理，我方有理由相信原告谢锦宗的行为是经过其母亲钟秋花同意的，原告谢锦宗具有签订协议的代理权，我方作为合同相对方已经尽了合理的注意义务。涉案合同于2019年3月9日签订，涉案房屋于2019年5月份开始施工装修，到谢锦宗、吴正溪起诉的时间，长达5个多月的时间，钟秋花就住在涉案房屋的二楼，如果钟秋花不知情，并且不同意双方签订的合同，完全可以提出异议，而在这5个多月的时间里，第三人钟秋花均没有表示有异议，实际上，第三人钟秋花已经知晓了我方与谢锦宗、吴正溪签订了协议，也接受我方向其支付费用的行为。因此原告谢锦宗的行为构成表见代理，原告谢锦宗、吴正溪与我方签订的协议对第三人钟秋花具有约束力。四、原告谢锦宗、吴正溪诉请合同无效的行为，严重违背了民法和合同法上的诚实信用原则。“诚实信用原则”的基本语意是要求人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益。该起事件的实质就是原告与我方签订协议，并且协议已经实际履行的情况下，另有他人给了更高的价格要求改建装修包租涉案房屋，因此原告反悔不履行双方已签订的协议，原告的这种行为，严重违背了民法和合同法上的诚实信用原则。综上，我方与谢锦宗、吴正溪签订的协议合法有效，请求贵院依法驳回谢锦宗、吴正溪的诉讼请求，维护我方的合法权益。第三人钟秋花未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇闪壁旧村八巷二号三至六层。原告陈述：涉案房屋为宅基地，没有取得规划报建，涉案土地登记在钟秋花名下。被告陈述：不清楚涉案房屋的规划报建，涉案土地权属于钟秋花，是钟秋花本人找到我。两原告陈述：被告主动找到原告要求合作。钟秋花与谢锦宗系母子关系。本院询问钟秋花为何未提起本次诉讼，两原告称：钟秋花未与原告签订《协议》，此《协议》未经其同意，其不愿意作为当事人。但两原告未能提供证据。本院依法发函向广州市规划和自然资源局花都区分局询问涉案房屋所在土地性质及规划报建情况，该局回函：由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等有效信息资料，我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的地理位置进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区狮岭镇闪壁旧村八巷二号的三至七层房屋”办理《建设工程规划许可证》的记录。由于宅基地登记档案坐落只登记到村队，没有具体的详细位置信息，且历史登记档案没有红线，无法核查涉案土地是否具有农村宅基地性质。2019年3月9日，两原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《协议》，约定：甲方将每层（三至六层十个单间，每层两间一房一厅，七层四个单间，共54间房）每个单间20个平方米，房间包边门，厕所装门。每个房间卧室到阳台的铝合金推拉玻璃门宽1.6米，每个房间内墙板到顶且吊天花板，厨房双层大理石灶台带洗菜盆，阳台防盗窗铝合金推拉玻璃1.8米宽。走道贴抛光砖1.6米高墙板到顶且吊天花。整栋楼消防设施齐全。每个单间配1.5x2米席梦思床，每间套房两张床。房间，厨房，厕所安装，空调，热水器，全套插座。每个房间装60W圆吸盘灯，整栋监控线和网线及房间网线插座装齐。一楼装不锈钢电子刷卡门，一楼配送一间铺面吊天花板，墙壁贴抛光砖到顶，装厕所，厨房给乙方作为门卫室及车库无偿使用。电梯，出租房合表为居民照明电价。甲方负责施工改建房子，由上改建，2019年5月1号开始动工，完工后如本年中秋节时交房给乙方，乙方有三个月招租期使用，如果甲方中秋节以后交房给乙方，则2020年3月1号开始为乙方招租期开始，招租期是三个月，招租期过后租期才算正式开始。付款方式：第一次付款，乙方付100000元整做为定金给甲方，动工使用。如甲方不合作三倍返还给乙方，如乙方不合作．没收定金。第二次付款。重新改建的房间成型，每层电梯口打通，付100000元整给甲方。第三次付款，贴地板砖和墙板，装包边门，付款100000元整给甲方。第四次付款，水电安装好，电梯材料拉来，付100000元整给甲方。第五次付款，房间天花板吊好，门窗装好，电梯装好付100000元整给甲方。第六次付款，整栋改建好，卫生打扫干净，乙方满意，交房给乙方付150000元整给甲方。（陆拾伍万元整全部付清给甲方）乙方有效合同期一共有十年。甲方负责改建期间乙方一共付清陆拾伍万元整给甲方，甲方给乙方六年无偿租期出租使用。后四年租期按市场价每次付一年的租金给甲方。如甲方改建装修好后交房给乙方不够54间房，按照每间房单价往后推，在原有基础上延长乙方出租使用年限。2019年3月9日，被告儿子李路阳向原告吴正溪支付100000元。2019年4月22日，被告向原告吴正溪支付20000元。2019年5月2日，被告向原告吴正溪支付20000元。2019年5月13日，被告向原告吴正溪支付50000元。2019年5月29日，被告向原告吴正溪支付50000元。两原告陈述：上述协议签订后，两原告开始购买材料施工，发现土建部分一直涨价，工人工资也一直涨价，协议书约定金额无法完成，找被告协商修改，但被告拒绝修改，因此，两原告在2019年7月提出终止协议，被告支付的240000元已用于拆房以及电梯定金、退租户押金以及订购装修材料水泥沙。被告陈述：两原告是因为资金问题反悔，并不是因为对涉案房屋权属人不知情。诉讼中，原告陈述：其提起本次诉讼的依据是涉案房屋没有取得权属证件，签订主体没有取得建筑相关资质，约定款项实际无法完工，剥夺了原告利益。同时两原告明确：其主张整份《协议》无效。本院认为：两原告与被告签订的《协议》包含两层法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是建设工程合同关系，其实质是两原告建设房屋后交由被告承租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据广州市规划和自然资源局花都区分局的复函，涉案房屋未办理合法规划报建，因此两原告与被告签订的《协议》中的租赁关系条款无效。又，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”因建造房屋系三层高房屋，两原告不具备施工资质，故两原告与被告之间的《协议》中有关建设施工合同关系条款无效。因此，原告主张两原告与被告签订的《协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。但两原告并未对合同无效后的法律责任承担进行起诉，被告亦未提出反诉，因此有关双方《协议》无效的法律后果及责任承担，各方另循途径解决。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，判决如下：确认原告谢锦宗、吴正溪与被告李明禄于2019年3月9日签订的《协议》无效。案件受理费5150元，由原告谢锦宗、吴正溪负担2575元，由被告李明禄负担2575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年十二月二十六日书记员 彭小容陈晓敏