天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15351号原告：刘再新，男，1963年4月24日出生，汉族，天津市河东区市场监督管理局公务员，住天津市河东区。被告：天津龙城投资发展有限公司，住所地天津市南开区鼓楼商业街2号楼4楼。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：胡明，天津华盛理律师事务所律师。原告刘再新与被告天津龙城投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘再新、被告天津龙城投资发展有限公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘再新向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期办证的违约金70614.75元（以总房款320248.32元,按照中国人民银行5年期贷款利率4.9%上浮50%，从2002年10月8日至2005年10月8日计算三年）;2.依法判令被告立即为原告办理房产证；3.依法判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2001年9月7日签订的《商品房买卖合同》，原告购买被告位于天津市南开区房屋，房屋总价款320248.32元，其中按揭贷款160000元。被告于2002年9月9日向原告送达《入住通知书》，房屋开始办理交房入住手续，随后办理了交付手续。但自交付以来，原告多次催促被告尽快办理房产证，被告以种种理由推脱，十几年时间过去了，仍然未办理房产证，被告的行为已经构成违约，给原告造成了重大的财产损失，应当承担继续履行及赔偿损失并行的违约责任。关于办理房产证，合同第十二条有关于商品房产权登记的规定，“商品房竣工验收合格后，甲方需在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，甲方应协助乙方办理房屋所有权转移登记。甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未协助乙方办理房屋所有权转移登记，给乙方造成损失的，甲方应承担责任”。合同约定办房产证的起始时间节点为商品房竣工验收合格后30日。被告于2002年9月9日向原告发函要求交付房屋，说明该时间当时涉诉房屋已竣工验收合格完毕，才会安排交付。30日内即2002年10月8日前应办理房产证，逾期视为违约。虽然对于逾期办证的违约责任计算标准在合同中未有明确的约定，但是最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作了规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据中国人民银行发布的5年期贷款利率为4.9%,上浮50%计算。综上，已经合法占有使用房屋的业主请求开发商办理房屋所有权变更登记的请求权属于物权，不适用诉讼时效的规定。对于逾期办证约定违约金的性质，属于《合同法》第114条第3款中迟延履行的违约责任承担。从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖，尤其是商品房预售，实际上是开发商融资的手段和途径，业主交付相应的购房款后，开发商在没有完成相应的合同义务，尤其是办理所有权变更登记的情况下，按照同期银行贷款利率罚息计算资金占用损失，符合公平原则。故起诉。天津龙城投资发展有限公司辩称，原告的诉请不具有事实及法律依据，并已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。被告于2004年5月24日办理了包括涉诉房屋在内的该片房屋产权总登记即初始登记，并于2004年7月23日登报公告，通知包括原告在内所有业主，自2004年6月30日起可以办理房屋产权证。据此，被告已经履行完毕配合原告办理产权证所需的前置手续，此后办理涉诉房屋产权证是原告的权利，也是原告的义务，被告仅是协助义务，但自被告通知原告可以办理房屋产权证至今原告未办理涉诉房屋的产权证，是原告自己未履行义务导致，与被告无关。因涉诉房屋自2004年6月30日起已经可以办理房屋产权证，被告已经以公告的方式通知了原告，原告主张2002年10月8日至2005年10月8日的逾期办证违约金不具有依据。原告对涉诉房屋未办理产权证是知晓的，却在2019年11月主张2002年10月8日至2005年10月8日的逾期办证违约金，显然超过了诉讼时效。原告至今未交纳房屋面积差价款是未办理房屋产权证的原因之一，亦与被告无关。本院经审理认定事实如下：2001年9月7日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市南开区商业房屋，建筑面积为36.8平方米，其中套内建筑面积为26.89平方米，公共部位分摊建筑面积为9.91平方米；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8702.40元，价款为320248.32元；商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付；原告除交付首付款外的房款以按揭贷款形式支付；商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，商品房建筑面积与被告销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补，面积差异超过±3%的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，商品房价总额按实际建筑面积调整，多退少补，并由被告（原告）将差额房价款于30日内交付原告（被告）；被告未征得原告同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，确需变更的，被告应自设计变更方案确定之日起180日内与原告协商，原告同意变更的，双方订立补充合同，原告不同意变更，或被告擅自变更的，原告有权解除合同；商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，被告应协助原告办理房屋所有权转移登记，被告未按时办理房屋所有权初始登记或未协助原告办理房屋所有权转移登记，给原告造成损失的，被告应承担责任；合同中还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款，商品房竣工验收合格后，被告向原告交付了涉诉房屋。2004年4月12日，天津市房地产管理局测量队出具商品房建筑面积测量报告书，测量结果为涉诉房屋实际建筑面积为47.38平方米，较合同约定的建筑面积增加了10.58平方米，其中实际套内建筑面积为26.66平方米，较合同约定面积减少了0.23平方米，实际分摊公用建筑面积为20.72平方米，较合同约定面积增加了10.81平方米。另，涉诉房屋的房号原为E4-237号，后变更为东5-E24-237号。2004年5月24日，被告办理了包括涉诉房屋在内的所涉南开区鼓楼东街楼宇的房屋所有权初始登记。2004年7月23日，被告在每日新报上刊登公告，载明：“鼓楼商业街商品房产权总登工作已于2004年5月24日办理完毕，现通告各街业主自2004年6月30日起办理产权分户手续”。原告一直未向被告交纳涉诉房屋面积差价款，原告的产权证也一直未能办理。因涉诉房屋实际建筑面积增加了10.58平方米，被告于2019年10月14日将原告诉至本院，要求原告支付房屋面积差价款92071.39元。本院经审理后作出（2019）津0104民初13811号民事判决书，认为：龙城公司向刘再新交付的房屋改变了环境布局，实际分摊公用建筑面积超过约定公摊面积10.81平方米，双方在签订买卖合同时，龙城公司存在误导刘再新的行为，违背了公平原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归刘再新所有，故确定龙城公司主张的面积差价款92071.39元，由龙城公司承担40%即36828.56元，由刘再新承担60%即55242.83元。遂判决刘再新支付龙城公司55242.83元，龙城公司不服，提出上诉，该案现尚在二审审理期间。本院认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。且双方均已按照合同约定履行了付款及交付房屋的义务。被告在完成房屋初始登记后，有协助原告办理产权证的义务，被告已于2004年7月23日通过报纸刊登公告的形式，告知包括原告在内的业主自2004年6月30日起可以办理房屋产权证手续，但因原告至今未补足涉诉房屋面积差价款，造成涉诉房屋的产权证至今未予办理。被告已积极履行了相应的义务，并无违约行为，故原告要求被告赔偿逾期办理产权证的三年的违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。原、被告在签订的《天津市商品房买卖合同》中对于房屋面积差异的问题已做出了明确约定，涉诉房屋确实存在面积差异，现因原、被告之间就房屋面积差价款事宜尚在另案诉讼当中，故现涉诉房屋并不具备办理产权证的条件，原告可待条件成就后再行主张，故原告要求被告立即为原告办理产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘再新的全部诉讼请求。案件受理费782.50元，由原告刘再新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马春红二〇一九年十二月三十日书记员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。