宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7316号 原告：宁夏三丰营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：史鹏飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何少斌，宁夏宁人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝庆，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：宁夏云天房地产开发集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：金涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郜儒家，宁夏兴业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。 原告宁夏三丰营销策划有限公司（以下简称三丰营销公司）诉被告宁夏云天房地产开发集团有限公司（以下简称：云天房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三丰营销公司的委托诉讼代理人何少斌、王宝庆，被告云天房地产公司的委托诉讼代理人翟小春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉时向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付佣金564586元、补提佣金377272元、溢价分成956936元以及资金占用期间利息34859.28元（资金占用利息按年利率6%，暂计算至2019年5月31日，主张至实际付清之日止，具体详见计算清单），以上共计1933653.28元；2.依法判令本案的案件受理费、保全费、担保费、公告费等由被告承担。 原告当庭变更诉讼请求为：1.依法判令被告向原告支付佣金589174元、补提佣金377272元、溢价分成926258元以及资金占用期间利息34859.28元（资金占用利息按年利率6%，暂计算至2019年5月31日，主张至实际付清之日止，具体详见计算清单），以上共计1927563.28元；2.依法判令本案的案件受理费、保全费、担保费、公告费等由被告承担。 事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签订编号为SF#号《独家底价包销销售代理合同书》一份，合同约定：被告委托原告独家底价包销代理被告开发的位于银川市兴庆区某某号“某某1号”剩余现房商品房（具体销售范围以委托代理销售房源底价表为准），代理期限自2017年1月1日至2017年12月31日；合同同时对代理销售模式、佣金点位、补提佣金点位、溢价分成、佣金结算、费用支付方式、诉讼管辖等进行了明确约定。合同期限内，原告按照约定代理销售，被告按照约定为原告办理了结算。合同期限届满后，原告继续按照2017年《独家底价包销销售代理合同书》约定代理销售，被告继续按照2017年《独家底价包销销售代理合同书》约定的佣金点位、补提佣金点位、溢价分成比例为原告办理结算手续。但自2018年8月至今被告尚欠原告佣金589174元、补提佣金377272元、溢价分成926258元。原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望判如所请。 被告云天房地产公司辩称，一、原被告于2017年签订的《独家底价包销销售代理合同书》有效期已经届满，且被告已完全履行了2017年独家代理合同的全部约定，故原告不能依据2017年的合同而向被告主张权利。2016年，原被告开始建立合作关系，被告与原告在2016年8月15日签订了《独家底价包销销售代理合同书》。该合同签订后，原告未按照合同约定在合同有效期内完成当年约定的销售任务。2017年2月28日，原被告又签订一份《独家底价包销销售代理合同书》，合同约定有效期为2017年1月1日至2017年12月31日；原告在合同期内应当完成1.1亿元的销售任务。在2017年度内，被告仅完成5000万元。鉴于被告连续两年均未完成销售任务，2018年，被告与原告商定每月结算一次，具体结算标准由双方在结算时商定。二、原告主张佣金564586元缺乏事实依据。2018年1月至2018年8月底，原被告按照此前口头约定，按月视具体情况结算应支付佣金数额，原被告确定按月结算后，被告均按月向原告支付了应支付的全部代理服务费。2018年9月始，因原告仍无法达到被告的销售预期，被告终止了与原告的合作关系。此后再未与原告进行过结算。在2018年9月双方既无口头约定，也无书面约定的情况下，原告主张被告应向原告按照2017年合同约定确定佣金标准缺乏事实根据。三、原告主张“补提佣金”377272元缺乏事实依据。原被告2018年结算过程中，从未约定“补提佣金”，也未约定“补提佣金”的计算方式。原告主张“补提佣金”缺乏事实根据，因此不能成立。四、原告主张溢价分成956936元缺乏事实依据。如上所述，原被告的书面合同关系于2017年底终止。2018年双方根据口头协议，每月根据实际情况进行结算。根据已结算的数据被告已全额支付了2018年8月底前的全部代理服务费。自2018年9月始，原被告对房屋销售底价，房屋销售范围、溢价分成比例均无约定，原告依据已失效的代理服务合同主张溢价分成缺乏事实根据。五、原告主张在2018年9月至今为被告提供服务的陈述，与事实不符。2018年9月，被告已明确告知原告终止双方之间的合作关系，在被告告知原告后，房屋销售工作均由被告自行负责，自此以后与原告再无关系。因此，原告在2018年9月双方关系终止后主张费用，缺乏事实根据。综上，原告所主张的各项报酬，缺乏事实根据。在未约定被告应支付报酬的时间、被告不欠付原告各项报酬的情况下，原告主张的各项利息不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院确认如下：原告提交合同编号为SF-#《独家底价包销销售代理合同书》、某某市1号项目2017年1月、5月、7月、8月《成交结算明细》、2017年1月、5月、7月佣金及溢价报酬《某某银行客户回单凭证》，虽具有真实性、合法性、关联性，但仅能证明原告代理销售被告开发的房源、底价，不能证明双方对2017年合同履行期限进行了变更，原合同视为无固定期限的代理合同；《某某1号项目2018年1月-12月成交结算明细》、2018年1月--8月佣金及溢价报酬《某某银行客户回单凭证》2018年1月-10月《某某增值税普通发票》具有真实性、合法性、关联性，能够证明原告2018年9月至12月应得佣金397677元、溢价报酬751117元，但不能证明原告应获得补提佣金；《“某某1号”工作联系单》虽具有真实性、合法性，但仅能证明被告委托原告出售该13套房屋及委托销售的具体底价；原告提交的《某某住房公积金房款支付凭证》、《某甲银行进账单》、《个人住房贷款凭证》、《某某增值税发票》、《某乙银行借款借据（借款人回单）》虽为复印件，但能相互印证，且有《某某1号项目2018年1月-12月成交结算明细》印证房屋销售人为原告，故对该证据的证明效力，本院予以确认；原告提交的购买人为朱某某号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《银川市商品房买卖合同（现售）》、《某某增值税普通发票》、张某某《劳动合同》，购买人为杨某房号为某某《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》、《收据》、《某乙银行借款借据（借款人回单）》、王某《劳动合同》，购买人为栗某、苏某某房号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》、《住房公积金委托放款通知（代借据）》、李某某《劳动合同》，购买人为巩某房号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》、马某某《劳动合同》，购买人为周某某房号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》，购买人为邢某某房号为某某《银川市商品房买卖合同（现售）》、《某某市住房公积金管理中心委托贷款借款借据》、《某某增值税普通发票》，购买人为吴某某房号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》，购买人为张某房号为某某《某某·某某1号房屋会签单》、《商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（现售）》均为复印件，特别是作为证明原告销售的直接证据即《房屋会签单》均为照片打印件，无原件核对，也无证据证明照片来源于被告公司，故对该证据的证明效力本院不予确认；原告申请调取的某丙银行股份有限公司宁夏分行户名栗某《活期历史明细清单》、《某甲银行司法查询控制系统个人账户活期交易明细导出表》、某丁银行股份有限公司宁夏回族自治区分行《企业活期明细信息》、某戊宁夏区分行营业部《查询单》、某某市房屋产权交易管理中心商品房《备案情况说明》，均具有真实性、合法性，但涉及陈某、郑某某、李某、蒋某某、马某某的银行交易明细等材料与本案具有关联性，其余均无证据印证与本案原告主张的事实相关。被告提交的《独家底价销售代理合同书》具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；被告提交的《银行转账凭证》虽具有真实性、合法性、关联性，但不能证明其已经结清了所有佣金；被告提交的《独家底价包销销售代理合同书》仅能证明双方在2016年起即开始了合作；被告提交的《律师函》具有真实性、合法性、关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月15日，原被告签订《独家底价包销销售代理合同书》，由原告以全程独家底价包销代理的方式销售被告开发的“某某号花园”房屋，被告按销售回款比例支付原告佣金。合同到期后，原被告于2017年2月28日再次签订了《某某1号独家底价包销销售代理合同》，约定：被告委托原告销售某某一号剩余现房商品房的全程销售工作，范围以销售房源底价表为准；代理方式为全程独家底价包销代理，在合同期内原告销售房源销售额计入原告业绩，被告自行销售房源销售额不计入原告销售业绩（被告自行销售指被告完全通过自身内部渠道获得的客户资源并完成交易）；合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日，期限内原告需完成11000万元销售指标额；被告指定王某某为被告公司代表，负责协调业务工作，负责房屋销售、租赁的审核盖章；代理佣金结算方式为：住宅（含公寓）自然月当月按照成功销售房屋底价总金额的1.5%结算佣金，完成全年销售指标的60%即6600万元时，被告按销售房屋底价总金额的2%补提销售佣金，完成85%时被告按销售房屋底价总金额的2.5%补提销售佣金，完成100%时被告按销售房屋底价总金额的3%补提销售佣金；办公楼、商业房按每套10000元结算代理佣金；原告通过专业操作使得房屋实际销售价格超过双方合同约定的销售底价时，超出部分的70%作为原告的溢价分成报酬；代理佣金、溢价分成报酬以自然月结算，结算依据为《商品房买卖合同》并收回房款的金额，原告在次月3日内将上个月结算书提供给被告审核，被告在5个工作日内将后并盖章的结算书交回原告，原告出具正规发票，被告足额支付。合同后附《某某1号花园委托代理销售房源汇总表》，详细列明了委托销售的房号、底价、面积。2017年度，被告按照合同约定支付了佣金及溢价提成。2018年双方未签订代理销售合同，但原告依然按照《某某1号花园委托代理销售房源汇总表》委托的房源为被告销售。2018年1-8月，原被告双方签字确认了《某某1号项目2018年（1-8月）成交结算明细》8份，在该表上注明销售点位佣金按照1.5%计提，单套破底提佣1%，溢价提佣为溢价总价70%，销售点位佣金根据合同约定签约指标完成率核算。2018年1-8月的《某某1号项目成交结算明细》上被告（甲方）处由王某某、刘某、王某某签名，并加盖被告公司印章，原告（乙方）处杨某签名，并加盖原告公司及原告法定代表人印章。被告按此结算明细上计算的佣金及溢价款金额付清了佣金及溢价分成款。2018年9月-12月的《某某1号项目成交结算明细》除在被告处仅有王某某的签名外，其余内容与2018年1-8月的《某某1号项目成交结算明细》一致。其中，《某某1号项目2018年9月成交结算明细》核算的本月可结溢价佣金为211546元，可结点位佣金为75671元，合计可结佣金为287217元；《某某1号项目2018年10月成交结算明细》核算的本月可结溢价佣金为231491元，可结点位佣金为84814元，合计可结佣金为316305元；《某某1号项目2018年11月成交结算明细》核算的本月可结溢价佣金为198603元，可结点位佣金为107807元，合计可结佣金为306410元；《某某1号项目2018年12月成交结算明细》核算的本月可结溢价佣金为109477元，可结点位佣金为129385元，合计可结佣金为238862元。2018年9-12月佣金合计1148794元，被告未向原告支付。 除此以外，2018年10月经原告包销签约的购房人严某某（房号为某某），于2019年2月28日支付房屋尾款500000元，依据合同约定应结算佣金7059元、溢价佣金18259元；2018年11月经原告包销签约的购房人李某某、梁某（房号为某某），于2019年1月7日支付房屋款660000元，依据合同约定应结算佣金9613元、溢价佣金6769元；2018年12月经原告包销签约的购房人张某某（房号为某某），于2019年1月9日支付房屋款900000元，依据合同约定应结算佣金13387元、溢价佣金1790元。以上佣金及溢价佣金共计56877元未计入2018年《某某1号项目成交结算明细》中，被告也未向原告支付该笔费用。 因双方对佣金的结算、支付等发生争议，故涉诉。 审理中，原告申请本院调取了某丁银行股份有限公司宁夏分行《活期历史明细清单》、《某乙银行司法查询控制系统个人账户活期交易明细导出表》、某丁银行股份有限公司宁夏回族自治区分行《企业活期明细信息》、某戊宁夏区分行营业部《查询单》、银川市房屋产权交易管理中心商品房《备案情况说明》，其中2018年10月经原告包销签约的购房人陈某（房号为某某），于2019年2月12日支付房款192000元，依据合同约定应结算佣金2880元、溢价佣金4072元；2018年11月经原告包销签约的购房人郑某某（房号为某某），于2019年1月30日支付房款360000元，依据合同约定应结算佣金5400元、溢价佣金3818元；2018年12月经原告包销签约的购房人李某（房号为某某），于2019年3月6日支付房款630000元，依据合同约定应结算佣金9450元；2018年12月经原告包销签约的购房人蒋某某（房号为某某），于2019年3月21日支付房款460000元，于2019年3月22日支付房款23297.5元，依据合同约定应结算佣金7249.46元、溢价佣金5817元；2018年8月经原告包销签约的购房人马某某（房号为某某），于2019年1月8日支付房款407307.5元，依据合同约定应结算佣金6000元、溢价佣金8447元。上述佣金及溢价佣金共计53133.46元未计入2018年《某某1号项目成交结算明细》中，被告也未向原告支付该笔费用。 本院认为，原、被告在2018年虽未签订合同，但根据原告提交的由被告签章确认的2018年1-8月《某某市1号项目成交结算明细》可知，原被告延续了双方2017年合同约定的委托包销关系，且双方实际按照2017年签订的佣金、溢价佣金比例结算佣金，故原告主张的2018年9-12月的佣金，被告应按该合同约定的比例支付。原告提交的2018年9-12月《某某1号项目成交结算明细》与被告签章确认的2018年1-8月《某某1号项目成交结算明细》内容一致，虽未加盖被告的印章，但有被告指定的代表签字确认，可以认定2018年9-12月《某某1号项目成交结算明细》中列明的房屋由原告包销完成，故原告主张由被告支付该表所计算的佣金、溢价佣金1148794元，本院予以支持；原告主张的2018年销售后2019年回款的佣金、溢价佣金，其中110010.46元有原告提交的证据材料及申请本院调取的材料印证，故被告应支付该笔费用。原告主张的补提佣金，因计算补提佣金的基础为全年销售总量，根据2017年合同约定，只有原告完成全年销售总量一定比例才计算补提佣金，原告并无证据证明双方约定了2018年的销售总量与2017年相同，因此，无法核实原告完成销售量占全年销量的比例，故其主张的补提佣金无事实依据，本院不予支持。因双方并未签订合同，不能确定支付佣金的时间，故利息从原告起诉之日即2019年6月10日起算，按年利率4.75%计算至生效判决确定的给付之日。原告主张的2019年签约销售房屋的佣金及溢价佣金，因其提交的证据为复印件，无原件核对，原告亦再无证据证明2019年签约销售房屋的具体数据，故其该项主张，本院不予支持。 综上，被告应支付原告佣金及溢价佣金1258804.46元，并按年利率4.75%自2019年6月10日支付利息至本判决确定的给付之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告宁夏云天房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏三丰营销策划有限公司佣金及溢价佣金1258804.46元，并按年利率4.75%自2019年6月10日支付利息至本判决确定的给付之日； 二、驳回原告宁夏三丰营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11101元，保全费5000元，合计16101元，由原告宁夏三丰营销策划有限公司负担5590元，由被告宁夏云天房地产开发集团有限公司负担10511元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杜成军 二〇一九年十二月二十二日 书记员  刘燕丽 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。