九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0403民初4163号 原告：九江创美实业有限公司，住所地江西省九江市开发区长城路103号国豪水岸城商务中心不分单元101室，统一社会信用代码91360406087112071T。 法定代表人：周恒健，公司总经理。 委托诉讼代理人：尹宏，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200910673446。 被告：九江创星餐饮管理有限公司，住所地江西省九江市开发区长城路103号国豪水岸城商务中心不分单元101室，统一社会信用代码：913604063226841856. 法定代表人：陈嫦娥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余菲，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604199610301251。 原告九江创美实业有限公司（简称创美公司）与被告九江创星餐饮管理有限公司（简称创星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创美公司的委托诉讼代理人尹宏，被告创星公司的委托诉讼代理人余菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告创美公司提出诉讼请求：一、判决被告支付房屋租金212979元、水电费30000元、违约金15948.03元（计算至2019年9月24日止）；二、判决被告自2019年9月25日起，按3‰/日的标准支付拖欠租赁费用242979元的违约金至还清日止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月1日，原被告签订《租赁合同》，合同约定：被告租赁原告自有的九江市开发区长城路103号国豪水岸城101、107室，面积共780平方米，租期10年，自2014年11月10日至2024年11月10日。第一年租金35100元/月，后逐年递增。租金由被告二每季前30日按季向原告支付，逾期按拖欠金额的3‰日支付违约金（拖欠水电费按5‰/日支付违约金）。2019年1月13日，因被告拖欠租金，原被告签订《租赁合同补充协议》协议约定：被告拖欠的2017年度租金132146元于2019年3月31日付清，2019年1月9日至2019年11月10每月租金按37000元加餐费充值卡5665元支付，协议没有约定的按原《租赁合同》执行。同日被告向原告作出《还款计划》承诺拖欠的2018年度租金124236元于2020年2月28日前付清。现被告尚欠2017年度租金27979元，又拖欠2019年度租金185000元以及水电费30000元，经原告多次催讨，被告至今未付。综上所述，原被告签订的房屋租赁合同、协议、还款计划，均是双方的真实意思，符合法律规定，合法有效，双方均应按约定履行，现被告拖欠租金及费月，应承担继续付款的义务，并按约定支付逾期违约金。为了保护原告的合法权益，现根据《合同法》第107条的规定依法向人民法院起诉，请求人民法院查清事实，判如所请。 被告创星公司辩称，对租金没有异议，水电费需要原告提供其缴纳的凭证，否则不予支付，请求原告明确违约金计算方式及标准，原告起诉的第二项违约金过高，请求法院予以调整，水电费部分应不予计算违约金。 原告创美公司为支持其诉请，向法庭提交了以下证据材料：证据一：房产证复印件，证明租赁物是原告所有，主体适格。证据二：2004年11月1日签订的《租赁合同》复印件一份，证明合同约定与诉状一致，在合同中第十条明确约定违约金的计算方式。证据三：2019年1月13日签订的《租赁合同补充协议》复印件一份，证明双方对被告所欠租金以及支付方式重新对部分条款做了变更及新的约定，该协议第6条其他项约定本协议未约定的按原租赁合同执行。 被告创星公司质证认为，证据的真实性请求法院核实，租赁房屋属实，合同中计算违约金计算标准过高，因为合同是原告提供的，我方要求按照中国人民银行同期贷款利率计算。 被告创星公司未向法庭提交证据。 经审理查明，2014年11月1日，原、被告签订《租赁合同》合同约定：被告租赁原告自有的九江市开发区长城路103号国豪水岸城101、107室，面积共780平方米，租期10年，自2014年11月10日至2024年11月10日。第一年租金35100元/月，后逐年递增。租金由被告每季度的前30日按季向原告支付，逾期按拖欠金额的3‰/日支付违约金（拖欠水电费按5‰/日支付违约金）。2019年1月13日，因被告拖欠租金，原被告签订《租赁合同补充协议》，该协议约定：被告拖欠的2017年度租金132146元于2019年3月31日付清，2019年1月9日至2019年11月10每月租金按37000元加餐费充值卡5665元支付，协议没有约定的按原《租赁合同》执行。同日，被告向原告作出《还款计划》承诺拖欠的2018年度租金124236元于2020年2月28日前付清。现被告尚欠2017年度租金27979元，又拖欠2019年度租金185000元以及水电费30000元，经原告多次催讨，被告至今未付。原告为了保护自己的合法权益诉至我院。 本院认为，原告创美公司与被告创星公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力，合同双方均应依约履行。原告未依约支付租金违反了合同约定，因此对原告要求被告支付212979元的诉请依法予以支持。原告要求被告支付拖欠的水电费30000元，但未提交证据证明，本院依法不予支持。至于原告要求被告按照日千分之三的标准支付违约金，本院认为，违约金是指由当事人不履行或不完全履行合同义务时，按照约定或法律规定应向守约方支付的一定数额的货币或一定价值的财物，常见的为金钱给付。违约金一般有两种分类方法，一是按违约金的产生依据分为法定违约金和约定违约金;一是按照违约金的功能分为惩罚性违约金和补偿性违约金。本案租赁合同中的违约金属于约定违约金。根据功能来分，违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。从理论上讲，惩罚性违约金是指按照法律规定或合同双方约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的一定金额的金钱赔偿，该违约金是对违约行为的惩罚，不影响违约方另行赔偿其违约行为给守约方造成的损失。赔偿性违约金是指按照法律规定或合同双方约定，违约方违约时就其违约行为给守约方造成的损失向守约方支付的一定数额金钱，该违约金是对违约损失所做的赔偿。《中华人民共和国合同法》在第一百一十四条对违约金问题分三款作了规定，该条第一款和第三款规定的是当事人可以约定一方违约时应当根据违约事实(包括迟延履行)向对方支付违约金。该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合该款规定可以看出，《合同法》规定的违约金是具有双重属性的。最高人民法院法院《合同法》解释(二)在第二十七条、二十八条、二十九条又对如何启动违约金调整的程序以及以什么标准增加和降低违约金的问题进行了规定，但坚持了赔偿性和惩罚性并用的原则。如第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。但在第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定可以看出，处理违约金问题时，应注意贯彻违约金赔偿性和惩罚性并存的双重属性。在合同中设定违约金的双方当事人，其目的是为了督促对方积极履行合同，同时也提高对方缔约、履约的信心和积极性，而并非为了追求对方出现违约的机会，从而获得违约金所带来的利益。在大多数出现违约责任的场合，当事人违约往往是因为履约超出合理成本或者违约收益大于履约预期收益的情况下，选择违约承担违约责任的。如果法律使守约方得到完全补偿，违约方在支付损害赔偿金后有利可取，相对社会整体来说，并无弊害。当然，对于惩罚性违约金的设定，在合同的达成过程中及督促双方如约履行时，能够起到相当大的促进与保证作用。本着诚实信用和追求社会整体利益的最大化的原则，坚持以赔偿为主，适当惩罚为辅的违约金定性是较为妥当的，处理房屋本案租赁合同中的违约金也应当符合这种精神，因此原告要求被告按照日千分之三的标准支付违约金，即为月息为9%，本院依法部分支持为按照月息2分即2%的标准支付违约金，即违约金15948.03元÷4.5=3544元（9%÷4.5=2%，计算至2019年9月24日止）。如此，即坚持了赔偿为主，惩罚为辅的司法精神。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告九江创星餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告九江创美实业有限公司租金人民币212979元、违约金3544元，共计人民币216523元，并按照月息2%的标准支付自2019年9月25日至欠款付清之日止的利息。 二、驳回原告九江创美实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5184元，减半收取2592元，保全费2070元，共计人民币4662元，由被告九江创星餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  蔡振霄 二〇一九年十二月十七日 书记员  庄蓓蓓