广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0103民初2959号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，经营场所：南宁市青秀区长园路22号2楼201号，统一社会信用代码：91450103054353442U。 负责人：胡鑫。 委托诉讼代理人：覃莫丹，男，该分公司法务。 被告：谭华秀，女，1981年11月15日出生，毛南族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：毛廷挥，广西贺江律师事务所律师。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称：世华地产南宁分公司）与被告谭华秀居间合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告世华地产南宁分公司的委托诉讼代理人覃莫丹、被告谭华秀及其委托诉讼代理人毛廷挥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告世华地产南宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令谭华秀返还世华地产南宁分公司限时销售保证金500元；2、判令谭华秀支付世华地产南宁分公司违约金62000元；3、判令谭华秀承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月1日，谭华秀与世华地产南宁分公司签订《限时销售合同》，约定将谭华秀名下位于青秀区中茵丽景豪庭2栋1单元801号房，面积127.19平方米的房屋委托世华地产南宁分公司出售，约定售价为1550000元，委托期限为2018年9月1日至2018年12月2日，由世华地产南宁分公司支付谭华秀限时销售合同保证金500元。合同约定限时销售期限内，谭华秀不得擅自终止本合同或者拒绝出售该房产，不得另行委托其他公司销售该房产，否则需退还此保证金并向世华地产南宁分公司支付涉案房屋委托交易价格的4%作为违约金。对于上述签约事实，谭华秀于2018年9月1日签订《限时销售合同明示单》表明对其所签订的《限时销售合同》所有条款均已详细了解并无任何异议。世华地产南宁分公司按照合同约定，将500元保证金支付给谭华秀，谭华秀向世华地产南宁分公司出具了收款收据。之后，世华地产南宁分公司积极履行自己作为中介的义务，为谭华秀推销房产。但之后谭华秀另行委托其他房地产代理公司销售该房产，并告知世华地产南宁分公司，表示要修改成交价格，需要1600000元才能赔偿另一边的违约金及另一边的损失，才能签合同，谭华秀的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定及《限时销售合同》第十、十一、十二条约定，谭华秀需返还世华地产南宁分公司保证金500元，并支付此涉案物业委托交易价格的4%（1550000×4%=62000元）作为违约金。 被告谭华秀辩称：1、世华地产南宁分公司的诉请无事实及法律依据，本案定案为居间合同是错误的，因此世华地产南宁分公司依据居间的法律关系来主张本案是错误的，因为本案是委托代理关系。2、世华地产南宁分公司诉请谭华秀支付保证金500元、违约金62000元没有事实及法律依据，虽然世华地产南宁分公司将500元保证金交给谭华秀，但世华地产南宁分公司没有实际履行委托合同义务，没有将谭华秀的房产出售，保证金不应退还。世华地产南宁分公司未将房屋出售，没有履行合同义务，实际是世华地产南宁分公司存在违约，谭华秀不应支付违约金。3、世华地产南宁分公司诉请违约金数额过高，即使法院认定谭华秀存在违约，也不应支付高额违约金，这与世华地产南宁分公司实际损失不符，世华地产南宁分公司除了支付500元保证金外，没有其他证据证明世华地产南宁分公司存在经济损失，因此违约金的支付相当于实际损失的数额，请求法院认定谭华秀存在违约情况下予以减轻违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谭华秀（甲方）为出售其名下房产于2018年9月1日与世华地产南宁分公司（乙方）签订了《限时销售合同》（编号：NNSHDC0002492）。该合同第一条约定限时销售的房地产位于青秀区中茵˙丽景豪庭2号楼1单元801号，房产证号01××65，建筑面积127.19平方米；第二条约定满足下列条件乙方即可全权代理甲方出售：1、交易净收价格1550000元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）；2、付款方式为按揭或一次性付款皆可；3、买卖双方税费由买方支付；4、交房时间在收齐楼款3日内；第三条约定限时销售（独家委托）期限自签订本合同之日起至2018年12月2日止；第四条约定乙方在甲方查档并核实房产相关材料后向甲方支付限时销售保证金500元；乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方需返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房产委托交易价格的4%作为违约金；第七条约定若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费；第十条约定限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产；限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任；第十一条约定乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产；甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易；第十二条约定，若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，谭华秀还向世华地产南宁分公司出具了《明示单》及《收款收据》。《明示单》载明：“2018年9月1日，本人与广西世华房地产代理有限公司南宁分公司签订《限时销售合同》。对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。”《收款收据》载明谭华秀已收到世华地产南宁分公司支付的500元。 世华地产南宁分公司提交的视频资料显示其业务员于2018年11月24日与谭华秀进行了沟通，业务员：“主要是我自己的客户也给了155万元了，客户那边也给到155了，现在定房也没到期。你们私下就签了。”谭华秀：“不得了。这房子，如果是这样的话，起码要谈到160万，才能把你们的……才能把我这边要给人家的损失这些都谈妥。要不然没办法。”业务员：“问题是我们签的是155万，客户也只能给到155万，那剩下那个，哪怕是搭上我们中介费也不够啊。”谭华秀：“那就没办法了。”谭华秀在同日的录音资料中认可其房产的实际售出价格为157万元。 庭审中，谭华秀认可其已委托广西升禾房地产经纪有限责任公司将案涉房产售出，签约日期为2018年10月27日。世华地产南宁分公司主张案涉房产若由其售出，其可收取房产售价3%的中介费，该费用也应算其实际损失。 本院认为，居间合间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，世华地产南宁分公司具有从事房地产商品交易居间经营资格，谭华秀是案涉房产的所有权人，谭秀华为出售其房产与世华地产南宁分公司签订《限时销售合同》，约定世华地产南宁分公司为谭华秀提供订立合同的媒介服务，谭华秀支付报酬，双方成立居间合同关系。 谭华秀与世华地产南宁分公司自愿签订《限时销售合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当诚实履行所约定的合同义务。世华地产南宁分公司已为谭华秀提供居间服务，谭华秀在合同约定的限时销售期限内另行委托其他公司销售该房产，违反了双方的合同约定，构成违约，依照合同约定应当向世华地产南宁分公司返还限时保险保证金500元并支付违约金。关于违约金的数额，合同约定为案涉房屋委托交易价格的4%，该约定的标准确属过高，谭华秀主张应予调整，本院予以采纳，结合双方合同的实际履行情况，本院酌情认定违约金按合同约定的案涉房产委托交易价格与谭华秀售出房产的实际价格的差额计算为20000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告谭华秀向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还限时销售保证金500元； 二、被告谭华秀向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付违约金20000元； 三、驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1363元，由原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担916元，由被告谭华秀负担447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  周 娟 人民陪审员  李爱芬 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  黄辅权