河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初5007号原告：孙清，女，1967年10月22日出生，汉族，无业，户籍地／现住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：祖水莲，高碑店市安泰法律服务所法律工作者。被告：保定市欧盛房产经纪有限公司，住所地河北省保定市利民街紫横家园东区商业565门脸。统一社会信息用代码：91130606MA07TRK61L。法定代表人：林夕梦，该公司经理。委托诉讼代理人：姚雪，河北金房律师事务所律师。第三人：付成勇，男，1985年2月19日出生，汉族，无业，户籍地／现住河北省保定市竞秀区。原告孙清与被告保定市欧盛房产经纪有限公司（以下简称“欧盛公司”）、第三人付成勇合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员李新独任审判，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告孙清及其委托诉讼代理人祖水莲、被告欧盛公司法定代表人林夕梦及其委托诉讼代理人姚雪、第三人付成勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙清向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告电商款39555元并从收款之日按银行同期贷款利率支付利息至实际退还止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，原告从保定民和房地产开发有限公司购买（状元新府）8号楼2单元3004室的商品房。原告与保定民和房地产开发有限公司签订了编号为：81179号《状元新府购房协议书》，当天原告向保定民和房地产开发有限公司支付房屋首付款312000元，向被告支付电商款39555元。被告和保定民和房地产开发有限公司分别向原告出具了收款收据。后原告发现保定民和房地产开发有限公司出售的房屋未取得《预售房屋许可证》，属于违法销售，所签订的协议也属无效协议。因此被告所收取电商款39555元也应予以退还。现诉至法院，请法院判如所请。被告欧盛公司辩称：1、原告已经和保定民和房地产开发有限公司（以下简称“民和地产”）签订了《房屋买卖合同》，被告不应向原告退还其主张的39555元费用。2、39555元中包含被告代开发商收取的10000元首付款，已经转账给开发商，该10000元不应由被告返还。3、剩余29555元中的24415元由付成勇收取，如需退还，应由付成勇退还相应份额。4、原告主张其购买的涉案房屋属于违法销售、购房协议为无效协议，但原告没有提交任何能够认定其主张成立及其要求或已经退房的证据（例如法院的生效判决），原告也未证实开发商已经向其退还购房款，在原告不退房的情况下，被告不应向原告返还费用。5、双方没有签订《居间服务合同》，没有居间服务关系，被告没有参与向原告销售房屋的活动，对原告购买房屋没有过错，不应向其返还费用。6、付成勇及其公司的销售人员已经将房屋“五证”不全的情况如实告知原告，原告在明知的情况下购买，现又以“五证”不全为由退房，结合国家于2017年4月1日决定设立雄安新区，原告于2017年4月6日购买涉案房产的背景，原告明显属于明知“五证”不全借机雄安新区设立投机炒房。原告自身应承担相应责任，被告不应向其返还费用。7、付成勇的销售人员作为促销手段已经向原告返还了部分电商费，相关款项不应向原告返还。第三人付成勇述称：当时房屋的销售过程我不清楚。我们联系业务人员肖娜，其称已经将提成返给客户了，不能退。我和被告法定代表人林夕梦说过将钱返给客户，但其也不同意退还，现在无法联系到肖娜。原告孙清围绕其诉请提交证据:证据1、原告与民和房地产开发有限公司签订的《购房协议书》一份。证据2、2017年4月6日民和房地产开发有限公司为原告出具的房屋款的《收据》一份，金额为322000元。及2017年4月6日原告给民和房地产开发有限公司转账312000元的《凭条》，当时民和房地产开发有限公司向原告承诺购买涉案房屋为原告优惠1万元，因此票据上多开出了1万元。证据3、2017年4月2日原告向被告支付电商款39555元的《转账凭证》一份及被告为原告出具的《收款收据》一张，金额为29555元。被告向原告明确表明电商费为39555元，原告转账后发现被告为其出具的《收据》是29555元，要求被告将《收据》修改，但是被告说以转账记录确定为最后的电商款数额。证据4、原告的《身份证》复印件及被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的主体资格。被告欧盛公司对原告孙清提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，根据《购房协议》书第三页第二点贷款项目记载，首付款为322000元，不存在原告所称的优惠1万元后为312000元。对证据2的真实性无异议，但对原告所称的开发商称优惠1万元然后在《收据》上多开了1万元我方不认可，不符合常理，如果开发商优惠，直接降低价格即可；原告提交的《转账记录》可以证实其只向开发商交付了312000元的首付款，欠缴1万元。对证据3中被告给原告出具的《收据》的真实性认可，可以证实欧盛只收取了其29555元的团购费，没有收取其他费用，对证据3中原告给被告的转账39555元的《凭条》，被告从未向其表示电商费为39555元，39555元其中的1万元为被告代开发商收的房屋首付款，已经明确告知原告。对证据4无异议。第三人付成勇对原告孙清提交证据的质证意见：我没有接触过，所以不质证了。被告欧盛公司向本院提交证据：证据1、被告向原告出具的电商费29555元及首付款1万元的《收据》原件，证明电商费实际为29555元，1万元的首付款是被告代开发商收取的。证据2、保定民和房地产开发有限公司（以下简称开发商）《企业信用信息公示报告》。证据3、保定市北市区雨竹轩茶艺馆（以下简称茶艺馆）《企业信用信息公示报告》。证据2、3共同证明开发商和茶艺馆具有关联关系，茶艺社的经营者阮文朝是开发商的股东。证据4、开发商出具的《证明》、《双方购房协议》、开发商出具的首付款收据。证据5、被告向开发商转账被告代收的10000元首付款的《银行流水》（流水中显示由被告向茶艺馆转账10000元，茶艺社的经营者阮文朝是开发商的股东，被告是按照开发商的要求将10000元首付款转账至茶艺馆账户）。证据4-5共同证明原告主张的39555元电商费中的10000元不属于电商费，是被告代开发商收的首付款，且该10000元已经由被告转帐给开发商，不应由被告向其返还。证据6、林夕梦的《账户历史交易明细清单》，证明电商费29555元中的24415元已经由付成勇收取。证据7、林夕梦和付成勇的《电话录音》（附文字版）。证据8、被告前股东封伟亚和付成勇公司的销售人员肖媛媛（本名肖娜）的《电话录音》（附文字版）。证据7-8共同证明（1）是付成勇的公司和该公司经纪人肖媛媛（本名肖娜）带原告看房并向原告介绍房屋情况，被告并未参与该过程；（2）原告明知所购房屋“五证”不全；（3）销售房屋时，作为促销手段，经纪人肖媛媛（本名肖娜）已经将电商费中的部分金额返还给原告，该部分金额应在原告诉请中扣除。原告孙清对被告欧盛公司提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，其中电商费29555元并不是实际的电商费数额，实际电商费为39555元。被告说其中1万元给付了民和房地产开发有限公司我方不认可，至于被告与民和房地产开发有限公司之间存在什么交易，原告并不知情，原告将39555元转给了被告，应由被告对原告进行返还。而且对于1万元是房屋首付款，票据上的交款人是我妹妹代我签的名，被告并未对原告进行说明，收据中也未注明。原告并未收到1万元的收据，且此票据和被告的财务章均在被告手中，随时可以开具，对真实性及证明目的均不认可。对证据2的真实性认可，无异议。对证据3的真实性无异议。对证据4开发商出具的《证明》真实性有异议，对证明目的也不认可，该《证明》中并没有民和房地产开发有限公司负责人的签字，而且《证明》中所记载的房屋首付款数额与原告实际所缴纳的数额不一致，均应以《转账记录》为准。被告在收取了电商费后如何进行分配，与原告无关，与本案也无关。对证据5的真实性认可，对证明目的不认可，该《转账记录》并不能证明1万元是原告的首付款，与本案无关。对证据6的真实性认可，对证明目的不认可，被告不能证明林夕梦与被告的关系，而且被告在收取了原告的电商款后如何支配，是被告自己的事，与原告及本案无关，也不能证明第三人付成勇与被告之间的关系，《转账记录》中也不能显示该笔款究竟是什么钱。对证据7-8被告并未向法庭提交电子版的录音，对录音内容原告均不认可，也与本案无关。录音中提到的将部分电商款返还原告，并非事实，录音中也不能证实将电商款返还给了原告。录音中的肖娜与封伟亚，并不能证实其身份，而且二人并未到庭接受质询，不符合证据的形式。第三人付成勇对被告欧盛公司提交证据的质证意见：证据1-5与我无关。对证据6的真实性无异议，收款人是我，对24415元的数额也认可，我确实收到了。但我不确定是哪套房的电商费。对证据7认可，对证据8我不知道，内容无法判断真实性。第三人付成勇向本院提交证据：证据1、2017年5月16日第三人付成勇向肖媛媛（本名肖娜，系第三人付成勇易房房产经纪有限公司的员工）转款29403元的《转款记录》，其中19275元是涉案房屋的佣金。原告孙清对付成勇提交证据的质证意见：第三人付成勇与肖娜之间的交易记录并不能显示与本案诉讼有关，毫无关联性。被告欧盛公司对付成勇提交证据的质证意见：对第三人提交的证据真实性无异议，通过该流水可以印证肖娜系被告公司的房产销售，涉案房屋由肖娜销售，被告提供的录音具有真实性。对原、被告及第三人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述、被告的答辩以及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日,原告孙清（乙方、买受人）与保定民和房地产开发有限公司购买[（甲方、出卖人）以下简称：民和公司]签订了编号为：81179号《状元新府购房协议书》一份，该协议书约定：乙方经多次调研后自愿购买甲方在隆兴路（状元新府）8号楼2单元3004室商品房。商品房认购建筑面积共128.5平米，单价12000元，总价款按套计算为（人民币）1542000.-元，大写壹佰伍拾肆万贰仟零佰零拾零元整。付款方式及期限：乙方采用贷款方式购房，乙方于2017年4月6日支付总房款的20%，即￥322000.-元；乙方于2017年10月6日支付总房款的20%，即￥300000元；贷款920000.-元，乙方在接到甲方通知后，于规定时间内办清贷款手续。交房期限：甲方应在2018年12月31日前达到符合本协议约定的商品房使用条件。买受人逾期付款，按下列方式处理：1、逾期60日内，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，协议继续履行。2、逾期超过60日内后，出卖人有权解除协议。出卖人解除协议的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人则按原单价执行，且自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。甲方逾期交房责任：1、逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，协议继续履行。2、逾期超过60日内后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第四项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。甲方权利与义务：1、乙方如未按第八项约定付清各款项，视为乙方违约，规定交款日期延后60日内仍不能交齐各款项办理入住手续，甲方按每1‰收取一定数额的保管金。规定交款日期延后60日后甲方有权解除协议，甲方可以从乙方已付房款中扣除本协议总金额的10%作为违约金，余款退还乙方，乙方所认购商品房由甲方另行出售。2、甲方协助乙方申请个人按揭贷款，并协助乙方、银行办理按揭贷款手续。乙方权利与义务：1、乙方签订本协议时交付认购首付款（含定金￥10000.-）元。如乙方贷款需要向银行申请个人按揭贷款，签订本协议后，在甲方通知乙方办理按揭手续后五日内，乙方必须向甲方或乙方指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理完银行按揭贷款手续。2、乙方如期交付购房首付款，办理银行按揭贷款，由于乙方原因，而银行未予贷款的，乙方应将剩余房款以现金方式付给甲方；不能支付的，本协作废，乙方已交全部房款，甲方在扣除定金后退给乙方，甲方收回订购房屋另行出售。3、乙方除支付本协议约定房款外，予签订《商品房买卖合同》时，同意按有关政策规定办理结算手续。上述协议订立后，原告孙清于2017年4月6日以转账付款的方式向保定市北市区雨竹轩茶艺馆支付312000元；孙清于同日通过POS机转账付款的方式向被告欧盛公司支付了39555元。2017年4月6日民和公司出具的《收据》显示“今收到孙清交来状元新府8-2-3004室购房首付款人民币（大写）叁拾贰万贰仟元整。￥322000元。”该《收据》收款单位处加盖保定民和房地产开发有限公司的财务专用章；交款人处由原告孙清签名。2017年4月2日被告欧盛公司出具的《收据》显示“今收到孙清、孙键（原告的妹妹）交来状元新府XXX室购房团购费人民币（大写）贰万玖仟伍佰伍拾伍元整。￥29555元。”该《收据》收款单位处加盖被告欧盛公司的财务专用章；交款人处由孙键（原告的妹妹）签名。同日，被告欧盛公司出具的另一份《收据》显示“今收到孙清、孙键（原告的妹妹）交来状元新府XXXX室购房定金人民币（大写）壹万圆元整。￥10000元。”该《收据》收款单位处加盖被告欧盛公司的财务专用章；交款人处由孙键（原告的妹妹）签名。保定民和房地产开发有限公司《企业信用信息公示报告》显示：2014年10月16日保定民和房地产开发有限公司的股东变更为阮文朝、王桂珍。法定代表人为王桂珍。保定市北市区雨竹轩茶艺馆《企业信用信息公示报告》显示：保定市北市区雨竹轩茶艺馆于2013年6月5日注册成立，该茶艺馆系个体工商户，经营者为阮文朝。2017年4月6日，被告欧盛公司的法定代表人林夕梦通过POS机转账付款的方式向保定市北市区雨竹轩茶艺馆支付10000元。2019年12月16日民和公司出具《证明》显示；“兹证明保定民和房地产开发有限公司所开发状元新府项目8号楼2单元3004室业主孙清在2017年4月2日购房时，本开发商为简化流程曾委托保定市欧盛房产经纪有限公司代收10000元（大写壹万元整）的购房定金。而后曾由保定市欧盛房产经纪有限公司所代收的相应购房定金已于业主孙清向本开发商交该套房屋首付款之日即2017年4月6日，将其代收定金全额如数以转账方式交至本开发商处，该房首付款总数为322000元（大写叁拾贰万贰仟元整），其中业主孙清亲自向本开发商实际交付首付款金额为312000元（大写叁拾壹万贰仟元整），保定市欧盛房产经纪有限公司向开发商交款金额为10000元（大写壹万元整）；本开发商为客户开具首付款总票据实际显示为双方交款额总和，并非客户亲自向本开发商交款的那部分首付款总额，首付款票据显示首付款金额为322000元（大写叁拾贰万贰仟元整），与业主所签购房协议中所显示的首付款金额一致。保定市欧盛房产经纪有限公司并未实得业主孙清向其所交的10000元定金，实收方为本开发商。”原告孙清与被告欧盛公司之间未签订合同。原告孙清当庭述称：“(原告要求被告立即返还原告电商款）“电商款”就是中介费。被告为房屋经纪公司，业务为房屋居间，电商款与团购费属于居间费用。”“是肖娜的同事（易房房屋经纪有限公司的员工）带我们去的。”“签合同时开发商销售人员告诉我“五证”不全，但马上就会办全。我当时看现场有很多人，出于从众心理我就买了。”第三人付成勇当庭陈述:”我与被告(欧盛公司)有合作，公司有项目是由我们带过去。本案原告是由我公司员工肖娜带过去的。”第三人付成勇当庭认可被告欧盛公司所述的“我方(欧盛公司)与原告没有实际居间关系，我方(欧盛公司)只是出具票据，是由第三人付成勇的工作人员把客户即原告带过来。”第三人付成勇系易房房产经纪有限公司（以下简称“易房公司”）的经营者，肖娜为易房公司的员工。第三人付成勇的易房公司及其经纪人肖娜曾带原告看房并向原告介绍了房屋情况。告知了原告孙清所购房屋当时并不具备“五证”的客观情况。2017年4月7日，被告欧盛公司的法定代表人林夕梦通过银行转账付款的方式向第三人付成勇支付24415元。2017年5月16日第三人付成勇通过银行转账付款的方式向肖娜29403元。另查明，民和公司向原告孙清出售的房屋至今为止没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。本院认为：原告孙清通过POS机转账付款的方式向被告欧盛公司支付39555元。被告欧盛公司分别给原告孙清出具“收到孙清、孙键（原告的妹妹）交来状元新府XXXX室团购费人民币（大写）贰万玖仟伍佰伍拾伍元整。￥29555元。”的《收据》及“收到孙清、孙键（原告的妹妹）交来状元新府XXXX室定金人民币（大写）壹万圆元整。￥10000元。”的《收据》。此后，被告欧盛公司的法定代表人林夕梦通过POS机转账付款的方式向保定市北市区雨竹轩茶艺馆支付10000元。2017年4月6日原告孙清与民和公司签订的编号为：81179号《状元新府购房协议书》中约定的购房首付款为322000元。原告孙清于2017年4月6日以转账付款的方式向保定市北市区雨竹轩茶艺馆支付312000元;民和公司给原告孙清出具了收到孙清交来状元新府XXXX室购房首付款人民币322000元的《收据》，以及民和公司出具的《证明》。综和上述证据，能够证实被告欧盛公司实际收取了原告孙清29555元整。此后，被告欧盛公司的法定代表人林夕梦通过银行转账付款的方式向第三人付成勇支付24415元。原告孙清与被告欧盛公司之间未签订合同。原告孙清当庭述称：被告欧盛公司收取上述费用属于居间服务费。原、被告双方即形成了事实上的居间服务合同。第三人付成勇系易房公司的经营者，肖娜为易房公司的员工。第三人付成勇与被告(欧盛公司)有合作。本案原告是由第三人付成勇易房公司员工肖娜带过去的。第三人付成勇当庭认可被告欧盛公司所述的“我方(欧盛公司)与原告没有实际居间关系，我方(欧盛公司)只是出具票据，是由第三人付成勇的工作人员把客户即原告带过来。”第三人付成勇的易房公司及其经纪人肖娜曾带原告看房，并向原告介绍了房屋情况；告知了原告孙清所购房屋当时并不具备“五证”的客观情况。促成了合同的签订，实际履行了中介方的居间义务。原告孙清当庭述称：“签合同时开发商销售人员告诉我“五证”不全，但马上就会办全。我当时看现场有很多人，出于从众心理我就买了。”可见，原告对其购买的房屋不具备“五证”的情况是明知的。现原告主张被告全额退还中介费的诉请，于理相悖。综合考虑本案实际情况，由被告及第三人在各自收款数额中退还50%的费用为妥。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告保定市欧盛房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙清人民币2570元整及利息（以2570元为基数，自2017年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、第三人付成勇于本判决生效后十日内返还原告孙清人民币12207.50元整及利息（以12207.50元为基数，自2017年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如被告保定市欧盛房产经纪有限公司、第三人付成勇未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费789元，减半收取395元，由被告保定市欧盛房产经纪有限公司负担83元、第三人付成勇负担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费,上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 李 新二〇一九年十二月二十二日书记员 陈奕洁