浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4121号 原告（反诉被告）：方明娟，女，1994年4月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孙学清，浙江嘉杭律师事务所律师。 被告：李云鹏（反诉原告），男，1988年12月30日出生，汉族，住杭州市江干区。 第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：费滨，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰，公司员工。 原告方明娟与被告李云鹏、第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称杭州泊之可公司）、上海银满谷商业管理有限公司（以下简称上海银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，李云鹏在规定期限内提出了反诉，本院受理后，于2019年8月22日就本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。方明娟及其委托诉讼代理人孙学清、李云鹏及杭州泊之可公司委托诉讼代理人崔满兴、上海银满谷公司委托诉讼代理人袁峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方明娟就本诉变更诉讼请求为：1.判决解除方明娟与李云鹏签订的《租赁合同》；2.判决李云鹏退还7万元，并按照年利率4.35%赔偿该款自起诉日起至实际付清日止的利息损失；3.判决李云鹏支付自2019年5月1日起至生效判决书确定的合同解除日止的违约金（按12元/天计算）；4.判决李云鹏支付律师费15000元；5.判决李云鹏赔偿各项损失合计32800元（设备运输费400元、设备装卸费400元、5月份员工工资6000元/人*2人=12000元、经营损失20000元）；6.本案诉讼费由李云鹏承担。事实和理由：2019年3月31日，方明娟经上海银满谷公司介绍与李云鹏签订《租赁合同》，约定李云鹏从杭州泊之可公司承租的位于杭州市滨江区空间（以下简称档口）转租给方明娟做对外经营的餐饮使用，租赁期限24个月，并约定了交付时间为2019年4月1日，以及由李云鹏统一装修等事宜。合同签订前，李云鹏与上海银满谷公司均承诺该档口可以对外经营使用，并可以办理营业执照。合同签订后，方明娟按约向李云鹏及李云鹏指定的林丽贞的账户支付了2万元进仓费和6000元中介费，还向李云鹏账户支付了5万元押金及装修费。同时，方明娟为日后在档口经营而定作了相关设备、设施，聘用了员工。但李云鹏并未按约交付该档口，装修义务也未履行完毕，致使方明娟遭受了巨大的经济损失。另，方明娟向工商部门了解办理营业执照手续时，被明确告知该档口不能做餐饮使用，因此无法办理营业执照。故方明娟为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 李云鹏答辩称：1.同意解除与方明娟签订的租赁合同。2.方明娟诉称档口未交付及装修未完成与事实不符。双方签订租赁合同前，李云鹏及上海银满谷公司已明确告知方明娟档口交付后，方明娟可选择自己装修或统一由李云鹏装修，约定的装修免租期为15天，后因档口经营食品需通过油烟等环评检测，故双方协议一致由李云鹏进行统一的基础装修，装修前李云鹏已将档口交付给了方明娟，以便方明娟根据自己的需求增添个性化的装饰内容。因此，李云鹏已于2019年4月1日将档口交付给了方明娟使用，期间由于方明娟提出因部分食品生产设备使用需要，要求装修公司改装部分电路，致使档口的整体装修直至2019年5月13日才全部完成。再者，合同约定档口的交付时间为2019年4月1日，交付标准为该档口现有的装修及设施状况。从方明娟在装修期间已自行向装修公司提出了额外的装修意见，并将部分已购买的设备运送至档口，也能够证明档口已实际交付给了方明娟。3.方明娟无法办理营业执照是因为方明娟未能向李云鹏提供办理营业执照和餐饮许可证所需的健康证等材料。合同签订前，李云鹏及上海银满谷公司已明确告知方明娟案涉档口系作为杭州泊之可公司的办公配套，不能独立办理营业执照，只有方明娟的装修符合规定，并提供相应的办理材料后，方可通过李云鹏交由杭州泊之可公司办理。招租前，李云鹏及上海银满谷公司也向杭州泊之可公司的员工咨询过相关执照办理流程及所需材料，后经市场监督管理局确认，只要手续齐全，即可办理合法经营的相关资质。此外，目前档口所在园区有部分店面办理了食堂、网上销售等证照，都在正常经营。4.方明娟存在不支付租金、拒绝接受档口等严重违约行为，李云鹏依据合同约定没收相关费用并无不当。综上，请求法院驳回方明娟的诉讼请求。 杭州泊之可公司答辩称：1.杭州泊之可公司与李云鹏之间存在房屋租赁合同关系，与方明娟之间不存在合同关系。根据合同相对性原则，方明娟无权突破合同相对性，直接起诉杭州泊之可公司。至于方明娟与李云鹏之间的约定对杭州泊之可公司不发生法律效力，且方明娟的诉讼请求亦未针对杭州泊之可公司，故杭州泊之可公司无须承担责任。2.李云鹏未经杭州泊之可公司同意，擅自转租案涉物业，李云鹏与方明娟签订的租赁合同应为无效，各方承担的是过错赔偿责任，而非违约责任。3.即使案涉租赁合同有效，方明娟主张李云鹏存在违约行为，要求解除合同缺乏依据。综上，请求法院驳回方明娟的诉讼请求。 上海银满谷公司的答辩意见与李云鹏一致。 李云鹏就反诉变更诉讼请求为：1.确认李云鹏与方明娟于2019年3月31日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2.判令被告立即付清尚欠的房屋租金12000元（2019年4月1日至2019年5月31日）；3.判决方明娟按照400元/日的标准支付自2019年6月1日至2019年9月30日计48000元；4.判决方明娟将后期改造的门头恢复原状；5.判决方明娟支付违约金31500元（21*6000*25%）。事实和理由：2019年3月31日，方明娟与李云鹏签订《租赁合同》，约定方明娟向李云鹏承租档口，并对合同期限，租金支付方式、违约责任等内容进行了约定。之后，李云鹏按约对档口进行了基础装修，方明娟亦对档口进行了部分改装，但在李云鹏通知方明娟办理交付手续时，方明娟拒不签署交付书，并在未提供健康证等材料的情况下强行要求李云鹏办理餐饮许可证等证件。此外，方明娟自2019年4月1日起拒不支付租金、水电费，并将档口霸占至今，未予腾退。 方明娟答辩称：对解除与方明娟之间的租赁合同无异议。李云鹏从未将档口交付给方明娟。李云鹏诉称方明娟对档口进行了改装，以及方明娟未能提供健康证等材料致使相关证照无法办理均与事实不符。档口无法办理营业质证的真实原因是因为案涉档口所在的土地是工业用地，不允许经营餐饮等服务。 杭州泊之可公司答辩称：李云鹏与方明娟因履行案涉租赁合同产生的纠纷与杭州泊之可公司无关。 上海银满谷公司对李云鹏的反诉请求及主张的事实均无异议。 方明娟为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.租赁合同，证明方明娟与李云鹏于2019年3月31日签订了租赁合同，并对房屋交付时间等权利义务进行了约定。 证据2.转账凭证、收款收据，证明方明娟向李云鹏及林丽贞账户支付合计7.6万元，其中6000元是上海银满谷公司收取的中介费。 证据3.照片，证明截至2019年5月底，李云鹏仍未交付档口。 证据4.普通发票、账单详情、订单详情、费用详情，证明方明娟为案涉档口的经营提前进行准备而造成的损失。 证据5.微信聊天记录截图，证明李云鹏明确知道方明娟租赁档口的用途是餐饮及外卖，以及李云鹏延期交付档口并同意赔偿8.35万元。 证据6.委托代理合同、律师费发票、付款凭证，证明原告因本案支出律师费1.5万元。 证据7.录音资料，证明市场监督管理局回复档口不能办理包括对外经营餐饮的许可证或营业执照，李云鹏及杭州泊之可公司明知此事，以及李云鹏、杭州泊之可公司同意退赔。 李云鹏为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.租赁合同，证明方明娟与李云鹏于2019年3月31日签订了租赁合同及合同约定的内容。 证据2.手机APP截图、企业信息打印件，证明若方明娟能提供全部办理营业执照及餐饮许可证所必需的资质及手续，李云鹏可按照合同约定交杭州泊之可公司办理相关证件。 证据3.万科房屋租赁时代公社合同、补充协议，证明李云鹏将档口转租给方明娟得到原出租人杭州泊之可公司的同意，且杭州泊之可公司承诺可合法合规经营餐饮档口。 证据4.照片，证明李云鹏已将档口实际交付给方明娟。 证据5.微信聊天记录，证明李云鹏在招租方明娟前是经过杭州泊之可公司的同意的。 杭州泊之可公司为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.房屋租赁合同、补充协议，证明杭州泊之可公司与李云鹏签订房租租赁合同，约定租赁用途为办公及配套，李云鹏擅自转租的，杭州泊之可公司有权解除合同，以及李云鹏进行分租需提前报备并征得同意。 证据2.解约通知书、邮寄凭证，证明李云鹏逾期支付租金、擅自转租，违反合同约定，杭州泊之可公司依法通知解除。 上海银满谷公司未提交证据。 上述当事人提交之证据，经庭审质证，本院作如下认证： 一、方明娟提交的证据。李云鹏对证据1、6真实性无异议；对证据2真实性无异议，但之后因为档口部分装修是方明娟自己装的，故返还给方明娟2500元；对证据3、5真实性无异议，但无法达到其证明目的；对证据4三性不予认可；对证据7中李云鹏所说的话真实性无异议，但无法达到其证明目的，其他录音内容真实性无法确认。杭州泊之可公司对证据1、2、5真实性无法确认；对证据3、4、7的三性均有异议；对证据6真实性无异议，但与杭州泊之可公司无关。上海银满谷公司对收到6000元中介费无异议，认为其他与上海银满谷公司无关。 本院经审查认为，对证据1-3、5-6的真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析；证据4无法证明待证事实，不予采信；证据7，李云鹏对涉及自己所说的内容真实性无异议，本院予以确认，其他录音内容涉及的人员无法确认，本院不予采信。 二、李云鹏提交的证据。方明娟对证据1三性均无异议；对证据2、4三性均有异议；对证据3真实性无异议；对证据5真实性无异议，恰能证明李云鹏知道方明娟租赁档口用于经营餐饮。杭州泊之可公司对证据1-4真实性均无异议；对证据5真实性无异议，李梦茹和张盟是杭州泊之可公司员工，但无法达到其证明目的。上海银满谷公司对上述证据均无异议。 本院经审查认为，对证据1、3、5真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析；证据2、4无法证明待证事实，本院不予采信。 三、杭州泊之可公司提交的证据。方明娟、李云鹏对真实性无异议，但对证明对象有异议。上海银满谷公司均无异议。本院经审查对真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。 根据上述当事人提交的有效证据及庭审陈述，本院查明以下事实： 2019年3月31日，方明娟（作为承租人，乙方）与李云鹏（作为出租人，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的空间位于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4#地上1层102室内1025空间，面积10平方米；甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方三十天宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，不承担违约责任，甲方迟延交付的，乙方租金计算起始日期顺延；租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止；本合同签订当日，乙方须向甲方支付入场费2万元、租赁保证金3万元，入场费甲方不予退还；该空间由甲方统一装修，乙方于本合同签订当日须向甲方支付装修费2万元；该空间的月租金为乙方每月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月租金为6千元；甲方同意提供15天免租期给乙方，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但须承担在此期间全额的物业费及电费、水费、通讯等因使用该空间所实际发生的其他费用；如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿。合同签订后，方明娟支付了入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，向上海银满谷公司支付中介费6千元。后李云鹏对案涉档口进行了装修。 另查明：李云鹏与杭州泊之可公司签订了《万科时代公社房屋租赁合同》及补充协议，约定李云鹏向杭州泊之可公司租赁位于杭州市滨江区房屋，面积为158平方米，租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日，以及李云鹏就租赁房屋进行分租的内容。另，方明娟为本案诉讼支出律师费15000元。 本院认为：李云鹏与方明娟签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。杭州泊之可公司认为案涉租赁合同应为无效，依据不足，本院不予支持。庭审中，双方对解除案涉合同均无异议，且均同意解除时间为2019年5月31日，本院予以确认。方明娟、李云鹏虽对解除时间达成一致意见，但均不认可己方存在违约行为。经查，庭审中李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由杭州泊之可公司，由杭州泊之可公司统一去政府部门办理。但档口至今未能成功办理出餐饮许可证等经营证照，导致方明娟无法开展经营活动。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，根据现有证据可以证明李云鹏对方明娟租赁案涉房屋用于经营餐饮是明知的，且现有证据无法得出方明娟在证照办理过程中存在过错，故李云鹏的行为已构成根本违约，导致方明娟的合同目的无法实现。 案涉租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于方明娟主张返还入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，案涉租赁合同由于李云鹏的违约行为以致无法继续履行，方明娟亦未实际开始经营，故李云鹏应将上述款项予以退还。庭审中，李云鹏称已退还方明娟2500元，双方对该款项的性质存在争议，李云鹏未能提供证据证明该款项性质的情况下，本院不予支持。关于方明娟主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起按年利率4.35%计算利息损失，本院予以支持；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，本院予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，未能提供有效的证据予以证明，本院不予支持。 关于方明娟主张李云鹏支付逾期交付档口的违约金，经查，根据合同约定：乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施状况表示同意接受，并同意以此作为该空间的交付标准，以及合同签订的时间为2019年3月31日，而合同约定的档口交付时间为4月1日，可以确认合同约定的交付标准是档口现有的装修及设施状况，而并非方明娟主张的交付标准是之后装修完成。结合两人的微信聊天记录，2019年4月份，档口已经开始装修，应视为档口已经按约交付，故对方明娟的该项主张，本院不予支持。 关于李云鹏主张方明娟支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，经查，根据合同约定，档口的租金为每月销售额的20%，未超过3万元每月的，当月的租金为6千元。现档口由于李云鹏的违约行为未能实际开始经营，故李云鹏要求方明娟支付租金，依据不足，本院不予支持。关于李云鹏主张的违约金，以及将档口门头恢复原状，李云鹏的根本违约导致案涉租赁合同无法继续履行而解除，故对其该项主张，本院亦不予支持。 关于李云鹏主张的房屋占用费，方明娟辩称档口内的物品已于2019年5月20日下完搬离，李云鹏于2019年7月18日拍摄的照片内显示的物品并非方明娟的。本院认为，档口交付后，承租人享有租赁房屋的占有和使用权，合同终止后，承租人亦负有腾空租赁房屋的义务。现方明娟未能提供证据证明档口已腾空，故本院酌情确认方明娟支付房屋占用费5000元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认方明娟与李云鹏于2019年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除。 二、李云鹏于本判决生效之日起十日内返还方明娟款项70000元，并支付以70000元为基数，从2019年6月19日按年利率4.35%计算至实际付清之日止的利息损失。 三、李云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿方明娟损失15000元。 四、方明娟于本判决生效之日起十日内支付李云鹏房屋占用费5000元。 五、上述第三、四项抵消后，李云鹏应支付方明娟10000元。 六、驳回方明娟的其他诉讼请求。 七、驳回李云鹏的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1332元，由方明娟负担369元，李云鹏负担963元。反诉案件受理费1044元，由方明娟负担25元，李云鹏负担1019元。上述合计方明娟负担394元，李云鹏负担1982元。李云鹏于本判决生效之日其七日内向本院交纳，逾期未交本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇一九年十二月二十日 书记员  朱洁