河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初5347号原告：张健，男，1986年5月24日出生，汉族，住霸州市。委托代理人：梁雪静，河北贾俊清律师事务所律师。委托代理人：李芳，河北贾俊清律师事务所律师。被告：安志文，女，1983年12月12日出生，汉族，现住霸州市。被告：刘峥，男，1975年3月2日出生，汉族，现住霸州市。原告张健与被告安志文、刘峥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托代理人梁雪静、李芳、被告安志文、刘峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告双倍购房定金10万元。3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年5月23日，原告与二被告签订了一份房屋买卖合同，约定二被告将霸州市房屋出售给原告。原告于签订合同后向被告支付购房定金5万元，双方约定被告应在2019年6月30日协助原告办理房屋过户手续。后期，被告刘峥告知原告房屋所有权存在问题，二被告只有权联系出售，暂时无法办理过户，严重损害了原告的利益。且至今为止，二被告未能按照合同约定履行过户手续，已经构成违约。综上，为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告安志文辩称：是原告违约，原告说不要房屋了，被告同意解除合同，不同意返还定金。被告刘峥辩称：原告陈述的事实不对，房屋的所有权没有异议，原告与被告于2019年6月6日面谈，当面说房屋不要了。2019年7月10日原告到刑警队报案说二被告诈骗，所以原告违约。同意解除合同，按照合同约定拒绝向原告返还定金。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、2019年5月23日房屋买卖合同一份，证实原告与二被告于2019年5月23日签订了一份房屋买卖合同，约定二被告将位于霸州市房屋出卖给原告，卖方违约应双倍返还定金。2、2019年5月23日被告安志文出具收条一张、原告中国农业银行账户交易明细、原告微信交易明细一份，证实合同签订后原告履行了付款义务，被告为原告出具了定金5万元的收款凭证。3、原告与被告刘峥2019年6月6日上午通话录音和2019年6月6日原告和被告刘峥当面谈话录音，共计两份，证实合同签订后，原告与被告通过见面和打电话的方式确认房屋产权有问题，二被告认可是在未取得原房主授权的情形下私自与原告签订的合同，约定的房屋出售价格，导致合同无法继续履行，构成违约。4、2019年7月10日、2019年7月19日霸州市公安局笔录三份，证实被告构成违约，被告事先未告知原告房屋详情，不是房屋所有权人，没有权利签订合同，真正房主樊德刚只是口头让被告刘峥帮忙销售，并没有书面协议和实际授权，所以被告构成违约。5、中国大地财产保险股份有限公司出具保函一份、发票一张、法院保全费票据一张，证实原告起诉后为保全被告财产，提供的反担保，花费保函费500元，保全费1020元。被告安志文质证意见为：对证据3通话录音不知情，其余的证据真实性均予以认可。被告刘峥质证意见为：真实性均予以认可。提交的书面的录音内容与当庭播放的录音内容不一致，对书面的录音材料不认可。被告安志文为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、2019年5月23日原告与被告安志文签订的房屋买卖合同一份。2、2019年11月11日被告安志文在霸州市住房和城乡建设局交纳健泰花园16-3-501专项维修资金票据金额9139元。3、2019年6月25日河北建泰房地产开发有限公司向被告安志文出具的增值税发票一张。4、2018年12月10日被告安志文与河北健泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份。以上证据证明目的涉案房屋所有权是被告安志文的。原告质证意见：对证据的真实性均予以认可。但原告与被告签订房屋买卖合同初期，二被告并未向原告出具过合同及票据，且该商品房的单价显示为4500元每平米，房屋总价款456930元，这明显与被告出售给原告的价格相违背，低于市场价格，不符合常理。被告出售给原告的时间为2019年5月23日，但二被告当庭出示的增值税发票时间是2019年6月25日，维修基金发票时间是2019年11月11日，均为后补票据，也就是说二被告不能按照合同约定履行房屋过户手续，二被告构成违约。被告刘峥质证意见：证据的真实性均予以认可，商品房买卖合同在2018年12月7日在原被告签订合同之前，2019年6月25日增值税发票时间是在原被告签订合同时间之内，安志文有能力继续履行合同，由于原告违约，导致被告维修基金交纳的晚。5、证人李某（女，1984年11月2日出生，汉族，住廊坊市香河县。身份证号：）出庭作证，证言内容为：“涉案房屋是樊德刚委托证人出售房屋，证人委托给二被告出售，当时都是口头约定，涉案的房屋由刘峥和樊德刚进行投资。樊德刚与二被告是朋友关系，房屋是安志文的，安志文有购房合同及发票。因为开发商欠樊德刚的钱，开发商用12套房屋进行折抵，樊德刚委托证人卖房，之后我又介绍樊德刚认识刘峥和安志文，我们三个人都是有权销售这些房屋的，我们都是口头约定，有微信聊天记录证实。本案的涉案房屋是当时被告安志文为了帮助樊德刚，被告安志文出钱购买的。房屋价格是等房屋房本下来后，再商量价格，但现在没有给付房款。”被告安志文认为证人证言可以证实被告没有违约。原告质证表示：证人证实涉案房产，仍系樊德刚所有，只是登记在安志文名下，而安志文并未向樊德刚交付购房款，与之前被告出示的购房增值税发票相违背，说明其并未实际支付，进而可以证实二被告无权出售，构成根本违约。被告刘峥质证表示：证人可以证实被告有权出售房屋。被告刘峥未向本院提交证据。上述证据结合当事人质证意见，本院作出如下认证：原告证据1、2、4、5，二被告对其真实性均予以认可，本院确认原告与被告安志文于2019年5月23日签订房屋买卖合同，原告根据该合同向被告安志文支付5万元购房定金的事实；证据4，被告刘峥对于录音无异议，本院对证据真实性予以确认，录音书面整理材料与录音音频资料内容不一致的，以音频资料为准。被告安志文证据1、2、3、4，原告及被告刘峥对其真实性无异议，本院予以确认；证据5证人证言，证人庭审中接受质询时，对于涉案房屋权利人前后表述矛盾，本院对证人证言不予采信。经审理查明：2019年5月23日原告张健与被告安志文签订房屋买卖合同，被告刘峥作为被告安志文（房屋出卖方）代理人亦在该买卖合同中签字、捺印。合同约定：“1、原告购买被告安志文拥有的霸州市，建筑面积101.54平方米。2、双方商定成交价格为3400元/平方米，总价345000元整。3、出卖房屋如存在产权纠纷，由被告安志文及代理人承担全部责任。4、付款时间与办法：双方同意以三次付款方式付款，本合同签订之日，原告向被告安志文支付5万元整，作为购房定金（首付款）。待原告需要办理产权手续时，应向被告安志文支付中期款5万元整，待办理完过户手续及不动产登记证下来后，原告一次性向被告安志文付清剩余房款245000元整。产权交割完毕当日付给被告安志文。5、被告安志文在收到原告购房定金之日起，双方约定于2019年6月30日前去办理房产过户手续，被告安志文承诺次日之内将产权交割完毕，并把不动产证交予原告。8、违约责任：合同签订后，若原告中途违约，应书面通知被告安志文，被告安志文于3日内将原告已付款不计利息返还原告，但购房定金归被告安志文所有。若被告安志文中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起三日内将原告所付定金双倍已付款返还原告。”。合同签订后，双方未在约定期限内办理房产过户手续。涉案房屋现在尚未办理不动产权证书。涉案房屋由被告安志文于2018年12月10日与河北健泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并在霸州市住房保障与房产管理局备案，备案合同价格为每平方米4500元，总金额为456930元；2019年6月25日河北健泰房地产开发有限公司为被告安志文出具购房款增值税发票；2019年11月11日，被告安志文交纳涉案房屋专项维修基金9139元，霸州市住房和城乡建设局为被告安志文出具河北省住宅专项维修基金专用收据。另查，原告在签订购房合同后以二被告无权销售涉案房屋被诈骗为由于2019年7月10日向霸州市公安局报案，霸州市公安局信安刑警队对涉案人员刘峥、张健、樊德刚依法询问，并制作询问笔录，后霸州市公安局未予刑事立案。本院认为，原告张健与被告安志文签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，本院依法予以确认。被告安志文作为商品房买卖备案合同的买受人，与原告签订的房屋买卖合同具有法律效力。庭审中，二被告同意原告解除合同的主张，原被告对于合同解除达成一致，本院予以确认。合同解除后，合同权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，当事人有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，原被告应在2019年7月1日前办理完毕房屋过户手续，而办理房屋过户手续的前提是出卖方即被告安志文先取得房屋不动产权登记后办理房屋转让变更登记，将涉案房屋不动产权权利人登记变更为原告，被告安志文至今未办理涉案房屋不动产权登记，应认定其未履行合同义务，构成违约。原被告合同约定，如被告安志文违约，应自违约之日起三日内返还原告已付的双倍定金，故本院对于原告要求被告安志文双倍返还定金10万元的主张予以支持。合同约定被告刘峥系被告安志文出售房屋的代理人，被告刘峥并非因被告安志文迟延办理房屋过户手续所产生违约责任的法定或合同约定的责任主体，原告要求被告刘峥承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、依法解除原告张健与被告安志文于2019年5月23日签订的房屋买卖合同。二、被告安志文返还原告张健双倍定金10万元，限于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，诉讼保全费1020元由被告安志文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  曹艳兵二〇一九年十二月十三日书记员  王东震