广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8558号原告：广州市世聚房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区江南西路111号11层1111房（仅限办公用途）。法定代表人：黄通，总经理。委托诉讼代理人：曾庆龙，该公司员工。委托诉讼代理人：潘绍文，广东德比律师事务所律师。被告：谢道德，男，1980年3月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，被告：四会市阳光达投资发展有限公司，住所地广东省四会市东城街道上元大道东发现美院86号。法定代表人：谢忠业。原告广州市世聚房地产代理有限公司诉被告谢道德、四会市阳光达投资发展有限公司（以下简称“阳光达公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾庆龙和潘绍文到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月19日，原告与两被告签订了《U+阳光城项目销售代理合同》，约定两被告委托原告独家代理销售被告开发经营或拥有的U+阳光城项目物业。原告按每套20000元先支付保证金给被告，至代理期结束，被告在最后结佣时一同退回给原告。原告代理销售的物业，被告应计付销售佣金给原告（计提佣金标准：1、所售的U+日光城项目以销售底价成交的溢价部分的50%作为代理佣金费用；2、所售的U+日光城项目以销售底价成交的，该总价的5%作为销售佣金）。签订合同后，原告于2017年7月20日向被告谢道德转账支付了保证金人民币220000元。原告一共为被告代理销售了12套物业，应收佣金为人民币589095.23元，但两被告仅支付了509094元给原告，仍拖欠原告销售佣金80001.23元及未依约退还保证金给原告。原告认为，原告与两被告之间签订的销售代理合同是双方真实意思表示，也未违反法律法规，合法有效。原告依约支付了保证金及代理被告销售了12套物业，被告理应按约支付全部的销售佣金给原告及退还原告缴纳的保证金。被告拖欠原告销售佣金及无故拒不退还保证金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。故起诉请求判令：1、两被告向原告清偿拖欠的销售佣金80001.23元及其支付逾期付款违约金（以80001.23元为基数，自起诉之日即2019年4月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付）；2、两被告向原告退还保证金220000元，并支付逾期退款利息损失给原告（以220000元为基数，自起诉之日即2019年4月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付）3、本案诉讼费由两被告承担。两被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2017年7月19日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了《U+阳光城项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营或拥有的U+阳光城；本合同代理期限为1个月，自2017年7月19日至2017年8月18日，在本合同到期前的7天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长1个月，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理；本合同保护期限为10日，由2017年8月19日至2017年8月29日止，合同委托期限内确认的客户，在保护期内成交，算乙方销售业绩，如本合同经双方协商确认提前终止，保护期则按合作期结束之日起的10天内视为乙方客户保护期；在本合同有效代理期内，甲乙双方同意乙方以每套20000元作为保证金，独家代理至代理期结束（代理期结束后10天为客户保护期），若乙方在代理期间将余货11套售罄，保证金需在项目余货售罄后，并与最后一套保留单位结佣时一同退回至乙方，若在代理期间不能完成任务，甲方有权扣除百分之二十的保证金，余下保证金都必须在最后一批佣金结算时一并退回至乙方；销售基价由甲乙双方确定销售底价为6800元/平方米（或以甲方提供的销售价目表为准），乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动；甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件；乙方的代理佣金分为两个部分收取：（1）所售的U+阳光城项目以销售底价成交的溢价部分的50%，甲方提交销售底价给乙方进行销售，乙方不能以破底价形式销售，溢价部分的50%作为乙方的代理佣金费用；（2）所售的U+阳光城项目以销售底价成交的该总价的5%作为销售佣金；甲方同意支付代理佣金的确认条件为：以乙方客户交齐定金、并交付首期款项及签约后，三日内支付50%的佣金，余下50%佣金在客户按揭以同贷书或受理回执为准后一个月内支付给乙方；一次性交付的以合同交款时间为准；双方约定每7日为代理佣金结算日，代理佣金结算周期为4次；由乙方提供本结算周期内的《成交确认表》一式两份给甲方核对，甲方需在收到《成交确认表》后3个工作日内完成核对确认并在《成交确认表》上加盖公章给予乙方；如甲方对《成交确认表》有异议，应在3个工作日内通知乙方协商修改；甲方指定以下人员为本项目工作对接人：（手写）谢道德，181××××0888，谭肖仪159××××3274；乙方指定以下人员为本项目工作对接人：余颖琪，186××××8841；乙方推介客户的确认以《》为准（甲方同意《》中需填写的客户联系电话可隐藏中间4位数字），凡甲乙双方指定确认人（以上人员任一签署即有效），在该确认表签字确认的，均视为甲方已确认该客户为乙方之客户；在委托期内甲方签署《》确认为乙方客户，在保护期内客户成交，跨越委托期及保护期符合代理费结算条件的，皆计入本合同代理费结算范围；甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如有拖欠要按所欠代理费每日千分之一计付违约金；等。签订合同后，原告于2017年7月20日通过其股东朱键斌银行转账方式向被告谢道德支付了保证金220000元。被告谢道德分别于2017年8月18日向原告支付了58014元、50000元、附言ygjin；2017年11月2日支付了117950元，附言HVPS1035840999932017110225930433；2018年2月13日支付了100000元，附言HVPS1035840999932018021323038408；2018年6月5日支付了50000元，附言BEPS1035840999932018060524420413；2018年6月5日支付了50000元，附言BEPS1035840999932018060527979802；2018年7月14日支付了33130元、50000元，附言佣金。以上合计509094元。诉讼中，原告表示：涉案合同是原告与被告阳光达公司签订的，被告谢道德是被告阳光达公司的股东，是作为被告阳光达公司的代理人签订合同；原告只是把客户带到被告阳光达公司处，没有与被告阳光达公司进行确认，但是认购书中有原告的销售人员张雪峰、钟金燕的签名；原告促成被告阳光达公司与客户签订认购书，客户缴纳了定金、首期房款及提交签订买卖合同及办理按揭的资料后，被告阳光达公司就与原告结算佣金，如果被告谢道德资金充裕就会支付佣金给原告；原告促成交易后自行制作成交确认表，然后通过微信发送给被告阳光达公司工作人员，被告阳光达公司工作人员确认后就由被告谢道德将佣金支付给原告；在代理销售过程中，被告阳光达公司又另行委托了原告销售廖白平购买B座1403房房屋，双方没有另外签订销售代理合同；已结算完毕的有10名客户，目前尚欠童思杨和刘曦的代理费，被告阳光达公司应在2017年9月底前支付刘曦的代理费，在2017年12月底支付童思杨的代理费，已支付童思杨的代理费18780.97元；原告自行调整违约金标准为按中国人民银行同期同贷利率计算。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《阳光新城认购书》复印件及部分收据复印件、《阳光城代理服务费汇总表》复印件。2、客户部分缴费单据复印件。证据1-2拟证明原告进行居间活动后促成了客户与被告阳光达公司签订了房产认购书及交纳了部分房款或定金。3、谭肖仪与朱键斌的微信聊天记录（包含佣金表），主要内容：2017年8月18日，谭肖仪：收到钱未？谢总话转了给你。朱键斌：收到了，阳光城係咪我地继续做落去的？谭肖仪：系啊，做到今个月月尾，我同谢总说了。朱键斌：即係之后卖晒都晤扣我地钱的吧？谭肖仪：不扣，谢总说好好卖晒D楼它就是了。谭肖仪：我同谢总说了你们还有两套未卖晒。2017年8月21日，谭肖仪：朱，早晨，今日你查收一下有无收到佣金。2017年11月2日，谭肖仪：刚刚转了给你，谢总，你查收一下，收到你就转1万给我。2018年1月30日，朱键斌：我想问下阳光城的佣金出得未？谭肖仪：我已经追紧老总了，今晚等他复我，他月头说过最迟过年前出的，我昨天都开始追了他，他说今晚比答复我。2018年1月31日，谭肖仪：朱，谢总说2月10日前出给我们，两份佣金表，总共236735元佣金，距话10号前出。朱键斌：好吧，佣金全出晒？定係出几多套？我想请问下咿家卖咗果10几套放咗款咩啊。谭肖仪：有两套放了，其余有D批了未放款，有两户审批中，佣金没出晒的，还有这几套未出按揭部份，出埋就已经全出晒了；2018年2月12日，谭肖仪：阳光城发展商按揭部份佣金表，阳光城开发商11月份签约佣金表。2018年2月13日，谭肖仪：刚刚谢总已经转了10万给你，你查收一下，甘你出住12500元给我，还有12500元等谢总出埋个半你再出给我。2018年3月5日，谭肖仪：我一阵做埋最后一批佣金表给谢总。朱键斌：好的。谭肖仪：到时一次过出清佣金比你地，但时间距无讲，我一阵做好，话个数比你知，你们还有几多佣金未收。朱键斌：保证金果度要占搞？谭肖仪：保证金有几多钱？阳光城发展商按揭部份佣金表，2018-3-5最后一批阳光城开发商…未出，这两份表未出佣金数是280128元，280128佣金+22万保证金=500128元，谢总出清给你们这个数500128元，就无数了，佣金已出齐了，我现在发给他，看他什么时候出比你地。拟证明原告在微信上催促被告支付尾款。4、张雪峰、钟金燕的劳动合同及身份证复印件。拟证明原告工作人员在客户签名的认购书上签名。5、谭肖仪社保相关材料及证人证言，主要内容：本人自2016年7月入职四会市阳光达投资发展有限公司，在该公司担任U+阳光城营销主管职务。在2017年7月19日四会市阳光达投资发展有限公司、谢道德与广州市世聚房地产代理有限公司签订的《U+阳光城项目销售代理合同》中，本人被指定作为代表四会市阳光达投资发展有限公司在该项目中与广州市世聚房地产代理有限公司的工作对接人。在上述合同履行过程中，广州市世聚房地产代理有限公司已经完成了共12套房产项目的销售代理工作，并将相关的《成交确认表》及要求支付代理费的文件通过微信方式发送给本人，本人在接收后已将相关信息转发给了四会市阳光达投资发展有限公司负责人及谢道德。广州市世聚房地产代理有限公司所代理销售的12套房产项目都已经全部达到了支付代理佣金的确认条件，因此，四会市阳光达投资发展有限公司及谢道德也已经支付了大部分的销售代理佣金给广州市世聚房地产代理有限公司。社保清单，载明谭肖仪所在单位为被告阳光达公司。拟证明原告代理销售的12套房产达到了收取佣金的条件。诉讼中，原告的委托诉讼代理人潘绍文律师持律师调查令到四会市房产服务中心调取涉案12套房产关于被告阳光达公司或谢道德与以下各房屋产权人的交易内档资料。经调查，四会市房产服务中心出具的《商品房预销售合同备案详细资料》载明买受人石远秋等人于2017年8月至12月期间分别办理了涉案12套房屋的预销售合同备案。本院认为：原告与被告阳光达公司签订的《U+阳光城项目销售代理合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原告主张其代理销售12套房屋，并提供了微信聊天记录、认购书、银行转账记录、《商品房预销售合同备案详细资料》等证据予以证实，上述证据之间能相互印证，形成相对完整的证据链，两被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果，故对原告的该主张本院予以采纳。原告要求被告阳光达公司支付拖欠的佣金80001.23元合法有理，本院予以支持。被告阳光达公司至今未向原告支付佣金，构成违约。合同约定被告阳光达公司如拖欠代理费要按所欠代理费每日千分之一计付违约金，现原告自行调整违约金标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，是对其自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。鉴于中国人民银行贷款基准利率已于2019年8月20日起取消，故自2019年8月20日起的违约金宜按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据上，被告阳光达公司应向原告支付逾期付款的违约金（以80001.23元为基数；从2019年4月1日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期贷款利率计算;从2019年8月20日起至实际清付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告已按合同约定支付了保证金220000元，合同约定，若原告在代理期间将余货11套售罄，保证金需在项目余货售罄后，并与最后一套保留单位结佣时一同退回至原告，若在代理期间不能完成任务，被告阳光达公司有权扣除百分之二十的保证金，余下保证金都必须在最后一批佣金结算时一并退回至原告。由于原告在代理期间未能完成任务，因此，被告阳光达公司有权扣除百分之二十的保证金，被告阳光达公司应退还给原告保证金176000元。原告要求被告阳光达公司支付逾期退还保证金的利息损失依据不足，本院不予支持。诉讼中，原告表示涉案合同是与被告阳光达公司签订的，被告谢道德是被告阳光达公司的股东，是作为被告阳光达公司的代理人签订合同，原告要求被告谢道德承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告四会市阳光达投资发展有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市世聚房地产代理有限公司支付拖欠的佣金80001.23元及逾期付款违约金（以80001.23元为基数；从2019年4月1日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期贷款利率计算;从2019年8月20日起至实际清付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告四会市阳光达投资发展有限公司在本判决生效之日起10日内向原告退还保证金176000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费5800元，由原告负担851元，被告负担4949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  蔡喜荣人民陪审员  林艳红二〇一九年十二月二十六日书 记 员  于悦姗何国卫