浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8139号 上诉人（原审被告）：杭州大和热磁电子有限公司。住所地：杭州市滨江区滨康路668号、777号。统一社会信用代码：91330100609165024Q。 法定代表人：山村章，董事长。 委托诉讼代理人：姚强，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万双龙，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杭州半山纺织机械厂。住所地：杭州市拱墅区沈家桥村。统一社会信用代码：91330105MA2GF3P8XQ。 法定代表人：陈小龙。 委托诉讼代理人：吴琼，浙江允道律师事务所律师。 上诉人杭州大和热磁电子有限公司（以下简称大和公司）因与被上诉人杭州半山纺织机械厂（以下简称半山机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：1994年3月19日承租方（甲方）大和公司与出租方（乙方）半山机械厂签订《房产租赁合同》，约定：甲方系日本国磁性流体株式会社独资设立于杭州市高新技术产业开发区内的中国企业法人，为发展生产需要，向乙方有偿承租标准厂房，获取标准厂房一定期限的排他使用权，在杭州市人民政府的支持下，经甲、乙双方多轮协商，在平等、自愿、有偿、诚实信用原则的基础上，缔结本房产租赁合同。第一条款：租赁标的。甲方与乙方在本合同书中的租赁标的为：乙方拥有合法完全所有权的生产厂房，该生产厂房座落于浙江省杭州市金家堰村320国道东侧，占地面积为约2910平方米；厂房建筑物落地面积为约993平方米；厂房共三层（局部四层）、建筑面积约为3137平方米；厂房使用面积为约2484平方米。…第二条款：租赁期限为30年。即自公元1994年3月19日至2024年3月18日。租赁期满后，该工业厂房及地块由乙方收回占有使用权。…第三条款：租赁和租金的支付方式。甲、乙双方同意该工业厂房的30年总租金为肆佰陆拾万元整。合同签订后，双方均按合同履行，大和公司向半山机械厂付清了合同约定的全部租金460万元，并使用该厂房至今。现半山机械厂以双方签订的合同约定租期违反了合同法关于最长租期的规定为由，于2019年5月7日提起诉讼，请求判令：1、确认半山机械厂、大和公司于1994年3月19日签订的《房产租赁合同》中约定的租赁期限超过20年部分（即自2014年3月19日起至2024年3月18日止）无效；2、诉讼费由大和公司承担。 原审法院认为：本案的争议焦点为诉争房产租赁合同中超过20年部分租赁期限的约定是否有效。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案半山机械厂、大和公司签订的房产租赁合同的时间为合同法实施前的1994年3月19日，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，当事人均可以对租期进行自由约定，根据法无禁止即为自由的私法自治原则，本案双方虽签订了租期为30年的房产租赁合同，因并不违反当时的法律、行政法规的规定，故双方的租房合同应认定为合法有效；现半山机械厂在合同法实施以后，以双方约定的租期超过20年，违反了合同法的规定为由，起诉至法院要求确认租房合同中超过20年部分无效，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，即认定租期超过20年的部分无效，但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即房产租赁合同从1994年3月19日起履行至1999年10月1日合同法生效实施之日前已履行完毕的租期不再计算，而直接从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，既有利于维护市场的公平、稳定，也符合合同法及相关司法解释的规定，故确认双方房产租赁合同中自1999年10月1日起租赁期限超过20年部分无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，于2019年7月22日判决：一、半山机械厂与大和公司签订的《房产租赁合同》中，自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效；二、驳回半山机械厂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由半山机械厂承担20元，大和公司承担20元。半山机械厂于判决生效之日起十五日内至原审法院申请退诉讼费；大和公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，大和公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为本案适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定，属于适用法律错误。1、本案所涉合同签订于1994年3月，当时国家调整平等主体之间合同关系的法律有《民法通则》与《经济合同法》，根据上述法律规定，本案租赁合同意思表示真实，不违反法律法规的规定，因此，在合同成立时合法有效。2、依据司法解释，本案应适用合同法实施前的法律规定。二、一审法院以违反《合同法》第二百一十四条的规定为由否认本案所涉合同的效力，属于适用法律错误。三、司法解释有明确的精神要求维护合同有效性，以保护合同当事人合理期待，维护市场经济秩序。请求二审法院：一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4610号民事判决，改判驳回半山机械厂的诉讼请求；二、一、二审诉讼费均由半山机械厂承担。 上诉人大和公司在二审中未提交新证据。 被上诉人半山机械厂在二审中辩称：一、原判适用法律正确。《合同法》司法解释一第一条对合同法实施前后成立的合同如何适用法律问题进行了明确规定，本案租赁合同签订在合同法实施以前，当时法律没有明确规定租赁合同期限可以超过20年，也没有对租赁合同的期限作出其他限制性规定，应属于司法解释中“当时没有法律规定”的情形，应适用现行合同法对租赁期限的限制性规定，认定超过20年租期的部分无效。二、本案租赁合同的履行应受《合同法》约束。涉案《租赁合同》的履行跨越合同法实施日，虽然该合同是在《合同法》颁布前签订的，但在《合同法》施行之后仍应严格按照合同法的规定执行，即合同法实施之后的履行期限应受合同法限制租赁年限规定的约束，即涉案合同从1999年10月1日起算20年至2019年9月30日止，超出部分应为无效。原审法院判决正确。三、关于本案租赁合同的租期约定是否违反强制性法律规定。《合同法》规定的“租赁期限不得超过20年”属于强制性法律规定，涉案《租赁合同》约定租赁期限超过20年，违反了法律的强制性规定，超出部分无效。四、关于实务中案例虽然大和公司提出有判例支持其主张，但是该判例并非指导案例，且判例年代久远，其中涉及部队特殊主体，案情不同，不具有参考价值。经检索，近年来，该类案件绝大多数判例均支持半山机械厂的诉请，即《合同法》实施前签订的租赁合同中约定租期超过20年的，超过部分应属无效。 被上诉人半山机械厂在二审中未提交新证据。 上诉人大和公司及被上诉人半山机械厂对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点在于案涉《房产租赁合同》的效力问题。首先，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，案涉《房产租赁合同》在《中华人民共和国合同法》施行之后应当受《中华人民共和国合同法》规定的房屋租赁期限不得超过二十年的限制性规定的约束，原审法院据此认定案涉《房产租赁合同》在1999年10月1日至2019年9月30日之间有效，超出部分无效，并无不当。其次，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。《中华人民共和国合同法》第四章系针对合同履行的一般规定，对于有名合同，根据合同法总则与分则的关系，不仅应适用总则部分第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。虽然案涉《房产租赁合同》签订于《中华人民共和国合同法》颁布前，但在《中华人民共和国合同法》施行之后，仍应严格按照《中华人民共和国合同法》的规定，适用房屋租赁期限不得超过二十年的限制性规定。据此，案涉合同超过2019年9月30日部分亦无效。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州大和热磁电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 胡 宇 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月十日 书记员 袁其伟