广东省佛冈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1821民初1252号 原告：朱沛娟，女，1964年4月15日出生，汉族，身份证住址为广东省佛冈县。 委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。 被告：范锦娣，女，1965年5月4日出生，汉族，身份证住址为广东省佛冈县。 被告：范嘉城，男，1990年7月17日出生，汉族，身份证住址为广东省佛冈县。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：陈艳，女，1980年1月15日出生，汉族，身份证住址为广东省佛冈县。 被告：张京，男，1976年2月20日出生，汉族，身份证住址为广东省珠海市香洲区。 被告：佛冈县蓝箭装饰建材有限公司，住所地：佛冈县石角镇教育路307-1号，统一社会信用代码：914418215556409925。 法定代表人：周迅聪，系该公司总经理。 原告朱沛娟与被告范锦娣、范嘉城、陈艳、张京、佛冈县蓝箭装饰建材有限公司（以下简称蓝箭公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告朱沛娟及其委托诉讼代理人黄叶明、被告范锦娣及被告范锦娣、范嘉城的共同委托诉讼代理人范云凤和被告蓝箭公司的法定代表人周迅聪到庭参加诉讼，被告陈艳、张京经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱沛娟向本院提出诉讼请求：1、请求撤销佛冈县人民法院作出的（2019）粤1821执异13号执行裁定书，驳回范锦娣、范嘉城的执行异议申请；2、请求法院许可执行位于佛冈县××镇××路××号××苑××栋××房，价值约40万元；3、本案的诉讼费用由被告负担。 事实与理由：被告范锦娣、范嘉城作为案外人，并没有享有足以排除强制执行的民事权益，不能就原告已查封的房产排除执行。一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。被告范锦娣、范嘉城作为执行案件的案外人应当对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但本案中，被告范锦娣、范嘉城提交的证据并不能证明其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。（一）没有关于涉案房屋的合法有效的书面买卖合同。被告范锦娣、范嘉城提交的涉案房屋的买卖合同并非是合法有效的买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，涉案房屋不动产权证明确载明权利人是陈艳，则无论陈艳与佛冈县蓝箭装饰建材有限公司之间在2016年5月26日签订的协议是否合法有效、其内部约定的条款如何，那仅仅是他们内部利益分配的约定，涉案房屋的权属是不会发生改变的，权属人就是陈艳。而不动产的买卖交易，必须是产权人与受让人之间进行，若非产权人或产权人合法授权的委托代理人签订的涉案不动产的买卖合同则不具备合法性。而根据陈艳在被告范锦娣、范嘉城起诉要求其继续履行合同的案件的答辩中，陈艳已经明确的声明：1、涉案的《房地产买卖合同》及《补充协议书3》上“陈艳”的签名均不是陈艳本人所签（周迅聪也予以确认不是陈艳的签名）；2、陈艳对涉案房屋的买卖完全不知情，也未授权周迅聪作为其代理人出售涉案房屋；3、陈艳与被告范锦娣、范嘉城之间不存在房屋买卖合同关系；4、未曾收取过任何购房款。因此，被告范锦娣、范嘉城作为案外人提交的《房屋买卖合同》并非涉案房屋权利人（或委托代理人）与其签订的，并非涉案房屋权利人对涉案房屋买卖的合法有效的合同。而对于不动产的交易，被告范锦娣、范嘉城在明知不动产的产权人是陈艳的情况下，没有直接与陈艳或经陈艳合法授权的委托代理人签订买卖合同，而是轻信他人，与无权直接处分的他人签订不动产买卖合同当然是无效的，而自身的过错是显然存在的。（二）被告范锦娣、范嘉城并没有合法占有涉案房屋。案外人必须提交确切的证据证明其客观实际占有，比如完成物业管理部门的业主更名手续、交纳物业管理费、交纳水电费、进驻装修或入住等，而不是仅凭口头陈述。但被告范锦娣、范嘉城不但没有提供任何上述客观占有的证据，反而在执行异议时作出“已经完成业主更名手续”等虚假陈述。根据原告律师到涉案房屋的物业管理处调查可知，被告范锦娣、范嘉城并没有到物管部门办理任何进驻装修、入住、交纳物业管理费、变更业主等实际占有的手续。（三）被告范锦娣、范嘉城并没有支付全部价款，或依约支付部分价款。陈艳否认与被告范锦娣、范嘉城之间存在合法的《房屋买卖合同》、对涉案房屋的买卖完全不知情、也未曾收取过任何款项。即使退一步来讲，陈艳与蓝箭公司之间就房屋的利益分配存在协议约定，那利益的归属也应该是蓝箭公司，而不是周迅聪的个人，支付的房款也应该是支付给蓝箭公司，而不是周迅聪个人。从周迅聪最后开具的收款收据内容来看，收款人是周迅聪，也并非是蓝箭公司，也不是代公司收取，完全是其个人的行为，被告范锦娣、范嘉城并没有提交任何蓝箭公司在付款前出具的委托周迅聪个人收款的证据。所以，被告范锦娣、范嘉城支付给周迅聪个人的款项并不能认定为支付涉案房产的购房款。（四）被告范锦娣、范嘉城对房屋没有过户存在过错。具体有以下几点：1、被告范锦娣、范嘉城明知不动产权登记证上记载的产权人是陈艳，但在陈艳完全不知情、也没有合法书面授权的情况下，仅凭周迅聪个人出具的一份未经核实的2016年5月26日签订的协议书就与周迅聪个人签订《房屋买卖合同》；2、其支付的款项并没有向房屋的产权人支付、也没有向协议书约定的蓝箭公司支付，导致最后买卖合同无法正常履行，被告范锦娣、范嘉城自身的过错是十分明显的；3、涉案房屋未能过户，原告的查封仅仅是其中的一个原因，而且是后来才出现的原因，从时间节点来看，是因为涉案房屋本身存在抵押而且是周迅聪收款后没有及时解押造成的，所以，造成本案涉案房屋不能过户，主要是由于被告范锦娣、范嘉城自身的过错造成的。 二、被告陈艳与被告蓝箭公司于2016年5月26日签订的《协议书》是无效协议。因为该协议是属于规避法律的行为，是双方为了达到转移、抽逃蓝箭公司法人财产、逃避蓝箭公司应缴税收而签署的协议，直接损害了国家利益和蓝箭公司债权人的利益，陈艳与被告蓝箭公司为了规避法律而签订的上述《协议书》当然应当认定为无效协议。 三、原审裁定的错误之处在于：1、混淆法律主体。周迅聪虽为被告蓝箭公司的法定代表人，但周迅聪个人与被告蓝箭公司是属于不同的法律主体；周迅聪个人财产与被告蓝箭公司的法人财产也不可混为一谈，周迅聪个人收款当然不能直接认定为是公司收款。周迅聪作为法定代表人，在被告蓝箭公司对外行使民事法律行为时，可以代表被告蓝箭公司对外行使，但必须是以被告蓝箭公司的名义对外行使，而不是以其个人的名义行使。本案中，周迅聪以个人的名义与他人签署《房屋买卖合同》、以个人名义收取款项，以个人的名义出具收款收据，这些行为都不是以被告蓝箭公司的名义对外行使的，是其个人行为，原裁定却偏偏把两者混为一谈。2、涉案房产有不动产权登记证，产权人十分明确就是陈艳，在登记的产权没有改变之前，这一法律事实都不会发生改变。涉及产权变更的买卖合同当然应当由产权人或产权人委托的代理人方为有效。但周迅聪在陈艳完全不知情的情况下（一审裁定认为陈艳知情，纯属是主观猜测，并没有证据证实或当事人确认，反而陈艳在另案的答辩中明确完全不知情、收款也不知为何用途就在到账后七分钟就转给周迅聪了），擅自以权利人的身份签署了涉案房地产的买卖合同，并以权利人的身份收取了款项，这么明显的法律漏洞，却被一审裁定错误认定周迅聪个人有权处分房产及收取房款。3、周迅聪在整个涉案房屋的买卖过程中，自始至终都是个人的名义、以权利人的身份进行的。但显然，无论从什么角度去看，周迅聪都不是权利人。那么，周迅聪是作为代理人吗？周迅聪的行为也不符合代理人的身份：如果周迅聪代理的是陈艳，则陈艳不会在整个房屋买卖过程中毫不知情，不会对周迅聪与被告范锦娣、范嘉城签订的《房屋买卖合同》予以否认，不会明确表示也从未表示过授权过周迅聪，更不会从未收取过购房款；如果周迅聪是代表被告蓝箭公司，则应以被告蓝箭公司进行而不应以其个人名义进行，购房款也应支付给被告蓝箭公司而不是周迅聪个人。所以，原审裁定认为周迅聪有权自行处分涉案房屋并有权以个人名下收取购房款是错误的。4、没有对作为案外人被告范锦娣、范嘉城的举证责任以及提交的证据从严把握。 因此，被告范锦娣、范嘉城提交的证据并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若无问题的规定》第二十八条规定的条件，并不享有足以排除强制执行的民事权益，不能就原告已查封的房产排除执行。原裁定认定事实不清、适用法律有误，依法应予以纠正，恳请法庭在查清事实的基础上作出公正的裁决。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据:1、原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、（2019）粤1821执异13号执行裁定书，拟证明佛冈县人民法院裁定解除涉案房屋的查封，原告不服提起诉讼；3、房地产买卖合同，拟证明被告范锦娣、范嘉城与蓝箭公司签订的涉案房屋买卖合同，未经权利人陈艳签名同意，也未经陈艳提供合法的委托代理手续，因此范锦娣、范嘉城与蓝箭公司签订的房屋买卖合同并非合法有效；4、收据、转账记录，拟证明被告范锦娣支付的款项均由蓝箭公司个人收取，收据中记录的收款人也是蓝箭公司，蓝箭公司并非是涉案房屋的权利人，所以该组证据证明被告范锦娣、范嘉城并未实际支付购房款，而且出具收据的时间是11月5日，而最后一笔50万的款项是11月9日，时间不符；5、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋于2018年12月13日被佛冈县人民法院查封；6、补充协议书3、承诺书，拟证明这两份文书都是在原告申请法院查封之后才补充签订的，签订协议也是由范锦娣和蓝箭公司直接签订，形式不符合法律规定，也因为查封之后补充签订的协议，对被告范锦娣需要证明的内容无关；7、陈艳民事答辩状，拟证明被告范锦娣、范嘉城提交的涉案房屋买卖合同并非有效的房屋买卖合同，被告陈艳在答辩状中明确声明涉案房屋的权属人陈艳对涉案房屋的买卖毫不知情，并且明确否认与范锦娣、范嘉城之间存在有效的买卖，更没有收取过任何的购房款，同时该答辩状也证明（2019）粤1821执异13号执行裁定书认定陈艳收取了购房款，同意房屋买卖认定的事实是错误的；8、广东省佛冈县人民法院【（2019）粤1821民调令1号】律师调查令及回执，拟证明被告范锦娣、范嘉城没有完成业主的变更手续，没有缴纳物业管理费，也没有进行装修等客观实际占有涉案房屋的事实；9、不动产登记资料查询结果证明、涉案房屋的权属证书，拟证明涉案房屋的权利人为陈艳；10、（2018）粤1821民初2093号民事判决书，证明被告张京、陈艳、蓝箭公司对原告负有债务。 本案庭审前，原告向本院提出律师调查令和向相关银行调查取证的申请，原告委托诉讼代理人黄叶明持本院调查令调查后向本院提交了经办人栏署名为陈吕彬所书写内容的律师调查令（回执），本院依职权向广东佛冈农村商业银行股份有限公司调取了被告范锦娣、陈艳、蓝箭公司2018年10月1日至2019年6月5日账户交易明细单和向中国工商银行股份有限公司佛冈支行调取了被告张京、蓝箭公司的2018年10月1日至2019年6月5日的账户交易明细单。 被告范锦娣、范嘉城书面辩称：一、答辩人对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，法院裁定解除查封涉案房屋符合法律规定，应驳回原告诉请。答辩人在涉案房屋被查封之前已和卖方签订《房地产买卖合同》，支付了全部价款并实际占有了该房屋，而该房屋因卖方未偿还银行按揭贷款涂销抵押造成尚未办理过户登记手续，答辩人并无过错。并且，涉案房屋已经佛冈县人民法院（2019）粤1821民初585号生效判决确权给答辩人。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，答辩人就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院裁定解除查封涉案房屋，完全正确。 第一，答辩人已付清全部购房款105万元，并实际占有了该房屋。根据另案生效判决查明事实以及原告提交的证据4收据和转账记录，充分证明答辩人已向出卖人付清房款，即2018年10月6日现金支付2万元，2018年10月6日转账支付2万元（24小时到账）、2018年10月8日转账支付11万元（按合同第三条第1款约定付清定金15万元）、2018年10月9日转账支付40万元(按合同第三条第2款约定付清第二期房款40万元)、2018年11月9日转账支付50万元（因蓝箭公司欠开发商费用造成无法取出税票办证，双方约定变更付款时间提前付清余款50万元，蓝箭公司结付给开发商后赎出税票来办证）。2018年11月9日，答辩人付清房款，当日蓝箭公司就将房屋钥匙等资料交付给了答辩人，这一点买卖双方均已确认，并且另案生效判决已查明认定，以及解除查封裁定也予以查实。原告主张未装修使用不属于实际占有，毫无法律依据。根据我国司法实践对房屋的实际占有，指的是以实际控制为标准，至于购房人是否实际装修入住则不是房屋占有的必要条件。同时，根据买卖双方签订的《补充协议书3》进一步印证房屋已经交付给答辩人，也就是因为卖方违约未及时赎证过户，双方才补充约定由卖方承担交付后的物业管理费、水电费。否则，未交付房屋的，这些费用本是卖方承担，无需补充约定。 第二，本次房屋在查封前未办理过户登记手续，答辩人不存在过错。涉案房屋买卖的整个交易过程中，答辩人一直积极履行合同，并催促卖方办证、赎证、过户，对在查封前未办理过户登记手续，我方并无过错。其一，2018年10月6日双方签订买卖合同，2018年11月23日才完成登记在陈艳名下的不动产登记；其二，双方仍在积极沟通涂销抵押一事，原告便在2018年12月13日查封了涉案房屋，而答辩人对此毫不知情，未能在原告和其他被告的诉讼期间提起查封异议；其三，本次买卖开始至查封时才2个月的时间，不存在拖延过户的事实；其四，因出售人无法依约履行合同约定，答辩人已向法院提起诉讼，并代为偿还了涉案房屋银行的贷款本金419856.21元、利息2225.25元和违约金1714.41元。 二、涉案房屋买卖属于真实交易，买卖双方不存在恶意串通转移财产，原告主张毫无事实和法律依据。1、涉案房屋签订的《房地产买卖合同》是买卖双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。这一点已是另案生效判决查明认定的事实。根据该案生效判决查明，涉案房屋实际权属人是蓝箭公司，陈艳仅是该房屋名义产权人，并且知悉、同意、配合本次买卖交易，完全不存在原告主张陈艳不确认房屋买卖的事实。第一，蓝箭公司、陈艳均确认代持关系，并提供代持《协议书》；第二，涉案房屋系蓝箭公司以工程款抵房款换购的，涉案房屋银行抵押按揭贷款一直由蓝箭公司偿还；第三，陈艳在2018年10月9日收到答辩人支付购房款40万元；第四，2018年11月初，蓝箭公司从开发商赎出税费单后，配合到不动产权登记中心办理不动产权登记从开发商过户至陈艳名下，并在《不动产权证书》出证后，完成抵押登记给农村信用合作联社；第五，蓝箭公司在2018年11月9日收齐房屋买卖尾款50万元后交付物业，之后陈艳配合办理物业更名备案手续；第六，陈艳在2018年12月6日配合到中国邮政银行办理按揭贷款审批预申请工作并签订房屋出售人声明；第七，张京作为陈艳的丈夫在补充协议书3上对买卖双方达成的补充协议进行见证签名。以上种种，足以证实答辩人系与蓝箭公司、陈艳沟通下达成一致意思的买卖交易，不存在陈艳拒绝本次买卖，更不存在所谓的串通、所谓的假装代持进而以蓝箭公司名义转移财产。2、答辩人不知道原告与其他被告之间的债务关系，不存在串通虚假交易的主观故意，原告的各种主张纯属人为主观性臆测。对于涉案房屋买卖款如何支付属于买卖双方自行约定事项，本案买卖交易过程中因办证和赎契的问题所在，答辩人才同意卖方变更付款时间提前付清房款，这属于双方民事自由处分权利，不违反原告主张的什么交易习惯。相反，本案的实际交易过程，与原告主张被告恶意串通转移财产完全不符的。第一，既然串通，又何必牵涉多人参与交易致使买卖复杂化，直接由陈艳和答辩人签订买卖协议即可，既方便又快速的转移过户；第二，既然串通，在2018年11月23日取得《不动产权证书》后，本可立即办理涂销抵押进行过户，又何须一直纠结于按揭还贷并多次签订补充协议；第三，既然串通，购房款直接全部流水转账，方便快捷查核，又何须现金、转账结合交付，让人猜疑现金支付的真实性。显然，这些都不符合恶意串通转移财产的行为。 综上所述，恳请法院依法查明案件事实，予以驳回原告诉讼请求。 被告范锦娣、范嘉城对其上述辩称向本院提交以下证据：1、房地产买卖合同、补充协议书3、承诺书，拟证明被告在房屋查封前已存在合法有效的房屋买卖合同，且对已经交付房屋后产生的物业水电费又达成补充约定；2、收款收据、收据、转账凭证，拟证明被告范锦娣、范嘉城已付清全部购房款105万元；3、①房屋钥匙和门禁卡、装修押金收据、维修基金收据、防盗网收据、②中介证明和企业信息、③物业证明和业主薄更名备案照片、参考物业收据，拟证明买卖双方在2018年11月9日已交付房屋钥匙等房屋资料并于同年11月底12月初已办理物业业主更名备案的事实；4、初评报告材料、说明，拟证明被告范锦娣、范嘉城于2018年12月5日将已收的房屋钥匙交中介带评估公司上楼拍照，进行初评的事实；5、（2019）粤1821民初585号民事判决书、生效证明，证明被告陈艳仅是涉案房屋名义产权人，实际权属人是蓝箭公司，被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，且范锦娣、范嘉城已付清购房款105万元，并于2018年11月9日交付房屋，被告蓝箭公司、周迅聪未赎证和涂销抵押造成涉案房屋尚未办理过户登记的事实；6、结清贷款本息、违约金的转账凭证，拟证明被告范锦娣、范嘉城代被告蓝箭公司、周迅聪垫付了提前偿还涉案房屋的银行按揭贷款本息和违约金；7、不动产权证书，拟证明涉案房屋已涂销抵押，产权证原件已交由权属人范锦娣、范嘉城持有的事实。 被告陈艳、张京既未向本院提交书面答辩意见，又未提供任何证据。 被告蓝箭公司口头辩称：涉案房屋的买卖是我和被1、2于2018年10月通过中介的委托进行房屋买卖，在此过程中，按照约定的价格和付款方式进行交易。 被告蓝箭公司对其上述辩称未提交任何证据。 为核实本案相关情况，本院依职权向佛冈县石角镇新诚信中介服务部工作人员邹小霞和佛冈县石角镇教育路307号碧翠华苑小区服务中心工作人员徐丽进行了调查。 原告朱沛娟和被告范锦娣、范嘉城围绕其诉、辩主张依法提交的证据及本院依职权调取的材料，本院庭审中组织当事人分别进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在论述中予以分析认定。 经审理查明：2014年5月18日，被告张京以蓝箭公司资金周转困难为由，向原告朱沛娟借款150万元。2018年7月21日，原告与被告张京、蓝箭公司签订了《还款协议》，对被告张京欠原告借款本息拟定还款计划，并由被告蓝箭公司对张京的上述债务承担连带保证责任。《还款协议》签订后，由于被告张京、蓝箭公司没有完全按协议的约定履行义务，原告遂于2018年11月20日向本院提起诉讼，诉请为判令被告张京、陈艳还归还借款本金65万元及2017年6月3日起按月息1.2%计至2018年12月30日的利息246480元，后息另计；由蓝箭公司对上述借款本息及违约金承担连带担保责任；本案受理费、保全费由被告承担。诉讼中，本院根据原告提出的诉讼保全申请，于2018年12月12日作出（2018）粤1821民初2093号民事裁定书，裁定查封被告陈艳名下位于佛冈县××镇××路307号××苑××栋××号、××号房屋两套，其中302号房屋产权证号为粤（2018）佛冈县不动产权第0×××××4号，该房屋系毛坯房，建筑面积为161.07平方米。同年12月13日，佛冈县不动产登记中心根据本院上述民事裁定书对涉案房屋办理了查封登记手续。后经本院审理，于2018年12月19日作出（2018）粤1821民初2093号民事判决，判决被告张京、陈艳自本判决生效之日起30日内共同偿还借款本金65万元及利息给原告朱沛娟。利息按月息1.2%计算，自2017年6月3日起计至2018年12月30日止的利息为246480元，后息另计；被告蓝箭公司对上述借款本息负连带偿还责任。判决生效后，张京、陈艳、蓝箭公司未按判决书确定的义务履行，原告于2019年5月8日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，被告（案外人）范锦娣、范嘉城于2019年5月10日向本院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院经审查后，于2019年5月24日作出（2019）粤1821执异13号执行裁定书，裁定解除位于佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号【产权证号：粤（2018）佛冈县不动产权第0×××××4号】的查封。原告朱沛娟不服，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明:被告蓝箭公司是2010年6月3日成立的有限责任公司（自然人独资），股东是周迅聪，法定代表人也是周迅聪。2016年5月26日，蓝箭公司（甲方）法定代表人周迅聪与陈艳（乙方）签订了一份《协议书》，该协议书内容为：“一、甲方出资购买位于佛冈县××镇××路××号××苑××栋××房，面积161.07平方米，房款644280元，首期款194280元，银行供贷450000元；二、上述房屋（商铺）的购房款全部由甲方支付，包括首期房款及房屋按揭贷款的本息；三、上述房屋（商铺）的所有权属于甲方，包括占有、使用、收益、处分等权利；四、双方确认，上述房屋（商铺）登记在乙方名下，乙方仅是名义上的所有权人，上述房屋（商铺）的实际所有权人为甲方。乙方不得以上述房屋（商铺）的《房地产权证》主张权利，否则视为侵占；五、乙方有义务协助甲方行驶房屋所有权，有义务协助甲方办理按揭贷款、支付按揭本息，领取《房地产权证》，以及租赁使用、房屋买卖过户登记等事宜；六、乙方签署本协议后对他以后购房、卖房、信誉等方面造成相关费用由甲方负责；七、双方确认，本协议所述内容真实且客观事实，签署协议的行为是双方真实意思表示，双方均承诺依本协议约定享有权利、承担义务。”2016年7月7日，陈艳与案外人广东佛冈农村商业银行股份有限公司（原佛冈县农村信用合作联社）签订了一份《个人购房按揭借款合同》，向佛冈县农村信用合作联社借款450000元购买位于佛冈县××镇××路××号××苑××栋××房，借款期限自2016年7月7日起至2039年7月6日，该房于2016年11月23日办理了抵押登记，抵押权人为佛冈县农村信用合作联社，抵押人为陈艳。 2018年10月6日，以陈艳为甲方、周迅聪（蓝箭公司的法定代表人代理）为甲方代理人与乙方范锦娣、范嘉城（范锦娣、范嘉城为母子关系）在见证方佛冈县石角镇新诚信中介服务部见证下签订了《房地产买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落在佛冈县××镇××路××号××苑××栋××房转让给乙方，双方议定该房屋交易总金额为人民币105万元；……三、付款方式：1、付落定15万元人民币，以收据及转账凭证为准，甲方在收取了定金之日起尽快将上述房产的契税等缴清。2、因为甲方的产权在佛冈县农村信用社办理了贷款手续，甲方收取定金十五天工作日内要到佛冈县农村信用社办理提前还贷申请手续，待银行通知甲方可以还款时，甲方必须在2018年10月25日前通知乙方，乙方将第二期房款人民币肆拾万元转到甲方的银行还贷账号上，用于帮甲方还贷。还清贷款后所有还贷款资料全部交由中介保管，待银行通知甲方领取他项权证时，甲方必须联同中介方一起领取他项权证。3、第三期房款叁拾万元在甲方办妥上述房屋的产权证后，出测绘图五个工作日内，双方到佛冈县不动产登记中心办理过户手续时，乙方一次性付清给甲方。4、余房款贰拾万元，在乙方缴清税后，甲方将上述房产移交给乙方，并将有关该房的物业管理费及水电费等缴清时，乙方再一次性将余款付清。以收据及转账凭证为准。……九、……3、因房屋的产权是蓝箭公司拥有的，甲方陈艳是蓝箭公司员工（实为蓝箭公司员工张京的配偶），现蓝箭公司的法人代表周迅聪作为代理人，收取乙方的定金，并代表陈艳与乙方范锦娣、范嘉城签订本合同，代理人周迅聪已清楚陈艳在本合同所需遵守的条约与条款，若办理房产过户等途中，陈艳不肯配合提供资料及签名等等，属违约行为，所有违约责任及乙方的经济损失全部由代理人周迅聪承担。”《房地产买卖合同》签订当日，范锦娣向蓝箭公司支付定金4万元，并于2018年10月8日支付11万元后，由蓝箭公司出具收取15万元的收据给原告收执；2018年10月9日，范锦娣通过转账方式将40万元转入陈艳还贷账号，当日该款很快又转入到蓝箭公司法定代表人周迅聪指定的账户，蓝箭公司在当日出具收取40万元的收款收据给范锦娣收执；2018年11月9日，范锦娣又通过转账方式将50万元转入周迅聪的账户，当日由周迅聪将2018年11月5日提前写好的收取总收款105万元的收据（收据上注明有分期交款的时间和金额）交给范锦娣收执，并将涉案房屋钥匙、门禁卡、维修基金收据等资料全部交付给范锦娣。2018年12月初，在佛冈县石角镇新诚信中介服务部工作人员陪同下，范锦娣和陈艳前往佛冈县石角镇教育路307号碧翠华苑小区负责物业服务的碧翠华苑服务中心办理业主变更登记事项。 由于蓝箭公司、陈艳未办理涂销抵押和协助范锦娣、范嘉城办理过户登记手续，范锦娣、范嘉城于2019年3月11日向本院提起诉讼，诉请判令陈艳、蓝箭公司、周迅聪继续履行与范锦娣、范嘉城于2018年10月6日签订涉案房屋的《房地产买卖合同》，在涉案房屋抵押权注销登记后5日内，协助范锦娣、范嘉城办理涉诉房屋过户登记手续等事项。该案诉讼过程中，在陈艳协助下，范锦娣于2019年5月30日代清偿了陈艳名下尚欠的涉案房屋抵押按揭贷款本金、利息、贷款提前还款违约金三项共423795.87元。该案经本院审理，于2019年6月5日作出（2019）粤1821民初585号民事判决书，判决范锦娣、范嘉城与陈艳、蓝箭公司、周迅聪继续履行双方于2018年10月6日签订的《房地产买卖合同》（含《补充协议书3》）；陈艳、蓝箭公司、周迅聪、广东佛冈农村商业银行股份有限公司在本判决生效后五日内，协助范锦娣、范嘉城办理佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号房屋的抵押权注销登记手续；陈艳、蓝箭公司、周迅聪在本判决生效后十日内，协助范锦娣、范嘉城办理将佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号房屋的所有权转移过户登记至范锦娣、范嘉城名下的手续；蓝箭公司、周迅聪在本判决生效后十日内，支付从2019年2月6日起按每月20000元计付至佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号房屋的所有权转移过户登记至范锦娣、范嘉城名下手续时由不动产登记中心收缴证件出具回执之日止的违约金给范锦娣、范嘉城。该判决已于2019年7月3日生效。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，结合庭审查明的事实，本案争议焦点是被告范锦娣、范嘉城是否对涉案的佛冈县石角镇教育路307号碧翠华苑2栋302号房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 就上述争议焦点，根据被告范锦娣、范嘉城提交的本院已生效的（2019）粤1821民初585号民事判决书查明的事实可知，被告蓝箭公司于2016年5月26日出资购买涉案的佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号房屋，登记在被告陈艳名下，陈艳只是涉案房屋的名义权利人，蓝箭公司作为向开发商购买房屋的实际购买人，涉案房屋所有权属蓝箭公司，因此，蓝箭公司法定代表人周迅聪以陈艳名义与范锦娣、范嘉城签订的《房地产买卖合同》（含《补充协议书3》）属合法有效的合同，蓝箭公司自愿将涉案房屋权属转让给范锦娣、范嘉城，且范锦娣、范嘉城已于2019年11月9日将全部购房款105万元付清给蓝箭公司，同时蓝箭公司的法定代表人周迅聪已将该房唯一钥匙和门禁卡、维修基金收据等资料交付给范锦娣、范嘉城持有，而陈艳对此一直无异议，并曾在2018年12月初协助范锦娣、范嘉城就涉案房屋前往物业服务中心办理业主变更登记备案手续。由于涉案房屋为蓝箭公司以陈艳名义按揭贷款所购，蓝箭公司与范锦娣、范嘉城签订《房地产买卖合同》（含《补充协议书3》）时，尚没有还清银行按揭贷款，蓝箭公司收取了范锦娣、范嘉城的购房款后没有按双方签订的《房地产买卖合同》、《补充协议书3》履行涂销涉案房屋抵押手续义务，后该房又因朱沛娟与张京、陈艳、蓝箭公司民间借贷纠纷一案被本院诉讼保全查封，导致范锦娣、范嘉城无法办理涉案房屋的过户登记手续，因此，涉案房屋在本院查封前未能办理过户登记并非因范锦娣、范嘉城自身原因造成。对原告提出被告范锦娣、范嘉城在本院查封涉案房屋前没有合法占有该房屋的主张，根据范锦娣、范嘉城提交的证据可知，由于涉案房屋系毛坯房，在蓝箭公司未办理涂销抵押前，范锦娣、范嘉城未对涉案房屋进行装修入住，符合常理，但并不代表其没有合法占有该房屋，鉴于范锦娣、范嘉城在2018年11月9日付清涉案房屋全部购房款的当晚，被告蓝箭公司法定代表人周迅聪即将该房的唯一一套钥匙、门禁卡和维修基金收据等其他资料交给范锦娣，之后范锦娣于2018年12月5日配合清远市公信房地产土地价格评估有限公司对该房屋状况进行评估，且在当月初由陈艳协助范锦娣到涉案房屋所在小区的物业服务中心办理业主变更登记备案手续，由此可见，在本院2018年12月13日查封涉案房屋前该房已交由范锦娣、范嘉城合法管理、控制，属占有体现。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉案房屋被本院查封前，被告范锦娣、范嘉城已和该房屋权属人签订了合法有效的书面合同，并合法占有该房屋，且已支付了全部购房款，房屋未办理过户登记又并非范锦娣、范嘉城自身原因造成，因此，被告范锦娣、范嘉城对涉案的佛冈县××镇××路××号××苑××栋××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉请撤销本院作出的（2019）粤1821执异13号执行裁定书，驳回范锦娣、范嘉城的执行异议申请，许可执行位于佛冈县××镇××路××号××苑××栋××房，理据不足，本院不予支持。被告范锦娣、范嘉城辩称理由、证据充分，本院予以采纳。被告陈艳、张京经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为自动放弃举证、质证、辩论等民事诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告朱沛娟的全部诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告朱沛娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。 审 判 长  胡海英 人民陪审员  黄建锋 人民陪审员  朱国辉 二〇一九年十二月三日 书 记 员  黄举鹏 附引用有关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。