天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0119民初7934号原告：李善洲，男，1976年12月30日出生，汉族，居民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被告：贾福东，男，1978年9月11日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。第三人：天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇围坊村1区11号。负责人：麻建萍，经理。原告李善洲与被告贾福东、第三人天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李善洲及其委托诉讼代理人郭广平，被告贾福东及其委托诉讼代理人高长江，第三人天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司的负责人麻建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李善洲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除2017年6月19日原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，以及2017年6月19日原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令被告返还原告购房款740000元，并支付违约金74000元，赔偿原告损失于71625元；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年6月，原告打算在天津购房为以后落户做准备。2017年6月8日，原告与天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司达成协议，并于当天将40000元服务费付给该公司负责人麻建萍，该房屋中介为原告出具了收款收据。2017年6月19日，原告经第三人与被告贾福东达成房屋买卖协议，并签订了房买卖合同，约定原告购买被告位于蓟州区房屋，面积44.46平方米、一居室，没装修，毛坯房，付款时间为2017年6月19日前，房屋交付时间为2017年6月19日。签订后，双方于当日又签订了《天津市存量房屋买卖协议》，办理了网签手续。原告将房款总额中的740000元中的700000元汇入被告账户内，另40000元作为保证金汇入第三人的工作人员田立华的个人账户中，房屋过户登记后转给了被告。2017年7月19日，原告到房屋登记部门领取了该房屋不动产权证，后又去物业部门办理各项手续，在到达房屋后发现上水管、下水管均被水泥堵死，管道被拆毁。在向楼下房屋所有人询问缘由时，被告知系其所为，并交给原告该房屋的另一把钥匙。针对此事，原告多次与被告沟通，但均没有解决。被告明知该房屋存在重大缺陷而出售，违背了诚实信用原则，现无法解决下水管道问题，造成原告不能正常居住使用，故诉至法院，望判如所请。贾福东辩称，原告要求解除合同的理由不符合法定条件，被告在履行合同的过程中不存在欺诈行为，没有过错。被告是通过法院拍卖购得该房屋，没有对房屋进行任何改动，原告在购房前也经过数次现场勘查，做了实地了解和查看，被告是将购得房屋按原有状态交付给原告。另外认为，如果该下水管道设施系被楼下业主所堵，其应起诉侵权人予以解决，与被告无关，因此不同意原告的诉讼请求，请求依法予以驳回。天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司述称，涉案房屋系经其居间介绍由被告出售给原告的，在签订合同前，原告与其一起去过房屋现场进行了查看，因此请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告系江西省人，现在北京市工作居住，为了在天津地区落户而想要购置房屋，2017年6月8日其与第三人达成协议，第三人以服务费为由收取原告现金40000元，并出具收据。被告通过法院拍卖取得位于天津市蓟州区碧玉家园北侧，福地花园南侧山水颐城北园11-1-703房屋，后其委托第三人出售该房屋。在第三人带领原告查看被告委托出售的上述房屋后，2017年6月19日原、被告与第三人签订了房买卖合同，约定原告购买被告上述房屋，同时注明为毛坯房，价款为740000元，产权过户的相关费用由原告负担，原、被告各向第三人支付房屋信息服务费7400元，原告于2017年6月19日前交付房款700000元，被告承诺于2017年6月19日腾空房屋并将钥匙交于原告。在违约责任中约定：如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向其他方支付合同所确定房屋实际成交价的10%作为违约金。违约在其他事宜中约定：被告承诺该房产无任何纠纷；原告承担个人所得税的1%；原、被告无条件配合第三人办理所有权过户及登记手续；被告承诺该房产无他人户口。合同签订后，原、被告按有关规定到房屋交易管理部门于当日签订了涉诉房屋的《天津市存量房屋买卖协议》办理了网签手续，原告通过银行转账支付被告房款700000元，支付第三人的工作人员田立华房款40000元，第三人将被告交给的房屋钥匙转交给了原告，各方一起办理了房屋产权过户登记手续，将房屋过户给原告。2017年7月19日，原告领取了房屋不动产权证后，到涉诉房屋时发现房屋的管道被水泥堵死，下水管道被拆毁。原告到楼下住户询问缘由时，被告知系楼下房屋所有人邓鑫光拆除，并交给原告该房屋另一把钥匙。由于该房屋没有下水管道，无法居住使用，原告多次与被告沟通要求解决，虽被告承诺帮助协商解决，但均没有解决，故原告诉至法院而成讼。上述事实，有双方签订的《房屋买卖合同》、《天津市存量房屋买卖协议》、收款收条、不动产权证书、录音视听资料及当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，双方应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。本案的争议焦点为：原告要求解除合同并由被告返还购房款740000元、支付违约金74000元及损失71625元的诉讼请求有无事实和法律依据。在本案中，原告主张涉诉房屋虽在购房时看到房屋的下水管道完好无损，但此时管道已无法使用，已被其他楼层的业主破坏，属于隐蔽瑕疵，原告不可能知晓，并对此提供其楼下业主邓鑫光录音视听资料证据及该小区物业工作人出庭证言，经本院现场勘查，该房屋的下水管道室内部分已经被拆毁，原告楼下相对应的房屋所有人邓鑫光经本院对其进行询问，认可其拆除，认可在2017年5月装修前就已将其所属的管道拆除，在其修拆除下水道之前，该单元1楼、3楼、5楼住户都早已在装修过程中把室内下水主管道拆除，该单元的所有03号房屋下水管道都无法使用，同时在录音证据中还陈述该单元其他楼层大部分住户是两号房屋一并购买，整体作为一户使用，装修时将03号房屋下水管道截断后拆除。本院对此认为，原告主张在其购房时该房屋下水管道设施已处于无法使用状态，属隐蔽瑕疵，涉诉房屋不具备住宅性质房屋的通常使用功能，理据充分，该现状与本院现场勘验一致，因此对该事实予以确认。由于房屋室内下水管道设施已经拆除，不能排出日常生活用水，所以对原告以购置的房屋不能实现合同目的为由予以解除的主张，理据充足，本院予以支持。原告要求被告返还购房款740000元，但自认仅给付被告700000元，余款40000元支付第三人，因此对原告要求返还购房款740000元的主张中，700000元部分予以支持，其余部分不予支持。由于原、被告在房屋买卖合同中约定有因一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方支付房屋实际成交价10%的违约金的约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，原告主张适用违约金条款的，应予支持，所以对原告要给付违约金70000元的数额，予以支持。原告要求被告赔偿损失包括：服务费40000元、中介服务费7400元、办理电梯卡费130元、装修保证金3000元、垃圾清运费222元、2017年7月26日至2019年8月25日物业费1494元、2017年6月19日至2019年6月24日房屋使用费19200元。其中，40000元的服务费原告自认系委托第三人办理在天津地区购买商品房资格的款项，并实际交付了第三人，此前被告不知情。第三人亦表示，收取原告该款项时被告不知情，且该款项与原被告房屋买卖合同无关，故该款项与原被告签订买卖合同不属同一法律关系，且发生在原被告房屋买卖合同之前，不属本案涉诉房屋没有必然联系，不具有关联性，不予支持；由于原告没有提供还另行支付中介费7400元的证据，该主张，证据不足，不予支持；由于原告自认在房屋交付后，没有对其进行装修和使用，也没有提供存在房屋使用费损失19200元的证据，结合原告日常生活居住在北京市，所以原告要求赔偿装修保证金3000元、垃圾清运费222元、2017年6月19日至2019年6月24日房屋使用费19200元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告主张赔偿办理电梯卡费130元和2017年7月26日至2019年8月25日物业费1494元，由于属于交付房屋后已支出的实际损失，故本院对此请求予以支持。综上所述，原告要求解除2017年6月19日原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》与2017年6月19日原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》并由被告返还原告购房款700000元及支付违约金70000元的请求与赔偿办理电梯卡费130元和2017年7月26日至2019年8月25日物业费1494元的请求，理据充足，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，依法无据，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条及有关规定，判决如下：一、解除原告李善洲与被告贾福东及第三人天津市盛世创伟房地产经纪有限公司第一分公司于2017年6月19日签订的《房屋买卖合同》与2017年6月19日原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》；二、由被告返还原告购房款700000元及支付违约金70000元，并由被告赔偿原告损失（1494+130）1624元，共计771624元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12656元，由被告贾福东负担11500元，由原告李善洲负担1156元。保全费4950元，由被告贾福东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘香凝审 判 员  张玉良人民陪审员  张月芬二〇一九年十二月二十七日书 记 员  周 延附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情之一的，当事人可以解除合同一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。第九十七条第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除合同后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。