四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6911号 原告：四川省西城物业经营管理有限公司，住所地四川省广安市广安区西溪路219号1幢105号。 法定代表人：陈俊文。 委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师，特别授权。 被告：徐涛，男，汉族，生于1972年12月12日，住四川省广安市广安区。 原告四川省西城物业经营管理有限公司（简称：西城物业公司）诉被告徐涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月1日立案后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告西城物业公司委托诉讼代理人淳博、被告徐涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付物业管理服务费3995元及滞纳金（截止2019年5月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确滞纳金从应交服务费之日起按年利率6%计算至该款付清之日止。事实和理由：原告于2013年12月8日与广安市广安区东升金海岸小区业主委员会签订了《小区物业管理合同》，并从合同生效之日起至今服务于该小区业主。被告是该小区5栋*号房业主，该房建筑面积为103.76㎡。但被告拖欠2012年8月1日至2018年12月31日止共拖欠77个月的物业管理费共3995元。原告认为，根据《小区物业管理合同》的约定及《物业管理条例》的相关规定，被告应当按合同的约定及相关法律规定支付物业管理费，但被告在原告多次催收未果的情形下仍拖欠不交，故诉至法院，请求支持原告上列诉讼请求。 被告徐涛辩称，案涉房子其一直没住过，现在也没装修，从接房后也没有接到电话催过缴费。去年原告在其房子上面贴了一个催缴通知单，上面写明滞纳金一万元，没有依据。去年才打电话给他说要缴费。我都没有签过合同，且诉讼时效也过了。 审理查明：登记在被告徐涛名下的位于广安市广安区房屋（建筑面积103.76㎡）位于东升金海岸小区。2012年9月15日，广安东升房地产开发有限公司（合同甲方）与西城物业公司（合同乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定原告西城物业公司为位于广安区升·金海岸小区提供物业服务，委托管理期限1年，自2012年9月16日至2013年9月15日止。物业服务费的高层按0.7元／月／㎡，多层按0.4元／㎡／月计算，电梯楼1-4层按0.4元计算。物业费按季交纳一次。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天应缴管理服务费千分之零点五交纳滞纳金等等。 2013年12月8日，西城物业公司（合同乙方）与广安市广安区东升金海岸小区业主委员会（合同甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定原告西城物业公司为位于广安区升·金海岸小区提供物业服务，委托管理期限暂定为4年，自2014年1月1日至2017年12月31日止。2014年物业服务费的高层按0.7元／月／㎡，多层按0.4元／㎡／月计算；2015年、2016年物业服务费的高层按0.8元／月／㎡，多层按0.5元／㎡／月计算；2017年物业服务费按市场价递增；电梯楼4楼以下按多层标准收取。服务费每半年交纳一次等等。合同签订后，原告提供了物业服务。合同履行期限届满后，被告仍然进行位于服务至今。原告西城物业公司因徐涛至今未缴纳2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业费，且经催收未果，故遂诉讼来院，要求支持其前述诉讼请求。 上述事实，有营业执照、《物业管理服务合同》、不动产登记信息查询结果证明及诉讼参加人到庭陈述等证据予以证实。 本院认为，广安东升房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理合同及广安市广安区东升金海岸小区业主委员会代表业主与原告西城物业公司签订的物业管理服务合同，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对小区的全体业主均具有约束力，被告作为涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同之约定履行缴纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”、第十二条“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告已全面履行物业服务义务。即使在合同履行届满之后，虽未续签合同，但原告仍继续在涉案小区提供物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权按先前收费标准收取相应的物业费用。原告西城物业公司因向被告催缴物业费，故提起本次诉讼，有事实及法律依据。按照合同约定，被告徐涛所有服务系多层结构，在2015年之前按0.4元每月每平方米计算，之后按每月每平米0.5元计算。故对原告西城物业公司要求被告徐涛支付拖欠2012年8月1日至2018年12月31日期间物业服务费3693.86元（0.4元/㎡/月×103.76㎡×29月+0.5元/㎡/月×103.76㎡×48月）的请求，本院应当依法予以支持。 关于被告徐涛提出原告主张物业费已过诉讼时效的意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因物业服务具有持续性特点，对追索物业服务费案件的诉讼时效把握不宜过苛。本案中只有在西城物业公司要求业主补交而拒不补交的情况下，此时其知道或应当知道自己的权利受到损害时，诉讼时效才开始起算。由于被告徐涛不按合同约定交纳物业费，原告完全可以根据业主的信誉度和违约程度以及自己对违约的容忍度选择通知业主补交物业费的时间。原告西城物业公司向被告进行催缴通知，其依然拒不交纳物业费，此时原告知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效时间开始起算。嗣后，原告于2019年10月1日提起本案诉讼，提起本案诉讼的时间距离其2018年进行催缴物业费不足三年，故其诉讼请求尚未超过诉讼时效。被告徐涛主张的诉讼请求超过诉讼时效，没有法律和事实依据，本院不予支持。 原告西城物业公司对被告之物业管理服务确实存在一定瑕疵，审酌本案，本院对原告西城物业公司所主张的滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条、第二十一条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告徐涛于本判决生效之日起十日内向原告四川省西城物业经营管理有限公司支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3693.86元； 二、驳回原告四川省西城物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告四川省西城物业经营管理有限公司负担5元，被告徐涛负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇一九年十二月五日 书记员  詹 琳