河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初3158号原告：洛阳久瑞物业管理有限公司，住所地：汝阳县城关镇人民路46号汇金城小区院内物业服务中心。法定代表人：史延峰。委托诉讼代理人：耿小辉，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王远东，河南民天律师事务所(实习)律师，一般代理。被告：张会娜，女,1984年2月18日生，汉族，住汝阳县。原告洛阳久瑞物业管理有限公司（以下简称久瑞物业公司）诉被告张会娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告久瑞物业公司委托诉讼代理人耿小辉、王远东，被告张会娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久瑞物业公司的诉讼请求为：1、依法判决被告履行双方签订的《前期物业管理服务协议》，向原告支付拖欠的2019年5月至12月31日物业服务费970.4元。以后的物业服务费按照约定支付。2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金，按照每日5‰自2019年5月1日起计算至结清全部物业服务费止。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的汇金城小区4号楼3单元2502室业主，2015年10月14日被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订《前期物业管理服务协议》。《协议》第四条约定：物业服务费的收费标准为0.85元/月，每平方米，物业服务费在每年的第一个月10日前缴纳，每次交纳1年。《协议》第十条约定：若违反协议没按时交纳相关费用的从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。被告在2019年4月14日缴纳2019年前4个月物业服务费后,2019年度后8个月费用拖欠至今未向原告支付。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，原告工作人员对其欠费进行书面、短信、电话通知及上门催费，均未果。被告拒不缴纳物业服务费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护自身合法权益，根据相关法律规定及双方约定，原告特具状起诉，望判如诉请。诉讼中，因被告已经缴纳物业费，第一项诉讼请求原告不再主张，诉求请求第二项明确为：其中的物业费727.8元的违约金从2019年5月1日起计算至2019年10月9日共计162天，违约金计589.52元；物业费242.6元的违约金从2019年5月1日起计算至2019年11月2日共计186天，违约金计225.62元。以上违约金总计815.14元。被告张会娜辩称：物业费用我已经缴清了不欠物业费。之前在协商的时候说的是我同意补交物业费，原告方不同意，因为原告方坚持要让我交违约金，我不同意，双方没有达成一致意见。我去物业上补交物业费时，原告也没有提到交违约金的事情，我认为这样原告是放弃了违约金的要求。久瑞物业公司已经被解聘了，通过小区物业代表大会统一决定，他们收取物业费的时间是收到2019年4月底。物业费我已经缴清了，原告再要求我交违约金是不合法合规的。当事人围绕诉求及答辩意见分别向本院进行了举证，本院组织当事人进行了质证，对案件事实，认定如下：被告张会娜系原告久瑞物业公司所管理的汇金城小区4号楼3单元2502室业主，建筑面积142.7平方米。2015年10月14日被告张会娜与原告久瑞物业公司签订《前期物业管理服务协议》。《协议》第四条约定：物业服务费的收费标准为每平方米0.85元/月，物业服务费在每年的第一个月10日前缴纳，每次交纳1年。《协议》第十条约定：若违反协议没按时交纳相关费用的从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。被告在2019年4月14日缴纳2019年前4个月物业服务费后,2019年度后8个月费用拖欠未及时向原告支付。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，原告工作人员对其欠费进行书面、短信、电话通知及上门催费，均未果。后向本院提起诉讼。被告张会娜于2019年10月10日向原告交纳物业费727.8元（2019年5月1日至10月31日物业费），于2019年11月3日交纳物业费242.6元（2019年11月1日至12月31日物业费）。被告向原告分别出具《收款收据》。2018年10月6日汇金城小区进行了业主委员会选举，根据《物业管理条例》的规定，久瑞物业公司应当与汇金城小区成立后的业主委员会重新签订物业服务合同。久瑞物业公司于2018年11月3日发出《公告》，告知汇金城小区业主委员会物业费只收到2019年3月30日，并不再续签物业管理合同，请成立后的业主委员会尽快做好与物业公司的交接工作。原告久瑞物业公司将于2019年4月1日撤出汇金城项目。若到期管理公司不能到位，造成小区无人管理，该公司不承担责任。对于到期业主如果有物业费结余，久瑞物业公司将无息退还，对于欠费业主，请及时缴纳。2019年3月28日，有汝阳县房产管理中心、汝阳县城关镇社区办、久瑞物业公司、汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会四家单位参加，就汇金城小区物业管理事宜，形成《会议纪要》如下：1、为保持汝阳县中心商务区和汇金城小区的整体形象品质，必须在政府监督下采取公开招投标的方式招聘有良好信誉的物业管理企业入驻服务汇金城。2、为确保小区稳定，洛阳久瑞物业管理有限公司2019年3月31日后过渡服务汇金城小区，业主应继续缴纳物业管理服务费，原签订的《前期物业服务协议》有效期至经过公开招投标方式中标的物业企业签订新的物业服务合同之日起截止。3、政府指导下进行公开招投标过程中洛阳久瑞物业管理有限公司应积极提供资料。洛阳久瑞物业管理有限公司和公开招投标方式中标的物业企业进行交接必须在政府部门监督指导下按规定进行。4、为维护汇金城小区的和谐稳定、维护全体业主的根本利益。杜绝以权课私滥用职权现象发生。坚持人民政府主导、职能部门指导，汇金城小区平稳过渡的原则。参会的四部门及其代表在该会议纪要上签字盖章。会后，2019年3月31日，汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会将上述四方会议召开情况及《会议纪要》内容，向小区全体业主公告。2019年4月26日，案外人洛阳悦宸物业管理有限公司（音）中标汇金城小区物业管理项目，后因部分业委会人员涉嫌以权谋私、私用公章等问题，致使汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会至今尚未与中标物业公司签订新的物业服务合同。中标物业公司已提起诉讼，要求汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会签订物业服务合同，目前该案正在审理中。原告久瑞物业公司至今仍在为汇金城小区提供物业管理服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订有《前期物业服务协议》，依照《物业管理条例》第二十一条的规定，双方《前期物业服务协议》合法有效。其合同效力终止于业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日。这是《前期物业服务协议》效力截止时间法律规定。本案四方会议所形成的《会议纪要》是原告久瑞物业公司与汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会在相关主管政府部门参与下形成的共同意思表示。不仅是物业公司和业委会的意思表示，同时也反映了政府主管部门的意见。该四方会议纪要中有关《前期物业服务协议》效力截止时间的约定，对原告久瑞物业公司、汝阳县城关镇汇金城小区业主委员会具有约束力。其双方事后分别发出的《公告》也表明了对《会议纪要》的认可及遵循。因此，基于上述法律规定及四方约定，涉案《前期物业服务协议》，其有效期至经过公开招投标方式中标的物业企业与汇金城小区业主委员会签订新的物业服务合同之日。截止本判决作出之日，该法定的和当事人约定的“新的物业服务合同”尚未产生，《前期物业服务协议》仍然有效。从事实情况看，涉案的汇金城小区物业没有新的物业公司进驻，仍有原告久瑞物业公司进行过度期的服务和管理。按照权利与义务对等的原则，原告久瑞物业公司主张物业费的诉求，也符合情理。被告张会娜，未按约定交纳物业费，构成违约，原告主张的违约金及其计算，具有合同及法律依据，本院予以支持。综上，依据《物业管理条例》第二十一条，第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条规定，判决如下：被告张会娜于本判决生效后十日内向原告洛阳久瑞物业管理有限公司支付违约金815.14元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张会娜负担。本判决为终审判决。审判员  杨朝幸二〇一九年十二月十九日书记员  李田娃