四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初6086号 原告：夏江，男，1973年6月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：梁正甫，广东广和（成都）律师事务所律师。 被告：冯荣强，男，1992年1月4日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。 原告夏江与被告冯荣强占有排除妨碍纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏江的委托诉讼代理人梁正甫，被告冯荣强及委托诉讼代理人刘欣、伍琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏江向本院提出诉讼请求:1、判令冯荣强立即腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋，将房屋完好地交付给夏江；2、判令冯荣强赔偿夏江其占用房屋期间的各项损失（损失从2019年7月11日起计算至冯荣强实际交房为止），至起诉之日，各项损失共计4141.165元；3、诉讼费由冯荣强承担。事实和理由：夏江于2019年6月8日通过司法拍卖的方式购得位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号房屋（房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米），2019年6月9日夏江已缴纳全部尾款。2019年6月14日，执行法院甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01执388号之二执行裁定书，裁定该套房屋的产权由被执行人司焱梅转移至夏江名下。2019年7月2口，夏江办理完毕过户手续并取得权属证书（川【2019】成都市不动产权第0253444号）。2016年12月22日，该房屋的原所有权人司焱梅（司法拍卖过程中的申请执行人），将该套房屋抵押给永登县农村信用合作联社庆阳路信用社（司法拍卖过程中的申请执行人）并办理了抵押登记。2017年5月22日，司焱梅与冯荣强签订《写字楼租赁合同》，司焱梅将已经抵押的房屋出租给冯荣强。夏江于2019年6月中下旬多次与冯荣强联系，将购房情况如实告知了冯荣强并要求冯荣强尽快腾退房屋，然冯荣强以各种理由进行拖延且拒不腾退房屋。2019年7月3日，夏江委托律师事务所向冯荣强发出律师函，要求冯荣强于收到律师函后七日内腾退房屋并将房屋完好地交付给夏江。时至今日，冯荣强拒不腾退房屋。鉴于上述事实，夏江为了维护自己的合法权利，特向人民法院起诉。望从速公断。 冯荣强辩称:案涉房屋上的租赁关系合法有效，冯荣强对案涉房屋属于合法有权占有，应该受到法律保护。首先，2017年5月22日，冯荣强与原房屋产权人签订《写字楼租赁合同》，双方就租赁期限、租金等条款达成约定，该合同系双方当事人真实的意思表示，且已实际履行，原房屋产权人已实际交付房屋，冯荣强已经按照合同约定支付租金，故冯荣强对该房屋系合法占有。其次，夏江取得该房屋所有权系通过法院拍卖取得，在法院对外公示的拍卖公告中已明确注明该房屋有租赁，租期20年，房租已收清。即拍卖的标的为带有租赁合同关系的房屋现状，夏江在竞拍前已经知晓该房屋的相关信息，仍然作出参与竞拍的承诺，应视为其认可竞拍房屋附带的租赁合同关系的存在及继续履行，故冯荣强依据该租赁合同占有涉案房屋属于有权占有，夏江无权要去冯荣强腾退。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该规定约束的是房屋租赁人与抵押权人之间的关系，本案案涉房屋上的抵押权人并非夏江，即夏江亦不能通过竞买的方式取得抵押权，且原抵押权人已经通过拍卖的方式实现了抵押权，即该房屋上的抵押权已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此处所有权变动，没有作出例外规定，应当包括人民法院拍卖这种形式在内。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”由于客观上，案涉房屋上存在的租赁权并未影响原抵押权人实现抵押权，故原执行法院在拍卖前未作除权并不违反法律规定，原有租赁权亦未因拍卖而消灭。因此，在拍卖过程中，存在于案涉房屋之上的租赁权并未消灭。综上，本案被告冯荣强对案涉房屋的占有属于合法有权占有，原告夏江无权要求腾退房屋，并且冯荣强已经缴纳20年的房租，更不应重复缴纳，故请求法院判决驳回夏江的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月3日甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01执388号之二执行裁定书，主要内容为：“本院在执行申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社与被执行人魏兵兵、黄伟、司焱梅、黄富强借款合同纠纷一案中，发出执行通知书责令被执行人魏兵兵、黄伟、司焱梅、黄富强向申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社偿还款项12844183元（其中借款本金10800000元，截止2018年4月17日的利息1504899元，律师费360267元，案件受理费93853元，诉讼保全费5000元，案件执行费80164元），尚未计算2018年4月18日起至实际清偿之日的利息（按年利率12.87%）以及迟延履行期间加倍支付的债务利息。但上述被执行人至今未履行。申请执行人永登县农村信用合作联社庆阳路信用社依法向本院申请对被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产进行评估拍卖。本院委托评估后在淘宝网司法拍卖平台进行网络拍卖，买受人夏江（身份证号码：5113211973××××××××）于2019年06月08日以最高价1710832.00元竞拍成功，并于2019年6月9日缴纳全部尾款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（六）项之规定，裁定如下：一、被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人夏江可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除对被执行人司焱梅名下位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号【房产证号：成房权证监证字第××号，面积251.01平方米】的房产的查封。本裁定送达后即发生法律效力。” 成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号房屋不动产登记信息摘要3载明：建筑面积251.01平方米；司焱梅于2014年5月27日以“存量房买卖”购得案涉房屋；永登县农村信用合作联社庆阳路信用社于2016年12月22日设立一般抵押；2019年7月2日夏江依生效法律文书转移取得房屋产权。 2017年5月22日，司焱梅与冯荣强签订《写字楼租赁合同》将案涉房屋租给冯荣强，租赁期限为2017年7月1日至2032年6月30日，租金为每年60000元。 2019年7月3日，广东广和（成都）律师事务所接受夏江 的委托向冯荣强发送《律师函》告知其夏江于2019年6月8日通过司法拍卖的方式购得位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号房屋并要求其尽快腾退案涉房屋。 四川金誉房地产评估有限责任公司2019年10月12日就成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元1307号的办公用房地产市场租金价值进行了评估，估价结果为69元/㎡˙月。 上述事实有（2018）甘01执388号之二《执行裁定书》、《律师函》、《写字楼租赁合同》、《报告书》以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，房屋原权利人与冯荣强签订《写字楼租赁合同》是在原权利人与永登县信用社办理抵押登记之后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，冯荣强的租赁关系不得对抗永登县农村信用合作联社庆阳路信用社实现抵押权，故抵押权实现后，租赁关系也应归于消灭。本案中夏江通过司法拍卖的方式购得案涉房屋，其依据案涉房屋的物权所有权当然可以要求冯荣强立即腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋并支付占有损失。关于占有房屋的损失，夏江主张占用房屋期间的各项损失是租金损失、能源费损失以及物业管理费损失，由于其并未提供能源费损失以及物业管理费损失的相应证据，故对其此部分主张不予支持。四川金誉房地产评估有限责任公司对案涉办公用房地产市场租金价值进行了评估，估价结果为69元／㎡˙月，虽然冯荣强抗辩认为评估价值应该扣除装修成本，但其并未提供相应反驳的证据，故对其抗辩理由不予认可，本院采纳四川金誉房地产评估有限责任公司的评估意见，占有房屋的损失为251.01平方米×69元／㎡˙月。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、冯荣强于本判决生效之日起十日内将位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号的房屋交付夏江； 二、冯荣强于本判决生效之日起十日内向夏江支付其占用成都市高新区天府大道北段1700号1栋3单元13楼1307号房屋期间的损失（损失按照251.01平方米×69元/㎡˙月，从2019年7月11日起计算至冯荣强实际交房为止）； 三、驳回夏江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10069元，由冯荣强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十二月三十一日 书记员  徐萌