辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初2454号 原告：中国建设银行股份有限公司凤城支行，住所地：凤城市龙源路9-2-1号。 法定代表人：沈雪峰，系该行负责人。 委托诉讼代理人：宫翠茹、姜琰，系辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 被告：田庆贺，男，1993年11月14日出生，满族，住凤城市。 被告：凤城三杨房地产开发有限公司，住所地：凤城市凤山路78-1号。 法定代表人：王永刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：左伟虹，辽宁精华律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司凤城支行（以下简称：建行凤城支行）诉被告田庆贺、凤城三杨房地产开发有限公司（以下简称：三杨房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行凤城支行的委托诉讼代理人姜琰、被告三杨房地产委托诉讼代理人左伟虹到庭参加了诉讼，被告田庆贺经依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;2、判令被告田庆贺偿还原告借款本金80797.93元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》利率计算利息、罚息至本息实际清偿之日止（暂计至2019年6月13日利息、罚息数额为795.92元）；3、判令被告田庆贺偿还原告为追索债权支出的律师费用4488元;4、判令被告田庆贺取得位于凤城市名下凤凰城区房屋（凤房权证凤凰城区字第××号）享有抵押权，在实现抵押权时，原告有权在2、3、5项请求范围内对该房屋享有优先受偿权；5、被申请人田庆贺、凤城三杨房地产开发有限公司判决后立即协助原告办理凤城市林园宾馆综合楼1001室的房屋抵押登记手续；6、原告在凤城市林园宾馆综合楼1001室的房屋抵押登记办理完毕后，或被告田庆贺逾期未办理抵押登记的，原告有权对上述房屋的拍卖、变卖所得价款，对田庆贺欠付原告的本金、利息、罚息及律师费用优先受偿；7、判令被告承担本案所有诉讼费、保全费。事实和理由：2014年6月26日，被告田庆贺因购置房产与原告中国建设银行股份有限公司凤城支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：原告中国建设银行股份有限公司凤城支行提供给被告田庆贺贷款人民币135000元，借款期限为120个月，自2014年6月26日起至2024年6月26日止，借款用途为购置房产，利率按浮动利率计算，即基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。借款人未按本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，扣款账号为62×××42。还款方式为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款1536.33元。借款人田庆贺违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建设银行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利。 2013年1月14日，被告凤城市鸿宇房地产开发有限公司作为甲方，中国建设银行凤城支行作为乙方，双方签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同（编号13-2)。本合同约定保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同保证条款生效之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日…。2014年7月3日，被告田庆贺将其名下房屋坐落于凤城市林园宾馆综合楼1001室，预抵押给建行凤城支行。甲方已对上述房屋办理了抵押登记，他项权证号为：凤村房预通远堡字第××号。2014年7月4日，原告将被告田庆贺135000元发放至凤城市鸿宇房地产开发有限公司账户。被告田庆贺逾期偿还本息，资金尚欠本金80797.93元。 原告认为，原告与被告签订的合同是合法有效的，各方都应该共同遵守，原告已依约向被告给付了贷款，但被告没有依约履行向原告还款的义务，已构成违约。据此，原告有权宣布所有贷款立即到期，要求被告立即偿还贷款本息。 个人住房（商业用房）借款合同约定，本合同项下抵押房产可办理房屋抵押登记手续时，借款人应当按照贷款人的要求及时配合贷款人办理抵押房产的抵押权登记手续。本案中，现被申请人田庆贺已经办理了凤城市林园宾馆综合楼1001室的房屋所有权证，但怠于办理抵押登记手续以致于抵押登记未完成，故被申请人田庆贺、凤城三杨房地产开发有限公司有义务协助申请人中国建设银行股份有限公司凤城支行办理商品房抵押登记。本案中，在抵押登记因被申请人田庆贺拒不配合而客观上无法完成的情况下，应判决申请人凤城市林园宾馆综合楼1001室房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告田庆贺逾期未办理抵押登记的，申请人有权对上述房屋的拍卖、变卖所得价款，对被申请人田庆贺欠付申请人的本金、利息、罚息及律师费优先受偿。 故为维护原告的合法权益，现起诉到贵院，请依法裁判。 被告田庆贺未作答辩。 被告三杨房地产辩称：被告田庆贺购买的房屋，拍卖变卖的价款优先受偿，不足部分由被告承担保证责任，不同意支付律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年1月14日被告凤城市鸿宇房地产开发有限公司作为甲方（保证人），中国建设银行凤城支行作为乙方（债权人）双方签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同（编号13-2)。本合同约定保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同保证条款生效之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日…。2014年7月3日，被告田庆贺将其名下房屋坐落于凤城市林园宾馆综合楼1001室，预抵押给建行凤城支行。甲方已对上述房屋办理了抵押登记，他项权证号为：凤村房预通远堡字第××号。2014年7月4日，原告将被告田庆贺135000元发放至凤城市鸿宇房地产开发有限公司账户。被告田庆贺逾期偿还本息，资金尚欠本金80797.93元。 2014年4月26日，被告田庆贺与被告鸿宇房地产签订编号为CF-2000-0171的《商品房买卖合同》。合同约定：被告田庆贺购买被告鸿宇房地产开发建设的位于坐落于凤城市林园宾馆综合楼1001，房屋面积为76.2平方米，房款总金额232410元。首付款97410元，由被告田庆贺直接支付给被告鸿宇房地产，其余135000元通过银行贷款支付给被告鸿宇房地产。 2014年6月26日，被告田庆贺因购置房产与原告中国建设银行股份有限公司凤城支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：原告中国建设银行股份有限公司凤城支行提供给被告田庆贺贷款人民币135000元，借款期限为120个月，自2014年6月26日起至2024年6月26日止，借款用途为购置以下房产，售房人凤城市鸿宇房地产开发有限公司，房屋坐落凤城市林园宾馆综合楼1#1001号，房屋性质为住宅，建筑面积76.2平方米。利率按浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）10%-即6.5500%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。借款人未按照本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入下列账户。该账号为：21×××79，户名：凤城市鸿宇房地产开发有限公司。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，乙方从约定的委托扣款账户中直接扣划还款。扣款账户一：账号：62×××42。还款方法为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款1536.33元。借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权和抵押权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担，由借款人委托房地产估价机构，并承担房地产抵押估价费用。借款人违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处、要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。 被告田庆贺将购买的坐落于凤城市林园宾馆综合楼1#1001号抵押给原告建行凤城支行，双方办理房屋抵押预告登记。 2018年9月20日凤城市鸿宇房地产开发有限公司变更为凤城三杨房地产开发有限公司。法定代表人为王永刚。 本院认为：原告建行凤城支行与被告鸿宇（现更名三杨房地产）房地产签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告建行凤城支行与被告田庆贺签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照借款合同的约定向被告提供了贷款。被告取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求解除双方所签订的借款合同的主张，本院予以支持。借款合同解除后，被告田庆贺应当按照借款合同的约定偿还尚欠的借款本息及利息、逾期罚息。 原告建行凤城支行与被告鸿宇（更名为三杨房地产）房地产签订的最高额保证合同约定:被告鸿宇房地产对被告田庆贺向原告借款购买本公司商品房提供连带责任保证,保证期间截止被告购买的房屋办妥房屋产权证、抵押财产他项权利证书，并将他项权证交贷款人收执。因此被告三杨房地产应当按照最高额保证合同的约定承担连带保证责任。 关于原告请求被告田庆贺给付原告为追索债权支出的律师费用4488元问题，但是原告并未向本院提交收取律师费正规发票及银行付款的往来交易凭证，且被告三杨房地产对该笔费用亦不予认可，故对原告的请求本院不予照准。待该笔费用实际发生后，原告在另行主张权利。 关于原告请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案抵押房屋办理抵押预告登记，没有办理抵押登记，抵押权并未设立。原告主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司凤城支行与被告田庆贺于2014年6月26日签订《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告田庆贺于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司凤城支行贷款本金80797.93元及利息、逾期罚息（利息及逾期罚息计算方法：自2019年3月6日起至还款之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率和逾期罚息利率标准计付）； 三、被告田庆贺在取得凤城市林园宾馆综合楼1001号，建筑面积76.2平方米的房屋所有权证时立即协助原告中国建设银行股份有限公司凤城支行办理抵押登记，完成抵押登记后，原告中国建设银行股份有限公司凤城支行对该房屋享有优先受偿权； 四、被告田庆贺在本判决生效后已取得房屋所有权证但办理抵押登记不能时，被告凤城市三杨房地产开发有限公司对上述二项所确定的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告田庆贺追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司凤城支行其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1960元，保全费885元，由被告田庆贺、凤城市三杨地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  张伟荣 人民陪审员  马恩辉 人民陪审员  孙晓霞 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  陈雅茹