北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8832号原告（反诉被告）：陈建军，男，1969年9月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王寒，男，1977年4月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：李学通，男，1977年9月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：兰军，北京市春林律师事务所律师。原告陈建军与被告李学通农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，李学通提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。陈建军及其委托诉讼代理人王寒、李学通及其委托诉讼代理人兰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建军向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《土地租赁协议书》；2.被告向原告支付拖欠的租金1万元；3.被告向原告支付2019年3月1日至5月1日的土地占用费1.5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月6日，原被告签订《土地租赁协议书》，约定：原告将位于乃干屯村西原大院土地租赁给被告使用，北房七间水电齐全以及院墙提供给被告使用，租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，共13年，每年租金9万元，租金交付时间为每年交付，到期后交付租金时间不得超过1个月，如超期交付租金则解除租赁协议。协议签订后，被告一直不按期足额交付租金，原告多次催促被告交纳，催促次数多达60多次，但被告仍不履行交付租金义务，故原告诉至法院。李学通答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：协议签订当日，该土地上还有租户与原告的合同未到期，原被告根据当时的实际情况达成口头协议，租赁时间按5月1日起算，每年的5月1日算一个节点；在协议履行过程中，双方又达成口头协议，租金的支付可以分多次支付，时间不限，只要协议到期，总租金数额达到就可以，双方实际上对协议约定的付款时间和付款方式进行了变更，在长达4年的租赁期间内，被告依据口头协议及双方的交易习惯，分多次不定期向原告支付了租金，原告从未提出异议，所以被告不存在拖欠原告租金1万元的情形；被告承租涉案土地后又出租给了第三方陈国山，原告多次与陈国山接触，暗示可以从其手上直接租，搞得陈国山人心慌慌，为了巩固与原告的租赁关系，被告于2019年4月15日给原告以前指定的韩德萍的银行卡上转账8万元，但原告将收取租金的银行卡注销，造成被告无法支付租金，所以原告存在故意造成被告违约的情形；原告以延迟支付租金为由解除租赁协议，必须给出合理期限，原告并未就被告延迟支付租金履行催告义务；被告已经将租赁物转租给案外人陈国山，陈国山仍在使用涉案土地，若确认原被告的协议解除，将导致被告对外承担违约责任，不利于被告与陈国山的交易稳定。李学通向本院提出反诉诉讼请求：1.判令陈建军排除妨碍，将私自设立的信号放大塔拆除；2.陈建军赔偿李学通损失6万元。事实与理由：2018年，在李学通不知情的情况下，涉案土地上的7间房屋被拆除，后被告在外租房，每年租金3万元，现李学通要求陈建军赔偿两年的租金损失6万元。2018年12月7日，陈建军在李学通不知情的情况下，在涉案土地内建立信号放大塔，导致涉案土地的实际使用面积减少，影响了李学通对租赁物的正常使用，依据法律规定，第三人的行为妨碍承租人行使租赁权时，承租人可以请求出租人排除妨碍并赔偿承租人因侵害行为所遭受的损失，故提起反诉。陈建军针对李学通的反诉答辩称，不同意李学通的反诉诉讼请求，信号塔不是我个人的信号塔，是其他公司设立的，与我个人无关；地上房屋被拆除是因为属于违建，拆除也不是我拆的，是村里拆的，村里给我的政策是减地不减租，我与李学通之间的合同也应该这样，所以不同意赔偿损失。经审理查明，2015年3月6日，陈建军（甲方）与李学通（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将位于乃干屯村西原大院土地租赁给乙方使用，北房屋七间水电齐全以及院墙提供给乙方使用；租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，共13年，每年租金9万元整；乙方有自主经营权，甲方不得干预，且允许乙方在合同期间内自行转租，如有必要在建筑乙方自己办手续，甲方可以协助；每年到期交租金，不得超过一个月，如超期自动退出解除协议；如遇政府行为或征占土地，甲方地上物及赔偿金归甲方所有，乙方的建筑物及赔偿金归乙方所有。协议签订后，陈建军将涉案土地及地上物交付给李学通使用，李学通自协议签订后至2018年9月分多笔、以现金或转账方式支付租金共计35万元（其中多笔租金支付至陈建军妻子韩德苹的银行账户）。2019年4月15日，李学通通过张海英账户向韩德萍账户付款8万元，该笔款项被退回。庭审中，李学通同意交纳尚欠的2018年的租金1万元，陈建军确认其并未将自己的银行卡账户告知李学通。关于租金交纳时间，双方之间存在分歧，陈建军主张租金交纳时间为每年3月1日至4月1日交纳当年租金，李学通主张交纳时间应从每年5月1日开始起算。2018年5月，涉案土地上原有的7间房屋因属于违建被拆除，7间房屋所占用的1.3亩的土地被村委会收回，李学通实际无法使用该部分土地，陈建军主张其取得补偿6万余元。2019年4月15日，陈建军与北京公联信为科技有限公司（以下简称公联公司）签订《基站站址租赁协议》，陈建军向公联公司提供位于马池口镇乃干屯村西侧木器厂院内的15平方米用作建设通信塔及无人值守基站机房，租用年限为19年8个月零15天，自2019年4月15日起至2038年12月31日，每年租金1万元，租金总额为19.7069万元。协议签订后，公联公司在涉案土地院内建设通信塔。庭审中，李学通提交其与时景生于2018年4月26日签订的《房屋租赁协议》，该协议载明，李学通从时景生处租赁位于流村镇西峰山村东的6间房屋，租赁期限为2018年5月1日至2026年4月30日，每年租赁费3万元。李学通已支付时景生租金3万元，李学通主张由于涉案土地上的7间房屋被拆除导致其另行租赁房屋，故要求陈建军赔偿其租房损失6万元。李学通又名李通，李学通在《房屋租赁协议》中签署的名字为李通。上述事实，有《土地租赁协议书》、《基站站址租赁协议》、《房屋租赁协议》、转账记录、照片及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：陈建军与李学通签订的《土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强行性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行权利义务。关于陈建军的本诉诉讼请求。1.陈建军要求解除《土地租赁协议书》的理由是否成立。《土地租赁协议书》约定“租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，每年到期交租金，不得超过一个月”，根据上述约定及陈建军在本案中主张未付租金的计算方式，本院确认李学通应于每年3月1日至3月31日期间交纳上一年度的租金，李学通至今尚欠陈建军2018年3月1日至2019年2月28日的租金1万元；李学通至今尚有1万元租金未交纳是否导致《土地租赁协议书》解除，对此，本院认为，虽然李学通的付款时间存在延迟，但从未付款的金额、李学通实际使用土地的面积减少以及李学通同意支付未付租金等因素考虑，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的条件，因此，对陈建军要求解除双方签订的《土地租赁协议书》的诉讼请求，本院不予支持。2.如前所述，李学通尚欠陈建军2018年-2019年租金1万元，因此，对陈建军要求李学通支付尚欠租金1万元的诉讼请求，本院予以支持。3.如前所述，本院对陈建军要求解除双方签订的《土地租赁协议书》的诉讼请求不予支持，2019年的租金尚未到付款时间，因此，对陈建军主张的土地占用费，本院不予支持。关于李学通的反诉诉讼请求。1.李学通要求拆除的信号放大塔由公联公司建设，李学通要求陈建军拆除没有法律依据，本院不予支持；2.涉案土地上房屋拆除的原因系违建，李学通作为土地的承租人对地上房屋是否有合法手续负有审查义务，李学通提交的证据不能证明其租赁房屋与涉案土地上房屋被拆除之间存在因果关系，因此，对李学通要求陈建军赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李学通于本判决生效后7日内支付陈建军未付租金1万元；二、驳回陈建军的其他本诉诉讼请求；三、驳回李学通的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费425元，由陈建军负担375元（已交纳），由李学通负担50元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费650元，由李学通负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  尤文静人民陪审员  任宝玲人民陪审员  韩淑娟二〇一九年十二月十日法官 助理  多美琪书 记 员  王龙宇