四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5362号 原告：张红梅，女，1974年1月15日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张在礼，四川天闻律师事务所律师。 被告：成都兴露合能置业有限公司。住所地：成都市天府新区万安街道大石7社。 法定代表人：李杰。 委托诉讼代理人：龙敏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗跃霏，泰和泰律师事务所律师。 原告张红梅与被告成都兴露合能置业有限公司（以下简称兴露合能公司）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红梅的委托诉讼代理人张在礼，被告兴露合能公司的委托诉讼代理人龙敏、罗跃霏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告将修复后的房屋交付原告;2.判令被告赔偿因延期修复房屋而给原告造成的损失（从2018年3月1日起，按己付房款每天二万分之一计算，暂计算至2019年10月1日为13160元）；3.请求判令被告承担截止房屋修复并交付原告之日的物业管理费；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月8日与被告签订《四川省商品房买卖合同(预售）》(以下简称为“合同”)，购买由被告开发的的房屋，并于2016年9月8日全额付清房款，合同约定交房日期为2017年12月30日前。2017年12月31日，原告按照被告书面通知日期前往验房，发现所购房屋存在各种装修问题，遂要求被告依据合同第十八条第（五）款规定安排修复。2018年6月23日，因一直未收到任何进展消息，原告再次前往所购物业查看，发现前次反映问题无一修复，于是重提修复要求。2018年12月15日，原告再次主动联系被告，被告知查验问题己修复后，第三次前往查看，发现多数问题得到修复，但仍有墙面反碱问题、卧室门问题未做处理，原爆模处直接抹灰导致墙面凸出，原卫生间空鼓处处理后未重新进行整体防水处理，代表被告办理交房验收的合能物业公司委派工程师对原告反映问题未提异议，承诺继续修复。2019年8月9日，因多次去电询问修复进展未果，但又急于接房，原告第四次到现场查看情况，发现2018年12月15日提出的墙面反碱问题、淋浴墙部位整改后未重做防水、卧室门打不开等问题仍未修复。为此，原告提出先接房后修复的要求，但被告知需先交清2018年1月1日起的物业管理费，否则不予交房。原告认为，由于被告未按合同约定时间履行修复义务，应当承担原告延期使用房屋的损失，并承担截止房屋修复并交付原告之日的物业管理费用。此外，即便是房屋交付前的物业管理费应当由原告承担，但未交纳物业管理费也并不能作为被告拒绝交付房屋的事由。 被告在庭审中答辩称，1.张红梅收房时所反映的整改项不属于可拒绝收房的严重质量问题，兴露合能公司按约定履行保修义务即可。案涉房屋已经满足交付条件，根据双方约定，张红梅拒绝接房，在兴露合能公司通知的交付日视为交付。按照《商品房买卖合同》第十八条第（五）项、第二十一条第（三）项和《补充协议》第六条第4项、第八条第2项之约定，除地基基础或主体结构之外，买受人不得以该商品房存在其他质量问题为由，要求出卖人承担逾期交房违约责任（无论买受人是否办理接房手续）。买受人拒绝接房的，商品房实际交付日为出卖人通知的交付日期。对于确属保修范围的其他质量问题，出卖人应在90日履行保修义务，出卖人拒绝履行义务给买受人造成损失的，需承担赔偿责任。本案中，张红梅在收房过程中单方声称的推拉门开启不灵活、餐厅墙角返碱、厨房墙地面空鼓、防水未测试、地面开裂等问题显然不属于前述地基和主体质量问题，故案涉房屋已于兴露合能公司通知的交付日2017年12月31日视为交付。交付日之后的物业管理费当然应由张红梅自行承担。 2.张红梅收房时所称的部分问题为其主观判断，并不属实；属实部分，兴露合能公司已在约定时间内积极履行保修义务，其主张的逾期修复损失不应得到支持。首先，案涉房屋交付前已由兴露合能公司、施工方、监理方就门窗安装、墙地面和顶棚面层、防水工程等质量问题进行了验收，均验收合格并取得《分户验收结果表》。张红梅验房时所称的部分房屋质量问题为其主观判断，与事实不符，如餐厅墙角返碱实为泥浆色调、厨房墙面地坪空鼓实为墙面设置保温材料等。其次，《补充协议》第六条第五款约定，一般质量瑕疵，出卖人应在约定的时间完成修复，并通知买受人办理查验。若买受人未接到前述通知的，应在《合同》约定的修复期届满当日与出卖人一起查验修复情况,否则,视为出卖人已按《合同》约定时间完成修复。张红梅首次验房反映属实的质量问题，兴露合能公司已安排相关责任单位在2018年1月15日前完成修复，物管公司也多次通知张红梅办理查验，但张红梅基于自身原因未办理，即便按照合同约定，也应视为修复已经完成。后续，张红梅又多次提出了新的整改要求，兴露合能公司均积极响应，并安排相关责任单位核实、修复。张红梅主张兴露合能公司未按合同约定时间履行修复义务，应承担其延期使用房屋损失没有事实和法律依据。 3.自2017年12月31日起至今，张红梅所购房屋所在项目一批次共计684户，绝大部分已完成收房并且就个别买受人所提的质量瑕疵问题兴露合能公司也已及时妥善进行了修复。虽然合同明确约定交房同时需缴纳物管费，但若买受人拒绝交费的，兴露合能公司也同意先为买受人办理交房手续，之后按相关催收流程进行催收。 综上所述，恳请贵院对案件进行全面审查，维护公平正义，驳回张红梅的诉讼请求。 原告在庭后向本院申请撤销判令被告承担物业管理费的诉讼请求。本院认为，原告的申请不违背法律规定，本院予以准许。 经审理查明，原告于2016年9月8日与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称为“合同”），购买由被告开发的位于成都天府新区房屋。合同约定商品房的用途为公寓，建筑面积为76.64平米房，套内面积为62.98平方米，购房总价款为454587元。合同约定的付款时间为2016年9月8日前，交房时间为2017年12月30日前。合同约定的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。原告于2016年9月8日付清全部购房款，被告于2017年12月22日取得竣工验收报告，2017年11月29日取得房屋建筑面积测绘成果报告。2017年12月30日，原告向被告邮寄了商品房交付使用通知书。因商品房存在质量瑕疵问题，原告在2017年12月31日、2018年6月23日、2018年12月15日、2019年8月9日，先后四次在商品房交接验收登记表上注明商品房存在的质量问题。2017年12月31日，2018年1月10日，2018年1月13日，2018年1月15日，2018年6月28日，2018年12月20日，2019年8月1日，2019年8月10日，被告先后对原告反映的案涉商品房存在的餐厅墙角返碱、厨房墙面地坪空鼓裂开、厨房剪力墙拉护洞未封堵、厨房爆模、麻面、漏浆、客厅推拉门不灵活、次卧推拉门锁损坏、卫生间隔壁卧室门打不开等问题进行了修复和处理。因急于入住，原告同意按房屋现状先收房后再继续要求被告整改。 商品房买卖合同第十八条及补充协议第六条约定，买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续：确认房屋建筑面积及相关费用结算。相关费用包括契税、印花税、专项维修资金、登记费等买受人应承担的办理房屋权属证书及他项证书的税、费，以及物业服务费等买受人应承担的其他费用。补充协议第八条约定，在双方共同查验该商品房时，对买受人提出的地基基础和主体结构以外的质量或装修问题，确属保修范围的，出卖人应当按照《住宅质量保证书》之约定在接到买受人保修后90天内履行保修义务，买受人不得以此为由拒绝接房，该商品房实际交付日为出卖人通知的交付日期。 原告因本次诉讼，支出律师费10000元。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、补充协议（二）、收款收据、商品房交接验收登记表及验房照片、空置房巡逻记录表、钥匙借用登记表、律师见证书、律师函及送达回执单、委托代理合同、录音资料、证人陈某的证言、证人吕某的证言、《竣工验收报告》《房屋建筑面积测绘成果报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》《商品房交付使用通知书》及ＥＭＳ邮寄凭证、《枫丹铂麓一期门窗工程返修问题派工单（零星报修整改）》《枫丹铂麓一期项目土建工程返修问题派工单（集中整改期）》《房屋质量问题保修与修复情况汇总表》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 一、关于原告诉请被告交付修复后的房屋问题 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，竣工验收合格系法定的交房条件。被告认为，案涉商品房在合同约定的交房时间前已经满足了法定和约定的交房条件，原告不得以商品房存在一般质量问题为由拒绝收房。原告未在交房通知书指定的交房时间2017年12月31日收房，应视为案涉商品房已于2017年12月31日交付。 本院认为，原告于2017年12月31日，在商品房交接验收登记表上注明案涉商品房存在的质量问题，这一事实表明，原告已知悉被告通知的交房时间为2017年12月31日。案涉商品房在合同约定的交付时间前已经满足了合同约定的交付条件，原告拒绝收房不符合合同约定。故本院对被告提出的案涉商品房于2017年12月31日视为已经交付的意见，予以支持。 案涉商品房虽然在法律上已经交付，产生商品房毁损、灭失等风险转移的法律后果。但是，原告在事实上一直未接收、占有、使用该商品房。原告在商品房经多次修复后愿意以现状接收商品房，但是因合同约定收房前需先缴纳物业费，导致原告无法完成对案涉商品房的接收、占有、使用。原告认为，其未能实际接收、占有、使用商品房系因为被告以物业费未缴纳拒绝为其办理交房手续所致。被告在庭审中表示，即使原告未缴纳物业费，也同意为原告先办理交房手续，然后再按照相关催收流程进行催收。 本院认为，商品房买卖关系与物业服务关系是不同的法律关系，被告不得以原告未缴纳物业费为由拒绝向原告交付案涉商品房。商品房买卖合同第十八条及补充协议第六条中有关在办理交房手续时原告需缴纳物业服务费的规定，系被告提供的格式条款，排除了原告的主要权利。故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定该条款无效。被告虽然在庭审中表示，不会因为原告未缴纳物业费而拒绝向原告办理交房手续。但是，从商品房买卖合同及补充协议的约定中可以看出，原告收房需以缴纳物业费为条件。在被告未举出反证证明原告不需缴纳物业费也可以随时办理案涉商品房的收房手续的情况下，本院认为原告未能在事实上接收、占有、使用案涉商品房系因被告原因所致。原告明确其诉讼请求中交付已修复后的房屋系指按房屋修复至今的现状收房。故本院对原告诉请被告交房的诉讼请求，予以支持。 二、关于原告诉请被告支付因延期修复房屋而给原告造成的损失问题 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。商品房买卖合同补充协议中部分条款无效，并不影响商品房买卖合同中其它条款的效力。根据商品房买卖合同第二十条的约定：商品房的质量应当符合工程质量规范、标准。商品房存在质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应的赔偿责任。因被告交付的商品房存在餐厅墙角返碱、厨房墙面地坪空鼓裂开、厨房剪力墙拉护洞未封堵、厨房爆模、麻面、漏浆、客厅推拉门不灵活、次卧推拉门锁损坏、卫生间隔壁卧室门打不开等诸多质量问题，致使案涉商品房自2017年12月31日始至2019年8月10日，一直处于不断修复的状态中。在此修复期间，案涉商品房的效用和价值降低，购房者希望购买无质量瑕疵、可以在交房后正常利用房屋的目的落空。原告即使在2017年12月31日收房，因案涉商品房存在质量问题，此时，房屋的效用和价值不能满足购房者的需要。被告因向原告交付的房屋存在质量问题，影响原告对房屋的正常使用，应承担由此给原告造成的损失。原告诉请被告支付13160元的赔偿金，根据日常生活经验可知，案涉商品房在2017年12月31日至2019年8月10日修复期间，与案涉商品房相同地段相同面积的房屋租金标准，显然高于13160元。原告诉请被告支付的13160元赔偿金并不高，未违背公平原则和诚信原则，本院予以支持。 三、关于原告诉请被告支付律师费的问题 本院认为，原告诉请被告支付律师费，无合同及法律根据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都兴露合能置业有限公司于本判决生效后三日内向原告张红梅交付位于成都天府新区商品房； 二、被告成都兴露合能置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张红梅支付赔偿金13160元； 三、驳回原告张红梅的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4158元，由被告成都兴露合能置业有限公司有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅