上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84505号原告：上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱云飞，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海同运瑞兹酒店管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：张杨，董事长。委托诉讼代理人：施俊超，上海四维乐马律师事务所律师。原告上海上实物业管理有限公司诉被告上海同运瑞兹酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海上实物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品、上海同运瑞兹酒店管理有限公司的委托诉讼代理人施俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海上实物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费人民币(以下币种均同)468,689.76元；2.判令被告支付违约金50,000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告房屋所在小区业主大会签订《桥语别墅物业服务合同》，约定由原告对被告房屋所在的小区进行物业管理，物业服务费标准为7元/㎡/月。被告系上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX-XXX号全幢(以下简称“系争房屋”)的业主，被告自2016年7月1日起至2018年9月30日止(共27个月)，共拖欠物业服务费计468,689.76元，拖欠物业服务费的计算公式为：(3,312.84平方米-145平方米-688平方米)×7元/平方米/月×27个月。按照合同约定，由于被告的拖欠需另行支付违约金，金额为50,000元，原告已向法院递交违约金计算表，但按表格计算出的违约金金额过高，故原告自行调整为50,000元。被告长期拖欠物业服务费，经原告催告被告至今仍未支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。上海同运瑞兹酒店管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。第一、物业服务合同及原告投标文件均反映出系争房屋并非物业服务及收费的范围。原告与上海市浦东新区桥语别墅业主大会签订的《桥语别墅物业服务合同》、原告的投标文件均已明确排除了被告所有的会所在该合同约定的范围内。在《桥语别墅物业服务合同》的服务内容内，也根本未提到原告对会所的任何服务内容。该合同第一条表述了住宅、会所部分的面积，但并不意味着会所也是物业服务的范围，否则完全没有必要表述“会所的内部物业管理未在本合同约定范围之内”。从合同附件四及投标文件均反映出原告与业主大会确认的收费面积仅为住宅部分的36,853.84平方米。如原告认为在签订合同时又将会所面积纳入收费范围，则完全是违反了《上海市物业管理招投标管理办法》第23条规定的“物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”，因此原告的逻辑是前后矛盾的，其主张也是违反现行法律法规的。同时，《桥语别墅物业服务合同》第四条约定物业管理办公用房供原告无偿使用。该约定是为了满足《上海市住宅物业管理规定》第38条对物业管理用房配置的要求，并不意味着剩余面积就应当收取物业服务费。第二、原告主张收取物业服务费的面积计算方式错误。原告就涉案物业费经过两次起诉，期间向法院提供了一组图纸作为证据，证明收费面积为2,220.90平方米。然而现原告又以初始计算面积的方式主张收费面积，与其提供给法院的证据相矛盾。根据禁止反言的原则，原告现主张的计算方式不应当采信，其也未提供任何相反证据否定图纸反映的2,220.90平方米存在任何错误。同时，根据《上海市住宅物业管理规定》第13条之规定，物业管理用房包含物业服务企业用房和业主委员会用房，而根据该规定第39条，物业管理用房属于配套设施设备归业主共有，不应当计收物业服务费。现原告主要的计费面积亦未扣除业主委员会用房的面积，故其现计算面积无论如何均是错误的。第三、原告长达2年未主张被告需支付物业服务费，反映出其知晓无权收取会所部分的物业服务费。被告从未向原告支付过物业服务费，原告作为一家有相应资质的物业公司，在与业主大会签订有物业服务合同并约定明确物业服务费付款周期的情况下，在长达两年的时间内从未向被告讨要过任何物业服务费，被告认为这种行为对于一家专业的物业公司是不符合常理的，唯一合理的解释就是原告明知合同约定的情况，所以其知晓无权要求被告支付物业费。原告提供的《桥语别墅物业服务合同》明确约定收费实施包干制，且在合同附件中有明确的物业管理方案和成本要求，不可能未经允许提供收费范围之外的服务。因此，原告长达两年未收费的情况，只有可能是原告早就知晓无权收费，也未提供过所谓的物业管理服务。综上，被告认为根据物业服务合同及投标文件，原告无权向被告收取会所部分的物业服务费且对该事实是明知的，其主张之面积也无任何依据。本院经审理认定事实如下：2007年9月17日，被告办理了系争房屋的产权登记手续，房屋登记于被告名下，建筑面积为3,312.84平方米。2016年，上海市浦东新区桥语别墅业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《桥语别墅物业服务合同》，约定由原告为座落位置在上海市浦东新区唐安路199弄的桥语别墅提供物业管理服务，合同期限为自2016年7月1日起至2018年6月30日止。《桥语别墅物业服务合同》第一条约定：“物业名称：桥语别墅。物业类型：独栋别墅小区。座落位置：浦东新区唐安路199弄。四至范围(规划平面图)：东至唐陆公路，南至春泉路，西至唐安路，北至唐龙路。本项目总建筑面积40,210.54平方米。总建筑面积构成为：住宅总建筑面积36,853.84平方米；会所总建筑面积3,312.84平方米(会所的内部物业管理未在本合同约定范围内)。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。小区绿化率60%，绿化面积69,000平方米。住宅总户数105栋独栋别墅。机动车停车位：每户1-2个室内车位。小区出入口2个，均24小时开放。”《桥语别墅物业服务合同》第二条约定：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护和管埋；(二)物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)业主装饰装修活动的管理服务；(七)物业使用禁止性行为的管理；(八)物业其他公共事务的管理服务；(九)业主和物业使用人委托的其他物业管理服务事项。”《桥语别墅物业服务合同》第四条约定：“甲方按规定向乙方提供位于会所一层及二层的部分区域(建筑面积约145平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。”《桥语别墅物业服务合同》第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。物业管理费：人民币7元／平方米／月。……”物业服务合同第十条约定：“物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月5日之前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期每天按0.3%支付滞纳金。”《桥语别墅物业服务合同》第三十条约定：“本合同期限届满前三月，甲、乙双方可就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期限届满前选聘新的物业管理企业。”合同还约定了其他事宜。2016年7月1日原告依约入驻桥语别墅，为该小区提供物业管理服务。2018年5月24日，上海市浦东新区桥语别墅业主委员会出具通知一份，载明：“……我们业委会会议一致同意通过先进行业委会改选工作。在改选期间和物业公司的合同有3个月时间差，征询了当地政府、房办的建议，拟暂时和现物业签定续临时6个月物业管理合同(即到今年年底止)。待我们新一届的业委会改选产生后，由新一届业委会确定续聘或改选物业方案。这样也保证了延续性和合法性，确保新一届业委会顺利接班开展工作。……”2018年6月，原告向被告发送收费通知单，载明：“尊敬的上海同运瑞兹酒店管理有限公司：现将‘物业服务费’收费通知单送达您处，祈盼您按时付款。您如有疑问，或对物业管理处/服务中心的工作有何意见、建议，请至物业管理处/服务中心沟通或电话联系，谢谢合作！……”收费通知单中将应缴年月记载为“2016年7月至2018年6月”；将楼号/室号记载为“会所”；将建筑面积记载为“2,479.84平”；将业户姓名/单位名称记载为“上海同运瑞兹”；将物业服务费的本期费用(元)记载为“416,613.12”；将物业服务费的本期应收记载为“416,613.12”。2018年12月3日，原告依据《桥语别墅物业服务合同》、上海市不动产登记簿、收费通知单、宗地图图纸等证据曾起诉至本院，案号为(2018)沪0115民初89642号，要求被告支付自2016年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费468,689.76元。2019年4月16日，原告以补充证据为由向本院申请撤诉。审理中，原告提供如下证据：1.原告向上海优态健身管理有限公司出具的发票复印件4张，证明系争房屋内租户按照688平方米每月交纳物业服务费4,816元。经庭审质证，被告对2018年9月4日、2018年10月5日的发票的真实性认可，对2019年10月8日、2019年11月5日的发票的真实性不认可，另对该4张发票的关联性均不认可，被告认为即使承租人有支付行为，也不代表被告需要支付物业服务费。另，被告在审理中认可上海优态健身管理有限公司系会所面积中的688平方米的实际使用人，但被告不知悉上海优态健身管理有限公司是否支付过物业服务费。2.被告提交的《唐安路XXX弄XXX号、XXX号楼会所消防系统使用专项维修资金维修申请》，证明被告向原告及业主委员会申请维修其会所内的设施，说明系争房屋在《桥语别墅物业服务合同》约定的物业管理服务范围内。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但对关联性不认可，被告认为即使有维修基金的申请，也不能证明原告有权主张物业服务费，两者不相关。3.2018年12月25日上海市浦东新区桥语别墅业主委员会提交的《关于上实物业公司与桥语别墅物业服务合同期满后工作开展的情况说明》，证明原告在2018年12月仍继续提供物业管理服务，但由于业主委员会改选，故未续签书面物业服务合同。经庭审质证，被告对该份证据的三性均不认可，被告认为该情况说明与物业服务合同第三十条约定相矛盾，且该情况说明从未进行过公示，也未告知过被告，原告与上海市浦东新区桥语别墅业主委员会至今没有续签物业服务合同。被告提供如下证据：1.预算汇总表，系从原告的投标文件中节选，在(2018)沪0115民初89642号案件中由被告提供，证明原告在投标时已明确物业收费的面积仅限于36,853.84平方米，物业服务和收费的范围均不包括系争房屋部分，也证明了《桥语别墅物业服务合同》的第一条中的收费面积就是住宅的面积，不包含系争房屋面积，原告对“内部”的解释是错误的；投标文件第103页中亦明确会所的管理服务不在招标范围之内，被告称原告已在(2018)沪0115民初89642号案件中对该份证据的真实性予以确认。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，从投标文件“6.1.12会所管理(设想)”中可见，因原告投标时对系争房屋的产权状态不清楚，故在投标时暂未将系争房屋列入。原告中标后，与上海市浦东新区桥语别墅业主委员会协商过程中知晓了系争房屋的产权性质，并在物业服务合同第一条中明确了物业管理范围。投标文件并非合同，合同纠纷应当以合法有效的合同约定为准。2.《桥语别墅物业服务合同》的附件四，证明合同双方在签订物业服务合同时已再次确定合同只包含别墅面积和别墅部分的物业管理服务，未涉及系争房屋的收费面积和收费标准。且收支结余基本持衡，说明原告不可能在不收被告物业服务费的情况下对被告进行物业管理服务。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，原告认为《桥语别墅物业服务合同》的附件四即为投标文件的测算表，故其中的数字未作更改，但在《桥语别墅物业服务合同》的第一条中已对服务面积及会所的服务面积进行了约定，包干制系原告自负盈亏，被告无权以收支是否持衡来拒交物业服务费。3.(2018)沪0115民初89642号案件的谈话笔录，证明原告认可按2,220.90平方米作为面积的计算依据，原告也承认其所占用的物业大厅属于东区的面积，原告在收费计算中也未对该面积进行过处理。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，原告在该案的审理过程中须进一步组织证据举证而向法院申请撤诉，笔录中的物业大厅确属东区面积，145平方米的物业管理用房中已经包含物业大厅的面积，在原告的诉请中已予以扣减。以上事实由原告递交的《桥语别墅物业服务合同》、上海市浦东新区桥语别墅业主委员会出具的通知、上海市不动产登记簿，被告提交的收费通知单等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院针对双方争议焦点分析认定如下：一、关于原告为桥语别墅提供物业管理服务的期限的争议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上海市浦东新区桥语别墅业主大会与原告于2016年签订的《桥语别墅物业服务合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。《桥语别墅物业服务合同》中约定合同期限为自2016年7月1日起至2018年6月30日止，结合上海市浦东新区桥语别墅业主委员会于2018年5月24日出具的通知及于2018年12月25日出具的《关于上实物业公司与桥语别墅物业服务合同期满后工作开展的情况说明》，自2018年7月1日起至2018年12月31日止，桥语别墅业主大会或业主委员会并未明确要求原告退出服务区域、移交设施、资料，且在该期间内原告依然为桥语别墅提供了物业管理服务，故本院对原告的其自2016年7月1日起至2018年9月30日止为桥语别墅提供物业管理服务的主张予以采信。二、关于系争房屋是否属于原告提供物业管理的范围内的争议。首先，《桥语别墅物业服务合同》的第一条中“会所的内部管理”的理解。在《桥语别墅物业服务合同》的第二条中，已对原告提供物业管理服务的事项进行了约定，即原告为桥语别墅提供物业共用部位、共用设施的维修、养护，以及对公共绿化、公共环境卫生、公共秩序等事项进行物业管理。而《桥语别墅物业服务合同》的第一条中提到的“会所的内部管理”指的则是系争房屋作为被告享有所有权的专有部分的内部物业管理，并不属于物业服务合同第二条中约定的范畴。其次，系争房屋中需支付物业服务费区域的面积计算。《桥语别墅物业服务合同》的第一条中对系争房屋面积的表述与上海市不动产登记簿中记载的建筑面积相一致，《桥语别墅物业服务合同》的第四条约定将系争房屋中约145平方米的部分区域作为物业管理办公用房提供给原告无偿使用，且被告未提供证据证明其将系争房屋的其他区域提供用作业主委员会用房或物业管理办公用房。另，原告在审理中确认系争房屋中的建筑面积为688平方米的部分区域确由案外人上海优态健身管理有限公司使用，案外人自2016年7月1日起向原告支付该区域的物业服务费至今。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告在接受了原告提供的共用部位、共用设施的维修、养护以及对公共绿化、公共环境卫生、公共秩序等事项的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付自2016年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费468,689.76元【计算公式：(3,312.84平方米-145平方米-688平方米)×7元/平方米/月×27个月】的诉讼请求，于法不悖，本院应予支持。三、关于违约金的承担问题的争议。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《桥语别墅物业服务合同》的第十条约定：“物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月5日之前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：逾期每天按0.3%支付滞纳金。”现被告未按《桥语别墅物业服务合同》的约定支付物业服务费，且经原告催讨后仍未支付，显属违约。原告在第二项诉讼请求中要求被告支付的违约金金额在计算时已就《桥语别墅物业服务合同》的第十条约定的滞纳金支付标准自行予以调整，金额尚属合理，且被告对其提出的违约金金额过高的主张也并未提供证据予以佐证，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告上海同运瑞兹酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司自2016年7月1日起至2018年9月30日止的物业服务费468,689.76元；二、被告上海同运瑞兹酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司违约金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,986元，减半收取4,493元，由被告上海同运瑞兹酒店管理有限公司负担。审判员  陈裔佼二〇一九年十二月十三日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。