济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2358号原告：济南科汇物业管理有限公司，住所地济南市高新区舜华路1117号科汇大厦A区一楼01室。法定代表人：任晓红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骁，山东齐创律师事务所律师。被告：山东大风车实业有限公司，住所地山东省济南市民生大街68号。法定代表人：周建国，总经理。委托诉讼代理人：张翠云，女，该公司员工。原告济南科汇物业管理有限公司（以下简称：科汇物业公司）与被告山东大风车实业有限公司（以下简称：大风车公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。科汇物业公司的委托诉讼代理人张波、吴骁，大风车公司的委托诉讼代理人张翠云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。科汇物业公司向本院提出诉讼请求：1.大风车公司支付2006年5月起至2019年3月31日拖欠的物业管理费596469元；2.大风车公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金（以逾期物业管理费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起至实际支付期间的滞纳金）；3.大风车公司支付2019年维修基金14990.4元；4.本案诉讼费由大风车公司承担。事实与理由：2006年3月15日，山东宏泰物业发展有限公司（以下简称：宏泰物业公司）与山东科普尔实业有限公司等业主签订《济南科汇大厦物业管理委托合同》，约定宏泰物业公司为该大厦物业管理服务的提供单位，合同明确了大风车公司所占房屋建筑面积、所占比例、收费标准及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。2010年5月6日，经宏泰物业公司与大风车公司及全体业主协商一致，自2010年7月1日起，物业费调至0.08元/平方米，其他合同条款不变。2012年7月1日，因宏泰物业公司业务调整，逐渐将科汇大厦项目物业合同项下所享有的权利义务转让给科汇物业公司，并向全体业主各发出《更名告知函》一份。2013年9月8日，科汇物业公司与大风车公司及全体业主就科汇大厦维修基金及物业合同补充协议达成一致，签订《2013年科汇大厦关于维修基金决定及物业合同补充协议》，确定维修基金每年按10元/平方米收取；且再次确认科汇大厦物业服务提供商自2012年7月1日起由科汇物业公司继续执行，其他条款不变；自2010年7月1日起，以后每5年调整一次物业费，调整基数为：0.2元/平方米/5年上调。自2006年3月15日合同签订后，宏泰物业公司及科汇物业公司均按照《济南科汇大厦物业管理委托合同》履行合同义务，但大风车公司自2006年至2019年3月31日至累计拖欠物业管理费及维修基金。科汇物业公司多次向大风车公司催缴物业费及维修基金，大风车公司均已种种理由拒绝。综上所述，大风车公司拖欠科汇物业公司物业管理费及维修基金的行为明显违反《物业管理条例》及合同约定。为维护科汇物业公司合法权益，诉至法院。大风车公司辩称，大风车公司物业费均已交纳，不存在欠费情况，请求法院依法驳回科汇物业公司的全部诉讼请求。假使2006年5月至2019年3月31日期间，大风车公司未曾交纳过物业费，但大风车公司从未收到过科汇物业公司任何催缴的函件，科汇物业公司主张的2016年3月1日之前的物业费，已经超过诉讼时效。大厦内部存在多处安全隐患，科汇物业公司未尽到管理服务职责，构成违约。物业公司未按合同约定收取物业费，未经过合法途径，擅自单方提高物业收费标准，多收费、乱收费。大风车公司物业费已经交纳，即使存在欠交情况，也是由于物业公司的违约行为造成，大风车公司是行使抗辩权，不承担违约责任，也无需承担违约金损失的义务。科汇物业公司至今从未公布广告收入等相关项目的收益情况，大风车公司主张先履行抗辩权，有权拒绝支付2019年维修基金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月15日，山东科普尔实业有限公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《济南科汇大厦物业管理委托合同》，甲方委托乙方对科汇大厦实行全权委托式物业管理服务；第八条第一款第1项约定：物业管理费为每月55396元（包含公共区域水电费用），全年664755元（按各业主/租户拥有的房屋建筑面积比例为准分摊），载明山东科普尔实业有限公司收费建筑面积为2571平方米，（备注：收费暂按业主协议面积计算，最终按测绘单位测量面积为准）；第2项约定：业主/租户在本合同签订之日起预交一个季度的物业管理费，乙方在收到费用后5日内进场，以后每季前10日内按季度预交，如甲方不能按期交纳，由此造成的损失由甲方未交费的公司承担；第3项约定：签订合同起，如果客户2个月内暂不入住，则按空置房计收物业管理费，2个月后均全额计收物业管理费，客户入住（或装修）后，按入住（或装修）日期开始按全额计收物业管理费；第4项约定：空置房按物业管理费收费标准的60%支付。该合同第八条第四款约定：租户、使用人逾期交纳物业管理费、水电费等相关费用，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2009年7月31日，山东科普尔实业有限公司更名为山东大风车实业有限公司。2010年5月6日，大风车公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《科汇大厦物业合同补充协议》，该协议约定：1.自2010年7月1日起，物业费调至0.08元/平方米/天；2.合同其他条款按原合同执行不变；3.物业保持和提高服务质量，如服务质量下降，甲方有权取消增加部分的物业费。2012年7月1日，宏泰物业公司向大风车公司在内的业主发出《更名告知函》，载明：宏泰物业公司因业务需要调整内部结构，将所有项目分割为不同类型分别管理。根据公司宗旨，自2012年7月1日起，科汇大厦项目物业合同下移至科汇物业公司继续执行，原合同条款不变，管理人员不变，服务流程及服务质量不变。2013年9月8日，大风车公司等业主（甲方）与宏泰物业公司（乙方）签订《2013年科汇大厦关于维修基金决定及物业合同补充协议》，该协议约定：一、维修基金每年按10元/平方米收取，物业代开发票，扣除5%的税金；二、由业主推举一家业主与物业共同管理该基金的使用，并每年一次共同向全体业主出具书面使用明细（暂定每年10月份）；三、将来如果有楼顶广告等其他费用能够维持本楼维修时，经业主协商同意，可停收本费用；四、自2012年7月1日起，物业合同由原来的宏泰物业公司更改为科汇物业公司继续执行，其他条款不变（2012年6月已征得全体业主同意并下发书面通知，今日一并补充协议）；五、鉴于人工、材料、水电、垃圾费等逐年上涨，经和业主共同协商，自2010年7月1日算起，以后每五年调整物业费一次，调整基数为：0.2元/平方米/月/每5年上调。2015年7月1日起物业费调整为（0.08元/平方米/天+0.2元/平方米/月÷30天）=0.087元/平方米/天。高新区舜华路109号科汇大厦101、201号房屋所有权人为大风车公司。其中101号房屋的面积为792.11平方米，201房屋的面积为1076.34平方米，地下室面积为706.93平方米；以上共计2575.38平方米。大风车公司应交纳科汇物业公司物业费如下：2006年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×228天）=42982.06元。2007年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×365天）=68809元。2008年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×366天）=68997.52元。2009年（2575.38平方米×0.0732元/平方米×365天）=68809元。2010年101室（792.11平方米×0.0732元/平方米×181天+792.11平方米×0.08元/平方米×184天）=22154.68元；201室（1076.34平方米×0.0732元/平方米×181天+1076.34平方米×0.08元/平方米×5天）=14691.18元；地下室（706.93平方米×0.0732元/平方米×181天+706.93平方米×0.08元/平方米×184天）=19772.27元，本年共计56618.13元。2011年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×212天）=13434.19元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元；本年共计34076.55元。2012年地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元。2013年地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元。2014年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×275天）=17426.42元；201室（1076.34平方米×0.08元/平方米×31天）=2669.32元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×365天）=20642.36元，本年共计40738.1元。2015年101室（792.11平方米×0.08元/平方米×181天）=11469.75元；201室（1076.34平方米×0.08元/平方米×181天+1076.34平方米×0.087元/平方米×184天）=32815.45元；地下室（706.93平方米×0.08元/平方米×181天+706.93平方米×0.087元/平方米×184天）=21552.88元，本年共计65838.08元。2016年201室（1076.34平方米×0.087元/平方米×366天）=34272.82元；地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×366天）=22510.07元，本年共计56782.89元。2017年201室（1076.34平方米×0.087元/平方米×181天）=16949.13元；地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×365天）=22448.56元，本年共计39397.69元。2018年地下室（706.93平方米×0.087元/平方米×365天）=22448.56元。自2019年1月1日至2019年3月31日地下室物业管理费为5535.26元（706.93平方米×0.087元/平方米×90天）。综上，2006年5月18日至2019年3月31日，大风车公司应交物业费共计612317.56元（科汇物业公司主张596469元）。山东神州数码网络科技有限公司于2015年8月6日向科汇物业公司交纳物业管理费97354.34元；大风车公司于2017年8月10日分两次向科汇物业公司分别交纳22346元、90000元；山东大风车教育科技有限公司于2018年1月7日向科汇物业公司交纳物业费10961.56元；以上共计220661.9元，均为科汇物业公司所收取的科汇大厦101、201号房屋及地下室的物业费。本院认为，宏泰物业公司与山东科普尔实业有限公司（后更名为大风车公司）在内的业主签订的《济南科汇大厦物业管理委托合同》、宏泰物业公司与大风车公司在内的业主签订的《科汇大厦物业合同补充协议》、科汇物业公司与大风车公司在内的业主签订《2013年科汇大厦关于维修基金决定及物业合同补充协议》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，对物业公司及全体业主均具有约束力，各方主体应当恪守履行。自2012年7月1日起，科汇大厦项目物业合同中宏泰物业公司的权利与义务转移至济南科汇物业管理有限公司，原合同条款不变，由科汇物业公司继续提供物业服务。大风车公司作为科汇大厦101室、201室及相关地下室的业主，享受了科汇物业公司提供的物业管理服务，应当按照该合同的约定履行自己的义务，向科汇物业公司交纳物业费。科汇物业公司主张大风车公司支付2006年5月18日至2019年3月31日的物业管理服务费596469元，鉴于大风车公司已交纳物业费220661.9元，尚欠物业费375807.1元（596469元-220661.9元），故对于科汇物业公司主张大风车公司支付其拖欠的物业管理费375807.1元的诉讼请求，本院予以支持。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主支付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起算，故对大风车公司关于2016年3月1日之前的物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。因科汇物业公司在涉案公共卫生、设施维护等方面存在服务瑕疵，对科汇物业公司要求大风车公司支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于维修基金，大风车公司应按照相关法律规定交纳维修基金，鉴于201室租户已将其占用部分1076.34平方的维修基金交纳完毕，科汇物业公司要求大风车公司支付2019年维修基金14990.4元[14990.4元=(大风车公司总的房屋面积2575.38平方米-租户201室1076.34平方米)*10元/每平方米/年]的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东大风车实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南科汇物业管理有限公司物业管理费375807.1元；二、被告山东大风车实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南科汇物业管理有限公司维修基金14990.4元三、驳回原告济南科汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告山东大风车实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9915元，由原告济南科汇物业管理有限公司负担3517元，被告山东大风车实业有限公司负担6398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 猛人民陪审员  陈文玲人民陪审员  倪维珍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  裴 静