四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4341号 原告（反诉被告）：广元碧桂园投资有限公司，住所广元市利州区大石镇快乐村三组。 法定代表人：杨磊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高佳慧，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李正，男，1973年10月23日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告（反诉原告）：寇翠玲，女，1975年8月22日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 二被告共同委托诉讼代理人：徐洪林，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）李正、寇翠玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告李正（反诉原告）及二被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付购房款32万元；2.判令被告向原告支付逾期支付购房款违约金，自2016年3月4日计算至2018年7月25日共计8.3908万元，此后的逾期违约金自2018年7月25日起按应付购房款的万分之三计算至被告实际还清全部欠款之日止；3.本案诉讼费及其他费用由二被告承担。庭审中，原告明确被告已于2018年8月29日向其支付22万元，现实际下欠10万元。第二项诉讼请求中的逾期付款违约金计算方式为：2018年8月29日前以32万元为基数计算、2018年8月29日后以10万元为基数计算。事实及理由：二被告于2016年2月25日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定若被告逾期支付购房款，则应按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。截止起诉之日，被告逾期支付购房款32万元，并已产生逾期违约金8.3808万元。经多次催收未果，故起诉来院。 被告（反诉原告）李正、寇翠玲共同辩称，实际欠尾款金额应为5.885927万元，欠款原因是其实际收到的房屋与合同约定面积不符，合同约定总价款按照套内面积218.47平方米计算，实际交付房屋的套内面积为213.8平方米，与合同约定面积减少4.67平方米，故实际房屋价款应为188.344917万元，实际下欠房屋价款为5.885927万元。原告未按约提供质量说明书及质量保证书，房屋存在严重质量问题，至今未实质处理。其欠付房屋尾款系促使本诉原告解决房屋遗留问题，不存在违约，故不应承担违约责任。 被告（反诉原告）李正、寇翠玲向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿损失20万元，并承担违约责任；2.判令被反诉人限期对房屋进行修复、整改；3.判令被反诉人立即为反诉人办理房屋相关证件手续；4.诉讼费用全部由被反诉人承担。庭审中，反诉原告主动放弃第一项诉讼请求，明确要求办理的相关证件为不动产权证书，并明确需要整改的项目包括：1.增加的水沟应按设计图纸修复处理，保证排水通畅；2.后墙二楼表面不平整的色差要求调整成设计要求颜色；3.对三楼窗户不顺畅的装饰线条按设计和质量验收标准进行修复；4.要求出具屋顶漏水处理后的检测报告；5.对室内外标高偏差按设计标准和验收规范进行调整；6.按设计标准恢复前院入户及后院出户的三步踏步。事实与理由：2016年2月25日，反诉人就购买被反诉人位于广元市利州区商品房签订《商品房买卖合同》（现售），2016年2月4日签订补充协议书，被反诉人故意将合同签订时间安排了“时间差”。合同、协议分别约定房屋价款、支付方式等条款。被反诉人在交付房屋时未按约向反诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未提供质检部门的验收合格依据，且交付的房屋存在严重质量问题、设计缺陷、改变设计（房屋四周挖设排水沟严重影响整体美观），一楼地面低于地平、屋顶渗水、外墙垂直倾斜、花园积水，墙面钢筋裸露，使用瘦身钢筋等。反诉人多次与被反诉人进行交涉，要求整改、维修，并提出若不解决问题将要缓交房屋尾款，被反诉人每次答复尽快解决处理房屋存在的各种问题，然而推诿至今仍未解决。 原告（反诉被告）辩称，案涉项目已于2014年10月19日取得竣工验收合格报告，符合建设工程施工标准，案涉房屋已符合交付条件，其不应承担损害赔偿责任。案涉房屋交易时属于现房交易，反诉原告对案涉房屋现有情况明知，对案涉房屋已认可。对于反诉原告提出的房屋瑕疵问题，其已按约进行了整改，现已不存在房屋瑕疵问题，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年2月4日，原告（反诉被告）碧桂园公司与被告（反诉原告）李正、寇翠玲签订《补充协议》，约定二被告（反诉原告）购买位于广元住宅一幢（套），该协议主要约定：一、逾期付款责任为“1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后……自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%”。二、买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。三、该协议附件《委托办理权属登记协议书》约定买受人自愿委托出卖人办理申办商品房合同备案登记、申办《房屋所有权证》、领取《房屋所有权证》或《房屋所有权证》复印件等事宜，同时约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交广元市房管部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费”“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任”。 2016年2月25日，原告（反诉被告）碧桂园公司与被告（反诉原告）李正、寇翠玲签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定二被告（反诉原告）购买位于广元市利州区住宅，建筑面积228.66平方米，房屋总价款为192.459万元，付款方式为分期付款：合同签订时支付总房款的52.2%（即100.459万元），2016年3月4日前支付总房款的另47.8%（即92万元）。双方还约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、×、×、项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”“买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记”。 因诉争房屋房顶漏水及楼板开裂，双方经过协商。2017年1月14日，原告（反诉被告）出具主卧顶上楼板开裂处理方案，明确施工工艺为：基层处理→缝隙处理→缝隙灌浆→测气试验→压力灌浆→质量验收。被告（反诉原告）在该方案尾部以签收人身份签字，案外人张佑松以签发人身份签字。其后，原告（反诉被告）组织了施工维修。 2018年10月29日，本院组织原、被告双方对案涉房屋进行现场勘验，被告（反诉原告）提出案涉房屋存在如下质量瑕疵：东墙倾斜、增加的水沟是明沟且没有按照明沟的做法来做容易堵、后墙三楼表面不平整有偏差、三楼窗户装饰线条不流畅、屋顶漏水至今无检测报告、所有结构柱裸露钢筋、室内与室外地面高差4cm水容易进屋。 2018年11月8日，原告（反诉被告）向本院出具《关于寇翠玲、李正房屋所述质量问题的回复》，该函件载明“1.东墙倾斜问题：所述问题实地勘察为阳台处装饰柱大小头，装饰柱下部尺寸大于上部尺寸。装饰柱未影响结构安全性、适用性和耐久性。2.增加的水沟是明沟且没有按照明沟的做法来做、容易堵问题：采用明沟原因为该沟渠位于室外地坪处，其上无任何覆盖，并可排地表水，增加排水措施。明沟排水做法详图集07J306。3.后墙二楼表面不平整有色差问题：根据竣工报告抹灰层垂直平整度满足要求，该楼栋竣工验收日期为2014年10月19日，距今已有四年，色差产生为自然天气、日照、雨水冲刷等原因造成。4.三楼窗户装饰线条不顺畅问题：该线条为装饰作用，不能承重受力，在后期装修使用过程中存在受力变形情况。5.屋顶漏水至今无检测报告问题：屋顶漏水已在前期处理完毕，并未有强制性规定要求需出具检测报告，且维修至今未发生渗漏问题。防水工程为五年质保期，若在质保期内出现渗漏，我司将进行维修。6.所有结果裸露钢筋问题：房屋在交付时均已通过了政府部门竣工验收，并已出具竣工验收报告。该户房屋合同收楼日期为2016年3月31日，业主在收楼时并未提出存在钢筋裸露情况；在后期装修剔打过程中，会存在破坏钢筋保护层情况。若提出交楼时结构存在钢筋裸露情况，请出具相关资料。7.室内与室外地面高差4cm,水容易进屋问题：根据图纸设计及现场测量，路面找坡符合设计规范要求”。 2019年8月18日，原、被告双方与案涉工程项目的客管、物业等现场勘测，确认案涉房屋存在问题如下“1、首层客厅（饭厅）结构设计层高3.75m（含楼板厚度），现场实测层高3.37m.加上楼板厚度0.16m，实际偏差0.22m；2、室内外标高偏差：入户前院偏差0.29m，后院偏差0.26m；3、设计上前院入户及后院出户均有三步踏步，现场未做；4、二层11-A处装饰线条外立面有大小头”。 庭审中，原告（反诉被告）碧桂园公司与被告（反诉原告）李正、寇翠玲均认可案涉房屋实际建筑面积为228.66平方米，套内面积为218.47平方米，与双方签订的《房屋买卖合同（现售）》约定一致。案涉房屋实际交付时间为2016年4月10日。反诉原告经两次现场勘测后，在庭审中明确要求的整改内容为：1.增加的水沟应按设计图纸修复处理，保证排水通畅；2.后墙二楼表面不平整的色差要求调整成设计要求颜色；3.对三楼窗户不顺畅的装饰线条按设计和质量验收标准进行修复；4.要求出具屋顶漏水处理后的检测报告；5.对室内外标高偏差按设计标准和验收规范进行调整；6.按设计标准恢复前院入户及后院出户的三步踏步。 另查明，2014年10月19日，案涉项目完成竣工验收。2014年10月20日，案涉项目取得竣工验收备案书。2014年12月1日，位于利州区其双拼低层住宅经广元市城乡规划建设和住房保障局核发《广元市建设工程竣工规划核实合格证》。 本院认为，原告（反诉被告）碧桂园公司与被告（反诉原告）李正、寇翠玲签订的《房屋买卖合同（现售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。 一、对于本诉原告的诉讼请求。 1、房屋买卖合同赋予买受人的主要义务系支付购房款、出卖人的主要义务系交付房屋。诉争房屋经竣工验收，诉争房屋主体结构质量合格，已符合合同约定的交付条件。本案买受人提出的需要修复整改内容并不属于“地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题”，买受人可通过主张保修责任以维护权利。买受人已实际占有使用案涉房屋，其拒绝支付购房尾款的行为属于不履行主要义务，与出卖人未及时履行好修复整改的从义务不具有相当性。故对于原告要求二被告支付购房尾款10万元的诉讼请求，本院予以支持。 2、本案案涉房屋实际交付时间为2016年4月10日，经双方现场确认，至今仍存在标高偏差、未按设计图纸施工等诸多质量瑕疵，出卖人在长达3年的时间内未能尽到及时修复整改义务，致使买受人采取不支付剩余购房款的方式主张权利，出卖人应对买受人的逾期付款承担责任，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、对于反诉原告的反诉请求。 1、本案房屋买卖合同及补充协议明确约定出卖人对于案涉房屋负有保修责任，出卖人对涉房屋出现的质量瑕疵应当进行修复整改。即使如反诉被告所言案涉房屋交易时为现房交易，但是否与设计图纸一致、是否存在质量瑕疵，不能要求作为不具有专业知识的买受人即时发现并提出，故对反诉被告认为买受人已现场查看案涉房屋、应视为对房屋质量瑕疵予以认可的辩解意见，本院不予采纳。 本案经两次现场勘测后，反诉原告在庭审中明确要求的最终整改内容为：1.增加的水沟应按设计图纸修复处理，保证排水通畅；2.后墙二楼表面有色差要求调整成设计要求颜色；3.对三楼窗户不顺畅的装饰线条按设计和质量验收标准进行修复；4.要求出具屋顶漏水处理后的检测报告；5.对室内外标高偏差按设计标准和验收规范进行调整；6.按设计标准恢复前院入户及后院出户的三步踏步。 对于第1项增加的水沟问题，设计图纸虽然并未设计有该水沟，但从实际使用而言，增加水沟系保障反诉原告的使用效果及安全，属于必要措施。碧桂园公司认为该明沟排水做法符合图集07J306，图集07J306系经中华人民共和国建设部批准，系工业和民用建筑中常用的窗井、设备吊装口、排水沟、集水坑等节点做法的规范。反诉原告并未提供证据证明该明沟排水做法不符合图集要求，故本案增加的水沟并不存在需要修复整改的问题。 对于第2、3项后墙二楼表面的色差及三楼窗户装饰线条不顺畅的问题，属于影响案涉房屋外表美观度的问题，并不会对案涉房屋主体结构产生影响。碧桂园公司虽然认为三楼装饰线条存在后期装修使用过程中的受力变形情况，但已当庭表示将按质量保修标准进行相应修复，故应承担按设计规划图纸调整三楼窗户装饰线条至平直的责任。对于后墙二楼表面的色差问题，案涉房屋经2014年10月19日竣工验收，距今已有5年有余，外墙表面经长时间的外部环境影响产生色差属于正常情况。 对于第4项二楼主卧顶楼板开裂漏水的问题。碧桂园公司认为反诉原告提交的“主卧顶上楼板开裂处理方案”中签发人不能确实是否系其公司员工，在本院责令三日内核实、否则认定该证据真实有效的情况下，碧桂园公司未在指定期限内核实回复。对案涉房屋二楼主卧顶楼板曾开裂漏水、双方共同提出处理方案的事实，本院予以确认。碧桂园公司对该问题进行了处理，但处理结果未经检测。按照双方确定的处理方案约定，质量验收系施工方案的最后一项，案涉工程已经过竣工验收，不存在重新进行验收的问题。同时，本案处理方案并非原设计单位出具、实际处理也并非原施工单位实施，在事实上已不能重新组织质量验收。但根据《屋面工程质量验收标准（GB50207-2012）》规定，检查屋面有无渗漏、积水等应当进行淋水试验并记录，具备蓄水条件的檐沟、天沟应当进行蓄水试验并记录，碧桂园公司应与李正、寇翠玲对修复整改的结果经试验检测并出具相应报告，试验检测方式应按屋面实际进行选择，有条件的应当优先进行蓄水试验，不满足蓄水试验的应当进行淋水试验。 对于第5项室内外标高偏差及前后院踏步的问题，出卖人未按设计图纸施工，理应对擅自变更的部分进行修复，前后院踏步及室内外标高偏差属于可以进行修复整改的项目，碧桂园公司应当按设计图纸进行修复整改。但基于室内外标高偏差，恢复前院入户及后院出户的三步踏步，应当先将室内外地面标高偏差进行恢复。 对于反诉原告李正、寇翠玲主张损失赔偿20万元的问题，案涉房屋确实存在未按规划设计图纸进行施工的情况，未施工部分及质量瑕疵将对反诉原告产生一定影响，碧桂园公司应当进行赔偿。但鉴于反诉原告并未明确每项质量瑕疵的赔偿金额及计算方式，并已当庭撤回要求反诉被告赔偿损失、承担违约责任的反诉请求，故本院对反诉被告应承担的补偿、赔偿责任不予支持。 2、原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议明确约定买受人委托出卖人代为办理案涉房屋的权属登记，具体约定为负责该商品房权属登记资料的递交事宜，但补充协议明确的办理权属登记应具备的条件包括买受人已将购房款付清。故对于反诉原告要求反诉被告立即办理案涉房屋不动产权证书的反诉请求，本院判令出卖人在买受人付清购房款之日起十日内向不动产登记中心递交商品房权属登记资料，协助办理案涉房屋权属登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李正、寇翠玲在本判决生效十日内共同向原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司支付购房尾款10万； 二、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在本判决生效二十日内对位于广元市利州区住宅进行修复整改，修复项目包括：1.按规划设计图纸恢复三楼窗户的装饰线条，2.按规划设计图纸恢复室内外标高偏差（入户前院偏差0.29ｍ，后院偏差0.26ｍ），之后恢复前院入户、后院出户的三步踏步，3.对二楼主卧顶楼板做试验检测（优先进行蓄水试验、不满足条件的应当进行淋水试验）并出具相应报告，李正、寇翠玲对试验检测应予配合； 三、原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司在被告（反诉原告）李正、寇翠玲付清购房款之日起十日内向不动产登记中心递交商品房权属登记资料、协助办理案涉房屋权属登记； 四、驳回原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李正、寇翠玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6100元，由原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司负担3800元，由被告（反诉原告）李正、寇翠玲共同负担2300元。反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）李正、寇翠玲共同负担150元，由原告（反诉被告）广元碧桂园投资有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪