广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1310号上诉人(原审原告)：韶关市禾浩企业管理有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区浈江南路33号（车库）首层101室。法定代表人：邓永斌，总经理。上诉人(原审被告)：卢春娇，女,汉族，住广东省韶关市武江区。原审第三人：广东公诚设备资产服务有限公司九分公司，住所地：广东省韶关市武江区新华北路42号电信大院6栋2楼。负责人：邓利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，该公司经理。原审第三人：中国电信股份有限公司韶关分公司，住所地：广东省韶关市武江区工业西路32号沙湖公园路口西侧。负责人：郭益平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志光，该公司企业管理部员工。上诉人韶关市禾浩企业管理有限公司（以下简称禾浩公司）因与上诉人卢春娇、原审第三人广东公诚设备资产服务有限公司九分公司(以下简称公诚公司)、中国电信股份有限公司韶关分公司（以下简称电信韶关分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2018)粤0204民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人禾浩公司法定代表人邓永斌、上诉人卢春娇、原审第三人公诚公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼，原审第三人电信韶关分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长同意延长审限三个月，现已审理终结。禾浩公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持禾浩公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由卢春娇负担。事实和理由：一审法院认定卢春娇迟延支付租金的行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，未影响禾浩公司合同目的的实现，不宜解除涉案的《韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），属于认定的事实不清，适用法律不正确，应当予以撤销。一、履约保证金不足以支付卢春娇所欠付的租金，也不能作为卢春娇迟延支付的理由，一审判决助长了卢春娇属于恶意拖欠租金的行为。禾浩公司与卢春娇签订《房屋租赁合同》后，禾浩公司依约将涉案的租赁场地交付给卢春娇经营使用，然而卢春娇自2017年11月12日向禾浩公司支付最后一笔租金后，一直拖欠租金，经禾浩公司多次催缴，卢春娇至今仍未支付拖欠租金及违约金。从2017年12月份起计算至今，卢春娇所欠付的租金200多万，而卢春娇在签订合同后累计缴纳的履约保证金只有60万，与其欠付的租金和违约金相差甚远，禾浩公司根本无法通过卢春娇支付的履约保证金中实现获取租金的合同目的，一审法院片面的认为可行，没有从事实出发，损害了禾浩公司的合法权益。退一步来说，就算卢春娇支付的履约保证金足够支付欠付的租金和违约金，是不是卢春娇就可以无限期的拖欠租金？一审判决所表述的意思就是认为只要存在履约保证金，卢春娇何时支付租金都无所谓,那么双方签订的《租赁合同》约定的双方义务就没有意义了，《中华人民共和国合同法》规定的违约责任及法定解除的情况对违约一方就不存在约束了。一审判决助长了卢春娇恶意拖欠租金的行为，背离了双方《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，是不合理不合法的。二、卢春娇拖欠租金、水电费长达一年多，卢春娇拖欠租金的行为违反了双方合同的约定，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定致使禾浩公司签订租赁合同的根本目的不能实现，应当解除涉案租赁合同。禾浩公司与卢春娇签订《租赁合同》后，禾浩公司依约将涉案租赁场地交付给卢春娇经营使用，然而卢春娇自2017年11月12日向禾浩公司支付最后一笔租金后，已拖欠租金、水电费一年多。双方签订的《租赁合同》第5.3款约定:“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”禾浩公司签订《房屋租赁合同》的根本目的就是收取租金，卢春娇拖欠租金的行为违反了双方合同的约定，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，致使禾浩公司签订租赁合同的根本目的不能实现，因此，根据《房屋租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，禾浩公司有权解除租赁合同并要求卢春娇支付拖欠的租金及违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持禾浩公司的全部诉讼请求。卢春娇答辩称，一、禾浩公司违约在先，具体表现在：1.禾浩公司提供的涉案房屋产权不清晰，同一个房号还有其他22家经济实体登记在册，导致卢春娇没办法办理工商登记。2.房屋产权不清晰还表现在，涉案三处房产【浈江南路XX楼、浈江南路XX号（车库），浈江南路XX号】，禾浩公司只提供了一处浈江南路33号综合楼的完整资料给卢春娇，另外两处禾浩公司至今还没有提供完整的资料。导致卢春娇无法依法正常使用涉案房屋，影响卢春娇的合法经营，也导致卢春娇没办法向消防部门递交材料取得消防许可证。二、禾浩公司严重干扰养老院的运营。1.禾浩公司法人代表邓永斌原本是卢春娇经营的养老院的股东之一，知道卢春娇租赁涉案房屋用于开设养老机构,但其却使用暴力行为，严重干扰卢春娇的正常经营，具体表现：（1）制造股东矛盾，导致股东分离。（2）多次暴力断水断电。（3）强制停用电梯3个月。（4）收取租金却不开发票，导致卢春娇经营的养老公寓财务不健全。（5）强卖强拿强要，强行占用部分涉案房屋。三、涉案房屋租赁合同没有达到解除的条件。1.卢春娇已经投资养老公寓800多万，公寓入住老人过百人，已经有一定的社会口碑，给长者们创设了良好的安养环境。2.卢春娇没有缴纳租金，是因为禾浩公司违约在先，制造混乱在先,卢春娇不得不行使不安抗辩权。四、卢春娇从未否认过其缴纳租金的义务，卢春娇也一直表达愿意继续交纳租金，但前提是禾浩公司应先向卢春娇出具之前交纳的租金的发票，并提供涉案租赁物的合法资料，让卢春娇有合法的手续办理相关材料，继续合法经营。综上，请求二审法院驳回禾浩公司的所有上诉请求。公诚公司述称，公诚公司将涉案房屋出租给禾浩公司，并同意禾浩公司将房屋出租给卢春娇，一审法院对禾浩公司转租的事实已查清，故公诚公司没有意见需要发表。同时，公诚公司认为禾浩公司的上诉理由成立，请求二审法院支持禾浩公司的上诉请求。卢春娇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回禾浩公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由禾浩公司负担。事实和理由：一、因禾浩公司违约在先，在禾浩公司停止侵权行为，保证卢春娇正常经营前，卢春娇有权行使同时履行抗辩权，拒绝继续支付房屋租金。1.至今禾浩公司没有把合同标的物完整交给卢春娇使用。涉案房屋地址有22家企业进行工商注册登记，造成合同标的物不完整，卢春娇至今无法办理工商注册登记无法正常使用。2.依据本案房屋租赁合同及国家法律规定，禾浩公司负有开具相应发票义务，但禾浩公司收取卢春娇租金从未向卢春娇出具发票。《房屋租赁合同》第七条71款明确约定了禾浩公司负有开具相应发票义务，此外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，发票是经营活动中开具、收取的收付款凭证，应当按照规定开具、使用、取得发票，收款方应当向付款方开具发票，支付款项应当向收款方取得发票。为此，禾浩公司收取卢春娇交付的房屋租金开具发票是其法定义务，卢春娇索取发票也是法定权利，禾浩公司违约在先。3.卢春娇多缴纳的水、电费禾浩公司应当予以退还。2018年6月期间由于卢春娇发现禾浩公司不诚信的行为后（涉案房屋地址上还有22家企业进行了工商注册登记），请供水、供电部门工作人员对涉案房屋的水、电线路管道情况进行勘查，发现涉案房屋的水、电线路管道与另外10层办公楼（在涉案房屋旁边）水、电线路管道相连，造成卢春娇每月向禾浩公司支付的水、电费中还包含另外10层办公楼水、电费（涉案房屋范围以外）。因此，禾浩公司应当将这些多收取的水、电费立即退还卢春娇，并应立即将该10层办公楼的水、电线路管道与涉案租赁房屋水、电线路管道进行分离并分表计算水、电费。依据我国法律，租赁合同中出租人的义务除了交付出租物及保持租赁物符合约定用途外，还应当对标的物进行瑕疵担保。本案中，禾浩公司不向卢春娇出具发票、涉案房屋地址上注册登记了22家企业、涉案标的水、电线路管道与涉案房屋旁边10层办公楼水、电线路管道相连没有分开等都属于标的物的瑕疵。为此，因禾浩公司违约在先，卢春娇行使同时履行抗辩权，拒绝继续支付房屋租金。二、一审法院适用法律错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，禾浩公司存在四大重大违约情形：1.收取租金及保证金从不出具发票。2.合同标的物存在瑕疵，不能正常办理工商注册登记导致再审申请人不能正常使用合同标的物。3.涉案标的水、电线路管道与涉案房屋旁边10层办公楼水、电线路管道相连，造成卢春娇多缴水电费。4.暴力催收，多次断电、停用电梯影响卢春娇养老公寓正常经营。鉴于以上分析，禾浩公司存在四大重大违约情形，且该重大违约致使卢春娇所属养老公寓无法正常经营，根据《中华人民共和国合同法》同时履行抗辨权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在禾浩公司停止侵权行为，保证卢春娇正常经营前，卢春娇完全有权利行使同时履行抗辨权，有权拒绝继续支付租金，以保障卢春娇的合法权益，更不应当承担违约金。综上，禾浩公司重大违约在先，卢春娇有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应当承担违约金，一审法院认定本案主要事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回禾浩公司的全部诉讼请求。二审庭询期间，卢春娇补充上诉意见：卢春娇与禾浩公司约定的租金包括涉案物业的全部面积，但禾浩公司却强行占用二楼办公室及两间门店，故应当扣除该部分的租金。禾浩公司辩称，禾浩公司已经将33号（车库）和35号房屋的材料交给卢春娇，其也办理了消防备案手续并领取了养老院的营业执照，卢春娇的养老院现在一直经营着。卢春娇至今一直拖欠着禾浩公司近300万元的租金和水电费。涉案房屋租赁合同是禾浩公司与卢春娇协商后签订，禾浩公司使用部分房屋已经过卢春娇同意，并在合同上予以约定。至于发票，双方在合同中并未约定禾浩公司要开具发票给卢春娇，卢春娇口头同意禾浩公司无需向其出具发票。而且，即使禾浩公司未开具发票，也不是卢春娇不交纳租金的理由。卢春娇之前付了租金，禾浩公司已经在派出所、民政局和街道办的见证下开具了发票给卢春娇。卢春娇长期不交纳租金的行为，已经大大超出合同的约定。请求二审法院驳回卢春娇的上诉请求。公诚公司述称，公诚公司向电信韶关分公司承租了涉案房屋，并按时向该公司交纳租金。现禾浩公司从2008年3月开始，至今一直拖欠涉案房屋的租金，公诚公司希望可以找到长期稳定承租的人合作，如果卢春娇能按时交纳租金，公诚公司同意禾浩公司与卢春娇解除合同，并由公诚公司与卢春娇协商租赁合同相关事宜。电信韶关分公司提交书面答辩状述称，一、电信韶关分公司将涉案房屋出租给公诚公司，与禾浩公司、卢春娇没有合同关系。本案纠纷属次承租人之间的纠纷，与电信韶关分公司无关，禾浩公司也未对电信韶关分公司提出任何主张，电信韶关分公司不承担任何责任。二、电信韶关分公司同意公诚公司对租金房屋进行管理、租赁，但对次承租人之间的纠纷不知情，不应承担任何责任。三、电信韶关分公司以现状将房屋出租，对次承租人需要的材料已履行了原出租人的配合提交义务，卢春娇无法办理工商登记并非电信韶关分公司的责任与义务，电信韶关分公司不应承担任何责任。四、本案同类的纠纷已有生效法律文书确认，电信韶关分公司无需承担任何责任。禾浩公司向一审法院起诉请求：1.判令解除禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》，并责令卢春娇立即将租赁房屋返还给禾浩公司；2.判令卢春娇支付拖欠的租金906228.4元及违约金（租金从2018年4月10日起算，暂计至2018年10月10日，此后租金按照合同算至卢春娇搬离租赁物为止，违约金按当月租金的0.1%标准，从2018年4月10日起算，暂计至2018年10月10日，此后违约金按照标准计算至支付完欠款为止。）3.依法判令禾浩公司无需退还履约保证金599306元；4.卢春娇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：中国电信股份有限公司广东分公司系韶关市浈江区东河浈江南路XX号综合楼、韶关市浈江区浈江南XX号（车库）、韶关市浈江区XX号车库、门楼、值班室的权属人。电信韶关分公司经中国电信股份有限公司广东分公司同意，于2017年2月17日与公诚公司签订一份《房屋租赁合同》，约定电信韶关分公司同意将坐落在韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给公诚公司使用，房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期6个月（2017年3月1日至2017年8月31日），起租日为2017年9月1日。同日，公诚公司经电信韶关分公司同意，将上述房屋（房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米）转租给禾浩公司禾浩公司使用，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。2017年3月1日，禾浩公司（甲方）在经得电信韶关分公司、公诚公司的同意下，与卢春娇（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给乙方作教育、培训、会议、综合服务用途使用，房屋建筑面积为4707.68平方米，使用面积为4707.68平方米。租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日（共计15年），其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。月租金为人民币129461.2元（27.5元/平方米/月），租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金递增从第三年起计，每年递增5%。租金按（月）结算，由乙方在每月第10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方。乙方应在起租日起当日内一次性向甲方支付首期租金。乙方在签订本合同后10日内须向甲方支付给5个月的租金作为履约保证金，即人民币647306元。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。乙方违反甲方合同或中途不租用的，保证金不退还给乙方。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足。租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前6个月通知乙方，并承担违约责任（包括但不限于装修费、搬迁费和可期待利益）。乙方按时交纳租金和履约保证金。除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的一切损失。双方还对甲、乙双方的其他权利和义务、违约责任、法律适用和争议解决、税费、合同生效及其他等进行了约定，并补充协议部分内容：租赁期内的物业费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用（含电梯相关费用及消防设施使用和维护费用、视频监控使用维护费）由乙方自行缴付和承担。其中电费1.2元/度、水费4.2元/吨，水电费每月按抄表数收取，电梯电费按表分摊（用水量不足5吨按5吨收取，水、电费的单价按供电及供水部门调价适时调整）。如乙方向相关部门申请到水、电表可以减免，按实际收取价格交费。合同签订后，禾浩公司将房屋交付给卢春娇使用，卢春娇则在此经营韶关市浈江区老来乐智慧养老公寓。关于履约保证金，禾浩公司确认卢春娇已支付604306元。2018年3月，禾浩公司以卢春娇拖欠2017年12月部分租金以及2018年1月至2018年3月租金为由诉至韶关市浈江区人民法院，要求卢春娇支付拖欠租金及解除双方签订合同等诉求，该院作出（2018）粤0204民初496号民事判决：一、卢春娇应于判决生效之日起十五日内支付2017年12月至2018年3月期间拖欠租金人民币417844.8元及违约金（其中2017年12月的违约金以129461.2元为基数从2017年12月11日开始计算，2018年1月的违约金以129461.2元为基数从2018年1月11日开始计算，2018年2月的违约金以129461.2元为基数从2018年2月11日开始计算，2018年3月的违约金以129461.2元为基数从2018年3月11日开始计算，均按年利率24%的标准计算至判决确定履行之日止）给禾浩公司；二、驳回禾浩公司的其他诉讼请求。后卢春娇不服一审判决上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2018）粤02民终1977号民事判决：驳回上诉，维持原判。现禾浩公司认为卢春娇拖欠2018年4月后的租金并经追收无果，提起本案诉讼，并对请求的租金具体明确为要求计算至2019年5月10日止共1812456.8元。诉讼中卢春娇提交反诉状后因另行立案解决撤回。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合禾浩公司禾浩公司与卢春娇的起诉答辩意见等，本案争议焦点是：一、卢春娇应否向禾浩公司支付租金及违约金；二、禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》是否应解除，涉案房屋是否应予返还，履约保证金是否应予退还。禾浩公司与卢春娇于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，禾浩公司、卢春娇及第三人均确认涉案房屋出租转租已经产权人、转租人等同意，内容形式未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行合同约定的义务。一、关于支付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人与承租人签订租赁合同的目的是通过将租赁物交与承租人使用、收益，从而获取租金。根据本案查明的事实，禾浩公司依约交付房屋给卢春娇使用后，诉请支付的租金，卢春娇亦确认未交，且卢春娇存在迟延支付。虽卢春娇对此提出禾浩公司没有及时出具相关收费发票，涉案房屋存在其他企业使其无法进行工商登记及多交水电费等问题所致，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，卢春娇未能提供充分证据证明其抗辩理由符合中止履行以及不需支付租金的情形，故其应承担违约责任。至于卢春娇认为禾浩公司违约在先，没有开具发票给其，因不属于涉案合同约定的禾浩公司所负的主要义务，涉案此前租金纠纷中，已经由一、二审诉讼及相关生效判决认定禾浩公司并非完全没有开出相关收款凭证，卢春娇提出涉案房屋产权不明确、多交水电费等问题，因不属同一法律关系，卢春娇可另循合法途径予以解决等。故卢春娇认为禾浩公司违约在先缺乏合同依据。禾浩公司要求卢春娇支付2018年4月至2019年5月期间拖欠的租金1812456.8元，该部分租金已产生，于法有据，该院予以支持。双方在合同中约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金”，该约定过分高于造成的损失，该院对违约金予以适当调整，禾浩公司主张的违约金按年利率24%计算为宜，即从2018年4月至2019年5月租金的违约金应分别从当月11日起计算至本判决确定履行之日止，超出部分该院不予支持。二、关于合同应否解除等焦点。首先，卢春娇虽在租赁合同履行过程中存在延迟支付租金的情形，但根据其已支付的履约保证金及相关约定，“甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证金不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足”。其次，考虑双方合同履行现状，租赁房屋使用情况及交付了部分租金等；提出的履行合同过程中引发纠纷事由及其他法律关系可通过法律途径解决并进行中；卢春娇亦明确表示由于其租赁房屋用于经营养老院，现有很多老人在居住，仍希望继续履行合同。拖欠的涉案租金，禾浩公司仍可以通过卢春娇已支付的履约保证金实现其获取租金的合同目的，对延付租金所造成的损失，也可通过追究延期付款违约责任的方式予以救济。因此，卢春娇迟延支付租金行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，未影响禾浩公司合同目的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百二十七条规定的解除合同的法定条件，综上，考虑卢春娇对于租赁物已作一定投入，并用于经营养老公寓，提前终止合同将对卢春娇造成一定影响等，故《房屋租赁合同》暂不宜解除。禾浩公司关于解除合同，返还涉案房屋，不退还履约保证金的请求，该院不予支持。此外，应当指出，合作双赢应该是本案双方订立合同时的初衷和目的，从双方诉讼过程中各自陈述和辩论分歧等综合来看，双方之间因为履行合同期间一些主客观因素产生隔阂，影响了相互之间的信任，以致引发纠纷，直到在票据给付甚至租金支付上等无法有效沟通配合，事实上，这些都不利于保护合同交易双方的和谐稳定和权利义务得以顺利实现，基于法律关系属性等法律原因，本案不可能一并全盘审理解决双方所有纠纷分歧，但原卢春娇双方仍应本着为能达到彼此依法实现合同目的出发点，在另案诉讼或庭外多进行良性沟通理解，以便更加妥善解决问题。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年5月27日作出（2018）粤0204民初2504号民事判决：一、卢春娇应于判决生效之日起十五日内支付2018年4月至2019年5月期间拖欠的租金1812456.8元及违约金（每月违约金均以129461.2元为基数从当月11日开始按年利率24%的标准计算至本判决确定的履行之日止）给韶关市禾浩企业管理有限公司；二、驳回韶关市禾浩企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27617元，由卢春娇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。禾浩公司提交了：1.（2019）粤0204民初763-765号民事裁定书；2.（2019）粤0204民初532、533、827-829号民事判决书，上述两份证据拟证明不存在卢春娇所称的涉案租赁物有22家商铺注册，导致其无法办理工商营业执照的情况。3.《养老机构设立许可证》，拟证明卢春娇已经获得了养老机构设立许可。卢春娇质证称，对证据1，对证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，也无法达到证明目的。对证据2，对真实性和合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议，该五份判决尚未生效，卢春娇已经就上述案件提起上诉。卢春娇一审期间已提交证据，证明卢春娇确实因涉案租赁物已经有22家经济实体注册，故无法办理工商营业登记。证据3，卢春娇只办理了XX号楼的《养老机构设立许可证》，该证并未包含XX号楼，故对卢春娇的经营仍有影响。卢春娇提交了：1.四份法庭审理笔录；2.（2019）粤0204民初219号民事判决书。上述证据拟证明禾浩公司之前一直主动说要开发票给卢春娇，后又承认没有开具发票给卢春娇，可见禾浩公司一直在说谎。禾浩公司质证称，卢春娇提交的证据与本案无关，禾浩公司起诉要求解除与卢春娇的租赁合同，与禾浩公司是否开具了发票无关。禾浩公司与卢春娇口头约定，禾浩公司只需要开具收据给卢春娇，不需要开具发票。而且，卢春娇之前已经交纳的租金，禾浩公司也已经开具了发票给卢春娇。公诚公司对禾浩公司与卢春娇提交的证据均表示因与公诚公司无关，故不发表质证意见。一审法院事实查明无误，本院予以确认。本院另查明：《房屋租赁合同》附件一第7条约定：“韶关市浈江区XX号（车库）两车库和浈江区XX号2楼的餐厅属甲方使用，水电费甲方自己承担。”公诚公司因禾浩公司未交纳涉案房屋的租金为由，向北海国际仲裁院申请仲裁，请求：1.裁决禾浩公司支付拖欠的租金466530.61元及违约金39055.74；2.裁决双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日解除。2019年4月10日，北海国家仲裁院作出（2018）北国仲字第48881号仲裁裁决书：1.确认公诚公司与禾浩公司签订《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；2.禾浩公司应向公诚公司支付拖欠的租金380380.53元及违约金39055.74元。3.禾浩公司从2018年11月1日起向公诚公司支付场地占用费至禾浩公司向公诚公司交还韶关市浈××区浈××路××、××号房屋之日止，其中2018年11月1日至2019年12月31日每月场地占用费按58375.23元计算；从2020年1月1日起场地占用费每年递增5%。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对禾浩公司与卢春娇的上诉意见，本案争议焦点是：一、涉案房屋租赁合同是否应予解除。二、卢春娇是否应向禾浩公司支付租金。一、关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题。禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》第5.1条约定：“除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”从本案查明的事实以及本院已发生法律效力的（2018）粤02民终1977号民事判决查明的事实来看，卢春娇从2017年12月开始已经未向禾浩公司交纳租金,至今已有两年。可见，卢春娇的违约行为已导致禾浩公司的合同目的（即收取租金）不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；”的规定，禾浩公司要求解除其与卢春娇签订的《房屋租赁合同》理由成立，本院予以支持。一审法院认为卢春娇的行为不构成根本违约错误，本院予以纠正。而且，禾浩公司与公诚公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月31日解除，故禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》也因上述合同被解除而客观上无法继续履行，也应予解除。综上，由于禾浩公司于2018年11月2日向一审法院提起诉讼，要求解除其与卢春娇签订的《房屋租赁合同》，故本院认定禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》于2018年11月2日解除。卢春娇应向禾浩公司交纳2018年4月至2018年10月的租金和违约金。至于禾浩公司主张不向卢春娇返还履约保证金的问题。双方在租赁合同第3.1条中约定：“按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证金不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知【10】日内补足。”可见，双方约定如果卢春娇未按时向禾浩公司交纳租金，禾浩公司有权在履约保证金中扣除相应的租金，双方并未约定卢春娇在未交纳租金时禾浩公司可不向卢春娇返还履约保证金。故禾浩公司的该项诉讼请求不成立，本院不予支持，卢春娇交纳的履约保证金应用于抵扣其拖欠的租金。综上，卢春娇拖欠禾浩公司2018年4月至2018年10月的租金为906228.4元-647306元=258922.4元。从2018年11月2日起，卢春娇应按每月129461.2元标准向禾浩公司支付场地占用费，且从2020年3月1日起场地占用费每年递增5%。二、关于卢春娇是否应向禾浩公司支付租金的问题。卢春娇主张其不应向禾浩公司支付租金的理由有：1.22家企业在涉案租赁物进行工商登记注册，导致其无法办理工商营业执照；2.禾浩公司未向其出具租金发票；3.涉案房屋的水电管道与其他房屋相连，导致其多支付了水电费；4.禾浩公司无故占用其租赁物中部分房屋。对此，本院认定如下：对于第1个理由，从双方目前提交的证据来看，禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》中，并未约定禾浩公司必须保证涉案租赁物中没有其他公司进行工商登记注册，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，卢春娇是否能以禾浩公司提供的租赁物作为工商营业执照登记的地址，并非禾浩公司的主要合同义务。禾浩公司将租赁物交付给卢春娇使用后，卢春娇就应当按照合同的约定向禾浩公司支付租金。而且，从禾浩公司提交的《养老机构设立许可证》来看，租赁物上有多家企业进行设立登记对卢春娇的影响并不明显。故卢春娇该上诉理由不成立，本院不予支持。对于理由2，虽然卢春娇向禾浩公司交纳了租金后，禾浩公司依法应向其出具发票。但由于双方在合同中并未约定，禾浩公司出具发票的义务并非合同的主要义务，若禾浩公司确实未向卢春娇出具发票，卢春娇可向有关机关反映，但不能以此为由免除或延缓卢春娇交纳租金的主要义务，故卢春娇的该项上诉理由也不成立。对于理由3，卢春娇并未提供证据证明涉案租赁物的水电管道与其他建筑物相连导致其多交纳了租金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对卢春娇的该项上诉理由亦不予采信。对于理由4，禾浩公司与卢春娇签订的《房屋租赁合同》的附件一第7条约定：“韶关市浈江南路33号（车库）两车库和浈江南35号2楼的餐厅属甲方使用，水电费甲方自己承担。”，卢春娇与禾浩公司已经约定禾浩公司可使用部分涉案租赁物，故卢春娇的该项上诉理由也不成立。综上所述，卢春娇主张不安抗辩权的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，禾浩公司的上诉请求成立，予以支持。卢春娇的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销韶关市浈江区人民法院(2018)粤0204民初2504号民事判决第二项。二、变更韶关市浈江区人民法院(2018)粤0204民初2504号民事判决第一项为：卢春娇应于本判决生效之日起十五日内支付2018年4月至2018年10月期间拖欠的租金258922.4元及违约金（每月违约金均以129461.2元为基数从当月11日开始按年利率24%的标准计算至本判决确定的履行之日止）给韶关市禾浩企业管理有限公司；三、韶关市禾浩企业管理有限公司与卢春娇于2017年3月1日签订的《关于韶关市浈江区浈江南路33、35号房屋租赁合同》于2018年11月2日解除，卢春娇应于本判决生效之日起一个月内搬离韶关市浈江区浈江南路33、35号房屋；四、卢春娇从2018年11月2日起向韶关市禾浩企业管理有限公司支付场地占用费至卢春娇向韶关市禾浩企业管理有限公司交还之日止，其中2018年11月1日至2019年12月31日每月场地占用费按129461.2元计算；从2020年1月1日起场地占用费每年递增5%；五、驳回禾浩公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27617元，由卢春娇负担27500元，韶关市禾浩企业管理有限公司负担117元。韶关市禾浩企业管理有限公司已向一审法院交纳一审案件受理费27617元，由一审法院退回27500元，卢春娇应向一审法院交纳一审案件受理费27500元。二审案件受理费27717元，由卢春娇负担27617元，韶关市禾浩企业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  李 罡审判员  黄颖红二〇一九年十二月九日书记员  林子峻