河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0481民初2214号原告：张某某，女，1976年10月3日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海亮，河南东方大律师事务所律师。被告：陈某某，男，2000年4月9日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：尹风阁（陈某某母亲），住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：赫大泉，河南汇星律师事务所律师。被告：舞钢市某某开发有限公司，住所地舞钢市温州路北段。法定代表人：杨春保。原告张某某与被告陈某某、舞钢市某某开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人宋杰夫，被告陈某某的委托诉讼代理人尹风阁、赫大泉到庭参加诉讼，舞钢市某某开发有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：不得对张某某购买的位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼东单元805号房产（价值40.5万元）进行执行并解除查封。事实和理由：2015年1月15日，张某某以债权转让的形式从舞钢市某某开发有限公司处购买位于舞钢市××兰豫××小区××楼东单元××号房××套。张某某持有购房合同、四方协议和收据。张某某取得房屋钥匙后，对房屋进行了简单装修。因张某某常年外出打工，直至2019年才得知涉案房屋被舞钢市人民法院执行局查封，遂向舞钢市人民法院提出执行异议，舞钢市人民法院作出（2019）豫0481执异36号执行裁定，裁定驳回张某某的异议申请。张某某认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋依法不应当被执行和查封，故诉至法院，请求判如所请。陈某某辩称，一、张某某与本案无利害关系，其作为原告的诉讼主体不适格。二、张某某陈述的事实和理由与其向法院提出的执行异议相矛盾，其诉讼请求无事实和法律依据。三、张某某提供的商品房买卖合同不能作为定案依据。四、法院查封涉案房屋前，张某某未合法占有该房屋。五、张某某主张权利时自身有过错。综上，请求依法驳回张某某的诉讼请求。舞钢市某某开发有限公司在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某某提交的证据有：一、《债权转让偿还协议》一份，证明徐锦华、郭彦坤、舞钢市某某开发有限公司协议，由徐锦华、郭彦坤代舞钢市某某开发有限公司偿还其所欠王广坡的借款641.5万元，舞钢市某某开发有限公司用其开发的豫浙家苑房子折抵为其偿还的债务，后附的抵债房产明细中显示有给张某某805住房一套。二、《四方协议》一份，证明经过债权转让后，张某某以购买舞钢市某某开发有限公司商品房方式折抵王广坡所欠债务。《商品房买卖合同》一份，证明张某某已购买涉案房屋。三、2015年1月15日舞钢市某某开发有限公司向张某某出具的《收据》一份，证明405000元购房款用于购买涉案房屋。四、舞钢市人民法院作出的（2019）豫0481执异36号裁定书一份，证明张某某向舞钢市人民法院提起过执行异议申请，被舞钢市人民法院驳回。五、《舞钢市不动产登记信息情况查询表》一份，证明张某某在舞钢市无其他住房。六、《借款凭证》一份，证明张某某之前向王广坡出借借款50万元，王广坡归还了部分利息，本金未还，王广坡将房屋卖给张某某后，王广坡对张某某的债务消失。陈某某质证如下：一、《债权转让偿还协议》系复印件，不具有客观真实性。二、《四方协议》不具有客观真实性，名为四方协议但没有张某某的签名。《商品房买卖合同》上无印章，无张某某的签名，不具有客观真实性，该合同未在房管局办理登记。该合同签订日期2013年4月15日，《债权转让偿还协议》及《四方协议》都晚于该合同，不排除存在恶意串通损害善意第三人利益的行为。三、《收据》不具有真实性，收据不是正式的发票。《收据》与韦雪娜的证言相互矛盾，韦雪娜在任职期间作为受委托人签订的合同都有韦雪娜的手写签名，并出具有正式发票，同时在房管局办理商品房合同备案。而《收据》上没有韦雪娜的签名。四、对（2019）豫0481执异36号裁定书真实性无异议。该裁定书证明法院曾经询问韦雪娜，韦雪娜称从未办理商品房买卖合同，证明张某某即使与舞钢市某某开发有限公司达成的合同是真实的也是基于以房抵债而形成的合同，这只是债务人履行债务的方式，不必然引起房产权属的变动，涉案房产并未完成权属变动登记，不能认定由此产生的物权替代权及物权本身。同时证明张某某提交的《商品房买卖合同》仅有舞钢市某某开发有限公司印章，买受人处无签字，签订日期为机打，存在一定瑕疵，不能证明张某某与舞钢市某某开发有限公司在法院查封之前已签订书面买卖合同。张某某未提供充足证据证明在法院查封之前已合法占有涉案房屋，更未提供证据证明张某某名下无其他房产。五、真实性无异议，对证明内容有异议，该证据不能证明张某某名下没有房产，从起诉书证实张某某居住于舞钢市××××号，同时不排除张某某在本市还有其他房产，只是未办理不动产登记，从张某某发的朋友圈和本案的证据，证明张某某还有另外一套房屋用于出租。六、张某某提供的商品房买卖合同是以以物抵债的方式获得的，以物抵债的合同不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项中的买卖合同，该规定所保护的是正常商品房买卖行为，保证公民居住的权利，本案中涉案房屋与王广坡存在关系，与张某某没有直接法律关系。七、《借款凭证》真实性无法核实，且没有转账记录。凭证上的日期为2014年7月23日，与张某某提供的商品房买卖合同上的日期明显不符。陈某某提交的证据有：一、水电费底单一组，证明张某某未在涉案房屋居住。二、《商品房买卖合同》二份，证明涉案房屋所在小区已具备网签条件，同一小区的其他买受人已根据买卖合同办理了网签。三、照片一组，证明张某某在涉案房屋所在小区还有另外一套房子正在出租。四、证人证言一份，证明韦雪纳在任职期间从未办理过涉案房屋买卖手续。张某某质证如下：一、张某某在获得涉案房屋后，对房屋进行了简装修。涉案房屋所在小区每个住户是对准小区总表来缴费水费，不是对准自来水公司缴费的。张某某在该小区居住不久，还未到缴费时间就外出打工，故没有缴纳过水电费。二、《商品房买卖合同》不能证明涉案房屋在2012年已具备网签条件，根据张某某的了解是不能办理网签的。三、对照片的真实性无异议，根据四方协议，张某某的姐姐张秀转也以同样的方式购买了该小区的房子，出租的房子是张秀转的。四、证言仅仅证明韦雪纳在任职期间没有办理过张某某的购房手续，但是排除不了其他人为张某某办理购房手续。本院根据陈某某的申请，到有关部门调取的的证据有：舞钢市房产管理局出具的《证明》两份、舞钢市自然资源和规划局出具的《查询结果证明》一份。张某某质证如下：对证据的真实性无异议。预售许可证和网签是两个概念。不动产登记证明张某某房子不具备网签条件。张某某和前夫之前买过房子，离婚后房子协议给儿子了，没有登记也没有备案。陈某某质证如下：对证据的真实性均无异议。以上证据证明了张某某于2012年12月27日购买舞钢市领秀山庄住房一套；涉案房屋可以在房管局办理网签手续；涉案房屋所在小区在2012年11月16日办理商品房预售许可证，在商品房预售许可证办理后就可以办理网签手续。本院因案情需要，依法调取了本院执行局的《调查笔录》及视频资料各一份。张某某质证如下：对以上证据的真实性均无异议。视频证明张某某在法院执行房屋前已经搬进去了。陈某某质证如下：对以上证据的真实性均无异议。该证据证明了涉案房屋未装修，处于毛坯状态，从而证明张某某未合法占有涉案房屋。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，陈某某向本院申请诉前财产保全，请求对舞钢市某某开发有限公司位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号两套房产进行查封，限额549895元。本院于2017年12月8日作出（2017）豫0481财保15号民事裁定书，裁定对舞钢市某某开发有限公司名下位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号两套房产予以查封。2018年1月2日，陈某某以舞钢市某某开发有限公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。本院于2018年12月19日作出（2018）豫0481民初1号民事判决书，判决内容如下：一、解除陈某某与舞钢市某某开发有限公司于2014年7月1日签订的关于豫浙家苑1号楼3单元11层1105号房屋的商品房买卖合同；二、舞钢市某某开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向陈某某退还购房款371500元，赔偿装修损失85752元，支付违约金85329元，以上合计542581元；三、驳回陈某某的其他诉讼请求。案件受理费9399元，由陈某某负担124元，舞钢市某某开发有限公司负担9275元。（2018）豫0481民初1号民事判决书生效后，陈某某向我院申请对此案的强制执行。在执行过程中，案外人张某某于2019年7月9日向本院提出执行异议，本院于2019年7月16作出（2019）豫0481执异36号民事裁定书，裁定驳回张某某的执行异议请求。张某某故依法提起本案执行异议之诉。另查明，张某某提供的《债权转让偿还协》复印件显示2016年3月29日，王广坡（甲方）与舞钢市某某开发有限公司（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）达成《债权转让偿还协议》，协议主要内容为：经甲乙丙三方协商就甲方起诉范国文、范国彩、赵强及舞钢市某某开发有限公司一事，达成以下协议：一、因乙方现无能力偿还王广坡借款，由舞钢市某某开发有限公司豫浙家苑项目投资人丙方代为偿还乙方欠款。二、丙方代为乙方偿还甲方金额共计为人民币陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00），截止2016年3月29日，丙方已代乙方偿还甲方借款人民币壹佰肆拾壹万伍仟元整（￥1415000.00），剩余人民币伍佰万元整（￥5000000）。丙方在本协议签订之日起60天内将房产14套网签到甲方指定的人名下。每套房产按人民币肆拾万元计算。14套房产共计人民币伍佰陆拾万元整（￥5600000.00），剩余人民币陆拾万元整甲方在本协议签订之日起60日内退还丙方。三、网签合同按照甲方的要求签完后，甲方将乙方所欠的借款手续（包括该笔借款担保人及乙方借款抵押物一次性交付丙方）。该笔债权权益归丙方所有。四、乙方对丙方代为偿还甲方的该笔借款及利息总额人民币大写陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00）确认无误。五、本协议自签订之日起生效。六、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份。该14套房屋含有本案所涉房屋。张某某提交的舞钢市某某开发有限公司与张某某、张秀转、王广坡的《四方协议》显示落款时间为2015年1月15日，落款处无张某某的签名。协议的主要内容为：“张某某向舞钢市某某开发有限公司购买其开发的豫浙家苑一号楼东单元西户805室，该房屋的合同价款为405000元（肆拾万零伍仟元整）。张秀转向舞钢市某某开发有限公司购买其开发的豫浙家苑一号楼东单元西户505室，该房屋的合同价款为405000元（肆拾万零伍仟元整）。2014年7月23日，王广坡向张某某借款50万元（伍拾万元），……。王广坡与舞钢市某某开发有限公司存在债权债务，现四方协议一款，张秀转所购房款405000元（肆拾万零伍仟元整）由王广坡直接支付给舞钢市某某开发有限公司，张某某所购房款中的405000元也由王广坡直接支付给舞钢市某某开发有限公司。……。本协议生效后，视为舞钢市某某开发有限公司分别收到张秀转购房全款405000元（肆拾万零伍仟元整），张某某购房全款405000元（肆拾万零伍仟元整），张某某与王广坡之间的债权债务已结清。2015年1月15日，舞钢市某某开发有限公司向张某某出具《收据》一份，主要内容为：“今收到张某某交来购房款人民币（大写）（肆拾万零伍仟元整）。豫浙家苑1#楼805号。”“收款人”及“收款单位”处分别有范潇雅签名及舞钢市某某开发有限公司的印章。张某某出示的一份《商品房买卖合同》显示：舞钢市某某开发有限公司作为出卖方，张某某作为买受人，签订日期为2013年4月15日,落款买受人处无张某某的签名。合同主要内容为：“张某某购买舞钢市某某开发有限公司开发的位于舞钢市××兰豫××小区××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共142.92平方米，房款总金额为405000元，付款方式为买受人于2015年1月15日前一次性支付全款405000元。”上述房产至今未办理产权变更手续，查封登记在舞钢市某某开发有限公司名下。舞钢市某某开发有限公司经营范围为房地产开发。涉案房屋属于毛坯房。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为张某某就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人系张某某，被执行人系舞钢市某某开发有限公司。首先，张某某与舞钢市某某开发有限公司达成的《商品房买卖合同》与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的张某某，只有债权请求权而非物权请求权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。同时张某某提交《商品房买卖合同》签订日期及内容为机打，买受人处无买受人签名，合同载明的签订日期亦早在2013年，与收据日期相差甚远，该合同存在一定瑕疵，不能证明其与舞钢市某某开发有限公司在人民法院查封之前已签订真实、合法、有效的书面买卖合同。其次，本院查封时涉案房屋属于毛坯房。张某某未提供证据证明已缴纳过涉案房屋的水电费、物业费，未提供充足证据证明其在本院查封之前已合法占有该不动产。再者，本院查封涉案房屋的时间距离张某某提交收据显示的日期长达2年，张某某对于涉案房屋未办理过户登记没有依法行使自己的权利，存在一定过错。综上所述，张某某的诉讼请求，缺乏充分有效的证据予以证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回张某某的诉讼请求。案件受理费7375元，由张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  孟晓辉审 判 员  曹俊英人民陪审员  潘新娟二〇一九年十二月二日法官助理李晓花书记员张胜利附相关法律条文：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。