四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5358号 原告：成都欧菲物业服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1480号5号楼201室。 法定代表人：韩存飊，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐力，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都市乾广盈商贸有限公司，住所地：成都市锦江区工业园区三色路163号2栋25层2501号。 法定代表人：刘国友，职务不详。 委托诉讼代理人：徐天祥，四川思路律师事务所律师。 原告成都欧菲物业服务有限公司（以下简称欧菲物业公司）与被告成都市乾广盈商贸有限公司（以下简称乾广盈商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告欧菲物业公司的委托诉讼代理人徐力，被告乾广盈商贸公司的委托诉讼代理人徐天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧菲物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令乾广盈商贸公司支付自2016年4月6日起至2019年9月30日的物业服务费用1534528.66元；2．判令乾广盈商贸公司支付自2016年4月6日至2019年2月5日的水电气费156107.86元；3．判令乾广盈商贸公司支付拖欠的物业服务费滞纳金（自2016年4月6日起分段计算暂计至所有费用付清为止，计算至2019年9月30日的物业费滞纳金为4421093.18元）；4．判令乾广盈商贸公司支付拖欠水电气费的滞纳金（自2016年4月6日起分段计算至所有费用付清为止，暂计至2019年2月5日为413123.53元）；5．本案的诉讼费全部由乾广盈商贸公司承担。事实与理由：根据欧菲物业公司与开发建设单位成都银海信息技术有限公司（以下简称银海信息技术公司）签订的《前期物业服务合同》约定，欧菲物业公司为“银海信息中心科研办公楼”（座落位置：成都市锦江区三色路163号）提供物业服务，业主或物业使用人应当按照合同约定按时履行交费义务。乾广盈商贸公司是银海信息中心科研办公楼Ｂ座（即2栋）25楼2501、2502、2503、2504、号，26楼2601、2602号（建筑面积总计3056.83平方米）的房屋所有权人，房产证号：成房权证监字第××号。乾广盈商贸公司作为物业业主，应当自成为业主之日起交纳物业各项服务费，但乾广盈商贸公司自2016年4月6日起至今从未交纳过物业服务费、水电气费。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的应支付滞纳金，滞纳金计算如下：滞纳金金额＝延迟天数＊欠款金额＊5‰。为维护自身合法权益，欧菲物业公司诉至法院。 被告乾广盈商贸公司辩称，现在案涉房屋被刑事查封，乾广盈商贸公司与出卖人签订的房屋买卖合同，有可能因出卖人涉嫌犯罪而导致无效。合同无效将导致乾广盈商贸公司的房屋买卖无效，因此乾广盈商贸公司无法确认自己负有缴纳物业费的义务，等确认房屋产权归乾广盈商贸公司所有后，乾广盈商贸公司才能缴纳物业服务费用。同时，请求法院中止审理本案。对于物业服务费的本金我方无异议，但水电气费应该是使用后才产生，乾广盈商贸公司没有使用过案涉房屋，不应该产生该笔费用。对于物业费以及水电气费的滞纳金不予认可，因目前无法确认是否有缴纳物业服务费的义务，且合同约定的滞纳金标准过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：银海信息技术公司系成都市锦江区三色路163号银海信息中心科研办公楼B幢的建设单位。2013年1月25日，银海信息技术公司与欧菲物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由欧菲物业公司为成都市锦江区三色路163号银海信息中心科研办公楼B幢提供物业服务。物业服务费用按建筑面积按12元/月/平方米的标准收取，该物业服务费不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，不含物业共用部分及建筑物附属设施设备运行产生的水电气能耗费用。物业服务费用按季（三个月）交纳，业主或物业使用人应在1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的应支付滞纳金，滞纳金的支付约定如下：滞纳金额=延迟天数×欠交金额×5‰。 2016年4月5日，乾广盈商贸公司通过存量房买卖的方式取得锦江区三色路163号2栋2501、2502、2503、2504、2601、2602号房屋的所有权登记，建筑面积分别为348.82平方米、612.69平方米、352.19平方米、639.66平方米、400.32平方米、703.15平方米，以上建筑面积共计3056.83平方米。 2016年6月20日，成都市公安局青羊区分局对乾广盈商贸公司的前述房屋产权进行了查封。 庭审后，因欧菲物业公司补充提交证据，本院组织了补充质证。在补充质证时，欧菲物业公司称因水电气费相关证据无法在短期内准备好，故申请撤回第二、四项诉讼请求。 上述事实，有主体身份信息资料、《前期物业服务合同》、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证、门牌号变更证明、房屋信息摘要3，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，乾广盈商贸公司于2016年4月5日取得锦江区三色路163号2栋2501、2502、2503、2504、2601、2602号房屋的所有权登记，在没有证据推翻现有登记之前，应认定乾广盈商贸公司系前述房屋的所有权人。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”之规定，乾广盈商贸公司系前述房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位银海信息技术公司与欧菲物业公司签订的《前期物业服务合同》对作为业主的乾广盈商贸公司具有约束力，乾广盈商贸公司应按合同约定交纳物业服务费。乾广盈商贸公司辩称其与卖方的房屋买卖合同在将来可能被确认无效而导致其自始不是案涉房屋的业主，故不确定是否应交纳物业费，同时申请中止本案审理。对此，本院认为，本案判决仅依据目前证据作出，不受未来可能发生的不确定性事实的影响。即使如乾广盈商贸公司所言，其房屋买卖合同在未来某一天被确认无效，那么也系乾广盈商贸公司与房屋出卖方的另一法律关系所产生的责任问题，与本案无关。本案系物业服务合同纠纷，可以依据目前明的事实作出判决，并不需要等待另案结论，故本院决定不中止审理。因此，乾广盈商贸公司的抗辩理由不能成立。因乾广盈商贸公司对物业服务费本金无异议，故对欧菲物业公司要求乾广盈商贸公司支付2016年4月6日起至2019年9月30日的物业服务费用1534528.66元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。乾广盈商贸公司逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定每日千分之五的滞纳金实质上系违约金。乾广盈商贸公司抗辩称该违约金标准过高。因欧菲物业公司未举证证明其实际损失，故本院综合考虑本案《前期物业服务合同》的履行情况、欧菲物业公司资金被占用的实际损失等情况酌情确定计算至2019年9月30日的违约金为176800元，自2019年10月1日起的违约金以尚欠物业服务费为基数按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止。 关于水电气费及逾期支付水电气费的违约金。因欧菲物业公司申请撤回该两项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，欧菲物业公司有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院对此予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《物业管理条例》第六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告成都市乾广盈商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都欧菲物业服务有限公司支付2016年4月6日起至2019年9月30日的物业服务费1534528.66元及违约金（计算至2019年9月30日的违约金为176800元，自2019年10月1日起的违约金以尚欠物业服务费为基数按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告成都欧菲物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费46343元，减半收取计23172元，由原告成都欧菲物业服务有限公司负担12172元，由被告成都市乾广盈商贸有限公司负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十二月十一日 书记员 徐嘉源