广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1296号 上诉人（原审原告）：覃元海，女，1992年5月10日出生，壮族，住户籍地：广西武宣县，现住广西南宁市仙葫大道滨江别墅区。 委托诉讼代理人：何宇（系上诉人之丈夫），男，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：梁善将，广西信尔泓达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄瑞文，男，1964年9月23日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：谭超勋，广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李秋华，男，1962年9月7日出生，壮族，住广西南宁市。 被上诉人（原审第三人）：罗晓春，女，1969年4月12日出生，壮族，住广西南宁市。 原审第三人：李瑞庆，男，1985年01月11日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原审第三人：何开杰，男，1966年08月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人覃元海因与被上诉人黄瑞文、李秋华、罗晓春，原审第三人李瑞庆、何开杰执行异议之诉一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人及阅卷后，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃元海上诉请求：一、判决撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2191号民事判决；二、判决停止对位于广西南宁市祥宾路居民二区1-4号土地（地号：450103004002GB00042）及地上房屋的强制执行，并解除对该土地及房屋的查封；三、判决确认2016年11月13日上诉人覃元海与被上诉人罗晓春签订的《房屋土地使用权转让协议书》合法有效，上诉人对位于广西南宁市祥宾路居民二区1-4号及地上房屋享有所有权；四、判决本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不认定上诉人覃元海与被上诉人罗晓春存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，是无视本案的客观事实，主观臆断，判决逻辑紊乱的结果，是错误的。二审法院应予以纠正！2016年11月13日，上诉人覃元海与被上诉人罗晓春签订《房屋土地使用权协让协议书》是真实、合法、有效的，并于签订本协议的当天，上诉人将20万的定金转账汇入被上诉人的儿子即本案第三人李瑞庆的银行账户，被上诉人罗晓春也于当天向上诉人覃元海出具《收据》为证。在庭审过程中，上诉人覃元海也提供了当天农业银行转账凭证证明：从上诉人覃元海的帐户将20万元转入第三人李瑞庆的账户上。被上诉人罗晓春在庭审的过程中，也亲口认可和上诉人覃元海签订了房屋转让协议并收到了上诉人的20万定金，是真实的事实，所签订的房屋买卖协议合法、有效。庭审笔录上有记录。这是本案的客观事实。被上诉人黄瑞文以协议有瑕疵否认房屋转让协议的真实性，不符合客观事实。一审法院完全忽视本案上述的客观事实，却以被上诉人罗晓春没有事实依据的陈述:涉案房屋抵押给案外人何开昌向其借款20万元，后无力偿还，何开昌大约于2016年5、6月份接管楼房。便认定被上诉人罗晓春前后有矛盾，并因上诉人覃元海和何开昌是公媳关系，就因此臆断上诉人覃元海向被上诉交20万元的购房定金不符合常理。同时，一审法院还以合同条文约定不明及签订协议时没有双方家属在协议上签字等理由，存在疑点，没有形成完整有力的证据链，有虚假嫌疑，从而否定了上诉人覃元海和被上诉人罗晓春之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系的事实。按照一审法院的判决逻辑，本案中被上诉人罗晓春与案外人谢宗伟签订的宅基地转让协议没有双方家属签字也应该是有虚假嫌疑。因此，上诉人认为，一审法院忽视本案客观事实，及协议双方均认可的有力证据，而是主观臆断，判决逻辑紊乱，导致错误的认定，有违反以证据为裁判的原则。希望二审法院予以纠正。二、上诉人覃元海对本案涉案房屋已经合法占有，并且拥有足以排除强制执行财产所有权。根据上述可知，上诉人覃元海与被上诉人签订房屋买卖合同真实、合法、有效，被上诉人也向上诉人交付了合同标的物即涉案房产及相关手续，涉案房产所有权已经转移给上诉人覃元海。当时转让给上诉人房产是毛坯房而已。被上诉人在庭审过程中也认可。之后，上诉人花了60万对涉案房屋进行装修，才使涉案房屋变成目前适合居住有使用价值的房屋，且上诉人也对涉案房屋管理使用了两年多。同时，上诉人覃元海也通过第三人何开杰前后向被上诉人的儿子第三人李瑞庆转账汇入55万元房款，该款何开杰是以债权转让的方式给上诉人覃元海抵充房款的，有银行转账为凭。在庭审过程中上诉人也作了充分说明。尽管被上诉人否认说此款是第三人何开杰和被上诉人李秋华做生意的经济往来，但没有证据证明，上诉人覃元海不认可。一审法院也采信了被上诉人罗晓春的没有证据支持的观点，因而也是错误的。如果被上诉人罗晓春、李秋华没有得到75万房款，上诉人覃元海只交20万定金就能占有价值100万元的毛坯房，并且装修入住两年多，被上诉人罗晓春、李秋华不提出异议，并且不进行催付，不符合常理！因此，上诉人对涉案房屋目前的状况拥有排他的所有权，由于客观原因，涉案房屋还没有办得不动产登记证，不能真正意义上拥有物权，但不能因此否认上诉人覃元海对涉案房屋拥有合法财产所有权。本案中的涉案财产是上诉人基于合同债权而拥有财产所有权，不再是被上诉人罗晓春、李秋华的财产，更不再是案外人谢宗伟的财产。因此，上诉人覃元海对本案的涉案房屋拥有足以排除强制执行的财产所有权。三、一审法院适用法律不当，导致错误的判决，二审法院应予纠正。一审法院在审理本案过程中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定是不当的。因为本案的涉案房屋还没有办得不动产登记证，即物权证。因此涉案房屋不是登记在被上诉人罗晓春和李秋华的名下。应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十五规定：对案外的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，被上诉人罗晓春通过合同转让的方式从案外人谢宗伟处取得宅基地，由于是划拔土地，无法变更宅基地土地使用权手续，被上诉人罗晓春以案外人谢宗伟名义建起涉案房屋的毛坯房，2016年11月13日，上诉人覃元海通过合同转让的方式以100万价值从被上诉人罗晓春处取得了涉案房产（土地和毛坏房屋），并已经支付了75万元房款，并投入60万元进行装修，同时入住管理使用两年多。由此可知，涉案房产的权利人是上诉人覃元海，而不是被上诉人罗晓春和李秋华的。因此，强制执行涉案房产没有事实和法律依据。故一审法院适用法律不当，判决是错误的，二审法院应予纠正！综上，一审法院忽视本案客观事实，主观臆断，判决逻辑紊乱，适用法律不当，导致错误判决，不支持上诉人在一审的诉讼请求，严重损害上诉人合法的财产权益。望二审法院查明案件事实真相，依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人合法的财产权益，维护法律的尊严！ 黄瑞文辩称，1.原审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，所作出的判决是正确的；2.上诉人提供的所谓“房屋土地使用权转让协议”是虚假协议，行为与协议内容本末倒置，不可采信；3.上诉人的行为与以上协议约定的表述存在问题；4.协议第三条第4款规定了罗晓春不得将该土地及房屋所有权转让给第三人，上诉人并付购房款给罗晓春；5.针对上诉人提出的对涉案房屋的合法占有问题，我方认为理由不充分；6.一审法院判决适用法律正确，二审法院应当予以支持。 罗晓春辩称，一审判决中的有些内容不符合庭审中的意见，我方与上诉人签订的的协议是真实有效的；2016年的时候，李秋华借了何开杰55万元进行投资，之后因为生意失败没有办法还款，所以李秋华与何开杰口头约定就把这55万元抵偿给覃元海的购房款;我也把房屋交给上诉人使用了，房屋交给覃元海之后就没有再过问。 何开杰辩称，李秋华借我们钱去做生意，亏了就约定要把房子拿来抵押，这55万元作为购房款的。 李秋华、李瑞庆未进行答辩。 覃元海向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于广西南宁市祥宾路居民二区1-4号土地（地号：450103004002GB00042）及地上房屋的强制执行，并解除对该土地及房屋的查封；2.判决确认2016年11月13日原告覃元海与第三人罗晓春签订的《房屋土地使用权转让协议》合法有效，原告对位于广西南宁市祥宾路居民二区1-4号土地及地上房屋享有所有权；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月10日，黄瑞文与李秋华签订《借款协议》，约定李秋华向黄瑞文借款180万元。还款期限届满后李秋华及担保人罗晓春未能依约偿还借款，黄瑞文遂将两人诉至来宾市兴宾区人民法院，该院于2017年4月6日受理后，于同年4月8日作出（2017)桂1302民初1228号民事裁定书，依黄瑞文申请查封了案外人谢宗伟名下的位于南宁市青秀区祥宾路居民二区1-4号土地（地号：450103004002GB00042），2017年7月27日作出（2017）桂1302民初1228号民事判决书，判决李秋华、罗晓春偿还黄瑞文相应的借款本金及利息，判决生效后黄瑞文依法向该院申请强制执行。2019年3月15日，本案原告覃元海向该院提出执行异议，请求撤销查封前述房产的裁定书，同年3月25日，该院作出（2019）桂1302民初执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人覃元海的异议请求，覃元海不服该裁定，诉至该院，提出如前述诉讼请求。另查明，2012年9月26日，罗晓春与谢宗伟签订《协议》，约定谢宗伟将登记在自己名下的位于南宁市青秀区祥宾路居民二区1-4号土地以70万元的价格转让给罗晓春。协议签订后罗晓春共向谢宗伟支付60万元转让款，至今尚欠10万元，2013年罗晓春以谢宗伟名义办理《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》等相关证照，在该块土地上建起四层楼房一栋，该楼房至今未办理不动产权属证书。2017年11月24日，该院在执行申请人黄瑞文与被执行人李秋华、罗晓春民间借贷纠纷一案中，依法询问李秋华、罗晓春及案外人谢宗伟并制作询问笔录，三人均对该院查封并处置涉案土地及房屋无异议，谢宗伟要求拍卖后分配得罗晓春尚欠其10万元款项即可，李秋华、罗晓春表示楼房建好后一直没有管理该栋楼，两人已将该楼房抵押给案外人何开昌并向其借款20万元，后无力偿还，何开昌大约于2016年5、6月份开始接管楼房。另查明，原告与其委托诉讼代理人何宇系夫妻关系，何宇与案外人何开昌系父子关系，何开昌与第三人何开杰系兄弟关系，第三人李秋华与罗晓春系夫妻关系，李瑞庆系李秋华与罗晓春之子。庭审过程中，经该院征询意见，何宇表示不作为共同原告参加本案诉讼，而案外人谢宗伟只要求在拍卖涉案房屋后分配10万元款项，并未对涉案不动产主张实体权利，故该院不再追加何宇、谢宗伟作为当事人参加本案诉讼。 一审法院认为，本案主要争议焦点是原告与第三人罗晓春之间是否存在涉案房屋买卖合同关系以及原告是否取得该房屋所有权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告陈述与第三人罗晓春已就涉案房屋订立买卖合同且实际占有，并提供了一系列证据证明欲证明其观点，被告予以否认。该院认为，原告提供的证据存在诸多疑点，不足以证明其事实主张，理由有以下几点：第一，原告主张第三人何开杰代其向第三人罗晓春支付房屋转让款55万元，但作为合同相对人的第三人罗晓春否认收到该笔款项，并主张55万元系第三人李秋华与何开杰之间的生意往来资金，另外，原告提供的银行转账凭证显示该款项的转账时间先于《房屋土地使用权转让协议》的签订日期，且款项并非由购房一方直接向卖房一方支付，而均是发生在第三人之间；原告为证明该款项支付的事实还出具了落款人为第三人何开杰的《凭证》一张，但原告与何开杰系亲戚关系，双方存在法律上的利害关系，且何开杰本人未到庭应诉，该《凭证》的真实性存疑，证明效力不足。第二，原告主张其于转让协议签订当日支付第三人罗晓春定金20万元并提供《收据》及银行转账凭证予以佐证，第三人罗晓春亦予以认可。对此，该院认为，在该院于2017年11月24日对第三人李秋华、罗晓春的问话笔录中，李秋华陈述向案外人何开昌借款20万元并将涉案房屋抵押，2016年5、6月份将房屋交由何开昌管理，该借款在问话时仍未偿还，而何开昌与原告系公媳关系，如李秋华、罗晓春于2016年11月将涉案房屋卖给原告时仍欠何开昌20万元，按常理原告没必要再支付20万元定金给第三人罗晓春，而对于这两笔20万元是否为同一笔资金，第三人罗晓春在庭审中也表示无法分清。第三，在一般的房屋买卖合同订立过程中，当事人最关注的合同内容应是对于购房款的支付与房屋的过户之约定，但在涉案房屋转让协议中，双方对此仅笼统规定为：“土地使用权及房屋所有权转让价格为分期付款……余款待甲方办完土地使用权及房屋所有权所有过户需要的产权手续并且将土地使用权及房屋所有权过户到乙方名下10日内，乙方向甲方支付剩余款项”，该规定对于房屋过户及款项支付均未明确约定履行期限，亦未约定相应的违约责任，上述行为使合同主义务的履行一直处在不确定且容易产生争议的状态，而对此原告的说法仅是当时考虑不周，显然难以令人信服。另据庭审过程各方当事人的陈述，原告主张在协议签订后曾屡次催促第三人罗晓春协助办理过户手续，但罗晓春却表示在协议签订时已将房屋所有证件交给原告并由其办理产权过户手续，无需罗晓春本人协助，可见原告与罗晓春的陈述存在相互矛盾之处，难以采信。第四，原告覃元海与其委托诉讼代理人何宇、第三人罗晓春与李秋华均系夫妻关系，房屋买卖作为家庭生活中的重大事项，无论从法律还是日常生活常理角度看均应由夫妻双方共同参与，但涉案房屋转让协议仅有覃元海及罗晓春的签字，没有各自配偶的签字或者授权，案外人何宇的理由也只是当时自不在家。第五，庭审过程中，原告主张其在2017年将近清明节时开始装修涉案房屋，于当年底入住，之后自己住在四楼，其余三层楼对外出租，为此提供电费通知单及装修费用的转账凭证等证据予以证明，但其提供的电费通知单上是谢宗伟的名字，装修费用的转账凭证中也显示资金往来发生在案外人之间，该组证据与本案的关联性存疑，该院不予采信。另从该院在执行阶段对第三人李秋华、罗晓春及案外人谢宗伟的问话笔录内容看，李秋华、罗晓春表示涉案房屋已于2016年5、6月份左右抵押给案外人何开昌，三人均未提及该房屋已转让给原告，而何开昌与何开杰、何宇之间系亲戚关系，即使原告实际占有该房，也未必是基于与第三人罗晓春之间的买卖合同关系。综上，纵观涉案房屋转让协议的订立、履行过程，双方的买卖行为明显有违一般市场交易习惯及生活常理，庭审过程中作为合同相对人的原告与第三人罗晓春的陈述亦存在多处相互矛盾的地方，有虚假陈述的嫌疑，原告的陈述其及提供的其他证据之间无法形成完整有力的证据链，其关于与第三人罗晓春间存在房屋买卖合同关系的主张，该院不予采信。退一步讲，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，即使原告与第三人罗晓春存在真实的买卖合同关系并实际占有涉案房屋，原告也只支付了部分房款，依法仍不足以排除强制执行。最后，涉案房产并非登记在原告名下，原告也不符合《物权法》等相关法律规定的以其他方式取得不动产物权的情形。如前所述，原告未能充分举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求证据不足，理由不充分，该院全部不予支持。综上所述判决：驳回原告覃元海的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于覃元海能否排除法院对涉案土地和房屋强制执行的问题。覃元海持有其通过银行给罗晓春之子李瑞庆20万元的银行转账凭证及覃元海20万元的收据，提出其向罗晓春购买涉案房屋的当天已经支付了20万元的定金的主张，罗晓春在2016年11月13日出具其收到覃元海20万元的涉案房屋购房定金的收据；同时，一审法院在2017年11月24日询问李秋华、罗晓春时，二人表示是向案外人何开昌借的20万元；在本案一审庭审中罗晓春又表示不清楚该20万元是什么钱；在二审诉讼中罗晓春陈述该20万元是覃元海支付的涉案房屋的定金。可见，对覃元海通过李瑞庆银行账户转账20万元的用途，罗晓春出具的《收据》及其个人陈述是多次反复，且是没有原则的随意性陈述，不具有客观真实性。因此，本院对罗晓春关于该20万元的陈述及出具的《收据》都不予采信。根据罗晓春与覃元海的《协议书》约定，覃元海应支付20万元的定金给罗晓春，但现在覃元海未提交充分的证据证实其已支付20万元购房定金给罗晓春，本院对覃元海支付20万元涉案房屋的定金给罗晓春的事实不予认定。 覃元海持有何开杰于2016年7月23日出具内容为“今有何开杰代覃元海支付55万元给罗晓春指定的李瑞庆账户作为房屋转让款”的《凭证》及何开杰本人的陈述，提出覃元海已经支付55万元购房款的主张，何开杰与李秋华之间是否有55万元的借贷关系、何开杰是否与李秋华、罗晓春达成将该55万元抵作罗元海购房款的约定，何开杰、刘秋华和罗晓春均未提交充分的证据证实，且在一审庭审中罗晓春不认可55万元借款的存在以及55万元抵作购房款，同时，何开杰在2016年7月23日就已经出具将55万元借款抵作罗元春购房款的凭证，但是该情形未在覃元海在此之后签订的购房《协议书》中体现，相反，在该《协议书》中却表述为覃元海支付定金之后尚需支付购房余款，因此，本院无法确认何开杰是否与李秋华、罗晓春之间存在55万元的借款，更无法确认双方是否达成将55万元的借款抵作覃元海涉案房屋的款项，故，覃元海的上述主张，本院不予支持。 综上，因覃元海未提供充分的证据证实其支付20万元定金以及55万元的购房款的事实，本院对覃元海与罗晓春于2016年11月13日签订的《协议书》的真实性、合法性无法认定，即覃元海未提交充分的证据证实其与罗晓春之间存在涉案房屋的买卖关系。故此，覃元海不是涉案房屋的实际权利人。案外人谢宗伟将涉案土地出卖给了罗晓春及何宇，罗晓春及何宇在涉案土地上建设涉案房屋，因此，可以确定罗晓春与何宇是涉案土地和房屋的实际权利人，所以，覃元海无法排除法院对涉案土地和房屋的强制执行。 综上所述，覃元海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人覃元海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇一九年十二月十日 法官助理 李程玲 书 记 员 李 璐