贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初6945号 原告（反诉被告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵阳市南明区四方河1号山水黔城半岛公寓55栋3单元11-2号。 法定代表人：彭家恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐伟贻，男，汉族，1987年12月5日生，贵州恒祥置业管理有限公司法务主管，住贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：张婕妤，女，汉族，1993年6月23日出生，贵州恒祥置业管理有限公司法务专员，住贵阳市云岩区。 被告（反诉原告）：佘敏，女，汉族，1973年6月3日生，住贵州省习水县。 委托诉讼代理人：甘元柳，贵州恒商律师事务所律师。执业证号：15201201711013034。 委托诉讼代理人：张林，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。执业证号：1520321810029959。 原告贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）诉被告佘敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告佘敏于2019年5月16日提起反诉。本院经审查认为被告佘敏的反诉理由成立，遂将上述二案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒祥公司的委托诉讼代理人徐伟贻，被告（反诉原告）佘敏的委托诉讼代理人甘元柳、张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金20539.31元并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付自逾期付款之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月2日，原、被告双方签订《花果园写字楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于贵阳市南明区房屋。合同签订后，被告接收了房屋并使用。合同到期后，经原告多次催促，被告一直未履行付款义务。未维护原告自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告佘敏辩称：本案中，被告在订立合同时就已经知晓恒祥公司与案涉房屋的真正权利人之间系委托代理关系及该双方系明显的间接代理关系。案涉合同直接约束被告方与案涉房屋的真正权利人。原告不是适格原告；2.根据合同约定，案涉房屋系用于大型餐饮、大众餐饮的经营，而事实上，原告交付的房屋未配备专用烟道、电力排污等相关设施设备，都不能满足该经营用途，且拒不整改。原告存在根本违约行为；3.被告在本案中不存在违约行为，未如约支付后续租金是因为原告在先的合同义务履行不适当而依法行使的先履行抗辩权，原告要求被告支付租金并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金没有事实和法律依据；4.原告故意隐瞒案涉房屋不具备大型餐饮、大众餐饮的用途，而与被告签订案涉合同，并约定用途为大型餐饮、大众餐饮，且未经恒祥公司同意不得改变该用途，原告的行为是欺诈行为，因欺诈订立的合同属于我国合同法规定的可撤销情形；5.由于案涉合同是原告的欺诈行为而订立的，根据合同法58条规定，原告是欺诈方，有重大过错，即使存在房屋占用使用费，原告也应根据其过错，进行分担；6.就本案被告使用涉案房屋的时间应当计算至原被告双方合同解除之日止。经（2019）黔01民终2520号民事判决书确认原被告双方合同关系于原告向本案被告在合同中约定的送达地址送达合同解除通知书，原被告的合同关系就已经解除。在（2018）黔0102民初7900号民事判决书中，本院认定2018年1月19日至6月22日原告已经向本案的众被告陆续送达解除合同通知书，因此，原告主张的租期也只能计算到上述日期；7.至于涉案房屋的租金标准被告认为原告交付的房屋排污排烟电力均不能满足合同中约定的大型餐饮、大众餐饮的用途，该合同中约定的租金标准应当予以调减；8.本案众被告除了已经支付的租金外，还向原告支付1个月的履约保证金，此外，由于原告提供的房屋电力不足，不能满足房屋使用，众被告均自行支付32000元用于电力增容。上述两笔费用均应当在租金中扣减。 反诉原告佘敏向本院提出如下诉讼请求：1.撤销原、被告之间签订的《花果园写字楼租赁合同》；2.诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告向反诉原告隐瞒涉案房屋及所属楼栋的功能用途及排烟、排污、用电、消防等附属设施的实际情况，将不具备经营大型餐饮条件的房屋出租给反诉被告，并在合同中明确租赁物用途为大型餐饮，且未经反诉被告书面同意，不得改变租赁物的用途，从而导致反诉原告基于错误的认识作出签订租赁合同的错误意思表示，符合合同法54条规定的可撤销合同的条件。 反诉被告恒祥公司辩称：根据合同法75条规定，本案房屋租赁合同签订在2017年，故反诉原告在2019年才行使主张撤销权已经超过法定除斥期间；2.反诉原告以同样的事实和理由已向人民法院提起诉讼，经贵阳市中院审理作出的（2019）黔01民终2520号民事判决书载明该份合同已解除，已不存在可撤销的情形，且解除原因为反诉原告未按合同约定支付租金。故请求法院依法驳回反诉原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，案外人廖霞（共有人覃佳瑞，监护人廖霞、覃俊）向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区，5-16栋4栋（4）1-12-9号房屋后，与原告恒祥公司签订《委托管理协议》，授权原告恒祥公司对其购买的上述房屋进行对外招租管理。管理内容和权限包括但不限于以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。2017年6月2日，原告恒祥公司（甲方）与被告佘敏（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市的花果园-三期写字楼-Ｍ区-4栋-1209号房屋（建筑面积60.93平方米），出租给乙方作为大型餐饮之用，租赁期限为：自2017年6月2日至2018年12月31日止。实际租赁期限起算时间与前述时间不一致的，租赁期的起算时间以乙方接房时间为准；租金标准为：2017年6月2日至2018年12月31日，50元／月.平方米；乙方应于本合同签订之日支付2017年6月2日至2017年9月1日期间的租金9140元，后续租金按每3个月支付一次，乙方须于上一期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金；乙方应在签订本合同时向甲方交纳1个月租金的款项作为保证金，为其履行本合同约定义务进行担保。乙方交纳的保证金计3047元。在本合同终止或解除时，乙方应自终止或解除之日起3日内到甲方处办理结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。若乙方未按上述期限到甲方处办理结算的，甲方有权不退还保证金。并约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按同期贷款利率的四倍标准向甲方支付逾期应付未付金额的违约金。同时合同约定：乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用之一达30日，甲方有权解除合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还。且约定了乙方的送达地址，并约定合同约定的送达地址适用于与涉案合同有关的双方合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，送达至该地址为有效送达。如以邮寄送达的，在寄出后第5个工作日视为送达。合同签订后，原告恒祥公司将案涉房屋交付被告佘敏使用。2017年10月7日，原告恒祥公司向被告佘敏出具《收据》一份，确认收到被告佘敏支付2017年10月9日至2018年1月8日的固定租金9140元。2018年，本案被告佘敏及案外人刘利华等15人向本院提起诉讼，请求判令本案原告恒祥公司对排烟、排污管道进行改造，对电力增容。本院经审理后，认为恒祥公司提交的《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》中，市规划局和市国土资源局已加盖公章明确表示同意增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态功能。且佘敏等人向相关部门的咨询中也未对无油烟轻餐饮与大型餐饮（大众餐饮）进行准确定义及区分，可以认定恒祥公司向佘敏等人出租的房屋是可以经营餐饮。且佘敏等人也实际经营餐饮生意，故理应认定该栋房屋是可以满足无油烟轻餐饮需求的。同时，佘敏等人与恒祥公司签订的合同中对建筑物的共有设施改造这一项并无明确约定，且公共设施的改造也不属于恒祥公司应履行的义务。故驳回了佘敏等人的全部诉讼请求。宣判后，佘敏等15人向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，认为佘敏与恒祥公司之间的《花果园写字楼租赁合同》已解除，合同权利义务终止，在无履行之可能。判决驳回上诉，维持原判。 另查明：本院受理本案被告佘敏及案外人刘利华等15人诉本案原告恒祥公司房屋租赁合同纠纷一案。庭审中，恒祥公司提交国内标准快递单，证明恒祥公司于2018年1月24日通过全球邮政特快专递向佘敏邮寄解除合同通知书。该通知书载明：自本通知书送达之日起3日内，请您到我公司结清所欠租金及迟延支付租金所产生的违约金。若您未依照上述期限结清费用，则我公司与您正式解除《花果园写字楼租赁合同》，并扣除您支付的保证金3047元。 上述事实，有原、被告的陈述、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《委托管理协议》、《花果园写字楼租赁合同》、《收据》、民事判决书、国内标准快递单等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。 本院认为，本诉案件中。首先，对于被告佘敏提出原告恒祥公司主体不适格问题。因原告恒祥公司接受案涉房屋所有人委托，对案涉房屋进行对外招租管理，管理内容和权限包括以自身名义进行招租谈判并与承租人签订相关的租赁协议，对承租人履约情况进行监督管理及收益保障等。故原告恒祥公司与被告佘敏签订租赁合同，对案涉房屋进行出租并收取租金，对违约行为以自身名义提起诉讼，于法有据。故被告佘敏的该辩解意见，不予采纳。 其次，被告佘敏与原告恒祥公司签订的《花果园写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告恒祥公司按约定将房屋交付被告佘敏使用，履行了自己的义务。但被告佘敏仅支付至2018年1月8日止的租金后，未按合同约定按期将2018年1月9日起的租金交付给原告恒祥公司，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告恒祥公司诉请被告佘敏支付租金20539.31元。对此，被告佘敏辩称（2018）黔0102民初7900号民事判决书中已认定2018年1月19日至6月22日期间，恒祥公司已经向佘敏等15人陆续送达解除合同通知书，且经贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终2520号民事判决书，确认原、被告双方合同关系于恒祥公司向佘敏按合同约定的送达地址送达合同解除通知书，双方的合同关系就已经解除。因此，原告恒祥公司主张的租期也只能计算到上述日期。因双方所签合同约定租金按每3个月支付一次，原告恒祥公司在庭审中提交的收据注明被告佘敏支付租金的截止时间为2018年1月8日。同时，被告佘敏提交原告恒祥公司向其邮寄解除合同通知书的国内标准快递单注明时间为2018年1月24日，按合同约定该解除合同通知书于2018年1月31日送达被告佘敏并于2018年2月4日正式解除，双方权利义务终止。故被告佘敏的辩解意见有理，本院予以采纳。原告恒祥公司的诉请被告佘敏支付租金20539.31元的请求，本院确认被告佘敏支付原告恒祥公司自2018年1月9日至2018年2月4日止的租金为2704.29元。对超出该款部分，本院不予支持。对于被告辩解向原告恒祥公司支付1个月的履约保证金，该费用应当在租金中扣减的意见。因双方签订的租赁合同约定被告佘敏无违约行为的前提下，原告恒祥公司退还被告佘敏履约保证金。本案被告佘敏未按期向原告恒祥公司支付租金，已构成违约。故被告佘敏的该辩解意见不符合合同约定，不予采纳。对于被告佘敏提出由于原告提供的房屋电力不足，不能满足房屋使用，众被告均自行支付32000元用于电力增容，该费用均应当在租金中扣减的意见。因被告佘敏提交由贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部出具“预收增容费32000元”的收据系复印件，无原件予以核对。且被告佘敏未提交贵阳市虹桥建筑工程处花果园项目部具有相关电力方面资质且已进行增容。同时，该费用应由原告恒祥公司承担的其他相关证据予以佐证，故对被告佘敏的该辩解意见，不予采纳。 对于原告恒祥公司诉请被告佘敏以所欠租金20539.31元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。因双方所签合同对此进行了约定，故对原告恒祥公司诉请被告佘敏支付违约金的主张，本院予以支持。但原告恒祥公司诉请按所欠租金20539.31元为基数计算有误，本院确认按被告佘敏应支付租金2704.29元为基数计算予以支持。 反诉案件中，现反诉原告以反诉被告隐瞒涉案房屋及所属楼栋的功能用途及排烟、排污、用电、消防等附属设施的实际情况，将不具备经营大型餐饮条件的房屋出租给反诉被告盛高宇，从而导致反诉原告基于错误的认识，作出签订租赁合同的错误意思表示为由，反诉要求撤销与反诉被告之间签订的《花果园写字楼租赁合同》。因反诉原告与反诉被告签订《花果园写字楼租赁合同》时，双方在租赁合同中对房屋用途、租金标准等相关内容及各自的权利义务进行了约定。故反诉原告签订合同时，显然对所承租房屋的位置、结构、用途等是完全清楚的。而反诉原告提交的证据：本院（2018）黔0102民初7900号民事判决书，该判决书认定本案反诉被告向反诉原告等人出租的M区4栋房屋是可以经营餐饮。而本案案涉房屋后来也实际用于餐饮。故反诉原告在出租房屋时并不存在隐瞒情形。同时，双方于2017年6月2日签订《花果园写字楼租赁合同》，反诉原告于2019年5月20日行使撤销权，已经超过法定除斥期间。综上，对反诉原告的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告佘敏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金2704.29元及逾期付款违约金（以2704.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，从2018年1月9日起计算至本判决履行期限届满之日止）。 二、驳回原告贵州恒祥置业管理有限公司的其余诉讼请求。 三、驳回反诉被告佘敏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费680元，减半收取340元，由原告贵州恒祥置业管理有限公司负担315元，被告佘敏负担25元（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告佘敏在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司），反诉案件受理费30元，由反诉原告佘敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 毅