江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初3721号 原告：王时玥，女，汉族，1997年8月30日出生，住江西省九江市庐山区。 委托诉讼代理人：肖必想，系北京市京师律师事务所律师,代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：徐涵英，系北京市京师律师事务所律师,代理权限：一般代理。 被告：九江昌平实业有限公司南昌分公司,注册地：江西省南昌市新建区文化大道1298号红谷峰尚（原售楼部）长堎镇建设路381号3栋A2号门面，办公地：江西省南昌市新建区文化大道1298号红谷峰尚（原售楼部），统一社会信用代码：913601007239466769。 负责人：程建华，该公司总经理。 被告：九江昌平实业有限公司,注册地：江西省九江市西二路开放开发区，办公地：江西省新余市分宜县澳鑫大酒店，统一社会信用代码：913604006124213323。 法定代表人：吴尹芬，该公司总经理。 被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司,注册地：江西省南昌市青山湖区北京东路458号锦海东方银座一单元1505室（第15层），办公地：江西省南昌市紫阳大道巅峰财富广场A座23楼，统一社会信用代码：91360111MA35J3YPX3。 法定代表人：靳小静，该公司总经理。 上列三被告的共同委托诉讼代理人:龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师,代理权限：特别授权。 原告王时玥与被告九江昌平实业有限公司南昌分公司（以下简称昌平南昌公司）、九江昌平实业有限公司（以下简称昌平公司）、江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王时玥的委托诉讼代理人徐涵英，被告昌平南昌公司、昌平公司、兄弟联盟公司的共同委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王时玥向本院提出诉讼请求：一、判决被告昌平南昌公司、昌平公司、兄弟联盟公司归还原告购房款3.8万元；二、判决被告昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将原告房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；三、判决被告昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；四、判决被告昌平南昌公司、昌平公司因设置两处烟道和下水管道，减少了原告房屋的实际使用面积的损失1万元；五、判决被告昌平南昌公司、昌平公司立即向原告支付因未安装隔断门的赔偿费用1500元；六、判决被告昌平南昌公司、昌平公司向原告支付逾期交房的违约金13603元（暂算至2019年9月5日）；七、本案的诉讼费、保全费等费用由被告昌平南昌公司、昌平公司、兄弟联盟公司承担。事实和理由：2018年1月22日，原告王时玥与被告昌平南昌公司基于平等协商、自愿消费的原则，签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告昌平南昌公司开发建设的位于新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元2008号住房，被告昌平南昌公司应当于2018年12月31日前向原告交付商品房。合同还约定，被告昌平南昌公司交付房屋时房屋供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。合同签订后，原告按照合同约定向被告昌平南昌公司支付了房屋价款，但被告昌平南昌公司拒不履行前述义务，且未按照合同的约定在阳台与客厅之间安装隔断门。另按照原被告之间约定，原告缴纳3.8万元的认筹金，抵充7.6万的购房款。原告将3.8万元的认筹金付至被告昌平南昌公司，被告昌平实业南昌公司委托被告兄弟联盟公司出具了相应的收据。但被告昌平南昌公司并未按照合同约定将7.6万元的购房款进行抵扣，被告应将多收的3.8万元的购房款归还至原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告昌平南昌公司的行为已经构成严重违约，根据原被告双方在合同中的约定，被告应当按照合同第十二条第一款第二项约定的方式确定被告的违约责任及承担方式，即被告昌平南昌分公司房屋未达到交付使用条件应按合同约定承担逾期交付的违约责任，向原告按日支付全部房款万分之一的违约金并继续履行合同义务。 被告昌平南昌公司、昌平公司辩称：一、原告诉讼请求第一项所涉及3.8万元款项系被告兄弟联盟公司收取，依据被告昌平南昌公司与被告兄弟联盟公司签订的销售代理合同第七条第8款约定，该费用由被告兄弟联盟公司收取，责任亦由被告兄弟联盟公司承担。与被告昌平南昌公司、昌平公司无关。二、被告昌平南昌公司已按合同约定内容完成了水、电等各项安装义务。三、认可原告第五项诉讼请求，即被告昌平南昌公司愿意支付未安装隔断门费用1500元给原告。四、针对第四项诉讼请求中，原被告在买卖合同中并未涉及烟道、下水管道安装的具体位置，因此该项诉讼请求不应予以支持。被告昌平南昌公司、昌平公司认为即使存在设置两处烟道和下水管道的事实，也不能证明减少了房屋实际使用面积，恰恰相反，我们认为即使设置两处烟道和下水管道也是方便原告使用该房屋，退一万步说即使减少了房屋实际使用面积，双方买卖合同约定是按建筑面积计价，在此情况下不应予以赔偿损失。 被告兄弟联盟公司辩称：原告第一项诉讼请求所主张的3.8万元既不属于购房款，也不应予以退还，原因如下：一、该3.8万元不属于购房款。1、无论是从原告提交的收据，被告兄弟联盟开具的发票来看，均可以看出该款项不属于购房款。2、从原告签署的《网签合同内容确认单》来看，原告已确认知晓最终合同签约价为550760元，在原合同价的基础上，原告不仅享受了76000元的优惠，还享受了97折的额外优惠。二、该3.8万元不应予以退还。原告购房前，向被告兄弟联盟公司所缴纳的3.8万元款项系团购费，在原告缴纳该费用后，兄弟联盟公司出具了收据。后原告与开发商即被告昌平南昌公司签订《商品房买卖合同》，以该行为确认涉案房屋总价不含上述团购费。根据以上事实可知，原告在交纳团购费时即应知道其参加了兄弟联盟公司组织的团购优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向兄弟联盟公司支付的团购费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定原告在购买涉案房屋时，应当知道购房合同约定的房屋价款是兄弟联盟公司收取团购费后承诺优惠之价格。我们认为，原告正是对于团购优惠、房屋类型、地址等诸多因素的肯定，才与开发商签订购房合同、交纳团购服务费，这也是购房者与开发商、购房者与兄弟联盟公司双向选择的结果。本案中，从被告兄弟联盟公司提交的证据所指向的客观事实来看，实际上双方是居间服务合同关系，原告通过支付团购服务费的方式履行合同义务，被告兄弟联盟公司通过帮助原告争取团购优惠、协助签约、协助办理贷款手续等等也已履行了合同义务，最终原告也通过与开发商签订买卖合同的方式享受了团购优惠，因此双方居间服务合同关系依法成立、生效且已实际履行完毕。在此情形下，依法应当认定该3.8万元款项不应予以退还。因原告其他诉讼请求不涉及被告兄弟联盟公司，被告兄弟联盟公司有关原告其他诉讼请求不发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的红谷峰尚认筹金宣传单复印件,因被告提出异议，原告不能提交原件核实，故本院对该宣传单的证明效力不予确认；2、原告提交的38000元银行流水复印件、《收据》、被告兄弟联盟公司向原告开具的金额为38000元的江西增值税普通发票，相互印证，本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以采信；3、原、被告均提交的《商品房买卖合同》、原告提交的银行流水、缴纳首付款的收款收据，真实性、合法性、关联性均予以采信；4、原告提交的被告昌平南昌公司出具的《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》复印件，虽被告提出异议，但结合案件事实和其他证据，本院对其证明效力予以确认；5、原、被告均提交的南昌市新建区发展和改革委员会《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，其真实性、合法性、关联性均予以采信；6、被告昌平南昌公司、昌平公司提交的光盘一份（含照片3张和1个视频）、竣工验收备案资料、南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明、原告预缴水费收据一份、原告签署的《提前装修申请表》、《装修承诺书》，真实性、合法性、关联性均予以采信；被告兄弟联盟公司提交的金额为38000元的江西增值税普通发票、被告兄弟联盟公司与被告九江昌平公司南昌分公司所签订的《独家销售代理合同》一份、原告购房时签订的《网签合同内容确认单》，相互印证，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月22日，原告王时玥与被告昌平南昌公司签订了一份合同编号为201800647的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人(被告)将坐落于南昌市新建区长堎镇文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元2008号商品房出售给买受人(原告)，建筑面积为41.820平方米，户型为一房一卫一阳台，房款总价为550760元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外；合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应对符合下列1、2、3、4项所列的条件：1、该商品房已取得建设工程施工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在合同签订之前，原告王时玥于2018年1月18日向被告兄弟联盟公司支付了38000元，被告兄弟联盟公司向原告出具收款收据上交款事由注明是认筹金。2018年1月18日，原告签名确认的网签合同内容确认单上，在折扣一栏注明减76000。2018年1月23日原告王时玥向被告昌平南昌公司支付了首付款450760元，余款100000元原告采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。2019年7月30日交房时，案涉商品房内已供水、供电，但未与城市供水、供电管网、电网连接。庭审中，被告昌平南昌分公司就案涉商品房未安装阳台推拉门承诺补偿1500元/户。 另查明：2017年7月15日，被告昌平南昌公司与被告兄弟联盟公司签订了一份《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，约定：甲方（昌平南昌公司）委托乙方（兄弟联盟公司）销售属甲方开发的红谷峰尚9#楼住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，甲方不得为该项目指定其他代理商；在本合同有效代理期内，该项目住宅售罄，合作期限可相应缩短，若合同期内未完成95%认购销售，甲方予以顺延合同期。2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会下发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，工程项目建设周期为一年（2017年12月至2018年12月）。2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至红谷峰尚小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是案涉的红谷峰尚9#商住楼进出的主路。2018年12月1日红谷峰尚9#商住楼竣工，2019年3月25日工程规划验收，2019年3月26日，南昌市公安消防支队评定红谷峰尚9#商住楼消防验收合格。2019年4月22日，该商住楼取得建设项目竣工规划验收合格证。2019年5月8日，该工程竣工验收合格。嗣后，被告昌平南昌公司开始电话通知住户收房。被告昌平南昌公司向法庭提出涉案红谷峰尚9#商住楼周边新建区马兰路修缮，是政府行为，属不可抗力。因此导致消防车无法进入案涉9#商住楼完成消防验收。上诉不可抗力致使被告昌平南昌公司施工验收等方面迟延。原告也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告昌平南昌公司应按合同的约定向原告如期交付房屋。 关于以认筹金形式向被告兄弟联盟公司交纳的购房款38000元是否返还原告的问题。根据原告提交的《红谷峰尚认筹金宣传单》、《转账流水》、《收据》和被告兄弟联盟公司提交的《江西增值税普通发票》、《独家销售代理合同》、《网签合同内容确认单》，本院依法认定被告兄弟联盟公司以认筹金形式收取了原告38000元团购费，最终原告也通过被告兄弟联盟公司与被告昌平南昌公司签订房屋买卖合同，并享受超过38000元的团购优惠，原告此诉请于法无据，故本院不予支持。 关于被告昌平南昌公司未按合同将原告房屋供电系统纳入城市供电网络，将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接是否属于未达到交付使用条件的问题。本院认为，原告接收案涉商品房时，已供水、供电，已达到交付使用条件，应视为与城市公共供电网络、供水、排水管网进行了连接，故对原告的上述诉请，本院不予支持。 关于该房屋的两处烟道及下水管道是否按设计图纸建造，是否实际减少了原告的使用面积问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对此诉请提供了《涉案房屋的样板房平面图》及其拍摄的房屋视频，被告对该两份证据的真实性、合法性和关联性均提出了异议，被告辩称通过该视频资料系原告提供，即使具有真实性，也不能证实被告昌平南昌公司改变了房屋结构及多占用房屋面积。本院认为，原告未提供确实充分的证据证实房屋面积减少，也无证据证实其具体损失，故对原告的此诉请，本院不予支持。 关于被告昌平南昌公司是否应向原告支付因未安装隔断门向其赔偿1500元的问题。因被告昌平南昌公司在庭审中予以认可并自愿赔偿原告此项损失1500元，本院予以支持。 关于逾期交房是否不可抗力导致及被告是否承担逾期交房违约金的问题。被告昌平南昌公司辩称因不可抗力因素导致延期交房，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，依据被告提交的证据，案涉商品房施工期间，所处地段周边的出入道路确是在修建改造，对此原告也认可长年在修缮的事实，这一客观事实的存在，在一定程度上确实也影响案涉商品房竣工验收及交付。但道路修建改造系政府性行为，不属不可抗力。对被告昌平南昌公司的该辩解意见，本院不予支持。本案中，原告王时玥按照合同约定向被告昌平南昌公司支付购房款，被告昌平南昌公司亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。但因施工期间涉案房屋周边道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，根据公平原则，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，结合原告提交的《房屋买卖合同》和《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》和被告的质证意见，本院认定房屋交付时间为2019年6月10日。逾期交房时间计算为160日（2019年1月1日起至2019年6月10日止）。故被告应向原告支付逾期交房违约金为160天×550760元×0.00005=4406.08元。根据有关法律规定，被告昌平南昌公司作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，其民事责任由被告昌平公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告九江昌平实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王时玥未安装隔断门的损失1500元； 二、被告九江昌平实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王时玥逾期交房的违约金4406.08元； 三、驳回原告王时玥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费689元，由原告王时玥负担344.50元，由被告九江昌平实业有限公司负担344.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  黄乐明 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  卢子静 书记员  徐方琴