黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初2322号原告：徐思德，男，1950年9月1日出生，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：姜作民，男，1950年3月16日出生，住黑龙江省铁力市，特别授权。被告：伊春森工桃山林业局有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市桃山镇。法定代表人：林宏伟，职务董事长。委托诉讼代理人：张冉，男，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师，委托权限为一般授权。委托诉讼代理人：苗建博，男，桃山林业局有限责任公司棚改办科员，委托权限为特别授权。被告：郑志忠，男，1962年10月29日出生，汉族，现住铁力市。原告徐思德诉被告伊春森工桃山林业局有限责任公司（以下简称桃山林业局公司）、郑志忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐思德、被告桃山林业局公司的委托诉讼代理人苗建博、张冉到庭参加诉讼。被告郑志忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐思德向本院提出诉讼请求：1.要求按法律规定等办理回迁；2.要求二被告支付补偿各项费用48164.51元，包括：楼层差价款合计31353.60元；搬迁补助费1200.00元；少支付的临时安置补助费14600.00元；收取的建筑垃圾运输费200.00元；收取的卫生费1410.91元；3.退掉6号楼3单元202室住宅，返还23平方米车库。事实与理由：2014年4月27日徐思德的父亲徐尚勤（已死亡，当时与徐思德共同生活）与桃山林业局公司、黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）签订了《房屋拆迁安置协议书》一份，约定徐尚勤所有的49.38㎡住宅拆迁。回迁后的住宅已转让他人。2014年5月4日徐思德与桃山林业局公司、利智公司签订了《房屋拆迁安置协议书》二份，分别约定对其所有的47.7㎡住宅拆迁，回迁23㎡车库一户；对其所有的82.62㎡住宅拆迁，回迁84.32㎡二层住宅一户。同时约定，回迁二层住宅免交楼层差价款，回迁日期为2015年11月30日前。协议签订后，被告未按约定日期交付房屋。2018年10月才开始回迁，被告违反协议约定，为徐思德回迁了住宅楼两户（面积分别为86.67㎡和43.97㎡），未按合同约定给其回迁车库，所以要求退还已回迁的43.97㎡住宅，由被告偿还23㎡车库一户。同时依据双方签订的《房屋拆迁安置协议书》，要求被告退还收取的楼层差价款及给付各项费用。上述款项徐思德交给了林业局委托的拆迁人郑志忠。请求法院依法维护其合法权益。桃山林业局公司辩称：1.《桃山林业局棚户区改造2014年房屋拆迁安置协议书》（以下简称“拆迁安置协议书”）是徐思德与利智公司签订的。而且案涉房屋的征收与补偿工作全部由利智公司负责，桃山林业局公司并非房屋征收部门或房屋征收实施单位，仅起到监督作用。根据合同的相对性原则，拆迁安置协议书仅对徐思德与利智公司具有法律约束力，林业局作为合同当事人之外的第三人，不能享有合同权利也不需承担合同义务。因此，徐思德要求林业局承担违约责任的诉讼请求没有法律依据。2.拆迁安置协议书中并未约定徐思德可以免交楼层差价款，徐思德理应按照协议的约定履行楼层差价款的支付义务。而且回迁时徐思德已经自愿支付了楼层差价款，即使双方在签订协议时利智公司向徐思德承诺免收楼层差价款，在回迁时徐思德与利智公司也以实际行为达成一致的意思表示，对拆迁安置协议书约定的内容进行了变更。因此，利智公司收取楼层差价款的行为是履行合同约定的行为，不需要向徐思德返还。3.拆迁安置协议书签订时，《伊春市城镇房屋拆迁管理办法》已经废止，且拆迁安置协议书第九条中已经明确约定了临时安置补助费的标准，双方应当按照约定的标准履行。而且利智公司已经按照拆迁安置协议书约定的标准向徐思德支付了上述费用，不存在违约行为，徐思德请求额外支付的安置补助费没有法律依据。4.徐思德所支付的建筑垃圾运输费及卫生费并不是支付给林业局，与林业局无关，徐思德不应当向林业局主张。5.利智公司在回迁时向徐思德提供的6号楼3单元202室房屋徐思德已经自愿接受，并支付了楼层差价款及补缴面积款，该房屋也已经实际交付，双方对此同样以实际行为达成了一致的意思表示，对拆迁安置协议的约定内容进行了变更，徐思德请求将该房屋更换为车库同样没有法律依据。综上所述，徐思德的诉讼请求均没有法律依据，请贵院依法予以驳回。郑志忠辩称：徐思德起诉郑志忠错误，郑志忠不具备诉讼主体资格。2014年利智公司对桃山林业局旅游路西侧棚户区进行拆迁，徐思德的房屋在拆迁范围内。2014年5月4日徐思德和利智公司签订房屋拆迁安置协议书，约定为徐思德回迁楼房的面积和位置。通过房屋拆迁安置协议书可以体现拆迁和签约的主体是利智公司，而不是郑志忠，因该合同发生纠纷徐思德应起诉利智公司，根据合同相对性原则，徐思德无权起诉郑志忠。本案与郑志忠无关，应驳回徐思德的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即徐思德出示的徐尚勤注销户口证明复印件一份，证明徐尚勤死亡的时间。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.徐思德出具的2014年《房屋拆迁安置协议书》复印件三份，拟证明利智公司与徐思德签订的这三份合同合法有效，被告未按协议约定履行合同义务。桃山林业局公司质证认为，对该组证据的关联性及证明问题提出异议，编号为2014025的协议是由徐尚勤签订的，与本案无关。其余两份协议中没有关于免交楼层差价款的约定内容，而且明确约定了临时安置补偿费的支付标准。本院认为，徐思德已经确认徐尚勤签订的《房屋拆迁安置协议书》已经履行，本院结合其他证据可以确认该协议与本案诉争已无关联，故该证据本院不予认定；对徐思德签订的两份协议的有效性对方未提出异议，本院予以确认，但桃山林业局公司质证意见客观存在，本院予以采信。2.徐思德出具的收取楼层差价款的收据复印件二份，交款凭据复印件二份，证明徐思德向郑志忠个人账户交纳两户住宅楼层差价款，分别是6号楼3单元202室11349.60元；10号楼3单元201室18588.20元（其中有返还的临时安置费），实际缴纳了9229.20元。桃山林业局公司质证认为，对该组证据的真实性合法性关联性均提出异议。该证据仅有复印件，无法核实其真实性。如果证据真实，也可以证明楼层差价款是徐思德自愿支付。徐思德称原件在房屋回迁时已经被售楼处收回，本院将结合证据3对该组证据综合认定。3.徐思德出具的入户收费明细二份，证明按照郑志忠的要求，缴纳两户入户费，分别为5403.55元和8235.36元。桃山林业局公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。该证据仅有复印件，无法核实其真实性。如果证据真实，也可以证明，入户费是徐思德自愿支付。本院结合证据2，能够证明上述两组证据徐思德所述事实客观存在，故本院对上述两组证据的真实性予以确认。4.徐思德出示的伊春市《城镇拆迁房屋管理办法》、《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》各一份，证明临时安置补助费及搬迁补助费的规定。桃山林业局公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性都没有异议，但在棚改项目实施时，伊春市《城镇拆迁房屋管理办法》已经废止。本院认为，上述条例和规章是徐思德口头陈述的，并未出示书面或其他形式的文本，故本院对此不予确认。5.徐思德出示的《桃山文化小区回迁房屋面积结构差价款退还协议书》一份，证明徐思德入户的房屋没有达到省政府文件规定的建筑标准。桃山林业局公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，首先该证据仅有复印件，无法确定真实性，而且该协议的内容与本案无关。本院认为，该协议书与本案无任何关联性，且无法确认其真实性，故本院不予确认。6.桃山林业局公司出示伊春市人民政府于2011年3月22日公布的《伊春市人民政府关于规范性文件清理结果的通告》，证明《伊春市城镇房屋拆迁管理实施办法》在通告发布之日，即2011年3月22日已废止，利智公司无需依据《伊春市城镇房屋拆迁管理实施办法》规定的标准向徐思德支付临时安置补助费。徐思德未提出质证意见。该证据本院予以确认。被告郑志忠未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2013年，桃山林业局公司以棚户区改造立项，对铁力市桃山镇振兴社区进行改造，建设桃山御景花园小区。桃山林业局公司将该项目的拆迁安置工作承包给利智公司。2014年4月27日利智公司与徐思德的父亲徐尚勤签订了《房屋拆迁安置协议书》一份，约定对徐尚勤所有的49.38㎡住宅拆迁，回迁面积分给赵敏29.38㎡、分给张晓彬20㎡，该协议已履行。2014年5月4日利智公司与徐思德签订了《房屋拆迁安置协议书》二份，分别约定对其所有的47.7㎡住宅拆迁，回迁23㎡车库一户；对其所有的82.62㎡住宅拆迁，回迁84.32㎡二层住宅一户。同时约定，回迁日期为2015年11月30日前。桃山林业局公司作为审核监督方，在协议中加盖了黑龙江省桃山林业局棚户区改造办公室公章。2018年初，桃山御景花园小区棚户区改造工程基本完工。2018年6月桃山御景花园小区售楼处对小区拆迁户进行回迁安置。此时，郑志忠已经接管了御景花园小区售楼处，并代表利智公司行使该小区回迁安置工作职责。经御景花园小区售楼处与徐思德重新协商，2018年10月徐思德被安置回迁了两户住宅，楼层为二楼（面积分别为86.67㎡和43.97㎡），徐思德接受上述房源并办理了入户手续后，还根据约定向该小区售楼处交纳了两户楼层差价款（分别为11349.60元和9229.20元（应交纳18588.20元，已扣除临时安置费9359.00元），缴纳两户入户费，分别为5403.55元和8235.36元。上述款项均缴纳在郑志忠个人账户。另查明，原黑龙江省桃山林业局因机构改革，现变更为桃山林业局公司，原桃山林业局棚户区改造办公室系桃山林业局公司下设职能部门。本案争议的焦点为：1.诉争的《房屋拆迁安置协议书》是否继续有效；徐思德接受御景花园小区交付给其的房产和交纳楼层差价款及入户费等是否应当认定事实上的合同变更；对徐思德诉请的由二被告支付各项补偿以及要求返还多支付的相关款项能否得到支持；2.徐思德要求退还6号楼3单元202室，由拆迁人回迁车库23平方米能否得到支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”实践中，当事人在履行合同过程中，在未形成变更合同的书面约定的情况下，一方以履行合同的行为发出了变更合同的要约，而相对方接受了该要约，即进行了承诺，则形成了事实上的对原合同的变更。本案中，徐思德提供的2018年10月9日，御景花园小区售楼处为其开具的二份交款收据、住宅入户费收据等证据，能够证明徐思德向御景花园小区售楼处交纳了二户住宅楼层差价款，并向售楼处交纳了入户费。该行为应视为御景花园小区售楼处在未形成变更合同的书面约定的情况下，向徐思德发出了变更合同的要约，徐思德接受变更后的二户房产，并依御景花园小区售楼处要求交纳了相应款项，视为徐思德对该要约以实际履行，即进行了承诺，形成了事实上的合同变更。据此，可以认定双方在实际履行合同过程中，通过徐思德接受御景花园小区售楼处交付给其的房产和交纳入户费等款项来看，双方履行合同的行为已经对当初签订的《房屋拆迁安置协议书》中回迁、置换房屋以及费用收取的方法等书面合同内容进行了变更。即变更为徐思德已经实际接受的现有二户房屋及应交纳楼层差价款的约定，此时原协议即已无效。徐思德在实际接受上述安置房屋并交纳费用时并无异议，是其对御景花园小区售楼处履行该协议行为的认可。徐思德提出御景花园小区售楼处以胁迫、乘人之危等手段强行对其变更合同，要求予以撤销的主张，缺乏证据支持，本院不予采纳。其主张退掉6号楼3单元202室住宅，由御景花园小区售楼处返还23平方米车库一户，以及退还楼层差价款的诉讼请求，因按变更后的协议约定双方实际履行，故其主张无理，本院不予支持。徐思德主张支付搬迁补助费、临时安置补助费的诉请，其在庭审中自认交纳楼层差价款时已经扣除了临时安置补助费，根据该交款和扣款行为可以确认，双方对回迁安置及应支付缴纳各项费用进行了重新约定，故该主张本院不予支持。徐思德主张退还建筑垃圾运输费、卫生费的诉请，应视为双方履行合同约定，并已实际交纳，故对该项诉请本院不予支持。徐思德对回迁房未达到入住使用的基本要求等辩解，未提供证据，本院不予采信。桃山林业局公司关于徐思德已经实际接受了回迁房屋并支付了楼层差价款，应当认定双方以实际行为达成了一致的意思表示，对拆迁安置协议的约定内容进行了变更的辩解意见成立，本院予以支持。郑志忠在回迁安置过程中的工作行为，是代表利智公司在桃山御景花园小区售楼处行使的工作行为，属于职务行为，不应承担合同义务。桃山林业局公司所属桃山林业局棚户区改造办公室在《房屋拆迁安置协议书》中，作为审核监督方盖章，对甲方的拆迁和回迁安置工作具有监督职能，但因徐思德与御景花园小区售楼处已经就拆迁和回迁安置达成一致意思表示，且已实际履行。御景花园小区售楼处在本案中无违约行为，故桃山林业局公司亦不应承担违约责任。综上所述，徐思德主张二被告向其返还车库一户以及要求退还楼层差价款等各项费用的诉讼请求，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。郑志忠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为对诉讼权利的主动放弃，依法应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回徐思德的诉讼请求。案件受理费2492.00元，由徐思德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  高忠孝人民陪审员  郑桂琴人民陪审员  赵慧清二〇一九年十二月十三日书 记 员  王 博