湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0426民初1260号 原告：周正云，男。 原告：周灿（周正云之子），男。 二原告共同委托诉讼代理人：陈增元，湖南真诚律师事务所律师。 被告：邹三元，男。 被告：湖南万昌房地产开发有限公司，住所地：祁东县莲花路南侧。 法定代表人：肖勇，职务：执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：龙新春，祁东县洪城法律服务所法律工作者。 原告周正云、周灿与被告邹三元、湖南万昌房地产开发有限公司（以下简称“万昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周正云及二原告共同委托诉讼代理人陈增元、被告邹三元及二被告的共同委托诉讼代理人龙新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周正云、周灿的诉讼请求：1、请求确认原、被告所签《商品房预订合同》中第四条“面积计算方式”中的第2、3、4款为无效条款；2、判决被告返还面积误差的购房款共38,440.35元，并以其中的6,530.07元为基数自2018年3月7日起按年利率6%计算利息；3、判决被告返还其向原告收取的装修押金1,200元；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，二原告增加了一项诉讼请求：判决被告向原告交付不动产权证书。 被告邹三元、万昌公司的答辩要点：1、原、被告签订的《商品房预订合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于无效条款；2、经鉴定，案涉房屋面积多于合同约定面积，原告无权要求被告返还购房款；3、原告的装修押金并非被告所收，该款与被告无关；4、按合同约定，被告在原告缴纳办证费用及水电开户费后向其交付房产证，但原告并未缴纳上述费用。 本院经审理查明：原告周正云、周灿系父子关系。被告邹三元挂靠被告万昌公司开发三旺花园小区。被告邹三元曾于2011年成立祁东县三旺房地产开发有限公司，该公司于2015年5月19日撤销。2017年2月26日，被告邹三元（甲方）以“湖南万昌房地产开发有限公司三旺花园小区（邹三元）项目部”的名义与原告周正云、周灿（乙方）签订《商品房预订合同书》，合同第三条约定乙方购房的建筑面积为147.6㎡，单价为2,180元/㎡，总价为321,768元；第四条“面积计算方式”中约定：1、该套房、门面、车库、杂房等建筑面积包括套内面积和公摊面积。2、房屋交付时，约定面积与产权登记面积可能存在差异的，计价面积按实际建筑面积计价。对差异的面积，在±3平方米范围内，甲、乙双方互不找补差价；超出±3平方米的按多退少补方式处理。3、因设计变更造成面积差异，乙方不得以此要求解除本合同，并应按变更后的面积，约定的单价计算房款。4、因设计变更造成面积的增大，订购房时以实际面积计价。在办理房产证时，为节省双方费用，经我们协商只能办在每套143平方米以下，请大家理解；第十条“关联费用的计算及办理方式”第二款：水电开户费及表外管道、线路设施及安装费，办理房产证、土地使用证费、电视开户费总计18,000元…此款作为办理土地证、房产证的押金，待交证时由乙方支付给甲方…。合同签订后，原告依约交付了购房款。被告为原告办理了不动产权证书，产权证上登记的面积为137.27㎡，原告周灿为房屋所有权人。2018年4月14日，“万昌第三城三旺花园小区物业管理部”收到原告交来的装修押金1,200元，该押金收据抬头为“祁东县三旺房地产开发有限公司”。2019年7月1日，被告向三旺花园小区业主发送《告知书》，通知业主缴纳办证相关费用，如不按合同约定缴纳，则将采取停水、停电等措施，并声明按实际建筑面积对购房款进行多退少补。后因二原告拒绝向被告缴纳办证相关费用，被告将原告的水表拆除并切断了原告家的供电。 诉讼过程中，被告于2019年8月6日向本院申请对案涉房屋实际面积进行鉴定，因被告在另外两件同类案中亦申请对房屋面积进行鉴定，故本院委托湖南光大不动产评估规划测绘咨询有限公司对三案的案涉房屋建筑面积进行测绘鉴定。2019年12月19日，湖南光大不动产评估规划测绘咨询有限公司鉴定本案案涉房屋204室的建筑面积为151.30平方米。此次鉴定共支付鉴定费12,000元，平均分摊后，该案鉴定费为4,000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告邹三元挂靠被告万昌公司名下开发三旺花园小区，双方之间形成挂靠关系，因本案不属于房屋质量责任纠纷，被告万昌公司无需为挂靠人承担因房屋质量侵权以外的连带责任。被告邹三元与原告签订《商品房预订合同书》，双方之间形成房屋买卖合同关系。原告主张双方签订的《商品房预订合同书》中关于“面积计算方式”的2、3、4款为无效格式条款，根据法律规定，若提供格式条款的一方违反了公平原则并未对免除或限制责任的条款尽到提示、说明义务，且该条款为免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定为无效格式条款。原告作为完全民事行为能力人，对将签订的《商品房预订合同书》的所有条款尤其是涉及房屋价格、面积计算、面积差价如何处理等重要条款不可能不作详细阅读，其在知晓条款内容后仍选择签订合同，表明原告同意合同内容并愿意依约履行。且合同第四条第2款关于面积差价的处理约定未违反公平原则；合同第3、4款中为节约双方费用，双方约定在办理房产证时将房屋产权面积登记在143平方米以下，因原、被告约定产权面积未据实登记，故有关购房款以实际建筑面积计价的约定亦未违反公平原则。综上，上述条款均不属于无效格式条款的情形，故原告关于上述格式条款无效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。原告认为合同约定的面积差异是指约定成交面积与产权登记面积之间的差异，在《商品房预订合同书》中第四条第2款约定“约定面积与产权登记面积可能存在差异的，计价面积按实际建筑面积计价”，第4款又约定了办理房产证时将房屋产权面积登记在143平方米以下，故依照约定原告的产权登记面积将与实际面积不符，因此，双方再次在约定中强调房价以实际面积计价。本院根据上述第2、4款约定，并结合订立合同的目的、交易习惯、诚信原则，认定原、被告双方所约定的面积差异应是指约定成交面积与实际建筑面积之间的差异。现案涉房屋经鉴定实际面积与产权登记面积确不一致，且高于合同约定面积，根据合同约定，被告无需返还购房款，故原告要求被告返还购房款的要求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告向其交付不动产权证书的诉讼请求，根据合同约定，原告应在向被告支付办理不动产权证的费用后要求被告交付不动产权证书，现原告尚未支付办证费用，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，装修押金不属于本案的审理范围，原告可就此自行协商或另行起诉。 综上所述，原告周正云、周灿的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房预订合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告周正云、周灿的诉讼请求。 案件受理费791元，减半收取395.5元，鉴定费4,000元，合计4,395.5元，由原告周正云、周灿共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 刘小青 二〇一九年十二月三十日 法官助理 唐奇奇 书 记 员 胡 倩 附：本判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房预订合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房预订合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。