北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29988号原告：陈士伟，男，1977年11月29日出生，汉族，住河北省保定市。委托诉讼代理人：袁波，北京市天安律师事务所律师。被告：王善军，男，1982年8月19日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：陈坤领，男，1982年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋闯，男，1985年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。原告陈士伟诉被告王善军、被告陈坤领确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告陈士伟的委托诉讼代理人袁波，被告王善军、陈坤领的委托诉讼代理人宋闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈士伟向本院提出诉讼请求：1.确认我与王善军、陈坤领于2017年2月11日签订的《转让合同》无效；2.王善军向我返还转让费150万元；3.王善军赔偿我购买电器的损失80500元；4、诉讼费由被告王善军承担。事实与理由：2017年2月11日，我与二被告签订了《转让合同》，约定二被告将位于北京市通州区北苑南路16号院（3-6层）建筑共计72间房屋的经营、管理使用权转让给我，期限自2017年2月15日至2023年8月29日，我支付转让费150万元。近日，不断有政府部门告知涉案房屋没有合法手续，属于违章建筑，要求我腾退房屋。故诉至法院，望法院依法判决。被告王善军辩称，不同意陈士伟的诉讼请求。《转让合同》是经过陈士伟考察后才签订的，应当是有效合同。我改造并装修涉案房屋花费了200万元，我是以成本价转让给陈士伟的。陈士伟主张的购买电器的损失，是其为增加收益支出的，与我无关。被告陈坤领辩称，诉争场地是以北京天佑恒远物业管理有限公司的名义从农业印刷厂租赁来的，最早是厂房，用作办公区。2015年底我们将其中一部分租给王善军，王善军把工厂改成了72间房（隔断）。经营了一年多，王善军又把72间房转给了陈士伟，形成了转让关系。王善军收取了150万元转让费，并将剩余使用期限的经营权转让给了陈士伟。我和陈士伟只有租赁关系。诉争场地附近的人都知道该楼没有房本，我方也肯定告诉过陈士伟这个楼没有房本。本院经审理认定事实如下：陈坤领系北京天佑恒远物业管理有限公司的法定代表人，该公司从案外人中国农业出版社印刷厂租赁了北京市通州区北苑南路16号院（以下简称16号院）。2015年年底，王善军从陈坤领处承租了16号院的3-6层，并修缮了72间房屋（隔断），用以经营公寓，每年向陈坤领交纳租金。2017年2月，王善军欲转让涉案公寓，将转让广告刊登在网站上，陈士伟看到该广告后，与王善军洽商转让事宜。2017年2月11日，陈坤领作为甲方与王善军作为乙方、陈士伟作为丙方签订了《转让合同》，载明：一、甲方同意转让使用权（乙丙双方的合同转让）。1、乙方以150万元的价格转让给丙方位于通州区北苑南路16号院（3-6）层，建筑面积为1700平米，共72间房屋的经营、管理使用权。日期为2017年2月15日至2023年8月29日。2、经甲方同意，合同签订之日起，丙方付款150万元给乙方，乙方退出公寓管理并交接丙方管理。原丙方升级为乙方，继续履行原乙方责任。3、甲方与丙方（新乙方）责任义务详见甲乙租赁合同书。经核实，王善军收取的押金和租金未转让给陈士伟，陈士伟用此折抵了部分转让费，转让后，由陈士伟负责退还押金，涉案房屋与王善军再无关系。同时，王善军将72间房屋内的设备（包括家具、电器）一并交付给陈士伟，但双方未签订交接清单。2017年2月完成交接后，陈士伟向诉争房屋内添置了电器（洗衣机、冰箱、电视），并开始向陈坤领交纳诉争房屋租金。截止本案判决前，诉争房屋已不再经营。另查，2019年7月22日，陈士伟申请政府信息公开，8月8日，北京市规划和自然资源委员会作出《政府信息公开申请答复告知书》，附件为该委于2017年1月11日，向中国农业出版社印刷厂送达的《限期拆除决定书》，载明该厂未经城乡规划主管部门批准，擅自于2008年至2012年期间，在16号院等地建设房屋，违反了相关规定，责令该厂于2017年1月27日前将违法建设项目无条件拆除。2019年7月，相关部门在诉争楼体张贴了公告，载明：此建筑属于违法建设,存在重大安全隐患，请不要在此租住，不要续交租金。相关部门将于2019年10月底后，对该违法建设采取停止市政公用服务等措施，并依法实施强制拆除，敬请市民朋友给予配合。庭审中，陈士伟称王善军未告知其涉案房屋系违建，构成欺诈，双方签订的《转让合同》无效。王善军称陈士伟自始知晓涉案房屋系违建，自己无责。但双方均未就各自主张提交证据。本院认为：本案中，《转让合同》载明被告王善军将涉案房屋的经营、管理使用权转让给原告陈士伟，被告陈坤领与原告陈士伟的责任义务详见双方的租赁合同书。结合被告王善军将涉案房屋内设备一并转让给陈士伟的事实，可以看出，原告陈士伟与被告陈坤领系涉案房屋的租赁关系，与被告王善军系涉案房屋（公寓）经营权、管理使用权及设备的转让关系，上述转让内容基于租赁的涉案房屋而存在，故本案的转让关系从属于租赁关系，《转让合同》从属于租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案房屋已被相关部门确认为违法建筑，被告陈坤领将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告陈士伟，故双方形成的租赁合同应属无效。《转让合同》从属于租赁合同，其有效存在应以房屋租赁合同的有效存在为前提，在租赁行为被认定无效的情况下，《转让合同》亦属无效。原告陈士伟在承租房屋时未对涉案房屋产权进行查验，其虽主张王善军存在欺诈行为，但未就此举证证明，故亦应对《转让合同》无效的后果承担相应的责任。综合具体案情，原告陈士伟与被告王善军对《转让合同》无效需各负担50%的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让合同》被确认无效后，被告王善军应当返还转让费，但涉案房屋已由原告陈士伟经营、使用2年余，并因此获得了收益，若王善军返还150万元有失公平，综合具体案情，被告王善军返还原告陈士伟转让费数额本院酌定为75万元。被告王善军将涉案72间房屋内的设备（含家具、电器）均转让给了原告陈士伟，故原告陈士伟应当将上述设备予以返还。关于原告陈士伟主张的新添置电器（洗衣机、冰箱、电视）损失，本院不予支持，上述电器系陈士伟为经营而自行购买，应当由陈士伟自行处置，但不能对涉案房屋和被告王善军所有的家具、电器造成损坏，造成损坏的，应当予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈士伟与被告王善军、陈坤领于2017年2月11日签订的《转让合同》无效；二、被告王善军返还原告陈士伟转让费75万元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回原告陈士伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9512元，由原告陈士伟负担3862元（已交纳），由被告王善军负担5650元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 孙天舒二〇一九年十二月二十四日法官助理 郑 艺书 记 员 岳 瑶