河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫13行初189号原告闫红岩，男，汉族，生于1963年1月25日，住南阳市卧龙区。原告姚建敏，女，汉族，生于1964年6月27日，住南阳市卧龙区。原告共同委托代理人张清治,男，汉族，生于1988年5月11日，住南阳市卧龙区。原告共同委托代理人张光山，河南新律律师事务所律师。被告南阳市宛城区人民政府。法定代表人樊牛，任区长。委托代理人向鲲鹏，区政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。被告南阳市人民政府。法定代表人霍好胜,任市长。委托代理人贺冠斐，市政府办公室工作人员。原告闫红岩、姚建敏诉被告南阳市宛城区人民政府、南阳市人民政府房屋征收补偿及行政复议纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉手续。本院依法组成合议庭于2019年11月18日公开开庭审理了本案。原告闫红岩、姚建敏委托代理人张清治、张光山，被告南阳市宛城区人民政府的委托代理人向鲲鹏、宋汉生，南阳市人民政府的委托代理人贺冠斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：2019年6月3日，被告南阳市宛城区人民政府作出宛区政房补决字〔2019〕43号房屋征收补偿决定，对原告拥有的宛城区光武东路建委家属院3幢3单元402室房屋进行征收补偿。原告不服该补偿决定，向南阳市人民政府申请复议。2019年9月6日，南阳市人民政府作出宛政复决〔2019〕49号行政复议决定，维持南阳市宛城区人民政府宛区政房补决字〔2019〕43号房屋征收补偿决定。原告诉称：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户储存专款专用。被告南阳市宛城区人民政府未告知原告征收补偿款费用是否到位情况，征收行为程序上存在不当。原告要求被告公示补偿资金到位情况，安置房建好后先安置后拆迁，不搞过渡期，拆迁补偿决定显示两年的过渡期时间太长且未经原告协商决定，实属不合理。且被告未履行法定公告公布职责，所作补偿决定缺乏民主和公众参与，为考虑被拆迁住户的意见。实际情况是，包括原告在内的广大住户不同意拆迁。被告南阳市宛城区人民政府在作出补偿决定过程不存在与住户多次沟通协商的情形。在征求意见后也未公布对所征求意见的答复情况，程序存在不当。被告南阳市宛城区人民政府故意拖延送达《房屋评估价值及相关权利告知书》宛区房征告字〔2019〕40号，使得原告财产评估价值与下发时期严重不符，对原告财产造成重大缩水。二、拆迁安置补偿标准不合理、不公平。安置期内临时安置费用应当参照同等情况住房的平均租价来确定。三、房屋置换比例太低。按照1:1.2比例置换过低，应以1:2为宜。四、货币化置换搞单面评估，造成房价评估结果过低，存在严重不公，应当重新予以纠正。五、原补偿方案、补助标准严重偏低。六、被告南阳市宛城区人民政府依据不动产下发的复函，对政府补偿规定中关于宛市房权证字第××号房产补偿，未按正规合法房屋处理，参照附属物是错误的。七、宛区政房补决字〔2019〕43号决定书，程序严重违法。八、原告所在小区的公共道路、停车位、管理房等公共配套设施为合法共有财产，被告未进行合法有效的评估，将其私自侵占。九、原告被执行的补偿决定书日期为2019年6月3日，实际收到日期为2019年6月10日，被告南阳市人民政府作为行政机构，未进行公平公正合理的处理，针对被告南阳市宛城区人民政府提供的证词未进行明确确认，存在错误。综上所述，原告认为被告宛城区人民政府给原告下发的宛区政房补决字〔2019〕43号决定，和被告南阳市人民政府给原告下发的宛政复决〔2019〕49号决定存在重大违法问题，补偿决定部分条款违背法律规定，补偿补助标准太低，过渡期补偿未体现公平，应当予以撤销并对原告予以精神、经济赔偿。故请求：一、撤销被告宛城区政房补决字〔2019〕43号《房屋征收补偿决定书》，以及宛政复决〔2019〕49号行政复议决定书。二、判令被告宛城区政府重新调整补偿决定书。因被告宛城区人民政府补偿决定书对原告造成重大经济损失、精神损失，作为过错方，调整后补偿决定应以住宅产权置换，对原告两套房按1:2现房置换安置面积，安置费、其他生活补偿及补助费用等标准太低，应按市场价予以调高。（产权调换为主，货币补偿为辅）。三、南阳市人民政府复议决定中维持宛城区人民政府补偿决定造成原告损失并进行赔付。为支持其诉请，原告向本院提交以下证据：第一组：1、原告身份证复印件。2、原告房屋所有权证、共有权证。3、结婚证复印件。证明：原告与被告的房屋征迁行政行为存在利害关系，原告诉讼主体资格合法。被告所称地下室，房屋所有权证证载用途为住宅，应按住宅评估补偿。第二组：1、南阳市宛城区人民政府宛区政房补决字〔2019〕43号房屋征收补偿决定书复印件。2、南阳市人民政府宛政复决〔2019〕49号行政复议决定。证明：本案经过行政复议，故列南阳市人民政府为共同被告，房屋补偿决定书违法，复议决定予以维持，应到撤销补偿决定和复议决定。违法之处具体表现：①搬迁补助费和临时安置费按6元/平方米计算，低于法定标准；②购房补助费按200元/平方米计算，低于法定标准。③对物权登记为住宅的房产按地下室补偿，违反法律规定。第三组：原告整理的《证据附件一览表》，包含证明方向。1、国务院办公厅国办函[2017]14号《关于批准南阳市城市总体规划的通知》；2、关于申请《建筑工程设计方案审批》的报告；3、南阳市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法(试行）；4、《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》；5、《中华人民共和国广告法（2018）修正》；6、《物权法》；7、南阳市不动产登记中心向南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室告知函；8、南阳市不动产登记中心向南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室文件送达回执单；9、致南阳市不动产服务中心申请函；10、政府信息公开申请答复书；11、南阳市宛城区人民政府征收补偿决定书宛区政房补决字〔2019〕32号；12、南阳市宛城区人民政府光宇对新闻中心以西区域实施城中村改造房屋征收的公告；13、致新闻中心以西城中村改造区域成套单元住宅居民朋友推荐信；14、12号安置房报规户型；15、规划局取得申报材料；16、住宅一层已发生交易税务凭证；17、征收安置住房意向书；18、城市房屋征收补偿协议；19、南阳市不动产登记服务中心关于宛城区人民政府房屋征收办公室（宛区房征函[2018]5号）的复函；20、南阳市不动产登记服务中心关于宛城区人民政府房屋征收办公室（宛区房征函[2018]5号）的复函的进一步说明；21、住建委2号家属楼周边租房情况；22、中华人民共和国国务院令第590号；23、公共面积公摊面积质证。被告南阳市宛城区人民政府答辩称：一、项目征收决定及补偿方案已发生确定的法律效力。在法定期限内，无被征收人对征收决定及补偿方案提起诉讼，且原告安置补偿利益总体上已经得到了较为适当的保护，多数被征收人已经据此签订了补偿协议。二、补偿决定认定事实清楚、程序正当、补偿结果公平。1、房地产价值评估机构的选定程序合法。2、评估报告合法有效。答辩人提供了货币补偿和全权调换两种方式供被征收户选择。综上，答辩人所作的房屋征收补偿决定程序正当、结果公平。原告起诉要求撤销该补偿决定无事实与法律依据。答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳市宛城区人民政府在法定期限内向本院提交以下证据、依据：一、征收决定及公告。1、南阳市宛城区人民政府《关于对新闻中心以西区域实施城中村改造房屋征收的公告》及附件宛城区汉冶街道老庄社区城中村改造房屋征收补偿安置方案。2、公证书（〔2017〕南智证民字第6503号）。3、南阳市宛城区服务农运会后续工作指挥部关于印发《新闻中心以西区域城改项目内成套单元住宅房屋征收补偿安置方案》的通知（宛区农运指〔2015〕1号）。1-3证实：南阳市宛城区人民政府发布了《关于对新闻中心以西区域实施城中村改造房屋征收的公告》，在法律规定的期限内，征收区域内的被征收人未申请行政复议或者提起行政诉讼，该决定已发生确定的法律效力。二、补偿决定相关依据。4、关于选定新闻中心以西区域城中村改造项目房地产评估单位有关事项的通知。5、公证书（〔2017〕南智证民字第6504号）。6、公证书（〔2017〕南智证民字第6512号）。7、关于对“选定河南宏基房地产评估测绘有限公司为新闻中心以西区域城改项目评估单位”有关事宜的公示。8、公证书（〔2017〕南智证民字第6513号）。9、《通知》。10、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6531号）。4-10证实：一是房屋征收部门组织选定房地产价格评估机构并在征收区域内公示选定结果；二是房屋征收部门通知被征收人配合房屋评估现场查勘。11、《房屋征收估价委托合同》。12、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6529号）。13、南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室《关于对新闻中心以西（三期二）区域城改项目被征收房屋初步评估结果公示的公告》。14、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6535号）。15、《房地产估价报告》。16、《房屋评估价值及相关权利告知书》。17、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6572号）。18、送达回执。19、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6573号）。11-19证实：一是房屋征收部门依法委托房地产价格评估机构对被征收人房屋进行评估并出具《房地产估价报告》；二是房屋征收部门依法向被征收人送达《房地产估价报告》并告知其相关权利。三、补偿决定送达及公告。20、南阳市宛城区人民政府《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2019〕43号）。21、送达回执。22、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6592号）。23、公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第6599号）。20-23项证实：规定签约期限内，被征收人未能与房屋征收部门达成协议，南阳市宛城区人民政府依法作出《房屋征收补偿决定书》，作出后，依法在征收区域内进行公告并送达被征收人。四、其他相关证据。24、房屋所有权证存根。25、南阳市不动产登记服务中心《关于对宛城区人民政府房屋征收办公室（宛区房征函[2018]5号）的复函》。26、《房屋装饰装修及附属物估价报告》。24-26证实：被征收人地下室登记为住宅，但不动产登记部门明确回复第一层为地下室，且未有任何批建手续，为成套住宅房屋的附属用房。被告南阳市人民政府答辩称：本机关作出的宛政复决〔2019〕49号行政复议决定程序合法，适用依据正确。本机关在2019年8月2日收到申请人的行政复议申请书后，于2019年8月6日做出了答复通知书，送达了被申请人。被申请人在法定期限内提交了当时做出具体行政行为的相关证据材料及答复书。经过调查审理，本机关根据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，于2019年9月23日做出了维持被申请人作出的宛区政房补决字〔2019〕43号补偿决定的复议决定，并送达了申请人、被申请人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳市人民政府在法定期限内向本院提交以下证据、依据：1、行政复议申请书。2、行政复议答复通知书及送达回证。3、行政复议答复书。4、行政复议决定书。5、行政复议决定书送达回证。经庭审质证，二被告对原告提供的证据发表以下质证意见：1、2组证据真实性无异议。第3组中第1至6份证据与本案没有关联性；第7-10份证据真实性无异议，只是证明地下室权利登记状态；第11-13份证据真实性无异议，证实了被告依法作出征收补偿决定，补偿合理结果公平；第14-15份证据与本案无关；16份证据不能否认地下室作为附属用房的性质；17-18份原告未签名与本案没有关联性；19份证据证明了原告所持有的第一层的房屋及地下室，其未成套住宅的附属用房这一房屋性质；第20份证据只是不动产登记中心对原告地下室登记过程的说明，通过该说明可以看出地下室办理房产证程序存在错误，没有批建手续；第21-23份证据与本案无关。原告对被告南阳市宛城区人民政府提交的证据、依据发表以下质证意见：对证据一：1、该公告未依法告知被征收人申请行政复议的期限和机关，也没有告知提起行政诉讼的期限，该公告第五项仅仅是告知被征收人对征收决定不服的可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼，但是对复议期限和复议机关以及提起行政诉讼的期限都没有告知，所以我们认为该房屋征收公告没有发生法律效力。2、征收决定未作出社会稳定风险评估，不符南阳市中心城区房屋征收与补偿暂行办法第11条的规定。3、该决定没有载明征收主体以及征收部门。4、公告第三项指出公告是仲景街道办、汉冶街道办和宛城征收办，这三个单位是房屋征收的具体实施单位，但是法律规定征收部门才有权委托具体的实施单位。但公告没有显示征收部门是谁，公告也没有明确。证据一附件质证意见：1、安置方案未向社会公布。2、各项补偿标准违反法律规定。3、该补偿方案补偿办法参照农运会指挥部安置方案，等于该方案没有补偿依据。对证据三：1、根据被告提供的6503号公证书，该农运会指挥部安置方案没有随补偿安置方案一并公告向社会公开。2、农运会指挥部无权发布安置方案。3、先拆除后领款，该方案内容违法。4、本案房屋补偿决定，把证载用途为住宅的房屋按地下室补偿不符合法律规定。对公证书发布综合质证意见：公证书只有照片，不能证明在征收范围内张贴，公示期、通知期限等时间过短，普遍只有2至3天，明显不合理。对证据二十：1、补偿决定书依据的是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但是该条例并没有规定生活补助费、搬迁补助费等标准，所以该决定书补偿标准明显缺乏法律依据。2、搬迁补助费、安置费按6元/㎡违反法律规定，3、购房补助费按200元/㎡计算，违反法律规定。4、该补偿决定对被征收人的物权登记为住宅的房产按地下室补偿，违反法律规定。对证据二十五：1、不动产登记中心，无权以复函的形式改变原告房屋所有权证书上确定的物权内容。2、被告依据该复函把原告的住宅按地下室进行补偿，违反物权法的规定。原告对被告南阳市人民政府提交的证据无异议。被告南阳市宛城区人民政府对南阳市人民政府提交的证据无意见，被告南阳市人民政府对南阳市宛城区人民政府提交的证据无异议。原、被告双方提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明效力，本院将在事实认定及评理部分综合予以分析运用。本院审理查明：2017年2月27日，被告南阳市宛城区人民政府作出《关于对新闻中心以西区域实施城中村改造房屋征收的公告》及附件《房屋征收补偿安置方案》并进行了公告，公告过程进行了公证。此次房屋征收实施范围为：一中路以西、光武路以北、独山大道以东、张衡路以南区域内的成套住宅、公建单位以及村（居）民宅（具体范围以市规划行政主管部门下发的规划条件为准）。原告房屋在此征收范围内。因原告与被告南阳市宛城区人民政府就房屋征收补偿未达成一致意见，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室于2017年3月2日作出《关于选定新闻中心以西区域城中村改造项目房地产评估单位有关事项的通知》并于当日在被征收房屋区域内进行了张贴。该《通知》提供了三个有资质的房地产评估公司供被征收人选择，后因被征收人未能按照《通知》协商选定评估机构或超过改造区域总被征收人数的50%的被征收人参与投票选定评估单位，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定了河南宏基房地产评估测绘有限公司（二级资质）为新闻中心以西区域城中村改造项目房地产的评估单位。房屋评估机构确定后，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室将选定结果在被征收区域内进行了公示。2019年3月18日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室向被征收人发出通知，请各被征收户于2019年3月21日安排人员于被征收房屋处等候，配合评估机构评估师、宛城区人民政府房屋征收办公室、办事处、公证处等相关部门做好房屋评估现场查勘工作，确保合法权益不受损失。该《通知》发出后在被征收区域进行了张贴公示。2019年3月21日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室与河南宏基房地产评估测绘有限公司签订《房屋征收估价委托合同》，委托其对原告所有的位于宛城区环城乡光武东路852号环卫处家属院的房地产，进行市场价值评估，评估时点为2017年2月27日。2019年3月25日，河南宏基房地产评估测绘有限公司对原告房屋进行了评估测量。2019年4月4日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室将包含原告在内的25户被征收户房屋价值初评结果以宛区房征告﹝2019﹞4号文的形式进行了张贴公告。其中原告房屋显示建筑面积为130.57㎡，评估价值为566804元。2019年4月12日，河南宏基房地产评估测绘有限公司出具了豫宏房估字（W2019）0404号《房地产估价报告》，原告房屋经评估价值为566804元。南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室于2019年4月16日作出《房屋评估价值及相关权利告知书》（宛区房征告字〔2019〕40号）并于2019年4月23日将该《告知书》与上述《房地产估价报告》一起向原告进行了送达，原告姚建敏收到告知书和估价报告后拒绝在送达回执上签字，河南省南阳市智圣公证处对此过程进行了全程公证。2019年6月3日，南阳市宛城区人民政府作出《房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2019〕43号），该补偿决定给原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，产权调换安置房建筑面积130.57㎡，安置期限为24个月。2019年6月11日，南阳市宛城区人民政府工作人员向原告送达房屋补偿决定，原告闫红岩收下补偿决定后未签字。随行人员在送达回执上签字，河南省南阳市智圣公证处对送达过程进行了公证。原告对该《房屋征收补偿决定》不服，于2019年7月22日，向南阳市人民政府申请行政复议，南阳市人民政府经复议于2019年9月6日作出宛政复决〔2019〕49号《行政复议决定书》并于2019年9月21日邮寄送达原告，原告对被告南阳市宛城区人民政府的房屋补偿决定及被告南阳市人民政府的行政复议决定不服向本院提起行政诉讼。另查明：就被拆迁区域，二原告拥有两份房产证，其中宛市房权证字第××号房产证显示所在层数为4，证载面积为130.57㎡，设计用途为住宅，评估单价为4341元/㎡。宛市房权证字第××号房屋所有权证显示所在层数为1，证载面积为22.74㎡，设计用途为住宅，被诉房屋征收补偿决定显示评估单价为2025元/㎡。本院认为：一、关于本案审理对象的问题。本案原告起诉的是被告南阳市宛城区人民政府作出的房屋征收补偿决定及南阳市人民政府的行政复议决定。征收决定不是本案审查的对象，本院对征收决定不予审查。二、关于被诉宛区政房补决字〔2019〕43号房屋征收补偿决定的合法性问题。（一）关于《房地产估价报告》的合法性问题。1、评估机构的选择问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。从现有证据可以看出，本案征收决定及补偿方案公布后，因双方就房屋补偿问题未达成一致意见。经通知、公告，被征收户未能就选择评估机构达成一致意见，且参与投票选定评估单位的被征收人未超过改造区域总被征收人数50%，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定具有相应资质的评估机构程序合法。2、关于评估时点的选择问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，本案被征收房屋的价值评估时点选定在2017年2月27日符合该条规定。3、关于评估价值的认定问题。《房地产估价报告》认定的合法建筑面积为130.57㎡，该面积仅为50××45号房产证证载建筑面积。原告所拥有的涉及用途为住宅的50××82号房产，评估报告未依法进行评估，显属不当。（二）关于被诉补偿决定。由于《房地产估价报告》未将50××82号房产的价值评估在内，导致被诉房屋征收补偿决定未将原告拥有合法产权证书的住宅认定为合法建筑面积，仅作为地下室予以评估处理显属主要证据不足，且明显不当。被告南阳市宛城区人民政府认为50××82号房产证办理存在程序错误，但该房产登记行为不是本案审查的对象，在宛市房权证字第××号房产证未被依法撤销之前，其应当作为被告南阳市宛城区人民政府作出房屋征收补偿决定的依据。另外，从本案被告所举证据来看，无法证明其已经按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，将本案涉及的房屋征收补偿费用专款专户存储，故其程序亦存在一定瑕疵。因此，虽然被告南阳市宛城区人民政府基于公共利益的需要对原告所在区域房屋进行征收，且被征收区域大多数住户已搬迁，但涉案补偿决定存在未依法进行补偿的问题，应当予以撤销。三、关于被诉宛政复决〔2019〕49号《行政复议决定书》的合法性问题。鉴于被诉房屋征收补偿决定存在上述问题，南阳市人民政府在作出复议决定的过程中未依法予以查明、处理。故被诉复议决定存在认定事实错误，依法应当予以撤销。四、关于原告其他诉讼请求的问题。首先，原告请求判令被告南阳市宛城区人民政府按照原告所提要求予以补偿，本院认为，被诉房屋征收补偿决定被依法撤销后具体如何重新作出补偿乃行政机关的职责，在行政机关未依法作出处理之前，人民法院不宜直接进行处理，故该项请求本院不予支持。其次，关于原告请求被告南阳市人民政府对因复议决定造成的损失予以赔付的请求。原告并未提交证据证明其受到了何种损失以及具体的损失数额，且被诉房屋征收补偿行为尚未实际实施，原告认为其受到损失无事实和法律依据，对其该项请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求及理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项、第七十九条之规定，判决如下：一、撤销南阳市宛城区人民政府2019年6月3日作出的宛区政房补决字〔2019〕43号《房屋征收补偿决定》；二、撤销南阳市人民政府于2019年9月6日作出的宛政复决〔2019〕49号《行政复议决定》；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告南阳市宛城区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时提交副本八份，并向河南省高级人民法院预交案件上诉费50元，上诉于河南省高级人民法院。审判长 闫 林审判员 刘旭东审判员 郭 娟二〇一九年十二月十九日法官助理刘冰心书记员杨宜静