江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏03民申704号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：程德前，男，1965年12月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：支倩倩，江苏彭城律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘永，男，1961年11月21日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：杨帆，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。再审申请人程德前因与被申请人刘永买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏03民终8838号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。程德前申请再审称，一、刘永在签订买卖合同时不存在认识错误，原审认定刘永存在误解缺乏证据支持。具体而言，1.刘永提供的房屋平面图能够明确显示，111和112房屋的真实情况。2.签订合同时，刘永称原房屋买卖合同丢失，双方到新沂市房管局对涉案的111、112房屋进行了查询，确认登记在刘永名下之后，双方才签订了房屋买卖合同。3.申请人提供了大量的法院执行裁定，以及涉案小区类似房屋的房屋买卖合同，被申请人在庭审均予以确认。上述证据能够证明，涉案房屋在2014年前后，单套的售价均在10余万左右。双方交易的价格符合当时的市场价格。二、原判决用评估报告倒推刘永存在重大误解，是对重大误解制度的错误理解。1.重大误解要以意思表示错误为依据。损失只是辅助性的参考因素。认识错误为因，损失为果。用损失来倒推出误解。是本末倒置。2.重大保护制度是在保护误解方的同时，也破坏了交易安全的对相对方的权益也造成的侵害，所以通说认为重大误解的构成需要相对方的参与。而且误解人主观上存在故意，或者重大过失的情况下，不予保护。而本案，再审申请人作为买受方，均是被动的接受卖房人传达的信息。即便刘永存在误解，再审申请人也没有任何的参与因素。补充一点，原审判决将房屋买卖合同拆分成111、112两份合同，撤销了112的合同。但是合同的构成要素，却没有考虑，及还需要标的，及价款。那么对于112合同只有标的。法院没有考虑价款因素。所以在判决作出后，申请人相当于用远远高于当时的市场价，并且也高于鉴定价格，购买了一套房屋。而申请人，本意是在房价比较低迷的时候，投资两套房屋。合同撤销后，原审法院依法应将撤销的法律后果一并作出处分。以免给当事人造成诉累。但原审法院对撤销的后果没有做任何的判决。综上，刘永在签订涉案房屋买卖合同时不存在错误认知，不符合重大误解的构成要件。刘永提交意见称，再审申请人所描述的平面图，是在起诉时提交的。并不是在交易时提交的。被申请人的合同丢失。再审申请人为了查清房屋是否是被申请人的，才要求被申请人到房产局去查询。3.申请人提供的房屋买卖合同均是住房而非门面房的价格，被申请人对合同存在误解，依法是可以行使撤销权的，并无过错。再审申请人以25.5万元的价格购买111室，并没有购买112室。原审撤销了112的买卖合同，申请人并无损失。综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确。请求驳回再审申请人的再审申请，依法维持原判。原审法院认定事实，2014年4月24日，经中间人李贤胜介绍，刘永与程德前签订房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲方将坐落在新沂市高流镇振兴路商业小区10号楼1楼门面房111、112室出售给乙方程德前，出售价为人民币26万元，该款自协议签订时一次性付清该购房款。”后程德前实际给付刘永购房款25.5万元，由刘永在该协议购房款处修改为“实收25.5万元”。后刘永找到程德前，说明其系误将112室写入上述房屋买卖协议，其仅向程德前出售111室商铺，并要求程德前返还112室房屋，双方多次协商未果。2016年5月30日刘永向高流派出所报警称其门锁被程德前更换，高流派所遂将其带至振兴小区安置办公室予以调解。现刘永诉至法院，认为其在与程德前买卖房屋时存在重大误解，价款过低，显失公平，要求撤销双方于2014年4月24日签订的房屋买卖协议中关于112号房屋的内容。在本案审理过程中，刘永申请对涉案位于新沂市高流镇振兴路商业小区10号楼1楼门面房111、112室在2014年4月24日的价值进行评估。经法院委托，中联天目土地房地产资产评估有限公司于2016年3月16日出具估价报告：“估价对象在价值时点（2014年4月24日）评估价值为45.6万元。”针对该评估报告，程德前认为刘永所提供的评估报告存在一个前置的假设条件，即其向评估公司提供的证据是真实的，但刘永所提供的商品房买卖合同、购房款收据均不具有真实性，2008年10月3日出具112商品房收据的日期上有涂改，数额也与买卖合同不一致。收据上的付款人是牛汝莉支付，说明开发商是借高利贷以高于市场价值抵给了牛汝莉，而不是刘永。其次，该评估报告存在两点背离事实假设，即认为涉案房屋存在完全产权，该房屋在查勘日期2017年2月14日的状况与2014年4月24日状况一致。综上内容，程德前认为涉案房屋的评估报告结论所确定价值过高，应不予采信。另查明，1.刘永提供其在2008年11月3日与徐州市金佳房地产开发公司签订的买卖合同两份，以证明其在徐州金佳房地产开发有限公司购买了111号和112号门面房，价格分别为282199元和282392元。2.2014年10月10日，刘永在现代快报为两套房屋的购房合同登报声明作废。3.涉案111室、112室门面房各为两间，彼此相连接但相互独立(中间有墙隔开)，面积分别为102.32平方米、102.39平方米。4.在本案审理过程中，程德前提供4份商品房买卖合同复印件、新价字【2008】43号物价局文件、证人周某,4、程某,4、陈某,4的证言以证明刘永、程德前约定的房屋价格符合政府的指导价和市场价格；提供现场照片四张、营业执照两份，以证明涉案房屋在2014年4月24日签订房屋买卖合同时，周边并未开办旺角超市、顺发家具城、新沂市高流中心小学，此时房屋价值不高，其所购买房屋价格具有合理性。再查明，1、在本案审理过程中，涉案房屋买卖合同的中间人李贤胜到庭陈述称：“因刘永的商铺与其所有110号商铺紧邻，故刘永委托其代为出售与110号商铺紧邻的两间房屋，故李贤胜将房屋出售的广告张贴在了从西向东第三间和第四间商铺上面。后程德前的弟弟介绍程德前来购买房子，因双方彼此熟悉，见面时亦未讨价还价，因刘永只有从西向东数第四间房屋的钥匙，故程德前看了第四间房屋，第三间房屋因无钥匙，且里面堆积建筑材料，双方未能进入看房。双方最终以26万元成交，李贤胜获得5000元中介费。在交付钥匙时，刘永仅向程德前交付了第四间房屋的钥匙。”2、在庭审中，刘永亦明确表示因涉案房屋的开发商向其借款而未能还款，遂经公司会计牛汝莉之手以房抵款。再审另查明，徐州市金佳房地产开发有限公司于2001年11月7日设立成立。徐州市金佳房地产开发有限公司新沂分公司于2008年7月30日将负责人裴健变更为葛兴明。葛兴明在开发新沂市高流镇振兴小区工程中涉非法吸收公众存款罪，于2014年11月17日新沂市人民法院以（2014）新刑二初字第188号刑事判决确定。新沂市高流镇振兴路商业街商品住房价格备案核准价格为1395元/平方米。本案所涉标的物，为被申请人刘永从徐州市金佳房地产开发有限公司新沂分公司抵债而来。刘永曾于2012年6月18日向公安机关报案称，2009年12月20日借给该分公司负责人葛兴明56万元，其未还。葛兴明于2014年8月22日在公安机关称，刘永的借款是通过刘洪福经办，已抵房给他，他应和刘洪福对账。刘洪福经手的借款我已全部和他结清。另称，对牛汝莉不认识，是通过别人介绍借款给我，我借条写出去给人，但此笔借款没给我钱。在公安机关制作的葛兴明借款明细中，载明“2009.12.22（债权人）刘永（债权人报案金额万元）56（葛兴明供述金额万元）无（备注）经刘洪福手结清”。“2010.02.06（债权人）牛汝莉（债权人报案金额万元）77.7（葛兴明供述金额万元）无（备注）借条写出款没给”（2014）新刑二初字第188号刑事判决认定葛兴明向刘永、牛汝莉借款56、74万元。刘永提供其在2008年11月3日与徐州市金佳房地产开发公司签订购买了111号和112号门面房的商品房买卖合同二份，分别约定房款为282199元和282392元，均无刘永本人签名。刘永提供的2008年11月34日收据二份，载明交款单位为刘永（牛汝莉付款），111房款为282198元；112房款为282931元。本院经审查认为，从本案现有证据可以看出，签订协议过程、房屋状况、房款以及交付后的一些细节可以看出有111、112室的买卖。但从刘永和程德前买卖事实看，中间人李贤胜对买卖的过程有相应陈述，当时张贴广告，是贴在111室两间屋上，卖家也没有带112室去看，且只交付了111室的钥匙。作为旁观者或当时经手的中介对当时的房价是清楚的，涉案交易价格只能买一套。另从交易易习惯来看，交易完后不久撬门装修被发现后报警的情况属于重大误解的正常反应。本案有中间人在场提供证明，涉案房屋确实与其他房屋户型不同，涉案两套房屋有四间。再从房屋来源看，刘永抵债的价值也能说明当时房屋价值与合同认定的价值有明显差距；程德前提供的证据两套房子的价值与一套房子的市场价值一致为28万元，也可以体现实际交付的是一套房屋。因此，一审、二审法院从整个案件公平角度考量，综合全案事实证据，认定涉案合同构成重大误解。综上，再审申请人程德前的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回程德前的再审申请。审 判 长  葛 文审 判 员  胡晓文审 判 员  杜有刚二〇一九年十二月二十六日法官助理  戚厚德书 记 员  袁兴龙