呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初798号原告：姜广军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：师江，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市新华东街丁香路7号。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娇，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：蒙苑集团有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。原告姜广军与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，被告蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜广军的委托诉讼代理人乌玲、师江，被告兴光小贷公司、崔爱琴的共同委托诉讼代理人于克鸿、张娇到庭参加诉讼。被告蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜广军向本院提出诉讼请求：1、立即停止对姜广军购买的的位××区，面积61.86平方米房屋的执行，解除对上述房屋的查封和拍卖，撤销（2019）内01执异534号执行裁定。2、依法确认姜广军对MY广场C座A栋15层1503号，面积61.86平方米的房屋享有所有权。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月18日，姜广军收到法院作出的（2019）内01执异534号执行裁定书，姜广军认为法院驳回姜广军提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。2011年11月1日，姜广军与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》及《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议的补充协议》，购买了位于呼和浩特市××区，面积61.86平方米的房屋，并交纳房款160002元，完成协议约定50%购房款。但是截止目前天旭公司因各种原因未向姜广军交付房屋，也未办理过户登记，未交付及未办理过户并非姜广军的自身原因，是姜广军不能左右的。多年来，由于天旭公司一直未向姜广军交付房屋，经多方打听才得知，姜广军购买的房屋已被查封且正在拍卖。为此，姜广军向法院提出执行异议，法院作出了（2019）内01执异534号执行裁定书，裁定驳回姜广军的诉讼请求。理由是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行规定》)第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部50%价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中法院对该规定第一、三、四都予以认可，但是认为姜广军未在人民法院查封之前占有该房屋且未办理过户登记为由驳回了姜广军的异议请求。但是事实上，天旭公司在承诺的交房时间没有交房，同时姜广军按合同内容履行了支付房款的义务，不交房不办理房屋过户手续是天旭公司的原因导致的，天旭公司的行为不得对抗姜广军，姜广军作为一个善意的第三人依约履行合同约定的义务，等待交房，最后等到的是房屋要被法院拍卖，不论是从情理上还是法律规定上都是错误的，姜广军早已购买房屋，法院不应进行拍卖。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未协理物权登记的，不影响合同的效力。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，姜广军购买该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且姜广军在本案中并无过错，故人民法院不得查封、拍卖该财产。并且，根据《执行规定》第二十九条之规定，姜广军在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，同时所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且姜广军已支付合同约定的总价款。依据规定，人民法院应予支持。兴光小贷公司、崔爱琴辩称，首先针对姜广军诉讼的被告主体崔爱琴，被告崔爱琴主体不适格，因为崔爱琴不属于申请执行人，所以崔爱琴主体不适格。针对姜广军诉讼请求中提出的判令立即停止对其所购买的涉案房屋的执行，姜广军不具备法律规定的停止执行的条件。姜广军在事实与理由中陈述其并未取得涉案房屋，也未办理过户登记，故姜广军对涉案房屋并没有取得所有权。因此，姜广军没有权利要求停止对涉案房屋的执行。针对请求解除对上述房屋的查封和拍卖，此项请求是针对执行行为的，不属于法院的审理范围。撤销对涉案房屋的执行裁定书，此项请求并不属于法院审理的范围，裁定书是对姜广军提出异议进行了一个前置审查程序，对裁定不服可以向人民法院提起诉讼，但是是针对对执行标的有异议而提起的诉讼。姜广军要求确认对涉案房屋享有所有权，其请求并不能成立，涉案房屋正在建设中，姜广军并没有对房屋进行过户登记，也未取得涉案房屋，更谈不上确认对房屋的所有权，取得房屋所有权。姜广军认为贵院驳回其提出的执行异议裁定事项缺乏事实与法律依据，并在事实与理由中大篇幅的针对执行裁定提出异议，其都是对执行裁定有异议，并不属于执行异之诉的诉讼请求，执行异议的诉讼请求应该是对执行标的提出异议。所以我方认为，姜广军提起的诉讼请求混乱不统一，应当驳回原告的起诉。蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠未出庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2011年11月1日，姜广军与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》，约定将天旭公司开发的××苑，面积61.86平方米的房屋出售给姜广军。房屋总价320002元。签订本协议后,客户需自协议签订之日起15日内携带此协议、收据、本人身份证或代理人身份证原件到蒙苑销售中心办理手续,补交足总价款50%的首付款,定金直接转为首付款。2011年11月1日和2011年11月15日，姜广军将首付款共计160002元支付给天旭公司，并由天旭公司出具了收据。但涉案房屋至今没有交付。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告，准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，姜广军向本院申请执行异议。本院于2019年6月19日作出（2019）内01执异534号执行裁定，裁定驳回姜广军的异议请求。以上事实有《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、《收据》等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是：一、姜广军是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益；二、姜广军请求确认涉案房屋的所有权有无法律依据。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。针对第一个争议焦点，本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，姜广军与天旭公司签订的《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。合同签订后，姜广军即按照合同约定交付了相应购房款。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故姜广军在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此姜广军并不存在过错。综上，本院认为，姜广军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座A栋15层1503号房屋。针对第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，本案中，姜广军请求确认涉案房屋所有权的主张不符合上述法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，姜广军应当通过办理物权转移登记的方式取得物权，本案中，其与天旭公司仅是房屋买卖合同关系，其可以请求天旭公司履行合同义务，而不能直接请求确认物权，因此姜广军的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，姜广军的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座A栋15层1503号房屋。二、驳回姜广军的其他诉讼请求。案件受理费100元（姜广军未预交，经本院批准缓至执行中扣除），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异534号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵 俊 平审判员 马 国 民审判员 姜  怡审判员 宋 晓 瑾审判员 额日德尼 二〇一九年十二月十日书记员 王  昕