河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初5412号原告：朱玉杰，女，1963年12月12日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李卿，河南金豫律师事务所律师。被告：仓士兰，女，1948年10月13日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：常晴，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。被告：史坤离，男，1962年6月7日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李自强，河南旭宏然律师事务所律师。原告朱玉杰诉被告仓士兰、史坤离案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱玉杰的委托诉讼代理人李卿、被告仓士兰的委托诉讼代理人刘鹏超、被告史坤离的委托诉讼代理人李自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉杰向本院提出诉讼请求：1、依法撤销卫东区人民法院作出的（2018）豫0403财保122号民事裁定书；2、请求依法解除对我购买的位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号住宅一间的查封，并终止对该住宅的强制执行措施；3、确认我于2018年1月16日与被告史坤离签订达成的《房地产买卖契约》合法有效，并确认位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号住宅一间归我所有；4、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：从2013年12月开始，被告史坤离向我多次借款，借款金额从十几万到300万元不等。2015年底，经双方协商，史坤离、谢某夫妇愿意用其名下位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿．大悦城11号楼1单元19层1902号房产（毛坯房）抵偿我的部分债权560000元。因当时我与被告之间的借贷关系良好，双方未签订房屋买卖协议。双方对上述房屋交接后，我对房屋进行装修，缴纳物业费，购买家用电器入住使用该房屋。为方便居住，我于2016年10月12日购买了该小区车位编号为A3-302的停车位，我入住上述房屋后，为维持双方良好的借贷关系，为方便被告史坤离筹措资金，我一直未办理该房屋的产权变更登记。2018年1月份，史坤离及其妻谢某为解除该房屋设定的抵押30万元，由我向抵押权人李红梅通过银行转账转款30万元，我又向被告转款23万元，剩余3万元冲抵被告欠款。2018年1月16日我与被告史坤离及其妻谢某补签了《房地产买卖契约》，并约定被告史坤离及其妻谢某在房产过户时积极配合过户。2018年10月，我到房产局办理过户手续时才发现，卫东区人民法院对上述房产进行了财产保全，该查封行为侵害了我的合法权益。综上，我已经向被告史坤离及其妻谢某支付了位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号房产的全部房款，入住并实际使用多年。依据相关法律法规的规定，我诉请依法解除对该套房产的保全查封，并确认该套房产归我所有，以保护我的合法财产权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告仓士兰辩称，原告不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的规定。1、在贵院（2018）豫0403执异36号执行裁定书中，史坤离明确表示，其与朱王杰签订的房屋买卖合同是在人民法院查封之后签订的，不属于在人民法院查过之前已经签订合法有效的买卖合同的情形。2、朱玉杰并未支付涉案购房款，根据朱玉杰提供的银行转账流水，在2018年1月17日，史坤离先将30万元转入朱玉杰名下银行卡内，而后朱玉杰又将该30万元支付给李红梅用于办理涉案房屋的解押事宜，所以该30万元并非朱玉杰在起诉状中所述是其代史坤离向李红梅偿还30万元。3、朱玉杰在执行异议当中，明确表示涉案房屋没有过户的原因，是因为其想将房屋出售时找到买家一步过户。涉案房屋未过户的原因应归咎于朱玉杰，不属于非因买受人自身原因求办理过户登记的情形。综上所论，朱玉杰不满足《执行异议复议规定》第28条新规定，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求，继续执行涉案房屋。被告史坤离辩称，原告诉称与我签订了合法有效的房产买卖契约并非客观事实。我与原告之间存在经济纠纷，原告因此还非法占有我的房屋，后原告要求我将该房屋出售给第三人，所得价款偿还其债务。原告于2018年10月10日胁迫我签订了房屋买卖契约，并将签订时间更改为2018年1月16日，但该份契约并非我的真实意思表示。我也没有收到过原告的购房款。原告诉称的30万元是我自己的资金，经原告代转给我的债权人的，由原告代转是因为原告是我该笔款项的介绍人。在偿还债务后我又向原告借款，实际收到借款23万元，我也向原告出具了借款手续，所以原告所述向我支付了购房款不属实。我与原告系多年好友，且存在众多资金往来。2016年原告要我还钱或者租赁我的案涉房屋，因我尚有欠款未清偿，不敢回绝，便与原告签订了一年的租赁合同。到期后，我要求原告搬离，原告不但未搬离亦未向我支付过租赁费，违法居住至今。我苦于无钱偿还，不敢报警或采取其他强制措施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，有原告提供的（2018）豫0403执异36号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的借条、账户明细清单，拟证明其与史坤离存在借款事实。二被告质证认为双方存在的经济往来与本案无关。经审查，上述证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。2、原告提供的照片、车库/车位使用权转让合同、收款收据及部分生活缴费票据，拟证明原告在案涉房屋内居住使用。被告仓士兰质证认为照片、车位、生活缴费票据不能证明原告在案涉房屋内合法居住使用的事实。被告史坤离质证认为依其答辩所述，原告租住案涉房屋，确在该房屋内居住过，但以上证据不能证明双方之间存在合法的房屋买卖关系。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。3、原告提供的赵泽升证人证言，拟证明原告自2015年12月至今一直占有涉案房屋。被告仓士兰质证认为证人未出庭作证，不发表质证意见。被告史坤离质证认为原告系非法占有案涉房屋。本院认为，证人应当出庭作证。因出具说明的证人未出庭接受质证，该证人证言本院不予采纳。4、原告提供的房地产买卖契约，拟证明原被告之间存在合法的房产买卖合同。被告仓士兰质证意见同答辩意见。被告史坤离质证认为该合同系其受原告胁迫所签，且签订时间为2018年10月10日。经审查，本院对该证据真实性予以确认。5、原告提供的账户明细清单、收条及不动产证，拟证明原被告之间签订的房屋买卖合同在法院查封之前，原告为此支付了全部价款。被告仓士兰质证意见同其答辩意见第二点意见。被告史坤离质证认为收条系其受原告胁迫所写，而案涉房产解押是因为其清偿了对李红梅的债务，李红梅配合进行了房产解押手续，其他质证意见同其答辩意见。经审查，本院确认上述证据的真实性。6、被告史坤离提供的买卖定金合同、收据，拟证明经原告介绍，被告史坤离与第三方沈礼枝、平顶山市千居房地产经纪有限公司签订房屋定金买卖合同，欲将该房屋出卖给第三人，所得价款偿还原告。原告质证认为真实性无异议，但属于一房二卖，合同没有履行。被告仓士兰对该证据真实性无异议。经审查，本院确认上述证据的真实性。7、被告史坤离提供的借据一份，拟证明原告所述的购房款系史坤离向李红梅清偿借款的款项。原告质证认为该证据仅证明史坤离与李春梅的债权债务关系。被告仓士兰对该证据真实性无异议。经审查，本院确认上述证据的真实性。8、被告史坤离提供的房屋租赁合同一份，拟证明其在2016年1月1日与原告签订了房屋租赁合同，租赁期限1年。原告质证认为其已于2015年取得并占有案涉房屋，无需再向被告史坤离租赁该房屋，且其装修是在房屋租赁合同之前。被告仓士兰对该证据真实性无异议。经审查，本院确认上述证据的真实性。9、被告史坤离申请的证人谢某的证言，拟证明史坤离与朱玉杰于2018年1月16日所签合同存在倒签情况。原告质证认为证人系史坤离妻子，与其有厉害关系，其证言不具有证明效力。另外，根据证人所述，实际上是朱玉杰提出卖房，然后由史坤离夫妇配合，因为当时房产证上登记的是史坤离。被告仓士兰质证对证言的真实性无异议。证人阐述了2018年1月16日房屋买卖合同产生的北京及过程、时间及在场当事人，其证言客观真实。经审查，该证人与被告史坤离系夫妻关系，其证言证明力相对较弱。仅有被告史坤离的陈述及证人谢某的证言，不足以证明案涉买卖合同存在合同倒签的情况。案涉买卖合同存在倒签情况的事实，根据原告依法提交证据及庭审情况，本院确认以下案件事实：2016年5月30日，史坤离向朱玉杰出具借条一张，载明其向朱玉杰借款100万元。2013年12月至2015年5月，史坤离与朱玉杰之间存在大量的经济往来。2016年1月1日，朱玉杰与史坤离签订《房屋租赁合同》，约定史坤离将其位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层东南户1902号房屋（不动产权证号：（2017）平顶山市不动产权第0002340号）出租给朱玉杰使用，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年10月12日，朱玉杰以上述房屋业主的身份购买了上述房屋所在小区的车位。上述租赁合同到期后，朱玉杰仍在上述案涉房屋内居住使用。2018年1月16日，史坤离与朱玉杰签订《房地产买卖契约》，约定史坤离以56万元的价格将案涉房屋出售给朱玉杰。当日，史坤离向朱玉杰出具收条一张，载明收到朱玉杰房款56万元。另查明，本院在审理仓士兰诉史坤离民间借贷纠纷一案诉讼中，于2018年8月9日作出（2018）豫0403财保122号民事裁定书，将案涉房屋予以查封。在该案执行过程中，朱玉杰提出执行异议。本院于2019年5月22日作出的（2018）豫0403执异36号执行裁定书，裁定驳回朱玉杰的异议。本院认为，朱玉杰与史坤离签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。故原告要求确认上述协议合法有效的诉讼请求理由正当，本院予以支持。但物权的归属系以不动产登记为要件，故原告要求确认案涉房产归其所有的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院查封案涉房屋之前，朱玉杰与史坤离已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋的购房款也已经支付，且朱玉杰在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋，朱玉杰对该不动产的物权期待权应予以保护，其权利可以排除金钱债权的执行。原告要求解除对案涉房产的查封并停止执行案涉房屋的诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告史坤离辩称房屋买卖合同与购房款收条均系其受原告胁迫所签，房屋买卖合同真实签订时间为2018年10月10日，但提供的证据不足以证明存在胁迫情形及合同倒签情形，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告朱玉杰与被告史坤离于2018年1月16日签订的《房地产买卖契约》有效。二、解除对平顶山市新城区龙翔大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号的房屋（不动产权证号：（2017）平顶山市不动产权第0002340号）的查封，并不得执行该房产。三、驳回原告朱玉杰的其他诉讼请求。本案案件受理费9400元，由被告仓士兰、史坤离负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。本院（2018）豫0403执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐 奕审 判 员  李 超人民陪审员  陈晓林二〇一九年十二月十九日书 记 员  韩宇航