四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初3425号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 被告：方国华，男，汉族，生于1982年7月10日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告方国华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈南猛、被告方国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠原告从2015年6月1日起至2018年4月30日的物业服务费3665元、生活垃圾费210元，违约金193.75元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系房产开发单位四川龙都实业有限公司通过选聘确立的物业服务企业，双方于2008年1月4日签订了《前期物业服务合同》。合同约定，原告为X城Ｂ区提供物业服务，物业服务费按照高层住宅1.56元／平方米／月计算，（实际按照1.2元／平方米／月计算），同时约定了业主未及时缴纳物业服务费及代收费用按照应缴费金额5％支付违约金。房产开发单位制定的《临时公约》明确了业主应按照《前期物业服务合同》的约定足额交纳物业服务费。原告严格按照《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务至2018年4月30日。2013年9月14日，被告与四川龙都实业有限公司签订了《购房合同》，其房屋位于绵阳市高新区XＢ区X幢1单元X楼4号，建筑面积为79.13平方米。被告接房入住后开始缴纳物业服务费至2015年5月31日，从2015年6月1日起至2018年4月30日被告未缴纳物业服务费3665元和垃圾清运费210元，经原告多次电话、短信、书面通知，被告均以各种理由拒缴。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。 被告方国华辩称：一、原告未履行或履行不完善布鲁斯国际新城《前期物业服务合同》约定的义务，由于鑫泰物业公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，依照合同法，依法对物业服务企业进行抗辩。原告主要违反物业服务合同的行为：1.小区房屋单元门长期处于打开状态，损坏没有及时维修，无法有效关闭，外来人员随意进出，导致小区业主频繁被盗。2.2017年12月22日本小区33幢903室发生火灾，并造成人员伤亡。小区消防通道被物业公司上锁，消防车无法进入，消防水管无法进入，严重管理失职，不把业主安全当回事。3.鑫泰物业强行收取物业费。办理交房手续时，办理人员要求必须交一年半的物业费才能拿到房屋钥匙，我交了6个月的物业费才拿到钥匙，没有把业主服务放在首位。4.原告强行服务，合同约定了本小区成立业委会后需要重新签订合同。2015年1月8日经过合法程序，本小区业委会和成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业管理合同，原告一直强行霸占物业办公室，拒交小区业主资料，造成新物业无法进场。5.非法侵占业主公共利益。小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口广告费用，小区里的广告费用，（如横幅、广告屏、LED广告屏）归全体业主所有，被告从未在小区看到原告张贴的公共收益账目，退场时没有看到该收益去向。6.被告承担违约责任---违约金问题。被告拒交物业费完全由于鑫泰物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因为业主不应承担违约责任，违约金是惩罚性违约金的行为，因此被告不应承担违约金损失的义务。 本院经审理认定事实如下：2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《X城Ｂ区前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方为坐落于高新区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主委员会选聘物业服务企业重新签订合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准二级，按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费...物业服务费自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，首次按年交付费用，以后每半年首月首日交费或一年。1、住宅多层：0.78元／平方米／月；2、高层住宅：1.56元／平方米／月。违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用的总额的5％向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。 另查明，被告方国华系X城X期X幢1单元X层4号房屋业主，该房屋建筑面积实际为79.13㎡。物业服务期间，原告四川鑫泰物业服务有限公司向绵阳市环境卫生管理处缴纳了垃圾清运费。原告审理中主张按1.2元／平方米/月收取，被告拖欠物业管理费时间系2015年6月1日至2018年4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为3323.46元（35月×79.13㎡×1.2元/㎡），垃圾清运费35月×6元／月／户=210元。审理中原告放弃违约金的诉讼请求。 庭审中，原告四川鑫泰物业服务有限公司举出被告缴纳服务费至2015年5月31日止的收据，证明被告结清的费用，和未结物业服务费用的起算时间是2015年6月1日。书面催收通知照片打印件，证明原告进行了书面催收。2017年微信照片4张，证明2017年原告在该小区服务（公共设施维护、绿化养护等）。业主委员会通知，证明2018年4月19日业主委员会通知原告2018年4年26日办理交接手续，通知列明原告2018年4月30日前为小区进行合法有效服务的事实。绵阳市中级人民法院（2018）川07民终2876和（2018）川07民终3320号民事判决书，证明：1.原告2018年4月30日前服务的合法性及原告不存在强制服务和侵占公共收益的情况。2.原告为该小区进行了服务，被告应当缴纳物业费。3.2016年5月案涉小区业委会起诉原告要求退场和退还公共收益的问题，法院审查认为业主委员会当时是不合法用的。经过质证，被告对以上证据均无异议。 被告方国华为支持其辩称意见，举出以下证据：1、打印照片1.证明小区单元门长期无法关闭，没有维修，人员可随意进出，导致小区经常被盗。2.物业费收据，证明原告强制收费，交了费才能拿到房屋钥匙。3.通知、2015年1月8日与新物业签订的合同、判决书2份、业委会招标流程，证明原告强制服务拒不退场，2013年7月20日成立的业委会的合法性。4.满意度调查公告，证明原告服务不到位。5.前期物业服务合同，证明合同约定本小区2013年7月20日业委会成立就终止该合同，业委会成立后原告应当退出小区。经质证，原告认为证1无法证明与本案的关联性。证2是签订房屋买卖合同时协商一致交的费用。证3中2018年4月26日的通知已认可原告服务的合法性，在2015年高新区街道办事处发出新的通知认为业主委员会不合法，当时的业主委员会经法院审查认为业主委员会当时是不合法的，当时的业主委员会与新物业公司签订的物业服务合同不具有合法性，我方不予认可，并且该合同未实际履行，不认可证。证5业主委员会必须合法成立才适用该条款，现在的业主委员会也认可原告2018年4月30日前的合法服务。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、资质证书及《布鲁斯.国际新城B区前期物业服务合同》、《垃圾清运合同》、《商品房买卖合同摘要》及当事人双方当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《X城前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对X城全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业服务企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告方国华应按合同约定支付物业服务费。现原告主张物业费标准按1.56元/平方米（实际按照1.2元/平方米/月）计算,系自行处分其实体权利，且不违反法律、法规强制性规定，本院予以准许。庭审中，被告辩称物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的照片证明小区单元门长期无法关闭，没有维修，人员可随意进出，导致小区经常被盗等。本院认为，物业服务企业提供服务是一个动态过程，其中若存在瑕疵或重大违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。关于被告辩称《前期物业服务合同》于2015年1月8日终止的意见，因双方对2013年成立的小区业主委员会的合法性存在争议，且被告无证据证实该小区不是原告在进行物业服务而另有其人，那么既然被告接受了服务，原告即有权收取物管费，故被告的该抗辩意见亦不能成立，本院不予支持。 关于垃圾清运费210元（2015年6月1日-2018年4月30日），系政府行文规定收取的费用，原告系按照合同约定代收，故被告应当缴纳该费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下： 被告方国华于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付2015年6月1日始至2018年4月30日止的物业管理服务费3323.46元、垃圾清运费210元。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告方国华承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蒲金梅 二〇一九年十二月二十五日 书记员  舒越琴