四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12210号 原告：虞玖荣，男，1967年4月9出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：徐丹，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：空太吉，女，1975年7月20日出生，藏族，住四川省红原县。 委托诉讼代理人：邱永兰，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁霞，四川明炬律师事务所律师。 原告虞玖荣与被告空太吉返还原物纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告虞玖荣及其委托诉讼代理人徐丹、被告空太吉的委托诉讼代理人邱永兰、袁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 虞玖荣向本院提出诉讼请求：1.判令空太吉立即停止侵占，并腾退虞玖荣位于成都市锦江区的房屋；2.判令空太吉赔偿虞玖荣因案涉房屋被侵占所造成的损失（按5000元每月自2019年8月28日起至计算至实际腾退房屋之日止）；3.判令本案一切诉讼费由空太吉承担。事实与理由：虞玖荣于2008年购买了成都市锦江区房屋，并办理了房屋产权证，不动产权证。虞玖荣于2019年8月发现空太吉居住在虞玖荣的房屋中，遂要求空太吉立即停止侵权，腾退房屋，但经多次协商，空太吉均拒绝腾退房屋。空太吉称案涉房屋系从第三人处租赁，但无任何虞玖荣向第三人授权对外租赁房屋的凭据，空太吉的行为影响了虞玖荣作为房屋的合法所有人对房屋的使用权，已经给虞玖荣造成了较大的经济损失。鉴于空太吉一直拒绝停止侵占并腾退房屋，虞玖荣为维护自己的合法权益，诉至法院。 空太吉辩称，空太吉合法租赁房屋，虞玖荣要求空太吉停止侵占、腾退房屋、赔偿损失没有事实和法律依据。1.空太吉不是本案的适格被告。虞玖荣在2019年9月23日人民调解时，已经知道王芹将房屋租赁给空太吉使用，那么返还原物的请求权对象应该是王芹，而不是空太吉。虞玖荣将房屋交给王芹实际占有控制，不管是抵偿还是抵押担保，虞玖荣至今未还清借款，相关案件还在审理过程中。王芹将房屋的使用权交由空太吉，空太吉合法居住，并且已经支付了相应的房屋租金，虞玖荣要求返还房屋，应该直接起诉王芹，空太吉不是本案的适格被告。2.虞玖荣自愿将房屋交由王芹使用和保管、抵押等保障王芹的债权，目前借款尚未还清，王芹合法占有房屋。2015年，由于虞玖荣无力偿还王芹借款，将诉争房屋的产权登记证书、国土使用证、钥匙等房屋相关凭据交由王芹。双方虽未签订书面协议，但抵债是事实。荣县法院审理的虞玖荣与王芹民间借贷一案中，曹大伟和邓小淋两位证人均能证明该事实。虞玖荣将房屋抵押给王芹，将房屋抵押登记办理在王芹委托的童建光名下。虞玖荣与王芹民间借贷纠纷一案，荣县人民法院于2019年11月28日出具（2019）川0321民初1687号民事判决书，判决虞玖荣和黄沙共同偿还王芹3940000元及利息，判决书第14页经本院审理认定如下：2016年4月27日王芹以虞玖荣的名义出租给案外人空太吉，目前，此房屋仍由王芹保管、使用。3.空太吉有理由相信王芹对房屋有处分的权利。空太吉依据租赁协议，占有房屋，应予以保护。2016年4月27日，王芹以虞玖荣的名义将房屋出租给空太吉，租期五年。空太吉已经将房屋租金支付给王芹。租赁期间，空太吉一直在缴纳房屋的物业费、水电气费。虞玖荣知道空太吉从2016年开始居住在涉案房屋内，三年多没有提任何异议，说明虞玖荣认可了房屋已经出租的事实。王芹持有房屋的产权证原件、钥匙、水电气卡等，空太吉有理由相信王芹有权代理，与之签订了租赁合同，合同已经生效，目前还在租赁期间内，所以空太吉有权居住在涉案房屋内。空太吉为了孩子读书租住在此房屋内，想有个长期稳定的生活，如果搬迁，势必影响孩子读书和生活。4.虞玖荣要求空太吉返还原物的请求权已经消灭。空太吉在2016年4月27日已经入住涉案房屋，至虞玖荣起诉之日，早已超过一年，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定,占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。据此规定，虞玖荣超过一年未行使权利，请求权已经消灭。 本院经审理认定事实如下：2008年6月27日，虞玖荣与成都信德房产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定虞玖荣购买案涉房屋。2011年12月9日，虞玖荣取得案涉房屋的所有权登记。案涉房屋建筑面积141.38平方米。2015年11月25日，案涉房屋上设立了童建光的抵押权。2019年8月28日，案涉房屋上童建光的抵押权被注销登记。2019年9月9日，虞玖荣补办了案涉房屋的不动产权登记证书。 2016年4月27日，空太吉（承租方，乙方）与虞玖荣（出租方，甲方）签订《房屋出租协议》，约定：甲方将成都市锦江区房屋及成都市锦江区宏济新路23号车位出租给乙方使用。租赁时间从2016年4月27日至2021年4月26日。该房屋和车位出租的使用性质为住宅自用，交租方式为一次性付款，计180000元。《房屋出租协议》下方甲方签字处由王芹签署自己姓名，并在王芹的名字后以括号注明“代虞玖荣”。 《房屋出租协议》签订后，空太吉向王芹支付了租金，并入住案涉房屋，交纳了案涉房屋的水电气物业费等相关费用。 2019年9月23日，成都市锦江区莲新街道人民调解委员会制作的《人民调解协议书》载明：虞玖荣位于成都市锦江区的房屋发现被空太吉居住，要求收回房屋。经协商双方不能达成一致。空太吉能提供与王芹签订的租房合同，虞玖荣能提供有效的房产证书，双方表示走司法程序解决。 另查明，2019年8月29日，四川省荣县人民法院受理王芹诉虞玖荣、童建光民间借贷纠纷一案。该案中，王芹主张，虞玖荣将案涉房屋的钥匙和产权证书等交给王芹，王芹将该房屋出租给空太吉并收取了租金。 庭审中，虞玖荣陈述，其购买案涉房屋后进行了装修，入住一段时间后搬走，并带走了家具，其后房屋空置。虞玖荣是将案涉房屋抵押给四川德兴能源集团有限公司的代表童建光，并将房屋的钥匙和产权证交给了童建光。至于钥匙和产权证为何辗转到王芹手中，虞玖荣不清楚。同时，2015年年底虞玖荣将案涉房屋的钥匙和产权证交给了童建光后，虞玖荣没有再去管理案涉房屋。直到2019年8月28日，解除案涉房屋的抵押后，虞玖荣去收房，才发现案涉房屋由空太吉实际占有使用。因不知道空太吉是从何时开始占有使用案涉房屋，故主张从2019年8月28日开始计算损失。 庭审中，空太吉陈述，其相信王芹有权出租案涉房屋的理由是，王芹持有案涉房屋的钥匙和产权证原件，并且空太吉的前夫见过虞玖荣，并与虞玖荣商量过先租后购买案涉房屋，但当时虞玖荣说房屋已经抵偿给王芹。此外，空太吉在租赁案涉房屋前不认识王芹，不知道王芹与虞玖荣具体是什么关系。 以上事实，有当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、房屋信息查询记录、不动产权证、《人民调解协议书》、《房屋出租协议》、收条、产权证、钥匙照片、（2019）川0321民初1687号案件庭审笔录及民事判决书、收据，以及当事人的陈述在案佐证。空太吉提交转学申请表、学校缴费票据、入院缴费协议、收据、户口簿复印件，拟证明其租住案涉房屋是为了方便子女入学，若搬迁势必影响孩子上学。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，搬家对子女入学并没有必然的不良影响，故对该组证据本院不予采纳。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”及《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，不动产所有权经登记生效，不动产登记簿是确认不动产所有权的根据，因此虞玖荣系案涉房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，虞玖荣作为权利人，有权要求无权占有人返还案涉房屋。结合《房屋出租协议》、王芹在另案中的陈述及本案中空太吉的陈述，能确认现案涉房屋由空太吉自2016年4月27日起实际占有使用至今。因此空太吉系案涉房屋的实际占有使用人，是本案适格被告。空太吉关于其不是本案适格被告的辩称理由不能成立。 本案争议焦点为空太吉占有案涉房屋是否系无权占有，亦即空太吉是否有理由相信王芹有权代虞玖荣出租案涉房屋。空太吉主张，因王芹持有案涉房屋的钥匙、产权证及水电气卡，故空太吉相信王芹有权代虞玖荣出租案涉房屋。虞玖荣主张其从未授权王芹对外出租案涉房屋。对此，本院认为，一方面，形成王芹持有案涉房屋钥匙及产权证等相关资料这一事实的原因有很多，仅凭王芹持有案涉房屋钥匙及产权证等相关资料这一事实，不足以推定王芹系合法持有钥匙及产权证等相关资料，不足以推定王芹本人对案涉房屋具有合法占有使用的权利，更不足以推定王芹对案涉房屋具有对外签订5年期租赁合同并收取租金的权利。另一方面，《房屋出租协议》上载明的出租方系虞玖荣，出租方签字处系王芹签字并注明“代虞玖荣”。《房屋出租协议》约定租金系一次性支付180000元，对需要租房居住的人来说系日常生活中的一笔不小的支出。空太吉称看到了案涉房屋的所有权证。那么，空太吉作为一个具有完全民事行为能力的人，其应当注意到案涉房屋系虞玖荣所有，也应当具备这样的常识：他人未经虞玖荣授权无权处分案涉房屋并收取收益。空太吉一方面陈述其在租赁案涉房屋前不认识王芹亦不知道虞玖荣与王芹的具体关系，另一方面陈述在租赁案涉房屋前其前夫见过虞玖荣并被虞玖荣告知案涉房屋已抵偿给王芹。空太吉的陈述本身存在矛盾之处。同时，若如空太吉所言，其在租赁案涉房屋前不认识王芹也不知道王芹与虞玖荣的具体关系，那么对于与陌生人的较大金额的交易，空太吉更应该尽到谨慎注意义务即核实王芹的代理权限或处分权限。综上，王芹对案涉房屋无处分权，亦无虞玖荣授权其代为出租的委托代理权，空太吉仅凭王芹持有案涉房屋钥匙及产权证等相关资料这一事实便与王芹签订《房屋出租协议》并将租金支付给王芹，系自身不谨慎导致，应自行承担相应后果。虞玖荣未在《房屋出租协议》上签字，亦未授权他人签字，即使《房屋出租协议》系空太吉与王芹的真实意思表示，该协议也仅在空太吉与王芹之间成立并生效，并未在空太吉与虞玖荣之间成立，故《房屋出租协议》不能约束虞玖荣，空太吉不能依据《房屋出租协议》取得对案涉房屋的占有权。因此，空太吉占有案涉房屋系无权占有。虞玖荣作为所有权人有权要求空太吉返还案涉房屋。 关于空太吉辩称的依《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定虞玖荣要求返还原物的请求权已经消灭。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的是占有人的返还原物请求权，不适用于所有权人要求返还原物的情形，故空太吉的该项辩称理由不能成立。 空太吉无权占有案涉房屋，侵犯了虞玖荣的财产权，给虞玖荣造成了损失，应依法承担赔偿责任。虞玖荣提交的证据不足以证明其实际损失金额。本院综合考虑案涉房屋现状、案涉房屋出租可能带来的收益等情况，酌情确定房屋占用损失按3000元/月的标准自2019年8月28日起计算至实际返还案涉房屋之日止。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，判决如下： 一、被告空太吉应于本判决生效之日起三十日内向原告虞玖荣返还成都市锦江区房屋； 二、被告空太吉应于本判决生效之日起三十日内向原告虞玖荣赔偿房屋占用损失（按3000元/月的标准自2019年8月28日起计算至实际返还本判决第一项载明的房屋之日止）； 三、驳回原告虞玖荣的其他诉讼请求。 本案案件受理费154元，减半收取计77元，由被告空太吉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十二月十日 书记员 徐嘉源