湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4674号原告（反诉被告）：张家界景豪大酒店有限公司，统一社会信用代码91430800554905426N，住所地永定区南庄坪（市政府机关大楼一楼）。法定代表人：丁翔宇，执行董事。委托诉讼代理人：罗忠娟，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽芳，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈双贤，曾用名陈功，男。被告（反诉原告）：杨兴花，曾用名杨兴芳。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨永进，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张家界景豪大酒店有限公司与被告（反诉原告）陈双贤、杨兴花租赁合同纠纷二案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张家界景豪大酒店有限公司的委托诉讼代理人罗忠娟、被告（反诉原告）陈双贤及被告（反诉原告）陈双贤、杨兴花共同委托诉讼代理人杨永进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界景豪大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《景豪酒店超市租赁合同》；2、判令被告立即腾让其占用的景豪酒店原一楼商场并交付给原告；3、判令被告支付其所欠2019年度的租金，暂计算至起诉之日（2019年9月30日），共计人民币46305元：4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月10日与张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司签订《景豪大酒店租赁合同》，依法享有景豪大酒店的使用权。2016年6月1日，原告与被告签订《景豪酒店超市租赁合同》，将酒店一楼商店租赁给被告经营。租赁合同第二条约定：“本房屋年租金为人民币肆万元，按年结算。每年按年租金5%的递增。租金提前半个月支付，另支付伍仟元押金。”合同第四条约定：“房屋租赁期限为5年，从2016年1月1日至2021年1月1日。”签订合同后，原告按照合同约定将房屋租赁给被告经营使用，被告实际进行经营至今。现被告已支付2016-2018年度的租金，但一直不予支付2019年度租金，并将所租赁房屋进行封锁，拒不腾让。2019年7月29日，原告向被告送达租金催收函，要求被告于2019年8月5日前支付租金，在催告的限期内任不支付租金的原告将解除租赁合同。但被告一直不予理会，现被告拒不支付租金行为严重违反合同约定，对原告造成严重的经济损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈双贤、杨兴花共同辩称：1.原、被告双方签订的合同时间实际是2015.4.15，2016.6.1的合同系双方事后的补签合同；2.被告实际经营时间是在2019年5月，在此时间段被告已经将门面交付给原告，不存在被告对租赁房屋进行封锁的事实；3.被告并没有收到原告所谓送达的租金催收函；4.被告将所租赁的门面退还给原告其真实原因是原告单方面提前要求终止合同；5.被告与张家界景豪大酒店有限公司并未签订任何房屋租赁合同，只是与丁翔宇签订租赁合同；6.被告租赁该门面是在2015.4从符权贵手中转让而来的；7.丁翔宇对该门面是否享有转租的权利，如果丁翔宇没有转租权该案应当属于合同有效或是无效的争议；8.不存在被告故意拖欠原告的租金，2019年被告要求向丁翔宇支付租金，但丁翔宇拒收，鉴于以上事实请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈双贤、杨兴花向本院提出诉讼请求：一、依法解除反诉原告与反诉被告于2016年1月1日签订的《景豪酒店超市租赁合同》。二、依法判决反诉被告因违约赔偿反诉原告各项损失共计150000元整，反诉原告不承担支付反诉被告2019年4月到至今的租金。三、案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2015年反诉原告欲想在反诉被告酒店一楼超市处从事旅游经营场地，当时反诉被告酒店一楼超市己租赁给符贵权（租赁时间：2014年12月31日至2017年12月31日），2015年4月反诉原告陈功与符贵权协商沟通转让超市，并达成转让协议。反诉原告与反诉被告于2016年1月1日签订《景豪酒店超市租赁合同》实际上是补签的合同，实际租赁时间是从2015年4月开始。反诉原告在转让超市后对超市进行了改装装修，进行旅游接待咨询办公场所。2016年8月反诉被告便通知反诉原告，要求终止双方的合同，同意给予赔偿，这时反诉原告认为刚接店面，不仅市场投入比较大，店面装修又花费那么多费用，提出不同意终止合同。2019年4月反诉被告又强烈要求终止合同，反诉原告同样认为合同未到期拒绝终止合同，但反诉被告多次给反诉原告打电话要求与反诉原告沟通协商，2019年4月双方在市区月亮湾《巴马茶楼》进行沟通，当时有其他人参与协商。经协商反诉原告要求反诉被告赔偿反诉原告装修及其他损失共计15万元，反诉被告当时表态考虑后尽快答复，事后反诉被告未给予任何答复。反诉原告于2019年6月6日通过微信方式通知反诉被告，要求反诉被告提供支付租金的方式，但反诉被告不给予任何明确的答复，反诉原告见反诉被告拒收租金，便于2019年6月26日自行搬离店面，并电话通知了反诉被告，并将门面钥匙留置在门面。事后双方就赔偿问题经过别人协商但无法达成共识。反诉原告认为反诉被告单方强烈要求终止合同、拒收租金的行为已构成违约，理应承担违约责任。反诉原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼。反诉被告张家界景豪大酒店有限公司辩称：1.双方签订的合同合法有效且是合同的签订方非丁翔宇，反诉被告全面履行自身的合同义务；2.反诉被告不存在拒收租金的行为，反诉原告未按照合同约定缴纳2019年度租金；3.反诉原告对租赁房屋进行装修改造等未经过反诉被告的同意；4.租赁合同现已解除，反诉原告应当立即返还租赁房屋，且返还的房屋应当符合租赁房屋正常的使用状态；5.如反诉原告诉状所称其对租赁房屋进行了装修改造，若致使房屋遭受到损失的应当赔偿反诉被告相应损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、张家界景豪大酒店有限公司与张家界市华瑞国有资产经营管理有限公司签订了《景豪大酒店租赁合同》，张家界景豪大酒店有限公司承租了实体为张家界景豪大酒店（原张家界市政协“委员之家”）。2、2014年12月5日，张家界景豪大酒店有限公司与符贵权签订了《商场租赁经营合同》，将张家界景豪大酒店一楼小商场场地及商场设施租赁给符贵权，租赁期限为2014年12月31日至2017年12月31日止。租金交纳时间为每一年期满后次年租赁费需提前一个月一次性交清，符贵权经营至2015年5月时，将张家界景豪大酒店一楼小商场场地及商场设施租赁权转让给陈功，即被告（反诉原告）陈双贤，陈双贤用于经营旅游门市部。符贵权已将2015年度的租金付清。3、2016年1月1日，景豪大酒店（甲方）与陈双贤签订了《景豪酒店超市租赁合同》，将景豪酒店原一楼商场场地租赁给陈双贤，年租金为4万元，按年结算，每年按年租金5%递增，每年租金提前半个月支付，另付五千元押金，乙方向甲方支付年租金；租赁期限为5年，从2016年1月1日至2021年1月1日；在租赁期间，除国家政策性以外，甲方不能以任何理由收回超市，由此给乙方造成的任何一切经济损失将由甲方承担。租赁期满后，如果甲方继续转租该超市，乙方有优先租赁权。合同签订后，陈双贤继续使用该商场。2016年3月27日，陈双贤、杨兴花支付租金4万元；2017年4月25日，陈双贤、杨兴花支付租金4.2万元；2017年4月28日，陈双贤、杨兴花支付5000元；2018年6月20日，陈双贤、杨兴花支付租金4.41万元；陈双贤、杨兴花缴纳租金的收款账户均为丁祖仕。此后，双方因房屋租赁事宜发生纠纷，2019年5月19日，陈双贤搬离所租景豪酒店原一楼商场，双方没有进行交接。2019年7月29日，原告（反诉被告）在陈双贤租赁的景豪酒店原一楼商场的玻璃门上张贴《租金催缴函》，要求陈双贤于2019年8月5日前缴纳2019年度租金。判决的理由与结果本院认为，张家界景豪大酒店有限公司与陈双贤签订的《景豪酒店超市租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容与法不悖，当属有效，应予确认。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告（反诉被告）按约定已向被告（反诉原告）交付租赁标的物，被告（反诉原告）应按照合同约定的期间及时间缴纳房屋租金。在合同履行中，被告（反诉原告）没有按约定的时间缴纳房屋租金，被告（反诉原告）搬离租赁的房屋后，双方没有进行交接，且在原告（反诉被告）催缴租金后，至今没有缴纳房屋租金，应承担违约责任。根据庭审查的事实和证据显示，陈双贤每年缴纳租金的收款账户均为丁祖仕，故被告（反诉原告）称原告（反诉被告）没有提供缴纳租金的账户的事实不成立。综上，原告（反诉被告）要求解除双方签订的《景豪酒店超市租赁合同》以及支付欠付的租金的诉求，理由成立，本院予以支持；鉴于被告已于2019年5月19日搬离所租商场，且2019年10月29日，原告（反诉被告）向法院提起诉讼，要求解除合同及支付租金（2019年度应缴租金为46305元），根据公平原则，租金酌情计算至2019年10月30日，应缴租金为38587.5元（46305元÷12个月×10个月）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）……（四）……”的规定，被告（反诉原告）逾期未缴纳租金，且在催缴后，在合理期间内仍没有缴纳，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿各项损失的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。张家界景豪大酒店有限公司没有提交相关证据证明杨兴花系本案合同的当事人，且没有证据证明杨兴花与陈双贤之间的关系，故要求杨兴花承担相应的民事责任，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张家界景豪大酒店有限公司与被告（反诉原告）陈双贤于2016年1月1日签订的《景豪酒店超市租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈双贤于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）支付2019年1月至2019年10月的租金38587.5元；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回反诉被告（反诉原告）陈双贤的反诉请求。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费958元，适用简易程序减半收取479元，反诉受理费1650元，共计2129元，由被告（反诉原告）陈双贤负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇一九年十二月三十日书记员  贺玲玲附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。