杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初17811号 原告：周某，女，2005年4月26日出生，住杭州市萧山区。 法定代理人：杨燕红，系原告母亲。 委托诉讼代理人：关涛，浙江近山（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州天泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301090821247517，住所地杭州市萧山区北干街道天润商业中心1幢2201室（自行分割）。 法定代表人：陆子隽，董事长。 委托诉讼代理人：王汀、裘机明，浙江法君律师事务所律师。 被告：杭州诚飞房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330109MA27XE4B0L，住所地杭州市萧山区宁围街道保亿中心1幢1903室。 法定代表人：焦德俊，总经理。 委托诉讼代理人：陆剑平、赵冰，上海段和段律师事务所律师。 原告周某诉被告杭州天泽房地产开发有限公司、杭州诚飞房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告周某委托诉讼代理人关涛，被告杭州天泽房地产开发有限公司委托诉讼代理人裘机明，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人陆剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告5万元服务费；2.判令本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：原告于2017年7月1日与被告杭州天泽房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定“原告向被告杭州天泽房地产开发有限公司购买位于萧山区房屋一套，房屋单价为17240.15元／平方米，房屋面积为36.89平方米，房屋总价款为635989元”。原告于2017年6月24日付款5万元，于2017年7月1日又分别付款56万元、5万元和25989元三笔款项，以上金额共计685989元，均是原告在被告杭州天泽房地产开发有限公司财务室由被告杭州天泽房地产开发有限公司提供的不同pos机刷卡消费，其中5万元是被告杭州天泽房地产开发有限公司以被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的名义以服务费的名目向原告收取。被告杭州天泽房地产开发有限公司财务人员同时向原告出具了盖有杭州诚飞房地产营销策划有限公司财务专用章的收据一份。原告认为，两被告多收取5万元的服务费在签订的《浙江省商品房买卖合同》中并没有约定，且原告自始至终没见过被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司工作人员，也没签订相应的服务合同，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司并没有提供相应的服务，两被告收取服务费5万元没有任何法律依据。基于此，原告为维护自身合法权益，特起诉，望判如所请。 原告周某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.亲属关系证明一份，证明杨燕红与原告系母女关系的事实。2.《浙江省商品房买卖合同》及其附件一份，证明原告与被告杭州天泽房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系的事实及房屋总价款635989元的事实。3.收款收据、购房发票及银行对账单、交易明细一组共五页，证明原告向两被告共支付685989元的事实及两被告多收取原告5万元服务费的事实。 被告杭州天泽房地产开发有限公司辩称：被告杭州天泽房地产开发有限公司与被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司有商务合作，被告杭州天泽房地产开发有限公司授权被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司销售案涉房屋。被告杭州天泽房地产开发有限公司并没有收到原告诉讼请求中的陈述款项，该款项系支付给被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司，被告杭州天泽房地产开发有限公司并不知情。被告杭州天泽房地产开发有限公司与原告间的房屋买卖合同权利义务已全部履行完毕，房屋已交付给原告。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告杭州天泽房地产开发有限公司未向本院提供证据。 被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司是经过被告杭州天泽房地产开发有限公司授权销售本案商铺，销售是具有合法的合同依据。同时，被告杭州天泽房地产开发有限公司也授权被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司向原告收取相关的服务费，因为在被告杭州天泽房地产开发有限公司与被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司签订的《销售代理合同》中约定，被告杭州天泽房地产开发有限公司不向被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司直接支付销售代理费，而是由被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司直接向买房客户收取相应费用，所以付款场所当然是在被告杭州天泽房地产开发有限公司售楼处。2.原告在购房时是知晓该房屋总价的，该总价包含应付的服务费，原告知晓其应支付的总价款是685989元，原告在付款时也知道5万元的服务费是支付给被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的，因为在刷卡时收款的商户名称是被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司，这点原告是完全知晓的。无论是被告杭州天泽房地产开发有限公司还是被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司都没有误导或欺骗原告，原告也没有认识上的错误，并且原告是接受房屋总价685989元。事后，原告也取得了被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司开具的收据，显示收款内容为服务费。在事隔近三年后，原告提起诉讼要求两被告返还该服务费，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司认为原告的行为缺乏法律依据而且缺乏诚信。3.原告提起本案诉讼要求返还钱款，案由确定为房屋买卖合同纠纷，但是原告并没有在事实与理由中陈述两被告存在合同违约行为或民事侵权行为，原告没有明确自己的请求权基础，仅以曾经支付过5万元服务费而要求两被告退还，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司认为原告没有明确的请求权基础，其诉讼主张难以成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》一份，证明2016年10月15日案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司与被告杭州天泽房地产开发有限公司签订了《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》，约定被告杭州天泽房地产开发有限公司将其开发的“天润商业中心”项目委托给杭州诚联房地产营销策划有限公司分销总代理销售，该合同第七条第三款约定“杭州诚联房地产营销策划有限公司向客户收取4万元至6万元每套的团购服务费，被告杭州天泽房地产开发有限公司不支付任何佣金”。2.情况说明一份，证明案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司授权委托被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司代为收取团购服务费，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司收取该笔费用是有合同依据的，并非原告所称的没有提供相应服务，没有法律依据。 经庭审质证，本院对原告周某提供的证据认证如下：被告杭州天泽房地产开发有限公司对证据1认为由法院依法认定。对证据2无异议。该商品房买卖合同被告杭州天泽房地产开发有限公司合同义务已经全部履行完毕，房屋已经交付给原告。对证据3中的收据认为原告不是与被告杭州天泽房地产开发有限公司发生交易，被告杭州天泽房地产开发有限公司不知情，从该收据上也可以清楚地看出收款方是被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司。对发票无异议。关于银行对账单、交易明细，对支付被告杭州天泽房地产开发有限公司的款项无异议。被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司对证据1认为由法院依法认定。对证据2无异议，商品房买卖合同第3条第3款约定该商品房设计用途是商业办公，要说明的是该房屋并不是一般的住宅用房，原告购买该房屋是投资行为，作为原告来讲，既然是投资行为，就要比一般的住宅购房者有更强的认识能力和更多的注意义务，故对其所支付的款项金额、主体、用途有足够的认知能力，而且时间是2017年7月1日，签订日期和5万元的付款日期是同一天。对证据3中收据的真实性无异议，的确是被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司开给原告的，上面也写清楚收款了时间、事由，并盖了被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的章，原告对收款名称、性质、金额、用途明知，证明双方之间存在服务合同关系。对发票的真实性无异议，因被告杭州天泽房地产开发有限公司承认收到这些款项，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司无异议。关于对账单、明细，因为是原告支付给被告杭州天泽房地产开发有限公司的房款，被告杭州天泽房地产开发有限公司均予以认可，无异议。需要指出的是，支付5万元的服务费当天原告还支付了585989元的房款，实际上几乎是同一时间，都是用POS机刷卡方式支付的。原告在支付房款时，无论是被告杭州天泽房地产开发有限公司还是被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司都明确告知其该笔款项是服务费，本质上就是居间服务费，原告在支付时也看到是两个不同的收款人，其中5万元是支付给被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的。其实从被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的公司名称也可以看出被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司是一家营销策划公司，原告支付给被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司的款项明显是销售服务费用，原告在付款时不可能没有看到这个抬头，也不会有认识上的错误。而且这笔钱与《商品房买卖合同》中的房款明显是不同的两笔款项，没有包含在《商品房买卖合同》的房款中，这点原告也是明知的。两被告也没有误导过原告，原告明知自己所付款项的性质和用途，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司当时也是告知过原告为什么要支付该笔款项，只不过时间久远没有保留凭证，实际上财务都有相关视频。原告事隔三年提起诉讼也是赶在诉讼时效届满前起诉，这也导致被告杭州天泽房地产开发有限公司、杭州诚飞房地产营销策划有限公司有些证据难以取得。原告是明知收款对象的，并且支付日期同样是2017年7月1日。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3的真实性予以认定。 本院对被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司提供的证据认证如下：原告周某对证据1认为对该合同的签字方及来源均无法证实，因此三性均有异议，同时对该证据的证明目的也有异议，该证据应不予采用。该份证据是被告杭州天泽房地产开发有限公司与案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司签署的合同，杭州诚联房地产营销策划有限公司与原告没有发生过直接关系，因此，该合同不能作为被告收取服务费的依据。从该份证据的合同条款规定来看，也与被告收取原告服务费的行为过程存在着重大矛盾冲突，明显不能作为被告收取原告服务费的依据。1.该合同第一条约定“乙方即案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司组织自有资源及联盟单位资源带去项目现场并由乙方组织案场进行销售购房”。第五条约定“（1）案场分销渠道客户由乙方负责开发对接并进行接待，甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司不接待乙方分销渠道客户。（2）案场来访客户由甲方轮值置业顾问询问后进行接待，自然来访客户归甲方接待，乙方不得妨碍，业绩归属甲方”。而原告在庭审中已经清楚地说明是主动上门咨询购房，属于自然来访客户，按照该合同规定也应由甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司接待，案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司是无权收取服务费的，因此，被告拿此合同作为收取服务费的依据显然连收费对象都搞错了。2.该合同第七条代理佣金支付第4款约定“甲乙双方对此佣金结算为一月一次，乙方提供等额服务费发票后甲方于一个月内支付相应金额的佣金”。根据以上规定，可以清楚地看到乙方杭州诚联房地产营销策划有限公司的佣金不是现结，是一月一付；钱必须先进入甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司账户，再由甲方支付给乙方；乙方还需提供等额发票。而涉案被告的收费流程与该合同规定是相反的，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司作为销售公司是直接通过pos机将服务费转入了自己的账户，根本没有与甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司进行月结，被告用此份合同证据作为收取服务费的依据明显是自打自脸，极其荒唐。3.该合同第十条乙方的责权范围第9款约定“在代理过程中，乙方不得以任何方式向客户收取任何购房款（包括但不限于意向金、定金、首付款、房款等）”。根据以上规定，可以清楚地看到甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司是严格限定案外人杭州诚联房地产营销策划有限公司不得在代理过程中收取任何费用的。而被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司却是相反的，是公然在甲方即被告杭州天泽房地产开发有限公司的财务室收取原告的服务费，被告用此份合同证据作为收取服务费的依据是典型的自相矛盾，自说自话。综上，以上三点均能证明两被告收取服务费的实际行为是与《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》相关条款内容相矛盾的，被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司提交的此份证据明显属于强拉硬拽、牵强附会，并不能作为收取服务费的依据。对证据2的三性均有异议。1.如被告所讲，杭州诚联房地产营销策划有限公司只是被告杭州天泽房地产开发有限公司的分销代理商，被告杭州天泽房地产开发有限公司并没有明确授权过杭州诚联房地产营销策划有限公司可以委托第三方代为收取服务费，因此，杭州诚联房地产营销策划有限公司的委托行为是没有任何依据的，其单方无权委托，是无效的。2.根据被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司提供的《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》，该合同中明确约定“在代理过程中，乙方不得以任何方式向客户收取任何购房款（包括但不限于意向金、定金、首付款、房款等）”。杭州诚联房地产营销策划有限公司却在《情况说明》中委托第三方代为收取服务费，其委托行为也是违反合同规定，显然是无效的。3.收取的服务费涉及到的金额有几千万，杭州诚联房地产营销策划有限公司委托被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司收取服务费竟然没有约定具体权利义务的纸质合同，明显不符合常理，该《情况说明》内容虚假，隐瞒了事实真相。4.杭州诚联房地产营销策划有限公司与被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司存在直接关联和利害关系，其作出的《情况说明》不能作为证据采用。杭州天泽房地产开发有限公司对证据1-2的三性均予认可。结合质证意见并经审查，本院对证据1-2的真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杨燕红与周某为母女关系。 出卖人杭州天泽房地产开发有限公司与买受人周某签订落款时间为2017年7月1日的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于萧山区。该商品房的设计用途为商业办公。该商品房合同约定的建筑面积共36.89平方米。其中，套内建筑面积25.87平方米，应分摊的共有建筑面积11.02平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17240.15元，总价款635989元。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积（本条款中均简称“面积”）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记等手续）30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人于2017年7月1日前一次性付清全部房价款635989元。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人等内容。 2017年7月1日，杭州诚飞房地产营销策划有限公司出具收据一份：收到周某、杨燕红认购天润中心2#522服务费5万元。 杭州天泽房地产开发有限公司出具天润商业中心2-522购房款金额为635989元的浙江增值税普通发票一份。 另查明：委托人（甲方）杭州天泽房地产开发有限公司与代理人（乙方）杭州诚联房地产营销策划有限公司签订无落款时间的《天润中心商铺及酒店式公寓项目分销代理合同》一份，约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发经营的“天润商业中心”项目（简称“该项目”）事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。甲方委托乙方为该项目分销总代理商，销售由甲方在杭州萧山区工人路和萧棉路交叉口兴建的“天润商业中心”项目中经甲方签章确认的可售房源（包含2-3#楼一层商铺及2-3#楼部分未售酒店式公寓产品，所售房源最终以甲方确认盖章房源为准）。合作期限：1.本合同代理期限：自2016年10月15日起至2017年4月30日止。代理期限届满前30日内，乙方应完成相应指标和工作交接的准备工作。甲乙双方同意，本合同代理期限届满后，且乙方向甲方完成工作交接后，双方的合同关系即告结束。如甲乙双方任何一方认为本合同到期后有继续合作的必要，则应在本合同期限届满前30日以前以书面形式通知对方，双方就继续合作的条款和条件进行磋商。如截至代理期限届满之日仍协商不成的，无论交接工作是否全部完成，双方合同关系即告终止。2.在本合同有效代理期内，无正当理由任何一方不得随意解除合同，本协议另有约定的除外。销售价格：该项目的销售价格以甲方向乙方发出的商铺销售底均价53000元/平方米酒店式公寓底均价14400元/平方米进行销售，若该项目的销售价格有调整的，参照第七条第4款执行。甲方承诺商铺销售41套（包括甲乙双方共同销售业绩）以下不涨价，乙方主动提出涨价的除外。酒店式公寓佣金标准：乙方根据面积大小向客户收取4万元至6万元每套的团购服务费（不高于甲方销售底价的8%），甲方不用支付任何佣金，具体详细价格及存抵金额待进场后制定销售表单由甲方审核盖章确认后方可销售。乙方以本合同第四条约定的销售底均价进行销售，经甲乙双方协商一致上涨销售底均价时，由甲乙双方协商制定新销售底均价，并经双方签字盖章后有效。乙方可提取此合同销售底均价和新销售底均价差价部分（此上涨部分单价乘涨价后销售面积）的30%作为代理佣金，此代理佣金结算标准为客户签订正式《房屋买卖合同》，按揭资料齐全无误且银行审核通过，甲乙双方对此佣金结算一月一次，乙方提供等额服务费发票后甲方于一个月内支付相应金额佣金等内容。 杭州诚联房地产营销策划有限公司房地产管理策划有限公司与杭州诚飞房地产营销策划有限公司于2016年10月15日出具的情况说明载明：杭州诚联房地产营销策划有限公司房地产管理策划有限公司于2016年10月15日开始代理销售杭州天泽房地产开发有限公司开发的项目“天润商业中心”，在项目销售期间委托杭州诚飞房地产营销策划有限公司代为收取服务费，相关款项两公司另行结算。 本院认为：原告与被告杭州天泽房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性，合同合法有效。合同约定商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为17240.15元，总价款635989元。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。经原告与被告杭州天泽房地产开发有限公司结算，案涉房屋的购房款为635989元。原告已依约向被告杭州天泽房地产开发有限公司交付合同约定的购房款，被告杭州天泽房地产开发有限公司亦按约向原告交付房屋。关于原告要求两被告返还多收服务费5万元的诉请问题。经查实，本院认为该款项非被告杭州天泽房地产开发有限公司收取，而是由被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司以服务费的形式收取。原告基于房屋买卖合同要求被告杭州天泽房地产开发有限公司返还5万元的诉请无事实依据，本院不予支持。被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司非房屋买卖合同的相对人，原告基于房屋买卖合同要求被告杭州诚飞房地产营销策划有限公司返还5万元的诉请，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回周某的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员  徐丽芳