山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11965号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：张艳芬，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：李金呈，男，1989年2月21日出生，汉族，住济宁市。被告：山东欧隆投资置业有限公司，住所地济宁市环城北路12号，统一社会信用代码91370811668094430A。法定代表人：史军，执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告李金呈、山东欧隆投资置业有限公司（以下简称“欧隆置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行的委托诉讼代理人张艳芬、房善全到庭参加诉讼。被告李金呈、欧隆置业公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告李金呈于2014年11月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告李金呈偿还原告借款本金171464.67元、利息2150.33元、罚息及复利38.44元（暂计至2019年9月9日），合计173653.44元，以及自2019年9月10日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；三、判令被告欧隆置业公司对上述债务承担连带清偿责任；四、依法确认原告对被告李金呈名下抵押物即坐落于济宁市任城区号房产的处分价值享有优先受偿权；五、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年11月14日，被告李金呈与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李金呈向原告借款20万元，用于购买房产，借款期限为240个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮3%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告欧隆置业公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证；被告李金呈以其所购坐落于济宁市任城区的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续。贷款发放后，被告未能按时履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李金呈、欧隆置业公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告李金呈、欧隆置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃质证的权利。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告李金呈身份证复印件；（2）《个人住房贷款申请表》、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号370686108-2012-20140808685）；（3）济宁市房预字第××号房屋抵押权预告登记证复印件一份；（4）《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份；（5）个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息各一张、个人贷款对账单5张；（6）《委托代理协议》和山东公明政和律师事务所出具的代理费增值税发票（金额1000元）各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，其证明效力，本院均予采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年11月14日，被告李金呈（借款人、抵押人）与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20140808685），主要约定内容：借款本金为人民币20万元；借款用途为购买欧隆盛源小区第3-2号楼01单元10层01-1001号房屋；借款期限为240个月（自2014年11月14日至2034年11月14日）；贷款利率在基准利率水平上上浮3%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时，被告李金呈以上述所购房屋为涉案借款提供抵押担保。2014年11月18日，原告取得了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为济宁市房预字第××号。2013年12月3日，被告欧隆置业公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》(编号：37068000120130030)，主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年12月3日至2018年12月3日期间因乙方（建行济宁分行）向债务人（因购置欧隆置业公司房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证额度贰亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押权已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。原告于2014年12月5日向合同约定账户发放贷款20万元。被告李金呈正常还款至2018年5月5日，自2018年6月30日至2019年8月6日，又逾期偿还了部分本息，此后未再按合同约定偿还借款本息。截止至2019年11月11日，被告李金呈已还原告借款本金总数额28535.33元、已还利息总额45443.04元，拖欠本金数额3075.35元、利息3479.46元、罚息94.36元，贷款余额171464.67元。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。另查明，原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所律师风险代理，已支付基础律师代理费1000元。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款20万元发放给被告李金呈指定账户，履行了合同义务。被告李金呈未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保；行使担保权利；委托第三方或通过任何公众媒体发布公告等方式进行催收或追偿；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；有权采取的其他救济措施。据此，原告建行济宁分行要求解除与被告李金呈签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告李金呈提前偿还借款本金171464.67元、利息2150.33元、罚息及复利38.44元（截止至2019年9月9日，本息合计173653.44元，之后利息按合同约定计算至借款清偿之日），符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，应予以支持。因被告李金呈违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依约该费用应当由被告李金呈承担。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产（欧隆盛源小区第3-2号楼01单元10层01-1001号）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）规定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述规定，涉案抵押财产（欧隆盛源小区第3-2号楼01单元10层01-1001号）没有办理抵押登记，不是免除保证人担保责任的事由，故被告欧隆置业公司作为涉案借款的担保人仍需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告欧隆置业公司对被告李金呈所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持；同时，其承担保证责任后有权向被告李金呈追偿。被告李金呈、欧隆置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实放弃了抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告李金呈于2014年11月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20140808685）。二、被告李金呈于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金171464.67元、正常利息2150.33元、罚息及复利38.44元（截止至2019年9月9日），合计173653.44元；并继续支付自2019年9月10起至借款清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20140808685）约定利率计算的利息、罚息及复利。三、被告李金呈于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告山东欧隆投资置业有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告李金呈追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，减半收取1896.5元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇一九年十二月十六日书记员  李俊青