河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初5290号原告：李强，男，1980年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：檀红亮，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝文刚，河北佳篷律师事务所律师。被告：耿志明，男，1973年9月12日出生，汉族，阜平县农村信用合作联社员工，户籍所在地保定市阜平县，现住阜平县。被告：顾育红，女，1976年9月13日生，汉族，保定市阜平县电视台员工，户籍所在地保定市阜平县，现住保定市阜平县。以上二被告共同委托诉讼代理人：王伟，北京京航律师事务所律师。被告：保定贵康房地产经纪有限公司，住所地保定市莲池区瑞兴路76号门脸。法定代表人：王肖南，系该公司行政总监。委托诉讼代理人：陈保乐，男，汉族，1989年10月1日出生，住保定市定兴县，系该公司经理。委托诉讼代理人：石金泉，男，汉族，1992年5月13日出生，住保定市满城县，系该公司员工。原告李强与被告耿志明、顾育红、保定贵康房地产经纪有限公司（以下简称贵康公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人檀红亮，被告耿志明及被告耿志明、顾育红的委托诉讼代理人王伟，被告贵康公司的委托诉讼代理人石金泉、陈保乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告被告之间签署的房屋买卖合同，并退还原告购房定金20000元及利息（计算到履行完毕为止）；2．判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年8月17日签订了合同编号：180070ZY的房屋买卖合同，被告保定贵康房地产经纪有限公司作为居间人，原告交付了购房定金20000元。因原告具有北京户口，根据相关法律政策的规定，不具有在保定市区购房的资格。原告多次找到被告所有购房定金，被告以各种理由予以推脱。鉴于上述事实，为了维护原告的合法权益，向贵院提起民事诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告耿志强、顾育红辩称：1．原告李强以自己属于北京户口不具有购房资格为理由，作为其不承担责任的理由不予成立，通过李强和其妻子李杨在保定市新一代C区有共同购置的房屋并且在购买涉案房屋前后已经出售的事实可以证实原告明确知道自己的购房资格和保定的限购政策；2．法庭应当依法驳回原告的诉讼请求，并且应当与三被共同承担10万元定金的给付责任及承担逾期违约金22500元和合同违约金927000元违约责任；3．同意解除房屋买卖合同。被告贵康公司辩称：1．其并非收到10万元定金，李强实际支付了2万元，并非10万元，原告也没有支付10万元定金；2．在保定市购房是以家庭为单位，李强的妻子具有保定市户口，可以在保定市购房；3．买卖合同中告知书明确表明买受人应提供含家庭成员的户口本户籍证明，买卖合同中所约定的定金10万元，原告支付2万元，剩余8万元原告向其公司员工借款8万元，并签订借款合同，借款无利息，并约定2018年9月16日偿还，至今未还。原告为证明其主张向法庭提交了以下证据：1．李强的身份证和户口本复印件1份；2．房屋买卖合同1份；3．收据2张；4．佣金确认书1份；5．借款合同1份。被告耿志强为证明其主张向法庭提交了以下证据：1．被告耿志强、顾育红对于涉案房产的房产证；2．合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》及《告知书》等购买手续材料；3．原告李强与被告耿志强、顾育红签订的《付款变更协议》；4．原告与被告耿志强、顾育红签订的《资金划转补充协议》；5．保定市人民政府颁布的《关于加强房地产市场管理的意见》。被告贵康公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：1．原告李强提交其妻子李杨机动车注册登记信息复印件一张；2．借款合同一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，原告李强与被告耿志明、顾育红经被告贵康公司居间介绍签订合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》，原告与被告耿志明、顾育红、贵康公司亦签订《房屋买卖居间合同》、《资金划转补充协议》各一份。上述合同约定，被告耿志明、顾育红为出卖人，原告李强为买受人，被告贵康公司为居间方。其中《保定市房屋买卖合同》约定，买受人同意购买出卖人所有的位在保定市莲池区，建筑面积为170.2平方米，房产交易价格为309万元，购房定金为10万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为1490000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。逾期付款违约责任约定两种逾期时间，分别处理，不做累计。逾期时间:（1）逾期付款30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。原告和被告耿志明、顾育红在前述《保定市房屋买卖合同》中的《告知书》签字，该告知书中买受人需提供资料中载明应提供身份证明（含家庭成员）、暂住证、保定市工作居住证等。同日，原告李强向被告贵康公司交纳定金2万元，另，原告与被告贵康公司工作人员康增利签订借款合同一份，约定原告借款8万元用于购秀兰钻石嘉园2区1-2-501房屋，该借款8万元并未实际出借。《房屋买卖居间合同》约定，出卖人耿志明、顾育红为甲方、买受人李强为乙方、居间人贵康公司为丙方。甲方将坐落于向保定市莲池区秀兰钻石嘉园2区1-2-501房屋出卖给乙方，乙方支付购房款309万元，涉及此次房屋交易中产生的全部税款由乙方承担。甲方向丙方支付居间服务费30900元，乙方向丙方支付居间服务费61800元。甲、乙任何一方违反本合同、《保定市存量房屋买卖合同》或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同关系无法履行完毕的，丙方不承担责任，且丙方有权收回服务费。如支付服务费一方为守约方，支付方可要求违约方承担此笔费用，如丙方同意向守约方退还已支付服务费的，丙方有权向违约方追偿向守约方退还的服务费。《资金划转补充协议》约定，被告耿志明、顾育红为甲方，原告为乙方，本协议所依据的《房屋买卖合同》编号为1800702ZY，所交易的房屋地址为保定市莲池区秀兰钻石嘉园2区1-2-501房屋，交易房屋成交总价为309万元。乙方将10万元定金于签约当日由乙方支付至甲、乙双方开立的银行托管账户内。全部定金的最终处理方式为转换为购房款的一部分。首付款150万元，乙方于面签当日支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中。尾款149万元，如乙方是贷款支付的，由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款时间及方式依银行或者公积金管理中心房款时间确定。甲、乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后10日内到保定贵康房地产经纪有限公司办理网签并共同签署合同。甲、乙双方共同于乙方贷款获得批准后10日内，申请缴税。甲、乙双方于缴税完成后7日内但最晚不晚于本协议签订后15日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。经甲、乙双方约定，在保定市贵康房地产经纪有限公司签署的合同编号：180070ZY钻石嘉园2区1-2-501房屋，双方不晚于2018年10月17日共同去第三方指定银行面签。原告与被告耿志明、顾育红于2018年11月18日签订《付款变更协议》，约定将《保定市房屋买卖合同》约定的2018年10月17日前支付首付款150万元的付款时间变更为2019年1月31日，首付款最终根据乙方贷款额为准。后原告未能支付首付款150万元，原告以其具有北京户口，根据相关法律政策的规定，不具有在保定市区购房的资格为由遂诉至法院，请求判如所请。另，耿志明、顾育红以李强为被告、贵康公司为第三人亦于2019年9月12日诉至本院，向本院提出诉讼请求：“1．依法解除原告与被告李强签订的合同编号为180070ZY的《保定市房屋买卖合同》；2．判令第三人向原告返还被告向原告交付的房屋定金10万元；3．判令被告对以上定金承担连带给付责任;4．判令被告承担由于自支付首付款之日起30日内未交付首付款而形成的逾期违约金22500元;5．判令被告向原告承担由于被告未按合同约定达不成合同履行目的而形成的合同违约金927000元；6．判令本案诉讼费及其他费用由被告和第三人共同承担。”被告耿志明、顾育红名下共同共有的秀兰钻石嘉园2区1-2-501房产，产权证号为保定市房权证字第××号，建筑面积170.02平方米，登记时间为2010年6月22日。被告贵康公司提交的注册登记证复印件显示昊锐牌小型轿车冀Ｆ×××××，机动车所有人李杨，居民身份证，登记日期2012年6月13日，原告李强认可前述注册登记信息复印件系其交给第三人，但认为并未显示李杨户口为保定市户口，原告李强代理人前述另案庭审中表示庭后核实李杨是否为被告爱人及是否为保定市户口并提交书面意见，后未予提交。保定市政府于2017年5月22日发布的《关于加强房地产市场管理的意见》第一条第一项内容为：“非本市户籍居民家庭在主城区（主城区系指莲池区、竞秀区和高新区）购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定享有权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告耿志明、顾育红在被告贵康公司的居间下签订的《保定市房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》，系当事人真实的意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。原告关于被告耿志明、顾育红、贵康公司返还购房定金20000元及利息的主张，本院认为，订立买卖合同时，当事人双方均应审慎，保定市人民政府发布的《关于加强房地产市场管理的意见》发布于2017年5月22日，远早于原、被告签订《保定市房屋买卖合同》的2018年8月17日，且各地限购政策已在全国范围内陆续出台，原告亦对李杨是否其配偶及保定市户口未予回复，现原告仅以限购政策为由主张导致其无法购买涉案房产，不负违约责任，理据不足，本院不予采纳。原告未按约定时间交付房款，行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉请解除原告与被告耿志明、顾育红签订的《保定市房屋买卖合同》，考虑另案已经确认解除上述合同，且原告作为违约方诉请解除合同，理据不足，故本案不再作出处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”另案中，经本院释明，耿志明、顾育红未明确选择定金条款或违约金条款，考虑到原告定金仅向贵康公司实际交付仅为20000元，被告耿志明、顾育红亦未明确同意更改定金数额，该定金条款不生效，结合另案审理情况，由此，被告贵康公司应返还原告已支付的20000元。关于利息，依据前述，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告保定贵康房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告李强20000元；二、驳回原告李强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告李强负担。如不服本判决，可在收到判决书后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 师 坤二〇一九年十二月二十九日书记员 贺梦真