广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4929号原告：谢天龙，男，汉族，1987年6月24日出生，住广州市从化区。原告：黄立，男，汉族，1987年6月9日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨木森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告谢天龙、黄立与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法由审判员徐志成适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢伟强，被告的委托诉讼代理人陈淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金103246.24元（自2016年9月30日起每日按照总房价款942888元万分之一为标准，暂计至2019年9月30日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2013年12月14日签订《广州市商品房买卖合同》（预售）》，约定由被告向原告出售从化市街口街沙贝村地段二期D区（k7栋）604房，该房建筑面积为116.43平方米，总房价为942888元，交房时间为2015年9月1日前。合同约定逾期交房的违约金为每日按总房款的万分之一的支付标准。原告已向被告支付所有购房款，履行原告应负的合同义务。然而，截至原告本次立案起诉之日，被告交付的商品房用电类别为临时用电，不能保证用电间电力供应的安全和稳定，因此原告并未收房。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与适用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等费永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，原告收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。事实上，涉案房屋小区确实存在多次停电的情况。被告未按约履行，应承担违约责任，望判如所请。被告辩称，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回，理由如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已竣工验收备案，符合法定交付标准。二、涉案《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅适用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。该《补充协议》是双方真实意思表示，签约前亦向原告解释说明，合法有效。也即双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，涉案房产已具备约定交楼条件。三、被告已在约定交楼时间前通知原告收楼，原告签收收楼通知书后却又拒绝收楼，相应的责任应由原告自行承担。四、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明到因为用电问题影响其正常使用，并因此产生损失或存在损失。五、按照《广东省高级人民法院引发的通知》（粤法高【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金……若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”即便支持原告逾期交房违约金的诉请，也应审查原告实际提起诉讼的时间及所主张起始日的诉讼时效问题，如果原告2019年9月30日提起诉讼，原告2016年10月1日前的主张均已超过诉讼时效。六、合同约定的总价款为935595元，而根据原告提供的发票，其在2017年7月6日支付房产差价7293元，意味着在2017年7月6日之前原告已支付的房屋总价款为935595元，故即便要计算违约金，2017年7月6日之前的违约金计算基数应是935595元。经审理查明，2013年12月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段“雅居乐名门半岛花园”二期D、E、F区第K7栋幢6层604号房，房屋地址为广州市从化区沙贝村地段二期D区（K7栋）604房；建筑面积共115.8平方米；总金额为935595元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.53%，金额285595元，除首期款外，剩余房款金额650000元须于2013年12月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：房屋交付被告应当在2015年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：延期交房的违约责任被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：房屋交付时的有关资料原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付了部分购房款935595元，余下房款7293元于2017年7月6日支付完毕。2014年9月29日，涉案房屋取得广州市从化区住房和建设局（原告从化市城乡建设局）出具的《竣工验收备案表》。庭审中，被告辩称涉案房屋已于2019年9月20日供电竣工检验合格，并提交了《客户受电工程竣工检验意见书》予以证明。后查明，涉案房屋所在小区目前确实已经具备永久用电条件，但该永久用电尚未入户，包括原告在内的业主目前使用的仍为临时用电。以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、《广州市商品房买卖合同（预售）》、房地产预告登记证明、广东增值税普通发票、报告、微信聊天截图若干、《竣工验收备案表》、《客户受电工程竣工检验意见书》以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：涉案房屋是否符合交付标准的问题。首先，本案原告作为买受人依约支付了购房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给两原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件；其次，国务院《电力供应与适用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时使用用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类型为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件；再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则面临随时被供电企业终止供电的风险。综上，虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则，且其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任，原告主张被告按照合同约定的标准计付延迟交楼违约金有理，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，且具备交楼条件的时间尚不确定，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。现原告主张被告向其支付自2016年9月30日起至2019年9月30之日止的逾期交房违约金，庭审中，被告主张2016年10月1日前的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，原告已知被告未在合同约定交房期限2015年9月1日前向其交付涉案房屋，但原告于2019年9月30日才向本院起诉主张逾期交房违约金，故被告主张2016年10月1日前的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效不应得到支持，于法有据，本院予以采纳。合同第十四条第2点约定，违约金按已付房价款的日0.1‰支付，而原告在2017年7月6日才支付剩余房款7293元，故被告主张2017年7月6日之前的违约金以935595元为基数计付的抗辩理由有理，本院予以采纳。因此，本案逾期交房违约金应从2016年10月1日起至2017年7月5日止每日按照房款935595元的万分之一为标准计付,2017年7月6日起至2019年9月30日止每日按照总房款942888元的万分之一为标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年10月1日至2017年7月5日止，每日按照房款935594元的万分之一计算；2017年7月6日起至2019年9月30日止，每日按照总房款942888元的万分之一计算）给原告黄立、谢天龙；驳回原告黄立、谢天龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1182元（原告黄立、谢天龙已预交），由原告黄立、谢天龙负担5元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年十二月十日书记员  陆明皓