广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6120号原告：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路3号1219室。法定代表人：黄穗生，职务董事长。委托代理人：张黔，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄丽榆，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市凯荣都国际大酒店有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路3号1-10层、16-24层。法定代表人：龙赳华，职务董事长。委托代理人：刘伟渊，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：刘琰，北京大成（广州）律师事务所实习人员。第三人：中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所，住所地广州市海珠区石榴岗路3号1219室。法定代表人：郭万东，职务所长。委托代理人：万胜昌，营房助理员。原告广州市冠昊物业管理有限公司（以下简称“冠昊公司”）诉被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司（以下简称“凯荣都酒店”）、第三人中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所（以下简称“干休所”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市冠昊物业管理有限公司的法定代表人黄穗生及其委托代理人张黔、黄丽榆、被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司的委托代理人刘伟渊、刘琰、第三人广东省军区广州第十三离职干部休养所的委托代理人万胜昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年6月29日，原告与第三人签订《合作建房合同书》，双方约定合作建设“三号大院综合楼”，原告享有该楼50年的经营权。根据军队对下属房地产进行整改及托管要求，原告与第三人于2018年4月28日签订《合作建房整改合同》，第三人给原告的托管经营期限为10年，自2018年7月1日起至2028年6月30日止。2008年7月31日，原告与广州市江河宾馆（以下简称“江河宾馆”）签订《租赁经营合同》，约定由江河宾馆承租“三号大院综合楼”第1层至第10层、第16层至第23层及地下停车场，租赁期限为2009年6月1日至2029年5月31日。装修免租期为2008年10月1日至2009年5月31日。2009年3月8日，原告与江河宾馆签订《补充合同》，约定装修免租期变更为2009年3月8日至2010年2月8日，租赁期限变更为2010年2月8日至2030年2月8日。上述租赁合同及补充合同均经第三人鉴证。2010年12月18日，原告及江河宾馆签订《补充协议>》，确认计租面积为24508.58平方米，起租时间变更为2010年5月8日。2010年3月20日，原、被告及江河宾馆签订《三方协议书》，约定由被告全面履行江河宾馆所签订的租赁合同及补充协议等文件约定的各项义务。2014年1月22日，原、被告及干休所共同签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》，约定原告向第三人支付600万元，其中500万元由被告代付，代付款项在租金中抵扣，第三人收到600万元后90天内为被告办理好有关军队租赁手续，但应军队停止有偿服务工作的要求，该协议废止。租赁合同签订后，原告已按照约定的使用标准向被告交付了租赁房产及设备，被告自2010年开业以来已实际使用该房屋用作酒店经营，原告按照合同约定协同配合第三人办理好了相关《军队房地产租赁许可证》及《军队房地产租赁合同》等行政许可部门所需资料及消防验收合格证。被告清楚房屋为军产，故需遵守军队的相关规定和要求，但被告仅缴纳了起租后约两年半时间内的租金，原、被告双方于2018年5月26日确认，2010年5月8日至2012年12月8日期间被告共向原告支付场地租金22687200元，之后原告多次口头或书面向被告催收租金，但被告均以各种理由拒绝。原告同意从被告应缴纳的租金中抵扣500万元借款。鉴于被告长期恶意拖欠租金的行为，根据双方签订的书面协议，原告有权解除合同并按照欠交租金总额每日千分之三的标准计算滞纳金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《租赁经营合同》及其项下的《租赁经营合同补充合同》、《租赁经营合同补充协议》等协议；2、被告立即将合同项下的租赁房屋及设施返还给原告；3、被告向原告支付其拖欠的租金、占用费共计63860448.91元（租金从2012年12月1日计至2018年4月10日为58647701.07元，占用费从2018年4月11日暂计算至2019年1月10日为10212747.84元，已经扣减借款500万元）；4、本案诉讼费及律师费由被告承担。案件审理过程中，原告调整第一项诉讼请求为确认原被告双方签订的《租赁经营合同》及其项下的《租赁经营合同补充合同》、《租赁经营合同补充协议》等协议已经于2018年4月10日解除。审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告立即将涉案合同项下房屋返还给原告，第三项诉讼请求占用费计算至2019年1月7日，是固定金额。被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。首先，本案纠纷产生的原因在于原告未按照约定为我方办理物业产权及使用证明，其中包括军队房地产租赁许可证和军队房地产租赁合同。2014年1月22日，原、被告及第三人签订三方协议，原告在协议中承诺90天内配合我方及干休所办理上述证件，否则我方可拒交租金并要求支付违约金、赔偿损失。我方按照协议支付500万元后，原告一直未能按照约定为我方办理相关证件。2015年至2016年期间双方多次诉讼，但始终未解决办证问题，我方因此损失加盟费，也无法进行酒店的升级改造，并因设施陈旧等问题影响在订房软件评价。2016年军队停止有偿服务，我方了解到上述两证件在2016年暂时无法办理，涉案场地进入委托管理程序，我方更加担心场地的使用及经营状况。另外，原告股东之间的纠纷、原告与第三人之间的纠纷也影响了三方协议及租赁合同的履行。其次，原告要求解除租赁合同及补充协议等、返还涉案合同项下的租赁房屋设施缺乏事实和法律依据。根据三方协议的约定，原告办好证件之前被告不需向其支付租金，协议约定解除合同的其他情形也未出现，反而是原告未向被告支付逾期办证的违约金。租赁合同及补充合同、补充协议以及三方协议均经法院生效判决确认效力，是合法有效的合同，不存在法定解除的事由，原告主张解除合同，应当按照合同约定赔偿合同总金额30%的提前解除合同违约金。最后，原告要求被告支付租金的理由不成立。三方协议中约定的支付租金条件未成就，且原告拖欠被告欠款、借款、逾期办证违约金等各种费用，上述费用结清前，无法确认被告需支付租金的具体金额。第三人中国人民解放军广东省军区广州第十三离职干部休养所述称，对原、被告双方提交的证据均无异议，由法院认定事实即可。经审理查明，2008年7月31日，原告（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方依法取得广州军区联勤部赤岗干休所三号大院（广州市江海大道3号）综合楼五十年的自主经营权，现经广州军区联勤部赤岗干休所同意后，以此合同为准，同意甲方将部分房产出租给乙方，由乙方租赁经营；甲方将该房产的第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场出租给乙方开办酒店整体配套服务使用；租赁用途为餐饮行业、娱乐行业、旅馆行业、健身行业、写字楼出租等酒店配套服务的会务、商务、商场、美容美发等经营项目；租赁期限为二十年（从交租之日起计算），自2009年6月1日起至2029年5月31日止；租赁面积26000平方米，以双方共同测绘的整栋实际建筑面积中乙方租赁使用的实际面积为准，并由甲方提供给乙方各种产权证明、文件的原件核实，乙方保留文件复印件；乙方第一至第三年每月按每平方米35元（人民币）向甲方交纳租金，以实际建筑面积计算，合计第一至第三年每月租金为玖拾壹万元整；乙方交纳租金的标准，将按本合同约定，从第四年起在上一年租金的基础上，每年每平方递增3%，直至本合同期限届满；甲方于2008年9月28日将租赁房产及设备设施交付给乙方使用；甲方应向乙方提交本合同中约定标准物业的合法产权证明文件，提供经营项目办证的行政许可部门要求所需资料，负责办理好甲、乙双方的军队房地产租赁合同等；乙方承租期间甲方协助乙方做好对外协调工作；因甲方的原因造成乙方在租赁期内无法取得经营场地所需相关证照或无法正常经营由甲方负责赔偿，如超过3个月，乙方有权解除合同，由此造成乙方的经济损失，甲方承担合同的违约赔偿责任；乙方如出现经营不善或拖欠租金3个月不交的，甲方有权解除合同，乙方承担因此给甲方造成的经济损失；甲、乙双方合同解除后，乙方必须无条件配合甲方清场，不得拆除室内外固定装修，在甲方书面通知的时间内办好场地、设备移交等手续；如遇不可抗力原因造成合同无法履行，甲乙双方互不承担违约责任；在合同期内，甲、乙双方任何一方不得无故提前解除合同，否则，违约方须赔偿对方合同总额30%的违约金，并承担造成对方的一切损失；等。2009年3月8日，原告（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》，变更房屋交付期限为2009年3月8日，变更装修免租期为2009年3月8日至2010年2月8日，变更乙方交租时间为2010年2月8日至2030年2月8日。第三人作为鉴证方在上述两份合同上盖章。2010年12月18日，原告（甲方）与广州市江河宾馆（乙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》，约定：变更租赁面积为24508.58平方米，从2010年5月8日开始计租，此前均为免租期；从2010年5月8日起至2010年12月8日，乙方每月只需向甲方交纳场地租金叁拾万元整；从2010年12月9日起，每月租金为捌拾伍万柒仟捌佰元整（857800.00元），在每月10日前乙方向甲方结算租金，租金的递增方式按原合同执行。2011年3月20日，原告（甲方）、广州市江河宾馆（乙方）与被告（丙方）签订《三方协议书》，约定：甲、乙双方签订的广州市海珠区石榴岗路三号广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同及补充协议等文件，由于乙方承租后，新组建了独立法人单位广州市凯荣都国际大酒店有限公司，现由甲、乙、丙三方协商一致，将原乙方单位变更为广州市凯荣都国际大酒店有限公司，由广州市凯荣都国际大酒店有限公司全面履行广州市江河宾馆所签订的租赁合同及补充协议等文件约定的各项义务。2016年3月10日，广州市江河宾馆出具《声明》，确认上述三方协议的真实性，并表示《租赁合同》及相关补充协议的承租人主体已变更为被告，该合同及补充协议的权利义务全部由被告享有和履行，作为承租人的一切权利义务都由被告所有，与广州市江河宾馆没有任何关系。原告为被告办理了（2009）穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》，房（地）产位置为广州市海珠区石榴岗路3号1-5层，房屋建筑面积为1670平方米，场地面积为1230平方米，承租人为龙赳华，有效期为2009年4月6日至2012年4月5日，写明“该房（地）产符合银行、商场、餐饮、KTV、办公用房（地）出租标准及有关租赁条件”；提交了（2009）穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》，房（地）产位置为广州市海珠区石榴岗路3号6-7层，房屋建筑面积3000平方米，场地面积983平方米，承租人为龙赳华，有效期为2009年6月6日至2012年6月5日，并写明“该房（地）产符合水疗、娱乐休闲用房（地）出租标准及有关租赁条件”；提交了（2009）穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》，房（地）产位置为广州市海珠区石榴岗路3号8-10层、16-24层，房屋建筑面积为2180平方米，场地面积为835平方米，承租人为龙赳华，有效期为2009年5月6日至2012年5月5日，并写明“该房（地）产符合旅业、写字楼、会所用房（地）出租标准及有关租赁条件”。上述三份许可证均有配套的军队房地产租赁合同。庭审过程中，被告表示，因办理上述证件时被告尚未办理完工商注册登记手续，故上述材料的承租人为被告的法定代表人龙赳华。被告提交了广州市工商行政管理局于2012年7月23日出具的穗工商管通字[2012]0742号责令限期接受年度检验的通知、2012年10月23日出具的穗工商管听字[2012]第0618号听证告知书等证据。原告对上述证据的真实性合法性予以确认，但认为不能证明因原告未协助办理军队房地产租赁许可证等证件导致被告无法办理相关证照、影响正常经营的情况。2013年1月10日、2013年2月27日、2013年3月12日，原告分别向被告发出催缴租金函，表示因原告营业执照已变更好正常营业，未办理《军队房地产租赁许可证》及《军队房地产租赁许可证》是第三人原因导致，要求被告尽快支付拖欠的租金，其中2013年3月12日的函件中，原告表示“我们力争在四月底前办好军队对外有偿服务许可证和军队对外租赁合同”。原告提交了广州军区广州房地产管理处于2012年4月10日出具的（2012）穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》复印件，房（地）产位置为广州市海珠区石榴岗路3号大院，承租人为被告，有效期自2012年4月8日至2015年4月7日，房屋建筑面积15000平方米，场地面积空白，并写明“该房（地）产符合酒店、餐饮、旅业用房（地）出租标准及有关租赁条件”。被告表示因该许可证载明的房屋用途与三方协议约定不符，并未接收该许可证。2012年8月及11月，被告分别向原告发出（2012）粤纵函字第079号、第111号律师函，两份律师函均提及原告于2012年4月8日新办的《军队房地产租赁许可证》租赁用途与合同约定及之前《军队房地产租赁许可证》载明用途不一致，且未同时办理《军队房地产租赁合同》，导致被告及其租户的营业执照和特种行业许可证等证件年检、续期无法完成，影响被告正常经营，且因原告原因造成被告在租赁期内无法取得经营场地所需相关证照或无法正常经营的违约行为导致被告享有拒付租金的抗辩权。原告对上述两份律师函的真实性及合法性予以确认，但认为上述两份律师函已确认原告于2012年4月8日为被告办理了新的证件及被告于2012年开始拖欠租金的事实，且第111号律师函及被告发给第三人的第113号律师函中，被告已表示办证义务人为第三人而非原告。被告提交了原告于2013年10月28日出具的两份文件，原告在其中一份文件中表示，被告先交两个月租金，原告尽快办好经营所需相关手续；另一份文件则表示，原告为被告尽快办好《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁许可证》等经营所需相关手续，原告同意将所欠被告的代施工的工程款、物业管理费、水电费等款项在被告应交给原告的租金中进行抵扣，并要求被告在以上问题未得到解决之前，向原告先交两个月的租金。上述两份文件均只有原告盖章，原告对上述两份文件的真实性和合法性无异议。2014年1月22日，第三人（业主方、甲方）、原告（出租方、乙方）、被告（承租方、丙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》，表明甲、乙双方因《综合楼合作建房合同书》利益分配问题，乙方没按时为丙方办理《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》、《军队消防验收合格证》等有关租赁手续造成丙方无证经营一年多，使甲、乙、丙三方造成损失，故约定：一、乙方同意向甲方预缴纳2013年12月31日之前的经营收益共计人民币1000万元（大写：壹仟万元），乙方于签订本协议当日支付人民币100万元（大写：壹佰万元）给甲方，并于两个月内将余下人民币400万元（大写：肆佰万元）交付甲方，丙方在本协议签订当日内代乙方支付人民币500万元（大写：伍佰万元）给甲方，同时乙方向丙方开出租赁发票，在丙方应交乙方租金中抵扣，付款前乙方应将租赁发票先开具给丙方；二、甲方在收到上述款项人民币600万元（大写：陆佰万元）后90天内办好《综合楼租赁合同书》有关军队租赁手续给丙方，即军队房地产管理局和地方房地产管理局出具的按丙方使用要求备案的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》和《军队消防验收合格证》，根据《综合楼租赁合同书》，乙方对甲方的前述义务向丙方承担连带责任（注：备案用途为“银行、商场、餐饮、KTV、办公水疗、娱乐、休闲、旅业、写字楼、会所、棋牌”）；三、在丙方代为支付人民币500万（大写：伍佰万元）款项之后90天内如果不能办理上述有关手续，乙方按丙方已付款项每日千分之三的比例计算滞纳金给丙方，不足弥补损失的，丙方有权向乙方索赔经济损失，亦有权拒绝向乙方支付任何租金，一切责任由乙方承担；四、乙方同意自2014年01月起，以每月人民币25万元向甲方支付经营收益，该款项乙方同意丙方在应交乙方每月租金中直接抵扣代为支付给甲方，丙方于每月20日之前支付，乙方向丙方先开具租赁发票，未办出上述军队租赁证件的或拒开发票的，丙方均有权拒绝支付，税费由乙方承担；五、如甲乙双方变更了原合作协议，乙丙双方于2008年7月31日所签订的《综合楼租赁合同书》及补充协议继续有效；等。第三人确认已收到被告按照协议支付的500万元。被告提交了原告于同日向被告出具的《承诺书》，内容包括：“……我司负责给凯荣都公司办理好《综合楼租赁合同书》约定场地的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》和《军队消防验收合格证》（简称“军方租赁证件”），确保凯荣都公司正常经营活动的开展。如逾期办理以上证件，逾期期间我司缓收凯荣都公司的租金……2012年4月至2014年1月期间，因我司未及时为凯荣都公司续办上述证件，耽误了凯荣都公司及下属租户的营业证照办理、年审等手续……该等问题届时在赤岗干休所办好军方租赁证件后，由我司与凯荣都公司再行结算，除三方协议约定的500万元代付款外，在办好军方租赁证件前，凯荣都公司有权拒绝支付其他任何租金……”该承诺书盖有原告公章，代表人签名为“周代松”。原告对承诺书三性不予认可。原告的法定代表人黄穗生曾提起诉讼，要求判令本案原、被告与第三人于2014年1月22日签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》无效，本院于2016年7月15日作出（2016）粤0105民初345号民事判决书，根据2013年7月3日的《广州市冠昊物业管理有限公司股东大会决议》，认定周代松有权代表冠昊公司，且三方协议中有三方盖章，应视为各方当事人的意思表示，驳回了黄穗生的上述诉讼请求。原告曾提起诉讼，要求确认原告对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理权中的水电管理权，并要求被告和干休所将三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房及水电管理、水电缴费的相关资料一并返还给原告。本院于2016年10月15日作出（2015）穗海法民三初字第2172号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终13655号民事判决书维持本院上述判决。（2015）穗海法民三初字第2172号民事判决书中查明：“本院于2016年6月23日前往中国人民解放军广州军区房地产管理处和中国人民解放军广州军区房地产管理分局调取广州市海珠区石榴岗路3号‘广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼’的权属和租赁情况。该单位工作人员表示广州军区广东房地产管理分局与广州军区广州房地产管理处为同一单位，属对内和对外的不同称呼；军房字第××号《房屋所有权证》和（2009）穗房租证字第092、093、094号《军队房地产租赁许可证》是真实的，但租赁许可证已过期，并且也已不再出租赁许可证；涉案房屋的权属人为被告赤岗干休所，没有其他单位或个人主张过涉案房屋的权利。”上述情况于2016年7月6日告知本案的原、被告双方，原告在该案中对上述调查结果的真实性不予确认，认为该工作人员陈述的产权情况与实际不符。被告在该案中表示对上述调查结果的无异议。本案审理过程中，原告表示该调查结果经生效判决确认，三性无异议。被告认为，该结果与中央军委后勤保障部、国家市场监督总局于2018年7月10日出具的军后综[2018]310号《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》中“本《通知》自2018年9月1日起施行，其他规定与本《通知》不一致的，以本《通知》为准……《军队房地产租赁许可证》同时作废”不一致，根据上述《通知》，《军队房地产租赁许可证》应当可以使用至2018年8月31日。2017年3月24日，第三人向原告发函，要求原告停止对该出租场所的投资，停止扩大经营规模或转租、续租，避免造成不必要的损失，逐步清退第三方租户，同时务必于9月前完成撤场前的各项准备工作。2018年3月21日，原告向被告及广州市江河宾馆发出《解除租赁合同通知书》，表明因被告从2012年12月1日以来拖欠租金3800多万元，严重侵害了原告的合法权益，原告根据合同约定行使合同解除权，要求被告一个月内腾退物业并交还给原告。2018年3月27日，原告向被告发出《告知函》要求被告在2018年3月30日前梳理清楚前期所欠租金账目全部清单凭证交给原告，并在2018年4月10日前按追缴函上缴租金，否则将按照合同规定行使解除权。2018年8月20日，原告向被告发送《告知函》，表示2018年3月27日发出的《告知函》已经明确2018年4月10日起解除双方签订的《租赁经营合同书》及所有协议，要求被告于十日内清退场地。庭审过程中，原、被告双方均确认，涉案场地现由被告使用。2018年5月26日，原、被告在以下款项确认表上盖章：2010年5月8日至2012年12月8日被告已支付租金22687200元；原告及案外人谭昌吉、廖明亮、周代松在2014年1月22日至2018年4月10日期间向被告借款8800000元；被告应收原告综合楼代施工工程款1225000元。庭审过程中，原告同意在应收租金中抵扣借款500万元，其他款项不同意在本案中抵扣。原告提交了中央军委后勤保障部房地产资源管理中心于2019年6月12日出具的军房使证[2019］房字第××号军队房地产使用许可证（副本）复印件，运营方（受托方）为原告，有效期限为2019年6月12日至2019年12月31日。被告表示因原告未提供原件，对该证据三性不予确认，第三人确认该证件的副本由原告持有。经查，原告是成立于的2006年10月30日的有限责任公司（自然人投资或控股），股东为廖明亮、黄穗生、谭昌吉、张锦宁。2012年6月7日，广州市冠昊置业有限公司经工商部门核准登记为广州市冠昊物业管理有限公司；2015年1月19日，原告的法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生；2018年1月19日，法定代表人由黄穗生变更为谭昌吉；2018年2月1日，原告名称由广州市冠昊物业管理有限公司变更为广州市冠昊置业有限公司；2019年6月25日，法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生，名称由广州市冠昊置业有限公司变更为广州市冠昊物业有限公司。2018年10月12日，本院作出（2018）粤0105民初3170号民事判决书，认定谭昌吉、廖明亮冒用黄穗生、张锦宁的签名，形成了相关的股东会、董事会决议，并办理了工商变更登记手续，判决：一、撤销2018年1月19日的《广州市冠昊物业管理有限公司董事会决议》、2018年2月1日的《广州市冠昊物业管理有限公司股东会决议》、《广州市冠昊物业管理有限公司股东会决议》（主要内容是将法定代表人由黄穗生变更为谭昌吉）；等。广州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤01民终8559号民事裁定书，裁定：按上诉人谭昌吉、廖明亮自动撤回上诉处理。第三人提交《证明》表示：“我单位原名称为：中国人民解放军广州军区联勤部赤岗离职干部休养所，因军队机构改革，2018年3月更名为：中国人民解放军广东省军区第十三离职干部休养所……”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告对《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》及2011年3月20日签订的《三方协议书》效力均无异议，广州市江河宾馆也已确认租赁合同及相关补充协议的承租人已变更为被告，故原、被告均应按照租赁合同、补充合同及补充协议的约定切实履行。上述协议约定，原告应向被告提交物业的合法产权证明文件，提供经营项目办证的行政许可部门要求所需资料，负责办理好甲、乙双方的军队房地产租赁合同等，被告亦应按照合同约定向原告支付租金。被告抗辩称，因2012年4至6月，相关权属证明到期后，原告未及时协助其办理之后的权属证明文件，影响被告正常经营，故被告按照合同法的约定行使抗辩权。本案的争议焦点在于，被告是否有权因原告未按照合同约定为其办理涉案场地的权属证明而拒付租金。原告主张于2012年4月10日为被告办理了（2012）穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》（有效期2012年4月8日至2015年4月7日），但未能提供该许可证原件及被告的签收证明，该许可证的场地位置及面积亦与双方合同约定不完全一致，被告发给原告的律师函中提到场地用途无法满足使用需求的问题，与被告在庭审中表示因场地用途不符而未收取该证件的陈述相符。另外，在该许可证有效期内，经原告盖章确认的多份文件中，原告仍有承诺协助被告办理相关证件的表述。庭审过程中，原告表示因法定代表人变更，不清楚当时的情况，但认为类似表述都应当与事实不符。原告作为独立的民事法律主体，法定代表人的变更不影响其权利义务的延续。原、被告与第三人于2014年1月22日签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》效力经生效判决确认，对各方均具有约束力。该三方协议中约定，原告对第三人协助被告办理有关军队租赁手续的义务承担连带责任，未办理上述证件前被告有权拒绝支付租金，并明确了备案的场地用途，被告也按照协议约定支付了相应款项。该协议的签订时间在有争议的许可证有效期内，三方在协议中仍约定了相关证件的办理条件，故本院对原告提交的穗房租证字第××号《军队房地产租赁许可证》不予采信。根据上述三方协议及同日原告出具的承诺书，协议签订之后、办理好涉案场地的权属证明文件（《军队房地产租赁许可证》、《军队房地产租赁合同》等）前，被告有权拒绝支付租金，但三方协议签订之前（2012年12月8日至2014年1月21日）的租金被告仍应按照合同约定支付给原告。原告超过三方协议约定的期限仍未协助被告办理约定的证照，被告应当合理评估证照无法办理、影响经营的风险，但被告一直实际占有和使用场地，理应向原告支付部分租金。原告未能履行三方协议的约定，客观上会对被告的经营造成一定的影响，对此也应当承担相应的民事责任。根据过错责任原则，从公平合理的实际情况考虑，本院酌情给予被告一个月协调处理的时间，该一个月的时间可减免被告的租金。从2014年5月22日开始直至三方协议约定的证照办理情况发生变化前，根据原告的过错程度被告可按照合同约定金额的70%向原告支付租金，但不能免除被告支付租金的责任。本院在审理（2015）穗海法民三初字第2172号案件过程中，调查了涉案场地产权及《军队房地产租赁许可证》的情况，相关部门回复租赁许可证已不再办理，该调查结果已于2016年7月6日告知原、被告及第三人。虽然被告对不再办证的情况有异议，但其在（2015）穗海法民三初字第2172号案中已对该调查结果的程序及内容予以确认，被告提交的军后综[2018]310号《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》中虽然规定了《军队房地产租赁许可证》的废止时间，但无法具体核实本案证件的办理情况，根据诚信诉讼的原则以及生效判决查明的事实，本院对2016年6月已不再出具《军队房地产租赁许可证》的事实予以确认。原、被告双方于2016年7月6日了解到上述情况后，理应预见2014年1月22日签订的三方协议已无法履行，根据被告的陈述，《军队房地产租赁许可证》等证件的办理直接影响其工商证照的办理及正常经营，故其在了解到无法办理该证件后，如认为继续履行合同会损害其合法权益，应及时采取解除合同并将场地交还给原告等有效措施避免损失继续扩大，但被告采取消极的态度继续占用场地经营，理应从2016年7月6日后的合理时间开始按合同的约定支付租金。因被告继续占用房屋，经原告多次催告仍拒绝支付租金，原告主张于2018年4月10日解除双方的租赁合同，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾空并交回给原告，结合涉案场地的面积、用途等因素考虑，本院给予被告一个月的腾空时间。故被告应从2016年8月8日开始支付至2018年4月10日止的租金，并从2018年4月11日开始向被告支付房屋占用费至2019年1月7日给原告，之后的房屋占用费，原告已明确不在本案中主张，故本案不作处理。对于被告应支付的租金、房屋占用费具体金额，合同已明确租金起算日期为2010年5月8日，第一年至第三年每月按每平方米35元计算，从第四年起在上一年租金的基础上，每年每平方递增3%直至合同期限届满。原、被告双方对于租金开始递增的时间有争议。原告主张租金自2013年5月8日开始逐年递增3%，被告则主张，双方已经在补充协议中约定，从2010年12月9日才开始按照合同约定的标准计算租金，故租金应当自2013年12月9日起递增。根据补充协议的约定，“租金的递增方式按原合同执行”，故双方对于2010年5月8日至12月8日期间租金每月30万元的约定是对特定时间段内租金的调整，不能视作改变合同约定的租金递增方式，相应租金及租金解除后的房屋占用费仍应按照《租赁经营合同》的约定计算，即2012年12月8日至2013年5月7日的租金为每月857800元，2013年5月8日至2014年1月22日的租金为每月883534元，2014年5月22日至2015年5月7日的租金为每月910040.02元，2015年5月8日至2016年5月7日的租金为每月937341.22元，2016年5月8日至2017年5月7日的租金为每月965461.46元，2017年5月8日至2018年5月7日的租金和房屋占用费为每月994425.30元，2018年5月8日至2019年1月7日的房屋占用费为每月1024258.06元，其中2014年5月22日至2016年8月7日的租金，由被告按照合同约定的70%计付给原告。原告在本案中未主张2016年8月8日至2016年9月7日的租金，按照原告的主张及上述标准计算出被告应该支付的租金、房屋占用费共计857800元/月×5月＋883534/月×8月＋883534/月÷31天×14天＋[910040.02元/月÷31天×17天＋910040.02元/月×11月＋937341.22元/月×12月＋965461.46元/月×3月]×70%＋965461.46元/月×8月＋994425.30元/月×12月＋1024258.06元×8月＝56864928.52元。原告表示同意扣减5000000元，故被告还需向原告支付2012年12月8日至2014年1月23日、2014年5月22日至2016年8月7日及2016年9月8日起至2019年1月7日的租金、房屋占用费共计56864928.52元-5000000元=51864928.52元。对于双方其他应结算的费用，被告未提出反诉，本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告广州市冠昊物业管理有限公司与被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司之间签订的《租赁经营合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充合同》、《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼补充协议》于2018年4月10日解除；二、被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司自本判决生效之日起一个月内将广州市海珠区石榴岗路3号（原广州军区联勤部干休所三号大院综合楼）第1层至第10层、第15层至第23层及地下停车场交回给原告广州市冠昊物业管理有限公司；三、被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市冠昊物业管理有限公司支付2012年12月8日起至2014年1月21日止、2014年5月22日起至2016年8月7日止及2016年9月8日起至2019年1月7日止的租金、房屋占用费共计51864928.52元。四、驳回原告广州市冠昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用366102.24元（其中受理费361102.24元，保全费5000元），由原告广州市冠昊物业管理有限公司负担67829.24元，被告广州市凯荣都国际大酒店有限公司负担298273元（其中包含保全费5000元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  陈金爱二〇一九年十二月十二日书 记 员  钟 露陈韵怡