上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初8626号原告：张仲杰，男，1963年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：钟晓琳，女，1964年9月21日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：吴雯麟，上海旭灿律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺。董事长委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌秀峰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告张仲杰、钟晓琳与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“豫商公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序于同年11月8日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李重光、吴雯麒，被告豫商公司的委托诉讼代理人王秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仲杰、钟晓琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告无法使用二层地下室赔偿金XXXXXXX.11元{计算方式：【52㎡-8.84㎡)×2/(115.72㎡+52㎡×2)】×XXXXXXX元}及利息(计算方式：以XXXXXXX.11元为本金，自2018年9月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至赔偿金付清之日止)；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告通过被告发布的广告得知由被告开发位于上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄的东滩豫翠苑小区正在出售期房，故前往售楼处看房。被告售楼处工作人员向原告推销该小区房屋，并表示买别墅送两层地下室，样板房、售楼处广告宣传与沙盘模型都可见到两层独立的地下室空间可供使用。原告考虑虽然房屋单价较周围别墅小区偏高，但赠送地下室面积较大，分摊下来房屋单价与周围小区差别不大。故原、被告于2018年6月7日签订商品房预售合同，由原告购买被告开发的位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋价款XXXXXXX元。2019年初原告获知，所购房屋两层地下室并不合法，开发商所建地下室样板房已被城管部门作为违法建筑拆除，且不能再行搭建。被告售房宣传时，原告所购房屋上下共计五层，现只能使用三层，与被告原先承诺严重不符。根据相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告售房时在广告中明确有两层地下室可以使用，原告基于此才购房，此亦为影响房屋价格的重要因素，此内容应当作为合同内容约束原、被告双方，现被告无法兑现此部分合同内容，已属重大违约，对原告造成的损失应承担赔偿责任，为此，原告涉讼。被告豫商公司辩称：第一，预售合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效。预售合同中的补充条款并非格式条款，系原、被告双方协商一致后达成的合意，相关内容亦未免除被告责任或排除原告权利，且在显眼位置被予以充分提示，原告应可充分了解合同中的权利义务。因此，预售合同及其补充条款对双方均具有约束力。第二，原告提供的广告宣传资料依法依约不构成预售合同的内容。首先，预售合同补充条款明确约定了任何形式的广告宣传资料均为要约邀请，不能构成预售合同的内容。其次，被告从未在广告宣传中作出“赠送两层地下室”的承诺，相反被告通过多种方式提示购房者，广告资料、样板房、沙盘和模型等广告宣传仅供参考，房屋情况以预售合同为准。预售合同对双方所买卖的房屋面积、价格作了明确约定，原告所主张的地下室并未计入房屋建筑面积，合同总房价仅与房屋建筑面积有关。同时，补充条款也明确对于不计入产权的面积变化不影响房价款，原告主张广告宣传资料对房屋价格的确定存在重大影响与事实不符。因此，原告提供的广告宣传资料不符合相关司法解释规定的可视为要约的条件。第三，被告已经按照预售合同约定向原告履行房屋交付义务，不存在违约情形，原告主张被告赔偿其无法使用二层地下室赔偿金没有事实和法律依据。原告为其诉称向本院提交如下证据材料：1.售楼处广告、沙盘模型、网页公证书；2.上海市商品房预售合同、发票；3.拆违照片；4.地下室平面图、东滩豫翠苑附属面积统计表；5.上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书；6.地下车库组合平面图及地下车库1-1剖面图；7.行政处罚决定书及相关证据；8.东滩花园楼盘介绍；9.东滩花园商品房预售合同、房屋状况及产权人信息；10.部分业主与被告部分销售人员、工作人员的微信聊天记录、电话录音及文字整理材料、视频、销售人员名片信息，被告自行拆除样板房地下室视频及新闻报道视频。被告为其辩称向本院提交如下证据材料：1.公证书；2.上海市商品房预售合同；3.交付使用许可证、房屋土地权属调查报告书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的售楼处广告、沙盘模型照片，证明被告以买别墅赠送两层地下室的广告宣传出售涉案房屋，原告据此决定购买涉案房屋，同时广告内容对房屋售价有重大影响。被告表示广告、沙盘模型照片与被告展示的不符，不能确认真实性，也没有指向原、被告双方争议的房屋，对关联性不予认可，该两份证据中没有承诺赠送地下室的内容，故对证明目的也不予认可。该份证据材料从内容、形式上看，均指向被告建设的东滩豫翠苑小区，被告并未提供相反证据证明该宣传册与其同时期所作不符，故本院确认该组证据的真实性，可以作为本案事实认定的依据。2、原告提供的(2019)沪东证字第2819号、(2019)沪东证字第2820号、(2019)沪东证字第2821号《公证书》，证明目的同上述证据1。被告表示公证书的申请人不是原告，与原告无关；所调取的信息来源于第三方网站，不是被告制作或委托发布，与被告无关；公证书取得时间是2019年3月26日，原告没有证据证明其是根据第三方网站信息决定购买涉案房屋。该组公证书中的内容均系第三方网站作出，原告并未提供相应证据佐证该宣传系经被告授权，亦未提供证据证明该宣传材料对原告决定购房产生影响，故对该组证据与本案的关联性，本院不予确认。3、原告提供的拆违照片，证明政府部门拆除已搭建地下室，并告知不能再行搭建，被告构成违约。被告表示对“三性”及证明内容均不予认可。地下空间归被告所有，并不是交付房屋的一部分，与原告无关，并未损害原告合同项下的权利。该份证据与上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书相印证，证明已搭建地下室被拆除的情况，本院确认该证据的真实性，可以作为本案事实认定的依据。4、原告提供的《东滩豫翠苑附属面积统计表》，证明被告承诺给予原告的地下室面积，现无法兑现；被告表示真实性不予认可，统计表与事实不符，且他案原告提供该份表格称是由其自行测量所得。该份材料上没有被告盖章确认，无法证明系被告制作，本院对其真实性不予确认。5、原告提供的地下车库组合平面图及地下车库1-1剖面图，证明涉案房屋地下车库情况，可据此计算每户地下室面积；被告表示关联性不予认可，与本案无关，也无法得出双方具有赠送两层地下室的约定。对该组证据真实性，本院予以确认。但该组材料反映的是东滩豫翠苑小区规划结构，从内容上并未反映出开发商向涉案房屋的购房者赠送两层地下室的允诺。6、原告提供的东滩花园楼盘介绍、东滩花园商品房预售合同、房屋状况及产权人信息，证明与东滩豫翠苑相近地段的东滩花园的单价，涉案房屋正是加赠两层地下室才符合市场价格。被告表示不予认可，不同的楼盘不具有可比性，不能用第三方的合同来确定原、被告之间的合同权利义务。该组证据与本案不具有关联性，面积、地段、户型等多种因素对房屋市场价格均具有影响，故该组证据不能作为本案事实认定的依据。7、原告提供的部分业主与被告部分销售人员、工作人员的微信聊天记录、电话录音及文字整理材料、视频、销售人员名片信息，证明被告处部分销售人员向业主承诺有地下室等相关情况；被告自行拆除样板房地下室视频，证明被告样板房的地下室在城管出具限期整改通知书后全部拆除；新闻报道视频，证明被告对于地下室问题辩解是前一家公司的遗留问题，并试图贿赂记者。被告认为上述证据不符合电子证据的取证规则，无法确认聊天双方的真实身份，微信聊天内容存在删减，时间发生在合同订立时，对其真实性和关联性不予认可；聊天内容中没有明确具体赠送的内容，无法达到原告的证明目的。部分业主与被告部分销售人员、工作人员的微信聊天记录、电话录音及文字整理材料、视频内容的真实性、完整性等情况，本院无法确认，故不作为本案事实认定的依据。被告自行拆除样板房地下室视频及新闻报道视频与上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书相互印证，其真实性予以认可，故可作为本案事实认定的依据。8、被告提供的(2019)沪卢证经字第3669号《公证书》，证明被告未在广告宣传或其他任何文件中作出赠与原告两层地下室的承诺，原告证据中的相关广告宣传资料并不符合作为要约的法定条件，不能成为合同的组成部分。原告表示对真实性无异议，但该公证书作出时间是2019年6月19日，相关案件已经发生，被告是在得知案件情况后为应诉制作，存在刻意性，与原告购房时现场情况不一致。该《公证书》的作出时间与原告购房时间相差甚远，相关内容不能反映原、被告签订合同时的状况，该份公证书对本案事实不具有证明力。经审理查明，2018年6月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市商品房预售合同，合同第一条载明甲方经批准投资建造商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。合同约定原告向被告购买坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1-3层房屋，建筑面积为115.72平方米，地下附属面积8.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价为39060.64元，总房价款为XXXXXXX元。该商品房所在物业名称为：东滩·豫翠苑，销售宣传名称为：禹洲东滩雍禧。合同补充条款一中第三条载明：(一)小区内未计入公摊面积的以下房屋与部位，除法律另有规定或合同另有约定外，归出卖人所有，包括但不限于：商铺、配套房屋、配套设施、公用设备、人防设施、小区内的地上车库、地下停车库(位)和地下室、架空层、会所、幼儿园等其所有者权益、使用权益或投资权益等归出卖人所有，出卖人有权销售、出租或者收取收益。对于出卖人所有的车位(车库)，出卖人有权选择通过部分或全部出售、附赠或出租等方式进行处分，可根据实际情况进行整改并确定用途，买受人予以知晓并同意……(二)对于不计入产权面积且业主享有专有使用权的部分，面积变化不影响房价款，出让人承担质量和瑕疵担保义务的范围仅限保证该房屋或商铺主体结构合格和不能严重影响买受人正常居住使用；使用权人承担该部分的保修、维修责任。(三)没有公共通道进出的庭院、露台、非产权式地下室，其使用权由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人享有，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定外，上述部分不办理产权证。使用权人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。地下车库、架空层和商业中心等配套建筑未计入分摊面积，其所有权和收益权属于出卖人，法律法规及合同另有约定的除外；该部分是否享有投票权及是否需要缴纳专项维修资金、物业服务费等按相关法律政策及管理规约执行。补充条款一第四条第(一)项载明：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料(含图册、海报、模型、报纸等)、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘、海报等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，不作为合同依据，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准……。合同签订后，原告支付了购房款，被告开具相应发票。2018年12月14日，被告取得涉案房屋住宅交付使用许可证。另查明，东滩豫翠苑的A户型宣传页中载明建筑面积约108~112㎡的房屋，户型为3房2厅2卫，设计的户型图包括地下一层地下车库区、地下夹层休闲魔幻区及地上三层，户型图下方小字“友情提示：本户型为改造方案，并非交付标准，最终解释权归开发商所有。本项目建筑规划里不含电梯，仅预留电梯井；交房时，所有地下室均无隔断，仅为一层，业主可自行分配，个性化分层；同时本资料户型平面图以及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”东滩豫翠苑的小区宣传页上载有A、B户型图，建筑面积分别为108㎡、116㎡，两种户型设计图中均包括地下室及分割示意，载明“层高约5m阳光地下室，可自行分割为私属车库与多功能健身影音室让生活无限畅想”，同时，该页下方小字备注“友情提示：本项目交付时不含电梯，仅预留电梯井；交房时，地下室层高约5m，客户可自行分割利用。同时本资料户型平面图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准”。再查明，该小区样板房的地下空间曾搭建成独立空间。2019年3月18日，上海市崇明区陈家镇城市管理行政执法中队作出沪崇(陈府)责拆决字(2019)第160005号上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，认定陈家镇北陈公路XXX弄XXX号和159号地下车库里搭建建(构)筑物违反了相关规定，要求本案被告限期自行拆除有关违法建筑。现该样板房内的搭建建筑已拆除。还查明，根据被告豫商公司提供的2018年12月4日东滩豫翠苑的房屋土地权属调查报告书，经上海市崇明区房屋测绘所测量，涉案房屋层次为1-3层，室内建筑面积(含阳台)115.72㎡、地下建筑面积8.84㎡。以上事实，由原告提供的东滩豫翠苑宣传广告、沙盘模型、《上海市商品房预售合同》、发票、责令限期拆除违法建筑决定书，被告提供的《房屋土地权属调查报告书》，以及原、被告的当庭陈述等予以证实。本案的争议焦点为：一、原告所购房屋依约是否包含独立的两层地下室；二、被告是否应当承担赔偿责任。关于争议焦点一：根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。即广告宣传资料构成要约的前提是广告宣传中作出了具体明确的说明和允诺，允诺的内容可以被特定化并可以被明确的预期，且该内容对房屋价格的确认具有重大影响。本案中，原告主张被告的销售广告、宣传资料及样板房展示中明确赠送两层地下室，属于合同的组成部分，被告豫商公司实际交付的房屋无法搭建两层地下室，构成违约，而被告豫商公司不予认可。本院认为，首先，从宣传资料分析，原告提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋的面积作了明确告知，对地下空间也明确“层高5m”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中并未反映出被告豫商公司作出了赠送面积为52㎡两层地下室的明确允诺。其次，涉案《上海市商品房预售合同》中有关房屋结构、面积、单价、总价等条款为合同的核心要素条款，确定了涉案合同项下的核心内容，合同订立时双方应予充分关注，现被告实际交付的房屋面积、结构与合同记载一致。再次，该小区房屋价格已经有关部门审批备案，报批价格、面积中均不包含原告所述的地下空间，原告提供的证据不足以证明两层地下室空间对该房屋价格的确定具有重大影响。况且，根据原告所述，所谓的“赠送两层地下室”是购房后通过改造而增加的实际使用面积，购房时其对房屋权属登记面积不包括该部分内容应属明知。故综合分析广告宣传资料的内容，以及合同对房屋结构、面积和地下空间权属的约定，本院难以认定被告在广告宣传中作出了附赠占地面积为52㎡的独立两层地下室的要约，即原告所购房屋依约未包括独立的两层地下室。关于争议焦点二：本院认为，虽然原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室空间，但被告在房屋销售过程中，通过广告资料、样板房展示等形式，对相关地下空间的使用方式进行不当宣传，对原告作出购房决定可能存在一定程度的影响。但该使用方式违反了法律强制性规定，使原告实际无法按照宣传内容完全实现地下空间的使用功能，致其预期利益受到一定损失，被告应当承担相应的赔偿责任。但综合在案证据，无法证明该地下空间使用方式对房屋价格存在重大影响，故原告所主张的赔偿金计算方式于法无据，本院难以支持。因此，结合本案的具体情况，本院确定由被告酌情赔偿原告损失45201元。关于原告主张的赔偿金利息，缺乏法律依据，本院不予支持。被告作为房地产开发企业，在房屋销售过程中应当规范自身经营行为，秉持诚实信用原则，严格依法、依规办事，切实承担起企业的社会责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张仲杰、钟晓琳45201元；二、对原告张仲杰、钟晓琳的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20783元、财产保全费5000元，合计25783元，由原告张仲杰、钟晓琳负担25127元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  施黎黎人民陪审员  高永明二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李 嫚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。