2广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28558号原告：广州市中迎投资有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号5001B房。法定代表人：张素芹,总经理。委托诉讼代理人：苏建华，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：何盈，广东广之洲律师事务所实习人员。被告：广西圣保堂健康产业股份有限公司，住所地广西省南宁市高新区创新西路13号。法定代表人：黄爱强。原告广州市中迎投资有限公司与被告广西圣保堂健康产业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市中迎投资有限公司的委托诉讼代理人苏建华，被告广西圣保堂健康产业股份有限公司的法定代表人黄爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市中迎投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房产租赁合同》（合同编号：NO.Z0009815）;2、请求依法判令被告返还租用房屋；3、请求依法判令被告支付房屋租金140000元（计至7月15日）；4、请求依法判令被告支付迟延支付租金的滞纳金120000元（按每天所欠租金的1%计至起诉之日，应计算至被告实际履行之日）；5、请求依法判令被告支付房屋使用费40000元（暂计至2019年8月15日，应计算至被告返还房屋之日）；6、请求依法判令由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年9月5日，被告因住宅需要与原告签订《房屋租赁合同》（合同编号：NO.Z0009815），合同中约定原告将位于白云区××街××号的房产（以下称“该房屋”）出租给被告。该房屋的租期为3年。从2018年10月15日至2021年10月14日止，每月租金为人民币40000元，租金按月结算，被告于交付房产之日向原告交付保证金人民币80000元以及首月租金人民币40000元，以后被告在每月的15日前支付下月租金，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。合同签订后，被告自今年5月起未再向原告支付租金，且经原告多次催讨后，被告仍支付上述费用，被告的行为已构成根本性违约，造成了原告极大的经济损失。据此原告于2019年7月4日向被告发出《催缴租金通知书》，但被告收到后仍未向原告支付租金，且继续占用原告房屋至今。为维护原告的权利，特向贵院提起诉讼。被告广西圣保堂健康产业股份有限公司辩称，一、被告已于6月向原告提起诉讼，案号为（2019）粤0111民初28150号。二、原告称“被告自5月起未向原告支付租金已构成根本性违约”且“继续占用原告房屋至今”，不符合事实。被告在2018年10月15日搬入后不到7天，即发现原告提供的房子不具备“高级会所”的基本条件，经与原告协商要求解除合同后并搬走，但原告同意整改但不同意解除合同和搬走。被告在10月18日支付了首月租金。后，原告都以没有资金为由未按承诺进行整改。经协商，被告于1月9日支付原告8万元用作整改，1月25日又追加4万元，但原告简单处理了电闸等之后，就再未进行处理。今年3月，被告提出向原告购买涉案房屋，但原告又要求被告按租赁协议结算后再协商购房事项，至今双方无法再协商。被告向原告及物业要求搬走，但原告不同意，物业公司也以业主不同意搬走为由拒绝放行，同时从6月份开始不允许被告客户进入涉案房屋商谈业务。原告在7月份开始封闭涉案房屋门锁并断水断电断通信。后经派出所、供电局和街道办协调，恢复了水电和通信。被告认为原告提供的房屋与其承诺不符且无法正常居住，原告以欺诈的手段故意隐瞒房屋无法使用的事实，又故意用承诺哄骗被告，使被告在违背真实意愿的情况下签订的《房屋租赁合同》应属可撤销合同。应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、不动产权证书、账户交易明细表、通知书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据粤（2016）广州市不动产权第04202331号不动产权证书显示，坐落于白云区××街××号房屋的不动产权利人是原告，房屋建筑面积688.48平方米，总层数3层。2018年9月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，租赁房产地址为白云区××街××号（以下简称涉案房屋），建筑面积688平方米，乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；甲方同意将房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为3年，从2018年10月15日至2021年10月14日止，甲方应于2018年10月1日将房产交付给乙方使用；月租金为40000元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订合同当天向甲方支付定金40000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金40000元，以及首月租金40000元；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，等等。合同签订后，被告于2018年9月5日、9月26日分两次向原告转账支付了保证金80000元。被告承租涉案房屋后向原告支付了2018年10月至2019年3月的租金共240000元。庭审中，被告提交房屋照片、房屋完损性鉴定报告、建筑消防设施检测报告、短信、意向性贷款承诺书，主张涉案房屋存在消防瑕疵，防盗、防水不合格，影响居住使用。原告认为，照片无法证明被告该主张，且被告并未提交相关证据证明其曾要求维修而原告未予解决；房屋完损性鉴定报告没有鉴定机构盖章，建筑消防设施检测报告只有封面盖章，后面的内容都没有盖章，真实性不予确认；短信、意向性贷款承诺书与本案无关。原告提交催缴租金通知书及邮递记录，催缴租金通知书，内容为原告通知被告因其拖欠从2019年4月起的租金，要求被告在2019年7月15日前缴纳所欠租金，如逾期未缴纳视为被告放弃承租权利，原告将收回房产，并对房产内的财物进行封存；邮递记录显示原告向涉案房产所在地址邮寄催缴租金通知书，收件人为被告法定代表人黄爱强，该邮件于2019年7月5日签收，但被告否认收到该邮件。被告陈述，原告于2019年6月起对涉案房屋的门禁进行锁闭并切断车库的供电，后被告报警，管理处才将侧门打开并接上车库电源，但正门至今无法使用。被告确认其至今仍在使用涉案房屋，但要求马上搬离，原告表示同意原告搬离，但前提是被告需交清欠付的所有租金。另查，被告于2019年8月6日向本院提起诉讼，要求依法解除合同，并退还租金24万元、押金8万元等，本院以（2019）粤0111民初28150号案立案审理。经本院现场勘察，涉案房屋的现状为总共六层，包括地下车库、地下一层夹层、第三、四、五层及最顶层的佛堂，原告称顶层佛堂是收楼时就已经存在。原告确认涉案房屋存在加建情况，加建了两层，加建部分没有规划报建手续。经法院向原告释明因涉案房屋存在加建且加建部分没有合法的报建手续，租赁合同应无效后，原告仍然坚持要求解除涉案租赁合同。原告向本院提出财产保全申请并提供保单保函作为担保，本院于2019年8月12日作出裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告名下价值300000元的财产。本院认为，依据不动产权证书的记载，涉案房屋总层数为3层，而经本院现场勘察，涉案房屋现状为六层，原告作为涉案房屋的产权人，亦确认房屋加建部分未向相关管理部门办理规划报建手续，本案租赁关系指向的标的物是整栋房屋，该房屋应视为一个不可分割的整体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就未办理规划报建手续的房屋订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律效力，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，因被告已另案起诉要求原告退还保证金，现原告要求被告返还涉案房屋合法合理，本院予以支持。虽然合同无效，但被告已实际使用了涉案房屋，应支付相应的房屋占用费，被告主张涉案房屋存在影响居住使用的情况，但其提供的证据均不足以证实其主张，本院不予采纳，故房屋占用费可参照双方约定的40000元/月的标准计算，从2019年4月计算至被告实际返还涉案房屋之日止。因涉案租赁合同无效，合同关于租金滞纳金的约定亦属无效条款，故原告主张租金滞纳金的诉请，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告广西圣保堂健康产业股份有限公司向原告广州市中迎投资有限公司返还位于广州市白云区博雅二街1号房屋；二、本判决生效之日起三日内，被告广西圣保堂健康产业股份有限公司向原告广州市中迎投资有限公司支付房屋占有使用费（按40000元/月的标准计算，从2019年4月计算至被告实际返还涉案房屋之日止）；三、驳回原告广州市中迎投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，由原告广州市中迎投资有限公司负担1160元，由被告广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1740元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。财产保全费2020元，由原告广州市中迎投资有限公司负担808元，由被告广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1212元并于本判决生效之日起三日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月三日书记员  陈春燕