河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0822民初3372号原告：范德利，男，1971年2月10日出生，汉族，居民，住河北省兴隆县。委托诉讼代理人：肖佳宏，河北东庆律师事务所律师。被告：原欣，女，1968年10月4日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘广友，男，1975年1月20日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。被告：范德柱，男，1960年4月12日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。原告范德利与被告原欣、范德柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告范德利及其委托诉讼代理人肖佳宏，被告原欣及其委托诉讼代理人刘广友，被告范德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范德利向本院提出诉讼请求：1.确认被告原欣与被告范德柱及原告母亲潘素珍之间达成的房屋买卖协议无效；2.被告原欣返还原告位于大安范久珍名下的房屋一处；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告父亲范久珍与母亲潘素珍于1977年在所居住的大安建房屋一处，共3间（详见1991年12月3日的宅基地有偿使用登记表）。1984年，原告父母与原告的大哥范德柱及二哥范德山分家，其中规定上述房屋归原告所有，但允许原告父母居住其中的1间，待原告父母去世后交还原告，被告范德柱与原告二哥范德山分得了另一处新建的4间房屋（每人两间），该房屋1991年已从范久珍名下变更至被告范德柱名下。原告父亲于2001年11月去世。2004年，被告范德柱及原告母亲潘素珍在原告不知情的情况下，擅自与被告原欣签订协议，约定将上述分家时原告分得的3间老房以5.9万元的价格出卖给被告原欣。被告原欣系北京市城镇居民，其无权购买农村村民的房屋，被告范德柱及原告母亲潘素珍在未取得原告同意的情况下，也无权处分原告所分得的房屋，因此，被告原欣与被告范德柱及原告母亲潘素珍所签订的房屋买卖合同无效，被告原欣依法应将所取得的房屋返还给原告。被告原欣辩称，原告主张涉案房屋的宅基地或土地使用权登记在范久珍名下，至今房屋所有权人仍然是范久珍和潘素珍，原告并不是房屋的所有权人。依据相关协议，已经合伙购买并翻建了范久珍潘素珍夫妇的旧房屋，租赁了相关土地，对此，村委会同意上述行为并收取了相关的费用，原告主张返还的房屋已经被拆除，原告主张的标的物在诉前已经灭失。本着尊重事实和历史的原则，我与他人签订土地租赁等协议，并不违背相关法律规定，应当合法有效，我作为土地使用权的合法者，对其土地用役物权也不宜排除。综上，驳回原告的诉讼请求。被告范德柱辩称，原告称自己房屋在他不知情下被母亲和我卖给原欣纯属无稽之谈。原告根本没有一间房屋，老娘所卖房是母亲和父亲的共有财产。父亲去世后，房子是母亲的自有财产，母亲有权处置自己的财产，根本不存在卖原告的房屋。原告所称分家所得房屋根本不存在，因为从来没有分过家。老娘卖房纯属老娘自愿，只因老娘不识字，我代老娘签个字，老娘自己按个手印，自己收了钱。基于以上事实，原告诉求无理无据，请驳回原告的一切诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告范德利提交1号证，宅基地有偿使用登记表（编号13），证明宅基地登记情况；2号证，原告二哥范德山证明一份及原告母亲潘素珍录像光盘一份，证明1984年原告父母将本案争议的上坎三间房屋分给了原告；3号证，宅基地有偿使用登记表（编号54），证明被告范德柱1984年分家时与范德山分得了父母下坎的四间房屋；4号证，协议书、收据、完税证明及调解笔录，证明被告及潘素珍未经原告同意擅自签订房屋买卖协议，仅于事后分给原告2.9万元；5号证，（2018）冀0822民初1891号民事判决书及（2019）冀08民终894号民事判决书，来源于法院文书网，证明同类案件有法院判例，与原告诉讼请求相符；6号证，分家单复印件1份，证明涉案房屋在分家时归原告所有。被告原欣对原告范德利提交1号证的真实性无异议，但是对其效力有异议，不能作为所有权的证明；2号证范德山的证明有异议，仅为范德山个人表述，应有其他分家人的共同证明，潘素珍已经于2004年将房屋有偿转让给被告原欣，光盘视频形成于原告陈述的2016或者2017年，晚于转让行为，视频内容不宜被法庭采纳，认为光盘内容无效；3号证真实性无异议，但是仅能证明范德柱大安村有一个房子；4号证的真实性均无异议，但是协议书上写的是买房子，双方买卖的仅为房屋的所有权，经由村集体同意租赁的土地；5号证与本案无关；6号证看不清楚，且为复印件，不予认可。被告范德柱对原告范德利提交1号证无异议；2号证范德山证明不认可，分家这个事根本不存在，从来没有分过家，事实上我父亲两次提起过分家，但是没有分成，光盘没有实际意义；3号证无异议；4号证中协议书、收据、完税证明及调解笔录无异议；5号证认为与本案无关；6号证看不清楚，没有分家单，没有分过家。本院认为原告范德利提交的1、3、4号证具有真实性、合法性且与本案有关联性，予以采信，2号证证人未到庭接受质证，不能确定证据真实性，不予采信，5号证的民事判决书与本案无关联性，不予采信，6号证为复印件，不能与原件核对，不予采信。本院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下：1991年12月3日，《宅基地有偿使用、宅基地籍测量登记表》（编号13）中记载：土地使用者为范久珍；地址为大安峪三组；主房3间；建房时间为1977年；户主为范久珍，妻子潘素珍，次女范连云，次子范德利；标明了四至范围。2001年11月范久珍去世。2004年10月15日，潘素珍与原欣签订协议书，双方主要约定：原属大安村范久珍（与潘素珍为一家）的房屋卖给原欣，四至边界以宅基地本为准，作价5.9万元；2004年10月15日前付款3万元，余款于2005年3月15日左右付清，同时潘素珍腾清房屋并交付原欣，不耽误原欣装修；由此房引起的水、电、路等问题，潘素珍应帮助原欣共同妥善解决。此协议潘素珍一方由范德柱代其母亲签字，有原欣签字。2005年1月2日，范德柱出具收条：今收到原欣交来买房及土地租赁费陆万肆仟元整。2004年11月26日原欣缴纳了相关契税。原欣已将旧房屋进行了翻建。因房屋买卖发生纠纷，2017年6月3日，村委会夏志平、李秀芹主持调解，参加人员为：潘素珍、范连云、范连芳、范德柱、原欣、刘广友、魏晓娣、赵洪亮及范德利。范德利认为这宅基地是我的，写的范久珍的名，我不承认。范连云称当时买卖之后，范德利收2.9万元卖房款。潘素珍说房子我已经卖了，地也给了，当时钱给你了，德利说话不算数。调解未果，范德利也未在调解笔录上签字。潘素珍于农历2018年7月20日去世。另查明，1991年12月4日，《宅基地有偿使用、宅基地籍测量登记表》（编号54）中记载：土地使用者为范德柱；地址为大安峪三组；主房4间；建房时间为1961年；户主为范德柱，妻子夏金荣，长子范继涛，次女范圆圆；标明了四至范围。本院认为，农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而被告原欣是北京市城镇居民，无权享受农村集体经济组织成员的权利。被告原欣与被告范德柱及潘素珍签订的协议，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。原告范德利主张被告原欣与被告范德柱及潘素珍2004年10月15日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告原欣购买的涉案房屋因翻建而不能返还原物，对于翻建后的房屋价值也未予以确认，因此，原告主张被告原欣返还原告位大安组范久珍名下房屋一处的诉讼请求，应当另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、确认被告原欣与被告范德柱及潘素珍2004年10月15日签订的房屋买卖协议无效；二、驳回原告范德利的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告范德利负担25.00元，被告原欣负担25.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审判员  师庚卯二〇一九年十二月十九日书记员  柳建鑫附页一、判决的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、上诉期限及上诉费用如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费100.00元，上诉于承德市中级人民法院。逾期不交上诉状并不交上诉费的视为放弃权利，本判决生效。如果上诉，将上诉费汇入河北省承德市中级人民法院,开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02。