浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初7438号 原告：慈溪市顺发火机实业有限公司（统一社会信用代码91330282728121817R）。住所地：慈溪市观海卫镇师桥打火机工业园区。 法定代表人：郑舒天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑睿杰，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：陈灯旭，男，1978年4月18日出生，汉族，住乐清市。 被告：虞磊君，男，1987年12月16日出生，汉族，住慈溪市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：余天泽，浙江煜华律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。 原告慈溪市顺发火机实业有限公司（以下简称顺发公司）与被告陈灯旭、虞磊君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告顺发公司的委托诉讼代理人郑伟、岑睿杰与两被告的共同委托诉讼代理人余天泽到庭参加了两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人卢万庆到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2017年8月1日签订的房屋租赁合同；2.判令两被告拆除搭建的建筑物、构筑物，将租赁的厂房恢复原状并返还给原告；3.判令两被告支付原告自2019年5月1日起至厂房实际腾退之日止、按日租金2214元计算的租金及房屋占有使用费。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为判令两被告将位于慈溪市观海卫镇工业园东区临古师路的自西向东共13间一至五层的厂房（即慈房权证2014字第××号房屋所有权证项下的部分房屋）腾退并返还给原告，并撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2017年8月1日签订房屋租赁合同一份，合同约定两被告承租原告所有的位于慈溪市观海卫镇工业区东区临古师路自西向东的一至五层厂房一幢（计13间），租赁范围尚包括厂房北面的空地约300平方米，由被告搭建棚屋，包括消防通道在内的南面场地14间约6米宽作为配套设施一并租赁给被告；租赁期限12年（自2018年1月1日至2030年4月30日止），2018年1月1日至2018年4月30日为装修期；年租金80.80万元，付款方式为半年一付，先付后租，提前一个月支付；房屋前面沿街以及拐角需搭建的棚屋由被告出资搭建，后面场地棚屋搭建由被告出资搭建，围墙由原告出资建造；被告在租赁期间内可根据自身经营需要进行内部装修改造，保持房屋主体不变，在安全规范的前提下原告不得干涉被告的装修改造。合同签订后，被告对承租厂房进行大面积改造，将厂房改造成居住用房，形成群租房对外出租；在厂房北面的6米消防通道上搭建了棚屋，改造成店面房对外出租；在厂房南面空地上搭建了棚屋。2019年年初，原告对被告擅自改变房屋结构、改变房屋用途的行为提出异议，要求解除租赁合同，但两被告置之不理。2019年4月，两被告支付原告租金，原告将租金退还给两被告，要求两被告解除租赁合同并返还租赁厂房，但至今未果。诉讼过程中，两被告支付了原告租金40.40万元，原告予以接受。原告认为，虽然双方签订的房屋租赁合同对租赁用途未作明确约定，但租赁厂房系工业厂房且双方对此均为明知，按照合同法租赁合同章的相关规定，两被告应当按照工业厂房的性质使用房屋。此外，原告系专业生产打火机的高危产品生产企业，厂房的规划设计及用途具有严格的消防安全规定，如果原告同意两被告将租赁厂房改造为群租房，则意味着原告未出租部分的厂房将不得从事打火机生产，此与日常生活经验法则不符，故两被告租赁厂房的用途仅限于工业生产经营。两被告未经审批擅自将租赁厂房改造为店铺和群租房予以转租，违反了相关行政法律规定，造成严重的公共安全隐患，也加重了原告的安全管理责任，使得原告的打火机生产无法通过安全生产年检，损害了原告的合法权益。 被告陈灯旭、虞磊君答辩称：一、涉案房屋租赁合同签订前，原告明知且认可两被告租赁涉案房屋用于经营公寓和商铺，双方就此达成一致意见，并签订了涉案房屋租赁合同。原告诉称两被告擅自改建租赁房屋作为店铺和群租房进行转租，与客观事实不符。二、两被告在取得租赁房屋后，在装修改造房屋过程中设置了消防通道，配备了消防器材，且消防部门经现场检查后，不但未提出整改意见，而且对被告的上述行为予以肯定，被告对租赁房屋的装修改造等行为并未危及公共安全，亦未损害公共利益。三、本案纠纷系原告恶意违约所致。房屋租赁合同签订后，原告要求大幅提高租金，遭被告拒绝，原告采取向消防部门举报、恶意停水停电等行为未果后，提起本案诉讼。原告企图将法律作为工具，获取非法利益，此系本案发生的真正原因。两被告认为其不存在违约行为，原告要求解除租赁合同的诉请无事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据： A1.房屋租赁合同一份（复印件），拟证明原、被告签订房屋租赁合同一份，合同对相关租赁事项作了约定； A2.照片一组，拟证明被告承租的厂房紧邻原告公司的打火机充气房，与原告厂区以围墙进行隔离；被告将租赁厂房改造成群租房，以家园公寓名义对外出租用于居住；被告在租赁的空场地上搭建了钢棚，将消防通道进行了隔离并在消防通道搭建棚屋，将消防通道改装成店面对外出租； A3.土地证、房产证一组，拟证明涉案房屋的权属状况。 被告向本院提供以下证据： B1.厂房续租协议一份（证据来源系郑志明发给被告，证据形式系打印件），拟证明2017年7月28日原告的原法定代表人郑志明和现法定代表人郑舒天达成一致，由郑志明出面将涉案房屋予以出租； B2.股权转让协议一份（证据来源系郑志明发给被告，证据形式系打印件），拟证明2018年12月24日郑志明和郑舒天在转让股权时约定，原告原有的房屋出租给被告，郑舒天受让郑志明的股权后，在原签订合同的基础上价格租金不变，重新签订新的合同； B3.通话录音资料一份（通话人系被告陈灯旭与房屋租赁合同的签订人员郑志明），拟证明原告在同意被告将涉案厂房改建作为店铺和公寓运营的前提下将涉案房屋出租给了被告，且原告的现法定代表人郑舒天对此知情并认可； B4.照片一组，拟证明被告承租涉案房屋后严格遵守相关规定，配备了相关消防设备、器材，设置了消防通道。 上述证据经双方质证，本院认证如下： 两被告对证据A1、A3无异议，同时认为证据A1的部分内容（即合同的第四条、第五条）证明了双方在租赁合同签订前对租赁房屋的处理事宜以及房屋租赁用途等事项达成了合意。证据A1、A3本院予以认定。两被告对证据A2的真实性、合法性无异议，但对原告主张的证明对象持有异议。证据A2的真实性本院予以认定，至于该证据所能证明的事实本院将根据证据反映的事实及双方的相关陈述进行认定。 原告对证据B1、B2、B4的真实性无异议，但认为该三组证据与本案没有关联性。证据B1、B2、B4的真实性本院予以认定，证据B1、B2虽系原告的原法定代表人与现法定代表人之间签订的相关协议，但该两组证据的内容涉及到涉案房屋租赁合同，故该两组证据与本案具有关联性，本院予以认定。证据B4与证据A1均反映两被告承租厂房后对厂房进行装修改造后的状况，与本案具有关联性，本院亦予认定。原告对证据B3的真实性无异议，但对两被告所主张的证明对象持有异议，认为该证据反而证明了原告在涉案房屋租赁合同签订时并不清楚两被告租赁房屋的实际用途，而是事后才知道。证据B3的真实性本院予以认定，该证据系原告提起本案诉讼后，被告陈灯旭与原告的原法定代表人暨涉案房屋租赁合同的经手人郑志明之间的通话录音，被告陈灯旭在通话中告知郑志明当初被告打算在涉案房屋上面搞公寓、围墙由对方建造，其子郑舒天现在以消防证、充气房距离公寓楼太近等为由起诉被告，郑志明告知被告陈灯旭充气房与公寓楼距离是否过近是另外一回事，不关被告的事，如果原告认为充气房距离过近可以自己关掉，自己将股权转让给郑舒天时已经将被告承租涉案房屋的相关情况告知了郑舒天，郑舒天对此也是同意的，郑志明对郑舒天的做法进行了批评，郑志明认为涉案房屋租赁合同有效，原告的诉讼是要输掉的。上述通话内容能够证明被告主张的待证事实。 根据本院认定的上述证据，结合双方对本案相关事实的陈述，本院认定本案事实如下： 原告系一家从事打火机、电子元件、家用电器及配件、五金配件、塑料制品、微型轴承、玩具、文化用品、电子计算机外部设备制造、加工以及道路货运经营等业务的企业。两被告与原告原法定代表人郑志明商定欲承租原告的部分厂房用于经营公寓。2017年8月1日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的位于慈溪市观海卫镇工业区东区临古师路自西向东一至五层共13间的厂房一幢以及厂房北面约300平方米的搭建空地，包括消防通道在内的南面场地14间约6米宽作为配套设施一并租赁给被告使用；租赁期限为12年（自2018年1月1日至2030年4月30日止），2018年1月1日至2018年4月30日止为装修期；2018年5月1日至2022年4月30日年租金80.80万元，2022年5月1日至2026年4月30日年租金84.90万元；2026年5月1日至2030年4月30日年租金89.20万元；临古师路东北转角处的80平方米搭建建筑物，加收每年租金4.20万元；付款方式为半年一付，先付后租，提前一个月支付；房屋前面沿街以及拐角需搭建的棚屋由被告出资搭建，后面场地棚屋搭建由被告出资搭建，围墙由原告出资建造；被告在租赁期间内可根据自身经营需要进行内部装修改造，保持房屋主体不变，在安全规范的前提下，原告不得干涉被告的装修改造；原告同意被告承租的房屋部分可用于转租；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向两被告交付了租赁房屋。2018年上半年，两被告在未经相关行政主管部门审批的情况下，将承租的厂房装修改造成单身公寓后对外出租，另将房屋拐角处的搭建建筑物装修成店面对外出租。两被告按约支付了原告2019年5月1日前的租金。2019年4月，两被告向原告支付了2019年5月1日起的半年度租金42.50万元，原告将该款项退还给两被告。本案诉讼过程中，两被告再次将该款项支付给了原告，原告予以接受。 另查明，涉案租赁厂房项下的土地地类用途为工业用地，厂房规划用途为工业。两被告将涉案租赁厂房改建成公寓未经相关行政主管部门审批。原告的原股东为郑志明、郑舒天，两人系父子关系。2017年7月28日，郑志明与郑舒天签订厂房续租协议，双方约定郑舒天将股权分割协议中确定的公司北首五楼厂房及充气房租给郑志明使用；租期计12年（自2017年8月1日至2029年7月31日）；租金每年计100万元，按季预付；郑志明在有合适客户的情况下，可将该五楼厂房转租给其他用户；双方另对其他事项进行了约定。2018年12月24日，郑志明与郑舒天签订股权转让协议一份，双方约定郑志明将其持有原告的50%股权转让给郑舒天；原告原有部分房屋出租给两被告，郑舒天受让郑志明股权后，须在原签订合同的基础上重新（价格租金不变）签订新合同；双方另对股权转让价款、转让价款支付、转让手续办理、交接工作、违约责任以及其他事项进行了约定。后原告办理了股权变更登记手续，2019年1月9日原告的公司类型变更为一人有限公司（自然人独资），法定代表人变更为郑舒天。 本院认为：涉案房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条的规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《浙江省城乡规划条例》第四十七条的规定，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。该条例第六十一条规定，房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处二千元以上二万元以下的罚款，对单位处一万元以上十万元以下的罚款。本案中，涉案厂房项下的土地地类用途为工业用地，厂房规划用途为工业。原告在厂房及房屋项下土地的规划用途未作变更的情况下将涉案厂房出租给两被告用于经营公寓，两被告亦在未经相关行政主管部门审批的情况下将涉案厂房改建为公寓，且双方至今未能办理涉案厂房及房屋项下土地的规划用途变更手续以及其他相关行政审批手续。就原告而言，其将涉案厂房出租给两被告用于经营公寓的行为违反了上述法律、地方性法规定的强制性规定，若涉案房屋租赁合同继续履行，原告将因此面临相应的行政处罚。虽然原告将涉案厂房出租给两被告用于经营公寓，两被告承租涉案厂房后按约支付了租金，但由于涉案厂房改建为公寓的行为已违反了上述法律、地方性法规定的强制性规定，原告作为出租人可通过解除合同进行自我纠正，以免除其可能承担的行政处罚。故原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，该诉请于法有据，本院予以支持。涉案房屋租赁合同解除后，两被告应将其租赁的房屋腾退给原告。原告要求两被告将租赁厂房腾退并返还给原告的诉请符合法律规定，本院亦予支持。根据本案实际，本院酌定两被告腾退涉案厂房的期限为五个月。两被告关于原告无权解除涉案房屋租赁合同的辩称意见不符合法律规定，本院不予采纳。至于涉案房屋租赁合同解除后，两被告因此产生的损失，两被告在本案审理过程中未就此提出反诉，且经本院释明，两被告表示本案中暂不处理该问题，故两被告因涉案房屋租赁合同解除的损失赔偿问题，本院在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项之规定，判决如下： 一、解除原告慈溪市顺发火机实业有限公司与被告陈灯旭、虞磊君于2017年8月1日签订的房屋租赁合同； 二、被告陈灯旭、虞磊君于本判决生效后五个月内将位于慈溪市观海卫镇工业园东区临古师路的自西向东共13间一至五层的厂房（即慈房权证2014字第××号房屋所有权证项下的部分房屋）腾空并返还给原告慈溪市顺发火机实业有限公司； 本案案件受理费12300元，由原告慈溪市顺发火机实业有限公司8200元，由被告陈灯旭、虞磊君共同负担4100元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  方苏琴 人民陪审员  方华春 人民陪审员  沈丽萍 二〇一九年十二月二十五日 代书 记员  孙晨雯