湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1024民初955号原告：湖北和达商业管理有限公司，住所地：荆州市江陵县荆江西侧中央半岛。法定代表人：沈夕迎。委托诉讼代理人：陈琴，湖北荆安律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉。委托诉讼代理人：陈兵，湖北荆安律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉。被告：彭于孝，男，1994年12月20日生，汉族。原告湖北和达商业管理有限公司（以下简称和达公司）诉被告彭于孝租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和达公司的法定代表人沈夕迎及其委托诉讼代理人陈琴到庭参加诉讼。被告彭于孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和达公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告解除租赁合同；2、判令被告向原告支付租金38723元、商业管理费1702元、欠缴的水电费1511元共计41936元及逾期付款违约金3146.77元（以中国人民银行同期贷款年利率为基础按罚息6.525%从2018年8月1日起暂计算至2019年9月25日）；3、2019年9月26日至清偿之日止按前述方式计算逾期付款违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月22日和11月27日，原、被告就被告彭于孝承租原告位于江陵县××镇××路××楼××层××、××、××号商铺经营中医康复理疗。分别签订了两份《湖北荆州江陵××项目商铺租赁合同》。双方约定30号商铺承租面积为38.23平方米，租金为每月30元×38.23平方米；31号、32号商铺承租建筑面积为74.05平方米，租金费为月租金1659元=22.4元×74.05平方米。二份租赁合同约定按季支付租金。并约定被告迟延缴纳房屋租金原告按每天欠款项的5%向被告收取滞纳金，商业管理费按3元/月计算，按年支付。水费2.5元/吨、电费1.2元/度，由被告自行负担。被告承租后，自2018年8月1日起至2019年8月31日止未再向原告支付租金、商业管理费。原告多次催促，均无果。被告在未提前告知原告的情况下趁晚上将店铺物品搬空。被告欠缴租金等费用恶意单方终止合同的行为已经构成违约。原告可主张解除合同。为维护合法权益，故诉至法院。被告彭于孝未在法定的期间内提交答辩状，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。原告和达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审审查，原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件及租赁合同两份，来源合法、客观真实，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年8月22日原告和达公司（甲方）与被告彭于孝（乙方）签订了一份《××项目商铺租赁合同》。合同约定：原告和达公司将其位于江陵县××镇××路××楼××层××商铺出租给被告彭于孝。该商铺建筑面积为38.23㎡.租赁期限为5年，共计60个月。商户免租期（含装修期）为90日，以提交《进场装修审批表》之日（不迟于9月1日）计算，正式营业日为起租日，租期顺延。租赁费用计算方式为每月租金按每平米30元计算为1147元。被告彭于孝租金按季支付，即3441元。乙方应于每缴纳租赁费阶段结束前30日将下季度租金以现金或者银行转账的方式支付至甲方指定的账户或收款人。乙方如延迟缴纳房屋租金，甲方按每天欠款项的5%向乙方收取滞纳金。乙方应在本合同签订之日向甲方预交6个月租金6882元，其中房屋租赁保证金（押金）1147元，该保证金在合同终止时，在乙方交清所有费用（包括水电气费、物业费）及腾空并交出房屋后，无任何纠纷和费用的情况下，由甲方十日内无息退还，其余款项自动抵扣租金。商业管理费用按5.6元/平方/月计算，按年支付为2569元。首次缴款开业前一周内支付。甲方提供水、电、网络进户到商铺。收费标准水费2.5元/吨、电费1.2元/度，网络费用由乙方全部自行负责。合同期满后乙方必须结清所用的水、电费，并将安装的水、电表一同无偿移交甲方。乙方欠交的水电气费所造成的违约责任由乙方负责。乙方有下列情形之一的，甲方有权无偿并无条件终止租赁合同收回房屋，且租金不予退还。因而造成的损失，由乙方负责损失，由乙方负责赔偿。1、将承租的房屋擅自转租给他人的；2、擅自拆改承租的房屋结构或改变承租房屋用途的；3、不交齐租金或拖欠租金超过十天的；4、不交齐水费、电费、天然气费或拖欠水电气费超过十天的…合同签订后，被告彭于孝向原告和达公司交纳了合同约定的租金6882元（含保证金，折合为6个月租金）、一年的商业管理费2569元（期限至2018年9月9日）。30号商铺被告彭于孝于2017年8月22日进场装修经营中医康复理疗，租金从2017年12月1日起算。2018年5月10日，被告彭于孝再次缴纳30号铺租金3441元（即2个月租金，租金期限至2018年7月31日）。2017年11月27日，原、被告双方又签订了一份《××项目商铺租赁合同》。合同约定原告将其位于江陵县××镇××路××楼××层××商铺出租给被告彭于孝。上述两商铺建筑面积为74.05㎡。租赁期限同上述合同。租赁费用计算方式为每月租金按每平米22.4元计算为1659元。乙方租金按季支付，即4977元。乙方应在本合同签订之日向甲方预交6个月租金9954元包含五个月租金8295元、房屋租赁保证金1659元。商业管理费用按5.6元/平方/月计算，按年支付为4976元。其他合同条款基本同上述合同。合同签订后，被告彭于孝按约交纳了31、32号铺6个月租金9954元（含5个月租金、保证金，折合为6个月租金）、一年的商业管理费4976元。31、32号商铺被告彭于孝于2017年11月27日进场装修经营中医康复理疗，租金从2018年3月1日起算（按其交纳的租金和保证金共计9954元，该商铺租金期限至2018年8月31日）。2019年2月15日，被告彭于孝再次交纳了31、32号铺一年的商业管理费4976元（期限至2019年12月31日）。此后，被告彭于孝未能及时向原告交纳租金、管理费及水电费。2019年4月23日，原告向被告彭于孝发出缴费通知书，彭于孝签收后亦未及时缴纳。2019年8月31日，被告彭于孝在未与原告办理任何退房手续的情况下，搬离承租的商铺，并拖欠水电费1511元，由此成讼。本院认为,原、被告签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。这在双方之间形成了租赁合同关系。原、被告双方均应当依照合同约定全面的履行义务。被告彭于孝作为承租人，应当按约支付租金、商业管理费及其他费用。被告彭于孝承租的30号商铺租金交至2018年7月31日；31-32号商铺租金交至2018年8月31日。此后拖欠租金数月，经原告催款，被告彭于孝亦未履行支付租金的义务，构成违约。根据双方租赁合同的约定，被告不交租金或拖欠租金十天的，原告和达公司有权终止合同。而被告彭于孝在拖欠租金及管理费数月后，原告并未主动行使合同解除权，直到被告彭于孝于2019年8月31日自行搬离承租商铺，用行动表明了自己解除合同的意图，事实上双方的租赁合同亦无法继续履行，现原告请求确认原、被告双方的租赁合同解除，本院予以支持。确认双方之间的租赁合同于2019年8月31日解除。现原告请求被告彭于孝支付合同解除前拖欠的租金、商业管理费及水电费，本院予以支持。关于被告欠交的租金的数额：30号商铺的租金被告交纳至2018年7月31日，则拖欠的租金从2018年8月1日起计算至2019年8月31日止为13个月共计14911元。31、32号商铺租金被告交至2018年8月31日，则拖欠的租金从2018年9月1日起算至2019年8月31日共计12个月计19908元。故被告彭于孝拖欠原告租金合计34819元。关于拖欠的商业管理费：30号商铺的管理费被告交至2018年9月9日，则拖欠的管理费从2018年9月10日计算至2019年8月31日为2706元。而31、32号商铺的管理费被告预交至2019年12月31日，则应当退还860元，两项冲抵被告欠交管理费为1846元，原告主张为1702元以此为限。关于原告请求被告支付逾期付款违约金的问题，商业管理费及水电费逾期付款的违约责任，双方未约定，故该部分的违约金不予支持。依照合同约定“乙方如延迟缴纳房屋租金，甲方按每天欠款的5%向乙方收取滞纳金”，现被告彭于孝延迟支付租金，构成违约。故被告应当向原告支付延迟支付租金的违约金。原告主张请求调整违约金按照中国人民银行同期贷款年利率基础上，加收罚息按6.525%计算，不违反法律的规定，应予准许。故违约金的计算方法为：①30号商铺租金从2018年8月1日开始欠交，则按欠交的租金14911元，从2018年8月1日起开始计算至2019年9月25日止利息（违约金）为1122元。②31、32号商铺租金从2018年9月1日欠交，则违约金按欠交租金19908元、从2018年9月1日开始计算至2019年9月25日止利息（违约金）为1387元。故被告彭于孝截止到2019年9月25日应向原告支付违约金2509元。后续违约金，按欠款数额34819元、年利率6.525%继续计算至被告彭于孝清偿债务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖北和达商业管理有限公司与被告彭于孝分别于2017年8月22日和2017年11月27日签订的两份《××项目商铺租赁合同》于2019年8月31日解除。二、被告彭于孝向原告湖北和达商业管理有限公司支付拖欠的租金34819元、商业管理费1702元、水电费1511元，三项合计38032元。三、被告彭于孝向原告湖北和达商业管理有限公司支付违约金2509元，并从2019年9月26日起以34819元为基数、按年利率6.525%继续计算违约金直至上述债务全部清偿之日止。四、驳回湖北和达商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927元，减半收取463.5元，由被告彭于孝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 熊 姣二〇一九年十二月十八日书记员 别艳丽