宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3876号原告（执行案外人）:梁某，1965年8月1日出生，回族，九零五退休职工，住大武口区兴隆园小区。委托诉讼代理人：徐某（系原告丈夫），1966年5月4日出生，无业，住大武口区兴隆园小区。被告（申请执行人）：陈某，男，汉族。委托诉讼代理人：武某，宁夏北地律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏某房地产开发有限公司。法定代表人：于某（已去世）。委托诉讼代理人：赵某，女。原告梁某与被告陈某、宁夏某房地产开发有限公司案外人执行异议一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年12月9日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁某及其委托诉讼代理人徐庆义、被告陈某及其委托诉讼代理人武某，被告宁夏某房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梁某向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对大武口区人民法院作出的（2019）宁0202执异53号执行裁定书中位于石嘴山市××区房屋的查封，不得执行；2.请求法院确认位于石嘴山市××区两套房屋归原告所有，并要求被告宁夏某房地产开发有限公司办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是涉案房屋的实际占有、使用人更是所有权人。2013年6月8日，原告梁某从被告宁夏某房地产开发有限公司购买了位于石嘴山市××区两套房屋，原告同日向被告宁夏某房地产开发有限公司法定代表人于某通过银行转账交清了总购房款80万元。2018年6月21日被告宁夏某房地产开发有限公司向原告出具了《交房通知书》一份，原告一直居住、使用、占有至今。2019年10月11日，原告发现自家单元门口张贴的大武口区人民法院2019年10月11日作出的（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书，侵害了原告的合法权益。于是2019年10月14日原告向大武口区人民法院执行局提出了案外人执行异议。2019年10月30日大武口区人民法院作出了（2019）宁0202执异53号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上，石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202执异53号执行裁定书是错误的。根据合同法第三十七条当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条规定，被告陈某申请执行的权利不能得到支持。故，大武口区人民法院作出的（2019）宁0202执异53号执行裁定书事实不清，证据不足，明显错误。请求法院立即停止对上述财产的执行，解除查封，并要求被告为原告办理房屋过户手续，切实维护原告的合法权益。另，庭审过程中，原告梁某当庭提出撤回请求法院确认涉案房屋归原告所有，并由宁夏元嘉房地产开发有限公司办理房屋过户手续的诉讼请求。陈某辩称，一、原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。1.原告无法证实其是涉案房屋买受人，其不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28.29条规定的排除涉案房屋的强制执行的条件。对于金钱债权执行中，案外人就登记在被执行人名下的房屋提出异议，如何判断案外人对于房屋是否享有足以排除执行的权利，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条有明确的解释。其中该司法解释第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件的规定。该两条规定的相同点在于均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第41条之规定，房屋买卖合同系要式合同。原告就涉案房屋并未与被告某公司签订书面房屋买卖合同，从根本上不符合上述司法解释规定的条件。被告某公司于2013年12月25日才成立，在此之前涉案房屋所在的兴隆园小区系由宁夏某房地产开发有限公司开发建设，涉案房屋所在的六号楼因拆迁安置问题导致2015年才开始开工建设。原告于2013年6月8日向于某转账80万元时，被告某公司尚不存在，且涉案房屋所在楼栋尚未开始建设。故原告主张其于2013年6月8日从被告某公司处购买了涉案房屋，并向被告某公司已故的法定代表人于某转账支付80万元购房款不符合事实基础与常理。该80万元应当是原告与于某本人的其他债权债务，而涉案房屋应当是于某以其实际控制的某公司的财产抵顶自己对原告的负债。故原告与某公司至今不存在房屋买卖合同关系，其对涉案房屋不应享有买受人或消费者的物权期待权。2.答辩人认为抵顶标的物的受让人不享有买受人物权期待权的保护，其在未取得标的物所有权之前不能排除一般金钱债权的执行。之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权。本案根据原告的主张结合被告某公司成立时间及涉案房屋开发建设时间等所反应的客观事实，在原告无充分证据其与元嘉公司存在房屋买卖合同关系的情况下，有理由相信原告占有涉案房屋是因其对于于某的个人之金钱债抵顶而来，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权。3.原告并非合法取得涉案房屋占有。2019年6月，石嘴山市召开会议专题研究化解事宜，研究决定由宁夏某房地产开发有限公司垫资完成兴隆园6号楼建设任务，由宁夏某房地产开发有限公司负责修补、完善6号楼门窗、玻璃、外墙粉刷、地面、墙面瓷砖等工程，达到交付验收标准，由宁夏某房地产开发有限公司负责完成6号楼的水、暖、电、气等基础设施配套建设任务。可见截至2019年6月，涉案房屋尚未不符合交付使用条件，甚至水、暖、电、气等基础设施都未接通，原告主张自2018年6月21日一直居住、使用、占有至今不符合客观事实基础。二、原告对涉案房屋不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人。涉案房屋在查封前并未登记之原告名下，所有权现仍系被告元嘉公司所有。综上所述，原告的各项诉讼请求无事实基础，无法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。宁夏某房地产开发有限公司辩称，2015年6月30日至今，宁夏某房地产开发有限公司的一般账户或基础账户没有收到过任何一笔房屋买卖款项，也没有签订过商品房买卖合同，包括本案涉案的两套房屋在内。原告出示的交房通知书，系宁夏某房地产法定代表人于某生前安排委托诉讼代理人办理，于某与原告的是否有其他债权债务关系等其他事宜委托诉讼代理人不清楚，但是原告与宁夏某房地产公司无债权债务关系。涉案房屋在2015年12月中旬之前，它的产权属于宁夏大隆房地产开发有限公司，不属于某房地产公司，因大隆公司被亘元兼并，进行了注销，所有涉案房屋才于2015年12月中旬转入某房地产公司。在此之前，原告与宁夏某房地产公司不存在任何房屋买卖关系及债权债务关系。请求法院依法判决。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告梁某提交的证据，本院认定如下：交房通知书一份，转账凭证三份，无房证明一份，这些证据真实，合法、与本案具有关联性，能够证实2018年6月21日宁夏元嘉房地产公司给原告出具交房通知书，原告共计向于某转账800000元，原告目前在不动产登记机关管辖范围内无房产登记记录，本院予以确认。大武口区人民法院作出的（2019）宁0202执异53号执行裁定书一份，作出的（2019）宁0202执2096号之二号执行裁定书一份。真实，合法，与本案具有关联性，能够证实2019年10月11日大武口区法院查封了涉案房屋，原告于2019年10月16日向执行局提出执行异议，大武口区法院于2019年10月30日作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求的事实。上述法律文书本院予以确认。对被告陈某提交的证据，本院认定如下：人民网领导留言板一份，在证据关联性上不足以所体现其主张待证事实的存在，本院不予采信；石嘴山市住房和城乡建设局2019年商品房预售公告真实、合法，在证据关联性能体现其主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件有关，本院予以采信。被告宁夏某房地产开发有限公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月8日，梁某通过石嘴山银行个人业务转账向于某账户共计转账400000元。2013年6月8日，梁某通过黄河农村商业银行共计向于某转账400000元。2018年6月21日宁夏某房地产开发有限公司向梁某交付《交房通知书一份》，通知其“甲方现将兴隆园6号楼××302室面积90.32平米，××301室面积98.9平米，交于乙方”。两套房屋分别由梁某与其夫居住一套，其儿子居住一套，居住至今。梁某目前在大武口区不动产登记机关管辖范围内无房产登记记录。2019年10月11日，大武口区法院发出（2019）宁0202执2096号之二号执行裁定书，裁定对宁夏某房地产开发有限公司名下位于××区共计十二套住宅房屋予以查封，其中，包括本案6幢302号,6幢301号住宅房屋。梁建新于2019年10月16日提出执行异议申请书，认为其于2013年从宁夏某房地产公司法定代表人于某处已购得位于××区，约定总购房款合计800000元。于2018年6月21日由宁夏某房地产公司财务给梁建新出具交房通知书，梁某入住该涉案房屋至今。原告认为大武口区人民法院的上述执行行为错误，为此诉至本院，请求法院解除对涉案房屋的查封，不得执行。庭审中还查明，宁夏某房地产开发公司开发建设的兴隆园6栋楼于2019年8月15日取得预售许可证。本院认为，通过梁某于2013年6月8日向宁夏某房地产开发有限公司的法定代表人于某转账80万元和宁夏某房地产开发有限公司向梁某出具的《交房通知书》足以证实梁某与宁夏某房地产开发有限公司间存在着房屋买卖合同关系，虽然双方未签订书面的合同，但是对房屋的价款、位置均已确定且已实际居住，应认定双方间的房屋买卖合同关系成立并实际履行，从此至今，梁建新一直占有位于××区住宅房屋。在陈某、宁夏某房地产开发有限公司不能提供证据证明梁建新系违法占有该房屋情况下，应依法推定梁某系合法占有。且二被告没有其他证据证实梁建新与于某有其他债权债务关系。故，梁某享有物权比陈某所享有债权更有现实保护的意义。在梁某合法占有房屋的现实下，结合转账800000元及交房通知书所体现的证明力，应确定该房屋系经梁某购买所得。对此，本院应停止对该房屋的继续执行。综上所述，为维护民事主体合法财产权等民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、不得对原告梁某占有的的位××区房屋进行执行。二、本院（2019）宁0202执2096号之二号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费11800元，由陈某、宁夏某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 马克勤审 判 员 姜绍燕人民陪审员 王 琴 二〇一九年十二月三十一日书 记 员 蒋光莹附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。