湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1222民初2269号原告：通城县利君物业管理有限公司住所地：通城县隽水镇解放东路法定代表人：吴刚，总经理。委托诉讼代理人：黎明。被告：徐美丽。原告通城县利君物业管理有限公司（以下简称利君物业公司）与被告徐美丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利君物业公司的委托诉讼代理人黎明、被告徐美丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利君物业公司诉称，原告自2015年6月1日以来一直是“君临时代”小区的物业管理公司，为“君临时代”小区的业主提供物业管理和服务。但作为业主的被告以各种无理理由拖欠和拒不支付原告的物业管理费至今。原告多年来多次催讨无果，特提起诉讼，请求判决被告支付自2017年1月1日至2019年9月30日的物业管理费3878元及利息。被告徐美丽辩称，1、原告与被告之间无合同履约关系，被告不存在拖欠和拒不支付原告的物业管理费及利息等事宜。我仅与通城县丽园物业管理有限公司签订了物业管理与服务协议，未再与其它任何企业或个人签订物业服务协议2、原告自称其自2015年6月1日以来一直至今系君临时代的物业管理公司，与事实严重不符。通城利君物业管理有限公司成立于2015年7月21日，取得“准予企业从事物业管理活动的行政许可”的时间为2016年1月26日。即：原告通城利君物业管理有限公司自2015年7月21日才具有法律规定的独立法人资格；2016年1月26日才具备从事物业管理活动的行政许可。因此，原告自2015年6月1日至2016年1月26日期间并不能从事君临时代的物业管理服务，且原告在此期间与任何企业或个人所签订的物业服务合同或协议均为无效文件。原告所述其为君临时代的物业管理公司时非法的！3、原告在其非法从事君临时代物业管理业务期间，未按法律规定的义务提供应有的物业服务。自2015年6月以来，君临时代小区的设备、设施损坏情况日益严重，区内环境质量日益变差，区内业主对原告的所作所为怨声载道。（1）区内门禁系统形同虚设：外来人员及车辆随意进出，仅有的门卫成睁眼瞎；区内临边、洞口无防护措施，留有很多安全隐患。（1）区内管理秩序混乱：原告既自称为区内的物业管理公司，却不甚作为。人行通道、非机动车道、地上地下停车场（区）乱停乱放现象随处可见，外来车辆随意进出小区、随意停放。对区内业主的生活和出行带来极大不便，经常造成区内业主骂声一片，原告却置若罔闻。部分小区入户防盗门经常未关，原告未派人巡察改正。（1）区内绿化未及时管理，部分绿化带杂草丛生，树枝未经有效修剪和整理；区内垃圾不能及时处理货部分垃圾长时间无人清理。（1）区内消防设备、设施无一完好，消防隐患极其突出：各楼栋消防栓箱中的水带、水枪全无；部分消防栓箱体破损严重；部分消防通道被堵塞多年；自始至今未曾见一个组织过消防预防演练，消防意识极其淡薄，对区内业主极其不负责任。（1）区内电线、电缆乱搭乱拉。强、弱电线、移动电源线路等未按规定随意拉接，部分电缆沟还存商户将烟道或排污口直接接入，已对区内动力路线造成严重损害；特别是地下车库中，大功率电器设备、电线电缆违规设置，对地上住户及商超购物人流造成极大威胁，一旦出现事故将产生极大的公共事件。原告作为物业管理公司，应对此有着明晰的判断，却对此视若无睹。（1）区内监控系统无法正常工作：区内摄像头大部分无法正常工作，区内时常有车辆被盗、被刮蹭情况发生，却无法通过调取监控设备来举证。（1）区内公共空间被肆意占用：每一栋楼层均有住户违法占用二楼公共平台，违法改建、搭建阳台；大部分过道、楼梯间被堆入杂物；一楼公共地面空间部分被商户改作他用；地下车库公共空间部分堆放杂物或被改建为其他用途建（构）筑物。原告自称为区内物业管理公司，对此却不闻不问导致问题越来越多。（1）区内外立面杂乱无章：所有业主在接收房屋时，均缴纳了装修保证金，并约定区内窗台、防盗网等均不准超出外墙立面，对外窗台、防盗网的结构形成、样式均有统一要求。自原告进入小区后，对此不加干涉，造成目前外立面花样百出，积重难返。（1）区内房屋承重墙多处被开洞，或被改为入户门洞、或被挖洞安装排烟（污）管道、或被改为阳台等等数不胜数，已严重影响房屋结构安全和有效使用年限。原告对区内破坏的房屋结构行为，不巡察、不理会、不阻止，更未向政府有关部门报告并协调有关部门来处理。属严重不作为行为，对业主的财产安全冷淡、漠视。君临时代小区的乱象不胜枚举，此次答辩无法全部罗列，仅列出部分问题来说明。本着为民办事的思想，建议法官可以在适当的时间对小区进行走访，查勘实情。其实小区中的大部分问题只要物业公司巡察到位、及时制止均能有效解决。可是，原告自称为区内物业管理公司，却毫不作为，管理缺位，致使问题越来越多。本着法律法规公平公正的原则，原告通城利君物业管理有限公司未履行其应尽义务，则不应该行使其收费权利。综上所述：原告与被告之间无合同履约关系；且原告自2015年6月1日以来无合法的物业管理资格及合法的物业管理服务协议，在原告非法管理君临时代物业期间未尽到法律法规约定的应尽的义务。请求法庭驳回原告的所有诉讼请求，并判令原告通城利君物业管理有限公司停止非法行为，承担其非法管理期间因其不作为行为造成君临时代小区设备、设施管理不善的责任及赔偿责任。经审理查明，通城县隽水镇“君临时代”住宅小区系通城县鹤仙园房地产开发有限公司开发建设，被告徐美丽在该小区内购买了面积130.59㎡的11-2-1003房屋。2015年6月1日，通城县鹤仙园房地产开发有限公司与原告利君物业公司签订“物业承包服务合同”，由原告利君物业公司对“君临时代”住宅小区进行物业管理。2015年7月21日，“通城利君物业管理有限公司”在通城县工商部门登记成立。2016年3月24日，通城县物价局下发隽价价规（2016）3号文件，即“关于君临时代住宅小区物业服务费暂行标准的批复”。相关内容：“君临时代”住宅服务费暂按小高1元／平方米.月，高层1.2元.月，普通多层住宅0.6元／平方米.月执行，物业服务费实行指导价管理，可在10％幅度内上下浮动。原告利君物业公司按照业主的房屋结构不同依据低于物价部门的指导价格收取物业管理服务费。被告徐美丽自2017年1月1日至2019年9月30日的物业费为：房屋物业费130.59㎡×0.9元／㎡.月×33月＝3878元。本院认为，原告利君物业公司与建设单位通城县鹤仙园房地产开发有限公司签订的“物业承包服务合同”属于前期物业服务合同，该合同合法有效，对业主具有约束力，业主应按照不高于物价部门指导价格交纳物业服务费。虽然“物业承包服务合同”签订在前，原告在工商部门登记在后，但原告在进行公司登记过程中已进行了物业管理，故原告利君物业公司主张的物业服务费标准低于物价部门指导价格，本院予以支持。原告利君公司主张利息的请求没有提供证据证明，该请求不予支持。关于被告在答辩中提出的许多问题，是由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，依据该合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，故被告以上述理由拒绝支付物业费的理由不成立，本院不予支持。物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业管理费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益。原告在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐美丽向原告利君物业公司支付物业服务费3878元，在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕。二、驳回原告利君物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费50元，由被告徐美丽承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，帐号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  徐峰凌二〇一九年十二月四日书记员  汪 丽附：相关法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。