湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9947号原告：王华，男，1984年3月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘高，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彪，湖南芙蓉律师事务所实习律师。被告：湖南华菱置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路269号华菱大厦22楼。法定代表人：杨臣轩，执行董事。委托诉讼代理人：杨佳，湖南联合创业律师事务所律师。原告王华诉被告湖南华菱置业有限公司（以下简称“华菱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴贵平适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告王华及其委托诉讼代理人刘高，被告华菱公司的委托诉讼代理人杨佳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王华向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理华菱．香墅美地2栋112号房的产权过户手续；2．判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期未取得房屋权属证书的违约金（计息期限自2008年5月1日起至实际办理过户手续之日止）；3．被告承担全部诉讼费。事实与理由：2007年1月20日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号20054054112），约定原告购买被告开发建设的位于长沙市天心区华菱·香墅美地2栋112号房，总价人民币200400元，付款方式为一次性付款。补充协议第9条约定：由出卖人在房屋交付使用后365日内，将房地产权属证书办理完毕。同时，合同第15条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清全部房款及相应契税费用，被告也依约交付了房屋。但此后，原告多次要求被告办理房屋产权过户手续，但被告一直以各种理由拖延，至今仍未予办理。此行为已对原告造成了极大损害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，由于被告的严重违约，合同约定的5%的违约金明显过低。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告华菱公司辩称：1．原告在本案举证期限内未提供其履行《长沙市商品房买卖合同》确定的支付购房款义务的证据，应当承担举证不利的责任，其诉讼请求依法应当予以驳回；2．原告不能证明其已经按照《长沙市商品房买卖合同》第六条约定的付款时间向华菱公司支付购房款，也不能证明被告华菱公司向原告交付了香墅美地2栋112号商铺，故原告请求被告办理香墅美地2栋112号商铺产权过户手续的诉讼请求应当予以驳回；3．华菱公司享有先履行抗辩权，王华诉请办理产权过户手续的前提是已经支付购房款，王华并未向原告支付购房款，华菱公司享有拒绝办理过户手续的履行请求；4．原告没有履行支付购房款的义务，不享有请求华菱公司支付违约金的权利，且支付违约金的请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2005年10月17日，原告王华向被告华菱公司支付商铺定金160000元（加盖“湖南华菱置业有限公司发票专用章”、经手人“曾”）。2006年8月30日，原告王华与被告华菱公司签订《补充协议》（加盖“湖南华菱置业有限公司”公章），内容为：王华于2006年8月30日购买了华菱公司开发的“华菱·香墅美地”小区2栋112号房商铺，购买时预测面积为80.15平方米，单价为2500.31元/平方米，总价为200400元。该栋正在办理栋产权证，112号商铺面积实测为39.51平方米，现王华同意按实测面积39.51平方米。2006年9月13日，原告王华表兄张吉平向“华菱·香墅美地”项目部交纳2-112的印花税、维修基金、契税、登记费共计14208元，“华菱·香墅美地”项目部出具了四份收款收据（票面显示会计“张”、出纳“曾”，加盖“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”发票专用章）。同日，原告王华姨妈王祥梅支付（1-622）购房定金20000元、原告王华表姐邱雯支付购房定金20000元，并分别取得《湖南省长沙市往来结算统一凭据》1张（开票人”曾，未加盖印章）。2007年1月20日，原告王华（买受人）与被告华菱公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件一至四（合同编号20054054112），约定买受人王华购买出卖人华菱公司开发的位于长沙市天心区的“华菱·香墅美地”第2栋112号房（商铺），房屋建筑面积80.15平方米，每平方米2500.31元，总价人民币200400元，付款方式为一次性付款（由买受人王华签订商品房买卖合同同时付清全部房款）；出卖人应当在2007年4月30日前将符合国家和地方人民政府的有关规定和合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；若买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》还约定：买受人在办理房屋交接手续前，必须按《商品房买卖合同》的约定缴清总房款，由于买受人的原因导致房屋不能按时交接，出卖人可按合同约定追究买受人延期付款的违约责任；出卖人应在房屋交付使用后365日内，将房地产权属证书办理完毕。2007年4月12日，被告华菱公司项目部财务人员张鸿在被告华菱公司于2005年10月17日向原告王华出具的金额160000元商铺定金的《长沙市往来结算统一凭据》上手写加注“2-111门面定金17370元，2-112门面定金142630元，合计160000元”的文字；同日张鸿在2006年9月13日向王祥梅出具的金额为20000元购房定金（1-622）的《长沙市往来结算统一凭据》上加注“换至2-112门面款”；同日张鸿在2006年9月13日向邱雯出具的金额为20000元购房定金的《长沙市往来结算统一凭据》上加注“换至2-112门面订金”；同日，被告华菱公司向张吉平开具金额为17770元的《销售不动产统一发票（自开）》1张（加盖“湖南华菱置业有限公司发票专用章”），内容为“华菱·香墅美地2-112房门面款”。张吉平、王祥梅、邱雯均系原告王华的亲友，原告王华自述以上各人的上述交费款项均系代表原告王华所为。2008年2月1日，原告王华将涉诉房屋出租给陶桂平使用至今。2008年4月12日，原告王华与湖南省家园物业管理有限公司签订《华菱·香墅美地签约手册》，并交纳物业管理费至2017年8月5日。2010年9月30日，被告华菱公司为涉诉华菱·香墅美地2栋112号房办理了不动产登记，产权登记地址为长沙市天心区房屋（产权面积39.47平方米，权证号码710201192）。该房屋于2012年11月6日至2014年11月5日期间被长沙市中级人民法院冻结，限制文号（2012）长中民执字第0106号；于2015年11月5日至2018年11月4日被本院冻结，限制文号（2009）天执字第668-800-1、840-946-1号。2017年11月1日，因原告王华多次要求被告华菱公司办理房屋产权过户手续未果，原告王华向本院起诉要求被告华菱公司办理产权过户，后又变更诉讼请求为要求确认《商品房买卖合同》效力，本院于2018年3月30日作出（2017）湘0103民初6483号民事判决确认王华与被告华菱公司签订的《长沙市商品房买卖合同20054054112）》有效。华菱公司不服该判决提起上诉，2018年11月19日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终4757号终审判决驳回上诉维持原判。该案审理过程中，王华申请保全，本院作出（2017）湘0103民初6483号民事裁定查封了涉案香墅美地2栋112号商铺，查封期限为2018年2月24日至2021年2月23日，目前尚未解除查封。上述事实，有原告王华提交的长沙市中级人民法院（2018）湘01民终4757号民事判决书、《不动产登记情况表》、商品房买卖合同、相关收款收据、发票及被告提交的长沙市往结算统一凭据、原告购买的2#110商铺付款收据、契税、维修基金收据、项目部工资表、（2017）湘0103民初6483号案件庭审笔录等经庭审质证后采信的证据证实，足以认定。本院认为，原告王华与被告华菱公司就案涉华菱·香墅美地2栋112号房签订的商品房买卖合同经长沙市中级人民法院终审判决有效，原告王华作为买受人对案涉房屋已经占有使用（对外出租）的事实已经持续多年，被告华菱公司既未提出异议，也未以原告王华欠付购房款为由主张解除该商品房买卖合同，应认定被告华菱公司作为出卖人已经履行交付商品房给买受人王华使用的义务，原告王华因占有使用案涉房屋持续多年而应当认定为业主，被告华菱公司作为出卖人应当履行为原告王华办理华菱·香墅美地2栋112号房产权登记的义务，对于原告王华要求被告华菱公司协助办理产权过户的诉讼请求，本院应当予以支持。双方所签订的商品房买卖合同中并未约定办理产权过户的前提是原告王华付清全部购房款，只约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告王华作为买受人支付购房款与被告华菱公司作为出卖人协助办理产权登记是双方应当分别履行的义务，本案系被告华菱公司作为案涉项目的开发商将案涉项目交付给岳阳新天地置业发展有限公司承包开发，岳阳新天地置业发展有限公司成立项目部在开发销售案涉房屋过程中在商品房买卖合同的签订、购房款的收取、收款收据和发票的开具等方面均不规范导致的历史遗留问题，本案不宜以先履行抗辩权支持华菱公司的抗辩，对被告华菱公司以原告未履行支付购房款义务为由拒绝办理产权登记，本院不予支持。因原告王华在被告华菱公司同时购买了该楼盘几处房产，原告王华本案中提交的购房款收款收据、发票等凭证上存在事后手写添加改动痕迹，其提交的收款收据、销售不动产统一发票上载明的付款方名称不是王华本人，存在诸多疑点，原告王华又不能提交上述款项的转账记录、款项支付经过情况的证据予以佐证，被告华菱公司经核查如果发现原告王华确实拖欠了所购房屋的购房款，被告华菱公司可依法另行主张权利。关于原告王华要求被告华菱公司支付逾期办理产权过户手续的违约金的诉讼请求，因已超过诉讼时效且原告王华未证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南华菱置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告王华将位于长沙市天心区房屋（产权面积39.47平方米，权证号码710201192）产权过户登记至原告王华名下；二、驳回原告王华的其他诉讼请求。本案案件受理费4306元，减半收取2153元，由被告湖南华菱置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平二〇一九年十二月三十一日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。