1广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初671号 原告莫某某。 被告谢某某。 原告莫某某诉被告谢某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告莫某某到庭参加诉讼，被告谢某某经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫某某诉称，2017年7月25日，被告谢某某与原告签订租赁合同，约定以2100元/月承租原告房屋，应依时缴纳租金及每月的物业管理费、水电费等杂费，逾期交租需支付违约金。2018年7月、8月因协商续租事宜，被告未交房租，2018年9月6日双方商定此后房租为2400元/月。原告反复多次催讨2018年7月、8月房租以及2019年1月至今的房租，被告均以各种理由拖延不交。2019年3月3日，原告在物业处了解到2017年11月至2019年3月的物业费、水电费被告均未缴纳，为此原告诉至法院，请求法院依法判令：1、依法解除原告与被告的租赁合同关系；2、被告缴清所欠房租18900元、物业管理费（含水费）2240.1元、电费587.97元，共计21728.07元；3、被告支付房租违约金，从2018年8月1日起，以拖欠的每月租金为基数，从每月1日起计算至被告偿还之日止，按月利率2%分段累计计算；4、被告承担本案所有诉讼相关费用，包括但不限于诉讼费、因调取诉讼所需材料而产生的律师费；5、被告赔偿其损坏、擅自搬走或更换的家具、家电及房屋设施，共计约5650元。 原告围绕其主张向本院提交以下证据： 证据1、房地产租赁合同复印件，证明我与被告签订了合同，约定了租金及违约金。 证据2、微信聊天记录、转账记录，证明2018年我们重新约定了租金。有微信和电子转账记录。 证据3、物业代缴单，证明我代缴了2017年11月至2019年7月的物业费用，一共2240.1元。 证据4、电费单，证明我代缴了电费。 被告谢某某经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见、证据和质证意见，故视为放弃答辩、举证和质证的权利。 经审理查明，2017年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）、案外人（经纪方）某某房产公司签订《房地产租赁合同（住宅类）》，约定原告将坐落在柳州市城中区东环大道X号X栋X号房屋出租给被告使用，建筑面积约43.55平方米。合同第二条约定：1、甲乙双方约守租期为12个月，从2017年7月29日至2018年7月30日止。2、甲乙双方约定租赁期每月租金为人民币2100元，租金交付按月结算，由乙方在下次租金支付期的第3日前缴付租金给甲方，由甲方出具收款收据，此租价不包括租赁税费。3、租赁押金人民币5000元，签订本合约当天乙方须向甲方支付。合同期满终止，乙方已交清全部租金、水电物业费用及按期搬出时，甲方应即时将租赁押金无息退还给乙方。如乙方违约造成甲方损失，甲方有权从租赁押金中扣除，不足扣除全部损失的甲方有权另要求乙方另行赔偿。合同第四条约定：1、如乙方不按时交租，甲方应及时发书面催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金的5%向甲方支付违约金。甲方有权从押金抵扣并要求乙方下期支付租金补齐押金，如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日的视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收租赁押金。第六条违约责任约定：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2、签署本合同起租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如甲方提前收回该房产的，须赔偿双倍租赁押金予乙方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部租赁押金，……。2018年7月30日合同到期后，被告继续租用原告房屋。原告于2019年7月22日发现被告搬离租赁房屋，未交纳物业费水电费以及2018年8月、2019年1月至7月的租金，故酿成本诉。 本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条以及第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与被告签订的合同中约定了租赁期限为2017年7月29日至2018年7月30日止，租金每月为2100元。合同到期后被告继续承租，原告亦予以认可，故原租赁合同继续有效，被告应当按照原租赁合同继续向原告交纳房屋租金。原告在庭审中陈述与被告协商从2018年9月起租金涨至2400元，结合原告提交的微信账单，2018年9月和2018年12月被告均向原告转账2400元，对于原告主张2018年9月份之后的租金为2400元本院予以采信。由于被告拖欠原告2018年8月以及2019年1月至7月租金，故原告依据合同主张解除与被告之间的租赁合同关系，并要求被告支付2018年8月的租金2100元以及2019年1月至7月的租金16800元（2400元/月×7个月），合计18900元有事实法律依据，本院予以支持。 关于物业费（含水费）、电费问题。原告主张被告2017年11月至2019年3月期间（合同期限为2017年7月29日至2019年7月22日）未向物业公司交纳物业管理费及水费，并提交票据证明其已向物业公司支付了该项费用，故对于原告主张被告向其支付物业费（含水费）2240.1元有事实法律依据，本院予以支持。另原告提交的微信账单证明实际支出电费587.97元，本院予以认可，以上合计2828.07元。 关于损坏、擅自搬走或更换的家具、家电及房屋设施的损失问题。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告应当对其主张的损失承担举证责任，原告主张存在损坏但并未提交证据证明具体的维修费用，且从原告提交的照片也无法辨析存在实际损失，故原告应当承担举证不能的责任，本院对原告主张的该项诉请不予支持。 关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告承租原告的房屋，应当按约定支付租金，被告逾期支付租金应承担赔偿损失的违约责任。合同约定原告主张以每月欠缴租金为基数，从应当支付租金的下一个月1日起，按月利率2%分段累计至被告清偿之日止有事实法律依据，本院予以支持。违约金分段计算如下： 2018年8月逾期付款违约金，以欠付租金2100元为基数，按月利率2%，从2018年9月1日起计算至被告清偿以上欠款之日止； 2019年1月至2019年7月逾期付款违约金，以每月应缴租金2400元为基数，从应付租金下一个月1日起，按月利率2%分段累计至被告清偿以上欠款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，的规定判决如下： 一、解除原告莫某某与被告谢某某之间的租赁合同关系； 二、被告谢某某向原告莫某某支付欠付的租金18900元； 三、被告谢某某向原告莫某某支付物业费（含水费）及电费共计2828.07元； 四、被告谢某某向原告莫某某支付违约金，违约金计算如下： 2018年8月逾期付款违约金，以租金2100元为基数，按月利率2%，从2018年9月1日起计算至被告清偿之日止； 2019年1月至2019年7月逾期付款违约金，以每月应缴租金2400元为基数，按月利率2%，从应付租金下一个月1日起分段累计至被告清偿之日止。 五、驳回原告莫某某其他诉讼请求。 案件受理费1143元，公告费600元（原告已预交），由被告谢某某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  秦云兰 人民陪审员  罗周莲 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  黄 敏