广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13943号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市xx镇xx路x号xx区xx栋xx。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:郭炳开，男，1981年8月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孙才娣，女，1981年1月1日出生，现住广东省中山市，系被告郭炳开的妻子。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告郭炳开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告郭炳开及其委托诉讼代理人孙才娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告郭炳开立即向安信黄圃分公司支付物业管理费8019.67元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2014年7月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为7301.19元）；二、郭炳开向安信黄圃分公司支付水费27.8元，从2019年7月1日至2019年7月29日止，始读数589、终读数599，共使用10吨，每吨水2.78元；三、郭炳开承担本案的诉讼费用。事实和理由：郭炳开为xx小区xx区xx幢xx房（实测建筑面积109.56平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的xx小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，郭炳开需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米1.2元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为郭炳开提供了物业管理服务，但郭炳开拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，郭炳开仍拖欠自2014年7月1日起至2019年7月29日止的物业管理费8019.67元及违约金。安信黄圃分公司经催缴，均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告郭炳开辩称，1、摩托车放在车库经常被偷油和被偷车，车库没有划分摩托车线，导致隔壁左右栋的邻居将摩托车放置在楼下车库，车辆停放很乱，导致下雨天没有办法通行，多次反映都没有结果；2、2017年12月4日，家里现金、家具、电视、洗衣机、冰箱、电热水器等被盗，当时将大件的物品拿出去没有检查，因反映的问题没有解决，故拒付物业管理费；3、安信黄圃分公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效；4、《前期物业管理管理服务协议》属于格式合同，没有加重予以提示，不应作为本案责任的依据，安信黄圃分公司无权主张违约金；5、安信黄圃分公司应该举证证明其已全面履行合同义务，一方履行合同不符合约定，另一方有权拒交物业管理管理费。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，并存卷佐证。本院认定事实如下：郭炳开系中山市xx镇xx路xx小区xx栋xx房的登记业主，建筑面积108.29平方米。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，2011年5月11日郭炳开与安信黄圃分公司签订一份《前期物业管理服务协议》郭炳开将中山市xx镇xx路“xx”xx物业，委托安信黄圃分公司提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；安信黄圃分公司自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xx路xx号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路xx号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时安信黄圃分公司陈述，郭炳开从2014年7月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司物业管理费8019.67元及违约金。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。郭炳开对2019年7月29日之前中山市xx镇xx路xx号xx小区系由安信黄圃分公司进行物业服务无异议，对1.2元每平方计算管理费及自2014年7月1日开始未缴纳物业管理费无异议，且提交证据证明房屋面积108.29平方米。其对安信黄圃分公司服务质量有异议，认为小区管理情况及安保情况一般，导致其家中被盗，故其没有按期缴纳物业管理费。另查明，涉案xx小区住户及商户共有1791户。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司与郭炳开签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司提供的服务具有公共服务的性质，物业服务公司的服务系针对整个小区，如小区的卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合xx小区总计住户及商户有1791户的事实，本院同时受理了安信黄圃分公司因撤场而提起的以该小区其他业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件，起诉后部分业主陆续缴纳物业管理费，截止今日xx小区拖欠物业管理费的业主不足25户，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，郭炳开理应向安信黄圃分公司支付管理期间的相应物业管理费。庭审中，郭炳开确认自2014年7月1日开始至2019年7月29日未缴纳物业管理费，房屋面积为108.29平方米，每平方米物业管理费1.2元，拖欠水费27.8元。本院认为，郭炳开未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。在业主提出诉讼时效抗辩时，安信黄圃分公司未进一步提供证据证明有向业主追讨过物业管理费,应承担举证不能的后果,故安信黄圃分公司主张未超过诉讼时效的事实依据不足,不予采纳。2016年8月之前的物业管理费已超过诉讼时效,安信黄圃分公司已丧失胜诉权,安信黄圃分公司请求业主支付物业管理费的时间从2016年9月起计。另，郭炳开称其家中被盗导致其损失较大，并提交接处警综合单，其中受理记录载明：在xx镇xx小区xx栋xx房，因其老公欠人家债务现被对方拿走了家具（对方是有钥匙的）。庭审中郭炳开亦确认其将房屋钥匙交付给其朋友，即郭炳开家中财物系他人用钥匙打开门的情况下拿走，郭炳开作为成年人将其家中钥匙交付他人导致财产被搬走的责任应由郭炳开自行负责，不宜苛责物业服务公司承担责任,更不能成为其拒交物业管理费的法定事由。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金，郭炳开主张不支付违约金，且认为合同约定违约金过高，但即便更换物业管理公司后，郭炳开仍未按时缴纳物业管理费。本院综合安信黄圃分公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金酌情予以调整，本院认为2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金为宜。即核定郭炳开应按每月129.9元（1.2元/平方米/月×108.29平方米）标准向安信黄圃分公司支付物业管理费，总计尚应支付物业管理费用4546.5元（129.9元×35个月）及支付自逾期缴纳之日（每月6日）分段计算的违约金。关于水费问题。郭炳开亦确认尚有水费27.8元未支付，故本院对安信黄圃分公司主张郭炳开支付水费27.8元予以支持。综上所述，安信黄圃分公司要求郭炳开支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告郭炳开于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2016年9月起至2019年7月期间的物业管理费4546.5元及逾期付款违约金（2016年9月至2019年7月的违约金从每月6日起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；二、被告郭炳开于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付水费27.8元；三、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取为92元，由被告郭炳开负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳