四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初3706号 原告：吴云华，男，1965年12月2日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：黄文海，四川海帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雁锋，四川精伦律师事务所律师。 被告：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街27号473室。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：刘玲莉，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 第三人：成都森宇实业集团有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，该公司工作人员。 原告吴云华与被告厦门资产管理有限公司（简称厦门资产公司）、第三人成都森宇实业集团有限公司（简称森宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴云华的委托诉讼代理人黄文海、张雁锋，被告厦门资产公司委托诉讼代理人刘玲莉、罗酬威，第三人森宇公司的委托诉讼代理人陈春旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴云华向本院提出诉讼请求：1.判令终止对位于成都市双流区锦江社区“南湖国际社区”34幢1单元29号楼×××号房屋的执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年10月23日，吴云华与森宇公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于成都市双流区锦江社区“南湖国际社区”34幢1单元29号楼×××号房屋（简称诉争房屋），房屋总价款180万元，吴云华分别于2012年10月5日和2012年10月29日向森宇公司支付全部房款，并合法占有诉争房屋，未办理过户登记非因吴云华的原因。故请求支持原告的诉讼请求。 厦门资产公司辩称，1.诉争房屋已经设定抵押且办理了抵押登记，成都市中级人民法院作出的（2016）川01民初977号判决书，确认了诉争房屋的抵押事项，厦门资产公司对抵押房屋的拍卖价款享有优先受偿权；2.吴云华对诉争房屋既未办理产权也没有办理商品房买卖合同签约备案，且没有提交证据证明在具备办理产权时联系过开发商森宇公司以及原抵押权人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司解除抵押，因此吴云华的诉请缺乏法律依据，故请求驳回吴云华的诉讼请求。 森宇公司述称，商品房买卖合同真实有效，购房价款也已支付，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。对有争议的事实，本院认证如下： 1.关于吴云华提交的《商品房买卖合同》。吴云华主张在诉争房屋查封前，已经与森宇公司签订合法有效的书面商品房买卖合同。厦门资产公司对商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但提出不能据此排除强制执行，故与本案无关联性。森宇公司对该证据无异议。本院认为，因森宇公司认可合同的真实性，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，本院对商品房买卖合同予以采信。 2.关于吴云华提交的转账凭证2张、收据2张、孔凡先与吴云华的结婚证、车位买卖合同。吴云华主张已向森宇公司支付诉争房屋的价款180万元，转账凭证上载明的转款人孔凡先系吴云华的配偶，转账金额超过收据部分的8.1万元系购买车位的价款。厦门资产公司对该组证据的真实性无异议，但提出不能据此排除强制执行，故与本案无关联性。森宇公司对该组证据无异议。本院对转账凭证2张、收据2张、孔凡先与吴云华的结婚证、车位买卖合同的真实性予以采信。 3.关于吴云华提交的电费交纳发票1张、《商品房买卖合同》附件1份、《交房公告》。吴云华主张案涉房屋已经于2013年2月4日由森宇公司交付给吴云华，根据《商品房买卖合同》附件第十七条与《商品房买卖合同》第十四条的约定，吴云华无需到开发商所在地现场办理交房手续，森宇公司的交房公告发出30日，即视为房屋交付。厦门资产公司对前述证据的真实性无异议，但提出吴云华主张诉争房屋在2013年2月已经交付，其仅在2016年6月7日缴纳电费60元不符合常理，亦无装修等实际入住的证据，不能排除强制执行。森宇公司对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以采信。 4.《前期物业服务合同》、成都市国力公证处出具的物业费催缴公告《公证书》《关于南湖国际社区购房合同中物业管理费优惠的补充协议》（简称《补充协议》）。吴云华主张证明物业公司作为业主服务的第三方管理人员，对案涉房屋的管理行为是受吴云华的委托，吴云华已经对房屋实现了实际控制。厦门公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并提出《前期物业管理合同》无签约日期，不具有真实性，《补充协议》落款日期为2017年10月9日，是在案涉房屋查封之后，不具有真实性；森宇公司对该组证据无异议。本院认为，物业费催缴公告《公证书》由公证机关依法出具，本院对其真实性予以采信；《公证书》作出日期为2014年11月21日，系向吴云华催缴2013年1月1日至2014年9月30日的物业费，而《补充协议》中有关“2013年1月1日至2017年12月31日的物业管理费由出卖人代买受人向物业管理方支付，物业管理方直接向买受人出具收费凭据”的约定，不仅与《公证书》载明的内容相悖，吴云华亦未提交收费凭据进一步予以印证，且《补充协议》的落款日期为2017年10月9日，系诉争房屋查封之后，本院对《补充协议》真实性不予采信；《前期物业服务合同》由森宇公司与成都市森宇物业有限责任公司（简称森宇物业公司）签订，森宇物业公司系《公证书》的申请人，亦与商品房买卖合同中约定的由出卖人依法选聘的物业管理企业一致，故对《前期物业服务合同》的真实性本院予以采信。 5.关于吴云华提交的《产权办理公告》。吴云华主张2018年2月森宇公司发出产权办理公告之日，诉争房屋才具备办理过户的条件，故非因吴云华的个人原因不能办理过户登记。厦门资产公司对产权办理公告的真实性无异议，但认为与本案无关联性，且至2018年吴云华也没有向森宇公司以及原抵押权人主张办理房屋登记手续，故未办理产权登记系其自身原因导致。森宇公司对该证据真实性无异议。本院认为，产权办理公告无明确指向，是否包含诉争房屋的事实不清，本院对其关联性不予采信。 6.关于厦门资产公司提交的吴云华的《个人住房信息查询记录》。厦门资产公司主张吴云华名下多处房产，诉争房屋不是用于自己居住而是个人投资。吴云华提出证据的真实性由人民法院依法审查，且认为与本案无关联性，不影响排除执行的认定。森宇公司认为系吴云华个人行为，未发表质证意见。本院认为，吴云华以其享有物权期待权为由提出本案诉讼，诉争房屋是否系用于个人居住的证据与本案无关联性，故对《个人住房信息查询记录》的关联性本院不予采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 本院在审理中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（简称华融资产公司）与森宇公司、成都长湖投资有限公司、刘军、万忠宇、黄媛琼、岳军、卢苹借款合同纠纷一案中，依据华融资产公司提出的财产保全申请，作出（2016）川01执保282号执行裁定书，裁定：查封森宇公司所有的位于成都市天府新区的车位（详见财产清单），查封期限自2016年8月9日起至2019年8月8日止；查封森宇公司所有的位于成都市双流县社的土地使用权（土地证号：双国用（2008）第964、969号），查封期限自2016年8月16日起至2019年8月15日止。诉争房屋在前述查封范围内。 2017年1月11日，本院作出（2016）川01民初977号民事判决书，与本案有关的判项为：“一、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司偿还债务本金2亿元，并支付展期补偿金（截止2016年5月18日的展期补偿金14265416.67元；从2016年5月19日起的展期补偿金，以本金2亿元为基数，按合同约定的展期补偿金比率25%／年，计算至款项付清之日止）；二、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司支付为实现债权而实际产生的律师费用25000元；三、如森宇公司、成都长湖投资有限公司未履行第一、二项义务，华融资产公司有权对森宇公司所有的位于成都市华阳街道锦江社区“南湖国际社区”四、六期的部分住宅和车位，七期部分住宅（他项权证号：1.成（天）房他证他权字第××号至3942420－13号；2.成（天）房他证他权字第××号至3944230－6））行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”诉争房屋办理抵押登记的日期为2015年12月4日，抵押权人为华融资产公司。 本院（2016）川01民初977号民事判决发生法律效力后，华融资产公司向本院申请强制执行。执行中，经厦门资产公司申请，本院于2019年5月10日作出（2019）川01执异990号执行裁定书，裁定变更厦门资产公司为本院（2017）川01执1727号执行案件的申请执行人。吴云华以诉争房屋系其所有为由，向本院提起执行异议。本院于2019年5月8日作出（2019）川01执异745号执行裁定书，裁定驳回吴云华的异议请求。 另查明，2012年10月23日，森宇公司与吴云华签订了《商品房买卖合同》，吴云华分别于2012年10月5日和2012年10月29日向森宇公司转账支付全部购房款180万元。2012年12月20日，森宇公司在华西都市报刊登交房公告，吴云华未前往森宇公司所在地办理书面房屋验收交接手续。2014年11月21日，经森宇物业公司申请，成都市国力公证处出具（2014）川国公证字第7039号《公证书》，对森宇物业公司张贴催缴物业费公告及欠费明细的事实予以公证，欠费明细中载明吴云华欠缴2013年1月1日至2014年9月30日的物业费7394.94元。2016年6月7日，吴云华交纳诉争房屋的电费60元。吴云华与森宇公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第（一）项“初始登记”约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：1……。2.终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”第（二）项“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……；（2）终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。” 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》附件、《交房公告》、转账凭证、收据、结婚证、车位的《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》、（2014）川国公证字第7039号《公证书》、本院（2016）川01执保282号执行裁定书、（2016）川01民初977号民事判决书、（2019）川01执异990号执行裁定书、（2019）川01执异745号执行裁定书等。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：吴云华就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故吴云华应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。首先，在森宇公司发出交房公告后，吴云华并未到现场办理书面验收及交房手续，森宇公司的交房公告应视为其按照《商品房买卖合同》履行了房屋交付义务，但不能证明吴云华实际接收该房屋，此后吴云华因欠缴物业服务费被森宇物业公司催缴，但直至房屋被查封，吴云华亦未提交物业费缴费凭证，仅凭其于2016年6月7日交纳电费60元的事实，尚不予以证实吴云华实际接收并控制、管理诉争房屋；其次，吴云华自行主张在2013年2月接收房屋，而依据其与森宇公司商品房买卖合同约定，至迟吴云华应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，但诉争房屋设定抵押及查封的时间远晚于合同约定的吴云华应取得房屋所有权证的时间，无证据证明吴云华在约定的期间内，向森宇公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，故不能认定为未办理过户登记手续非因吴云华自身原因导致。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，吴云华提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，其应当承担举证不能的后果。 综上所述，吴云华的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告吴云华的诉讼请求。 案件受理费21000元，由原告吴云华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  付冬琦 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  向际宪 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  **飞