辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1324民初1804号原告朝阳安平集团物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街三段60号。法定代表人刘艳芹，经理。委托诉讼代理人丛凌龙，男，1987年5月9日出生，汉族，系朝阳安平集团物业管理有限公司职员，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人王国文，辽宁达冠律师事务所律师。被告喀左金鼎置业有限公司，住所地喀左桥南新区。法定代表人何志敏，经理。委托诉讼代理人徐和平，女，1956年2月5日出生，汉族，系喀左金鼎置业有限公司财务总监，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。朝阳安平集团物业管理有限公司与喀左金鼎置业有限公司关于物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朝阳安平集团物业管理有限公司委托诉讼代理人王国文、丛凌龙、被告喀左金鼎置业有限公司委托诉讼代理人王宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳安平集团物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告给付拖欠的物业开办费、业主装修服务管理补偿费人民币390,000元本金及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）。2、由被告承担一切诉讼相关费用。事实和理由：2014年7月26日，原被告双方签订了《物业服务承包合同》。在该合同第八条中双方约定：乙方（原告）以承包方式接管壹品城1、2、3期的物业服务。甲方（被告）分期付给乙方（原告）300,000元的开办费。甲乙双方签订合同时付款10万元，余款在2014年12月31日前付完；2012年12月24日，原被告双方签订了《装修服务管理补偿协议》，在该协议第二条双方约定：甲方（被告）在第一期业主入住后，每户向乙方（原告）补偿人民币400元。据此，被告应将涉案业主225户90,000元的此款项给付给原告。上述合同、协议签订后，原告依约履行了全部义务。但就被告拖欠原告的上述390,000元款项以种种理由至今拒付。据此，原告在多次要求被告给付无果的情况下，2017年11月23日，原告工作人员到被告住所地向被告直接送达了《关于再次敦促被告给付所欠物业开办费和装修补偿费的函》。2017年11月24日，被告工作人员再次婉言拒付。2018年1月12日，原告法定代表人与被告议定：被告拟用该涉案小区3号楼-3-601号房屋（面积132.98平方米，单价3,680元/平方米，总价款489,366元）通过产权调换的方式折抵涉案款项。但至今，被告仍拒绝履行。无奈，诉至人民法院，请贵院依法判如所请。被告喀左金鼎置业有限公司辩称，一、原告诉求可期待财产权390,000元错误。双方2014年7月26日签订物业服务承包合同第八条一款，开办费应做1、2、3期，每期100,000元理解，三期原告未接手，故本案争议应为1、2期费用200,000元。加之原告诉求装修服务管理补偿费90,000元，原告可期待财产权合计应为290,000元。二、我方请求小区管理及维护费用冲抵原告可期待财产权290,000元。1、根据双方上述物业服务承包合同第17条三款约定，原告承担其他配套设施、绿化等管理及维护。原告自2014年起未尽绿化养护等责任，根据合同法第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此原告违约在先。2、原告未尽物业服务义务，我方支出小区绿化养护水费125,000元人工费89,280元，维修下水管及外雨水管、道闸机、电梯、主板费用合计179,036元。上述费用合计393,316元。3、我方主张我方支出393,316元费用，冲抵原告可期待财产权290,000元，同时请求原告给付我方103,316元损失。三、原告无权主张物业开办费200,000元。首先，根据辽宁省《物业管理条例》第23条，建设单位提供物业管理用房应具备水电、供暖等基本使用功能，因此本案涉诉支开办案费，因为购置、办公等固定资产只用理解。其次，根据辽宁省《物业管理条例》第42条，对物业开办费详细规定。物业开办费用于购买物业、办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有。据此，一是我方应付200,000元，物业开办费用应为原告购买固定资产之用，原告请求费用超出固定资产购置范围于法无据。二是物业开办费、购置资产所有权全体业主所有，原告无权主张。最后物业服务合同已终止，原告主张该财产权已丧失事实基础。四、关于原告诉求诉讼费用由我方承担问题。我方请求法院据实判处诉讼费用承担。经审理查明，被告喀左金鼎置业有限公司系喀左县一品城小区的开发建设单位。2012年11月1日，被告与原告朝阳安平物业管理有限公司签订一份《物业服务合同》，该合同约定了由原告为该小区1、2、3期提供物业服务，服务期限为2012年11月1日至2014年1月1日。2013年12月30日，原被告双方签订《补充合同》，将物业服务期限延续至2014年7月31日。2014年7月26日，被告与原告又签了一份《物业服务承包合同》，该合同约定的物业服务期限自2014年8月1日至小区成立业主委员会。由业主大会选聘物业公司，同等条件下，原告有优先权，签订新物业合同的同时，本合同终止。如原告经营管理不足三年，原告应退回甲方所支付的开办费（以领条数额为准）并业主所交的一切费用（按所管理时间段计算）。原告以承接方式接管一品城1、2、3期的物业服务，被告分期付给原告30万元的开办费。原、被告双方签订合同时付款10万元，余款在2014年12月31日前付完。原告称因2017年该小区成立了临时业主委员会，与喀左金鼎置业有限公司所签订的物业服务合同于2017年6月30日终止。2017年8月30日，原告同该小区临时业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日。2018年7月1日，原告同临时业主委员会又续签了《物业服务合同》。原告于2019年7月1日在小区内张贴《关于解除喀左宜品成物业服务合同的通知》，此后仍继续为涉案小区提供物业服务。另查明，2012年12月24日，原、被告双方签订了《装修服务管理补偿协议》，该协议约定：甲方：喀左金鼎置业有限公司加盖公章，乙方：朝阳安平集团物业管理有限公司。甲乙双方经充分协商，现就一品城第一期业主入住装修服务管理补偿达成如下协议。1、乙方收取业主700元装修服务管理费，此款在业主装修验收合格后退还业主。2、甲方在第一期业主入住后，每户向乙方补偿人民币400元。此款在第一期业主钥匙交清后，2012年12月31日前一次性补偿乙方。此协议一式两份签字盖章后生效。庭审中，原告向本院提交一品城一期入住业主为225户，按每户400元计算，被告应付装修服务费用共计9万元。综上，原告要求被告按合同约定给付物业开办费30万元及装修服务费9万元，合计39万元以及此款利息，还称被告公司财务总监徐和平曾答应以房抵债，而该房已由被告出卖他人。被告称开办费应当是1、2、3期，每期100,000元，而3期尚未完工，原告并未接手。且按合同约定原告应承担其他配套设施、绿化等管理及维护义务，而原告自2014年起未尽绿化养护等责任，未尽物业服务义务，被告自行支出小区绿化养护水费125,000元、人工费89,280元，维修下水管及外雨水管、道闸机、电梯、主板费用合计179,036元。上述费用合计393,316元，要求冲抵290,000元。另外，物业开办费用于购买物业、办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，原告无权主张。且物业服务合同已终止，原告主张该财产权已丧失事实基础。上述事实，有原被告庭审陈述及原告提交的物业服务合同、装修服务管理补偿协议、一期入住业主清单、涉案款项结算的意见、证人王某1的证言，被告提交的解除物业服务合同通知、绿地用水的票据、对草坪维修养护费用、楼门维修费用、亮化维修等费用单据、本院对证人马某、王某2、高某、杨某、倪某所作的询问笔录等在卷佐证，经庭审质证，能够证明上述事实，应予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原被告双方签订了书面的《物业服务合同》和《装修服务管理补偿协议》，意思表示真实，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方签订的合同依法成立并有效，双方均应合同约定履行各自的义务。对原告关于1、2、3期的物业开办费30万元的请求，双方所签订的物业服务合同中虽对30万元的给付时间进行了约定，但3期现尚未完工，原告称已接手已完工部分楼房，被告对此否认，原告亦未提供相关证据予以证明，原告请求3期的开办费缺乏事实基础，因原告已依约先后对被告开发的小区1、2期进行了物业服务，故对原告请求的1、2期的开办费共计20万元，本院予以支持。至于3期的开办费，原告应在工程完工并接手后另行主张。而原告所称的被告曾承诺用房抵债的事实，因原告并未依据此提出以房抵债主张，而是依据双方合同约定，要求被告履行给付金钱的义务，故对原告所提出的以房抵债的相关事实，本案不做认定。对原告关于装修补偿费9万元的请求，因双方也有明确约定，且原告提供了业主入住清单，共入住225户，每户400元，共计9万元，故原告的该请求，本院予以支持。被告关于原告未尽绿化养护等责任，未尽物业服务义务，要求以被告自行支出的相关费用冲抵开办费的意见，原告不同意，且本案原告依据合同约定主张的系物业开办费，并非物业服务费，被告以原告提供物业服务质量进行抗辩，本院不予采纳，如被告认为原告未履行或未完全履行物业服务义务，对其造成了损失，可应另行主张权利。至于被告提出的物业开办费用于购买物业、办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，原告无权主张的意见，因原告虽于2019年6月30日宣布退出该小区，但现仍在为该小区提供服务，因原告尚未撤离该小区，故被告的该意见，本院不予采纳。综上，被告应给付原告物业开办费及装修补偿费290,000元。原告关于利息的诉讼请求，因合同约定了开办费的具体给付时间，被告未及时给付违反合同约定，自原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、被告喀左金鼎置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务费及装修补偿费合计人民币290,000.00元，以及此款的逾期付款利息（此款自2019年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朝阳安平集团物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费7,150.00元，由被告喀左金鼎置业有限公司负担5,650.00元，由原告朝阳安平集团物业管理有限公司负担1,500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  方耀清人民陪审员  郭秀春二〇一九年十二月三十日法官助理张可书记员夏青