浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17218号 原告：郑盟，男，1986年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区，现住浙江省义乌市。 原告：汪小燕，女，1989年9月1日出生，汉族，住浙江省龙泉市，现住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：周斌、楼家利，均系浙江一片红律师事务所律师。 被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路18号。 法定代表人：吴文化，系董事长。 委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。 原告郑盟、汪小燕为与被告义乌市御景园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、11月29日两次公开开庭进行了审理。原告郑盟、汪小燕及其共同委托诉讼代理人周斌、楼家利；被告义乌市御景园置业有限公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑盟、汪小燕提出诉讼请求：1、判令被告义乌市御景园置业有限公司向原告支付逾期交房违约金23483元（按日支付已交付房价款万分之一从2016年7月1日起计算至2016年9月28日止）；2、判令被告义乌市御景园置业有限公司向原告支付逾期交付权属证书违约金（按日支付已交付房价款万分之一从2017年6月30日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止），违约金暂计143247元，以上款项合计166730元。事实与理由：2015年1月27日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预9017387）一份，被告将位于义乌市出售给原告。合同约定：涉案商品房价款2609227元；出卖人应当于2016年6月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，若未按合同规定期限交付的，逾期不超过120日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人承诺于2017年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，若约定日期起180日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的且买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已全额付清购房款2609227元，被告未按合同约定将房屋交付给原告，而是拖至2016年9月28日才交付，现被告逾期交房90天（从2016处7月1日起至2016年9月28日止）且被告至今未向原告交付权属证书或登记证明，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告曾多次与被告协商，被告置之不理。迫于无奈，只能起诉。 被告义乌市御景园置业有限公司辩称：被告在本案无需承担逾期交房和逾期办证的违约责任，其有相应的事实依据、合同依据与法律依据。一、事实依据：被告因宾王路国贸大道施工、金义东轨道交通占用红线影响建设及市政配套接入等政府原因，直到2019年4月3日才实现案涉项目的竣工验收，故而无法如期交付案涉房屋；又因义乌市不动产中心需在义乌市委、市政府对前述延期竣工责任认定方案作出决策后才可进行办证，故案涉房屋直到市委办《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》于今年国庆节后下达至不动产登记中心后，才基本具备办证条件。嗣后，被告积极推动各购房户的办证事宜，目前已有多户取得了各自的不动产权证。 原告为证明其主张向法庭提交证据如下： 证据一、浙江省商品房买卖合同复印件一份，证明原告向被告购买位于义乌市产及有关违约事项约定的事实； 证据二、发票复印件一份，2016.10.25是开发票时间，2015.1.27就全款交足，证明原告已向被告付清全部购房款2609227元的事实； 证据三、商品房交接书复印件一份，证明被告于2016年9月28日向原告交付涉案房产的事实； 证据四、19年3月26日庭审笔录复印件一份，证明被告对原告所有的证据都无异议。 被告对原告提供证据质证意见：证据一、二、三真实性均无异议，证据一、三证明对象有异议，该两组证据不能证明被告存在违约事实。证据四真实性无异议，对证明对象有异议，对前面三组证据的真实性无异议，但是证明对象是有异议的。 被告为证明其意见提供证据如下： 证据一、浙江省商品房买卖合同一份，证明原被告双方共同签订的浙江省商品房买卖合同第七页第九条第四项的约定：因非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入经营，导致商品房不具备前款第三条约定的正常使用基本条件的，不视为出卖人违约，出卖人可据实予以延期。第二十七页附件八补充协议第九条第二项约定：若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交给给买受人的，出卖人不承担违约责任。原告对上述条款是明确认可的。 证据二、义乌市北苑街道办事处《关于〈91867部队经济适用房宾王.御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》，证据三、城际轨道交通情况说明，证据四、义乌市建设工程竣工验收备案确认书，证据五、义乌市建设工程竣工验收报告，共同证明涉案地块项目因“村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通项目影响市政配套接入等原因”“轨道交通项目建设需占用‘海景花园’部分用地红线，为了确保轨道交通建设的有序推进，沿线轨道交通红线范围内正在实施的其他项目原则上都暂停建设，客观上影响到了‘海景花园’项目的正常建设…2018年8月轨道交通线位调整至03省道与宾王路交叉口东南侧，调整至后线位对‘海景花园’用地红线无任何影响，‘海景花园’项目方可继续施工”等政府方面的客观原因导致延期竣工，并进而导致案涉楼盘（包括案涉房屋在内）直到2019年4月3日才正式通过整体竣工验收，完成竣工验收备案。以上情况属于《商品房买卖合同》第九条第4项的情形，（未如期交房）不视为被告违约。 证据六、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》、证据七、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》、证据八、《国有建设用地使用权出让合同》、证据九、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》编号2019-24号，共同证明2019年4月3日项目竣工验收备案后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权证，义乌市不动产登记中心与2019年4月17日出具了《不动产测量报告》。但是根据义乌市国土资源局内部文件规定，该局下属的不动产登记中心徐对申请人是否存在违反土地出让合同的情形进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。结合被告此前提交的证据二、三所反映的事实，案涉楼盘项目因“村民阻扰施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因”未能按《土地出让合同》约定期限完工，北苑街道办事处简易义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任。对上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局已将责任认定方案逐级上报至义乌市委、市政府，经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意后，被告才有可能登记办证。该领导小组于2019年9月28日下发会议纪要，同意案涉楼盘地块延期竣工违约责任认定方案（也即北苑街道报义乌市自然资源和规划局的处理建议）。以上证据共同证明：因政府方面的诸多原因，在上述会议纪要最终下达前，案涉项目楼盘市政不具备办理不动产权证的条件，根据双方签订的附件八补充协议第九条第二项，对上述情形被告不承担违约责任。原告所主张的第二项诉讼请求缺乏合理依据和事实依据，无法成立。 证据十、不动产权证书一份，证明前述会议纪要下达至义乌市不动产登记中心之后被告第一时间联系不动产登记中心办理了“大证”以及产证分割，并积极协助购房户办理转移变更登记，目前已有多名购房户办妥了不动产权证书。 原告对被告提供证据质证意见：证据一的真实性无异议，证明对象有异议，原告方到目前为止没有收到任何有关政府相关文件，在系列案件中在其他的庭审笔录中被告方是承认自身原因造成的，如出让金的问题、税款的问题、还有与部队军用部分的土地性质问题造成的；证据二、村里的事情是发生在建设初期的事情，2015年1月27日已经签订了商品房买卖协议，并全款交清了房款，在2016年9月28日已经交房，所以说发生这件事情对本案是没有任何影响的；证据三情况说明的形式上的真实性是有异议的，没有有关具体经办人签字，内容上真实性也是有异议的，轨道交通2014年国家立项，2017年8月21日才正式开工，所以对被告是没有任何影响的，与本案也没有任何关联性；证据四、五、六、与本案没有任何关联性，是2019年4月3日整体竣工验收合格，实际上原告方于2016年9月已经交付，可以侧面看出逾期办证是被告自身原因造成的，是由于自身材料不齐全，出让金没有交等导致的情况；证据七的关联性有异议的，此份说明写给市自然资源和规划局的，针对的对象是实际建设周期是否符合该项目土地出让合同约定，建设周期是否存在违约的问题，而与本案是没有任何关联性的，对其合法性也有异议，义乌市北苑街道办事处没有如此该权利，显然是行政司法不合理的；证据八真实性没有异议，可以侧面反映出本案是没有任何关系的，针对的对象也是出让合同与建设周期的问题，不能证明说不存在违约，逾期办证，逾期交房，存在不违约的情况，与本案没有任何关联性；证据九、会议纪要真实性没有异议，但本案没有任何关系，内容明确针对的是也是土地出让合同存在违约的情况是否存在需要赔偿违约金的问题，与本案没有任何关联；证据十、房产证的真实性是有异议的，就是一份复印件，但是确实到目前被告方已经将相关的资料准备完成，陆陆续续可以办理相关房产证，但针对本案的被告方还有一些相关资料没有准备齐全，原告方暂时办不了。 第二次开庭，原告补充事实，购房款部分按揭支付，首付款是789227元，其余182万元是贷款的，就是签订合同那天，2015年1月27日。补充提交了说明一份，这是别的业主那里复印来的，章也是开发商的，这个业主也是同一个小区的，证明我们实际是9月28日交房，被告要改成2016年6月30日，这是开发商强烈要求，否则不让给材料办证。被告质证意见：真实性没有异议，因为原告属于贷款购房的购房户，所以当时开发商和办理按揭贷款的建设银行与第三人义乌市保利房地产经纪公司签署一个中介协议，开发商把所有办证材料都交给保利公司，委托他们为购房户办理相关证件，这是保利公司要求业主签订的，并不是说开发商要求他们签署，不签署不办证。 第二次开庭，被告对原告的付款数额时间以及贷款数额时间没有意见。补充提交证据如下： 证据一、情况说明一份（义乌市保利房地产经纪服务部冯沾元出具），证据二、冯沾元身份证复印件一份，证据三、协议书（建设银行、御景园公司、保利房产经纪服务部三方签订），共同证明原告方属于在建设银行办理按揭贷款买房的购房户，这一类购房户办理不动产权证的手续是由银行指定保利房产经纪服务部的冯沾元经办（因为银行持有的抵押材料统一由冯沾元经手）。冯沾元在从被告处取得办证的相关材料后，曾与原告方联系办证事宜，但是原告方答复称不急着办，因此，原告方目前仍未办证的原因是在其自身，其在庭审过程中陈诉的其仍未办证的原因并不属实，更何况原告方也未提出相应的证据； 证据四、材料交接明细表一份，证明被告在办证所需的各项材料齐备后，于2019年10月24日将按揭贷款购房的业主所对应的分房分户平面图、不动产分割凭证（即大证分割后的小证）、宗地图、交接书等一并交给冯沾元。此时、被告已完成合同办证义务，按照购房合同约定，购房人自行办理转移登记； 证据五、海景花园联系情况明细表一份，证据六、通话记录截屏一份，共同证明冯沾元负责在建行按揭贷款买房的业主（包括原告在内）推进具体的办证工作，因工作需要制作了台账，并逐一电话联系。在被原告方告知不着急办后，冯沾元在原告方这一列备注了不急； 证据七、海景花园办理房产证的通知一份，证据八、短信通知手机截屏一份，共同证明被告于2019年10月24日张贴了纸质通知，分别对一次性付清购房款和银行按揭贷款购房的业务提供了详尽的说明。当时业主之间通过业主群、诉讼小群、电话等方式口口相传，大部分业主在10月24日和25日前来御景园公司领取了相关材料。对于小部分没有前来领取的业主，被告又以短信的方式逐一进行了通知。另据向冯沾元了解，其当时还专门到御景园现场给十几户按揭贷款买房的业主进行解答，并且有个别购房户拍摄现场视频发在业主群中； 证据九、不动产权证登记本一份，证明保利房地产经纪冯沾元于2019年10月24日从被告处领取按揭贷款业主的办证相关材料后，大部分按揭贷款业主已在冯沾元的联系下自2019年11月初起陆续办完了不动产转移登记，签字领取了各自的不动产权证书。这进一步说明，被告并不存在原告所称的怠于办证的情形，反而说明，如原告配合房产经纪办证的，其应已取得不动产权证。 以上证据，结合被告在此前提交的证据十，共同证明被告御景园公司在案涉楼盘具备办证条件后，积极履行办证义务，及时的办出不动产分割凭证，并配合中介机构积极协助业主办理不动产转移登记，并无原告所称的被告怠于办证的情况。 原告对被告补充提供证据质证意见：确实是被告方联系过原告，但是原告不去办证就是因为原告要将材料上交房时间2016年6月30日更改成实际交房是2016年9月28日，如果原告不同意改成交房时间为2016年6月30日的资料是不提供的，并不是说原告回复的不急。其余都没有意见。 本院对原、被告提交的上述证据做如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2015年1月27日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将海景花园3幢1单元503室商品房一套出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）被告于2016年9月28日向原告交付了合同约定的商品房。 二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：（1）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目3幢因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收，此后被告通知业主开始交房；（2）义乌市北苑街道办事处曾向义乌市自然资源和规划局出具《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》，认为海景花园项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因未能按《土地出让合同》约定期限完工，建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任；（3）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》；（4）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”但被告提交的由浙江致远工程管理有限公司出具的证明、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明以及义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具的《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》均系证人证言，其中浙江致远工程管理有限公司系案涉工程监理单位，与被告存有利害关系，而《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》系由北苑街道为被告是否应就案涉项目逾期竣工一事承担违约责任向自然资源和规划局提交的情况说明，该情况说明与义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明在轨道交通建设影响案涉项目施工的时间的陈述上并不一致，被告也未就证明和两份情况说明中陈述的有关影响案涉商品房项目建设进度及取得权属证书的事实提交佐证依据，故本院对该三份证据的证明力均不予确认。被告提交的冯沾元情况说明也属证人证言范畴，原告提出因被告提交给冯沾元的交房日期不实材料要求更改未果而未同意接受办证材料，符合情理，故对其证明目的不予认定。 综上，本院认定本案事实如下： 2015年1月27日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（包括附件八补充协议等）一份，合同约定被告将位于义乌市出卖给原告，商品房价款2609227元，签约时已支付789227元，其余182万元房款通过按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第九条第2项约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告已按照约定方式全额付清购房款2609227元。 2016年2月24日，被告向义乌市住房和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。 根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，被告于2016年9月28日将合同约定的商品房交付给原告。 2019年4月3日，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。 2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。 义乌市保利房地产经纪服务部（代表冯沾元）与被告、建设银行义乌分行签订协议书，约定由义乌市保利房地产经纪服务部办理御景园楼盘的预登记转正式抵押工作，上述房地产可以办理分割转移登记产权手续后，于2019年10月24日至当月底以张贴公告、电话等方式通知购房户向其领取用于办不动产权证书的材料。因被告向义乌市保利房地产经纪服务部提交的材料中载明交房日期为与实际不符的2016年6月30日等，原告要求按实更改未果而未领取。原告至今未领取办理案涉房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书等材料。 本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。原告在签订上述协议后，已依约支付了购房款，被告亦应当依照协议约定期限向原告交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书等材料。根据协议约定，被告应当于2016年6月30日前向原告交付房屋，但现有证据表明被告所建商品房项目因03省道与宾王路交叉口改造工程中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方进行交付，该延期符合协议中“非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期”的约定，故被告于2016年9月30日向原告交付房屋并不构成违约，原告要求被告承担相应违约责任的诉请于法无据，本院不予支持。 被告将协议约定房屋交付原告后，据实向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证等材料是其合同义务。至今距协议约定交付日期即2017年6月30日前已超过180日，被告仍未交付。被告虽然以《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》和《义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但被告提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响被告取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故本院对被告的相应辩解不予采信，被告应当自2017年7月1日起按已交付房价款万分之一/日标准向原告支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止；原告要求被告从2017年6月30日起按已交付房价款万分之一/日支付违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，其主张中关于违约金的起算时间部分与协议约定不符，本院予以调整，其余予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郑盟、汪小燕违约金（以2609227元为计算基数，自2017年7月1日起按万分之一/天计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）； 二、驳回原告郑盟、汪小燕的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1817元，由原告负担217元，被告义乌市御景园置业有限公司负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  施文卫 二〇一九年十二月十六日 法官助理叶璐莎 书记员郑佳卉