浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初8122号 原告:王巧弟（曾用名王高弟）,男,1969年5月26日出生汉族,住瑞安市。 诉讼委托代理人:蔡云蕾，浙江云邦律师事务所律师。 诉讼委托代理人:黄达，浙江云邦律师事务所律师。 被告:林冬梅,女,1955年12月28日出生汉族,住瑞安市。 被告:王必尊,男,1973年6月13日出生汉族,住瑞安市。 被告:王安娜,女,1980年7月4日出生汉族,住瑞安市。 被告:王安琍,女,1982年5月12日出生汉族,住瑞安市。 原告王巧弟诉被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年8月9日裁定转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告王巧弟的委托诉讼代理人黄达、被告王必尊到庭参加诉讼，被告林冬梅、王安娜经本院传票传唤、被告王安琍经本院公告送达开庭传票均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王巧弟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与戴珊弟签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍共同协助原告将“瑞集建（95）字第1900274号”土地使用权证下的土地使用权变更登记于原告名下。事实与理由：原告于1998年与四名被告的亲属戴珊弟（曾用名王学努，已亡故）签订一份《房地产买卖契约》，约定戴珊弟将其所有的坐落于瑞安市西村街75号的房屋以75000元价格出售给原告。原告依约付清全部购房款后，戴珊弟已于2000年协助原告将涉案房屋的房屋所有权过户登记至原告名下（房屋所有权证号：瑞安市房权证龙湖镇字第××号），但涉案房屋的土地使用权至今仍登记于戴珊弟名下（土地使用权证号：瑞集建（95）字第1900274号）。经查，戴珊弟己于2017年10月22日死亡，戴珊弟生前未立遗嘱，其共有法定继承人四人即本案四名被告，被告林冬梅系戴珊弟之妻，被告王必尊系戴珊弟长子，被告王安娜系戴珊弟长女，被告王安琍系戴珊弟次女。2018年10月份，原告要求四被告协助将涉案房屋的土地使用权变更登记于原告名下，四被告均表示愿意协助。瑞安市村民委员会征求四被告的意见后亦同意由原告调剂受让涉案房屋的土地使用权，原告将《农房（宅基地）使用权调剂证明书》交由西村村委会签写意见并盖章后，又交瑞安市高楼镇人民政府完成了审查备案。此后，原告持《农房（宅基地）使用权调剂证明书》前往瑞安市不动产登记服务中心办理土地使用权过户时，经告知需本案四名被告共同协助办理，但四名被告至今未予协助，原告故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：四被告一直是同意协助办理过户手续的，但因为被告王安琍一直在国外，不便回国，原告只能起诉，原告自愿负担本案诉讼费。因现行不动产登记已取消土地使用权登记，仅有不动产权属登记，原告明确诉讼请求为：判令被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍共同协助原告王巧弟办理坐落于瑞安市西村街75号房屋的不动产权属初始登记及过户登记至原告王巧弟名下的手续。 被告王必尊辩称，对原告起诉的事实及诉讼请求均无异议。四被告也均同意协助原告办理过户手续，只是因为被告王安琍在国外不便协助，要求本案诉讼费由原告自行负担。 被告林冬梅、王安娜、王安琍均未作答辩，在本院指定的举证期限内也均未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王必尊对原告王巧弟提交的证据均无异议，被告林冬梅、王安娜、王安琍均未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证并承担举证不能的法律后果。原告王巧弟提供的证据经本院审查、核实，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月8日，原告王巧弟与戴珊弟（曾用名王学努）签订了一份《房地产买卖契约》，合同约定戴珊弟将其名下坐落于瑞安市西村街75号房屋作价75000元出卖给原告。合同签订后，原告按约向戴珊弟支付购房款，戴珊弟依约将房屋交付原告使用至今。现涉案房屋的房屋所有权证【证号：瑞安市房权证龙湖镇字第××号】已过户到原告名下，集体土地建设用地使用证【证号：瑞集建（95）字第1900274号】仍登记在王学努名下。 另查明：戴珊弟已于2017年10月22日死亡，戴珊弟的第一顺序继承人有妻子即被告林冬梅，长子即被告王必尊、长女即被告王安娜，次女即被告王安琍。 本院认为，原告王巧弟与戴珊弟于1998年12月8日就坐落于瑞安市西村街75号房屋签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，应认定合同有效，戴珊弟应当协助原告王巧弟办理涉案房屋的不动产权属初始登记及过户登记手续。因戴珊弟已去世，被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍作为戴珊弟的第一顺序继承人有义务协助原告王巧弟办理上述房屋的不动产权属过户登记手续。被告林冬梅、王安娜、王安琍未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证并承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王巧弟与戴珊弟于1998年12月8日就坐落于瑞安市西村街75号【房屋所有权证号：瑞安市房权证龙湖镇字第××号，集体土地建设用地使用证号：瑞集建（95）字第1900274号】房屋签订的《房地产买卖契约》有效； 二、判令被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍于本判决生效之日起七日内协助原告王巧弟办理上述房屋的不动产权属初始登记及过户登记至原告王巧弟名下的手续。 案件受理费4300元，由原告王巧弟自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费4300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  陈义阔 人民陪审员  余建东 二〇一九年十二月十九日 代书 记员  涂瑞梅 附录一：原告王巧弟提供的证据目录 证据1：原告林巧弟身份证复印件1份、户籍摘抄单1份； 证据2：戴珊弟户籍摘抄单、户籍证明单各1份； 证据3：被告林冬梅、王必尊、王安娜、王安琍户籍摘抄单各1份； 证据4：常住人口登记表5份； 证据5：《房地产买卖契约》1份； 证据6：《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》各1份； 证据7：农房（宅基地）使用权调剂证明书1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 （二）《中华人民共和国继承法》 第二条：继承从被继承人死亡时开始。 第三条第（二）项：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋、储蓄和生活用品。 第十条：遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹，同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附件三：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件四：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。