四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9451号 原告:成都华韵江南房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区石羊工业园。 法定代表人：朱文环，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：成都金泰盛商务信息咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天仁路388号1栋4单元13层1301号。 法定代表人：康湑，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周兴永，四川琴台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠廷，四川琴台律师事务所律师。 原告成都华韵江南房地产开发有限公司（以下简称“华韵江南公司”）与被告成都金泰盛商务信息咨询有限公司（以下简称“金泰盛公司”）、宁夏大有荣逸大宗商品经营有限公司(以下简称“大有荣逸公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，在审理过程中，原告华韵江南公司申请撤回对被告大有荣逸公司的起诉，本院予以准许。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华韵江南公司的委托诉讼代理人刘勇、赵翔、被告金泰盛公司的委托诉讼代理人李忠廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华韵江南公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认华韵江南公司与金泰盛公司关于“凯德·天府”4栋13层（0）01／02／07／08及17层01／02／03／04／05／06／07／08号房屋之间的租赁关系已于2019年6月16日解除；2.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付欠付租金464705.8元以及迟延支付租金产生的违约金35701.53元（以每日1‰为标准，按逾期天数暂计算至2019年7月24日，最终金额以实际欠付时间为准）;3.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付欠付物业管理费人民币131010.88元，以及迟延支付物业管理费产生的违约金人民币9531.04元（以每日1‰为标准，按逾期天数暂计算至2019年7月24日，最终金额以实际欠付时间为准）；4.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付电费人民币13816.66元;5.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付解除租赁关系的违约金1119760.2元;6.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付房屋占用费368149.08元;7.判令金泰盛公司向华韵江南公司支付逾期办理以案涉房屋为注册地址的工商注销手续违约佥294519.26元（每逾期一天，以每平方米11.54元为标准，按逾期天数暂计算至2019年7月24日，最终金额以实际注销时间为准）；8.判令金泰盛公司赔偿华韵江南公司将房屋恢复原状产生的损失176497.86元；9.判令金泰盛公司承担华韵江南公司为实现权利而支付的律师费10000元，以上金额合计2329265.37元；10.请求判令金泰盛公司承担本案诉讼费用。事实与理由:2016年07月21日，大有荣逸公司与华韵江南公司签署编号为ＭＬＥＡＳ-2038-Ａ-2016-0Ｂ13的《凯德·天府写字楼房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁华韵江南公司位于成都市高新区“凯德·天府”写字楼4栋13层（0）01／02／07／08及17层01／02／03／04／05／06／07／08号房屋共3190.20平方米，租期为2016年11月29日至2019年11月28日。2017年04月28日，华韵江南公司与大有荣逸公司、金泰盛公司签订了编号为ＭＩＥＡＳ-2038-Ａ-2017-ＳＡ03的《三方转让协议》，约定大有荣逸公司将其在《租赁合同》项下权利义务转让给金泰盛公司，大有荣逸公司对金泰盛公司履行义务承担连带保证责任。根据约定，除首期租金外，金泰盛公司以自然月为周期支付租金，并在每个付款期首月1日或之前支付，逾期支付的，每日按逾期金额的0.1%支付违约金;除首期物业管理费外，金泰盛公司以自然月为周期向华韵江南公司支付物业管理费，逾期支付的，每日按逾期金额的0.1%支付违约金。《租赁合同》签署后，华韵江南公司积极履行了合同义务，但虽经其一再催告，金泰盛公司未按约支付租金、物业管理费以及电费。在前述情况下，华韵江南公司单方发函解除了该房屋租赁关系。《租赁合同》解除后，虽经华韵江南公司一再催告，金泰盛公司仍未支付欠付租金、物业管理费、电费及相应违约金，亦未按约交还该房屋并对房屋造成损坏，此外还未按约办理注销以案涉房屋为工商注册地址的手续，华韵江南公司的合法权益因此遭受了严重损害。为减少损失，华韵江南公司已收回房屋。现诉至贵院，请求判如所请。 金泰盛公司辩称，1.华韵江南公司与金泰盛公司之间的房屋租赁合同已于2019年6月14日解除；2.欠付的租金具体数额应为434398.9元（5月份租金303069元/月+6月份13天303069元/月÷30天×13天）；3.欠付的物业管理费应为100597.64元（5月份物业管理费70184.4元/月+6月份13天70154.4元/月÷30天×13天）；4.欠付的电费没有依据。5.主张的解除合同违约金和逾期办理注销手续违约金过高，请求予以调减；6.主张的房屋占用费应为101023元（10102.3元/天×10天）；7.主张的恢复房屋原状的损失没有事实和法律依据，属于恶意扩大损失；8.主张的律师费与本案没有关联性，不能达到实际支出本案律师费的证明目的。另外，金泰盛公司在华韵江南公司处尚有租赁保证金1119760.2元、能源保证金95706元、装修保证金50000元，上述保证金足以涵盖华韵江南公司的所有合法损失、费用以及违约金，且有剩余，因此华韵江南公司还应退还金泰盛公司抵扣后的剩余保证金。金泰盛公司保留追回该笔款项的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，华韵江南公司（甲方、出租方）与大有荣逸公司（乙方、承租方）签订合同编号为ＭＬＥＡＳ-2038-Ａ-2016-0Ｂ13的凯德·天府写字楼《房屋租赁合同》，主要约定如下：（一）华韵江南公司将位于成都市高新区“凯德·天府”写字楼4栋13层（0）01／02／07／08及17层01／02／03／04／05／06／07／08号，建筑面积共计3190.20平方米的房屋租赁给大有荣逸公司。房屋交付期暂定于2016年7月29日，房屋装修期123天，装修期届满后的36个月，即2016年11月29日至2019年11月28日为房屋租赁期。（二）房屋的含税租金按照租用面积收取，本合同签订时租金的适用增值税率为5%。自2016年11月29日起至2019年11月28日止的含税月租金额为每平方米95元，含税月租金为303069元。自起租日起，每一个自然月为一个租金付款期，先付后用。各期应付租金由乙方于每个付款期首月1日或之前向甲方提前付清。租赁期满或者提前终止时的最后1个付款期内的租赁期不足1个日历月，则该月份的租金按照该月内的实际租赁天数计算。（三）房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平米每月22元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为70184.40元。本合同签订时物业管理费的适用增值税率为6%。各期应付物业费由乙方于每个付款期首月1日或之前向甲方提前付清。租赁期满或者提前终止时的最后1个付款期内的租赁期不足1个日历月，则该月份的物业费按照该月内的实际租赁天数计算。（四）租赁保证金为该房屋三个月的月租金和三个月物业管理费之和，共计1119760.20元。（五）能源保证金按每平方米30元计算，共计95706元。（六）装修保证金的金额为50000元。（七）乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同11.4条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米11.54元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。（八）乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米11.54元的违约金。 2017年4月28日，华韵江南公司（甲方）、大有荣逸公司（乙方）和金泰盛公司（丙方）三方签订《三方转让协议》，约定：甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起，丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利。甲乙双方同意，将乙方根据《租赁合同》支付的租赁保证金1119760.20元、公共事业费保证金（能源保证金）95706元、装修押金（装修保证金）50000元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方。丙方同意接受乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力。 金泰盛公司缴纳房屋租金至2019年4月，后搬离案涉房屋，但未与华韵江南公司进行房屋交付、租金等清算。 2019年6月13日，华韵江南公司向金泰盛公司发出《关于解除合同的通知函》，通知金泰盛公司，因贵公司未能支付2019年5月的房租、2019年5月的物业管理费、2019年3月4日起的电费等费用。根据《租赁合同》的约定，金泰盛公司的行为已经满足单方解除合同的条件，因此华韵江南公司正式通知金泰盛公司，双方的《租赁合同》于2019年6月14日解除。金泰盛公司于6月14日知晓华韵江南公司要求解除合同。 金泰盛公司2019年3月4日至4月3日的用电总量为10628.2KW，约定用电单价为1.3元/KWH。 2019年6月22日，华韵江南公司向金泰盛公司邮寄《关于立即交还房屋的函》。6月24日，华韵江南再次向金泰盛公司邮寄发出《关于按合同约定强行收回房屋的函》，函告金泰盛公司，将于2019年6月26日开启该房屋的门锁并收回该房屋。 上述事实有《房屋租赁合同》、《三方转让协议》、《关于解除租赁合同的通知函》、《关于立即交还房屋的函》、《关于按合同约定强行收回房屋的函》、《用电抄表记录》、企业信用信息网查询系统、视频等及当事人的当庭陈述在卷佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，华韵江南公司、大有荣逸公司和金泰盛公司三方达成《三方转让协议》，协议约定华韵江南公司同意大有荣逸公司将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给金泰盛公司，《三方转让协议》以及《房屋租赁合同》是各方真实的意思表示，应属合法有效。本案主要争议焦点是：1.双方的《房屋租赁合同》解除时间如何认定，租金、物业费、房屋占用费、电费该如何计算；2.华韵江南公司主张的损失以及违约金是否予以支付。对以上争议焦点分别评述如下： 关于合同解除时间。金泰盛公司确认2019年6月14日知晓华韵江南公司要求解除合同，也承认从2019年5月起未再缴纳房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行”的规定，金泰盛公司未按合同约定的期限支付租金已经构成违约，符合合同约定的解除条件，合同解除时间以通知到达金泰盛公司的2019年6月14日为据。合同解除后,金泰盛公司即应当将承租的房屋返还华韵江南公司,并按照合同约定的租金标准支付拖欠的租金、物业管理费及解除合同后至房屋返还之日止的房屋占用费。故本院对华韵江南公司要求金泰盛公司支付欠付的租金、物业管理费、房屋占用费的诉讼请求予以部分支持，计算方式如下：欠付的租金具体数额应为434398.9元（5月份租金303069元/月+6月份13天303069元/月÷30天×13天）；欠付的物业管理费应为100597.64元（5月份物业管理费70184.4元/月+6月份13天70154.4元/月÷30天×13天）；关于房屋占用费，华韵江南公司于2019年6月26日收回房屋，故房屋占用天数为12天，占用费应以实际损失为据，参照合同约定的租金和物业管理费标准收取，即149289.36元（303069元/月÷30天×12天）+（70154.4元/月÷30天×12天）。关于电费，虽然金泰盛公司在庭审中辩称，用电抄表上其没有签字确认，但是金泰盛公司并未提交相应的证据证明其在4月份搬离后已经缴纳电费或者应该缴纳电费的金额，故本院对其抗辩理由不予支持，金泰盛公司应向华韵江南公司支付电费13816.66元。以上费用合计698102.56元。 关于华韵江南公司主张的解除合同违约金、逾期办理注销手续违约金以及延迟支付租金、物业管理费的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失的’。对于违约金数额过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质进行合理调整，结合本案双方提交的证据，延期支付租金的违约金、物业管理费的违约金、解除租赁关系违约金、逾期办理以案涉房屋为注册地址的工商注销手续违约金均过高，本院予以适当调整。金泰盛公司提前解除租赁合同必然导致案涉房屋空置，延期支付款项必然导致占用资金利息损失，综合本案其他证据考量，本院酌定，上述违约金总额在双方《租赁合同》约定的租赁保证金1119760.20元、公共事业费保证金（能源保证金）95706元、装修押金（装修保证金）50000元共计1265466元范围内扣除金泰盛公司应该支付的698102.56元后，予以支持。上述费用抵销后，华韵江南公司不再退还金泰盛公司各项保证金、押金。 关于华韵江南公司主张的房屋恢复原状产生的损失及律师费10000元。房屋恢复原状产生的损失因华韵江南公司未提交《装修工程施工合同》中关于工程内容的《报价单》，无法确认其具体施工的内容与房屋恢复原状之间的关联性、必要性，华韵江南公司应自行承担举证不能的责任，故本院对华韵江南公司主张房屋恢复原状产生的损失的诉讼请求，不予支持。律师费10000元，因合同并无约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、成都华韵江南房地产开发有限公司与成都金泰盛商务信息咨询有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除； 二、成都金泰盛商务信息咨询有限公司应向成都华韵江南房地产开发有限公司支付欠付的租金、物业管理费、房屋占用费、电费合计698102.56元及违约金567363.44元，共计1265466元，与成都金泰盛商务信息咨询有限公司的租赁保证金1119760.20元、公共事业费保证金（能源保证金）95706元、装修押金（装修保证金）50000元，合计1265466元抵销后，成都华韵江南房地产开发有限公司不再退还成都金泰盛商务信息咨询有限公司的各项保证金、押金； 三、驳回成都华韵江南房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费12717元，由成都金泰盛商务信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  敖富 二〇一九年十二月三十一日 书记员  徐萌