重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25413号 原告（反诉被告）：谭向国，男，1979年8月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜媛媛，重庆扬华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆市东祺信科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路113号附15-5号，统一社会信用代码915001077935307808。 法定代表人：陈双凤，总经理。 委托诉讼代理人：蔡银川，重庆三大律师事务所律师。 第三人：重庆雄飞房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区天福路109号附19号，统一社会信用代码91500000MA5UAU4EXC。 法定代表人：周雪飞。 原告（反诉被告）谭向国与被告（反诉原告）重庆东祺信科技有限公司（以下简称东祺信公司），第三人重庆雄飞房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭向国及其委托诉讼代理人余孟江、辜媛媛，被告（反诉原告）东祺信公司的委托诉讼代理人蔡银川，第三人雄飞公司的法定代表人周雪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谭向国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年7月26日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；2.判令被告返还原告定金2万元；3.判令被告赔偿原告违约金206000元；4.判令被告支付原告已向第三人支付的居间服务费20600元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告与重庆西政房地产开发有限责任公司于2017年12月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区X的房屋一套，双方按份共有此房屋，原告持有该房屋95%的份额，被告持有该房屋5%的份额。同日，原被告又签订了《房屋买卖及居间合约》，约定被告无偿转让其持有的该房屋5%的份额给原告，并协助原告办理房屋过户手续，但被告至今未履行该合约。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）东祺信公司辩称，1.同意解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2.我方认为虽然买卖与居间两个法律关系签订在同一合同中，但仍是两个法律关系，应当分为两个案件进行处理，原告在一个案件中既要求处理买卖关系又要求处理居间关系不符合法律规定，要求我方支付居间服务费是属于居间关系的处理范围；3.我方不存在任何违约行为，原告在房屋过程中与第三人要求我方在虚假的房屋按揭贷款资料中签字，原告及第三人实际已经构成违约；4.原告未按照房屋买卖合同约定为我方垫资支付银行按揭贷款已经构成违约。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回除解除房屋买卖合同关系的其他诉讼请求。 被告（反诉原告）东祺信公司向本院提出诉讼请求：判令原告向被告支付违约金206000元；诉讼费由原告承担。事实和理由：原被告及第三人于2019年7月26日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于重庆市渝北区XX房屋以103万元的价格出售给原告。后原告及第三人以办理银行按揭贷款手续需要为由，要求被告为原告出具收到首付款33万元的证明，但实际上被告并未收到该款项，因此被告拒绝出具。被告积极配合原告到银行办理面签手续，而原告及第三人无正当理由要求被告出具前述收条，拒不配合办理银行按揭手续。原告及第三人要求被告出具虚假证明将导致被告陷入资金风险，且可能导致被告陷入骗取贷款的刑事风险，被告有正当理由拒绝。另，合同约定由原告在签订合同之日起三个星期内垫资偿还银行贷款，而至今原告仍未完成该义务。综上所述，原告的行为已构成违约。被告为维护合法权益，故提出反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）谭向国辩称，被告的反诉请求不明确，被告要求支付违约金前提应当是合同解除后，且是因为原告根本违约导致合同解除，只有在该诉求前提下被告才可以要求原告支付违约金，无论原告诉求中有无要求解除的诉请，被告都应当有这样的诉求，本诉与反诉实际上是两个独立的诉，涉及案件受理费的收取问题，其余理由同本诉。综上，请驳回反诉请求，诉讼费用由被告承担。 第三人雄飞公司述称，原被告双方的合同签订我（法定代表人周雪飞）在场，公平公正，7月30日、31日我方组织双方去银行签订按揭，7月30日签按揭第一天，被告的经办人胡进田拒绝签字，理由是没有收到33万元首付款，我方和银行和他进行了解释33万元是首付款，银行要核实案涉房屋的购买价格及贷款金额、首付款金额是否属实，是否存在骗贷，买卖双方约定的房屋总价为103万元，贷款70万元，首付款33万元，根据合同约定33万元是在过户当天银行按揭审批通过再支付给被告，银行工作人员也向被告解释非常清楚，我方也向其进行了解释，我和原告出具了一份首付款证明，并注明该材料只是用于办理按揭所需的手续使用，不作为双方交易凭证，被告仍拒绝签字，第二天我和原告一起到被告办公室去找他协商办理按揭的事情，协商一个多小时，被告终于同意到银行签按揭，并配合办理按揭的相关手续，但是一到银行，被告接到电话后就拒绝签首付款证明，后来我又通过微信、短信、电话及催告函，被告就不回复了，一直拒不履行配合原告协助办理按揭贷款，我认为被告是根本违约，希望法院公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即谭向国举示的《房屋买卖（居间）合同》、购房定金收条、微信转账记录、周雪飞与胡进田短信记录、《履约催告函》，东祺信公司举示的短信、首付款证明、授权委托书、《房地产买卖合同》、二手房贷款特别提示、住房/商用房按揭贷款情况知晓暨同意书、贷款发放账户确认书，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：谭向国举示的收据系原件且加盖有雄飞公司印章，雄飞公司对其真实性亦予以认可，故本院对其真实性予以确认；《律师函》有快递存根及投递记录印证，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：案外人胡进田于2019年7月23日向谭向国出具购房定金收条一张，载明“今收到购房人谭向国购买产权人重庆市东祺信科技有限公司重庆市渝北区X房屋的购房定金，合计人民币20000元”，下方手写“备注：甲方约定2019.7.28之内与甲乙双方签定买卖合同，如到时不来，则视为违约”。 2019年7月26日，以东祺信公司为售房方（甲方），谭向国为购房方（乙方），雄飞公司为经纪方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000072），主要约定甲方将位于渝北区X屋出售给乙方，成交总价为103万元。付款方式为按揭：乙方于签订本合同当日支付2万元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；乙方于过户当天支付18万元予甲方，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款83万元用于支付甲方房款，双方于过户之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前交付予甲方。第四条约定：甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，其中甲方需支付/元，乙方需支付20600元；乙方于签订合同时向丙方支付权证代办费500元；乙方于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费16000元。第六条约定：1.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按房屋成交价的20%计算。2.本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功时，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。第八条手写补充约定：因为甲方是银行按揭，需乙方垫资柒拾捌万还银行款项，如有超出柒拾捌万的，由甲方负责；甲乙双方必须提供过户、按揭、垫资的相关手续，如任何一方不配合或无故拖延，则视为违约。甲乙双方约定签订合同之后（三个星期之内）完成审批、垫资。合同落款处由胡进田在甲方代理人处签字捺印，并在甲方处加盖东祺信公司印章。 2019年7月6日，雄飞公司向谭向国出具收据一张，载明收到谭向国支付的中介费20600元。 此后，谭向国通过案外人代之兰向浦发银行重庆分行申请按揭贷款。2019年7月30日，东祺信公司一方由胡进田前往配合谭向国一方办理按揭贷款手续，但双方未完成手续办理。 胡进田（胡）与雄飞公司法定代表人周雪飞（周）短信记录显示：2019年7月31日，周：（发送“首付款证明”照片一张）昨天你作为卖方的受托人，不签字盖章配合买方做按揭，今天你到了银行几个小时也不签字盖章，然后说回去给老板说，无论多晚都要回话，现在晚上十一点多了，你也不回话，你们是诚心不配合买方，完成房屋买卖交易的所需流程，根据合同内容，则视为卖方违约，承担违约责任，我们和买方商议，再给你们三天时间，如再不配合买方，不提供交易过程所需资料，不签字，盖章，我们以及买方将向法院提起诉讼，以维护我们合法权利，希望你们慎重考虑。胡：同意你们的意见，作为公司没收钱，我们不能违法配合你骗贷和承担法律风险。而且我们完全按照合同执行，所以我们不接受作假的事实，也并未违约。法律会给我们一个公正的判决。昨天和今天不签字的原因是你们提供了假资料，我们留存了资料的照片。周：没有作假，也没有骗贷，你看一下，我们是实际成交价，103万，贷款70万，首付33万的真实资料提交给银行，你说公司没收到钱，哪（那）胡进田收钱不是按你的要求收的吗。胡：我们不可能配合你们违法乱纪，胡进田没有收到33万，只收到两万。2019年8月31日，周：（发送“首付款证明”照片一张）今天又不去银行办理按揭吗。 2019年8月1日，雄飞公司向东祺信公司邮寄了《履约催告函》，主要内容是要求东祺信公司按照《房屋买卖（居间）合同》第五条第7款“买卖双方需在接到我司通知后10个工作日内办理按揭面签相关手续”的约定，在2019年8月12日前配合卖方完成按揭面签相关手续。该邮件于2019年8月8日送达。 2019年8月19日，重庆扬华律师事务所以受谭向国委托的名义，向东祺信公司邮寄了《律师函》，主要内容是认为东祺信公司经通知及中介方催告，仍不配合办理银行面签手续，且明确表示拒绝配合办理银行面签手续，故通知：1.即日起解除双方于2019年7月26日签订的《房屋买卖（居间）合同》并要求东祺信公司于收到律师函之日起3日内返还谭向国已付定金2万元；2.要求东祺信公司于收到律师函之日起3日内向谭向国支付违约金206000元；3.要求东祺信公司承担谭向国的中介服务费20600元。要求东祺信公司在收到律师函后3个工作日内与谭向国代理律师联系妥善解决后续问题。该邮件于2019年8月22日送达。 庭审中，东祺信公司称谭向国及雄飞公司为按合同约定办理房屋按揭贷款手续，由案外人代之兰而非由谭向国办理银行按揭贷款，并要求东祺信公司制作提供虚假资料，为此，举示了“首付款证明”、授权委托书、《房地产买卖合同》、二手房贷款特别提示、住房/商用房按揭贷款情况知晓暨同意书、贷款发放账户确认书各一份，其中，“首付款证明”内容填写为“本人将位于重庆渝北区X的自有住房出售给代之兰，房屋成交价为103万元。本人已经收到__支付的（定金，首付款）33万元。以上情况不实所产生的一切后果由本人承担”。“收款人”及落款日期为空白。下方手写“本证明系买卖双方用于申请按揭银行所需的手续之用，不作为买卖双方交易凭证。交易金额以卖方实际到账收款为准。买方：代之兰（签字捺印）中介方：雄飞公司（盖章）2019.7.30”。授权委托书主要内容为“鉴于经雄飞居间介绍，出售方重庆市东祺信科技有限公司与买受方代之兰就重庆市渝北区X的转让事宜达成一致，现出售方与买受方就该房地产转让事宜授权委托重庆市渝北区房友地产顾问有限公司提供协助服务，内容如下：签署、变更、撤销备案专用的《重庆市房屋买卖合同》（含网上备案）或类似的额买卖合同文本；协助办理贷款申请；协助办理房地产评估（按揭专用）……”下方“买受方”由代之兰签字，出售方为空白。《房地产买卖合同》载明甲方（卖方）为东祺信公司，乙方（买方）为代之兰，主要内容为双方交易房屋为渝北区X房屋，落款处“乙方”由代之兰签字捺印，甲方签字为空白。二手房贷款特别提示、住房/商用房按揭贷款情况知晓暨同意书、贷款发放账户确认书均由代之兰签字捺印确认。 庭审中，谭向国陈述：因我方收入证明未达到贷款金额需要的标准，所以才需要我妻子代之兰来共同贷款。贷款相关手续均是代之兰签字，由我作为主贷人，代之兰作为次贷人，这是买卖双方及中介方均知晓且认可的；对于按揭贷款的主贷人我方是有选择权的，东祺信公司的主要合同义务是将房屋过户给我方，我方的主要合同义务是将约定房款按约足额支付给东祺信公司，所以只要我方能够按约支付房款，就不构成违约，至于以谁的名义作为主贷人，不是东祺信公司拒绝配合你办理按揭贷款手续的理由。我方及配偶从未提交过虚假资料，且东祺信公司在我方起诉前一直是以没有实际收到首付款为由拒绝办理按揭贷款手续，并未以按揭贷款主贷人不是我而拒绝办理。 雄飞公司陈述：贷款金额是以银行审核为准，合同约定贷款83万元是我们当时做的一个评估，最终是以银行评估确定的金额为准，即70万元，首付款证明上载明首付款为33万元是证明首付款金额为33万元，并不是卖方收到了33万元。因为谭向国的收入证明有点不够，而谭向国与代之兰系夫妻关系，由谭向国作主贷人，代之兰作次贷人，房屋仍然过户到谭向国的名下，是可以的；最初是谭向国贷款的，所以谭向国的资料已经交给银行了，银行审查时认为谭向国的收入证明与贷款金额有差距，所以提出由其妻子来共同贷款。代之兰辅助办理贷款，东祺信公司是同意的，7月30日办理贷款时其没有提出异议，当时东祺信公司将其他的材料都签订了，就是首付款证明等几份材料其不同意签字，该证明是银行工作人员拿给东祺信公司的，并不是谭向国和我方拿给东祺信公司的。 东祺信公司陈述：我方拒绝在首付款证明上签字的原因在于1.谭向国和中介方要求以代之兰的名义办理贷款，根据合同相对性原则及我方对自身风险的考虑，我方不同意以代之兰的名义进行贷款；2.首付款证明中的内容是“本人已经收到”，并非雄飞公司陈述写的只是证明首付款金额，即使有代之兰的手写备注内容，也不能完全消除我方并未实际收到款项的事实；3.即使首付款证明是根据银行要求提供的必须手续，银行的要求并不一定是合法的，合同相对人是谭向国，自然应以谭向国的名义办理贷款，一旦陷入刑事风险，买卖双方和银行办理按揭贷款的工作人员都有可能承担责任。 关于预约还款问题，东祺信公司陈述：预约还款是在中介的组织下由双方提供相应的资料，先行偿还贷款办理解押，但是至今中介及谭向国都没有向我方阐明我方需要提供何种资料及手续，整个过程中只是要求我方配合办理按揭贷款手续。雄飞公司陈述：预约还款是不需要谭向国和我方配合的，东祺信公司在哪个银行贷款，贷款了多少钱，还款的时间是按银行要求来的；根据行业惯例是在买方贷款审批通过后进行还款解押。 本院认为：谭向国与东祺信公司自愿签订《房屋买卖（居间）合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，谭向国申请按揭贷款83万元以支付部分房款，故东祺信公司应遵循诚信原则，合理协助谭向国办理按揭贷款手续。但在合同履行过程中，谭向国及中介方雄飞公司要求的是东祺信公司配合案外人代之兰办理贷款的相关手续。谭向国及雄飞公司陈述由谭向国作为主贷人，其妻子代之兰作为次贷人，共同申请贷款，但从谭向国举示的贷款手续材料可见，其中记载的买方均为代之兰，并无谭向国的名字，故谭向国及雄飞公司上述陈述缺乏证据证明，本院不予采信。根据合同相对性，东祺信公司仅对合同相对方即谭向国有协助义务，而对案外人代之兰则无协助义务，若谭向国因自身原因无法通过贷款审批或贷款审批金额低于合同约定金额，则按合同约定，其应于过户之前将不足部分补足。因此，东祺信公司未协助代之兰办理贷款手续，并不构成违约，其行为也不会导致合同无法履行，对谭向国要求东祺信公司支付违约金206000元的诉讼请求及赔偿居间服务费20600元的诉讼请求，本院不予支持。另一方面，虽然谭向国要求东祺信公司协助代之兰办理贷款手续，与合同约定不符，但东祺信公司在拒绝协助的同时，并未向谭向国提出要求按合同约定继续履行义务的要求，故尚不足以认定谭向国的行为导致合同无法履行。本案审理中，谭向国与东祺信公司均同意解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系，故对谭向国该项诉讼请求，本院予以支持。对东祺信公司要求谭向国支付违约金206000元的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谭向国与被告（反诉原告）重庆市东祺信科技有限公司于2019年7月26日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）重庆市东祺信科技有限公司于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）谭向国定金20000元； 三、驳回原告（反诉被告）谭向国的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）重庆市东祺信科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14070元，减半收取7035元，由原告（反诉被告）谭向国负担；反诉案件受理费2195元，由被告（反诉原告）重庆市东祺信科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨如玉