贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2628民初948号 原告：杨胜勇，男，1979年7月17日出生，汉族，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县。 委托诉讼代理人：粟泽福（特别授权），男，贵州黔驰律师事务所律师。 被告：锦屏县敦寨供销合作社，统一社会信用代码：91522628216070489N，住所地：锦屏县敦寨街上。 法定代表人：姜志伟，男，该社主任。 委托诉讼代理人：吴育培（一般代理），男，贵州省锦屏县中心法律服务所法律服务工作者。 原告杨胜勇诉被告锦屏县敦寨供销合作社确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨胜勇及其委托诉讼代理人粟泽福，被告锦屏县敦寨供销合作社法定代表人姜志伟及委托诉讼代理人吴育培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法确认原、被告达成的房屋及土地协议合法有效；二、依法判令被告履行协助将其所有的位于房屋所有权及土地使用权变更到原告名下；三、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：被告锦屏县敦寨供销合作社欲转让其所有的位于房屋所有权及土地使用权，公开对外出让。起初，被告喊价150万元没有人购买，后又降到140万元仍然没有人购买。2019年5月15日，被告又降价，最后同意以128万元转让给原告。双方达成一致意见后，被告要求原告先支付5万元押金，若原告反悔，押金就不退还。同日，原告向被告支付了5万元。几天后，被告告知原告，有人愿出更高的价款，要求原告加价，否则就转让给他人，随便原告去法院告。现被告于2019年9月2日又张贴公告，又重新转让。综上，原、被告已达成口头协议，属于依法成立的合同，合法有效，受法律保护。被告违背诚信原则履行合同约定义务，属于违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告为维护合法权益，特提出上述诉请，请求法院支持判准原告的上述诉请。 被告辩称：一、原告第一项诉讼请求即“依法确认原、被告达成的房屋及土地协议合法有效”，其诉称事实不符合客观事实，其理由不能成立。（一）原告诉称与被告对铜鼓分社的资产转让事宜已达成协议，与客观事实不相符。事实是：被告为筹措资金缴纳职工养老保险金，于2019年4月10日向主管部门锦屏县供销合作联社（以下简称“锦屏县供销社”）呈报《锦屏县敦寨供销合作社关于处置铜鼓门市部及仓库等危房资产的请示》，县供销社研究同意后，于4月18日向县人民政府呈报《县供销社关于要求处置敦寨供销社铜鼓分社资产用于缴纳职工养老保险金的请示》，县人民政府于4月19日签署“同意处置”。此后，被告就铜鼓分社资产的处置事宜进行具体操作，首先进行公开报名，4月29日通知已报名的33人前来具体填写《敦寨供销社处置资产报价表》，当天有28人填写报名表。5月8日，被告分别电话通知第一轮参加报价的28人于5月9日参加第二轮报价谈判，5月9日前来参加报价谈判的只有徐德鹏等5人，报价时徐德鹏第一个弃权，其余4人均不愿意以被告拟定的120万元底价报价，亦当场弃权，致使第二轮报价流产而告结束。被告又于5月15日进行第三轮报价谈判，从第一轮报价者中按照高到低顺序选择出龙水成、杨胜勇等9人参加第三轮报价谈判，经电话询问报价结果，第一报价高者徐德山（138万元）弃权，第二报价高者龙水成（126万元）弃权，杨胜勇属第三高报价者（125万元），一、二高报价者弃权后，杨胜勇补报价128万元列为第一高报价人，于是被告即确定杨胜勇为资产协议转让对象，当天收取杨胜勇5万元押金。此后，被告于5月28日张贴《锦屏县供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示》（以下简称《公示》），公示期间为：2019年5月28日至2019年6月5日。在公示期间内，有参加第一轮报价的徐德举于2019年5月30日向锦屏县纪委监察委递交了《关于锦屏县敦寨供销合作社贱卖集体资产的举报信》，5月31日向锦屏县供销社递交了《关于＜锦屏县敦寨供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示＞提出异议的书面反映》，县供销社及时责成县社资产领导小组对公示异议情况进行调查核实，查明：敦寨供销社在第一轮报价统计时，由于工作人员失误，误将徐德举的名字和报价数当成徐胜举的名字和报价，导致在5月9日的第二轮报价和5月15日的第三轮报价活动均没有通知徐德举参加。为纠正工作失误，维护“公平、公正”的原则，县供销社于6月4日作出《关于敦寨供销合作社协议处置铜鼓分社资产有关问题的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），该会议纪要明确：敦寨供销合作社在处置转让铜鼓分社资产过程中，处置程序违反“公平、公正、公开”原则；废止《敦寨供销合作社铜鼓分社资产处置方案》及协议处置结果，2019年5月28日公示的《锦屏县供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示》无效；由敦寨供销合作社重新制定资产协议处置方案，报经县供销社批准后，重启铜鼓分社资产协议转让相关工作。后县供销社分别向举报人和县纪委监察委作出书面信访答复。县供销社资产处置领导小组成员于6月5日与原告见面，明确告知《会议纪要》内容，要求原告退领押金，告知原告仍可参加被告重新启动的处置铜鼓分社资产的报价和协议谈判，并于当天中午将书面通知书交给原告，要求原告当日前到被告财务室退领押金。8月5日到原告副食门市部送达书面通知书，要原告8月16日到被告财务室退领押金，若有异议，可向司法部门申诉。但原告两次均不愿意在送文簿上签字，被告只好将《通知书》和《会议纪要》交给原告本人，后被告收到原告起诉被告的民事起诉状副本。以上事实可以证明在处置铜鼓分社资产事宜过程中，被告与原告始终尚未签订转让协议的事实。（二）原告在诉状中称“原、被告依法达成的口头协议，应当合法有效”的问题，被告认为既不是事实，也不符合法律规定。1.从事实上讲，原告诉称“原、被告依法达成口头协议”是没有任何事实证据的。2.从法律上讲，《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的应当采用书面形式”。《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让应当签订书面转让合同”。结合本案实际，本案涉及的是房地产和土地使用权转让的合同，依法应当采用书面形式，因为涉及到要去房产管理部门和国土部门办理房产和土地过户手续，均需要提交书面协议。另外，根据被告《实施方案》第六条转让事项规定：“公示无异议再签订资产转让协议”，该项内容原告也是知道和认可的，属于双方的一种约定行为。因此，原告诉称“口头协议应属合法有效”的理由，根本不能成立。二、关于原告的第二项诉讼请求即：“依法判令被告履行协助将其所有的位于房屋所有权及土地使用权变更到原告名下”的问题，被告认为其理由根本不能成立，既然双方没有签订资产转让协议，原告凭什么依据及理由要求被告协助其办理资产转让手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。对于原告原交的5万元押金，被告愿意退还原告。 经审理查明，被告锦屏县敦寨供销合作社为筹措资金缴纳职工养老保险金，欲将其所有的位于锦屏县铜鼓分社资产向社会公开协议转让，协议转让的资产包括土地使用权和房屋所有权，其中：1.土地一宗，土地性质为商业性经营用地，《国有土地使用证》（证号：_国用（）字ＮＯ0001613号）1本，土地面积1028.7平方米。2.砖混结构三间两层房屋一栋；砖木结构一层房屋五间一栋；砖木结构仓库一层房屋七间一栋及仓库旁边砖木结构一层房屋一间一栋，建筑面积621.6㎡，无房屋产权证。资产四抵以土地证上“四至”为准。2019年4月，被告经向上级主管部门锦屏县供销合作社联合社（以下简称锦屏县供销社）请示和锦屏县人民政府同意后，制定《锦屏县敦寨供销合作社关于协议转让铜鼓分社固定资产实施方案》，就铜鼓分社资产的处置事宜进行具体操作。首先进行公开报名。2019年4月29日，被告通知已报名的33人前来具体填写《敦寨供销社处置资产报价表》，当天有28人填写报名表。2019年5月8日，被告分别电话通知第一轮参加报价的28人于5月9日参加第二轮报价谈判，5月9日前来参加报价谈判的只有徐德鹏等5人，报价时徐德鹏第一个弃权，其余4人均不愿意以被告拟定的120万元底价报价，亦当场弃权，致使第二轮报价流产而告结束。被告又于2019年5月15日进行第三轮报价谈判，从第一轮报价者中按照高到低顺序选择出原告杨胜勇、龙水成等9人参加第三轮报价谈判，经被告电话询问报价结果，第一报价高者徐德山（138万元）弃权，第二报价高者龙水成（126万元）弃权，杨胜勇属第三高报价者（125万元），一、二高报价者弃权后，杨胜勇补报价128万元列为第一高报价人，于是被告即确定杨胜勇为资产协议转让对象，当天被告向原告收取5万元押金，并向原告出具《收据》一张，内容为：今收到杨胜勇交来购买铜鼓分社资产押金（竞价128万元，若杨胜勇放弃购买，此押金不退）伍万元。2019年5月28日，被告向社会张贴《锦屏县供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示》，在公示期间内，案外人徐德举分别于2019年5月30日、31日向锦屏县纪委监察委和锦屏县供销合作社递交了举报信和书面反映，经调查核实查明：敦寨供销社在第一轮报价统计时，由于工作人员失误，误将徐德举的名字和报价数当成徐胜举的名字和报价，导致在5月9日的第二轮报价和5月15日的第三轮报价活动均没有通知徐德举参加。为纠正工作失误，维护“公平、公正”的原则，锦屏县供销社于2019年6月4日作出《关于敦寨供销合作社协议处置铜鼓分社资产有关问题的会议纪要》，该会议纪要明确：敦寨供销合作社在处置转让铜鼓分社资产过程中，处置程序违反“公平、公正、公开”原则；废止《敦寨供销合作社铜鼓分社资产处置方案》及协议处置结果，2019年5月28日公示的《锦屏县供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示》无效；由敦寨供销合作社重新制定资产协议处置方案，报经县供销社批准后，重启铜鼓分社资产协议转让相关工作。后锦屏县供销社分别向举报人和县纪委监察委作出书面信访答复。2019年6月5日，被告两次向原告送达通知书，告知原告《锦屏县供销合作社关于协议处置铜鼓分社资产公示》无效，原告可参与程序竞价，并要原告到财务室领取交纳的押金，但原告予以拒绝。双方由此发生争议，原告为此向本院提出上述诉请。 同时，2019年9月19日，原告向本院提出财产保全申请，本院向原告收取保全申请费5000元，为担保财产保全，中国平安财产保险股份有限公司于2019年9月19日向本院出具保函，原告为此交纳保费3840元。另查明：2019年9月2日，被告又向社会发出协议转让资产公告，2019年9月11日，案外人徐忠柱以1301280.00元的协议转让价格列为公示对象，徐忠柱已向被告交纳了押金30万元及相关资料等费用。 以上事实，有原告的陈述和被告的答辩、案件涉及的相关证据、以及庭审笔录等佐证，可以认定。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”本案中，被告转让的土地系通过划拨取得的，属于国有土地性质，被告如需要转让土地，需要按照国家法律，行政法规定的规定依法进行。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述法律、行政法规定及司法解释规定，转让国有土地使用权的，需经县级政府土地管理部门批准，未经批准，不得擅自转让。锦屏县供销合作社联合社呈报给锦屏县人民政府的文件，虽签署“同意处置”字样，但该意见系个人签署，个人不能代表县政府土地管理部门，双方均没有证据证明该转让行为经过了县人民政府土地管理部门批准，为此，本院认为，被告与原告达成的土地转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告与原告达成的口头协议应属无效合同，对双方自始没有法律约束力”。再者，根据法律规定，双方应该签订书面的土地转让协议，才能办理相关变更登记手续，现双方也未有签订正式的书面合同。为此，对原告诉请确认原、被告达成的房屋及土地转让协议有效，本院不予支持。同理，原告要求被告履行协助变更房屋所有权及土地使用权到原告名下，因合同无效，被告当然没有协助义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，本案中，被告在转让土地使用权之前，未经国土部门批准，应认定为有过错的一方才导致合同无效，因此，被告收取原告购房押金5万元，应予以退还，本案中，原告的损失没有相应证据予以证明，对此，原告可另行通过合法方式予以解决。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告杨胜勇与被告锦屏县敦寨供销合作社达成的位于锦屏县房屋所有权及土地使用权协议无效； 二、被告锦屏县敦寨供销合作社于本判决生效后五日内退还原告杨胜勇押金人民币五万元整； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费六十元，减半收取三十元，由被告锦屏县敦寨供销合作社负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。 审判员  欧昌锦 二〇一九年十二月三日 书记员  闵 辉