四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初4555号 原告（反诉被告）：四川矗峰房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区群康路56号。 法定代表人：杨仕贵，总经理。 委托诉讼代理人：敬远鹏，四川贵博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省南部县医药有限责任公司，住所地：南部县南隆镇一环路48号。 法定代表人：王炳杰，董事长。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬中，四川省南部县医有限责任公司员工。 原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司（以下简称矗峰公司）与被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司（以下简称南部县医药公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）矗峰公司的委托诉讼代理人敬远鹏、被告（反诉原告）南部县医药公司的委托诉讼代理人柴春明、敬中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 矗峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拆迁还房差价款258731.85元，并从2015年12月1日起按同期同类商业银行贷款利率的三倍向与原告计付资金利息至付清为止；2、判令被告向原告支付其应得还房的房屋维修基金10913.2元，并从2015年12月1日起按银行贷款利率计算资金利息直至付清为止；3、判令被告向原告支付房屋办证费用63952元，并从2018年9月18日起按银行贷款利率计算资金利息至付清为止；4、判令被告向原告支付所还房屋和租赁房屋的物业管理费70552.32元并从2016年11月1日起按银行贷款利率计算资金利息直至付清为止。事实和理由：2009年7月4日，原告因开发“紫薇名苑项目”，需拆迁被告的营业房、库房及办公用房，双方就拆迁补偿还房事宜签订了《拆迁补偿还房协议》，该协议对拆迁补偿还房事宜作出了明确约定。之后，原告按照合同约定进行了实际开发建设，在开发建设过程中，因政策变化及其他客观原因，导致协议部分约定不能履行。双方进行协商后于2015年7月10日签订了《还房安置协议》，对原协议的内容进行了处理，并对还房办证、垫资情况、结算事宜等进行了明确约定。2015年11月10日，双方对垫资款和应补的房屋差价款进行了实际结算，但被告在结算后并未按照约定履行，仅在2015年11月16日支付了30万元，余款至今未支付，原告多次催收未果遂诉至法院。 南部县医药公司辩称，1、对第一项诉请，原告主张的欠款本金与事实不符，被告实际欠款为158731.85元，原告主张利息无事实和法律依据；2、对第二项诉请，应当予以驳回，南部县医药公司已经如数交纳了维修基金，从法律上来说原告是没有任何资格收取维修基金的，其要求计算资金利息无事实和法律依据。3、对第三项诉请，应当予以驳回，根据双方签订的合同约定，案涉还房税费应由矗峰公司承担，原告违法合同约定是故意违约。4、对第四项诉请，应当予以驳回，原告并非物业公司其无权收取物管费，对确实提供了物业服务的有关物业公司，被告是如数缴纳了物业费的。 南部县医药公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认2009年7月4日和2015年7月10日矗峰公司与南部县医药公司签订的《拆迁还房协议》、《还房安置协议》合法有效；2、判令矗峰公司承担违约责任，从2016年2月8日起，按每日300元人民币的标准向南部县医药公司支付违约金，直到将所还南部县医药公司的全部房屋不动产权属证书办妥并交付为止。事实和理由：2009年7月4日，矗峰公司因开发“紫薇名苑”项目工程需要，与南部县医药公司签订《拆迁补偿还房协议》，约定矗峰公司拆迁南部县医药公司的营业房、办公用房等，并对还房位置、面积等事项进行了约定，协议签订后，由于矗峰公司严重违约，双方再次签订《还房安置协议》，对原协议部分内容进行了变更和补充，其中第二条约定：对未还部分，甲方（矗峰公司，下同）应在2015年7月底前还给乙方（南部县医药公司，下同），并应在2016年春节前为乙方办妥所还全部房屋（包括营业房）的国有土地使用证、房产证并交付乙方，承担由此产生的全部税、费。若甲方违反前述约定办理两证，则每逾期一天应向乙方支付违约金300元。协议第十一、十二条约定：依据《拆迁补偿还房协议》第11条约定乙方七位股东享有优购房权利，乙方应在本合同生效后拾日内向甲方提供七位股东名册。除本协议约定解决的遗留问题外，任何一方不再依据《拆迁补偿换房协议》向另一方主张补偿或赔偿。本协议切实履行后，甲、乙双方有关拆迁还房的纠纷彻底了结。上述协议签订后，南部县医药公司按约履行了自己的义务，矗峰公司却严重违反合同约定，不仅拒绝向南部县医药公司股东李长斌出售优惠房，且交房时间严重超期、至今未将所还房屋的权属证书按约交给南部县医药公司。鉴于矗峰公司的违约行为，南部县医药公司提起反诉。 矗峰公司辩称：1、我公司从未称合同无效，南部县医药公司主张合同有效并无任何意义；2、被告（反诉原告）提出的反诉请求与本诉中的答辩意见相互矛盾，其只提出了协议中对其有利的部分，其反诉请求不应得到支持，根据还房安置协议，2016年春节前办理房屋证件，没有办理的原因是南部县不动产登记中心于2015年11月12日新成立，不能办理办证业务，在南部县不动产登记中心正常运转之后，我们办理了不动产权属证书后多次联系南部县医药公司进行办理，其均拒不办理。2018年11月2日，矗峰公司将权属证书全部交给南部县医药公司，反诉原告提出要求支付违约金的请求与客观事实不符。2015年7月10日的协议约定，南部县医药公司有七位股东有优惠购房的权利，但是必须在十日内提供7位股东的名称，南部县医药公司并未提供，且我公司是否为李长斌办理优惠购房的问题，应当由李长斌主张权利，医药公司代为其主张权利与本案毫无关系，且协议签订后李长斌并未向公司交定金及签订合同。综上请求驳回反诉原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2009年7月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《拆迁补偿还房协议》，内容为：“拆迁人：四川矗峰房地产开发有限公司（简称甲方）法定代表人：杨仕彬被拆迁人：南部县医药有限责任公司（简称乙方）”法定代表人：陈开猛因甲方开发“紫薇名苑”项目，需拆迁乙方的营业房、库房及办公用房，就拆迁补偿、还房，甲、乙双方平等协商，自愿达成本协议，共同信守……甲方所还房屋（包括营业房）面积与拆迁面积相等部分，乙方不补差价；超面积部分由乙方统一按每平方米1500元向甲方补差价；不足部分，由甲方统一按每平方米5000元向乙方补差。所还口面营业房净深原则上不得超过12米的部分，若超过部分在总还房面积中冲减不补差价，甲方所还面积不得大于或小于100平方米……十一、乙方七位股东每人按每平方米人民币980元的购房价，优先选购“紫薇名苑”壹栋或贰栋的住房一套，建筑面积在130平方米以内，楼层由股东优先选定。乙方股东楼层选定后，应立即与甲方签订预售合同或选房认购单，缴纳订房款30%，余款在结算时付清，逾期支付房款，视为自动放弃优购房屋，甲方有权另行出售……”。协议签订后，因客观原因协议部分权利义务无法履行，2015年7月10日，矗峰公司与南部县医药公司经协商后签订《还房安置协议》，内容为：“拆迁人：四川矗峰房地产开发有限公司（简称甲方）法人代表：杨仕彬被拆迁人：南部县医药有限责任公司（简称乙方）”法人代表：王炳杰……现经甲、乙双方多次平等协商，就双方对《拆迁补偿还房协议》的分歧及履行中遗留问题形成共识，自愿达成本协议，共同遵守：一、《拆迁补偿还房协议》第四条、第六条约定的公摊面积部分甲方承担80平方米，多余部分由乙方自行承担。第一条约定的壹号楼壹楼、贰号楼壹楼房屋（仅贰号楼的物管用房除外）还房给乙方，共计还房建设面积（空白）平方米（以房管部门实际测绘面积为准）。其中未还部分甲方应在2015年7月底前还给乙方，并应在2016年春节前为乙方办妥所还全部房屋（包括营业房）的国有土地使用证、房屋所有权证并交付乙方，承担由此产生的税、费。若甲方违反前述约定办理两证，则每逾期一天应向乙方支付违约金300元。乙方不再依据《拆迁补偿换房协议》追究甲方逾期还房、逾期办证的违约责任……六、甲方按《拆迁补偿还房协议》第10条约定已超付的补助费，在本协议签订后由双方财务人员厘清账款办理结算，并与上述第二、三、四条约定的补偿款项品迭后确定乙方应付甲方的金额。乙方自确定应付甲方的金额之日起分三次支付给甲方：自确定之日起第一个月支付应付款的50%；第二个月支付应付款的30%；在甲方为乙方办妥所还房屋的土地使用证、房屋所有权证并交付乙方当日付清余下应付款。只是对后支付的50%应付款，乙方按同期同类商业银行贷款利率向甲方计付利息。但乙方违反约定支付应付款的，则应按同期同类商业银行贷款利率的叁倍向甲方计付利息。七、甲方负责与【紫薇名苑】的物管公司结清乙方截止到2015年12月欠付的全部物管费，无论甲方如何与物管公司结算，乙方只按《拆迁补偿还房协议》第14条约定承担每年7000元的物管费。2015年12月后乙方如何交纳物管费，由乙方与物管公司协商……十、还房面积之内的住房维修基金由甲、乙各承担50%；还房超面积部分的住房维修基金，由乙方全部承担。十一、依据《拆迁补偿还房协议》第11条约定乙方七位股东享有优购房权利，乙方应在本合同生效后拾日内向甲方提供七位股东名册。十二、除本协议约定解决的遗留问题外，任何一方不再依据《拆迁补偿还房协议》向另一方主张补偿或赔偿。在本协议切实履行后，甲、乙双方有关拆迁补偿还房的纠纷彻底了结。十三、《拆迁补偿换房协议》与本协议不一致的，以本协议为准……”。2015年11月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对前期账目进行了结算，并形成了《南部县医药有限责任公司与矗峰房地产开发有限公司结账情况说明》明确：南部县医药公司应付矗峰房地产开发有限责任公司人民币伍拾伍万捌仟柒佰叁拾壹圆捌角伍分（558731.85元），双方的法定代表人王炳杰、张光才均在该结算说明上签字确认。嗣后，南部县医药公司向矗峰公司支付了30万元剩余款项南部县医药公司未支付。2017年12月20日，矗峰公司向南部县医药公司送达《通知》，建议南部县医药公司出面就《拆迁安置协议》的落实情况进行协商，其后双方协商未果。矗峰公司又多次向南部县医药公司送达《通知》要求进行协商，上述通知均由南部县医药公司员工进行签收并签字2018年11月20日，矗峰公司将案涉房屋的相关权证移交给南部县医药公司。 另查明，矗峰公司拆除的南部县医药公司的房屋面积为1911㎡，矗峰公司实际向南部县医药公司还房面积为2239.69㎡，案涉房屋的维修基金为40元/㎡，南部县医药公司支付了维修基金40504元，其余维修基金已由矗峰公司缴纳。2018年6月9日，矗峰公司在南部县医药公司员工敬中处借款10万元，并出具了收据，注明：借敬中个人现金，不计利息，后从医药公司欠款中扣减。敬中在庭审中明确表示自愿将该借款用于抵扣南部县医药公司在矗峰公司的欠款。 本院认为，关于双方签订的两份协议是否有效的问题，原告（反诉被告）矗峰公司与被告（反诉原告）南部县医药公司之间签订的《拆迁补偿还房协议》、《还房安置协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。 本案争议焦点为：一、南部县医药公司在矗峰公司处的欠款金额；二、矗峰公司主张的维修基金、房屋办证费用、物业费是否应当得到支持；三、双方是否应当承担违约责任。 一、关于欠款金额的认定，矗峰公司主张南部县医药公司的欠款金额为258731.85元，根据《还房安置协议》的约定双方于2015年11月10日就上述协议进行结算形成了《结账情况说明》，南部县医药公司对该结算无异议，但主张矗峰公司在敬中处的借款应当予以扣减，欠款金额仅为158731.85元，敬中在本案庭审过程中明确表示愿意将此借款用于冲抵欠款，且矗峰公司出具的收据中亦明确该借款不计息，从南部县医药公司欠款中扣减，故此扣减行为应系三方已达成了一致意见，不违反法律规定，应当予以扣减，故本院依法确认南部县医药公司在矗峰公司处的欠款金额为158731.85元。 二、对矗峰公司主张的其他费用问题：1、对维修基金，根据《还房安置协议》，双方约定还房面积之内的住房维修基金由双方各承担一半，还房超面积部分由南部县医药公司全部承担，本案矗峰公司应还面积为1911㎡，实还房屋面积为2239.69㎡，超出还房面积为328.69㎡，南部县医药公司应当负担的房屋维修基金为51367.6元（1911㎡×40元×50%+328.56㎡×40元），南部县医药公司实际缴纳了40504元，其余已由矗峰公司进行代缴，南部县医药公司应当将其应承担的剩余部分即10863.6元（51367.6元-40504元）向矗峰公司进行支付。2、对房屋办证费用，根据《还房安置协议》第二条的约定，应由矗峰公司承担因办证产生的全部的税、费，故对矗峰公司支付办证费用的诉请，本院依法不予支持。3、对物业费，双方明确约定2015年12月后南部县医药公司如何缴纳物业费由南部县医药公司与物管公司协商，矗峰公司现主张由被告支付2016年11月1日至2018年6月30日期间还房及租房的物业代管费，矗峰公司称其由南部县蜀北街道办事处蜀北社区居民委员会指定在案涉房屋所在小区进行临时管理，即使该事实成立，其所涉法律关系应为物业服务合同关系，与本案无关联性，矗峰公司可另行主张，故本院依法对矗峰公司物业管理费的诉请不予支持。 三、对双方是否应当承担违约责任的问题，根据《还房安置协议》的约定，矗峰公司应在2016年春节（2016年2月8日）前办妥所还全部房屋（包括营业房）的国有土地使用证、房屋所有权证并交付南部县医药公司，矗峰公司未按期办理上述证件，构成违约。另双方约定南部县医药公司自确认应付矗峰公司的金额之日起分三次支付给矗峰公司：自确定之日起第一个月支付应付款的50%；第二个月支付应付款的30%；在矗峰公司办妥上述两证并交付南部县医药公司之日付清余下应付款，双方于2015年11月10日进行结算确认了欠付金额，南部县医药公司于2015年11月支付了30万元之后，其余款项并未支付，亦构成违约。根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据约定南部县医药公司应承担的违约责任为对后支付的50%应付款即279365.9元，按同期同类商业银行贷款利率的三倍计付利息，但其所约定的同期同类商业银行贷款利率并非明确利率，结合本案实际，本院酌情认定以年利率24%计算资金利息，对利息起算时间，双方对未违约情形的利息约定为“对后支付的50%应付款，乙方按同期同类商业银行贷款利率向甲方计付利息。”，该约定前面提到的时间均为确认应付甲方金额之日即2015年11月10日，约定利息时未作单独说明，应视为其利息起算时间为确认应付甲方金额之日即2015年11月10日。原告现主张以258731.85元为基数计算利息，不违反其约定及法律规定，本院予以准许。根据约定矗峰公司应当承担的违约责任为从逾期办证之日即2016年2月9日起向南部县医药公司支付违约金300元/天，南部县医药公司辩称该违约金标准太高，请求予以调整，本院认为，按照其约定的计算方式计算违约金，明显超过了矗峰公司因违约给原告造成的损失。据此，本院结合双方的违约情形，且双方在结算后，南部县医药公司已向矗峰公司支付了30万元的事实，将合同中约定的违约金计算方式调整为从2016年2月9日起至2018年11月20日止，以30万元为基数，按年利率24%计算资金利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司支付欠款158731.85元，并支付利息，利息的计算方法为：以258731.85元为基数，从2015年11月10日起按年利率24%计息至清偿之日止； 二、被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司支付房屋维修基金10863.6元； 三、原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司支付违约金，违约金计算方式为：以300000元为基数，从2016年2月9日起至2018年11月20日止，按年利率24%计算； 四、驳回原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司、被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2590元，由被告（反诉原告）四川省南部县医药有限责任公司负担；反诉案件受理费3713元，由原告（反诉被告）四川矗峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 文涵 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 周韬 书 记 员 杨君