安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初6871号 原告：张树光，男，汉族，1987年10月24日出生，住安徽省舒城县经济开发区。 原告：李杰，女，汉族，1987年6月17日出生，住安徽省舒城县。 诉讼委托代理人：张树光，男，汉族，1987年10月24日出生，住安徽省舒城县经济开发区，系其配偶。 被告：舒城金诚房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇经济开发区纬二路，统一社会信用代码9134152333668547XF。 法定代表人：赵焕铨，总经理。 诉讼委托代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。 原告张树光、李杰与被告舒城金诚房地产开发有限公司（下称金诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告张树光，被告金诚公司的委托代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张树光、李杰向本院提出的诉讼请求：1.判令被告金诚公司返还不当得利34,893元、支付迟延交房违约损害赔偿21,466.66元、支付违约金18,206.94元，合计74,566.60元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月11日，原告李杰与被告金诚公司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的金仕佳缘小区8幢105商铺，房屋总价款565,433元。后原告按约支付了首付款，并办理了按揭贷款。合同约定，被告应在2017年6月30日前向原告交付房屋，由于该房屋没有通过验收，迟迟未向原告交付房屋，直至2017年年底，被告才向原告交付房屋。根据合同约定，被告应付违约金为18,206.94元。且由于被告迟延交房，导致原告近半年房租损失，造成违约损害21,466.66元。2017年12月9日，原告向被告交付办理契税的相关文件，被告迟迟没有为原告办理契税，原告至今没有拿到房产证。自2019年3月1日，原告所购买房屋契税降低至3%，原告按照房屋总价款4%的比例缴纳契税，由于被告一直没有办理房屋产权证，现实际应缴纳契税低于原告当时所缴数额。被告超额收取了原告办理契税等的费用，但至今没有办理房产证，构成不当得利。 被告金诚公司辩称：被告所建设的楼盘在合同约定时间内可以交付使用；原告于2017年12月10日已接收房屋；契税、维修基金、登记费等均是被告代收，被告不是收取这些费用的主体。综上，被告已经接受了房屋，且在诉讼前被告已经办理了房屋备案手续，故被告不存在违约交房的事实，请求驳回原告的诉讼请求。 原告张树光、李杰向法庭提供下列证据： 1．商品房买卖合同，证明原告购买被告开发的商铺，约定购房款为565,433元，2017年6月30日前交房，迟延交付违约金为每日已付购房款的万分之二； 2．契税、房屋维修基金、登记费以及其他费用的收据和房款结算清单，证明被告于2017年12月10日交付房屋，原告缴纳契税、维修基金等相关费用给被告，让其代缴； 3．省财政厅、省税务局关于调整契税税率的通知，证明自2019年3月1日起安徽省商铺的契税已经由4%降低为3%，被告多收的契税应予以返还； 4．舒城县不动产登记中心出具的不动产信息登记查询结果，证明截至2019年11月20日原告名下无不动产登记信息； 5．原告与第三人签订的房屋租赁合同，证明该房屋市场租赁价为4,000元/月，因被告交房时没有完善消防措施，原告低于市场价以每年37,262元出租给第三人。 被告金诚公司质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，但违约金约定不适用于本案；证据2真实性、合法性无异议，但被告只是代收；证据3、4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，费用多余部分退还原告；证据5真实性、合法性无异议，证明目的有异议，达不到原告的证明目的。 被告金诚公司举证如下： 一、被告营业执照复印件，证明被告诉讼主体资格，法定代表人更换为赵焕铨； 二、8幢楼工程竣工验收报告、竣工验收备案表，证明原告所购买的房屋在2019年3月5日完成了登记备案手续，符合交房条件； 三、房款结算单、业主信息登记表、业主同意书，证明原告已于2017年12月10日办理了交房手续。 原告张树光、李杰质证意见： 对证据一无异议；对证据二无异议；对证据三房屋结算单、业主信息登记表无异议，对业主同意书有异议，被告在约定的时间内未交付房屋，同意书非原告真实意思表示，真正交房时间是2019年3月5日。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据一的违约金约定和证据五证明目的有异议，本院将结合案件事实予以考虑：对其他证据无异议，本院予以采信。 对被告提供的证据，原告对业主同意书证明目的有异议，本院将结合案件事实予以考虑，对其他证据无异议，本院予以采信。 经审理查明：2016年1月11日，原告张树光、李杰（买受人）与被告金诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告开发的金仕佳缘项目8幢105号铺，该铺建筑面积52.57元，单价10,755.81元，总价款565,433元，买受人于2016年1月10日支付首房款305,433元，余款26万元向银行申请贷款。该合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合以下2项条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……；”第十一约定：“出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房……；”第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。……” 2017年7月10日，案涉商品房所属楼宇（金仕佳缘8#楼）竣工。2017年12月10日，原告张树光签署“金仕佳缘小区交房业主同意书”，即“安徽福汇雅洁物业服务有限责任公司人员陪同8栋105号业主验房，业主本人确认无误，同意交房”。两原告交付契税22,983元、公共维修基金11,350元、工本费10元、登记费550元，上述款项均系被告代收。2019年3月5日，案涉商品房所属楼宇完成竣工验收备案手续。 另查，2017年12月2日，原告李杰将金仕佳缘8栋105号铺出租给他人，年租金36,000元。截至2019年11月20日，两原告尚未取得案涉房屋的不动产权证书。 本院认为：原、被告在合同约定2017年6月30日交房，原告在2017年12月10日才实际取得其购买的商品房，被告行为构成违约，原告主张迟延交房违约金符合合同约定，故该诉请有事实依据，本院予以采信。依照约定，被告应承担的迟延交房违约金为161日×0.02%×565,433元=18,206.94元。 关于两原告主张逾期交房的租金损失问题，实质是可得利益损失。两原告购买的商品房性质是商铺，该商品房按时交付方能实现原告购买目的，故原告该主张有法律依据。但原告未提供房屋主管部门或相应评估单位出具同地段同类房屋租金标准，直接主张按照每月4,000元标准，也与其提供的租赁合同中约定的租金标准不符，故本院酌定参照其租赁合同的租金标准，原告张树光、李杰的租金损失为3000元/30日×161日=16,100元。 关于原告主张返还契税等费用问题，因被告代收部分费用办理相应事项，其实质是委托。在被告未完成委托事项时，直接主张返还该费用，将影响委托事项办理，可以在委托事项完成后，再另行主张。 关于被告辩解原告实际同意接收房屋其不构成违约问题，原、被告双方约定于2017年6月30日交房，但被告直到2017年7月10日将案涉工程竣工。在2017年12月10日两原告实际接收房屋时，违约事实已经存在，故该辩解不成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十八条之规定，判决如下： 一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张树光、李杰迟延交房违约金18,206.94元； 二、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张树光、李杰预期租金损失16,100元； 三、驳回原告张树光、李杰的其他诉讼请求。 案件受理费1,660元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  程 峰 审 判 员  余学柱 人民陪审员  张前傲 二〇一九年十二月五日 法官助理窦仁慧 书记员毛星星 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。