湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初3663号原告彭素芬，女，1975年7月14日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告李红，女，1966年6月30日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告彭立军，男，1976年2月6日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告周海娥，女，1972年10月8日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告宋艳，女，1982年6月25日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告聂文胜，女，1969年1月9日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告禹晓华，女，1964年6月20日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告曾燕辉，女，1976年3月2日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告王碧蓉，女，1972年7月23日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省娄底市娄星区。原告王敏利，男，1979年2月12日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。十原告委托诉讼代理人李富强，湖南国藩律师事务所律师。被告彭清，男，1982年6月28日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。被告彭朋达，男，1979年12月18日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。被告康志勇，男，1974年3月7日生，汉族，双峰县人，居民，住湖南省双峰县。原告彭素芬等10人与被告彭清、彭朋达、康志勇房屋租赁合同纠纷一案，2019年7月23日本院受理后，依法适用普通程序，2019年9月19日公开开庭进行了审理，10原告的委托诉讼代理人李富强、被告彭朋达、被告康志勇、被告彭清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告彭素芬等10人向本院提出诉讼请求，1、请求人民法院判令解除原、被告订立的房屋租赁合同，判令三被告迅速将租赁原告位于双峰县鑫源大楼的场地即第一楼七个门面和第二楼整层（宾馆原承租部分除外）腾退给原告，并恢复原状；2、判令三被告支付从2019年5月1日起至实际搬离之日止按每日1399.8元计算的租金，并承担拖延支付租金给原告造成的损失；3、请求人民法院确认原告收取被告的保证金30000元不予退还；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告彭素芬等10人共同在双峰县拥有鑫源大楼物业一处。三被告因经营的需要，2016年3月6日与原告订立了房屋租赁合同，合同约定：租期10年，从2016年5月1日起至2026年4月30日止；租金为前三年每年租金486600元，第四年至第十年每年房租较上年房租递增5%；交租时间：每年租金应当在当年4月1日前和10月1日前各交本年度租金的50%，逾期未交租金，原告有权单方面终止合同并收回所租房屋场所，所造成的一切损失由被告自行负责；被告在签订合同前交付保证金30000元；违约责任约定租赁期限内被告逾期未交付房租，原告有权终止合同，收回房屋，且保证金不予退还。按照合同约定，三被告应当在2019年4月1日前交清2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金510930元的50%的房租255465元，但原告催要多次都无果，请求人民法院判如原告的诉讼请求。被告彭清、彭朋达、康志勇辩称，本案中是原告违约在先，房屋租赁合同约定原告应当保证被告的附属设施水电处于正常状态，但原告后期剪断水管，被告无奈只好自行安装水表，被告要求原告赔偿营业损失及装修费用；房屋的第二层本来有窗户，原告唆使案外人制造招牌严重影响了被告的通风和采光，损害了被告的权利；原告自行改变了消防通道和安全通道，影响到被告的正常生产生活和经营；综合前述，请求人民法院公正处理。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案中原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定如下事实：经审理查明，原告彭素芬等10人在永丰镇城中北路有图幢号为A26087的房屋一栋，共六层，建筑面积4124.93平方米，共有权人为李红、聂文胜、王碧云、曾燕辉、周海娥、禹晓华、宋艳、彭立军、王敏利，该处众原告取名为鑫源大楼。2016年3月6日，原告李红、彭素芬、彭立军、周海娥、宋艳、聂文胜等代表全体原告（出租方，以下称甲方）与被告康志勇及彭清、彭朋达（承租方，以下称乙方）签订合同编号20160306号房屋租赁合同，合同约定：第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况①甲方将位于双峰县共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），全部出租给乙方经营服装、鞋、包、皮具所有百货相关行业，②出租房屋面积一楼约420平方米，二楼约1400平方米（具体面积以现场测量为准），第三条租赁期限和用途③该房屋租赁期定拾年，租期自2016年5月1日起至2026年4月30日止，第四条租金及保证金支付方式④前三年房屋租金：一楼门面（弄）43800元∕年×7弄＝306600元∕年，二楼1400多平方米总计180000元∕年；该房屋每年租金总计486600元，第四年至第拾年每年房屋租金比上年房屋租金递增5%，⑤房屋租金支付方式如下：交租时间：每年租金乙方分别于当年4月1日前和10月1日前各缴纳本年度租金的50%，乙方逾期未交清租金，甲方有权单方终止合同并收回承租房屋，所造成的一切损失由乙方负责；⑥保证金：为保证甲方的利益和财产安全，乙方在签订本合同前须交保证金人民币叁万元整。在乙方承租期满后，经甲方确认移交财产无损，乙方无违约行为，缴清所有应负担的税费后，则一次性全额退还给乙方，保证金只还本不计息；第八条房屋交付及收回的验收⑦甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、水电设备处于能够正常使用状态；第十条乙方违约责任⑧租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，保证金不予退还。ａ、未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，ｂ、在租赁期间内，乙方逾期未交付房租。第十四条其他约定事项鑫源大楼顶楼中央位置可以让乙方制作广告招牌。合同尾部双方当事人都签名纳印予以确认。此后，三被告向原告缴纳了保证金30000元和当年的租金后，开始投入使用租赁的房屋。2019年4月1日，按照租赁合同的约定，三被告应当缴纳2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金510930元的一半即255465元，但三被告在原告催告后一直没有缴纳。2018年11月，因取自留水井的水管被剪断，三被告在租赁的房屋处，双峰县自来水公司安装了水表一块（编号128931），被告彭朋达预交了水费300元。被告要求原告赔偿营业损失及装修费用，但没有向本院提供充分的证据；三被告承租的二楼通风采光、安全出口问题，是因为案外人双峰县七匹狼服装专卖店经营者江军民、李柳按照与彭素芬等人的2018年8月及2018年12月订立的租赁合同的约定（租赁的标的物是双峰县由南向北第一、二个门面和第一楼出租门面后面整个剩余部分，第一门面原楼梯间由承租人按建筑和施工标准拆除一楼楼梯并用钢筋混凝土将一楼楼面封闭，费用由承租方负担）在二楼经双峰县城市管理执法大队许可后安装了七匹狼广告牌（原太阳城歌厅招牌范围内），并将与康志勇租赁处相邻的楼梯间封闭，康志勇已经单独向本院提起了侵权的民事诉讼，其诉讼请求是1、七匹狼服装专卖店、李柳赔偿康志勇门头架损失8400元；2、七匹狼服装专卖店、李柳拆除占用康志勇承租的房屋的第二层外墙部分的广告牌；3、七匹狼服装专卖店、李柳恢复消防通道原状，消除危险；并就侵权行为向康志勇书面赔礼道歉。2019年6月4日本院作出（2019）湘1321民初353号民事判决书：驳回康志勇的全部诉讼请求。康志勇不服，该案二审正在审理中。三被告认为，其租赁的房屋有安全隐患，安全出口被封闭，但没有向当地消防救援机构举报，并请求作出相应的行政处理。在三被告承租的房屋内，三被告自行搭建了从一楼通往二楼的楼梯有两处。本院认为，本案中争议的焦点是原告的诉讼请求是否成立？被告主张的原告违约行为是否成立？关于原告的诉讼请求1、原告要求解除原、被告的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同；本案中，三被告在合同约定的期限内迟延至今没有履行缴纳租金的主要债务，同时在本院通知被告应诉时，将原告主张的解除合同的要求一并通知了被告，故原告要求解除房屋租赁合同，符合约定和法律规定，本院予以采信；2、原告要求被告腾退租赁标的物给原告；要求被告恢复标的物的原状；要求被告支付从2019年5月1日起开始至实际搬离之日止按每日1399.8元计算的租金，并承担拖延支付租金给原告造成的损失；保证金30000元不予退还；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据前款规定，结合原、被告订立的合同及合同履行的情况，三被告应当腾退租赁标的物给原告，应当支付从2019年5月1日起至实际搬离之日止按租赁合同的约定按每日1399.8元计算的租金；保证金30000元不予退还，符合合同的约定和法律规定，本院予以采信；但原告要求恢复标的物的原状，并没有向本院提供证据证实标的物租赁前的状态，本院不予采信；同时原告要求被告承担拖延支付租金给原告造成的损失，原告没有明确是直接损失还是间接损失、损失数额及计算方式方法，因证据不足本院亦不予采信；3、三被告主张的原告违约是否成立？原、被告订立的租赁合同第八条第一项规定，原告应当保证租赁房屋本身及附属设施、水电设备处于能够正常使用状态，被告称是原告剪断了水管影响了供水和用水，原告应承担违约责任，但没有证据证明剪断水管的行为是原告所致，故被告据此主张原告承担违约责任，要求赔偿损失的理由不足，本院不予采信；安全出口封闭及二楼广告牌影响通风采光的问题，本案中原、被告房屋租赁标的物是双峰县七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），争议的二楼广告牌位置、楼梯间封闭地段都不在租赁标的物的范围内，加之被告康志勇单独就侵权部分提起了民事诉讼，目前该案正在审理中；三被告认为房屋有安全隐患，但并未向消防救援机构举报，请求进行行政处理，故三被告以此为由主张原告违约，其主张不能成立；据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2016年3月6日10原告与被告康志勇及彭清、彭朋达签订的编号为20160306号房屋租赁合同；二、被告彭朋达、被告康志勇、被告彭清在本判决发生法律效力之日起10日内将位于双峰县共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外）的租赁标的物腾退给原告；三、被告彭朋达、被告康志勇、被告彭清在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告从2019年5月1日起至实际搬离之日止按每天1399.8元计算的房屋租金损失；如果三被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、原告收取三被告的保证金30000元不予退还；五、驳回本案原告其他的诉讼请求。案件受理费3500元，财产保全申请费2520元，原告负担500元，被告彭清、彭朋达、康志勇共同负担5520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  刘军求人民陪审员  熊存根人民陪审员  贺素平二〇一九年十二月十八日代理书记员  洪 娟