浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3696号原告（反诉被告）：温州共赢房产营销策划有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海六路2497号，统一社会信用代码：91330301563321561X。法定代表人：郑巨才。委托诉讼代理人：方君伟，浙江震瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：林发存，男，1980年12月9日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：陈红芳、饶文吕，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：张凤喜，男，1979年10月12日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人（反诉被告）：杨丹艳，女，1983年10月21日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：方乐、谷才才，浙江震瓯律师事务所律师。原告温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢公司）为与被告林发存、张风喜，第三人杨丹艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日适用简易程序立案受理，被告林发存在提交答辩状期间提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，本案于2019年7月18日转为普通程序审理，由审判员吴作力担任审判长，与人民陪审员陈海容、邹楚楚组成合议庭。本案于2019年8月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人方君伟，被告林发存及其委托诉讼代理人陈红芳、饶文吕，被告张凤喜，第三人的委托诉讼代理人方乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共赢公司向本院提出诉讼请求：1.俩被告立即腾空坐落于温州经济技术滨海园区永丰家园6-10幢204室并交付给原告；2.俩被告支付原告房屋占用期间的租金损失暂计130528元（暂计两个月，实际自2019年4月1日起参照第三年租金的2倍计算至腾空之日止）；3.俩被告承担房屋使用期间的水电费、物业费用直至腾空之日止；4.本案律师费8000元由俩被告承担；5.本案诉讼费用由俩被告承担。事实与理由：2016年12月20日，原告与俩被告签订《营业房租赁合同》，合同约定，原告将坐落于温州经济技术滨海园区永丰家园6-10幢204室房屋（面积合计为1119.08平方米）租赁给俩被告用于经营“足浴”，租赁期限为3年，第一年租金为335725元，押金为50000元，并约定了双方若违反约定承担的违约责任。合同签订后，原告按照该租赁合同约定交付了营业房。2019年3月31日租期届满，经原告多次催促，俩被告拒绝腾空并交还房屋。故原告诉请判令如上请求。庭审之后，原告自愿撤回第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：俩被告支付原告房屋占用期间租金损失652764元（暂计两个月，实际自2019年4月1日起参照第三年租金计算至实际腾空之日止）。被告林发存辩称：原告需明确，共赢公司是当事人还是受委托人。被告林发存不同意原告的腾空房屋要求。按照合同约定，原告应提供的租赁物应当符合用途，双方明确约定用于足浴，原告提供的图纸不符合消防要求，通过消防验收延迟一年七个月，故租赁期限应顺延，目前尚在承租期内，被告林发存勿需支付房屋占用租金损失。律师费请求于法无据，原告违约在先，被告林发存没有违约行为，需要支付律师费也是原告向被告林发存支付。被告林发存虽然和被告张凤喜共同签订，但是实际使用人是被告林发存，与被告张凤喜无关。被告张凤喜辩称：本案与被告张凤喜无关，实际租赁之际俩被告双方确实是合伙，但是租过来近两个月（2016年6月），被告张凤喜已退股。俩被告是个人合伙，没有成立公司。第三人杨丹艳述称：杨丹艳不应作为本案诉讼主体，第三人与原告存在租赁关系，而本案是原告与被告之间的纠纷，第三人同意原告的诉请。第三人将本案涉案房屋租给原告，双方按时进行结算，故原告与第三人之间的租赁关系与本案无涉。原告共赢公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格；2、身份证、户籍查询单，证明被告主体资格；3、营业房租赁合同、产权证、委托书、身份证，证明原告从第三人处租赁后与俩被告签订租赁合同，现租赁已到期（租期内俩被告也没有按约定足额支付租金）；4、法律服务合同、发票，证明原告支出律师费8000元；5、营业房租赁合同二份（其中一份，原告于庭审后补交），证明原告从第三人处租赁涉案房屋，再转租给俩被告，原告与第三人至今仍在租赁期内的事实。针对本诉，被告林发存未提供证据。被告张凤喜提供退股协议书一份，证明本案与被告张凤喜无关。第三人杨丹艳未提供证据。反诉原告林发存提出诉讼请求：1.反诉被告共赢公司、杨丹艳退还反诉原告房屋租金391588元及押金50000元；2.反诉被告共赢公司、杨丹艳支付反诉原告垫付的维修及装修费用105183.36元；3.反诉被告共赢公司、杨丹艳赔偿停业支付的人工损失705646元（时间从2016年4月至2017年4月）；4.本案诉讼费用由俩反诉被告承担。事实与理由：反诉被告共赢公司、杨丹艳将坐落于温州滨海园区滨海六路永丰家园二组团205号（新房号为永丰家园6-10幢204室）出租给反诉原告经营“足浴”，时间从2016年4月1日至2019年3月31日，双方于2016年12月20日补签了《营业房租赁合同》，但是实际正式营业时间是2018年7月27日。其中，由于反诉被告共赢公司、杨丹艳出租房屋的建设工程消防设计不合规，提供的图纸消防审批通不过，导致整改到2017年11月9日才通过，耗费了反诉原告的人工和租金损失。另外，承租期间，有两间房因严重漏水，反诉原告多次催促维修未果，为此支出维修费用若干。租赁合同到期后，经与俩反诉被告协商延长租赁时间及支付维修费用未果，遂引发争讼。反诉原告认为，双方订立的租赁合同合法有效。租赁物应满足承租人的出租用途，俩反诉被告出租的房屋消防审批不合格导致不能正常营业的时间理应租期延顺，现反诉被告要求腾空房屋，则应返还相应的租金，承担人工损失费及维修费用（事实变更：现租期未到，俩反诉被告要求腾空房屋与理无据，应按照合同约定支付违约金和赔偿损失）。故反诉原告要求判令如上诉讼请求。反诉被告共赢公司辩称：共赢公司与林发存、张凤喜双方多年合作，反诉原告一直没有提出建设工程消防设计不合格，当时提供的图纸也是房屋的框架结构，是毛坯房。消防验收通不过原因是装修时消防材料问题。不能正常营业其实是当时执法部门严管，继而经营冷淡，反诉原告延期支付租金。现在反诉原告经营状况好转，故要求续租，实际上不存在建设工程消防设计不合格问题。综述，驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告杨丹艳辩称：杨丹艳不应为反诉被告，双方是次承租关系导致反诉，与出租人无关，反诉原告的相应诉请应驳回。关于反诉的事实理由是次承租关系，杨丹艳不知情。反诉原告林发存提供如下证据：1.消防安全检查合格证，证明滨海汇康养生堂在2018年7月27日才通过消防安全检查验收，开始正常营业；2.建设工程消防设计备案复查意见书，证明涉案房屋因消防设计问题在2017年11月9日才复查通过，期间18个多月均不能正常营业；3.图纸，证明审查通不过是因为共赢公司提供的图纸不符合消防设计审查；4.劳动合同、工资册（2016年4月至2017年4月），证明因出租人提供的图纸不符合消防审查的要求，导致18个月不能正常营业，期间关关停停，大概有一年多的时间，期间损失的人工费；5.房屋装修材料清单及收据，证明因房屋漏水，反诉原告林发存为此垫付的维修装修费用；6.视频，证明其中由两间房屋严重漏水；7.证明，证明温州经济技术开发区滨海汇康养生堂的实际经营人是林发存；8.照片，证明现场楼梯的朝向与上述备案图纸不一致，导致汇康养生堂一年多不能正常营业。针对反诉，共赢公司未提供证据。反诉被告杨丹艳未提供证据。针对本诉，原告共赢公司提供的证据，被告林发存质证如下:证据1-2三性无异议。证据3真实性无异议，租赁合同第五条第二款约定，出租人延迟交付房屋应当支付违约金及顺延租期，也正是反诉原告作为反诉的理由。实际承租人后来只有被告林发存一个人。被告林发存是次承租人，在合同顺延的情况下，出租人是否还有顺延的可能，不能履约顺延的话，被告林发存保留无法顺延租期的诉权。证据4真实性无异议，关联性有异议，不应由被告林发存支出。证据5真实性无异议，原告和第三人之间存在租赁关系并无异议。被告张凤喜同意林发存的质证意见。对被告张凤喜提供的退股协议书，共赢公司质证认为：真实性无异议，恰恰可以证明被告张凤喜当时是共同投资人，内部是否真实退股，还是为了规避债务，原告无法确定。租赁之时被告张凤喜是合同相对方。对被告张凤喜提供的退股协议书，林发存质证认为：三性无异议，张凤喜已确实退伙。杨丹艳对共赢公司提供的五组证据，质证认为，三性无异议。对被告张凤喜提供的退股协议书，质证意见同共赢公司。针对反诉，反诉原告林发存提供的证据，反诉被告共赢公司质证认为，证据1真实性不清楚，由法院审核，关联性有异议，是反诉原告自行申请，存在反诉原告装潢问题导致消防无法通过的可能。证据2、3，真实性没有异议，合法性、关联性有异议，建筑图纸已经通过验收了，申报不合格可能是反诉原告装潢导致。该份消防设计复查意见书及图纸与本案无关，并不能证据反诉原告未使用租赁房屋的事实。证据4三性均有异议。证据5、6三性均有异议，系反诉原告自行制作，没有提供发票，且这些都是结算，均是经营期间的问题，与反诉被告并无关系；视频是单方制作，无法证明证明目的。证据7三性无异议，反而可以证明本案各原、被告之间主体无异议。证据8，三性均有异议，照片拍摄时间不明，楼梯朝向问题不影响租赁房屋的正常使用，该份证据不能证明被告未使用租赁房屋的事实。该营业房对外租赁状态是以交房时的现状为准，二次装修、经营及消防审批均属于被告自行安排，与反诉被告无关。反诉被告杨丹艳同意反诉被告共赢公司的质证意见。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于尚存争议的证据，本院在下文再做阐述，这里不再赘述。根据上述认定的证据，结合本诉与反诉各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年10月1日，第三人杨丹艳作为甲方、原告共赢公司作为乙方签订一份《营业房租赁合同》，双方约定：杨丹艳将自己所有的坐落于温州经济技术滨海园区永丰家园6-10幢204室（面积合计为1119.08平方米）房屋租赁给原告共赢公司，租赁期限为3年，从2016年4月1日至2019年3月31日，第一年租金为335725元，第二年租金在第一年的基础上递增7%，以后每年的租金以此类推。押金为50000元，并约定了双方若违反约定承担的违约责任。2019年3月25日，杨丹艳与共赢公司再次签订《营业房租赁合同》，共赢公司续租涉案房屋，租赁期限为3年，从2019年4月1日至2022年3月31日，第一年租金为422878元，第二年租金在第一年的基础上递增8%，以后每年的租金以此类推……。其他内容不变。2016年12月20日，共赢公司将承租的涉案房屋转租给被告林发存、张凤喜用于经营“足浴”，双方签订《营业房租赁合同》，双方签订的租赁合同内容与共赢公司、杨丹艳双方第一次签订的租赁合同的内容一致。原告认为，现合同租赁期间已届满，双方合同权利、义务自行终止，要求被告腾空涉案租赁房屋，将租赁房屋交付于原告。被告林发存认为，因原告提供的租赁房屋建设工程消防设计有问题，导致消防验收不合格，原告应当按照租赁合同约定，顺延租期，故至今租期尚未届满，要求驳回原告的诉讼请求。遂成讼。另查，双方对合同租期内的租金支付无异议，即林发存已将租期内的租金支付完毕。本院认为，本案涉及两层民事法律关系，即出租人与承租人租赁关系、承租人与次承租人的租赁关系。承租人共赢公司与出租人杨丹艳签订租赁合同，取得涉案房屋租赁权，并将涉案房屋转租次承租人即被告林发存、张凤喜，用于足浴经营，共赢公司有权向次承租人主张合同权利。共赢公司与林发存、张凤喜于2016年12月20日所签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应当认定合法、有效。双方签订的租赁合同，因租期届满而自然终止，次承租人应当腾空租赁房屋，向承租人退还租赁房屋，共赢公司要求被告林发存、张凤喜腾空涉案租赁房屋并交付共赢公司的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于租期是否顺延问题。本院认为，首先，合同签订后，共赢公司并未延期向林发存、张凤喜交付租赁房屋；其次，反诉原告林发存未提供确切的证据证明涉案房屋因房屋建设工程消防设计问题导致消防验收不合格。因此，反诉原告认为租期应当顺延的意见，本院不予采纳。同理，反诉原告林发存要求退还租金及赔偿停业人工损失的诉请，本院不予支持。另，反诉原告林发存称，涉案房屋因严重漏水，致其垫付装修及维修费用。本院认为，反诉原告林发存提供的证据不足以证据该主张，故反诉原告林发存要求共赢公司、杨丹艳支付装修、维修费的请求，本院亦不予支持。现租赁期限已届满，反诉原告林发存要求退还押金50000元的请求，合理、合法，共赢公司应予以退还，故该项请求，本院予以支持。关于原告诉请要求俩被告支付房屋占用期间租金损失的问题。本院认为，俩被告在合同届满之后未及时腾空涉案租赁房屋，确给原告造成租金损失，原告请求租金损失参照第三年租金计算并无不妥，本院予以支持。关于被告张凤喜应否承担民事责任的问题。本院认为，被告张凤喜应当承担民事责任，理由是，一、被告林发存、张凤喜承认双方系合伙关系。退股协议书签订时间为2016年6月23日，共赢公司与两被告签订的租赁合同时间为2016年12月20日，既然被告张凤喜已退伙，又为何在租赁合同上签字确认；二、即使双方签订的退股协议书内容系真实，根据《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条的规定，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。关于共赢公司要求俩被告承担本案律师费的问题，本院认为，结合共赢公司提供的证据、双方签订的合同约定及律师费用的金额大小，原告该项请求合理合法，本院予以支持。原告共赢公司自愿撤回其他诉讼请求，系当事人自由处分自己的民事权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林发存、张凤喜于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州经济技术开发区滨海园区永丰家园6-10幢204室房屋并交付于原告温州共赢房产营销策划有限公司；二、被告林发存、张凤喜于本判决生效之日起三十日内向原告温州共赢房产营销策划有限公司支付房屋占用租金损失（以32632元/月为基数，从2019年4月1日起计算至被告林发存、张凤喜实际腾空之日止）、律师费8000元；三、反诉被告温州共赢房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告林发存退还押金50000元；四、驳回原告温州共赢房产营销策划有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告林发存其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3071元，由被告林发存、张凤喜负担；反诉受理费8025元，由反诉原告林发存负担7705元，由反诉被告温州共赢房产营销策划有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴作力人民陪审员  陈海容人民陪审员  邹楚楚二〇一九年十二月三日法官助理郭尔超书记员张素珍附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。