吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初846号 原告（申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市。 被告（案外人）：刘长柱，男，1986年1月24日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。 第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林高新区厦门街1号楼。 法定代表人：徐炳文，董事长。 委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。 第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，宇佳地产法人，住江苏省金坛市。 原告张成梅与被告刘长柱、第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，2019年10月9日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张成梅到庭参加诉讼，被告刘长柱、第三人宇佳房地产公司、徐炳文经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张成梅向本院提出诉讼请求：1、对高新法院（2019）吉0291执异45号裁定不服，请求继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区X号楼X单元XXX房号执行查封。房屋价2.6万元；2、执行诉讼费由两个人第三人共同承担。事实与理由:一、该房屋没有办理房屋产权证；该房屋证据不足，无正规发票，无银行流水，无徐炳文委托书。二、对房屋抵押，要取得他项权证才能生效，应办理抵押物登记，抵押合格才能生效。根据中华人民共和国物权法第一百八十六条规定禁止的情形并不适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若于规定，第二十四条规定无效抵押法院可以查封，依据最高人民法院有关执行问题规定第40条，人民法院对被执行人所其他人享有的抵押权，质押权或留置权的财产都可以采取查封。三、拆迁要具备手续拆迁，要有原有的拆迁协议，上面标明多少平米，回迁时要标明多少面积，拆迁对针对房屋的产权人进行补偿合同关系，虽然您与房产进行了交易，但因为没有产权证，安置人仍然是原有产权人，可以查封。至于劳动保障监察大队进行的公示是远远不够的，要有双方签名合格登记备案，徐炳文抵账一户抵押好几家，例如：抵给张成梅，繆希彦的又抵给别人了，还有宋立刚在高新查封的X号楼至X号楼之间的3#4#门市房，X号楼全部都是抵押给张成梅，繆希彦也给别人查封了。在磐石法院李光辉执行终止查封时磐石工商局明城工商所都有给高新法院来函请求是否解封，高新法院没有通知张成梅，繆希彦进行解封，高新法院剥夺张成梅，繆希彦执行权使张成梅，繆希彦在磐石法院执行异议之诉。四、为什么高新本院裁定的都不同，例如雷贵彪还有龙潭区法院拍卖了X号楼X单元17套房屋，难道一个案件同一法规两种裁定吗？五、该房屋不具备有产权、合同不能对抗产权关系，法官对该案件裁定事实不清，证据不足，使用法律错误的枉法裁定。六、执行裁定上所说的宇佳公司紫金铭苑项目存在着开发建设手续不符合法律法规，原在2014年，磐石人民政府《54号》会议明确规定了第三批一次性解决历史遗留的无籍房对紫金铭苑320套房屋及门市房都可以办理产权证，法院所说法人徐炳文下落不明不事实，徐炳文接手至2017年都在吉林，2018年在江苏金坛，怎么说下落不明，办理房产证不需要徐炳文本人到场，自2015年可以办证，所有的房屋如果符合法律法规都有徐炳文写委托办理，在出售房屋时不是宇佳公司法人徐炳文或公司会计所收款开票，出售的或其他人私自卖的房屋是拿不到徐炳文委托书的，办不了房产证，例如（秦启祥等......)是不符合法律法规私自出售，所以办不了产权证；而不是法官所说的登记遗留或找到找不到徐炳文本人的事，所以徐炳文在不在无关下落不明不事实，以及回迁或抵押的他人转卖等等都要具备合法手续，如拆迁需要原有拆迁协议，上面标明多少平方米，回迁时要有多少面积，抵押登记才符合法律规定，在2015年下半年宇佳开发公司法人徐炳文派专人办理回迁户手续，如果查实合格可以回迁办证，至于以上房屋及门市房没办证纯属个人问题与开发公司法人徐炳文毫无关系，为此申请执行异议之诉，请求执行维持原有的查封。 刘长柱未到庭但庭后询问表明没有想到房屋会有其他纠纷，房屋确实是我花钱所得，应该归我所有。 宇佳房地产公司、徐炳文未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理本院认定事实如下，2015年3月15日刘长柱与宇佳公司签订《商品房订购协议书》，约定：刘长柱购买紫金铭苑小区X号楼X单元XXX室，建筑面积88.73平方米，总价款106476元，并出具了收据，加盖有宇佳公司合同专用章。刘长柱已对涉案房屋进行了装修，并在房屋内居住。 另查明，张成梅与宇佳公司、徐炳文、第三人缪希彦民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决书，该民事判决书生效后，原告张成梅向本院申请执行，案号为（2017）吉0291执334号。本院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书，查封了被执行人宇佳房地产公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑1号楼2单元303号、3单元502号、4单元602号、5单元403号、601号，602号，2号楼1单元201号、301号、501号、601号、2单元602号、3单元202号、501号、601号、602号，5号楼2单元602号、603号、101号、102号、103号，4单元101号、102号、103号、503号、201号、202号、303号、402号、602号、603号，1单元602号、603号，3单元601号、602号、603号、101号、102号、103号，4单元601号、101号房屋。 刘长柱向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日作出（2019）吉0291执异45号执行裁定书，裁定：中止对磐石市明城镇紫金铭苑小区X号楼X单元XXX室88.73平方米房屋的执行。 认定上述事实的证据：商品房订购协议书、收据、证明、（2016）吉0291民初788号民事判决书、（2017）吉0291执344号执行裁定书、（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定书及原被告陈述与自认。 本院认为，本案争议焦点为刘长柱是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以上要件缺一不可，只有上述要件同时满足时，案外人才具备排除执行的权利。首先，刘长柱与宇佳公司签订《商品房订购协议书》是在2015年3月15日，本院查封房屋时间是2018年4月26日，在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，刘长柱已在涉案房屋内居住，实际占有使用。张成梅未提供证据证明刘长柱名下另有其他用于居住的房屋。同时，刘长柱已向宇佳公司支付房屋价款。上述法律规定的三个要件同时满足，故刘长柱具备排除执行的权利，故张成梅的诉讼请求无法支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回张成梅的诉讼请求。 案件受理费450元（缓交至执行前），由张成梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  苗 迪 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  付永海 二〇一九年十二月九日 书 记 员  衣彦舒