浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5445号 上诉人（原审被告）：俞根葆，男，1954年11月14日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）：姚永成，男，1946年2月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：姚宇，男，1977年9月22日出生，汉族，住杭州市下城区。（系姚永成之子） 上诉人俞根葆因与被上诉人姚永成房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：姚永成系杭州市下城区木庵小区10幢1单元102室房屋的所有权人。2011年12月14日，姚永成与俞根葆签订了一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为3年，从2011年12月14日起至2014年12月13日，月租金为1800元整，定金1800元待租期满结算应扣费用外剩余定金退还。租赁合同到期后，双方未再重新签订续租合同，而是口头约定由俞根葆继续以1800元月租金续租。自2016年6月14日起，俞根葆开始逾期支付租金，经姚永成催讨后，俞根葆支付了租金25000元，其余租金并未支付，在此过程中，俞根葆将案涉房屋以2600元转租他人。2019年2月22日，姚永成提起诉讼，请求判令：1、俞根葆返还租用房屋；2、俞根葆赔偿房屋租金损失（暂计）81750元及利息（暂计至2018年12月29日，实际要求计算至俞根葆返还房屋之日）；3、俞根葆支付使用承租房屋产生的水费暂计2570.80元及利息（暂计至2018年12月29日，实际要求计算至俞根葆返还所占用房屋之日）；4、要求恢复房屋结构原状；5、本案诉讼费用由俞根葆承担。在诉讼过程中，姚永成撤回了第1、4项诉讼请求，之后姚永成又变更第2项诉讼请求中的房屋租金为33860元（房租按1800元计算至2019年4月3日，并已扣除俞根葆缴纳的定金1800元）；同时姚永成明确了第4项诉讼请求中的2019年1、3月水费金额304.5元，共计水费为2875.3元。 原审另查明，在原审庭审过程中，俞根葆陈述案涉房屋已经于2019年4月2日搬空，并已经告知姚永成，案涉房屋已经返还，合同已经解除，姚永成表示俞根葆并未告知，亦未向姚永成返还钥匙，但是当庭表示认可房屋已经搬空。姚永成、俞根葆在庭审中均同意租金计算至庭审当日，即2019年4月3日。本案合同已解除。 原审法院认为：姚永成、俞根葆签订的《房屋租赁协议》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面适当地履行合同的约定。合同到期后，双方口头协商约定以1800元的月租金续租，俞根葆未能按约支付租金，构成违约，姚永成诉请俞根葆支付拖欠的租金并已扣除俞根葆缴纳的定金1800元，予以支持。姚永成诉请俞根葆支付租赁期间产生的水费，符合法律规定，予以支持。但姚永成要求对拖欠的水电费计算利息，缺乏法律依据，不予支持。俞根葆辩称为房屋污水改造垫付了费用应当抵扣租金，原审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，若举证不足应自行承担举证不利的法律后果。俞根葆虽然提供了一份社区出具的证明，用以证明案涉房屋的污水管改造的一切费用由俞根葆支付，但姚永成对其三性均有异议，并且提供了一份收条作为反驳证据，用以证明污水管道的材料费和人工费由姚永成支付。原审法院认为，该份证明虽有社区居委会的盖章，但是在盖章处工作人员注明：以上情况属实，经费与社区无关，故该证明仅能证明案涉房屋在2012年曾进行管道改造，但是并不能证明管道改造的一切费用是由俞根葆承担的，不能证明俞根葆的待证事实。其次，退一步讲，即使污水管道改造的费用由俞根葆支出，俞根葆亦未能明确污水改造的具体金额以及提供证据证明姚永成同意污水改造费用可以抵扣租金。本案污水管改造的时间为2012年，即使双方曾口头约定抵扣租金，按照常理，一般也会当年或者下一年抵扣租金，但俞根葆是从2016年6月开始拖欠租金，且从双方的聊天记录来看，俞根葆对于拖欠租金的事实以及金额并无异议，陈述拖欠租金的原因为经济亏损，亦并未提及污水管改造费用用以抵扣租金的事宜，故对俞根葆的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年4月24日判决：一、俞根葆于判决生效之日起十日内支付姚永成租金33860元；二、俞根葆于判决生效之日起十日内支付姚永成水费2875.3元；三、驳回姚永成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元（姚永成已预缴1800元），减半收取359元，由俞根葆负担。姚永成于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；俞根葆于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，俞根葆不服，向本院提起上诉称：2011年俞根葆与姚永成签订《房屋租赁合同》，但在房屋交付后，发现案涉房屋卫生间污水管道因设计问题长期堵塞，导致俞根葆无法使用，合同目的不能达到。因姚永成年事已高，故委托俞根葆对管道进行改造。2016年俞根葆还对房屋进行过装修。俞根葆都曾答应上述费用可以抵扣租金。因此，俞根葆自2016年6月14日开始拖欠租金，旨在抵扣装修及管道改造费用。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回姚永成的诉讼请求；二、本案诉讼费由姚永成负担。 上诉人俞根葆在二审中未提交属于二审程序中新的证据。 被上诉人姚永成在二审中辩称：一、上诉人俞根葆称其2012年底改造管道花费巨大，且姚永成曾答应抵扣租金。事实上，管道改造完成后，姚永成已将全部改造费用交与俞根葆，并从俞根葆手中取得了改造施工方的收条。该收条注明改造费用包含了改装材料和人工费，且该收条是在施工完成后出具的，因此不可能再有其他费用。俞根葆提交的居委会和邻居的证明也不能否认姚永成已将全部改造款项交于其的事实。同时俞根葆称姚永成曾答应改造费用抵扣租金也是虚构事实，按常理，抵扣租金应由俞根葆告知具体金额及具体抵扣方案，并从当期或下一期抵扣租金，但俞根葆2013至2015年均正常支付房租，从2016年6月才以生意失败为由开始拖欠租金。且从双方的短信聊天记录来看，俞根葆对拖欠租金的事实及金额并无异议，陈述拖欠租金的原因为经济亏损，并未提及管道改造费用用以抵扣租金的事宜。在2018年12月份的双方谈判录音中，姚永成明确表示管道改造费用是自己承担的，俞根葆也未对此提出异议。二、俞根葆称其2016年装修过涉案房屋，姚永成也对此予以知晓，并答应装修费用可以抵扣租金。首先，房屋并未装修，姚永成于2018年12月首次进入涉案房屋，发现房屋现状远差于2011年交付俞根葆时的状况，并无装修过的迹象。地板都是烧焦痕迹，墙面也无粉刷翻新，姚永成当场拍照留作证据。在之前双方的短信聊天记录中，俞根葆从未提及房屋装修一事，也未提及装修费用抵扣租金的事宜。在2018年12月份双方谈判时，俞根葆首次提出房屋装修一事，姚永成明确表示从未知晓，也从未允许俞根葆对房屋进行装修。综上，房屋装修一事纯属俞根葆捏造、用以拖欠租金的借口。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。俞根葆的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人姚永成在二审中未提交属于二审程序中新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，俞根葆对其2016年6月开始拖欠租金的事实无异议，但认为其在2012年进行了污水管道改造和在2016年对案涉房屋进行了装修，上述费用姚永成答应在房租中抵扣。但俞根葆对其主张的污水管道改造和装修的具体费用数额并未提供充分有效的证据予以证实，也没有举证证明所产生的这些费用姚永成答应由其承担，并在租金中进行抵扣的事实。根据现有的证据，不能证明俞根葆曾以上述理由向姚永成提出抵扣租金。故俞根葆上述主张不成立，应承担举证不能的不利后果。俞根葆的上诉理由本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由俞根葆负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月六日 书记员 袁其伟