青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4461号原告：李明，男，汉族，1964年4月6日出生，中共党员，住西宁市。委托诉讼代理人：王琛媛，青海诚嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珉雪，青海诚嘉律师事务所律师。被告：青海泛泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码），住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：孟庆良，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彦寿。原告李明与被告青海泛泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明及其委托诉讼代理人王琛媛、被告青海泛泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡国徽、马彦寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证的违约金11480元；2.判令被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日物业费的一半即3918元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了由被告开发的房屋，并应被告的要求将办理房产证的资料交由被告，由被告为原告办理房产证，但房产证一直迟迟未予办理。被告于2014年9月15日向一期、三期全体业主下发一份承诺书，承诺房产证办理时间至2016年6月30日完毕，如未能如约办理完毕，将按每日万分之零点三的标准给予业主赔偿，并承诺从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取。但时至今日，原告多次与被告协商，仍未拿到房产证。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉求提交证据如下：1.《商品房预售合同》、门牌证，用于证明原告于2012年4月25日购买了由被告开发的位于西宁市××区的房屋的事实。2.发票，用于证明原告购买房屋所交房款为359908元的事实。3.《承诺书》，用于证明被告承诺房产证办理时间至2016年6月30日结束，如未能如约办理完毕，将按照每日万分之0.3的标准给予业主赔偿，并承诺从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取的事实。4.收据，用于证明物业费为每平方米1.3元的事实。被告青海泛泰房地产开发有限公司（以下简称“泛泰公司”）辩称，对于原告第一项诉求原告缺乏事实及法律依据，请法庭驳回；对于原告第二项诉求与第一诉求，并非同一法律关系，主张对象属两个不同的主体，同一个诉讼进行不同法律关系的诉讼请求属于诉讼请求不明确，请法庭予以驳回。被告为支持其主张提交证据如下：1.照片，用于证明由于业主针对14号、15号楼问题以及洁神、三工的环评问题导致原告等大量业主上访、拉横幅，被告被逼与业主谈判，后才会出具承诺书的事实。2.《商品房买卖合同》，用于证明在2014年9月15日出示《承诺书》的时候，还有多套商品房尚未卖出，被告不可能与原告达成全部办完房产证的承诺。3.证人证言，用于证明当时成立监督小组与被告代表存在问题进行探讨及解决方案，所达成的合意是在2015年12月31日前办理一户房产证即不构成违约的事实。经庭审质证：1.被告泛泰公司对原告李明提交的《商品房预售合同》、门牌证、发票的真实性及证明方向均不持异议，本院认定为有效证据；被告泛泰公司对原告李明提交的《承诺书》、收据的真实性不持异议，但对证明方向不予认可，认为原告曲解了《承诺书》的内容，认为物业费收据与本案没有关联关系，物业费的收取是另一主体的行为，与其公司无关，本院认为，上述《承诺书》能够证明，2014年9月15日，被告泛泰公司就办理房产证等事宜向一、三期业主作出公开承诺的事实，本院认定为有效证据；物业费收据欲证明的事实与本案争议并非同一法律关系，本院不予采信。2.原告李明对被告泛泰公司提交的照片发表质证意见为该组照片证据无法反应证据的来源，其真实性有待考究，即使是真实的，恰巧能证明承诺书是被告出具，不存在胁迫的事实，本院认为，该组照片并不能证明被告泛泰公司基于胁迫出具《承诺书》，对此本院不予采信；原告李明对被告泛泰公司提交的四份《商品房买卖合同》的真实性不持异议，但对证明方向不予认可，认为并不能证明待证事实，本院认为，上述四份《商品房买卖合同》虽在泛泰公司出具《承诺书》后才签署，实为在2014年9月15日之后，该四套房屋才售出，与被告泛泰公司针对之前已经购买房屋并入住的业主就办理房产证作出的《承诺书》内容并不矛盾，加之结合泛泰公司证人冶×的陈述，该《承诺书》系被告泛泰公司起草并对外公示，《承诺书》表述不严谨对其公司不利部分与原告并无关联关系，对此本院不予采信；原告李明对被告泛泰公司提交的证人证言的真实性及证明方向均不予认可，本院认为，上述证人与被告泛泰公司具有利害关系，无法核实证人证言的真实性，本院不予采信，被告泛泰公司以上述证人证言为据意在证明对《承诺书》的意思理解，对《承诺书》在事实认定及说理部分进行阐述。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院查明事实如下：2012年4月25日，出卖人泛泰公司与买受人李明签订《商品房预售合同》（编号YS0104018），约定原告李明购买被告开发的××区商品房一套，建筑面积98.02平方米，每平米3635.8元，总价款356381元，同时约定了付款方式及期限、交付期限及违约责任等内容；原告李明按约定给付了房款并办理了入住手续，2014年8月8日开具的销售不动产发票显示，该房屋房款为359908元；被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出《承诺书》，内容为“通过与业主代表真诚的商讨，就业主提出的相关问題，我公司做出如下承诺：1、关于一期、三期房产证方面，在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕（包括一期的11、19、21号楼）。对于办证先后顺序，我公司与业主监督小组另行协商后共同制定。如果我公司在2015年12月31日前将一期（876户）、三期（528户）共计1404户中的一户未能办理成功，则视我公司违约，对于未能办理完毕房产证的业主从违约日2015年12月31日开始对仍愿意等待我公司继续办证的将以每日万分之零点三的赔偿标准进行赔偿，直至房产证办理完毕……”。另查，原告李明名下该房屋的不动产权证于2018年11月26日办理登记。本案争议的焦点为：被告青海泛泰房地产开发有限公司是否违反了于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的《承诺书》，是否构成违约？本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司在《承诺书》中明确写明“在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕”，但至2018年11月26日，原告李明的房产证才予办理，被告青海泛泰房地产开发有限公司实际构成违约。综上，本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的《承诺书》是其真实意思表示，且未违反相关法律、法规的禁止性规定，该《承诺书》合法有效，被告青海泛泰房地产开发有限公司对自己的承诺应予履行；鉴于原告李明的房产证至2018年11月26日才予办理，被告青海泛泰房地产开发有限公司应按《承诺书》约定“对于未能办理完毕房产证的业主从违约日2015年12月31日开始对仍愿意等待我公司继续办证的将以每日万分之零点三的赔偿标准进行赔偿，直至房产证办理完”的内容承担违约责任，但原告李明只要求被告青海泛泰房地产开发有限公司给付自2016年7月1日起至2018年11月26日期间的逾期办理房产证违约金共计9480元（以明细清单为准），是对其享有权利的自主处分，本院予以准许；关于原告李明要求被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日物业费的一半即3918元一节，因《承诺书》中约定第三人的责任义务，属无效条款，该主张无事实和法律依据，本院不予支持；被告青海泛泰房地产开发有限公司辩解因业主逼迫作出承诺一节，因其提交的证据对此不能加以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海泛泰房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告李明逾期办理房产证违约金9480元。二、驳回原告李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取58元，由被告青海泛泰房地产开发有限公司承担，与前款一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇一九年十二月十六日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十六条承诺通知书到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采取数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。