贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10272号原告：陈翠翠，女，1985年4月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201611299258，一般代理。委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201910098308，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系该公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，1972年1月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：邓红梅，女，1979年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系该公司员工，一般代理。被告：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201199911905797，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。原告陈翠翠与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）、贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）、贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈翠翠之委托诉讼代理人罗丹丹、郭庆，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉，被告伟庭茂经纪公司之委托诉讼代理人王敏、邓红梅，被告展誉房开公司之委托诉讼代理人李红英、李享均到庭参加了诉讼，被告正量联行公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠翠向本院提出诉讼请求，请求判令:1.四被告退还原告团购费30000元，并自2018年5月1日起以团购款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，赔偿原告资金占用损失至团购费全部退还之日。2.本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：被告展誉房开公司系锦·花溪楼盘的开发商。原告基于购买该楼盘房屋的目的，按照被告展誉房开公司的销售策略和流程，于2018年5月1日向被告伟庭房开公司交纳购房团购费30000元，被告伟庭房开公司承诺，如原告购房不成功，则退还原告交纳的所有费用。后因被告展誉房开公司自身原因，原告与其达成退房协议，原告不再购买该房屋。原告退房后多次找被告伟庭房开公司退还团购费，但其拒不退还。原告系基于购买展誉房开公司开发房屋的需要，按照展誉房开公司的销售流程向伟庭房开公司交纳团购费，且伟庭房开公司承诺在购买不成功的情况下，退还原告交纳的团购费，现原告已不再购买该房屋，伟庭房开公司应当退还原告交纳的团购费，并赔偿原告资金被占用期间的利息损失。伟庭房开公司与伟庭茂经纪公司、展誉房开公司、正量联行公司虽属不同经营主体，但在本次交易中，原告是基于展誉房开公司开发主体的信赖，才向伟庭房开公司交纳团购费，伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司、正量联行公司本质上属于展誉房开公司的销售部门，各方是利益共同体。因此，四被告应当共同承担退还和赔偿原告款项的责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭房开公司辩称，我方是根据展誉房开公司的委托进行销售，所有过程均已告知该公司，我方作为销售代理公司，对客户的服务及工作均无过错，在购房人成功购房后，购房人即享有了团购优惠，故其支付的团购费不应退还，因此我方不认可原告的诉讼请求，对于原告主张的团购费及资金占用损失不应退还及支付。被告伟庭茂经纪公司答辩意见与伟庭房开公司一致。被告正量联行公司提交书面答辩状辩称，1、原告与被告之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，被告并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2、原告所主张的团购费并非由被告收取，而是由伟庭房开公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给被告系为基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，故被告收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3、原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4、原告与展誉房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭房开公司与展誉房开公司签订的销售代理合同中已经约定展誉公司需要提供具备预售的法定条件，被告对于展誉房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。被告展誉房开公司辩称，所有购房人缴纳的团购费均未经我公司同意，均未开具我公司收据，未进入我公司账户，而是由伟庭公司私自收取和自行向购房户开具收据，其行为违反与我公司之间约定，侵害购房人利益，根据合同相对性原则，购房人只能向其缴纳的相对人主张返还权利。若团购费的性质是居间服务费，伟庭公司缺乏收取居间服务费的事实依据和法律依据，在我公司与伟庭公司签订的《独家销售代理合同》中没有任何同意、委托伟庭公司收取居间服务费，反而是明确了我公司以代理佣金的形式给付伟庭公司销售中介服务费，其另行收取居间费缺乏法律依据，应由伟庭公司返还购房人。针对团购费，我公司已向公安机关报案并受理，请求法院中止审理或者移送公安机关并案处理。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询，房地产营销策划。被告正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区南侧的“锦·花溪”楼盘项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）、被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《锦花溪房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月17日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告正量联行公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3#、4#、5#住宅，面积约定7.8万平方米；6#待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2#楼B及3#楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1#、2#。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《锦花溪房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方70%，乙方30%的比例分配。溢价部分不按照3%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年5月1日，原告与伟庭茂经纪公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定“伟庭茂经纪公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号2栋B2-161，服务费30000元，您所获得的购房优惠，每套住房根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《锦·花溪商品房购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告向伟庭房开公司交团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到陈翠翠2栋B2-161交来商铺团购费30000元”。2018年5月1日，原告在《商业签约确认单》签字确认，记载“2号B栋2-161，面积12.61平方米，原单价17851元/平方米，原总价225101元，优惠活动交3万享一口价10500元/平方米，折后单价10500元/平方米，折后总价132405元，首付比例50%首付金额66405元，贷款金额66000元”。2018年5月6日，原告与被告展誉房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-1019号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第3幢2层3号房，建筑面积共8.56平方米，商品房单价为每平方米10500元，总金额132405元。2018年5月6日支付首付50%已付房款（66405元）整，剩余房款66000元，办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。因被告展誉房开公司未能完善所购房屋销售登记手续，2019年5月14日，原告（乙方）与被告展誉房开公司（甲方）签订《退房协议》，对前述所购房屋达成退房及退还购房款并支付违约金的协议。另查：1.2015年10月20日，贵阳市棚户区城中村改造办公室向市农业发展银行出具《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改造项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》，载明根据《省人民政府关于贵州省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）的批复》（黔府函【2014】102号）文件精神，花溪区花燕路口安置点（02-05-21地块）城市棚户区改造项目已纳入贵阳市2016年度棚户区改造计划。2.2017年7月3日，花溪区棚户区城中村改造办公室出具《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》，载明展誉房开公司建设的花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目为贵阳市2016年度棚户区改造项目，同时展誉房开提交了一份不动产权证，用以证明“锦·花溪”系棚户区改造项目，在销售时无需取得预售许可证，现已有部分购房人成功办理不动产权证。3.展誉房开公司提交了2019年5月5日花溪区住建局向展誉房开公司、伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司发出《关于解决“锦·花溪”项目相关问题的通知》，用以证明花溪区住建局作为房地产市场的行政主管部门，已明确团购费的退还主体是伟庭房开公司。4.审理中，被告展誉房开公司提出案涉收取的团购费涉嫌刑事犯罪，请求中止审理，移交公安机关，对此经审查本院未予准许。5.庭审中，被告展誉房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。6、被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭房开公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告展誉房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付伟庭房开公司及相关联的伟庭茂经纪公司佣金1576.39247万元，被告伟庭房开公司认可该付款金额，并提交欠款明细表载明展誉房开公司尚未支付完毕，尚欠7449.02551元，被告展誉房开公司认为系单方制作，与财务对接数据不符，不予认可。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《伟庭茂居间服务协议》、收据、《商业签约确认单》、《退房协议》、《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改稿项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》、《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》、不动产权证、《关于解决“锦花溪”项目相关问题的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由被告正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭茂居间服务协议》方式收取原告团购费，原告实际向伟庭房开公司交纳团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭茂经纪公司系展誉房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此《伟庭茂居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，亦无证据证实伟庭茂经纪公司对该款项实际收取及支配，根据合同相对性原则，该款项应由伟庭房开公司予以返还。被告正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因独家销售代理协议产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元及从2018年5月1日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求展誉房开公司、伟庭茂经纪公司及正量联行公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年5月1日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈翠翠团购费30000元及支付资金占用费（自2018年5月1日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告陈翠翠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞审 判 员  葛 坚审 判 员  马显丽人民陪审员  杨大德二〇一九年十二月二十日书 记 员  吴梓钥书 记 员  张晓燕