河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初2624号原告：王爱霞,女，汉族，1971年3月16日生，现住河南省开封市。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧一层。法定代表人:翟红生，任总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告王爱霞与被告开封宏达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱霞向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有；2、判令原告向被告支付剩余房款3247.57元，扣除被告应承担迟延办理房产证违约金1944.68元后，原告再向被告缴纳房款1302.9元；3、案件的诉讼费由被告承担；4、原告向被告缴纳上述费用后，被告应向原告出具办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续或者证明，并交付给原告所有。事实与理由：2011年4月21日原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于开封市紫云台小区第5幢东1单元5层西户房。建筑面积100.6平方米，房屋单价3866.16元，合同签订后原告于2011年4月21日交齐了房款总价款388935.7元，于2011年5月交齐了产权登记契税，按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。同时该房屋从交付至今已有近五年的时间了，且目前涉案房屋的测量面积为106.12平方米，合同面积为100.6平方米，双方相差5.52平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（9.36/2=4.68平方米），最后剩余0.84平方米，按照合同价款3866.16元/平方米，原告应支付被告房款1302.9元，目前原告涉案房屋的房地产权证（分割证）被告也已经办好，但却迟迟不交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。为此原告诉至法院，2019年4月8日开封中级人民法院下发了（2019）豫02民再13号民事判决书。该判决书对上述事实进行了充分的认定且该判决书目前已经生效。综上，由于被告的违约严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告开封宏达置业有限公司辩称，关于原告的诉求一，在原告没有结清房款的情况下，我方有权留置分割证。关于要求原告向被告支付房款，违反不诉不理原则。关于原告诉求四，我方对涉案房屋的分割证已经办理完毕，合同全部履行完毕，且办理产权证属于行政行为，不是本院审查范围。经审理查明，2011年4月，原告王爱霞（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市宏达·紫云台5号楼东1单元5层西户的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共100.6平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方3866.40元，总金额为388966元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款388966元，被告宏达公司于2011年4月21日向原告出具了购房发票。2011年5月，原告按房地产权属转移面积100.6平方米，房款388966元缴纳了涉案房产的契税。2013年夏天，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年11月28日，开封市房地产交易中心对涉案房产向被告颁发房地产权证，宏达.紫云台5号楼东1单元5层西户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为106.12平方米。又查明，根据被告宏达公司设计图纸，原告房屋户型空中花园面积为9.36平方米。还查明，开封市中级人民法院作出的（2019）豫02民再13号民事判决书（已生效）中关于被告宏达公司赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了合同法第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。同时，该判决对一审判决被告给付原告迟延办理房产证违约金1944.83元予以支持。以上事实有当事人的陈述、民事判决书、设计图纸、庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务，被告辩称该空中花园已经变成房屋，应以测绘图纸为准。本院认为，虽实际施工过程对施工图进行了部分变更，但从涉案房屋设计图纸与实际房屋对比，可以看出该部分面积是实际存在的，从最初设计的空中花园已建成一间房屋，故该部分房屋应视为被告宣传时的空中花园。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，被告对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故本院对原告的主张予以采纳。综上，原告支付房屋差款应减去赠送空中花园面积的一半即4.68平方米的房款,故原告应当支付被告剩余房款3247.78元。因被告支付原告违约金问题另案生效判决已处理，对原告要求抵扣违约金，本案不再审理。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。关于原告要求被告将办理涉案房屋房地产权证所需的所有相关手续或者证明交给原告的请求，原告并未明确相关手续及证明所指具体内容，且双方在合同中对此并无约定，故该请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，原告王爱霞支付被告开封宏达置业有限公司房屋差价款3247.78元；同时，被告开封宏达置业有限公司向原告王爱霞交付开封市房地产权证书（汴房地产权证第××号）；二、驳回原告王爱霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 毛 爱二〇一九年十二月二十三日书记员 杨盼盼