重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25431号原告：重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层，统一社会信用代码915001087500530219。法定代表人：陈志超，总经理。委托诉讼代理人：钟睿华，女，汉族，住重庆市南岸区，系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王彪，男，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。被告：颜苏，女，汉族，住重庆市南岸区茶园新区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告颜苏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司的委托诉讼代理人钟睿华、王彪，被告颜苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称：原告于2012年4月25日与重庆上锦房地产开发有限公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》并取得幸福时光里小区的物业管理资格。被告作为南岸区茶园新区通江大道101号7幢3单元1-4号房屋业主，自2017年6月1日至今，拖欠原告物业服务费、公摊水、电费共计6503.66元，且产生违约金共计1201.3元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付2017年6月1日至2019年4月30日拖欠的物业服务费6350.3元；2、支付2017年9月1日至2019年2月28日拖欠的公摊水、电费共计153.36元；3、被告以欠费金额为基数，从2017年6月1日起至付清时止，按日万分之五的标准支付违约金；4、诉讼费由被告承担。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物价局备案表、前期物业合同备案证明；3、前台值班记录本；4、客服巡查表；5、来访人员及临时停车登记表；6、值班记录本；7、报事保修记录本；8、配电房巡查记录；9、污水泵巡查记录；10、消杀记录表；11、保洁工作检查记录表；12、定期清洁记录表；13、电梯维护保养工作记录表；14、电梯巡查记录表；15、共用水费、电费分摊明细表；16、水电费发票；17、公示表照片；18、2015年公摊水电费票据；19、房屋登记信息查询证明。被告颜苏辩称：1、2017年公摊化为经营性收费停车。因被告住一楼，卧室紧邻消防通道，深夜车位吃紧时，保安通过对讲机指挥司机将车辆停靠在非指定区域的消防通道上，声音非常大，严重影响了被告及家人休息。被告多次找原告处理此事，也与司机争论过无数次，原告都置之不理，被告为此夜夜煎熬。《幸福时光里临时管理规约》消防管理第二条规定，禁止占用、堵塞楼道、走廊、消防通道及安全出口，以保证公共通道的畅通，消除消防隐患。物业管理条例第五章第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。被告作为业主，只想小区有正常的绿地绿化，不被改为他用，不影响业主的正常生活。2、物业管理条例第四章四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防盗工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。2018年初，因被告楼上每天都有污水、烟头、垃圾甚至硬物等往楼下抛扔，被告联系原告协助处理，原告不予理睬。无奈之下，被告装上钢化玻璃棚，可三个月内钢化玻璃就被砸坏六块。被告报警后，警察要求原告协助处理，但原告仍旧不作为，要求业主自己处理。2018年4月7日晚上8点左右，被告的孩子路过庭院时，钢化玻璃棚被砸，玻璃掉落一地，孩子险些被砸伤。被告再次报警，警察再次要求原告协助业主处理，原告仍推诿，要求业主自己调查。被告要求调出区域监控，原告负责人回应监控坏了，事后也未作出任何跟进性协调处理，这哪叫“幸福时光里”，这是“夺命岁月里”。此外，被告邻居7栋3单元1-1号尚未入住，该住户院内因为高空抛物导致垃圾堆积，环境卫生条件极差。3、物业管理条例第五章第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护业务的，经业主大会同意，可由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。2018年10月1日早上，被告所在单元厨房区域主污水排水管道堵塞，导致污水倒灌。业主通知原告进行疏通，原告称交清物业费才能疏通。被告的房间被污水浸泡了整整9天，家具、地板、墙面严重损坏，被告直接经济损失达11540.8元。被告认为，公共区域主污水管损坏，物业公司有职责进行疏通，或者联系相关负责单位进行维修养护，但原告置之不理。被告只能向南岸区行政主管部门求助。原告迫于压力才于10月9日进行了疏通。4、物业管理条例第四章第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，原告双重收费标准是否在服务合同中有所约定，物业费缴纳收据相关事项不清不楚，未显示所缴纳的物业费是何期间的费用，被告要求原告作出合理解释。综上所述，被告之所以未交物管费，并非主观故意不交，实在是因为原告的不作为、不理睬，严重违反了合同约定。被告为促使原告解决上述问题，无奈之下选择了不交物业费。只要原告尽到应尽职责，被告将一分不差地交齐所有费用。原告未履行合同约定的职责义务，违约在先，故应驳回原告的诉讼请求。被告颜苏为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、光盘一张（内为4段视频）；2、收据2张（复印件）；3、照片9张。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告颜苏系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区7幢3单元1-4号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为153.38平方米，其每月应缴纳的物业费为276.08元，其拖欠原告奥坤物业公司2017年6月至2019年4月期间的物业费为6349.9元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的2017年9月至2019年2月期间的公摊水电费为153.36元，该款被告未予缴纳。2019年10月16日，原告奥坤物业公司以被告颜苏拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告颜苏在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告颜苏关于原告违反规定改变公共建筑和共用设施用途、不按职责协调处理被告遇到的物业相关纠纷、不履行物业维修养护义务等问题，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应在本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。被告抗辩原告物业收费标准存在问题，对此，本院认为，原告催收物业费的价格标准是针对业主自愿或经催收后缴纳物业费的优惠价格标准，被告未按优惠价格标准交费，现原告按合同约定的物业收费标准主张拖欠物业费，符合合同约定和法律规定。被告拖欠原告2017年6月至2019年4月期间的物业费6349.9元、2017年9月至2019年2月期间的公摊水电费153.36元（被告认可原告公摊水电费的计算方式，认为公摊水电存在浪费，但未举证证明），事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告就物业费及违约金的诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告颜苏于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年6月至2019年4月期间的物业费6349.9元及违约金（以被告颜苏当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、被告颜苏于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年9月至2019年2月期间的公摊水电费153.36元；三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告颜苏负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 鞠 劼二〇一九年十二月二十三日书记员 朱世伟书记员 王 芳