苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0505民初7198号 原告：苏州创业园科技发展有限公司，住所地苏州市高新区竹园路209号（创业园）。 法定代表人：瞿廷华，董事长。 委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭勇，江苏益友天元律师事务所律师。 被告：苏州企航新能源有限公司，住所地苏州高新区竹园路209号。 法定代表人：郭丰亮，总经理。 原告苏州创业园科技发展有限公司与被告苏州企航新能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日受理后，适用简易程序，于2019年3月12日、10月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘晓辉、郭勇，被告的法定代表人郭丰亮到庭参加诉讼；其后由于案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭勇，被告的法定代表人郭丰亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所拖欠的租金、物业管理费、电费和空调电费共计429821.47元（租金为268800元、物业管理费为153600元、电费为2608.54元、空调电费为4812.93元）；2、判令被告支付逾期付款的滞纳金76876.8元（以422400元为基数，自2018年1月1日起，按照每日万分之五计算，暂计至2018年12月31日，为76876.8元，最终计算至实际支付之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月11日，原、被告之间签署《办公场所租赁协议》和《物业管理服务协议》各一份，约定由被告承租位于苏州高新区竹园路XX号XX号楼XX室的房屋用于办公使用，面积为113平方米，租期自2010年12月1日至2013年11月30日止。租赁期内，对于租金，由政策扶持予以免缴租金；对于物业管理费按照13平方米收取，标准为20元/每平方米/月；对于电费按照1.2元/千瓦时进行结算。2011年5月25日，原、被告之间签署《办公场所租赁协议》和《物业管理服务协议》各一份，约定由被告承租位于苏州高新区竹园路XX号XX号楼YY室房屋用于办公使用，租赁期限为自2011年7月1日起至2013年12月31日止。租赁期内，租金按季度支付，先付后用，其中，自2011年7月1日起至2011年8月15日止免收租金，自2011年8月16日真至2012年6月30日，按照每建筑平方米30元的月租金标准收取，自2012年7月1日起至2013年12月31日，按照每建筑平方米35元的月租金标准收取。物业服务费，约定20元/建筑平方米/月，按季度支付，先付后用。对于使用的电费，按照1.2元/千瓦时结算。2014年1月7日，原、被告之间签署了《办公场所租赁协议》和《物业管理服务协议》，约定由被告继续承租3号楼YY室房屋，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。原、被告之间的租赁协议及物业服务协议签订后，原告已按协议约定将XX、YY室的房屋交付给被告使用并提供了物业和供电服务等，但是被告未能按时、足额支付相应费用，现经原告多次催告，被告仍未能予以支付。原告认为，被告拖欠原告相关租金、物业管理费、电费和空调电费等的行为，已严重侵害了原告的合法权益，鉴于此，为了维护原告的合法权益，现特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告苏州企航新能源有限公司辩称：相应的租金及物业费计算金额确实如此，但是在2010年我及我公司被新区管委会授予了苏州高新区2010年度科技创新创业领军人才的称号，当时的区领导2013年曾经口头答应给予我司免除租金，但是当时并没有形成书面文件，关于本案的租金我在昨天已经向高新区管委会提交了申请，也向原告进行了陈述，希望给予减免。此外，原告诉求的租金已过诉讼时效。 经审查本院认定事实如下：原告苏州创业园科技发展有限公司系苏州市竹园路XX号XX幢（XX号楼）房屋的所有权人。 2010年11月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《办公场所租赁协议》，约定被告向原告承租坐落于苏州高新区竹园路XX号XX号楼XX房屋，建筑面积113平方米，用于办公。合同约定租赁期限自2010年12月1日起至2013年11月30日止。甲方免租乙方对于其中100平方米的三年内的租金，甲方另行免除乙方超出上述面积部分的租金。关于物业管理费，协议第三条第2款约定113平方米中100平方米免除费用，剩余13平方米的物业费按每平方米20元/月计算，计260元/月，乙方应在支付租金的同时支付物业管理费，乙方迟延支付物业管理费的，按照迟延支付租金的违约责任处理。合同第三条第4款约定：在本协议签署后的五个工作日内，乙方须向甲方支付相当于三个月的标准租金和三个月的物业管理费，共计18000元，作为履约保证金。除经甲方书面同意，在租赁期间，乙方不得要求将该房屋租赁保证金用于抵扣乙方欠付的租金、物业管理费、滞纳金等费用，若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退。合同第六条第2款约定：若乙方拖欠应交的费用达30日的，甲方有权立即解除合同。 同日，就上述租赁房屋，原告作为甲方与被告作为乙方还签订了一份《物业管理服务协议》，协议期限自2010年12月1日起至2013年11月30日止，物业费标准为113平方米的100平方米免除费用，13平方米物业管理费为20元/平方米/月，物业管理费的支付时间和租金相同，且乙方还应承担自用电费、网络使用费、汽车车位费。协议第五条约定如乙方如逾期7日未付物业费，则还应按照每日1%的标准支付滞纳金。XX室租期期满后，被告表示其于2013年11月30日搬离了房屋，但原告表示被告实际将该房屋使用至2014年6月份，但在本案中，双方就XX室房屋并无租金和物业费纠纷。 2011年5月25日，原告作为甲方与被告作为乙方又签订了一份《办公场所租赁协议》，约定被告向原告承租坐落于苏州高新区竹园路XX号XX号楼YY房屋，建筑面积256平方米，用于办公。合同约定租赁期限自2011年7月1日起至2013年12月31日止。租金标准为：自2011年7月1日起至2011年8月15日止免收租金，自2011年8月16日起至2012年6月30日止月租金为每平方米30元，自2012年7月1日起至2013年12月31日止月租金为每平方米35元。租金应按季支付，先付后用。首季租金11520元应在本协议签订之日起5个工作日内支付，以后租金应在上季度到期5个工作日之前全额支付，租金不包含物业管理费。物业管理费月标准为每平方米20元，每季度物业管理费为15360元，乙方应在支付租金的同时支付物业管理费，迟延支付物业管理费的，按照迟延支付租金的违约责任处理。合同第三条第4款约定：在本协议签署后的五个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金30000元。合同第八条第3款约定：若乙方未能在本协议规定的时间内向甲方支付到期租金和物业管理费，乙方须按实际逾期付款的租金和物业管理费交纳每日千分之三的滞纳金。 该合同期满后，双方于2014年1月7日就上述YY室房屋续签了一份《办公场所租赁协议》，合同租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为每平方米35元，租金应按季支付，先付后用。首季租金26880元应在本协议签订之日起5个工作日内支付，以后租金应在上季度到期5个工作日之前全额支付，租金不包含物业管理费。物业管理费月标准为每平方米20元，每季度物业管理费为15360元，乙方应在支付租金的同时支付物业管理费，迟延支付物业管理费的，按照迟延支付租金的违约责任处理。合同第三条第4款约定：在本协议签署后的五个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金30000元。合同第八条第3款约定：若乙方未能在本协议规定的时间内向甲方支付到期租金和物业管理费，乙方须按实际逾期付款的租金和物业管理费交纳每日千分之三的滞纳金。上述租期期满后，被告按约搬离房屋。 在庭审中，原、被告确认双方之间存在三处房屋的租赁关系，即上述1403、YY室房屋以及1004室。关于1004室，协议租期自2014年12月15日至2017年3月1日，被告实际支付之使用至2017年3月31日，但双方就1004室房屋的租金和物业管理费等费用均已结清，故本案中原告所诉的金额与1004室无关。在庭审中，原告亦提供了其自行制作的欠费明细，表示其在本案中的诉求包括：1、YY室欠付租金268800元；2、YY室欠付物业费153600元；3、XX室、YY室欠付电费2608.54元；4、XX室、YY室欠付空调电费4812.93元；5、相应逾期租金和逾期物业费截至2018年12月31日的滞纳金76876.8元，其后的滞纳金以422400元为基数，以每日万分之五为标准，自2019年1月1日起算至实际给付之日。 在庭审中，原、被告共同确认被告承租原告所有房屋中被告总共支付的押金保证金金额和门卡押金金额分别为18000元和4480元。2017年4月18日，原告向被告出具了两份收据，金额分别为18000元和4480元，收款事由分别为保证金退还和门卡押金退还。对此，原、被告均认可该两笔款项系直接抵扣被告所欠付的款项，且被告在庭审中表示系抵扣了相应的电费和空调电费。 在上述两笔款项抵扣之后，经原、被告双方对账，2017年4月18日，被告向原告出具了一份《房租欠款证明》，载明：“苏州企航新能源有限公司在2012年-2014年期间由于客户破产导致出现系列资金困难，至2014年底搬出YY室，共计欠款429821.47元，与创业园公司协商所欠房款分四年还清，每年4月30日前还一笔，第一笔10万元2018年4月30日前，2019年4月30日前10万元，2020年10万元，2021年129821.47元全部还清。”该证明系由原告在庭审中举证，对于该证明，原告表示欠款金额属实，但原告对于被告自述的分期还款日期不认可。 另查明，2017年4月19日，被告向原告转账支付了44419.2元；2017年4月20日，被告向原告转账支付了22420元。对于该两笔转账，被告表示均系对于1407房屋租金的给付，并认为系在确认欠款429821.47元之后的给付。对此，原告则表示：4月19日的44419.2元款项系用于支付1004的房租，如果被法院认定该款项应计算在YY室，那么我方将保留向被告追偿1004相应欠款的权利；4月20日的22420元系对于1407房屋租金的给付，但该笔给付系发生于双方确认总欠款429821.47元之前，这意味着是在减去该笔22420元之后被告尚欠429821.47元。原告还表示虽然该《房租欠款证明》落款日期是2017年4月18日，但被告是在该日期之后才把该证明给原告的。但对于原告这一陈述，原告并未提供相应证据予以证明。 在庭审中，原、被告均确认在2017年4月18日之后，除了上述2017年4月19日的44419.2元和2017年4月20日的22420元之外，被告并未再向原告支付过任何款项。 以上事实由房屋权属登记信息、《办公场所租赁协议》三份、《物业管理服务协议》、《房租欠款证明》、门卡押金收据、保证金收据及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原告与被告就苏州市竹园路XX号XX号楼XX、YY室房屋签订的三份《办公场所租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方理应按约履行。 关于原告诉求的租金、物业管理费、电费和空调电费共计429821.47元（YY室欠付租金268800元，YY室欠付物业费153600元，XX室、YY室欠付电费2608.54元，XX室、YY室欠付空调电费4812.93元），由于经原、被告双方对账后，被告已于2017年4月18日向原告出具了《房租欠款证明》载明了彼时结欠的上述费用金额为429821.47元，故本院对此亦予以认可。 然而，由于被告于2017年4月19日向原告转账支付44419.2元，于2017年4月20日向原告转账支付22420元，且被告表示两笔款项均系在确认欠款429821.47元之后被告对于1407房屋租金的给付，虽然原告表示其中44419.2元款项系用于支付案外的1004的房租，并表示22420元的给付发生于双方确认总欠款429821.47元之前，但原告对此并未提供相应证据予以证明，且两笔转账的时间均晚于《房租欠款证明》落款的2017年4月18日，故相应YY室欠付租金尚余268800元-44419.2元-22420元=201960.8元，即被告在本案中的全部欠款尚余429821.47元-44419.2元-22420元=362982.27元。 关于上述欠款的支付，由于《房租欠款证明》载明“每年4月30日前还一笔，第一笔10万元2018年4月30日前，2019年4月30日前10万元，2020年10万元，2021年129821.47元全部还清”，对此被告理应按约履行。至于原告表示对于被告自述的分期还款日期不认可，但该《房租欠款证明》系由原告彼时自行保留并于庭审中自行举证，故本院对于原告不认可该分期还款日期的意见不予采纳。然而，被告并未按约于2018年4月30日前支付10万元，也未于2019年4月30日前支付10万元，被告以其行为表明不履行相应的付款义务，故原告也确实有权在履行届满之前要求被告履行全部付款责任，即使参照分期付款买卖合同的相应规定，目前被告未付款项亦已超过了五分之一。综上，被告理应向原告即刻支付尚欠的租金、物业管理费、电费和空调电费共计362982.27元。 关于原告诉求的租金及物业费的滞纳金，如上所述，由于被告未能按照《房租欠款证明》的约定支付前两笔款项，故被告应自第二笔款项应付而未付之日的2019年4月30日起向原告支付全部欠款362982.27元，而相应全部欠款的滞纳金亦应从2019年4月30日起算，鉴于关于YY室的《办公场所租赁协议》第八条第3款约定了“若乙方未能在本协议规定的时间内向甲方支付到期租金和物业管理费，乙方须按实际逾期付款的租金和物业管理费交纳每日千分之三的滞纳金”，故相应滞纳金标准本为每日千分之三，现原告自行降低至每日万分之五的标准，并不违反法律规定，本院对此予以支持。鉴于2019年4月30日尚余的租金和物业费为201960.8元+153600元=355560.8元，故被告应向原告支付以355560.8元为基数，自2019年4月30日起，以每日万分之五为标准，计算至实际给付之日止的滞纳金。至于2019年4月30日之前的滞纳金，由于《房租欠款证明》约定被告应于“2018年4月30日前支付10万元”，而被告仅于2017年4月19日、4月20日分别支付44419.2元和22420元，第一笔应付款彼时尚余33160.8元，故相应该33160.8元欠款自2018年4月30日截至2019年4月30日也存在相应滞纳金，经计算为6051.85元。 关于被告辩称的有关领导于2013年曾经口头答应给予被告免除租金的意见，由于被告对于原告是否同意免租并未举证予以证明，且原告对该辩称意见亦不予认可，故本院对于被告的这一辩称意见不予采信。 关于被告辩称的原告诉求租金已过诉讼时效的意见，本院认为，结合被告向原告出具的《房租欠款证明》可知，原告的诉讼确在诉讼时效范围之内，故本院对于被告的这一辩称意见亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州企航新能源有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州创业园科技发展有限公司支付租金、物业管理费、电费和空调电费共计362982.27元，并支付相应的滞纳金（截至2019年4月30日的滞纳金为6051.85元，其后的滞纳金以355560.8元为基数，以每日万分之五为标准，自2019年4月30日起计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告苏州创业园科技发展有限公司的其余诉讼请求。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400406149263267。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8866元，由原告负担2409元，由被告苏州企航新能源有限公司负担6457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  艾罗伟 人民陪审员  韩树森 人民陪审员  邢雯芝 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  曹自强