江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初3261号 原告：镇江香江汇投资管理有限公司，统一社会信用代码91321102085012907W,住所地镇江市京口区学府路188号香江世纪名城21幢103室。 法定代表人：吴树斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。 被告：赵滨江，男，1964年12月20日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。 被告：尹凤，女，1970年1月23日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。 原告镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）与被告赵滨江、尹凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于同年9月6日首次公开开庭进行了审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序之情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月13日再次公开开庭进行了审理。原告香江汇公司的委托诉讼代理人张明辉，被告尹凤及被告赵滨江、尹凤的委托诉讼代理人朱阳霆二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香江汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵滨江、尹凤支付欠付租金18722元及逾期付款利息（自2017年10月3日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告赵滨江、尹凤支付物业费、商管费、公共能耗费合计39332元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.判令被告赵滨江、尹凤支付恢复房屋结构费用115640元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告受委托对本市学府路188号2幢114下层、114-119上层商铺进行招租和管理。2014年11月18日，原告与被告签订《香江·不夜街租赁管理合同》。2016年1月4日，被告收到进场装修通知书。按合同约定，被告应当在2017年10月3日前缴纳第三年租金，但至今仍欠租金70938元及物业费、商管费、公共能耗费39332元未付。此外，被告改变商铺原有结构而未恢复，原告因恢复原状支付115640元。为维护原告合法权益，故为所请。 被告赵滨江、尹凤辩称，1.合同到期后，双方经协商确认欠付的房租为31388元、物业费为19666元，再与38388元保证金抵扣后，实际欠款为12666元且已一次性支付完毕；2.原告主张的物业费收费标准、商管费及公共能耗费缺乏相应标准及计算依据；3.被告进行装饰装修的图纸均经原告同意，同时原告也参与了装修工程,无论从合同还是法律看，均无恢复原状的义务。此外，原告的施工协议不具有相应证明力。4.合同生效时间应为2015年12月31日；5.原告多收的电费押金500元及第一年公共能耗费2459元、商管费7284元应当折抵上述费用。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本案原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的需缴纳费用清单、进场装修通知书，本院予以确认并在卷佐证。 被告对《香江·不夜街租赁管理合同》真实性不予认可，本院认为，被告不能提供足以反驳的证据，连同被告不予质评的《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》《商品房核查意见书》《商品房预售许可证》《竣工验收表》《建设工程施工合同》、发票，该部证据真实性均予以认可，但对待证事实的证明力综合全案证据予以认定。 原告对手机聊天记录、手机付款记录真实性提出异议，但未能提供足以反驳的证据，经本院审核手机信息，可予采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015至2016年间，香江汇公司曾与多位房产买受人签订委托合同，代为经营管理香江世纪名城商业街2幢114室、115室、116室、117室、118室、119室，期限为三年。合同还约定，受托方则在委托到期后通知委托方交接商铺，交接标准在保证该商铺产权界线清晰、房屋主体结构完好或不破坏房屋主体结构的情况下，按承租人最后撤场时的格局交还委托方。 2015年12月31日，香江汇公司（甲方）与赵滨江、尹凤（乙方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》并约定，乙方承租学府路188号商业街2幢楼114室上下二层及115室至119室上层（合计7间），建筑面积约303.41平方米；乙方在该商铺经营商品范围为港记甜品、幸福起点等餐饮，如调整经营范围，须征得甲方同意；租赁周期为三年（具体交付时间以甲方递送的书面通知为准）；合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有；第一年租金153552元（免3个月38388元前），第二年租金153552元，第三年租金153552元；免租期到期前一个月，乙方缴纳首年租金，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳；乙方缴纳保证金38388元，合同期满如无应扣除款项，10日内无息退还；乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任；乙方按时支付商业管理费、水费、电费、物业管理费等各项费用。合同还对其他权利和义务事项作了约定。 2016年1月4日，香江汇公司向赵滨江发放通知一份及需缴纳费用清单一张，载明该日可进场装修，并为商铺租赁起始日；物业费9833元（每平方米2.7元，一年一收）、商管费7284元（每平方米2元，一年一收）、公共能耗费2549元（每平方米0.7元，预收一年，多退少补）、装修押金5000元（验收通过后返还）。 赵滨江、尹凤接收上述房屋后装修并从事餐饮行业，合同期满后离场。 另查明，赵滨江、尹凤在签订合同时已缴纳押金38388元。装修押金5000元也已实际退还。经与香江汇公司员工通过短信确认，其欠付第二年、第三年物业费、商管费、公共能耗费39332元，第三年租金31388元。后赵滨江通过手机向香江汇公司支付了12666元。 还查明，案涉房屋已取得预售许可证。 本院认为，原告香江汇公司与被告赵滨江、尹凤签订的房屋租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。根据双方权利和义务，对原告主张作如下评价： （一）关于欠付的租金和物业费、商管费、公共能耗费及相应利息 被告已经承租使用了原告的房屋，应当按约支付租金及物业费、商管费，其辩称原告已同意减少，无事实依据，不予采信。被告虽于第三年欠租金31388元，但有押金38388元可予抵扣；物业费、商管费，扣除已支付的12666元及多余的押金款外，实际欠14568元，同时按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率自2019年7月30日起计收利息作为违约损失赔偿；至于第二年、第三年公共能耗费用5098元，鉴于原告出示费用清单载明预收一年，到期公示，实行多退少补，故原告主张的该部费用合同依据不足且具体发生数额不明，可待查清后另行主张。 （二）关于恢复房屋结构费用115640元及相应利息 首先，原告虽提供施工合同和发票，但结合本案承租房屋实际情况，该证据缺乏相应证明力，不予采信。其次，原告已通过合同条款，装修押金对被告装修行为进行监督。在该装修过程中，如造成有关建筑物及公共设备损毁的，原告不可能置之不理并退还装修押金。再次，被告承租房屋系用作开设中餐馆，而该租赁物分属多个不同买受人，必然要化零为整，否则被告合同目的将难以实现，因此，即便被告存在将各独立封闭房屋进行连通、整合包括整体装修等行为均应视为已征得原告同意，不具有可责性。此外，原告与买受人签订的合同也明确主体结构完好的情形下，按撤场格局交还。故原告主张恢复房屋结构费用理据不足，不予支持。 综上，原告诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告赵滨江、尹凤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告镇江香江汇投资管理有限公司支付费用14568元及利息（以14568元为基准，自2019年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告镇江香江汇投资管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3774元，由原告镇江香江汇投资管理有限公司负担3482元；被告赵滨江、尹凤负担292元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  史根娣 人民陪审员  蒋小琴 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  任 萍