四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初5004号 原告（反诉被告）：彭康民，男，1976年6月24日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：谢晓清，女，1978年5月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：四川省金宝莱建设集团有限公司，住所地四川省成都市金牛区银沙北街92号5层17号。 法定代表人：邹智兵，总经理。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆路，女，系公司员工。 原告彭康民、谢晓清与被告四川省金宝莱建设集团有限公司（以下简称“金宝莱公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，被告金宝莱公司于2019年7月22日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2019年10月8日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭康民、谢晓清的委托诉讼代理人彭野、金宝莱公司的委托诉讼代理人付安勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 彭康民、谢晓清向本院提出诉讼请求：1、判令金宝莱公司立即腾退成都高新区天府大道北段1700号4栋1单元16号1607号房屋并交还给彭康民、谢晓清使用；2、判令金宝莱公司立即支付房租，暂定为109930.04元（自2018年7月22日至腾退之日止，每月按9993.64元计算）；3、判令金宝莱公司支付违约金暂定1884元（以59961.84元为基数，自2018年7月22日至交付腾退之日止，按约定每天万分之一计算支付）；4、本案诉讼费及保全费由金宝莱公司承担。庭审中，彭康民、谢晓清放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2017年12月14日，彭康民与案外人夏洪斌、杨晓兵与金宝莱公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由彭康民及案外人将成都市高新区天府大道1700号环球中心N2区1605、1606、1607号房屋出租给金宝莱公司使用。出租期为一年，即2018年1月18日至2019年1月17日止。租金为每月29980.93元，每半年支付一次。合同签订后彭康民及案外人将上述房屋交付给金宝莱公司使用，双方并办理了交接手续，同时金宝莱公司也将属于彭康民的半年租金交付给彭康民。2018年6月底，由于案外人其中一人进行了房屋所有权变更，故彭康民及案外人分别与金宝莱公司签订了房屋租赁合同。彭康民与金宝莱公司于2018年7月9日另行签订合同后，金宝莱公司按约应在三日内支付后半年租金，但其总是以各种理由迟迟不予支付租金59961.84元。在此期间，原告数次催收，但金宝莱公司均以种种理由进行推诿。时至今日金宝莱公司仍未支付彭康民租金并长期占用房屋，给原告造成巨大经济损失。 金宝莱公司辩称，金宝莱公司已按约支付租金至2018年7月17日，并缴纳物业费、空调费至2018年12月31日。案涉房屋因法院执行查封，金宝莱公司已按照法院的要求在2018年4月进行了腾退。在与彭康民单独签订《办公室租赁合同》后准备转账之前，经金宝莱公司核实，案涉房屋仍然处于查封状态，为避免新的纠纷，金宝莱公司一直未重新入住使用案涉房屋。因此，在租赁合同签订后，金宝莱公司完全按照合同约定履行了全部支付义务。原告自身原因导致法院将租赁房屋查封，致金宝莱公司无法继续使用房屋，原告已经构成根本违约，且对金宝莱公司造成了严重的经济损失，其诉讼请求应予驳回。 同时，金宝莱公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令彭康民、谢晓清连带赔偿双倍履约保证金18760元；2、判令彭康民、谢晓清连带赔偿金宝莱公司已经支付的物业费和空调费29162.34元（2018年4月至2018年12月）；3、判令彭康民、谢晓清连带返还房屋租金29980.92元（2018年4月至2018年7月）；4、判令彭康民、谢晓清连带赔偿金宝莱公司为主张权利而支付的律师费20000元；5、本案诉讼费由彭康民、谢晓清承担。事实和理由：2017年12月14日，彭康民、夏洪斌、杨晓兵与金宝莱公司签订了办公室租赁合同，约定分别将登记为谢晓清、夏洪斌、杨晓兵的坐落于成都市高新区天府大道北段1700号4栋1单元16层1607、1606、1605号房屋出租给金宝莱公司。合同签订后，金宝莱公司按约支付租金至2018年7月17日，并缴纳物业费、空调费至2018年12月31日。2018年4月，成都高新技术产业开发区人民法院在执行（2017）川0191执3568号案件时，在案涉房屋张贴了腾房公告，并通知金宝莱公司腾退房屋且不能将租金交付给彭康民、谢晓清。同月，金宝莱公司按照法院的要求腾退了案涉房屋，且将腾退情况告知了彭康民，但彭康民却不予理会。2018年7月，彭康民称已经和法院协商解决了执行事宜，告知金宝莱公司可以继续使用该房屋，且以夏洪斌房屋产权发生变更需要对相关信息更改为由，与金宝莱公司单独签订了《办公室租赁合同》。在合同签订后准备转账之前，经金宝莱公司核实，案涉房屋仍然处于查封状态，为避免新的纠纷，金宝莱公司一直未重新入住使用案涉房屋。因1607、1606、1605号房屋系一起租赁，物业公司不同意分开缴纳物业费和空调费，为保证另两间房屋正常使用，金宝莱公司已经将1607号房屋物业费、空调费缴纳至2018年12月。因彭康民、谢晓清自身原因导致法院将租赁房屋查封，致金宝莱公司无法继续使用房屋，已经构成根本违约，其应按照合同约定双倍返还履约保证金并赔偿损失。 针对金宝莱公司的反诉诉讼请求，彭康民、谢晓清辩称，一、彭康民、谢晓清于2017年12月14日就已经将案涉房屋交付金宝莱公司使用，不存在未履约而应支付所谓双倍履约保证金的情形；二、金宝莱公司实际使用了案涉房屋，应当支付相应的租金、物业费和空调费，无权主张返还；三、租赁合同中并无律师费支付的约定，且系金宝莱公司违约，无权主张彭康民、谢晓清承担律师费。 本院经审理认定事实如下：2017年12月14日，彭康民、杨晓兵、夏洪斌（甲方、出租方）与金宝莱公司（乙方、承租方）签订《办公室租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方合法拥有的四川省成都市高新区天府大道北段1700号环球中心Ｎ2区1605（成房权证监字第××号，面积170.54平米）、1606（成房权证监字第××号，面积170.54平米）、1607号（成房权证监字第××号，面积170.54平米，以下简称“案涉房屋”）房屋，租赁期限自2018年1月18日起至2019年1月17日止。该房屋每月租金29980.93元，租金每半年支付一次。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2017年12月31日前支付履约保证金28139元。 2018年7月9日，彭康民（甲方、出租方）与金宝莱公司（乙方、承租方）另行签订《办公室租赁合同》一份，约定：甲乙双方于2017年12月14日签订了《办公室租赁合同》（以下简称原合同），在2018年7月合同约定第二次付款前，因甲方原因，原合同甲方中1606房东夏洪斌变更为杜皓茂，付款方式也发生变更。经双方协商，达成共识，续签本合同。除本条约定情形外，原合同条款继续生效。甲方合法拥有案涉房屋的所有权，同意将该区域办公室租予乙方使用。出租房屋的总建筑面积共计170.54平米。本合同租赁期半年，自2018年7月18日起至2019年1月17日止。该房屋每月租金为9993.64元，租金每半年支付一次。乙方应于合同签订之后三个工作日内向甲方支付首期租金，甲方收到租金当日需向乙方出具相应金额发票。甲方需于2018年7月日前将本合同约定的房屋及房屋内设施设备交由乙方占有使用。物业管理费及空调费的交付办法和时间以物业公司规定为准，费用由乙方自行承担。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2018年7月日前支付履约保证金9379.7元。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款，在乙方办理退房手续当日退还（不计息）。租赁期满合同自然终止。乙方未能向甲方按本合同第四条约定支付租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之一支付滞纳金。租赁期内，甲方单方面解除本合同或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋（包括但不限于因甲方原因导致法院强制查封骚扰导致乙方无法继续使用租赁房屋），甲方应双倍向乙方返还履约保证金，并赔偿乙方因此造成的所有损失。本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失，或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。上述《办公室租赁合同》签订的当日，彭康民向金宝莱公司出具《收据》一份，载明收到1607号房屋押金9380元。 2017年8月11日，成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称“高新区法院”）以执行裁定书裁定查封案涉房屋，查封期限三年。11月13日，高新区法院发布公告，责令彭康民、谢晓清在公告张贴之日起六十日内迁出案涉房屋。如案涉房屋为案外人占有的（或租用），请占有人（或租用人）在公告之日起十五日内提交合法的占有（租用）手续，逾期未提交的，将依法强制腾退。公告并附高新区法院联系电话。金宝莱公司称高新区法院实际于2018年4月向金宝莱公司送达了上述公告，并张贴于案涉房屋，金宝莱公司收到公告后即腾退了案涉房屋。 2018年8月2日，高新区法院就申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行申请执行彭康民的（2017）川0191执3568号案件询问申请人代理人陈世贵、金宝莱公司员工李倩、吴永春的《询问笔录》中记载：“问：在执行过程中，本院依职权查封了被执行人彭康民名下位于环球中心N2-1607号房屋，此后，金宝莱公司与被执行人签订房屋租赁合同，该合同已由案外人向本院提交，对于被执行人与案外人的房屋租赁合同，申请人是否认可？陈世贵：我认可。问：因被执行人仍未履行义务，本院将对上述房屋评估拍卖，申请人是否同意将涉案房屋带租赁关系予以拍卖？陈世贵：我不同意。因被执行人与案外人的租赁关系只有半年就到期了，拍卖时租赁关系应该已经消灭。问：因被执行人未履行义务，本院有权依法提取被执行人因上述房屋取得的租赁收入，你们有无异议？陈世贵：没有异议。李倩、吴永春：没有异议，但是需要法院出具相关法律文书。” 2019年1月24日，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191执3568号执行裁定书，裁定提取被执行人彭康民所有的案涉房屋所取得的租金合计59961.84元。5月30日，高新区法院就上述执行案件询问金宝莱公司员工陆路的《询问笔录》中记载：“问：我院工作人员于2019年年初到案涉房屋处就房屋的租赁情况进行了了解，并拟送达提取租金的文书及履行到期债务通知书，但你方提出了口头的异议。陆路：是的，我方当时即向法院工作人员提出了异议，不认可该笔租金。问：你还有什么补充的吗？陆路：我们与彭康民签订的租赁合同并不是在真实意愿的情况下签订的，且我方于2018年7月已搬离案涉房屋，故我方在法院工作人员来时即行提出了异议。” 另查明，彭康民、谢晓清系夫妻关系，案涉房屋为彭康民、谢晓清按份共有。案涉房屋截止2018年7月17日的租金以及截止2018年12月31日的物业服务费已结清。 上述事实有原、被告身份信息材料、房产证、结婚证、办公室租赁合同、收据、增值税发票、执行裁定书、询问笔录、公告以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，彭康民、谢晓清与金宝莱公司签订的办公室租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。金宝莱公司虽辩称因案涉房屋被查封，2018年4月金宝莱公司已应法院要求进行了腾退，但其主张的该腾退时间既与其员工在2019年5月30日接受高新区法院询问时陈述的腾退时间不一致，也与2018年8月2日其员工在高新区法院告知有权依法提取案涉房屋租赁收入时关于“没有异议，但是需要法院出具相关法律文书”的陈述逻辑相悖。同时，金宝莱公司亦未就房屋腾退后与出租人或执行法院的交接手续进行举证证明，故对金宝莱公司主张的房屋腾退时间本院不予确认，租赁合同期满前的房屋租金及物业服务费，金宝莱公司应按约支付，无权主张退还或赔偿，同时还应按照合同约定承担逾期支付租金的违约责任。同理，金宝莱公司所举证据并不足以证明在租赁期内，案涉房屋存在因查封导致无法继续使用的情形，故其亦无权主张彭康民、谢晓清双倍返还履约保证金，并赔偿损失。但就履约保证金而言，彭康民、谢晓清亦未举证证明存在应冲抵或没收的情形，故合同期满应予退还。此外，根据租赁合同约定，租赁期满合同自然终止。因案涉房屋存在查封事实，不同于一般权利状态的房屋，租赁期满后出租人应就是否续约或腾房进行积极主张，但彭康民、谢晓清并未举证证明在租赁期满后其就案涉房屋采取了积极的对接和处置措施，其亦未就金宝莱公司实际占用案涉房屋的期间举证证明，故根据公平原则，其无权主张租赁期满后的房屋占用费，对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，金宝莱公司应向彭康民、谢晓清支付租赁期内的租金59961.84元（9993.64元×6个月），品迭应予退还的租赁保证金9380元后，还应支付50581.84元。此外，金宝莱公司还应支付逾期支付租金的违约金，根据彭康民、谢晓清的诉讼请求并结合合同约定，本院确定该违约金的计算方式为，以59961.84元为基数，按照每日万分之一的标准，从2018年7月22日起计算至本判决生效之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、四川省金宝莱建设集团有限公司于本判决生效后五日内支付彭康民、谢晓清50581.84元，并支付逾期支付租金违约金（以59961.84元为基数，按照每日万分之一的标准，从2018年7月22日起计算至本判决生效之日止）。 二、驳回彭康民、谢晓清的其他诉讼请求。 三、驳回四川省金宝莱建设集团有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1268元，由彭康民、谢晓清负担568元，四川省金宝莱建设集团有限公司负担700元。诉讼保全费1094.5元，由彭康民、谢晓清负担。反诉案件受理费1123.79元，由彭康民、谢晓清负担100元，四川省金宝莱建设集团有限公司负担1023.79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年十二月十九日 书记员 王韵菡