湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0811民初613号原告：周雁，女，1976年11月6日出生，汉族，住长沙市开福区。原告：李秦岭，男，1976年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：钟炜祥，湖南三湘律师事务所律师。被告：张家界溪布老街文化旅游有限公司，住所地张家界市武陵源区溪布街DW01-201门面。法定代表人：吴娟，该公司执行董事。被告：张家界金瑞旅游发展有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵大道瀑布街DW-01栋1-3楼。法定代表人：吴愈勇，该公司执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。原告周雁、李秦岭（以下简称两原告）与被告张家界溪布老街文化旅游有限公司（以下简称张家界溪布街公司）、张家界金瑞旅游发展有限公司（以下简称张家界金瑞公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托的诉讼代理人饶路林、钟炜祥，被告张家界溪布街公司、张家界金瑞公司共同委托的诉讼代理人唐汇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令张家界溪布街公司向两原告支付租金80711元，租金暂时计算至2019年11月8日，后续租金按每月3510.2元支付至判决生效之日止；2、判令张家界溪布街公司向两原告支付资金占用费，资金占用费以80711元为基数按银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止；3、判令张家界溪布街公司向两原告支付9828.5元违约金；4、判令张家界金瑞公司对张家界溪布街公司上述1至3项义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年，两原告与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订《溪布街街区整体运营合作合同书》，合同约定：1、合作期限为14年9个月，自2015年11月8日起至2030年8月23日，两原告于2015年8月8日前将位于湖南省武陵源区溪布街XC-03栋108号商铺交付给张家界溪布街公司。张家界溪布街公司于2015年11月8日起开始向两原告支付租金；2、2015年11月8日至2020年8月22日，张家界溪布街公司按年回报金额42122元向两原告支付回报金；3、张家界金瑞公司同意为张家界溪布街公司承担的应支付两原告2015年11月8日至2018年8月22日回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、张家界溪布街公司按照两原告购买商铺的原总销售价格乘以年7%的计算标准计算出二个月金额交付两原告作为履约保证金；5、合同还约定了其他权利、义务。合同签订后，两原告按照合同约定将涉案商铺交付给张家界溪布街公司，但是张家界溪布街公司、张家界金瑞公司只向两原告支付了87777元的商铺租金。2018年12月30日，溪布街业主代表宋永正与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订《担保书》，担保书载明张家界金瑞公司的担保范围为：1、张家界溪布街公司与两原告签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》；2、担保期内，两原告的回报金按合同约定如期到账的责任担保；担保期内，《溪布街街区整体运营合作合同书》约定的违约责任的责任担保，担保期限延长为2018年8月23日至2020年8月22日。但是截至2019年11月8日，张家界溪布街公司尚欠两原告租金80711元，两原告多次索要未果。综上，两原告认为其已经按照合同约定向张家界溪布街公司交付商铺，但是张家界溪布街公司仅支付87777元租金，剩余租金一直未支付，已经严重违约；张家界金瑞公司作为张家界溪布街公司应支付租金的担保方，其应当承担相应的连带责任，为维护自身合法权益，故诉至法院。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司共同辩称：1、双方签订的《溪布街整体运营合作合同书》是客观真实的。张家界溪布街公司是按照业主大会的决议才和两原告签订的整体运营合同书，业主大会没有按照决议履行相关义务；2、张家界溪布街公司、张家界金瑞公司在整体运营过程中投入了大量的物力和巨额资金，将溪布街提升到4A景区，另外获得了特色街区的授牌；3、在合同履行过程中，因为整个旅游市场及外在因素的变化，特别是周边景区的运营和开发，其他业主也没有按照溪布街整体规划运营，导致溪布街在其他客户心中印象不好，才造成今天溪布街运营惨淡的现状，导致合同没有办法继续履行下去，没有办法达成双方当初订立合同的目的；4、鉴于双方签订的合作合同无法继续履行，建议解除合同。2019年11月份，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司与其他业主在武陵源区政府的组织下进行了多轮协调，2019年11月7日达成了会议纪要，里面包含了对整体运营合同的终止意见，以及对欠付的回报金的支付方式，参会的业主虽然只有八位，但声称代表的是整个溪布街的业主。综上，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司认为应贯彻2019年11月7日所达成的会议纪要中的方案，故请求人民法院驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证。对于两原告提交的双方均无异议的湘（2019）张武不动产权第0001803号不动产权证书、《溪布街街区整体运营合作合同书》、《担保书》以及中信银行交易记录等证据，客观真实合法，与本案待证事实相关联，故予以确认并在卷佐证。对于张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提交的《溪布街业主代表与张家界金瑞公司协商沟通会议纪要》，该证据系复印件，无法证实其真实性，故不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系武陵源区溪布街DJ-03栋108号商铺的权利人。2014年，张家界溪布街公司（甲方）与两原告（乙方）、张家界金瑞公司（担保方）签订《溪布街街区整体运营合作合同书》，约定乙方将其拥有的溪布街DJ-03栋108号商铺交给甲方统一经营，该合同中载明：1、合作期限14年9个月，自2015年11月8日起至2030年8月23日止；2、甲方按照约定向乙方支付回报金，具体为2015年11月8日至2020年8月22日，年回报金额为42122元。合同期内2015年11月8日至2016年8月22日第一年度回报金半年支付一次，从第二年即2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付；3、张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年11月8日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠，如甲方未按约定日期支付回报金，逾期15天甲方应承担违约责任，按每日支付当年年度回报金的千分之一金额，作为逾期违约金赔偿给乙方。如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金。合同签订后，两原告将该108号商铺交给张家界溪布街公司统一经营。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司至今累计向两原告支付合作回报金共计87777元。两原告就剩余租金多次向张家界溪布街公司催要未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。另查明，2018年12月30日，宋永正代表两原告等溪布街157名业主（债权人），与张家界金瑞公司（保证人）、张家界溪布街公司（被保证人）签订《担保书》，双方在担保书中载明：1、保证人愿为以宋永正为代表的157位业主与被保证人之间的《溪布街街区整体运营合作合同书》提供担保，保证期限在原合同基础上延长两年，为2018年8月23日至2020年8月22日；2、担保范围：被保证人与债权人签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，以及担保期内，《溪布街街区整体运营合作合同书》约定的违约责任和乙方回报金按合同约定如期到账责任担保。本院认为，张家界溪布街公司与两原告以及张家界金瑞公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。从双方签订合同的性质分析，两原告将其所有的武陵源区溪布街商铺交付给张家界溪布街公司使用、收益，张家界溪布街公司向两原告支付“回报金”，故该合作合同实际为租赁合同，“回报金”实质上为租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中两原告已将溪布街DJ-03栋108号商铺交付给张家界溪布街公司统一经营，张家界溪布街公司应及时向两原告支付租金，结合双方合同约定，自2015年11月8日至2019年12月7日共计49个月，应支付租金171998.2元（42122元／年÷12个月×49个月），实际支付租金87777元，尚欠租金84221.2元（171998.2元-87777元），故两原告要求张家界溪布街公司支付欠付的租金的请求，既有事实根据，也有法律依据，本院予以支持。2019年12月8日以后实际发生的租金，两原告可另案主张权利。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出其已向两原告支付租金89438元的辩解意见，未提供证据证实，本院不予采信；其又提出，其为溪布街的整体运营投入了大量的物力和财力，使溪布街获得了一系列的授牌，现因旅游市场的变化造成经营惨淡，导致双方的合作合同无法继续履行，故建议解除合同等辩解意见，经查，对溪布街进行营销推广是张家界溪布街公司履行的合同义务，在本案审理过程中，张家界溪布街公司就解除双方合同未提起反诉，故对其上述辩解意见，本院不予采纳。张家界溪布街公司至今仍欠付两原告租金84221.2元，按照双方的合同约定应承担违约责任，两原告请求张家界溪布街公司支付违约金9828.5元，未超出双方合同中关于逾期违约金的计算数额范围，本院予以支持。关于两原告要求张家界溪布街公司支付欠付租金的资金占用费的请求，张家界溪布街公司因欠付两原告租金，已按照双方合同约定承担逾期支付租金的违约责任，故两原告的上述诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”双方在担保合同中对保证方式没有约定，但对担保范围进行了明确约定，即张家界金瑞公司对张家界溪布街公司应支付两原告租金按合同约定如期到账的责任以及违约责任提供保证，故两原告要求张家界金瑞公司对张家界溪布街公司欠付的租金及违约金承担连带清偿责任的请求，符合双方担保合同的约定，于法于理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付周雁、李秦岭租金84221.2元；二、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付周雁、李秦岭违约金9828.5元；三、张家界金瑞旅游发展有限公司对上述第一项、第二项判项所确定的义务承担连带清偿责任。张家界金瑞旅游发展有限公司承担保证责任后，有权向张家界溪布老街文化旅游有限公司追偿；四、驳回周雁、李秦岭的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，减半收取1032元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司、张家界金瑞旅游发展有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  孟全富二〇一九年十二月二十三日书记员  毛 鋆附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。