广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32245号原告（反诉被告，以下统称原告）：梁振勇，男，1997年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈启宣，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严永仪（女，系原告母亲）。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州市循真堂珠宝贸易有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号3505房。法定代表人：庞建良，执行董事。原告梁振勇与被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁振勇的委托诉讼代理人陈启宣、严永仪，被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司的法定代表人庞建良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁振勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付228535.65元（其中房屋租金88000元、违约金120780元暂计至2019年10月5日；物管费10122元、租赁税9633.65元暂计至2019年10月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告与被告订立了《广州市房屋租赁合同》，约定原告将自己位于白云区金××北××101铺（建筑面积202.4394平方米，以下简称涉案房屋）出租给被告作商业用途使用，合同期从2019年4月1日至2024年3月31日，租金从2019年5月15日起算每月22000元起，物管费、租赁税由被告另行支付；被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月金额的3%向原告支付违约金；被告拖欠租金一个月以上的，原告可解除合同等内容。合同订立后，原告于2019年4月1日将涉案房屋交接给被告。被告对涉案房屋进行了装修并使用。被告没有支付过租赁税，物管费支付至2019年5月、租金支付至2019年6月。之后，被告以各种理由不支付租金等费用。经原告多次催促被告，但被告均不支付。现原告诉至法院，请求依法判决。被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：被告承租涉案房屋后，本来是按期支付租金的。2019年6月7日，被告收到通知，称原告的房屋存在违建的情况。后城关部门发出了责令限期整改通知书。关于违建的问题，原告在出租房屋时没有向被告说明。被告预定于2019年6月底营业，但因收到责令限期整改通知书，要求原告于6月20日12时前对违规搭建的钢架雨棚自行拆除，导致被告在6月上旬全面停工。原告收到责令限期整改通知书后，没有积极处理，拖延到6月20日的限期。2019年7月8日，城管部门再次发出《责令限期整改通知书》，原告才不得已于7月底拆除。这一事件导致被告装修工程全面停工、装修设计布局被动、开业时间无限延后，损失惨重。被告未见过梁振勇本人，都是与其委托代理人梁耀健沟通协商的。另外，涉案房屋有漏水的情况，被告有微信语音证据，证明梁耀健答应尽快修补。但被告开业3个多月后，仍未修补。后来，被告与梁耀健沟通了3次以上，达成了协议：1、拆除违建直至城管部门出具结案通知书；2、把漏水的房顶修补好。但是，原告本次的起诉无视了之前的事实。被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司向本院提出反诉请求：1、判令双方的实际起租日应从原告实际完全拆除违建钢架雨棚之日起正式计算；2、判令原告退还2019年5月、6月租金共计44000元；3、判令原告向被告支付因违建钢架雨棚造成装修工期延误及其他材料的损失合计10万元；4、判令原告向被告支付因建筑物漏水修补的损失1万元；5、判令原告如未按照指定的期间履行给付义务的，应按照中国人民银行同期有关贷款利率的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；6、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月28日，原、被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市白云区金××北××101铺，租期从2019年4月1日至2024年3月31日止，每月租金从2019年5月15日起算为22000元，并须交纳两个月租金44000元为保证金。合同签订后，被告依约支付了5、6月的租金及保证金，并对涉案房屋进行了装修。但在签订合同和装修期间，涉案房屋此前违规搭建了钢架雨棚，而在2019年6月7日被城管部门责令自行拆除。原告于2019年6月12日签收了上述通知书，但已造成被告装修工期延误及其他材料的损失。被告得知后马上要求原告予以整改并协商解决被告的装修损失。原告同意在未解决上述整改问题前暂不收取被告的租金，其他装修损失再做协商。但是之后原告一直拖延未予整改解决。2019年7月8日，城管部门再次发出责令整改通知，原告才在7月底对违法建筑进行了部分拆除。而至今上述违规搭设的钢架雨棚至今未完全拆除。被告也未收到城管部门的结案通知或证明。期间，涉案房屋出现严重的漏水情况。被告要求原告解决，但是原告拖延至今未解决。原告故意隐瞒违建被处理、漏水等事实，向法院起诉被告，企图通过诉讼逃避承担责任及获得高额违约金。综上，被告特提起反诉，请求法院依法判决。原告梁振勇辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：1、被告的反诉请求与本案租赁合同纠纷无关。因为被告反诉的区域与合同约定的区域没有关系，不属于合同内容。2、关于涉案房屋的现状，涉案房屋旁本来就有其他的一些建筑。以前这些建筑也可以出租使用。但现在是否可以用与本案没有关系。合同约定装修由被告负责，产生费用的与原告无关，又约定装修期间由被告自行处理修缮问题的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州市房屋租赁合同》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、税收缴纳书、物管费发票、《责令限期改正通知书》、现场照片、微信通信记录、漏水照片、《工程合同书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系商品房，开发商为广州永富房地产开发有限公司，地址位于广州市白云区金沙洲金御北二街83号201房屋，建筑面积202.4394平方米（其中套内建筑面积144.8225平方米、共有分摊面积约57.6169平方米），用途为商业，目前尚未取得不动产权证书。2019年3月28日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告作商业使用；涉案房屋建筑面积202.4394平方米，分摊共用建筑面积57.6169平方米；租赁期间自2019年4月1日起至2024年3月31日止；2019年4月1日至5月15日为免租期；2019年5月16日至2021年3月31日期间每月租金22000元；租金按月结算，由被告在每月5日转帐支付；被告向原告交纳44000元作为保证金；承租期内（除房屋自然结构外），修缮工作由被告负责，若产生费用与原告无关；逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按照月租金额的3%向原告支付违约金；被告租赁期间，被告自行处理修缮工作及费用，并不能随意拆建房屋的内部结构，一切要经业主同意；被告在承租期内要合法经营，若有违法行为，造成的法律责任与原告无关；负责支付租赁期内产生的一切费用（包括水、电费、物管费、租赁税费等产生的一切费用）；上述费用每月被告同租金一齐交付给原告；……。梁耀健作为原告的委托代理人在上述合同上签名。上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金44000元，并支付了5月、6月的租金，并于4月21日开始对涉案房屋进行装饰装修施工，计划于6月20日完工后开业。被告在装饰装修设计中，将涉案房屋楼顶原建有钢架雨棚的违建区域也纳入其装饰装修、使用范围内，拟作为茶室使用。同年6月7日，广州市白云区城市管理和综合执法局发出《责令限期改正通知书》，内容为：金御北二街83号，你（单位）于2019年6月12日在金御北××、××号（地址）进行在楼顶乱搭建钢架雨棚（行为），违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条之规定：1、责令你（单位）立即停止违法行为；2、请你（单位）在2019年6月20日12时前自行拆除，逾期未自行拆除，街道将组织强制拆除。同年6月12日，梁耀健代表原告签收了上述通知书。同年7月起，被告停止向原告支付租金。同年7月8日，广州市白云区城市管理和综合执法局（以下简称城管部门）再次发出《责令限期改正通知书》，责令原告于2019年7月14日14时前自行拆除上述违法建筑。上述通知书由城管部门留置于现场。同年7月底，原告对上述钢架雨棚进行了部分拆除。租赁期间，涉案房屋出现了漏水的情况。被告曾通过微信与梁耀健就拆除违建、漏水问题进行沟通，但双方未达成一致意见。在城管部门责令整改违建后，被告对涉案房屋的装饰装修、使用计划受到影响，须重新调整。同时，被告的装饰装修工期也受到了延误。现被告已开业。另查明，起诉前，原告交纳了涉案房屋2019年5月至10月的租赁税款合计9633.65元、2019年6月至10月的物管费10122元。起诉后，原告继续交纳了2019年11月租赁税费1701.49元、物管费2024.4元。本院认为，原、被告订立的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。从本案的证据上看，并无证据证明违建区域属于租赁范围，也无证据证明原告从被告使用违建区域中获得了利益。因此，被告应当自行承担使用违建区域的风险。对于原告主张被告支付2019年7月至10月租金、2019年6月至10月物管费、2019年5月至10月租赁税的诉讼请求，本院予以支持。被告就此提出的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。需要指出的是，原告诉讼请求中主张给付的总金额是固定的，虽然其在具体项目计付方法中使用了“暂计”的用语，但根据“不告不理”的原则，本院只能按照其起诉时的诉讼请求范围进行审理。对于2019年11月及之后发生的债务，原告可以另案主张。对于原告主张被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院认为，原告迟延拆除违建，必然导致城管部门对与涉案房屋毗邻的区域进行强制执行的风险，客观上对被告使用涉案房屋造成一定程度的影响。被告据此不支付租金事出有因，并非故意违约。鉴于原告对此存在过错，故本院对该部分违约金不予支持。但是，在本案理清责任后，被告若继续拒绝支付租金，则应当向原告支付违约金。对于被告主张判令实际起租日从原告实际完全拆除违建之日起算的反诉请求，没有事实、法律依据，本院不予支持。对于被告主张原告退还2019年5月、6月租金的反诉请求，没有事实、法律依据，本院不予支持。对于被告主张原告赔偿其装修工期延误及其他材料损失的反诉请求，本院认为，如前所述，被告应当自行承担使用合同外违建区域的风险。因此，对该反诉请求，本院不予支持。对于被告主张原告支付建筑物漏水修补损失1万元的反诉请求，本院认为，因合同对于维修责任已有明确约定，故被告主张原告承担上述费用没有法律依据，本院不予支持。对于被告主张原告承担加倍支付迟延履行期间的债务利息的反诉请求，本院认为，首先，加倍支付迟延履行期间的债务利息属于强制执行中被执行人拒不履行金钱给付义务的法定责任，无须以诉讼请求的方式额外提出；其次，被告主张原告承担的债务请求均未得到支持，故不存在计付上述利息的情形。综上，本院对该诉讼请求不予支持。对于被告主张原告的代理人梁耀辉与其达成协议的抗辩意见，因其提供的证据不能证实上述主张成立，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告梁振勇支付2019年7月至10月租金88000元、2019年6月至10月物管费10122元、2019年5月至10月租赁税9633.65元，合计107755.65元；二、驳回原告梁振勇的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2364元，由原告梁振勇负担1612元，由被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司负担752元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费1690元，由被告广州市循真堂珠宝贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月十九日书记员 冼颖斯