广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13947号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市xx镇xx路xx号xx小区xx栋xx层。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:卢湛康，男，1979年9月21日出生，汉族，住广东省中山市。被告：苏佩华，女，1980年10月24日出生，汉族，住广东省中山市。两被告共同委托诉讼代理人：易雅安，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告卢湛康、苏佩华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告卢湛康、苏佩华共同委托诉讼代理人易雅安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告卢湛康、苏佩华立即向安信黄圃分公司支付物业管理费2878.22元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2015年10月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金1963.82元）；二、卢湛康、苏佩华承担本案的诉讼费用。事实和理由：卢湛康、苏佩华为xx小区xx栋xx房（实测建筑面积89.39平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的阳光花园小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，卢湛康、苏佩华需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米0.7元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为卢湛康、苏佩华提供了物业管理服务，但卢湛康、苏佩华拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，卢湛康、苏佩华仍拖欠自2015年10月1日起至2019年7月29日止的物业管理费2878.22元及违约金未付清。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告卢湛康、苏佩华辩称，1、对安信黄圃分公司的诉讼主体资格有异议，安信黄圃分公司是否领取了营业执照，否则不具备诉讼资格；2、《前期物业管理服务协议》没有卢湛康、苏佩华的签字，也未和业委会签订补充协议，同时安信黄圃分公司需要并经过正规的招投标程序后中标，其服务能力由始至终无法核实，但从其多年的行为足以说明其服务能力不足，给业主造成了无可挽回的损失，理应由县级以上地方人民政府房地产行业主管部门给予警告，并处处罚；3、不同意第一项诉讼请求，其中（1）2016年8月20日前的物业服务费已经超过诉讼时效，（2）安信黄圃分公司未尽到物业服务义务，无权要求卢湛康、苏佩华支付全额物业费；（3）安信黄圃分公司完成履行物业服务义务是其收取物业费的基础，其作为先履行一方履行不符合约定，卢湛康、苏佩华一方有权拒绝其相应的履行要求，由此卢湛康、苏佩华拒付物业费有法律依据，并未违约，自然不需要承担违约金；4、不同意诉讼费用由卢湛康、苏佩华承担；五、安信黄圃分公司存在严重违约，导致卢湛康、苏佩华人身、财产受到威胁，导致业委会解除服务合同，根据合同约定，安信黄圃分公司应向卢湛康、苏佩华承担赔偿责任。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，并存卷佐证。本院认定事实如下：卢湛康、苏佩华系中山市xx镇xx路xx号xx小区xx幢xx房的登记业主，建筑面积89.39平方米，2008年1月16日，中山市安信物业管理有限公司作为甲方与卢湛康作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，卢湛康将中山市黄圃镇xx路“xx”xx物业，委托安信黄圃分公司提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；甲方自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xx路xx号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路xx号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时安信黄圃分公司陈述，卢湛康、苏佩华从2015年10月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司46个月物业管理费合计2878.22元（0.7元/平方米/月×89.39平方米×46个月）、应付滞纳金1963.82元，上述费用合计4842.04元。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述权利。卢湛康、苏佩华对2019年7月29日之前中山市xx镇xx路xx号xx小区系由安信黄圃分公司进行物业服务无异议，对房屋面积及自2015年10月1日开始未缴纳物业管理费无异议，但对安信黄圃分公司服务质量有异议，认为小区卫生情况、安保情况一般，故未缴纳物业管理费。又查，涉案xx小区住户及商户共有1791户。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，中山市安信物业管理有限公司出具声明：xx小区系由安信黄圃分公司进行物业管理及服务，同意由安信黄圃分公司对xx小区物业费、水费、违约金等主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安信黄圃分公司与卢湛康签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。中山市安信物业管理有限公司也出具声明本案涉案小区物业管理服务实际由安信黄圃分公司进行，同意由其向业主主张权利，结合安信黄圃分公司对中山市xx镇xx路xx号xx小区物业管理服务事实，而卢湛康、苏佩华系被管理服务的小区业主，其亦确认涉案小区物业服务系由安信黄圃分公司进行管理，安信黄圃分公司与小区业主也系事实上的物业服务合同关系。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司的服务系针对整个小区，如小区的基本卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合xx小区总计住户及商户有1791户的事实，截止今日拖欠物业管理费的业主不足25户，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，卢湛康、苏佩华理应向安信黄圃分公司支付相应物业管理费。庭审中，卢湛康、苏佩华对房屋面积及自2015年10月1日开始未缴纳物业管理费予以确认。卢湛康、苏佩华理应向安信黄圃分公司支付相应物业管理费。卢湛康、苏佩华未按约定期限向安信黄圃分公司支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。在业主提出诉讼时效抗辩时，安信黄圃分公司未进一步提供证据证明有向业主追讨过物业管理费,应承担举证不能的后果,故安信黄圃分公司主张未超过诉讼时效的事实依据不足,不予采纳。2016年8月之前的物业管理费已超过诉讼时效,安信黄圃分公司已丧失胜诉权,安信黄圃分公司请求业主支付物业管理费的时间从2016年9月起计。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金，卢湛康、苏佩华认为违约金约定过高，要求予以调整。另，在2019年7月29日更换物业管理公司后，卢湛康、苏佩华仍在2019年10月份才向新入驻的物业公司补交2019年8月份物业管理费，在更换物业管理公司后其亦存在延期支付的情形。本院综合安信黄圃分公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对合同约定违约金酌情予以调整。本院认为，卢湛康、苏佩华应按每月62.5元（0.7元/平方米/月×89.39平方米）标准向安信黄圃分公司支付物业管理费，总计尚应支付物业管理费用2187.5元（62.5元×35个月）及逾期付款违约金（2016年9月至2019年7月的违约金从每月6日起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍分段计算至清偿之日止）。综上所述，安信黄圃分公司要求卢湛康、苏佩华支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告卢湛康、苏佩华于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2016年9月起至2019年7月期间的物业管理费2187.5元及违约金[2016年9月至2019年7月的违约金从逾期之日（每月6日）起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍分段计算至清偿之日止]；二、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告卢湛康、苏佩华负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十四日书记员  黄湛洪吴炎芳