浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初5854号 原告（执行案外人）：浙江三永纤维有限公司，住所地:浙江省诸暨市大唐街道朱家村（麻园自然村）。 法定代表人：金银焕。 委托诉讼代理人：斯友全，浙江司正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路528号11、12层。 代表人：胡德。 委托诉讼代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱雪冬，浙江靖光律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：浙江永新集团有限公司，住所地：浙江省诸暨市大唐街道永新路1号。 法定代表人：金银焕。 第三人（被执行人）：浙江永新化纤有限公司，住所地：浙江省诸暨市大唐街道朱家村麻园。 法定代表人：金银焕。 上述两第三人的诉讼代理人：汤立挺，浙江曦明律师事务所律师。 上述两第三人的诉讼代理人：朱国发，浙江曦明律师事务所律师。 原告浙江三永纤维有限公司（以下简称三永公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、第三人浙江永新集团有限公司（以下简称永新集团）、浙江永新化纤有限公司（以下简称永新化纤）、浙江永尚针织有限公司、诸暨永新商业经营管理有限公司、浙江情怡集团有限公司、金银焕、石秀雅、金光琦、胡春娃、金炳棋、俞柯萍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，原告三永公司申请撤回对第三人浙江永尚针织有限公司、诸暨永新商业经营管理有限公司、浙江情怡集团有限公司、金银焕、石秀雅、金光琦、胡春娃、金炳棋、俞柯萍的起诉，本院已裁定予以准许。本案于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告三永公司的委托诉讼代理人斯友全，被告信达公司的委托诉讼代理人寿奇光、钱雪冬，第三人永新集团、永新化纤的共同委托诉讼代理人汤立挺、朱国发到庭参加诉讼。本案经当事人申请调解未能达成协议，现已审理终结。 原告三永公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告三永公司与永新化纤在2013年10月28日签订的租赁合同有效；二、请求对原告三永公司承租的永新化纤坐落于诸暨市房屋（范围为门卫室45平方米、7#1-2层3000平方米、6#第一层整层2500平方米、第二层1000平方米和4-5层西面一半1000平方米毛坯，建筑面积约7545平方，以下简称涉案房产）带租拍卖。事实和理由：2013年10月28日，三永公司与永新化纤签订了房屋租赁合同，约定三永公司承租永新化纤所有的坐落于诸暨市的涉案房产，租赁期限自2013年10月29日起至2023年12月31日止；2014年-2016年的租金为56万元(含税），2017年-2023年租金为80万元（含税），租金按月/年支付。合同签订后，永新化纤交付了租赁的房屋，三永公司对上述涉案房产进行了装修后，用于生产经营，并按合同约定支付租金。2016年8月25日，永新化纤向中国银行股份有限公司诸暨支行（以下简称中国银行诸暨支行）申请贷款，并用涉案房产进行了抵押担保。后因贷款逾期，导致涉案房产将进行司法处置。三永公司认为涉案房产发生租赁在先，抵押权设立在后，根据《物权法》第一百九十条的规定，三永公司对涉案房产的租赁权应得到保护，故于2019年2月14日向贵院提出了执行异议，但被驳回。现提起执行异议之诉，望判如所请。 被告信达公司辩称，第三人永新化纤向原债权人中国银行诸暨支行申请贷款时，出具了承诺书，承诺房屋不存在租赁关系；根据原告在执行听证过程中提供的其与第三人永新化纤签订的租赁合同，即使存在租赁关系，租赁期限也已经到期。 第三人永新集团、永新化纤共同述称，第三人永新化纤与原告签订的租赁合同真实有效，租赁关系也确实存在；永新化纤出具承诺书，只是为了发放贷款需要。 对原告提供的本院（2019）浙0681执异63号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。 原告三永公司对其主张的原告与第三人永新化纤之间存在房屋租赁关系，提供原告与第三人永新化纤于2013年10月28日签订的房屋租赁合同，装修购物发票、付款凭据，电费发票及付款凭证，部分房租费的凭据，诸暨市环境保护局诸环建（2015）10号文件复印件，环境影响报告批复，建设项目竣工环境保护验收登记卡复印件，工程安装协议书复印件，天然气供用气合同及发票复印件，特种设备使用登记证复印件，蒸汽锅炉外部检验结论报告复印件，原告工商变更登记情况，被告对房屋租赁合同的真实性提出异议，认为系原告与永新化纤事后补签；对其余证据的真实性均无异议，但认为无法认定原告与永新化纤存在房屋租赁关系。第三人永新集团、永新化纤对上述证据没有异议，认为原告与永新化纤之间的租赁关系真实存在。本院认为，根据原告提供的上述证据可以证实原告租赁了第三人的涉案房产，并对房屋进行装修后用于原告的生产经营用房，并向第三人支付租金，向供电部门支付电费，并因生产需要安装了天然气、工业用锅炉，通过环评，并将原告工商登记住所地亦变更至涉案房屋的地址，原告提供的上述证据已形成证据链，足以认定原告与第三人存在真实的房屋租赁关系，故本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。 被告信达公司对其辩称的事实，提供永新化纤向中国银行诸暨支行出具的承诺书、诸暨市市场监督管理局备案的原告与永新化纤签订的房屋租赁合同，原告及第三人对上述证据的形式真实性未提出异议，但认为内容是不真实的，承诺书系永新化纤因贷款需要而出具，对原告不具有约束力，房屋租赁合同是原告为办理住所变更因工商部门要求而出具，故租赁期限的到期日与营业执照的期限一致，租赁面积、租金明显不真实，不是真实的租赁合同。本院认为，永新化纤出具的承诺书认为涉案房产不存在租赁关系，不符合事实，对该证据不予确认；工商部门备案的房屋租赁合同约定租赁面积仅为10平方米，租金2000元/平方米，显然与真实的租赁关系不相符，不能认定系原告三永公司与第三人永新化纤真实的租赁合同，本院不予确认。故被告信达公司提供的反驳证据不足以推翻原告的证据，对信达公司辩解的事实不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，本院对中国银行诸暨支行诉永新集团、诸暨永尚针织有限公司、诸暨永新商业经营管理有限公司、浙江情怡集团有限公司、永新化纤、金银焕、石秀雅、金光琦、胡春娃、金炳棋、俞柯萍金融借款合同纠纷一案，作出（2017）浙0681民初14379号民事调解书：一、永新集团归还中国银行诸暨支行借款人民币54937795元，并支付相应利息，定于2018年1月8日前付清；二、永新集团支付中国银行诸暨支行律师代理费60000元，定于2018年1月8日前付清……九、如永新集团未按期履行第一、二项债务，则中国银行诸暨支行对永新化纤所有的坐落于诸暨市的房地产[房权证号：诸字第××、Ｆ0××06、Ｆ0××07、Ｆ0××08、Ｆ0××41号，土地使用证号：诸暨国用（2013）第91701726、91701727、91701728号，他项权证号：诸房他证抵字第K000119162、K000119161、K000119160、K000119159、K000119158号（抵押登记时间为2016年8月30日）]依法定程序处置所得价款，在最高额人民币7146万元额度内，享有优先受偿权……届期因各被执行人未履行义务，经债权受让人信达公司申请，本院于2018年1月11日以（2018）浙0681执551号立案执行,现拟依法处分抵押房产。原告三永公司以其对涉案抵押房产部分房屋即涉案房产享有租赁权为由提出异议，本院于2019年3月22日作出（2019）浙0681执异63号执行裁定，驳回三永公司提出的执行异议。 另查明，原告三永公司与第三人永新化纤于2013年10月28日签订房屋租赁合同一份，约定永新化纤将其位于诸暨市范围内的门卫室45平方米、7#1-2层3000平方米、6#第一层整层2500平方米、第二层1000平方米和4-5层西面一半1000平方米毛坯，建筑面积约7545平方米（即涉案房产）租赁给原告三永公司，租赁期限自2013年10月29日起至2023年12月31日止，2013年10月29日至2013年12月31日作为免租期，自2014年1月1日起计算租金，2014年-2016年租金为每年56万元（含税），2017年至2023年租金为每年80万元（含税），租金按月/年支付，若遇特殊情况延期支付，则最迟必须在当年12月31日前付清当年全部租金；合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告着手对租赁房屋进行装修，用作原告的生产经营场地，并根据生产需要在租赁房屋内安装天然气、工业锅炉等设备，并通过了环评。2015年3月20日，原告将工商登记的住所地变更至涉案房产所在地。原告按约向永新化纤支付租金，租金已付至2018年12月31日止。 本院认为，原告主张其在涉案房产设定抵押前已向永新化纤租赁了该涉案房产，租期至2023年12月31日止，要求对涉案房产带租拍卖，原告提供的证据已形成完整的证据链，足以证明其主张的上述租赁事实，本院予以确认。而信达公司提供的反驳证据明显与客观事实不相符，无法推翻原告的证据，既不能证明原告与永新化纤之间不存在租赁关系，也不能证明原告提供的房屋租赁合同系事后补签及租赁关系现已到期的事实，故本院对信达公司辩称的事实不予采信。综上，本院确认原告对涉案房产自2013年10月29日至2023年12月31日享有租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房产的抵押登记时间为2016年8月30日，在设定抵押之前已出租给原告，故对原告的租赁权应予保护。现原告要求对涉案房产予以带租拍卖，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求确认其与永新化纤在2013年10月28日签订的房屋租赁合同有效，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、对第三人浙江永新化纤有限公司所有的坐落于诸暨市的涉案房产（范围为门卫室45平方米、7#1-2层3000平方米、6#第一层整层2500平方米、第二层1000平方米和4-5层西面一半1000平方米毛坯，建筑面积约7545平方）予以带租拍卖； 二、驳回原告浙江三永纤维有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费35600元，由原告浙江三永纤维有限公司、被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 本院（2019）浙0681执异63号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  谢玉山 审 判 员  楼科威 人民陪审员  张巧丽 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  蔡瑜洁