北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26292号原告（反诉被告）：中国化学工程重型机械化有限公司，住所地北京市大兴区京开路50号。法定代表人：温法玺，总经理。委托诉讼代理人：王旺林，北京市致诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张佶，男，1953年6月10日出生，汉族，中国化学工程重型机械化有限公司退休职工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）中国化学工程重型机械化有限公司（以下简称：中化重机公司）与被告（反诉原告）张佶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中化重机公司的委托诉讼代理人王旺林，被告（反诉原告）张佶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）中化重机公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的公有住宅租赁合同；2、判令被告立即腾退返还大兴区车站北里5号楼3单元502室；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：张佶租住于车站北里5号楼3单元502室（建筑面积38.85平方米），该房屋产权单位为我公司。张佶自1999年2月与我公司签订公有住宅租赁合同一直居住至今。2018年12月我公司根据大兴区政府对于车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策与拆迁腾退工作的统一安排，对车站北里1-5号楼开展棚改搬迁腾退工作，张佶目前占用的5-3-502室属于上述棚改搬迁腾退的范围。2019年5月27日我公司向张佶发出公房腾退通知书，告知自通知书下达之日起房屋租赁关系即告终止，我公司应在接到通知书后积极配合棚改搬迁腾退工作。2019年6月2日，我公司发布物业管理移交告知书，告知车站北里1-5号楼居民，自2019年6月6日开始将住宅区的物业管理权全部移交给北京佳兴园房地产开发有限公司（以下简称：佳兴园公司），尚未办理搬迁腾退手续的小区居民在见到此通知之后需及时与搬迁腾退指挥部腾退服务公司协商洽谈。但至今张佶未与搬迁腾退指挥部服务人员协商，并拒绝腾退5-3-502房屋，导致我公司未能如期完成交接工作，该项工程至今无法完成。综上，双方的公有住宅租赁合同已无法继续履行，为此特向贵院起诉，请依法予以受理并支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）张佶辩称：不同意解除原被告双方签订的公有住宅租赁合同，这个房屋是公司分房委员会分的职工福利住房，后来也没有进行房改，现在就是公租房，不同意无条件腾退房屋，诉讼费不同意承担。双方于1999年2月5日签订住房租赁合同，属于当年职工住房大政策下单位为职工分配住房的性质。它的时代演变过程是住房改革，是将公有住房产权出售给职工个人的渐进过程，其中极为重要的是保证职工个人权益，充分体现了党和国家保护广大职工个人利益精神，是党和国家关心职工生活具体体现，不是任何单位或个人可以随便、轻易解除的。住宅租赁合同对双方的权利义务都做了具体明确的条款规定，要求双方共同遵守，是经双方签字（盖章）认可的。中化重机公司在起诉状并未提出我在合同条款执行中存在任何过失，因此中化重机公司单方面提出解除合同诉讼本身就是一个无理诉讼，依据合同法不应得到支持。中化重机公司只是与开发商签订腾退货币协议，与我没有任何关系，是中化重机公司自己的事儿。如果中化重机公司执意以此作为解除双方的住宅租赁合同，请提出合法、合规的有效证据。由于中化重机公司没有充分的理由证明中化重机公司通知书的合法性，因此中化重机公司提起的诉讼事实和理由，对我毫无意义。兴政西里11号楼3单元501房屋是分给我、我爱人和子女的房子，1998年9月12日我岳父岳母根据北京市户籍管理文件从江西九江市迁入到我的户籍，五个人无法居住，因为户籍人口增加，我向公司申请分房，又将涉案的502分给我，签订了租赁合同。我搬进去11个月，1992年公司119号文件我有权购买涉案房屋，2017年车站北里街道办事处、开发公司、重机公司、雪花集团四家公司发出的文件，承租公房按照房改政策购买租赁房屋，享受被拆迁人权利。我提出反诉，1、判令反诉被告履行房改政策，依据（99）中化重机字第119号文件与反诉原告办理车站北里5-3-502的产权出售手续；2、判令反诉被告履行公租房出售义务，按照房改政策与反诉原告签订房改售房协议；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：我系中化重机公司退休职工，1999年2月5日双方签订住宅房屋租赁合同，约定：中化重机公司将位于大兴区车站北里5-3-502室出租给我居住。我自合同签订起一直在该房屋中居住，租赁合同至今继续有效。依据1999年12月27日中化重机公司119号文件，经中化总公司同意批准并报请大兴房改办的35套住房按1999年成本价房改政策，向现住房使用者（须是公司正式职工，确为自住需求）出售，其中5-3-502室列在其中，而我已住进该房11个月，按理我已获得购买该住房产权的权利。中化重机公司2006年7月31日发布的车站北里1-7号楼拆迁补偿实施方案宣讲稿，所列第4章第21条被拆迁人为承租人的原承租房屋按届时成本价向拆迁人补交购房款，后视同为被拆迁房屋所有权享受被拆迁人同等待遇。根据大兴区决定对车站北里1-7号楼进行棚户区改造项目，搬迁腾退补偿安置方案第三条属于承租公房的，公房承租人按照房改政策购买所承租公房后视为腾退人（此文是中化重机公司与另3家单位共同发布）。根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》京建法2013（450）号文第8条《自管公房或直管公房所有权人在预签征收补偿协议前，与公房承租人所签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后，房改售房协议自动生效的规定，我有权按照房改政策购房所租赁房屋，中化重机公司应按照规定与我签订附带生效条件的房改售房协议。由于中化重机公司不履行自身义务，反以自身与开发商签订搬迁腾退货币补偿协议为由向法院起诉我，要求解除租赁合同，无条件腾退房屋，其行为违反自己两次公开宣讲的公有产权住房拆迁补偿政策，也不符合法律规定及合同约定，并严重损害了我的合法权益，为维护自身合法权益，依据相关法律法规规定向贵院提出反诉，请求支持我的反诉请求。原告（反诉被告）中化重机公司针对被告（反诉原告）张佶的反诉辩称：要求解除租赁合同，张佶腾退房屋，张佶不符合购房条件，不能要求我公司将涉案房屋出售给张佶，张佶只享有一次福利分房的权利，1993年3月30日我公司已经跟张佶签订了住房购销合同，张佶购买了兴政西里11号楼3单元501房屋。张佶不符合最后一次房改的售房条件，按照国务院1994和1998年文件，1998年停止福利分房，按照有关文件规定，1999年我公司实行最后一次分房，其中公司118号文件明确规定原告房改售房首要条件是无房户职工，张佶已经取得了一套福利住房，为了国有资产不流失，按照政策张佶不能主张租赁合同房屋的购买权利，反诉请求不属于法院受理范围。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。1999年2月5日，中化重机公司与张佶签订中化重机公司住宅租赁合同，出租方（甲方）：中化重机公司，承租方（乙方）：张佶。住宅坐落：大兴（县）黄村镇车站北里5号楼3单元502号。住宅状况：混合结构。交租赁保证金：壹仟玖佰肆拾伍元整。合同第十一条还约定：因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。张佶在2008年一次性交齐了2008年之前的全部房租。2019年5月27日，中化重机公司出具公房腾退告知书，写明：“本楼（房）使用及居住人：依据中化重机公司与佳兴园公司签订的地上构筑物搬迁腾退补偿协议，你所使用的公司北京市大兴黄村车站北里本幢公产房，于本通告发布之日起，权属关系正式归佳兴园公司所有，房内所有人员及物品须15日内无条件腾退搬离。望见此通告后，相关人员积极配合车北小区1-7号棚改拆迁腾退工作，全力维护好广大回迁居民利益。”2019年6月12日，中化重机公司行政服务中心出具物业管理移交告知书，该通知写明：“车站北里1-5楼居民：根据大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神及搬迁腾退工作的统一安排，本小区棚改工作自2018年12月份正式启动以来，绝大多数居民已经完成搬迁腾退。为了进一步推进搬迁腾退和小区还建工作，结合中化重机公司与佳兴园公司签订的有关的地上物构筑物搬迁腾退补偿协议以及搬迁腾退货币补充协议执行情况，公司决定自2019年6月6日起，将所管北京大兴黄村车站北里1-5号楼住宅区的物业管理权，全部移交给佳兴园公司全权代理，在本小区搬迁腾退期间做好治安、消防等综合管理服务工作，确保本小区搬迁腾退工作安全有序开展。尚未办理搬迁腾退手续的本小区居民，见此通知后，请及时与搬迁腾退指挥部腾退服务公司人员协商洽谈，共同加快本小区搬迁还建工作，维护回迁居民自身权益，实现美好家园建设。”本案在审理过程中，中化重机公司向本院提供以下证据：证据1、北京市房地产管理局签发的土地使用权证，用以证明北京市房地产管理局对中化重机公司建房进行确权；证据2、车站北里房屋的所有权证，用以证明涉案房屋为原告的产权房；证据3、公有住房购销合同，用以证明被告已享受过一套职工福利房，房号为兴政西里11号楼3单元501室。证据4、公司第118号通知，用以证明无房户才能在1999年再次分房，被告不是无房户，不能再次分得租赁的房屋。张佶的质证意见如下：对证据1-2、真实性和证明目的均认可；对证据3、真实性认可，证明目的不认可，没有规定职工只享受一套房屋，因为我的房屋面积太小不够居住，又分给我一套房子，像我这种情况非常多。就公司分房条件，分房委员会没有确定无论房屋面积大小只分得一套房屋，因为没有大房屋，只能分一套大的，一套小的，涉案的502，是1998年我户籍人口增多，要求分房，公司补给我的。对证据4、真实性不认可，118号文件打印日期是12月30日，119号文件打印日期是12月27日，118号文件日期在119号文件之后。不符合事实，1999年是最后一次分房，分房之后公司再没有成立分房委员会。张佶向本院提交以下证据：证据1、119号文件，用以证明按照当时经总公司批准向单位职工出售502室住房，出售对象是公司居住的真正职工，我是正式职工，居住11个月，有权购买房屋。证据2、车站北里1-7号拆迁补偿实施方案，用以证明我是502承租人，按照房改政策买房；证据3、车站北里1-7号拆迁补偿安置方案，用以证明我是502被腾退人，应该跟我签订补偿协议。证据4、证明，用以证明涉案房屋单位调整分给我，不是租赁。证据5、户口本复印件，用以证明1998年我岳父张鸿鸠、岳母董淑英户口1998年迁入到501，2004年6月15日从501迁入到502。501是单位在八一年左右分给我的，1998年我岳父、岳母来了之后住不下，单位又分给我502。中化重机公司质证意见如下：对证据1、证明目的不认可，被告岳父岳母投靠情况属于比较突然，售房方案119号文件是在上述情况发生之前已经确定的，文件中有5号楼3单元502，房屋作为待售房源上报并非意味着一定要该房屋出售，只是计划，只有真实签订了售房合同才能明确是否卖，卖给谁。因此文件只是写了房号，还没有写被告的名字，因此不能说是要卖给被告或者卖给其他任何人。对证据2-3、没有盖章，真实性不认可。对证据4、不能证明房屋的产权是要分给被告。对证据5、真实性认可，证明目的不认可，户口迁到502，属于户籍管理事项，迁移到某个房屋可能是因为产权也可能因为租赁，也可能因为入住单位的房屋，户口本上并没有记载房屋分给被告。综上上述证据，可以认定：张佶与中化重机公司签订了公有住宅租赁合同；对于张佶认为中化重机公司已经将产权分给其的主张，未能提供证据予以证实，本院不予采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现本案中张佶与中化重机公司签订的住宅租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该合同明确约定“因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。”按照这个约定的内容，可以确定条件成就张佶应腾退房屋。现因大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神，涉案房屋已经纳入搬迁腾退范围，结合中化重机公司提交的公房腾退通知书与物业管理移交通知书，本院认定中化重机公司尽到了通知义务，故对中化重机公司要求解除原被告双方的住宅租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除后，对中化重机公司要求张佶立即腾退返还大兴区车站北里5号楼3单元502室的诉讼请求，既符合法律规定，也符合双方合同约定，本院予以支持。对张佶反诉要求中化重机公司履行房改政策，依据（99）中化重机字第119号文件与其办理车站北里5-3-502的产权出售手续及要求履行公租房出售义务，按照房改政策与其签订房改售房协议的诉讼请求，均不属于人民法院主管工作的范围，本院不宜处理，可另行由相关部门进行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起，解除中国化学工程重型机械化有限公司与张佶于1999年2月5日签订的住宅租赁合同；二、于本判决生效之日起10日内，张佶将位于北京市大兴区车站北里5号楼3单元502号房屋腾退返还给中国化学工程重型机械化有限公司；三、驳回张佶的全部反诉请求。诉讼费用50元（案件受理费25元、反诉费25元），由张佶负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭超二〇一九年十二月三十一日书记员  刘丽