上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初21933号原告：上海伍佳商务咨询服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：金月生，总经理。委托诉讼代理人：陆震华，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：施俊超，上海四维乐马律师事务所律师。被告：上海国禾酒店经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周丽，董事长。委托诉讼代理人：周学清。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。第三人：上海瑞佳经济咨询服务有限公司，住所地上海市杨浦区翔殷路XXX号。法定代理人：杨俊，总经理。原告上海伍佳商务咨询服务有限公司(以下简称伍佳公司)诉被告上海国禾酒店经营管理有限公司(以下简称国禾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，因案情需要，本院依法追加上海瑞佳经济咨询服务有限公司(以下简称瑞佳公司)为第三人，并组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告伍佳公司的委托诉讼代理人陆震华、被告国禾公司的法定代表人周丽、委托诉讼代理人周学清、朱建平参加了诉讼。第三人瑞佳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伍佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除瑞佳公司与被告国禾公司于2005年11月16日签订的《租赁合同书》，被告将上海市杨浦区国和路611弄61、62、621、627、631号房屋恢复原状后返还给原告；2、判令被告向原告支付租金856,328.19元；3、判令被告向原告支付自2011年7月21日起至租金实际付清之日止的滞纳金，每日按欠款总额的万分之五计算；4、判令被告向原告支付违约金680,311.17元。事实和理由：2005年11月16日，出租人瑞佳公司与承租人刘某某、吴某某签订了一份《租赁合同书》，双方约定：1、刘某某、吴某某向瑞佳公司承租坐落于国和路611弄61、62、621、627、631号房屋，面积为3599.53平方米；2、租赁期限为2005年11月21日至2020年11月20日；3、租金为第一年起每天1.1元/平方米，第三年起每天1.2元/平方米，第五年起每天1.3元/平方米，第七年起至第十五年每天1.4元/平方米；4、承租人应在合同签订后三个月内组建本租赁项目的经营管理公司，本项目的标的物可以作为商务中心、宾馆、酒店等使用，允许承租人经营十一条所列特种行业经营权利，该公司设立后，本合同的承租人主体改变为新设立的公司，并由新公司盖章确认，《租赁合同书》明确约定，租金支付方式先付后用，按季支付，每年分四次提前一周付清；5、合同签订后先付保证金及水电费押金13万元整，在投入营业使用前一周付清首期租金361,300元，以后一次按期(季度)付清下一期租金，承租人不得拒付，如延迟支付，应另外支付当期租金每天万分之五的滞纳金。逾期超过三个月的，出租人可以解除合同；6、承租人在承租期间，需对承租房屋进行主体结构变动或改建，应经出租人同意后方可施工，如未征得出租人同意，擅自施工改建房屋，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失，不符合原状的，承租人可以自行恢复，由此发生的费用，由承租人承担；7、承租人可以将承租的房屋部分转租，但应征得出租人的认可，第三方主体应为具有法人资格的经济实体或合适的主体，但要求注册在五角场镇的下属经济园区，任何租赁方均不得改变房屋用途，否则，出租人可随时解除租赁合同。《租赁合同书》另约定违约责任。合同签订后，承租人刘某某、吴某某出资设立了被告国禾公司，《租赁合同书》项下承租人主体由刘某某、吴某某变更为被告国禾公司。根据合同约定，出租人切实履行了自己的义务，但被告却常常拖缴、不缴租金，截至2013年9月被告已拖欠租金2,049,572.4元。因被告长期拖欠租金，瑞佳公司与被告于2013年9月17日签订《还款计划书》，《还款计划书》签订后，被告起初正常履行付款义务，但在2015年第二季度又开始欠缴租金，瑞佳公司多次催讨未果。同时，被告在未经许可的情况下，于2017年1月20日起擅自将国和路XXX号房屋转租给案外人开设海鲜城，且该海鲜城在装修时未经同意擅自破坏房屋主体结构。为此，瑞佳公司向法院起诉，要求解除《租赁合同书》，恢复原样后将房屋返还瑞佳公司，并支付拖欠租金及滞纳金。2018年6月25日，法院经审查认为原告伍佳公司为《租赁合同书》项下房屋出租方，瑞佳公司作为原告起诉主体不适格，故裁定驳回瑞佳公司的起诉。审理中，原告变更诉请为：1、判令解除瑞佳公司与被告国禾公司于2005年11月16日签订的《租赁合同书》，被告将上海市杨浦区国和路611弄61、62、621、627、631号房屋恢复原状后返还给原告；2、判令被告向原告支付至2018年8月7日为止拖欠的租金1,600,319.22元；3、判令被告向原告支付违约金，以1,600,319.22元为基数，按每日万分之五标准计算自2016年3月1日起至实际支付之日止，现主张680,311.17元。被告国禾公司辩称，不同意原告全部诉请，原告诉请没有事实依据和法律依据。瑞佳公司与吴某某、刘某某签订的《租赁合同书》项下相关权利义务已经由吴某某、刘某某变更为被告国禾公司。系争房屋产权人出具的情况说明是2016年3月31日补写的，瑞佳公司和产权人之间签订的租赁合同租期是十年，瑞佳公司和吴某某、刘某某签订的《租赁合同书》租期是十五年，2005年至2015年期间的合同主体由瑞佳公司变更为伍佳公司，但是2016年之后瑞佳公司并没有授权，伍佳公司无权向被告主张租金。根据被告的付款凭证，2014年1月1日至今被告的租金都是按照约定支付完毕的，原告至今没有明确诉请主张欠付租金的时间段。被告公司在2013年的时候股权发生过变更，变更股权时现股东对公司之前是否欠付租金并不清楚，当时也登报公告要求申报债权，但是原告从未申报，现原告起诉已经超过了诉讼时效。被告不存在欠付租金，原告提供的证据无法证明被告擅自转租系争房屋，虽然被告曾对系争房屋进行过装修，但并没有擅自改变房屋主体结构，装修完毕后也经过了消防等相关部门的验收，故不同意解除《租赁合同书》，也不同意支付违约金。第三人瑞佳公司向本院递交书面意见，同意原告所有诉讼请求，认可原告的观点及意见。本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号、XXX号、XXX、XXX、XXX号房屋的产权人为万林龙、万伊平。2005年11月16日，出租单位(甲方)瑞佳公司与承租方(乙方)吴某某、刘某某签订《租赁合同书》，约定租赁场地、房屋坐落国和路611弄61、62、621、627、631号，出租部位、结构整幢1-6层(共六层)，建筑面积3,599.53平方米，租赁期限自2005年11月21日至2020年11月20日，其中前期6个月为装潢筹备期，免租金。租金约定第一年起每天租金1.1元/平方米，第三年起每天租金1.2元/平方米，第五年起每天租金1.3元/平方米，第七年起至第十五年每天租金1.4元/平方米，水电费押金10,000元，保证金120,000元(上述两金凭收据退租时无息返还)，租金支付方式先付后用，按季支付，每年分四次提前一周付清。合同签订后先付保证金及水电费押金13万元整，在投入营业使用前一周内付清首期租金361,300元，以后依次按期(季度)付清下一期租金，乙方不得拒付，如乙方延迟支付，应另外支付当期租金每天万分之五的滞纳金。逾期超过三个月的，甲方可以解除合同。甲、乙双方结算租金及款项时，应票款两清。合同第六条约定乙方在承租期间，需对承租房屋进行主体结构变动或改建，应经甲方同意后方可施工，正常装修、装潢或增设他物应告知甲方，合同期满时乙方增添的装潢及设施无偿归甲方所有，可移动的设施和设备归乙方所有。如未征得同意的，擅自施工改建房屋，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失，不符合原状的，甲方可以自行恢复，由此发生的费用，由乙方承担。合同第七条约定乙方可以将承租的房屋部分转租，但应征得甲方的认可，第三方的主体应为具有法人资格的经济实体或合适的主体，但要求注册在五角场镇的下属经济区。任何租赁方均不得改变房屋用途，否则，甲方可随时解除租赁合同。合同第十条约定违约责任，甲乙双方同意，有下列违约情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按季租金的1.5倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付租赁物，经乙方催告后，10日内未交付的和不能完全交付租赁物的，因产权不清引起纠纷的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的，致使房屋主体结构损坏；3、在租赁物内从事违法活动，后果严重，造成不良社会影响的；4、乙方逾期三个月未按时支付租赁费的；5、甲、乙双方其他违约行为的；6、租赁期间若遇不可抗力灾害不能履行合同的，互不担责。合同第十一条约定乙方应在本合同签订后三个月内组建本租赁项目的经营管理公司，本项目的标的物可以作为商务中心、宾馆、酒店等使用，允许乙方经营本条所列特种行业经营权利，该公司设立后，本合同的乙方主体改变为新设立的公司，并由新公司盖章确认。2015年11月25日，出租方万林龙、万伊平与承租方瑞佳公司签订《租赁合同书》，约定场地、房屋坐落国和路611弄61、62、621、627、631号，出租部位、结构整幢1-6层，面积3,599.53平方米。租赁期限自2015年8月1日至2020年11月20日。租金标准为第一年日租金2.1元/平方米，第二年2.2元/平方米，第三年2.3元/平方米，第四年2.4元/平方米,第五年2.5元/平方米，第六年2.6元/平方米，水电费押金10,000元，保证金12万元。租金先付后用，每年分两次付清，第一次在7月份之前付清半年的租金，第二次在一月份之前付清半年的租金，如乙方延迟支付，每逾期一日按万分之五收取滞纳金。合同另对双方权利义务及违约责任等事项作了相应约定。2016年3月31日，万林龙出具情况说明：国和路611弄61、62、621、627、631号的房屋系本人名下的房产。本人于2005年7月20日与上海瑞佳经济咨询服务有限公司签订了《租赁合同书》，将上述房产租赁给上海瑞佳经济咨询服务有限公司。建筑面积为3,599.53平方米，合同期限为自2005年8月1日至2015年7月31日。年租金为1,445,200元，第三年起租金1.2元/天/平方米，第五年起租金1.3元/天/平方米，第七年起至第十年租金1.4元/天/平方米。2017年5月，瑞佳公司起诉至本院，要求解除瑞佳公司与被告国禾公司之间签订的《租赁合同书》，被告将系争房屋恢复原状后返还给瑞佳公司，并要求被告支付拖欠的租金856,328.19元及相应滞纳金。该案审理中，被告递交2006年12月22日《关于出租方主体变更的协议书》的复印件，该协议由伍佳公司、国禾公司、瑞佳公司签订，证明由于瑞佳公司的原因不能继续履行合同，经友好协商，同意出租方主体变更为伍佳公司，合同中其他条款不变。瑞佳公司表示该协议书系复印件，真实性不予认可。2018年6月14日，被告国禾公司向本院递交公证书，内容为：申请人上海国禾酒店经营管理有限公司的法定代表人周丽于2018年6月13日来到本处，向本处申请对有关复印的过程办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，申请人上海国禾酒店经营管理有限公司的法定代表人周丽于2018年6月13日在本处，在本公证员与公证人员陈峥的现场监督下，使用本处的复印设备，将《关于出租方主体变更的通知》标题的文件进行复印，取得复印件一张。兹证明与本公证书相粘连的一页复印件系在本公证员和公证人员陈峥的现场监督下，由周丽在本处现场复印所得，复印件与原件相符。《关于出租方主体变更的通知》系上海瑞佳经济咨询服务有限公司于2006年12月22日向被告出具，内容如下：出租方上海瑞佳经济咨询服务有限公司(甲方)与承租方吴某某、刘某某(乙方)在2005年11月16日签订的国和路621、627、631号及611弄61、62号大楼(共六层)租赁合同。由于甲方的原因，出租方主体由原来的甲方变更为上海伍佳商务咨询服务有限公司(丙方)，合同中的其他所有条款不变，房屋租赁费用由乙方直接向丙方支付。瑞佳公司对公证书的真实性表示认可，但是认为瑞佳公司与伍佳公司同属五角场街道下镇属企业，且之后与产权人续签租赁合同的也是瑞佳公司，故与被告之间的租赁合同的主体仍应为瑞佳公司。被告则坚持认为三方变更租赁合同主体是真实有效的，三方均在协议书中签字盖章，租金被告也是一直支付给伍佳公司的，故出租方主体应为伍佳公司。本院经审查认为瑞佳公司起诉的主体不适格，于2018年6月25日作出裁定，驳回瑞佳公司的起诉。2018年8月7日，伍佳公司委托律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到本函之日起十日内付清欠租1,573,319.22元，并将未经同意拆除的大厅旋转楼梯恢复原状。2018年10月，原告伍佳公司具状来院，作如上诉请。审理中，原告提供《房屋租赁协议》复印件，出租方为郑霄、承租方为耿传敏，租赁地址为国和路XXX号，证明被告未经出租方同意，擅自将系争房屋进行转租。被告质证认为原告未提供原件，签订合同的出租方也不是被告，并不能证明相关的转租事实，被告租赁系争房屋用于加盟经营“格林豪泰”酒店，该餐厅仅是酒店内部加盟的餐厅，并非转租，且在被告接收该酒店前就一直在使用，原告始终没有提过异议。原告提供系争房屋图纸及照片，证明被告在系争房屋装修餐厅时，未经出租方同意，擅自破坏房屋主体结构。被告质证认为其承租时系争房屋为框架结构，承租后进行了装修，但并未变更主体结构，装修完毕后也通过了消防等相关部门的验收。被告提供《告知书》、报纸，证明被告公司在变更股东时于2013年登报公告办理债务债权，在2014年1月25日前清算，但是原告从未向被告催讨过拖欠的租金，现原告起诉超过了诉讼时效。原告质证认为真实性没有异议，登报公告不是法定的程序，登报公告后没有申报债权不能认定债权当然消灭，被告承担相应责任后可以向原股东追偿，而不能以此向原告进行抗辩。被告提供发票、收据，证明从2014年1月1日起至今，被告从未拖欠租金。原告对发票的真实性没有异议，但是认为周丽于2013年11月成为被告公司的股东和法定代表人，之后于2014年4月18日等多次按照“三加一”的方式支付2011年10月21日至2011年11月20日等拖欠的租金，并在付款凭证附言中予以明确，说明周丽对《还款计划书》的签订是知情、认可并在履行的。瑞佳公司于2016年3月起诉被告要求解除租赁合同并支付拖欠租金，该案经起诉撤诉再起诉，直至2018年6月经法院裁定驳回瑞佳公司的起诉，原告也是于2018年6月才得知被认定为系争房屋出租方，后向法院起诉。被告的租金应是滚动支付的，故不存在超过诉讼时效的情形。第三人瑞佳公司同意2015年11月25日后继续由原告伍佳公司负责出租系争房屋并收取相关租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案外人吴某某、刘某某与瑞佳公司就系争房屋于2005年11月16日签订的《租赁合同书》合法有效，当事人均应按约履行。根据《租赁合同书》约定，吴某某、刘某某在合同签订后设立国禾公司，该合同的承租方主体变更为被告国禾公司。根据《关于出租方主体变更的协议书》的约定，系争房屋出租方主体经伍佳公司、国禾公司和瑞佳公司三方确认已于2006年12月变更为伍佳公司，且国禾公司实际支付租金的对象也是伍佳公司，现伍佳公司作为出租方提起诉讼具有适格主体，本院予以确认。原告以被告国禾公司欠付租金、未经同意擅自转租系争房屋、改变房屋主体结构为由要求解除《租赁合同书》，根据审理查明的事实，本院认为，首先，原告认为被告有拖欠租金的行为，但并未明确具体欠付租金的时间段，根据被告提供的财务发票，自2014年1月份起，被告一直按约支付房租，未有欠付事实，原告也未提供证据证明其于诉讼时效内向被告主张2014年1月前欠付的租金，现原告要求被告支付拖欠租金，本院难以支持；其次，原告认为被告未经同意擅自转租系争房屋，但其提供的案外人《房屋租赁协议》并非被告签订，也未经被告盖章确认，无法证明被告有转租的事实，本院不予认可。至于原告认为被告未经同意擅自破坏房屋主体结构，要求解除合同，综观本案，被告承租系争房屋面积3,599平方米，且用于经营酒店，被告对房屋进行相应装修并无不可，且通过了验收，并不存在破坏房屋主体结构的情况，原告以此为由要求解除合同，本院难以支持。综上所述，原告以上述理由要求解除《租赁合同书》，并要求被告返还房屋、支付租金、违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海伍佳商务咨询服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25,045元，由原告上海伍佳商务咨询服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一九年十二月三十日书 记 员  蒋杨锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。