湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1102民初2343号原告：黄冈市京城物业服务有限公司，住所地为黄冈市黄州区东门路126号东方京城2幢1层，统一社会信用代码91421102571505125T。法定代表人：鄂和平，经理。委托诉讼代理人：刘军伟，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特变授权。被告：田一鸣，男，1991年9月22日出生，汉族，麻城市人，住湖北省麻城市张家畈镇富家坳村花屋，现住湖北省黄冈市黄州区，原告黄冈市京城物业服务有限公司（以下简称京城物业公司）与被告田一鸣合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告京城物业公司的委托诉讼代理人刘军伟，被告田一鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付下欠的物业管理费6122元并支付违约金（违约金按照被告每年应交的物业费，从逾期之日起按千分之二支付违约金）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与湖北京城伟业房地产开发有限公司签订《东方京城小区前期物业管理委托合同》，东方京城小区成立业主委员会后，原告又与该小区业主委员会签订《东方京城物业管理服务合同》。合同约定由原告对东方京城小区提供物业管理服务，小区的业主按照合同约定及物价部门的规定支付物业管理费，双方还就其他权利义务及违约责任进行了约定。被告购买了东方京城小区1栋1单元1801室，可自2015年3月1日起至2018年4月20日止，被告共下欠物业管理费6122元。原告认为，被告未按时足额交纳物业管理费，违反合同的相关规定，损害了小区业主的整体利益，更损害了原告的合法权益，依据《民事诉讼法》之相关规定，遂具状至人民法院，请求依法判决。被告田一鸣辩称，1.本人交了一年物业费给业主委员会，单据在家，后面没有交。2.我交到2016年，后面没有交，因为电梯经常出问题，我们多次沟通均没有处理。3.小区环境差。4.直到2018年才办理土地证，小区公共部分租给其他人，导致没有休闲的地方了。5.每年缴纳600元停车费仍然没有位置停放车辆，乱停乱放。6.家中防盗网被撬，物业无法提供监控。7.昨晚回家又在电梯被困5分钟，物业管理存在问题，我肯定不缴纳物业费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照复印件。拟证明原告的主体信息情况。证据二、被告的身份信息。拟证明被告的主体身份情况。证据三、物业服务合同。拟证明原告与被告居住小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告为该小区提供物业管理服务，业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.15元支付物业管理费，双方还就其他权利义务进行了约定。证据四、黄冈市物价局批文。拟证明黄冈市物价局就该小区物业费收取标准。证据五、公告。拟证明原告对京城小区的服务期限至2018年4月20日止，其物业费收取截止时间为2018年4月20日。证据六、原告庭后提供证据：1、电梯维修单及保养合同复印件；2、六份小区业主交纳物业费（2015年1月-2017年）的收费收据复印件；3、周兵部分工资发放表的复印件。拟证明原告自2015年1月至2017年尽到了物业管理服务职责。被告对原告提交的上述证据进行了质证，对证据一、二无异议；对证据三有异议，认为本人未签过物业服务合同，并且于2015年5月20日到2016年5月20日交给业主委员会1620元物业管理费；对证据四有异议，认为物业管理费收高了；对证据五有异议，本人未签字，合同是2017年12月到期；对证据六，经本院合法传唤，被告未到庭质证。经审查，原告提交的证据一、二真实，有效，本院予以采信；证据三为物业服务合同，经本院调查收取的物业服务合同对比，存在不一致情况，结合本院调取的京城小区业主委员会补选王瑛担任主任一职时间为2015年10月25日，同年11月9日选任，不可能超前签订物业服务合同。故物业服务合同应以本院调取的合同为准，该合同本院不予采信；证据四为物价局批文，真实性予以采信；证据五真实性予以采信；证据六，均为复印件，不符合证据形式要件，且仅凭这几份证据，无其他证据佐证，达不到原告的证明目的。被告为反驳原告的诉讼请求向本院提交如下证据：业主委员会收费明细表。拟证明被告于2015年5月20日至2016年5月20日已向业主委员会缴纳了物业管理费1620元。原告对被告提交的上述证据进行了质证，对该证据三性均有异议，认为不清楚该证据的真实性，对合法性也有异议，业主委员会无权收取物业管理费，即使业主委员会收取了物业管理费也与本案无关。经审查，本院对被告提交的该证据的真实性予以采信。本庭为查明案件事实，通知黄冈市东方京城小区业主委员会庭后到庭陈述，该业主委员会陈述：2015年1月25日，成立该业主委员会。2015年11月，王瑛被补选为该小区业主委员会主任，并于2015年11月8日代表该小区业主委员会与原告签订《东方京城物业管理服务合同》，约定由原告对该小区实行物业管理服务，管理服务期限暂为两年，自2015年11月30日至2017年12月31日止，双方加盖公章，周兵代表原告物业公司签名，王瑛代表该小区业主委员会签名。而原告提供的《东方京城物业管理服务合同》是备案合同，所以原告提供的合同上没有签具体日期。原告提供的合同上物业服务期限为2015年1月30日至2017年12月31日，而王瑛在2015年1月30日还没有当选为该小区业主委员会主任。所以，该物业服务合同期限不可能从2015年1月30日起。合同约定：2015年11月30日后，该小区业主委员会不再收取物业管理费。在2015年11月30日前，该小区业主委员会自治，并收取该小区的物业管理费。2016年3月15日，原告法定代表人鄂和平出具《聘请书》，内容为：黄冈市东方京城小区业主委员会：兹（黄冈京城物业服务有限公司）特聘请周兵同志，身份证号为黄冈京城物业服务有限公司经理。负责公司一切日常事务。聘用期限为贰年，自2016年3月15日至2018年3月14日止。该公司在此《聘请书》单位栏加盖公章，其法定代表人鄂和平签字，签字日期为2016年3月15日。2015年11月8日，原告向该小区业主委员会出具授权委托书，内容：黄冈市东方京城小区业主委员会：兹委托我单位（黄冈京城物业服务有限公司）周兵同志，身份证号，全权代理黄冈京城物业服务有限公司与东方京城小区业主委员会签订该小区物业管理服务合同一事。其代理权限与履行期限为：特别授权，有权代为承认、放弃小区物业管理服务合同续订，履行公司权利。授理权限与履行权限为：贰年。自2015年元月1日至2017年元月1日止。原告在该委托书单位栏加盖公章，其法定代表人鄂和平签名，签字日期为2015年11月8日。2017年12月15日，原告又向该业主委员会出具了一份授权委托书，委托周兵代为协商、洽谈物业服务合同具体事项；与该业主委员会协商签订小区物业管理服务合同，其代理权限与履行期限为：特别授权，有权代为承认、放弃、以及小区业主委员会（2015年1月30日至2017年12月31日物业合同约定业主委员会含自治期间）账务清结算及2018年物业服务合同洽谈等权利。授权委托书期限：2017年12月13日至2018年1月25日。原告在委托单位栏加盖公章，其法定代表人鄂和平签字，仅供业主委员会备案用。签字日期为2017年12月13日。该业主委员会陈述：业主自治时间为2015年1月至2015年11月，在这之后，应由原告收取该小区物业管理服务费。原告对本院依职权调取的上述材料发表质证意见：认为王瑛不应该提供证据，原告提供的物业服务合同虽没有签署时间，但不影响合同约定的时间，不排除该业主委员会成立后，对该物业服务合同时间的补签。原告签订合同前，与开发商签订了前期物业管理服务合同，合同明确约定前期物业合同终止时间为业主委员会成立时签订新合同止，并对两份授权委托书表示不清楚。被告田一鸣经本院合法传唤，庭后未到庭质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月10日，湖北京城伟业房地产开发有限公司作为委托方与黄冈京城物业服务有限公司作为受托方签订了《东方京城小区前期物业管理委托合同》，将东方京城小区的物业管理委托给原告黄冈京城物业服务有限公司进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2012年元月1日至2013年12月30日止。合同期未满，业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同时，本合同终止。2015年1月25日，东方京城小区成立业主委员会。2015年3月17日，东方京城小区业主委员会向原告公司发出一份《通知》，决定原告在该小区的物业服务合同自行终止，并要求原告公司移交相关资料。2015年10月25日，东方京城小区补选王瑛为该业主委员会主任，并于2015年11月9日向房管局和三台河社区报告备案。2015年11月8日，原告向东方京城业主委员会出具授权委托书，原告公司委托其单位职工周兵全权代理原告公司与东方京城小区业主委员会签订物业管理服务合同事宜，委托权限为代为承认、放弃小区物业管理服务合同续订、履行等权利，授权期限为两年（自2015年元月1日至2017年元月1日）。同日，王瑛代表该小区业主委员会与原告代表周兵签订一份《东方京城物业管理服务合同》，约定由原告为被告居住的东方京城小区提供物业管理服务，合同期限自2015年11月30日至2017年12月31日止，物业管理费按建筑面积每月每平方1.15元计算，物业管理费按年交纳，逾期缴纳物业费的，按未交费的日千分之二计交滞纳金；同时业主每月需缴纳5元的垃圾处理费。合同还对其他事项进行了约定。2015年11月8日，原告与东方京城小区业主委员会签订了一份《补充协议》，约定合同签订生效后，物业服务费、停车服务费，由原告公司收取，业主委员会协助。该补充协议还对其他事项进行了约定。2016年3月15日，原告向该小区业主委员会出具《聘请书》，聘请周兵为原告公司经理，负责公司一切日常事务，聘用期限为：贰年，自2016年3月15日至2018年3月14日止。2017年12月13日，原告公司向该小区业主委员会出具授权委托书，原告公司委托其公司员工周兵洽谈2018年度物业管理服务合同事项，并授权周兵与业主委员会2015年1月30日至2017年12月31日物业合同（约定业主委员会含自治期间）账务清结算，授权期限自2017年12月13日至2018年1月25日。原告在该委托书上加盖公章，其法定发表人鄂和平签名，加注：仅供业主委员会备案用。另查明，2015年5月20日，被告向东方京城业主委员会交纳自2015年5月20日至2016年5月20日期间的物业管理费1620元。该小区业主委员会在该业主委员会自治期间收取物业费明细表上备注：经物业公司周总同意。原业主委员会主任肖火生签字并写有：收取属实，加盖该业主委员会公章。还查明，被告购买的位于东方京城小区1栋1单元1801室房产建筑面积为135.3平方米。本院认为，原告与湖北京城伟业房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，以及原告与东方京城小区业主委员会签订的《东方京城物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告辩述其未与原告签署任何合同，依据《中华人民共和国物权法》第七十八规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故，该小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告具有约束力。被告辩驳理由不成立，本院不予采纳。原告作为物业服务公司，为被告提供了相关物业服务，依据合同约定，被告理应向原告支付相应的物业管理费。在物业合同履行过程中，原告向该业主委员会出具《聘请书》，聘请周兵为原告公司经理，负责公司一切日常事务。原告并两次向该业主委员会出具授权委托书，全权委托周兵代表原告公司与该业主委员会签订物业服务合同，并代为承认、放弃，小区物业服务合同续订、履行等权利，以及小区业主委员会2015年1月30日至2017年12月31日的物业服务合同约定业主委员会含自治期间）账务清结算及2018年物业服务合同洽谈等权利。授权委托书期限：2017年12月13日至2018年1月25日。经查，该业主委员会于2015年3月已通知原告，物业服务合同自行终止。被告辩称由于该业主委员会的通知，原告在本小区物业服务合同自行终止，在该业主委员会自治期间，被告将2015年5月20日至2016年5月20日的物业管理费1620元交给该业主委员会，该业主委员会自治期间收取物业管理费明细表备注：经物业公司周总同意，此表上有原业主委员会主任肖火生签字并注明：收取属实，并加盖有业主委员会公章。还有其他业主向该业主委员会交纳物业管理费并有周兵签字的收据佐证。故，周兵的行为系依原告授权委托书委托事项履行原告公司的职务的行为，其行为应认定为原告公司意思表示，且被告向该业主委员会交纳物业管理费，该业主委员会加盖公章认可。应视为该小区业主委员会在自治代管期间被告已交纳物业管理费。原告陈述有周兵签字的认可，否则不认可，并申请法院对周兵签字及两份物业服务合同时间“11”进行鉴定。本院认为：原告已向该小区业主委员会委托周兵处理该小区物业管理服务合同续订、履行等权利及含自治期间的账务清结算等。该小区业主委员会已对被告交纳的物业管理费盖章认可属实。因此，无论周兵是否在收据上签名，都不影响被告已交纳物业管理费的事实，被告已交一年的物业管理费属实。而原告与该业主委员会在自治代管期间的账务结清算属另一法律关系，本案不予调整。故其申请鉴定，本院不予准许。被告已缴纳2015年5月20日起至2016年5月20日的物业管理费，2016年5月20日后被告既没有向该小区业主委员会交纳物业管理费，也没有向原告交纳物业管理费。故原告公司主张被告支付拖欠物业管理费（2016年5月21日至2017年12月31日）的诉讼请求，本院予以支持。自2016年5月21日起至2017年12月31日止期间的物业管理服务费应为3111.9元（1.15元×135.3平方米×20个月）。但自2017年12月31日后，物业服务合同期限已届满，原告未提供续订物业服务合同的证据，也未能举证证实在该物业服务合同期限届满后原告充分履行了物业管理服务的义务。故原告主张被告支付2018年1月1日之后的物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告物业服务管理不到位，存在小区环境差，电梯经常出现问题，交了停车费仍没有停车位，业主防盗网、门被撬，原告无法提供监控等问题为抗辩理由，而拒交物业管理服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仍以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”本案中，原告依约提供了相应的物业管理服务，而被告并无充足证据证实其有法律规定的“正当理由”而拒交或少交物业管理服务费。故，本院不支持被告的抗辩理由。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，还有需要改进的地方，双方一直未及时妥善解决，加之考虑到维护业主与物业公司之间的友好关系。根据公平原则，原告要求被告支付逾期违约金不适宜，原告应免收违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告田一鸣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄冈市京城物业服务有限公司交纳2016年5月21日至2017年12月31日止的物业管理服务费3111.9元。二、驳回原告黄冈市京城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告田一鸣承担40元，原告黄冈市京城物业服务有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何国琴人民陪审员  冯金华人民陪审员  肖 瑶二〇一九年十二月十日书 记 员  乐胜平