四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5394号 原告：江油市华丰物业服务有限责任公司，住所地四川省江油市太平镇新华干道华丰大厦（综合楼六楼），统一社会信用代码91510781765052531A。 法定代表人：陈泱桦。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 被告：韩德翠，女，汉族，生于1980年9月1日，户籍地四川省江油市，现住四川省江油市城区。 委托诉讼代理人：黄登，男，苗族，生于1972年12月29日，住贵州省道真仡佬族苗族自治县，系被告韩德翠丈夫。 原告江油市华丰物业服务有限责任公司（以下简称：华丰物业）与被告韩德翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，由审判员邹艾岑依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行审理。原告华丰物业的委托诉讼代理人李光明、被告韩德翠的委托诉讼代理人黄登到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华丰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2013年9月至2018年12月期间的物业服务费、垃圾清运费等共计7,240.00元（原告原起诉金额为7,560.00元，在庭审中进行了明确）；2、判令被告立即向原告给付从2013年9月起至付清之日期间违约金868.00元（按日千分之一暂计算至2018年12月31日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告接受江油市华丰房地产开发有限责任公司（以下简称：华丰房产公司）选聘，对江油滨**城B区提供物业管理服务，并于2011年5月23日签订了《前期物业服务合同》。被告购买滨江B区房屋后，从2013年9月开始拖欠原告物业服务费用，经原告多次催收，被告置之不理。为维护原告合法权益，特依法起诉。 被告韩德翠辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、请求判决《物业服务合同》无效，并依法投标选聘；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：1.开发商没有依法公开招投标选聘前期物业服务企业，华丰物业系开发商直接聘请，纯属内部操作，签订的《前期物业服务合同》无效；2、强制业主签订物业服务合同，滨**城B区预售时先交100,000.00元订金，后签订物业服务合同，不签订不退还定金，且合同条款也不允许修改，不签订不退还订金，违背了公平的原则；3、被告在领取房屋钥匙时，强行收取一年物业服务费，否则不交付房屋；4、收费和服务不成比例，原告收取的二级物业服务费用，并没有提供相应的服务；楼宇、装修无人管理，存在私搭乱建、占用公用部位等情况；无人对设备管理和保养；任何外来人员可以自由出入小区，原告没有采取任何有效措施；原告强行将通道关闭，不利于业主的方便；业主委员会成立后，原告拒不配合通过招投标合法程序选聘物业公司，还要求业委会直接与其签订物业服务合同，没有合法程序，也没有召开业主大会或业主代表大会得到授权；原告没有主动为业主排忧解难、提高服务质量，被告反映的漏水问题，没有及时处理；小区的环境和卫生较差；原告在诉讼有效期内没有提起诉讼，表示已经放弃权利主张。 经审理查明：原告华丰物业是依法成立的物业管理公司。2011年5月23日，原告华丰物业（乙方）与华丰房产公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：原告华丰物业为华丰房产公司开发的滨**城Ｂ区提供物业服务；合同期限自2011年５月20日至本物业业主大会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；收费标准为高层住宅1.20元/平方米/月等内容。合同签订后，原告华丰物业对被告韩德翠居住的滨**城B区提供物业服务。 案涉小区业主委员会成立后，原告于2018年2月8日与江油市中坝镇滨**城B区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告华丰物业为滨**城Ｂ区提供物业服务；合同期限自2018年2月9日至2019年2月8日止；收费标准为高层住宅1.20元/平方米/月等内容。该合同在江油市城乡规划建设和住房保障局进行了备案。合同签订后，原告华丰物业对被告韩德翠居住的滨**城B区提供物业服务。 被告韩德翠系该小区3栋2单元业主，其房屋建筑面积为89.27平方米，系高层电梯住宅。2013年9月至今未向原告缴纳过物业费。原告在此期间垫付了垃圾清运费。 上述事实，有原、被告陈述、原告营业执照、被告户籍信息、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、《绵阳市物业服务合同备案通知书》、房地产权登记信息、垃圾清运费票据、照片等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 华丰房产公司与原告签订《前期物业服务合同》，业主委员会与原告签订《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理公司的经营需要的资金主要来源于业主交纳的物业管理费，业主如不按时交纳，会造成经费不足、服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益，业主应按时缴纳物业服务费。原告向案涉小区提供物业服务，被告在此期间亦享有了该物业服务产生的利益，原告有权向被告收取相应的物业服务费用，虽然原告所提供的物业服务存在瑕疵，但其不足以构成免除被告交费义务的抗辩事由，因此，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 被告辩称签订合同违反了物业管理条例的规定，应当通过招投标方式签订。本院认为，案涉小区成立业主委员会前，开发商华丰房产公司和原告签订《前期物业服务合同》符合法律规定，虽然没有通过招投标方式，但并不违反法律强制性规定；业主委员会成立后，与原告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且合同签订后至今，原告为案涉小区提供了物业服务，被告应当支付物业服务费；被告也无证据证明存在强行签订合同等违反真实意思表示的情形，被告的辩解理由不成立。 对于原告主张的代收垃圾清运费，原告向本院提交了代收垃圾清运费的票据，被告也陈述在拒交物业费前每月交纳6.00元的垃圾清运费，是交由原告代交的事实，因此，对该项请求予以支持。 被告辩称本案已过诉讼时效。本院认为，因物业服务合同属继续性合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，物业服务一直处于持续履行状态，物业服务费亦是持续发生的，因此，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算；本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，被告关于原告的诉请已过诉讼时效的理由不成立。 根据原、被告的陈述，原告在提供物业服务过程中存在不尽满意的情形，且原告的证据不足以证明在被告欠付物业费情况下向被告进行过催收，因此，对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，被告应向原告交纳2013年9月至2018年12月期间的物业服务费6,856.00元（1.20元/平方米/月×89.27平方米×64个月）、垃圾清运费384.00元（6.00元/月×64个月），合计7,240.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、限被告韩德翠于本判决生效后十日内向原告江油市华丰物业服务有限责任公司支付2013年9月至2018年12月期间的物业服务费6,856.00元、垃圾清运费384.00元，合计7,240.00元； 二、驳回江油市华丰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告韩德翠负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇一九年十二月十六日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 相关法律规定： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2．《物业管理条例》 第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；” 第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 3.《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。” 4.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力” 5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”