江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0112民初3723号原告：胡芬，女，1993年9月12日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：徐涵英，系北京市京师律师事务所律师。被告：九江昌平实业有限公司南昌分公司,住所地：江西省南昌市新建县长堎镇。负责人：程建华，系该公司总经理。被告：九江昌平实业有限公司,住所地：江西省九江市。法定代表人：吴尹芬，系该公司总经理。被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司,住所地：江西省南昌市青山湖区。法定代表人：靳小静，系该公司总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。原告胡芬与被告九江昌平实业有限公司南昌分公司（以下简称昌平南昌公司）、九江昌平实业有限公司（以下简称昌平公司）、江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡芬的委托诉讼代理人徐涵英、被告昌平南昌公司、昌平公司、兄弟公司的共同委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡芬向本院提出诉讼请求：1.判决三被告归还原告购房款3.8万元；2.判决被告昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将原告房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；3.判决被告昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将原告房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；4.判决被告昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即为原告安装完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接或承担履行不能的实际损失1万元；5.判决被告昌平南昌公司、昌平公司立即向原告支付因未安装隔断门的赔偿费用1500元；6.判决被告昌平南昌公司、昌平公司向原告支付逾期交房的违约金12726元（以515263元为基数，按照日万分之一计算，暂算至2019年9月5日）；7.本案的诉讼费、保全费等费用由三被告承担。事实和理由：2018年5月12日，原告胡芬与被告昌平南昌公司基于平等协商、自愿消费的原则，签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告昌平南昌公司开发建设的位于新建区长堎镇某住房，被告昌平南昌公司应当于2018年12月31日前向原告交付商品房。合同还约定，被告昌平南昌公司交付房屋时房屋供电纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。合同签订后，原告按照合同约定向被告昌平南昌公司支付了房屋价款，但被告昌平南昌公司拒不履行前述义务，且未按照合同发的约定在阳台与客厅之间安装隔断门。另按照原被告之间约定，原告缴纳3.8万元的认筹金，抵充7.6万的购房款。原告将3.8万元的认筹金付至被告昌平南昌公司，被告昌平实业南昌公司委托被告兄弟公司出具了相应的收据。但被告昌平南昌公司并未按照合同约定将7.6万元的购房款进行抵扣，被告应将多收的3.8万元的购房款归还至原告。根据相关法律规定，被告昌平南昌公司的行为已经构成严重违约，根据原被告双方在合同中的约定，被告应当按照合同第十二条第一款第二项约定的方式确定被告的违约责任及承担方式，即被告昌平南昌公司房屋未达到交付使用条件应按合同约定承担逾期交付的违约责任，向原告按日支付全部房款万分之一的违约金并继续履行合同义务。被告昌平南昌公司、昌平公司辩称，被告昌平南昌公司已按合同约定内容完成了水、电、燃气等各项安装义务，对原告该诉请应予以驳回。昌平南昌公司愿意支付未安装隔断门费用1500元给原告。被告昌平南昌公司之所以未按合同约定时间交付房屋，因为涉案房屋周边道路修缮这一政府行为，导致消防车无法进入，无法完成消防验收。上诉不可抗力致使被告昌平南昌公司施工验收等方面迟延，属不可抗力，依法应予以免责，故被告昌平南昌公司不应当承担违约责任。被告兄弟公司辩称，原告第一项诉讼请求所主张的3.8万元既不属于购房款，也不应予以退还。从被告兄弟公司开具的发票和《网签合同内容确认单》来看，均可以看出该款项不属于购房款。原告已确认知晓最终合同签约价为515263元，在原合同价607035元基础上，原告不仅享受了多个99折优惠，同时已享受了7.6万元的优惠价格。该3.8万元不应予以退还。原告购房前，向被告兄弟公司所称3.8万元款项系团购费，在原告缴纳该费用后，兄弟公司出具了收据。后原告与开发商即被告昌平南昌公司签订《商品房买卖合同》，以该行为确认涉案房屋总价不含上述团购费。根据以上事实可知，原告在交纳团购费时即应知道其参加了兄弟公司组织的团购优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向兄弟联盟公司支付的团购费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定原告在购买涉案房屋时，应当知道购房合同约定的房屋价款是兄弟公司收取团购费后承诺优惠之价格。原告正是对于团购优惠、房屋类型、地址等诸多因素的肯定，才与开发商签订购房合同、交纳团购服务费，这也是购房者与开发商、购房者与兄弟公司双向选择的结果。本案中，从被告兄弟公司提交的证据所指向的客观事实来看，实际上双方是居间服务合同关系，原告通过支付团购服务费的方式履行合同义务，被告兄弟公司通过帮助原告争取团购优惠、协助签约、协助办理贷款手续等也已履行了合同义务，最终原告也通过与开发商签订买卖合同的方式享受了团购优惠，因此双方居间服务合同关系依法成立、生效且已实际履行完毕。在此情形下，依法应当认定该38000元款项不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：昌平南昌公司为昌平公司分公司，2017年7月15日，被告昌平南昌公司作为甲方与被告兄弟公司作为乙方签订了一份《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，兄弟公司为昌平南昌公司开发的红谷峰尚9#楼独家销售代理单位。2018年5月11日，原告胡芬与被告昌平南昌公司签订了一份合同编号为201805592的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人(被告)将坐落于南昌市新建区文化大道某商品房出售给买受人(原告)，该商品房总价为515263元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应对符合下列1、2、3、4项所列的条件：1、该商品房已取得建设工程施工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告胡芬于2018年5月12日与被告兄弟公司签订《网签合同内容确认单》，该确认单上明确载明了房号为9#-1911、买受人胡芬、身份证、原表价607035、原单价16170、折扣-7.6*0.99*0.99*0.99、签约总价515263、签约单价13725.71、首付155263、贷款36万等基本内容。于2018年5月5日向兄弟公司支付10000元，2018年5月12日支付28000元，共计38000元认筹金，兄弟公司于2018年5月21日向原告出具江西增值税普通发票一张，收费类型为经纪代理服务*代理服务费。2018年5月12日，原告向昌平南昌公司支付了首付款155263元，余款360000元原告采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。另查明，案涉商品房于2018年12月1日工程竣工，2019年3月25日规划验收合格，2019年3月26日消防验收合格，2019年4月30日竣工验收合格，2019年5月10日正式交付。2019年6月15日，原告签订交房验收确认表。案涉商品房未安装阳台推拉门被告昌平南昌公司承诺补偿1500元/户。南昌市新建区发展改革委员会办公室于2017年4月27日印发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，周期为2017年12月至2018年12月。再查明，2019年5月9日，被告一对红谷峰尚9号楼全体业主发布《关于红谷峰尚延期和天然气未安装的处理公告》，内容：1.本楼盘从2019年5月10日起正式交付；2.阳台推拉门未安装，每户补偿1500元；3.天然气未安装，每户补偿3200元；延期交付主要原因是马兰圩路市政修路导致，我司不予现金补偿；关于延期交付我司将提供地下车库一年的使用权给各位业主免费使用（备注：9号楼已交付业主一户限办理一辆车，其他车辆正常收费）（2019年5月16日至2020年5月15日）。还查明，昌平南昌公司、昌平公司因未安装隔断门自愿向原告赔偿1500元。本院认为，原告胡芬与昌平南昌公司签订的《商品房买卖合同》系真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。原告支付房款后，昌平南昌公司应当按期交房。本案的争议焦点为：1.原告向兄弟公司缴纳的38000元认筹金是否需要返还；2.案涉房屋水、电、气是否符合房屋交付标准；3.违约金的计算问题。关于原告向兄弟公司缴纳的38000元的认筹金是否需要返还的问题。原告认为，38000元未抵扣房款，昌平南昌公司应予以返还。兄弟公司认为，该认筹金已扣减了76000元房款，享受了多个99折，房款获得了近10万元的优惠，故不予以退回。本院认为，兄弟公司与昌平南昌公司签订《红谷峰尚9#楼住宅独家销售代理合同》，双方存在居间服务合同关系，兄弟公司代理销售昌平南昌公司的红谷峰尚9#楼住宅。原告于2018年5月12日与兄弟公司签订《网签合同内容确认单》，该确认单上明确载明了房号、买受人、身份证、原表价、原单价、折扣、签约总价、签约单价等基本内容。上面的签名系原告本人签名。从以上内容可看出，原告向兄弟公司缴纳团购服务费38000元认筹金，通过兄弟公司争取到团购优惠，并协助签约。原告也确实享受到认筹38000抵扣76000元的优惠。故对原告的该确认单上的很多内容是在原告不知情的情况的填写的辩称，本院不予采纳。《网签合同内容确认单》系双方真实意思之表示，自双方签字之时就产生拘束力，故对原告主张的返还认筹金38000元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于昌平南昌公司交付的房屋水、电、燃气情况是否符合交付标准的问题。2019年6月15日，原告于交房验收确认表签字，表中由原告本人载明：通水、通电完好。在其它情况说明中备注：走廊无吊顶、无燃气未入户。故本院对原告主张的第二项、第三项诉请，不予支持。对燃气情况的安装问题，在庭审中，被告自认已按合同的约定预留了燃气管道，但由于原告拒绝相关燃气管道的入户安装，导致未安装，认为该责任在原告，不在昌平南昌公司。本院认为，《房屋买卖合同》第十条第一项基础设施设备第3点明确约定“燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接”。对于依法有效的合同，双方当事人均应适当履行合同义务。现出卖人交付的房屋燃气管道未进行敷设，属履行瑕疵。对原告的要求昌平南昌公司、昌平公司安装室内燃气管道的敷设、并与城市燃气管网连接的诉请，于法有据，本院予以支持。关于如何计算违约金的问题。原告认为，在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给原告,被告未按约履行，应承担违约责任，被告应支付从2019年1月1日至2019年9月5日期间的逾期交房的违约金共计12736元。本院认为，昌平南昌公司于2019年5月9日向9#楼业主发出公告，告知业主于2019年5月10日起正式交付。《房屋买卖合同》第十一条第三项查验房屋中明确约定“出卖方书页或者电话通知买受人前来办理交接之日起，超出30天买受人未来办理该套商品房交接的，视为买受人条件接受出卖方所交商品房，出卖方将该套商品房钥匙交给物业管理”并用下划线重点突出标示。根据这条约定，案涉房屋的交房时间为2019年6月10日，故逾期时间计算为160日（2019年1月1日起至2019年6月10日止）。但因施工期间涉案房屋周边道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。故对原告主张的延期交房违约金计算为515263元×160天×0.5?/天=4122.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告九江昌平实业有限公司南昌分公司、被告九江昌平实业有限公司在本判决生效后十日内为原告房屋（坐落于南昌市新建区文化大道1298号红谷峰尚9栋1单元1911号商品房）安装室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接；二、被告九江昌平实业有限公司南昌分公司、被告九江昌平实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡芬因未安装隔断门的费用1500元；三、被告九江昌平实业有限公司南昌分公司、被告九江昌平实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡芬逾期交房违约金4122.1元；四、驳回原告胡芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取678元，由被告九江昌平实业有限公司南昌分公司、九江昌平实业有限公司承担25元，原告胡芬承担653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  樊小荣二〇一九年十二月二十日书记员  胡?芳