杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初6602号 原告：浙江天意物业发展有限公司，统一社会信用代码91330183765484078G，住所地杭州市富阳区富春街道恩波大道136号7楼。 法定代表人：叶军，董事长。 委托诉讼代理人：徐利康，公司员工。 委托诉讼代理人：杨振华，公司员工。 被告：杭州富阳金源置业有限公司，统一社会信用代码913301833229045040，住所地杭州市富阳区富春街道桂花路40号4楼。 法定代表人：沈金松，董事长。 委托诉讼代理人：姜杨，公司员工。 原告浙江天意物业发展有限公司（以下简称天意物业公司）与被告杭州富阳金源置业有限公司（以下简称金源置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告天意物业公司的委托诉讼代理人徐利康、杨振华，被告金源置业公司委托诉讼代理人姜杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费管理费人民币553866元；2.判令被告支付逾期交纳物管费滞纳金10824元；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告支付原告物业费管理费人民币518650元。 事实和理由：2015年12月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告开发的东都府小区提供物业管理服务。2018年1月1日、5月1日双方各签订《关于〈东都府前期物业管理服务合同〉补充协议》一份和《协议》（附清单）一份，补充协议约定每年补贴原告125000元，补贴两年；协议约定东都府因被告延期交房赔付业主的费用，两年物业费由被告付给原告。在原告为该小区提供物业服务期间原告与被告应切实履行《前期物业管理服务合同》、补充协议、协议。但被告从2018年3月1日起，无故拖欠物业管理服务费及相关费用。原告曾多次催讨欠款，被告均未支付。原告认为，被告拒付物业费的行为显系违约，并损害了原告的合法经济利益。为此原告特提起诉讼，请求法院判如所请。 金源置业公司辩称，被告对于原告陈述的截止2019年9月30日共6个季度所欠物管费、前期物业补贴518650元无异议。原告所述要求被告支付滞纳金，被告认为无事实依据。根据《前期物业管理合同》第三十一条及第六条、第七条的规定，滞纳金所包含的仅仅是物业费不包含前期物业补贴。根据实际情况，原告起诉的518650元中已经由原告收取了包括第35号商铺9241元，第22号、第40号、41号、42号、43号商铺已经由被告出租，物业费由租户承担，不应由被告承担。上述6间商铺在出租之前产生的物业费由原告直接向被告按7折收取无异议，但是出租之后应该由原告向承租人收取。已经收取或者即将收取的物业费应当在本案中扣除。根据原告提供的东都府已售物业明细，111号-4李参军商铺2年物业费19094元，其中9547元物业费应该由被告承担，从第二年起即2019年5月1日起该商铺已经交付给业主，应该由原告向业主收取物业费。4-3号商铺2年物业费18134元，该物业尚未向业主交付，因本项目整体移交给物业公司，即便是业主过来交房被告也无权利向业主收取物业费，也由原告向业主收取，该笔费用在总金额中予以扣除。综上，被告认为约定支付的物业费被告无理由拒绝支付，但是由原告收取的或者应由原告收取的物业费不约定向被告主张，如向被告主张的则会产生重复收费的情况。要求法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对当事人无异议的证据即天意物业公司提交的证据1《协议》、证据2《关于〈东都府前期物业管理服务合同〉补充协议》、证据4催缴照片、催费函、EMS快递单、责任告知书，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据的认定。 天意物业公司提供的证据3《逸晴东都府前期物业管理服务合同》1份，以证明原告有权向被告主张物业费的事实。被告对证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证明原告能向被告开发的小区业主收取物业费。本院对证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实： 2015年12月22日，富阳金源置业有限公司（2016年5月19日变更为杭州富阳金源置业有限公司即被告）与原告签订《逸晴东都府前期物业管理服务合同》，约定富阳金源置业有限公司委托天意物业公司对东都府小区提供前期物业管理服务；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主空置房按100%交纳物业服务费用（物业服务资金）；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业构成为高层住宅、商业用房、车位等；合同还约定其他相关条款。 2018年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于〈东都府前期物业管理服务合同〉补充协议》，约定一、根据乙方提交的《东都府前期物业管理服务策划书》，经甲乙双方商定，甲方同意支付乙方两年前期物管补贴费用：1、第一年补贴费125000元，2018年3月1日支付；2、第二年补贴费125000元，2019年3月1日支付；补充协议还约定其他条款。 2018年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，载明甲方开发的东都府小区因G20峰会等原因，逾期交房，甲方按购房合同约定，需支付相关买受人（业主）违约金，现甲方与相关买受人（业主）沟通协商后，用部分违约金抵扣相关买受人（业主）两年的物业管理服务费和公共能耗费，即买受人（业主）的两年物业管理服务费和公共能耗费由甲方向乙方直接支付。现经甲、乙双方协商约定如下：1、支付两年物业管理服务费和公共能耗费总额为721168元（详见清单附后），支付时间为两年，即2018年5月1日止2020年4月30日止。其中已售664533元，未售56635元（已打7折），未售部分包括35号、40号、41号、42号、43号、22号商铺，打7折后的物业管理费分别为9241元、9743元、9735元、10041元、13027元、4847元。 上述协议签订后，2018年8月15日被告向原告支付物业管理服务费和公共能耗费90146元，2019年2月2日支付物业管理服务费和公共能耗费50000元，2019年5月17日支付物业管理服务费和公共能耗费50000元，2019年5月20日支付物业管理服务费和公共能耗费82080元，合计支付物业管理服务费和公共能耗费272226元。2019年6月5日，原告向35号商铺承租人收取物业管理费6601元，9月6日收取2640元，合计收取9241元。原告还向40号商铺、41号商铺、42号商铺、43号商铺、22号商铺收取部分物业管理费。 2018年9月20日，2019年9月24日，原告分别向被告邮寄物管费催缴函、催缴函，向被告催缴物业管理费、前期补贴。2019年9月24日，原告在被告开发的商铺上张贴责任告知书，向被告催缴物业管理费和前期补贴。 本院认为，原、被告签订的《逸晴东都府前期物业管理服务合同》、《关于〈东都府前期物业管理服务合同〉补充协议》、《协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行合同义务。截止2019年10月30日，被告对欠付原告物业管理费、公共能耗费、前期补贴共518650元无异议，本院予以认定。原告已经向35号商铺承租人收取9241元物业管理费，应当在上述款项中扣除，即被告欠付原告的费用总额为509409元。被告逾期未支付，其行为构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告支付物业管理费等518650元，其合理部分509409元，理由正当，本院予以支持。因被告除本案外尚应支付原告物业管理费和公共能耗费，故原告已经向被告出租商铺（不包括35号商铺）的承租户收取的部分物业管理费，双方可进行抵扣或另行协商处理；承租户应交而未交部分物业管理费和被告已经交付给业主的商铺的物业管理费的收取，原、被告可依据被告与承租户、业主的合同约定，另行协商处理。 关于滞纳金。《关于〈东都府前期物业管理服务合同〉补充协议》、《协议》中未约定逾期支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，被告逾期付款，应当向原告支付违约金。因此，原告向被告主张逾期付款滞纳金，理由正当，本院予以支持。庭审中，经本院询问，原、被告均同意按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.2%）标准计算滞纳金。经核算，滞纳金为6965.13元。故原告要求被告支付滞纳金10824元，其合理部分即6965.13元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、杭州富阳金源置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付浙江天意物业发展有限公司物业管理费、公共能耗费、前期补贴509409元； 二、杭州富阳金源置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付浙江天意物业发展有限公司逾期付款滞纳金6965.13元； 三、驳回浙江天意物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9091元（预交9447元），减半收取4545.5元，保全费3343元，合计7888.5元，由浙江天意物业发展有限公司负担195.5元，由杭州富阳金源置业有限公司负担7693元。 原告浙江天意物业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富阳金源置业有限公司于判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇一九年十二月十七日 书记员  李 明