安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2907号上诉人（原审被告）：刘助民，男，1942年6月23日生，汉族，住安徽省宿松县。上诉人（原审被告）：张杏枝，女，1936年4月5日生，汉族，住安徽省宿松县，系刘助民之妻。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：贺金华，男，1967年1月12日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被上诉人（原审原告）：项泽琪，男，1979年2月4日生，汉族，经商，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：陈建琴，女，1981年4月10日生，汉族，经商，住浙江省杭州市江干区，系项泽琪之妻。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：周俊，广东昊乾律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：石仁强，广东昊乾律师事务所律师。原审被告：刘国庆，男，1969年10月15日生，汉族，宿松农行职工，住安徽省宿松县。原审被告：王燕，女，1974年7月7日生，汉族，下岗职工，住安徽省宿松县。上诉人刘助民、张杏枝与被上诉人项泽琪、陈建琴，原审被告刘国庆、王燕排除妨害纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘助民，上诉人刘助民、张杏枝共同的委托诉讼代理人贺金华，被上诉人项泽琪、陈建琴共同的委托诉讼代理人周俊到庭参加诉讼。原审被告刘国庆、王燕经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘助民、张杏枝上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、原审认定事实错误，项泽琪、陈建琴实际购房只有1间4层即房产证所载房产；刘助民、张杏枝在签订合同时明确235万只买1间4层，合同上所述2间4层是原告和中介公司伪造。一楼过道是公用过道，没有卖给项泽琪、陈建琴，无须拆除；四楼以上的五层归刘助民、张杏枝所有，没有妨害项泽琪、陈建琴。二、原审适用法律错误，案涉《房屋买卖合同》存在着法定无效和可撤销的情形。2间4层中有1间4层没有房产证，根据法律规定不能买卖；2间4层仅卖235万，明显显失公平，根据法律规定可以撤销。三、一审法院确定的案由有误，本案应为房屋买卖合同纠纷较妥。项泽琪、陈建琴辩称，《房屋买卖合同》对房屋面积和特征记载清楚，是2间4层，中介机构也出庭作证。房屋买卖完成，且已过户，刘助民、张杏枝占有楼顶、加设挡板等行为侵犯了其合法权益。刘助民、张杏枝如认为合同无效或可撤销应另行撤销之诉。一审确定案由正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘国庆、王燕未向本院提出书面意见。项泽琪、陈建琴向一审法院起诉请求：判令刘助民、张杏枝、刘国庆、王燕将项泽琪、陈建琴房屋四楼楼顶腾空后交付予项泽琪、陈建琴；判令刘助民、张杏枝、刘国庆、王燕拆除项泽琪、陈建琴房屋四楼楼梯口的档板；判令刘助民、张杏枝、刘国庆、王燕拆除项泽琪、陈建琴房屋一楼过道顶部的模板。一审法院认定事实：2018年初，刘助民、张杏枝委托宿松友邦房地产经纪服务有限公司出售其自建的、位于宿松县孚玉镇宿松北路（将军山旁）二间四层的沿街店面房屋（现租赁给太平洋人寿保险公司）。项泽琪、陈建琴欲购该房屋，并数次随同宿松友邦房地产经纪服务有限公司工作人员到刘助民、张杏枝处看房。当时该二间四层房屋状况为：二间四层房屋连体，一至三层已出租给太平洋人寿保险公司；一层南边有一个东西向（长约22米、西边宽约1.36米、东边宽约2.34米、净高4.4米）的过道，刘助民、张杏枝在该过道离地面约2.7米处用木模板塔建了一个简易隔楼，上面堆放了杂物；通过该过道上楼梯到二至四楼；四楼楼梯口通向四楼楼顶；四楼楼顶在该二间房屋的楼面四周砌成围墙，其中砌有一间小屋。临该二间四层房屋的北边是刘助民、张杏枝子女共六间四层的连体房屋，且各自有楼梯上下。双方经协商，就房屋现状及附带条件、价格达成一致意见后，于2018年5月26日，张杏枝作为甲方，项泽琪作为乙方，宿松友邦房地产经纪服务有限公司作为居间方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方将自建的、位于宿松县孚玉镇宿松北路（将军山旁）2间4层的沿街店面（现租赁给保险公司）出卖给乙方；房屋所有权证号松房证字第00016564号，土地使用权证号松国用2010第2289号；房屋建筑面积260平方米，实际面积以证件为准；该房屋南边过道一并转让；与刘国庆共墙部分权属关系为共同拥有；甲方保证上述房屋已有单独的水、电户头及超建部分随房屋总价一起转让；该房屋转让总价款为235万元；甲方保证上述房屋产权清晰，无任何纠纷，并承诺该房屋产权共有人同意出售本房屋。刘助民、张杏枝在甲方及共有人栏签名、捺印，项泽琪在乙方栏签名、捺印。后项泽琪依约付清全部购房款，刘助民、张杏枝亦依约将上述房屋交付给项泽琪、陈建琴，并就南边的、原产权证号为松房证字第00016564号的一间四层房屋办理了产权变更登记，其登记的产权证号为皖（2018）宿松县不动产权第0003464号，该产权证上登记的土地使用权面积173.5平方米，房屋建筑面积266.01平方米，房屋总层数为4层，所在层数为1-4层。北边的1间4层房屋没有产权证。项泽琪、陈建琴于2018年10月对上述房屋进行装修，刘助民、张杏枝未予干涉。一直到农历2018年腊月二十四，刘助民将该房屋四楼楼顶楼面上的小屋锁住，将四楼到楼顶的楼梯口铁皮门卸走，并用两张大木工板将该楼梯口封住，致项泽琪、陈建琴不能上楼顶。项泽琪、陈建琴要求刘助民退还楼顶的小屋、拆除楼梯口的木工板和过道上的隔楼，刘助民以未出卖楼顶和过道为由，拒不拆除，致纠纷发生。项泽琪、陈建琴遂诉至法院。一审法院认为，民事活动应当遵循诚信原则。本案的争议焦点一是《房屋买卖合同》是否合法有效；二是过道和四楼顶的附属物是否一并转移。关于争议焦点一。本案中，买卖的标的物是二间四层连体房屋，而且已由刘助民、张杏枝交付给项泽琪、陈建琴占有使用。刘助民、张杏枝辩称只卖了一间四层的房屋，不符合客观事实，一审法院对其该项辩称不予采信。南边的一间四层房屋有产权证，北边的一间四层房屋未办理产权证。就未办理产权证的一间四层房屋买卖效力问题，一审法院认为，第一，虽然我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但是该条规定属于行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。第二，我国《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该规定，依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订的《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。本案中，双方当事人均具有缔约能力，对于房屋的结构及权属情况没有产生误解，合同内容是是双方当事人真实意思的表示，而且买方交清了购房款，卖方已交付了房屋，并无显失公平情节，《房屋买卖合同》应当认定为合法有效。四原审被告辩称该《房屋买卖合同》无效，无事实和法律依据，依法不予采信。关于争议焦点二。第一，《房屋买卖合同》已约定“房屋南边过道一并转让”，而且必须通过该过道上楼梯到二至四楼及四楼楼顶。临该二间四层房屋的北边是刘助民、张杏枝子女共六间四层的房屋，且各自有楼梯上下，而不是必须经该过道到二至四楼。因此刘助民、张杏枝辩称一楼过道是公共过道，并未卖给项泽琪，不符合客观事实，故对其该项辩称不予采信。虽然该过道上端用木模板塔建的简易隔楼属双方交易时已有设施，但该过道产权已随房屋一并转让给项泽琪所有，刘助民、张杏枝应拆除过道顶部的模板（即搭建了简易隔楼），腾空过道。第二，双方买卖的房屋是连体的二间上下四层楼房，而不是套房。《房屋买卖合同》并未特别约定四楼楼顶不一并转让，应认定该二间四层的四楼楼顶及该楼顶上所建的围墙和小屋等附属物一并转让给项泽琪所有。现刘助民、张杏枝用木工板封住通往四楼屋面的楼梯口，并将楼顶上的小屋锁住，显已侵犯项泽琪、陈建琴的合法权益。故对项泽琪、陈建琴诉请刘助民、张杏枝将四楼楼顶小屋腾空后交付予原告、拆除四楼楼梯口的档板，一审法院依法予以支持。刘国庆、王燕未实施上述侵权行为，故对项泽琪、陈建琴诉请刘国庆、王燕承担侵权责任，依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘助民、张杏枝于判决生效之日起十日内拆除原告项泽琪、陈建琴位于宿松县孚玉镇宿松北路（将军山旁）二间四层的沿街店面房屋一楼南边过道顶部的模板（即搭建的简易隔楼）、四楼楼梯口的档板，并腾空四楼楼顶的小屋后交还给原告项泽琪、陈建琴；二、驳回原告项泽琪、陈建琴其他的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告刘助民、张杏枝负担。二审中，当事人未提交新证据。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为,关于项泽琪、陈建琴与刘助民、张杏枝买卖的是一间四层还是二间四层房屋。2018年5月26日《房屋买卖合同》记载为“宿松县孚玉镇宿松北路2间4层的沿街店面”；该二间四层为连体房屋，而且已由刘助民、张杏枝交付给项泽琪、陈建琴占有使用；项泽琪、陈建琴申请了合同居间方中介公司的工作人员出庭作证说明买卖合同订立、履行的相关情况。综合上述事实和证据，原审认定双方买卖的是二间四层房屋并无不当。刘助民、张杏枝称只卖了一间四层的房屋，《房屋买卖合同》上的相关内容为项泽琪、陈建琴和中介公司伪造，未提供证据证明，本院不予采信。2018年5月26日《房屋买卖合同》约定：“该房屋南边过道一并转让；与刘国庆共墙部分权属关系为共同拥有；甲方保证上述房屋已有单独的水、电户头及超建部分随房屋总价一起转让。”刘助民、张杏枝所称一楼过道是公用过道，与四楼以上的楼顶房屋均不在出卖范围内，与合同约定以及日常生活经验不符，本院不予采信。关于房屋买卖合同的效力。本案中，南边的一间四层房屋有产权证，北边的一间四层房屋未办理产权证。就未办理产权证的一间四层房屋买卖效力问题，虽然我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条规定属于行政管理的范畴；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。依法登记只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件。本案中，双方当事人均具有缔约能力，对于房屋的结构及权属情况没有产生误解，合同内容是是双方当事人真实意思的表示，而且买方交清了购房款，卖方已交付了房屋，《房屋买卖合同》应当认定为合法有效。至于刘助民、张杏枝认为《房屋买卖合同》约定的价格过低，显失公平、可以撤销，刘助民、张杏枝可另行主张。关于本案案由。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系来确定。本案系项泽琪、陈建琴主张其合法享有的物权受到侵害而提出诉讼请求，一审法院确定案由为排除妨害纠纷并无不当。综上，刘助民、张杏枝的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘助民、张杏枝负担。本判决为终审判决。审判长  黄谷审判员  左红审判员  高平二〇一九年十二月十九日法官助理丁娟书记员吴杰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。