湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初4289号原告：凌怡，女，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：罗晚华（原告凌怡的母亲），女，汉族，住平江县。委托诉讼代理人：刘远江，湖南汉昌律师事务所律师。被告：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：林家新，执行董事兼总经理。原告凌怡与被告岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日作出（2018）湘0602民初3444号民事判决。东辉公司不服该判决，提出上诉。岳阳市中级人民法院以被告已和他人签订诉争房屋买卖合同，无法再履行和原告的买卖合同为由，将案件发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗晚华、刘远江到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌怡请求本院判令被告东辉公司：1.继续履行合同，协助原告办理网签、房屋按揭及房屋产权登记手续；2.承担诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求判令诉争房屋为原告所有。案件发回重审后，原告申请变更诉讼请求，请求判令：1、被告按照4651元/㎡价格重新提供同类型规格的房源；2、解除购房合同，由被告退还原告包含房屋维修基金及其他税费在内的已付购房款101009元，并按照年利率24%标准承担自2017年4月17日至全部返还之日止的利息、自2019年6月17日起至判决书生效之日止的房租24000元，并承担将诉争房屋转卖的赔偿责任101009元；3、被告赔偿原告无法继续履行合同的直接差价损失246641.24元；4、被告承担诉讼费用。在本案诉讼过程中，原告自愿放弃了第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求中房租损失变更为10800元。事实和理由：2017年4月7日，原、被告签订了一份《某某认购协议》，约定原告以4651元/㎡的价格认购被告开发的东某某7栋1201号房屋。原告依约支付了首付款，但被告一房二卖，与原告签订的合同已无法继续履行。被告东辉公司未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2017年4月7日，原告（乙方）凌怡与被告（甲方）东辉公司签订了一份《某某认购协议》，约定：乙方认购甲方开发建设的东某某号房屋，建筑面积96.76㎡，房屋用途为住房；房屋优惠后的单价为4651元/㎡，总房款为450000元；乙方签订本协议时支付定金10000元；首付款为90000元，乙方在2017年（月、日为空白未填写）前付清首付款（含定金）并同时签署正式的商品房买卖合同，剩余购房款在签署商品房买卖合同30日内以银行按揭贷款或者公积金按揭贷款方式一次性支付；双方还就其他事项进行了约定。被告开发的该工程项目办理了预售许可证，预售许可证载明的项目名称为某某。合同签订当日，原告向被告支付首付款90000元及房屋维修基金、印花税、抵押登记费等其他费用11009元。原告付款后，双方未签订正式的商品房买卖合同。另查明，被告于2016年12月17日与案外人杨某、伍某某签订了诉争房屋的买卖合同，本院于2018年11月20日作出（2018）湘0602民初3400号民事判决，判决该合同继续履行。原告主张，因被告不能及时交付房屋，其于2019年2月21日和陈某某签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年2月21日至2020年2月21日，年租金10800元。原告提供了租赁合同及付款凭证。判决的理由与结果本院认为，原告凌怡与被告东辉公司于2017年4月7日签订的《某某认购协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告在该认购协议中明确约定了房屋所在位置、建筑面积、单价、付款方式等内容，且原告支付了约定的首付款，因此，《某某认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。被告故意隐瞒事实，在将诉争房屋出售给原告之前已经和他人签订了诉争房屋预售合同，且该合同经本院判决继续履行，故《某某认购协议》已实际无法继续履行。被告的行为已构成违约，原告有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定请求解除合同、由被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故此，对原告要求解除《某某认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。在原告已支付款项中，90000元为购房款、11009元为其他费用，故对原告请求被告退还101009元并支付利息、承担已付购房款赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张的年利率24%利息标准过高，本院酌情按照银行同期贷款利率予以认定；原告支付的其他费用不属于向被告支付的购房款，已付购房款只能按90000元计算，故已付购房款的赔偿责任只能按90000元认定，对超出部分本院不予支持。《某某认购协议》未约定交付诉争房屋的时间，对原告要求被告赔偿因逾期交付房屋产生的租金损失10800元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿因无法继续履行合同产生的房屋差价损失246641.24元，因原告未交清全部购房款，也未提供相关证据予以证明，本院不予支持。被告不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告凌怡和被告岳阳东辉房地产开发有限公司2017年4月7日签订的《某某认购协议》；二、被告岳阳东辉房地产开发有限公司退还原告凌怡购房款90000元、其他购房费用11009元，共计101009元，并按照同期银行贷款利率标准支付自2017年4月7日至债务实际清偿之日止的利息；三、被告岳阳东辉房地产开发有限公司赔偿原告凌怡一倍已付购房款90000元；以上二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告凌怡的其他诉讼请求。案件受理费9183元，财产保全费3270元，共计12453元，由原告凌怡负担5675元，由被告岳阳东辉房地产开发有限公司负担6778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  方 婧人民陪审员  黄晓木二〇一九年十二月三十日书 记 员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买吗合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。