成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初12050号 原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司,住所成都市锦江区书院西街1-33号。 法定代表人：王顺丽，总经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：高泽勤，男，1975年9月13日出生，汉族，住所成都市锦江区。 被告：黄利，女，1978年9月24日出生，汉族，住所成都市锦江区。 成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦公司）与高泽勤、黄利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。嘉诚新悦公司的委托诉讼代理人陈柏霖，高泽勤、黄利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉诚新悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令高泽勤、黄利支付2015年2月至2019年9月30日的物业服务费98717.05元；2.判令高泽勤、黄利支付违约金（自欠费之日起，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准计算至付清之日止）；3.判令高泽勤、黄利支付水费212.1元、生活垃圾处理费120元。事实与理由：高泽勤、黄利所嘉诚新悦公司系管理的绿地锦天府6栋2单元2202号房屋的业主，嘉诚新悦公司在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与高泽勤、黄利签订了《前期物业服务协议》，约定住宅按建筑面积5.8元/平方米/月收取物业服务费，欠费后按照每日万分之五收取滞纳金。嘉诚新悦公司提供物业服务期间，高泽勤、黄利从2015年2月起一直未缴纳物业服务费。经多次催告，高泽勤、黄利仍未缴纳。 高泽勤、黄利辩称：2016年10月9日收房入住，物业服务费应从2016年10月9日起计算。收房入住后，嘉诚新悦公司承诺先住，有问题整改后再说，但嘉诚新悦公司一直拖延，直到2017年10月才整改，整改期间在外租房居住，双方协商解决，嘉诚新悦公司每次协商均以上报没有结果相推脱。故拒绝交纳物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 一、高泽勤、黄利系位于成都市锦江区6幢2单元22层2202号住宅（建筑面积共308.34平方米）业主。 二、2013年9月30日，嘉诚新悦公司与高泽勤、黄利签订《绿地锦天府前期物业服务协议》，主要约定：物业编号为绿地锦天府小区6栋2单元22层2202号，建筑面积为308.34平方米。本协议有限期限自双方签章之日起至2018年12月31日止，但1.协议期内，绿地锦天府小区业主大会成立且小区业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务协议（合同）时，本协议自动终止；2.如协议到期，未出现上述前述之情形，同时物业公司同意继续履行本协议时，小区业主大会未形成终止物业公司提供物业服务的相关决议，本协议继续有效。同时第九条约定，业主同意本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层电梯住宅的物业服务费为5.8元/月/平方米。第十一条第一款约定，业主应自业主与绿地锦天府小区建设单位签署的《商品房买卖合同》约定的物业（房屋）交付之日之次日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于约定的交付时间，业主应自实际交付之日的次日起交纳物业服务费）。具体交纳日期：（1）业主收房当年度（第一年），业主收房时一次性缴纳首年度物业服务费；（2）业主收房次年度起，业主每年分二期向物业公司交纳物业费，具体交付日期：业主应予每年1月1日-1月31日交纳上半年物业服务费；7月1日-7月31日交纳下半年物业服务费；（3）业主违反约定逾期交纳物业费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向物业公司支付逾期交纳违约金。第十一条第四款约定，由物业公司代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费，居民用户交纳垃圾处理费每月每户8元。第十二条约定，物业公司接受供水、电等单位委托代收费，业主应须于次月20日前向物业公司交清相关费用，逾期未交，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向物业公司支付逾期交纳违约金。 三、上述合同签订后，因案涉房屋存在质量问题，高泽勤、黄利拒绝验收房屋。高泽勤、黄利举示的《绿地锦天府收房流程表》载明的收房时间为2016年10月9日。同日，高泽勤、黄利验收房屋后，列举了房屋存在瑕疵的部位，并交售房单位工作人员杨超签字予以确认。审理中，高泽勤、黄利确认实际交房和入住房屋的时间为2016年10月9日。入住后，案涉房屋再次发生质量问题，影响居住使用，期间，黄利多次与嘉诚新悦公司工作人员沟通解决。高泽勤、黄利以案涉房屋质量问题为由，未支付2016年10月9日至2019年9月30日的物业服务费合计63844.88元（308.34平方米×5.8元/月/平方米×35个月﹢308.34平方米×5.8元/月/平方米÷30天×21天）及此期间产生的水费212元、生活垃圾处理费120元。 上述事实，有《绿地锦天府前期物业服务协议》、催收照片、《绿地锦天府收房流程表》、保修单、整改通知单及当事人庭审笔录在案予以佐证。 本院认为：嘉诚新悦公司与高泽勤、黄利签订《绿地锦天府前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”鉴于物业服务具有综合性、公共性的特征，业主拒交物业费应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵。服务过程中的出现偶发性、局部性瑕疵，业主理应通过向物业服务企业反映、投诉协商解决问题，以此提升物业服务企业服务水平，而不应当采取拒交物业费的方式进行对抗。具体而言，因案涉房屋质量问题，属于开发商的原因所致，并非直接归因于嘉诚新悦公司在提供物业服务过程中发生，倘若因房屋质量存在问题，导致产生损失，高泽勤、黄利可基于与开发商存在的房屋买卖合因关系，另案诉讼。嘉诚新悦公司为整个小区提供了物业后，高泽勤、黄利应支付相应时段的物业服务费。根据审理查明的事实，高泽勤、黄利实际接收案涉房屋的时间为2016年10月9日。故对嘉诚新悦公司要求高泽勤、黄利支付2016年10月9日至2019年9月30日的物业服务费63844.88元、水费212元、生活垃圾处理费120元范围内的诉请，符合合同约定，本院予以支持，超出部分不予支持。同时，嘉诚新悦公司作为前期物业服务企业，与开发商联系紧密，在案涉房屋出现质量问题，高泽勤、黄利向嘉诚新悦公司工作人员反映后，嘉诚新悦公司未能及时、有效协调开发商解决，存在不当。故对嘉诚新悦公司要求高泽勤、黄利支付逾期支付物业费违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、高泽勤、黄利于本判决生效之日起十日内支付成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司物业服务费63844.88元、水费212元、生活垃圾处理费120元。 二、驳回成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3074元，减半收取计1537元，由嘉诚新悦公司负担835元，高泽勤、黄利负担702元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏小应 二〇一九年十二月二十三日 书记员  王 坤