北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1353号原告：北京市新宏状元餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路甲11号二层。法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人：陈兆媛，该公司员工。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。被告：北京冯氏伟业商贸有限公司，住所地北京市房山区拱辰南大街1号3层314-5。法定代表人：冯旭伟，执行董事。委托诉讼代理人：熊朝国，该公司员工。委托诉讼代理人：于晓东，系公司员工。原告北京市新宏状元餐饮管理有限公司（以下简称新宏状元公司）诉被告北京冯氏伟业商贸有限公司（以下简称冯氏伟业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新宏状元公司的委托诉讼代理人俞延彬，被告冯氏伟业公司的委托诉讼代理人于晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新宏状元公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告支付的保证金58217元；2.判令被告立即向原告支付违约金58217元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月3日，原、被告双方签署《租赁合同》（简称“合同”），约定被告将位于北京市房山区×街×号×室房屋（简称“房屋”）租赁给原告作为经营餐饮使用，合同对租赁期限、交房日期、租金、保证金、合同的变更、终止与解除等进行了详尽约定，其中第5.2条约定：“甲方（即本案被告）应于2017年12月1日前将房屋腾空交付乙方进场施工，该房屋交付时应满足本合同附件六约定的工程条件，且项目所在地工商机关收取乙方所递交的办理营业执照相关文件并给出可办理营业执照的回执。……”第12.4条约定：“甲方提供乙方办理营业执照所需的必要材料……如甲方在乙方提出请求后一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延。乙方亦有权选择单方面解除本合同约定之租期及免租装修期相应顺延。乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方一切损失。”第12.14条约定：“甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍然无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元。”合同签订后，原告依约履行缴纳房屋租赁保证金（2017年11月9日支付保证金58217元）等各项合同义务。2017年12月11日，原告办理工商证照的请求被北京市工商行政管理局房山分局驳回批复。故，原告基于合同约定及相关法律规定，即决定行使合同解除权，终止与被告的《租赁合同》，并要求被告双倍退还租赁保证金。但被告始终置之不理，以各种理由推诿拒付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。冯氏伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，新宏状元公司不具备单方解除合同的约定条件。1、《租赁合同》12.4条约定，甲方（冯氏伟业公司）在乙方（新宏状元公司）提出请求后一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延。乙方亦有权选择单方面解除本合同、并要求甲方赔偿乙方的一切损失。相对于本案来说，冯氏伟业公司一没有无理拒绝提供相关材料，二没有拒绝配合办理相关证照，三没有导致乙方无法办理相关证照，固然不具备乙方单方解除合同的约定条件。2、《租赁合同》14.4、14.4.1、14.4.2、14.4.3、14.4.4、14.4.5条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：一是未按约定时间交付该房屋达六十日的；二是交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；三是不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；四是交付的房屋危及乙方人员安全或者健康的；五是甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能实现本合同目的的。相对于本案来说，甲方不具有上述情形。3、工商房山分局驳回新宏状元公司办理工商证照请求的原因是：住所未写到房间分割号。而涉案房屋此前为咖啡厅，房号为×号-×，有已注销的咖啡厅营业执照复印件为证。显然不是甲方原因所致。4、工商房山分局2017年12月11日驳回新宏状元公司办理工商证照请求后，冯氏伟业公司立马请求为其代办并于12月18日致函新宏状元公司提供相关资料给予免费代办，结果遭到拒绝。足见新宏状元公司此时已无履行合同的诚意，错不在我方。第二，涉案房屋不存在无法办理营业执照的情形，冯氏伟业公司无须双倍返还保证金116434元。《租赁合同》12.14条规定：2017年12月5日乙方仍然无法办理营业执照，甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元。而本案中，乙方至2017年12月10日前仍在办理营业执照之中，且不存在无法办理之情形，固然不适用本条要求双倍返还保证金之约定。第三、新宏状元公司任意解除合同应向冯氏伟业公司支付174652.5元补偿金，减除已付保证金58217元，还应支付116435.5元。《租赁合同》6.1.1条、14.6条规定：该房屋月租金总计58217.5元；乙方有权经提前两个月书面通知甲方终止本租赁合同，但乙方应向甲方支付3个月的租金作为补偿（如有保证金，可由甲方在保证金中直接扣除相应部分）。本案中，新宏状元公司不因甲方原因而主张解除合同，按约定应向冯氏伟业公司支付三个月的租金作为补偿。第四，新宏状元公司怠于办证而任意解除合同的行为，给冯氏伟业公司造成了较大损失。1、冯氏伟业公司为履行合同，已于2017年11月25日停止咖啡厅营业，除应付租金及相关费用之外，日减少利润3000元。2、冯氏伟业公司为保证合同履行，已投入大量的人力、物力、财力，初步估算损失已达二十余万元。3、新宏状元公司违约解除合同，使冯氏伟业公司减少合同预期收益百万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月3日，冯氏伟业公司（出租方、甲方）与新宏状元公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方的房屋（以下简称“该房屋”）坐落于北京市房山区×街×号×室；该房屋所占土地的土地使用权系以购买方式取得；该房屋类型为综合，房屋结构为框架结构，租赁面积为295平方米；甲方对该房屋享有转租权，甲方或其代理人应在签约时向乙方出示甲方与房屋所有权人签订的房屋租赁合同以及房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证原件供乙方核对，并将其复印件及该房屋产权证的复印件交于乙方；前述房屋租赁合同复印件、同意转租的书面凭证复印件、该房屋产权证的复印件及甲方营业执照（企业）/身份证明（自然人）复印件共同构成本合同的附件一；房屋用途：该房屋用途为商业（可用于经营餐饮，并能办理环保及消防等各项审批），甲方应将其营业执照复印件（企业）或身份证复印件（自然人）及该房屋用途以书面形式向乙方提交，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；乙方向甲方承诺租赁该房屋用于开设宏状元及/或快乐蜂餐饮集团旗下其他餐饮品牌餐厅（以下简称为“餐厅”）；甲方向乙方保证，该房屋能满足本合同的约定及本合同提及的乙方经营范围的需要，甲方并保证拥有完全的资格和权利将房屋按本合同约定出租给乙方；甲方房产应符合消防、环保要求及餐厅经营的其他要求，取得消防、环保验收许可证件及其它相关证件（如有），非因乙方原因造成乙方不能通过消防、环保等验收并无法取得消防、环保许可证件的，由甲方负责解决，如因此导致乙方无法如期开业的，本合同第5.1条约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦可选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；该房屋的租赁期限共8年，租赁期限起始日为免租装修期届满日之次日，（以下简称“租赁期间”），免租装修期为45天，即：自房屋交接日始，至房屋交接日后45日止，免租装修期内，乙方免付租金及物业管理费；交房日期：甲方应于2017年12月1日前将该房屋腾空交付乙方进场施工，该房屋交付时应满足本合同附件六约定的工程条件，且项目所在地工商机关收取乙方所递交的办理营业执照相关文件并给出可办理营业执照的回执，如甲方不能按照本合同约定的时间交付该房屋或届时该房屋不具备本合同附件六约定的工程条件，则甲方应提前二十个工作日书面告知乙方，租赁期限及免租装修期相应顺延，如在2017年12月10日前甲方仍无法交付该房屋或该房屋仍未符合本合同附件六约定的工程条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应比照本合同15.2.2项的约定承担违约责任；该房屋租金支付方式：固定租金：按照实测建筑面积计算，月租金总计为人民币58217.5元，年租金总计为人民币698610元；租金以人民币结算，自乙方餐厅开始营业之日，或第5.1款约定的免租装修期届满日之次日（以两者中较迟者为准）起算（以下简称“租金起算日”）；甲方有下列情形之一的，应相应免除乙方租金：1.延期交房的，2.因甲方原因造成乙方无法如期开业的，3.本合同项下约定的其他免除租金的情形；保证金：甲、乙双方约定，在双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即人民币58217.5元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁合同期满或合同终止、解除后一周内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数归还乙方，如甲方从租赁保证金中扣除了乙方应承担的费用或租金，应向乙方提供相应的明细供乙方确认；甲方责任：甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的租赁房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证，否则，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；提供乙方办理营业执照所需的必要材料（包括房屋产权证、房屋租赁许可证、营业执照复印件等），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证，如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍旧无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元；有下列情形之一的，本合同终止，甲方在本合同终止后三个工作日内退还乙方已支付的所有费用：1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；3.该房屋因不可抗力而发生毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；4.乙方餐厅经营所需的证照/批复，包括但不限于环保、消防、卫生及营业执照等无法办理；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：1.未按约定时间交付该房屋达六十日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4.交付的房屋危及乙方人身安全或者健康的；5.甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能实现本合同目的的；违约责任：由于一方违约，造成另一方不能履行或不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失；甲方违约责任：甲方未按合同规定提供合法营业场地，致使乙方不能正常营业的，甲方应赔偿乙方一切损失；除非不可抗拒因素，甲方应确保在乙方营业时间内租赁房屋具备持续的、不间断的、能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的水、电等各技术条件的供应，甲方未按合同约定提供或擅自截断水、电、煤、中央空调等有关公用设施，造成乙方停业的，应赔偿乙方所受损失；如连续停业超过24小时，经双方协商仍无法解决的，乙方有权要求免除相应租金并索赔；如因甲方原因超过15天仍未恢复供应，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时甲方应每日按月租金的万分之一的标准支付罚金；乙方违约责任：在甲方不存在任何违约的情况下，乙方延期支付租金及水、电、煤气等费用的，每逾期一天，应按所拖欠款项的万分之一向甲方支付逾期付款的违约金；合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，新宏状元公司支付了租赁保证金58217.5元，冯氏伟业公司出具了收据。2017年12月11日，北京市工商行政管理局房山分局驳回了新宏状元以北京市房山区拱辰南大街1号2层214房屋地址设立公司登记的申请，审批意见为：住所是否有分割，请写到房间分割号。2017年12月12日，冯氏伟业公司向新宏状元公司出具了《沟通函》，内容为：“北京市新宏状元餐饮管理有限公司领导您好，北京冯氏伟业商贸有限公司收到贵公司解约通知感到非常惋惜，针对贵公司良乡中路店项目办照事宜进展缓慢，耽搁贵司店铺开业计划表示十分抱歉。本公司自与贵公司签订租赁合同之日起一直积极配合各部门协调注销原有营业执照，由于大兴区火灾造成政府各部门紧急召开会议，耽搁十几天时间不能盖章注销，现在已经办理完毕。因此耽搁贵公司办理新的营业执照，延误贵公司开业计划。现在我公司愿意无偿帮助贵公司代办营业执照，餐饮服务许可证和环评手续等事宜，由此耽搁时间我司愿意将免租期相应顺延。期望与贵公司继续合作，我们有诚意也有信心协助贵公司办理好接下来的一切事宜。”2017年12月18日，新宏状元公司向冯氏伟业公司出具了《公函》，内容为：“我司（北京市新宏状元餐饮管理有限公司）于2017年11月3日与贵司签订良乡大角生活广场《租赁合同》，并且我司认真履行合同相关约定，按时支付了保证金58217元。根据《租赁合同》中第12.3条、第12.4条之约定，甲方应于乙方交缴保证金后10个工作日内完成原址工商营业执照注销，并可由乙方新办相关证照。如甲方未在规定时间内完成此项工作，乙方将有权终止合同，并按第12.14条赔偿我司相关损失。2017年12月11日我司外联证照部已得到工商局驳回批复，由于贵司房屋分隔未到工商所进行备案，影响我司开店流程顺利开展。综上所述，我司已无法容忍贵司对合同履行之态度，鉴于贵司违约在先，我司现有权要求贵司于2017年12月23日前按合同第12.14条约定双倍退还保证金，终止租赁合同。”2018年3月14日，新宏状元公司向冯氏伟业公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为：“2017年11月3日，我公司与贵公司就北京市房山区×街×号×室房屋租赁事宜签订《租赁合同》（以下简称租赁合同），由我公司租赁该房屋用于开设宏状元餐厅。……《租赁合同》签订后，我公司已经依约履行缴纳房屋租赁保证金等各项合同义务，在2017年11月9日支付了保证金58217元。但在2017年12月11日，我公司办理工商证照的请求仍得到北京市工商行政管理局房山分局驳回批复。此后，我公司即决定行使合同解除权，终止与贵公司的《租赁合同》，要求贵公司双倍退还租赁保证金。然而，贵公司始终置之不理。鉴于此，我公司再次书面函告贵公司如下：解除与贵公司签订的《租赁合同》，请贵公司在收到本函后五个工作日内双倍赔偿北京市新宏状元餐饮管理有限公司所缴纳保证金共计人民币116434元。特此函告。”后双方因协商解除租赁合同、退还保证金及支付违约金事宜未达成一致，新宏状元公司诉至本院，要求冯氏伟业公司退还保证金并支付违约金。庭审中，针对冯氏伟业公司答辩中提出的要求新宏状元公司给付补偿金是否提起反诉，冯氏伟业公司表示不提起反诉。另查，北京良乡鑫玛泰商贸有限公司住所地为北京市房山区×街×号×层×。在新宏状元公司与冯氏伟业公司签订合同至本案诉讼期间，该公司一直注册在上述地址。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，新宏状元公司与冯氏伟业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，根据合同约定，“甲方责任：……提供乙方办理营业执照所需的必要材料（包括房屋产权证、房屋租赁许可证、营业执照复印件等），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证，如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失”，“有下列情形之一的，本合同终止，甲方在本合同终止后三个工作日内退还乙方已支付的所有费用：……乙方餐厅经营所需的证照/批复，包括但不限于环保、消防、卫生及营业执照等无法办理”，租赁合同签订后，因冯氏伟业公司未将涉案房屋地址内注册的公司迁出而导致新宏状元公司无法在涉案房屋地址内注册公司，新宏状元公司已经按照合同约定向冯氏伟业公司发出解除通知书，故双方之间签订的《租赁合同》已经解除。第三，根据合同约定，“保证金：甲、乙双方约定，在双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即人民币58217.5元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁合同期满或合同终止、解除后一周内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数归还乙方，如甲方从租赁保证金中扣除了乙方应承担的费用或租金，应向乙方提供相应的明细供乙方确认”，现双方所签订的租赁合同已经解除，且无抵扣应由乙方负担的费用、租金等情形，故冯氏伟业公司应按照合同约定将收取的租赁保证金退还新宏状元公司。第四，因冯氏伟业公司未将涉案房屋地址内注册的公司迁出而导致新宏状元公司无法在涉案房屋地址内注册公司，冯氏伟业公司的行为已构成根本违约，故冯氏伟业公司应承担相应的违约责任；对于违约金的数额，根据合同约定，“甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍旧无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元”，本案中冯氏伟业公司未按照约定在2017年12月5日前提供能够办理营业执照的条件，故应按照保证金的数额向新宏状元公司支付违约金。第五，对于冯氏伟业公司辩解涉案房屋不存在无法办理营业执照的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京冯氏伟业商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京市新宏状元餐饮管理有限公司保证金58217元；二、北京冯氏伟业商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向北京市新宏状元餐饮管理有限公司支付违约金58217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629元，由北京冯氏伟业商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  孟昭志人民陪审员  王静彦二〇一九年十二月五日书 记 员  刘欣然