山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13573号原告：烟台万和物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福东路69号。法定代表人：史本义，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：王伟凡，男，1987年9月26日出生，汉族，烟台港集团有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。原告烟台万和物业管理有限公司与被告王伟凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘畅、被告王伟凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2016年7月31日至2019年12月31日期间的物业费（含电梯费）7159.20元(房屋建筑面积116.41平方米，按照每月每平方米1.50元的标准计算41个月），并以7159.20元为基数，自2019年2月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率的130%的标准向原告支付违约金。事实和理由：2013年11月23日，被告购买了坐落于烟台市芝罘区幸福东路69号萬泰花苑二期18号楼1301号房屋（下称涉案房屋）。2016年7月31日，被告办理了房屋交付入住手续，并与原告签订了《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》，正式由原告向被告提供物业服务。被告应遵守物业协议的约定向原告支付物业服务费用，但被告拖欠原告物业服务费至今，原告多次催要未果。被告辩称：按照物业服务协议约定，被告不需要向原告支付物业费。按照前期物业服务协议第三条第一款的约定，物业费应自开发商交付之日起开始计算物业费，被告认为根据城市房地产管理办法、合同法、建筑法的规定，工程竣工验收合格后方可交付使用，根据消防法规定，商品房有消防强制验收的规定，目前涉案小区包括消防在内的多项工程未通过验收，所以涉案小区不具备交付条件，虽然被告已经入住，但是并不属于交付，因开发商未交付，所以被告没有交纳物业费。被告的房屋有小棚，目前为止，小棚也没有交付，小棚是被告房屋的一部分，同样可以证明被告购买的商品房至今未交付。既然未交付，按照前期物业服务协议的约定，被告没有交纳物业费的理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:原告具备三级物业服务资质，系烟台市芝罘区萬泰花苑小区的物业服务企业。被告系涉案房屋（建筑面积116.41平方米）的业主。2016年7月31日，原、被告在签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务，纳入物业管理范围内的物业，不论是否入住，被告应从开发商交房或交付之日（另有约定除外）起，开始向原告交纳各项物业管理服务费用。物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，电梯运行费（含日常维护费、管理）按建筑面积每月每平方米0.30元收取。被告应在接房时预交一年的物业管理服务费和电梯运行费。此后被告应于每年一月份预交当年的各项费用，逾期按每日千分之五交纳滞纳金。本协议中前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。当日，被告办理了涉案房屋的钥匙领取和验收手续。被告未向原告缴纳2016年7月31日至2019年12月31日期间的物业服务费。另查，涉案小区至今未成立业主委员会。本案庭审中，为证明其辩解主张，被告提交了以下证据：1、原、被告签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》一份，证明因商品房未交付，被告不应该交物业费。再者，根据协议第三条第二款规定，即使不支持被告的第一条观点，物业管理服务费应该根据备案标准进行收费，经被告了解原告未向相关部门进行备案，因原告缺少必要法定的具备的手续，所以被告没有交纳物业费的义务。假设被告了解的情况有误，根据服务协议第二条第一款的规定，业主需要与甲方签订前期物业服务协议后业主方可入住，该协议该条款明显带有强迫性，违背了平等自愿的原则，被告是在被强迫的情况下签订了不平等的前期物业服务协议，不具备有效性。如果法院不支持被告的观点，根据物业管理服务协议，原告应提供的物业管理内容包括要保持排水畅通无积水，而原告对地下车库排水不及时。原告应提供绿化管理服务，但是原告是在2019年年初才提供了绿化，虽然这是开发商的问题，但原告不应该收取相应的绿化管理服务费。原告应对进入小区的任何车辆进行管理，确保停车秩序及车辆通行安全，但原告未按协议约定做到。原告应提供消防管理服务，目前为止，消防未通过验收，虽然这是开发商的问题，但是原告不能按照原约定收取消防管理服务费。原告应对重点部门实施24小时监控，涉案小区的监控系统也是2019年才提供，虽是开发商的问题，但是原告不应该按协议约定收取相应的智能监控服务费。原告应有突发事件处置方案，原告未提前做到应急准备工作，不应该按照协议约定收取相关的治安维护费用。根据2018烟价108号文第四条第三款规定，在物业服务公共费以外，物业企业不得收取电梯费，故原告不应该收取0.30元的电梯运行费。电梯到期原告未进行年检，未按照服务协议约定进行电梯运行管理，被告方不应该交纳电梯运行费用。综上，原告违约在先，未能按合同约定提供有效的管理服务，被告不应任何违约赔偿责任，原告不应当按照原约定的1.50元标准进行服务费收取。2、《萬泰花苑二期小棚使用权销售专用协议》一份，证明涉案房屋未交付，被告不应该交纳物业费。3、落款日期为2015年12月30日、加盖“烟台萬泰实业有限公司”印章的《关于业主所提问题的答复》的照片一张，答复中载明“2016年5月30日交付。如不能按期交付，每延期一个月减免业主半年物业费，以此类推”，证明原告的法定代表人向业主承诺延期交房一个月顶半年物业费，至今房屋仍未交付，延期42个月，合计应抵顶被告物业费21年。4、照片打印件七张，证明原告服务不到位、电梯未年检、排水不及时、停车秩序混乱，严重影响安全。5、2019年12月3日手机拍摄的视频一段，证明电梯未进行年检。原告质证称：对于证据1的真实性没有异议，对于证明内容有异议，被告主张的内容多次运用了如果、假设，但是没有证据予以证实，其主张本身不能成立。被告在答辩中及举证中均陈述被告应从交房或者交付之日支付物业费，被告庭审中已经认可交房，应从被告认可的日期即2016年7月31日起向原告支付物业费；原告主张物业费的价格1.50元是原、被告双方自愿签订的内容，被告主张未达标未备案，应当提供相应的证据予以证实；被告在主张消防、绿化等相关设施的建设时均自认相关的建设并不是由原告承担而是由开发商承担，对于被告主张的消防等服务费，因具体的金额构成不确定，服务协议中也未有约定，对此，被告主张不能成立，被告也未有证据证实其主张；被告陈述的2018年108号文对服务协议并不产生任何法律干涉效力，物业服务协议签订时间是2016年，在原、被告未重新签订物业服务协议前，被告均应按照物业服务协议的约定履行其物业费交付义务。对于证据2的真实性及证明内容均不予认可，该小棚的业主并非被告，被告只是具有使用权，其主张与本案无任何关联性。对于证据3的真实性及证明问题均有异议，该证据落款处为“烟台萬泰实业有限公司”，根据合同的相对性，该答复与本案并无任何关联性。对于证据4的真实性及证明问题均有异议，无法核实其真实性，无法核实其照片中的真实时间和地点，无任何原始载体，就证据本身不具有证明力，不应予以采信。对证据5的真实性及证明内容均有异议，无法确定其地点以及被告所主张的内容，证据本身不具有证明力，不应采信。本院认为，原、被告签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。被告虽称该协议系被强迫签订，但未对此提供证据证实，本院对被告该主张不予采纳。原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告于2016年7月31日办理了涉案房屋的钥匙领取和验收手续，自当日开始接受原告提供的物业服务，故原告要求被告支付2016年7月31日至2019年12月31日期间的物业服务费7159.20元，于约有据，与法相合，本院予以支持。被告虽称原告提供的物业服务不到位，但未能提供充分证据证实原告在提供物业服务过程中存在根本违约行为；被告提供的《关于业主所提问题的答复》系照片，在原告不予认可的情况下，被告未能提供上述答复的原件以证实其真实性，本院对该证据不予采信，对被告上述拒缴物业服务费的辩解，本院不予采纳。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：限被告王伟凡于本判决生效之日起10日内向原告烟台万和物业管理有限公司支付2016年7月31日至2019年12月31日期间的物业服务费（含电梯费）7159.20元；二、驳回原告烟台万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王伟凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告王伟凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇一九年十二月十八日书记员 徐姗（代）