内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4441号上诉人（原审原告）贾某，男，1981年12月2日出生，住宁城县。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：张某1、张某2，内蒙古全兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁城县头道营子实验小学，住所地：宁城县甸子镇头道营子村。法定代表人：高某，系校长。委托诉讼代理人：张某3，男，1960年7月28日出生，汉族，住宁城县。公民身份号码：×××被上诉人（原审被告）孙某，男，1982年9月14日出生，住宁城县。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：胡某，内蒙古蒙和律师事务所律师。上诉人贾某因与被上诉人宁城县头道营子实验小学、孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁城县人民法院（2019）内0429民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾某的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持贾某的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定部分事实、采信证据及适用法律错误。贾某与孙某相识多年，曾先后在凌源、宁城等地为孙某承包的建筑工程施工。2013年，孙某使用宁城中城建筑公司资质，以其第七项目部名义、垫资方式，为宁城县头道营子实验小学建设附属用房。该工程项目完工后，头道营子小学将临街17、18号两个商厅折价抵付孙某工程款，孙某随即将上述两个商厅抵付贾某施工费，因该房屋属于国有资产，不能直接办理买卖手续，故与贾某办理了房屋租赁手续。孙某为与头道营子小学结算工程款，与贾某结算其应付施工费，要求贾某、迟海波于2013年11月28日向其出具一枚金额为62万元欠据作为结算记账凭证。2014年4月17日，贾某与头道营子小学签订了《楼房租赁合同书》及《楼房租用补充协议》，租赁期限为35年，同日，孙某又要求贾某向其出具已将62万元租赁费支付给孙某的证明，并交头道营子小学，至此三方完成以房抵债行为。2018年12月10日，孙某持贾某、迟海波于2013年11月28日向其出具的记账凭证--欠条，以民间借贷为由起诉贾某及迟海波，后孙某撤诉。2019年3月11日孙某持此欠据起诉贾某，要求给付房屋租赁费，该案中止审理。2019年4月23日，贾某因孙某反悔，不履行三方抵债协议，向宁城县人民法院起诉要求依法解除与头道营子小学签订的实为买卖的《楼房租赁合同书》及《楼房租用补充协议》。通过以上事实表明，涉案欠据并非真正意义上的债权债务凭证，贾某及迟海波既未借过孙某的钱款，也从未因其他原因欠孙某任何款项。同时，通过孙某两次起诉来看，亦属于孙某反悔，不履行三方抵债协议，从而导致贾某无法租赁此房屋，以物抵债合同目的当然无法继续实现。一审法院未查明涉案租赁商厅名为租赁，实为买卖之事实，在头道营子小学已认可租赁期限为35年的情形下，仍将涉案合同认定为租赁合同且合法有效，显然错误。根据合同法规定租赁合同期限超过20年部分当属无效，即使贾某与头道营子小学之间的合同为租赁合同，那么，此设定为35年租赁期限的合同，也不可能全部有效。故一审法院认定事实、采信证据及适用法律均有错误。被上诉人孙某答辩服判。被上诉人宁城县头道营子实验小学答辩服判。贾某向一审法院起诉请求：要求解除贾某于2014年4月17日与孙某、宁城县头道营子实验小学签署的《楼房租赁合同书》及《楼房租赁补充协议》，由孙某、宁城县头道营子实验小学承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，宁城县头道营子实验小学附属幼儿园临街附属用房由宁城县中城建筑工程有限公司承建，孙某为项目负责人，宁城县头道营子实验小学与承建方达成的协议，用房屋租赁费抵顶工程款。2014年4月17日，贾某与宁城县头道营子实验小学、宁城县中城建筑第七建筑项目部签订《楼房租赁合同书》，宁城县头道营子实验小学将现有的坐落在头道营子实验小学附属幼儿园临街附属用房二幢楼17、18号楼出租给贾某，租赁期为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日，签订合同之日一次性交纳租赁费用和履约保证金，总计628320元。2013年11月28日，贾某与迟海波向孙某出具620000元欠据一枚。2014年4月19日，孙某向头道营子实验小学出具收款证明,说明了头道营子实验小学附属幼儿园临街附属用房二幢楼17、18号楼租赁费628320元已经由贾某交付孙某抵顶楼房建筑费用，宁城县头道营子实验小学不再收取。现头道营子实验小学附属幼儿园临街附属用房二幢楼17、18号楼由贾某占有使用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。贾某与宁城县头道营子实验小学、宁城县中城建筑第七建筑项目部签订的《楼房租赁合同书》及贾某与宁城县头道营子实验小学签订的《楼房租赁补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，各方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，贾某有责任提供充分的证据证明其与被告签订的《楼房租赁合同书》存在合同解除的法定事由。关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。贾某未提供充分证据证明其与宁城县头道营子实验小学签订的《楼房租赁合同书》及《楼房租赁补充协议》存在上述解除合同的法定事由，且宁城县头道营子实验小学不同意解除合同，故一审法院对贾某解除合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾某的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，2014年4月17日，宁城县头道营子实验小学与贾某签订《楼房租赁补充协议》，约定“因头道营子实验小学附属幼儿园附属用房建设属于由学校组织建筑方垫资代建方式，为偿还建筑用款和保证用房者权益，在双方完全履行《头道营子实验小学幼儿园附属楼房租赁合同》的前提下，现补充协议如下：一、合同期满后，用房者可以使用房屋，但甲乙双方续签租赁协议，以第一次缴纳租赁费和履约保证金10%收取租赁费用，续租年限不低于15年。二、用房者（乙方）如果不再续租房屋，无条件退还给学校。三、其它事宜按国家相关法律法规执行”。其他的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，贾某上诉主张涉案《楼房租赁合同书》及《楼房租赁补充协议》“名为租赁，实为买卖”，对此，宁城县头道营子实验小学及孙某均不予认可，贾某所提交的证据亦不足以证明该主张，故本院不予采纳。贾某与宁城县头道营子实验小学、孙某不能就解除涉案《楼房租赁合同书》及《楼房租赁补充协议》协商一致，贾某应进一步就涉案合同应予解除承担举证证明责任。现贾某未能举证证明宁城县头道营子实验小学、孙某在履行租赁合同过程中存在违约行为致使不能实现合同目的。纵观本案，亦不存在合同欠缺继续履行条件或继续履行对贾某明显不公平的情形，故一审判决对贾某解除租赁合同及补充协议的诉讼请求未予支持并无不当。《楼房租赁合同书》约定租赁期限为20年，租赁期间届满后，承租方可以优先续租房屋15年，该约定并不违反法律规定，合法有效。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贾某负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 徐书文审判员 苏力德 二0一九年十二月二日书记员 苏日娜