山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初495号原告：邓颖奇，女，1976年4月24日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张霞，山东九齐律师事务所律师。被告：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。统一社会信用代码：91370600554384341A。法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金菊、衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。原告邓颖奇与被告烟台旺埠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张霞，被告委托诉讼代理人李金菊、衣淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12299元，并自2019年1月8日起至达到交房条件的实际交房日止仍以总房款290209元为基数按每日万分之二的标准向原告支付违约金；2.律师费3200元、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》及附件一补充协议，原告购买位于高新区房屋，原告依约支付购房款290209元。双方对交房时间、交房条件及逾期交房的违约责任等进行了详细约定。但因被告迟迟未能按约定向原告交付房屋，双方又于2016年6月14日签订《补充协议》，经计算被告共应支付逾期交房违约金自2013年12月31日起至2016年9月30日止，计1000天的违约金总额为58000元，抵顶小棚、车位各一个，并承诺2016年9月30日达到综合验收标准。若2016年9月30日达不到综合验收标准，被告继续按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现原告购买的房屋至今未达到综合验收标准，因此被告应向原告支付2016年10月1日起至2019年1月7日的逾期交房违约金48059元(828天)，因抵顶车位时原告有车位差额部分35760元，现与被告应支付违约金元相抵顶后被告仍应向原告支付逾期交房违约金12299元，并直至达到合同约定条件的实际交房日止仍应继续支付违约金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告烟台旺埠置业有限公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金没有事实依据。1、涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，被告在通知原告接房之后，不需再承担逾期交房的违约责任。被告与原告签订的商品房买卖合同附件一补充协议第七条明确约定：房屋交付条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。涉案房屋已于2014年7月27日经上述五家单位的验收合格，达到约定的交付使用条件。被告亦于2014年9月30日前通过电话、EMS等方式通知原告接房，但原告拒不接房，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款第三项的约定，由此产生逾期交房责任应由原告承担。2、被告已承担了超出合同约定的逾期交房违约责任，无需再承担逾期交房违约责任。为了敦促原告接房，被告于2016年6月14日与原告签订《补充协议》，被告不仅依照合同约定承担了2014年9月30日前逾期交房违约金，还在协议中做出巨大的让步，同意承担2014年10月1日至2016年9月30日期间的逾期交房违约金。二、退一步讲，即使原告主张的逾期交房违约金有事实依据，原告主张的月逾期交房违约金达1741元，远远超出同地段同类毛坯房屋月租金600元(该数据来源于58同城)，请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第十六条之规定，以涉案房屋的月租金为标准调低违约金。三、原告主张的律师费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2012年10月11日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第121010200071号）及补充协议，约定原告购买被告开发的三兴·御海城26#住宅楼2单元第17层1703号房屋，建筑面积54.86平方米，总价款为290209元，首付款150209元，剩余部分140000元于2012年11月10日前用按揭贷款支付。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及具备法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同规定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原被告签订了《补充协议》，其中第七条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款，并已成功申请了银行贷款。2016年9月6日，被告向原告出具了金额为290209元的购房发票。2014年7月27日，烟台市三兴·御海城26#住宅楼及地下车库项目通过建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收，取得《工程竣工验收报告》。2016年6月14日，原被告签订《三兴御海城小区〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定以双方《商品房买卖合同》关于延期交房约定的条款为标准，自2013年12月31日始至2016年9月30日止，计1000天，违约金总额为58000元，原被告协商同意违约金抵顶小棚一个（32760元）、车位一个（62000元），差额部分计35760元，原告同意在被告达到综合验收条件时向被告以现金方式支付。该补充协议第六条约定，被告承诺2016年9月30日达到综合验收标准，若2016年9月30日达不到综合验收标准，被告继续按照《商品房买卖合同》约定，继续承担违约责任。其后，原被告分别签订《三兴御海城小棚协议》及《三兴御海城车位协议》，分别约定原告购买被告三兴御海城26号楼2-4号小棚、总价32760元，26号楼A-068车位、总价62000元，原告以三兴御海城26-2-1703房延期交房违约金支付该小棚及车位款。被告向原告抵顶上述小棚及车位后，被告向原告交付案涉房屋，原告认为案涉房屋尚未达到交房条件，至今没有收房。另查明，原告为本案聘请律师并支付律师费3200元。对本案中对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：被告主张其于2014年9月30日前通过电话、EMS等方式通知原告接房，但原告拒不接房，但被告并未向本院提交任何证据证明该主张，故对被告的主张，本院不予采信。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。双方《商品房买卖合同》补充协议约定的交房条件与双方2016年6月14日签订《三兴御海城小区〈商品房买卖合同〉补充协议》不一致，本院认为，双方确认的交房条件应以签订在后的2016年6月14日补充协议约定为准，即达到综合验收标准。案涉房屋目前仅通过五方验收，尚未进行综合验收，因此尚未达到交房条件，原告请求被告承担逾期交房违约责任，本院予以支持。双方于2016年6月14日的补充协议按照接近日万分之二，即每日58元的标准计算截至2016年9月30日的违约金，且被告已经按照该违约金标准进行了抵顶，表明被告已认可双方约定的该违约金标准，现被告于本案庭审中主张违约金标准过高，请求调低，本院不予支持，因此本案中逾期交房违约金应按照双方约定的每日58元标准计算。双方已计算了截至2016年9月30日的违约金，因此被告应自2016年10月1日起至原告起诉之日，即2019年7月5日，共计1007天，继续向原告按照上述标准支付违约金，违约金计算为58406元，扣除被告之前超额抵顶的35760元，被告还应向原告支付违约金22646元。截至双方约定的交房条件之日的剩余违约金，待条件成就之日由原告向被告另行主张。原告为本案诉讼聘请了律师并支付律师费3200元，原告请求被告承担本案律师费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓颖奇支付违约金22646元。二、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓颖奇支付律师费3200元。三、驳回原告邓颖奇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  吴小鹏人民陪审员  谭成龙人民陪审员  王秉恺二〇一九年十二月十八日书 记 员  王斐斐