湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5408号原告：欢欢幼儿园（又名益阳市赫山区欢欢幼儿园），地址益阳市赫山区衡龙桥镇青竹塘村。负责人：谢范，女，1975年3月31日出生，汉族，住益阳市赫山区，系欢欢幼儿园举办者。委托代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：黄斌生，男，1938年11月15日出生，汉族，户籍所在地益阳市赫山区，现住益阳市。委托代理人：李政权，湖南旷真律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告欢欢幼儿园（以下简称原告）与被告黄斌生（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告负责人谢范及委托代理人彭文科、被告委托代理人李政权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2008年起，原告一直承租被告位于（门牌号码××的房屋，用于开办欢欢幼儿园。原告为开办幼儿园新建了铁围栏、塑料地皮、游乐设施、儿童床、儿童桌椅及办公桌椅空调、摄像头等。2018年7月，益阳市赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称“赫山区征补办”）启动对被告房屋的征收工作。2018年8月份，赫山征补办委托评估机构对被告的房屋、原告的设施设备进行评估。赫山征补办及衡龙桥镇工作人员多次要求原告提前搬迁，并承诺对原告进行补偿。原告于2018年8月份主动将欢欢幼儿园搬离了租赁房屋。2019年10月，赫山区征补办与被告签订协议将本应由原告享受的补偿金额计入被告补偿金额，鉴于被告利用原告资质将房屋改为非住宅用房增加货币补偿金额等，但被告不同意将补偿款中应由原告享有的部分支付原告。原告认为被告负有给付相应补偿款的义务。赫山区征补办与被告签订的征收补偿协议第三条明确按照评估报告进行补偿，而评估报告列明的房屋价值评估主体是欢欢幼儿园，在估价结果一栏表中，包含了原告的设施设备。原告租赁被告的房屋合法经营11年时间，原告取得了办学许可证，按期缴纳租金，使得被告房屋符合住改非补偿。因房屋拆迁导致原告无法在原有场所继续经营，造成原告损失，原告有权主张房屋住改非补偿款。故原告诉至法院，请求确认原告应得补偿款10万元，判令被告支付原告补偿款10万元。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求确认原告应得补偿款40万元，判令被告支付原告补偿款40万元；由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告与被告无合同关系，不具备原告诉讼主体资格。原告既不是合同主体也不是被拆迁补偿主体，不具有要求任何补偿的实体法律权利，且本案涉及的租赁合同规定装修在房屋主体的附属物应无偿给被告。被告在1995年底将房屋进行“住改非”经营，在2006年用于注册经营欢欢幼儿园。2008年2月14日，谢范与被告签订《房屋租赁合同》，谢范租赁被告的房屋用于经营欢欢幼儿园，之后，四次续签租赁合同，租赁期限至2019年2月28日。谢范租赁被告的房屋11年，共计支付租金10.12万元，双方就房屋租赁合同的履行没有任何争议。2018年5月份，谢范与他人合作开办甜甜幼儿园。2018年8月份，原告搬离了租赁的被告的房屋。2019年3月9日，谢范将租赁房屋钥匙交付被告，房屋租赁合同履行完毕。2019年10月23日，赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室和被告签订房屋征收补偿协议。2019年11月6日，被告将上述房屋移交给赫山区征补办，11月10日，被告的房屋被拆除。原告不是租赁房屋的所有权人，不能成为被征收补偿的主体，无权取得归被告合法所有房屋的征收补偿款。被告将房屋进行“住改非”经营时间20多年，房屋住改非的补偿款是对房屋所有权人将房屋用作经营所增加的房屋价值的补偿，归房屋所有权人即被告所有，原告无权获得房屋住改非的补偿款。原告起诉要求被告支付房屋征收补偿款40万元，无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年2月14日，谢范（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方办幼儿园，租用甲方位于（门牌号码××的三层房屋约400平方米，租赁合同期限为一年一定；甲方如果不出售房屋产权，自合同签订之日起三年内乙方可续租；2008年年租金为4320元；经甲方同意，乙方在不损坏房屋主体的前提下可进行装修改造，装修附属物在合同终止时无偿给甲方。谢范租赁被告房屋后，开办了欢欢幼儿园。谢范与被告于2011年2月27日、2012年2月26日签订《补充协议》，均续签租赁合同一年。谢范与被告于2013年3月5日、2015年3月23日签订《补充协议》，均续签租赁合同三年，租赁合同期限至2019年2月28日。2017年11月9日，谢范办理了欢欢幼儿园《民办学校办学许可证》。原告新建了铁围栏、塑料地皮、游乐设施、儿童床、儿童桌椅及办公桌椅等。2018年5月11日，原告举办者谢范与甜甜幼儿园举办者孟超明签订《幼儿园合伙经营合作协议书》，双方约定共同投资在益阳市赫山区合作开办甜甜幼儿园。2018年8月份，原告搬离了租赁的被告的房屋，停止了招生办学。2018年8月3日，赫山区政府召开了关于常益长高铁建设项目赫山段有关工作的专题会议，形成了《会议纪要》，要求常益长高铁建设项目赫山段应确保2018年8月份完成实物量调查、9月份完成征地拆迁和青苗补偿等数据核算上报、10月份基本完成红线内征地拆迁等。2018年7月，益阳市赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称“赫山区征补办”）启动对被告房屋的征收工作。2018年7月27日，湖南铁路建设投资有限公司、湖南省自然资源事务中心、怀邵衡铁路有限责任公司委托湖南建业房地产评估经纪有限责任公司对益阳市赫山区欢欢幼儿园（黄斌生）房屋价值进行评估。2019年8月23日，湖南建业房地产评估经纪有限责任公司出具常益长铁路建设项目涉及的益阳市赫山区欢欢幼儿园（黄斌生）房屋价值评估房地产估价报告，评估方以2018年9月30日为价值时点，确定估价对象房屋（不含土地使用权）及附属设施、设备价值共计2,639,941元，其中房屋价值为2,562,355元，水泥坪、铁围栏、塑料地皮、樟树、游乐设施等附属设施评估补偿价值71,786元，空调及摄像头机器设备评估补偿价值5,800元。2019年10月23日，赫山区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（甲方）和被告（乙方）签订《国有土地上私有住宅征收补偿协议》，协议约定：乙方同意按评估报告和《征收决定》明确的标准进行补偿，乙方获得的补偿款共计4,500,781元，其中被征收房屋价值款2,468,400元，被征收房屋的附属物及装饰装修费171,541元，依法纳税住改非补偿款740,520元；甲方不承担被征收房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济费用和法律责任。之后，赫山区征补办按照与被告签订的征收补偿协议，向被告支付了房屋拆迁补偿款4,421,541元。2019年11月6日，被告与赫山区征补办签订了房屋移交确认书，被告将上述房屋移交给赫山区征补办。在本案审理过程中，本院向赫山区征补办法务部部长黄新亮调查，住改非的补偿政策依据为《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十七条第九款的规定：房屋所有权人未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的租住房，按期实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），可在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业补偿；经营时间在2年以上的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加30%的补偿。因被告的房屋开办幼儿园，幼儿园取得了办学许可证，符合住改非补偿标准。被告房屋住改非补偿的计算方法为：房屋主体评估价值2,468,400元×30%=740,520元。原、被告在庭审中确认，按评估报告所载明的附属设施、设备中，原告添附的设施、设备包含：水泥坪100平方米、塑料地坪、铁围栏、游乐设施、儿童房、桌椅及办公用品、空调及摄像头，按评估报告所附价值表，上述原告添附的设施、设备价值共计28,000元。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》、民办学校办学许可证、《关于常益长高铁建设项目赫山段有关工作的专题会议纪要》、《装饰设计协议书》、《幼儿园合伙经营合作协议书》、《国有土地上私有住宅征收补偿协议》、领款单、房屋移交确认书、《常益长铁路建设项目涉及的益阳市赫山区欢欢幼儿园（黄斌生）房屋价值评估房地产评估报告》、衡龙桥镇中心学校证明、证人卓某出庭证言、证人刘某出庭证言，本院对赫山区征补办法务部部长黄新亮调查笔录，被告提供的《房屋租赁合同》、租金明细表、被告手机截屏图片、房屋移交确认书、被告出租房屋照片、赫山区幼儿园督导评估结果通报等证据予以证实。本院认为，原告负责人谢范与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告的房屋开办幼儿园，并取得了办学许可证，原告的诉讼主体资格合法。本案争议的焦点为：原告对住改非补偿是否享有份额。原告负责人谢范与被告签订的《房屋租赁合同》，并未就租赁房屋遇到拆迁时补偿款的分配问题进行约定。根据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十七条第九款的规定：房屋所有权人未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的住房，按期实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），可在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业补偿；经营时间在2年以上的，按房屋整体评估的平方米单价，每平方米增加30%的补偿。根据《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（益阳市人民政府第1号令）第二十八条的规定，对征收国有土地上单位和个人的非住宅房屋造成停产停业损失的，给予补偿，征收非住宅房屋造成的停产停业损失补偿，根据被征收房屋价值确定，补偿范围包括因停产停业造成的经营和利润损失。停产停业损失补偿标准为被征收房屋总体评估价值的5%，一次性给予停产停业损失补偿。被告房屋住改非补偿的计算方法为：房屋主体评估价值2,468,400元×30%=740,520元。被告取得了房屋住改非补偿款740,520元。住改非补偿是房屋所有权人将房屋用作出租经营所增加的房屋价值的补偿，也包括对承租人停业损失的补偿，原告享有相应权益。考虑到政府建设项目启动对被告房屋的征收工作时，房屋租赁合同尚有7个月才到期；同时因原告办学，并取得了办学许可证，使得被告房屋符合增加住改非补偿的相关情形；同时考虑到在政府建设项目启动对被告房屋的征收工作前，原告负责人谢范于2018年5月11日与他人合作开办甜甜幼儿园，减少了原告的停业损失。结合本案的上述实际情况，本院酌情认定原告分得50,000元住改非补偿款。原告所添附的设施、设备在房地产评估报告中已载明其价值为28,000元，被告已取得了附属物补偿款，被告应给付原告设施、设备补偿款28,000元。被告辩称“原告不具备诉讼主体资格，原告无权获得被告房屋住改非的补偿款”，因与本案事实和相关法律规定不符，本院不予采纳。对原告要求被告给付补偿款400,000元，除本院认定应由被告给付原告补偿款78,000元外，超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告黄斌生在本判决生效之日起十日内支付原告欢欢幼儿园补偿款78,000元；二、驳回原告欢欢幼儿园的其他诉讼请求。如未按判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,300元，减半收取3,650元，由原告欢欢幼儿园负担2,775元，被告黄斌生负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  熊乾坤二〇一九年十二月三十日法官助理钟婷书记员李翔附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。