北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12405号原告：张千一，男，1959年9月11日出生，朝鲜族，中央军委政治工作部歌舞团作曲家，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。被告：关志平，男，1958年4月13日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李建萍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓征，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告张千一与被告关志平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张千一的委托诉讼代理人周吉川、被告关志平的委托诉讼代理人李建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张千一向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已付房款50万元，并支付利息（以50万元为基数，自1999年11月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告支付原告装修费用979500元；3.判令被告赔偿原告损失200万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：（2017）京01民终7808号民事判决已查明，原、被告于1999年就坐落于昌平区××镇的房屋签订《房产买卖协议》，被告已于1999年11月5日收到房款50万元。该判决判令解除合同，同时释明“关于房屋的装修和张千一已经支付的房价款问题，张千一可另行主张”。同时，被告签订合同后十余年失去联系，长时间未主张未收到房款，也未要求支付剩余房款，其对合同解除存在重大过错。因此，在合同解除且房屋巨幅增值的情形下，被告应返还原告已付房款及占用期间的利息，应支付原告已投入的装修费用，并应根据公平和诚信原则赔偿原告损失，即原告合理分享房屋增值。故原告起诉至法院。被告关志平辩称，一、关志平没有收到过张千一支付的房款50万元，故此不应当予以返还。同时，关志平也不应当支付利息。首先，张千一在1999年11月向关志平交付的支票为空头支票，无法兑现。其次，关志平向张千一出具的收条明确写道，只是收到张千一交付的购房款支票一张，并未写收到购房款50万元。以关志平收到支票即推定关志平收到房款，不符合常理，也不符合事实。故此，关志平不应当返还购房款50万元，因为关志平从未实际收到过该购房款。再次，就利息而言，退一步说，即便法院认定关志平收到了50万元购房款，但多年来关志平一直联系张千一催要剩余购房款，张千一一直拒绝支付。关志平无奈，最终起诉到法院。北京市第一中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）京01民终7808号民事判决，认定张千一未能足额支付购房款，造成关志平长期未能取得购房款，不能实现交易房屋的目的，双方之间的房屋买卖合同解除。同时，该判决还认定，关于张千一已经支付的房款问题，张千一可另行主张。该判决并没有认定关志平此时或在此之前就负有返还购房款的义务，因此关志平也就不应当承担在此之前资金占用损失的责任。另外，上述判决生效后，张千一一直指示自己的母亲及其他人员霸占涉案房屋，拒绝返还，也拒绝与关志平沟通。关志平无奈只能报警，在警察的帮助下于2018年2月底才收回房屋。此后，张千一仍旧拒绝沟通，才导致购房款返还的事宜至今仍未处理。故此，我方认为，在法院此次判决关志平应当向张千一返还购房款前，关志平都不应当承担资金占用损失的责任。二、双方之间的房屋买卖合同是因张千一的违约行为而解除，并且涉案房屋存在违建，面临随时被拆除的风险，故此关志平不应当支付任何装修费用或承担损失。首先，如上所述，房屋买卖合同是因张千一的违约行为而解除。关志平将涉案房屋交付给张千一前，房屋内已存在完好的装饰装修。按照合同法的相关规定，合同解除后，守约方有权要求违约方将房屋恢复至原状。并且，在上述判决生效前，张千一早已将涉案房屋内的绝大部分装饰装修拆除并搬走。因此，关志平不应当向张千一支付任何装修费用或承担损失。其次，张千一在搬入涉案房屋后，违反法律相关规定对房屋进行扩建。按照房屋所有权证显示，涉案房屋只有两层，但是张千一加盖了一层，即目前房屋的第三层是违建。不仅如此，张千一对房屋的一层也进行了违章扩建。2019年4月28日，《北京市城乡规划条例》颁布并实施。北京市政府通过《北京市城乡规划条例》对违法建筑提出了“零增长”要求，也呈现出了“零容忍”态度。该条例第六十条规定，北京市人民政府应当建立执法机关与有关主管部门的执法联动机制和查处违反建设的信息共享机制，加强对城乡规划工作的监督检查和对违法建设的查处。第六十一条还将控制违章建筑作为了考核区政府和乡镇政府的考核指标之一。第六十二条建立了区政府、乡镇政府、居委会对违章建筑的巡查制度。第六十七条规定执法机构作出强制拆除决定后，当事人应当限期自行拆除，若不拆除的，执法机关有权予以强制拆除。第七十条甚至将鼓励社会公众举报违建写进了条例里。近两年，北京各区县拆除违法建筑，特别是拆除别墅区违法建筑的新闻不绝于耳。因此，涉案房屋的违建部分随时面临被拆除的风险，一旦拆除，关志平将会因修复涉案房屋产生巨大的经济损失。因此，关志平不应当向张千一支付装饰装修费用。三、中鸿茂盛资产评估有限责任公司（以下简称中鸿茂盛公司）及国专中衡（北京）资产评估有限责任公司（以下简称国专中衡公司）出具的两份《资产评估报告》漏洞百出，存在严重的程序及实体错误，不应当作为本案审理的依据。1.2018年8月10日在法院组织的鉴定谈话中，张千一提出对房屋的装饰装修、附属设施及扩建部分现值，即残值进行鉴定。但是，中鸿茂盛公司出具的资产评估报告却对装饰装修在装修时（1999年10月及2013年5月）的市场价格进行了评估鉴定，因此该报告的评估事项与申请事项不符。2.就装饰装修评估报告，法院在委托司法鉴定函中没有填写鉴定基准日，但是该报告却擅自将评估基准日设置为1999年10月及2013年5月。故此，该报告的评估基准日与委托鉴定函的要求不符。3.装饰装修评估报告的评估项目及依据不明。该报告第5页简单列明了此次评估的装饰装修及附属设施的名称，但没有列明每个项目的数量、评估依据及单个价格等，就直接得出结论。然后，该页所列的某些装修项目在涉案房屋中根本不存在，例如桑拿房、车库的电动遥控门、厨房家具、灶具、一楼原健身房书柜等。另外，两份评估报告认定房屋在1999年10月和2013年5月进行了两次装修，认定及估价依据张千一向评估公司提交的所谓装修合同及发票。就该合同及发票，关志平从来没有见过，更没有经过双方质证，证据三性无从考证，而评估机构就草率的以该材料作为评估依据，因此装饰装修评估报告的评估程序及依据存在严重问题。4.根据房屋产权证显示，该房屋只有二层，因此第三层及扩建部分都是违法建筑，依法应当予以拆除。但是，国专中衡公司出具的资产评估报告及装饰装修评估报告却分别对涉案房屋的违章扩建部分及装饰装修进行了鉴定。故此，该评估报告的评估对象明显违反法律强制性规定，相应部分的价值不应当计算在总评估价值内。5.装饰装修报告列明的两位评估机构人员付东红、肖冬梅均没有到现场勘验，严重违反《资产评估执业行为自律惩戒办法（试行）》的相关规定。6.扩建部分评估报告第2页，明确载明该报告的有效使用期为一年，至2019年8月30日止，该报告的有效使用期已到期。最后，两份评估报告均将房屋产权证作为附件，产权证明确记载所有权人为关志平，但上述两份报告却多处列明房屋的产权持有人为张千一，因此该报告存在多处事实错误。退一步说，就涉案房屋的装饰装修而言，即便是真的在1999年及2013年进行了装修，但是张千一使用了将近20年，一直到2018年2月底才将房屋交还给关志平，关志平接手时室内的装修已经破旧不堪。并且，张千一和关志平的房屋买卖合同还是因为张千一根本违约而解除。因此，无论从法律上，还是从情理上，关志平都不应当承担涉案房屋的装修损失。四、如上所述，房屋买卖合同因张千一的违约行为导致合同目的不能实现，进而合同被解除，因此张千一无权向关志平主张房屋差价损失。上述判决认定，张千一长期未能足额向关志平支付购房款，导致房屋买卖合同的根本目的不能实现，因此双方之间的房屋买卖合同解除。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（京高法发[2010]458号）第二十四条规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。也就是说，房屋差价损失是守约方向违约方主张，而不是反过来。因此，张千一作为根本违约的一方，无权向关志平主张房屋差价损失。综上，张千一的诉讼请求无法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年9月22日，关志平（甲方）与张千一（乙方）签订《房产买卖协议》。协议约定：甲乙双方经认真磋商就座落在北京市昌平县××镇××路××号的××别墅一套的买卖事宜达成如下协议：一、甲方愿将所属××号别墅一套出售给乙方，售价为110万元；二、甲方负责配合乙方办理房产过户手续，有关过户的一切费用由乙方负担；三、乙方付给甲方房价款80万元后，甲方同意乙方按王府花园别墅开发公司的有关规定对该房屋进行设计改造，该房屋的产权证仍由甲方保管。俟产权可以过户时，乙方付清余款30万元给甲方后，双方到有关部门办理过户手续。自此，该房屋产权为乙方所有，甲方不再享有权利。协议签订后，关志平向张千一交付了房屋，张千一对房屋进行了装修。1999年11月5日，关志平出具收条一张，内容为：今收到张千一先生购房款伍拾万元整支票一张，特此证明。上述房屋于1996年1月25日取得《房屋所有证》，登记的所有权人为关志平。2014年12月3日办理了《房屋所有权证》，登记的所有权人为关志平，房屋坐落为昌平区××镇××号××幢××层全部。2016年5月，关志平将张千一起诉至本院，诉请解除《房产买卖协议》，张千一腾退涉案房屋并支付房屋占用费等，张千一反诉请求继续履行合同，关志平履行收款及过户义务等。2017年7月25日，本院作出（2016）京0114民初8371号民事判决书，判决解除《房产买卖协议》，张千一于判决生效后三个月内将涉案房屋返还给关志平，并驳回关志平的其他诉讼请求及张千一的全部反诉请求。后张千一不服该判决，提起上诉。2017年10月26日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终7808号民事判决书，认为：诉讼中，张千一表示已经按照合同约定支付关志平购房款80万元，为此提供了收条两张，金额分别为50万元和30万元。其中30万元收条中“关志平”的签名经鉴定与样本上“关志平”的签名字迹不是同一人所写。因张千一对依约支付购房款的事实负有举证证明责任，现有证据不能证明张千一已依约支付购房款的事实，因此张千一应承担不利后果。张千一一方在关志平表示未足额收到购房款的情况下，未表示同意支付购房款。双方合同应予解除。同时考虑到自1999年双方签订合同至今关志平已向张千一交付房屋而张千一未能向关志平足额支付购房款的事实，造成关志平长期未能取得购房款，不能实现交易房屋的目的，一审法院判定解除双方合同并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，双方均认可涉案房屋于2018年2月转移由关志平占有使用。本案诉讼过程中，经张千一申请，本院委托中鸿茂盛公司对涉案房屋的装饰装修和附属设施的市场价格进行了评估，评估结论为：至评估基准日，涉案房屋装饰装修（包括1999年10月和2013年5月两次装饰装修）评估价值合计879100元，其中在1999年10月时点评估价值为634400元，在2013年5月时点评估价值为244700元。张千一因此项评估支出评估费25000元。本院还委托国专中衡公司对涉案房屋扩建部分的市场价格进行了评估，评估结论为：涉案房屋扩建部分共计86.4平方米的评估价值为100400元，其评估基准日为2018年8月31日。张千一因此项评估支出评估费18000元。经质证，张千一对上述评估结论无异议，关志平对该评估结论提出异议。后中鸿茂盛公司针对关志平的异议，作出书面回复。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张千一与关志平签订的房屋买卖合同已经法院生效判决书判决解除。根据该判决确认的事实，房屋买卖合同签订后，张千一已向关志平支付购房款50万元。房屋买卖合同解除后，关志平占有该资金已无合法根据，故张千一诉请关志平返还并支付合理部分利息，于法有据，本院应予支持。关于利息的起算时间，本院根据案件具体情况，确定从房屋买卖合同解除次日起计算。关志平辩称其并未收到张千一支付的50万元购房款，但未提供足以推翻生效判决确认事实的相反证据，故对该辩解，本院不予采信。根据生效判决的认定，房屋买卖合同签订后，张千一未能依约向关志平足额支付购房款，造成关志平长期未能取得购房款，不能实现交易房屋的目的，导致房屋买卖合同被法院判决解除。现张千一以关志平在房屋买卖合同签订后，长期未催告支付购房款，对房屋买卖合同的解除存在重大过错为由，要求关志平赔偿房屋装修费用及房屋差价损失，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、关志平于本判决生效后十日内返还张千一购房款50万元，并向张千一支付利息（以50万元为基数，自2017年10月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回张千一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34636元，由张千一负担25836元（已交纳）；由关志平负担8800元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由张千一负担4000元（已交纳）；由关志平负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费共计43000元，由张千一负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  张虎年二〇一九年十二月三十日书 记 员  雷迎新