河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初5898号原告（申请执行人）:鹿邑县人民防空办公室，统一社会信用代码12411725675371424B，住所地鹿邑县紫气大道中段54号。法定代表人：梁鹿林，系该单位主任。委托诉讼代理人：田以功，河南明辩律师事务所律师。被告（案外人）：郑国军，男，汉族，1965年12月17日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马江伟，河南梓晅律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司，统一社会信用代码91411628063809026R，住所地鹿邑县西环路北段东侧。法定代表人孙涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：丁东昌，河南梓晅律师事务所律师。原告鹿邑县人民防空办公室诉被告郑国军、第三人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告鹿邑县人民防空办公室及委托诉讼代理人田以功、被告郑国军及其委托诉讼代理人马江伟、第三人委托诉讼代理人丁东昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县人民防空办公室向本院提出诉讼请求：1.依法撤销鹿邑县人民法院于2019年11月20日作出的（2019）豫1628执异73号执行裁定；2.判决准予许可位于鹿邑县××路路北段东侧金汇城2号楼2单元304号房屋的执行；3.依法确认被告对涉案房屋不享有权利、不能排除执行；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告对涉案房屋权利不具有合法性，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权证书是权力人享有该不动产物权的证明。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（二）项规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的合法性与真实性；”。执异裁定没有对被告拥有涉案房屋权利的合法性进行审查。事实上，被告与第三人签订的商品房买卖合同，违反《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等强制性规定，应属无效合同，被告对涉案房屋权利不具有合法性。被告购买本案所涉房屋并非用于居住。综上被告对涉案房屋的权利不具有合法性，其购买本案所涉房屋并非用于居住，执行裁定审查不严而导致结果错误，为此，特具状起诉。被告郑国军辩称：原中止执行的裁定正确，应当依法维持，请求确认被告对该房屋享有合法权利。依据2015年5月5日最高人民法院通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况，其中第三条第九项人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。第三人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司述称，1.第三人销售涉案商品房完全符合《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）的规定，第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效。2.无论第三人与被告签订的合同是否违反《商品房销售管理办法》（建设部令第88号），均不影响双方签订合同的效力，因根据《合同法》52条第五项规定，违反法律、行政法规、强制性规定的合同无效，而《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）只是建设部发布的部门规章，其规定对合同的效力不产生任何影响。3.在商品房预售许可证和买卖合同中，均显示房屋用途为住宅，不管被告有没有现实居住，均无法改变被告购买涉案房屋目的是用于居住的事实。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1.鹿人防征决字（2017）A0422号行政征收人防易地建设费决定书，证明原告以行政法定程序作出决定，向第三人征收人防易地建设费用。2.（2018豫1628行审42号行政裁定书，证明人民法院准予执行行政征收决定。3.（2018）豫1628执975号执行裁定书，证明人民法院在执行中查封房产证有本案所涉房屋，执行决定合法正确有效。经庭审质证，被告认为证据一与被告无关，系原告与第三人之间的行政行为。认为证据二、证据三达不到原告的证明目的，被告在原执行异议书中已经充分举证，可以证明被告所购房屋可以排除原告的非诉执行。第三认为对三组证据的真实性无异议，但认为该证据一与本案不具有关联性。对证据二和证据三证明目的有异议，无论行政裁定书还执行裁定书，现在都被中止。该三份证据不影响被告与第三人签订房屋买卖合同的效力。经审查，本院对上述三份证据的真实性予以认定。被告提供证据分析及认定如下：1.2017年5月与第三人签订的商品房买卖合同一份。2017年5月9日收款票据一份，证明被告与第三人签订商品房买卖合同后，第三人以361873元的价格出售给被告，合同签订后被告将房款交付给第三人，有第三人出具收款票据，该合同第四页明确显示该商品房屋的性质为住宅，属于居住用房。2.被告在鹿邑县不动产登记中心无房屋登记查询证明、被告结婚证各一份，该证明显示被告与夏爱莲系夫妻关系，其名下均无房屋登记信息，被告家庭也没有其他住房，且涉案房屋因第三人的原因没有进登记。经庭审质证，原告对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订合同的双方当事人之间的履行，不能对抗合同外的第三人，商品房买卖合同是一种特殊的合同，不进行登记就没有物权的效力，合同只在被告与河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司之间有效，不能对抗合同外的第三人，不能达到证明目的。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，鹿邑县不动产登记中心的查询证明没有被告的房屋信息并不等于被告没有房屋居住，因为被告的地址是鹿邑县白果行政村白果树。因本案第三人的原因没有登记，恰好证明第三人不具有商品房的预售条件和销售条件。第三人对上述证据的无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。第三人提供证据分析及认定如下：鹿邑县房地产交易管理中心出具的商品房预售许可证，证明第三人符合预售商品房的法定条件，以及第三人与被告签订的房屋买卖合同合法有效。经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明第三人商品房是可以销售的，但是所销售的商品房不进行登记，买受人就不具有物权的效力。被告对证据真实性及证明目的均物异议，该合同合法有效。经审查，本院对于该组证据的真实性予以认定。根据诉讼参与人提供的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2017年5月，被告郑国军与第三人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司签订商品房买卖合同，河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司将其开发的位于鹿邑县鸣鹿路北段东侧金汇城2号楼2单元304号房出售给被告郑国军，涉案房屋合同价款为361873元，第三人向被告出具收据一张，收据载明第三人收到被告房款361873元，收据落款日期为2017年5月9日。合同约定第三人应于2017年8月30日将涉案房屋交付被告使用。涉案房屋于2017年10月份才交付给被告郑国军使用。原告鹿邑县防空办依据鹿人防征决字（2017）A0422号行政征收人防易地建设费决定书向鹿邑县人民法院申请行政非诉执行被执行人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司，本院依法作出（2018）豫1628执975号执行裁定书及协助执行通知书，于2019年5月24日查封了被告购置的上述房屋。另查明，被告郑国军购置上述房产用于居住，外人郑国军及其妻子夏爱莲名下无房产登记信息。本院认为，本案争执的焦点1.对涉案房屋的房屋买卖合同是否合法有效问题。2.是否应当准许原告申请对金汇城2号楼304房屋进行执行问题。关于涉案房屋的房屋买卖合同是否合法有效问题。本案中，被告郑国军与第三人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，涉案商品房买卖合同应为合法有效合同。虽然双方签订合同没有到房管部门进行备案，但并不影响合同的效力，且涉案房屋被告郑国军已经足额缴付房款并占有使用，被告对涉案房产享有合法权利。关于是否应当准许原告申请对金汇城2号楼304房屋进行执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，就涉案房产，被告在该房屋查封之前已与开发商第三人河南伟涛实业有限公司鹿邑分公司签订了商品房买卖合同。被告向本院提供的收据表明，其已按照购房合同支付了全部房款。涉案房产已实际转移给被告占有。被告购置涉案房产用于居住，且其名下无房产登记信息。基于上述情形，被告对涉案房产享有的权利能够排除执行。故本院对原告诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项的规定，判决如下：驳回原告鹿邑县人民防空办公室的诉讼请求。案件受理费6728.09元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李 勇审 判 员  赵泉舟人民陪审员  窦永太二〇一九年十二月二十九日书 记 员  李文博