江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初8724号原告：刘群，女，1971年7月4日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市经济技术开发区。被告：涂宾，男，1990年8月9日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。第三人：南昌铜锣湾广场投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场写字楼第42层，统一社会信用代码：91360100683490335G。法定代表人：徐红，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊的超，该公司法务经理。原告刘群诉被告涂宾、第三人南昌铜锣湾广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘群、第三人南昌铜锣湾广场投资有限公司的委托诉讼代理人熊的超到庭参加诉讼，被告涂宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘群向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效，判令被告继续履行合同；2、请求依法判令被告及第三人协助原告办理位于江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场4#住宅楼1单元2201室房屋的产权登记及变更过户到原告名下；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告涂宾、南昌我爱我家科技有限公司签订一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定被告涂宾将名下位于江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4＃住宅楼一单元2201室房屋以179.8万元出售给原告。合同签订后，原告于2017年4月20日向涂宾支付首付款60万元，被告涂宾向原告出具收条一份，确认收到原告购房首付款60万元，并于当日办理房屋交接手续。原告在收房后缴纳了该房屋的物业费并进行装修购置家电家具后入住该房屋至今。2018年3月12日因被告涂宾与赵某民间借贷纠纷，赵某申请查封了江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场4#住宅楼1单元2201室，并于2018年11月21日申请强制执行该房屋（执行案号为：（2018）赣0103执2422号）。在强制执行过程中，原告依法提出了执行异议。2019年4月25日南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异52号执行裁定书，裁定中止（2018）赣0103执2422号案件对江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4＃住宅楼一单元2201室房屋的执行。原告于2018年3月16日代被告涂宾垫付了房屋维修基金15273.50元、契税21819.25元，另为被告涂宾代缴了银行按揭款17709.31元，以上金额共计54802.06元，该部分款项已用于抵扣购房款。同时，原告按照南昌市西湖区人民法院要求已于2019年4月23日将剩余购房款1143197.94元汇入南昌市西湖区人民法院交付执行，自此原告已经向被告涂宾支付完毕江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4＃住宅楼一单元2201室房屋的全部购房款，该房屋应为原告所有。现被告及第三人迟迟不配合原告办理产权登记及变更手续，已经严重侵害了原告的合法权益，故请求贵院依法确认原、被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效，并依法判令被告继续履行合同，并判令被告及第三人协助原告办理上述房产的产权登记及变更手续，支持原告的全部诉讼请求。在庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为“判令第三人协助被告办理房屋产权过户手续，再由被告协助原告办理房屋产权过户手续。”被告涂宾未到庭应诉，也未提交书面答辩状。第三人南昌铜锣湾广场投资有限公司述称，一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，而第三人并非原被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的主体，根据合同相对性原则，第三人无义务协助原告办理产权登记及变更手续。本案为原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，第三人对此并不知晓亦非该合同主体，根据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律规定可知：1、原告、被告与南昌我爱我家科技有限公司之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，只对该合同签约方具有法律约束力，而该合同不能约束第三人；2、因被告未取得案涉房屋不动产权证致使案涉房屋所有权不能转移的，司法解释规定原告可要求出卖人也即本案被告承担违约责任或要求解除合同，并未规定开发单位即第三人对此要承担协助义务。故原告诉讼请求中要求办理产权登记及变更过户的义务只对被告具有法律约束力，第三人对此无任何法律上的协助义务。二、第三人与被告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》，被告存在严重违约情形，导致第三人遭受巨大的经济损失，第三人有权不予办理被告产权登记。第三人与被告于2014年7月24日签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买第三人开发的位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾小区4#一单元2201号房，房款总额为1527348元。后因被告未还贷，致使第三人向被告贷款银行承担了阶段性保证责任，且被告贷款银行分别于2018年4月28日、2018年5月29日将第三人1020164.20元扣划，用于偿还被告房贷余额，后第三人向法院提起诉讼，要求被告支付代偿款、违约金等各项费用共计110余万元，但被告一直未履行该判决。被告严重违约行为，导致第三人遭受了巨大的经济损失，亦致使第三人与被告签订商品房买卖合同的目的不能实现。根据《合同法》第六十六条规定：一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故在被告未按判决向第三人付清判决款项前，第三人有权拒绝向被告履行办证义务，亦有权拒绝向原告协助配合办证。基于此，请求贵院依法驳回原告诉请中要求第三人协助原告办理产权登记及变更过户的要求。根据当事人的陈述和审查确认的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同、南昌市商品房买卖合同、补充协议、江西增值税普通发票、收条、住房专项维修资金交存凭证、取款回单、完税证明、工行银行凭证、招行转账汇款电子回单、安全用气协议、居民用户供用气合同、物业费交纳专用收据、（2019）赣0103执异52号执行裁定书、（2017）赣洪东证内字第8067号公证书、（2018）赣0103执2422号关于赵某与涂宾民间借贷纠纷一案分配方案、（2018）赣0103执2422号协助执行通知书、原告购房资格申请截图、（2018）赣0102民初5636号民事判决书、（2019）赣0102执1810号之一、之二执行裁定书等证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，被告涂宾（甲方、卖方）与原告刘群（乙方、买方）及案外人南昌某公司签订一份南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，合同约定：1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼一单元2201室的房屋出售给乙方；乙方通过丙方居间介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按本协议价格购买。2、该房屋为城市房屋，房屋权属证书编号合同编号1000433779，房屋用途住宅，房屋权属证书上记载的建筑面积116.84平方米，该房屋的相关资料以权属登记信息为准。3、甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权，无权属争议、无债务纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方，同时负责缴清该房屋出售前的相关税费。……该房屋如抵押，甲方应告知乙方和丙方房屋抵押的事实，同时与乙方就解押有关事项协商一致。如该房屋尚欠面积补差房款、契税、因继承或赠与取得而产生的税费等费用，则由甲方补交，以上税费款甲乙双方另有约定的从其约定。4、甲乙双方商定房屋买卖价款（含装饰装修和附属设施）1798000元整，甲乙双方同意乙方在贷款资料齐全的情况下，公积金贷款，贷款550000元。5、甲方同意在收到首付款当日内，与乙方正式办理房屋交接手续。6、经甲乙双方协商，该房屋交易过户费用（契税、验证、登记费等）、按揭费用（评估费、验证、他项权证费等）由乙方承担；不动产交易费由乙方承担；房屋交易过户、银行按揭、公积金贷款等手续由丙方代办，代办费用经协商为3350元由乙方承担；房屋交易时应交的房屋维修资金由甲方承担，个人所得税由乙方承担。7、本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金50000元，该定金由丙方代管……8、其它约定事项：甲、乙双方商定在2017年4月20日前乙方支付600000元首付给甲方，付款当天办理公证手续、交房手续，月供继续由甲方月供。乙方支付50000元定金后，甲乙双方任何一方违约都须赔偿守约方50000元违约金。乙方支付600000元给甲方后，甲乙双方任何一方违约都须赔偿守约方600000元违约金。产证下发时间以发证为准，下发后的七个工作日内甲方须解除此房的贷款（由甲方出资解除）并在解除后三个工作日内办理按揭过户手续等。合同签订后，原告于2017年4月20日通过银行转账向被告涂宾支付了首付款600000元。同日，被告涂宾办理了公证委托书，内容为：现因我不能亲自前往办理坐落在南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼一单元2201室不动产的相关手续，现委托刘群为我的代理人，全权代表我办理上述不动产属于我的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；代为到开发商处领取不动产权证；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、房屋信息改错相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关的一切事宜并签署相关协议和文件；4、代为办理不动产过户、离婚产权变更及领证等相关手续，代收房款等事项；5、代为到税务部门办理缴纳相关税费及相关事宜；6、若买受人选择银行按揭方式，受托人有权协助买受人办理银行按揭等相关手续；7、代为办理上述房屋的拆迁及收取房款等相关事宜；8、代为查询、复制、领取婚姻档案及相关材料；9、代为接受登记机构的询问。受托人在办理上述事项范围内所签署的文件及发生的费用，我均予以承认，并承担一切法律后果。委托期限：自签订之日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。委托人涂宾。之后被告涂宾按约向原告交付了涉案房屋，但因涉案房屋未取得产权证故双方未办理房屋过户手续。2018年3月12日，因被告涂宾欠案外人赵某借款，案外人赵某向南昌市西湖区人民法院提起诉讼并申请了财产保全，涉案房屋被依法查封。2018年3月15日，原告（乙方）与被告涂宾（甲方）签订了一份补充协议，约定：经过甲乙双方友好协商，双方商定过户前乙方把甲方房屋余款具体金额减去乙方帮甲方涂宾已出的费用核算后为准，打入常某某41232519800927367X代管直到乙方拿到已过户给自己名下的不动产证，当日常某某把代管金额支付给涂宾父亲涂某某的账户上……，如乙方还清涂宾贷款拿到不动产证后过户过程中被查封导致不能过户则打入常某某代管的房款如数退还给乙方刘群，该产权过户后乙方不再追究甲方涂宾任何责任。2018年3月16日，原告代被告涂宾垫付契税21819.25元，房屋维修基金15273.50元，另原告于2018年3月15日、3月21日还为被告涂宾代为支付了银行按揭款17709.31元，以上金额共计54802.06元。2019年3月16日，南昌市西湖区人民法院作出（2018）赣0103执2422号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2019年4月12日，原告向南昌市西湖区人民法院提出执行异议，同年4月23日，原告将剩余购房款1143197.94元汇入南昌市西湖区人民法院账户。同年4月25日，南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异52号执行裁定书，认定“异议人刘群在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并已实际入住，且异议人刘群在支付了部分房款后，又将剩余房款转入了本院帐户交付执行，已履行完支付房款义务，且非因异议人刘群自身原因未办理过户登记……异议人提出的请求，理由成立，本院予以支持。”，裁定“中止本院（2018）赣0103执2422号案件对江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼一单元2201室房屋的执行。”2019年6月19日，南昌市西湖区人民法院作出（2018）赣0103执2422号“关于赵某与涂宾民间借贷纠纷一案分配方案”，对原告支付的剩余购房款作为涂宾的执行款依法进行了分配。2019年7月20日，南昌市西湖区人民法院解除了对涉案房屋的查封。原告遂提起本诉。现涉案房屋处于备案登记、无查封状态，由原告居住至今，且原告也不属于限购对象。另查明，涉案房屋系被告涂宾从第三人南昌铜锣湾广场投资有限公司购买的预售商品房，房屋总价款为1527348元，被告于合同签订当日向第三人支付了首付款467348元，余款1060000元由被告向工商银行南昌市青山湖支行办理了按揭贷款并委托支付给了第三人，双方签订的商品房买卖合同已办理了登记备案。因被告涂宾未按期足额偿还借款本息，工商银行南昌市青山湖支行要求第三人承担连带保证责任，第三人遂于2018年4月28日向该行代偿了本息1020164.20元。第三人为追讨此款，于2018年8月3日向本院起诉，并对涉案房屋申请了财产保全，本院经审理于2019年1月30日作出了（2018）赣0102民初5636号民事判决书，判决生效后，第三人又向本院申请了强制执行。2019年5月6日，第三人向本院提交一份参与分配申请书，申请参与分配被告涂宾被南昌市西湖区人民法院保全并执行的涉案房屋及另外一套位于江西省南昌市红谷滩新区红谷北大道968号绿地外滩城18#商业办公楼2502室房屋。2019年6月25日、7月3日，第三人分别出具收款收据，收到本院转账支付的执行款25679.91元和南昌市西湖区人民法院转账支付的执行分配款231708.69元。2019年8月14日，第三人向本院出具情况说明，同意解除对涉案房屋的查封。同日，本院解除了对涉案房屋的查封。2019年9月17日，本院作出（2019）赣0102执1810号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本院认为，原、被告签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告代被告垫付契税21819.25元、房屋维修基金15273.50元、归还贷款17709.31元，代被告垫付执行款1143197.94元，垫付金额合计1198000元，事实清楚，本院予以确认，根据原、被告签订的补充协议，以上原告垫付款可用于冲抵购房款，加上原告按约支付的首付款600000元，原告已支付了全部购房款。被告理应按约定协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告尚未取得涉案房屋的不动产权证书，第三人作为涉案房屋的预售方，在收取全部房款后，也负有协助被告办理涉案房屋产权登记手续的义务，第三人述称其无法律上协助义务的意见，于法无据，本院不予采纳。第三人述称被告存在严重违约情形，导致其遭受巨大的经济损失，其有权不予办理被告产权登记的意见，本院认为，被告虽然造成第三人1020164.20元的经济损失，但与商品房买卖合同法律关系不属于同一法律关系，第三人享有的是普通债权，也另案起诉进行了追偿，而原告享有的是物权期待权。就本案而言，第三人已就涉案房屋申请法院强制执行，且在原告代被告垫付了执行款后，第三人申请参与分配获得执行款231708.69元，同时申请法院解除了对涉案房屋的查封，至此，第三人对涉案房屋已不得再主张任何财产权益，对尚未执行到位的债权，第三人只能通过对被告的其他财产予以强制执行予以实现，故第三人该意见，本院不予采纳。对原告主张判令被告继续履行合同，由第三人协助被告办理房屋产权过户手续，再由被告协助原告办理房屋产权过户手续的诉请，原告也自愿表示愿意承担过户费用，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩及证据，视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利，不影响本院的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘群与被告涂宾于2017年3月23日签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》继续履行；二、第三人南昌铜锣湾广场投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助被告涂宾办理位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼一单元2201室房屋（建筑面积116.84平方米，备案合同编号1000433779）的不动产登记手续，将该房屋登记到被告涂宾名下；三、被告涂宾应自取得上述房屋的不动产权证书之日起十五日内协助原告刘群办理该房屋的转移登记手续，将该房屋过户至原告刘群名下，以上两次登记、过户手续所需税、费由原告刘群承担。本案由原告刘群预交的案件受理费20980元，由被告涂宾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇一九年十二月五日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。