河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初2456号原告：郑娟英，女，汉族，生于1962年1月3日，住河南省三门峡市陕州区，现住三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：黄星徽，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡粤泰物业服务有限公司。住所地：三门峡市陕州区陕州大道西段天鹅湾社区会所三楼。法定代表人：靳东峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹红星，河南天保律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告郑娟英与被告三门峡粤泰物业服务有限公司（以下简称粤泰物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑娟英及其委托诉讼代理人黄星徽、被告粤泰物业公司法定代表人靳东峰及其委托诉讼代理人曹红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑娟英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告租赁期间的各项损失864282元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年12月份被告与原告签订了《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》，协议约定乙方租用甲方位于陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼三区商铺作为商业用途使用，建筑面积780平方米，租赁期限6年，租期从2011年12月31日至2017年12月31日止。第一年租金6.5万元，第二、三、四年租金为每年7万元，第五、六年租金为每年8万元。协议签订后，原告缴纳了合同保证金10000元及第一年商铺租金。被告天鹅湾物业公司于2011年12月31日将店铺交付原告。2012年1月1日原告开始装修商铺，装修完成后在此经营了三门峡市天鹅湾茶苑，并办理了营业执照。2013年5月30日，天鹅湾物业公司三楼阳台出现漏水，加之被告出租给原告的房屋存在质量问题，房屋出现大量漏水，导致原告二楼房屋内的壁纸、地毯、设施、物品、衣物等全部泡入水中损坏，对此原告无奈重新装修，更换物品，但仍不能营业，造成巨大的经济损失，被告对此损失承认，但没有赔偿；2015年10月8日，暴雨从三楼涌入原告租赁的商铺茶苑，屋内财物全部浸泡水中，直至合同到期600平米的茶苑均无法正常经营；2016年春节期间，被告三楼下水管道至室外地沟不通，造成三楼下来的污水涌入原告经营的商铺房屋，致满屋粪便、臭气熏天，导致原告根本无法经营，停业达七个月之久；2017年4月和12月又出现两次污水涌入事故，造成原告停业三个月。关于原告的损失，房屋漏水造成房屋装修材料毁损，墙面墙漆、壁纸、天花板、地毯、壁画、储物柜等物品损失共计29327元，由河南亚青全联合资产评估事务所评估报告结论书证明应予认定。茶苑的经营损失，河南华鼎资产评估有限公司出具咨询意见书，认定原告经营的天鹅湾茶苑2013年4月营业盈利单日平均损失金额为人民币893元，以该评估结论作为参考计算经营损失共计834955元，上述损失共计864282元。综上，原告在租赁被告商铺期间，由于被告出租给原告的租赁物不符合质量要求，导致房屋漏水及粪便涌出，使原告物品、字画等财产受损，不能正常营业，造成巨大经济损失，请求被告依法赔偿原告的经济损失。被告粤泰物业公司辩称：一、原告首先应该明确本案起诉的是请求答辩人承担违约责任还是侵权责任。原告在同一事实引起的案件中，不能既要求被告承担违约责任，又要求被告承担侵权责任。二、答辩人认为原告在诉状中存在虚构事实、夸大损失情况，且起诉状中的部分陈述与第一次原告的陈述相互矛盾。关于原告主张的依据两份鉴定意见书计算的相关损失数额，答辩人亦不予认可，在第一次诉讼中，答辩人已对该两份鉴定意见书提出异议，原告依据河南华鼎资产评估有限公司咨询意见书中的2013年4月份营业盈利单日平均损失893元计算其它月份的损失没有事实和法律依据。原告主张其受损应当依法解决，但至起诉之日已五年之久，超过了诉讼失效。三、答辩人强调几个相关法律规定及合同约定：1、答辩人依照双方的合同约定于2011年12月31日将商铺完好无损的交付给了原告，不存在任何不符合合同约定的情形；2、依照双方合同第七条第（二）.2的约定，本案诉争的维修义务应属原告方，即便原告有损失，答辩人也不应当承担因此造成的任何损失；3、依照《合同法》第一百一十九条第一款的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告主张的损失明显违反上述法律规定，并且极不合理。四、答辩人起诉原告索要房租等请求的案件与本案原告的损失不能重复要求或者判决答辩人承担，否则将造成答辩人因一次行为承担两次责任。综上，答辩人认为原告的损失既无事实依据，也与答辩人无关，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2011年底签订了《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方位于陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼三区商铺作为商业用途使用，建筑面积780平方米；租用期限6年，租期从2011年12月31日至2017年12月31日止；第一年租金6.5万元，第二、三、四年租金为每年7万元，第五、六年租金为每年8万元；租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期30日前将下年租金一次交付甲方；乙方如果拖欠租金，则每天按应缴纳租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权没收保证金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。双方还在合同中约定：甲方保证该商铺交付使用时水电及排水排污线路管道畅通，配合营造良好的经营环境；一切非自然因素造成商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。合同签订后，原告郑娟英交纳了合同保证金10000元及第一年的商铺租金，被告粤泰物业公司于2011年12月31日将商铺交付原告郑娟英。2012年元月1日郑娟英开始装修商铺，装修完成后在此经营了三门峡市天鹅湾茶苑，并办理了营业执照。2013年5月30日，被告粤泰物业公司三楼阳台出现漏水，水流侵入二楼原告经营的天鹅湾茶苑，导致房屋内的壁纸、地毯、天花板、壁画、墙漆、橱柜等物品毁损。后原告郑娟英对茶苑重新维修，并更换了部分物品。2015年10月8日，下大雨，被告粤泰物业公司三楼阳台出现漏水进入天鹅湾茶苑，再次造成原告承租房屋内部分物品毁损。原告未对本次毁损进行修复，并从2015年10月8日起对其承租房屋的二楼部分未再进行营业使用。2016年3月份，被告粤泰物业公司对其房屋漏水部位进行了修复。后2016年春节期间、2017年12月两次因下水管道不通，污水上涌进入原告经营的天鹅湾茶苑，双方矛盾加剧，原告郑娟英拒绝交纳房屋租金，并要求被告赔偿损失，被告粤泰物业公司要求郑娟英清缴拖欠的租金及物业管理费，双方发生争执。原告郑娟英于2018年2月7日向本院提起诉讼，要求被告赔偿其损失，被告粤泰物业公司提出反诉，要求原告腾退承租的房屋，支付租金及物业费。本案在审理过程中，经本院调解，原告郑娟英于2018年9月12日将租赁商铺腾退给被告粤泰物业公司。审理中，本院根据原告郑娟英的申请，委托河南亚青全联合资产评估事务所对原告租赁期间的财产损失和经营损失进行鉴定，该所于2018年6月22日作出评估结论：原告郑娟英经营的天鹅湾会所南楼三区商铺内因漏水所造成的财产损失为29327.32元。对原告郑娟英提出的经营损失，该所以资料不全为由退回本院。后本院根据原告的申请委托河南华鼎资产评估有限公司对其经营损失进行鉴定，该公司于2018年9月5日出具了评估咨询意见书，结论为：原告郑娟英经营的天鹅湾茶苑因停业造成的2013年4月份的预期经营利润损失金额为人民币26801元，营业盈利单日平均损失金额为人民币893元。本院于2018年10月22日作出（2018）豫1203民初419号民事判决书，判决：一、粤泰物业公司赔偿郑娟英损失136487元；二、郑娟英于2018年9月12日将位于三门峡市陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼商铺返还给粤泰物业公司；三、郑娟英支付粤泰物业公司商铺租赁费30212元；四、郑娟英支付粤泰物业公司逾期腾退租赁物的租赁费23341.50元；五、郑娟英支付粤泰物业公司物业管理费36972元。宣判后，粤泰物业公司不服，提起上诉，三门峡市中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）豫12民终字102号民事裁定书，裁定：一、撤销陕州区人民法院（2018）豫1203民初419号民事判决：二、驳回一审原告郑娟英、一审反诉原告粤泰物业公司的起诉。原告郑娟英于2019年8月19日向本院提起诉讼，请求依法判令被告粤泰物业公司赔偿其租赁期间的各项损失864282元。另查明：被告粤泰物业公司原名三门峡天鹅湾物业管理有限公司，2017年9月经工商登记核准变更名称为三门峡粤泰物业服务有限公司。本院认为，原告郑娟英与被告粤泰物业公司签订的《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。双方在合同履行过程中，原告郑娟英所租赁被告粤泰物业公司的商铺因多次漏水、排水不畅导致污水上涌等原因造成其财物损失和经营受损，该事实由原、被告提交的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。原告郑娟英因被告粤泰物业公司所提供的租赁房屋及被告粤泰公司自己使用的房屋和设施存在瑕疵所造成的损失，被告粤泰公司依法应当承担赔偿责任。关于原告主张的财物损失29327元，经庭审查明，原告因承租的房屋先后两次漏水造成其壁纸、地毯、天花板、壁画、墙漆、橱柜等物品毁损的事实客观存在，且该损失经鉴定机构鉴定确认，依法应予认定，原告的该损失被告粤泰物业公司应予赔偿。关于原告主张的停业损失834955元，本院经审查认为，原告承租被告的房屋先后于2013年5月30日和2015年10月8日两次因漏水造成其损失，原告若正常经营，需对受损部分进行修复，修复期间存在停业的客观事实，但原告主张的停业时间过长，且第二次2015年10月8日漏水后原告未对受损进行修复，也未对其承租的二层进行经营，结合本院查明事实，本院对原告主张的第一次停业时间酌定为60日，第二次漏雨客观上也造成了原告承租房屋及财物受损，若正常营业，也需对受损部分进行修复，修复期间仍会存在停业的事实，本院结合本案案情，对原告第二次的停业时间酌定为60日，之后原告承租的房屋虽因排水不畅导致污水上涌等问题可能影响其正常经营，但原告郑娟英自2015年10月8日之后未再对其承租的二层部分进行经营，且本院在被告粤泰物业公司起诉郑娟英支付租赁费案件中对该期间的租赁费已予以适当扣减，故对原告郑娟英主张的该期间的停业时间不予支持。关于原告郑娟英主张的停业期间的损失的计算标准每日893元，该标准系鉴定机构依法鉴定得出的结论，被告虽对此不予认可，但亦未能提供证据予以否定该鉴定结论，原告主张的2013年5月30日的停业损失应按照该标准进行计算，该标准虽系对2013年4月份营业盈利单日平均损失金额的确定，但结合本案案情，为及时、妥善解决双方当事人之间的纠纷，减少当事人的诉累，原告主张的2015年10月8日之后的停业损失，也应参照该标准予以计算，故本院对原告主张停业损失按每日893元计算的意见予以采纳，经计算，原告的停业损失共计107160元（893元X120天=107160元），原告郑娟英主张的停业损失中的107160元损失，被告粤泰物业公司应予赔偿。综上，被告粤泰物业公司共计应赔偿原告郑娟英的损失为136487元。关于被告粤泰物业公司提出的原告的诉请超过诉讼时效的意见，本院经审查认为，双方争议发生后，原告先后多次找被告方管理人员解决，该事实被告亦当庭认可，故被告的该辩解意见不能成立。关于被告提出的本案双方诉争的维修义务依照双方合同第七条第（二）.2的约定，该义务应属原告方的辩解意见，本院经审查认为，本案原告主张的损失系因被告使用的三层漏水造成，该维修义务应有被告承担，且被告事后也履行了该义务，对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告提出的原告自身没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿的辩解意见，本院审查认为，被告的该辩解意见于法有据，本院在认定原告主张的第二次停业时间时亦予以综合认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告三门峡粤泰物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑娟英各项损失136487元。二、驳回原告郑娟英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12442元，原告郑娟英承担8442元，被告三门峡粤泰物业服务有限公司承担4000元。如不服本裁定，可以在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  张洪涛人民陪审员  贺进朝人民陪审员  白春菊二〇一九年十二月九日书 记 员  张 歌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。