安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初7486号原告：闵军，男，汉族，1970年7月5日出生，宿州市人，住宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。被告：李勇，男，汉族，1974年11月3日出生，宿州市人，住宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。第三人：宿州纵横置业有限公司，住所地宿州市银河一路银河绿苑小区4号楼401室。破产管理人：安徽三联律师事务所。委托诉讼代理人：秦朴，安徽三联律师事务所律师。原告闵军与被告李勇、第三人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅厚龙担任审判长、与人民陪审员曹凤侠、人民陪审员李士林组成合议庭，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告闵军的委托诉讼代理人孙元凯，被告李勇的委托诉讼代理人黄太林、第三人的委托诉讼代理人秦朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵军向本院提出诉讼请求：1、依法判决对宿州市埇桥区房屋停止执行，并依法解除查封；2本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告已于2011年9月5日对涉案房屋合法占有并使用，依法享有合法权益。2007年4月12日，第三人与原告签署拆迁协议，以产权调换方式将河畔一号小区1号楼的0111室、0112室房屋安置给原告。2011年9月5日，原告向第三人交纳了1705.2元上房款，第三人向原告出具了拆迁安置证，并将涉案房屋交付给了原告，其后原告花费大量资金对上述房屋进行改造，装修并出租至今。二、第三人故意告知被告虚假情况或隐瞒事实方式与被告签订了房屋抵押合同，属于无效合同，该合同不具有法律效力。被告称2012年1月11日被告与第三人签订了抵押借款合同和房地产抵押合同，比第三人交付涉案房屋时间晚了四个多月，被告不是善意抵押权人。另补充事实，被告向第三人的借款已偿还完毕，借条原件已抽回，抵押权已消灭。被告执行的依据民事调解书载明的抵押借款共六笔，打款给五个自然人，均不是第三人或其法定代表人陈龙彬，据公安机关侦查该六笔借款均与第三人无关，被告提起民事诉讼属于虚假诉讼。为维护原告合法权益，诉至人民法院请求判如所请。被告李勇辩称，1原告诉称对涉案房屋享有所有权没有事实与法律依据，涉案房屋登记在纵横置业名下，并非原告，原告诉称2007年即签订拆迁安置协议，但2012年办理他项权证时不在其名下，原告诉称的拆迁安置协议并非真实的拆迁安置协议，协议本身存在未备案及其他瑕疵，且无证据证实其实际领取了过渡费、安置费。被告认为，原告占有该房屋不合法，对涉案房屋更无所有权。2被告与第三人之间的抵押行为经过公证机关公证，房产登记机关登记，具有合法性。3原告诉请停止执行、解除查封缺乏法律依据，被告对涉案房屋享有担保物权，原告对该房屋不享有任何权益，其诉请没有任何法律依据。第三人陈述，涉案房屋仍登记在第三人名下，所有权仍属于第三人，根据破产法的相关规定，本案诉讼应中止，保全应当解除，以免对破产案件的处理造成妨害，依法在破产程序中参与分配。本院依法组织双方当事人进行证据交换、质证，原告闵军为支持自己的主张提交证据如下：1闵军身份证复印件一份，证明原告的主体资格。2安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302执异1号裁定书，证明闵军提出执行异议的申请被驳回，闵军有权提起执行异议之诉。3产权调换协议、证明、河畔一号安置结算清单、收款收据、房屋拆迁安置证，证明原告与第三人签订了《拆迁产权调换协议书》，第三人拆迁了闵军的房屋，拆迁面积为112.26平米，拆迁补助费336.78元，临时安置补助费20206.8元，安置地点为河畔一号1#楼0111室和0112室。闵军于2011年9月5日与第三人完成了上房结算手续，原告补交了上房款1705.2元。4情况说明二份和国有土地使用权出让合同，证明第三人开发的河畔一号不是净地，是第三人作为开发商自行进行的拆迁，第三人承认涉案房屋是安置给闵军的安置房。李勇与第三人之间的抵押借款已还清，民事调解书是错误形成的。5销货清单、、《宿州市运福来吊篮脚手架租赁站租赁协议书》、房屋租赁合同、营业执照、承租人身份证复印件、证明一份、发票等，证明闵军自2011年6月即开始装修房屋，9月份正式办理上房手续，自抵押前就实际占有涉案房屋，并自2013年10月将涉案房屋出租给案外人赵鸿雁用于经营美容瘦身会所至今。原告实际交纳水费，在本案执行之前就已将水户过户到闵军名下。被告李勇对上述证据质证意见如下：对证据1、证据2的真实性和合法性、关联性均无异议。对证据3有异议，认为拆迁安置协议书没有编号，没有备案，没有显示拆迁的地点，过渡费没有体现，不能证明是真实的拆迁户。对证据4情况说明二份的真实性有异议，对出让合同有待法院核实。对证据5真实性有异议，与涉案房产无关。对房屋租赁合同和营业执照无异议，不否认原告实际占有该房屋，但不是合法占有。第三人对原告闵军提交证据的质证意见同被告李勇的质证意见。被告李勇为支持自己的主张提交证据如下：1、涉案房屋他项权证、公证书、抵押合同、证明被告办理了涉案房屋的他项权登记。2、调查令回执，证明拆迁管理办公室没有查到涉案原告拆迁安置的备案。3、和园社区证明，证明原告不属于该社区居民，该地块拆迁时没有涉案房屋。4、宿州中院判决书两份，证明宿州中院以被拆迁人是否收到纵横置业公司过渡费判断是否为真实拆迁安置户的依据。5、二审庭审记录，证明闵军在二审时陈述房子系为拆迁而建造，两层共100多平米，现拆迁均安置为门面房，房屋没有使用就拆迁了，地皮出售人和邻居不清楚，没有水电户，过渡费现金抵付违反常理，说明原告不是拆迁安置户。原告闵军对被告李勇提交的证据质证如下：对证据1中他项权证真实性无异议，但该组证据侵害了原告的物权是无效的，抵押合同存在明显改动，不具有真实性和合法性，抵押借款合同载明的200万元没有实际交付完毕，他项权证载明的债权已偿还完毕，抵押权已消灭。对证据2真实性无异议，但未查到备案信息不代表拆迁安置协议无效，涉案房屋拆迁是第三人自行进行的，不是政府组织的，只要第三人认可该协议即为真实有效。对证据3真实性和合法性均有异议，该证明没有社区负责人签字，且涉案房屋是2007年拆迁，该社区当时并不存在，河畔一号一期工程不是政府征收，是第三人自行拆迁，该证明描述缺乏法律常识，在2012年国有土地上房屋征收条例出台之前所有的拆迁都是开发商自行拆迁，社区没有参与该拆迁，该社区不具有证明能力。对证据4真实性无异议，与本案不具有关联性，原告的过渡费在拆迁清单上能够反映抵付了一部分，符合拆迁安置的标准。对证据5庭审记录真实性和合法性均无异议，当时是开发商自行拆迁，为了拆迁而建房在当时比较普遍，被告李勇举证宿州中院判决书中的史士海就是这样倒腾房子的，很正常，只要开发商愿意就是合法有效的。第三人对被告李勇所举证质证意见同原告的质证意见。第三人未向本院提交证据。本院听取了各方的质证意见，对原被告的证据认定如下：原告闵军提交的证据1、2、3来源合法，具有客观真实性，与本案具有关联性，予以采信；对证据4中的安置给闵军的情况说明和国有土地使用权出让合同，来源合法，具有客观真实性，与本案具有关联性，予以采信；对关于民间借贷的情况说明，与本案不具有关联性，不予认定；对证据5中房屋租赁合同和营业执照、证明、发票，被告对该证据无异议，具有客观真实性，与本案具有关联性，予以采信；对吊篮脚手架租赁协议书和销货清单，被告对该证据有异议，不予认定。对被告提交的证据1、2、5来源合法，具有客观真实性，与本案具有关联性，予以采信。对证据3，涉案房屋的拆迁系第三人自行组织的，不属于政府拆迁，和园社区没有参与第三人的拆迁工作，不能证明案件事实，不具有真实性，对该证据不予认定。对证据4，与本案不具有关联性不予认定。本院经审理认定事实如下：2012年1月11日，第三人和李勇签订了《抵押借款合同》、《房地产抵押合同》，约定第三人向李勇借款200万元，并约定月息2%，借期12个月，并用其名下位于宿州市做抵押，当天对该两份合同进行了公证。2012年1月13日，双方到房管局办理了上述两套商铺（证号201015001、201015002）的他项权证（证号：房地产他证宿字第××号），李勇是涉案房屋的他项权利人。2016年3月9日，本院作出（2016）皖1302民初1246号民事调解书，调解书载明：纵横置业公司应于2016年3月16日前向李勇偿还借款182万元及利息182000元，李勇对抵押物处置后所得价款享有优先受偿权。2016年4月5日，李勇向本院申请执行，本院于2016年4月12日以（2016）皖1302执1555号执行裁定，查封了上述两套商铺。闵军对本院的执行行为提出了执行异议，本院于2017年作出（2017）皖1302执异1号裁定书，驳回了闵军的执行异议申请。闵军于2017年2月26日向本院提起了执行异议之诉，本院于2018年11月22日作出了（2017）皖1302民初2357号民事判决书，李勇不服提出了上诉，宿州市中级人民法院作出（2019）皖13民终1031号民事裁定书将本案发回重审。2004年第三人与宿州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，载明以现状交付土地。2007年4月12日，闵军与第三人签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，载明被拆迁房屋为商铺，面积112.26平米，被拆房屋货币补偿地板砖100平米共3000元，雨搭4个200元，水井一个100元，搬迁补助费336.78元，临时安置补助费20206.8元，过渡期限18个月，拆迁面积内双方互不找补差价，超面积按市场价购买，交房时保持门窗齐全，第三人法定代表人陈龙彬签字并加盖公章。《河畔一号安置结算清单》载明，被拆迁户：闵军，安置还原位置河畔一号1#楼0111、0112室，拆迁面积112.26平米，安置还原面积114.75平米，增加面积2.49平米，超面积价格8800元/平米，应付金额21912元，2010年9月5日至2011年9月5日过渡费20206.8元，应交上房款1705.2元，制表人马明，双方签字盖章。2011年9月5日，第三人向闵军开具了收款收据载明，交款单位闵军，交款事由上房款，金额人民币1705.2元，加盖第三人财务专用章。2011年9月5日，第三人向闵军开具了《宿州市房屋拆迁安置证》。2018年9月17日，第三人出具证明陈述涉案房屋为闵军的安置房，因管理失误将该房抵押借款，未能及时为被拆迁人闵军办理过户手续。本院认为，根据当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1闵军是否为被拆迁户；2闵军提起的第三人执行异议之诉是否应得到支持。（一）关于闵军是否为被拆迁户的问题：2011年年1月19日国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，城市房屋拆迁施行的是《城市房屋拆迁管理条例》，即由拆迁人自行拆迁，由拆迁人与被拆迁人自行协商，自愿达成拆迁安置协议。本案所涉的房屋拆迁发生在2007年，施行的是2001年11月1日开始实施的《城市房屋拆迁管理条例》，根据当时的政策法规，是由开发商自行拆迁。在当时的政策环境下，宿州市和其他地方一样存在数量不少的为了拆迁而突击建房，为了拆迁而购地、购房然后突击建房等待拆迁的情形，不排除本案所涉被拆迁房屋就是闵军就是为了拆迁而突击建房的可能性。但是不管是原始住户形成的被拆迁，还是外来居民为了拆迁突击建房而形成的被拆迁，只要开发商即拆迁人认可，自愿与其达成拆迁安置协议，该协议不违反相关法律法规规定的，即为有效。《城市房屋拆迁管理条例》并未规定拆迁安置协议备案的事项，至于是否到房屋拆迁管理部门备案，不影响拆迁安置协议的效力。本案闵军举证了与第三人签订的《城市房屋产权调换协议书》内容具体明确符合正常的拆迁协议，第三人又出具了《宿州市房屋拆迁安置证》，以上事实足以证明闵军作为被拆迁人的身份的客观真实的，被告亦无证据证明拆迁安置协议的虚假。综上，闵军是本案的被拆迁。（二）关于闵军提起的第三人执行异议之诉是否应该支持问题：最高人民法院相关司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照产权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，2007年闵军与第三人签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，2011年9月5日办理了上房结算手续，闵军支付了房屋差价款，第三人出具了收款收据，将涉案房屋交付给闵军占有使用至今，被告于2012年1月13日办理了涉案房屋的他项权抵押登记在后。闵军与第三人之间的《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且实际占有在先，因此闵军对涉案房屋享有优先权。故，原告闵军请求停止对涉案房屋的执行查封符合法律规定，依法应予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于宿州市埇桥区房屋，并解除查封。案件受理费14700元，由第三人宿州纵横置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  梅厚龙人民陪审员  曹凤侠人民陪审员  李士林二〇一九年十二月五日书 记 员  朱思远