贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2611号原告：袁仕华，男，汉族，1965年12月7日生，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：金中会，女，汉族，1973年12月13日生，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。原告：钟明彬，男，汉族，1999年05月16日生，住贵州省赤水市。原告：李小梅，女，汉族，1969年10月5日生，住贵州省赤水市。原告：黄支梅，女，汉族，1982年10月3日生，住贵州省赤水市。原告：邓某1，男，汉族，2002年3月31日生，住贵州省赤水市。法定代理人：邓某2（系邓某1之父）,男，1975年12月30日生，汉族，住址同上。原告：谢尚雄，男，汉族，1972年11月30日生，住贵州省赤水市。原告：金明成，男，汉族，1975年7月7日生，住贵州省赤水市。原告：梁明彬，男，汉族，1983年1月14日生，住赤水市。原告：郑庆林，女，汉族，1974年10月29日生，住贵州省赤水市。原告：杨华兵，男，汉族，1972年8月27日生，住贵州省赤水市。原告：黄安娜，女，汉族，1987年12月02日生，住贵州省赤水市。原告：袁利，女，汉族，1988年1月29日生，住贵州省赤水市。原告：王学珍，女，汉族，1967年1月25日生，住贵州省赤水市。原告：刘开桂，女，汉族，1974年11月8日，住贵州省赤水市。原告：袁恒书，男，汉族，1976年12月11日，住贵州省赤水市。原告：周希琴，女，汉族，1979年2月11日生，住贵州省赤水市。原告：刘德银，女，汉族，1981年11月11日生，住贵州省赤水市。原告：余海方，男，汉族，1981年08月09日生，住贵州省赤水市。原告：李世成，男，汉族，1975年6月27日，住贵州省赤水市。原告：颜小禹，男，汉族，1988年02月14日生，住贵州省赤水市。原告：张光证，男，汉族，1979年2月21日生，住贵州省赤水市。原告：穆昭君，女，汉族，1992年8月12日生，住贵州省赤水市。原告：张成芬，女，汉族，1970年7月14日生，住贵州省赤水市。原告：彭明春,男，汉族,1967年2月11日生，住贵州省赤水市。原告：谭昌容，女，汉族，1974年9月18日生，住贵州省赤水市。原告：肖兴明，男，汉族，1970年1月22日生，住贵州省赤水市。原告：匡世玲，女，汉族，1969年09月17日生，住贵州省赤水市。原告：熊天强，男，汉族，1970年12月3日生，住贵州省赤水市。原告：陈子莲，女，汉族，1982年10月30日生，住贵州省赤水市。原告：何振强，男，汉族，1977年2月22日生，住贵州省赤水市。原告：王小蓉，女，汉族，1986年12月5日生，住贵州省赤水市。原告：刘良绵，女，汉族，1970年5月27日生，住贵州省赤水市。原告：刘良勇，男，汉族，1977年9月28日生，住贵州省赤水市。原告：刘良碧，女，汉族，1979年3月24日生，住贵州省赤水市。原告：朱伟，男，汉族，1985年2月4日生，住贵州省赤水市。原告：冯锐，男，汉族，1995年7月27日生，住贵州省赤水市。原告：黄家会，女，汉族，1969年6月17日生，住贵州省赤水市。原告：杨正芳，女，汉族，1970年10月10日生，住贵州省赤水市。原告：袁昌礼，男，汉族，1971年6月15日生，住贵州省赤水市。原告：潘云双，女，汉族，1976年10月8日生，住贵州省赤水市。原告：曹朝生，男，汉族，1992年6月3日生，住贵州省赤水市。原告：刘富华，男，汉族，1993年6月21日生，住贵州省赤水市。原告：温乔，男，汉族，1978年8月25日生，住贵州省赤水市。原告：李维珍，男，汉族，1983年9月7日生，住贵州省赤水市。原告：张高利，男，汉族，1973年11月21日生，住贵州省赤水市。原告：陈梅芝，女，汉族，1980年3月21日生，住贵州省赤水市。原告：周斌，男，汉族，1979年8月16日生，住贵州省赤水市。原告：何于琼，女，汉族，1972年2月23日生，住贵州省赤水市。原告：谢传勇，男，汉族，1969年1月25日生，住贵州省赤水市。原告：江国容，女，汉族，1968年2月14日生，住贵州省赤水市。原告：周国会，女，汉族，1978年3月14日生，住贵州省赤水市。原告：赵学华，男，汉族，1976年11月25日生，住贵州省赤水市。原告：张婷婷，女，汉族，1990年9月9日生，住贵州省赤水市。原告：雷万容，女，汉族，1977年08月17日生，住贵州省赤水市。原告：黄家权，男，汉族，1967年03月30日生，住贵州省赤水市。原告：邹叔会，女，汉族，1971年2月5日生，住贵州省赤水市。原告：罗洪梅，女，汉族，1988年9月7日生，住贵州省赤水市。原告：谭雅分，女，汉族，1987年10月1日生，住贵州省赤水市。原告：吴爱民，男，汉族，1978年12月31日生，住贵州省赤水市。原告：谭雁方，女，汉族，1992年8月11日生，住贵州省赤水市。原告：代金凤，女，汉族，1985年12月2日生，住贵州省赤水市。原告：王涛，男，汉族，1983年11月19日生，住贵州省赤水市。原告：王丹梅,女，汉族，1986年10月20日生，住贵州省赤水市。原告：王其全，男，汉族,1976年3月18日生，住贵州省赤水市。原告：张远珣，男，汉族，1973年9月24日生，住贵州省赤水市。原告:陈儒良，男，汉族，1976年12月23日生，住贵州省赤水市。原告：夏以凤，女，汉族，1977年3月24日生，住贵州省赤水市。原告：刘端琴，女，汉族，1980年1月29日生，住贵州省赤水市。原告：先正荣，男，汉族，1969年12月18日生，住贵州省赤水市。原告：赵渊芳，女，汉族，1974年01月11日生，住贵州省赤水市。原告：雷志容，女，汉族，1977年11月25日生，住贵州省赤水市。原告：向宝琴，女，汉族，1985年8月8日生，住贵州省赤水市。原告：王洪玲，女，汉族，1993年10月9日生，住贵州省赤水市。原告：张亚，男，汉族，1990年8月19日生，住贵州省赤水市。原告：沈才文，男，汉族，1982年1月23日生，住贵州省赤水市。原告：柳影，女，汉族，1990年12月4日生，住贵州省赤水市。原告：何汝春，男，汉族，1982年1月11日生，住贵州省赤水市。原告：唐义贵，男，汉族,1972年05月18日生，住贵州省赤水市。以上自然人的诉讼代表人：袁仕华，男，1965年12月7日生，汉族，住贵州省赤水市。以上自然人的诉讼代表人：金中会，女，1973年12月13日生，汉族，住贵州省赤水市。以上自然人的委托诉讼代理人：赵春明，四川凯翰律师事务所律师。原告：重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市市中工业大道，统一社会信用代码：9152038159077032XP。法定代表人：郭斌，总经理。委托诉讼代理人：彭超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婷，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：赤水市斌鑫黔北明珠小区业主委员会，住所地贵州省赤水市斌鑫黔北明珠小区。负责人：袁远桥（曾用名：袁桥），该业主委员会主任。委托诉讼代理人：喻光平，该业主委员会副主任。第三人：赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司，住所地贵州省赤水市金华大道C、D区商住楼103幢1层C-35号门市，统一社会信用代码：91520381MA6HJDQD4N。法定代表人：罗其先，总经理。委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律事务所法律工作者。原告袁仕华等人、重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司（简称巨龙房开公司）与被告赤水市斌鑫黔北明珠小区业主委员会（简称黔北明珠业委会），第三人赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司（简称凯信佳园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁仕华等人的诉讼代表人袁仕华、金中会及委托诉讼代理人赵春明，原告巨龙房开公司的委托诉讼代理人彭超、冯婷，被告黔北明珠业委会的主任袁远桥及委托诉讼代理人喻光平，第三人凯信佳园物业公司的委托诉讼代理人罗大伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁仕华等人、巨龙房开公司向本院提出诉讼请求：1、撤销被告作出的选聘第三人作为斌鑫黔北明珠小区物业服务企业的决定；2、确认被告与第三人于2019年2月26日签订的《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》及补充协议无效；3、要求第三人立即退出斌鑫黔北明珠小区，并移交相关物业资料；4、本案诉讼费由第三人承担。事实与理由：原告系赤水市斌鑫黔北明珠小区的部分业主，被告系原告所在小区的业主委员会。被告在未召开业主大会且未经过业主同意的情况下，擅自决定选聘第三人为小区的物业服务企业，并于2019年2月26日，以业主委员会名义与第三人签订了《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》。该合同签订当日，第三人入驻小区，接管了小区物业服务。第三人入驻后，将其公司的经营用电（于2019年3月26日仅1个月时间，偷电约18000余度）通过偷盗行为分摊给小区商户，其行为已严重损害了小区业主利益。被告选聘第三人作为小区物业服务企业的决定及签订合物业服务合同的程序均不合法，原告有权要求撤销被告作出的选聘第三人作为小区物业服务企业的决定，被告与第三人签订的物业服务合同应属无效合同。被告黔北明珠业委会辩称：本案存在严重的虚假诉讼行为，请求法院核查并依法追究相关责任人的法律责任。1、本案诉讼中载明的原告中有十余人根本不知情，其中有人在外地，其签名是虚假的；2、原告中的钟明彬、谭昌荣2人不是业主，没有接房的超过8人，没有在物业公司和业委会登记的超过12人；3、诉讼中一家多人重复签名达12户。第三人凯信佳园物业公司辩称：物业公司是在黔北明珠小区前任物业公司突然撤走的情况下，经过社区城建站和小区业委会的要求下，为了维护小区的秩序而留下了前任员工，随后办理了相关的资质手续；业主委员会和社区城管站的答辩和说明足以证明；本案起诉不符合法律规定的基本要求，最高院的司法解释中有两种情形可以起诉，物业服务区域委托其他人管理，物业合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会和业主条款，其他属于小区自治行为。本院经审理认定事实如下：原告系赤水市斌鑫黔北明珠小区业主。涉案小区因部分业委会成员自行退任，经被告黔北明珠业委会申请，赤水市文华街道办事处丹霞社区居民委员会（简称丹霞社区居委会）组织召开了业主大会，通过网上投票重新选举了业委会成员，并经公示、备案于2018年7月23日成立了本届黔北明珠业委会。2019年1月21日，被告黔北明珠业委会通过业主微信群和涉案小区公告栏通知小区业主，于2019年1月23日下午3时在小区物业办公室召开业主大会，商谈招物业公司事宜。后涉案小区仅100余名业主参加了业主大会并签字，并未署明同意与否，也没有会议纪要载明业主大会确认的事项。2019年2月26日，被告黔北明珠业委会（甲方）与第三人凯信佳园物业公司（乙方）签订《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》和《补充协议》，被告选聘第三人就涉案小区实施物业管理服务，并对委托第三人提供物业服务的相关事宜、各方权利义务等进行了约定。2019年3月28日，丹霞社区居委会出具《关于黔北明珠业委会更换的调查情况公示》，载明：根据黔北明珠部分业主反映该小区业主委员会不合理，要求更换的问题。我社区从2019年3月10日到2019年3月13日，通过组织社区干部入户和电话征求意见方式，入户对该小区业主进行民意调解。对是否同意更换业主委员会，调查结果如下：总户数622户，同意更换数51户，不同意更换数214户，中立户数178户，未入住户数179户。2019年4月3日，赤水市公安局文华派出所接到群众报警称，涉案小区被非法盗电，民警立即赶赴现场进行了勘验。2019年4月8日、5月8日，文派出所民警对陈光跃进行了询问，陈光跃对其从2019年1月至2月开始盗窃涉案小区商业用电的事实予以认可。庭审中，第三人认为陈光跃虽是物业公司员工，但其行为系个人行为。2019年6月，第三人凯信佳园物业公司对384户小区业主就物业工作满意程度进行调查，调查表结果显示满意度超90%。2019年10月10日，被告黔北明珠业委会对涉案小区业主就业委会和物业的认可程度进行调查，绝大部分入住业主签字认可。本院认为：原告系赤水市斌鑫黔北明珠小区的业主，被告黔北明珠业委会作出选聘第三人凯信佳园物业公司作为涉案小区物业服务企业的决定，以及被告与第三人于2019年2月26日签订的《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》和《补充协议》是否有效与原告存在利害关系，原告有权提起本案诉讼，其主体适格。被告虽未作出选聘第三人作为涉案小区物业服务企业的书面决定，但其与第三人签订物业服务合同的行为即视为其作出选聘决定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第十四条第一款“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定，被告于2019年1月21日通知业主于2019年1月23日召开业主大会商谈招聘物业事宜，未提前15日通知全体业主。且根据丹霞社区居委会2019年3月28日出具的调查情况公示，涉案小区总户数为622户，未入住户数为179户。而参加商谈招聘物业事宜的业主仅有100余人，该部分业主签字确认的事项也无法确认。故被告选聘第三人作为涉案小区物业服务企业，与第三个签订物业服务合同及补充协议，并未经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其选聘第三人和双方签订物业服务合同和补充协议的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、第十四条第一款的强制性规定，为无效行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，被告选聘第三人签订物业服务合同程序违法，侵害了业主的合法权益，其选聘第三人的决定应予以撤销，被告与第三人双方签订的合同为无效合同。因此，对原告要求撤销被告作出选聘第三人作为涉案小区物业服务企业的决定和确认被告与第三人于2019年2月26日签订物业服务合同、补充协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿有对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，由于涉案小区业主委员会即被告黔北明珠业委会并未向本院要求第三人凯信佳园物业公司退出物业服务区域和移交相关物业资料，原告需在被告作出选聘第三人的决定撤销和双方签订的物业服务合同、补充协议无效后，通过被告黔北明珠业委会组织业主大会，由涉案小区业主共同决定物业服务公司退出和移交资料相关事宜，并由业主委员会进行办理，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称：1、本案诉讼中载明的原告中有十余人根本不知情，其中有人在外地，其签名是虚假的；2、原告中的钟明彬、谭昌荣2人不是业主，没有接房的超过8人，没有在物业公司和业委会登记的超过12人；3、诉讼中一家多人重复签名达12户：经本院查明，原告钟明彬、谭昌荣均有涉案小区商品房的备案登记，确系涉案小区业主，其余原告也均有涉案小区商品房的备案登记和商品房买卖合同，入住与否、登记与否并不影响其作为业主的身份，一户两名业主也是普遍存在，可作为共同原告，故原告的主体均适格。由于本案涉及涉案小区业主的公共利益，即使存在部分原告未签字或不知情的情形，并不影响其余原告提起诉讼的主体资格，任意业主代表即可满足本案的起诉条件。且被告选聘第三人的决定和签订合同的行为违反法律规定，侵害涉案小区业主的行为已是客观存在的事实。对于被告所举示的部分业主对业委会和物业认可的签字表，仅能证明其征求意见的业主对业委会和物业公司是否认可，不能证明该部分业主对被告和第三人签订的物业服务合同和补充协议予以追认。而对于第三人所举示的调查表，也仅能证明其所调查的业主对物业服务是否满意，不能达到该部分业主追认物业服务合同和补充协议效力的目的。且上述签字表和调查表的形成均是在被告作出选聘第三人的决定和双方签订物业服务合同及补充协议的行为之后，不能消除该决定和行为的违法性。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告和第三人应承担举证不能的法律后果。为此，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，第七十八条第二款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、第五款，第十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、撤销被告赤水市斌鑫黔北明珠小区业主委员会选聘第三人赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司作为赤水市斌鑫黔北明珠小区物业服务企业的决定；二、被告赤水市斌鑫黔北明珠小区业主委员会与第三人赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司于2019年2月26日签订的《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》和《补充协议》无效；三、驳回原告袁仕华等人、重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费30元，由被告赤水市斌鑫黔北明珠小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何政江人民陪审员  汪亚雄人民陪审员  张艳丽二〇一九年十二月四日书 记 员  李兆文