广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4466号原告：开平市盛安房地产开发有限公司，住所地：开平市三埠迳头永宁村A区、A区之二1幢首层。法定代表人：余飞华，男，该公司经理。委托诉讼代理人：邓燕红，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄松杰，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。被告：黄炳华，男，1991年2月16日出生，汉族，户籍地址：开平市，现羁押于开平市看守所。原告开平市盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）与被告黄炳华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月4日公开开庭审理了本案。原告盛安公司的委托诉讼代理人邓燕红、甄松杰、被告黄炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛安公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已于2019年9月3日解除；2、被告办理涉及开平市××办事处××号盛安时尚家××幢1004房的商品房买卖合同网签备案撤销、注销手续；3、被告支付原告律师费26000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告的坐落于开平市××办事处××号盛安时尚家××幢1004房的房屋（下称1004房），房屋按套计价总价款389564元，其中首期款119564元，余款270000元向中国银行股份有限公司江门开平支行（下称开平中行）申请贷款支付。同日，双方还签订了《补充协议》，其中第四条第4款约定：就甲方（原告）提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方（被告）承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。若乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）及甲方（原告）因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，甲方有权选择要求乙方自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）千分之一的违约金。此外，原告为被告向开平中行贷款270000元提供阶段性按揭贷款担保，担保期限从被告收到贷款之日起至被告所购房产办妥房地产他项权证之日止，担保方式为连带责任保证担保。被告在支付1004房首期款119564元后，于2017年3月1日与开平中行签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号JK20172000002794025，下称4025号贷款合同），约定被告向开平中行贷款270000元用于购买1004房。2017年3月2日，开平中行将贷款270000元转账至原告账户。2019年1月10日，原告向被告书面寄送盛安时尚家收楼通知书，但被告至今未到原告处办理收楼手续。2019年8月7日，原告收到了开平中行发来的《关于黄炳华拖欠我行贷款的告知函》。在该函中，开平中行以被告逾期偿还贷款，以及被告因涉及案件被公安机关拘留无力还款，被告的父亲提请银行按制度处置为由，提前收回全部贷款本息；又以1004房尚未办妥房地产他项权证，原告对上述贷款债务负有连带责任保证为由，要求原告清偿被告拖欠的1004房全部贷款本息。2019年8月，开平中行向开平法院提起诉讼。2019年9月2日，原告代被告向开平中行偿还上述贷款本息250844.12元和案件诉讼费4445元，合计255289.12元。原告支付上述款项后，当日委托律师向被告发出《律师函》，通知被告解除双方于2017年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含合同全部附件、补充协议）。此外，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》在2017年1月21日办理了网签备案手续，商品房买卖合同解除后，被告负有办理涉及1004房的商品房买卖合同网签备案撤销、注销手续。另外，根据双方签订的补充协议约定，原告因此支出的律师费26000元应由被告承担。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告黄炳华辩称，我同意解除合同，将涉案房屋退回给原告。但原告需按照现时的市场价格确定房屋价值，扣减原告代我向银行支付的款项后，将剩余部分款项退回给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛安公司于2016年12月16日取得开发项目名称为“开平市××办事处××号盛安时尚家××幢住宅、商铺”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016122号），许可证期限为2016年12月16日至2017年12月16日。2016年12月20日，中国银行股份有限公司江门分行（甲方）和盛安公司（乙方）签订一份《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（协议编号：江中银房协2016年50号），约定中国银行江门分行向涉案盛安时尚家开发项目的购房者个人提供购房贷款。合同第六条约定：乙方同意按下述第一款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。保证责任范围为购房借款人与甲方所签订的借款合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及甲方为实现债权而支付的费用（该费用包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以各费用的实际支出为准）：一、自借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。2017年1月21日，盛安公司（甲方）和黄炳华（乙方）签订合同编号为HY201612300029的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，约定黄炳华向盛安公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号盛安时尚家××幢1004房（以下简称涉案商品房），建筑面积为81.21平方米，房屋总价款为389564元。双方同日办理商品房买卖合同网签备案手续，备案号为201701210013。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年12月30日前支付首期房价款119564元，占全部房款的30%。余款270000元向中国银行开平市支行（贷款机构）申请贷款支付。合同附件十一补充协议第四条关于付款的补充约定为：……4、就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。若乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，甲方有权选择要求乙方自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）千分之一的违约金。签订合同后，黄炳华按合同约定向盛安公司支付了购房首期款119564元。2017年3月1日，黄炳华和中国银行股份有限公司江门开平支行（以下简称中国银行开平支行）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：JK2017200002794025），约定黄炳华向中国银行开平支行贷款270000元用于购买涉案商品房。盛安公司为此向中国银行开平支行出具《关于提供阶段性按揭贷款担保的保函》，承诺为黄炳华270000元贷款项下债务（含借款本金、利息、罚息和实现债权的相关费用）的还款义务承担连带责任保证，担保期限从黄炳华收到贷款之日起，至黄炳华所购1004房办妥房地产他项权证之日止。2017年3月2日，中国银行开平支行将贷款270000元转账支付至盛安公司的银行账户内。黄炳华开始按照贷款合同约定每月清偿贷款本息，后于2019年8月开始拖欠贷款本息。2019年8月19日，中国银行开平支行提起诉讼，请求解除其与黄炳华签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，黄炳华清偿截止至2019年8月4日的贷款本息250082.69元及2019年8月5日起的利息，盛安公司承担连带责任。本院依法受理，案号为（2019）粤0783民初3900号（以下简称3900号案件）。2019年9月2日，盛安公司代黄炳华向中国银行开平支行清偿了黄炳华尚欠的贷款本息250844.12元和3900号案件的诉讼费4445元，合计255289.12元。同日，盛安公司向黄炳华发出律师函，主张因黄炳华违约欠付银行贷款本息，其承担担保责任代黄炳华向中国银行开平支行清偿了贷款本息和诉讼费合共255289.12元，故要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件、补充协议）。黄炳华于2019年9月3日收到该律师函，未提出异议。2019年9月4日，盛安公司和广东风采新纪元律师事务所签订一份《民事案件委托代理合同》，约定盛安公司聘请广东风采新纪元律师事务所作为代理人处理其与黄炳华的商品房预售合同纠纷、追偿权纠纷案件，广东风采新纪元律师事务所指派邓鸿发律师（后变更为甄松杰律师）、邓燕红律师作为代理人，律师费为26000元。后盛安公司向广东风采新纪元律师事务所支付了律师费26000元，广东风采新纪元律师事务所出具了相应律师费发票。另查明，2018年11月30日，涉案商品房所在的开发项目竣工验收。2019年1月10日，盛安公司向黄炳华发出收楼通知，黄炳华因羁押于开平市看守所未能前往办理收楼手续，涉案商品房至今仍由盛安公司实际控制支配。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年12月16日取得商品房预售许可证，盛安公司和黄炳华于2017年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。经庭审调查，原、被告对以下事实无异议：黄炳华通过支付首期款119564元、向中国银行开平支行贷款270000元的方式付清涉案商品房购房款389564元；黄炳华因自身原因自2019年8月起未按约定向中国银行开平支行清偿房屋贷款，导致盛安公司履行阶段性担保责任，代黄炳华向中国银行开平支行清偿了涉案商品房的贷款本息250844.12元和3900号案件诉讼费4445元，合计255289.12元，本院对此予以认可。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十六条规定：“事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”黄炳华未能按照其与中国银行开平支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定履行清偿贷款本息的义务，盛安公司根据贷款合作协议和商品房买卖合同的约定履行担保还款责任后，根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第4款的约定要求解除其与黄炳华签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议于法有据，黄炳华对此亦无异议，本院予以支持。盛安公司通过邮寄律师函的方式通知黄炳华解除合同，黄炳华确认于2019年9月3日收到该律师函，故涉案《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议已于2019年9月3日解除。对于盛安公司主张的律师费26000元。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议第四条第4款已明确约定：“若乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）。”盛安公司委托广东风采新纪元律师事务所代理本案诉讼，由此产生律师费26000元，这有其提供的委托代理合同和律师费发票证实，且该费用没有超过价格部门规定的收费标准，本院对此予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议解除后，原、被告双方应履行各自义务，配合对方办理与解除合同相关的手续。经查，涉案《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案手续，故盛安公司诉请黄炳华配合办理该合同的网签备案注销、撤销手续于法有据，黄炳华对此亦无异议，本院予以支持。同时，解除合同后，盛安公司应将黄炳华已支付的购房款389564元（含首期款119564元和按揭贷款270000元）返还给黄炳华。该款项可在扣减盛安公司代黄炳华向中国银行开平支行清偿的贷款本息250844.12元、3900号案件的诉讼费4445元和本案律师费26000元后退回给黄炳华。黄炳华主张按涉案商品房现时评估价值为基数确定返还金额没有法律依据，本院不予支持。综上，盛安公司应向黄炳华返还购房款108274.88元（389564元－250844.12元－4445元－26000元=108274.88元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告开平市盛安房地产开发有限公司和被告黄炳华于2017年1月21日签订的合同编号为HY201612300029的《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议已于2019年9月3日解除；二、被告黄炳华应于本判决生效之日起10日内协助原告开平市盛安房地产开发有限公司办理开平市三埠街道办事处××路××号盛安时尚家××幢1004房的商品房买卖合同网签备案（备案号为201701210013）撤销、注销手续；三、原告开平市盛安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还开平市三埠街道办事处××路××号盛安时尚家××幢1004房购房款108274.88元给被告黄炳华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7533.46元，适用简易程序减半收取计3766.73元（此款原告开平市盛安房地产开发有限公司已预交），由原告开平市盛安房地产开发有限公司负担2785.73元，由被告黄炳华负担981元。原告开平市盛安房地产开发有限公司多预交的案件受理费981元由本院予以退回；被告黄炳华应向本院补缴案件受理费981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一九年十二月二十三日书记员  梁佩琼