广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13937号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市xx镇xx路xx号xx小区xx栋xx。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:黄飞洪，男，1984年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。被告：冯彩珍，女，1983年6月29日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告黄飞洪、冯彩珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告黄飞洪到庭参加诉讼，被告冯彩珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告黄飞洪、冯彩珍立即向安信黄圃分公司支付物业管理费12383.69元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2011年1月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为19184.38元）；二、判令黄飞洪、冯彩珍立即向安信黄圃分公司支付水费欠费人民币1404.66元，从2014年10月1日至2019年7月29日止，始读数361，终读数935，共使用574吨，每吨水2.45元；三、黄飞洪、冯彩珍承担本案诉讼费用。事实和理由：黄飞洪、冯彩珍为xx小区xx区xx幢xx房（实测建筑面积100.19平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的xx小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，黄飞洪、冯彩珍需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米1.2元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为黄飞洪、冯彩珍提供了物业管理服务，但黄飞洪、冯彩珍拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，黄飞洪、冯彩珍仍拖欠自2011年11月1日起至2019年7月29日止的物业管理费12383.69元及违约金、水费。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告黄飞洪辩称，其与安信黄圃分公司的委托诉讼代理人是认识的，黄飞洪称其2014年10月1日之前的水费已经缴清，按道理相应时间的物业管理费也应该支付完毕；上述房屋在黄飞洪装修入住后，隔壁渗水，但投诉至物业，没人理睬。被告冯彩珍未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。安信黄圃分公司围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，并存卷佐证。本院认定事实如下：黄飞洪、冯彩珍系中山市xx镇xx路xx小区xx栋xx房的登记业主，建筑面积100.19平方米。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，2010年5月18日黄飞洪与安信黄圃分公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定黄飞洪将中山市xx镇xx路“xx”xx物业，委托安信黄圃分公司提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；甲方自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xx路xx号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路xx号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。安信黄圃分公司陈述，黄飞洪、冯彩珍从2011年1月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司物业管理费合计12383.69元及违约金等。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。黄飞洪对2019年7月29日之前中山市xx镇xx路xx号xx小区系由安信黄圃分公司进行物业服务无异议，对房屋面积100.19平方米、1.2元每平方计算管理费无异议，确认拖欠水费，且称水费数额应该和安信黄圃分公司主张的数额差不多。但其认为2014年前的物业管理费已经缴纳，且除了隔壁渗水投诉没有得到解决外，安信黄圃分公司的卫生、安保等其他方面较为满意。另查明，涉案xx小区住户及商户共有1791户。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安信黄圃分公司与黄飞洪签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司的服务具有公共服务性质，系针对整个小区，如小区的基本卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司已对涉案小区进行多年的物业管理，多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合阳光假日小区总计住户及商户有1791户的事实，大部分业主按期支付物业管理费，截止今日xx小区拖欠物业管理费的业主不足35户，且黄飞洪庭审中除对房屋渗水情况有异议外，其对安信黄圃分公司的物业服务当庭表示满意，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，黄飞洪、冯彩珍理应向安信黄圃分公司支付管理期间的相应物业管理费。现安信黄圃分公司要求黄飞洪、冯彩珍支付2011年1月1日起至2019年7月29日的物业管理费，黄飞洪、冯彩珍未举证证明其已支付上述期间物业管理费，应承担举证不能的不利后果。本院认为，黄飞洪、冯彩珍未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金，黄飞洪、冯彩珍认为违约金约定过高，要求予以调整。另，在2019年7月29日更换物业管理公司后，黄飞洪、冯彩珍仍存在延期支付的情形，且长期以来未支付水费。又，黄飞洪称其家中渗水而拒交物业管理费，针对渗水情况，安信黄圃分公司仅负有一定的管理责任，庭审中黄飞洪也确认物业公司曾派人去处理，有过跟进，安信黄圃分公司已尽到一般的管理义务，若存在有隔壁房屋渗水情况，理应采取合理的方式向渗水的责任方主张权利。本院综合安信黄圃分公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金酌情予以调整。黄飞洪、冯彩珍应向安信黄圃分公司支付物业管理费12380元及违约金（2011年1月至2019年7月的违约金从每月6日起以当月实际拖欠的物业管理费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；关于水费的问题。黄飞洪当庭确认尚有水费1404.66元未支付，故安信黄圃分公司主张黄飞洪、冯彩珍支付水费1404.66元，本院予以支持。综上所述，安信黄圃分公司要求黄飞洪、冯彩珍支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告黄飞洪、冯彩珍于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2011年1月起至2019年7月期间的物业管理费12380元及逾期付款违约金[2011年1月至2019年7月的违约金从逾期之日（每月6日）起以当月实际拖欠的物业管理费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止]；二、被告黄飞洪、冯彩珍于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付水费1404.66元；三、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，减半收取为312元，由被告黄飞洪、冯彩珍负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳