广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初799号原告：温志成，男，1991年6月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：谭小仪，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文秀，广东华南律师事务所律师。被告：台山市天安商贸有限公司。住所地：广东省台山市台城环市中路38号沃华中环广场集中商业101之一、102之二、201之一、202之二、301之一、302之二号商铺。法定代表人：陈超军，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡绵班，广东商达（广州）律师事务所律师。原告温志成与被告台山市天安商贸有限公司（以下简称“天安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温志成的委托诉讼代理人谭小仪、被告天安公司的委托诉讼代理人胡绵班到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温志成向本院提出诉讼请求：1.请求判令天安公司立即为温志成安装由地下直通三楼的观光电梯、并赔偿2018年8月1日起至天安公司安装直通三楼的电梯完毕之日止的租金给温志成，租金标准按每月63,000元计算，暂计至2019年2月1日为378,000元；2.请求法院判令天安公司立即修补好租赁物漏水的地方，并赔偿温志成因房屋漏水造成的损失50,000元；3.请求判令天安公司将30,000元装修保证金退还给温志成；4.本案诉讼费用由天安公司承担。诉讼过程中，温志成将第一项诉讼请求变更为：请求判令天安公司赔偿2018年8月1日起至天安公司安装直通三楼的电梯完毕之日止的租金给温志成，租金标准按每月63,000元计算，暂计至2019年2月1日为378,000元；其余诉讼请求保持不变。事实和理由：温志成与天安公司于2018年1月21日签订《租赁合同》及《补充合同》，约定天安公司将位于台山市××××号沃华中环广场集中商业101号3F/002商铺出租给温志成经营健身房，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止，每月租金为63,000元（含3元／㎡的物业管理费）；2018年2月1日至同年7月31日为免租期，双方自2018年8月1日起开始计算租金。温志成向天安公司交纳了126,000元的保证金和30,000元的装修保证金。温志成所租赁的地址在天安商场的三楼，健身房的客户需绕至天安超市才能到达健身房，对温志成的经营产生巨大影响。双方在签订租赁合同前已协商天安公司需在免租期间为温志成等三楼的租户安装由地下直通三楼的观光电梯作为合同规定的内部配套设施，温志成在签订合同后依约进场装修并按期开始试营业。天安公司在履行合同期间，有如下严重违约问题：1.房屋顶部漏水严重造成温志成的装修损失及营业损失初步估计在50,000元以上，干扰了健身房的经营以及危害客人的安全；2.未依约在试营业期间安装由地下车库直达三楼的观光电梯，温志成所经营的健身房在投入大量装修资金的情况下只能继续经营，因前往健身房的路线曲折无法吸引客人造成严重亏损；3.在温志成按合同要求装修的前提下，拒不返还装修保证金。根据双方签订的租赁合同第四条第2款第(1)、(2)项和第五条第3款、第六条第1款和补充协议第六条的规定，天安公司应自2018年8月1日起至观光电梯安装完毕之日止按每月租金63,000元的标准向温志成支付赔偿款，并赔偿温志成装修损失和营业损失50,000元、返还温志成的装修保证金30,000元。为了维护自身合法的民事权益，温志成遂提起本案诉讼。天安公司辩称，一、温志成承租场地于2018年7月发生过一两次渗漏水现象，但并非是因为建筑场地存在质量问题，是温志成未进行日常维护保养所致。一方面，温志成未经同意擅自在楼房天面加装两个超重大水塔，将水塔的下水管和六台空调的冷气管直接打通楼顶面通往租赁场地，造成租赁场地漏水。另一方面，因楼顶的泥土和树叶未及时清理，造成暴雨时排水口堵塞，水流至收缩缝造成漏水，并非收缩缝本身设计漏水。根据案涉合同第四条第4款第（2）项的约定，对租赁商铺及设施进行日常维护和保养属于温志成的责任。二、天安公司出租给温志成的租赁场地符合案涉合同第四条第2项第（2）条约定的条件，且案涉合同并未约定新安装一台升降电梯的事宜。天安公司与温志成曾一致同意共同出资新增一台升降电梯，在补充合同约定了增装电梯费用的分担方案，未约定安装主体和完工期限。天安公司在多次联系温志成商量安装电梯事宜，其均不予理会后，于2018年7月被迫单方垫资筹备增装电梯事宜。三、温志成在装修租赁场地时，在租赁场地的顶层直接穿洞到租赁场地，对租赁场地的天面造成破坏。另外，温志成未经同意擅自在楼房天面加装两个超重大水塔及水塔加热的电器装置，该装置存在高电压及高温的安全隐患，温志成一直未在天安公司的要求下对该装置做相关的隔断防护措施，遂暂扣温志成装修押金至今。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：温志成提交的《租赁合同》、《补充合同》、内容为天安公司员工收到申请书的微信截图、装修保证金收据；天安公司提交的《租赁合同》、《补充合同》。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于温志成提交的证据。（一）《天安购物广场招商采购谈判纪要》、内容为温志成询问天安公司工作人员电梯安装进程的微信聊天记录、《申请书》、电话录音，上述证据能证明天安公司曾与温志成商议新装电梯的事实，本院予以确认。（二）《联合声明》、《证明》、声明签署人的《营业执照》和身份证、钟智超与天安公司签订的《租赁合同》，鉴于《联合声明》、《证明》中除了本案原告温志成之外的其他租户与本案没有客观关联性，故本院对该组证据依法不予确认。（三）漏水照片、漏水视频、案号为（2019）粤0781民初371号的《开庭笔录》、反映漏水问题的微信聊天记录，该组证据反映了在温志成承租期间，案涉场地曾多次发生漏水问题，该组证据本院予以确认。（四）微信聊天记录、《消防安全检查合格证》，温志成在健身房装修完毕后认为健身房已通过消防验收，要求天安公司退还装修保证金30,000元，但天安公司认为温志成在楼顶放置的水塔有高压隐患，要求温志成在水塔周围进行围蔽后方退还装修保证金，该组证据与事实相印证，本院予以确认。（五）公证书反映的内容与本案无关联，本院不予确认。二、关于天安公司提交的证据。（一）《验收合格证》、《门牌编号证明》，该组证据虽未提供原件但能证明案涉场地符合安全使用标准的事实，本院予以确认。（二）《营业执照》，该证据证明天安公司与温志成签订合同后，案涉场地即交付温志成使用，本院予以确认。（三）《台山市商品房权属登记证明书》（复印件）、台山市沃华房地产开发有限公司与海南定安天安实业有限公司签订的《租赁合同》、《委托书》、《同意转租、分租证明》，该组证据能够证明天安公司享有将案涉场地转租并收取租金的权利，本院予以确认。（四）房屋结构平面图、案涉场地楼顶照片，该组证据显示温志成在楼顶装有两个空气能热泵热水机组并打通楼顶面将部分管线穿过楼顶面至健身房所在场地，对该组证据本院予以确认。（五）《建设工程规划许可证》，该证据显示天安公司已获得新装电梯的许可，本院予以确认。（六）2018年9月23日《申请书》回复函及邮寄凭证，该组证据证明了天安公司针对温志成因未新装电梯及漏水问题要求减免租金的回复及送达情况，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经海南定安天安实业有限公司和台山市沃华房地产开发有限公司同意，天安公司于2018年1月21日与温志成签订《商铺租赁合同》及《补充合同》，约定由天安公司将位于台山市××××号沃华中环广场集中商业101号3F/002的商铺（建筑面积1800㎡，实用面积1500㎡）出租给温志成作为经营健身房场地使用，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止，每月租金按建筑面积计收（租金32元/㎡，管理费3元/㎡），租金应在当月5日前缴清，2018年2月1日至2018年7月31日为免租期。上述合同签订后，天安公司依约将涉案商铺交付给温志成用于经营健身房，温志成根据《租赁合同》第五条第3款“为确保温志成按约定装修，不破坏房屋结构和配套设施，须向天安公司交纳装修保证金30,000元，装修完毕，经天安公司检查验收合格后一个月内无息退回”的约定，向天安公司交纳了30,000元装修保证金。装修完成后，温志成于2018年7月中旬要求天安公司退回装修保证金，天安公司以楼顶水塔周围未做好围蔽措施有安全隐患为由暂不予退还装修保证金。2018年6月至12月，温志成及其健身房员工多次向天安公司反映案涉场地漏水问题，天安公司派人处理后未得到彻底解决。温志成与天安公司签订合同时约定，天安公司应在合同期开始前交付设施齐全的商铺，提供水、电、道路基础设施等必要的装修和经营必要条件（但因供水、供电等部门原因停水停电不属于甲方责任），天安公司提供的房屋及内部配套设施不符合约定或不符合安全规定的，应及时与温志成协议调换，不能调换的，于20日内整改后交付温志成，并按20日租金予以赔偿。温志成和天安公司曾就新增一台直通三楼的观光电梯进行过协商，《补充合同》中约定新装电梯总费用按照三楼的适用面积公摊，电梯费用按照实际发生的电梯电费公摊，《补充合同》三楼平面布置图左上角显示观光电梯图样。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。天安公司与温志成分别签订的涉案《商铺租赁合同》及《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，均是有效合同,依法应受法律保护。上述合同签订后，双方理应全面、积极、谨慎地履行各自的合同义务。关于天安公司未新装电梯是否应向温志成支付赔偿金的问题。温志成主张天安公司未按合同约定安装观光电梯，双方虽在《补充合同》约定新装电梯总费用按照三楼适用面积公摊，电梯费用按照实际发生的电梯电费公摊，但对新装电梯安装期限、安装主体等未作明确约定，且温志成未能提供充分有效的证据证实天安公司未新增观光电梯属于合同所约定“房屋及内部配套设施不符合约定或不符合安全规定”的范围。温志成以天安公司未在免租期间为温志成等三楼的租户安装由地下直通三楼的观光电梯作为合同规定的内部配套设施为由，要求天安公司赔偿2018年8月1日起至天安公司安装直通三楼的电梯完毕之日止的租金给温志成的主张，本院不予支持。关于天安公司是否应修补好漏水处并赔偿温志成因漏水造成的损失问题。2018年6月至12月，温志成因案涉场地漏水多次向天安公司反映，经天安公司处理，自2019年起未有证据证明该场地仍存在漏水问题。案涉《租赁合同》明确约定，天安公司在合同期开始前交付设施齐全的商铺，并提供水、电、道路基础设施等必要的装修和经营必要条件，温志成合理使用商铺及设施，并进行日常维护保养和维修，并承担相关费用，温志成在租用期间如造成租赁物缺损的，应负责及时维修，并承担维修费用。故根据合同约定，涉案租赁物在日常使用过程中若因日常保养或使用不当致使漏水，温志成对此负有维修义务。此外，天安公司在合同签订后已将案涉场地交付给温志成经营使用，温志成亦接收租赁物正常经营至今，可视为天安公司已提供必要的装修和经营必要条件。退一步讲，即使案涉场地存在漏水问题，亦应由温志成按合同约定承担日常维护保养和维修责任及相关费用。温志成主张天安公司修复漏水处并赔偿因漏水造成的客量流失的经营损失，本院不予支持。关于天安公司是否应退回装修保证金的问题。《租赁合同》第五条第3款“为确保温志成按约定装修，不破坏房屋结构和配套设施，须向天安公司交纳装修保证金30,000元，装修完毕，经天安公司检查验收合格后一个月内无息退回”和第五条第4款“温志成进行装修或对天安公司提供的原有设施、设备进行改造时，须在装修、改造前向天安公司提出，装修结束应报经天安公司和消防部门通过审核”的约定，温志成在楼顶加装两个空气能热泵热水机组并打通楼顶面将部分管线穿过楼顶面至健身房所在场地时，应经天安公司同意并验收合格方可退还温志成交纳的装修保证金。温志成所经营的健身馆虽获得消防安全检查合格证，但无法提供证据证明楼顶相关设施的安装已经天安公司验收合格，结合天安公司的答辩意见，温志成要求天安公司退回装修保证金30,000元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告温志成的全部诉讼请求。案件受理费8,170元（已由原告温志成预交），由原告温志成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李忠东人民陪审员  伍 玲人民陪审员  曹 娟二〇一九年十二月三十日法官助理代梦颖书记员李江