安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10630号 原告（反诉被告）：路良友，男，1985年8月8日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：沈永培，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周围，男，1975年6月20日出生，汉族，安徽省合肥市沿河路可苑新村Ｄ区室。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告路良友与被告周围租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，周围提起反诉，本院就本诉和反诉一并审理。路良友及其委托诉讼代理人沈永培，周围及其委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 路良友向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年7月29日签订的《租赁合同》;2.被告立即返还原告支付的房屋租金及押金合计100620元，并支付原告受到的损失10000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由:2019年7月29日，原被告签订了《租赁合同》一份,约定由原告租赁被告位于合肥市濉溪路9号富荣大厦三楼半层面积为559平方米的房屋用以经营餐饮行业。合同签订后,原告依约向被告支付了三个月租金75465元和房屋押金25155元。但是物业及原业主因与被告的物业费等纠纷，多次在原告的经营范围内实施阻拦、占道、乱涂乱贴等行为，对原告的经营活动造成恶劣影响，房屋用途无法发挥，合同目的无法实现，经与被告多次沟通协商，问题仍未得到解决。 因被告的违约行为，导致原告无法正常开展正常经营活动，故原告已退出该租赁房屋，并已将房屋依约交还给被告，该房屋现由被告实际占有，被告对房屋享有完整的占有、使用、收益等权利。 被告的违约行为，给原告造成了巨大经济损失，为维护自身的合法权益，特具诉状，请判如所请。 周围辩称，一、原告无单方解约权 双方已签订《租赁合同》，成立合法有效的租赁合同关系，该合同中并未约定原告享有单方解除权。 二、原告所述不实，本案并不存在履行不能的情形 1、原告所述业主及物业公司多次阻拦、占道、乱涂乱等导致房屋用途无法发挥、合同目的无法实现与事实不符。被告和物业公司在此之前确实存在物业费纠纷，物业公司在楼下张贴公告催缴纳物业费，但仅存在过一次，且刚贴上就被揭下，未影响到租户经营。物业费纠纷属于正常的民事纠纷，况且双方早已经处理完毕，再无争议。 2、原告至今仍占有、使用房屋。该房屋自合同签订时就已交付原告，原告已经进场并开始对三楼承租部分进行装饰装修，在承租场地放置大量与经营有关的设备设施。截至目前，装修仍未结束，相关经营设备仍然留在承租场地，被告也没有收回该场地或者另租给他人使用，合同仍然在继续履行。 3、其他商户一直正常经营。富荣大厦其他楼层的租户未曾反映因物业纠纷问题导致无法承租，且与原告同处三楼的火锅店一直正常开业经营，如果按照原告所述被告和物业公司存在种种不当行为导致无法经营，那火锅店为何正常经营？另外，在被告与物业发生纠纷时，原告正在装修，还未开业经营，客观上也不会对其造成不利影响。 4、另外，需提醒法庭注意，物业与业主之间纠纷的产生，原告也负有重要责任。原告自从接收房屋后，一直没有缴纳物业费，该费用依据合同约定应由原告负担；而且原告进行装修需要去物业办理手续，缴纳装修保证金，但原告至今未履行，已经违反了合同约定。故，原告现在反而主张被告违约无任何事实与法律依据。 三、本合同仍然可以继续履行 在本案中，并不存在任何可以导致合同根本不能履行的情形，况且原告仍正常使用该承租场地，被告也愿意继续履行合同，只要原告秉持诚实守信原则，缴清已经欠付的租金及物业费，该合同仍然可以并且应当继续履行。 综上，原告所述不实，其单方解约无效，而且原告至今仍占有使用该房屋，案涉租赁合同仍然有效，应予履行，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。 据此，周围向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告继续履行双方于2019年7月29日签订的《租赁合同》；2.反诉被告支付反诉原告2019年11月1日至2020年1月31日的租金75465元及违约金（以300元/日为标准，自2019年10月26日起计算至款清之日，暂计至提起反诉之日为1200元）；3.反诉被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：反诉原告和反诉被告于2019年7月29日签订《租赁合同》，约定由反诉被告承租合肥市濉溪路9号富荣大厦三楼半层，建筑面积559平方米；合同付款期为2019年8月1日至2027年3月31日，租金每月每平方45元，合计每月25155元，付款方式为押一付三，反诉被告应提前三个月支付租金即每季度前一月25日支付下一季度租金；如果反诉被告没有按照合同约定支付租金，逾期一天应按照每日300元的标准向反诉原告支付违约金。 合同签订后，反诉被告如约进场，并一直占有使用该承租场地。但第二季度（2019年11月1日至2020年1月31日）租金75465元本应在2019年10月25日付清，反诉被告不仅拒不支付，反而无故单方要求解除合同，严重损害反诉原告合法权益，反诉原告经多次催要仍然无果。为维护自身合法权益，现反原告依据合同约定及相关法律法规提起反诉，请求判如所请。 路良友针对反诉答辩，原、被告之间已经不再具备继续履行合同条件，原告已将案涉房屋于2019年9月16日交付给被告，案涉房屋是开放式无门，进出无钥匙等条件。因此原告不同意继续履行合同，被告要求继续支付租金及相关费用无事实与法律依据。 本院经审理查明的事实如下：位于合肥市濉溪路9号富荣大厦三楼半层面积为559平方米的房屋（以下简称案涉房屋）为周围等业主所有。2019年7月29日，周围（甲方）经业主授权与路良友（乙方）就案涉房屋签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将案涉房屋租赁给乙方用于经营，租赁面积为559平方米，租期为2019年8月1日至2027年3月31日；2、租金为每月每平方45元，合计为每月25155元，付款方式为押一付三，乙方应提前三个月支付租金，即应于每季度前一个月25日支付下一季度租金，保证金为25155元；3、甲方收到乙方保证金或首期租金后即将案涉房屋移交给乙方，乙方接受该房屋以目前现状为准；4、合同期满或中途解除合同，乙方应立即搬离并交还案涉房屋，交房时乙方应先结清所有费用，除移动物品部分自行处置外，原有的装修配套设施亦无条件交还给甲方；5、乙方未按合同规定支付租金，每逾期一天按每日300元标准向甲方支付违约金。 当日，路良友向周围支付了三个月租金75465元及保证金25155元共计100620元。 合同签订后，路良友进场准备装修，但之后，路良友以案涉房屋物业与周围等业主存在纠纷严重影响经营为由，于2019年9月20日向周围送达《解除合同通知书》，告知解除案涉房屋，并将案涉房屋按原样交还周围。但周围不同意解除合同，故路良友诉至本院，要求判如所请。周围亦提起反诉。 另查明，案涉房屋所在楼层为开放式，原由案外人整体承租用于开办火锅店，之后案外人退租部分面积，由路良友承租，两租户之间安装修分割墙计算面积。 2019年9月3日，案涉房屋物业在入户处张贴催款通知。 路良友承租后未实际使用案涉房屋用于经营。 2019年12月25日，本院向原被告释明，由于原告坚持要求解除案涉租赁合同，故本院同意解除案涉合同。 上述事实，由双方提供的企业名称户籍信息、租赁合同、补充协议、收条、转账记录、照片、微信聊天记录、录像、解除合同通知书、公证书、会议记录、现场照片等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为：路良友与周围之间签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 在合同履行过程中，路良友以案涉房屋所在物业与周围等存在物业纠纷，导致其合同目的无法实现，要求解除合同。因此，是否存在路良友合同目的无法实现的情形为本案双方争议焦点。根据双方提供的证明，能够证明周围等业主与物业存在纠纷，且物业曾于2019年9月3日在入户处张贴催款通知，但前述物业纠纷不足以证明导致案涉租赁合同合同目的无法实现，故本院对路良友的该项要求解除案涉合同的理由不予支持。同时，案涉租赁合同为长期性合同，且路良友在租赁后并未实际使用案涉房屋，为了减少双方的损失，本院同意解除案涉合同，但路良友作为违约方起诉解除合同，在合同解除后应当承担的违约责任不能因解除合同减少或免除，由于周围在本次诉讼中未就解除合同违约责任主张违约责任，经本院释明，其可另行主张。 关于案涉房屋的交还。案涉房屋虽然为开放式，但路良友作为违约方解除合同，交还案涉房屋时间不能以路良友向周围送达解除租赁合同通知书计算，而应以本院向双方释明的时间即2019年12月25日为交还案涉房屋时间，故路良友还向周围支付在此之前的租金，据此计算，路良友还应支付自2019年11月1日至2019年12月25日期间租金共计为46118元（25155+25155÷30×25），扣除周围支付的保证金，路良友还应支付租金20963元。 关于迟延支付租金的违约金。案涉租赁合同约定迟延支付租金的违约金明显过高，本院予以调整，违约金为自2019年10月25日起以20963元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际付清之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除路良友与周围于2019年7月29日签订的《租赁合同》； 二、路良友于本判决生效之日起十日内向周围支付租金20963元，并自2019年10月25日起以20963元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付迟延支付租金违约金至欠付租金实际付清之日止； 三、驳回路良友的其他诉讼请求； 四、驳回周围的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案涉受理费减半收取为1296元，由路良友承担。反诉案件受理费减半收取为898元，由路良友承担162元，由周围负担736元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年十二月三十日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。