四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初3468号 原告：苟国凤，女，1970年3月4日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：周维平，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告苟国凤与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苟国凤、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。 原告苟国凤向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付延期交房违约金（至起诉日）8,436元;2、请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）5,000元；3、诉讼费用由被告全部承担。 事实与理由：1、原告与被告于2015年签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于岳池县商品房一处，房屋总价款为362073元整，根据购房合同约定开发商交房时间为2016年12月31号，交房条件为该岳池县建委出示商品房经验收合格备案书，消防验收合格证，住宅使用说明书，如因出卖人的责任，买受人不能在购房合同规定期限内按时接房，出卖人根据购房合同约定按日向买受人支付己交付房款万分之一的违约金进行赔偿给原告违约金，合同继续履行。原告按规定日期己向被告支付了全部购房款362073元，并缴纳了房屋维修资金，支付了印花税。被告至今未按照购房合同约定时间将房屋交给原告，原告故依据《中华人民共和国合同法》规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告向原告支付延期交房违约金8436元整。2017年1月1日至2017年8月21日期间违约金8436元。（362073×0.0001×233天），诉讼费用由被告全部承担。 2、原告与被告于2015年签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于岳池县商品房一处，房屋总价款为362073元整，根据购房合同约定开发商交付房产证时间为2018年6月30号，交房条件为该商品房经验收合格,出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付己交付房款百分之一的违约金，合同继续履行。原告按规定日期向被告支付了全部购房款362073元，并缴纳了房屋维修资金，支付了印花税。被告至今未交付房产证给原告，原告故依据《中华人民共和国合同法》规定，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告支付房产证违约金5000元整，诉讼费用由被告全部承担。 综合以上两项诉求被告应向原告合并赔偿未按期交房违约金、房产证违约金共计13,436元。以上两项诉讼费由被告全部承担。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称： 一、由于特殊原因导致滨江国际的房屋推迟修建，不是我方故意造成的 1、土地是政府所卖，政府没有提供一个干净的地块，该地块尚有未拆除的房屋，该地块的部分原房屋的人采取各种方式阻碍拆房，拿起天然气、雷管、炸药等危险物品来阻扰房屋的拆除，导致修建土地迟迟不能满足修建条件。 2、高压线迟迟不能拆除，政府部门在处理该事务中未能及时满足该条件，导致房屋迟延修建。 3、杜家路一直没有修建，导致标高未确定，因为房屋的临街面要与公路匹配，导致房屋无法在预定的期间修建。 二、原告主张的被告支付迟延交房违约金的数额没有法律依据，也没有事实依据,双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条对迟延交房有约定，应按该约定进行处理。 三、迟延交房的天数的计算 根据商品房司法解释第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。验收是一个行政程序，况且当事人之间签订了承诺书并实际接房对房屋进行了占有、使用，应视为新约定，且该约定在后，改变了以前合同的约定，也没有另外约定。那么就应按照实际交接房的时间来计算，即从2017年1月1日起至实际接房时止。2018年12月3日该项目已经竣工验收备案，被告多次通知原告来接房，原告因在外面不能及时回来或者其他原因没有接房，对于目前未接房的和在2018年12月3日之后接房的都应计算至2018年12月3日止。 四、迟延办证方面 根据合同约定“并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内由出卖人支付”，目前原告还没有领取房产证，也没有过约定的180日的支付期，目前条件未成就，原告不能主张该项诉讼请求，即使原告主张了也不能得到支持。 五、如果原告认为违约金过低，依照商品房司法解释第16条请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，那么原告应举证证明自己的损失，如果原告未举证，应当承担举证不能的法律后果。 经审理查明，2015年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将取得商品房预售许可证的、位于岳池县九龙镇银城南路东段石油公司北侧与滨河东路滨江国际B2栋13层1-13-2号住房卖与原告，房屋合同价为361,627元,该合同还约定了合同双方的违约责任，原告逾期付款，则原告应向被告支付日万分之3的违约金。被告逾期交房，则被告应向原告支付日万分之0.1的违约金。合同约定交房时间为2016年12月31日前。合同同时约定：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内由出卖人支付。合同约定交房时间为2016年12月31日前。该合同还约定了其他事项。2016年12月31日前，原告共向被告交纳购房款361,627元。原告于2017年8月21日接房，与被告办理结算手续。涉案房屋验收备案时间为2018年12月3日。 上述案件事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《滨江国际商品房价款结算明细表》、《交款、接房数据统计表》等证据在卷佐证。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。根据合同约定，被告应当在2016年12月31日前将涉案合同的房屋交付与原告，被告逾期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。原告在2016年12月31日前交纳购房款361,627元，该交款数额应作为计算违约金的购房款基数。原告于2017年8月21日接受了案涉合同的房屋，视为原告对案涉合同房屋的质量等的认可，被告的违约截止时间应认定为2017年8月21日。本案审理过程中，原告没有举证证明其损失、被告亦没有举证证明其延期交房系遇特殊情况，根据合同的公平原则，参考同地段同类房屋的租金标准，结合合同的约定和客观实际及2016年12月31日前已交房款，违约天数，原告诉请的违约金酌定为6,895元较为适宜。 关于延期办证违约金，因合同约定于买受人实际取得房屋所有权证书之日起180日内由出卖人支付。原告在本案中未提供证据证明被告延期办证，原告实际取得房屋所有权证书已超过180日，且被告拒不支付延期办证违约金，对原告的该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告苟国凤支付迟延交房的违约金6,895元； 二、驳回原告苟国凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费68元，由被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  许安平 二〇一九年十二月十三日 书记员  何雪莲