文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2318号上诉人（原审原告、反诉被告）：康凡莲，女，1978年2月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李新雄，湖南广维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慰萱，湖南广维律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄底市天龙房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘阳街姑苏大厦1120室。法定代表人：刘楚安，该公司总经理。委托诉讼代理人：程湘辉，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超群，湖南德都律师事务所律师。上诉人康凡莲因与被上诉人娄底市天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康凡莲上诉请求：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初3994号民事判决第一项；二、改判天龙房产公司给付上诉人从2016年2月2日起至2019年2月1日逾期交房违约金59312.52元，以及2019年2月2日以后到交房之日给付上诉人每日按房款总额274595元的万分之二支付违约金；三、确认《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效。事实和理由：一、天龙房产公司违约责任依法成立。1、逾期交房事实客观存在。合同规定2016年2月1日前交房，但至今未交，至2019年11月，天龙房产公司已逾期3年9个月；2、逾期交房免责条件不成立。《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款第2项规定：“如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人”。据此，逾期交房免责必须同时满足两个条件：一是国家法律、法规及政府部门的原因；二是在事件发生之日起60日内通知买受人。但依证据，政府原因是否成立审理不明，即便政府原因成立，天龙房产公司也无证据证明在期限内履行了合同规定的通知义务，免责条件不成立；3、天龙房产公司是受让国有土地建房，国有土地出让的基本条件是多通一平，保证道路及水电气等多通。道路及水电气不通，系出让人的责任，出让人应向天龙房产公司承担违约责任。天龙房产公司对上诉人违约，则应向上诉人承担违约责任。天龙房产公司向上诉人承担违约责任之后，可再向土地出让方追偿。二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效。《商品房买卖合同》第四条规定：“该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服［2010］46号文件）执行。”娄价服［2010］46号文件《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》第二条第（二）规定：“商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本、进入房价，不得在购房合同价外另行收取。”第二十二条规定“买卖双方必须遵守国家及地方相关法律、法规和政策的规定，如有违反，责任由买卖双方自行承担。”但天龙房产公司为规避46号文件规定，在主合同签订同时，混入《补充协议一》第7条“有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”，且费用金额也未具体明确，天龙房产公司在房价之外再向上诉人任意收取费用，既违反双方合同专门规定，也违反地方政策规定，上诉人也没有签字认可，当属无效。天龙房产公司辩称，一、天龙房产公司违约责任不成立。案涉项目无法通过验收不能按期交房的根本原因是长宁街未开通导致御景花园小区的下水管道等管网无法接入，从而导致案涉项目的扫尾工程无法完成。项目周边街道的建设属于市政工程，因该因素导致项目延期交房显然是政府的规划没有及时跟进所导致。二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条真实有效。《商品房买卖合同》第二十三条约定“本合同连同附件共20页，具有同等法律效力”，《商品房买卖合同补充协议一》系合同附件，具有同等法律效力。娄价服［2010］46号文件为地方政策规定，不属于强制性的法律、法规，该文件现已自动废止。案涉合同及附件系双方真实意思表示，不存在无效情形。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。康凡莲向一审法院起诉请求：1、被告给付原告从2016年2月2日起至2019年2月1日逾期交房违约金59312.52元，以及2019年2月2日以后到交房之日给付原告每日按房款总额274595元的万分之二支付违约金；2、确认被告《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效。天龙房产公司向一审法院反诉请求：判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2013年3月6日，御景花园小区团购户代表曾小玲（甲方）与被告娄底市天龙房地产开发有限公司签订《住房团购协议》，双方约定：“……一、项目概况：该项目位于娄底市，宗地面积8662.74㎡……三、团购住宅、车位价格和付款进度……2、住宅价格和车位价格包含本项目开发建设的各种费用即涵括：土地费用；勘测、报建、规划、设计费用；土建、主体工程、附属工程等施工费用；本项目设计所需的各种材料、设备费用；消防设施费用；水、电、煤气、有线电视、宽带网管道入户等线路建设费用；施工管理、安全生产等各项成本费用；小区交付前所发生的其它不可预见费用；房地产开发的税金和利润。分户水、电、煤气、有线电视、宽带网等入户开户费用收取标准按国家相关政策办理，由甲方支付。办理土地和房屋产权应交纳的交易契税、房屋维修基金及产权登记工本费按相关规定由甲方另行支付。3、本项目住宅、车位团购付款方式：（1）团购户住房交款方式：甲方按每户5万元作为定金打入公司建设专用账户，双方签订住房团购协议；乙方取得规划许可证、施工许可证、项目正式动工时，购房户再交5万元，打入建设专用账户，以上每户以现金支付，并在7日内完成付款。乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付，凡符合相关条件并同意以银行按揭贷款方式支付购房款的，乙方应无条件为其办理银行按揭贷款。按揭费用由甲方购房户负担……”。合同签订后，原告康凡莲分别于2013年3月19日、8月29日向被告天龙房产公司交纳御景花园团购房定金共计10万元。2014年9月21日，以被告天龙房产公司为出卖人、原告康凡莲为买受人，签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：201409210005），双方约定：“……第一条项目建设依据出卖人以招牌挂方式取得位于土地宗地号为1-5-19-68的地块的土地使用权。土地使用权证号为娄国用（2012）第13788号。该地块土地面积为8660.77平方米，规划用途为商用用地、住宅用地，土地使用年限70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称：御景花园，建设工程规划许可证号为1307033号，施工许可证号为43250820140428010126。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为娄底市房地产管理局，商品房预售许可证号为娄房预许字（2014）第31号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：            幢号              房号              层次              用途              结构              地上层              地下层              建筑面积      （平方米）              套内面积      （平方米）              分摊面积（平方米）                  0001              1303              13              住宅              钢混              32              0              114.51              94.24              20.27      以上所列该商品房面积为产权登记面积。…第四条计价方式、价款、物业维修资金出卖人与买受人约定合同第三条的计价方式、价款、物业维修资金缴存标准及金额如下：            幢号              房号              计价方式              单价              单位              标准              应缴维修资金              合同价款                  0001              1303              建筑面积              2398              元∕平方米              140              16031              274595      该商品房房款核计贰拾柒万肆仟伍佰玖拾伍元整（￥274595元），币种为人民币。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用。（按娄价服[2010]46号文件执行）。第六条付款方式及期限买受人按按揭付款方式按期付款：1、一次性付款：总房款的100%，……3、银行按揭付款：首付款为总房款的40%，计人民币大写：壹拾壹万肆仟伍佰玖拾伍元整小写：114595元，在签订商品房买卖合同时支付；按揭金额：总房款的60%，计人民币大写：壹拾陆万元整，小写160000元……。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际余额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……第八条交付期限出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。3、所有房款到位再交房。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人；3、买受人未按约交清商品房全部购房款的，出卖人有权不按本合同约定时间向买受人交付本合同约定的商品房。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第二十一条本合同未尽事项，可由双方约定后，签定补充协议（附件七）。第二十二条本合同附件与本合同具有同等的法律效力……第二十三条本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力……”。同日，原告康凡莲与被告天龙房产公司签订附件七、合同补充协议一，其内容为：“……7、根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”。合同签订当日，原告康凡莲按约定将首付房款40%的剩余部分即14595元支付给被告天龙房产公司。其余未缴纳的购房款16万元，由原告按银行按揭付款方式进行支付。另查明，1、2016年9月14日，被告天龙房产公司委托湖南楚才会计师事务所对御景花园工程款及商品房销售情况进行了审计，湖南楚才会计师事务所作出湘楚审字[2016]SZ第060号《专项审计报告》，其内容为：“一、基本情况娄底市天龙房地产开发有限公司目前开发的项目为御景花园。……项目于2013年12月21日动工，截至2016年6月30日，主体工程基本完成。……三、审计结论……4、御景花园项目未付工程款及扫尾工程款预估情况贵公司与施工方沟通后，预估水、电、气工程款为8100000元；贵公司现场工程师根据实际或预计需要预估其他扫尾工程款为2791500元……”；2、御景花园项目于2015年底竣工，但由于水、电、气工程及其他扫尾工程未完成，至今未被相关部门进行验收合格；3、自2016年5月19日以来，被告天龙房产公司多次向当地政府部门反映要求尽快完成御景花园商住小区周边道路网管建设，御景花园小区的购房者也多次向当地政府反映该小区存在的问题并要求予以解决；4、2016年7月，娄底市娄星区人民政府对该项目成立了帮扶工作小组，对御景花园项目与各购房业主之间产生的矛盾纠纷进行协调。根据双方当事人的诉辩主张，经征询双方当事人意见，综合庭审调查的基本事实，本案争议的焦点主要有：一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应当解除？二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？三、被告天龙房产公司是否应承担违约责任？一审法院认为，争议焦点一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应当解除？原告（反诉被告）康凡莲与被告（反诉原告）天龙房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告（反诉原告）天龙房产公司要求解除《商品房买卖合同》的观点。经审查，反诉被告康凡莲在签订《商品房买卖合同》时，已按合同约定将首付款全部支付到位，且从反诉原告天龙房产公司提供的团购房明细表显示，反诉被告康凡莲的房款已按合同约定支付到位，故，反诉被告康凡莲不存在逾期支付房款的事由，反诉原告天龙房产公司以反诉被告康凡莲逾期支付房款为由要求解除《商品房买卖合同》不成立，一审法院不予支持。至于反诉原告天龙房产公司以合同目的无法实现为由要求解除买卖合同，从庭审查明的情况来看，涉案房屋无法通过验收的原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，但当地政府已在积极处理，合同目的只是暂时无法实现，而不是不能实现。故，反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的请求于法无据，一审法院不予支持。争议焦点二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？原告康凡莲认为《商品房买卖合同补充协议一》第7条是格式合同，且违反规范性文件规定，应认定为无效。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第四条约定该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服[2010]46号文件执行），但原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商品房买卖合同补充协议一》，该协议第7条明确约定根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付。《商品房买卖合同》是由房产部门提供的通用格式合同，《商品房买卖合同补充协议一》是原、被告基于该商品房系团购房，价格较为优惠的特殊情况而签订的，且原告在该补充协议上签字，该协议应视为双方真实意思的表示。关于原告康凡莲提出该约定违反娄价服[2010]46号文件的规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，娄价服[2010]46号文件是政府性文件，对市场具有一定的指导作用，但不属于法律、行政法规的强制性规定，合同遵循自愿原则，原、被告就有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人承担已达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故，原告康凡莲主张《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效的诉求不成立，一审法院不予支持。争议焦点三、被告天龙房产公司是否应承担违约责任？原告主张被告天龙房产公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告天龙房产公司辩称其未能按期交房的原因是因政府部门配套规划没有及时建设导致相关附属设施无法完成，被告可据实延期交房，不应承担违约责任。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定为：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。被告天龙房产公司虽未按约定将该房屋交付给原告，但御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。被告天龙房产公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决，同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，被告天龙房产公司逾期交房是因政府部门的原因导致的，属于原、被告约定可延期交房的情形。故，对原告要求被告天龙房产公司承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定,判决如下:一、驳回原告康凡莲的诉讼请求；二、驳回反诉原告娄底市天龙房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费641元由原告康凡莲负担，反诉案件受理费100元由被告（反诉原告）娄底市天龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了八份新证据：证据一、1、曾小玲与天龙房产公司《住房团购协议》；2、曾小玲与娄底市大家业房地产经纪有限公司签订的《购买意向书》、情况说明以及付款收据，证据一证明曾小玲并非湖南省娄底市娄星区人民法院一审判决系“团购房代表”，也是购买的指标房。证据二、1、肖荃与李聪签订的《御景花园指标转让协议》；2、肖荃身份信息及《收条》。证据三、1、贺显群购买龙胜兰购房指标持有的《住房团购协议》；2、贺显群支付天龙房产公司更名工本费收据。证据四、1、朱涵通过娄底市安心房地产经纪有限公司购买御景花园团购房指标出具的《承诺书》（买方）；2、朱涵支付娄底市安心房地产经纪有限公司诚意金5000元（中介费）、指标款30000元付款收据；3、朱涵与天龙房产公司签订的《住房团购协议》。证据五、1、龚世平与李东签订的《指标转让合同》；2、李东身份信息。证据六、肖志经娄底东升房地产经纪有限公司中介与徐国文签订的《房屋买卖（居间）合同》。证据七、1、肖玉华与陈谷文签订的《房屋指标买卖合同》；2、肖玉华与娄底市安居房地产经纪有限公司签署的《诚意购房确认单》；3、收条两张；4、陈谷文身份信息；5、李武、肖玉华结婚证。证据八、吴志清购买娄底东升房地产经纪有限公司御景花园团购房指标签署的《承诺书》（买方）。证据二至证据八共同证明：1、案涉上诉人的《住房团购协议》与曾小玲的《住房团购协议》虽版本一致但无关联，是各自独立的民事关系；2、案涉上诉人并非天龙房产公司初始团购房业主，均为有偿受让的承继团购房业主。天龙房产公司对上诉人提交的证据质证意见为：1、从上诉人的证明目的可以看出曾小玲的《住房团购协议》与案涉上诉人的《住房团购协议》版本一致、内容相同，权利义务一致，上诉人应该按照团购协议的约定履行相关义务；2、案涉上诉人从原团购房业主承继了团购房资格，也应当承继原来团购房协议中权利义务的约束，上诉人提交的上述证据均无法达到其证明目的。天龙房产公司未提交新证据。本院对上诉人提交的上述证据结合庭审调查及案情予以综合认定。本院二审经审查，确认一审判决所查明的案件事实。本院认为，本案的争议焦点为：天龙房产公司应否承担违约责任？《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？一、关于天龙房产公司应否承担违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。本案中，御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。天龙房产公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决，同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，天龙房产公司逾期交房是因政府部门的原因导致的，属于合同约定的可延期交房的情形。故一审法院未予支持上诉人要求天龙房产公司承担违约金的诉讼请求并无不当。二、关于《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商品房买卖合同补充协议一》，该协议第7条明确约定“根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付。”《商品房买卖合同补充协议一》是上诉人与天龙房产公司基于该商品房系团购房，价格较为优惠的特殊情况而签订的，且上诉人在该补充协议上签字，应视为系双方当事人真实意思表示。该补充协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人认为该补充协议第7条无效的上诉观点不成立，一审法院未予支持亦无不妥。综上所述，康凡莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1613元，由上诉人康凡莲负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  曾爱东审判员  刘 威二〇一九年十二月十一日法官助理俞永清书记员康润心书记员张婷附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。