浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初1342号原告杭州瑞达实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇笕丁路481号。法定代表人胡荣根，总经理。委托代理人钱雪慧、李阳，浙江金道律师事务所律师。被告王竹生，男，1972年8月28日出生，汉族，住浙江省淳安县。委托代理人鲍松梅，女，1974年12月14日出生，汉族，住址同上，系王竹生妻子。原告杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称瑞达实业）诉被告王竹生合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告瑞达实业委托代理人李阳，被告王竹生委托代理人鲍松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞达实业诉称：2008年11月30日，原被告双方签订《综合用房转让合同》，约定原告将坐落于杭州市江干区银鼎商贸城34幢5层2单元503室房屋转让给被告。同日，原告将该房屋交付被告使用。合同约定该房转让价格为每平方米3338.17元，总金额为23万元。被告以按揭方式付款，首付11.5万元已支付。因土地转性未成功，剩余房款未能办理按揭手续，被告至今未付。根据原告与杭州市国土资源局于2003年2月10日签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》（杭土合字（2003）30号）之约定，案涉土地用途为工业用地。同时，《综合用房转让合同》第六条第3项与第十条均提及土地转性问题，表明被告对案涉土地使用权的性质是知悉的。原告转让案涉房屋的行为不符合土地使用权出让合同对土地用途的规定。原告认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”，以及第二十五条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”之规定，原告未按照土地使用权出让合同规定的条件利用土地，将案涉房屋作为商业综合用房转让，并且原告分割转让土地使用权和地上建筑物未经相关部门批准，违反上述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同无效。被告因该合同而占有的房屋，应当予以返还。故原告请求判令：一、确认原被告于2008年11月30日签订的《综合用房转让合同》无效；二、被告腾退银鼎商贸城34幢5层2单元503室房屋，并将该房屋返还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。被告王竹生辩称，一、其是通过有资质的杭州鑫宏房产销售策划有限公司购买的。2008年11月，被告在半山收到具有资质的杭州鑫宏房产公司工作人员发的销售银鼎商贸城的广告纸。广告宣传银鼎商贸城的各项优势，临近半山、现房出售、成熟配套转让、自由产权分割到户。当时的售楼中心在银鼎商贸城8幢，广告宣传在，甚至杭州的房交会上都有。其在杭州鑫宏房产公司工作人员的带领下，实地勘察了售楼中心的楼盘销售图、沙盘、现房。2008年11月30日在售楼中心购买了银鼎商贸城34幢2单元503的房屋。其与瑞达实业签订了定金协议，付了1万元定金，签订了《综合用房转让合同》。按《综合用房转让合同》第三条第2项按揭付款，付了首付的50%，即115000元（含定金），并办理了交房手续。后续按照合同第8条与瑞达实业的物业杭州瑞云物业管理有限公司签订了物业合同。与物业办理了物业交付流程，交付水费、电费、押金等并办理了入住手续。其会买房最重要的一点是在售楼中心出示了一张国土资源局的受检单，转性费每平方米800元，已在办理中。二、原告与被告签订了《综合用房转让合同》，剩余房款按合同第三条第2项，由原告办理房产证通知被告在15天内到指定的银行办理按揭贷款，但到目前为止房产证没等到，也未接到按揭付款通知。其想把剩余的房款交清，包括800元钱每平方米的转性费，也没地方去交。所以至今为止无处无法支付剩余房款，不存在瑞达实业所说的违反合同约定未及时付清剩余房款的情况。另外，现在让其腾房，其不知道是按照什么方式腾房，无法退房。三、原告是过错方，诉讼费不应该由被告承担，且要求原告支付误工费、车旅费。原告瑞达实业为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、《综合用房转让合同》，拟证明原被告双方将工业用地房屋作为综合商业用途买卖的事实。2、收据两张，拟证明被告仅向原告支付首付款11.5万元，后因土地转性未成功，未能办理按揭而未支付剩余款项的事实。3、杭州市国有土地使用权出让合同书；4、土地证；以上两份证据拟证明案涉土地的使用权人为原告，土地用途为工业用途，原告未按合同规定的条件利用土地，原被告房屋买卖合同无效的事实。被告王竹生质证认为，对证据1-4均无异议。本院认为，证据1-4与本案事实认定相关，均予以确认。被告王竹生为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、杭州市国土资源局商品房出让土地转让交易受理收件单，拟证明瑞达实业在2008年告诉业主涉案房屋已在办理转性手续，由工业用地转为商住两用的事实。2、鑫宏房产内部销售图（图片），拟证明涉案房屋通过具有资质的房产公司销售的事实。3、2008年的售楼中心图片（沙盘图）；4、售房广告图；以上两份证据拟证明被告是通过正规渠道买卖房屋的事实。原告瑞达实业认为被告超过举证期限提交证据，要求按与本案基本事实有无关联依法处理。本院认为，上述证据材料系被告当庭提交，属于逾期提交的证据材料，且对本案争议事实认定没有影响，故本院不予认定。根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2003年2月10日，原告瑞达实业与杭州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定以协议方式受让位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区100844平方米的土地使用权，出让宗地的用途为工业用地，出让年期为50年等。2007年4月10日，原告瑞达实业取得了地号为04-006-007-00010座落于杭州市江干区的土地使用权证。2008年11月30日，原告瑞达实业与被告王竹生签订综合用房转让合同，约定：瑞达实业将座落于杭州市江干区银鼎商贸城34幢5层2单元503室建筑面积为68.9平方米(具体以测绘为准)的房屋以每平方米3338.17元的价格转让给王竹生，总价款人民币230000元；王竹生以首付115000元、按揭115000元方式支付购房款；瑞达实业承诺在2011年12月31日前办理土地性质变更为商业综合用地的审批手续，土地转性后，由瑞达实业办理房屋权属登记手续，在合法的条件下，将房屋权属登记变更到王竹生名下；不能在约定的时间内办出房屋权属证书给王竹生的，王竹生有权在三个月内将该房屋退还，瑞达实业退还已付购房款并从交房之日起至提出退房之日止按王竹生已交实际金额每年15%进行补偿等。合同签订后，被告王竹生支付了首付款人民币115000元，原告将涉案房屋交付给被告。原告至今未办理土地性质变更的审批手续，被告余款115000元亦未付。本院认为，合同约定应当严守，诚信观念应当强化。原告瑞达实业将其受让的工业用地上建造的银鼎商贸城34幢5层2单元503室非住宅房屋未经行政主管部门批准即以分割方式转让给被告王竹生，存在违法情形。其中，原告瑞达实业作为《杭州市国有土地使用权出让合同》受让人和《综合用房转让合同》出让方，明知土地性质为工业用地，仍进行非商品房项目建设和房屋销售，对其签订的相关转让合同可能被认定无效的法律后果具有主观故意，对上述违法行为具有明显过错，应负主要责任；被告王竹生明知案涉土地性质尚未变更仍与瑞达实业签订《综合用房转让合同》，亦存在过错，应负次要责任。现瑞达实业以其未按照土地使用权出让合同规定的条件利用土地，将案涉房屋作为商业综合用房转让，并且其分割转让土地使用权和地上建筑物未经相关部门批准，违反上述强制性规定为由主张涉案综合用房转让合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意诉讼行为。故对原告瑞达实业诉请确认综合用房转让合同无效并据此请求被告王竹生腾退的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：驳回原告杭州瑞达实业投资有限公司诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告杭州瑞达实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  张 宏人民陪审员  傅艳妮人民陪审员  王玲燕二〇一九年十二月二日法官助理郭卓君代书 记员  董菲菲