北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36548号原告：张治宇，男，1977年1月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张治宇之母），住北京市丰台区。被告：北京美好物业管理有限公司，住所地：北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，男，1967年11月18日出生，汉族，该公司经理。被告：北京军凯房地产开发有限公司，住所地：北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，该公司员工。原告张治宇与被告北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯房地产公司）、被告北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张治宇的委托诉讼代理人邓红，被告美好物业公司的法定代表人蒋波、被告军凯房地产公司的委托诉讼代理人窦小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张治宇向本院提出诉讼请求：1、要求判决二被告签订的前期物业服务合同补充协议第2条增加的23元/月/建筑平方米能源费违反了多部国家法律法规，而且还牵涉到前期物业服务合同的第34条、第37条规定也存在关联问题，所以应为代收、代缴。2、判决原告与军凯房地产公司签订的《商品房预售合同》第22条对原告有欺诈行为，误导原告认为29元/月的物业费包含了大部分商业运营管理费导致签约同意；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告曾因为与被告的合同纠纷提起多次诉讼，在另案开庭审理过程中，原告申请了政府信息公开和信访告状，拿到了新证据，市住建委的“政府信息告知书”、丰台房管局的“北京市丰台区房屋管理局信访事项处理意见书”，内容一、地处南三环中路67号的国际玩具城物业费在住建委存档的是6元/月/建筑平米；二、美好物业公司对玩具城物业费从开业至今11年了，从来没有按照国家法律强制性规定的上报国际玩具城物业费收支情况报告；三、丰台区房管局已经按照职权监管范围正对美好物业公司违法行为展开调查处理；四、物业费通过招投标确定的6元/月/建筑平米并在2006年4鱼人20日在市住建委存档备案后至今如此，没有增加。五、五年后的2011年美好物业又向丰台区房管局提交了补充协议，增加了23元/月/建筑平米的物业费，丰台区房管局回函说对被告交来的备案，均不归房管局审查和监管，出现了事实上对被告的违法行为出现无人监管的情况。但是被告在2008年就开始按照29元/月/建筑平方米签署的买卖合同，对该增加的23元/月/建筑平方米费用，既然丰台房管局回函说此备案不归房管局审查和监管，那么，原告只能按照国家法律规定有理有据的提起诉讼，以此来纠正原来缺乏证据导致的不公正判决。被告的上述行为违反了《中华人民共和国价格法》、《物业收费管理办法》、《价格违法行为处罚规定》、《制止牟取暴利的暂行规定》等法律法规。美好物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求在2019京0106民初26798号民事判决书中已经处理完毕，当时原告的诉讼请求与现在一致，原告没有权利要求我们进行整改。我们签订的29元物业费已经进行了多次诉讼，是在双方自愿的前提下签订的，不同意原告的第二项诉讼请求。军凯房地产公司辩称：关于原告的第一项诉讼请求与美好物业公司的意见一致。对原告的第二项诉讼请求，该29元费用的情况已经过多次诉讼，有生效判决，关于29元能源费的约定是双方真实意思表示，双方自愿签订，不存在欺诈。本院经审理认定事实如下：2008年2月21日，出卖人军凯公司与买受人张治宇签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定：……第三条该商品房房屋坐落为：丰台区定安西里危改项目配套商业-1层A1039（以下简称1039号商铺）……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三（2005）0321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米??月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业及经营管理内容见附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务，遵守经营管理规约。……该合同附件七约定见《经营管理公约》。2006年4月18日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼住宅暂定1.8元/月.平方米……商业物业：6.00元/月.平方米（不包含能源费）。第九章其他事项第三十四条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十七条本合同未尽事宜，如甲方借付给乙方的办公设备、家具用品及资金，乙方的办公室、宿舍的具体位置，物业保修期内发生的各种费用，承诺减免个别业主的物业费，以及管理、财务等，双方另行以书面形式签订补充协议，补充协议于本合同存在冲突的，以补充协议为准。双方另约定了其他权利义务。2006年4月26日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》约定：……1、在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签订《物业管理服务合同》时，本合同终止。2、合同第六条中未明确约定的商业物业费、能源费，现具体约定为合计29元/月/建筑平方米。双方另在合同中约定了其他权利义务。军凯公司选聘前期物业公司时采取了招标的方式，美好物业公司中标，根据中标后的备案文件显示：该物业的招标后备案文件于2006年4月20日收讫，经验证文件齐全。2008年8月29日，张治宇与美好物业公司签署了《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称服务规约），该规约约定：……五、物业服务企业：1、指在业主委员会成立前，由开发企业选聘对物业进行统一管理的物业服务企业；在业主委员会成立后，业主大会选聘物业服务企业，现经过开发企业依据物业管理条例，选聘北京美好物业管理有限公司负责住宅小区及商业配套的全面物业管理服务工作。第八章物业管理费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。2、本项目按商业配套建设，收费项目、标准如下：1、收费项目商业物业管理费（含能源费），收费标准29（元/平方米.月），备注政府指导价。该规约后的承诺书载明：为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里服务规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任，同意承担相关使用人违反规约的连带责任。美好物业公司玩具城内公示的29元/平方米/月物业服务费构成明细显示：1、管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等，每月每平米分摊5.33元。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费及运营管理费；每月每平米分摊18.75元。3、物业管理区域清洁卫生费用；每月每平米分摊0.19元。4、物业管理区域绿化养护费用；每月每平米分摊0.09元。5、物业管理区域秩序维护费用；每月每平米分摊1.91元。6、办公费用；每月每平米分摊0.18元。7、物业管理企业固定资产折旧；每月每平米分摊0.03元。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；每月每平米分摊0.15元。9、管理者酬金；每月每平米分摊0.59元。10、其他不可预见费用；每月每平米分摊0.3元。11、税金；每月每平米分摊1.51元。物业费合计支出29.01元，物业费实收价格29元。2017年5月4日，该项目业主张静宇曾将美好物业公司诉至本院，要求：1、美好物业公司向其返还2011年6月至2017年3月之间的商业运营管理费12558元。2、美好物业公司交付“定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约”；3、美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张静宇的费用8000元；4、美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5、美好物业公司公示物业费每建筑平方米29元的收费依据，并按照实际物业服务水平与业主协商新的物业费收费标准。我院于2017年11月3日作出（2017）京0106民初12569号民事判决书，判决：“一、美好物业公司于本判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；二、驳回张静宇的其他诉讼请求。”后张静宇不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京02民终12289号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”庭审中，原告出示录音光盘一份，欲证明每年美好物业收取的高额供暖费只有一小部分是交纳给供暖单位的，而美好物业公司从中赚取差价。原告提供的录音中另有一份其与市场监督管理局的通话录音一份，录音中张治宇的代理人询问：是否不允许物业公司收取电费等能源费。市场监督管理局工作人员表示：物业公司可以代收、代缴。张治宇代理人追问：是否只能代收代缴，不能收取手续费用。市场监督管理局工作人员表示：手续费看双方的约定。关于原告所称的其与军凯房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》存在欺诈的情形，经本院释明，原告不对是否行使撤销权明确意见。另，原告张治宇的代理人邓红曾就29元费用的收取到房管部门、物价部门等多部门主张权利，房管部门已约谈了美好物业公司，并责令美好物业公司对未公示商业部分收支情况的行为进行整改。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。涉案服务规约的签订系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定应为有效，双方均应依约履行。关于原告的第一项诉讼请求，前期物业服务合同及补充协议均系美好物业公司与军凯房地产公司签订，系双方真实意思表示，不具备合同无效的条件，应为有效。至于原告诉求第一项“前期物业服务合同补充协议第2条增加的23元/月/建筑平方米能源费……”该约定系军凯房地产公司与美好物业公司之间的约定，而美好物业公司收取张治宇物业费的依据系服务规约，如张治宇认为其与美好物业公司之间的物业费约定情况受到欺诈或者关于合同的效力有异议，张治宇不应基于美好物业公司与军凯房地产公司之间的合同关系提起，故张治宇要求认定美好物业公司与军凯房地产公司之间的约定违法的请求无相应的依据，关于张治宇所述的美好物业公司收取的能源费用应为代收、代缴的诉讼请求，根据市场管理部门对其的答复，物业公司代收、代缴能源费用并不违法，即使美好物业代收、代缴能源费用属实，该行为也仅仅是履行合同的一种方式，不必然将代收、代缴情况约定到其与军凯房地产公司的合同当中，况且合同系合同相对方自愿签订，张治宇要求美好物业公司与军凯房地产公司按照其意愿约定合同内容，明显违背合同自由原则。关于原告提出的第二项要求法院认定其与军凯房地产公司之间签订《商品房预售合同》时，军凯房地产公司存在欺诈行为，误导其签约的情况，如欺诈属实，系提起合同撤销、变更之诉的要件，经本院释明，张治宇未表明其是否提起合同撤销、变更之诉，且依据现有证据不足以认定军凯房地产存在欺诈行为，故张治宇的该项诉讼请求本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条之规定，判决如下：驳回张治宇的诉讼请求。案件受理费35元，由张治宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  牛瑾婧二〇一九年十二月十日书记员  肖秋然