河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18923号原告（反诉被告）：刘攀峰，男，1984年7月10日出生，汉族，住河南省开封市，现住郑州市。委托诉讼代理人：代娟，郑州市大学路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张建国，男，1969年9月13日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：孙世博、王子真，河南京原律师事务所律师。第三人：郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司，住所地郑州市二七区南屏路秀水湾1号楼106号，统一社会信用代码91410100085556904M。负责人：纪道峰，总经理。委托诉讼代理人：邓杰，该公司工作人员。原告刘攀峰与被告张建国、第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2019年7月22日作出（2019）豫0103民初6330号民事判决，被告不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）豫01民终18203号民事裁定，撤销本院（2019）豫0103民初6330号民事判决，发回本院重审，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告在审理过程中提起反诉，本院依法合并审理，原告刘攀峰的委托诉讼代理人代娟，被告张建国及其委托诉讼代理人孙世博、王子真，第三人的委托诉讼代理人邓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘攀峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋的过户手续；2、依法判令被告支付原告违约金130000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月12日，原、被告双方与第三人签订编号为0002698号的《房屋买卖合同》，约定被告将自己所有的位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋（备案合同号：130××××0965，毛坯房）以130万元的价格出卖给原告。原告支付定金、佣金、代办费50000元，支付40万元解押款冲抵首付款。因签订合同时房本未下，双方约定在房本下来后十个工作日内共同到银行办理贷款手续，被告办理解押手续等。后原告按照约定支付了40万元解押款，原告补齐了房屋差价，交纳了维修基金，被告为原告办理了物业交割手续，将房屋钥匙交付给原告。现该房屋房产证书已经办理完毕，原告和第三人多次联系被告履行合同义务，但被告拒不配合办理房屋贷款等过户手续，被告的行为已经构成违约，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）张建国辩称及反诉称：在合同履行过程中，涉案房屋取得产权证后，被告多次通过第三人也就是中介公司联系原告要求过户，后得知原告在签订合同时，因郑州市限购政策的原因，原告不具备购房资格，导致房屋无法过户。合同至今没有履行是原告的违约行为造成的。第二点，本案合同签订的日期是2017年1月12日，至今已近三年，根据目前二手房交易的市场价格，情势已经发生重大变更，再按原交易价格履行合同，对被告显失公平，且原告自签订合同时不具备购房资格，系违约一方，被告在合同履行过程中不存在过错，因此，被告请求驳回原告的诉讼请求。另，本案被告依法提出反诉，要求解除合同，并由原告向被告支付违约金13万元。原告（反诉被告）刘攀峰针对反诉请求辩称:被告反诉请求不成立，导致合同违约过错方是反诉人，因此，原告不应当承担违约责任，请求依法驳回被告的反诉请求。第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司陈述称：1、原被告2017年1月12日在我公司签订涉案房屋买卖合同时，我们明确告知业主张建国，买方刘攀峰是外地户口，在房本下发之后，我们协助刘攀峰把房子交易过户完毕。当时我们在交易的时候，业主张建国明确地知道刘攀峰没有郑州的购房资格，而且当时如果房子过不到刘攀峰的名下，就过到刘攀峰的直系亲属（原告父亲）名下。在签订买卖合同的时候就已经明确告知。2、涉案房屋的房产证在交房前需要进行解押，由刘攀峰给张建国支付40万元的首付款作为解押款，并且双方签了一份补充协议，补充协议上明确显示，解押后如果被告再有违约的话要按解压款的双倍返还给原告。这是一个解押款。3、刘攀峰给张建国支付过解押款之后，我们按照约定给刘攀峰做了一下物业交割，刘攀峰支付了一年的物业费。4、另外，原告缴纳的涉案房屋的维修基金七千多元，交付完之后，当时合同约定的是按揭贷款，以按揭贷款的形式买这个房子。刘攀峰支付完上述款之后，我们已经协助张建国把涉案房屋的不动产证办下来，同时原告又给张建国补交了800多元的房屋面积差价。5、涉案房屋的不动产证下发之后，我们立即通知原被告双方来办理过户手续，并没有被告张建国所说的原告十个工作日内没有配合去办理过户手续，张建国不予配合。因为我们当时承诺的是，买方（即本案原告）不符合限购资格，由我们第三方中介方来解决，所有解决的费用由买方（即本案原告）来承担，张建国并不承担，但是张建国不给配合，中介又多次打电话多次发信息，张建国还是不配合，后来我们又沟通，张建国不同意走我们解决的限购资格方法，签合同时张建国也同意将涉案房屋过户到原告父亲名下，但是房本下来之后，我们约张建国两次，我们在房管局等张建国办理房屋过户，张建国都未配合去房管局，而且给张建国打电话他都不接，说去漯河了。原告还去漯河找过张建国，也找不到张建国，给张建国打电话他也不接。6、我认为我作为一个中介，第三方我是托买卖双方公平公正的。但是在这个房子的整个交易过程当中，原告一直在全力配合涉案房屋买卖合同的履行，而卖方张建国从拿到不动产证之后就不再配合。在买卖合同当中，约定的是按揭贷款付款方式，但是在不动产证下发后，被告不配合，所以原告就说用全款买房。房屋维修资金、面积补差价、物业费，都是原告替被告垫付的，这些款都应该是被告缴纳的，但是被告口头说房屋价格上卖亏了，所以就让做原告工作，让原告承担，结果全是有原告垫付，原告在整个交易过程中是全力配合的。当事人对自己的主张提交了证据，依据有效证据，本院确认以下案件事实：1、原、被告通过第三人分别于2017年1月12日、2017年2月28日签订编号为0002698号的《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定：被告将拥有位于杏梁路北、荆胡路东3号楼2804的房屋出售给原告，房屋所有合同号为130××××0965；房屋所有权人为张建国；房屋建筑面积为115.53平方米；成交总价款为1300000元；房屋状态为毛坯；原告于合同签订当日支付定金伍万元（其中佣金为贰万陆仟元，余额作为第三人为被告保管的定金）；付款方式为按揭贷款，双方于房本下来后10个工作日内共同到银行办理按揭手续及到房管局办理房产过户、维修基金过户等相关手续；原、被告双方共同委托第三人代为办理房屋交易手续，并由被告于签订本合同时向第三人支付代办费2000元；原、被告签订房屋买卖合同时被告房本尚未下发，由原被告共同结清抵押款，原告负责40万元剩余金额由被告负责，原告支付的解押款项冲抵首付款，原告支付首付款时，被告向原告交付钥匙；被告的维修基金随房一并过户给原告；原、被告任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的10%作为违约金。合同还就其他事项进行了约定。2、合同签订后，原告于2017年3月13日向被告交付银行抵押解押款（抵首付款）40万元，2017年3月27日，原告代被告缴纳维修基金7509元、原被告双方签署了房屋物业交割单，2018年8月16日原告代被告交房屋面积补差828元，后原告又缴纳涉案房屋物业费6755元。3、被告称涉案房屋未实际交付原告。4、第三人称签订涉案合同时已明确告知被告原告在郑州无购房资格，如涉案房屋不能过户到原告名下，就过户到原告父亲名下。5、原告非郑州市户籍。原告称其父亲亦非郑州市户籍，目前不具备在郑州市购房条件。6、涉案房屋于2018年8月24日登记到被告名下。7、被告提供了其自2018年9月16日起先后多次与第三人公司刘鹏飞的通话记录，该通话记录显示被告催办涉案房屋过户手续，原告存在限购情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力。当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原被告通过第三人签订涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定严格履行自己的义务。合同约定双方于房本下来后10个工作日内共同到房管局办理房产过户、维修基金过户等相关手续，涉案房屋于2018年8月24日登记到被告名下，被告提供的证据显示其自2018年9月16日起先后多次通过第三人向原告催办涉案房屋过户手续，原告存在限购情形。根据原被告提供的证据及当事人陈述，能够证明原告及其父亲均不具有在郑州市的购房资格，涉案房屋因原告的原因致使过户不能，系原告存在违约，故原告要求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理位于郑州市二七区××楼××单元××号房屋的过户手续，并支付违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持，被告反诉请求解除涉案合同，理由成立，本院予以支持。根据合同约定原告支付首付款时，被告向原告交付钥匙，本院认为双方约定的交付钥匙应确认为交付涉案房屋，而被告称涉案房屋未实际交付原告，被告行为亦系违约，故被告反诉请求支付违约金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告刘攀峰（反诉被告）与被告张建国（反诉原告）于2017年1月12日签订的合同编号为0002698号的《房屋买卖合同》；二、驳回原告刘攀峰（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告张建国（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费2900元，由原告刘攀峰负担，反诉费2900元，由被告张建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张西俊人民陪审员  赵自范人民陪审员  周华菊二〇一九年十二月十八日书 记 员  高重坤