河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初16709号原告：车雪萍，女，1987年10月19日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。被告：河南唯家房屋租赁有限公司，住所地郑州市金水区经三路66号1号楼5层508号。法定代表人：闫磊磊，总经理。委托诉讼代理人：都小芬，男，该公司员工。原告车雪萍与被告河南唯家房屋租赁有限公司(以下简称唯家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车雪萍，被告唯家公司委托诉讼代理人都小芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车雪萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令被告停止侵害，恢复房屋主体结构，赔偿损失2万元；缴纳2019年全年物业费2676.6元；补交房租4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令被告恢复房屋主体结构；3.判令被告退还提前扣除的2020年至2023年的管理费4000元；4.判令被告承担2019年全年物业费2676.6元；5.判令被告承担自2019年10月1日至合同解除之日的房租及滞纳金（滞纳金以未交房租为基数，自2019年10月1日至实际清偿之日止，按照日利率3‰的标准计付）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月17日，原告车雪萍与被告唯家公司签订合同，双方约定被告代理出租原告位于管城区××、××东，中岳七里香堤小区13栋2单元1904室（后房产证上改为1902），租金为1000元/月，每年房租为11000元，合同自2018年10月1日起至2023年10月1日止。按照合同约定，第一年房租为7000元（扣除5个月的空档期房租），自2019年10月1日起以每3个月付款的方式支付原告房屋租金；被告应在2019年10月1日支付房屋租金3000元，原告在出租委托代理期间，不承担物业管理费等费用，被告不得擅自损坏房屋主体结构。被告在委托代理期间，擅自将房屋进行隔断，破坏原来的布局，将三室改为四室，以致影响原告以后房屋的使用。被告自2019年1月至今，拖欠物业管理费10个月共计2230.5元，且未按照合同约定在2019年10月1日支付原告租金3000元，故原告诉至法院。唯家公司辩称，根据合同第二条中规定“甲方授权乙方以其认为合适的方式进行对外出租”，其公司在客厅处做一隔断，是合理的，且已在签订合同时经原告同意并认可的，所以原告诉求是不合理的；因原告交付房屋时装修情况为毛坯，其在收到房屋后，对房屋厨房、卫生间、卧室、客厅等房屋各处进行精装修，装修花费合计约57000元，对房屋配置家具、家电花费约19000元，合计房屋投入约76000元。因被告原因，合同不能继续履行，原告应退还装修款及配置家具、家电费用76000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，车雪萍（甲方、委托人）与唯家公司（乙方、租赁代理机构）签订《房屋出租委托代理合同》一份，主要约定：1.房屋坐落于郑州市××区××、××东××单元××室，建筑面积89.22平方米。小区名称：中岳七里香堤，房屋装修情况：毛坯。2.租赁用途为居住，甲方授权乙方以其认为适合的方式进行出租但居住人数不得多于8人；3.出租代理期自2018年10月1日至2023年9月30日；4.租金标准为1000元/月，合同期内租金总计55000元。每期租金3000元，甲方在工商银行开设账户，开户人名称车雪萍，账号为62×××14，乙方通过该账户支付租金并按约定按期划入甲方账户。5.乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第1次付款：2018年7月18日，金额为人民币7000元；第2次付款：2019年10月1日，金额为人民币3000元；第3次付款：2020年1月1日，金额为人民币3000元。之后每三个月付款一次至租赁期间届满。6.甲方同意于代理期限起始后向乙方支付相当于150日房屋租金的管理服务费，除此费用，甲方将不再向乙方支付任何管理服务费用。甲方向乙方支付管理服务费用的方式为：甲方授权乙方直接从乙方应当向甲方支付的租金中扣除。7.出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。8.乙方可以根据房屋出租的实际需要，为房屋配备家具、家电、窗帘等物品，为房屋配备的物品的所有权归乙方所有。9.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：擅自损坏房屋主体结构的；不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；放任承租方的上述行为的。10.乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天按应交房租的3‰支付滞纳金。同日，车雪萍出具《收条》一份，载明：“今收到河南唯家房屋租赁有限公司交来位于管城区××、××单元××室第一次房屋租金人民币柒仟元整（￥：7000）。”原、被告均认可从第一年的租金12000元中直接扣除150日的管理费即5000元后，上述7000元为自2018年10月1日至2019年9月30日的租金。诉讼过程中，车雪萍提交《房屋出租委托代理合同》、绿城物业服务集团有限公司装修申请表、涉案房屋现状照片、《关于催交物业服务费的函》、证人董某证言等证据，称唯家公司擅自损坏房屋主体结构，没有按照合同约定于2019年10月1日向其支付3000元的房租，已经构成违约，且因唯家公司未向董某退还房屋押金，涉案房屋目前仍由唯家公司租客董某居住，2019年的物业费用没有交纳，第一年扣除的5000元管理费为每年1000元共计5年的管理费，唯家公司仅对涉案房屋进行了一年的管理，应退还剩余四年的管理费4000元。唯家公司对上述证据的真实性均无异议，但称《房屋出租委托代理合同》第二条中约定，甲方授权乙方以其认为合适的方式进行对外出租，但居住人数不得多于8人，其认为改变主体结构是合适的方式，且其与原告就改变房屋主体进行过协商。董某与其公司签过租赁合同，但不是在涉案房屋租住，目前董某是否在涉案房屋居住其不清楚，双方并未约定管理费用每年为1000元。本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告交付了涉案房屋，被告未经原告同意擅自损坏房屋主体结构，且未按照约定支付自2019年10月1日起的房租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张解除合同并恢复涉案房屋主体结构的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应按照合同约定支付由其占用涉案房屋期间的房租及物业管理费，现原告要求被告支付自2019年10月1日至合同解除之日的房租及2019年的物业费2676.6元，本院予以支持。关于滞纳金的请求，综合考虑被告未付房租的数额、未付房租的时间及原告因被告违约所遭受的损失，被告应当自2019年10月1日至实际清偿之日，以未付房租为基数按月利率2%向原告支付滞纳金，原告请求超出部分，本院不予支持。因原告未向本院提供第一年扣除的5000元管理费为五年的管理费用的证据，故原告要求被告退还管理费用4000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称双方签订合同时改变涉案房屋主体结构已经原告同意，涉案房屋装修费用应由原告承担，与本院查明的事实不符，且合同约定“为房屋配备的物品的所有权归乙方所有”，现因被告违约导致合同解除，其他装修损失亦不应由原告承担，故对上述辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告车雪萍与被告河南唯家房屋租赁有限公司于2018年8月17日签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告河南唯家房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内恢复位于管城区长江东路南、七里河路东，中岳七里香堤小区13栋2单元1902室的房屋主体结构；三、被告河南唯家房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告车雪萍物业管理费2676.6元；四、被告河南唯家房屋租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告车雪萍房租,并支付滞纳金（房租自2019年10月1日至本判决生效之日止,按照月租金1000元/月的标准计算;滞纳金以未付房租为基数，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按照月利率2%的标准计付）；五、驳回原告车雪萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，减半收取计234元，由被告河南唯家房屋租赁有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  贾思凤二〇一九年十二月三十日法官助理高纳纳书记员任洁