杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初608号 原告：沈建良，男，1986年10月10日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：章群艺,浙江泽颂律师事务所律师。 被告：倪柏焕，男，1956年9月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：郭银仙，女，1957年9月12日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：倪红梅，女，1984年1月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 三被告共同委托诉讼代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。 原告沈建良与被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈建良的委托诉讼代理人章群艺，被告倪柏焕以及三被告的共同委托诉讼代理人吴正亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋转让意向书》；2.判令被告退还购房定金500000元，并支付利息33645.83元（按照银行同期贷款利率即年利率4.75%自2017年9月30日起暂计算至2019年2月28日止，保留权利至款项付清时止）；3.判令被告赔偿装修款47800元，并支付利息1441.30元（按照银行同期贷款利率即年利率4.35%自2018年6月20日起暂计算至2019年2月28日止，保留权利至款项付清时止）；4.判令被告支付违约金300000元；5.判令被告支付原告房屋出租损失14500元（按照2900元/月的标准，自2019年4月起计算至2019年8月止）；6.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年7月28日，三被告家庭因房屋拆迁安置获得五套房产。2017年9月30日，三被告与原告签订《房屋转让意向书》，约定三被告将杭州经济技术开发区湾南德盛东苑15幢1单元1302室出售给原告，房屋面积为55.87平方米，总价款为1150000元，协议签订后支付定金500000元，余款在办理完房产证后10个工作日内付清。被告承诺在签订协议后及时递交所有办理三证材料，在三证办理完毕后5个工作日内与原告签订正式房屋转让合同。如有违约者，违约方需赔偿守约方300000元。协议另约定，被告同意于支付定金当天将房屋钥匙交给原告，同意原告装修和居住。协议签订当天，原告按约支付定金500000元。后原告于2018年3月19日委托杭州老潘装饰设计工程有限公司对案涉房屋进行了装修，支付装修费用47800元。2018年8月8日，原告将案涉房屋对外出租，租赁期限为1年，自2018年8月8日起至2019年8月7日止，每月租金2900元。2018年4月4日，杭州经济技术开发区拆迁安置工作领导小组办公室（以下简称拆迁安置办）发布公告，湾南社区各安置户定于2018年4月11日至4月14日在湾南德盛东苑会所集中办理房产证，逾期未办理的也可以自行前往相关单位办理。但被告一直拖延拒不办理，甚至严重违约将案涉房屋产权办至其他人名下，致合同目的不能实现。原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请。 三被告共同辩称：一、该《房屋转让意向书》还未生效。根据《房屋转让意向书》第11条第7款约定，签订合同起一年内甲方如若未办理出房产证，该协议不生效。因此，该《房屋转让意向书》是附生效条件的合同。被告于2018年10月12日才办理出该房屋的不动产权证，根据该约定，该《房屋转让意向书》未生效。二、被告不存在拖延拒不办理房产证的情形。涉案房屋是湾南社区拆迁安置房，均系由街道、社区通知被告后，被告前往社区集中办理。虽社区于2018年4月发通知要求全体社员办理房产证，但被告部分家庭成员因在外地未能赶回办理。2018年8月15日，社区又通知第二次集中办理，被告就积极前往办理，并于2018年10月12日办理出案涉房屋的房产证。案涉房屋未能在约定的一年期限内办理出不动产证，非被告原因，也并非被告不当阻止条件成就。三、涉案房屋登记在被告倪柏焕母亲陈阿花名下，系原告主动要求才如此操作。2018年8月10日左右，原告及其妻子、父亲、两个朋友（自称是房管局的工作人员）到湾南社区办公室与被告协商，要求将涉案房屋登记在被告倪柏焕母亲名下，这样后期过户到原告名下可节约一万多元税费。被告考虑到这样也不会损害自身的利益，就同意将涉案房屋办理在陈阿花名下。当天，原告明确提出后期签署正式房屋转让合同由原告父亲出面，并要求案涉房屋办理在原告父亲名下。四、原、被告双方未能签署正式的转让合同，并非被告的原因，而是由于原告名下有多套住房，已受杭州购房资格的限制，属于限购人员。原告的违约行为造成合同无法继续履行。被告不仅不需要承担违约金，相反原告应支付被告300000元违约金。五、因《房屋转让意向书》未生效，而原告又违背调控政策而无法履行合同，根据浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》的规定，被告有权选择撤销该合同。无论合同无效还是合同撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，其法律后果就是互负返还义务并承担因过错而应承担的赔偿责任。被告同意归还原告500000元购房款并支付合理的装修费用，其余损失以及违约金不应由被告承担。因原告存在过错，其利息损失应由原告自行承担。而原告给被告造成的房屋租金损失，原告应赔偿给被告，并支付被告300000元违约金，被告保留后续另行主张的权利。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月28日，倪柏焕户（倪柏焕、郭银仙、倪红梅、黄波、倪黄浩、黄楠迪、陈阿花）分得安置房共5套，分别为湾南德盛东苑4幢1单元901室房屋（建筑面积139.41平方米）、4幢1单元902室房屋（建筑面积83.77平方米）、15幢1单元1904室房屋（建筑面积55.87平方米）、3幢1单元2208室房屋（57.13平方米）、15幢1单元1302室房屋（建筑面积55.87平方米）。 2017年9月30日，倪柏焕、郭银仙、倪红梅（转让方、甲方）与沈建良（受让方、乙方）签订《房屋转让意向书》。该意向书约定：鉴于甲、乙双方就杭州经济技术开发区湾南德胜东苑15幢1单元1302室的物业达成转让意向，现甲、乙双方经友好协商，订立本意向书，以资共同遵守：本意向书签订前，甲、乙双方均已知悉，因上述物业原三证（契证、房屋所有权证、土地使用权证）尚未办理完毕，按房地产交易法规之规定，不能办理交易过户手续，但甲、乙双方要求先行确立转让及受让意向，待上述物业原三证办理完毕后，再正式办理物业权属过户手续。物业转让价为1150000元，物业暂测面积为55.87平方米，物业原《房屋所有权证》办理完毕后，如发现所载的建筑面积与暂测面积有误，不影响双方现确定的物业转让价。甲方保证对物业拥有所有权及完全的处置权，且上述物业的产权共有人、共同居住人及抵押权人均同意签订本意向书，并委托甲方办理相关手续。本意向书履行过程中，如因产权、居住权以及抵押权发生争议，或提供的交易材料不真实，影响本意向书正常履行的，由甲方承担法律责任。上述物业房款的支付、领取及物业交割手续待物业原三证办理完毕后，由甲、乙双方另行协商确定。本意向书履行过程中，签订本意向书当日由乙方支付甲方定金500000元，如甲方不愿将上述物业以上述价格转让与乙方的，视为甲方违约，甲方应支付违约金300000元，并退还原先乙方已付定金500000元。本意向书履行过程中，如乙方不愿将上述物业以上述价格购买的，视为乙方违约，乙方已付定金中300000元不予退还，视为违约金，其余甲方退还给乙方。甲方原三证办理完毕后五个工作日内，甲、乙双方另行签订《杭州市房地产转让合同》，甲、乙双方任何一方拒绝按此日期签订《杭州市房地产转让合同》的，应按本意向书约定承担违约责任，《杭州市房地产转让合同》签订后，甲、乙双方的违约责任以新签订的《杭州市房地产转让合同》对应条款为准。本协议签字生效后如有违约者，违约方须赔偿守约方300000元。因不可抗力或开发商原因造成物业原三证无法办理（含三证办理不齐全），导致本意向书无法实际履行的，甲、乙双方免责互不承担违约责任，并退还乙方已付定金500000元。因国家购房政策变化或者甲方征信问题导致三证无法办理（含三证办理不齐全），导致本意向书无法实际履行的，甲乙双方免责不承担违约责任，并退还乙方已付定金500000元。甲方物业原三证办理完毕、过户至乙方名下所需材料及相关费用齐全、所有交易合同（含《杭州市房地产转让合同》等）签署完毕。甲方承诺于签订本协议后及时递交所有办理三证资料，在该房屋三证办理完毕后五个工作日内签订正式房屋转让合同，在办理一手房屋时三证的费用由甲方自行承担。乙方付款方式为全款（乙方同意支付首付款以定金方式付给甲方500000元，待乙方办理完产权证后十个工作日内将余款付清）。甲方同意于支付定金的当日将房屋钥匙交给乙方，并同意乙方装修和居住，如有需要可另立租赁合同，居住期间的物业费及水电费由乙方自行承担。在该房屋产权过户至乙方名下时产生的税费均由乙方承担。双方的权利和义务：甲方按以上约定及时递交资料将该房屋三证办理完毕，并签署完毕《杭州市房屋转让合同》，并提供齐全过户的一切资料。甲方出售此房屋承诺已征得配偶和所有产权人同意，签字均生效。乙方定金500000元在签订本协议后一日内交于甲方。甲方承诺就上述房屋房屋所有权归个人名下。签订合同起一年内甲方如若未办理出房产证，该协议不生效，甲方需退还定金以及装修款（无息）。本合同签订后杭州经济技术开发区德盛东苑东区15幢1单元1302室房产交付给受让方。定金500000元指定打入：倪柏焕，杭州联合银行，卡号62×××02。此合同从甲方收到乙方打款定金500000元之日起生效。本意向书经甲、乙双方签字盖章后生效，一式两份，甲、乙双方各执一份。 2017年9月14日，倪柏焕收到沈建良支付的50000元。2017年9月30日，沈建良向倪柏焕转账450000元。同日，倪柏焕出具《收条》，载明：今收到沈建良购房定金450000元，该款已由杭州联合银行卡汇入本人提供的银行账号，该款与前期已收到购房定金50000元共同作为本次湾南德胜东苑15幢1单元1302室房屋买卖的首付房款，共计500000元。当日，倪柏焕将该房屋交付给沈建良。 2018年3月19日，沈建良与杭州老潘装饰设计工程有限公司签订《杭州市工程装饰装修施工合同》，将湾南德盛东苑15幢1单元1302室房屋装饰施工（含设计）包工包料发包给该公司，总价款为47500元。沈建良实际向该公司支付装修工程款47800元。 2018年4月初，拆迁安置办以登报、电梯轿厢张贴《通知》等方式告知湾南社区各安置户：为方便安置户统一办理，特安排于2018年4月11日至4月14日在湾南德盛东苑会所集中办理析产协议公证、不动产证，逾期未到场办理的或现场安置日期不能办理的需自行前往杭州市钱塘公证处及明泰房产置换有限公司办理。倪柏焕户未在上述集中办理时间内前往办理析产协议公证、不动产证。 2018年8月8日，沈建良与武寒冬签订《租房合同》，将湾南德盛东苑15幢1单元1302室房屋出租给武寒冬使用，租期自2018年8月10日起至2019年8月9日止，月租金为2900元。 2018年8月13日，倪柏焕、郭银仙、倪红梅、黄波、倪黄浩、黄楠迪、陈阿花签订《协议书》，对倪柏焕户经拆迁安置取得的5处房产的产权归属达成协议，其中约定湾南德盛东苑15幢1单元1302室房产归陈阿花所有。2018年8月20日，浙江省杭州市钱塘公证处出具《公证书》对前述《协议书》进行公证。2018年10月12日，湾南德盛东苑15幢1单元1302室房屋登记为陈阿花所有。2019年3月12日，该房屋的承租人武寒冬腾空并搬离该房屋，并告知倪柏焕。2019年7月初，陈阿花将该房屋以1610000元的价格转让给李耀平、汪小凤。该房屋于2019年7月17日登记为李耀平、汪小凤共同共有。 另查明，倪柏焕、郭银仙系夫妻；倪红梅系倪柏焕、郭银仙的女儿；倪红梅、黄波系夫妻；倪黄浩、黄楠迪系倪红梅、黄波的儿子；陈阿花系倪柏焕的母亲。 再查明，杭州市住房保障和房产管理局于2017年3月2日发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，明确自2017年3月3日起，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：（一）已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。在签订案涉《房屋转让意向书》时，沈建良名下有三套住房，分别为杭州经济技术开发区下沙铭都雅苑10幢1单元2001室房屋、1幢1单元1404室房屋、3幢3单元1401室房屋，其中3幢3单元1401室房屋系沈建良、冯丽菲、沈佳宜共同共有。 上述事实由原告提交的《湾南德盛东苑回迁安置房房号确认表》复印件、《房屋转让意向书》、支付宝转账截图、银行转账回单、收条、《钱江晚报》（原告申请本院调取）、《通知》照片、《杭州市工程装饰装修施工合同》、收款收据、《租房合同》、《协议书》及《公证书》复印件（原告申请本院调取）、杭州市不动产权属信息查询记录（原告申请本院调取），三被告提交的不动产权证、杭州市不动产权属信息查询记录（三被告申请本院调取）、《关于进一步调整住房限购措施的通知》打印件以及原、被告的当庭陈述予以证明。原告提交的通话录音（载于光盘、附文字笔录）、三被告提交的《律师函》及快递面单、《授权委托书》及身份证复印件，均与本案缺乏直接关联，本院不予认定。 本院认为，原告与被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅签订的《房屋转让意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。三被告辩称该意向书约定“签订合同起一年内甲方如若未办理出房产证，该协议不生效”，案涉房屋于2018年10月12日办理所有权登记，故该意向书未生效。对此，本院认为，该协议书还约定“此合同从甲方收到乙方打款定金500000元之日起生效”“本意向书经甲、乙双方签字盖章后生效”，原、被告于2017年9月30日签订该意向书，原告于同日向三被告付清定金，故该协议书已于2017年9月30日生效。拆迁安置办于2018年4月初通知湾南社区各安置户在2018年4月11日至4月14日期间集中办理析产协议公证、不动产证，若逾期未到场办理也可自行前往相关单位办理。但三被告至2018年8月才与户内其余拆迁安置人员办理析产协议公证，并且与户内其余拆迁安置人员约定案涉房屋归陈阿花所有，致使案涉房屋于2018年10月12日登记为陈阿花所有，而未能登记为三被告所有。三被告的上述行为属于不正当地促成“该协议不生效”的条件成就，应视为条件不成就。因此，本院对三被告的上述辩称意见不予采纳。根据该意向书约定，三被告保证对案涉房屋享有所有权及完全的处置权，三被告应在签订该意向书后及时递交办证资料将案涉房屋产权证书办理完毕。但如前述分析，三被告迟延办理析产协议公证，并且与户内其余拆迁安置人员约定案涉房屋归陈阿花所有，致案涉房屋于2018年10月12日登记为陈阿花所有，而未能登记为三被告所有。三被告的上述行为已构成违约，并致使合同目的不能实现。现原告要求解除《房屋转让意向书》，应予以支持。三被告主张案涉房屋登记为陈阿花所有系应原告要求所为，但未能举证予以证明，本院不予采信。三被告辩称原告名下有三套住房，受杭州市住房限购政策的限制，故原告构成违约并造成意向书无法继续履行。本院认为，原告在签订该意向书时属于限购人员，并不必然导致该意向书无法继续履行，原告仍可通过转让名下住房等方式使自身具备购房资格，三被告的该辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求三被告返还定金500000元，本院予以支持。根据该意向书约定，违约方须赔偿守约方违约金300000元。原告在主张300000元违约金的同时，还主张定金利息损失、装修款及其利息损失、房屋出租损失。因原告未能举证证明三被告违约给其造成的损失高于约定的300000元违约金，故本院仅对原告主张的300000元违约金予以支持，对原告同时主张的损失不予支持。三被告辩称原告主张的违约金过高，但未能举证予以证明，本院不予采纳。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告沈建良与被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅于2017年9月30日签订的《房屋转让意向书》于本判决生效之日解除； 二、被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅于本判决生效之日起十日内返还原告沈建良定金500000元； 三、被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅于本判决生效之日起十日内支付原告沈建良违约金300000元； 四、驳回原告沈建良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12774元，由原告沈建良负担1386元，由被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅负担11388元。原告沈建良于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告倪柏焕、郭银仙、倪红梅于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  詹华彬 人民陪审员  蒋瑞翔 二〇一九年十二月二日 书 记 员  许文佳