吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3681号原告：王洁，女，1986年4月16日出生，汉族，无职业，住山东省文登市西楼街41号楼5单元110室。委托诉讼代理人：杨帆，吉林保民律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛远方，吉林保民律师事务所律师。被告：吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司，住所地吉林市船营区迎宾大路556号。法定代表人：查禹辰，该公司董事长。委托诉讼代理人：查立涛，男，1972年5月22日出生，汉族，该公司董事，住吉林市船营区越北镇育林村四组。被告：伊俊坤，男，1956年10月1日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区江湾路198号。委托诉讼代理人：李晨辉，吉林众达律师事务所律师。第三人：永涛，男，1975年4月5日出生，汉族，吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司总经理，住吉林市昌邑区亚泰新城11-2-705号。原告王洁与被告吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司（以下简称阳宏公司）、伊俊坤及第三人永涛排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洁的委托诉讼代理人牛远方、杨帆,被告阳宏公司委托诉讼代理人查立涛、伊俊坤及其委托诉讼代理人李晨辉，第三人永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洁向本院提出诉讼请求：一、判令阳宏公司、伊俊坤立即停止侵害，从王洁所有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中撤出人员，并不得进入院内及屋内；二、判令阳宏公司、伊俊坤立即从其违法占用的座落于越北镇晓光村一组的房屋中腾迁；三、判令阳宏公司、永涛给付房屋占用费1,320,000.00元（从2017年10月16日起算至2019年8月24日，共计22个月，房屋占用费用按每月60,000.00元计算）；四、判令阳宏公司、永涛给付2019年8月24日以后的房屋占用费（房屋占用费按每月60,000.00元计算至实际搬离房屋为止），伊俊坤就2019年8月24日后的房屋占用费承担连带给付责任；五、案件受理费由阳宏公司、伊俊坤承担。本案在审理过程中，王洁变更诉讼请求：一、判令阳宏公司、伊俊坤及永涛立即停止侵害，从王洁所有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中撤出人员，并不得进入院内及屋内；二、判令阳宏公司、伊俊坤及永涛立即从其违法占有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中腾迁；三、判令阳宏公司、永涛给付房屋占用费1,320,000.00元（从2017年10月16日起算至2019年8月24日，共计22个月，房屋占用费用按每月60,000.00元计算）；四、判令阳宏公司、永涛给付2019年8月24日以后的房屋占用费（房屋占用费按每月60,000.00元计算至实际搬离房屋为止），伊俊坤就2019年8月24日后的房屋占用费承担连带给付责任；五、案件受理费由阳宏公司、伊俊坤承担。事实与理由：2017年7月1日，王洁与阳宏公司双方签订房产转让协议，双方约定：甲方（王洁）通过购买所得的两处房产（房产证号：吉林市房权证乡镇字第XXXX号、房XXXX号：吉林市房权证乡镇字第XXXX号）转让给乙方（阳宏公司），转让总价款为税后：贰仟万元整。并约定乙方须在2017年7月2日付清房款。协议签订后，王洁将约定的房屋交付给阳宏公司。然而，阳宏公司直至2017年10月份，仍然没有交付房屋转让款，因阳宏公司股东之间出现纠纷，公司处于瘫痪状态，丧失了支付房屋转让款的可能性。2017年10月15日，王洁与阳宏公司又签订了《房产转让终止协议书》，约定：甲乙双方同意终止执行于2017年7月1日经甲乙双方自愿签订的房产转让协议书，按目前房屋现状返还给甲方，乙方虽然违约，但是对房屋进行修缮，所以甲乙双方相互不再追责。甲乙双方达成协议后，阳宏公司务必与于10月16日无条件搬离该房址。截止目前，阳宏公司仍然继续占用王洁房屋，且阳宏公司股东永涛声称其将股权转让给了本案的第三人伊俊坤，二人于2019年8月25日上午10时左右，带领十余台车辆及身份不明的人员及开锁人员，强行进入院内，并将部分房屋换锁，驱赶王洁聘用的更夫，强行占用王洁的房屋。另，永涛在庭审中自认其与伊俊坤共同强行占用涉案房屋，并未从涉案房屋中迁出，也未举证证明其履行了避免房屋被他人占用的义务。故请求人民法院依法判令永涛与阳宏公司、伊俊坤共同承担对王洁房屋所有权的侵权责任。阳宏公司辩称，阳宏公司与其他公司曾有合作，期间，欲购买本案涉诉的房屋，为此签订过买卖房屋协议。但是，后因合作关系终止，我公司各股东之间也出现了纠纷，致使我公司没有能力给付购买房屋价款。于是，我与王洁之间于2017年10月解除了房屋买卖合同。此后，阳宏公司的股东背着阳宏公司总经理和董事长强行进入王洁的房屋，并占有使用。他们的上述行为，阳宏公司对此并不知情也与阳宏公司没有关系，此行为系个人行为。伊俊坤辩称，王洁不是诉争房屋所有权人，故无权提出排除妨害。根据物权法的规定，只有国家机关登记及确权文书才是房屋所有权人。本案诉争的房屋在不动产登记中心登记的所有权人是吉林市路欣葡萄酒有限公司（以下简称路欣公司），路欣公司才是真正的房屋所有权人。王洁仅凭一个买卖合同，无法证明是争议房屋的所有权人，且该房屋买卖合同没有实际履行。王洁起诉伊俊坤和第三人永涛属于无理滥诉。故，伊俊坤和永涛不应承担赔偿责任。综上，王洁无权提起诉讼，由相关权利人确权后可另行起诉。请法院依法驳回王洁的诉讼请求。永涛辩称，一、王洁没有权利起诉阳宏公司、伊俊坤及永涛。王洁不是本案争议房屋的所有权人，本案争议房屋的所有权人按照法律规定应该为房产证上登记的人，即路欣公司；二、本案争议房屋有很多人都认为其是房屋所有权人。永涛与查立涛签订过《合作协议》，查立涛认为其是争议房屋的所有权人，并用该房屋与永涛合作入股。永涛、朱永库和查立涛与王洁签订过《房屋转让协议》，王洁自认是房屋争议的所有权人，并且朱永库、查立涛还承诺购买。路欣公司也认为该房屋下面的土地是该公司的，因此路欣公司也声称是房屋所有权人。以上出现一房多主的现象，导致永涛都分不清楚谁是房屋所有权人。永涛认为，路欣公司应是该房屋的真正所有权人；三、王洁起诉阳宏公司、伊俊坤及永涛是错误的，王洁明知自己没有所有权，没有权利起诉，却到法院滥诉，对阳宏公司、伊俊坤、永涛造成影响，阳宏公司占用房屋是合法的，没有任何违法的行为，反而王洁也有权利，其行为应该得到惩罚。王洁认为永涛是阳宏公司的股东，那么应当把其他两名所谓的股东朱永库、查立涛一起起诉。本案王洁无权提出该诉讼请求，请法院依法驳回王洁的诉请，以维护合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院评析如下：对王洁提举的吉林市××镇字第JXXXX号、JXXXX号，因该份证据系国家行政机关所出具，且加盖吉林市房地产管理局印章，其真实性无异议，本院予以采信；对王洁提举的新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2004）乌中民一初字第159号民事调解书、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事（2004）乌中执字第351-3号裁定书、吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第238号民事判决书、吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第238号民事判决书生效证明、伊俊坤提举的吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3993号民事判决书，因上述证据系国家司法机关依照法定程序作出的生效文书，本院予以采信；对王洁提举的王洁委托朱永库的授权委托书，因该份证据系原始书面凭证，本院予以采信；对王洁、伊俊坤、永涛共同提举的房地产及资产转让协议书，该份证据在吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第238号民事判决书已经认定，并出具生效文书，本院予以采信；对王洁提举的房地产抵债协议书，因该份证据与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事（2004）乌中执字第351-3号裁定书内容相互佐证，本院予以采信；对王洁、伊俊坤、永涛提举的《国家企业信用信息公示报告》，因该份证据系国家企业信用信息公示系统所出具，能够证明本案客观事实，本院予以采信；对王洁提举的王洁与吉林市迎宾大路旧机动车交易市场有限公司签订的《房产转让协议书》、履行合同义务催告书、王洁与阳宏公司签订的《房产转让终止协议书》，因上述证据系书面凭证，能够证明本案客观事实，并与其他证据相互佐证，本院予以采信；对王洁提举的照片，因该份证据没有载明拍摄日期，缺少佐证，无法证明本案客观事实，本院不予采信；对伊俊坤、永涛提举的吉林市房屋信息，因该份证据加盖吉林市乡镇房屋权属交易服务中心查询专用章，本院予以采信；对伊俊坤、永涛提举的查立涛与永涛签订的《合作协议》、查立涛、永涛及朱永库签订的《三方合作协议书》，上述证据系原始书面凭证，能够证明本案客观事实，与其他证据相互佐证，本院予以采信；对伊俊坤、永涛提举的船营区土地局档案、集体土地使用证，因上述证据系国家行政机构所出具的，能够证明本案客观事实，本院予以采信；对伊俊坤、永涛提举的吉林市工商行政管理局船营分局出具的情况说明，因该份证据所述内容与本案有失关联，本院不予评判；对伊俊坤、永涛提举的路欣公司企业信息，因该份证据加盖吉林市市场监督管理局船营分局企业登记档案资料查询专用章，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月6日，王继新（原告）诉路欣公司（被告）借款纠纷一案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2004）乌中民一初字第159号民事调解书，双方达成如下协议:“原告于调解书生效当日代被告向交通银行吉林分行河南支行偿还抵押贷款本金1,130,000.00元，被告应偿还原告借款本金2,078,000.00元、利息93,940.59元及索款费用8,306.00元，合计2,180,246.59元，于本调解书生效当日一次性付清，具体以被告向交通银行吉林分行河南支行贷款抵押物即位于吉林省吉林市船营区沙河子乡晓光村一社的办公楼及工业厂房（吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号）解除抵押后，以上述房产清偿。”2004年8月12日，王继新（甲方）与路欣公司（乙方）签订房地产抵债协议书，因乙方资金紧张，需要1,130,000.00元，用于偿还吉林市交通银行河南支行逾期贷款，经与甲方协商达成以下抵债协议：“1、甲方同意借给乙方1,130,000.00元直接交给吉林市交通银行河南支行偿还乙方逾期贷款，随后将乙方抵押给银行的抵押物：土地和房产（土地证号：船集用XXXX号、房XXXX号：吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号）赎回直接抵给甲方；2、该赎回的土地和房产抵给甲方后，允许乙方在2004年12月30日前可以变卖，但卖方的资金必须先偿还欠甲方的1,130,000.00元和以前欠甲方的948,000.00元及利息94,000.00元，总计2,172,000.00元，如卖出多余资金归乙方；3、如果在2004年12月30日前乙方未能将房屋卖掉也没有还清欠款，乙方同意用该土地和房产（土地证号：船集用（XXXX号、吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号）抵偿了乙方欠甲方2,172,000.00元债务；4、甲方将1,130,000.00元交到银行后，乙方将土地证和两个房产证（土地证号：船集用XXXX号、吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号）即时移交给甲方，凭此作为乙方清偿债务的依据。”2008年8月8日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2004）乌中执字第351-3号民事裁定书，该裁定书认定：申请执行人王继新，被执行人路欣公司借款纠纷一案，被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，执行过程中，我院依据对被执行人名下的位于吉林市船营区吉长高速公路晓光村一社土地、房产、机器设备进行了评估并委托进行了拍卖。现因该财产地理位置较偏，故经过降价后经过拍卖仍无人应价，申请人王继新向我院提出愿意以评估价值2,991,542.58元人民币接收以物抵债，经审查，申请人的以物抵债申请，符合法律规定，应予以确认，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条之规定，裁定如下：将被执行人所有的位于吉林市船营区沙河子乡晓光村一队的办公楼及工业厂房，房产证号为吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号两处房产以及相关的机器设备，抵偿其所欠王继新的债务2,271,878.85元。2010年3月8日，甲方王继新与乙方王洁签订《房地产及资产转让协议书》，载明：“将甲方通过诉讼及执行所取得的位于吉林市船营区沙河子乡晓光村一社办公楼、厂房、土地及相关机器设备等资产达成如下转让协议：1、甲方同意将自己通过新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2004）乌中民一初字第159号取得的资产（路欣公司）集体土地6586.7平方米（土地证号：船集用XXXX号）房产3301.8平方米（吉林市房权证乡镇字第XXXX号面积1616.76平方米、JXXXX号面积1684.32平方米）及厂房内的葡萄酒生产设备一并转让给乙方，转让总价款为2,200,000.00元……”上述协议经双方签字确认。此后，原告王洁依法提起诉讼，请求确认1、王洁与王继新签订的《房地产及资产转让协议书》有效；2、坐落于吉林市船营区沙河子乡晓光村一社所有权人为路欣公司的房屋（吉林市房权证乡镇字第XXXX号、JXXXX号）归王洁所有；3、王继新协助办理产权变更登记。2012年6月11日，吉林市船营区人民法院作出（2012）船民一初字第238号民事判决书，该判决书认定：本案诉争房屋虽然登记在路欣公司名下，但被告王继新依据新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2004）乌中民一初字第159号民事调解书及（2004）乌中执字第351-3号民事裁定书取得本案诉争房屋所有权，其有权处分本案诉争房屋。王洁与王继新签订的房地产及资产转让协议书关于房屋买卖的内容是真实意思表示，合法有效。关于王洁请求确认船集用（2000）字第020400304号集体土地使用权证所确认的集体土地归其所有，关于土地所有权纠纷，可依据相关土地方面的法律法规另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下:一、王洁与王继新于2010年3月8日签订的《房地产及资产转让协议书》中的关于房屋转让内容合法有效；二、王继新于判决生效后十日内协助办理坐落于吉林市船营区越北镇晓光村一社（原吉林市船营区沙河子乡晓光村一社）房证号：吉林市房权证乡镇字第XXXX号、吉林市房权证乡镇字第XXXX号房屋产权变更手续；三、驳回王洁的其他诉讼请求。2017年7月1日，甲方王洁与乙方吉林市迎宾大璐旧机动车交易市场有限公司（以下简称机动车交易公司）签订房产转让协议，约定：1、甲方通过购买得到两处房产，（①房证号：吉林市房权证乡镇字第XXXX号、②吉林市房权证乡镇字第XXXX号）转让给乙方，转让总价款为税后贰仟万元整；2、甲乙双方签订协议后，甲方将交易标的物房屋交给乙方，同意乙方开始按照用途进行房屋装修；3、甲乙双方签订协议后，甲方同意乙方开始申请报批办理土地征用的出让手续，办理土地转让手续发生的税、费等一些费用由乙方承担；4、甲乙双方签订协议后，乙方须在2017年7月2日前将房款付清；5、乙方付清房款后，甲方将新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2004）乌中民一初字第159号执行裁定书原件一份、吉林市船营区人民法院民事判决书（2012）船民一初字第238号原件一份、土地证原件一个、房屋所有权证原件2个交给乙方。上述《协议》由甲方王洁签字，乙方加盖吉林市迎宾大璐旧机动车交易市场有限公司公章及查立涛、永涛签字确认。协议签订后，王洁依照《协议》将房产交付给吉林市迎宾大璐旧机动车交易市场有限公司使用，但该公司至今未履行给付房屋价款义务。2017年10月6日，王洁向阳宏公司出具《履行合同义务催告书》，阳宏公司由查立涛签收并加盖阳宏公司公章。2017年10月15日，甲方王洁，乙方阳宏公司签订《房产转让终止协议书》，载明：甲乙双方签订《房产转让协议后》，乙方未能给付甲方《房产转让协议》中所述房款，乙方现在已经停业2月有余无法履约，双方没有实现交易目的，因此经甲乙双方反复协商，达成如下房产转让终止协议：1、甲乙双方同意终止执行于2017年7月1日经甲、乙双方自愿协商签订的《房产转让协议》，按目前房屋现状返还给甲方；2、因乙方违约，乙方已经使用了三个半月（2017年7月1日至10月15日）的房屋并且破坏了原有房屋结构，乙方虽然违约，但是对房屋进行了修缮，所以甲乙双方相互并不再追责；3、甲乙方达成协议后，务必于10月16日甲方无条件搬离该房址，乙方若要未按上述时间搬离该房址，每天按10,000.00元给甲方支付租金直至乙方搬离为止；4、甲乙方双方签订协议后，甲乙双方必须信守本协议内容，不准违约，违约要承担违约责任，一旦违约情况出现，双方均有权向对方给自己造成经济损失的追索权。上述《房产转让终止协议书》由王洁签字盖章、查立涛签字及加盖阳宏公司公章。2019年8月25日，伊俊坤以路欣公司股东身份占有使用涉案房屋。永涛以处理阳宏公司善后工作为由继续使用涉案房屋，现阳宏公司部分办公用品也存放于涉案房屋内。另查，吉林市迎宾大璐旧机动车交易市场有限公司于2017年7月7日更名为吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司。本院认为：本案，案外人王继新因路欣公司拖欠借款一案，经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院依法确认，王继新代路欣公司向交通银行吉林分行河南支行偿还抵押贷款本金1,130,000.00元，路欣公司应偿还王继新借款本金2,078,000.00元、利息93,940.59元及索款费用8,306.00元，合计2,180,246.59元，并于法律文书生效当日一次性付清，具体以路欣公司向交通银行吉林分行河南支行贷款抵押物即位于吉林省吉林市船营区沙河子乡晓光村一社的办公楼及工业厂房（吉林市房权证乡镇字第JXXXX号、JXXXX号）解除抵押后，以上述房产清偿。上述确权文书生效后，王继新履行了法律文书确定的义务，并依法启动执行程序，取得了诉争房屋的所有权。王继新取得争议房屋的物权后，依法享有诉争房屋占有、使用、收益、处分权利。2010年3月8日，王继新将其依法取得诉争房屋的物权有偿转让给王洁，其转让行为通过诉讼程序，依法取得吉林市船营区人民法院作出（2012）船民一初字第238号民事判决书的确认。故王洁依法取得了合法的占有使用收益权利，享有占有、使用、支配、收益的相关权利。此后，王洁与机动车交易公司虽签订了《房产转让协议》，但因机动车交易公司未能履行协议约定转让房屋价款，经双方协商，并签订了《房产转让终止协议书》，对《房产转让协议》双方自愿解除。机动车交易公司并未实际取得诉争房屋的所有权利。此后，阳宏公司虽然签订了《房产转让终止协议书》，但至今仍有部分办公用品存放在涉案房屋内，伊俊坤、永涛强行占有，并使用王洁依法取得的诉争房屋，侵害了王洁的合法权利。王洁主**宏公司、伊俊坤、永涛立即停止侵害，从王洁所有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中腾迁的诉请，本院予以支持；关于王洁主张判令阳宏公司、永涛给付房屋占用费1,320,000.00元（从2017年10月16日起算至2019年8月24日，共计22个月，房屋占用费用按每月60,000.00元计算）及自2019年8月24日以后的房屋占用费，按每月60,000.00元计算至实际搬离房屋为止的诉请，本院认为，阳宏公司、永涛占有、使用涉案房屋，没有事实及法律依据，侵害了房屋所有权人王洁的利益，权利人有权主张房屋占有期间的房屋占有使用费，但王洁主张按每月60,000.00元给付使用费，缺少有效证据证实其主张的合理性，鉴于王洁的主张数额无法确认，王洁的上述主张，本院不予支持；关于王洁主张伊俊坤就2019年8月24日后的房屋占用费承担连带给付责任的诉请，本院认为，王洁的上述请求，缺少事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司于本判决生效之日起七日内，将其办公设施及用品从占用王洁所有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中腾迁；二、伊俊坤、永涛于本判决生效之日起七日内停止侵害，从王洁所有的座落于越北镇晓光村一组的房屋中撤出人员，将其办公设施及用品腾迁；三、驳回王洁其他诉讼请求。案件受理费8,340.00元,由王洁负担2,085.00元、吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司负担2,085.00元，伊俊坤负担2,085.00元，永涛负担2,085.00元，王洁已预付，吉林市阳宏旧机动车交易市场有限公司、伊俊坤、永涛负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  靳学堂二〇一九年十二月十七日书记员  于 淼