内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初6884号原告：宋某，男，1969年12月13日出生，公民身份号码×××，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张某1，内蒙古千孚律师事务所律师。被告：张某2，男，1966年4月12日出生，公民身份号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李某，赤峰市长青法律服务所法律工作者。原告宋某与被告张某2所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋某及其委托诉讼代理人张某1，被告张某2及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认位于赤峰市××区东城办事处集体土地上的房屋两处，面积分别为69.83平方米、79.17平方米，房权证号分别为1XXXX号、1XXXX号的拆迁补偿款1692525元全部归原告宋某所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月15日，原告与被告签订了两份房屋买卖合同，约定原告分别以220000元、230000元的价款购买了案涉房屋。约定如因国家政策拆迁等事宜，被告不再享有任何权力，与被告无任何关系。合同签订后，被告将房屋交付给原告。2017年9月18日，赤峰市红山区人民政府决定对案涉房屋所在地块的集体建设用地实施征收，原告将涉案房屋交付给征收单位。后被告向红山区法院提起诉讼，要求确认双方签订的上述房屋买卖合同无效，红山区法院作出（2019）内0402民初5593号民事判决，确认上述合同无效。现该判决已生效。原告购买被告上述房屋合计价款450000元，平均房屋价格每平方米3061元，系高于当时的市场价格购买。原告在使用期间，对房屋进行修缮、装修、改造、添附，并投资200余万元新建房屋三处，改建成冷库，用于经营。上述财产依据《中华人民共和国物权法》规定属于原告原始取得，附属物及各项资产评估、奖励应归原告个人所有。被告张某2出售房屋时，保证和承诺出售房屋合法，并同时约定因国家政策拆迁等事宜，甲方张某2不再享有任何权利，与甲方无任何关系这一附条件民事法律行为。同时被告张某2为保证出售房屋的合法性，于2010年4月16日由红山区东城街道办事处东郊村委会开具了证明，证明村委会同意将宅基地转让给原告使用，依据被告在交易时提供的身份证复印件，被告已经有了新的住所，户籍已经变成城镇户口。原告宋某在房屋交易时无任何过错，尽到了审慎义务。2019年6月15日，原告持集体土地使用权证及房屋所有权证在××区办事处签订了拆迁安置补偿协议，协议根据评估报告及相关政策确定了上述土地房屋、房屋附属物及政策性奖励的补偿款共计1692525元。综上，原告认为，被告因房屋征占为获取非法利益，恶意主动请求确认合同无效，违背了合同无效制度设立目的和宗旨，违反诚实信用原则，破坏交易安全和秩序，故被告应承担全部过错责任，原告无责任。为依法维护原告合法权益，诉请如上。被告张某2辩称，被告认为原告的诉讼请求不应得到全部支持，其诉讼请求没有事实和法律依据。对拆迁补偿款的数额无异议。案涉房屋交易时原、被告有口头约定，拆迁时原告适当给付被告部分补偿款，原告没有兑现承诺，导致发生纠纷。原、被告交易中，原告支付房款不实，包含案涉房屋在内的共四处房屋，总价款约定为90万元，但实际给付39万元，案涉房屋实际给付价款为19.5万元。因双方当时对今天的结果均有预见，所以形成高于实际出资一倍的出资凭证，预见如果后期拆迁被告偿还原告90万元就解除合同，说明双方明知交易违法还进行交易，90万元是对原、被告双方的惩罚。请求支持被告的抗辩主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2019年8月7日，张某2以宋某为被告向本院提起诉讼，请求确认案涉房屋买卖合同无效。本院于2019年9月26日作出（2019）内0402民初5593号民事判决书，认为宋某为城镇居民，案涉房屋买卖合同涉及城镇居民到农村购买宅基地，违反了法律和国家有关政策的规定，判令原、被告双方于2010年4月15日签订的两份房屋买卖合同无效。判决送达后，双方均未上诉，现已发生法律效力。庭审中，双方对交易时院内无证房屋及附属设施及实际购房款存有争议，对有证房屋及院落面积均无异议。被告主张交易时院内有无证房屋三间、一棵小枣树、一口井，其中两间小厨房已被原告拆除，一间约5平方米的货仓，由原告装修扩建后使用。原告主张交易时只有一处约10平方米的煤房，其建冷库时已拆除，重新建了三处无证房屋。没有井和树。被告主张房屋的实际交易价款为19.5万元，因交易时双方对合同无效的结果已有预见，所以其为原告出具了高于实际出资一倍的出资凭证，预见如果后期拆迁，解除合同时被告偿还原告45万元购房款。原告对此不认同，主张实际购房款为45万元。案涉房屋已被列入征收范围，原告提举的评估报告单及房屋征收补偿协议体现：房屋有证面积合计149平方米，土地使用权有证面积213.6平方米。有证房屋补偿998300元。无证房屋面积分别为26.65平方米、6.6平方米、12.47平方米，补偿款分别为26650元、6600元、7482元，计40732元。附属物补偿款10357元，其中附属房屋15.18平方米，补偿款3036元；监控1个，补偿款500元；门洞1个，补偿款1200元；渗水井1眼，补偿款500元；铁大门，补偿款1456元；地面硬化19.41平方米、18.88平方米，补偿款分别为971元、944元；排水管道35米，补偿款1750元。装修44700元、期限内签订协议奖励30000元、搬迁费2235元、未建部分18.88平方米，5664元、有证房屋30%团签奖299490元、冷库评估价值261047元。以上补偿款合计1692525元。庭审中，双方对补偿项目、补偿标准及补偿金额没有异议，相关补偿暂未实际发放。诉讼中，原告宋某向本院提出保全申请，对案涉房屋拆迁补偿款予以保全，以其名下的仓库作为担保财产，本院于2019年10月22日作出（2019）内0402执保886号执行裁定书，对上述财产予以查封冻结。原告支付保全费5000元。本院认为，根据查明事实，原告买受案涉房屋后对部分房屋进行了改扩建，现就房屋买卖之时无证房屋及附属物的情况，本院结合房屋买卖合同及当事人的陈述可以确定交易之时原有有证房屋面积为79.17平方米及69.83平方米，院内有1口渗水井。原告购买后，将三个无证房屋拆除后新建成冷库及将两个有证房屋改建成冷库使用。被告主张的枣树等附属设施，因未能提供合法有效的证据证实交易之时相关设施存在，且征收补偿中也未能体现相关内容，本院对被告的相关意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉房屋买卖合同已经生效判决确认无效，现因案涉房屋已被征收，已不具备返还原有房屋的条件，仅涉及购房款的返还及损失赔偿问题。对于合同无效，双方均存在过错。被告明知原告为城镇居民而仍向其出卖农村房屋，且在出卖后多年又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违交易过程中应当遵守的诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。原告作为城镇居民到农村购买宅基地，自身亦存在一定过错，应承担合同无效的次要责任。房屋买卖合同所涉房屋面积为149平方米，所涉征迁利益应以此为基础核定，即：1、认证有证房屋补偿款998300元；2、未建部分补偿款5664元；3、附属物部分中的渗水井补偿款500元；4、团签奖299490元。以上合计1303954元。因原告对案涉房屋进行了改扩建并实际占有使用，征收补偿中的装修补偿、无证房屋补偿、冷库资产评估补偿、除渗水井外的附属物补偿、期限内签订协议奖励及搬迁费补偿与被告无涉，不应作为分割基础。关于购房款数额的认定，因原、被告交易时均认可房屋价款按照450000元确认，系双方真实意思表示，亦是对自己的民事权益的处分，且被告自认，交易时已对合同无效的后果有预见，现主张实际购房款为195000元，既违反诚信，又证据不足，本院不予以支持。具体数额本院综合考虑双方的过错程度、房屋交易时间及交易之时的情况、房屋的历史及改扩建情况、房屋的征收补偿情况，根据公平原则及维护交易秩序，保护守信方利益，确定房屋买卖合同外原告出资改扩建部分的征迁利益即388571元由原告享有，以前述核定金额1303954元为基础确定房屋买卖合同所涉房屋征迁利益扣除被告应返还原告的购房款450000元后，按原告享有85%、被告享有15%的比例酌情予以分配为725861元、128093元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及前述法律规定，判决如下：一、原、被告争议的位于赤峰市××区东城办事处集体土地上的两处房屋及院落所涉征收补偿利益1692525元，由原告宋某享有其中1564432元，由被告张某2享有其中128093元；二、驳回原告宋某的其他诉讼请求。案件受理费20033元，保全费5000元，合计25033元（原告已预交），由原告负担1153元，被告负担23880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 张仲辉人民陪审员 冯恩珍人民陪审员 周 罡 二〇一九年十二月十八日书 记 员 田佳伟