文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30704号原告：广州九州码头经营有限公司，住所地广州市白云区石井街鸦岗文楼海边。法定代表人：凌志帆，经理。委托诉讼代理人：叶慧怡，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳宾（男，系该公司工作人员）。被告：广州建粤投资发展有限公司，住所地广州市海珠区滨江中路308号12楼自编C室。法定代表人：林楚泽，董事长。委托诉讼代理人：杨春雷，北京京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯（男，系该公司工作人员）。原告广州九州码头经营有限公司（以下简称九州公司）与被告广州建粤投资发展有限公司（以下简称建粤公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九州公司的委托诉讼代理人叶慧怡、林佳宾，被告建粤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告九州公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年4月至2019年8月场地使用费，按每月6000元计，共计102000元；2、判令被告向原告支付水电费79187元、矿渣装卸费57645元、进场临时费用4907元、退场场地平整费用1000元，共142439元；3、判令被告向原告支付未按时支付上述费用的违约金，暂计100元（每日按总额千分之一计算，算至实际支付完毕之日）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年4月6日签订《土地租赁合同》，由原告提供场地给被告使用，被告向原告一次性缴纳三年租金，总租金为30万元。后在合同履行过程中，双方发生争议，经广州市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）粤01民终13963号民事判决，原告需向被告返还租金30万元并支付利息。判决出来后，原被告重新达成协议，将判项所涉及30万元直接作为该协议约定的30万元诚意金，其中10万元作为月结保证金，20万元作为预付款。后双方于2018年1月1日签订《码头及堆场服务协议》，约定由原告提供租赁地块给被告使用搭建厂房、设备等等。然而，被告由于所建厂房未办理报建，排污不达标等原因被政府责令拆除及停业，单方于2019年5月15日拆除机器设备，并要求原告为其平整场地，但其基础设施仍占用场地至今。同时，被告于2019年8月26日向本院申请强制执行【案号：（2019）粤0111执8708号】，要求原告向被告支付30万元及利息。原告认为原、被告已协商一致达成协议，被告不顾契约精神再次申请执行。且经原告多次催促，被告至今拒绝向原告支付场地使用费、水电费、二次装卸费、矿渣装卸等费用，故诉至法院。被告建粤公司提交书面意见，辩称：1、租赁合同无效，违约金约定也无效。涉案土地是农村集体土地，根据土地管理法第63条，不能出租为建设用地，故双方订立的合同为无效合同。2、合同仅持续了3个月即被责令停止，故原告主张一年多的租金无依据。2018年7月23日（租赁计费仅3个月零8天）被国土资源执法部门责令停工，理由是违法用地，随后被强拆，原告主张租金的请求，实属无理。3、原告主张的各类费用未经被告确认，很多票据系原告单方制作，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提供的证据《码头及堆场服务协议》、对帐单、微信通信记录、水电费缴费通知单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，被告建粤公司（甲方）与原告九州公司（乙方）签订《*及堆场服务协议》，约定：第一条场地使用1.1乙方在*内部提供适用地块供甲方自建厂房、库场及内部设备。甲方建设的厂房、库房及内部设备，需符合国家环保及安全等要求。1.2乙方于年月日前完成1.1所述建设用地的三通一平工作（包场地硬化及现有管线迁移等），待甲方验收合格后进入厂房建设阶段。1.3自本协议签订之日起，乙方将给予甲方三个月的施工、调试、试生产免租期（遇春节假期顺延15天）。1.4场地租金及相关费用见：附件1。场地位置及面积见附图1。第二条甲方的责任和义务2.1甲方自行负责组织货物经水路运输至乙方靠泊，并自行负责组织货柜拆箱、洗柜、装车等一系列操作。2.6甲方负有对拆柜吉箱按船公司要求进行清洗的责任，未进行清洗或清洗不及格的吉箱所产生清洗费、滞箱费等均由甲方负责。2.7甲方自建厂房、库场（另订立补充协议说明）、及其设备、库内存储货物等均由甲方自行办理报建审批、建设、管理、维护、保管并承担法律责任，甲方须对自建厂房、库场和库内货物购买相应的财产、仓储及装卸等的保险。如委托乙方代买，需将乙方列为共同被保险人，保险费由乙方向甲方收取。第三条乙方的责任和义务3.1乙方提供集装箱货物堆存、卸装及清洗箱体用的场地（场地图纸见附件1）给甲方，并配备吊装集装箱的机械设备协助甲方作业。提供装修作业所需的水源、电源，水电费由乙方向甲方收取。3.2乙方对场内的集装箱货物负安全保管责任，在柜况完整、封条完好或乙方能证明集装箱、封条的损坏为非乙方责任的情况下，货物的质量与重量与乙方无关。3.3乙方对堆场进行安全保卫工作，维护甲方卸装业务有序进行。对甲方的违规操作进行纠正或限制停止。第四条费用约定4.1双方约定按“附件1”费率标准结算。4.2费用结算：月结30天。本协议签订后，甲方向乙方交纳30万元诚意金，其中10万元作为月结保证金。本协议终止时，甲方结清所有费用后，由甲方申请，乙方应在十个工作日内无息退回保证金给甲方。另外20万元作为预付款，在开始作业产生费用后逐月扣减至扣完为止，扣完预付款后甲方再按本条4.3款支付产生费用。4.3乙方在每月五日之前将上月有关收费结算单传真给甲方核对确认，核对超过10日视同甲方确认，甲方须在当月15日前结清上月发生之全部费用，如逾期结算，由16日起每天按总额千分之一征收滞纳金至缴清为止。4.4乙方保有应收费用的增补权。双方在结算后，发现尚有部分应计算的费用未结算的，乙方有权予以增补，甲方应在下一结算期间结清。甲方保有多付不应付费用的追索权，多付金额经双方确认后在下一个结算期抵扣。第五条协议有效期6.1本协议甲乙双方签字盖章后生效。6.2本协议有效期自2018年1月1日起至2022年12月31日止。协议期满后双方另行签订协议。第七条特殊约定8.3如协议终止，或政府原因无法继续执行合同时，甲方应在30天内拆除自建仓库及自有设备并运离乙方场地。甲方负责对乙方堆场进行复原。甲方逾期不执行拆除自建仓库、设施及复原工作时，视为放弃处置权和所有权，乙方有权自行处理。附件1：费率表（人民币/元）            序号              服务项目              费率              操作内容                  1              自卸车运转费              130元/柜              提重柜-待拆柜-待洗柜-卸柜                  2              拆装操作费              40元/柜      150元/柜                    甲方自卸车外拖进场                  4              过磅费              1.0元/吨              重车计算，以实际操作量为准                  5              重箱堆存费              10元/20/天              自进场日起第8天起计收，超15天另加收“转堆费”                  6              转堆费              50/20/次              自进场日起至提/拆箱日止每满15天，计收一次                  8              场地使用费              10元/平方米/月              实测面积为：600平方米（见附图1）                  9              水费              7元/立方吨              以水表读数计算                  10              电费              1.70元/度              以电表读数计算      注：电费乙方向甲方收取1.70元/度为临时约定，待乙方场地内供电部门新建的供电设备完成后，按乙方向政府供电部门实际交付的电费单价向甲方收取。上述合同签订后，被告建粤公司未实际向原告九州公司交纳30万元诚意金，也未支付合同约定的场地使用费、水电费、货物作业费。关于原告九州公司主张的费用，被告建粤公司在原告九州公司提交的8月矿渣粉装卸费8510元、9月矿渣粉装卸费9250元、2018年6月至11月租金36000元、二次装卸费2700元明细单、2018年2月至10月水电费14280元单据上盖章确认；被告建粤公司的工作人员张凯对原告九州公司工作人员通过微信与其沟通的2018年10月矿渣粉装卸费7400元、2018年5月、11月矿渣装卸费17575元、2018年12月矿渣装卸费7585元、2019年1月矿渣装卸费4625元费用未提出异议。原告九州公司在本案起诉状中主张，双方约定，被告建粤公司以之前生效民事判决中判令原告九州公司向被告建粤公司返还的30万元租金直接作为上述合同约定的30万元诚意金，其中10万元作为月结保证金，20万元作为预付款。被告建粤公司在书面答辩意见中未对原告九州公司主张的上述事实予以否认。另查明，涉案堆场的土地性质为农村集体土地，位于原告九州公司经营的货运码头附近。本院认为，原、被告订立的《码头及堆场服务协议》的主要内容为将农村集体土地出租用于货运码头附近货物堆场的非农业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的强制性规定，故其效力应为无效。本案合同无效，故原告九州公司与被告建粤公司关于以之前生效民事判决中判令原告九州公司向被告建粤公司返还的30万元租金直接作为本案合同约定的30万元诚意金的约定亦无效。虽然本案合同无效，但是被告建粤公司实际使用原告九州公司的货运码头及涉案堆场运输、装卸、储存货物，仍应当参照合同约定的费用标准支付相关费用。对于原告九州码头公司主张2018年4月至2019年8月场地使用费的诉讼请求，经查，根据原告九州公司提供的证据，至少在2019年1月，被告建粤公司还在使用涉案堆场作业（产生矿渣装卸费）。此后，原告九州公司并未提供充分证据证明被告建粤公司继续占有、使用涉案堆场，应当承担举证不能的不利后果。故本院仅支持2018年4月至2019年1月的场地使用费，对超出部分不予支持。经核定，上述场地使用费为6万元（6000元×10个月）。对于原告九州公司主张水电费79187元的诉讼请求，经查，被告建粤公司对2018年2月至10月水电费14280元予以确认，对之后的水电费未予确认。原告九州公司未提交2018年11月之后的代缴水电费的发票凭证证实后续水电费真实发生及具体数额，应当承担举证不能的不利后果。故本院仅支持2018年2月至10月的水电费14280元，对超出部分不予支持。对于原告九州公司主张矿渣装卸费57645元的诉讼请求，因被告建粤公司或盖章确认或未提出异议，故本院予以支持。对于原告九州公司主张进场临时费用4907元的诉讼请求，经查，原告九州公司主张的上述费用为矿渣粉施工人员生活租金、水电费、伙食费。本案合同对此费用承担问题未予约定。原告九州公司对此提供的证据系自行制作，客观真实性不足，应当承担举证不能的不利后果。故本院对该诉讼请求不予支持。对于原告九州公司主张退场场地平整费1000元的诉讼请求，因原告九州公司仅提供收据及片断微信通信记录，其证据的客观真实性存疑，应当承担举证不能的不利后果。故本院对该诉讼请求不予支持。对于原告九州公司主张被告支付违约金的诉讼请求，因本案合同无效，故本院不予支持。被告建粤公司在本案中提出反诉，本院已受理。但是，被告建粤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。同时，本院对被告建粤公司的反诉按撤诉处理，不再另行制作民事裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州建粤投资发展有限公司于本判决生效之日起五内向原告广州九州码头经营有限公司支付2018年4月至2019年1月的场地使用费6万元；二、被告广州建粤投资发展有限公司于本判决生效之日起五内向原告广州九州码头经营有限公司支付水电费14280元、矿渣装卸费57645元，合计71925元；三、驳回原告广州九州码头经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2486元，由原告广州九州码头经营有限公司负担1340元，由被告广州建粤投资发展有限公司负担1146元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。财产保全申请费1744元，由原告广州九州码头经营有限公司负担940元，由被告广州建粤投资发展有限公司负担804元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费9510元，由被告广州建粤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月四日书记员 冼颖斯