山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7680号上诉人(原审原告）：鲁进英，女，1943年12月3日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：姜军涛，海阳和顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）李宜璇，女，1992年12月9日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：姜国民，男，住海阳市。上诉人鲁进英因与被上诉人李宜璇确认合同效力纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鲁进英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。村委证明东山小区8号楼5单元302室是批给上诉人的宅基房，是村委因上诉人名下无房居住为其审批的福利性住房。一审法院以李某是交款人及李某与刘路琴离婚协议中对本案争议房产做出约定为由，认定房屋归李某与刘路琴所有错误。由于法律规定村集体土地上所建房屋不得对非集体组织成员出卖、转让、赠与，李某及前妻刘路琴的户口均属于城镇户口，一审认定涉案房屋是李某购买属法律适用错误。二、《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案一审认定上诉人是名义上房屋所有人，刘路琴和被上诉人因无法出卖房屋在2005年6月5日以签订房屋转让协议的方式转移所有权，被上诉人未提交房屋转卖合同及产权变更手续就将涉案房屋转卖给他人，没有法律依据。三、案外人刘路琴在(2018)鲁0687民初2403号案中起诉上诉人返还原物，一审判决鲁进英腾房，本案一审认定被上诉人与上诉人转让房屋合法，两起案件将导致上诉人无房居住，流落街头。被上诉人李宜璇答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。鲁进英向一审法院起诉请求：一、判决原告与被告签订的房屋转让协议无效；二、被告将占有的位于海阳市交还原告；诉讼费用由被告承担。被告李宜璇一审辩称：原告诉争的涉案房屋，是案外人李某与其妻子刘路琴于2007年购买的，2008年7月31日李某与刘路琴离婚，该房作为夫妻共同财产分给被告的母亲刘路琴。因此原告要求返还房屋，无事实根据，请依法驳回原告的诉讼请求。原告鲁进英向法院提交了以下证据：一、2015年6月5日原告与被告经村委会盖章签名的房屋转让协议复印件1份，原件在被告处，但村委会有存档原件1份；二、2007年3月20日城北村委会加盖公章的缴款通知书复印件1份(出示原件)；三、原告门诊病历复印件1份(出示原件)，证明原告7年前就已患抑郁焦虑症；四、原告交纳房款及各项集资的村委收费单据复印件3份；五、海阳市公安局110出警登记表复印件1份，证明2018年6月5日原告因本案争议的房屋门锁被更换，怀疑被人盗窃，原告报警，后来公安机关查清是被告将房屋卖给了别人，别人在居住时将门锁更换。六、证人李某出庭作证。李某陈述：原告是其母亲，被告是其女儿。东山小区8号楼5单元302室房屋的交房款5万元是证人借给原告交的，总房款13万元，其余的房款是原告自己出资交的。原告在2015年以后装修的房屋，该房屋装修后无人居住，原告居住在间平房里。证人对于原、被告签订转让协议的事情不清楚。李某与被告母亲刘路琴的离婚协议是双方亲笔签名签订的。离婚协议中约定海阳市户)楼房及车库(在婆婆鲁进英名下)归女方所有。该约定中的城北村新房区西单元302(西户)楼房就是本案争议的东山小区8号楼5单元302室楼房。但离婚协议书是刘路琴写的，李某对离婚协议的内容不清楚，也没有看就签了字。七、证人孙某出庭作证。孙某陈述：2015年，证人去原告家里找原告一起去超市买东西，看见原告和她孙女在炕上说话，被告说原告年纪较大，住三楼上下楼梯不方便，说给她另买一栋一楼的楼房和她换一下。但证人不认识原告的孙女，她不住原告家里，证人也不知她叫什么名字。经质证上述证据，被告对协议和缴款通知书的真实性无异议，但主张缴款通知书上的款额是案外人李某所交；被告认为原告的门诊病历不能证明原告7年前就患抑郁焦虑症；被告对交纳房款及各项集资收费单据是以原告的名义交纳的无异议，但认为根据协议书的内容可以看出相关款项是原告的三儿子李某出资，李某与被告的母亲刘路琴于1991年9月28日结婚，根据李某出资时间，购买该房屋的款项系夫妻共同财产。被告认为从110出警登记表可以看出，本案涉案房屋由被告向外出租过，并非原告所述的原告一直管理使用该房屋；被告对于证人李某和孙某的出庭证言均有异议，认为李某和孙某所说的均不属实，李某说借给其母亲5万元是假的，孙某在说谎。被告向法院提交了以下证据：被告父亲李某与被告母亲刘路琴签订的离婚协议书复印件1份(出示原件)，证明本案争议的房屋在被告父母亲离婚时已分配给被告的母亲刘路琴。经质证，原告对该协议的真实性无异议，但认为该协议书是案外人在婚姻登记机关自行达成的财产子女分割处理意见。婚姻机关只是见证方，因此该协议书在未经相关法律部门确认的情况下，不具有对抗第三人的权利，并且该协议书中没有被告主张本案房产归案外人李某所有的相关法律文书及房产证、法院的判决书或调解书及村委会的证明。法院对上述当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实：被告李宜璇系原告鲁进英的孙女，被告的父亲李某系原告的儿子。2007年，以原告名义在海阳市东山小区购买8号楼5单元302室楼房一套，房款是由原告之子李某出资所交，交款收据上所写的缴款人是原告鲁进英。因该房屋是城北村委建好后卖给本村村民的小产权楼房，没有房权证和土地使用证，也没有购房合同和协议。原告没有在该房屋内居住过，而是一直居住在李某位于城北村275号4间平房内。2008年7月31日，被告的父亲李某和母亲刘路琴在济南市槐荫区民政局婚姻登记处协议离婚。离婚协议约定：一、双方有夫妻共同财产三处：1、坐落在济南市槐荫区系拆迁房一套，2、座落在海阳市东村街道办事处城北村（海房权证东村集字第××号)平房一套，3、海阳市户)楼房及车库一套(在婆婆鲁进英名下)归女方所有。房屋内的物品归女方所有，各人衣物及生活用品归各人所有。“二、女儿李宜璇由女方抚养，李某主动放弃除汽车之外的家产、钱物的一切权利，都归女方所有；三、因女方目前均无收入来源，现协商如遇母女生活费用困难，可以卖出座落海阳市户)及车库，用于母女生活。孩子教育支出，男方应积极配合办理手续。”2015年6月5日，原、被告在城北村委会干部李波道的主持下签订了协议，内容为：“我村村民鲁进英，于2007年在我村东山小区批房基楼一栋(东山小区8号楼5单元302室)，房款当时由鲁进英三儿子李某出资，根据本人鲁进英要求决定把此楼的产权转让给自己的孙女李宜璇，与其他子女无关。两人均同意无争议，立此为据，永不反悔。此协议一式两份，村委存档一份。海阳市民委员会”。原、被告和证明人李波道均在协议上签了名，并加盖了海阳市民委员会的公章。原、被告签订的协议上没有约定被告支付房款给原告，被告实际也没有付款给原告。协议签订后，海阳市房屋由被告管理使用，被告已于2018年5月份将该房屋出卖给了他人，现在该房屋由买房人管理使用。原告证人李某在出庭作证时认可其与刘路琴离婚协议中约定的海阳市户)楼房就是本案所争议的海阳市楼房。原告主张，原告户口在海阳市，原有的一套老宅即被告提交的离婚协议中约定的东村街道办事处城北村平房（海房权证东村集字第××号)1套，在原告与李某等儿女分家时分给了李某。在原告没有房屋的情况下，城北村委会将本案涉案房屋批给了原告。因为原告的丈夫早已去世，其作为一个老年人，没有能力缴纳村委批给她房屋的房款，其儿子李某知道后自愿无偿给其母亲交纳了房款。而李某是当兵转业后分配到济南工作，其户口性质是济南市城镇户口，李某无权在城北村分得或购买集体组织建设的房屋。2015年6月5日，被告告诉原告，她找到朋友能将该房屋出卖，因原告是被告的奶奶，年龄已经超70周岁，居住3楼上下楼梯不方便，被告称将房屋出卖后，给原告购买一栋位于一楼的房屋，方便原告上下楼。因被告是原告孙女，原告一直十分溺爱被告，就相信了被告的话。被告称如果出卖该房屋，要将房屋的相关手续转让给被告，才能由被告与别人商谈房屋买卖的事宜。原告同意后和被告一起找到城北村委会，在工作人员李波道的主持下，原、被告签订的房屋转让协议书加盖了村委会的公章，李波道也在协议证明人处签了名。协议签订后，被告一直没有告诉原告房屋是否买卖过。2018年6月5日，原告到该房屋中拿东西时，发现门锁打不开就报了警，原告才知道该房屋已被被告私自转卖，但被告没有将卖房款交给原告。原告至今一直居住在分家时分给李某的那套平房内。被告的母亲刘路琴在(2018)鲁0687民初2403号案中将本案原告起诉，要求其将居住的平房腾出。该案一审判决本案原告将位于琴。本案原告不服判决，已上诉至烟台市中级人民法院。如果本案房屋判定不归原告所有，原告连起码的居住权也没有了，违反了民法总则规定的公序良俗原则。被告以欺骗的形式让原告将房屋转让给被告，根据民法总则及合同法的相关规定，该转让行为无效。本案房屋的转让无论是有偿转让还是赠与，都违反了法律强制性规定，因为物权法规定了不动产物权的转让必须要登记才发生法律效力。根据合同法187条规定，财产的赠与必须办理相关登记手续并且签订赠与合同，明确双方的权利、义务，否则属于约定不明，赠与行为无效，并且赠与人也有撤回赠与的权利。本案争议的房屋属于村集体组织分配给村民的福利性房屋，根据相关法律规定，该性质的房屋不得向本集体组织以外的人员转让，严禁向城镇居民出卖、转让、赠与。原、被告之间的转让行为是无效的。即使被告将该房屋转让给别人属实，也因该房屋非拥有房屋产权证的可转让房屋，转让行为也是无效的。请求支持原告的诉讼请求。被告主张，原告所述的原、被告签订协议的原因纯属编造谎言，被告从来没有说过要给原告购买一楼的房屋。事实上本案涉案房屋系原告的父亲李某和母亲刘路琴于2007年购买的，李某的户口虽在济南市，但2000年以前李某就从济南搬回海阳市，当时城北村对批房基管理比较混乱，李某没有新房住，李某就与城北村委协商以其母亲的名义审批了涉案房屋。2007年新房建成后，李某支付了购房款，并对该房屋进行了装修。2008年李某与刘路琴离婚时，离婚协议中约定该房屋作为夫妻共同财产分给了刘路琴。2015年6月5日，原、被告签订的协议实际不是房屋转让协议，而只是把土地使用权转让给了被告。农村土地的宅基地与房屋是两个不同的关系，房屋可以转让或继承，根据地随房走的原则，原、被告签订了转让协议。该协议内容可以证明本案涉案房屋是李某和刘路琴出资购买的，原告与李某系母子关系，李某出庭作证与其母亲是借贷关系，没有事实根据。城北村委出具的协议书因书写协议书的人对法律字眼要求不严，不存在该涉案楼房系原告的问题，该协议书只是起到了一个证明的作用，证明该楼房与原告其他子女无关。李某与刘路琴已离婚，根据离婚协议，该房屋的产权人是刘路琴，原告要求返还房屋没有事实根据，并且原、被告之间也无转让房屋的事实，因此应当驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案诉争的海阳市房屋虽然是以原告的名义购买的，但原、被告于2015年6月5日签订的协议上写明该房屋的房款是由原告的三儿子即被告的父亲李某出资，原告在庭审中也认可该事实，而李某与原告母亲刘路琴签订的离婚协议中也把本案诉争房屋作为双方的共同财产进行了处分，并约定该房屋归被告母亲刘路琴所有。以上事实能够证实本案诉争房屋的实际出资人是李某，即李某借用原告的名义购买了海阳市房屋，购买房屋时李某和刘路琴系夫妻关系，所以该房屋实际上是李某和刘路琴的夫妻共同财产。而事实上原告也从未在该房屋内居住过。李某出庭作证时所陈述的借款5万元给原告购买房屋、剩余房款是原告自己出资所交与原告的庭审陈述、原告提交的协议内容及李某与刘路琴离婚协议的内容相矛盾，因此，法院对李某的该部分证言不予采信。李某和刘路琴离婚时约定被告李宜璇由母亲刘路琴抚养，如遇母女生活费用困难，可以卖出本案诉争房屋。因原告是本案诉争房屋名义上的所有人，刘路琴和被告无法出卖该房屋。正是基于以上事实，原告于2015年6月5日与被告签订了协议，其目的是为方便被告转让房屋。并且原、被告签订协议后，房屋一直由被告占有、使用。原、被告签订的协议是双方在自愿的基础上签订的，协议上加盖了海阳市民委员会的公章并由村委干部李波道作为证明人在上面签字，足以证实签订协议是原、被告双方的真实意思表示，无法律规定的合同无效情形。原告主张被告以欺骗的形式让原告将房屋转让给被告，证据不足，法院不予认定。现被告已将房屋出卖给他人，原告要求确认原、被告签订的协议无效、被告返还房屋给原告，无事实和法律依据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于年月日判决：驳回原告鲁进英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告鲁进英承担。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2015年6月5日，上诉人鲁进英、被上诉人李宜璇在城北村委会干部李波道主持下签订的关于涉案房屋的协议，从协议的内容、形式及履行情况看，没有违反法律规定和当事人的意思表示，应为合法有效。根据涉案房屋登记、交款等情况，结合李某与刘路琴离婚协议内容，一审法院认定本案争议的海阳市房屋是李某和刘路琴的夫妻共同财产证据充分，理由正当。上诉人鲁进英所提供的证据和理由，不足以推翻2015年6月5日协议的真实性，也不能否定其效力，故上诉人鲁进英主张协议无效，证据不足，理由不当，本院不予支持。因本案争议的是2015年6月5日协议效力问题，上诉人鲁进英以李某、刘路琴不是集体经济组织成员，不能购买及取得涉案房屋为由，主张协议无效,要求返还房屋，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人鲁进英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鲁进英负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年十二月二十六日书记员  王 琪