浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6070号 原告：谢玲萍，女，1964年8月19日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：黄婕，上海正策律师事务所律师。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉。 委托诉讼代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告谢玲萍与被告嘉兴市德隆置业有限公司（下称“德隆公司”）合同纠纷一案，本院2019年8月13日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人黄婕、被告委托诉讼代理人葛林飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢玲萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告退还购房款170492元；2、被告赔偿原告损失，按房屋返租前总价款的年化8%计，从2014年暂计至2019年为94455元；3、被告退还原告税费及三证代办费共计6995元。 事实和理由：原告于2013年8月11日与被告签订合同编号为DL2013-2519号《浙江省商品房买卖合同》，购买位于环贸中心中的30853号商品房。合同约定原告支付购房款170492元，并在合同第十六条约定：出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转让登记。2015年5月6日，原告交纳给被告税费、三证代办费用等款项共6995元，用于办理商品房转移登记，但被告并没有按照合同约定为原告办理转移登记。2017年3月1日原、被告签订《补充协议》，其中5.3条约定，被告（乙方）承诺原告（甲方）的房产证3个月内办理好，但被告一直没有按照合同约定办理房产证。根据《商品房买卖合同》第17条约定：《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形：凡符合《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第28条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第28条第三款或者本合同约定的办法进行处理。28条第一款退房的条件为：经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任，第4条为：未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的。因此原告选择按照该《办法》第28条第三款退房，该条款为：根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。根据原告与第三方嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称“环贸公司”）签署的《委托经营管理协议》，原告所购买的房屋年租金为该房屋返租前总价款的8%，即为236139元的8%，年租金为18891元，从2014年至2019年共计租金损失为94455元。原告要求被告赔偿该笔损失。 被告德隆公司答辩称，1、本案可以办证产权证书，没有办理的原因是原告造成的。原告与被告签订合同是为取得房屋所有权，案涉房屋早已交付使用，转移登记也不存在政策与法律上的障碍，合同目的可以实现。被告于2018年11月24日通过邮件向原告发送通知，要求原告持身份证到交易中心办理实名认证，否则不能办理产权变更登记。物流记录显示原告于2018年11月27收到通知，但其至今没有办理实名认证，故被告不能单方办理过户。2、原告请求赔偿损失缺乏法律依据，原告的损失是依据与环贸中心的协议而计算，与被告没有关联。3、原告至今未付清房款。原告支付首付款90492元后，剩余的8万元通过贷款方式支付。在还款过程中原告多次出现逾期，被告代原告归还了几期贷款，并最后帮原告结清所有贷款。原告至今没有向被告归还上述款项，所以原告的房款没有结清。4、《补充协议》并非被告自愿签订，当时是迫于多方压力，况且原告也不符合5.3条约定的条件。5、《商品房买卖合同》中的第十六条，所指是被告取得大证（初始登记）的日期，并不是原告取得产权证的时间，双方也没有约定原告委托被告办理产权证的期限，同时原告也没有予以配合。综上，原告没有权利解除商品房买卖合同。6、原告要求自己办证的话，被告对返还原告办证费用无异议。 针对自己的主张，原告提供的证据是： 1．《浙江省商品房买卖合同》，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。 2．补充协议，证明原、被告约定自2017年3月1日起3个月内办理出房产证。 3．交付须知及收据，证明原告已按被告要求交纳办理房产证所需要的费用。 4．发票，证明被告已开具了购房发票。 5．置业明细表（复印件），证明原告购买商品房实际总价为236139元，合同价179465元为扣除三年租金后的价格。 6．《委托经营管理协议》，证明租金为每年原总价的8%。 7．录音资料，证明被告负责人汪晓东认为没有办证的原因是原告没有付清房款。 经质证，原告对证据1无异议；对证据2无异议，但认为不适用协议5.3条；对证据3、4无异议，认为80000元的购房发票中，有一部分款项没有付清；对证据5有异议，系复印件且没有被告盖章；对证据6真实性无异议但与本案无关；对证据7真实性无异议，但汪晓东不是法律人士，他个人认为房款没有付清不能办证，但被告公司通知原告来实名认证，而原告没有来才是无法办证的主要原因。只要符合法律规定的条件都可以办证，本案原告即使房款没有付清，被告会在办证后要求原告支付，不影响办证。 针对自己的抗辩，被告提供的证据是： 1．给据信函交寄清单、通知书、物流信息，证明被告曾于2018年11月24日向原告邮寄通知书，告知因其没有前来实名认证，导致一直没有办理产权证书，物流信息显示原告于2018年11月27日收到通知书。 2．银行转账凭证、说明，证明被告为原告代偿了银行贷款，故原告实际上并未付清购房款。 经质证，原告对证据1不予认可，认为没有收到该通知书，交寄清单不能证明通知书的内容，根据补充协议被告应当在2017年3月起3个月内完成办证，而不是2018年11月才通知原告；对证据2还款情况不知情，也没有关联性，当时3月1日的《补充协议》约定未付款抵扣租金，所以原告不再向银行还款，但被告是否代为向银行还款、如何还款，这些情况原告不清楚。 本院认证：原告的证据1、2、3、4、6、7予以认定，证据6系复印件，没有单位盖章，即使真实也属于购房过程中对租赁收益的测算，不具有证明效力。被告证据1邮政部门的查询系统可反映寄件的事实，原告未举证证明收到的是其他的材料，故对证据予以认定；证据2反映了被告为原告代偿银行贷款的情况，原告虽表示不清楚具体的代偿方式，但认可代偿的事实，故对证据2予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2013年8月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买嘉兴环贸中心30853号商铺，设计用途为商贸，建筑面积9.26平方米，总价170492元。合同第七条约定付款方式及期限为：买受人于2013年8月11日支付房款90492元，余款80000元在接到出卖人通知后15日内办理完贷款相关手续。合同第九条约定交付期限为2014年12月30日之前交付。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，按已付房款的每日万分之一支付违约金。第十七条约定：凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或者本合同约定的办法进行处理。 当天原告又与环贸公司签订《委托经营管理协议》。原告同意在委托期内将该房屋出租管理的一切事项全部委托给环贸公司处理，并同意环贸公司以自己名义从事出租、经营、管理的一切活动。被告在协议上加盖公章并注明“担保单位”。 上述合同和协议签订当日，原告支付购房款90492元，又向湖州银行办理商铺余款80000元的贷款按揭手续，贷款期限10年，湖州银行于2013年9月6日放款给被告，原告每月归还本息。2015年5月6日被告收取了原告6995元办证费用（含税费）并开具剩余80000元的购房发票。 2017年3月1日，原告与被告以及环贸公司签订《补充协议》，约定原告租金的收取期限等内容。协议5.1条约定：甲方（业主，即原告）直接向乙方（即被告）借款的，乙方同意以购房合同以及委托经营管理协议中到期的返租金抵扣到期的应付借款。每半年结算一次，多退少补。5.2条约定：甲方（即业主方）未从银行贷款、未付完余款、愿意继续持有商铺的业主，乙方同意按照购房合同以及委托经营管理协议中到期的返租金抵扣到期的应付房款，每半年结算一次，多退少补。5.3条规定：对于以上5.1和5.2两种情况，按购房合同，乙方承诺甲方的房产证3个月之内办理好，如到期办理不出房产证，乙方按房款总价的每天万分之三支付违约金。如因甲方原因不能办理好，乙方不承担责任。 2017年5月起原告不再归还银行贷款本息，被告委托第三方为原告代偿2017年5月、6月、7月的贷款本息并结清所有贷款。 2018年11月底被告向原告寄送通知书，主要内容是要求原告亲自前来办理交易过户的实名认证，物流单显示为“他人代收：门卫”。原告表示没有收到该通知书。 另查明，一、目前涉案嘉兴环贸中心商铺已有部分业主付清购房款并办理了产证。二、2019年3月25日原告与被告工作人员汪晓东通过电话交涉，汪谈及要求原告付清尾款后帮原告办证等内容，但双方就剩余房款抵租金一事未能达成一致。 本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点是原告主张解除《浙江省商品房买卖合同》的理由是否能够成立。 根据法律规定，当事人行使合同解除权的依据分为约定解除和法定解除。就因逾期办证的情形是否可以解除合同而言，商品房买卖合同与补充协议没有明确约定。关于合同第十七条消法实施办法规定退房情形这一条款的适用，原告首先应具备消费者身份，但根据消费者权益保护法规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的情形下适用消法。本案所涉房屋为商业用途（即商铺），原告是为投资增值和收取租金的目的而购房，不属于生活消费需要，故不具有消费者的身份，不符合合同第十七条规定的适用消法以及《浙江省实施》的条件，故本院不再分析原告是否具备该法及办法规定的退房条件。另一方面，就法定解除合同的情形而言，原告购买商铺又签订委托协议，签订合同时应知商铺在委托经营时处于暂无物理隔断的状况，故原告对商铺为虚拟分割的现状以及今后以统一管理的方式委托经营模式是清楚的；同时，其他商铺业主可以办理产权证书，并且被告当庭也表示在原告配合实名认证的情况下应当为其办证。因此原告取得产权的合同目的通过要求被告继续履行合同即可实现。至于商铺产权至今未办理转移登记的原因双方存有争议。但就房屋买卖合同而言，委托办理产权转移登记无疑需要双方配合；被告通过2018年11月的函件（不论原告是否有效收件），表达的意愿也是继续履行合同。在被告已经取得初始产权登记并已将商铺委托经营管理的情况下，被告受委托办理转移登记并不能构成买卖合同中被告的主要义务，因此原告主张解除合同也不符合合同法第九十四条第（三）项的规定。 综上，原告请求解除《浙江省商品房买卖合同》缺乏法律依据，本院不予支持。原告其他诉讼请求均以合同解除为前提条件，故在合同不予解除的情况下，均不予支持。但是，被告基于委托关系收取包括税费在内的办证费用，在尚未办证的情况下原告要求退还该费用，符合法律规定，本院予以准许；退款后若需办证的，由原告自行承担相应税费即可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市德隆置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告谢玲萍税费及代办费共计6995元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5380元，由原告谢玲萍负担5242元，被告德隆公司负担138元，于判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 审 判 员  白 燕 人民陪审员  章建强 二〇一九年十二月六日 书 记 员  沈英子