辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初2219号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳分行，住所沈阳市沈河区北站路115号。负责人：周学军，该行行长。委托诉讼代理人：单美玉，该单位员工。被告：肇东，男，1972年8月2日出生，满族，住沈阳市和平区。被告：恒大鑫源（沈阳）置业有限公司，住所沈阳市于洪区怒江北街207号。法定代表人：李玉武，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐泽，该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行与被告肇东、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人单美玉，被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司的委托诉讼代理人徐泽到庭参加诉讼。被告肇东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.被告肇东立即偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行个人住房贷款本金494520.95元；2.被告肇东立即偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行个人住房贷款利息14297.03元(截至2018年11月17日，自2018年11月18日起至实际给付日止的利息，按合同约定计算)；3.二被告给付诉讼费、公告费；4.恒大鑫源(沈阳)置业有限公司承担连带担保责任；5.原告对位于沈阳市于洪区（建筑面积为179.54平方米）的房产有优先受偿权。事实及理由:借款人肇东于2012年4月1日在我行办理个人住房贷款61万元，以沈阳市于洪区产为抵押物，还款至2018年2月后不再偿还贷款本息。至2018年11月17日，个人住房贷款累计欠款201天，逾期本金14557.07元，逾期正常息13957.71元，逾期罚息171.99元，逾期复利167.33元。共计欠款508817.98元，其中本金494520.95元，欠息14291.03元。截至2018年11月17日，个人住房贷款欠款本息合计508817.98元。由于借款人长期拖欠贷款本金及利息，对肇东依法提起诉讼，同时恒大鑫源(沈阳)置业有限公司对我行本案中所享有的全额债权承担连带担保责任。被告肇东未提供书面答辩。被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。目前已经不在担保期限内，根据法律规定，有物保的前提下应由物保优先应受偿，请求法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月27日，被告肇东向中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部提交了《个人信贷业务申请表》，申请一手住房贷款，金额为61万元，并以贷款所购的位于沈阳市于洪区屋设定抵押作为贷款担保。2012年3月29日，被告肇东作为借款人及抵押人、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为61万元整，借款用途为购买位于沈阳市于洪区产，建筑面积179.54平方米，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入恒大鑫源（沈阳）置业有限公司农行19×××53账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人还款账户为62×××14。合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人恒大鑫源（沈阳）置业有限公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保。借款人肇东以其购买的位于沈阳市于洪区屋，建筑面积179.54平方米作为抵押，按合同10.2和10.3约定提供抵押担保。合同10.1约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年等。10.2约定，抵押人的担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、福利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用等。10.3约定，借款人以约定房产做抵押的，由阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行。合同第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同关于抵押（预告）登记约定，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同中关于违约责任约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生借款人未按约定按期足额偿还借款的情形时，贷款人有权提前收回已发放借款。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2012年4月1日，原告向被告肇东委托授权的被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司农业银行19×××53账户发放了个人住房贷款61万元，借款日期为2012年4月1日，还款日为1日，利率为7.05%，并向被告肇东出具了中国农业银行个人借款凭证。2012年4月28日，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业务取得了沈阳市于洪区房屋的抵押权预告登记。2018年1月9日中国银行业监督管理委员会辽宁监管局出具了《辽宁银监局关于中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部更名的批复》，其中载明同意中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业务更名为中国农业银行股份有限公司沈阳分行。被告肇东自2018年1月22日起未依约偿还借款。截至2018年11月17日，被告肇东尚欠原告借款本金494520.95元、利息13957.71元、罚息171.99元、复利167.33元。另，于洪区怒江北街224号1-18-3号房屋（建筑面积179.54平方米）现登记所有权人为顾永梅，方式为单独所有，无抵押登记，登记日期为2019年11月6日，不动产证号为辽（2019）沈阳市不动产权第9062019号。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告肇东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩、质证的权利。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。本案中原告提供了有被告肇东签字按手印的《个人购房担保借款合同》，系经借、贷双方协商后自愿确立的借款关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。借款关系确立后，原告作为贷款人，按照约定将款项发放至借款人授权的账户，履行了合同约定的义务；被告肇东作为借款人向原告借款，应承担按期清偿款项的责任。现被告肇东未能按约定分期等额本息清偿，拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。虽案涉贷款并未全部到期，但根据合同关于违约的约定，原告作为贷款人有权宣布提前收回已发放借款，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。故对于原告要求被告肇东全额清偿尚欠的贷款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。关于优先受偿权，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定了被告肇东以其购买的位于沈阳市于洪区（建筑面积179.54平方米）的房产作为该笔借款的抵押担保，后原告办理了该抵押房产的抵押权预告登记，但未能办理该不动产的抵押权登记。根据我国物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权自登记时设立，而预告登记并非抵押权登记，原告未取得案涉房屋的抵押权登记，从而对案涉房屋不享有抵押权，且2019年11月6日案涉房屋已登记在案外人顾永梅名下，故本院对原告该诉请不予支持。关于原告主张被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司承担连带保证责任的问题，根据原告与被告肇东、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司作为保证人为案涉贷款承担阶段性保证担保，自借款发放至日起至借款人取得房屋产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成为止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告仅取得了案涉房屋的抵押权预告登记未取得其为抵押权人的抵押登记，根据合同约定被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司的保证处于约定的阶段性保证担保期间，应当承担连带保证责任。关于被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司抗辩应先以债务人自己提供的房屋担保优先受偿的抗辩，根据物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中因原告未能办理借款人即被告肇东提供所购房屋的抵押权登记，故原告对该房产的抵押权未能生效，被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司该抗辩不符合物权法第一百七十六条的规定，故本院对该抗辩不予采信。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肇东于本判决生效后15日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行借款本金494520.95元及利息13957.71元、罚息171.99元、复利167.33元（截至2018年11月17日，自2018年11月18日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》约定及法律规定计算）；二、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司对本判决书第一项给付义务，承担连带保证责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8888元，保全费3064元，由被告肇东负担，由被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司连带负担；公告费800元，由被告肇东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 解 刚人民陪审员 魏全胜二〇一九年十二月三十日法官 助理 杨希楠书 记 员 张青楠