广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初25574号原告：汪发胜，男，1967年6月24日出生，汉族，身份证住址安徽省巢湖市庐江县，委托诉讼代理人：李国，广东益道律师事务所律师，执业证号14403201010129960。被告：付丹，男，1969年9月14日出生，汉族，身份证住址武汉市洪山区，被告：深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼，营业场所深圳市罗湖区嘉宾路4025号航运宾馆后楼一、二楼及航运宾馆食堂，统一社会信用代码：92440300L21798114D。经营者：付丹。两被告共同委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师，执业证号14403201011123125。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪发胜委托诉讼代理人李国到庭参加诉讼，被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼共同委托诉讼代理人崔艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间于2014年7月18日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告转让费500000元；3.被告返还原告租赁保证金180000元；4.被告返还原告预交租金（2018年9月和10月）200000元；5.被告赔偿原告装修折旧损失500000元；6.被告赔偿原告营业损失1300000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月18日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告将位于深圳市××嘉宾路××层商铺使用权租赁予原告，用于餐饮经营，合同第一条被告确保上述商铺拥有使用权益，确保原告在承租期限内有权使用该商铺。双方签订合同期限为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日止，双方约定商铺转让费为50万元，并约定租赁保证金18万元。合同第12.2条和16.2条约定相对于被告的违约责任。合同签订后，被告将商铺实际交予原告使用，原告向被告支付了商铺转让费500000元及租赁保证金180000元，原告将商铺用于经营“一品佳城市自选快餐”。2018年8月28日，商铺产权人要求收回商铺，阻止原告继续经营，导致原告被迫退出经营。根据双方合同约定，原告还在合同租赁期限内，被告有义务保证保证涉案商铺供原告正常使用，现在被告一直未能提供商铺供原告正常使用，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼答辩称，1.对原告诉讼请求一没有异议，原告已于2019年1月26日搬离涉案租赁商铺；2.对原告诉讼请求二，缺乏事实和法律依据，不应支持，原、被告之间就涉案商铺存在两种不同的法律关系，即商铺经营权转让关系和商铺的转租关系，原告诉求被告返还商铺转让费500000元属于前者，而该法律关系在被告将涉案商铺按现状交付给原告后，即已经履行完毕，原告无权要求被告返还，其次，本案属于租赁合同关系，原告诉求与本案并非同一法律关系，不具备关联性，再次，退一万步说，即使法院认定被告应予返还，也应按照转让费金额与租赁期限的约定扣除原告实际使用期间所对应的转让费，据此计算即使返还金额也应是66700元；3.原告实际搬离涉案房屋的时间是2019年1月26日，即使原告租金交付至2018年10月，原告还应支付2018年11月至2019年1月26日期间的租金和场地占用费，共计255500元，故原告应支付的租金和场地占用费足以抵消被告应返还原告的租赁保证金和剩余租赁期内商铺转让费，故原告要求被告返还租赁保证金缺乏事实和法律依据；4.根据上述第三点，原告要求被告返还预交租金缺乏事实和法律依据；5.原告没有提供相应证据证明其对涉案商铺进行了装修及装修的现值是多少，而且评估公司亦表示原告提供的材料不齐无法进行评估，原告应对此承担举证不能的不利后果，故原告主张被告赔偿其装修损失500000元缺乏事实及法律依据；6.原告依据其单方制作的利润分析表要求被告赔偿其营业损失1300000元缺乏事实和法律依据，该利润分析表系原告单方制作，真实性无法确认，利润分析表的数据也不具有客观真实性，且未扣除原告的成本支出，而且原告主张的营业损失是预期营业损失，而经营行为属于市场行为，是否具有预期利润具有不确定性，而评估机构表示，原告未能提供评估基准日商铺收益的财务报表，因此无法进行评估，故原告的该项诉求亦不应得到支持。本院经审理查明如下事实：原告（乙方）与被告（甲方）于2014年7月18日签订一份《商铺租赁合同》，约定由甲方将位于广东省深圳市××嘉宾路××层商铺使用权租赁予乙方用于餐饮经营，期限五年，自2014年10月1日至2019年9月30日；租赁费每月90000元；商铺转让费500000元一次性支付；保证金180000元，如乙方违约导致合同终止，保证金不退，如乙方损坏甲方设施、设备、物品及用具或拖欠租金、管理费、物业费、电费、水费等费用，甲方有权从保证金中扣除，多退少补；如因甲方原因导致本合同无法履约，影响到乙方正常使用，乙方有权解除或终止合同，甲方应当承担违约责任并赔偿乙方损失，违约责任包括《合同法》规定的违约责任，以及违约方影响守约方支付违约金为租金的双倍，并赔偿守约方的经济损失。双方还约定了其他权利义务。原告及两被告签字盖章确认。双方确认商铺租金调整为每月100000元。合同签订后，原告向被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼支付了保证金180000元、商铺转让费500000元，被告深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼向原告出具收款收据予以确认。原告向被告预付了2018年9月及10月租金合计200000元。原告在涉案商铺经营深圳市罗湖区一品佳美餐厅。原告主张涉案商铺的所有权××深圳市航运集团有限公司于2018年8月28日将商铺封锁，导致原告停业；被告则主张深圳市航运集团有限公司仅清空二楼商铺，原告与深圳市航运集团有限公司达成协议后于2019年1月26日搬离。深圳市航运集团有限公司因房屋租赁合同纠纷向本院起诉陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司、付丹及深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼（以下简称该案三被告），本案原告汪发胜及其经营的深圳市罗湖区一品佳美餐厅作为第三人参加该案诉讼。本院于2019年6月25日作出（2018）粤0303民初21715号民事判决书，查明及认定以下情况：一、深圳市航运集团有限公司出租给该案三被告位于深圳市嘉宾路××号航运宾馆后楼一、二楼建筑面积约1280平方米的房屋，该案三被告自2017年9月1日开始长期拖欠租金。2018年8月25日，深圳市航运集团有限公司至“陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司及其分租户”，通知因陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司拖欠租金、管理费、水电费等费用，将于2018年8月28日暂停供应水电。二、深圳市航运集团有限公司于2018年10月8日清空了深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼所涉物业。因深圳市航运集团有限公司通知陕西黄鹤楼餐饮管理有限责任公司解除租赁合同，2019年1月26日汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅与深圳市航运集团有限公司协商，汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅搬离了涉案物业，深圳市航运集团有限公司向汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅支付200000元补偿费，汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅与深圳市航运集团有限公司签订《房屋搬离退还交接书》，并出具一份《承诺书》，内容为其现场遗留物资自愿放弃处理。三、该案三被告与深圳市航运集团有限公司约定的租金、水电费、管理费包括了深圳市罗湖区一品佳美餐厅的租金等费用，该民事判决根据深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼及深圳市罗湖区一品佳美餐厅搬离的时间，认定该案三被告按照其与深圳市航运集团有限公司的约定支付两层商铺租金至2018年10月8日，按照深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼、付丹与汪发胜、深圳市罗湖区一品佳美餐厅的约定即每月90000元的标准，自2018年10月9日起支付房屋占有使用费至2019年1月26日，其中一楼商铺深圳市罗湖区一品佳美餐厅2018年10月9日至2019年1月26日的租金为322300元。四、深圳市航运集团有限公司与三被告之间的房屋租赁关系于2018年8月11日解除。原告在诉讼过程中申请对装修损失进行评估、对经营收益进行审计评估，本院依法委托深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司对上述事项进行评估审计，因装修现场已拆除及原告未能按要求提供评估审计所需资料，导致上述事项评估审计工作无法进行。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。因被告拖欠深圳市航运集团有限公司租金，导致涉案商铺于2018年8月28日被停水停电，被告虽主张原告仍继续经营，但未提交证据予以证明，故本院认定因被告违约导致原告于2018年8月28日停业，原告据此要求解除合同，符合法律规定，且被告亦同意解除合同，但因原告未提交证据证明其在起诉前已向被告提出解除合同，本院认定双方之间的《商铺租赁合同》于原告起诉之日即2018年11月21日解除。关于转让费，由于双方之间的《商铺租赁合同》对转让费进行了约定，本案一并处理转让费并无不妥。双方约定的租期为5年共计60个月，原告于2018年8月28日停业，实际经营47个月，本院将转让费金额按照实际经营期限与租期期限的比例折算，计得被告应当向原告返还108333元（500000-500000×47/60）。关于保证金180000元及预付200000元租金，因被告拖欠深圳市航运集团有限公司导致涉案商铺被停水停电，原告无法对租赁商铺进行使用收益，原告作为守约方，对合同的解除不存在过错，故本院对被告关于抵消租金的主张不予采纳，被告应当向原告返还保证金180000元及预付的租金200000元。对于装修费，原告未举证证明装修支出及装修折旧余值，且根据原告与深圳市航运集团有限公司的约定与承诺，深圳市航运集团有限公司已对现场遗留物进行了补偿，故本院对原告关于装修损失的请求不予支持。关于营业损失，原告未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告汪发胜与被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼的《商铺租赁合同》于2018年11月21日解除；二、被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼应当自本判决生效之日起十日内向原告汪发胜返还转让费108333元；三、被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼应当自本判决生效之日起十日内向原告汪发胜返还保证金180000元；四、被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼应当自本判决生效之日起十日内向原告汪发胜返还预付租金200000元；五、驳回原告汪发胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28240元，由原告负担23100元，由被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼负担5140元；保全费5000元，由被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼负担。原告已预付上述费用，被告付丹、深圳市罗湖区付氏黄鹤楼酒楼负担之数应当自本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄晓美人民陪审员  刘进福人民陪审员  张程成二〇一九年十二月二十七日法官助理刘早磊书记员巴小品