北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25227号原告：马福春，男，1959年11月7日出生，汉族，北京市西城区市场监督管理局员工，住北京市西城区。被告：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2002。法定代表人：葛勇，经理。委托诉讼代理人：陈辰，女，北京泰禾嘉华房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：陶攀，男，北京泰禾嘉华房地产开发有限公司员工。原告马福春与被告北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告马福春、被告泰禾公司的委托诉讼代理人陶攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马福春向本院提出诉讼请求：1.请求判决泰禾公司补偿次卧、厨房、卫生间下沉费用50000元；2.请求判决泰禾公司支付延迟交房费用34900元；3.请求判决泰禾公司支付楼梯费用6000元；4.请求判决泰禾公司支付改造期间供暖费用3839元；5.请求判决泰禾公司支付改造期间物业费用1351元；6.要求泰禾公司支付后期维修墙壁的费用10000元，以上共计106090元；7.本案诉讼费用由泰禾公司承担。事实和理由：2015年9月4日，马福春与泰禾公司签订商品房预售合同[京房售证字XX号]，合同约定2017年10月30日房屋交付使用，双方按约定时间交接时马福春发现房屋与合同标的物约定户型不符，即：大厅一部分、次卧一部分、厨房、卫生间均存在约30公分下沉。因此马福春未在验房单上签字。泰禾公司的经理韩志强接待称可以调换房屋，因手续繁杂及损失较大等原因未实现。继而提出改装解决问题。11月13日马福春拿出改造方案，泰禾公司如释重负完全接受，11月28日开始改造施工。2018年2月11日改造完成，历时102天。其中楼梯因施工队称因技术问题做不了，由玉泉营市场协助施工，马福春支付9000元，泰禾公司目前只支付了3000元，欠6000元。因双方对房屋改造未达成一致，泰禾公司只同意赔偿部分损失。劣质墙壁需要反复维修，目前泰禾公司已经维修四次，但是以后超过保质期的维修费需要马福春自己负担，所以要求泰禾公司支付以后产生的维修费用。故马福春诉至法院。泰禾公司辩称，泰禾公司对于马福春的上述诉讼请求均不予认可，诉讼请求的第一、二、四、五项已经在备忘录的第三条写清了，现在马福春在诉讼中再次提到这几条诉讼请求，违反了禁止反言的原则。另外，第二项诉讼请求延迟交房的请求，备忘录的鉴于条款的第二条双方已经确认了该房已经于2017年10月30日交付至乙方，和合同中约定的交房时间是一致的，说明该房屋没有迟延交房，马福春主张不能成立。关于楼梯的护栏的费用，泰禾公司已补偿马福春3000元，马福春再次要求支付楼梯护栏费用6000元，不能成立，马福春主张花了9000元安装楼梯护栏，价格过高，且是否支付了9000元无法确认，泰禾公司不予认可。对于墙体是否有问题，即使将来出现的问题，由于损害没有发生，马福春不应该在本案中主张，需要另案处理。本院经审理认定事实如下：2015年9月4日，马福春（买受人）与泰禾公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：马福春购买泰禾公司位于XX等地块F3其它类多功能用地XXX办公商业楼XX，该商品房用途为办公，房屋总价3346250元；出卖人应当于2017年10月30日前向买受人交付该商品房。因涉案房屋次卧、厨房、卫生间下沉问题，泰禾公司（甲方）与马福春（乙方）2017年11月30日签订了备忘录，该备忘录记载：该房屋已于2017年10月30日交付至乙方，乙方在入住后，发现该商品房存在合同附图误差问题。甲、乙双方确认，乙方认可并接受甲方对该商品房修缮后的状态，且确认甲方已按预售合同约定履行了相应义务；甲方通过拆除该房屋部分二层平台、拆除二层卧室与储物间隔墙、填平玄关至客厅台阶，并铺设玻璃地面、改造储物间门方式作为一次性综合补偿；上述补偿包括但不限于乙方因该房商品房质量问题产生的全部人身、财产损失，及因维修施工影响乙方正常使用该商品房期间的酒店住宿费用。自签署本备忘录之日起，甲、乙双方就预售合同所产生的争议已经一次性解决，乙方放弃其它追究甲方责任的权利。该备忘录落款甲方处有泰禾公司授权代表签字，乙方处有马福春签字。另，该备忘录的右上角处写有“经确认施工质量尚可，因此而拖延的时间不予追究，水电问题可忽略不计，楼梯问题待商量。”该段文字下方有“马福春”签字确认。对于涉案房屋延迟交付房屋问题，马福春称由于房屋改造影响了房屋的交付时间，其没有在验收单上签字，泰禾公司应赔偿马福春自交房之日即2017年10月30日至2018年2月11日改造施工完成期间延迟交付房屋的费用。泰禾公司称备忘录中已经明确载明房屋于2017年10月30日交付给马福春，不存在延迟交付房屋的问题。对于涉案房屋楼梯改造费用问题，马福春称改造内容里有包括楼梯设置，但是泰禾公司只支付了3000元，还差6000元未支付，并提交“改造内容”文件一份。泰禾公司不认可该证据，称安装护栏不在泰禾公司承担义务范围内，备忘录记载了泰禾公司已经通过改造一次性补偿解决了马福春提出的所有问题，且已经出于人道主义补偿马福春3000元楼梯费，马福春再次要求支付楼梯费不能成立。对于涉案房屋物业费、供暖费问题，马福春提交物业费发票、供暖费发票，证明其已经交纳物业费、供暖费。泰禾公司称在备忘录都有说明，当时是马福春放弃其他权利了。对于涉案房屋后期维修墙壁费用问题，马福春称屋里内部的墙壁都有问题，大厅的电视墙后面鼓出一个大包，很明显，厕所的外墙，厨房和小卧室的墙都有出现大包的现象。后期还需要继续维修，所以要求泰禾公司支付后期维修墙壁的费用10000元。马福春为证明其主张，提交涉案房屋墙壁照片若干张。泰禾公司对马福春提交的照片不认可，即使房屋存在裂缝，我司按照合同约定，履行保修义务即可，且损害没有发生，不同意支付该费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，马福春与泰禾公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案马福春在验收房屋时发现房屋存在下沉问题，后双方协商一致通过对该房屋进行改造解决房屋下沉问题，备忘录明确约定，“上述补偿包括但不限于乙方因该房商品房质量问题产生的全部人身、财产损失”，“甲、乙双方就预售合同所产生的争议已经一次性解决，乙方放弃其它追究甲方责任的权利”，马福春在该备忘录上签字表示其接受该备忘录的条款，现其主张要求泰禾公司支付其涉案房屋的次卧、厨房、卫生间下沉费用、延迟交房费用、改造期间供暖费用以及物业费用，违反了备忘录的约定，对此本院不予支持。关于楼梯费用，并不在备忘录约定改造范围内，也不在马福春主张的房屋与合同标的物约定户型不符的范围内，备忘录中马福春也说明了“楼梯问题待商量”，可见双方并未对楼梯费用达成一致补偿意见，现马福春未举证证明泰禾公司存在支付楼梯护栏费用的义务，故该项费用，本院不予支持。关于后期维修墙壁的费用，并未实际发生该费用，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回马福春的全部诉讼请求。案件受理费2422元，由马福春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴审 判 员  彭珍珍人民陪审员  张文平二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘 微