山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初2813号原告：张云起，男，1987年5月22日出生，汉族，山东创越食品有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘娜，山东博旭律师事务所律师。被告：烟台祥发置业有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福街道祥发居委会。法定代表人：马文先，执行董事。委托诉讼代理人：杨雪，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：初惠，山东君孚律师事务所实习律师。原告张云起与被告烟台祥发置业有限公司车位纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告张云起及其委托诉讼代理人刘娜，被告委托诉讼代理人杨雪、初惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金27289元（暂计至2018年9月20日），并自2018年9月21日起至实际交付之日以车位转让费137162元为基数按日万分之五计算逾期交付违约金）；2、诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期交付车位违约金26404元（以车位转让费137162元为基数按日万分之五从2017年9月21日计算至2018年9月20日共计385天），并继续按上述标准自2018年9月20日起计算违约金。事实与理由：2016年12月25日，原被告签订了福润观海花园二期车位使用权转让协议（下称转让协议），约定被告将位于福润观海花园地下1-268号车位（下称涉案车位）使用权转让给原告，转让费为137162元，被告应于2017年8月31日前被告将车位交付给原告使用，如逾期则应承担转让总价款日万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部转让费137162元，但被告至今未能交付车位，故请求依法维护原告合法权益。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金27289元（暂计至2018年9月20日），并自2018年9月21日起至实际交付之日以车位转让费137162元为基数按日万分之五计算逾期交付违约金）；2、诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期交付车位违约金26404元（以车位转让费137162元为基数按日万分之五从2017年9月21日计算至2018年9月20日共计385天），并继续按上述标准自2018年9月20日起计算违约金。事实与理由：2016年12月25日，原被告签订了福润观海花园二期车位使用权转让协议（下称转让协议），约定被告将位于福润观海花园地下1-268号车位（下称涉案车位）使用权转让给原告，转让费为137162元，被告应于2017年8月31日前被告将车位交付给原告使用，如逾期则应承担转让总价款日万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部转让费137162元，但被告至今未能交付车位，故请求依法维护原告合法权益。被告辩称，（一）涉案车位于2018年10月8日达到交付条件，被告于2018年10月7日通知原告车位自2018年10月9日开始交付，故被告违约期限应计算至2018年10月8日。（二）为弥补原告损失，被告将原仅供商铺使用的收费停车位供原告免费使用，由此产生的停车费由被告承担，该停车位收费标准远高于违约金。（三）原被告签订的车位使用权转让协议本质上是长期租赁关系，使用年限为70年，原告支付转让费折合每日计算逾期交付的天数为5.37元/天，而原告诉讼请求为68.58元/天，超出30%，过分高于实际损失，故请求予以调低。（四）根据关于烟台市市区普通住宅物业管理区域内停车收费的相关文件，室内车位租赁费标准为185元/车位·月，而原告的车位属于室内车位，其实际损失应参照上述文件规定来确定。（五）协议约定原告知晓车位的交付条件以被告实际交付状况为准，被告完全可以不逾期交付车位，但被告本着对业主负责的态度在全部设施都完善的情况下才交付车位。综上请求参照185元/月车位租赁费依法调低违约金金额。经审理查明，2016年12月25日，原、被告签订了转让协议，约定：鉴于原告购买被告开发的福润观海花园8号楼2单元1104号住宅，有车位使用需求，被告同意将涉案车位使用权转让给原告，原告知晓该车位处于建设中，车位的交付条件以被告交付该车位时的实际状况为准；使用期限在交付使用之日至原告所购商品房土地使用年限到期日止，使用年限到期后本协议自行终止；该车位在总使用期内的使用权转让费总额为137162元（该费用为车位总使用期内的全部使用权转让费）；原告付清地下车位全部使用费用及12个月管理服务费后被告同意于2017年8月31日前移交该地下车位；原告应于本协议约定的移交日期自行至被告营销中心办理移交手续，被告不再另行通知，原告逾期办理车位移交手续的，视为被告已于上述约定日期向原告移交该车位，原告应于移交之日起自行承担与该车位有关的风险责任；被告逾期移交地下车位的，每逾期一日，应承担本地下车位使用权转让总价款日万分之五的违约金，逾期达365日，原告有权解除本协议，被告并应承担车位使用权转让总价款10%的赔偿金。合同签订当日，原告向被告支付了137126元车位款，被告为其出具了收据，载明事由：1-268车库（位）款。诉讼中，原被告认可一致，涉案车位两边有墙、有卷帘门，形成封闭性空间，是在购买时就存在的。原、被告双方争议焦点如下：1、关于违约金计算的截止时间问题。被告主张，被告于2018年10月7日开始以电话和短信方式集体通知业主接收车位，故被告违约金应计算至2018年10月8日。为证明其上述抗辩主张，被告提交被告工作人员向其他业主群发的短信截图2张、通知函1张及照片1张，证明被告已履行通知义务。原告质证称，从被告提供的手机号看并没有原告的手机信息。原告是听其他业主说可以交付车库，就于2018年10月6日到被告售楼处领取钥匙，但被告称原告必须承诺放弃合同约定的逾期交付车位违约金才能领取钥匙，为此被告可以减免18个月车位服务费1440元，原告不接受此条件，就没有领取车库钥匙，故被告至今仍未向原告交付车库。被告辩称，被告只是提出了对车位逾期交付的补偿方案，但原告不认可，要求高额的违约金，但并非不向原告交付车位。2、关于违约金计算标准。被告辩称，在逾期交付车位期间被告将应收费的停车位免费提供给原告使用，由此产生的停车费由被告承担，该费用远高于原告主张的违约金故被告不应承担违约金；即使被告应承担违约金，原告主张的违约金远高于其实际损失，应按照该车位租赁价格调低。为此，被告提交烟价（2018）108号《关于明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》，证明应按该通知载明的烟台室内车位租赁费标准为185元/车位·月（上浮不超过20%），故请求按该标准调低违约金。原告质证称，原告尚未入住涉案小区，车辆也未停放在地上停车场；被告称车位只能买不能租，所以原告才购买了涉案车位，现被告要求以车位租赁费作为违约金标准是不合适的；双方在合同中明确约定了日万分之五的违约金标准，该标准未超过民间借贷最高年利率24%，如按被告占用车库款的利息看原告主张的违约金并不过高；烟价（2018）108号载明的是室内车位的月租金标准，原告购买的是车库而不是车位，故对该185元/车位·月的标准不予认可。庭审中，经本院释明，原告明确表示不申请对涉案车位月租金标准进行评估。本院所确认的上述事实，有原、被告提供的转让协议、收款收据、文件、照片等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告签订的转让协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。（二）本案中，原告依约足额支付了车位价款，但被告未按合同约定的时间履行车位交付义务，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金计算截止时间问题。本院认为，原告已于2018年10月6日至被告处领取车位钥匙，但原告以被告要求其放弃逾期交付违约金而仅承诺免除18个月车位管理费为由未领取车位钥匙、办理车位交接手续，责任完全在于原告。因为接收车位与违约金赔付是不同事由，即使原告对被告对违约金的赔付方案不满意，原告完全可以依法主张权利，但原告以此为由拒绝接收车位并主张被告至今未向其交付车位，明显理由不足，未接收车位系原告自身原因导致，由此引起的损失扩大应由其自行承担，故违约金计算截止时间应为2018年10月6日。（三）庭审中，被告认可原告尚未入住涉案房屋，亦未使用其提供的地上停车场，故被告以其向业主提供地上停车场为由主张其不应承担逾期交付车位违约金，理由不当，本院依法不予采纳。关于被告提出违约金约定过高要求按车位租赁费185元/车位·月调减的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未能举证证明被告违约交付车位对其造成的实际损失，亦未申请对涉案车位租金标准申请评估，要求按照协议约定的按日万分之五支付违约金确实过高，被告要求调减理由充分，于法有据，本院予以支持。鉴于原被告认可涉案车位系封闭式空间，有别于一般的室内停车位，故按照被告主张烟价（2018）108号文件规定的烟台室内车位租赁费标准185元/车位·月计算违约金显示公平，本院认为，根据协议约定，如因被告逾期交付车位达365日，在原告解除合同的情况下被告应承担地下车位使用权转让总价款10%的赔偿金即13716.20元，该款项是原被告均可预见到并认可的被告对逾期交付车位所应承担的最高赔偿数额，故本院酌定被告应按该标准支付原告逾期交付车位违约金即13716.20元（137162元×10%），原告主张的超出部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台祥发置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张云起支付2017年9月1日至2018年10月6日逾期交付车位的违约金13716.20元；二、驳回原告张云起的其他诉讼请求。如果被告烟台祥发置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费482元，由原告张云起负担241元，被告烟台祥发置业有限公司负担241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 孙  传  玲人民陪审员 陈  泽  卿二〇一九年十二月十日书 记 员 郝经顺（代）