四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4509号 原告:吴涛，男，汉族，1988年2月28日出生，住眉山市东坡区。 原告：曾梓沫，女，汉族，1993年2月16日出生，住四川省什邡市。 二原告共同委托诉讼代理人：李玉洁，四川典扬律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：洪雪梅，四川典扬律师事务所律师。 被告：领地集团股份有限公司眉山分公司，住所地：四川省眉山市东坡区眉州大道。 法定代表人：刘玉国，执行董事。 被告：领地集团有限公司，住所地：成都市武侯区航空路1号1幢14楼3号。 法定代表人：刘玉辉，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：梁东，四川卓宇律师事务所律师。 第三人：吴永中，男，汉族，1965年10月11日出生，住四川省眉山市东坡区。 本院于2019年10月15日立案受理了原告吴涛、曾梓沫诉被告领地集团股份有限公司眉山分公司（以下简称：领地眉山分公司）、领地集团有限公司（以下简称：领地公司）、第三人吴永中合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴涛、曾梓沫的委托诉讼代理人李玉洁，二被告的共同委托诉讼代理人向宸锋、梁东到庭参加诉讼，第三人吴永中经本院合法传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理终结。 原告吴涛、曾梓沫提出诉讼请求：1、依法判令被告领地公司眉山分公司承担违约责任，赔偿原告损失共计188128元；2、判令被告领地公司承担连带责任。3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。 事实和理由：二原告与被告领地眉山分公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：由领地眉山分公司将位于四川省眉山市东坡区的房屋以人民币986740元的价格出售给二原告，合同还约定了房屋交付条件和时间等。原告履行了全部付款义务后，领地眉山分公司为二原告办理了不动产权证书。但被告一直未告诉二原告该房屋以极低的价格出租至2022年9月30日的事实。与案涉房屋同地段的租金为每平方65元。案涉房屋的租金为每平方10多元，严重低于市场价格。被告领地眉山分公司依法应赔偿二原告的租金差价损失。被告领地眉山分公司是被告领地公司的分公司，因此，被告领地公司依法对领地公司眉山分公司的债务承担连带偿还责任。 被告领地眉山分公司、领地公司辩称：原告在签约时，对案涉房屋已出租的情况是清楚的。被告并未隐瞒，没有违约。原告主张的损失没有法律依据。该房屋的承租人袁红从2016年4月29日起，2016年10月18日装修完毕营业至今。二原告的父亲吴永中曾于2017年3月25日认购被告的另一商铺（4栋105号），次日，吴永中向被告提交了换房变更申请书，认为该房屋买小了，要求换大的，因此变更为案涉房屋。所以，第三人吴永中是知道案涉房屋的情况的，事后，吴永中也交了房款。2017年7月26日，吴永中签署了案涉房屋的交接单。2017年9月8日原、被告签订的商品房买卖合同中已载明，买受人清楚知道该商品房是现房，且已对商品房进行实际查验，知晓房屋现状。该房屋承租人袁红于2019年3月和同年9月向原告支付了2017年10月至2020年9月的租金。案涉房屋其他地段的租金与该房屋租金基本相似，不存在所谓租金损失。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴永中述称：案涉房屋系第三人代二原告购买。因二原告长期在外工作，因此，先由第三人认购并交纳定金，第三人只是代为处理相关事宜，未实际履行相关权利义务。二原告在起诉书中的陈述是事实。第三人在代二原告购买案涉房屋时，被告领地眉山分公司没有按约定的时间交付房屋，也没有披露该房屋已经长期出租和不能交付的事实。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 审理中原告吴涛、曾梓沫向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告的工商登记信息，证明原、被告的主体资格和二被告的关系；2、《四川省商品房买卖合同》，证明原告与被告领地眉山分公司存在商品房买卖合同关系，约定了权利、义务和违约责任；3、收款收据、不动产产权证书，证明原告按约定履行了合同约定的付款义务。二原告是案涉房屋的所有权人；4、东坡区巧巧婆农家菜馆企业信息和照片，证明案涉房屋已经由案外人袁红占有使用，原告不能实际占有使用收益的事实；5、58同城同地段租金标准打印件，证明被告低价出租的事实和给二原告造成损失的事实。 二被告对原告的以上证据的质证意见:对第一组和第二组证据的三性无异议。证明原告购房时是知道案涉房屋及周边的情况的事实。除主合同外，还有一份补充协议。对第三组证据的三性也无异议，该房屋的房款支付人为第三人吴永中。证明第三人与二原告知道房屋的签约及付款过程，也知道房屋的租赁情况。第四组证据的真实性无异议。对照片的真实性也无异议。证明房屋出租的时间早于交房时间。对第五组证据的三性均不认可，该查询时间是近期查询，而房屋出租时间是2016年10月1日，且网络上的数据不是官方的确认统计，不具有真实性，不能达到原告的证明目的。 被告领地眉山分公司和领地公司向本院提交了以下证据：《商品房认购协议》《商品房买卖合同》《补充协议》《补充协议（二）》、领地眉山分公司和袁红签订的《租赁合同》、房款收据、商品房交接单、签约信息单、不动产权证书、袁红向吴涛支付房租的转款凭证、同地段房屋的租赁合同、换房变更申请表、户名变更申请表，以上证据证明二原告和第三人在购买案涉房屋时是知道房屋的出租情况的也接受了房屋。承租人袁红向原告支付租金，原告也接受了承租人的租金。与同地段的其他门面的租金比较，与被告和袁红签订的租金标准也大致相当，不存在低价出租的情况。不存在给原告造成损失的事实。 二原告对被告的以上证据的质证意见为：对商品房认购协议、购房合同及补充协议的真实性认可，但不能达到被告的证明目的。合同的签订时间晚于合同中约定的交房时间是因为该合同是邮寄给原告签订以及其他事项导致的，该证据不能证明原告知道该房屋已出租或者交付不能的事实。补充协议只能证明原告同意现状接房，但并不知道被告已长期将房屋以极低的价格出租给袁红的情况。对租赁合同的真实性、合法性认可。但不能证明被告在出售房屋时将房屋出租的相关情况告知了原告。换房变更申请表、户名变更申请表是复印件，对其真实性不认可，该表是被告单方填写，不能达到二被告的证明目的。对付款依据、相关收据的真实性认可，只能证明原告已付房款，履行了合同义务。商品房交接单是复印件，对其真实性不认可，且与本案的客观事实不符。原、被告订立合同的时间是9月，二原告是买受人，在没有二原告委托的情况下，被告将房屋交付他人签收的行为不能作为其履行了交房义务的依据。该交接单也仅仅是费用结算，没有涉及具体交付。对签约信息单和不动产权证书予以认可，对承租人交付的租金问题，由于原告在今年年初起诉过，为了止损，原告找到承租人袁红，要求他支付租金。对同地段的其他租赁合同的真实性不认可，其他房屋也是领地公司眉山分公司的名义出租的，也不排除存在低价出租的情况，不能达到被告的证明目的。 审理中被告领地眉山分公司申请该公司员工也是销售该房屋的主要经办人刘某到庭作证。刘某证明以下事实：案涉房屋的销售由其全程负责。先是第三人吴永中来看房后，签订了一份商品房认购协议，后嫌所购房屋面积小了，向被告提出了换房申请。所变更后的房屋也就是案涉房屋在出售前就已出租。因为是现铺，我也带吴永中到现场看过房屋的情况，当时吴永中提出了租金低的问题。我说案涉房屋的商家是我们在这条街引进的第一个商家，当时该地段基本没有人流量，对面学校也没有建起来。后来随时间的推移，租金才慢慢涨起来。因此，吴永中是知道房屋出租和租金标准的情况的。 被告领地眉山分公司和领地公司对证人的证言的真实性认可。 原告吴涛、曾梓沫对证人证言的质证意见为：证人是被告公司员工，是案涉房屋交易的经办人，因此其证言的证明力较弱。其证言不能证明向原告披露了案涉房屋的相关情况。 本院对双方当事人有争议的证据和证人证言的分析评判如下：1、关于原告提交的58同城上发布的同地段租金标准以此证明其租金损失的问题，由于该标准是今年近期的租金标准，不能证明在2016年被告出租房屋时的租金标准。在过去近三年的时间里，由于该地段人流量增加以及其他配套设施和规划的完善，租金上涨是符合客观情况的。因此，原告以此主张租金损失是不客观的，本院对该证据的证明目的不采信。2、对被告提交的换房变更申请表、户名变更申请表以及房屋交接单的认定问题，虽然三份证据均是复印件，但结合第三人与被告曾签订的房屋买卖合同来看，第三人确实与被告存在过换房的事实。后来户名变更申请也是第三人申请的，房款也是第三人交纳的。又介于第三人与原告吴涛系父子关系，被告有理由相信吴永中有权代二原告签收房屋。且第三人的代收行为也不损害二原告的权益。因此，本院对被告的以上证据的真实性予以认可。3、关于被告提交的同地段的其他租赁合同的问题，由于相关的合同双方未到庭作证，接受当事人的询问，对其真实性，本院无法判断，因此，本院不作为证据采信。4、关于证人刘某的证言，结合第三人与被告签订的商品房认购协议、换房申请表等证据，能证明刘某是案涉房屋的经办人，以及其带第三人吴永中到现场看房的事实。对其证明的其他事实，因无其他证据佐证，本院不直接采信。 本院对以上原、被告确认真实性的证据和经本院分析评判确认的证据予以认可并在卷佐证。 根据本案当事人的陈述和相关证据证明的事实，本院确认如下事实： 2017年3月25日，第三人吴永中与被告领地眉山分公司签订了一份《商品房认购协议》，以84.1655万元的价格购买领地眉山分公司的位于眉山市的领地.凯旋国际社区项目4幢105商铺。次日，第三人吴永中以该商铺买小了为由，要求更换为5幢1层11号，向被告领地眉山分公司递交了换房变更申请表。2017年6月18日，第三人以其在西昌领地房地产开发有限公司的工程款委托该公司将工程款支付给被告领地眉山分公司，作为支付案涉房屋的购房款。同年7月10日，第三人向被告领地眉山分公司提交了户名变更申请表，要求将所购案涉房屋的户名变更为原告吴涛、曾梓沫。2017年9月8日，二原告与被告领地眉山分公司就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。该合同约定：案涉房屋位于四川省眉山市东坡区，建筑面积为68.46平方米，房价为98.674万元。交房时间为2017年7月6日。房屋所有权转移登记时间为房屋交付使用之日起365日内。2017年7月26日，第三人吴永中在被告领地眉山分公司的商品房交接单上签名确认案涉房屋已交付本人。被告领地眉山分公司也为二原告的案涉房屋办理了不动产权证书。另查明：案涉房屋在2016年4月29日，由被告领地眉山分公司出租给案外人袁红经营巧巧婆农家菜馆。租期6年，从2016年10月1日至2022年9月30日。案涉房屋只是该租赁合同出租房屋的一部分。总面积为211.87平方米，租金每年增加。2017年10月1日至2018年9月30日的租金为38137元，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为38137元。2019年10月1日至2020年9月30日的租金为53391元，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为56061元，从2021年10月1日至2022年9月30日的租金为58864元。审理中二原告明确其主张的是租金价差损失。 本院认为：本案争议的焦点问题：1、原告吴涛、曾梓沫及第三人吴永中在与被告领地眉山分公司签订《商品房买卖合同》时，被告领地眉山分公司是否尽到了有关该房屋出租、租金等情况的告知义务。2、该房屋是否已交付？3、被告与案外人签订的《租赁合同》是否能作为原告主张损失的依据？关于第一个问题，案涉房屋在出售给第三人时是现房，第三人在购买房屋前是有条件到实地看房的。从第三人在与被告领地眉山分公司签订房屋认购协议后，认为买小了要求更换为案涉房屋的事实可以得出吴永中在与被告签订协议前是到现场看过房屋现状的结论。同时，购买房屋是一个家庭的一笔巨大开支，不可谓不慎重，到现场看房是必然的。当看到所购房屋已出租时，必然会对房屋的租期、租金等情况进行了解。因此，第三人已了解案涉房屋已出租以及租金等相关情况。由于吴永中与原告吴涛、曾梓沫的特定关系，应当判断二原告通过第三人也是了解所购房屋已出租的事实。二原告提出被告未告知案涉房屋出租的相关情况，不了解房屋的情况的陈述与本案相关事实不符，也不符合常理。对二原告的该陈述，本院不采信。关于第2个问题，房屋是否交付？在前面的证据分析已说明了本院的观点，第三人在房屋交接单上签名，视为已将案涉房屋交付了二原告。关于第三个问题，是否能将被告与案外人签订的《租赁协议》作为二原告赔偿损失的依据和是否存在损失的问题，由于在案涉房屋出售给二原告之前，被告就将该房屋出租，该租赁合同合法有效。根据当时的行情，不能判断被告是低价出租。被告在出租房屋时也不能预判三年后该地段房屋租金的行情。二原告在购买该房屋时应当了解房屋已出租的事实，也没有提出异议，证明二原告是接受该房屋当时已出租的事实并与被告领地眉山分公司签订的购房协议。因此，二原告不能将被告领地眉山分公司与案外人签订的房屋出租协议作为其主张损失的依据。综上，被告领地眉山分公司没有违约事实。二原告的诉讼请求，本院不支持。第三人吴永中经本院合法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的自动放弃，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告吴涛、曾梓沫的诉讼请求。 本案诉讼费减半收取2031元，由原告吴涛、曾梓沫负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起，十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郭旭东 二〇一九年十二月十九日 书记员  郝思琪