江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初7694号 原告：黄裕华，男，1971年11月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：王敏，江苏明台律师事务所律师。 被告：滕越，男，1992年11月13日出生，汉族，住江苏省苏州工业园区。 委托诉讼代理人：卢剑珍，女，1968年2月6日出生，汉族，住江苏省苏州，系被告滕越母亲。 原告黄裕华与被告滕越房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月8日、11月25日两次公开开庭进行了审理。原告黄裕华的委托诉讼代理人王敏、被告滕越及其委托诉讼代理人卢剑珍两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄裕华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的房屋租赁协议，判令被告将房屋和附属设备设施返还给原告；2、判令被告支付房屋租金及使用费（自起诉之日至实际返还房屋之日,按每月3500元的标准计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月23日，原告将其所有的苏州城市生活广场b-****室房屋（以下简称涉案房屋）出租给南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司），后乐伽公司将该房屋转租给被告。2019年8月7日，乐伽公司发布公告，称其已停止经营，且无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同。对此，原、被告对房屋租赁事宜进行协商，并于2019年8月18日签订新的房屋租赁协议，约定自2019年9月5日至2020年4月4日期间，被告应当按照每月1280元的标准向原告支付租金，如被告未按期付款，且经原告催告后十天仍未支付的，原告有权解除合同。现协议约定的第一次付款期限已届满，被告在经原告催告后十天内仍未支付租金，故原告有权解除双方签订的租赁协议。现诉来法院，望判如所请。 被告滕越辩称，1、被告于2019年6月2日与乐伽公司签订房屋租赁合同一份，约定承租涉案房屋，租期自2019年6月5日至2020年3月4日，月租金3000元，被告依约已一次性支付全部租金27000元及押金3000元,被告在履行该合同上无任何瑕疵。2、由于乐伽公司经营不善，发布无法正常履行合同的公告，原、被告在2019年8月18日草签一份意向协议，然被告在当时并不知情原告与乐伽公司系委托代理关系，以为乐伽公司系转租人。然根据原告与乐伽公司签订的委托出租代理合同，乐伽公司系基于接受原告委托将涉案房屋出租给被告，应视为原告已收取被告支付的2019年6月5日至2020年3月4日期间的租金及相应押金。3、被告现对2019年8月18日签订的草签协议效力不予认可,该协议系原、被告对2020年4月5日至2022年4月4日期间租赁关系的约定，被告现同意解除租赁合同，但认为有权使用涉案房屋至2020年4月4日，且无需支付2020年4月4日之前的房屋使用费。4、被告租用涉案房屋期间，为原告垫付电费及洗衣机维修费用合计931.88元，应予结算。 经审理查明: 2018年12月23日，黄裕华、解晓艳（委托人、甲方）与南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称乐伽苏州分公司，租赁代理方、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定由甲方将苏州城市生活广场b-****室房屋委托乙方出租代理，代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等费用；监督承租人按房屋租赁合同约定履行义务等，出租代理期限为2018年12月23日至2024年3月10日，甲方于2018年12月23日前将房屋交付乙方，自甲方交付房屋起至2019年3月10日为空置期，此期间内乙方不承担房屋；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金3500元，房屋月租金3500元，乙方按季支付，第一次支付租金时间为2019年3月10日，第二次支付租金时间为2019年6月10日。合同签订后，黄裕华将涉案房屋交付乐伽苏州分公司。 2019年6月2日，乐伽公司（甲方，管理人，受房屋出租人委托）与滕越（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租乙方，租期9个月，自2019年6月5日至2020年3月4日，月租金3000元，租期内租金一次性支付。合同签订后，滕越向乐伽公司支付押金3000元及租期内（9个月）租金27000元，合计30000元；乐伽公司将涉案房屋交付滕越使用。 2019年8月7日，乐伽公司发布公告，称因经营不善无力履行合同，凡房东、房客自愿达成和解协议，我司无条件予以认可，无须再通知我司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；对房东、房客要求解除与我司签订的房屋租赁合同，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除合同而产生的违约责任；房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任；因我司造成房东损失由我司完全承担，不应波及房客，我司再次恳求房东不要采取过激手段驱赶房客。 因乐伽公司发布上述公告，黄裕华与滕越就涉案房屋租赁事宜进行协商，于2019年8月18日签订协议一份，约定如下：1、甲方（黄裕华）将涉案房屋出租给乙方（滕越），租期自2020年4月5日起至2022年4月4日，月租金3200元，按季支付，付三押一，第一期租金在2020年3月25日前支付；2、双方同意延续原先的房屋租期至2020年4月4日，2019年9月5日至2020年4月4日共7个月期间，乙方将支付甲方1280元/月，采用季付方式，第一次付款在2019年8月25日前，以此类推，如乙方未按期付款，经甲方催促后十天仍未完成支付，则甲、乙双方解除出租关系，甲方收回房屋；3、本协议不影响甲、乙双方和乐伽公司的权益申诉，如双方从乐伽公司获得相关补偿、赔偿，则应在上述补偿款中扣除或弥补，使甲、乙双方的损失最小化；4、2019年9月5日至2020年4月4日，乙方作为甲方的损失补偿先予支付，若甲方与乐伽公司诉讼得到追偿，应退还乙方支付的额外租金。上述协议签订后，滕越未按约支付后续款项，且经黄裕华催告后仍不同意支付。 审理中，原告黄裕华陈述称，乐伽公司苏州分公司仅向其支付2019年3月10日至2019年9月9日期间的租金21000元，故在乐伽公司发布公告后，其与房屋实际承租人滕越协商，因滕越亦向乐伽公司支付租金至2020年3月4日，且另有相当于一个月租金的押金，故双方协商对各自存在损失的2019年9月5日至2020年4月4日期间的租金按1280元/月计算，并延续租期至2022年4月4日，后续两年月租金3200元；但嗣后滕越要求推翻上述协议，不再愿意支付2019年9月至2020年4月期间的租金，故其按协议约定，要求解除合同，返还房屋；现以起诉方式行使合同解除权，并主张合同解除前后的租金、房屋使用费。乐伽公司发布公告后，其亦积极维权，向公安机关登记了报案信息，截至目前，尚未获得任何乐伽公司的赔偿款项。对于滕越提出的租期前电费及洗衣机维修费用931.88元，其愿意承担，在本案中一并结算。 审理中，被告滕越陈述称，在2019年8月18日与黄裕华草签协议时，其并不知情乐伽公司系获得黄裕华授权代为将涉案房屋进行出租，乐伽公司系代理行为，故应视为其已付至2020年3月4日的租金系黄裕华收取，故草签协议不能发生效力，其不同意再行支付2019年9月至2020年4月期间的补偿款项。因乐伽公司与其签订的房屋租赁合同效力应拘束于黄裕华，故其有权使用房屋至2020年3月4日，且黄裕华在到期后还应将押金返还予其。 以上事实，有原告黄裕华提交房屋出租代理合同、乐伽公司公告、2019年8月18日签订的协议、微信沟通记录、被告滕越提交的房屋租赁合同、付款凭证、微信沟通记录及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为,因乐伽公司发布公告表示无力继续履行合同，黄裕华无法收取到2019年9月10日起的租金，经与涉案房屋实际承租人腾越协商，双方于2019年8月18日签订协议，该协议内容系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。滕越辩称因签署协议时不知情乐伽公司系代为黄裕华出租，误认为乐伽公司系转租的情形下方与黄裕华签订后续协议，然其与乐伽公司的合同首部已注明乐伽公司系“受房屋出租人委托”，滕越对乐伽公司就涉案房屋出租的权利来源应当知晓，故就滕越上述抗辩意见，本院不予采纳。虽滕越已按约向黄裕华授权代理出租涉案房屋的乐伽公司支付租金至2020年3月4日，并另付保证金3000元，然因2019年8月18日双方签订的协议中已明确各方均有权向乐伽公司主张相应的赔偿权利，且双方亦约定后续两年的租赁事宜，对于2019年9月至2020年4月期间的费用，双方亦是在考虑了乐伽公司给双方带来的损失的前提下约定为1280元/月，并对承租人未支付上述费用约定了出租人享有解除租赁协议、收回房屋的合同解除权，综合该份合同的全部条款，应认定双方系经过协商，本着互谅互让、妥善解决矛盾的精神，为减少因乐伽公司无力履行合同给双方造成损失的基础上达成，故本院判定该协议对双方当事人均具合同拘束力。现滕越拒绝支付上述期间费用，黄裕华有权依据协议约定，行使合同解除权，并要求滕越返还房屋。本院对黄裕华前述诉讼，予以支持。合同解除时间点以本院向滕越送达起诉状副本之日（即2019年10月15日）予以认定。 关于房屋租金及使用费。虑及滕越实际已向乐伽公司按约支付租金至2020年4月4日，且黄裕华亦在协议中接受滕越在2019年9月5日至2020年4月4日期间按约支付1280元的合同条款，故本院确定房屋租金及使用费时亦充分考虑双方当事人基于上述合同正常履行的可期待利益，确定滕越应承担的房屋租金及使用费按如下方式计算：房屋租金自2019年9月10日起至2019年10月15日，按1280元/月计算；房屋使用费自2019年10月16日起至实际腾让房屋之日止，其中2019年10月16日至2020年4月4日期间，按1280元/月计算；自2020年4月5日起，按3200元/月计算。黄裕华主张房屋使用费超出部分，本院不予支持。 审理中，黄裕华对滕越提出的电费、洗衣机维修费合计931.88元愿意承担，同意在本案中一并结算，系对诉讼权利的处分，本院照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告黄裕华与被告滕越就苏州城市生活广场b-****室房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月15日解除。 二、被告滕越于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾空交还原告黄裕华，并支付房屋租金及使用费（2019年9月10日至2020年4月4日期间，按1280元/月计算；2020年4月5日起按3200元/月计算；计算至被告滕越实际腾让房屋之日止；滕越垫付的931.88元可在房屋租金及使用费中予以抵扣）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1944元，减半收取972元，由被告滕越负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告黄裕华履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李尧 二〇一九年十二月二日 书记员  杨昀