湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1502号原告：卢金花，女，1986年4月5日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。原告：莫安华，男，1984年9月20日出生，瑶族，居民，住址同上。系原告卢金花的丈夫。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，系湖南兆美律师事务所律师。一般授权代理。原告卢金花、莫安华与被告江永鸿泰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日依法公开开庭进行了审理。原告卢金花、莫安华，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托诉讼代理人何丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢金花、莫安华向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金32023元（448501×0.03%×238天）；2、判令被告承担擅自变更规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向被告支付违约金5000元；3、判令被告退还多余办证费用给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月9日原告与被告签订《商品房预售合同》，购买了万佳名城小区一栋1203号和1206号房屋，原告以首付和按揭贷款的方式付清了房款。合同约定被告应于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，被告直至2017年8月23日才向原告交付房屋，逾期238天，被告应承担相应的违约责任。被告擅自变更规划设计，未按合同所附房屋平面图建造空调外机机位，影响了原告对房屋的使用。另外，合同签订时，原告已预交房屋办证费用，现不动产权证已办好多日，被告仍未退还多余办证费用。综上，被告严重违约，现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。被告江永鸿泰置业发展有限公司辩称，1.被告鸿泰公司延期交房有合同约定的正当理由，可以减除90天，交房时间需延期至2017年3月27日；2.被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月27日开始通知业主交房，一部分业主及时收房，一部分业主因物业费用过高及房屋质量瑕疵等问题不愿收房，物业费有所下调后，陆续有部分业主收房。我公司于2017年5月再次通知所有业主收房，特别强调未及时收房的、不愿收房的业主前来收房。包括被答辩人在内的万佳名城业主特意建立微信群，群内于2017年4月3日-2017年4月15日连续对开发商通知收房、去物业交物业费才可以拿钥匙、现在收房是否有违约金等问题激烈讨论，且业主还推选出一个代表去谈物业管理费与违约金事宜，大家纷纷表示赞成，足以证明被答辩人此时已经知晓涉案房屋可以办理交接手续，考虑物业管理费用、违约金等问题不愿前来收房，其恶意拖延收房存在过错，我公司不存在逾期交房违约金赔偿事宜。3.对于被答辩人诉请退还多余办证费用，我公司计算核对相应金额无误后原退还。综上，请法院判决驳回被答辩人对我公司不合理的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的身份证、结婚证、商品房预售合同及附件、购房付款收据、万佳名城房屋交接确认书、1栋楼外观照片及《住宅设计规范》；被告提交的商品房预售合同、气象局气象证明、请求报告、电力局停电通知书、竣工验收报告及竣工验收备案表，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：被告提交的万佳名城业主微信群聊天记录、万佳名城2017年3月至2017年5月销售工作记录以及被告申请的证人樊某、刘某的证人证言，原告均持异议。本院认为，第一，从业主微信群聊天记录内容来看，业主仅仅是就小区物业费用以及延期交房违约金等问题讨论，而该内容形成时间也涉案房屋竣工验收备案之前，在房屋未验收合格之前通知原告交房不符合法律规定且有悖于常理，故对该证据拟证明被告已于2017年3月开始通知原告收房的事实，本院不予认可；第二，证人系被告公司员工负责联系业主，与被告存在利害关系，也没有其他短信、公告等书面证据佐证，结合销售工作记录仅能反映被告公司员工通知过原告的事实，但是根据原告提交的2017年5月20日樊某发给原告卢金花的短信内容“...先来售楼部领取一份质检报告要业主们签名，然后质监局再次验收，开发商这边才能办房产证，再分户到每一个业主办证。填这个表不代表你已经收房，只是希望大家加快速度配合开放商办总证...”来看，被告员工仅仅是通知原告协助办证事宜，不足以证明被告于2017年5月通知原告收房的事实。综前，上述证据，本院不予采信。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:原告卢金花与原告莫安华系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。原告卢金花、莫安华于2016年3月9日与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告卢金花、莫安华购买被告开发的位于万佳名城小区第1栋12层03号房，建筑面积141.85㎡，套内建筑面积122.82㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元／㎡，总金额367108元；第1栋12层06号房，建筑面积31.45㎡，套内建筑面积26.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元／㎡，总金额81393元；被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告卢金花、莫安华；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Ｑ轴空调搁板。2016年3月9日，原告向被告支付了1203号房购房首付款97108元，办证费用5671元，剩余27万元以银行按揭方式付清。同日，原告向被告全额付清1206号房81393元以及办证费用2877元。2017年8月23日，原告卢金花与被告签署万佳名城房屋交接确认书。2017年4月5日江永万佳名城一期1＃2＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。本院认为，原告卢金花、莫安华与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。原告卢金花、莫安华作为购买人依约履行了付款义务，卢金花以首付款及银行按揭的方式付清了1203号房购房款；莫安华于2016年3月9日向被告全额支付1206号房购房款81393元。被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告卢金花、莫安华。虽预售合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提供证据证明被告已经通知原告收房的事实，故对被告认为原告以物业费用过高及房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋的抗辩，本院不予采纳；本院因此确定被告交房时间为原告卢金花签署房屋交接确认书的时间，即2017年8月23日，被告实际延期交房237天（2016年12月29日-2017年8月22日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告卢金花、莫安华逾期交房违约金为19779元（367108元×0.0003×147天+81393元×0.0003×147天）。原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，庭审中被告愿意支付原告该部分违约金2000元，且原告同意，故本院酌情由被告给付原告违约金2000元。经审查，原、被告约定由被告办理不动产权证手续，原告承担办证费用，多退少补。而原告签订购房合同时已预交给被告办证费用5901元，实际办证费用1094元低于预交费用，被告予以认可，故被告应退还给原告多余的办证费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢金花、莫安华逾期交房违约金19779元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢金花、莫安华多余的办证费用4807元；三、驳回原告卢金花、莫安华的其他诉讼请求。本案案件受理费726元，减半收取363元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇一九年十二月二十三日书记员  何亚娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。