四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初11398号 原告（反诉被告）：成都格兰西亚置业有限公司，住所地：成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：成甦，董事长。 委托诉讼代理人：易明，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：王蕾，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：蒋丰庚，男，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被告（反诉原告）：苏盈，女，1985年2月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。 二人共同委托诉讼代理人：李珊，上海申宜禾律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都格兰西亚置业有限公司（以下简称格兰西亚公司）与被告（反诉原告）蒋丰庚、苏盈商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。格兰西亚公司的委托诉讼代理人易明、王蕾，蒋丰庚、苏盈的委托诉讼代理人李珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 格兰西亚公司向本院提出诉讼请求：1.确认格兰西亚公司与蒋丰庚、苏盈签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议已于2019年8月23日解除；2.判令蒋丰庚、苏盈向格兰西亚公司支付违约金84000元；3.判令蒋丰庚、苏盈协助格兰西亚公司办理涉案房产合同备案的解除手续；4.本案诉讼费、保全费等由蒋丰庚、苏盈承担。庭审中，格兰西亚公司将第三项诉讼请求明确为判令蒋丰庚、苏盈协助格兰西亚公司办理涉案房产合同网签状态的撤销手续。事实与理由：蒋丰庚、苏盈夫妇于2016年11月9日订购了格兰西亚公司开发的商品房。2016年11月19日蒋丰庚、苏盈与格兰西亚公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议（两份文件以下合称商品房买卖合同），约定蒋丰庚、苏盈以210万元价格购买涉案房产；蒋丰庚、苏盈于2016年11月19日前支付首期房价款84万元，余款126万向银行申请贷款支付；并约定如格兰西亚公司解除合同的，蒋丰庚、苏盈在5日内配合格兰西亚公司解除合同备案手续，否则蒋丰庚、苏盈应按已付总购房款10%向格兰西亚公司支付违约金。随后，格兰西亚公司将蒋丰庚、苏盈购房信息进行合同备案。在支付首期房款84万元后，蒋丰庚、苏盈未按合同约定支付剩余房款，经格兰西亚公司催告后仍未支付。2019年8月21日格兰西亚公司向蒋丰庚、苏盈发出解除合同通知函，通知蒋丰庚、苏盈双方商品房买卖合同解除，要求蒋丰庚、苏盈配合办理合同备案解除手续，但蒋丰庚、苏盈拒不配合，导致格兰西亚公司既未收回全部房款，房源也无法再次销售，给格兰西亚公司造成严重损失。为维护格兰西亚公司合法权利，特向贵院提起诉讼。 蒋丰庚、苏盈辩称，双方签订的认购书及商品房买卖合同真实合法，我方已履行了部分义务，对方也已接受我方的履行，且我方亦具备购房资格，因此，合同不应被解除而应继续履行。 蒋丰庚、苏盈向本院提出反诉请求：1.格兰西亚公司继续履行《四川省商品房买卖合同》（预售）并协助蒋丰庚、苏盈办理该商品房的过户登记至蒋丰庚、苏盈名下的相关手续；2.本案诉讼费由格兰西亚公司承担。事实与理由：2016年蒋丰庚、苏盈在众鑫房产中介人员安排下到格兰西亚公司售楼处看房，由商务经理史苗苗接待。蒋丰庚、苏盈当场向史苗苗说明自己的身份户籍情况，并出示身份证，经再三核实后，史苗苗答复蒋丰庚、苏盈可以通过按揭方式在格兰西亚公司处购买房产。2016年11月9日，双方达成《中国华商金融中心认购书》，蒋丰庚、苏盈当日支付5万元定金，格兰西亚公司出具《成都格兰西亚收款收据》，2016年11月19日，双方签署《四川省商品房买卖合同》（预售），蒋丰庚、苏盈支付了首付款79万元至格兰西亚公司银行账户，并在格兰西亚公司安排下签署了银行按揭文件，但格兰西亚公司直到2017年3月8日才将交易信息登记录入网签系统，未按约完成银行按揭和收房。蒋丰庚、苏盈认为，该买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，且不存在阻碍合同继续履行的事项，格兰西亚公司应继续履行。 格兰西亚公司辩称，1.因蒋丰庚、苏盈不符合贷款条件，未能获得银行按揭贷款，合同约定在此情况下买受人应当在7个工作日内向出卖人支付未付的购房款，否则出卖人有权解除合同。本案在蒋丰庚、苏盈按揭未能获批后，格兰西亚公司发函要求其一次性支付房款，但蒋丰庚、苏盈未按合同履行付款义务，因此格兰西亚公司已在2019年8月21日发出了解除合同的通知函，蒋丰庚、苏盈于2019年8月23日收到，双方的合同已在2019年8月23日解除；2.由于成都市的限购政策，涉案房产无法登记在蒋丰庚、苏盈名下，原合同事实上无法履行。 本院经审理查明，2016年11月9日，双方口头达成《中国华商金融中心认购书》购买中国华商金融中心x号楼x单元x层x号商品房（以下简称涉案房产），蒋丰庚、苏盈当日向格兰西亚公司员工史苗苗支付5万元定金，史苗苗后将款项支付给格兰西亚公司，格兰西亚公司出具了《成都格兰西亚收款收据》。2016年11月18日成都市开始实行新的限购政策，蒋丰庚、苏盈不再具备购买案涉房屋的购房资格。2016年11月19日双方签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议，约定蒋丰庚、苏盈以210万元价格购买涉案房产。蒋丰庚、苏盈于2016年11月21日向格兰西亚公司支付首期房价款79万元，余款向银行申请按揭贷款支付。2017年3月8日，格兰西亚公司将商品房买卖合同进行网签。格兰西亚公司于2017年8月11日向成都市城乡房产管理局致函认可蒋丰庚、苏盈在认购时间2016年11月9日具备购房资格，并申请对商品房买卖合同进行备案。成都市城乡房产管理局因购房人不具备购房资格而未批准商品房买卖合同的备案。此后，蒋丰庚、苏盈向银行申请的按揭贷款申请也因商品房买卖合同未能完成备案而未获批。后因蒋丰庚、苏盈的按揭申请未获批，格兰西亚公司于2019年7月26日向二人发出催告函要求支付剩余房款，2019年8月21日格兰西亚公司向蒋丰庚、苏盈发出解除合同通知函，通知商品房买卖合同解除，要求蒋丰庚、苏盈配合办理合同备案解除手续。蒋丰庚、苏盈于2019年8月23日收到解除合同通知函。 以上事实有《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议、借记卡账户明细清单和POS单、收款入账通知和收据、成都数字房产网网上政务大厅截图、《备案情况说明》、催告函、解除通知通知函及邮寄单和当事人当庭陈述等证据在案佐证。 一、关于商品房买卖合同是否解除的问题 本院认为，双方虽未签订书面形式的认购书，但认购书中蒋丰庚、苏盈最主要义务是支付定金，蒋丰庚、苏盈已于2016年11月9日支付了定金，格兰西亚公司于当日出具了收据，接受了蒋丰庚、苏盈的定金，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”且双方在庭审中均明确认可于2016年11月9日就认购书达成了一致合意，故认购书已成立并生效。 格兰西亚公司与蒋丰庚、苏盈根据认购书的约定签订了商品房买卖合同，但签订时间在新的限购政策实行之日后，蒋丰庚、苏盈在新的限购政策后不再具备购买案涉房屋的购房资格，成都市城乡房产管理局因此未批准商品房买卖合同的备案，蒋丰庚、苏盈就案涉房产申请的按揭贷款也因此未能获批，在该情形下，无论双方是否具备继续履行合同的意愿，商品房买卖合同已然无法继续履行。根据《四川省商品房买卖合同》（预售）第十条第二款的约定：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付房款本金及其利息或定金。”格兰西亚公司曾于2019年8月21日向蒋丰庚、苏盈发出解除合同通知函，通知商品房买卖合同解除，要求蒋丰庚、苏盈配合办理合同备案解除手续。此举实为合理行使合同的约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院认为，格兰西亚公司发函解除商品房买卖合同，符合合同约定的解除条件，双方签订的商品房买卖合同于2019年8月23日蒋丰庚、苏盈收到解除合同通知函之日起解除。 二、关于格兰西亚公司诉请的违约金问题 蒋丰庚、苏盈作为普通购房者，向作为开发商的格兰西亚公司询问核实了其购房资格后，才进行了房屋买卖交易。蒋丰庚、苏盈足够审慎的履行了作为买受人的注意义务。后因政策变化，格兰西亚公司作为开发商更易于且更有能力及时了解并判断买受人的购房资格是否变化，但格兰西亚公司未及时提醒交易风险导致双方在新的限购政策实行之后才签署了商品房买卖合同，双方订立了一份事实上无法履行的合同。因此该商品房买卖合同未能履行并非买受人的原因，不适用商品房买卖合同中约定的违约金条款，格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈向其支付违约金84000元，本院不予支持。 三、关于格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈协助办理涉案房产合同网签状态的撤销手续的问题 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故本院对格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈协助办理涉案房产合同网签状态的撤销手续的诉讼请求，予以支持。 四、关于蒋丰庚、苏盈诉请格兰西亚公司继续履行合同的问题 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行......”如前所述，该商品房买卖合同属因政策原因不能履行，故对于蒋丰庚、苏盈诉请格兰西亚公司继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认成都格兰西亚置业有限公司与蒋丰庚、苏盈签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议已于2019年8月23日解除； 二、蒋丰庚、苏盈于本判决生效之日起十五日内协助成都格兰西亚置业有限公司办理《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议网签状态的撤销手续； 三、驳回成都格兰西亚置业有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回蒋丰庚、苏盈的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为950元，由成都格兰西亚置业有限公司负担600元，蒋丰庚、苏盈负担350元；反诉案件受理费减半收取为25元，由蒋丰庚、苏盈负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月十八日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅