广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2538号 原告：邓玉华，女，1947年12月2日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦儒宏，广西漓江律师事务所律师。 被告：葛息春，男，1965年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 第三人：桂林市居联邦房地产经纪有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山南路68-76号综合楼四楼。 法定代表人：王世祥。 原告邓玉华与被告葛息春、第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司（以下简称居联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告邓玉华委托诉讼代理人石冰、被告葛息春到庭参加诉讼。第三人居联邦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓玉华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告及第三人于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001116）已于2019年8月9日解除；2.判令被告退还购房定金150000元，并自2018年7月9日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年息7.125%的标准赔偿资金占用损失至还清定金时止（计至诉讼之日暂为11578元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》（编号：0001116），约定被告将坐落于桂林市象山区新桥园144号的房屋两套以1370000元的价格卖给原告。房屋所有权证号分别为：桂房证字第3002797号、桂房证字第3002799号。土地使用证号分别为：桂国用（2002）第402913号、桂国用（2002）第402914号。合同还约定：签订合同当日原告支付给被告购房定金150000元，定金由被告保管，定金在第一期付款时冲抵房款，第一期购房款项原告于办理该房产缴纳土地出让金当日支付600000元（含定金）给被告，第二期购房款项原告于办理该房产过户手续当日支付750000元给被告，第三期购房款项原告于拿到不动产权证当日支付20000元给被告，被告在原告付清所有房款当日将上述房屋交给原告使用。合同签订后，原告按约定分别于2018年7月6日、7月9日支付了20000元及130000元（共150000元）定金给被告，被告也分别向原告出具了20000元及130000元的收条。而被告收了定金之后却没有去办理房屋过户所需的手续。原告曾多次催促被告及第三人抓紧时间办理房屋过户手续，以便支付后续购房款项。被告及第三人虽允诺但并未办理。直到2019年6月24日，原告通过EMS向被告及第三人发出《催告函》，催促他们在2019年7月5日前办理完毕交易房屋缴纳土地出让金手续，但被告及第三人仍未办理。由于被告及第三人未按约定履行合同义务，经原告催告后仍未履行，原告依照合同法的相关规定解除了三方于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001116)，并于2019年8月8日通过EMS向被告及第三人发出《解除合同通知》，被告及第三人于2019年8月9日收到该通知。合同解除后，被告未退还定金，亦未赔偿原告损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告葛息春辩称，1、不同意解除合同。2、被告正在积极办理房产过户的相关手续。3、由于案涉房产涉及到遗产继承的问题，被告已经在积极办理，但何时能办好尚未可知，因相关事项办理的周期很长，需要的材料很繁琐。4、被告在办理房产过户手续的过程中已经支出了很多费用，原告应当承担这些费用。 第三人居联邦公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月6日，被告葛息春作为甲方（卖方）、原告邓玉华作为乙方（买方）、第三人居联邦公司作为丙方（居间方）签订了《房地产买卖合同》，该合同主要内容有：经丙方介绍，甲方自愿将坐落在桂林市象山区新桥园144号的两处房产出售给乙方。房屋所有权证号分别为：桂房证字第3002797号、桂房证字第3002799号，土地使用证号分别为：桂国用（2002）第402913号、桂国用（2002）第402914号。甲乙双方协商后的实际成交价格为1370000元。签订合同当日乙方支付给甲方购房定金150000元，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。购房款项分三期付清，第一期购房款项乙方于办理该房产缴纳土地出让金当日支付600000元（含定金）给甲方，第二期购房款项乙方于办理该房产过户手续当日支付750000元给甲方，第三期购房款项乙方于拿到其名下不动产权证当日支付20000元给甲方。甲方应于乙方付清所有房款当日将上述房屋交乙方使用。甲、乙双方约定于甲方办理完该房产继承手续后7日内到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后可以正常交件于15个工作日内必须去办理《房屋所有权证》过户交件，《房屋所有权证》过户并取得乙方名下房屋所有权证后于15个工作日内必须去办理《国有土地使用证》过户手续。 签订合同当日，原告向被告支付了定金20000元。被告向原告出具收条一张，载明今收到邓玉华交来购买象山区安新新桥园144号的定金贰万元整，收款人葛息春，落款时间为2018年7月6日。2018年7月9日，原告向被告支付了定金130000元。被告向原告出具收条一张，载明今收到邓玉华交来购买桂林市象山区新桥园144号的定金壹拾叁万元，收款人葛息春，落款时间为2018年7月9日。 2019年6月25日，原告通过邮政特快专递向被告及第三人发出《催告函》，内容为：本人邓玉华于2018年7月6日与你们签订《房地产买卖合同》（编号：0001116），约定由本人向葛息春先生购买坐落于桂林市象山区新桥园144号的房屋两套。为此，本人按约定分别于2018年7月6日、7月9日交纳了2万元及13万元（共15万元）定金。合同签订时，由于葛息春先生不是交易房屋的产权人，你们声称有交易房屋全体产权共有人的委托书及确认书，但至今也未向本人出示，更别说递交了。在合同签订时，你们还声称3个月内办理完缴纳土地出让金手续，但至今都快1年了，仍然毫无动静。由此可见，你们对合同的履行缺乏诚意。鉴于此，本人再次催告你们履行如下义务：1、在2019年6月30日前，向本人出示并递交《房地产买卖合同》签订时交易房屋全体产权共有人出具的委托书及确认书。2、在2019年7月5日前，办理完毕交易房屋缴纳土地出让金手续。特此催告，请你们务必在上述期限内履行应尽义务。催告人邓玉华，落款时间为2019年6月24日。被告及第三人于2019年6月26日签收了上述《催告函》。 2019年8月8日，原告通过邮政特快专递向被告及第三人发出《解除合同通知》，内容为：本人邓玉华于2018年7月6日与你们签订《房地产买卖合同》（编号：0001116），约定由本人向葛息春先生购买坐落于桂林市象山区新桥园144号的房屋两套。为此，本人按约定分别于2018年7月6日、7月9日交纳了2万元及13万元（共15万元）定金。之后，你们没有依合同办理相关手续，经本人多次催促仍未履行合同义务。2019年6月25日，本人向你们发出《催告函》，催促你们在2019年7月5日前办理完毕交易房屋缴纳土地出让金手续，但遗憾的是你们至今未履行。为此，本人现决定解除2018年7月6日与你们签订《房地产买卖合同》（编号：0001116），并正式通知你们。落款时间为2019年8月8日。被告及第三人于2019年8月9日签收了上述《解除合同通知书》。 被告收到《解除合同通知书》后，向原告发出《回复函》，内容为：本人葛息春和居联邦公司于2018年7月6日与邓玉华（女士）签订《房地产买卖合同》（编号：0001116），本人加紧收集材料，现已在办理产权继承之中，我们按照签订合同履行合同协议，在2018年10月12日交完办理不动产继承查验清单，现我们向你邓玉华回复，我们签订的合同是合法有效的，你邓玉华单方解除合同通知是不合法、无效的，如在此办理不动产过程中所造成的损失及费用由邓玉华负责，我们一直在履行合同。落款时间为2019年8月12日。 另查明，案涉两处房产的所有权人登记为葛明忠，葛明忠于2016年7月25日因病死亡，葛明忠生前与其配偶龚凤兰生育三个儿子一个女儿，大儿子葛锡宏、二儿子葛锡秋、三儿子葛息春、女儿葛梅花。2019年9月3日，桂林市不动产登记和房产交易中心发布的《不动产继承事项公告》载明葛锡宏、葛锡秋、葛息春、葛梅花对坐落于安新新桥园144号内（两套）房登记在葛明忠名下的不动产，证号：3002797/3002799、桂国用（2002）字第402913 402914号申请继承登记，属于葛明忠、龚凤兰的份额由葛梅花继承为全体继承人的真实意愿，继承人葛锡宏、葛锡秋、葛息春愿意放弃上述不动产继承权。 本院认为，原告邓玉华与被告葛息春、第三人居联邦公司于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了购房定金150000元，但截至原告向被告及第三人发出《解除合同通知》时止，被告仍未能按照合同约定办理案涉房产的土地出让金缴纳手续。依据本案查明的事实，案涉房产登记在葛明忠名下，土地使用权类型为划拨，葛息春是该房产的继承人之一，案涉房产需先办理继承登记，在办理继承登记的过程中缴纳土地出让金，而案涉《房地产买卖合同》对于缴纳土地出让金的期限并无明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2019年6月25日向被告发出《催告函》，要求被告在2019年7月5日前办理完毕交易房屋缴纳土地出让金手续，此时距离双方签订《房地产买卖合同》已过了将近一年的时间，可以视为原告已给了被告必要的准备时间，经原告催告后，被告仍然未能履行，故原告有权解除合同，符合法定解除的条件。原告于2019年8月8日向被告及第三人发出《解除合同通知》，该通知于2019年8月9日到达被告及第三人，虽然被告回函称原告单方解除合同不合法、无效，但被告并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院确认原、被告及第三人于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》已于2019年8月9日解除。 关于原告要求被告退还购房定金150000元及赔偿资金占用损失的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，由于被告迟延履行合同约定的义务导致合同解除，被告应当退还原告购房定金150000元并赔偿原告的损失，而原告的损失主要是资金占用期间的利息损失。原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即以年利率7.125%计算损失，但本案不是逾期付款，而是合同解除后退还购房定金。故本院酌定按照年利率6%的标准，以购房定金150000元为基数，自2018年7月9日起计算利息损失至款项实际退还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告邓玉华与被告葛息春、第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》已于2019年8月9日解除； 二、被告葛息春向原告邓玉华退还购房定金150000元，并赔偿资金占用期间的利息损失（损失计算：以购房定金150000元为基数，自2018年7月9日起按年利率6%的标准计至款项实际退还之日止）； 三、驳回原告邓玉华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费17130元，因适用简易程序减半收取8565元（原告已预交），由原告邓玉华负担15元，被告葛息春负担8550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 龙 韧 二〇一九年十二月十二日 书记员 蒋红梅