四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4084号 原告：四川融至鼎投资咨询有限公司。住所地：成都市锦江区青年路8号1栋2层217号。 法定代表人：唐子坚，四川融至鼎投资咨询有限公司总经理。 委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。 被告：张晓春，男，1968年8月26日出生，汉族，住四川省理县。 被告：顾朱一梅，女，1974年1月13日出生，汉族，户籍地：成都市金牛区，现住成都市。 第三人：任万辉，男，1970年5月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川融至鼎投资咨询有限公司（以下简称融至鼎公司）与被告张晓春、顾朱一梅，第三人任万辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年9月3日、11月14日公开开庭进行了审理。原告融至鼎公司的委托诉讼代理人颜明华，被告张晓春，第三人任万辉到庭参加诉讼。被告顾朱一梅经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 融至鼎公司向本院提出诉讼请求：1．确认融至鼎公司与张晓春、顾朱一梅于2015年3月21日签订的关于锦江区青年路8号1栋3层170号房屋的《租赁合同》合法有效；2．判令任万辉配合融至鼎公司继续占有使用前述房屋至2023年3月20日；3．本案诉讼费、保全费等由张晓春、顾朱一梅与任万辉承担。 事实与理由：2014年10月，张晓春、顾朱一梅向成都泰富房地产营销策划有限公司购买锦江区青年路8号九龙广场3楼116号、117号商铺（以下简称116号商铺、117号商铺），后因差5,000,000元款项无法支付，于是向融至鼎公司借款5,000,000元。融至鼎公司同意借款，但要求将前述商铺租赁给融至鼎公司使用，张晓春、顾朱一梅对此予以认可，双方于2015年1月21日签订《借款合同》。后融至鼎公司按约定代张晓春、顾朱一梅支付了5,000,000元购房款，并于2015年3月21日签订《抵偿协议》及《租赁合同》，约定：张晓春、顾朱一梅将锦江区青年路8号1栋3层116号、锦江区青年路8号1栋3层170号（以下简称170号商铺）出租给融至鼎公司，由融至鼎公司自用或对外转租，收取租金，租赁期限为8年（自2015年3月21日至2023年3月20日），予以抵扣张晓春、顾朱一梅在融至鼎公司处的借款本金及利息。同日，融至鼎公司将前述房屋委托九龙广场的管理公司成都恒达天晟盛业管理有限公司对外出租。后该商铺先后出租给刘洋、刘秀、何艳等人。2015年4月13日，张晓春、顾朱一梅在未告知融至鼎公司的情况下，将前述房屋抵押给中国银行金牛支行，为成都市吉盛行商贸有限公司的债务提供担保。2016年8月19日，因债务人未按时还款，前述房屋被成都市金牛区人民法院查封，后于2018年3月7日进行司法拍卖，同时特别说明该房屋存在租赁关系。2018年4月，任万辉经司法拍卖，获得前述房屋所有权。但融至鼎公司承租房屋在先，张晓春、顾朱一梅抵押在后，任万辉在购买房屋时已明确知晓房屋租赁事实，所以融至鼎公司的租赁合同应当对任万辉产生法律约束力。为维护融至鼎公司的合法权益，特提起诉讼。 张晓春辩称，融至鼎公司是在九龙广场从事租赁业务的公司。2015年3月21日，张晓春、顾朱一梅取得前述房屋产权登记后，与融至鼎公司有进行协商并签订了租赁合同，约定由融至鼎公司出借给张晓春、顾朱一梅5,000,000元，并用前述房屋的8年租期予以抵扣。后成都市金牛区人民法院因张晓春、顾朱一梅向银行的抵押贷款没有清偿对房屋进行了拍卖，任万辉通过拍卖获得房屋所有权。但张晓春、顾朱一梅与融至鼎公司之间的债务已清偿完毕，此事与张晓春、顾朱一梅无关。 顾朱一梅未作答辩。 任万辉述称，融至鼎公司与张晓春、顾朱一梅之间是否存在租赁关系，任万辉对此不知情，也怀疑真实性。任万辉是通过成都市金牛区人民法院拍卖取得前述房屋，该房屋在拍卖时仅存在顾朱一梅、张晓春与何艳签订有租赁合同，无任何证据反映与融至鼎公司之间还签订有租赁合同。现任万辉已经过本院裁判，并通过执行占有使用该房屋，取得方式合法有效。故请求驳回融至鼎公司要求任万辉配合融至鼎公司继续占用使用房屋至2023年3月20日的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年，张晓春、顾朱一梅欲购买位于九龙广场三楼116号商铺。因资金短缺，张晓春、顾朱一梅与融至鼎公司协商，由融至鼎公司借款5,000,000元，并代张晓春、顾朱一梅直接向开发商委托收款的成都恒达天晟商业管理有限公司（以下简称恒达天晟公司）支付。双方于2015年1月21日签订《借款合同》，明确了借款金额、期限、利率等。同年1月28日，融至鼎公司向恒达天晟公司银行转款5,000,000元。2015年3月21日，融至鼎公司与张晓春、顾朱一梅签订《抵偿协议》，主要内容为张晓春、顾朱一梅因无法按期还本付息，自愿将116号商铺、170号商铺的使用权从2015年3月21日到2023年3月20日共计8年的租赁使用权转让给融至鼎公司，期间房屋使用权、出租权、租金收益均归融至鼎公司，用以抵偿本息。同日，双方又签订《租赁合同》，主要内容为租赁商铺为116号商铺、170号商铺；租金5,000,000元；租赁期限自2015年3月21日至2023年3月20日止，共计八年。随后，融至鼎公司委托恒达天晟公司代为出租116号商铺、170号商铺，期限从2015年3月21日至2023年3月20日。此后，恒达天晟公司以出租方名义将170号商铺分别于2015年9月8日至2016年9月7日出租给刘洋，于2016年9月8日至2017年9月7日出租给刘秀。 2015年4月13日，李航、顾朱一梅作为抵押人与中国银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称中国银行金牛支行）签订《最高额抵押合同》，约定李航、顾朱一梅以其所有的170号商铺、116号商铺为债务人成都市吉盛行商贸有限公司（以下简称吉盛行公司）自2015年4月13日起至2017年12月31日止的债务提供抵押担保。 2016年8月19日，成都市金牛区人民法院出具（2016）川0106执保1226号协助执行通知书，要求成都市房管局协助查封顾朱一梅、李航共有的位于成都市锦江区房屋等财产。同年8月22日，房管局查封了上述房产。 2017年2月10日，张晓春、顾朱一梅与何艳签订《九龙广场商铺租赁协议》，约定张晓春、顾朱一梅将170号商铺租赁给何艳；租期三年，从2017年9月8日至2020年9月7日；三年租金共计1,300,000元，付款方式为2017年2月10日支付650,000元，2017年3月20日支付650,000元。合同签订后，何艳将170号商铺用于经营服装销售。何艳分别于2017年2月10日和2017年3月17日向张晓春银行转账支付共计1,300,000元。 2017年2月15日，成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106民初6255号民事判决书。该判决查明，2015年4月13日，中国银行金牛支行作为贷款人与吉盛行公司作为借款人签订《流动资金借款合同》，约定贷款人向借款人发放流动资金贷款13,000,000元，期限12个月，自提款日起算。同日，中国银行金牛支行向吉盛行公司发放贷款13,000,000元。李航、顾朱一梅作为抵押人与中国银行金牛支行作为抵押权人签订了《最高额抵押合同》，为上述《借款合同》项下的借款本金及利息等费用提供最高额抵押担保，抵押物为成都市锦江区青年路8号1栋3层170号和116号房屋。戢林、张晓春作为前述抵押房产的共有人，分别签订了《同意函》，同意以上述抵押房产为前述《最高额抵押合同》项下的主债权设立抵押，并配合办理抵押登记等一切手续。同日，双方办理抵押登记，中国银行金牛支行取得上述抵押房产的他项权利证书。同日，中国银行金牛支行作为债权人分别与都凯、李江、王志均、张晓春、戢林、成都市秋紫服饰有限公司作为保证人签订了六份《保证合同》，约定都凯、李江、王志均、张晓春、戢林、成都市秋紫服饰有限公司为吉盛公司的借款本金、利息等费用提供连带责任保证。借款到期后，因吉盛行公司未按约履行还款义务，担保人亦未按约履行担保责任，中国银行金牛支行分别向借款人和各担保人邮寄了《催款函》。该案判决：成都市吉盛行商贸有限公司向中国银行股份有限公司成都金牛支行归还借款本金13,000,000元及截止2017年1月16日的应付利息、罚息1,043,751.22元，并以13,000,000元为基数，自2017年1月17日起至款项付清之日止按照案涉《借款合同》约定的利率标准计付利息、罚息；中国银行股份有限公司成都金牛支行对成都市锦江区青年路8号1栋3层170号（权2808269）和116号（权2884273）房屋处置所得款项在贷款本金13,000,000元以及利息、罚息的范围内享有优先受偿权；李航、顾朱一梅、都凯、李江、王志均、鲁亚玲、戢林、张晓春、成都市秋紫服饰有限公司对成都市吉盛行商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任，并享有对成都市吉盛行商贸有限公司的追偿权。该判决生效后，进入强制执行程序。2018年3月7日，成都市金牛区人民法院发布拍卖公告，拟对案涉房屋进行公开拍卖，并特别说明该房屋现有租赁，法院不负责腾退。 2018年4月10日，任万辉通过淘宝司法拍卖网络平台以4,445,000元的价格拍得案涉房屋，4月27日，成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106执5272号之二执行裁定书，裁定解除对成都锦江区青年路8号1栋3楼170号商业用房的查封，将该房屋过户至买受人任万辉名下。当日，任万辉签收裁定书。后任万辉办理了案涉房屋的不动产登记证书（川2018成都市不动产权第0175497号）。 2018年6月12日，任万辉以何艳无正当理由拒不腾退170号商铺为由起诉至本院。本院经审理作出（2018）川0104民初6736号民事判决书，判决何艳与张晓春、顾朱一梅于2017年2月10日签订的《九龙广场商铺租赁协议》对任万辉不具有约束力；何艳应将170号商铺腾退给任万辉。判决后，何艳提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终18186号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。期间，何艳自行将170号商铺退还张晓春、顾朱一梅及融至鼎公司。随后，任万辉通过本院执行占有使用170号商铺。 庭审中，融至鼎公司与张晓春陈述，在与何艳签订租赁合同时，因170号商铺登记的产权人为张晓春、顾朱一梅，何艳要求与权属登记人签订合同，经融至鼎公司同意，张晓春、顾朱一梅与何艳签订了租赁合同，后续租金也由何艳向张晓春支付。 以上事实的认定有融至鼎公司提交的《借款合同》、《抵偿协议》、《租赁合同》、《最高额抵押合同》、（2016）川0106执保1226号协助执行通知书、《九龙广场商铺租赁协议》、（2016）川0106民初6255号民事判决书、（2017）川0106执5272号之二执行裁定书、《解除协议》、《关于九龙广场3楼170号商铺腾退手续》、（2018）川0104民初6736号民事判决书、（2018）川01民终18186号民事判决书以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，融至鼎公司与张晓春、顾朱一梅针对170号商铺于2015年3月21日签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但截至庭审终结时，该合同的租赁标的已由任万辉通过司法程序取得，双方客观上已无法履行，并已实际终止履行合同。综合各方诉辩情况，本案的争议焦点为融至鼎公司能否对任万辉适用“买卖不破租赁”原则。从本案已查明事实可知，融至鼎公司虽曾以出租人名义对外出租170号商铺，但在何艳承租170号商铺时签订的《九龙广场商铺租赁协议》中，租赁双方为张晓春、顾朱一梅与何艳，张晓春、顾朱一梅作为170号商铺权属所有人有权与何艳签订租赁协议，而融至鼎公司同意张晓春、顾朱一梅作为出租人与何艳签订租赁协议，且相应租金也由何艳直接向张晓春支付，该行为应视为融至鼎公司对自身享有租赁权益的放弃或让渡，本案现有证据能够认定张晓春、顾朱一梅与何艳于2017年2月10日直接建立了租赁合同关系。同时，任万辉在通过司法拍卖取得170号商铺所有权过程中，无任何证据反映融至鼎公司与张晓春、顾朱一梅对于170号商铺形成有租赁关系。 综上所述，融至鼎公司以与张晓春、顾朱一梅形成有租赁关系为由，要求确认2015年3月21日签订的《租赁合同》有效，并要求任万辉配合融至鼎公司继续占有170号商铺至2023年3月20日的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川融至鼎投资咨询有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取13,400元，由原告四川融至鼎投资咨询有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇一九年十二月三日 书记员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。