山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初9798号原告：李树方，男，汉族，1953年3月20日生，住胶州市。委托诉讼代理人：唐国臣，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐潮，山东汇融律师事务所律师。被告：青岛市旺兴置业有限公司，住所地青岛胶州市滨州路1号，统一社会信用代码91370281553963624T。法定代表人：高峰兴，总经理。被告：王世伦，男，汉族，1963年11月25日生，住山东省胶州市。被告：青岛胶州市亚博贸易有限公司，住所地青岛胶州市滨州路1号，统一社会信用代码91370281MA3C2C3308。法定代表人：王世伦，总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨涛，山东海康律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：徐向东，山东海康律师事务所律师。被告：王启杰，男，汉族，1970年4月11日生，住胶州市。委托诉讼代理人：雷东林，胶州中云法律服务所法律工作者。第三人：青岛光明建筑工程有限公司，住所地青岛胶州市中云街道办事处河头源村，统一社会信用代码913702811696774044。法定代表人：刘来祥，董事长。原告李树方与被告青岛市旺兴置业有限公司（以下简称旺兴置业公司）、王世伦、青岛胶州市亚博贸易有限公司（以下简称亚博贸易公司）、王启杰、第三人青岛光明建筑工程有限公司（以下简称光明建筑公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理并作出判决，原告李树方不服（2018）鲁0281民初71号民事判决提起上诉，青岛中级人民法院裁定撤销（2018）鲁0281民初71号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李树方的委托诉讼代理人唐国臣，被告旺兴置业公司、王世伦、亚博贸易公司的共同委托诉讼代理人杨涛，被告王启杰的委托诉讼代理人雷东林到庭参加诉讼，第三人光明建筑公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李树方向本院提出诉讼请求：1.判决被告王世伦与被告王启杰签订的合作建设协议合法有效；2.判决被告亚博贸易公司所有的位于胶州市综合楼1#（房权证胶私变字第××）一层东数共五间房屋所有权归原告所有（价值288万元）；3.判决被告王世伦、被告亚博贸易公司协助原告将五间房变更登记在原告名下。事实和理由：2011年9月7日，被告旺兴置业公司与第三人光明建筑公司签订建筑安装工程施工合同，约定：由光明建筑公司承建旺兴置业公司开发的1#楼、2#楼，面积约7200平方米，原告为光明建筑公司项目承包人，2013年6月工程竣工结算时王世伦、王启杰签订了合作建设协议，约定：1#楼归王世伦所有，2#楼归王启杰所有，1#楼中涉案房屋五间折抵工程款归原告所有。原告根据协议约定实际占有五间房屋后对外出租，案涉五间房屋现登记在原胶州市亚博贸易商社（现变更为王世伦一人独资公司亚博贸易公司）名下，原告多次请求王世伦协助变更登记案涉五间房屋归原告所有均被拒绝，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定提起诉讼。被告旺兴置业公司、王世伦、亚博贸易公司共同辩称，一、原告与本案被告之间不存在债权债务的基础法律关系，双方亦未签订房屋买卖、房产转让等合同或协议，更不存在不动产转让法律关系，原告无权向被告提出诉讼主张，其诉讼请求于法无据。第一，原告个人并不是涉案建筑安装工程施工合同的合同主体，其主张施工合同项下工程款及以房抵工程款没有依据。原告诉状中诉称：“2011年9月7日，被告旺兴置业公司与第三人签订建筑安装工程施工合同，约定：由第三人承建被告旺兴置业公司开发的1#、2#楼，面积约7200平方米，原告为第三人的项目承包人”。基于涉案建设工程发承包的事实，被告旺兴置业公司与第三人签订并履行建设工程施工合同，被告旺兴置业公司为发包人、第三人为承包人，该双方之间存在建设工程施工合同法律关系，原告仅仅是作为合同一方当事人的第三人与被告旺兴置业公司签订施工合同的代理人、履行建设工程施工合同的内部承包人，原告与第三人之间系就签订履行建设工程施工合同，代理人与被代理人的委托代理、内部承包合同法律关系，而与被告旺兴置业公司、被告王世伦、被告亚博贸易公司及被告王启杰不存在任何法律关系。二，原告主张被告王世伦与被告王启杰签订的合作建设协议的法律效力问题，并以此主张涉案房屋的所有权，没有事实和法律依据，原告无权提出本案诉讼主张。原告提供的合作建设协议假设属实，原告并非协议的主体，该协议显示是被告王世伦与被告王启杰两位自然人分别以各自名义，就该双方出资及相关利益问题的商议所签订，与原告没有任何关系。结合上述建设工程施工合同的签订及履行事实，该合作建设协议第5项内容与实际情况不符，涉案工程施工合同的发承包双方当事人是被告旺兴置业公司（发包人）与第三人（承包人），即使涉及工程价款结算，也应当在该双方之间进行，原告个人并不是建设工程施工合同的合同主体，不能以自己个人名义主张合同权利。该合作建设协议并不是建设工程施工合同双方所达成并签署的结算文件，根据合同相对性原则，该合作建设协议对原告及第三人并不产生法律效力。因此，该合作建设协议与原告无关，不能成为原告本案主张权利的依据。至于原告基于其个人与第三人的内部承包合同相关债权债务，则不属于本案审理范围，原告可另循途径解决。三，本案根本不存在“1#楼中的案涉五间房屋折抵工程款归原告所有”的事实，被告从未与原告或第三人签订以房抵工程款协议。况且，无论在事实上还是法律上都不可能实现所谓的以房抵工程款。案涉1#楼规划用途为综合楼，上下三层，每层16间，共48间、建筑面积3519平方米，该楼房占地为工业用地（使用权面积为2597.2平方米）。因涉案综合楼并不是商品房，故不能分割转让、不能分割进行登记。根据我国物权法、合同法的相关规定，不动产产权转让，必须由有权处分的权利人（房屋所有权和土地使用权人）与他人就转让不动产达成合意订立合同，并且合同应为要式合同，必须有书面形式（不能采取口头形式），形成不动产转让合同法律关系，在双方之间形成物权变动的基础原因关系，才能对不动产物权进行变动；不动产物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力，未经登记不发生法律效力；根据土地使用权和地上建筑物、构筑物及设施一体化原则，地上建筑物、构筑物及设施转让，其占用范围内的建设用地使用权必须随之一并转让。涉案1#楼的房屋所有权和土地使用权均登记在被告亚博贸易公司名下，被告亚博贸易公司对包括涉案诉争的房屋在内的1#楼全部房屋依法享有所有权和土地使用权。退一步讲，即使同意原告的请求事项，涉案土地和厂房土地性质是工业用地，权属证书为一个证，具有不可分割性，不能分割转让，且其登记在亚博公司名下，属于公司财产，处分该公司财产势必会导致违背公司资本充实原则，同时王世伦与王启杰之间的协议即便是真实的也只是一个框架协议，不具有履行条件，根据合同法第六十四条的规定，作为第三人的原告，无权根据本协议来主张权利。也在事实上和法律上履行不能。综上，原告本案所诉不实，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告王启杰辩称，原告所诉大部分属实，被告王启杰是旺兴公司的股东，登记持有该公司50%的股权，被告王世伦系旺兴公司的实际股东，高峰兴是旺兴公司的名誉股东，其登记持有25%的股权实际上是王世伦所有，2013年12月25日，王世伦与王启杰签订合作建设协议，协议内容与原告所诉大致相同，被告王启杰已经按照合作协议内同向原告履行了全部的付款义务，关于涉案的综合楼的登记过程大致是综合楼先登记在青岛青锻锻压公司名下，后过户转让给王启杰，再后来根据协议内容将2#仍然归王启杰，1#楼过户给亚博公司，请求法院查明事实，依法裁判。第三人光明建筑公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、建筑安装工程施工合同一份，拟证实被告旺兴置业公司与第三人于2011年9月7日签订施工合同，由第三人承建被告旺兴公司综合楼1#、2#楼，原告系建筑项目负责人，合同中明确约定工程款的支付方式，60%现金支付，40%以建成房屋折抵工程款。证据二、合作建设协议复印件一份（原件在被告王启杰处，由其向法庭提供），拟证实被告旺兴置业公司股东王世伦、王启杰在案涉工程结算时协商将五间房屋抵工程款给原告，原告据此获得案涉房屋并实际占有。证据三、工商信息查询一宗，拟证实被告亚博贸易公司前身是胶州市亚博贸易商社，为个体工商户，业主为王启杰，案涉房屋当时是登记在亚博贸易商社名下，后胶州市亚博贸易商社变更为亚博贸易公司，为被告王启杰一人独资公司，现在已经变更为被告王世伦一人独资公司，案涉五间房屋均登记在亚博贸易公司名下。证据四、房屋租赁合同一宗，拟证实原告实际占有案涉房屋后，对外进行了出租。证据五、第三人光明建筑公司证明一份，拟证实第三人光明建筑公司对案涉房屋抵给原告不持有异议。被告旺兴置业公司、王世伦、亚博贸易公司共同质证称，对建筑安装工程施工合同真实性无异议，对证明目的有异议，原告仅仅是作为合同一方当事人的第三人与被告旺兴置业公司签订建设工程施工合同的委托代理人；对合作建设协议真实性、关联性有异议，不能证明原告主张的待证事实。假设具有真实性，原告并非协议的主体，该合作建设协议显示，协议是被告王世伦与被告王启杰两位自然人以各自名义，就该双方出资及相关利益问题的商议所签订，与原告没有任何关系。结合上述建设工程施工合同的签订及履行事实，该合作建设协议第5项内容与实际情况不符，涉案工程施工合同的发承包双方当事人是被告旺兴置业公司（发包人）与第三人（承包人），即使涉及工程价款结算，也应当在该双方之间进行，原告个人并不是建设工程施工合同的合同主体，不能以自己个人名义主张合同权利。该合作建设协议并不是建设工程施工合同双方所达成并签署的结算文件，根据合同相对性原则，该合作建设协议对原告及第三人并不产生法律效力。因此，该合作建设协议与原告无关，不能成为原告本案主张权利的依据；对加盖公章的工商信息查询真实性无异议，对其关联性有异议，不能证明原告主张的待证事实。涉案1#楼的房屋所有权和土地使用权均登记在被告亚博贸易公司名下，被告亚博贸易公司对包括涉案诉争的房屋在内的1#楼全部房屋依法享有所有权和土地使用权。对房屋租赁合同，真实性、关联性有异议，不能证明原告主张的待证事实。假设具有真实性，只能证明原告侵犯被告亚博贸易公司的房屋所有权（被告亚博贸易公司保留行使物权请求权及索赔的权利）；对第三人光明建筑公司证明形式上的真实性无异议，但对内容及关联性有异议，原告并不是实际施工人，被告也未于2013年收到告知，该内容不属实，不能证明原告所主张的待证事实。被告王启杰质证称，对建筑安装工程施工合同、合作建设协议真实性无异议，其他证据由法院审查。第三人光明建筑公司在原审中质证称对以上证据的真实性均无异议。被告亚博贸易公司为支持其抗辩理由，向本院提交土地使用权证及房屋所有权证等证据，证明包括案涉房屋在内的1#楼房屋所有权人及土地使用权人为亚博贸易公司，1#楼系综合楼，并非商品房，其用地性质为工业用地。原告质证称对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，工业出让土地上的房屋依法可以交易，房屋所有权证说明房屋登记在亚博贸易公司名下，该公司系一人公司，原来股东是王启杰，后来通过股东变更变更到王世伦名下，从而亚博贸易公司名下的房屋的所有人就实际变为王世伦了，王世伦与王启杰之间达成以房屋抵工程款的协议是有效的。被告王启杰质证称对真实性无异议，但是王启杰与王世伦签订合作建设协议后，于2015年12月份变更为亚博贸易公司，该证据与王启杰无关。涉案房屋已经实施了两次过户转让，我们认为被告举证预证明涉案房屋不能过户无事实依据。被告王启杰为支持其抗辩理由，向本院提交合作建设协议书等证据，证明本案涉案五套房屋抵顶李树方288万元工程款，被告王启杰已经按照协议书的内容履行了全部付款义务。原告质证称，该份证据原件与原告提交的复印件完全吻合，认可。被告旺兴置业公司、王世伦、亚博贸易公司共同质证称，对该证据真实性无异议，该协议是王世伦和王启杰作为实际的出资人，就双方的出资及相关的利益分配进行的商议，还有有关问题没有得到彻底的解决，双方仍在商议当中，应该明确原告以此为据主张权利，于法无据，原告是自然人，无施工资质，并不是施工合同的承包人，施工合同的双方是第三人与旺兴置业公司，王世伦与王启杰并非是施工合同的发包人，并非是该合同的义务主体，该二人之间签署的协议与原告无关，该协议内容也并非是施工合同结算文件，实际上原告与三被告不存在法律关系。第三人光明建筑公司在原审中称，该合同所签订的内容是李树方出去承揽的工程，以第三人名义与旺兴置业公司签定合同，由李树方自己来干工程，李树方是第三人公司项目经理，李树方没有建筑施工资质，但是第三人公司有，严格来讲就是李树方以第三人公司的名义对外干工程。根据原、被告、第三人陈述及经审查确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2011年9月7日，被告旺兴置业公司（发包方，委托代理人王启杰）与第三人光明建筑公司（承包方，委托代理人李树方）签订建筑安装工程施工合同，约定：被告旺兴置业公司开发的青岛青锻锻压机械有限公司综合办公楼1#、2#楼，建筑面积约7200平方米；工程付款方式为现金支付方式和等值房屋抵工程款两种方式（其中现金部分占总造价的60%，等值房屋抵工程款部分占总工程造价的40%）…剩余房款在工程完工后以等值抵工程款方式支付，（一至二层每平方米4100元、三层每平方米3100元，比开盘价低80-100元，从东边楼的东屋山割房）过户费由乙方承担；除非双方另有明确约定修改本合同，双方之间签订的涉及本合同业务的其他合同、协议与本合同有不同约定时，以本合同为准。原告是第三人光明建筑公司的项目经理，其代表第三人与被告旺兴置业公司签订了以上建筑安装工程施工合同，向第三人交纳管理费，与第三人之间不是分包、转包关系。被告旺兴置业公司也确认是与第三人光明建筑公司签订了以上建筑安装工程施工合同。被告王世伦是被告旺兴置业公司的实际出资人。被告王启杰中是被告旺兴置业公司的股东。2013年12月25日，被告王世伦与被告王启杰签订了合作建设协议，由被告王世伦与被告王启杰共同出资建设滨州路1号综合楼2栋，约定：土地和房产暂登记在王启杰名下，两人于2013年10月28日协商把1#楼分配给王世伦所有（不包括李树方抵账房部分），2#楼分配给王启杰所有，所有权和使用权归各人所有；李树方承包该项目建设，总造价7258.32平方×870元/平方+10万元配套费=6414738元。2012年王启杰已付2857430元，剩余3557639元用1#楼东半部大楼梯两间以东共五间抵账给李树方，约计720平方×4000元/平方=288万元（准确平方款数以房产测绘后为准），剩余欠款部分由王启杰负责还清。原告认为以上协议是被告王世伦和王启杰对原告作出的工程款支付承诺，且已实际履行，原告和被告王世伦和王启杰是口头协议，原告确定的是原告与被告王世伦和王启杰的口头协议有效，所以可以确认被告王世伦和王启杰的协议有效。被告亚博贸易公司、被告王世伦称没有将协议中涉及的房屋抵顶给原告。第三人光明建筑公司证明，以其名义承建的位于胶州市青岛青锻锻压机械有限公司综合办公楼两栋，实际施工人是李树方，工程款全部归李树方所有，已于2013年告知建设方。2015年11月10日胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼登记的房屋所有权人是胶州市亚博贸易商社，房权证胶自变字第××号。2015年12月11日胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼登记的房屋所有权人是青岛胶州市亚博贸易有限公司，房权证胶自变字第××号。2015年胶州市胶北街道办事处滨州路1号地号为1-1-5-391-8的工业用地的土地使用权人青岛胶州市亚博贸易有限公司，证号胶国用（2015）第1-45号。2015年12月7日，胶州市亚博贸易商社转型为青岛胶州市亚博贸易有限公司，被告亚博贸易公司是一人有限公司，被告王启杰是被告亚博贸易公司的股东。后股东变更为被告王世伦。本案涉及的房屋现在登记在青岛胶州市亚博贸易有限公司名下。2019年11月19日，经现场勘察确认，胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼从东往西数六房屋（上下三层、包括本案争议的五间房屋在内）正在装修，由被告亚博贸易公司出租赁给了刘晓东办幼儿园。本院认为，本案双方争议的焦点：一、合作建设协议的效力问题；二、原告主张的胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼五间房屋的所有权问题。一、合作建设协议的效力问题依《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合作建设协议是被告王世伦与被告王启杰签订的，约定的是其双方的权利和义务，原告不是合作建设协议的当事人，协议对原告没有约束力。同时原告认为以上合作建设协议是被告王世伦和王启杰对原告作出的工程款支付承诺且已实际履行，但原告没有证据证明双方之间的口头协议。因此，原告请求确认合作建设协议的效力没有法律和约定的依据，不予支持。二、原告主张的胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼五间房屋的所有权问题1、原告与建筑安装工程施工合同的关系2011年9月7日建筑安装工程施工合同的双方是被告旺兴置业公司（发包方，委托代理人王启杰）、第三人光明建筑公司（承包方，委托代理人李树方），原告在合同中的身份是委托代理人。同时庭审中原告确认其是第三人的项目经理，其代表第三人与被告旺兴置业公司签订了以上建筑安装工程施工合同，向第三人交纳管理费，与第三人之间不是分包、转包关系。第三人光明建筑公司也确认原告是以其名义承建的位于胶州市青岛青锻锻压机械有限公司综合办公楼两栋。基于原告和第三人以上确认和陈述，可以认定原告并不是建筑安装工程施工合同的当事人，与第三人之间是挂靠关系或内部承包关系，并不是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”中规定的实际施工人，因此原告依建筑安装工程施工合同向合同相对方被告旺兴置业公司主张相关权利没有法律依据。2、因建筑安装工程施工合同产生的债务的承担2011年9月7日建筑安装工程施工合同的发包方是被告旺兴置业公司，基于该合同所产生的权利义务应当由被告旺兴置业公司行使和承担，依合同约定被告旺兴置业公司有支付工程款的义务，第八条中也约定了部分工程款以从东边楼的东屋山割房折抵，即在合同签订时双方就达成了以房屋折抵工程款的协议。被告王世伦、王启杰是被告旺兴置业公司的出资人和股东，2013年12月25日双方在合作建设协议中达成的以1#楼东半部大楼梯两间以东共五间抵账的约定，是双方对被告旺兴置业公司对外所付债务的如何偿还的约定，并不是与原告共同达成的协议。本案涉及的房屋自2015起至今登记在青岛胶州市亚博贸易有限公司名下，即本案涉及房屋的所有权人现在是青岛胶州市亚博贸易有限公司。同时本院于2019年11月19日同原、被告就本案涉及房屋进行了现场勘察，胶州市胶北街道办事处滨州路1号综合楼从东往西数六间房屋（上下三层、包括本案争议的五间房屋在内）正在装修，现在是由被告亚博贸易公司租赁给了刘晓东办幼儿园，即现在原告并未实际使用房屋。综上，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人应按原债权债务关系主张相关权利。原告向被告主张相关权利，并无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告李树方的诉讼请求。案件受理费29840元，诉讼保全费5000元，合计34840元，由原告李树方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 泮晓朋审判员 陈 敏二〇一九年十二月五日书记员 王雯雯