河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4272号原告：余加福，男，1974年7月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：杨青，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路160号院1幢（405-407）。法定代表人：耿红梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：范宇航，系该公司法务经理。原告余加福与被告河南瑞昌置业有限公司（以下简称：瑞昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余加福的委托诉讼代理人郭瑛到庭参加诉讼，被告瑞昌公司委托诉讼代理人范宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余加福向本院提出诉讼请求：1、请求由被告因被告违约造成的房价损失合计43648元；2、请求由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告河南瑞昌置业有限公司称全国第一百货零售商大商百货，将入驻该公司开发的位于上街区济源路南侧、金华路西侧的济源路89号院和昌·都汇广场，具有极高的商业价值。原告即于2017年11月11日以高于市场价格和被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的上街区济源路89号院和昌·都汇广场大型商业区一层65号房屋，但被告交房后时至今日，其承诺的大商集团大商百货却未能入驻，被告承诺的打造上街区标杆商业区的条件也未形成，目前即使有本地小商场入驻，但是原告高价购买该商业用房收益目的落空，给原告造成巨大的损失，经原告多次维权要求被告落实承诺的商业条件，被告均未能成就，且对原告提出的损失赔偿不予补偿。原告认为被告作为开放商理应按照售房时承诺的商业条件及时兑现，被告承诺的条件落空，已构成违约，原告有权要求被告承担因其向原告承诺的商业条件并为此多支付的房屋价款损失，特向法院提起诉讼，请法院予以公正裁决。瑞昌公司辩称，一、被告关于大商集团入驻的宣传已经于2017年10月失效，不构成商品房买卖合同的组成部分，被告不存在违约行为。根据上街区人民法院同类型案件生效判决书中认定的事实，焦作景文百货于2017年10月入住都汇广场，故被告关于大商集团入驻的宣传已经于2017年10月失效，原被告是在2017年10月17日签订的商品房买卖合同，故大商入驻的宣传不能成为原被告签订的商品房买卖合同的组成部分，被告不存在违约行为。二、原被告之间实质上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示。被告于2015年11月26日将涉案房屋出售给第三人上海伦明建设集团有限公司以房屋作价436478元抵消相应的债务。后上海伦明建设集团有限公司将该房屋出卖给原告，被告根据上海伦明建设集团有限公司的指示，于2017年10月17日与原告签订商品房买卖合同，故原、被告之间实质上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示。三、原告未向被告支付任何房款，其主张的损失缺乏计算依据。双方无是原告从第三人上海伦明建设集团有限公司购买，并向其支付对价。原告未向被告支付任何房款，被告没有从商品房买卖合同获利，则原告向被告主张损失没有计算依据。即使原告有损失，其应该向第三人上海人民甲集团有限公司主张。综上，恳请贵院依法裁定，驳回原告诉讼请求。经审理查明，瑞昌公司开发位于郑州市××街区××路××号院的和昌·都汇广场项目。自2013年起，瑞昌公司以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2017年4月25日，以上海伦明建设（集团）有限公司为甲方，以唐中书为乙方（乙方授权委托人为陈永夫、余加福）签订《以房抵款协议》一份，载明：甲乙双方因郑州绿地高铁站前广场项目2014年1月8日与唐中书签订的架子工程款结算协议（已委托陈永夫、余加福全权负责唐中书结算事宜，承诺唐中书与我单位无任何经济纠纷）结算金额1143460元：按照双方截止日为2017年4月25日的确定实际完成供货金额为1143460元，甲方已支付工程款905031元，就剩余工程款238429元，双方同意甲方以转让其所持有的物业以支付由陈永夫、余加福全权负责的唐中书架子工工程款。现就物业转让达成如下协议：1.甲方同意以其所持有的河南瑞昌置业有限公司上街和昌·都汇广场三期大型商业项目房产（以下简称：“物业”）支付乙方剩余部分合同款；乙方愿意受让物业作为甲方的付款。1）房源信息：1F-64、1F-65，面积：50平方米、46.01平方米；房产单价：9475元/平方米、9417元/平方米，房产总价：907026元。2.贰套房产走款金额共计109186元，按甲方未支付给乙方的剩余货款还剩余129243元整。3.签订本协议七日内由乙方提供变更房产所有人姓名及相关资料交于甲方，由甲方至物业为乙方办理更名手续直至变更完成止，变更完成后由乙方直接与楼盘所属物业签订合同。同日，以上海伦明建设（集团）有限公司为甲方，以河南方圆起重机械有限公司为乙方（乙方授权委托人为余加福）签订《以房抵款协议》一份，载明甲乙因郑州绿地中央广场北地块项目2016年12月27日与河南方圆起重机械有限公司供应QTZ5313塔式起重机械租赁结算协议结算金额为495000元，甲方已支付81800元，就剩余结算款413200元，双方同意以转让其所持有的物业以支付由余加福全权负责的河南方圆起重机械有限公司供应QTZ5313塔式起重租赁款。现就物业转让达成如下协议。1.甲方同意以其所持有的河南瑞昌置业有限公司上街和昌·都汇广场三期大型商业项目房产（以下简称：“物业”）支付乙方剩余部分合同款；乙方愿意受让物业作为甲方的付款。1）房源信息：1F-65，面积：46.01平方米；房产单价：9417元/平方米，房产总价：433276元。2.贰套房产走款金额共计413200元。3.签订本协议七日内由乙方提供变更房产所有人姓名及相关资料交于甲方，由甲方至物业为乙方办理更名手续直至变更完成止，变更完成后由乙方直接与楼盘所属物业签订合同。2017年11月17日，余加福与瑞昌公司就上述《以房抵款协议》中所涉的1F-65号房屋签订《商品房买卖合同》一份，房屋单价为9368.13元每平方米，总价为433276元。同日瑞昌公司向余加福开具全额增值税发票。2018年11月27日，余加福就涉案房屋交纳了契税。现余加福已就涉案房屋办理了产权登记手续，产权证号为豫（2018）上街区不动产权第0016315号。郑州市中级人民法院对于同类系列案件之一的（2018）豫01民终11394号生效民事判决书中查明，瑞昌公司于2014年7月10日与大商郑州公司签订《房屋租赁合同》，约定大商郑州公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商郑州公司向瑞昌公司支付定金100万元。工程完工后，瑞昌公司向大商郑州公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商郑州公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌公司向大商郑州公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌公司在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签定的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。2013年至2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息，显示和昌都汇广场项目均价为每平米13000余元，而上街欧凯龙城市广场每平米9000余元。和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表显示，该项目商铺在大商郑州公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌公司2014年售出的C66商铺售价为每平方米10966元，景文百货入驻后公布的在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7619元、C67商铺售价每平方米7977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7638元，大商郑州公司不再入驻以后东侧相邻售出的F-3商铺售价为每平方米3667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4655元），故原告根据购买房屋总价的20%主张瑞昌公司赔偿价差损失。前期诉讼案件涉及商铺位于和昌都汇广场商业1-4区，本案涉及商铺为和昌都汇广场商业1-4区临侧的大型商业区。本院在审理同类案件之一的（2019）豫0106民初1106号案件时查明，两区域开盘时间和位置稍有不同，但经询问，瑞昌公司确认其在景文百货入驻前，持续对大商入驻进行了商业宣传。庭审过程中，瑞昌公司陈述，其公司于2015年11月将涉案房屋作价433276元用于抵销上海伦明建设（集团）有限公司的相关债务，2017年11月该公司根据上海伦明建设（集团）有限公司指示与余加福就涉案房屋签订房屋买卖合同。余加福与瑞昌公司均确认瑞昌公司、上海伦明建设（集团）有限公司、河南方圆起重机械有限公司三方之间就涉案房屋价值的债权已相互抵消完毕。以上事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录、郑州市中级人民法院生效民事判决书在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案争议焦点为涉案《商品房买卖合同》效力问题；如果有效，被告瑞昌公司应否向原告余加福支付因违约造成的损失。关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。被告瑞昌公司辩称其与原告余加福就涉案房屋没有达成买卖的真实意思表示，但依庭审查明涉案《商品房买卖合同》上加盖有被告瑞昌公司的公章，且被告瑞昌公司在合同签订当天向原告出具与房屋总价相同金额的发票，原告余加福也已办理涉案房屋的产权登记，结合庭审中，原告余加福、被告瑞昌公司共同确认瑞昌公司与案外人上海伦明建设（集团）有限公司，原告余加福与上海伦明建设（集团）有限公司之间的债务已抵销完毕之情形，应当认为，被告瑞昌公司已认可原告余加福向其支付了涉案房屋的价款，只是依庭审查明情况，涉案房屋的购房款的收取具有特殊性，即购房款系被告瑞昌公司通过与案外人上海伦明建设（集团）有限公司、原告余加福三方债务抵销的形式履行完毕。故应认定涉案《商品房买卖合同》系被告瑞昌公司的真实意思表示，且上述合同并无违法情形，合法有效。关于被告瑞昌公司是否应向原告余加福支付违约金的问题。被告瑞昌公司辩称其“没有从商品房买卖合同中获利，则原告向被告主张损失没有计算依据，即使原告有损失，其应该向第三人上海伦明建设（集团）有限公司主张”。依以上确认的被告瑞昌公司已通过抵销债务的形式收到了涉案房屋的购房款，且涉案房屋的单价系在2017年4月其与案外人上海伦明建设（集团）有限公司进行债务抵销时予以确认。根据查明的被告瑞昌公司在2013年至2014年期间，该公司就涉案项目的部分1、2层临街商铺销售信息显示和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息显示，被告瑞昌公司的和昌都汇广场项目每平方均价高于上街欧凯龙城市广场项目，截止到2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目期间，被告瑞昌公司持续对大商入驻进行了商业宣传。案外人上海伦明建设（集团）有限公司与被告瑞昌公司就涉案房屋进行债务抵销确认抵销总金额的时间处于被告瑞昌公司以大商入驻进行商业宣传的期间，但被告瑞昌公司与案外人上海伦明建设（集团）有限公司就涉案房屋价格的确认又与客户直接从被告瑞昌公司销售部门购买涉案房屋不完全一致，双方对于涉案房屋价格的确认所考虑因素相较而言更为复杂，但亦应包含被告瑞昌公司以大商入驻进行宣传的相关因素，故原告余加福以《以房抵款协议》中确认的房屋单价与被告瑞昌公司签订《商品房买卖合同》亦认为系部分考虑了被告瑞昌公司以大商入驻进行宣传的相关因素，因被告瑞昌公司未实现其宣传广告中对商业运营环境的允诺，已构成违约。考虑到被告瑞昌公司与大商股份郑州商业投资有限公司签订了租赁合同，不存在虚假宣传或过错，同时，原告余加福实际的购房过程与其他直接通过销售部门与被告瑞昌公司签订房屋买卖合同的买受人不一致，其对房屋单价的确认因素更为复杂，酌定由被告瑞昌公司按原告余加福与被告瑞昌公司签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋总价款3%承担赔偿责任为宜，即（433276）×3%＝12998.28元，原告余加福过高的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告余加福损失12998.28元；二、驳回原告余加福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元（已减半收取），由原告余加福负担312元，由被告河南瑞昌置业有限公司负担134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐丽叶二〇一九年十二月二十四日书记员  马鲜草