抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初579号原告：刘长志，男，1966年12月14日出生，汉族，抚顺矿业集团运输部买断工人，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：尹君，辽宁百亚律师事务所律师。被告：抚顺高安房地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区高阳路。法定代表人：李福林，该公司经理。第三人：潘科芹，女，1967年8月20日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：王春，辽宁必达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，北京法拓律师事务所律师。原告刘长志诉被告抚顺高安房地产开发有限公司（以下简称高安公司）、第三人潘科芹所有权确认纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2016）辽0404民初字第1921号民事判决，原告不服，上诉至抚顺市中级人民法院。抚顺市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）辽04民终1509号民事判决。抚顺市中级人民法院（2016）辽04民终1509号民事判决生效后，第三人潘科芹向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院以（2018）辽民再262号民事裁定：撤销抚顺市中级人民法院（2016）辽04民终1509号民事判决及抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初字第1921号民事判决，发回抚顺市望花区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘长志及委托诉讼代理人尹君，被告高安公司法定代表人李福林，第三人潘科芹的委托诉讼代理人王春、刘辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2004年9月29日，抚顺经济开发区高湾经济区“鑫禹花园”的实际开发商周宝奎挂靠被告高安公司。周宝奎为提高工作效率购买原告所有的皇冠牌轿车一台作为办公用车，双方签订购车协议一份，后于2004年10月30日签订补充协议一份。按照两份协议的约定，周宝奎以其开发的两套商品房抵顶的方式支付购车款。该两套商品房为鑫禹花园1号楼2单元501号和301号房屋，其中501号房屋已经在高安公司的协助下过户到刘长志名下，301号房屋因潘科芹主张权利，高安公司至今没有履行合同约定的协助过户义务。原、被告商品房买卖法律关系形成于2004年10月30日，在高安公司处对鑫禹花园1号楼2单元301号房屋做债权登记是2005年5月19日；而第三人形成买卖关系是2006年6月28日，并且是从建筑商处购买，在高安公司处要求债权登记必然是在2006年6月28日之后，明显是在原告之后发生的购房及登记行为。按照法办[2011]442号规定精神，应按房屋买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原、被告商品房买卖关系形成在先，鑫禹花园1号楼2单元301号房屋所有权归原告；2、案件诉讼费由被告承担。被告高安公司辩称，原告所诉事实存在。我公司已经给刘长志办理了鑫禹花园1号楼2单元501号房屋的产权手续。由于鑫禹花园1号楼2单元301号房屋存在归属争议，我公司没有给刘长志办理产权的原因是由于第三人也在施工单位购买了这个房屋，我公司也不知道给谁办理，我公司也不敢办理，抚顺市中级人民法院（2016）辽04民终1509号民事判决生效后，判决该房屋归刘长志所有，所以我们协助刘长志办理了该房屋的产权手续。第三人潘科芹辩称，1、原告与被告没有签订过任何关于房屋买卖的合同等法律文书；2、本案不存在房屋买卖先后的问题，原告与案外人金玖、周宝奎签订的是车辆购买协议，在该份购买协议中约定了用案涉房屋进行抵押的问题，由于金玖、周宝奎未按约定期限给付购车款，原告以所谓的抵押债权行使了对该房屋的所有权，原告的这样观点是错误的，最高人民法院关于留底条款的约定是无效的，所以原告与被告之间不存在任何的关于案涉房屋的买卖合同，再有原告所引用的关于购房先后顺序的司法认定问题是错误的，就本案而言潘科芹的购房流程都可追溯到开发商与建筑商签订的各项合同，并经过抚顺市中级人民法院最终确认的生效判决也确认了案涉房屋的归属问题。正是基于生效判决的法律文书，潘科芹向权利人购买了案涉房屋，潘科芹应当拥有并获得该房屋的相关权益，所以原告的诉讼请求即没有事实也没有法律上的规定，事实理由不充分，法院应当驳回原告的诉讼请求，依法确认鑫禹花园1号楼2单元301号房屋归潘科芹所有，诉讼费由原告承担。经审理查明：抚顺经济开发区高湾经济区鑫禹花园1号楼楼盘系金玖、周宝奎挂靠高安公司开发的商品房。案外人金玖、周宝奎在开发经营鑫禹花园商品房期间，与刘长志于2004年9月29日签订了《购车协议》一份。协议约定：经双方协商乙方（金玖，周宝奎）自愿购买甲方（刘长志）皇冠3.0辽Ａ×××××车，乙方（金玖，周宝奎)先用高湾鑫禹花园1#楼2单元401号133.73㎡，501号133.73㎡做抵押。车价款捌万捌仟元，乙方（金玖，周宝奎）2004年10月30日付款，还款后乙方（金玖，周宝奎）抵押房自然消灭。乙方（金玖，周宝奎）如到期未付款，甲方（刘长志）有权处理抵押房。房屋产权归甲方（刘长志）所有。协议有甲方刘长志、乙方金玖、周宝奎签字。后来，401号133.73㎡处被划掉改为502号，后又将502号划掉，改为301号129.38㎡。2004年10月30日，甲方刘长志、乙方周宝奎签订了《购车补充协议》。协议约定：一、2004年9月29日甲方同乙方签订的购车协议中，乙方于2004年10月30日还清甲方车款。现由于乙方资金困难，无力给付甲方车款，故乙方同意将属于乙方自行经营开发的高湾鑫禹花园1号楼2单元301室住宅、501室住宅两套房作为车款给付甲方刘长志，甲乙双方互不找差价。二、乙方负责办理以上两套房屋的产权手续，相关费用甲方承担。该协议的落款签字处分别为刘长志和周宝奎。2006年6月29日，甲方刘长志、乙方金玖、周宝奎签订了《协议书》一份。一、2004年9月29日，乙方因欠甲方购车款人民币捌万捌仟元整（88，000.00元）。乙方金玖将自行经营开发的房屋抚顺市经济开发区住宅（129.38㎡）、501号住宅（133.73㎡），用以上二处房产做为抵押。在原定利息的基础上，甲乙双方同意按银行同期贷款利率的4倍计算，乙方应支付甲方21个月利息叁万陆仟玖佰陆拾元整（36，960.00元），乙方合计欠甲方人民币壹拾贰万肆仟玖佰陆拾元整(124,960.00元)。二、乙方因无力偿还欠甲方的购车款，同意将属于乙方经营开发的房屋，坐落于抚顺市经济开发区住宅（面积129.38㎡）、501号住宅（面积133.73㎡），共计：263.11㎡，每平方米单价：900元，总价值：贰拾叁万陆仟柒佰玖拾玖元（236，799.00元），以上二处住宅折价出售给甲方。三、乙方欠甲方人民币124,960.00元，乙方将上述二处住宅出售给甲方后，甲方尚欠乙方购房差价款壹拾壹万壹仟捌佰叁拾玖元整（111,839.00元）。四、乙方负责办理房屋产权的一切手续，相关费用由甲方承担，甲、乙双方在协议书签订之日起，甲方将购房差价款交付乙方。甲方刘长志、乙方金玖在协议上签字，周宝奎未在该协议上签字。2006年6月29日，金玖给刘长志出具《收条》一份，其内容：金玖于2006年6月29日收到刘长志购房差价款现金壹拾壹万壹仟捌佰叁拾玖元人民币（111,839.00）（现金)。注：此款用于刘长志购买高湾鑫禹花园1号楼2单元301#、501#二处住宅房屋。附：详细情况请查看本协议书。另查，2005年金玖、周宝奎因故撤出了鑫禹花园项目的开发经营，被告高安公司接管鑫禹花园，高安公司通过登报向外公示清理登记金玖、周宝奎鑫禹花园小区的债权债务，刘长志于2005年4月19日到高安公司处进行登记。高安公司鑫禹小区债权登记表显示：甲方刘长志、乙方金玖、周宝奎。2004年9月29日，经双方协商，乙方购甲方皇冠3.0辽Ａ×××××车一辆，价格为捌万捌仟元整。用鑫禹花园1号楼2单元501号（133.73㎡）作为抵押，返款日期为2004年10月30日付款，如到期未付款，甲方有权处理抵押房屋，房屋产权归甲方所有。债权人：刘长志。登记表备注一栏显示:1、购车协议一份。该登记表中鑫禹花园1号楼2单元501号（133.73平方米）后面的“301号（133.73㎡）”被划掉。金忠利2005年4月30日到高安公司处进行登记。高安公司鑫禹小区债权登记表显示：金忠利购买鑫禹花园1号楼2单元301室，面积129.38㎡，单价850元/㎡，总价款壹拾万玖仟玖佰柒拾叁元整（109973），金额付袁玉生。债权人：金忠利。登记表备注一栏显示：1、售房合同一份（2004-574）。2007年10月10日，金忠利将房屋转卖给李鼎，双方到高安公司又进行登记，在原登记表内记载为：金忠利与李鼎协商后，将鑫禹花园1号楼2单元301室转让，现1号楼2单元301室归李鼎所有。转让人金忠利，受让人李鼎。再查，（2014）抚中民一终字第00373号民事判决书，当事人为抚顺市恒臆建筑安装工程有限公司，项目经理袁玉生，与抚顺高安房地产开发有限公司，案由为建设工程施工合同纠纷，在该案判决书经审理查明部分，对抚顺市恒臆建筑安装工程有限公司与抚顺高安房地产开发有限公司确认以31套住宅及3套门市抵账的事实作了叙述，其中31套住宅中包括案涉的301号房屋。2009年2月25日，案外人李鼎以15万元的价格又将争议房屋卖给本案潘科芹。本案审理期间，刘长志向本院提供2003年8月8日高安公司与周宝奎之间所签订的委托开发建设商品房协议书一份。协议约定，高安公司将已获得开发建设权的高湾经济区鑫禹花园小区委托给周宝奎进行开发建设。同时，刘长志提供2003年11月30日《委托书》一份，该委托书记载：高湾鑫禹花园工程我（指金玖）委托周宝奎全权管理。他所发生一切经营业务完全代表我（金玖)。委托人金玖、受委托人周宝奎进行签字。潘科芹向本院提供2004年6月28日，袁玉生代表高安公司将房屋卖给金忠利的《商品房买卖合同》复印件一份，该合同编号2004-574以及2006年6月28日，袁玉生代表高安公司将房屋卖给金忠利的《商品房买卖合同》原件一份，该合同编号2004-574。以上两份合同内容一致，落款年限不一致。2017年1月20日，刘长志依据（2016）辽04民终1509号民事判决找到高安公司去产权部门办理了抚开房权证高湾字第××号产权证书，房屋所有权人为刘长志。本院确认的上述事实有《购车协议》、《购车补充协议》、《协议书》、《收条》、《委托书》、债权登记表、（2014）抚中民一终字第00373号民事判决书、《商品房买卖合同》、房屋买卖合同以及当事人签字确认的庭审笔录在案佐证，以上证据经本院审查和质证，足以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。本案中刘长志与潘科芹均对鑫禹花园1号楼2单元301号房屋提出物权请求，应审查二人各自合同的性质以及权利的效力，在此基础上判断案涉房屋对应的权利归属。关于刘长志提交的《购车协议》、《购车补充协议》、《协议书》如何认定一节，金玖、周宝奎与刘长志于2004年9月29日签订的《购车协议》。从内容上看，购车用房进行抵押，并不是实际上的房屋买卖关系。刘长志与周宝奎于2004年10月30日签订的《购车补充协议》，从内容上看，虽有用房抵车的意思表示，但合同的另一方相对人缺失，仅有周宝奎一人签字，而没有金玖的签字。况且合同约定用两套房屋进行抵付一台车辆，双方互不找差价，明显价格偏低，不符合常理。刘长志与金玖于2006年6月29日签订的《协议书》，协议记载：购车款为人民币88000元。金玖因无力偿还欠原告刘长志的购车款，同意将坐落于抚顺经济开发区高湾鑫禹花园1号楼2单元301号住宅（129.38㎡）、501号住宅（133.73㎡），共计：263.11㎡，每平方米单价：900元，总价值：贰拾叁万陆仟柒佰玖拾玖元（236799元），以上两处住宅折价出售给刘长志。刘长志需支付金玖购房差价款111839元。该合同同时也存在另一方相对人缺失，从该《协议书》可以看出，金玖同意以两处房顶一辆车前提是刘长志需要找差价，故可以推断金玖、周宝奎与刘长志于2004年9月29日签订的《购车协议》的本意不是用两处房顶一辆车。同时该协议与2004年10月30日签订的《购车补充协议》中双方互不找差价内容相互矛盾，本院无法确认《购车补充协议》、《协议书》的真实目的。对此证据，本院无法采信。关于刘长志提交的《收条》用以证明金玖同意用两处房顶一辆车另找差价的主张。经本院释明，原、被告及第三人均不能提供金玖、周宝奎的详细住址及通讯联系方式，现金玖本人不能到庭质证，刘长志也没有提供充足的证据证明其实际支付差价款，本院对刘长志的主张无法采信。关于刘长志提交的2003年11月30日《委托书》一节，该委托书记载：金玖委托周宝奎全权管理高湾鑫禹花园工程。他所发生一切经营业务完全代表金玖。刘长志用以证明周宝奎有权决定用两处房顶一台车，从本案的事实看，金玖是在2006年6月29日才同意用两处房顶一台车并且由刘长志找差价，不能证明刘长志的主张，况且从2003年8月8日，周宝奎与高安公司签订的《委托开发建设商品房协议书》，可以看出高安公司委托的是周宝奎，而不是金玖，故《委托书》由金玖委托周宝奎与事实不符。关于潘科芹主张鑫禹花园1号楼2单元301号房屋归其所有一节，从潘科芹所举证据看，虽然合同编号袁玉生与金忠利签订的2004-574号商品房买卖合同落款日期为2006年6月28日，但在2005年4月30日金忠利到高安公司做债权登记时备注一栏标明售房合同编号2004-574，与潘科芹提供的商品房买卖合同的合同编号一致，本院有理由相信在2005年4月30日之前金忠利与袁玉生代理的高安公司就已经形成了房屋买卖关系，金忠利于2007年10月10日将该房屋卖给了李鼎，并再次到高安公司备案，李鼎于2009年再次将此房出售给潘科芹。从以上房屋买卖所形成的证据链条可以证明潘科芹要求房屋归其所有的主张成立，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、驳回原告刘长志的诉讼请求；二、第三人潘科芹购买鑫禹花园1号楼2单元301号房屋的合同有效；三、被告抚顺高安房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助第三人潘科芹办理房屋产权手续。案件受理费7481元(原告刘长志缴纳4181元、第三人潘科芹缴纳3300元)，由原告刘长志自行负担4181元，由被告抚顺高安房地产开发有限公司负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  唐纯生人民陪审员  杨 玥人民陪审员  苏文涛二〇一九年十二月二十五日书 记 员  单 哲