北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初42597号原告：内蒙古博炀商贸有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼7层3单元701号。法定代表人：杨博，执行董事。委托诉讼代理人：刘强，北京振荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：任春玲，北京振荣律师事务所律师。被告：北京优壹博学教育科技有限公司，住所地北京市丰台区政馨园三区5、6号底商2f-01、2f-02。法定代表人：朱广凤，总经理。委托诉讼代理人：封浩，男，1991年3月23日出生，公司职员。被告：郝世云，男，1972年9月8日出生，汉族，无业，住内蒙古省鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：吴烨，北京市浩伟律师事务所律师。原告内蒙古博炀商贸有限公司（以下简称博炀公司）与被告北京优壹博学教育科技有限公司（以下简称博学公司）、郝世云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博炀公司之委托诉讼代理人刘强、任春玲、被告博学公司之委托诉讼代理人封浩、被告郝世云之委托诉讼代理人吴烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博炀公司向本院提出诉讼请求：1.博学公司向原告支付2019年7月21日到2019年10月20日期间的房屋租金131756.50元。2.判令博学公司按原租赁合同继续履行合同支付剩余租金。3.判令郝世云支付2019年1月9日至2019年7月20日的租金274970元。4.诉讼费二被告承担。事实及理由：位于北京市西城区马连道南街X号院XX号楼XXX层XXXX1、XXXX2、XXXX3、XXXX4、XXXX5、XXXX6六套房屋（面积246.92平方米，下称涉案房屋），原所有权人为郝世云。2018年1月15日，郝世云与博学公司签订租赁合同，将包括上述六套房屋在内的区域整体出租给博学公司使用，租赁合同标注地址为马连道南街X号院华睦大厦XXX层铺位编号XXXX，租赁期限自2018年4月1日起至2022年3月31日。2019年1月，郝世云名下上述六套涉案房屋经包头市中级人民法院出具协执，过户至包头新泰厚小额贷款有限公司（以下简称新泰厚公司）。因原告对新泰厚公司享有债权，2019年4月3日，上述六套房屋通过以物抵债方式过户至原告名下。新泰厚公司明确表示2019年1月9日起六套房屋的收益归原告所有。原告作为房屋所有权人，有权向承租人收取租金，经多次与被告催要，被告均置之不理，故诉至法院。博学公司辩称，第一、我公司主体不适格。在该案中不应作为适格被告出庭。我公司依据合法成立的房屋租赁合同付房租给郝世云，不应作为本案被告。第二、不同意原告的所有诉讼请求，因本案涉案房屋系我公司从郝世云处租赁得来，且我公司始终按合同约定的每季度付租给郝世云。我公司至今未与原告建立房屋租赁合同关系。第三、大家对房租的计算方式有异议。我公司亦希望大家在本次诉讼中一并解决。郝世云辩称：一、我认可2019年4月原告所述6套涉案房屋所有权转移给原告的情况。二、博学公司至今已向我交纳了至2019年10月20日的租金，该期间属原告所有承租面积的相应租金我同意支付。但不同意支付原告取得产权证前的租金。我与博学公司所签租赁面积为516平方米，涉案6套房屋建筑面积为246.92平方米，现双方争议的就是面积。房产证上建筑面积为246.92平方米，6套房专有面积约130平方米，房产证上公摊面积比例为47%，但将房屋出租给博学公司时未按47%的公摊比率核算，而是按实际面积往上增加了。开发商盖楼时因资金出了问题，楼未完成平面图上的小小方块，平面图上房号的商铺均未盖起来。我买整层的时候，楼层什么建筑物都没有，我便改成房屋现状。房屋现状中根本没有原告产权登记的6套房。本院认定事实如下：2018年1月15日，郝世云（甲方）、博学公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意向乙方提供租赁场地：北京市西城区马连道南街X号院华睦大厦XXX层（铺位编号：XXXX），房屋租赁面积514平方米，场地仅用于办公使用，租期自2018年4月1日至2022年3月31日，租金5.80元/天/平米，月租金90678.17元，年租金1088138元，付款方式押三付三，采用预付制，乙方应于下一个结算周期前15天向甲方支付下个结算周期的租金。2018年3月27日，郝世云（甲方）、博学公司（乙方）签订补充协议，约定房屋租赁面积变更为516平方米，变更后的商铺图作为原协议附件使用。原告提供的(2018)内02执恢3号执行裁定书显示，2018年8月16日，包头市中级人民法院（以下简称包头中院）做出裁定书，将被执行人郝世云所有的位于北京市西城区××道中七套房产、产权证号分别为×京房权证西字第××××、0××××、0××××、0××××、0××××、0××××、0××××号交付申请执行人新泰厚公司抵偿本案7091300元的债务。协助执行通知书照片打印件显示，2018年11月，包头中院向西城区不动产登记中心发送协助执行通知，要求将郝世云所有的位于北京市西城区马连道南街X号院XX号楼中七套房产、产权证号分别为X京房权证西字第XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX号过户给申请执行人新泰厚公司。房产移交工作记录照片打印件显示，2019年1月9日，相关人员就马连道X号房产移交进行沟通的记录，该记录中未见博学公司相关人员参与沟通。情况说明显示，新泰厚公司2019年4月3日出具说明，表示涉案房屋系其经包头中院执行程序取得，并于2019年1月25日办理房屋产权登记，后将该部分房屋抵顶给原告，于2019年4月3日办理变更登记。2019年1月9日通知了物业公司和承租户，2019年1月9日起涉案房屋所有权利由原告享有。不动产权证书、收条显示，涉案房屋不动产权于2019年4月3日登记至原告公司名下，2019年7月4日博学公司相关人员收到原告交付的涉案房屋不动产权变更的相关材料复印件。依据上述证据，原告表示，依据包头中院1月9日的笔录，博学公司应自该日起向新泰厚公司交纳涉案房屋的租金，新泰厚公司用情况说明将收取房租的权利转让给原告。2019年4月3日原告取得涉案房屋所有权，该日起博学公司应将房屋租金支付给原告，2019年7月4日原告已将产权变更相关材料交付博学公司。对此，郝世云表示，原告出示的包头中院执行裁定书、协助执行通知书，因没有原件真实性不认可。对移交工作记录照片的真实性认可，但需要强调的是，参与交接的杨斌并非郝世云代理人，该人系物业公司经理。当时包头中院要求交接7个房号对应的房间，但我搞不清房子的具体位置，以为是幼儿园所处的位置。原告取得产权后对比平面图发现，并非幼儿园所处位置。情况说明不认可，新泰厚公司与本案无关。新泰厚公司、郝世云之间房屋租金问题应另行解决。原告取得房屋产权的情况无异议。对此，博学公司表示，质证意见同郝世云的质证意见。认可2019年7月4日，我公司收取原告交付的房产证等材料的情况，我公司仅知晓了产权人的变更，但新产权人不能否定我公司与郝世云所签有效房屋租赁合同。我方未收到新泰厚公司的任何通知。关于租金核算。原告表示，我公司名下的6套涉案房屋面积均含在博学公司、郝世云所签租赁合同约定的房屋面积内，对方应依不动产权证显示的面积向我方付租。郝世云表示，合同约定的租赁面积为516平方米，并非不动产权证登记的建筑面积，房屋实际现状与不动产权证记载的情况不一致，租赁的516平方米中含有原告房屋的部分面积，并非全部面积，公摊率为30%。应按如下方式核算原告应得租金：（原告房本面积*0.7）/（516*0.7）*约定租金中原告成为产权人后的部分。原告不认可郝世云提出的租金核算方式。博学公司表示，我方无法核实，我方就是按合同付租。针对双方争议的涉案房屋现状及面积问题。原告表示，我方曾到过现场，现场并无不动产权证附图记载的6间房屋，房屋现状与不动产权证所附图完全不一致。涉案6间房屋已全被拆除，博学公司、郝世云占了一小部分然后将走廊部分移到我公司房屋原位置。郝世云则表示，我从未拆除过房屋，我与博学公司租赁合同约定的面积中包含了30%的公摊面积，实际使用面积为362.88平方米。博学公司表示，我公司租用现状房屋，面积情况不清楚。诉讼中，原告、郝世云分别提交了房地产平面图，并分别在平面图上标出了实际租赁房屋、涉案房屋应处位置的情况，该两份平面图显示的情况基本一致。根据该两份平面图可见，博学公司实际租用的房屋位于楼层中部靠西的位置，为一整块租用面积。原告名下涉案六间房屋附图位置在楼层中部靠中间偏东的位置，为相对独立的六间房屋。博学公司实际租用的房屋存在占用涉案房屋应处位置部分面积的情况，但具体占用多少面积图中并未体现。针对该实际状况，博学公司表示，认可两份平面图真实性，平面图反映的我方大致使用位置认可，但具体面积不清楚。郝世云表示，可以通过现场测绘的方式加以确定。原告表示，不应通过测量确定，应以不动产权证登记为准。诉讼中，本院询问原告是否就双方争议的房屋面积情况进行测绘。原告表示不申请测绘，并强调正常的房屋租赁不可能只租一半的房屋，肯定是租全部房屋，所以应按全部房屋面积计算。对此，博学公司、郝世云均表示，其亦不申请测绘，应当由原告申请。诉讼中，郝世云、博学公司均表示，博学公司已按合同约定交纳房租至2019年10月20日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郝世云、博学公司所签房屋租赁合同、补充协议（以下统称原租赁合同）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。关于原告要求博学公司支付2019年7月21日到2019年10月20日期间的租金131756.50元、博学公司按原租赁合同继续履行合同支付剩余租金的问题。解决该部分问题，需要厘清其中所涉法律关系和相关事实。首先，租赁合同主体问题。郝世云、博学公司所签原租赁合同依法有效情况下，该两方应为合同主体。原告、博学公司之间本不存在房屋租赁合同关系，但在原租赁合同有效存续、履行期间，如果原告取得原租赁合同所涉房屋产权的话，属相关法律规定的，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力的情况。原告根据其获得房屋的面积情况取得相应出租人权益，成为相应面积房屋租赁合同关系的出租人。其次，涉案房屋面积是否全部位于原租赁合同房屋面积内的问题。根据上述查明的事实，郝世云、博学公司所签合同租用的铺位编号为XXXX，该铺位编号与原告取得产权的涉案房屋编号均不一致，原告主张涉案房屋面积全部涵盖在原租赁合同所涉面积内的意见，与上述编号情况相矛盾。原告自认的房地产平面图标示内容亦显示，涉案房屋仅有部分而非全部面积位于原租赁合同房屋面积内。再次，涉案房屋面积占原租赁合同房屋面积比例问题。如上所述，涉案房屋有部分面积位于原租赁合同房屋面积内，但诉讼中各方对具体面积数、所占比例均无法达成一致意见，原告作为主张方亦拒绝通过测绘对该争议面积加以确定，本院无法确定该争议面积的具体数值，亦无法确定租金的具体数额。所以，根据以上几点分析意见可知，原告作为通过产权变更方式取得涉案房屋产权的权利人，在原租赁合同房屋占用其取得房屋部分面积的情况下，有权就相应面积主张出租人权益。但就该部分争议面积各方无法确认一致，原告作为主张方拒绝通过有效途径确认相应面积情况下，原告要求支付租金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。原告要求按不动产权证登记的全部面积核算其应得租金的意见，与房屋位置、面积关系的实际情况不符，对该部分意见本院不予采纳。原告要求郝世云向其支付2019年1月9日至2019年7月20日期间的租金274970元的问题。根据上述查明的事实，无论原告主张的包头中院工作记录是否发生导致涉案房屋物权转移效力的结果，或2019年4月3日涉案房屋产权登记至原告名下的情况，都不可能在原告、郝世云之间建立房屋租赁合同关系，原告该项诉讼请求，与本案审理的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，本院判决如下：驳回原告内蒙古博炀商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费3378元，由原告内蒙古博炀商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年十二月十二日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷