江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终183号上诉人（原审原告）：郜永红，男，1970年6月25日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：宋银珠，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄肖，江苏益邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人郜永红因与被上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郜永红上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人系涉案商铺的业主，依法享有对涉案商铺进行占有、使用、收益和处分的权利。但是，一审在认定上诉人系产权人的同时，却否认了上诉人依法享有的所有人权利，以涉案商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征以及产权式商铺的空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局无法独立等客观原因为由，对上诉人要求被上诉人返还涉案商铺的诉请不予支持，一审该认定没有法律依据。一审法院不能以整体规划、统一使用更有利于发挥和实现涉案商铺使用价值为由，就牺牲上诉人的个体产权人利益、否认上诉人作为产权人的法律权利。上诉人与被上诉人签订的《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同书》约定期限为捌年，至2018年4月29日期满，上诉人请求被上诉人返还房屋时，法院应判决被上诉人返还房屋才是依法保护房屋所有权人的合法权益。二、一审认定商铺占有使用费的标准没有依据。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的年回报率为8.5%，后被上诉人要将年回报率降为4%，上诉人并未同意，这也是上诉人不再与被上诉人续租，要收回商铺的原因。但一审法院在没有依据的情况下就认定年回报率降为4%，显失公平。合同双方系平等关系，在出租方不同意租金调整的时候，商铺产权人可以选择不再续租，这是法律赋予的权利。然而，一审法院判决上诉人作为商铺产权人既不能要回自己的商铺，对于租金也不能申辩，只能按法院认定的大打折扣的租金，明显没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。图腾公司辩称，涉案商铺为产权式商铺，不具有独立性和排他性的特征。少数业主理应服从多数业主利益，只有统一的规划、布局、管理商铺，业主才可以获得更好的收益，故我方认为不应向上诉人返还。且目前2015年到期的业主也是按照4%的标准续租的，第二批到期业主也有部分与我方签订了续租合同，也是按照4%的标准。事实上，我方的经营收益远远低于4%，但我方愿意以4%的年租赁回报支付给业主，也是为了继续经营好商铺。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。郜永红向一审法院提出诉讼请求：1.图腾公司将位于南京市鼓楼区房屋恢复原状并返还给郜永红；2.图腾公司赔偿郜永红租金损失（自2018年4月30日起按7404.66元/月的标准，计算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为35.58平方米，以下简称案涉商铺）的所有权人为郜永红，规划用途为商业。2009年3月6日，郜永红（乙方）与图腾公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方将案涉商铺预售给乙方，房价款为1045359元；甲方应于2010年4月30日前向乙方交付案涉商铺；鉴于案涉商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，乙方同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对案涉商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》、《管理规约》等等。2010年4月21日，郜永红（甲方）与图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为1045359元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为22214元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；委托经营期限届满时，在甲、乙双方不再继续维持委托经营关系情况下，乙方承诺将案涉商铺恢复至原有状态；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。上述合同签订后，郜永红将案涉商铺交付图腾公司经营管理，图腾公司将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租，经营“LAZY”品牌服装。2018年2月20日，图腾公司向郜永红发送《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现图腾公司函告郜永红两种方案，一是案涉商铺由图腾公司回购，回购价格不低于购买价款1043306元，如郜永红有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将案涉商铺继续委托图腾公司经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请郜永红于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知图腾公司。一审审理中，郜永红、图腾公司双方确认每季度税后的租赁回报为21061.5元，图腾公司已向郜永红支付合同期限内的全部租赁回报。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《南京市商品房预售合同》、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、图腾公司发送的函件等证据证明。一审法院认为，郜永红、图腾公司签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，郜永红、图腾公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于图腾公司是否应当返还案涉商铺。一审法院认为，首先，案涉商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。郜永红虽对案涉商铺享有所有权，在合同中有平面图明确商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体予以划分，且目前案涉商铺被打通后与其他商铺共同使用，并不具有独立及排他使用的特征。其次，产权式商铺的相互联系较紧密。除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于郜永红。再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。案涉商铺所在建筑物由图腾公司统一经营南京大观·天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果。最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，郜永红要求返还案涉商铺的诉请，一审法院不予支持。关于图腾公司支付占有使用费的标准。一审法院认为，图腾公司持续占有使用案涉房屋，应向郜永红支付占有使用费。郜永红主张按原租金标准支付占有使用费，图腾公司认为每年应按照案涉商铺购买总价款的4%为标准支付占有使用费。一审法院认为，商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，一审法院酌定图腾公司应按照41814元/年（1045359元×4%）为标准，以每季度为周期及时向郜永红支付占有使用费，故图腾公司应支付郜永红2018年4月30日至2018年10月29日的房屋占有使用费20907元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起五日内给付郜永红2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费20907元；二、驳回郜永红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费540元，减半收取270元，由南京图腾置业发展有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且双方未能提供新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，案涉商铺系产权式商铺，上诉人郜永红虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对上诉人无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被上诉人统一经营南京大观•天地MALL商场，其中大部分商铺系被上诉人自行持有。委托经营合同到期后，部分商铺业主与被上诉人续签了合同，商场经营仍在持续且经营状况已有好转，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故本院对上诉人要求返还案涉商铺的上诉请求不予支持。合同到期后，案涉商铺基于上述原因暂时无法返还，但由此而给上诉人造成的损失，被上诉人应予以赔偿。一审法院结合商场经营现状，并参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，图腾公司应按照41814元/年（1045359元×4%）标准，以每季度为周期及时向郜永红支付房屋占有使用费并无不当。案涉商铺目前虽无法返还，但双方仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，上诉人可再行主张相关权益。上诉人如有证据证明被上诉人收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。综上，郜永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由郜永红负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年十二月二十六日书记员 戴 苗