广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14000号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳东路1号阳光假日一区17栋505。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:郑友慧，男，1964年1月16日出生，汉族，住广东省中山市。被告：郭丽兰，女，1977年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告郑友慧、郭丽兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告郑友慧到庭参加诉讼，被告郭丽兰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告郑友慧、郭丽兰立即向安信黄圃分公司支付物业管理费3460.58元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2015年10月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为2361.17元）；二、郑友慧、郭丽兰承担本案的诉讼费用。事实和理由：郑友慧、郭丽兰为xxxx小区x区x栋xx房（实测建筑面积107.47平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的阳光花园小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，郑友慧、郭丽兰需在每月5日按其在xxxx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米0.7元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为郑友慧、郭丽兰提供了物业管理服务，但郑友慧、郭丽兰拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，郑友慧、郭丽兰仍拖欠自2015年10月1日起至2019年7月29日止的物业管理费3460.58元及违约金。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告郑友慧、郭丽兰辩称，1、2015年10月1日晚上，本人停在自家车位的汽车，本人停在自家车位的汽车，被人蓄意损坏。本人向物业反映，物业公司主张郑友慧、郭丽兰报警。报警后，警方要求物业公司提供监控录像资料，可物业以损坏为由，什么都拿不出来，导致警方调查受阻，无法确定侵权嫌疑人，结果不了了之，导致郑友慧、郭丽兰的权利受损；2、郑友慧、郭丽兰居住的x区x栋楼梯间从一楼到六楼墙砖多处严重脱落，导致人身安全存在严重隐患，多次向物业反映，长期得不到维修。且物业管理的工作方式简单粗暴，敲掉墙砖时未对地面做任何保护措施，致使原本完好的地面砖被砸得坑坑洼洼。一楼栏杆木质扶手也被无关人为锯断，造成安全隐患；3、本栋楼长期存在养狗扰民、住宅内做餐饮凌晨四五点剁肉扰民、入口处乱停车等现象，多次反映，得不到回应和解决；4、郑友慧、郭丽兰车位所在的8、9栋架空层车库，被一楼商铺砸穿墙体，在车库墙面上开了一扇宽约两米的大门，使得车库成为某个商家私人的防火逃生通道，改变了小区共有部分的使用功能，物管却未制止；5、鉴于安信黄圃分公司的部分诉讼请求已经超过3年诉讼时效，该超出部分请求不应被支持。郑友慧、郭丽兰只需支付2016年7月29日至2019年7月29日的物业管理费，并要求以一定的比率进行折算；6、针对安信黄圃分公司起诉违约金的一事，支付违约金的前提是存在违约行为，如果合同一方履行合同不符合合同约定，另一方有权拒绝其履行对应合同义务的请求，本案中，正是安信物管违约在先，可依约依规拒付物业费，从而也就不存在承担违约金的法律基础和事实前提；7、应该由安信黄圃分公司承担本案的诉讼费。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，并存卷佐证。本院认定事实如下：郑友慧、郭丽兰系xx市xx镇xxx路x号xx幢xx房的登记业主，建筑面积107.47平方米。2008年3月29日中山市安信物业管理有限公司作甲方、郑友慧作乙方签订一份《前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市xx镇xx路“xxxx”xx物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；甲方自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xxx路x号xxxx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路x号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时安信黄圃分公司陈述，郑友慧、郭丽兰从2015年10月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司物业管理费合计3460.58元及违约金。安信物业管理费安信黄圃分公司经追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。郑友慧对2019年7月29日之前中山市xx镇xxx路x号xxxx小区系由安信黄圃分公司进行物业服务无异议，对房屋面积107.47平方米、0.7元每平方计算管理费及自2015年10月1日开始未缴纳物业管理费无异议，但对安信黄圃分公司服务质量有异议，认为小区管理情况及安保情况一般，导致其汽车被损坏，故没有按期缴纳物业管理费。另查明，涉案xxxx小区住户及商户共有1791户。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，中山市安信物业管理有限公司出具声明：xxxx小区系由安信黄圃分公司进行物业管理及服务，同意由安信黄圃分公司对阳光假日小区物业费、水费、违约金等主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2008年3月29日，中山市安信物业管理有限公司与郑友慧签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。中山市安信物业管理有限公司出具声明本案涉案小区物业管理服务实际由安信黄圃分公司进行，同意由其向业主主张权利，结合安信黄圃分公司对中山市xx镇xx路1号xx小区物业管理服务事实，而郑友慧、郭丽兰系被管理服务的小区业主，安信黄圃分公司与小区业主也系事实上的物业服务合同关系。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序。但物业公司提供的服务具有公共服务的性质，物业服务公司的服务系针对整个小区，如小区的基本卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司已对涉案小区进行多年的物业管理，安信黄圃分公司多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合阳光假日小区总计住户及商户有1791户的事实，截止今日xx小区拖欠物业管理费的业主不足25户，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，郑友慧、郭丽兰理应向安信黄圃分公司支付管理期间的相应物业管理费。郑友慧、郭丽兰称其汽车受损，因无监控导致其无法查实受损原因，物业公司在其物业管理区域范围内采取必要措施维护小区基本安保等，但上述责任仅限于日常的安全防范，但受损的主要原因系损坏的实施者，不能苛责于物业公司超出其职责范围外的监管责任，亦不能要求物业公司将整个小区无死角的安装摄像头，汽车受损不能成为其长期不缴纳物业管理费的理由。庭审中，郑友慧对房屋面积及自2015年10月1日开始至2019年7月29日未支付物业管理费予以确认，本院认为，郑友慧、郭丽兰未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现安信黄圃分公司要求郑友慧、郭丽兰支付自2015年10月1日开始至2019年7月29日的物业管理费，郑友慧、郭丽兰未提交已支付上述期间物管费的证据，本院认为，郑友慧、郭丽兰未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。在业主提出诉讼时效抗辩时，安信黄圃分公司未进一步提供证据证明有向业主追讨过物业管理费,应承担举证不能的后果,故安信黄圃分公司主张未超过诉讼时效的事实依据不足,不予采纳。2016年8月之前的物业管理费已超过诉讼时效,安信黄圃分公司已丧失胜诉权，故安信黄圃分公司请求业主支付物业管理费的时间从2016年8月起计。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金。本院综合安信黄圃分公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金酌情予以调整，本院认定，郑友慧、郭丽兰应向安信黄圃分公司支付物业管理费2707.2元[75.2元/月（107.47元平方米×0.7元/平方米）×36个月]及逾期付款违约金，在2019年8月19日之前的物业管理费从逾期之日起（每月6日）按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算违约金，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金。综上所述，安信黄圃分公司要求郑友慧、郭丽兰支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：被告郑友慧、郭丽兰于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2016年8月起至2019年7月期间的物业管理费2707.2元及逾期付款违约金[2016年8月至2019年7月的违约金从逾期之日（每月6日）起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止]；二、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告郑友慧、郭丽兰负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳