上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初20771号原告：朱鹏涛，男，1947年9月20日出生，汉族，户籍所在地北某市。委托诉讼代理人：洪亮，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪韵，上海至合律师事务所律师。被告：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北某大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北某大成(上海)律师事务所律师。第三人：北某意动天下投资顾问有限公司，住所地北某市密云区西大桥路XXX号密云区投资促进局办公楼305室-133。原告朱鹏涛诉被告上海恺泰房地产开发有限公司、第三人北某意动天下投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告朱鹏涛的委托诉讼代理人刘雪韵、被告上海恺泰房地产开发有限公司(以下简称“恺泰公司”)的委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼，第三人北某意动天下投资顾问有限公司(以下简称“北某意动公司”)未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱鹏涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的《房屋交接书》；2、判令被告将上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋过户至原告名下；3、判令被告支付原告逾期交房违约金，按人民币(以下币种均为人民币)464.56元/日计算(2,322,801元×万分之二)，从2017年12月31日起计算至实际交付之日止。审理中，原告将第3项诉请变更为：判令被告支付原告逾期交房违约金，按464.56元/日计算(2,322,801元×万分之二)，从2019年8月28日起计算至实际交付之日止。事实和理由：2015年12月31日，被告恺泰公司与案外人北某即家随行连锁酒店有限公司(以下简称“北某即家公司”)签订《定购协议》，约定北某即家公司应自行或指定第三方与被告签订《上海市商品房预售合同》并办理网签手续，北某即家公司已支付的定金自动转为上述合同项下北某即家公司或指定的第三方的首期房款。2016年1月14日上述《定购协议》主体进行变更，合同项下北某即家公司的权利义务转由案外人上海荃晖实业有限公司(以下简称“荃晖公司”)承继。2016年7月31日合同主体再次进行变更，荃晖公司在合同项下权利义务转由本案第三人北某意动公司承继。第三人北某意动公司共计向被告恺泰公司支付合同项下定金合计3,240万元整，被告恺泰公司分别于2015年12月31日至2016年6月1日期间出具8张收据证明收到上述定金。2016年11月19日，原告朱鹏涛通过第三人北某意动公司与被告恺泰公司签订包括本案所涉房屋在内的共计15套房屋的预售合同，并办理完毕网签手续。15套房屋房款共计44,672,296元，扣除直接转为房款的第三人北某意动公司的定金32,400,000元，原告朱鹏涛于2016年12月23日一次性向被告恺泰公司支付15套房屋剩余房款12,272,296元。2017年3月30日，被告向原告开具共计15张全额房款付清的收据。至此，原告已履行完毕预售合同项下所有应尽义务,并催促被告要求办理交房手续，但被告迟迟不予理会。故原告诉诸本院，作如上诉请。被告恺泰公司辩称：1、无论是依据合同约定还是债权转让均不得视为原告已向被告支付3,240万元的房款。第三人应于2016年9月30日前自行或指定第三方与被告签署上海市商品房预售合同，实际上现原告和被告签署的合同时间是2016年11月18日，即使合同真实也违反了合同的约定。因此原告主张的定金款转为合同购房款依据已经不存在。2、被告认为原告实际上并未按照合同约定支付3,240万元支付房款，因此被告有权迟延交付房屋且不承担违约责任。经开庭审理查明：2015年12月31日，被告恺泰公司(作为甲方)与北某即家公司(作为乙方)签订《定购协议》，约定乙方定购甲方所有的坐落于诸光路1588弄10幢4层425-479室、5层525-579室绿地融信商业中心商品房，定金2,700万元，乙方应于2016年1月10日前支付甲方2,000万元，2016年1月31日前支付甲方700万元；乙方应于2016年9月30日前自行或指定其他第三方(“乙方指定第三方”)与甲方签署本协议附件约定的《上海市商品房预售合同》(“《预售合同》”)并办理网签手续，甲方同意按照约定与乙方或乙方指定第三方签署《预售合同》的，须保证乙方指定第三方同意《预售合同》全部条款。乙方已支付的定金自动转为《预售合同》项下乙方或乙方指定第三方的首期房款。乙方应将甲方开具的定金收据交还甲方,甲方在回收收据后向乙方或乙方指定第三方开具购房款发票(收据)。乙方与乙方指定第三方之间的债权债务关系由其自行解决,与甲方无关。该协议并对双方的其他权利义务作了约定。2016年1月14日，被告恺泰公司(作为甲方)、北某即家公司(作为乙方)与荃晖公司(作为丙方)签订《关于之主体变更协议》，约定甲方与乙方于2015年12月31日签订了《定金协议》，乙方通过**为支付了定金1,000万元。三方一致同意,北某即家公司将其在《定金协议》项下的权利义务转让给荃晖公司,即荃晖公司取代北某即家公司成为《定金协议》项下的乙方。**为代北某即家公司已支付的1,000万元转为代荃晖公司支付。该协议并对双方的其他权利义务作了约定。2016年7月31日，被告恺泰公司(作为甲方)、荃晖公司(作为乙方)与北某意动公司(作为丙方)签订《关于之主体变更协议》，约定甲方与乙方于2015年12月31日签订了《定金协议》，并于2016年1月16日签订了补充协议，乙方已如期支付了定金2,700万元。乙丙两方经协商一致，乙方将其对《定金协议》及补充协议项下的所有权利义务转让给丙方。三方一致同意，乙方将其在《定金协议》项下的权利义务转让给丙方，即北某意动公司取代荃晖公司成为《定金协议》及补充协议项下的乙方。乙方已经支付的购房定金2,700万元视为丙方支付，甲方将配合丙方办理收款收据抬头变更手续，如该笔款项甲方不能退还给丙方，丙方同意将该笔款项用于支付丙方购买甲方项目房源之房款。该协议并对三方的其他权利义务作了约定。2015年12月31日至2016年6月1日期间，被告恺泰公司开具抬头为第三人北某意动公司的收据8张，金额共计3,240万。2016年11月19日，被告恺泰公司(作为甲方)与原告朱鹏涛(作为乙方)签订《上海市商品房预售合同》共计15份，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇诸光路1588弄《绿地融信商业中心》698号429室、436室、455室、456室、457室、530室、531室、540室、552室、555室、556室、557室、562室、576室、578室共计15套房屋，总房价为44,672,296元。甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权追究甲方责任。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起10天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同附件一约定2016年11月19日前，乙方支付首期房款1,322,801元，2016年12月25日前，乙方付清余款100万元。2016年12月23日，原告朱鹏涛通过银行转账给被告恺泰公司12,272,296元。2017年3月30日，被告恺泰公司开具抬头为原告朱鹏涛的房款收据15份，共计金额为44,672,296元。2019年4月10日，第三人意动公司出具确认函一份，内容为“兹确认我司向恺泰公司支付的XXXXXXXX元全部转化为朱鹏涛与恺泰公司于2016年11月19日签订的有关于购买青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》项下朱鹏涛的购房款。”2019年8月5日，原告朱鹏涛因与被告恺泰公司之间所涉的15套房屋的商品房预售合同纠纷案件诉诸本院，因需要补充证据，故原告朱鹏涛于2019年9月29日申请撤回起诉。在该批案件的审理过程中，原告诉请要求被告签订房屋交接书并交付上述15套房屋给原告。另外，第三人北某意动公司向本院提供书面答辩状表示：同意原告诉请。1、2016年7月31日，第三人签订主体变更协议，取代荃晖公司成为《定金协议》及补充协议项下的乙方。其后，第三人共计向被告支付3,240万元定金，被告也向第三人开具了相应的收据。2、原告是经过第三人介绍与被告签订的预售合同，共计购买15套房屋，按照《定购协议》第四条约定，3,240万元也转为原告的购房款，被告收回了收据并开具了房款收据给原告。第三人也于2019年4月开具确认函，确认3,240万元作为原告的购房款。3、第三人与被告之间《定购协议》及相关补充协议的履行情况与本案无关。以上查明的事实，由原、被告的陈述、第三人书面答辩状、定购协议、主体变更协议、商品房预售合同、定金收据、转账凭证、收据、确认函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告朱鹏涛为证明其3,240万元的付款情况，提供了收条及转账凭证若干，证明：1、其中2,700万元是被告在主体变更协议中确认的第三人意动公司支付给被告的，其后第三人已经将这2,700万元转为原告的购房款。2、原告于2015年12月30日转账给案外人许绍林90万元，要求许绍林代为向被告支付,作为定金;许绍林分别于2016年1月29日、2016年2月1日向被告支付15万元和75万元作为原告定金，转账当日，被告分别向第三人出具金额为15万元和75万元的收据。3、2016年5月31日原告向荃晖公司转账450万元,要求荃晖公司代为向被告支付作为定金，荃晖公司于2016年6月1日向被告支付450万元，当日被告向第三人出具收据证明收到定金450万元。被告对此表示，真实性无异议，确实出具过3,240万元的收据，但是仅收到荃晖公司、即家公司支付的2,700万元定金，另外540万元未收到，该540万元是包含在2,700万元定金之内的，因为此时尚未发生主体变更，是荃晖公司支付给被告的定金。审理中，关于诉请1，原告向本院明确：第1项诉请要求签订房屋交接书的本质意思表示就是要求被告恺泰公司向原告朱鹏涛交付涉案房屋。原告的诉状中明确载明了被告拒绝交房、拒绝过户违反合同约定，另外原告的第3项诉请逾期交房违约金也必然包含着要求被告交付房屋的意思表示。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的商品房合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现被告恺泰公司以原告未付清3,240万元房款为由拒绝交房和过户，而审理中，根据原告提供的证据，可以认定原告的房款已经付清，理由如下：1、关于2,700万元付款，被告认为并未发生由第三人意动公司的定金转为原告购房款的效力，但事实上被告已以原告为购房人签订了15套商品房预售合同，该15套合同中约定的首付款金额恰为3,240万元且付款之日均为签订合同当日。按照市场交易惯例，被告如认为原告付款存在问题或对3,240万元的付款不予认可，在本案之前从未提出异议，且在接受原告银行转账的12,272,296元后，为原告开具了同涉案15套房屋总价一致的44,672,296元房款收据，现审理中被告辩称第三人未经被告同意指示原告为购房人，故2,700万元的付款未发生转移，该陈述本院无法采纳。2、关于540万元付款，原告已提供了转账凭证和相应收据，虽被告辩称该款项包含在荃晖公司支付的2,700万元中，但根据定购协议及两份主体变更协议的约定，“荃晖公司已如期支付了定金2,700万元”，此处的“如期”按照定购协议约定应为2016年1月31日前，而原告通过许绍林、荃晖公司向被告支付的540万元款项主要发生在2016年1月31日之后，故本院很难采信被告关于540万元付款包含在2,700万元中的辩称。综上，根据庭审中双方当事人的陈述及举证，本院认定原告关于涉案15套房屋的购房款均已付清。原告按照合同约定向被告付清了涉案15套房屋的购房款，被告应按照合同约定的时间向原告履行房屋交接手续并协助原告办理涉案房屋的过户手续，现被告明确拒绝交房和过户，已构成违约，原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下，于法无悖，本院依法予以支持。原告诉请要求判令被告与其签订房屋交接书，因本院无法强制被告签订房屋交接书，该项诉请本院不予支持，但审理中，原告称该诉请及逾期交房违约金诉请均包含着要求被告交付房屋的意思表示，故原告请求本院将交房问题一并处理，本院考虑到原告虽未在诉请中明确提出交付房屋，但其诉请中确实隐含着该层意思，另外，如本院对交房问题不予一并处理，将造成无法固定交房时间，则原告将因其自身的诉讼疏漏反而导致获得更多的逾期交房违约金利益，无端造成被告的损失进一步扩大，势必影响被告的利益，故本院经过综合考量，将交房问题在本案中一并处理。原告要求被告按照合同约定支付其逾期违约金，该诉请于法无悖，本院依法予以支持。第三人北某意动公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告朱鹏涛；二、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告朱鹏涛将上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至原告朱鹏涛名下；三、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱鹏涛逾期交房违约金(自2019年8月28日起计算至实际交付之日止，以每日464.56元计算);四、驳回原告朱鹏涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海恺泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一九年十二月三十日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。