鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初3001号原告（反诉被告）：鹤壁市佳美电器有限公司，住所地鹤壁市山城区红旗街物资集团一楼营业大厅。法定代表人:孙文鑫,该公司经理。委托诉讼代理人：张某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张承瑞，北京高思律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤壁市天华商贸有限公司，住所地鹤壁市淇滨区长江路北侧、兴鹤大街以东鹤壁银兴文化广场6层西第一间。法定代表人：于鸿飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚强旗，河南谦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦益兵，男，该公司员工。原告（反诉被告）鹤壁市佳美电器有限公司（以下简称佳美公司）与被告（反诉原告）鹤壁市天华商贸有限公司（以下简称天华商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。佳美公司委托诉讼代理人张某、张承瑞，天华商贸公司委托诉讼代理人姚强旗、窦益兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佳美公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方租赁合同有效，判令天华商贸公司继续履行租赁合同；2、依法判令天华商贸公司按照违约期限顺延租赁期限至判决生效后8个月；3、依法判令天华商贸公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月20日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，佳美公司按约履行合同。2019年4月，被告向原告送达强制清场（解除合同）通知书、告知函等文书，通知单方面解除双方的租赁合同，要求原告自2019年4月30日前将商铺内原告物品搬离，并采取停电等措施致使原告无法经营。被告擅自解除合同的违约行为给原告造成经济损失，为保护原告合法权益，提起诉讼。天华商贸公司辩称，1、佳美公司所述事实与理由与案件事实不符。2016年12月20日，双方签订《商铺租赁合同》，2016年12月26日，天华商贸公司按照合同约定将租赁商铺交付佳美公司使用，在履行合同过程中，佳美公司多次未按合同约定时间缴纳租金，天华商贸公司多次向佳美公司提出整改意见，佳美公司未接受。2019年4月16日，天华商贸公司依据合同违约条款向佳美公司下达解除合同通知书；2、佳美公司的诉请没有事实与法律依据。依据合同条款6.2.2，佳美公司在租赁房屋的使用过程中，并未按照合同按时交纳各项费用，在收到天华商贸公司的多次催收后，仍未履行义务。依据合同条款7.5.7，佳美公司持续违约已达到解除合同的条件，依据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，天华商贸公司享有解除终止合同的权利，佳美公司要求继续履行合同，顺延租期的诉请不予得到支持；3、涉案商铺现状已不具有继续租赁的可能。2019年4月16日，天华商贸公司向佳美公司送达解除合同通知书，并要求4月30日前腾清所有物品后，佳美公司于6月18日开始搬运走部分电器商品，依据租赁合同6.13条（天华商贸公司将未搬运走部分电器暂在商场另处存放），后天华商贸公司将剩余展台及部分物品进行了规整清理，现租赁商铺已清空，已不再具有重新租赁的可能。综上，天华商贸公司按照合同约定履行了义务，不存在佳美公司所述的事实，佳美公司诉请缺乏事实证据及法律依据，请求驳回佳美公司的诉请。天华商贸公司向本院提出反诉请求，1、判令确认反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》于2019年4月16日解除；2、判令被反诉人腾清租赁商铺内的所有电器商品、并将商铺恢复原状；3、判令被反诉人支付反诉人租金31585元及逾期违约金2489957.86元（详见清单）；4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月20日，双方签订《商铺租赁合同》，合同内容对双方的权利义务及违约责任进行了约定。2016年12月26日，天华商贸公司按照合同约定将租赁商铺交付佳美公司占有使用，佳美公司在履行合同过程中，屡次不按合同约定时间交纳租金，天华商贸公司就拖延租金事宜多次向佳美公司提出整改意见，佳美公司未接受。2019年4月16日，天华商贸公司依据合同违约条款向佳美公司下达了解除合同通知书，佳美公司未接受并于2019年5月25日向人民法院提起诉讼，为维护天华商贸公司的正当权利，提起反诉。佳美公司针对反诉请求辩称，1、反诉人要求确认租赁合同解除没有法律依据和事实依据，已经被我方要求继续履行租赁合同的请求所吞并；2、反诉人已经擅自将原告的商铺内的所有电器商品搬离了租赁屋，并且损毁了原告的营业设施，现在原告商铺内的电器商品处于被告的控制之下所以不存在让被反诉人腾清的情况；3、原告并不欠付被告租金，更不存在支付被告违约金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：佳美公司提交的2016年12月份双方签订的《商铺租赁合同》一份、对账汇总表23张、原告向被告缴纳相应费用的回单及收据8张、对佳美公司的告知函和强制清场（解除合同）通知书、继续履行合同通知一份、新闻报道截图、信访事项不予受理告知书一份，以上证据内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信并在卷佐证。对天华商贸公司提交的汇总清单、银兴广场与佳美电器逾期及违约金明细表系其单方制作，本院对其证明效力不予认可；对强制清场（解除合同）通知书及涉案现场照片20张、视频，以上证据内容客观真实，对其真实性予以确认并在卷佐证；对中国邮政EMS快递三份，不能证明天华商贸公司的主张，本院对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年1月1日，鹤壁银兴置业有限公司将位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道417号银兴国际广场的物业委托给鹤壁天华商贸有限公司租赁经营管理，总计面积为49991.88㎡。经营管理期限：自2013年1月1日起至2042年12月31日止。2016年12月20日，佳美公司与天华商贸公司签订《商铺租赁合同》，合同约定“出租方：鹤壁银兴国际广场天华商贸（以下简称“甲方”），承租方：鹤壁市佳美电器有限公司（以下简称“乙方”），第一条、乙方租赁甲方位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道的鹤壁银兴国际广场第一层编号为7-1-88号，建筑面积为1418.03平方米的商铺；第二条、租赁期限，该商铺租赁期限为36个月，甲方于2016年12月26日将该商铺交付乙方使用，至2019年12月25日收回。该商铺交付之日为租赁起租日，起租日起计收租金及有关费用（租金、物业管理服务费、广告费、电费等)；第三条、租金标准和租金交纳时间1、商铺租金标准为￥55708.40元/月；该商铺自2016年12月26日起至2019年12月25日止的租金总额共计￥2005502.40元；2、租金交纳时间：签订本合同时，乙方应一次性向甲方付清该商铺租赁期内/个月应缴纳租金￥/元整；第四条、有关费用标准、履约金及支付方式，乙方向甲方支付质保金100000元整，自本合同终止时抵扣有关违约金、赔偿金和有关应交费用后90天后归还乙方；乙方向甲方支付20000元撤场保证金，乙方在甲方规定时间内撤场并且将商铺恢复原貌，经甲方确认后乙方方可完成退场，并且将保证金退还给乙方，如乙方逾期未按甲方要求恢复原貌，甲方有权扣除撤场保证金作为违约金；乙方需向甲方支付租赁该商铺一个月标准租金58480元，甲方在乙方撤场结算时将此押金一并结算，若乙方应付费用（租金、物业费、电费、税费、单据消耗等）有欠款，甲方将从此押金中扣除进行结算；第五条、甲方权利和义务，甲方按时收取该商铺租金及有关费用，若乙方未按本合同约定的时间和金额如期足额向甲方交纳给商铺租金、物业管理服务费、电费等有关费用，甲方有权按本合同的约定追究乙方相关违约责任等等；第七条、违约责任，2、乙方未按本合同规定时间向甲方交纳该商铺租金、物业管理服务费、自用电费及其他有关费用的，每逾期一天，乙方按应交纳金额的百分之五向甲方支付滞纳金，逾期7天以上的，甲方收回该铺位的使用权，并扣除乙方保证金作为违约金；5、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回该商铺且乙方已交所有费用不予退还，乙方因此造成的一切损失由乙方自负。（7）拖欠该商铺租金、物业管理服务费、电费或其他有关费用超过7天的等等。甲方：鹤壁天华商贸有限公司印章，乙方：鹤壁市佳美电器有限公司印章，法定代表人：姜彦民，张某代，2016年12月20日。”2019年4月16日，天华商贸公司向佳美公司发出强制清场（解除合同）通知书，通知解除双方的租赁合同并要求佳美公司履行撤场义务。于2019年4月30日前将铺位内所有权属于佳美公司的物品和货物清除出租赁场地，如有延迟，将强制清场，收回出租场地。2019年4月24日，天华商贸公司向佳美公司发出银兴国际广场供应商对账单汇总表，显示本期（账期2019年3月21日至2019年4月20日）应付款合计67969.53元。2019年4月28日，天华商贸公司向佳美公司发送告知函，告知佳美公司所欠租金、物业费、电费金额为：95856.06元（2019年5月1日至2019年6月17日）。本次费用请佳美公司于2019年4月30日17:00之前全部交由财务，如未按时缴纳费用，将进行停水、停电封铺处理。请配合按时缴纳费用，否则一切后果自负。2019年4月29日，天华商贸公司向佳美公司送达告知函，告知根据2019年4月16日下函内容，请佳美公司于2019年4月30日前将铺位内所有权属于佳美的物品和货物清除出租赁场地，并将店铺恢复原貌交还给天华商贸公司。如不能按时交还店铺，天华商贸公司将对佳美公司店停止物业服务。2019年4月30日，佳美公司向天华商贸公司账户转款95856.06元。2019年5月1日，天华商贸公司对系争商铺采取停电措施。2019年5月13日，鹤壁市淇滨区九州路办事处因佳美公司信访事项不属于受理范畴，下达信访事项不予受理告知书。2019年6月10日，天华商贸公司与案外人鹤壁龙砚商贸有限公司签订《联营合同》。约定天华商贸公司向鹤壁龙砚商贸有限公司提供鹤壁银兴国际广场一层扶梯西侧5000平方商铺用于经营，联营（经营）期限10年。2019年6月18日，天华商贸公司未经佳美公司同意将系争商铺内商品搬离。2019年6月21日，天华商贸公司将商铺内展台拆除，装修破坏。双方协商未果，佳美公司诉至法院。另查明，合同签订后，佳美公司向天华商贸公司支付质保金100000元，撤场保证金20000元，押月租金58480元，至今均未结算。本院认为，合同的解除并不以当事人送达解除通知的时间为解除时间，而应兼顾合同的履行情况、标的物现状、合同双方的违约情况来确定是否应予解除。本案中，天华商贸与佳美公司签订租赁合同，期限至2019年12月25日。在合同有效期内，佳美公司按照天华商贸的告知函内容及时间向其支付了所欠租金、物业费及电费，天华商贸仍对佳美公司采取了停电、搬离商铺内商品以及拆除展台的方式，迫使佳美公司无法继续营业。在合同的履行过程中其显属违约一方，在此情况下其于2019年4月16日发出的解除通知不具法律效力。天华商贸同时于2019年6月10日与案外人鹤壁龙砚商贸有限公司签订《联营合同》，约定包括涉案房屋在内的一层全部租赁给鹤壁龙砚商贸有限公司。本院认为，继续履行合同虽是双方的首选，但本案租赁合同于2019年12月25日即将到期，天华商贸也以自己的实际行动表示不同意继续履行合同。租赁期限内展台拆除后再行履行的成本也过高。根据《合同法》第一百一十条规定，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，本案已不适用强制履约。应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。综上，《商铺租赁合同》应于本判决生效之日解除，对天华商贸公司请求确认《商铺租赁合同》于2019年4月16日解除的诉请本院不予支持。经本院释明，佳美公司坚持要求继续履行合同，故对于佳美公司的诉请,本院不予支持。关于天华商贸公司反诉腾清租赁商铺内的所有电器商品、并将商铺恢复原状的请求，天华商贸公司将商铺内商品以强制清场，不存在占用租赁商铺的事实，且天华商贸公司已实际占有控制系争商铺，故对该项反诉请求，本院不予支持。关于天华商贸公司提出要求佳美公司给付租金31585元（2019年6月1日至2019年6月17日）的诉讼请求,因佳美公司在天华商贸公司有质保金、撤场保证金、押月租金均未结算，且本案无法解决合同解除后的结算问题，双方可通过协商或另诉解决。关于天华商贸公司要求佳美公司支付逾期违约金2489957.86元的诉讼请求,综上所述，佳美公司并不存在违约的情形，天华商贸公司以佳美公司逾期支付租金为由要求其支付违约金理由并不充分,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）鹤壁市佳美电器有限公司与被告（反诉原告)鹤壁市天华商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、驳回原告（反诉被告）鹤壁市佳美电器有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）鹤壁市天华商贸有限公司的反诉请求。本诉案件受理费300元，由鹤壁市佳美电器有限公司负担。反诉案件受理费13486元，由鹤壁市天华商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  吴丽彬二〇一九年十二月二日书 记 员  陈飞飞