福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初8912号 原告：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区江滨北路国金天峰写字楼3号楼5楼，统一社会信用代码91350500749051256N。 法定代表人：**来，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李淑灵，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑雯，女，系该公司员工。 被告：高婉琼，女，1988年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：高秋荣（高婉琼之父），汉族，住福建省晋江市。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和公司）与被告高婉琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建世邦泰和物业管理有限公司的委托诉讼代理人李淑灵、郑雯、被告高婉琼委托诉讼代理人高秋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和公司向本院提出诉讼请求：1.判令高婉琼立即向世邦泰和公司支付自2018年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费8090.9元及自2015年10月1日起至2019年6月30日止的电费公摊1402.1元、自2015年11月1日起至2019年6月30日止的水费公摊180.2元，合计9773.2元;2.判令高婉琼立即向世邦泰和公司按日万分之五的标准计付自2015年10月1日起至支付完拖欠物业服务费的违约金;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：泉州市浦西三号置业有限公司（以下简称：浦西三号公司）是泉州市“中骏国金中心”小区的开发商，该公司于2013年1月18日与世邦泰和公司签订《前期物业服务合同》一份，约定该公司将“中骏国金中心”小区委托世邦泰和公司实行物业管理，双方就委托管理事项、管理期限及收费办法等做了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为3.5元/㎡/月，车位管理费70元/个/月，水电公摊由世邦泰和公司先行代垫代缴，实际用电量由全体业主按建筑面积分摊。上一半年度最后一个月的10日前缴纳下一半年度的物业服务费及上一半年度的水电公摊费。业主和物业使用人逾期缴纳物业费管理服费、车位管理费、水电公摊费，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三支付违约金。高婉琼系“中骏国金中心”小区X-XXX单元的业主，其接受世邦泰和公司提供的物业管理服务，却未能按时履行缴交物业管理服务费用的义务，拖欠世邦泰和公司自2018年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费及自2015年10月1日起至2019年6月30日止的水电费公摊、不予交付。 高婉琼辩称：1.关于物业费，世邦泰和公司与浦西三号公司存在利益关联性。根据物业管理条例规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标选聘相应资质的物业管理企业。世邦泰和公司与浦西三号公司系存在利益关联性，不具备前期物业投标资质，故其与浦西三号公司签订的合同系无效合同。且物业管理存在如下问题：（1）自2017年11月15日起，浦西三号公司违规占用社区用房改建食堂，挖开十号楼前绿化带用于食堂油烟排放，影响十号楼业主的生活起居，后经丰泽住建局、行政执法局、丰泽消防大队等多部门、多渠道反应，作为中骏开发商和世邦泰和物业双重法人的**来曾对有关部门承诺：半年内食堂撤出，但至今厨房还在使用。世邦泰和物业未经业主同意允许开发商2017年11月份占用社区用房改建食堂收取物业费，以大堂装修升级为名又再侵占入户大堂面积一半租给开发商使用，而且把大堂两边业主所有的二颗十多米高的棕榈树挖走出售，作为世邦泰和物业在业主装修入住时不但要缴交3000元的装修押金，而且在装修时每天都派检查人员到现场监督是否按要求装修，却未对开发商侵占社区用房、乱挖乱改等进行监管，并将属于业主公用部分的停车场及顶层广告牌位置擅自出租进行收费；（2）世邦泰和公司在地下车库的消防通道擅自设字母车位出售或出租，并挖掉部分承重墙装上卷闸门作为仓库使用，已被消防部门责令整改，但至今没有整改；（3）世邦泰和公司在向住建部门报备诉争小区的物业费时仅按每月每平方米1.9元，其余1.6元在世邦泰和公司出示的物业费收费一览表标注为增值服务，但世邦泰和公司并未向业主提供增值服务。且诉争小区的物业费收费标准制定已超过三年，应在报给住建局和市场监管局批复；2.关于公摊水电费。高婉琼已经缴清2015年4月起至2018年9月止的所有物业费，且世邦泰和公司未能提供水电费公摊的明细，也未对水电费公摊的明细进行公示。世邦泰和公司可能将其经营的游泳池用水、会所用电、开发商售楼部经营用电、物业办公场所用电等均由业主承担。另，高婉琼已于2019年4月24日将诉争房屋出售给高晓鸣，世邦泰和公司无权要求高婉琼支付2019年4月25日之后的物业费及水电公摊；3.世邦泰和公司要求高婉琼支付迟延缴纳费用的违约金1765.66元没有法律依据。高婉琼并非故意欠费，而是因世邦泰和提供的物业服务存在问题，未能履行物管理职责导致业主权益，故而拒缴物业费。 本院经审理认定事实如下：高婉琼于2013年7月5日向浦西三号公司购买位于丰泽区宝洲路东段南侧中骏?国金中心X号楼XXX的房屋，房屋产权面积123.16平方米。浦西三号公司于2013年1月18日与世邦泰和公司签订《前期物业服务合同》，高婉琼于2015年8月20日与世邦泰和公司就诉争房屋的物业管理服务签订《前期物业管理协议》，该协议约定：世邦泰和公司对诉争房屋实行物业管理服务，合同期限自协议签订之日起至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止；物业服务费的收费标准为高层住宅每月每平方米3.5元，业主应于物业交付时预缴半年物业费，之后每半年缴纳一次，应在上一半年度最后一个月的10日前缴纳下一半年度的物业服务费及上一半年度的水电公摊费；业主逾期交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三向世邦泰和公司支付违约金。诉争房屋于2015年8月20日交付给高婉琼。2017年11月15日，诉争小区的业主向泉州市城乡规划局、泉州市住建局、泉秀街道办事处等部门举报诉争小区内的社区服务用房被开发商改建为食堂，开挖10号楼前的绿化带拟连接社区服务用房排污管道至小区排污井，上述部门出具的《信访事项答复意见书》均对上述情况予以确认，并已告知开发商进行整改。高婉琼自2018年1月1日起未缴纳物业费，世邦泰和公司于2018年11月22日以发律师函方式向高婉琼催收自2018年1月1日起至2018年11月30日的物业费、水电费公摊。高婉琼于2019年4月26日将诉争房屋过户至高晓鸣名下，并已办理房屋权属证书。 另，本院依高婉琼申请于2019年11月11日到诉争房屋所在小区进行现场勘验并拍摄照片及制作勘验笔录，笔录载明上述小区的物业管理服务存在社区用房的二楼被开发商改为员工食堂，且将排烟管安排安装到小区内侧，中午煮饭油烟进入小区影响业主生活、车库承重墙被挖开、公用车道被占用作为车位使用、消防风机用房被占用作为物业办公室、未经查验义务将车位划于消防风机位置、大堂在物业入驻后结构被改变、未经小区业主同意在三号写字楼楼顶左侧设立广告牌等问题。庭审中，原、被告均对勘验笔录所载内容予以认可。 本院认为，一、关于世邦泰和公司主张的物业服务费及水电费公摊。世邦泰和公司与高婉琼签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，对上述合同的效力予以认定。高婉琼辩称世邦泰和公司与浦西三号公司具有利益关联性，双方签署的《前期物业服务合同》系无效合同。因上述两家公司均系独立的法人组织，双方签署的《前期物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，且世邦泰和与高婉琼于2015年8月20日又就诉争房屋的物业给管理签订了《前期物业服务协议》，确认对世邦泰和为诉争房屋提供物业服务，故对高婉琼关于合同效力的辩解，本院不予认可。世邦泰和公司与高婉琼双方应当按照《前期物业服务协议》的约定全面履行各自的义务。高婉琼辩称世邦泰和公司应将物业服务费的收费标准每月每平方米3.5元到住建部门进行备案。因物业服务费的收费标准是否到住建部门进行备案属于行政管理范畴，与世邦泰和公司的主张并无关联，故对上述辩解，不予认可。高婉琼自2018年1月1日起未缴纳物业服务费，并于2019年4月26日将诉争房屋过户至高晓鸣名下，故世邦泰和公司有权向高婉琼主张自2018年1月份起至2019年4月份止的物业服务费即3.5元/平方米/月×16个月×123.16平方米=6897元。但根据勘验笔录所载及相关部门的《信访事项答复意见书》，世邦泰和公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院对世邦泰和公司物业管理费的标准予以适当下调，对高婉琼拖欠的物业管理费6897元按5517.6元予以认定。至于世邦泰和公司诉请高婉琼支付水电费公摊，因其未能在举证期限内提供诉争房屋水电费公摊的具体明细，故关于水电公费公摊的诉求，不予支持；二、关于世邦泰和公司主张的逾期付款违约金。因世邦泰和公司提供的服务存在瑕疵，故其无权向高婉琼主张逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告高婉琼应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世邦泰和物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年4月26日止的物业服务费5517.6元； 二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费88元，减半收取44元，由原告福建世邦泰和物业管理有限公司负担23元，由被告高婉琼负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李丽琼 二〇一九年十二月六日 法官助理许祥鑫 书记员吴晓斌 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。