宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初6076号 原告：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司，住所地：宁波市北仑区新碶宝山路65号（凤凰国际商务广场）2幢2502室。统一社会信用代码：91330206668473801X。 法定代表人：陈军旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚志杰，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波市北仑区新碶信念广告商务服务部，住所地：宁波市北仑区新碶街道明州路500号1幢1221室-2。统一社会信用代码：92330206MA2EL2TB8N。 经营者：王利英，女，1956年12月31日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：胡颖燕，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 第三人：宁波市北仑区新碶街道好时光大厦业主委员会，住所地：宁波市北仑区新碶街道长江路1078号好时光大厦物业服务中心。 负责人：於锡琪，男，1946年9月29日出生，汉族，住宁波市北仑区，系第三人业主委员会主任。 原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司（以下简称太平洋物业公司）与被告宁波市北仑区新碶信念广告商务服务部（以下简称信念广告服务部）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法由本院审判员宋建侠适用简易程序审理。审理中，根据被告的申请，依法追加宁波市北仑区新碶街道好时光大厦业主委员会（以下简称好时光业委会）为本案第三人。本院于2019年9月26日召开庭前会议，并于2019年10月31日公开开庭审理本案。原告太平洋物业公司的委托诉讼代理人姚志杰、被告信念广告服务部的委托诉讼代理人胡颖燕、第三人好时光业委会主任於锡琪两次均到庭参加诉讼。审理中，双方曾申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告太平洋物业公司诉至本院要求：1.判决确认双方2018年签订的《北仑好时光小区广告位承包协议》已解除；2.判决被告立即拆除在北仑好时光大厦所发布的一切广告；3.判决被告立即支付2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系北仑区好时光小区物业服务单位。2016年1月11日，原、被告签订《北仑好时光小区广告位承包协议》一份，约定被告承包好时光大厦12部电梯等的广告位，并约定了租金及支付方式。协议签订后，被告不但多占用好时光大厦第13部电梯的广告位，还一直拖欠2016年11月25日至2017年11月24日的承包费。2018年，双方及好时光业委员会又签订《北仑好时光小区广告位承包协议》一份，被告承包好时光大厦12部电梯等的广告位，合同期限为2018年11月25日至2021年11月24日，并约定了租金及支付方式。2019年8月3日，好时光业委会致函原告，认为协议期限远超了物业服务合同期限、被告多占用好时光大厦第13部电梯的广告位，并认为该协议属于无效协议，要求必须收回广告位并移交业主委员会。为此，原告于2019年8月6日致函被告，书面通知被告解除2018年签订的《北仑好时光小区广告位承包协议》。现因协议解除后，被告未按要求支付尚欠承包费及拆除广告。现诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。 为证明其诉称事实，原告太平洋物业公司向本院提供如下证据： 1.《北仑好时光小区广告位承包协议》2份，拟证明合同具体约定。 被告对两份协议均无异议。第三人对2016年的承包协议无异议，对2018年的承包协议真实性无异议，公章真实，但认为被告违规占用第13部电梯，因此要求解除承包协议。 经审核，该证据能够证明待证事实，本院对该组证据予以采信。 2.业主委员会处理意见1份，拟证明被告违约及业主委员会的意见。 被告对该证据真实性无异议，但认为是第三人给原告的，与被告无关，且协议中未提及被告违约的情况。第三人对该证据无异议。经审核，本院对该证据真实性予以确认，至于被告是否违约将在下文分析。 3.《解除承包协议通知》1份，拟证明2018年的承包协议已于2019年8月7日解除。 被告对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告仅凭被告2016年未支付广告位承包费来解除2018年的承包协议有异议，2018年的承包协议履行中被告并未违约。第三人认为合同也要解除。经审核，本院对该证据真实性予以确认，至于2018年的承包协议是否已解除是双方争议焦点，将在下文分析。 4.物业服务合同1份，拟证明原告的物业服务期限及2018年的承包协议超出物业服务期限。 被告对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，本案2018年的承包协议的合同相对方是原告及第三人。第三人对该证据无异议，同时认可合同到期后，双方已续签至2020年6月30日。经审核，本院对该证据真实性予以确认。 被告信念广告服务部答辩称：1.原告主体不适格。合同上甲方应包括第三人，第三人应是共同原告。原告与第三人的物业服务合同到期，原告仅是管理人。第三人才是被告的合同相对方。2.原告第三项诉讼请求是原、被告之间的第一份承包合同项下争议，不应在本案中处理，不能据此认为被告违约。刚开始是因为效益不好，租金才减免。第二份承包合同不存在违约情形。三方合同合法有效，被告已依约支付租金，合同应继续履行。3.根据2018年11月份签订的承包合同第五条第（一）项第3条，甲方不得发布任何形式的广告。现小区有很多未经被告同意发布的广告，被告认为是原告及第三人发布的，构成违约，原告应支付违约金1万元。本案中两份承包协议，第一份已履行完毕，第二份被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告信念广告服务部向本院提供如下证据： 1.照片18张，拟证明原告在未经被告同意的情况下，私自在小区内投放广告的事实。 原告对真实性无异议，但与本案无关联性，无法证明是原告组织投放的广告。第三人对真实性无异议，但认为该证据中很多不是广告，第三人自己没有投放过广告。经审核，该证据不能证明待证事实，本院不予采信。 2.照片3张，拟证明原告的工作人员在未经被告同意的情况下，撕毁被告投放的广告。 原告及第三人经核实后陈述照片中的人曾是原告公司的吴瑞金，当时的情况是吴瑞金在打扫卫生，看到这张纸快掉了不卫生，吴瑞金就撕下来放垃圾桶了，当时他也不清楚。被告认为吴瑞金是受原告指使，有意撕广告。经审核，本院对该证据真实性予以确认。 3.发票1张，拟证明被告已支付2018年11月25日至2019年11月24日广告费的事实。 第三人好时光业委会答辩称：1.第三人与原告原来的物业服务合同期限是2017年7月1日至2019年6月30日，按该合同约定“各类广告出租，其出租经营期限不得长于本合同约定的有效期限”。而原、被告之间的广告承包协议期限为2018年11月25日至2021年11月24日止，已经超出物业合同约定有效期，属于无效协议。2.小区广告未经公开招标，也未经前业委会开会讨论，也没公示，是在全体业主不知情情况下违规签订。协议抬头部分缺少第三人，结束部分缺少业委会主任签字，不合规。3.协议中约定的电梯广告数量为12部，经现场确认，好时光电梯运行的共有13部，这13部电梯均在做广告，被告违法违规占用了小区1部电梯广告位用于谋取利益。4.承包费极低，与市场行情不合（经咨询，小区一年所有广告收入可达10万元左右），致使小区利益蒙受较大损失。5.拖欠2016年至2017年广告费至今。综上，第三人认为该合同严重侵害了全体业主的利益，请求判定解除该合同，并支付拖欠的广告费用，同时赔付占用第13部电梯的广告收益。 第三人好时光业委会未向本院提供证据。 根据采信的证据，结合双方陈述，本院查明如下事实： 原告太平洋物业公司系北仑区好时光小区物业服务单位。最近两份物业服务合同的期限为2017年7月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2020年6月30日。物业服务合同中关于各类广告收入分配的约定如下：好时光业委会委托原告代为出租，好时光业委会参与合同谈判，其出租经营约定期限不得长于本合同的约定有效期限。收益按下列约定分配：扣除成本及税后，其中50%收益归全体业主，50%收益补贴物业管理费用。 2016年1月11日，原告与被告信念广告服务部签订《北仑好时光小区广告位承包协议》（以下简称《2016年承包协议》）一份，约定被告租赁好时光小区电梯、主出入口处进行宣传栏业务的宣传，期限从2015年11月25日至2018年11月24日，广告位承包费12000元/年，具体宣传栏位置包括好时光大厦电梯广告（12部）、东门主入口露天灯箱广告、移动铁架等流动广告及其他一切形式广告，同时还对其他权利义务进行了约定。2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元，被告至今未付。 2018年6月21日，原、被告又签订《北仑好时光小区广告位承包协议》（以下简称《2018年承包协议》）一份，约定被告继续租赁好时光小区电梯、主出入口处进行宣传栏业务的宣传，期限从2018年11月25日至2021年11月24日，广告位承包费12000元/年，具体宣传栏位置包括好时光大厦电梯广告（12部）、东门主入口露天灯箱广告、移动铁架等流动广告及其他一切形式广告，同时还对其他权利义务进行了约定。其中合同第七条第1款约定：任何一方单独终止合同的，须赔偿另一方违约金10000元，如原告退出该项目的物业管理，则不承担赔偿。第三人好时光业委会在上述合同上盖章确认。合同签订后，被告向原告支付了2018年11月25日至2019年11月24日的广告位承包费。2019年8月3日，第三人好时光业委会发给原告《关于好时光大厦小区广告承包协议违法违规处理意见》一份，认为原告与被告签订的期限为2018年11月25日至2021年11月24日的《北仑好时光小区广告位承包协议》为无效协议，侵害了广大业主利益，要求原告尽快处理解决，收回所有小区广告费用并移交好时光业委会。 2019年8月6日，原告将《解除承包协议通知》邮寄给被告。上述通知载明：因被告未支付2016年广告位租金严重违约、同时好时光业委会认为被告承包广告位有多处违规要求原告解除与被告的承包协议，故原告书面通知被告解除双方的承包协议，并要求被告于2019年8月10日前到原告公司补缴租金、办理解除协议和拆除广告位的相关手续。被告于2019年8月7日收到上述通知。 另查明，各方均认可两份承包协议范围内的12部电梯是指12部客梯，而被告现实际使用广告的电梯共13部，包括12部客梯和1部货梯。 审理中，双方对如下问题存在争议，本院分析认定如下： 第一、关于2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元。被告尚欠上述费用属实。被告先是抗辩称因当时效益不好，原告减免被告上述租金，后又称是因原告工作人员撕毁了被告一部电梯中的广告，原告才同意免掉租金。被告既无证据证明原告同意免除租金，陈述也前后矛盾。结合庭审调查，确实发生过原告方保安人员因代其妻子（原告方保洁人员）打扫卫生时看到一张快要从电梯内墙面掉下来的纸就撕了下来的事情。但是，当时撕掉的广告是一张快要掉下来的广告，也是原告方工作人员根据当时的情况做出的个人判断，事后在被告的要求下，原告方对其工作人员进行了处理，相关的保洁人员已经选择辞职。被告以此为由拒付2016年的广告位承包费，理由显然不能成立。故原告要求被告支付2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元，正当合法，本院予以支持。被告抗辩称《2016年承包协议》与《2018年承包协议》是不同的法律关系，不应在一案中处理。本院认为，二份承包协议主体及法律关系种类均相同，从便利当事人行使诉讼权利、减少讼累的角度出发，本案中一并处理，并无不当。 第二、关于《2018年承包协议》的效力及是否已经解除。 虽然《2018年承包协议》的期限当时超出了原告与第三人签订的物业服务合同期限，但是第三人在合同上盖章确认，且被告已按约履行了第一年租金的缴纳义务，故承包协议是各方真实意思表示，合法有效。 至于2019年8月6日原告发出的《解除承包协议通知》是否发生合同解除的效力。本院认为原告该通知不发生合同解除的效力。具体分析如下1.原告认为被告未支付2016年广告位租金（即2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元）严重违约。本院认为，2016年广告位承包费是《2016年承包协议》项下的被告义务，被告未按约支付承包费仅是违反了《2016年承包协议》，并未违反《2018年承包协议》，原告可以依据《2016年承包协议》向被告主张支付相应承包费，但以被告未付2016年广告位承包费为由解除《2018年承包协议》，既无合同依据，也无法律依据。本院不予支持。2.原告认为被告承包广告位有多处违规，主要是指协议约定的电梯广告是12部客梯，但是被告实际使用了12部客梯和1部货梯。被告辩称多使用的一部货梯包括在移动铁架等流动广告及其他一切形式广告中。本院认为，《2018年承包协议》对宣传栏位置明确区分了电梯广告、东门主入口露天灯箱广告、移动铁架等流动广告及其他一切形式广告。显然，电梯广告是不同于移动铁架等流动广告及其他一切形式广告而单独列出来的，二者的收费标准也是不同的，被告的抗辩意见既不合常理，也无证据，本院不予采信。被告多使用的这部货梯，不包括在涉诉承包协议范围内，与本案不是同一法律关系，相应的权利人可以另行主张权利，本案中不予处理。同时，原告据此要求解除承包协议，于法无据，本院不予支持。 另外，原告主张依据《2018年承包协议》第七条约定“任何一方单独终止合同的，须赔偿另一方违约金1万元整”，原告享有支付1万元违约金额为代价的单方解除权。本院认为，该条仅是对单方终止合同的违约责任进行了约定，并不能得出“只要支付1万元违约金，就可以解除合同”的结论。因此原告该意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十四规定，判决如下： 一、被告宁波市北仑区新碶信念广告商务服务部应于本判决生效后三日内支付原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司2016年11月25日至2017年11月24日的广告位承包费12000元； 二、驳回原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费180元，减半收取90元，由原告宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司负担40元，被告宁波市北仑区新碶信念广告商务服务部负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 （此页无正文） 审 判 员 宋建侠 二〇一九年十二月十六日 代书记员 谢红波