湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初3219号原告：恩施华龙村集团建始置业有限公司，住所地：建始县业州镇茨泉社区茨泉路4号，统一社会信用代码：91422822060672810K。法定代表人：李孟藏，该公司经理。委托诉讼代理人：章寒滨，该公司员工。委托诉讼代理人：李斌，湖北施南律师事务所律师。被告：于武，男，生于1972年8月10日，土家族，湖北省建始县人，住建始县。原告恩施华龙村集团建始置业有限公司诉被告于武商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩施华龙村集团建始置业有限公司委托诉讼代理人章寒滨、李斌，被告于武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号为EYS-JS-2018-002317《商品房买卖合同》；2、被告支付违约金25500.00元；3、被告协助原告注销合同编号为EYS-JS-2018-002317《商品房买卖合同》在建始县住房和城乡建设局的房屋合同备案。事实及理由：2018年6月15日，原、被告签订了合同编号为EYS-JS-2018-002317《商品房买卖合同》，合同约定，被告以576385.00元的价格购买原告位于建始县××州镇红土坪第一幢-层-204号商业房。合同同时约定被告逾期付款超过60日的，原告有权解除合同且被告因按应付款5%支付违约金。至起诉之日，被告未按约定付清房款，应付金额为51万元（23万元首付及28万元银行按揭款），原告多次与被告协商均未就被告违约达成解决方案。现原告按约定要求解除合同并支付违约金，因合同已备案，被告应协助原告办理合同注销备案。被告辩称，被告同时购买了原告销售的三间门面房，案涉门面房合同编号为EYS-JS-2018-002317，原告仅就案涉门面房起诉被告有异议，当时被告的本意是先接房案涉-204号，但在接房过程中发现房屋质量严重不合格达不到交房标准，经协商被告没有接收-204号门面房，而是接收了158号、159号门面房，原告未按约定交房造成被告未能正常使用158号、159号门面房。-204号门面房更是未能按之前协商交房，不存在原告方诉讼的被告逾期付款之说，原告协助被告办理银行按揭贷款存在拖拉，根据合同第八条约定，原告方应在2018年8月15日之前具备交房条件，也就是住建部门的验收合格书，依据相关法律规定原告应先具备交房条件。原告主张被告欠其首付款23万元及银行按揭款28万元，被告认为没有依据，至今房屋无法正常交付，被告不同意解除案涉《商品房买卖合同》；原告的二、三项诉讼请求，被告没有原告主张的违约行为，被告现在不再要求继续办理按揭手续，但要求原告退还被告房价款29万多元，因为原告举证的被告出具的23万元借条与-204门面房无关，这是欠的158门面房价款，如果解除-204门面房合同必须按发票金额退还价款；或者被告仍购买-204门面，给原告退还158、159门面房，已付房价款足以全款支付-204门面房的欠款。双方当事人围绕各自的诉讼主张，依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年5月15日，原、被告经协商，被告购买原告位于建始华龙城二期商品房，分别为“二期1-2＃、5-10＃商业158-8”，“1-2＃、5-10＃商业159-8”，“1-2＃、5-10＃商业-层-204-1”。当日，被告向原告转款共计602193.00元，双方结算发票显示，其中前述158-8门面房首付款为242944.00元、159-8门面房首付款为292864.00元，合计535808.00元（单价每平方米6400元，结算后被告尚欠按揭款520000.00元）；案涉门面房首付款应为296385.00元（单价每平方米8500元），前述转款余款66385.00元计入后尚欠款230000.00元，被告以向原告出具借据的方式办理结算，借据载明：今借到恩施华龙村集团建始置业有限公司人民币230000.00元，还款期限2019年1月30日前。2018年6月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为EYS-JS-2018-002317），约定：买受人购买的商品房为建始华龙城二期第一幢-2层-204号房，建筑面积共67.81平方米，单价每平方米8500.00元，总金额576385.00元；付款方式及期限为银行按揭贷款，签约时支付按合同约定面积计算房价款的50％以上计296385.00元，余款280000.00元办理银行按揭。买受人在合同签订之日起七日内提供银行按揭所需全部资料送银行初审，并于合同签订之日起60日内办理完结向出卖人支付，逾期未办理完结的按附件四第二条约定执行（附件四第二条约定，因买受人自身的原因或政策调整等任何不能归责于出卖人的因素导致买受人不符合贷款银行有关抵押贷款政策的规定而不能发放贷款或发放贷款不足的，买受人应当于合同签订之最后付款期限起30日内将购房款余款或贷款不足部分一次性向出卖人支付完毕；若买受人未能按约定时间付款将按本合同第七条买受人逾期付款的违约责任条款执行，买受人按合同约定承担违约金的同时须另行承担因解除本合同而发生的各项费用，违约金及买受人应承担的各种费用从已付款中扣除，不足部分应由买受人另行支付）；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：一、按逾期时间分别处理，1.逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；房屋交付期限为出卖人应当在2018年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。另，2018年7月2日，被告因原告公司尚未取得银行按揭款项遂申请提前交房，并向原告书面承诺：积极配合公司办理相关手续；若首次银行按揭无法办理时，愿意办理其他银行按揭及相关手续；如因本人原因导致银行无法办理致使公司无法取得按揭款项时，本人承诺2018年10月30日前付清所欠房款。同时被告就尚欠158-8、159-8门面房按揭款520000.00元亦向原告出具了借据。诉讼中，原告主张虽被告曾于2018年7、8月提交过一次按揭资料，但湖北银行按揭贷款未成的主要原因是被告经济收入不足以支撑三间门面房的按揭条件以及其征信存在问题，被告认为其至迟在2018年5月15日之前就向原告提交了银行按揭资料，因原告办事效率差致贷款未成。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方均未提供证据证明被告未能办理银行按揭贷款的责任在于对方，故依上述司法解释的规定，案涉商品房买卖合同应予解除。原告以诉讼方式通知被告解除合同，本院确认案涉商品房买卖合同于被告收到起诉状副本之日即2019年11月8日解除。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，原告应按年利率6％承担购房款本金的利息。购房款付款期限约定为被告于合同签订之日起60日内，房屋交付期限约定为原告应当在2018年8月15日前，此即原、被告同时履行义务，且原告没有提交商品房验收合格资料，故原告主张被告承担违约责任没有事实依据，本院不予支持。商品房买卖合同的备案注销登记属于住房和城乡建设部门的行政管理行为，依法不属于人民法院受理民事诉讼范围，本院不予支持原告此项诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告恩施华龙村集团建始置业有限公司与被告于武于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为EYS-JS-2018-002317）于2019年11月8日解除；二、原告恩施华龙村集团建始置业有限公司自本判决生效后十日内返还被告于武购房款本金66385.00元，并自2018年5月15日起至本判决确定的给付之日止按年利率6％支付资金占用利息；三、驳回原告恩施华龙村集团建始置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438.00元减半收取219.00元，由原、被告各负担109.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  龙克亚二〇一九年十二月三十日书记员  刘 怡