昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3919号原告：云南实力房地产开发经营集团有限公司,住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑9幢2单元101号。法定代表人：彭励，执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530000709820882Q。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭俊许，男，汉族，1981年7月17日出生，住址：湖南省新邵县。被告：彭庭庭，女，汉族，1983年12月10日出生，住址：湖南省新邵县。原告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：实力公司）与被告彭俊许、彭庭庭商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告实力公司的委托诉讼代理人马配娟到庭参加诉讼，被告彭俊许、彭庭庭经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告向原告赔偿因其违约行为给原告造成的损失23500.93元及支付违约金74166.5元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，律师费5000元，上述费用共计102667.43元；4、由被告承担本案诉讼费、公告费260元。事实及理由：根据原被告双方签订的《商品房购销合同》，以及原被告请双方与银行签订的《借款合同》，被告作为购房人向原告购买昆明市呈贡吴家营片区中部实力心城一期6幢1707号房，应按约向原告支付购房总价款741665元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。代偿后，经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付。被告的违约行为导致双方合同目的已无法实现。为此，原告特依法向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告彭俊许、彭庭庭经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告实力公司（甲方）与被告彭俊许、彭庭庭（乙方）于2012年签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告彭俊许向原告实力公司购买昆明市呈贡吴家营片区中部实力心城一期6幢1707号房，房屋总价款741665元。第六条第三款约定：“乙方须于2012年11月19日前向甲方支付首付款，即人民币231665元。余额510000元向银行按揭贷款，……。”第八条规定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）方式处理，一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按下列（3）种约定承担违约责任。……。3、若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”第十三条第三款第2项规定：“甲方无过错的情况下，乙方单方提出解除合同的，乙方应按合同总金额10%向甲方支付违约金，乙方应在30日内与甲方办理解除合同的相关手续，同时甲方应在扣除违约金后以不计息的方式退还乙方所剩房款。合同解除后甲方有权自行处置该房屋。”《合同补充协议》第一条第5款规定：“在按揭贷款过程中若出现如下情况均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行：……；（2）乙方不按时支付银行规定的月付按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任的。”该条第6款规定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，……。”合同签订后，被告彭俊许支付了231665元首付款。之后，彭俊许、彭庭庭与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就彭俊许购买的该套住房向该银行贷款金额为510000元，实力公司是该按揭贷款合同的保证人，实力公司为贷款合同提供阶段性连带责任保证。担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后彭俊许连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，实力公司作为保证人承担了连带保证责任，于2018年3月28日向银行偿还了贷款本金，罚息及利息,其中贷款本息合计380733.59元，罚息为679.02元。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年1月20日办理了登记备案手续,被告于2015年8月30日办理了案涉房屋的接房手续。本院认为：关于合同应否解除及原告主张返还房屋的诉讼请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为实力公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2018年3月28日；关于原告要求被告返还房屋的主张，因被告已经于2015年8月30日接房，在合同解除后被告应当将案涉房屋退还给原告。关于原告主张的损失23500.93元应否支持的问题，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了人民币381412.59元，实际上提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款本息的义务，但由于被告未按期偿还贷款产生的罚息等因素，本案原告代为清偿数额381412.59元高于其依法应负的偿还贷款本息之数额，在后者范围内，原告支付的款项380547.08元依法视为其履行上述偿还贷款本息之义务，二者的差额部分679.02元依法应当由被告负担，本院对23500.93元中的679.02元予以支持。关于原告主张的违约责任如何确定及律师费用否支持的问题。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计74166.5元向原告支付违约金。对原告主张的律师费5000元，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费和保险费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担但根据原告提供的律师代理费支付发票，本次诉讼涉及的案件为3件，原告支付的律师代理费为7500元，每案应为2500元，本院依法予以认定，原告提出的尚有一半的律师代理费待结案执行后支付，该部分被告也应承担的主张，因该费用尚未实际发生，本院不予支持。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起三十日内。对原告主张的担保费及诉讼保全费，因截止本案开庭之日，原告尚未支付诉讼保全费，故该费用并未实际产生且金额并未明确，本院依法不予支持；担保费并非原告维权过程中必须产生的费用，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告彭俊许、彭庭庭签订的《商品房购销合同》（合同编号为实力心城住宅字第1308号）、《合同补充协议》于2018年3月28日解除；二、被告彭俊许、彭庭庭于本判决生效之日起三十日内将昆明市呈贡吴家营片区中部实力心城一期6幢1707号房屋返还给原告云南实力房地产开发经营集团有限公司，并配合原告云南实力房地产开发经营集团有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》（合同登记号CG2013012000047）的备案注销手续。三、由被告彭俊许、彭庭庭于本判决生效之日起十日内向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付违约金74166.5元、损失679.02元、律师费2500元，上述费用合计77345.52元；四、驳回原告云南实力房地产开发经营集团有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元、公告费260元，合计990元，由被告彭俊许、彭庭庭负担844元，由原告云南实力房地产开发经营集团有限公司146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长 林 莉人民陪审员 郝 红人民陪审员 贺大成二〇一九年十二月二十一日书 记 员 何 静