北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初77919号原告：张骥，女，1983年1月6日出生,苗族，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨曙光，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市安理律师事务所律师。被告：李世俊，男，1943年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨铉，云南必耀律师事务所律师。原告张骥与被告李世俊居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张骥的委托诉讼代理人杨曙光、李莹，被告李世俊的委托诉讼代理人杨铉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告张骥向本院提出诉讼请求：1、李世俊支付居间费1240万元；2、李世俊承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月15日，张骥与李世俊签订居间合同，约定张骥为李世俊与位于北京市朝阳区东四环北路88号院甲8号楼的房屋所有权人或代理人签订租赁合同进行居间，居间成功的条件为与该房屋所有权人或授权代表签订租赁合同。后张骥为李世俊居间成功，但李世俊仅支付第一笔居间费370万元，剩余居间费至今未付。故张骥诉至法院。被告李世俊辩称：第一，张骥在从事居间的过程中，没有如实向李世俊报告订立租赁合同的真实情况，在没有核实授权代理人是否有授权的情况下提供虚假信息，造成李世俊损失，故其不得主张居间费。案外人方某以租赁物所有权人武某某的代理人名义与李世俊签订租赁合同，但方某并非武某某的授权委托人，其向李世俊出示的《委托告知书》落款时间为2015年5月6日，而所有权人武某某的死亡注销证明显示其已于2015年4月24日死亡，故方某无代理权，其与李世俊签订的租赁合同未成立。第二，张骥并非专业从事居间业务的人员，李世俊并非通过张骥的磋商而签订租赁合同。第三，张骥与方某系夫妻关系，张骥利用该关系意图取得高额居间报酬，损害李世俊的利益，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。第四，2018年9月3日，云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（以下简称红河中院）受理李世俊起诉张骥财产损害赔偿纠纷一案，该案的审理结果关系本案的审理结果，故本案应当中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及陈述，本院确认事实如下：2015年7月15日，李世俊作为甲方与张骥作为乙方签订《合同》，约定：乙方接受甲方委托负责就租赁北京市朝阳区东四环北路*号楼房屋一事，引荐甲方和该房屋所有权人的授权代表直接洽商租赁事宜，向甲方提供该房屋相关的重要信息，并最终促成甲方与房屋所有人签订10年租期房屋租赁合同，促成甲方与房屋所有权人建立长久稳定的合作关系；居间成功指完成本条所列全部委托事项，甲方与该房屋所有人或其授权代表未签订书面房屋租赁合同视为委托事项未完成；乙方必须向甲方提供该房屋的有关信息，内容包括但不限于房屋所有权复印件、房屋所有人授权书复印件等，乙方有义务协助甲方该房屋进行实地考察；乙方承诺向甲方提供该房屋的上述信息真实可靠，如果乙方提供的信息不真实，乙方无权取得居间报酬；乙方在甲方与该房屋所有人的授权代表进行合同谈判期间，应尽到作为居间人的谨慎和诚实义务，促成该房屋及其授权代表将该房屋租赁给甲方，并签署期限为10年的房屋租赁合同；如居间成功，则甲方应按本合同约定向乙方支付居间报酬；无论将来房屋权属是否变更，在居间方能保证租赁合同继续按约履行的前提下，委托方有义务按时按约支付本合同约定的居间报酬；本项目居间报酬为2960万元，支付居间报酬的时间和金额为2015年8月8日支付370万元，2016年10月9日支付450万元，2017年10月10日支付390万元，2018年10月10日支付400万元，2019年10月10日支付350万元，2020年10月10日支付300万元，2021年10月10日支付250万元，2022年10月10日支付200万元，2023年10月10日支付150万元，2024年10月10日支付100万元；在甲方和该房屋所有人或其授权代表签订房屋租赁合同之日起，视为乙方居间成功，甲方按本合同约定时间向乙方支付第一笔居间报酬；如果甲方在本合同委托期内未能与该房屋所有人或其授权代表合同租赁成功，没有征得居间方的书面同意，甲方不应再与该房屋所有人或其授权代表进行协商并签订房屋租赁合同，否则居间方有权请求甲方按本合同约定支付居间报酬。同日，武某某作为出租方（甲方）与李世俊作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方对坐落于北京市朝阳区东四环北路*号楼房屋享有所有权，证书编号为X京房权证朝私字第XXXX号、XXXX号、XXXX号，房屋用途为口腔医院及配套经营；租赁期限为2015年9月1日至2025年12月10日；租金标准为第一年730万元，第二年900万元，第三年100万元……；定金支付日期及金额为2015年7月16日支付248万元；租金支付日期及金额为2015年8月8日支付482万元，2016年10月9日支付500万元，2017年4月10日支付400万元……；乙方应将合同租金打入武某某在富滇银行昆明市南屏支行开立的账户中；租赁期内该房屋所有权发生变动的，合同依然生效，新产权人继承甲方的权利及义务，除乙方同意外，新产权所有方无权解除本合同，甲方保证乙方可依照本合同约定继续承租使用房屋至租赁期满；在此情形下，乙方承诺不再向甲方主张和追究任何其他法律责任和损失，否则甲方应依照本合同约定向乙方承担违约责任。出租房落款处由“方某”签字，承租方落款处由“李世俊”签字。2015年7月30日，李世俊授权张某将北京市朝阳区东四环北路*号甲*号楼第一年剩余租金480万元转至武某某在富滇银行开立的账号中，同时将因居间上述房屋租赁事项产生的第一年居间报酬370万元转至张骥指定的中信银行账号中。2015年8月3日，张某向武某某转账200万元；2015年8月9日，张某向武某某转账20万元；2015年8月10日，张某向武某某转账260万元，同日向张骥转账370万元。上述合同签订后，李世俊开始使用涉案房屋用于口腔医院经营。2015年4月24日，武某某死亡。2016年4月，李世俊作为承租方（乙方）与出租房（甲方）高某签订《租赁合同》，约定甲方作为房屋产权的共有人及武某某的合法继承人将登记在武某某名下的X京房权证朝私字第XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋出租给乙方用于口腔医院及商业配套经营，租赁期间为2015年9月1日至2025年12月10日；每年租金金额、支付时间与李世俊与方某签订的上述《租赁合同》一致。2016年8月27日，案外人王某与李世俊授权的李某某签订《租赁合同》，约定李世俊将上述房屋出租给王某，房屋所有权人为武某某，租赁期间为2016年9月1日至2026年11月30日，租金打入李某某账户。对双方有争议的事实及证据，本院认定如下：为证明方某有权代武某某签订《租赁合同》，张骥提供《委托书》复印件、《变更委托告知》复印件、（2017）京0105民初21583号民事判决书予以证明。《委托书》复印件载明委托方（甲方）为昆明市鑫益屋业开发有限公司（以下简称鑫益公司），法定代表人为武某某，受托人为方某，委托人因鑫益公司无法到现场办理X京房权证朝私字第XXXX号、XXXX号、XXXX号等8套房屋相关事宜，委托方某为公司的合法代理人，办理上述房屋的租赁手续和收取相关的房屋租金，收款人为武某某在中国建设银行云南省昆明支行城西支行开立的账户。落款委托方处加盖“鑫益公司”印章，时间为2014年5月28日。《变更委托告知》复印件载明武某某将北京市朝阳区东四环北路*号楼昂无租金收款银行账户变更为云南省昆明市建设银行城西支行，授权方某代为办理房屋租赁及物业事项接洽。李世俊对《委托书》复印件、《变更委托告知》复印件的真实性不认可，认为上述证据均为复印件，且其中的委托人为鑫益公司，并非武某某，故与本案无关；同时李世俊表示，张骥曾向其提供过涉案房屋的产权证复印件及相应的委托书，并提供该房屋产权证复印件及《委托告知》复印件予以证明。其中《委托告知》载明武某某拥有X京房权证朝私字第XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋的所有权，委托方某代为办理房屋租赁的接洽手续及相关手续，并及时将上述房屋租金收入汇款至武某某在富滇银行昆明市南屏支行开立的账户，落款日期为2015年5月6日。李世俊表示张骥即是基于该份《委托告知》使得李世俊与方某签订《租赁合同》，但该份《委托告知》应系虚假，因出具时武某某已身故。张骥对该《委托告知》的真实性不认可，认为其未见过该份文件。为证明张骥已履行向李世俊提交房屋材料义务，其提供《看房确认书》及证人张某证言予以证明。《看房确认书》载明带看时间为2015年6月1日，房屋坐落朝阳区观湖国际远特科技独栋。委托人处有“李某某”签字。李世俊对《看房确认书》的真实性不认可，认为无法确认看房地点与涉案房屋一致；对张某证人证言的真实性不认可，认为其未出庭作证，不符合证据的形式。李世俊提供借记卡账户历史明细及收据证明其按案外人方某要求转出租金250万元，方某以武某某代理人身份出具收据。借记卡账户历史明细显示2015年7月15日，李世俊支付武*才250万元；收据载明收到李世俊转款248万元作为北京朝阳区东四环北路*号院甲*号楼房产租赁（2015年9月10日至2016年11月9日）的租金，收款人为方某代武某某。张骥对上述证据的真实性表示无法确认，但认可李世俊已支付武某某租金248万元。李世俊提供结婚登记审查处理表证明张骥与方某系夫妻关系，于2008年X月XX日登记结婚。张骥对该证据的真实性认可，但认为双方婚姻关系已于2013年被法院确认无效，但未就此提供证据。庭审中，李世俊表示其使用涉案房屋1年后未再使用房屋；2016年4月、5月武某某妻子来北京时其才知晓武某某已于2015年4月去世的情况。张骥表示其在向李世俊提供涉案房屋材料时并不知晓武某某已去世的情况。本院认为：张骥与李世俊签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方的争议焦点为李世俊是否完成居间义务。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。依据《合同》约定，张骥收取的居间费包括完成两部分事项，一是促成李世俊与房屋所有权人或授权人签订租赁合同，二是确保李世俊能够在租期内使用房屋。首先，关于张骥是否完成第一项义务。张骥提供的《委托书》、《变更委托告知》及李世俊提供的《委托告知》均为复印件，在双方均否认对方证据真实性的情况下，本院对上述证据的真实性难以确认。根据上述情况可知，方某在与李世俊签订《租赁合同》时并无武某某出具的书面授权书，但考虑到李世俊确已使用房屋、且已向武某某支付第一年租金及向张骥支付第一期居间费，并与高某再次签订《租赁合同》，应当视为方某代武某某与张骥签订的《租赁合同》已成立、生效并实际履行。故张骥已完成第一项义务。其次，关于张骥是否完成第二项义务。张骥现主张的居间费系针对《合同》中约定截至2018年10月10日的费用。李世俊虽主张其使用涉案房屋1年后未再使用房屋，但结合其与高某签订的《租赁合同》及与案外人王某签订的《租赁合同》可知，其在使用涉案房屋1年后仍有权继续使用房屋，其自行将房屋使用权转租其他用户不能视为其已丧失对涉案房屋的使用权。故在李世俊未提供相反证据证明其已丧失对涉案房屋使用权或丧失对涉案房屋使用权时间的情况下，本院认为张骥已完成其主张居间费期间的合同义务。综上，张骥要求李世俊支付居间费1240万元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于李世俊主张张骥未向其告知武某某去世构成对其利益侵害的意见，武某某去世的事实并未影响李世俊承租并使用涉案房屋，故对其该点意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李世俊于本判决生效之日起十日内向原告张骥支付居间费1240万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96200元，由被告李世俊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙璟钰人民陪审员  闫月琴人民陪审员  张冬梅二〇一九年十二月五日书 记 员  王菁璐