上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初6990号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘历。委托诉讼代理人：唐红妹。被告：李小女，女，1960年1月22日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：樊夏君，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海联昌物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“联昌物业公司”)与被告李小女物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序。被告在提交答辩状期间内对本案管辖权提出异议，请求将本案移送上海市浦东新区人民法院管辖。本院于2019年8月12日作出(2019)沪0151民初6990号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，在法定期间内提起上诉，请求撤销原裁定，将本案移送上海市浦东新区人民法院管辖。上海市第二中级人民法院于2019年9月30日作出(2019)沪02民辖终952号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院先后于2019年10月24日、12月13日及12月25日对本案公开开庭进行了审理，原告联昌物业公司委托诉讼代理人刘历、唐红妹、被告李小女委托诉讼代理人樊夏君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联昌物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2016年12月31日和2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费251,179.40元；2、判令被告支付上述欠款违约金251,179.40元(因违约金金额大于欠款本金，仅按照欠款本金主张)；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年9月1日与上海市浦东新区潍坊街道陈家宅小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为小区物业服务单位，服务期限自2015年9月1日至2020年8月31日。被告系小区业主，其房屋面积为2,347.47平方米，原告多次要求被告支付物业管理费，但被告至今拒不支付。根据商场收费标准，2015年9月1日至2016年12月31日，物业管理费单价为2元/月/平方米；2017年1月1日起，物业管理费单价为2.5元/月/平方米。据此，原告特向法院提起诉讼。被告李小女辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原告曾向案外人上海鸿亿酒店管理有限公司(以下简称“鸿亿公司”)发出催款函，明确表明被告的物业管理费标准为10,000元/月，且被告自原告进驻以来已按该标准支付10个月共计100,000元，故被告与案外人洪碧波小区内名下所有7套商铺物业管理费均为打包价10,000元/月，被告从未认可原告所称物业管理费调整为2.5元/月/平方米的情况。第二，本案存在两份物业合同，原告提供的手写版本为诉讼有意为之，故不应计算违约金。第三，原告实际已于2018年3月31日离场，故计算物业管理费应当截止于前述日期，且部分请求已经超过诉讼时效。原告联昌物业公司为证明其诉称，向本院提交如下证据：物业服务合同一份，证明原告受业主委员会聘请作为物业服务单位，2015年9月1日至2016年12月31日，商业用房物业管理费单价为2元/月/平方米，逾期支付违约金为每日3%。上海市不动产登记簿一份，证明被告房屋坐落于潍坊西路XXX弄XXX号底层3、4号地下一层(底层)，建筑面积2,347.47平方米，属于小区业主。关于调整物业费的通告一份，证明商铺物业管理费自2017年1月1日起调整为2.5元/月/平方米。浦东新区人民法院及第一中级人民法院庭审笔录、证据光盘及民事判决书若干，证明原告就被告住宅物业管理费的诉讼请求得到了支持，法院确定按照原告主张的合同价格为标准计算物业管理费。2019年1月24日潍坊新村街道房管办事处致原告函一份，证明街道要求原告克服困难，保证春节期间物业服务，原告直到2019年1月仍为小区提供物业服务。劳动仲裁调解书若干，证明原告留守在小区的四位员工一直坚持工作，直到后来才与原告解除劳动关系。业主大会备案证、2019年2月15日业主委员会致原告函各一份，证明业主委员会告知原告人事变动情况，原告直到2019年2月仍为小区提供物业服务。证明一份，证明业主委员会与居民委员会向案外人上海三意楼宇实业有限公司(以下简称“三意公司”)出具证明，因原告资金紧张，无法为三意公司提供适当服务。被告李小女针对原告联昌物业公司提交的证据发表质证意见：证据1不予认可，被告委托鸿亿公司统一支付物业管理费，标准为10,000元/月，被告提交的物业服务合同上并无2元/月/平方米的约定。证据2无异议。证据3真实性不予认可，该通告显属原告伪造的打印件，其中关于住宅的收费单价并无变化，而只有商铺的收费单价上涨，不合常理，被告的物业管理费标准为所有7套商铺打包价10,000元/月。证据4真实性无异议，但浦东新区人民法院仅涉及被告住宅，而本案涉及被告商铺，物业管理费标准并不相同。证据5真实性无法确认，原告自2018年3月31日就已经离场，由业主委员会留下四位员工协助管理。证据6真实性无异议，但四位员工是由业主委员会留下协助处理后续事宜，且业主委员会承诺，如四位员工未能向原告讨薪，则业主委员会将支付四位员工相应报酬。证据7真实性无法确认，且与本案无关。证据8真实性无法确认，且与本案无关。被告李小女为证明其辩称，向本院提交如下证据：租赁协议一份，证明被告商铺实际由鸿亿公司管理，物业管理费由鸿亿公司打包支付。付款记录、物业管理费发票、2016年9月12日原告催款函及快递单据若干，证明鸿亿公司长期按照10,000元/月的标准向原告支付物业管理费，原告催款函亦承认该事实。物业服务合同、备忘录各一份，证明被告留存的物业服务合同并未表明物业管理费单价，且原、被告双方于2018年2月就10,000元/月的标准是否调整进行过磋商，但未达成一致。2019年6月5日业主委员会致原告函、2019年10月23日业主委员会情况说明各一份，证明原告物业管理服务混乱，实际于2018年3月31日已经停止了相应物业服务，业主大会决定解除与原告的合同关系。2019年11月29日潍坊新村街道房管办事处情况说明一份，证明房管办事处声明其于2019年1月致原告函只是敦促原告履行物业服务责任，至于原告何时停止物业服务工作，应当由业主委员会作出说明。原告联昌物业公司针对被告李小女提交的证据发表质证意见：证据1不予认可，该协议纸张过新，且浦东新区人民法院开庭时被告并未提出，故该协议系为本次开庭之用而伪造。证据2真实性无异议，但每次支付的10,000元并非物业管理费，而是预付款。证据3真实性无异议，但该物业服务合同系制式合同，待业主委员会签字后备案，该合同上没有约定物业费标准属行业惯例；备忘录约定物业管理费标准不得高于上海市场通行商业物业标准，现原告主张的单价并无不妥。证据4不予认可，该情况说明系被告欺骗业主委员会签订。证据5不予认可，业主委员会直至2019年8月31日才与原告解除合同。为查明案件事实，本院制作如下调查笔录：业主委员会委员胡万骏称，2018年3月，原告公司找不到人，本人就留下部分员工负责清理垃圾等工作。2019年6月，业主委员会致函原告，决定终止物业服务合同。2019年8月，新的物业公司接手小区物业服务。被告名下的所有商铺物业管理费均为打包价10,000元/月。鸿亿公司总经理洪萱萱称，鸿亿公司系家族企业，法定代表人系洪碧波，李小女系洪碧波母亲。鸿亿公司负责管理家族名下所有商铺。从原告接手前的物业公司到原告接手后，被告所有7套商铺物业管理费均为打包价10,000元/月，且一直支付至2016年6月，此后原告不作为，故物业管理费未再支付。后来，原、被告就物业服务问题进行了多次沟通，但未能达成一致，故被告未在备忘录上签字盖章。潍坊新村街道房管办事处主任马玉辉称，2018年3月，原告保安已经不在小区提供服务，管理严重缺失，停车与电梯均无法正常运作，故业主委员会从其他保安公司临时聘请几位保安进行管理。2019年1月，房管办事处向原告发函要求其提交整改方案，但此后亦无任何改观。原告联昌物业公司对本院上述调查笔录真实性无异议，但认为胡万骏的业主委员会委员身份有待核实，且如果胡万骏亦未交物业管理费，其陈述与本案具有利害关系；洪萱萱系被告亲属，其陈述与本案具有利害关系；马玉辉不完全了解情况，实情系因业主拖欠费用导致原告无力完善服务。被告李小女对本院上述调查笔录无异议。本院经审理查明如下事实：2015年9月，原告联昌物业公司与上海市浦东新区潍坊街道陈家宅小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告对坐落于浦东新区潍坊西路XXX弄XXX-XXX号、浦东南路1466弄69、70号物业进行管理服务，其中商业用房物业管理费单价为2元/月/平方米，业主应当在每月最后日履行支付义务，逾期支付违约金按照每日3%的比例计算，合同履行期限自2015年9月1日至2020年8月31日。被告李小女系该小区业主，其房屋坐落于潍坊西路XXX弄XXX号底层3、4号地下一层(底层)，建筑面积2,347.47平方米，房屋属商业用途。被告与案外人鸿亿公司约定，由鸿亿公司负责管理洪碧波、李小女名下所有7套商铺，具体包括：潍坊西路XXX弄XXX号底层3、4号地下一层(底层)、潍坊西路XXX弄XXX号底层3、4号地下一层(地下室)、潍坊西路XXX弄XXX号XXX室、潍坊西路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，鸿亿公司使用期间负责缴纳所发生的水、电、煤、电话、物业费等费用。2015年9月起，鸿亿公司以10,000元/月为标准，陆续向原告支付洪碧波、李小女名下总面积为7,641.02平方米的所有商铺自2015年9月至2016年6月期间物业管理费共计100,000元，原告亦开具以鸿亿公司为抬头的物业管理费发票。2016年9月，原告通过邮件快递向鸿亿公司发出物业管理费催缴函，要求鸿亿公司支付自2016年5月1日至2016年9月30日拖欠的物业管理费共计50,000元，此后鸿亿公司未继续支付物业管理费。另查明，2018年2月，原告与鸿亿公司就2018年物业服务问题进行协商并拟定备忘录，鸿亿公司要求原告提高服务质量，原告提出其要求的物业管理费标准不得高于上海市场通行商业物业标准即40元/月/平方米。原告在备忘录上盖章，但鸿亿公司未在备忘录上盖章。又查明，2019年6月5日，业主委员会致函原告，提出业主大会通过了终止业主委员会与原告物业服务合同的决定，故正式告知双方终止合同关系，原告于2019年6月12日左右收到该函。2019年8月，新的物业公司接手小区物业服务。再查明，2019年6月，原告就洪碧波坐落于潍坊西路XXX弄XXX号XXX室面积67.02平方米的商铺支付拖欠物业管理费一案向本院提起诉讼。洪碧波自愿向原告支付物业管理费7,171.10元，故原告撤回起诉。审理中，被告提出，如果法院认定存在违约条款，被告认为每日3%的违约金数额过高，请求法院予以调整。以上事实由原、被告双方提供的经当庭质证的证据及原、被告双方的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：第一，物业管理费支付标准的认定；第二，未支付物业管理费违约金的认定。关于物业管理费的支付标准，原告认为，合同约定的商铺物业管理费单价为2元/月/平方米，此后调整为2.5元/月/平方米，故应当分别以此为标准支付物业管理费；被告认为，被告以10,000元/月为标准将所有商铺打包由鸿亿公司支付，故应当以此为标准支付物业管理费。本院认为，2016年7月1日以前，鸿亿公司已以10,000元/月为标准支付洪碧波、李小女名下所有商铺十个月的物业管理费共计100,000元，原告亦长期收取并未提出异议，其开具的发票抬头亦为鸿亿公司，且催款函亦向鸿亿公司发出，故2016年7月1日以前被告物业管理费确系由鸿亿公司打包代付，支付标准为10,000元/月。原告催款函要求鸿亿公司支付自2016年5月1日至2016年9月30日拖欠的物业管理费，故被告应当以上述10,000元/月标准支付自2016年7月1日至2016年9月30日总面积7,641.02平方米商铺的物业管理费。原告主张该10,000元系预付款，但原告为鸿亿公司开具的发票载明款项系物业管理费，原告催款函上亦载明拖欠的50,000元系物业管理费，故原告的上述主张与事实不符，本院不予采信。2016年10月1日以后，原告并未继续认可10,000元/月的物业管理费标准，亦未以该标准向被告进行催款，即原、被告双方就物业管理费标准并未达成新的共同意思表示，故2016年10月1日以后物业管理费应当以合同约定的2元/月/平方米为标准计算。原告主张2017年1月1日以后实施新的物业管理费标准即2.5元/月/平方米，但原告提交的调整物业费公告并非原件，且未提交以2.5元/月/平方米为标准向被告催款或实际收费的证据，亦未提交业主大会决议或其他相关证据加以佐证，故本院对该证据及其载明的2.5元/月/平方米标准不予采信。2019年6月，业主委员会致函原告终止物业服务合同关系，且业主委员会于2018年3月以后留下部分员工协助管理，故本院确认原告提供物业服务截止于2019年6月，被告应当以上述2元/月/平方米标准支付自2016年10月1日至2019年6月30日的物业管理费。关于未支付物业管理费违约金的认定，原告认为，根据物业服务合同约定，被告拖欠物业管理费，应当支付按照每日3%计算的违约金；被告认为，被告不存在拖欠物业管理费行为，不应当支付违约金，如果法院认定存在违约条款，每日3%的违约金数额亦过高。本院认为，被告自2016年7月起未支付物业管理费，应当支付自2016年7月起拖欠物业管理费的违约金，但约定每日3%的违约金显属过高。根据潍坊新村街道房管办事处及业主委员会等出具的证据，2018年3月原告保安等大量工作人员提前离场，停车、电梯及保洁等各项物业服务存在重大瑕疵。综合案件事实及法律规定，本院对于原告主张的违约金依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告李小女于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司自2016年7月至2019年6月物业管理费164,158.58元；被告李小女于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司违约金39,398.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,824元，减半收取计4,412元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担2,624元，由被告李小女负担1,788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄蓉二〇一九年十二月三十一日书记员  马腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……