广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6572号原告：凌永良，男，1970年1月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：胡钟烨，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：王小飞，男，1982年7月3日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托诉讼代理人：胡杏军，广东金领律师事务所律师。原告凌永良与被告王小飞土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌永良及其委托诉讼代理人胡钟烨、被告王小飞的委托诉讼代理人胡杏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌永良向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《土地租赁合同》为无效合同；2.王小飞立即将案涉土地恢复原状后交还凌永良；3.凌永良承担本案的全部诉讼费。庭审中，凌永良变更第1项诉讼请求为：判令原被告双方签订的《土地租赁合同》于2019年4月8日解除，并明确第2项诉讼请求为：拆除案涉土地的地上建筑物或其他设施并以空地状态交还。事实和理由：凌永良与王小飞于2014年3月12日签订《土地租赁合同》，凌永良将其承包的耕地（位于黄埔区深井村从××第六社大曹口九亩土地）租赁给王小飞。王小飞租赁案涉土地后在耕地上进行违法建设开设餐厅经营，上述租赁耕地并建设餐厅经营的行为违反了国家法律规定，属于违法占用耕地的行为，上述行为未经凌永良和凌永良所在的经济社同意，也未办理相关手续。凌永良发现后多次通知王小飞归还土地、恢复原状，均遭拒绝，故依法提起诉讼，请法院依法审理，公正裁决。王小飞答辩称，一、案涉《土地租赁合同》并不存在违反法律强制性规定的情形，应是合法有效的。案涉《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示并已实际履行多年，自合同签订（2014年3月）至今，王小飞一直按照合同约定向凌永良支付租金。案涉《土地租赁合同》约定了租赁土地的位置、租赁期限、租金及付款方式、租赁期满、违约责任等条款，合同并未约定案涉土地为耕地，也没有约定租赁土地的用途，对未约定事项不能得出约定违法的结论。因此，该合同的内容并不存在任何违反法律、法规强制性规定的情形，应是合法有效的。二、王小飞并不存在违约行为，凌永良无权解除合同。（一）王小飞并未改变租赁土地的用途，凌永良无权以此为由解除合同。1.王小飞与凌永良于2014年签订案涉《土地租赁合同》，合同并没有明确约定租赁土地的用途。王小飞租赁案涉土地后一直用于经营桂馥祥悠闲园艺场，至今已有5年的时间，凌永良对此是知悉的，未提出反对意见并照收租金。说明凌永良对王小飞租赁案涉土地的用途是认可的。2.王小飞经营桂馥祥悠闲园艺场是在黄埔区长××街道××于2014年举办的“美丽乡村”招商引资项目中引进的。项目在相关国土、街道及城管部门的监督、指导下完成建设，对于存在的违规情况，相关部门均给了整改意见，王小飞也已按照整改意见进行了整改。3.桂馥祥悠闲园艺场是否存在违法、违规建设的情况，并没有相关国土资源主管部门作出认定。即使有相关部门的认定，王小飞也只是依法应当承担行政责任，并不构成凌永良解除合同的事由。（二）王小飞并未将租赁物转租给第三人，凌永良无权以此为由解除合同。王小飞并未将餐厅的经营权转包给第三人，而是交由第三方运营团队进行运营，双方根据运营业绩进行合作分成，王小飞仍然是桂馥祥悠闲园艺场的经营者，凌永良无权以此为由解除合同。三、凌永良在案涉合同实际履行多年后提出解除合同，有违诚实信用的基本原则。王小飞与包括凌永良在内的多名农户签订土地租赁合同，用于经营桂馥祥悠闲园艺场，整个园艺场占地面积约10000多平方米，凌永良的土地只占500平方米左右。凌永良提出收回土地后，双方进行了多次沟通，王小飞甚至提出愿意以周边面积更大的土地置换给凌永良，凌永良均不同意。而案涉合同一旦解除，王小飞的整个桂馥祥悠闲园艺场将难以继续经营，凌永良正是看到了这一点，恶意刁难王小飞，明显存在恶意诉讼的目的。综上，恳请法院依法查明事实、准确适用法律，驳回凌永良的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2014年3月12日，凌永良（甲方）与王小飞（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方土地位于深井村从桂第六社大曹口九亩（以下简称“案涉土地”）；租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日止；前3年，该土地租金为800元整/年，每3年租金增加15%；乙方按年支付租金给甲方。双方确认案涉土地面积为567平方米左右，合同签订时案涉土地未加盖建筑物。合同签订后，凌永良依约向王小飞交付了案涉土地，王小飞依约支付土地租金，租金以现金方式一年一付。凌永良称王小飞委托村里的一个叫赖仔（绰号）的人送到家里，没有租金的签收记录。2019年4月8日，凌永良向王小飞发出《通知》，载明：“你我于2014年3月12日签订了《土地租赁协议》，租赁黄埔区深井村从××第六社大曹口九亩土地。现发现你未经批准擅自在租赁的土地上进行违法建设。考虑到已经违法的事实，现通知你限期在2019年4月30日之前拆除违法建设，恢复土地租赁前的状貌并交还土地我方……由于你违约违法的行为产生了极坏影响，本人决定通知你解除所签订的《土地租赁合同》，你所签订的《土地租赁合同》自本通知发出之日起立即解除”。王小飞否认收到上述《通知》，但确认当日凌永良以手机短信形式通知其上述内容。为证明王小飞在案涉土地上违法建设，凌永良提交了以下证据：一、黄埔区长洲街深井第六经济股份合作社于2019年6月1日出具的《证明》，载明：“兹证明位于黄埔××××街深井村丛桂大曹口（现存在违法建设开设餐厅）为我社社员凌永良合法承包的耕地责任田。由于历史原因我社未办理土地承包及确权手续，但上述范围内耕地自国家实施土地承包制度以来一直至今由我社社员凌永良承包”。二、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处于2019年7月12日出具的埔长信〔2019〕59号《关于凌永良反映事项的处理回复》，载明：“凌永良先生：关于你反映承租人在未经其同意的情况下在江沥海街5号加盖建筑物，该址原土地性质是农用地，承租人违规改变土地用途，要求相关部门处理的问题事项，我街已知悉，于6月17日受理并转交城市管理科等部门办理。现就相关调查处理情况答复如下：经了解，区农业农村局、区规划和自然资源局已将江沥海街5号列入“大棚房”整治范围，属于违法建设，上述职能部门将依法处理，我街密切配合”。双方确认案涉土地即位于江沥海街5号，该地址另包含其他土地。三、土地现状照片，显示某地建有名称为“玫瑰小筑”的餐厅及附属设施。王小飞确认上述照片中的餐厅为其所有，其中餐厅结账房间的一部分及客人用餐区域的一部分位于案涉土地上。王小飞主张其租赁案涉土地用于经营广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场，该园艺场占地面积10000平方米，上述餐厅属于该园艺场的附属项目，并提交《营业执照》为证。《营业执照》显示广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场的经营者为王小飞，经营场所为广州市黄埔××××街深井村大曹口旧围田，经营范围为农业，王小飞据此认为其未将案涉土地用于非农建设。此外，王小飞主张广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场是长洲街道办的招商引资项目，其曾向长洲街道办提交设施农用地管理申请，由街道办上报审批，国土部门以面积不到50亩，不在国土部门批示的范围内为由，交由街道办自行监督处理，后其在街道办的监督下进行建设。为证明有完成相关报建手续，王小飞提交了《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》以及广东正合环境检测技术有限公司于2018年11月7日作出的《检测报告》，《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》皆无相关政府部门的审核意见及签章。凌永良对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示在争议发生前对案涉土地的建设情况不知情，对此王小飞予以否认，但未举证证明曾就案涉土地的建设经营情况向凌永良告知。另，庭审中，王小飞先是陈述其已将上述餐厅的经营权转包给案外人，后又表示其只是将餐厅交予案外人运营，其提交的合同显示：广东桂馥祥实业有限公司同意将玫瑰小筑的经营管理权、使用权承包给罗某宇，王小飞在“代表签字处”签名。对此，凌永良主张王小飞的上述行为转租了案涉土地的使用权，该转租未经过其同意，其有权据此解除双方《土地租赁合同》。上述事实有《土地租赁合同》《通知》《证明》《关于凌永良反映事项的处理回复》《营业执照》、土地现状照片、承包合同、当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，凌永良与王小飞签订的《土地租赁合同》是双方真实的意思表示，该合同并未约定案涉土地用于非农用途，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于王小飞在合同签订后于案涉土地上建设餐厅是否构成重大违约。首先，尽管双方签订的《土地租赁合同》并未约定案涉土地的具体用途，但《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应按照租赁物的性质使用”。其次，案涉土地是凌永良承包的耕地，属于农用地，且从双方约定的租金为800元/年的标准，亦可反映出案涉土地系农业用途的可能性更大。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。第十八条规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设”。本案中，王小飞租赁案涉土地用于建设和经营餐厅，明显不属于农业用途，且其在案涉土地上搭建建筑物未经报建手续，亦未征得凌永良及其所在集体经济组织的同意。最后，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。王小飞提交的全部证据皆无法证明其已依法办理相关农用地转用审批手续，其将案涉土地用于建设餐厅，违反了国家法律的强制性规定，有悖于案涉土地的使用性质。综上，王小飞有违合理使用租赁物的义务，已然构成重大违约，凌永良请求解除双方签订的《土地租赁合同》于法有据，本院予以支持。凌永良已于2019年4月8日向王小飞送达《通知》告知合同解除事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院认定合同解除时间为2019年4月8日。因双方《土地租赁合同》已依法解除，原被告双方在签订《土地租赁合同》时案涉土地上并无建筑物，且王小飞在案涉土地加盖建筑物违反了法律的强制性规定，凌永良请求王小飞将案涉土地恢复原状以空地状态返还，合法合理，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告凌永良与被告王小飞在2014年3月12日签订的《土地租赁合同》于2019年4月8日解除；二、被告王小飞于本判决生效之日起十五日内拆除上述《土地租赁合同》所涉位于广州市黄埔区江沥海街5号（深井村丛桂大曹口）土地的地上建筑物和其他设施，并以空地状态返还给原告凌永良。案件受理费100元，由被告王小飞负担。该费用已由原告凌永良预交，由被告王小飞在履行本判决时迳付原告凌永良。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  杨树玲人民陪审员  樊雪飞二〇一九年十二月十六日书 记 员  黄宝茵