江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4915号原告：谭某，女，1982年8月14日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郑某，江西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭某，女,1986年5月25日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区，系原告妹妹。被告：胡某，男，1975年9月26日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：罗某，江西某律师事务所律师。被告：姚某，男，1980年8月16日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。原告谭某（以下简称原告）与被告胡某、姚某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭某及委托诉讼代理人郑立杰和谭某、被告胡某的委托诉讼代理人罗某、被告姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停上对原告购买的位于秀江东路968号锦程花苑第80栋1单元1202室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告谭某于2013年2月21日与被告姚某、吴丹签订达成的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，并确认位于秀江东路968号锦程龙苑第80栋1单元1202室房屋归原告所有（价值250000元左右）；3、判决被告姚某、吴丹立即协助和配合原告办理秀江东路968号锦程花苑第80栋1单元1202室房屋的产权过户登记；4、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月21日，原告谭某与被告姚某、吴丹签订达成《拆迁安置房买卖合同》，约定被告姚某、吴丹自愿将其所有的位于秀江东路968号锦程花苑80平方米的拆迁安置房以人民币200000元的价格出售给原告谭某，被告姚某和吴丹协助原告办理房产证到原告名下。截止2013年2月24日前，原告已将该款支付完毕。2013年3月后，被告要求姚某和吴丹将锦绣花园第80栋1单元1202室交给原告，原告已实际占有使用该房屋。由于政府尚未为拆迁户统一办理权属凭证，该房屋尚无法办理过户手续，登记在拆迁办的房屋权利人仍是被告姚某。2018年10月16日，被告姚某与被告胡某因民间借贷纠纷一案涉诉，袁州区人民法院裁定将原告谭某购买的房屋予以查封。2018年12月19日，袁州区人民法院作出（2018）赣0902民初6259民事判决书，判决被告姚某偿还被告胡某借款本金20万元及利息。2019年3月19日，被告胡某向袁州区人民法院申请执行，要求对登记在被告姚某名下的被查封的上述房屋予以强制执行。2019年6月4日，原告谭某依法向袁州区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2019年6月24日，袁州区人民法院作出（2019）赣0902民执61号执行裁定书，裁定驳回原告谭某的异议请求。根据最高人民法院关于人民法院执行和复议案件若干问题的规定第28条规定，原告符合该规定的四项情形。一、原告已于法院查封该涉案房屋之前签订的合法有效的书面买卖合同；二、原告已于法院查封该案涉房屋之前合法占有该房屋；三、已支付按合同约定在办理过户手续前支付了全部款20万元；四、因该房屋为拆迁安置房，政府尚未统一办理权属凭证，既非因原告自身原因未办理过户手续；五、原告在2019年4月1日就请人装修该房；六、有被告2018年11月8日授权谭某拥有该房的授权书。因此原告不服（2019）0902民执异61号执行裁定书，为维护自身的合法权益，特请法院判令如前诉请。被告胡某辩称，一、原告诉请解除查封并停止对锦程花苑第80栋1单元701室房屋的强制执行没有事实和法律依据。本案另一被告姚某2014年6月向被告胡某借款200000元，后一直不予偿还，虽经被告胡某多次催促，仍然未偿还任何借款，被告胡某无奈之下，只得向法院起诉，并申请财产保全，法院依法查封了被告姚某名下的锦程花苑第80栋1单元701室房屋，法院依法判决被告姚某偿还借款本金200000元及利息（利息自2014年6月3日以本金200000元为基数按年利率6%计算至该借款本金付清之日止），判决生效后，被告姚某拒不履行判决，被告胡某于是申请法院强制执行，法院依法张贴查封公告，并依法对该房产进行评估、拍卖处理。被告胡某依法提起诉讼，法院依法判决，依法查封财产，整个过程严格按照法律规定进行，没有任何违反法律的行为，因此，被告胡某诉请解除查封并停止对房屋强制执行没有任何事实和法律依据。二、原告诉请案涉房屋已由被告姚某已经出售给了自己，并且已经实际占有，不是事实。1、案涉的房屋锦程花苑第80栋1单元701室房屋是2018年11月才确认选房，被告胡某在诉状中陈述的是2017年7月17日签订的买卖合同，2017年7月17日，案涉的买卖标的并不存在。并且，购房合同中没有注明具体的房屋的幢号、单元和楼层，只是注明买卖房屋面积为100㎡，且案涉的第80栋1单元701室房屋面积为111.5㎡，与购房合同中房屋买卖面积100㎡相差甚远，被告胡某提供的购房合同并不能确定购买的房屋为案涉的房屋锦程花苑第80栋1单元701室。因此，该购房合同是一份无效的买卖合同。并且，根据被告胡某了解，实际的情况是被告姚某为了逃避拖欠被告胡某的债务，故意和原告谭某签订一份并非真实的房屋买卖合同。2、原告在诉状中陈述：2018年11月，被告姚某、吴丹授权谭某选取了锦程花苑第80栋一单元701室，随后原告实际占有该房屋，原告的陈述不是事实。经咨询拆迁办，锦程花苑第80栋一单元701室不是2018年11月8日当日确定的，而是11月8日之前几天第一轮选房就确定的，并且也不是被告姚某、吴丹授权谭某选取。经了解，原告谭某、被告姚某由于没有到拆迁办办理补差结算，并没有拿到房屋钥匙，该房屋原告并没有实际占有，2019年4月28日，法院到该房张贴查封公告时，房屋并没有人居住，进一步确认了被告胡某并没有实际占有该房。3、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2018年11月才将该房确认名字为姚某，但还没有真正意义在姚某名下，不动产登记中心也并未将该房屋登记在被执行人名下。且被告胡某和被执行人签订合同的时间是2017年7月，根本不能确定合同签订约定买卖的房屋为涉案房屋。被告胡某签订的买卖合同因买卖标的不明确而无效，法院查封时，被告胡某并未合法占有该房屋。因此，被告胡某要求确认涉案房屋归其所有没有事实和法律依据三、本案中，原告和被执行人签订的房屋买卖合同并不是真实的房屋买卖，原告的诉请不应该得到法律的支持。被执行人姚某在询问笔录[（2019）赣0902执775号、776号]中，明确陈述涉案房屋已经于2016年9月27日已经抵给了案外人漆美金，与原告陈述的被执行人将涉案房屋卖给了自己明显互相矛盾，原告所称的房屋买卖一事明显是虚假的。被告胡某完全有理由相信，在被告胡某起诉被执行人偿还200000元借款及利息之后，被执行人为了逃避债务，和原告故意签订的虚假的房屋买卖合同，该买卖合同当然是无效的合同。而且原告和被告姚某是同母异父的兄妹关系，双方的买卖合同更值得怀疑。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉请，以维护人被告胡某的合法权益。被告姚某辩称，2012年我开诚捷汽车服务公司投入100多万元，缺少资金，我就问原告借钱，原告说要不就卖一套房子给她。我跟原告说了，房子暂时没拿到，不知道具体的房号和位置，也不知道什么时候能拿到，可以先签一份房屋买卖协议。2012年年底，原告就付了20多万元给我，我和原告签订的房屋买卖协议时真实合法的，故同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交证据“《拆迁安置房买卖合同》”，拟证明原告已于法院查封案涉房屋之前与被告姚某、吴丹签订了合法有效的书面买卖合同。被告胡某经质证对证据一的三性均有异议，被告胡某不是合同的当事人，对合同的真实性无法认定，根据我们了解的情况，这不是一份正式的房屋买卖合同；2013年2月21日，房屋买卖合同没有对房屋买卖的标的作出明确的约定，因为在当时并不存在，不能确定该房屋买卖合同就是涉案的房屋，因为它不是一份合法有效的买卖合同，因此我们对关联性和证明目的也有异议。被告姚某经质证对证据一没有异议，认为2013年房屋还不知道坐落在哪里，所以没有约定房号。因该证据涉及本案的处理，故放在后续本院认为部分进行综合认定。2、原告提交证据“被告姚某的银行流水清单，拟证明2013年2月21日，被告姚某存入了10万元人民币，2013年2月24日又存了10万元，原告分两次将购房款20万元以现金的方式交给了姚某”。被告胡某经质证对证据二的真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，而且该流水并不能证明原告将房屋买卖的钱交付了给被告姚某，而且这张清单的户名是姚某，并不是原告的银行交易流水，其顶多只能证明当时姚某的户头上存入了19万元，不能证明该19万元是原告交付给姚某的，同时，第一笔存入的9万元是2013年2月20日，当日原告与被告姚某并未签订房屋买卖合同，第二笔钱是2013年2月24日，这两笔钱合计只有19万元，并不是原告举证的20万元。被告姚某经质证对证据二没有异议，认为被告姚某与原告是同母异父的兄妹，姚某在签合同前一段时间就跟原告说了要向她借钱，原告说她没钱，要买房子，我就说卖一套房子给她，原告就先付了10万元给我，我当天存了9万元到银行，第二天原告跟我说要签一份协议，就有了2013年2月21日的这份购房协议，剩下的10万元在三天之内付清，就在2月24日就把剩下的10万元一次性付给我了，我当天就把这笔钱存进银行去了。因该证据涉及涉及本案的处理，故放在后续本院认为部分进行综合认定。3、原告提交证据“易雄安的装修证明”一份，拟证明原告在2019年4月1日以前，就请了装修工在装修涉案房屋。被告胡某经质证对对其三性均提出异议，按法律规定证人证言，证人需出庭作证，其出具的书面证明内容不能证明原告已经请证明人在这个房屋里装修，更重要的是直到目前，原告以及被告姚某并未领取房屋钥匙，没有房屋钥匙怎么可能在房屋里装修，而且法院在贴查封公告的时候，没有发现房屋存在装修的现象，因此对该证据的三性及证明目的均有异议。被告姚某经质证对证据三没有异议，认为其已跟执行局说了房屋已经装修了，但是他们没进去房子里，只是在外面看了一下，就贴了封条，贴完封条以后，法院也没有通知我，装修的人看到了封条才告诉我，我还跟执行局说了我不只涉案的这一套房子，我有七套房子。因该证据系证人证言，依法证人应出庭作证，该证人未出庭作证，不符合证据规则，故本院对该证据不予确认。4、原告提交证据“（2019）赣0902执异字61号执行裁定书”一份，拟证明执行原告的财产是不符合法律要求的，被告姚某已经委托了原告自己去进行选房的事实在法院已经进行了认定。被告胡某经质证对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，虽然裁定书里陈述了原告提供了授权书，并对内容进行了阐明，但是该授权书不是真实的，理由是被告姚某在庭审过程中说他只是让谭某、姚平善等人去选房，具体选什么房不确定，但是裁定书中载明的内容涉案房屋属于谭某个人所有，授权书中的内容与被告姚某的陈述是相矛盾的；其次，在2017年5月30日，被告姚某已经委托了谭某作为他的代理人对三套高层房屋进行选房，既然之前就有委托书，为什么后面又出具分房授权书，被告有理由相信这三份授权书是被告姚某为了逃避债务联合其他人所写的，而且该裁定书已经证实了姚某在询问笔录中将涉案房屋已经抵债给了漆美金，同样可以证实他们之间的买卖行为是无效的。被告姚某经质证没有异议。因该裁定书不能证明执行原告财产不合法，且即使被告姚某委托了原告去选房，不能代表原告和被告姚某之间的房屋买卖合同已合法成立，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的不予确认。5、被告胡某提交证据“秀江东路延伸项目选房确认表”，拟证明选房确认表上有三套房屋和两个车位，这三套房屋均为高层，其中有案涉的80栋1202号房屋，面积为87.82平方米，原告与被告姚某签订房屋买卖合同时，买卖标的不确定，因此买卖合同时无效的。原告经质证对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的提出异议，认为签订合同时还未分房，不能确定房号，只有在确定房号以后才能成为特定物。被告姚某经质证没有异议。因原告实质上承认了签订房屋买卖合同时尚未分房，买卖合同上的具体房屋尚未确定，故本院对证据予以确认。5、被告胡某提交证据“委托书一份”，拟证明2017年5月30日，被告姚某委托谭某对未分高层房产三套以他的名义办理所有行使权力及水电等相关事宜。2017年5月30日姚某已经单独委托了谭某去办理，而后又给谭某等人的委托书是不真实的。原告经质证对真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的有异议，委托日期是2017年5月30日，并不能证明以后的委托就是非法不真实，只能证明姚某当时委托了谭某，不能代表以后就不能委托别人。被告姚某经质证没有异议。因原告和姚某认可在2017年5月30日出具过委托书给谭某，庭审中被告姚某也承认向原告出具的委托书实际上是事后补的一份证明，故本院对该证据予以确认。6、被告胡某提交证据“询问笔录一份”，拟证明被告姚某已经将涉案房屋抵债给了案外人漆美金。原告经质证对证明目的提出异议，认为笔录中姚某说到抵债给漆美金的两套房屋具体楼栋记不清了，被告姚某和执行人员之间有理解上的错误，被告胡某说拆迁办找不到委托书，不代表当时谭某没有提供委托书。被告姚某经质证没有异议。因该证据系本院执行部门在执行过程中对原告作的一份询问笔录，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告姚某系同母异父的兄妹关系。位于宜春市锦程花苑第80栋1单元1202室房屋系被告姚某所有的拆迁安置房，至今未办理房屋产权证。2013年2月21日，原告作为买受人（乙方）与被告姚某和妻子吴丹作为出卖人（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告姚某将位于宜春市宜阳新区官园街道大塘社区安置房，房屋为面积80平方米的高层电梯房一套，另有车位原始价出售给原告。原告支付购房款20万元，在合同签订之日一次性付给被告姚某，姚某将该房屋交付给原告使用。自本协议签订之日起，该房屋产权归乙方所有。房产证的办理因在该房屋产权证办下来后，三个月内由被告姚某在政府能办理过户手续的情况下，按政策办理过户手续给原告，所有过户费用由原告承担。原告购买此房后，小区内应收的公共费用（如物业、卫生费等）由原告承担。就合同约定的购房款的支付问题，庭审中原告称其凑了20万现金付给了姚某，被告姚某称原告在2018年2月20日和2月24日分别支付了现金100000元给其被告姚某，姚某收到现金后存到自己的银行卡上了。原告未能提供自己两次取款100000元的凭证，提供的被告姚某银行流水明细，也仅仅是存款记录，没有转账记录。另查明：被告胡某与被告姚某、吴丹民间借贷纠纷一案，胡某申请诉前财产保全，本院于2018年10月16日作出（2018）赣0902财保25号民事裁定书，裁定冻结姚某、吴丹银行存款250000元或查封、扣押其同等价值的财产。同年11月9日，经宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室协助，本院依法查封了姚某所有的位于宜春市锦城花苑80栋1202室房屋一套。同年12月19日，本院作出（2018）赣0902民初6259号民事判决书，判决：一、限姚某于本判决生效之日起十日内偿还胡某借款本金200000元及利息（利息自2014年6月3日以本金200000元为基数，按年利率6%计算至该借款本金付清之日止）。二、驳回胡某的其他诉讼请求。案件受理费5080元，减半收取计2540元，由被告姚某负担。该判决生效之后，胡某于2019年3月19日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2019年4月28日，本院执行部门在涉案房屋处张贴查封公告，载明“本院在执行申请执行人胡某与被执行人姚某民间借贷纠纷一案中，于2018年11月9日在宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室保全查封了被执行人姚某名下所有的位于宜春市锦程花园80栋1202室拆迁安置房，上述房产查封期限自2018年11月9日至2021年11月8日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对上述查封的房产有转移、隐匿、损毁、变卖，抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理。与本案拍卖财产有关的担保物权人优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议”。在执行过程中，原告向本院执行部门提供了一份姚某签字的“分房授权书”，内容载明“我姚某于2018年11月8日授权谭某代理本人名下高层分房权限。其中一套80㎡位于秀江东路968号锦城小区80栋1单元1202室属于谭某个人所有，因为早已售卖并有买卖协议”。2019年4月12日，本院执行法官向被告姚某核实问题，并制作了询问笔录，姚某在该询问笔录中陈述：申请执行人在拆迁办查封了其两套高层安置房，这两套房其在2016年9月27日就抵给了案外人漆美金，当时其向漆美金借了680000元，后面还了30000元，因为一直没有付利息，也没有还本金，所以就用两套安置房抵债了。本院查封了涉案房屋后，原告于2019年6月11日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年6月24日作出（2019）赣0902执异61号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。庭审中，原告称在法院查封前，其已对案涉房屋进行了装修。经向本院执行部门核实，法院查封案涉房屋时，房屋大门关闭，屋内是否进行了装修不清楚。本院认为。本案的焦点问题为：1、原告与被告姚某签订的《房屋买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否应归原告所有，被告姚某是否应协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题？2、原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据？（一）关于原告与被告姚某签订的《房屋买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否归原告所有，被告姚某是否应协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋属于被告姚某所有的多套拆迁安置房中的一套，虽然原告与被告姚某签订了一份《房屋买卖合同》，但该合同签订时被告姚某对拆迁安置房的具体房号、位置和面积尚不确定，双方签订的房屋买卖合同中也没有约定具体的房屋，仅约定一个面积，与案涉房屋的面积也不相符，事后双方也未签订补充协议进一步明确，故原告与被告姚某并未就案涉房屋达成买卖的合意，双方签订的《拆迁安置房买卖合同》属尚未依法成立的合同。原告称合同签订后被告姚某向原告出具了授权委托书，授权原告选取了案涉房屋，但庭审中原告所提供的委托书有两份，其中一份是姚某给原告的，一份是给案外人的分房授权书，被告姚某当庭承认其中的分房授权书是在原告选房后为帮忙证明案涉房屋属原告所有而向原告出具的一份证明材料，并不是原告所说的在选房前就已授权原告去选房，故姚某给原告的分房授权书并不是真正意义上的授权书，即使案涉房屋是被告姚某授权原告所选，也不能代表案涉房屋已由被告姚某出售给了原告，故本院对原告的上述陈述理由不予采纳。另，庭审中原告称已向被告姚某支付了购房款200000元，但未提供银行转账凭证，唯一提供的被告姚某的银行流水也没有转账记录，仅有与房屋买合同时间不符合的存款记录，不能证明原告已向被告姚某支付了200000元购房款，而且原告和被告姚某之间系同母异父的特殊关系，案涉房屋的产权也还登记在被告姚某名下，故原告不享有案涉房屋的所有权。综上，原告要求确认其与被告姚某签订的《房屋买卖合同》合法有效，且原告对案涉房屋享有所有权，要求被告姚某协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据的问题。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告姚某签订的《房屋买卖合同》属未成立的合同，且无向原告付清购房款的凭证，案涉房屋也未办理产权过户登记手续，故原告对案涉房屋既不享有排除强制执行的民事权利，也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的能够排除执行的四种情形，故对原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告谭某的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告谭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  朱军宜人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年十二月二日代书 记员  周雨馨