河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初1095号原告（反诉被告）：陕西好家酒店投资管理有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区兴善寺西街101号院后勤服务综合大楼。法定代表人：高丽莎，系总经理。委托诉讼代理人：张秋华，系公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：灵宝市龙腾经贸有限公司。法定代表人：张龙飞，系执行董事。住所地：灵宝市长安路西段。被告：张龙飞，男，汉族，1961年2月28日出生，住河南省灵宝市。二被告委托诉讼代理人：李艳超，河南天基律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陕西好家酒店投资管理有限公司(以下简称好家酒店公司）与被告灵宝市龙腾经贸有限公司(以下简称龙腾经贸公司）、张龙飞租赁合同纠纷一案,原告好家酒店公司于2019年2月11日向本院提出诉谫财产保全申请，本院作出（2019）豫1282民初1095号民事裁定书，冻结了被告龙腾经贸公司、张龙飞的银行存款64.4万元或查封同等价值的财产。本院于2019年3月12日立案受理后，被告龙腾经贸公司提起反诉，本院决定合并审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告好家酒店公司的委托诉讼代理人张秋华，被告龙腾经贸公司与张龙飞的共同委托诉讼代理人李艳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好家酒店公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告龙腾经贸公司返还租金64.4万元;2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告租赁被告龙腾经贸公司综合楼开设好家快捷酒店。2012年6月4日，原告与龙腾经贸公司签订《房屋租赁合同书》。约定租期20年、年租金650000元。原告独自出资1260万元，将综合楼装修成好家快捷酒店。2016年2月17日，国家文件规定综合楼不得对外出租，2016年4月，龙腾经贸公司催收2016年至2017年租金。原告如约交纳了最后一期租金64.4万元。龙腾经贸公司法定代表人张龙飞早在两三个月前已经知道房屋业主不再收租金，向原告隐瞒事实，继续收取租金没有法律依据，应予返还，请求依法判决。审理中，原告好家酒店公司变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告的租赁合同；2、判决二被告返还租金55万元及其利息99000元；3、判决被告承担本案保全费5540元；4、判决被告承担本案诉讼费。被告龙腾经贸公司辩称：一、龙腾经贸公司依法收取租金，正当合法。龙腾经贸公司与部队的租赁关系和龙腾经贸公司与好家酒店公司的租赁关系是两个不同的法律关系，龙腾经贸公司是否向房主部队支付租金不影响龙腾经贸公司向好家酒店公司收取租金。龙腾经贸公司收取租金有合同和法律依据，无需返还。二、部队并未放弃向龙腾经贸公司追要租金。因部队的诉请已超过法定一年期的诉讼时效，最终法院驳回部队的诉请，说明部队从未放弃向龙腾经贸公司主张租金权利；三、被告张龙飞是龙腾经贸公司的法定代表人，张龙飞收取租金的行为是职务行为，租金争议与张龙飞个人无关。被告张龙飞辩称：我不是房屋租赁合同签约主体，不是本案适格被告，更无需与龙腾经贸公司承担连带责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告龙腾经贸公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人好家酒店公司向反诉人支付拖欠租金147667元；2、本案受理费、保全费等诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：根据龙腾经贸公司与好家酒店公司于2012年6月4日签订的《房屋租赁合同书》和2014年3月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，好家酒店公司应向龙腾经贸公司支付2016年5月1日至2017年5月30日房屋租金697667元，好家酒店公司已支付55万元，尚欠147667元租金未付，请求依法判决。原告好家酒店公司对反诉辩称：民法通则第一百五十三条规定了不可抗力，其中政府行为是指合同订立后政府颁布的新的政策法律和禁令，导致合同不能履行就是合同解除的条件。2016年3月，灵宝62105部队接到中央军委关于停止有偿服务的通知，部队立即向被告传达，被告再向原告收取租金没有合同事实依据，也没有法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织双方进行了质证。原告好家酒店公司向本院提交的证据有：1、部队与龙腾经贸公司的租赁合同；2、原告与被告的租赁合同；3、部队同意转租确认书；4、原告与被告租赁合同补充协议；5、原告交纳租金凭证共十笔合计55万元；6、被告同意抵租金10.5万元转账凭证；7、军队房地产租赁项目停止协议；8、军队停止有偿服务通知书；9、庭审笔录（一）；10、庭审笔录（二）；11、证人证言；12、被告补充证据目录；13、被告答辩状；14、（2018）豫1282民初3629号判决书；15、（2018）豫1282民初4026号判决书；16、（2018)豫12民终2739号判决书。被告龙腾经贸公司向本院提交的证据材料有：1、房产确认书；2、房产租赁合同书；3、中原银行客户明细对账单；4、（2018）豫1282民初3629号民事判决书。对以上证据的真实性，双方均无实质性异议。本院认为上述证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用。本院根据上述有效证据及双方当事人的陈述认定事实如下：涉案房屋是位于灵宝市长安路，属于中国人民解放军62105部队所有，由被告龙腾经贸公司从62105部队承租，2012年6月4日，经62105部队同意，原告好家酒店公司与被告龙腾经贸公司签订了一份房屋租赁合同书，约定承租部队房屋中的综合楼二至六层约4000平方米，租赁期间自2013年5月1日起至2033年4月30日止共计20年。自2013年5月1日起，每年租金为人民币578000元，年租金每5年递增5%，每年支付一次，在上一年租期满30日支付下一年租金。合同签订后，双方均按约履行。2014年3月15日，双方又签订了一份房屋租赁合同补充协议书，增加了部分租赁面积，同时约定：2014年5月1日起，增加租赁面积租金为66000元每年，2016年2月份，中央军委下发通知，要求全国范围内军队停止有偿服务活动，62105部队此后口头通知被告龙腾经贸公司要求收回房地产。2016年4月5日至2016年7月3日，原告好家酒店公司共向被告张龙飞支付2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金55万元。62105部队于2016年7月份亦通知到原告好家酒店公司，要求其停止营业。2017年2月18日，被告龙腾经贸公司与62105部队签订了《军队房地产租赁项目停止协议》一份，约定提前终止合同，并于2017年5月30日前腾退房屋。2017年5月30日，原告好家酒店公司将酒店贴上封条予以封存。被告龙腾经贸公司于2018年10月9日向本院提起诉讼，要求62015部队赔偿经济损失12640878.76元，本院审理后，于2018年10月29日作出（2018)豫1282民初3973号民事判决，判决62015部队赔偿龙腾经贸公司经济损失3792671.3元。该判决已发生法律效力。62105部队于2018年9月12日向本院提起诉讼，要求龙腾经贸公司支付租金633700元及违约金150000元，龙腾经贸公司提出时效抗辩，本院审理后，认为62105部队的请求已超过诉讼时效期间，作出（2018）豫1282民初3269号民事判决，判决驳回62105部队的诉讼请求。该判决已发生法律效力。62015部队于2018年10月10日向本院提起诉讼，要求龙腾经贸公司返还位于灵宝××××西路新建综合楼六层房屋及设施设备并赔偿经济损失86.67万元。本院审理后于2018年10月29日作出（2018）豫1282民初4026号民事判决，判令龙腾经贸公司于判决生效后十日内将位于灵宝××××西路新建综合楼六层房屋及设施设备移交给62015部队，驳回62015部队要求赔偿损失的诉讼请求。该判决已发生法律效力并已履行。在上述三起案件审理过程中，龙腾经贸公司均向本院作出了“酒店的搬离时间是2017年3月份”等类似的陈述。在本案的审理中，原被告双方对酒店的实际停止营业时间说法不一，原告好家酒店公司主张其于2016年8月接到部队通知后即停止营业，被告龙腾经贸公司主张酒店于2017年5月份停止营业，并提交了携程网的截图，显示有2017年5月份的实际住客对酒店进行了评价。双方分歧较大，致调解无法成立。本院认为，原告好家酒店公司与被告龙腾经贸公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。在合同履行期间，因军队政策变更导致合同无法继续履行，属于不可抗力，双方均无责任。原告好家酒店公司要求解除合同，理由正当，本院予以支持。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。被告龙腾经贸公司至少在2016年4月份即接到部队通知要求收回房屋，其应当及时通知原告好家酒店公司，但其明知合同无法履行的情况下，仍收取原告好家酒店公司的租金属于不诚信的行为。根据禁止反言的原则，被告龙腾经贸公司在他案诉讼中多次陈述酒店是于2017年3月份搬离，本院认定原告好家酒店公司实际停止营业时间为2017年3月初，因此2017年3月初至2017年4月底的租金，原告好家酒店公司不必向被告龙腾经贸公司支付。另外，考虑到原告好家酒店公司搬离前要进行一定的准备工作，必定要影响其正常营业，本院酌定其准备时间应为二个月，被告龙腾经贸公司应退还原告好家酒店公司租金120666.67元。综上，原告好家酒店公司要求被告龙腾经贸公司返还租金，其合理的部分，本院予以支持。被告张龙飞是龙腾经贸公司的法定代表人，张龙飞收取租金的行为是职务行为，其法律后果应由龙腾经贸公司承担，原告好家酒店公司要求被告张龙飞返还租金的诉讼请求，本院不予支持。被告龙腾经贸公司反诉要求原告好家酒店公司继续支付租金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陕西好家酒店投资管理有限公司与被告灵宝市龙腾经贸有限公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；二、被告灵宝市龙腾经贸有限公司退还原告陕西好家酒店投资管理有限公司租金120666.67元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告陕西好家酒店投资管理有限公司对被告张龙飞的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）灵宝市龙腾经贸有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10453元，保全费3740元，共计14193元，由原告陕西好家酒店投资管理有限公司负担11078元，被告灵宝市龙腾经贸有限公司负担3115元。反诉受理费1627元，由被告灵宝市龙腾经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  焦迎九人民陪审员  王东胜人民陪审员  杨鹏飞二〇一九年十二月五日书 记 员  冯 静履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。