北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初21706号原告:北京嘉得居餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区鼓楼外大街60号。法定代表人：丁玲，执行董事。委托诉讼代理人：吕长宋，男，1973年3月24日出生，该公司监事。被告：北京康臻门业有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：冯玉芳，经理。委托诉讼代理人：李惠荣，男，1963年3月29日出生，该公司职工。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。原告北京嘉得居餐饮管理有限公司（以下简称嘉得居公司）与被告北京康臻门业有限公司（以下简称康臻门业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉得居公司的委托诉讼代理人吕长宋和被告康臻门业公司的委托诉讼代理人李惠荣、李学齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉得居公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告2017年9月1日至2017年12月31日房屋租金226666.67元；2、请求判令被告退还原告燃气改造费用50000元；3、请求判令被告赔偿原告各项损失共计599451.15元（其中包括涉案房屋的装饰装修费用312000元、电脑设备更新及软件升级费用50000元、员工宿舍2017年9月1日至12月31日租金损失33333.33元22800元、员工宿舍水费395元、员工宿舍暖气费用3722.82元、员工宿舍提前退租违约金10000元、排油烟机清洗费用1000元、停业期间员工工资损失166200元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告承租被告位于北京市东城区鼓楼外大街×号南向第二间房屋（以下简称涉案房屋）用于经营餐厅，租期至2017年6月30日。被告于2017年7月1日将涉案房屋继续出租给原告，双方合同一年一签，年租金为680000元，被告承诺将涉案房屋长期出租给原告。2017年4月份，被告通知原告：和平里街道办事处将为涉案房屋外立面进行统一改造施工，并将拆除大约30平方米的建筑，占整个餐厅经营面积的18%左右。2017年9月1日，和平里街道办事处开始对涉案房屋外立面统一改造施工，导致原告餐厅无法经营。原告在征得被告同意后，于2017年9月10日至10月9日对涉案房屋进行装修改造施工。2017年10月24日原告餐厅重新开业，当时和平里街道办事外立面改造施工施工依然继续。街道办事改造施工直到2017年11月20日才完工。2017年11月29日，被告通知原告称涉案房屋业主要求限期腾退涉案房屋，并将于2017年12月8日起强制停水停电；同时被告告知原告早在2017年8月份，业主就已经要求被告于双方合同到期后将如期将涉案房屋收回，此时原告才知道被告和业主之间的合同自2017年9月27日已经届满。但直至此事，被告还坚持要求原告继续经营，并一再承诺由被告负责与业主处理好涉案房屋续租和损失赔偿事宜，让原告放心经营并配合被告向业主申请续租或赔偿。2017年12月25日，业主直接向原告送达了《清理腾退告知书》，要求原告立即停业并退房。原告与被告沟通确认后停业并解散员工。2018年1月8日原告将涉案房屋交付被告和业主。原告认为，2017年9月初原告对涉案房屋进行重新装修改造等重大投入的关键时期，被告恶意隐瞒涉案房屋将于2017年9月27日不能续租的重要情况，而且还同意原告的装修要求，被告恶意欺骗行为给原告造成重大经济损失，故原告诉至本院，请求判如所请。被告康臻门业辩称，2011年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限截止2014年9月30日。考虑到涉案房屋随时可能拆迁，租赁合同第十条第二款约定：“该房屋因城市建设需要，甲方上级要求恢复绿地和甲方开发项目，被依法列入房屋拆迁范围的，乙方无条件拆迁，房屋租金多退少补，无任何补偿费”。合同期满后，双方未重新签署新的书面租赁合同，双方依照原合同继续履行。根据北京疏解非首都功能等政策，被告担心涉案房屋所在区域可能被拆迁，因此根据涉案房屋产权单位提供的新版租赁合同将如遇拆迁的处理方式进一步细化，并将新版租赁合同以邮件方式发给原告，同时告知原告涉案房屋租期不稳定，随时可能解除租赁合同关系，但原、被告双方最终未能签署书面合同。在原、被告租赁期间，原告自行对涉案房屋进行了拆改，将房屋西侧墙体整体向外扩建了一米多，导致部分房屋成为违章建筑。2017年10月底、11月初，产权单位决定收回涉案房屋并向被告出具书面通知，被告将此结果及时告知原告，并通知双方租赁合同关系将于房屋收回之日终止。原告于2018年1月8日将涉案房屋腾退。被告于2018年1月23日将2018年上半年租金退还原告。原告现股东于2017年11月才受让原告公司股权，在此之前，原告现股东并未实际参与原告的经营，故对原、被告之前的履行情况一概不知。被告认为：2017年9月1日政府相关部门要求原告拆除自行扩建的违章建筑，导致原告拆除违建后对涉案房屋进行恢复和修缮，因此产生的费用应由原告自行负担。原、被告签署的书面租赁合同明确约定因政府拆迁导致租赁合同无法继续履行，被告无需承担责任。根据北京市政府关于疏解非首都功能等相关政策精神，双方均应知晓房屋随时可能面临拆迁的情况。何况被告曾多次向原告警示涉案房屋使用周期不稳定，可能被拆迁，尽量不要投入过多资金等。原、被告书面合同到期后，双方形成不定期租赁合同，任何一方均可以随时解除合同，故被告无需承担违约责任。2017年10月中下旬，被告接到产权方终止合同通知后已经及时将涉案房屋不能继续使用情况告知了原告。另，被告和产权方租赁合同始于2005年，双方通过多次续签合同，租赁期限截止2017年9月26日，之后被告和产权房未再签署书面合同，产权方表示涉案房屋可继续使用，待实际改革时随时要求被告腾退涉案房屋。被告已经将与产权方租赁合同事宜已经告知原告。因为原告内部股权转让导致交接后信息不对称问题，与被告无关。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区鼓楼外大街×号南侧第二间铺面房屋出租给原告用于经营餐饮。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置信物，但不得改动或破坏房屋主体结构。装修、装饰或添置新物的范围是空调、隔墙、办公家具、厨房设备等，双方也可另行书面约定。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿归甲方所有，甲方不需向乙方支付任何经济赔偿。双方约定如果甲方与房屋产权主管单位的租赁关系没有变化，租赁期限暂定为三年（自2011年10月1日至2014年9月30日）。但合同一年一签，本次签约租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日。此次签约年租金为30万元。合同期满后，年租金根据乙方实际经营情况，酌情递增，租金每半年支付一次。双方另约定，该房屋因城市建设需要，甲方上级要求恢复绿地和甲方开发项目，被依法列入房屋拆迁范围的，乙方无条件拆迁，房屋租金多退少补，无任何补偿费用。合同落款承租方处加盖原告公章，授权委托人为“罗某”。合同签订后，双方依约履行。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但原告继续使用涉案房屋。原告于2017年9月25日支付被告2017年7月1日至2018年6月30日的租金68万元。2018年1月8日，原告腾退涉案房屋。2018年1月23日，被告退还原告2018年1月1日至6月30日的租金34元。原告使用涉案房屋期间，将涉案房屋西侧墙体向外进行了扩建，并增加了门头。2017年4月，北京市东城区和平里街道办事处发布《关于对和平里地区主要大街、背街小巷违法违规行为进行综合整治的公告》，对包括鼓楼外大街在内多处街道存在的违法建设、违规开墙打洞、违法违规经营等问题进行综合整治。2017年9月份，相关部门对涉案房屋外扩建的部分房屋和门头进行整改。本案审理过程中，被告申请证人罗某出庭作证，罗某为原、被告签署《房屋租赁合同》承租方授权人，在2011年至2016年期间为原告股东和实际经营人。罗某表示整个房屋扩建过程系其负责，当时被告对扩建问题曾提出异议，原告曾表示如果政府要求整改，原告承诺将扩建房屋整改回去。原告认可罗某的身份，但表示对罗某陈述内容无法核实。被告则主张，原告擅自扩建涉案房屋，形成部分违章建筑，因此才导致2017年政府部门拆除施工，拆除违章建筑并进行维护施工系原告的义务，因此导致原告无法正常使用涉案房屋以及支出拆改费用，应有原告自行负担，与被告无关。庭审中，原告主张被告曾承诺将涉案房屋长期出租给原告使用，双方合同一年一签。2017年9月份，政府相关部门拆除施工时，被告隐瞒其与业主房屋租赁合同已于2017年9月26日到期的事实；被告收到业主送达的终止通知等后，依然承诺由被告负责与业主处理好涉案房屋出租事宜，被告依然要求原告继续经营。因为政府部门拆除施工，导致原告餐厅实际经营面积缩小，原告必须对涉案房屋重新装修后才能继续经营。原告将重新装修事宜已经告知了被告，被告同意后原告才开始施工。因被告故意隐瞒行为，导致原告对涉案房屋进行重新装修等重大投入，给原告造成重大经济损失。被告则主张，原、被告双方签署的2011年租赁合同条款由明确关于拆迁的约定，后来双方虽未再签署书面合同，但双方数次沟通过合同文本的合同文本中均明确告知被告涉案房屋可能面临拆迁的情况，被告也多次向原告警示涉案房屋使用周期不稳定，可能被拆迁，尽量不要投入过多资金等，被告并未承诺原告可以长期租赁涉案房屋。2017年9月份，被告仅知道原告拆除违建及恢复的施工，原告并未告知被告重新大范围装修的事情。在本案审理审理过程中，证人罗某证明：在其负责经营北京嘉得居餐饮管理有限公司期间，罗某、被告出租涉案房屋负责人李惠荣以及业主方负责人相识。李惠荣和业主方经常告知涉案房屋租期不稳定，政府部门可能随时收回涉案房屋，并告知不要进行装修投资，以免造成不必要损失。后来罗某将公司股权转让给曹某某之后，也相互交待过租期不稳定的问题。同时，罗某认可对被告与业主方书面租赁合同期限截止2017年9月26日的情况知情。原告对其主张被告曾经承诺将涉案房屋长期出租给原告的陈述以及原告曾告知被告2017年9月份后将对涉案房屋重新装修的陈述并未举证证明。另，原告提交了涉案房屋业主向被告送达了《合同终止通知书》、《清理腾退告知单》，同时提交了双方沟通续签租赁合同的合同文本，以证明被告故意隐瞒其与业主合同到期的事实，在业主明确不再续租情况下，依然要求原告继续履行租赁合同，因此才导致原告损失。被告认可上述证据证实性，被告主张收到业主终止和清退通知后及时告知了原告。双方确实曾经沟通过续签书面合同事宜，但最终双方均未实际签署。直至2017年12月份，原、被告还向业主方积极争取继续使用涉案房屋事宜，但最终未果。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间届满后，原告继续使用涉案房屋。被告没有提出异议，并收取了原告租金，故原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同。原、被告均可以随时解除合同，现被告在收到业主终止通知后，已经告知原告解除合同，原告亦已于2018年1月8日将涉案房屋交还，故原、被告之间租赁合同关系于2018年1月8日解除，被告解约行为符合法律规定，不存在违约情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告解除双方租赁合同关系符合法律规定。2017年9月份，政府相关部门对原告擅自扩建的违章建筑进行整改；原告亦曾承诺如政府部门要求对扩建部分进行整改，原告承诺整改，因该施工导致原告无法正常使用涉案房屋非被告提供房屋瑕疵问题，被告不存在违约行为。原告要求被告退还2017年9月1日至12月31日租金和燃气改造费用，于法无据，本院不予支持。罗某作为《房屋租赁合同》经手人和原告曾经的实际控制人，已经证明原告对被告与业主之间租赁合同届满时间知情，并且罗某亦证明被告多次告知原告涉案房屋租期不稳定，随时面临拆迁或收回的情况。虽然原告股权多次变更，信息沟通或交接可能存在问题，但不能因此对抗非股权转让合同相对人的被告。原告亦未能举证证明被告曾承诺保证涉案房屋长期出租给原告，对此原告应承担举证不能的不利后果。故本院认为原告应该知道涉案房屋租期不稳定、随时可能被收回的情况，原、被之间在《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同，原告对双方租赁关系随时终止应该能够预期。同时，2017年9月份，涉案房屋确实存在因为政府整治违章建筑的施工发生，拆除施工后适当修复符合理性人通常认知。原告并未举证证明其将涉案房屋重新装修事宜告知过被告且经过被告同意。另一方面，罗某亦认可被告曾告知原告不要装修投资，以免造成不必要损失。虽然之后原、被告曾经尝试与业主进行沟通，希望能够继续使用涉案房屋，但不能因此认定被告负有保证房屋继续使用的义务。因此，原告在双方租赁合同关系随时可能终止情况下，依然进行大范围装修和设备升级改造等投入，因此相应费用无法收回的风险属于原告能够预见的商业风险，应由原告自行承担。故原告要求被告赔偿装饰装修损失、电脑设备更新及软件升级费用等损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下:驳回原告北京嘉得居餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6290元，由原告北京嘉得居餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王亮二〇一九年十二月二十三日法官助理 杨闻书 记 员 刘斌