浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6701号 原告：嘉兴市南湖创业投资有限公司，住所地:浙江省嘉兴市创业路南10幢第五层，统一社会信用代码:913304027289154810。 法定代表人：兰洁，总经理。 委托诉讼代理人：杨秀萍、沈佳鏖,北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：金艳豪，男，1983年12月25日出生，汉族，住河南省西华县。 原告嘉兴市南湖创业投资有限公司（以下简称南湖投资公司）与被告金艳豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日、2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨秀萍（第一次庭审）、沈佳鏖（第二次庭审）和被告金艳豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南湖投资公司提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月签订的《租赁合同》；2.被告立即腾退嘉兴市房屋并返还原告；3.被告支付租金37632元、水电费4921元、违约金3528元（按月租金的10%计算），均暂计至2019年8月14日，要求计算至实际履行之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，被告与嘉兴市创达时装有限公司签订租赁合同，承租位于嘉兴市房屋，面积144平方米，合同期限为2018年1月15日至2018年12月31日止，租金60480元／年，租金每半年支付一次，且应提前支付。后嘉兴市创达时装有限公司将上述房屋产权转让给原告即嘉兴市南湖创业投资有限公司，目前房屋产权己属嘉兴市南湖创业投资有限公司。截止2019年8月14日，被告欠租金37632元，水电费4921元，共计42553元，虽经多次催讨，但被告仍拒付租金及水电费。原告认为，案涉房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告租赁期间逾期支付租金己经给原告造成严重的损失，被告应按合同约定承担相应的赔偿责任。 被告金艳豪答辩称，被告不清楚原告是新房东，老房东没有跟我正式交接新房东的事情，所以被告不认可原告收取房租，而且对于房租、违约金等被告一概不清楚是如何计算出来的，合同中违约金也约定过高。另外，被告在合同到期时就想店不开了，但也不清楚新房东的事情不知道如何交接，后来继续开店到2019年6月底，7月份不再经营，9月份的时候已经把店内剩下的货架、物品等全部清空了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的租赁合同经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的产权证，经审核真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定；2.律师函及寄送凭证，被告质证称未收到，经审核该组证据具有真实性，但邮寄查询结果显示“未妥投”，故本院对原告曾向被告寄送律师函的事实以及被告并未收件的事实予以认定，3.原告提交的水电费票据，被告质证称2018年10月至2019年7月期间有自称代表嘉兴市创达时装有限公司的工作人员送过水电费票据，被告也签字确认过，但联系嘉兴市创达时装有限公司的经理想交水电费的时候对方告知已经离职，因此该期间内没有交过水电费，鉴于被告对该组证据未提出实质性反驳意见或其他相反证据，本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月8日，被告金艳豪（乙方）与嘉兴市创达时装有限公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：乙方承租位于嘉兴市房屋，用于经营食品超市，面积144平方米，合同期限为2018年1月1日（以实际房屋交付日期为准）至2018年12月31日止，租金共计60480元，租金每一年支付一次，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一次租金60480元，以后每次租金应在下一期期限开始前七日付清；在房屋租赁期间，水、电费（按实数收取）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，统一于次月3日收取上个月水、电费（节假日顺延），如逾期按每日1%收取滞纳金；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金；等等。合同签订后，嘉兴市创达时装有限公司将上述店面交付给被告使用。2018年8月23日，嘉兴市创达时装有限公司将嘉兴市创业路608号1幢、2幢房屋（包括被告承租店面）整体转让给原告南湖投资公司，并办理了房屋所有权转移登记手续。房屋转让前，原告和嘉兴市创达时装有限公司通过召开协调会的方式告知了被告等承租户关于房屋即将转让的相关事宜。2019年6月13日，原告委托北京盈科（嘉兴）律师事务所向被告寄送律师函，告知涉案房屋产权目前已属于原告，要求被告收到律师函5日内支付欠缴的水电费和租金。被告未签收上述律师函，后邮件退件。庭审中被告陈述涉案房屋2019年7月起已不再经营，2019年9月已经把店内剩下的货架等物品腾空，但钥匙尚未交还原告。 另查明：1.庭审中双方一致确认被告已结清截至2018年12月31日的租金；2.2018年10月11日至2019年8月10日期间，被告承租店面共产生水费552元、电费4369元，合计4921元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告金艳豪所承租房屋在租赁期间已由原告南湖投资公司受让，原告依法取得房屋产权，原、被告之间的租赁关系合法有效，原租赁合同对原、被告双方均具有约束力。现原告提起诉讼主张出租人的合同权利，并无不当，原告诉讼主体适格。对于原告主张的各项诉讼请求，审查如下： 关于合同解除。原租赁合同的租赁期限在2018年12月31日已经届满，之后原、被告双方并未签订新的房屋租赁合同，被告继续使用承租房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但双方租赁期限为不定期。现原告提起诉讼要求解除原租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故本院确认被告收到本案应诉材料日即2019年9月12日为双方合同解除之日。 关于房屋腾退及各项费用结算。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告的租赁合同解除后，被告应将涉案房屋腾退并返还给原告。考虑本案情形，确定被告腾退并返还原告房屋的期限十天。对于各项费用：1.关于租金及占有使用费，被告自2019年1月1日起继续承租使用房屋，应向原告支付相应租金，根据原租赁合同约定的租金标准即每日168元计算，2019年1月1日至2019年8月14日期间的租金为37632元，之后的租金按每日168元计算至双方合同解除之日即2019年9月12日为4872元，合计42504元。此处需指明，结合被告水电费使用情况及双方当事人庭审陈述，可以确认被告自2019年7月起房屋确实不再实际经营使用，被告抗辩认为原告未充分履行房屋所有权人变更的告知义务导致其无法交还承租房屋，具有一定合理性，故本院酌情确定被告支付至合同解除之日的租金，原告主张的超出部分，不予支持；2.关于违约金，被告抗辩认为约定过高，鉴于欠付租金系纯金钱债务，考虑双方合同履行情况、当事人过错程度以及原告实际损失等因素，根据公平诚信原则，依照我国合同法第114条的规定，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算并支付逾期付款违约金。另外，鉴于被告在租赁期间房屋所有权发生变动，被告基于支付对象不明确而延迟支付租金，事出有因，具有一定合理性，故本院酌情确定上述逾期付款违约金自原告起诉之日起算；3.关于水电费，被告认可租赁过程中水电费由产权人代为向水电管理部门交纳，再由产权人向租户收取，亦认可2018年10月11日起未交纳过水电费。根据庭审查明的事实，2018年10月11日至2019年8月10日期间，被告承租店面共产生水费552元、电费4369元，合计4921元，被告理应向原告支付。至于2019年8月10日之后的水电费用，双方可以在房屋腾退时自行结算，本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市南湖创业投资有限公司与被告金艳豪之间关于嘉兴市房屋的租赁合同于2019年9月12日解除； 二、被告金艳豪将嘉兴市房屋腾退并返还给原告嘉兴市南湖创业投资有限公司； 三、被告金艳豪支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司租金42504元； 四、被告金艳豪支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司逾期付款违约金（以42504为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍，自2019年9月3日起计算至付清之日止）； 五、被告金艳豪支付原告嘉兴市南湖创业投资有限公司2018年10月11日至2019年8月10日期间水电费4921元； 上述第二至五项，均于本判决生效后十日内履行完毕； 六、驳回原告嘉兴市南湖创业投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取476元，由被告金艳豪负担，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇一九年十二月三日 书记员  李丹妮