广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11589号原告：顾建强，男，1957年3月24日出生，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。原告：何伟雄，男，1969年4月14日出生，汉族，住所地广东省佛山市顺德区。委托代理人：罗浚华，广东佐智律师事务所律师。委托代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。被告：广州市海顺房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区新港西路144号。统一社会信用代码91440101712402614Q。原告顾建强、何伟雄诉被告广州市海顺房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗浚华到庭参加了诉讼。被告广州市海顺房地产发展有限公司下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本案依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：两原告承包被告的《顺华名庭》楼盘室内及外墙装修工程，因被告资金周转困难无法支付剩余工程款，经双方协商一致，原告、建安公司与被告分别于2002年9月27日和2002年10月25日签订《关于顺华名庭商品房冲抵工程款协议》，约定被告将其属下的《顺华名庭》的十套商品房转让到建安公司指定的购房者即两原告名下并办理房地产证以冲抵所欠工程款。两原告与被告于2003年3月31日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商品房，该商品房地址为广州市海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元。合同签订并公证后，被告也将房产交付给原告。按照合同约定，被告应当在交付使用后180天内为原告办理备案登记，360天内取得房产证，否则原告有权在不退房的情况下要求被告支付已付房款2%的违约金，但被告仅在房地产登记部门办理了备案登记，而一直未协助办理过户登记和取得房产证。被告怠于履行办理过户登记的行为已经违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并协助两原告办理广州市海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元的不动产过户登记手续；2、判令被告向两原告支付违约金6532.08元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告没有提交答辩意见及提供证据。经审理查明：2002年9月27日，被告（甲方）与顺德市容桂镇建安水电安装工程公司（乙方，以下简称建安水电安装公司）签订《关于商品房冲抵工程款协议》，约定甲方提供坐落在广州市新港西路顺华街×号×楼×房建筑面积124.1925㎡、17楼G房建筑面积124.1925㎡；17楼H房建筑面积81.651㎡，共叁套商品房给乙方合计建筑面积330.036㎡由乙方自定房价出售后，甲方负责按乙方指定的购房者名单为乙方办妥房地产证；甲方保证上述物业房地产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，均由甲方负责清理并承担有关责任，乙方除由具体购房者须按照市房管局规定缴交买方办理房地产证时应交的契税、印花税和交易手续及物业管理维修基金费用等外，乙方无须为上述商品房再支付任何其他费用；双方同意上述物业按均价每平方米3800元计算，上述物业总价为：125.4136万元，甲方为乙方办妥房地产证手续后，上述物业冲抵甲方尚欠乙方部分工程款；甲方承诺，在乙方提供了叁套商品房的购买者名单后，即由《顺华名庭》售楼部与购房者签订《商品房买卖合同》、并同时把上述物业移交给乙方，甲方保证最迟不超过今年底为乙方办妥上述叁套商品房的房地产证；等。2002年10月25日，被告（甲方）与建安水电安装公司（乙方，）签订《关于“顺华名庭”商品房冲抵工程款协议》，约定甲方提供坐落在广州市新港西路顺华街×号×楼×房，建筑面积：81.651㎡；8楼H房，建筑面积：81.651㎡；16楼H房，建筑面积：81.651㎡；18楼H房，建筑面积：81.651㎡；7楼E房，建筑面积：77.2084㎡；8楼E房，建筑面积：77.2084㎡；12楼D房，建筑面积：77.3093㎡，共柒套商品房给乙方，合计建筑面积558.3301㎡由乙方自定房价出售后，甲方负责按乙方指定的购房者名单为乙方办妥房地产证；甲方保证上述物业房地产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，均由甲方负责清理并承担有关责任，乙方除由具体购房者须按照市房管局规定缴交买方办理房地产证时应交的契税、印花税和交易手续及物业管理维修基金费用等外，乙方无须为上述商品房再支付任何其他费用；双方同意上述物业按均价每平方米3800元计算，上述物业总价为：212.1654万元，甲方为乙方办妥房地产证手续后，上述物业冲抵甲方尚欠乙方部分工程款，如有超过部分，甲方有权在上述款项中扣除；甲方承诺，在乙方提供了柒套商品房的购买者名单后，即由“顺华名庭”售楼部与购房者签订《商品房买卖合同》，并同时把上述物业移交给乙方，甲方保证最迟不超过今年底为乙方办妥上述柒套商品房的房地产证；甲、乙双方经工程结算后，按结算总价多除少补再协商；等。2003年3月31日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定出卖人取得位于广州市海珠区新港西路电机厂前区编号为顺华名庭自编×梯的地块的土地使用权，面积为7710平方米，地块规划用途为商住楼，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名称为顺华名庭；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第××号；该商品房为上述项目中的第×座×层（自然层×）×号房，用途为住宅，建筑面积×平方米，其中套内面积×平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米×元，总金额×元；买受人在签署本合同后5天内一次性付清房价款；出卖人应当在2003年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买有人支付违约金处理；等。该合同签订后进行了公证。据原告提供的发票复印件显示：被告于2003年4月5日向两原告开具了购房地址为广州市海珠区新港西路×号×栋×楼×室、金额为×元的《发票》。据查册时间为2019年11月11日出具的《广州市不动产登记查册表》，显示：房产地址海珠区新港西路×号厂前区；使用土地面积7243平方米；单位名广州市海顺房地产发展有限公司。2019年11月11日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的穗海登记购房资格函[2019]×号《购房资格证明》载明：经核查，顾建强、何伟雄具备本市住房限购区域内购买广州市海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元、海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元、海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元、海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元、海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元的购房资格。据广州市不动产登记中心2019年11月18日出具的（2019）查询01016号《依申请信息公开答复书》，显示：一、预售、抵押情况。新港西路×号顺华名庭×梯×单元，预售证号990276，预售合同号分别为×，预售备案时间均为2003年×月×日，预售人广州市海顺房地产发展有限公司，预购人均为何伟雄、顾顺强，无退房或注销登记情况，分别以×备×号办理合同抵押，均于2019年3月20日涂销合同抵押。二、查封情况。暂无新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元、×层×单元、×层×单元、×层×单元、×层×单元的有效查封信息。信息核查时间为2019年11月14日。据原告为证实案涉房屋已移交使用，提供广州市中耀物业管理有限公司第一分公司于2019年11月19日出具的《情况确认书》，主要内容为本公司从2003年5月起接受聘用至今为广州市海珠区新港西路×号（现广州市海珠区新港西路顺华街×号）顺华名庭楼盘提供物业管理服务。确认广州市海珠区新港西路×号顺华名庭的其中五套商品房，地址分别为×梯×层×单元、×梯×层×单元、×梯×层×单元、×梯×层×单元、×梯×层×单元，从2003年5月1日起由业主顾建强和何伟雄进行拥有使用至今。上述五套商品房从顾建强、何伟雄拥有使用之日（即2003年5月1日）起，本公司一直为上述五套商品房提供物业管理服务，该五套商品房的物业管理费、水电费以及其他的法律规定的费用一直由业主顾建强、何伟雄向本公司进行支付。据原告提供2013年3月12日签订的《房地产租赁合同》显示：两原告曾将案涉房屋对外出租。2019年11月20日，两原告（乙方）与建安水电安装公司（甲方）签订《确认书》，内容为一、双方确认：甲乙双方于2002年共同承建了广州市海顺房地产开发有限公司（下简称海顺）位于广州市海珠区新港西路顺华街×号（即原广州市海珠区新港西路×号）“顺华名庭”楼盘室内及外墙装修工程，该工程已经按时按质量完成并竣工。二、双方确认：该工程竣工验收后，甲方已经与海顺就该工程的工程款进行了结算。因海顺自身原因无力支付剩余工程款，经海顺与甲乙双方协商一致后分别于2002年9月27日和2002年10月25日签订了：1、关于《顺华名庭》商品房冲抵工程款协议；2、关于“顺华名庭”商品房冲抵工程款协议，两份协议约定海顺以“顺华名庭”楼盘中的十套商品房（商品房地址分别为：×房）抵扣剩余未支付的工程款337.579万元，海顺并承诺按甲方指定的购房者办理房地产权证。三、双方确认：两份冲抵工程款协议签订后，甲乙双方对该工程款进行了内部结算，确认剩余所有工程款由乙方收取，故指定第二条中的十套的商品房的购房者为乙方即顾建强和何伟雄两人，该十套商品房的不动产权归属乙方。四、甲方确认：在确认了购房者为乙方后，甲方立即告知了海顺，该十套商品房的指定购房者为乙方，并由海顺直接为乙方办理相关不动产登记手续以履行两份“冲抵工程款协议”。五、甲方告知海顺后，乙方确认：海顺与乙方两人于2003年3月31日就十套商品房的过户分别签订《商品房买卖合同》，其中×梯×单元5份《商品房买卖合同》于2003年4月3日由广东省公证处进行了公证并于2003年4月5日全部开具了《不动产销售（转让）发票》。六、双方确认：海顺用以上十套商品房进行抵扣剩余工程款后，双方与海顺就该工程的工程款已经结算并支付、抵扣完毕。甲乙双方之间也不存在该工程的工程款争议。等。另查，佛山市顺德区建安水电安装工程有限公司于1998年6月24日成立，法定代表人为顾建强（原告），该公司原名称为顺德市容桂镇建安水电安装工程有限公司。两原告同时向本院提起诉讼要求被告办理广州市海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×单元的不动产过户登记手续，等，本院已以（2019）粤0105民初11590号、11591号、11592号、11593号案立案受理，在该五案中，两原告均提交了被告开具的购房发票。诉讼中，两原告表示在签订合同之日案涉房屋已交付，没有办理交付手续，案涉的购房发票已遗失，只有复印件。本院认为：被告因拖欠建安水电公司工程款，并以案涉房屋抵扣部分工程款，被告按建安公司的指定与两原告签订《商品房买卖合同》，并办理了预售备案登记手续，有两原告提供的《关于商品房冲抵工程款协议》、《关于“顺华名庭”商品房冲抵工程款协议》、购房发票复印件及广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》等证据证实，故本院予以认定。两原告虽然未能提供案涉房屋的购房发票，但在同时起诉的基于《关于商品房冲抵工程款协议》、《关于“顺华名庭”商品房冲抵工程款协议》签订的《商品房买卖合同》要求被告办理不动产过户登记手续等的案件中均能提供被告开具的购房发票原件，故对两原告表示案涉房屋的发票遗失的陈述，本院予以采信。两原告与被告签订《商品房买卖合同》，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应全面履行自己的义务。现建安水电公司以工程款抵扣房款的方式向被告支付了房款，两原告实际接收了案涉房屋，按合同约定，被告应在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书并交付给两原告，现合同约定的办证期限届满，故两原告要求被告协助办理案涉房屋的不动产过户登记手续有理，本院予以支持。被告未能按合同约定的期限为两原告办理案涉房屋的不动产过户登记手续，已构成违约，故两原告要求被告计付违约金有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州市海顺房地产发展有限公司在本判决生效之日起10日内协同原告顾建强、何伟雄办理广州市海珠区新港西路×号顺华名庭×梯×层×单元的不动产过户登记手续。二、被告广州市海顺房地产发展有限公司在本判决生效之日起10日内支付违约金6532.08元给原告顾建强、何伟雄。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市海顺房地产发展有限公司负担。上述受理费已由原告顾建强、何伟雄预交。被告广州市海顺房地产发展有限公司在履行本判决时将应负担的受理费50元直接支付给两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓梦华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘志怡翁豌婷