河南省安阳县人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0522民初4961号原告（执行案外人）：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区创业大道东段路北。统一社会信用代码：91410500562487826T。法定代表人：贾飞，职务董事长。委托诉讼代理人：孙文清，男，1992年8月16日出生，住河南省淮滨县。被告（申请执行人）：王魁生，男，1954年1月23日出生，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：王保生，男，1961年11月11日出生，住河南省安阳县。系王魁生弟弟。第三人（被执行人）：贾磊，男，1983年12月15日出生，住河南省安阳县。原告安阳通瑞达房地产开发有限公司与被告王魁生、第三人贾磊执行异议之诉一案，本院于2018年12月24日作出（2018）豫0522民初4649号民事判决，原告安阳通瑞达房地产开发有限公司不服，提出上诉，安阳市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫05民终2394号民事裁定，撤销原判，发回重审，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告安阳通瑞达房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙文清、被告王魁生委托诉讼代理人王保生到庭参加诉讼。第三人贾磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。安阳通瑞达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认合同编号为YS00104953项下安阳恒大绿洲商住小区5号楼3单元2103号房产所有权为原告所有，撤销（2017）豫0522执365号执行裁定，撤销（2018）豫0522执异11号裁定；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月，贵院在办理被告王魁生与第三人贾磊民间借贷纠纷一案时，作出（2016）豫0522执713号执行裁定，以“预查封”形式查封了第三人购买的由原告开发的安阳恒大绿洲商住小区5号楼3单元2103号房产，并对上述房屋进行了拍卖。原告认为安阳县人民法院无权采取拍卖、变卖等执行措施，故向贵院提出了案外人执行异议申请。安阳县人民法院作出（2018）豫0522执异11号执行裁定书，驳回了原告提出的异议，原告认为缺乏事实及法律依据。具体如下：依据《物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力。未经登记，不发生效力。不动产所有权登记，是不动产所有权公示及确定所有权的唯一标志，至于合同是否履行，合同是否经备案以及预告登记，均不是法律规定的确定所有权的依据。本案中，第三人贾磊办理的是《商品房买卖合同》备案及预告登记，但没有办理房屋所有权登记。预告登记是相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记，不能以此确认所有权，只有所有权登记才具有物权登记的效力。故本案第三人尚未取得涉案房产的所有权登记，依法不享有房屋所有权。原告依据《物权法》第三十条之规定，因建造这一事实行为享有所有权。人民法院无权因第三人债务对原告享有所有权的财产采取执行措施。（2018）豫0522执异11号《执行裁定书》已查明，第三人贾磊是涉案房产的买受人以及涉案房产未办理房屋产权证的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”以及《物权法》第三十条之规定等相关法律规定，结合本案事实即第三人贾磊在没有办理房屋产权登记情况下，得出原告是因建造这一事实行为对涉案房产享有所有权，人民法院无权因第三人贾磊债务，对原告享有所有权的财产采取执行措施。预查封情况下，法院不得对财产实体权利予以处理。本案中，第三人贾磊办理的仅仅是《商品房买卖合同》备案及预告登记，法院作出的也是基于预告登记进行的“预查封”，预查封不等于查封，其仅仅是人民法院对被执行尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封，预查封不得对财产实体权利予以处理。如针对预查封的房屋直接采取拍卖等执行措施，势必会损害原告的利益。本案中，原告并非是依据安阳市北关区人民法院的解除合同判决书提出执行异议的，而是基于原告享有涉案房屋所有权提出执行异议的，（2018）豫0522执异11号《执行裁定书》依据事实错误，适用法律错误。另外，原告与第三人之间的商品房买卖合同，也因为第三人根本违约，原告依法行使了合同解除权，合同已经解除，第三人贾磊已丧失了请求交付房屋债权请求权，涉案房产根本无法登记至第三人贾磊的名下，其也不可能享有涉案房屋的所有权。针对这种错误的执行裁定，原告依据民事诉讼法之规定，依法向贵院提起诉讼。王魁生辩称：2016年5月19日，被告申请对贾磊的执行，根据房产局档案显示安阳恒大绿洲商住小区5号楼3单元2103号房产归贾磊所有。2017年5月15日，对房产进行价值评估；2017年10月10日，在淘宝网上发布拍卖公告；2017年11月16日，张金太以885261元竞拍成功，被告始终不知道贾磊与原告之间的债权、债务关系，被告认为在查封以后作出的其他法律文书法院不应该支持。贾磊未到庭未答辩。经审理查明，2014年，原告安阳通瑞达房地产开发有限公司与第三人贾磊签订编号为YS00104953《商品房预售合同》一份，原告将自己开发的安阳恒大绿洲5号楼3单元2103号房产（建筑面积142.17平方米）一套出售给第三人贾磊，总价款为847992元，付款方式为：2014年4月6日前支付首付款257992元，余款590000元须在2014年4月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2014年10月17日，上述合同在安阳市房管局进行了备案。商品房预售合同签订后，贾磊、交通银行股份有限公司安阳分行与原告三方签订《个人房屋抵押贷款合同》，贾磊向银行按揭贷款590000元。原告为贾磊贷款提供连带保证责任，贷款期限为2014年11月4日至2044年11月4日。2014年11月19日，安阳市房管局就上述房屋作出预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为交通银行股份有限公司安阳分行，预告登记义务人为第三人贾磊。2016年4月，被告王魁生依据与第三人贾磊之间的150000元债权公证书向本院申请强制执行。2016年5月19日，本院依法对第三人贾磊购买的恒大绿洲5号楼3单元2103号房产进行了查封，该查封裁定未送达原告。2017年10月10日，本院通过淘宝网司法拍卖平台发布对上述房产拍卖的公告。2017年11月16日，买受人张金太以885261元最高价拍得上述房产。2017年11月20日，本院作出（2016）豫0522执713号之二执行裁定书，裁定上述房产所有权归买受人张金太所有，买受人可持本裁定到登记机构办理相关产权登记手续，2018年1月5日，本院向房管局送达上述裁定书和协助执行通知书，2018年4月8日，该房产过户到买受人张金太名下。2017年11月30日，王魁生从本院领取案款100000元；2018年1月29日，王魁生从本院领取案款50000元；2017年12月7日，交通银行股份有限公司安阳分行从本院领取案款572534.29元；2018年1月5日，交通银行股份有限公司安阳分行出具结清贷款证明。另查明，1、2017年3月20日，原告以贾磊违反合同为由向安阳市北关区人民法院提起诉讼，称贾磊未按约定偿还房贷，交通银行安阳分行自2015年6月30日至2017年8月31日送达扣款通知书，从原告在交通银行开立的账户中累计扣款金额103483.86元，用于偿还贾磊所欠银行房贷。2017年10月16日，安阳市北关区人民法院作出（2017）豫0503民初752号民事判决书，判决解除原告与贾磊签订的《商品房预售合同》，该判决于2018年1月9日生效。2、原告向本院提出执行异议后，本院于2018年3月15日立案，2018年3月28日，本院作出（2018）豫0522执异11号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2018年4月16日，该裁定书送达原告。原告在收到该裁定书之日起十五日内向本院提起了执行异议之诉。上为本案事实。上述事实，有原告商品房预售合同一份、产权登记证书一份、民事判决书一份，被告提供的公证书两份、抵押合同两份，本院调取的执行卷宗以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。上述证据客观真实，可以作为本案定案依据。本院经审查认为，案外人执行异议和案外人执行异议之诉是为了阻止违法或者不当执行而赋予案外人的一种救济途径。《中华人民共和国民事诉讼法解释》第四百六十四条规定，“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在执行标的执行程序终结前提出。”本案中，2017年11月16日，买受人张金太以885261元拍得涉案房产，2017年11月20日，本院作出（2016）豫0522执913号之二裁定书，裁定涉案房屋归买受人张金太所有。申请执行人王魁生于2018年1月29日共从本院领取案款150000元，2018年1月5日，本院就涉案房产过户到买受人张金太名下向房管局下达了协助执行通知书，至此，也就是2018年1月5日，本院对执行标的即涉案房屋执行程序已终结。2018年3月15日，本院受理原告提出的执行异议，此时，原告已超出提出执行异议的时间，其权利已不能通过案外人执行异议、案外人执行异议之诉途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回安阳通瑞达房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  李宝明审判员  张日富审判员  姚晓丽二〇一九年十二月十三日书记员  杨 莹