浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1733号 原告吴小定，男，1964年10月29日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人方志华、俞涌涛（特别授权代理），浙江浙杭律师事务所律师。 被告宏恩医疗健康产业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区秋涛北路77号1303室。 法定代表人詹建兴，董事长。 委托代理人江旭（特别授权代理）,浙江几丰律师事务所律师。 原告吴小定为与被告宏恩医疗健康产业有限公司（以下简称宏恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年2月20日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告吴小定及其委托代理人方志华、俞涌涛，被告宏恩公司的委托代理人江旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴小定诉称，2011年，原告吴小定与被告宏恩公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定，原告将杭州市明石路黎明花苑三区综合楼及大楼西侧街面房屋出租给被告，作为综合性医疗机构使用；租金一年一付，第一年租金共计300万元，并从第四年起，每年房租按前一年租金4%递增；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日。合同履行至2018年2月10日，被告向原告发函，希望将租金的支付方式改为按月支付，原告同意了被告的请求，但被告仅支付2018年3月、4月的房租，拒不缴纳剩余房租，原告催讨未果，故诉至法院，请求判令：一、被告支付2018年5月1日起至2019年1月31日止的房屋租金2632181.25元(292464.64元/月×9个月)。二、被告支付滞纳金1608554.75元（滞纳金计算标准参照合同约定，每逾期一日，为月租金2%；2018年5月1日至2019年1月31日共计275天，292464.64元/月×2%×275天）。 被告宏恩公司辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月15日解除。被告于2017年9月15日收到了笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作指挥部通知，确认案涉房屋被列入征收（收购）范围。根据合同约定因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同可以解除，双方互不负责任。故房屋租赁合同已于2017年9月15日，因解除条件成就而自动解除。即使被告因未及时搬离房屋需要支付占有使用费，因拆迁行为导致房屋无法正常使用，被告不应按原租金标准计算占有使用费，请求法院酌情降低租金标准。二、被告已将房屋占有使用费支付至2018年5月31日。被告转账交付了2017年3月1日至2018年2月28日的租金3374594元（含直接支付给杭州市江干区笕桥街道黎明社区委员会账户的2244894元），此后于2018年2月12日转账支付500000元，于2018年4月9日转账交付177393.75元。因合同已经解除，被告向原告支付的押金200000元应当用于抵扣房屋占有使用费。三、被告未及时归还房屋的行为给原告造成的损失，仅限于该期间房屋占有使用费的利息损失，原告主张的违约金过高，应当予以调整。况且被告未支付房屋占有使用费，系应案涉房屋被列入收购房屋，认为租赁合同已经实际解除，并不存在过错，应当根据案情酌情减少违约金。四、原告应当向被告承担装饰装修残值损失。被告经原告同意进行装修，现政府收购行为导致合同解除，装修残值损失应当由双方共同承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，本院对本案事实认定如下： 吴小定（出租方，甲方）与宏恩公司（承租方，乙方）签订有《房屋租赁合同》一份，约定，租赁场地坐落于杭州市面房物业，该物业地面以上楼层数为6层，建筑面积7200平方米，地下1层，建筑面积共1200平方米，大楼西侧街面房5间；租赁场地用途为综合性医疗机构；甲方确保该物业水电入户、排污通畅，并向乙方支付50000元作为补偿款，由乙方根据经营需要对水电设施进行合理改造；甲方负责该物业内2台电梯的购买及安装，承担由此产生的费用，验收合格后交付乙方使用；租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止；押金200000元，合同期满一周内押金全额归还乙方；房屋第一年至第三年租金为每年3000000元，第四年起，每年房屋租金按前一年租金4%递增，以此类推（房租价格见附表）；第一年租金于协议签订当日付清，之后房屋租金应分别于每年2月15日前支付，如遇周末或节假日则顺延；在合同租赁期内，如果该物业遇国家政策变化、政府拆迁、城市规划调整、自然灾害等因素，导致合同无法继续履行，双方解除合同，且互不承担任何违约责任，除甲方应退还还未使用的租金外，根据事实评估的装修赔偿费，乙方可得70%，甲方可得30%；如乙方逾期未交付租金的，在押金中扣除，每逾期一日，还应按月租金2%追缴滞纳金；等等。 合同附件载明，2017年3月1日至2018年2月28日期间房屋租金3374592元，2018年3月1日至2019年2月29日期间房屋租金3509575元；等等。 2017年9月15日，笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作指挥部做出证明一份，载明，江干区笕桥街道黎明社区明石路一号房屋（杭州城东医院）位于江干区笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收（收购）范围内。 2018年2月10日，宏恩公司向吴小定寄送了《公函》一份，载明，现因标的物业在租赁期内可能面临政府拆迁问题，建议自2018年2月15日起，标的物业租金支付方式改为按月支付；等等。 2018年3月2日、2019年1月13日，吴小定两次向宏恩公司发函催讨2018年度租金，要求宏恩公司收函后三日内，按照合同约定的金额及时支付拖欠租金。 吴小定与宏恩公司已结清2018年2月28日前的租金。宏恩公司于2018年2月12日向吴小定支付租金500000元，于2018年4月9日支付租金177393.75元。 庭审中，宏恩公司陈述其已于2019年1月11日迁移新址经营，但仍有设施设备留存在案涉房屋中。 另查明，宏恩公司向吴小定支付有押金200000元。 再查明，宏恩公司原名杭州和平医院投资管理有限公司。 上述事实，有原告吴小定提交的《房屋租赁合同》及附件、公函及付款安排表、催款函及邮寄凭证，被告宏恩公司提供的证明、租金支付凭证，本案庭审记录证实。被告宏恩公司提交的照片及协议书与本案无关，本院不予确认。 本院认为，吴小定与宏恩公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 当事人一方依照约定或法定解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。宏恩公司辩称双方间的房屋租赁合同已于2017年9月15日因案涉房屋被列入征迁（收购）范围而自动解除，没有法律依据，本院不予采信。宏恩公司虽辩称其已于2019年1月11日迁址经营，但亦认可留有设施设备在案涉房屋中。故在宏恩公司未与吴小定办理房屋交接手续前，仍应认定宏恩公司实际占有使用案涉房屋。吴小定主张宏恩公司支付截至2019年1月31日止的租金，本院予以支持。宏恩公司辩称周边环境发生变化，导致宏恩公司无法正常经营，应当适当调整租金标准。本院认为，经营环境的变化属于宏恩公司择址的商业风险，不构成调整租金的情形。本院对该辩称不予采信。根据双方合同约定，2018年3月1日至2019年2月29日期间租金为3509575元，故2018年3月1日至2019年1月31日期间，宏恩公司应付的租金为3217110元。宏恩公司已付677393.75元，尚应支付2539716.25元。宏恩公司辩称押金应抵扣租金，因双方尚未就合同最终履行状况进行清算，在本案中不予处理。 关于吴小定主张的滞纳金（违约金）问题。双方约定租金一年一付，宏恩公司逾期未交付租金的，每逾期一日，还应按月租金2%追缴滞纳金。根据该条约定，按年租金为基数折算，双方实际约定的逾期付款违约金标准为应付租金的日千分之一点七。结合合同履行情况，本院认为该违约金标准过分高于吴小定的实际损失，故酌情调整为按应付租金的日万分之七进行计算。因吴小定认可双方调整租金支付方式为按月支付，故违约金亦应以每月应付租金为基数按日万分之七的标准分段进行计算。结合合同约定的“先付后用”的原则，及宏恩公司的付款时间，吴小定主张宏恩公司支付2018年5月1日至2019年1月31日期间的违约金，本院予以支持。经计算，违约金应为285781元。本院对吴小定的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告宏恩医疗健康产业有限公司向原告吴小定支付租金人民币2539716.25元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告宏恩医疗健康产业有限公司向原告吴小定支付违约金人民币285781元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告吴小定的其他诉讼请求。 案件受理费人民币40726元，减半收取人民币20363元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币25363元，由原告吴小定负担人民币8463元，由被告宏恩医疗健康产业有限公司负担人民币16900元。原告吴小定于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告宏恩医疗健康产业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱若君 二〇一九年十二月十八日 书记员  娄移华