浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初4739号 原告：浙江魔数教育科技有限公司，住所地杭州市富阳区银湖街道富闲路9号银湖创新中心6号15层1532室。 法定代表人：丁威，总经理。 委托诉讼代理人：黄金苹、郑大力，上海澜亭（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州建华创业园管理有限公司，住所地杭州市拱墅区七古登207号A座一楼131室。 法定代表人：胡东妹，总经理。 委托诉讼代理人：牟宝强、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 本院审理的原告浙江魔数教育科技有限公司（以下简称魔数科技公司）诉被告杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华创业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月7日第一次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄金苹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2019年12月12日第二次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄金苹、郑大力，被告的委托诉讼代理人刘唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魔数科技公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，被告返还自2017年12月15日起至2018年5月31日止的物业管理费1421.8元、押金17722.58元，合计19144.38元；2、被告支付原告搬迁费1942.2元、限时搬迁奖励费3237元，合计5179.2元；3、被告支付原告停产停业损失补偿178682.4元（138元／平方米／月×64.74平方米×20月），临时安置费53604.72元（138元／平方米／月×64.74平方米×6月），合计232287.12元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于杭州市房屋，房屋面积为64.74平方米，租期自2017年6月1日至2019年5月31日；双方约定了房屋租金的支付方式，租房押金23506.89元，物业管理费每年3107.52元。2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布杭西征调字（2017）第008号《杭州西溪单元ＸＨ1008-Ａ33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》。被告也于2017年11月12日通知原告召开园区征收情况会议，通报了征收园区的相关情况，至此被告已无法保障原告正常经营。2017年12月14日，杭州市西湖区人民政府公布杭西政征字（2017）第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定》，决定对杭州西溪单元ＸＨ1008-Ａ33-12、23国有土地上房屋进行征收。征收决定公布后，原告已无法经营，于2017年12月14日起停止经营。原告与被告签订的《房屋租赁合同》13.2条约定“国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停产损失的赔偿归乙方所有。”原告据此与被告多次协商征迁事宜，要求支付相关款项，但被告承诺给予原告的款项远不足以弥补原告的损失。为此，原告诉诸法院。 被告建华创业园公司辩称：一、同意原告第1项诉讼请求。即双方的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，物业管理费1421.8元、押金17722.58元，合计19144.38元。二、原告向被告主张各项补偿、赔偿费用没有合同及法律依据。本案拆迁协议签订及拆迁补偿款的支付均由房屋所有人与拆迁部门达成一致，被告并不是案涉房屋的所有权人。原告与被告为房屋租赁合同关系，案涉纠纷应依据双方签订的房屋租赁合同予以处理。根据合同约定，被告是不承担任何赔偿责任。原告根据《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案》计算停业损失补偿，但该方案的补偿内容及计算方式仅是针对房屋所有权人。而原告并非案涉房屋的所有权人，其按照政府给所有权人的补偿标准向被告主张赔偿是不合理的。事实上被告也从未获得原告的征收补偿，原告的征收补偿应向房屋产权人或政府主张，不应由被告支付。本案中，原告无法举证在此次政府拆迁补偿明细中最终被认定为实际承租人的停业损失补偿具体是多少金额，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告除第1项诉讼请求外的其他诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据： 1、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁关系及原告停业损失等损失应获补偿，相关款项应予以返还等事实。 2、《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》。证明被告园区将被征收，无法保障原告正常经营的事实。 3、杭州市西湖区人民政府房屋征收决定公告。证明杭州市西湖区人民政府于2017年12月14日决定征收被告园区，原告租赁房屋在征收范围之内的事实。 4、杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案。证明征收方案对停产停业损失补偿、临时安置费、营业执照补贴等款项有相关标准的事实。 5、关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函。证明被告自认自2017年12月14日起园区以及原告企业无法正常经营，租赁合同无法继续履行的事实。 6、洽谈单。证明被告自认给予原告的补偿金额远不足以弥补原告损失以及原告已支付超额房屋租金，已付租房押金等款项应予退还的事实。 7、关于上宁巷1号2幢209、210室房屋已无法使用的告知函、中国邮政物流信息。证明原告曾向被告主张返还房租、房屋押金、支付装修损失等费用且租赁房屋已无法使用的事实。 8、房屋租金支付凭证、租房押金支付凭证。证明原告已履行支付租金、押金等义务的事实。 原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该证据仅能证明双方之间存在房屋租赁关系，无法证明原告所主张的补偿款。证据2、3、5真实性、合法性无异议，证明对象有异议，无法证明原告的证明目的。证据4、6，对证据三性有异议，仅是复印件，无任何签名和盖章。证据7、8，对证据三性无异议。 被告未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对上述证据作如下认定：原告证据4、6，虽系复印件，但根据庭审查明的事实，被告确就拆迁补偿事宜进行沟通，并出具洽谈单，但双方未达成一致意见，对证据的真实性予以确认。对其他证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷1号房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与被告签订《租赁合同》一份，被告承租电机公司上宁巷1号房屋，租期十六年。 2016年，被告为出租方（甲方）与原告为承租方（乙方），经协商双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：0000514）一份。约定乙方承租杭州文三路上宁巷1号2幢209、210室房屋，房屋建筑面积为64.74㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2017年6月1日起至2019年5月31日止；房屋每平方米日租金3元，本合同租赁期间年租金为70890.3元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付，先付后用；乙方向甲方支付17722.58元作为租房履约保证金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付；物业费每月每平方米4元。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。因本免责条款原因而终止合同的，租金、物业管理费、水电费等按照实际使用计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉解决。合同签订后，原告支付被告租房履约保证金17722.58元及相应租金、物业管理费。 2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，被告向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的被政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及被告均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。 2018年上半年，西溪街道先后共向被告预付了7500万元用于被告协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后被告与大部分承租户协商，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由被告垫付各租赁企业补偿款项。而原告认为被告提出的应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意被告提出的补偿方案，双方未达成一致意见。案涉房屋已于2018年6月20日被拆除。 另查，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向被告支付过补偿款。 本院认为：原、被告签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故本院依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应退还原告从2017年12月15日起至2018年5月31日的物业管理费1421.8元、履约保证金17722.58元，合计19144.38元。原告要求退还的押金，其实质即为案涉合同约定的履约保证金。关于被告是否应支付原告停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议。被告仅收到部分预付款，并非政府支付给电机公司或被告的拆迁补偿款，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与被告关于征收补偿款分配未约定，对属于原告的停业损失等补偿亦不明确，故原告要求被告支付相应补偿款及停业损失、临时安置费的诉讼请求，本院不予支持。当然电机公司、被告关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，原告可再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认浙江魔数教育科技有限公司与杭州建华创业园管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0000514）于2017年12月14日解除。 二、杭州建华创业园管理有限公司返还浙江魔数教育科技有限公司物业管理费1421.8元、押金17722.58元，合计19144.38元，于本判决生效之日十日内付清。 三、驳回浙江魔数教育科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2575元，诉讼保全申请费1803元，共计4378元，由浙江魔数教育科技有限公司负担2436元，杭州建华创业园管理有限公司负担1942元。 浙江魔数教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州建华创业园管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 陈 琪 二〇一九年十二月十二日 书记员 王丽娜