江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初4747号原告：周小虎，男，1975年2月8日出生，汉族，居民，住东台市。原告：丁频，女，1974年11月8日出生，汉族，居民，住东台市。原告：周巍，男，1998年12月6日出生，汉族，居民，住东台市。三原告共同委托诉讼代理人：张进,东台市东台法律服务所法律工作者。三原告共同委托诉讼代理人：冯兴高,东台市东台法律服务所法律工作者。被告：东台顾家置业有限公司，住所地东台市金海东路66号港汇大厦1201室。法定代表人：朱贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋建奎，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。原告周小虎、丁频、周巍与被告东台顾家置业有限公司(以下简称顾家公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年9月10日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周小虎及三原告共同委托诉讼代理人张进、被告顾家公司的委托诉讼代理人蒋建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小虎、丁频、周巍共同向本院提出诉讼请求：1、依法解除周小虎、丁频、周巍与顾家公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令顾家公司返还购房款3873811元、维修基金25066元、装修押金20000元，合计3918877元；3、判令顾家公司支付违约金581071.65元；4、判令顾家公司按年利率6%支付利息至本金返还之日止（自2018年5月8日起以本金287381元计算；自2019年1月26日起以本金100000元计算；自2019年2月28日起以本金3486430元计算）。审理中，周小虎、丁频、周巍表示维修基金25066元和装修押金20000元不在本案中主张。事实和理由：周小虎与丁频系夫妻关系，周巍系周小虎与丁频之子。2019年2月28日，周小虎、丁频、周巍与顾家公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定周小虎、丁频、周巍向顾家公司购买东台繁华里31号裙房商业用房106房屋，总建筑面积227.87平方米，总价款3873811元，顾家公司应于2019年4月30日前交付商品房，如逾期90日交房，周小虎、丁频、周巍有权解除合同，顾家公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部购房款，并支付自付款之日起不低于同期银行贷款利率的利息，同时按照购房款的15%支付违约金。合同签订后，周小虎、丁频、周巍支付了全部购房款，并缴纳了维修基金和装修保证金，顾家公司也曾于2019年4月寄送交付通知书，通知周小虎、丁频、周巍于2019年4月30日前办理交房手续，但周小虎、丁频、周巍按约至顾家公司接收商品房时，因顾家公司尚未办理好案涉商品房产权登记等应具备的手续，导致物业公司拒绝交房。周小虎、丁频、周巍不断以各种方式主张交付，但顾家公司在合同约定的交房时间90日内仍无法交房。为此，周小虎、丁频、周巍按约寄送了解除合同通知书，并要求顾家公司承担违约责任，但遭到拒绝，故具状起诉，请求法院依法判准如前诉请。顾家公司辩称,1、周小虎、丁频、周巍的解除行为无效，双方应继续履行合同。首先，解除条件未成就。标的商品房于约定交付之日已具备交付和办证条件，顾家公司已履行交房通知义务，双方实施了交付行为。物业公司函件中亦载明，双方于2019年4月27日进行了商品房交付手续办理，6月11日移交商品房钥匙（需要说明，顾家公司实际于2019年4月30日前已向物业公司移交钥匙，但未办理签收手续，后钥匙遗失，导致顾家公司重新更换标的商品房的钥匙才拖延至6月11日重新移交）。物业公司取得钥匙后，理应向买受人移交，但自2019年6月13日至7月31日期间，周小虎、丁频、周巍未收取案涉商品房钥匙，亦未反馈原因，这一情况超出顾家公司预料，直至起诉之后，顾家公司才了解得知，周小虎、丁频、周巍因与物业公司间因物业费金额存在分歧，一直未收房，故周小虎、丁频、周巍未能收房责任不在顾家公司。其次，解除通知内容不明确，无法获悉周小虎、丁频、周巍准确的解除事由，对照合同法关于合同解除条款的规定，其解除行为无效，若执意主张解除，系违法解除。综上，周小虎、丁频、周巍的解除行为无效，其诉讼请求理应不予支持，请求驳回其诉讼请求；2、退一步讲，假设周小虎、丁频、周巍的解除行为有效，其主张15%的违约金明显偏高，应予以调整。双方签订合同至起诉之日，东台市房地产市场的房价并未出现大幅波动，周小虎、丁频、周巍没有实际损失。另外，合同未约定购房款利息事项，周小虎、丁频、周巍的第4项诉讼请求没有合同依据，亦没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2019年2月28日，周小虎、丁频、周巍（买受人）与顾家公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190228055）一份，合同的主要内容为：所购商品房位于东台繁华里31幢106、106-1号（两层），建筑面积分别为111.62平方米、116.25平方米，总价款3873811元，买受人应当在2019年2月28日前支付该商品房全部价款；第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。周小虎、丁频、周巍于2018年5月8日、2019年1月26日、2019年2月28日分别向顾家公司支付购房款287381元、100000元、3486430元，合计3873811元。顾家公司于2019年4月28日开具金额3873811元的增值税普通发票。2019年4月，顾家公司向周小虎、丁频、周巍送达《交付通知书》，载明案涉商品房已达到合同约定的交付条件，通知于2019年4月30日前前来办理交付手续。2019年6月12日，苏州置悦物业•繁华里物业服务中心向顾家公司出具“关于31号楼商铺移交问题的函”，载明：“东台繁华里一期房屋交接至今，31号楼商铺归在一期区域范围内。贵公司对31幢106号商铺业主周小虎于2019年4月27日进行了房屋交付手续办理，但一直未将商铺钥匙、二书和其他相关资料移交我客服中心；6月11日才将106号商铺钥匙移交过来，但二书等相关资料至今未移交，导致业主无法正常在物业办理拿房手续。现要求贵司：1、今日（6月12日17:30前）将31幢106号商铺二书及其他相关资料移交我客服中心；2、于6月20日前将其他所有商铺钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书、测绘报告等相关资料移交我客服中心。否则导致业主无法拿房的一切损失和后果由贵司承担。”2019年8月9日，周小虎、丁频、周巍向顾家公司邮寄了解除合同通知书，载明：“我们与你公司签订《商品房买卖合同》一份……但我们按照你单位的通知，至你单位收房时，却发现你单位根本没有办理任何交房手续，包括房产产权手续均未办理，为此，2019年6月，房屋所在物业公司曾书面致函给你公司，说明你公司未能完善相应手续，无法将房屋交付给我们，此后，我们虽然多次催促，但因你单位的原因，致我们至今未能收房，故根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，因你单位逾期交房达90天以上，我们决定与你单位解除《商品房买卖合同》，请你单位接通知后十五日内退还我们支付的购房款，以贷款利率给付利息，并承担总购房款15%的违约金。如你单位接此通知后，拒不在约定的时间内履行违约责任，则我们将依法主张权利。”审理中，顾家公司提供了建设工程竣工验收备案表以及东台市房屋建筑面积测绘成果书，但未提交证明其已向周小虎、丁频、周巍出示上述证明文件的证据。另查明，直至目前，顾家公司未向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房钥匙。物业服务中心工作人员陈述，“周小虎没有从物业这拿到钥匙。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周小虎、丁频、周巍与顾家公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，周小虎、丁频、周巍已依约向顾家公司支付了全部购房款，有其提交的支付凭证、银行流水、增值税普通发票为证，且顾家公司对此未持异议，本院依法予以确认。顾家公司的主要合同义务，即是向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房。根据合同第九条的约定，首先应当符合交付条件。顾家公司提交了建设工程竣工验收备案表以及东台市房屋建筑面积测绘成果书，证明案涉商品房符合交付条件；其次应当在约定的时间内交付。顾家公司虽然在2019年4月约定的交付时间前向周小虎、丁频、周巍发出交付通知，履行了交付通知义务，但未提供证据证明其在2019年4月30日前履行了交房义务，亦未提供证据证明其向周小虎、丁频、周巍出示了案涉商品房符合交付条件的相关证明文件，按照合同约定，“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”此外，履行交房手续最直接的体现是向买受人交付钥匙，根据苏州置悦物业•繁华里物业服务中心出具的“关于31号楼商铺移交问题的函”以及双方当事人的当庭陈述，顾家公司未在4月30日前向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房钥匙，虽然顾家公司在6月11日才将钥匙交至物业服务中心，但其未将钥匙交给周小虎、丁频、周巍，其亦未提供证据证明其已委托物业服务中心向周小虎、丁频、周巍交付或者已通知周小虎、丁频、周巍至物业服务中心领取证明文件及钥匙。物业服务中心工作人员亦陈述，“周小虎没有从物业这拿到钥匙。”因此，可以认定顾家公司未在约定期限内及逾期90日未向周小虎、丁频、周巍交付案涉商品房。关于顾家公司逾期交房是否符合合同第十二条约定解除合同的条件的问题。顾家公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，且不存在不可抗力因素，则双方应对照合同第十二条约定，按照逾期时间，分别处理。本案，顾家公司逾期超过90日，买受人周小虎、丁频、周巍有权解除合同。周小虎、丁频、周巍于2019年8月向顾家公司邮寄解除合同通知书，且在本案审理中亦坚持要求解除合同，其解除合同通知已送达，约定的解除条件已成就，解除权人可以解除合同。据此，周小虎、丁频、周巍要求解除合同并返还已付房款的诉讼请求合理，本院予以支持。关于周小虎、丁频、周巍要求顾家公司支付违约金以及给付利息诉讼请求的问题。合同第十二条约定，“……出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金”，该条关于给付利息的利率处有“/”的符号，应当理解为未约定利息，周小虎、丁频、周巍主张给付利息，本院不予支持。关于违约金问题，顾家公司认为双方签订合同至起诉之日，东台市房地产市场的房价并未出现大幅波动，周小虎、丁频、周巍没有实际损失，主张15%的违约金明显偏高，应予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，由于顾家公司违约，未按合同约定期限交付商品房，导致周小虎、丁频、周巍的投资资金被占用，造成相应的利息损失，但15%的违约金约定明显过分高于实际损失，应予调整，据此，可自付款之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付违约金，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告周小虎、丁频、周巍与被告东台顾家置业有限公司于2019年2月28日签订的编号为20190228055的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告东台顾家置业有限公司应于本判决生效之日起10日内退还原告周小虎、丁频、周巍已付购房款3873811元并支付违约金（以287381元为本金自2018年5月8日起计算，以100000元为本金自2019年1月26日起计算，以3486430元为本金自2019年2月28日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计付）;三、驳回原告周小虎、丁频、周巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，由原告周小虎、丁频、周巍共同负担5267元，被告东台顾家置业有限公司负担38333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  刘美萍审 判 员  许园园人民陪审员  史春勤二〇一九年十二月十八日法官 助理  金 磊书 记 员  缪明芮