福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初2239号 原告(反诉被告)：林加春，男，1978年10月15日出生，汉族，住福建省东山县。 原告(反诉被告)：朱典卿，女，1978年4月26日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：王宏伟，福建冠德律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：王美春，福建冠德律师事务所律师。 被告(反诉原告)：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告(反诉被告)林加春、朱典卿与被告(反诉原告)福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林加春、朱典卿及共同委托诉讼代理人王美春，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林加春、朱典卿向本院提出诉讼请求：1.判令新新房地产公司承担逾期交房违约金77285.56元[自2016年7月1日起至2017年11月7日（共494天）以总房款521495元为基数按0.03%/日计算]；2.判令新新房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金[自2018年2月5日起至实际办证之日止以总房款521495元为基数按0.01%/日计算，暂计至2019年9月3日（共575天）为29985.96元]；3.新新房地产公司赔偿层高不足的损失52149.5元（总房款521495元×10%）；4.判令新新房地产公司支付鉴定费。诉讼过程中，林加春、朱典卿撤回第4项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为判令新新房地产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金14758元[自2018年2月5日起至2018年11月15日止（共283天）以总房款521495元为基数按0.01%/日计算]。事实与理由：2014年5月23日，林加春、朱典卿与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定新新房地产公司将位于福建省东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼D118号店面以总价款521495元出售给林加春、朱典卿，合同第三条约定该商品房用途为店面，层高5.1米；第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合下列各项约定的商品房交付买受人使用并在合同第九条约定了逾期交房违约责任；合同第十四条约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林加春、朱典卿先后于2014年6月21日、2014年11月3日向新新房地产公司共支付了购房款521495元，但新新房地产公司却未依约定时间向林加春、朱典卿交付商品房，且逾期时间超过90天。同时，因新新房地产公司原因，林加春、朱典卿至今未能依约取得房屋权属证书。此外，新新房地产公司向林加春、朱典卿交付的商品房层高实际仅为4.8米，而合同约定的层高5.1米。鉴于林加春、朱典卿购买的商品房系店面，层高不足导致林加春、朱典卿无法按照预期将上述店面改造成两层，影响案涉商品房层高的使用，导致商品房价值严重贬损。新新房地产公司已经严重违约，依法应赔偿林加春、朱典卿的损失。请求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，一、1.根据案涉《商品房买卖合同》第八条第二款约定：遇到不可抗力等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实顺延交房。合同附件六补充协议第五条第3款约定：遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；政府部门作出暂停施工作业等原因，双方同意顺延交房时间。现根据东山县气象局提供的气象报告，在合同签订之日至合同约定的交房日期间，发生昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上的大风天气共440天，且工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间实际停工。因此，本案依前述约定可顺延交房440天，即可顺延至2017年9月13日交房。2.案涉商品房的交房时间应为答辩人通知交房之日即2017年10月31日，因林加春、朱典卿的原因于答辩人通知交房后未及时办理交房手续而产生的迟延交房责任，应由林加春、朱典卿自行承担。二、1.答辩人通知林加春、朱典卿于2017年10月31日前来办理交房手续，但因林加春、朱典卿的原因于2019年10月16日才与物业公司办理交房手续，故根据案涉《商品房买卖合同》第十一条、合同附件六补充协议第5.4条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，案涉商品房的实际交付时间为2019年10月16日，相应地逾期办证时限的起算时间依约应从商品房交付使用后第91日即从2020年1月15日起算，故答辩人不存在逾期办证，林加春、朱典卿诉求逾期办证违约金缺乏事实与法律依据。2.退一步讲，本案逾期办理房屋权属证书系因东山经济技术开发区管理委员会土地管理权限调整及其工作交接所致，在交房之后直至2018年10月22日东山县国土资源局出具用地验收受理通知之前未能办证系属于法律上或事实上履行不能。答辩人从2017年12月27日取得用地验收发票后即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源局申请用地复核验收，东山县国土局迟滞2018年3月26日才开始复核，该期间系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，该期间共计87天应予扣减。三、林加春、朱典卿诉求层高违约赔偿，缺乏事实与法律依据：1.案涉房屋从规划设计到施工后竣工验收的层高均为4.8米，该高度符合《商店建筑设计规范（JGJ48—88）》第4.2.3规定的要求，合同约定的层高5.1米系笔误造成。根据《福建省城市规划管理技术规定》的相关规定，店面层高不得超过4.5米，案涉商品房的实际层高4.8米已经超出前述规定限制标准，而超标设计需要取得图审规划部门同意，因此合同约定5.1米层高客观上不可能取得规划许可。2.林加春、朱典卿与答辩人在合同中并未就案涉商铺可以改造成两层作出约定，且该商铺也没有两层的规划设计，擅自改变房屋结构势必影响消防安全，林加春、朱典卿无权随意改变房屋结构。目前讼争楼盘的大多数店铺均已装修并投入使用，层高缩减实际并未影响商铺的有效利用，林加春、朱典卿并没有因层高的变动造成实际损失，讼争商铺的商业价值不仅未减损，市场价格反而明显上涨，林加春、朱典卿的合同目的已经实现，答辩人不因此承担违约赔偿责任。3.本案讼争合同对实际交房时层高不足是否构成违约及违约责任如何承担均未约定，法律法规亦无明确规定。而房屋面积不足与层高不足是性质完全不同的两种概念，房屋面积不足导致购房人实际可使用的面积减少对买受人的影响较大，而房屋层高不符合约定，但符合国家标准，对买受人的影响相对较小。林加春、朱典卿主张答辩人存在违约行为并按房屋价款的10%计算损失，既不能客观反映损失的大小，也未考虑实际受损及答辩人的违约过错程度，过分加重了答辩人的责任，显失公平。鉴于林加春、朱典卿未能举证证明其实际损失，而答辩人主观上也不存在故意违约及降低层高设计建设标准，故即使答辩人要赔偿损失，客观上应参考减少0.3米层高的建工成本即2421元计算赔偿金额。 新新房地产公司向本院提出反诉请求：判令林加春、朱典卿支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金（自2018年12月1日起每日按贷款金额的万分之二计算至实际办理房屋权属登记之日止，暂计至2019年11月6日为15640元）。事实与理由：林加春、朱典卿与新新房地产公司于2014年5月23日签订《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了登记备案手续。合同约定林加春、朱典卿向新新房地产公司购买位于福建省东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼D118号店面，总价款521495元，其中银行按揭贷款支付260000元，新新房地产公司为林加春、朱典卿向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。合同签订后，新新房地产公司于2017年10月履行了交付商品房义务，并于2018年11月14日取得房屋所有权初始登记，且已通过电话、发函、登报公告等方式通知林加春、朱典卿尽快办理房屋分户权属登记。新新房地产公司于2018年11月14日正式发《产权登记代办通知函》通知林加春、朱典卿应于15日内带齐相关材料办理房屋权属登记相关手续及缴交相关费用。然而林加春、朱典卿未依约办理房屋权属登记手续，至2019年10月17日才办理房屋权属登记手续并缴交费用。林加春、朱典卿的行为已构成逾期缴交房屋权属登记税费。现因林加春、朱典卿的原因导致房屋权属登记无法在规定期限内办理，致使新新房地产公司未能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了阶段性担保责任。根据合同附件六第一条第四款第5项约定，林加春、朱典卿若逾期支付相关税费，每日应按贷款金额的0.02%支付违约金。故请求支持其反诉请求。 林加春、朱典卿对新新房地产公司的反诉辩称，1.根据合同附件六第一条第四款第5项约定，只有买受人委托出卖人代为办理商品房权属登记才需承担违约责任，而答辩人并未与新新房地产公司签订任何书面协议或者口头委托新新房地产公司代为办理房屋权属证书，故答辩人无需承担违约责任。2.答辩人已在商品房交付前缴清契税、公维金等，不存在逾期缴纳税费的现象，无需承担违约责任。再者，答辩人也已于2019年10月17日缴纳面积差及权籍调查费，新新房地产公司主张的违约金不能计至实际办理权属登记之日。3.答辩人按时偿还银行按揭贷款，新新房地产公司并未因答辩人何时办妥房屋权属证书产生损失，新新房地产公司主张违约金没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：林加春、朱典卿于2014年5月23日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林加春、朱典卿购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼D118号商品房，总价款521495元。合同第三条约定：该商品房层高为5.1米。第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3款约定出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第一条第4款第5项约定，买受人委托出卖人代为办理该项商品房的权属登记，买受人应在商品房交付后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费各项相关资料交付出卖人，以便及时办理商品房的权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金，办理权属登记的时间顺延。合同附件六合同补充协议第五条第6款中约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2款中约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，林加春、朱典卿支付首期款261495元，余款260000元以商品房抵押贷款的方式支付。林加春、朱典卿于2019年10月16日实际接收案涉商品房。林加春、朱典卿与新新房地产公司均确认案涉商品房的实际层高为4.8米并确认双方未签订书面委托办证协议。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。2018年11月9日，东山县不动产登记中心受理了新新房地产公司办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的申请。2018年11月15日，新新房地产公司在《闽南日报》刊登该楼盘1#、2#、11#、12#楼办理不动产权登记手续的公告。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司逾期交房多少天；二、新新房地产公司是否构成逾期办证；三、新新房地产公司是否应向林加春、朱典卿承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任；四、林加春、朱典卿是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产逾期交房多少天的问题。 林加春、朱典卿认为，《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年6月30日前，但新新房地产公司逾期至2017年11月7日才履行交房义务，应按合同约定支付逾期交房违约金。 新新房地产公司认为，本案因遇降雨、大风等不可抗力因素，交房期限可顺延440天，即可顺延至2017年9月13日交房，而逾期交房时间应计至其通知林加春、朱典卿交房的时间即2017年10月31日，并提供以下证据：1.《商品房买卖合同》、《气象报告》，以证明根据合同附件六第五条第3款约定，2014年5月23日至2016年6月30日出现昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气的共计440天，可以顺延交房；2.《高处作业分级（GB/T3608－2008）》、《建筑施工塔式起重机安装、使用、拆卸安全技术规程（JP74-2010）》、《建筑施工升降机安装、使用、拆卸安全技术规程（J1067-2010）》、《高处作业吊篮（GB/T19155－2017）》和《混凝土结构工程施工规范》，以证明双方约定遇到降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气可以顺延交房，是依据国家多项强制性规范、双方真实意思表示所作出的合法、合理的约定；3.收楼通知书、EMS邮寄单及投递记录，以证明新新房地产公司于2017年10月29日向林加春、朱典卿发出收楼通知书，要求后者于2017年10月31日前配合办理交房手续；4.监理日记、施工日志、监理机构主要监理人员配备表、项目监理机构印章使用授权书、施工机构主要施工人员配备表、项目施工机构印章使用授权书，以证明因昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上大风天气，导致停工440天。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第3款约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，而监理日记和施工日志系工程监理单位广东粤能工程管理有限公司和施工单位长春建工集团有限公司提供，虽然气象报告、监理日记、施工日志部分记录确实不够规范，但该瑕疵对其真实性并不足以产生实质性影响，且林加春、朱典卿也未提交足以反驳的相反证据，故应认定气象报告、监理日记、施工日志具有证明力，可以作为本案定案依据。经核对监理日记、施工日志和气象报告，自合同签订之日（2014年5月23日）起至约定的交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计426天，新新房地产公司据此可顺延交房426天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年8月30日。新新房地产公司主张于2017年10月29日向林加春、朱典卿发出收楼通知书，通知林加春、朱典卿于2017年10月31日前交房，则依合同附件六补充协议第五条第6款、第十二条第2款约定，从通知之日起第8天即2017年11月7日视为新新房地产公司履行了交付商品房的义务，现林加春、朱典卿亦主张新新房地产公司于2017年11月7日履行交付商品房义务，故对前述履行交房义务的时间予以确认。综上，顺延后交房时间为2017年8月30日，但新新房地产公司于2017年11月7日才履行交房义务，新新房地产公司已逾期交房69天。 二、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，办证时限为商品房交付使用后90日内，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”，故办证时限的起算日应理解为案涉商品房实际交付第二日。因新新房地产公司并非讼争商品房的办证主体，故在本案中其承担的办证义务仅属协助办证义务，只要讼争讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新房地产公司完成办证义务。本案中至新新房地产公司2018年11月15日在《闽南日报》刊登办理产权登记公告之日，讼争商品房已满足申请办证条件，该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据合同第十四条中“因出卖人原因”的约定，也不属于新新房地产公司一方的责任。林加春、朱典卿于2019年10月16日才实际接收案涉商品房，刊登公告通知办证时间早于林加春、朱典卿实际交付商品房之日，故新新房地产公司不构成逾期办证。 三、关于新新房地产公司是否应向林加春、朱典卿承担案涉商品房未符合层高约定的违约责任及如何承担违约责任的问题。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第三条约定讼争商品房用途为店面，层高为5.1米，但是经双方当事人确认实际层高只有4.8米，比合同约定减少0.3米，新新房地产公司已构成违约。双方当事人并未就层高不足应承担的违约责任进行约定，故应根据新新房地产公司的违约程度和林加春、朱典卿的受损程度酌情确定赔偿数额。鉴于案涉商品房4.8米的层高足以满足正常使用的需要，商品房实际层高比合同约定层高减少0.3米，对林加春、朱典卿使用该商品房有一定的影响，但影响相对有限，本院酌情确定新新房地产公司按总房款的2%支付赔偿款为宜。林加春、朱典卿主张按总房款的10%赔偿损失以及新新房地产公司主张应按层高减少0.3米的建工成本2421元确定赔偿金额，本院均不予采纳。 四、关于林加春、朱典卿是否应向新新房地产公司支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的问题。 本院认为，林加春、朱典卿并未委托新新房地产公司代为办理商品房的权属登记，新新房地产公司要求林加春、朱典卿按商品房买卖合同附件六补充协议第一条第4款第5项的约定承担违约责任，没有依据，而且新新房地产公司并举证证明其因林加春、朱典卿迟延办理权属登记所造成的损失，故新新房地产公司主张林加春、朱典卿支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，林加春、朱典卿与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六合同补充协议中有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付、产权登记等约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房426天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年8月30日，而新新房地产公司履行交房义务时间为2017年11月7日，新新房地产公司已逾期交房69天，新新房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。林加春、朱典卿要求新新房地产公司以已付购房款521495元为基数按日万分之三支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持，但逾期交房天数应调整为69天，即逾期交房违约金为521495元×0.0003/天×69天=10794.95元。案涉商品房实际层高比约定层高减少0.3米，新新房地产公司构成违约，该违约行为对林加春、朱典卿使用该商品房有一定影响，本院酌情确定新新房地产公司按购房款的2%支付赔偿款为宜，即521495元×2%﹦10429.9元。林加春、朱典卿诉求新新房地产公司支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。新新房地产公司主张林加春、朱典卿支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金的请求，缺乏事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林加春、朱典卿逾期交房违约金10794.95元； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林加春、朱典卿商品房层高不足的损失10429.9元； 三、驳回林加春、朱典卿的其他诉讼请求； 四、驳回福建新新房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3183.86元，减半收取计1591.93元，由林加春、朱典卿负担1357.93元，福建新新房地产开发有限公司负担234元；反诉案件受理费191元，减半收取计95.5元，由福建新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪艺芯 二〇一九年十二月二十七日 书记员  吴丹宁 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。