安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初3595号 原告（反诉被告）：繁昌县百嘉实业有限公司管理人，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 负责人：杨伟，管理人工作组组长。 委托诉讼代理人：马燕波，安徽宇浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝魏明，安徽宇浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖天健医疗器械销售有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码913402225532986526。 法定代表人：许文侠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高守武，男，该公司监事。 原告繁昌县百嘉实业有限公司管理人与被告芜湖天健医疗器械销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，被告芜湖天健医疗器械销售有限公司提起反诉，本院立案受理，并依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人马燕波、被告（反诉原告）委托诉讼代理人高守武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告繁昌县百嘉实业有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1.依法解除繁昌县百嘉实业有限公司与被告签订的房屋产权转让合同；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月12日，繁昌县百嘉实业有限公司与芜湖天健医疗器械销售有限公司签订房屋产权转让合同一份。该合同约定繁昌县百嘉实业有限公司将其所有的位于繁昌县经济开发区百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层厂房产权转让给芜湖天健医疗器械销售有限公司；该厂房建筑面积约1000平方米，转让价为每平方米1200元，合同总价为1200000元；付款方式为分期付款，即首付30%计360000元，另芜湖天健医疗器械销售有限公司通过银行贷款支付70%购房款计840000元。合同签订后，芜湖天健医疗器械销售有限公司于2010年5月18日向繁昌县百嘉实业有限公司支付购房首付款360000元，并自2011年2月起，一直占用该厂房从事生产经营至今。2011年9月1日，繁昌县百嘉实业有限公司完成了案涉厂房的物权登记，依法取得了房地产权证，并于2012年8月将该厂房抵押给了芜湖三友小额贷款股份有限公司。2018年6月20日，经债权人安徽繁昌农村商业银行股份有限公司申请，繁昌县人民法院依法裁定受理繁昌县百嘉实业有限公司破产清算案件。2018年8月9日，原告被指定为破产管理人。管理人认为，两公司签订的房屋产权转让合同已经没有继续履行的可能和必要，该合同目的已无法实现。依据企业破产法第18条、合同法第94条第四、五项的规定，该合同依法应当解除。为此，管理人特依法提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除繁昌县百嘉实业有限公司与被告签订的房屋产权转让合同；2.被告按照每月租金5140.7元的标准，向原告支付从2011年2月实际使用房屋时起至实际返还房屋之日止，占用使用房屋期间的费用；3.被告芜湖天健医疗器械销售有限公司支付从2019年4月18日起所欠付的水电费，目前暂抄表至2019年10月8日，共计482.5元；4.被告承担本案的诉讼费用。 被告芜湖天健医疗器械销售有限公司辩称：原告在诉状中陈述的事实属实。原告要求解除房屋买卖合同，我方同意。原告提出支付租金的要求，我方有异议，因为当时双方签订的是房屋买卖合同，并非是房屋租赁，其中第八条有保留所有权的约定。2019年春节后，我方就已搬离房屋，但我方在搬离房屋后也偶尔使用，管理人的水电费的单子我方未收到，具体产生多少费用我方不清楚，原告主张的水电费482.5元我方不认可。 反诉原告芜湖天健医疗器械销售有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还购房款360000元，并赔偿损失244590元；2.判令反诉被告将第一项诉求所列债权作为共益债务清偿；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2010年5月12日，反诉原告与繁昌县百嘉实业有限公司签订房屋产权转让合同一份。该合同约定：繁昌县百嘉实业有限公司将其所位于繁昌县经济开发区百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层厂房产权转让给反诉原告，转让价格为1200000元，付款方式为分期付款，首付360000元，余款通过银行贷款支付，繁昌县百嘉实业有限公司帮助反诉原告办理银行贷款；房款付清前，繁昌县百嘉实业有限公司保留厂房所有权；房屋交付时间为2017年7月30日前。反诉原告于2010年5月18日向繁昌县百嘉实业有限公司支付购房款360000元，繁昌县百嘉实业有限公司至2011年2月将厂房交付给反诉原告使用。但之后反诉原告无法联系上繁昌县百嘉实业有限公司法定代表人，导致反诉原告无法办理贷款。2018年6月20日，贵院裁定受理繁昌县百嘉实业有限公司破产清算案件，且反诉被告提出解除合同，故反诉原告特提起反诉，望判如所请。 反诉原告在向本院提交的书面意见中称，反诉状中的赔偿损失244590元，由两部分组成，其中包括：以其360000元购房款从2010年5月18日至2018年6月20日止按照年利率4.9%计算的利息142590元，以及添置物费用102000元，并注明添置物费用以评估价值为准。 反诉被告繁昌县百嘉实业有限公司管理人辩称：对于要求返还购房款360000元以及赔偿相应的利息无异议，对于利息的计算利率、期限以及数额，请依法裁判，利率应该按照年利率4.65%计算，即中国人民银行公布的一年期的贷款基本利率计算。反诉原告要求返还购房款及相应损失作为共益债权无法律依据。对于诉讼费的要求，请依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2010年5月12日，芜湖天健医疗器械销售有限公司作为买受人与繁昌县百嘉实业有限公司作为出卖人订立房屋产权转让合同一份。该合同约定，转让标的为位于繁昌县经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层厂房及共享配套设施，建筑面积1000平方米，转让价款1200000元；付款方式为首付30%，即360000元，银行贷款70%，即840000元；出卖方应当于2010年7月30日前将验收合格的厂房交付买受人使用；在买受人未付清全部购房款时，出卖人保留该厂房所有权，买受人付清全部购房款后，出卖人协助买受人办理房地产交易、登记手续。前述合同中，对违约责任条款未作约定。2010年5月18日，出卖人向买受人开具第4004085号收据一份。该收据载明，交款单位为买受人，金额为360000元，收款方式为转账。该收据加盖出卖人财务专用章，但未注明收款事由。此后，买受人于2011年2月20日开始使用前述厂房，并添置相应附属物，买受人至今未办理退还房屋手续。2011年9月1日，涉案厂房办理产权登记手续，产权登记证号为房地权证繁昌房字第××号，建筑面积为1028.14平方米。2012年9月10日，涉案房屋办理抵押登记，他项权利人为芜湖三友小额贷款股份有限公司。 另查明，2018年6月20日，本院裁定受理安徽繁昌农村商业银行股份有限公司对繁昌县百嘉实业有限公司的破产清算申请，并经摇号公开选任后，于2018年8月9日指定安徽宇浩律师事务所担任繁昌县百嘉实业有限公司管理人。现繁昌县百嘉实业有限公司管理人以解除合同为由提起诉讼，芜湖天健医疗器械销售有限公司提起反诉。 以上事实由繁昌县百嘉实业有限公司管理人提供的房屋产权转让合同复印件一份、2010年5月18日第4004085号收据复印件一份，芜湖天健医疗器械销售有限公司提供的房屋产权转让合同原件一份、2010年5月18日第4004085号收据原件一份，本院核实的（2018）皖0222破申3号民事裁定书及相关破产案件卷宗材料，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：繁昌县百嘉实业有限公司管理人起诉解除前述合同，芜湖天健医疗器械销售有限公司对解除涉案合同并无异议。就合同解除后的财产清理问题，双方未能达成一致。繁昌县百嘉实业有限公司管理人要求买受人支付厂房占有使用费、水电费，买受人则主张利息及添置物费用损失。结合诉辩双方主张，本案争议主张围绕涉案房屋买卖合同是否应当解除、解除后财产关系如何清理、在破产债权中对相关债权如何确认三方面问题而展开。 首先，繁昌县百嘉实业有限公司与芜湖天健医疗器械销售有限公司订立的房屋产权转让合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，其效力本院予以确认。现繁昌县百嘉实业有限公司管理人提出解除合同要求，符合破产法的规定，本院对解除涉案房屋买卖合同关系的效力予以确认。 其次，基于繁昌县百嘉实业有限公司已进入破产程序，繁昌县百嘉实业有限公司管理人选择解除涉案房屋买卖合同关系，且买受人就解除涉案房屋买卖合同关系也未提出异议。因此，双方财产清理关系可按协议解除合同及破产法的相关规定确认。繁昌县百嘉实业有限公司管理人诉讼请求中亦包含了返还房屋的主张，即计算占用使用费系计算至实际返还房屋之日止，其庭后出具的情况说明中亦称本诉中包含返还涉案房屋的请求，买受人就涉案合同解除后向管理人交还房屋也无异议。因此，双方依据房屋买卖合同而取得对方财产应予以返还。此外，繁昌县百嘉实业有限公司管理人主张自买受人使用涉案房屋开始计算使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于计算使用费标准，繁昌县百嘉实业有限公司管理人提供了安徽天健房地产评估工程咨询有限公司2018年11月28日出具的天健房估咨字[2018]001号房地产估价咨询报告。该报告中评估对象虽非涉案房屋，但由于评估对象与涉案房屋系同期建设、同属繁昌县百嘉实业有限公司或其关联企业的厂房、地理位置亦相同，对确认涉案房屋具有参考价值。该报告的结论表明与涉案厂房相类似厂房在2018年11月25日市场租金参考价为2.5元-5元/平方米。但同时考虑涉案厂房使用期间与该评估价基准日期相隔七年有余，买受人仅同意按1元/平方米标准计算的事实，本院酌情确定使用费用按每月2.5元/平方米标准计算。原告请求的水电费因无证据加以证实，本院不予支持，相应费用可在确认后另行处理。对于买受人已付购房款部分，买受人主张按同期银行贷款利率计算利息损失，依法也应予以支持，但基于出卖人破产清算案件已于2018年6月20日由本院立案受理，故只能计算至相关破产清算案件受理前一日，即2018年6月19日。结合同期银行贷款利率水平，买受主张按年利率4.9%的标准计算符合法律规定，本院予以确认。关于买受人对于涉案房屋添置物品价值损失部分，经买受人申请本院委托，芜湖中天资产评估有限公司于2019年12月10日作出芜中天评报字（2019）第0151号评估报告。该报告表明的评估结论为买受人于繁昌经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地三号厂房第三层内资产在2019年11月30日的评估价值为33262元，即添置物冷库、电路改造、隔墙、卷帘门、窗户卷帘及布帘的残值。繁昌县百嘉实业有限公司管理人以上述添置物并非不能拆除、与厂房未形成附合为由提出异议。但相关添置物均系按涉案厂房固有尺寸定制，冷库、电路改造、隔墙、卷帘门拆除后无法体现其残值，窗户卷帘及布帘的再利用价值也极小。同时，买受人在涉案合同中并无明显违约。为保护合同当事人的合法权益，本院对其主张的残值损失赔偿请求予以支持，相应添置财产与涉案厂房一并由管理人接收。另外，基于出卖人已进入破产清算程序，其所负债务不得个别清偿，故本院只能对相应债权予以确认，由债权人依法通过债权申报获取清偿。 最后，关于破产债权确认问题，案涉买卖合同标的为不动产，自无适用所有权保留买卖合同规定的事实依据。因此，原告主张按所有权保留买卖合同规则，确认债务人相应债务为共益债务本院不予支持。同时，出卖人收取买受人交付360000元系基于双方订立房屋产权转让合同的约定，双方之间债权债务关系应为合同之债，买受人主张确认出卖人所负前述债务为共益债务，本院不予支持。双方互有负债，虽买受人未主张抵销，但买受人在庭后提交的意见中提出抵销要求，管理人亦同意抵销，本院一并考虑，但仅能抵销相关破产案件受理前的相应部分。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条、第四十条、第四十六条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条之规定，判决如下： 一、确认被告芜湖天健医疗器械销售有限公司与繁昌县百嘉实业有限公司2010年5月12日订立的房屋产权转让合同已解除； 二、被告芜湖天健医疗器械销售有限公司向原告繁昌县百嘉实业有限公司管理人交还位于繁昌县经济开发区纬三路百嘉中小企业创业基地3号厂房第三层、产权登记证号为房地权证繁昌房字第××号的厂房，含添置的冷库、电路改造、隔墙、卷帘门、窗户卷帘及布帘，于本判决生效后30日内履行完毕； 三、被告芜湖天健医疗器械销售有限公司向原告繁昌县百嘉实业有限公司管理人支付第二项所列厂房占用使用费，自2011年2月20日起按每月2570.35元标准，计算至实际交还厂房并办理交接手续之日止，于本判决生效后30日内履行完毕； 四、驳回原告繁昌县百嘉实业有限公司管理人其余诉讼请求； 五、确认繁昌县百嘉实业有限公司负有向反诉原告芜湖天健医疗器械销售有限公司返还购房款360000元、支付自2010年5月18日起至2018年6月19日止按年利率4.9%计算的利息损失、支付添置财产损失赔偿款33262元的债务； 六、被告芜湖天健医疗器械销售有限公司前述第三项债务中2018年6月20日前计算的部分与繁昌县百嘉实业有限公司所负前述第五项债务在等额范围内予以抵销； 七、驳回反诉原告芜湖天健医疗器械销售有限公司其余诉讼请求。 本诉案件受理费15600元（原告缓交）、反诉案件受理费4923元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）繁昌县百嘉实业有限公司管理人负担9523元在破产财产中支付，由被告（反诉原告）芜湖天健医疗器械销售有限公司负担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  俞 峰 人民陪审员  陈志豪 人民陪审员  黄光雯 二〇一九年十二月三十一日 法官助理田青 书记员田青 附:本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 《中华人民共和国企业破产法》 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。