四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9228号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际。 法定代表人：李瑞军，成都万科物业服务有限公司总经理。 委托诉讼代理人：侯锡松，男，系成都万科物业服务有限公司员工。 被告：罗光武，男，1969年10月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。 第三人：成都万科光华置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路。 法定代表人：冯兆臣，成都万科光华置业有限公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋晶晶，女，成都万科光华置业有限公司员工。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告罗光武物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加成都万科光华置业有限公司（以下简称万科光华公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人侯锡松、被告罗光武的委托诉讼代理人唐中志、第三人万科光华公司的委托诉讼代理人蒋晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗光武立即支付拖欠的物业服务费3240.23元（庭审中明确为2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费）；2.由罗光武承担本案诉讼费用。事实和理由：罗光武购买由万科光华公司开发的位于成都市青羊区万科金色领域1栋地下车位Ｂxxx号车位。2015年1月14日，万科光华公司将该车位依法交付给罗光武。万科物业公司是“万科金色领域”合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》的约定，为罗光武所购买的车位物业提供物业服务。按照约定，罗光武应按期交纳物业服务费等费用，但罗光武自2016年1月起至2019年5月欠付物业服务费共计3240.23元。经多次催告无果，遂诉至法院。 罗光武辩称，1.罗光武不是本案适格被告，本案所涉物业费应由建设单位万科光华公司承担。罗光武并未接收到案涉房屋，按照《商品房买卖合同附件七》第十条“已竣工验收尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担”的约定，物业费应由建设单位承担。2.万科物业公司与罗光武之间并无书面物业服务关系，同时由于罗光武没有收到房屋，万科物业公司也不可能向罗光武提供服务，双方之间也没有建立事实合同关系，所以万科物业公司要求罗光武支付物业费没有事实和法律基础。3.本案补充协议中，相关条款约定无需通知罗光武接收房屋的约定，属于格式条款，该约定免除了万科光华公司的交付义务，无需通知交付必然导致买受人无法实现其对所购买房屋的权益的实现，应属无效条款。4.罗光武向万科物业公司支付物业费将导致社会不公，万科物业公司利用罗光武不知晓车位可以接收的事实，将车位作为临停车位出租收取租金。在罗光武2019年3月偶然知晓车位可以接收，向万科物业公司的工作人员询问车位出租价格后，万科物业公司感觉无法再将车位作为临停车位收取租金才向法院起诉，如果法院判决罗光武支付物业费显然有失公平。 万科光华公司答辩称，根据《商品房买卖合同》的约定，案涉车位在2015年11月14日已经交付给罗光武。车位在交付时是符合交付条件的现车位，签订的合同及补充协议明确告知了罗光武交付的时间、地点，补充协议是关于交付时间和地点的确认，而不是免除万科光华公司的义务，以及排除罗光武的主要权益，因此该条款合法有效。根据合同约定，罗光武应于2015年11月14日办理车位接收手续，而无需出卖人向买受人发送接收车位的通知。罗光武没有在当日进行办理，应视为案涉车位于2015年11月14日已交付给罗光武，物业服务费应当自视为交付之日起由买受人承担。 本院经审理认定事实如下：万科光华公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科·金色领域前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对万科·金色领域提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中地下车库（位）按2.5元/月·平方米收取；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。 2015年11月14日，罗光武（买受人）与万科光华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议。《商品房买卖合同》约定：买受人购买万科·金色领域现房，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为成房权证监证字第××号；该商品房为万科·金色领域-2层xxx号房屋，用途为车库，测绘建筑面积共31.61平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为47000元，买受人采取一次性付款的方式付款；出卖人应当在2015年12月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未按出卖人通知的时间办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该车位的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险均有买受人承担（采用黑体字标注并加注下划线）；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为万科物业公司；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同附件七》约定：本物业服务区域物业服务收费实行包干制。业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳车位（物业）服务费：车位2.50元／月.平方米。业主应自万科光华公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。《商品房买卖合同补充协议》约定：本协议是出卖人与买受人就购买万科金色领域项目-2层57号车位签订的《商品房买卖合同》的补充协议。买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充；对合同第十四条（交接手续）补充约定：1、出卖人不再向买受人发送车位书面交付通知，买受人应在本协议签订后且车位价款全部付清之日自行前往车位所在地办理交接手续。买受人办妥车位交接手续，本合同项下车位即交付于买受人。如买受人未在该日办理或办妥交接手续的，或者买受人无正当理由拒绝交接的，视为已按时交付，车位毁损、灭失的风险自视为交付之日起由买受人承担，保修期亦从此日起计算，物业服务费亦从视为交付之日起由买受人承担……（该条采用加粗字体标注）；本协议与合同的内容如有冲突，以本协议为准；买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容（该条采用加大、加粗字体标注）。合同签订当日，罗光武支付了47000元购车款。 另查，万科光华公司于2013年9月23日取得金色领域11-18号楼（包括案涉车位在内）的建设工程规划合格证，于2013年9月24日完成竣工验收备案。庭审中，万科光华公司陈述案涉车位的面积测绘报告作为权籍调查成果的一部分提交到成都市不动产登记中心办理不动产登记。 案涉车位每月应交纳物业管理费79.03元（2.5元/平方米×31.61平方米）。 以上事实有万科物业公司和万科光华公司营业执照、罗光武的身份信息，《万科·金色领域前期物业服务合同》及备案表、《商品房买卖合同》及附件、补充协议，签约信息单，收款收据，竣工验收备案表、建设工程规划合格证等以及当事人在案陈述为证。万科物业公司提交的欠费明细、催费通知单、催款函均系其单方制作，万科物业公司提交的律师函及邮寄查询单系复印件，以上证据均不能证明其已向罗光武进行催收，本院不予采纳。 本院认为，罗光武购买的车位位于万科·金色领域-2层xxx号，万科物业公司系万科·金色领域前期物业服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，万科物业公司与开发商万科光华公司签订的《万科·金色领域前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，罗光武作为万科·金色领域车位的业主，应受开发商与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》之约束，双方已建立物业服务关系。 本案的争议焦点在于万科光华公司是否已经向罗光武交付案涉车位。对此，本院认为，《商品房买卖合同补充协议》约定，“出卖人不再向买受人发送车位书面交付通知，买受人应在本协议签订后且车位价款全部付清之日自行前往车位所在地办理交接手续。买受人办妥车位交接手续，本合同项下车位即交付于买受人。如买受人未在该日办理或办妥交接手续的，或者买受人无正当理由拒绝交接的，视为已按时交付，车位毁损、灭失的风险自视为交付之日起由买受人承担，保修期亦从此日起计算，物业服务费亦从视为交付之日起由买受人承担”。罗光武于2015年11月14日支付全部购车款，且案涉车位为现车位销售，根据前述约定，万科光华公司不必再向罗光武发送书面交付通知，罗光武应于付款当日自行前往案涉车位所在地办理车位交接手续。即便罗光武未与万科光华公司实际办理车位交接手续，也应视为万科光华公司在罗光武付清全款当日已按约向其交付案涉车位，相关物业服务费即应由罗光武承担。万科物业公司作为物业管理企业为案涉车位所在小区持续提供物业管理服务，罗光武应当按约定的标准支付物业服务费。万科物业公司主张罗光武支付2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费3240.23元（79.03元/月×41月）的请求，于法有据，本院予以支持。 关于罗光武提出补充协议中的条款系格式条款，减轻了开发商的责任并排除其主要权利，应属无效的辩解意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，在罗光武和万科光华公司签订的补充协议中，对合同第十四条关于交接手续补充约定的条款属于格式条款，但该条款以黑体加粗字体予以明示，对合同相对方具有醒目的警示作用。补充协议第二十五条采用加大、加粗字样标注“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”，罗光武对此并未提出异议，证明格式条款的提供方万科光华公司已尽到合理的提示及说明义务，罗光武知晓并同意该条款内容，该格式条款有效。罗光武提出该格式条款无效的辩解意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告罗光武于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付物业服务费3240.23元。 如被告罗光武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗光武负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张朋 二〇一九年十二月十日 书记员  陈婷