新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初1696号原告（反诉被告）：克拉玛依区深度净水设备销售部，住所地：克拉玛依区幸福路1号。注册号：650203620104525经营者：蔺菊萍，女，1970年9月26日出生，汉族，该店负责人。委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。被告（反诉原告）：克拉玛依金茂市场管理有限公司，住所地：新疆克拉玛依市胜利路26-10-125号。统一社会信用代码：91650200MA7754JU01法定代表人：刘杰，男，1965年11月16日出生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟英，新疆瀛华律师事务所律师。原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部（以下简称净水设备销售部）与被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司（以下简称金茂市场管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告净水设备销售部之负责人蔺菊萍、委托诉讼代理人沈言、被告金茂市场管理公司之法定代表人刘杰、委托诉讼代理人钟英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年8月10日签订的《居家设计城商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还预付租金50000元，支付占用资金自2016年8月15日至2019年7月15日期间的利息8750元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月10日，原、被告双方签订《居家设计城商铺租赁合同》，约定被告将位于居然之家5号馆××楼商铺出租给原告用于经营活动，租期三年。同年8月15日，原告依约向被告交纳第一笔租金50000元，此后，原告得知居然之家5号馆因消防设备不达标无法正常经营，遂多次与被告法定代表人协商退还租金，但协商未果，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，诉至法院。对反诉请求反诉被告辩称，一是反诉原告主张租金83080元已经超过诉讼时效，根据租赁合同约定，反诉被告应于2016年10月1日前支付上述租金，根据《中华人民共和国民法通则》规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故反诉原告应在2017年10月1日前提起诉讼，尽管2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故应当依法驳回反诉原告的该项诉讼请求；二是反诉原告尚未履行商铺实际交付义务，相应的物业费、制冷费、暖气费未实际发生，反诉原告的主张缺乏事实根据，应当依法予以驳回。被告（反诉原告）金茂市场管理公司辩称，原告签订合同目的是租赁商铺用于经营、展示净水器产品，被告交付商铺符合合同的目的，不存在不能满足原告经营目的的情形，消防是否通过安全检查与本案租赁合同能否实现合同目的之间没有关联性，故原告要求解除合同、返还租金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。另根据合同约定，租金采用“先付租金后使用”的原则，原告应在2016年10月1日前支付租金总计133080元，但原告仅支付50000元后再未履行任何合同付款义务，故被告向原告提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付所欠租赁费83080元（欠租期间自2016年10月1日至2019年10月1日，租赁费143080元，扣除已付50000元，欠付93080元，但仍按83080元主张，超过的部分放弃）、物业费8064元（欠费期间自2016年10月1日至2019年10月1日），制冷费5644.80元（欠费期间自2017年6月2日至2019年9月2日），暖气费7526.40元（欠费期间自2016年10月15日至2018年4月15日），合计104315.20元。本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，原告克拉玛依区深度净水设备销售部为经营沁缘净水器拟租赁建材城5#楼部分场地，并于当日向被告金茂市场管理公司交纳定金10000元，被告出具收据载明商铺号为“5-1-12”。2016年8月10日，原告克拉玛依区深度净水设备销售部（乙方）与被告金茂市场管理公司（甲方）签订《居家设计城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于5号楼第1层，商铺5-1-11号，计112㎡的商铺（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积。若乙方对租赁面积有异议，应该于租赁场地交付之日起的3日内书面向甲方提出异议，否则视为确认。）租赁给乙方用于经营品牌为沁缘净水器产品经营展示；合同期限自2016年8月15日起至2019年8月15日止；计租期限自2016年10月1日起至2019年10月1日止；商铺租金采用“先付租金后使用”的原则，乙方应按一年或两年支付租金。合同期内，甲方按乙方所租用的商铺面积每平米1.75元/天向乙方计收租金，每年租金共计人民币柒万壹仟伍佰肆拾元整（71540元）。乙方共租三年，除预付定金壹万元（10000元）外，应付场地租金合计人民币壹拾叁万叁仟零捌拾元整（133080元）；乙方于2016年8月15日第一次交付场地租金共计伍万元整（50000元），剩余租金共计捌万叁仟零捌拾元（83080元）租金按三年缴纳。乙方于2016年10月1日前以现金、支票或转账方式缴纳。若因乙方单方面原因未在规定时间内交清所有房租，在规定时间外另行缴纳将不享受任何优惠政策；乙方须准时缴纳商铺租金，如延期缴纳，乙方同意甲方按欠费金额每天千分之五向乙方收取滞纳金；物业管理服务费采取“先付款后享受服务”的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按时支付物业管理服务费。合同期内甲方按乙方所租用的商铺面积每平方米2元/月向乙方计收物业管理服务费，每年物业管理服务费共计贰仟陆佰捌拾捌元整（2688元）；物业管理服务费按年交纳，乙方于2016年10月1日起开始计算物业管理服务费，现金支票或转账均可；空调费、暖气费，合同期内甲方向乙方收取租赁范围内的空调费、暖气费，需按照克拉玛依当地统一的收费标准，收取乙方相关费用；照明电费采取先充值后使用原则。电费单价按政府供电部门公布的商业用电价格/（变损费率）计算后换算，照明电费单价为0.65元/千瓦时；乙方签订合同时，甲方向乙方一次性收取质量保证金壹万元整（10000元），缴纳保证金主要目的是规范、制约、管理乙方租赁期间经营服务出现质量投诉等问题；一次性签约两年租赁合同额外赠送十二个月的店面使用期限。后期续租中将根据甲方优惠政策改变为准。该合同还对双方权利义务、合同变更、解除与终止、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，2016年8月15日，原告再次通过刷卡向被告支付商铺租金40000元，被告出具收据载明商铺号为“5-1-11号”，加之合同签订前支付的定金10000元，共计向被告支付租金50000元，剩余租金93080元及相关费用原告至今未付。现原告认为被告出租房屋消防未通过不符合出租标准故主张解除合同、要求被告返还租金并支付占用期间的利息损失，被告认为消防是否通过实质上并未影响该场馆正常使用，故主张要求原告继续履行合同并支付租金等相关费用，因双方多次协商未果，故诉至本院。原告为证实其诉讼主张，向本院出示：1.从(2018)新0203民初1884号案卷中调取的《5号楼消防工程项目施工合同》一份、会议纪要一份、庭审笔录两份，其中合同拟证实被告与案外人上海石化消防工程有限公司新疆分公司于2016年7月13日订立消防工程施工合同，约定竣工日期为2016年9月10日，竣工日期指完成全部工程安装调试、检查合格，并通过当地消防主管部门验收、备案的日期，但原、被告签订租赁合同早于竣工日期一个月，故被告主张2016年8月15日向原告交付租赁场地无法确认是否符合消防验收；会议纪要拟证实施工方承诺2018年1月20日之前完成消防施工，报消防局验收整体合格，亦说明在双方约定的合同期间内消防仍未通过；庭审笔录拟证实被告作为该案原告，其当庭主张的事实与理由部分亦载明消防施工逾期自2016年9月11日至2018年6月9日，导致5号楼（26号楼）不能按时正常开业，商户拒交房租、暖气费、物业费等；2.从(2019)新0203民初1117号民事案卷笔录两份，拟证实被告在该案中亦主张因消防施工逾期导致的各项损失，且逾期期间在本案双方租赁合同期内。被告对上述证据的真实性均予以认可，但关联性均不予认可，一是(2018)新0203民初1884号、(2019)新0203民初1117号案件均是上诉案件，尚未形成终审判决，且一审均系驳回其公司的诉讼请求；二是原告提供的证据无法证实出租位置无法进行商业经营使用。对上述证据的真实性本院均依法予以确认。被告为证实其抗辩主张，向本院出示：1.《居家设计城商铺租赁合同》、2017年3月1日声明书原件各一份，拟证实原告租赁场地的目的系进行产品展示，结合声明书可以证明被告已将租赁场地实际交付给原告，且声明中明确系原告自身原因导致无法继续经营，与被告提供的租赁商铺无关。另合同约定解除合同需交足所有费用方可终止经营退场，且被告无权向原告主张任何费用和损失，故原告主张返还租金没有合同依据。原告对合同的真实性、合法性认可，对被告证明目的不予认可，认为合同签订无法证实租赁物的交付，且被告主张交付时间相互矛盾，另合同约定原告未按期撤场才涉及不能向被告主张任何费用的问题，被告对合同理解断章取义；对声明的真实性认可，但因被告法定代表人答应退款，故声明内容系按照被告法定代表人刘杰要求的内容书写；2.2017年3月17日至2018年6月26日出入登记登记表原件4本、居家设计城各承租人已实际开业经营的照片打印件27张、企业信用信息查询打印件8张，拟证实被告提供的涉案商铺符合合同约定的产品经营展示用途，大楼整体至今仍处于正常进出状态，不存在封门、不许商铺使用人及顾客进出的情况，且已有8家企业进驻5号馆，工商管理部门也办理了营业执照，可以对外经营。原告对上述证据的真实性不予认可，认为出入登记表记载的期间与合同约定的租赁期间不一致，其他证据亦不能证实消防验收合格以及交付的事实；3.2018年4月27日克拉玛依市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》复印件一份，拟证实居然之家5号馆消防工程复验合格，可以正常租赁使用。原告对该意见书的真实性、合法性认可，但认为出具时间为2018年4月27日，双方合同签订时间为2016年8月15日，验收发生在合同签订2年以后，亦可证实双方在合同签订及履行过程中，涉案商铺并未消防验收合格。另意见书载明的验收内容系对主体验收，并非对涉案个人商铺装修验收，明确告知工程在投入使用、营业前，应向克拉玛依市公安消防支队克拉玛依区大队申请消防安全检查，经消防安全检查后，方可投入使用、开业；4.《国际家具建材城5#楼租赁协议》、《5#楼的补充条款》、附件复印件各一份，证实涉案的5#楼系被告从鑫茂公司处通过租赁方式取得。原告对上述证据的真实性予以认可。对被告出示的上述证据的真实性，本院均依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，原、被告之间签订《居家设计城商铺租赁合同》，该合同主要内容为被告向原告出租场地，原告向被告支付租金，并接受被告统一管理，故应当认定原、被告之间建立了房屋租赁合同法律关系。本案的争议焦点为：1.涉案租赁场地是否已经向原告交付；2.原告主张要求解除合同、返还租金、支付租金占用期间的利息损失是否具有事实根据及法律依据；3.反诉原告主张支付剩余租金及各项费用的事实根据及法律依据；4.原告主张返还租金、反诉原告主张支付剩余租金是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，本院认为，根据庭审查明的事实，原告自2016年7月25日交付租金定金10000元、2016年8月10日签订租赁合同、2016年8月15日交付租金40000元至2017年3月1日向被告作出书面声明，上述书证中均对租赁场地的位置进行明确注明，原告作为从事商事活动的主体，称自始至终对租赁场地的具体位置不知情、不清楚，显违反基本常理，与其上述付款、订立合同、再付款的事实之间相互矛盾。且该场地位置承租人除需要从场馆进入才可到达以外，进入场馆后的场地四至并无封闭，不属于独立封闭空间，被告亦未对场地采取任何限制或者禁止原告入内的措施，结合原告声明中“委托”被告将5-1-11号位置对外招租的事实，应当认定原告知道或者应当知道租赁场地的具体位置，且在款项交付、合同签订后，原告已对租赁场地享有占有、使用、收益的权利，现原告仅以双方欠缺书面或者具体的租赁物交接手续为由主张涉案租赁场地被告未交付的，与事实不符，亦有违诚实信用原则，本院依法不予采纳，应当认定本案合同项下的租赁场地已经交付原告的事实成立。关于第二个争议焦点，本院认为，合同的解除应当以双方当事人协商一致即协议解除，或者合同约定的解除事由出现即约定解除，或者法律规定的解除情形发生即法定解除为前提。本案中，原告系以租赁合同订立前以及合同履行过程中，被告提供的租赁场地的大楼整体未通过消防验收为由，主张合同目的无法实现，要求解除合同，故可知原告系主张法定解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定：“承租人请求解除合同的，如果租赁房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致租赁合同无法使用，人民法院应予支持。”从上述法律规定可知，提供符合合同约定用途的租赁物系出租人的合同义务，只有出租人迟延履行债务或者有其他违约行为的程度达到致使合同目的无法实现时，承租人才有权依法主张解除合同。本案中，首先，根据被告出具的2018年4月27日建设工程消防验收意见书，可证实涉案大楼一至三层主体及公共部分装修进行局部验收，综合评定工程消防复检结果为合格，作为出租标的物的场地亦属于大楼组成部分，应当认定被告出租给原告的场地已经通过消防验收，原告主张的消防问题在诉至本院之前已不存在；其次，通过被告当庭提供的出入登记登记表原件、实际开业经营的照片打印件以及企业信用信息查询打印件反映的事实，应当认定涉案大楼2017年、2018年均在正常开业经营，未因消防验收不合格影响正常使用；最后，原告取得对租赁场地的占有、使用、收益权利后，其并未提供证据证明客观上无法实际行使上述权利，以及无法行使权利系被告提供的租赁场地不符合合同目的所致，故综合以上事实，应当认定原告以消防未经验收通过导致租赁场地不符合租赁用途的主张，没有事实根据，原告不具有单方解除合同的权利。但是，从庭审中对原、被告的询问可知，原告自得知租赁场地的大楼整体消防未通过后，主观上便不愿再继续履行合同，客观上自2016年8月15日支付部分租金后亦再未履行租金支付义务，且从未对租赁场地进行过装饰装修等处理，更未实质利用租赁场地进行经营活动。被告对原告拟退租的事实客观上亦是知道或者应当知道的。结合2017年3月1日，原告向被告出具的声明中明确载明“不能在此装修营业”以及“特放弃此位置的使用权”的事实，应当认定原告已经以其行为明确表示不愿再履行租赁合同，考虑到租赁合同系建立在双方相互信任基础上的继续性合同，承租义务不宜强制履行，在此之下租赁合同目的已经无法实现，故根据公平原则及诚实信用原则，为避免商事活动陷入僵局，合理平衡双方当事人利益，维持物尽其用的基本原则，应当依法解除双方签订的《居家设计层商铺租赁合同》。对于合同解除的时间，本院认为，现有证据证明原告提出不再装修营业及放弃使用权的时间为2017年3月1日，虽委托被告对外招租，但客观上始终未能招租成功，原告此后亦再未使用租赁场地，亦未支付剩余租金，故结合本案具体情况，本院依法确认合同解除的合理时间为自原告出具声明之后的三个月后即2017年6月1日。综合以上事实及法律分析，本院依法确认原、被告于2016年8月10日签订的《居家设计层商铺租赁合同》于2017年6月1日予以解除。合同虽然解除，但本质上系原告拒绝履行合同的违约行为所致，该行为给出租人造成损失的，应当承担相应的民事责任。根据双方合同约定及被告反诉请求，本案的损失范围应限于租金及因租赁产生的相关费用，同时考虑到出租人作为相对人也负有减少损失扩大的义务，结合剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人过错程度等因素，本院依法酌定自合同解除后的三个月作为确定损失的合理期间较为适宜。另一方面，对于原告主张合同解除后返还租金的诉讼请求，应当结合合同解除前已经发生的租赁费，以及合同解除后原告应当承担的合理期间的租金损失及相关费用后再行确定，对原告主张被告支付占用租金期间的利息损失，因属原告违约解除合同，故该项主张缺乏事实根据及法律依据，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，承前所述，对反诉被告自合同签订后至2017年6月1日解除时，该期间的租赁费用应当向反诉原告予以支付，且合同解除后合理期间内即自2017年6月1日计算至2017年9月1日的租金及相关费用损失，亦应由反诉被告承担。经查，租赁合同约定的租金标准为1.75元/平方米/天，商铺面积为112平方米，自计租期2016年10月1日计算至2017年9月1日共计335天，该期间共产生租金65660元（1.75/平方米/天×112平方米×335天），扣除反诉被告已经支付的租金50000元，对反诉原告主张要求反诉被告支付剩余租金15660元的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院依法予以支持，超过的部分，本院依法不予支持。同时，对原告主张返还租赁费用的诉讼请求，本院依法不予支持；对反诉原告主张的物业费8064元，因租赁合同明确约定计算标准为2元/平方米/月，同理，自2016年10月1日至2017年9月1日产生的物业费2464元（2元/平方米/月×112平方米×11月）本院依法予以支持，超过的部分，本院依法不予支持；对制冷费5644.80元，因反诉原告仅提供市政供暖的收费标准，并非且无法作为制冷费用的计算依据，故对该项费用本院依法不予支持；对暖气费7526.40元，同理，因合同期间及损失仅计算至2017年9月1日，该期间仅经过2016年10月15日至2017年4月15日一个采暖期，故对该采暖期产生的暖气费3763.20元（5.6元/平方米/月×112平方米×6个月）本院依法予以支持，超过的部分，本院依法不予支持。关于第四个争议焦点，本院认为，租赁合同系继续性合同，虽然本案租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金支付具备一定的独立性，但两次分期之间相隔较短，且该独立性并不足以否定租金债务的整体性，双方始终对合同是否解除、剩余租金是否支付存在争议，相互均在主张各自权利，且起诉前合同约定的租赁期间尚未届满，故应当认定反诉原告向反诉被告主张支付合理期间内的剩余租金及相关费用，未超过诉讼时效，对反诉被告的抗辩理由，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部与被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司于2016年8月10日签订的《居家设计层商铺租赁合同》于2017年6月1日予以解除；二、原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部于本判决生效之日起三日向被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司支付房屋租金15660元、物业费2464元、暖气费3763.20元，共计21887.20元；三、驳回原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计634.37元、邮寄送达费32.40元，由原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部负担；反诉案件受理费减半收取计1353.15元，由原告（反诉被告）克拉玛依区深度净水设备销售部负担270元，由被告（反诉原告）克拉玛依金茂市场管理有限公司负担1083.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 周亮二〇一九年十二月三日书记员 王霞