山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0126民初3315号 原告:董法柱，男，1976年10月20日出生，汉族，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：王秀红，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：王萍，女，1974年8月26日出生，汉族，住山东省商河县， 被告：王存升（系被告王萍之夫），男，1975年1月10日出生，汉族，住址同上， 以上两被告委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所律师。 原告董法柱与被告王萍、王存升所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告董法柱的委托诉讼代理人王秀红，被告王萍、王存升的共同委托诉讼代理人马长霖、李翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董法柱向本院提出诉讼请求：1.依法确认董法柱与王萍签订的《商品房转让协议》有效，确认位于济南市商河县XXXX归董法柱所有；2.依法判令王萍办理涉案房屋的产权登记手续，并将济南市XXXX转移登记至董法柱名下；3.诉讼费用由王萍、王存升承担。事实和理由：2017年5月18日，王萍与董法柱签订《商品房转让协议》，协议约定2017年2月12日、2017年3月9日、2017年4月29日，王萍、王存升分三次向董法柱借款计330000元，董法柱以父亲董作清的名义向王萍、王存升提供借款。后因王萍、王存升无力偿还借款，双方约定以王萍名下位于商河县XXXX进行抵顶，房屋归董法柱所有，未偿还按揭贷款部分由董法柱代为偿还，同时办理房屋交接手续。房屋交接后，董法柱按时代为偿还按揭贷款，并实际占有房屋，现该房屋已具备办理产权登记手续的条件，但是王萍拒不配合。王萍、王存升的行为严重侵犯了董法柱的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 王萍、王存升辩称，董法柱的诉讼请求及事实理由没有任何法律和事实依据，请求驳回董法柱的以上诉讼请求。具体答辩意见如下：1、本案所涉款项并非董法柱所说的其与王萍、王存升的借款，而是董法柱的父亲董作清向“新生活”的投资款，该款项涉及张小娟、马学青的非法集资犯案，并且在该刑事案件中上述款项已经得到确认。故双方不存在真实的借款关系，董法柱所谓的借款是无效的。2、董法柱所诉《商品房转让协议》虽然书面上确定的日期是2017年5月18日，但是真正的签订日期是2017年6月20日以后，该《商品房转让协议》是在张小娟、马学青非法集资案正式刑事立案之后在董法柱的一再逼迫下签订的。该协议并非王萍、王存升的真实意思表示，且涉及刑事犯罪，违反法律强制性规定而无效。董法柱所诉的《商品房转让协议》归根结底是基于330000元投资款的基础之上，现在该330000元被确定为非法集资款项，借款不存在，那么上述《商品房转让协议》亦无存在的基础。另外需要说明一下，在商河“614”非法吸收公众存款一案中像本案一样在案发后双方签订《商品房转让协议》、《商品房抵押合同》以抵偿投资款的情形大量存在，本案王萍、王存升代理人也曾经代理过数起类似案件，均被法院裁定驳回起诉或裁定中止诉讼。3、本案即便是要认定为借款关系，那么收条及借款记录都存在于董作清与王萍、王存升之间，与本案董法柱无任何关联。本案董法柱没有得到董作清的授权或签订债权转让协议，所以本案董法柱主体不适格。董法柱作为与涉案款项毫无关联的第三人，王萍作为债务人擅自处分了董作清的债权，董法柱与王萍、王存升签订的《商品房转让协议》亦属于无效行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王萍与王存升是夫妻关系，董作清与董法柱系父子关系。2017年2月12日，董作清向王萍支付现金30000元，2017年3月9日、4月29日董作清通过其所有的齐鲁银行账户（账号：XXXXX）向王存升所有的齐鲁银行账户（帐号：XXXXX）分别转款80000元、220000元，上述三笔款项王萍分别出具收到董作清现金30000元、80000元、220000的收到条。 2015年4月24日王萍与商河县鑫隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王萍购买商河县鑫隆房地产开发有限公司开发的位于商河县XXXXXX办公用房一套，该房屋建筑面积为80.54平方米，单价为4050元/平方米，房屋总价款为326187元。王萍于签订合同当日缴纳首付款163187元，剩余房款163000元在中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款。在该房屋贷款的偿还情况中，2015年4月至2017年5月期间的贷款由王萍偿还，2017年6月之后的贷款由董法柱偿还。 董法柱与王萍签订《商品房转让协议》一份。该协议内容为：“甲方：王萍后因甲方无力偿还上述借款，决定以位于商河县XXXXX中的房产一处进行抵顶。为此，甲乙双方签订房屋转让协议如下：1.用于抵顶的房产位于商河县XXXX，面积80.54平方米。由甲方于2015年4月24日与开发商商河县鑫隆帝景房地产开发有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》，甲方通过按揭贷款已经全额支付了房款；至本协议签订时甲方尚欠房贷130600元；甲方尚未办理房屋权属登记。2.甲方共欠乙方借款33万元整，上述用于抵顶的房屋整体作价460600元（大写：人民币肆拾陆万零陆六百元整），去除未还之房贷后房屋的实际价值33万元。甲方履行完本协议约定之义务后，视同甲方已经向乙方全额偿还了借款本息。3.本协议签订当日，甲方即将上述房屋交付给乙方，双方签署《房屋交接单》；甲方保证上述房屋权属没有争议。4.本协议签订后，甲方的剩余房贷由乙方按时偿还。在本协议签订后一个月内，由甲方负责将2015年4月24日与开发商签订《济南市商品房买卖合同》办理完变更手续，变更到乙方名下。5.本协议经甲乙双方签字后生效。甲方：王萍（摁印）乙方：董法柱（摁印）2017.5.18签署时间：2017年5月18日”同日双方签订《房屋交接单》一份，该交接单内容为：“交付方：王萍说明：上述房屋于2015年4月24日由交付方王萍与开发商商河县鑫隆帝景房地产开发有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》，王萍通过按揭贷款已经全额支付了房款；至交接时王萍尚欠房贷130600元；王萍尚未办理房屋权属登记。交接双方签字：交付方：王萍（摁印）接收方：董法柱（摁印）2017.5.18交付时间：2017年5月18日”。《商品房转让协议》、《房屋交接单》签订当日王萍将涉案房屋以及王萍购买涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票及办证联以及偿还银行贷款的银行卡均交付给董法柱，董法柱占有涉案房屋至今。 另查明，张小娟，女，新生活集团（中国）有限公司第六事业社第七事业区理事，2017年6月23日因涉嫌非法吸收公众存款罪被商河县公安局刑事拘留，2017年7月28日经商河县人民检察院批准逮捕，同年7月29日由商河县公安局执行逮捕。商河县人民检察院于2018年7月11日以犯集资诈骗罪对张小娟提起公诉。马学青，女，新生活集团（中国）有限公司第六事业社第七事业区第四十六本部本部长，2017年6月29日因涉嫌非法吸收公众存款罪被商河县公安局刑事拘留，2017年7月28日经商河县人民检察院批准逮捕，同年7月29日由商河县公安局执行逮捕。商河县人民检察院于2018年7月11日以犯非法吸收公众存款罪对马学青提起公诉。2019年6月6日商河县人民法院做出（2018）鲁0126刑初89号刑事判决，判决：一、被告人张小娟犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年6月23日起至2029年6月22日止），并处罚金人民币五十万元（罚金自判决生效之日起十日内缴纳）。被告人马学青犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年6月29日起至2024年6月28日止），并处罚金人民币三十万元（罚金自判决生效之日起十日内缴纳）。二、在案扣押、冻结款项分别按比例发还集资参与人；在案查封、扣押的房产、车辆、货物等变价后分别按比例发还集资参与人，不足部分责令继续退赔并按照同等原则分别发还。马学青不服该刑事判决上诉于山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院于2019年10月17日做出（2019）鲁01刑终301号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。山东实信会计司法鉴定所关于张小娟涉嫌非法吸收公共存款案的司法鉴定意见书中记载，董作清投资金额为330000元，返还本息金额为8400元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。董法柱投资金额为216000元，返还本息金额为155700元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。王萍系张小娟、马学青下属的经理。 本院认为，本案的焦点问题为董法柱与王萍、王存升之间是否存在房屋买卖关系。 董法柱主张其姐姐与王萍是非常要好的朋友。2017年2月12日王萍以资金困难为由向董法柱借款，董法柱指示父亲董作清于2017年2月12日向王萍现金出借3万元，2017年3月9日、4月29日又通过董作清齐鲁银行账户（帐号：XXXXX）向王存升齐鲁银行账户（帐号：XXXXXX）转款80000元、220000元，王萍出具收到条2张。2017年5月18日因王萍、王存升无力偿还借款，与董法柱协商将涉案房屋作价460600元，以房屋实际价值折抵欠款330000元，未偿还贷款部分130600元由董法柱偿还。并且王萍于2017年5月18日将涉案房屋交付给董法柱，同时将涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票及办证联、偿还银行贷款的银行卡均交付给董法柱。此时双方的民间借贷关系转换为商品房买卖关系。王萍自愿将民间借贷关系转换为商品房买卖，也充分体现了原被告双方变更该法律关系的意思表示，是基于自愿且不违反法律的强制性规定，因此应当认定为民间借贷关系存在，转换为商品房买卖关系合法有效。王萍、王存升主张《商品房转让协议》、《房屋交接单》的实际签订时间是2017年6月20日。双方并非是真实的房屋买卖关系，真实情况是：1.涉案的330000元是董作清分三次通过新生活化妆品集团有限公司经理王萍支付的投资款，并且利息也是返还给了董作清及其配偶张美芳。在山东实信会计司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中将上述的款项认定在董作清名下，并且确认其收到利息8400元。董法柱也通过王萍投资过款项，在上述司法鉴定意见书当中将其投资款与其父亲董作清的投资款分开确认，其中确认董法柱的投资款为216000元，收到155700元。2.董法柱所诉《商品房转让协议》虽然书面上确定的日期是2017年5月18日，但是真正的签订日期是2017年6月20日以后，该《商品房转让协议》是在张小娟、马学青非法集资案正式刑事立案之后在董法柱的一再逼迫下签订的。该协议并非王萍、王存升的真实意思表示，且涉及刑事犯罪，违反法律强制性规定而无效。董法柱所诉的《商品房转让协议》归根结底是基于330000元投资款的基础之上，现在该330000元被确定为非法集资款项，借款不存在，那么上述《商品房转让协议》亦无存在的基础。3.本案即便是要认定为借款关系，那么收条及借款记录都存在于董作清与王萍、王存升之间，与本案董法柱无任何关联。本案董法柱没有得到董作清的授权或签订债权转让协议，所以本案董法柱主体不适格。董法柱作为与涉案款项毫无关联的第三人，王萍作为债务人擅自处分了董作清的债权，董法柱与王萍、王存升签订的《商品房转让协议》亦属于无效行为。 本院认为，王萍、王存升主张涉案《商品房转让协议》的签订时间为2017年6月20日以后，系受董法柱的胁迫签署的，因王萍、王存升对其该陈述未提交证据予以证实，本院不予采信。本院认定涉案《商品房转让协议》的签订时间为2017年5月18日。对于董法柱主张的其向王萍借款330000元，双方存在民间借贷关系，本院认为，已生效的山东省商河县人民法院（2018）鲁0126刑初89号张小娟集资诈骗罪、马学青非法吸收公众存款罪一案刑事判决书认定，董法柱之父董作清向王萍转账或现金交付的330000元系董作清向新生活集团（中国）有限公司的投资款，并非董作清或董法柱向王萍的借款，故本案中董法柱与王萍基于商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼签订的《商品房转让协议》并非双方的真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋转让关系。据此，董法柱请求确认董法柱与王萍签订的《商品房转让协议》有效，确认位于济南市商河县XXXXX归董法柱所有以及依法判令王萍办理涉案房屋的产权登记手续并将济南市商河县XXXX转移登记至董法柱名下的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、第二百四十三条规定，判决如下： 驳回原告董法柱的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告董法柱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 李 倩 二〇一九年十二月十六日 书记员 张文彬