上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24184号原告：陆晓琴，女，1980年3月15日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：张晓，上海申同律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：孙某某，男。原告陆晓琴与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆晓琴向本院提出诉讼请求：1.要求解除房屋租赁合同；2.要求源涞公司支付违约金11.5万元(逾期支付租金)；3.要求源涞公司支付自2019年6月25日至2019年8月21日共56天的逾期租金2.254万元(按月租金11,500元的105%计算)。事实和理由：2016年10月30日，陆晓琴与源涞公司就上海市徐汇区广元西路XXX号16C房屋签订房屋租赁合同，约定租期5年，月租金1.15万元，租金支付方式首次押一付三，以后每月25日支付。合同签订后，陆晓琴交付了该房屋。租赁期间，源涞公司于2019年6月6日支付当月租金后，再未支付租金。因源涞公司迟延履行付租义务，导致陆晓琴的合同目的无法实现，故陆晓琴依法要求解除合同，于2019年8月25日收回房屋，并依合同9.3.(1)条约定要求源涞公司承担10个月租金的违约金，依据9.3.(2)条要求源涞公司承担逾期租金。源涞公司辩称，租金已支付至2019年6月29日，同意支付欠付租金。2019年8月25日，陆晓琴私自更换密码锁，强行收回房屋，租赁合同已经解除。陆晓琴将房屋另行出租给其他公司，拉走了源涞公司的租客，不同意支付违约金，且违约金标准过高。本院认定事实如下：陆晓琴系上海市徐汇区广元西路XXX号16C房屋产权人。2016年10月30日，陆晓琴(甲方)与源涞公司(乙方)就上述房屋签订房屋包租合同，约定乙方承租上述房屋，甲方于2016年10月31日前交付该房屋；在出租开始时，甲方给予乙方1个月的宽限期，租期自2016年11月30日至2021年11月30日；每月租金11,500元；付款方式首次押一付三，以后每月25日付；在签订本合同时，乙方向甲方支付11,500元作为保证金；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于十个月的租金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方提前解约，或乙方未经甲方同意对房屋进行主体结构的破坏导致房屋无法正常居住的，甲方有权解除合同，乙方并须支付甲方十个月的月租金作为违约金。上述合同签订后，陆晓琴将房屋交付源涞公司。源涞公司于2016年11月1日支付首期三个月租金并支付保证金10,815元(源涞公司解释称，系因其代陆晓琴支付了欠付的公用事业费用，该部分费用在源涞公司应付的保证金中扣除；陆晓琴予以认可，同意按11,500元退还保证金)。此后，源涞公司将房屋转租他人，并按月支付租金。2019年6月6日，源涞公司支付了2019年5月30日至6月29日的租金。此后，源涞公司再未支付租金。2019年8月21日，陆晓琴向源涞公司发房屋租赁合同解除通知，称源涞公司2019年6月25日、7月25日应付的月租均未支付，且无意支付8月25日应付的租金，构成违约，故依照合同法第93条、94条，通知解除房屋租赁合同，限在3日内返还房屋钥匙、腾空房屋。2019年8月22日，该通知送达源涞公司。2019年8月25日，陆晓琴收回房屋。庭审中，陆晓琴明确只主张至2019年8月21日的租金，放弃其余租金请求。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房地产权证、房屋租赁合同、账户交易明细、解约通知及送达凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，陆晓琴与源涞公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。因源涞公司逾期未付2019年6月、7月、8月租金，故陆晓琴主张以租赁合同目的无法实现为由解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。解约通知已于2019年8月22日送达源涞公司，故双方租赁合同应于该日期解除。源涞公司逾期支付租金，构成违约，依约应承担违约责任。源涞公司抗辩合同约定违约金标准过高，而陆晓琴未举证因源涞公司违约导致的损失数额，本院兼顾合同履行情况、当事人过错、预期收益等因素，酌定源涞公司支付违约金23,000元。对于陆晓琴主张的逾期租金，本院认为，双方合同于2019年8月22日解除，解除通知中陆晓琴给予源涞公司3天期限返还房屋，后陆晓琴实际于2019年8月25日收回房屋，源涞公司不存在逾期返还房屋情形，故陆晓琴主张按105%的标准计算逾期租金，无事实依据，本院不予支持。陆晓琴主张租金的起算日期错误，本院予以调整。陆晓琴自愿放弃2019年8月21日之后的租金，系其自行处分民事权利，本院予以认可。综上，源涞公司尚应支付2019年6月30日至8月21日共53天的租金，计20,316.70元(11,500元/月/30天*53天)。陆晓琴同意返还保证金，为避免当事人讼累，本院于本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认陆晓琴与上海源涞实业有限公司于2016年10月30日就上海市徐汇区广元西路XXX号16C房屋签订的房屋租赁合同于2019年8月22日解除；二、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陆晓琴租金20,316.70元；三、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陆晓琴违约金23,000元；四、陆晓琴于本判决生效之日起十日内返还上海源涞实业有限公司保证金11,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,525.40元，由上海源涞实业有限公司负担480.40元，由陆晓琴负担1045元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一九年十二月二十日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。