台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初5284号原告（反诉被告）：王雨琳，女，1994年7月21日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：王敏，浙江鼎联律师事务所律师。委托诉讼代理人：董伯秋，浙江鼎联律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：台州安妮智能设备有限公司，住所地：浙江省台州市经开万达广场西路2015号。法定代表人：戴芝琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林超，浙江东海律师事务所律师。原告王雨琳与被告台州安妮智能设备有限公司（以下简称安妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告安妮公司于2019年11月27日提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本院于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告王雨琳的委托诉讼代理人王敏、董伯秋，被告安妮公司的法定代表人戴芝琳及其委托诉讼代理人林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雨琳向本院提出诉讼请求：一、判令安妮公司立即支付拖欠的租金67500元，并承担违约金45000元；二、判令安妮公司立即支付拖欠的物业费11540元。事实和理由：2016年11月，王雨琳作为甲方与安妮公司作为乙方签订租赁合同，约定，甲方购买的台州万达广场室外步行街6#213号商铺（即万达广场西区2016号）出租给乙方使用，租赁期限为2016年11月3日至2021年12月31日止，2016年11月3日至12月31日为免租期，前三年年租金为45000元、第四年年租金47250元、第五年租金为49612.50元；履约保证金为10000元，如乙方未能按照合同支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿费或其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额，不足扣除的，乙方仍应补足；付款方式为按期支付、提前一个月付款，第一期房租2016年11月15日支付22500元，之后于每年的11月30日、5月30日各支付当年房租的一半；除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需要按照500元/天的金额缴纳违约金，并原额补交租金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予退还乙方且乙方应缴足已租期间的租金；在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理等），均由乙方负担；物业费按房屋面积计算，5元每平方每月，即每月物业服务费480.85元等条款内容。缔约后，安妮公司未按约支付租金，至今尚欠2018年5月30日、11月30日、2019年5月30日应付支付的三期租金合计67500元。安妮公司拖欠2017年11月1日至2018年10月30日的物业费5770元，2018年11月1日到2019年10月30日的物业费5770元。综上，租赁合同合法有效，安妮公司应按约履行。现安妮公司未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。审理中，王雨琳表示，即使涉案租赁合同应予解除，安妮公司仍应支付拖欠的租金或者参照租金标准计算的房屋占有使用费、物业费及违约金。安妮公司辩称，本案的王雨琳并不是租赁合同的相对方，不能依据本合同提起诉讼。安妮公司早已与原出租人解除合同，不应再支付租金及相应的违约金。王雨琳按照租赁合同约定的30天内条款计算违约金，明显过高，按照超过30天计算租金没有依据。相应的物业费应当由物业公司主张，而不应由王雨琳主张来提出。如本案判决安妮公司要支付相应的逾期租金，要求王雨琳在租金支付后履行相应的开票义务。安妮公司提出反诉诉讼请求：一、确认租赁合同已解除，如未解除要求判决解除；二、王雨琳向安妮公司交付2016年11月5日至2017年11月30日支付的67500元租金的增值税专用发票。事实和理由：根据双方签订的租赁合，王雨琳应当提供与租金相应的合法发票，但王雨琳至今未提供。安妮公司已多次告知王雨琳不再续租，至今已一年有余，但王雨琳从未依据租赁合同约定向安妮公司主张权利，说明本案租赁合同已解除，但王雨琳违反诚实信用原则又以租赁合同提起诉讼，造成不必要的诉累。针对安妮公司的反诉，王雨琳辩称，安妮公司提起反诉，说明认可王雨琳主体适格，其关于本案的王雨琳并非租赁合同的王雨琳的抗辩不成立。安妮公司认为租赁合同已解除或要求解除，王雨琳要求支付拖欠的租金，显然，双方均认可本案的租赁合同合法有效。合法有效的合同对双方具有约束力，双方都应按约履行。租赁合同中没有约定安妮公司可以解除合同，安妮公司现要解除合同，应当明确依据合同法第94条规定的哪一项行使法定的解除权，否则其不享有解除权。安妮公司如果认为租赁合同已经解除，应当明确合同具体的解除日和房屋返还的日期。但到目前为止涉案房屋没有返还给原告，安妮公司要求确认租赁合同已解除，没有事实依据。如按照合同约定王雨琳有开具相应发票的义务，王雨琳也同意提供相应发票，但安妮公司需提供相关的开票资料并明确开具发票的金额。请求驳回反诉请求。本院经审理，认定事实如下：王雨琳系坐落于台州市万达广场西区商铺登记的权利人。安妮公司通过设立在台州万达广场的招商部了解到上述商铺出租事宜，并在招商部提供的租赁合同上乙方承租人处签章。王海翔受王雨琳委托到上述招商部办理商铺租赁事宜，在涉案租赁合同上甲方出租人处签署了王雨琳的名字。租赁合同约定，租赁期限为2016年11月3日至2021年12月31日，其中2016年11月3日至2016年12月31日为免租期，前三年每年租金为45000元，第四年租金为47250元，第五年租金为49612.50元；履约保证金10000元，如乙方未能按约支付租金、违约金、物业服务费等，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额，不足扣除的，乙方仍应补足；租金按期支付，提前一个月付款，支付时间自2016年11月份起分别为每年的11月15日、5月30日支付，前六期租金每期均为22500元，第七期、第八期租金均为23625元，第九期、第十期租金均为24806.25元；甲方在收到乙方汇款后7日内向乙方出具相应金额的合法发票；乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需按照500元/天支付违约金，并原额补交租金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金；乙方自计租日起向物业服务公司交纳房屋的物业服务费，每月物业服务费为480.85元。2016年11月21日，安妮公司人员与王海翔联系，表示已将押金10000元、租金22500元以及9个月的物业费打入账号。2017年10月11日，王海翔与安妮公司人员联系要求支付2017年5月30日应付租金22500元，安妮公司当日予以支付。2017年11月3日，安妮公司支付22500元。2017年11月19日，安妮公司人员与王海翔联系，表示万达房租降了很多，涉案房屋能否降低到30000元/年。2018年1月19日，安妮公司人员再次联系王海翔，表示房租如降低不了，安妮公司今年5月到期后将不再续租。2018年6月25日，王海翔联系安妮公司人员要求支付租金。2018年7月2日，安妮公司人员询问“按3万1年，半年1万5千元，对吧？”，王海翔回复“请按合同，合同具有法律效力。”，安妮公司人员表示“那我们不租了”，王海翔回复“合同签订是双方自愿、真实意思的体现，具有法律约束力，合同的取消或变更也需双方自愿协商，并不是单方说取消就能取消的。请思虑相应法律，后果1”，安妮公司人员称“我在2018年1月就短信与你商量，5月打电话核实，你说到万达看看周边情况。事实上周边房租都只有2～3万。你单方坚持有意义吗？”，王海翔回复“现在是法治社会，我说的是法理，请有契约精神，而你讲的是情，如需讲情也请有些诚意。”，安妮公司人员表示“对不起，王先生，由于经营不佳，我们公司不租你万达金街2016号的房子，我在1月19日就书面告知过你。我们马上会将墙打回去的。”，王海翔称“如果这样我会严格按照合同执行”。安妮公司已支付至2018年10月31日止的物业服务费。安妮公司将涉案房屋钥匙交付给前述招商部人员处，招商部人员未向王海翔或王雨琳告知安妮公司交付房屋钥匙事宜。王雨琳曾于2019年8月26日起诉，因无正当理由拒不到庭而按撤诉处理。安妮公司在该案审理过程中曾反诉要求解除合同等，后撤诉。上述事实有王雨琳提供的不动产权证、租赁合同、（2019）浙1002民初3979号民事裁定书，被告安妮公司提供的短信聊天记录、物业费发票、证人方某的证言，本院向王海翔了解情况所制作的谈话笔录以及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，本案争议的主要内容为：租赁合同的出租方确定问题以及租赁合同解除问题。一、租赁合同的出租方。安妮公司认为，承租商铺、沟通租赁事项时所联系的出租方均为男性，而本案王雨琳为女性，认为不是租赁合同所记载的“王雨琳”。王雨琳则陈述，其为涉案商铺的出租人，商铺出租事宜均委托父亲王海翔进行，对于王海翔在租赁合同所签的“王雨琳”以及王海翔在租赁过程中所进行的沟通，均予以认可。为查明案件事实，本院曾向王海翔了解情况。王海翔确认租赁合同上“王雨琳”系其所签，商铺租赁事宜均由其经手。本院认为，王雨琳系涉案商铺的权利人，租赁合同上“王雨琳”王海翔确认系其代签，王雨琳对王海翔的签名行为也予以追认，房屋租赁合同对王雨琳具有拘束力，可以认定王雨琳为涉案商铺出租人。同时，王海翔确认安妮公司提供的短信聊天记录系其与安妮公司人员聊天记录，与王雨琳陈述的其委托王海翔全面处理商铺租赁事宜相印证，也能够与安妮公司陈述的联系人员为男性相吻合。安妮公司要求对租赁合同上“王雨琳”是否王海翔所签进行鉴定，本院认为，王海翔已辨认“王雨琳”系其所签，王海翔与安妮公司人员的短信聊天记录也能印证王海翔系租赁事宜的联系人，而且商铺权利人王雨琳已对租赁合同上“王雨琳”的签名予以确认，本案中没有必要对“王雨琳”是否王海翔所签进行鉴定，对安妮公司的上述申请，本院不予准许。二、租赁合同解除问题。安妮公司认为，商铺租赁过程中曾要求降低租金而被拒，之后明确不再承租商铺并将商铺钥匙交给招商部人员，认为租赁合同已经解除并已归还房屋。对此，王雨琳不予认可。本院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，没有证据表明双方曾协商一致解除合同，租赁合同中也没有约定安妮公司在王雨琳不同意降租时有权单方解除合同，双方在合同履行过程中对降低租金不能达成一致意见也不属于法律规定可以解除合同的情形，故租赁合同并未解除。但目前安妮公司已撤离涉案商铺，商铺为空置状态，同时，安妮公司未在同地区的其他地方从事经营活动，客观上无法继续履行合同。此时双方已形成合同僵局，也不能发挥商铺的价值，应当解除双方间的租赁合同。安妮公司撤回之前要求解除合同的起诉，说明其在该案中不要求法院解除合同，故应以本案作为安妮公司要求解除合同的时间。租赁合同解除后，安妮公司应及时将商铺返还给王雨琳。安妮公司抗辩已将商铺钥匙交付给招商部，已完成商铺交还义务。本院认为，招商部在涉案商铺租赁过程中主要的作用为信息提供以及合同文本提供，租赁合同并未约定返还商铺的方式为承租人向招商部交付钥匙；同时，招商部人员明确并未将安妮公司交还钥匙的信息传达给王雨琳方，安妮公司也未举证证实已将钥匙交付到招商部的信息告知王雨琳方，说明王雨琳方不知晓、也无法知晓商铺钥匙在招商部的情况；而且，当时租赁合同并未解除，安妮公司没有返还商铺的义务；故安妮公司的抗辩不能成立，在租赁合同解除后安妮公司应及时将商铺返还给王雨琳。对于租赁合同解除前拖欠的租金、物业服务费等，安妮公司应予支付。安妮公司已支付至2018年6月30日止的租金及至2018年10月31日止物业服务费，之后至合同解除前的租金和物业服务费安妮公司仍应予以支付。根据租赁合同约定，王雨琳有出具租金发票的义务。安妮公司要求王雨琳提供已支付租金的发票，王雨琳应予以提供。双方间的租赁合同经本院判决解除，但安妮公司仍为违约方，应承担违约责任。根据安妮公司的过错程度、合同约定的剩余租赁期限等因素，本院酌情确定安妮公司赔偿给王雨琳15000元作为违约造成的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王雨琳与被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司就坐落于台州市万达广场西区商铺签订的租期为2016年11月3日至2021年12月31日的租赁合同；二、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王雨琳2018年7月1日至租赁合同解除之日按照合同约定确定的租金[其中，2018年7月1日至2019年12月31日按年租金45000元计算，2020年1月1日至租赁合同解除之日（以租赁合同解除之日在2020年12月31日前为前提）按年租金57250元计算]；三、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王雨琳损失15000元；四、原告（反诉被告）王雨琳于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司出具租金金额为67500元的发票，被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司予以配合；五、驳回原告（反诉被告）王雨琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1391元[已减半，原告（反诉被告）王雨琳已预付]，由原告（反诉被告）王雨琳负担401元、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司负担990元；反诉案件受理费40元[已减半，被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司已预付]，由原告（反诉被告）王雨琳、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司各负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇一九年十二月二十八日法官助理樊明忠代书记员  盛晓悦