福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4261号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀芬，女，1968年6月19日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场拓林管区。 委托诉讼代理人：陈安绮，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市宏海台湾农产品有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾特色商业街二街项目B区B11栋西侧A区。 法定代表人：李济民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 上诉人张秀芬因与被上诉人厦门市宏海台湾农产品有限公司（以下简称宏海公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张秀芬的委托诉讼代理人陈安绮、被上诉人宏海公司的委托诉讼代理人吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秀芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宏海公司一审全部诉讼请求、支持张秀芬一审全部反诉请求或者将全案发回重审；2.宏海公司承担一审本诉、反诉全部诉讼费用并判决宏海公司承担二审上诉费用。事实与理由：一、张秀芬一审调取并提交的证据充分证明，宏海公司是Ｂ区大棚等四个区域的第一承租人，对该四个区域享有合法承租权，具有转租赁的民事权利。但因宏海公司与闽台公司就租赁合同发生纠纷，租赁场所及配套设施自2009年7月起至2016年4月7日被闽台公司实际控制而不能使用，宏海公司不能向次承租人实现交付，租赁合同实际不能履行。一审法院认定宏海已将系争摊位交付给次承租人即张秀芬是错误的。（一）整个租赁合同始终，直到租赁期限届满，宏海公司并没有控制系争摊位，宏海公司因此实际无法交付，租赁合同实际不能履行。宏海公司于闽台公司接到政府指令要整体转移给夏商集团从而关闭了系争摊位所在市场的三个进出大门，随后断水、断电，2009年7月30日与闽台公司发生纠纷，此后双方诉讼持续多年。2015年4月1日与张秀芬签订租赁合同，直到2015年4月22日宏海公司还在向法院申请闽台公司交付的强制执行。包括系争摊位所在的B区大棚在内的四块地纠纷直至2016年4月7日（2015）湖民初字第8443号民事调解书最终解决，此时宏海公司与张秀芬的租赁合同已于2016年3月31日到期，双方未再续约，此时宏海公司虽有控制权但也无交付的必要。（二）宏海公司与张秀芬虽约定在租赁合同签字时宏海公司实际将系争摊位交付张秀芬接收承租使用，但不意味着宏海公司可以违反房屋租赁交易的基本规则而不与张秀芬进行水电表读数交接。宏海公司自始没有提供证据证明水电表交接手续证据，所以宏海公司实际没有交付系争摊位，签约即交付的约定不符合合同法规定，属于格式条款不应对张秀芬发生法律效力。（三）2015年6月4日的执行笔录和闽台公司就一审法院《协助调查函》于2018年12月7日所作的《回复函》不具有真实性合法性，不能证明系争摊位实际在宏海公司控制下且可交付。闽台公司与宏海公司是对立方必然作出有利于其自己而未必符合事实的说辞，其证词应予以排除适用不应对本案产生证明的约束力。闽台公司的执行笔录和《回复函》与宏海公司执行申请书所陈述的事实即宏海公司的执行行为矛盾。宏海公司在与张秀芬签订租赁合同直至租赁期限届满时，系争摊位所在的B区大棚等地块及其相关设施设备一直由闽台公司控制，否则宏海公司就无须申请对系争摊位所在的B区大棚等地块申请强制执行，闽台公司的执行笔录及其《回复函》不具有真实性不应采信。（四） （2015）湖民初字第8443号民事调解书第四条约定宏海公司需在收到补偿款后七个工作日内将B区大棚等地块腾退给夏商集团，只是对宏海公司腾退B区大棚等地块的概括约定，并不当然赋予宏海公司对B区大棚等地块实际控制权。事实是在租赁合同始终，宏海公司对B区大棚不具有实际控制力，仍有赖于通过向法院申请强制执行。 二、张秀芬一审调取并提交的全部证据材料以及闽台公司2018年12月7日出具给一审法院的《回复函》所附附件3——宏海公司2015年9月13日致闽台公司《回复函》，充分表明整个租赁合同始终，直到合同租赁期限届满，系争摊位完全不具备适租条件，一审以租赁合同现状交付的格式条款认定租赁场所适租错误。（一）张秀芬一审调取并提交的全部证据材料以及闽台公司2018年12月7日出具给一审法院的《回复函》充分表明，整个租赁合同始终，直到合同租赁期限届满，系争摊位完全不具备适租条件，宏海公司实际无法交付系争摊位，租赁合同实际不能履行。宏海公司与闽台公司就B区大棚等四地块自2009年7月30日发生纠纷时起，至2015年4月22日宏海公司向一审法院申请强制闽台公司执行交付，至2016年4月7日《民事调解书》最终一揽子解决其双方有关B区大棚等四地块的诉讼和执行案件时，租赁场所所在市场的三个进出大门在长达七年的时间内被闽台公司所关闭，B区大棚等四地块被闽台公司断水、断电，致水、电、消防等设施无法使用。闽台公司2018年12月7日出具给一审法院的《回复函》附件3—宏海公司2015年9月13日致闽台公司《回复函》，进一步坐实B区大棚等四地块不适租的事实，同时也证明了2015年9.8《厦门日报》所谓宏海公司关于闽台公司渔港正式开业的报道系假新闻，宏海公司与闽台公司发生纠纷的四块区域在2015年9月8日根本就没有开业、不能经营。宏海公司2015年9月13日致闽台公司的《回复函》中写到：“……贵司（即闽台公司）不当通知导致我司（即宏海公司）停止装修和经营及涉诉而“中止、中断”履行两租赁合同至今，一、鉴于……我司现拟启动上述两《租赁合同》场所的经营，但在准备工作中却发现贵司出租的上述租赁物场所欠缺配套设施而不符合启动经营条件。……该场地存在配套设施不符合经营条件有如下4大问题：1.租赁场地周边地面杂草丛生，垃圾随处可见，公共厕所严重填塞，无法为商户生活提供配套使用；同时租赁场地的水、电、消防管道破损严重，管道无水供应，场所无电使用；地下管网、排水、……设施无法使用，并存在严重安全隐患；……；4.租赁物至今贵司尚无提供通水、通电，通海水、通淡水、供冰等配套设施，场地无配套设施用于开展生产、经营活动。所以自租赁合同开始直到租赁期限届满，系争摊位不具备适租条件，宏海公司实际无法交付系争摊位，租赁合同实际不能履行。（二）宏海公司与张秀芬租赁合同段首虽约定“乙方…并对承租甲方的店铺（摊位场所）和各方面状况的合法性已作充分了解及认可，…”即现状交付条款，但该条款的设定与真实情况不符，系争摊位实际根本无法按该条款实现交付。该格式条款所做的约定，依照合同法应按照不利于宏海公司的解释，该合同条款应当认定无效。可见，整个租赁合同始终，直到合同租赁期限届满，系争摊位完全不具备适租条件，一审仅凭租赁合同现状交付的格式条款和夏商公司证明认定适租，而不予采纳张秀芬关于系争摊位未达到适租条件的抗辩，认定事实错误、适用法律错误。综上，系争摊位在整个合同租赁期内实际被闽台公司所控制，宏海公司实际不能交付系争摊位，系争摊位实际完全不具备适租条件，租赁合同的违约方是宏海公司而不是张秀芬。一审认定宏海公司已交付系争摊位且系争摊位适租，认定事实错误、适用法律错误。 宏海公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。一、租赁合同第8条第4款的约定是系争摊位的交付依据，双方约定今后不再另行办理摊位交接手续，故该条款作为张秀芬收到宏海公司交付摊位的依据，双方没有另外的交接手续符合实际情况及合同约定。张秀芬在《租赁合同》落款处签字确认，是对合同条款的确认，即系争摊位已经实际交付给张秀芬。二、张秀芬承租租赁物后迟迟不肯开业，宏海公司于2015年9月1日、2015年9月7日以书面形式通知张秀芬开业。宏海公司邮寄给张秀芬的邮寄详情单都是按照张秀芬在租赁合同上的联系方式进行邮寄的。若案涉租赁物未交付给张秀芬，宏海公司不会在2015年9月1日、2015年9月7日两次通知张秀芬入住经营、催促张秀芬入住开业。三、吴城峰和张秀芬是同一时期向宏海公司承租B区大棚的摊位的租户，吴城峰有收到宏海公司交付的租赁物并实际经营，还向宏海公司缴纳了B区大棚摊位的水电费，说明租赁物宏海公司有实际向承租人交付。汤必生在与宏海公司签署的协议书中也确认有收到租赁物，并且通水通电。四、2015年9月8日的厦门日报的记者对宏海公司出租区域的B区大棚、A区店铺的经营情况进行了采访、报道，在厦门日报的报道中也确认宏海公司已对案涉的渔港中心在2015年9月份开展经营活动。因为宏海公司只是渔港中心中的一个区域的承租户，不是区域的产权人，因此厦门日报报道夏商集团的水产批发经营的说法是正确的，但这份报纸主要是报道渔港中心就是指案涉的B区大棚、A区店铺在正常营业，若系争租赁物被停水停电就不能营业。五、闽台公司《回复函》确认了在租赁合同签订后即向宏海公司交付租赁场所即B区大棚并办理水电交接，租赁场所一直由宏海公司使用至2016年5月左右。说明诉状的租赁场地自2009年3月2016年5月份止都是由宏海公司在实际掌控。六、（2015）湖民初字第8443号民事调解协议约定，宏海公司在收到补偿款后的七个工作日将B区大棚腾退交付给夏商集团。可见，B区大棚在2016年4月7日这期间也是在宏海公司的控制之中。七、宏海公司未在租赁期起诉张秀芬租金，是因为宏海公司认为张秀芬有缴纳保证金可以抵扣。八、《租赁合同》首段已经明确张秀芬在签订租赁合同时，已事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，张秀芬对此不持异议。租赁合同未约定要分割电表才能达到适租的条件。因为系争租赁物是大棚，一人一个区域，夏商集团出具的证明已经证实案涉租赁物已提供水电并接通至交易大棚，故租赁物具备适租条件。九、几个承租人也认为并未实际取得B区大棚摊位而起诉宏海公司，案件经过一、二审审理，认为宏海公司已经实际交付了B区大棚的摊位，驳回了承租人的一二审的请求，案件已经发生了法律效力。 宏海公司向一审法院提出本诉诉讼请求：判令张秀芬立即向宏海公司支付拖欠租赁合同的各项相关费用58692元，支付合同违约金11738.4元。诉讼中，宏海公司放弃关于违约金的诉讼请求，并变更其他诉讼请求为：判令张秀芬立即向宏海公司支付拖欠租赁合同的各项相关费用58692元（其中，租金31967元、管理费8803.8元、综合服务费10564.6元、保安保洁费8803.8元）。 张秀芬提出反诉诉讼请求：1.判令宏海公司立即返还张秀芬履约保证金50000元，并按银行同期贷款利率偿付该保证金自张秀芬支付之日2015年4月7日起至实际退回之日止的占用利息（暂计至2017年8月31日止为5792.36元）；2.判令宏海公司按租赁合同约定的违约金标准向张秀芬支付违约金10000元。 一审法院对有争议的证据和事实，分析如下：一、关于有否交付系争摊位的问题。一审法院认为，应认定系争摊位已经交付给张秀芬。其理由如下：1.宏海公司与张秀芬签订的《租赁合同》第8条第4项约定“乙方在本合同签字时宏海公司已实际将出租摊位交予给乙方实际接收承租使用，甲、乙双方今后不再另行办理上述承租摊位的交接手续，甲乙以此条款作为乙方收到宏海公司交付本租赁合同项下约定交付的上述摊位给了乙方的依据”。根据该条约定，张秀芬于2015年4月2日在该合同落款处签字，系对于合同约定的确认，证明系争摊位已经于2015年4月2日实际交付给张秀芬。2.一审法院就系争摊位有关的事实向闽台公司发函调查，闽台公司向一审法院回函答复：“1、我司与厦门宏海台湾农产品有限公司（以下简称宏海公司）于2009年3月签订2009001号《租赁合同》后，即向该司交付租赁场所，即B区大棚，并办理水电交接。租赁场所由宏海公司一直使用至2016年5月左右。2、宏海公司就（2009）湖民初字第4013号民事判决书向贵院申请强制执行后，因租赁场所实际由宏海公司控制，经贵院主持调解，宏海公司同意放弃全部执行请求，案件得以终结执行。3、关于配套设施问题。B区大棚不涉及电梯设备；至于水电等设施，我司于2009年3月交付租赁场地时与宏海公司办理了水电交接，之后双方发生诉讼，长达六七年，相关水电等设施是否能正常使用，我司不得而知。”由此可以证实，自2009年3月始闽台公司将系争摊位所在的B区大棚出租给宏海公司之后，即将B区大棚交付给宏海公司，直至2016年5月止闽台公司并未掌控B区大棚。3.根据一审法院于2016年4月7日作出的（2015）湖民初字第8443号民事调解协议第四条约定，宏海公司需在收到补偿款后的七个工作日将B区大棚腾退交付给夏商集团。由此可见，B区大棚其时已在宏海公司控制之中。4.张秀芬提出闽台公司于2009年7月30日关闭了系争摊位所在市场的三个进出大门，随后断水、断电，但该事实仅能证明2009年闽台公司与宏海公司发生争议时系争摊位的状况，不能证明该状况一直持续至其与宏海公司发生租赁关系之时。而本案要判明的事实是，宏海公司与张秀芬于2015年4月2日签订《租赁合同》时，宏海公司有否交付系争摊位给张秀芬。对于宏海公司申请执行一节，宏海公司系于2015年4月22日向一审法院申请强制执行，称闽台公司仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管B区大棚的经营生产，要求强制闽台公司履行（2009）湖民初字第4013号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。一审法院于2015年6月4日询问闽台公司如何履行时，闽台公司表示其没有阻止过宏海公司使用租赁场地，其同意宏海公司继续使用租赁场地，该场地现无人使用，宏海公司可以入驻使用，并同意如有阻止使用的情况将配合排除妨碍。该执行情况不仅可与闽台公司的《回复函》相印证，也与宏海公司在本案庭审中确认B区大棚一直由宏海公司控制和管理从没有中断过的陈述相符，可以证明系争摊位发生租赁关系时，摊位所在的B区大棚由宏海公司控制，宏海公司具备交付系争摊位给租户的条件。至于系争摊位没有发生水电费，可能只能证明没有经营使用，不能证明没有交付摊位。 一审法院认为，《租赁合同》在合同首段已经明确张秀芬在签订租赁合同时，已事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，张秀芬对此不持异议。说明对于承租的摊位状况张秀芬不持异议。且租赁合同并未特别约定租赁的摊位必须要分割水电表，才能达到租赁的条件。夏商集团也出具证明，证实在宏海公司承租期间，已有偿提供水电，并接通至交易大棚。也就是说，通“小水小电”入摊位并非宏海公司的义务。因此，应认定系争摊位具备适租条件。张秀芬关于系争摊位未达到适租条件的抗辩，不予采纳。二、关于是否达到适租条件的问题。一审法院认为，《租赁合同》在合同首段已经明确张秀芬在签订租赁合同时，已事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，张秀芬对此不持异议。说明对于承租的摊位状况张秀芬不持异议。且租赁合同并未特别约定租赁的摊位必须要分割水电表，才能达到租赁的条件。夏商集团也出具证明，证实在宏海公司承租期间，已有偿提供水电，并接通至交易大棚。也就是说，通“小水小电”入摊位并非宏海公司的义务。因此，应认定系争摊位具备适租条件。张秀芬关于系争摊位未达到适租条件的抗辩，不予采纳。 三、关于宏海公司有否于2016年9月20日向张秀芬追索债务的问题。宏海公司提交《催款通知书》，用以主张其于2016年9月20日向张秀芬等租户追索租金。张秀芬提出，租户之所以在该通知书上签字，是应宏海公司李至强要求，用以登记需要摊位的名单，签字时系空白纸，没有任何文字。并于2017年9月29日申请对该通知书中宏海公司的手写部分是否形成于2016年9月份及租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定。其后，张秀芬变更其司法鉴定事项，一审法院委托福建正泰司法鉴定中心就张秀芬申请的先行对《催款通知书》中右侧第2项“贵方于2016年……因租赁合同期满，双方……续租”中的最后一个“租赁”的“赁”字是否形成于2016年9月份进行司法鉴定。2018年10月19日，福建正泰司法鉴定中心作出鉴定意见，认为该“赁”字与形成于2016年9月20日的样本具有相近的形成时间，而与形成于2017年3月31日的样本非同期形成。鉴定意见出具后，经一审法院多次通知，张秀芬于2125年11月21日向一审法院明确，要求继续对租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定，但宏海公司认为无需继续鉴定，不同意张秀芬的鉴定申请。一审法院认为，尽管宏海公司提交的《催款通知书》形成于该通知书落款的时间2016年9月份，而非张秀芬主张的宏海公司起诉之时，但因租户签字位置及通知内容书写格式不符正常格式和逻辑常理，其真实性不予采信，不能作为诉讼时效中断的依据。其理由是：1.一般应在落款处签字的租户，其签名却集中在通知书的最左侧，自上而下排列。2.通知书正文左缩进间距过大，达到三四个字符，与一般仅留两个左右字符的行文习惯不符；而有的首行缩进只有一个字符，有的没有缩进，与段落首行一般缩进两个字符的行文惯例也不符。3.作为《催款通知书》此类可以用以证明诉讼时效中断的重要文件，不是以电脑打印件的形式形成，而是使用手写形式形成，且存在手工填补内容的情形，这对于一家公司而言，不具有合理性。鉴于张秀芬申请继续鉴定的事项不影响本案的审理结果，一审法院决定对张秀芬的继续鉴定申请不予准许。三、关于宏海公司有否于2016年9月20日向张秀芬追索债务的问题。宏海公司提交《催款通知书》，用以主张其于2016年9月20日向张秀芬等租户追索租金。张秀芬提出，租户之所以在该通知书上签字，是应宏海公司李至强要求，用以登记需要摊位的名单，签字时系空白纸，没有任何文字。并于2017年9月29日申请对该通知书中宏海公司的手写部分是否形成于2016年9月份及租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定。其后，张秀芬变更其司法鉴定事项，一审法院委托福建正泰司法鉴定中心就张秀芬申请的先行对《催款通知书》中右侧第2项“贵方于2016年……因租赁合同期满，双方……续租”中的最后一个“租赁”的“赁”字是否形成于2016年9月份进行司法鉴定。2018年10月19日，福建正泰司法鉴定中心作出鉴定意见，认为该“赁”字与形成于2016年9月20日的样本具有相近的形成时间，而与形成于2017年3月31日的样本非同期形成。鉴定意见出具后，经一审法院多次通知，张秀芬于2125年11月21日向一审法院明确，要求继续对租户的签字与宏海公司的手写部分的形成时间先后顺序进行司法鉴定，但宏海公司认为无需继续鉴定，不同意张秀芬的鉴定申请。一审法院认为，尽管宏海公司提交的《催款通知书》形成于该通知书落款的时间2016年9月份，而非张秀芬主张的宏海公司起诉之时，但因租户签字位置及通知内容书写格式不符正常格式和逻辑常理，其真实性不予采信，不能作为诉讼时效中断的依据。其理由是：1.一般应在落款处签字的租户，其签名却集中在通知书的最左侧，自上而下排列。2.通知书正文左缩进间距过大，达到三四个字符，与一般仅留两个左右字符的行文习惯不符；而有的首行缩进只有一个字符，有的没有缩进，与段落首行一般缩进两个字符的行文惯例也不符。3.作为《催款通知书》此类可以用以证明诉讼时效中断的重要文件，不是以电脑打印件的形式形成，而是使用手写形式形成，且存在手工填补内容的情形，这对于一家公司而言，不具有合理性。鉴于张秀芬申请继续鉴定的事项不影响本案的审理结果，一审法院决定对张秀芬的继续鉴定申请不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定本案事实如下： 系争位于厦门市的摊位原系宏海公司向闽台公司承租。2015年4月2日，张秀芬与宏海公司就承租系争摊位签订《闽台中心渔港水产品市场Ｂ区大棚（摊位）租赁合同》。合同首段载明，张秀芬经详细考察论证并确认租赁宏海公司上述场所符合经营需要，对宏海公司出租的营业场所已事先实地考察，并对承租的摊位场所和各方面状况的合法性与否作了充分了解及认可，今后对此不持异议。合同第一条约定，张秀芬向宏海公司承租系争摊位1个，合计67平方米，用于经营水产品（活鲜鱼、冷冻水产品、活鱼、贝、虾、蟹等）。合同第二条约定，租赁期限为1年，从2015年4月1日至2016年3月31日止。合同第三条约定，张秀芬选择每季度（三个月）支付各项费用给宏海公司，张秀芬须在每季度第一个月第一天起计前五日内向宏海公司缴纳当期一季度（三个月）的各项费用，即承租摊位场所（含公摊面积）每月每平方米租金为37.96元、管理费为10.95元、综合服务费为13.14元、保安费为10.95元，合计每月每平方米73元；每季度张秀芬应付的租金、管理费、综合服务费、保安费四项总费用计14673元。合同第四条约定，在合同签订之日起五日内，张秀芬应按每个摊位向宏海公司缴纳履约保证金50000元（不计利息），共应缴交合同履约保证金50000元；该履约保证金在合同期满时，张秀芬如无违约或须抵扣行为，并交清合同约定的相关费用，腾空返还租赁物后，宏海公司在十五日内以不计利息的方式退还给张秀芬。合同第六条第1项约定，张秀芬应按摊位实际发生的水、电费（含公摊）及物业管理费向宏海公司交付或按宏海公司指定的管理单位交付；第5项约定，张秀芬除应按时向宏海公司交纳租金及相关费用外，还应另外交纳其使用的水电费。合同第七条第1项约定，张秀芬如拖欠应付款超过7天的，视为违约，宏海公司按每日0.2%向张秀芬收取滞纳金；张秀芬欠费超过一个月未交清的，或张秀芬违反合同其他条款约定的，宏海公司有权解除租赁合同，张秀芬已经支付的履约保证金不予退还，张秀芬还应给予宏海公司补偿金；第2项约定，租赁期间，张秀芬拖欠应付费用的，应按拖欠租金及其他费用总额的20%向宏海公司支付违约金，且张秀芬已付履约保证金不予退还，张秀芬还承诺追加补交宏海公司给予张秀芬的2个月免交租金等相关费用给宏海公司作为损失补偿。合同第八条第2项约定，张秀芬应接受宏海公司提供经营所需的冰、水、海水、包装袋、装卸搬运、氧气、胶带等有偿服务，张秀芬应支付宏海公司上述逐项服务的相应费用；第4项约定，张秀芬在租赁合同签字时宏海公司已实际将系争摊位交予张秀芬实际接收承租使用，双方今后不再另行办理摊位交接手续，以此条款约定作为张秀芬收到宏海公司交付摊位的依据；第5项约定，租赁期满或合同终止，张秀芬须将摊位按原状或恢复原状移交还宏海公司，并缴清应付宏海公司各项应缴费用，张秀芬在租期内未发生违约行为，且摊位腾空移交宏海公司后，张秀芬凭履约保证金收据向宏海公司办理退还履约保证金手续。 合同签订后，张秀芬于2015年4月7日向宏海公司交付履约保证金50000元，此后未再支付租金等相关费用。宏海公司确认，租赁期满后，张秀芬已将系争摊位返还给宏海公司。2017年3月20日，宏海公司向一审法院提起给付之诉。 另查明： 2009年3月1日左右，案外人闽台公司与宏海公司签订第2009001号《租赁合同》，约定闽台公司将闽台中心渔港农水产品物流中心已建成B区大棚8000平方米的部分，出租给宏海公司用于渔货竞拍交易及批发经营，租赁期限15年；租赁标的物的装修或改造手续办理、建设资金及与建设施工有关的责任由宏海公司负责及承担，宏海公司的装修或改造方案须经闽台公司的审核同意，并以其自身名义进行申报。2009年7月31日，闽台公司向宏海公司发出《通知》，主要内容为因市政府要求进行资源整合，宏海公司及宏海公司引进的经营商应停止在闽台中心渔港农水产品物流中心进行装修与经营。2009年8月3日，闽台公司又向宏海公司发出《合同终止通知函》，以租赁合同项下的标的物已整合由其他企业负责经营，双方租赁合同无法继续履行为由，通知宏海公司《租赁合同》自2009年8月4日起终止。宏海公司不同意闽台公司单方解除合同，要求继续履行合同，向一审法院提起诉讼。一审法院作出（2009）湖民初字第4013号民事判决，判令闽台公司与宏海公司继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。闽台公司不服，向厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）提起上诉。2011年8月9日，厦门中院作出（2011）厦民终字第1610号民事判决，撤销一审判决，确认闽台公司与宏海公司签订的第2009001号《租赁合同》已于2009年12月4日解除，闽台公司有权收回厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成B区大棚8000平方米。宏海公司不服，向福建省高级人民法院（以下简称福建高院）申请再审。2012年3月19日，福建高院作出（2011）闽民申字第1187号民事裁定，决定指令厦门中院再审（2011）厦民终字第1610号民事案件。2013年12月9日，厦门中院作出（2012）厦民再终字第32号判决，撤销厦门中院（2011）厦民终字第1610号民事判决，维持一审法院（2009）湖民初字第4013号民事判决。该判决发生法律效力后，宏海公司于2015年4月22日向一审法院申请强制执行，称闽台公司仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管讼争标的经营生产，要求强制闽台公司履行（2009）湖民初字第4013号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009001号《租赁合同》。2015年6月4日，一审法院询问闽台公司如何履行时，闽台公司表示其没有阻止过宏海公司使用租赁场地，其同意宏海公司继续使用租赁场地，该场地现无人使用，宏海公司可以入驻使用，并同意如有阻止使用的情况将配合排除妨碍。2015年9月9日，《厦门日报》报道，水产品交易市场开始试营业，宏海公司入驻开业面客。2015年10月22日，一审法院作出（2015）湖执字第1026-1号民事裁定，以查无闽台公司有可供执行的财产线索，宏海公司同意本案终结本次执行程序，待发现有可供执行的财产线索再申请恢复执行为由，终结（2009）湖民初字第4013号民事判决的本次执行程序。 再查明，闽台公司与宏海公司就厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区二层4500平方米签订编号为2009002号《租赁合同》。因双方发生纠纷，一审法院作出（2009）湖民初字第4012号民事判决，判令闽台公司与宏海公司继续履行双方签订的编号为2009002号《租赁合同》。闽台公司不服，向厦门中院提起上诉。2011年8月9日，厦门中院作出（2011）厦民终字第1609号民事判决，撤销一审判决，确认闽台公司与宏海公司签订的第2009002号《租赁合同》已于2009年12月4日解除，闽台公司有权收回厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区二层4500平方米。宏海公司不服，向福建高院申请再审。2012年3月19日，福建高院作出（2011）闽民申字第1122号民事裁定，决定指令厦门中院再审（2011）厦民终字第1609号民事案件。2013年12月9日，厦门中院作出（2012）厦民再终字第31号民事判决，撤销厦门中院（2011）厦民终字第1609号民事判决，维持一审法院（2009）湖民初字第4012号民事判决。2015年4月22日，宏海公司以闽台公司仍未履行将讼争标的场所及配套设施[市场三个进出大门（含门岗房）、电梯设备、变电设备及水、电（含电房、电表、电箱、消防）厕所]等依租赁合同约定交付宏海公司管理使用及维护的义务，使宏海公司至今无法接管讼争标的经营生产为由，向一审法院申请强制执行，要求强制闽台公司履行（2009）湖民初字第4012号民事判决确定的义务，继续履行双方签订的编号为2009002号《租赁合同》。2015年10月22日，一审法院以查无闽台公司有可供执行的财产线索，宏海公司同意本案终结本次执行程序，待发现有可供执行的财产线索再申请恢复执行为由，终结（2009）湖民初字第4012号民事判决的本次执行程序。此外，宏海公司与闽台公司就厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成南堤地块9200平方米于2009年期间签订《租赁合同》，在合同履行期间，双方也发生纠纷并引起诉讼。宏海公司不服厦门中院（2013）厦民终字第301号民事判决，向福建高院申请再审。2016年4月15日，福建高院裁定准许宏海公司撤回对（2013）厦民终字第301号民事判决的再审申请。 2015年11月25日，闽台公司向一审法院提起诉讼，要求宏海公司腾退返还厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区一层（含夹层）67间店面（即渔港东路10号101#至167#店面）并支付占有使用费。2016年4月7日，闽台公司与宏海公司就双方签订的关于厦门高崎闽台中心渔港农水产品物流中心已建成A区一层（含夹层）、A区二层、B区大棚、南堤区域的4份《租赁合同》进行一揽子协商达成协议，一审法院作出（2015）湖民初字第8443号民事调解书，确认自2016年4月7日起，闽台公司与宏海公司双方签订的关于闽台中心渔港农水产品物流中心B区（8000平方米）的租赁合同终止；宏海公司收到夏商集团支付的第一期3000万元补偿款后七个工作日内将B区大棚7800平方米腾退并交付给夏商集团；对于B区大棚剩余场所200平方米宏海公司应自行采用清退办法或诉讼解除合同、腾退收回店面的方法解决，如在3个月内无法腾退的应向夏商集团负赔偿责任；等等。张秀芬确认，上述调解书中关于B区大棚200平方米的场所与其无关。现双方当事人确认，系争摊位现已由宏海公司交付给夏商集团。 一审法院认为，宏海公司与张秀芬签订的《闽台中心渔港水产品市场B区大棚（摊位）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。宏海公司依约向张秀芬交付系争摊位，而张秀芬未履行支付租金等费用的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，张秀芬应在每季度第一个月第一天起计前五日内支付包括租金、管理费、综合服务费、保安费在内的各项费用，亦即应在2015年4月1日～5日、2015年7月1日～5日、2015年10月1日～5日和2016年1月1日～5日支付每季度各项费用。宏海公司迟至2017年3月20日才向一审法院提起诉讼，且未提供有效证据证明发生诉讼时效中断、中止的情形，显然已经超过租金请求权的诉讼时效，依法丧失胜诉权，但并未超过管理费、综合服务费、保安费债权的诉讼时效，对于未超过诉讼时效的债权依法应予保护。宏海公司实际于2015年4月2日交付张秀芬系争摊位，故张秀芬应付的管理费、综合服务费、保安费均应自2015年4月2日起算至2016年3月31日止。张秀芬应当支付的管理费为8781.79元（10.95元/平方米/月×67平方米×11.97月）、综合服务费10538.15元（13.14元/平方米/月×67平方米×11.97月）、保安费8781.79元（10.95元/平方米/月×67平方米×11.97月），合计28101.73元。诉讼中，宏海公司放弃对违约金的诉讼请求，系其在法律允许范围内对自己民事权利的合法处分，一审法院予以准许。张秀芬关于租金请求权已超过诉讼时效的抗辩于法有据，一审法院予以采纳；关于管理费、综合服务费、保安费请求权亦超过诉讼时效的抗辩没有法律依据，一审法院不予采纳；关于未受领系争摊位的抗辩没有事实依据，关于宏海公司未给付闽台公司相应的费用为由拒付租金等费用的抗辩没有法律依据，一审法院均不予采纳。 由于宏海公司已将系争摊位交付给张秀芬，不存在违约行为，且租赁合同并无关于违约时宏海公司应向张秀芬支付违约金的约定，故张秀芬要求宏海承担未交付租赁场所的违约金10000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于履约保证金，双方订立的租赁合同第四条约定，履约保证金不计利息；第七条第1项明确约定，张秀芬如拖欠应付款超过一个月未交清的，张秀芬已经支付的履约保证金不予退还；该条第2项又再约定，租赁期间，张秀芬拖欠应付费用的，张秀芬已付履约保证金不予退还。由于张秀芬自承租之后即未付租金等款项，故履约保证金依约不应退还。因此，张秀芬请求宏海公司退还履约保证金50000元并支付自交付之日即2015年4月7日起利息的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，宏海公司关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效不予支持，关于管理费、综合服务费、保安费的诉讼请求自其交付摊位始予以支持；张秀芬的反诉诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张秀芬于判决发生法律效力之日起十日内支付厦门市宏海台湾农产品有限公司摊位管理费、综合服务费、保安费28101.73元；二、驳回厦门市宏海台湾农产品有限公司其他本诉诉讼请求；三、驳回张秀芬反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1267.30元，由厦门市宏海台湾农产品有限公司负担660.52元，张秀芬负担606.78元；反诉案件受理费722.40元，由张秀芬负担。 二审中，除张秀芬认为其从未接收过摊位，宏海公司也未交付过摊位，即不存在交还的问题。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。 双方均无提交新证据。 本院认为，首先，张秀芬上诉主张宏海公司自租赁合同签订直至租赁合同期满，宏海公司并未实际控制系争摊位，也就未予以交付。张秀芬以闽台公司与宏海公司租赁合同纠纷案的强制执行通知书、民事答辩状及宏海公司与闽台公司之间的往来函件作为依据。上述文件的形成，均为宏海公司在诉讼过程中单方主张，并未得以认定，不能作为本案的定案依据。闽台公司在该案的审理中均予以否认，并主张已在租赁合同签订时即交付宏海公司。在该案执行过程中，闽台公司仍坚称其没有阻止宏海公司使用租赁场地。该案亦未实际采取执行强制措施。宏海公司所举证双方签订的租赁合同中明确载明“乙方在本合同签字时宏海公司已实际将出租摊位交予给乙方实际接收承租使用，甲、乙双方今后不再另行办理上述承租摊位的交接手续，甲乙以此条款作为乙方收到宏海公司交付本租赁合同项下约定交付的上述摊位给了乙方的依据”，张秀芬签字予以认可，该条款亦无证据及法定事由构成格式条款，而是对张秀芬已经接收系争摊位事实的确认。综合闽台公司向一审法院的回函、（2015）湖民初字第8443号民事调解书中关于宏海公司腾退系争场地的约定、前述的一审法院在执行（2019）湖民初字第4013号案中闽台公司的答复等均可与该租赁合同载明事实相互印证，足以证明宏海公司已经于签约之时向张秀芬交付了系争摊位。其次，张秀芬上诉主张系争摊位不具备适租条件，但根据双方签订的《租赁合同》所载明，张秀芬事先对租赁物进行实地考察，对承租的摊位和各方面的状况进行充分了解及认可，张秀芬对此不持异议，可证明张秀芬在接收摊位时是符合承租条件的。夏商集团的证明也可印证该事实。虽宏海公司于2015年9月13日对闽台公司的复函中称存在未通水、通电，及配套设施存在问题，但此仅系宏海公司的单方陈述，并无法予以认定。且该函件亦无法证明系争摊位存在长期不能营业的事实。张秀芬等就此长期未提出异议，故对张秀芬的该项上诉主张亦不予采纳。综上，张秀芬的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1329元，由上诉人张秀芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月××日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。