浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3707号原告：嘉兴华泰电子有限公司，住所地：浙江省嘉善县惠民街道闽江路8号。法定代表人：沈雁秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兴华，女，汉族，1947年5月27日出生，住浙江省嘉善县，系公司股东。被告：林运谋，男，汉族，1976年12月18日出生，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：缪丽利，浙江大昭律师事务所律师。原告嘉兴华泰电子有限公司与被告林运谋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万灵龙、冯兴华和被告林运谋及其委托诉讼代理人缪丽利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉兴华泰电子有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年7月20日签订的厂房租赁合同，由被告返还租赁厂房并恢复原状（对损坏之地面等进行修复）；2.判令被告支付应交电费821元、水费304.20元及违约金96917.50元；3.本案受理费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月20日签订了一份厂房租赁合同，约定由原告将位于嘉善县车间的面积为621.267平方米的厂房租赁给被告，双方约定了相应的租金价格、交付方式和时间、违约责任。该合同签定后原告向被告交付了相应的厂房，被告也曾支付了第一年度的租金。到2019年7月29日前被告未按约定交纳第二年度的相应房租，经原告多次催告后仍未按约支付租金。后被告明确告知不再租赁，并人去楼空，原告到厂房发现大量杂物堆放，并大片的场地损坏，并有相应的电费、水费未结算。因被告明显违约，故此原告向贵院提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告林运谋答辩称：被告同意解除厂房租赁合同，实际上原、被告的租赁关系于2019年7月29日之前随着被告将厂区内所有物品全部搬走就已经解除了。对于地面损坏部分，被告认为厂区外面的公共地面，有别的租客也在使用，不能证明是被告损坏的。承租的厂区内部分在承租前地面、墙体本身就已经有损坏，也不能证明是被告在使用过程中造成的损坏，因此不应由被告来修复。至于垃圾，不能排除是被告在搬走后产生的，因此应由原告自行清理。电费821元被告认可也愿意给付，违约金被告不认可，被告认为合同十一条约定的违约为格式条款应为无效，因此不同意支付违约金。原告出租的厂房不符合出租条件，没有环评证，被告办不出营业执照，被告无法将厂房用于正常经营，因此是不得已才搬走的，不应承担违约责任。被告补充答辩意见：1、签订合同付钱后被告才得知原告不让其走南大门，而是走边门；2、承租厂房之前外面的地面都是坑坑洼洼的，而且水泥地很薄，被告租赁前该路面杂草丛生，入住前也有很多家其他的厂房租用；3、原告没有提供租赁厂房的物业环评证，导致被告无法办出营业执照；4、关于电费没有异议，关于水费只要原告有正规的票据，被告就认可；5、被告怀疑原告出租给被告的厂房系违章建筑，请求法院进行调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告嘉兴华泰电子有限公司提供《厂房租赁合同》原件一份，证明：双方约定的租赁时间、金额、厂房的位置和面积，厂房仅作为仓库使用，以及相应的违约责任和损坏赔偿的修复情形。被告林运谋质证意见：对于《厂房租赁合同》的真实性持有异议，因为租赁合同只有最后一页有被告的签字，前两页没有被告的签字。本院认证意见：本院对该《厂房租赁合同》本身的真实性予以确认。2、原告嘉兴华泰电子有限公司提供《房产证》原件一份（原件质证后退还原告），证明：案涉租赁厂房的所有权属于原告。被告林运谋质证意见：对于《房产证》的真实性没有异议，但是由于该厂区内有较多违章建筑，不能证明出租给被告的厂房为审批过的合法建筑。本院认证意见：本院对该《房产证》原件本身的真实性予以确认，确认案涉租赁厂房系原告合法所有。3、原告嘉兴华泰电子有限公司提供照片原件10张，证明：案涉租赁厂房厂区内存在大量的地面损坏、墙壁损坏以及废弃物，应由被告予以修复、恢复原状以及清理干净。被告林运谋质证意见：对于地面损坏部分，被告认为厂区外面的公共地面，有别的租客也在使用，不能证明是被告损坏的；承租的厂区内部分在承租前地面、墙体本身就已经有损坏，也不能证明是被告在使用过程中造成的损坏，因此不应由被告来修复；至于垃圾，不能排除是被告在搬走后产生的，应由原告自行清理。本院认证意见：该组证据不能证明原告所要证明的事实，故不予确认。本院根据原告嘉兴华泰电子有限公司的申请，依法传唤证人（童某，男，汉族，1963年1月13日出生，住浙江省嘉善县，公民身份号码3304211963××××××××）出庭作证，证人证明案涉租赁厂房原系由其公司租赁使用，退租后即搬空退还原告，租赁厂房南面路面是完好的，且没有装水龙头；原告代理人认为该证人证言能够证明案涉房屋租赁给被告前的状况；被告代理人认为证人所述的部分事实不符；本院认为证人证言与本案并无必然关联性，故不予确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2018年7月20日，原告嘉兴华泰电子有限公司与被告林运谋签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于嘉善县车间（西半间）的建筑面积为621.267平方米的厂房租赁给被告作为仓库使用；租赁期限为二年，自2018年7月29日起至2020年7月28日止；租金付款方式为按年支付，第一年租金为186380元，2018年7月21日前付清，第二年租金为193835元，2019年7月29日前付清；签约后被告应向原告支付20000元押金；该合同另对双方的权利义务作了约定，约定被告不得将房屋私自转租他人，合约期满被告将损坏的厂房修复原样，并付清一切费用及所有的应付款项，腾出房屋，对房屋损坏部分包括道路绿化负责修复或赔偿，并打扫干净交回钥匙、退还押金；该合同特别约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿半年租金作为违约金。厂房租赁合同签订后，原告即将案涉租赁厂房交付给被告使用，被告则按合同约定交付了第一年的全部租金186380元及押金20000元后作为仓库使用该租赁厂房。2019年7月29日，原告向被告催讨第二年的租金，2019年7月31日，被告通过手机短信的形式向原告明确表示不再续租，并强调租赁厂房已腾空，原告可另租他人。2019年8月9日，原告以被告违约未按期支付第二年的租金，严重违反厂房租赁合同约定和我国合同法的相关规定为由向本院起诉，请求判如所请。案经本院主持调解，因原、被告分歧较大无果。另查明，被告林运谋在租赁案涉厂房时，尚有电费821元未曾支付，且其在租赁期间自行加装自来水水龙头一个，用水约九个月。本院认为：我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原、被告之间的厂房租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同关系应认定合法有效，依法受法律保护，原、被告均应严格遵守。本案经审理查明，被告确未按租赁合同约定向原告支付2019年7月29日至2020年7月28日期间的厂房租金（即第二年租金）193835元，属于违约未支付租金的情形，明显违反案涉厂房租赁合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。综合本案事实，对于原告诉请的要求判令解除原、被告于2018年7月20日签订的厂房租赁合同，由被告返还租赁厂房、恢复原状的诉讼请求，符合法律与合同的规定，且被告也同意解除厂房租赁合同，故本院依法予以支持；对于原告诉请的要求判令被告偿付违约金96917.50元（第二年租金193835元的50%）的诉讼请求，符合法律与合同的规定，违约金约定并未过高，本院依法予以支持；对于原告诉请的要求被告支付电费821元的诉讼请求，被告当庭予以认可，本院予以支持；对于原告诉请的要求被告支付水费304.20元的诉讼请求，该用水金额尚在合理范围之内，本院也予以采纳；对于原告诉请的要求被告对案涉租赁厂房厂区内存在大量的地面损坏、墙壁损坏以及废弃物予以修复、恢复原状以及清理干净的诉讼主张，因原告未提供足够证据予以证实，故本院不予采信。被告合理的抗辩意见，本院予以采纳，但认为案涉合同十一条约定的条款为格式条款应为无效，被告不应承担违约责任，认为案涉租赁厂房不符合出租条件，原告没有物业环评证，被告因办不出营业执照造成厂房无法用于正常经营，认为案涉租赁厂房系违章建筑的抗辩意见，因未提供相应证据证明其所要证明的事实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告嘉兴华泰电子有限公司与被告林运谋于2018年7月20日签订的《厂房租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告林运谋于本判决生效之日起10日内将位于嘉善县车间（西半间）的案涉租赁厂房腾退、恢复原状并返还于原告嘉兴华泰电子有限公司；三、被告林运谋偿付原告嘉兴华泰电子有限公司违约金96917.50元，扣除被告交付给原告的押金20000元折抵违约金，其余违约金76917.50元，被告于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、被告林运谋给付原告嘉兴华泰电子有限公司电费821元、水费304.20元，合计1125.20元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；五、驳回原告嘉兴华泰电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费2243元，减半收取计1122元，诉讼保全费1020元，合计2142元（原告已预交），由被告林运谋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  王卫东二〇一九年十二月二十三日书记员  朱玮俊