江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6031号 原告：沈公财，男，1986年11月14日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。 被告：汪联合，男，1989年2月20日生，汉族，住江苏省沛县。 被告：姚曼曼，女，1990年9月9日生，汉族，江苏省沛县。 二被告共同委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。 原告沈公财与被告汪联合、姚曼曼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁浩、被告汪联合、姚曼曼及其委托诉讼代理人孟凡永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房地产买卖合同；2、二被告返还原告定金500000元并依照定金罚则另行给付330000元，共830000元；3、二被告给付原告中介费24750元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年3月31日签订房产买卖合同，二被告将位于徐州市云龙区万元出卖给原告，原告依照合同于向二被告给付了50万元定金。同时合同中约定了双方的其他权利和义务。但合同履行中，两被告不能积极履行合同义务，现明确表示不再履行合同。经协商无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。 被告辩称，合同签订后由于政策影响导致无法过户，原告怠于协调处理此事，导致合同无法继续履行，过错不在被告，因此对原告主张的给付330000元赔偿不予认可，中介费按合同约定应由原告承担，根据原告诉请，可以确定原告要求解除合同，被告同意支付原告前期支付的500000元，但对500000元性质全部属于定金不认可，其中仅有50000元定金，另450000元为房屋预付款，因此原告本次诉讼缺乏事实和法律依据。同意解除合同，但解除事由非原告事实和理由中陈述的，因此对原告诉请中要求的相关赔偿不予认可。 本院经审理认定事实如下： 云龙区紫金东郡5号楼1-901房屋系二被告共同共有，二被告于2016年9月14日取得案涉房屋不动产权证。 2018年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）、宝泰房产（居间方）签订《房地产买卖合同》一份，内容为：甲方将其二人所有的位于云龙区紫金东郡5号楼1-901房屋出售给乙方，建筑面积约115.83平方米，议定售价为1650000元，房款支付采取首付加贷款，于2018年4月10日前交接房屋，于2018年10月1日前办理过户手续。合同第六条约定：此房地产交易所产生的按规定双方所纳的税、费全部由购买方承担，卖方净得第三条议定售价。合同第十条约定：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金五十万元，买卖双方同意由甲方保管。买卖双方同意该定金抵购房款或服务费。合同第十一条约定：违法本协议的任何一条款均视为违约：……甲方如不履行本合同规定的，每逾期一天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月的，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将一首的房价款全部退还乙方为，并应双倍返还定金给乙方。合同第十八条约定：1、甲方保证此房屋至老证时过户（满两年），房屋贷款甲方自行还清，无经济纠纷；……3、乙方先付定金五万元，余额四十五万元在2018年4月7日前付清。4、甲方同意乙方先行装修居住至房证满2年时办理过户手续，甲方物业费承担至2018年12月31日。 2018年3月31日，被告姚曼曼出具收条一张，内容载明：今收到沈公财购买紫金东郡5号楼1单元901室定金5万元整（此款是总房款一部分）。2018年4月21日，被告姚曼曼出具收条一张，内容载明：今收到沈公财购买紫金东郡5号楼1单元901室购房款45万元整（此款是总房款一部分）。 2018年4月1日，原告向宝泰房产支付中介费17000元。 2018年5月31日，徐州市人民政府发布徐政办发【2018】89号文规定：市区户籍居民家庭拥有二套住房以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。 关于案涉房屋未能过户的原因，原告认为系被告违约，并提供到庭证人孙某,4的证言：我是宝泰房产工作人员，原被告买卖合同系我居间介绍。合同签订后，因为政策原因办理过户需要被告迁户口，不迁户口有新证税30000元，原被告协商，把这30000元加到房款里，变成了1650000元，该办理过户时还是因为政策原因要迁户口，被告不愿意迁户口办过户手续，之后一直协调，被告不愿意卖了，愿意退还500000元定金，原告不愿意。2018年6月1日又出台了新政策，除徐州市区、贾汪外的户口房产证不迁户口需满三年，迁户口需满两年才能过户。原告的意思是签补充协议，等到符合政策能过户再去办理过户，被告意思是不卖了。中介费原告已支付17000元。（定金）考虑到双方都同意买卖，也想在过户时少交点税，被告也用钱，所以约定了500000元。 被告认为其不存在违约，未能办理过户是因为政策原因，并提供了房产证、通话录音、短信等证据，其中2018年9月29日被告与宝泰房产工作人员的部分通话录音中，中介要求二被告承担因走法院强制过户产生的律师费等部分费用，二被告表示不同意承担，也不同意将户口迁过来。2018年10月4日，被告与宝泰中介工作人员短信聊天记录中，被告表示其为过户等待二十多天了，因政策原因导致不能过户，也没有解决方案，提出解除合同，退还定金。中介表示原告还是想买房子，认为因为国家政策的朝令夕改导致原告没有买到房子，对其是不公平的，原告的想法还是走法院，费用双方承担，若是不同意要解除合同就起诉。 本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。现双方当事人均同意解除该合同,本院予以确认。 关于购房款项50万元,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原告已向二被告支付了450000元购房款与50000元购房定金,并由被告姚曼曼出具了收取定金与购房款的收条,故二被告应共同承担向原告返还450000元购房款与50000元定金的责任。 关于原告要求二被告依据定金罚则支付330000元的诉讼请求，因案涉合同的正式签订,合同事实上已开始履行,故该定金实际已转为购房款的一部分,双方约定的定金的性质即为违约金。结合在案证据及已查明的事实，原被告双方为减少过户的税费支出而约定在案涉房屋满足老证过户条件也就是2018年10月1日前办理过户，因2018年5月31日新的房产政策的发布导致双方无法按约履行过户手续，此时，原告试图通过要求被告迁户口、通过诉讼强制执行等方式规避新政以达到尽快办理过户的目的，因被告拒绝配合迁户口、承担部分费用，双方未达成一致意见。经查认为，因迁户口或承担其他形式的过户费用并非被告应当承担的义务，故原告提供的证据不能证明被告存在违约。另原告未曾有过待案涉房屋符合过户条件时再行过户的意思表示，综上，因不能归责于原被告双方的过错导致合同解除,综合考虑案件情况,依据公平原则,本院酌定二被告向原告支付已交付50万元购房费用的资金占用费（以50万元为本金、按照同期人民银行贷款利率自2018年4月21日计算至实际返还之日止。）。关于中介费用24750元，因原告实际支出的费用为17000元，该费用应由原被告双方按50%的比例分担。本院支持二被告向原告支付8500元（17000*50%）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定,判决如下： 一、解除原告沈公财与被告汪联合、姚曼曼于2018年3月31日签订的《房地产买卖合同》。 二、被告汪联合、姚曼曼于本判决生效之日起十日内返还原告沈公财购房款项500000元与资金占用费（以50万元为本金、按照同期人民银行贷款利率自2018年4月21日计算至实际返还之日止）。 三、被告汪联合、姚曼曼于本判决生效之日起十日内返还原告沈公财购房中介费8500元。 四、驳回原告沈公财的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12348元，减半收取6174元，由原告负担2470元，二被告负担3704元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  魏雪梅 二〇一九年十二月二十三日 书记员  宋神保