昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3827号原告：昆明通泰置业有限公司，住所地云南省昆明经开区信息产业基地林溪路188号法定代表人：王峥，董事长委托诉讼代理人：何杨、沈松森，云南欣宇多捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓元铃，男，汉族，1991年10月18日出生，住址：四川省阆中市。原告昆明通泰置业有限公司（以下简称：通泰公司）与被告邓元铃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告通泰公司的委托诉讼代理人何杨、沈松森到庭参加诉讼，被告邓元铃经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告通泰公司向本院提出诉讼请求：1请求贵院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2、请求贵院依法判令被告在合同解除后7日内将房屋恢复原状，腾还原告，并自房屋交付之日起（2017年6月5日）至实际返还之日止按每日人民币59.72元的标准向原告支付房屋占有使用费；暂计算至起诉之日共计45327.48元；3、请求贵院依法判令被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案解除手续（备案登记号：KM2016103068756)，并在不予协助的情况下自解除合同之日起至商品房买卖合同登记备案手续解除之日止按每日人民币59723.5元的标准向原告支付违约金（当庭明确为要求办理解除备案登记）；4、请求贵院依法判令被告向原告支付原告已向银行代偿的贷款本金、利息、罚息、复利等各项费用共计人民币480534.83元；5、请求贵院依法判令本案诉讼费、保全费用、保全担保费用及律师费由被告承担；6、请求贵院依法判令原告有权从被告已付购房款中扣除上述房屋占有使用费、违约金、代偿款项、诉讼费、保全费用、保全担保费用及律师费后将剩余部分返还被告，已付购房款不足扣除的，有权向被告追偿。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（合同编号：建工新城建礼家园7-27-2401号），约定由被告向原告购买昆明市经开区信息产业基地大冲社区建礼家园7号地块27幢2401号房屋，房屋总价款为人民币597235元，被告支付了首付款人民币127235元，剩余款项人民币470000元由被告与广发银行股份有限公司昆明分行(以下简称“广发银行”〉签订《个人房屋按揭贷款合同》（编号:132169006883）进行贷款支付，原告为该笔贷款在抵押权未设立之前承担阶段性连带保证责任。进行了房屋备案登记，备案登记号为:KM2016103068756。由于被告上述贷款发生逾期，导致原告承担保证责任，于2019年6月21日向广发银行支付人民币480534.83元（包含贷款本金、利息、罚息、复利等各项费用）。被告的上述行为违反了与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告邓元铃经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告通泰公司（出卖人）与被告邓元铃（买受人）于2016年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（合同编号：建工新城建礼家园7-27-2401号），约定由被告向原告购买昆明市经开区信息产业基地大冲社区建礼家园7号地块27幢2401号房屋，房屋总价款为人民币597235元。合同第七条第（二）项第三款约定：“买受人应当于2016年10月30日前支付首期房价款人民币127235元，占全部房价款的21.30%。余款470000元向广发银行昆明第一支行申请贷款支付。”《商品房买卖合同补充协议》第二十条约定：“鉴于出卖人为买受人提供的按揭贷款的保证责任，在该责任解除前，如果买受人不依约向银行还款，或非因出卖人原因导致买受人所买之房屋未按约定办理房屋抵押登记或难以办理房屋抵押登记，或其他非出卖人原因导致银行要求出卖人承担保证责任。即出卖人收到银行发出的催款函，或出卖人收到法院/仲裁庭的传票，出卖人即有权解除房屋买卖合同。合同自出卖人的书面解除通知送达时解除。……”第二十七条约定“。房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或确认无效，买受人向出卖人返还房屋时，应按照合同总价款的万分之一标准按日向出卖人支付房屋使用费，该费用自房屋交付之日起计算，至买受人将房屋返还给出卖人之日止。……”合同签订后，被告邓元铃支付了首付款人民币127235元，剩余款项人民币470000元由被告邓元铃与广发银行股份有限公司昆明分行(以下简称“广发银行”〉签订《个人房屋按揭贷款合同》（编号:132169006883）进行贷款支付，原告为该笔贷款在抵押权未设立之前承担阶段性连带保证责任。后邓元铃连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，通泰公司作为保证人承担了连带保证责任，于2019年6月19日向广发银行支付贷款本金，罚息及利息共计人民币480534.83元，其中贷款本金为456291.9元、利息16654.33元，罚息170.94元、复利424.66元，案件受理费4144元，保全费2849元。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2016年10月30日办理了登记备案手续,备案登记号为:KM2016103068756，被告于2017年5月29日办理了案涉房屋的接房手续。本院认为：关于原告的第一项诉讼请求，合同及补充协议应否解除问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为通泰公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2019年6月19日。关于原告主张的第二项诉讼请求，依法判令被告在合同解除后7日内将房屋恢复原状，腾还原告，并自房屋交付之日起（2017年6月5日）至实际返还之日止按每日人民币59.72元的标准向原告支付房屋占有使用费，本院认为，针对原告要求被告恢复原状、返还房屋的主张，因被告已经于2017年5月29日接房，在合同解除后被告应当将案涉房屋退还给原告，但原告并未举证证明被告已经实际装修入住，对原告的主张恢复原状、返还房屋的诉讼请求，本院依法予以部分支持；对原告主张要求被告支付自交房之日至起诉之日共计的房屋使用费45327.48元的诉讼请求，本院认为，因被告系基于其与原告之间签订合同的前提占有使用房屋，且本案的合同截止原告起诉至本院时亦并未解除，故原告主张要求被告支付房屋占有使用费，理据不足，本院依法不予支持。关于原告主张的第三项诉讼请求，判令被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案解除手续（备案登记号：KM2016103068756)，并在不予协助的情况下自解除合同之日起至商品房买卖合同登记备案手续解除之日止按每日人民币59723.5元的标准向原告支付违约金（当庭明确为要求办理解除备案登记）的问题，本院认为，中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。针对原告主张的第四项诉讼请求，要求被告向原告支付原告已向银行代偿的贷款本金、利息、罚息、复利等各项费用共计人民币480534.83元应否支持的问题，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了人民币480534.83元，实际上提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款本息的义务，但由于被告未按期偿还贷款产生的罚息等因素，本案原告代为清偿数额480534.83元高于其依法应负的偿还贷款本息之数额，在后者范围内，原告支付的款项472946.23元依法视为其履行上述偿还贷款本息之义务，二者的差额部分7588.6元依法应当由被告负担，本院对480534.83元中的7588.6元予以支持。针对原告主张的第五项诉讼请求，判令本案诉讼费、保全费用、保全担保费用及律师费由被告承担的问题。因双方补充协议第二十条约定：“……买受人已付的购房款首先用于补偿出卖人因而发生的损失，……”原告按照合同约定支出的律师费和诉讼保全费、公告费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担但根据原告提供的律师代理费支付发票，原告支付的律师代理费为5000元，诉讼保全费为3506元，公告费为260元，本院依法予以认定并予以支持；对诉讼保全代办费并非原告在维权过程中必须产生的费用，本院依法不予支持。针对原告主张的第六项诉讼请求，判令原告有权从被告已付购房款中扣除上述房屋占有使用费、违约金、代偿款项、诉讼费、保全费用、保全担保费用及律师费后将剩余部分返还被告，已付购房款不足扣除的，有权向被告追偿。虽然双方在合同补充协议中进行了约定，但本院认为该项权利应以被告主张为前提，但被告并未在本案中主张抵扣且本案中原告主张的费用并未全部支持，故对原告主张的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告昆明通泰置业有限公司与被告邓元铃签订的《商品房购销合同》（合同编号：建工新城建礼家园7-27-2401号）、《商品房买卖合同补充协议》于2019年6月19日解除；二、被告邓元铃于本判决生效之日起十日内将位于昆明市经开区信息产业基地大冲社区建礼家园7号地块27幢2401号房屋（合同编号：建工新城建礼家园7-27-2401号）返还给原告昆明通泰置业有限公司，并配合原告昆明通泰置业有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》（备案登记号：KM2016103068756)解除备案手续；三、被告邓元铃于本判决生效之日起十日内向原告昆明通泰置业有限公司支付代偿的费用7588.6元、律师费5000元，上述费用合计12588.6元；四、驳回原告昆明通泰置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9058元、诉讼保全费3506元，公告费260元，合计12824元，由原告昆明通泰置业有限公司负担8643元，由被告邓元铃负担4181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长 林 莉人民陪审员 郝 红人民陪审员 贺大成二〇一九年十二月二十八日书 记 员 何 静