广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初10138号原告：广州市恒威物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道139号。法定代表人：龙斌，总经理。委托诉讼代理人：邱锦琼，该公司员工，联系地址。被告：叶毅明，男，1989年7月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威公司）诉被告叶毅明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒威公司的委托诉讼代理人邱锦琼，被告叶毅明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市恒威物业管理有限公司向本院提起诉讼：1、判令被告向原告缴付广州市荔湾区芳村大道西大鹏街80号1101房物业管理费6270元人民币（2017年3月-2019年11月按190元/月计）。2、判令被告向原告支付逾期缴付物业管理费违约金约6270元人民币（违约金分期分段计算，以每月为一期，每期本金为190元，自当月11日起计至付清之日止，以本金为限）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年1月5日购买广州市荔湾区芳村大道西大鹏街80号1101房，测绘面积94.918平方米，已于2016年2月29日交付被告使用。原告广州市恒威物业管理有限公司2016年12月20日受（土地使用权方）广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社委托，对广州市荔湾区芳村大道西大鹏街76、78、80、82号五眼桥河涌整治复建房实行物业管理，约定自2017年3月1日起对上述门牌房屋收取物业管理费。作为享受物业管理服务的大鹏街80号1101房被告，一直拒绝缴付物业管理费，虽经原告多次催缴，但被告仍无理拒交。为此原告特诉诸法律，请人民法院依据有关法律及公平原则，判令被告缴付物业管理服务费用至缴交之日，并根据《前期物业服务合同》第二十一条按每日千分之三的标准计算违约金至清付之日止，以保护原告合法权益不受损失。被告叶毅明辩称：不同意原告的全部诉讼请求，不同意支付物管费及违约金。理由：1、我认为前期物业服务合同对我没有约束力。2、对违约金的计算结果有异议，认为不应与本金一致。对计算方式也有异议，按原告的违约金标准过高，不同意支付。3、存量房买卖合同对前期物业管理的收费标准和物业管理企业并无明确规定，根据物业管理条例第25条和广东省物业管理条例37条规定，我认为不需向原告支付物管费。广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社与原告签署前期物业管理合同对业主有约束力的前提应该是我方与建设单位签订买卖合同时在合同中明确了关于物业管理的服务费标准，若缺少此前提，原告与建设单位可自行以天价的标准然后对我方有约束力。我方认为合同具有相对性，合同的效力范围仅限于合同当事人之间。合同当事人需基于合同提出请求，而不能向与无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生。合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。前期物业服务合同作为合同的一种，理应遵守合同相对性原则。虽然没有明确规定建设单位和物业买受人若没有对前期服务合同的具体内容有约定到底如何处理，但可以参照江苏省物业管理条例第34条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的由建设单位承担。故我方认为根据合同的公平性原则，物业费用标准没有与我方协商，建设方和原告签订的前期物业服务合同若强硬性表现出对我有约束力，对我方是极不公平。经审理查明：恒威公司是2001年11月21日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2011年5月31日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社经批准成为荔湾区芳村大道西以东地段8385平方米土地的用地单位，用于建设河涌整治复建房建设项目。2011年7月7日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社取得在上址用地位置建设五眼桥复建房项目的《建设工程规划许可证》。2015年4月17日，上述建设项目经广州市规划局验收合格并颁发《建设工程规划验收合格证》。2016年1月5日，叶毅明与广东广丰投资有限公司签订《存量房买卖合同》，向该公司认购广州市荔湾区大鹏街80号11层01房，房屋建筑面积94.918平方米；叶毅明同意由广东广丰投资有限公司自行组建或选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务费为每月每平方米建筑面积__元，由叶毅明自收楼之日起按时交纳；《存量房买卖合同》另载明广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为见证方（土地所有权方），由广东广丰投资有限公司投资建设五眼桥河涌整治复建房房屋，见证方是该项目的所有权者；叶毅明明确知晓该项目为集体土地城镇住宅用地项目，是村河涌整治复建房；该房屋只能用于居住用房、村民内部流转，外来购房者只能作居住使用等。叶毅明及其家人自2017年1月1日起在上述房屋居住使用。2016年12月20日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社（甲方）与恒威公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对五眼桥河涌整治复建房提供前期物业管理服务；物业类型为高层住宅，位置为广州市荔湾区芳村大道西大鹏街76、78、80、82号；委托管理期限自2017年3月1日起至本小区业主委员会成立后另行聘用物业管理公司之日止；物业的管理服务费由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积缴纳，住宅按2元/平方米/月收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日3‰的标准向乙方支付违约金；甲方与物业买受人签订的《收楼确认书》，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。庭审中，被告陈述其是广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社的村民，案涉房屋面积94.918平方米，没房产证，目前正在办理大集体证；确认案涉房屋所在小区现由原告提供物业服务。原告确认以94.918平方米计算物管费，四舍五入后为每月190元；被告入住后仅向原告支付了公摊水电费、室内水电费、垃圾处理费，自2017年底起由供电部门收取案涉房屋电费，但水费仍由原告收取。本院认为：恒威公司具有物业管理的经营范围。广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为涉案房屋所在地块的用地单位及五眼桥复建房项目的建设单位，与恒威公司签订的《前期物业服务合同》对物业管理区域内的业主均具有约束力。恒威公司为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，涉案房屋在恒威公司物业管理范围内。叶毅明作为涉案房屋的实际占有使用人，享受了原告的物业管理服务,根据权利义务对等原则,叶毅明有义务向恒威公司支付对价即物业管理费。故此，恒威公司要求以2元/平方米/月的标准向叶毅明收取物业服务费合法有据，本院予以支持。涉案房屋的建筑面积为94.918平方米，叶毅明应向恒威公司交纳自2017年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费6264.72元。关于违约金的问题。虽《前期物业服务合同》的签订时间后于叶毅明与广东广丰投资有限公司签订的《存量房买卖合同》，但叶毅明至今仍在使用案涉房屋，享受恒威公司提供的物业服务；叶毅明却没有按时足额交纳物业管理费，对恒威公司造成了损失。但恒威公司在本案中要求的违约金标准过高，而且未能举证证明其实际损失，本院基于公平合理原则，酌定违约金的计算标准调整2017年3月至2018年8月期间参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2018年9月至2019年11月期间参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；均以应付的当月物业管理费为基数，从当月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止，每期违约金应以本金189.84元为限。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告叶毅明向原告广州市恒威物业管理有限公司交纳自2017年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费6264.72元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告叶毅明向原告广州市恒威物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金（违约金以应付的当月物业管理费189.84元为本金，从当月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止；其中2017年3月至2018年8月期间的违约金参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2018年9月至2019年11月期间的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；违约金以当期本金为限）；三、驳回原告广州市恒威物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由被告叶毅明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月十七日书记员  吴 帆卢健华