广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6942号原告：张琼双，女，1967年11月22日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门，委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英，广东卓正律师事务所实习律师。被告：中山市三乡镇三井五金制品厂，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区一街3号B幢C区，统一社会信用代码91442000671591569Q。投资人：陈静。被告：陈静，女，1977年11月29日出生，汉族，住河南省禹州市，原告张琼双与被告中山市三乡镇三井五金制品厂（以下简称三井制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，根据原告的申请，本院依法通知陈静作为共同被告参加诉讼，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张琼双的委托诉讼代理人张丹丹、萧泳英到庭参加诉讼，被告三井制品厂、陈静经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琼双向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告三井制品厂于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠租金56382元及违约金13871.26元（其中的5782元租金为2018年7月所欠租金，另50600元租金计算方法为：从2018年8月1日起按每月6600元计算至被告腾退房屋给原告之日止；违约金按2018年8月16日起每日按应缴总租金额的千分之二计算至付清款项之日止）；3.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠秩序维护费2280元及违约金517.38元（秩序维护费从2018年8月1日起按每月300元计算至被告腾退房屋给原告之日止；违约金从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；4.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠垃圾清运费190元及违约金43.12元（垃圾清运费从2018年8月1日起按每月25元计算至被告腾退房屋给原告之日止；违约金从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；5.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠综合服务环卫费2903元及违约金658.8元（综合服务环卫费从2018年8月1日起按每月550元计算至被告腾退房屋给原告之日止；违约金从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；6.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠房产税297.14元及违约金112.85元（从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；7.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠供电、供水设施折旧费648.17元及违约金238.52元（从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；8.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠水电费7403.12元及违约金2709.54元（从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日）；9.判令被告陈静对被告三井制品厂的上述债务承担补充清偿责任；10.判令被告三井制品厂立即将位于中山市三乡镇平南工业区金宏路28号的厂房腾退给原告。事实和理由：2017年3月20日，被告与原告签订《房屋租赁合同》（编号：YSFZ[2017]15），后被告退租部分厂房，经双方协商，原被告于2018年7月26日重新签订《房屋租赁合同》（编号：YSFZ[2018]25）。合同约定由被告承租位于中山市三乡镇平南工业区金宏路28号内厂房，租赁期间从2018年8月1日至2019年4月30日止，月租金（不含税）为6600元，每月秩序维护费300元、垃圾清运费25元，以及相关的税、费由被告承担。从2018年8月1日起被告一直无缴纳租金及其他费用。根据合同约定及相关法律规定，请求法院判令解除原告与被告于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》，被告立即清偿拖欠原告的租金及各项费用，并立即将位于中山市三乡镇平南工业区金宏路28号的厂房腾退给原告。被告陈静系被告三井制品厂的唯一投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，被告陈静应对被告三井制品厂的上述债务承担补充责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提出起诉，恳请法院依法判决。审理过程中，原告于2019年6月21日变更诉讼请求为：1.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠租金59400元及违约金（以每月应付租金6600元为本金，从2018年8月16日起按每日按应缴总租金额的千分之二计算至付清款项之日止）；2.判令被告三井制品厂向原告支付商铺占用费6600元及利息损失（以每月应付租金6600元为本金，从2019年5月16日起每日按应缴总占有费的千分之二计算至付清款项之日止）；3.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠秩序维护费3000元及违约金（违约金从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；4.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠垃圾清运费250元及违约金（违约金从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；5.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠综合服务环卫费3820元及违约金（从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；6.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠房产税297.14元及违约金（违约金以297.14元为本金，从2018年8月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；7.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠供电、供水设施折旧费648.17元及违约金（违约金以648.17元为本金，从2018年9月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；8.判令被告三井制品厂向原告支付拖欠水电费1185.12元及违约金（违约金以1185.12元为本金，从2018年9月16日起每日按应缴总费用额的千分之二计算至付清款项之日止）；9.判令被告三井制品厂向原告返还垫付的税金333.33元及违约金（违约金以333.33元为本金，从2018年9月16日起每日按千分之二计算至付清款项之日止）；10.判令被告陈静对被告三井制品厂的上述债务承担补充清偿责任。补充事实与理由：被告已于2019年6月3日搬离涉案租赁场所，同时已向原告支付共计12000元，现原告申请抵扣被告拖欠的6月份水电费5782元及7月份水电费6218元，根据相关合同约定及法律规定，原告继续向被告主张余下仍未付清的款项。2019年7月18日，原告撤回诉讼请求第九项。原告张琼双围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房地产权证；2.委托经营管理合同；3.房屋租赁合同（编号201715）；4.房租租赁合同（编号201825）；5.请款单；6.中山市溢宏物业管理有限公司声明书；7.发票（8月至11月清洁费）；8.发票（11月、12月清洁费）；9.中山市溢宏物业管理有限公司声明书；10.政务公开信息；11.事业性收费统一票据；12.中山市溢宏物业管理有限公司声明书；13.收款收据；14.中山市溢宏物业管理有限公司声明书；15.收款缴款书；16.2018年7月24日发票；17.2018年7月20日发票；18.2018年8月20日发票；20.中山市溢宏物业管理有限公司声明书。被告三井制品厂、陈静经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明，2016年1月1日，三洋洋伞贸易公司（甲方）与张琼双（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于中山市××乡镇××村“扒佛岭”工业区物业（房产证号：粤房地证字第××号，建筑面积2991.09m2）委托乙方全权经营管理；合同有效期为2016年1月1日起至2025年12月31日止；乙方享有该物业出租的收益权。合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖三洋洋伞贸易公司章，乙方落款处签张琼双名。2017年3月20日，张琼双（甲方、业主）与三井制品厂（乙方、租客）签订《房屋租赁合同》，编号YSFZ[2017]15，约定：甲方将其自有部分厂房租给乙方五金加工使用，厂房地址为中山市三乡镇平南工业区金宏路28号内；租赁期从2017年5月1日至2019年4月30日止；厂房面积1000平方米；租金每月应收厂房租金1000平方米×不含税15元/平方米=15000元，共计净收不含税租金15000元/月，秩序维护费600元/月，秩序维护费每年按13个月收取（即每年收取7800元），垃圾清运费50元/月；税金（如增值税5%-11%、房产租赁税12%、城建税0.25%、教育费附加0.25%、堤围费0.1%、租金所得税10%等所属租金发票所涉及税金）及政府政策性收费均由乙方负责缴纳；合同签订后，乙方支付押金40500元给甲方，合同期满甲方如数无息退还给乙方；以先交租后使用为原则，乙方应于每月5日前如数交付本月租金及上月所产生的费用，超过每月15日甲方将依法催收并按规定计收滞纳金，滞纳金从逾期之日（即16日）起开始计收，按欠费部分，每日按欠费总额的2‰计算）；在租赁期内，甲方为乙方提供有偿水、电服务，乙方应在每月的5日前将上月所产生的费用缴纳给甲方，水费价格为3.6元/吨，电费按三乡供电公司电费单所列收费项目及乙方使用时段综合计算再加收0.08元/度。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签张琼双名，乙方落款处盖三井制品厂并签陈静名。2018年7月26日，张琼双（甲方、业主）与三井制品厂（乙方、租客）签订另一份《房屋租赁合同》，编号YSFZ[2018]25，约定：甲方将其自有部分厂房租给乙方五金加工使用，厂房地址为中山市三乡镇平南工业区金宏路28号内；租赁期从2018年8月1日至2019年4月30日止；厂房面积440平方米；租金每月应收厂房租金440平方米×不含税15元/平方米=6600元，共计净收不含税租金6600元/月，秩序维护费300元/月，秩序维护费每年按13个月收取（即每年收取3900元），垃圾清运费25元/月；税金（如增值税5%-11%、房产租赁税12%、城建税0.25%、教育费附加0.25%、堤围费0.1%、租金所得税10%等所属租金发票所涉及税金）及政府政策性收费均由乙方负责缴纳；合同签订后，乙方支付押金19800元给甲方，合同期满甲方如数无息退还给乙方；以先交租后使用为原则，乙方应于每月5日前如数交付本月租金及上月所产生的费用，超过每月15日甲方将依法催收并按规定计收滞纳金，滞纳金从逾期之日（即16日）起开始计收，按欠费部分，每日按欠费总额的2‰计算）；在租赁期内，甲方为乙方提供有偿水、电服务，乙方应在每月的5日前将上月所产生的费用缴纳给甲方，水费价格为3.6元/吨，电费按三乡供电公司电费单所列收费项目及乙方使用时段综合计算再加收0.1元/度。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签张琼双名，乙方落款处盖三井制品厂并签陈静名。2018年8月2日至2019年3月2日，张琼双委托中山市溢宏物业管理有限公司（以下简称溢宏公司）向被告三井制品厂发出多份《请款单》，载明：7月水费19.8元，7月电费6489.24元，8月电费894.08元，8月房产税68.57元，应补7月税金28.57元，每月平南村综合服务环卫费382元，每月秩序维护费300元，每月垃圾清理费25元，每月厂房租金6600元。2018年9月12日至2019年4月1日，中山市××乡镇××村民委员会出具《收款收据》，确认收到中山市溢宏物业管理有限公司缴纳的2018年7月至2019年3月综合服务环卫费（综合协作服务款），合计180000元。2019年6月18日，溢宏公司出具《声明书》一份，内容为：本司受张琼双委托，每月向中山市三乡镇三井五金制品厂出具租金及其他各项费用请款单，并向中山市××乡镇××村民委员会交综合服务环卫费（后更名为综合协作服务款）。同日，溢宏公司出具另一份《声明书》，内容为：本司受张琼双委托，向中山公用水务有限公司交付代收垃圾处理费（原由中山市三乡镇换为管理所交付生活服务清洁费），2019年1月份改为中山公用水务有限公司代收。后溢宏公司出具第三份《声明书》，本司受张琼双委托，向广东电网有限责任公司中山供电局、中山公用水务有限公司缴纳水电费。另查，中山市三乡镇三井五金制品厂在工商登记机关登记为个人独资企业，成立时间为2008年3月12日，投资人为陈静，经营范围为加工：五金制品。又查，坐落于中山市××乡镇××村“扒佛岭”的房地产，房地产权证号为粤房地证字第××号，权属人为三洋洋伞贸易公司，建筑面积2991.09平方米，用途为工业。庭审中，张琼双确认三井制品厂已结清2018年8月1日前的租金及水电费，确认三井制品厂已于2019年6月3日搬离涉案厂房。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告张琼双与被告三井制品厂签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于租金及违约金，原告提供了委托经营管理合同、房屋租赁合同、房地产权证等予以佐证，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告三井制品厂亦未提出异议，本院依法予以认定。双方于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》约定从2018年8月1日起涉案厂房的租金为6600元/月（不含税），被告三井制品厂超过每月15日交付租金，还需支付从逾期之日起（即16日），每日按欠费总额的2‰计算滞纳金。被告三井制品厂未按时支付租金，已构成违约，故被告应按照合同约定向原告支付尚欠的2018年8月1日起至2019年4月30日期间的租金59400元（6600元/月×9个月）及违约金，原告主张按照日息2‰计算，该违约金约定过高，本院核定违约金计算方式为以每月应付租金6600元为本金，分别自当月16日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于占用费及利息损失，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期至2019年4月30日止，合同到期后，被告三井制品厂仍未搬离涉案厂房，直至2019年6月3日才搬离涉案厂房，被告三井制品厂还需按照租金标准向原告支付2019年5月的占有使用费6600元及利息损失（以6600元为本金，从2018年5月16日起至清偿之日止，按月息2%计算）。关于秩序维护费、垃圾清理费及违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定秩序维护费300元/月，秩序维护费每年按13个月收取（即每年收取3900元），垃圾清运费25元/月，被告未如数交付本月租金及上月所产生的费用，超过每月15日还需支付从逾期之日起（即16日），每日按欠费总额的2‰计算滞纳金。原告称上月产生的费用包括秩序维护费及垃圾清理费等，被告三井制品厂未按时支付上述费用，原告主张被告三井制品厂支付所欠的2018年8月1日至2019年5月31日期间的秩序维护费3000元（300元/月×10个月）及垃圾清理费250元（300元/月×10个月）的诉求，合法有据，本院予以支持。对于该期间秩序维护费、垃圾清理费的违约金约定过高，本院核定秩序维护费、垃圾清理费的违约金均分别自当月16日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于综合服务环卫费及违约金，原告提交了房屋租赁合同、请款单、收款收据、声明书等予以佐证，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告三井制品厂亦未提出异议，且在请款单中被告亦确认该款项，本院依法予以认定。故原告主张被告支付2018年8月1日至2019年5月31日期间综合服务环卫费3820元（382元/月×10个月）的诉求，合法有据，本院予以支持。被告三井制品厂未按时缴纳综合服务环卫费，已构成违约，还需向原告支付违约金，原告违约金约定过高，本院核定违约金计算方式为自当月16日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于房产税及违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定税金及政府政策性收费由被告三井制品厂负责缴纳，被告未如数交付本月租金及上月所产生的费用，超过每月15日还需支付从逾期之日起（即16日），每日按欠费总额的2‰计算滞纳金，且原告提交了请款单、税费发票等予以佐证，被告亦未提出异议，故原告主张被告三井制品厂支付垫付的房产税297.14元（68.57元+28.57元+200元）的诉求，合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金过高，本院核定房产税违约金从2018年8月16日起，税金违约金从2018年9月16日起均计至清偿之日止，按月息2%计算。关于供电、供水设施折旧费，双方签订的《房屋租赁合同》约定折旧费由被告承担，且原告还提交了请款单、声明书予以佐证，故原告主张被告三井制品厂支付供电供水设施折旧费648.17元的诉求，合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金过高，本院核定违约金从2018年9月16日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于水电费及违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定在租赁期内，原告为被告提供有偿水、电服务，水费价格为3.6元/吨，原告就其主张被告三井制品厂尚欠水电费1185.12元，并提交了请款单、声明书等予以佐证，被告三井制品厂亦未提出异议，本院予以确认。原告约定违约金过高，故本院核定被告三井制品厂应向原告支付尚欠2018年7月1日至2018年8月31日期间尚欠水电费1185.12元及违约金（以1185.12元为本金，从2018年9月16日起至清偿之日止，按月息2%计算）。关于陈静的责任问题，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”及第三十一条的规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”，被告三井制品厂是个人独资企业，其投资人为陈静，所以陈静应当对三井制品厂上述债务承担补充清偿责任。被告三井制品厂、陈静经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市三乡镇三井五金制品厂应于本判决生效之日起七日内向原告张琼双支付2018年8月1日起至2019年4月30日的租金59400元及违约金（计算方式：以每月应付租金6600元为本金，分别自当月16日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；二、被告中山市三乡镇三井五金制品厂应于本判决生效之日起七日内向原告张琼双支付2019年5月的占有使用费6600元及利息损失（计算方式：以6600元为本金，从2018年5月16日起至清偿之日止，按月息2%计算）；三、被告中山市三乡镇三井五金制品厂应于本判决生效之日起七日内向原告张琼双支付2018年8月1日至2019年5月31日的秩序维护费3000元、垃圾清运费250元、综合服务环卫费3820元，合计7070元，并支付违约金（计算方式：以7070元为本金，分别自当月16日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；四、被告中山市三乡镇三井五金制品厂应于本判决生效之日起七日内向原告张琼双支付垫付房产税297.14及违约金（计算方式：以297.14元为本金，从2018年8月16日起至清偿之日止，按月息2%计算）；五、被告中山市三乡镇三井五金制品厂应于本判决生效之日起七日内向原告张琼双支付供电、供水设施折旧费648.17元、水电费1185.12元，合计1833.29元，并支付违约金（计算方式：以1833.29元为本金，2019年9月16日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；六、被告陈静对被告中山市三乡镇三井五金制品厂的上述债务向原告张琼双承担补充清偿责任。如果两被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元（原告已预交），由被告中山市三乡镇三井五金制品厂、陈静共同负担（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  吴志勇二〇一九年十二月六日书 记 员  洪艺华冯莹