广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8458号原告：李娟，女，1975年7月15日出生，彝族，住云南省昆明市五华区,委托诉讼代理人：李慧,北京市隆安（昆明）律师事务所律师。被告：中捷通信有限公司，住所地广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层，统一社会信用代码91440101799418546B。法定代表人：潘清华。委托诉讼代理人：张壮飞,北京德和衡（广州）律师事务所律师。第三人：云南东佑房地产开发有限公司，住所地昆明市新迎小区三组团3-4幢底商24号，统一社会信用代码91530100784645324H。法定代表人：熊云翔。第三人：广州鑫德电子有限公司，住所地广州市花都区花城街杨二村旧区塘边17首层，统一社会信用代码914401015505675894。法定代表人：禤步云。第三人：林忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区,原告李娟诉被告中捷通信有限公司（以下简称中捷公司），第三人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称东佑公司）、广州鑫德电子有限公司、林忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人李慧，被告中捷通信有限公司的委托诉讼代理人张壮飞到庭参加诉讼，第三人云南东佑房地产开发有限公司、广州鑫德电子有限公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产（房产证号20××17）的强制执行，并解除对该房产的查封；2、确认原告于2010年12月20日与第三人云南东佑房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产（房产证20××177）归原告所有；3、第三人云南东佑房地产开发有限公司立即协助和配合原告办理位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产（房产证20××177）的产权过户登记手续；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2010年12月20日与第三人云南东佑房地产开发有限公司（以下简称东佑公司）签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定原告以人民币26万元的价格向第三人东佑公司购买位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产（房产证20××177）。原告2010年12月14日向第三人东佑公司支付了26万元的购房款，第三人东佑公司向原告开具了购房发票。2010年12月20日原告向第三人东佑公司缴纳了契税、维修基金、配套费、审验费、印花税、产权工本费、买卖公证费、查档费的办理过户手续的费用共计人民币15005.80元。在《合同》签订及原告支付了房款及办理过户手续的相关费用后，虽经原告多次催促第三人东佑公司一直未为原告办理约定房产的产权过户登记手续。2019年6月中旬，原告接到物管公司的电话才知道原告向第三人东佑公司购买的位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产将于2019年6月28日上午10时起至2019年6月29日上午10时止在广州市花都区人民法院京东网司法拍卖网络平台上进行司法拍卖。经原告进一步了解，被告在与第三人东佑公司、第三人广州鑫德电子有限公司、第三人林忠发生纠纷后向广州仲裁委员会申请仲裁，同时申请保全了包括本案房产在内的第三人东佑公司财产。该案经广州仲裁委员会裁决作出(2016）穗仲案字第392号裁决书，因裁决书生效后第三人未履行裁决书确定的义务，被告申请强制执行。进入执行程序后，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114执3196号执行裁定书裁定拍卖第三人东佑公司位于昆明市曙光小区南段12号2幢5楼504号房产。2019年6月27日，原告依法向广州市花都区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同、购房发票、缴纳契税、维修基金、配套费、审验费、印花税、产权工本费、买卖公证费、查档费、物管费等费用的收据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年7月8日，广州市花都区人民法院作出(2019)粤0114执异272号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”等规定，人民法院应依法排除对该房产的查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施。综上，原告认为，其与第三人东佑公司签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告已经履行了合同义务支付了本案房产全部购房款及办理产权过户的相关费用，同时该房产已于2010年交付原告且一直由原告占有、使用，且原告对未能办理过户登记并无任何过错。因此人民法院不得查封、扣押、冻结、拍卖该房产，应排除对该房产的执行。为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼并诉请如上，恳请贵院依法判如所请。被告辩称：根据《最高人民法院办理执行异议若干问题规定》第二十八条规定，可知原告必须满足四条件才能排除执行，但根据其证据可知其不能证明已经合法占有房屋，也不能证明全部付清房款，同时未能办理过户根据合同约定东佑公司应当在签订合同4月内办理产权过户，但目前为止原告不能证明至今为止催告过东佑办理过户，也未通过诉讼解决争议，即使房屋买卖合同关系是真实的，但是原告未办理过户也是有过错的，根据被告提交的证据可知，在房屋查封前是不存在产权争议障碍的。所以应驳回第一、第二、第四项诉求，第三项诉求要求协助办理过户请求在本案进行处理没有法律依据，原告与东佑公司纠纷属于房屋买卖应当依据房屋买卖法律关系另案主张，无论是按专属管辖还是按原告与第三人东佑之间房屋买卖合同，东佑与原告的纠纷应该由官渡口区人民法院管辖，花都法院对第三项诉求无管辖权，请求依法驳回原告全部诉求。第三人东佑公司、鑫德公司、林忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：涉案房屋位于昆明市曙光小区南段12号2幢504号，目前所有权人仍为云南东佑房地产开发有限公司，抵押权人为被告中捷公司，抵押时间为2014年5月12日，本院于2016年2月3日依法查封。原告提交其与东佑公司于2010年12月20日签订的《房屋买卖合同》，约定原告向东佑公司购买涉案房屋，房价260000元。原告提交东佑公司开具的260000元《发票》一张及契税、维修基金、配套费的13318元《发票》一张，《收据》六张，拟证明原告已向东佑公司缴清涉案房屋的全部房款及接房、办理过户登记的全部费用的事实。被告中捷公司对上述证据不予确认。诉讼中，原告陈述：昆明市当时购买二手房不需要网签，原告买的现房也不需要网签，原告有催促谭姓经理办理房产证，并说5月份再不办理就不交物业管理费，但没多久就被告知涉案房屋要拍卖了，涉案房屋是公寓，原告把房屋出租了，因为开发商没有干涉原告使用，原告出于体谅信任开发商，一直没有办证及查册。关于中捷公司与东佑公司、广州鑫德电子有限公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016)穗仲案字第392号判决已经发生法律效力，被执行人没有履行判决确定的义务，中捷公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出(2017)粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院立案执行，案号(2017)粤0114执3196号。本院于2019年5月作出(2017)粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省明市曙光小区南段12号2幢504号房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2019年7月8日作出（2019）粤0114执异272号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。本院认为：李娟与东佑公司签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，各方均未提出相反证据予以反驳，该合同未违反法律法规，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李娟虽在涉案房屋查封前已与云南东佑公司签订《房屋买卖合同》，并已支付购房款，但其在签订合同后长达九年时间未办理房地产权证，且涉案房屋为公寓，原告已将其出租，原告并未居住在涉案房屋内，其居住权并未受到影响。因此李娟提出的执行异议，理由不能成立。原告要求对涉案房屋停止执行、解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋登记在东佑公司名下，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋尚有抵押权登记，并已被依法查封，故原告主张东佑公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人云南东佑房地产开发有限公司、广州鑫德电子有限公司、林忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告李娟与第三人云南东佑房地产开发有限公司于2010年12月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由第三人云南东佑房地产开发有限公司、广州鑫德电子有限公司、林忠负担100元，由原告李娟负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  徐**人民陪审员  江燕芬二〇一九年十二月二十七日异书记员彭小容张倩倩