四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12779号 上诉人（原审被告）：兰义华，女，1956年10月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曹丽佳（系兰义华之女），住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐斌，四川君益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄大洋，男，1988年9月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：马蜀毓，女，1987年6月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 上诉人兰义华因与被上诉人黄大洋、马蜀毓相邻关系纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰义华上诉请求：依法撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7156号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人在自己物权范围内的装修行为未对被上诉人的物权造成侵害，被上诉人不是适格的一审原告，无权要求恢复原状，该区域为上诉人因购房所取得的专有使用权的庭院，被上诉人在签订购房合同时，已放弃对“私享庭院”的权利主张；二、一审法院认定建筑区划内的绿地明示属于个人“私享空间”为业主共有，存在事实认定错误，判决适用的法律存在错误；三、根据《民法通则》《物权法》的相邻权规定，上诉人的装饰装修行为未造成被上诉人的通风、采光、通行受损，应判决驳回被上诉人的无理诉请。 黄大洋、马蜀毓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.案涉“私享空间”为全体小区业主共有，上诉人仅享有受限的使用权，其搭建行为不在使用权范围内；2.被上诉人具有主体资格，侵犯被上诉人作为私享空间共同共有人以及相邻权两个方面的权利，故被上诉人有权提起诉讼；3.一审判决上诉人拆除亭台等措施并恢复原状于法有据。 黄大洋、马蜀毓向一审法院起诉请求：1.判令兰义华立即拆除在其房后绿地上搭建的亭台、阳光棚、廊亭和围墙封堵物；2.本案诉讼费由兰义华承担。 一审法院认定事实如下：黄大洋，马蜀毓系成都市新都区三河街道蜀龙大道南段777号×栋×单元×层×号佳乐国际城小区业主，兰义华系该小区×栋×单元×层×号业主，双方为同一单元上下楼邻居关系，兰义华所购买的房屋位于一楼，享有屋后部分花园的使用权，2016年，兰义华开始对其房屋进行装修，同时对其房后花园进行改造，改造内容包括：1.拆除部分围墙，将其由铁栅栏半开放结构改建为砖墙封闭结构；2.将园内草坪改建为水池，并在水池上建造六角形亭子（高度超过4米，亭子顶端超过二楼窗台水平线）；3.搭建廊桥；4.在屋檐搭建玻璃雨棚。黄大洋、马蜀毓因不赞同兰义华对花园的改造行为，与兰义华进行协商，协商无果提起本次诉讼。 一审法院另查明： 一、黄大洋、马蜀毓以及兰义华购买房屋时，均与开发商成都市佳乐房地产开发有限公司签订了《佳乐国际城商品房买卖合同》（简称《房屋买卖合同》）及《佳乐国际城商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》）。其中《补充协议》第十三条第三款约定：“依照本项目实际，买受人所购买商品房除具备所有权证证载面积空间外，还可能存在不计入面积的私享空间。私享空间的形成可以是依据建筑形态自然区分而具备（如顶层尖塔部分为顶层业主之私享空间），也可以是经区隔后形成（如负一层花园、一层花园）。买受人对其他购买附带私享空间的业主的专有使用权不持异议并不主张任何权利，买受人不可撤销的放弃对此的所有权利，私享空间的具体形态可能包括：花园、露台、阳台、庭院、采光天井等，出卖人无需对此作出具体穷尽界定亦无须具体对是否计入/部分计入所有权面积进行列举。具体均以交付时现状和所有权证登记为准即可。”第十三条第五款约定“私享空间归房屋的买受人专有使用，其形状和样态和面积和分隔方式等相关情况均以交付时的现状为准。该部分交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担。买受人不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途，并遵守相关法律、法规及物业服务公司的规定。…不得搭建任何形式的建筑物、构筑物及私自移动、损坏花园内种植的植物，不得对土壤进行硬化处理，不得挖掘、不得扩张区域。出卖人交付所称花园部分时，无需覆土绿化种植，由买受人合理选择植物自行种植。”作为上述合同附件的《佳乐国际城临时管理规约》（简称《临时管理规约》）第十条第二款约定“本物业的禁止行为：在房屋建筑的外墙、露台等非封闭空间上安装遮阳光板、雨棚、防盗门、拉闸门、亭子、阳光房等其他构筑物，封闭阳台，擅自加高分户栏杆，改变私享空间的区隔，不按建筑物设计预留的位置安装空调外机、不进行冷凝水集中收集处理。” 二、兰义华（乙方，业主）在2015年7月26日，与该小区前期物业管理企业四川佳乐物业服务有限公司成都分公司（甲方，物业企业，简称佳乐物业成都分公司）以及案外人向拥军（丙方，装修方）签订《佳乐国际城装饰装修管理服务协议》一份，该协议约定：乙方和丙方承诺已仔细阅读并同意遵守《业主手册》、前期物业服务合同、临时规约中关于房屋使用维护和装修装饰管理的各项内容。兰义华于同日向佳乐物业成都分公司进行装修申报，填写了《佳乐国际城装饰装修申报表》，该申报表上并无花园改造内容，但一同提交的设计效果图上，描绘有花园改建现状的图样。2016年5月16日，佳乐物业成都分公司向兰义华颁发《佳乐国际房屋装饰装修入场证》上，载明的装修项目为：地砖、水电局部改动、吊顶、二次防水。 三、双方当事人均认可，兰义华改造的房后花园，为兰义华购买房屋时附赠的“私享空间”。2017年11月11日，案外人曹丽佳（兰义华亲属）与马蜀毓签订《搭建协议》一份：双方友好协商同意兰义华搭建阳光棚，佳乐物业成都分公司在该协议上加盖了“佳乐国际城客户服务中心”的签章。2018年5月20日，佳乐物业成都分公司向兰义华发出《装修装饰违约整改通知》，以兰义华“侵占公区绿化带，严重违反建设部110号文件《住宅装饰装修管理办法》和《成都市房屋使用安全管理条例》”为由，要求其“立即停工、恢复原貌，三天之内完成”。曹丽佳在该通知上署名并签字“知道情况”。但兰义华仍然按照其装修方案进行装修，本案审理过程中，其已经完成了所有的装修项目。 四、佳乐国际城小区自交房至今，并未成立业主委员会。 一审法院认定上述事实主要依据《房屋买卖合同》《补充协议》、《临时管理规约》《装修装饰违约整改通知》《佳乐国际城装饰装修管理服务协议》及双方当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，兰义华改造的房后花园虽然属于其购买房屋时《房屋买卖合同》中约定附赠的“私享空间”，但该“私享空间”的土地使用权仍然归为整个小区业主共同共有，从外观上看，该“私享空间”在屋外，为半封闭形式，与小区整体绿化不可分割，故兰义华对该“私享空间”仅享有有限的使用权，这在《房屋买卖合同》、《补充协议》中具有约定：“买受人不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途”；其也“不得搭建任何形式的建筑物、构筑物”；其仅能“合理选择植物自行种植”。同时《中华人民共和国物权法》第七十三条也有规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”直至本案庭审辩论结束时，兰义华仍未提供证据证明其对花园的改建已经取得相关行政部门的规划许可。佳乐物业成都分公司向兰义华颁发《佳乐国际房屋装饰装修入场证》上也并不包含花园改建项目，故根据《物业管理条例》第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”的规定，兰义华改建花园的行为，违反法律、法规的规定，未取得有关行政部门的许可，也违反合同约定，未取得开发商、物业公司的同意。针对兰义华改建花园的行为，开发商、物业管理企业可以依据各自合同约定向兰义华主张，小区业主大会或业主委员会也可以根据《中华人民共和国物权法》的相关规定行使小区公共管理权，行政管理部门也可以行使行政执法权。但本案中，该小区并未成立业主大会，物业管理企业也仅在兰义华修建花园的过程中出具了《装修装饰违约整改通知》，但其整改意见并未得到执行，该住户的花园已经建成，而行政管理部门也未对此作出具体的行政行为。故本案的争议点，一是黄大洋、马蜀毓是否有权提起本次诉讼；二是本案应当如何处理。 《中华人民共和国物权法》第八十三条对业主义务做了如下规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案中，黄大洋、马蜀毓为二楼住户，兰义华为一楼住户，兰义华改建后的花园样式，在其园内观看的确较改建前美观，视觉效果也较为赏心悦目，一定程度上提升了该住户的居住品质，但在该花园外平视及楼上俯视观看，该花园样式则与该小区的整体绿化风格不符，封闭式围墙及亭子在视觉上均显得比较突兀，一定程度上降低了该小区的品质，且亭子高度超过二楼窗台，事实上一定程度地影响了二楼居住的黄大洋、马蜀毓的视觉效果及观景感受，客观上一定程度地降低了黄大洋、马蜀毓的体验感受及居住品质，因此一审法院认为兰义华的改建行为不仅侵犯了整个小区业主的公共利益，同时还侵犯了黄大洋、马蜀毓的合法权益，故黄大洋、马蜀毓的起诉符合《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定。 至于本案的处理，因兰义华对于花园的改建均未获得有关行政部门的规划许可，也未得到物业公司的同意，其改建行为具有过错，且其改建行为一定程度上侵犯了黄大洋、马蜀毓合法权益，并最终导致黄大洋、马蜀毓的利益受损，但因其改建物中仅有阳光棚的搭建得到了马蜀毓的同意，故一审法院对于黄大洋、马蜀毓提出的诉讼请求中，仅不支持拆除阳光棚的请求，其余诉讼请求依法应予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十二条之规定，一审判决：一、兰义华于判决生效后十日内拆除位于成都市新都区兰义华所有的房屋屋后花园搭建的亭台、廊亭和围墙封堵物，并恢复该花园的原状，恢复后的状况应符合该小区绿化的整体风格；二、驳回黄大洋，马蜀毓的其他诉讼请求。案件受理费100元（已减半收取），由黄大洋、马蜀毓自行负担。 二审期间，兰义华向本院提交以下新的证据材料：1.《装修完工查验申请表》，拟证明其已按照物管公司的要求进行了整改，凉亭的翘角已经进行了降低，一审法院认定未经物业公司准许的情形已消除；2.房屋产权证，拟证明上诉人系房屋所有权人，房屋所有权具有排他性，对方不能要求在其所属房屋内的搭建恢复原状；3.照片，拟证明被上诉人向兰义华的花园泼水，且从照片看出小区其他业主也有搭建行为。黄大洋、马蜀毓对《装修完工查验申请表》的真实性不持异议，但认为其内容载明系室内装修工程，不包含花园，不能达到上诉人的证明目的；对房产证真实性无异议，但上诉人并不享有“私享空间”的所有权，其“私享空间”的使用权来源于《房屋买卖合同》及《补充协议》，相关约定明确对私享空间的使用作出限制；对照片的真实性予以认可，但认为部分照片是公共场所，其他业主是否有违约行为与本案无关。本院认为，《装修完工查验申请表》载明“本人已经完成室内装饰装修”，不能证明包含诉争的花园搭建部分，本院对其关联性不予采信；根据一审查明事实，案涉花园面积并不在兰义华房屋产权登记面积之内，对房屋所有权证的关联性本院不予采信；对照片显示的小区其他业主搭建以及被上诉人方向兰义华花园泼水的行为，与本案亦无关联性，本院不予采信。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的双方当事人毗邻而居，根据一审庭审中黄大洋、马蜀毓诉讼请求所依据的事实和理由，纠纷系因二楼住户黄大洋、马蜀毓认为一楼住户兰义华在其专属使用的花园内进行的相关搭建及改建行为影响其视野、采光而引发，故本案应为相邻关系纠纷。相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或者使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。本案中，一楼住户兰义华在房屋入住装修时，在花园搭建了凉亭、雨棚，并对花园草坪、围墙等进行了改建。从双方协商及物业管理公司要求兰义华进行整改的过程看，黄大洋、马蜀毓同意兰义华在一、二层之间的屋檐搭建玻璃雨棚，系为一楼住户提供了相应的便利，但兰义华搭建凉亭并对围墙进行改建的行为，不仅违反房屋买卖合同及补充协议的约定，亦与小区临时管理规约的约定相悖，不符合小区物业管理的规定，尤其是搭建的凉亭高度超过了二楼窗台水平线，所建围墙也改变了小区外墙整体景观，对二楼住户从其阳台、窗台眺望远景、观赏自然景观的权利造成妨害，超过了黄大洋、马蜀毓的容忍义务。且反观兰义华的搭建及改建行为，并非不可替代，其可以通过其他不妨害他人的方式，对专属使用的花园进行美化，故依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨害，赔偿损失。”的规定，一审判决兰义华拆除亭台、廊亭和围墙封堵物并无不当，但黄大洋、马蜀毓诉请中不包括恢复花园的原状并符合该小区绿化的整体风格等内容，对此一审判决不当，二审予以纠正。 综上所述，兰义华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，但判项不当。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7156号民事判决第二项“驳回黄大洋、马蜀毓的其他诉讼请求”； 二、变更成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7156号民事判决第一项“兰义华于判决生效后十日内拆除位于成都市新都区兰义华所有的房屋屋后花园搭建的亭台、廊亭和围墙封堵物，并恢复该花园的原状，恢复后的状况应符合该小区绿化的整体风格”为“兰义华于判决生效后十日内拆除位于成都市新都区兰义华所有的房屋屋后花园搭建的亭台、廊亭和围墙封堵物”。 一审案件受理费按照一审判决确定的金额和负担方式执行。二审案件受理费200元，由兰义华负担。 本判决为终审判决。 审判长  付冬琦 审判员  陈丽华 审判员  孙 睿 二〇一九年十二月十九日 书记员  **飞