四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0723民初860号 原告（反诉被告）：赵文彪，男，1962年11月4日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：赵洪碧，四川川北律师事务所律师。 原告（反诉被告）：四川乐源投资有限责任公司。住所地：盐亭县云溪镇新东街156号。 法定代表人：杨均修，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李大林，盐亭县富驿法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部。营业场所：盐亭县393号。 负责人：赵文彪，该公司万福楼项目部负责人。 委托诉讼代理人：赵洪碧，四川川北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王万明，男，1950年8月30日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：刘安伏，盐亭县金剑法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）赵文彪、四川乐源投资有限责任公司（以下简称：乐源投资公司）、四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部（以下简称：乐源投资公司万福楼项目部）与被告（反诉原告）王万明排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月8日受理本诉后，2019年4月18日，原告赵文彪向本院书面申请追加乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部为本案共同原告参加诉讼。同年6月4日被告王万明以拆迁安置纠纷为由提起反诉，经本院审查，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，决定合并审理。2019年6月17日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵文彪及其委托诉讼代理人赵洪碧、原告（反诉被告）乐源投资公司的委托诉讼代理人李大林、原告（反诉被告）乐源投资公司万福楼项目部负责人赵文彪及其委托诉讼代理人赵洪碧、被告（反诉原告）王万明及其委托诉讼代理人刘安伏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即拆除其在占有原告开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼商业用房的装饰、装修设施，以排除妨碍；2、请求判令被告将其占有原告开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼商业用房的房屋立即恢复原状；3、请求判令被告立即向原告返还其占原告开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼的房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月，原告个人投资取得位于云溪镇弥江路393号原县木制品厂地段的建设事宜，后挂靠乐源公司，对其开发建设，并设立了乐源公司万福楼项目部负责实施具体的开发建设事宜。由于开发建设的需要，2012年3月8日，原告作为甲方与乙方王万明用原告提供的格式协议文本，签订了“万福楼”商住房预订协议书，主要设定：乙方所定的商品房为河边工程单元二层，建筑面积大约200平方米。其中“河边工程”单元二层的“二”和“约200”平方米的字样为手工填写。与此同时，原告在此地段开发建设万福楼项目的一号楼工程，设计为十四层的高层建筑，其中第二层为营业用房。2013年主体完工后，由于种种原因而停工至今，被告以各种理由于2017年以来，强行占有原告开发建设的项目部一号楼在建工程二楼的营业用房，并进行装饰装修。被告所侵占的房屋是“万福楼”一号楼的高层在建房屋，并不是预订协议书所约定的“河边工程”的房屋。被告的侵占行为，既扰乱开发工程建设的正常秩序，又严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了重大的经济损失。虽然原告个人作为开发建设的主体，在行政管理上存在瑕疵，但在客观现实中，已经形成了项目工程建设的实际投资人，从事开发建设，进行民商事活动，属于实际主体。并且，在以往本工程涉及的民商事纠纷中，具状人个人作为被告，已经被盐亭县法院生效的（2016）川0723民初2015号民事判决书确认为适格被告，并判决具状人个人承担民事责任。因此，具状人个人是适格的原告主体，为了维护开发建设秩序，保护原告的合法权益，依照《民法总则》、《物权法》及《民事诉讼法》等相关规定，特提出上诉请求，望判如所请。 被告王万明辩称，1、按诉状所体现的原告赵文彪不是作为本案原告，赵文彪只是案涉项目中的代理人，其履行的是公司行为，责任后果应当由公司承担。原告的事实理由与事实不符，应当依法驳回。原、被告之间的合同已经被生效的（2014）盐民初字第1851号文书认定为两者之间的关系是房屋安置关系；2、拆迁安置协议上约定的房屋交付条件与建成的万福楼的商务指标完全相符，一是高度相符，二是楼层总层相符14层，三是万福楼靠河边建筑面积约200平方米，由此本案案涉的房屋就是拆迁安置补偿合同约定的原告安置被告的原位置房屋，这个房屋拆迁安置的物权应当得到优先保护。所以原告无理由和条件对被告排除妨害；3、被告王万明是一级肢体残疾，不但受到民事法律的保护，而且受到残疾人保障法的优先保护。如果对残疾人的权利造成损害，损害方应当得到惩罚。综上，原告的诉讼请求不能成立。 反诉原告王万明向本院提出反诉请求：1、判令驳回被反诉人在本诉中的诉讼请求；2、判令三被反诉人向反诉人履行2012年3月8日签订的《协议书》；3、确认反诉人现使用的被反诉人四川乐源投资有限责任公司开发的位于靠河边建筑面积约190平方米的房屋，属于拆迁安置协议约定的向反诉人安置的原位置、原楼层房屋；4、判令被反诉人在案涉房屋符合法定登记条件后，及时向反诉人办理房屋权属登记并交付不动产权证书；5、判令三被反诉人向反诉人连带赔偿延期交付安置房屋的损失预计10万元人民币；6、本案本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人之间是房屋拆迁安置协议关系，双方于2012年3月8日签订的《万福楼商住房预订协议书》是建立在被反诉人用房地产开发拆除反诉人房屋协议还房的基础上。该协议已经（2014）盐民初字第1851号民事判决书认定为《房屋拆迁安置补偿合同》，协议约定实施的是原位置，原楼层就地安置，该协议合法有效；房屋拆迁安置是拆旧房还新房，不需要与被反诉人协议旧房的房，约定的河边工程，即为万福楼一号楼临河边二楼房屋。协议约定的安置房屋就是反诉人现在使用的楼宇，该协议约定：拟建商品房的用途为商住，全框架现浇结构，层高50米，并约定“该房为王万明同志2010年4月13日在右思义处的购房，因万福楼设计方案调整需拆除，经协商后调整到该处，所以反诉人现在使用的位于万福楼二楼靠河边的近200平方米房屋即为拆迁安置房屋。该协议是被反诉人提供的格式合同，如果产生歧义，应当以不利于被反诉人的方式理解和适用。 反诉被告赵文彪、乐源投资公司万福楼项目部辩称，驳回反诉人的反诉请求。1、2012年3月8日的合同约定的河边工程，实际为河边烂尾楼工程，并非反诉人侵占的万福楼商住楼二楼的营业用房；2、反诉人对合同条款的解释仅仅是理论解释。脱离了反诉人对履行行为的印证，2014年反诉人向盐亭县工信局主张权利时已经明确是河边烂尾楼工程第二楼，并没有主张反诉人侵占的营业用房。所以解释合同应该和当事人的行为结合起来解释，而并非仅仅是文字作解释。赵文彪是适格的主体，赵文彪与乐源公司投资合作开发所产生的利益是他们合同主体共有。其权利受到侵害，赵文彪是适格的主体。 反诉被告乐源投资公司辩称，1、反诉人提出的反诉请求不符合法律规定。本案的本诉是排除妨害，而反诉原告提出的请求与本诉原告提出的请求不相符。反诉原告的第二项是合同关系，第三项是确认之诉，第四项请求要求附条件的履行，第五项是侵权之诉，要求赔偿。是多种法律关系，不符合反诉条件。反诉内容就是一个答辩内容，不具备反诉的法律要求。因此，该反诉不能成立。请人民法院驳回反诉人的反诉请求。万福楼项目部实际是赵文彪挂靠的乐源公司，乐源公司是投资公司，不是建筑公司。乐源公司至今没有取得土地使用权证。土地使用权证是案外人左思义的。万福楼的实际投资人是赵文彪，乐源公司没有参与管理。没有一分钱进入乐源公司账户。乐源公司没有对外与他人签订房屋买卖和拆迁安置的相关合同。因此，以乐源公司对外签订合同，乐源公司不承担责任，承担主体应是赵文彪。在（2016）川0723民初2015号判决书中认定赵文彪是承担责任的适格主体。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年案外人左思义取得了县木制品厂位于盐亭县的企业资产，包括1、聚仙茶楼；2、河边在建工程两楼一底；3、综合楼地下室。挂靠在盐亭慧达有限责任公司开发，并用盐亭县建筑安装工程公司进行建筑施工，设立了“盐亭县建筑安装工程公司粮人新居项目部。左思义为了筹措资金，将河边在建工程两楼的房屋（俗称“烂尾楼”）对外转让。被告王万明受让该栋房的第三层三单元1-2号。并用格式文本签订了“商品房买卖合同”。主要载明：买受人购买的商品房所在地用途为加盖的“住宅”图章，手工笔迹注明的内容有：建筑层数为“3”层，该商品房为规定项目中的第“3”层“三”单元“1-2”号，预测建筑面积约156平方米，单价为每平方米人民币1300元，总价款202800元，出卖人在2010年8月31日前向买受人交付。该栋三层在建工程主体完工后就被木制品厂工人强占拒不退出，无法交付。2011年3月1日，案外人左思义与原告赵文彪签订“房地产转让合同”左思义作为甲方将其取消的原木制品厂的房地产（包括前期开发）转让给乙方赵文彪自行经营开发。随后，赵文彪挂靠四川乐源投资有限责任公司开发，并设立“四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部”，原告赵文彪被认命为该项目部负责人。将“聚仙茶楼”地名作为万福楼项目部一号楼建设。在开发建设过程中，对其设计进行了调整，其一、二楼为营业用房，由原来的24米楼高调增到45米楼高，由此则需要对万福楼一号楼向弥江河处延伸。因此，须要对河边三层在建房屋拆除一部分，而此房已由左思义对外出让。经与王万明、李君廷、何周文等买受人协商，2012年3月8日，乐源投资公司万福楼项目部作为甲方与乙方王万明签订《万福楼商住房预订协议书》，合同约定：乙方所定房基本情况，拟建商品房的用途为商住，属全框全现浇结构，层高50米，乙方所定的商品房为河边工程二层，建筑面积大约共计约200平方米，面积最终以房屋产权证记载面积为准；商品房单价为每平方米1100元，金额22万元，签订该定购书之日起付定金19万元；其它：1、该房为王万明同志2010年4月13日在左思义处的购房，后因万福楼1号楼设计方案调整需拆除，经协商后调整到该处。已收的190000元的房款系左思义在王万明处收；2、王万明2010年4月13日的购房合同遗失（原件），该协议签订后原购房合同作废，（其余有据的约定除外）。落款甲方：万福楼项目部赵文彪加盖了个人印章，并加盖了四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部印章，乙方：王万明签名。由于被告王万明等买受的房屋被木制品厂的工人占用，无法交付，买受人多次上访。2014年1月24日盐亭县工业和信息化局向县政府领导提交的“关于木制品厂烂尾楼搬迁情况的报告中提出：二楼14间（产权人：王万明）被胥ＸＸ、孙ＸＸ、赵ＸＸ等人占用。2014年购房户王万明、李君廷、何周文、王会松共同签名向县委领导递交购房四、五年不能入住的报告，要求尽快协调。2014年6月被告王万明向盐亭县法院提起民事诉讼，本院（2014）盐民初字第1851号判决书判决王万明与乐源投资公司万福楼项目部于2012年3月8日签订的协议合法有效。 2018年8月，被告王万明见万福楼二楼空房未使用，看见门上案外人赵素华的电话，随即就打电话给赵素华，赵素华电话中称二楼是自己购买了的，被告王万明立即向赵文彪打电话核实，被告王万明不信购买一事，拿钥匙将门锁上。同年12月，王万明就擅自隔房，2019年3月开始装修，装修期间，经赵文彪举报，城建监察大队及云溪派出所要求被告王万明停止装修。2019年6月被告王万明将房屋装修完毕并入住至今。万福楼工程二楼属商业用房，不是住房。有600多平方米，该房产于2013年9月5日卖给案外人赵素华，购价为365万元，赵素华已交款340余万元。 同时查明，修建万福楼时，拆除了王万明、李君廷、许南祥、何周文在河边烂尾楼工程的房屋，李君廷、何周文安置在河边烂尾楼工程，许南祥安置在万福楼地下室负一楼。原木制品厂河边在建工程系两楼一底，面积约1200平方米。2012年3月10日，乐源投资公司万福楼项目部作为甲方与乙方李君廷签订《万福楼商住房预订协议书》，合同约定：乙方所定房基本情况，拟建商品房的用途为商住，属全框全现浇结构，层高3米，乙方所定的商品房为河边工程单元一层，建筑面积大约共计200平方米。其它：1、该房为李君廷同志2010年9月在左思义处的购房，因万福楼设计方案调整需拆除，经协调后调整到该处，已收的210000元的房款系在李君廷处收的；2、原与左思义签订的购房合同作废。落款甲方：万福楼项目部赵文彪加盖了个人印章，并加盖了四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部印章，乙方：李君廷签名。 另查明，万福楼工程是以乐源投资公司名义办理了用地规划许可、工程规划许可、工程立项批复，土地证尚在案外人左思义名下。原告赵文彪挂靠乐源投资公司开发建设万福楼工程。万福楼工程至今未取得验收报告。 上述事实有原、被告的当庭陈述、案外人左思义与原告赵文彪签订的“房地产转让合同”，被告王万明与原告赵文彪签订的“万福楼商住房预订协议书”，（2014）盐民初字第1851号民事判决书、李君廷、赵素华的证词、李君廷、何周文因买受房屋拆除后与原告方签订的“万福楼商住房预订协议书”、被告王万明等买受人的信访报告以及盐亭县工信局处理木制品厂职工买受人信访问题的回复、报告等证据在卷佐证。 本院认为，原告方并未取得“万福楼”项目的土地使用权，“万福楼”项目也未经相关部门验收合格，且也未取得商品房预售资格，原告方主张排除妨害于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。 关于被告王万明的反诉请求问题。原告王万明提供的证据，并不能证明其安置的住房为“万福楼”二楼，而原告举出证据证明“万福楼二楼为商住房，不属住房”。且原告已卖与他人。故而，反诉原告王万明要求确认“万福楼”二楼190平方米的房屋属其所有，无法律和事实依据，亦应当予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、驳回原告赵文彪、四川乐源投资有限责任公司、四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部的诉讼请求； 二、驳回反诉原告王万明的反诉请求。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由原告赵文彪负担、反诉费2300元，由反诉原告王万明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵万超 人民陪审员  蒲春太 人民陪审员  哈 敏 二〇一九年十二月五日 书 记 员  王 欢