广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初21235号原告：中山市世光创建物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼110室，统一社会信用代码91442000724384150H。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：郑润泉、郑锦云，均系公司职员。被告：芮巧华，女，1976年12月8日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，委托诉讼代理人：梁建辉，男，1975年10月8日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，系被告的丈夫。委托诉讼代理人：彭国元，男，1973年4月19日出生，汉族，住广东省中山市，系被告的朋友。原告中山市世光创建物业管理服务有限公司（以下简称世光创建公司）诉被告芮巧华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告世光创建公司委托诉讼代理人郑润泉、郑锦云，被告芮巧华委托诉讼代理人梁建辉、彭国元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月180.56元的标准向原告支付从2015年9月至判决之日止拖欠的物业管理费及违约金（管理费暂计至2019年5月共45个月为8124.98元，违约金按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别从欠费次月1日起至清偿之日止，每日按3‰计）；2.被告向原告支付从2015年5月至2019年4月期间共48个月的水费、公用电费合计4690.99元；3.被告向原告支付从2019年1月至4月的垃圾处理费38.44元。事实和理由：被告为中山市××乡镇××大道××花园××房业主，建筑面积为120.37平方米。2012年5月16日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》约定，被告将位于中山市××乡镇××大道××花园××房，委托原告提供物业管理服务，物业管理费收费标准为1.2元/月/平方米，从2015年1月1日起调整为1.5元/月/平方米；原告受有关单位委托与业主约定代收代缴水费及公共电费；逾期不交纳物业管理费的,原告有权要求业主从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。被告从2015年9月起开始拖欠物业管理费，至2019年4月共拖欠45个月的物业管理费8124.98元，应付违约金17047.82元;拖欠2015年5月至2019年4月期间共48个月的水费、公用电费合计4690.99元；拖欠2019年1月至4月的垃圾处理费38.44元,上述费用合计29902.23元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务协议临时管理规约；2.欠费明细表、住户用水用电管理费统计表；3.催缴费用通知、挂号信回执收据、上门张贴催收函的照片；4.关于调整物业管理收费的通知、广东省经营服务性收费许可证及收费备案表；5.东城花园前期物业服务合同。被告芮巧华辩称：1.确认原告诉称未缴交物业管理费及水费、公电费、垃圾处理费事实,欠费金额没有异议，同意支付；2.不同意原告要求支付违约金的请求，理由：一是原告没有提供安全的物业管理服务，被告为涉案小区的业主的财产未得到安全保障，原告提供的管理服务不到位有瑕疵；二是被告未缴交管理费有合理理由，原告无权主张违约金；原告主张的违约金计算标准过高，超过法律规定的范围应予调整。被告芮巧华为其辩解向本院提供的证据为：1.报警回执；2.收款收据；3.送货单。本院经审理认定事实如下：中山市东顺实业有限公司作甲方、原告世光创建公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将东城花园物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积电梯住宅为每月每平方米1.2元；业主从办理收楼手续后次日开始缴交物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳；逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。服务期限自2006年4月30日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对东城花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2014年11月12日,原告向小区业主发出调整物业管理收费通知,告知业主电梯住宅将从2015年1月1日起开始上调物业管理费,从1.2元/月/平方米调整为1.5元/月/平方米。2012年5月16日,原告世光创建公司与被告芮巧华签订《前期物业管理服务协议》约定，被告将位于中山市××乡镇××大道××花园××房，委托原告提供物业管理服务，缴交物业服务费的日期为每月5日前;业主违反协议约定逾期不交纳物业管理费的,原告有权要求业主从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。原告受有关单位委托为业主代收代缴水电费，公共能源分摊费按业主建筑面积分摊。庭审时原告陈述，被告从2015年9月起开始拖欠物业管理费，至2019年5月共拖欠45个月的物业管理费8124.98元，应付滞纳金17047.82元；拖欠2015年5月至2019年4月期间共48个月的水费、公用电费合计4690.99元；拖欠2019年1月至4月的垃圾处理费38.44元,上述费用合计29902.23元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费及违约金计算明细、住户用水用电管理费统计表证明。原告称经多次追讨未果，于2019年5月24日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年5月27日作预立案调解，调解不成于2019年8月19日正式立案。对于原告陈述被告拖欠物业管理费事实，被告对原告主张的欠费数额没有异议，但认为无需支付违约金。庭审时被告称其一直均按时缴交管理费,但从2015年9月之后未再缴交费用的原因是，2016年2月中旬一天早上，发现家中门锁（指纹锁价值3200元）被撬坏，被告即到物业公司报案，物业公司派人到家中查看了现场，被告于2月18日到三乡公安分局谷都派出所报案，至今没有破案。两个月后，被告停放在公共停车场价值6200元的单车又遭失窃。由于物业公司对小区的安保、安全管理工作不到位,对被告的财产损失应承担赔偿责任，物业公司一直未予解决，故不再缴交管理费及其他费用。如原告能赔偿损失，其同意缴交相关费用。原告认为被告家中门锁被撬坏，不排除邻里纠纷导致，单车被盗事实需等有关职能部门确认，故不同意被告提出赔偿要求，被告以此为由拒交管理费及其他费用的理由不成立。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明,被告芮巧华的涉案物业位于中山市××乡镇××大道××花园××房,建筑面积为120.37平方米,登记时间为2012年7月10日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告分别与中山市东顺实业有限公司及被告签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。被告未按约定期限向原告支付物业管理费及其他费用，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案的争议焦点,一是被告以家中门锁被撬坏以及停放在小区内的单车被盗,因原告安保、安全管理不到位,对被告的财产损失未予赔偿为由拒交费用,抗辩理由是否成立；二是原告是否有权向被告主张逾期付款违约金,原告主张违约金的计算标准是否过高，应否调整。对焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中,被告主张家中门锁被撬坏以及停放在小区内的单车被盗,提供的证据为报警回执及购买门锁收款收据、购买单车的送货单,该证据仅能证明被告于2016年2月18日14时15时向公安机关报警事实,无法证明被告所主张的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，被告以其主张的事实为由拒交管理费的抗辩理由不成立。对于被告要求原告赔偿问题，待有关职能部门作出结论后，可另行主张权利。原告要求被告支付物业管理费及水电费、垃圾处理费的诉讼请求，本院予以支持。对焦点二，被告未按期向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应依约支付逾期付款违约金。原告依据协议约定有权向被告主张逾期付款违约金，因被告主张逾期缴交物业管理费的理由不成立，故被告应向原告支付逾期付款违约金。原告与被告签订的《前期物业服务委托合同》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的3‰，原告主张按3‰的标准计算，由于原告主张的标准过高,且被告主张调整,原告又未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）及其他费用的请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见事实依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芮巧华于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2015年9月至2019年10月期间的物业管理费9028元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额180.56元为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告芮巧华于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2015年5月至2019年4月期间的水费、公用电费合计4690.99元；三、被告芮巧华于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2019年1月至2019年4月期间的垃圾处理费38.44元；四、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取计274元（原告已预交），由被告芮巧华负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年十二月九日书记员  梁晓林林雷