湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2221号原告：谢红,女,1963年4月4日出生,汉族,住湖南省益阳市赫山区。原告：刘晓红，男，1970年11月19日出生，汉族，住长沙市雨花区，系××人。法定代理人：周艳红，女，1962年11月23日生，住长沙市雨花区，系原告刘晓红妻子。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告谢红、刘晓红与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢红和刘晓红的法定代理人周艳红到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司及被告张家界山水公司的经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢红、刘晓红向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告一和被告二向两原告偿还所欠租金148220元，两原告各占百分之五十。2、判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更第1项诉讼请求，请求被告支付租金、装修改造折旧款、以及违约金的时间计算至2019年10月25日。事实与理由：原告于2014年4月25日购买张家界永定区大成山水酒店7楼742房屋并付清房款、装修款共计653160元，被告给原告出具了两份收据，原告于2014年4月25日将该房屋租赁给被告，并签订了房屋租赁合同，双方约定利息为（前两年百分之十五，后三年为百分之十），直到20116年5月起被告已违约36个月（计算到2019年4月止），为维护原告合法权利，特依法起诉，请支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司提交注明，书面答辩状共同辩称，1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任。事实与理由：一、原告已付款情况：1、2014年4月25日到2019年4月30日，被告已向原告谢红共计支付122743元，2014年4月16日到2019年4月30日，被告已向原告刘晓红共计支付122743元，另2019年9月27日被告向刘晓红支付租金10000元。二、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、担保条款没有办理抵押登记，抵押权不成立。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年4月25日，原告谢红、刘晓红共同与张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份，约定由原告谢红、刘晓红共同向张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座7层742号房屋，谢红、刘晓红各占房屋50%份额。当天，原告谢红、刘晓红共同作为合同甲方与被告张家界大成酒店（合同乙方）、被告张家界山水公司（合同丙方）签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》各一份。《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第7层742号房，交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与张家界山水公司办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方接收该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租金标准，第一年、第二年甲方的年租金为40822.66元，谢红、刘晓红分别为20411.3元，第三年至第五年的租金为27215元，谢红、刘晓红分别为13607.5元，支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：如逾期3个月乙方未向甲方支付租金，应付甲方的租金外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。《房屋委托装修合同》约定：甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修款为381010元。委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年。委托装修改造折旧款返还方式：第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还，年委托装修改造折旧款为57151.6元，谢红、刘晓红分别为28575.8元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十的折旧比例返还，每年返还的委托装修改造折旧款为38101元，谢红、刘晓红分别为19050.5元；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额1%作为违约金。丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款和租金提供连带担保。上述两份合同签订的当天，两原告分别向张家界山水公司、张家界大成酒店公司交清购房款和装修款。合同签订后，张家界大成酒店公司未按合同约定按时支付租金和装修改造折旧款。截止2019年10月25日，被告张家界大成酒店公司应向原告支付的租金为：第一年、第二年即2014年4月25日至2016年4月24日期间租金为谢红、刘晓红各自40822.6元，第三年起至2019年10月25日租金为谢红，刘晓红各自47626.25元，被告张家界大成酒店公司应向两原告分别支付的租金合计为88448.85元。截止2019年4月24日的委托装修改造款:第一年、第二年即2014年4月25日至2016年4月24日期间装修改造款为谢红、刘晓红各自57151.6元，第三年起至2019年4月25日装修改造款为谢红，刘晓红各自57151.5元。被告张家界大成酒店公司应向两原告分别支付的装修改造款合计为114303.1元。截止2019年10月25日,被告已向原告谢红共计支付租金、装修改造款122743元，下欠80008.95元(88448.85元+114303.1元-122743元),截止到2019年10月25日,被告已向原告刘晓红共计支付租金、装修改造款132743元，下欠70008.95元(88448.85元+114303.1元-132743元)。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、收据、银行流水、被告提交的支付租金明细表等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原告谢红、刘晓红与被告张家界大成酒店公司签订的《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，原告张乐群已经按照商品房买卖合同及房屋委托装修合同约定履行了义务。被告张家界大成酒店公司欠付原告装修改造折旧款、承包金等收益款项，逾期支付承包金、返还装修改造折旧款远远超过三个月，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，现原告张乐群要求被告张家界大成酒店公司向原告支付欠付的租金及委托装修改造折旧款，以及按合同约定承担违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告谢红支付2019年10月30日前欠付的承包金及装修改造折旧款共计80008.95元、违约金800元（80008.95元×1%），限本判决生效后五日内履行完毕。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘晓红支付2019年10月25日前欠付的承包金及装修改造折旧款共计70008.95元、违约金700元（70008.95元×1%），限本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告谢红、刘晓红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3264元，适用简易程序减半收取1632元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇一九年十二月二十日代理书记员  田晟昔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。