安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1621民初7617号 原告:张学镜，男，1965年11月24日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：牛婧、王明明（实习），安徽永恒律师事务所律师。 被告：中农批亳州市场建设开发有限公司，住所地涡阳县南环北路西侧。 法定代表人：余全。 委托诉讼代理人：徐力、荆坤，安徽皖师律师事务所律师。 原告张学镜诉被告中农批亳州市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：请求法院判令被告继续履行合同并支付逾期交房违约金178319.2元（自2017年7月31日至2019年1月31日止共计548天）、由被告支付自2019年1月31日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金并承担诉讼费等。事实与理由：2017年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告位于涡阳县铺，合同约定建筑面积198.75平方，每平方5475.97元，房屋总价1084772元。合同第八条约定被告应于2017年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。但至今被告仍未交房给原告，现已逾期一年有余。为此，诉请法院处理。 原告当庭举证出如下证据以支持自己诉讼请求：一、张学镜的身份证，证明原告的诉讼主体资格；二、商品房买卖合同，证明合同约定的双方权利和义务；三、中农批亳州市场建设开发有限公司《商品房专用收款收据》及涡阳县虚拟实物安置购房卷，证明原告已经按合同约定付清购房款；四、被告的《承诺书》和《微信通知》，证明：1、被告于2016年9月22日承认原已办理交房手续的业主，工程尚未达到开业标准、未达到交房条件，已交房的相关业主和暂未交房客户（具有）同样的权益的承诺；2、被告通过“微信”通知（中农批）一期购房户于2018年12月10日前到项目招商中心办理房屋交付手续，逾期责任自行承担。（被告于2018年11月30日发的微信）说明被告自认所建房屋到2018年12月10日才具备交付条件而非2017年7月31日前的事实（与被告在亳州晚报刊登的公告交房时间相一致）；五、《关于涡阳县城东中农批开发商建豆腐渣工程侵害业主合法权益的投诉》及涡阳县房地产管理局涡房字【2017】219号《信访事项答复意见书》。证明：原告于2017年8月10日对被告所建涉案房屋工程质量等存在严重问题，原告会同几十名购房户进行维权，到涡阳县人民政府进行信访投诉；涡阳县房地产管理部门经调查于2017年10月23日对原告等信访维权户答复为：“涡阳县中农批大市场项目，存在将未经工程竣工综合验收合格房屋，违规交付使用的问题…下达了《责令整改通知书》”，要求做好立即停止违规交付房屋，并收回已交付使用的房屋钥匙。并对被告下达了行政处罚告知书等。说明被告在2017年10月间，其涉案房屋还达不到交房条件的事实；六、涡阳县房地产管理局涡房罚字【2017】006号行政处罚决定书、行政罚款发票。证明：2017年10月24日被告因将未经综合验收的房屋交付使用，被涡阳县房产局行政处罚30万元的事实。说明被告于2017年7月31日交房系未经验收合格违法交房，属无效行为；被告已履行罚款义务；七、《工程竣工验收报告》及“工程竣工复检报告”。证明：被告开发建设的涡阳农产品﹒电商物流园已知的10＃、13＃、18＃、19＃、28＃楼等的工程，其竣工日期均为2018年11月19日，并且中农批商品房每幢楼均附有2018年11月19日《工程竣工复验报告》；该工程竣工复验报告明确记载，工程开工日期为2016.4.28.，竣工日期为2018年11月19日；该工程复检后于2018年11月26日规划、消防、环保、质检等政府部门才通过验收，但是该日期还尚未办理竣工验收备案（公示）的事实；八、中农批业主与开发商《会议纪要》、《保证函》、企业基本注册信息查询单、（关于余智同志任命的通知）。证明：1、在2018年9月24日中农批购房户为商品房未交付及未办证问题到涡阳县人民政府信访，在县政府信访局的主持下，双方代表对争议问题，对中农批答复的结果形成会议纪要：针对违约金问题，中农批答复于2018年9月26日起开始逐户结算合同违约金的事实；2、2018年11月14日中农批在县信访局写出保证函，保证：确保广大业主对于《商品房买卖合同》中约定的违约条款及要求进行违约金结算的事实，并承诺上述事项如不能完成，双倍结算违约金的事实；3、被告企业的基本注册信息可以证明余智是被告的董事会成员、任监事，并且原为被告的法定代表人；原告有理由相信余智有权代表被告同政府就工程质量、商品房买卖合同等相关信访事项达成意见等事实；九、《关于群众反映“中农批项目”有关问题的回复》、涡阳县住房和城乡建设委员会《责令整改通知书》。证明：1、中农批广大业主针对“中农批项目”存在质量问题多次找政府部门，住建委经已查明：“被告的施工企业未严格按照施工图设计施工”的事实；给予施工方计不良行为记录一次，给被告下发了《责令整改通知书》，要求其限期改正的事实；2、2017年9月30日检查发现被告的建筑工程与施工图纸不符，涡阳县住房和城乡建设委员会责令限期整改，并上报结果的事实；十、中国供销•涡阳农产品电商物流园工程《屋面质量问题整改方案》、《一期质量问题整改方案》、《关于中农批验收工作小业主提出的若干问题》。证明：被告会同业主多次提出中农批工程相关质量问题，涡阳县质监站会同中农批、施工方、业主代表等就质量问题进行查验，查验多项问题；被告会同其施工承包方于2018年3月对工程质量相关问题提出整改方案，工程质量不合格而进行整改之中，不存在2017年7月31日前已竣工验收合格，达到交付使用的条件，工程不符合要求或不符合设计图纸要求而整改，不是工程维修的事实；十一、住房城乡建设局、工商总局“关于印发《商品房买卖合同示范文本》”的通知及2014年5月新版的《商品房买卖合同示范文本》。证明：被告使用的与原告签订的《商品房买卖合同》是2000年版本的范本，于2014年4月9日已经被国家二局废止；2014年5月29日国家二局颁发的新《商品房买卖合同（预售）示范文本》对商品房交付条件作了重大修改为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。被告使用废止的《商品房买卖合同》属格式条款，对商品房交付条件约定：“该商品房经验收合格”，被告认为本案商品房是建设、施工、勘察设计、监理四部门联合验收合格的土建工程验收合格，就是商品房验收合格，达到了交房条件，不包括消防、环保、规划、质量监督等部门综合验收合格才能达到“商品房经验收合格”，具备交房条件。但是对于商品房经验收合格，应依照法律、法规等规定的全部验收合格，才能达到商品房交付条件。该商品房经验收合格，应包括全部项目验收合格，就是被告向法庭提供的证据：每幢楼的“工程竣工验收报告”，该“报告”不但有“四部门”土建工程的验收合格，而且包括法律强制性规定的所有项目经验收合格，并经备案。才应视为“该商品房经验收合格”，被告才具备交房条件；十二、申请法院调取的本案涉案商品房竣工验收备案相关证据材料，证明本案商品房竣工验收合格，达到交付条件的时间。 被告辩称：一、被告不存在逾期交房的违约责任，原告主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，被告已于交房前通知原告及时前来收房，其没有按时来收房，所以案涉房屋已经视为原告收房；二、案涉房屋于2017年7月18日已经符合交付条件；该房屋产权等面积高于合同约定面积。 被告当庭举证出如下证据以反驳原告的诉讼请求：一、《商品房买卖合同》。证明目的：（1）证明合同第三条约定该商品房建筑面积共198.75平方米，建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定该商品房单价为每平方米5457.97元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。表明原、被告双方确定的交房条件是经验收合格，没有约定经综合验收合格，且两种条件是明确区分的，不存在任何歧义。二、工程竣工验收报告。 证明目的：证明涉案工程的12#楼，于2017年7月18日经过被告（即建设单位）组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格。符合涉案合同第八条约定的交房条件，即商品房经验收合格。三、商铺委托经营管理协议，证明运营公司已经从被告处查验收取了案涉房屋，视为原告已经收房；四、产权证。证明产权证登记面积为202.72㎡，产权登记面积比商品房买卖合同约定建筑面积多了3.97㎡。 经审理查明：2017年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告位于涡阳县铺，合同约定建筑面积198.75平方，每平方5475.97元，房屋总价1084772元。合同第八条约定被告应于2017年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。2017年7月31日被告交付房屋的行为不符合交付房屋的法定条件，属违规交房。2017年10月24日，被告因将未经综合验收合格的房屋交付使用被涡阳县房地产管理局行政处罚30万元。2018年3月，被告因上述工程质量不合格及不符合设计图纸要求出台《一期质量问题整改方案》，而对一期工程进行整改。2018年9月26日和2018年11月14日，被告在《中农批业主与开发商会议纪要》、《保证函》中自认其因逾期交房自愿承担违约金并向广大业主作出保证解决违约金清算事宜。其后，原告因违约金事宜与被告多次协商未果即诉讼至院。 本院认为：本案事实清楚。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。根据我国法律规定，被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，但被告并未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，故应依合同约定向原告支付违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告庭审中要求原告支付多出房屋面积3.97平方米的房价款问题，其双方应先行协商解决，若协商不成，被告可另案诉讼主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条；《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学镜逾期交房违约金178319.2元； 二、驳回原告张学镜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1256元，减半收取628元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  杨洪峰 二〇一九年十二月十六日 书记员  王亚楠