安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0202民初2555号 原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地芜湖市镜湖区镜湖路9号，统一社会信用代码91340200766854915F。 负责人：莫青，行长。 委托诉讼代理人：邓晓航，该行员工。 委托诉讼代理人：靳园军，安徽盛国律师事务所律师。 被告：刘芳,女,1971年3月21日出生,汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：胡道林，男，1970年8月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行(以下简称工行芜湖城建支行)与被告刘芳、胡道林金融借款合同纠纷案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。因本案须以另一案件的审理结果为依据，本院于2019年7月25日裁定中止诉讼。后中止事由消失，本案恢复进行了审理。原告工行芜湖城建支行委托诉讼代理人靳园军，被告刘芳、胡道林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告工行芜湖城建支行向本院提出诉讼请求:1、判令原被告之间合同项下未偿还的借款立即到期，被告刘芳、胡道林立即偿还原告借款本金人民币362333.15元，并支付利息18315.74元（按人民银行同期同档次基准利率下浮15%计算至2017年4月6日，并应计算至实际清偿之日止）；2、判令二被告承担律师费23000元；2、判令被告承担抵押担保责任，原告对为本次贷款提供的抵押物拍卖、变卖后，在本金、利息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2009年6月11日，被告刘芳、胡道林因购房需要向原告申请借款并签订《个人购房借款／担保合同》（编号按揭字工行城建支行08年071910号），并于2009年7月6日依约发放贷款550000元。为保证合同的履行，二被告以其所购位于芜湖市月桂都市向原告设定抵押并办理了抵押登记手续（他项权证号：房地产他证芜镜湖区字第20××19）。贷款期限自2009年7月6日起至2024年7月6日止，贷款利率按照人民银行同期同档次基准利率下浮15%计算，遇人民银行利率调整，按照调整后执行，逾期贷款的罚息利率按约定利率上浮30%计算；二被告如违约，则原告有权提前收回借款并要求其偿还全部本金及利息，并承担原告为实现本合同项下债权而产生的一切费用（包括律师费）。2016年2月21日，被告刘芳便开始未能依月还款，至2017年4月6日已连续逾期14次，积欠原告到期本金362333.15元，利息18315.74元，且经原告多次催要未果，遂诉至法院。 被告刘芳、胡道林共同辩称，1、被告与原告确实存在借款合同关系，但并非恶意拖欠贷款，而是事出有因。2019年1月9日，安徽天泰置业集团有限公司（以下简称天泰公司）推出143平方米、销售价3300元/平方米左右的低价大户型商品房促销活动，被告只需一次性付款48万元，后续由天泰公司以被告名义与原告进行房屋按揭贷款15年，月供由安徽天诚创业投资有限公司（以下简称天诚公司）和天泰公司担保，被告负责签字盖章。被告与天泰公司、天诚公司签订《协议书》，借款归还义务人应为安徽天诚创业投资有限公司(以下简称天诚公司)和简称天泰公司；2、“天泰公司”是本案的罪魁祸首。天泰公司通过不正当手段，将房屋虚估到6700元/平方米进行贷款，天泰公司正常还贷6年多，在未通知的情况下突然停止还贷，致使被告被原告催缴，以致被原告起诉至法院；3、原告与本案有不可推荐的责任。天泰公司还款6年多，被告没有还款，被告的个人存折一直由天泰公司保管，房屋贷款内幕及还款真相，原告是心知肚明的。首先购房合同签订房屋单价为6800元-7600元/平方米，楼盘挂价4000元/平方米，同期房价也就在4000元-5000元/平方米，合同单价超过了正常价格的40%以上，因此原告在贷款审核中有过错；其次原告没有接到原告的风险提示，无门槛房贷，因此原告没有做好风险管理；再原告指点被告开具假的收入证明，对贷款人的收入、家庭状况的真实性没有做到尽职调查。现被告愿意承担不当得利的100100元借款，请求法庭追加天泰公司为第三被告，由原告、被告、天泰公司共同承担还款。不同意承担律师费。 原告工行芜湖城建支行围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法人代表证明书、组织机构代码证、被告身份证、户口本、结婚证、《个人借款/担保合同》、房地产抵押登记证、贷款借据、本息欠款凭证、律师费支付凭证，本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月11日，被告刘芳、胡道林因购买位于芜湖市镜湖区房屋向原告申请贷款，原告依规定与二被告作个人住房贷款客户谈话，向被告核实其购房首付款等情况及贷款金额、期限及偿还能力，向被告发放了客户须知，明确了相关责任。双方签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：贷款金额55万元；贷款期限15年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%，据此确定年利率5.049%；按月等额本息还款；借款人授权贷款人将贷款一次性划入安徽天泰置业集团有限公司在工行芜湖城建支行13×××33账户。借款人指定其在贷款人处开立的下列个人结算账户作为还款账户：户名刘芳，工行账号13×××69。借款人未按约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告以其购买的芜湖市镜湖区房屋（房地产权证号：20××19）作抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等由借款人承担。天泰公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证人的保证责任。上述抵押房产于2010年7月28日在芜湖市房地产登记管理处办理了抵押登记手续（房地产他证：芜镜湖区字第20××19号），抵押权人为原告，债权数额55万元； 2009年7月6日，原告依约向被告刘芳发放贷款55万元。但被告刘芳自2016年2月起至今未按约归还借款本息。截至2017年4月6日，被告刘芳尚欠原告贷款本金362333.15元，利息(含罚息)18315.74元。 原告曾于2017年6月6日向本院提起诉讼，本院经审理发现有关当事人有涉嫌构成骗取贷款犯罪移送公安机关侦查。2018年12月18日，芜湖市公安局镜湖分局给本院回函称，无法认定相关当事人贷款诈骗犯罪，遂致本案诉讼。 另查明，芜湖市房地产登记管理处于2009年6月15日核准天泰公司关于案涉房屋商品房预售合同备案手续；2009年6月11日的《商品房买卖合同》中约定，二被告以97万元价格购买芜湖市镜湖区房屋，建筑面积147.92㎡，单价为6580元／㎡；《安徽省芜湖市房地产开发销售预收款专用发票》记载刘芳、胡道林于2009年6月11日交购房款42万元。原告为实现债权支付律师代理费23000元。 本院认为：被告刘芳、胡道林因购房需要向原告申请按揭贷款而签订的《个人购房借款／担保合同》,意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定,属有效合同，对双方具有法律约束力。被告刘芳、胡道林向原告贷款，应当按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息。二被告自2016年2月起连续逾期还款超过三个月，构成违约。原告依据合同约定有权宣布贷款提前到期、收回全部借款并对逾期借款收取罚息、复利。故对原告要求被告刘芳、胡道林支付贷款本金362333.15元，利息（含罚息）18315.74元的诉讼请求，本院予以支持。双方贷款合同对原告实现债权费用的负担有约定，但原告律师代理费的主张偏高，结合本地生活水平及本案实际情况，本院调整为9000元。被告刘芳、胡道林以其购买的位于芜湖市镜湖区为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告据此要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院予以支持。 被告提供与他人签订的协议证明涉案贷款系共同欠款，但原告并非该协议的相对方，依据合同之相对性，该协议对原告无约束力。两被告作为完全民事行为能力人，自愿以个人名义与原告签订借款，且不能提供证据证明原告在签订借款合同时即已明知实际借款人并非只有被告，因此应当向原告承担借款合同项下的义务。另，原告将贷款转汇至天泰公司系受被告委托的履行合同行为，其后果依法由被告（委托人）承担。综上，被告抗辩应由天泰公司在本案中承担还款的意见没有事实依据和法律依据，本院不予采信。根据本院查明的事实，原告在签订合同前有向二被告核实被告身份信息、贷款意愿及偿债能力等情况，因被告购买的系一手房，原告按经备案登记的《商品房买卖合同》约定的总房价97万元，给予二被告55万元贷款，贷值比不超过70%，并不违反《中国工商银行个人住房贷款管理办法》及《贷款通则》的相关规定。即使原告违规，也属行政管理范畴，不影响借款合同的效力。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告刘芳、胡道林于本判决生效后十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行贷款本金362333.15元，利息18315.74元，及自2017年4月7日起至实际给付之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）； 二、被告刘芳、胡道林于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行律师费9000元； 三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权以被告刘芳、胡道林所有的位于芜湖市镜湖区（房地产他证：芜镜湖区第20××19号）折价或拍卖、变卖所得价款在前述第一项、第二项范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3727元，由被告刘芳、胡道林负担（因原告已预交，被告在清偿借款本息时一并将诉讼费支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 尹 雁 二〇一九年十二月三十日 书记员 刘海燕 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。