福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12001号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行,住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 被告：易联梅，女，1952年2月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。 翻译人：江代田，男，汉族，1975年11月16日出生，住福州市马尾区。 被告：福州利博顺泰房地产开发有限公司,住所地福州市闽侯县甘蔗街道榕洲路58号阳光城领海综合楼106室。 法定代表人：余丽娟。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）与被告易联梅、福州利博顺泰房地产开发有限公司（以下简称“利博顺泰房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行福建省分行的委托诉讼代理人罗贺良，被告易联梅到庭参加诉讼。被告利博顺泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行福建省分行向本院提出诉讼请求：一、判令易联梅归还建设银行福建省分行贷款本息合计人民币85327.27元，其中贷款本金人民币80497.7元、利息人民币4829.57元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；二、确认建设银行福建省分行有权就易联梅提供的抵押物即福州市闽侯县公寓式办公房产及土地使用权的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；三、判令利博顺泰房地产公司为易联梅的上述债务承担连带清偿责任；四、判令易联梅、利博顺泰房地产公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等）。2019年9月24日，建设银行福建省分行向本院增加其诉讼请求“判令易联梅、利博顺泰房地产公司赔偿其律师费损失6000元”。 事实与理由：2016年6月17日，建设银行福建省分行与易联梅、利博顺泰房地产公司（以下简称“利博顺泰公司”）签订了编号为350610015-2032-20160911606的《个人住房借款合同》。合同约定，易联梅向建设银行福建省分行借款14万元，用于购置位于福州市闽侯县公寓式办公房产，借款期限为60个月（即从2016年7月11日起至2021年7月11日止），借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本金还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即易联梅以福州市闽侯县公寓式办公房产其土地使用权提供抵押担保，易联梅利博顺泰公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日延长三年。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行福建省分行为实现债权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。2016年6月28日，双方就位于福州市闽侯县公寓式办公办理了预告抵押登记［他项权证号：候房预ＱＲ字第××号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若易联梅不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，建设银行福建省分行有权宣布贷款立即到期，要求易联梅立即归还借款本息及相关费用，对于易联梅未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同解决争议的方式为向贷款人所在地人民法院起诉。 2016年7月11日，建设银行福建省分行依约向易联梅发放借款14万元并将全部款项转入合同约定的利博顺泰公司银行账户用于购买上述抵押物，履行了放款义务。现易联梅未按合同约定按时、足额偿还借款本息，鉴于该行为已危及到上述《个人住房借款合同》项下建设银行福建省分行债权，建设银行福建省分行根据上述《个人住房借款合同》第十六条采取救济措施，宣布上述借款提前到期，要求易联梅立即清偿借款本息共计人民币85327.27元，其中贷款本金人民币80497.7元、利息人民币4829.57元（利息包括罚息，暂计至2019年5月24日，此后利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）。 易联梅辩称，一、我方对建设银行福建省分行诉请的事实和金额无异议，我方没有恶意拖欠，因生活遇到困难，所以一段时间没有还款；二、我与银行所签订的合同是格式条款，对我方不公平；三、我方没有收到银行正式催款通知，银行没有给我催收还款的信息，催款通知是寄到老家，老家根本没有人，我方收到法院的传票才知道这件事；四、希望能够跟银行方面调解。 利博顺泰房地产公司未作答辩。 建设银行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了证据。福州利博顺泰房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。建设银行福建省分行提交的身份证、户口簿复印件、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、预告登记证明、建设银行个人贷款对账单、建设银行信贷结清试算、宣布贷款提前到期通知书、EMS快递面单、委托代理合同、律师费发票、律师费汇款凭证、民事裁定书、保全费发票、EMS特快专递查询回单均系书证，并能与原件核对一致或能与其他证据相互印证，本院对其真实性予以确认。经本院审查，建设银行福建省分行提交的上述证据内容客观真实，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。 经审理查明，《个人住房借款合同》约定的还款方式为等额本息还款法。利博顺泰公司提供阶段性担保的保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。此外，案涉房产已办理了初始登记。建设银行福建省分行为追索债权，委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，委托代理合同约定诉讼阶段的律师费为6000元，目前已实际支出律师费1500元。根据现有的证据和当事人的庭审陈述，对于建设银行福建省分行所诉的其他事实，本院予以确认。 本院认为，《个人住房借款合同》系建设银行福建省分行与易联梅真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应信守履行。建设银行福建省分行依约发放贷款，其已履行合同约定的义务。易联梅未依约还本付息，其已构成违约。故建设银行福建省分行有权要求易联梅还本付息，并依约赔偿其为追索债权所支出的律师费损失。但律师费属于损失的范畴，鉴于建设银行福建省分行已实际支付的律师费仅为1500元，故建设银行福建省分行仅有权要求易联梅赔偿律师费损失1500元。对于建设银行福建省分行主张的剩余律师费，待其实际支付后，其有权另案主张。 案涉抵押物仅办理了预告抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的准物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人易联梅怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人易联梅负有协助办理抵押登记的义务，利博顺泰公司应督促其办理。易联梅应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人易联梅若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，易联梅虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻却条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建设银行福建省分行有权处分购房人易联梅于商品房买卖合同项下的合同权利，而易联梅取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行福建省分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因建设银行福建省分行与保证人利博顺泰公司约定的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行福建省分行核对无误、收执之日止，在抵押权未能依登记而设立情况下，利博顺泰公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人利博顺泰公司在承担保证责任后，有权向债务人易联梅追偿。 利博顺泰房地产公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、易联梅应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金80497.7元，并支付其利息、罚息【暂计至2019年5月24日的利息、罚息为4829.57元，此后的利息、罚息应按照合同约定的标准计至款项还清之日止】； 二、易联梅应于本判决生效之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司福建省分行律师代理费损失1500元； 三、易联梅应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理位于福州市闽侯县公寓式办公房产（抵押权预告登记号：候房预ＱＲ字第××号）的抵押登记手续，福州利博顺泰房地产开发有限公司应督促易联梅并配合其办理抵押登记； 四、上述房产抵押登记办妥后，或易联梅逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福州利博顺泰房地产开发有限公司应对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，其在实际承担连带清偿责任之后，有权向易联梅追偿，但自签署房产抵押登记办妥之日起，或因易联梅原因未办理抵押登记，但中国建设银行股份有限公司福建省分行根据本判决第三、第四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人住房借款合同》项下新产生的债务不再承担保证责任； 六、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1933元，保全费873元，由易联梅、福州利博顺泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任建坤 人民陪审员  史锦红 人民陪审员  赵功强 二〇一九年十二月六日 书 记 员  林 舒 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。