湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初5971号原告：彭善林，男，1987年8月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：彭玉秀，女，1962年3月21日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系原告母亲，代理权限为特别授权。被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。法定代表人：李三妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工，代理权限为一般代理。原告彭善林诉被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称：锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭善林及其委托诉讼代理人彭玉秀、被告锦洪公司的委托诉讼代理人吴春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭善林向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的房屋购房款5839.4元；2、判令被告退还原告多支付的办理《不动产权证》费用11365.66元；3、判令被告支付违约金3479.56元；4、判令被告退还原告《不动产权证》原件；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其一，原告与被告（变更前：永州市锦华置业发展有限公司）于2012年12月26日达成一份《商品房买卖合同》，合同中第三条约定房屋面积为115.6平方米，（实际面积以市房产局测量为准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为113.66平方米，相差1.94平方米，即1.94×3010=5839.4元。其二，在交房期间被告要求原告缴纳20000元办证费用才予以交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补），现房屋不动产权证各项办证发票被告已给原告，契税5219.34元、维修基金3415元，总额为8634.34元，按照之前约定多退少补原则，被告应退还多预交的费用款11365.66元（20000元-8634.34元）。在此期间原告曾多次找被告要求退还超过面积的房款、办证多交的费用款以及《不动产权证》原件，被告以各种理由拒绝退还，特诉至法院。被告锦洪公司辩称，一、合同约定了房屋面积多退少补、原价不变的事项，答辩人对被答辩人要求退还多交纳的房屋面积房款，答辩人予以认可；二、答辩人已经履行了自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》对办证费用的种类没有明细，办证过程中相关部门要求缴纳的费用均由被答辩人承担。被答辩人向答辩人交纳办证费用，答辩人负责将不动产权证办妥即可。同时，答辩人将不动产发票、契税发票、房屋维修基金发票都交给了被答辩人，只有一些为其他业主办证的总票中不能分割的票据没有交与被答辩人。在房屋交付时已为被答辩人安装了独立的水、电表，水电已正常使用。阳光百合小区为永州市政府103个集中办证的小区之一，由于政府政策原因导致答辩人未及时给被答辩人办理不动产权证，故答辩人不存在违约行为；三、被答辩人没有提供办证费用可以多退少补的任何依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中没有约定“办证费用多退少补”的事项，被答辩人向答辩人交纳的20000元办证费用系自愿行为，而被答辩人也没有提供任何证据加以证明办证费用可以多退少补。因此，答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实依据和证据不足，应驳回被答辩人的请求。本院经审理查明，2012年12月26日，原告（买受人）与永州市锦华置业发展有限公司（出卖人）签订了《[锦华·阳光百合]商品房买卖合同》，合同编号为1903，合同主要内容为：一、买受人购买出卖人开发的“锦华·阳光百合”19XX号房，合同约定建筑面积约115.6平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；二、商品房单价为每平方米计3010元整，总金额计347956元。以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，出卖人代收代缴；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补，原价不变进行处理；四、银行按揭或住房公积金付款。签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额30%以上，即120956元，余款227000元向银行或住房公积金管理中心申请贷款；五、出卖人应当在2013年4月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；六、出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款347956元。2013年，永州市锦华置业发展有限公司将房屋交付原告使用。2013年4月28日，原告向永州市锦华置业发展有限公司预交1903房办证费用20000元。2017年8月19日被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。被告代缴契税5219.34元、专项维修资金3415元，并将发票提供给原告。2018年1月25日，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第××号，房屋建筑面积为113.66平方米，比合同约定面积少1.94平方米。办证工本费、测绘费、水电开户费均未将发票分开到户，被告未提交发票给原告，每户办证工本费80元、测绘费312元。被告已为原告办理水电开户。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。原告的案涉房屋不动产权证原件在被告处。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，原告与永州市锦华置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立的有效合同。永州市锦华置业发展有限公司变更名称为被告锦洪公司，公司更名不影响合同的效力，其与原告签订的《商品房买卖合同》对原、被告具有法律约束力。原告要求按不动产证书登记面积113.66平方米确认实际面积，被告应退还原告购房款5839.4元（1.94平方米×3010元），在原告交纳的20000元办证费用中契税5219.34元、专项维修资金3415元，应由原告交纳，对此双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告是否应当返还原告多收取的办证费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：办理商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，办证的工本费80元，测绘费312元，共392元，应由原告承担。被告是房屋的销售方，根据商品房的销售习惯，销售方应当为买受方办理权属证书，代办费600元由被告承担。商品房的销售税是开发商应承担的纳税义务与原告无关。根据合同附件交房标准第七条的约定“水、电：每户配独立水、电表，水、电入户，室内预埋线管”，被告将房屋交付原告使用时已为原告配独立水、电表，水电已入户且能正常使用,同时合同未约定水、电办理分户，故被告已按合同约定标准为原告办理水电入户，虽双方未在合同中约定水电开户费用负担问题，但参考冷水滩城区域当时的商品房的交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故本院酌情认定水、电开户费4000元，该费用由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，本院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，故对被告该辩称不予支持，被告应当退还原告办证费用6973.66元。（20000-5219.34-3415-80-312-4000）。二、被告是否应当支付原告逾期办证违约金的问题。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金3479.56元。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，被告于2013年将房屋交付给原告，于2018年1月25日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约。被告辩称因政府政策各方面原因导致未及时给原告办理不动产权证的理由不成立，故原告要求被告支付逾期办证违约金3479.56元（347956元×1%=3479.56元）的诉请，本院依法予以支持。此外，因案涉房屋不动产权证在被告处，原告为此诉请要求被告退还其不动产权证原件，本院予以支持。综上，对原告的诉请本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第六项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告彭善林购房款5839.4元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告彭善林办证费用6973.66元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告彭善林逾期办证违约金3479.56元。四、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告湘（2018）冷水滩区不动产权第××号《不动产权证》原件。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，减半收取计158.5元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏子仁二〇一九年十二月三十一日法官 助理  宋立辉代理书记员  周文静