四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终854号 上诉人（原审被告、案外人）：吴正和，男，1958年5月12日出生，汉族，住四川省宜宾县 委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：周琳妹，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘滔滔，该公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友，职务不祥。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，职务不祥。 委托诉讼代理人：夏强，宜宾市寅吾投资集团有限公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：郭倩，女，1982年1月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 上诉人吴正和与被上诉人成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸）、宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人吴正和及其委托诉讼代理人袁野、邓秀娟，被上诉人衡珹商贸的委托诉讼代理人周琳妹、刘滔滔，被上诉人鼎立公司、寅吾公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼，被上诉人冉寅吾、冉恒川、郭倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案二审出现新的证据线索需要调查，延长的审理期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 吴正和上诉请求：1、依法撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初176号民事判决；2、改判不得执行宜宾市翠屏区房屋；3、本案的一审、二审诉讼费用由衡珹商贸承担。事实和理由： 一、一审法院认为吴正和只是将购房款支付给冉小玲，但无法证明冉小玲是否将款项交付给鼎立置地，一审对该事实认定错误。吴正和认为，鼎立置地向吴正和出具了《收款收据》，即可证明鼎立公司收到了购房款的事实。且现吴正和补充冉小玲所收款项最终流入鼎立公司账户的相关依据，吴正和确实已经按合同约定支付了对应价款，符合法律规定。二、一审认为案涉房屋属于花园洋房，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。对此吴正和认为，案涉房屋的价格和鼎立公司宣传单显示的价格几乎一致，不存在低于市场价格的情况。三、一审认为吴正和只出具了《交付通知书》，不能证明吴正和已实际占有使用了案涉房屋，一审对此事实认定错误。案涉房屋自2016年7月1日起的物业管理费收据，足以证明吴正和已实际占有了案涉房屋。四、吴正和对案涉房产享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。吴正和签订《商品房买卖合同》是在人民法院查封案涉房产之前，鼎立公司已向吴正和交付了房屋，吴正和已履行了付款义务。案涉房屋虽然未办理物权变更登记，但吴正和已经取得合同标的物即案涉房屋的物权期待权，足以排除衡珹商贸的强制执行。五、《商品房预售许可证》具有公示效力，足以表明抵押权人同意对外销售，应视为抵押权人自愿放弃对抵押物的物上追及力。衡珹商贸已经丧失抵押物的物上追及力，只能向其他债务人主张权利。 衡珹商贸公司辩称：一、衡珹商贸系案涉不动产的抵押权人，已办理抵押权登记，依法就案涉不动产享有优先受偿权。2016年7月25日，长城资管与鼎立置地签署《抵押合同补充协议》，将“地中海蓝湾”剩余“在建工程”45544.23平方米（包含案涉不动产）变更为现房抵押；各方于2016年8月3日在宜宾市房产管理局办理了抵押登记，并取得宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证书》。二、一审法院事实认定正确，即吴正和提供的证据存在重大瑕疵，其不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，吴正和提供的《商品房买卖合同》签署时间不符合交易习惯，真实性存疑；且其提供的《商品房买卖合同》中载明房屋已进行抵押，吴正和对于不能办理房屋过户存在明显过错。其次，吴正和未能证明其已经支付购房款。再次，吴正和未能证明在查封前其已实际使用占有案涉房屋。最后，吴正和未能证明案涉房屋为其名下的唯一房产。吴正和陈述的情况与事实不符，主张的内容于法律无据，请求依法驳回吴正和的全部上诉请求，维护衡珹商贸的合法权利。 鼎立置地、寅吾公司同意吴正和的意见。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交答辩意见。 衡珹商贸一审诉讼请求：1.判令许可对宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.判令吴正和承担本案诉讼费。 一审判决认定以下事实：2012年5月15日，鼎立置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证，许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城公司）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字［2013］36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。 2012年1月13日起，陆续有冉小玲向吴正和账户打入款项记录。 2014年7月23日，吴正和向冉小玲账户支付70万元。 2016年6月27日，鼎立置地向吴正和出具收款收据载明，地中海蓝湾41-2-2-202房款100万元。2016年7月15日，吴正和与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，吴正和购买鼎立置地开发的地中海蓝湾41幢第2层2单元2号房屋，按套内面积算每平方米单价4531.86元，总价100万元，付款方式为一次性付款。该合同中载明房屋已经办理抵押登记，抵押权人为长城公司。 2016年7月6日，鼎立置地向艾明物业管理有限公司（以下简称艾明物业）出具《房屋交付通知书》载明，现有地中海蓝湾二期41-2-202号业主吴正和已与我司办理完毕相关手续，请贵公司凭借《通知书》办理入伙相关手续。吴正和在业主签字处签名捺印。 2016年7月25日，长城公司与鼎立置地签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾41幢2单元202号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订一份编号为“中长资（川）合字［2017］226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，吴正和以2016年6月27日购买了地中海蓝湾41幢2单元202号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异110号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第41幢2单元202号商品房的执行”。衡珹商贸不服，于收到裁定书后15日内向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点为：吴正和对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。并具体评析如下： 吴正和主张根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关规定，房地产纠纷案件中，权利优先顺序为：买受人物权期待权、承包人工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权。其主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，其享有排除执行的物权期待权。一审法院对本案的焦点问题评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是用来居住的，在房价高涨的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给长城公司，衡珹商贸再次受让此债权应当对实现债权的风险应有预期；案外人吴正和的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。但在本案的商品房交易中存在以下不合理之处： 一是从款项的支付来看，鼎立置地出具收款收据、吴正和提供银行流水明细，称吴正和系用诚意金抵扣房款。但现吴正和提交的银行转账记录收款人为冉小玲，且有转账记录的转账金额为70万元，另有一笔30万元系2010年3月2日现支。冉小玲是否将上述款项交付给鼎立置地，并没有相应证据予以证明。上述证据无法达到吴正和向鼎立置地实际交付了购房款的证明目的。 二是从《购房款收据》与《商品房买卖合同》时间来看，购房款收据载明时间为2016年6月27日，《商品房买卖合同》签订日期为2016年7月15日，从《商品房买卖合同》成交的套内面积均价来看，案涉房屋属于花园洋房，其成交套内均价为4531.86元/平方米，成交价格明显低于同期同小区同类型商品房市场价格。 三是从房屋交付情况来看，虽然鼎立置地出具了《交付通知书》，但根据商品房交付习惯来看，还应有水电气开通手续、维修基金、契税缴纳等相应支付凭证。本案中，吴正和并未提供相应证据予以补强其实际占有使用案涉房屋。 三、因涉及申请执行人衡珹商贸利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。鼎立置地系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人吴正和、申请执行人衡珹商贸均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定吴正和已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况，约定为已抵押的情况来看，吴正和对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记吴正和亦存在一定的过错。 综上所述，吴正和对鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：准予继续执行鼎立置地名下位于宜宾市翠屏区房屋。一审案件受理费80元，由吴正和负担。 二审中吴正和向本院新提交了以下四组证据： 第一组：1.鼎立置地出具的委托冉小玲收款的《情况说明书》；2.冉小玲向鼎立置地转款的工商银行业务回单（10张，金额2372万元），加盖了中国工商银行股份有限公司宜宾宜宾县支行核算用章、中国工商银行网上银行电子回单加盖电子回单专用章。拟证明：吴正和将购房诚意金交给冉小玲视为向鼎立置地付款且资金已通过冉小玲进入鼎立置地账户。第二组：《宜宾市居民家庭住房信息查询表》。拟证明：吴正和所购买的案涉房屋是其唯一住房。第三组：鼎立置地出具的《关于地中海蓝湾二期41栋2单元2-2号商品房买卖合同签订的说明》。拟证明：吴正和对于《商品房买卖合同》签署时间与其他证据载明时间不一致有合理解释。第四组：房屋宣传单复印件。拟证明：案涉房屋销售价格合理。 衡珹商贸质证意见为：第一组证据中《情况说明书》为鼎立置地委托冉小玲收取商品房诚意金，委托时间早于案涉房屋预售许可取得时间且不使用预售监管账户收取购房款，明显不符合城市商品房预售相关管理办法的规定，存在恶意逃避预售监管，且无对应购房款收款银行凭证，对此证据真实性、合法性、关联性有异议；另外，第一组证据中冉小玲向鼎立置地转款的中国工商银行业务回单虽有原件，但用途均备注为“还款”，对此证据真实性无异议，关联性有异议；第二组《宜宾市居民家庭住房信息查询表》仅包括查询对象2016年10月31日以前在翠屏区范围内和2016年11月1日以后全市范围内的住房信息，无法证明此前在宜宾市翠屏区范围外的购房情况以及此后在宜宾市范围以外的购房信息，未能证明案涉房屋为其名下的唯一房产，因此对该证据证明力有异议；第三组证据的说明书系鼎立置地所出具，鼎立置地作为案件有利害关系第三人，对鼎立置地补充的说明和陈述的效力有异议，对该证据证明力有异议；第四组证据的房屋宣传单，无原件，真实性不予认可。 鼎立置地、寅吾公司对吴正和二审新提交的证据四组证据均予以认可。 冉寅吾、冉恒川、郭倩未提交质证意见。 本院对证据认定意见如下：因各方当事人对吴正和提交的第一组证据中说明书和第二组、第三组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对其是否能够达到证明目的，将结合其他查明事实予以综合认定；对衡珹商贸提出真实性有异议的证据，本院认定如下：第一组证据中冉小玲向鼎立置地转款凭证鼎立置地出示了原件，本院对此真实性予以认可，对其是否能够达到证明目的，将结合其他查明事实予以综合认定；第四组宣传单为复印件，本院对此真实性不予以认可。 二审中各方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 二审另查明：吴正和提交的2011年7月1日至2014年7月30日个人账户银行交易明细显示，吴正和于2014年7月23日向冉小玲转款70万元，同时亦显示在吴正和转款70万元前后冉小玲多次向吴正和支付金额不等的款项。在2011年7月27日至2015年6月1日期间，冉小玲向鼎立置地转款的银行业务回单显示，转款金额从45万元到477万元不等，转款用途均备注为“还款”。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题，是吴正和是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，执行异议之诉的目的即要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。目前，对于“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，法律没有明确的规定，适用于民事诉讼程序的有关司法解释亦无明确具体的规定，仅有适用于强制执行程序的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释进行了不完全的列举和规定。因此，当前在执行异议之诉案件的审理中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行，可以参照前述司法解释进行审查。原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查并无不当。 本案中吴正和主张其是商品房消费者，所购房屋用于居住，且名下仅此一套房屋。对于商品房消费者是否享有足以排除执行的权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此进行了规定。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，在吴正和举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 首先，吴正和提供的《商品房买卖合同》签署时间为2016年7月15日，而其主张支付100万元的付款时间分别为2010年3月2日现金支取30万元和2014年7月23日向冉小玲转款70万元，由此可知吴正和在没有签署购房合同前几年即支付了全部房款，明显不合常理；其次，吴正和主张其100万元购房款中70万元于2014年7月23日向鼎立置地指定的收款人冉小玲转款，另30万元是向鼎立置地支付的现金。但从吴正和提交的2011年7月1日至2014年7月30日个人账户银行交易明细显示，吴正和于2014年7月23日向冉小玲转款70万元，但同时亦显示在吴正和转款70万元前后冉小玲多次向吴正和支付金额不等的款项，冉小玲与吴正和之间互有资金往来，因此吴正和向冉小玲转款的该笔70万元，不能排除是双方之间存在其他经济往来的可能性，且在2011年7月27日至2015年6月1日期间，冉小玲向鼎立置地转款的银行业务回单显示，转款金额从45万元到477万元不等，转款用途均备注为“还款”，并非购房款。此外，另外30万元全部现金支付，明显亦不合常理。故吴正和主张该笔70万元是向冉小玲支付的案涉房屋购房款的证据不足，吴正和称已支付案涉房屋购房款100万元的理由不能成立，本院不予支持。基于前述分析，应当认定吴正和对案涉房屋享有的实际权益并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，不能够产生阻却执行的效果，原审判令准予继续执行并无不当，本院予以确认。 综上所述，吴正和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由吴正和负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒲 杨 审判员 管雄亚 审判员 古莉玲 二〇一九年十二月三十一日 书记员 姚嘉葳