浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7811号 原告：嘉兴市诺一房产中介有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇正原北路188号，统一社会信用代码：91330411MA28AP588U。 法定代表人：陈金宝，执行董事。 委托诉讼代理人：陆畅言，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。 被告：步益锋，男，1980年2月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：吴富康，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 被告：万倩，女，1976年8月29日出生，汉族，住河南省灵宝市。 被告：杨建波，男，1974年10月24日出生，汉族，住河南省灵宝市。 原告嘉兴市诺一房产中介有限公司（以下称诺一中介公司）与被告步益锋、万倩、杨建波居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈金宝及委托诉讼代理人陆畅言、被告步益锋及委托诉讼代理人吴富康、被告万倩和杨建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诺一中介公司提出诉讼请求：1.被告步益锋、万倩、杨建波立即支付原告居间中介费83250元并支付违约金16650元（违约金以《房地产买卖合同》第八条第2项每逾期一日，违约方按中介费3%给付违约金，因此计算结果为中介费的141倍多，故违约金调整为以居间中介费83250元的20%计算），合计99900元；2.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告万倩、杨建波立即支付原告居间中介费83250元并支付违约金16650元（计算方式同上）。事实和理由：三被告由原告（丙方）居间于2018年7月2日签订《房地产买卖合同》，被告步益锋（乙方）以555万元的价格购买属于被告万倩、杨建波（甲方）所有的位于嘉兴市钢混结构的住宅房屋，在《房地产买卖合同》“付款方式”中约定“1、双方同意：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币200000元，作为购房定金；”，“费用承担”的约定“4、丙方的中介费收取：收取标准按上述房屋总价款的1.5%（计83250元）支付给丙方，该费用由乙方承担，给付方式和期限：当日付清；”，“违约责任”中约定“本合同签订后，甲、乙两方中任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费，每逾期一日，违约方应按中介服务费的3%给付丙方违约金”。签订《房地产买卖合同》后，被告步益锋未按照《房地产买卖合同》约定的时间支付200000元的购房定金，被告万倩、杨建波未在签订《房地产买卖合同》的当天收到被告步益锋200000元的购房定金后增加房价后才愿意继续履行《房地产买卖合同》，后来三被告竟然跳开原告私下解除了2018年7月2日签订的《房地产买卖合同》，三被告的所为严重的侵害了原告的合法权益。三被告由原告居间于2018年7月2日所签订《房地产买卖合同》系一个主随合同，被告步益锋未按照《房地产买卖合同》约定的时间支付200000元购房定金并不影响主合同的正常履行，而被告万倩、杨建波竟然要求在原《房地产买卖合同》的房价基础上加价才愿意继续履行，是对《房地产买卖合同》的实质性的根本违约，导致《房地产买卖合同》无法履行而解除，由于三被告的交叉性违约，应当支付中介服务费并承担违约责任。庭审中原告陈述收到被告步益锋的举证材料后，认可步益锋无须支付中介费和承担违约责任。 被告步益锋辩称，一、2018年6月，被告欲买房，找到标称为“超成房产中介”的工作人员“姜涛”，由“姜涛”找到标称为“航家房产中介”的工作人员“陈成”，房源由“陈成”提供，再由原告出面，由万倩、杨建波与被告在2018年7月2日签订《房地产买卖合同》。二、《房地产买卖合同》由被告和万倩、杨建波签订，出资人是被告的父亲步福良，因购买的房屋价值比较大，被告家人比较谨慎，被告父亲一直参与整个交易谈判过程。三、合同签订后，万倩、杨建波先是拒收定金，后来又要求涨价，合同签订价是5550000元的房子，一度要求涨价到5800000元。被告及“姜涛”、“陈成”以及原告的工作人员“陈金宝”多次与万倩、杨建波联系、协商，要求按照《房地产买卖合同》履行，均无结果。在此情况下，被告与万倩、杨建波明确了签订的《房地产买卖合同》解除。四、本案中“姜涛”、“陈成”以及原告工作人员“陈金宝”做了一些工作，但工作方法不恰当，没有对万倩、杨建波的毁约行为及时制止，也没有及时控制被告万倩、杨建波房产证及其他资料，致使后来在万倩、杨建波毁约时束手无策，导致交易失败，主要责任是万倩、杨建波，但原告作为中介人，也有不可推卸的责任。五、本案中，被告无任何违约的行为，对后来交易失败也无任何责任，无需承担原告的中介费损失。 被告万倩、杨建波辩称，合同经签订后已经生效，但当天步益锋没有支付被告定金，原告也没有履行催收义务。另外双方交易只是签订了合同，原告并没有提供后续服务，签合同时约定中介费是由买方即步益锋承担，所以金额被告没有认真确定，但现在如果要被告承担，中介费金额是不认可的，应该由法庭酌情确定合理费用。违约金太高，被告也不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据包括原告提交的不动产权证书以及原告和被告万倩、杨建波各自提交的《房地产买卖合同》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 被告步益锋提交的短信往来截屏八页、光盘一份及通话录音文字稿十六页，原告无异议，被告万倩、杨建波对真实性无异议，但对录音内容完整性提出异议，鉴于两被告未提出足以反驳的相反证据，也未提出鉴定申请，故本院予以认定；被告步益锋提交的证明一份，原告无异议，被告万倩、杨建波持有异议，经审核该证据属于证人证言，鉴于证人未能出庭作证，故不能单独作为认定案件事实的依据，但结合其他在案有效证据综合分析判断，本院认定该证明对步益锋主张的待证事实具有证明力，即2018年7月2日签完合同当晚，步益锋希望向万倩、杨建波支付定金，但万倩、杨建波未能配合收取。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告万倩和杨建波欲出售夫妻共有的嘉兴市湘湖长岛32幢101室住宅。2018年7月2日，万倩和杨建波经中介人员“陈成”（非原告员工）介绍，步益锋经中介人员“姜涛”（原告认可系其员工）介绍，两方至原告诺一中介公司办公室商谈房屋买卖交易。当天，买卖双方经原告工作人员陪同至涉案房屋实地看房后，原告作为居间方（丙方）、被告步益锋作为购买方（乙方）、被告万倩和杨建波作为出售方（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：乙方以5550000元的价格购买甲方位于嘉兴市七星镇湘湖长岛32幢101室住宅房屋（毛坯），建筑面积456.89平方米；双方同意本合同签订之日乙方向甲方支付人民币200000元作为购房定金，乙方于2018年8月8日前支付甲方购房款2220000元，于2018年10月16日前支付甲方购房款3130000元（等待银行贷款放款银行一次性转账给甲方余款3130000元）；甲方收到乙方余款将房屋及其他附属设施交付给乙方使用；丙方的中介费收取标准按上述房屋总价款的1.5%(计83250元）支付给丙方，该费用由乙方承担，给付方式和期限为当日付清；若需办理贷款业务的，收取评估费19425元（评估价的0.35%）支付给丙方，该费用由乙方承担，当日付清；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方应在本合同签订之日向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易、权属登记手续；丙方在签订本合同前，应仔细检验上述房屋的产权证、契证、土地证，为甲乙双方办理交易过户手续，应从快，不得拖延；本合同签订后，甲、乙两方中任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费，每逾期一日，违约方应按中介服务费的3%给付丙方违约金；等等。合同签订当晚，双方就合同履行产生争议，被告步益锋希望向万倩、杨建波转账支付定金200000元，但万倩、杨建波未能配合收取。 2019年7月13日，被告万倩短信联系步益锋称“在开发商财务那里看到的价格5800000元，就算他5500000元，我的位置比他的要好很多，你看房子应该也知道，位置不一样价格会差很多，而且拍卖的价格都相对比较低，他的产证都没有办，办这些都是要交税的，我是真心生意不好想置换，没有指望它发家致富”、“你们商量一下吧！5700000元最低了，就当可怜可怜我了，我付个首付钱，我也是想换房子，但是真心也是没有钱”，并通过短信向步益锋发送了涉案房屋的产证以及同小区其他住宅的网上拍卖价格照片。随后被告步益锋短信回复称“姐，关键也要有资本才可以啊。我也没钱，看到你的价格觉得是合理的，结果跳两回”。被告万倩短信回复称“真心抱歉！也是无奈之举，希望理解。希望理解一下吧！谢谢您”、“我已经告诉中介房子不卖了，你可别给他们钱”。7月14日，被告步益锋向万倩发送短信称“5800000元真的心累，所以不买了。大姐你挂出去吧”、“改天有空去取消下合同”。万倩短信回复称“好的，希望你可以买到自己喜欢的房子”。 另查明：1.签订《房地产买卖合同》时，万倩和杨建波尚未办理嘉兴市湘湖长岛32幢101室房屋的所有权登记手续，后两人于2018年7月13日办理了不动产权登记，登记为共同共有。2.合同签订后，原告多次联系被告万倩、杨建波、步益锋沟通合同履行事项，但双方未能达成一致意见。3.被告万倩、杨建波庭审中陈述，曾口头告知过“陈成”签合同之后只负担涉案房屋一个月的贷款（每月约15000元），截至交易过户期间其余每月的贷款清偿要求中介方与买方协商解决。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，经诺一中介公司居间介绍，万倩、杨建波与步益锋签订了《房地产买卖合同》，故诺一中介公司作为居间人有权主张报酬。被告万倩、杨建波在签订合同后未按约配合收取定金，且单方提出要求房屋涨价或由中介协助解决合同签订后到交易过户期间的房屋贷款清偿问题，以此作为其继续配合交易过户的条件，致使涉案合同最终未能得以履行，故万倩、杨建波作为导致合同解除的违约方，根据《房地产买卖合同》的约定，应由其承担中介费用及相应违约金。关于被告万倩、杨建波提出的两点抗辩意见：1.签合同当天有提供银行卡号给步益锋父亲，因此拒绝提供其他账号或支付宝账户；2.签合同时有口头告知中介人员“陈成”需要协助解决合同签订后到交易过户期间的房屋贷款清偿问题。但被告对此均未能提供相应证据予以证明，原告及步益锋也未予认可，从双方之后的对话及通话录音、短信往来内容看，万倩、杨建波提出的主要诉求在于提高房屋售价，并非收取定金，故对被告的上述抗辩意见，本院实难采纳。 关于中介费用，合同约定为房屋总价款的1.5%即83250元，但考虑到房地产居间合同是一种特殊的居间合同，根据房地产经纪行业惯例，居间人除了提供订立合同的媒介服务促成合同成立之外，其服务内容一般还包括协助办理房屋产权过户、促成交房以及可能产生的协助办理房屋贷款等事宜，本案所涉《房地产买卖合同》中也明确约定了原告的责任包括“为双方办理交易过户手续”，对此原告庭审中也予以认可，陈述其居间服务事项包括了看房、签合同、为买卖双方交易中发生的障碍进行沟通以及协助办理房产证、交房等。由此可见，三方签订的《房地产买卖合同》中关于居间服务事项的约定，不仅包含居间关系，还包含了委托服务的内容，换言之，合同中约定的中介费实质上包含了居间费用，也包含了服务费用。现因买卖双方交易不成原告实际上并未提供相关后续服务，故综合考虑案涉合同履行情况、当事人过错程度和原告已实际提供的居间服务内容、付出的劳动量及相应成本、预期利益损失等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则，中介费金额应做适当调整，本院酌情确定中介费50000元。关于违约金，合同约定过高，本院酌情调整为自2018年7月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十六条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告万倩、杨建波于本判决生效后七日内支付原告嘉兴市诺一房产中介有限公司中介费50000元并赔偿违约金（以50000元为基数，自2018年7月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算）； 二、驳回原告嘉兴市诺一房产中介有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1149元、保全申请费1070元，由原告嘉兴市诺一房产中介有限公司负担1019元，被告万倩、杨建波负担1200元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇一九年十二月二十六日 书记员  李丹妮