广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26415号原告：齐小冰，女，1955年2月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王欣亮、何宇鹏，均系广东胜伦律师事务所律师。被告：林敏伦，男，1954年7月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄奕，广东格林律师事务所律师。第三人：李敏，女，1958年1月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：岑永胜、梁裕操，均系广东宏港律师事务所律师。原告齐小冰诉被告林敏伦、第三人李敏共有纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐小冰及其委托代理人王欣亮、何宇鹏，被告林敏伦及其委托代理人黄奕，第三人李敏及其委托代理人岑永胜、梁裕操均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐小冰诉称：原、被告双方曾合伙经商，为经营需要，双方于1992年2月15日与广东省二轻联发房地产开发总公司（下简称二轻联发公司）签订《房屋买卖合同书》，共同出资245375元购买广州市天河区*路32号803房，购房款已于1992年2月24日一次性全额支付。1995年11月4日收楼后，上述房屋由被告实际占有使用，并于1997年1月28日取得权属证明，登记在原、被告双方名下。为霸占原告享有的上述房屋的份额，被告及其妻子不顾原告合法出资购买房屋的事实，虚构事实向法院起诉原告，法院查明事实后已经判决驳回其诉讼请求。因原、被告在购买上述房屋时未约定不能解除共有关系的情形，现双方已经失去继续共有该房屋的前提条件和基础，原告要求解除共有关系，依法分割上述房屋，并由被告支付长期占用原告房产的使用费。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、对原、被告共有的位于广州市天河区*路32号803房房屋进行分割，判令该房屋归被告所有，被告按房屋评估价的50%向原告支付房屋折价款；二、被告向原告支付相应房屋份额的占有使用费（自2015年10月12日起计至实际支付费用之日止，以每月2000元计算）；三、本案诉讼费由被告承担。被告林敏伦辩称：不同意原告的诉讼请求，广州市天河区*路32号803房的全部所有权归被告所有，原告对上述房屋没有出资，全部房款均是由被告出资。原、被告之前曾是情人关系，双方是赠与关系，该赠与应予以撤销。被告认为上述房屋的所有权归被告所有，不用赔偿给原告。即使法院认定上述事实不属实，被告仅同意象征性向原告支付1%-3%的房价款。由于房屋的产权归被告所有，因此，被告无须向原告支付房屋占用费。第三人李敏述称：不同意原告全部的诉讼请求，广州市天河区*路32号803房是被告与第三人的夫妻共同财产，登记为原告共有的原因是基于被告当年与原告存在不正当男女关系，才存在赠与行为。根据所有权的取得方式，房产的所有权取得只能基于购买、受赠、继承等3种方式，本案中原告不能证明其对上述房屋有出资，所以排除其通过购买、继承的方式取得房屋所有权后，原告取得所有权的方式只能是通过被告的无偿赠与行为。从房屋购买至今已超过20年，原告一直对房屋没有进行过管理，也没有主张过任何权利，原告已忘记了当年往事，直到被告及第三人需要使用房屋用于孙女的学位，找到原告协助，原告才想起上述房屋，原告提起诉讼的目的是侵害被告及第三人的夫妻共同财产。经审理查明：广州市天河区*路32号803房（下简称案涉房屋）的登记产权人为林敏伦、齐小冰，占有部分为共有，建筑面积为78.5706平方米，建筑时间为1994年。该房产于1997年1月28日取得权属证明。李敏曾向本院提起诉讼，要求确认林敏伦将案涉房屋份额无偿登记在齐小冰名下的赠与行为无效，齐小冰和林敏伦于判决生效后将案涉房屋全部产权份额恢复登记在林敏伦名下等。本院审理后于2018年3月27日作出（2017）粤0106民初22540号民事判决，判决驳回李敏的诉讼请求。后李敏不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2018年9月6日作出（2018）粤01民终12441号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。现齐小冰提起诉讼，要求对案涉房屋进行分割，案涉房屋归林敏伦所有，林敏伦向齐小冰支付50%的房款，并要求林敏伦支付案涉房屋的占有使用费。诉讼过程中，齐小冰提交了《房屋买卖合同书》（复印件）、《补充协议书》（复印件）、购房款发票（复印件），拟证明案涉房屋由齐小冰、林敏伦共同出资购买。林敏伦对《房屋买卖合同书》《补充协议书》的真实性均予以确认，但认为该合同及补充协议中齐小冰的签名并非其本人签署的，而是由林敏伦签署的，齐小冰当时并不在场；林敏伦对购房款发票的真实性予以确认，但认为不能因为发票上有齐小冰的名字就认定齐小冰有出资。齐小冰确认合同及补充协议中其签名是由林敏伦签署的，但认为双方当时是合作合伙关系，所以签署合同及补充协议均是由林敏伦代办，并由林敏伦代齐小冰签名，如果没有以齐小冰的名义购房，其是不同意与林敏伦合作做生意的。齐小冰提交了《证明》2份、《证词》1份（均为复印件），拟证明其与林敏伦合伙做生意。林敏伦认为证人没有出庭作证，对上述证据的真实性均不予确认。齐小冰提交了《中华人民共和国对外贸易部合格证书》《专业技术职务聘书》《全国对外经济贸易行业外销岗位合格证书》《关于业务部门承包的协议》等证据，拟证明齐小冰有能力、有资质、有资源开展药品外销售业务。林敏伦对上述证据的真实性均予以确认，但认为购房时间是在1992年2月，而齐小冰于1992年8月19日才取得岗位证书，已超过购房时间，不能证明齐小冰有能力出资购房。林敏伦提交了《预收款凭证》（复印件），拟证明案涉房屋的购房款是由林敏伦一人支付。齐小冰认为该证据没有原件，对其真实性不予确认。林敏伦提交了佛山市东鄱药品展销服务部（下简称东鄱服务部）出具的《证明》两份，拟证明购房款的出资来源。齐小冰认为该证据虽有原件，但对真实性均不予确认，其认为该证据不能证明林敏伦的主张。林敏伦提交了广东东盈实业发展公司（下简称东盈公司）的工作证、东盈公司的《订购合同》、东盈公司与林敏伦于1992年5月30日签订的《协议书》，拟证明林敏伦单方承包东盈公司的一个部门，并独自投资经营，用于购买案涉房屋的货款亦是林敏伦的个人出资，齐小冰没有出资。齐小冰对上述证据的真实性均予以确认，但认为由于林敏伦与齐小冰的合作关系，林敏伦在合作关系中作为具体事务的经办人员，所以林敏伦在东盈公司办理了工作证；在双方的合作过程中，所有的订购合同均由齐小冰与客户进行沟通及打印，填写相关订购货物的交易信息，只是最后交由林敏伦具体经办，实际上对于订购合同中众多信息只有齐小冰本人清楚了解；《协议书》不能证明由林敏伦一人与东盈公司进行承包合作。林敏伦提交了《住宅移交表》《协议书》、物管处开具的《证明》、物管费收费收据、缴费通知单、《收据》（显示由广州市俊炫智能装饰有限公司于2017年12月16日开具，确认收到案涉房屋的装修工程款256000元）等证据，拟证明案涉房屋从收楼至今，均是由林敏伦及其家人承担管理及维护义务，林敏伦一家对房屋有作出贡献，齐小冰没有对房屋作出任何实际贡献。齐小冰对《住宅移交表》《协议书》、物管处开具的《证明》、物管费收费收据、缴费通知单的真实性均予以确认，但认为不能证明林敏伦的主张，反而证明了林敏伦长期占有使用案涉房屋。齐小冰认为《收据》虽有原件，但对其真实性不予确认，由于房屋一直由林敏伦占有使用，齐小冰不清楚房屋有无进行装修。齐小冰主张其与林敏伦没有书面的合伙协议，其与林敏伦于1991年时因客户关系认识并开始合作，合作后产生了合伙共同收益，双方均同意以收益款购买案涉房屋，在合作过程中许多货款均是进入到东鄱服务部的账户，由林敏伦操作提取现金或要求东鄱服务部出具汇票用于支付购房款；1992年，齐小冰准备辞职下海经商，只是公司领导不批准，由于齐小冰仍在职，所以很多签署文件的工作均由林敏伦操作。林敏伦主张其与齐小冰没有任何合作合伙关系，双方不存在合伙产生利益的问题，也不存在以合伙利益购买案涉房屋；林敏伦是基于与齐小冰之间的不正当关系而在购房时填上齐小冰的名字；林敏伦主张购房款中的200000元是汇票支付，60000元是现金支付，这些款项均是由林敏伦支付；上述购房款均是林敏伦承包广州白云山医药物资公司所产生的收益，东鄱服务部与林敏伦没有生意往来，这些收益转入到东鄱服务部的账户是因为其公司领导与林敏伦是朋友关系，所以可以帮忙提现金；案涉房屋的开发商处要求支付现金，所以部分房款以现金支付；当时林敏伦拿着60000元现金到开发商支付房款并询问能否通过汇票方式支付房款，开发商说可以，所以林敏伦就决定200000元通过汇票方式支付，剩余45375元以现金方式当场支付，之后由东鄱服务部开具了200000元汇票支付了房款。李敏主张林敏伦是基于不正当男女关系赠与案涉房屋的房产份额给齐小冰，齐小冰没有出资购买房屋；为予证明，李敏提交了林敏伦于2018年4月8日出具的《情况说明》。齐小冰对该证据的真实性不予确认，认为这是林敏伦虚假的陈述。林敏伦确认该证据的真实性。齐小冰与林敏伦、李敏均确认齐小冰与林敏伦没有家庭关系，也没有约定案涉房屋是按份共有还是共同共有；案涉房屋自开发商交楼后至今一直由林敏伦家庭使用。本院依法向二轻联发公司发函查询林敏伦提交的证据《预收款凭证》是否属实及案涉房屋各笔购房款的具体支付情况，该公司函复本院称：《预收款凭证》属实，该款是1992年2月24日林敏伦交来的，其中汇票一张200000元，现金45375元，合计金额245375元。根据齐小冰申请，本院依法摇珠确定并委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（下简称融泽源广州分公司）对案涉房屋的价值进行评估。后融泽源广州分公司作出编号为粤深融资评字（2019）第*号《房地产估价报告书》，确定案涉房屋的价值为4007100元。林敏伦、李敏均认为上述估价过高，且李敏认为该评估不应将房屋现有装修纳入估价范畴。融泽源广州分公司回复表示其估价结果是客观合理的，无不当之处；案涉房屋的装修装饰工程属于案涉房屋的添附，包含在房屋的整体中，因此评估报告中的评估结果是案涉房屋的整体价值，当然也包含案涉房屋室内装修的价值。林敏伦又以评估价不符案涉房屋客观市场价格、明显虚高为由，申请对案涉房屋（不带任何装修）进行重新评估。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定，“本法自2007年10月1日起施行。”根据已查明的事实可知，案涉房屋已于1997年取得权属证明，即齐小冰、林敏伦在《中华人民共和国物权法》实施前已取得案涉房屋所有权，根据“法不溯及既往”的原则，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》来确定双方对于案涉房屋共有的类型。而《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第88条规定，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”本案中，结合案涉房屋的权属登记载明案涉房屋由齐小冰、林敏伦共有的事实，在无证据显示二人曾另外对案涉房屋约定为按份共有的情况下，应认定案涉房屋为双方共同共有，析产应由双方各占50%的份额。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第90条规定，“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”本案中，鉴于齐小冰、林敏伦之间不存在家庭关系，且各方当事人之间存在很大的矛盾争议，本案中不宜将案涉房屋进行实物分割而由齐小冰、林敏伦分割使用案涉房屋；另外，双方当事人均确认案涉房屋交楼后一直由林敏伦家庭使用，该使用现状持续至今已超过20年。因此，现齐小冰起诉要求案涉房屋归林敏伦所有，由林敏伦向齐小冰支付50%的房价款，该主张合法有据，本院予以支持。关于案涉房屋的价格问题，本院已依法委托融泽源广州分公司对案涉房屋的价值进行评估，该公司作出了《房地产估价报告书》，确定案涉房屋的价值为4007100元，本院对此予以采信。林敏伦、李敏提出案涉房屋的估价过高的异议缺乏依据，本院不予采纳。林敏伦又提出装修价值不能纳入案涉房屋的价值范围，并申请重新评估。对此，融泽源广州分公司的回复中已明确案涉房屋的装修装饰工程属于案涉房屋的添附，包含在房屋的整体中，评估报告中的评估结果是案涉房屋的整体价值，当然也包含案涉房屋室内装修的价值，因此，林敏伦的上述重新评估申请缺乏依据，本院不予受理。但鉴于林敏伦提供了《收据》等证据证明其支付了装修费用256000元，其对案涉房屋有装修增值贡献，故本院综合本案案情，在扣除上述装修费用的50%后，判令林敏伦向齐小冰支付50%的房价款的余款1875550元（4007100元×50%-256000元×50%）；林敏伦向齐小冰支付了上述款项后，案涉房屋归林敏伦所有。林敏伦作为案涉房屋的共有权人，其依法有权占有使用案涉房屋，而齐小冰并未提供证据证明其曾向林敏伦主张要求使用案涉房屋，亦未提供证据证明林敏伦对此要求予以拒绝。因此，齐小冰要求林敏伦支付案涉房屋的占有使用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第88条、第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林敏伦向原告齐小冰支付房款1875550元；该款项支付后，广州市天河区*路32号803房归被告林敏伦所有；二、驳回原告齐小冰的其他诉讼请求。本案受理费31380元、评估费12500元，均由原告齐小冰、被告林敏伦各负担50%。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按各方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  杨国峰人民陪审员  曹 霞二〇一九年十二月二十日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰