重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初24889号原告：重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层，统一社会信用代码915001087500530219。法定代表人：陈志超，系该公司总经理。委托代理人：王彪（特别授权），男，1975年11月24日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市九龙坡区。被告：冯开彬，男，1970年8月13日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区，现住重庆市南岸区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业”）诉被告冯开彬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘惠敏适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理熊月参加诉讼，书记员牟维维担任法庭记录。原告奥坤物业的委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼，被告冯开彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告奥坤物业诉称：2012年5月21日，原告与重庆禾家物业发展有限公司签订了《柏林春江前期物业服务合同》，约定由原告为重庆禾家物业发展有限公司开发建设的位于重庆市南岸区某某的物业服务单位。《柏林春江前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费为1.8元/平米/月，自业主接房之日起，物业管理费由业主承担，月付，公摊水电费据实分摊。被告为某某房屋业主，其所有的房屋建筑面积为96.95平方米，被告自2015年6月1日起至今一直拖欠物业管理费及公摊水、电费，共计欠付9135.3元，且产生违约金共计2033.4元。被告一直未履行按时缴纳物业服务费及公摊水、电费用的义务，期间原告多次以各种方式进行催缴，但被告一直不予理睬。故原告起诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告支付2015年6月1日至2019年6月30日拖欠的物业服务费8547.3元；2、被告向原告支付2015年6月1日至2019年6月30日拖欠的公摊水、电费588元；3、被告向原告支付从2015年7月1日起至支付完毕之日止按累计欠费金额×0.5‰×欠费天数计算违约金；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告冯开彬未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告是具有三级资质的物业服务企业。2012年5月21日，原告作为乙方与重庆禾家物业发展有限公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》，约定重庆禾家物业发展有限公司作为建设单位，选聘原告对柏林春江实施物业管理服务事宜，合同期限为2012年5月21日起至柏林春江项目整体竣工并取得《竣工验收备案登记证》之日后五年；合同到期后，本物业服务区域的业主委员会未成立或业主委员会成立后未选聘新的物业管理企业前，本合同继续延续。该合同还约定，业主应当在每月10日前向原告缴纳物业服务费，物业服务费的收费标准为，住宅（电梯房）物业服务费按建筑面积1.8元/平方米/月计收，其中第1、2层住宅物业服务费按建筑面积1.50元/平方米/月计收；公摊水电费计收标准为，住宅（电梯房）公摊水电费按12元/月/户计收，其中第1、2层住宅（电梯房）公摊水电费按8元/月/户计收；业主、使用人违反本合同的约定、未能按时足额地缴纳物业服务费和公摊水电费的，应从拖欠之日起，按每日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告为柏林春江小区提供了物业服务至今。另查明，2014年4月3日，柏林春江项目取得《竣工验收备案登记证》。被告冯开彬是重庆市南岸区柏林路4号8幢3-8-4号房屋，即重庆市南岸区柏林春江小区8幢3-8-4号房屋业主，该房屋建筑面积96.95平方米，属于成套住宅。被告于2014年4月15日签订《承诺书》，承诺遵守《前期物业服务协议》，并于当日接房入住。被告于2015年6月1日至2019年6月30日共49个月未向原告缴纳物业服务费8550.99元（96.95平方米×1.8元/平方米/月×49月）和水电公摊费588元（12元/平方米/户×49月）。原告通过上门张贴催费通知单的方式多次向被告催缴物业服务费和水电公摊费，并于2019年6月20日向被告邮寄了催费单，但被告并未缴纳拖欠的物业服务费和水电公摊费，原告遂以前述请求起诉至法院。庭审中，原告陈述被告从2015年6月起未缴纳物业服务费和水电公摊费，因而被告逾期之日为次月即2015年7月1日，故违约金应从2015年7月1日起计算。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、资质证书、房屋登记信息查询证明、房屋交接验收表、房屋流转表、装修申请表、装修登记备案表、物业使用承诺书、询查记录本、服务部交接班记表、报事报修登记表、设备日常检查表、污水管网冲洗记录表、电梯维护保养工作记录、物业欠费及违约金明细表、催费通知单、邮政快递单及回单查询、《竣工验收备案登记证》复印件等证据，以及原告在庭审中的陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2012年5月21日，原告与柏林春江小区的建设单位重庆禾家物业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告在合同签订后，依照合同约定为柏林春江小区提供物业服务至今，已经履行了自身的合同义务。被告冯开彬在2014年4月15日接房时，签订了《承诺书》，承诺遵守《前期物业管理服务合同》，根据被告冯开彬的承诺和法律规定，该合同对被告冯开彬具有约束力。故被告作为该小区某某房屋的业主，在享受了原告提供的物业管理服务后，应按照该《前期物业管理服务合同》的内容交纳相应的物业服务费和水电公摊费。庭审中，原告陈述被告从2015年6月1日至2019年6月30日，均未缴纳物业服务费和水电公摊费，在没有相反证据的情况下本院对此予以确认。2015年6月1日至2019年6月30日共计49个月，被告在此期间共计拖欠原告物业服务费8550.99元（96.95平方米×1.8元/平方米/月×49月）和水电公摊费588元（12元/平方米/户×49月）。庭审中，原告仅要求被告支付2015年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8547.3元，乃是对自身权利的放弃，本院予以准许。故对原告要求被告支付2015年6月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费8547.3元和水电公摊费588元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告向原告支付从2015年7月1日起至支付完毕之日止按累计欠费金额以日0.5‰的标准计算违约金的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《前期物业管理服务合同》约定，业主、使用人违反本合同的约定、未能按时足额地业主、使用人违反本合同的约定、未能按时足额地缴纳物业服务费和公摊水电费的，应从拖欠之日起，按每日万分之五的标准支付违约金。故在《前期物业管理服务合同》的期限内，即2012年5月21日至2019年4月2日（2014年4月3日柏林春江项目取得《竣工验收备案登记证》，之后五年为2019年4月2日）期间，原告可以适用该违约金条款，要求被告以拖欠的缴纳物业服务费和公摊水电费为基数，从拖欠之日起，按每日万分之五的标准支付违约金至2019年4月2日止。2019年4月3日起，原告依然按照《前期物业管理服务合同》的标准向柏林春江小区提供了物业服务，被告作为该小区8幢3-8-4号房屋的业主，在享受了原告提供的物业管理服务后，理应交纳相应的物业服务费和水电公摊费。被告拖欠应缴纳的物业服务费和水电公摊费，亦构成违约，应向原告支付违约金。2019年4月3日至付清之日止的违约金计算标准，本院根据原告的受损情况及被告违约行为的严重程度，酌情按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。最后，被告冯开彬华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩之权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯开彬于本判决生效之日起十日内向原告重庆奥坤物业管理有限公司支付从2015年6月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费8547.3元和水电公摊费588元。二、被告冯开彬于本判决生效之日起十日内向原告重庆奥坤物业管理有限公司支付从2015年6月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费和水电公摊费的违约金（违约金的计算标准为：从2015年7月1日起至2019年4月2日，以被告冯开彬拖欠的物业服务费和水电公摊费为基数，按每日万分之五的标准计算；从2019年4月3日起至付清之日止，以被告冯开彬拖欠物业服务费和水电公摊费为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39元，由被告冯开彬承担（此款原告重庆奥坤物业管理有限公司已支付，被告冯开彬于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆奥坤物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 刘惠敏法官助理 熊 月二〇一九年十二月二十五日书 记 员 牟维维