广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初32057号原告：广州房专家信息科技有限公司，住所广州市越秀区建设一马路29号16楼E室（仅限办公用途）。法定代表人：李莉萍。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，女，1978年7月8日出生，汉族，系公司员工。被告：广州市鑫城置业有限公司，住所广州市白云区怡新路251号商铺。法定代表人：朱里。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，1985年9月4日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：廖广婷，女，1996年2月20日出生，汉族，系公司员工。原告广州房专家信息科技有限公司与被告广州市鑫城置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州房专家信息科技有限公司的委托诉讼代理人赵德民、吴嘉贝，被告广州市鑫城置业有限公司的委托诉讼代理人卢杰恩、廖广婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州房专家信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代理费140276元；2、被告向原告支付逾期支付上述款项的违约金140276元（代理费108558元的违约金自2017年5月15日起，代理费31717元的违约金自2017年1月1日起，每日按所欠代理费千分之一标准计算，均计至付清之日止）；3、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是项目销售的代理方。2016年，被告就委托原告代理销售位于广州市白云区怡新路与沙太南交界处恒大御府项目（下称“该项目”）一事达成一致，签署《渠道推广合作协议》（下称“协议”）。根据协议约定：联动期为：2016年9月20日至2016年12月19日，被告同意按原告所推荐的客户所购买房屋总价款及单位成交周期内成交金额所对应的代理点数2％-3％进行相应代理费计算，每逾期一日，则按当期应付未付款项的千分之一向原告支付滞纳金。协议签署后，原告依约积极履行了代理方义务，上述代理期已届满，经原告核对，被告尚欠原告其中已促成的2套物业成交的代理费140276元。为此，原告已多次要求被告尽快履行约定支付上述款项，但均未果。综上所述，为维护原告合法权益，向本院提起诉讼。被告广州市鑫诚置业有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回，具体理由如下：一、原告提起本次诉讼的合同依据是合作协议，合作协议的主体是原告及被告，但是原告所提交的证据三上的主体并非本案的原被告；成交确认单有明确的格式要求，而原告所提供证据确认主体是案外人。另外该证据上的中介公司为合富置业，与原告完全不相同的主体，原告的诉讼主体不适格。二、原告请求计算代理费方式存在严重错误。根据合作协议第四条约定，代理费为房价的2％-3万。所以每套房子封顶代理费为3万。原告自称促成两宗交易代理费最高峰值也应是6万，不可能出现14万多。另根据合作协议，原告推荐成立客户是有严格的前提条件，即原告推荐的客户要在原被告双方签署确认书确认单之日起一个月内，签署商品房买卖合同才视为推荐成立。在本案中原告只提供了认购书，只是作为一个购房的意向，而并非是正式的房屋买卖协议。所与原告无法证明其推荐客户成功。另外代理费的支付也有时间点，并且原告需向被告交付发票否则被告是有权拒绝支付，直到原告交付发票为止。在本案中客户谭景戈是采取按揭付款的形式，如果按照合同约定按揭付款的话是必须等银行房款之后，才会结算代理费。本案中谭景戈的合同是在2018年8月28日才签署，这已经是原被告合作期间届满后才签署合同，根本与原告没有任何关系，银行放款也是在合作期届满后。另外原告诉称促成了周章娥的交易。被告在本案中已提交了房屋查询情况，涉案房屋现在仍是可售状态。最后，原告诉请违约金过高，原告诉请违约金标准为每日1‰，即每月3％。即使原告所说为真实，原告只是作为中介方，并没有其他的资金投资项目，所以其损失仅仅为存款利息而原告以每月3％标准诉求违约金明显是超出原告的损失范围，所以应按照逾期贷款利率来计算违约金，且违约金峰值不应超30％，且原告没有证据证明已向被告提供等值发票，所以不存在支付代理费时间的起算点。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人对诉讼请求依法提交了证据，证据经过了当事人的对质及调查，对当事人提供的《渠道推广合作协议》、《恒大御府一二手联动项目应收期之成交明细》、《恒大御府项目成交物业的交易资料》、《催收函》及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，被告（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《渠道推广合作协议》，约定：第一条、甲方委托乙方对甲方所开发位于广州市白云区怡新路与沙太南路交界处的广州恒大御府项目（以下简称“甲方项目”）进行推荐客户的销售渠道服务及作为电商信息服务平台。第二条、2.1甲乙双方确认，乙方接受甲方委托提供非独家推介客户的销售渠道服务，在委托服务期限内按照本合同约定向甲方提供销售房屋的渠道客户信息，利用自己多种宣传渠道对甲方项目进行宣传，并为甲方推荐客户，带领客户到甲方指定售楼处签约，并收取相应代理费。2.3甲乙双方确认，甲方对于甲方项目商品房的销售价格、销售面积、销售策略、销售合同（包括但不限于认购合同、《商品房买卖合同》和其他与甲方项目商品房销售相关的合同）内容等相关事项享有最终决定权。未经甲方书面同意，乙方不得擅自代甲方向第三方作出任何承诺。第三条、上述委托事项服务期限自2016年9月20日起至2016年12月19日止。本合同终止前一周内，甲、乙双方就有关续约事宜重新进行协商。第四条、代理费标准为总房价款的2％-3％。代理费跳点：月销售3000万（含）以下的总房价款的2％-3万，月销售3000-5000万（含）以内的总房价款的2.5％-3万，月销售5000万以上的总房价款的3％-3万。第六条、乙方推荐客户的确认：6.1乙方推荐客户必须由乙方销售人员亲自带领至甲方指定售楼处，否则甲方将不予确认。6.2在项目现场乙方销售人员出示《客户来访确认单》，由甲方渠道负责人进行查询，经甲方确认无误后给予乙方进行该《确认单》签字确认。甲乙方根据《确认单》信息核对客户。6.3为防止客户重叠，乙方推荐的客户应与甲方做好客户“明源系统”确认，客户的确认以甲方双方授权人员签字的《确认单》及系统为准，如果客户属于甲方已到访客户，即在乙方带领推荐客户看房之前的1个自然月该客户有到访记录，且录入甲方指定的系统（含直系亲属，直系亲属为配偶、父母和子女），则不作为乙方的的推荐客户进行确认。6.4乙方推荐客户有效期为1个月，即甲乙双方签署《确认单》之日起1个自然月之内该客户或其直系亲属（仅限夫妻、父母、子女或亲兄弟姐妹）签署《商品房买卖合同》的，甲方均予以认可乙方的成功推荐，并按本协议之约定向乙方支付代理费。6.5乙方推荐的客户到售楼处由甲方置业顾问接待，乙方负责配合至签约完毕。具体包括：协助甲方签约正式的《商品房买卖合同》及甲方要求的各类相关文件。6.6乙方推介的客户以其个人、公司（法定代表人或公司委托人），亲属或联名名义认购该项目物业的，或乙方客户支付定金或签署认购书后经甲方同意更换认购物业、更名、加减名的，甲方均视为乙方推介之客户成交，甲方应按本合同第七条的约定支付代理费。第七条、乙方推荐客户同时满足如下条件，视为成交：乙方推荐客户必须由乙方销售人员亲自带领至甲方指定售楼处，且经甲方以《确认单》形式书面确认为新客户，否则甲方将不予确认。客户签订《商品房认购协议书》并完成《商品房买卖合约》或《商品房预售合同》的签署。乙方所推荐客户与甲方签署完成《商品房买卖合同》，甲方按照推荐客户成交付款方式应对乙方代理费给予结算，分别为①一次性付款：签约后结算50%代理费，全款后结算50%代理费；②分期付款：签约后结算100%代理费；③按揭及公积金贷款付款：签约后银行或相关单位放款到账结算100%代理费。第八条、甲乙双方在客户完成网签后5日内就服务代理计提标准进行确认，乙方必须在甲方支付可支付服务代理费前向甲方提交等额发票，否则甲方有权延迟向乙方付款直至乙方提供发票之日。第十一条、在甲方确认乙方推荐成功后，应按合同约定向乙方支付代理费，每逾期一日支付，乙方有权要求甲方支付逾期支付款项每日1‰的违约金等。根据2016年10月22日及2016年10月23日出具的《客户来访确认单》、《客户推荐函》及《客户成交确认书》的内容显示，由合富置业的销售人员艾付梅向客户周章娥推荐并成功认购了广州恒大御府1-301房，总金额为308.5868万元。同年10月23日，客户周章娥与被告签订《恒大御府认购协议》，认购广州恒大御府1-301房。同年11月1日，被告出具《收据》，证实收到周章娥支付购房款875760元及定金50000元。根据2016年11月8日出具的《客户来访确认单》、《客户推荐函》及《客户成交确认书》的内容显示，由合富置业的销售人员杨森向客户谭景戈推荐并成功认购了广州恒大御府5-1602房，总金额为6927919元。同日，客户谭景戈与被告签订《恒大御府认购协议》，认购广州恒大御府5号楼1栋602房。2018年8月28日，被告（甲方、卖方）与谭景戈（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，谭景戈向被告购买恒大御府项目自编5号楼第自编5号楼6层602号房，门牌地址：白云区怡新路237号602房，总房款为6771467元。2018年7月19日，原告向被告发出《催收函》，要求被告按照合同约定尽快向原告支付拖欠的代理费708602元。另查，根据《广州市不动产登记查册表》显示，白云区怡新路243号301房的所有权人仍为被告，尚未过户至周章娥名下。本院认为，原告与被告签订的《渠道推广合作协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据该协议6.4约定，乙方推荐客户有效期为1个月，即甲乙双方签署《确认单》之日起1个自然月之内该客户或其直系亲属（仅限夫妻、父母、子女或亲兄弟姐妹）签署《商品房买卖合同》的，甲方均予以认可乙方的成功推荐，并按本协议之约定向乙方支付代理费。结合本案现有证据，虽客户周章娥签署了《客户成交确认书》，但原告并未提供周章娥与被告签订的《商品房买卖合同》，且至今广州恒大御府1-301房仍登记在被告名下，被告向原告支付代理费条件未成就，故原告主张被告支付该房屋的代理费于法无据，本院不予支持。同理，虽客户谭景戈与被告在签署《客户成交确认书》后又签订了《商品房买卖合同》，但《客户成交确认书》签订的时间为2016年11月8日，而谭景戈与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月28日，不符合协议中关于在签署《确认单》之日起1个自然月之内签订《商品房买卖合同》之约定，亦不符合支付代理费的条件。故原告要求被告支付该房屋代理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：。驳回原告广州房专家信息科技有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1553元，由原告广州房专家信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月二十日书记员  陈春燕