湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2698号原告(执行案外人)：吴祖芬，女，汉族，1960年11月12日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。被告（执行申请人）:荆州沙北新区投资开发有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥北路74号办公楼第五层。法定代表人：周厚强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志伟，湖北三鼎律师事务所律师。被告（被执行人）：荆州市富怡置业有限公司，住所地沙市区江津西路288号（投资广场17层A座）。法定代表人：李飞飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。原告吴祖芬与被告荆州沙北新区投资开发有限公司（以下简称沙北公司）、荆州市富怡置业有限公司（以下简称富怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告吴祖芬的委托诉讼代理人覃世方、被告荆州沙北新区投资开发有限公司的委托诉讼代理人赵志伟、被告荆州市富怡置业有限公司的委托诉讼代理人张京华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴祖芬向本院提出诉讼请求：1、不得执行登记在荆州市富怡置业有限公司名下位于××工农北路城市××单元××号商品房，并解除对该商品房的查封；2、判决荆州市富怡置业有限公司协助吴祖芬办理城市御园22栋1单元1层1号商品房的所有权转移登记；3、判决荆州市富怡置业有限公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月13日，余敏、梅运凤与富怡公司等签订担保借款合同约定：余敏、梅运凤同意出借最高额不超过贰亿元给富怡公司，用于沙北新区开发项目，借款期限为两年。担保借款合同签订后，梅运凤实际出借资金9700万元，余敏实际出借资金为5450万元。借款到期后，富怡公司不能按约定还本付息，以包括案涉城市御园22栋1单元1层1号在内的商品房抵偿了对余敏的借款，并同意将案涉商品房登记到吴祖芬名下。2015年11月19日，富怡公司与吴祖芬签订商品房买卖合同约定，吴祖芬购买富怡公司开发的位于××工农北路城市××单元××号商品房，总价款为1527615元，一次性付款，2016年2月29日前交房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。商品房买卖合同签订后，富怡公司于2017年6月28日向吴祖芬交付了房屋、于2018年7月27日向吴祖芬开具了购房发票。因富怡公司一期部分业主乱搭滥盖，建设工程长期不能通过竣工验收备案，导致案涉商品房不能办理过户手续。2019年2月，荆州市中级人民法院委托湖北五环会计师事务有限公司对富怡公司净资产进行审计，该机构出具的鄂五环司法审字（2019）005号审计报告中，将吴祖芬支付的城市御园22栋1单元1层1号商品房价款认定为富怡公司的销售收入。贵院在执行沙北公司与富怡公司合同纠纷一案中，于2019年3月5日查封了案涉商品房。吴祖芬提出执行异议后，贵院于2019年5月31日作出（2019）鄂1002执异16号民事裁定书，裁定驳回了吴祖芬的执行异议请求，吴祖芬于2019年8月12日签收该民事裁定书。吴祖芬认为，案涉房屋虽登记在富怡公司名下，但吴祖芬对该商品房享有的物权期待权，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除对案涉房屋的强制执行。贵院（2019）鄂1002执异16号民事裁定书认定事实不清，适用法律错误。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，在本案中一并主张富怡公司协助吴祖芬办理城市御园22栋1单元1层1号商品房的所有权转移登记。被告沙北公司辩称：原告第一条诉讼请求事实理由不成立，于法无据，沙市区人民法院作出的其驳回异议申请的裁定事实清楚，适用法律正确，人民法院执行查封的房产即为合法；原告的第二项诉讼请求不是执行异议之诉的范围之内；原告的第三项诉讼请求应该由原告自己进行承担。被告富怡公司辩称：首先，原告与被告之间客观上没有买卖房屋的直接意思表示，而是被告富怡公司为了抵偿借款不得已而将其名下房屋先行交付给了原告，但产权一直未变更登记，所以从物权角度上来说，该房屋在法律意义上还不能算是原告的财产；其次，本案只应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条，而非原告所称第28条。理由是，1、从主体上来说，原告与被告富怡公司之间是一手房买卖交易，交易的标的物并非二手房屋，出售人作为标的物的开发企业应直接适用第29条之裁量标准；2、从第29条立法主旨来看，是保护关于房屋消费者之物权期待权，而消费购房的定义应仅用于满足其生活居住需要，而非用于经营或者出租牟利，这就引出了第29条第二款的买受人（即本案原告）需证明自己名下无其他用于居住的房屋才能形成对抗第三人的要件之一。综上，请合议庭能充分考虑被告富怡公司的上述意见，依法判决。原告吴祖芬为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：第一组证据：《担保借款合同》复印件一份、《个人借款明细》复印件一份，拟证明余敏与富怡公司之间的借款关系及出借金额；第二组证据：《商品房买卖合同（预售）》，拟证明富怡公司与吴祖芬之间的商品房买卖关系以及双方的权利义务；第三组证据：城市御园《小区交房手续流转单》复印件一份，拟证明富怡公司于2017年6月28日将案涉商品房交付给吴祖芬；第四组证据：《湖北普通封增值税发票》复印件一份，拟证明富怡公司收到吴祖芬支付的案涉商品房价款1527615元；第五组证据：湖北五环会计师事务有限公司出具的鄂五环司法审字（2019）005号《审计报告书》（摘录）复印件一份，拟证明审计机构将吴祖芬支付的案涉商品房价款认定为富怡公司的销售收入；第六组证据：（2018）鄂1002执174号《协助执行通知书》复印件一份，拟证明沙市区人民法院于2019年3月5日对案涉商品房予以查封；第七组证据：（2019）执1002执异16号《执行裁定书》及其《送达回证》复印件各一份，拟证明沙市区人民法院驳回吴祖芬对案涉房屋提出的执行异议，吴祖芬于2019年8月12日收到该执行裁定书。针对原告出示的上述证据材料，被告沙北公司发表了如下质证意见：对原告出示的第一组证据材料中的《担保借款合同》及《个人借款明细》的真实性无法进行辨别，与我方没有关系；对第二组证据《商品房买卖合同（预售）》真实性无法辩认，该证据与沙北公司无关；对第三组证据城市御园《小区交房手续流转单》，因是一份不完整的流转单，只能证明其流转手续不全；对第四组证据《湖北普通封增值税发票》没有异议，但是不能实现其证明意图，原告应该举证汇款凭证；对第五组证据《审计报告书》（摘录），该证据的用途不清楚，真实性也无法判别，而且不能实现原告举证的意图，该证据显示的林洋是谁不清楚，三性有异议；对第六、七组证据没有异议。针对原告出示的上述证据材料，被告富怡公司发表了如下质证意见：对原告提交的第一、二组证据没有异议；对原告提交的第三、四、五、六、七组证据的质证意见与被告沙北公司一致。被告沙北公司、富怡公司均没有证据材料向本院提交。对当事人提交的证据，本院分析认定如下：关于原告提交的第一组证据中的《担保借款合同》。从该合同的内容来看，本案原告吴祖芬并非该合同中的当事人，且该合同中涉及到余敏、梅运凤、武汉治历置业集团有限公司、武汉互信通投资管理有限公司、荆州市建筑综合开发公司、徐有功、朱宏彬、朱伟、中韬建设集团有限公司等众多案外人的利益，该证据材料中的上述众多当事人并未参加本案的审理，并未对该证据材料予以确认。同时，本案原告吴祖芬并未提交证据证明其提交的上述《担保借款合同》与本案执行异议之诉之间具有关联性。综上所述，本院对原告吴祖芬提交的该《担保借款合同》不予审查、评判。对原告提交的第二组证据《商品房买卖合同（预售）》复印件、第三组证据城市御园《小区交房手续流转单》复印件、第四组证据《湖北普通增值税发票》，因被告富怡公司对其不持异议，故本院对其真实性予以采信。对原告提交的第五组证据《审计报告书》（摘录），从该《审计报告书》标注的页码来看共有18页，而原告仅提供了第1页，从该页中关于“委托审计事项：对富怡公司净资产进行审计”的表述来看，与本案没有关联性，故本院对该证据不予审查，该组证据后附《房款销售明细》亦不予审查。对原告提交的证据六（2018）鄂1002执174号《协助执行通知书》复印件一份，证据七（2019）执1002执异16号《执行裁定书》及其《送达回证》复印件各一份。因两被告对其没有异议，且与本案执行异议之诉存在关联性，故本院对原告提交的上述《协助执行通知书》、《执行裁定书》及其《送达回证》的真实性予以采信。根据当事人的陈述，结合本院确认的证据，查明如下事实：2015年11月19日，富怡公司与吴祖芬签订了一份《商品房买卖合同（预售）》约定，富怡公司将其开发的位于沙市区工农北路城市××单元××套内建筑面积144.51平方米的商品房，以1527615.00元的价格出售（预售）给吴祖芬，同时该合同约定的付款方式为：一次性付款。买受人应当在2015年11月19日前支付该商品房的全部价款，并约定出卖人于2016年2月29日前向买受人交付该商品房。2017年6月28日，吴祖芬在办理《城市御园小区交房手续流转单》时，没有按照该流转单的要求办理物业管理缴费手续、验房手续和房屋钥匙交接手续。2018年7月27日，富怡公司向吴祖芬开具一份金额为1527615.00元的销售不动产《增值税普通发票》，该发票备注中载明：房号为22-1-101，补开营业税发票。2019年3月5日，因沙北公司与富怡公司合同纠纷一案，我院作出的（2018）鄂1002执174号《执行裁定书》发生法律效力，查封了富怡公司开发的位于城市御园22栋1单元1层1号房屋。吴祖芬对我院查封了富怡公司开发的位于城市御园22栋1单元1层1号房屋的行为不服，提出执行异议申请，本院于2019年5月31作出（2019）鄂1002执异16号《执行裁定书》，裁定驳回吴祖芬的执行异议请求。吴祖芬对上述《执行裁定书》不服，向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告吴祖芬与被告富怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系合同当事方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规范，合法有效。该《商品房买卖合同（预售）》签订之后，合同约定的房屋并未从被告富怡公司名下转移登记到原告吴祖芬名下，也未办理该房屋的预售登记，该房屋至今仍登记在被告富怡公司名下。上述《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋产权的变更，仅对该合同当事方产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告富怡公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告富怡公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告吴祖芬根据其与被告富怡公司签订的上述《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋，即沙市区工农北路城市御园22幢1单元1层010102号房屋的强制执行？本院认为，本案中被告沙北公司申请执行的系金钱债权，被执行人富怡公司系从事商品房开发的企业，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，来认定原告吴祖芬所享有的权益能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋的执行。根据该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于原告是否向被告富怡公司已支付购房价款超过合同约定总价款的百分之五十？根据本案查明的事实来看，2015年11月19日原告吴祖芬与被告富怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式为：“一次性付款”。在合同实际履行过程中，被告富怡公司称原告吴祖芬并未按照合同约定的付款方式实际支付购房款。原告吴祖芬称其是以案外人享有对富怡公司的债权来支付其购房款，但其并未提交证据证明，其有权力用案外人享有对富怡公司的债权，来抵偿其应当向富怡公司支付的购房款。换言之，原告吴祖芬并没有提交证据证明，案外人将自己对被告富怡公司享有的全部或部分债权，合法有效的转让给了原告吴祖芬，用于原告吴祖芬抵偿其应当向富怡公司支付的购房款。因此，原告吴祖芬主张用案外人享有对富怡公司的债权，来抵偿其应当向富怡公司支付的购房款的意见，因证据不足，本院不予采信，其主张已付清合同购款房的意见，本院亦不予采信。综上所述，原告吴祖芬并未提交证据证明，其根据上述《商品房买卖合同（预售）》的约定，向被告富怡公司实际支付购房款。同时，原告吴祖芬并未提交证据证明，其所购本案所涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。因此，原告吴祖芬根据上述《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二项、第三项的条件，不能够排除被告沙北公司对本案所涉房屋强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告吴祖芬的全部诉讼请求。案件受理费18548.00元，由原告吴祖芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 飞人民陪审员  徐玉贤人民陪审员  周祖华二〇一九年十二月十三日法官助理许子彪书记员喻昭成