铜川市耀州区人民法院   民事判决书     (2019)陕0204民初2538号   原告：郭麦玲，女，汉族，住陕西省铜川市王益区。   委托诉讼代理人：赵国强，陕西纳杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：利边周，陕西纳杰律师事务所实习律师。   被告：陕西兄弟投资有限责任公司。住所地：陕西省铜川市新区。   法定代表人：王景军，该公司执行董事。     委托诉讼代理人：王西荣，男，汉族，住铜川市王益区，系该公司员工。   原告郭麦玲与被告陕西兄弟投资有限责任公司（以下简称兄弟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭麦玲及其委托诉讼代理人赵国强、利边周，被告兄弟公司的委托诉讼代理人王西荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。     郭麦玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《高远商住区之海天华府项目认购书》并于原告签订商品房买卖合同。2、判令被告将海天华府1-12301号房屋交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月7日，原、被告签订《高远商住区之海天华府项目认购书》，约定原告认购被告开发建设的位于铜川市新区高远商住区之海天华府面积为135.89平方米的商品房。认购书签订后，原告依约向被告支付购房款183600元，并选择购买海天华府1-12301号房屋。被告取得商品房预售许可证后，原告多次要求与被告签订正式商品房买卖合同，但均被拒绝，现该商品房已达到交付条件。综上所述，原、被告双方签订认购书后，原告依约履行了自己的义务，现该房屋已达到签订商品房买卖合同条件，被告应当履行认购书的义务。为维护合法权益，现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。     兄弟公司辩称，因为规划变更，现在无法向原告交付房屋，只能退钱，具体是：以已付的款项18300元为基数从交钱之日起到实际给付之日利息按照年6%计算，按照总利息的5%计算违约金。2012年11月1日铜川市规划局铜规规函【2012】62号关于新区高远商住区海天华府修建性详细规划的批复，规划建筑面积66010平方米，这个项目是拆迁项目，其中有两栋家属楼，一栋家属楼没有房产证，要求的拆迁赔偿我方接受不了，一栋楼就没有拆除，所以就在一栋楼上拆迁盖海天华府，我方预售许可证是在2017年年底办理的，我方现在五证齐全，设计规划后建筑面积是29310.36平方米，原告1-12301号房屋现在不存在，因为最开始规划的是两栋家属楼，现在是一栋家属楼，所以原告的房屋现在已经不存在，因为没有房屋，所以不能签订房屋买卖合同，也不能交付房屋，现在就是协商给退钱，给原告说过，当时的意见是从交钱之日起到实际给付之日利息按照年6%计算，本金为交钱的金额，违约金是按照总利息的5%计算。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。   原告郭麦玲提交二组证据：1、项目认购书，证明我方与被告2014年1月7日签订认购协议书，并约定定金为183600元；2、兄弟投资有限公司出具的收款收据，证明我方认购的房屋是1-12301号，并且按照合同约定支付183600元的定金。    被告兄弟公司质证称，对原告提交的项目认购书及收款收据无异议，但是对项目认购书附的图纸真实性无法核实。   被告兄弟公司提交一组证据：2012年11月1日铜川市规划局铜规规函【2012】62号关于新区高远商住区海天华府修建性详细规划的批复，建设工程规划许可证，证明前期批复建筑面积为66010平方米，后因为拆迁问题，建筑面积变更为29310.36平方米。   原告质证称，被告提交的均为复印件，对真实性存在异议，批复面积是66010平方米规划许可证应当按照批复面积，规划许可证的变更被告未提供。     关于原告提交的二组证据，结合原被告双方的陈述，与庭审中查明一致，本院对原被告双方签订《高远商住区之海天华府项目认购书》及原告缴纳购房款183000元的事实予以认定。关于被告兄弟公司提交的一组证据，庭后经我院工作人员到铜川市规划局核实属实，本院予以认定。     本院经审理查明：2014年1月7日，原告郭麦玲（乙方）与被告兄弟公司（甲方）订立《高远商住区之海天华府项目认购书》一份，认购书约定：一、乙方经过了解，自愿认购甲方开发建设的陕西省铜川市新区高远商住区之海天华府项目，具体房源待统一选房当天按顺序进行选房。该商品房的用途为住宅，建筑面积约135.89平方米（最终面积以政府相关文件为准，多退少补）。二、该商品房按建筑面积计价，总价款为人民币叁拾陆万陆千玖佰零叁元整（￥366903元），预售证办理完后付及人民币壹拾壹万元整（￥110000元），余20%房款计人民币柒万叁仟玖佰零叁元（￥73903元）于主体封顶前付清。......五、以下任何一种情况发生时，甲方有权单方解除本认购书，将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还。1、乙方未按本认购书约定的时间付款。2、乙方如选择按揭贷款付款的方式需在甲方通知之日起的15日内办理银行面签手续，并提供相关可通过面签的收入证明材料。3、乙方擅自单方面解除本认购书。六、甲方单方面解除本认购书的，应双倍返还乙方已付定金。.....九、本认购书经甲、乙（或乙方委托代理人）双方签字盖章后即时生效，未经甲乙双方书面一致同意，任何一方不得对本认购书内容进行更改。上述认购书由原、被告签字盖章予以确认。2014年1月7日被告兄弟公司向原告郭麦玲出具收款收据，收到原告郭麦玲交纳的房款183000元。另查明，被告开发的高远商住区之海天华府项目系拆迁再建项目，原定拆迁二栋楼规划建筑面积66010平方米，因在拆迁过程中有一栋楼未拆迁，后被告兄弟公司重新报批规划，于2017年取得建设工程规划许可证，规划总建筑面积29310.36平方米。因实际建成的房屋面积缩减，无法向原告交付上述认购书中约定的房屋。庭审中，原告将诉讼请求变更为：解除原被告之间的合同，按照认购书第九条约定双倍返还已支付的购房款。    本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告与被告签订的《高远商住区之海天华府项目认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告兄弟公司未将涉案项目土地上的拆迁工作完成，导致最终设计规划变更，认购书约定的房屋无法向原告郭麦玲交付，被告兄弟公司行为已构成违约。原告当庭变更诉讼请求为解除双方之间的合同，双倍返还已支付的定金。被告兄弟公司对于解除合同无异议，但不同意原告双倍返还定金的诉求。原、被告双方对于解除合同均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分人民法院不予支持。” 原、被告双方签订的《高远商住区之海天华府项目认购书》第二条约定：“该商品房按建筑面积计价，总价款为人民币叁拾陆万陆千玖佰零叁元整(366903元)，乙方自愿在签署本认购书当日支付人民币183000元整作为认购该商品房的定金。”本案中，原、被告关于定金为183000元的约定超过主合同标的额20%，违反上述法律规定，原告郭麦玲诉讼请求中超出的部分，没有法律依据，本院不予支持。合同标的额为366903元，故定金依法不应超过73380.6元(366903元×20%)。     综上，原告郭麦玲的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第一百二十一条之规定，判决如下：      一、解除原告郭麦玲与被告陕西兄弟投资有限责任公司于2014年1月7日签订的《高远商住区之海天华府项目认购书》；     二、被告陕西兄弟投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告郭麦玲返还已支付购房款109619.4元，双倍返还定金146761.2元，合计256380.6元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3972元减半收取1986元，由被告陕西兄弟投资有限责任公司负担并直接支付于原告郭麦玲。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。     审判员吴娜     二〇一九年十二月二十日     书 记 员 杨笑