北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9237号原告：李新新，男，1979年1月28日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市丰台区，公民身份号码×××。原告：谭翔，女，1983年2月10日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董宇，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。被告：北京城建兴顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇燕京街11号，统一社会信用代码91110113MA0012DG15。法定代表人：董慧文，董事长。委托诉讼代理人：汪金婷，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜晓礼，北京市安理律师事务所律师(未到庭）。原告李新新、谭翔与被告北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建兴顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新新以及原告李新新、谭翔之沟通委托诉讼代理人江超，被告城建兴顺公司之委托诉讼代理人汪金婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新新、谭翔共同诉称：2016年10月31日，二原告与城建兴顺公司签订了《北京市商品房认购书》（限价商品房），城建兴顺公司将位于北京市顺义区×××项目中的×××号房屋以1195159元的价格出售给二原告。2017年1月11日，双方签订《北京市商品房预售合同》（限价商品房），合同约定，二原告一次性付清房款，后二原告陆续支付购房款。2018年12月26日，城建兴顺公司向二原告发出入住通知书，通知二原告于2018年12月30日办理入住手续。办理入住过程中，二原告发现十二层有联系廊，影响了房屋的安全性、隐私和采光。城建兴顺公司在二原告选购房屋时隐瞒了十二层建有联系廊的事实，如果知道这一事实，二原告不会选择十二层。联系廊的存在也导致了房屋价值降低，二次出售也会受到影响。故诉至法院，请求:1.更换房屋或者赔偿损失25万元（暂估），包括房屋价值减损10万元、生活不便损失10万元，租金损失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判决书生效之日止）。被告城建兴顺公司辩称：1.依据《住宅设计规范》第六点：十二层及十二层以上的住宅，每单元只设置一部电梯时从第十二层起，应设置与相邻住宅单元连通的联系廊。2016年3月北京住房保障办公室会同顺义规划委，顺义住宅城乡建设委组建了设计方案专家评审会，根据专家意见认定涉案房屋所在的地块应当设置联系廊，随后各部门审议通过了专家的评审意见，要求十二层以上建设联系联系廊。因此联系廊的设计和建造都是合法合规的；2.原告主张的联系廊影响采光与事实不符。涉案房屋为南北户型，南部采光充足，联系廊是建设在房屋的北侧，不会对房屋采光有影响。此外该联系廊是消防联系廊，是为保障住宅居民的安全建造的，不会对房屋的安全性隐私性产生影响。房屋在小区的北侧，小区内的绿化和景观等位于该房屋的南侧，联系廊不会对景观和视野有影响。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月13日，二原告作为买受人与出卖人城建兴顺公司签订了《城建兴顺-仁悦居选房确认单》，约定二原告购买×××地块×××住宅（二居），摇号顺序为1居2976号，房屋总价款为1195159元。2016年10月31日，二原告与城建兴顺公司签订《北京市商品房认购书》（限价商品住房）。二原告分别于2016年10月31日和2017年1月4日向城建兴顺公司支付了购房款合计1195159元。2017年1月11日，二原告与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）。该合同附件十补充协议的第六条约定：买受人对该限价商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该限价商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素做出如下说明:1、在小区的西南角和东北角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；2、X-1#楼地下一层为自行车库，并在北侧设有兼人防疏散使用的自行车坡道，可能会对临近住宅产生影响；3、X-1#楼首层设有小区配套的社区助残服务用房，并在顶层设有消防水箱间，可能会对邻近住宅产生影响；4、X-3#楼首层设有小区配套的物业管理用房、公共厕所和再生资源回收站，可能会对邻近住宅产生影响；5、X-1#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；6、在X-5#和X-6#楼北侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；7、在X-2#和X-3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；8.在X-4#和X-5#楼北侧、X-3#楼西侧及那侧（本院备注：南侧）均设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。2018年12月26日，城建兴顺公司向二原告发出入住通知书，告知二原告于2018年12月30日办理入住手续。二原告在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有联系廊，联系廊架设在其北侧卧室窗户外面。二原告认为该联系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。本案审理过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘查，具体情况如下：联系廊为东西走向，位于涉案房屋北卧室北侧，距北卧室窗台（水平距离）约1.5米，联系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）约为65厘米。庭审中，经本院明确询问，城建兴顺公司表示：联系廊属于消防通道，是合法建筑，不属于预售合同中约定的周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准等影响业主选购房屋的因素，因此没有告知原告。上述事实，有开庭笔录、《选房确认单》、《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》、勘查笔录等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装联系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。一、城建兴顺公司认为联系廊是基于相关行政主管机关的要求加设的，其设计和建造都是合法的，就此本院认为：涉案房屋项目属保障性住房项目，城建兴顺公司取得该项目开发资格后，提交相关行政主管机关审核的设计图纸是有瑕疵的，即十二层及十二层以上住宅每单元只设置了一部电梯。相关行政主管机关审查发现该问题之后，提出了整改意见，即要求其在十二层以上建设联系廊。本案中，原告并未对该联系廊的设计是否符合相关设计规范提出异议，双方实际上对于该联系廊的设计合法合规并无异议，但该一致意见不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。二、双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于联系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就联系廊的内容向购房一方进行过告知。二原告诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。就该联系廊是否构成合同约定的“对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，本院持肯定意见。从现场勘查情况下，该联系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，且距北卧室窗台（水平距离）仅1.5米，联系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）仅65厘米，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。城建兴顺公司认为该联系廊不会对采光、因此和安全产生影响，理由牵强，本院难以采信。综上，本院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设联系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致本案二原告选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。涉案房屋系限价商品房，二原告要求更换房屋的请求已因政策变化原因无法实现，本案中只能从赔偿角度考虑。二原告诉请的赔偿包含房屋价值减损、生活不便损失以及租金损失。就上述诉请的损失，本院认为：首先，租金损失系基于二原告未及时收房导致的，涉案房屋架设联系廊不属于房屋质量问题，二原告以此为由拒绝收房而产生的损失，系其自行扩大的损失，本院难以支持；其次，房屋价值减损和生活不便损失都是基于联系廊的存在而产生的，本院合并一处处理，就该损失的具体金额，本院综合涉案房屋的销售价格、联系廊的架设依据和目的、联系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。对于二原告要求鉴定因存在联系廊导致房屋减值损失的申请，本院不再予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿原告李新新、谭翔损失100000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告李新新、谭翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元（已由原告李新新、谭翔全部预交），由原告李新新、谭翔负担2750元（已交纳），由被告北京城建兴顺房地产开发有限公司负担2300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱建娜人民陪审员  丁立群人民陪审员  王金山二〇一九年十二月十六日法官 助理  梁 栋书 记 员  张晓红