广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18484号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：高泽宇，男。被告：郭学育，男。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告高泽宇、郭学育物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因两被告下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告高泽宇向原告支付2015年1月至2016年2月期间拖欠的物业管理费839.65元；2.被告高泽宇向原告支付自2015年2月1日至实际清偿之日的违约金775.4元（违约金以839.65元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年7月1日）；3.被告郭学育向原告支付2016年3月至2016年11月期间拖欠的物业管理费539.78元；4.被告郭学育向原告支付自2016年5月1日至实际清偿之日的违约金372.24元（违约金以539.78元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年7月1日）；5.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》。被告高泽宇是佛山市禅城区华远西路31号803房业主，该房面积为119.95平方米。根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，被告郭学育于2016年3月购得涉案物业。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告高泽宇自2015年1月起欠缴物业管理费，被告郭学育自2016年3月起欠缴物业管理费。原告曾多次向两被告催收，但两被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。两被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、两被告人口信息查询表，证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。3.《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据合同约定，物业管理服务费标准为住宅每月0.5元/平方米。房屋的公共能源按实结算，业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。4.《法律服务合同》、缴费通知书、欠费统计表，证明原告在2016年11月30日撤场，委托深圳市法眼法律咨询有限公司向欠费业主催收拖欠的物业管理费。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据除证据4外均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4，《法律服务合同》与本案无关，本院不予采信；缴费通知书没有原告、被告的印章或签名，本院不予采信；欠费统计表属原告单方制作，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交2016年6月27日华远西小区业委会向原告发出的《整改通知书》，主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，届时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改，整改事项包括但不限于以下事项，整改均以达到合同约定的三级物业管理服务为标准：一、治安管理；……二、卫生管理；……三、停车管理及公共秩序维护；……四、绿化管理；……五、公共设施维护；……六、停车费公共收益；……”。据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中，业主提交的佛山市禅城区网络发言人平台载明，2015年10月10日发言人答复“……三、关于物业服务未能达到三级标准的问题。2015年10月上旬，我局从市房协抽取物业管理专家，会同石湾镇街道办、季华居委会及小区业委会一起到华远西小区进行检查，对物业公司在服务过程中未能达到合同标准的行为，我局已责令其整改，并发出整改通知书……”；2015年12月31日发言人就消防问题答复“居委会根据投诉情况进行走访排查，发现情况属实，已督促华远西小区物业管理进行整改”。诉讼中，原告陈述：原告主张被告高泽宇自2015年1月1日拖欠物业管理费至2016年2月29日止，被告郭学育自2016年3月1日拖欠物业管理费至2016年11月30日止。另查明，涉案佛山市禅城区华远西路华远小区五座803房的产权人系被告高泽宇，建筑面积119.95平方米，2016年3月该房屋的产权人变更为被告郭学育。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。依据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，被告负有依约按期足额向原告支付物业管理费的合同义务。被告未到庭对原告的诉请提出抗辩并提供反证，本院对原告主张被告拖欠物业管理费的事实予以确认。经查，被告郭学育于2016年3月购买取得涉案物业的所有权，故，被告高泽宇应向原告支付涉案物业2015年1月至2016年2月物业管理费839.65元（0.5元/平方米/月×119.95平方米×14个月），被告郭学育应向原告支付涉案物业2016年3月至2016年11月物业管理费539.78元（0.5元/平方米/月×119.95平方米×9个月）。本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据本案原告起诉涉案小区业主的同批系列案件中当事人的陈述及相关证据，原告对涉案小区的管理服务确存在一定管理瑕疵，华远西小区业委会也向原告发出《整改通知书》，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张两被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告高泽宇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2015年1月至2016年2月的物业管理费839.65元；二、被告郭学育于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2016年3月至2016年11月的物业管理费539.78元；三、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担25元，由被告高泽宇负担15元，被告郭学育负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  易晓明人民陪审员  麦清华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  林嘉敏附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。