山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初516号原告：张付娟，女，1953年10月4日出生，汉族，住齐河县城区。原告：焦涛，男，1979年5月22日出生，汉族，住齐河县城区。以上两原告共同委托诉讼代理人：高大震，山东诺邦律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘岩，山东诺邦律师事务所律师。被告：李向，男，1963年12月29日出生，汉族，住齐河县城区。委托诉讼代理人：梁冰清，山东圣义律师事务所律师。被告：闫新霞，女，1966年4月29日出生，汉族，住济南市天桥区。原告张付娟、焦涛与被告李向、闫新霞确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定适用普通程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告张付娟、焦涛的共同委托诉讼代理人高大震、刘岩，被告李向的委托诉讼代理人梁冰清到庭参加了诉讼，被告闫新霞经公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张付娟、焦涛向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与两被告之间的房屋买卖合同为有效合同；2.依法确认位于齐河县燃料公司家属院1号楼1-1-4（鲁齐私房字第××号）房产归原告所有；3.诉讼及因诉讼而支出的合理费用由被告承担。事实与理由：2004年12月29日，焦成福经李华介绍购买了李向、闫霞在齐河县燃料公司的楼房一套，位置是齐河县燃料公司家属院1号楼1-1-4，房产证号：鲁齐私房字××号。双方签订了买卖合同，焦成福一次性付清购房款，李向和闫霞将楼房及房产证交付给焦成福。后多次要求办理房产过户手续，但迟迟未予办理。后焦成福去世，现张付娟、焦涛诉至法院，要求判如所请。被告李向辩称，涉案房屋系李向单位的房改房，1994年12月18日李向与单位签订了《房屋买卖协议》，购得房屋产权，但因为是房改房，其只有67%的份额，不是完整的产权人，这一事实在（2018）鲁1425民初3689号案件时“原告黄金才”提交的编号为14-6598的《房屋所有权证》中有明确记载，其个人也无权对涉案房屋进行出售处分，故李向从未出售过涉案房屋，也未委托任何人出售过。因上述原因的存在，即使李向存在出售房屋的行为，买受人也可以通过查询相关信息明确知晓该房屋的权属情况，买卖行为也会因为损害集体利益而无效，从而导致买卖合同也无效。李向曾因涉案房屋的产权证遗失，于2012年1月12日通过齐河县房产管理局登报公告挂失，并向该房管局提出了补办新的房产证的申请。为证明这一事实，在（2018）鲁1425民初3689号案件庭审过程中提交了当年办理公告挂失和办理新证的票据，虽然因年久而致字迹模糊，但代理人曾到齐河县房管局查询过上述情况，房管局保存的上述证据能清楚体现上述事实,但因李向及代理人均无权调取，故上述房管局保存的证据无法自行获取，如审理案件需要，法院可依职权查清该事实。李向与原告之间从未签订过房屋买卖合同，原告所谓的本案原被告之间签订的房屋买卖合同，在（2018）鲁1425民初3689号的审理过程中，黄金才也曾向法院提交过，该合同中除李向的签名外，其他内容有出自一人之手的嫌疑，当时李向作为第三人同意配合该合同中“李向”的签名是否是其本人签署进行司法鉴定，但黄金才当庭拒绝。这一事实在（2018）鲁1425民初3689号案卷的庭审笔录中有明确记载。无论是黄金才还是本案原告均未对其提交的房屋买卖合同的真实性予以证实。故涉案房屋买卖合同根本不存在，谈不上有效与否。根据《物权法》第17、19条的规定，只有在不动产登记簿登记错误、记载的权利人与真实权利人不一致的、真实权利人能够提供足以推翻、否定登记簿的权利推定的证据的情况下，才能请求重新确定物权的归属。本案中，房屋所有权证及房屋档案材料中明确载明涉案房屋的取得方式为房改取得，系合法取得，原告并无证据证明登记簿有登记错误的情况。同时，涉案房屋已经拆除，标的物已灭失，原告要求确认涉案房产归其所有，既无事实依据，也无法律依据。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告闫新霞未作答辩。案件审理中，原告张付娟、焦涛的委托诉讼代理人向本庭提交情况说明一份，说明：经代理人与原告核实，2004年12月29日原被告签订合同后原告以现金方式将房款一次性全部交付给被告。被告李向代理人在庭后向本庭提交情况说明一份，说明：一、关于“购房申请表”扉页中“李向”的签名问题，庭审后代理人向李向出示涉案房产档案材料中“购房申请表”复印件，并向其释明法庭要求，经李向辨认称该“申请表”显示填表时间为“一九九四年十一月”，时间已经过去二十多年了，当时的具体细节已经记不清楚，其无法确定该签名是否为其本人书写。二、关于“闫霞”与“闫新霞”是否为同一人的问题：庭审后代理人就该问题询问李向，李向称其与前妻登记结婚时即叫闫新霞，至于结婚前是否曾用“闫霞”这一名称不清楚。至于本案中原告所诉的“闫霞”与“闫新霞”是否为同一人以及是否为其前妻闫新霞，因原告提交的证据中没有相关的身份信息，李向并不清楚，也无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张付娟、焦涛提交《契约》一份、闫霞出具的《收到条》一份、在齐河县民政局调取的李向与闫新霞离婚档案材料一宗、齐河县房管局出具的《房地产权登记信息》一份，被告李向质证称对《契约》、《收到条》的真实性有异议，对其余证据的真实性无异议。被告李向提交编号为0008544的《大众日报》公告挂失专用票据存根联及客户联复印件、山东省非税收收入收款收据、齐河县房管局房产登记系统照片打印件、在齐河县房产管理局调取的房屋档案材料一宗、不动产登记结果查询证明、离婚证、调取的（2018）鲁1425民初3689号案卷材料一宗，原告张付娟、焦涛质证称编号为0008544的《大众日报》公告挂失专用票据存根联及客户联复印件、山东省非税收收入收款收据、齐河县房管局房产登记系统照片打印件系复印件，对其真实性不予认可。对在房管局调取的房屋档案材料中的买卖协议有异议，（2018）鲁1425民初3689号案卷材料与本案不具有关联性。被告闫新霞未提交证据。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：张付娟、焦涛提交的闫霞出具的《收到条》符合法定形式要件，且闫新霞未到庭予以抗辩，亦未提交相反证据，对该收到条本院予以采信。原告张付娟、焦涛提交的在齐河县民政局调取的李向与闫新霞离婚档案材料、齐河县房管局出具的《房地产权登记信息》以及被告李向提交的齐河县房产管理局房屋档案材料一宗、不动产登记结果查询证明、（2018）鲁1425民初3689号案卷材料，上述证据均系在国家机关调取，并加盖有相关部门公章，各当事人均未提交相反证据，对上述证据本院予以采信。对李向提交的离婚证，张付娟、焦涛无异议，本院予以采信。对当事人提交的其他证据，均与本案具有关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年12月18日，李向、闫新霞从燃料公司处购买涉案房屋，并签订《房屋买卖协议》，该协议首部显示：“卖方：燃料公司”“买方：李向”，尾部“卖方（章）”处加盖山东省齐河县燃料公司公章，“买方（章）”处显示为“闫霞”。2000年8月，就涉案房屋办理了《房屋所有权证》，该房产证显示“自有份额67%”。2004年12月29日，闫新霞以李向名义与焦成福签订《契约》，约定由焦成福购买涉案房屋，该协议载明“契约经国胜汽修厂李华介绍，燃料公司李向将车站街44号燃料公司院内自有产权房（1-1-4）贰室壹厅楼房（房权证14-××号）储藏室壹间，车库一间（注：有使用权和拆除权没有产权）全部卖给土产公司焦成福总价柒万壹仟元整。现款、房已作交割。立字为据。此据卖房人：李向买房人：焦成福证明人：李华2004年12月29日”，闫新霞以“闫霞”名义出具《收到条》一份，载明“收到条今收到燃料公司二室壹厅楼房款柒万壹仟元整04年12月29号闫霞”。庭审中，张付娟、焦涛认可上述《契约》中“李向”签名不是李向本人签写，系由闫新霞代写。后焦成福与案外人黄金才就涉案房屋达成《楼房买卖协议》，该协议约定焦成福将涉案房屋出卖给黄金才，并同时将房产证及楼使用权一并移交给黄金才。黄金才在（2018）鲁1425民初3689号案件中提交了上述《楼房买卖协议》及涉案房屋的房屋所有权证。李向、闫新霞于2010年3月12日在齐河县民政局办理离婚登记并在齐河县民政局登记备案的离婚协议中约定“经双方同意，男方李向放弃家产，所有家产归妻子和女儿所有”。齐河县房产管理局房产管理档案材料中的《申请购房人家庭情况概况》中“申请人姓名”处显示为李向，“爱人姓名”处显示为“闫霞”。涉案房屋房地产权登记信息中房屋所有权人为李向、闫新霞，房屋共有情况为共同共有。现涉案房屋已被拆迁。另查明，原告张付娟、焦涛分别系焦成福的妻子、儿子。本院认为，确认涉案房屋买卖协议即《契约》是否有效的关键问题在于：1、《契约》是否系由闫霞与焦成福签订；2、闫霞与李向的前妻即本案被告闫新霞是否系同一人；3、如涉案房屋买卖事宜系由被告闫新霞一人处理，被告李向对此事项是否知情，能否以不知情为由对抗第三人；4、涉案房屋性质是否影响《契约》效力。关于《契约》是否系由闫霞与焦成福签订的问题，本院认为，原告张付娟、焦涛主张《契约》中“卖房人”处“李向”的签名系由闫霞代签，且根据原告张付娟、焦涛提交的楼房款《收到条》，闫霞在该收到条中签字，两者之间可以相互印证证实楼房款系由闫霞收取以及原告张付娟、焦涛上述主张的真实性，据此本院认定涉案房屋买卖事宜系由闫霞处理。关于闫霞与李向的前妻即本案被告闫新霞是否系同一人的问题，本院认为，被告李向虽称其与闫新霞登记结婚时即叫闫新霞，至于结婚前是否曾用“闫霞”这一名称不清楚，对闫霞与闫新霞是否系同一人不清楚，但根据其提交的在齐河县房产管理局调取的房产管理档案材料，该档案材料中含有一份于1994年12月18日与齐河县燃料公司签订的《房屋买卖协议》，该协议首部“买方”处显示为“李向”，而尾部“买方（章）”处的签名为“闫霞”，另该档案材料中《申请购房人家庭情况概况》中“申请人姓名”处显示为“李向”，而“爱人姓名”处亦显示为“闫霞”，可见闫新霞在与李向登记结婚后使用过“闫霞”这一姓名，李向对此是知情的，李向在本案中的陈述与事实不符，综上，本院依据现有证据足以认定李向的前妻即本案被告闫新霞与闫霞系同一人，涉案房屋买卖事宜系由被告李向的前妻即本案被告闫新霞处理。本案审理中，李向申请就《契约》中卖房人的签名“李向”不是李向本人所签进行司法鉴定，因原告张付娟、焦涛已认可该“李向”签名不是由李向本人签写，故李向的该项鉴定申请已无必要性，本院不予准许。李向申请就《契约》中买房人的签名“焦成福”与证明人“李华”系一人书写申请司法鉴定，但焦成福当时已交付购房款，且综合焦成福的妻子及儿子即本案原告方的此次诉讼行为，可以认定焦成福以及本案原告方对涉案房屋买卖协议的认可，李向的该项鉴定申请结论与否不影响对涉案房屋买卖协议效力的认定，对其该项鉴定申请本院不予准许。关于被告李向对被告闫新霞出售涉案房屋事宜是否知情，能否以不知情为由对抗第三人的问题，本院认为房屋财产系当今社会家庭财产中的一项重要财产，每一个人都会对自己所有的房屋财产谨慎对待，而根据李向的庭审陈述，其称涉案房屋一直空置，因比较忙未曾回过涉案房屋，曾因涉案房屋的产权证书丢失向齐河县房管局申请换发新证，但根据其提交的《大众日报》公告挂失专用票据显示，挂失时间为2012年，自2004年《契约》签订时至2012年已长达8年的时间，李向在8年的时间内未曾回过涉案房屋而未发现涉案房屋已经出售给他人，其对自己的房屋财产作出上述如此草率的行为有违常理，故对被告李向的上述主张本院不予采信，其对涉案房屋的买卖事宜应当系知情并认可的。即使被告李向对出售涉案房屋不知情，但在《契约》签订时，被告闫新霞与李向系夫妻关系，且根据被告李向提交的（2018）鲁1425民初3689号案的卷宗材料，其中含有一份焦成福与黄金才就涉案房屋达成的《楼房买卖协议》，该协议约定焦成福（甲方）将涉案房屋卖给黄金才（乙方），并在该协议第五条中约定“甲方将房产证及楼使用权一并移交给乙方……”，且黄金才在（2018）鲁1425民初3689号案件中亦提交过该房产证，可见焦成福在购买涉案房屋时已从被告闫新霞处取得了涉案房屋的房产证。另根据被告李向提交的齐河县房产管理局档案材料，其中与燃料公司签订的《房屋买卖协议》首部显示“卖方：燃料公司”、“买方：李向”，而在该协议尾部的“买方（章）”处的签名确为“闫霞”，李向并未在协议中签字确认，与燃料公司处理买房事宜的也是闫新霞一人。综合上述闫新霞作为李向的妻子将房产证交付给焦成福等情况，焦成福有理由相信闫新霞出售涉案房屋事宜系其与李向的共同意思表示，被告李向即便对房屋出售事宜不清楚亦不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。关于涉案房屋性质是否影响《契约》的效力问题，在《契约》签订时，虽然李向、闫新霞的自有份额只有67%，但涉案房屋的《房地产权登记信息》显示，目前涉案房屋系被告李向、闫新霞共同共有，并未有其他共有产权人，该合同有效。综上，涉案房屋买卖协议即《契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，系有效协议。关于原告张付娟、焦涛主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，因涉案房屋并未办理过户手续，其与被告之间仅存在债权关系，且涉案房屋已被拆迁，张付娟、焦涛的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。案件审理中，原告张付娟、焦涛申请就《契约》及《楼房买卖协议》中的签名“李向”两字系闫新霞所写进行司法鉴定，本院认为依据现有证据及双方当事人的陈述可以对本案相关事实进行认定并作出裁判，且闫新霞现无法找到其本人，其上述申请已无必要性，故对其上述申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法合同法》第五十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下：一、被告闫新霞以被告李向名义与焦成福签订的《契约》有效。二、驳回原告张付娟、焦涛的其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费600元，由被告李向负担50元，由被告闫新霞负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长 袁 东审判员 于俊丽审判员 杨志国二〇一九年十二月二日法官助理张玉兰书记员李霄