北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异693号案外人：陈广文，男，1976年2月10日出生，汉族，住河北省廊坊市。申请执行人：北京市农业融资担保有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-44。负责人：刘京川，董事长。委托代理人：曹谊正，男，北京市农村融资担保有限公司职员，住北京市东城区。被执行人：北京扬名友邦科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座5295室。法定代表人：胡玲芳。被执行人：北京扬名四海科技开发有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号11层×××。法定代表人：胡玲芳。被执行人：胡玲芳，女，1977年7月6日出生，汉族，户籍地湖南省岳阳市。本院在执行北京市农业融资担保有限公司（以下简称北农融资担保公司）与北京扬名友邦科技有限公司（以下简称扬名友邦公司）、北京扬名四海科技开发有限责任公司（以下简称扬名四海公司）、胡玲芳公证债权文书纠纷一案[执行依据：（2015）京中信内经证字63121号公证书、（2015）京中信内经证字63122号公证书、（2015）京中信内经证字63123号公证书、（2015）京中信内经证字63124号公证书、（2015）京中信内经证字63125号公证书、（2015）京中信内经证字63126号公证书及（2017）京中信执字00232号执行证书]中，案外人陈广文对本院执行北京市海淀区中关村大街18号楼11层的×××号房屋（以下简称×××号房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈广文述称，法院在执行北农融资担保公司与胡玲芳金融借款合同纠纷一案中，查封了胡玲芳的×××号房屋，该房屋系我向胡玲芳租赁的物业，我于2015年8月1日租赁胡玲芳名下×××号房屋用于经营，2022年8月1日租赁期限届满。该×××号房屋如果被拍卖的话，将严重侵害我的合法权益。因我的租赁权先于北农融资担保公司的抵押权，所以有权要求胡玲芳继续履行租赁合同。我特此提出执行异议，请求法院应当中止对胡玲芳×××号房屋的拍卖。北农融资担保公司辩称，去年拍卖被执行人北京市海淀区中关村大街18号楼11层的×××号房屋（以下简称×××号房屋）、×××房屋的时候是一个做教育的公司在租房屋，而且这个公司也同意腾退，我们认为一个房产不可能同时租赁给两个人。我公司不认可陈广文租赁合同的真实性，所以不同意陈广文提出的异议请求，请求法院予以驳回。本院查明，2015年10月23日，北农融资担保公司（保证人，甲方）与扬名友邦公司（委托保证人，乙方）签署了《委托保证合同》（合同编号：BJAG2015字第×××号），约定：甲方根据乙方的委托及主合同的约定，为乙方向贷款方的借款提供保证；乙方向贷款方借款授信总金额乙方向贷款方借款总金额2200万元；反担保措施为：胡玲芳提供家庭无限连带责任、扬名四海公司经营用浮动资产抵押、扬名四海公司提供第三方信用反担保、扬名友邦公司经营用浮动资产抵押、抵押胡玲芳名下位×××号房屋；抵押胡玲芳名下位于海淀区中关村大街18号楼11层×××（以下简称×××号房屋）。2015年11月27日，北京市中信公证处（以下简称中信公证处）出具的（2015）京中信内民证字63121号公证书，对上述《委托保证合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2015年10月23日，北农融资担保公司（担保人）、扬名四海公司（反担保人）、扬名友邦公司（借款人）签署了《信用反担保合同》（合同编号：BJAG2015字第×××）。2015年11月27日，中信公证处出具的（2015）京中信内经证字63122号公证书，对《信用反担保合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2015年10月23日，北农融资担保公司（抵押权人）、扬名四海公司（抵押人）、扬名友邦公司（借款人）签署了《抵押反担保合同》（合同编号：BJAG2015字第×××）。2015年11月27日，中信公证处出具的（2015）京中信内经证字63123号公证书，对《抵押反担保合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2015年10月23日，北农融资担保公司（抵押权人）、扬名友邦公司（抵押人、借款人）签署了《抵押反担保合同》（合同编号：BJAG2015字第×××）。2015年11月27日，中信公证处出具的（2015）京中信内经证字63124号公证书，对《抵押反担保合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2015年10月23日，北农融资担保公司（抵押权人）、胡玲芳（抵押人）、扬名友邦公司（借款人）签署了《抵押反担保合同》（合同编号：BJAG2015字第×××），胡玲芳以×××号房屋抵押提供反担保。2015年11月27日，中信公证处出具的（2015）京中信内经证字63125号公证书，对《抵押反担保合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2015年10月23日,北农融资担保公司（抵押权人）、胡玲芳（抵押人）、扬名友邦公司（借款人）签署了《抵押反担保合同》（合同编号：BJAG2015字第×××），胡玲芳以×××号房屋抵押提供反担保。2015年11月27日，中信公证处出具的（2015）京中信内经证字63126号公证书，对《抵押反担保合同》进行公证，并赋予强制执行效力。2017年2月24日,中信公证处出具了（2017）京中信执字00232号执行证书，确定以下执行事项：一、被执行人为扬名友邦公司、扬名四海公司、胡玲芳。二、执行标的：1、代偿款本金：人民币10895215.02元；2、罚息：自2017年1月20日起至清偿之日止，以代偿款本金为基数，利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率×133%×2计算；3、资金占用费：自2017年1月20日起至清偿之日止，以代偿款本金为基数，按日利率千分之一计算。上述罚息、资金占用费总计不超过年利率24%。三、责任范围：1、扬名友邦公司作为借款人，应就上述债务向北农融资担保公司承担清偿责任。2、扬名四海公司、胡玲芳作为保证反担保人，应就上述债务向北农融资担保公司承担连带保证反担保责任。北农融资担保公司持上述公证书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年3月9日以（2017）京0108执3689号立案执行。执行过程中，2017年9月19日，本院作出（2017）京0108执3689号执行裁定，裁定轮候查封胡玲芳名下×××号房屋，查封期限三年，自2017年9月19日至2020年9月18日止（本院另因赵佳美与胡玲芳合同纠纷一案已于2016年4月12日查封胡玲芳名下×××号房屋）。2018年10月15日，本院作出（2017）京0108执3689号执行裁定，裁定拍卖胡玲芳名下×××号房屋和×××号房屋。同日，本院发布《公告》，要求被执行人胡玲芳自公告之日起三日内将×××号房屋和×××号房屋腾空交付我院评估拍卖。另查，根据不动产登记证书载明，×××号房屋系胡玲芳单独所有，房屋面积154.92平方米。2015年10月30日，北农融资担保公司与胡玲芳就×××房屋办理了抵押权登记，权利证书编号为：X京房他证海字第×××号。再查，陈广文为证明其主张，向本院提交了一份胡玲芳与其于2015年8月1日签订《北京市房屋租赁合同》复印件，其中显示胡玲芳将北京市海淀区中关村大街18号科贸写字楼×××A号房屋中的8平方米租赁给陈广文，租赁期自2015年8月1日至2022年8月1日，租金每月1500元。此外，陈广文还提供了数份2015年8月1日至2019年4月21日期间的房租收据复印件。北农融资担保公司对上述证据真实性不予认可。本次审查中，经本院传票传唤，案外人陈广文无正当理由未到庭参加审查。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，陈广文虽主张承租了×××号房屋，但其提供的证据不足以证明其租赁合同关系真实存在和交付租金的事实，且在审查中经本院合法传唤，陈广文亦未到庭参加审查以便查明案情，其应自行承担举证不能的不利后果，故本院对其提出的异议请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人陈广文提出的异议请求。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 旸人民陪审员 岳 维人民陪审员 方 梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员 黄秋实