陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0102民初5751号 原告:李巧玲，女，1944年10月24日出生，汉族，西安市自强路小学退休教工，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：安勤，陕西智冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫洁，陕西智冠律师事务所实习律师。 被告:刘命荫，男，1940年10月28日出生，汉族，西安市第43中学退休教师，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：刘新世，男，1972年1月5日出生，汉族，西安西电开关电器有限公司员工，系被告女婿，住西安市莲湖区。 第三人：侯铁军，男，1973年4月24日出生，汉族，西安市疾病预防控制中心主任医师，住西安市。 委托诉讼代理人：肖福录，陕西睿和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光旭，陕西睿和律师事务所实习律师。 原告李巧玲诉被告刘命荫、第三人侯铁军确认合同效力纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李巧玲委托代理人安勤、被告刘命荫委托代理人刘新世、第三人侯铁军委托代理人肖福录到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李巧玲诉称，原告和被告是夫妻关系，双方于1971年7月31日登记结婚，1994年10月3日原告和被告集资购买了新城区教育局联志村小学内教工楼住宅一套，建筑面积69.23平方米。原告和被告按照集资约定于1999年全额缴纳集资款，并自行居住，直到双方后因身体原因借住儿女家中。2018年10月27日，被告私自在未告知原告的情况下，与第三人侯铁军签订购房协议，将原告与被告夫妻共同财产私自出售给第三人。原告直至2019年4月才从被告与儿子的谈话中获知此事。原告认为，该房屋系夫妻共同财产，一方未经同意不得处分，同时该房屋属于校产且未取得合法房屋产权证，依法不能交易，现被告与第三人私自交易签订的合同应属无效合同，起诉请求：1、依法确认被告与第三人签订的购房协议书无效，并由第三人返还房屋。2、诉讼费由被告和第三人承担。 被告刘命荫辩称：房子是儿子儿媳私下卖给第三人，后来才告知我的。我认为购房协议是无效的，现在儿子与儿媳闹离婚，儿子的房子被儿媳要走了，我们老两口就没地方住了。表示同意原告的诉讼请求。 第三人侯铁军述称：被告所述不实。该房子由原被告的儿媳一直出租着，租赁合同在买房后出租人已变更为侯铁军，承租人是李娜。双方当事人已经按照购房合同约定履行了各自的义务。交易时被告和被告的儿子刘某某在场。第三人与刘某某签订合同前没见过面，李志杰不是合同当事人，不可能和刘某某夫妻串通，如果有串通，那也只有可能是被告父子之间串通。另该房屋不是有限产权。允许5年后出售，不存在过户，是集资房。原告不是合同买卖的当事人，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明,原告与被告系夫妻关系，于1971年7月31日登记结婚。1994年10月3日被告作为西安市第四十三中的老师，夫妻先后集资38540.12元购买了新城区教育局联志村小学内教工楼住宅一套，建筑面积69.23平方米。集资建房合同中约定，乙方（刘命荫）购房后拥有部分产权，受益权，可以继承但不能赠与和出售、转租、变卖，使用五年后可以出售，在同等价格下，甲方（新城区教育局）有优先购买权。1996年7月3日，刘命荫又与新城区教育局签订了集资建房合同的补充协议，约定将该住宅的个人产权比例提高到80%。在1999年新城区教育局教工住宅楼售房详表上，已显示刘命荫所购房屋产权占比为100%。2018年10月27日，被告及第三人、证明人杨朝、原被告的儿子刘某某亦到场，被告与第三人签订购房协议书一份：兹有联志村小学内教工楼住宅，面积为69.23平方米，简装，100%产权。一、甲（刘命荫）乙（侯铁军）双方议定上述房屋成交价为人民币27万元整，本房款一次性付清。二、由于现实原因，本小区房产暂时无《房屋所有权证》，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知三十日内帮助乙方办理，不得借口拖延时间。如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。办证所产生的一切税费全部由乙方承担，过户所产生的一切税费全部由乙方承担。产权证办好后甲方应于壹日内交由乙方保管，根据实际情况可约定五年后办理产权证过户手续，甲方有义务帮助乙方办理过户手续，不得借口拖延。三、甲方须提供该房购房协议或合同原件、购房发票等相关票据原件、以及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份。（后有手写体：甲方结婚证丢失）四、由甲乙双方协商同意于2018年10月27日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值、贬值，拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。五、甲方必须保证转让房屋权属清楚，家庭权益人知悉且无任何家庭纠纷，转让前无其他拖欠费用，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，概同甲方清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。六、违约责任：因本房暂无房产证，双方约定甲方收到购房款，乙方拿到该房购房协议或合同原件、购房发票等相关票据原件和本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。若乙方进住后，甲方反悔，甲方除返还乙方所付全部购房款外，另付购房款叁倍的违约金；若乙方反悔，除原购房款外，另付购房讲求叁倍的违约金。……合同下方有甲方刘命荫、乙方侯铁军、证明人杨朝的签字。合同上手写的“甲方结婚证丢失”系第三人代笔，甲方刘命荫在其上按了手印确认。合同签订当日，侯铁军通过银行转账方式支付了全部房款27万元，被告刘命荫向其出具收款收据及全部购房手续，并向第三人交付了房屋钥匙。合同签订第二天，第三人通过合同证明人杨朝请求被告刘命荫关于该房屋转让情况向新城区教育局报备，刘命荫短信回复：“朝：《合同》思路已明白，不会违犯“管理规定”，无需报局，惹麻烦。”庭审中，第三人还提交其妻子杨某某与被告刘命荫的儿媳（也是涉诉房屋出售前的房屋实际管理人）唐金华的微信聊天记录一份，证明在正式签订合同前，唐金华已说好带上父母（即本案原被告）去“见面签”，但签合同时，刘命荫说妻子身体不舒服，没有来。第三人以此证明原告是知道买卖房屋一事的，如果有欺诈，也是他们自己家人之间的事，与第三人无关。 上述事实，有原被告及第三人陈述、开庭笔录、质证笔录、购房协议书、微信聊天记录、照片、银行转账记录及收据、售房详情表、购房收据、集资建房合同及补充协议、户口本、短信记录、租房合同等证据在卷佐证。 本院认为，被告刘命荫与第三人侯铁军于2018年10月27日所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，房屋共有人即本案原告李巧玲虽未在合同上签字，但在签订合同前其家人与第三人妻子的聊天记录及买卖合同约定的条款上看，第三人侯铁军不存在与被告刘命荫串通欺诈原告李巧玲的事实，故原告主张被告与第三人欺诈损害房屋共有人李巧玲的利益没有事实依据，不予认定。原告李巧玲称其对房屋买卖不知情，亦没有证据证明；且即使存在不知情的情况，亦不属第三人的过错，其产生的法律结果亦不应由第三人承担；而有效证据显示，在合同签订前原告家人说过要带父母一起来签合同，且合同本身要约定“甲方必须保证转让房屋权属清楚，家庭权益人知悉且无任何家庭纠纷”，故在签订合同时，第三人侯铁军有理由相信出售房屋是夫妻共同意思表示。原告主张房屋属于校产，且未取得产权证，依法不能交易；从原告与第三人提供的证据看，至1999年10月购房人已拥有100%的产权，其依法有权处分自己所拥有的财产权利，且在合同签订后第二日，在第三人要求报备给新城区教育局时，被告表示不需要，怕惹麻烦，故第三人在合同报备方面亦不存在过错。综上，对原告因上述原因主张被告、第三人于2018年10月27日签订的购房协议书无效并返还房产的请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定，判决如下： 驳回原告李巧玲要求确认被告刘命荫与第三人侯志军所签购房协议无效并请求返还房产的诉讼请求。 诉讼费5350元，由原告李巧玲自行负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  袁建雯 审 判 员  王 洋 人民陪审员  温 萍 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  康 菲 1