天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初66154号原告：温昱鹏。被告：葛春晓。被告：孙玉豹。二被告共同诉讼代理人：张立华，天津法岱律师事务所律师。原告温昱鹏与被告葛春晓、被告孙玉豹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温昱鹏，被告葛春晓、孙玉豹共同的委托诉讼代理人张立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温昱鹏向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告违约金45000元（房屋实际成交额900000元乘5%计算）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告以900000元人民币购买被告位于天津市滨海新区*住房一套。2019年8月8日，被告收到购房全款。2019年8月12日17时，原、被告在房屋中介人员见证下进行房屋验收交接，发现房屋主卧及次卧墙壁渗漏，内部墙皮多处脱落、部分地板污渍，因被告拒绝维修损坏的墙壁及地板，2019年8月14日原告将被告起诉至法院，在2019年9月9日上午开庭审理并进行调解，开庭结束后当日11时双方到该房屋进行交接，原告当场发现被告将房屋卫生间内的淋浴房、一体式洗漱台、置物架及厨房内橱柜、吊柜、不锈钢水槽、厨宝等墙体固定装修全部拆走，而合同约定的附属设施包括空调两台、烟机灶具、热水器及墙体固定装修，交房时没有墙体固定装修，与合同约定不符，故成讼。葛春晓、孙玉豹均辩称，不认可原告的主张。第一，原告起诉属于重复起诉，双方纠纷已经（2019）津0116民初64521号民事调解书调解解决，并且调解书已经履行完毕。第二，原告的主张不属于合同约定范围。原告主张卫生间内的淋浴房、一体式洗漱台、置物架及厨房内橱柜、吊柜、不锈钢水槽、厨宝属于墙体固定装修，而被告认为，二手房固定装修是指固定在墙体不可移动或移动后将破坏房屋主体的装修，原告主张的上述物品系二被告购房后自行安装的可移动物品，不属于墙体固定装修。退一步讲即使认定为固定装修，根据合同第1.3条约定，墙体固定装修这项内容是原被告双方协商后由被告赠与原告的，根据合同法第186条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，双方在没有完成房屋交接前，被告可以撤销对上述物品的赠与并将上述物品全部拆走。第三，原告依据合同主张违约金，一方面说明本案与（2019）津0116民初64521号案件是同一案件重复诉讼，另一方面也说明原告所主张的缺失物品都是使用过的旧物品，物品价值应当依据购买时的价值及折旧率确定，而原告并未提供相应证据，此外，原告已经实际接收房屋，且双方就赔偿问题签订协议无其他纠纷，故原告再次起诉无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据。温昱鹏提交了七组证据，包括：证据一、房屋买卖（置换）合同；证据二、合同约定的房屋照片2张、视频1段；证据三、交房时的房屋照片4张、视频1段；证据四、（2019）津0116民初64521号民事调解书；证据五、天津市存量房屋买卖协议；证据六、申请证人李某出庭作证，证明原告购房时被告同意给原告留下房屋内的固定装修，原告也愿意购买精装修房，固定装修包括热水器、空调、灶具、橱柜、镜子等，2019年9月全款到账准备交房时上述物品都在，但因漏水未交接成，第一次没有交接成后葛春晓将房屋情况录了视频发给证人，证人转发给原告，葛春晓录视频的目的是表示屋内东西完好无损与其无关，后原告起诉了二被告，二被告赔偿原告4000元修复房屋及恢复地板的费用，再次交接时二被告将抽烟机的地柜、吊柜、浴房、洗手盆柜、洗手盆、镜子、厨宝都拆走了；证据七、收据2张（系补交），证明购置淋浴房、浴室柜等花费13200元。葛春晓、孙玉豹提交了四组证据，包括：证据一、房屋买卖（置换）合同，证明合同没有约定原告的主张内容；证据二、（2019）津0116民初64521号民事调解书，证明双方的争议在该案中已解决，本案属重复起诉；证据三、付款凭证，证明二被告已履行调解书内容；证据四、收条，证明原告已收到调解款项，双方再无其他纠纷。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述及举证、质证意见，本院经审理后认定事实如下：葛春晓与孙玉豹系夫妻关系，经天津恒泰万家房地产经纪有限公司李某（即本案证人）介绍，二人于2019年6月5日与温昱鹏签订《房屋买卖（置换）合同》，约定葛春晓、孙玉豹将天津市滨海新区大港尚海湾西苑小区4-4-501号房屋出售给温昱鹏，房屋建筑面积106.38平方米，价款900000元。合同第1.3条约定，房屋附属设施情况包括防盗门、电表、电卡、水卡、天然气、暖气、电视机顶盒、空调两台、烟机、灶具、热水器及墙体固定装修。合同第5.1条约定全款到账交付房屋，卖方保证自签约至房屋交接完成对合同约定各项房屋附属设施设备及其装修保持良好状况。2019年6月26日，双方签订《天津市存量房屋买卖协议》，后办理了房屋过户手续。2019年8月12日，因案涉房屋内渗水致墙面等被破坏，双方产生纠纷遂未交接房屋，温昱鹏于2019年8月14日起诉葛春晓、孙玉豹，诉讼请求为：1.被告修复房屋受损部分，包括渗漏外墙、屋内墙及地板；2.被告按合同约定支付原告违约金45000元；3.被告交付原告房屋、房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡、暖气卡及有线电视卡等相关物品；4.被告补偿原告因房屋无法交付不能出租所致损失（租金1500元／月）、诉讼期间餐饮费、交通费、误工费及精神损失费等共计5000元；5.本案相关诉讼费、评估费及检测费等由被告承担。后经本院审理，双方达成调解协议，本院于2019年9月9日出具（2019）津0116民初64521号民事调解书确认“一、双方于2019年9月9日交接天津市滨海新区房屋；二、被告于2019年9月9日将房屋内地板如数返还原告，并于2019年9月9日支付原告房屋维修费及人工费共计4000元，如地板数额不够由被告补齐；三、双方就房屋漏水问题再无争议。”2019年9月9日上午，双方履行了上述调解书确定的义务，温昱鹏出具收条并备注“双方别无其他纠纷”。现双方对合同约定“墙体固定装修”的解释产生争议，温昱鹏认为系室内与墙体相连的所有固定物品，包括卫生间的浴室柜、洗手盆、淋浴房、镜子、毛巾杆及厨房的橱柜、厨宝，但不能举证具体品牌及型号。葛春晓、孙玉豹认为系常见的地面及门窗。居某人李某出庭作证陈述，购房前看房时三方已经进行确认，合同约定的“墙体固定装修”包括温昱鹏主张的上述物品。2019年8月12日，第一次交接时其亦在场，且上述物品均在房内。交接未成后，葛春晓于2019年8月18日16时05分通过微信向其发送案涉房屋内现状照片及视频（时长47秒），并要求其转告温昱鹏自行收房。后李某将照片和视频转发给温昱鹏。关于第一次交接时上述缺失物品是否在房内、2019年9月9日交接房屋时孙玉豹在视频中所称拆除物品的种类及品牌、证人李某出庭作证时提交其与葛春晓的微信聊天记录是否真实，葛春晓、孙玉豹当庭表示不清楚，且庭后亦未反馈核实情况，视为放弃对此举证的权利。本院认为，案涉《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。温昱鹏在本案中主张的违约金数额及违约金适用依据虽然与（2019）津0116民初64521号案件相同，但两起案件的事实与理由并不相同，故本案不构成重复起诉。本案的争议焦点为，案涉房屋是否存在交付瑕疵及葛春晓、孙玉豹是否应因此承担违约责任。对此，合同第1.3条并未明确约定“墙体固定装修”是否包括上述温昱鹏所主张的物品，双方当事人对此解释亦不一致。但从在案证据分析可见，首先，温昱鹏提供案涉房屋交付前、交付后的照片和视频能够相互印证系同一套房屋，且2019年9月9日交接房屋时视频中身着蓝色衣服的男性应系孙玉豹，孙玉豹在视频中认可拆除了房内厨具等物品。其次，结合证人李某的证言及其提交分别与葛春晓、温昱鹏的微信聊天记录，能够印证温昱鹏提供交房前时长为47秒的视频内容为真，该视频虽然来源于李某，但系葛春晓于2019年8月18日16时05分拍摄后通过微信发给李某的。再者，葛春晓于2019年8月18日向李某发送视频的目的系表明案涉房屋现状并通过李某转告温昱鹏收房，能够证实葛春晓、孙玉豹认可视频中案涉房屋的状态符合双方约定的交付标准，而当时房屋内具备上述温昱鹏所主张的物品。此外，合同第1.3条约定房屋附属设施包括烟机、灶具，按照日常经验法则，如果该条约定的“墙体固定装修”不包括橱柜等需依附于墙面固定的家具，拆除橱柜后烟机、灶具则不能正常使用，这与双方在合同中对房屋附属设施内容作出特别约定的目的并不相符。因此，温昱鹏提供的证据与证人证言相互印证形成完整的证据链，能够证明合同约定的“墙体固定装修”应当包括温昱鹏所主张的上述物品，且缺失物品系葛春晓、孙玉豹拆除。葛春晓、孙玉豹虽不认可温昱鹏提供的照片、视频及证人的证言，但其并未举证致温昱鹏的证据达真伪不明状态，且其提交的证据亦不足以证实双方约定的“墙体固定装修”排除上述缺失的物品，故葛春晓、孙玉豹应对此承担举证不能的不利后果，对其交付房屋所存在的瑕疵承担违约责任。温昱鹏主张违约金的依据为合同第7.1条，即以房屋成交价的5%计算违约金，葛春晓、孙玉豹则抗辩违约金约定过高。因合同主要义务已履行完毕，双方当事人均未举证证明交房时缺失物品的种类、质量、品牌、型号、价格等详细情况，现温昱鹏主张其实际损失系为重新购置缺失橱柜、淋浴房、毛巾杆等物品支出的费用，并提供合计金额为13,200元的收据、合计金额为13,000元的转账记录佐证。鉴于违约金以弥补实际损失为原则，且温昱鹏的上述损失确系葛春晓、孙玉豹造成，故按照公平原则和诚实信用原则，酌定本案违约金13,000元为宜。对温昱鹏主张超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、葛春晓、孙玉豹于本判决发生法律效力之日起三日内向温昱鹏支付违约金13,000元；二、驳回温昱鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.5元（温昱鹏已预交），由温昱鹏负担328.9元，由葛春晓、孙玉豹负担133.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  薛淑霞二〇一九年十二月二十七日书记员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。