上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14450号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海全枫物流管理有限公司，住所地上海市嘉定区。破产管理人：北京市隆安律师事务所上海分所。破产管理人负责人：罗洁。原告上海弼俊电子商务有限公司诉被告上海全枫物流管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因无法用其他方式直接向被告送达开庭传票、起诉状副本等材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。被告上海全枫物流管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司诉称：2017年8月8日，上海中暨科技发展有限公司(下称“中暨公司”)与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁中暨公司位于上海市华隆路XXX号F座702、703、705室房屋，租赁面积869.01平方米，租赁期限自2017年8月26日至2020年8月25日，月租金人民币(以下币种均为人民币)49,957.21元，物业管理费每月8,690.10元。合同9.2约定如承租人违约，中暨公司有权提前解除合同的情形，合同10.1约定违约方应承担违约责任，合同10.3.1(1)约定因被告违约导致合同解除的情况下，中暨公司有权要求承租人赔偿的损失包括出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。后中暨公司与原告签订《债权转让协议》约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告，并通知了被告。被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益，属于根本违约。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年2月26日至2018年6月30日房屋租金199,828.84元；3、判令被告支付原告房屋使用费76,601.06元(自2018年7月1日计算至2018年8月16日止，按合同约定租金计算)；4、判令被告支付原告2018年2月26日至2018年6月30日物业管理费23,173.60元；5、判令被告向原告支付物业管理费13,324.82元(自2018年7月1日起计至2018年8月16日止，按合同约定物业管理费计算)；6、判令被告向原告支付违约金117,294.62元；7、判令被告向原告支付空置期租金175,941.93元；8、本案诉讼费由被告承担。被告上海全枫物流管理有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2017年8月8日，中暨公司(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号F座702、703、705室房屋(以下称“系争房屋”)，面积为869.01平方米。合同第三条约定，租赁期限自2017年8月26日至2020年8月25日，甲方于2017年7月10日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2017年7月11日起至2017年8月25日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米1.89元计算，折合每月平均租金为49,957.21元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为8,690.10元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即99,914.42元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年90日免租期、第二年90日免租期、第三年90日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1)2018年5月26日起至2018年8月25日止；2)2019年5月26日起至2019年8月25日止；3)2020年5月26日起至2020年8月25日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10月/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。合同附件三租金付款账号和物业费付款账号约定，租金收款单位是中暨公司，物业费收款单位为上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)。同日，中暨公司(甲方)与被告(乙方)签订《补充条款》，约定：在双方签订的租赁合同中，乙方承诺注册落地在甲方园区，第一年的税收总额不低于120万，则可享受第一年免租期3个月租金的优惠政策；第二、三年每年的税收总额到250万，则可享受第二、三年免除3个月租金的优惠政策，如未达到每年250万，则第二、三年免除1个月租金的优惠，即享受免租2个月租金的优惠，如第二年未达到、但三年的税收总额累计达620万元，则第二、三年依然享受免租3个月租金的优惠，甲方在第四年给予返还给乙方，若续租，则在租期的第四年以免租方式返还，若不续租，则以现金方式返还。合同签订后，被告向中暨公司支付了履约保证金99,914.42元及物业费保证金17,380.20元。2019年6月18日，中暨公司(甲方、债权转让人)与原告(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人上海全枫物流管理有限公司欠甲方租赁费199,828.84元、物业管理费5,793.40元(简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准)。现甲方将其中的全部债权205,622.24元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。……2019年6月22日，中暨公司向被告注册地发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2018年2月26日至2018年6月30日房屋租金199,858.84元、物业费5,793.4元，暂总计205,622.24元，以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款暂总计205,622.24元在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。以上查明的事实，由原告的陈述，房屋租赁合同、补充条款、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、中暨公司已将其享有的债权及合同项下的全部权利义务转让给原告，故原告有权就被告违约行为导致的法律后果进行主张；2、一通公司向原告出具情况说明，表示同意由中暨公司一并主张物业费，对中暨公司与原告就物业费的债权转让予以认可；3、被告支付租金及物业费至2018年2月25日，之后租金及物业费未支付；2018年7月1日中暨公司发现被告不再经营，但被告仍占用系争房屋直至2018年8月17日中暨公司将系争房屋另行出租；中暨公司曾向被告发送过解除通知书，但无法提供；4、中暨公司与被告通过补充条款的方式将合同约定的免租期适用条件进行了变更，而被告未能达到约定的免租期标准，故被告不享有免租期；5、就空置期租金损失无证据提供，但坚持就违约金与空置期损失一并主张；6、同意物业保证金及履约保证金在本案中一并处理，但应先行抵扣被告欠付的违约金、空置期租金损失、租金及物业费等。为此，原告提供一通公司出具的情况说明作为证据。根据庭审查明的事实，本院认为，中暨公司与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一通公司表示物业费同意由中暨公司进行主张，本院予以认可。现中暨公司已将其对被告享有的债权转让给原告，故原告有权向被告主张相应债权。针对转让债权的范围，虽然债权转让协议约定中暨公司转让给原告的债权除特定期间的租金、物业费外，还包括了出租合同相关权利义务及后续协议项下债务人即本案被告所欠中暨公司的所有债务，但该协议未经被告同意并作为一方当事人参与，故本院认定中暨公司向原告转让的仅为债权及其从权利，并非合同权利义务的概括转移。而合同解除权为形成权，不得单独让与，仅能附随其法律关系而移转，现原告并非租赁合同当事人，故其无权主张解除合同，合同解除权仍应由作为出租人的中暨公司予以行使，并由中暨公司向被告主张因合同解除而产生的房屋使用费、违约金及空置期租金损失等法律后果。同时，债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权，故本院认定中暨公司向原告转让的为截至债权转让协议签订之日即2019年6月18日止的应付租金及物业费。原告表示被告租金及物业费支付至2018年2月25日，且中暨公司已于2018年8月17日另行出租，故本院认定被告应向原告支付2018年2月26日至2018年8月16日期间的租金276,429.90元及物业费36,498.42元。原告同意履约保证金及物业保证金在本案中一并处理，且要求抵扣违约金、欠付租金、物业费等费用，符合合同约定，本院予以准许，故本院认定被告应支付原告租金176,515.48元、物业费19,118.22元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海全枫物流管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金176,515.48元；二、被告上海全枫物流管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费19,118.22元；三、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,861.65元，由原告负担3,867.73元，被告负担5,993.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇一九年十二月二十四日书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。