河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6046号原告：郑州真飞商贸有限公司，住所地：郑州市惠济区江山路9号圣鼎商务大厦C座4层C4205号，。法定代表人：尤县委，系公司总经理。委托诉讼代理人：常正纲，系河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔磊，系河南辰中律师事务所律师。被告：河南省龙辰实业有限公司，住所地：郑州市金水区防疫路1号院3号楼19号。法定代表人：王雪平，系公司总经理。委托诉讼代理人：荆东亮，系河南松杉律师事务所律师。被告：马笑冰，男，1989年9月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：荆东亮，系河南松杉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜长忠，男，1964年5月4日生，汉族，住郑州市郑东新区。原告郑州真飞商贸有限公司诉被告河南省龙辰实业有限公司、马笑冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常正纲、被告河南省龙辰实业有限公司的委托诉讼代理人荆东亮、被告马笑冰的委托诉讼代理人荆东亮、杜长忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告马笑冰退还原告房租2126250元；2.判令被告马笑冰赔偿原告经济损失3883820元；3.判令被告马笑冰偿还原告垫款372626元；4.判令被告河南省龙辰实业有限公司对上述诉讼请求共计6382696元承担连带退还、赔偿责任；5.案件全部费由二被告承担。事实和理由：原告诉称，2014年7月25日，原告与被告马笑冰签订房屋租赁合同，约定：被告马笑冰出租房屋及场地给原告，租期5年，租金按照前两年2835000元，第三年2976750元，第三年开始按5%递增租金，被告马笑冰保证出租的房屋和场地拥有合法使用权，不存在任何纠纷，如给原告造成损失，被告方退还所有房租款和经济损失。该租赁土地的实际出租方为被告河南省龙辰实业有限公司和马笑冰个人，马笑冰现为河南省龙辰实业有限公司的法定代表人。合同签订后，原告如约支付被告前两年的租金共计567万元，之后原告投入大量资金进行市场建设，建立北方物资市场，在市场租赁期间被告又让原告为其垫资几十万元用以处理租赁土地内相关事务。原告市场建设开始之日起就不断有政府行政执法部门过来通知要求停止营业，返还土地，拆除市场建筑物，原告无法正常经营无法招商。原告多次找被告要求处理，被告答复正在和原土地出租方协商。因上述原因原告组建的市场一直没能正常经营，之后原告经多方了解，2015年7月30日郑州市惠济区国土资源局对被告河南省龙辰实业有限公司下发了（2015）132号土地行政处罚决定书，决定对租赁土地责令退还，并没收违法建筑物，处以145689元处罚。郑州市惠济区人民法院也作出了（2016）豫0108行审105号行政裁定书，决定强制执行行政处罚决定书，被告随后以河南省龙辰实业有限公司名义起诉原土地使用人河南高速公路发展有限责任公司要求赔偿，经惠济区法院（2017）豫0108民初1717号民事判决，又经郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16114号判决维持，被告现已实际获得上千万元赔偿款。原告不仅支付了567万元租金，且对市场建设投入了数百万元资金，现因被告责任致使市场被拆除，原告损失惨重，至今未获赔偿，被告获得上千万元赔偿后对原告损失置之不理。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，被告马笑冰是被告河南省龙辰实业有限公司原法定代表人，履行的是职务行为，不应对本案承担任何责任。原告的诉请无事实根据和法律依据，陈述的事实和理由与（2018）豫0108民初308号案件所述事实相抵触，存在不诚信诉讼行为，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2014年1月14日，被告河南省龙辰实业有限公司与河南高速公路发展有限责任公司签订土地租赁合同一份，约定河南高速公路发展有限责任公司将其位于郑州市连霍高速惠济收费站9亩闲置地块租赁给河南省龙辰实业有限公司使用，租期5年，合同约定的土地用途为仓储、物流，地上建筑为临时性建筑。合同签订后，河南省龙辰实业有限公司未取得建设工程规划许可证便投入巨资在租赁土地上建造建筑物。2014年7月25日，被告代表马笑冰以个人名义（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告租赁上述建筑物中的面积4850平方米办公用房及6050平方米仓储用房。租期5年，自2014年7月30日起至2019年7月30日止。2014年7月30日至2014年9月30日为免租期。租金第一、二年均为2835000元，并约定合同签订后5日内原告一次性将头两年租金共计5670000元转账到被告马笑冰指定账户。租金自第三年起每两年递增5%。租赁期间，原告可根据经营需要对房屋装修、添置设备，所需资金由原告自行承担。并同意原告在后院南端800平方米预留地建筑房屋，费用由原告承担，前两年免收土地租金，以后租金另行协商。如遇拆迁，补偿款归原告所有。如果在合同履行三年内，租赁房屋因政府规划或河南高速公路发展有限责任公司指令性拆迁或非因不可抗力拆迁所得赔偿，甲方应当赔偿乙方装修损失35%，如甲方得不到赔偿，双方损失各自承担。原告缴纳两年租金567万元后将租赁房屋装修，交由其关联公司郑州北方物资有限公司用作商铺招租。因涉案房屋所在地块不符合用地手续，2015年12月24日，郑州市惠济区国土资源局向河南省龙辰实业有限公司下达了《行政处罚预先告知书》和《行政处罚听证告知书》，2015年12月30日，郑州市惠济区国土资源局向河南省龙辰实业有限公司下达了《惠国土资执罚字（2015）132号土地行政处罚决定书》，处罚如下：1、责令退还非法占用的国有土地14568.90平方米；2、没收14568.90平方米符合土地利用总体规划非法占地上的新建建筑物16672.19平方米和其他设施；3、对非法占用的14568.90平方米国有土地按每平方米10元处以罚款，共罚145689元。之后涉案建筑物内的商户陆续撤离。2016年7月21日，河南省龙辰实业有限公司按照处罚决定向郑州市惠济区国土资源局缴纳罚款145689元。2016年9月30日本院作出（2016）豫0108行审105号行政裁定书裁定如下：准予强制执行郑州市惠济区国土资源局于2015年12月30日作出的《惠国土资执罚字（2015）132号土地行政处罚决定书》中的行政处罚决定第1、2项关于责令退还非法占用的国有土地、没收非法占地上的新建建筑物的处罚决定，由郑州市惠济区城市管理执法局和违法土地所在镇（街道）组织实施。2017年6月份，涉案土地上的建筑物及相关附属设施被政府部门依法拆除。2017年5月26日，河南省龙辰实业有限公司诉至本院请求判令河南高速公路发展有限责任公司赔偿损失，本院审理后作出（2017）豫0108民初1717号民事判决，判令河南高速公路发展有限责任公司赔偿河南省龙辰实业有限公司各项损失9069584.96元（其中获赔涉案土地上建造的建筑物及附属物工程造价14970285.94元的60%计8982171.56元），后经郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16114号民事判决维持。该判决已履行。（2017）豫0108民初1717号一案审理中，河南省龙辰实业有限公司申请对涉案地块上的建筑物及附属物工程的工程造价进行评估，本院委托郑州市中豫建设工程造价咨询有限公司进行评估，该公司出具了郑中豫司鉴（2017）建价鉴字第4号鉴定意见书，其中第38页《造价汇总表》序号9、10分别显示“装修（土建部分）金额为1302475.53元”和“装修（安装部分）金额为1439098.44元”，两项共计2741573.97元。2019年3月25日，被告河南省龙辰实业有限公司变更工商登记信息为自然人独资有限责任公司，法定代表人为王雪平，公司高管人员为马笑冰、王雪平。本院认为：因涉案土地不符合用地手续，被告河南省龙辰实业有限公司因此造成的损失通过诉讼程序已获得涉案地块原出租人河南高速公路发展有限责任公司进行赔偿后，依合同约定及公平原则，原告因此遭受的损失也理应得到赔偿。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁房屋系被告未取得建设工程规划许可证建造，应为无效合同。该合同虽是被告马笑冰个人以自己的名义与原告签订，但庭审中被告河南省龙辰实业有限公司予以追认，承认系马笑冰职务行为，故该合同当事人为原告与被告河南省龙辰实业有限公司。关于原告主张赔偿装修经济损失3883820元，被告对此不认可，原告提交的证据也未能充分证明该事实，本院不予确认。但原告客观存在装修费用的损失，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。根据已生效的（2017）豫0108民初1717号一案中的评估报告推定原告装修损失共计2741573.97元，被告应赔偿原告装修损失1644944.38元（2741573.97元×60%）。关于原告主张退还多交租金2126250元。虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但承租人也应参照合同约定的租金标准适当支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费。本案中，根据之前的生效判决，被告河南省龙辰实业有限公司共得到河南高速公路发展有限责任公司退回的土地租金659687.5元，考虑到原、被告双方均因此受到了损失，本院酌定被告河南省龙辰实业有限公司退还原告租金329843.75元（659687.5元×50%），原告要求过高部分，证据不足，本院不予支持。关于原告主张偿还垫付款372626元。原告提交三份2016年9月6日马笑冰签字确认的《关于北方二手市场为马笑冰垫付财物清单》予以证明，庭审中被告对其真实性亦无异议，本院予以确认。关于原告主张由被告河南省龙辰实业有限公司与马笑冰对前三项诉讼请求承担连带责任。本院认为，连带责任的承担必须依照法律规定或者当事人约定，原告并未提供证据证明二被告对其承担连带责任。第一、二项诉讼请求系因租赁合同无效而产生，应由租赁合同的实际当事人被告河南省龙辰实业有限公司承担返还、赔偿责任。第三项诉讼请求应由被告马笑冰偿还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑州真飞商贸有限公司装修损失1644944.38元；二、被告河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑州真飞商贸有限公司房租329843.75元；三、被告马笑冰于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州真飞商贸有限公司垫付款372626元；四、驳回原告郑州真飞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56479元，由原告郑州真飞商贸有限公司负担36147元、被告河南省龙辰实业有限公司负担13443元、被告马笑冰负担6889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  王精一人民陪审员  赵红玲人民陪审员  易彬彬二〇一九年十二月二十七日书 记 员  于北蓓