浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初2704号原告：钱云山，男，1953年8月28日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托代理人：张钜，温州市龙湾区东城法律服务所法律工作者。委托代理人：金贵，温州市龙湾区东城法律服务所法律工作者。被告：姜桂碎，男，1976年11月23日出生，汉族，住温州市龙湾区。被告：姜桂友，男，1969年6月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告钱云山与被告姜桂碎、姜桂友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法组成合议庭并适用普通程序审理，于2019年8月21日公开开庭审理此案，原告钱云山及其委托代理人张钜到庭参加诉讼。被告姜桂碎、姜桂友经本院传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、两被告履行协助原告办理土地使用权证变更登记手续（房价约定为6万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年3月26日，原告与两被告签订了《房屋买卖协议书》，原告购买两被告名下座落于温州市海滨沙南村交杯桥路40号两间两层的房产，两被告由其父亲姜益岳（现已去世）作为代理人代为签署协议书。《房屋买卖协议》签署后，原告按约履行给付购房款的义务。两被告及其配偶也于2002年4月3日到房管局协助原告履行了办理房屋所有权变更登记手续的义务。现根据法律及相关政策规定，本案诉争房产的土地使用权已经满足可以办理变更登记手续的条件，但被告均以各种不正当理由拒不履行协助办理土地使用权证变更登记手续的义务，致原告合法权益受损。故成讼。被告姜桂碎、姜桂友未作答辩，亦未提交证据。原告钱云山围绕诉讼请求依法提交了证据，被告姜桂碎、姜桂友经本院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。经审理，结合当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月26日，姜益岳为卖方、钱云山为买方（“代虞世枝”被划除）、王良斌为见证人，签订《房屋买卖协议书》，该协议书内容均为手写，部分字迹较难辨认，本院经辨认对协议主要内容作下述判断。该协议约定对座落于温州市龙湾区海滨街办事处沙南村交杯路40号二间二层房屋进行买卖，售价为83200元且已付清，并约定“卖方经手人由姜桂池办好东边一间半房产过户手续，卖方今后还要办好土地一间半过户手续，卖方已答应办”、“卖方还欠买方半间房产权及土地权证手续，因姜桂碎出差未回来由父姜作来收卖半间房款合并2间为83200元正，等姜桂碎回来办半间房产权证土地权证给买方，如办不好半间房产权及土地权证，一切损失由姜作来负责赔偿给买方”等内容。2002年4月3日，姜桂友、程筱静作为甲方，钱云山作为乙方签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将座落于温州市龙湾区海滨沙南村交杯桥40号房地产出售给乙方，房屋建筑面积95.44平方米，地号L95-190-1，房屋所有权证号119717，土地使用权证号0201354，总售价4万元，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让等内容。该合同载明中介机构为温州市朝邦房屋介绍所，负责人王良斌。2003年8月20日，姜桂碎作为甲方，钱云山作为乙方签订《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将座落于温州市龙湾区海滨沙南村房地产出售给乙方，建筑面积34.01平方米，地号C95-189-1，房地所有权证号119713，总售价2万元，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让等内容。现原告钱云山名下登记有座落于海滨沙南村交杯桥路40号的房产，房产证号为温房权证龙湾区字第××号（证件填发日期2002年6月3日），证载建筑面积为95.44平方米，地号为L95-190-1。原告名下另登记有座落于海滨沙南村的房产，房产证号为温房权证龙湾区字第××号（证件填发日期2003年9月16日），证载建筑面积为34.01平方米，地号为L95-189-1-2。现姜桂碎名下登记有座落于龙湾区的宅基地使用权，权证号为温集用（2004）第2-28001号，证载面积53.1平方米。姜桂池名下登记有座落于龙湾区的宅基地使用权，权证号为温集用（1992）第2-1354号，证载面积53.1平方米。原告还提供了温瓯集建（92）字第0201354号集体土地建设用地使用证复印件，证载面积51.8平方米，土地使用人姜桂池，地号3302020432，四至为“东：姜桂勤墙中；南：道坦；西：姜桂碎中堂中；北：通道”温州市龙湾区曾于2003年10月间向钱云山出具收据，载明内容为“姜桂池姜桂碎房屋转让2间设施负担费每间1000元”，金额合计人民币2000元。2015年8月11日，海滨街道沙南村委会出具证明载明“兹证明村民姜桂友，性别男，身份证号3303211969××××××××，以前的别名叫姜桂池，地号3302020432的土地证上登记的土地使用者也是姜桂池，但实属同一个，情况属实”，并盖有“温州市龙湾区村民委员会”章、“温州市龙湾区人民政府海滨街道办事处”章。同日，海滨街道沙南村委会出具证明载明“兹证明公民钱云山，性别男，身份证号3303241953××××××××，该公民分别于2002年4月15日和2003年8月20日购买了位于海滨街道沙南村交杯桥路40号的2间房，这2间房原归属于姜桂友与姜桂碎两兄弟，钱云山购买房屋后，房产证上的房屋所有权人已过户为钱云山，但土地证未过户”，并盖有“温州市龙湾区村民委员会”章、“温州市龙湾区人民政府海滨街道办事处”章。原告钱云山现户别为家庭户，住址为浙江省温州市龙湾区海滨街道交杯桥路40号，户口本中载明“2018.8.13从浙江省永嘉县北城街道阮加土夅村迁来”。本院调查了姜桂碎户内人员情况，查明姜桂碎父亲为姜作来，公民身份号码为3303211938××××××××，姜桂碎为三子。另本院调取了地号为3302020432的地籍调查表，其中载明土地使用者为姜桂池，代理人为“父姜作来”，身份证号码为“380715331”。本院至温州市公安局海滨派出所查询海滨街道姓名为“姜益岳”者身份信息，仅查得出生年月为1971年12月1日者一人。本案审理过程中，本院向温州市不动产登记服务中心发函询问原告钱云山名下房产证与登记在姜桂池、被告姜桂碎宅基地使用权的对应关系、相关宅基地使用权过户的政策条件。后温州市不动产登记服务中心于2019年9月23日回复温资规登函【2019】246号函载明“一、经查询不动产登记系统，姜桂碎名下032867号以及钱云山名下032868号房产证，系原姜桂碎名下的11××13号房产证书分割转移登记而来，姜桂碎将11××13号房产证所记载的一间半房屋中的半间转让给了钱云山。在姜桂碎11××13号房产证档案中有收录温集用（1992）第2-1355号土地证书，该土地证书后于2004年变更登记，颁发新证温集用（2004）第2-28001号。根据档案显示姜桂碎名下032867号以及钱云山名下032868号房产证所记载的房产对应的土地证为温集用（2004）第2-28001号。二、经查询不动产登记系统以及钱云山原房屋登记档案，钱云山名下020840号房产证书系姜桂池119717号证书转移登记而来，在姜桂池119717号证书档案中，有收录温集用（1992）第2-1354号土地证书，根据档案显示钱云山名下020840号房产证书所记载的房屋对应的土地证为温集用（1992）第2-1354号。三、贵院提供的瓯集建（92）字第0201354号土地证书所记载的权利人、地址、地号、面积、四至与温集用（1992）第2-1354号均相同，系同一证书。另原姜桂池土地登记档案中并未发现身份证件信息，但其地籍调查表中有记载其父姜作来，详见附件。四、上述土地使用权均为宅基地使用权，倘若具备宅基地使用权调剂条件的，待办理相关手续后办理不动产转移登记，对调剂审批需具备以下三点条件：（一）宅基地调剂（调入方）限同一行政村的农业户口村民，（二）须符合《温州市农村村民宅基地管理办法》规定的一户一宅和面积标准，（三）双方签订协议后，须报所在村村民委员会同意；倘若无法办理调剂的，对该类情形目前不具备登记条件。另外，法院确需处置并协助执行的（出具协助执行通知书），我中心也将不停止执行”。2019年10月11日，本院向原告钱云山送达通知书等材料，通知原告钱云山于收到通知之日起15日内应就符合前述温州市不动产登记服务中心回函所涉调剂审批条件提供证据材料，同时告知原告提供的《房屋买卖协议书》上签名人“姜益岳”、“虞世枝”与本案当事人身份关系不明，要求原告以书面形式向本院说明并附相关证据。期满后至今原告钱云山仅提供永嘉县自然资源和规划局出具的“永嘉县不动产登记信息查询记录”，载明被查询人钱云山以及系统中没有查询到相关记录，但未提供其他材料。本院认为，原告钱云山诉求包括确认合同效力及协助过户两部分，本院逐一说明。关于确认《房屋买卖协议书》合法有效的诉求。本院认为该协议卖方签字为“姜益岳”，原告钱云山陈述该人可能系二被告父亲，但未提供相应证据证明。本院至温州市公安局海滨派出所查询海滨街道姓名为“姜益岳”者身份信息，亦仅查得出生于1971年12月1日的“姜益岳”一人，对比年龄显非二被告父亲。另外，本院调取的被告姜桂碎居民内册载明其父名称为“姜作来”，此与《房屋买卖协议书》中“由父姜作来”的记载相吻合。综合上述分析，原告对“姜益岳”身份的陈述本院难以采信，故《房屋买卖协议书》一方当事人“姜益岳”与本案当事人身份关系不明，且没有姜益岳获得两被告授权的证据，另外，该《房屋买卖协议书》涉及的买卖标的沙南村交杯路40号二间二层房屋表述不精确，实际上，姜桂友、姜桂碎已经另与原告钱云山分别签订《房地产买卖合同》并在房管部门办理房屋权证过户手续。综上，原告要求确认《房屋买卖协议书》效力的诉求本院不予支持。关于要求二被告协助过户宅基地使用权的诉求。本院认为虽《房屋买卖协议书》效力本院不予确认，但原告钱云山曾分别与二被告签订房屋买卖合同，且确已将涉案二房屋过户至其名下，结合温州市龙湾区海滨街道沙南村村民委员会及温州市龙湾区人民政府海滨街道办事处作出的证明，应认为原告与二被告之间确有房屋买卖关系，《房地产买卖合同》也载明“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权一并转让”。但依据温州市不动产登记服务中心温资规登函【2019】246号函所载涉案宅基地使用权过户需具备宅基地使用权调剂条件，而原告钱云山经本院通知未提交证据证明其符合条件，故原告要求过户宅基地使用权过户的诉求不符合相关行政规定，客观上无法实现，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钱云山全部诉讼请求。本案诉讼费1300元，原告钱云山负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  李曙光人民陪审员  张福者人民陪审员  杨敬海二〇一九年十二月二十三日法官助理谷顺乾书记员张赛雯