吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初5070号 原告：韩长德，男，1974年2月9日出生，朝鲜族，住址吉林省延吉市。 委托代理人：李康和，吉林阿里郎律师事务所律师。 被告：延边华恩房地产开发有限公司。 法定代表人：丁传涛，经理。 被告：全文福，男，1965年12月19日出生，朝鲜族，户籍地：吉林省安图县明月镇。 委托代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。 第三人：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司。 法定代表人：张钊，经理。 委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。 原告韩长德诉被告延边华恩房地产开发有限公司（以下简称“华恩公司”）、全文福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）吉2401民初XXXX号民事判决，驳回原告韩长德的诉讼请求。原告韩长德不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。2018年6月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终XXX号民事裁定，撤销本院（2017）吉2401民初XXXX号民事判决，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。审理中，本院追加，延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称“民俗风情园”）为本案的第三人参加诉讼。法庭审理时，原告韩长德及其委托诉讼代理人李康和，被告全文福及其委托诉讼代理人田丰，第三人民俗风情园委托诉讼代理人杨胜宪到庭参加诉讼。被告华恩公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩长德向本院提出诉讼请求：要求全文福与华恩公司共同返还韩长德已缴纳的房款576,200元。事实与理由：2014年7月28日，韩长德与华恩公司签订《内部预约协议书》，约定韩长德购买华恩公司开发建设的坐落在延吉市延龙路龙海胡同海兰江花园山体建筑X号楼XX层X号房屋，建筑面积为134平方米，房款总价为576,200元。因华恩公司将该房屋抵做全文福的工程款，韩长德将购房款576,200元支付给了全文福，华恩公司在协议书和收据上签字盖章予以确认。韩长德认为，上述房屋购房合同依法生效，韩长德已经履行了全部付款义务，华恩公司及全文福理应将上述房屋交付给韩长德。但华恩公司及全文福在房屋竣工时，不履行合同约定，拒绝向韩长德交付涉案房屋。因该房屋已经卖给他人，不能实现合同目的，故要求全文福与华恩公司共同返还韩长德已缴纳的房款576,200元。 华恩公司未提交书面答辩意见。 全文福辩称，一、本案中，《内部预约协议书》的签订主体是韩长德与华恩公司。1.韩长德在起诉状中明确陈述，其购买华恩公司开发建设的房屋，而不是全文福出售的房屋。2.2014年7月28日的《内部预约协议书》中合同签订方为：甲方（出售方）是华恩公司，并加盖这华恩公司的公章及法定代表人王晓的法人章和签名。乙方（买受方）是韩长德。3.2017年7月28日的“收据”中明确加盖着华恩公司的财务专用章。4.《内部预约协议书》与“收据”中，虽然有全文福签名，但全文福当时作为华恩公司的副经理，在华恩公司法定代表人王晓的要求下写上去的，是作为华恩公司的员工做出的职务行为，不是个人行为。而且庭审中，华恩公司确认了当时全文福是其公司的副经理。综上，本案的诉争房屋买卖双方是韩长德和华恩公司，双方通过“内部预约协议”确定了双方的权利义务。虽然协议书及收据中有全文福的签名，但该行为只是职务行为，不是个人行为，因此本案中诉争房屋买卖与全文福没有任何关系。二、本案中，韩长德陈述的华恩公司以诉争房屋抵扣全文福的工程款的事实不存在。经庭审审理，查明了华恩公司与全文福之间不存在以诉争房屋抵扣工程款的事实。何况全文福是华恩公司的员工，故此华恩公司与全文福之间不可能存在承包工程及抵扣工程款的事情。因此韩长德的陈述不真实。三、本案中，韩长德陈述的将购房款支付给全文福的事实不存在。1.庭审审理中，韩长德向法院提交证据“收据”，并主张将购房款576,200元支付给了全文福，但该份“收据”中明确加盖着华恩公司的财务专用章，而且虽有全文福的签名，但该行为是职务行为，不是个人行为。2.庭审审理中，韩长德向法院提交证据“营业执照”，主张其有支付房款的能力，并以现金的方式支付了购房款576,200元。但是韩长德没有向法院提供从银行提款或其他的资金来源的充分的证据。而且在审判长问：“57万的现金重量是多少？”时，韩长德答复：“不清楚”。如果存在韩长德真正支付了购房款事实的话，韩长德不可能提供不了具体的资金来源，而且日常生活的常理来说，对于小型企业来说人民币570,000元是不小的数目，不可能经常放在单位。所以仅凭营业执照不能证明支付能力及资金来源。韩长德一直主张以支付现金的方式支付购房款，理应知道现金支付时的人民币570,000元的大概重量及具体支付情况。但其称“不清楚”，足以证明其没有现金支付购房款。因为如果存在真实的以现金方式支付了购房款570,000元，应当很清楚570,000元现金的大概重量、体量。更清楚其用什么样的包裹装现金、用了多少包裹、什么方式拿钱等等具体支付事情。因此不存在韩长德支付购房款的事实。综上，韩长德以现金的方式支付给全文福购房款576,200元的事实不存在。四、韩长德的诉讼请求不应得到支持。1.诉争房屋的开发单位不是华恩公司，而是案外人民俗风情园。华恩公司无权处分诉争房屋，因此韩长德与华恩公司之间签订的合同应无效合同。2.诉争房屋的所有人为案外人民俗风情园，韩长德理应向案外人民俗风情园主张诉求，而不是华恩公司。综上所述，本案中，全文福不是内部预约协议的主体，而且从未收到过任何形式的购房款，而且诉争房屋的所有人是案外人民俗风情园，因此请求驳回原告韩长德的诉讼请求，维护全文福的合法权益。 第三人民俗风情园述称，凡是民俗风情园开发的项目中的房屋，无论是我公司出售或是抵债的房屋，其对外一律由我公司对外出售房屋并出具售房手续，我公司也没有授权任何人以自己或以民俗风情园的名义出具手续，我公司不认可。我公司对该合同书真实性不认可，如果存在该合同的话华恩公司履行该合同后对外出售房屋也应当以民俗风情园的名义对外出售。 本案经审理查明事实如下：2014年7月28日，韩长德与华恩公司签订《内部预约协议书》（甲方为华恩公司；乙方为韩长德），约定韩长德自愿预约海兰江花园山体建筑X号楼XX层X号房屋，总面积为134平方米，单价为4,300元/平方米，总房款为576,200元。未约定具体的付款方式和交工日期。同日，华恩公司向韩长德出具收据（收据注明：抵全文福工程款，收款人处由全文福签名）。 另查明，2013年6月8日，民俗风情园（甲方）与华恩公司（乙方）签订工程承包合同，约定由华恩公司全款垫资承包建设民俗风情园开发建设的民俗风情园海兰江花园小区东侧的山体护坡建设及护坡内的绿化、亮化、护栏、铁艺围墙、护坡排水和土方工程。结算方式为：甲方同意乙方在护坡用地范围内投资建设山体住宅楼建筑面积16,000平方米，所建住宅楼的全部产权甲方均出具在乙方名下，乙方以此所获得的收入用于山体住宅楼的投资回报和山体护坡的全部工程款冲抵，双方互不找差，相关的税金全部由乙方承担，全部建设、销售手续和产权登记手续均由甲方负责办理，费用均由乙方承担。乙方同意在本项目东侧为供电局提供变电所用地。 2016年5月5日，民俗风情园取得商品房预售许可证延房许字第2016034号。2018年，全文福将诉争房屋卖给案外人崔秀贞，由崔秀贞装修入住至今。 审理中，韩长德称，购买房屋时由案外人商泰山介绍知道华恩公司卖诉争房屋，签订合同支付房款时商泰山也在场。 审理中，全文福称，2014年通过商泰山认识韩长德。商泰山是亿兴商砼站的老板的妹夫。他来找我谈，可以提供商砼而且可以以房抵商砼款。之后，领韩长德到华恩公司先让我们以韩长德的名义出具房屋合同书，然后提供商砼。后来发现商泰山系冒充商砼站名义诈骗。商泰山在菲律宾被延吉市公安局以诈骗罪抓回来了。去年我也报案了，商砼站不认可商泰山是商砼站的人，商泰山也没有给我公司供应商砼，也没给我们钱。韩长德根本没有给我们钱，所以他说以现金方式支付房款是虚假的陈述。当时，华恩公司法定代表人王晓规定，谁负责换材料谁在抵销的合同上写名字，所以我在合同上签名。 审理中，华恩公司原法定代表人王晓出庭证实（内容为：2011年6月至2014年年末担任华恩公司法定代表人期间，华恩公司与民俗风情园签订工程承包合同。2014年，根据开展工程项目预约置换商砼的需要签订过《内部预约协议书》。我公司没有收过韩长德房款）。华恩公司会计孙艳秀提交书面证实（内容为：2014年7月28日，华恩公司全文福抵商砼工程款，给韩长德开具了海兰江花园山体建筑X号楼XX－X号房屋的《内部预约协议书》，并开具了收款收据，冲抵商砼工程款，韩长德未交付现金576,200元）。 本院在延吉监狱对商泰山进行调查时，商泰山称，对本案中房屋买卖的事实不知晓。 认定上述事实的主要证据有：韩长德向本院提供的《内部预约协议书》（山体建筑）及收据、工程承包合同书复印件各一份，商品房预售许可证延房许字第XXXXXXX号。上述证据经庭审核实，可以作为认定事实的根据。对证人王晓和孙艳秀的证实，因证人与华恩公司有利害关系，本院对两名证人的证实不予采信。 本院认为，本案的争议焦点是韩长德是否支付过房款？韩长德提供与华恩公司签订的有关诉争房屋的《内部预约协议书》和华恩公司出具的收房款收据，已经完成证明房屋买卖关系成立的举证责任，可以认定韩长德与华恩公司之间存在房屋买卖合同关系。华恩公司根据与民俗风情园之间签订的合同有权处分其开发的包括诉争房屋，故与韩长德签订的《内部预约协议书》合法有效。华恩公司理应按合同约定履行交付房屋的义务。但华恩公司已将诉争房屋卖给案外人且已实际交付，造成韩长德合同目的无法实现。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）…（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，韩长德以合同目的不能实现为由，要求解除合同并返还房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。全文福提出，因华恩公司与商泰山之间商砼置换协议中，商泰山要求华恩公司以韩长德购房的名义出具合同书而取得《内部预约协议书》和收据，并非以现金支付过房款，但未能提供相关证据证明，而且收款收据是收款人收到有关款项后出具的证明收款事实的凭证，也盖有单位公章和会计和全文福的签名，对全文福主张韩长德未支付房款的主张不予采纳。如华恩公司确实与商泰山的商砼置换关系出具与韩长德之间的《内部预约协议书》，在商泰山未履行供应商砼的情况下，理应要回合同或主张撤销合同，但未采取过措施，对签订该合同的风险也应由华恩公司自行承担。韩长德因全文福收的房款，故要求全文福与华恩公司共同返还房款的诉讼请求，本院认为，《内部预约协议书》是与华恩公司之间签订的，根据合同相对性原则，只能向合同相对人华恩公司主张其权利，要求全文福返还房款的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除韩长德与延边华恩房地产开发有限公司之间关于延吉市延龙路龙海胡同海兰江花园山体建筑X号楼XX层X号房屋的《内部预约协议书》； 二、延边华恩房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还给韩长德购房款576,200元； 三、驳回韩长德的其他诉讼请求。 如延边华恩房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,562元，公告费600元，由延边华恩房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金林范 人民陪审员  刘桂凤 人民陪审员  霍忠瑞 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  王浩存