河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初4878号原告（案外人）：甄俊英，女，汉族，1967年3月15日出生，住址河南省镇平县。委托诉讼代理人：肖信岑，河南震世律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：李兵，男，汉族，1972年7月15日出生，住址河南省南阳市卧龙区。被告（被执行人）：白庭霞，女，汉族，1974年6月22日出生，住址南阳市卧龙区。被告（被执行人）方旭明，男，汉族，1973年10月12日出生，住址浙江省宁波市北仑区。原告（案外人）甄俊英与被告(申请执行人）李兵、被告（被执行人）白庭霞、方旭明为案外人执行异议之诉纠纷一案，原告甄俊英于2019年6月14日诉至本院，本院同日受理后，于2019年11月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甄俊英及其委托诉讼代理人肖信臣、被告李兵到庭参加诉讼，被告白庭霞、方旭明经本院公告传唤，无故未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告甄俊英向本院提出诉讼请求：1.判决终止对原告位于南阳市卧龙区汉画街北侧中达明淯新城B区2号楼1单元3层303室（合同备案号12671542）房产的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于南阳市卧龙区汉画街北侧中达明淯新城B区2号楼1单元3层303室（合同备案号12671542）房产归原告所有；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原告甄俊英通过满堂红地产公司转给白庭霞、方旭明夫妇1万元作为购房定金，用于购买其位于南阳市卧龙区汉画街北侧中达明淯新城B区2号楼1单元3层303室（合同备案号12671542）房产。第二天，原告甄俊英与被告白庭霞、方旭明夫妇在满堂红地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价51万元。原告按照白庭霞的要求向指定账户转账支付了44万元房款，并在南阳市智圣公证处做了公证。2016年10月5日，原告向白庭霞夫妇支付了剩余房款，白庭霞夫妇将房屋交付原告，原告于2016年10月入住至今。但因房屋处于合同备案状态，至今未能办理过户手续。原告在查封之前签订合同购买被告白庭霞夫妇的房屋、依约支付了购房款，已实际占有使用该房屋达2年多，未能办理过户的原因不在原告，房屋产权已实际归原告所有。得知该房屋被卧龙区法院查封后，原告提出执行异议，卧龙区法院作出的（2019）豫1303执异56号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告对裁定不服，依法提起执行异议之诉。被告李兵辩称，白庭霞、方旭明夫妇于2014年12月19日以涉案房产作抵押向我借款30万元，虽然未办抵押手续，但白庭霞、方旭明夫妇将其购房手续原件交给了我。因本息还不上，白庭霞、方旭明说把购房手续拿走贷款还我，但之后未在露面。无奈，我于2017年向他们提起民间借贷诉讼，并于2017年7月12日保全查封了涉案房屋。我起诉后，白庭霞主动约我见过两次面，没说她卖房的事。被告白庭霞、方旭明未应诉答辩。原告甄俊英提交的证据有：第一组：原告的身份证、卧龙区法院（2019）豫1303执异56号执行裁定书一份。证明原告的诉讼主体资格及起诉原因。第二组：原告甄俊英与被告白庭霞、方旭明签订的房屋买卖合同一份、银行转账凭证一份、白庭霞收款收据一份，公证书三份、公证费发票、齐某书面证言一份，段某、侯某书面证言各一份。证明原告甄俊英与被告白庭霞、方旭明签订涉案房屋买卖合同并公证，甄俊英购买本案涉案房屋支付了510000元购房款，其中440000元房款按照白庭霞、方旭明指定的账户转账支付，剩余房款为现金支付。并解释因为房产证尚未具备过户条件，公证处为了文件的规范，将日期空白。第三组：1.白庭霞、方旭明与南阳中达置业集团有限公司备案商品房买卖合同一份，中达明淯新城房款、大修基金、燃气初装费收据七份。证实白庭霞、方旭明购买的涉案房屋处于合同备案状态，并且涉案房屋的备案合同及相应的房款、大修基金、燃气初装费等收据已于2016年10月连同房屋一起交付原告甄俊英。2.浙江菲尔斯家具销售单一份。证明原告为入住涉案房屋于2016年10月13日购买了垫子及书桌等家具。3.南阳市中诚物业管理有限公司生活垃圾处理费费、物业费、公摊水电、预交电费收据6张，南阳市中诚物业管理有限公司明淯新村管理办公室证明一份，原告甄俊英为缴纳涉案房屋水费在中原银行开卡凭证一份、回单一份及客户明细对账表2张。证明原告于206年10月入住涉案房屋并交纳生活垃圾处理费费、物业费、公摊水电、水费、电费。4.被告李兵诉被告白庭霞、方旭明判决书一份。证明被告白庭霞、方旭明自2016年10月份以来不在涉案房屋居住。5.户口簿一本、电信业务登记表一份及发票一份。证实原告在涉案房屋居住期间女儿候从办理了宽带业务。6.老张五金店销货清单一份。证实原告居住涉案房屋期间更换电表。7.邻居杨晓、牛某证言。证实原告自2016年10月购买并入住涉案房屋，且涉案房屋处于备案状态，无法过户。8.原告2017年元月购买油烟机收据一张。证实原告2017年1月购买油烟机用于涉案房屋居住。第三组证据综合证实，白庭霞、方旭明购买的涉案房屋已于2016年10月因出售交付给原告并由原告合法占有使用，相关购房合同及收据也一并交付原告，原告居住期间陆续购置了部分家具家电，并缴纳物业、水电、生活垃圾处理、上网等费用，因为涉案房屋处于备案状态，无法办理过户手续，涉案房屋非因原告甄俊英自身原因未办理过户登记，原告无过错。第四组：证人侯某、齐某、段某、张某、牛某的到庭证言。侯某称原告甄俊英是其嫂子，因哥哥去世的早，嫂子的事情基本都是侯某帮助办理。涉案购房信息是从满江红中介处得知，侯某帮助甄俊英看房、选房、签订合同、办理公证等。售房人白庭霞、方旭明向侯某出具委托书，委托其办理后续过户手续。齐某称，齐某是满堂红中介公司的经理，甄俊英通过业务员段某找到的齐某，甄俊英经满堂红中介购买了涉案房产，因房子已经网签尚未办理房产证，没法过户，所以去公证处办理了公证。当时购房款预留了大概4万元未交，原因白庭霞夫妇需要住到“十一”过后，后来说房屋交付后才给这4万元。定金中介公司交给了白庭霞夫妇，白庭霞夫妇一块到中介公司签订的合同，又一起去办理的公证。手续办齐后一起去银行办理的转账。当时白庭霞夫妇为什么不让向本人账户转款，未问原因。总房款收条是白庭霞收齐房款后出具给中介公司，中介公司又转给甄俊英的。中介费多少我想不起来了，买卖双方各交房子成交价的1.5%作为中介费，是公证后转完款后我收的。侯某是原告的弟弟，帮助甄俊英办理的手续。段某称，段某是满堂红中介公司的业务员。原告甄俊英购买房子是段某介绍的，段某领甄俊英去看的房子，房子价格是房东和业主三方同意后敲定的。侯某是甄俊英的弟弟，侯某、段某均全程参与了购房、公证、付款、交房等事宜。证人张某称，张某住在涉案房屋所在的中达明淯新城××区××楼××单元××室，系甄俊英的楼下邻居。2016年后半年甄俊英入住涉案房屋，原住户四人，叫啥不知道。房子已备案，但至今没有房产证，不清楚原因。牛某称，牛某是甄俊英的对门邻居，牛某是原始住户，于2012年房子装修好后入住至今。2016年夏天，和甄俊英成了邻居。原住户是一个胖女人的父亲和她的女儿，后来知道胖女人叫白庭霞。白庭霞搬走当天，牛某碰到白庭霞父亲搬东西，问他为啥，他说要搬走住，也没说为啥。甄俊英多少钱买的房子没问过，不清楚。被告李兵的质证意见为：公证书上白庭霞的签名和网签合同上的签名不一致；物业合同中明确房屋若转售应注明，且到物业处备案说明；44万元转入第三方账户，证明不了44万是支付给白庭霞的购房款；白庭霞和方旭明在2014年向李兵借款时保证房屋不会出售；对证人证言无异议，但白庭霞向原告借款在先，承诺将房屋抵押给原告在先。甄俊英虽购房但未完成过户，且公证书、委托书日期空白。被告李兵的证据有：1.判决书。2.物业管理服务协议。3.收据。4.房屋买卖合同复印件。证明白庭霞没有办理过户也未办理抵押手续。原告对被告证据的质证意见为：判决书查明事实部分可以证明白庭霞夫妇自2016年10月份已不在涉案房屋居住，判决书未认定李兵所述的房产抵押的事实；对物业服务协议、收据、房屋买卖合同的真实性无异议，但系复印件，来源不明，且不能证明涉案房屋抵押给了李兵。被告白庭霞、方旭明未举证、未质证。本院认证意见为，公证书虽未填写日期，但有合同、转款、证人证言相印证，真实性足以确认，因此，公证文书具备证据效力。被告质疑白庭霞的签名字迹与其向自己出具的借条中的字迹不一致，但未提交证据证明白庭霞的签名不实，且生活中存在多种书写习惯的现象并非没有，又有在卷其它证据能印证白庭霞到场办理了公证，因此，被告的质疑理由不予采纳。被告称白庭霞承诺将涉案房屋向其抵押借款，但即便承诺属实，因未依法办理抵押手续，该抵押承诺不具备法律效力。其它证据，能构成证据链条，能反映争议事实的由来过程，因此，均具备证据效力，直接在卷确认。结合原被告的诉辩陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：一、关于本案的由来。本院在审理李兵与白庭霞、方旭明民间借贷纠纷一案中，于2017年7月12日保全查封了白庭霞、方旭明共有的南阳市卧龙区汉画街北侧B区2号楼1单元303室（合同备案号12671542）。2018年7月16日，本院作出（2017）豫1303民初4854号民事判决书，判决白庭霞、方旭明向李兵偿还借款本金30万元并按月息2分计付的欠付利息。判决生效后，李兵申请本院强制执行白庭霞、方旭明名下共有的南阳市卧龙区汉画街北侧B区2号楼1单元303室房产，原告甄俊英提出执行异议。审查后，本院作出（2019）豫1303执异56号执行裁定书，驳回甄俊英的异议请求。甄俊英不服裁定，依法提起执行异议之诉。二、关于涉案房产。（一）2012年7月9日，白庭霞、方旭明（买方）与南阳中达置业集团有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：面积126.89平方米，单价2242元，总金额284487元；位置汉画街北侧B区2幢3层303号。合同签订后，白庭霞、方旭明依约交纳了购房款并各项费用，南阳中达置业集团有限公司先后向白庭霞开具7张收据。（二）开发商的原因，南阳市卧龙区汉画街北侧B区2号楼至今未办理房产证。（三）2016年9月25日，经满堂红地产经纪（南阳）有限公司中介，甄俊英决定购买白庭霞出售的汉画街北侧B区2幢3层303号房屋，并即日向中介公司交付购房定金1万元。次日，白庭霞作为卖方，甄俊英作为买方就涉案房产签订《房屋买卖合同》一份，约定：定金1万元；成交价51万元（含定金1万元），2016年9月26日交纳48万元，预留2万元作为交房押金；2016年10月5日交房，下余房款、购房手续及房屋相关票据交房时一并交付。同日，白庭霞、方旭明、甄俊英在南阳市智圣公证处办理售房《声明书》《委托书》公证，甄俊英交纳公证费900元。《声明书》内容与合同相符，声明：51万元房款的支付以收据为准，《委托书》载明白庭霞、方旭明委托甄俊英代为办理房屋过户。白庭霞、方旭明另向甄俊英丈夫的弟弟侯某出具一份没有落款日期的《委托书》，载明委托侯某代为办理房屋买卖、过户、收款等事宜。（四）2016年9月26日，甄俊英向罗*显的账户转款44万元，甄俊英称此为按白庭霞指定的账户支付的购房款。2016年10月5日，白庭霞向甄俊英出具收到条，载明收到甄俊英支付的房款51万元。甄俊英称即日交清房款后，白庭霞出具了房款收条，并交付了房屋。之后，甄俊英购买家具入住，并按月交纳物业、垃圾处理费、水电费等，对此举证交费凭证、邻居证言为证。（五）甄俊英向满堂红中介公司交纳中介费用7000元。本院认为，本案的争议焦点是，甄俊英就涉案房产是否有权利阻却李兵的执行。本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告甄俊英请求对执行标的排除强制执行，故甄俊英应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房产查封于2017年7月12日，甄俊英因居住所需经房产中介购买涉案房产于2016年9月25日，并于2016年10月5日付清了房款，即日接受占有使用房屋至今。被告李兵质疑甄俊英转账44万元的收款账户不是白庭霞的账户，质疑7万元现金支付的真实性，但因44万元转账发生的时间与《房屋买卖合同》的约定时间为同一天，7万元现金支付中含定金1万元、交房押金2万元，另有4万元现金付款符合交易惯例，且2016年9月25日白庭霞经公证的《声明》中载明房款的支付以收据为准，之后白庭霞于2016年10月5日向甄俊英出具了收到房款51万元的收条，并履行了该日的交房义务。综合分析，甄俊英付清51万元房款的事实真实可信，应予确认。被告李兵质疑物业未更名，但不能更名的原因在房产开发公司，甄俊英无主观过错，且从甄俊英提交的物业费、水电费、垃圾费等费用的缴纳凭据看，物业已认可甄俊英为涉案房屋的业主，双方已形成服务合同关系。关于李兵质疑白庭霞向其借款时承诺将房屋作为借款抵押，因该承诺没有法律效力，因此，该抵押承诺不能对抗甄俊英的善意购买。综上，甄俊英早于李兵查封一年多的时间购买房屋，其签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效，且合同义务早在李兵查封前已履行完毕，因此，甄俊英对涉案房产已取得合法真实的民事权利，其民事权利足以阻却李兵的执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理。（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。；”依照该规定，判决如下：（一）南阳市卧龙区汉画街北侧中达明淯新城B区2号楼1单元3层303室房产归原告甄俊英所有；（二）不得执行卧龙区汉画街北侧中达明淯新城B区2号楼1单元3层303室房产。案件受理费5800元由被告李兵承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院(2019)豫1303执异56号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘红艳审判员  张芳芳审判员  刘 路二〇一九年十二月二十六日书记员  程园园