湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0381民初3318号原告（反诉被告）：湘乡市东山物业管理有限公司，住所地：湖南省湘乡市东山办事处起凤路305号。法定代表人：潘海波，系该公司经理。委托诉讼代理人：王平凡，男，1963年10月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龙桃先，男，湘乡市环市法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘敏捷，女，汉族，1985年11月17日出生，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：张麒麟，男，1983年7月9日出生，汉族，住湖南省湘乡市。系被告之夫，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）湘乡市东山物业管理有限公司（以下简称东山物业）与被告（反诉原告）刘敏捷物业服务合同纠纷一案。东山物业于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。刘敏捷于2019年11月18日就本案对东山物业向我院提起反诉。本院依法适用简易程序，分别于2019年11月18日、2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王平凡、龙桃先、被告委托诉讼代理人张麒麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东山物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令刘敏捷偿付所欠物业管理费10813元；2、由刘敏捷承担全部诉讼费用。事实和理由：东山物业于2015年3月开始为刘敏捷所在的燕兴华城小区依合同提供物业服务，并依合同履行了应尽义务，但刘敏捷从2015年3月1日起开始拖欠物业管理服务费，至2019年6月19日止，已拖欠物业管理费共计10813元，虽经东山物业多次派人上门催讨，刘敏捷仍拒不偿付。东山物业为维护其合法权益，向法院起诉，请求依法支持其诉讼请求。被告（反诉原告）刘敏捷答辩反诉称：1、东山物业要求刘敏捷从2015年3月1日开始缴纳物业管理费的请求不合理；2、判令东山物业自行承担非法扣留刘敏捷燕兴华城**栋***号房屋钥匙及***车库遥控期间的物业服务费；3、判令东山物业赔偿刘敏捷装修损失费20000元；4、判令东山物业赔偿因其两次阻止刘敏捷将装修材料运入燕兴华城小区所造成的损失共计400元；5、判令东山物业赔偿刘敏捷因其非法关闭自来水进水加密阀和关闭进电电闸所造成的房屋装修施工损失1000元；6、判令东山物业赔偿刘敏捷入户门损失费1000元；7、判令东山物业归还刘敏捷燕兴华城**栋***号房屋钥匙及***车库遥控，并赔偿燕兴华城**栋***号房屋和***车库的折旧费30000元；8、由东山物业承担本案诉讼费。事实与理由：1、刘敏捷于2016年1月20日与湖南燕兴房地产开发有限公司（以下简称燕兴公司）签订了有关燕兴华城**栋***号的《商品房买卖合同》；2016年1月30日与燕兴公司签订有关燕兴华城地下车库***号的《商品房买卖合同》，东山物业要求刘敏捷从2015年3月1日开始缴纳物业管理费的请求不合理。2、自东山物业进驻以来，刘敏捷多次向其索要燕兴华城**栋***号房屋钥匙及***车库遥控，东山物业至今未交付，导致刘敏捷无法正常行使有关房屋、车库的使用权，也未享受到小区物业服务，故东山物业应当自行承担非法扣留该房屋和车库钥匙期间的物业服务费。3、2018年8月2日，刘敏捷对燕兴华城**栋***号房屋开始进行装修，装修前再次前往东山物业办公室办理装修手续，东山物业以未交物业费为由拒绝为刘敏捷办理装修手续。装修期间，东山物业多次非法闯入阻工，导致刘敏捷与湖南巷隐装饰工程有限公司签订的《家居装饰工程承包合同》违约，由此造成的违约损失20000元应由东山物业赔偿。4、2018年9月1日、2018年9月8日东山物业在小区门口纠集数名保安阻拦刘敏捷运送水泥、铝合金护窗的三轮车进入，由此造成的误工费、运费损失两次共计400元应由东山物业承担。5、2018年8月5日，东山物业擅自关闭刘敏捷燕兴华城**栋***号房屋的自来水进水加密阀。2018年8月24日，东山物业擅自关闭刘敏捷燕兴华城**栋***号房屋的进电电闸。两次导致原告房屋装修停工，东山物业应承担由此给刘敏捷造成的房屋装修施工损失1000元。6、2018年3月，刘敏捷发现入户房门损坏，向东山物业反映后，东山物业推卸责任，未主动排查安全漏洞，入户门损失的1000元应由东山物业赔偿。7、刘敏捷自对燕兴华城**栋***号房屋进行装修以来，东山物业多次非法进入房屋进行阻扰施工，由此导致房屋装修无法照常进行。东山物业应归还刘敏捷燕兴华城**栋***号房屋钥匙及***车库遥控，并按照市场价向刘敏捷赔偿房屋及车库折旧费30000元。反诉被告（本诉原告）东山物业辩称：刘敏捷拒绝缴纳物业费，拒签燕兴华城小区物业《临时管理规约》、《房屋装饰装修须知》，不仅违反了《商品房买卖合同》第18条及补充协议第3条的约定，也违背了合同约定的解决争议的约定方式。同时，刘敏捷提供的证据材料不足以支撑其诉讼请求，请求人民法院依法驳回。东山物业为支持其主张，向本院提供了如下证据：1、2015年5月30日燕兴公司与东山物业签订的《前期物业合同》一份，拟证明原告诉讼主体适格、物业费收取标准为每平方1.32元，低于《前期物业合同》约定的每平方1.4元，属于合情合理收费。2、燕兴华城**栋***号房屋的《商品房买卖合同》，拟证明按照《商品房买卖合同》的第十八条有关前期物业服务的第二款约定了刘敏捷缴纳物业费的计算方式及计算标准，即住房物业费为刘敏捷住房面积135.71平方乘以每平方1.32元；计算后可知，按月收取物业费是179.12元；车库物业费为每月30元。故计算后与东山物业起诉金额相符。3、商品房买卖合同补充协议，拟证明刘敏捷在购买房屋时签订的补充协议第三条，明确了燕兴公司按照《商品房买卖合同》第十二条交接房屋时，业主应当接受并遵守物业公司的相关规定，缴纳相关费用。刘敏捷不按照承诺缴纳物业费是违约行为，依法承担违约责任的同时，应依《中华人民共和国合同法》第一百零九条支付东山物业应收取的管理费。刘敏捷的质证意见：对证据1的三性无异议、对证据2、证据3真实性无异议，但刘敏捷是在2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》，不应缴纳此时间之前的物业费；在2016年1月20日以后，因东山物业扣留燕兴华城**栋***号房屋钥匙及***车库遥控，不应缴纳扣留期间的物业费。刘敏捷为支持其反诉主张，向本院提供了如下证据：购房款及相关费用凭证，拟证明刘敏捷已按照规定缴纳相关费用，已经拥有房屋合法所有权。墙体修补痕迹照片，拟证明因为东山物业的原因墙体受损，造成不能按时接收房屋。请求东山物业交付刘敏捷入户门钥匙和车库遥控的函，拟证明东山物业非法扣留刘敏捷的入户门钥匙、车库遥控，且拒不归还。申请装饰装修房屋告知书一份，拟证明刘敏捷在装修前曾前往东山物业管理处办理装修手续，但东山物业以未缴纳物业费为由拒绝办理。刘敏捷出具的2015年3月至2019年2月的物业费缴款通知单，拟证明东山物业出具的缴款通知单不合理，刘敏捷在2015年3月还没有取得房屋所有权。家居装饰工程承包合同，拟证明刘敏捷与湖南巷隐装饰工程有限公司签订的装修合同真实存在。家居装饰工程第一笔工程款支付凭证，拟证明刘敏捷已经支付64860元的装修工程款给湖南湖南巷隐装饰工程有限公司。护窗安装承包者葛江辉的证言证词，拟证明2018年9月8日东山物业强行阻拦刘敏捷装修材料进入小区。物业保安阻挡刘敏捷所雇佣三轮车进入小区的现场照片，拟证明2018年9月8日东山物业强行阻拦刘敏捷装修材料进入小区。施工负责人贺学良证言证词，拟证明2018年9月1日东山物业强行阻拦刘敏捷装修材料进入小区。水泥硬化照片一张，拟证明东山物业擅自闯入刘敏捷正在装修的房屋阻工导致水泥硬化的损失情况。电闸照片一张，拟证明2018年8月24日东山物业非法关闭刘敏捷家的电闸，使得刘敏捷装修中断。自来水加密阀照片一张，拟证明2018年10月22日东山物业非法关闭刘敏捷家中的自来水加密阀，切断刘敏捷的装修水源。入户门损坏照片一张，拟证明东山物业安保措施不力，造成刘敏捷入户门被损坏。刘敏捷入户门被弃用的照片，拟证明东山物业安保措施不力，造成刘敏捷入户门被迫弃用。施工负责人贺学良证人证词，拟证明本诉原告的相关人员曾多次强行闯入刘敏捷正在装修的房屋阻拦施工。停工照片一张，拟证明因东山物业阻工导致刘敏捷装修停工至今，使刘敏捷承受了巨大经济损失。车库照片一张，拟证明东山物业非法扣留刘敏捷车库遥控，无法使用车库，使刘敏捷承受了巨大经济损失。***车库买卖合同一份，拟证明刘敏捷拥有车库所有权、因东山物业扣留车库遥控致使不能正常使用。东山物业的质证意见：对证据1的三性均有异议，这些证据与本案无关，被告的证据里并没有交纳前期物业管理费的票据，对证据2的三性均有异议，照片拍摄的地点、时间、痕迹都无法固定，与本案反诉被告无关；对证据3的三性无异议，但对证明目的有异议，并不能构成非法扣留，是针对反诉原告拒缴物业管理费，拒签《临时管理规约》、《房屋装饰装修须知》不服从管理采取的适当措施；对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，反诉被告不是强行索要，是依职权告知了反诉原告没有交纳前期物业管理费，不能办理入户装修的原因是反诉原告装饰产生的垃圾不能及时得到清运，侵害了其他业主合法权益；对证据5的三性均无异议，同时该证据反而证明了东山物业履行了物业费的催收义务，并且反诉原告拒签《临时管理规约》、《房屋装饰装修须知》违法了《房屋商品房买卖合同》第十八条的约定，补充协议第三条的约定；对证据6的三性均有异议，因为签订合同的对方没有出庭；对证据7、8、9、10、11、16、17、18、19的三性均有异议，反诉原告在前面的陈述中陈述不能入户就不存在运送物资进入小区，不可能产生装修费用；对证据12、13的三性均有异议，照片不能证明任何问题，反诉原告不能入户的陈述证明水、电关闭状态是正常状态；对证据14、15三性均有异议，照片不能证明任何问题。本院对双方提交的证据认证如下：东山物业提交的《前期物业合同》、《商品房买卖合同》及补充协议，证据客观真实，来源合法，与本案有关联，能够证明东山物业为刘敏捷所在小区提供物业服务的事实以及收费标准，但无法证明刘敏捷需从2015年3月开始缴纳物业费，亦无法证明刘敏捷住房面积为135.71平方米，合同载明住房面积为135.05平方米，故本院对于该组证据关于车库面积及收费标准等证明目的予以采信，对于其收费起算时间和住房面积为135.71平方米的证明目的不予采信。刘敏捷提交的购房款凭证及其他相关税费用凭证，来源合法、客观真实，与本案有关联，能够证明刘敏捷已购得本案涉案房屋和车库，本院对该组证据予以采信。刘敏捷提交的墙体修补痕迹照片，不能证明该墙体受损是由东山物业造成的，本院对该证据不予采信。根据刘敏捷与燕兴公司签订的补充协议第三条“买受人承诺在按照本合同第十二条条款规定交接房屋时，接受并遵守物业管理公司相关规定，交纳相关费用”的约定，刘敏捷应该遵守东山物业相关规定，交纳相关费用。东山物业为规范其管理，在刘敏捷未按合同约定交纳相关费用时有权不予交付入户门钥匙和车库遥控，故刘敏捷提交的请求东山物业交付刘敏捷入户门钥匙和车库遥控的函、业主申请装饰装修房屋告知书，不能证明东山物业非法扣留其入户门钥匙、车库遥控，也不能证明东山物业无故不给刘敏捷办理装修手续，本院对于这两份证据不予采信。刘敏捷提交的2015年3月至2019年2月的物业费缴款通知单，无法达到证明东山物业催缴物业费不合理的目的，本院对该证据不予采信。刘敏捷提交的家居装饰工程承包合同，家居装饰工程第一笔工程款支付凭证，护窗安装承包者葛江辉的证言证词，物业保安阻挡三轮车进入小区的现场照片，施工负责人贺学良证言证词，水泥硬化照片，电闸照片，自来水加密阀照片，入户门损坏照片，刘敏捷入户门被弃用的照片，施工负责人贺学良证人证词，停工照片，车库照片，***车库买卖合同，均无法证明刘敏捷所遭受的损失及该损失与东山物业之间的关系，无法达到刘敏捷的证明目的，本院对这些证据均不予采信。本院经审理认定事实如下：刘敏捷系湘乡市燕兴华城小区**栋***室的业主，于2016年1月20日与燕兴公司签订《商品房买卖合同》，购买建筑面积为135.05㎡的房屋，于2016年1月30日与燕兴公司签订《商品房买卖合同》，购买建筑面积为44.56㎡的车库。东山物业系刘敏捷房屋所在燕兴华城小区的物业管理单位，于2015年3月开始为该小区依合同提供物业服务。根据《湖南燕兴房地产开发有限公司燕兴华城小区前期物业合同》（以下简称《前期物业合同》）第三章第一条第二款的约定，房屋由燕兴公司交付业主后，业主按照其拥有物业的建筑面积交纳物业费，该小区的物业服务收费标准为：小高层住宅1.4元/月·平方米；车库0.8元/月·平方米，车位30元/个·月。《前期物业合同》第三章第二条约定，业主按照燕兴公司电话或信息或书面通知交房入伙之日起按规定缴纳物业服务费用。东山物业在庭审中承认该小区的物业服务实际收费标准低于合同约定，实际收费标准为：小高层住宅以1.32元/月·平方米计算，车库以30元/个·月计算。2016年1月21日至2019年6月19日刘敏捷欠住宅物业费7309元（1.32元/月·平方米×41月×135.05㎡=7309元）。2016年1月31日至2019年6月19日刘敏捷欠车库物业费1221元（30元/个·月×1个×40.7月=1221元）。刘敏捷共欠物业费8530元。本院认为，刘敏捷系燕兴华城小区业主，东山物业依《前期物业合同》为该小区提供物业服务，两者之间形成了物业服务合同关系，刘敏捷应当按照合同的约定支付相应的物业管理服务费用。刘敏捷拖欠物业管理服务费的行为，已构成违约。东山物业未能提供足以支持自2015年3月1日起算刘敏捷物业费的证据，本院认定燕兴华城**栋***号房屋物业费起算时间为2016年1月21日，***车库物业费起算时间为2016年1月31日，均至2019年6月19日止，刘敏捷共欠物业费8530元。本院支持东山物业要求刘敏捷支付物业费8530元的请求，对超出部分的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。反诉原告刘敏捷所主张的各项损失因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、第二十五条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定判决如下：一、由本诉被告（反诉原告）刘敏捷支付本诉原告（反诉被告）湘乡市东山物业管理有限公司物业费8530元。二、驳回本诉原告（反诉被告）湘乡市东山物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回本诉被告（反诉原告）刘敏捷的反诉请求。上述给付内容限本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180.33元，减半收取590.15元，由东山物业负担35.15元、刘敏捷负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 李伶红二〇一九年十二月十一日法官助理 沈建锋书 记 员 左 乾附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。