北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22328号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被告（反诉原告）：孙立伟，男，1981年3月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：单淑凤（孙立伟之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李法阳，海淀区紫竹院街道法律服务所法律工作者。原告北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与孙立伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彩色环球公司的法定代表人王军生与被告孙立伟及其委托诉讼代理人单淑凤、李法阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、对方将北京彩色环球技术有限公司院内房屋腾退交还我方；3、对方承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司于1998年租赁北京市海淀区四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年，至2028年11月底。我公司所建宿舍房屋未取得建设工程规划许可证。孙立伟于2002年4月15日租住我公司所建宿舍房房屋（以下简称涉案房屋）并交付了租金9.5万元，该房屋由孙立伟居住使用至今。四季青镇于2016年11月进行旧村改造并进行集体腾退，我公司在腾退范围内。我公司已于2018年在孙立伟租住房屋处张贴退房告知书，后双方就腾退房屋事宜并未达成一致，故诉至法院，提出上述诉请。孙立伟辩称，双方所签租赁合同是有效的，涉案房屋并非临时建筑，是浇筑的建筑，在海淀建委备案有建设施工合同，施工合同记载房屋所占土地是商业及居民住宅用地，房屋是在90年代的特定历史条件下，政府允许彩色环球公司建设的，并非未经审批所建。院内租户都没有接到任何拆迁腾退或者征地的通知，我方认为应该有政府部门相应的文件，我方才同意腾退。孙立伟向本院提出反诉请求：1、对方按照每月5500元的标准向我支付自我腾退房屋起至2028年11月25日期间的另行租赁房屋的费用；2、对方退还房屋过户费5000元；3、对方退还我自腾退房屋之日起至2028年11月25日期间的已付租金；4、本案诉讼费用由对方负担。事实和理由：我于2006年自案外人李某处购买涉案房屋，使用期限截至2028年11月25日，我与彩色环球公司办理了过户手续，交纳了过户费5000元，但对此就该笔5000元未开具相应发票。如果法院认定双方所签租赁合同无效，我认为对方明知房屋未取得建设规划许可，还在报纸上刊登广告公开招租，与包括我在内的大批租户签订长达30年的房屋租赁合同，对于合同无效对方应承担主要过错责任。腾退房屋后我方将无处居住，另行租赁田村地区房屋的现价为5500元每月。彩色环球公司对于孙立伟的反诉辩称，认可双方所签合同应为无效，同意退还对方预付的剩余租金，不同意对方的其他反诉请求。对方另行租赁房屋的费用不应该由我方负担，如果我方再为对方承担腾退房屋之后的租金的话，那就成了租赁合同有效了，对方已经以很低的价格使用房屋了将近20年了。我方未收取对方所说的5000元，对方亦未提供证据对此予以证实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。彩色环球公司原将涉案房屋出租予案外人李某，2006年孙立伟自李某处接手承租涉案房屋并与彩色环球公司彩色环球公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定房屋座落，为51平方米；使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。《补充协议》载明就有关彩色环球公司房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、相同条件面积的房屋。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。本案中，双方确认租赁期限为2002年4月15日至2028年11月28日，孙立伟交纳租金共计9.5万元，月租金标准为297.8元。孙立伟就其主张的向彩色环球公司支付了5000元过户费，向本院提交显示为院内其他租户出具的书面证言为证，三人称在其三人承租房屋时因涉及承租人变更，就此向彩色环球公司支付了5000元“过户费”。彩色环球公司对于上述证据不予认可。孙立伟向本院提交李某出具的《收条》为证，显示孙立伟于2006年7月21日向李某支付了10万元。2018年彩色环球公司向孙立伟发出《退房告知》，要求孙立伟腾退涉案房屋，双方因房屋腾退问题产生争议，孙立伟占用涉案房屋至今。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司自建的用于出租的房屋未取得规划准可，因此就涉案房屋彩色环球公司与孙立伟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，孙立伟作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求孙立伟腾退房屋之诉讼请求，本院予以支持。孙立伟已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还孙立伟腾退房屋后截至2028年11月28日的已付租金，本院不持异议。孙立伟主张除租金9.5万元外还向彩色环球公司支付了5000元“过户费”，但举证不足，本院对此无法采信，对其相应诉请，本院无法支持。孙立伟以腾退涉案房屋后其需另行承租其他房屋为由诉请彩色环球向其支付另租房屋的租金，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，孙立伟的上述诉请，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿孙立伟的损失金额，本院酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与孙立伟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、孙立伟于本判决生效后三十日内将北京市海淀区四季青镇双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月297.8元的标准退还孙立伟自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿孙立伟损失27400元；五、驳回孙立伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由孙立伟负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费70元（孙立伟已预交），由北京彩色环球技术开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  史金凤人民陪审员  张 敏二〇一九年十二月三十一日书 记 员  曲 婧