北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5820号原告：顺天通房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区天通中苑二区46号楼2105室。法定代表人：佟佐仪，董事长。委托诉讼代理人：于树波，男，顺天通房地产开发集团有限公司职员。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。被告:北京九州东方馨影院管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇白坊村南。法定代表人：党文浩，执行董事。委托诉讼代理人：党良煜，男，北京九州东方馨影院管理有限公司业务经理。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。原告顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）与被告北京九州东方馨影院管理有限公司（以下简称东方馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺天通公司的委托诉讼代理人于树波、曹凌、被告东方馨公司的委托诉讼代理人党良煜、郁有振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺天通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2017年12月21日至2018年10月12日的租金1045515元；3.判令被告将承租房屋腾空并返还原告。诉讼过程中，原告顺天通公司变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及其补充协议无效；2.判令被告支付自2017年12月21日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按照每日3547元的标准计算，暂计算至2019年11月15日金额为2461618元）；3.判令被告将承租房屋腾空并返还原告。事实和理由：原告与鲁利东于2007年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市昌平区××镇××中心出租给鲁利东，租期20年，租赁房屋用途为××中心。2010年12月2日，原告、鲁利东及被告签订《补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》中的承租方由鲁利东变更为被告，由被告继续履行《房屋租赁合同》项下的权利义务。合同履行期间，原告获知被告擅自改变房屋用途且违规使用，导致存在重大安全隐患，为此原告及消防等监管部门多次要求被告限期整改，但被告迟迟不予整改且欠付租金。故原告依法向法院提起诉讼。被告东方馨公司辩称：一、原告主张双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效没有事实及法律依据。1.原告起诉时在起诉书中称要求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，依据相关法律规定，合同解除必须以有效合同为前提，由此可见，原告是认可双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效的。现原告却主张《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，被告认为，原告作为长期从事房地产开发的企业，在涉案房屋周边开发大量商品房，现其主张涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，从而认定《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，这显然与常理不合。故原告应对其主张《房屋租赁合同》及《补充协议》无效承担举证责任。2.最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条第一款规定：人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。由此规定可见，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，因此，本案中人民法院应对《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效等相关事实依照职权审查，不应仅依据原告提交的具有错误依据的北京市昌平区城市管理综合行政执法局京昌城管限拆字（2019）第××号限期拆除决定书，就认定涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证，从而认定双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。3.本案中，被告自2007年6月23日承租涉案房屋至今已有12年之久，且在该房屋一直实际经营，但在此期间，原告从未告知涉案房屋属于违法建设，现仅凭上述限期拆除决定书就认定涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证，属于违法建设，显然依据不足。另外，虽然原告提交了限期拆除决定书，但该决定书依据错误，故不应予以采纳。现原告径直向法院主张《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，被告认为，原告故意以此为由，欲想提前终止双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，假如法院在未依职权审查的情况下判决《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，显然违背《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条“人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要依法审查认定合同效力”的原则。4.涉案房屋建筑时间为2005年。2012年12月31日，北京市昌平区××街道成立，涉案房屋所属区域划分至××街道管辖。虽然涉案房屋现属于城乡，但原系农村建房，被告于2007年6月23日承租涉案房屋，而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日起实施，《北京市城乡规划条例》于2009年10月1日起实施。因此，本案认定涉案房屋是否属于违法建设并不适用《中华人民共和国城乡规划法》及《北京市城乡规划条例》等相关法律规定，不应依据涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证，从而认定双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。二、原告主张的房屋使用费没有事实及法律依据。被告自2007年6月23日承租涉案房屋至今已有12年之久，自2017年8月1日开始，原告无故给涉案房屋断电，导致该房屋无法正常使用。因此，原告现要求被告支付房屋使用费显然是既不合理也不合法的。另外，原告作为涉案房屋的开发商，主张该房屋系违法建设，可见其是有预谋的要侵害被告的合法权益，是欲利用法律途径来获得非法利益。综上所述，被告请求法院能够依照职权就《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效等相关事实予以查明，并驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月23日，顺天通公司（甲方）与案外人鲁利东（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将××中心出租给乙方从事经营活动，该房屋建筑面积约为5578.71平方米（其中地上为4216.44平方米、地下为1362.27平方米）；乙方承租该房屋开办××中心，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租；房屋租赁期限为20年，自2007年6月21日起至2027年6月20日止，计算租金日期自2007年12月21日开始；自签订本合同之日起至2007年12月20日为装修期，该期间不计租金，自免租期届满日起每年房屋租金为70万元，每三年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增10%；签订本合同的同时，乙方一次性向甲方支付第一年的租金，自第二年起每年12月20日的前30日内向甲方支付下一年度的租金。2010年12月2日，顺天通公司、鲁利东与东方馨公司签订《补充协议》，约定：顺天通公司同意将上述《房屋租赁合同》中的乙方由鲁利东变更为东方馨公司，该《房屋租赁合同》中的其他条款不变。后该房屋由东方馨公司经营使用。租赁期间内，顺天通公司与东方馨公司签订《补充协议》，约定第五年至第六年（2011年12月21日至2013年12月20日）的年租金变更为1070000元，第七年至第九年（2013年12月21日至2016年12月20日）的年租金变更为1177000元，第十年至第十二年（2016年12月21日至2019年12月20日）的年租金变更为1294700元，支付方式为年付，于每年的12月20日前30天内支付下一年度的租金。现东方馨公司已向顺天通公司支付租金至2017年12月20日。2018年5月14日，顺天通公司向东方馨公司发送《关于解除合同并腾退房屋的通知》，以昌平区政府要求尽快办理××地区所有配套设施的无偿移交手续，且东方馨公司曾于2011年3月承诺当政府要求收回房屋时立即腾退等为由，要求东方馨于2018年5月17日前腾退房屋。2018年9月19日，顺天通公司向东方馨公司发送《关于限期搬离的通知》，要求东方馨公司于2018年9月24日前搬离房屋。2019年7月25日，北京市昌平区城市管理综合行政执法局作出《限期拆除决定书》，以顺天通公司在北京市昌平区××街道××区××广场东侧建设的一呈扇形状钢混房屋（由一层钢混结构房屋和两栋钢混结构附属楼组成），建筑总面积约5356平方米，经规划部门认定未依法取得建设工程规划许可证，属违法建设为由，决定限顺天通公司在收到本决定15日内拆除上述违法建设，并接受复查，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。现涉案房屋仍由东方馨公司占有使用。诉讼过程中，东方馨公司称顺天通公司分别于2017年8月1日至2018年4月1日、2018年7月22日至今两次对涉案房屋断电，造成该房屋无法正常使用。顺天通公司称：第一次断电与其无关，系因东方馨公司违规经营，被天通苑北街道办事处断电；第二次断电确系由顺天通公司实施，系因东方馨公司未按承诺腾退，且在顺天通公司通知腾退后仍未腾退房屋，故采取了断电措施，但断电后东方馨公司仍占有使用涉案房屋，顺天通公司并未影响东方馨公司对该房屋的占有使用和转租。另查，涉案房屋在本案诉讼过程中被拆除，东方馨公司称拆除时间为2019年12月23日。顺天通公司放弃要求东方馨公司返还房屋的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据相关政府部门作出的《限期拆除决定书》记载的内容，涉案房屋的建设未依法取得建设工程规划许可证，属违法建设，故顺天通公司与东方馨公司就此房屋签订的房屋租赁合同依法应属无效。东方馨公司坚持认为房屋租赁合同有效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，顺天通公司要求东方馨公司按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。东方馨公司以顺天通公司两次断电，导致涉案房屋无法正常使用为由，辩称不应支付房屋占有使用费，事实及法律依据不足，本院不予采信。因东方馨公司撤回反诉，故对于房屋租赁合同无效后的损失赔偿等问题，双方当事人应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、确认顺天通房地产开发集团有限公司与北京九州东方馨影院管理有限公司于2007年6月23日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议无效；二、北京九州东方馨影院管理有限公司于本判决生效后十日内给付顺天通房地产开发集团有限公司房屋占有使用费（按照每日3547元的标准，自2017年12月21日起计算至2019年12月20日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26493元，由北京九州东方馨影院管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  张虎年二〇一九年十二月三十日书 记 员  雷迎新