四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初1888号 原告：冉明中，男，汉族，1948年11月26日出生，住四川省宣汉县。 原告：谯秀贤，女，汉族，1951年11月29日出生，住四川省宣汉县，系原告冉明中之妻。 以上二原告共同委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。 被告：达州市星河置业房地产开发有限公司。住所地：宣汉县东乡镇星河名居综合楼5单元夹二层。 法定代表人：覃有春，该公司负责人。 委托诉讼代理人：崔吉成，宣汉县恒河法律事务所律师。 被告：覃有春，男，汉族，1969年1月23日出生，住四川省宣汉县。 被告：姚小容，女，汉族，1967年12月1日出生，住四川省宣汉县，系被告覃有春之妻。 第三人：四川宣汉农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇解放街中路528号，统一社会信用代码：915117009103781251。 法定代表人：何伯露，系公司董事长。 委托诉讼代理人：谭奇波，系公司员工。 原告冉明中、谯秀贤与被告达州市星河置业房地产开发有限公司（以下简称达州星河公司）以及覃有春、姚小容房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2017）川1722民初1454号民事判决后，被告达州星河公司和覃有春、姚小容不服该判决，向四川省达州市中级人民法院提起上诉。四川省达州市中级人民法院于2019年4月1日作出（2018）川17民终1519号民事裁定，以上诉人提交新的证据，致案件事实有待进一步查清为由，撤销本院一审判决，并发回本院重审。本院在审理中，依职权追加四川宣汉农村商业银行股份有限公司（以下简称宣汉农商行）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告冉明中、谯秀贤的委托诉讼代理人余扬锋，被告达州星河公司的委托诉讼代理人崔吉成，第三人宣汉农商行的委托诉讼代理人谭奇波到庭参加诉讼，被告覃有春、姚小容经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冉明中、谯秀贤向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告2003年8月8日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效；2.判决确认原、被告2010年6月25日达成的调解协议有效；3.判决被告继续对未安置的部分房屋进行实物安置或货币安置；4.判决被告协助办理位于宣汉县门市的产权过户手续；5.判决被告赔偿违约金；6.资产评估费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年5月，被告覃有春挂靠在被告鑫业公司（原名宣汉县房地产综合开发公司），对外以鑫业公司名义对宣汉县星河名居综合楼进行开发建设。2003年8月8日，被告覃有春与两原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定由被告拆迁原告生产房，面积60.99ｍ²，另有争议面积5.86ｍ²。被告对原告安置宣汉县西侧改建工程半底层5号门市，面积约75ｍ²，价格按472元／ｍ²计算，拆迁面积内原告补差13905元，超过拆迁面积的14.01ｍ²，按700元／ｍ²，原告共计支付被告23712元。2006年6月2日，被告覃有春、姚小容作为股东，覃有春作为法定代表人，成立了星河公司，承继星河名居综合楼的开发权利和义务。2005年6月，被告开发的宣汉县星河名居综合楼三、四、五、六单元竣工，由于被告将应安置给原告的半底层5号门市擅定为星河名居综合楼三至六单元的负一层13号门市，致双方发生争议。2006年底，被告覃有春将星河名居综合楼三至六单元一层4号门市临时安置给原告，原告使用至今。2010年6月25日，经宣汉县规划和建设局调解，原、被告达成补充一致意见，双方就原没有计算的拆迁面积确定为14.17ｍ²，即被告应给原告安置的生产房面积为89.17ｍ²（75＋14.17）。2009年9月18日，四被告又串通将临时安置给原告的4号门市确权给被告覃有春、姚小容。（2014）达中民终字第369号民事判决书认定了该4号门市是安置给两原告的，故该门市应属原告的安置房，被告覃有春、姚小容应将该门市过户给原告。鑫业公司、星河公司、覃有春应安置给原告的门市总面积为89.17ｍ²，已安置的4号门市面积为49.17ｍ²，还应安置原告的房屋面积为40ｍ²，被告应承担继续安置的义务。 被告星河公司辩称，1.星河公司不是本案的适格被告；2.星河名居房屋建成后，所有房产均办理了产权证，是原告一直拒收房屋，故被告不应承担责任；3.原、被告双方应按照《房屋拆迁安置补偿协议》履行；4、安置的门市上有夹层，夹层层高2.2米，按规定可办理产权证，夹层面积应抵作偿还面积。 被告覃有春、姚小容未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见和相关证据。 第三人宣汉农商行向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告覃有春、姚小容对本案诉争门市的底层和夹层依法享有所有权；2.判令宣汉农商行对被告覃有春、姚小容用于抵押担保的门市底层和夹层享有优先受偿权；3.判令驳回二原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，对原告提交的证据：1、两原告身份证复印件，以证明两原告的主体身份；2、拆迁公告，以证明两原告所有的房屋位于该拆迁公告范围内；3、《房屋拆迁安置补偿协议》，以证明鑫业公司与两原告应位于东乡镇石灰街的生产房面积60.99m²及争议面积5.86m²待确定的房屋达成安置补偿合意，由被告鑫业公司支付临时安置补助费182.97元/月，安置门市75m²，两原告补差价23712元；4、收条，以证明两原告支付给被告鑫业公司拆迁安置补偿款36044.88元；5、调解意见书，以证明2010年6月25日，宣汉县规划和建设局就两原告与被告星河公司、覃有春就双方原拆迁安置协议中未确定的面积达成一致意见，确定由被告补足没有计算的被拆迁房屋面积14.17m²；6、照片，以证明两原告被拆迁的房屋原址和被拆迁后应安置的位置；7、（2013）宣汉民初字第2229号民事判决书，以证明2003年5月被告覃有春以个人名义挂靠在被告鑫业公司，以鑫业公司的名义承建宣汉县星河名居综合楼，2003年8月8日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，2006年年底被告覃有春将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市安置给两原告占有使用至今，2006年6月22日，被告覃有春成立了以其为法定代表人的被告星河公司；8、（2014）达中民终字第369号民事判决书，以证明被告于2006年年底将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市安置给了两原告；9、情况说明，以证明被告将星河名居三至六单元一层4号门市安置给了两原告；10、房屋所有权登记申请书，以证明被告覃有春以公证书的形式证明其挂靠被告鑫业公司修建的房屋是其与姚小容所有的，并将原登记在被告鑫业公司的产权变更登记在被告覃有春、姚小容名下；11、房屋所有权登记申请书，以证明被告覃有春、姚小容将原登记在被告鑫业公司名下的位于东乡镇星河名居综合楼三至六单元一层4号门市变更登记在覃有春、姚小容名下；12、计算机信息查询结果单，以证明位于东乡镇星河名居综合楼三至六单元一层4号门市现登记的产权人系被告覃有春、姚小容；13、夫妻关系证明，以证明被告覃有春、姚小容系夫妻关系；14、内资企业登记基本情况表，以证明被告星河公司的股东系被告覃有春、姚小容；15、民事裁定书，以证明两原告于2017年5月12日撤回对被告鑫业公司、星河公司的起诉；16、《宣汉县东乡镇规划区内房屋拆迁安置补偿办法》，用以证明违约责任参照的条款。被告星河公司质证认为：对《房屋拆迁安置补偿协议》有异议，上面没有加盖宣汉县房地产综合开发公司和星河公司的公章；对（2013）宣汉民初字第2229号民事判决书、（2014）达中民终字第369号民事判决书真实性无异议，对关联性有异议；对《宣汉县东乡镇规划区内房屋拆迁安置补偿办法》的真实性无异议，对关联性有异议，对其余证据未提出异议。对被告星河公司提交的证据即2016年3月29日的协议书，原告认为仅是协商过，但双方没达成协议。 本院对原、被告双方均无异议的证据予以确认，对原告提交的《房屋拆迁安置补偿协议》，被告星河公司没有证据否认其真实性，对该证据的真实性予以确认；（2013）宣汉民初字第2229号民事判决书、（2014）达中民终字第369号民事判决书是法院生效判决，其认定的事实与本案有关联；《宣汉县东乡镇规划区内房屋拆迁安置补偿办法》的第三十三条是《房屋拆迁安置补偿协议》约定的违约责任参照的标准，与本案有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年5月，被告覃有春与宣汉县房地产综合开发公司签订开发星河名居工程项目协议书，覃有春挂靠在宣汉县房地产综合开发公司，对外以该公司的名义对宣汉县星河名居项目进行开发，覃有春全额投资、自负盈亏。2003年7月21日，宣汉县房地产综合开发公司向覃有春出具授权委托书：“兹委托覃有春全权代表我公司行使石灰巷工程（又名：星河名居）的所有权利，包括项目建设、拆迁安置补偿以及定价销售。覃有春代表公司所签署的集资联建协议和拆迁安置补偿协议，我公司方予认可，其他任何单位或个人对项目无权签定售房协议或售房合同”。 2003年8月8日，覃有春在自行设计的《宣汉县星河名居方案设计--半地下层平面图》基础上，作为宣汉县房地产综合开发公司（甲方）的委托代理人与原告冉明中、谯秀贤（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“第五条乙方被拆迁生产房60.99㎡，属砖混结构。甲方在县肉联厂西侧改建工程半底层⑤号门市约75㎡安置给乙方。其结算方式：在被拆迁生产房面积内的拆迁安置生产房按472.00元/㎡，乙方向甲方补差228.00元/㎡，计13905.72元。超出被拆迁生产房面积的14.01㎡，按700元/㎡，计9807.00元，两项合计：23712.22元。……十一条、违约责任：甲方违约造成工程延期交付，按照《宣汉县东乡镇规划区内房屋拆迁安置补偿办法》的第三十三条执行；乙方违约的，应按安置补偿房屋价值的5%承担经济责任”。同年8月9日，原告冉明中向覃有春交付了建房集资款36044.88元（含住房补款12332.66元）。2003年10月，宣汉县星河名居综合楼开工建设。 2005年6月，宣汉县星河名居综合楼三、四、五、六单元竣工。同年6月13日，四川省测绘技术服务中心完成了对宣汉县的测绘并制作了《负一层平面图》。在对原告冉明中、谯秀贤的半底层⑤号门市安置过程中，覃有春认为半底层⑤号门市应是宣汉县星河名居综合楼三至六单元的负一层13号门市，原告冉明中、谯秀贤不认可，双方经多次协商无果。2006年年底，覃有春将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市临时安置给原告冉明中、谯秀贤使用至今。该门市上有层高2.2米的夹层，该夹层只能从该门市进入。 2006年6月22日，覃有春成立星河公司。原宣汉县房地产综合开发公司承建的县肉联厂西侧改建工程改名为星河名居工程，该工程的建设开发权由星河公司承继。2009年12月，宣汉县星河名居综合楼一、二单元竣工。 2010年5月原告冉明中到宣汉县规划和建设局信访，要求补足没有计算的被拆迁面积14.17㎡，并落实《房屋拆迁安置补偿协议》应安置的西侧半底层5号门市。经调解，原告冉明中与星河公司就补足被拆迁房屋面积14.17㎡达成一致意见，但5号门市的位置安置存在分歧，没达成一致意见。宣汉县规划和建设局于2010年6月25日出具了“关于冉明中信访问题的调解意见书”。 2016年3月29日，被告星河公司与原告冉明中、谯秀贤协商，被告星河公司同意以宣汉县东乡镇星河名居三单元一层四号门市及夹层、十号门市及对应夹层，一层四号门市与五号门市之间的过道夹层（即两个门市、三个夹层）偿还给原告冉明中、谯秀贤，但原告冉明中、谯秀贤未在书面协议上签字，同年6月2日，原告冉明中、谯秀贤起诉来院，后于2017年5月12日撤回起诉，于同月25日又起诉来院。 在审理中，原告冉明中于2017年9月29日提出申请，要求以宣汉县东乡镇石灰巷星河名居综合楼3-6单元第一层4号门市为参考，对未安置的门市进行价格评估。经法院委托，上海申价房地产评估有限公司于2018年1月23日作出申蓉房评（2018）字第011031号宣汉县东乡镇石灰县星河名居综合楼门市估价报告，确定估价对象在价值时间点房地产市场价格区间为：15200-20200元/平方米，产生评估费20900元由原告冉明中垫付。 同时查明，宣汉县房地产综合开发公司系1988年4月18日由原宣汉县房地产开发公司演变而来。2004年7月，宣汉县企业产权制度改革领导小组办公室以宣企产改办（2004）23号文件同意宣汉县房地产综合开发公司改制，实行面向社会整体公开出售。2005年3月，宣汉县房地产综合开发公司改制，由曹光华等24位股东持有，并更名为鑫业公司。2013年6月25日，曹光华等24名股东将鑫业公司全部股权转让给韩本均等四人所有，现该公司的注册地址上没有该公司，其注册的联系电话和法定代表人均无法联系。 被告覃有春、姚小容于2009年9月将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市房屋产权登记在自己名下，该4号门市面积为49.17㎡，被告覃有春、姚小容于2012年5月8日办理该4号门市的他项权登记，约定期限为2015年5月2日。 《宣汉县东乡镇规划区内房屋拆迁安置补偿办法》第三十条（二）项内容为“营业门市过渡期间，从搬迁交房之日起至安置房通知结算限期之日止，给予每月10元/平方米的门市生活补贴，逐月付给，第三十三条内容为“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对执行安排住处的被拆迁人，从逾期之月起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费；对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之月起应按月付给临时安置补助费，逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限1年以上的，每年加发停产、停业紧急损失补助费1次”。 庭审中，被告星河公司认可，应偿还原告冉明冉明中房屋面积为89.17(75+14.17)㎡。原告明确其诉讼请求，要求对未安置门市按评估价予以货币补偿。 本院认为，本案争议焦点为：一、星河公司是否是适格主体。二、安置给原告冉明中、谯秀贤的宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市夹层能否抵偿未安置的门市。三、对未安置的门市，原告冉明中、谯秀贤要求货币补偿，应否支持。四、被告应否支付原告违约金。 一、星河公司是否是适格主体的问题。被告覃有春挂靠在宣汉县房地产综合开发公司，以委托代理人的名义与原告冉明中、谯秀贤签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，合同应为有效。后被告覃有春成立星河公司，原宣汉县房地产综合开发公司在县肉联厂西侧改建项目（星河名居）建设开发权由星河公司承继。覃有春将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市临时安置给原告冉明中、谯秀贤使用至今，故被告星河公司是本案的适格主体，《房屋拆迁安置补偿协议》应由被告星河公司继续履行。 二、宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市夹层能否抵偿未安置的门市。被告星河公司认为，该门市夹层层高2.2米，按照相关规定可办理房产证。原告冉明中、谯秀贤认为夹层不能独立使用，应附属于4号门市，不能视为偿还面积。本院认为，《房屋拆迁安置补偿协议》并未约定夹层应抵作偿还面积，被告也未向本院提交该门市夹层已办理房屋产权登记的相关证据，该门市所有权登记面积为49.17㎡，被告提出4号门市夹层抵偿原告未安置门市面积的理由不成立。 三、对未安置的门市，原告冉明中、谯秀贤要求货币补偿的请求应否支持。原告冉明中、谯秀贤与原宣汉县房地产综合开发公司的签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定偿还的半底层⑤号门市没有具体的轴线和方位顺序，不能确定争议门市的具体位置。2006年被告覃有春将宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市临时安置给原告冉明中、谯秀贤，原告冉明中、谯秀贤虽对安置门市的位置一直有争议，但实际对该门市占有、使用至今，故该门市应视为被告对原告冉明中、谯秀贤的部分门市安置。对未安置的门市，原告冉明中、谯秀贤要求用货币补偿的请求不违反法律规定，其要求参照已安置的4号门市价格进行补偿，亦是合理的，应予支持。宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市经资产评估，市场价格区间为15200-20200元/平方米，补偿以中间价格17700元/平方米为宜，未安置的门市面积为40㎡，被告星河公司应补偿原告冉明中、谯秀贤708000元，评估费20900元应由星河公司承担。 四、被告应否支付原告违约金的问题。原告与原宣汉县房地产综合开发公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定了违约责任，被告2006年给原告安置了宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市，后因拆迁偿还面积和门市位置发生争议，2010年6月经宣汉县规划和建设局调解，双方确定了补偿面积，下剩40㎡未安置，未安置的原因是约定不明，违约责任在开发商星河公司，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告星河公司应支付给原告违约金，违约金按每月每平方米10元从2010年7月起支付至2018年4月，共计37200元。 综上所述，原告冉明中、谯秀贤与原宣汉县房地产综合开发公司于2003年8月8日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效，原宣汉县房地产综合开发公司在本案中的权利义务由被告星河公司承继，被告星河公司应按协议履行合同义务，未安置的门市可予以货币补偿，并承担违约责任。对原告冉明中、谯秀贤提出确认原、被告2010年6月25日达成的调解协议有效的诉讼请求，因原告未提交调解协议，故原告的该项诉讼请求不予支持。宣汉县星河名居综合楼三至六单元一层4号门市是被告覃有春2006年底安置给原告冉明中、谯秀贤，被告覃有春、姚小容将该门市产权登记于自己名下，其协助原告冉明中、谯秀贤办理产权过户手续，是被告覃有春、姚小容的随附义务，原告冉明中、谯秀贤要求被告覃有春、姚小容协助办理该4号门市的产权过户手续的诉讼请求，应予支持。 被告鑫业公司、覃有春、姚小容经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告冉明中、谯秀贤与原宣汉县房地产综合开发公司于2003年8月8日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效； 二、被告达州市星河置业房地产开发有限公司对原告冉明中、谯秀贤未安置门市予以货币补偿708000元； 三、被告覃有春、姚小容协助原告冉明中、谯秀贤办理位于宣汉县门市的产权过户手续； 四、被告达州市星河置业房地产开发有限公司支付原告冉明中、谯秀贤违约金37200元； 五、评估费20900元由被告达州市星河置业房地产开发有限公司承担； 六、驳回原告冉明中、谯秀贤的其他诉讼请求。 七、驳回第三人四川宣汉农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 以上金钱给付义务在本判决发生法律效力后30日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，被告达州市星河置业房地产开发有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11461元，由被告达州市星河置业房地产开发有限公司、被告覃有春、姚小容负担。 如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 曾 强 审判员 胡必权 审判员 段全妮 二〇一九年十二月三十日 书记员 白 云