北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初88548号原告：北京德鼎投资管理有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里141号楼3层3335。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：张杰，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桐，男，1983年7月19日出生，汉族，北京德鼎投资管理有限公司职员，住河北省沧州市。被告：杨丽清，女，1948年10月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张建徽，北京东环律师事务所律师。被告：杨晓慧，女，1969年8月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张建徽，北京东环律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市大兴区。原告北京德鼎投资管理有限公司(以下称原告)与被告杨丽清、杨晓慧（以下称分别称姓名，并称为二被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张杰、刘桐，杨晓慧、二被告共同委托诉讼代理人张建徽，我爱我家公司委托诉讼代理人梁晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认三方2019年8月2日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）及《补充协议》于2019年8月22日解除；2、要求二被告退还租赁押金15000元、租金18万元，并支付违约金3万元及给原告造成的直接损失2万元；3、要求二被告承担原告的律师费5000元。事实和理由：2019年8月2日，原告与杨丽清、我爱我家公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定杨丽清将位于北京市某区某路某号院某号楼某层某单元1201室房屋出租给原告，租赁用途为居住，居住人数不得超过11人；房屋租赁期限自2019年8月14日至2020年8月13日，月租金15000元，押金15000元，支付方式为押1付12；杨丽清应于2019年8月12日将房屋交付给原告。当日，原告按照约定向杨丽清支付了18万元租金及15000元押金，并向我爱我家公司支付中介费10500元。签订合同时，因租赁房屋不符合居住条件，原告向杨丽清的代理人杨晓慧提出修复破损玻璃、安装空调、调换床及床垫等要求，杨晓慧同意并承诺整修。2019年8月14日，原告核验房屋时发现并未进行整修，且杨晓慧明确表示不愿将房屋继续出租给原告。后原告多次与杨丽清沟通，要求其继续履行合同并交付符合原告要求的房屋，但杨晓慧拒绝交付房屋和退还租金、押金，导致原告不能如期租住，影响了公司运营及业务开展。综上，原告诉至法院望判如所请。杨丽清辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、我方为了履行房屋租赁合同，付出了大量的人力物力，我方没有不愿意履约的理由，也从未表示不愿继续出租房屋。我方多次联系原告收房，但原告却一直拖延办理。事实上是原告因自己公司变动意欲毁约，又不愿意承担违约责任，故提出玻璃损坏、窗户不合适等问题。后来原告向我方提出不再承租，帮助我方把原有家具物品搬回并赔偿我方损失2000元，但被我方拒绝。第二、我方原于租赁房屋中居住，房屋完全符合居住条件。原告以房屋不符合原告要求为由解除合同，无法律依据，房屋之标准应以合同约定为准，而双方合同中并未明确约定房屋交付的标准，故我方完全可以现状交付。为了合同顺利履行，我方购置了两台全新空调，更换了床、床垫、窗帘等家具电器，租赁房屋完全符合交付标准和入住条件，原告也已经盖章认可房屋状况并同意接收房屋。第三、我方为了履行本案租赁合同，将另一处出租房屋收回自主，将本案租赁房屋内的自用物品搬出另行租赁房屋放置，为本案租赁房屋添置全新物品等，故作出了巨大的付出。如果原告解除合同，除上述损失外，涉案房屋一直空置至今，也造成了巨大的租金损失，原告应予赔偿。第四、律师费不属于诉讼费，原告主张律师费没有法律依据。而且双方租赁合同中并未约定律师费，原告也未提交律师费支出的相关证据，故我方不同意承担。第五、原告既主张违约金，又主张赔偿损失，不符合法律规定，不应得到支持。综上，本案中我方无任何违约行为，系原告因自身原因欲解除合同，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。杨晓慧辩称，我并非本案租赁合同相对方，原告起诉我没有依据，请求法院依法驳回。我爱我家公司称，同意解除本案租赁合同，合同解除时间由法院依法认定。其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。关于本案事实，租赁合同系双方真实意思表示，杨晓慧系有权代理，对于其出租行为产权人杨丽清是知晓的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨丽清系北京市某区某路某号院某号楼某层某单元1201号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2019年8月2日，杨丽清（出租人、甲方）、原告（承租人、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为居住使用，居住人数不得超过11人。房屋租赁期限自2019年8月14日至2020年8月13日，甲方应于2019年8月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。月租金15000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年8月2日，依次类推。押金15000元，于本合同签订之日由乙方向甲方支付。本合同签订后，乙方应向丙方支付10500元作为佣金。甲方迟延交付房屋达七日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有权单方解除合同，甲方应按当年月租金的200%向乙方支付违约金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。附件一《房屋交割清单》、《其他相关费用》中均无记载，但交房确认栏中有原告的盖章和杨丽清的签字，未注明交房日期。原告（承租人、乙方）与杨丽清（出租人、甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方应按照本协议约定的时间进行查档确认。《房屋查档确认函》底部记载“租户补偿条款：1、如果未按时交房需业主提供违约金。2、房屋正常生活损耗不计免赔，之外人为损坏折旧赔偿。3、如有需要维修（除人为破坏、门锁、下水），业主配合维修。”“业主补充条款：1、房屋仅供公司员工居住使用，超出范围承租人承担（宋某、刘某、陈某某、时某某、邵牟）。2、一年之内不退租。”当日，原告向杨丽清支付了押金15000元、2019年8月14日至2020年8月13日期间的租金18万元，杨晓慧出具收据，确认收到上述款项。杨晓慧和我爱我家公司工作人员李某某2019年8月21日的微信聊天记录中记载：“姐姐，回家跟家里人商量一下，看看。怎么赔偿，然后赔偿的这个金额，然后我这边直接给您转过去，你把客户那边儿退了，我以为你俩要打官司的话，涉及到三个人会被离职，大家挺大的，然后你这边儿再给你找客户呗。”2019年8月22日的短信聊天记录中记载：“姐我这边跟客户说了一下您跟我说的这个情况。确实只是因为配东西和维修的进度慢影响住宿。因为一开始您说您全权负责这个房子也是一直跟您联系。后来才说修玻璃，配东西的事情。现在因为这点小事要解约您看方便的时候给我回一个电话看看怎么进行下一步解决方案”、“找理由退租？我们要求履行合同！赔偿损失”、“因为现在客户说房子是您母亲的您说房子归您全权处理，而且所有房款是您代收的，现在客户要解约，您看咱约个时间跟客户见面谈一下解约事宜，其实没有多大的事见面也是好事，我做做客户工作能继续住也是好事，这样都能皆大欢喜是吧！没有什么大不了的因为这点小事起争议”、“赔偿吧违约”、“怎么个赔偿法如果客户真的要起诉的话您不是业主本人合同也不生效啊而且钱也是您收的客户真的起诉的话也会追究您的责任”。2019年9月4日的微信聊天记录中记载“姐那个委托书您弄完了吗”、“我们已向在你们中介机构已提供了完善信息和资料，并在你们公司审核无误的情况下签订一年出租房屋合同，请与你上级部门联系！”“我们在合同履行之日起多次在等你们办理入住手续，现在什么情况？”另，原告提交通话录音、微信聊天记录拟证明签订合同时杨晓慧未提供杨丽清的委托代理手续，且杨丽清未按照约定的时间、约定的标准交付房屋。二被告提交照片拟证明涉案房屋符合交付和居住条件，提交授权委托书拟证明二被告系母女关系，杨丽清委托杨晓慧对外出租涉案房屋。经询，原告和我爱我家公司称签订租赁合同时原告和杨晓慧口头约定对涉案房屋内部分设备设施进行改造后交房，包括房间配齐空调、床、床垫，更换阳光房玻璃。二被告认可原告提出过上述要求，但称并未承诺全部完成，为了顺利履行合同，二被告已经积极配备了原告所需的设备设施，但阳光房玻璃更换需要时间，也需要原告的配合，此并不影响交房和居住使用。另，三方均认可2019年8月14日至涉案房屋内查验房屋，因对房屋交付条件产生分歧，故原告未接收房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于本案主体问题。杨丽清系涉案房屋的产权人，也系本案《北京市房屋租赁合同》中的出租方，故是本案的适格被告。杨晓慧系接受杨丽清的委托负责办理涉案房屋的出租事宜、代收租金收益，故杨晓慧并非合同的相对方，不是本案适格被告。关于合同解除问题。根据合同约定，杨丽清应当于2019年8月12日将涉案房屋按约定条件交付给原告，杨丽清未按约定时间交付房屋但未达到解除合同条件的，每逾期一日应按当年日租金的200%标准支付违约金，迟延交付房屋达七日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，原告有权单方解除合同，杨丽清应按当年月租金的200%向原告支付违约金。现杨丽清于2019年8月14日向原告交付房屋，构成违约，应按照日租金的200%向原告支付2019年8月12日至2019年8月14日期间的违约金。但杨丽清逾期交付房屋的时间未达七日以上，故未构成根本违约，原告无权据此单方解除合同。关于原告所述杨丽清未按约定条件交付房屋，首先，合同中并未明确约定房屋交付的具体标准。其次，虽然签订合同时双方口头约定杨丽清对涉案房屋进行一定改造，包括配齐空调、床、床垫，更换阳光房玻璃，但双方未对物品的具体标准进行明确约定，导致在交房过程中存在分歧，对此双方均存在一定过错。再次，根据三方庭审陈述的房屋状况及现有证据不能证明杨丽清交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全、健康，故原告以此要求解除合同本院亦不予支持。综上，双方未按照合同约定于2019年8月12日完成房屋交付手续，双方均存在一定过错。在此情形下原告于2019年8月22日通过我爱我家公司向杨丽清提出解除合同，本院认为系原告提前退租。根据合同约定，原告提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，杨丽清还应退还原告未实际发生的租金，故本院认定双方租赁合同于2019年9月22日解除。关于杨丽清抗辩双方约定一年之内不退租，故不同意解除合同，本院认为该约定过分加重了原告的责任，而且原告不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，故本院对杨丽清的此抗辩意见不予采信。关于原告要求杨丽清退还押金15000元、租金18万元的诉讼请求。因原告提前退租，故原告应当向杨丽清支付违约金。关于违约金的数额，本院综合考虑合同约定、合同履行情况、双方过错、退租原因等酌定为20000元。关于2019年8月14日至2019年9月22日期间的租金，因双方均存在一定过错且此期间原告未实际使用涉案房屋，故本院酌情认定原告给付杨丽清租金8000元。另，因杨丽清迟延交付房屋需向原告支付2019年8月12日至2019年8月14日期间的违约金1000元，故对上述费用本院一并核算后判决杨丽清退还原告租金168000元。关于原告要求杨丽清支付违约金3万元并赔偿损失2万元的诉讼请求。因系原告提前退租，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求杨丽清承担律师费5000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告北京德鼎投资管理有限公司、被告杨丽清、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司二○一九年八月二日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）及《补充协议》于二○一九年九月二十二日解除；二、被告杨丽清于本判决生效后七日内退还原告北京德鼎投资管理有限公司房屋租金十六万八千元；三、驳回原告北京德鼎投资管理有限公司之其他诉讼请求。如果被告杨丽清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由原告北京德鼎投资管理有限公司负担808元（已交纳）；由被告杨丽清负担1717元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇一九年十二月二十三日书记员  贾月双