广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11727号原告（反诉被告）：吴志斌，男，1966年4月2日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：范国茂、黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤嘉能，1992年2月26日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：黄哲，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：温紫晴，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告吴志斌与被告汤嘉能租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，被告汤嘉能于2019年11月21日向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，于2019年11月27日公开开庭进行审理。原告吴志斌（反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人范国茂、黄舒婷，被告汤嘉能（反诉原告，以下统称被告）的委托诉讼代理人黄哲、温紫晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志斌向本院提出诉讼请求:1.求判令被告向原告支付剩余租赁期内装饰装修残值损失暂计3558827元（以评估鉴定数额为准）;2．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月7日，原被告就位于广州市花都区狮岭镇合和路131号、133号-149号（第一层）、151号（第一层、第二层）面积合计6376.15平方米的物业（下称“涉案物业“）签订《物业租赁合同》。2016被告交付的涉案物业仅仅为毛坯，物业内有部分消防管道。因涉案物业计划用于分租给他人用于经营肉菜市场，原告承租后对涉案物业进行全面装修，铺设管道，安装空调、电梯、冰柜，且在涉案物业内间隔处多个档口等，使得涉案物业成为配套完善的综合市场。双方签订合同后，原告委托案外人黄瑞华向租户收取租金以及向被告缴纳缴纳租金，但因2017年8月11日原告因刑事犯罪被羁押于花都区看守所，并于2018年5月25日才被释放。2018年1月开始案外人黄瑞华在收取全部租户2018年第一、二季度的租金但拒绝向被告支付租金，才导致原告违背原被告签订的《物业租赁合同入被告因此起诉至花都区人民法院，花都区人民法院经审理判令《物业租赁合同》已于2018年7月6日解除，原告也已于2018年7月6日撤离涉案场地，现在涉案物业由被告对外出租。原告认为虽然在《物业租赁合同》中因原告违约导致双方解除合同，但被告在原告离场后继续使用涉案场地的装修装饰以及形成附着的冰柜等设备对外招租，收取相应的经营收益。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第二项的规定，被告应当以原告出资对涉案物业进行装修、装饰、增设部分在剩余租赁期内的残值为标准对原告进行适当补偿，以维护被告的合法权益。被告汤嘉能辩称，1.原被告的纠纷基于双方签订的租赁合同，该合同涉及的标的在（2018）粤0114民初7306号花都区法院民事判决书做出认定，本案原被告相同，诉讼标的一样，应当属于民诉法司法解释规定一事不再理的情形，因此原告不具备诉讼主体资格。2.在2018-7306案件审理过程中，原告在庭审中陈述该涉案场地并非其使用，而是由他所担任法定代表人的广州合辉公司使用，本案中原告又以其作为权利人提起诉讼，明显与该案事实不符。3.根据物业租赁合同第4、5款约定，涉案场地在原告不再使用或原告愿意解除合同的，原告15天内清理场地返还场地，涉及的标的物上的装饰及地上构筑物或构筑物归我方所有。因此该合同已对涉案标的的装修做出约定，应当遵从该约定。4.原告提供的情况统计表里涉及的电梯、货梯据我方了解并非登记原告名下，原告并非其所属的权利人，该统计表所述的其他设备原告也没有证据证明其投资或其是权利人的证据，关于该装饰装修被告在后期也有投入翻新工程，综上，请求法院驳回原告的诉请。被告汤嘉能反诉称：1.判令原告向被告支付因诉讼支出的合理开支律师费40000元；2.本案案件受理费由原告承担。事实与理由：原、被告双方因租赁合同纠纷曾在贵院审理，贵院作出(2018)粤0114民初7306号的生效《民事判决书》，判决：一、确认汤嘉能与吴志斌于2016年7月7日签订的《物业租赁合同》于2018年7月6日解除；二、吴志斌以及赵永基、黄小静、郑习毫、刘宏超、刘照国、张建军、袁永忠、王合平、周洪友、赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区狮岭镇合和路131号、133号、135号、137号、139号、141号、143号、145号、147号、149号（第一层）、151号（第一、二层）的房产腾空交还给汤嘉能；三、吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向汤嘉能支付2018年5月1日至2018年7月6日的348333元；四、吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月158333元的标准，向汤嘉能支付自2018年7月7日至实际交还上述房产之日止的场地占有使用费；五、汤嘉能向吴志斌收取的押金500000元不予退还；六、驳回汤嘉能的其他诉讼请求。上述判决已于2019年4月16日发生法律效力。首先，本案与上述案件属于同一法律关系，属于“—事不再理”的情形。其次，根据双方《物业租赁合同》第五条4款的约定：如乙方不再使用甲方的物业或合同期满后，乙方在租赁物业的装修及空地上的建筑物以及构筑物、全部无偿归甲方所有…。第五条第5款约定：因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应在收到解除通知之日起15日内清理设备返还场地，否则将视为乙方放弃场内所有物品，同意由甲方自行收回场地。第三，上述案件庭审中吴志斌及广州合辉市场经营管理有限公司均陈述涉案场地由该公司实际使用，吴志斌并非使用设备所有权人。鉴于上述情况，由于吴志斌违约行为在先而导致本案纠纷的发生，根据双方《物业租赁合同》第十四条的约定，因纠纷产生的律师费成本应由违约方即吴志斌承担。因此，请求贵院驳回原告的起诉及判决支持我方的诉请。原告吴志斌针对反诉辩称，被告的起诉属于重复起诉，应当予以驳回。1.物业合同履行过程中原告仅存在拖欠租金的一个违约行为，而且被告也已经在2018年粤0114民初7306案件中对原告拖欠租金的行为追讨了50万违约金，则被告对原告的违约行为的权利已经主张完毕。2.原告的起诉行为当然不属于违约行为，原告针对装修物向被告主张权利是法律赋予的权利，非违约行为。经审理查明：2018年7月9日，汤嘉能向本院提起对吴志斌的租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初7306号，诉讼中，本院依吴志斌的申请追加赵永基、江玉英、周以迎、黄小静、何军荣、郑习毫、陈俞青、刘宏超、刘照国、张建军、袁永忠、王合平、周洪友、赖伟坤、广州合辉市场经营管理有限公司（以下简称合辉公司）作为第三人，请求：1.确认双方签订的《物业租赁合同》于2018年7月6日解除，吴志斌及所有第三人将涉案租赁物业清空腾退交还汤嘉能；2.吴志斌向汤嘉能支付未付的剩余押金500000元，汤嘉能有权没收《物业租赁合同》项下押金共计1000000元；3.吴志斌向汤嘉能支付拖欠的2018年4月1日至7月6日的租金506667元，以及自2018年7月7日起至实际交还场地之日止的场地占用费，场地占用费按每月158333元的租金标准支付；原物业内的设备转移及租用场地存放费用按每月4000元标准，从2016年7月7日起暂计至2018年7月2日为100000元，实际计算至汤嘉能收回物业之日止；4.吴志斌按照合同约定向汤嘉能支付逾期缴纳租金所产生利息，利息以每月拖欠租金158333元的日万分之七，从2018年4月1日起，暂计至2018年7月2日为104032.4元，实际计算至吴志斌还清全部尚欠租金之日止；5.吴志斌按照合同约定承担违约责任，按照未履行合同期限的租金总额23674380元的20%计付违约金给汤嘉能，即4734876元；6.本案诉讼费用由吴志斌承担。该案查明：案涉租赁物位于广州市花都区狮岭镇合和路131号、133号、135号、137号、139号、141号、143号、145号、147号、149号（第一层）、151号（第一、二层），权属人是广州市致领房地产开发有限公司。广州市致领房地产开发有限公司于2018年6月15日出具《证明》，将上述案涉租赁物出租给汤嘉能，同意汤嘉能享有将上述租赁物直接向第三方转租的权利，享有出租人对应的权利，包括但不限于收取租金、水电费、管理费等。2016年7月7日，汤嘉能（出租方、甲方）与吴志斌（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方使用，租赁物建筑面积为6376.15平方米，租赁物前的空地由甲方无偿提供给乙方使用。装修期自2016年7月7日至2016年11月1日，免租金。租期12年，自2016年11月1日起至2028年10月31日止。前四年即自2016年11月1日起至2020年10月31日期间租金每年1900000元；第五年开始租金递增，每两年递增10%，即2020年11月1日至2021年10月31日租金为2090000元……第三条租金和押金：1.租金按照先支付后使用的原则（提前30天支付），租期内第一、二年（即2016年11月1日至2018年10月31日）租金按季度支付（具体支付时间为每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日），每季度租金为450000元；第三年（即2018年11月1日）开始按每半年一次交付租金（具体交付时间为每年的10月1日、4月1日），每半年租金为该年度应缴租金金额的50%直至合同期满。3.乙方应向甲方交纳押金1000000元，分两期支付；签订合同之日即付500000元，余款500000元在甲方交付场地给乙方之日起的第90日内交清。签订合同之日起60天内支付一个季度租金450000元。合同期满后，待乙方交清租金及在租赁期间由乙方生产经营所产生的一切费用（如水电、煤气、电话网费、相关人员工资等），以及甲方原有设施、设备良好运行的情况下，甲方将押金全额无息退还给乙方。甲方每次收取租金后需提供收据给乙方。第四条租赁期间物业的装修及修缮：4.如乙方不再使用甲方的物业或合同期满后，乙方在租赁物业的装修及空地上的建筑物以及构筑物，全部无偿归甲方所有。乙方不得破坏，否则乙方承担赔偿责任（乙方正常拆除可以移动使用的设备不视为破坏物业装修）。5.因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应在收到解除通知之日起15日内清理设备返还场地，否则视为乙方放弃场内所有物品，同意由甲方自行收回场地。第九条违约金和违约责任：2.乙方有以下行为之一，甲方有权单方直接解除合同，并没收押金且按未履行合同期限的租金总额的20%收取违约金，乙方须在甲方书面通知送达之日计30天内向甲方支付违约金。造成甲方其他损失的，由乙方双倍赔偿。甲方依本条解除合同后，可另行将物业进行出租，并与新的承租人签订租赁合同：（1）乙方拖欠租金，超过三十天的，甲方有权单方解除合同，并按前述要求乙方承担违约责任；若甲方选择继续履行合同的，乙方从逾期支付租金的第三十一天起至缴纳租金期间按日万分之七（以应付未付租金金额为基数）计付拖欠租金的利息给甲方。合同还约定了其他内容。吴志斌认为案涉租赁物实际由合辉公司经营使用。合辉公司和吴志斌表示场地尚有赵永基、黄小静、郑习毫、刘宏超、刘照国、张建军、袁永忠、王合平、周洪友、赖伟坤10户租户在使用，其他租户以及合辉公司均已搬离。汤嘉能确认合辉公司已经搬离，但认为合辉公司登记的营业执照住所地尚未变更，且涉案场地尚有一些不明人员在使用，双方未办理场地交接手续。吴志斌和合辉公司向汤嘉能支付租金至2018年4月30日，之后的租金未支付。因吴志斌拖欠租金，汤嘉能于2018年7月5日向吴志斌寄发《告知书》，表示因吴志斌多次违反合同约定拖欠租金，决定终止合同。吴志斌确认于2018年7月6日收到了该《告知书》。该案认为：汤嘉能与吴志斌签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因吴志斌拖欠租金，汤嘉能向吴志斌发出解除合同的《告知书》符合合同约定的解除权行使的情形。本院于2019年1月4日作出民事判决，判决：一、确认汤嘉能与吴志斌于2016年7月7日签订的《物业租赁合同》于2018年7月6日解除；二、吴志斌以及赵永基、黄小静、郑习毫、刘宏超、刘照国、张建军、袁永忠、王合平、周洪友、赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区狮岭镇合和路131号、133号、135号、137号、139号、141号、143号、145号、147号、149号（第一层）、151号（第一、二层）的房产腾空交还给原告汤嘉能；三、吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内，向汤嘉能支付2018年5月1日至2018年7月6日的租金348333元；四、吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月158333元的标准，向汤嘉能支付自2018年7月7日起至实际交还上述房产之日止的场地占有使用费；五、汤嘉能向吴志斌收取的押金500000元不予退还；六、驳回汤嘉能的其他诉讼请求。该案于2019年4月16日发生法律效力。吴志斌表示当时打算与汤嘉能协商继续履行合同，因此在该案并未提起反诉，且在判决后，认为已于2018年7月6日将场地交还给汤嘉能，双方仅对于装修残值有异议，因此没有提起上诉。因吴志斌未履行生效判决确定的义务，汤嘉能向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0114执6092号，该案表示经本院采取多方执行措施后，本院已将被执行人吴志斌主动缴纳的20000元退发给申请执行人。除此之外，查无被执行人其他可供执行的财产。遂于2019年11月15日作出执行裁定，裁定：终结本次执行程序。吴志斌表示在2018年7月6日之后双方曾在有关部门的协调下口头协商同意由吴志斌搬离设备，但之后汤嘉能拒绝并阻挠吴志斌进入场地搬离设备，吴志斌还报警处理，对此，吴志斌未能提交证据予以佐证。吴志斌认为涉案场地的装修由其承租期间投入，因此在本案申请对涉案租赁物的扶梯、货梯、水电、排水排污、砌墙、铺砖、铝扣天花等装修残值损失进行鉴定。汤嘉能对吴志斌的陈述不予确认，认为涉案合同因吴志斌违约而解除，根据合同的约定，涉案场地内的装饰装修及设备应归汤嘉能所有。汤嘉能表示在2018年7月6日之后对涉案租赁物的水电、排水排污、砌墙等部分进行了重新装修，且认为涉案场地内的扶梯、货梯登记的使用权人为广州市花都区狮岭兴坤百货商场，并非吴志斌，吴志斌主张的其他设备亦由租户在使用，无法判断购买人是吴志斌还是租户，因此不同意吴志斌在本案提出的鉴定申请。吴志斌认为交还场地之后汤嘉能并未对涉案场地进行重新装修。另查，涉案合同第十四条第2点约定双方发生争议协商不成向法院提起诉讼，败诉方承担对方的律师费、诉讼费、调查费等维权费用。本院认为：吴志斌与汤嘉能签订的《物业租赁合同》合法有效，即使吴志斌在本案主张的装饰装修及设备确实由其投入，但涉案合同因吴志斌违约而于2018年7月6日解除，吴志斌在2018年7月6日搬离涉案场地后的15日内并未及时清理设备，吴志斌认为汤嘉能阻挠其搬离设备并未提交证据予以证明，应承担举证不能的后果。根据合同第四条第4、5点的约定：“4.如乙方不再使用甲方的物业或合同期满后，乙方在租赁物业的装修及空地上的建筑物以及构筑物，全部无偿归甲方所有。乙方不得破坏，否则乙方承担赔偿责任（乙方正常拆除可以移动使用的设备不视为破坏物业装修）。5.因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方应在收到解除通知之日起15日内清理设备返还场地，否则视为乙方放弃场内所有物品，同意由甲方自行收回场地。”吴志斌主张汤嘉能赔偿涉案租赁物在剩余租期内装饰装修残值及设备的损失，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，吴志斌在本案提出的鉴定申请没有必要进行，故本院对吴志斌提出的鉴定申请不予准许。吴志斌认为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，现汤嘉能利用其投入的装饰装修及设备，汤嘉能应在利用价值范围内予以适当补偿，本院认为，即使汤嘉能在合同解除后利用了吴志斌投入的装饰装修及设备，但上述法律明确规定仅在双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下才适用，但根据前述分析，双方签订的合同已明确约定承租方不再使用场地的情况下，涉案场地的装饰装修物无偿归出租方所有，承租方违约的情况下，承租方未在15日内清理设备，亦视为承租方放弃场内所有物品。因此，吴志斌主张汤嘉能赔偿装饰装修残值及设备损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于汤嘉能反诉要求吴志斌支付律师费4万元，一方面，双方因履行租赁合同产生的纠纷已在（2018）粤0114民初7306号生效案件中予以处理，本案是基于双方合同解除后关于装饰装修及设备问题而引起的诉讼，（2018）粤0114民初7306号案已判决吴志斌向汤嘉能承担违约责任，汤嘉能在本案要求吴志斌支付律师费4万元，属于重复主张；另一方面，双方的纠纷已经生效判决进行认定，事实清楚，是非责任分明，汤嘉能针对本案的诉讼并非必须通过委托律师的方式进行应诉，该律师费不是必要费用。因此，汤嘉能要求吴志斌支付律师费4万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告吴志斌的诉讼请求；二、驳回被告汤嘉能的反诉请求。本诉案件受理费17635元，由原告吴志斌负担；反诉案件受理费400元，由被告汤嘉能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十二月十三日书记员  邓国靖