广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0202民初1687号 原告廖建东，男，壮族，1968年7月8日出生，住广西武宣县。 委托代理人蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。 委托代理人莫修强，广西景耀律师事务所实习律师。 被告韦秋玲，女，壮族，1971年8月8日出生，住柳州市城中区。 委托代理人龙德民，广西天际律师事务所律师。 第三人柳州市商润房地产经纪有限公司，住所地柳州市三中路197号2栋一、二层商铺，统一社会信用代码：91450200589825039M。 法定代表人**文。 原告廖建东诉被告韦秋玲、第三人柳州市商润房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告廖建东及其委托代理人蒙冠斌、莫修强，被告韦秋玲及其委托代理人龙德民到庭参加了诉讼，第三人柳州市商润房地产经纪有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖建东诉称，2013年11月3日，原告廖建东与被告韦秋玲以及第三人柳州市商润房地产经纪有限公司(中介方)签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出卖坐落于柳州市马鹿山牛车坪(二块地)48栋(原8栋)2单元1楼2号房(原4号房)的房屋(以下简称该房屋)，该房屋为被告韦秋玲的拆迁置换房，建筑面积为90.3㎡。其中合同约定第三人柳州市商润房地产经纪有限公司作为中介方，代为收取房款，房款总额为358491元，中介费为3584元。合同签订后，原告依约付清了全部购房款和中介费。现在该房屋已经具备交付条件，且已经于2017年12月19日张贴了交房公告。原告多次要求被告履行交付义务，但是被告均以各种理由拒绝交房。原告认为，《房屋买卖合同》合法有效，且原告履行了全部义务被告应当及时履行交付该房屋、办理完毕产权过户手续等全部义务。为维护原告的合法权益，现原告根据我国相关法律规定向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告廖建东与被告韦秋玲于2013年11月3日签订的《房屋买卖合同》有效成立；二、被告韦秋玲于本案判决生效之日起15日内，履行交房义务向原告廖建东交付坐落于柳州市马鹿山牛车坪（二区、二块地）48栋（原8栋）2单元1楼2号（原4号房）的房屋，并协助办理该房屋的产权过户手续（该房屋价值358491元）；三、本案的案件受理费由被告承担。 被告韦秋玲答辩称，关于原告的诉请：1、被告签订合同后，从来没有否认三方签订的合同有效，被告认为合同有效，在合同三方约定里，被告主要承担义务的协助原告与第三人把涉案房屋从相关部门收房及协助办理房屋所有权转移手续；2、从合同约定的被告义务，被告方没有怠于履行义务，因为从柳州市建设投资开发有限公司及物业管理公司收房必须要向这些部门提供交房单和安置合同及安置房确认单，而这些手续文件在签订合同的时候是由第三人持有，从原告提供的证据由收款人说明的出处可以证明，被告去履行这些义务并不是由被告只签名就可以完成，实际上原告在签订合同和给付合同对价后，应当向第三人索取以上所述的这些手续，没有这些手续就无法进行收房，从这些事实上看，被告方没有主观上拖延或者消极对待收房的应负义务，至于房屋所有权转移手续，必须是收房以后和相关投资部门准许办理手续后才能进行，所有权转移手续的义务成就的条件还没有满足，被告方也没有过错，因此，本案中尽管被告负有收房和协助办理所有权转移手续的义务，造成今天这些事情没有办成，被告方没有过错，被告随时可以协助原告或第三人到相关部门去签字或收房。关于原告的诉请2，没有法律程序的操作性，本案的房屋买卖合同不是一般意义上的商品房买卖合同，是由于国家的建设使用了被告原有的房屋，由柳州市建设投资公司和相应的拆迁公司依据相关的拆迁政策和程序进行房屋的交付和所有权的转移，并不是只要有被告的签字就可以到房屋管理部门办理房屋交付和所有权转移手续，即便是法院按照原告的请求判决被告履行义务，城投部门和政府的拆迁管理部门是否能够按照法院的判决进行交房和所有权转移手续是本案中应该考虑的一个问题。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明原被告及第三人于2013年11月3日共同签订《房屋买卖合同》一份。被告将其所获得的坐落于“马鹿山牛车坪（二块地）8栋2单元1楼4号”拆迁安置房出售给原告的事实，第三人的法定代表人**文代表其公司在合同上签字；2、《收条》，证明原告已按《房屋买卖合同》的约定，向第三人（居间人）足额交付了购房款358490元及服务费3584元。原告已经全部履行了合同约定的义务；3、《房屋拆迁置换协议书》（复印件，加盖有第三人的印章）、交房单（复印件，加盖有第三人的印章）；4、安置房确认单，证据3-4共同证明被代因征地拆迁而获得坐落于“马鹿山牛车坪（二块地）8栋2单元1楼4号”拆迁安置房一套的事实；5、交房公告（照片打印件），证明房屋达到交房条件后，被告拒绝履行《房屋买卖合同》约定的义务，未协助原告办理房屋过户登记手续。当庭提交：6、付款凭证两张，证明原告已经履行了合同义务付清购房款，按照合同约定，是由第三人代被告收取购房款；7、关于“锦绣龙城”小区8栋2单元4号房屋的说明，证明拆迁时回迁施工的房号是锦绣龙城小区8栋2单元1楼4号，该小区房屋竣工交付后，交付的实际房号为锦绣龙城小区48栋2单元1-2号。 被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性认可，不认可关联性，原告认为第三人在合同里只是房屋中介的角色被告方不认可，从合同的第6条三方约定的内容可以看出，如出现产权问题和债务问题，是由第三人承担赔偿原告的经济责任，因此，第三人合同里并不是房屋中介，而是承担合同义务的当事人；对证据2-4真实性、合法性、关联性均认可；对证据5真实性、合法性认可，但是原告依据交房公告来推定被告拒绝履行义务的观点不予认可，从公告内容看出，要交房必须要提交拆迁协议、选房确认单的原件才能进行交房，而这些原件由第三人持有，原告方是明知的，原告向法庭提交的复印件就是从第三人手上持有的原件复印的，由于原告在签订合同给付合同对价义务之后，没有要求第三人提供这些文件的原件，造成原被告都无法收房，基于这个原因，原告认为被告拒绝履行义务是没有事实依据的；对证据6-8的真实性、合法性、关联性均予以认可。 第三人柳州市商润房地产经纪有限公司经本院公告传唤未到庭，亦未向法庭提交任何书面证据和答辩意见，视为放弃自己的答辩、举证、质证和辩论权利。 对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有争议的证据，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2013年11月3日，原告廖建东作为乙方与被告韦秋玲作为甲方以及第三人柳州市商润房地产经纪有限公司的法定代表人**文作为丙方签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方通过丙方自愿将坐落于柳州市马鹿山牛车坪(二块地)8栋2单元1楼4号房出售给乙方，建筑面积90.3平方米。房屋总价358491元。乙方已于2013年10月24日支付该房购房认购金50000元，签订合同当日乙方将支付该房屋尾款308491元给丙方。政府交付安置房时，甲方必须积极配合乙方、丙方办理一切房屋过户手续，办理手续所需交纳的一切费用由乙方承担。若发生与甲方、丙方有关的产权或债务纠纷，概由丙方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失由丙方负责赔偿。甲方在国家政策允许办理房产过户手续的情况下故意拖延办理房屋过户手续的，视为甲方违约，甲方自违约之日起双倍赔偿购房款给乙方。丙方应按规定程序，保证监督甲乙双方按时将上述房屋办清所有过户手续。如到2014年底政府仍不能把房屋交至乙方使用，乙方有权向丙方要求退还所交购房款及银行定期利息或选择继续等待交付。协议经甲乙丙三方签字后生效。原告于2013年10月25日、2013年11月2日向**文的个人银行账户分别支付50000元、312070元。第三人柳州市商润房地产经纪有限公司于2013年11月2日出具《收条》一份，确认收到原告购买马鹿山牛车坪(二块地)8栋2单元1楼4号房358490元及中介服务费3580元。原告廖建东与被告韦秋玲均称《房屋买卖合同》的丙方系第三人，**文系作为第三人的法定代表人签订的《房屋买卖合同》。 另，原告提交的2017年12月19日的《交房公告》记载：锦绣龙城二区48栋（原8栋）等住宅楼经验收合同，具备交付条件，要求业主于2017年12月20日至2017年12月26日携带业主身份证、拆迁协议、选房确认单红单，代业主领房需提供业主身份证、委托书、拆迁协议、选房确认单红单、物业费、燃气初装费办理入住手续。原告廖建东与被告韦秋玲均称合同约定坐落于柳州市马鹿山牛车坪（二块地）8栋2单元1楼4号房现更名为柳州市。 本院认为，原告廖建东与被告韦秋玲、第三人柳州市商润房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，故原告要求确认该《房屋买卖合同》有效，本院予以支持。各方当事人签订了《房屋买卖合同》，应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。原告已经支付完房款，被告应依约收房后将房屋交付原告。被告韦秋玲称因第三人原因其无法拿到涉案房屋的交房单、《房屋拆迁置换协议书》、安置房确认单办理收房手续致使无法向原告交房。根据原告提交的《交房公告》，办理收房手续需要安置房确认单及《房屋拆迁置换协议书》。经查，安置房确认单原件由原告持有，而原告提交的交房单、《房屋拆迁置换协议书》系加盖第三人公章并由第三人确认写有“复印件与原件相符”字样的复印件，可推知原件系由第三人持有并向原告出具的复印件，在第三人未举证证明交房单、《房屋拆迁置换协议书》不由其占有或已交付给被告的情况下，本院采信被告的抗辩意见，故原告主张被告违约不收房的意见，本院不予采信。因被告未能收房，被告并未具备向原告交房的条件，故对原告要求被告交付位于柳州市锦绣龙城小区48栋2单元1-2号房屋的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告有义务办理收房手续且庭审中亦同意协助原告办理收房手续，原告持有收房所需的安置房确认单、第三人持有交房单、《房屋拆迁置换协议书》，故被告韦秋玲、原告廖建东、第三人柳州市商润房地产经纪有限公司应相互协助配合办理柳州市锦绣龙城小区48栋2单元1-2号房屋的收房手续，待被告韦秋玲成功办理收房后，原告再向被告主张交付房屋。对于原告主张要求被告协助办理涉案房屋的产权过户手续的诉讼请求，因原告并未提供证据证实涉案房屋已经具备产权过户的客观条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告廖建东与被告韦秋玲、第三人柳州市商润房地产经纪有限公司于2013年11月3日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、驳回原告廖建东其他诉讼请求。 本案受理费6678元（原告已预交），由原告廖建东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  何 丽 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  韦倩倩