山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初3854号 原告：耿仁超，男，1985年5月29日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：耿庆根（系原告耿仁超之父），男，1963年5月2日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托代理人（特别授权）：耿玉霞，梁山华梁法律服务所法律服务工作者。 被告：山东悦华置业有限公司，统一社会信用代码91370800661362754J，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼东一单元东、西户11、12层。 法定代表人：郭攀，执行董事。 委托代理人（特别授权）：马相龙，山东元华律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：张方园，山东元华律师事务所实习律师。 原告耿仁超与被告山东悦华置业有限公司（以下简称悦华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿仁超的委托诉讼代理人耿庆根、耿玉霞,被告悦华置业公司的委托诉讼代理人马相龙、张方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿仁超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照总房款564284元的1%支付违约金74092.72元（违约金自2017年5月31日至公布楼房验收合格之日）；2、诉讼费用、保全费用、保险费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2015年7月23日签订商品房买卖合同，原告按照合同约定已交付全部购房款，但被告在对涉案楼房未验收的情况下交付了楼房钥匙。原告多次找被告协商，双方又于2017年4月30日签订了补充协议，被告承诺于2017年5月31日前公布楼房验收合格资料证明，否则，按照全部房款的1%（月度）支付违约金。时至今日，被告未履行承诺，违反合同约定，故原告根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律规定,为维护自己的合法权益，依法起诉，请法院依法判决。 被告悦华置业公司辩称，原告要求按照补充协议的约定支付总房款1%违约金的诉讼请求于法无据，应当按照原告同地段的房屋租金损失支付违约金，具体理由如下： 一、原、被告双方于2017年4月30日签订的补充协议是包括原告在内的购房人聚众围攻售楼处、上访等情况下被迫签订的，并非被告的真实意思表示；同时该协议违背了“诚实信用、公平原则”，该项原则是民法中的基本原则，是以利益均衡作为价值判断标准来调整合同主体权利义务关系，本协议签订的违约金数额过分偏高已违背这一原则。因此，原告主张按照补充协议约定支付总房款1%违约金的诉讼请求依法不应得到支持。二、常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房所付租金，但原告主张的违约金已过分高于当地同地段同等建筑面积的租金实际水平，并且在2018年该房屋已经交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整或以原告同地段同类房屋租金标准确定。在另一相同的案件中[案号为（2018）鲁0832民初4237号]，法院认为部分，详细记载了违约金的计算：“原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整，本院参照上述鉴定意见确定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天0.33元每平方米，依据该标准，依法按照130%支持原告主张的房屋违约金”。因此，原告主张的违约金数额已远超法律及相关司法解释的规定，应依法予以减少。 综上所述，原告要求按照补充协议约定支付总房款1%违约金的主张于法无据，应按照原告同地段的房屋租金损失支付违约金，请求人民法院依法作出公正判决。 经审理，原、被告双方争执的焦点问题是：一、原、被告双方约定的违约金数额是否过高，是否应予减少；二、被告应支付原告违约金的数额及依据问题。如降低，降低违约金的依据、计算方式及数额问题。 原告耿仁超为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据： 1、商品房买卖合同1份，证明该合同第11条约定交接商品房使用时，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。但本案的被告未提供上述材料，其不能保证所交商品房符合使用居住条件，更没有取得房屋建筑工程竣工验收备案表。被告违反合同约定,应承担违约责任。 2、缴款收据1份，证明原告按照合同约定一次性交付全部购房款564284元。 3、补充协议1份，证明原、被告双方于2017年4月30日签订补充协议，约定被告于2017年5月31日前发放入住通知书，并公布验收合格资料证明，若未能在此时间前完成本项工作，按照全部房款的1%（月度）支付违约金。根据该约定，被告未能在约定的期限内发放入住通知书、公布验收合格资料、交付住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋建筑工程竣工验收备案表，被告应当按照该补充协议支付违约金。 4、梁山县人民法院（2018）鲁0832民初1611号民事判决书1份，证明本院对同样的案例作出判决，支付违约金。 经庭审质证，被告悦华置业公司对原告耿仁超提供上述证据的质证意见是：对证据1、2的真实性无异议，被告在2018年上半年已经交付涉案房屋，原告要求违约金计算到楼房验收合格之日没有法律依据。对证据3有异议，其公司答辩意见作为质证意见。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，判决书中涉及的房屋属于商业房屋，而原告的房屋为住宅，损失数额是不一样的。另外，该判决书已经济宁市中级人民法院撤销。 经审查，原告耿仁超提供的证据1、2，均来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，且被告对上述证据的真实性均无异议，本院均予以采信。 证据3，系原、被告双方签订的补充协议，虽然来源合法，内容真实，能证明被告违约的事实，但不能证明被告应按照全部房款的1%（月度）支付违约金的问题，因此，原告耿仁超提供的该证据证明被告违约的问题符合法律规定，本院予以采信；对证明被告应按照全部房款的1%每月支付违约金的问题不符合法律规定，本院不予采信。 证据4，虽然系本院作出的（2018）鲁0832民初1611号民事判决书，因被告悦华置业公司不服该判决，向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院经审理撤销了该判决，发回本院重新审理，因此，原告耿仁超提供的该证据不符合法律规定，本院不予采信。 被告悦华置业公司为反驳原告耿仁超的诉讼请求向法庭提供以下证据： 1、鲁广正价鉴评字2019第SF00251号鉴定结论书复印件1份，证明根据山东广发永正价格评估咨询服务有限公司作出的鉴定结论书，鉴定意见为2017年至2018年期间同期同地段房屋的租金价格评估为每日每平方米0.33元，原告要求的违约金数额并不合法合理。 2、梁山县人民法院（2018）鲁0832民初4237号民事判决书1份，证明为保持法律权威性和裁判结果统一性，在相同情况下的案件判决应保持一致。该判决书已生效。 经庭审质证，原告耿仁超对被告悦华置业公司提供的上述证据的质证意见是：对证据1有异议，该鉴定书系针对另一案件作出的鉴定结论，与本案无关联性，不能作为定案依据。对证据2的真实性无异议，对证明的目的有异议，该判决书不能证明本案的约定违约金过高，应以双方签订的补充协议为依据，该补充协议是双方真实意思表示，被告不认可该补充协议，但其也未申请撤销该补充协议，因此,应以双方签订的补充协议作为判决的依据。判决书是否生效被告未提供生效证明，不能作为定案依据。 经审查，被告悦华置业公司提供的证据1，虽然系本院在另案中委托鉴定，但该鉴定意见书，鉴定程序合法，能证明2017年至2018年期间同期同地段房屋的租金价格，且该鉴定结论已经本院（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书确认，能证明被告悦华置业公司的主张，本院予以采信。 证据2，系本院作出的（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书，来源合法，本院予以采信。 由以上当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定以下事实：2015年7月23日，原告耿仁超与被告悦华置业公司签订了商品房买卖合同,约定原告耿仁超购买被告悦华置业公司出卖的位于梁山县南侧的中央名郡7号楼1单元1503号房屋，并约定被告悦华置业公司于2016年9月30日前交付原告经验收合格的商品房。合同签订后，原告依合同约定履行了交付房款的义务，但被告悦华置业公司在未按合同约定如期交房的情况下，又与原告于2017年4月30日签订补充协议，约定2017年5月31日前，被告将中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，若未能按时完成上述工作，按照每月全部房款的1%（月度）支付违约金。 本院认为，原告耿仁超与被告悦华置业公司签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律规定，系有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已全面履行了买受人支付价款的义务，但被告悦华置业公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。原告耿仁超要求被告支付逾期交房违约金的诉求，应予支持。原告要求被告按照补充协议的约定支付其违约金，被告抗辩双方补充协议中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述合同法及司法解释的相关规定，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，由于原告耿仁超购买的涉案商品房与本院（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书确定的高成志、杨桂云购买的涉案商品房位置相同、逾期交房时间基本相同，本院参照（2018）鲁0832民初4237号生效民事判决书确定的同期同地段房屋的租金评估价格予以计算原告耿仁超的损失，符合当地的实际情况，并不违反法律规定。综合考虑被告违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的位置、价格、面积，本院酌定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天0.33元每平方米，本院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的房屋违约金，由于原告耿仁超从2017年5月31日主张违约金并不违反法律规定，本院应予支持。因此，被告悦华置业公司支付违约金应自2017年6月1日计算至被告将涉案房屋交付原告耿仁超之日即2018年3月9日。因此，被告悦华置业公司应支付原告耿仁超违约金15693.27元（129.72平方米×0.33元/平方米/天×282天×130%）。原告耿仁超的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东悦华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告耿仁超自2017年6月1日至2018年3月9日期间的逾期交房违约金15693.27元。 二、驳回原告耿仁超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1617元、诉讼保全费1520元，合计3137元，由原告耿仁超负担2472元，被告山东悦华置业有限公司负担665元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  韩道义 二〇一九年十二月十八日 书记员  黄璐璐