广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5208号原告：朱燕玲，女，1985年5月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。被告：刘名元，男，1975年4月22日出生，汉族，住湖南省常宁市。被告：方文英，女，1982年5月10日出生，汉族，住湖南省常宁市。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。上述两名被告的共同委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州市永超房地产中介有限公司，住所地：广州市增城区荔城街金竹环路45号。法定代表人：曾永超。原告朱燕玲与被告刘名元、方文英、第三人广州市永超房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱燕玲的委托诉讼代理人蒋海行、廖志锋，被告刘名元、方文英的共同委托诉讼代理人麦丽妍均到庭参加诉讼，第三人广州市永超房地产中介有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱燕玲向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告违约并解除原、被告间于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告应向原告退还己付购房定金100000元，并向原告支付房屋总价10％的违约金即227000元；3、判令两被告赔付原告己支付的按揭代理费用9520元：上述2、3请求款项合计336520元。4、本案诉讼费及诉前财产保全费由两被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告就买卖该位于增城区××星大道北××房签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋转让价为人民币227万元，原告于合同签署当日向被告支付购房定金10万元。由于合同约定不明确，该合同履行过程中，原、被告因首期房款支付时间及方式产生争议。被告违约未向原告交付案涉房屋，案涉房屋约定的交付时间为2018年12月30日前。因此，2019年4月17日原告向被告寄发律师函，要求被告在收函之日起5个工作日内腾空房屋交付原告使用并支付相应违约金。被告复函拒绝履行交房义务。2019年4月25日原告再次致函被告要求其最迟于2019年5月1日前完成房屋交付义务并支付相应违约金，否则将构成根本性违约并视被告放弃继续履行合同。被告复函仍拒绝履行交房义务。时至起诉日，被告未向原告交付案涉房屋使用。此外，被告方文英因其他房屋买卖无力支付房款，己被他人申请仲裁[(2019)穗仲案字第2623号]追究违约责任，被告方文英名下财产包括其银行账户将有可能被冻结。若原告按判决向被告方文英账户支付相应购房款项的，则该款有可能也被冻结，对此，原告对合同后续之履行深感不安。综上，被告拒绝履行合同约定的房屋交付义务己构成根本性违约，且被告深陷其他房屋买卖纠纷，案涉合同履行存在风险。为保障自身合法权益，原告决定诉诸法院请求解除合同，并追讨已付定金和追究违约责任，望判如所请。被告刘名元、方文英辩称:原告的所有诉请缺乏事实及法律依据，请求法庭予以驳回。第一，案涉的争议已经在（2019）粤01民终13868号案件进行了解决，判决是要求买卖双方继续履行合同，合同的继续履行没有任何不能履行的因素，事实上是可以继续履行的。原告在起诉状中说两被告拒绝把房子交付给原告这个不符合事实。首先，两被告并没有拒绝房屋交付。其次，原告在另案一审判决之后，且判决未生效的情况下要求两被告交付，两被告是有权待判决生效之后，再具体履行判决的义务。原告提到的合同约定交付的时间是在2018年12月30日前，但原告在2018年10月31日就已经向法院提起了诉讼，诉讼属于争议解决的期限期间，合同履行期可以中止。此外，原告称两被告因其他纠纷无力支付房款，这个不符合事实。原告并没有任何证据证明两被告因为资金的原因，导致合同没有办法履行。对于收款账号的问题，这个问题已经在前面的判决进行了确认以及明确。两被告是确认乙方收取定金的账号进行收取房款。在（2019）粤01民终13868号的民事判决书中已经明确，没有任何的证据证明两被告不履行案涉的合同。因此，原告没有任何的合法理由要求解除案涉的合同。两被告也明确表示，要求原告继续按照（2019）粤01民终13868号生效民事判决书，继续履行案涉的合同。本院经审理认定事实如下：2018年7月6日，朱燕玲（买方）与刘名元、方文英（卖方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：……买卖房屋地址位于广州市增城区××星大道北××房（以下简称涉案房屋），建筑面积分别为98.96平方米、套内面积83.53平方米，物业成交价为227万元，交付房屋日期为2018年12月30日前……11.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的30%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付物业或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的0.1%向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。12.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业时，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款额全额的1%向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的0.1%向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。15.由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。21.赎证均由第三方去办理，卖方应当配合第三方办理。附件：2.买方于2018年7月6日当天支付10万元定金。首期楼价款（含定金）共计75万元，同贷书出后3个工作日前付清。余款152万元于买卖完成并办妥他项登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户作楼价余款，银行实际贷款额与原贷款之间差额由买方以现金过户当天支付予卖方。卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。同日，朱燕玲支付了10万元定金。2018年9月9日，广州市鸿贷按揭代理有限公司出具《收据》载明收到朱燕玲购买涉案房屋支付的按揭费9520元。2019年3月6日，中国广州仲裁委员会出具《受理仲裁申请通知书》载明：高正荣，本会决定受理你方与方文英关于房屋买卖合同纠纷的仲裁申请……。两被告解释该通知书的背景是：两被告出售涉案房屋是为了另行购买更大房子，但因为本案诉讼导致出售延迟，致使被告没有购房资格，无法继续履行案外房屋的买卖合同所产生的纠纷。2019年3月25日，本院（2018）粤0118民初7151号《民事判决书》载明：经审理查明……2018年7月31日，永超房地产公司向朱燕玲出具《催促函》，催促朱燕玲于收函2日内提供资料，办理过户等买卖相关手续。2018年8月28日，朱燕玲向刘名元、永超房地产公司邮寄《催促函》，要求继续履行合同，按合同约定在收到银行同贷书后3个工作日内，立即支付首付款。朱燕玲分别于2018年9月28日、2018年10月20日向刘名元、永超房地产公司邮寄《催促函》，要求继续履行合同并要求确定首期款支付方式。2018年10月26日，朱燕玲向刘名元、永超房地产公司邮寄《催促继续履行合同函》，要求刘名元披露与方文英的婚姻关系或重新开具购房定金收据，并要求刘名元在3个工作日内联系朱燕玲约定首期款支付方式以及办理房屋赎证、递件等相关推进房屋买卖事宜，亦要求永超房地产公司积极配合上述事宜……本院认为……朱燕玲与刘名元签订的《房屋买卖合同》并未就首期款的支付方式进行约定，虽然朱燕玲将定金支付至方文英银行账户内，但是涉案房屋登记在刘名元个人名下，且刘名元未提交合法有效证据证明其已明确指示朱燕玲将首期款支付至方文英银行账户内，而后期双方就此问题以及办理按揭贷款事宜未协商一致，直接导致朱燕玲至今未向刘名元支付首期房款，该责任不可归责于朱燕玲或刘名元，因此，朱燕玲与刘名元均请求对方承担违约责任，理据不充分，本院均不予支持……判决如下：一、朱燕玲与刘名元继续履行2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》；二、朱燕玲向刘名元指定的方文英银行账户（账号62×××78）支付首期房款65万元……。后朱燕玲提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）粤01民终13868号《民事判决书》驳回上诉，维持原判。2019年5月30日，中国银行账户余额打印清单显示朱燕玲在中国银行广州燕玲大厦支行的账户可用余额为1002287元。2019年8月15日，广东广岭律师事务所麦丽妍律师出具《律师函》记载：致朱燕玲阁下，本律师受刘名元、方文英的委托，针对（2019）粤01民终13868号《民事判决书》的履行，致函如下：1.请于2019年8月22日前向委托人支付首期房款65万元，支付至委托人指定的方文英账户（账号62×××78）；2.请继续办理按揭申请手续，委托人将继续配合办理；3.委托人同意立即向你交付涉案房屋，请你告知你方便交接的时间段，以便双方确定交接时间。另，委托人再次明确，委托人愿意积极配合履行所有交易手续，请阁下亦继续配合办理所有交易手续。同日，该《律师函》分别邮寄给朱燕玲（妥投成功）和廖志锋（退回）。2019年12月3日，两被告出具《情况说明》记载两被告于2019年10月28日收到法院退回的执行款646490元。审理中，朱燕玲陈述以下：一、合同约定2018年12月30日交付涉案房屋，但至今两被告未交付构成违约，需要承担违约责任。两被告陈述以下：收到（2019）粤01民终13868号《民事判决书》后立即发函给朱燕玲表示愿意立即交房。本院认为，朱燕玲在另案主张继续履行《房屋买卖合同》且本院已支持其该项诉讼请求，现又在本案中主张解除《房屋买卖合同》，理由是以下：一是两被告未在2018年12月30日前交付涉案房屋，构成违约；二是两被告有其他债务纠纷无能力继续履行《房屋买卖合同》，履行存在障碍。本院对此分析如下：一、合同约定涉案房屋的交付时间在诉争期间，已生效判决已认定双方均不构成违约，且两被告亦积极履行另案的生效判决，表示愿意立即交付涉案房屋，现朱燕玲在本案中仍以两被告逾期交房为由主张两被告违约并解除合同，理据不足，本院不予采纳；二、在两被告明确表示同意继续履行合同的情况下，朱燕玲却单方认为两被告没有履行能力，且向本院提供的证据并不足以证明其主张，故本院不予采纳。综上，朱燕玲主张解除《房屋买卖合同》，理据不足，本院不予支持。至于朱燕玲主张返还购房定金、支付违约金以及按揭代理费的问题，因两被告不构成违约，故本院对朱燕玲的上述主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱燕玲的全部诉讼请求。案件受理费12480元，由原告朱燕玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十二月十日书记员  陈雪冰