河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26495号原告吴桐，男，1988年8月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。委托代理人刘梦浩，该公司员工，特别授权。原告吴桐与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桐委托代理人李珅申，被告恒龙置业有限公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月2日，原告与被告双方签订了《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房（以下简称“涉案房屋”），购房款总金额为5157085元整，被告应当在2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2018年1月14日原被告双方签订了《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，同日，原告支付了车位款470000元。2016年12月2日，原告向被告支付了全部购房款51570857元。同日，原告支付了维修基金11913元，完成了向原告支付全部房款5168998元的合同义务。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。由于《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，并要求被告返还停车位价款470000元。因此，原告有权要求根据《商品房买卖合同》的约定和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的从属性，解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告应向原告退还全部购房款、停车位款、和维修基金，并应支付相应的利息，同时，被告应向原告赔偿律师费、诉讼费用和保全费用，并支付逾期交房的违约金。因被告的违约行为，给原告造成较大损害，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；被告向原告退还全部房款5157085元、维修基金11913元，合计5168998元及利息（暂计641099元（利息计算标准为：自2016年12月2日起，以5168998元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、判令解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款470000元及利息（从2018年1月20日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交房的违约金51689.98元；4、判令被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。经审理查明：2016年12月2日，原告与被告签订合同编号为D16002949912的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：一次性于2016年12月2日支付房屋价款5157085元。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。被告于2017年1月10日向原告出具发票，显示收到原告交付的涉案房款5157085元。原告于2016年12月2日向被告支付维修基金11913元。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》两份，约定被告恒龙公司同意原告吴桐使用郑州恒大悦龙花园楼盘B区B1-015号、C区C1-290号车位。2018年1月20日，原告吴桐按照协议约定将车位款共计470000元全部支付给了被告恒龙公司，被告恒龙公司向原告出具了相应收据。2019年7月11日，原告出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司延期交房赔付违约金47961元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年7月11日，原告收到被告支付的逾期交楼违约金47961元。2019年7月12日，吴桐委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》和《停车使用协议》解除。2019年7月15日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、《解除合同律师函》、邮寄回单、发票、收据、维修基金缴存凭证、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴桐已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向吴桐交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月31日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，吴桐作为守约方有权解除合同，故原告吴桐要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还吴桐已经支付的购房款及利息（以5157085元购房款为基数，自2016年12月2日计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《商品房买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告吴桐要求恒龙公司返还维修基金11913元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还吴桐维修基金11913元并支付相应利息（以11913元为基数，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告吴桐主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位合同解除后，恒龙公司应当返还原告吴桐车位款470000元并支付利息（以47000元为基数，自2018年1月20日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告吴桐已支付了全部购房款5157085元，按照1%计算，违约金为51570.85元；现合同解除，原告吴桐已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金47961元，扣减被告已经支付的违约金数额，经核算，被告恒龙公司仍应支付原告违约金3609.85元。关于原告吴桐主张的律师费，因合同并未约定，本院不予支持。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告吴桐与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月2日签订的合同编号为D16002949912的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》。原告吴桐于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴桐购房款5157085元及利息（以5157085元基数，自2016年12月2日其计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴桐维修基金11913元并支付相应利息（以11913元为基数，自2016年12月2日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、被告河南恒龙置业有限公司返还原告吴桐车位款470000元及利息（以470000元为本金，自2018年1月20日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴桐支付违约金3609.85元。七、驳回原告吴桐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56250元，减半收取28125元，由原告吴桐负担125元，被告河南恒龙置业有限公司负担28000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月二十七日书记员  贾亦雅