四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初7767号 原告：南充市佳居物业管理有限公司，住所地南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨丽洪，系该公司员工。 被告：陈红梅，女，汉族，1981年10月14日出生，住南充市顺庆区。 原告南充市佳居物业管理有限公司（以下简称佳居物业公司）与被告陈红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨丽洪、被告陈红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费5136元、垃圾清运费299元、违约金1540元，共计人民币6975元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：依据原告佳居物业公司与被告所在的南充市滨江首座业主委员会签订的《物业服务合同》，服务时间从2014年8月1日至2019年7月31日止，由原告为被告所居住的四川省南充市滨江中路一段407号滨江首座进行物业管理服务。《物业服务合同》对于物业服务内容与物业费收取标准、违约责任等进行了明确的约定。被告系滨江首座业主陈红梅，房屋面积93.04平方米。《物业服务合同》约定物业费收费标准：住宅1.2元/㎡/月，非住宅2元/㎡/月，垃圾处置与清运费6.5元/户/月。被告自2015年10月21日至2019年8月31日欠物业服务费5136元（93.04㎡×46个月×1.2元/㎡﹦5136元）、垃圾清运费299元（46个月×6.5元/月﹦299元），违约金1540元（5136元×30%﹦1540元），共计人民币6975元。根据《物业服务合同》第七章第二十五条约定：业主应当在每年1月1日前向原告缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用，应当按照总金额的30%标准向乙方支付违约金。被告未及时履行其应尽的缴费义务，经原告催收，被告至今未交纳物业费。为保证原告的合法权益，遂诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈红梅辩称：1、小区业主委员会未召开业主大会，私下与原告的物业服务合同，不认可这个合同的合法性；2、原告属于三级资质，达不到滨江首座与前期物业签订的一级资质；3、原告在提供物业管理期间，未提供应有的服务，被告家中厨房、卫生间出现漏水现象，多次向物业公司反应未得到解决；4、电梯内的广告费收入应当退还给业主。 本院经审理查明：原告佳居物业公司成立于2001年6月4日，2019年7月17日经南充市顺庆区市场监督管理局登记注册，营业期限为2001年6月4日至2025年4月30日，经营范围为：物业管理、家政服务；销售：针、纺织品、五金、交电、民用建材、日杂（除烟花爆炸）；住宅小区智能化系统，安全防盗报警系统设备，电子元件；园林绿化设计、施工、养护；保洁、搬运、仓储服务；货物分拣、垃圾清运、食堂管理、劳务服务（以上经营范围，涉及许可经营的凭许可证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年5月6日经南充市房地产管理局核发为三级资质，有效期为2020年5月5日止。被告陈红梅系滨江首座1幢1单元19层6号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为93.04平方米。原告于2014年7月22日与该小区业主委员会签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》，合同期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同约定物管费的标准为高层住宅1.2元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月。被告陈红梅从2015年10月21至2019年8月31日未向原告交纳物管费，原告向被告发出《物业服务费催收通知》，原告履行了催促被告及时交纳物业管理费的义务。但被告截止2019年8月31日共计46个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，原告与案涉小区业主委员会签订的《南充市滨江首座小区物业服务合同》到期后，原告仍在案涉小区提供物业管理服务。 同时查明，原告在案涉小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 本院认为，原告佳居物业公司与被告陈红梅所在小区的业主委员会于2014年7月22日签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》。被告辩称业主委员会未经全体业主同意，私下与原告签订的物业服务合同不合法，且原告属于三级资质，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，本院根据原告与被告所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物业服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定原、被告形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于原告资质的问题，属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，被告可另行主张权利。故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同合法有效，对原、被告均具有约束力，被告陈红梅辩称其不应受合同约束，本院不予支持。被告作为“滨江首座”小区的物业所有人接受了原告提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，原告要求被告支付该项费用本院予以支持。故本院确认被告应向原告给付2015年10月20日至2019年8月31日期间的物业管理费5136元（93.04㎡×1.2元／平方米.月×46个月），生活垃圾处置费299元（6.5元／月×46个月），两项合计5435元。 关于被告提出原告在服务期间小区绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，被告在公共设施及环境维护、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。被告以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，原、被告双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，本院对原告主张被告给付物业服务费及生活垃圾处置费5435元的诉讼请求予以支持，对原告主张被告应给付违约金1540的诉讼请求，本院不予支持。 关于小区消防设施是否合格、入户门外开阻塞消防通道的问题，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理；小区内电梯广告收入应当返还业主的抗辩意见，涉及小区公共利益，应由原告与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，被告单独主张，本院不予支持。被告要求解决因房屋漏水而导致其财产损失的问题系另一法律关系，本院不予一并处理，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈红梅于本判决生效后十日内向原告南充市佳居物业管理有限公司给付2015年10月20日至2019年8月31日的物业服务费5136元、垃圾处置费299元，两项合计5435元； 二、驳回原告南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告陈红梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 英 二〇一九年十二月十日 书记员 蒲珏竹