苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11746号原告：姚林红，女。委托诉讼代理人：李文石，男，系原告丈夫。被告：爱上租（苏州）物业服务有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道东278号1幢13层1309、1310、1311、1312单元。法定代表人：章萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张国义，男，该公司员工。原告姚林红诉被告爱上租（苏州）物业服务有限公司（以下简称爱上租公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年12月4日受理后，依法由审判员王贤成适用简易程序，于2019年1月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭转为适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告姚林红本人及其委托诉讼代理人李文石（第一次庭审），被告爱上租公司的委托诉讼代理人马晶（第一次庭审）、张国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚林红向本院提出诉讼请求：1、合同违约、合同终止。原告收回房产；2、请求法院判令被告返还原告房屋漏水给里河新村66幢104室、204室、304室造成损失共计人民币65400；3、请求法院判令被告支付原告因房屋漏水造成的财产损失共计人民币6500元；4、请求法院判令被告支付原告一个季度(2018年10月1日-2018年12月30日)租金9300元；5、请求法院判令被告支付原告一年少付一个月租金1550元(在上个季度扣除的)；6、请求法院判令被告支付原告三个季度管理费140元；7、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令解除双方的资产委托服务合同，返还原告位于的租赁房屋；2、判令被告赔偿原告因房屋漏水所支付给里河新村66幢104室、204室、304室造成的损失金额共计人民币65400元；3、判令被告支付原告因房屋漏水造成的原告财产损失共计人民币6500元；4、判令被告支付原告一个季度（2018年10月1日至2018年12月31日）租金9300元及2019年1月1日至合同解除之日止的租金（每月租金1550元）及合同解除之次日至实际返还房屋期间的损失（该损失按照每月租金1550元计算）；5、判令被告支付原告一个月的租金1550元（理由为：该租金按照双方合同约定，被告在第一季度扣除的，因被告没有按期支付租金，该扣除租金应属无效，需要返还原告）；6、判令被告支付原告三个季度管理费140元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年6月4日签订《资产委托服务合同》(编号：SZ-WT0000098)，合同期限为二年。1、合同约定原告全权委托被告租赁苏州市房产，每年少付1个月租金，并每年支付管家服务费186元，被告承诺小毛病由被告代为修理(如灯管、水管等损坏)，在2018年6月30日晚上厨房间漏水，而且长时间没有人，致使大量自来水往下灌，造成楼下304室、204室、104室不同程度受损。经苏州市姑苏区双塔街道调解，原告赔偿304室、204室、104室共计人民币65400元。被告之前答应由原告去与损失的住户谈赔偿，损失共同承担。但这之后被告不闻不问，多次抵赖，区域经理(李坤经理、吴凡经理、后台经理)一再更换。被告严重损害了原告的利益，给原告及楼下住户造成了经济损失。2、合同约定原告全权委托被告租赁苏州市里和新村66幢404室房产，规定在2017年6月30日第一次支付三个月租金，以此类推。被告应该在2018年9月30日支付2018年10月1日-2018年12月30日期间的租金，但被告拒不支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告爱上租公司辩称:1、对于原告诉请的解除合同，被告同意解除合同，同意返还房屋。2、被告不同意赔偿原告诉请的65400元，因为合同附件四第10页第2条第4款有明确约定甲方维修的项目。因为漏水情况是洗菜池，是自然老化，需要甲方维修。在事发当日租客第一时间联系了被告，被告告知关掉总的水阀，也就是期间一两个小时，不可能造成从四楼漏水到一楼。3、被告不认可原告诉请的6500元，该情况是需要原告自行承担的，理由同诉请2的理由。4、不认可原告的诉请4,从2018年10月1日至12月31日，每月租金1550元。从6月30日开始至9月30日，房屋没有住人，一直处于空置状态，被告打给原告的租金已付至9月30日，发生案涉事件后，租客已经搬出去，房屋一直没有居住，处于空置状态，这是原告带给被告的损失。5、每年有一个月免租期，是被告寻找租客的时间，原告在签订合同时已经认可了免租期，且原告签第二份合同就认可了。被告不应该支付。6、对于管理费140元，本身漏水属于自然老化的损坏，属于原告的维修责任，但是原告没有去，而是被告上门维修，所以被告不同意退还管理费140元。对于原告诉请所依据的事实和理由不认可，因为按照合同附件案涉事故属于原告需要承担的。经审理查明，原告姚林红受其母亲委托，全权负责位于苏州市姑苏区房屋租赁的相关事宜。2017年6月4日，原告姚林红（甲方、委托人）与被告爱上租公司（资产委托机构、乙方）签订合同编号为SZ-WT0000098的资产委托服务合同，其中授权书载明：甲方委托乙方代表甲方全权处理坐落于苏州市姑苏区房屋的装修及租赁事宜。资产委托合同（编号为SZ-WT0000098）中约定的委托期限为：2017年6月5日至2019年6月4日。合同约定的主要内容为：甲方应保证房屋的建筑结构和原有附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身及财产安全，保证房屋的基础设施（包括但不限于水路、电路等）能够正常使用。甲方负责房屋主体结构的维修及维护，房屋原装修配置交付物因自然老化的维修及更换。乙方负责由乙方提供的装修配置的维修及更换。甲乙双方各自负责的维修范围详见附件四《维修项目列表》，其中，应由甲方负责的维修项目，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后24小时内向乙方提供维修意见或方案，并在接到乙方通知后的三日内安排维修。甲方在接到乙方通知后24小时内未反馈或三日内未维修或拒绝维修的，则乙方有权代为确定维修方案并实施维修，紧急情况时乙方有权在通知甲方前先行确定维修方案并实施维修，由此产生的相应费用须由甲方承担。如具体维护、维修项目不在上述范围之内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定。附件一房屋及出租人信息表中载明：出租人许素香，出租人紧急联系人姚林红。附件二付款计划表中载明：代付租金的支付方式为季付，乙方于付款日当月的30日向甲方支付代付委托租金。第一年管家服务费为186元，月代付委托租金为1550元，首期付款日2017年6月30日，每年付款总次数4次；第二年管家服务费为186元，月代付委托租金为1550元，首期付款日2018年6月30日，每年付款总次数4次。其中管家服务费为乙方在甲方每年首月代付委托租金中一次性扣除。附件四维修项目列表中载明：甲方维修项目包括水暖（马桶、卫浴、地漏、洗手池、洗菜池、暖气）因自然损坏、老化需整体更换，乙方维修项目包括水暖（马桶、卫浴、地漏、洗手池、洗菜池、暖气）因承租人使用不当或人为造成的维修及更换。原告姚林红提供苏州市姑苏区双塔街道人民调解委员会于2018年7月至10月出具的人民调解协议书，各方发生纠纷的主要事实、争议事项为：2018年7月1日下午1点半左右，在里河新村66幢，由于本市出租房在2018年6月30日晚上，厨房间水管裂开大量自来水往下灌，造成楼下104室、204室、304室屋内不同程度受损。104室户主马蕴菊、204室户主虞家敏、304室户主柳金堂分别与404室户主许素香为此发生纠纷，现各方要求调解。经调解，自愿达成如下协议：1、与104室户主的协议：许素香一次性赔偿马蕴菊损失费1000元，今后双方不再为此次纠纷再有任何纠葛，当场付款1000元。2、与204室户主的协议：虞家敏自愿放弃追究许素香的相关责任，许素香一次性赔偿虞家敏损失费4000元，今后双方不再为此次纠纷再有任何纠葛，当场付款4000元。3、姚林红代理母亲许素香租房一套（里河新村附近）供柳金堂居住，预付房租6个月13800元，租房押金2300元，租房中介费2300元，共计18400元，当场付款18400元；柳金堂自愿放弃追究许素香的相关责任，许素香一次性赔偿柳金堂损失费42000元，今后双方不再为此次纠纷再有任何纠葛，当场付款32000元，余款10000元最迟于2018年11月30日支付。对于104室、204室、304室户主上述赔偿款的支付，原告姚林红提供5份收条予以证明。为证明与304室户主柳金堂的协商过程及损失金额，原告姚林红提供其丈夫与柳金堂的短信记录、柳金堂的损失报价、原告的损失报价。被告爱上租公司对上述证据均未予以认可。为证明水管漏水系被告爱上租公司长时间没有管理，原告姚林红提供水管两根，但被告对此提出异议，称其中一根水管是自然老化。被告爱上租公司为证明案涉房屋漏水系水管自然老化及被告进行了维修，提供被告员工与房屋租客的聊天记录、维修订单记录以及照片两张。2019年2月16日，原告姚林红向被告爱上租公司的员工发送短信，要求被告于2019年2月17日将房屋归还原告。原告姚林红提供落款日期为2019年3月24日的解约协议，双方就提前终止编号为SZ-WT0000098的财产委托管理服务合同签订该协议，该协议载明：房屋交接日期为2019年3月24日，双方同意于2019年3月24日进行物业交接。在交接时，双方共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电、煤气使用等与房屋租赁有关的情况进行验收，双方同时结清相关费用，房屋钥匙已交还。甲方处有“姚林红”字样签字。庭审中，被告爱上租公司对该解约协议的真实性无异议，认可实际交接是2019年3月24日，被告认可租金计算至2019年3月24日。原告姚林红与被告爱上租公司明确在本案起诉前，双方均没有发过解除合同通知。关于合同履行状况：合同期限是从2017年6月5日至2019年6月4日，2018年9月30日之前的租金已经足额支付完毕，2018年6月30日支付租金时已经扣除了2018年6月30日至2019年6月份的管理费186元。房屋是先租后用，2018年6月30日支付了至2018年9月30日的租金，另外2018年6月30日支付租金时还扣除了一个月租金。证人田某陈述案件事实包括：我与被告爱上租公司存在房屋租赁关系，我向被告租房，我是房客，租的是。之前我不认识原告。6月底一天晚上，在8点多钟吃完饭后至10点多离开家里，因为我们是在边上做生意的。10点多回来后看到水槽漏水，就告诉被告，然后在楼道将水阀关闭，具体是厨房漫了很多水，整理后就休息了。在凌晨的时候听到楼下声音，楼下漏水了，后来楼下租户敲我家门，知道了是我家漏水下去，在我们关掉阀门后还是有漏水。漏水应该是老化，但是具体不清楚。漏水部位应该是底下的管子爆掉了。第二天，被告的人员来维修，就是更换了管子，换好后不漏水了。当时事故发生时的状况为：厨房洗菜池底下水管漏水，厨房地势低于客厅，完全没过厨房漫到客厅了，即将漫到卧室的情况。客厅水湿了一大片，厨房的水没过了地板。经询问，原告姚林红称，其以诉讼方式解除合同，原告向被告主张造成的损失65400元的构成为：赔偿2楼虞家敏的4000元、赔偿3楼柳金堂的42000元（因当时没有那么多钱，就先付了32000元，后付了10000元）以及一个季度为另外租房的房租18400元、赔偿1楼马蕴菊的1000元。要被告赔偿的依据是原告全权委托给被告租赁的，被告是实际管理者，原告每年都缴纳管理费的，发生事故责任在被告，不在原告，应由被告赔偿。原告向被告主张财产损失的6500元是原告地板的损失，是按照100元/平方米乘以60平方米算的，6500元是估算的。原告向被告主张支付原告三个季度管理费140元的依据为：合同规定每年被告扣除原告一个月房租1550元租金以及一年的管理费186元，该前提是合同完全履行的情况下原告向被告支付的。2018年6月1日至9月30日，被告于2018年6月30日就扣掉了一个季度的租金和管理费，但是被告从第二个季度开始就不给原告支付租金，被告从2018年9月30日起至2019年5月30日共计三个季度，被告不应收管理费，就管理费原告仅主张140元。另查明，被告爱上租公司收到本院邮寄的诉讼副本材料的时间为2018年12月12日。以上事实有当事人提供的委托书、资产委托服务合同、人民调解协议书、收条、短信记录、损失报价、水管、解约协议、维修订单记录、照片、证人证言以及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告之间的服务合同关系依法成立并有效，由被告为原告提供房屋出租的相关服务。关于原告诉请要求解除双方的资产委托服务合同，返还原告位于的租赁房屋的问题，因双方在起诉前并未发过解除合同通知，原告主张以诉讼方式解除，被告同意解除案涉合同，被告收到诉讼副本材料的时间为2018年12月12日，故案涉资产委托服务合同于2018年12月12日解除。因被告同意返还房屋，审理过程中，双方实际于2019年3月24日办理案涉房屋的交接手续，房屋钥匙已交还，被告实际已将案涉房屋返还于原告，已无返还必要。故原告诉请被告返还案涉房屋，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因漏水造成他人及自己财产损失的诉请，原告认为，原告全权委托给被告租赁，被告是实际管理者，原告每年都缴纳管理费，发生事故的责任在被告，不在原告，故要求被告赔偿。被告认为，自然老化导致的损失由原告自行负责。本院认为，首先，案涉争议系水管裂开导致自来水下灌，造成不同程度的财产损失而引发。依据资产委托服务合同中的约定，因承租人使用不当或人为造成，被告才对水暖负有维修及更换义务。若系自然损坏、老化需整体更换，则由原告负责维修。对于漏水的原因，原告称责任在被告，被告称系自然老化，原告所举水管等证据并不足以证明发生漏水的原因在于被告，亦不足以证明系由于承租人的原因导致漏水，故原告据此要求被告赔偿因漏水造成他人及自己财产损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付原告一个季度(2018年10月1日-2018年12月31日)租金9300元及解除之日起至实际返还房屋期间的损失问题，双方签订的资产委托服务合同中约定的委托期限为2017年6月5日至2019年6月4日，案涉漏水事件发生于2018年6月30日，资产委托服务合同于2018年12月12日解除，故在资产委托服务合同解除前，被告对案涉房屋均负有受托出租的义务，理应按约向原告支付租金，但考虑漏水致房屋不适宜出租、原先承租人搬离、案涉纠纷的处理等因素，可以酌情扣除一定合理期间作为对被告重新选定承租人的补偿。依据1550元/月的租金标准，自2018年10月1日起至12月12日止，本院酌定扣除7天的租赁期，被告实际应向原告支付的租金为3350元（1550元*2＋1550元/31天*5天）。合同解除后至返还房屋期间，被告应向原告支付参照房屋租金标准计算的占有期间的损失，合同于2018年12月12日解除，被告于2019年3月24日将房屋交付于被告，故被告应向原告支付合同解除之次日至实际返还房屋期间的占用损失5250元（1550元*2个月+1550元/31日*19日+1550元/31日*24日）。关于原告诉请要求被告返还一个月租金1550元的问题，原告提出该主张的理由为：合同规定每年被告扣除原告一个月租金1550元以及一年管理费，被告在支付2018年6月至9月的租金中扣除了一个月租金，因被告没有按期支付租金，该扣除租金应属无效，需要返还原告。被告认为，每年有一个月免租期，是被告寻找租客的时间，原告在签订合同时已经认可了免租期，且原告签第二份合同就认可了。被告不应该支付。本院认为，被告扣除原告该一个月租金的性质为被告应向原告收取的服务费，因被告实际未向原告提供整年度的管理服务，合同解除后，尚未履行部分所对应的费用应当予以返还，故本院酌定被告应向原告返还的费用为736元。关于原告诉请要求被告返还140元管理费的问题，被告实际应向原告支付租金至2018年12月12日，第二年度的合同期限为2018年6月5日至2019年6月4日，被告已经从向原告支付的租金中扣除该年度的管理费186元，因被告实际未向原告提供整年度的管理服务，合同解除后，尚未履行部分所对应的费用应当予以返还，故本院酌定被告应向原告返还的管理费为89元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告姚林红与被告爱上租（苏州）物业服务有限公司签订的资产委托服务合同于2018年12月12日解除。二、被告爱上租（苏州）物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚林红支付租金3350元，并向原告姚林红赔付合同解除之次日起至实际返还房屋期间的占用损失5250元。三、被告爱上租（苏州）物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚林红返还736元及管理费89元。四、驳回原告姚林红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1872元，原告姚林红负担1660元，由被告爱上租（苏州）物业服务有限公司负担212元。此款已由原告预交，法院不再退还，被告负担的费用于履行判决确定的给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  王贤成人民陪审员  吴根元人民陪审员  吴雪英二〇一九年十二月四日法官 助理  范凌杰书 记 员  曹梦杰附录：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。