上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27518号原告：乔健，女，1944年11月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：范鲁阳，上海深度律师事务所律师。被告：余守芹，女，1966年6月22日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市静安区。被告：高成筛，男，1992年9月7日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市静安区。原告乔健诉被告余守芹、高成筛返还原物纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告乔健的委托诉讼代理人范鲁阳律师，被告余守芹、高成筛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔健向本院提出诉讼请求：1、判令被告余守芹及被告高成筛返还上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋给原告；2、判令被告余守芹及被告高成筛支付房屋占用费，自2016年1月1日起按每月3,200元计算至两被告实际搬离之日止。事实与理由如下：赵峰系原告的儿子。2007年1月，原告出资购买上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，产权登记至原告名下，并将系争房屋交给赵峰居住使用。后赵峰告知原告系争房屋出租给高明跃及其妻子被告余守芹使用。2015年11月，赵峰因病在原告处休养，被告余守芹上门告知系争房屋已经由赵峰出售给高明跃(2010年6月4日去世)，但未出示相关协议。2015年12月27日，赵峰去世。2016年年初，原告要求被告余守芹搬离系争房屋遭拒。2016年4月，原告曾起诉被告余守芹，要求返还系争房屋。诉讼中，被告余守芹提交了赵峰与高明跃签订的《卖房协议书》、《协议书》等材料，上海市静安区人民法院经审理后认为赵峰和高明跃之间的房屋买卖合同纠纷尚未处理，故驳回原告的诉讼请求。2018年1月29日，原告再次向法院提起诉讼，请求确认赵峰与高明跃所签房屋买卖合同无效，法院认定合同有效，驳回了原告的诉讼请求。原告认为系争房屋系原告的个人财产，赵峰无权处分，故要求余守芹、高成筛返还系争房屋。被告余守芹、高成筛共同辩称，不同意原告的诉讼请求，乔健对于系争房屋的买卖是明知的，高明跃已经支付了购房款，前后合计付款100余万元。赵峰与乔健系母子关系，且是系争房屋的实际管理人。在2007年签订《卖房协议书》时，赵峰还出示了以赵峰为权利人的房地产权证，故高明跃有理由相信赵峰有权处分系争房屋。基于《卖房协议书》，赵峰于2007年即将系争房屋交给高明跃及被告余守芹居住使用，高明跃和被告余守芹亦支付了购房款。乔健明知卖房一事，在赵峰活着的时候不提起诉讼，等到赵峰过世，钱款花用完毕，权利义务已经无法承担的时候再起诉，显然是恶意的。现在赵峰已死，乔健作为继承人表示赵峰没有任何遗产可承担责任，却又要求两被告返还系争房屋，其行为丧失诚信，也是极不公平的。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：乔健与赵德昌(1993年6月25日去世)系夫妻，两人生育赵峰(2015年12月27日去世)。余守芹与高明跃系夫妻，两人育有一子即高成筛。2007年1月18日，系争房屋产权登记在乔健一人名下。2007年2月17日，赵峰(甲方)与高明跃(乙方)签订《卖房协议书》一份。协议书内容为“现甲方愿将原平路XXX弄XXX号XXX室产权房按人民币贰拾贰万整出售给乙方。现乙方预付人民币壹万伍仟元整给甲方当定金，甲方必须在贰零零玖年玖月壹拾陆号将产权过户给乙方，乙方付清余款，如任何方违约须赔偿对方人民币伍万元整。”该协议书下方写有“收到高明跃预付定金人民币壹万伍仟元整。”并附有赵峰签名。2007年10月21日，赵峰出具收条：“今收到高明跃预付房款贰万元整。无论房价如何变动，本人按合同执行，原价不变。”2008年1月9日，赵峰(甲方)与高明跃(乙方)签订《协议书》：“甲方赵峰将689弄35号101室卖给乙方高明跃。一、现今甲乙双方在2008年1月9号协议如下：二、甲方确保2007年2月17号卖房给乙方，房价是贰拾贰万元正，不得任何一方有变动，房价或涨或跌都不得变动。三、甲乙双方有一方变动罚款人民币壹拾伍万正作为损失费。(不包括本金)四、甲方在2008年1月9号再次向乙方提出再付房钱壹万元正给甲方买车。乙方付给甲方房钱一共是八万元正。五、甲方确保在2009年9月16号将产权房过户给乙方。乙方付清剩下余款。贰零零柒年贰月拾柒日至今共收到捌万元整。”2008年5月1日，赵峰出具收条：“今收到高明跃支付原平路XXX弄XXX号XXX室房款壹万元整。”2010年1月23日，赵峰出具收条：“收到房款壹万元整。”2010年3月2日，赵峰出具承诺书：“我将原平路XXX弄XXX号XXX室按当时与高明跃所签合同壹分不加壹分不减，坚决执行。”2010年4月24日，赵峰出具承诺书：“甲方：赵峰将原平路XXX弄XXX号XXX室在2007年2月17日已卖给乙方：高明跃，价格贰拾贰万元整。协议到2009年9月16日过户，乙方付给甲方买房定金拾万元整，等到过户时间甲方提出产权不满五年要交税太多，乙方接受甲方要求，现在等到五年期满，甲方还没有把产权房过户给乙方，乙方不得不向甲方提出要求，在没有过户前甲方不得向乙方收取任何租房费和一切费用等等，如果有一方违约按现在市场价赔偿给对方。承诺人处甲方有赵峰签名，乙方有高明跃签名。”2010年6月20日，赵峰出具收条：“收到人民币叁万元整。”2011年9月16日，余守芹向赵峰转账6,000元。余守芹、高明跃自2007年年底开始居住系争房屋。2016年1月1日至今，系争房屋由余守芹、高成筛居住。另查，2016年3月11日，乔健就系争房屋向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号：(2016)沪0108民初3151号，后乔健撤诉。2016年4月18日，乔健向本院提起排除妨害纠纷诉讼，要求余守芹搬离系争房屋。2017年4月17日，本院作出(2016)沪0106民初6176号民事判决，认定赵峰与高明跃就系争房屋买卖合同之法律关系尚未解决，乔健可待系争房屋买卖合同之法律关系解决后，再行主张权利，故判决驳回乔健的诉讼请求。乔健不服(2016)沪0106民初6176号民事判决，提出上诉。2017年7月31日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终4897号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月29日，乔健再次向本院提起确认合同无效之诉，请求确认赵峰与高明跃所签房屋买卖合同无效，本院于2019年3月1日作出(2018)沪0106民初4471号民事判决，认定合同有效，驳回了乔健的诉讼请求。在该案中，乔健就余守芹、高明跃搬入系争房屋一事陈述称，乔健同意赵峰出租系争房屋并收取租金，赵峰后来搬到另外一个房屋里面，告诉乔健系争房屋出租给余守芹、高明跃，乔健认可赵峰把系争房屋交给他人居住，不认可赵峰买卖系争房屋的处分行为。赵峰的妻子邓洪义陈述，赵峰确实说过大不了自己吃亏，等系争房屋过户到赵峰名下，把系争房屋过户给余守芹。乔健认可赵峰收取了13.6万元房款。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，当事人应当恪守承诺，其生前所作承诺，不因其死亡而丧失法律效力。现乔健表示认可赵峰将系争房屋交给他人居住，并收取租金，而赵峰与高明跃签订合同并将系争房屋交给高明跃、余守芹居住，直至产权过户，且承诺过户前不收取租金或者一切费用。赵峰的行为已经取得了系争房屋所有权人乔健的授权，可以发生法律效力，且不因赵峰的死亡而无效。故余守芹对系争房屋的占有为合法占有。因此，赵峰所签合同虽未取得乔健的同意，但其将系争房屋交由余守芹、高明跃居住是合法的。基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益等，按照合同约定，合同没有约定的，按照法律规定。因此，乔健要求余守芹返还系争房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。乔健可待相关合同解除后，再行要求余守芹返还系争房屋。法律保护合法占有，但不保护未经权利人同意的占有。现有证据表明，赵峰生前仅同意余守芹、高明跃居住使用房屋，无证据显示高成筛也包括在内。高成筛虽然系高明跃的继承人，但占有系一种事实状态，并非财产权利，不能发生继承。因此，高成筛并非合同所允诺的合法占有人，按照法律规定，不得占有乔健的房屋，乔健关于高成筛迁出的诉讼请求，本院可予支持。至于乔健所主张的房屋占用费，因赵峰已获乔健合法授权，将系争房屋整体交给高明跃、余守芹使用，故乔健不能就使用系争房屋一事另行收取费用。因此，乔健的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条之规定，判决如下：一、对原告乔健要求被告余守芹返还上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求不予支持；二、对原告乔健要求被告余守芹、高成筛支付房屋占用费的诉讼请求不予支持；三、被告高成筛应于本判决生效之日起十日内，携个人物品迁出上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费2,924元，减半收取为1,462元，由原告乔健负担1,422元，被告高成筛负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 彦二〇一九年十二月四日书记员 梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。