重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初22201号 原告:李阳，女，1986年1月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：廖正龙，男，1981年10月15日出生，汉族，住重庆市南岸区，系原告的丈夫。 委托诉讼代理人：桂林，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告：重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店，住所地重庆市渝北区。 主要负责人：栾亚，经理。 委托诉讼代理人：倪奇，男，1977年4月3日出生，汉族，住重庆市渝中区，系被告公司员工。 原告李阳与被告重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店（以下简称渝北新华酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告李阳及其委托诉讼代理人廖正龙、桂林，被告渝北新华酒店的委托诉讼代理人倪奇到庭参加诉讼。诉讼中，原告李阳申请对案涉房屋恢复原状费用进行评估，本院审查后委托进行了评估。本案现已审理终结。 原告李阳向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告从2017年4月1日至2018年9月30日租金30600元及2018年10月1日后的租金，之后的租金按每月1700元计算至被告返还房屋为止，并支付违约金3000元；2、判决被告将原告所有的案涉房屋恢复原状；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告李阳放弃主张违约金，并变更诉讼请求为：1、判决被告赔偿原告房屋损坏损失25000元；2、被告向原告支付2017年10月1日至2019年8月7日的租金损失39100元（每月按1700元计算）；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：原告委托其父亲李天和代为出租案涉房屋，在2001年9月25日李天和将该房屋出租给被告。但是被告从2017年9月30日至2018年9月30日一直未支付房屋租金，在租赁期间，被告给原告的房屋严重损坏。原告的父亲李天和多次打电话给被告和找被告面谈多次，协商房屋损坏赔偿和支付房屋租金等相关事宜。被告一直拒绝协商。原告为了维护自己的合法权益,特向法院起诉，望依法判决。 被告渝北新华酒店辩称，1、2017年9、10月份，其要求提前解除合同，要求返还房屋给原告，原告认为房屋需要修复，我方认为房屋系自然老化，同意向原告支付到2018年3月31日的租金作为修复费用，同意将押金1000元冲抵修复费用，但不同意赔偿损失。2、应以最后一份租赁合同为准，租赁合同约定的租赁期限是2017年4月1日至2018年3月31日，其已支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金，原告主张的租金损失是原告以赔偿房屋损坏损失为由不接受房屋造成的，我方不应承担。3、其没有违约，不承担违约金。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2001年9月25日，胡宗惠作为出租方（甲方）、重庆新华宾馆作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期三年，即自2001年10月1日起至2004年9月30日止。该合同乙方处加盖有重庆新华宾馆公章，经办人处有王建华签字。合同签订后，胡宗惠将上述房屋交付重庆新华宾馆。 2004年7月28日，胡宗惠作为出租方（甲方）、重庆新华宾馆作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期三年，即自2004年10月1日起至2007年9月30日止。 2007年9月29日，胡宗惠作为出租方（甲方）、重庆新华宾馆作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期三年，即自2007年10月1日起至2010年8月31日止。 2010年10月1日，胡宗惠作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期三年，即自2010年10月1日起至2013年9月30日止。 2013年9月30日，胡宗惠作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期三年，即自2013年10月1日起至2016年9月30日止。 2016年9月30日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方作为职工宿舍，租期两年，即自2016年10月1日起至2018年9月30日止。该合同第二条约定，从合同生效之日起每月租金1700元，年租金20400元，租金每半年付一次，甲方出具租房发票向乙方收取租金。该合同第九条约定，以上条款双方应共同遵守，如一方违约除承担给另一方带来的经济损失外，还须赔偿对方违约金3000元。该合同末尾甲方经办人处系李天和签字。 2017年4月1日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订租房合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方作为职工宿舍，租期一年，即自2017年4月1日起至2018年3月31日止。该合同第二条约定，从合同生效之日起每月租金1815.62元，年租金21785.04元，租金每半年付一次，甲方出具租房发票向乙方收取租金。第九条约定，双方有权提前终止合同，但需提前一个月通知对方，并由甲方退还未履行期缴纳的房屋租金。第十条约定，以上条款双方应共同遵守，如一方违约除承担给另一方带来的经济损失外，还须赔偿对方违约金3000元。该合同末尾甲方经办人处系李天和签字。庭审中，原告陈述，该合同是为了开税票而签订，并未实际履行，双方是按2016年9月30日的合同履行。被告陈述，2016年9月30日的租房合同履行过程中发生变更，双方重新签订了2017年4月1日的租房合同。同时双方均认可，李天和均是代表原告在上述两份合同上签字。 2017年4月14日，被告通过银行转账向李天和支付10892.52元，原告向被告开具房屋出租发票，该发票显示租期为2016年4月至9月，单价为1815.42元，合计金额10892.52元。 原告举示的2018年7月15日的调查笔录显示，王建华陈述，从1996年1月筹建渝北新华酒店，1996年3月开业，直到其在2008年12月停薪留职，一直在渝北新华酒店工作，渝北新华酒店租李阳的案涉房屋时系其当时看的房屋室内设施、谈房租等事宜，其当时是渝北新华酒店后勤部经理，当时租李阳房屋的时候，该房屋的室内墙壁、地板都是完好无损的，门、窗、玻璃、电线、电路、灯饰都是完好的，其他有一些简易的家具。庭审中被告陈述，王建新系其公司原职工，认可前述笔录的真实性。 2019年2月22日，本院依法对案涉房屋内部现状进行了现场勘验，并制作勘验笔录，发现以下问题：1、房屋内墙面有多处钉眼，2、其中一间卧室地板砖部分破损，3、厨房进门处地板砖部分脱落，4、厨房墙砖、墙漆部分脱落，5、卧室2间及客厅均存在墙漆部分脱落，6、大门门锁位置铁板有被撬过的痕迹，导致变形、生锈，7、客厅两面墙电线裸露。勘察时，被告表示，其不同意恢复原状，可以对恢复原状费用进行评估，其愿意赔偿。原告同意赔偿解决。 经原告申请，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋恢复原状费用进行评估，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司于2019年8月8日作出的（重庆）华西[2019]评（鉴）字第104号资产评估报告显示，案涉房屋恢复原状所需费用的评估值为8332元，其中1、地砖拆除及恢复689元，2、墙面抹灰铲除及恢复抹灰、刮腻子、刷内墙漆5996元，3、室内木门锁具恢复297元，4、入户钢制门更换（含锁具）1350元。原告为此支付鉴定费3800元。 审理中，被告陈述，2017年9、10月份，其要求提前解除合同，多次联系原告要求返还房屋，但双方对租赁期限及房屋修复存在争议，原告拒不接收房屋，故被告未交付房屋及钥匙。原告陈述，被告提前退房，但因房屋存在损坏，其没有接收房屋。 以上事实，有租房合同、调查笔录、银行个人明细、发票、转账记录、照片、评估报告及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告李阳、被告渝北新华酒店签订的2017年4月1日的租房合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均产生法律效力。关于李阳提出2017年4月1日的租房合同未实际履行，双方是按2016年9月30日的租房合同履行的意见，经查，2017年4月14日，渝北新华酒店通过银行转账向李天和支付房租10892.52元，李阳为此出具的发票显示每月租金为1815.42元、共六个月房租，与2017年4月1日的租房合同约定的月租金1815.42元相符，加之李阳未举示相应证据证明前述意见，故本院对李阳提出的前述意见不予支持。前述合同第九条约定，双方有权提前终止合同，但需提前一个月通知对方，并由甲方退还未履行期缴纳的房屋租金。庭审中，渝北新华酒店陈述，2017年9、10月份，其要求提前解除合同，多次联系原告要求返还房屋，但双方对租赁期限及房屋修复存在争议，原告拒不接收房屋。李阳对此陈述，被告提前退房，但因房屋存在损坏，其没有接收房屋，且本案中李阳亦主张2017年10月起的租金损失。结合前述约定，说明渝北新华酒店在2017年9月向李阳提出解除合同，李阳也认可本案合同在2017年9月底解除，故本院确认，本案租房合同在2017年9月底解除。 合同解除后，渝北新华酒店理应返还房屋，但按双方陈述，双方因房屋修复问题发生争议，李阳没有接收房屋。关于房屋是否应由渝北新华酒店修复的问题。根据2018年7月15日的调查笔录，渝北新华酒店在接收房屋时室内墙壁、地板都是完好无损的，门、窗、玻璃、电线、电路、灯饰都是完好的，而本院在2019年2月22日现场勘验所发现的墙面多处钉眼、地板砖损坏、大门门锁位置铁板有被撬过的痕迹所导致的变形、生锈等问题，说明渝北新华酒店在使用中致使房屋受损，本案中渝北新华酒店又未举证证明上述问题系其正当使用房屋所产生，故渝北新华酒店理应对前述房屋问题进行修复。但是渝北新华酒店至今仍未修复前述问题，鉴于双方在庭审中同意由渝北新华酒店就修复费用进行赔偿，故根据（重庆）华西[2019]评（鉴）字第104号资产评估报告载明的恢复原状费用8332元，本院对李阳要求渝北新华酒店赔偿8332元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。另外，渝北新华酒店怠于修复上述房屋问题，导致其未能在合同解除后及时返还房屋，对李阳确实造成了租金损失，李阳主张从2017年10月1日起按每月1700元计算至2019年8月7日止的租金损失37796.67元，未超过其实际损失，本院对此予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店在本判决生效后五日内赔偿原告李阳恢复原状费用8332元； 二、被告重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店在本判决生效后五日内向原告李阳赔偿租金损失37796.67元； 三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费390元，由被告重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店负担。鉴定费3800元，由被告重庆新华酒店管理有限责任公司渝北新华酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  姚利平 人民陪审员  王先容 人民陪审员  朱锡林 二〇一九年十二月二日 书 记 员  钟 骁