四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10868号 原告：成都市中锦建设投资有限责任公司。住所地：成都市锦江区工业园区毕升路217号。 法定代表人：曾涛，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都市容源居商务酒店有限责任公司。住所地：成都市锦江区皇经楼一街97号。 法定代表人：鲜卓轩，任该公司执行董事兼总经理。 原告成都市中锦建设投资有限责任公司（以下简称“中锦建设公司”）诉被告成都市容源居商务酒店有限责任公司（以下简称“容源居酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告中锦建设公司的委托诉讼代理人**，被告容源居酒店公司的法定代表人鲜卓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中锦建设公司向本院提出诉讼请求：1．判令容源居酒店公司立即腾退并归还中锦建设公司位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号建筑面积共1051.98平方米的营业用房（其中一楼411.1平方米，二楼640.88平方米），并立即结清物业管理费、水电费等相关费用（庭审中，中锦建设公司陈述不清楚物业费、水电费的具体金额，需容源居酒店公司向物业公司支付）；2．判令容源居酒店公司立即向中锦建设公司支付营业用房占用费，占用费按正常租金91,354.41元/月的双倍计算，自2019年1月1日起计算至实际腾退搬离之日止；3．判令容源居酒店公司向中锦建设公司支付违约金10,000元；4．判令容源居酒店公司向中锦建设公司支付因处理本纠纷支付的律师费4,000元；5．判令本案诉讼费用由容源居酒店公司承担。 事实和理由：容源居酒店公司因租赁位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号建筑面积共1051.98平方米的营业用房（其中一楼411.1平方米，二楼640.88平方米），双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。该合同对房屋租金、租金价格、违约责任等事宜进行了详细约定。租金为每月一楼按54元/平方米、二楼按30元/平方米，第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年的基础上逐年递增。根据合同第七条第3点约定，容源居酒店公司应当于租赁期限届满之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还中锦建设公司，否则视为容源居酒店公司逾期归还房屋，每逾期一日，容源居酒店公司应当按照当年的日租金的双倍支付违约金给中锦建设公司，同时合同还约定，若违约，违约方向守约方支付违约金10,000元。合同期满后，容源居酒店公司拒绝与中锦建设公司签订了续租合同，且一直拒不交还营业用房并占用至今，中锦建设公司曾多次催促退还房屋，且催促其缴纳占用费。经中锦建设公司多次催促后，容源居酒店公司支付了2017年10月1日至2018年9月30日的占用费548,576.3元、2018年10月1日至2018年12月31日的占用费138,515.5元，但该费用远不足容源居酒店公司占用至今的占用费，基于上述事实，特提起诉讼。 容源居酒店公司辩称，1．容源居酒店公司是2018年11月1日以股权转让的方式，从原法定代表人徐孝源处购买，徐孝源向其隐瞒了不是正常租赁的事实，容源居酒店公司法定代表人知晓该情况后，到中锦建设公司去沟通续签，但中锦建设公司提出续签合同的条件较为苛刻，双方经过多次协商，仍未达成一致意见；2．股权转让后容源居酒店公司投入大量资金用于整改，因在转让后才知晓案涉房屋不能正常续租的情况，容源居酒店公司还是希望能续签合同；3．因为容源居酒店公司法定代表人鲜卓轩的身份证在2016年遗失后被人冒用并开设公司，其在2018年6月27日报案后才撤销了该公司，故在2018年12月17日前，容源居酒店公司未能正常经营；4．容源居酒店公司愿意承担正常租金，违约金并非容源居酒店公司的原因所致，且中锦建设公司主张也超出了法律规定的不能超过损失的30%；5．容源居酒店公司没有过错，不愿意承担律师费。 本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，中锦建设公司（出租方，甲方）与容源居酒店公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方出租的房屋位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号，建筑面积共1051.98平方米，其中一楼411.1平方米，二楼640.88平方米，性质为营业用房；房屋租赁期为叁年，自2014年10月1日起至2017年9月30日；房屋租金按每月一楼54元/平方米，二楼30元/平方米计算，月租金共计41,425.8元。合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金248,554.8元，以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金。从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳保证金10,000元。若租期到期后，乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方；乙方在房屋租赁期内的物业管理费、水、电、煤气、光纤、电话等安装、使用费，由乙方负责缴纳；装修费由乙方自行承担；非经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让或转借；若甲方、乙方违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元；乙方应于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可。否则，视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按当年的租金双倍支付违约金给甲方。甲方处盖有中锦建设公司公章，乙方处盖有容源居酒店公司公章。 2018年9月29日，徐孝源通过银行向中锦建设公司转款548,576.3元。2018年12月17日，鲜卓轩通过银行向中锦建设公司转款138,515.5元。 2019年4月12日，中锦建设公司向容源居酒店公司发《腾退房屋通知书》，主要内容为案涉房屋租赁合同已经到期，要求容源居酒店公司在接到本通知后三个工作日内缴清所有费用办理退房手续并腾空、退还房屋。容源居酒店公司明确其收到该份通知书。 另查明，位于成都市锦江区皇经楼一街51号6栋1层6、8、10号房屋登记所有权人为中锦建设公司，2019年5月23日，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明上述房屋门牌号变更为锦江区皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号。中锦建设公司因其与容源居酒店公司房屋租赁合同纠纷一案委托四川明炬律师事务所指派律师提供代理服务，并实际支付律师代理费4,000元。 庭审中，中锦建设公司陈述仅主张从2019年1月1日起容源居酒店公司所欠付的费用。容源居酒店公司陈述案涉租赁房屋仍在经营。 以上事实的认定有中锦建设公司提交的营业执照及法人身份证明、《房屋租赁合同》、房屋测绘图、房产证及房屋明细清单、《门（楼）牌号变更证明》、现场照片、《房屋腾退通知》、记账凭证、电子银行交易凭证、《委托代理合同》、电子回单、发票以及双方当事人的庭审陈述等在案为证。 容源居酒店公司提交的《酒店转让协议》、企业信息查询通知单、撤销决定书，因其未在举证期限内提交，且上述证据与本案争议无关，本院不予采纳。 本院认为，中锦建设公司与容源居酒店公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。中锦建设公司按照合同约定将房屋租赁给容源居酒店公司，容源居酒店公司按约支付租金。合同中约定租赁期限截止2017年9月30日。租赁期限届满后，容源居酒店公司仍向中锦建设公司支付租金到2018年12月31日，中锦建设公司未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定。故中锦建设公司与容源居酒店公司之间签订的《房屋租赁合同》的租赁期限，从2017年10月1日起为不定期，双方当事人均有权随时解除上述合同，但应在合理期限提前通知对方。2019年4月12日，中锦建设公司向容源居酒店公司发《腾退房屋通知书》的行为，可以视为其行使合同解除权。通知书送到之日，为双方之间《房屋租赁合同》解除之日，故中锦建设公司要求容源居酒店公司返还并腾退案涉租赁房屋，于法有据，本院予以支持。 关于房屋占用费。双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，容源居酒店公司在中锦建设公司给予正常的腾退时间内仍未腾退，故从2019年1月1日至2019年4月12日期间的房屋使用费应认定为房屋租金性质，中锦建设公司要求该期间段的房屋占用费按租金的两倍计算，于事实不符，容源居酒店公司应支付该期间段的房屋租金为169,522.84元，中锦建设公司要求容源居酒店公司以月租金91,354.41元的双倍为基数，支付房屋占用费，与双方合同约定不符。双方在《房屋租赁合同》中约定，月租金共计41,425.8元，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，逾期归还房屋，每逾期一日，容源居酒店公司应按当年的租金双倍支付违约金给中锦建设公司。对于违约责任，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，对违约金数额的调整有明确规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因中锦建设公司未充分举证证明因容源居酒店公司逾期腾退并返还房屋而造成的实际损失，但容源居酒店公司的上述行为，确会导致阻碍中锦建设公司对案涉租赁房屋正常行使完整物权，导致中锦建设公司存在相应损失。故本院根据双方履约的实际情况、容源居酒店公司的违约程度等因素酌情确定，从2019年4月13日起至房屋实际腾退并返还之日止的房屋占用费，容源居酒店公司应按每月80,000元的标准支付。对中锦建设公司多主张部分，本院不予支持。 关于违约金。双方在《房屋租赁合同》明确约定，容源居酒店公司违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元。容源居酒店公司明确抗辩其不应当承担违约金。本院认为，因中锦建设公司未提供证据证明其因容源居酒店公司违约所导致的损失数额，本院已经支持了中锦建设公司主张的房屋租金及房屋占用费，该占用费也系违约责任的承担，能够弥补中锦建设公司的实际损失，对中锦建设公司再行主张的违约金10,000元，本院不再支持。 关于律师费。中锦建设公司因本案诉讼聘请律师并支付律师费4,000元，系为强化诉讼能力而支出的费用，非容源居酒店公司违约所必要产生的费用，双方在《房屋租赁合同》未约定应由容源居酒店公司承担，对中锦建设公司要求容源居酒店公司支付律师费4,000元的请求，于法无据，本院不予支持。 关于物业费、水电费。中锦建设公司要求容源居酒店公司缴纳的物业费、水电费等费用，中锦建设公司未提交证据证明其已垫付相应费用，也不清楚上述费用的具体金额，该费用的缴纳涉及案外物业公司的权利，本院对中锦建设公司的该诉讼请求，不作认定和处理。 综上所述，中锦建设公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都市容源居商务酒店有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还原告成都市中锦建设投资有限责任公司所有的位于成都市皇经楼一街91-97号、103-105号、119-125号、131-133号房屋； 二、被告成都市容源居商务酒店有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付房屋租金169,522.84元，并按每月80,000元的标准，支付从2019年4月13日起至房屋实际腾退并返还之日止的房屋占用费； 三、驳回原告成都市中锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7,396元，由被告成都市容源居商务酒店有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇一九年十二月九日 书记员  王渭雨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。