广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24239号原告（反诉被告）：吴继深，男，1987年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县，被告（反诉原告）：彭信洪，男，1953年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告，以下称原告）吴继深与被告（反诉原告，以下称被告）彭信洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴继深、被告彭信洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴继深向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告保证金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月15日，原告与被告签订《租赁合同》约定由原告承租被告坐落于广州市彭西六街6-7号商铺，原告向被告缴纳了10000元保证金。2019年6月12日原告接到广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处违法建设通知，责令于2019年6月20日前完成自拆（附有通知公文）因违法拆迁，原被告租赁合同即终止。被告的女婿龙毅也通知原告搬迁，现原告已全部搬迁完毕，被告却拒不退还押金和终止合同，并且不自行拆迁。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告彭信洪答辩并提出反诉：原告提供的《关于拆除彭西六街1号违法建设的通知》中所提到的要拆除的商铺只是第1、2号铺，本商铺位于彭西六街6-7号铺，不在拆除范围内。原告自己不问清楚，自以为是。被告只是委托龙毅发送收费的单据，并无授权龙毅通知吴继深搬离。被告在没有交还商铺的情况下（门上锁）未履行合同义务。被告每月准时通知原告交租，原告仍拖欠2019年7月至9月的租金不交。另外，原告装修商铺时把墙壁和厕所拆除，被告现要求其根据合同恢复原状。综上，被告特向法院提出反诉请求：1.判令原告缴清2019年7月至9月的租金7500元；2.判令原告根据合同将涉案商铺恢复原貌（恢复厕所和墙壁）；3.本案诉讼费由原告负担。针对被告彭信洪的反诉，原告吴继深答辩称：不同意被告的反诉请求，原告在6月已经通知被告及负责人龙毅处理合同，但被告和负责人龙毅一直不接收商铺，也不向原告退还押金。原告6月底已经到法院起诉了，不可能还占用被告的商铺。原告没有拆除过厕所和墙壁，承租前两个商铺本来就是打通的，当初两个商铺只有一个厕所。当事人为证明自己的主张，依法向本院提交了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的违建拆迁通知、租赁合同、聊天记录、对被告提交的照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2017年9月15日，被告彭信洪（出租人、甲方）与原告吴继深（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市彭西六街6-7号商铺出租给乙方作商铺使用。……三、甲乙议定上述商铺月租为5000元，租赁期限自2017年9月15日至2019年10月30日。租金按月结算，乙方应于每月1-5日前缴付本期租金给甲方，乙方在租用该商铺期间，每月应支付水电费、村委管理费等。四、1.签署合同时，乙方向甲方缴纳2个月租金作保证金即10000元，甲乙双方在租赁期满或协议终止租约之日，甲方经检查商铺及设备无损，电话费、水电费、垃圾费、有线电视费及村委管理费等费用结清后，乙方在交还商铺同时，甲方将保证金无息全数退还乙方。2.租赁期内，乙方若提早退租，甲方不退保证金及所剩余商铺租金及保证金。……3.甲方提前收回商铺，应提前30天通知乙方，并退还乙方所剩租金及保证金。4.租赁期内因征地拆迁的，双方不存在提早退租或提前收回商铺之问题，随时终止合同结算。……六、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依约按时交纳租金，保证不改变商铺用途。……3.因使用需要进行商铺内外装修，须经过甲方书面同意并接受甲方对装修工程进行监督管理等等。上述合同签订后，吴继深向彭信洪缴纳了10000元保证金，彭信洪将涉案商铺交付吴继深使用。彭信洪委托其女婿龙毅负责租金的收取。双方当事人确认，原合同约定的吴继深承租的是两间商铺，一年前吴继深将6号商铺退回，后期只承租1间商铺，双方协商按照每月2500元缴纳租金。2019年6月12日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处发出《关于拆除彭西六街1号违法建设的通知》，载明：联边经济联合社辖区内彭西六街1号建筑物位于华快三期50米范围内。根据白云区违法建设治理工作领导小组办公室《关于做好26条主干道50米范围内违法建设拆除计划的通知》的要求，责令联边经济联合社于2019年6月20日前完成自拆，否则街道办将组织强制清拆。2019年6月23日，吴继深与龙毅通过微信沟通，吴继深表示已按照龙毅的要求，清理并搬离了涉案商铺，要求龙毅去检查并收回商铺。本案审理过程中，吴继深称其于2019年6月22日搬离涉案商铺。2019年6月25日，其与彭信洪当面协商场地交还事宜，彭信洪不同意吴继深退租并拒绝拿回涉案商铺的钥匙。彭信洪则称其于2019年9月27日才实际收回涉案商铺。本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询案涉广州市白云区彭西六街6、7号的规划报建及产权情况。该局2019年10月14日复函称涉案商铺暂未查到相关《建设工程规划许可证》以及暂无建筑物产权记录。吴继深于2019年7月1日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因本案涉案商铺未取得建设工程规划许可证，因此本案《租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。因此，彭信洪收取的保证金应当予以返还，吴继深要求彭信洪退还保证金10000元的诉讼请求本院予以支持。关于彭信洪要求吴继深支付2019年7月至9月的租金7500元的反诉请求。根据吴继深提交的微信聊天记录，吴继深已于2019年6月23日告知龙毅其已清空涉案商铺，并要求龙毅过来清点、接收商铺。彭信洪确认其委托龙毅向吴继深收取租金，故应当视为彭信洪已收到吴继深要求交还商铺的通知。吴继深于2019年7月1日即诉至本院提起本案诉讼，故本院对吴继深陈述其于2019年6月底要求退场并交还钥匙，但彭信洪拒绝拿回钥匙的主张予以采信。彭信洪在对方明确要求退场并已搬离涉案商铺的情况下，未及时收回商铺所造成的损失即占有使用费应由其自行承担，故对于其要求吴继深支付涉案商铺2019年7月至9月的租金7500元的反诉诉讼请求，本院不予支持。彭信洪要求吴继深恢复涉案商铺的厕所以及6号、7号商铺间的隔墙的反诉请求。首先，吴继深抗辩称涉案商铺在交付之时就没有厕所，隔墙也并非其拆除的，彭信洪未提供证据证明其将涉案商铺交付吴继深时的原貌，应当承担举证不能的责任，故本院对吴继深的抗辩意见予以采纳。其次，涉案商铺属于未办理规划报建的违法建设，即租赁物本身具有违法性，彭信洪对违法建筑要求恢复原状的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，彭信洪向吴继深退还合同保证金10000元；二、驳回彭信洪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由彭信洪负担（上述受理费50元已由吴继深预交，吴继深同意由彭信洪在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给吴继深，本院不作退回）。反诉受理费25元，由彭信洪负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王素灶人民陪审员  徐 炜二〇一九年十二月三日书 记 员  林嘉仪