北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初14005号原告：魏红胜，男，1982年8月19日出生，汉族，山东省沾化县村民，住山东省沾化县，身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈来明，北京明时律师事务所律师。被告：黄飞，男，1988年7月3日出生，汉族，四川省富顺县居民，住四川省富顺县，身份号码：×××。委托诉讼代理人：徐志文，男，1951年2月6日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区李端法律服务所法律工作者，住四川省宜宾市。原告魏红胜与被告黄飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏红胜及其委托诉讼代理人陈来明，被告黄飞之委托诉讼代理人徐志文到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告魏红胜向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告房屋装修损失901568元;2．案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年7月13日原告和被告双方签订《厂房租赁合同》，租赁标的为北京市顺义区×××镇××××村的厂房，租赁时间为2016年7月12日至2021年9月1日止，年租5万元，每年付一次。租赁期间原告为了经营使用房屋对租赁房屋进行了装修，按照合同缴纳了房租，并缴纳了电费、水费、卫生费等一切使用生产的费用。由于被告与原告之间签订的《厂房租赁合同》无法律依据，被法院的生效判决认定为无效。故原告请求法院判令被告赔偿原告因此造成的全部经济损失。被告黄飞辩称，造成本案所有责任及问题在唐光平与王德平，居心不良，用心诡异。本案遗漏诉讼主体，魏红胜如有损失应由唐光平、王德平承担。被告在本案中是受托人，黄飞接受唐光平、王德平委托将厂房出租，魏红胜投资超出了租赁合同约定用途，违反法律规定，改变房屋使用性质进行出租，损失应自行承担。魏红胜对破旧厂房进行修缮，有投资，唐光平收回厂房，受益者是唐光平，其修缮投资应由唐光平给魏红胜。魏红胜用厂房3年零3个月，54间房屋每间出租500元，每年收入30万元，3年已经收入90万元，魏红胜的投资已经收回。评估的所谓现存价值的资产，有的流动资产魏红胜可以搬走，有的不能搬走，执行后由唐光平所有、占有、收益，需要唐光平给付魏红胜。魏红胜依据唐光平与王德平签订的《债务抵偿协议》获得租赁物，对《债务抵偿协议》审查不严，盲目租赁，存在过错，如有损失，应自行承担责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对魏红胜提交《厂房租赁合同》、转账明细、（2018）京0113民初5934号民事判决书、（2019）京03民终1509号民事判决书、《价格评估报告书》、发票及被告黄飞提交的《厂房租赁合同》、庭审笔录、借条，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：唐光平与陈文芳系夫妻关系，二人于1987年3月1日登记结婚。黄方德与冯良英系夫妻关系，黄飞系黄方德、冯良英之子。2001年9月1日，唐光平与××××村委会签订《承包（租赁）合同书》，约定××××村委会将××××村东北角洗涤厂东侧东西、南北数量五亩地，承包指标每亩每年承包款800元，上交指标4000元。承包期限从2001年9月1日起至2021年9月1日止。合同中对双方权利义务及违约责任进行了约定，并约定2012年9月地价递增。唐光平承租后在涉诉土地上建厂房、宿舍、办公用房等建筑，并于2001年12月18日将四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂注册登记在涉诉土地上。唐光平交纳了2017年9月至2019年9月土地租赁费9744元。2014年5月15日，唐光平、陈文芳向冯良英借款36万元，并向冯良英出具借条一张，记载：今借到冯良英人民币36万元，借期为三个月。本笔借款用于新从事的家具经营。如到期不能偿还，本人自愿用位于北京顺义区×××镇××××村《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》和河北省廊坊市香河县鑫亿隆家具城抵偿，绝不失信。借款人唐光平、陈文芳，保证人王德平。后唐光平、陈文芳未能按期还款。唐光平、陈文芳称其向王德平借款160万元，到期未能偿还，故在2015年5月1日与王德平签订了《债务抵偿协议》。四川省富顺县人民法院作出的（2017）川0322民初1913号民事判决书认为：唐光平、陈文芳的位于北京顺义区×××镇××××村《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》的厂房，属在顺义区×××镇××××村租赁土地上的临时建筑物，不具有房屋所有权，加之唐光平与王德平签订了《债务抵偿协议》，该厂房不具备抵偿条件，唐光平、陈文芳在河北省廊坊市香河县的鑫亿隆家具城，也无相应证据证明属自己所有，无法实施抵偿，因此《借条》中的抵偿条款属无效条款。故判决唐光平、陈文芳于2014年5月15日向冯良英出具的《借条》中“本人自愿用位于北京顺义区×××镇××××村《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》和河北省廊坊市香河县鑫亿隆家具城抵偿”条款无效。该判决书已发生法律效力。后四川省富顺县人民法院作出的（2018）川0322民初1468号民事调解书，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：唐光平与王德平于2015年5月1日签订的《债务抵偿协议》无效。2016年7月13日，黄飞（出租方、甲方）与魏红胜（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲乙双方现将北京市顺义区×××镇富顺县顺淀食品厂顺义分厂（地址：北京市顺义区×××镇××××村）转租给乙方做仓库使用达成一致，合同内容如下：一、乙方自2016年7月12日至2021年9月1日止5年租用，甲方四川省富顺县顺淀食品厂顺义厂的厂内两个大门内的车间租用给乙方（以车间大门为单位)，年租50000元（伍万元整)，每年付一次，每年的9月1日前付给甲方，先付款后用房，如逾期十日视为乙方违约，甲方有权收回。二、乙方在租用期内，不得利用厂内做任何违法乱纪的事情，如若受到相关部门的处罚、火灾、人员伤亡等一切安全事故，法律责任由乙方承担，与甲方无关。三、乙方必须维护承租区域的整洁和完好，如有损坏照价赔偿，并承担租赁区域的一切维修费用。四、乙方要高度重视防火，一切不安全的工作。五、乙方无权将厂内设备损坏或者变卖。六、乙方在租用期间需交纳电费、水费、卫生费一切使用生产的费用。七、在租用期间，人力不可抗力的因素（如政府拆除、自然灾害）不能履行合同，甲方不属于违约。八、在租用期间甲方的所有债权债务属于甲方，与乙方无关。九、本院除已租七间房外，剩余全部归乙方。现已出租七间房屋到期，七间房屋一排归甲方。十、如乙方正常缴纳水、电、卫生费期间，如有相关部门或政府等骚扰或给停止使用等其他事宜，由甲方处理（水电价按国家标准缴纳）。十一、因乙方投资金额大，不预交保证金。十二、不加层外，乙方有权改动，在改动施工期间产生任何费用与安全事故与甲方无关。十三、本合同未尽事宜，经双方友好解决，本合同一式两份，各执一份。甲方处有黄飞签字摁印，乙方处有魏红胜签字摁印。附加手写：如本院出租期间甲方有债务纠纷影响乙方正常租房，甲方双倍赔偿。本院已出租七间房到期全部租给本合同乙方租金为30000元每年。双方当事人一致认可魏红胜已交纳租金至2019年9月1日。另，合同中所述的七间房屋到期后魏红胜并未使用亦未交租金。截止本案法庭辩论终结之日，涉诉场地及房屋由魏红胜占有、使用。唐光平、陈文芳于2018年1月向我院起诉冯良英、黄飞、黄方德、魏红胜、王德平排除妨害纠纷一案，我院2018年11月27日作出（2018）京0113民初5934号民事判决书，判决：冯良英、黄方德、黄飞、魏红胜将位于北京市顺义区×××镇××××村东北角洗涤厂东侧土地及地上物腾退返还给唐光平、陈文芳，于本判决生效之日起三十日内执行；冯良英、黄方德、黄飞返还唐光平、陈文芳出租收益十八万元，于判决生效之日起七日内执行；驳回唐光平、陈文芳的其他诉讼请求。后冯良英、黄方德、黄飞不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终1509号民事判决书，认定：“现有证据表明，涉案土地属于农村集体土地，唐光平通过签订租赁合同的方式取得了涉案土地20年的使用权，唐光平、陈文芳夫妻二人在租用涉案土地期间建厂房、宿舍等，虽然唐光平、陈文芳未提供证据证明涉案土地上所建的建筑物未违反相关法律、行政法规的强制性规定，但其作为涉案土地的承租人有权要求占有涉案土地及地上物的非有权占有人排除妨碍，腾退并返还土地及地上附属物，故本院对冯良英、黄方德、黄飞有关“起诉主体有误，厂房是富顺县顺淀食品厂顺义分厂所有，股东的权利和企业的权益应分开，应由富顺县顺淀食品厂顺义分厂起诉，而不是唐光平、陈文芳起诉”的上诉理由和请求不予采纳。四川省富顺县人民法院作出的（2017）川0322民初1913号民事判决书在先，四川省富顺县人民法院作出的（2018）川0322民初1468号民事调解书在后，一审法院是依据生效的民事判决书认定的内容，认定冯良英、黄方德、黄飞未经唐光平、陈文芳同意占有、使用涉案土地及地上物并出租，故本院对冯良英、黄方德、黄飞有关“一审法院根据富顺县法院调解书的内容确认合同无效明显不当；富顺县判决书是说抵押条款无效，没有说抵押行为无效，一审法院判决认定抵押行为无效是错误的”的上诉理由和请求不予采纳。如上所述，本案亦不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条所规定的应当中止诉讼的情形，故本院对冯良英、黄方德、黄飞有关“已经向富顺县人民法院提起了撤销（2018）川0322民初1468号民事调解书的诉讼，富顺县人民法院答复要1个月才能答复是否受理，因民事调解书确认的《债务抵偿协议》对本案处理有重大影响，本案应中止审理”的上诉理由和请求亦不予采纳。根据冯良英、黄方德、黄飞的辩称及陈述，冯良英、黄方德、黄飞是唐光平、陈文芳的债权人，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，冯良英、黄方德、黄飞应就其是涉案土地及地上物占有人的事实成立承担举证证明的责任，在冯良英、黄方德、黄飞目前提供的证据不能证明其是涉案土地和地上物占有人的情形下，本院对冯良英、黄方德、黄飞有关“厂房是王德平、黄飞共同出租的，王德平张贴的广告并将钥匙、水卡、电卡交给黄飞出租的，黄飞属于善意出租”的上诉理由和请求不予采纳。冯良英、黄方德、黄飞基于占有涉案土地和地上物取得的收益18万元可以折抵其对唐光平、陈文芳的债权，在冯良英、黄方德、黄飞不同意将上述18万元收益折抵其对唐光平、陈文芳债权的情形下，一审法院判决其向唐光平、陈文芳返还出租收益18万元的处理意见并无不妥，故本院对冯良英、黄方德、黄飞有关“改判冯良英、黄方德、黄飞不向唐光平、陈文芳返还出租收益180000元或发回重审”的上诉请求不予采纳。”判决：驳回上诉，维持原判。冯良英、黄方德、黄飞不服北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终1509号民事判决书并申请再审。北京市高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）京民申2495号民事裁定书，认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冯良英、黄方德、黄飞应就其是涉案土地及地上物占有人的事实承担举证证明责任，现冯良英、黄方德、黄飞提供的证据不能证明其是涉案土地及地上物占有人，故对冯良英、黄方德、黄飞的主张不予采纳。冯良英、黄方德、黄飞基于占有涉案土地和地上物取得18万元收益，在冯良英、黄方德、黄飞不同意将18万元收益折抵其对唐光平、陈文芳债权的情形下，其应向唐光平、陈文芳返还出租收益18万元。二审法院依据查明的事实，所作判决并无不当。综上，冯良英、黄飞、黄方德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。裁定：驳回冯良英、黄飞、黄方德的再审申请。”唐光平、陈文芳、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂作为原告于2019年5月起诉冯良英、黄飞、黄方德、魏红胜财产损害赔偿纠纷一案，要求冯良英、黄飞、黄方德、魏红胜共同赔偿唐光平、陈文芳、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂财产损失739727元。我院于2019年8月26日作出（2019）京0113民初16172号民事判决书，认为生效判决已经确认黄飞、黄方德、冯良英无权占有使用涉诉土地及房屋，黄飞、黄方德、冯良英将涉诉土地及房屋出租给魏红胜的行为侵害了原告唐光平、陈文芳的合法权益。唐光平、陈文芳称房屋被黄飞、黄方德、冯良英、魏红胜损坏并主张恢复费用，另称黄飞、黄方德、冯良英、魏红胜擅自增建房屋及附属设施需要花费拆除费用，据此提交了自行委托的评估结论作为依据，但该评估结论所有内容均系依照唐光平、陈文芳自述作出，就此唐光平、陈文芳并未提交证据证实涉诉场地及房屋的原状情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。唐光平、陈文芳未能提交充分证据证实房屋存在被损坏需要恢复的事实，亦未能提交充分证据证实拆除房屋所需支付的合理费用，应承担举证不能的不利后果。故判决驳回唐光平、陈文芳、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂的全部诉讼请求。唐光平、陈文芳、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂不服判决，已经提起上诉。本案中，为证实其损失金额魏红胜申请对其装修现值、新建、改扩建房屋价值进行鉴定。本院依法委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，该公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：评估对象在基准日评估价格为901568元。魏红胜支付鉴定费35800元。黄飞对于鉴定结果不予认可，表示鉴定机构在没有投资发票、没有见到财产交接清单，没有施工人员证实情况下即按照魏红胜指认进行鉴定，评估结论不切合实际。评估报告没有适用《中华人民共和国资产评估法》进行鉴定，属于适用法律错误。对黄飞提出的异议，北京京评价格评估有限公司答复如下：对于评估项目存在争议，黄飞未到场参与勘验过程，公司依据鉴定申请方指认的项目及对应工程量进行鉴定工作，若异议方存有争议，可对应报告书提出，公司在报告中作出争议明示，后续争议项目解决问题，需提交相关材料交送法院，由法院裁定。评估依据中所列五项内容在评估基准日当天并未废除或停止在评估过程中使用，且与《中华人民共和国资产评估法》并不冲突，故不存在任何错误。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。黄飞出租给魏红胜的房屋并未提交建设工程规划许可手续，故《厂房租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效的主要原因在于黄飞将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给魏红胜，对此负有主要责任，魏红胜在未核实房屋及出租人合法手续的情况下即与黄飞签订《厂房租赁合同》，应负次要责任。因此造成的房屋及装修损失，本院参照鉴定意见书、综合考虑双方过错、原告实际损失情况、租赁剩余期间、市场价格等酌情予以确定。空调、热水器、油烟机费用属于可拆卸物品，魏红胜可自行拆走。黄飞关于魏红胜损失应由唐光平、陈文芳承担的辩解意见，因本案合同相对方为黄飞、魏红胜，魏红胜要求黄飞承担其合理损失并无不当，黄飞如认为相应损失由唐光平、陈文芳造成，可向二人另行主张相应权利，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告魏红胜与被告黄飞签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告黄飞支付原告魏红胜房屋及装修损失共计四十九万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告魏红胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千八百一十六元，由原告魏红胜负担五千八百三十八元（已交纳），由被告黄飞负担六千九百七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费三万五千八百元，由原告魏红胜负担一万六千三百元（已交纳），由被告黄飞负担一万九千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 王 欢人民陪审员 刘新潮二〇一九年十二月二十四日书 记 员 孙建伟