广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初3089号原告:刘兆兴，男，1948年9月12日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。被告：刘某，男，1958年2月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。第三人：刘桂兰，女，1964年1月21日出生，汉族，住广东省广州市东山区，第三人：刘兆深，男，1962年2月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：朱慧娟，女，系第三人刘兆深的妻子。第三人：刘桂芬，女，1953年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，第三人：刘兆本，男，1959年4月9日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，第三人：陈雪玲，女，1968年12月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告刘兆兴与被告刘某合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。在第一次开庭之后，本院依法追加刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本、陈雪玲作为第三人。原告刘兆兴的委托诉讼代理人尹艳萍，被告刘某及其委托诉讼代理人谢巧灵两次开庭均到庭参加诉讼，第二次开庭，第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本、陈雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兆兴向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年11月19日签订的《协议》合法有效，在诉讼中，原告将该项诉请变更为请求确认被告于2018年11月19日与原告签订的《协议》中对自己房产份额的处分合法有效，其后又撤回该项诉讼请求；2.判令被告协助原告办理位于顺德市杏坛镇龙潭管理区青田队房屋（旧址，国有土地使用证号：顺字第××）归原告所有的过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告为同胞兄弟关系，1949年之前原、被告的父亲及祖父留下一间祖屋，即为案涉房屋。原告随父母在该祖屋出生，其后原告19岁左右到香港，原告的其他家人在新中国成立前迁往广州居住。1975年被告以知青回乡（回到龙潭青田）为由在该间祖屋居住了三年。因房屋为危房被责令改造，原告于1978年出资1800元改建了房屋，由于原告一直在香港，1991年办证时被告将该房屋办至其自己名下，该房屋一直无人居住，原告直到2010年左右回来才发现该房屋登记被告为所有权人。之后原、被告及其他兄弟姐妹均确认该房屋属于原告所有，被告应将房屋过户给原告，并进行了多次协商。2018年11月19日，原、被告经协商达成了《协议》，且被告同意将房屋产权人变更为原告，并协助原告办理过户手续，被告的配偶陈雪玲也在协议上签名确认，其他兄弟姐妹在协议书上签名见证。《协议》为双方的真实意思表示，不违背法律的规定，双方对房屋的处分系合法有效的，对被告及其家人都具有法律约束力。现根据相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告刘某辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，建议法庭依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：本案涉案房屋顺德区杏坛镇龙潭管理区青田队126号房屋是被告个人财产，该房屋并非原、被告的共同祖屋，原告无权强迫被告办理过户手续。在涉案房屋的原址上原来是一间祖屋，该房是解放前搭建的木质结构房屋，上世纪六七十年代该房已经发生多处倒塌。后被告于1978年7月、8月左右经生产队确认，特将危房拆除，再出钱出力将原房屋拆除重建，并改为现在的砖木结构房屋，并于1990年1月2日办理《土地使用权证》，1991年11月14日办理《房屋所有权证》。当时办证时，原告及其他兄弟姐妹没有任何人提出异议。2018年1月1日原告向被告发难，称涉案房屋是祖屋（父祖辈遗产），被告不应将房屋登记在本人名下，并称其本人是长子，父辈去世后该房应登记于其名下。由于当时被告不熟悉相关法律，故对涉案房屋的权属没有清楚的认识。不知道涉案房屋是属于祖屋（父祖辈）遗产，还是属于被告的个人财产。故被告认为，如证实该房屋是祖屋的，即各兄弟姐妹都有份，房屋登记在谁的名下都无妨，因此，被告在重大误解的情况下与原告签订了涉案协议。被告与原告于2018年11月19日所签订的《协议》是可变更、可撤销的合同，不具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律效力”。该《协议》是在被告存在重大误解且醉酒情况下签订的，该协议并非被告的真实表示，上述协议是违背被告的意愿而签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”之规定，本案原、被告所签订的《协议》应予撤销。退一万步来说，即使协议合法有效不予撤销，但由于协议是赠与的性质，则被告作为赠与人有权撤销赠与。根据“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”及“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”之规定，综合本案，虽然被告在2018年11月19日签订了《协议》，但本案涉案房屋没有过户的前提下，被告有权撤销自己的赠与，该撤销行为是被告自由处分自己财产的权利，任何人不得干涉阻止。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。当时聚餐时候更改了协议，写明2019年内完成过户，但是被告补充了需要房屋是祖屋才过户，过户之后要七兄弟姐妹都有份，刘兆深当时撕毁合同。第三人刘桂兰陈述意见称，房屋的登记所有人是被告，对此第三人都不知情，被告没有与第三人商量，该房屋是父亲之前的物业，父亲也没有留下遗嘱，被告擅自登记到自己名下，后来因为房屋属于危房，是原告筹资自己重建，自从父亲去世后，都是原告资助其他兄弟姐妹生活，所以其他姐妹兄弟认为房屋应由原告继承。假设房屋属于父母亲遗产情况下，对于可能继承的部分份额，第三人刘桂兰愿意把自己相应份额赠与给原告。第三人刘兆深陈述意见称，同意按照协议处理，原告于1978年出资1800元改建祖屋，同意把房屋过户至原告名下，房屋结具书中的来源是写着1965年自筹自建，不应该登记在被告名下，假设房屋属于父母亲遗产情况下，对于可能继承的部分份额，第三人刘兆深愿意把自己相应份额赠与给原告。1988年结婚后被告便与女方一起居住，没有与第三人居住。第三人去到房屋所在的村，与村长核对以后确认被告没有经济能力自建房屋。第三人刘桂芬陈述意见称，同意按照协议处理，假设房屋属于父母亲遗产情况下，对于可能继承的部分份额，第三人刘桂芬愿意把自己相应份额赠与给原告。被告登记在被告自己名下时候，第三人刘桂芬都是不知情。第三人刘兆本陈述意见称，同意第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬的意见，同意按照协议处理，假设房屋属于父母亲遗产情况下，对于可能继承的部分份额，第三人刘兆本愿意把自己相应份额赠与给原告。第三人陈雪玲陈述意见称，不同意过户到原告名下，案涉房屋是被告自建，与被告意见一致。第三人陈雪玲对协议的过程是不清楚的，当时签名时候灯光不好，看不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人对证据的真实性无异议的证据，经审查，本院对证据的真实性予以采纳。对于其他有争议的证据认定如下：1.对于原告提交的租金收入书写件一份，经审查，该份证据无法体现与本案的争议存在关联性，故不予采纳；对于协议书（2018年12月23日）一份，原告已提交了原件核对，且协议的内容能与被告提交的录音吻合，故本院对其真实性予以采纳；2.对于刘桂兰、刘兆本、刘兆深、刘桂芬的陈述，其内容能相互印证，本院对其陈述的真实性予以采纳；3.对于被告提交的光盘（2018年12月23日录音），经审查，该录音可确认谈话人员为本案的当事人，且与本案具有关联性，故对其真实性予以采纳。本院经审理认定事实如下：位于顺德区杏坛镇龙潭管理区青田队的房产登记权属人为被告刘某。1989年2月25日的宅基地调查表中注明户主为刘某，门牌地址为顺德区杏坛镇龙潭村青田队。1989年9月10日的土地登记申请书中注明该房屋的用地类别为宅基地，土地所有权性质原为集体后更改为国有。1991年7月15日的产权来源具结书中注明该房屋为1965年刘某本人自筹自建。2018年11月19日的《协议》约定如下内容：现有位于顺德市杏坛镇龙潭管理区青田队房屋一间（土地使用证号：顺字第××），产权人刘某，现经协商，产权人刘某同意将上述地址之产权人名字更换为刘兆兴，原产权人应全力配合新产权人办理相关变更手续，此房屋若再变更产权人，刘某应优先考虑，日后办理相关事宜，均以本协议为准。原告刘兆兴、被告刘某、第三人陈雪玲均签名予以确认，第三人刘桂兰、刘兆本、刘兆深、刘桂芬在见证人处签名确认。2018年12月23日的《协议》确定如下内容：产权人刘某同意将位于顺德市杏坛镇龙潭管理区青田队房屋一间名字更换为刘兆兴，变更的原因是刘兆兴为此房的出资人（人民币1800元），在此句后补了“要证据证明此房屋是祖屋”，被告刘某在协议的下方备注了建议写兄弟姐妹名字。另查明，原告刘兆兴与被告刘某、第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本为兄弟姐妹关系，其父亲刘应弁于1974年5月27日死亡，其母亲梁平于1994年12月24日死亡。原告刘兆兴及第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本陈述房屋于1978年重建时由原告全额出资1800元，并使用了部分旧屋的材料。原告主张依据《协议》的内容要求被告协助过户。被告刘某陈述案涉房产的土地是祖辈遗留，房屋于1978年重建时，原告刘兆兴出资了1800元人民币，使用了旧屋的材料，被告也出资了两千多人民币。被告刘某在庭审中表示其不同意将案涉房屋赠与给原告刘兆兴。第三人陈雪玲陈述其与被告刘某于1998年结婚。本院认为,本案属于合同纠纷，因原告刘兆兴、第三人刘兆本为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。因当事人没有选择合同适用的法律，故适用与该合同有最密切联系的法律即内地法律审理。本案的争议焦点为：被告对其产权份额处分的部分合同是否有效，以及被告是否应当协助原告办理案涉房产过户至原告名下的过户手续，结合双方的诉辩意见，具体分析如下：一、对于时效问题。被告在庭审中陈述原告从2010年已知道房屋登记权属人为被告，到本案提起诉讼已超过三年的诉讼时效。原告已明确其基于《协议》的内容提起本案诉讼，该协议作出时间为2018年11月19日，本案起诉时间为2019年1月23日，原告的诉请并未超出诉讼时效。二、对于案涉房产实际权属情况的问题。1991年7月15日的产权来源具结书中注明该房产为1965年刘某本人自筹自建，被告刘某在1965年时年仅7岁，由被告刘某自筹自建该房产不符合日常生活准则。土地登记申请书中反映该房屋原先的用地类别为宅基地，宅基地调查表中注明户主为刘某，说明案涉房产原有的登记是以户为单位。根据“一户一宅”原则，农村宅基地的划分通常以户为单位，而不是以人为单位，因此农村宅基地使用权属家庭户共同共有。被告刘某仅是作为户代表予以登记，案涉房产原有的宅基地使用权取得时，被告刘某尚未结婚，被告刘某并未另行成户，故案涉房产原有的宅基地使用权在1965年属于原告刘兆兴与被告刘某、第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本及其父亲刘应弁、母亲梁平共同共有。根据当事人的陈述，案涉房屋于1978年进行重建，双方均确认原告刘兆兴有出资以及使用的原先的材料，被告刘某陈述其进行了部分出资，出资属于债权行为，并不必然引起物权变动，且原告在庭审中明确其为了家庭重建房屋出资，并使用了原先房屋的材料，另当事人除了出资外，也实际付出了部分劳务，故难以具体划分个人实际所占有的比例，应当视为对家庭共有财产的支出。综合考虑“房地一体”原则，案涉房产实际上应当属于原告刘兆兴与被告刘某、第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本及其父亲刘应弁、母亲梁平的家庭户共同共有。在刘应弁、梁平死亡后，案涉房产属于原告刘兆兴与被告刘某、第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本共有。三、对于合同效力的问题。对于被告刘某抗辩其在重大误解及醉酒情形下所签署的协议，故应予以撤销，对于重大误解没有事实依据，对于醉酒予以撤销没有事实及法律依据，故不予采纳。被告刘某在庭审中主张撤销赠与案涉房产给原告刘兆兴，对于被告刘某所占有的产权份额部分，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”在案涉房产尚未过户于原告刘兆兴之前，被告刘某可以撤销将其所占有的产权份额赠与给原告刘兆兴，故原告诉请确认被告于2018年11月19日与原告签订的《协议》中对被告所占有的房产份额的处分合法有效，本院不予支持。四、对于被告是否应协助原告办理过户手续的问题。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”结合第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本的陈述，第三人刘桂兰、刘兆深、刘桂芬、刘兆本均同意将案涉房产过户至原告刘兆兴名下并将其可继承份额赠与给原告刘兆兴。在被告刘某撤销赠与后，被告刘某与其他共有人无法协商一致如何分割案涉房产。根据共有情况及受赠的情况，在分割共有物后，原告刘兆兴可取得案涉房产的六分之五的份额，被告刘某可取得案涉房产的六分之一的份额。被告在《协议》中所约定将案涉房产六分之五的份额过户至原告名下的内容，已得到实际产权人的追认，是合法有效的。原告有权依据《协议》中有效部分的约定主张被告履行过户义务，对于原告诉请被告协助其办理案涉房产六分之五产权的过户手续，本院依法予以同意。对原告主张被告协助其办理案涉房产六分之一产权的过户手续，被告有权予以撤销，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘某应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘兆兴将位于顺德区杏坛镇龙潭管理区青田队的房产的六分之五产权份额过户至原告刘兆兴名下；二、驳回原告刘兆兴的其他诉讼请求。本案受理费1075元（原告已预交），由原告刘兆兴负担180元，由被告刘某负担895元。如不服本判决，原告刘兆兴可在判决书送达之日起三十日内，被告刘某可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  邝贤棋人民陪审员  黄 琰二〇一九年十二月五日书 记 员  黄尧珊