北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3284号原告：北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业园区北京大富源建筑市政工程有限责任公司院内1幢206号。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：甄庆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巧霞，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：邢燕燕，女，1980年4月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。原告北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称金融街公司）与被告邢燕燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日作出（2017）京0115民初20004号民事判决。金融街公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京02民终8260号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金融街公司的委托诉讼代理人甄庆贵、魏巧霞，被告邢燕燕的委托诉讼代理人王国鹏、杜锋钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金融街公司向本院提出诉讼请求：1、确认金融街公司和邢燕燕签订的《房屋租赁合同》于2017年9月23日解除；2、判令邢燕燕支付欠付租金及违约金，要求支付至涉案房屋实际腾退日；3、判令邢燕燕支付欠付物业费、供暖费及水电费，要求支付至涉案房屋的实际腾退日；4、判令邢燕燕承担本案受理费、公告费、律师费。事实和理由：金融街公司与邢燕燕于2013年2月7日签订《房屋租赁合同》，约定金融街公司将位于北京市大兴区x路x号房屋x、x1、x2、x3号房屋出租给邢燕燕用于超市经营，面积共计1679.95平方米，租赁期限为3年，自2013年2月7日起至2016年2月6日止；租金标准为0.7元/天/平方米（35297元/月）；合同期限届满，如邢燕燕续租，续租期租金为0.85/元/平方米（不包含物业费及供暖费），邢燕燕应向金融街公司交纳续租期间的物业费（标准为4.88元/月/平方米）与供暖费（标准为76元/年/平方米）；如邢燕燕拖欠租金达90天以上，金融街公司有权解除合同，邢燕燕应向金融街公司支付相当于6个月租金的违约金。《房屋租赁合同》签订后，金融街公司如约向邢燕燕交付了上述房屋，但邢燕燕仅支付了首期2个月租金（即70558元）及第二期6个月租金（即211674元），共计282232元。在涉案房屋合同约定的租赁期间及续租期间，虽经金融街公司多次催告，邢燕燕一再推脱，拒不支付租金，且占有涉案房屋至2017年11月6日。邢燕燕拖欠租金的行为构成严重违约，给金融街公司造成巨大损失，故诉至法院，望判如诉请。邢燕燕辩称，双方签订的房屋租赁合同已经终止；双方在合同终止后并未续租；金融街公司未向邢燕燕催缴过租金，不符合解除合同的条件；金融街公司主张租金及违约金缺乏依据，且已超过诉讼时效。邢燕燕于2015年2月6日从涉案房屋搬离，并将房屋返还金融街公司。双方约定自2015年2月6日合同终止，在合同终止后双方没有合同关系，金融街公司向邢燕燕主张物业费、供暖费缺乏合同依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月7日，金融街公司（甲方）与邢燕燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区x路x号楼x、x1、x2、x3房产租赁给乙方使用，建筑面积为1679.95平方米（x1房屋租赁面积为265.97平方米，其余租赁面积为1413.98平方米），房屋用途仅限于超市用途，租赁期限为3年，从2013年2月7日起至2016年2月6日。自甲方交付租赁物业之日起，甲方给予乙方免租期共计12个月，分别每年前四个月为免租期，但此期间因乙方原因发生的各项费用，由乙方自行承担。本合同所述租赁费用只包括租金。乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用。租金标准为0.7元/天/平方米，每月租金为35279元，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租金按半年支付，在签署本合同之日，乙方应向甲方交付2个月租金共计70558元，以后租金缴纳分别为：2013年7月6日前支付6个月租金211674元；2014年1月6日前支付2个月租金70558元；2014年7月6日前支付6个月租金211674元；2015年1月6日前支付2个月租金70558元；2015年7月6日前支付6个月租金211674元。以上约定的租金日期均需提前一个月支付，如续租则每半年（提前一个月）支付下6个月租金。租赁期间，甲方免收物业费及供暖费，而乙方因正常经营、使用之需要的煤气费、水、电、电话费等均由乙方承担，如该部分费用调整时，乙方应按照调整后的费用缴纳。本合同期限届满，如乙方续租，本合同自动续租三年，续租期租金为0.85元/天/平方米（不包含物业费及供暖费）。关于保证金，双方约定在签署本合同之日，乙方应向甲方缴纳相当于2个月租赁费用保证金，作为乙方如实履行本合同各项条款的保证金，金额为70558元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，抵偿由乙方之违约行为造成甲方损失以及应支付给甲方违约金，保证金不足以抵偿的部分，由乙方补足。租赁期间，如乙方需退房，必须提前3个月书面通知甲方，双方经协商一致解除合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的万分之二向甲方支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金，乙方如拖欠租金达90天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并按本条第三款约定的标准要求乙方承担违约责任。合同签订后，邢燕燕分别于2013年2月7日交纳押金70558元及租金70558元，于2013年7月10日交纳租金211674元。2017年1月23日，金融街公司委托北京x律师事务所向邢燕燕发送律师函（送达地址：北京市大兴区x号楼x、x1、x2、x3房屋），要求邢燕燕支付违约金、欠付房屋租金及房屋占有使用费。2017年8月28日，金融街公司向邢燕燕发送合同解除通知书（送达地址：北京市大兴区x镇x区x号楼x单元x室），要求终止房屋租赁关系、邢燕燕搬离涉案房屋及支付拖欠的租金及违约金，该解除通知书于2017年9月23日送达，签收信息显示为“他人签收，快递柜”。根据北京x住宅物业管理有限责任公司x物管中心提供的《x超市水、电费统计表》和北京市x物业管理有限责任公司x物管中心提供的《x期x号楼商业（x）x超市水、电费统计表》可反映涉案房屋水电费支出情况。另查，x房屋、x2房屋、x3房屋的所有权人于2017年10月20日变更为北京x电力工程有限公司。在金融街公司与北京x电力工程有限公司于2017年8月10日签订的《北京市商品房现房买卖合同》中，房屋租赁情况均载明未出租。在本案审理过程中，金融街公司主张涉案租赁合同到期后，原合同自动续签；邢燕燕主张涉案租赁合同到期后，其从涉案房屋搬离，双方合同终止；双方均认可徐x（邢燕燕配偶）代邢燕燕于2017年11月6日将涉案房屋的钥匙交付金融街公司。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。金融街公司与邢燕燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行合同权利和义务。金融街公司依合同约定向邢燕燕交付房屋，邢燕燕应依合同约定履行向金融街公司交纳租金的义务。本案争议的焦点之一为租赁期间届满，双方租赁合同是否存在续租情况。根据涉案租赁合同约定，如乙方续租，本合同自动续租3年。租赁期满，乙方如需续租，应提前60天书面通知甲方，如双方协商一致，另行签订房屋租赁合同。本案中，金融街公司未提供证据证明其与邢燕燕达成续租的合意，且未提供充足的证据证明邢燕燕在房屋租赁合同届满后继续使用涉案房屋用于超市使用，故对于金融街公司主张双方租赁合同续租的主张，本院不予支持。故本院认定双方租赁合同于2016年2月6日合同期限届满时终止。经核算，扣除邢燕燕已经给付的房屋押金及租金，邢燕燕仍应给付租金493906元。合同终止后，邢燕燕负有将涉案房屋腾空并交付金融街公司的义务，金融街公司亦负有在邢燕燕欠付租金但未明确表示续租的情况下积极履行收房义务或与邢燕燕另行签订房屋租赁合同，避免经济损失扩大。鉴于在合同终止后邢燕燕未提供证据证明其已腾房且履行房屋交付义务，故金融街公司主张邢燕燕支付上述期间的租金（实为房屋占用费），于法有据，本院予以支持。关于x房屋、x2房屋、x3房屋，鉴于上述房屋于2017年10月20日变更所有权人，故金融街公司仅可主张自2016年2月7日至2017年10月19日期间的占用费。关于x1房屋，鉴于金融街公司认可该房屋于2016年12月10日起由物业公司装修，故金融街公司仅可主张自2016年2月7日至2016年12月9日期间的占用费。至于占用费标准，本院参照租金标准及双方过错程度，酌情予以确定。综上，本院酌情确定邢燕燕应支付金融街公司房屋占用费共计500000元。关于违约金，双方约定承租方逾期支付租金，违约金累计不超过3个月租金即105837元，金融街公司主张高于该部分的违约金，本院不予支持。关于金融街公司主张物业费及供暖费的诉讼请求，鉴于租赁期内金融街公司免收物业费及供暖费，本院在酌定占用费时参照租金标准，故在占用费中已经考虑上述费用，故不再单独支持。关金融街公司主张邢燕燕给付水费、电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关金融街公司主张邢燕燕给付律师费的诉讼请求，无明确合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、邢燕燕于本判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司欠付房屋租金493906元；二、邢燕燕于本判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司房屋占用费500000元；三、邢燕燕于本判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司违约金105837元；四、驳回北京金融街奕兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23498元，由北京金融街奕兴置业有限公司负担8796元（已交纳），由邢燕燕负担14702元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费780元，由邢燕燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  徐月霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  高 奡