济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4768号原告：济南致信酒店管理有限公司，住所地济南高新区工业南路59号中铁财智中心5号楼二层102。法定代表人：陈友存，总经理。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正华，男，1975年2月16日出生，汉族，济南致信酒店管理有限公司员工，住湖北省武汉市新洲区。被告：山东烟草投资管理有限公司，住所地济南高新区龙奥北路1067号。法定代表人：郝静，董事长。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瀚翔，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告济南致信酒店管理有限公司（以下简称“济南致信酒店”）与被告山东烟草投资管理有限公司（以下简称“山东烟草公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南致信酒店的委托诉讼代理人汪运现、何正华，被告山东烟草公司的委托诉讼代理人王瀚翔、黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南致信酒店向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告济南致信酒店管理有限公司与被告山东烟草投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》正式起租日期为2017年4月11日，付款日、租赁期限予以相应顺延；2、诉讼费用全部由被告山东烟草投资管理有限公司承担。事实与理由：根据2016年12月29日被告与济南普天酒店管理有限公司（下称“普天酒店公司”）签订的《房屋租赁合同》，2016年12月30日，被告与普天管理公司签订的《房屋租赁补充协议》，以及2017年11月27日被告与普天酒店公司及原告签订的《三方协议》，原告为被告位于济南市工业南路59号中铁财智中心5号楼出租房屋的合法承租人，依法享有或承担租赁合同及补充协议中承租人的一切权利或义务。根据2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》第3.1条、4.1约定：被告应于2017年1月1日前交付该房屋，交付日即为起租日。如果经双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。根据2017年11月26日签订的《房屋租赁补充协议》第2.1条约定：被告房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-13层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准。第2.2条约定：经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币￥：893588.88元。原告认为，被告既然存在延期交房，则不仅延期交房期间不应收取房屋租金，而且房屋起租日、付款日和租赁期限也应相应顺延。根据上述补充协议约定，从双方确认免去的租金额，倒推整体延迟交房天数为893588.88元÷实际租赁面积9530平方米÷0.95元/平方米/天=98.7天，根据合同约定及被告延期交付房屋的天数，双方租赁合同起租日、付款日和租赁期限应相应顺延99天，据此计算，实际交房日即起租日应为2017年4月11日。就租赁合同起租日、付款日和租赁期限顺延事宜，原告曾多次与被告进行协商，并致函被告，但被告置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判为所请。山东烟草公司辩称，一、原告本次诉讼违反一事不再理原则，请求法院依法裁定驳回起诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，本案诉讼当事人、诉讼标的及诉讼请求均与前诉相同，且存在本案的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形。首先,2019年4月17日济南致信酒店以本单位为被告提起房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）鲁0109民初1772号，该两起诉讼案件的诉讼当事人一致，其次，诉讼标的一致，均为被告是否存在逾期交房的情形，以及在原、被告就逾期交房等事项达成书面补充协议的情况下，原告是否有权再次主张逾期交房违约金的问题。第三，本案的诉讼请求与1772号民事判决一案的诉讼请求实质是一致的，即原告请求确认被告存在逾期交房的情形，以及逾期交房的时间，甚至本案的诉讼请求存在实质上否定前诉裁判结果的问题。依据1772号民事判决认定的事实，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议是合法有效的，且《房屋租赁合同》第4.1条明确约定，2017年1月1日为起租日。1772号民事判决第21页亦明确载明“第三、济南致信酒店主张减免房屋租金系山东烟草公司实际逾期交房的时间不应收取的租金，并非对济南致信酒店的实际赔偿，山东烟草公司应按照合同约定向济南致信酒店支付100万元违约金。但根据房屋租赁合同的约定内容，对于部分逾期交付房屋，济南致信酒店在签订房屋租赁时系明知。济南致信酒店亦应对原有租户搬迁事宜承担搬迁费用，交付该部分房屋系山东烟草公司与济南致信酒店共同的合同义务，逾期交付该部分房屋并非山东烟草公司单方违约，且在补充协议中亦约定济南致信酒店不得以延期交房等事由向山东烟草要求减免房屋租金”，故，1772号案件中对原告主张的逾期交付交房增加的人工费90万元及逾期交房违约金100万元的诉讼请求不予支持。基于上述，原告本次诉讼违反了一事不再审原则，应当依法裁定驳回原告的起诉。二、退一步讲，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。1、关于房屋租赁合同的起租日期，合同中已经明确约定，不存在需要另行确认的情形。《房屋租赁合同》第4.1条明确约定，2017年1月1日为起租日，该约定明确且清晰。《房屋租赁合同》约定租赁房屋为1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域，8、9、10层现有租户到期后租赁给原告，《房屋租赁合同》签订后，被告亦交付部分层楼，原告在1772号民事判决一案中提交的证据也足以证明普天酒店在合同签订后接收大部分房屋并开始装修。故即使被告减免了原告的部分租金，亦不等于整个租赁合同起租日相应的顺延，被告与普天酒店签订的《房屋租赁合同》为整体楼层租赁，无法也不能对个别楼层延迟交付而认定起租日全部顺延。因此，本案不存在另行确认起租日的情形。且双方在签订《房屋租赁合同》时，也考虑到了部分楼层需要双方共同协调需要时间、原告进行电力增容也需要时间等诸多因素，故双方在该房屋租赁合同中，约定了第一年租金按照本年度的50%计收。（二）、原告基于双方签订补充协议中，被告一次性免除原告租金总金额893588.88元为基数，并依据总租赁房屋面积（9530平方米）倒推起租日期，没有任何的事实和法律依据。2016年12月29日，《房屋租赁合同》签署后，在被告和普天酒店的共同努力下，积极协调原租赁相关方在最短的时间内搬迁并交付了全部的房屋。其中，7、11、12层房屋的交付，因双方协调原有租户搬离推迟了不足3个月的时间，就该部分楼层面积较小，影响的租金亦不多。同时，普天酒店存在因经营需要自行投资进行电力增容、普天酒店存在因酒店运营需要独立的监控和消防管理、普天酒店为经营需要建立高低压配电室等诸多客观情况的前提下，2017年11月26日，双方就前期合同履行情况，在协商一致的情况下，签署了书面的《房屋租赁补充协议》。该协议中，双方对前期延期交房免租金额、后期租金支付、设备设施维护维修及管理（包括电梯、空调、消防、监控）、供水供电等方方面面的事项进行了约定。该补充协议就迟延交付部分房屋等事宜，双方通过减免租金方式来解决该问题，并达成一致意见。该补充协议第二条约定“甲方房屋双方约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋、1-3层、7层及11-13层因原房屋使用状况致使甲方迟延交付给乙方使用，因甲方迟延交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采取相应减免租金的方式（进行补偿），依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准”。“经甲、乙协商一致，本协议签署后，甲方因延期交房一次性免去房屋租金共计893588.88元”、“租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免租金”。因此，双方之间已经就延期交房减租及延期交房影响装修进度等补偿事宜，再次达成了一致意见。本次减免的893588.88元租金系双方考虑到前期合同履行过程中方方面面的情况，协商一致达成的，并充分考虑到当时原告的相关利益诉求。且双方均同意不得再以延期交房等事由提出主张。现原告基于该数额而倒推整体房屋交付时间，没有任何的事实和法律依据，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，依法应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：016年12月29日,山东烟草公司（出租方，甲方）与普天管理公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市工业南路59号中铁汇展国际5号楼1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域。租赁区域不含1层已出租部分，其中7层、11-12层租赁单位搬迁事项，由甲方牵头协调相应承租人搬离，乙方承担相关合理搬迁费用及施工费用。甲方同意8层、9层、10层现有租户到期后租赁给乙方。该房屋实测建筑面积约9756.29平方米（以双方现场测量为准）。房屋配套：楼顶平台及三楼楼顶平台免费用于设备房及设备放置。1.3该房屋已办理不动产权证，其中1-7层、11-13层涉及的不动产权证证号为：0052594、0052497、0052503、0052510号，该房屋土地用途为商业商务办公／ＳＯＨＯ办公，甲方有权将本房产对乙方进行出租；1.4该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况、水电、天然气等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）中加以列明。三、交付日期和租赁期限，3.1甲、乙双方约定，甲方于2017年1月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2017年1月1日（起租日）起至2021年12月31日止共计5年。如果经甲乙双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。3.2、甲方应按本合同约定时间将全部乙方租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书。四、租赁费用、支付方式和期限，甲、乙双方约定，自2017年1月1日（起租日）起，房屋租金：1.9元／平方米／天，第一年租金按照本年度租金的50%计取。租金递增：自租赁第二年开始，租金每年递增0.8%，甲方保证在合同有效期限内不以其他理由调高租赁费用。4.2、乙方向甲方支付的租赁费用中包含房屋租金、车位租赁费及在5号楼所有权的范围内公共部分、公共设施的使用费。5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、天然气、热能、通讯等与酒店经营相关的实际费用由乙方承担。5.6、本合同约定乙方在租赁期内因经营需要所发生的水、电、气、有线电视、网线、卫生等相关费用由乙方承担。乙方依照现有市政及物业公司实行的水电费、物业管理费及环卫等相关收费标准缴纳费用。9.3.1、甲方未按合同附件二约定的标准按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的。十、违约责任，10.1、因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应按乙方实际经济损失进行赔偿（按甲乙双方均认可的第三方评估公司进行评估），甲方对乙方的赔偿包括但不限于乙方的实际损失，还包括违约责任。如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并向甲方追偿实际经济损失。10.12如出现本合同9.3条任何一种情形，违约方应向守约方支付100万元违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。017年11月26日，山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁补充协议》，双方约定将1层公共区域（含配电室、电梯间、大厅通道、3部消防步行梯、建行后门通道及卫生间、西门通道等）由甲乙双方分摊，其中甲方分摊276.66平方米公共面积从乙方租赁面积中减去，租赁期内不再向乙方收取租金。甲方出租楼层一层原有的网络机房（含监控室）占用的建筑面积为78.59平方米，为5号楼配套用房。网络机房内甲乙双方投入的设备谁投入的谁所有谁使用谁管理，第三方使用由甲方负责管理。1.2乙方原房屋租赁面积为9756.29平方米，现经双方现场测量为9885.25平方米，在乙方原有租赁面积中减去甲方公共区域分摊面积及网络机房（含监控室）共计355.25平方米。根据上述情况，甲乙双方确定乙方实际租赁面积为9530平方米，乙方按此面积向甲方缴纳房屋租金及相关费用。1.3甲乙双方办理租赁房屋交接手续；乙方项目全部竣工后向甲方提供报备消防局的圈套图纸。二、延期交房免租金额，2.1、甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准。2.2经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元，该减免租金可分别在2017年9月（人民币166700元）、10月（人民币166700元）、11月（人民币280000元）、12月（人民币280188.88元）房屋租金中予以扣减。租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。2017年11月27日，山东烟草公司（出租方，甲方）、普天管理公司（承租方，乙方）及济南致信酒店（承租方，丙方）签订《三方协议》，协议约定将甲、乙双方因房屋租赁（济南市工业南路59号中铁会展国际5号楼（中铁财智中心5号楼）1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域）事宜签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的乙方的一切权利义务全部转让给丙方。同时乙方同意对丙方在上述合同及补充协议中约定的义务履行提供不可撤销的连带责任保证，保证期间自丙方主债务履行期限届满之日起三年内，该协议另约房屋租金发票、争议解决办法等其他条款。庭审期间，原、被告均认可合同履行过程中存在房屋延期交付的事实，但对不同楼层的具体交付时间双方陈述不一，济南致信酒店主张系2017年7月份完成交付，山东烟草公司主张2017年1月1日交付了除第7、第11、12层之外的的房屋，2017年3月5日，组织12层原租户全部搬离并完成交付，对上述陈述，原、被告均未提交证据证实。原告主张被告未在2017年1月1日（起租日）交付全部房屋，根据补充协议约定的租金减免额倒推整体延迟交房系98.7天，并以此主张变更起租日及顺延租赁期限、付款日期，被告不予认可，主张起租日系2017年1月1日，不应当变更并顺延其他日期，故原告诉至本院。另查，济南致信酒店曾于2019年4月17日将山东烟草公司起诉至本院，主张山东烟草公司向其赔偿因逾期交房增加的人工费90万元、逾期交房违约金100万元，同时停止在租赁房屋第14层开设食堂并赔偿各项费用损失3910304元、并与原告合理分摊各项费用219401元。后本院作出（2019）鲁0191民初1772号民事判决书，驳回了济南致信酒店的诉讼请求，济南致信酒店不服该判决已提起上诉，现该案处于二审审理阶段。本院认为，关于本案是否适用“一事不再理”原则，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十七条的规定，“一事不再理”必须同时符合后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果这三个条件，本案与（2019）鲁0191民初1772号案件虽涉及相同当事人、相同涉案标的，但两案诉讼请求并不一致，且本案诉讼请求不属于否定前诉裁判结果的情形，故本案不属于重复诉讼，被告关于重复诉讼的答辩意见，于法无据，本院不予采信。关于原告的诉讼请求是否应当支持，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，普天管理公司将其在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的一切权利义务全部转让给济南致信酒店的行为，系三方真实性意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，济南致信酒店受让了合同及补充协议的全部权利义务，其行为亦受租赁合同及补充协议的约束。虽然租赁合同及补充协议履行期间，被告存在整体房屋延期交付的事实，但针对延期交付的部分楼层，租赁合同已明确约定济南致信酒店承担相关合理搬迁费用及施工费用，故此可知，协调办理房屋交接并非山东烟草公司单方义务，山东烟草公司亦不可能在签订房屋租赁合同签订后2日内完成所有的房屋交付义务，从合同内容上看，济南致信酒店在签订房屋租赁合同时对逾期交付房屋的情形是明知的。此外，双方于2017年11月26日签订《房屋租赁补充协议》，该协议进一步约定了涉案房屋4-6层，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使延期交付，双方确定采取租金减免的方式，被告因延期交房一次性免去原告房屋租金893588.88元，此后乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。上述约定可知，山东烟草公司与济南致信酒店已就逾期交房所致的后续问题达成一致意见，被告对延期交付的部分楼层以减免租金的方式补偿，双方签署书面补充协议。虽然原告主张后期又与被告协商变更起租日，并顺延付款日、租赁期限，但未提交有效证据证实，且被告当庭表示不同意变更，双方并未就变更起租日、顺延租期、付款日等问题达成一致意见，故双方对起租日及租赁期限、付款日的约定仍应以租赁合同及补充协议约定为准，租赁合同已明确载明2017年1月1日为起租日，此后的租赁补充协议并未对该起租日予以变更，故原告以补充协议约定的租金减免额倒推整体延迟交房98.7天，并以此主张变更起租日及顺延相应日期的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告济南致信酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告济南致信酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  孙兵二〇一九年十二月五日书记员  陈钰