四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3082号 原告：吴红，女，1973年10月29日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被告：成都牵银置业有限公司，住所地四川省成都市崇州市羊马镇鹤兴路429号。 法定代表人：朱国刚，总经理。 委托诉讼代理人：彭浩然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 原告吴红与被告成都牵银置业有限公司（以下简称“牵银公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴红的委托诉讼代理人罗浩，被告牵银公司的委托诉讼代理人彭浩然、彭雪露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴红向本院提出诉讼请求：1、判令牵银公司向吴红双倍返还定金共计40000元；2、判令牵银公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月24日，吴红与牵银公司签订了花样年·智荟城一期《项目认购书》，约定由吴红认购其位于成都市崇州市花样年·智荟城项目80-2-1-1号商品房，吴红交付了20000元定金。《项目认购书》签订后，吴红了解到其拟购房屋的具体情况与此前置业顾问所称情况完全不符，且吴红与牵银公司也无法就商品房买卖合同的具体条款达成一致，故诉至法院，要求牵银公司双倍退还定金。理由包括：一、《项目认购书》签署后，吴红发现牵银公司虚假宣传，将实际为公寓、水电气均为商用的房屋宣传为商品房，使吴红错误认定房屋性质并错估了用房成本。由于房屋实际品质与宣传不一致，吴红无法与牵银公司签订正式的商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，吴红有权要求牵银公司双倍返还定金；二、《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》第41条明确指出：申请预售许可的工程形象进度应当达到：规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1／2以上且不少于7层。而牵银公司所售房屋为地上7层，在并未完成主体建筑封顶工程的情况下，牵银公司与包括吴红在内的多名业主签订《项目认购协议书》属于公然违反成都市政府对房地产市场的管理政策，应被禁止；三、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第九条明确指出：对取得预售许可证或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。吴红与牵银公司签订的《项目认购书》中房屋的套内建筑面积仅49.44平方米，房屋总价1009428元，折合每平米单价为20417.23元，高于崇州市2019年新房均价一倍左右。牵银公司擅自加价，故意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为，应被严厉打击。 牵银公司辩称：一、原、被告双方在签订认购书时，牵银公司已在销售现场对房屋的性质以及取得预售许可证的相关资质进行了公示，吴红已清楚案涉房屋的商业性质，牵银公司并不存在任何虚假宣传的情况；二、原、被告双方签订的认购书，明确约定吴红应当在2019年3月27日之前，与牵银公司签订正式的商品房买卖合同，并支付相应的房款。而在认购书签订以后，吴红在无任何合理理由的情况下，未在期限内与牵银公司达成正式的商品房买卖合同，亦未与牵银公司就商品房买卖合同的条款进行过任何的磋商。据此，牵银公司已向吴红发送了解约通知书，与吴红解除了认购协议，并且根据协议约定，牵银公司有权没收全部定金。 本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，吴红（买受人）与牵银公司（出卖人）签订《花样年·智荟城一期项目认购书》一份，约定：买受人自愿认购出卖人开发的位于成都市崇州市花样年·智荟城项目80-2-1-1号商品房。建筑面积63.21㎡，套内建筑面积49.44㎡，房屋总价1009428元。买受人同意按贷款方式向出卖人支付购房款。买受人应当在签订本认购书时付清定金人民币20000元，在本认购书签订之日起3个自然日内（即2019年3月27日之前）签订正式的《商品房买卖合同》及其他文件并支付购房款的50.07%，即人民币505428元，余款由贷款机构提供贷款支付。买受人确认：买受人在签署本认购书之前，已认真阅读并认可《花样年智荟城项目认购须知》、花样年智荟城项目《商品房买卖合同》及补充协议、花样年智荟城项目《前期物业服务协议》、花样年智荟城项目《临时管理规约》、花样年智荟城项目重要提示、有关批准文件及本认购书内容，并同意签署上述文件。买受人如有下列任一情形的，视为买受人违约，出卖人有权解除本认购书且买受人无权要求出卖人退还已交纳的定金，且出卖人有权在不通知买受人的情况下将本房地产另行出售，因出售本房地产而获得之利益全部归出卖人所有：（1）在本认购书签订之日起3个自然日内未签署正式的《商品房买卖合同》及其他文件。……在签署正式的《商品房买卖合同》之前，若因出卖人的原因致使本房地产不能出售时，出卖人双倍退还定金后，本认购书自动终止。同日，吴红向牵银公司支付定金20000元。 2019年3月28日，牵银公司向吴红发出《通知》，告知吴红因其未按《认购协议书》约定时间与牵银公司签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房款，已构成违约，牵银公司通知：1、双方于2019年3月24日签订的《认购协议书》解除。2、吴红交纳的购房定金不予退还。3、牵银公司有权将上述房产另行出售。 另查明，编号为蓉预售字第51018420190523号的《成都市商品房预售许可证》载明：房地产开发企业：牵银公司；项目名称：花样年·智荟城一期；项目地址：羊马镇永和大道66号；预售范围：78-90、93、94栋；房屋规划用途及预售面积：商业22757.4平方米。 在吴红（吴）与牵银公司（牵）销售人员的微信聊天记录中有如下对话，2018年12月14日：“吴：你好。牵：你好，陈姐在说您想咨询下房子的事。是想咨询买一层送一层的商业别墅吗？吴：对啊。”2019年3月22日：“牵：姐，我们商墅周日上午9点开始选房。”3月23日：“吴：价格出来了没有啊，到现场选吗？牵：对的。价格优惠明天一早出。吴：好的，我明天过去。”3月24日，牵银公司销售人员向吴红发送前述《成都市商品房预售许可证》的图片。3月26日：“吴：还有全款是怎么缴的。牵：全款就是4.27日前付齐。”3月27日：“吴：帅哥，我订那栋楼修了几层了。……吴：小潘你好！房子我不要了！你们看怎么办！第一房子产权只有六十多平方，但是崇州房价只几千块钱一个平方，水电气也是商用。怕影响以后交易。……吴：房子低于七层的应该是主体完工才能卖的。还有就是跟房管局公布的也不一样的。” 上述事实有原、被告身份信息材料、项目认购书、定金收据、通知、商品房预售许可证、微信聊天记录以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。原告提交的透明房产网截图，其内容与正式的商品房预售许可证记载信息相悖，不具有证据的真实性，本院不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，吴红虽主张系因牵银公司的原因导致未能订立商品房买卖合同，但本院认为，首先，蓉预售字第51018420190523号的《成都市商品房预售许可证》系房屋行政管理部门颁发的正式证书，其效力当然优于吴红提供的透明房产网截图信息，故吴红认为牵银公司非案涉房屋的开发商，无权出售该房屋的主张并不成立；其次，牵银公司销售人员从吴红进行咨询之初，即告知了房屋的商业性质。房屋规划用途的商业分类对应的是住宅等其他分类，而非对应商品房的统称分类。故吴红诉称牵银公司虚假宣传，将实际为公寓、水电气均为商用的房屋宣传为商品房，使吴红错误认定房屋性质并错估了用房成本并不成立；再次，吴红在2019年3月27日已明确告知销售人员，房子不要了，双方并未就商品房买卖合同的具体条款进行磋商，故亦不存在其诉称双方无法就商品房买卖合同的具体条款达成一致的情形；最后，牵银公司是否违反预售许可的申领条件以及是否存在擅自加价等情形，均属行政管理范畴，与商品房买卖合同是否能够订立并不具有关联性。综上，案涉房屋的商品房买卖合同未能在认购书约定的时限内订立，牵银公司并不存在过错。相反，吴红无合理事由未在约定时限内与牵银公司订立商品房买卖合同，应属违约，牵银公司根据认购书约定解除协议并无不当，吴红亦无权主张牵银公司退还已交纳的定金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告吴红的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告吴红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年十二月六日 书记员 熊仕琼