广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33329号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。被告：江勇，男，1973年9月14日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人:徐三桥，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。原告广州颐和酒店物业管理有限公司与被告江勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人高卫中到庭参加了诉讼。被告江勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付案涉房屋2014年1月至2019年8月期间的物业管理费204000元；2、请求判令被告向原告支付案涉房屋2013年11月至2019年6月期间的公摊电费5648.69元；3、被告向原告支付逾期交纳案涉房屋物业服务费的滞纳金192690元（按合同约定每2个月缴纳一次物业费，在单月25日前交齐，逾期按照每日千分之一从下个缴费周期单月的1日开始计算至2019年8月31日）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系广州市白云区同泰路颐和高尔夫庄园博雅苑博雅一街13号（自编B区B7栋）房屋业主和实际使用人。2014年，案涉房屋开发商与原告签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为案涉房屋所在楼盘提供安全、绿化、卫生、车辆秩序等全面物业服务；物业费按照3000元/月/栋标准收取；被告每两个月交纳一次物业费用，逢单月份的25号前交齐，否则，原告从逾期之日起按欠付金额的0.1%按日向被告计收违约金；合同履行过程中出现争议，如协商不成，任何一方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决等等。合同订立后，原告依约提供优质、高效的物业服务，但被告并未及时交纳物业费、水、电等费用，严重损害原告权益。虽经原告无数次去函、去电催收，但被告仍未给付，故诉至法院。被告江勇辩称，一、我与原告未签署物业服务协议，原告要求我支付物业服务费无合同依据。二、原告事实上也没有为我提供物业服务，且严重违反法律规定。根据规定，原告发现物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。颐和高尔夫会员休息住所博苑博雅二街14号房业私建游泳池所用地段不属于私人产权范围而是属于物业管理区域内的公共部位，同时14号房业主私建游泳池并无任何许可，属于违反规划的私搭乱建。该行为导致我对于所有的博雅一街15号无法正常使用，游泳池已经接近完工，原告依然没有采取任何形式的阻止、阻拦或举报行为，并在我采取诉讼手段，向法院提起侵权时，拒绝提供14号业主信息。三、违约金比例过高，应当依法予以调减，请求根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。四、部分诉讼请求已经超过诉讼时效，2015年9月30日之前的物业服务在《民法总则》施行前已超过2年的诉讼时效，2016年10月10日之前的物业费按新的规定是超过了3年的诉讼时效，故不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，原告（乙方）与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订《颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对颐和南湖高尔夫会员住所福泽苑、安芝苑、博雅苑提供前期物业管理服务，物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及物业共用部位雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的户型交纳，具体标准如下：联排户型：3000元/套/月，独体户型：5000元/套/月，物业服务费不包括公摊水电费用。业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每两个月交纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用1‰的标准向乙方支付滞纳金。合同有效期自2013年1月1日起至2014年12月31日止。本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向广州市白云区人民法院提起诉讼。2015年1月1日双方签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所福泽苑、安芝苑、博雅苑前期物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。2017年双方签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所福泽苑、安芝苑、博雅苑、庚兴苑前期物业服务合同》，合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。2019年1月1日，双方签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所前期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日至长期，上述合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2009年10月4日，被告（乙方）与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（甲方）签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》，乙方向甲方订购B区B7号会员休息住所，该休息住所主体建筑报建面积260.6平方米。被告2011年收楼，2014年11月10日，办理涉案房屋的不动产权证，房产地址为白云区博雅一街13号。原告（甲方）与被告（乙方）签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所前期物业管理服务协议》，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。乙方所购物业的管理费每月3000元，两个月为一次缴费周期，逢单月25日划收一次缴费周期的管理服务费用（即当月管理服务费用和下一个月的管理费用），乙方应在单月25日前存入足额的物业管理服务费，否则，甲方从下个缴费周期单月1日起计收滞纳金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交金额的0.1%按日交纳滞纳金。原告出具欠费明细，被告拖欠2014年1月至2019年8月物业管理费204000元，2013年11月至2019年6月公摊电费5648.69元。被告表示原告一直没有催收，所以就没有交，期间发生14号房屋违规问题，双方一直有矛盾故没有缴纳物业费。被告因与旁边14号建设游泳池相邻关系纠纷，被告于2018年3月向本院申请立案，要求赔偿因其在颐和高尔夫会员休息住所博雅二街14号南向平台上建设的游泳池导致2014年1月1日至2018年7月31日期间损失共200万元，本院于2018年8月20日作出（2018）粤0111民初3428号民事判决书，查明被告于2016年2月2日向本院提起相邻关系纠纷，要求14号业主立即停止侵权行为，将违法所建游泳池拆除并恢复原状等，判决拆除在14号南向平台上建设的游泳池并将平台恢复原状，该案已执行完毕，认定被告提供证据不足以证明因14号业主在共用部位建设游泳池的行为导致被告客观上无法居住、使用13号、15号房屋的状况，故驳回全部诉讼请求。原告为证实向被告催收物业费诉讼时效中断，出具以下证据：1、2012年、2017年、2018年的挂号信，邮递地址均为被告与广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司签订《颐和南湖高尔夫会员休息住所专属订购协议》中的地址，均被以逾期无人领取退还。2、原告物业人员2014年11月、2015年11月、2016年3月、7月、11月、2017年5月向被告127×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的QQ邮箱发送的B7、B8栋收费通知单。3、2018年12月13日的律师函及快递（寄送协议书的地址并注明被告手机电话），催收2014年1月1日起物业管理费180000元、公摊电费5010.55元、滞纳金159012元，该函因未妥投，被要求退回。被告表示没有使用上述邮箱，不知道原告发送缴费通知。以上事实，有民事判决书、物业管理服务协议、挂号信、邮箱发送记录、律师函以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《颐和南湖高尔夫会员休息住所前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为涉案小区的前期物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，被告接受原告提供的物业服务，被告应按前期服务合同及服务协议的约定向原告支付物业管理费及公摊水电费用，原告主张被告拖欠2014年1月至2019年8月物业管理费204000元，2013年11月至2019年6月公摊电费5648.69元，被告对金额没有提出异议，本院予以确认。被告提出双方无签署物业服务协议，故支付物业服务费无合同依据，原告与建设单位签订前期物业服务合同，原告与被告签订物业管理服务协议，原告向被告收取物业服务费合理，被告该意见本院不予采纳。被告提出原告未提供相应物业服务，未提供证据证实原告提供的物业服务存在问题，就邻居14号业主的违建问题属于相邻纠纷，被告已通过诉讼解决，被告以此主张原告无提供物业服务，缺乏事实依据，本院不予采信。被告提出2016年10月10日前的物业费已超过诉讼时效，原告出具快递单据及电子邮件证实向被告催收欠费情况，结合因相邻关系问题拒绝物业费支付的情况，被告该意见本院不予采纳。被告提出滞纳金过高，合同约定每日0.1%计算滞纳金，原告要求依据管理服务协议约定计算滞纳金合理，被告提出该约定过高，本院酌情调整为截至2019年8月19日的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自下个缴费周期单月1日起计算至2019年8月31日止。被告江勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江勇于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2014年1月至2019年8月物业管理费204000元；二、被告江勇于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2013年11月至2019年6月公摊电费5648.69元；三、被告江勇于本判决生效之日起五日内向原告广州颐和酒店物业管理有限公司支付2014年1月至2019年8月物业管理费的滞纳金（按每两个月物业管理费6000元为本金，自下个单月1日起计算至2019年8月31日止，截至2019年8月19日的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州颐和酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3668元，由被告江勇负担，并于本判决生效之日起五日内直接支付给原告广州颐和酒店物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月十八日书记员  郑萍军