西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10561号原告：李张宏，男，1971年4月17日出生，汉族，住陕西省延安市安塞区XX居XX委XX街安塞县。委托诉讼代理人：景翀，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张山，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被告：蒋琨，男，1986年11月28日出生，汉族，住陕西省略阳县电厂路搬运公司搬迁楼2楼5号。被告：陕西华远大药房连锁有限公司西安市XX店，住所地西安市雁塔区。负责人：吉金燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴静，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝森炜，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：刘星，男，1985年10月8日出生，汉族，住陕西省汉中市略阳县。原告李张宏与被告蒋琨、陕西华远大药房连锁有限公司西安市XX店（以下简称华远XX店）、刘星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李张宏及其委托诉讼代理人景翀、张山，被告蒋琨，被告华远XX店委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。被告刘星经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令三被告支付原告所欠房租99,000元、违约金30,723元（按年利率24%计算，2018年2月27日至2018年4月6日以219,000元为基数计算，计得5,471.2元；2018年4月7日至2018年4月23日以169,000元为基数计算，计得1,888.99元；2018年4月24日至2018年6月7日以123,000元为基数计算，计得3,639.26元；2018年6月8日至2019年4月5日以99,000元为基数计算，计得19,723.03元），总计129,723元（截至2019年4月5日）及直至全部房租付清之日止的违约金。2．请求判令三被告支付逾期占用房屋使用费9,600元（每天按照219,000元÷365天的标准计算）。3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月24日，原告与蒋琨签订了《商铺租赁合同》，约定由蒋琨承租原告位于西安市XX路XX号XX小区的商铺一层用于经营华远XX店。合同约定租赁期限为5年，自2014年3月25日起至2019年3月24日止。合同第四条第2项约定：2018年2月26日前一次性支付第五年房租21.9万元。逾期支付的，逾期一日，则乙方（蒋琨）需按年租金的千分之五每日支付滞纳金。合同签订后，原告如约交付了房屋，但至2018年2月26日，蒋琨并没有依约一次性支付第五年房租（21.9万元）。虽经原告不断催要，蒋琨仅仅分别于2018年4月6日支付5万元、4月23日支付4.6万元、6月7日支付2.4万元。此后再未向原告支付任何款项。时至今日，蒋琨尚有9.9万元房租和滞纳金未能付清，并且约定租赁期限虽然已经届满，但原告房屋仍被华远XX店占有使用。为维护原告权益，提起诉讼，望判如所请。被告蒋琨答辩称，1.蒋琨、刘星以及案外人方某甲是合伙人关系。蒋琨在刘星和方某甲同意并知晓的情况下与李张宏签订商铺租赁合同。虽然蒋琨是签订租赁合同的人，签订当时华远XX店正处于筹建中，但房屋实际使用人为华远XX店，蒋琨不是房屋实际使用人，也不是房屋实际租赁者，房屋的实际承租者是华远XX店的实际负责人刘星。因此原告方提出的主体不适格，应当追加被告人方某甲。2.违约金应该以中国人民银行同期贷款利率计算。被告华远XX店答辩称，1.《商铺租赁合同》系被告蒋琨以个人名义与原告所签，因该合同产生的债权债务应当由蒋琨个人承担。华远XX店未授权蒋琨对外签订房屋租赁合同事宜。蒋琨也非华远XX店的实际负责人。蒋琨承租房屋后是否存在转租或者作为出资用于其与刘星之间的合作，是另外一个法律关系，不能改变租赁合同的主体。刘星支付租金的行为并不能导致华远XX店加入租赁合同中。2.原告和蒋琨五年租期合同，也仅剩五个月的租金未支付，之前的履行情况良好，应以同期同类银行贷款利率作为原告损失认定的标准。原告主张的违约金过高，不能依民间借贷利率上限作为认定标准。综上所述，提请法庭驳回原告要求华远XX店承担责任的诉讼请求。被告刘星未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、商铺租赁合同、银行电子回单、民事判决书、陕西华远大药房有限公司加盟经营合同书、企业信用信息公示报告等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审理确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年3月24日，李张宏（出租人）与蒋琨（承租人）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由蒋琨承租李张宏位于西安市XX路XX号XX小区的一层的商铺，租赁期限为五年，自2014年3月25日起至2019年3月24日止。就第五年租金支付事宜，租赁合同第四条第2款约定，2018年2月26日前一次性支付第五年租金21.9万元，逾期支付的，逾期一日，每日需按年租金的千分之五支付滞纳金。合同签订后，李张宏依约交付商铺，并收到了第一年至第四年的租金以及第五年的部分租金12万元，其中，第五年的租金是通过刘星账户转账的形式支付，具体为：2018年4月6日支付5万元，2018年4月23日支付4.6万元，2018年6月7日支付2.4万元。涉案商铺后被用于经营“华远大药房”，以华远XX店名义对外营业。2019年4月26日，“华远大药房”从案涉商铺搬离。另查明，2014年9月25日，刘星、陕西华远大药房有限公司（以下简称华远公司）签订《加盟经营合同书》，约定华远公司允许刘星在案涉商铺使用“华远大药房”标志开设加盟店，合同期限为2014年3月26日起至2019年3月25日止，华远公司为刘星办理营业执照、药品经营许可证等证照。华远XX店系陕西华远大药房有限公司设立的分支机构，成立于2010年4月23日，原名称为陕西华远大药房有限公司西安市XX店，于2014年6月12日变更为陕西华远大药房有限公司西安市XX店并将负责人变更为刘星，于2014年8月8日将负责人再变更为孟小英。本院认为，关于三被告应否承担民事责任的问题。经查，案涉租赁合同载明的承租人为蒋琨，蒋琨亦以承租人的身份在租赁合同上签字并捺印。租赁合同能直接证明蒋琨是承租人的事实。故本院认定蒋琨是租赁合同项下的承租人。蒋琨作为承租人应承担合同责任。虽然刘星是加盟合同的主体，并以其银行账户转账支付案涉商铺租金，但刘星未在租赁合同上签名，不是租赁合同列明的承租人，无法通过加盟合同直接证明刘星是租赁合同项下承租人的事实；刘星账户支付租金的行为是履行合同的行为，通过合同履行行为反推承租人涉及到合同成立或者变更的事实，前述待证事实属本证的证明责任，证明标准需要达到高度盖然性。而在案证据尚不足以证明刘星在租赁合同签订之时是承租人，或者在履行合同过程中达成了租赁合同主体变更的事实。故本院对原告要求刘星承担责任的主张，不予支持。虽然案涉商铺上是以华远XX店的名义对外营业，但在案租赁合同并不能反映出华远XX店的主体身份，且华远XX店在租赁合同签订前已成立，签订租赁合同时蒋琨、刘星均不是华远XX店登记备案的负责人，对外营业的事实也只能表明租赁合同项下租赁物的用途，只能说明租赁合同的履行情况。由此来看，现有证据尚不足以证明华远XX店是承租人的事实。综上所述，本院认定蒋琨为租赁合同项下的承租人。蒋琨作为承租人负有支付租金的合同义务，逾期支付租金时还应承担违约责任。故本院判令蒋琨向李张宏支付租金99,000元。至于逾期付款违约金问题。租赁合同约定的逾期付款违约金明显过高。现李张宏自愿将违约金调低，并主张按年利率为24%的标准计算违约金，于法不悖，本院予以支持。基于前述，本院根据租赁合同约定的第五年应付租金及实付租金情况，计得2018年2月27日至2019年4月5日的违约金为30,722.48元（按年利率24%计算，2018年2月27日至2018年4月6日以219,000元为基数；2018年4月7日至2018年4月23日以169,000元为基数；2018年4月24日至2018年6月7日以123,000元为基数；2018年6月8日至2019年4月5日以99,000元为基数），并判令蒋琨支付欠付租金99,000元自2019年4月6日起至款项付清之日止按照年利率24%计算的违约金。关于逾期占用房屋使用费的问题。蒋琨作为承租人负有在租期届满后返还案涉商铺的义务，逾期返还时，应向李张宏支付占用期间的使用费用。李张宏主张按照租金标准计算使用费，公平合理，本院予以支持。根据租赁合同的约定来看，蒋琨返还案涉商铺时间应为2019年3月24日，但至2019年4月26日才将案涉商铺腾交，故其应支付前述期间的房屋占有使用费19,800元（219,000元÷365天×33天）。关于蒋琨要求追加方某乙为被告的问题。本案不属于必要的共同诉讼，且蒋琨、刘星、方某甲是否存在合伙关系亦非本案的审理对象。故本院驳回蒋琨要求追加方某甲为被告的申请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告蒋琨于本判决生效之日起十日内向原告李张宏支付租金99,000元，2018年2月27日至2019年4月5日的违约金为30,722.48元，以及租金99,000元自2019年4月6日起至款项付清之日止按照年利率24%计算的违约金。二、被告蒋琨于本判决生效之日起十日内向原告李张宏支付支付房屋占用费19,800元。三、驳回原告李张宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,086元（原告已预交），由被告蒋琨负担并在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  许宁霞人民陪审员  任 婕二〇一九年十二月十三日书 记 员  薛 丹打印：扈艳红校对：贾凡2019年月日送达1