四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2229号 上诉人（原审原告）：绵阳五和置业有限公司，住所地：绵阳市科创园区科园路31号银都领地一期，统一社会信用代码：91510700MA62497T86。 法定代表人：吴彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李兰兰，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明明，四川蜀仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵小会，女，1978年6月15日出生，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋蕤伽，四川浩鼎律师事务所律师。 上诉人绵阳五和置业有限公司（以下简称五和公司）因与上诉人赵小会商品房销售合同纠纷一案，双方均不服绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绵阳五和置业有限公司的委托诉讼代理人赵明明，被上诉人赵小会的委托诉讼代理人宋蕤伽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 五和公司上诉请求:依法撤销绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初632号民事判决依法改判。事实和理由：1、一审适用法律错误。根据《合同法》第一百零八条之规定，被上诉人已明确表示不履行归还借款的义务，上诉人有权要求被上诉人在约定的期限届满前，归还剩余全部借款。2、上诉人按年利率24%主张逾期还款的资金利息于法有据。根据《分期付款协议》第三条之约定，若被上诉人逾期还款，则应承担违约金。该违约金实际上就是资金占用利息。上诉人自愿下调至年利率24%，既符合双方约定，也符合法律规定。 赵小会对五和公司的上诉辩称，业主从未表明不履行还款义务，相反多次主动履行，均遭到拒绝，五和公司关于加速债务到期的请求不应当支持。逾期还款利息的性质应为赔偿损失，原判支持年利率6%符合法律规定。 赵小会上诉请求：1、撤销原审判决，并改判将被上诉人在宣传资料上承诺的赠送QQ汽车一辆（可抵2万元首付）抵扣借款2万元。2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：根据相关司法解释，五和公司宣传资料上记载有赠送QQ车（可抵2万元首付），实际开发商向购房者提供2万元的现金优惠，对双方约定的房屋价格有重大影响，属于要约。 五和公司对赵小会的上诉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求。根据相关法律规定，五和公司有关赠送QQ车的广告并非是对销售房屋的说明和对相关设施的允诺，所以不应当视为邀约，应当为要约邀请。上诉人主张抵扣首付款所依据的法律关系是商品房买卖合同纠纷，与本案借款纠纷不是同一法律关系，上诉人可另行主张。 五和公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付购房款人民币60000元；2.判决被告以20××××0元为基数从2018年5月2日逾期付款之日起至实际还款之日止按年利率24%标准向原告支付资金利息；3.本案案件受理费、保全费由被告承担。在庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即归还借款6万元。 一审法院审理查明:2015年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的科创园区致远街2号五和.苹果国际社区二期3幢1单元9楼2号建筑面积90.1平方米住房，价款315350元。同日，原、被告还签订《分期付款协议》，约定被告因暂缺购房款，向原告借款90000元，该款分4次付清，于2015年5月2日前付款20××××0元，于2018年5月2日前付款30000元，于2019年5月2日前付款20××××0元，于2020年5月2日前付款20××××0元，如逾期付款应按每日千分之三标准支付违约金。2015年5月2日，被告向原告出具《收条》载明收到原告出借的9万元购房款。2015年5月4日，被告用上述借款9万元向原告支付了部分购房款。被告于2018年5月29日归还借款3万元。 另查明，因原告逾期交房，一审法院于2018年6月22日作出（2018）川0703民初4230号民事判决书，判决本案原告向被告支付自2016年7月1日起至交付房屋之日止以购房款315350元为基数按每日万分之一标准计算的逾期交房违约金。被告据此要求以违约金抵消原告主张的部分借款。 被告在庭审中提交原告售房宣传资料原件一张，记载“首付5年分期付清，租金可抵月供，赠送QQ汽车一辆（可抵2万首付），活动截止时间请咨询苹果销售中心/最终以开发商确定为准，二期房源一口价3500元/㎡”等。被告以此主张抵扣借款2万元。 一审法院审理认为，根据查明的事实可以认定原、被告形成了金额为9万元的借款合同关系，《分期付款协议》实为借款还款协议。原告将自有资金无息借给其购房户使用，未违反法律和行政法规的强制性规定，被告主张借款关系无效不成立。被告应按约定向原告还款，截止2019年5月2日到期应还款7万元，扣除已还3万元，对原告主张归还现已逾期的借款4万元，一审法院予以支持。 关于原告主张按20××××0元为基数从2018年5月2日起至实际还款之日止按年利率24%标准支付资金利息的请求。一审法院认为，分期付款协议约定如逾期还款应按每日千分之三标准支付违约金，原告主张从逾期之日起按年利率24%标准支付资金利息没有依据，不应支持；但该笔2万元确已逾期，原告要求被告承担逾期后至还清之日止按年利率6%标准计算的资金利息，符合最高法院关于民间借贷司法解释的规定，应予支持。 部分借款未到还款期限，原告主张偿还，一审法院不予支持。本案系借款合同关系，与双方建立的商品房买卖合同系两个法律关系，被告以原告逾期交房事由抗辩，拒绝归还到期借款不能成立，一审法院不予支持。从被告提供的原告售房宣传资料记载内容来看，明显属于要约邀请，双方在购房合同及有关协议中并未对送车或抵款2万元的事实作出约定，被告主张未送QQ车应抵扣借款2万元的意见，一审法院不予支持。被告主张以判决确定的逾期交房违约金抵消借款，可在判决生效后的执行程序中进行，本案审理中不宜处理。一审法院判决如下：一、被告赵小会在本判决生效后五日内偿还原告绵阳五和置业有限公司借款4万元并承担其中本金2万元为基数自2018年5月3日起至本判决确定的本金给付之日止，按年利率6%标准进行计算的逾期资金利息；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；二、驳回原告绵阳五和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元；由原告绵阳五和置业有限公司承担240元，被告赵小会承担450元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实本院认定如下：1、经绵阳市绵州公证处公证，2019年5月21日，四川浩鼎律师事务所宋蕤伽律师及苹果社区15名业主代表前往五和公司，要求主动履行还款义务，但五和公司未予收取，相关工作人员表示该公司无法收款。2、经绵阳市绵州公证处公证，2019年10月30日，四川浩鼎律师事务所宋蕤伽律师及苹果社区部分业主代表前往五和公司留置送达《债务抵销通知书》以及《送达债务抵销通知名单》。3、经双方对账，赵小会认为扣除五和公司承诺赠送ＱＱ车即可抵款20××××0元后，赵小会不欠付五和公司本金。五和公司认为双方未约定赠送ＱＱ车（可抵款20××××0元），故赵小会还应支付2020年5月2日到期的款项20××××0元。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，虽然五和公司主张双方系民间借贷法律关系，赵小会对此亦未表示异议。但综合已查明的事实，案涉双方实际系因五和公司拟向赵小会出售其所开发的商品房，双方对首付款协商达成的分期支付协议。无论五和公司是否将首付款转至购房者，并由购房者再转回给五和公司，亦无论双方在逾期交付、办证等争议中是否确认购房款全部支付，均不影响本案对于双方实际系因首付款分期支付而产生纠纷的认定，故本案应按商品房买卖合同法律关系处理，购房者应当依照分期付款的约定向五和公司支付款项。本案诉讼中，购房者采取了主动履行以及提存等行为，二审诉讼中双方对欠付款项重新作出确认，现应按照双方重新确认的未付款金额认定赵小会应履行的债务。 五和公司认为赵小会明确表示不履行债务，应当由赵小会提前支付剩余款项。但五和公司并未举证证明被上诉人确有明确表示不履行债务的行为。相反，由公证处公证事项可知，案涉小区业主曾积极主动履行还款义务，但五和公司未予收取，相关工作人员亦表示该公司无法收款。故五和公司要求赵小会提前履行未到期债务的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于逾期还款违约金问题。本案双方合同约定逾期应按日千分之三由赵小会向五和公司支付违约金，五和公司主张双方系借贷关系，故自愿调整要求违约金按照年利率24%计算。根据前述双方实际法律关系的认定，五和公司此项主张缺乏法律依据，原判考量双方商品房买卖合同履行的实际情况，综合认定赵小会按年利率6%支付违约金，并无不当。又因案涉小区业主于2019年5月21日前往五和公司处要求主动履行，但五和公司并未收款，相关人员亦明确表示无法收款，故相关款项违约金应当计算至2019年5月21日止。 关于案涉小区业主主张债务抵销问题。原判认定不宜在本案中处理，可在执行程序进行，赵小会对此未提出上诉，故本院对于债务抵销，在本案中不予处理。 关于赵小会提出五和公司承诺赠送ＱＱ车，可抵20××××0元，五和公司对此予以否认。赵小会所出示的资料中的宣传并非是对销售房屋的说明和对相关设施的允诺，且该资料亦明确表示最终以商定为准，故原判认定不属于要约，并无不当。同时，在双方签订一系列作为确定双方权利义务的协议中，均无关于五和公司赠送ＱＱ车（可抵两万元）的约定。赵小会也未举证证明在其后的履行过程中曾提出过要求五和公司抵款20××××0元。对于赵小会关于五和公司赠送ＱＱ车（抵款20××××0元）的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方对账，赵小会尚无到期未付本金（未到期本金为20××××0元）。 综上，上诉人五和公司、上诉人赵小会的上诉请求均不能成立，本院不予支持。但本案因出现新事实，致使原判事实认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初632号民事判决。 二、赵小会于本判决生效后五日内支付绵阳五和置业有限公司逾期违约金，违约金计算方法为：以本金20××××0元为基数自2018年5月3日起至2019年5月21日止，按年利率6%标准进行计算。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回绵阳五和置业有限公司的其他诉讼请求。 本案一审减半收取案件受理费690元，由绵阳五和置业有限公司负担240元，由赵小会负担450元。二审案件受理费1380元由绵阳五和置业有限公司负担，二审案件受理费300元，由赵小会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翰霖 审 判 员 谭 红 审 判 员 刘 颖 二〇一九年十二月二十日 法官助理 雷 雪 书 记 员 寇祈依 书 记 员 廖子颖