辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4678号原告：大连日信物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区X号。法定代表人：周学健，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈述，系辽宁正合律师事务所律师。被告：徐春玲，女，1949年7月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告大连日信物业管理有限公司与被告徐春玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连日信物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈述，被告徐春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠的物业服务费共计人民币11，985元。（期限2016年1月1日至2018年12月31日，共计3年，案涉房屋面积为184.99平方米，物业费标准1.8元/平方米，每年3,395元）事实和理由：被告系原告提供物业服务的大连市中山区X业主，2016年1月1日至2018年12月31日，被告以各种借口拖欠缴纳物业费，累计人民币11,985元。原告多次追索无果，故诉至贵院，请求贵院依法裁决，维护原告的合法权益。被告徐春玲辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋面积没有异议，产权人也是本人。对物业费的拖欠期限没有异议，收费标准不清楚。理由如下：1、认识：司法是审判，法律是准绳，法官是代表国家权利的职业裁判员，法庭是讲理的地方；2、原告想要借法威要物业费，被告要依法维权，要尊重严肃性，我的态度是解决这份矛盾，要拿证据说话：1、原告整个物业费收费的证据要充分的话，我被告无条件交物业费；2、被告证据充分的话，我要求原告有如下几点要求：第一，退回多收的物业费；第二，对公开公共部分物业对外应盈利的收益要退回给我们住户；第三，赔偿原告因证据不足对被告多次诉讼所造成的误工、精神损失费等；第四，替干休所推倒我已经垒好的门造成的误工、材料费以及名誉费进行经济赔偿；第五，证据不足、两次误告、公开公布给恐怖威胁造成的经济损失以及精神打击折合人民币进行赔偿。答辩意见：一、原告与被告没有就物业费交费问题确定法律规定的买卖关系。业主人是原来大连第十干休所，法定代表人张伟，就物业提供的两份合同，合同上明确的规定合同的第四条签订的物业服务委托合同书的第四九条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业费，从其约定业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，综上所述，原告无权诉讼我被告个人，应诉人应是十干人张伟。事实上原告与第十干休所，都从来没有与我个人签订物业费交纳的书面通知，就该两份合同是2018年首次开庭时才看到的合同书。二、我之所以两次到庭，原因有五条：1、尊重法律法规的严肃性，因为法院有传票，对与错作为公民我有义务到庭说明情况，讲清道理；2、尊重法官的职业，从接案到立案需要大量的工作，作为公民我有义务积极配合；3、爱护原告人有必要通过法庭审理的平台深入交流，达到合理合法的解决问题，谁也不准赌气，减少盲目报案，不给国家添不必要的麻烦；4、教育我自己，我如果有错，我公开认错，有错必改，同时借助法律准绳维护我的合法权益、维护我的人格尊严；5、相信党、相信国家、相信法律法规、相信法官都会公平公正的审判；6、申明求诉，要求借助法律平台确定法律关系，我不能无条件应诉；7、通过法律平台我正式报案，原告的法定代表人说不交物业费看我怎么整你，如果我的子女以及财产有任何的损害，那么都和原告的法定代表人有关系。三、原告与原辽宁第四干休所确定的买卖关系，与我个人无原告与被告的关系，实属内部管理。1、2012年10月30日我领房证时，是干休所的营房胡助理口头通知我交物业费，不交不给房屋的钥匙，我50年的老兵，服从命令，手中有3,000元，都提前交了物业费；2、装修期间收到的是干休所营房的通知，我们交了垃圾运输费；3、我装修期间改建、扩建门头一平米，物业不准我扩建，说是干休所让她管的，我还是服从命令，之前有退休的老干部、在职的工作人员都建了，唯到我这不让我建了，我问他是谁不让的；4、我从来没有收到关于物业管理的任何书面通知，包括两份合同（2018年开庭时看到的）；5、我领到房产证进行验收时发现四片暖气片报废了，干休所营房答应我自己去买，在领取报销款时，是到物业处领取的，实际物业收费处履行的干休所财务的职能；6、对大楼未出售的闲置房，对外出租给友谊医院做食堂，对外创收部分的收费由干休所支配，不是物业；7、2018年干休所换届，由原来辽宁省军区第十干休所变为辽宁省民办军区大连第五干休所，对原来订立的合同内有规定的对未出售的闲置房由甲方付物业费，对没有规定的实际上原来第十干休所已经付给了物业。到了现在的全部停供。综上所述，证明我们管理和被管理的关系，不是物业，而是我们与干休所发生管理关系。四、原告违反中华人民共和国合同法，证据一：甲方法定代表人权利终止，2016年5月份已离开了岗位，2018年8月30日已经正式批准退休了，沈阳军区沈字2016年208号；证据二：甲方法定代表人张伟超越代理权，第二份续签的合同法定代表人仍然是张伟，代理权终止以后没有现届的干休所代表追认代理权；证据三：合同内容是真，其中一小条首页第二条写明房屋已经通过综合验收，部分入住，但是到了第二份合同，一直在谈前期物业，两份合同前后日期不统一，第一份合同于2011年10月29日签约，有效期2011年11月1日至2016年11月31日，第二份从2016年8月18日至2021年11月30日止，第二份合同先于行政长官退休令下达之前，提前了12天，合同有效期与第一份合同提前了3个月多，而且同时发现第二份合同与签订的日期拖后了3个月才有效；证据四，合同文本违规，两份合同的文本格式均属私人自制，大连市物业法管理细则第四二条规定，物业小区管理文本由市房产局统一印制。证据五，合同违反无法人代表签字盖章，应属无效合同，物业服务合同第28条自己约定，本合同一式两份，甲方下面是法人代表，乙方下面是法人代表，但是该合同根本没有法人代表签字，两份合同都有双方单位的公章，双方都无法人代表签字；证据六，虚假合同，甲方单位无备份，我到干休所查有没有合同书，干休所回答没有备份，要看只能到物业去看；证据七，大连房管局没有存档和备份。五、原告与干休所签订的合同书违反中华人民共和国物业法：证据一，原告两次开庭都没有提供物业企业管理资质证书，国家物业法第四条规定，未取得物业管理资质证书的不得从事物业管理活动，最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释中，凡是从事物业管理活动的企业，要100%取得物业资质证；证据二，红星大厦没有业主大会或委员会与原告签订的物业服务委托书，也就是没有与业主确定买卖关系；证据三，服务时间约定违规，大连市物业管理细则规定，物业服务管理合同暂定年限不得超过业主大会或委员会任职年度，国法也规定，业主大会和业主委员会的任职是三年，而原告与干休所签订的第一个是五年，第二个是六年，而且谈前期物业长达10年。六、原告违反中华人民共和国发票法，其中第一条证据，原告给我们开具的物业收费收据是辽宁省财政厅统一的收费收据，不是发票，国家发票法第19条规定，销售商品提供服务以及从事服务的个人，服务收取款项的应向付款方开具发票，三级物业服务应开具地税局的服务收费发票，不得使用其他发票，以收据代替发票的行为是不合法的，销售者向经营者要发票是正当权益维护，国家发票法规定，收据不算发票，物业不开具发票可拒交物业费。七、原告违反中华人民共和国价格法，其中证据一，原告私定价格，甲方单位大连第四干休所党委管委查不到会议记录；没有物业大会或业主委员会与原告签订的价格问题；干休所行政长官张伟与原告私人定制的价格，听说当时用车拉着几名老干部，到周边的物业楼转了一圈，定1.8元，城市住宅小区物业管理暂行服务条例规定，物业收费标准按下列规定确定：1、已售公有住宅收费标准由市物价局会同房管部门制定；2、普通商品住宅由市物价局会同市房管局制订；3、建设部物业管理企业收费办法规定，经济使用房、房改房按政府指导价收费标准收费，原告是三级服务，政府指导价0.35—0.5。证据二：原告从来没有给我们提供物业服务收费许可证。八、原告违反国家税务法，不开具正规发票，涉嫌偷税漏税。九、原告管理办法采取霸道主义管理：一、恐吓、威胁，2017年春节前一天；二、不公平，有的人从开始进入房屋内不收取，对我们这些没有后台的老人就要求收取物业费；三、打击报复，第一次开庭我是在有病住院的时，躺在病房内接收的传票，把开庭日期延后到了8月30日，第一次开庭证据不足，已经撤诉了，结果回去之后就在大厅内张贴不交费公告，只公布了我们三个人，这是在侵犯我们的名誉权。四、乱收费，门卡20元，对外电梯广告经营性收费，自己享有使用权。五、用欺骗的手段愚弄物业使用人……，2017年5月19日下午14时在第一次开庭时主动找原告的法定代表人就物业管理问题提出四点意见和要求：资质、发票、管理等问题，思维混乱。如果是依法将物业费减下来怎么办，他说那就减少服务项目，我说我不挡你的财路，你必须给我尊严，一定要依法办事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年10月29日，辽宁省军区大连第十离职干部休养所（甲方）与大连日信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：物业名称为红星大厦；物业服务费为高层住宅1.8元/月·平方米；物业服务费用（物业服务资金），业主或物业使用人应在物业规定收费期限内（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。本合同期限自2011年11月1日起至2016年11月31日止。2016年8月18日，双方续签《物业服务委托合同》，内容同上，合同期限自2016年12月1日至2021年11月31日。被告系红星大厦东单元701业主。被告徐春玲自2016年1月1日起至2018年12月31日止共欠物业费11,985元（1.8元/月·平方米×36月×184.99平方米）。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，其依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。辽宁省军区大连第十离职干部休养所与大连日信物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，当属合法有效。被告徐春玲作为案涉小区业主，该合同对其具有约束力。原告为被告提供物业服务，被告应按时缴纳物业费，逾期交纳应承担相应的违约责任。关于被告的诸多抗辩理由，本院认定如下：第一，关于被告辩称从未与原告签订物业服务合同一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故此节抗辩本院不予采纳。第二，关于被告辩称其与辽宁省军区第十干休所（后变为辽宁省军区民办第五干休所）之间系管理与被管理的关系，与原告无关一节，因原告与干休所已签订物业服务委托合同，被告无证据否认原告为其所在小区提供物业服务的事实，故该抗辩，本院不予采纳。第三，关于被告辩称原告与干休所签订的合同无效一节，首先，原告与干休所系两个独立的法人，而非自然人，对于法人而言，其盖章即代表其真实意思表示，即具有法律效力，法定代表人是否签字，不影响合同的效力。其次，在续签合同时，即使原法定代表人存在已经退休等情况，但新任法定代表人就职后，未否认该合同的效力。再次，两份合同约定的委托管理期限系连续的，不存在断档或互相矛盾的情形。最后，《物业服务委托合同》的文本仅是管理性规定，而非法律、法规的效力性、禁止性规定，其是否为统一印制、是否备案，不影响合同的效力。第四，关于被告辩称原告无物业服务资质一节，因原告已取得营业执照，营业执照中经营范围包括物业服务、家政服务等，故行政机关已赋予原告物业服务的资质。第五，关于被告辩称物业服务期限违反《大连市物业管理细则》一节，因该细则仅具有指导作用，非国家法律、法规，即使物业服务期限超过细则规定，但仍不能因此否认物业服务合同的效力。第六，关于被告辩称原告拒绝开具发票一节，原告该行为违反了相关规定，被告可向相关部门反映或投诉，若原告的行为触犯法律，被告可向有关部门报案，在有关部门未作出定论前，其不能成为被告拒交物业费的理由。第七，关于被告辩称物业费价格不合理一节，因发改委已取消收费许可环节，故物业费的制定标准是一种意思自治，但仍可向物价局等行政部门予以反映，由专业部门根据小区实际情况认定价格是否合理，而非本院的认定范畴，故该抗辩，本院不予采纳。第八，关于被告辩称原告存在恐吓、威胁一节，被告未提供证据加以证明，亦没有向公安机关报案，属证据不足。第九，关于被告辩称原告给其造成损失，且未将公共部位的经营性收费向业主公示一节，首先被告未提供证据证明损失的存在及具体损失数额；其次，被告未就本案提起反诉，其可在确认相应的责任主体后，另行主张权利。综上，被告提出的抗辩事由不能成为其拒交物业费的理由，但可以看出原告在提供物业服务时尚存在未与业主良好沟通交流、未能妥善解决问题、态势蛮横粗暴、对不同业主区别对待、拒开物业费发票等不足之处，原告拒交物业费并非毫无理由。现原告要求被告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费11,985元的诉讼请求，本院酌情按照诉讼请求的80%收取。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐春玲给付原告大连日信物业管理有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费9,588元；于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担10元、被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 刘 璐二〇一九年十二月十日书记员 兰美玉