广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19650号原告：广州中远物业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路233号自编之一首层。统一社会信用代码914401057640305331。法定代表人：杨山锋，经理。委托代理人：杨锋山，男，该司职员。被告：蔡敬兰，女，1963年12月18日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，被告：刘新军，男，1965年4月16日出生，汉族，住所地广东省广州市天河区，被告：刘睿，男，1990年12月2日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，原告广州中远物业经营管理有限公司诉被告蔡敬兰、刘新军、刘睿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨锋山到庭参加了诉讼。被告蔡敬兰、刘睿下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼；被告李新军经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：三被告于1997年前购买了位于广州市海珠区信裕路××号××房物业，成为该物业的业主，并开始享受了原告提供的物业服务，原告与上述物业小区（江南雅居）的物业委员会—广州市海珠区江南雅居业主委员会于2004年12月29日签订《物业服务合同》，原告为江南雅居小区提供物业管理服务，物业服务合同约定住宅低层0.86元/月·平方米，业主和使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之一交滞纳金；等。由于广州市海珠区江南雅居业主委员会的任期届满后没有进行换届选举，且物业管理成本不断上涨，运营压力巨大，原告迫不得已拟调升江南雅居小区住宅物业服务费，原告于2011年上半年按照《物权法》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规，合情、合理、合法按程序组织业主大会会议进行征询、业主表决，并公示表决提升江南雅居小区住宅物业服务费的结果，结果完全符合法定提升物业服务费的要求，江南雅居小区低层住宅物业服务费标准从每月0.86元/平方米调升至每月1.03元/平方米，从2011年7月1日起执行。至今，江南雅居99%以上的住宅业主均安新的标准缴费，充分体现了业主对新的物业服务费标准的认同。但三被告在2017年7月至2018年11月期间没有依约缴纳物业服务费，至2018年11月30日止拖欠的物业管理费共为1058.25元，经原告多次催讨，但被告至今未缴费，令原告的权益受损，故起诉要求：1、判令三被告向原告偿还拖欠的物业服务费1058.25元；2、判令三被告向原告支付物业服务费滞纳金（由欠费当日起计至付清之日止，按应付款项的千分之一计算，暂计至2018年11月30日止为242.53元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告蔡敬兰、刘睿没有提交答辩状及证据。被告刘新军辩称：涉案房屋曾经由法院判决确定由被告蔡敬兰使用，蔡敬兰是房屋的实际使用人，与其无关。经审理查明：三被告是广州市海珠区信裕路××号××房产权人，建筑面积××平方米。2004年12月29日，原告与广州市海珠区江南雅居业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务，期限为2005年1月1日至2005年12月31日，多层物业管理费为每平方米0.86元/月，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；等。原告因向被告追讨2017年7月1日后的物业管理费未果，遂成诉讼。另查，据广州市海珠区房屋安全和物业一所于2019年8月16日出具的《关于（2018）粤0105民初19633、19650号调查函的复函》显示：经核查，江南雅居首届业主委员会（即原广州市海珠区江南雅居业主联合会）于1998年6月22日经广州市海珠区建设局批准成立，于2000年9月9日在广州市海珠区国土局房地产管理局补办登记备案手续（详见附件），我单位无该机构的年审情况；等。原告为证明其物业管理费调价的合法性，提供了《票统计表》、包括被告在内的部分业主《江南雅居（多层1-16梯）调整物业服务费标准业主意见表决》表、发票等作为证据。据《票统计表》显示：小区住宅总户数××户，同意××户，不同意××户，弃权××户；小区住宅总建筑面积35914.0221平方米，同意面积22945.7111平方米，不同意面积5353.6752平方米，弃权面积2961.5351平方米；同意户数占小区住宅总户数的63.57%，同意面积占小区住宅总面积的63.89%；时间为2011年6月21日。据其中一份《江南雅居（多层1-16梯）调整物业服务费标准业主意见表决》表显示：征求意见内容：从2011年7月1日起，江南雅居（多层1-16梯）的住宅物业服务费从0.86元/平方米·月调整为1.03元/平方米·月，在现物业服务标准的基础上提升幅度为20%；同意；××梯××、××业主签名“蔡敬兰”：2011年5月21日。据2017年5月5日的《广东增值税普通发票》，记账联显示蔡敬兰交纳了2017年1月-6月的物业管理费352.36元诉讼中，原告表示三被告从2017年7月1日开始没有交付物业管理费。新一届的业主委员会已经从2019年8月成立，原告从2019年9月1日撤出小区管理。被告刘新军对案涉房屋的实际使用人为被告蔡敬兰未能提供证据证明。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。原告与广州市海珠区江南雅居业主委员会于2004年12月29日签订的《物业服务合同》届满后，业主大会没有作出选聘或续聘的决定，原告按原合同约定继续提供物业服务，参照《广东省物业管理条例》第五十条规定，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告为被告涉案房屋业主，涉案房屋在原告的物业管理范围内，故被告应当向原告交付物业管理费。原告主张物业管理费按1.03元/平方米/月标准交付，被告从2017年7月1日起拖欠物业管理费，有原告提供的《票统计表》、《江南雅居（多层1-16梯）调整物业服务费标准业主意见表决》、发票为证证实，三被告对此没有提出抗辩意见，故本院予以认定。三被告是涉案房屋的产权人，虽然被告刘新军提出涉案房屋的实际使用人，但并不能免除其承担物业管理费的责任，原告要求三被告支付2017年7月1日至2018年11月30日期间的物业管理费有理，本院予以支持。三被告从2017年7月1日起拖欠原告的物业管理费，已构成违约。原告要求三被告按每日千分之一的标准计付拖欠物业管理费的滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告蔡敬兰、刘新军、刘睿在本判决生效之日起10日内向原告广州中远物业经营管理有限公司支付2017年7月1日至2018年11月30日止的物业管理费（每月按1.03元/㎡×60.44平方米计，总额以原告广州中远物业经营管理有限公司主张的1058.25元为限）。二、被告蔡敬兰、刘新军、刘睿在本判决生效之日起10内，向原告广州中远物业经营管理有限公司支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费滞纳金（每月为一期，以当月的管理费为本金，从逾期的第一个月起开始计算，即2017年8月1日起计，如此类推计至实际付清物业管理费之日止；按每日千分之一为准计，滞纳金总额以原告广州中远物业经营管理有限公司主张的物业管理费1058.25元为限）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蔡敬兰、刘新军、刘睿负担。本案受理费已由原告广州中远物业经营管理有限公司预交。原告广州中远物业经营管理有限公司同意被告蔡敬兰、刘新军、刘睿在履行本判决时将应负担的受理费50元直接支付给原告广州中远物业经营管理有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  孔丽珍二〇一九年十二月十三日书 记 员  刘志怡翁豌婷