广东省始兴县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0222民初989号原告：雷明山，男，畲族，1973年4月1日出生，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：谢志锋，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：始兴县众信房地产开发有限公司，地址：始兴县太平镇红旗东路149号二幢益健综合楼B栋首层。法定代表人：陈春生。职务：总经理。委托诉讼代理人：张锦雄，男，汉族，1965年11月25日出生，住广东省始兴县，系该公司法务。原告雷明山与被告始兴县众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢志锋，被告的委托诉讼代理人张锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷明山向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即到不动产登记机构为原告办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢B梯801号房屋的不动产权证。2、判令被告立即向原告支付违约金1万元。3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年，原告与被告就买卖位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢B梯801号房的一套预售商品房签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价为326952元。关于办证问题，合同第九条第1点约定：“出卖人负责为买受人办理好该购房产权证书给买受人，但办理买受人购房其产权证的相关费用及契税等由买受人承担……”关于违约责任，合同第十条约定：“本合同甲、乙双方需共同遵守，如有一方违约，需支付守约方人民币壹万元（￥10000.00元）。”上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并已收楼实际居住使用多年。然而，直至今日被告仍未向不动产登记机构申请该房屋的不动产登记，已经远远超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项对取得房屋权属证书“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定。故被告属于严重违约。多年来，原告与被告就逾期办证问题一直协商不成，原告及其他业主还多次向政府有关部门反映该情况，但均久拖无法解决。故原告为维护自身合法权益，唯有依法具状起诉，望法院判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“判令被告立即向原告支付违约金（以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）。”并认为，由于被告严重逾期办证，对该商品房用于抵押、出租或者转让以及原告迁移户口、子女入学等均造成了长久的重大影响，给原告造成了难以估量的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告众信公司辩称，一，关于办理原告的不动产权证问题：1、根据《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载不动产登记簿的行为。”第四条：“国家实行不动产统一登记制度。”本案中，本案涉案建筑工程项目于2013年8月21日工程竣工，并已向相关部门报备，且验收合格。答辩人曾多次向政府主管建筑部门提交完相关办证资料。2014年政府实行行政机构改革，故办证职能部门划归属于自然资源局的不动产登记中心。为此，办理其不动产产权的相关事宜，主要职责在不动产登记中心。答辩人唯一能做的就是提交相关资料给不动产登记中心，由不得答辩人左右。2019年8月27日，始兴县不动产登记中心出具给答辩人《不予登记告知书》（编号：20190001）。可以看出，答辩人单位早就向该登记中心提供了相关登记资料。反而是该登记中心不予登记。不是答辩人无故拖延或不去办理登记，证明答辩人已履行了自己应尽的义务。同时，多年以来，答辩人曾多次已向办证部门一直提交资料，申请所有权首次登记，但一直申请办理登记未果。2、始兴县不动产登记中心对本案涉案工程不予办理其产权登记行为不当，造成答辩人申请办证登记困难。2019年8月27日，该中心认为：“答辩人公司提交的不动产测量报告与规划部门核发的建设工程规划许可证上记载面积不一致……”。该登记中心没有去现场勘验、并测绘面积，就草率作出与事实相悖的结论。从答辩人提交的测绘报告可以看出，该《不动产测量报告》（代码：440222001018GB00022）测绘单位也依据原始兴县住房和城市规划局核发的《建设工程规划许可证》（建字第44022220100017号、建字第44022220100018号、建字第44022220100019号、建字第4402222010001120号）进行测绘。测绘面积为38416.9㎡；2019年7月22日，始兴县房地产交易所（同意办理）并已核面积为38416.9㎡，二者核实面积一致。且按报建图纸施工，故始兴县不动产登记中心不予登记本案涉案房屋所有权首次登记于法无据。本项目从设计、审图、施工监理均由政府职能部门审核、把关。如本工程项目确实存在超容积率或与建设工程规划许可证记载面积不一致的问题，亦不属于答辩人的责任。3、本案涉案不动产登记属历史遗留问题。根据广东省自然资源厅【粤自然资规字（2018）5号文件】第三条第（三）项第（一）款规定：“有合法的房地产开发建设手续、但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，不动产所在地政府应组织有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。”显然，始兴县政府（包括相关部门）应本着“依法依规，尊重历史，面对现实，为民利民”为原则，为本案涉案答辩人开发单位办理其不动产初始登记。解决被答辩人（原告）的产权办证登记问题，同时，也是政府及相关部门解决本案产权登记历史遗留问题的职责所在。答辩人不能左右或直接指挥政府和办证登记中心。目前，始兴县不动产登记中心不予登记，答辩人也无可奈何！况且，答辩人单位自2013年工程竣工、验收合格。之后，曾多次向相关登记部门提交了相关登记资料，申请办理初始登记手续，但均遭到政府登记部门的不予登记。故答辩人亦履行了自己的产权登记义务，故答辩人在履行合同的过程中不存在违约的情形。二、本案中答辩人不存在违约，并不存在支付原告违约金的违约情形。1、办理其产权证给原告，亦属不可抗力的政府（相关职能部门）原因造成的。因政府及相关部门不作为、慢作为导致。不属答辩人造成的原因。2、原告诉请其违约金参照逾期贷款的利息计算，没有事实依据。根据双方之间合同约定的违约金为10000元。违约金数额已在合同中内早已约定，况且违约金数额是固定数额，并不是难以确定的金额，何况逾期办证是因政府及相关办证部门的原因导致的，不属答辩人单位自身原因造成，原告诉请其违约金的计算基数、标准，完全对其合同约定的违约金固定金额的重新变更，属原告单方约定的变更行为。原告其单方面变更违约金的计算标准行为，不能对答辩人产生法律效力。3、退一步来说，如果原告主张其违约金10000元成立，原告主张的违约金亦超过诉讼时效。根据广东省高级人民法院粤高法【2017】191号关于《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知，第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案涉案原告78户中，最早签订买卖合同的时间在2011年6月，最迟的在2014年1月。显然，本案涉案78户原告主张其违约金均已超过法定3年的诉讼时效。况且，根据该合同第九条第一点约定：双方亦未对其产权证的办证期限作出约定。故答辩人不构成逾期办证的违约事实。综上所述，本案涉案房屋产权办证“难”的问题。主要是因为政府及相关职能部门不作为、慢作为不可抗力的原因造成。因为本案涉案工程在2013年8月份，就工程竣工且验收合格。之后，答辩人单位曾经多次向政府办证机构（原房管所）提交办证相关资料，办证机构都未能依法履职。答辩人涉案工程并持有合法的房地产开发建设手续。2019年8月27日始兴县不动产登记中心以答辩人公司提交的不动产测量报告与规划部门核发的建设工程规划许可证上记载的面积不一致，不予登记，没有事实依据。2019年4月，答辩人单位委托广东省广宇地质工程有限公司对众信花园1、2、3、4、5、6号楼不动产面积进行测绘。测绘面积结果均与始兴县房地产交易所审核的占有建筑面积一致为38416.9㎡。故始兴县不动产登记中心不予对本案涉案不动产权进行登记，损害了原告（包括答辩人）的合法权益。为此，答辩人亦希望政府早日为涉案房屋办理产权初始登记，以妥善解决本案涉案房屋不动产登记历史遗留问题。并不是答辩人无故拖延或拒绝为原告办理其产权登记。（因为根据办证流程，本案涉案工程应先由答辩人单位向办证部门申请不动产初始登记。答辩人单位取得政府颁发的不动产初始产权登记证后，方可为原告申请办理产权登记。）本案涉案办证行为并不是答辩人一方说了算，更不属答辩人单方面就能够办理、解决的问题。主要涉及到历史遗留问题、政策问题、政府作为或慢作为等等的一系列实际问题。要尽快妥善、圆满解决原告其办证“难”的问题，难点在政府（包括相关部门）身上。答辩人已向办证部门办证提交资料齐全，手续完善。况且本案涉案工程项目于2013年8月21日竣工，且经政府及相关部门验收合格。但至今政府办证登记部门拒绝对涉案工程项目办理初始产权登记，答辩人也没有办法，更无可奈何，答辩人也是受害者之一。本院经审理查明以下事实：2011年间，原告雷明山与被告众信公司签订一份《商品房买卖合同》，被告将其以公开拍卖方式取得位于始兴县太平镇城郊派出所后侧土地上建设的商品房的步梯房第2幢B梯801房以326952元的价格出售给原告所有，双方对房屋交付期限、物业管理费、双方权利和义务、违约责任等进行了约定，其中合同第十条约定：“本合同甲、乙方双方需共同遵守，如有一方违约，需支付守约方人民币壹万元（￥10000.00元）。”签订该合同后，原告依约向被告支付了购房款，被告也于2013年5月8日通知原告收房，原告在通知期限内收房，并在收房后将房屋装修居住至今。由于被告一直未协助原告等住户办理好房屋产权证，原告等住户遂在网上信访，要求有关部门予以处理，但一直未果。原告起诉后，被告也向始兴县不动产登记中心申请对涉案国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2019年8月27日，始兴县不动产登记中心对被告的申请作出不予登记告知，不予登记的理由为：“始兴县众信房地产开发有限公司提交的不动产测量报告与规划部门核发的建设工程规划许可证上记载的面积不一致。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：雷明山要求众信公司为雷明山办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢B梯801号房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的起诉应否受理。根据始兴县不动产登记中心的《不予登记告知书》及向始兴县不动产登记中心核实的事实可知，众信公司至今未能办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的原因是众信公司提交的不动产测量报告与建设工程规划许可证上记载的面积不一致，实际开发建设的面积大于建设工程规划许可证上记载的面积。换言之，众信公司在建设涉案楼盘的过程中存在未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的情形。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，涉案楼盘未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，仍属由县级以上地方人民政府或者城乡规划主管部门责令其停止建设或改正的范围。现相关政府部门在2019年12月18日已经召开了协调会，要求规划部门对开发商开发的项目未按规划建设的部分，依法进行处理，处理后合法的房屋可依法办理初始登记。故，雷明山要求众信公司为其办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢B梯801号房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的诉求，宜待政府作出处理后再行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告雷明山的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉审 判 员  徐友云人民陪审员  李伟龙二〇一九年十二月二十五日书 记 员  黄 云