北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16432号原告：侯维进，男，1960年3月8日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯海兰，北京兴银律师事务所律师。被告：彭金辉，女，1976年12月16日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。原告侯维进与被告彭金辉确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯维进及其委托诉讼代理人侯海兰，被告彭金辉及其委托诉讼代理人阴政宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯维进向本院提出诉讼请求：1.确认2003年11月份我与彭金辉订立的大兴区青云店镇二村一新兴巷三条11号房屋及院落买卖协议无效；2.诉讼费由彭金辉承担。事实和理由：我为大兴区青云店镇二村一村农民，彭金辉为青云店镇三村一居民。大兴区青云店镇二村一新兴巷三条11号为我的宅基地，我在宅基地上出资建房，一家人居住。2003年，因不懂法，我与彭金辉订立的大兴区青云店镇二村一新兴巷三条11号房屋及院落买卖协议。现我知道法律规定，非本村居民买卖本村宅基地及房屋不合法，请求确认双方房屋及院落买卖协议无效。彭金辉辩称：不同意侯维进的诉讼请求。双方不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋是我申请的。一，案涉宅基地系2004年我向青云店二村一村委会、三村一村委会申请，并报大兴区青云店镇政府审批取得，案涉宅基地及院落客观上与侯维进没有任何利害关系，侯维进的起诉不符合法定条件，恳请法院驳回。二，侯维进的诉求不明确、不具体，就其诉讼主张的与“买卖协议”相关的基本事实（诸如合同订立的主体、订立过程等）的陈述内容前后自相矛盾，法律逻辑难以自洽。三，侯维进主张法律关系存在，应当承担举证责任，否则承担不利后果。四，在侯维进未有效举证证明其与案涉院落存在任何利害关系、未举证证明其与我之间成立买卖合同关系的前提下，其诉求不能成立。五，侯维进诉请主张的“房屋及院落”标的物客观上存在障碍，其诉求明显不能成立。首先，侯维进庭审中自认其在二村一有宅院一处并已在本次拆迁项目中取得拆迁安置利益，根据“一户一宅”原则，其客观上不可能在同一村集体享有两处宅基地，以上事实足以排除侯维进与案涉宅院存在任何利害关系的可能性，也恰恰印证了案涉宅院系我向村集体申请取得。其次，案涉宅基地使用权系我家庭成员在特殊历史条件下向二村一村委会申请取得，并经由北京市大兴区青云店镇建设科于2004年向案外人彭振东核发《宅基地临时准建证》并于当年建房，案涉院落未取得《宅基地使用权证》是特殊历史背景下土地管理部门所致。最后，农村宅基地使用权的分配不属于法院司法审查范围，侯维进的诉求没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：侯维进户籍地为北京市大兴区青云店镇二村一彩云路4号。彭金辉户籍地为北京市大兴区青云店镇三村一东巷24号。侯维进主张的房屋原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号，该房屋现已经拆除腾退。对于双方当事人有异议的事实，侯维进提交证明以证明侯维进与彭金辉在侯某1等人见证下签订了房屋买卖协议，彭金辉不认可该证据真实性、关联性及证明目的，辩称是自己依法申请审批的宅基地并建造的房屋，批准机关为青云店镇规划科，宅院的权属应当由青云店镇规划科确认，村委会无权确定，双方没有签订过房屋买卖协议。侯维进提交二村一平面图打印件以证明涉案房屋是自己家的，登记在其父亲名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交青云店二村一街巷门牌一览表以证明涉案房屋登记在其父亲侯杰春名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交各户电表明细以证明涉案房屋登记在其父亲侯杰春名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交收款单复印件以证明涉案房屋是双方当事人买卖的房屋，收款单载明是彭振东向二村一交的管理费。彭金辉不认可该证据真实性、合法性、关联性，辩称收款单加盖的公章为大兴区青云店镇农村财务管理服务中心，与另外一个公章北京市大兴区青云店镇农村合作经济经营管理站不一致，无法证明出具盖章的主体是否一致，当时自己向村委会申请宅基地，村委会告知交纳2800元后可以享受本村村民待遇，该证据并不能证明双方存在买卖合同关系，与本案无关。彭金辉提交宅基地临时准建证以证明案外人彭振东申请宅基地建房，涉案房屋就是彭振东申请的宅基地建的房子，因为青云店镇政府长时间没有批宅基地使用证了，所以自己手里没有宅基地使用证，只有这个宅基地临时准建证。侯维进不认可证据真实性、有效性及证明目的，辩称上面没有公章，距自己了解没有发过这种东西，彭振东是三村一农民，不能在二村一申请宅基地。庭审过程中，侯维进申请证人侯某1出庭以证明2003年11月或12月的时候，在三村一沟边的一个房子里，侯某1、侯维进、彭振东、三村一的书记和村长也在场，彭家人在，是谁记不清了，双方签订了书面的房屋买卖协议，协议中提到房屋坐落在二村一新兴巷，提到了房屋间数，记不清作价多少钱了，大概一两万，侯维进、彭振东应该都签字摁手印了，自己作为见证人也签字摁手印了，双方就涉案房屋是买卖关系，自己1995年至2005年在任时没有给彭家批过宅基地。侯维进认可侯某1的证人证言，彭金辉不认可证人证言的真实性及证明目的，辩称证人证言与证明中的内容不相符，证人对其所称的买卖时间、坐落位置、价格及签约人均无法记清，不符合买卖法律关系的构成要件，且证人认可涉案房屋是彭振东所建，证明中却称房屋是侯维进所建，自相矛盾。侯维进申请证人侯某2出庭以证明自己和侯维进比较熟悉，在和侯维进聊天时得知他把房屋卖给了彭家人，卖了两万多，时间大概是2003年，后来侯维进就不在涉案房屋居住了。侯维进认可证人证言，彭金辉不认可证人证言的真实性及证明目的，辩称证人只是听说，不具备证明效力。审理过程中，经侯维进申请，本院前往北京青云祥合建设发展有限公司（以下简称：青云公司）就涉案房屋拆除腾退事宜进行了了解，青云公司向本院提供了青云店镇中心镇区棚户区改造项目宅基地入户调查登记表（以下简称：登记表）复印件一份，登记表记载初始登记人为彭金辉，现居住地址为大兴区青云店镇新兴巷三条11号，房屋坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号，其他情况记载买卖；卖方：侯维近；买方：彭金辉。本院认为：依据在案证据，彭金辉作为青云店镇三村一村民，其所称的涉案房屋宅基地系其向二村一申请而取得的情况不符合常理，且其主张并无宅基地使用证等证据予以佐证，彭金辉虽然提交了宅基地临时准建证，但是该证据并非正式的宅基地使用证，该证据上也没有公章佐证其效力，故对彭金辉所述涉案房屋宅基地系其向二村一申请而取得的情况，本院不予采信。证人侯某1虽然记不清楚签订涉案房屋买卖协议时的全部在场人员，也记不清楚房屋具体坐落、交易金额等信息，但是侯某1记得执笔人姓名、涉案房屋大概位置、交易的大概金额、买卖房屋需要交纳管理费等事项，且依据侯某1所述，涉案房屋买卖协议签订时间距今已经十余年，证人记不清楚协议中的部分内容亦属合理，故对侯某1所述侯维进将涉案房屋出卖一事，本院予以采信。登记表记载涉案房屋的其他情况为买卖，卖方为侯维近，买方为彭金辉，该登记表的形成时间距离涉案房屋拆迁腾退时间较近，其内容与侯维进主张的情况可以相互印证，本院予以采信，再结合收款单等证据，本院认为侯维进与彭金辉于2003年签订了关于原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号的房屋及院落买卖协议一事具有较大可能性，本院予以采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。彭金辉并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故其不具备取得涉案房屋及相应宅基地的主体资格，故涉案房屋买卖协议损害了涉案房屋所在地集体经济组织的合法权益，应属无效合同。故对于侯维进要求确认其与彭金辉签订的涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：侯维进与彭金辉于2003年签订的关于原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号的房屋及院落买卖协议无效。案件受理费500元，由被告彭金辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  蔡长凤人民陪审员  梁秀丰二〇一九年十二月二十五日法官 助理  李利冉书 记 员  董世盼