陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初3175号原告（反诉被告）：吕某某，男，汉族。原告（反诉被告）:张某某，男，汉族。共同委托诉讼代理人：袁某某，陕西静远新言律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某1，曾用名陈某2，女，汉族。被告（反诉原告）：朱某某，男，汉族。被告（反诉原告）：朱某1，男，汉族。被告（反诉原告）：王某某，女，汉族。共同委托诉讼代理人：冯某某，陕西省泾阳县永乐法律服务所法律工作者。原告吕某某、张某某诉被告陈某1、朱某某、朱某1、王某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，被告陈某1、朱某某、朱某1、王某某于2019年9月12日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人袁某某，四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人冯某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吕某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、请求依法判令被告向原告返还租金290000元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金及利息270000元，暂计算至2019年7月1日，及此后计算至实际付款之日的违约金及利息；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月26日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定“原告租赁被告在其苗圃地上建设的钢结构库房，被告应在2015年10月1日前将不低于6000平方米的库房及所有配套设施建设完成交付原告，原告在合同签订后三日内向被告支付1000000元，在被告完成库房及所有配套建设向原告交付库房后三日内支付剩余款项”。合同签订后，原告依约于2015年5月27日向被告支付首笔款1000000元，后被告以建设库房资金短缺为由要求原告提前支付部分租金，原告遂于2015年7月14日向朱某1支付50000元，于2015年8月11日、9月1日向王某某转款150000元，但至合同约定的2015年10月1日交房日期，被告未能将库房及所有配套设施建设完成，未能依约交付库房。被告称资金紧张，库房建设缓慢，要求原告再向其提前支付租金以便建设库房，原告基于信任及尽快使用库房，遂于2015年11月2日、2016年2月1日向王某某支付300000元，于2015年12月24日向朱某1支付10000元。但被告至今未将库房及所有配套建设完成，未向原告交付库房，被告的行为严重违约。后被告建设的库房被政府拆迁，被告无法向原告交付库房，导致合同目的无法实现。根据合同约定，被告应在合同无法履行后7日内无条件将原告支付的全部钱款退还原告，否则应支付违约金及银行双倍利息。但在原告多次催要下，被告仅向原告退还了1220000元，尚余290000元未退还。原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告陈某某、朱某某、朱某1、王某某辩称：1、两原告与陈某某签订房屋租赁合同属实，被告已经于2015年10月1日将租赁的房屋交付给两原告。因政府拆迁，2016年8月1日合同终止，原告共使用10个月。2、原告存在违约行为，被告将房屋交付后，原告应当于2015年10月4日将下欠的金额570000元全部付完，但是截至目前一直未给付完毕。3、原告共计给付1510000元属实，但是其中18000元是库房内电的设施费用（10000元是材料款，8000元是工资），这是交付后原告委托朱某1找人干的，13700元是原告要求给库房外门前地面修路的费用，50000元是原告要求为其做地下排水材料和人工费的费用，并不能计算在合同价款内，实际付款时应当扣除18000+50000+13700=81700元，再扣除原告实际使用的10个月租金218000元。4、两原告请求支付违约金没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，是两原告违约在先，因此被告不承担违约责任。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告陈某某、朱某某、朱某1、王某某向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉被告与反诉原告于2015年5月26日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令反诉被告立即支付截止2016年8月1日前的违约金290000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同其上述答辩意见。反诉被告吕某某、张某某辩称：双方于2015年5月26日签订租赁合同，租赁房屋由反诉原告全权施工后交付吕某某、张某某。但反诉原告严重违约，直至房屋拆迁未将房屋交付，反诉原告的行为严重违反约定，无任何事实和法律依据。请求法院驳回反诉诉请。当事人围绕本诉、反诉的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。二原告（反诉被告）提交第一组证据：房屋租赁协议；第二组证据：中国建设银行转账凭证（2015年5月27日）、借条（2015年7月14日）、《中国工商银行汇款凭证》三张（2015年8月11日、2015年9月1日、2015年11月2日）、收条（2015年12月24日）、《中国工商银行汇款回单》（2016年2月1日）。四被告（反诉原告）提交第一组证据：《房屋协议书》；第二组证据钢结构工程轻包合同；第三组证据水泥路面承包合同；第四证据：证人吴某某证言；第五组证据：钢结构拆迁施工合同一份；第六组证据证人黄某某、刘某某证言；第七组证据财务清单一册。本院对证据认定如下：原告提交的第一组证据及被告提交的第一组证据相互印证，双方对真实性均无异议，原、被告提交的合同的真实性予以认定。原告提交的第二组证据中中国建设银行转账凭证、中国工商银行汇款凭证三张、中国工商银行汇款回单，被告对上述银行交易均无异议，本院对上述银行交易凭证予以认定。对第二组证据中借条，该借条中载明该款项为借款，无法证明与本案有关联，对该借条本院不予采信。对第二组证据中的收条，被告抗辩该款项系原告委托办理其他事项费用，但并未提交证据证明，故对该收条本院予以认定。对被告提交的第二组、第五组、第六组证据相互印证，原告亦认可该钢构房主体建成，对该两份合同真实性及该钢构房已建成的事实予以认定。对第三组证据无法显示与本案具有关联性，本院不予认定。对第四组证据，原告提出异议，该证人证言无其他证据佐证，本院不予采信。第七组证据，对被告收取原告支付的1460000元合同款项予以认定，对于原告主张的其他支出系原告自行书写本院不予认定。以上证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，二原告（乙方）与陈某某（甲方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方在自己的承包地上建设钢构库房，甲方负责施工完成建设，甲方确保库房于2015年6月1日开始建设，于2015年10月1日交付乙方使用，承租期间为6年，总租金为1570000元，分两笔支付，第一笔支付时间为合同签订之日起三日内，支付1000000元，转入甲方指定账户，第二笔于甲方完成库房及所有配套建设完成起三日内，乙方按照交房实际实用面积将剩余款项转账至甲方指定账户。合同签订后，2015年5月27日吕某某向陈某某账户转账1000000元，2015年8月11日吕某某向王某某账户转账50000元，2015年9月1日吕某某向王某某账户转账100000元，2015年11月2日吕某某向王某某账户转账270000元，2015年12月24日吕某某向朱某1给付现金10000元，2016年2月1日吕某某向王某某账户转账30000元。以上款项合计：1460000元。2015年7月4日，被告朱某1与黄某某签订《钢结构工程轻包工合同》约定在涉案土地上建设钢构库房，约定面积为5800㎡，约定价格为35元/㎡，合同总金额为203070元。钢构房建成后，2016年8月13日被告朱某1与黄某某签订《钢结构拆迁施工合同》约定对约8400㎡钢构库房进行拆除，价格为20元/㎡。现涉案钢构库房已被拆除。四被告已向二原告返还1220000元。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的租赁合同是否合法有效？双方是否按照合同约定履行合同义务？本诉原告主张的返还租赁费和违约金、利息。反诉原告要求支付违约金是否存在事实和法律依据？《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，双方约定涉案耕地用于仓储，违反法律的上述强制性规定，恶意串通，损害国家对农用地的保护，双方签订的房屋租赁协议系无效合同。审理中，经本院释明，双方均表示不变更诉讼请求。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四被告明知涉案土地系耕地，仍与原告签订合同，约定建造钢构房用于库房作为仓储使用，具有过错。合同中载明承包土地，且二原告也认可涉案土地在建房前为苗圃，可见二原告对涉案土地情况是知情的，即使二原告对土地性质不知情，作为场地承租人在订立合同过程中没有对场地的土地性质进行审慎审查，亦存在过错。结合双方过错程度，原、被告对导致合同无效应承担过错责任比例为2：8。本案合同无效，被告因签订房屋租赁合同而建造钢构房后又拆除，存在相应的损失，根据钢构房建设合同该涉案钢构房面积为5800㎡，结合建设合同和拆除合同约定的单价，该部分损失本院认定为319000元。根据本院核定原告损失及过错责任比例，原告剩余房屋租金240000元扣除原告应承担的损失63800元后，剩余租金176200元被告应予以原告返还。涉案合同无效，双方就违约金及利息的约定亦自始无效。原告将资金交付被告，存在资金占用期间的利息损失。双方确认，在本案起诉前，被告已向原告返还1220000元。双方对已返还租金的给付时间均未能明确，原告主张利息，但未能提交证据证明剩余租金资金占用期间的利息损失计算起点。结合本案实际，本院认定原告资金占用期间的利息损失为：以176200元为基数，自2019年8月13日（起诉之日）起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。结合双方过错程度，涉案无效合同产生原告的资金占用期间的利息损失，应由被告承担70%。涉案房屋租赁合同因违法而无效，对双方之间违约金的约定亦自始无效。对反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，二原告（反诉被告）、四被告（反诉原告）所签房屋租赁合同无效，原告主张返还租金的诉讼请求，结合双方过错程度，本院予以部分支持，对利息损失的诉讼请求，本院予以支持，起算日及计算方法以本院核定为准。反诉原告主张违约金诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吕某某、张某某与被告（反诉原告）陈某某、朱某某、朱某1、王某某签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告（反诉原告）陈某某、朱某某、朱某1、王某某向原告（反诉被告）吕某某、张某某返还租金176200元并承担利息损失（具体计算为：以176200元为基数，自2019年8月13日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际支付之日。利息损失为上述利息总额的80%），于本判决生效后十五日内履行。三、驳回原告（反诉被告）吕某某、张某某其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（本诉被告）陈某某、朱某某、朱某1、王某某的诉讼请求。如被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9400元（原告吕某某、张某某预交），由原告吕某某、张某某负担5222元，被告陈某某、朱某某、朱某1、王某某负担4178元；反诉案件受理费2825元（已减半收取，反诉原告陈某某、朱某某、朱某1、王某某预交）由反诉原告陈某某、朱某某、朱某1、王某某负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西咸阳市中级人民法院。审 判 长  张高峰人民陪审员  王军龙人民陪审员  王 铁二〇一九年十二月三十日书 记 员  董 佩附:法条索引《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1