江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初4339号原告：徐家奎，男，1963年5月6日生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告：张翠云，女，1964年9月21日生，汉族，住江苏省南京市六合区。两被告共同委托诉讼代理人：王志康，江苏君劭律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈娇，江苏君劭律师事务所律师。被告：朱承荣，男，1975年11月5日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：朱承铭，男，1971年9月29日生，住江苏省南京市六合区。第三人：施韶东，男，1969年1月25日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。第三人：安芳兰，女，1973年7月30日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。第三人共同委托诉讼代理人：史少峰，甘肃光明律师事务所律师。原告徐家奎、张翠云与被告朱承荣、第三人施韶东、安芳兰委托合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐家奎及其与张翠云的共同委托诉讼代理人王志康、陈娇，被告朱承荣及其委托诉讼代理人朱承铭，第三人施韶东、安芳兰的共同委托诉讼代理人史少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐家奎、张翠云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两返还购房款1097770.28元及利息（利息标准：以1097770.28元为基数，自2011年3月14日起至实际给付之日止按中国人民银行银行同期贷款利率计算）；2、判令两第三人在未付房款范围内承担给付义务。事实与理由：两原告系夫妻关系，2010年11月22日。原告委托被告代为出售位于宁夏回族自治区固原市XX区XX街XX号XX广场X幢XX室房屋，委托事项包括选择买家、商定房价、签订房屋转让合同、收取房屋转让款及房款等。2011年3月11日，在被告的代理下，原告与第三人签订《房地产买卖契约》，约定成交价为130万元，两次付清。第一次付购房定金10万元，第二次于房屋过户时付清剩余款项。合同签订当日，双方即办理了房屋所有权转移登记申请，并缴纳了相关契税，办理了过户手续。截止目前，被告向原告支付购房款53万元，剩余房款经原告多次催告，被告均以各种理由拖延，并声称第三人未付清全部购房款。两原告认为，原、被告的委托代理协议合法有效，被告应当严格遵守委托事项的约定，保护原告的合法权益，现被告以委托代理人的身份无故拖延返还购房款的行为侵犯了原告的合法权益，故诉讼至法院。被告朱承荣辩称，被告已不欠付两原告款项，原告要求被告返还购房款明显与事实不符：一、位于宁夏回族自治区固原市XX区XX街XX号XX广场X幢XX室系被告合法拍卖购买，因当时被告同时购买三套房产（含涉案房产），无法办理银行按揭，后以原告名义办理了按揭贷款，被告仅支付很少部分款项。二、为房产解压办证及时对外出售被告筹资由案外人垫付解压款137229.72元，后该款项从售房款中冲抵；三、为办理相关证件及过户，产生了相关税费款81184.33元左右，该款项被告垫付，应从售房款中扣除；四、房屋出售后，除原告自认的款项外，被告还实际支付了845000元，扣除上述其他项目款项外，所涉款项已经付清，不存在欠付款之说。本案所涉争议发生在2010年至2013年期间，2013年之后原告就涉案事宜从未向被告主张过任何权益，现其提起诉讼，明显已过诉讼时效。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人施韶东、安芳兰述称，第三人已按购房协议及补充协议付清了全部购房款，不存在部分购房款未付清的情况，不存在任何拖欠房款的问题。两原告诉请已超过诉讼时效，被告可依法行使诉讼时效抗辩权。综上，请求判决驳回两原告的诉讼请求。本院经庭审确认如下事实：原告徐家奎、张翠云系夫妻关系，共同拥有位于宁夏回族自治区固原市XX街XX广场X幢XX室房产（以下简称涉案房产），被告朱承荣拥有XX广场X幢XX室房产。2010年1月25日，被告朱承荣（甲方，出售人）并作为原告徐家奎（乙方，出售人）的代理人与第三人施韶东（丙方，买受人）签订《购房协议》一份，约定甲方、乙方自愿将各自所有的位于宁夏回族自治区固原市XX街XX广场4#楼405、403（两套）上下两层，建筑面积255.88平方米商业用房（产权证正在办理中）出售给丙方，其中属于徐家奎的房屋为403号房，建筑面积127.94平方米，属于朱承荣的为405号房，建筑面积为127.94平方米；在甲方、乙方的405、403号房办理产权证后将该房屋出售给丙方，两套共计价款246万元；该两套商业用房买卖中所产生的各项合理费用由丙方承担；付款方式为：甲方、乙方与丙方合同签订之日丙方付给甲方、乙方定金10万元，预付款10万元；由丙方代甲方、乙方支付403、405号房的银行贷款、利息及不良欠款约35万左右在总房款中扣除,甲方同时代理乙方协助丙方办理解除房屋抵押权等手续；在甲方同时代理乙方解除房屋抵押权并取得产权证后，三方到房管部门办理过户手续当日，丙方再支付甲方、乙方130万元；过户手续办理当日，剩余约61万元左右在扣除原房屋租赁合同的剩余租金后丙方一次性付清。当日，被告向第三人施韶东代理人王某出具收条两份，载明收到403、405室房屋定金及预付款各10万元。同年12月18日，受两原告的委托，被告与第三人施韶东就403、405室房屋买卖签订《补充协议》一份，补充协议主体为：朱承荣（甲方）、徐家奎（乙方）与施韶东（丙方），协议约定将房屋总价款240万元变更为360万元，其中：（1）10万元作为原告购房协议中甲乙方单方面违约双倍返还定金的赔偿在总房款中扣除；（2）30万元作为原购房协议中丙方为甲乙方代缴款项至今的利息在总房款中扣除，丙方实际向甲乙方支付的总房款为347万元；实际增加的101万元在甲乙方办理完产权证所需材料准备齐全送交房管部门开始办理产权手续时，丙方支付甲方80万元；原朱承荣和谢某于2008年12月16日签订的房屋租赁合同提前终止，谢某已付租金56万元的剩余房屋租金42万元，以甲乙方与丙方过户手续办理完当日由丙方代朱承荣退还谢某（在总房款中扣除）；2010年1月25日代甲方、乙方支付403、405号房的银行贷款、利息及不良欠款313253元，签订此补充协议时支付甲乙方80万元，过户完成时代甲乙方退还谢某剩余房屋租金42万元；当甲乙方产权证办理完毕，甲乙方与丙方办理过户手续时丙方支付甲乙方736747元，剩余100万元以甲乙方过户手续办理完毕当日为准付清；丙方根据原协议第二款第1条约定负责承担两套房屋买卖中所产生的各项合理费用（不包括在购房款中），其中包括：（1）代甲乙方缴纳原属该房屋开发商所应缴纳的房屋销售税款（因该开发商已破产）；（2）代甲乙方缴纳该房屋办理产权证所应缴纳的契税、物业维修基金、工本费等费用；（3）代甲乙方缴纳该房屋出售与丙方所有应缴纳的各种费用。2011年3月12日，朱承龙向施韶东代理人王某出具收条一份，载明：今收到王某付来的购房款人民币壹佰万元，所有购房款已全清。2010年11月22日，两原告另向被告出具委托书一份，委托被告朱承荣办理领取房产证、土地证；选择买家，商订房价，签订房屋转让合同；收取房屋转让款及房款；到房地产相关部门办理房屋过户手续及文件的签字、领取、契约等产权凭证，交纳相关税费。2010年1月6日，第三人施韶东、安芳兰与案外人王某出具委托书，委托王某就第三人拟共同购买XX广场第4幢一层3号房、5号房代理执行和处理以下事项：购买上述房屋，签署房屋买卖合同或协议，办理上述房屋的转名过户手续；向房管部门和国土部门办理上述房屋的登记，领取房产证、国土证手续；缴纳上述房屋有关的税费和支付必要的费用。2011年3月11日，前述受托人分别代表徐家奎、张翠云（甲方）与施韶东、安芳兰（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，价款130万元，乙方于2011年3月11日前分两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为：第一次：付款购房定金10万元整；第二次：过户时付清剩余款项。关于该份房地产买卖契约，原告及第三人均表示不是正式的买卖合同，是为了到房产部门备案所用。诉讼中，被告提供收条一份，证明向原告支付售房款57.50万元，中国银行转账凭证四份，证明通过银行向被告支付售房17万元，解契证明、契税完税证、税收完税证等，证明未原告支付各项税费81184.33元，原告质证认为2012年7月26日的4万元中，包括利息1万元，实际收到钱款是3万元。对银行转账真实性无异议，其中2012年12月7日2万元是支付给原告女儿徐某的，与本案无关。另三份因未明确备注是房款，双方系亲戚关系，双方流水转账往来频繁，不能证明该转账是房款；根据合同约定，办理房产过程中的各项费用均由第三人承担，该项费用不应从售房款中扣除。另外，被告提供收据两份证明曾为两原告支付首付款131140元，应在售房款中扣除。两原告不认可，并表示此项费用与本案无关。以上事实，有原、被告庭审中的陈述，原告提供收条、公证书，委托书、购房协议、补充协议、房地产买卖契约及被告提供的银行流水明细、转账凭证等证实，本院予以确认。本院认为，原告徐家奎、张翠云委托被告朱承荣销售房屋，被告应在房屋销售后将收取的售房款交予作为委托人的两原告。由于被告未与两原告约定购房款的具体交付时间，原告可随时向被告主张权利，故被告有关两原告诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。两原告认为收条中2012年7月26日实际收到的是3万元，由于该付款记载与之前的六笔付款记载形式一致，书写明确，故两原告就该项钱款的质证意见本院不予采纳。被告提供的四份转账凭证中，有15万元直接转致徐家奎名下，两原告不认为是被告支付的售房款，但未提供证据证明双方有其他经济往来，故该15万元应认定为被告支付两原告的售房款。关于被告要求扣除各项税费合计81184.33元的意见，因双方补充协议约定办理房产过程中的各项费用均由第三人代为承担，且不包括在购房款中，故被告要求扣除各项税费合计81184.33元的辩称意见，本院不予采纳。根据被告提供的收条及转账凭证，两原告已收到被告售房款72.50万元（57.50+15.00）。涉案403房屋与405房屋面积相同，两套房屋最终合计销售款为360万元，扣除定金赔偿款10万元及代交利息3万元后，实际售房款为347万元。由于403房屋与405房屋面积相同，两原告房屋实际售房款为173.50万元（347÷2）。扣除第三人为两原告支付并从总售房款中扣除的银行贷款及利息137229.72元，被告作为委托人实际应向两原告支付售房款1597770.28元(1735000-137229.72)。被告已直接向两原告支付售房57.50万元，通过银行转账15万元，扣除前述款项，被告尚应支付两原告售房款872770.28元（1597770.28-575000-150000），因双方未约定钱款返还的具体时间，两原告主张的利息损失，应从立案之日起至实际给付之日止，按中国人民银行银行同期同档贷款利率计算。原告超出前述部分的请求，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。第三人施韶东、安芳兰已付清购房款，两原告要求第三人在未付房款范围承担给付义务，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称购房时为两原告支付购房售房款131140元，因该款与本案无直接的关联性，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百零四条之规定，判决如下：一、被告朱承荣于本判决生效之日起十日内向原告徐家奎、张翠云支付872770.28元及利息（利标准：以872770.28元为基数，自2019年5月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档利率计算）；二、驳回原告徐家奎、张翠云的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14670元，保全费5000元，合计19670元，由原告徐家奎、张翠云负担2142元，被告朱承荣负担17528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14670元。审 判 长  黑长保人民陪审员  吴秀华人民陪审员  陈 华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  聂湘萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。