广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2762号原告：陈晓莉，女，1981年9月29日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：杨佳,北京大成（广州）律师事务所律师。被告：徐民，男，1976年6月3日出生，汉族，住广州市从化区,委托诉讼代理人：郭杏珍、邝展强，广东流溪律师事务所律师。第三人：周梓文，男，1984年1月9日出生，汉族,住广州市从化区，委托诉讼代理人：陆文鸿，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁冰，广东映日律师事务所律师。第三人：叶育才，男，1987年10月16日出生，汉族,住广东省五华县，第三人：李秀珍，女，1971年2月20日出生，汉族,住广州市从化区，原告陈晓莉与被告徐民、第三人周梓文、叶育才、李秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，组成合议庭，于2019年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告陈晓莉的委托诉讼代理人杨佳、被告徐民委托诉讼代理人郭杏珍、第三人周梓文的委托诉讼代理人陆文鸿及林洁冰、叶育才、李秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决向原告支付租金至实际腾空房屋为止。2、请求法院判决被告向原告支付3月2日至实际腾空房屋为止的滞纳金。3、请求法院判决向原告支付赔偿款15万元。4、请求法院判决解除房产租赁合同，由被告承担违约责任，由原告没收被告的押金并要求被告立即腾空房屋。5、本案受理费、律师费由被告承担。后原告增加诉讼请求：判令被告承担2015年7月-2017年8月的公摊费1199.3元、2018年3月-2019年6月的公摊费3373.41元、2018年11月-2019年6月的代收住宅水费3470.93元，评估费10500元。事实和理由：原告与被告签订《房产租赁合同》，被告租赁原告座落于从××区温泉镇××大道山××里××号的房产，约定租赁期限自2015年7月1日起至2020年7月1日止。双方在合同中对租赁面积、价格、租金交付时间，违约责任及合同解除条件等进行了详尽的约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告并未按约履行支付租金等义务。原告多次催收并于2019年5月30日向被告发送《催收函》，但被告仍未履行。同时，被告未经原告书面同意，擅自改变了房屋装修、结构，该行为违反了合同的约定，因此，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，支付赔偿费15万元。被告徐民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、被告并非房屋的承租人，原、被告签订《房产租赁合同》后，已于2015年7月2日将房屋的承租权转让给第三人叶育才，被告已退出该租赁关系。该转让事实虽未经原告同意，但被告曾告知原告该情况，原告也表示不管谁来租，按时交租金就可以。从2015年7月后，被告未向原告支付过租金，均由第三人直接支付，原告未提出异议，应视为原告对被告该行为的认可。另外，据被告了解，因周梓文未交租金，原告直接找其协商，并加收了三万元的押金，可见原告自身已认定被告退出了与其的承租关系。2、被告于2015年6月12日承租涉案房屋后，仅仅对房屋进行了装修，并未实际使用该房屋，就已于2015年7月2日将承租权转让给第三人，故房屋使用过程中的任何问题均与被告无关。3、原告主张的滞纳金、赔偿款及其他费用没有法律依据，且滞纳金过高，请求法院依法调整。第三人叶育才述称，我于2015年7月2日签订合同，2015年7月5日接手，我一直没有和房东联系，只是以管理者身份对房子进行管理，没有改装过房屋室内的任何装修也没有欠过房租，2017年2月28日转让给李秀珍。第三人李秀珍述称，我是2017年2月28日接手房屋，接手后没有改变房屋内部装修也没有欠房租。租金是我以微信转账的方式支付给原告的，2017年9月15日后转手给周梓文。第三人周梓文述称，我与李秀珍签订的合同应是无效，原告收取的押金应予退还。原告主张的滞纳金过高。2018年3月初原告要求增加押金，才能让我方继续使用。关于4-5月的租金，第三人周梓文和黄健波与原告协商，希望原告追认转租合同和租金的细节进行协商，原告均不同意，所以第三人出于不安抗辩权才没有交租金。第三人租赁后没有对房屋室内进行装修，原告没有找使用人协商或追认，管理上存在问题以及过错。因原告不追认转租，原告收取第三人3万元押金没有依据，故请求法院判令原告向第三人返还押金3万元。经审理查明，2015年6月12日，原告与被告签订《房产租赁合同》，被告租赁原告座落于从××区温泉镇××大道山××里××号的房产，约定租赁期限自2015年7月1日起至2020年7月1日止；租金每月10500元，每月1日交当月租金，每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金；租金自第三年起每年递增5%；乙方（被告）在甲方（原告）交付房产之日向甲方交付保证金21000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还给乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权利从保证金扣除相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权利终止合同，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、利用该房产进行违法活动，损害公共利益或他人利益；2、拖欠租金或相关费用超过十五天；3、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；4、故意损坏该房产的；5、未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋；6、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修等。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。被告在使用过程中，对房屋做了若干改造，将门口两侧草坪改成水泥地，并在一楼客厅一侧隔出一个房间等。2015年7月2日被告与第三人叶育才签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给第三人叶育才，叶育才通过转账向原告交纳租金。2017年2月28日，第三人叶育才与第三人李秀珍签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给第三人李秀珍，李秀珍通过微信转账向原告交纳租金。2017年9月11日，第三人李秀珍与第三人周梓文签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给第三人周梓文，周梓文让黄健波通过银行转账向原告交付租金至2019年3月，2019年3月的租金交付日期为2019年3月12日。2018年3月1日，周梓文让黄健波通过转账向原告交纳了3万元押金。另，2019年9月16日，被告向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋损害原因进行鉴定。经选定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对涉案房屋损害原因进行鉴定，但被告未在限期内交纳鉴定费，视为被告自行撤销鉴定申请。本院根据原告的申请，于2019年10月24日通过摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对涉案房屋的损害恢复价格进行评估。2019年12月3日，该公司就涉案房屋35项损害恢复价格作出评估结论，总价格为29908.82元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告之间所签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立生效，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约将房屋交付被告使用，被告应依约交纳租金及按约定合理使用房屋。被告与第三人签订《别墅转让协议》，将其权利义务转让给第三人，但原告不是该协议的当事人，根据合同的相对性，原告不受该协议的约束。在被告与第三人签订协议后，虽然由第三人通过银行转账或微信转账的方式直接向原告交纳租金，但该情况只能视为原告同意第三人代被告履行交纳租金的义务或同意被告转租该房屋，并不能视为原告自愿受被告与第三人所签订的协议的约束、或是被告已退出该租赁关系而由第三人接替被告与原告产生租赁关系。且原告并未书面同意免除被告的合同义务，故向原告交纳租金等合同义务仍应由被告对原告承担，原、被告之间的合同关系及权利义务关系并未改变。被告自2019年4月开始至今未向原告交纳租金（也没有其他人代被告履行交纳租金的义务），严重违反了合同的约定，符合合同中“拖欠租金或相关费用超过十五天”甲方有权利终止合同及没收保证金的情形，被告在原告催收之后至今未交纳租金，故对原告要求解除合同、腾空房屋交还给原告并没收保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。被告逾期未交租金，故对原告要求被告交付从2019年4月起至腾空房屋交还给原告止的租金，本院予以支持。关于滞纳金。被告提出滞纳金过高，请求法院进行调整。本院认为，被告逾期交纳租金，占用了原告的资金，必然会造成原告一定的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定的滞纳金标准为每天百分之一，超出了利息损失的百分之三十，故对于被告关于调整滞纳金的请求，本院予以支持，酌定按民间借贷利率的上限年利率24%计算。关于损害赔偿。根据广州市安衡价格事务所有限公司的评估，涉案房屋损害恢复35项总价格为29908.82元，产生评估费10500元，故被告应支付该赔偿款及评估费给原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于物业服务费。按合同约定，自2015年7月之后的费用由被告承担。原告已向物业服务公司交付了物业服务费8041.64元，有权要求被告返还，故对原告要求被告返还物业服务费8041.64元的诉讼请求，本院予以支持。关于第三人交付的押金。原告与第三人周梓文之间没有合同关系，原告也不承认第三人已代替被告成为房屋的承租人，因此，原告收取第三人周梓文3万元的押金没有法律依据，第三人周梓文要求原告退还该押金的请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费用。双方在合同中并未对该费用进行约定，该费用也不是原告的必要支出，故原告主张被告支付该费用没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈晓莉与被告徐民于2015年6月12日签订的《房产租赁合同》；二、被告徐民在本判决发生法律效力之日起三日内腾空房屋位于从化区温泉镇明月山溪大道山溪里三街22号的房产并交还给原告陈晓莉；三、被告徐民在本判决发生法律效力之日起三日内交付租金（从2019年4月至实际交还房屋给原告之日按《房产租赁合同》约定的租金标准计算）给原告陈晓莉。四、被告徐民在本判决发生法律效力之日起三日内支付滞纳金（从2019年3月2日至2019年3月11日，以11576元为基数，按年利率24%计算；从2019年4月2日起至付清全部租金止，以欠付租金为基数，按年利率24%计算）给原告陈晓莉；五、被告徐民在本判决发生法律效力之日起三日内支付赔偿款29908.82元及评估费10500元给原告陈晓莉；六、被告徐民在本判决发生法律效力之日起三日内支付物业服务费8041.64元给原告陈晓莉；七、原告陈晓莉在本判决发生法律效力之日起三日内返还30000元给第三人周梓文；八、驳回原告陈晓莉其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4485元（其中原告陈晓莉预交4210元，第三人周梓文预交275元），由原告陈晓莉承担2729元，被告徐民承担1756元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯晓东人民陪审员  刘建明人民陪审员  黄 健二〇一九年十二月二十三日书 记 员  宋祥辉陆明皓