湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6297号原告：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区。法定代表人：姚小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。被告：周志良，男，1956年5月5日出生，汉族，户籍地湖南省东安县，现住湖南省永州市冷水滩区。原告永州市渝洲物业管理有限公司（以下简称渝洲物业公司）与被告周志良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝洲物业公司的委托诉讼代理人莫春红和被告周志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业管理费8138元；2.判决被告缴纳违约金1841元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告为舜德花园德贤园X栋XX2房业主。原告2006年与永州市渝洲房地产开发有限公司签订了《舜德花园前期物业管理服务合同》，与被告小区业主大会2014年签订了《舜德花园小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为2013年4月之前每月每平方米0.5元，2013年4月至2014年6月30日每月每平方米0.75元，2014年7月以后为每月每平方米0.6元，被告房屋建筑面积148.64平方米。合同签订后，原告依法依约为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律规定，多次上门催交和粘贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2012年1月1日至2019年6月30日止，欠费月数为90个月，被告已欠交物业服务费8138元。合同约定了迟延交纳物业服务费的违约金，违约金部分原告只主张1841元，综上，各项请求金额合计9979元。被告周志良辩称，一、答辩人2008年购买舜德花园德贤园702室顶楼复式房，2010年入住，入住后房屋多处出现开裂现象，下雨后房屋多处出现渗水现象，向被答辩人多次反映一直未得到解决；二、房屋渗水问题一直得不到解决，答辩人自己进行维修，扩展雨棚花费1500元，维修主卧花费900元；三、小区公共健身器材、路灯损坏一直未维修或更换，小区杂草丛生、外来人员及车辆随意进入小区、大门对讲机一直未正常使用；四、答辩人与被答辩人未签订物业服务合同，调整物业费未通知答辩人。因被答辩人未提供完善的物业服务故拒绝交纳物业管理费，请求被答辩人为答辩人解决房屋渗水问题。经本院审理查明，被告周志良系舜德花园德贤园X栋XX2房业主，房屋建筑面积148.64平方米。2006年3月30日，原告（乙方）与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司（甲方）签订了《舜德花园前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、乙方为舜德花园小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；三、物业管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳,非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；四、甲方于每3个月的10日前交纳，业主每季度10日前交纳物业管理服务费；五、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2014年12月31日，原告（乙方）与冷水滩区舜德花园小区业主大会（甲方）签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要约定：一、本合同生效前后均由乙方提供物业服务，因此甲乙双方不再对原服务的物业状况进行交接；二、本合同期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；三、多层楼房住宅收费标准0.6元/平方米/月，高层电梯住宅1.16元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月；四、物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度月前15日内；五、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。合同还约定了物业服务内容和物业服务质量标准等内容。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。另查明，被告周志良房屋存在渗水问题，造成房屋内装修部分损坏，被告与物业沟通多次后自己进行了维修。原告渝洲物业公司于2015年1月8日至2015年1月23日期间未为被告所在小区提供物业管理服务。被告自2012年1月1日至2015年1月7日和2015年1月24日至2019年6月30日期间未交物业管理费，经原告多次催收未果。以上事实，有原告提交的《舜德花园前期物业管理服务合同》、《舜德花园小区物业服务合同》、物业费用缴费通知单、被告提交的照片等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。被告以房屋渗水及原告物业服务不到位等问题拒绝交纳物业服务费，本院认为，房屋渗水问题属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷无关，小区设备损坏未维修、小区卫生差说明原告物业服务存在明显瑕疵，但业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。原告主张自2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费，其理由为根据永州市物价局《永价函（20XX）1XX号》批文和湖南省《湘价服（20XX）X6号》文件的规定调整小区物业管理费。本院认为，建设单位与原告并未约定不经双方合意即可自行调整物业管理费，根据民事合同的相对性及意思自治原则，在无特别规定及约定的情况下，仍应经原、被告双方合意，达成一致意见。现原告并未提交证据证实原、被告之间已就该收费标准达成一致意见，物价部门行政批复的效力，并不能当然的及于原、被告之间的民事合同。因此，对原告关于2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费的主张，本院依法不予支持，该期间继续按前期物业管理服务合同约定的0.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。根据《舜德花园前期物业管理服务合同》和《舜德花园小区物业服务合同》的约定及原告撤离被告所在小区半个月的事实，被告应交纳2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费为2229.6元（148.64平方米×0.5元×30个月），2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费为5306.45元（148.64平方米×0.6元×60月-148.64平方米×0.6元×0.5月），共计7536.05元。原告要求被告支付违约金1841元，因原告的物业服务存在明显瑕疵，且原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，对原告要求被告支付物业管理费8138元的诉请，本院酌情支持6800元。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周志良在判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6800元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周志良负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 陶 小 艳二〇一九年十二月二十六日法官 助理 彭霞超群代理书记员 邓 亚 丽