湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1151号上诉人（原审原告）：彭小红，男，1963年11月19日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住洪湖市。被上诉人（原审被告）：汪徽东，女，1969年11月30日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人:王斌,湖北奇睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**，女，1972年2月15日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人:高汉生,湖北奇睿律师事务所律师。上诉人彭小红因与被上诉人汪徽东、**房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭小红上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1680号民事判决;2.改判汪徽东、**支付2017年的房租110000元，并赔偿利息损失（以110000元为基数，按银行同期同类贷款基准利率自2017年1月1日计算至付清之日止）；3.汪徽东、**承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定汪徽东由于身体健康原因无法继续经营，遂与彭小红作为共同甲方将店铺转租给林洞良事实错误。涉案房屋系彭小红从潜江市纺织品公司租赁的店铺，一次性支付了20年的租金，后转租给**与汪徽东，汪徽东再将房屋转租给林洞良。彭小红与**签订《房屋租赁合同》，原本约定的租赁期限至2017年12月31日，后因汪徽东要转租，所以将租赁期限追加到了2021年，后面汪徽东与林洞良签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限为2015年至2022年。彭小红作为出租人是应汪徽东的同意才在《店面租赁合同》上签字表示同意转租，不能以此认定彭小红与汪徽东系共同出租人。汪徽东亦认可其将涉案房屋转租给了林洞良。2.汪徽东称因店铺系其从彭小红处转租而来，双方的租赁合同尚未到期，一审法院据此认定双方的《房屋租赁合同》履行完毕已经解除错误。即使《房屋租赁合同》解除也是在汪徽东拒不支付2017年房租之后的事情。汪徽东的租金只支付到了2016年。后因为《房屋租赁合同》未履行完毕，而汪徽东因身体原因无法经营，所以汪徽东将店铺转租给了林洞良。3.彭小红只是作为出租人每年收取承租人**和汪徽东110000元/年的租金，至于汪徽东与林洞良之间的约定与彭小红无关。4.2016年，彭小红找汪徽东催要租金，汪徽东称彭忠漠还没有将租金给她，她没钱支付租金，于是汪徽东就带彭小红到彭忠漠处由彭忠漠代汪徽东向彭小红支付了租金。彭小红后来多次向汪徽东催讨2017年的租金，并表示再不支付租金就将涉案房屋租给他人，但是汪徽东拒不支付，故彭小红才将房屋转租给了彭翔祖。5.一审判决适用法律错误。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十一条错误，第九十一条适用于合同权利义务终止的情形，但案涉的《房屋租赁合同》既没有履行完毕，有没有解除合同，并不适用。汪徽东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。**未答辩。彭小红向一审法院起诉请求：判令汪徽东、**支付2017年的房屋租金110000元，并赔偿利息损失暂定20000元（以110000元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。一审法院认定事实：汪徽东与**系姐妹关系。2011年1月1日，彭小红与**签订《房屋租赁合同》，将其承租潜江市纺织品公司新世纪商城二楼（面积约为660平方米）的店铺转租给**经营，租赁期限从2011年1月1日起至2021年止为11年。而后，实际由汪徽东承租经营，并由汪徽东按约向彭小红支付房屋租金。期间，**经工商登记取得潜江市华尔街浓情咖啡馆餐厅个体工商户营业执照（已过有效期限）；林洞良于2014年9月28日经工商登记取得潜江市湖良商贸有限公司（以下简称商贸公司）营业执照。汪徽东由于身体健康原因无法继续经营，遂与彭小红作为共同的甲方于2014年10月5日与乙方林洞良签订《店面租赁合同》，将上述店铺转租给林洞良，由林洞良承租后在该店铺经营商贸公司。双方就合同权利义务进行了重新约定，租赁期间从2015年1月1日起至2022年12月31日止为8年，由林洞良于每年1月1日前向彭小红、汪徽东交付当年租金280000元。彭小红和汪徽东内部约定各得110000元和170000元。同年12月15日，林洞良和商贸公司另一股东吕从璜各自持有商贸公司50%股权转让给彭忠漠。彭忠漠取得该公司100%股权后，经工商变更登记为该公司法定代表人，继续在上述店铺从事租赁经营活动。彭忠漠在租赁经营期间按约定分别向彭小红和汪徽东支付2015年度及2016年度的房屋租金。2018年1月，彭小红收回了出租房屋，并单方转租给彭祥祖经营至今。现彭小红以其与**签订的《房屋租赁合同》为依据，要求汪徽东和**支付其2017年度房屋租金110000元及逾期支付房屋租金的利息。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于：“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，彭小红向该院提出诉讼请求，应就其诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。本案中，彭小红虽与**于2011年1月1日签订了《房屋租赁合同》，但实际履行该房屋租赁合同和店面经营人系汪徽东，且在合同履行期间，汪徽东由于身体健康原因有意转租房屋及经营场地，即与彭小红作为共同的甲方与乙方林洞良于2014年10月5日协商签订《店面租赁合同》，双方就房屋租赁合同权利义务进行重新约定，而且按照该合同约定，彭小红与汪徽东作为收取租金的共同权利人，已经收取了林洞良承租经营后由实际承租经营者彭忠漠交付的2015年度和2016年度的房屋租金。综上可见，由于彭小红和汪徽东共同与林洞良之间《门店租赁合同》的签订并已实际履行，彭小红已经从事实上解除了其与**及实际承租人汪徽东之间的《房屋租赁合同》，**及实际承租人汪徽东与彭小红之间的合同权利义务均因此而终止，加之合同终止前双方的权利义务也已经履行完毕，故在该合同的权利义务终止后，双方当事人均无需再按该合同履行。现彭小红仍以其与**签订的《房屋租赁合同》为依据，要求汪徽东和**支付其2017年度房屋租金110000元及逾期支付房屋租金的利息，显然缺乏事实依据和法律依据；彭小红和汪徽东作为共同甲方与乙方林洞良签订门面租赁合同，两人有共同权利收取承租人林洞良或实际承租人彭忠漠交付的租金，鉴于彭小红未提供证据证明汪徽东、**收取了承租人林洞良或实际承租人彭忠漠交付2017年度的租金280000元，其既无权对共同权利人汪徽东主张支付2017年度房屋租金110000元及逾期利息，也无权向**主张。因彭小红提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担对自己不利的后果，故对彭小红的诉讼请求，该院不予支持。至于汪徽东辩称彭小红在未经其同意的情况下，擅自将争议房屋于2018年转租给彭祥祖，其行为侵害了汪徽东的合法权益的抗辩意见，因与本案无关联，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回彭小红的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由彭小红负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明，汪徽东向彭小红交纳了至2014年的租金。2015年、2016年，彭忠漠均向彭小红交纳了110000元的租金。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，彭小红虽与**签订了《房屋租赁合同》，但**不是实际承租人，且彭小红与实际承租人汪徽东均认可该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后，彭小红、汪徽东共同与林洞良签订了《店面租赁合同》，该合同亦为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭小红上诉称，其在该《店面租赁合同》上签字不构成与汪徽东将房屋共同出租给林洞良的意思表示，系汪徽东将房屋转租给林洞良。对此，本院认为，彭小红在合同首部与尾部的甲方出租人处均予以了签名、捺印，构成将涉案房屋出租给林洞良的意思表示，是该合同的相对人。该《店面租赁合同》约定的租赁期限超过了彭小红与实际承租人汪徽东履行的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，且在该《店面租赁合同》签订后，案涉房屋后来的实际承租人彭忠漠直接向彭小红支付了2015年与2016年的租金各110000元。据此，可以认定在彭小红、汪徽东、林洞良签订《店面租赁合同》时，彭小红与汪徽东案涉的租赁合同关系终止，彭小红与林洞良重新成立了租赁合同关系。据此，彭小红应当向林洞良或实际承租人主张2017年的租金，其向汪徽东与**主张2017年的房租没有事实与法律依据。综上，彭小红的上诉不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由彭小红负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十二月二十三日法官助理谢筱书记员韩潇