山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初1290号原告：韩增富，男，1979年7月16日出生，汉族，住济南市市中区，委托诉讼代理人：黄张存，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：AMYYANJIN，女，1978年9月9日出生，美籍华人，住，委托诉讼代理人：贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。被告：卢云华，女，1987年3月1日出生，汉族，山东中住地产经纪有限公司员工,住济南高新区，委托诉讼代理人：张建，男，山东中住地产经纪有限公司员工。被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市历下区解放路30号东源大厦2401、2402室，统一社会信用代码：91370102353479766P。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，山东中住地产经纪有限公司职员。原告韩增富与被告AMYYANJIN、卢云华、山东中住地产经纪有限公司（以下简称：中住地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩增富及其委托诉讼代理人黄张存，被告AMYYANJIN的委托诉讼代理人贾存恩，被告卢云华及其委托诉讼代理人张建，中住地产公司的委托诉讼代理人董庆武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩增富向本院提出诉讼请求：1.确认韩增富与被告签订的《房屋买卖合同》成立并有效；2.判令被告继续履行《房屋买卖合同》并协助办理济南××新区万达华府1号楼（原3号楼）2单元2803室房产的过户登记及贷款手续；3.判令被告承担总房价30%的违约金36.9万元及其他损失；4.判令被告承担韩增富的律师代理费7万元及交通费；5.本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，韩增富变更第2项诉讼请求为判令被告继续履行《房屋买卖合同》并协助办理济南××新区万达华府1号楼（原3号楼）2单元2803室房产的过户登记手续,并撤回了关于交通费的主张。事实与理由：2016年8月27日，韩增富与AMYYANJIN的独家代理人卢云华签订《房屋买卖合同》，约定韩增富以人民币123万元的价格向AMYYANJIN购买位于济南市××新区万达华府1号楼（原3号楼）2单元2803室的房屋，韩增富按照合同的约定支付了定金人民币5万元，并向山东中住地产经纪有限公司支付了中介费人民币24600元。但被告AMYYANJIN于2016年10月13日出具声明函，以代理人未经授权，合同非本人当面亲笔签署，合同无效为由，拒绝履行《房屋买卖合同》的义务。经韩增富催告，被告AMYYANJIN至今仍然拒绝履行合同义务。韩增富为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。AMYYANJIN辩称，1.案涉房屋买卖合同未经AMYYANJIN授权，也未经AMYYANJIN最终签字确认，卢云华及中住地产公司在未告知AMYYANJIN的情况下擅自与韩增富签订合同，且事后AMYYANJIN向中住地产公司出具了声明函，明确告知涉案房屋买卖合同未经授权，合同无效，故涉案房屋买卖合同对AMYYANJIN不产生法律效力，应当驳回韩增富的诉讼请求；2.从涉案合同约定的违约金条款来看，约定违约金过高，应予以调整。卢云华辩称，1.涉案合同系AMYYANJIN委托卢云华与韩增富签订的，系AMYYANJIN的真实意思表示，合同真实有效；2.合同无法履行的原因系AMYYANJIN的违约行为导致，其应当承担违约责任；3.韩增富的诉讼请求应当由AMYYANJIN承担。中住地产公司辩称，1.该房屋买卖合同是在中住地产公司居间服务下签订，AMYYANJIN与本公司签订出售委托协议，并给予本公司员工卢云华授权，由卢云华以代理人身份代为其办理房屋买卖合同签署事由，故该房屋买卖合同依法成立并生效，基于该买卖合同的权利和义务，应由AMYYANJIN承担；2.本公司作为居间服务方，在韩增富及AMYYANJIN办理涉案房屋过户期间可以继续提供居间服务。本院经审理认定事实如下：AMYYANJIN（甲方）作为委托方与受托方中住地产公司（乙方）出具《房屋出售委托协议》，委托中住地产公司出售AMYYANJIN所有的济南××新区万达华府1号楼（原3号楼）2单元2803室房产。该协议第二条载明：“委托期限：自2016年8月23日至2016年11月23日。在此期间，乙方为甲方的独家服务机构”。其中，第三条载明：“出售价格：甲方委托房屋出售的总价格为人民币（大写）壹佰贰拾叁万元整，此价格包含：甲方办理房产证的费用”。该协议落款甲方处AMYYANJIN签名。另，AMYYANJIN作为委托人向中住地产公司的员工卢云华出具《独家代理授权委托书》，该委托书中载明：“美国休斯敦糖城新边界5556号5303室的AMYYANJIN女士现独家代理授权委托21世纪不动产中住加盟店卢云华（身份证号：）办理济南市××新区万达华府1号楼（原3号楼）2单元2803室房产代收定金及签订合同事宜，如发生违约责任，由AMYYANJIN承担”。该协议有AMYYANJIN的签名，落款日期为2016年8月1日。2016年8月27日，卢云华代理AMYYANJIN（甲方）作为出卖人与买受人韩增富（乙方）、居间人中住地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：“房产状况：甲方自愿出售座落于济南市高新区××楼××单元××室（××楼）的房产给乙方……房屋建筑面积为99.12平方米……(以上内容以《房屋所有权证》登记为准……”。成交价格为人民币123万元整。合同第三条约定：“定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：……（小写￥50000元整）……”。合同第五条约定：“甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担：办理甲方个人不动产证的维修基金+契税，乙方承担：产权转移过程产生的增值税+契税+个税+工本费+居间佣金+金融代理费”。合同第十二条第2款约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”。合同乙方有韩增富的签字和手印，甲方委托代理人处有卢云华的签字和手印，丙方有中住地产公司加盖公章。此后，韩增富与中住地产公司签订《佣金确认单》，该确认单载明成交金额为1230000元，佣金金额中的中介费为24600元。2016年8月26日，韩增富通过妻子张秀艳的账户向天桥区名泉房屋中介服务部通过POS机支出74600元。2016年8月27日，卢云华代AMYYANJIN出具定金收条，该收条载明：“今收到韩增富，身份证号，支付购/租房定金人民币：（大写）伍万元整（￥50000），所购/租物业地址：万达华府1号楼2单元2803……”。2016年8月29日，卢云华通过微信向AMYYANJIN（靳燕）转账40000元。2016年8月30日，卢云华通过微信向AMYYANJIN（靳燕）转账10000元。2016年10月11日，韩增富当面向AMYYANJIN提出继续履行合同，并递交《房屋买卖合同》履行催告函。2016年10月13日，AMYYANJIN出具《声明函》表示涉案《房屋买卖合同》无效。因本案系重审案件，韩增富为了原审及本案，与山东瀛岱律师事务所和山东众成清泰（济南）律师事务所分别签订了《民事委托代理合同》并支付了律师代理费共计90000元。以上事实，有韩增富提交的《独家代理授权委托书》影印件、《房屋出售委托协议》影印件、录像资料、房屋权属状况信息、佣金确认单、定金收条、银联商务交易凭条、《民事委托代理合同》、招商银行户口历史交易明细表、微信聊天记录截屏打印件以及当事人的当庭陈述等在卷为证。本院认为，经审查，《独家代理授权委托书》、《房屋出售委托协议》均系AMYYANJIN的真实意思表示，卢云华据此签署案涉房屋买卖合同的行为系有权代理，故卢云华代理AMYYANJIN于2016年8月27日与韩增富所签订的《房屋买卖合同》真实有效，亦不违反法律规定，作为合同相对方的AMYYANJIN及韩增富均应依约履行各自的合同义务。而韩增富已依约支付了定金，AMYYANJIN未配合继续履行合同，已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。故韩增富关于确认案涉《房屋买卖合同》成立并生效，并要求AMYYANJIN继续履行合同诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持，各方应依照合同的约定继续履行自己的合同义务。合同第十二条第2款约定：“……违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择……）。对此，AMYYANJIN主张约定的违约金计算标准过高。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此，根据韩增富的实际损失情况以及被告的过错程度等因素，另结合AMYYANJIN于2016年10月13日出具《声明函》表示案涉合同无效的事实，本院支持违约金的计算标准为韩增富已付定金50000元为基础，自2016年10月13日起至判决生效之日止，按年利率24%的标准计算。韩增富因本案支出律师费共计9万元，其主张律师代理费7万元，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。因卢云华在代理权限内以AMYYANJIN的名义与韩增富签订案涉合同，故相应的民事责任应由被代理人AMYYANJIN承担。另外，中住地产公司为居间方，与本案所涉及的纠纷并非同一法律关系，故韩增富主张中住地产公司赔偿损失及违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、韩增富、AMYYANJIN和山东中住地产经纪有限公司于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》成立并有效；二、韩增富与AMYYANJIN和山东中住地产经纪有限公司继续履行2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》；三、AMYYANJIN于本判决生效之日起十个工作日内办理案涉房屋的房屋所有权证手续，并于收到领取房屋产权证书的通知后五个工作日内领取。韩增富、山东中住地产经纪有限公司配合协助办理；四、AMYYANJIN领取案涉房屋的房屋所有权证后十五个工作日内，办理房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋登记至韩增富名下。韩增富、山东中住地产经纪有限公司配合协助办理；五、韩增富于AMYYANJIN和韩增富办理房屋所有权转移登记手续当日，付清购房尾款1180000元（1230000元-50000元=1180000元）。山东中住地产经纪有限公司配合协助办理；六、AMYYANJIN承担办理房屋登记及过户手续所需维修基金和契税，韩增富承担办理房屋登记及过户手续所需其他费用；七、AMYYANJIN于本判决生效之日起十日内支付韩增富违约金（以50000元为基数，自2016年10月13日起至实际付清之日止，按年利息24%计算）；八、AMYYANJIN于本判决生效之日起十日内支付韩增富律师费70000元；九、驳回韩增富对卢云华的诉讼请求；十、驳回韩增富的其他诉讼请求。案件受理费7885元，保全费5000元，共计12885元。由被告AMYYANJIN负担6257元，由原告韩增富负担6628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  严士焱人民陪审员  林 玲人民陪审员  刘永红二〇一九年十二月十七日书 记 员  王珊珊