天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86215号原告：天津嘉创物业服务有限公司，住所地天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼402室。法定代表人：裴广群，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，天津大有律师事务所律师。被告：臧蕾，女，1985年9月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：刘晔，男，1986年3月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津嘉创物业服务有限公司（以下简称嘉创公司）与被告臧蕾、刘晔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉创公司的委托诉讼代理人**，被告刘晔到庭参加诉讼。被告臧蕾经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。嘉创公司向本院提出诉讼请求：1.臧蕾、刘晔向嘉创公司支付2015年6月15日至2016年12月31日期间的物业服务费3843元、违约金319元，共计4162元；2.诉讼费用由臧蕾、刘晔承担。事实与理由：嘉创公司于2012年10月23日与天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）签订《前期物业服务合同》，约定由嘉创公司进行天津市滨海新区月荣轩前期物业管理服务事宜，对此臧蕾、刘晔已经签署确认书。合同明确约定，高层住宅物业管理服务费为包干制，按建筑面积每月1.55元/平方米，以及配备电梯、消防等机电设施维护管理费用按建筑面积每月0.75元/平方米缴纳，逾期交纳物业管理费的按应交物业管理服务费金额的日万分之五比例交纳违约金。合同签订后，嘉创公司按约履行合同，臧蕾、刘晔应按《物业管理条例》和合同规定向嘉创公司交纳物业管理费，却未交纳，已构成违约。臧蕾、刘晔在嘉创公司多次催收的情况下，仍拖欠不交。嘉创公司提供了《物业服务企业资质证书》《天津市物业服务企业年度信用等级证书》《天津市住宅前期物业服务合同》《前期物业管理备案证明》《天津市商品房买卖合同》《前期物业管理确认书》《专用收据》《天津市不动产登记簿查询证明》《物业服务费催缴通知书（存根）》、EMS快递单及快递跟踪信息等证据以证明上述事实。刘晔辩称，因嘉创公司提供的物业服务太差一直没有入住，嘉创公司也没有催交过物业费。刘晔没有见过物业服务合同，嘉创公司的起诉部分超过了诉讼时效。其他意见与合并审理的其他案件业主相同。合并审理或本院同期审理的涉及相同小区相同期间其他案件的被告提交了业主大会《关于要求嘉创物业服务限期整改的通知函》及附件、危险清单、照片等证据以证明嘉创公司提供的物业服务在卫生、绿化、安保、设施设备维护维修、车辆管理等方面存在问题。臧蕾未作答辩。对于业主提出的物业服务存在的问题，嘉创公司回应为：业主提交的照片中反映的问题都是暂时性、片面性的，不能反映整体物业服务情况。关于业主提到的电梯维修问题，电梯在“812爆炸”中受损，物业公司及时联系维保单位，但维保单位没能及时维修，嘉创公司在其中并无过错；绿化仍在开发商两年的养管期内，不属物业服务范围；业主反映楼门存在问题后，嘉创公司自筹资金更换了楼门。在嘉创公司从月荣轩撤出时，交接清单显示各项设备均运行正常。天津市国土资源和房屋管理局深入月荣轩对六大项物业服务项目进行考评，其网站上公布2016年对月荣轩的评价是良好。本院经审理认定事实如下：嘉创公司具有物业服务企业二级资质。2012年10月23日，开元公司与嘉创公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，开元公司将月荣轩委托嘉创公司进行前期管理物业服务，合同自2012年10月23日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定，关于物业管理服务费用，约定采取包干制，按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.55元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳，交纳费用时间为每月10日前；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日万分之五比例交纳违约金。天津开发区月荣轩业主大会（以下简称业主大会）成立后，于2016年9月5日向嘉创公司发出限期整改通知。2016年12月21日，业主大会与天津万科物业服务有限公司签订物业服务合同，嘉创公司于2016年12月31日从月荣轩撤出。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，嘉创公司2015年度信用等级为AA级，良好企业，2016年度为AAA级，优秀企业。合并审理的其他业主提交的证据证明，嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形。臧蕾、刘晔向开元公司购买了月荣轩房屋，房屋建筑面积90.01平方米。2013年2月18日，臧蕾、刘晔签署《前期物业管理确认书》，确定其作为业主，理解、认同并将严格遵守履行《前期物业服务合同》和《业主公约》的全部条款。《天津市不动产登记簿查询证明》显示，臧蕾、刘晔为月荣轩12-1-1603房屋的共有人。2017年12月27日，嘉创公司以EMS快递的形式向臧蕾、刘晔邮寄了物业服务费催缴通知书，催促臧蕾、刘晔缴纳2015年6月15日至2016年12月31日物业服务费3843元。快递跟踪信息显示，该快件于2017年12月28日被月荣轩A速递易（自提柜）代收，同日，签收人凭取货码签收了该快件。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，嘉创公司与开元公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，对业主具有约束力。嘉创公司依约为月荣轩提供了物业服务，臧蕾、刘晔作为月荣轩房屋的业主，对前期物业合同予以确认，应履行交纳物业服务费用的义务。鉴于嘉创公司存在未妥善履行合同义务的情形，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减基础物业服务费的10%，机电设施的运行、维护、管理费用不予扣减。关于刘晔所持称嘉创公司的起诉部分超过了诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有有规定的，依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。嘉创公司提供的证据证明，嘉创公司于2017年12月27日以EMS快递的形式向臧蕾、刘晔邮寄了物业服务费催缴通知书，该快件于2017年12月28日被签收，故自2017年12月28日起构成诉讼时效的中断。结合物业服务合同约定业主交纳费用时间为每月10日前，本院认定2015年6月15日至2015年9月30日期间的物业服务费超过了诉讼时效，不应支持。故臧蕾、刘晔应向嘉创公司交纳自2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2896元｛90.01平方米*15月*（0.75+1.55*0.9）元/平方米/月｝，嘉创公司主张的超出部分，本院不予支持。关于嘉创公司要求臧蕾、刘晔支付违约金的诉讼请求，前期物业合同虽然约定业主逾期交纳物业服务费应交纳违约金，但嘉创公司在履行物业服务中存在未妥善履行合同义务的情形，臧蕾并非无故拖欠物业服务费，故对于嘉创公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告臧蕾、刘晔给付原告天津嘉创物业服务有限公司物业服务费2896元；二、驳回原告天津嘉创物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务应于本判决书生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告臧蕾、刘晔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一九年十二月三十日书记员  张焱森