北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初29107号原告（反诉被告）：胡勤武，男，1969年12月20日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:王薇，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈功，男，1990年6月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。原告（反诉被告）胡勤武（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈功（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡勤武的委托诉讼代理人王薇，陈功的委托诉讼代理人秦宜义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡勤武向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、双方于2017年5月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《商业贷款付款方式补充协议》于2017年11月27日解除；2、陈功支付违约金76万元；3、陈功支付经济损失71万元；4、陈功协助胡勤武办理位于北京市朝阳区34号楼807号房屋（以下简称涉案房屋）的网签注销手续。事实与理由：2017年5月19日，我与陈功签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定陈功以381万元的价格购买涉案房屋。合同签订后，陈功支付8万元定金。我已按照合同约定完全履行义务，办理涉案房屋解除抵押手续。2017年7月1日，我将涉案房屋交付陈功。双方分别于2017年8月29日、2017年8月31日、2017年10月26日多次预约办理缴税，但陈功均以各种理由推脱。2017年11月26日，我向陈功发出《解除合同通知书》，告知陈功双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《商业贷款付款方式补充协议》于送达陈功之日解除，陈功已于2017年11月27日签收。涉案房屋已办理网签手续，因陈功原因迟延未办理涉案房屋的产权变更登记手续，房价下降导致我承受巨大的经济损失，故诉至法院。陈功辩称，不同意胡勤武的诉讼请求。胡勤武要求解除合同没有法律依据，我要求继续履行合同；胡勤武主张违约金没有事实和法律的依据，且违约金和损失不能同时主张；我没有收到胡勤武发送的《解除合同通知书》，其并不享有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第八条第3款约定的单方解除权，即使双方于2017年8月31日或2017年10月26日办理缴税，均超过合同约定120日内未完成房屋产权转移而有权单方解除合同的时限。胡勤武对我未能如期办理房屋产权转移的情况予以认可，双方就继续履行合同进行协商。2017年11月5日，我向胡勤武主张继续履行合同时，胡勤武予以拒绝。陈功向本院提起反诉请求：1、判令胡勤武支付违约金38.1万元；2、判令胡勤武返还定金8万元。事实与理由：2017年5月19日，我与胡勤武签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定我以381万元的价格购买胡勤武名下涉案房屋，合同签订后，我支付8万元定金。后我因购房主体问题与胡勤武协商办理缴税，但胡勤武拒绝继续履行合同，已构成违约。我不同意解除合同，胡勤武坚持要求解除合同，存在违法解除合同的情形。胡勤武就陈功的反诉请求答辩称：不同意陈功的反诉请求。胡勤武不存在违约行为，双方多次预约缴税，陈功一直不予配合，已构成违约，故陈功主张违约金的依据不足，且陈功主张的违约金过高，请求法院予以调整；我不同意返还定金，陈功存在违约行为，按照合同约定定金予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，胡勤武（出卖人）与陈功（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》，约定出卖人所售房屋为涉案房屋，建筑面积57.89平方米，房屋规划用途为住宅；该房屋已抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为17万元，出卖人应于2017年6月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格及家具家电、装饰装修和配套设施等作价总计为381万元；买受人于2017年5月19日将第一笔定金1万元以自行支付方式支付给出卖人，买受人于2017年5月26日前将第二笔定金7万元以自行支付方式支付给出卖人；买卖双方应于网签后三个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为242万元；买受人于过户前三个工作日将支付出卖人购房款131万元，支付方式为资金监管；出卖人应当于网签后三个工作日将该房屋交付给买受人；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，因买受人原因致使出卖人未能在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同；出卖人选择解除合同的，如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除；买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金；出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款，如已付款不足以抵扣，买受人应于合同解除之日支付不足部分；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担；另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。签订上述合同当日，陈功向胡勤武支付定金1万元；2017年6月1日，陈功向胡勤武支付定金7万元。2017年6月9日，胡勤武办理涉案房屋抵押注销手续。2017年6月27日，双方进行了网签备案。2017年11月26日，胡勤武通过快递向陈功发出《解除合同通知书》，表示双方自2017年5月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》至今，胡勤武积极配合陈功及中介，按时办理完成各项手续和文件，但陈功一直无故拖延，数次未按约定到达办理缴税现场，构成违约，并给胡勤武造成经济损失，胡勤武根据上述合同第八条第三款，要求双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2017年11月25日解除。该邮件已于2017年11月27日签收。陈功表示并未收到胡勤武邮寄的《解除合同通知书》，即使收到《解除合同通知书》，胡勤武并未在合同签订之日起120日内提出，胡勤武丧失其单方解除权。庭审中，胡勤武表示双方分别于2017年8月29日、2017年8月31日、2017年10月26日预约办理缴税，但陈功均未前往现场进行办理，为此提交微信聊天记录予以证明。陈功对此不予认可，并称双方仅于2017年8月31日预约办理缴税，案外人**为实际购买人，因需要变更购买人，缴税后无法变更购买人，遂未办理缴税，就此事已告知胡勤武；之后，陈功要求继续履行合同，但是胡勤武不予配合，为此陈功提交短信予以证明。胡勤武对此不予认可，称其并未同意变更购买人，双方仅就违约金进行协商，陈功存在违约情况，其不同意继续履行合同。诉讼中，胡勤武主张因陈功延迟办理缴税导致涉案房屋价格下降造成经济损失，为此提交与涉案房屋相似情况的交易信息予以证明，陈功对此不予认可。另查，涉案房屋登记在胡勤武名下，目前由胡勤武使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡勤武与陈功签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因陈功延迟办理缴税，导致未能继续履行与胡勤武之间的合同，构成违约。胡勤武要求解除双方之间的买卖合同关系于法有据，本院予以支持，胡勤武发出《解除合同通知书》，陈功已于2017年11月27日签收，陈功虽称并未收取《解除合同通知书》，但未提交证据予以证明，本院不予采信，故本院确认双方合同于2017年11月27日解除。买卖合同关系已解除，胡勤武主张陈功协助其办理涉案房屋的网签注销手续，于法有据，本院予以支持。关于胡勤武主张的违约金，于法有据，但其主张金额过高，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑酌情予以支持。关于胡勤武主张的经济损失，未提交证据予以证明，本院不予支持。陈功要求胡勤武赔偿违约金，于法无据，本院不予支持。陈功要求胡勤武返还定金8万元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡勤武与被告（反诉原告）陈功于二〇一七年五月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《商业贷款付款方式补充协议》于二〇一七年十一月二十七日解除；二、被告（反诉原告）陈功于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）胡勤武违约金六十万元；三、被告（反诉原告）陈功于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）胡勤武办理位于北京市朝阳区34号楼807号房屋的网签解除手续；四、原告（反诉被告）胡勤武于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）陈功定金八万元；五、驳回原告（反诉被告）胡勤武的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈功的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48760元，由原告（反诉被告）胡勤武负担12500元（已交纳6630元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陈功负担36260元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4108元，由原告（反诉被告）胡勤武负担900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）陈功负担3208元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  林长明二〇一九年十二月二十六日法官 助理  张 帆书 记 员  张默晗