四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2845号 原告：四川锦地房地产开发有限公司，住所：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层，统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人：熊剑。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 被告：东坡区上城茶府，经营场所：东坡区文忠街340号，统一社会信用代码：92511402MA6ABPJP0F。 经营者：黄伟，男，1991年1月12日出生，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：黄云，四川达宽（北京）律师事务所律师。 第三人：何志勇，男，1974年10月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：蔡江，四川达宽律师事务所律师。 原告四川锦地房地产开发有限公司与被告东坡区上城茶府、第三人何志勇返还原物纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川锦地房地产开发有限公司的诉讼代理人谷海洋、被告东坡区上城茶府的诉讼代理人黄云、第三人何志勇及其诉讼代理人蔡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川锦地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退并向原告交付位于眉山市东坡区（锦地上城）3幢2-1号商业用房；2.判令被告从2015年7月14日起至腾退之日止，按每月57600元计算，赔偿原告租金损失。事实和理由：2015年7月14日，被告未经原告许可擅自进场装修使用原告位于眉山市东坡区（锦地上城）3幢2-1号商业用房。因原告当时管理混乱，以为是公司股东擅自占用，一直没有理会。直至2018年1月原告股东变更、经营管理逐步规范后才发现是擅自占用，原告立即派人告知被告立即腾退并赔偿损失，但被告不予理会。原告不得已只能采取锁门、断水、断电方式维权，双方报警后经调解告知通过司法途径解决纠纷。2019年5月5日，原告再次书面通知被告，如愿租赁案涉房屋，应在2019年5月12日与原告签订租赁合同并支付之前的租金。如不愿租赁案涉房屋，应当在2019年5月12日前完成腾退并交付房屋，同时补交实际使用期间的租金。但到期后被告仍旧不与原告协商。 被告东坡区上城茶府辩称，被告系向案外人合法租用，租用时被告尽到了审查权属等注意义务，同时被告租用前涉案房产已由原告交付案外人装修使用，转租后原告亦未及时主张权利，视为原告认可当时状态。综上，依法应驳回原告的诉讼请求。 第三人何志勇辩称，原告将案涉房产出卖给张宇，并办理了备案登记。2015年7月20日，张宇与第三人签订《商铺租赁合同》将涉案房产出租给第三人，期限8年，至2023年7月20日。并将涉案房产交付第三人，第三人占有涉案房产后，转租给被告。基于上述事实，第三人认为张宇与原告有买卖合同关系，并办理了备案登记。张宇有权依法出租涉案房产。张宇与第三人订立租赁合同，第三人承租涉案房产，依据合同取得相应的占有、使用、收益的权利。第三人将涉案房产进行转租，不违反法律规定，合法有效。第三人认为被告占有涉案房产符合物权法第二百四十一条之规定，系合法占有。请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告与被告身份信息、眉权房权证字第××号房产证、（2016）川1402民初2119号民事判决书、（2017）川14民终214号民事判决书、（2018）川1402民初2008号民事判决书、（2019）川14民终231号民事裁定书、（2017）川1703刑初40号刑事判决书、在被告商铺贴示的通知以及照片、个体工商户开业申请书、商品房买卖合同和收款收据复印件、个人住房登记记录信息证明、个人商铺租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《情况说明》和原告与案外人签订的《商铺租赁合同》，被告和第三人有异议，均为案外人出具或签名确认，且与本案判决结果无关联，本院不予评判并不予采信。被告提交的《承诺书》和（2019）川1703执异15号裁定书，原告有异议，与本案判决结果无关联，本院不予评判并不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据载明的内容，本院认定事实如下：2015年3月16日，案涉房屋登记为原告单独所有。2018年12月11日，眉山市不动产登记中心出具个人住房登记记录信息证明：2013年12月10日，案涉房屋登记的产权人（或买受人）为张宇。因原告欠游丽华工程款，双方口头约定以案涉房屋等抵偿工程款1500万元。2012年9月17日，游丽华向原告出具收条载明：收到3号楼工程款2400万元，此款抵扣3号楼一、二层商铺（约2400㎡）购房款，剩余款转入指定账户。同日，游丽华在《锦地上城国际社区抵款房（团购）确认表》上签字确认抵款房号、抵款单位，建筑面积，抵款总价，抵款原因。2012年9月20日，游丽华在更名表上签字确认将其中3－1－1号商铺更名至段学兵名下，抵款总价为1000万元，将3－2－1号更名至贾勇名下，抵款总价为500万元。2013年12月16日，段学兵在更名表上签字确认将3－1－1号商铺更名至张宇名下。2013年12月10日，贾勇在更名表上签字确认将3－2－1号商铺更名至张宇名下。2013年12月8日，四川中川信投资管理有限公司达川分公司出借代表张宇与游丽华签订借款合同，借款资金2000万元。2013年12月，原告与张宇签订两份《商品房买卖合同》，并在房管局办理了备案登记，备案号为75314、75653。两份备案合同约定将案涉房屋售予张宇。2016年，游丽华以本案原告为被告向本院提起诉讼，要求本案原告支付工程款及利息等，本案原告在该案中抗辩主张扣减上述以房抵偿工程款1500万元。本院于2016年11月16日作出判决后，游丽华不服判决，依法上诉。眉山市中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）川14民终214号民事判决书认为：因本案原告在一、二审诉讼中未提交案涉商铺办理至段学兵、贾勇指定的张宇名下，双方约定的以房抵款尚未实际履行，故该款不应作为本案原告已付款扣减，可在本案原告实际将房屋过户至张宇名下后再作扣减。2017年3月10日，达川区法院在审理达州市达川区人民检察院提起公诉的被告人沈小兵、林纹汉、张宇、何飞非法吸收公众存款罪一案中，作出（2017）川1703刑初40号之三刑事裁定书，裁定查封了本案案涉商铺。同年5月22日，该院作出（2017）川1703刑初40号刑事判决书载明：“…同时查明，四川中川信投资管理有限公司达川分公司投资客户的资金主要出借给：一、眉山的游丽华项目，该项目合同签订借款资金2000万人民币，游丽华将坐落于（1）眉山市东坡区商铺；（2）眉山市东坡区文忠街340号3幢2楼1号商业用房；（3）眉山市东坡区文忠街340号3幢1单元24楼1号住房；（4）眉山市东坡区文忠街340号3幢1单元24楼3号住房过户给被告人张宇，作为该笔借款的担保，并在眉山市房管局办理签订购房合同并备案登记…五、对被告人沈小兵、林纹汉、张宇、何飞及其四川中川信投资管理有限公司达川分公司所有的资产予以追缴，用以退赔被害人的损失…”。达川区法院在执行处置本案案涉房屋过程中，原告提出执行异议，法院裁定驳回原告的异议请求。2015年7月14日，被告登记开业。2015年7月20日，张宇与第三人签订《商铺租赁合同》约定：张宇将案涉商铺和商铺内所有附属设施、设备出租给第三人开茶房，租期共8年（2015年7月20日-2023年7月20日），每年租金为200000元。2018年5月17日，原告到被告经营场所张贴通知要求：被告提供租赁合同并停止施工等。2018年10月28日，本院作出（2018）川1402民事判决书载明：“…原告四川锦地房地产开发有限公司与被告张宇于2013年12月10日和2013年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：75314、75653）已于2018年5月19日解除…”。2019年5月5日，原告再次通知被告要求：如愿租赁案涉房屋，应在2019年5月12日与原告签订租赁合同并支付之前的租金。如不愿租赁案涉房屋，应当在2019年5月12日前完成腾退并交付房屋，同时补交实际使用期间的租金等。 本院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2013年2月10日，张宇与原告签订《商品房买卖合同》并依法办理了备案登记，备案登记载明张宇为案涉房屋的买受人。2015年7月，第三人与张宇签订《商铺租赁合同》租赁案涉房屋交由被告开设东坡区上城茶府并开业至今，第三人与张宇约定的租期未届满，买卖不破租赁，被告基于租赁合同关系占有使用案涉标的物系有权占有。因此，原告主张被告系无权占有并要求被告腾退案涉房屋并赔偿损失无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决如下： 驳回原告四川锦地房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费28918元，由原告四川锦地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  沈志全 人民陪审员  罗 燕 人民陪审员  杨建华 二〇一九年十二月六日 书 记 员  杨 娟