湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初2106号原告陈新花，女，1991年2月19日出生，汉族，住邵阳市双清区。委托代理人邓志清，湖南银剑律师事务所律师。被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司，住所地：大祥区法定代表人石新华，该公司经理。委托代理人肖利长，湖南楚信律师事务所律师。原告陈新花与被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员唐步城适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈新花及其委托代理人邓志清、被告的委托代理人肖利长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月3日，原、被告签订了营销代理合同，约定了由原告对被告开发的“科技苑综合楼”项目全程营销代理服务及相应的佣金事项。2019年5月15日双方经过核实、结算，确定被告应付原告款为人民币1633409元，被告承诺分三个月付清，但支付前两期款后，对剩余人民币879640元拒不依约支付，原告多次催讨此款未果，为维护合法权益。请求：1、依法判令被告向原告支付人民币879640元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告诉讼主体资格。2、被告营业执照复印件1份，拟证明被告诉讼主体资格。3、营销合同复印件1份，拟证明原、被告权利义务关系，约定原告负责一切人、财、物的投入，策划广告由原告负责，溢价部分作为原告的报酬。4、承诺书复印件1份，拟证明双方经过结算，确认被告依合同约定的标准应支付给原告的款项，是双方真实意思表示，是合同内容的体现，且在第三方的鉴证之下形成，被告已支付前两期款项。被告辩称，原告存在私刻公章、私自收费行为，严重违反双方合同的约定，损害了被告公司的形象。在被告出具《关于售楼部销售余款的承诺书》后，有一部分购房户向被告反映，并提供了原告私自收款的收据复印件，要求被告退回多收取的定金、购房款等。以前，被告对此事一无所知，2019年8月中旬，分别有购房户向被告反映多收取了购房款，现有四户提供了收据复印件，对王述妹以私刻公章“众鑫科技苑营销中心”名义收取了两次定金，分别为2018年4月28日收取5000元，2018年5月9日收取25000元，合计30000元；2018年7月20日，私自收取曾慕、刘杰定金20000元；2018年10月22日，私自收取邓昌胜63258元；2018年10月9日，私自收取刘卫民、唐桂叶75880元，这四户总共就有189138元，据说另外还有20多户称多收取了购房款。根据双方签订的合同约定房款均由被告财务人员收取，原告不得收取客户任何购房款项（包括定金），否则按照收取金额的2倍处罚。为防止更多购房户的退款要求，因此，因原告的违约、违法行为，被告不能支付原告的余款。请求驳回原告的所有诉讼请求。被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：1、曾慕、刘杰商品房买卖合同、收据3张复印件1份，拟证明原告陈新花等私自收取曾慕、刘杰定金20000元。2、严树青、王述妹商品房买卖合同、收据7张复印件1份，拟证明原告陈新花等私自收取严树青、王述妹购房款定金30000元。3、邓昌胜商品房买卖合同、收据3张复印件1份，拟证明原告陈新花等私自收取邓昌胜63258元。4、刘卫民、唐桂叶商品房买卖合同、收据3张复印件1份，拟证明原告陈新花等私自收取刘卫民、唐桂叶75880元。5、银行转账凭证3张复印件1份，拟证明严树青、刘卫民、曾慕银行按揭款转账凭证。6、王述妹要求退多收房款报告复印件1份，拟证明要求被告退款的事实。原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对证据1-2三性均无异议，证据3-4真实性无异议，根据合同约定第二条第二款第五项的约定，所有的购房款项都由被告的财务人员收取，收取后盖财务公章，原告不得私自收取客户任何购房款项包括定金，否则按收取定金的2倍处罚。承诺书是原告在被告公司吵闹之后，石新华出具的承诺书。被告提供的证据，原告提出以下质证意见：对证据1-6真实性无异议，但原告认为该组证据与本案的诉求没有法律的关联性，也不能达到证明原告私刻公章和私自收费的目的，双方明显合同约定了住房门面的销售底价，对于低于该销售的价格，由原告自己承担，销售的溢价部分就属于原告工作人员的工资，广告支出以及佣金，在双方签订合同时，被告就明知也应该知道原告肯定要超出约定价格销售的，收据上都是盖有公章的，是被告自己提供的，因此不存在私自刻章、私自收费。经庭审质证，本院认为，对原、被告双方互无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，能与双方陈述及其他证据相互印证的部分予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月3日原告陈新花（乙方）与被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司（甲方）签订了一份《全程营销代理合同》。该合同的相关约定有：“第一条委托事项1.1委托内容：在委托期内，甲方委托乙方负责科技苑综合楼项目的全程营销代理服务。第二条双方权利和义务2.1.1甲方为该物业之房地产权利人，甲方应依法取得项目的证照并提供项目开发经营一切法律许可文件之复印件。2.1.3甲方负责销售现场接待中心的建设（租赁）、装修及正常办公所需设备设施等的采购及维护。依法承担营销部水、电、宽带等营销部正常办公费用。2.1.7甲方指定石新花为项目负责人，负责协调指导乙方工作，并代表甲方签收签署乙方递交的书面文件，经其签署的文件加盖公章视为甲方的意思表示。2.2.1在委托期内，乙方营销人员全权代表甲方负责与承购客户的接洽及谈判工作，并以现场汇报的形式详细向甲方汇报工作进展情况。2.2.2依法指定陈新花为本项目负责人，本项目主要专业技术服务人员由乙方派遣，2.2.4甲方同意乙方在双方确定的销售底价基础上进行价格调整.2.2.5乙方应协助甲方与所有客户协商起草协议、合同及其他法律性文件、乙方负责价款催缴并协助客户办理银行按揭手续，待价款结清后，乙方向甲方交接该客户的所有合同及相关手续。房款均由甲方财务人员收取，未经甲方同意。乙方不得收取客户任何购房款项（包括定金），否则按收取金额的2倍处罚，恶意挪用，报公安机关查处。2.2.9乙方负责乙方人员的工资、福利、销售提成、伙食、服装等费用。第三条服务费及支付方式3.1.1住房代理销售底价均价：4000元/平方；地下车位代理销售底价均价：90000元/平方；3.1.2：乙方销售佣金的计取：销售溢价部分归属乙方，溢价部分营业税参考邵阳市2015年房地产开发企业纳税标准，由乙方承担。3.2.1物业销售佣金的支付，按月支付。乙方应于每月3日前提交上月结算表给甲方，甲方每月7日前核对完结算表并将销售溢价佣金支付给乙方或乙方指定账号内，乙方无需开具税务发票。3.2.2双方确认，上述销售佣金的结算依据为：一次性付款客户，客户付至总付款额的90%，按满额结算；按揭客户应付首付款到位后即可满额结算；分期付款客户，客户付至总房款的50%，按满额结算。上述合同签订后，双方即开始履行上述合同，原告方为被告销售房屋，被告向原告结算佣金（工资）。但在履行合同中被告尚有部分工资未支付给原告，经原告催收，被告法定代表人石新华于2019年5月15日向原告出具了一份《关于售楼部销售房余款的承诺书》，内容是：“经双方及财会核实，售楼部的人员工资还余壹佰陆拾叁万叁仟陆佰零玖元整未付，现我本人承诺下列付款办法：本人承诺签字即日起，第一个付20万元，第二个月付30万元，第三个月全部付清上述款。（税收已扣除）鉴证人：夏兴中马志明承诺人：石新华2019年5月15日。”但被告按上述承诺支付前两期款后，余欠原告售楼部的人员工资人民币879640元经原告向被告催收，被告提出原告存在违约违法行为，其中对购房户王述妹收取了两次定金，分别为2018年4月28日收取5000元，2018年5月9日收取25000元，合计30000元；2018年7月20日，收取购房户曾慕、刘杰定金20000元；2018年10月22日，收取购房户邓昌胜63258元；2018年10月9日，收取购房户刘卫民、唐桂叶75880元，这四户共计189138元，上述款项没有由被告财务人员收取，没有分别列入原告移交给被告的被告与上述购房户签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款，造成购房户要求被告退还多收房款。故被告不同意支付余欠原告售楼部销售房余款，原告因而诉来本院。本院认为，本案是一起委托合同纠纷。原告陈新花与被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司签订的《全程营销代理合同》及被告法定代表人石新华出具给原告的《关于售楼部销售房余款的承诺书》是各方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规的效力性规定，属于有效合同。各方当事人应全面履行合同及承诺书的约定。从本案的事实来看，双方均已按合同的约定履行了合同的主要义务，但被告未按承诺支付原告售楼部销售房余款，原告违反《营销代理合同》2.2.5中的“房款均由被告财务人员收取的”相关约定，双方均有违反合同约定的情况，应当各自承担相应的责任。原告请求被告支付所欠原告售楼部销售房余款符合合同的约定和法律的规定，但原告作为受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人被告，故原告违约收取购房户的定金及房款共计189138元被告可以扣收。扣收后原告售楼部的销售房余款为690502元（879640元－189138元）。被告辩称的要求驳回原告的所有诉讼请求理由，因与本院查明的事实不符，被告未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的民事责任，本案不宜一并处理，被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、第四百零四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付给原告陈新花售楼部的销售房余款690502元。二、驳回原告陈新花的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费人民币5598元，由原告负担1200元，被告负担4398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 唐 步 城二〇一九年十二月二十六日书记员 肖露樱芝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。