安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初4954号 原告：佘世农，男，1977年5月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞飞,安徽景旺律师事务所律师。 被告：倪斌，男，1973年11月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 第三人：蔡卫华，男，1977年7月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 原告佘世农与被告倪斌、第三人蔡卫华执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佘世农及其委托诉讼代理人余鲲、被告倪斌、第三人蔡卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佘世农向本院提出诉讼请求：1、判令中止对万泰银杏苑3栋2单元702号房屋的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼诉讼请求为，判令停止对万泰银杏苑3栋2单元702号房屋的执行。事实与理由:2012年9月22日,原告与第三人签订《房屋转让合同》,约定1第三人将其名下的万泰银杏苑3栋2单元702室房屋(以下简称“该房屋”)出售给原告;2房款为54.5万元,签订合同时付20万元,剩余房款3年内付清;3.双方于2012年9月30日交接房屋;4原告付清房款后,第三人应将房屋过户给原告。合同签订当日,原告支付了20万元现金给第三人,随后第三人将该房屋交付给原告,原告装修后入住了该房屋,并支付了物业费燃气费等。2013年8月,原告再次支付20万元现金给第三人:2014年8月,原告向第三人付清了余款。由于该房屋上有银行的抵押贷款,故第三人一直未能将该房屋过户给原告。2017年8月28日铜陵市铜官区人民法院(2017)皖0705执恢1049号裁定书查封了第三人名下万泰银杏苑3栋2单元702号房屋查封期限三年。2019年8月12日原告对上述执行房产提出书面异议,铜陵市铜官区人民法院于2019年8月26日作出(2017)皖0705执恢1049号执行异议裁定:驳回原告的异议根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(-)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”,本案中,原告在贵院采取查封措施之前,已与第三人签订房屋买卖合同,并已支付全部房款。合同中约定的交房时间为2012年9月30日,且未办理过户登记属于不能归责于原告自身原因,故原告的权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。鉴于以上,为维护原告的合法权益特诉至贵院,请求支持原告的诉讼请求。 被告倪斌辩称：1、从原告提交的证据材料中，并没有看到驳回佘世农执行异议的裁定。2、从佘世农陈述的案涉房屋的购房款支付情况，54.5万元全部为现金给付，也不符合常理。且该支付的情况的佐证材料也均为证人证言及案件有着利害关系的第三人蔡卫华。3、从其所提交的所谓的《售（购）房协议书》中，也可以发现，该协议书只约定了购房款为54.5万元，但对付款方式及付款时间也未作任何约定。同时，就连购房办理过户的时间都未作约定，这显然不符合正常的购房合同的约定。而从蔡卫华的陈述中，却说是付款的时间到了，却不知这个付款的时间是怎么约定的。而其所提供的证人，每个证人都某清楚的记住相隔六、七年之前每次给付现金的时间月份，这显然不符合事实常理的。故作为房屋买卖最为重要的购房款给付情况完全只是根据与原告系朋友关系的证人证言及有着利害关系的第三人的陈述来作出认定，是没有事实依据的。4、如果双方之间确实存在真实的购房合同关系，那么，佘世农也无需要在2015年1月份去办理不动产抵押。并且在此之前湖州市吴兴区法院对该房屋进行了查封，查封到期日为2014年12月5日、而被告早于2014年4月30日向贵院申请了诉前财产保全，并对该房产进行轮候查封。是由于市场处的原因并未及时办理。然而铜陵市中级法院也于2015年2月4日对该房屋进行了查封。在如此情况下，佘世农办理了该房屋的二次抵押，不能不说明存在问题。关于这一问题目前正在与市场处及法院协调处理。5、蔡卫华作为执行案件被执行人，如他所说，其在知道有案件需要处理时，故意让他人支付现金以达到逃避执行目的，致使执行案件无法执行，该行为已构成拒不履行生效裁判文书罪。在此，恳请法院对这一行为依法作出严惩。6、原告所提供的物业费发票及港华燃气业务记录表，首先对此真实性九不予以认可。上述缴费人的变更，只要提出申请均可以实施，且原告与第三人系朋友关系，就算是原告代朋友缴纳上述费用也属于正常，由此并不能证明双方之间的房屋买卖关系是真实的。综上，原告与第三人之前的房屋买卖关系并不真实存在，无法达到排除执行目的的，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人蔡卫华辩称：我与被告的债权关系和房屋买卖是两件事情，我房屋卖给原告在先，被告也知道房屋卖给原告了，原告的诉请是事实。 本院经审理认定事实如下：2012年9月22日，佘世农与蔡卫华签订了《房屋转让合同》一份，双方约定：蔡卫华将其名下的万泰翡翠城银杏苑3栋2单元702号房屋以54.5万元出售给佘世农，在签订合同时佘世农支付蔡卫华定金20万元，剩余房款3年内付清，付清房款后，蔡卫华将房屋过户给佘世农。蔡卫华需于2012年9月30日将房屋交付给佘世农。佘世农入住该房后,支付了相关的物业费和燃气费。2017年8月28日，本院在执行倪斌与蔡卫华民间借贷纠纷一案中，作出(2017)皖0705执恢1049号之二裁定书对被执行人蔡卫华的不动产进行了查封。2019年8月12日原告佘世农向本院提出执行异议，请求撤销(2017)皖0705执恢1049号之二裁定书，并裁定中止对万泰翡翠城银杏苑3栋2单元702号房屋的执行，铜陵市铜官区人民法院于2019年8月26日作出(2019)皖0705执异56号执行裁定书，驳回了佘世农的异议。 审理中查明，蔡卫华因向中国邮政储蓄银行有限责任公司铜陵县支行借款于2012年6月26日将银杏苑3栋2单元702号房产抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司铜陵县支行，2019年8月26日，原告佘世农替蔡卫华将该借款521308.91元予以归还。 上述事实，有庭审笔录，原告提供的（2017）皖0705执恢1049号之二裁定书、（2019）皖0705执异56号执行裁定书、《房屋转让合同》、物业费发票、港华燃气业务记录表、证人王某、方某、江某的证言、强制执行和解协议、中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单等证据在卷予以佐证，且经庭审质证及核实，本院予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告在本院就银杏苑3栋2单元702号房产的查封作出民事裁定书之前，业已签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产，该房产因第三人蔡卫华在中国邮政储蓄银行有限责任公司铜陵县支行的借款而办理了房产抵押，非因原告自身原因未办理过户登记。同时原告替蔡卫华将中国邮政储蓄银行有限责任公司铜陵分行借款521308.91元予以归还，已按合同约定支付了大部分价款。根据《执行异议复议的规定》第二十八条规定，综合上述几点，应当认定原告佘世农就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有房屋的事实所享有的占有权亦应受法律保护。被告倪斌申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥佘世农的合法占有这一所有权权能。因此，原告佘世农在本案中请求停止对案涉房屋的执行，理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 停止对万泰银杏苑3栋2单元702号房屋的执行 案件受理费80元,由被告倪斌承担，于本判决生效之日起十日内交付给本院。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院 审 判 长  王梦宁 审 判 员  余卫东 人民陪审员  何水祥 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  许 丽 附：本案所适用的法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理； （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 .