重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25177号原告：重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层，统一社会信用代码915001087500530219。法定代表人：陈志超，总经理。委托诉讼代理人：钟睿华，女，汉族，住重庆市南岸区，系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王彪，男，汉族，住重庆市九龙坡区系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。被告：唐天星，女，汉族，住重庆市南岸区茶园新区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告唐天星物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司的委托诉讼代理人钟睿华、王彪，被告唐天星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称：原告于2012年4月25日与重庆上锦房地产开发有限公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》并取得幸福时光里小区的物业管理资格。被告作为南岸区茶园新区通江大道101号3幢11-4号房屋业主，自2017年7月1日至今，拖欠原告物业服务费及公摊水、电费共计4013.95元，且产生违约金共计712.3元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付2017年7月1日至2019年4月30日拖欠的物业服务费3924.8元；2、支付2017年11月1日至2019年2月28日拖欠的公摊水、电费共计89.15元；3、被告以欠费金额为基数，从2017年11月1日起至付清时止，按日万分之五的标准支付违约金；4、诉讼费由被告承担。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物价局备案表、前期物业合同备案证明；3、前台值班记录本；4、客服巡查表；5、来访人员及临时停车登记表；6、值班记录本；7、报事保修记录本；8、配电房巡查记录；9、污水泵巡查记录；10、消杀记录表；11、保洁工作检查记录表；12、定期清洁记录表；13、电梯维护保养工作记录表；14、电梯巡查记录表；15、共用水费、电费分摊明细表；16、水电费发票；17、公示表照片；18、2015年公摊水电费票据；19、房屋登记信息查询证明。被告唐天星辩称：1、原告起诉的物业费计算依据有误。虽前期物业服务合同约定物业费为1.8元/平方米，但该价格系合同约定的暂定价格，实际中应根据南岸区物价局的核定，本小区物业费标准按1.5元/平方米收取。因原告物业服务不到位，不同意缴纳物业费；2、同意缴纳2017年11月至2019年2月的公摊水电费89.15元；3、原告未按前期物业服务合同和相关法律规定全面履行物业职责。2017年起，原告擅自占用小区公共绿地规划停车位，并收取费用。相关收益应属全体业主所有，但原告未将相关费用收支情况予以公布，并将相关费用据为己有；小区楼梯安全出口指示牌不明、楼梯间没有照明灯、原告未对来访客人进行登记，随意允许外来人员进入，同时还存在小区安全隐患整改不及时、小区内交通秩序不严等诸多违约行为；4、原告存在违约，其起诉的违约金没有法律依据，且计算标准过高，不应得到支持。被告唐天星为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、光盘一张（内容为7段视频、照片10余张）；2、物业缴费收据。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告唐天星系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区3幢11-4号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为99.11平方米，其每月应缴纳的物业费为178.4元，其拖欠原告奥坤物业公司2017年7月至2019年4月期间的物业费为3924.8元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费为89.15元，该款被告未予缴纳。2019年10月14日，原告奥坤物业公司以被告唐天星拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告唐天星在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告唐天星关于原告未全面履行物业职责、小区存在安全隐患及原告侵占公共利益等物业管理和服务问题，其不同意给付物业费、并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应在本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。被告抗辩原告物业收费标准存在问题，对此，本院认为，原告催收物业费的价格标准是针对业主自愿或经催收后缴纳物业费的优惠价格标准，被告未按优惠价格标准交费，现原告按合同约定的物业收费标准主张拖欠物业费，符合合同约定和法律规定。被告拖欠原告2017年7月至2019年4月期间的物业费3924.8元、2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费89.15元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告就物业费及违约金的诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告唐天星于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年7月至2019年4月期间的物业费3924.8元及违约金（以被告唐天星当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、被告唐天星于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费89.15元；三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告唐天星负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 鞠 劼二〇一九年十二月二十三日书记员 朱世伟书记员 王 芳