四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7000号 原告：钟术昭，男，1965年4月8日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：钟祖容，女，1988年1月8日出生，汉族，住四川省郫县，系原告钟术昭之女。 委托诉讼代理人：潘瑞运，四川优尚杰律师事务所律师。 被告：四川省亚科农农业科技有限公司。住所地：成都市锦江区静渝路2号6幢1-2层4号。 法定代表人：田顺洪，总经理。 委托诉讼代理人：宋劲松，四川磐恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨易迪，四川上行律师事务所律师。 被告：王文丹，女，1971年11月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告钟术昭与被告四川省亚科农农业科技有限公司（以下简称亚科农公司）、王文丹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因被告王文丹下落不明，本院依法向被告王文丹公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等法律文书。现公告期满，本院于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告钟术昭的委托诉讼代理人钟祖容、潘瑞运，被告亚科农公司的委托诉讼代理人宋劲松到庭参加了诉讼。被告王文丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告钟术昭向本院提出诉讼请求，1、判令停止对钟术昭购买的位于郫都区房屋（合同备案号：137893）的强制执行；2、确认位于郫都区房屋归钟术昭所有。事实及理由：2019年6月13日，钟术昭收到锦江区人民法院送达的（2019）川0104执异72号执行裁定。钟术昭认为该裁定缺乏事实与法律依据，明显错误。亚科农公司申请执行的位于房屋，系钟术昭在王文丹处购买所得，属于钟术昭个人私有财产。该房屋于2014年7月1日交付钟术昭，一直由钟术昭居住使用，按揭贷款一直由钟术昭偿还。2015年、2017年，钟术昭曾两次起诉要求王文丹协助钟术昭办理房产登记及过户手续，因王文丹下落不明，后钟术昭迫于无奈撤回起诉。因王文丹信用卡严重透支，钟术昭以王文丹名义支付的房屋按揭款直接被扣划偿还了王文丹信用卡透支款，致使钟术昭不能将此房屋的按揭贷款一次性提前付清。故提起本案诉讼。 被告亚科农公司辩称，1、钟术昭基于其与王文丹之间的房屋买卖合同，仅享有合同权利，并不享有案涉房屋的所有权。案涉房屋的所有权仍归属于王文丹；钟术昭不能提供证据证明其已支付案涉房屋全部价款。2、钟术昭第二项诉讼请求与本案无关。综上，请求依法驳回钟术昭诉讼请求。 被告王文丹未到庭参加诉讼，也未向提交答辩状和证据材料。 经审理查明，2012年7月11日，王文丹与成都宝投房地产开发有限公司（以下简称宝投公司）就位于房屋进行商品房买卖合同进行网签备案，备案号为137893号。网签合同备案信息载明该房屋出卖人为宝投公司，买受人为王文丹，成交价为520000元。该房屋抵押信息：抵押权人为中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行），债务人为王文丹，被担保债权为360000元，债务履行期限2012年7月17日至2032年7月17日，抵押件号为预0106113号。 2014年6月30日，钟术昭与王文丹签订《房屋预约买卖合同》，约定王文丹将上述案涉房屋在取得房屋所有权证并注销抵押登记后出售给钟术昭，房价款552170.36元，于2014年6月30日预付210000元，王文丹尚欠贷款余额本金342170.36元由钟术昭负责偿还，以作购房款，案涉房屋在王文丹收到预付款210000元当日交付。王文丹取得房屋所有权证并注销抵押登记之日起15日内与钟术昭签订正式房屋买卖合同、办理该房屋产权过户登记等手续。王文丹与钟术昭在办理房屋产权过户登记时，应另行签订正式房屋买卖合同，但本合同约定的基本内容不变。并对办理房屋产权登记的税费等均作了约定。 同日，成都市蜀都公证处出具公证书，对钟术昭与王文丹签订的上述《房屋预约买卖合同》进行公证。钟术昭于当日向王文丹支付购房首付款210000元，王文丹将案涉房屋交付钟术昭使用至今。案涉房屋按揭贷款一直由钟术昭偿还。 另查明，2017年9月22日，本院作出（2017）川0104民初4113号民事判决，确认王文丹于2016年9月14日欠亚科农公司货款117568.5元，遂判令王文丹向亚科农公司支付货款117568.5元，并承担相应利息；王文丹向亚科农公司支付律师费5000元。该判决生效后，因王文丹未自觉履行该判决确定的义务。亚科农公司向本院申请强制执行。本院于2018年6月6日立案受理，案号为（2018）川0104执2496号。2018年6月14日，本院作出（2018）川0104执2496号执行裁定，对王文丹签约备案的上述案涉房屋进行查封。钟术昭向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。2019年6月5日，本院作出（2019）川0104执异72号执行裁定，驳回钟术昭的异议请求。 上述事实，有当事人的当庭陈述及双方主体身份信息、《商品房买卖合同》、《房屋预约买卖合同》、成都市蜀都公证处公证书、收条、银行交易明细、案涉房屋信息查询记录、（2017）川0104民初4113号民事判决、（2018）川0104执2496号执行裁定、（2019）川0104执异72号执行裁定等证据在案为证。 本院认为，本案争议的焦点是钟术昭对案涉讼争房屋是否享有足以阻却执行的实体权利。本案中，王文丹与宝投公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并已网签备案登记，实际履行。王文丹对案涉房屋享有物权期待权。王文丹基于对该房屋的物权期待权与钟术昭于2014年6月30日签订《房屋预约买卖合同》，约定王文丹将上述案涉房屋在取得房屋所有权证并注销抵押登记后出售给钟术昭。该《房屋预约买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽名为预约合同，但对房屋买卖合同当事人、房屋买卖合同标的、价款、付款方式均已做明确约定，王文丹已按约定收取钟术昭支付的房屋价款，向钟术昭交付房屋，钟术昭对案涉房屋居住使用至今，并一直按约定偿还房屋按揭贷款。双方另约定，双方另行签订正式房屋买卖合同时，本合同约定的基本内容不变，王文丹应为钟术昭办理该房屋产权过户登记等手续。可见，在该房屋具备办理登记条件时，王文丹并非仅负订约之义务，而是负有为钟术昭办理该房屋产权过户登记之义务。因此，该合同已具备房屋买卖合同的主要内容，应当认定该合同为房屋买卖本约合同。该合同产生于亚科农公司对王文丹的货款债权之前，前后相隔二年之久，无据证明王文丹与钟术昭存在恶意串通、逃避债务的主观故意。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋虽未登记在王文丹名下，但王文丹已支付全部房款，宝投公司已将案涉房屋交付王文丹，王文丹与钟术昭签订房屋买卖合同时，已对该房屋享有实体权利。王文丹与钟术昭签订的房屋买卖合同，在人民法院对案涉房屋查封之前；在人民法院查封之前，钟术昭已合法占有该不动产；钟术昭已按合同约定支付首付款，并一直按约定偿还房屋按揭贷款；未办理案涉房屋产权过户登记并非钟术昭自身原因导致。既然，登记在被执行人名下的不动产符合上述情形，可以排除执行，那么，以被执行人作为买受人进行合同备案登记的不动产符合上述情形，也应排除执行。 综上，钟术昭对案涉讼争房屋享有足以阻却执行的实体权利。对钟术昭要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。 关于钟术昭要求确认案涉房屋归其所有的诉请。因与其签订房屋合同的王文丹尚未取得案涉房屋产权，故对其该请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得在（2018）川0104执2496号执行案件中执行位于郫都区房屋； 二、驳回原告钟术昭的其他诉讼请求。 本案案件受理费6550元，由原告钟术昭承担3275元，被告四川省亚科农农业科技有限公司承担3275元；因公告本裁判文书所产生的公告费用，由被告四川省亚科农农业科技有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王多军 人民陪审员  刘淑蓉 人民陪审员  蹇孟媛 二〇一九年十二月十日 书 记 员  张玥玭 附相关法条： 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。