重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6940号原告：蒋朝阳，男，1974年3月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。被告：重庆天远祥农业开发有限公司，住所地重庆市南川区西城街道永隆居委三组，统一社会信用代码91500119080183547Q。法定代表人：王天华，该公司总经理。委托代理人：吴华茂，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告蒋朝阳与被告重庆天远祥农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员程小飞适用简易程序，于2019年12月2日、20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人鲜维浪、被告的法定代表人王天华、委托代理人吴华茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋朝阳向本院提出诉讼请求：1、判决被告承担违约金20000元；2、判决被告支付6个月的待租期损失50000元；3、判决被告赔偿原告修复房屋的损失26000元、三棵公主桂损失15000元、30株葡萄9000元、彩灯彩带损失2000元，共计52000元；4、判决被告立即归还原告的所有餐具（详见物资交接表）；5、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告立即腾空并返还房屋，并从2019年4月12日起至腾空并返还房屋之日止按照100000元/年的标准支付房屋占用费。事实和理由：2017年12月1日，原被告签订《农村房屋租赁协议》，约定：原告将除2间卧室和1间厨房外的位于南川区XX居委XX，砖混结构，建筑面积1403平方米的农村房屋一栋出租给被告经营使用，期限为五年，年租金100000元。合同第七条还约定，任何一方违约的，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2019年1月7日，原被告签订《农村房屋租赁补充协议》，约定在不增加租金的条件下，原告同意将原二楼住宿用的大间卧室给被告使用等内容。2019年4月9日，被告向法院起诉要求解除合同，法院作出（2019）渝0119民初2249号民事判决书，确定系被告违约解除，原告如有其他损失，可另案处理。被告重庆天远祥农业开发有限公司辩称，（2019）渝0119民初2249号民事判决书已确定原告不退还被告缴纳的保证金20000元，被告不应再承担20000元违约金。原告主张的待租期损失没有法律依据。原告要求赔偿的桂花树及葡萄的损失，是虚构的。本案讼争房屋在合同解除时已返还原告，不存在房屋占用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年12月1日，原告蒋朝阳（甲方）与被告重庆天远祥农业开发有限公司（乙方）签订《农村房屋租赁协议》，该协议约定：“双方经协商，就房屋租赁事宜达成协议，一、房屋状况及使用，甲方除2间卧室和1间厨房自用外，自愿将重庆市南川区XX居委XX，砖混结构，建筑面积1403平方米的现有农村房屋一栋（含房前屋后院坝，房产证J304房地证2013字第04936号），现状出租给乙方做经营使用，具体界限范围见附图所示；二、租赁期限，租金及支付方式，租赁期限五年（自2017年12月1日起至2022年11月30日止），年租金100000元，另收取2017年10月1日至2017年11月30日租金4000元，支付方式为每年12月1日向甲方支付每年租金；三、保证金2万元于2018年3月31日一次性付清，双方承诺所租用设备设施无任何折旧费用......待合同期满或终止时，经双方办理完移交手续并结清费用后，由甲方不计息一次性退还给乙方；......六、协议变更和解除，本协议一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除，必须经甲乙双方协商一致并签订书面协议方可变更或解除本协议等；七、违约责任，协议履行期间，任何一方违反本协议的约定均视为违约，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的实际损失”。协议签订后,被告向原告缴纳保证金20000元并支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金，原告将房屋及相关物品交付给被告，并签订《物资交接表》。2019年1月7日，原告蒋朝阳（甲方）与被告重庆天远祥农业开发有限公司（乙方）签订《农村房屋租赁补充协议》，约定：“经双方协商，就房屋租赁事宜达成补充协议，1、在不增加租金的条件下，甲方同意将原二楼住宿用的大间卧室给乙方使用，原住宿用的小间卧室由甲方仅作库房使用（以后甲方不得随意进出，若需进出，需经乙方办公室同意）；2、甲方积极配合并协助乙方对该房屋外土地进行整治；3、2018年12月1日至2019年11月30日租金100000元，于2019年1月7日支付50000元、2019年2月3日支付30000元并力争当日结清余款（若未能当日结清余款，双方可另行商定支付时间）”。嗣后，被告向原告支付了2018年12月1日至2019年11月30日的租金共80000元，下欠20000元。2019年1月，原告在租赁房屋中搭建违章建筑。2019年2月20日，该违章建筑被行政执法部门强制拆除。2019年4月9日，被告以原告在其租用房屋内搭建违章建筑，被有关部门拆除，导致其无法经营为由提起诉讼。本院于2019年9月29日作出（2019）渝0119民初2249号民事判决书，判决：一、解除重庆天远祥农业开发有限公司与蒋朝阳于2017年12月1日签订的《农村房屋租赁协议》。二、蒋朝阳于本判决生效后十日内向重庆天远祥农业开发有限公司退还房屋租金43611.10元。三、驳回重庆天远祥农业开发有限公司的其他诉讼请求。该判决书还查明：1、重庆天远祥农业开发有限公司于2018年3、4月份左右将租赁房屋中的相关物资搬到相邻的原告XXXX的接待中心，蒋朝阳也认可重庆天远祥农业开发有限公司在2018年12月份就没有在租赁房屋中开展经营，重庆天远祥农业开发有限公司向本院起诉解除合同时已搬离租赁房屋，租赁房屋处于闲置状态；重庆天远祥农业开发有限公司也当庭表示不继续租赁该房屋。2、双方签订的《农村房屋租赁协议》于2019年4月11日解除，属于重庆天远祥农业开发有限公司违约解除合同，其缴纳的20000元保证金不予退还。3、蒋朝阳若认为还存在其它因重庆天远祥农业开发有限公司违约解除租赁协议造成的损失，可另案处理。审理中，原被告达成以下一致意见：1、原告第4项诉讼请求中要求被告退还的餐具由被告在2019年12月31日前全部退还，不在本案中处理。2、原被告均同意第3项诉讼请求中的修复房屋费用由被告赔偿20000元，彩灯彩带损失由被告赔偿500元。上述事实，有原告蒋朝阳提交的《农村房屋租赁协议》、《农村房屋租赁补充协议》、物资交接表、照片、（2019）渝0119民初2249号民事判决书，以及原被告在庭审中的陈述予以证明，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告对第4项诉讼请求中所涉餐具的返还另行处理以及由被告赔偿修复房屋费用20000元，彩灯彩带损失500元均无异议，本院依法予以确认。本案的焦点是：一、被告重庆天远祥农业开发有限公司是否应向原告蒋朝阳返还租赁房屋并承担房屋占用费；二、原告主张的违约金20000元及待租期损失50000元是否支持；三、原告主张的三棵桂花树和30株葡萄的损失是否支持。关于焦点一，（2019）渝0119民初2249号民事判决书已经查明原被告均认可重庆天远祥农业开发有限公司在2018年12月份就没有在租赁房屋中开展经营，其向本院起诉解除合同时就已经搬离租赁房屋，租赁房屋处于闲置状态。同时本案审理中原告蒋朝阳也陈述一直拥有租赁房屋钥匙，故《农村房屋租赁协议》解除之日即2019年4月11日起原告蒋朝阳就已经实际占有、控制该租赁房屋，不存在被告向其返还房屋的问题。因此，本院对原告要求被告返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于焦点二，《农村房屋租赁协议》第七条约定，协议履行期间任何一方违约的，违约方应按当年承租金额的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的实际损失。《农村房屋租赁协议》系被告违约解除，原告主张20000元的违约金符合合同约定（按100000元/年计算20%），本院予以采纳。关于被告提出（2019）渝0119民初2249号民事判决书已经确定不予退还保证金20000元，不应再承担违约金20000元的辩解意见。根据原被告签订的《农村房屋租赁协议》，租赁期限为5年，每年租金100000元，原告实际租赁不足两年，仅没收其保证金20000元尚不足以弥补被告违约解除合同给原告造成的损失，对其辩解意见本院不予采纳。关于原告主张的待租期损失，《农村房屋租赁协议》系被告违约解除，应当赔偿原告因此受到的损失。被告提前解除租赁合同，剩余租期超过3年，原告也客观上需要适当时间重新出租该房屋，故本院酌定原告主张的待租期损失按约定的租金标准（100000元/年）计算3个月，即25000元。关于焦点三，原告要求被告赔偿移栽死亡的三棵桂花树和挖掉的30株葡萄的损失，仅提供了三棵桂花树移栽后及部分葡萄被挖掉后的照片，未提供被告挖掘、移栽的现场证据，被告对此未予以认可，故本院对该事实不予采信。即使被告挖掘、移栽的事实存在，根据原告的陈述，挖掘、移栽时原告均在现场，当时没有表示反对，视为原告同意被告实施该行为，由此造成的后果应由原告自行承担。因此，原告要求被告赔偿三棵桂花树和30株葡萄损失的意见，本院不予采纳。综上，被告重庆天远祥农业开发有限公司应当赔偿原告蒋朝阳违约金20000元、待租期损失25000元、维修房屋费用20000元、彩灯彩带损失500元，共计65500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆天远祥农业开发有限公司在本判决生效后立即向原告蒋朝阳支付违约金、待租期损失、维修房屋费用、彩灯彩带损失，共计65500元。二、驳回原告蒋朝阳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1370元（原告已预交），由原告蒋朝阳承担651元，被告重庆天远祥农业开发有限公司承担719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  程小飞二〇一九年十二月二十六日书记员  周 雄