湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1291民初326号原告（反诉被告）：胡定生，男，1961年10月5日出生，汉族，住怀化市洪江区。原告（反诉被告）：怀化市洪江区华青彩印包装厂，住所地洪江区范家冲,组织机构代码L3228171-9。经营者：胡定生，男，1961年10月5日出生，汉族，住怀化市洪江区。二原告共同的委托诉讼代理人：邱剑，湖南鹤洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省维泰生物科技有限公司，住所地怀化市洪江区。法定代表人：邓奇伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王冬梅，洪江区城中法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）胡定生、怀化市洪江区华青彩印包装厂（以下简称华青包装厂）与被告（反诉原告）湖南省维泰生物科技有限公司（以下简称维泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡定生、华青包装厂及其共同的委托诉讼代理人邱剑，被告（反诉原告）维泰公司的法定代表人邓奇伟、委托诉讼代理人王冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡定生、华青包装厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾出并交还房屋给原告，支付房屋租赁期间拖欠的租金2万元；2.依法判令被告每月按3333.33元支付从2019年7月1日起至腾出房屋交还给原告时止的房屋占有使用费，至立案时为13333.32元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：华青包装厂系个体工商户，经营者为胡定生，洪江区的房屋系胡定生个人所有，共计4层。华青包装厂与维泰公司于2014年2月20日签订了《房屋承租协议书》，将房屋租赁给维泰公司经营使用。协议约定，被告租赁原告房屋及设施，租赁期限为5年，即从2014年6月1日至2019年6月30日，每年租金4万元，合同签订之日被告预交押金2万元，租金每半年交一次，若未交租金原告有权收回房屋；租赁期满后，被告不得随意拆卸建筑装修及设施，遵守来修去丢原则，如需续租，须在租期届满前2个月提出申请，在同等条件下，被告享有优先承租权。协议签订后，原告提供了房屋给被告租赁使用至今。2019年6月30日，租赁期限届满，被告拖欠租金4万元未付，以预交的押金2万元冲抵后，尚欠2万元租金。原告多次催促被告支付所欠的租金，被告至今未付。原告于2019年7月16日向被告发出书面《告知书》，告知其租赁期限已到，其未按合同约定在规定期限内提出续租申请，且拖欠租金未付，通知其于2019年7月30日前腾出房屋（原告已于2019年5月20日、2019年6月28日通过手机短信及书面形式与被告的法定代表人沟通，但其均置之不理），支付拖欠的租金，逾期原告将依法维权。被告至今未答复，既没有腾房交还原告，也没有支付拖欠的租金。原告特向法院诉讼，请求法院支持原告的请求。被告维泰公司辩称，维泰公司租赁了华青包装厂房屋是事实，尚欠部分租金也是事实。在租赁合同签订后，维泰公司就依约将押金以现金方式交付胡定生的代理人宋建华，并在2014年6月将半年租金以现金方式交纳给胡定生。但之后，租金都由胡定生的代理人宋某某收取。胡定生及宋某某都从未给维泰公司出具过租金收据。2019年1月至3月，维泰公司还连续3次，每次付给宋某某租金1万元，并打算在合同届满时将租金结清。反诉原告维泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告履行合同约定，确保反诉原告的优先承租权；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失3万元。事实与理由：反诉原告需要无菌无尘的生产条件，故公司在租赁期满后需要继续承租。2019年4月上旬，反诉被告询问反诉原告是否续租房屋时，反诉原告提出要继续承租，并要求租金不变，但反诉被告要求增加租金，因此双方还在沟通协商中。2019年5月20日，胡定生突然给反诉原告送来书面告知书，要求终止租赁合同，并口头称要将房屋以960万元价格出卖给周某某，反诉原告当时表示支持。数天后，胡定生邀请反诉原告的法定代表人邓奇伟与周某某协商搬迁事宜。后来，反诉原告发现，反诉被告并非出卖房屋，而是将房屋提价出租给周某某。反诉被告不考虑反诉原告的优先承租权，也不考虑反诉原告生产要求的特殊条件及利益，不给反诉原告搬迁时间即状告到法院，实属不妥。在租赁期间，胡定生于2016年上半年在维泰公司租赁房屋的楼上进行违章加建，造成承租房屋楼顶部大面积严重漏水，天花板涂层大量脱落，不仅严重影响了反诉原告的正常生产和经营，且影响精密仪器的正常测量数据，并对精密仪器的使用寿命带来了影响，还无法保证公司的产品质量。维泰公司自行维修过，但因屋顶漏水没有解决，致使损害更为严重。维泰公司多次找反诉被告协商处理，反诉被告总是推诿，甚至置之不理。因此，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，确保反诉原告的优先承租权，继续承租房屋，并判令反诉被告赔偿反诉原告损失3万元。如果人民法院不能支持反诉原告继续承租，则考虑给反诉原告至少延长半年承租期，以便利反诉原告搬迁。反诉被告华青包装厂、胡定生辩称，第一，反诉原告的优先承租权已因双方的租赁合同到期而消灭。双方租赁合同约定，反诉原告须在租赁期满前2个月提出申请，在同等条件下才享有优先承租权。反诉原告非但没有按约定申请续租，且拒付租金，强行占用租赁场所。反诉被告在租期届满前已经告知反诉原告不再续租，并要求其搬离。反诉原告未予回复，属于以非法占有的意思侵权。第二，反诉原告要求赔偿损失没有依据。租赁房屋加层与反诉原告的损失没有因果关系，且加层不但不会导致渗漏，反倒会有更好的防漏效果。房屋粉刷层脱落属于正常现象，与工艺及材料有关，反诉原告在租赁时就应当知道房屋是否符合其使用要求。再者从反诉原告要求继续租赁的情况看，说明租赁房屋并不影响其使用。反诉原告对其主张的损失，亦未能提供因果关系及损失计量的直接证据，其提供的照片不具备证明力。据此，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据作如下认证分析：一、对原告（反诉被告）证据的认证意见证据1（胡定生的身份证明材料、华青包装厂的营业执照、组织机构代码证明材料、维泰公司的企业资料各1份），符合证据三性原则，本院予以采信。证据2（房产证复印件1份），符合证据三性原则，确认胡定生对洪江区范家冲4层楼的工厂厂房享有所有权的事实。证据3（《房屋承租协议书》1份），符合证据三性原则，确认华青包装厂与维泰公司签订了房屋租赁协议并对双方权利义务进行了约定的事实。证据4（《告知书》1份），符合证据三性原则，结合维泰公司答辩陈述，确认2019年5月20日，华青包装厂要求维泰公司搬离租赁房屋，并于2019年7月16日再次通知维泰公司解除租赁合同支付租金，并限其在同年7月30日前搬离的事实。证据5（租金收取记账1份），该证据为当事人陈述，结合维泰公司的庭审陈述，确认维泰公司在租赁期间尚欠2万元租金未支付给华青包装厂及宋某某常代收租金的事实。二、对被告（反诉原告）证据的认证意见证据1（营业执照复印件1份）符合证据三性原则，本院予以采信。证据2（法定代表人身份证明及身份证复印件1份），符合证据三性原则，本院予以采信。证据3（维泰公司相关资料1份共计12页），符合证据三性原则，确认维泰公司住所地为洪江区范家冲45号，系生产医用检验试剂及医用耗材的企业，对生产环境的要求较高的事实。证据4（关于维泰公司房屋租金情况的说明1份），来源合法，与本案相关联，确认与其他证据印证的事实。证据5（维泰公司关于厂房续租问题的情况说明1份），来源合法，与本案相关联，确认与其他证据印证的事实。证据6（《医药体外诊断试剂生产项目合同书》1份），与本案没有关联性，不予采信。证据7（《房屋租赁合同》1份），符合证据三性原则，确认华青包装厂将洪江区范家冲45号的房屋（含主楼楼房1、2、3层及负楼房北侧1层）租赁给周某某开办幼儿园的事实。证据8（照片10张），10张照片中日期为2016年的5张照片，因时间原因未能与实物比对，真实性存疑，不予确认；日期为2019年的照片，反诉被告未否认租赁房屋现状与照片中一致，只是提出因果关系抗辩，本院确认照片反映了租赁房屋内的现状。证据9（视听资料1份），符合证据三性原则，确认租赁房屋的现状。证据10（证人张晟海的证言），符合证据三性原则，结合反诉原、被告的庭审陈述，确认2019年4月上旬，反诉原告与反诉被告胡定生申请过要续租房屋,双方对续租租金未能达成一致意见的事实。经审理查明（依据本院确认的证据及当事人陈述）：华青包装厂系个体工商户，经营者胡定生，住所地怀化市洪江区范家冲45号（以下简称范家冲45号）。胡定生将其位于范家冲45号的私有房屋用于华青包装厂生产经营，该房屋产权证载明共有4层工厂厂房，面积3398.02平方米，胡定生居住的第4层面积约200平方米。2014年2月20日，华青包装厂（甲方）与维泰公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：乙方租赁甲方生产车间3楼（即范家冲45号楼房第3层）及设施作为生产经营用房，租赁期间为5年（协议书中载明租赁期间自2014年6月1日至2019年6月31日），每年租金4万元，签订合同之日，乙方须预交押金2万元，房屋租金每半年交纳一次，如到期未交，则甲方有权收回房屋，5年后租金涨幅不得超过10%；合同签字生效后，乙方预付房屋租金，甲方负责清场并在一周后将房屋交付给乙方，给予乙方3个月的装修期；甲方交付的房屋及设施以现状为准，不承担维修保养义务，租赁期内乙方对房屋负责维修并承担修缮费用；乙方如需续租，须在租赁期满前2个月提出申请，在同等条件下，享有优先承租权。维泰公司的经营范围为医疗器械及体外诊断试剂生产、销售和维修，法定代表人为邓奇伟，住所地为范家冲45号。维泰公司与华青包装厂签订合同后，维泰公司依约支付押金及第一个半年租金。从第二个半年至最后一次支付租金，维泰公司均将租金支付给胡定生的代理人宋某某。2019年1月至3月，维泰公司分3次，每次支付租金1万元给宋某某。2019年4月上旬，邓奇伟与胡定生在华青包装厂相遇时，胡定生询问邓奇伟是否续租房屋，邓奇伟表示续租，但提出因维泰公司经营状况欠佳，要求租金维持原状不变，而胡定生提出要加租金，双方就续租租金未能达成一致意见。维泰公司称，胡定生于2019年5月20日以出售涉诉房屋为由，通知维泰公司终止双方的租赁合同。基于胡定生经营困难的状态，维泰公司同意华青包装厂终止租赁合同。但后来，邓奇伟得知胡定生并非要出售涉诉房屋，而是要出租给他人。维泰公司认为华青包装厂违约，侵犯了其优先承租权，拒绝搬离涉诉房屋。2019年7月16日，华青包装厂书面通知维泰公司及邓奇伟，双方签订的《房屋承租协议书》已于2019年6月30日到期，因维泰公司未依约在租赁期限届满前2个月提出续租申请，且欠付租赁期间租金，华青包装厂决定解除双方于2014年签订的租赁合同，要求维泰公司支付欠付的租金，并于2019年7月30日前腾空涉诉房屋。2019年7月25日，华青包装厂与周某某签订房屋租赁合同，约定华青包装厂将范家冲45号房屋（含主楼楼房1、2、3层及负楼房北侧1层，并与华青包装厂共用主楼东侧院内空坪），租赁给周某某开办幼儿园，租赁期限10年，前5年每年租金18万元，后5年每年租金19.8万元。另查明：维泰公司提供的日期为2019年11月份的照片显示，涉诉房屋有一个房间的两面墙体有较大面积被水渗透的痕迹，且该房间天花板亦有一块被水渗透的痕迹；有几个房间的天花板涂层有部分脱落；维泰公司提供的照片中没有产品生产车间受损坏的照片。维泰公司尚欠华青包装厂租赁期内租金2万元未给付，租赁期满后使用租赁房屋至今。本院认为,华青包装厂将涉诉房屋交付给维泰公司使用，维泰公司应当支付租金。维泰公司对其尚欠租赁期内租金2万元未支付给华青包装厂无异议，本院予以确认。华青包装厂与维泰公司的租赁合同约定，维泰公司须在租赁期届满前2个月提出申请，才享有同等条件下的优先承租权。2019年4月上旬，胡定生询问维泰公司是否续租时，维泰公司申请以原租金不变续租，胡定生提出需要增加租金，双方未能达成续租的一致意见。2019年6月30日租赁期满后，维泰公司与华青包装厂在2019年7月16日前未能就续租达成一致意见。2019年7月16日，华青包装厂以租赁合同已于2019年6月30日届满，通知维泰公司解除合同、交纳租金、退还房屋。2019年7月25日，华青包装厂将范家冲45号房屋，包括涉诉房屋在内一并出租给周某某开办幼儿园，租赁期间为10年，前5年每年租金18万元，后5年每年租金19.8万元。可见，华青包装厂出租给周某某的租金明显高于维泰公司要求维持原租金续租的租金，租赁条件不一致。因此，维泰公司对涉诉房屋没有优先承租权，本院对维泰公司及其委托诉讼代理人认为享有优先承租权的意见不予采纳。维泰公司在合同约定的租赁期满后继续使用涉诉房屋，与华青包装厂成立不定期租赁合同，应当按原租金支付使用费。华青包装厂依法解除不定期租赁合同后，维泰公司继续占用涉诉房屋，应当按原租金支付使用费。基于维泰公司系生产经营体外医药试剂的企业，对生产环境有特殊要求，搬离涉诉房屋后仍需经营，生产厂房选址、设计新的生产线均需要时间，搬迁也需要时间，且在租赁涉诉房屋时，华青包装厂亦给予了3个月的装修期，再结合维泰公司法定代表人的庭审陈述，给予维泰公司3个月的搬迁期较为合理。合同解除后，双方的权利义务虽然终止，但应履行协助、容忍等义务。维泰公司在搬迁期间对租赁物的占用属于华青包装厂需要履行的协助及容忍义务，维泰公司不需要支付搬迁期间的占用费。考虑维泰公司在本案开庭审理后已经着手搬迁的情况，为便于租赁期满后租赁物占用费的计算，本院将2019年7月1日至2019年9月30日作为搬迁期间，维泰公司需按原租金向华青包装厂支付从2019年10月1日起至返还涉诉房屋时止的占用费。维泰公司主张涉诉房屋因漏水致天花板涂层脱落，系胡定生违章在涉诉房屋上面加建第4层导致漏水，反诉要求赔偿3万元损失。因维泰公司对该主张负有举证证明责任，本院询问其是否申请鉴定，维泰公司明确表示不申请鉴定。因维泰公司未能举证证明涉诉房屋的损失系反诉被告造成，亦未能证明3万元损失的计量方式，且其与华青包装厂的租赁协议中约定，维泰公司对涉诉房屋负有维修义务、承担维修费用，故本院对其要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、湖南省维泰生物科技有限公司于本判决生效后三十日内返还怀化市洪江区范家冲45号第3层的租赁房屋给怀化市洪江区华青彩印包装厂；二、湖南省维泰生物科技有限公司在履行本判决第一项内容的同时，支付所欠怀化市洪江区华青彩印包装厂的租金2万元，并按3333.33元每月支付从2019年10月1日起至返还租赁房屋时止的房屋占用费；三、驳回怀化市洪江区华青彩印包装厂、胡定生的其他诉讼请求；四、驳回湖南省维泰生物科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计316.67元，由被告湖南省维泰生物科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计275元，由反诉原告湖南省维泰生物科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 刘**二〇一九年十二月二十三日法官助理 夏丽琴书 记 员 沈 欣附件：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。