湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2657号上诉人（原审被告）：梅昌孝，男，1964年4月12日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：吴远佳，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪林，男，1970年1月15日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：刘宾，恩施市清江法律服务所法律工作者。上诉人梅昌孝因与被上诉人陈洪林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梅昌孝上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由陈洪林负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案双方当事人不适格。案涉房屋属于陈洪林和罗祖秀共有，罗祖秀未到庭，也没有证明其放弃了相应的权利和义务。故一审法院不能直接认定罗祖秀将其所享有的权利转让给了陈洪林。对于本案被告，梅昌孝系代表武陵山生态保护联合会美食传承学校签订，属于职务行为，并不是梅昌孝个人与陈洪林签订合同。2.一审判决认定陈洪林完成了合同义务有误。因双方在租赁合同中约定梅昌孝是进行经营活动，按照常理，陈洪林应当提供商业用电。案涉部分房屋是两相电，不能满足合同要求。梅昌孝在使用过程中，经常出现跳闸现象，严重影响了梅昌孝的经营。同时，陈洪林没有按照合同约定提供天然气，致使梅昌孝需要使用工业乙醇，对周边居民生活造成了影响，导致周围居民经常掐掉案涉房屋电线。系陈洪林违约在先，才导致梅昌孝不支付租金。二、一审法院适用法律错误。梅昌孝并不存在合同法规定的出租人可以解除合同的情形，陈洪林无权要求解除双方的租赁合同。三、一审判决程序违法，一审法院定期宣判后应当立即向梅昌孝送达判决书，但其2019年8月9日作出判决后，2019年8月21日才送达，属于程序错误。陈洪林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。陈洪林向一审法院起诉请求：1.解除陈洪林与梅昌孝签订的《房屋租赁合同》；2.梅昌孝立即腾退房屋；3.梅昌孝按每月5833.33元的标准向陈洪林支付2018年5月1日至房屋实际腾退之日期间的使用费，并支付违约金100000元。一审法院认定事实：2016年3月9日，陈洪林（甲方）与梅昌孝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××街道办事处××组的两栋民宅及空闲场地租赁给乙方经营、管理、使用；租赁期限自2016年4月30日起至2021年4月29日止，租期满后续签五年；租金一年一付，第一年50000元，之后逐年递增10000元；甲方应保证乙方水、电、气畅通，乙方在经营期间，线路及各种度量表及表外维护均由甲方负责，若水、电、气出现供给故障，甲方负责出面协调；违约方应支付守约方违约金50000元。2016年5月4日，双方签订《租赁补充合同》，将租赁期限变更为2016年5月30日至2026年5月29日，并将违约金变更为250000元。合同签订后，陈洪林将房屋及场地交付给梅昌孝使用。2016年3月10日，陈洪林收取了第一年度50000元租金并向梅昌孝出具了收条。2016年8月8日，陈洪林出具《承诺书》，承诺将2016年的房租减免三个月。2017年5月15日，陈洪林收取了第二年度60000元租金并出具收条。此后，梅昌孝再未支付过租金。一审另查明，案涉两栋房屋的权利人分别是陈洪林（房屋所有权证号为：恩施房权证恩施市字第××号）及其母亲罗祖秀（土地使用证号为：恩市集建（1993）字第020103129号）。一审诉讼中，罗祖秀已明确表示将其实体权利转让给陈洪林。一审法院认为，租赁合同中，出租方的主要义务是按约提供租赁物，承租方的主要义务是按约支付租金。案涉租赁合同并未明确约定供电种类及标准，陈洪林提供了普通居民用电即完成了合同约定的供电义务。双方签订租赁合同时，谭家坝片区尚未规划天然气，要求陈洪林凭一己之力开通天然气，显然违反了法律的公平原则，且承租房屋并无天然气入户管道，梅昌孝对此是明知的，并在实际经营过程中使用工业乙醇作为替代燃料直至2018年4月停业，时间长达两年之久，可见天然气畅通与否并不影响梅昌孝实现其承租房屋的合同目的。因天然气具有可替代性，故保障供气畅通不是出租方的主给付义务，与承租方所付租金支付义务不具有对价性，梅昌孝不得以此主张先履行抗辩权或同时履行抗辩权。梅昌孝拒付租金构成根本违约，陈洪林要求解除租赁合同并收回房屋，予以支持。因《租赁补充合同》已将租赁期限变更为2016年5月30日至2026年5月29日，而陈洪林又书面承诺免收三个月租金，故租金应自2016年8月30日起算。现梅昌孝已经交纳了两年租金，对于2018年8月30日以后的租金及房屋占用费，梅昌孝有义务继续清偿，陈洪林主张的房屋占用费标准符合合同约定，予以支持。因陈洪林主张的房屋占用费足以弥补其租金损失，故对于陈洪林主张的违约金，不予支持。即使梅昌孝是以武陵山生态保护联合会美食传承学校的名义进行民事活动，但该学校应登记而未登记，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项的规定，本案应以梅昌孝为租赁合同的当事人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈洪林、梅昌孝订立的《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》；二、梅昌孝于判决生效后十日内腾退位于恩施市××街道办事处××组的两栋房屋；三、梅昌孝于判决生效后十日内支付陈洪林自2018年8月30日起至房屋实际腾退之日止按每月5833.33元的标准计算的租金及房屋占用费；四、驳回陈洪林的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元，陈洪林负担676元，梅昌孝负担474元。二审中，梅昌孝向本院提交了一份民生天然气公司出具的证明，陈洪林提交了一份其母亲罗祖秀的情况说明。本院组织双方进行了质证，因梅昌孝提交的证据与本案无关联性，本院不予采信，陈洪林提交的证据能够证明其具有本案的诉讼主体资格，本院予以采信。经二审审理查明，陈洪林于2017年9月16日向恩施民生乡镇天然气有限公司交纳入户费，报装天然气。罗祖秀于2019年12月5日向出具情况说明，同意陈洪林以其自己名义主张权利。一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕梅昌孝的上诉请求及陈洪林的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、当事人诉讼主体是否适格；二、陈洪林的诉讼请求能否得到支持。对此，本院分析评判如下：关于当事人诉讼主体资格问题。经审查，《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》均由陈洪林与梅昌孝签订，陈洪林、梅昌孝系租赁合同的当事人。虽然案涉租赁房屋部分为罗祖秀所有，但其已经出具情况说明，同意以陈洪林的名义主张权利，依据合同相对性原则，陈洪林作为一方当事人有权向另一方当事人主张权利，陈洪林是适格当事人。关于梅昌孝的诉讼主体资格问题，《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条规定：“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；”本案中，虽然在《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的乙方列为“武陵山生态保护联合会美食传承学校（代表）梅昌孝”，但租赁合同系梅昌孝个人所签，并未加盖学校公章，武陵山生态保护联合会美食传承学校也未依法进行登记，故案涉租赁合同的当事人应当认定为梅昌孝，梅昌孝是适格当事人。故梅昌孝上诉称当事人不具有主体资格，其签字行为系职务行为等上诉理由不能成立。关于陈洪林的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对于房屋租赁合同而言，承租人的主要合同目的是在于能对租赁房屋进行使用，出租人的主要合同目的在于获得租金。一般而言，因水、电、气分为居民用途和商业用途等，出租人与承租人在签订合同时，应当对水、电、气是否开通及使用性质进行明确。但本案中双方对此约定不明，梅昌孝依据签订协议时水、电、气的现状租赁使用房屋进行商业经营近两年，其要求开通商业用电和商业用气系其自身经营所需，并非陈洪林应尽的合同义务。双方虽然在《房屋租赁合同》中约定陈洪林作为出租方应当保证水、电、气的通畅，但对于供电种类及标准，双方并未在合同中明确约定；双方在合同中约定由陈洪林保证气的通畅，但在签订合同时，租赁房屋所在的片区均未开通天然气，梅昌孝对该事实在签订租赁合同时已经明知，其以其他燃料替代天然气系其经营所需；同时，梅昌孝未提供证据证明停业系未开通天然气造成。该地段开通天然气后，陈洪林已向恩施民生乡镇天然气有限公司交纳了入户安装费，是否接通天然气或报装商业用气应为梅昌孝根据自身经营所需确定。故应当认定陈洪林提供了用电、以及在租赁物所在地开通天然气后进行了报装即已完成了合同约定的义务。梅昌孝以陈洪林未提供商业用电、气，未完成合同约定的义务从而拒付租金的理由不能成立。梅昌孝不按合同约定交纳租金，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，陈洪林有权要求解除双方的租赁合同并要求梅昌孝支付下欠的租赁费用。故，一审判决解除双方租赁合同，并参照双方租赁合同约定判令梅昌孝支付房屋占用费用并无不当。综上所述，梅昌孝的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人梅昌孝负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  张辅军审判员  侯著韬二〇一九年十二月三十日法官助理何奕娥书记员汪蜀建