北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6811号原告：朱朝芳，男，1978年8月28日出生，汉族，个体户经营者，住河南省滑县。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。被告：北京金春土产经理部，住北京市门头沟区增峪路19号。法定代表人：臧冰，经理。委托诉讼代理人：焦建，北京市在线律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琳，北京市在线律师事务所实习律师。原告朱朝芳与被告北京金春土产经理部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱朝芳的委托诉讼代理人王汉民、被告北京金春土产经理部的委托诉讼代理人焦建、姜琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已支付的租金463399元。事实和理由：2013年4月7日，原被告双方签订了《金春时代商场商铺租赁合同》，约定被告将坐落于门头沟区增峪路19号金春时代商场内的建筑面积为35．27平方米的商铺租给原告，租赁期自2013年4月7日至2033年4月6日止，租期共计20年，租金共计463399元。合同签订后，原告向被告支付了20年的全部租金共计463399元。2019年5月12日，被告租赁给原告商铺所在的北京金春时代商场由于未取得相应的规划手续，被政府有关部门确定为违法建筑，并张贴了限期拆除的通知，原告才得知所租赁的商铺为违法建筑的事实，故诉至法院，请求判如所请。被告北京金春土产经理部辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与被告签订租赁合同的时候，原告对房屋现状是了解的，合同是双方当事人的真实意思表示，且被告正在积极和政府相关部门协调办理相关手续，故合同应该是真实有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月7日，原被告双方签订《金春时代商场商铺租赁合同》，合同约定被告将北京市门头沟区增峪路19号金春时代商场内第三层第*号商铺（商铺建筑面积35．27平方米）出租给原告，租期20年，自2013年4月7日至2033年4月6日止，租金共计463399元，商铺用于委托北京金春时代商场有限公司进行整体运营。合同签订后，原告付清全部租金共计463399元。2013年4月7日，原告与北京金春时代商场有限公司签订《金春时代商场委托经营管理合同》，约定由北京金春时代商场有限公司对原告租赁的商铺进行经营管理，北京金春时代商场有限公司按年付给原告收益金，每年收益金69510元。庭审中，原告自认自签订《金春时代商场委托经营管理合同》后，陆续收到北京金春时代商场有限公司给付的收益金。2019年5月12日，北京市门头沟区大峪街道办事处向北京金春时代商场发出《关于限期拆除违法建设的通知》（门峪文[2019]26号），该通知载明“北京市门头沟区增峪路19号的金春时代商场，未取得规划审批手续，经规划自然资源部门认定属于违法建设。”北京市门头沟区人民政府大峪街道办事处于2019年6月25日向涉案房屋商户下发《告知书》，载明：按照门头沟区创建基本无违法建设区的工作要求，经规划自然资源部门认定金春时代商场属于违法建设。大峪街道通知金春时代于2019年6月15日24时前自行拆除上述违法建设的房屋，而至今未履行。现大峪街道办事处将于2019年6月28日对金春时代商场进行断水断电处理，并对该建筑物进行拆除。2019年6月28日0时后，商场未清理的物品，将视为无主，我单位将依据《北京市城乡规划条例》和《北京市禁止违法建设若干规定》组织清理违法建设内的物品。庭审中，双方当事人均认可被告未实际将涉案商铺交付原告。被告为证实其主张，向本院提交了：1、区长办公会议题表及北京市门头沟区人民政府区长办公会议纪要（门政会[2011]214号）；2、金春百货商场开工奠基仪式安排及新闻报道；3、北京市门头沟区投资促进局门投促文[2012]31及政府公文批办单、营业执照；4、北京金春时代商场落成仪式安排及门头沟区促进局网站等新闻报道；5、北京市门头沟区人民政府门政函[2013]1号及土地使用权证；6、北京市门头沟区人民政府金春百货项目协调会议纪要（门政会[2013]220号）；7、金春时代广场项目专题会安排及现场照片；8、中共北京市门头沟区委办公室来电来访来邮报告单；9、北京市门头沟区投资促进局门投促函[2015]1号；10、北京市规划委员会门头沟分局规门函[2016]114号；11、北京市国土资源局门头沟分局京国土门函[2016]283号；12、门头沟新城07街区MC00-0007-6006等地块控制性详细规划区位分析图、规划图则；13、关于研究金春时代项目手续专题会的通知（2018年3月29日）；14、规委会议研究关于金春上报的《地块控规》。原告对上述证据的证明目的不予认可，对证据的真实性无法核实。另查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，北京金春土产经理部与北京金春时代商场有限公司的法定代表人均为藏冰。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出租房屋需符合法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告用于出租的商铺没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的《金春时代商场商铺租赁合同》应当无效，虽被告提交了区长办公会议题表及区长办公会议纪要等证据材料，但上述材料也仅是商场建设初期项目设立的会议研究材料及土地规划意见函，并不能证明商场建设取得了规划审批手续，现被告并未提交证据证明其在法庭辩论终结前完成了商铺的相关规划审批手续。故原告请求确认双方签订的《金春时代商场商铺租赁合同》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用占有费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽原告未实际占有使用涉案商铺，但双方在租赁合同中约定涉案商铺用于委托金春时代商场有限公司进行整体运营，且原告在签订《金春时代商场商铺租赁合同》后，亦与北京金春时代商场有限公司签订了《金春时代商场委托经营管理合同》，并将商铺委托于北京金春时代商场有限公司管理，亦陆续从北京金春时代商场有限公司处取得租金收益，故其从北京金春时代商场有限公司收取收益金的行为视为原告对涉案商铺的实际占有使用，故原告无权向被告主张返还实际占有使用涉案商铺期间的使用费。因相关部门已要求限期拆除，并下发告知书表示将于2019年6月28日0时采取断水断电措施，可以认定涉案商铺在2019年6月27日后不再具备使用条件，故原告要求被告返还2019年6月28日至2033年4月6日期间的房屋使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、朱朝芳和北京金春土产经理部于二〇一三年四月七日签订的《金春时代商场商铺租赁合同》无效；二、北京金春土产经理部于本判决生效之日起七日内退还朱朝芳已交纳的二〇一九年六月二十八日至二〇三三年四月六日期间的房屋使用费，房屋使用费按照每年23169．95元的标准计算；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千一百二十五元，由朱朝芳负担一千二百八十四元，已交纳，由北京金春土产经理部负担二千八百四十一元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇一九年十二月十八日法官助理  李 波书 记 员  王晓静