四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初4852号 原告：南部县华鑫物业管理有限公司，住所地：四川省南部县天一路736号。 法定代表人：熊子武。 委托诉讼代理人杨平，南部县南隆法律服务所法律工作者。 被告：刘龙元，男，1966年1月1日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：雍丽华，女，1966年8月1日出生，汉族，住四川省南部县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘泉，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原告南部县华鑫物业管理有限公司（以下简称华鑫物业公司）诉被告刘龙元、雍丽华物业管理纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华鑫物业公司的委托诉讼代理人杨平，被告刘元龙和雍丽华的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳物业管理费70091.13元；2、被告承担滞纳金1402元以及其资金利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住在南部县尚品名居小区，并在二楼经营臻溢茗茶房生意，按该营业房面积858.36平方米，以1.2元每平方米计算，从2014年1月1日至2019年8月31日止，二被告未向我司缴纳物业管理费，共计68个月，欠物业管理费70091.13元，虽经我司每年多次催收，但被告一直未缴纳物业管理费，遂诉至法院。 刘龙元、雍丽华辩称，原告的诉讼请求不成立，应当依法驳回。理由如下：1、原告的营业执照上经营范围是提供居民住宅物业管理服务，没有包括商住楼的物业管理服务，原告属于超范围经营，无权请求二被告支付物业管理费。2、案涉房屋是二被告购买的，关于小区成立业主委员会的事情，二被告不知情，小区业主委员会成立不合法，对于其签订的合同，二被告不予认可。原告出示的三份合同中，2014年5月1日加盖印章与2017年12月31加盖的印章不一致，并且2017年1月4日和2017年12月31日合同中内容上均有改动，一处是手写了“房和商业房”、一处是改动了服务单价，无法认定合同的真实性。3、原告出示的2015年催收通知书上说不按期缴纳物业管理费，就停止服务，既然停止服务，之后就不应当要求二被告缴纳物业管理费。二被告居住的房顶一直漏水，物业公司说不是其管理范围，开发商说已经过了保修期，找不到人承担责任。该漏水部分属于公共部分，原告未进行管理，证明我方住房不在小区范围，原告不应向二被告主张物业管理费。4、尚品名居只有一幢独立的电梯公寓，没有绿化，没有围墙，按照相应法律规定，根本不构成小区，原告没有按照相应的标准提供服务，更谈不上收取物业费的问题。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋系二被告购买，建筑面积858.72平方米，该房屋用途为商业服务，目前用于开设茶房。2014年5月1日，南部县北星物业管理有限公司与代表人为何素英加盖印章为商品名居业组委员会的组织签订了《尚品名居物业管理合同》，约定交纳物业管理费的时间为2014年5月，本年度按照每月1元/㎡，自2015年起价格按照每月1.2元/㎡的标准计算物业管理费。2017年1月4日，华鑫物业公司与代表为何素英（未加盖任何印章）签订《物业管理合同》，约定尚品名居小区住宅房和商业房（“房和商业房”字样为手写添加）按建筑面积每月每平方米1.20元收取。2017年12月31日，华鑫物业公司与代表为何素英、向仲寿的加盖印章为南部县新安路居委会尚品名居小区业主委员会（印章编号5113219002262）的组织签订《物业服务管理承包合同》，约定“……六、物业管理公司承担物业管理服务时间及收费标准1、华鑫物业管理有限公司自2018年元月1日起，继续承包《尚品名居》小区的物业服务的管理工作，承包时间暂定到2020年12月31日止，该合同有效、2、收费标准为甲、乙双方共同协商为每平方米每月管理价为1.20元（由打印的1.1元手写改动为1.2元）。乙方可按收费标准到每户收取。3、甲方业主缴纳物管费时间为2018年1月1日-2018年12月31日前均为当年物业管理费用……第三条其他的约定事项……四、双方约定2019年1月份起涨价为1.2元(由打印的1.1元手写改动为1.2元)收取的物业费中给甲方（业委会）共计1万元，用于电梯和消防设施更换配件资金……” 另查明，华鑫物业公司历史名称为南部县北星物业管理有限公司。向仲寿向法庭陈述，自2014年起由原告对尚品名居进行物业管理服务。尚品名居小区业委会于2014年成立，何素英任主任，向仲寿为副主任。虽然合同上约定的物业管理费价格一直为每月1.2元/㎡，但是住宅部分在实际支付过程中，一直是按照每月1元/㎡的价格在支付。对于商业部分虽然约定了一个价格，但是业委会的意思是由物业管理公司和商业部分的业主协商，没有统一定价。另，本院至南部县房地产管理局查询尚品名居业主委员会成立的备案登记资料，未查询到具体备案材料，但是依据南部县房地产管理局出示的一份表格显示，目前为尚品名居小区提供物业管理服务的企业为华鑫物业公司。 本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉三份物业管理合同对二被告是否有拘束力？依据原告与何素英作为代表签订的三份合同来看：2014年5月1日签订的物业管理合同上加盖的印章“业组”二字书写错误，该印章字样、形状等不符合相关规定，应属私刻；2017年1月4日签订的合同未加盖任何印章；2017年12月31日签订的合同加盖了名为南部县新安路居委会尚品名居小区业主委员会（印章编号5113219002262）的印章。结合庭审举证质证以及本院在南部县房地产管理局的查询情况可以推知，新安路居委会尚品名居小区业主委员会合法成立后与原告签订的物业管理合同为2017年12月31日签订的《物业服务管理承包合同》，该合同对二被告产生拘束力。在此之前，没有证据表明，尚品名居小区合法成立了业主委员会，也无证据表明二被告授权何素英与原告签订物业服务管理合同。因此，2014年5月1和2017年1月4日的二份《物业管理合同》对二被告不产生拘束力。2、原告超范围经营、服务瑕疵、尚品名居不构成小区等问题？二被告抗辩尚品名居按照规定不构成小区、墙顶漏水、原告催收通知说不再提供服务、原告超范围经营等，因此不应支付物业管理费的问题。本院认为，尚品名居作为独栋的电梯公寓包括了居民住宅和商业用房，其属于一个不可分割的整体，原告提供的物业管理服务涵盖的是尚品名居整栋电梯公寓，不可分割。二被告作为尚品名居的业主，实际接受了原告提供的服务，应当向原告支付物业管理费。3、物业管理费支付标准？依据庭审举证质证，2017年12月31日《物业服务管理承包合同》虽然约定了物业服务管理费的收取标准，但该合同在实际履行过程中，对于物业管理费的收取单价进行了变更，其住宅楼收取标准为每月1元/㎡，结合原告提供的服务情况，本院确定二被告按照每月1元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，物业管理费的起算截至时间为：2018年1月1日至2019年8月31日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一八条、第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款、第十五条第二项的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告刘龙元、雍丽华在本判决生效后十日向原告南部县华鑫物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费17174.4元（858.72㎡×1元/㎡）； 二、驳回原告南部县华鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1587元，减半收取计793.5元，由刘龙元、雍丽华负担114.5元，南部县华鑫物业管理有限公司负担679元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 赵 丹 二〇一九年十二月三十一日 书记员 何金玉