北京市石景山区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0107行初79号原告北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼1层103。法定代表人石祥文，男，执行董事。委托代理人潘峻竹，女，1980年4月10日出生，。委托代理人冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。被告北京市石景山区住房和城市建设委员会，住所地北京市石景山区八角西街66号方地大厦。负责人杨旭东，男，主任。委托代理人宋蕊，女，北京市石景山区住房和城市建设委员会干部。委托代理人汪旭，北京秉道律师事务所律师。被告北京市石景山区人民政府，住所地北京市石景山区石景山路18号。负责人陈之常，男，区长。委托代理人贾富强，男，北京市石景山区司法局干部。委托代理人刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。第三人北京市石景山区通景大厦业主委员会，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼。负责人王爱琴，女，主任。委托代理人刘瑞峰，男，1955年7月19日出生，住北京市海淀区。委托代理人张艳新，男，1977年3月30日出生，住北京市海淀区。原告北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称信和通景物业公司）不服北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称石景山区城乡建委）作出的行政处罚决定以及北京市石景山区人民政府（以下简称石景山区政府）作出的行政复议决定，以北京市石景山区住房和城市建设委员会（以下简称石景山区城市建委）及石景山区政府为共同被告向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月5日立案后，向被告石景山区城市建委、被告石景山区政府送达了起诉状副本及诉讼通知书。本院依法组成合议庭后，于2019年9月19日组织各方进行了证据交换。由于北京市石景山区通景大厦业主委员会（以下简称通景大厦业委会）与本案被诉行为具有利害关系，故本院通知其作为第三人参加诉讼。本院于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告信和通景物业公司的委托代理人冯伯军，被告石景山区城市建委的委托代理人宋蕊、汪旭，被告石景山区政府的委托代理人贾富强、刘宏力，第三人通景大厦业委会的委托代理人刘瑞峰、张艳新均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被诉行为：石景山区城乡建委于2019年3月20日对信和通景物业公司作出《行政处罚决定书》（京建法罚（石建）字[2018]第630116号，以下简称116号处罚决定），主要内容为：经查，信和通景物业公司存在以下违法事实：2017年12月20日，通景大厦业主大会第二次临时会议决定选聘新物业服务公司，并授权通景大厦业委会与新物业服务公司签订物业服务合同，新物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。此后，通景大厦业委会向信和通景物业公司送达了《通景大厦业主委员会关于执行业主大会第二次临时会议决议的函》（以下简称《执行函》），要求信和通景物业公司在3个月后移交通景大厦物业项目，终止物业服务合同。信和通景物业公司在物业服务合同终止后，未撤出通景大厦物业管理区域。信和通景物业公司的上述行为违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，依据《北京市物业管理办法》第四十三条第二款的规定，决定对信和通景物业公司处以10万元罚款。信和通景物业公司不服116号处罚决定，向石景山区政府申请行政复议。石景山区政府于2019年7月19日作出《行政复议决定书》（石政复[2019]23号，以下简称23号复议决定）。该23号复议决定认为信和通景物业公司经被告知通景大厦业主大会第二次临时会议决议内容后，未撤出物业管理区域，且在石景山区城乡建委责令改正后，仍未撤出，因此石景山区城乡建委作出的116号处罚决定事实清楚，证据确凿，程序合法，处罚适当，因此石景山区政府决定维持石景山区城乡建委作出的116号处罚决定。原告信和通景物业公司诉称，信和通景物业公司对石景山区城乡建委作出的116号处罚决定不服，向石景山区政府申请行政复议，石景山区政府作出的23号复议决定维持了116号处罚决定。信和通景物业公司认为116号处罚决定违法，理由是没有证据证明信和通景物业公司存在拒不撤出的行为，且业主大会的决议系超范围作出，通景大厦业委会的交接行为越权。此外，交接和撤出之间存在先后顺序。综上，信和通景物业公司诉至法院。诉讼请求：1．撤销原石景山区城乡建委于2019年3月20日作出的116号处罚决定；2．撤销被告石景山区政府于2019年7月19日作出的23号复议决定；3．本案诉讼费用由两名被告负担。原告信和通景物业公司在法定期限内提交了如下证据：《通景大厦业主大会议事规则（草案）》复印件，证明通景大厦业委会超越业主大会的决议，越权作出《执行函》，两名被告在执法中并未对此进行审查，并把错误的依据作为处罚的依据。被告石景山区城市建委辩称：一、石景山区城乡建委具有作出116号处罚决定的法定职权。二、石景山区城乡建委按照法律规定履行了法定的调查职权，程序合法。三、信和通景物业公司提出的起诉理由均无事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回信和通景物业公司的诉讼请求。被告石景山区城市建委在法定期限内提供了如下证据：证据1．《区住建委信访事项登记表》《领导阅批单》《立案审批表》，证明案件来源及石景山区城乡建委按照法定程序进行立案；证据2．《询问笔录》及被询问人李冲身份证复印件，证明石景山区城乡建委履行法定的调查职责；证据3．《责令改正通知书》，证明石景山区城乡建委限期要求信和通景物业公司改正违法行为；证据4．《行政处罚（事先/听证）告知书》及《送达回证》，证明石景山区城乡建委依法保障信和通景物业公司的合法权利；证据5．《听证申请书》《听证公告》《听证通知书》，证明信和通景物业公司申请听证，石景山区城乡建委依法向其送达听证通知；证据6．《证明》，证明信和通景物业公司截止2019年1月18日仍未撤出物业管理区域；证据7．《延期申请》《听证公告》《听证通知书》，证明信和通景物业公司因自身原因申请延期听证，石景山区城乡建委同意其请求并重新安排听证程序；证据8．《听证笔录》，证明石景山区城乡建委依法组织听证，听取了信和通景物业公司的申辩意见并形成笔录；证据9．《调查终结报告》，证明石景山区城乡建委依法制作调查终结报告，也证明处罚程序正确；证据10．《集体讨论记录》，证明石景山区城乡建委按照法律规定进行集体讨论，也证明处罚程序正确；证据11．《通景大厦业主大会第二次临时会议决议》（以下简称《业主大会决议》）、《执行函》，证明通景大厦业委会决定聘请新的物业服务企业，并通知信和通景物业公司解除物业管理关系的情况。在本案庭审中，石景山区城市建委经本院要求后补充提交了如下证据：证据12．王兵和苑立红的授权委托书、王兵和苑立红的身份证复印件、王兵的律师证复印件、律师事务所函、李冲的授权委托书及身份证复印件，证明王兵、苑立红和李冲三人的授权委托情况和身份信息。被告石景山区城市建委提交了以下法律依据：1．《北京市物业管理办法》；2．《建设行政处罚程序暂行规定》。被告石景山区政府辩称：一、石景山区政府具有作出本案被诉的23号复议决定的法定职权。二、石景山区政府作出的23号复议决定适用法律正确。三、石景山区政府作出的23号复议决定程序合法。综上所述，请求法院判决驳回信和通景物业公司的诉讼请求。被告石景山区政府在法定期限内提交了如下证据：证据1．《行政复议申请书》、信和通景物业公司的《营业执照》、116号处罚决定、《通景业函之回复》及送达回执各三份、行政复议收据、《行政复议接待室接待笔录》、送达地址确认书，证明2019年4月23日，信和通景物业公司向石景山区政府提交行政复议申请的情况；证据2．《行政复议答复通知书》《送达回证》《关于北京信和通景物业管理有限公司行政复议的答复书》、证据目录、法律依据目录，证明石景山区政府向石景山区城市建委送达行政复议申请通知，及石景山区城市建委的答辩及举证情况；证据3．《延期审理通知书》《送达回证》、投递结果查询截图，证明石景山区政府作出延期决定，并通知信和通景物业公司的情况；证据4．《行政复议谈话笔录》《通景大厦业主委员会关于敦请依法进行物业项目查验交接的函》、电子邮件截图五页、《前期物业管理服务协议》、行政复议收据，证明石景山区政府依法组织信和通景物业公司进行谈话，信和通景物业公司提交相关证据材料的情况；证据5．《行政复议谈话笔录》《通景大厦物业服务合同》《业主委员会备案单》《业主委员会备案事项变更单》，证明石景山区政府组织通景大厦业委会进行谈话，通景大厦业委会提交相关证据材料的情况；证据6．23号复议决定、《送达回证》、投递结果查询截图，证明石景山区政府作出23号复议决定，并向复议双方送达的情况。在本案庭审中，石景山区政府经本院要求后补充提交了如下证据：证据7．李冲的授权委托材料和身份证、潘峻竹的授权委托材料和身份证、信和通景物业公司的《营业执照》、法定代表人身份证明材料，证明信和通景物业公司对潘峻竹和李冲的授权委托情况。被告市石景山区政府提交了以下法律依据：1．《中华人民共和国行政复议法》；2．《中华人民共和国行政复议法实施条例》。第三人通景大厦业委会述称，同意两名被告的答辩意见，不同意信和通景物业公司的起诉意见。第三人通景大厦业委会在法定期限内提交了如下证据：证据1．《业主大会决议》，证明2017年12月20日业主大会决定终止前期物业服务合同等事项；证据2．《通景大厦物业服务合同》第1、2、13页，证明新物业服务合同生效日期即是前期物业服务合同终止之日；证据3．《执行函》，证明通景大厦业委会向信和通景物业公司发函告知选聘新的物业公司和解聘信和通景物业公司以及要求信和通景物业公司移交清算等事项；证据4．电子邮件截图及《送达证》，证明《执行函》已经于2018年1月26日被送达给信和通景物业公司；证据5．《民事判决书》（（2019）京01民终7919号），证明业主大会第二次临时会议决议合法。本院依职权调取了如下证据：《北京市石景山区住房和城市建设委员会职能配置、内设机构和人员编制规定》（京石办字[2019]34号），证明本区房屋行政主管部门的机构变更情况。经庭审质证，本院对证据做如下确认：信和通景物业公司提交的证据与本案被诉行为合法性之审查无关联性，本院对此不予接纳。石景山区城市建委提交的证据均符合证据的形式要件，且能达到其主张的证明目的，本院均予以采纳。石景山区政府提交的证据6中的23号复议决定系本案被诉行为，不得作为证据使用。石景山区政府提交的其他证据均符合证据的形式要件，且能达到其主张的证明目的，本院均予以采纳。通景大厦业委会提交的证据均符合证据的形式要件，且能达到其主张的证明目的，本院均予以采纳。本院依职权调取的证据由本院当庭出示并听取了各方当事人的意见。经审理查明：信和通景物业公司系通景大厦的前期物业服务企业。信和通景物业公司与通景大厦业主分别签订的《前期物业管理服务协议》载明：“第二条，前期物业管理服务期限。本协议自地产开发单位交楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。”2017年11月25日至2017年12月20日，通景大厦业委会通过采用书面征求意见的方式召开了通景大厦业主大会第二次临时会议。该次业主大会决定选取北京市望京实业总公司作为物业服务中标人，并授权通景大厦业委会与中标物业服务企业签订新的物业服务合同，并决定新的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止。此后，通景大厦业委会与上述业主大会选定的物业公司签订了《通景大厦物业服务合同》，并约定该合同自2018年1月18日起生效，物业服务期自2018年1月18日至2021年1月17日。2018年1月26日，通景大厦业委会作出《执行函》，向信和通景物业公司告知如下内容：新物业服务企业已经选聘完毕，即日起三个月告知准备期限届满后终止前期物业服务合同，解聘信和通景物业公司。在告知准备期间内，信和通景物业公司应当按照前期物业服务合同预定内容和标准提供物业服务。告知准备期间内，信和通景物业公司要求进行物业服务项目移交时应提前10日书面通知通景大厦业委会。通景大厦业委会将确定接管方式并协调各相关单位进行移交接承。告知准备期届满，请信和通景物业公司依法进行物业项目移交。通景大厦业委会于当日将《执行函》送达至信和通景物业公司。2018年9月11日，通景大厦业委会委托工作人员向石景山区城乡建委反映信和通景物业公司存在拒不移交接管等问题。此后，石景山区城乡建委对通景大厦业委会反映的相关问题对双方进行调解工作，但未调解成功。石景山区城乡建委于2018年12月10日决定针对信和通景物业公司涉嫌在物业服务合同终止后拒不撤出通景大厦物业管理区域的行为立案。2018年12月13日，石景山区城乡建委对信和通景物业公司进行了调查询问，并制作了《询问笔录》，信和通景物业公司认可自己在得知相关业主大会决议后并未在规定期限内撤出通景大厦物业管理区域，并表示拒绝撤出的理由系其认为业主大会召开的程序存在问题，且已经有业主对业主大会的相关决议提起民事诉讼等。当日，石景山区城乡建委对信和通景物业公司作出并送达了《责令改正通知书》，其主要内容为：信和通景物业公司在物业合同终止后，拒不撤出通景大厦物业管理区域的行为违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，决定依据《北京市物业管理办法》第四十三条的规定责令信和通景物业公司在2018年12月23日前改正该行为，逾期不改正的，将依据《北京市物业管理办法》第四十三条的规定对信和通景物业公司进行处罚。2019年1月7日石景山区城乡建委向信和通景物业公司送达了《行政处罚（事先/听证）告知书》，向信和通景物业公司告知了拟对其作出处罚的情况，以及其享有的陈述、申辩和申请听证的权利等内容。2019年1月9日，石景山区城乡建委收到信和通景物业公司出具的《听证申请书》，内容为信和通景物业公司申请听证。2019年1月18日，石景山区城乡建委决定于2019年1月29日就本案举行听证，并发布了《听证公告》，且向信和通景物业公司送达了相关《听证通知书》。当日，通景大厦业委会向石景山区城乡建委提交了《证明》，载明信和通景物业公司仍未进行项目交接，且仍未撤出通景大厦物业服务区域的情况。2019年1月24日，信和通景物业公司向石景山区城乡建委提出听证延期申请。2019年1月28日，石景山区城乡建委决定将听证时间定于2019年2月18日，并再次发布了《听证公告》，且再次向信和通景物业公司送达了《听证通知书》。2019年2月18日，石景山区城乡建委组织了本案的听证程序，信和通景物业公司亦安排代理人参加此次听证。信和通景物业公司在听证中认可自己并未撤离通景大厦物业管理区域，但表示未撤离原因为担心拖欠的物业费无法收取。2019年3月20日，石景山区城乡建委作出本案被诉的116号处罚决定，并于2019年3月21日向信和通景物业公司送达116号处罚决定。2019年4月23日，信和通景物业公司向石景山区政府申请行政复议，请求其撤销116号处罚决定。石景山区政府于当日受理该复议申请后，于2019年4月25日向石景山区城市建委送达了《行政复议答复通知书》及复议申请材料。石景山区政府于2019年4月30日收到了石景山区城市建委提交的答复书及相关证据和法律依据。2019年6月19日，石景山区政府因案情复杂决定延长复议期限30日。石景山区政府于2019年6月20日向石景山区城乡建委直接送达了《延期审理通知书》，向信和通景物业公司邮寄送达了《延期审理通知书》，信和通景物业公司于2019年6月21日签收《延期审理通知书》。2019年7月8日，石景山区政府对信和通景物业公司进行了调查询问，并制作了谈话笔录，信和通景物业公司承认其于2018年1月26日收到了《执行函》，且认可自己至复议时仍未撤出通景大厦物业管理区域的情况。2019年7月10日，石景山区政府对通景大厦业委会进行了调查询问。石景山区政府于2019年7月19日作出本案被诉的23号复议决定。石景山区政府于2019年7月19日向石景山区城市建委直接送达了23号复议决定，向信和通景物业公司邮寄送达了23号复议决定。信和通景物业公司于2019年7月20日签收23号复议决定。信和通景物业公司不服该116号处罚决定及23号复议决定，遂提起本案行政诉讼。另查明，原石景山区城乡建委现已变更名称为石景山区城市建委。本院认为：根据《物业管理条例》第五条以及《北京市物业管理办法》第三条的相关规定，石景山区城乡建委作为房屋行政主管部门，具有对辖区内物业管理活动进行监督管理的法定职责。根据《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行相应的交接义务，并撤出物业管理区域。第四十三条第二款规定，违反《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款。本案中，信和通景物业公司于2018年1月26日收到《执行函》后，即应当知晓通景大厦业主大会决议的相关内容，但信和通景物业公司并未依法撤出通景大厦的物业管理区域。且在接到石景山区城乡建委《责令改正通知书》后，在该通知书的规定期限内仍然拒绝撤出。在此基础上，石景山区城乡建委依据《北京市物业管理办法》第四十三条第二款之规定对信和通景物业公司作出本案被诉的116号处罚决定，具有事实及法律依据，且处罚幅度适当。石景山区城乡建委的执法程序亦无不当之处。石景山区政府在本案行政复议执法中履行了受理、调查、延期、送达等执法程序，其执法程序并无不当之处。此外，本案被诉的23号复议决定适用法律正确、事实认定清楚。综上所述，信和通景物业公司提出的本案诉讼请求，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下：驳回原告北京信和通景物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告北京信和通景物业管理服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 伟人民陪审员  钮金荣人民陪审员  李莲滨二〇一九年十二月二十五日书 记 员  王 婧