福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2998号 原告：洪玉情，女，1989年2月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交会处红星美凯龙华祥店。 法定代表人：刘庭邻，该公司执行董事兼总经理。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。 法定代表人：王东伟，该公司董事长。 原告洪玉情与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告洪玉情到庭参加诉讼，被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪玉情向本院提出诉讼请求：判决华祥物业公司支付洪玉情自2018年7月1日起至2019年9月30日止五个季度租金计115687.5元（其中2018年7月1日至2018年9月30日租金23137.5元，2018年10月1日至2018年12月31日租金23137.5元；2019年1月1日至2019年3月31日租金23137.5元，2019年4月1日至2019年6月30日租金23137.5元，2019年7月1日至2019年9月30日租金23137.5元），以每逾期一天按每月租金（税后）的1‰分别以各季度所欠租金为基数计付自各季度租金逾期支付之日起至实际付清之日止的滞纳金（暂计算2018年10月1日至2019年10月12日计30258元）；2.华祥房地产公司对上述租金、滞纳金承担连带清偿责任；3.两被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：洪玉情长兄洪我初于2009年向华祥房地产公司购买位于泉州市洛江区交会处红星美凯龙华祥店二层21433号商铺（房产证号：泉房权证洛江区（洛）字第201201930号）。2013年8月5日，洪我初将该商铺出租给华祥物业公司，并签订了《商铺租赁合同》。约定租赁期限七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一、二、三年，华祥物业公司每月应支付租金7069.83元（税前）；第四、五、六、七年，华祥物业公司每月应支付租金7712.5元（税前）。租金按季度支付，于每季度末前支付。如华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天则应按约定每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，并由华祥房地产公司承担保证责任。2014年1月27日，洪我初将该房产赠予洪玉情，并办理了相关手续（房产证号：泉房权证洛江区（洛）字第201400568号），由华祥物业公司按合同约定向洪玉情支付租金。从2015年第二季度起，华祥物业公司便未能完全履行支付租金的义务。洪玉情经多次催讨无果，于2016年6月27日起诉，本院判决华祥物业公司向洪玉情支付租金42561.73元（自2015年4月1日至2016年3月31日）及按年利率24%计算至实际还清之日止的滞纳金，并由华祥房地产公司承担连带偿还责任［详见（2016）闽0504民初1239号民事判决书］。洪玉情于2018年9月6日再次起诉，本院判决华祥物业公司向洪玉情支付租金206309.49元（自2016年4月1日至2018年6月30日）及按年利率24%计算至实际还清之日止的滞纳金，并由华祥房地产公司承担连带偿还责任［详见（2018）闽0504民初2722号民事判决书］。两份判决书已生效，洪玉情已申请强制执行，但两被告至今分文未付。洪玉情认为，两被告长期拖欠租金属根本违约，洪玉情特提起诉讼，请求支持洪玉情的上述诉讼请求。 华祥物业公司、华祥房地产公司未答辩。 洪玉情围绕诉讼请求提交证据如下： 1.洪玉情身份证，证明洪玉情主体资格； 2.华祥物业公司、华祥房地产公司工商登记信息，证明华祥物业公司、华祥房地产公司企业基本信息； 3.房屋所有权证书，证明洪玉情对案涉店铺享有所有权； 4.《商铺租赁合同》，证明涉诉店铺租赁给华祥物业公司，并由华祥房地产公司承担担保责任的事实； 5.（2018）闽0504民初2722号民事判决书，证明本院对洪玉情2016年4月1日至2018年6月30日租金及滞纳金作出判决的事实。 华祥物业公司、华祥房地产公司未提供任何证据。 本院对洪玉情提供的上述证据认证如下：华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。洪玉情提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和本院审查核实的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，洪我初（甲方）作为出租人，华祥物业公司（乙方）作为承租人，华祥房地产公司作为担保人，三方签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：洪我初（甲方）将红星美凯龙华祥店21433号店铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；前三年租金华祥物业公司每月支付洪我初7069.83元（税前），第四年至第七年租金华祥物业公司每月支付7712.5元（税前）。租金每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；华祥物业公司应依据上述合同的约定及时向洪我初支付租金；华祥物业公司无正当理由逾期向洪我初支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向洪我初支付滞纳金，担保方仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，洪我初依约交付商铺，华祥物业公司按合同约定支付洪我初租金至2015年第一季度，从2015年第二季度开始未能按时支付租金。2014年1月，洪我初将址在福建省泉州市洛江区万安万虹路与安和路交会处红星美凯龙华祥店21433号商铺赠予洪玉情，并于2014年1月27日办理了房产权属转移登记，洪玉情依法成为案涉店铺所有权人。洪玉情分别于、向本院提起诉讼，本院于2017年1月3日作出（2016）闽0504民初1239号民事判决，判决华祥物业公司支付洪玉情自2015年4月1日起至2016年3月31日的租金42561.14元及滞纳金，华祥房地产公司对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任，本院于2018年10月29日作出（2018）闽0504民初2722号民事判决，判决华祥物业公司支付洪玉情自2016年4月1日起至2018年6月30日的租金206309.49元及滞纳金，华祥房地产公司对华祥物业公司上述债务承担连带清偿责任。华祥物业公司未支付洪玉情自2018年7月1日起至2019年9月30日止租金115687.5元（7712.5元/月×15个月）。华祥房地产公司也未履行保证责任。 另查明，涉案租金各逾期付款金额及日期为：2018年第三季度2018年7月1日起至2018年9月30日止租金23137.5元（7712.5元/月×3月）逾期付款时间为2018年10月1日；2018年第四季度2018年10月1日起至2018年12月30日止租金23137.5元（7712.5元/月×3月）逾期付款时间为2019年1月1日；2019年第一季度租金23137.5元逾期付款时间为2019年4月1日；2019年第二季度租金23137.5元逾期付款时间为2019年7月1日；2019年第三季度租金23137.5元逾期付款时间为2019年10月1日。 本院认为,洪我初与华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由洪我初承担，故应按合同约定的税前租金计算华祥物业公司所欠租金。洪我初将案涉商铺依法赠予给洪玉情，洪玉情依法享有该商铺所有权，也依法享有《商铺租赁合同》约定的权利。本案中，洪玉情依据涉案商铺租赁合同的约定主张华祥物业公司拖欠2018年7月1日起至2019年9月30日止的租金，对此华祥物业公司有责任亦有能力举证予以反驳，但在诉讼中华祥物业公司既未予以否认也未提供任何证据进行抗辩，故应视为华祥物业公司认同洪玉情的主张，洪玉情请求华祥物业公司支付2018年7月1日起至2019年9月30日止涉案商铺租金115687.5元，符合法律规定，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向洪玉情支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起的滞纳金。华祥房地产公司作为连带责任保证人，根据该合同第七条违约责任的约定，应对华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”及第二十一条第二款：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。 综上，洪玉情请求华祥物业公司支付尚欠的租金115687.5元及相应滞纳金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，其请求滞纳金超过年利率24%以上部分的，本院不予支持。洪玉情请求华祥房地产公司对华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给洪玉情自2018年7月1日起至2019年9月30日止租金115687.5元及滞纳金（以各季度实际所欠租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计算）； 二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿； 三、驳回洪玉情其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3219元，减半收取计1609.5元，由洪玉情负担101.5元，泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担1508元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇一九年十二月三十日 书记员  杜泉毅 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。