江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初10688号原告：任国洪，男，1964年11月9日出生，浙江省温州市人，居民，住浙江省温州市瓯海区。原告：翁爱红，女，1965年10月11日出生，浙江省温州市人，居民，住浙江省温州市瓯海区。原告：金建祥，男，1971年1月29日出生，浙江省温州市人，居民，住浙江省温州市瓯海区。原告：桑玉红，女，1972年7月4日出生，浙江省温州市人，居民，住浙江省温州市瓯海区。四原告共同委托诉讼代理人：徐扣柱，江苏铸辉律师事务所律师。被告：岳守纪，男，1975年7月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。被告：徐建荣，男，1968年5月23日出生，浙江省青田县人，居民，住浙江省青田县。四原告与二被告案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告任国洪及四原告的委托诉讼代理人徐扣柱、被告岳守纪的委托诉讼代理人葛明到庭参加诉讼，被告徐建荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：岳守纪与徐建荣及第三人赵某民间借贷纠纷一案，在诉讼中，依岳守纪的申请，本院于2017年5月25日作出（2017）苏1322民初7698号民事裁定，裁定对登记在被告徐建荣名下的位于沭阳县上海南路与人民路交汇处东南角好景时代广场（现为欧中广场)四楼房屋予以查封，查封范围限于被告徐建荣所有的45%份额。2018年8月13日，本院作出（2017）苏1322民初7698号民事判决，判决：一、被告徐建荣于本判决生效之日起十日内向岳守纪归还借款本金823.5万元及利息；二、驳回岳守纪的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，根据岳守纪的申请，本院于2018年10月10日立案执行。在执行过程中，本院于2018年10月29日作出（2018）苏1322执7066号执行裁定,裁定对被执行人徐建荣名下的位于沭阳县沭城街道好景时代广场三、四、五层房屋予以查封。另查明:任国洪诉沭阳欧祥资产经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，经审理认定，2017年1月，徐某、徐建荣将位于沭阳县.62平方米的房屋以2500万元的价格出卖给四原告。2017年4月20日，四原告作为买方，徐建荣、徐某作为卖方，沭阳欧祥资产经营管理有限公司作为承租方，共同签订房屋交付确认书，约定涉案房屋于当日交付，涉案房屋收益归四原告所有，包含沭阳欧祥资产经营管理有限公司租金，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日，租金为每月15万元。沭阳欧祥资产经营管理有限公司只支付5月份租金，以后的租金均未支付。沭阳欧祥资产经营管理有限公司与涉案房屋的原产权人徐建荣、徐某在合同中约定向四原告支付租金，应该按照该合同约定履行支付租金的义务。本院于2018年6月22日作出（2018）苏1322民初4900号民事判决，判决沭阳欧祥资产经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告任国洪2017年6月1日至2018年3月的租金15万元及违约金。沭阳欧祥资产经营管理有限公司不服判决提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）苏13民终3464号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。还查明：被执行人徐建荣将好景时代四楼房屋设定抵押，权利价值1000万元，抵押期限为2013年10月16日至2021年10月15日。徐某与被告徐建荣系父子关系。四原告认可涉案房屋交易时的市场价高于3000万元。四原告以查封的涉案房屋沭阳县沭城街道好景时代广场四楼房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年6月28日，本院作出（2019）苏1322执异69号执行裁定，驳回四原告的异议请求。四原告向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院对沭阳县沭城街道好景时代广场四楼房屋的执行。依据的事实和理由：沭阳县上海中路好景时代广场四层房产早在2017年1月就由房产所有权人徐某、徐建荣以贰仟伍佰万元的总价卖给了四原告，并且于2017年4月在律师见证下签署了房屋交付确认书，对该房产进行了交付，第三方沭阳欧祥资产经营管理有限公司也对房屋交付后的租金直接给付四原告予以认可。后因该管理公司迟延给付租金，原告任国洪诉至沭阳县人民法院，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初4900号民事判决，判决该管理公司给付原告任国供租金，该管理公司不服，上诉至宿迁市中级人民法院，该院判决“驳回上诉，维持原判”。故在二审法院对房屋交付确认书的效力都予以认可的情况下，该涉案房产的所有权人己经明确是四原告所有。被告岳守纪辩称：四原告与被告徐建荣之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订不动产买卖合同，仅是作为被告徐建荣向各个原告借款的保证，在四原告与被告徐建荣及案外人签订不动产买卖合同前，涉案的被执行房屋抵押给交通银行，2019年，因被告徐建荣未归还交通银行债务，交通银行起诉并主张享有涉案房屋优先权，哪怕四原告与被告徐建荣之间存在真实的买卖合同关系，因交易房屋已经抵押给银行，未经抵押权人追认，不动产买卖合同因损害第三人权利无效，请求驳回四原告的诉讼请求。被告徐建荣未作答辩。四原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、2017年1月的不动产买卖合同，证明徐某、被告徐建荣将涉案房屋卖给四原告。2、2017年4月20日的房屋交付确认书，证明被告徐建荣将涉案房屋实际交付给四原告，且将该房屋的租金也交给四原告。3、2017年4月20日的律师见证书，证明房屋出售交付的事实。4、沭阳县人民法院（2008）苏1322民初4900号民事判决书、宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终3464号民事判决书，证明涉案房屋交付后原告任国洪代表四原告主张涉案房屋的租金，一审和二审认定了事实，证明涉案房屋权属应该是四原告。5、2016年1月27日桑某汇款给被告徐建荣200万元的银行票据、3月7日桑某汇款给被告徐建荣1000万元的银行凭证，证明四原告委托桑某转账的事实。6、商铺转账合同，证明转账1200万是因为原告桑玉红购买被告徐建荣名下房屋付款，后因双方协商将标的变为欧中广场第四层与原告任国洪等人共同签订的事实，该合同并非是单纯的借款。7、原告任国洪自行整理的多次付款情况累计755.3万元，证明原告任国洪在房屋买卖中也有付款。另统计（附相关银行明细）任国洪银行转账213.2万元、任永兴银行转账698万元。8、债权确认及还款承诺，证明欧中广场四层已经冲抵给四原告，尚欠180万元没有还。180万元债权人已经向温州法院主张了，已经判决归还。被告岳守纪对四原告提供证据的质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，合法性不认可，双方不是真实的买卖合同关系，被告徐建荣是以交付房屋折价冲抵借款，涉案房屋的建筑面积为10559.62平方米，合同第四页中该房地产整套出售，价格为2500万元。抵债价值不足2500元每平方，根据评估涉案房屋价值6000万元左右，因此该协议是四原告与被告徐建荣和案外人恶意串通，为了逃避债务。合同5.1条，说明四原告在签订协议之前对房屋的抵押状态是知情的。2、证据2是复印件，原件请法院核实，不具有合法性。3、对证据3的真实性无异议，只是见证了房屋交付的相关手续，不能证明双方之间履行了上述手续。4、对证据4的真实性无异议，在该案中并没有反映四原告与被告徐建荣签订的合同。实际上是以房抵债明显低于市场价值，不能达到四原告的证明目的。5、对证据5的复印件请法院核实，因为载明的付款人是案外人，与本案没有关联性。6、对证据6的复印件请法院核实，合法性不予认可。7、证据7中原告任国洪自行整理的数据真实性无法确认。对另附银行明细，通过交易的时间跨度可以证实，不符合一般房屋买卖合同的付款方式。8、对证据8的真实性请法院核实，假如是真实的，也印证了被告徐建荣和案外人之间是借贷关系。本院认证意见为：对四原告提供的证据1-5、8的真实性予以认定。证据1-5可以证明四原告与徐某、徐建荣签订涉案房屋买卖合同，并约定于2017年4月20日交付房屋，但不足以证明是否实际完成了涉案房屋交付手续，只能证明涉案房屋的租金收益权实际转归四原告享有。证据6系复印件，被告岳守纪不予认可，对其真实性本院不予认定。证据7中原告任国洪自行整理的数据本院不予认定。对银行凭证的真实性予以认定。按原告任国洪统计，2013年至2016年，其与任永兴共汇款给徐建荣911.2万元。四原告的证据5桑某的转账系桑某与徐建荣之间的经济往来，本院对其关联性不予认定。对四原告提供的证据8的真实性予以认定，能够证明任永兴对被告徐建荣享有180万元债权。但对于是否将涉案房屋以相应价格实际抵冲债务，需结合原有债务明细、用途、银行转账、资金来源等综合认定。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。四原告购买涉案房产，应当依法进行产权登记，才能取得房屋所有权，现并未进行产权登记，四原告认为涉案房屋归其所有，无事实和法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，四原告与徐某、被告徐建荣在本院查封之前签订有涉案房屋买卖合同，该房屋买卖合同在性质上属于以房抵债协议。但是，四原告提供的有效债权数额远低于涉案房屋的实际价值，不能证明其已支付约定的全部价款；以房抵债协议明显存在选择性抵债的情形，损害了申请执行人或其他债权人公平受偿的权益。涉案房屋租金收益权的取得并不等同于四原告已于本院查封之前合法占有涉案房屋。且四原告明知涉案房屋存在抵押，因自身原因，在符合办理过户登记条件的情况下，未在合理时间内涤除抵押办理过户登记手续。综上，四原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对四原告的诉讼请求依法不予支持。被告徐建荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回四原告的诉讼请求。案件受理费80元，由四原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费80元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  史 明人民陪审员  陈兴德二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 惠附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。