上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14729号原告：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。被告：上海灏洪新型建材有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱怀洪，经理。第三人：王伟，男，1982年7月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。原告刘永彬诉被告上海灏洪新型建材有限公司(以下简称“灏洪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法于2019年9月5日追加王伟为第三人参加诉讼，同日本案公开开庭进行审理，原告刘永彬、被告灏洪公司的法定代表人朱怀洪、第三人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金人民币(以下币种均同)113,751元；2、判令被告支付2019年8月22日至2019年11月24日房租116,700元(2019年5月25日到2019年11月24日的租金227,500元，被告已付110,800元);3、判令被告支付2018年11月4日至2018年11月24日免租期的房租25,278元。事实和理由：2018年11月7日，原被告就位于上海市青浦区老朱枫公路XXX号XXX幢厂房签订租赁合同，合同期限3年，自2018年11月25日至2021年11月2日。合同约定,租金每月37,917元，如果延迟超过半月未交房租视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方违约责任，另外约定违反合同者需支付3个月违约金。2018年11月4日，原告将厂房交付给被告方使用，还约定了如果被告违约或者不履行合同则也需要缴纳免租期内的房租。现被告未按约支付租金，原告多次催要仍未支付，因此原告诉至法院作如上诉请。被告灏洪公司辩称，对诉请一，不同意支付违约金，标准也过高。被告没有欠付租金，每次都是提前支付，后来开发区让一月一付租金，被告就一月一付了，现租金已付至2019年8月25日。原告不把租金交给大房东，因此被告不敢支付，大房东也让被告不要付给原告。被告通知让原告前去协商租金的事情，但原告不去。对诉请二，同意给原告钱，但原告要交给大房东。对诉请三，说好的免租期不要房租。合同是被告、第三人一起与原告签订的，租金也是被告和第三人分别支付。第三人王伟辩称，不同意原告诉请，不认可被告与第三人有违约。2019年7、8月左右其与原告、大房东、开发区的人员协商一月一付或两月一付。2019年7月底原告没有向大房东支付租金，大房东还堵门了。经开庭审理查明，2018年11月7日，原告(出租方、甲方)与被告、第三人(承租方、乙方)签订厂房租赁合同，约定甲方将青浦区老朱枫公路XXX号XXX幢厂房租赁给乙方，厂房建筑面积1,485平方米，每月租金37,917元，付六压一，37,917元作为押金使用，首次需要付款6个月房租及37,917元押金共计265,417元；每年的4月25日、10月25日前缴纳房租，延迟超过半个月未交房视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方的违约责任；租期自2018年11月25日起至2021年11月24日止，厂房自2018年11月4日交付给乙方使用，至2018年11月24日为免租期，如果乙方违约或者不履行合同则也需要正常缴纳免租期内的房租；厂房租赁期间，如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的，违约方须赔偿3个月租金作为补偿。合同尾部乙方处有被告公司公章及法定代表人朱怀洪的签名、第三人的签名。2018年11月4日，原告交付系争厂房。合同签订后，2018年11月，被告向原告支付165,148元，原告出具收条并注明“收取半年租金141,555元，押金23,593元”；第三人亦向原告支付租金及押金，原告未出具收条；被告与第三人合计支付的金额即为合同约定承租方的首次应付款265,417元。2019年6、7月间，被告陆续向原告支付共计70,800元，第三人陆续向原告支付共计40,000元。以上事实，由原、被告、第三人的陈述，厂房租赁合同、收条、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，承租方只有被告，只认被告的章，只起诉被告公司。第三人当时也要跟被告一起租，还商量过是否要签两份合同，但原告说只认一个主体，一个合同，让他们自行沟通租赁面积。首期租金是两人分别支付的，原告认为主要租金总数没有问题就可以。确实与第三人协商过租金的缴纳方法，但原告并未同意。传言有拆迁，但没有正式的通知。为此，原告提供：1、房地产权证、其与产权人的厂房租赁合同、转账记录，证明原告有合法出租的权利，且如期支付租金。2、与被告、第三人、开发区经理微信聊天记录，证明原告一直在催收，未达成不交房租的协议。针对原告提供的上述证据，被告质证称，1、不清楚。2、认可与被告的聊天记录。第三人质证称，1、不清楚。2、认可与第三人的聊天记录。被告表示，2019年5月开发区口头通知被告房租一个月或者两个月一交，因此5月的房租没有按时支付。与原告口头协商租金支付事宜，没有达成书面协议。评估公司已经去过现场，还评估了被告的机器设备等。不同意支付违约金，且标准也过高。为此，被告提供：1、通知，是针对系争地块的，证明系争房屋要拆迁了。2、估价汇总表，是大房东给的，其中有针对被告的机器设备等的评估。2019年6月评估公司就派人去拍照了。针对被告提供的上述证据，原告质证称，1、真实性无异议，但与本案无关。2、真实性不认可，其作为房东的直接租客，至今没有收到过，且合同约定是4月底付房租，早就到了要付房租的时间，该汇总表不影响被告支付租金。第三人质证称，1、没有异议。2、认可，是大房东给的。第三人表示，认为第三人也是合同主体，第三人不会推卸责任，其与被告的租金和押金是按比例各自支付。2019年8月准备了房租让原告去拿，是原告没有来。愿意付钱，但原告要保证可以合理使用。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的厂房租赁合同，系当事人真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。从签订合同的主体来看，抬头及落款的承租方均有被告及第三人；从实际使用情况来看，被告与第三人均有对厂房的实际使用；从支付租金、押金的情况来看，被告及第三人共同向原告支付租金、押金。基于以上几点理由，本院认为，原告与被告、第三人共同建立起系争厂房的租赁关系，共同向原告承担合同约定的支付租金等义务。经本院释明，原告仍坚持仅向被告主张诉请，系其对自身权利的处分。被告称其只应支付其承租部分内的租金，但合同中并未约定被告及第三人各自承租的部分，被告及第三人对于租金承担的比例属其内部协商，不可对抗原告的主张，因此对被告的该项意见，本院不予采纳。即使系争地块有可能实施减量化、厂房已经评估，但在双方未就租金支付事宜达成新的一致意见前，承租方仍应按照合同约定支付租金，现被告未按约支付，显属违约，故原告按照合同约定要求被告承担已到支付节点的未付租金、支付免租期的租金，于法无悖，本院予以支持。本案中，原告不要求解除合同，被告及第三人亦未要求退租，合同第9.1条约定的违约责任，根据前后文的表述来看实为解约情形下违约方应承担的违约金，因此对于原告主张该条约定的违约金的请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海灏洪新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘永彬截止至2019年11月24日的未付租金116,700元；二、被告上海灏洪新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘永彬自2018年11月4日起至2018年11月24日的免租期租金25,278元；三、原告刘永彬的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,135.93元，减半收取计2,567.97元，由原告负担998.19元，被告负担1,569.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年十二月三日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。