黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0206民初2035号原告：中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区和平路192号。代表人：刘惠文，行长。委托诉讼代理人：李雪红，系该行业务经理。委托诉讼代理人：赵向旭，系该行业务经理。被告：朱杰，女，1963年12月17日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。被告：吕德君，男，1957年2月4日出生，汉族，齐齐哈尔中天集团纺织厂退休职工，现住齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区和祥小区6号楼1层18号。法定代表人：张子健，经理。原告中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行（以下简称中行富区支行）与被告朱杰、吕德君、黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司（以下简称广联房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王谊兰独任审判，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告中行富区支行委托诉讼代理人赵向旭、被告朱杰、吕德君到庭参加诉讼，被告广联房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中行富区支行诉称，中行富区支行与被告朱杰于2013年12月18日签订《个人一手住房贷款合同》，向朱杰提供贷款本金26万元，期限为180个月，贷款用途为自住，还款方式为按月等额本息还款，利率为年6.55%。担保方式为房屋抵押与自然人保证及开发商保证，抵押物为朱杰所有的坐落于富拉尔基沿江办事处沿江国际小区10号楼01单元07层02号房屋，保证人为吕德君和广联房地产公司。房屋预告登记权利人为中行富区支行。中行富区支行于2013年12月19日按合同约定按时足额发放了贷款，朱杰最初能够按时还款，但自2015年7月10日开始出现逾期，截止2018年12月末已连续42期未偿还贷款本息，属于严重违约行为。中行富区支行在贷后回访、催收过程中，朱杰表述是因开发商原因使其所购房屋无法入住，且其本人无力偿还贷款。为保障中行富区支行信贷资金安全，故诉至法院，要求判令解除与朱杰签订的《个人一手住房贷款合同》；朱杰立即偿还所欠借款本金240242.45元、利息50016.09元（2015年12月10日至2018年12月11日），合计人民币290259.14，并将利息给付至本息清偿完毕时止；被告吕德君、广联房地产公司承担连带保证责任。被告朱杰辩称，原告中行富区支行诉状所述事实属实，但朱杰现在生活困难无力偿还贷款，而且所购房屋一直未竣工交付，朱杰一直在外租房居住。同意在房屋竣工交付并出卖后，再将贷款予以偿还，或者将所购房屋抵给中行富区支行折抵全部所欠贷款本息，但不同意将房屋以评估拍卖的方式折抵贷款本息。被告吕德君辩称，吕德君现也在租房居住，自己也有债务，因此无力承担连带清偿责任。被告广联房地产公司经传票传唤未出庭，未答辩，未提交证据。经审理查明，原告中行富区支行与被告朱杰、广联房地产公司于2013年12月18日签订《个人一手住房贷款合同》，被告广联房地产公司作为保证人签订了该合同。该合同约定朱杰向中行富区支行借款人民币26万元，用于购买一手住房，借款期限为180（个月）期，自2013年12月19日起至2028年12月18日止，利率为月5.4583‰。并约定以朱杰购买的坐落于齐齐哈尔市富拉尔基沿江办事处沿江国际小区10号楼（预售）01单元07层02号房屋（该房屋系朱杰于2013年12月3日与广联房地产公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式所购，房屋总价款为388731.00元，建筑面积为70.55平方米，至今尚未竣工交付）为该借款作抵押担保（在富拉尔基房产产权市场管理处办理了预购商品房抵押预告登记）。其中合同第三条第五款第一项约定“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。”合同第六条约定“还款方式为按月等额本息还款”，合同第十四条约定“贷款利率执行浮动利率，浮动周期为6个月，即从贷款人实际放款日起每6个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日。”合同第十六条约定“按月偿还贷款本息的：借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计180期，还款日为每月的10日”。合同所附的通用条款第三条约定“未按期归还贷款本息即构成在本合同项下违约；贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；依本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任……”合同所附的通用条款第四条约定“若开发商为本合同项下贷款提供保证的，则：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2.本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年…4.主债务在本保证之外同时存在其他的物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使。5.主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任……”签订上述合同当日，中行富区支行又与被告吕德君签订《个人贷款保证合同》，约定“保证方式为连带责任保证，主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，保证人应对之承担保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用……”中行富区支行于2013年12月19日将朱杰的按揭贷款26万元付至广联房地产公司账户。截止2018年12月11日朱杰已偿还17（个月）期贷款本息，逾期42（个月）期，尚欠借款本金240242.45元、利息50016.09元（包括罚息10994.92元，自2015年12月10日至2018年12月11日）。至今已连续50余期未偿还贷款本息。以上事实有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款保证合同》、预购商品房抵押预告登记证、《商品房买卖合同》、贷款申请材料、银行借款借据凭证、贷款已还款明细清单，当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为：原告中行富区支行与被告朱杰、广联房地产公司于2013年12月18日签订的《个人一手住房贷款合同》及于同日与被告吕德君签订《个人贷款保证合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行。朱杰作为借款人，应按约定的还款方式及期限将借款本息予以偿还，而按照双方签订的贷款合同的约定，在借款人未按期归还借款本息的情况下，贷款人有权解除贷款合同，并要求保证人承担保证责任，朱杰至今已连续50余期未按约定期限偿还借款，违反了合同约定，因此，中行富区支行按合同约定要求解除双方签订的借款合同提前收回已发放的贷款，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，双方借款合同虽然解除，但不影响合同中关于结算和清理条款的效力，朱杰仍应按合同约定向中行富区支行承担逾期还款的违约责任，即从逾期之日起在合同约定的贷款利率基础上加收50%计算逾期利息予以给付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，中行富区支行与朱杰之间的借款合同虽然予以解除，吕德君及广联房地产公司作为该借款的保证人，对债务人朱杰应当承担的民事责任仍应承担担保责任，应承担连带清偿责任。吕德君及广联房地产公司承担保证责任后，可向债务人追偿。由于广联房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，故视为其放弃举证、辩论的诉讼权利，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行与被告朱杰于2013年12月18日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告朱杰向原告中国银行股份有限公司齐齐哈尔富拉尔基支行偿还借款本金240242.45元、利息50016.09元（包括罚息10994.92元，自2015年12月10日至2018年12月11日），合计人民币290259.14元；四、自2018年12月12日起至判决生效后指定履行期限届满之日止的利息，按照双方签订的《个人一手住房贷款合同》第三条第五款第一项、第十四条约定的利率标准计息；五、被告吕德君、黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。执行办法：待本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5653.88元，减半收取2826.94元，由被告朱杰负担。被告吕德君、黑龙江广宇建工集团广联房地产开发有限公司承担连带责任。（此款已由原告预付，待执行时随案件款一并执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  王谊兰二〇一九年十二月十日书记员  王 欢