河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初10584号原告：谢素梅，女，1955年07月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：牛友文，河南言东方律师事务所律师。原告：李怀珠，男，1955年4月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：牛友文，河南言东方律师事务所律师。被告：河南省第一建筑工程集团有限责任公司，住所地郑州市管城区航海东路246号。法定代表人：刘定国，公司总经理。委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤朋，河南铭树律师事务所律师。原告谢素梅、李怀珠与被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司（以下简称一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢素梅、李怀珠及二原告的共同委托诉讼代理人牛友文，被告一建公司的委托诉讼代理人张政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢素梅、李怀珠向本院提出诉讼请求：1.解除原告谢素梅与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告已经支付的购房款184,020元，并赔偿原告房屋差价损失185,980元；3.被告依法赔偿原告其他各项损失共计1,289,714元；4.依法判令被告自2019年1月8日起以1,289,714元为基数，按同期银行同期贷款利率的2倍赔偿原告的利息损失，截止至2019年5月31日，利息为44,267.22元；5.案件受理费由被告负担。事实与理由：谢素梅与原告李怀珠系夫妻关系。2006年8月9日，被告与原告谢素梅签订房屋买卖合同，约定被告将实际归其所有的位于郑州市管城回族区航海东路24号3号楼4单元3404房屋出售给原告谢素梅，房屋总共价款为184,020元。合同签订后，谢素梅向被告支付购房款184,020元。上述房屋登记在张南君名下，产权证书由被告保存。2009年8月13日，原告李怀珠与周作峰签订房产交易成交确认书，约定将涉案房屋销售并交付给周作峰，房屋交易成交价为37万元。但被告不配合原告办理涉案房屋的过户手续，该房屋仍然登记在张南君名下，房屋产权证书的原件保存于被告处。2014年12月11日，张南君通过登报挂失的手段，重新办理房屋产权证书，并将房屋抵押给高锋，向其借款90万元，并办理他项权利证书。由于张南君无力偿还高锋借款，高锋将张南君诉至法院，郑州市管城回族区人民法院对涉案房屋进行了查封，现涉案房屋已经被执行拍卖完毕。周作峰于2018年1月12日将谢素梅、李怀珠诉至法院，郑州市管城回族区人民法院作出（2018）豫0104民初487号民事判决书，判决：李怀珠和谢素梅赔偿周作峰各项损失1,265,514元；受理费23,600元，公告费600元，由李怀珠和谢素梅共同负担。由于被告根本性违约，导致原告未能取得涉案房屋的所有权，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身权益，诉至法院。河南省第一建筑工程集团有限责任公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，在符合法律规定的条件下，由法院予以认定。对于原告的第二项诉讼请求，房屋差价的损失应当按照双方的责任进行分担。对于原告的第三项和第四项诉讼请求，该损失是原告对案外人周作峰的违约造成的损失并非被告造成，且该损失是被告不能预见的、也是被告不可控的，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：二原告系夫妻关系。2006年8月9日，原告谢素梅（乙方）与其所在工作单位被告一建公司第三项目经理部（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其名下的酒店管理学校3号住宅楼3单元（二层）房屋一套以184,020元的价格出售给乙方；甲方承诺和乙方共同办理房屋过户手续，手续费由甲方负担；乙方应先付购房款110,000元，凭预交购房款收据及本合同交接房屋钥匙；办完房产过户手续，乙方应将剩余房款付清，房款交清后，房屋过户手续交与乙方。此后，原告全额缴纳了购房款，被告将上述房屋交付原告使用。2009年8月13日，原告李怀珠（甲方）与案外人周作峰（乙方）就上述房屋签订《房产交易成交确认书》一份，主要约定：甲方将座落在郑州市管城区航海东路青年首宅小区24号院3号楼4单元2层3024号、建筑面积153.35平方米、产权证号为0301046870的房屋出售给乙方，乙方已对该房作了充分了解，愿意购买该房；交易成交价为370,000元，于2009年12月31日前办理上述房产的过户手续；因房屋过户，甲方暂同意乙方提前入住，过户时结算余款。合同签订后，周作峰陆续向原告支付购房款80,000元，原告将房屋交付给周作峰使用。上述涉案房屋，系被告承建的案外人郑州酒店管理专修学校施工工程竣工后、郑州酒店管理专修学校抵偿部分工程款的房屋之一，于2003年7月3日登记在被告指定的项目经理张南君名下，房产证号：郑房权证字第××号。2014年12月11日，案外人张南君因向案外人高锋借款，将涉案房屋抵押给案外人高锋，后因张南君无力偿还债务，高锋通过诉讼将涉案房屋予以强制执行并拍卖成交。为此，周作峰起诉李怀珠、谢素梅、张南君，要求赔偿损失，本院审理后，于2018年10月12日作出（2018）豫0104民初487号判决书，该判决书认定李怀珠、谢素梅向周作峰出售尚未取得所有权的房屋，致使房屋买卖合同无法履行，判决李怀珠、谢素梅应赔偿周作峰各项损失1,265,514元。另查明，2015年6月18日，张南君和周作峰签订《协议书》一份，除对涉案房屋的情况作出说明外，张南君承诺于2015年8月31日前将涉案房屋过户至周作峰名下。原告李怀珠在该协议上签字见证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。在合同履行过程中，因未及时办理过户手续，致使涉案房屋在另案执行过程中被依法拍卖，现合同无法继续履行，原告要求解除合同，理由正当，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，视情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已支付的购房款184,020元，应予支持。关于原告主张的赔偿房屋差价损失185,980元、其他损失1,289,714元，本院认为，首先，被告将未登记在自己名下的房屋售与原告，未按照承诺及时履行办理过户手续的义务，导致涉案房屋因登记权利人的债务纠纷而被法院执行的状况发生，造成原告未能取得合法的房屋所有权，对此，被告具有明显过错。其次，在原、被告签订《房屋买卖合同》时，原告作为购买方，应当对房屋的现状和登记情况进行核实，以免出现权利受损的后果，而原告谢素梅还是被告单位的职工，对于房屋的现状和登记情况应当是明知的，也就是说房屋能否取得合法的所有权尚有不确定的风险，在此情况下，原告明知存在风险仍然购买该房屋，自身亦存在过错。再次，原告在向被告支付了184,020元购房款、但尚未办理过户登记手续取得合法所有权的情况下，又将涉案房屋以370,000元的价格卖与周作峰，造成周作峰财产权利受损，原告在此次交易过程中存在重大过错，也正因如此，本院判决其赔偿周作峰各项损失计1,265,514元。最后，被告对于原告将涉案房屋再次出售的情况并不知情，原告向周作峰赔偿1,265,514元属于其自身的不当行为和张南君的不当行为共同造成的损失扩大，对该扩大的损失，被告在与原告订立合同时亦无法预见，故不应承担赔偿责任。综合对双方过错责任的分析，结合房屋交易价款，本院酌定由被告赔偿原告各项损失150,000元。原告主张的利息损失，因其自身亦存在过错，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、解除原告谢素梅与被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于2006年8月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告谢素梅、李怀珠返还购房款184,020元，赔偿损失150,000元；三、驳回原告谢素梅、李怀珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,236元,由原告谢素梅、李怀珠负担16,169元，河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担4,067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  武慧鑫审判员  陈春阳审判员  侯培利二〇一九年十二月三十日书记员  孙君丽