北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57654号原告（反诉被告）：北京仁必德物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区和平路8号大湖山庄会所102号。法定代表人：李彤，董事长。委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京桂润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号241房间。法定代表人：常志军，董事长。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭路希，男，1979年11月29日出生，住北京市东城区。被告：北京市朝阳区大湖山庄小区业主委员会，住所地北京市朝阳区和平路8号大湖山庄。法定代表人：周宣，主任。委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京城市展望物业管理有限公司（以简称城市展望公司）、被告北京市朝阳区大湖山庄小区业主委员会（以下简称大湖山庄业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，城市展望公司对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、原告委托诉讼代理人冯德华、王楠、城市展望公司委托诉讼代理人李宝乾、郭路希、大湖山庄业委会法定代表人周宣、委托诉讼代理人孙振勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、城市展望公司腾退其占有的朝阳区京顺路大湖山庄会所的房屋并交付我公司；2、城市展望公司向我公司支付自2019年5月1日至房屋腾退交还我公司之日止的房屋占用费（面积5354.21平米，按照每平方米每日4元的标准计算）；3、城市展望公司向我公司支付违约金（按照每日1万元的标准计算自2019年5月1日至实际腾退之日止）；4、大湖山庄业委会对城市展望公司上述第2、3项判决义务承担连带责任；5、案件受理费由二被告负担。事实和理由：城市展望公司系大湖山庄业委会委托的为大湖山庄小区提供服务的物业公司，大湖山庄业委会系该小区的业主委员会。2019年1月22日，我公司与城市展望公司、大湖山庄业委会签订了一份《租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区和平路大湖山庄会所的部分房屋及范围内的非全体业主所有的设备设施租赁给城市展望公司，租赁期限自2019年1月28日至2019年3月31日。城市展望公司承租房屋的用途仅为为大湖山庄小区业主提供配套服务。该合同第10.4条约定，本合同提前终止或期满终止，城市展望公司应当自合同提前终止或期满终止之日向我公司交还租赁房屋。除三方已达成新的协议约定外，城市展望公司如逾期交还的，应当按照每日1万元的标准向我公司支付违约金，如造成损失的，我公司有权要求城市展望公司赔偿损失。2019年1月28日，城市展望公司向我公司出具承诺书，承诺：“租赁期限届满后，如果我公司不再续租租赁房屋，我公司保证在本合同期满或提前终止之日起三日内搬离承租房屋，并将租赁房屋交还贵公司……如我公司违反前述承诺，我公司自愿向贵公司支付壹佰万元的违约金，且贵公司有权采取封门、断水断电、强行搬离等措施，因此而产生的损失由我公司自行承担。”同日，大湖山庄业委会向我公司出具了承诺书：“租赁期限届满后，如果城市展望公司不再续租租赁房屋，我委保证不会单方面影响贵司于城市展望合同的执行，并保证城市展望公司履约。如违反了上述承诺，我委自愿承担违约责任，包含但不限于给贵司造成的全部损失。”2019年3月28日，我公司与城市展望公司、大湖山庄业委会签订了《补充协议》，将租赁期限延长至2019年4月9日。2019年3月29日，我公司与城市展望公司、大湖山庄业委会再次签订《补充协议》，将租赁期限延长至2019年4月30日。2019年5月1日后，城市展望公司未经我公司同意仍然占用房屋，拒绝我公司的收房要求。城市展望公司的行为严重侵害我公司的合法权益。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。城市展望公司辩称并反诉称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。原告所述关于签订租赁合同以及补充协议的情况属实。按照双方签订租赁合同时的交接单，我公司实际承租的房屋仅为一层及负二层的部分房屋，面积185平方米，实际租赁位置为一层接待室、原超市及卫生间，负二层原工程部库房、原物业办公室。双方签订的系无偿使用协议，并未约定租金。原告按照每日每平方米4元的标准主张使用费的诉讼请求没有合同依据。原告实际于2019年4月30日上午10时将我公司承租区域全部封闭并接收了房屋，故我公司没有任何拒不交房的违约行为，不应支付任何违约金，而且双方约定的违约金标准过高。2019年4月26日，原告向我公司发出《告知函》，要求我公司于2019年5月1日前将人员、物品撤出大湖山庄会所。而我公司按照原告《告知函》的要求陆续搬离时，原告却违反合同约定，于2019年4月30日将我公司合法使用区域强行封闭，将我公司人员赶出，致使我公司的部分物品未能及时搬出。我公司认为，原告在双方租赁期内擅自提前单方封闭租赁房屋的行为导致我公司无法正常搬离并办理交接手续，已严重影响到我公司的物业服务工作。原告收取我公司的20万元押金至今未退还。现我公司提起反诉，请求判决：1、原告退还我公司押金20万元；2、原告按照每日600元的标准支付我公司自2019年5月8日至实际退还押金之日止的逾期退款滞纳金；3、反诉案件受理费由原告承担。大湖山庄业委会辩称：我公司并未违反承诺书中的任何约定，不应承担任何连带责任。原告所诉的出租房屋系属于小区内的配套公共建筑，物业服务用房等建筑并非属于原告所有的面积，我公司认为原告不具有相应的请求权，也不具有出租的权利。原告对反诉辩称：不同意城市展望公司的全部反诉请求，城市展望公司的反诉请求没有事实和法律依据。城市展望公司并未按照合同约定将房屋腾退交还我公司，不同意退还城市展望公司押金。其所述在2019年8月29日将承租房屋交还我公司的陈述并不属实，房屋至今未腾退，而且城市展望公司禁止我公司的工作人员进入大湖山庄小区。综上，请求法院驳回城市展望公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：原告系北京市朝阳区京顺路大湖山庄会所房屋所有权人。2019年1月22日，原告、城市展望公司、大湖山庄业委会签订了一份《租赁合同》，约定由城市展望公司承租原告出租的位于北京市朝阳区和平路大湖山庄会所B1、B2及一层部分房屋及范围内的非全体业主所有的设备设施。租赁期限自2019年1月28日至2019年3月31日。合同约定城市展望公司应当向原告支付押金20万元，但该合同中并未约定租金数额以及支付时间。该合同第二条第2.1.2项约定：“本合同提前终止或到期终止之日起一周内，如果乙方（城市展望公司）已经按照本合同约定履行全部义务，甲方（原告）必须向乙方无息返还全部押金，每逾期一天应向乙方支付千分之三的滞纳金。如果在租赁期间及合同终止之日起一周日内乙方有违反本合同约定的行为之一的，甲方可扣除部分或全部押金。”该合同第十条第10.4款约定：“本合同提前终止或期满终止，乙方应当自本合同提前终止或期满终止之日向甲方交还租赁房屋除甲方、乙方/丙方（大湖山庄业委会）已达成新的协议约定外，乙方如逾期交还的，乙方每天应按照10000元的标准向甲方支付违约金，如造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失。”在该合同附件一《甲乙双方交接房屋及设备设施清单》中载明，原告和城市展望公司对租赁房屋进行交接，涉及的房屋为：“一层接待室、一层原超市（没锁钥匙）、负一层01原工程部库房（封条前由物业已挂锁）、负二层02原物业办公室（封条前由物业挂锁）、一层卫生间（交接时无水无电）”。上述合同签订后，城市展望公司向原告支付了押金20万元。2019年1月28日，城市展望公司向原告出具了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“1、租赁期限届满后，如果我公司不再续租租赁房屋，我公司保证在本合同期满或提前终止之日起三日搬离承租房屋，并将租赁房屋交还给贵公司。……3、如果我公司违反前述承诺，我公司自愿向贵公司支付壹佰万元的违约金，且贵公司有权采取封门、断水断电、强行搬离等措施，因此而产生的损失由我公司自行承担。”同日，大湖山庄业委会亦向原告出具了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“1、在上述约定租赁期间，我委与贵司就未来会所经营及物业用房事宜展开积极沟通，全力争取在2019年3月31日前在业主大会批准下达成相关协议。2、租赁期限届满，仍未达成相关协议，我委承诺应提前与贵司积极密切沟通，保证双方及大湖山庄公共利益，尽一切手段妥善处理分歧。3、租赁期限届满后，如果城市展望公司不再续租租赁房屋，我委保证不会单方面影响贵司与城市展望合同的执行，并保证城市展望公司履约。4、如果违反了上述承诺，我委自愿承担违约责任，包含但不限于给贵公司造成的全部损失。”2019年3月28日，原告、城市展望公司、大湖山庄业委会签订了一份《补充协议》，约定将上述租赁合同的期限延长至2019年4月9日。2019年3月29日，上述三方当事人再次签订了一份《补充协议》，将租赁期限延长至2019年4月30日。庭审中，城市展望公司称，原告在2019年4月30日上午用大芯板将全部租赁房屋封闭，并在门上张贴封条，在原告封闭房门时，房屋内有部分城市展望公司的物品未能搬出。原告认可其在2019年4月底、5月初将出租房屋用大芯板封闭，并张贴封条，原告称其封闭租赁房屋的原因系城市展望公司未按照合同约定向原告交还租赁房屋。2019年8月28日，本院对租赁现场进行勘验，经勘验查明，租赁房屋系位于朝阳区大湖山庄小区内的一栋楼房，房门向北，进门后一层西侧两间房屋房门被大芯板封闭，贴有原告封条；一层西侧中间位置玻璃门房屋房门上锁，该房屋室内没有物品，原告和城市展望公司对该房屋上锁人存有争议；一层南侧有两间卫生间；地下二层没有电力供应，原告认可系其切断地下二层的电力供应线路，地下二层有一条南北走向的过道，过道西侧两间房屋以及东侧的一间房屋房门被大芯板封闭，贴有原告的封条。庭审中，原告和城市展望公司认可城市展望公司在2019年8月29日将租赁房屋内的所有物品搬出。庭审中，原告向本院提交了视频证据，证明城市展望公司从2019年5月14日开始不允许原告的工作人员进入大湖山庄小区，截止本案庭审结束，城市展望公司仍不允许原告的工作人员进入上述小区。城市展望公司对原告提交视频的真实性予以认可，亦认可其不允许原告工作人员进入该小区，原因为原告的工作人员进入小区后曾破坏小区内的电力设施，妨碍小区内的正常秩序，故不允许原告工作人员进入。案件审理过程中，原告认为城市展望公司截止本案庭审结束未能向其腾空交还房屋，理由系城市展望公司拒绝原告进入小区。另查，案件审理过程中，原告申请查封城市展望公司名下的150万元财产，本院予以准许并出具了保全裁定，案件保全费由原告方预付。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告、城市展望公司、大湖山庄业委会签订的《租赁合同》以及两份《补充协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告、城市展望公司、大湖山庄业委会应当按照上述合同的约定履行给自的义务。本案中，各方争议焦点为城市展望公司承租房屋的范围以及是否向原告交还了承租房屋。本院认为，根据原告、城市展望公司以及大湖山庄业委会签订的《租赁合同》的附件一可以认定承租范围为一层接待室、原超市、卫生间和负二层的原工程部库房、原物业办公室。原告要求城市展望公司交还上述房屋以外房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。庭审中，城市展望公司称原告在2019年4月30日上午将出租房屋用大芯板封闭并张贴封条，原告认可其于2019年4月底、5月初将上述房屋封闭，但未明确具体时间，故本院将按照城市展望公司的陈述认定原告封闭出租房屋的时间。在原告于租赁期限最后一日封闭房屋的情况下，城市展望公司无法实际使用房屋且导致部分物品被封在租赁房屋内，本院认为，原告的上述封闭行为属于收回租赁标的物的行为，关于城市展望公司在此后不允许原告的工作人员进入大湖山庄小区的情况，本院认为，该行为不应认定为城市展望公司仍然占有租赁房屋。在此情况下，原告要求城市展望公司支付房屋占有使用费以及违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告要求大湖山庄业委会承担连带责任的诉讼请求亦无事实依据，本院不予支持。关于城市展望公司要求退还押金以及逾期返还滞纳金的反诉请求，本院认为，在本案三方当事人签订的合同到期后，城市展望公司的该项反诉请求具有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京城市展望物业管理有限公司押金二十万元，并以该款项为基数按照日千分之三的标准向被告（反诉原告）北京城市展望物业管理有限公司支付自二〇一九年五月八日至实际返还上述款项之日止的滞纳金；二、驳回原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司的全部诉讼请求。如原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费五千元，由原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司负担（已交纳）。案件受理费五万二千零四十四元，由原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司负担（已交纳二万六千零二十二元，剩余二万六千零二十二元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千六百七十五元，由原告（反诉被告）北京仁必德物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京城市展望物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  朱泽虎人民陪审员  范 悦二〇一九年十二月二十日书 记 员  张 颖