山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初3328号原告（反诉被告）：昌乐万和包装制品有限公司，住所地：昌乐县朱刘街道办事处三庙村西，统一社会信用代码：91370725071328740H法定代表人：胡永学，总经理，委托诉讼代理人：尹明英，山东骏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆霞，公司员工。被告（反诉原告）：李德刚，男，汉族，1975年1月27日出生，住临朐县，被告（反诉原告）：王新庆，男，汉族，1972年12月9日出生，住昌乐县，两被告的委托诉讼代理人：冯峻，临朐五井法律服务所法律工作者。原告昌乐万和包装制品有限公司（以下简称万和公司）诉被告李德刚、王新庆建设工程施工合同纠纷一案，本案于2019年10月25日受理后，被告李德刚、王新庆提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告万和公司的委托诉讼代理人尹明英、张兆霞，被告李德刚、王新庆及两被告的委托诉讼代理人冯峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万和公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房款差额300万元并承担违约金（按照月息2分从起诉之日至实际支付之日止）；2、被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2019年8月8日，原、被告就工程款偿还、房产过户及抵押贷款等相关事宜订立合同，约定将原告的昌乐县朱刘街道办事处三庙村西001号1号楼02房产过户给被告，被告配合以该房产作为抵押为原告自银行贷款提供担保。合同签订后，原告将房产过户给被告，但被告违约不予配合原告办理抵押登记手续。根据双方合同的约定，所涉房产作价650万元，由违约方支付房款并承担相应的违约金。此外，被告李德刚承建的钢构工程中途停建，且建成部分存在质量问题，造成双方工程款数额与实际数额不符，相差50余万元。房产价款扣减原告应当支付的工程款项后，被告还需要支付原告差额款300万元。被告李德刚、王新庆辩称，本案原告所诉没有事实依据。原、被告于2019年8月8日签订合同后，被告按合同约定履行了自己的义务，无任何违约行为。本案系原告违约造成该合同不能履行，本案原告在其中存在严重的恶意欺诈行为。至于原告所诉被告中途停建、存在质量问题，工程实际款数额与合同记载数额不同等更与实际不符。本案所涉案的房产已经经过有关权属部门验收合格并办理了相关的验收手续，取得了房产证，并且涉案房产现在原告已经实际入住使用，所以原告主张不成立。被告李德刚、王新庆提出反诉请求：1、确认昌乐县朱刘街道办事处三庙村西001号1号楼02房属于被告所有；2、原告退出该场所，将昌乐县朱刘街道办事处三庙村西001号02房交付被告；3、原告赔偿损失每天1133.15元，自2019年9月19日起至原告将涉案标的物交付之日止；4、反诉费及其他一切费用由原告承担。事实与理由：2018年3月28日，原告与潍坊海斯特钢结构工程有限公司（以下简称海斯特公司）签订建筑工程承包合同，海斯特公司全额垫资为原告施工。后海斯特公司履行了义务，但原告一直拒付工程款。2018年4月11日，原告与被告王新庆签订施工协议书，由王新庆承建施工案涉标的物的土建工程。被告王新庆履行合同义务后，原告对王新庆的工程款也没有支付。后双方多次协商，并签订过数次补充还款协议，但原告均没有履行还款义务。因海斯特公司将公司债权转让给被告李德刚。2019年8月8日，原、被告签订合同，对如何归还欠款进行了约定。合同订立后，房产已经过户到被告名下，且被告垫付了相关费用。但原告违约，不能按期归还被告欠款。故此，标的物应当依照约定，作价430万元归被告所有。被告自9月19日起即要求为原告补齐差价，但原告拒绝，且占有案涉房产拒不搬出。原告万和公司辩称，双方订立协议后，涉案房产已经过户到被告方名下。但根据双方约定，被告需要在支付本诉中所主张的房屋差价300万元后方能取得涉案房屋的所有权，合同当中明确证实过户只是形式，真正的所有权的转移需要满足条件。在履行本合同中，因被告的违约在先，不予配合办理抵押登记而导致原告不能取得银行的贷款，因此导致无法偿还被告的欠款，从而房屋的所有权不能发生真正的转移。因此，被告的请求在目前状态下是不能成立的。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院依法确认并在案佐证。对当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：原告主张被告李德刚承建的钢构工程中途停建，且建成部分存在质量问题，故原告应当支付的被告工程款等数额并非385.19万元，而是相差50余万元。为此原告提交署名为原告、时间为2018年10月19日《限期整改通知书》一份及录像资料一份。被告质证称，限期整改通知书中载明的工程，并非被告应当履行的合同义务；原告主张的现场监理人员根本不存在；工程已经验收合格交付使用，足以证实不存在质量问题。本院审查认为，案涉车间的施工已经验收并交付使用；而关于欠款的数额，原告在2019年6月15日的合同、8月8日的合同中均明确认可，并对归还的方式和时间进行了约定，故此，原告的前述证据内容与原告主张的事实不存在关联性，认定无效，不能证明原告的主张。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，原告与海斯特公司签订建筑工程承包合同一份，约定海斯特公司承建原告年产1000万套纸箱（盒）项目车间钢结构部分（含独立基础），地点为昌乐县××街道山水路以东××以西，合同价款为226万元，工期自昌乐政府批文签订之日起三个半月等。同年4月11日，原告（甲方）与被告王新庆（乙方）订立施工协议书一份，约定由乙方为甲方的包装机械配件加工（冷加工）项目车间建筑施工，地点位于昌乐县××街道山水路以东××以西，工期自2018年4月16日至2018年7月15日，工程总价113万元等。同年11月14日，原告同意将工程总价上调至125万元。2018年11月18日，原告（甲方）与海斯特公司（乙方）、王红、李玉强（丙方）签订补充合同一份，约定原告保证于2019年1月15日前支付乙方工程款30万元整，甲方以乙方所承建的建筑物及土地自留部分，对该债务作为抵押。丙方自愿为甲方的欠款提供担保等。2019年6月15日，原告（甲方）与海斯特公司、王新庆、李玉强、王红（乙方）订立土地使用权转让及地面附属物买卖协议一份，约定甲方拥有土地使用权及地面附属物一处，地面附属物系钢混二层结构车间及小房屋，甲方欠海斯特公司工程款225万元；欠王新庆94.25万元；欠李玉强、王红222.9974万元，自愿达成协议：甲方对土地使用权及地上附属物有绝对权利；土地使用权转让及地面附属物买卖款共计800万元；该土地使用权尚有抵押未解除，外欠他方105万元，由乙方代为支付100万元作为买卖款项，将该款直接支付给对方，用以解除抵押；甲方保证在乙方替甲方支付100万元后45天内支付所欠乙方款项，即海斯特公司工程款及滞纳金225万元、王新庆工程款、滞纳金、利息94.25万元、李玉强及王红房屋购买预付款222.9974万元，甲方支付乙方共同为甲方支付的解押款项100万元；甲方到期不能支付，该协议中约定的土地使用权及地面附属物使用权归属于乙方，由甲方会同乙方到相关部门办理产权变更手续等。2019年8月8日，原告（甲方）与被告李德刚（乙方）、王新庆（丙方）订立合同一份，约定由乙方、丙方承建，甲方所有的包装配件加工（冷加工）车间（以下简称车间），尚欠乙方工程款225万元，丙方94.25万元。另外，乙方代甲方偿还昌乐乐安村镇银行贷款47.4万元，丙方代甲方还昌乐乐安村镇银行贷款18.54万元。上述款项共计385.19万元。三方达成以下协议：一、标的物为车间北半部分，即原告的1号楼02号房。二、甲方将标的物过户给乙方、丙方，过户费由甲方承担，由乙方、丙方暂为代付，实际数额以交款数额为准，随欠款一同偿还。甲方在过户完成后30日内将所欠乙方、丙方款项还清，标的物仍归甲方所有。三、过户完成后，甲方向相关银行申请贷款，乙方、丙方提供标的物作为抵押，所贷款项优先归还乙方、丙方欠款。四、甲方还清乙方、丙方欠款后，标的物过户给甲方或甲方指定单位或个人，过户时间由甲方确定，乙方、丙方必须无条件配合。如发生以下情况之一：1、乙方、丙方不配合甲方过户，不配合情形包括：⑴不承认甲方还清欠款后甲方拥有标的物的产权⑵不积极配合甲方贷款⑶甲方通知相关人员办理过户手续时不到场办理或不按约定时间到场⑶不提供过户所需要的资料⑷故意设置障碍阻碍或影响甲方办理过户手续⑸影响办理过户的其他情形。2、乙方、丙方或其中一方在约定期限内不得出让或买卖标的物。标的物作价650万元，由违约方支付房款，并支付违约金。五、如甲方在规定期限内未按约定还清欠款，该房产作价430万元，乙方、丙方支付房价与欠款差额后，房产归乙方、丙方所有。六、在约定期限内，标的物由甲方管理、使用等。合同订立后，案涉房产于2019年8月20日办理了过户登记手续，办理至两被告名下，不动产证号（2019）昌乐县不动产第0005829、000583号，为此被告李德刚、王新庆分别垫付相关费用179290元、73969元。据上，原告欠两被告工程施工费用及垫付款共计4105159元。海斯特公司为被告李德刚的个人独资企业，法定代表人为被告李德刚。2019年8月2日，海斯特公司出具证明一份，证实将该公司对原告的债权转让给被告李德刚。本院认为，原告先后与海斯特公司、被告王新庆订立合同，由海斯特公司、王新庆被告为原告建设车间等；此后因原告未能支付工程款等，且海斯特公司将债权转让给被告李德刚，原告与两被告订立合同，约定将案涉财产转移至两被告名下，原告偿还债务后，被告将财产转移给原告或者第三人等，是当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，予以确认。但是，双方订立合同的目的，系以案涉不动产所有权的让渡作为债权的担保，实为担保合同。据此，两被告可以主张对案涉财产拍卖、变卖、折价偿还其债权。但是，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案当事人在合同中关于“如发生以下情况之一：1、乙方、丙方不配合甲方过户，不配合情形包括：⑴不承认甲方还清欠款后甲方拥有标的物的产权⑵不积极配合甲方贷款⑶甲方通知相关人员办理过户手续时不到场办理或不按约定时间到场⑶不提供过户所需要的资料⑷故意设置障碍阻碍或影响甲方办理过户手续⑸影响办理过户的其他情形。2、乙方、丙方或其中一方在约定期限内不得出让或买卖标的物。标的物作价650万元，由违约方支付房款，并支付违约金。五、如甲方在规定期限内未按约定还清欠款，该房产作价430万元，乙方、丙方支付房价与欠款差额后，房产归乙方、丙方所有”的约定，违反了上述法律规定，故此，虽然原、被告并未对该约定的效力提出异议，但双方合同中的上述约定违反法律的强制性规定，实属无效。因上述约定无效，原告基于约定主张案涉财产作价650万元归被告所有并支付差价款及违约金、被告主张案涉财产作价450万元归被告所有并同时进一步请求确认所有权、原告滕让房屋等，均没有法律依据。原告关于工程款数额的异议，亦没有提出充分证据证实，不予采信。综上，原告与被告的诉讼请求均没有依据，不予支持。被告如请求对案涉财产拍卖、变卖、折价优先偿还所欠工程款、垫付款，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告昌乐万和包装制品有限公司的诉讼请求；二、驳回被告李德刚、王新庆的诉讼请求。案件受理30800元，减半收取15400元，诉讼保全费5000元，由原告负担。反诉案件受理费608元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  张国强二〇一九年十二月九日书记员  孙希峰