广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21290号原告：李军，男，1974年12月2日出生，汉族，住河南省光山县，委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖烈钰，广东盛泽知博律师事务所律师助理。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码91442000615136359。负责人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：张铎，山东公允律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。被告：陈春华，男，1976年8月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，原告李军与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、陈春华商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人卢扬见，被告山东一建分公司、山东一建总公司的委托诉讼代理人张铎，被告陈春华到庭参加了诉讼。庭审中，双方当事人申请调解期限一个月，本院予以准许，该调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与山东一建分公司于2016年10月31日签订的《订房协议书》；2、判令山东一建分公司立即向原告返还购房预付款350000元；3、判令山东一建分公司立即向原告支付违约金350000元；4、判令山东一建分公司向原告支付本案律师费35000元；5、判令山东一建总公司、陈春华对山东一建分公司上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年10月31日，原、被告就位于中山市火炬开发区××村的尚怡雅筑项目在建工程签订《订房协议书》。协议约定，原告向山东一建分公司预订购1套约100平米的商品房，第一期预付购房款350000元于签订协议书之日起交纳，余款在办理选购楼房确认、备案认购手续时交纳。协议还约定在预售证颁发后的6个月内山东一建分公司负责配合协助原告办理选购楼房确认、备案认购手续，否则山东一建分公司应承担向原告支付已付购房预付款一倍违约金的违约责任。协议签订次日，原告依约向被告支付尚怡雅筑项目的购房预付款350000元，两被告共同确认收到该笔预付款并向原告开具收款收据。2017年11月20日尚怡雅筑项目获颁中山市商品房预售许可证【中建房(预）第2017366号】，山东一建分公司本应于2018年5月20日前配合原告完成选购楼房确认、备案认购手续，但山东一建分公司直至起诉之日尚未协助原告办理相关手续。山东一建分公司的行为已经构成严重违约、根本违约，原告有权依据协议书的约定向被告主张返还预付购房款及已付预付购房款一倍的违约金。山东一建分公司作为山东一建总公司设立的分支机构，且山东一建总公司与山东一建分公司共同开具收据给原告，确认收到原告支付的预付款，故山东一建总公司应对山东一建分公司的债务承担连带清偿责任。被告山东一建分公司、山东一建总公司辩称：1.同意解除涉案合同，但返还购房款的义务人是周文耀，原告举证的订房协议书及收据中的印鉴我们没有刻制过；原告交付的款项是汇入周文耀个人账户，涉案合同签订是周文耀个人行为，与我方无关；涉案订房协议书第6条第3项约定，因预售许可证办理延迟等建设方原因导致无法在约定时间完成备案手续，双方根据实事求是协商解决。该条款与第6条第2项的违约金不能同时适用。本案中，涉案工程至今未竣工验收，被告不可能协调开发商为原告办理相关备案手续，未能办理备案手续的根本原因在于建设方，被告不应承担违约责任，即使承担违约责任，该约定的违约金也过高；2.原告主张的律师费我方也不认可。被告陈春华辩称：担保人是我签名的，但所有的钱都没有经过我这边，而且担保期限已经过了。经审理查明：2016年10月31日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）签订订房协议书约定：就中山市火炬开发区××村尚建公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房坐落于1栋502楼，甲方愿意将该套房出售转让给乙方；成交价按出售规范，按套房建筑面积每平方米4800元/平方米计算；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交35万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理好备案手续的同时，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿由签订此协议书后原收取乙方缴交全部购房订金，按实收金额增加1倍支付给乙方为违约金，此情况下乙方放弃购房；甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决，若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名；陈春华在落款处手写“担保人：陈春华”。2016年11月1日，周文耀在收据上签名并加盖“山东一箭建设有限公司中山分公司财务专用章”、“山东一建建设有限公司财务专用章”确认收到原告交来购房订金35万元。另查：原告因本案纠纷与广东盛泽知博律师事务所签订委托代理合同，委托广东盛泽知博律师事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定诉讼代理费为35000元。该律师事务所向原告开具了相应金额的发票。再查：涉案商品房所在项目“尚怡雅筑1幢、2幢”于2017年11月20日取得商品房预售许可证。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。订房协议书约定，山东一建分公司应在办理好备案手续后协助原告到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，现山东一建分公司明确表示其不能协调开发商为原告办理相关备案手续，其行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除与山东一建分公司签订的订房协议书，本院予以支持。对于原告已支付的订金35万元，因合同已解除，山东一建分公司应予退还原告。订房协议书约定，山东一建分公司违约的，返还原收取的全部购房订金后，按实收订金金额增加1倍支付给原告为违约金。现山东一建分公司主张该违约金过分高于原告的实际损失，要求本院予以调整，本院认为，原告因支付涉案订金产生的实际损失主要为利息损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌情将违约金调整为以35万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。至于原告因本案纠纷支出的律师费35000元，符合订房协议书的约定，且有律师费发票为证，本院亦予支持。山东一建分公司是有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，原告诉请山东一建分公司的前述债务由山东一建总公司承担，本院予以支持。陈春华作为担保人在订房协议书上签名，未明确约定担保范围和保证责任承担方式，应按照连带责任保证承担保证责任，担保范围为涉案的全部债务,故陈春华应对山东一建分公司上述债务承担连带保证责任。因原告在本案中行使合同解除权，要求解除涉案订房协议书并要求山东一建分公司承担违约责任,同时主张陈春华作为保证人对山东一建的债务承担连带保证责任,保证期限尚未届满,陈春华主张免除保证责任的辩解,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条之规定，本院判决如下：一、解除原告李军与被告山东一建建设有限公司中山分公司于2016年10月31日签订的订房协议书；二、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李军返还购房订金35万元，并支付违约金（违约金计算方式：以35万元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李军支付律师费损失35000元；四、被告陈春华对被告山东一建建设有限公司中山分公司的前述第二、三项判项所述债务承担连带清偿责任；被告陈春华清偿后，有权就清偿部分向被告山东一建建设有限公司中山分公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11150元，减半收取为5575元，由被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司、陈春华连带负担（该费原告已预交，三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年十二月十六日书记员 郑诗琳王静