河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4874号原告：张京津，女，1982年6月20日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。被告：香河鹏渤房地产开发有限公司，住所地河北香河新兴产业示范园区大香线西侧闻庄村东侧。法定代表人：刘鹏，该公司董事长。委托代理人：邓岩，该公司员工。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839。法定代表人：赵林英，该公司董事。委托代理人：信玉，该公司员工。原告张京津与香河鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）、被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张京津、被告鹏渤公司的委托代理人邓岩、被告东方公司的委托代理人信玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张京津向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告于2016年3月13日签订的《商品房买卖协议》；2、第一被告退还原告交纳的首付款207742元，并自2016年3月13日起按人民银行贷款利率4.75%赔偿原告利息损失（暂计算至诉状日为33714.79元，要求支付至付清之日止）；3、第二被告退还原告中介服务费40000元、砸金蛋活动费10000元，合计50000元；并自2016年3月13日起按人民银行贷款利率4.75%赔偿原告利息损失（暂计算至诉状日为8114.58元，要求给付至付清之日止）；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年3月13日，原告到第一被告售楼处看房，选定房屋后原告与第一被告签订了《商品房买卖协议》。协议约定第一被告将其开发的位于出卖给原告，建筑面积约87.98平方米，房屋单价每平方米7556.49元；协议第七条约定，出卖人暂定在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给原告使用；第八条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期实际分别处理；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。同时，该商品房买卖协议其他条款约定了其他相关内容。签订合同当日，原告按照售楼处工作人员安排交纳给第一被告购房首付款207742元，交纳中介服务费40000元、砸金蛋活动费10000元。中介服务费开票后，原告方才知晓该费用是交纳给了第二被告。2018年10月30日合同约定的交房日期到期后，第一被告没有按期交房，且至今房屋未完工亦不符合交房标准。2019年7月11日和7月15日原告通过邮政EMS向第一被告邮寄了三份同样内容的书面解除合同通知书，第一被告已签收。第一被告收到解除合同通知后仅同意退还首付款，拒绝退还中介费及赔偿其他损失。故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告鹏渤公司答辩称，1、不同意解除双方签订的《商品房买卖协议》，原告诉求不具备法定和约定的解除条件。2、双方签订的草签协议中约定交房时间为暂定，而实际网签合同交房时间为2019年6月30日前。因政府原因、不可抗力，可以顺延。停工、晚交房屋的责任不是我公司造成的，属政府原因。3、本案为商品房预售合同纠纷，不属于居间服务合同纠纷，原告起诉中介服务费与本案无关，应另行起诉。况且第二被告已经对原告买房事宜进行了服务，我公司给予优惠了17万元。因此中介服务费不应予以返还。4、原告至今未付清房款，属先行违约，无权要求我方履行后义务，原告不享有合同约定的解除权。5、合同中约定逾期交房，原告享有退房权利，但合同中并未约定违约责任，故原告诉求我方承担利息无任何依据。因此，原告诉求无事实及法律依据，应驳回原告全部诉讼请求。被告东方公司答辩称，我方不同意退还原告洽商服务费及利息。理由如下：1、我方已经履行了义务，且为此支付了大量成本。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与鹏渤公司于2016年3月11日签订《印象城纽约公园认购定单》，约定原告以单价9451.91元/平方米，总价847742元购买涉诉房屋（面积为89.69平方米）。后原告于2016年3月13日参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与鹏渤公司进行洽谈。此时原告已认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与鹏渤公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为7556.49元/米，总价664821元（面积87.98平米），使原告房款得到18万元的优惠。我方履行了义务，提供了洽商服务。不论原告与鹏渤公司的《商品房买卖协议》是否继续履行，均不能否认我方提供了服务的事实。同时，根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用。而这些成本及所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，原告张京津（买受人）与被告鹏渤公司（出卖人）签订《商品房买卖协议》一份。协议约定，买受人购买被告鹏渤公司开发建设的香河城上城住宅小区一期第5幢1单元1603号房，规划建筑面积87.98平方米，单价为每平方米7556.49元，总金额664820元；买受人张京津于2016年3月13日交首付款204820元，剩余460000元做贷款；出卖人暂定在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括因政府主管部门原因造成无法按合同约定交付房屋，按照国家法律和政府规定发生非出卖人原因且非出卖人所能控制的意外情况，造成不能按合同约定交付房屋的；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；等等。协议签订当日，原告交付被告鹏渤公司购房首付款204820元。2016年3月13日，原告张京津与被告东方公司签订《印象城纽约公园项目团购优惠告知书》，告知书约定购房人张京津于2016年3月13日自愿参加印象城纽约公园项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费，购买指定楼座，享受团购优惠；购买“印象城纽约公园”4-1-1603房源，优惠内容为40000元抵100000元；等等。当日，原告向被告东方公司交付中介服务费40000元、砸金蛋活动费10000元。2018年9月25日，被告鹏渤公司取得涉案楼房商品房预售许可证。2016年9月11日至2019年9月25日，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计482天。上述事实有原、被告当庭陈述及《商品房买卖协议》、《印象城纽约公园项目团购优惠告知书》、购房和参加优惠活动票据、银行账户历史明细清单、商品房预售许可证、印象城纽约公园认购定单、香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室文件等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告张京津与被告鹏渤公司于2016年3月13日签订了《商品房买卖协议》。被告鹏渤公司于2018年9月25日取得涉案楼房商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故双方之间签订的《商品房买卖协议》合法有效，本院予以确认。现原告主张被告因逾期交房应解除《商品房买卖协议》，被告对此提出异议。经审查，原告与被告鹏渤公司在协议第七条约定2018年10月30日前交房，但被告至原告起诉之日（2019年9月25日）仍未能交房，至原告起诉之日被告已延期交房330天，但本案中自2016年9月11日至2019年9月25日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工482天，此停工天数已超过被告逾期交房天数。根据双方签订的《商品房买卖协议》第七条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，包括因政府主管部门原因造成无法按合同约定交付房屋，按照国家法律和政府规定发生非出卖人原因且非出卖人所能控制的意外情况，造成不能按合同约定交付房屋的。故被告鹏渤公司截至原告起诉之日逾期交房不构成违约，对原告主张被告鹏渤公司请求解除合同的诉讼请求本院不予支持，对原告要求被告鹏渤公司退还原告交纳的首付款207742元，并赔偿原告利息损失的诉讼请求本院不予支持。原告另主张被告东方公司退还原告中介服务费40000元、砸金蛋活动费10000元，合计50000元，并赔偿原告相应利息损失。经审查，原告与被告东方公司签订有《印象城纽约公园项目团购优惠告知书》，向被告东方公司交纳洽商中介服务费40000元，并参与砸金蛋活动交纳活动费用10000元，均系其自愿的真实意思表示，故对原告主张被告东方公司返还服务费、砸金蛋活动费并赔偿相应利息损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张京津的诉讼请求。案件受理费减半收取2633元，由原告张京津负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李洪利二〇一九年十二月六日书记员  钳伯轩