北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初81941号原告（反诉被告）：师建业，男，1971年7月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽华，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳美，北京中昂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵艳玲，女，1969年4月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：储晗，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）师建业（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵艳玲（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。师建业及其委托诉讼代理人张丽华，赵艳玲委托诉讼代理人储晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。师建业向本院提出诉讼请求：判令赵艳玲继续履行合同，协助师建业将登记在赵艳玲名下的位于北京市朝阳区吕营嘉园5号楼X层X单元XXX室房屋（以下简称XXX室房屋）过户至师建业名下。事实与理由：师建业与赵艳玲系邻居加亲戚关系。双方于2004年4月16日签订《购房协议书》，约定赵艳玲将XXX室房屋以人民币253000元的价格出卖给师建业，房款一次性付清。当日，师建业将房款支付给赵艳玲的弟弟赵XX，赵XX为师建业出具收条一份，表示收到了XXX室房屋购房款。师建业及其家人自2004年4月16日便一直在XXX室房屋内居住。XXX室房屋于2008年10月29日下发房屋产权证书，该房屋登记在赵艳玲名下。后师建业准备好过户款项联系赵艳玲要求将上述房屋过户至其名下，但赵艳玲要求师建业额外支付款项才肯过户，故师建业诉至法院。赵艳玲答辩并反诉称，不同意师建业的诉讼请求。师建业提交的诉状载明其将房款交付给赵艳玲弟弟赵XX，后续又陈述其准备好过户款项要求赵艳玲协助过户，其诉状本身前后冲突。赵艳玲至今未收到师建业支付的购房款，赵艳玲订立购房协议的目的未能实现，双方的交易应被解除，故赵艳玲提起反诉，要求：1、解除师建业与赵艳玲于2004年4月16日签订的《购房协议书》；2、判令师建业按照每年人民币三万元的标准向赵艳玲支付自2004年4月16日起至师建业实际搬离XXX室房屋之日止的房屋使用费。师建业对赵艳玲的反诉辩称，不同意赵艳玲的反诉请求。双方于2004年4月16日签订《购房协议书》，同日师建业向赵XX支付购房款253000元，且赵XX出具了收条。师建业已经按照协议书约定支付了购房款，赵艳玲也将XXX室房屋交付给师建业使用，只因当时无法办理产权证书，才未将XXX室房屋过户登记在师建业名下，故赵艳玲要求解除《购房协议书》并要求师建业支付房屋使用费无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月16日，甲方赵艳玲与乙方师建业签订《购房协议书》，约定赵艳玲将XXX室房屋转卖给师建业居住，师建业以253000元整一次性付清购买此房，房屋的各项使用费用由师建业负责承担，与赵艳玲无关。如此房屋引起的家庭纠纷，由赵艳玲负责，与师建业无关。该协议由赵艳玲、师建业签字并按手印，证人龚某签字确认。后赵XX出具一份《收条》，上载“今收到师建业购买吕营嘉园A区5号楼1单元XXX房款253000元整双方认同买房者：师建业收款人：赵XX2004年4月16日”。师建业提交赵XX证言并申请赵XX出庭作证，赵XX称：“XXX室房屋是宅基地拆迁安置所得，我在该宅基地上的房屋结的婚，一直以为房屋是我的，当时我因做生意需要资金，而师建业有钱，因正值家里拆迁，于是就商定由我将XXX室房屋出售给师建业，师建业给我XXX室房屋购房款253000元，购房款是在2004年2月支付给我的。2004年4月16日的收条是我后补的。另外，1993年、1994年在盖宅基地内房屋时我因打架被关了不到两年，放出来后房屋盖好了，我不知道是写的我姐姐赵艳玲的名字，直到拆迁时我才知道被腾退人是赵艳玲。”师建业据此证明其将购房款支付给了赵XX，后因知道赵XX不是被腾退人，所以才与赵艳玲签订的《购房协议书》。2004年4月22日，师建业出具一份《欠条》，上载“今欠赵艳玲女士购房款贰拾伍万叁仟元整，赵XX签发支票后，由师建业将支票交给赵艳玲女士。立据人：师建业”。关于欠条，师建业表示因为其将购房款交付给了赵XX，赵艳玲表示没有收到钱，故要求师建业出具欠条，师建业将购房款支付给赵XX这一情况，赵艳玲是知晓的，且在2008年、2009年赵艳玲还找过师建业谈过户一事，但因当时过户费用高，没凑够钱才没有过户。庭审中，师建业提交邻居张XX证言及生活缴费单据，欲证明其自2004年购买XXX室房屋后就一直在该房屋居住，赵艳玲对张XX证言及生活缴费单据的证明目的表示认可。庭审中，赵艳玲提交电话录音，欲证明师建业始终未履行购房款支付义务，师建业对电话录音的真实性表示认可。录音中，师建业称“这钱是用来买房的，我需要一份证明”，赵艳玲称“不是，你跟我要证明，你又没把钱给我”；赵艳玲称“当初要是过了户，我们家没损失，你也没损失”，师建业称“你听我说，就是这么个现实，房子值钱了是好事，不是坏事，你是一直催着过户，当时为什么没有过户，就是没钱”。庭审中，赵艳玲提交《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》《补充协议》及不动产查询结果，欲证明赵艳玲系被腾退人，也是XXX室房屋的唯一产权人，提交房屋出租价格查询，欲证明赵艳玲有权按照每年3万元的标准主张房屋使用费用。师建业对《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》《补充协议》及不动产查询结果的真实性表示认可，对房屋出租价格查询的真实性及证明目的均不认可。另查，赵艳玲与赵XX系姐弟关系。XXX室房屋于2008年10月29日登记于赵艳玲名下，产权证号为X京房权证朝字第XXXX号。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，师建业与赵艳玲于2004年4月16日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定以及法律规定全面履行各自的义务。通过查明事实，师建业将XXX室房屋的购房款先支付给赵XX，之后于2004年4月16日与赵艳玲签订了《购房协议书》，赵艳玲亦将XXX室房屋交付师建业居住使用。虽然赵艳玲本人并未收到上述购房款，但根据现有证据，赵艳玲显然知晓购房款已由其弟弟赵XX收取这一事实，且通过电话录音可知，赵艳玲曾要求师建业办理房屋过户手续，据此可推知赵艳玲认可师建业已经履行了购房款支付义务，否则无法解释在师建业未支付任何购房款的情况下，赵艳玲却允许师建业居住使用XXX室房屋十余年，还曾催促其办理房屋过户手续。就赵艳玲主张的其本人未收到购房款这一问题，欠条写明“赵XX签发支票后，由师建业将支票交给赵艳玲”，但赵XX并未向师建业签发支票或是归还购房款，故本院认为此是赵艳玲与赵XX之间的问题，应与赵XX沟通协商解决，不应当以此为借口要求解除《购房协议书》并要求师建业支付房屋占有使用费。综上，师建业的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，赵艳玲的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵艳玲于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）师建业将位于北京市朝阳区吕营嘉园5号楼X层X单元XXX室房屋转移登记至原告（反诉被告）师建业名下；二、驳回被告（反诉原告）赵艳玲的全部反诉请求。本诉案件受理费2548元，由被告（反诉原告）赵艳玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2548元，由被告（反诉原告）赵艳玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇一九年十二月三十日书记员 穆静茹