河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初7911号 原告：李岩，男，1957年7月16日出生，汉族，河北省外贸公司退休职工，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：郝淑巧，河北天诚佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦辉，河北天诚佳信律师事务所律师。 被告：河北长城房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区汇宁街6号三宏公寓B座综合服务楼，统一社会信用代码：91130100718365818G。 法定代表人：付会文，董事长。 委托诉讼代理人：马于（系该公司员工），男，1973年1月21日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 原告李岩与被告河北长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告李岩的委托诉讼代理人郝淑巧、被告长城公司的委托诉讼代理人马于均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李岩诉称，2007年被告将自己开发的位于石家庄市桥西区的房产卖给原告，购房款约定为140万元。由于原告与被告的法定代表人付会文系多年的朋友关系，被告答应原告可以先装修入住，钱不着急，后被告将涉案房屋的钥匙交付给了原告。2008年原告将涉案房屋进行了装修，并购买了家具。2009年3月5日原告之妻李士丽按照被告指示将购房款15万元交给被告股东杨孟菲（50.98%股权），并由杨孟菲为原告之妻出具了收购房款15万元的收据。2015年-2016年间原告按照被告指示分四次向被告法定代表人交付购房款20万元、10万元、15万元和10万元共计55万元。2018年4月16日原告又按被告要求分两笔打款20万元和40万元给被告的法定代表人付会文，至此原告共付给被告130万购房款。当原告催促被告为原告办理房产过户手续时，遭拒。被告要求原告再补交400万房款后降到补交220万（并且所有过户税费均由我承担）才能办理过户于续。无奈，原告起诉到法院，请求人民法院依法判决：1、确认原、被告之间的口头房屋买卖合同有效；2、判令被告为原告办理石家庄市桥西区汇宁街6号三宏公寓南楼南30Ｂ室的房产过户手续（面积355.22平方米）。 被告长城公司辩称，一、我公司所有的三宏公寓南30号房产为三层带前后院355.22平方米的双拼别墅，由于原告与我公司的法定代表人付会文系多年的朋友关系，2007年原告以方便照顾自己行动不便的母亲为由希望借用一段时间，我公司答应原告可以先简单装修使用，使用费不着急，以后视使用时间长短再商量。由于原告长期占用该房屋，到2015年已达八年多，经协商原告于2015年分三次支付给付会文该房屋使用费45万元。原告尚拖欠2016年至今的房屋使用费，我公司将另案追偿。二、原告提供的证据1、2，证明我公司公司股东杨孟菲2009年收取原告妻子购房款15万元与我公司无关，也与本案无关，是私人间民事行为。三、原告提供的证据6，证明我公司法定代表人付会文2016年收取原告购房款10万元与我公司无关，也与本案无关，是私人间民事行为。四、原告提供的证据7、8，证明原告于2018年分两次转账给付会文个人60万元，这是其私人间的经济往来，与我公司无关，也与本案无关。五、我公司没有收到原告分文购房款，也没有任何出售三宏公寓南30号商品房给原告的承诺。原告既无我公司与其签署的商品房买卖合同或认购协议等任何文件，也无不动产销售发票或收据等任何证明其缴纳购房款的凭证。我公司与原告之间不存在任何商品房买卖行为。六、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”该法条明确规定房地产转让应当签订书面转让合同，这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。七、根据建设部《城市房地产转让管理规定》第七条对房地产转让的办理程序予以规定。第八条对房地产转让合同应当载明的主要内容予以规定。根据《城市房地产转让管理规定》以上条款房屋交易行为的完成是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续，拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的，转让无效。八、建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。对商品房买卖合同应当明确的主要内容予以规定。九、根据《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。上述各项法律、法规都严格规定了房地产转让、商品房买卖合同应当签订书面合同，并需明确载明规定的条款内容，口头合同无效。更何况我公司从来没有与原告达成任何口头买卖房产的协议。十、综上所述，原告主张确认所谓的“口头房屋买卖合同有效”既无任何事实依据，也无任何法律依据。原告捏造所谓的口头合同企图以140万元的明显低价购买我公司位于石家庄市中心区余万元的355.22平方米的双拼别墅，既违反了法律规定的诚实信用原则，也违反了公平原则。请求人民法院依法驳回原告的全部诉请求。 经审理查明，原告李岩主张其与被告长城公司在2007年存在口头房屋买卖合同，被告将其开发建设的石家庄市桥西区的房产卖给原告，购房款约定为140万元。原告李岩提交2009年3月5日“杨孟菲”出具的收条一份，载明：“今收到李士丽购房款壹拾伍万元整”；2015年8月26日“付会文”出具的收条，载明：“收到李岩房款贰拾万元整”；2015年9月2日“付会文”出具的收条，载明：“今收到李岩人民币壹拾万元整”；2015年的“付会文”的收条一份，载明：“今收到现金壹拾伍万元”；2016年7月21日“付会文”出具的收条，载明：“收到李岩交来购房款壹拾万元整”；2018年4月16日，李岩（账号：62×××89）向付会文（账号：62×××57）转账20万元。同日，李岩（账号：62×××13）向付会文（账号：62×××57）转账40万元。被告称原告主张的转款行为与长城公司无关，与本案无关，是私人间民事行为。原告李岩提交富奥热力收费收据，被告称原告占有使用房屋应予缴纳采暖费。2019年8月1日，石家庄市富奥热力工程有限公司向原告出具证明，证明载明：“三宏公寓别墅南30Ｂ室房主李岩于2012年缴纳2011-2012年（空置费：1392）、2012-2013（空置费：1392）采暖费，面积为316.44㎡。”2019年10月30日，原告李岩向本院申请调取三宏公寓别墅南楼南30Ｂ室向李岩收取采暖费的依据（房地产开发公司或者物业管理公司报送的业主名单）。2019年11月6日，石家庄市富奥热力工程有限公司向本院出具情况说明，载明：“我单位收取暖气费资料显示此户缴费人为李岩（缴费人是否李岩本人不确定），电话153××××8000。缴费记录自2013年供热季开始，2013-2019年一直拖欠取暖费，2019年7月26日16时45分到我公司补齐拖欠热费，2011年至2013年收费资料无用户记录。”案涉房屋产权登记信息显示，房屋所有权人为“河北长城房地产开发有限公司”。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告李岩提交证据材料：收条、银行转账凭证、热力收费收据、证明、照片等证据材料可以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第七条规定:“房地产转让,应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同……”根据上述规定，房屋买卖合同属于要式合同，因属于标的额较大且比较重要的合同，一般情况下，房地产转让应当签订书面协议合同，来对彼此权利义务进行约定。本案中，原告李岩主张其与被告长城公司口头达成房屋买卖协议，并未签订书面合同，请求确认原、被告之间的口头房屋买卖合同有效，其陈述的事实与通常的房屋交易行为不符，且被告否认双方存在房屋买卖行为的事实。原告现提供的“杨孟菲”、“付会文”出具的收条、以及采暖费收据等证据，不能举证证明其与被告长城公司关于涉案房屋买卖的意思表示达成一致，不能认定口头合同成立。故原告主张确认双方口头房屋买卖合同有效并办理过户登记手续的请求，没有事实依据和法律依据，对其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条的规定，判决如下： 驳回原告李岩的诉讼请求。 案件受理费29534元，由原告李岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  赵 芸 二〇一九年十二月十日 书 记 员  刘子豪