北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初13849号原告（反诉被告）：王守仁，男，1938年8月10日出生，汉族，农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王亚成（王守仁之子），1971年5月2日出生，汉族，首发公司南区管理处职工，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：国会丰，男，1964年12月15日出生，汉族，北京市通州区凉水河事务中心职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周顶琴（国会丰之妻），1963年12月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张成娟，北京亚森律师事务所律师。原告（反诉被告）王守仁与被告（反诉原告）国会丰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王守仁的委托诉讼代理人王亚成，（反诉原告）国会丰及委托诉讼代理人周顶琴、张成娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王守仁向本院提出诉讼请求：1、国会丰返还坐落于北京市大兴区长子营镇北辛庄村北辛庄街东三排10号的房屋及院落，王守仁给付购房款26000元；2、诉讼费由国会丰负担。事实和理由：2003年2月18日，王守仁在不了解国家政策法规的情况下，将自己家庭所有的坐落于北京市大兴区长子营镇北辛庄村北辛庄街东三排10号的北房五间、厢房三间连同院墙、电表、自来水及房后8棵杨树等以26000元价格卖给国会丰后，国会丰未对该房屋修缮和居住。2017年，王守仁就此买卖行为向贵院提起诉讼，经贵院（2017）京0115民初18732号民事判决书及北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2018）京02民终3249号民事判决书判定，王守仁与国会丰于2003年2月18日所签订的卖房协议无效，基于该合同无效，国会丰应将房屋返还，王守仁给付国会丰相对的价款。国会丰辩称：同意返还房屋，但王守仁应支付国会丰损失，就此向本院提出反诉诉讼请求：1、王守仁向国会丰支付位于北京市大兴区长子营镇北辛庄街东三排10号房屋及院落的管理费、房屋及附属物重置成新价、宅基地区位补偿费1680020元；2、诉讼费、测绘费、鉴定费由王守仁承担。王守仁就反诉辩称，不同意国会丰的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月18日，王守仁与国会丰签订《卖房协议书》，约定王守仁将自己位于北京市大兴区长子营镇北辛庄的房屋（坐落村东北，东至周士啟，西至村间路，北至村过道，南至村过道），现即北京市大兴区长子营镇北辛庄村北辛庄街东三排10号的房屋，有北房五间、厢房三间连同院墙、电表、自来水及房后8棵杨树，以26000元价格卖给国会丰，双方已按协议实际履行。2003年2月18日，国会丰向北京市大兴区长子营镇北辛庄村村民委员会交纳宅基地管理费5000元。2010年5月25日，国会丰向北京市大兴区长子营镇北辛庄村村民委员会交纳出租税100元。2011年12月17日，国会丰向北京市大兴区长子营镇北辛庄村村民委员会交纳宅基地管理费520元。就案涉院落房屋建设情况，双方认可王守仁将案涉房屋及院落交付国会丰后，国会丰对原有北房进行了装修，对院内厢房及其他附属物进行了翻建，并在院外建设了洗澡间及卫生间。案件审理过程中，国会丰申请对位于北京市大兴区长子营镇北辛庄村院落及房屋（北房装修和改造费用、院落内其他房屋及现有院墙）的价值进行评估，随机确定由北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛公司）进行该项评估工作，在评估过程中，因案涉房屋及院落无《集体土地建设用地使用证》等相关部门批复资料，国盛公司亦不具备测绘资质，无法测量宅基地及房屋建筑面积，王守仁与国会丰协商确定由沐城测绘（北京）有限公司（以下简称沐城测绘公司）就案涉房屋及院落进行测量。2019年5月13日，沐城测绘公司就案涉房屋及院落进行实地测量后出具《房屋面积测算技术报告书》：洗澡间3平方米（东西长2.03米、南北长1.48米），卫生间3平方米（东西长2.03米、南北长1.48米）、厢房226.65平方米（东西长15.06米、南北长15.05米）、北房73.79平方米（东西长15.06米、南北长4.9米）、庭院32.38平方米（无顶盖，东西长15.06米、南北长2.15米），总计338.82平方米。国会丰为此支付测绘费5000元。之后，国盛公司于2019年10月8日出具《北京市大兴区长子营镇北辛庄村北辛庄街东三排10号院内房屋及附属物价值、宅基地补偿价值司法评估报告书》：案涉房屋在2019年8月14日的价值如下：宅基地区位补偿价1283508元（土地面积332.82平方米）；房屋重置及装修附属物价值：390892元，其中，房屋价值包括：洗澡间3672元、卫生间3672元、厢房（非天井）244536元、厢房（天井）9527元、北房房体68514元、北房装修87340元，合计348747元；附属物价值42145元。国会丰为此支付评估费16744元。2017年，王守仁以确认合同无效纠纷将国会丰诉至本院，要求依法确认王守仁与国会丰于2003年2月18日所签订的卖房协议无效。本院于2018年1月31日作出（2017）京0115民初18732号民事判决书，判决王守仁与国会丰于2003年2月18日签订的卖房协议书无效。后国会丰不服，提起上诉，二中院于2018年4月28日作出（2018）京02民终3249号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。案件法庭辩论终结前，王守仁撤回对国会丰的本诉诉讼请求。经询问，国会丰表示如支持其诉讼主张，同意在本案中一并处理返还案涉院落及房屋问题。另，王守仁与国会丰均认可案涉房屋及院落未进入拆迁程序，因村镇环境整治工程，案涉院落外的洗澡间及卫生间已经被村集体组织拆除。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，业已生效的判决确认国会丰与王守仁之间就北京市大兴区长子营镇北辛庄村院落及房屋所签订的卖房协议无效。因王守仁对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，且在国会丰占有使用多年后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故王守仁应对合同无效承担主要责任。国会丰不具备购买农村宅基地及房屋资格，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任。现案涉房屋未进入拆迁程序，国会丰通过评估鉴定的方式确定房屋重置价格和区位补偿价值，现综合考虑买卖双方的过错程度，房屋建设情况及贡献程度，酌情确定王守仁支付国会丰损失1350000元。因国会丰继续使用农村宅基地及院内房屋已无合法依据，且国会丰同意在本案中一并处理返还案涉房屋及院落问题，对此本院不持异议。关于国会丰主张的宅基地管理费及出租税，系国会丰使用案涉院落及房屋期间产生的相关费用，该项主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及第九十三条第五项之规定，判决如下：一、于本判决生效后十五日内，王守仁支付国会丰损失135万元；二、在本判决第一项内容履行完毕三十日内，国会丰向王守仁腾退返还位于北京市大兴区长子营镇北辛庄村的院落及房屋（东至周士啟、西至村间路、北至村过道、南至村过道）；三、驳回国会丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费225元，由王守仁负担（已交纳）。反诉案件受理费9960元、测绘费5000元及鉴定费16744元，由国会丰负担13860元（已交纳）；由王守仁负担17844元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  董殿华人民陪审员  滕会清二〇一九年十二月十六日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞