广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2728号 原告：陆海江，男，1981年5月27日生，汉族，身份证住址：广西柳城县，现住广西柳州市柳城县。 委托诉讼代理人：陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。 被告：柳州熙日酒店管理有限公司，住所：柳州市航生路6号万达华城2栋14-1号，统一社会信用代码：91450200MA5N1BB37N。 法定代表人：龙金玉，经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 被告：柳州柳南万达广场置业有限公司，住所：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-17号，统一社会信用代码：91450200353655192U。 法定代表人：吕正韬，执行董事。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 原告陆海江与被告柳州熙日酒店管理有限公司（以下简称熙日酒店）、柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达）租赁合同纠纷案。本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告陆海江的委托诉讼代理人陈柳山、被告熙日酒店的委托诉讼代理人卫志坤、被告柳南万达的委托诉讼代理人曾乙桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆海江向本院提出诉讼请求： 1.请求判决被告熙日酒店支付拖欠的房租及逾期违约金共11880.68元（包括房租10403.39元，违约金1477.28元）给原告；2.请求判决被告熙日酒店赔偿6个月培育期租金13187.4元给原告；3.请求判决被告熙日酒店退还装修款及其占用利息91415.22元（其中装修款86410.29元，装修款占用资金利息5004.93元），并承担从起诉之日起至实际付清之日止的装修款占用利息；4.请求判决被告熙日酒店支付租房之日起至2019年6月份拖欠的物业管理费共1440.8元；5.请求判决被告熙日酒店因打烂原告所出租的公寓房赔偿原告损失5484.26元，并承担从起诉之日起至实际付清赔偿款之日止的利息；6.请求判决由被告柳南万达承担被告熙日酒店以上1-5项的连带赔偿责任；7.请求判决由被告柳南万达与被告熙日酒店共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由： 一、2016年下旬至2018年，被告柳南万达在售房现场、宣传图片、微信公众号及南国今报等媒体做广告宣传，声称引进著名的“维也纳”酒店品牌，购买其开发的万达华城公寓房后，由被告柳南万达包租15年，有稳定的租金收入。原告购房前，被告柳南万达的售房人员要求，原告必须同意返租给其指定的被告熙日酒店用于经营酒店15年，并同意签订《房屋租赁合同》，才能签订《商品房买卖合同》。应被告柳南万达的要求，原告与被告熙日酒店签订了《房屋租赁合同》，之后原告与被告柳南万达签订了《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市万达华城的公寓房。原告按照被告柳南万达的要求，缴纳了补贴款及给被告熙日酒店六个月的免租培育期。二、在6个月的免租培育期满后，被告熙日酒店应按租赁合同的约定按月支付房租，但其从未支付房租给原告，被告熙日酒店的行为已经构成严重违约，应支付逾期付款的违约金、赔偿6个月培育期租金、退还装修补贴款、赔偿装修补贴款的利息损失、退还由原告支付的6个月培育期物业管理费，支付拖欠的物业管理费。三、被告柳南万达在其广告宣传中，均声称引进了“维也纳”酒店，并承诺消费者买其开发的公寓房就“包租15年”、“稳定的投资回报”等。其在广告中对不特定社会公众的承诺，既是一种邀约行为，更是要约，具有法律效力，但被告柳南万达在做公寓房销售的广告宣传时，维也纳酒店并没有引进。被告柳南万达应对其虚假广告宣传行为承担相应的法律责任。四、在销售房屋和签订租赁合同时，被告柳南万达承诺会监管装修款，并根据装修的进度监管装修款。但事实上被告柳南万达没有尽到监管责任，应承担不监管而引起的后果及法律责任，并赔偿给原告造成的经济损失。五、被告柳南万达与原告签订的《商品房买卖合同》约定了原告所购买的商品房用途性质为“办公”，并没有说明原告所购房可用于酒店经营，而被告柳南万达在公寓房销售的广告宣传中，却声称消费者买了公寓房“可商、可住、可办公、可酒店”。从柳州市公安消防支队出具的《建设工程消防意见书》【柳公消验字（2017）第0189号】中，也清楚的表述，万达华城1、2栋地上建筑物及地下停车场的用途，均为办公、公寓性质。因此办不了消防证导致酒店无法开业，最终后果及经济责任应由被告柳南万达承担。鉴于以上事实及理由，请法院依法判决支持原告提出的以上诉讼请求。 被告柳南万达辩称：一、柳南万达在订立本案涉案《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》时不存在欺诈、胁迫或显失公平的行为，购房合同已明确柳南万达发布的商业广告属于要约邀请，不是柳南万达的要约或承诺，不作为合同的组成部分，原告诉请无事实和法律依据。二、柳南万达出售的商品房已经通过竣工消防验收，已经交付原告并办理完毕不动产权证书，柳南万达已经履行购房合同义务，不存在违约。并没有法律法规强制性规定禁止柳南万达所售的涉案商品房开设宾馆酒店，同时涉案商品房所在的项目已经有其他公司开设的酒店办理取得“消防安全检查合格证”，因此，原告所称系涉案房屋的土地规划性质为办公，无法通过相关行政部门办理消防证照没有事实和法律依据。三、本案属于租赁合同纠纷，柳南万达不是租赁合同相对方，不是本案适格被告。原告作为装修款的债权人并没有与柳南万达签订任何形式的委托监管协议。请求法院驳回原告的诉请。 被告熙日酒店辩称，原告在合同签订之初，便知悉熙日酒店经营酒店特许用途经营，会提高总体规划及消防安全等要求的水平并愿意承担其中的风险。熙日酒店在知悉原告出租房屋不能办理消防后，为及时止损即马上停下了刚开始的装修工作，并多次向原告说明要求其协调处理房屋消防合格的办理问题。原告明知该房屋用途仅限于办公无法从事酒店经营后，却为获得高额回报将该房屋出租给熙日酒店。原告诉讼请求与事实不符，没有法律依据。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市柳南区航生路6号万达华城是柳南万达开发销售的房屋。在柳南万达的微信公众号“柳州柳南万达广场”中，曾推送大量配图文章载明销售的房屋带租约，有“酒店战略合作”，柳南万达公寓与途家、侣行家、途悦等国内知名酒店组成战略合作合伙联盟，有维也纳酒店入驻，投资者购买柳南万达精装公寓后，直接与酒店签订租赁协议，十分省心且有超高回报率。该微信公众号另外还推送了大量介绍维也纳酒店的经营实力以及维也纳签约进驻柳南万达的文章。同时，在该公众号下面多处标注有：本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在2017年11月10日《南国今报》中，柳南万达还对万达公寓可预期收益进行宣传，但后面标注有：“实际收益视市场情况而定”。另外，在柳南万达广场的宣传单上也有与其微信公众号宣传内容相似的内容。 原告曾与被告柳南万达签订认购协议，就原告认购航生路6号万达华城2栋17-17号的房屋进行了约定。其后，原告与被告柳南万达签订《商品房买卖合同》，约定原告购买航生路6号万达华城的上述房屋，房屋用途为办公，建筑面积44.36平方米，该合同还对合同价款、付款方式、交付期限以及违约责任等进行了约定。《商品房买卖合同》附件中对房屋装修设施的交房条件进行了约定。同日，原告还就涉案房屋与大连万象美物业管理有限公司柳州分公司签订了前期物业服务协议。 原告曾与熙日酒店就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，其中载明，双方自愿承担该协议履行的所有权利和义务，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，租赁起始时间为开发商实际向酒店交付房屋之日起计算，酒店承诺租赁该房屋仅作为品牌连锁酒店经营使用等；原告同意酒店按照酒店的使用功能需要配备家私、电器、窗帘、空调、酒店、洁具用品、酒店接待大堂等附属设施；租期期限为15年，自免租期后计算；自起租日起6个月为租赁免租期，免租期内酒店无需缴纳租金和物业费，但需要交纳该物业的水电气暖等其他费用；租金标准为首年度月租金标准为2197.9元/月，租金标准按每5年递增，酒店在免租期届满前的最后一个月的15日前向原告支付首期租金，之后由酒店在每个租期的15日前向原告预付下一个租期租金；为保障该合同顺利进行，原告按照2000元/平方米（建筑面积）向酒店支付补贴款88720元，酒店进场装修前20个自然日内有权使用补贴款的40%，硬装修部分施工完毕后有权使用补贴款的35%，酒店正式开业在20个自然日内原告未对酒店装修标准提出书面异议的，酒店有权使用剩余补贴款；酒店延期支付租金的，每延期一天应支付未付金额的0.1%作为违约金，若因酒店违约原因在租赁第一个五年内导致本合同无法继续履行的，酒店除赔偿原告实际损失外，需赔偿原告200000元违约金。 2018年7月28日，熙日酒店向原告出具收据，其中载明，今收到原告在万达华城房屋的补贴款88720元。 2018年7月28日，原告向柳南万达签写了该房屋的交接单。同日，熙日酒店向原告签写了该房屋的收房确认表。 原告曾向大连万象美物业管理有限公司柳州分公司支付了2018年7月28日至2019年7月27日期间的生活服务、灭火器年检、环境卫生服务、企业管理服务、物业管理服务费共计1440.8元。 2017年10月18日，柳州市公安消防支队作出柳公消验字[2017]第0189号建设工程消防意见书，其中载明，柳州市的万达华城1#、2#、3#、5#、17#楼的设计用途中包括办公、公寓、商铺、商场、商业，最终经审查资料及现场检查测试，得出意见：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程投入使用后，建筑消防设施应当定期维修保养，并且每年至少进行一次全面检查，确保设施完好有效；三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核和验收。对于涉案房屋能否办理酒店用途的消防问题，根据柳南万达提交的证据，位于万达华城2栋3、4、5层的柳州市桂客登酒店管理有限公司已于2019年5月6日取得消防安全检查合格证并开业。 2019年6月19日，原告就本案房屋在报纸上登出了《解除房屋租赁合同公告》，以酒店长期拖欠房租严重违约，多次催收仍不支付为由，决定自公告见报之日起解除与酒店的《房屋租赁合同》，并请酒店在公告之日起7日内将房屋交还业主，否则原告将在第三方现场见证的情况下自行收回房屋。 原告还曾委托评估事务所对涉案房屋装修及设施的市场价值进行评估，评估事务所作出评估报告中载明：1.原房屋（公寓房）套内装修评估价值为1442.1元；2.原房屋（公寓房）拆除部分评估价值为4042.16元；3.现房屋（酒店）内装修评估价值为2309.71元。 对于原告诉请的物业费，原告称，原告交了一年的物业费给万象美物业管理公司，酒店不做了，就应当支付免租期的物业费，期满一年所欠的6个月物业费也应当由被告支付。同时，原告称，其诉请的装修费占用利息是按照人民银行同期贷款年利率4.35%来计算的，从交款之日开始计算。对于欠付租金的违约金，要求按照所欠租金的30%来计算。 对于柳南万达的销售宣传，柳南万达称，涉案房屋的销售宣传是带租约销售的公寓，是酒店有意承租的公寓楼层，柳南万达向买受人披露，由买受人自行决定是购买有酒店有意承租的公寓楼层还是购买清水楼，是先签订认购协议，再签订商品房买卖合同，最后再由原告与酒店签订房屋租赁合同，租赁合同是酒店提供的，是酒店自己的人员与原告签订的。原告称，涉案房屋销售时打的是维也纳的广告，但签租赁合同时是与酒店签订，当时合同是柳南万达的人员提供的。原告要求柳南万达与酒店承担连带责任。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、熙日酒店应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定；二、熙日酒店是否应当向原告返还装修补贴款并赔偿打烂原装修的损失；三、原告诉请的免租期内的租金、物业费是否应当支付；四、柳南万达是否应当承担本案责任。 对于争议焦点一，即熙日酒店应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定的问题。本院认为，对于涉案租赁关系，原告提交了双方签订的房屋租赁合同为证，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故本院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告熙日酒店未支付过租金，被告熙日酒店对此未提交相反证据，故被告熙日酒店应支付从2019年1月28日至登报公告解除合同的2019年6月19日期间的欠付租金10403.39元。 对于逾期支付租金的违约金，原告与酒店之间的租赁合同约定逾期支付租金的按该租金以每日0.1%计算逾期违约金，原告在本案诉讼中自愿按照欠付租金的总额的30%要求熙日酒店支付违约金1477.28元，该诉请在合法范围内，本院予以支持。 对于争议焦点二，即酒店是否应当向原告返还装修补贴款并赔偿打烂原装修的损失的问题。 本院认为，涉案房屋在出租之前未带有装修，而根据原告委托的鉴定评估，涉案房屋仅进行了部分装修投入，熙日酒店对此并未提出异议，故应当在扣除已投入装修的价值之外，熙日酒店应向原告返还装修款的余下部分86410.29元。对于占用装修款期间的利息，根据原告诉请的合法部分，被告应当从收到装修款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起至装修款还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于原告要求酒店赔偿打烂房屋的损失的问题。本院认为，原告出租的房屋为毛坯房，酒店可根据酒店经营的需要并按照酒店标准进行装修是租赁合同中关于装修的必然内容，熙日酒店只进行了部分装修，余下的装修款及因违约导致无法履行的占用款项利息应当得到支持。但是，因装修对原房屋进行改动本来就是租赁合同正常履行的内容，原告在诉请按照酒店标准的装修款返还后，又要求赔偿打烂房屋的损失，不但不符合双方已履行的合同内容，而且也形成了诉请上的实质重合，故对于原告诉请赔偿打烂房屋的损失，本院不予支持。 对于争议焦点三，即对于原告诉请的免租期内的租金、物业费是否应当支付的问题。本院认为，在商业租赁关系中经常会基于装修、必要的开业准备以及市场培育需要等原因而约定一定的免租期，这与租赁期间的长短密切关联。本案双方系经营酒店而发生租赁，且约定了装修投入，所以本案的免租期应当包括装修、酒店开业、市场培育的期间，而且是基于长达15年的租赁期约定的6个月免租期。原被告均认可熙日酒店仅进行了部分装修，未实际进行经营，且由于酒店的严重违约导致原告解除租赁合同，基于15年租赁的酒店开业、市场培育已经不再存在，原告另外寻租也面临同样的免租事由存在，所以，熙日酒店应当支付基于开业、市场培育的免租期间租金。对于熙日酒店已进行的装修所占期间，由于该部分装修在所需装修中比例非常低，故本案中不再酌定扣减装修期间，熙日酒店应当向原告支付免租期内租金13187.4元。 与免租期内租金的分析认定同理，熙日酒店应当向原告返还包括免租在内的物业费共计1440.8元。 对于原告诉请的一年期满后的物业费，虽然该期间处于欠交状况，但原告并未实际交纳该费用，且原告也表示经其申请，物业公司有可能调低收费标准，所以，由于该费用的不确定，本案中本院不予支持。 对于争议焦点四，即被告柳南万达是否应当承担本案责任的问题。本院认为，柳南万达不应当承担本案责任，因为： 第一，虽然在柳南万达的公众号、报纸上对销售涉案房屋的带租约、高回报以及合作引进的多家酒店进行了大量宣传，但是，在公众号中柳南万达已经多次注明：该资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在关于高收益的报纸宣传中，柳南万达也均标注有：“实际收益视市场情况而定”。在柳南万达与原告签订的商品房买卖合同中，均未涉及酒店租赁的任何内容。在原告与酒店签订租赁合同中，柳南万达并未作为合同主体参与，也未约定柳南万达的合同义务。虽然原告主张租赁合同是柳南万达一手操办签订的，但原告并未提交相应的证据证明。而从实际履行来看，租赁的交接、装修金的收取以及租金的支付均是酒店单独进行，所以，本案中的商品房买卖合同与租赁合同仍然是完全独立两个合同关系。并不能以商品房买卖合同认定柳南万达的租赁合同责任。 第二，即使把柳南万达的带租约、酒店宣传视为商品房合同的一部分，但柳南万达已经实际引进了有经营资质的酒店，且业主均与其签订了租赁合同，也应当视为柳南万达履行了相应行为。虽然存在宣传酒店与实际签约酒店的对应可能不一致，但合同的接受与变更完全在原告的自主选择范围内。基于专门的租赁合同签订，原告当时应当知道租赁酒店主体的变更，但仍然与酒店签订了租赁合同，且在欠租之前一直未对此提出异议，而这就应当视为原告对实际签约酒店的接受同意。所以，原告并不能在租赁关系履行到一定时间之后，在酒店拖欠租金导致的纠纷中以宣传酒店的问题要求柳南万达承担租赁合同责任。 对于原、被告之间争议的涉案房屋的消防验收问题，虽然柳南万达销售的涉案房屋的设计用途中并不包含酒店用途，但该房屋并非不能通过装修改造之后达到酒店的消防验收标准，故本案中不以此判定当事人的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告柳州熙日酒店管理有限公司向原告陆海江支付欠付租金10403.39元及违约金1477.28元； 二、被告柳州熙日酒店管理有限公司向原告陆海江支付免租期内租金13187.4元； 三、被告柳州熙日酒店管理有限公司向原告陆海江返还装修款86410.29元及利息（利息以86410.29元为本金，从2018年7月28日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至装修款还清之日止）； 四、被告柳州熙日酒店管理有限公司向原告陆海江支付物业费1440.8元； 五、驳回原告陆海江的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2976元，公告费260元，共计3236元（原告已预交），由原告陆海江负担505元，由被告柳州熙日酒店管理有限公司负担2731元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  兰柳毅 审 判 员  刘 娟 人民陪审员  马莉丹 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  潘 妮 附法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007