四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8838号 原告：杨普然，男，1987年5月13日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：张静，四川德卓律师事务所律师。 被告：吴兵，男，1976年4月23日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告杨普然与被告吴兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，因被告吴兵下落不明，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告杨普然及其委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼，被告吴兵经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 杨普然向本院提出诉讼请求：1．依法确认杨普然与吴兵签订的《租赁合同》无效；2．依法判决吴兵返还杨普然租金、押金及欠款共计95000元；3．本案诉讼费由吴兵承担。事实和理由：2017年10月17日，吴兵故意隐瞒其位于成都市锦江区地块及房屋系成都市规划局限期拆除的违章建筑物的事实，与杨普然签订了《租赁合同》，将位于成都市锦江区地块及房屋，场地总面积2000平方米，其中455平方米出租给杨普然，租赁期限两年，自2017年10月1日至2019年10月1日止。租金为每年80000元，一年一付，合同签订之日起，杨普然向吴兵预付一年的租金及押金10000元，合计90000元整。杨普然于2017年9月中旬就陆续通过微信和银行转账方式将租金及押金全部支付吴兵。合同签订后，杨普然对该场地的厂房进行了必要修缮、改建，并将所购的设备设施运送到该场地内。2017年10月31日，吴兵突然以场地要限期强制拆除，需要用钱找关系为由，向杨普然借款5000元。至此，杨普然才得知2017年10月13日成都市规划局已向吴兵下发成都市规划局成规执法［2017］第5578号《履行规划行政决定催告书》，成规执法［2017］第5564号《限期自行拆除违法建设公告》，催告吴兵于收到催告书之日起5日内履行拆除违法建设义务。2017年11月1日，成都市规划局、锦江区金像寺社区居委会先后向杨普然下发成规执法［2017］第5958号《强制拆除违法建设决定书》、《通知》，告知租赁场地必须于2017年11月3日起实施强制性拆除，要求2017年11月15日前限期搬离。杨普然立即联系吴兵要求解除租赁合同，退还租金和押金及返还5000元借款，并向杨普然赔偿损失。吴兵表示同意终止合同，但无法退还已收押金和房租。为争取债务的延期履行，2017年11月20日，吴兵向覃晓春出具《欠条》一张，对未退还租金的事实予以确认，并承诺于2018年12月31日前清偿全部债务。现还款期限已过，吴兵并未兑现还款承诺。杨普然认为，吴兵故意隐瞒租赁物系限期拆除的违建物的事实，致使双方签订的《租赁合同》严重违反《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条之规定，给其造成巨大的经济损失。为维护杨普然的合法权益，特诉至法院。 吴兵未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，杨普然提交了双方当事人身份证复印件、《租赁合同》、营业执照、《限期自行拆除违法建设公告》、《履行规划行政决定催告书》、《强制拆除违法建设决定书》、《通知》、《收条》、微信转账记录截屏、微信聊天记录截屏、《欠条》等证据。经庭审审查，杨普然提交的证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，吴兵未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对杨普然的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对杨普然提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定以下事实：2017年9月20日，吴兵向杨普然出具《收条》一张，载明收到杨普然位于成都市锦江区地块及房屋，场地面积1500平方米，其中建筑面积380平方米，租金50000元。该《收条》还载明2017年10月10日收到杨普然28000元。 2017年10月17日，吴兵作为出租人（甲方）与杨普然作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1．出租方出租的场地及房屋位于成都市锦江区地块及房屋，场地总面积2000平方米，其中建筑面积455米；2．租期两年，自2017年10月1日至2019年10月1日止；3．每年租金80000元，一年一付，合同签订之日起，杨普然向吴兵预付一年租金及押金10000元；4．合同期内若因甲方原因造成乙方不能正常使用租赁物的，视为甲方违约，甲方须退还乙方当年租期的租金和押金；5．若因不可抗力或政府相关法律法规执行要求致使不能履行本合同的，双方免责，甲方退还乙方押金和押金，租金按实际使用时间计算。 杨普然从2017年9月15日开始即通过微信与吴兵协商场地及房屋租赁事宜，从2017年9月15日起至2017年10月20日，杨普然通过微信共计向吴兵转款40,000元。覃晓春于2017年9月20日向吴兵转账支付50,000元。 另查明，2017年10月13日，成都市规划管理局下发成规执法［2017］第5578号《履行规划行政决定催告书》及成规执法［2017］第5564号《限期自行拆除违法建设公告》，要求锦江区锦绣大道2.5环旁1109号金麒麟违法建设责任主体在收到催告书之日起5日内自觉履行拆除违法建设义务。 2017年11月1日，成都市规划管理局下发成规执法［2017］第5958号《强制拆除违法建设决定书》，主要内容为：因锦江区锦绣大道2.5环旁1109号金麒麟违法建设责任主体未在规定期限内履行成规执法［2017］第2778号《限期拆除违法建设决定书》，且经催告后仍未履行，故决定将于2017年11月3日起，对在锦江区锦绣大道2.5环旁1109号金麒麟违法修建的房屋依法实施强制拆除。同月7日，锦江区金像寺社区居委会向区域内各商家张贴通知，要求中环路锦绣大道金像寺段沿线餐饮、企业等商家于11月15日前自行搬离，否则后果自负。 2017年11月20日，吴兵出具《欠条》一张，载明欠覃晓春现金80,000元。承诺欠款分一年还清，从2018年1月至2018年12月每月30日还款5,000元。 覃晓春于2019年4月10日出具《委托书》，载明杨普然系其妹夫，2017年9月20日，其接受杨普然委托，向吴兵微信转账50000元用于支付位于成都市锦江区场地租赁费。后覃晓春接受本院询问称前述款项确为其代杨普然向吴兵支付，并承诺不会就该款项向吴兵主张权利。 庭审中，杨普然陈述其于2017年9月20号左右进入场地进行施工，租期从2017年10月1日开始计算。杨普然于2017年10月中下旬知晓案涉租赁物系违章建筑，其于2017年11月19日搬离案涉租赁物，案涉租赁物已于2017年11月拆除。 本院认为，本案吴兵与杨普然于2017年10月17日签订《租赁合同》约定吴兵将位于成都市锦江区地块及房屋（面积455平方米）出租给杨普然，每年租金80000元，而成都市规划管理局于2017年10月13日即作出《履行规划行政决定催告书》，催告包括案涉租赁物在内的锦江区锦绣大道2.5环旁1109号金麒麟违法建设责任主体在收到催告书之日起5日内自觉履行拆除违法建设义务。吴兵在明知案涉租赁物为违法建筑的情况下仍与杨普然签订《租赁合同》，未告知杨普然案涉租赁物实际情况，后案涉租赁物于2017年11月进行拆除，有违诚实信用原则。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，杨普然要求确认其与吴兵签订的《租赁合同》无效的请求，本院予以支持。 关于房屋租金及押金的退还问题。案涉《租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，吴兵隐瞒案涉出租房屋系违建的事实，存在过错，应向杨普然退还所收取的房屋租金80,000元及押金10,000元。吴兵于2017年11月20日向覃晓春出具《欠条》表明欠覃晓春80,000元，覃晓春向本院明确该款项系代杨普然支付的房租，吴兵对该80,000元存在误解，该款项应为杨普然向吴兵支付的房屋租金，与吴兵出具的《收条》载明的内容能够相互印证。故对杨普然要求吴兵退还房屋租金及押金共计90,000元的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于欠款5,000元。杨普然诉称吴兵因急需用钱于2017年10月31日向其借款5,000元，但未提供证据证明借款已实际交付，且与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，杨普然应另案主张。 综上所述，杨普然的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告杨普然与被告吴兵于2017年10月17日签订的《租赁合同》无效； 二、被告吴兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨普然返还租金及押金共计90,000元； 三、驳回原告杨普然的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,800元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告吴兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐俊杰 人民陪审员  李仁英 人民陪审员  李 薇 二〇一九年十二月五日 书 记 员  王渭雨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。