重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0156民初3301号原告：重庆市武隆区住房保障服务中心，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路82号，统一社会信用代码12500232686205755F。法定代表人：王杰，职务主任。委托诉讼代理人：刘成江，重庆正耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅咏，重庆正耀律师事务所律师。被告：龚湘超，男，1966年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。第三人：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。法定代表人：陈开明，职务总经理。委托诉讼代理人：李凤，重庆星空律师事务所律师。第三人：重庆市武隆区隆江城市建设有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉东路22号1幢3-1，统一社会信用代码915002327530972223。法定代表人：张春玉，职务董事长。原告重庆市武隆区住房保障服务中心（以下简称住房保障中心）与被告龚湘超、第三人重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园公司）、重庆市武隆区隆江城市建设有限公司（以下简称隆江城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月11日公开开庭进行审理，后本案转为适用简易程序于2019年11月15日再次公开开庭进行了审理。原告住房保障中心的委托诉讼代理人傅咏、被告龚湘超及第三人绿园公司的委托诉讼代理人李凤到庭参加了诉讼，第三人隆江城建公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠缴房屋租金12003.80元（从2017年3月7日计至2019年7月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人隆江城建公司（原武隆县投资有限责任公司）作为建设单位修建了位于重庆市武隆区XX街道XX路XX号的保障性公共租赁住房。经武隆区人民政府指示，该房屋建成后产权登记在原告住房保障中心的名下并由原告履行配租管理等职责，第三人隆江城建公司则履行房屋租赁协议签订、租金收取等职责。2016年6月1日，房屋建成后，第三人隆江城建公司与第三人绿园公司签订《物业服务合同》，约定隆江城建公司将房屋租赁协议的签订、租金收取等职责委托给第三人绿园公司代为行使。2016年6月5日，第三人隆江城建公司将293套公共租赁房屋移交给原告住房保障中心。2016年6月7日，第三人绿园公司与被告签订《保障性住房租赁合同》，约定将位于重庆市武隆区XX街道XX路XX号X幢XX-X号的公共租赁住房出租给被告居住，租赁期限为一年。该合同到期后，双方仍然继续履行原租赁合同，原租金标准也从8元/㎡下调为6.4元/㎡，但从2017年3月7日起，被告便拒绝交纳房屋租金，至今累计欠交租金12003.80元。被告的行为违反了租赁合同约定，现原告根据合同法等法律规定提出上述请求，望法院判如所请。被告龚湘超辩称，被告系原四川省武隆县硫铁矿厂的职工，一直居住在位于武隆区XX镇的该厂职工住房内。2005年，四川省武隆县硫铁矿厂被法院宣布破产，破产时既未向被告补发职工工资，也未对被告进行安置，只留下职工住房供被告永久居住。2016年，因XX镇遇险情搬迁，被告等职工居住的职工住房被拆除，被告等人因此在没有申请公共租赁住房的情况下被政府安置到案涉公共租赁住房内居住，入住时，被告并未与原告办理任何手续。政府相关部门在动员被告等人搬迁时，向被告等人承诺，原四川省武隆县硫铁矿厂的正式职工，若具有XX镇户籍且本人名下无房者，只要在公共租赁房内居住满五年，便可以按照公共租赁房的工程造价购买该住房，保证老有所居。但现被告居住案涉房屋尚未满五年，原告等相关部门就告知被告不能购买现居住的公共租赁房屋，被告等人多次到主管部门信访请求解决住房问题，至今未得到妥善解决。现原告起诉被告无法律依据，被告并未与原告发生任何租赁关系，没有与原告签订租赁合同，故原告的起诉违法违理，应驳回其诉讼请求。经审理查明，原武隆县硫铁矿厂系国有企业，成立于1981年11月10日，工商注册登记地址为武隆区XX镇XX村，于2003年前后被吊销企业营业执照。被告龚湘超系原武隆县硫铁矿厂的职工，一直居住在该企业的职工住房内。2016年因XX镇危岩滑坡避险搬迁，被告居住的原武隆县硫铁矿厂职工住房属避险搬迁范围，被告遂搬迁至位于武隆区XX街道XX路XX号X幢XX-X的公共租赁住房内居住。2016年6月7日，第三人绿园公司与被告龚湘超签订《保障性住房租赁合同》，合同约定第三人绿园公司将位于武隆区XX街道XX路XX号X幢XX-X的公共租赁住房出租给被告居住，租赁期为一年，自2016年6月7日起至2017年6月6日止；房屋租金按8元/㎡（建筑面积）计收，月租金计为504.3元，政府调整租金标准的应按新的租金标准重新计算月租额；租金按季度支付，签约当日支付第一季度租金，第二季度租金于第一季度期末30日前支付；被告应在每年合同到期前2个月内，主动向县住房保障办公室如实申报家庭收入、资产、家庭人口和住房变动情况，经县住房保障办公室及县民政部门调查审查确认后，符合条件的，租赁合同自动续约。该《保障性住房租赁合同》到期后，被告龚湘超未再与第三人绿园公司签订租赁合同，但截至原告起诉时止被告仍居住在案涉公共租赁房屋内。被告龚湘超支付租金至2017年3月6日，其认可自2017年3月7日起至2019年7月31日期间未支付案涉公共租赁房屋租金的事实，同时认可案涉公共租赁房屋的建筑面积为63.04㎡。另查明，2015年7月20日，原武隆县人民政府制定并发布《武隆县公共租赁住房管理实施细则》，该细则第四条规定：“公共租赁住房建设项目业主负责规划、计划、建设协调工作。县住房保障办公室负责公共租赁住房管理，以及公共租赁住房设计的申请对象审核、建库、配租、退出及档案管理工作。”第八条规定：“公共租赁住房由县政府指定的机构负责建设，房屋产权登记在县住房保障办公室。”第二十八条规定：“为了便于公共租赁住房的后期管理，由公共租赁建设单位（业主）履行签订租房协议、收取房屋租金、后期物业管理等相关工作，县住房保障办公室定期和不定期开展巡查指导。”第三人隆江城建公司系案涉公共租赁住房的建设单位，于2015年2月12日取得重庆市武隆区城乡建设委员会颁发的建设工程规划许可证，负责案涉公共租赁房屋的建设工作。2016年6月1日，原武隆县投资有限责任公司与原武隆县绿园物业服务有限公司签订《巷口镇公共租赁住房（大木桥小区）物业服务合同》，约定由原武隆县投资有限责任公司授权原武隆县绿园物业服务有限公司对案涉公共租赁房屋开展物业服务工作。2016年6月5日，原武隆县投资有限责任公司将建设完成的案涉公共租赁住房移交给原武隆县住房保障办公室进行分配入住。庭审中，原告住房保障中心与第三人绿园公司均确认，原告接受第三人隆江城建公司移交的公共租赁房屋后，将案涉公共租赁房屋的出租协议签订、租金收取等职责委托第三人绿园公司代为行使。还查明，2012年10月24日，原武隆县绿园生态环境开发有限公司将企业名称变更为武隆县绿园物业服务有限公司，2017年7月4日，原武隆县绿园物业服务有限公司将企业名称变更为重庆市武隆区绿园物业服务有限公司。2017年5月8日，原武隆县投资有限责任公司将企业名称变更为重庆市武隆区投资有限责任公司，2019年5月28日，原重庆市武隆区投资有限责任公司将企业名称变更为重庆市武隆区隆江城市建设有限公司。原重庆市武隆区住房保障办公室系由原武隆县住房保障办公室更名而来，本案诉讼过程中，原重庆市武隆区住房保障办公室于2019年11月19日将事业单位法人名称变更为重庆市武隆区住房保障服务中心。再查明，2018年12月7日，重庆市武隆区人民政府通过专题会议同意对羊角危岩滑坡避险搬迁户（含原硫铁矿、原化工厂等租房户）入驻武隆公租房和白马大罗溪公租房的收费标准，按区发改委核定同期标准下浮20％执行。原告住房保障中心主张自2019年2月起按6.4元/㎡收取案涉公租房的租金。上述法律事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，有原告提交的建字第500232201500004号《建设工程规划许可证》《保障性住房租赁合同》《巷口镇公共租赁住房（大木桥小区）物业服务合同》《重庆市武隆区投资有限责任公司关于武隆县巷口镇公共租赁住房项目移交的说明》《武隆县人民政府办公室关于印发的通知》《关于专题研究羊角新址有关工作的纪要》《事业单位法人证书》、企业工商登记变更情况打印单等证据在案为凭，上述证据经庭审举证、质证，具备真实性、合法性，且与本案事实相关联，本院依法予以采信。本院认为，位于武隆区XX街道XX路XX号的案涉房屋系第三人隆江城建公司建设的公共租赁住房，该项目建设完成后，第三人隆江城建公司将该项目的物业服务工作委托给第三人绿园公司，并将该项目所有公共租赁住房均移交给原告住房保障中心，由原告负责公共租赁住房的配租和管理。审理已查明，原告住房保障中心委托第三人绿园公司代为与被告等承租人订立《保障性住房租赁合同》并代为收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，虽第三人绿园公司是以自己的名义与被告龚湘超签订《保障性住房租赁合同》，但被告龚湘超应当知晓案涉房屋属保障性公共租赁住房且原告住房保障中心系案涉房屋的出租方，故被告龚湘超辩称其与原告住房保障中心未建立租赁合同关系的理由不能成立。由此，第三人绿园公司代为与被告签订的《保障性住房租赁合同》直接约束原、被告双方，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。该合同到期后，原、被告双方虽未续签书面租赁合同，但被告龚湘超未搬出案涉房屋，原告住房保障中心也未要求被告交还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故应视为从2017年6月7日起原、被告之间成立不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告龚湘超居住于案涉房屋内，但自2017年3月7日起未支付房屋租金，原告住房保障中心请求判令其支付2017年3月7日至2019年7月31日期间的租金，既符合双方的约定亦符合法律规定，应当予以支持。按照《保障性住房租赁合同》的约定，以8元/㎡的租金标准，按案涉房屋的建筑面积63.04㎡计算，2017年3月7日起至2019年2月6日期间的租金为11599.36元（63.04㎡×8元/㎡×23个月）。原告主张自2019年2月起租金标准下调为6.4元/㎡，故2019年2月7日至2019年7月6日期间的租金应计算为2017.30元（63.04㎡×6.4元/㎡×5个月）；2019年7月7日至2019年7月31日期间的租金应计算为325.25元（63.04㎡×6.4元/㎡÷31天×25天）。综上，上述2017年3月7日至2019年7月31日期间的租金合计应为13941.91元（11599.36元＋2017.30元＋325.25元），原告住房保障中心仅主张租金12003.80元，系对其诉权的合法处分，未超出本院核定的租金数额，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告龚湘超于本判决生效之日起五日内向原告重庆市武隆区住房保障服务中心支付2017年3月7日至2019年7月31日的房屋租金12003.80元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50.05元（原告已预交），由被告龚湘超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 李林妍二〇一九年十二月五日法官助理 周之平书 记 员 黄 翠