北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32268号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区四季星河中街1号院甲6号楼206号。负责人：吴惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：王海健，男，1988年11月30日出生。委托诉讼代理人：周礼昕，男，1987年9月10日出生。被告：杨贵平，男，1960年9月11日出生。委托诉讼代理人：王乐，内蒙古正捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩子明，内蒙古正捷律师事务所律师。原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司（以下简称广州星河湾北京分公司）与被告杨贵平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州星河湾北京分公司的委托诉讼代理人王海健、周礼昕，被告杨贵平及其委托诉讼代理人王乐、韩子明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州星河湾北京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨贵平向支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费253126.8元。2、判令杨贵平支付逾期支付物业费的违约金253126.8元。事实和理由：某1公司（以下简称某1公司）与某2公司（以下简称某2公司）于2005年6月19日签订了《北京·星河湾物业服务合同》，约定某2公司将北京·星河湾已经竣工交付使用的住宅小区物业管理权委托给某1公司管理，期限从2005年6月19日至2008年6月18日；物业服务费价格为每平米每月6元；业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应缴费千分之三。上述合同到期后，双方又分别续签了两份《物业管理服务合同》。2012年10月1日，广州星河湾北京分公司与某1公司、某2公司签订了《补充协议》，约定从2012年10月1日起，某1公司将上述三份《物业管理服务合同》中的所有权利义务都转移给广州星河湾北京分公司。杨贵平向某2公司购买了某3单元。但杨贵平仅交纳了部分物业费，从2014年1月起拒绝交纳物业费，经多次催要未果，故广州星河湾北京分公司诉至本院。杨贵平辩称：我方为涉诉房屋的业主，不同意广州星河湾北京分公司的全部诉讼请求。第一，广州星河湾北京分公司不是独立的法人，不具有从事物业管理活动的资格。第二，广州星河湾北京分公司主体不适格，杨贵平与广州星河湾北京分公司之间不存在物业费服务合同关系。杨贵平购买房屋时提供物业服务的系某1公司，从起诉状才得知现在变更为广州星河湾北京分公司。对于某1公司、某2公司、广州星河湾北京分公司签署协议将小区物业整体转让给广州星河湾北京分公司的事宜，没有征求小区业主意见，也没有告知业主转让的事实，不符合法理的规定。广州星河湾北京分公司无权要求杨贵平支付物业费。第三，广州星河湾北京分公司物业服务不符合标准，不能全面履行服务义务，且侵害业主权利。广州星河湾北京分公司未经业主同意，将小区业主共有的部分对外经营，收入不对业主公示，侵害业主权利。物业收支情况也不对业主公示。对于小区的管理混乱，安保措施不到位，给业主造成财产以及人身、安全隐患。公共设施维修不及时，报修后问题迟迟得不到解决。公共绿地维护保养不到位。且采用软暴力方式向业主催收物业费。第四，对于违约金不同意交纳。广州星河湾北京分公司无独立法人资格，也不能从事物业管理活动，杨贵平无需向广州星河湾北京分公司交纳物业费，也无需交纳违约金。且广州星河湾北京分公司主张的违约金数额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，某2公司作为甲方与某1公司作为乙方签定《北京·星河湾物业服务合同》，约定甲方将星河湾小区委托给乙方实行物业管理，物业服务期限为三年，自2011年6月19日至2014年6月18日，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。庭审中，广州星河湾北京分公司表示自2012年开始由其为星河湾小区提供物业服务，并提供《补充协议》以及其与某2公司签订的《北京·星河湾物业服务合同》证明，根据其提交的上述证据显示：2012年，某2公司、某1公司和广州星河湾北京分公司签订《补充协议》，约定自2012年10月1日起某1公司将《北京·星河湾物业服务合同》中的权利义务全部转移给广州星河湾北京分公司，三方完全了解上述合同的内容，并同意上述权利义务转移，合同条款不做任何变动，仍按照原合同执行。后，某2公司作为甲方与广州星河湾北京分公司作为乙方签订《北京·星河湾物业服务合同》，约定，甲方将北京·星河湾委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年6月19日起至2017年6月18日止。物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取，业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。2017年6月，某2公司与广州星河湾北京分公司继续签订《北京·星河湾物业服务合同》，约定：甲方将北京·星河湾委托乙方实行物业管理，服务期限自2017年6月19日至2020年6月18日止。物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取，业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。庭审中，杨贵平表示该小区物业公司的变更未经过业主同意，违反了法律规定，故广州星河湾北京分公司无权向业主收取物业费，广州星河湾北京分公司表示变更物业公司征求了业主的意见，并提交《关于星河湾小区变更物业公司的情况说明》（以下简称《情况说明》）予以证明，该证明载明：为更好的为业主提优质服务，将北京星河湾小区由原来的“某1公司”改为“某5公司”（以下简称广州某1公司）来实施物业管理，广州某1公司委派广州某1公司北京分公司实施现场管理，两间公司均隶属于星河湾集团，管理团队未做变动……某1公司就是否同意由广州某1公司来取代某1公司对北京星河湾小区实施物业管理以《确认函》的形式，书面征求了全体业主意见，具体结果情况如下：业主总人数：1417人，其中，同意人数979人，占总人数比69%，不同意人数5人，未发表意见人数433人，建筑总面积485878平方米，同意人数的总专有面积325478平方米，占建筑总面积的66%，不同意人数的总专有面积1482平方米，未发表意见人数的总专有面积158918平方米。该《情况说明》加盖了某1公司、广州某1公司、某2公司，以及北京市朝阳区平房乡人民政府规划建设与环境保护办公室的公章。对于上述《情况说明》，杨贵平表示不予认可，表示《情况说明》中只是统计了数字，无法证实内容的真实性，且平房乡人民政府规划建设与环境保护办公室并非物业公司的行政主管部门。并表示即使按照上述《情况说明》，更换后的物业公司应当是广州某1公司，并非广州星河湾北京分公司。故广州星河湾北京分公司无权提起诉讼，并表示广州星河湾北京分公司不具有独立的法人资格，故不具有提供物业服务的资格。经询，广州星河湾北京分公司表示其受广州某1公司的委派，对星河湾小区提供现场物业服务。庭审中，双方均认可杨贵平为某3单元（以下简称1101号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积703.13平方米。广州星河湾北京分公司表示杨贵平未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。杨贵平对欠费期间予以认可，但表示不交纳物业费除因上述主体变更和资格原因外，物业公司的服务也存在重大瑕疵，主要包括：物业公司未经业主同意，将小区业主共有的道路作为停车场并有偿对社会人员开放，且管理混乱，对业主造化安全隐患；对于小区业主共有的部位对外经营广告，收入不对业主公示，侵害业主权利；物业收支情况不对业主公示，杨贵平曾要求物业公司提供，但物业公司拒不提供；物业公司对于小区的管理混乱，安保措施不到位，小区内入户盗窃时有发生，甚至发生绑架未遂案，给业主造成人身、安全隐患。公共设施维修不及时，居住的房屋存在各种问题，报修后问题迟迟得不到解决；公共绿地维护保养不到位，草坪大面积枯黄死亡；对于业主反映物业服务方面的意见，物业费公司置之不理，不回复也不整改；采用软暴力方式向业主催收物业费等等。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本院查明的事实可知，2012年10月之后广州星河湾北京分公司为星河湾小区提供物业服务，维护小区的管理秩序。杨贵平虽主张的物业服务主体的变更未经过法定程序，广州星河湾北京分公司与其不存在物业服务合同关系、无权主张物业费。但是根据本院查明的事实可知，广州星河湾北京分公司提供了事实上的物业服务，杨贵平的房屋位于上述物业区域内，且接受了物业服务，故双方也形成了事实上的物业服务合同关系，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于杨贵平主张的广州星河湾北京分公司并非独立的法人，不具有物业管理资格一节，广州星河湾北京分公司是否是独立的法人不影响其提供了物业服务的事实，且广州某1公司亦认可委派广州星河湾北京分公司提供现场管理并同意由广州星河湾北京分公司以自己的名义向业主主张权利，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于杨贵平主张的小区物业服务存在重大瑕疵，不应当收取全部物业费的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从杨贵平提供现有证据而言，难以证明广州星河湾北京分公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对杨贵平的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。广州星河湾北京分公司提供了物业服务，现杨贵平未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，应当承担继续交纳的义务，广州星河湾北京分公司要求杨贵平缴纳物业费253126.8元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于广州星河湾北京分公司主张的违约金，因杨贵平系因物业管理方面的问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠费，故本院对广州星河湾北京公司主张的违约金不予支持。同时，需要说明的是，根据杨贵平的抗辩意见可以反映出广州星河湾北京分公司在物业服务上还存在改进的空间，广州星河湾北京分公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杨贵平于本判决生效之日起七日内给付原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费253126.8元；二、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8863元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司负担4431.5元（已交纳），由被告杨贵平负担4431.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  张燕钧二〇一九年十二月三十日书记员  张 晨