陕西省洛川县人民法院民事判决书                          （2019）陕0629民初1793号 原告（反诉被告）：刘伟，1984年9月4日出生，汉族，吉林省九台市上河湾镇上河湾村1组，住该村。委托诉讼代理人：王鹏，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国胜，男，1965年6月5日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住甘肃省陇西县县城。 被告（反诉原告）：薛麻利，女，1973年2月27日出生，汉族，陕西省洛川县人，住洛川县府前街。被告（反诉原告）：吴传平，男，1972年4月25日出生，汉族，陕西省洛川县人，住洛川县府前街。共同委托诉讼代理人：樊刚，陕西捷声律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）刘伟与本诉被告（反诉原告）陈国胜、薛麻利、吴传平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）的委托诉讼代理人、本诉被告（反诉原告）的委托诉讼代理人及本诉被告（反诉原告）薛麻利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金501369.9元、库房和住房租金5998.9元，共计507368.8元；2.判令被告赔偿原告经济损失300000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年9月20日原告刘伟与被告陈国胜、被告薛麻利、被告吴传平三人签署一份《房屋租赁合同》(原告为承租人,被告为出租人),《租赁合同》第二条约定,房屋地址为洛川县府前街,建筑面积为3800平方米,使用面积为3600平方米;第三条第1款约定,出租人必须在2015年9月20日前将房屋交付给承租人,2015年9月20日至10月19日期间无偿给乙方进行装修及使用;第2款约定,租赁期限自2015年10月20日至2023年10月19日;第3款约定,房屋租金按照年度支付,第一、二、三、四年度租金分别为180万元,第五年度租金为190万元,第六年度租金为195万元,第七、八年度租金分别为200万元。第一年度租金支付时间为2015年10月1日之前,其余各年度依次为下年的6月19日之前,其中,双方经协商一致同意将第四年度租金数额调整为150万元;《租赁合同》其它条款分别对续租、优先购买权;租赁期间相关费用及税金;房屋修缮与使用;合同的变更、解除与终止;房屋的交付及收回的验收;安全责任;乙方的违约责任;免责条件;争议解决等进行了约定。为原告配套使用上述租赁房屋,双方另约定,被告将上述房屋所在位置三楼住房一间及库房7间租给原告使用,租赁期间为2015年9月20日至2023年9月19日,共8年,每年租金共计为￥23800元。《租赁合同》签订后,原告按照约定的时间、数额向被告吴传平支付了3800平方米房屋、库房七间、住房一间的第一至四年度的租金,并履行了合同约定的其他义务。原告在第四年度使用房屋过程中,未征得原告同意情况下,被告单方解除了双方签订的《房屋租赁合同》,于2019年4月27日向原告下达了解除合同通知,要求原告2019年6月19日前搬离,被告强制要求收回房屋,原告无奈于2019年6月19日将租赁房屋交还给了被告。被告单方要求解除合同,已经构成违约,依法应当承担违约责任,原告支付的第四年度租金150万元,租赁期限为2018年10月20日至2019年10月19日,被告单方解除合同收回房屋,致使原告2019年6月20日至2019年10月19日共计4个月,不能使用房屋，该期间分摊房屋租金为501369.9元,被告应当予以返还。原告支付的库房7间、住房1间第4年度房屋租金共计23800元,租赁期间为2018年9月20日至2019年9月19日,原告单方解除合同收回房屋,致使原告2019年6月20日至2019年9月19日共计3个月,不能也没有必要再使用库房和住房,此期间分摊房屋租金5998.9元,被告依法应当予以返还。原告承租本案房屋从事经营已经超过3年半,各项经营业务已步入正轨,且已经树立了良好的社会声誉,客户群体稳定,中途被告单方解除合同,提前收回房屋,致使原告无法使用房屋,剩余期限达4年半之长,不能实现承租本案房屋用于经营取得利润的目的,着实给原告造成巨大经济损失,原告暂时要求赔偿损失300000元,被告依法应当给予赔偿。被告吴传平虽未以合同当事人身份在《房屋租赁合同》落款处签名,事实上,吴传平作为出租人一方参与协商并决定合同内容,且在合同上批注了合同起止期限为2015年10月20日至2023年10月19日,并签名确认,实际上双方确按照该约定期限履行,另被告吴传平以出租人身份要求并收取原告支付的房屋租金,被告吴传平实为出租人,享有合同权利,也应当承担合同的义务和责任。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请依法予以判决本诉被告陈国胜、薛麻利、吴传平辩称，原告单方提前解除合同，无权请求返还租金并赔偿损失；2、一间住房和七间库房不包括在签订租赁合同当中，原告无权请求返还该部分的租金，依法驳回。反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人刘伟支付租金300000元，并自2018年6月20日起按照月利率2%支付违约金截止租金交付之日止（截止反诉之日违约金为8.4万元）；2.判令被反诉人刘伟支付可得利益损失60万元；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月20日,反诉人陈国胜、薛麻利与被反诉人刘伟签订《房屋租赁合同》,反诉人将洛川县府前街演艺公司院内建筑面积3800平方米的房屋出租给刘伟经营商场合同的主要内容为:租赁期限八年,从2015年10月20日起至2023年10月19日止;第一至第四年度租金每年180万元,第五年度租金185万元,第六年度租金190万元,第七、第八年度租金每年200万元;第一年度的租金于2015年10月1日前付清,自第二年度起,租金于每年的6月19日前支付。合同签订后,双方开始履行。2018年6月20日刘伟交纳了第四年度(2018年10月20日至2019年10月19日)租金150万元,欠付30万元租金经索要至今未付。2019年4月初,刘伟先后两次提出不再经营商场,要求交回房屋。2019年4月27日,刘伟以书面形式表示其将于2019年6月19日前(交纳下年度租金最后期限日)搬离房屋,不再承租。2019年6月22日,刘伟清空了房屋,交回了钥匙,结清了电费。2019年7月12日,反诉人陈国胜、薛麻利和新承租人李某某签订了《房屋租赁合同》,约定租赁期限八年,从2019年9月1日起至2027年8月31日止(2019年7月12日至2019年8月31日为装修免租期),每年租金均为155万元。反诉人认为,被反诉人刘伟违反合同约定的租金交纳期限,依法应承担违约责任。鉴于合同约定的违约金标准过高反诉人可以酌情降低;被反诉人刘伟违反合同约定的租赁期限,提前解除合同,给反诉人造成巨大经济损失。《合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”按照反诉人和刘伟签订的租赁合同,后四年反诉人应收取租金785万元,但按照反诉人和新承租人签订的租赁合同,反诉人仅能收取租金620万元,租金收入减少了165万元。考虑到兼顾双方利益的需要,反诉人可以酌情主张可得利益损失。据此反诉,请人民法院依法审理,支持反诉请求反诉被告刘伟辩称，一、不欠反诉原告的租金，也不需要支付违约金。1、双方已经协商一致将《房屋租赁合同》项下2018年10月20日至2019年10月19日租金调整为150万元，已经全额支付。2、反诉原告声称答辩人欠付30万元租金不属实，也明显违背正常逻辑，反诉被告支付150万元租金后，反诉原告吴传平出具收据，自始至终并未提出任何异议，一切顺理成章，而本案是等价有偿，以营利为目的的合同，被答辩人未激烈主张权利，要求确定剩余租金支付日期，这是为什么？因为反诉原告原本就不享有这项权利。3、租金产生的基础是承租人的实际占有、使用房屋，本案中反诉被告已经遵照反诉原告要求退还房屋，房屋租金无从产生，即反诉原告已经收取的租金应当相应退还，未收取的无权再提出要求。租赁合同虽然约定提前4个月预付租金，但该约定只是确定了支付时间，由于自2019年6月19日开始，对反诉被告未产生租金，反诉原告不具备享有该租金的基础。二、反诉原告单方擅自终止了房屋租赁合同履行。1、反诉原告以书面通知方式告知反诉被告，要求收回房屋并限定了搬离的时间为2019年6月19日，明确要终止本案房屋租赁合同的履行。2、反诉原告声称反诉被告书面方式表示于2019年6月19日前将搬离房屋，不再承租，极其荒谬，违背常理。由于租赁期限至少还有4个月，相信任何人都不会放弃占有、使用权，稍加利用即可获得丰厚的利润，即使与反诉原告共同提前招商，也可以分得一份租金，相信任何人都不会主动放弃这块利益。3、反诉原告自称的反诉被告向其表示不再经营潮衣库，要求交回房屋，不属实。反诉被告从未要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。原告提交的证据1、2、证据3中的收款收据及2018年6月22日的收条予以认定；证据3中的2018年6月20日的收条及转账凭证、证据4、6、7真实性予以认定，证明目的不予定；证据5不予认定。被告提交的证据1、2予以认定；证据3不予认定。经审理查明，2015年9月20日，陈国胜、薛麻利与刘伟签订了《房屋租赁合同》，将位于洛川县府前街演艺公司院内建筑面积3800平方米的房屋出租给刘伟经营商场（洛川县发联潮衣库服饰批发城）。合同约定，出租方必须在2015年9月20日前将房屋交付给承租方,2015年9月20日至10月19日期间无偿给承租方进行装修及使用;租赁期限八年,从2015年10月20日起至2023年10月19日止;第一至第四年度租金每年180万元,第五年度租金185万元,第六年度租金190万元,第七、第八年度租金每年200万元;第一年度的租金于2015年10月1日前付清,自第二年度起,租金于每年的6月19日前支付。当天，刘伟又与陈国胜签订了《租房协议》，陈国胜将上述租赁房屋旁边三楼住房一间出租给刘伟，租期八年，自2015年9月20日至2023年9月19日，每年租金7000元。上述合同签订后,双方按照合同履行。刘伟租赁上述房屋到第四年度，于2018年6月20日交纳了第四年度(2018年10月20日至2019年10月19日)租金150万元。2019年4月27日，陈国胜、薛麻利向刘伟经营的洛川县发联潮衣库服饰批发城送达了《通知》，陈国胜、薛麻利及洛川县发联潮衣库服饰批发城主管杨峰在该《通知》上签名捺印，《通知》内容为“根据2015年9月20日，甲乙双方签定的房屋出租相关规定，并且乙方两次口头告之甲方不再经营潮衣裤，并且现有员工也向外界宣传潮衣裤不在经营，2018年6月交纳房屋租金也未能按照合同执行。现通知乙方如下事宜，以便甲方开始招商。1、乙方于2019年6月19日前搬离，甲方收回房屋。2、乙方于2019年6月20日检查验收各种设施设备，如有需要维修的，第二次验收前维护好。3、保证水、电路通畅，空调、发电机电梯、消防设备的正常运行。4、即日起甲方在大门口悬挂招商条幅，在各种通信平台发放招商广告”。庭审中刘伟亦认可该收到该通知。2019年6月20日刘伟将租赁营业房屋及住房、库房交付陈国胜、薛麻利。另查明，陈国胜、薛麻利、吴传平系上述存在房屋的共同使用权人，薛麻利、吴传平系夫妻关系。吴传平虽未在《房屋租赁合同》签名处签名，但在租赁期限处注明“租赁期限自2015年10月20日起至2023年10月19日为准   吴传平2015年9月20日”。吴传平2017年7月2日、2018年6月22日向刘伟出具了租赁住房一套、库房7间租赁费收据和收条，每年度租赁费均为23800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘伟与陈国胜、薛麻利、吴传平之间签订的《房屋租赁合同》、刘伟与陈国胜之间签订了《租房协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中审理查明双方对7间库房口头达成房屋租赁协议，已收取2018年9月20日至2019年9月19日的租赁费用168000元的事实，达成口头协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，为有效合同。关于合同解除的问题，刘伟主张陈国胜、薛麻利、吴传平强行单方解除合同，陈国胜、薛麻利、吴传平则认为是刘伟单方提前解除合同，但双方均按照2019年4月27日的《通知》内容履行，故本院确认双方租赁关系已由双方合意解除。关于2018年10月20日至2019年9月19日商场的租赁费，刘伟主张双方已协商将经营房屋租赁费调整为150万元，且已交付。陈国胜、薛麻利、吴传平主张租赁费并未调整，仍为合同约定的180万元，刘伟尚欠30万元。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，故本院认为双方关于2018年10月20日至2019年9月19日商场的租赁费应为180万元。关于租赁关系解除后，未占用租赁房屋期间的租金是否应退还的问题，双方达成合意已于2019年6月19日解除了租赁关系，并按照约定已交回租赁房屋，故陈国胜、薛麻利、吴传平收取刘伟未占用租赁房屋期间的租金并无相应事实及法律依据，应予退还。依据双方达成的租赁合同解除约定，刘伟第四年度实际占用商场房屋8个月，8个月商场租赁费应为120万元、住房及库房实际占用9个月租赁费应为17849.97元，故陈国胜、薛麻利、吴传平应退还刘伟租赁费305950.03元。因双方合同系合意解除，刘伟主张的经济损失，陈国胜、薛麻利、吴传平主张的违约金及可得利益损失，无相关事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对本诉原告刘伟的部分诉讼请求本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平于本判决生效后十日内返还本诉原告刘伟房屋租赁费305950.03元；二、驳回本诉原告刘伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11874元，由本诉原告刘伟负担8312元，本诉被告陈国胜、薛麻利、吴传平负担3562元。反诉案件受理费13640元，减半收取计6820元，由反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   张  晖 审  判  员   杨  敏人民陪审员   张世侠   二〇一九年十二月二十日 书  记  员   周  婷   1