广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9229号原告：张小娥，女，1980年6月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：吴仕权，男，1978年9月22日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：陈漫游，广东大篆律师事务所律师。被告：胡恭伯，男，1947年2月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：陈勇静，女，1953年3月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：崔凝，广东德良律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈泽敏，广东德良律师事务所实习律师。第三人：广州市邦际房地产中介有限公司，住广州市荔湾区文昌南路148号首层。法定代表人：邵禹明。职务：总经理。委托诉讼代理人：程柏华，男，系该公司员工。原告张小娥、吴仕权诉被告胡恭伯、陈勇静，第三人广州市邦际房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小娥、吴仕权及其委托诉讼代理人陈漫游，被告胡恭伯、陈勇静的委托诉讼代理人崔凝、陈泽敏，第三人广州市邦际房地产中介有限公司的委托诉讼代理人程柏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小娥、吴仕权向本院诉讼请求：1.请求判决被告承担违约责任，支付20万元违约金；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告因子女达到入学年龄，急需购买老城区学位房入学。2019年6月7日，原告在“安居客”和“房天下”网站上看到被告在多家中介公示广州市荔湾区xxxxx房的出卖信息，学位为省一级小学西关实验小学。原告电话联系到了第三人员工程柏华，到案涉房屋现场查看，并向第三人的员工及被告买卖代理人汤某某多次确认案涉房屋学位是省一级西关实验小学学位且并未占用，后签署房屋买卖合同。合同第一条第二项约定出卖方应向买受方履行告知义务。因原告为子女读书必须先卖掉番禺住房后才能办理贷款，被告要求在第十条增加第二项内容，“如原告在2019年8月9日还没有将自己的房子卖掉去办理递件贷款的就再补十万元定金被告作为加大定金给被告信心。”，证明被告明知原告购买学位房后为子女读书需要举家搬迁；合同第一点第三项约定，卖方按照看楼是现状带家私家电。2019年8月15日，原告按照合同约定交付房款7成160万首付及相关税费完成房屋过户手续。后原告对案涉房屋学位产生质疑，当晚立即通过微信方式要求第三人工作人员程柏华确认学位信息，第三人员工程柏华及被告买卖代理人汤某某回复确定是省一级西关实验小学。经过反复查询，原告得知案涉房屋xxx号属于xxx居委，并且历年来此路段对应的都是文昌小学。同时西关实验小学招生电话负责人也电话确认华林街xxx居委不是招生对应路段。原告与被告买卖代理人汤某某协商解决学位问题以及违约责任无果。9月12日上午，被告交楼时搬空了家私家电，违反合同第一点第三项约定。老城区房屋对应的学位影响房屋交易价格、成交频率，是出卖方应当履行告知义务的附随义务，被告通过第三人公示的学位是省一级西关实验小学，签约前其买卖代理人多次确认是省一级西关实验小学，房屋过户登记后原告得知对应的学位不是省一级西关实验小学，被告违反合同法的公平、诚实信用原则，且被告交楼时违反带家私家电约定，应承担违约责任，双倍返还定金20万元。特诉至法院。被告胡恭伯、陈勇静辩称：一、被告已将案涉房屋出售给他人，对于他人与原告的交易毫不知情，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。案涉《房地产买卖合同》第七条约定违约责任是当房屋不能出售给买方时应承担成交价的20%的违约金，未能按时完成约定的其他义务应当每日按房产成交价的0.5%向买方支付违约金。无论如何都并非原告主张的违约责任，且合同没有对原告主张的案涉房屋学位归属作为合同的附随义务进行约定，合同第十条手写补充约定三项均没有对案涉房屋学位问题进行约定。案涉房屋已经过户登记在原告名下，案涉《房地产买卖合同》已经全面履行完毕。二、案涉房屋的学位情况并非原告购买案涉房屋的唯一原因，原告以学位为由要求我方承担违约责任，双倍返还定金没有依据。按照法律规定，定金属于履约保证金，本案合同义务已经完全履行完毕的情况下，原告要求被告双倍返还定金没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人广州市邦际房地产中介有限公司称案涉《房地产买卖合同》没有对学位问题进行约定。其不记得是否向原告确认过案涉房屋的学位情况。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，被告胡恭伯、陈勇静（委托人）出具《委托书》，案外人汤某某、徐某某是受托人，内容：座落在广州市荔湾区xxxx号的房屋是登记在委托人名下的产权，现委托人仅以本人的名义特委托受托人作为合法代理人，代表委托人办理上述房屋中依法属于委托人占有的产权份额的下列手续及签署有关文件：依法办理上述房屋的卖房交易过户手续……依法签订买卖合同，代为撤销网签合同；代为办理上述房屋交接事宜……；任一受托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；委托书有效期自签署之日起一年内有效等。该委托书办理了公证。2019年6月11日，原告张小娥（买方）、被告的委托人汤某某（卖方）和第三人（中介方）签订《房地产买卖合同》约定，买方向卖方购买位于广州市荔湾区xxxxx，建筑面积62.46平方米，该房地产以现状售予买方，买方或代理人已实地查勘和认真了解该房地产的情况，故对该房地产的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，并同意以现状购买该房地产，该房地产带家私家电；成交价228万元；卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金，并退回买方已付的全部费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；卖方未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按该房地产成交价的0.5%向买方支付违约金，逾期超过30日，买方有权解除合同，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金；签订本合同时支付100000元作为定金；首期楼款（含定金）1500000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后10个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；780000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付等内容。2019年8月15日，原告张小娥、吴仕权与汤某某办理了存量房交易综合申报。2019年8月19日，广州市国土资源和规划委员会出具了广州市荔湾区xxxxx的《不动产权证》，产权人为张小娥、吴仕权。庭审中，双方确认案涉房屋办理了产权过户并已交付给原告。原告称签双方合同时未对案涉房屋内的家私家电等物品签订物品清单予以确认。本院认为：原、被告和第三人签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。合同签订后，原告支付了房款，被告将房屋交付原告，双方亦办理了房屋产权转让手续并出具了原告名下的《不动产权证》。关于案涉房屋的学位问题及相关的违约责任没有在合同中进行约定，故原告认为学位问题是合同的附随义务，案涉房屋的学位不是其属意的学校，被告应承担相应的违约责任没有合同和法律的依据，本院不予支持。关于原告称被告交楼时违反带家私家电约定应承担违约责任的请求，《房地产买卖合同》约定了该房地产以现状售予原告，原告已实地查勘和认真了解该房地产的情况，并同意以现状购买该房地产，而原告未能提供证据证明被告承诺交楼时案涉房屋应有的家私家电，亦无法证明被告签订合同后将案涉房屋原有的家私家电搬离的情况及原告因此所受的损失，故原告此请求依据不足，本院不予支持。关于被告称案涉《房地产买卖合同》是原告与案外人汤某某签订的，与其无关的答辩意见，根据被告胡恭伯、陈勇静出具的《委托书》，被告是委托了汤某某作为受托人办理案涉房屋的相关卖房交易过户手续等，且原告在与汤某某签订《房地产买卖合同》时知道受托人汤某某与委托人胡恭伯、陈勇静之间的代理关系，故该《房地产买卖合同》直接约束被告与原告。故被告认为案涉合同与其无关的答辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张小娥、吴仕权的全部诉讼请求。本案受理费2150元，由原告张小娥、吴仕权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇一九年十二月十九日书记员  林 虹黄帼颖