浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0727民初2005号 原告磐安县海德翡翠谷业主委员会，住所地：浙江省磐安县安文街道龙山路7号。 负责人倪欣霞，业主委员会主任。 委托代理人应月春，业主委员会副主任 被告浙江磐安海德房地产开发有限公司，住所地：浙江省磐安县安文街道龙山路7号。 法定代表人李黎明，董事长。 委托代理人陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 原告磐安县海德翡翠谷业主委员会（以下简称海德业委会）与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）物权保护纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理，后因案件复杂依法转为普通程序并组成合议庭于2019年2月27日再次公开开庭进行了审理。原告海德业委会的负责人倪欣霞及其委托代理人应月春、被告海德房产的委托代理人陈菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海德业委会诉称：磐安县海德翡翠谷小区总建筑面积为151006.63平方米，交给业主使用后，被告提供前期物业服务。2018年7月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，2018年7月30日业主委员会备案。原告多次向被告催讨，被告未向原告提供符合条件的建筑面积1057平方米的物业管理用房，且物业管理用房应当具备水、电等基本使用功能，其所有权依法属于全体业主。但被告虽然规划小区的16幢、7幢的架空屋为物业管理用房。但上述房屋无法办理房屋所有权属证书，也达不到物业管理用房的要求。所以不符合小区管理用房的标准，高层住宅小区建筑面积规模在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理服务用房。被告未移交磐安县海德翡翠谷B区的游泳池，要求被告移交管理权并将前7年出租的租金交还给业主委员会。被告至今未按国家《物业承接查验办法》移交竣工总平面图等相关资料，未按规定建造小区门楼，未按规划在海德翡翠谷B区蓝球场前空地种植绿化。现诉至法院，请求如下：1、判令被告向原告提供符合条件的建筑面积1057平方米的物业管理用房。如现无可执行的物业管理用房，请求法院按规定物业管理用房的面积按市场价折算成人民币一次性付款给业主委员会管理。2、判令被告移交属于全体业主所有的游泳池管理权，归还游泳池前几年出租的所有收入。3、判令被告移交物业管理的所有资料：（1）竣工总平面图，单体建筑，结构设备竣工图。配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）共同设施，设备详单及其安装，使用和维护保养等技术资料。（3）供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。（4）物业质量维修文件和物业使用说明文件。（5）承接查验所有必须的其他资料。（6）本区域内所有业主名册。（7）地下车库资料。4、判令被告建造小区门楼。5、判令被告按原规划完成海德翡翠谷B区蓝球场前空地公园建造、绿化种植。 被告海德房产辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。1、原告认为被告建造的物业管理用房无法办理权属证书达不到物业管理用房的条件并要求被告提供符合条件的物业管理用房理由不成立，没有法律依据。被告是根据规划建设部门的规划审批建造物业管理用房，如果原告对规划审批有异议，就不应该提民事诉讼，而应当提行政诉讼。原告要主张第一项诉讼请求，就必须要提供主管部门的规划，审查被告是否按规划建造，如果被告已经按规划完成建造，就不能认为被告未提供符合要求的物业管理用房。而且涉案房产已经主管部门验收备案，经验收已经符合规划。被告已经按规划建造物业管理用房并经竣工验收，被告从未占用也从未拒绝交付给原告，现在是原告没有能力收回被业主违法占用的物业管理用房，被告已经交付使用，现在原告向被告主张没有法律依据，应向违法占用的业主主张。另有部分物业管理用房由于规划变更的原因尚未建造，也没有规定就要现在交付。要求按市场价折算更没有事实和法律依据。2、原告主张游泳池所有权归原告，应先提起确权之诉。游泳池不属于业主专有或共有部分，应是谁投资建设谁所有，面积也没有公摊给业主。且相应的管理也已经移交给前期物业公司。原告无权行使所有权。游泳池也没有收入。3、原告要求被告移交相关资料，被告在竣工验收备案时所有相关资料均已经移交建设局，原告如果需要可以向建设局复制取得，而且根据规定相应资料应当移交物管公司我公司也已经全部移交物管公司。4、涉案小区规划时就没有小区门楼，原告要求建造应举证。5、蓝球场前空地建设已经竣工验收，我公司不存在应建造而未建造的问题。 经审理查明：磐安县海德翡翠谷小区系由被告开发建设，共分A、B、C三区。小区建筑用地面积158896平方米，其中酒店用地面积45333平方米、住宅用地面积84347平方米、公共用地面积29216平方米；总建筑面积169664.16平方米，其中地上建筑面积151006.63平方米，地下建筑面积18657.53平方米；建筑占地面积25548.4平方米。2010年至2018年1月，该小区各楼层先后通过主管部门竣工验收备案。根据该小区规划，该小区B区7幢、16幢夹层（架空层）共计736平方米为物业管理用房。在原告成立之前，该物业用房已有部分被住户占用。该小区前期物业服务公司为东阳市长春藤物业服务有限公司。因涉案小区B区门口违章建筑等问题，原告曾向有关主管部门信访。2018年10月25日，磐安县规划局作出《信访事项处理意见书》一份，载明：“……经调查，反映的海德翡翠谷B区门口楼房（海德华府1号楼），未取得建设工程规划许可证，属违章建筑。按县政府统一要求，为急于解决海德华府房产做证事宜，在2017年12月28日，浙江磐安海德房地产开发有限公司向我局承诺，海德华府1号楼暂做物业管理用房，以解决该项目物业用房面积不足问题。并承诺于2018年11月30日前在时尚酒店边建造所欠物业用房并投入使用，同时保证在此前将海德华府1号楼拆除并做好拆除后场地清理和绿化工作；如未在规定时间内完成上述工作，将无条件同意从海德房产专项资金监管账户中扣除95万元，其中80万元作为物业用房建房保证金，另15万元作为拆除保证金用于海德华府1号楼的拆除、清理和绿化费用。后经县政府协调，该资金由县财政统一管理，该款项已汇入海德房地产专项资金监管账户中。……”另：原告于2018年7月30日正式成立。2018年10月20日，原告召开楼长及业主代表大会并形成决定，授权原告代表广大业主把小区内存在的问题向法院提起诉讼。涉案小区B区内的游泳池在原告成立之前，由前期物业东阳市长春藤物业服务有限公司管理。2014年6月6日，东阳市长春藤物业服务有限公司将游泳池出租给案外人申屠祖福，租期为2014年至2021年每年的6月16日至9月15日，租金为每年6000元。审理过程中，被告已向原告移交竣工总平面图。 上述事实，由原、被告陈述，业主代表大会签到单及会议记录、证明、平面图、信访事项处理意见书、竣工验收备案表、规划图、游泳池租赁合同等证据在卷佐证。 本院认为，建设单位应当按照规定配置和提供物业管理用房，被告未按规定配置并向原告提供必要的物业管理用房，应承担继续交付物业管理用房的义务。根据《浙江省物业管理条例》第二十六条的规定，被告应按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。本案中，涉案物业地上建筑面积为151006.63平方米，按千分之七的比例，物业管理用房面积应为1057平方米。原、被告庭审中确认被告已规划并建造的物业管理用房为涉案小区7幢、16幢架空层计736平方米，该部分规划中的物业管理用房虽然存在部分被业主占用的问题，但规划并未变更，且相应占用行为发生在原告成立之前、被告管理期间，仍应由被告承担交付义务。关于物业管理用房面积不足部分321平方米，从2018年10月25日磐安县规划局作出《信访事项处理意见书》来看，被告已承诺按规定建造，并已向主管部门监管账户交纳了建设保证金。结合本案实际情况及物业用房审批建造周期等，本院酌情要求被告在半年内完成交付。关于小区内的游泳池，依法属小区全体业主共同所有，现原告要求被告移交管理权，于法有据，应予支持；但原告成立之前，由前期物业管理，并无不当，故原告要求被告归还游泳池前几年租金收入，本院不予支持。原告要求被告移交物业管理相关资料，除原告审理过程中确认被告已完成交付的竣工总平面图外，其他部分，被告均未完全交付，被告应继续履行交付义务，本院予以支持。原原告要求被告建造门楼及按规划完成海德翡翠谷B区蓝球场前空地建设等诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条的规定，判决如下： 一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将磐安县海德翡翠谷小区B区7幢、16幢规划建设的物业管理用房736平方米交付给原告磐安县海德翡翠谷业主委员会。 二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内向原告磐安县海德翡翠谷业主委员会交付物业管理用房321平方米。 三、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告磐安县海德翡翠谷业主委员会移交游泳池管理权。 四、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告磐安县海德翡翠谷业主委员会移交物业管理的所有资料：（1）单体建筑，结构设备竣工图。配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）共同设施，设备详单及其安装，使用和维护保养等技术资料。（3）供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。（4）物业质量维修文件和物业使用说明文件。（5）承接查验所有必须的其他资料。（6）本区域内所有业主名册。（7）地下车库资料。 五、驳回原告磐安县海德翡翠谷业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告磐安县海德翡翠谷业主委员会负担20元、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担60元。限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  傅海清 人民陪审员  陈正洪 人民陪审员  陈旭中 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  沈丹凤