四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初4087号 原告：万中凤，女，1973年4月14日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：杨秀明，重庆光界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万中文（系原告之兄），男，1969年7月5日，汉族，住四川省叙永县。 被告：李彪，男，1967年8月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告：郭大连，女，1971年8月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李彪（系郭大连丈夫），男，1967年8月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告万中凤与被告李彪、郭大连房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万中凤的委托诉讼代理人杨秀明、万中文，被告李彪、被告郭大连的委托诉讼代理人李彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万中凤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2010年11月6日签订的《房地产转让合同》；2、责令二被告退还购房款175000元（含5000元定金）；3、责令二被告赔偿因解除合同给原告造成的损失267000元。后原告变更第三项诉讼请求的金额为148000元，增加诉讼请求为二被告支付原告因本案诉讼产生的交通费和误工费3000元以及装修损失55000元，以及鉴定费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。原告与二被告于2010年11月6日签订了《房地产转让合同》，二被告将其名下位于泸州市龙马潭区（自编号，85ｍ2）作价212500元出卖给原告。原告如约履行了付款义务，而被告将该房屋交付给原告使用，二被告并承诺合同签订后一年内办理过户登记手续。合同签订后，二被告无故拒绝按合同约定协助办理过户登记手续，经原告多次通过电话、书面信函催促仍不予理睬。原告被迫于2017年向泸州市龙马潭区人民法院起诉要求二被告协助办理产权转让登记彬各承担违约责任。经审理查明，二被告已将该房用于向中国邮政储蓄银行股份有限公司泸州市江阳区支行抵押贷款，于2016年3月24日办理了抵押登记。泸州市龙马潭区人民法院作出（2017）川0504民初2324号民事判决，支持了原告主张被告承担违约责任的诉求，并建议另案主张解除合同。为此原告诉至本院，请求判如所请。 被告李彪、郭大连辩称，认可原告陈述的事实。二被告同意解除合同，同意退还购房款，但损失不认可。案涉房屋不能过户不是因为抵押，而是因为不能分割，房管所不予办理过户手续。二被告违约也是没有办法。2016年时曾通知原告退房款，原款退回，但原告未同意。综上，请求法院依法判决。 原告万中凤围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。对于被告无争议的《房地产转让合同》、龙马潭区龙南路38号5幢3层305号房屋的不动产登记信息、泸州市龙马潭区人民法院作出的（2017）川0504民初2324号民事判决书、四川衡立泰资产评估事务所有限公司作出的川衡立泰资评〔201912〕第516号资产评估报告，本院依法予以确认并在卷佐证。对于原告提供的装修合同的照片打印件，拟证明其因装修本案诉争房屋产生装修费用5.5万元。被告质证不予认可。本院认为该证据无其他有力证据予以佐证，本院不予采信。 结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 2010年11月6日，李彪、郭大连（甲方）与万中凤（乙方）签订《房地产转让合同》，合同约定：“乙方购买甲方位于泸州市龙马潭区的房屋，面积约为85ｍ2（以产权登记面积为准），单价2500元／平方米，总金额212500元。乙方于2010年11月6日付购房订金5000元；2010年11月10日付17万元；房产证办下后付30000元；土地证办下后付清余款。本合同签字生效后，甲方须配合乙方完善过户手续。甲乙双方不得违约，如有违约，违约方赔偿另一方定金的三倍。乙方在约定时间内未按本合同付款，甲方通知乙方三日后未付房款时为乙方自动放弃该物业的购买权，且已付房款不退；甲方有权将该物业另行出售，乙方合同自动作废。甲方应当在2010年11月10日前，将该商品房交付与买受人使用”。前述合同签订后，万中凤按约支付了购买款17万元。李彪、郭大连也按约将本案诉争房屋交付与万中凤使用，但该房屋一直未办理房屋产权过户登记变更手续。2016年6月8日，万中凤通过特快专递向李彪、郭大连去函，催促其办理产权过户手续未果。 李彪、郭大连系位于泸州市龙马潭区房屋的所有权人（产权证号为：泸市房权证龙马潭区字第××号、泸市房权证龙马潭区字第××号），该房屋为商业用途。万中凤向李彪、郭大连购买的本案诉争房屋系位于泸州市龙马潭区部分。李彪和郭大连多次利用该房屋进行抵押贷款，具体情况如下：于2011年3月抵押与中国工商银行股份有限公司泸州分行（主债权金额为206万元，债务履行期限从2011年3月21日起至2013年3月29日止），并办理了抵押登记，该抵押权于2011年10月28日注销；于2015年10月抵押与泸州国元融资担保有限公司（主债权金额为250万元，债务履行期限从2015年10月14日起至2015年11月13日止），并办理了抵押登记，该抵押权于2015年12月11日注销；于2016年3月抵押与中国邮政储蓄银行股份有限公司泸州市江阳区支行（主债权金额280万元，债务履行期限为2016年3月23日至2026年3月23日），并办理了抵押登记。 2017年，万中凤向本院起诉，请求判决李彪与郭大连协助其办理本案诉争房屋的产权登记手续等。本院于2017年11月13日作出（2017）川0504民初2324号民事判决，以第三人对该房享有抵押权，在抵押权未消灭的情况下，产权转让登记客观上不能履行为由，判决李彪与郭大连支付万中凤违约金15000元，并驳回了万中凤请求办理产权登记手续的诉求。前述判决已发生法律效力。 经本院委托，四川衡立泰资产评估事务所有限公司对本案诉争房屋的市场价值进行了评估，结论为：面积为85m2，房屋单价为3800元/m2，2010年12月1日至2019年10月22日的房屋租金合计为91400元。 本院认为，当事人订立房屋买卖合同的目的，系双方通过履行合同，买方取得物权，卖方取得房屋转让价款。本案中，按照合同约定，李彪与郭大连收取万中凤的购房款并向其交付房屋后，应当协助万中凤办理房屋产权过户登记手续。但李彪与郭大连将本案诉争房屋用于抵押借款，致使交房后多年不能办理产权过户登记手续，李彪与郭大连已构成违约。万中凤作为买方已按约支付了房款，但却因本案诉争房屋存在法律上的负担等原因，无法办理房屋产权变更登记手续。现因合同目的不能实现，万中凤作为守约方提出解除合同，李彪与郭大连亦同意解除，符合法律规定，本院对于该诉求依法予以支持。本案诉争合同解除后，依据合同法的有关规定及本案合同的实际履行情况，李彪与郭大连应当退还万中凤购房款17万元，万中凤亦应当将本案诉争房屋交还与李彪和郭大连。因此，对于万中凤请求退还购房款的主张，部分予以支持，过高部分不予支持。因李彪、郭大连违约，给万中凤造成了损失，万中凤可依法予以主张。按照合同法的相关规定，万中凤除可主张直接损失外，还可主张间接损失，即可期待利益。万中凤订立合同的目的系取得房屋所有权，该所有权将为万中凤所带来的利益包括房屋价值增值等。因此，本案诉争房屋的价值增值部分属于万中凤的可期待利益，应当依法核算后，由万中凤享有。本案诉争房屋的增值价值为（3800元/m2×85m2-2500元/m2×85m2）=323000元-212500元=110500元，万中凤已付购房款17万元，其应享有的房屋价值增值部分为170000元/212500元×110500元=88400元，扣除生效判决已经确定的违约金15000元后，被告李彪、郭大连还应当赔偿万中凤73400元。关于是否抵扣万中凤使用房屋的租金问题。本院认为，按照本案诉争合同约定，李彪、郭大连在万中凤支付相应款项后就应当将房屋交付万中凤使用。如果李彪、郭大连未违约，万中凤将通过依约履行合同取得物权，其将不仅享有房屋增值所带来的利益，也享有房屋的使用权和处分权。现因被告李彪、郭大连违约而致使万中凤订立合同的目的落空，如再予以扣除租金有违公平和诚实信用原则。因此，对于万中凤使用房屋一事，不应当扣除相应的租金。关于万中凤主张的其他损失，误工费、交通费等不是本案诉争合同的损失范围内，装修费万中凤无依据已经实际产生，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第（一）款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李彪、郭大连于本判决生效之日起十五日内退还原告万中凤购房款17万元； 二、被告李彪、郭大连于本判决生效之日起十五日内支付原告万中凤赔偿款73400元； 三、驳回原告万中凤的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7015元，本院减半收取3507.5元，由二被告承担2475.5元，由原告承担1032元。鉴定费14500元，由二被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘晓敏 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈 梅