山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6703号上诉人（原审被告）：于晓宇，女，1990年4月4日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：杨净净，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋辉，男，1976年10月19日出生，汉族，无固定职业，住山东省济南市历城区。委托诉讼代理人：孔洪恩，山东乾元律师事务所律师。原审第三人：烟台爱好家房产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区胜利路155号文经大厦14楼E号。法定代表人：刘云蕾，总经理。上诉人于晓宇因与被上诉人宋辉、原审第三人烟台爱好家房产经纪有限公司（以下简称爱好家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8473号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。于晓宇的委托诉讼代理人杨净净，宋辉的委托诉讼代理人孔洪恩，爱好家公司的法定代表人刘云蕾参加诉讼。本案现已审理终结。于晓宇上诉请求：一、撤销（2018）鲁0602民初8473号民事判决中的第三项判决，并依法改判；二、宋辉承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，于晓宇并非擅自解除合同。双方于2017年6月18日签订了房屋买卖合同，合同约定于晓宇到开发商处进行合同更名，合同签订前于晓宇曾与开发商联系咨询过更名一事，开发商答复可以给予办理，可在宋辉、于晓宇签订合同后，于晓宇到开发商处办理更名，开发商却答复因政策变更无法办理更名了。得知该情况后于晓宇便与宋辉联系，表示交易无法完成，希望解除合同。但是宋辉不同意解除合同，双方通过协商决定继续交易，宋辉先付房款，于晓宇腾房，过户手续等房产证办出来再去办理。我方认为这属于双方对于原合同履行方式的部分变更，但是对于付款时间以及逾期付款的违约责任没有做出新的约定，仍应按照原合同执行。后来，宋辉一直不支付购房款，宋辉以其行为表明不再继续履行合同，构成根本违约，根据合同法第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的属于合同的法定解除事由，于晓宇享有单方解除权，且于晓宇己通过爱好家公司通知对方解除合同，属于依法行使法定解除权。宋辉一直未支付购房款，时隔一年之后才联系于晓宇，要求于晓宇履行合同，此时合同早已解除，一审法院据此认定于晓宇是擅自解除合同属于认定事实错误。宋辉辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。宋辉向一审法院起诉请求：1、于晓宇继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，向宋辉交付房屋；2、于晓宇向宋辉支付违约金75200元。庭审中，宋辉当庭变更诉讼请求：1、解除宋辉、于晓宇于2017年6月18日签订的房屋买卖合同；2、于晓宇返还宋辉定金30000元；3、于晓宇向宋辉赔偿房屋涨价造成的损失，具体数额将依据对涉案房产的评估结构重新计算；4、于晓宇向宋辉支付违约金75200元；5、于晓宇向宋辉支付中介费3760元。诉讼中，宋辉又撤回了第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年6月18日，宋辉、于晓宇在第三人居间下签订房屋买卖合同，约定：于晓宇将涉案房屋出售给宋辉，房屋成交价为376000元，爱好家公司代于晓宇收取宋辉支付的定金30000元，宋辉付款方式为一次性，宋辉于2017年8月31日前把全款支付给爱好家公司，爱好家公司在于晓宇改完合同当日将该打给开发商的钱打入开发商账户，剩余房款打给于晓宇，合同改完当日于晓宇腾房；于晓宇协助宋辉将本房产过户到宋辉名下，过户过程中双方产生的税费由双方依据国家规定承担，改合同一切费用由于晓宇承担；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房额的20%支付违约金；宋辉、于晓宇双方应支付房屋成交价的1%为中介服务报酬。合同签订当日，宋辉向爱好家公司支付了定金30000元。2018年5月28日，涉案房屋已转移登记至他人名下。关于合同解除的原因。宋辉述称，双方约定于晓宇负责去开发商处改合同，后于晓宇告诉宋辉开发商不给改，宋辉说可以等该房屋办出房产证之后过户，于晓宇同意;后来于晓宇通过爱好家公司通知宋辉不卖了，宋辉与于晓宇交涉，于晓宇称房子卖的太便宜，要求涨价，宋辉要求于晓宇履行合同，但遭到于晓宇拒绝。为此，宋辉提交2018年7月29日宋辉妻子与于晓宇及于晓宇朋友的通话录音一份予以佐证。录音中，于晓宇称：不是给中介说了不卖了；本来就是没法卖了。在宋辉向于晓宇询问双方承诺房产证到手办过户，现在房证拿到了于晓宇是否办理过户时，于晓宇答复称：我早就让小伙告诉你了，这个房子可能到最后不能那么快办下证来，让你作另一手准备了，你的损失是自己愿意等。后于晓宇朋友接过电话称，因为自己的原因不卖了；我给中介说了，中介没给您说吗；签了合同第二天就告诉你这个房子过不了户；650000元你能接受吗，卖房不说房价，你在这里谈感情呀？于晓宇对该录音的真实性予以认可，但辩称双方签订合同后，于晓宇到开发商处办理更名，但开发商不予配合，于晓宇立即告知宋辉不能更名，希望解除合同，但宋辉不同意，双方经协商后决定继续交易，等办出房产证之后再去办理过户手续，但并未变更付款时间，但宋辉未按合同约定支付房款，构成根本违约，于晓宇才通知宋辉和爱好家公司解除合同，具体通知时间无法明确，也没有证据佐证。至于于晓宇朋友在录音中所称的房屋涨价，是因为事隔一年之后宋辉又打电话要求买房，于晓宇的朋友作为一个局外人认为宋辉现在再想买当然应按照当时的市场价值进行购买，且只是为了帮助于晓宇解围，他的陈述不能代表于晓宇的立场。爱好家公司称，于晓宇签合同时尚未取得房产证，称可以改合同，合同签完后，告诉爱好家公司改不了合同，也不想卖房了，后来宋辉、于晓宇之间协商等于晓宇办出房产证以后直接过户；宋辉按照合同约定向爱好家公司交房款时，爱好家公司又反复与于晓宇沟通要求其继续履行合同，遭到于晓宇拒绝，在此情况下爱好家公司没有收取宋辉的购房款，让宋辉回去与于晓宇协商好了再交付；2017年冬天于晓宇再次告知爱好家公司不卖房了。宋辉称，宋辉在合同约定的2017年8月31日之前带着银行卡去爱好家公司要求支付房款，被爱好家公司告知因于晓宇不愿再出售该房屋，所以没有收取宋辉的购房款，并告知宋辉回去与于晓宇协商好之后再过来交付，但宋辉多次与于晓宇交涉履行合同，均遭到于晓宇拒绝。后，于晓宇又提交2018年9月22日、2018年9月26日及2018年9月27日其与爱好家公司工作人员的电话通话录音和谈话录音三份佐证。于晓宇主张，爱好家公司工作人员在录音中称宋辉已经以现金方式付了购房全款，后又把钱退给了宋辉，此前又陈述宋辉在2017年8月31日之前是带着银行卡去爱好家公司交房款，故宋辉及爱好家公司陈述前后不一，且爱好家公司具有倾向性，其陈述不应采纳。宋辉质证称，无法确认通话录音中爱好家公司工作人员的身份，且于晓宇的问话明显具有诱导性，故该录音证据不应采信。上述事实，有宋辉、于晓宇提交的房屋买卖合同、收款收据、录音等为证，还有庭审记录中记载的宋辉、于晓宇及爱好家公司员工当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，（一）宋辉、于晓宇在第三人居间下签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。于晓宇关于双方约定合同更名违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于稳定住房价格工作的意见》等强制性规定应为无效的辩称，于法不合，一审法院依法不予采纳。（二）诉讼中，宋辉、于晓宇认可一致，合同约定的是于晓宇办理商品房买卖合同的更名手续，后因无法办理更名手续，双方经协商一致同意待涉案房屋的房产证办出来之后再办理涉案房屋的过户手续。履约中，涉案房屋已于2018年5月28日另行出售他人。于晓宇辩称因宋辉未按合同约定在2017年8月31日前支付全部房款故其才通知宋辉及爱好家公司解除合同，之后才将房屋另售他人，但对于通知解除合同的时间也未能明确，也未能提供充分证据予以佐证，宋辉及爱好家公司对此不予认可，故对其抗辩理由一审法院依法不予采纳。宋辉及爱好家公司主张因为于晓宇先提出不卖房了才未支付房款，且根据宋辉及爱好家公司的陈述，结合宋辉提交的通话录音内容看，宋辉要求继续履行合同而遭到于晓宇的拒绝，故不能认定双方。根据宋辉提交的通话录音的内容看，是于晓宇明确表示拒绝出卖涉案房屋直至2018年7月29日宋辉仍在要求于晓宇继续履行合同但遭到于晓宇拒绝，且于晓宇将涉案房屋另行出卖给他人，故系于晓宇擅自解除合同。根据合同约定，任何一方擅自终止合同，应向对方按总房额的20%支付违约金，故宋辉要求解除合同、于晓宇返还定金30000元及支付违约金75200元（376000元×20%）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于中介费。宋辉、于晓宇之间系房屋买卖合同关系，宋辉要求于晓宇支付中介费，是两个不同的法律关系，本案仅处理房屋买卖合同纠纷。对宋辉的该项诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除宋辉与于晓宇在爱好家公司居间下于2017年6月18日签订的房屋买卖合同；二、限于晓宇于判决生效之日起10日内返还宋辉定金30000元，该款项由第三人烟台爱好家房产经纪有限公司代为支付；三、限于晓宇于判决生效之日起10日内向宋辉支付违约金75200元；四、驳回宋辉的其他诉讼请求。如果于晓宇未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给宋辉。案件受理费8068元，由于晓宇负担。二审审理中，各方当事人未提交新证据，二审另查明，对于宋辉没有按照合同约定支付购房款的情况下，于晓宇是否向宋辉提出要求在合理期限内支付购房款的问题，二审庭审调查中，于晓宇称其是通过口头形式、电话等方式向宋辉要求过，是于晓宇与宋辉的妻子直接联系的，对此宋辉予以否认，并称是其多次与于晓宇联系要求履行合同，而于晓宇不予配合，于晓宇针对其上述主张未能提供证据证实。爱好家公司称于晓宇签完合同后就不想继续履行合同，导致宋辉交不上款，变更不了合同。因为涉案房屋需要去开发商处变更合同，只有变更合同的同时，爱好家公司才能打款。于晓宇迟迟不确定变更合同的时间，后期在合同存续期间，爱好家公司听说于晓宇已经把房子卖了。二审查明的其余事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题是于晓宇的行为是否构成擅自解除合同，应否承担违约责任。于晓宇与宋辉在爱好家公司居间下签订的房屋买卖合同，系各方当事人在自愿协商一致的基础上签订的，系各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，各方当事人均应当遵照履行。对于宋辉没有按照合同约定支付购房款的情况下，于晓宇是否向宋辉提出要求在合理期限内支付购房款的问题，二审庭审调查中，于晓宇称其是通过口头形式、电话等方式向宋辉要求过，是于晓宇与宋辉的妻子直接联系的，对此宋辉予以否认，并称是其多次与于晓宇联系要求履行合同，而于晓宇不予配合，于晓宇针对其上述主张未能提供证据证实。爱好家公司称于晓宇签完合同后就不想继续履行合同，导致宋辉交不上款，变更不了合同。于晓宇已于2018年5月28日将涉案房屋出售他人的事实清楚，宋辉购买房屋的合同目的已经无法实现，于晓宇构成根本违约，故对宋辉要求解除双方于2017年6月18日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，于法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，任何一方擅自终止合同，应向对方按总房额的20%支付违约金，于晓宇构成根本违约，应承担支付违约金75200元的责任，一审法院依法予以支持，并无不当。综上所述，于晓宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8068元，由于晓宇负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月三日书记员  杨晓丹