江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初6590号原告：南京家乐家商业广场有限公司，统一社会信用代码91320100726061451J，住所地南京市雨花台区卡子门大街88号。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，住江苏省宜兴市。被告：谭明娟，住江苏省。委托诉讼代理人：欧某，住江苏省。原告南京家乐家商业广场有限公司（以下简称“家乐家公司”）与被告谭明娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告家乐家公司的委托诉讼代理人马某，被告谭明娟的委托诉讼代理人欧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家乐家公司向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的房屋租金120000元；2.被告向原告支付自2019年5月20日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以日租金三倍2597.52元为基数，暂计算至2019年8月31日为270142.08元）；3.令被告向原告支付违约金共计63206.4元（本合同项下租金总额的20%）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将商场负一层甲/乙/丙号商铺出租给被告使用，经营xx木门，租赁面积为164.6平方米，期限为2018年5月20日至2019年5月19日，租金总额316032元；租金实行先付后租原则，被告应在合同签订之时一次性付清租金及其它相关费用；被告逾期支付租金及相关费用十日以上的，原告有权解除合同并要求被告支付合同项下租金20%的违约金；被告承诺且同意在合同正常终止当日前无条件腾空所承租场地，未按时腾空并归还场地的，应按日租金的三倍向原告支付场地使用费。合同签订后，原告依约履行合同，交付房屋并提供相应管理服务，但被告未能依约履行付款及租期届满后腾空场地的义务。至2018年8月31日，被告仅支付租金196032元，尚欠租金120000元。基于被告违约行为，被告应向原告支付违约金63206.4元（本合同项下租金20%），房屋占有使用费270142.08元（自2019年5月20日起至被告实际腾退房屋之日止，按日租金三倍2597.52元计算，暂计算至2019年8月31日）。原告多次催要，被告仍拒绝支付，原告于2019年6月24日当面向被告送达告知函，要求被告付清款项并清退房屋。被告至今未能履行，原告遂诉。被告谭明娟辩称，不同意原告的诉讼请求。商场的合同是格式化合同，商场通知被告如果不交费用就不要开店了，并进行了断电，被告认为合同已经终止，在房屋的东西都为样品，没有用。合同截至到5月份，不同意原告主张截至到8月份。原告在今年7月份发函，并没有提前通知被告打撤场报告。被告认为放任损失扩大，原告也存在部分责任。请求法官综合考虑，被告也是因为生意无法做下去。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，原告家乐家公司（甲方）与被告谭明娟（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于家乐家负一层木门区甲/乙/丙铺位，租赁面积为164.6平方米，用于经营xx木门；租赁期限自2018年5月20日起至2019年5月19日止；租金为316032元，实行先付后租原则，乙方在合同签订之时一次性付清租金及其他相关费用。双方对各自权利义务、违约责任等做出相关约定。合同第11.1条约定：本合同履行期满前，双方均有意续签租赁合同的，应在本合同期满三个月前签订新的书面租赁合同，双方未在规定期限内续签合同，本合同到期自行终止，甲方有权将此摊位另行出租。第11.4条约定：租赁期间，除法律规定和本合同约定的情形外，双方不得单方终止合同。否则违约方应按照合同约定的标准向守约方支付本合同项下租金的20%作为违约补偿后可提前终止合同。第11.6条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁场地，且不承担任何赔偿责任，并要求乙方支付本合同项下租金的20%的费用作为违约金，11.6.4乙方未按合同约定支付租金、保证金、水电费及其他费用逾期十日以上的。合同第14.1条约定：乙方承诺且同意在合同正常终止当日前无条件腾空所承租的场地，并以良好适租的状态归还给甲方，并办理交接手续；……。第14.2条约定：合同终止时，乙方应按时腾空并归还场地，腾空标准为不得破坏租赁前原有固定设施，且场地内总价值不低于进场前的评估总价，如造成损失的，乙方应当给予甲方赔偿。乙方未按时腾空并归还场地的，则应按日租金的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至场地归还之日的场地使用费。合同签订后，被告支付租金合计196032元，尚余120000元租金未付。2019年5月19日，合同到期后，被告未能向原告交还房屋。2019年6月24日，原告向被告出具《告知函》，要求被告支付租金和房屋占有使用费，并清出空房屋。被告于2019年11月29日庭审过程中向本院做出陈述，确定放弃店铺内所有物品，原告可自行清理。原告表示清场完毕需要5日。以上事实，有《租赁合同》、租金收取明细、微信聊天记录、照片、告知函、产权证及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订《租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约定履行。根据合同约定，被告应当按照约定支付租金，并在合同期满后腾空并返还房屋，但被告未能按约履行，构成违约。原告主张被告支付欠付租金120000元具有事实和法律依据，本院予以支持。2019年5月19日合同期满后，被告未能腾空并返还涉案房屋，仍继续使用该房屋，应当向原告支付自2019年5月20日的房屋占有使用费。被告未能提供证据证明其办理交接手续，于庭审之日方才放弃店铺内物品所有权，原告主张5日清理期间属于合理期限，故房屋占有使用费计算至2019年12月4日。关于房屋占有使用费的支付标准，原告主张的房屋占有使用费标准远远超过其实际损失，本院酌定参照合同约定租金标准予以计算，按年租金316032元标准，自2019年5月20日起至2019年12月4日止（198天）的房屋占有使用费为171436.54元。关于违约金，涉案纠纷系被告违约所致，被告应承担相应的违约责任。合同中约定被告欠付租金承担合同项下租金的20%的费用（63206.4元）作为违约金，原告该主张具有事实依据和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告谭明娟于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付租金120000元；二、被告谭明娟于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付房屋占有使用费171436.54元；三、被告谭明娟于本判决生效之日起十日内向原告南京家乐家商业广场有限公司支付违约金63206.4元；四、驳回原告南京家乐家商业广场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8100元减半收取4050元，由原告南京家乐家商业广场有限公司负担882元，被告谭明娟负担3168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇一九年十二月四日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾