北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13544号原告：王云，男，1973年11月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。委托诉讼代理人：周卿帼，北京银座律师事务所实习律师。被告：北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。法定代表人：张小勇，总经理。委托诉讼代理人：孙丽，女，1975年11月4日出生，汉族，北京法政王府物业管理中心员工。原告王云与被告北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云之委托诉讼代理人许江博、易园园、被告法政物业之委托诉讼代理人孙丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即恢复24小时供应生活热水；2．判令扣减被告未履行公共绿地管理及维护义务部分的物业服务费每月每平米0．5元；3．判令被告对小区供暖、供热设施及设备、上下水管道进行维修或更换；4．判令被告立即按照消防法及相关规定配备消防器材；5．判令被告立即对小区损毁道路进行修复；6．判令被告按照合同约定每日打扫楼道卫生并当日将垃圾运出小区，不得堆放；7．判令被告立即公布物业管理费用收费依据和收支账目；8．判令被告立即对小区房屋外立面，尤其是开裂脱落处进行粉刷修缮及防水处理；9．诉讼费由被告承担。事实与理由：王云居住在北京市昌平区北七家镇xxx房屋，2017年10月21日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，被告应按照该协议约定向原告提供服务，但在合同履行期间，被告存在如下违约情况：1．被告未履行小区绿化义务；2．被告未对小区供暖、供热管道进行维修，供暖管道多处漏水，导致顶层小区居民房屋浸泡；3．小区消防设施缺失，被告未按照消防法相关规定进行配备，存在较大安全隐患；4．小区道路损毁严重，被告未按照合同约定进行修复；5．被告不遵守合同约定，没做到每日清扫楼道卫生及小区垃圾日清，还将垃圾堆放在本小区的树林内；6．被告未按合同约定公布物业管理费用收支账目；7．被告未按合同约定对房屋公共外立面的破损进行过修缮维修。被告的违约行为，极大地降低了本小区应有的物业服务品质，不仅仅给原告和小区居民造成了物质与精神的双重损失，而且对整个小区埋下了较大的安全及卫生隐患。为了纠正被告的违约行为，为了保障原告及小区居民的生活健康、安全，原告诉至贵院，望判如所请。法政物业辩称：不同意原告的诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》。约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，内容合法有效，符合《物业管理条例》第21条、第26条和《中华人民共和国合同法》的相关规定。多年来答辩人一直根据《物业管理条例》的有关法律法规和政策文件规定，根据《前期物业管理服务协议》，对小区公共场所、公共设施进行管理维护，对被答辩人的房屋进行了物业管理公共服务。二、2010年王府大社区停供生活热水，答辩人在昌平小区办等相关部门备案，并征求广大业主意见后才实施的。小区停供热水问题，答辩人是本着节能环保的原则，在环保局多次警告的前提下，在小区热水使用率极低、能耗极高的情况下，不仅上报了昌平小区办，而且征求了广大业主意见，并且每户给了800元的补偿（包括未同意户）。三、答辩人尽到了对小区公共绿地管理及维护义务。王府温馨公寓一层住宅的阳台，在原设计上均留有通往一层绿地的小门，虽然购房合同上没有约定一层赠送绿地，但购买一层的业主多数是为了老人出行方便才选择的一层。例如，在南侧阳台做个斜坡，方便轮椅进出。物业服务企业对小区绿地负责整体规划和管理，对于侵占绿地和违反小区管理的行为坚决予以制止，情节严重的立即上报城管。但物业企业既不是执法部门，也不是政府机构，面对违反绿地使用行为只能在制止无效的情况下，上报北七家镇政府和城管，完全尽到了管理职责，并在维护社区和谐的基础上，尽职尽责的为住户服务。鉴于北七家地区老旧小区较多，且普遍存在私占绿地情况，2019年7月镇政府已根据各小区实际情况，给予不同数额的拨款。计划拨给本小区20万元，用于联合执法拆除私占绿地及违建的费用。但是答辩人在提前做了大量宣传工作后，一层住户没有一人同意拆除，镇政府联合执法部门也无法进场进行强拆。四、虽然是老旧小区，但答辩人所管理的王府温馨公寓，符合消防规定。2019年4月23日，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。王府温馨公寓楼房符合消防规定。王府温馨公寓楼房为多层楼房（六层以下）建设于1997年和2000年，按照当时消防规定即建筑设计防火规范GBJ16-87，第8．4．1条第四款，超过七层的单元住宅设室内给水。王府温馨公寓的六层楼房未规定设室内消防给水。按照《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005，第6．1．3款规定，当住宅楼每层的公共部位建筑面积超过100平米时，应配置1具1A的手提灭火器，每增加100平米时，增配1具1A的手提式灭火器。王府温馨公寓的每层公共楼梯间建筑面积12．96平方米。按此规定不设灭火器。五、被答辩人提出的小区供暖、供热设施及设备应该属于“供用热力合同”纠纷范畴，而且被答辩人自2017年拖欠取暖费（之前的取暖费都是通过诉讼交齐的）。答辩人定期对小区供暖、供热设备、上下管道进行维修。根据国务院第279号令《建设工程技术保修管理条例》以及建设部第80号令《房屋建筑工程技术保修办法》，国家对房屋建筑的保修期有以下具体规定：“一般条件，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日计算。”即房顶属于共用部分，如房屋在保修期的业主应该找开发商解决屋顶漏水问题；超过保修期，应启用住宅专项维修资金。被答辩人所指的小区供暖、供热设施设备上下水管道同样属于公用设施设备。而被答辩人所居住的楼栋有24户。缴纳住宅专项维修资金的仅8户，未达到申请专项维修资金必须符合整栋楼必须百分之百业主缴纳了住宅专项维修资金且超过三分之二的业主同意方可使用的条件。被答辩人所在的王府温馨公寓小区一期1997年竣工，二期1999年竣工，属于老旧小区，近半数房屋在1999年以前出售。而北京市住建委小区办等部门的住宅专项维修资金缴纳政策原因，导致住宅专项维修资金的补缴工作力度不够，开展缓慢，况且物业费的九大支出也不包含此项维修费用，答辩人只能尽最大所能进行定期养护和修补。王府温馨公寓小区部分路面毁损尚未恢复，主要原因是该小区进行的供水改造工程，该工程是昌平区人民政府《2018年昌平区老旧小区供水管网改造工程》项目。该工程是由物业服务企业申请，区政府出资，对小区内供水管网进行改造建设，计划自2019年3月25日至2019年7月25日完工，现因施工方问题造成工期延迟，在给广大业主的公告里，施工方明确表示：部分土建工程将会对小区绿化、路面等造成一定程度的破坏，同时可能产生噪音扬尘等……尽快完成小区内路面、绿化的修复工作。小区保洁和垃圾清运工作及时到位，之前有过投诉也早已得到解决，不应该把历史问题反复重申。王府温馨公寓生活垃圾是每日清运的，而小区北侧的垃圾站是小区内的垃圾临时集中堆放点，主要目的是集中园区绿化垃圾（其中经常有住户私自丢弃的旧家具和洁具等），方便环卫大型垃圾车集中处理，每个住宅小区都有设置，已存在很多年了，小区的保洁和绿化人员必须将各区域的垃圾集中堆放在此站点，北七家环卫车辆才能定期到该地点将垃圾装车清运出去。北七家环卫站的车辆基本上一两天或者够一车的量就来该垃圾站点清运一次绿化垃圾；临时集中点本身就不大，清运也很及时。八、小区的物业服务费用收费依据即根据《中华人民共和国民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法规制定的《前期物业管理服务协议》；收支账目情况每年的第一季度末，在小区的宣传栏公示上一年度的账目，在北京市住建委小区办网站上可以查询。账目收支公示问题：早在2007年，王府大社区的三个项目（王府公寓、园中园、王府温馨公寓）均通过了ISO9001：2000质量管理体系认证，而“公示小区物业服务项目及其构成”是其认证的重要内容之一。2010年，北京市住建委出台了《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》，并于2011年1月1日起实施。要求所有住宅小区物业企业，自2011年起，每年第一季度末，将上一年度物业服务收支情况报告公示在小区内最显著位置，并上传至北京市住建委小区办网站登记备案，公示期至少15天。在此期间，昌平区小区办工作人员会随时抽查公示情况。北京市住建委网站可以随时查找到答辩人的物业服务项目收支情况的备案。九、小区部分房屋的外立面开裂、脱落问题：主要是因为老旧小区且超过了保修期。答辩人积极申请老旧小区改造，争取早日改善居民居住环境，提高居民生活质量。北京市《商品住宅工程质量保修规程》DB11/641-2009第5．0．5条规定：室外涂料装修质量保修期限不得低于2年：室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年。第5．0．13条规定：共用部位的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算。据此，王府温馨公寓所有住宅楼外墙都超过保修期限。王府温馨公寓从1997年竣工至今已经22年，曾经的新楼房客观的成为了老旧楼房。现在用简单养护和修补的办法已经不能彻底解决外墙空鼓开裂甚至脱落问题。解决老旧小区诸多问题的根本办法是政府主导的老旧小区改造。我们在5年前就向昌平建委书面申请楼房外墙保温；我们紧跟北京市政策，在2018和2019年上半年向北七家镇政府书面申请老旧小区改造，日前，我们又向北七家镇政府提交了包含具体项目的书面申请书，在这个申请书中包含了关乎小区的13个项目，其中包含所有楼房外墙和屋面保温改造。十、针对被答辩人提出的第8项诉讼请求，超过了保修期多年，理应申请住宅专项维修资金解决，但由于交存不足，导致无法审批和使用。王云所在的王府温馨公寓6号楼共30户，交纳住宅专项维修资金的仅7户。据此，该楼不符合住宅专项维修资金的使用条件。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：王云系王府温馨公寓社区6号2单元501房间业主。2010年8月16日，法政物业向昌平小区办报送《关于对（王府社区）每户进行一次性补助停止热水供应情况通报》及向小区业主发送《对每户进行一次性补助停止热水供应公告》。法政物业于2010年10月15日6时开始停止供应热水，补助在停热水后实施。经询问，相关补助费用已发放。2017年10月21日，王云（乙方）与法政物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；依据本协议向乙方收取公共服务费；每年向乙方公布物业管理费用收支账目；物业管理服务内容：房屋共用部分的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共同的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；为业主提供公共部位的清洁服务，生活垃圾日产日清（不包括私家花园内清理出的树枝、枯叶及杂草等绿化垃圾）；居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃杂物，及时清扫积水和积雪，及时组织清理乱堆乱放物品、乱张贴的宣传品；消防，消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。乙方交纳费用的时间为每月10日前，住宅按照建筑面积每月每平米1．5元。根据住宅专项维修资金的管理与使用规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后，大中修、更新、改造的维修资金。乙方在购房时按国家规定应向市（区）小区办交纳该房的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的使用，由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。该协议还对其他内容进行了约定关于物业管理费用收支情况，法政物业出示北京市住房和城乡建设委员会网站上公布的《物业服务项目收支情况报告》及张贴信息的公示栏照片以证明其定期对物业服务项目收支情况进行了公示。王云不予认可。法政物业公司提交王府温馨公寓6号楼住宅专项维修基金的交纳情况，证明专项维修基金缴存不足不符合申请住宅专项维修基金维修公共设施设备条件。2017年4月13日，王府温馨公寓物业发布温馨提示，尊敬的业主，近期发现部分楼房有水泥脱落及掉瓦现象，由于大修资金交纳不全，无法进行维修；为了保障您和他人的人身安全，避免高空坠物伤及您，请不要在楼下休息、停留；并将车辆停放入位。案件审理过程中，本院工作人员进行了现场勘验，小区道路部分存在损坏的情况，但不影响出行；王云所在楼房外立面有发黑及脱落的情况；小区内有消防拴及消防设施；小区后小树林存在垃圾堆放的情况。另查，该小区未成立业主委员会。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王云2017年入住涉案房屋，涉案小区已于2010年停止供应生活热水，即王云在入住该小区时知道该小区停止生活热水供应，故王云要求立即恢复24小时供应生活热水的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于王云要求公布物业管理费用收支账目，法政物业已经完成的初步的举证责任，本院对法政物业提交的证据予以采纳，故对王云的该项诉讼请求，本院不予支持。建筑区划内的道路，属于业主共有；建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起的诉讼，不具有原告主体资格。故王云的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王云的全部诉讼请求。案件受理费70元，由王云负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  唐险峰人民陪审员  汪 霞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  周心怡