河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初4029号 原告：刘素珍，女，1952年11月12日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：李艳梅，河北紫微星律师事务所律师。 被告：邯郸市泰祥房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路669号康桥国际17层B11室。 法定代表人：吴兴军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：付天龙，系该公司员工。 被告：河北德尔房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区滏东北大街289号A-1301号。 法定代表人：和保庆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 原告刘素珍与被告邯郸市泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥公司）、河北德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告刘素珍的委托诉讼代理人李艳梅、被告邯郸市泰祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付天龙、被告河北德尔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王永晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘素珍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》；2.依法判令二被告共同按照同地段现在市场价格赔偿同面积房屋购房款1023720元，并支付过渡费17867.6元（自2013年4月14日暂计算至2019年8月14日）直至房屋交付完毕止；3.本案诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2010年4月14日签订《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》，协议书约定：一、乙方现有中华巷33号院1号楼4单元7号住房一套，房屋产权证号01××29，建筑面积23.51平方米。二、乙方自愿选择产权调换方式终结原房屋产权，甲方对乙方被拆迁房屋按建筑面积1：1进行安置，双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的建筑面积约85.31平方米的房屋（最终以政府规划部门批准的为准），房号待乙方按顺序号挑房后确定，挑房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。四、回迁户补偿费用过渡费结算：按原建筑面积每平方米补助10元，过渡费自交房之日起计算，每3个月发放一次，过渡期限暂定36个月，逾期按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第29条规定执行等内容。协议签订后，原告按规定搬出房屋将旧房交给被告拆除，现中华巷33号院回迁房竣工验收已达到回迁条件。但被告至今未向原告交付约定面积房屋，过渡费自合同约定的36个月到期后也未支付，原告多次找到被告要求被告交付房屋，被告至今推诿，为此原告诉至法院，望支持原告诉请。 泰祥公司辩称，泰祥公司与德尔公司于2009年8月13日共同开发中华巷33号院，后因合作理念不和，决定解除合作协议并经过邯郸市丛台区人民法院民事调解，确定中华巷33号院由德尔公司开发建设。相应的建设施工、房屋销售、回迁等事项都由德尔公司负责，该调解书文号为（2011）丛民初字第2411号。之后两公司又签订协议书及补充协议，其中明确中华巷33号院的回迁户回迁与安置由德尔公司全面负责，因此原告就中华巷33号院起诉泰祥公司，由泰祥公司负责原告的回迁安置及过渡费补偿理由不正当，应由德尔公司全面负责。根据相关法律规定，拆迁过程中要求货币补偿就没有过渡费。 德尔公司辩称，原告诉求不应支持。2011年10月25日，德尔公司与泰祥公司借贷纠纷一案，通过丛台区人民法院调解并出具（2011）丛民初字第2411号民事调解书，泰祥公司以其名下的土地使用权给德尔公司抵顶泰祥公司拖欠的借款，同时该土地的建设施工、房屋销售、回迁等事宜均由德尔公司负责，故原告与泰祥公司2010年4月14日签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议》直接约束德尔公司，在协议第三条中明确写到原告选择的建筑面积的房屋最终以政府规划部门批准的为准，房号待原告按顺序号挑房后确定，挑房时间以德尔（泰祥）通知的为准，如原告未按时到场，原告挑房的顺序号顺延。2012年4月12日，因泰祥公司无法将土地办理过户登记，德尔公司用泰祥公司名义在邯郸晚报上公告挑选房号的通知，2014年11月12日，德尔公司在邯郸晚报上公告交房通知，原告因自身原因迟迟未来办理挑房手续，而且在《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议》中第六条明确约定对超面积房款的缴纳方式，原告截至今日，未支付超面积房款却要求超面积房屋，原告不支付超面积房款违约在先，却要求被告交付超面积房屋，即不合法又不合理。况且原告与被告签订的协议是产权调换协议而非货币安置，在房屋有剩余的情况下，原告应以选择房屋，而非货币安置，退一步讲，若如原告选择货币安置，便不存在过渡费，同时依据《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十七条之规定，对货币安置补偿的，协商为先，协商不成，由评估机构对拆迁房屋评估，根据《邯郸市城市房屋拆迁管理实施办法》第十条之规定，拆迁住宅房屋以建筑面积为标准1:1进行补偿安置，但拆迁市区主城区内住宅平房按原建筑面积1:1.6计算同时协议约定原告与被告按照1:1进行安置。原告被拆迁面积23.51㎡，即使按照目前市场价格计算，也才24万元左右，原告主张1023720元纯属恶意诉讼。又因为2014年11月12日，德尔公司在邯郸晚报上公告交房通知，原告本应当承担2013年9月14日-2014年11月12日的期间过渡费，但该段期间主张过渡费在2016年11月11日已过诉讼时效，不应支持。我方不同意解除协议，本案是房屋置换协议，房屋有剩余，应予置换，而非解除协议进行货币安置。综上，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘素珍向本院提交了以下证据： 1.原告刘素珍身份证复印件1份，证明原告的基本情况；2.刘素珍原房屋的房产证复印件1份，证明刘素珍系拆迁前房屋的所有人；3.中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议复印件1份，证明原告按照合同约定交付房屋并由被告泰祥公司拆除，被告泰祥公司应依据合同约定履行交付房屋的义务，至今被告未按照合同约定交付房屋构成违约；4.中华巷组合户型图共9页，证实被告泰祥改变设计图纸，没有原被告合同中约定的同户型同面积房屋，被告构成根本性违约。 泰祥公司对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2房产证真实性无异议，如果双方签订中华巷33号院房屋拆迁产权协议书，应将房产证交由泰祥公司，而原告未将房产证交给泰祥公司，在房管局进行注销其行为本身已违约；对证据3真实性及证明目的均无异议。对证据4，对该证据的真实性有异议，没有任何有公信力的印鉴；根据原告提供的中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书第三条明确约定乙方选择的房屋其面积与户型最终以政府规划部门批准的为准，所以原告提出德尔公司与泰祥公司未提供原告要求的85.31平方米的房屋而违约其理由不成立，并且由于原告提供的证据4真实性本身存在异议，不能证明中华巷33号院（祥德苑）存在与85.31平米的房屋相似的户型而是由于原告本身没有按照协议内约定的挑房顺序选择相应的房屋导致其至今未获得回迁安置，所以原告至今未回迁安置的主要原因在原告自身。 德尔公司对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2同泰祥公司的质证意见；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，原告主张85.31平方米的房屋应支付购房款242640元，但原告并未支付，且协议第三条也明确写到建筑面积以规划部门批准为准，乙方未按时到场挑选房号，挑房时间顺延，该协议恰恰证明原告违约在先。对证据4的质证意见同泰祥公司的质证意见一致，另外，主要原因是刘素珍既未按约挑房又未按约支付房款导致未获取房屋。 泰祥公司向本院提交了以下证据：1.2009年8月13日协议书复印件1份；2.（2009）邯大证经字第3932号公证书复印件1份，证据1至2证明泰祥公司与德尔公司共同开发中华巷33号院；3.（2011）丛民初字第2411号民事调解书复印件1份，证明2011年10月25日之后中华巷33号院由德尔公司负责建设施工、房屋销售、回迁等相关事项，并且该土地使用权归德尔所有，所以泰祥公司不负责原告的回迁事项；4.2011年5月17日泰祥公司与德尔公司签订的协议书复印件1份；5.2012年9月4日补充协议复印件1份，证据4至5证明德尔公司全面负责回迁户的回迁和安置的一切工作；6.中华巷33号院拆迁档案移交明细表复印件1份，证明泰祥公司与德尔公司进行了中华巷33号院拆迁档案的移交，原告刘素珍为该表格内第37号，证明泰祥公司已将原告的回迁安置相关事项交由德尔公司负责；7.2013年11月14日德尔公司出具的一份承诺书，证明德尔公司在该承诺书内明确说明2011年5月后该项目由德尔公司独立运行，独立负责项目的销售、回迁、及项目盈亏，泰祥公司不再与该项目有利害关系；8.泰祥公司和德尔公司共同出具的声明一份，该声明是泰祥公司与德尔公司共同签订的，声明时间是2012年8月14日，内容是邯郸市泰祥房地产开发有限公司与中华巷33号院所有拆迁户签订的补充协议和承诺书均合法有效，邯郸市泰祥房地产开发有限公司表示认可，邯郸市泰祥房地产开发有限公司与河北德尔房地产开发有限公司双方同意共同在15个工作日内妥善解决补充协议和承诺书中相关问题，该证据结合2012年9月4日泰祥公司与德尔公司签订的补充协议第二条乙方负责履行甲方与居民签订的补充协议、兑现承诺书，所以被告德尔公司提到的泰祥公司应对2011年5月之前的回迁户的拆迁安置补偿负责理由不正当、不合法。 刘素珍对上述证据提出以下质证意见：对泰祥公司提供的证据真实性予以核实，原告并不知道二被告之间所有项目的交接手续，若该证据真实客观存在则证实泰祥作为交付房屋的法定义务方，在转让其交付义务时未经原告同意，其转让无效。同时德尔公司自愿加入该项目并承担交付房屋的义务，属于法律规定的债务加入，应与合同的相对方泰祥公司共同向原告履行交付房屋的义务。 德尔公司对上述证据提出以下质证意见：对泰祥公司的全部证据的真实性均无异议，对证据6、7证明目的有异议，该承诺书仅承诺在2011年5月后由德尔公司独立运行，在2011年5月之前所产生的债务若因泰祥过错，也应承担责任。 德尔公司向本院提交了以下证据：1.德尔公司营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，证明德尔主体身份；2.（2011）丛民初字第2411号民事调解书，证明2011年10月25日经丛台区人民法院调解，德尔地产取得泰祥地产名下的邯郸市国用（2010）第H010003号国有土地使用权，以抵顶泰祥地产拖欠的借款，同时德尔公司取得该土地上的建设施工、回迁等事宜；3.2012年4月12日登报公告一份，证明德尔公司用泰祥公司的名义登报公告，告知中华巷33号院回迁住户挑选房屋的内容，充分证明尽到通知义务；4.中华巷33号院商品房交房通知，证明德尔地产2014年11月12日登报，对未收房的业主再次进行通知，履行通知义务。5.中华巷33号院回迁选房号证（刘素珍的房号），证明原告选房号证为32号，其房号明显排前，却因其本身的不作为行为让被告承担诉求的损失，没有事实与法律依据；6.房屋剩余情况，证明被告处房屋剩余情况及房屋整理的预测绘面积情况。 刘素珍对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2的质证意见同对泰祥公司该份证据的质证意见；对证据3、4真实性没有异议，但对关联性有异议，原告不知情并未收到该公告的通知，且本案被告至今不向原告交房的根本原因，原告补交证据一份中华巷组合户型图共9页，证实被告泰祥改变设计图纸，没有原被告合同中约定的同户型同面积房屋，被告构成根本性违约；对证据5，该通知非原告本人签字，真实性、关联性我方有异议；对证据6真实性无异议，关联性有异议，真实性恰证实泰祥开发的房屋面积与原告签订回迁合同时面积有更改，设计图纸发生了变动，其不能交付合同约定的房屋给原告，构成根本性违约，同时被告泰祥与德尔间互相推脱，即便在房屋剩余情况下不与原告协商，仅有802、803面积为56.79、57.04,1402号是57.04，即被告根本不能向原告交付合同约定房屋，已达到合同不能履行的现状。 泰祥公司对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2-6真实性无异议，且德尔公司的证明目的再次印证了中华巷33号院的回迁事宜由德尔公司负责。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于证据能否达到举证目的，将结合所查明的事实予以综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邯郸市泰祥房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与刘素珍（乙方、被拆迁人）于2010年4月14日签订《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》，协议书约定：一、乙方现有中华巷33号院1号楼4单元7号住房一套，房屋产权证号01××29，建筑面积23.51平方米。二、乙方自愿选择产权调换方式终结原房屋产权，甲方对乙方被拆迁房屋按建筑面积1：1进行安置，双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的建筑面积约85.31平方米的房屋（最终以政府规划部门批准的为准），房号待乙方按顺序号挑房后确定，挑房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。四、超出面积房款结算：1、在规定时间内搬迁交房甲方奖励乙方原面积15%，即5㎡。2、在上述面积基础上，乙方要求增加面积的，超出面积15㎡，按2800元／㎡优惠结算，合计42000元。3、再超出面积41.8㎡按开盘价结算（开盘价4800元／㎡），合计200640元。4、以上共计：超出面积61.8㎡，金额人民币242640元，大写贰拾肆万贰仟陆佰肆拾元整（房屋建筑面积以新房交付时政府房管部门实测面积为依据，超出面积款多退少补）。五、回迁户补偿费用结算：1、在2010年4月16日前搬迁交房，一次性奖励5000元。2、搬家费：按原建筑面积补助10元／㎡，共付给两次，第一次搬家交房时付235元，第二次新房交付时付235元。合计470元。3、过渡费：按原建筑面积每月每平方米补助10元，过渡费自交房之日起计算，每3个月发放一次，过渡期限暂定36个月，逾期按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第29条规定执行等内容。5、附属物补偿金额955＋367元。6、乙方自愿将以上费用（含36个月过渡费8464元）共计14889＋367元,在结算时抵顶超面积房款。协议签订后，刘素珍按约将旧房交给泰祥公司拆除。 在本院（2019）冀0402民初35号案件审理过程中，该案原告郭如艮向本院提出评估申请，要求对：位于邯山区中华巷398号院祥德苑房屋在2019年1月4日的市场价值进行司法鉴定。经依法委托河北中城房地产估价有限责任公司出具河北中城19120301号房地产估价报告，评估结论为：邯山区中华巷398号院祥德苑房屋在2019年1月4日的市场交易行情为，每平米10377元。诉讼过程中，被告德尔公司明确该公司没有85.31平方米左右的房屋可供安置。 另查明，泰祥公司系邯山区中华巷33号院旧城改造项目的拆迁人，2011年10月25日丛台区人民法院出具（2011）丛民初字第2411号民事调解书，确认泰祥公司在该项目中的土地使用权归德尔公司所有，涉及该块土地的建设施工房屋销售、回迁等相关事项均由德尔公司负责。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关强制性规定，应认定有效。2010年4月14日，刘素珍与泰祥公司签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。泰祥公司已将该拆迁项目转让给德尔公司，该项目的回迁事项涉及的权利义务关系由德尔公司承继，刘素珍和德尔公司均应按照《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》的约定行使权利、履行义务。刘素珍将被拆迁房屋已交被告拆除，部分履行了义务，德尔公司应收取剩余房款后向原告交付协议约定的房屋。因德尔公司自认事实上不能交付原告85.31平方米回迁房屋，亦不能提供与85.31平方米误差在合理范围内面积的房屋，合同事实上已无法履行，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，刘素珍主张解除双方签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》，由德尔公司向刘素珍赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对刘素珍要求泰祥公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。 解除合同后刘素珍有权要求赔偿损失。关于刘素珍损失计算，因双方互负义务且已部分履行，如果合同得到全部履行原告可得合同利益为确定损失的基础，本案中刘素珍补交242640元可得85.31平方米回迁房，为公平起见，应以起诉时房屋的市场价值结合房屋价格上涨的增值因素及双方过错程度来确定原告的损失。案涉房屋价值按安置房屋选房时的价值（下称选房价）与现价（评估价值）进行区分。协议约定应置换面积加奖励面积共计28.51平方米此为应安置面积，超出的面积为优惠价换购面积，两部分均有选房时价格（选房价）与现市场价的增值部分，分别计算为： 应安置面积23.51+5=28.51平方米，此部分的选房价为：按开盘价4800元/平米计算为23.51×4800=112848元，现价增值为：（10377-4800）×28.51=159000.27元。 优惠换购面积：分为超面积15平方米以内的部分，与超过15平方米之外的41.8平方米两部分。 1、超面积15平方米以内的部分，选房价为2800×15=42000元，现价增值为（10377-2800）×15=113655元。 2、再超15平方米之外的41.8平方米部分，选房价为开盘价计算，即4800×41.8=200640元，现价增值部分为：（10377-4800）×41.8=233118.6元。 上述计算85.31平方米回迁房选房时价格（选房价）与现市场价的增值部分为： 选房价总计为112848+42000+200640=355488元 现价增值总计为159000.27+113655+233118.6=505773.87元 选房过程中双方发生争议后，德尔公司应预留与85.31平方米面积相近的房屋，但本案审理过程中，德尔公司称没有符合条件的回迁房可选，原告不能接受，请求合同解除，导致合同解除德尔公司为主要过错，刘素珍拖延致使减少选房机会也有一定过错。根据双方过错程度分配增值部分，酌情以刘素珍按75%比例得增值部分379330.4元为宜，刘素珍应补交的242640-15256（折抵房款的安置房及36个月过渡费）=227384元在计算中应减除，故刘素珍可得合同利益计算为355488+379330.4-227384=507434.4元。 关于过渡费，《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》对此有明确约定，该协议关于过渡费的约定也不违反法律规定，原告关于过渡费的诉讼请求本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除刘素珍与邯郸市泰祥房地产开发有限公司签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》； 二、河北德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿刘素珍损失507434.4元； 三、河北德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘素珍过渡费17867.6元，并支付刘素珍自2019年8月15日起至履行完毕之日止的过渡费（按照合同约定计算）； 四、驳回刘素珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14174元，减半收取计7087元，由刘素珍负担3543.5元，由被告河北德尔房地产开发公司负担3543.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李海亮 二〇一九年十二月三十一日 书记员  石建光 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。