安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3153号 原告：任立武，男，1977年10月8日出生，汉族，自由职业，初中文化，住安徽省和县。 原告：葛文绮，女，1962年7月15日出生，汉族，自由职业，高中文化，住芜湖市镜湖区。 两原告共同委托代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。 被告：李祥碧，女，1958年3月5日出生，汉族，户籍地芜湖市三山区。 被告：张林生，男，1953年4月8日出生，汉族，无固定职业，文盲，住芜湖市弋江区。 委托代理人：叶常胜，安徽兄弟律师事务所律师。 原告任立武、葛文绮诉被告李祥碧、张林生房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告葛文绮及两原告共同委托代理人韦大文，被告张林生及其委托代理人叶常胜到庭参加诉讼，被告李祥碧经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年8月17日两被告与芜湖新马投资有限公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由芜湖新马投资有限公司向两被告返还安置房屋两套，一套坐落于芜湖市建筑面积71.14平方米，另一套坐落于芜湖市建筑面积71.14平方米。2007年11月2日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订一份《协议书》，约定甲方有一处安置房产，位于芜湖市建筑面积71.14平方米，产权证尚未领取，有《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，现甲方自愿将上述安置协议项下的权利转让给乙方，双方特签订如下协议：一、甲方自愿将上述安置协议项下的权利转让给乙方，乙方表示接受；二、转让价人民币29.1674万元（按4100元／平方米计算，房产证下来后如有出入，以实际测量为准，多退少补），乙方于签订协议之日支付给甲方人民币10万元整，甲方将上述房产交付给乙方时，乙方再支付人民币5万元整，余款14.1674万元于甲方能领取产权证前三天通知乙方，乙方立即一次性付清余款；三、甲方承诺房产证在交房后六个月内领取并协助乙方办理过户手续，乙方愿意承担从交房之日起至过户到乙方名下的未付余款的利息（余款人民币14.1674万元），利息按同期银行贷款利息计算，若六个月到期后，产权证仍未过户至乙方名下，乙方不再承担上述余款的利息；四、有关上述房产的领取产权证的费用、出售过户费用由双方按照法律规定各自承担，甲方在上述房产产权证下来后，积极配合乙方办理领取产权证以及产权过户手续，不得拖延；五、本协议经双方签字后生效，任何一方不得擅自违约，否则依法承担违约金人民币10万元整；六、协议书一式三份，双方各执一份，市法信公证处存档一份；等。后双方于2007年11月5日共同在安徽省芜湖市法信公证处对该协议书进行了公证，并由安徽省芜湖市法信公证处出具（2007）皖芜法公证字第3836号《公证书》一份。上述协议书签订后，原告依约于2007年11月3日向被告支付购房款人民币10万元整，于2008年5月29日向被告支付了购房款5万元整及物业管理费200元整，共计付款150200元，且两被告也于2008年5月29日将案涉房屋交付给原告。原告多次要求办理过户登记手续，被告拖延不办，导致该房屋至今无法办理过户手续。根据双方合同约定，被告应当承担相应违约责任。现请求两被告继续履行2007年11月2日与两原告订立的房屋买卖《协议书》；判令两被告将位于芜湖市的房产证办理登记在自己（两被告）的名下，并协助两原告办理产权过户登记手续；判令两被告共同支付违约金人民币合计10万元整。 原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书复印件，证明案涉坐落于芜湖市房屋系两被告拆迁产权置换取得，两被告有权对外出售；2、协议书、公证书复印件，证明两原告与两被告就坐落于芜湖市房屋的买卖合同关系，两被告业已将案涉房屋出售给了两原告，两被告有义务协助两原告办理案涉房屋的产权过户登记手续；3、收条2张复印件，证明两原告业已依约向两被告支付了案涉房屋的房款；4、两被告户籍证明复印件，证明两被告身份关系；5、芜湖市仲裁委员会（2014）芜仲商裁字第051号裁决书复印件，证明汪贻发、朱凤英于2009年5月购买被告李祥碧、张林生坐落于芜湖市拆迁安置房，由于李祥碧、张林生一直不配合往乙方汪贻发、朱凤英办理过户登记手续。故此，汪贻发、朱凤英向芜湖市仲裁委申请仲裁，并由芜湖市仲裁委仲裁裁决李祥碧、张林生将上述拆迁安置房过户登记至汪贻发、朱凤英的名下；6、皖2016芜湖市不动产权第0136409号不动产权证书复印件，证明汪贻发、朱凤英通过向芜湖市仲裁委员会申请仲裁，将上述坐落于芜湖市弋江区麻库2号楼1单元501室拆迁安置房过户至自己名下，汪贻发、朱凤英仲裁主张过户登记的房屋与两原告诉讼主张过户登记的房屋系一幢楼，即坐落于芜湖市弋江区拆迁安置房，两原告起诉主张的案涉房屋可以办理不动产过户登记，不存在办理产权过户登记的障碍。 被告李祥碧未作答辩也未提交证据，对原告的证据主张未提出异议。 被告张林生在庭审中辩称：（详见答辩状）协议书属于无效合同，本案涉案房产系拆迁安置房，签订协议书时，卖方还没有拿到房，也不存在办理产权登记手续的问题，此时安置房权利归属尚不明确，转让当属无效，城市房地产管理法第38条第六项规定，未依法登记领取权属登记证书的房产不得转让，其次，在房屋买卖合同中，除了交付房屋、支付房款外，办理房地产过户手续是重要条款，也是主要条款之一，若买了房子过户手续一直不能办理，通常情况下一般人不会愿意购买此类房子，协议书第三条约定了“甲方承诺房产证在交房后6个月内领取并协助乙方办理过户手续”，实际上，该条款是没有办法履行的，因为安置房在拿到后需要很长一段时间才能领取产权证书（一般至少五年），既然短期内领取不到产权证书，那么约定交房后6个月内领取房产证并协助过户就无从谈起；即便协议书有效，也无法继续履行，造成的原因在于本案原告；要求被告承担违约责任，显失公平，此外原告任立武代被告张林生到贷款银行咨询之前，还让张林生搜集了一些资料，并表示如果银行同意只还本金不还利息，他愿意归还这30万元贷款，但银行没有同意，综上，请求法院依法驳回原告诉请。出卖案涉房屋前期时具体不是我经手的，我不清楚情况，我只是去公证处签了字，当时卖房我也是为了归还银行贷款并告知了原告该卖房目的，在签字前我也告知了原告我和李祥碧关系紧张且告知了原告该钱款不要经我手或者经李祥碧的手，让原告和我们一道把钱交到银行归还贷款以便办理房产证，今年三月初，任立武带我一道去银行才得知银行贷款从原先的30万元变为现在的100多万元，我已无能力偿还，而银行贷款不归还，房产证则无法办理。 被告张林生针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、网页（内容为芜湖市弋江区万套安置房将可办产权证）复印件，证明1.安置房必须在办理产权登记并取得权属证明后才能交易；2.涉案房产位于弋江区麻库安置小区，即便在弋江区是第一个办证也得等到2011年，故协议约定交房后6个月内办理产权登记并过户不可能实现；2、芜湖市不动产权属信息查询记录复印件，证明涉案房产系该记录上的7号门面拆迁而来，而该记录上的7号门面为处于抵押状态，在抵押状态未解除的情况下，涉案房产是无法办理权属登记和过户的，虽然门面房已经拆迁，但是抵押状态尚存，新房子的房产想要办证必须要拿老的房屋产权证去办理，原拆迁房屋抵押状态原告是知情的。 经当庭举证、质证，被告张林生对原告所举证据4无异议，证据1质证意见为真实性无异议，但达不到原告证明目的，该协议书签订时被告还没有拿到安置房，此时安置房权属并不明确，被告无权对外出售；证据2质证意见为真实性无异议，但达不到原告证明目的，虽协议书办理了公正，但协议书第三条约定的“甲方承诺房产证在交房后6个月内领取并协助乙方办理过户手续”，该条款实际没有办法按期履行，该约定实际上无效，则协议书无效，公证书也就不能作为证据采纳；证据3质证意见为真实性无法核实，达不到原告举证目的，即便是真实的，2007年11月3日出具的收条反映了原告违反了协议约定，协议书载明协议签订之日乙方支付甲方人民币十万元整，而协议书签订的时间是2007年11月2日，那么11月2日协议书签订时原告应该就要付10万块钱了，原告实际上11月3日才付的钱，即便收条是真实的，那么被告也是严重违约；证据5质证意见为与本案无关，达不到原告举证目的；证据6质证意见为与本案无关，达不到原告举证目的。原告对被告张林生所举证据1质证意见为该组证据不具备证据效力，更不具备法律效力；证据2质证意见为真实性无异议，证明目的有异议，两原告与两被告签订房屋买卖协议时，两被告并未告知原告案涉房产的原拆迁房之前设立了抵押，且原拆迁房屋即7号门面房在签订房屋买卖协议时已经拆迁灭失，则抵押权也已消灭，故即便原来的门面房存在抵押也与本案无关。 经当庭举证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据4，由于被告无异议，本院经审查予以确认；对原告所举证据1、2、3、5、6以及被告张林生所举证据1、2，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。 经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：2007年8月17日两被告与芜湖新马投资有限公司签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由芜湖新马投资有限公司向两被告拆迁安置房屋两套，一套坐落于芜湖市建筑面积71.14平方米，另一套坐落于芜湖市建筑面积71.14平方米。2007年11月2日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订一份《协议书》，约定甲方有一处安置房产，位于芜湖市建筑面积71.14平方米，产权证尚未领取，有《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，现甲方自愿将上述安置协议项下的权利转让给乙方，双方特签订如下协议：一、甲方自愿将上述安置协议项下的权利转让给乙方，乙方表示接受；二、转让价人民币29.1674万元（按4100元／平方米计算，房产证下来后如有出入，以实际测量为准，多退少补），乙方于签订协议之日支付给甲方人民币10万元整，甲方将上述房产交付给乙方时，乙方再支付人民币5万元整，余款14.1674万元于甲方能领取产权证前三天通知乙方，乙方立即一次性付清余款；三、甲方承诺房产证在交房后六个月内领取并协助乙方办理过户手续，乙方愿意承担从交房之日起至过户到乙方名下的未付余款的利息（余款人民币14.1674万元），利息按同期银行贷款利息计算，若六个月到期后，产权证仍未过户至乙方名下，乙方不再承担上述余款的利息；四、有关上述房产的领取产权证的费用、出售过户费用由双方按照法律规定各自承担，甲方在上述房产产权证下来后，积极配合乙方办理领取产权证以及产权过户手续，不得拖延；五、本协议经双方签字后生效，任何一方不得擅自违约，否则依法承担违约金人民币10万元整；六、协议书一式三份，双方各执一份，市法信公证处存档一份；等。后双方于2007年11月5日共同在安徽省芜湖市法信公证处对该协议书进行了公证，并由安徽省芜湖市法信公证处出具（2007）皖芜法公证字第3836号《公证书》一份。上述协议书签订后，原告于2007年11月3日向被告李祥碧支付购房款人民币10万元整，于2008年5月29日向被告李祥碧支付了购房款5万元整及物业管理费200元整，共计付款150200元，且两被告也于2008年5月29日将案涉房屋交付给原告。原告多次要求办理过户登记手续未果，导致该房屋至今无法办理过户手续。涉案房屋于2013年10月23日进行了初始登记，建筑面积70.81平方米。2013年10月28日起案涉小区房屋已具备办理产权转移登记手续。遂成讼。 另查明，涉案房屋剩余购房款14.1674万元的存在建筑面积误差的购房款及其六个月同期银行贷款利息原告尚未支付被告。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被告拒绝协助原告办理过户手续，剩余购房款14.1674万元存在建筑面积误差的购房款及其六个月利息原告也尚未支付被告，故在本案中，原被告双方均未按《房屋买卖合同》约定严格履行，双方均有违约行为，原被告双方各自承担相应责任。现原告要求两被告继续履行2007年11月2日与两原告订立的房屋买卖《协议书》、两被告将位于芜湖市的房产证办理登记在自己（两被告）的名下并协助两原告办理产权过户登记手续的诉求，本院予以支持。关于原告要求支付违约金10万元的诉请，因原被告均未严格履行合同，故对原告的该诉请不予支持。被告李祥碧经本院传票传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃了相应的权利，包括对证据进行质证的权利，并且对原告的证据主张未提出异议。双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告任立武、葛文绮与被告李祥碧、张林生于2007年11月2日签订的《协议书》合法有效； 二、被告李祥碧、张林生于本判决生效之日起一个月内协助原告任立武、葛文绮将位于芜湖市即芜湖市弋江区房屋（建筑面积70.81平方米）产权过户至原告任立武、葛文绮二人名下（同时原告任立武、葛文绮支付被告李祥碧、张林生剩余购房款及其六个月同期银行贷款利息）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9780元，由原告被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  苏元义 人民陪审员  董 晖 人民陪审员  陈立梅 二〇一九年十二月十八日 法官助理  沐先龙 书记员  唐聪 附本案主要适用法律条款 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。