文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初4373号原告：重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道179号3幢9楼6号，统一社会信用代码91500240MA5U3X1U1J。负责人：谭启蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李靖，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：向大文，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：沈玉，女，1975年10月24日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司（以下简称“石诚物业”）与被告沈玉物业管理服务合同纠纷一案，本院于2010年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司的委托诉讼代理人李靖和向大文、被告沈玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石诚物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告依法交纳物业费4664.00元及违约金4301.04元（标准日处千分之三，已作1/2主张），共计8965.04元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告接受被告小区物业服务管理工作，原告按照服务合同的规定认真履责至今，完成了小区各项服务工作，然而被告从2016年1月1日起至2019年4月30日止拒绝交纳物业管理费，经多次催收无果。根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条之规定，特起诉至法院，请予依法审理。沈玉辩称，1.2016年6月1日原告石诚物业入住被告所在的小区，被告因房屋楼顶漏水多次找到原告石诚物业，最终该问题未得到解决，被告沈玉希望房屋漏水的问题得到解决。2.被告沈玉与前夫离婚后房屋一直由前夫居住，被告沈玉已经搬离该小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月21日，委托方石柱土家族自治县万力紫薇香榭小区业主委员会（由城南居委代行职责）与受托方石诚物业签订《物业服务合同》，合同第三条约定：“本合同期限为叁年。自2015年12月21日起至2018年12月21日止”，合同第六条第2项约定：“本物业的管理服务费基数：住房户按建筑面积每月每平方米0.98元（物业服务费0.37元/m2·月，日常维修养护费0.20元/m2·月，电梯费0.41元/m2·月），商业户按建筑面积每月每平方米2.00元（物业服务费1.5元/m2·月，日常维修养护费0.50元/m2·月）。”合同第六条第3项约定，业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向石诚物业支付违约金。第六条第6项约定：“业主共有部分、公用设施用水、用电每户每月10元，享有二次供水的业主每户每月10元……”2016年6月7日，石诚物业张贴万力紫薇香榭小区物业服务收费公示牌公示收费标准及收费依据等，石柱土家族自治县物价检查所作为监制单位在公示牌上盖章。2018年12月29日，石柱土家族自治县万力紫薇香榭小区业主委员会（由城南居委代行职责）与石诚物业重新签订了《物业服务合同》，合同期限同样约定为三年，期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费基数及违约金的约定未作修改。2019年5月7日，石诚物业向沈玉催收物业管理费，在小区张贴通知并附欠费名单，2019年5月19日，石诚物业向沈玉发送物业管理费催缴通知书。被告沈玉认可接到物业管理费催收电话，并认可从石诚物业进驻就未缴纳过物业管理费。2016年1月2日，被告沈玉向石诚物业提交申请及照片13张，石诚物业进行排查，认为系楼顶违法搭建行为导致漏水。另查明，原告所购买的万力紫薇香榭x栋x楼x号房屋的建筑面积为98.53㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，城南居委会代职以石柱土家族自治县万力紫薇香榭小区业主委员会名义和重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司签订的《物业服务合同》，程序合法，且符合法律规定，属有效协议，原、被告应当按照合同约定诚信履行合同义务，被告属于万力紫薇香榭小区业主应受该《物业服务合同》约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，《物业服务合同》约定住房户物业管理服务费按建筑面积0.98元/㎡.月计算，另根据石柱土家族自治县物价检查所监制的《万力紫薇香榭小区物业服务收费公示牌》的收费标准，即物业管理服务费标准为0.98元/㎡.月（建筑面积），因此被告沈玉从2016年1月1日至2019年4月30日应缴纳的物业管理费3862.38元）为（0.98元/㎡/月×98.53㎡×40个月＝3862.38元），原告在2016年1月1日至2019年4月30日期间提供了物业服务，经原告催收，被告仍不支付，本院对原告要求被告支付物管费3862.38元的诉讼请求予以支持。对于违约金问题，虽然《物业服务合同》中约定了“业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，被告自愿调整为按照年利率24%计算利息不违反法律规定，本院予以支持。故违约金应当自2016年1月1日开始，以被告上月欠交的物业服务费（每月96.56元）为基数，按年利率24%计算至2019年4月30日。关于原告诉讼请求中包含的公摊费及二次供水费的问题，在民事诉讼活动中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告未提供证据证明公摊费及二次供水费的明细，无法证明实际产生了公摊费及二次供水费，亦无法认定被告应当承担的公摊费及二次供水费，因此对于原告的该项请求，本院不予支持。关于被告辩称房屋漏水未解决的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行合同约定的或法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的责任。因被告在屋顶实行了违法搭建行为，原告通过检查管道等排查漏水原因，认为漏水系被告搭建行为所致，不在维修金范围内，被告既未提交证明房子是因本身质量导致漏水的证据，也未提供与原告有因果关系的证据。综上，被告房屋漏水的维修义务不属于物业服务范围，被告以此为由不缴纳物业服务费，其抗辩理由不能成立。关于被告沈玉辩称与案外人已离婚，现并未居住在涉案房屋内，不应当支付物业费的问题。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，据此该房屋所有权人是物业费的法定缴费主体。2016年1月1日至2019年4月30日，涉案房屋登记在沈玉名下，并且沈玉也未提交证据证明其不是缴费义务人。因此，对被告沈玉以未在该小区居住为由不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沈玉于本判决生效之日起五日内支付重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司物业管理费3862.38元及违约金，违约金自2016年1月1日开始，以被告上月欠交的物业服务费（每月96.5594元）为基数，按年利率24%计算至付清全部欠费之日止；二、驳回原告重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司负担10.00元，由被告沈玉负担15.00元。本判决为终审判决。审 判 员 马玉琴二〇一九年十二月六日法官助理 陈小信书 记 员 谭 斯