四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10007号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：廖奎，男，汉族，1962年4月25日出生，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告廖奎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，由于被告廖奎下落不明，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托代理人徐路平到庭参加诉讼，被告廖奎经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令廖奎立即向九龙仓物管公司交纳2016年2月1日起至2016年5月31日期间的物业服务费1869.48元及违约金至付清全部欠费之日止；2.判令廖奎向九龙仓物管公司支付律师费1000元；3.由廖奎承担本案全部诉讼费用。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与廖奎签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为廖奎位于成都市锦江区“时代豪庭”号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“廖奎应按其所拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为155.79平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司缴纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第八款之约定“廖奎每次交纳物业服务费用的时间是每月5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务协议的义务，但廖奎怠于支付物业服务费用，经多次催收，廖奎均拒绝支付。截至目前，廖奎共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金1869.48元。另按照协议第八条第四款之约定“廖奎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求廖奎补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故廖奎应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故廖奎应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 廖奎未发表答辩意见。 经审理查明，廖奎与龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号），约定由廖奎购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的位于成都市锦江区，面积155.79平方米，总价1047420元。合同还约定，出卖人选聘的物业管理企业为成都天府时代广场物业管理有限公司。2007年8月30日，成都天府时代广场物业管理有限公司与龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积进行缴费，具体标准为住宅按3元／平方米／月交纳，还约定物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费和其他费用的，应以欠付款项为基数，收取应付未付部分的违约金，按应付未付部分每天万分之二的标准收取，直至全额付清之日止。同时，《天府时代广场Ｂ区临时管理规约》规定，若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。2016年1月31日，廖奎交纳2015年6月1日至2016年1月31日期间的物业服务费，2016年9月10日，廖奎交纳2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，目前仍欠2016年2月1日至2016年5月31日期间的物业服务费未交纳。2017年3月30日、2017年6月20日，九龙仓物管公司分别向廖奎发函催收物业服务费及违约金。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 另查明，成都天府时代广场物业管理有限公司于2016年9月18日经工商行政机关核准，更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 还查明，廖奎于2016年1月12日取得案涉房屋产权登记。2016年7月14日，廖奎将案涉房屋出售给黄雅莉并办理了过户登记。 上述事实，有九龙仓物管公司提交的工商信息、廖奎的身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、房屋产权证、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票，以及当事人的陈述在案佐证。九龙仓物管公司提交的成都天府时代广场物业管理有限公司分别与蔡志扬、徐晓源签订的《前期物业管理服务协议》，因与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”九龙仓物管公司作为案涉小区的物业管理服务企业，为包括案涉房屋所内的全体小区业主提供了物业管理服务，廖奎作为案涉小区的业主接受了九龙仓物管公司提供的物业管理服务，应当向九龙仓物管公司支付物业服务费。故本院对九龙仓物管公司主张的2016年2月1日至2016年5月31日之间欠缴物业服务费1869.48元予以支持。廖奎逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张廖奎以每月欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因廖奎逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付了律师费1000元，根据《临时管理规约》之规定，九龙仓物管公司要求廖奎承担该项费用，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告廖奎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2016年2月1日至2016年5月31日期间物业服务费1869.48元及违约金（以每月欠付的物业管理服务费为基数，分别自每月逾期之日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告廖奎于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告廖奎负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  陈小平 人民陪审员  谢成英 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  覃雪梅