湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初13085号原告:宋盛海，男，1985年4月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：许军，湖南通程律师事务所律师。被告:长沙润通浩投资置业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路172号和锐酒店611房。法定代表人：张立柯，总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。原告宋盛海（以下简称原告）与被告长沙润通浩投资置业管理有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许军，被告的委托诉讼代理人马昌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的不动产买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款人民币1400000元；3、判令被告向原告双倍返还定金人民币1200000元；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及其他合理费用。事实与理由：双方当事人经协商于2019年4月12日签订《不动产买卖合同》，合同约定原告以总价4580000元购买被告所有的座落于长沙市雨花区部分，产权证号：长房权证雨花第714078304），购买的建筑面积为127.33平方米。双方约定：合同签订当日，原告向被告支付购房定金人民币600000元，2019年4月30日前，原告补齐购房款人民币1400000元。被告应于2019年6月30日前，办理完成108号商铺析产手续，被告具备产权过户手续之日根据银行审批结果，原告付清剩余首付款。合同第五条违约责任约定：因原告原因未能办理不动产转移登记，或者解除合同，定金不予退还；因被告原因在2019年6月30日前未能办理不动产转移登记，或者解除合同的，被告双倍返还定金给原告，并退还原告已交房款。订立合同后，原告在当日即向被告支付人民币60万元，并于4月29日通过本人及兰州湘鑫机电设备有限公司（以下简称湘鑫公司）向被告支付了剩余购房款人民币140万元，原告依约定履行了全部合同义务。2019年6月27日，因被告原因无法按期履行合同约定的过户义务，双方经协商订立补充协议，约定将办理产权过户的日期延期至2019年7月30日前，并由被告向原告支付该物业三个月（2019年7月1日至2019年9月30日）的租金人民币70668元、7月份的违约金15000元。签订补充协议后，被告拒不履行合同约定的过户义务，再次违约。经多次协商，双方当事人于2019年8月17日再次订立补充协议，约定被告应当于2019年8月26日前解除该不动产的银行抵押，并拿出产权证，如2019年8月23日前未从银行拿出产权证，买卖合同终止，被告按买卖合同承担违约责任。被告承诺于2019年8月26日前去长沙市房地产管理局办理大证换小证的出证手续，如被告未如期办理，被告按买卖合同承担违约责任。订立上述补充协议后，被告并未按照协议约定履行解除抵押、及时办证的合同义务，再一次违反合同约定，根据双方的约定原告可解除合同并追究被告的违约责任。综上所述，被告一再违约，其行为违反法律规定，也严重损害了原告的财产权益。为维护合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，原告将诉讼请求第二项变更为：依法判令被告向原告返还购房款人民币1400000元；将诉讼请求第三项变更为：依法判令被告向原告双倍返还定金人民币1200000元。被告辩称：1、涉案房屋已实际于2019年7月1日交付给原告，原告收取了房屋的租金，行使了占有、使用、收益、处分的权能，买卖合同的基本目的已实现，原告成为了涉案房屋的产权人；2、双方当事人通过签订两次《补充协议》，已经选择了违约金形式，且原告予以接受，故本案不再适用定金罚则；3、原告补齐140万购房款后，定金已抵作价款，不再存在有定金；4、本案涉案房屋无法过户系因长沙市政府暂停办理产权证分权手续，但目前已经恢复办理，原告的产权证近期可以办理完成。综上所述，双方当事人的《房屋买卖合同》应当继续履行，不存在解除的条件。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月12日，原、被告签订《不动产买卖合同》，约定被告以总价款4580000元将其名下位于长沙市雨花区部分，产权证号：长房权证雨花第714078304）出售给原告。合同第一条第三款、第四款约定该物业部分处于抵押状态，整层在析产中，原告已对该不动产现状进行充分了解并自愿购买；该物业已由品惠生鲜超市承租，承租人黄斌。合同第三条约定付款方式为原告于合同签订当日向被告支付购房定金600000元，2019年4月30日之前原告补齐房款1400000元；2019年6月30日前，被告办理完108号商铺析产手续，具备产权过户手续之日，根据银行审批结果，原告付清剩余首付款。合同第五条对违约责任的约定为：任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，由违约方向守约方支付500元／天的违约金，若逾期超过10天，守约方有权选择定金罚则，同时有权解除合同；因被告原因在2019年6月30日前未能办理不动产转移登记，或者解除合同的，被告双倍返还定金给原告，并退还原告已交房款，给乙方造成损失的，被告还应当承担赔偿损失的责任。合同签订当日，原告向被告转账支付600000元。2019年4月29日，原告向被告转账支付1010000元，并通过湘鑫公司向被告支付了390000元，合计1400000元。2019年6月27日，双方当事人签订了《补充协议》，约定因析产分证延期，同意将双方签订的《不动产买卖合同》第三条约定的期限变更为2019年7月30日。《补充协议》第二条约定被告在2019年7月10日前将该物业三个月（2019年7月1日至2019年9月30日）的租金给原告，合计70668元。第三条约定被告同意在2019年7月10日前支付原告一个月（2019年7月1日至2019年7月30日）的违约金，合计15000元。第四条约定：本协议为买卖合同的补充事项，如本协议中相关条款与买卖合同相冲突，以本协议为准，本协议未做约定的条款依照买卖合同的约定执行。2019年7月9日，被告向原告转账支付85668元，并备注用途为127天租金及违约金。2019年8月17日，双方当事人再次签订《补充协议》，约定：1、被告于2019年8月26日前解除不动产银行抵押，并拿出产权证。如2019年8月23日前未从银行拿出产权证，买卖合同终止，被告按买卖合同承担违约责任。2、被告承诺2019年8月26日前去长沙市房地产管理局办理大证换小证的出证手续，如未如期办理，被告按买卖合同承担违约责任。3、该物业已出租，被告承诺将2019年7月1日起的租金收益由原告收取，被告赔偿原告60000元违约金，于产权过户时交给原告。4、本协议为买卖合同的补充事项，如本协议中相关条款与买卖合同相冲突，以本协议为准，本协议未做约定的条款依照买卖合同的约定执行。上述协议签订后，被告至今未将涉案房屋过户至原告名下，故原告向本院起诉。另查明：长沙市雨花区湘府东路二段308号华盛世纪新城一期商业3栋108号房屋现仍登记在被告名下，该房已经办理抵押，抵押权人为长沙银行股份有限公司金城支行，登记的贷款金额为2100万元。2019年11月6日，该房被本院查封，限制文号为（2019）湘0111民初12284号。本院认为，原告与被告于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》均出于双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，故依法发生效力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于解除合同。被告未在《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》规定的期限内办理完长沙市雨花区房屋的析产手续，也未注销该房屋的抵押登记，逾期已经超过10天，符合双方当事人在《不动产买卖合同》第五条第一款约定的解除条件。且上述房屋已经被本院另案查封，查封解除之前无法办更所有权登记，故原告签订《不动产买卖合同》的目的已经无法实现。综上所述，原告有权向被告行使合同解除权，但原告并未向本院提交证据证明是否向原告发出过解除合同的通知，故本院认定原、被告于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》自被告收到原告起诉状副本之日即2019年11月14日起解除。被告辩称原告已经成为涉案房屋的所有权人，不符合《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记生效的规定，本院不予采纳。关于被告应向原告返还款项的数额。被告至今未将涉案房屋变更登记至原告名下，违反合同约定，应当承担违约责任。根据原、被告2019年8月17日签订的《补充协议》第一条，被告应当按照《不动产买卖合同》来承担违约责任。故原告主张被告向其返还已交房款1400000元，并双倍返还定金1200000元，符合《不动产买卖合同》约定，具有法律依据，本院予以支持，但原告已经收取的租金70668元，和15000元违约金应当予以抵扣。被告辩称原告通过签订《补充协议》并实际上接受被告支付的部分违约金，已经选择了违约金而放弃了定金罚则，与事实不符，本院不予采纳。此外，被告主张不能过户系出于政策原因，但并未向本院提出相应的证据予以佐证，故本院不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宋盛海与被告长沙润通浩投资置业管理有限公司于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》于2019年11月14日起解除。二、被告长沙润通浩投资置业管理有限公司自本判决生效之日起七日内向原告宋盛海返还房款1400000元。三、被告长沙润通浩投资置业管理有限公司自本判决生效之日起七日内向原告宋盛海返还双倍定金1114332元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27600元，因适用简易程序减半收取13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告长沙润通浩投资置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 梁 平二〇一九年十二月三十日书记员 赵雅洁