上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初4075号原告：裴贞贞，女，1989年5月21日生，汉族，住上海市崇明区。原告：沈剑波，男，1987年3月19日生，汉族，住上海市崇明区。原告：沈某某，男，2014年12月29日生，汉族，住上海市崇明区。三原告共同委托诉讼代理人：龚杰，上海聚隆律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：凌秀峰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海大乘房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邵煜恩，执行董事。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告裴贞贞、沈剑波、沈某某与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“豫商公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序审理。审理中，根据三原告申请，本院依法对被告豫商公司名下银行存款人民币1,646,407.4元或相应价值财产进行了查封、冻结。同年8月1日，由合议庭组织三原告与被告豫商公司进行了证据交换，原告沈剑波及三原告的共同委托诉讼代理人龚杰、被告豫商公司的委托诉讼代理人穆斐、王秀玲到庭参加。嗣后，本院根据三原告的申请，依法追加上海大乘房地产经纪有限公司(以下简称“大乘公司”)作为被告参加本案诉讼。同年10月23日，本案公开开庭进行了审理，原告裴贞贞、沈剑波及三原告的共同委托诉讼代理人龚杰，被告豫商公司的委托诉讼代理人凌秀峰(经原委托诉讼代理人穆斐转委托)、王秀玲，被告大乘公司的委托诉讼代理人郭振乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴贞贞、沈剑波、沈某某共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告1,646,407.4元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，三原告变更诉讼请求为：1、请求判令两被告赔偿三原告因地下室面积缺失产生的损失1,980,154元；2、要求被告大乘公司支付三原告销售返点29,691元；3、要求被告豫商公司赔偿三原告房租损失31,500元(自2019年1月起按3500元/月计算9个月)；4、要求被告豫商公司对赠送的车位使用权给予书面承诺和证明；5、保留针对房屋质量问题的后续追诉权。事实和理由：2017年初，被告通过互联网、户外广告等方式向公众发布了有关坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄的东滩豫翠苑楼盘销售广告。原告获悉后即前往该楼盘售楼处咨询，被告工作人员向原告发放了销售广告、宣传资料，并允诺区域首赠夹层改造双层地下空间。2017年12月，被告工作人员引领原告前往该楼盘现场参观了样板房后再次向原告承诺，被告向原告交付的产权房与样板房一致。2018年3月24日，三原告与被告豫商公司签订上海市商品房预售合同，约定被告豫商公司向三原告出售上述楼盘中240号联排别墅。该合同对房屋价款、房屋质量、交房时间等均作了明确约定。嗣后，三原告按约履行了合同义务。现原告发现被告未按约交付夹层改造双层地下空间。综上，三原告认为被告的售楼广告及工作人员的允诺已构成要约，现被告拒不履行区域首赠夹层改造双层地下空间的行为显属违约。此外，被告大乘公司曾承诺介绍客户存在销售返点，但至今原告并未获得。另因阳台等存在安全隐患，导致房屋不能装修使用，只能在外租房居住，被告豫商公司应当承担赔偿租金损失的责任。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告豫商公司辩称：1、被告未在广告宣传中作出“赠送地下室、花园、阳台”的具体允诺，原告诉称的情况与事实不符，无任何依据；2、双方已在预售合同中明确约定原告所购房屋的楼层、面积和价格，均不包括地下室、花园、阳台等面积，且明确约定小区地下室、花园等位置的所有权归被告所有，相应的买受人只享有使用权，使用时不得改变其用途和外观，原告对此完全知晓并接受；3、预售合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力；4、被告按照预售合同的约定履行房屋交付义务，不存在违约行为，不应承担原告所主张的任何违约责任；5、对于销售返点并非原告与被告豫商公司之间产生的合同关系，与本案商品房预售合同纠纷并无关联，不在本案的处理范围；6、不认可原告主张的租金损失，原告已经收房，并办理产权转移登记手续，房屋符合合同约定的交付质量要求；7、对原告的诉请4、5，无事实和法律依据，也没有可诉行为，不予认可。被告大乘公司辩称：1、被告大乘公司不是合同相对方，不应承担任何违约责任，也没有对被告豫商公司的赔偿责任承担连带责任的法律依据，且原告的诉请1要求赔偿的法律依据是双倍赔偿，属于适用法律错误；2、销售返点活动的开展时间是2017年10月-12月，结算佣金的依据是确认单，原告购房时间已经超过返点活动时间，且返点营销与本案非同一法律关系，应另行主张；3、原告主张租金损失缺乏法律和合同依据，已经超过预期损失的范围，不属于必要合理的损失，不应支持；4、原告的诉请4、5不是明确诉请，法院不应处理。原告裴贞贞、沈剑波、沈某某为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同、上海市增值税普通发票；2、宣传资料、沙盘模型照片、户型图、被拆除的样板房照片；3、东滩花园网络宣传资料截图；4、房屋认购书；5、部分销售人员与小区业主的微信聊天记录、通话录音及文字整理、面积统计表、备案价格表；6、电视台采访资料；7、上海市崇明区市场监督管理局行政处罚决定书；8、上海市崇明区规划和自然资源局的信访答复。被告豫商公司为证明其辩称的事实，依法向本院提交如下证据：1、(2019)沪卢证经字第3669号公证书、东滩豫翠苑首批预售证备案价格表；2、上海市商品房预售合同；3、上海市新建住宅交付使用许可证、房屋土地权属调查报告书、客户钥匙/物品签收单、产权转移登记证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、三原告提供的宣传资料、沙盘模型照片、户型图、被拆除的样板房照片，证明被告承诺赠送两层地下室的事实。被告豫商公司表示原告提供的宣传资料与其售楼处的宣传资料不一致，不能确认来源和真实性；宣传资料上的户型没有指向涉案房屋，对关联性不予认可；该两份证据中没有明确被告承诺赠送地下室的内容，故对证明目的也不予认可。照片不予认可，没有任何内容与原告的主张相关。户型图是原告通过第三方网站下载的，并非被告发布。被告大乘公司表示对宣传资料的真实性不予认可，被告大乘公司是2017年9月份介入涉案楼盘的销售，介入后名称变更为“东滩雍禧”，该宣传资料不是被告大乘公司制作；沙盘模型非被告大乘公司制作，公司介入销售时模型已经存在，且该材料无法达到原告的证明目的；户型图非大乘公司制作。本院认为，该组证据材料宣传资料、沙盘模型照片从内容、形式上看，均指向被告豫商公司开发建设的东滩豫翠苑小区，被告并未提供相反证据证明该宣传资料与其同时期所制作的不符，故本院确认该份宣传资料的真实性，可以作为本案事实认定的依据。至于户型图，原告并未进一步佐证其来源，本院不予确认。2、三原告提供的东滩花园网络宣传资料截图，证明与东滩豫翠苑相近地段的东滩花园的单价，原告购买涉案房屋是因为加赠两层地下室及花园，被告的允诺对原告购房有重大影响，该允诺构成要约。被告豫商公司认为东滩花园与本案无关。被告大乘公司认为涉案房屋销售价格经登记备案，合法有效，不认可原告的证明目的。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，影响房屋市场价格的因素包括面积、地段、户型等多种因素，故该组证据不能作为本案事实认定的依据。3、三原告提供的部分销售人员与小区业主的微信聊天记录、通话录音及文字整理、面积统计表、备案价格表，证明被告承诺赠送两层地下室的事实。被告豫商公司对该组证据的真实性均不予认可，表示无法核实微信主体身份和通话对方身份，内容的形成时间也无法确认，内容并未指向原告所购房屋，录音资料也反映出地下空间是空的，不存在两层地下室的交付。被告大乘公司表示对该组证据材料的真实性无法确认，陈婷婷是豫商公司工作人员，已经离职，表格也与大乘公司无关，不是大乘公司制作。本院认为，对于部分业主与部分销售人员的微信聊天记录、通话录音的真实性、完整性等情况，本院无法确认，故不作为本案事实认定的依据。4、三原告提供的电视台采访资料，证明被告豫商公司曾经作出了赠送地下室的允诺，在视频里因为心虚想贿赂记者，反映被告缺少诚信。被告豫商公司表示对真实性不能确认，也不符合证据形式，新闻报道本身不具有客观真实性。被告大乘公司表示对新闻报道情况不清楚。本院认为，该新闻报道与本案商品房预售合同项下权利义务关系的确定不具有关联性，不作为本案事实认定的依据。5、三原告提供的上海市崇明区规划和自然资源局的信访答复，证明被告违章建造样板房的两层地下室。被告豫商公司表示不予认可，此系原告自我行为的确认，无法证明被告承诺赠送两层地下室。被告大乘公司表示真实性无法确认，由法院认定。本院认为，从证据形式要件而言，该材料来源无法确认，故本院对其真实性不予认可。6、被告豫商公司提供的(2019)沪卢证经字第3669号公证书，证明被告未在广告宣传或其他任何文件中作出赠与原告两层地下室的承诺，也不存在欺诈。三原告对真实性无异议，但认为该公证书作出时间是2019年6月19日，只能证明当天的事实，而合同签订于2018年3月，故对证明内容不认可。被告大乘公司表示无异议。本院认为，该公证书的作出时间与原告购房时间相差甚远，相关内容不能反映原、被告签订合同时的状况，该份公证书对本案事实不具有证明力。7、被告豫商公司提供的上海市新建住宅交付使用许可证、房屋土地权属调查报告书、客户钥匙/物品签收单、产权转移登记证明，证明被告交付的房屋达到安全居住使用的标准，房屋实测情况与合同约定一致，不存在违约行为，原告已经收房并办理产权转移登记手续。原告表示对真实性均有异议，材料载明的土地用途是普通商品房，但实际为别墅，被告向有关部门递交的材料与现场结构不一致，为此受到处罚，故对合法性有异议。实际交付的房屋不符合合同约定，样板房经审查属于违章，故对关联性也有异议，尽管已经交房、办理权证，但被告交付的房屋存在违约情形，应当承担违约责任。被告大乘公司对该组材料无异议。本院认为，上海市新建住宅交付使用许可证、房屋土地权属调查报告书来源合法、具有真实性，可以作为本案事实认定的依据。原告已经实际收房、办理产权转移登记手续，故对客户钥匙/物品签收单、产权转移登记证明的真实性，本院亦予确认。经审理查明，2018年3月24日，三原告(乙方)与被告豫商公司(甲方)签订上海市商品房预售合同，合同第一条载明甲方经批准投资建造商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。合同约定三原告向被告豫商公司购买坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX层1—3层室，建筑面积为109.11平方米，地下附属面积8.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价为34,015.61元，总房价款为3,711,443元。合同补充条款一中第三条载明：(一)小区内未计入公摊面积的以下房屋与部位，除法律另有规定或合同另有约定外，归出卖人所有，包括但不限于：商铺、配套房屋、配套设施、公用设备、人防设施、小区内的地上车库、地下停车库(位)和地下室、架空层、会所、幼儿园等其所有者权益、使用权益或投资权益等归出卖人所有，出卖人有权销售、出租或者收取收益。对于出卖人所有的车位(车库)，出卖人有权选择通过部分或全部出售、附赠或出租等方式进行处分，可根据实际情况进行整改并确定用途，买受人予以知晓并同意……(二)对于不计入产权面积且业主享有专有使用权的部分，面积变化不影响房价款，出让人承担质量和瑕疵担保义务的范围仅限保证该房屋或商铺主体结构合格和不能严重影响买受人正常居住使用；使用权人承担该部分的保修、维修责任。(三)没有公共通道进出的庭院、露台、非产权式地下室，其使用权由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人享有，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定外，上述部分不办理产权证。使用权人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。地下车库、架空层和商业中心等配套建筑未计入分摊面积，其所有权和收益权属于出卖人，法律法规及合同另有约定的除外；该部分是否享有投票权及是否需要缴纳专项维修资金、物业服务费等按相关法律政策及管理规约执行。补充条款一第四条第(一)项载明：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料(含图册、海报、模型、报纸等)、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘、海报等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，不作为合同依据，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准……。合同签订后，三原告已付清全部购房款，被告豫商公司为此开具了上海增值税普通发票。嗣后，原告办理了涉案240号房屋的收房手续及产权转移登记手续。另查明，东滩豫翠苑的A户型宣传页中载明建筑面积约108~112㎡的房屋，户型为3房2厅2卫，设计的户型图包括地下一层地下车库区、地下夹层休闲魔幻区及地上三层，户型图下方小字“友情提示：本户型为改造方案，并非交付标准，最终解释权归开发商所有。本项目建筑规划里不含电梯，仅预留电梯井；交房时，所有地下室均无隔断，仅为一层，业主可自行分配，个性化分层；同时本资料户型平面图以及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”东滩豫翠苑的小区宣传页上载有A、B户型图，建筑面积分别为108㎡、116㎡，两种户型设计图中均包括地下室及分割示意，载明“层高约5m阳光地下室，可自行分割为私属车库与多功能健身影音室让生活无限畅想”，同时，该页下方小字备注“友情提示：本项目交付时不含电梯，仅预留电梯井；交房时，地下室层高约5m，客户可自行分割利用。同时本资料户型平面图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”再查明，该小区样板房的地下空间曾搭建成独立空间。2019年3月18日，上海市崇明区陈家镇城市管理行政执法中队作出沪崇(陈府)责拆决字(2019)第160005号上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，认定陈家镇北陈公路XXX弄XXX号和159号地下车库里搭建建(构)筑物违反了相关规定，要求本案被告限期自行拆除有关违法建筑。现该样板房内的搭建建筑已拆除。还查明，根据被告豫商公司提供的2018年12月4日东滩豫翠苑的房屋土地权属调查报告书，经上海市崇明区房屋测绘所测量，涉案房屋层次为1—3层，室内建筑面积109.11平方米、地下建筑面积8.84平方米。以上事实，由原告提供的东滩豫翠苑宣传册、上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票、上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，被告豫商公司提供的房屋土地权属调查报告书等，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。审理中，原告确认其诉请1的计算方式为：地下B1层缺失面积53平方米、B2层缺失面积25.04平方米，承诺赠送的面积为：53平方米＋25.04平方米＋花园33平方米＋挑空露台16平方米，总计127.04平方米，故原告应得面积为：127.04平方米＋109.11平方米＋8.84平方米＝244.99平方米，故房屋单价为：【3,711,443元-100,000元(车位价)】÷244.99平方米＝14,741.19元，缺失面积的价款为：14,741.19元×88.04平方米(B1＋B2＋P1)＝1,297,813.96元，贷款利息为85,475.58元，面积误差比在3%以内的房价款及利息要求被告返还，面积误差比超过3%部分的房价款要求被告双方返还，再加贷款利息，总计为2,569,760.2元，目前索赔1,980,154元。诉请2的计算方式为：房屋总价款乘以0.8%。本案的争议焦点为：一、三原告所购房屋依约是否包含独立的两层地下室；二、两被告是否应当承担赔偿责任；三、本案中，三原告是否有权主张被告大乘公司给付销售返点；四、三原告主张的房租损失是否应予支持。关于争议焦点一：根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。即广告宣传资料构成要约的前提是广告宣传中作出了具体明确的说明和允诺，允诺的内容可以被特定化并可以被明确的预期，且该内容对房屋价格的确认具有重大影响。本案中，三原告主张被告的销售广告、宣传资料及样板房展示中明确赠送两层地下室，属于合同的组成部分，被告豫商公司实际交付的房屋无法搭建两层地下室，构成违约，而被告豫商公司不予认可。本院认为，首先，从宣传资料分析，原告提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋的面积作了明确告知，对地下空间也明确“层高5m”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中并未反映出被告豫商公司作出了赠送占地面积为53平方米两层地下室的明确允诺。其次，涉案《上海市商品房预售合同》中有关房屋结构、面积、单价、总价等条款为合同的核心要素条款，确定了涉案合同项下的核心内容，合同订立时双方应予充分关注，现被告豫商公司实际交付的房屋面积、结构与合同记载一致。再次，该小区房屋价格已经有关部门审批备案，报批价格、面积中均不包含原告所述的地下空间，原告亦未提供相关证据证明两层地下室空间对该房屋价格的确定具有重大影响。况且，根据原告所述，所谓的“赠送两层地下室”是购房后通过改造而增加的实际使用面积，购房时其对房屋权属登记面积不包括该部分内容应属明知。故综合分析广告宣传资料的内容，以及合同对房屋结构、面积和地下空间权属的约定，本院难以认定被告在广告宣传中作出了附赠占地面积为53平方米的独立两层地下室的要约，即原告所购房屋依约未包括独立的两层地下室。关于争议焦点二：本院认为，虽然三原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室空间，但被告豫商公司在房屋销售过程中，通过广告资料、样板房展示等形式，对相关地下空间的使用方式进行不当宣传，对原告作出购房决定可能存在一定程度的影响。但该使用方式违反了法律强制性规定，使三原告实际无法按照宣传内容完全实现地下空间的使用功能，致其预期利益受到一定损失，被告豫商公司应当承担相应的赔偿责任。但综合在案证据，无法证明该地下空间使用方式对房屋价格存在重大影响，故三原告所主张的赔偿金计算方式于法无据，本院难以支持。三原告还主张被告豫商公司交付的涉案房屋缺失花园及挑空露台，但并未提供相关证据予以佐证，本院难以支持。因此，结合本案的具体情况，本院确定由被告豫商公司酌情赔偿三原告损失37,114.4元。良好的企业文化是推动企业健康发展的重要因素。被告作为房地产开发企业，在经营过程中要树立正确的价值观，规范管理模式，秉持诚实信用原则，严格依法、依规办事，切实承担起企业的社会责任。至于三原告要求被告大乘公司共同承担赔偿责任的诉讼请求。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，三原告基于合同关系主张相关权益，而被告大乘公司并非合同相对方，故三原告据此要求被告大乘公司承担共同赔偿责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三：本案系商品房预售合同纠纷，与三原告所主张的销售返点与本案并非同一法律关系，销售返点并非本案审理范围，本院不作认定。三原告对于销售返点的相关权益主张，可另行处理。关于争议焦点四：当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明，证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。三原告对其主张的房租损失，并未提供相关证据予以佐证，亦未提供相应证据证明其尚未装修入住系因被告豫商公司原因所致，故本院认定，三原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。至于三原告提出要求被告豫商公司对赠送的车位使用权给予书面承诺和证明。本院认为，赠与是双方意思一致达成的合意，对赠与协议的促成，双方可自行协商，不属于司法裁量的范畴。关于三原告提出保留针对房屋质量问题的后续追诉权，原告可依法另行诉讼，不属于本案的一项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告裴贞贞、沈剑波、沈某某37,114.4元；二、原告裴贞贞、沈剑波、沈某某的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,130元、财产保全费5,000元，合计28,130元，由原告裴贞贞、沈剑波、沈某某负担27,618.6元、被告上海崇明豫商置业有限公司负担511.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  贺宇红人民陪审员  郁春霞二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨喆俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。……