贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11214号原告方芳，女，1993年11月28日生，汉族，住贵州省罗甸县。委托代理人倪再辉，贵州贵达律师事务所律师。被告曾锦秀，女，1976年9月2日生，汉族，户籍地贵州省丹寨县，现住地贵州省安顺市西秀区。第三人陈堂务，男，1975年11月19日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告及第三人共同委托代理人陈俊宇，贵州诺义律师事务所律师。被告及第三人共同委托代理人马蕤，贵州诺义律师事务所实习律师。第三人贵州广盛源房地产经纪有限公司，住所地：贵阳市云岩区中山东路16、18号中山大厦24层1号。法定代表人：何正刚，职务：总经理。委托代理人邵静，贵州黔成起智律师事务所律师。第三人贵阳宏益房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，职务：董事长。委托代理人徐伟贻，男，1987年12月5日生，汉族，住贵阳市云岩区，该公司员工。第三人交通银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵阳市观山湖区金融城东三塔。负责人：何瑞，该行行长。原告方芳与被告曾锦秀、第三人陈堂务、贵州广盛源房地产经纪有限公司（以下简称“广盛源公司”）、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称“交行贵州省分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪再辉到庭参加诉讼，被告曾锦秀委托代理人陈俊宇、马蕤到庭参加诉讼，第三人陈堂务委托代理人陈俊宇、马蕤，第三人广盛源公司委托代理人邵静，第三人宏益房开徐伟贻到庭参加诉讼。第三人交行贵州省分行经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，办理涉案房屋的所有权证，并将案涉房屋变更登记至原告名下；2、判令第三人贵阳宏益房地产开发有限公司配合办理涉案房屋所有权证手续；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月6日，原被告在第三人广盛源公司的居间服务下，签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定：被告将其位于贵阳市南明区的房屋出售给原告，总价格为638000元（支付方式为首付款支付350000元，2018年9月30日前支付73654元），当房开商通知可以办理产权之日起3个月内双方无条件配合办理产权证。合同签订后，双方在贵州省贵阳市立诚公证处办理了委托公证，原告也按照合同约定支付了被告首期款项计423599元，并从2018年10月起至2019年8月，共计支付被告按揭款项共计19800元（最后一期被退回，故仅有18000元）。2019年3月，该房屋的房开商宏益房开通知该房屋可以办理产权证，根据合同约定，被告应当在3个月内配合办理产权证，并过户至原告名下，但此时此刻，被告认为签订合同时房屋售价偏低，故以各种理由拒绝配合办理产权证，经原告多次催促、沟通、协商，均没有达成补充协议。综上，原告认为：依法成立的合同应当得到友好履行，但被告的行为严重违反了合同约定，构成了严重违约，给原告造成严重经济损失，因此根据法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告曾锦秀、第三人陈堂务共同辩称，1、原告与被告曾锦秀签订的《房屋买卖三方合同》关系中，被告并不存在违约行为，原告诉称“根据合同约定，被告应当在3个月内配合办理产权证，并过户至原告名下。”但就双方所签订的《房屋买卖三方合同》第十四条权属转移登记第三款之约定，该条款中并未提及需将该产权转移至原告名下，且根据该合同第二条房屋权属情况第三款第二点、第二十条其他约定第三点之约定，原告在于被告签订合同时对房屋为按揭贷款购买事实是知悉的，即知悉该房屋无法办理变更登记的事实，所以就该点，被告不存在违约。2、原告违约在先，涉案房屋每月所产生的1800元银行贷款由原告偿还，原告于2018年9月开始每月通过微信向被告支付1800元用于偿还该贷款，但于2019年5月开始便因个人原因导致无法继续履行偿还该贷款，原告不继续履行合同约定的偿还银行贷款的义务，已构成违约，即便被告有配合原告办理过户手续的义务，也因原告在先的违约行为，被告有权拒绝配合。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人广盛源公司辩称，我方依法配合法庭调查，依法判决。第三人宏益房开辩称，被告未经我方许可转让其与第三人交行省分行之间的债权债务关系，故我方依法不再为其债务承担阶段性担保关系，本案判决与我方无直接关系，且根据合同相对性，我方的配合办理义务仅限于被告，因此，请求法院驳回原告对我方的诉请。第三人交行省分行无答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告曾锦秀与第三人陈堂务于2010年10月14日登记结婚。2012年5月8日，被告曾锦秀与第三人宏益房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定被告曾锦秀以383684元价格购买宏益房开开发的位于南明区，合同签订之日向出卖人支付首期房款115684元，余款268000元以按揭贷款支付。2018年9月6日，原告方芳作为乙方、买方，与被告曾锦秀、第三人陈堂务共同作为甲方、卖方、广盛源公司作为丙方、居间人签订了一份《房屋买卖三方合同》，主要约定：第一条、甲方所受房屋坐落于贵阳市南明区；第二条、该房屋尚未取得房屋产权证，但甲方于2012年5月8日与开发建设单位宏益房开就该房屋签订商品房买卖《预售》合同，甲方确认其已经以下列第种方式付清购房款，产权证的办理时间视开发建设单位实际办理时间而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，甲方与乙方可就该房屋权属转移登记：（2）按揭贷款方式，未归还贷款金额约贰拾万元。（三）该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，甲方应于甲乙双方约定前办理抵押登记注销手续，逾期未办理的，参照本合同第四条第（三）条进行处理；第四条、（一）签订本合同之日，乙方支付甲方伍万元作为购房定金，由甲方向乙方出具定金收据，乙方今后向甲方支付应付购房款时可将该定金冲抵相应的应付购房款；（二）甲乙双方协商一致同意该定金由丙方先予保管，丙方向甲方出具交易保证金收据，并于甲乙双方交易完成之日（即甲乙双方完成不动产权属转移登记之日）由丙方将该定金转支付给甲方；（三）乙方支付上述定金后，若甲方不出售该房屋或者违约导致合同解除的，应双倍返还乙方所支付的全部定金（包含丙方处暂存的定金），丙方处暂存的定金于甲方明确表示不出售该房屋（口头或书面）之日或者相应的生效法律文书确定解除本合同之日返还给乙方；若乙方不按本合同约定购买该房屋或者违约导致合同解除的，丙方处暂存的定金于乙方明确表示不购买该房屋（口头或书面）之日或者相应的生效法律文书确定解除本合同之日或者相应的生效法律文书确定解除本合同之日直接支付给甲方；第五条、经甲乙双方充分协商，自愿达成该房屋的成交价为638000元，就该房屋中的附属设施设备、装饰装修等，甲乙双方商定以下列第1种方式进行处理：1、价格已包含在成交价内，由甲方根据本合同及其附件移交给乙方；第七条、首付款支付35万元（含定金）2018年9月30日之前支付甲方73654元；第十条、甲方应当在办理完公证之前（约定时间或约定条件）将该房屋交付给乙方，乙方可自行装修；第十四条、房开通知可以办理产权起3个月以内无条件配合办理；第二十条、其他约定：1、甲乙双方协商甲方净收价为638000元，甲方不承担过户中产生的所有税费及其他费用；2、甲方承诺在收到乙方首付款后不参与乙方对该房屋装修改造等其他处置；3、甲乙双方约定现该房屋在交通银行还有214346元在2018年9月起直接转到乙方名下，后期由乙方来还款；4、乙方承诺在该房屋过户之前，不得产生银行还款逾期；5、甲方承诺该房屋过户之前，不得让该房屋发生抵押、查封；6、乙方支付丙方3000元作为代办费。同日，双方在贵州省贵阳市立诚公证处就“《居民身份证》、《居民户口簿》副本（影印本）与原本相符”、“《委托书》”事项进行了公证；《委托书》主要载明：委托人：曾锦秀，受托人：方芳，委托事项主要为：一、代为提前归还银行全部贷款，领取他项权证、办理注销抵押登记领取法律文书及签字的相关手续，签署相关文件，缴纳相关费用；二、代为到房开领取上述房屋办不动产权证的相关资料，代为到房地产主管部门办理查档、缴纳税费、测绘，办理及领取上述房屋的契税、不动产登记证等的相关手续，签署相关文件，缴纳相关费用；三、受托人无转委托权；四、委托期限自本委托书签署之日起至二0二0年九月六日止，受托人在其权限范围内签署的一切有关文件及由此产生的相关法律后果，我均予承认。同日，原告向被告曾锦秀转账支付49999元，被告曾锦秀向原告方芳出具一份《定金收条》，载明收到原告方芳购房定金50000元。同时，被告曾锦秀其将编号为55819的《商品房买卖合同》、登记号为Y0348492、业主手册1份、财务收据4张、质量保证书1本、使用说明书1本、房屋交付验收表1张、业主卡2张（正副）交付原告。同月6日，原告向被告曾锦秀转账支付30万元，被告曾锦秀于同日向原告出具了收条。同月30日，原告向被告曾锦秀转账支付73600元。上述款项共计423600元。2018年9月29日、10月29日、11月12日、12月25日、2019年1月25日、2月27日、3月27日、4月26日，原告分别向第三人陈堂务微信转账支付1800元以用于涉案房屋银行贷款，以上款项共计14400元。2019年4月29日，原告向第三人陈堂务微信发送信息称“就是我买你们的那个房子房产证5月初就可以办理房产证了。”“但是银行贷款还有20万，到时候你们可以先把银行尾款还清了我再贷出来给你吗？”……“现在就是差的这个尾款，20多万，20万，应该是200010.8，然后，实在不行的话要不你出一半我出一半吧，因为现在。我，我真的没办法，一下子要拿出差不多10万块钱来办那个房产证过户。”2019年6月13日，原告向第三人陈堂务微信发送一份空白《终止房屋买卖协议》，拟终止《房屋买卖三方合同》的履行，第三人陈堂务未作回复。同年8月29日，原告向第三人陈堂务微信转账支付1800元，并发送信息称“房子我决定不卖了，陈哥，款我继续打给你，我自己想办法找钱把银行尾款还了，到时候你们配合我过户就行了”……该款因陈堂务未收取，已退还给原告。同年9月7日，原告向被告曾锦秀、第三人陈堂务邮寄一份《催告函》，要求其配合办理涉案房屋产权过户手续未果，原告遂诉至本院，提出如前诉请，并支付诉前财产保险费1276元。庭审中，原告述称：涉案房屋系毛坯房，合同签订当日已经交付；2019年5月我方通知被告曾锦秀协助办理涉案房屋过户手续，但被告不配合，并告知我方不出售房屋，故我方暂时不愿支付剩余房款。在2019年8月因原告又想购买该房屋，故转款给第三人陈堂务遭拒，被告述称：原告方芳确在2019年4月联系过我方，其表示让我方先将银行贷款还清，但我方不同意，其向我方发送一份终止合同协议，我方同意解除《房屋买卖三方合同》，但要求原告方芳支付违约金并付清逾期贷款情况下我方才同意解除，故未作答复；对于逾期贷款，我方已自行补交。经本院依法向原告释明，原告诉请要求过户，但因双方对《房屋买卖三方合同》是否解除有争议，且交行省分行系该房屋抵押权人，故不具备过户条件，原告是否坚持诉请不变更？原告称其可以一次性支付完毕全部贷款，以注销银行抵押权，故坚持诉请不变更。被告表示其不同意继续履行合同。上述事实，有原、被告、第三人的陈述及提交的证据等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告、第三人陈堂务、广盛源公司所签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原被告、第三人陈堂务各方的争议焦点在于《房屋买卖三方合同》是否已解除问题。经查，首先，《房屋买卖三方合同》第二十条第3、4项约定，涉案房屋贷款自2018年9月起由原告方芳代为偿还，2019年5月后，原告方芳未再归还银行贷款，对于未付款原因，从原告与第三人陈堂务微信聊天记录来看，系因原告方芳要求第三人陈堂务代为提前一次性归还剩余贷款本息未果，对于原告方芳提出的要求，被告及第三人陈堂务均未同意，故《房屋买卖三方合同》中相关合同条款内容并未发生变更，合同双方仍应按原合同约定内容履行义务，但原告方芳未按约归还贷款本息，其行为已构成违约。其次，原告方芳于2019年6月13日向第三人陈堂务微信发送空白《终止房屋买卖协议》，拟解除《房屋买卖三方合同》，第三人陈堂务虽未明确表示同意，但此后原告并未继续履行还款义务，被告曾锦秀也以自行归还银行贷款的行为终止了《房屋买卖三方合同》的履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第就是三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时接触。……”规定，《房屋买卖三方合同》于2019年6月13日原告向第三人陈堂务发送《终止房屋买卖协议》时解除。双方签订的《房屋买卖三方合同》既已解除，原告要求被告曾锦秀及第三人宏益房开协助办理房屋过户手续的诉请已无事实依据，同时，该房屋所设立的抵押权尚未注销、客观亦不具备过户条件，故对原告诉请，于事实法律无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者排除损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：驳回原告方芳的诉讼请求。案件受理费5090元（已减半收取），财产保全费3710元，共计8800元，由原告方芳负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年十二月十日书记员 李安涛