江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初8931号原告：新沂市飞龙物业管理有限公司，住所地新沂市温州商城B区。法定代表人：魏傲云，该公司经理。委托诉讼代理人:闻慧,新沂市翔宇法律服务所法律工作者。被告：杨望鸣，男，1956年1月29日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：曹娟，江苏苏沂律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晓东，男，1967年6月25日出生，汉族，住新沂市。原告新沂市飞龙物业管理有限公司(以下简称飞龙物业公司)与被告杨望鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告飞龙物业公司的委托诉讼代理人闻慧，被告杨望鸣的委托诉讼代理人夏晓东、曹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞龙物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令杨望鸣向飞龙物业公司支付物业服务费183280.9元；2.案件受理费由杨望鸣负担。事实与理由：杨望鸣系新沂市南京路温州商城A区l-2-S04，l区1号楼2-S1、-S2、-S3以及1号楼C100物业的业主，上述物业面积合计9219.36平方米。飞龙物业公司为杨望鸣的上述物业提供物业服务。2016年10月，飞龙物业公司因物业服务合同纠纷案诉至法院，法院作出（2016)苏0381民初7144号民事判决书判令杨望鸣支付飞龙物业公司至2017年4月18日期间的物业费合计179642.92元。此后飞龙物业公司仍继续为杨望鸣的涉案物业提供物业服务，但杨望鸣一直拒付物业费。为此，飞龙物业公司现起诉至贵院，请法院判令杨望鸣按每月每平方米0.71元给付自2017年4月19日起至2019年9月30日止，共计28个月的物业费183280.9元并负担案件受理费。杨望鸣辩称，1.飞龙物业公司起诉的A区属于商业区，商业区有独立的业主委员会，该业主委员会于2016年10月1日就已经成立，飞龙物业公司从未与商业区业主委员会签订物业服务合同，也从未为商业区从事物业服务。2017年12月19日，新沂市温州商城商业区业主委员会委托新沂市温信房地产公司给飞龙物业公司发了一个解除物业管理通知。其解除的理由是在商业区业委会成立之前，飞龙物业公司与部分业主签了物业服务合同，或者没有合同履行的物业服务，商业区业委会开始进行物业选聘工作，给龙物业公司发了一个解除通知。后飞龙物业公司并没有提出确认该解除通知的效力的诉讼，因而该解除通知已经生效，所以飞龙物业公司不存在为该区进行物业服务的事项。2.在2018年2月1日，徐州市楚润物业管理有限公司进入开始在A区提供了物业服务，因杨望鸣与后来承租人利群公司就租赁合同签订过程中因对租赁合同条款理解有歧义，所以杨望鸣认为应当由物业使用人承担物业费，楚润公司诉至新沂市人民法院，新沂市人民法院已经判令杨望鸣向楚润公司支付物业费，杨望鸣仅有一个区域，不可能支付两份物业费，故飞龙物业公司的起诉没有事实及法律依据。综上，请法院依法驳回飞龙物业公司的起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：新沂市温信房地产有限公司系新沂市温州商城小区的开发建设企业。位于新沂市温州商城地上两层全部及一楼东区卸货区(即A区1-2-S04、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S3、1号楼C100)共计9219.36平方米系新沂市温州商城小区的沿街商铺，该商铺于2010年1月8日变更登记至杨望鸣名下。飞龙物业公司成立于2012年10月15日，其于2013年11月6日与新沂市温州商城业主委员会签订了《物业管理合同》（合同期限至2014年11月5日），约定由飞龙物业公司为该小区提供物业管理服务，飞龙物业公司有权向该小区业主收取物业费，但未约定物业费的具体收取标准。该物业合同签订后，飞龙物业公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务。该《物业管理合同》期限届满后，飞龙物业公司继续为该小区提供物业管理服务。温州商城商业区业主委员会于2016年1月15日成立。夏晓东受温州商城商业区业主委员会委托向飞龙物业管理有限公司邮寄解除物业管理通知，夏晓东于2017年12月20日将通知交邮圆通公司。邮寄地址为温州商城三期C区飞龙物业管理有限公司办公室，收件人姓名为魏傲云。徐州市楚润物业管理有限公司（以下简称楚润物业公司）成立于2015年11月20日，其于2018年2月1日与温州商城商业区业主委员会签订了《物业管理合同》（合同期限自2018年2月1日至2020年2月1日），约定由楚润物业公司为该小区提供物业管理服务，楚润物业公司有权向该小区业主收取物业费。该物业合同签订后，楚润物业公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务。2018年4月28日，楚润物业在温州商城商业区张贴公告，告知温州商城商业区业主，其与温州商城商业业主委员会签订了物业服务协议，近期将正式进场服务。杨望鸣于2018年8月1日将温州商城45号商铺（面积9219.36平方米）租赁给利群新沂店使用。后杨望鸣及承租人均未向楚润物业公司交纳涉案商铺的物业管理费，楚润物业公司于2019年5月22日诉至本院，请求判令利群时代商贸有限公司新沂店、杨望鸣、利群时代商贸有限公司支付托欠的物业管理服务费110632元，杨望鸣对上述费用承担连带责任。本院审理后于2019年8月22日作出判决，判令杨望鸣于判决生效后十日内向徐州市楚润物业管理有限公司交纳2018年8月1日至2019年5月31日的物业服务费110632元。杨望鸣认为物业费应由承租人承担提起上诉，该判决尚未生效。另查明，飞龙物业公司曾于2016年10月21日诉至本院，请求法院判令新沂市温信房地产有限公司、杨望鸣、乐天玛特商业公司交纳物业费885024元及利息。本院审理后，作出（2016）苏0381民初7144号民事判决，判令杨望鸣给付飞龙物业公司179642.92元，物业费计算至2017年4月18日。本院认为，在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同应当提前三个月书面告知另一方当事人。选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，飞龙物业公司与新沂市温州商城业主委员会于2013年11月6日签订的《物业管理合同》，约定合同期限至2014年11月5日。该《物业管理合同》到期后，该小区业主没有提出异议，飞龙物业公司继续对该小区业主提供物业管理服务，故双方形成不定期物业服务合同法律关系即是原合同权利义务延续。温州商城商业区业主委员会委托温州商城商业区业主委员会委员夏晓东向飞龙物业公司邮寄解除物业管理通知，根据夏晓东提交的物流单可以确认夏晓东已于2017年12月20日交邮，邮件上的地址亦是飞龙物业公司的地址，现无法打印出详细的物流信息，根据常理，飞龙物业公司应当收到了解除合同通知书。结合夏晓东交邮的事实及相应的距离、楚润物业公司的公告等事实，本院酌定飞龙物业公司与温州商城商业区业主之间的物业服务合同权利义务终止日期为2018年3月底。飞龙物业公司与新沂市温州商城业主委员会于2013年11月6日签订的《物业管理合同》未约定物业费的收取标准，且当事人双方不能协商达成一致意见，因此，可以参考同等地段、同等位置的和盛华侨饭店物业费收取标准来收取物业费，本院对飞龙物业公司主张按0.71元/月/平方米收取物业费的主张予以支持。杨望鸣系涉案商铺的业主,杨望鸣负有向飞龙物业公司交纳物业服务费的义务，但计算物业费应至飞龙物业商业区业主与飞龙物业公司物业服务合同权利义务终止之日止，即物业月数为11.4个月（2017年4月19日至2018年3月底），对飞龙物业公司主张的此后的物业费不予支持。故杨望鸣所欠的物业管理费数额确定为74621.60元（9219.36平方米×0.71元/平方米/月×11.4个月），杨望鸣应当向飞龙物业公司交纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、杨望鸣于本判决生效后十日内交纳新沂市飞龙物业管理有限公司物业服务费合计74621.60元；二、驳回新沂市飞龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1983元，由新沂市飞龙物业管理有限公司负担1176元，由杨望鸣负担807元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张成艳二〇一九年十二月十七日书记员  方 超