福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5346号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门永联达光电科技有限公司，住所地厦门市思明区前埔路506-508号国金广场A栋1611单元。 法定代表人：吴耀忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑜，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门米恩速信息科技有限公司，住所地厦门市思明区前埔路506-508号国金广场B栋7层706B单元。法定代表人：林丽松，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓茂考，福建滨南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春兰，福建滨南律师事务所律师。 上诉人厦门永联达光电科技有限公司(下称永联达公司)因与被上诉人厦门米恩速信息科技有限公司(下称米恩速公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 永联达公司上诉请求：撤销一审判决第一、三和四项的判决，改判支持永联达公司一审全部诉讼请求，驳回米恩速公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、米恩速公司依约应在2018年11月15日预缴未来三个月（即2018年12月1日——2019年2月28日）期间的物业管理费6840元，但经多次催交未果。根据案涉《国金广场写字楼租赁合同》第十四条第3款约定，米恩速公司已然构成违约，永联达公司有权行使约定的合同解除权，通知解除租约，并依约追究其违约责任。二、米恩速公司租赁的房屋月租金为10640元，从2018年12月27日发生短暂锁门纠纷后米恩速公司一走了之，到2019年4月永联达公司将该房屋重新对外出租，整整空置了4个月的时间，月租金10640元×空置4个月=42560元，出租房屋空置的租金损失远远不是米恩速公司已经支付的履约保证金21280元所能弥补的。三、永联达公司在一审中所主张的诉求，均全部有租约的明确约定作为支持，一审判决罔顾合同当事人的一致合意，没有尊重当事人的意思自治。四、永联达公司在2018年12月27日短暂锁门，系出于自力救济，并且该行为有合同依据。一审判决对此认定“实属不妥”显然忽略了当事人在租约中所约定条款的重要事实。五、一审判决判决支持返还米恩速公司的办公物品和家具等，与租约约定及法律规定均不相符。在米恩速公司拖欠租金和物业费超过一个月后，永联达公司在2019年1月15日依约发函通知解约，租约自当日始得解除。根据《国金广场写字楼租赁合同》第十三条第2款约定，在2019年1月15日租约解除后，没有及时前来搬离物品，永联达公司有权依约作为废弃物自行处理，并无不当。而且，如果米恩速公司认为其遗留在租赁场所内的物品具备相当价值的话，却放任损失的发生，在永联达公司于2019年2月15日起诉后，迟至4月23日才提起反诉主张索回物品，也不符合法律逻辑和生活经验常识。永联达公司在一审中认可尚保存米恩速公司的物品，系在双方有调解意向的背景下，在一审未能达成调解或和解的情况下，永联达公司依法有权撤回对尚保存米恩速公司物品的自认。一审判决此节判项有误，应予改判。 米恩速公司辩称，一、米恩速公司租用讼争房屋后均如期按时交纳各种费用，存在逾期缴纳租金的情形属于轻微违约尚未达到合同解除的条件，原审认定米恩速公司的逾期付款行为尚未达到永联达公司有权单方解除合同的条件正确，但永联达公司应返还米恩速公司履约保证金。租赁合同仅约定物业费及水电费的缴费时间按照物业管理公司的统一规定为准，事实上，该部分费用的收取方式系由物业管理公司开具发票给米恩速公司，米恩速公司签收发票后支付给物业管理公司。米恩速公司自租赁该涉案房屋后，一直按照物业管理公司的要求支付该部分费用。2018年12月份，米恩速公司并未收到物业管理公司开具给米恩速公司的物业发票及水电发票，故不存在米恩速公司拖欠物业费及水电费的问题。事实上，米恩速公司已支付了2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，米恩速公司应于2018年12月15日支付的租金系支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，截止至2018年12月26日尚未逾期支付达一个月，不适用《国金广场写字楼租赁合同》第十四条第三款第一项的约定，原审判决认定正确，应予维持。因合同尚未达到提前解除的条件，永联达公司擅自上锁收回房屋的行为构成严重违约，应返还米恩速公司履约保证金21280元。二、永联达公司在合同租赁期内即2018年12月26日擅自将涉案房屋上锁，导致米恩速公司不能入内办公已构成了严重违约，致使合同已经实际解除，不能实现合同约定的目的，永联达公司应赔偿米恩速公司的房屋装修损失65946.5元及经营损失40000元。三、永联达公司已经实际收回涉案房屋，实际占有、使用该涉案房屋，米恩速公司失去对涉案房屋的占有、使用权，无法正常使用涉案房屋，米恩速公司无需支付2019年12月26日以后的租金及相关费用，且永联达公司应当返还米恩速公司租赁房屋内的办公用品、家具、电器、设施设备等物品。综上，一审判决第一、三、四项判决正确，判决永联达公司不返还米恩速公司履约保证金21280元错误，依法予以改判，支持米恩速公司的反诉请求。 永联达公司向一审法院起诉请求：1.米恩速公司向永联达公司支付拖欠的2019年1月1日至15日的租金5320元及逾期付租违约金（从2018年12月15日计至实际付清之日止）、支付一个月的租金10640元作为提前解约的违约金、支付拖欠的物业管理费3383元和水电费343元、补偿永联达公司免租期损失6245元；2.永联达公司不返还米恩速公司已支付的租赁合同的履约保证金21280元。 米恩速公司向一审法院提出反诉请求：1.判令自2018年12月26日解除米恩速公司与永联达公司于2018年3月1日签订的《租赁合同》（合同编号GJGC-2018-059）；2.永联达公司返还履约保证金21280元和租赁房屋内办公用品、家具、电器、设施设备等物品（见附件物品清单），如无法返还原物，则赔偿损失3万元；3.永联达公司承担米恩速公司的房屋装修损失65946.5元；4.永联达公司承担米恩速公司因无法正常办公经营的经济损失4万元。 一审法院认定的事实： 2018年3月1日，永联达公司（出租方、甲方）与米恩速公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区的讼争房屋出租给乙方用于办公用途；租赁租期从2018年4月1日起至2020年2月29日止，合同期满即行终止；甲乙双方一致商定从约定的起租日开始计取租金；月租金10640元，按照“先付费后使用”的原则，租金须预交，以每个自然季度作为一个计取租金的周期，乙方应该在每个季度结束当月的15号之前向甲方支付下一季度的租金，其中首个计租期间为三个月（自2018年4月1日-2018年6月30日）的租金，乙方应当在接收租赁房屋前2日内支付到甲方收款账户；租赁期间，除租金外，乙方因租赁房屋所产生的包括但不限于公摊水电费、空调费、物业管理费等由乙方负责按季缴纳；乙方同意将物业服务费支付给甲方聘请的“厦门东方环字物业管理有限公司”（下称物业管理公司），由物业管理公司提供相应的发票（公维金只开立收据）给乙方；乙方应在本合同签订后2个工作日内向甲方交付相当于两个月租金金额即21280元作为保证金；在合同期内，履约保证金不予冲抵乙方租金或其他费用款项，若租赁期内乙方逾期支付租金或其他费用，乙方同意甲方按逾期付款的违约责任扣除相应履约保证金额作为违约金，因乙方违约行为导致应履约保证金转为违约金致使保证金不足额时，乙方同意在收到甲方通知之日起5个工作日内予以补齐，否则每逾期一日，甲方有权按照保证金不足部分的每日1%之标准，向乙方收取作为违约金；若乙方无违约行为，合同期满，甲方在该房屋交接手续办理完毕7天内将该履约保证金无息退还乙方；本合同终止或解除后，除双方另有书面约定外，乙方应在终止日／解除日之日起7日内按照“恢复原状”之标准将房屋归还给甲方。无论本合同因何种原因终止／解除，房屋的返还状态应符合甲方出租时的原始状态（但房屋及设施设备的自然老化和损耗除外）；乙方自行负担费用将该房屋内的属于乙方的所有动产，可自行取回；无法剥离或剥离后可能损害天花板、地面、墙壁及该房屋价值的物资及装潢，乙方不得剥离活取回，且甲方不予补偿；乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权的废弃物，甲方可自行处理，处理费用从乙方的履约保证金中扣除或向乙方追索；合同终止后，不论乙方是否已办理完交接手续，甲方有权直接接管该房屋，采取停止供水、供电等措施，并可在物业管理公司或第三人的见证下，开锁、换锁或搬迁、处置该房屋内的任何物品，由此产生的费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；本合同终止或解除后5日内，乙方应负责办理以租赁标的物所在地址为注册登记地址的工商、质监、税务等相关迁移或注销手续并提供相应的证明文件，否则视为乙方未完成移交手续，乙方应按合同终止或解除时的双倍日租金之标准向甲方支付租金，直至办妥上述手续之日为止；乙方撤离前应结清所有应付款项或费用。如乙方有应付款项未付的，或未按本协议约定移交手续及相关义务的，甲方有权依法阻止乙方撤离其财产并在履约保证金中扣除应付款项，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担。合同第十四条约定违约责任：1.租赁期间，若乙方提前解除合同，需提前两个月书面通知甲方，并将全部履约保证金作为违约金赔偿给甲方，且在签订解约协议、结清费用、返还房屋后，本合同方得以解除；若甲方提前解约，需提前两个月书面通知乙方，并双倍返还乙方履约保证金（双倍中的一倍为退还乙方的履约保证金金额）作为违约金赔偿给乙方后，本合同予以解除。2.若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，乙方应按欠交金额的万分之七／每日之标准向甲方支付违约金，由此造成的损失由乙方自行承担，且甲方或物业管理公司有权采取停水、停电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。3.发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，不予退还乙方履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。（1）乙方逾期支付租金或其它费用达ー个月（含）以上的；（2）乙方擅自改变房屋使用用途，或者擅自在承租房屋内添加构筑物拒绝整改的；（3）乙方擅自将该房屋转租、分租、转让、转借他人或与他人调换的；（4）乙方利用该房屋进行非法活动，或损害公共利益的；（5）乙方违反其它约定义务，经甲方书面通知而不予改正的。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方，通知送达乙方之日起本合同解除，乙方应在接到通知后5日内依本合同有关约定搬离房屋、交回该房屋并支付违约金，租金及其他费用结算到该房屋交还甲方之日；乙方按本合同约定应缴的租金、水电费及物业管理费，在未经甲方书面同意之前，不得与其所享有的任何债权相抵销。合同第十七条其他约定：乙方确认己方在本合同项下正式有效通讯联系地址为本合同首部所列，若发生诉讼纠纷，该地址亦作为诉讼文书送达地址。如上述有效通讯地址发生变更，乙方应于地址变更后及时向甲方书面告知变更后的有效地址。当甲方就本合同履行产生的任何事项，向乙方邮递送达通知时，以上述地址为唯一有效地址，甲方邮递信件自邮件投寄该地址之日起第二日视为通知已正式送达且乙方知道通知内容。依据送达文件，甲方可参照本合同相应条款采取必要措施。 上述合同签订当日，双方还同时签订一份《关于免租期的补充协议》，约定：甲方同意在前述《租赁合同》项下约定的起租日之前，给予乙方1个月的免租期（即自2018年3月1日起至2018年3月31日止）；免租期内，乙方免除缴纳租金义务，但应缴交包括但不限于水电、物业、公共维修金等其他费用；特别约定：因甲方给予乙方的免租期已经考虑到了乙方租赁期间长短的因素，若因乙方原因导致实际承租期限未届满而提前解除或终止《租赁合同》，则乙方应按照原定租期与实际租期之间的时长比例，将未承租期间的时间所对应比例的免租期时长，按照起始租金的标准，补偿给甲方。 2018年3月15日，米恩速公司注册成立，工商登记的住所地即为本案讼争房屋所在地；另，米恩速公司（法定代表人林丽松）在一份《入伙收楼声明》中签章确认，主要内容如下：本人（公司）已于2018年3月7日与大厦物业服务中心一起，共同对大厦B栋7层706B单元进行验收。经查验认为：该物业符合租赁合同的条件和要求，现声明同意正式收楼。本人（公司）收到大厦《用户手册》、《装修手册》、《区域防火责任书》等资料，并愿意遵守大厦的有关物业管理规定。 2018年12月27日，厦门市公安局何厝边防派出所出具两份《报警回执》，分别载明报警事项：林丽松（米恩速公司的法定代表人）报称国金物业将其房门锁住。 审理中，永联达公司称，米恩速公司在签订《租赁合同》后的前几个月有支付租金，但从2018年11月15日开始未按时缴交物业费（2018年12月1日-2019年2月28日期间的物业费6840元），从2018年12月15日开始未按时缴纳租金（2019年1月1日-2019年年3月31日期间的租金3192元）；同年12月26日永联达公司将讼争房屋房门上锁，12月27日米恩速公司报警，米恩速公司报警后，永联达公司将房门打开未再上锁；永联达公司于2019年1月15日向米恩速公司发送解约通知书，双方《租赁合同》于2019年1月15日解除，永联达公司系依约解除；永联达公司于2019年4月打开门锁、收回房屋，并搬走屋内物品，后将讼争房屋出租给案外人；根据双方合同约定，屋内物品视为废弃物由永联达公司处理（确认讼争房屋内物品现存放在永联达公司仓库内，物品包括电脑七台、打印机一台、办公桌两张、椅子12张、会议桌八人位一张、配套椅子一张，另外还有沙发一套、饮水机一台），永联达公司可以将上述物品还给米恩速公司，但米恩速公司需支付永联达公司26266元。另外讼争房屋系精装修，米恩速公司无需再装修。 米恩速公司称，双方《租赁合同》并非在2019年1月15日解除。2018年12月26日，讼争房屋被永联达公司实际占有，《租赁合同》已经实际解除；屋内物品被永联达公司视为废弃物没有合同依据；米恩速公司在租赁讼争房屋后，先后投入58146.5元进行设计与装修，并支付7800元自行安装门禁系统，共计支付65946.5元，永联达公司应赔偿米恩速公司的损失；米恩速公司报警后永联达公司并未将门锁打开，讼争房屋仍由联达公司控制，直至2019年4月份出租给案外人才开锁；米恩速公司确认其因资金紧张，未在2018年12月15日缴交三个月租金的事实，但根据合同约定并未达到解除合同的条件，永联达公司却在2018年12月26日将房门上锁不让米恩速公司进入。因此，永联达公司应将米恩速公司已缴交的自2018年12月26日至2018年12月31日期间的租金予以返还，米恩速公司不存在需缴交2019年1月1日至1月15日期间的租金；因永联达公司将房门上锁，米恩速公司无法进入，故米恩速公司无需缴交物业费；米恩速公司发出两次律师函要求永联达公司办理房屋移交手续、返还物品（价值约计3万元）、退还押金等事宜，也正准备向法院起诉。 一审法院认为，永联达公司与米恩速公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。 根据前述《租赁合同》约定:“发生下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，不予退还乙方履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。(1)乙方逾期支付租金或其它费用达ー个月(含)以上的；(2)乙方擅自改变房屋使用用途，或者擅自在承租房屋内添加构筑物拒绝整改的；(3)乙方擅自将该房屋转租、分租、转让、转借他人或与他人调换的；(4)乙方利用该房屋进行非法活动，或损害公共利益的；(5)乙方违反其它约定义务，经甲方书面通知而不予改正的”。本案中，米恩速公司逾期支付租金（或其它费用）并未达ー个月以上，也不存在上述其它违约情形；米恩速公司虽未在2018年12月15日缴交下一季度的租金，但根据合同约定，米恩速公司的前述逾期付款行为尚未达到永联达公司有权单方解除合同的条件，且即使米恩速公司存在上述情形可提前解除合同时，永联达公司也应书面通知米恩速公司，米恩速公司在接到通知后5日内依合同有关约定搬离房屋、交回该房屋并支付违约金。因此，永联达公司于2018年12月26日将讼争房屋房门上锁不让米恩速公司进入，之后并将属于米恩速公司所有的屋内物品视为废弃物搬走且将讼争房屋另行出租给案外人的行为，实属不妥，有违诚实信用原则，也不符合双方合同约定。根据合同约定，米恩速公司同意永联达公司按逾期付款的违约责任扣除相应履约保证金额作为违约金。故米恩速公司已支付的保证金21280元可予以抵扣米恩速公司应承担的违约责任，且该履约保证金也足以弥补永联达公司的相关损失。此外，自2018年12月26日永联达公司将房门上锁时，米恩速公司已失去对该讼争房屋的占有和使用，讼争《租赁合同》实际上于2018年12月26日永联达公司将房门上锁时已经解除，米恩速公司无需支付自2018年12月26日之后的租金及相关费用，且永联达公司应当将现存放其仓库的属于米恩速公司所有的物品予以返还。故永联达公司要求米恩速公司支付自2019年1月1日至15日的租金5320元及逾期付租违约金、支付一个月租金10640元作为提前解约违约金、支付物业管理费3383元和水电费343元、补偿永联达公司免租期损失6245元的诉讼主张，证据不足，不予支持。关于米恩速公司提出的反诉请求，一审法院确认讼争《租赁合同》自2018年12月26日起解除，永联达公司应返还米恩速公司租赁房屋内的物品。审理中，永联达公司表示可将现存放其仓库内的物品予以返还，予以准许；永联达公司认为讼争房屋系精装修，米恩速公司无需再装修，亦予以采信；且米恩速公司所举示证据尚不足以证明其支付65946.5元系对讼争房屋所进行的设计、装修及因永联达公司将房门上锁造成无法正常办公经营等事实，故米恩速公司要求永联达公司赔偿其房屋装修损失65946.5元及因无法正常办公经营的经济损失4万元的主张，证据不足，均不予支持。本案中，鉴于米恩速公司在履行合同过程中，确有存在逾期支付租金或其它费用的违约行为，其已支付的履约保证金21280元应作为违约金赔偿永联达公司的其他损失，故米恩速公司要求永联达公司返还履约保证金21280元的主张，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门永联达光电科技有限公司与厦门米恩速信息科技有限公司于2018年3月1日签订的《国金广场写字楼租赁合同》自2018年12月26日起解除；二、厦门永联达光电科技有限公司不返还厦门米恩速信息科技有限公司已支付的履约保证金21280元；三、厦门永联达光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还厦门米恩速信息科技有限公司租赁房屋内的办公用品、家具、电器、设施设备等物品（包括电脑七台、打印机一台、办公桌两张、椅子12张、会议桌八人位一张、配套椅子一张、沙发一套、饮水机一台）；四、驳回厦门永联达光电科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门米恩速信息科技有限公司的其他反诉讼请求。 二审中，永联达公司对一审认定的事实提出报警回执可以证明2018年12月27日永联达公司将讼争房屋房门上锁。经查，一审庭审中，米恩速公司称永联达公司于2018年12月26日将讼争房屋房门上锁，永联达公司未提出异议,报警回执并没有关于永联达公司将讼争房屋房门上锁时间的内容，一审认定该节事实并无错误。双方当事人对于一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。双方当事人没有提交新证据。 本院认为，1、关于讼争合同解除时间。根据讼争合同约定，米恩速公司逾期支付租金或其它费用达ー个月(含)以上的，永联达公司有权单方解除讼争合同。米恩速公司应在2018年11月15日开始缴交下一季度物业费，但米恩速公司至2018年12月15日仍未缴交，已符合永联达公司行使单方解除权的情形。永联达公司于2018年12月26日将讼争房屋上锁，以实际行为向米恩速公司表达了解除合同的意思，产生解除合同的效力，一审认定讼争合同于2018年12月26日解除并无不当。2、关于合同解除后责任承担。因讼争合同于2018年12月26日解除，米恩速公司应支付2018年12月1日至2018年12月26日的物业费及产生的水电费用及逾期支付违约金。米恩速公司无需支付2018年12月26日之后的租金及相关费用，但米恩速公司已支付了2018年12月的租金，即多支付2018年12月27日至2018年12月31日的租金。根据讼争合同关于履约保证金的约定，米恩速公司同意永联达公司按逾期付款的违约责任扣除相应履约保证金金额作为违约金。米恩速公司已支付的履约保证金21280元及多支付的租金已足以弥补米恩速公司应支付给永联达公司的物业费、水电费及逾期支付、解约违约金等损失。因讼争合同的解除并非永联达公司依合同约定的形式解除，永联达公司将讼争房屋上锁后，米恩速公司未能及时将物品搬离讼争房屋，且一审中永联达公司同意将现存放其仓库内的物品予以返还，一审判决永联达公司返还米恩速公司在讼争房屋内物品并无不当。永联达公司关于支付租金及逾期付租违约金、补偿免租期损失的上诉请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，永联达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回厦门永联达光电科技有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费448元，由厦门永联达光电科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十二月二十七日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。