江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初6647号原告：杭彩霞，女，1977年3月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：江苏苏皖商汇贸易有限公司，住所地江苏省南京市中山北路=。法定代表人：李燕飞，总经理。被告：江苏江北农副产品市场管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商贸城。法定代表人：张海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑琳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原告杭彩霞与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司（以下简称苏皖公司）、被告江苏江北农副产品市场管理有限公司（以下简称江北公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杭彩霞、被告江北公司的委托诉讼代理人郑琳到庭参加诉讼，被告苏皖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商铺委托经营管理合同；2、判令被告返还商铺、恢复商铺原状，并支付由于改变结构造成的商铺贬值损失，并退还被他人占用的面积；3、被告支付自2017年2月28日至判决生效之日止的所有租金，标准为38105元/年及按日息万分之二支付滞纳金。事实和理由：原告购买六合区XX街道XX路X综合楼第XX号商铺，后与被告签订了商铺委托经营管理合同，并按合同履行了规定的义务，而自签订合同以来，被告一直未按合同履行支付义务，并且在原告不知情的情况下，后来听说第三方擅自改变商铺结构，导致商铺市场价值严重贬值且缩小了原告商铺的面积。原告多次找被告无果，现诉至法院，要求判如所请。被告苏皖公司未作答辩。被告江北公司辩称，江北公司并非合同相对方，不承担义务，解除合同与江北公司无关，也无需支付合同中约定的租金、违约金、滞纳金。综合楼现在在经营，江北公司已经组织业主签订三方合同，所以要求返还商铺的诉讼请求没有事实依据。本院经审理查明后认定事实如下：杭彩霞从江苏华侨沪江置业有限公司（下称华侨公司）处购买位于南京市六合区XX街道XX路X号综合楼XX号商铺。2013年6月27日，委托方杭彩霞、受托方乙方苏皖公司签订《江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同》，约定鉴于之前乙方已与华侨公司就“江北国际食品城”（又称“华侨沪江商城”，下同）统一规划和统一经营管理，促进商城长远发展达成共识并同意受托经营管理“江北国际食品城”，甲方完全认同和支持乙方和苏皖公司的经营战略、经营规划以及经营管理模式，自愿决定将自己购买、依法拥有完全产权的商铺委托给乙方纳入整个商城的统一规划、统一招商、统一宣传、统一经营、统一管理等。现甲乙双方在平等、自愿、协商一致基础上，就具体委托经营管理事宜达成如下一致意见。第一条委托经营商铺、面积。1、委托商铺。甲方将位于“江北国际食品城”委托给乙方经营、管理、使用、租赁等。建筑面积为25.79平方米，成交单价为14036.45元/平方米，总价362000元---。第二条委托经营用途。为了确实维护“江北国际食品城”业态经营的整体性和统一性，乙方受托后，可以根据“江北国际食品城”规划布局及商品品种的统一规划，自行决定商铺的经营用途。第三条委托经营期限及租金。1、双方一致同意，该商铺的委托期限为10年，自甲方根据《商品房买卖合同》约定实际交房日期起算。2、在十年委托期内，因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前三年的所有经营收益（免租期）。盈亏与甲方无关。第四年、第五年委托期内，双方约定固定收益38105元/年整，由乙方代收代付。若实际收益低于以上标准的，不足部分由乙方补足，若实际收益超出以上部分的，超出部分归乙方所有。第六至第十年委托期内，乙方按实际收取租金90%返还给甲方，10%作为乙方的管理费用。鉴于甲方对招商及实际租金收益有知情权，乙方与商户签订租赁协议后有责任向甲方提供租赁协议的复印件。3、租金每半年支付一次，支付时间为当年的6月30日和12月31日。第四条产权变动处置---。第五条商铺交接。甲方全权委托乙方与华侨公司办理该商铺交付事宜。甲方不再就此另行出具授权委托书。华侨公司将商铺交付给乙方后，视为甲方已向乙方履行了房屋交付义务。第六条转租、出租。在商铺委托经营期限内，乙方可以径直以自己的名义出租商铺，无须再征得甲方授权。第七条装修。1、甲方同意，乙方或乙方对外出租后商铺的实际使用人可以根据经营及业态的需要对该商铺进行全部或部分装修，包括但不限于对商铺进行重新间隔、布局等。2、---。3、乙方或实际使用人的装修不得损害商铺的建筑主体结构，装修该商铺所涉的一切费用全部由乙方或实际使用人承担。4、甲方同意乙方对商城公共区域部分所进行装饰装修，费用由乙方自行承担。5、由乙方出资进行的装饰装修、配置的设备设施，均归乙方所有。第八条广告及公共区域。1、乙方可以根据商城的经营需要，在商城市场公共区域或商铺内外设置广告，甲方不得干涉。商铺的实际使用人在征得乙方书面同意后，可以设置广告。2、广告所涉费用由乙方或实际使用人按照相关管理规定自行承担。3、商城公共区域的经营、管理、维护及收益由乙方自主进行，甲方不得干涉。4、乙方在商城公共区域设置广告或进行其他经营所得的收益，归乙方所有，亏损亦由乙方自行承担，与甲方无涉。第九条相关税费的约定。1、委托经营期限内，甲乙双方应按照国家规定缴纳各自税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。2、甲方在委托经营期间因商铺出租发生的租金税收及其他依法应由甲方交纳的费用，应由甲方承担并在乙方支付甲方的租金中代扣代缴。第十条续约---。第十一条甲方的权利义务---。第十二条乙方的权利义务。1、---乙方对受托商铺拥有完整的商铺使用权、自主经营权、租赁权、管理权等。---4、乙方有权按照合同约定的方式管理、经营、使用、租赁商铺，有权根据需要将受托商铺以乙方名义对外租赁---。第十三条违约责任。1、如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之二的滞纳金---。合同对其他事项进行了约定。同日，双方签订《江北国际食品城商铺招商经营管理授权委托书》，约定苏皖公司的权限为商铺交付、招商经营管理、签订商铺租赁合同、收取并代缴商铺租赁的有关费用等。合同签订后，杭彩霞、苏皖公司部分履行合同内容，商铺于2014年2月28日交付。现有的进驻市场经营的商户，大致可分为两个阶段招商而成，一类是由蒋某主持期间招商。一类是2017年前后违建大棚拆除时招商，当时的招商政策是前半年免收租金，后一年即租期截至2019年9月8日，按以下两个标准交纳租金：一是门面房用户，每年租金为40000元，部分商户交纳了保证金5000元；二是铺位用户，每年租金12000元，不另交定金、保证金和物业费。王某系第二类被招商人。江北公司向本院申报一共新收租金计1836000元（其中306000元由蒋某雇请的管理人孙某保管、保证金130000元）。2017年2月后，因苏皖公司不能按约支付委托经营收益，前述业主内部产生不同意见，一部分人愿意维持现状，并愿意通过免租金方式继续支持江北公司培育市场，另一部分人则要求按原合同约定兑现固定收益，否则收回商铺，遂引发本案诉讼及十余起同类案件。另认定：案涉商铺所在的沪江综合楼由华侨公司开发建设，1至3层为商业用房、4至6层为办公用房，共已销售438套，尚有424套未售出。最初，华侨公司拟筹建的江北国际食品城（又称华侨沪江商城）招商不顺利，在业主委托经营的免租期内未能成市。2017年4月18日，部分业主召开会议同意对综合楼一层进行装修改造，由华侨公司蒋某主持改造工程，完工后再次招商（对外以江北公司名义签约和出具租金收据）。2017年9月22日，改造后的商铺举办开业，但仍然未能形成市场。时值附近违建大棚拆除之际，在当地政府有关部门配合下，将大棚内经营户引入案涉综合楼一层经营。2018年3月9日，再次开业并形成现今的肉类区、水产区等副食批发零售市场。再认定：根据销售平面图计数，沪江综合楼一层共有201户业主，原有商铺面积相对较小。案涉商铺改造工程大致分为两种情形，一是临街商铺(即外围商铺，以下简称外铺)共62间，根据南北对应关系，将隔墙拆除，如X区的X7号与X5号商铺合并、XX区的X8号与X7号商铺合并等，改造成33间外铺（其中4间原为大间，不存在破除隔墙）；二是非临街商铺（即内部商铺，以下简称内铺）共139间，将每个内铺的四面隔墙拆除，改造成低矮的案板式摊位单元，其中I区（水产、蔬菜区）变化大于II区（肉类区），分别为：①I区原有4排69个内铺，改造后为5排96个摊位，另在公共区域和出口处新增8个摊位和2个卤菜铺位；②II区原有4排70个内铺，改造后为4排71个摊位，另在公共区域增加28个摊位。经过前述改造，现有203个摊位与原内铺的面积、区位不能完全一一对应，原内铺之部分面积被改作公用过道。目前，综合楼二层和三层的商铺尚未改造，也未能招商出租。还认定：苏皖公司成立于2010年11月19日，由江北公司、江苏泰和投资管理有限公司各出资500万元和1000万元设立，现任法定代表人李燕飞声称该公司没几个人，是空壳运营、没有实体，其正在试图解除职务任命。江北公司由江苏华侨沪江置业有限公司全资设立，注册资本1000万元。2017年8月31日，南京市鼓楼区人民法院裁定受理债权人江苏某建设有限公司关于华侨公司（其母公司江苏华侨房地产开发有限公司的破产已先行由该法院受理）的破产清算申请，并指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任该公司的破产管理人。庭审中，杭彩霞提供江苏泰和投资管理有限公司、华侨公司联合颁发的江苏华侨办[2014]第001号文复印件、江苏华侨办[2015]第001号文复印件，江苏华侨办[2014]第001号文标题为关于苏皖公司、江北公司合并经营管理的通知，主要内容为经公司研究决定，为有效整合公司资源，提升公司经营业绩，决定将苏皖公司和江北公司合并经营管理。任命李燕飞为新合并经营公司总经理，全权负责新合并经营公司的经营管理，包括行政、人事、财务、经营等全面工作。任命郑某为新合并经营公司总经理助理，协助总经理全面管理工作。原江北公司管理人员具体工作安排由李燕飞负责。原江苏某园林景观工程有限公司员工张某、原江苏某投资管理有限公司员工朱某、原江苏省华某装饰工程有限公司员工毛某调入新合并经营管理公司工作，具体工作由新合并经营公司统筹安排。以上工作调动系公司内部调动，劳动关系保持不变。从即日起，新合并经营管理公司实行独立核算，自负盈亏，公司经营业绩与员工工资待遇挂钩。新合并经营公司管理团队尽快制定“三定”方案（定编制岗位、定岗位职责与考核目标任务、定工作费用与薪酬奖金标准），将所有人员岗位、工作职责、工资及绩效考核方案报总公司审批。特此通知。江苏华侨办[2015]第001号文标题为关于中止苏皖公司运作的通知，主要内容为根据总公司发展现状与未来规划，经研究决定：即日起终止苏皖公司所有经营与运作，将该公司的人员及劳动保障关系并入江北公司，该公司总经理李燕飞及以下人员的工作办公地点移至江北大市场，具体搬迁工作本周内完成。苏皖公司的遗留财务及人员工作安排由李燕飞负责。江北公司质证意见为真实性不认可。本院认为，案件争议焦点为：一、《江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同》是否具备解除条件；二、是否应返还商铺、恢复原状、赔偿损失；三、江北公司应否承担苏皖公司案涉两个年度的债务。第一个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：---（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的---。双方签定的合同期限为10年，合同期届满前，苏皖公司已经不能正常运营，未支付到期收益，系迟延履行主要债务，符合合同解除要件，杭彩霞要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，苏皖公司应对前期租金予以返还，根据合同约定，苏皖公司应给付杭彩霞第四年、第五年收益和参照合同约定计算的占用费每年各38105元。合同同时约定“租金每半年支付一次，支付时间为当年的6月30日和12月31日”，苏皖公司应承担各个时间段内按照对应的收益、占用费为基数支付按照日万分之二计算的违约金、损失。第二个争议焦点：根据《合同法》的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、恢复原状。本案系委托合同纠纷，各业主将自己商铺交由苏皖公司统一管理、经营，其权益应得到保护，但在保护单个、部分业主权利时应考虑其他业主权利。现商铺由江北公司接管，已经实际被改造并运营，从现场查勘，综合楼一楼运营情况良好。改造后的商铺已经发生位移，面积也发生改变，一旦支持个别、小部分业主返还商铺、恢复原状的请求，必然会损害其他业主的意愿和利益。故在各业主形成利益共同体的前提下，权衡各方利益，考量承租人或次承租人租赁期间即将期满等因素，本院不支持杭彩霞本次诉讼返还商铺、恢复原状、赔偿损失的请求。在承租人或次承租人租赁期满后，杭彩霞可与其他业主形成决议，再行处理。第三个争议焦点：杭彩霞、苏皖公司签订《江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同》之后，苏皖公司并未完全履行合同义务。2017年初，江北公司基于各种原因接管商铺，征求商铺业主的意见，将商铺进行改造，并租赁给其他承租人，商铺开始产生效益。该行为系代为履行行为，江北公司行为表现出相当的善意，要求其承担责任，不合情理，本院不予支持。另外，杭彩霞以江苏华侨办[2014]第001号文复印件、江苏华侨办[2015]第001号文复印件两份文件要求江北公司承担责任。首先，该文件系复印件，江北公司对真实性不认可，本院不认定其真实性；其次，从履行情况来看，文件中涉及新合并经营公司的问题，杭彩霞也没有证据证明成立新合并经营公司，即杭彩霞没有证据证明两份文件实际履行；最后，即使文件真实，杭彩霞也应提供证据证明两公司在人、财、物存在混同，特别是财务的混同，而杭彩霞没有提供，仅仅一份内部文件不足以达到其证明目的。对于接管后的租金或占用费问题，本案中，江北公司改造商铺后，将原有商铺情况完全打乱，与业主没有形成书面合同关系，对收益的分配等情形没有具体约定，各业主间内部意见也不一致，商铺现有状态与接管前并非一一对应，江北公司收据金额与商铺原有情况也存在不完全对应，鉴于该情形，江北公司收取的款项也应由业主表决后再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杭彩霞与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司签订的《江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同》；二、被告江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决生效后五日内向原告杭彩霞给付第四年、第五年收益和占用费每年各38105元，计76210元，并支付按照日万分之二计算至实际付款日期间的违约金、损失（分别自2017年6月30日、2017年12月31日、2018年6月30日、2018年12月31日起至实际给付之日止，均以半年租金18672元为基数，按日万分之二标准计算）；三、驳回原告杭彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由被告江苏苏皖商汇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  赵 文人民陪审员  李贵娟人民陪审员  牟新群二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚萍萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。