湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初4623号原告：许敏军，男，汉族，1974年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：石伟，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解。被告：凡光松，男，汉族，1978年11月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：李海宏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告许敏军与被告凡光松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许敏军的委托代理人石伟，被告凡光松及其委托代理人李海宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许敏军提出以下诉讼请求：1.解除许敏军和凡光松2018年3月30日签订的《租赁合同》；2.判令凡光松向许敏军支付截止到2019年9月30日的租金115000元及违约金138750元（2018年3月至2019年3月租金2万元，违约金39000元；2019年3月至2019年9月应交租金95000元，违约金99750元）；3.判令凡光松赔偿许敏军经济损失3万元；4.判令凡光松立即拆除广告灯箱、提供装修恢复部位安全质检报告；5.凡光松承担诉讼费用。事实和理由:凡光松自2011年起一直租赁许敏军位于五堰王家湾××综合楼××楼（××市××箭区××号景旭华电料灯具城）从事西蒙灯具经营，2018年3月30日续签《租赁合同》，租赁期限三年至2021年3月30日止，租金每年19万元，每6个月支付一次。本租赁期间内第一年度，凡光松尚欠租金2万元，第二年度租金至今未付。意见协议约定，凡光松应补交租金并承担日千分之五的违约金。凡光松的行为违反合同约定，也违背诚实信用原则。被告凡光松辩称：1.凡光松退租获得了许敏军的同意，许敏军要求凡光松退出房屋即2019年3月29日起，凡光松就没有支付租金义务，许敏军要求凡光松支付租金和违约金没有事实和法律依据。2.2019年3月以前所欠租金2万元应在保证金中予以扣除。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认：位于十堰市××箭区××街办人民××路××、建筑面积568.39平方米的房产是许敏军与汤敏丽的共有财产，许敏军是十堰恒科工贸有限公司（下称恒科工贸公司）的法定代表人。凡光松从2011年开始租用上述房产中的275平方米（下称涉案房产）经营灯具，2018年3月，许敏军以恒科工贸公司（甲方）名义和凡光松（乙方）续签《十堰恒科工贸综合楼租赁合同》，该合同未加盖恒科工贸公司印章。合同约定：租赁期限为三年，从2018年3月30日起至2021年3月30日止，年租金19万元，合同签订时支付95000元，提起一个月支付下余95000元；乙方在签订合同支付3万元保证金，租赁期满退房时，租金已清且未造成商业用房及设施损坏，保证金一次性退还，反之则从保证金中扣除；乙方不得擅自将租赁店堂转租、转让或转借，但可以退租（自己不经意）；租赁期满，乙方必须按时按要求将租赁店堂交付甲方；交付店堂时，乙方必须将所有物品搬出，否则视为乙方自动放弃，所有物品由甲方自行处理，乙方必须承担由此造成的一切费用等。关于违约责任，合同约定：乙方逾期支付租金的，除需及时如数补交外，还应按年租金总额的千分之五以滞纳天数计算违约金，逾期十五日仍不交租金的，甲方有权单方面解除合同并收保证金；乙方在合同期内退租的，应提起三个月告知甲方，并征得同意，否则甲方除不退还保证金外，有权将房屋另作处理等。凡光松交纳了3万元保证金。凡光松在承租涉案房屋后，为与其使用的一楼连通，将二楼地面拆除部分作为楼梯口，在二层楼之间搭建了楼梯。凡光松还在涉案房屋外墙墙面上设置广告灯箱。凡光松欠付2019年3月30日前的租金2万元。双方有争议的事实有：1.凡光松提出提前退租时，许敏军是否同意？凡光松主张已征得许敏军同意，并提供2019年5月9日的电话录音证据，该通话内容为：凡光松说“当时去你办公室的时候跟你当面说的”，许敏军说“你不是这么说好不好，你说你有可能不搞，我说不搞了，你就退吧”，凡光松说“我说我能转就转出去，转不出去，我就退给你”，许敏军说“是这样说的；对啊！那你签合同做啥”，凡光松说“这事我一月份时候就过去跟你说了，又不是今天说的，这事我给陈华军也说过，让他接过去，他不接”，许敏军说“你这样说没有用，你自己看，赶紧去做你的事情，能转转出去能租租出去”…；许敏军否认同意凡光松提前退租。2.凡光松搬出涉案房产的时间？凡光松主张是2019年3月29日，并申请证人曾某、王某到庭作证。对上述争议事实1，本院认为：从内容分析，双方通话的背景是在对凡光松提前退租事宜发生争议后，双方对此前交涉内容的回顾。从交涉内容看，许敏军在此前已同意凡光松在不能转租的情况下提前退租。对上述争议的事实2，本院认为：曾某是装修施工的劳务方，对自己从事的劳务作业内容及时间所作陈述有较强的证明力，其证言应予采信；王某是凡光松雇请的员工，与凡光松之间有用工和被用工关系，为凡光松提供的证言证明力较弱，但在曾某证言的辅助下，其关于搬离涉案房屋的事实及时间的证明内容应予采信。可以认定凡光松在2019年3月29日搬出涉案房屋，并将原用作楼梯口的地面封堵。本院认为：《十堰恒科工贸综合楼租赁合同》中的甲方是恒科工贸公司，但恒科工贸公司未在合同上加盖印章；涉案房产是所有人是许敏军、汤敏丽，而不是恒科工贸公司；许敏军是恒科工贸公司的法定代表人，以自己名义向凡光松主张权利，可视为否认恒科工贸公司为合同相对人的地位；此外，许敏军作为自然人向合同相对人主张权利，未加重凡光松的责任。因此，许敏军以合同相对人身份向凡光松主张权利应予支持。上述合同不违反法律规定，应认定为有效。凡光松提前退租符合合同中“乙方可以退租”“乙方在合同期内退租的，应提起三个月告知甲方，并征得同意”的约定，凡光松腾出涉案房屋并告知许敏军后，应认定双方房屋租赁合同关系已解除，许敏军再主张解除合同不应支持。许敏军同意凡光松“能转就转，不能转就退”的意见，凡光松在不能转租时，除双方特别约定外，应按合同约定提前三个月告知许敏军。凡光松在2019年3月29日腾出涉案房屋，但在2019年5月9日前，凡光松不能证明已明确向许敏军表示提前退租，应认定上述合同解除的时间为2019年8月9日。凡光松拖欠租金的行为构成违约，应承担违约责任。但是，在凡光松已通知腾出房屋后，许敏军拒绝接收涉案房屋，向凡光松主张2019年8月9日以后的租金不应支持。凡光松应支付许敏军的租金为88558.33元（20000＋190000÷12×4.33），减去3万元保证金，还应支付58558.33元。在凡光松拖欠租金的情况下，许敏军的直接损失是资金被占用的损失，合同中对乙方逾期支付租金按年租金总额的千分之五以滞纳天数计算违约金的约定过分高于因该违约行为给许敏军造成的损失，应予以调整，可按逾期付款金额、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中违约责任的上限即年利率24%予以调整,截止2019年8月9日，凡光松应支付许敏军违约金11787.18元（20000×2%×11.3+68558.33×2%×5.3），从2019年8月10日至2019年9月30日，凡光松应支付许敏军违约金1990.98元（58558.33×2%×1.7），凡光松合计应支付许敏军违约金13778.16元。许敏军主张凡光松拆除广告灯箱应予支持。凡光松对装修恢复部位符合安全质量标准负责，如安全质量不符合标准，许敏军有权要求凡光松返工或赔偿损失，但主张凡光松提供装修恢复部位安全质检报告没有法律依据，不应支持。许敏军向凡光松主张逾期支付租金的违约责任后，又向凡光松主张赔偿损失3万元不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：一、被告凡光松支付原告许敏军租金58558.33元及违约金13778.16元；二、被告凡光松拆除搭建在原告许敏军房屋外的灯箱广告牌；三、驳回原告许敏军的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5556元，减半收取2778元，原告许敏军负担1778元，被告凡光松负担1000元，退还原告许敏军2778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一九年十二月三十日书记员  彭 苗