广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21301号原告：刘铁钢，男，1956年5月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告：姚丽纯，女，1964年7月12日，汉族，住上址。委托代理人：姚琼，女，1984年6月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系原告姚丽纯之女。被告：广州市广盛置业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区科华街73号1号楼自编104房，统一社会信用代码91440101MA59MT716M。法定代表人：郑一峰，执行董事兼总经理。委托代理人：郑灿洲、佘晓洁，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告刘铁钢、姚丽纯诉被告广州市广盛置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，于2019年7月3日向被告广州市广盛置业投资有限公司送达了本案的应诉资料，并依法组成合议庭于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘铁钢及原告姚丽纯的委托代理人姚琼，被告广州市广盛置业投资有限公司的委托代理人郑灿洲、佘晓洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘铁钢、姚丽纯诉称：原、被告于2017年10月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际商业项目第4层02号房（建筑面积52.07平方米，套内面积39.99平方米）出租给两原告，租赁期限为20年，自2018年12月30日起至2038年12月29日止，租金为699000元等。后两原告向被告付清了租金699000元和手续费2000元。《房屋租赁合同》约定2018年12月30日前被告应将房屋交付给两原告，但直至2019年6月7日整栋楼还在建设中。根据《房屋租赁合同》之约定，因被告未能准时交付房屋，两原告有权依据合同约定解除合同，要求被告返还租金、手续费并支付利息、违约金等。故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还两原告已付的房屋租金699000元、签约费2000元；三、被告赔偿两原告利息60495元；四、被告双倍返还定金合计100000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告广州市广盛置业投资有限公司辩称：一、《房屋租赁合同》约定两原告支付租金尾款的时间为2017年11月30日前，但两原告实际于2017年12月25日付清尾款，已构成违约。另《房屋租赁合同》约定逾期交付超过180日的，两原告有权解除合同；涉案房屋已达到收楼条件，被告亦于2019年6月21日向两原告发出了交付通知，故被告交付涉案房屋逾期未超过180日，两原告无权行使解除权。二、两原告要求被告支付签约费2000元没有事实和法律依据，该费用的收据上加盖的是广州市汇亿企业管理有限公司的财务专用章而非被告的印章，不能证明被告收取了该费用，被告也无实际收取，《房屋租赁合同》对此也无约定，故被告无须向两原告返还。三、两原告要求按银行当期贷款利率支付利息没有事实依据，《房屋租赁合同》的相关约定并未明确是存款利率还是贷款利率，而据两原告提交的存款及汇款凭证显示，两原告此前进行大额3年定期的存款利率为3.85%，故应以该定期存款利率为标准自合同实际解除之日起算利息。四、被告收取两原告定金的时间为2017年9月29日，而《房屋租赁合同》的签订时间为2017年10月3日，从定金合同成立、生效及履行的时间分析，该笔定金是为担保主合同订立而收取的“立约定金”，因本案中原、被告已签订《房屋租赁合同》，故订立合同的义务已完成，定金已被抵作租金价款，故不存在双倍返还定金的违约事实及法律前提。经审理查明：2017年10月3日，两原告（均为承租人/乙方，通讯地址为广州市天河区农科院博士楼B-603）与被告（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条房屋租赁情况）甲方同意将坐落于广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际（即丝源大厦）商业项目第4层02号房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，乙方已同意承租涉案房屋。（第三条租赁期限）涉案房屋的租赁期为20年即2018年12月30日起至2038年12月29日止。甲方在收取乙方按约定的合同总价款且在涉案房屋竣工验收合格后，甲方应于2018年12月30日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方。（第四条租金及支付方式）甲乙双方协定的本租赁期限内租金总计699000元，分期付款，2017年10月3日前付清330000元（含定金），2017年11月30日前付清369000元。（第八条乙方逾期支付租金的违约责任）乙方如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理；逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。【第九条第（二）款第4项乙方的权利义务】乙方将本合同项下所有权益转让给第三方的，需向甲方支付手续费2000元/套/次。（第十条特别约定）因甲方问题未能准时交付涉案房屋予乙方，逾期180天内，甲方应按合同已付款项按万分之一/日支付违约金；逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方无条件退还乙方已付款项，并按银行当期利率支付利息。（第十一条合同解除）甲方迟延交付房屋达120日的，乙方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达60日（或以上的）或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并在乙方已支付的物业租金直接扣减从交付乙方涉案房屋之日起至退还甲方涉案房屋之日止的物业租金及其他相关费用，并扣减合同约定租金总额的30%作为违约金。（第十三条通知）甲方和乙方关于本合同履行相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出，通知由授权代表签名或者盖章确认后以EMS快递发出即视为送达等。两原告提交《收款收据》（加盖被告财务专用章）和《POS签购单》多份显示被告于2017年9月29日收到两原告交纳的涉案房屋定金50000元，于2017年10月3日收到两原告交纳的涉案房屋首付款280000元，于2017年11月26日收到两原告交纳的涉案房屋租金款169000元，于2017年12月25日收到两原告交纳的涉案房屋租金款尾期200000元，以上合计699000元。被告确认上述证据的真实性，但主张两原告于2017年12月25日支付租金尾款200000元与合同约定的付款日期不同，构成逾期付款，应属违约。对此，两原告称当时系因原告姚丽纯动手术导致无法按期支付尾款，经与被告协商，被告同意两原告于2017年12月31日前付清余款，两原告亦按被告要求提交了《延期申请表》；两原告向本院提交了《延期申请表》（复印件）予以证明，被告对该表的真实性不予确认，且主张该表不能反映被告同意两原告的申请。现两原告主张，被告未在《房屋租赁合同》约定的2018年12月30日前交付涉案房屋，自2019年4月30日起逾期已超过120日，根据《房屋租赁合同》第十一条合同解除的约定，其有权解除《房屋租赁合同》。被告认为涉案房屋已达到收楼条件，其已于2019年6月21日通知两原告收楼，被告逾期交楼未超过180日，两原告在本案中要求解除《房屋租赁合同》不符合该合同第十条的约定。被告就此提交了《房屋交付使用通知书》（落款时间为2019年6月21日）及相应的邮寄凭证予以证明，其中EMS邮寄底单显示寄件人为被告，收件人为两原告，收件地址为《房屋租赁合同》约定的两原告的通讯地址，内件品名为《房屋交付使用通知书》，寄件时间为2019年6月21日，该邮件后因逾期非本人退回。经质证，两原告称其未收到上述《房屋交付使用通知书》。两原告称因被告违约导致合同解除，被告除双倍返还定金外，还应返还两原告支付的租金699000元、签约费2000元，并支付利息60495元（以701000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从签约之日即2017年10月3日起计至2019年7月28日止）。两原告就此提交了《收款收据》一张，显示收款单位为广州市汇亿企业管理有限公司（以下简称“汇亿公司”），该司确认收到涉案房屋签约费2000元。两原告称其是根据被告的要求支付了上述签约费2000元，该款是在涉案房屋的签约现场缴纳的；该费用的性质与《租赁合同》第九条第（二）款第4项约定的手续费性质相同。经质证，被告对上述证据的真实性不予确认，因与被告无关，且因涉案房屋所在的项目是外包给其他公司进行处理的，所以对亿汇公司的情况也不清楚。本院认为：《房屋租赁合同》系签订双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据《房屋租赁合同》之约定，被告应在2018年12月30日前将涉案房屋交付两原告，但被告至今未履行该交付义务，已构成违约。关于两原告是否有权依据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除《房屋租赁合同》的问题，本院认为，《房屋租赁合同》第十条及第十一条均约定了被告逾期交付房屋达到一定期限时承租人有权解除合同，但先陈述的第十条约定期限为180日，后陈述的第十一条约定期限为120日，此处存在争议。被告作为该《房屋租赁合同》的提供方，本应清楚无误的表达合同条款，现被告作为违约方及提供格式条款一方主张适用第十条的约定，明显加重了承租人的责任，有违公平原则，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，两原告有权根据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除合同。因2019年4月30日起广盛公司逾期交楼已超过120日，两原告于2019年6月13日提起本案诉讼要求解除《房屋租赁合同》，系依约行使其合同解除权，本院予以支持；被告收到本案起诉状副本的时间为2019年7月3日，故《合同》已于2019年7月3日解除。合同解除后，被告应向两原告返还租金649000元（定金除外）。关于两原告要求被告双倍返还定金合计100000元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，被告未按照合同约定按期交付涉案房屋导致两原告要求解除《合同》，故两原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。另就两原告诉请的利息（以701000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从签约之日即2017年10月3日起计至2019年7月28日止）。如前所述，《合同》系于2019年7月3日解除，自此被告负有向两原告返还款项的义务，被告至今未予返还，确给两原告造成了利息损失，故本院酌情判令被告以699000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月3日起向两原告支付利息至2019年7月28日止，即2111.56元；两原告诉请被告支付《合同》解除前的利息，因本院已判令被告双倍返还定金，足以弥补两原告的部分实际损失，故本院不予支持。关于两原告要求被告返还签约费的诉讼请求，因该费用并非被告收取，两原告提交的证据亦不足以证明该款项的性质，故对两原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘铁钢、姚丽纯与被告广州市广盛置业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告刘铁钢、姚丽纯返还租金649000元、支付利息2111.56元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告刘铁钢、姚丽纯双倍返还定金合计100000元；四、驳回原告刘铁钢、姚丽纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12415元，由原告刘铁钢、姚丽纯负担1104元，被告广州市广盛置业投资有限公司负担11311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  张黛乔二〇一九年十二月九日书 记 员  邱莉晶