济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4574号 原告：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370102779717178E。 法定代表人：贺建新，总经理。 委托诉讼代理人：杜良涛、李乐成，均系山东胜远律师事务所律师。 被告：山东大润国际黄金珠宝交易有限公司，住所地济南市，统一社会信代码：913701020840047533。 法定代表人：原春华，职务不详。 被告：济南曹博士美容整形医院有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：91370103084047825Y。 法定代表人：曹京敏，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁兵，山东泺源律师事务所律师。 原告济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称历下国资公司）与被告山东大润国际黄金珠宝交易有限公司（以下简称大润公司）、济南曹博士美容整形医院有限公司（以下简称曹博士医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告历下国资公司的委托诉讼代理人杜良涛、被告曹博士医院的委托诉讼代理人鲁兵到庭参加诉讼，被告大润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历下国资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令曹博士医院腾出并返还占用的中润世纪城9号楼裙楼一楼房屋；2.请求判令大润公司、曹博士医院支付拖欠历下国资公司自2017年7月21日起至搬出房屋之日止的房屋使用费（截至2018年12月20日房屋使用费655895.66元）；3.本案全部诉讼费用由大润公司、曹博士医院承担。事实和理由：2012年7月19日，济南市历下区政府投融资管理中心（后更名为：济南市历下区财政投资评审中心，下称：“评审中心”）与大润公司签署房屋租赁合同，将中润世纪城九号楼公建部分，建筑面积共11976.15平方米出租给大润珠宝公司，租赁期限为15年（2012年7月20日起至2027年10月19日）。后双方签订租赁合同补充协议，将租赁期限变更为2012年7月20日至2022年7月19日，租期10年，租赁面积变更为10276.15平方米，房屋租金变更为1.5元/平方米/天，每年递增3%。2016年6月16日该租赁房屋产权经历下区人民政府同意，由评审中心变更为历下资产运营公司。2017年2月27日，大润公司与曹博士医院签订房屋租赁合同，将所承租九号楼一楼西头监控室南720.25平方米转租给曹博士医院，租赁期限为9年（自2017年8月10日至2026年8月10日），年租金为28万元。因大润公司违约，长期拖欠历下国资公司房屋租金，2017年3月24日历下国资公司向大润公司发出了解除租赁合同通知函，大润公司于2017年3月25日收到历下国资公司解除租赁合同的通知函。同时，历下国资公司根据仲裁条款约定向济南仲裁委员会申请仲裁，2017年5月22日济南仲裁委员会依法裁决大润公司将租赁的中润世纪城9号楼公建部分及车位、地下车库恢复原状并返还给历下国资公司。2017年7月21日中润世纪广场大部分租赁房屋已由历下国资公司正式收回。历下国资公司与大润公司签订的房屋租赁合同解除后，2017年7月25日历下国资公司通知了包括被告曹博士美容医院在内的所有租户，不得再向大润公司交纳任何款项以及办理租赁合同相关事宜。2018年11月8日，历下国资公司再次通知曹博士医院在收到通知函3日内搬出占用的房屋并清空房屋交还历下国资公司，但曹博士医院至今仍占用房屋继续经营。综上所述，历下国资公司与大润公司之间的租赁合同已经依法解除，曹博士医院与大润公司之间的房屋转租合同已丧失继续履行的基础。曹博士医院继续占有使用房屋并不支付租金的行为已经严重侵犯了历下国资公司的合法权益，曹博士医院应当腾出并返还占用房屋，并支付占用的自2017年7月21日至搬出房屋之日止的占有使用费用。为维护历下国资公司的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持历下国资公司的诉讼请求。 大润公司未作答辩。 曹博士医院辩称，一、历下国资公司请求“曹博士医院支付自2017年7月21日起至2018年12月20日期间的房屋使用费用655895.66元”没有事实根据和法律依据。依据曹博士医院与大润公司于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同》第三条第1款“该房屋租赁期共9年，租期自2017年8月10日起至2026年8月10日止”和第四条第2款“从2018年开始，每年的8月1日前及2月1日前乙方向甲方支付租金费用，但由于大润公司答应的一楼的门头房由于种种原因一直未能交付乙方，特给与减免第一年房租，作为乙方的装修期”的约定，截止2018年8月9日曹博士医院应当是享受减免房租的。因此历下国资公司请求曹博士医院支付2017年7月21日至2018年8月9日期间的房屋使用费没有事实根据和法律依据。二、历下国资公司计算的房屋使用费金额高，没有任何依据。按历下国资公司与大润公司签订的房屋租赁合同约定的租金计算方式计算，720.25*1.5*132（18.8.10-18.12.20）*1.09=155444.36（元）。三、历下国资公司未通知曹博士医院解除其与大润公司签订的《房屋租赁合同》，剥夺了曹博士医院的抗辩权，要求腾出和返还一楼房屋没有任何依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。可见曹博士医院在历下国资公司没有通知的情况下，历下国资公司解除了其与大润公司签订的《房屋租赁合同》，剥夺了曹博士医院的合同解除抗辩权，且历下国资公司既不与曹博士医院签订租房合同，也不接受缴纳的租金。因此，要求曹博士医院腾出和返还一楼房屋没有任何依据。综上所述，请求依法驳回历下国资公司的没有任何根据的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济南市中润世纪广场9号楼公建部分原系济南市历下区政府投融资管理中心（现更名为济南市历下区财政投资评审中心）所有。大润公司为经营大润珠宝城，承租了该房屋，双方签订了租赁合同，租赁面积为10276.15平方米，租期自2012年7月20至2022年7月19日，租金为1.5元每平方米，每年递增3%，。后经济南市历下区人民政府同意，上述房屋所有权人变更为历下国资公司，出租人的权利义务均由历下国资公司享有并承担。 因大润公司逾期支付租金，历下国资公司解除了与大润公司的租赁合同，并以大润公司为被申请人向济南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决大润公司返还租赁物、支付拖欠房屋租金及房屋使用费、逾期付款违约金等。济南仲裁委员会经审理后，认为历下国资公司与大润公司之间租赁合同及补充协议合法有效，并于2017年3月25日解除。2017年5月22日，济南仲裁委员会作出（2017）济仲裁字第1284号终局裁决书，裁决大润公司将租赁的济南市中润世纪广场9号楼公建部分及104个车位、地下车库于裁决书生效之日起十日内恢复原状并返还历下国资公司、支付历下国资公司租金和使用费以及违约金等。2017年7月25日，历下国资公司张贴通知函，载明：因大润公司拖欠租金，历下国资公司已解除与大润公司的租赁合同并于2017年7月21日接收大润珠宝城，并将上述情况通知了各租户，同时告知各租户不得再向大润公司缴纳任何款项。历下国资公司作为大润珠宝城的所有权人有权对珠宝城进行经营，请各租户尽快与历下国资公司联系，就接收珠宝城后的租赁事宜及时签订场地租赁协议。 2016年4月21日，曹博士医院向大润公司交纳保证金5万元。2017年2月27日，大润公司与曹博士医院签订房屋租赁合同，约定曹博士医院租赁大润公司济南市历下区经十东路13733号8号楼一楼西头监控室南（到最南头）720.25平方米的房屋。租期自2017年8月10日起至2026年8月10日止，共计108个月；涉案房屋租金每年28万元，租金按半年结算，从2018年开始，每年的8月1日前及2月1日前曹博士医院向大润公司支付租金费用，但由于大润公司答应的一楼门头房由于种种原因一直未能交付曹博士医院，特给予减免第一年房租，作为曹博士医院装修期。 2018年11月8日，历下国资公司再次通知曹博士医院在收到通知函3日内搬出占用并清空房屋交还历下国资公司。2018年12月5日，历下国资公司委托山东胜远律师事务所向曹博士医院发送律师函，要求其腾出、返还占用的房屋并交纳自2017年7月21日至实际搬出期间的房屋占有使用费。 本院认为，大润公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。大润公司与济南市历下区政府投融资管理中心签订的房屋租赁合同、租赁合同补充协议及大润公司与历下国资公司签订的租赁合同补充协议二均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院予以认定。大润公司根据上述协议承租涉案场地，并经济南市历下区政府投融资管理中心、历下国资公司授权对外招商，大润公司与曹博士医院因此而签订的房屋租赁合同亦为有效合同，曹博士医院依约取得涉案场地的经营使用权。曹博士医院与大润公司于2017年2月27日签订的房屋租赁合同约定，涉案房屋租期自2017年8月10日开始，由于大润公司答应的一楼门头房由于种种原因未能交付曹博士医院，特给予减免第一年（2017年8月10日至2018年8月10日）房租，作为曹博士医院的装修期，该约定合法有效，故历下国资公司要求曹博士医院支付自2017年7月21日至2018年8月10日的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持；大润公司对曹博士医院的免租给历下国资公司造成的损失应承担赔偿责任，该损失参照曹博士医院与大润公司约定的每年租金28万计算为：28万/年÷365天×384天（自2017年7月21日至2018年8月10日）＝294575元。在大润公司与历下国资公司解除租赁合同、曹博士医院未与历下国资公司重新签订租赁合同的情况下，曹博士医院2018年8月11日之后继续占有涉案房屋无合同依据，对历下国资公司请求判令曹博士医院腾出并返还占用的中润世纪城9号楼裙楼一楼房屋的诉讼请求，本院予以支持；曹博士医院应向历下国资公司支付自2018年8月11日起至实际搬离之日的房屋占用使用费。关于支付标准。本院认为，曹博士医院与大润公司之间的租赁合同系其真实意思表示，该合同对其具有约束力，涉案房屋自2018年8月11日起至实际搬离之日的房屋占有使用费应按每年28万元计算。历下国资公司以其与大润公司签订的租赁合同约定的租赁费为计算标准，本院认为，曹博士医院并非该合同的相对方，该租金标准对其无约束力，历下国资公司以该标准主张占有使用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南曹博士美容整形医院有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告济南市历下区国有资产运营有限公司腾出并返还占用的中润世纪城9号楼裙楼一楼房屋； 二、被告山东大润国际黄金珠宝交易有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南市历下区国有资产运营有限公司自2017年7月21日起至2018年8月10日的房屋占有使用费损失294575元； 三、被告济南曹博士美容整形医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区国有资产运营有限公司支付自2018年8月11日起至实际搬离之日的房屋占有使用费（按每年28万元计算）； 四、驳回原告济南市历下区国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10360元，由山东大润国际黄金珠宝交易有限公司负担5000元，由济南曹博士美容整形医院有限公司负担5360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  闫秋芹 人民陪审员  修 芳 人民陪审员  李 靖 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈 倩