四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3320号 上诉人（原审被告）：车晓芳，女，生于1974年2月9日，汉族，户籍住址:绵阳市高新技术产业开发区,现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张宜林，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：谢凤玲，女，生于1960年12月7日，汉族，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。 上诉人车晓芳与被上诉人谢凤玲执行异议之诉一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院作出的（2019）川0703民初4629号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人车晓芳及其委托诉讼代理人张宜林，被上诉人谢凤玲的委托诉讼代理人刘永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人车晓芳提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判中止对绵阳市房屋的执行；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一审认定事实错误。1、一审法院认为房屋交易价格明显低于同路段同类型房屋价格，属凭空推断，没有证据；2、一审法院以被执行人吕洋君及其妻李某通过委托买受人过户的方式完成交易，与合同约定不一致，属恶意逃债行为；3、未按照合同约定办理权属转移登记手续的原因是吕洋君重病，且是办理了公证委托；5、上诉人缴纳物管费的时间不能否定上诉人合法占有该房屋。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。 被上诉人谢凤玲答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1、交易价格明显低于市场同类房屋价格；2、吕洋君、李某委托上诉人对该房屋进行出售而不是卖给上诉人；3、办理过户登记时约定应当在2018年10月20日之前，但时至2019年4月29日仍未办理；4、2019年3月5日才交物管费，在一审中并未提交装修合同。以上事实明显有串通进行行房屋买卖事实。综上，请求二审改判驳回上诉人上诉请求。 一审原告谢凤玲提出诉讼请求：1、请求法院对已查封位于绵阳市房屋继续执行;2、诉讼费由被告承担。事实与理由：吕洋君于2016年10月8日和2017年2月15日共计向原告借款60万元，吕洋君因故未予偿还，原告于2018年10月13日向人民法院提出诉讼，涪城区法院依法作出（2018）川0703民初7568号判决书，同时请求对吕洋君名下位于绵阳市房屋进行了查封。2019年1月向涪城法院申请强制执行。2019年5月5日被告对执行查封位于绵阳市房屋提出书面异议。涪城区法院作出（2019）川0703执异168号执行裁定书，现根据事实法律提出诉讼，理由如下：1.原告于2018年10月13日向人民法院提出诉讼，被告与吕洋君于2018年10月13日签订案涉被查封房屋的买卖合同，天下哪有这样的巧合？更重要的是被告没有将房款支付给吕洋君。2.合同签订当日吕洋君就将其房屋匆匆忙忙交付给被告明显有悖常理。3.房屋买卖双方的成交价明显低于市场行情。4.被告在与吕洋君签订房屋买卖合同195天后仍未办理转移手续，违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定。被告的所谓房屋买卖既不符合逻辑也不符合常理，更不符合法律相关规定。5.根据我国《物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发上效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，上列被告签订的房屋买卖合同不发生法律效力。6.吕洋君（包括其妻子）被告串通损害原告的合法权益。综上，为了维护当事人的合法权益，根据我国法律相关规定，特请求人民法院依法支持原告之诉讼请求。 一审法院认定事实：原告谢凤玲因与第三人吕洋君之间存在民间借贷纠纷，原告谢凤玲向本院提起诉讼（起诉状落款时间2018年10月13日），一审法院于2018年10月18日立案，案号：（2018）川0703民先调3936号。因调解未果，一审法案转入诉讼审理程序，案号：（2018）川0703民初7568号。2018年11月1日，谢凤玲向本院申请财产保全，同日，一审法院裁定以人民币87万元为限对吕洋君的财产予以保全。2018年11月12日，一审法院将吕洋君与其妻李某按份共有的案涉房屋予以查封。该案经审理，一审法院于2018年12月10日作出（2018）川0703民初7568号民事判决书，判决吕洋君在判决生效之日起三日内向原告谢凤玲归还借款60万元及相应的利息。2019年1月6日，原告谢凤玲申请对该案强制执行，2019年1月30日，一审法院作出（2019）川0703执262号执行裁定，再次将案涉房屋予以查封。该案执行过程中,案外人车晓芳于2019年5月5日向一审法院就案涉房屋提出书面异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）川0703执异168号执行裁定,中止对案涉房屋的执行。为此,原告起诉至法院。 庭审查明,2018年10月13日,案外人车晓芳作为甲方（买方）与作为乙方（卖方）的李某、吕洋君及作为丙方（经纪方）的绵阳市乐意房地产经纪服务有限公司三方签订《二手房买卖经纪合同》。合同约定,乙方自愿将位于科利园区房屋,产权面积128.27㎡,以总成交价82万元出售给甲方,室内物品详见清单;签约当日甲方向乙方支付定金5万元,以现金支付方式于2018年10月28日前甲方向乙方支付82万元（不动产转移登记当天）,甲方承担双方应交纳税和费;甲乙双方商定于2018年10月28日前到相关部门开始办理手续,丙方协助办理;甲方支付丙方佣金1.6万元,乙方支付丙方佣金0.8万元,交付时间为过户当天或办理公证书当天;乙方应当在收清房款当天将该房产交付甲方并结清水、电、气、物管、垃圾清运等费用,乙方在2018年12月1日前迁出该房所有户口;此合同签订后,甲乙方同意丙方安排网上签约。合同补充条款约定,吕洋君电话委托其妻李某出售此房。甲方车晓芳在合同上签名捺指印,乙方李某在合同上签名捺指印并代签吕洋君名字,丙方加盖公章及郑昌会、陈某签名。合同签订后,车晓芳之夫彭声亮于2018年10月13日通过中国银行账户（手机银行）向李某转账支付5万元,2018年10月17日彭声亮通过中国银行账户（手机银行）向李某转账支付19万元,2018年11月5日,吕洋君、李某夫妻向车晓芳出具《委托书》并委托绵阳市众信公证处对该《委托书》进行了公证,《委托书》第2条“代为将上述房产以不低于人民币陆拾万元的价格予以出售〔售房款直接转入委托人李某的银行账户〕,代为签订出售合,买卖契约,网上签约并有权撤销、注销网签合同等”、第5条“代为到住建局、不动产登记部门办理上述房屋的产权转移手续”。同日,彭声亮通过中国银行账户（手机银行）向李某转账支付10.746万元、向中介人陈某（手机银行）转账1.6万元、车晓芳通过招商银行账户向李某转账支付48万元,同日,李某向车晓芳出具收到购房款82万元收条一份。2019年3月5日,车晓芳向银都物业交纳了2018年11月-2019年12月的物业服务费及垃圾清运费共1325元。庭审中车晓芳被问询时回答:“案涉房屋信息是从58同城网查询得知,主动电话联系的中介公司,当时标价90万元,合同上吕洋君的签名系李某代签”。庭审中车晓芳申请的证人陈某陈述:“案涉房屋信息是一个叫杨某（音译）、也是做二手房中介的，主动打电话给我说案涉房屋很有卖相，很便宜，当时报价85万元，因被告先前有一套房子是我帮她卖的，知她想买房子，我就主动给被告联系说案涉房屋有价值购买，我们当时报价85万底价，被告他们当时很认同这个房子，降价是因为原告把房屋内的家具搬走了，当时签合同时房子有共有人，因为吕洋君当时有病在外地，我们反复打电话给吕洋君核实，我们又核实了李某与吕洋君的夫妻关系证明，合同吕洋君的签名是由李某代签的，合同签订后办理过户必须要公证，公证书一出来，买方就结清了房款”。 庭审还查明,案涉房屋系李某、吕洋君夫妻在2014年1月14日购买,房屋所有权人为吕洋君,李某系房屋共有人,共有方式为按份共有,李某占90％份额;案涉房屋于2017年7月17日设定抵押,2018年11月4日抵押权注销。吕洋君2018年12月21日因病死亡。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立变更转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。案涉房屋登记在被执行人吕洋君名下，且是吕洋君、李某夫妻关系存续期间购得,本院对其采取执行措施并无不当。但《异议和复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余介款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定了除外情形。该条规定系在买受人对买受的不动产之权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的例外特别规定。该规定实质上牺牲了普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确定的。故在对买受不动产的案外人利益进行特别保护时,应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。若符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权,即可以排除申请执行人对该标的物的强制执行。结合本案实际和到案证据,本案争议的焦点是被告车晓芳对案涉房屋是否享有足以排除原告因案涉债权而强制执行的民事权益。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面合同的问题。被执行人吕洋君之妻李某在吕洋君身患重病外债未予清偿、债权人向本院提起诉讼主张权利的同时（法院接受诉状后有七日审查期），在诉争房屋设有抵押且抵押权人未予同意的情况下，最重要的是吕洋君本人并未到场且无书面授权即与买受人车晓芳签订房屋买卖合同；从双方所签合同的内容来看，房屋装修设施齐全，但出售的价格明显低于同地段同类型房屋的价格，且约定在较短的时间内现金全款支付和办理过户，但在合同中未约定房屋已设抵押的现状及抵押权解除与否的责任承担，表明出售方出售房屋的意愿急迫。同时表明买受人急于购买,并自愿承担出售方收取全款后不予缴款注销抵押权的巨大风险责任。同时，被执行人吕洋君及其妻李某通过委托买受人过户的方式来完成房屋交易行为，也与合同约定2018年10月28日前到相关部门开始办理权属转移登记手续、中介方协助办理的过户方式不符。以上交易行为表明买卖双方已达成高度默契，这与正常的通过中介协助过户来控制风险而进行的二手房买卖行为明显相悖。再有,买受人对案涉房屋信息来源的陈述,也与其申请出庭证人陈述的案涉房屋信息来源自相矛盾。综上，可以认定被执行人吕洋君及其妻李某在债权人向其主张债权时,恶意逃债主观恶意明显，其行为严重损害了原告作为合法债权人权利的实现。被执行人吕洋君之妻李某与本案被告车晓芳签订的《二手房买卖经纪合同》缺乏足够的正当性。其次，关于是否在查封前已合法占有的问题。本案被告车晓芳虽然出具了向银都物业交纳物管费的收据，但其交纳时间却是2019年3月5日,其也未提交双方办理房屋及设施移交的相关证据，也未提供对诉争房屋进行装修的证据。现有证据不能认定被告车晓芳在本院2018年11月12日对诉争房屋查封前已合法占有该房屋。第三，关于价款支付的问题。根据被告车晓芳提供的银行转账交易明细，可以认定被告车晓芳将购房款全部支付给了被执行人吕洋君之妻李某，被执行人吕洋君并未收取的事实存在。第四，关于未办理转移登记手续的过错问题。从被执行人吕洋君之妻李某与被告车晓芳签订合同约定的过户时间及房款支付的时间、公证委托书的内容及公证时间以及房屋抵押权注销的时间可以看出，被告车晓芳完全有时间在本院采取查封措施前将相关过户的手续递交相关部门办理网签登记，但被告车晓芳却未办理过户登记手续，自身存在重大过错。同时,被告车晓芳亦对未及时办理房屋过户的原因作出合理解释。综上，被告车晓芳作为买受人对诉争房屋并不享有受法律保护的实体权利，其不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许对本院查封的位于绵阳市房屋继续执行。案件受理费12500元,由车晓芳负担。 在二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、银都领地物业服务中心出具缴费证明，证实涉案房屋在2018年11月5日李某带领车晓芳及中介工作人员到物业，称房屋已出售，由李某缴纳物业费至2018年10月底。后2019年3月5日车晓芳缴纳了2018年11月至2019年12月物业费；二、水费、电费、气费缴纳凭据，证实上诉人已真实居住；三、订货合同及照件，证实上诉人购买房屋后新添置了沙发、电视柜、餐桌和床各一个；四、吕洋君病历，证实吕洋君在2018年7月至12日因肝病先后多次在首都医科大学附属北京地坛医院住院治疗；五、网上截图2张，证实在2019年2月银都领地同类型房屋成交金额为80万元；六、二手房买卖经纪合同，证实2018年8月车晓芳将高新区柏杨西街73号房产销售，价格为768000元，有财力购买银都领域房子；七、个人及家庭房产信息记录，证实车晓芳家庭在2013年、2014年分别购进二手房，2019年购进新楼盘房屋；八、离婚证，证实与其夫于2019年5月23日已离婚。 被上诉人谢凤玲质证称，对证据一缴费证明三性均不予认可；证据二水费、电费、气费凭据，客户均是吕洋君。其中电费发票均是2019年11月25日，是房屋保全后才缴纳。气费上诉人自认是吕洋君缴纳交给她的；证据三订货合同在一审未提交，是事后找的，装修前照片不能证实是哪一家；证据四病历是原件，应由其本人及家属持有，对真实性无异议，但不能达到证明目的，只能说明吕洋君、李某与车晓芳有串通行为；证据五、六、七、八与本案不具有关联性。 在二审审理期间，被上诉人谢凤玲提交以下证据，一、58同城上下载的同期银都领地房产销售情况，证实其中120平方米卖120万元，123平方米卖108万元；二、房地产公司调取的网上房源销售情况，证实2018年11月15日涉案房产已在网上销售，其联系人为车女士，电话与本案上诉人一致，证实是上诉人车晓芳所销售。 上诉人车晓芳质证称，对证据一58同城证据真实性无异议，但不能达到证明目的，挂牌价与成交价不一致；对证据二真实无异议，承认是上诉人在网上发布，挂牌价为100万元。 经上诉人车晓芳申请，证人李某、杨某到庭作证。证人李某证实其代吕洋君和自己将涉案房屋以80万元价格卖与上诉人车晓芳；证人杨某其朋友与李某是亲戚关系，委托其帮忙销售，其向中介公司陈某透露了房源信息。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审的争议的焦点是上诉人车晓芳对案涉房屋是否享有足以排除被上诉人因案涉债权而强制执行的民事权益。本院经审查，一、从房屋买卖合同签订时间来看，被执行人吕洋君之妻李某在吕洋君身患重病外债未予清偿、债权人向法院提起诉讼主张权利的同时，在诉争房屋设有抵押且抵押权人未予同意的情况下，单方面与买受人车晓芳签订房屋买卖合同，吕洋君本人并未到场且无书面授权；二、从合同内容和履行来看，房屋装修设施齐全，出售的价格明显低于同地段同类型房屋的价格，且约定在较短的时间内现金全款支付和办理过户。从房产证上可以看出签订合同时房屋已设定抵押，但合同上并未提及抵押权解除与否的责任承担，表明出售方出售房屋的意愿急迫。同时表明买受人急于购买,并自愿承担出售方收取全款后不予缴款注销抵押权的巨大风险责任。合同约定了2018年10月28日前到相关部门开始办理权属转移登记手续，合同签订后由中介安排网签，但时至如今均未办理。而上诉人车晓芳作为有多次购房并有出售房屋经验的购房者，在对方未办理房屋权属转移的情况下短期内即全额支付了82万元房款，与正常房屋交易方式不符；三、从车晓芳出具的经公证的委托书来看，吕洋君、李某作为委托人，车晓芳作为受托人，第2项明确约定“代为将上述房产以不低于人民币陆拾万元的价格予以出售［售房款直接转入委托人李某的银行帐户］......”，该委托内容是委托售房而不是房屋买卖。同时该委托书2018年11月5日出具公证当日，车晓芳全额支付了房款，在同年11月15日，车晓芳即在网上挂出该房的销售信息，金额为100万元。该销售行为也与委托事项相符；四、关于价款支付的问题。根据车晓芳提供的银行转账交易明细，可以认定车晓芳将购房款全部支付给了被执行人吕洋君之妻李某，被执行人吕洋君并未收取的事实存在；五、关于未办理转移登记手续的过错问题。从被执行人吕洋君之妻李某与车晓芳签订合同约定的过户时间及房款支付的时间、公证委托书的内容及公证时间以及房屋抵押权注销的时间可以看出，车晓芳完全有时间在法院采取查封措施前将相关过户的手续递交相关部门办理网签登记，但车晓芳却未办理过户登记手续，自身存在重大过错。同时,车晓芳亦对未及时办理房屋过户的原因作出合理解释。综上，从整个房屋买卖交易来看，在谢凤玲向法院起诉主张债权时，被执行人吕洋君及其妻李某即将房屋出售，并在谢凤玲申请财产保全后法院执行查封前，双方在未进行房屋权属转移即完成形式上的交易，买卖双方已达成高度默契，积极促进房屋在短期内交易完成，无视风险，其行为也与正常交易相悖。可以认定在债权人主张债权时,恶意逃债主观恶意明显，其行为严重损害了合法债权人权利的实现。被执行人吕洋君之妻李某与车晓芳签订的《二手房买卖经纪合同》缺乏足够的正当性。上诉人在二审中提交相关水、电、气费的交纳单据，但以上单据上客户名均为吕洋君和李某，其中四川省电力公司模拟电费发票上因公章模糊不清，不具有真实性、合法性，本院不予采纳，从其他单据上可以看出在2018年11月、12月、1月、2月均只发生很少量的费用，不能据此就认定车晓芳在2018年11月12日对诉争房屋查封前已合法占有该房屋。 综上所述，上诉人车晓芳所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12500元，由上诉人车晓芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  李又平 审判员  马红科 审判员  周 坚 二〇一九年十二月十三日 书记员  贾蕊帆