四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3370号 上诉人（原审被告）：绵阳市万家乐房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区塘汛镇塘汛南街160号1栋1层1号，统一社会信用代码：91510700767280247W。 法定代表人：赵莉，经理。 委托诉讼代理人：余其彬，四川子云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄正鹏，男，羌族，生于1994年6月9日，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：王绍华，女，汉族，生于1966年3月15日，住四川省绵阳高新区，系黄正鹏之母。 委托诉讼代理人：毛振华，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司与被上诉人黄正鹏商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）川0792民初1773号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余其彬，被上诉人黄正鹏的委托诉讼代理人王绍华、毛振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：虽然上诉人与被上诉人于2012年8月26日签订《商品房定购书》，但未按约定签订《商品房买卖合同》，也未向上诉人支付购房款，一审据此判令完成过户错误。此外，绵阳市中级人民法院的（2018）川民终2815号民事判决书已将所有工程款判决给了被上诉人，并没有扣减抵房款。且该房现由上诉人卖与第三人并已网签。综上，请求改判。 被上诉人黄正鹏答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持。双方虽未签订《商品房买卖合同》，但按照《商品房定购书》支付了定金和办证所需的所有税金、维修基金、工本费等，同时双方完成了交付，被上诉人进行了装修入住，也按时交纳了物业费，已完成了房屋买卖。另外，（2018）川民终2815号民事判决书与本案用工程款抵房款的事实并不矛盾，且当事人在申请执行中也是抵扣了110余万元的房款后的部分申请的执行，并未执行抵扣房价的工程款。（2019）川民终1161号民事判决书也确定了房屋买卖合同的真实性、合法性。综上，请求维持。 一审原告黄正鹏提出诉讼请求：依法判令被告立即将“泰和新城”3幢18楼2号房屋过户给原告，并为原告办理不动产权证。事实与理由:原告母亲王绍华承建被告开发的“泰和新城”3号楼工程于2011年12月竣工验收，并办理了移交。由于被告拖欠工程款造成农民工讨要工资集体上访。为解决民工工资，被告将“泰和新城”3幢18楼1号、2号房销售给原告及王绍蓉，抵偿王绍华的部分工程款，由王绍华筹集资金解决农民工工资，便向原告收取了维修基金、办证税费。但被告至今未给原告签订《商品房买卖合同》，也未给原告办理不动产权证。为维护正常的经济秩序和原告的合法权益,特诉至法院。 一审法院认定事实：原告之母王绍华系被告开发的“泰和新城”3号楼的实际施工人。“泰和新城”3号楼于2011年竣工。2012年8月26日，万家乐房地产公司分别与王绍蓉（曾用名王少蓉，系王绍华胞姐）、王绍华（黄正鹏）签订了《商品房定购书》，将案涉“泰和新城”3幢18楼1、2号住房出售给王绍蓉、黄正鹏，用于抵扣欠王绍华的部分工程款。《商品房定购书》中载明：1.基本情况：买受人王绍华（黄正鹏），出卖人：绵阳市万家乐房地产开发有限公司；2.所定购房屋位于绵阳高新区“万家乐•泰和新城”项目中的3幢18层2号楼，用途为住宅，暂测建筑面积137.63平方米，暂测套内面积为119.11平方米，最终以相关部门审核面积为准；3.销售依据为预售许可证号：（2010）房预售证第（183）号；4.价款、优惠及付款方式：该商品房建筑面积单价为4908元／平方米，总房价款为人民币675488元（在签订《商品房买卖合同》时将调整为按套内建筑面积计价）；买受人享受一次性付款优惠：9％＋35000元，优惠后房价款为579694元，买受人一次性付款；5.买受人在签订本定购书当日，向出卖人支付定购定金人民币20000元，买受人应在支付定金之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，并付清房屋首期款或房屋总价款；6.买受人未在约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》并付清相应款项的，视为买受人违约自动放弃所订购的房屋，本定购书自动失效；7.在买受人支付定金之日起至本定购书解除之日止，出卖人不得将该商品房出售给第三方；8.本定购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本定购书执行终止。本定购书终止后，定购定金自动转为该商品房价款。签订定购书的当天，王绍蓉、黄正鹏分别向万家乐房地产公司交定购定金20000元。王绍蓉于2012年9月13日向万家乐房地产公司交代办证税费15000元、维修基金10172元；黄正鹏于2012年9月7日向万家乐房地产公司交维修基金10333元、2012年9月17日交代办证税费14500元。2012年9月17日万家乐房地产公司营销部向王绍蓉、黄正鹏签发了《“泰和新城”接房通知单》。王绍蓉接房后于2012年10月22日缴纳了当日至2013年10月的物管费1996元；黄正鹏缴纳了2012年9月17日至2018年3月19日的物管费12260元。自签订定购书后在长达数年的时间里，双方并未因该房屋的抵款、买卖产生任何纠纷，而是因“泰和新城”3号楼工程款的结算等问题发生纠纷，并自2014年起诉至法院至（2018）川07民终2815号民事案件审结而告终。现该案正在执行中。 在前述原告之母王绍华与被告及绵阳市九天建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案的审理过程中，被告万家乐房地产公司（甲方）、绵阳兴绵建设有限公司（乙方）、新兴栈（绵阳）建材有限公司（丙方）三方于2017年8月22日签订《抵房转让协议》，甲方同意乙方用位于绵阳高新区“泰和新城”包含案涉3幢18楼1、2号房屋在内的5套房屋以总价3326950元抵转乙方欠丙方的混凝土款。新兴栈（绵阳）建材有限公司抵房后遂将案涉两套房屋分别交由两个中介公司卖给了案外人蒋光辉、刘刚。蒋光辉、刘刚先后与万家乐房地产公司签订了《商品房买卖合同》并进行了网签备案，且将全部购房款（蒋光辉70万元、刘刚66.7万元）支付给了新兴栈（绵阳）建材有限公司，由万家乐房地产公司向其出具了增值税发票，缴纳了维修基金。蒋光辉、刘刚均已接房并缴纳了至2018年12月底的物管费。2018年初王绍华发现“泰和新城”3幢18楼1、2号住房被万家乐房地产公司另卖他人，遂申请对该二套住房进行财产保全。刘刚对本院查封“泰和新城”3幢18楼2号住房的执行行为不服，向一审法院提出书面异议。法院受理后，于2018年6月5日作出（2018）川0792执异6号执行裁定，刘刚不服，向绵阳市中级人民法院申请复议，绵阳市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）川07执复56号执行裁定，撤销一审法院作出的执行裁定，发回重新审查。一审法院经重新审查后，于2018年9月5日作出（2018）川0792执异13号执行裁定，驳回了案外人刘刚的异议请求。刘刚不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉诉讼，请求法院：1.确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号1712180064）合法有效；2.确认位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼2号房屋归其所有；3.解除对位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼2号房屋的查封。一审法院于2019年3月5日作出判决：一、位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼2号住房归第三人黄正鹏所有；二、驳回原告刘刚的诉讼请求。刘刚不服提起上诉。2019年8月22日，绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终1161号民事判决书，以“……上诉人刘刚未实际占有标的房屋，该房屋也并非刘刚名下唯一住房，并不符合前述司法解释所规定的审查标准。在执行异议之诉程序中，人民法院可以根据案件中异议人所主张的权利和申请执行人债权的具体情况作出综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。由于涉案房屋未办理产权过户登记，物权未变动，且刘刚作为房屋买受人的权利并不符合前述司法解释所规定应当优先保护从而排除执行的情况，故执行案外人刘刚的债权与申请执行人王绍华的债权原则上处于平等地位。但案涉房屋具有唯一性，应考察王绍华、刘刚各自债权的成立时间和履行程度，并按照公平原则和经济原则进行处理，避免造成社会经济和司法形成成本的浪费。本案中，王绍华作为涉案房屋实际施工人的债权形成在前，并且王绍华的亲属现已实际装修入住占有房屋，若强行要求向刘刚交付该房屋，将造成更复杂的法律纠纷和更大的经济损失。因此，本院对刘刚的上诉请求不予支持……”为由，判决驳回刘刚的诉讼请求。此后，原告即诉来法院，并提出如前诉请。 另查明，1.多年使用的“泰和新城”业主名册上记载了“泰和新城”3幢18楼1号业主为王绍蓉、2号业主为黄正鹏。2.赵莉既是万家乐房地产公司的法定代表人、股东，也是“泰和新城”小区物业管理公司绵阳泰信物业管理公司，以及绵阳兴绵建设有限公司的股东。3.诉讼中，经查案涉房屋仅有一审法院查封。 一审法院认为，根据绵阳市中级人民法院已生效的（2018）川07民终2815号、（2019）川07民终1161号民事判决书认定的事实和判决理由足以认定原告之母王绍华系案涉房屋的实际施工人。2011年“泰和新城”3号楼房屋竣工交付后，原告之母王绍华与被告之间未结清建设工程款项，双方确实存在用房屋抵扣工程款的事实，所以才会形成原、被告之间签订《商品房定购书》的事实。该《商品房定购书》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效并具有法律约束力。虽然双方在《商品房定购书》上约定买受人应在支付定金之日起5日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，逾期签订《商品房买卖合同》并付清相应款项的，视为买受人违约自动放弃所定购的房屋，但2012年8月26日签订《商品房定购书》后，被告接受了原告所交纳的房屋维修基金、代办证等相关费用并于2012年9月17日通知原告接房，这说明双方虽然没有签订《商品房买卖合同》，实际上双方已经在按照商品房买卖合同的相关约定履行义务，被告认可了案涉房屋以抵款的方式出售给了原告，《商品房定购书》具有《商品房买卖合同》的效力。此后至2018年年初的6年多时间里双方并未因为该房屋的归属问题发生任何纠纷，被告亦未提出异议，而且原告方一直在交纳物管等相关费用，房屋业主的名册上记载的业主也是原告，且原告现已经入住实际占有该房屋，根据以上事实均能够证实被告对用该房屋抵偿部分工程款并转换为商品房买卖的事实。自2014年起至2018年，原告之母王绍华与被告之间一直为案涉房屋所在的“泰和新城”3号楼建设工程款纠纷进行诉讼，截止2019年4月二审审结后方确定被告所欠王绍华工程款的具体数额。案涉房屋购房款559694元（约定购房款579694－已支付定金20000元）应当在被告所欠王绍华的工程款数额确定后进行最终冲抵。在前述案件诉讼中，被告将案涉房屋单方另行抵偿给他人的行为违反了诚实信用等相关法律规定，从而引发多起法律纠纷并给原告、刘刚以及自身等多方造成诉累及相应的损失。故根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承城市，恪守承诺”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原告要求被告为其办理案涉房屋过户手续并办理不动产权证的理由成立，一审法院予以支持。被告的辩解理由无据可证，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告绵阳市万家乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十个工作日内协助原告黄正鹏办理位于绵阳高新区“泰和新城”3幢18楼2号房屋的过户手续，并协助原告黄正鹏办理该房屋的不动产权证书。案件受理费减半收取为5277元，由被告绵阳市万家乐房地产开发有限公司负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，被上诉人黄正鹏之母王绍华系案涉房屋的实际施工人。2011年“泰和新城”3号楼房屋竣工交付后，王绍华与绵阳市万家乐房地产开发有限公司因未结清建设工程款项，双方约定房屋抵扣工程款，并签订《商品房定购书》，之后绵阳市万家乐房地产开发有限公司收取了黄正鹏所交纳房屋维修基金、代办证等相关费用并完成了交房义务，黄正鹏接收房屋并装修入住，交纳物业费，实际上双方已经在按照商品房买卖合同的相关约定履行义务，双方认可了案涉房屋以抵款的方式出售给了黄正鹏事实。以上事实已经生效的（2019）川07民终1161号民事判决书予以确认，本案诉讼是基于（2019）川07民终1161号民事判决书所认定事实请求予以过户，本院经查明，（2019）川07民终1161号民事判决书现已生效并未被撤销，本案应当按照生效判决予以执行。 上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司提出绵阳市中级人民法院的（2018）川民终2815号民事判决书已将所有工程款判决给了被上诉人，并没有扣减抵房款。经本院审理查明，黄正鹏之母王绍华另案诉讼的主张工程款一案，王绍华在申请执行时，申请书载明扣除了涉案所抵扣的两套房产金额1105674，并不存在重复执行情况。 综上所述，上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10554元，由上诉人绵阳市万家乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李又平 审判员  马红科 审判员  周 坚 二〇一九年十二月二十四日 书记员  朱玲玲