抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初20号 原告：王晓岚，女，1955年10月22日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：刘洪福，辽宁锁阳律师事务所律师。 被告：张勇，男，1971年11月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：郭明，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐连波，女，1976年3月20日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系被告妻子。 被告:刘莉，女，1966年11月29日出生，汉族，住抚顺市望花区。 原告王晓岚诉被告张勇、刘莉占有物返还纠纷一案，本院受理后，由程俭人担任本案审判长与人民陪审员王宪波、田静组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王晓岚及委托代理人刘洪福及被告张勇及委托代理人郭明到庭参加诉讼，被告刘莉经本院公告送达未出庭应诉，本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2015年5月14日同谬立冬签订一份卖房合同，并一次性支付购房款1.8万元，购得谬立冬所有的位于顺城区私有住房（砖瓦）三间及养鸡房2栋，料库一间，双方按合同约定各自履行了合同义务，即合同当时履行完毕（但由于该住房属于农村宅基地房屋按政策不能产权变更手续，为此产权登记人仍为谬立冬）。由于原告弟弟到王大平同被告刘莉同居后没有住房居住，原告即将此房暂时借给其弟弟及被告刘莉暂住。 2015年12月原告弟弟王大平同被告刘莉解除同居关系后，被告在原告及弟弟王大平不知情的情况下擅自将该房屋以8万元价格卖给被告张勇，并擅自将该房屋转交给被告张勇占用至今，虽经原告多次找二被告几经交涉索要该房产，并要求被告张勇腾迁，但二被告置之不理，无奈之下原告诉至人民法院请求依法支持原告的诉讼请求。 根据市中级法院（2018）辽04民终903号《民事裁定书》发回重申需要查明的情况，现原告补充如下的事实理由： 1.关于原告占有物请求权行使期限问题，原告行使请求权是符合法律规定的。 原告自发现自己全书的房屋被被告非法处置后即开始依法维权了。开始时是先到顺城区法院去立案时，立案庭告知原告诉争的房屋产权登记人不是原告，以原告为诉讼原告是主体不适格，必须得以产权登记人谬立冬为原告诉讼立案庭方可以收案，可当时产权人谬立冬尚在国外没回来，无奈只好等谬立冬回国，之后一直等到谬立冬于2016年9月回国后方于9月22日以谬立冬为原告到顺城区法院进行了立案，该案立案后分到前甸法庭，但主审法官认为谬立冬已将诉争房屋出卖给了原告，还是以原告名义起诉更为适合，为此谬立冬的诉讼于2016年12月19日撤诉，因为当时已是年底法院已不再受案，前甸法庭又告诉原告已同立案庭沟通过了元旦可以原告名义起诉，为此原告于元旦后的2017年1月7日进行了立案，另外因为谬立冬是为原告打官司所以谬立冬的诉讼费都是由原告缴纳的。 谬立冬开始诉讼时同原告有约定谬立冬是以自己的名义打官司，但判决结果归原告享有，由此证明原告的诉讼请求至少应从谬立冬诉讼时开始行使。 2.被告刘莉原是原告弟弟王大平同居关系人，但被告非法处置争议房屋时他们已解除了同居关系，当初是因为原告弟弟没有住房，为此原告就将自己此房暂时借给他们居住。他们解除同居关系后王大平就搬出去了，考虑到刘莉没有住房，从人道主义出发，原告也没有撵她走，被告刘莉利用了这个机会将诉争房屋给非法卖掉的。 3.关于被告刘莉为何持有涉案房屋的房产执照的问题，当时的事实是在2012年左右顺城土地局拟进行农村土地的重申丈量，换发土地证，但后来不知什么原因后来并没有换发，但被告刘莉就是以此为由从原告手中将房产要走的。后来也一直未归还原告，虽然原告找她多次催要，她总说找不到，找到后就归还，但并没有归还，这一过程上次一审原告已经向法庭做了陈述。综上所述请求法院1.判令被告张勇立刻从非法占有原告的房屋迁走。2.请求人民法院依法判令二被告非法处置原告财产行为无效。3.由被告承担诉讼费。 被告张勇辩称，1.王晓岚并不是诉争房产的所有权人。证明所有权身份的是不动产登记簿。而该房产的登记所有人为缪立冬，并不是王晓岚。王晓岚仅仅依据其与缪立冬签订的买卖合同便主张实际占有该房产的权利，不能得到法律的支持。因为王晓岚的占有，依据的是买卖合同。而该合同是无效合同，《合同法》解释（一）第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。故法院应依据上述法律、行政法规确认原告签订的买卖合同无效。无效的民事行为自始无效。而且，确定合同无效系法院应该依职权作出，不需要以当事人申请作出。所以，原告所持的是无效合同，而无效合同是不受法律保护的。原告依据合同关系主张自己合法占有诉争房产，没有法律依据。 因为王晓岚为城市户口，该房产为农村宅基地上建设的住房。《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；【1999】国办发39号文《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2005年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。所以，原告所持的合同因为违反《土地管理法》和国务院的法规而无效。其主张的占有不是合法占有，只有合法占有，才能受到物权法的保护。 2.《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。原告为城市居民、缪立冬为农民。由于城市居民不能购买农村住房，故其无法办理物权变更登记手续。诉争房产的所有权人为缪立冬，不是原告王晓岚。 3.原告系2017年1月11日起诉到法院，主张占有物返还。《物权法》第245条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。被告张勇与刘莉签订的买卖合同为2015年11月9日，即使原告系合法占有该诉争房产，也因超过该除斥期间而消灭。 4.即使按照客观事实原告对该诉争房产也不享有权利。因为，按原告所述其弟弟王大平与刘莉2015年12月解除同居关系，但是，该房产系2015年11月9日出售给被告，说明系同居期间出售的房产。而且，按原告所述，其将该房产出借给弟弟与刘莉居住，为何还要将证明房屋及土地所属关系的证明手续都交于刘莉保管？为何在王大平与刘莉同居期间他们俩还要对诉争房产进行修缮、添附甚至刘莉和王大平同居期间还要购买邻居刘中文的水沟？如果仅仅是借用房屋居住，根本没有必要对房产进行修缮、添附。所以，原告主张是将房产出借他人使用的说法不符合常理。综上所述，法院应在查明事实的基础上，无论是依据无效合同的理由还是依据客观事实，都应该判决驳回原告的诉讼请求。 被告刘莉未出庭应诉。 经审理查明，案外人谬立冬在抚顺市顺城区间，建筑面积58平方米，用地面积301平方米，院内另建有鸡舍2间、仓库1间。2001年5月14日，谬立冬与原告王晓岚签订《卖房合同》，约定谬立冬将上述住房、鸡舍、仓库出卖给王晓岚永远居住并使用，当日王晓岚向谬立冬支付价款1.8万元。后王晓岚的弟弟王大平与其女友即被告刘莉在此居住。2015年11月9日，刘莉与张勇签订《买卖房屋契约》，刘莉将上述住房及院落出卖给张勇，当日张勇向刘莉支付购房款7.9万元。王晓岚得知后与张勇交涉，双方未能达成一致意见。2016年9月22日，谬立冬作为原告向本院提起诉讼，要求张勇、刘莉返还房屋，后申请撤诉。2017年1月11日，原告王晓岚以诉称理由诉至本院，请求判如所请。 本院认定的上述事实，有原告向本院提供的原告与谬立冬之间的买卖合同、房产执照（复印件）、起诉状、诉讼费缴费收据、公证书、承诺书刘中文、郭炳奎证人证言等证据及被告向本院提供的房产执照、土地使用证、房屋买卖契约、收条（复印件）当事人签字确认的庭审笔录为证，上述证据经庭审质证和法庭审查，可以采信。 本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还原物而形成的纠纷。占有返还请求权是指占有被侵夺的，占有人有权请求侵夺人及其继受人恢复其占有，返还占有物。其构成要件：占有被侵夺；请求权人须为占有被侵夺的占有人；须自侵夺之日起1年内行使；被请求人为侵夺人以及侵夺人的占有继受人。 关于本案的争议焦点一：原告王晓岚是否为该涉案房屋的有权占有人的问题。本案中，原告王晓岚在案外人谬立冬处购买涉案房屋，并交付购房款，原告基于买卖合同对该房屋的占有系有权占有，故原告具有本案的诉讼主体资格。 关于本案的争议焦点二：原告是否在自侵占发生之日起一年内行使请求权的问题。本案中，原告向本院提供证据证明其曾于2016年9月22日以案外人谬立冬名义诉至本院，故原告行使请求权的时间未超过一年。 关于本案的争议焦点三：被告刘莉对该涉案房屋是否为有权占有一节，因被告张勇主张刘莉在该涉案房屋居住长达十多年之久，系该房屋的有权占有人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告刘莉经本院公告送达未出庭应诉，被告张勇未能向本院提供证据证明刘莉对涉案房屋系有权占有，故应承担由于举证不能所产生的法律后果。另外，被告张勇在庭审中自认其曾询问被告刘莉是否购买该涉案房屋，被告刘莉向张勇出示房屋产权证并表示其从原房主处购得该房屋，但购买该房屋手续已丢失。被告张勇在未向原房主确认该购房事实的情况下，与被告刘莉签订购房合同，系具有疏忽大意的过失，亦应承担由此造成的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张勇、刘莉于2015年11月9日签订的《买卖房屋契约》无效。 二、被告刘莉自本判决生效之日起15日内向被告张勇返还购房款7.9万元及利息（利息按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算，自2015年11月9日起至清偿之日止）； 三、被告张勇自本判决生效之日起15日内将坐落于抚顺市顺城区会元乡马金村房屋[房产执照编号：房字第0009495；集体土地建设用地使用证编号：顺集建（97）字第40348，地号：040604348；所有人姓名/土地使用者：谬立冬]返还给原告王晓岚。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务就，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，公告费1166元，由被告刘莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  程 俭 人民陪审员  王宪波 人民陪审员  田 静 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  蒋美玲