河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫13行终315号上诉人（一审原告）邓州市达昌漆业有限公司。法定代表人崔正泽，任公司董事长。委托代理人崔金石，该公司工作人员。委托代理人马庆波，邓州市古城司法所工作人员。被上诉人（一审被告）邓州市自然资源和规划局。法定代表人肖宗全,任局长。委托代理人黄志春，该单位工作人员。委托代理人程馨竹，该单位工作人员。被上诉人（一审第三人）马文生，男，汉族，生于1969年7月3日，住邓州市东城区。委托代理人李靖春，男，汉族，生于1988年1月25日，住邓州市，系被上诉人同事。上诉人邓州市达昌漆业有限公司因与被上诉人邓州市自然资源和规划局、马文生为土地行政登记纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人邓州市达昌漆业有限公司委托代理人崔金石、马庆波，被上诉人邓州市自然资源和规划局委托代理人黄志春、程馨竹，被上诉人马文生委托代理人李靖春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南阳市卧龙区人民法院一审查明：原告主张撤销被告为第三人办理的土地使用证，该宗土地系因邓州市达昌漆业有限公司向中国农业银行邓州市支行借款，拖欠未还。南阳市中级人民法院依据已经发生法律效力的(2006)南民商初字第11号民事判决书，于2007年2月5日，委托河南中科资产评估有限责任公司出具《对南阳达昌漆厂项目资产评估报告书豫中评报字（2006）第30号的补充说明》，内容如下：南阳达昌漆厂国有土地使用证证载面积为2016平方米，变动后纳入评估值的土地面积1076.48平方米。土地使用权评估范围详见附件宗地草图。宗地草图上显示，纳入评估范围的土地面积S1、S2。其中S2部分长39.3米，宽8.1米，面积为110.16㎡。S1部分长37.6m，宽25.7m，面积为966.32㎡，办公楼部分显示长度为25.7m。南阳市中级人民法院于2007年3月1日依法委托南阳市涵源拍卖行拍卖被执行人所有的位于邓州市穰城路8号部分房地产强制拍卖。拍卖土地系从达昌漆业有限公司土地上划出1076.48平方米纳入评估。达昌漆业有限公司持有的邓国用（97）字第003046号国有土地使用权证显示原土地使用人为引丹局漆厂，显示用途为工厂用地，用地面积2016.00平方米，土地使用证上四至：东，本厂生产车间东后墙外零米处界。南，本厂南墙外零米处界。西，穰城路控制线零米处界。北，本厂办公楼后墙外3.2米处界。第三人马文生于2007年3月23日通过参与竞拍以84万元的最高价取得达昌漆厂的土地1076.48平方米及大门口简易房建筑面积24.96平方米，办公室建筑面积488.57平方米。拍卖成交确认书确认“该标的物位于邓州市穰城路东侧8号邓州市达昌漆业有限公司部分房地产，土地面积约壹仟零柒拾陆点肆捌平方米，建筑面积约伍佰壹拾叁点伍叁平方米。本次拍卖标的物以现状拍卖，该标的物土地使用权类型为划拨用地。房屋改建时，按城建规划部门规定建房。该标的物交付时，土地建筑面积与公告面积不符的以房管、土地部门办证实际丈量为准，拍卖行不对因面积误差引起的纠纷承担责任，出路走现有出路。本次拍卖标的物以现状拍卖，拍卖人按照《拍卖法》第61条规定，不对该标的物的瑕疵承担责任。”南阳市中级人民法院作出（2007）南中执字第12-3号民事裁定，裁定如下：一、位于邓州市穰城路8号，邓州达昌漆业有限公司院内的1076.48平方米土地使用权及大门口简易房建筑面积24.96平方米，办公室建筑面积488.57平方米，归买受人马文生所有(土地使用权面积详见豫中评报字[2006]第030号资产评估报告书及补充报告说明书）。二、买受人马文生应持本裁定书在30日内到邓州市国土资源管理局办理产权过户手续。2018年5月17日，邓政文[2018]64号文件《邓州市人民政府关于对马文生补办出让土地使用权的批复》，内容如下：“你局报来的《协议出让国有土地使用权方案》(邓国土协(2018)1号)和马文生的用地申请收悉。依据邓州市的城市规划以及南阳市中级人民法院(2017)南中执字第12-3号《民事裁定书》、(2017)南中执字第12-4号《协助执行通知书》要求和协助执行的内容，根据《城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》及《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等有关规定，经市政府研究决定，同意你局拟订的协议出让土地使用权方案，将(2017）南中执字第12-4号《协助执行通知书》要求协助执行的1016平方米国有建设用地使用权补办出让给马文生，作为居住用地，出让年限为70年。并按协议出让方案缴纳300.47万元土地出让金，签订土地出让合同，办理不动产登记手续。”2018年5月28日，马文生与邓州市国土资源局订立了国有建设用地使用权出让合同，缴纳300.47万元，土地用途从工业变更为商用。2018年7月12日，马文生申请不动产登记，提交了国有建设用地使用权出让合同，邓州市城乡规划局邓规函[2017]27号“关于穰城路中段东侧（马文生）宗地建设用地规划条件的函”，邓政文[2018]64号文件《邓州市人民政府关于对马文生补办出让土地使用权的批复》。邓州市不动产登记中心进行不动产籍调查，表中显示宗地面积为1016.2平方米。用地位置图中界址点坐标表显示面积为1016.2平方米。界址签章表中相邻宗地权利人均由马文生签字。指界通知书由达昌油漆厂崔金石于2018年7月30日签字。2018年8月8日，邓州市国土资源局向马文生颁发了豫（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证，宗地图上四至为西临穰城路，东、南方向邻达昌油漆厂，北面为户道。南阳市卧龙区人民法院一审认为：本案争议焦点为被告给第三人颁发的不动产登记证是否与人民法院评估拍卖的土地使用位置、面积不一致。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十九条规定：当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;《不动产登记暂行条例》第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《物权法》第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”本案第三人提交了申请书、国有建设用地使用权出让合同、执行裁定、经政府同意变更为商业用地的批复等相关材料，被告据此作出不动产登记，登记行为事实清楚、证据充分、程序合法。对被告为第三人办理的不动产登记，原告提出主要存在三处错误，一、原告认为北侧办公楼墙外属于原告土地范围被登记为第三人可以利用的公共户道错误。对该意见，从南阳市中级人民法院拍卖草图、以及拍卖成交确认书显示，办公楼属于拍卖范围，办公楼至围墙之间的距离未纳入拍卖范围，被告在为第三人办理不动产登记时在宗地图中将此处标记为户道。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。故宗地图上北侧标注户道仅表明了相邻关系，并未侵犯原告的土地使用权，但是标注为户道确实有误，应当更正。该处标注错误属于行政瑕疵，不属于严重违反事实和程序的行为，不足撤销被告的不动产登记行为。二、原告提出拍卖草图显示是从东边车间后墙外2米起量，但为被告作出的不动产登记是从车间外后墙起量，土地西直接临穰城路错误，超出拍卖草图的范围。三、原告认为拍卖草图上显示西南角处达昌漆业有限公司与拍卖的土地有1.5米的距离，但作出的不动产登记侵占了原告车间的一角，登记错误。就上述争议，被告确认登记在第三人名下的土地南侧含原告厂房16厘米。本案原告以不动产登记行为与拍卖草图不一致为由主张撤销被告为第三人办理的不动产登记。对上述争议评述如下：拍卖草图的作用是示意拍卖土地的基本位置和面积，且拍卖成交确认书上载明“拍卖行拍卖的土地价值是以面积为基础评估，应以原告土地使用证上显示的面积为基础测量。”被告作出不动产登记与拍卖草图不完全一致符合情理。本案被告为第三人作出的不动产登记依据人民法院执行裁定等相关材料，拍卖的土地原使用者是原告达昌漆业有限公司，拍卖的土地应当是从原告享有使用权的土地中予以分割拍卖，也应是在原告土地使用证中划出部分用于拍卖。虽然被告登记在第三人名下的土地含原告房屋一角，但是被告作出登记的土地位置与拍卖公告标识的位置一致，登记的土地面积小于拍卖公告的面积，故被告在办理不动产登记中没有超越职权，没有损害原告的合法权益，原告请求撤销的理由不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告邓州市达昌漆业有限公司的诉讼请求。本案受理费50元由原告邓州市达昌漆业有限公司负担。上诉人邓州市达昌漆业有限公司不服上述判决上诉称：一、原审认定事实错误。被告确认为马文生办理的不动产证侵占了与上诉人建筑保持的1.5米距离，且占压上诉人建筑16厘米，其与法院拍卖草图界址不符。被诉不动产登记证将上诉人北侧办公楼后墙外3.2米土地使用权登记为户路且其西侧与法院拍卖草图不符。原判认定马文生登记土地面积小于拍卖公告面积是因为不动产边界被规划红线所占据不能作为其没有侵犯上诉人合法权益的依据。本案中马文生不动产权证所记载的土地来源于南阳市中级人民法院的土地拍卖转让，应当按照《不动产登记条例》及其实施细则的规定进行转移登记，被上诉人邓州市自然资源和规划局办理初始登记显属办证程序违法。二、原审适用法律错误、判决错误。被上诉人登记发证的界址与人民法院拍卖界址明显不符，被上诉人的发证行为主要证据不足。登记位置比实际位置整体向南偏移。请求二审法院依法撤销南阳市卧龙区人民法院(2019)豫1303行初23号行政判决书，并判决撤销被上诉人邓州市自然资源和规划局给被上诉人马文生颁发的豫（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证。被上诉人邓州市自然资源和规划局答辩称：一、答辩人为第三人发证的行政行为合法有效。答辩人为马文生办理的不动产登记，马文生提交有出让文件、出让合同、出让金发票、契税票等，答辩人受理后依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定办理不动产权属证书符合法律规定。上诉人原土地使用权系以划拨方式取得，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，上诉人1076.48平方米的土地使用权已经法院生效法律文书拍卖，邓州市人民政府有权无偿收回其划拨土地使用权并予以出让。答辩人依据出让文件为马文生办理首次登记符合程序。二、答辩人的行政行为没有侵犯上诉人的合法权益。答辩人严格依照南阳市中级人民法院(2017)南中执字第12-3号《民事裁定书》和（2017）南中执字第12-4《协助执行通知书》要求协助和执行的内容，按法定程序给马文生办理了不动产登记手续。在协助执行时未曾扩大范围，也未违法采取措施损害上诉人的权利。行政机关依据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。请求维持一审判决，驳回上诉人一审起诉。被上诉人马文生口头答辩称：请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。本院二审查明事实同一审法院查明的事实相一致。本院认为：一、本案上诉人一审主体资格适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条之规定，上诉人认为被上诉人邓州市自然资源和规划局为被上诉人马文生颁发不动产证书的行为侵犯其依法取得的土地使用权，依法可提起本案行政诉讼。二、从一审时被上诉人邓州市自然资源和规划局提交的颁证档案来看，被上诉人邓州市自然资源和规划局为马文生办理不动产登记的直接依据是《国有土地使用权出让合同》，而国有土地使用权出让与不动产登记系两个不同的行政行为。上诉人如果认为被上诉人邓州市自然资源和规划局超出人民法院执行范围进而侵犯其已经取得的土地使用权，也应是出让行为侵犯其权益在先，应当先就出让行为提起诉讼，而出让行为非本案直接审查的对象。在国有土地使用权出让行为被撤销之前，被诉不动产登记行为有明确的事实依据和法律依据。上诉人直接就不动产登记行为提起诉讼的理由不能成立，依法应当予以驳回。综上，一审法院裁判理由虽有不当，但裁判结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元，由上诉人邓州市达昌漆业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 林审判员 刘旭东审判员 郭 娟二〇一九年十二月十七日法官助理刘冰心书记员齐铮