广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初5710号 原告：柳州市宏基物业服务有限公司，住所地广西柳州市荣军路349号荣御·优山美地3栋二层，统一社会信用代码：91450200051005653J（1－1）。 法定代表人：刘明均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小用，广西辩维律师事务所律师。 被告：林创留，男，1975年9月6日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：王崇勋，广西正泰和律师事务所律师。 原告柳州市宏基物业服务有限公司（以下简称宏基物业公司）诉被告林创留物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告宏基物业公司的委托诉讼代理人柯官宝，被告林创留的委托诉讼代理人王崇勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6512.36元及逾期利息（该利息以6512.36元为基数，从本案起诉之日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6％的标准计算）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是柳州市“魅力首座”小区提供物业服务的企业，被告是该小区3栋1单元21-1号房屋的业主。被告自2016年8月1日起无故拒交物业服务费用，被告截止2019年7月31日止共欠原告的物业服务费为人民币6512.36元。经原告多次催交无果，故原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定提起诉讼，请求法院依法判处。 被告林创留辩称：原告的诉请没有事实依据及法律依据，应当驳回。1、原告与我方之间没有签订有物业服务合同，根据合同相对性原则，故原告没有依据向我方收取物业服务费，更没有依据按照由原告单方设定的物业服务费标准进行收取。2、原告为魅力首座小区所提供的服务并没有达到行业标准的要求，属于没有履行物业服务管理的义务，故原告不应当收取物业服务费。3、原告诉请2017年10月29日前的物业服务费已经超过法定的诉讼时效。4、原告要求按每年6%收取逾期支付利息没有法律依据，因为案涉的物业服务费不是民间借贷，参考民间借贷的法律解释以年利率6%收取不符合法律的规定，我方认为应当以中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算才是合理的。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，由物业服务企业提供前期物业服务。本案中，作为建设单位的柳州市普利华房地产开发有限责任公司与原告宏基物业公司于2016年7月4日签订的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》系其双方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法有效。对于被告提出由于其并非以上合同的相对人，故而认为该份合同对其无法律约束力之抗辩，本院认为由于根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故被告的上述抗辩依法不能成立，本院不予采信。 关于要求支付物业服务费之诉请。由于经查实原告在签订以上合同后已为魅力首座小区提供了物业服务，故被告林创留作为该小区3栋1单元21-1号的业主有义务向原告交纳相应的物业服务费。又由于原告主张本案的物业服务费按照1.3元/㎡/月的标准进行收取并未有超过上述的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》第五条之约定以及原告在行政主管部门备案关于高层住宅每月物业服务费的收费标准，故本院予以支持。但又由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的90%计收。另外，因被告在法庭辩论中对本案提出了诉讼时效的抗辩，本院认为根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间为三年，而由于被告在庭审中对于原告提交的证据4，即6张催费通知单均不予认可，而被告对此亦并未能提交有关的送达凭证或者拍摄的张贴照片等证据证实其已有将该6张催费通知单实际送达被告，应由原告承担举证不能的法律后果，由此本院确认原告实际是直至于2019年10月11日才有向被告送达《律师函》催收物业服务费的行为，故原告在本案中诉请支付2016年10月11日之前的物业服务费显然已经超过了上述法定的诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，本院对原告诉请支付该2016年10月11日之前的物业服务费不予支持。综上，结合经庭审查明被告在原告于2016年7月4日向魅力首座小区提供物业服务后自2016年8月1日起至2019年7月31日止存在连续欠交物业服务费之事实，本院对本案应予支持原告自2016年10月11日起至2019年7月31日止的物业服务费计算为：｛[1.3元/㎡/月×136.88㎡（房屋建筑面积）×33个月]+[（1.3元/㎡/月÷30天）×136.88㎡（房屋建筑面积）×20天]｝×90%=5391.7元。 关于要求支付逾期利息之诉请。由于如上所述，被告在享受原告提供的物业服务后却未能依约向原告交纳物业服务费，故被告已构成违约，其为此应当向原告承担相应的违约责任，由此原告诉请被告自本案起诉之日起支付逾期利息有事实根据。又由于原告主张逾期利息按照年利率6%计算并未有超过上述的《柳州市魅力首座前期物业服务合同》第二十七条之约定以及法律保护的范围，故本院予以支持。综上，本院对原告诉请支付的逾期利息支持为：以被告上述应付的物业服务费5391.7元为本金基数，按照年利率6%，自本案起诉之日，即2019年10月30日起计算至该本金债务实际清偿之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、第二百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告林创留向原告柳州市宏基物业服务有限公司支付自2016年10月11日起至2019年7月31日止的物业服务费人民币5391.7元。 二、被告林创留向原告柳州市宏基物业服务有限公司支付逾期利息（该利息以被告林创留上述应付的物业服务费人民币5391.7元为本金基数，按照年利率6%，自2019年10月30日起计算至该本金债务实际清偿之日止）。 三、驳回原告柳州市宏基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告已预交），由原告柳州市宏基物业服务有限公司负担4元，被告林创留负担21元并迳付给原告柳州市宏基物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  阮 锋 二〇一九年十二月九日 法官助理  卢楚越 书 记 员  张良干 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；。 3、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 5、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 7、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 8、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。 9、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 10、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 11、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 12、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007