铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3017号原告：韩少勇，男，1969年2月17日出生，汉族，住址铁岭市银州区。原告：徐大武，男，1965年10月14日出生，满族，住址大连市旅顺口区。委托代理人：焦健，系铁岭市银州区弘正法律服务所法律工作者。代理权限：代为立案；调取证据；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为参加庭审、质证、辩论；参加调解、代为和解；代收法律文书。原告：施宇，女，1978年3月10日出生，汉族，住址铁岭市银州区。被告：铁岭市住房和城乡建设局，住所地铁岭市凡河新区金沙江路28号。法定代表人：董克强，系该局局长。委托代理人：薛娇，系该局工作人员代理权限：参加诉讼活动；提出回避申请、收集证据、进行辩论、请求调解；承认、放弃、变更诉讼请求；和解；代收法律文书。委托代理人：艾红波，系辽宁楚河律师事务所律师。代理权限：参加诉讼活动；提出回避申请、收集证据、进行辩论、请求调解；承认、放弃、变更诉讼请求；和解。原告韩少勇、徐大武、施宇与被告铁岭市住房和城乡建设局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序于2019年11月26日在本院公开开庭进行了审理。原告韩少勇，徐大武的委托代理人焦健，原告施宇、被告委托代理人艾红波、薛娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月20日，被告与原告签订了铁岭市原环卫处廉租综合楼转让协议书。该协议约定“转让价格为300万元，分两次付款，第一次付款为200万元，另外100万元待房屋产权证办理完毕后一次性支付。甲方（被告）于2011年5月1日前为乙方（原告）办理房产证，如在此约定之前未办结房产手续将按总房款的30%付给乙方（原告）违约金，如发生其他费用均由甲方（被告）承担”原告按合同履行了给付第一次房款200万元的义务，而被告却违约至今未给原告办理房产手续，因此，应按协议约定总价款的30%给付违约金玖拾万元（900，000元）及2011年10月份被告工程质量不合格，原告重新做的防水花费陆万伍仟元（65，000元），2011年10月16日消防部门来原告处验收检查因房屋没设“消防栓”通过与被告沟通，被告同意由原告先施工垫付工程款肆仟叁佰元（4,300元)和防水工程陆万伍仟元（65，000元）从原告所欠被告房屋余款中扣除。根据相关法律规定，一、请求依法判令被告一次性赔偿原告违约金玖拾万元(900，000元）及其他损失陆万玖仟参佰元整（69，300元）；二、依法判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称：三原告的诉请已过诉讼时效，不受法律保护。三原告2011年与铁岭市城市管理综合行政执法局签订的协议书，负责人处加盖的是名章，不是签字，负责人不知晓该协议内容。该协议第二条约定：甲方于2011年5月1日前办理完房产手续，如在此期间前未办结房产手续将按总房款的30%给付乙方违约金。协议签署日期为2011年1月20日，根据办理流程，新建项目5个月时间房产证办理不下来，该条款约定属于恶意损害国家和集体利益行为，应视为无效，不受法律保护。即使法院认定此违约条款有效，违约金的约定明显过高，逾期办理房产证法院可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案为买卖合同纠纷，三原告索要的其他费用不是本案审理范围，应另案起诉。综上要求驳回原告的诉请。对原告举示证据的审核认定：1、协议书及收款收据（证明房屋买卖的相关事实，及双方的违约责任和三原告已经交付了200万元房款的事实）被告对真实性没有异议。协议书中负责人处加盖的法人名章不是签字，不符合被告单位签订协议的规定，负责人不知晓该协议内容。该协议约定的违约金总房款的30%过高，应按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算，该协议约定，签订协议后四个月内即办理房产手续，不符合办理房产手续流程，因此该协议属于无效协议。本院认为，该协议系原告与铁岭市城市管理综合行政执法局（现更名为本案被告）签署的房屋买卖协议，有三原告签字及铁岭市城市管理综合行政执法局公章及负责人名章，客观真实，能够和收款收据形成证据链条，本院予以认定。2、照片、合同及收条（证明因涉案房屋防水不合格三原告垫付了防水工程款65000元）被告认为，真实性无法核实，不能证明原告的证明目的。本院认为，该组证据与本案不是一个诉，本院不予认定。3、安装消防栓工程合同及收条（证明三原告为安装消防栓垫付4300元）被告对真实性有异议。安装消防栓的工程合同应与消防局签订，合同上均没有被告的签字盖章，与被告无关。本院认为，该组证据与本案不是一个诉，本院不予认定。对被告举示证据的审核认定：1、辽（2018）铁岭市产Ｄ0××97号号房屋产权证（证明涉案房屋已经办理完产权证，原告应将购房款支付给被告并承担违约责任）三原告认为，该证据不能证明此产权证就是本案诉争房屋且登记在被告名下，不能证明被告已经为原告办理了产权证。另外，此产权证登记是在2018年，而约定办理房产证的日期为2011年5月1日，即使认定此房屋为诉争房屋也超了约定期限，所以应该承担违约责任。本院对该证据的真实性予以认定。经当事人陈述、举证、质证和本院审查认证，本院确认如下法律事实：2011年1月20日，三原告作为乙方与铁岭市城市管理综合行政执法局作为甲方签订房屋转让协议书，写明，甲方将原环卫处地块建设的廉租综合楼内一、二层市场，每层679平方米，共计1358平方米转让给乙方，转让价格为300万元。约定，分两次付款，第一次付款为200万元，另100万元在房屋产权证办理完毕后，一次性支付。并约定于2011年5月1日前办结房产手续，如在此期间未办结房产手续，按总房款的30%给付乙方违约金等约定。三原告在协议书上签字，铁岭市城市管理综合行政执法局盖章，有负责人名章。三原告交付了购房款200万元，铁岭市城市管理综合行政执法局为三原告出具收据。后铁岭市城市管理综合行政执法局未在约定期限为三原告办理诉争房屋的产权证，直至2018年10月9日，铁岭市城市管理综合行政执法局才将诉争房屋产权证办理在其单位名下，至今未办理在三原告名下。另查明，铁岭市城市管理综合行政执法局现更名为铁岭市住房和城乡建设局。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，三原告按约定交付了第一期房款200万元，被告未按约定期限给三原告办理房屋产权证且至今未办理在三原告名下，系被告违约，被告应按合同约定给付违约金。因三原告实际交付200万元的购房款，故应按实际交纳数额200万元的30%即60万元给付违约金，符合法律规定，本院对三原告要求给付违约金的诉请予以支持；关于三原告要求给付为被告垫付消防工程及防水工程相关费用的请求，因与本案不是一个诉，本案不予审理，可另行诉讼。关于被告辩称，三原告已过诉讼时效的答辩意见，因原被告双方没有约定履行违约金的期限，应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满时计算诉讼时效，故对被告的该节答辩意见不予采信。关于被告辩称被告单位负责人没有在协议上签字是名章不知情的答辩意见，本院认为，协议书上有被告单位的公章及负责人的名章与被告单位的收款收据能够形成证据链条，可以认定双方的协议真实性，对被告该节答辩意见不予采信。关于被告辩称诉争协议为无效协议，本院认为，被告该节答辩意见不充分，诉争协议是原被告双方真实意思表示，合法有效，对被告的答辩意见不予采信。关于被告辩称，违约金数额过高，本院认为，根据相关法律规定，不超过实际损失额的30%的违约金受法律保护。对被告该节答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条（当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条（未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算）的规定，判决如下：被告铁岭市住房和城乡建设局于本判决生效之日起10日内，给付原告韩少勇、徐大武、施宇购房合同违约金60万元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费13493元（三原告预交6750元），由被告铁岭市住房和城乡建设局负担9800元，三原告负担3693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费（汇款开户行名称为中国建设银行沈阳崇宁支行，收款人为辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号21×××277-2027，备注当事人姓名），逾期交纳，按撤回上诉处理。审 判 长  马辉民审 判 员  巩 明人民陪审员  赵士华二〇一九年十二月九日书 记 员  王 宇