河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初1363号原告：闫海庆，男，1970年6月3日出生，汉族，住安阳县。原告：张菊娥，女，1977年7月13日出生，汉族，住安阳县。两原告委托诉讼代理人：张帅，河南金太行律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：宋玉芳，河南金太行律师事务所律师。被告：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区曙光路与德隆街交叉口向北路东。法定代表人：白恒，职务：董事长。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所律师。原告闫海庆、张菊娥与被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称恒祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闫海庆及两原告共同委托诉讼代理人张帅，被告恒祥房地产公司委托诉讼代理人谷莉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫海庆、张菊娥向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行合同义务，立即协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2.依法判决被告向原告支付延期办理不动产权属证书的违约金约8万元（违约金计算方式为：按照已付房款367411元从合同约定的办证期限次日起至起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；起诉之日起至办理完成不动产权属证书之日的违约金，按照以上方式计算）；3.诉讼费、保全费、保函费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。事实与理由：2015年7月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告位于龙安区××路与××大道交叉口东南角××春天××小区××楼××单元××室房屋××套，购房总价款为367411元（合同第六条）；被告在签订合同后将该房屋交付原告使用，并于交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书（合同第十五条）。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告在交房后迟迟不协助原告办理不动产权属证书。原告多次催促，被告拒不履行该合同义务。被告恒祥房地产公司辩称，1.对于何时办证问题，被告已经按照政策以及文件的要求正在进行规划核实，待原告以及小区内其他业主缴齐维修资金后可以办理产权登记。2.原告所诉请的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。3.根据双方签订的商品房预售合同，双方并未约定逾期办证的违约金或者违约责任，订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用。现原告已经实际入住并使用房屋，其合同目的已经实现；且根据合同法的规定，违约责任应当以实际损失为主，目前房屋已经大幅增值，原告并不存在实际损失。故其主张的违约金没有事实和法律依据。4.原告没有取得房产证并不是被告的责任。根据政策和房管局的规定，所有业主必须在交齐住宅专项维修资金后，房管局才接受被告办理的房屋权属初始登记备案。被告一直在督促各业主缴纳住宅专项维修基金，但至今仍未缴齐，导致被告无法办理初始登记。由于部分业主违反了住宅专项维修资金管理办法以及政策的不可抗力，导致了被告无法办理初始登记，更无法配合和协助原告办理产权登记。被告在本案中不存在任何违约行为。5.根据安阳市城市规划委员会下发的《关于进一步加强建设工程规划核实工作的通知》，自2016年7月1日起未取得建设项目规划核实意见的，房管局不得办理权属登记。由于新的政策变化和不可归责于被告的原因，导致被告无法办理初始登记，不应当由被告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证和证据交换。对双方无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，原告闫海庆、张菊娥与被告恒祥房地产公司签订《商品房预售合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的位于安阳市××区××路与××大道交叉口东南角××春天××小区××楼××单元××号房屋，房屋总价款367411元，签合同当日首付167411元，余额20万由原告申请按揭贷款。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，“按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。合同第十五条“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第/项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”。合同第十九条约定，“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2中方式解决：1.提交/仲裁委员会仲裁。2.依法向人民法院起诉。”合同附件四补充协议约定：按照《安阳市住宅共用部位公用设施设备维修管理办法》（安阳市政府令第16号）规定，专项维修资金实行“统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管”的管理原则，不计入住宅销售收入；房屋及地下室、车库等按规定标准缴存专项维修资金；暖气初装费、天然气安装费在签订《商品房买卖合同》时，统一由出卖人代收。2015年7月21日，被告为原告出具了收到房款367411元的收据。原告于2015年6月30日向房地产主管部门交纳了住房专项维修资金3855.5元及地下室维修资金384.8元。原告提供录音一份，用以证明非因原告自身原因未缴纳契税。被告于2015年7月21日交付房屋。另查明，2005年7月1日起实施的《安阳市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（2015年5月4日废止）第十一条规定，“房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交首次专项维修资金全额交款凭证”。2015年5月4日起实施的《安阳市住宅共用部位公用设施设备维修管理办法》第八条规定，“开发建设单位不得收取或代收住宅专项维修资金”；第十六条规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，商品房销售管理部门或房屋登记机构不予办理商品房预（销）售合同备案和房屋登记手续”。2016年7月1日，安阳市城市规划委员会下发《关于进一步加强建设工程规划核实工作的通知》，该通知第二项要求从通知下发之日起，未取得建设项目规划核实意见的，房产管理部门不得办理房屋权属登记手续。被告恒祥房地产公司提供办理房屋初始登记需要提交的证件材料清单一份，证明房屋维修资金交纳证明、规划核实意见书是必须提交的材料。安阳市永兴物业服务有限公司吉祥春天物业管理处（即巴黎春天小区物业）出具《证明》一份，证明被告曾于2016年6月28日在小区张贴公告，告知业主缴纳维修资金。2019年8月20日，安阳市规划设计院出具《情况说明》一份，内容为：恒祥房地产公司于2017年8月20日委托安阳市规划设计院进行规划核实竣工测量，2017年11月底已提交正式报告。原告向本院提交的证据有：《商品房预售合同》、购房款收据、交纳契税凭证、交纳维修资金收据、保全费票据。被告提交的证据有：《商品房预售合同》、安阳市商品住宅专项维修资金交存告知书、房屋初始登记需要提交的证件材料清单、巴黎春天小区物业出具的证明、专项维修资金交纳情况统计表、安阳市规划设计院出具《情况说明》、政策管理文件等，包括2005年7月1日起实施的《安阳市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（2015年5月4日废止）、2015年5月4日起实施的《安阳市住宅专项维修资金管理办法》、2016年7月1日安阳市城市规划委员会下发的《关于进一步加强建设工程规划核实工作的通知》等。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告恒祥房地产公司未按合同约定“在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案”，应当承担继续履行的违约责任。故原告要求被告协助原告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的逾期办证违约金应否支持。双方合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第/项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”。根据上述合同约定，支付违约金的前提是因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。办理不动产权属证书是指有关职能部门根据买受人申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至买受人名下的过程，这是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批等事项，并非出卖人单方可以完成。办理房屋产权证书需要先完成初始登记后，才由开发商协助买受人分别办理各自的房屋产权证书。本案中，巴黎春天小区其他部分业主至今未缴纳维修资金，而全体业主房屋维修资金交讫证明是办理初始登记必须提交的材料之一；房屋维修资金不包含在购房款内，需要各业主到专门机构缴纳，开发商不得代收。此外，规划核实政策的变化，也是造成办理初始登记迟延的因素之一。因此，原告要求逾期办证违约金，不符合“因出卖人的责任”的约定。另外，从合同约定的违约金计算方式来看，双方约定“逾期交房”违约金按日计算，但“逾期办证”则按照房屋价款的一定比例支付违约金。合同约定，如果按第2项“买房人不退房”，违约金的计算方式为“出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”，即违约金的支付方式应为房屋价款的一定比例。本案原告起诉要求逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，实际为按日计算违约金，不符合双方合同约定的计算方式。关于原告要求支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。被告于2015年7月21日交付房屋，未按合同约定在交付之后60日内向产权登记机构提供完整资料进行备案，从2015年9月21日双方约定的办证期限届满之日起，按合同第十九条约定，双方应协商选择是否退房，或不退房按购房价款支付多少比例的违约金，协商不成可向人民法院起诉。因双方合同约定的逾期办证违约金计算方式并非按日计算，故原告于2019年6月4日向法院起诉已超过诉讼时效。综上，对原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求给付诉前保全费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内协助原告闫海庆、张菊娥办理位于XXX房屋的不动产权属证书；二、驳回原告闫海庆、张菊娥的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告闫海庆、张菊娥负担900元，被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  朱靖文审判员  张小桢审判员  魏成飞二〇一九年十二月三日书记员  马瑞君