陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书                   （2019）陕0902民初2665号     原告（反诉被告）：陕西省安康市果品副食公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX1166。   法定代表人：江康俊，总经理。   委托诉讼代理人：周吉泉，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：欧定华，陕西恒典律师事务所律师。   原告（反诉被告）：陕西省安康市土产日杂公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。统一社会信用代码：916109002229100118E。   法定代表人：黄晓鲁，总经理。   委托诉讼代理人：高军华，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：欧定华，陕西恒典律师事务所律师。   被告：浙江日森实业开发有限公司。住所地：浙江省杭 州市延安路368号1-4楼。   法定代表人：余夏松，董事长。   委托诉讼代理人：沈晓茜，女，1962年11月12日出生，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告（反诉原告）：安康日森置业有限公司。住所地：安康市汉滨区。统一社会信用代码：91610900596681491N。   法定代表人：秦治显，总经理。   委托诉讼代理人：张紫娟，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吕婕，陕西永嘉信律师事务所律师。   被告：沈晓茜，女，1962年11月12日出生，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：郭亮，（沈晓茜的表侄），1989年2月17日出生，住西安市新城区。   原告（反诉被告）陕西省安康市果品副食公司（以下简称果品公司）、陕西省安康市土产日杂公司（以下简称土产公司）与被告浙江日森实业开发有限公公司（以下简称浙江日森公司）、安康日森置业有限公司（安康日森公司）、沈晓茜国有土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告果品公司的委托诉讼代理人周吉泉、欧定华，原告土产公司的委托诉讼代理人高军华、欧定华，被告安康日森公司的委托诉讼代理人张紫娟、吕婕，被告沈晓茜的委托诉讼代理人郭亮到庭参加了诉讼，被告浙江日森公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理 。本案现已审理终结。   二原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令二被告继续履行2012年12月13日与二原告签订的《联合开发协议书》；并判令二被告按照该协议第八条的约定向二原告交付约定资产。二、判令二被告向二原告支付2019年5月前的置换户安置费、乙方办公楼安置费、二原告职工过渡生活费共计429.52万元。三、判令二被告按照土地评估价1170.67万元的20%向二原告支付违约金234.134万元整。四、判令二被告承担本案的案件受理费等费用。事实与理由：2012年3月22日，原告果品公司、土产公司与被告浙江日森公司经协商，签订了《合作意向书》，约定：三方共同出资组建“陕西安康XX有限责任公司”，开发二原告位于巴山西路 112号、118号的6278. 38㎡土地。公司注册资本14333 万元，其中二原告注册资本为位于XX路XX号、XX号 的6278. 38㎡土地现状作价4300万元，占总股本的30%, 浙江日森公司以10033万元人民币现金入股，占总股本的70%。同日，浙江日森公司向二原告出具了《授权书》，载明：“浙江日森实业开发有限公司授权沈晓茜，参与安康市XX路XX、XX号地块的开发筹建工作。”2012年9月6日，浙江日森公司再次向二原告出具了《授权书》。该授权书载明：“浙江日森实业开发有限公司于2012年3月22日在杭州与果品公司、土产公司签署了合作开发意向书。为便于三方的合作开发，浙江日森实业开发有限公司在安康注册成立了安康日森公司，安康日森公司全权负责与果品公司、土产公司的合作事宜。”2012年12月13日，浙江日森公司（安康日森公司、协议甲方）与果品公司（协议乙方）、土产公司（协议丙方） 经协商，签订了《联合开发协议书》。协议约定，甲方提供项目建设所需全部资金约14000万元，乙、丙方提供所持有的XX路XX、XX号两宗共计6287.38 平方米国有划拨土地使用权及地面建筑物现状。项目建设工期预计36个月，自协议生效之日起计算，具体工期以招投标确定的工程开竣工时间为准。协议第五条（二）约定，在项目建设期间，甲方每年支付置换户20万元（20户，每户每年1万元），乙方办公楼20万元/年；协议执行的第一年的置换户安置费20万元和办公楼安置费20万元，由甲方在本协议生效5个工作日内全额支付给乙方，自协议执行的第二年起至向置换户和乙方交付置换房和办公楼钥匙之日止，由甲方在每季度的第一个月前5个工作日内向乙方支付置换户的安置费和 办公楼安置费10万元。项目建设期间，甲方每年支付乙、丙方职工过渡生活费150万元，该费用按月支付，即自2012年9月1日起至项目竣工交付使用之日止。项目建成后的资 产分配：1、四层商用裙楼部分，甲方与乙、丙方各占一半； 2、商用裙楼顶南侧办公楼部分，划分一个完整层归乙、丙方所有，其佘部分为甲方所有。3.地下停车场部分，在负一层西侧划分出两层停车场可用总面积的四分之一归乙、丙方所有； 4、商用裙楼顶北侧商品住宅部分，除乙方职工家属楼置换安置房外，其余归甲方所有。协议第十一条约定，甲方不能履行本协议，不能按期实施项目建设或在建设期内发生连续停工4个月以上情况，应承担如下违约责任：（1）将办理至甲方名下的土地使用权证返还给乙、丙方，并承担由此产生的各种税费及实际发生的劳务费用；（3）在职工家属楼和乙方办公室拆迁后，除承担乙、丙方所有土地评估价值20% 的违约金外，还应承担全部重建费用； 3.违约方应当在明确责任后的30日内支付上述违约金和赔偿金。该协议签订后，甲、乙、丙三方又签订了三份补充协议，补充协议对《联合开发协议书》进行了进一步的完善。协议签订后，二原告将约定土地交付给二被告进行项目建设，并按照协议约定将土地使用权过户至安康日森公司名下。由于二被告在项目建设过程中投入的人力、物力、财力不足，项目建设进度至今不足整个项目的二分之一。另外，协议签订后，根据拆迁及建设工期的有关规定，经原、被告协商一致，原置换户安置费由每年20万元上涨至每年30万元。二原告与二被告所签联合开发协议书等协议依法成立，合同合法有效。   被告浙江日森公司提交书面辩称意见，该公司并非本案所涉合同相对方，按照合同相对性原则，无履行合同的义务，亦不承担违约责任。且该公司与安康日森公司均为具有独立人格的公司法人，应当依法独立承担法律责任。该公司向沈晓茜出具授权书属实，但并未授权沈晓茜代表该公司对外签订合同；该公司向安康日森公司出具授权书属实，但该公司未参与12月13日协议书签约，也未在该协议书上签字盖章和参与之后各次补充协议的洽谈与商约；该公司并非XX路XX号、XX号项目开发主体，未享受项目开发的任何权利，故无交付安置补偿费用的义务，也不具有承担项目债务的义务，请求驳回二原告要求该公司承担履行义务的诉讼请求。   被告安康日森公司辩称及反诉请求，二原告主张交付资产的诉请未到履行期限，不应当支持，主张2019年5月前的安置费、职工过渡生活费429.52万元，无事实依据，主张违约金234.134万元，无事实法律依据，应予驳回。该公司并未按约定出资占股30%，划拨土地被收归国有，然后出让给该公司，该公司亦缴纳了土地出让金，办理了国有土地使用权证。果品公司、土产公司所述并非事实，国有土地使用权应属于该公司所有。且《联合开发协议书》的签订、协议的履行及日森国际项目的开发建设，与浙江日森公司无关，故依法提起反诉。反诉请求为：1.请求依据《联合开发协议书》确认安康日森公司给果品公司、土产公司应分配资产面积应扣减少交付土地335.83平方米所对应的1679.15平方米资产面积；2.判令果品公司、土产公司依据《联合开发协议书》约定向反诉原告赔偿国有土地出让金百分之三十的损失1855098元；3.判令果品公司、土产公司向反诉原告返还属于反诉人的国有土地使用权证；4.判令果品公司、土产公司依据《联合开发协议书》约定配合、协助反诉人办理“日森国际”项目商业预售证；5.判令果品公司、土产公司解除联名账户，向反诉原告返还其所有的110万元；6.判令果品公司、土产公司支付违约金580余万元；7.诉讼费、律师费由果品公司、土产公司承担。   被告沈晓茜辩称，原告要求沈晓茜承担连带责任，违背了法律适用原则。浙江日森公司给其的授权书授权范围明确，其参与项目筹建的行为属履行职务的行为，不应由个人承担任何责任。沈晓茜在《联合开发协议》上的签字系作为安康日森公司的法定代表人的职务行为，并非代表浙江日森公司。综上，请求法院依法驳回原告对其的诉讼请求。   经审理查明，2012年3月22日，浙江日森公司（甲方）与果品公司（乙方）、土产公司（丙方）签订《合作开发意向书》，主要约定：“一、三方共同出资组建“陕西安康XX有限责任公司”，开发乙、丙方位于巴山西路 112号、118号的6278. 38平方米土地。公司注册资本总额为14333 万元，其中，乙、丙方注册资本为位于安康市XX路XX号、XX号 的6278. 38平方米土地现状作价人民币4300万元，占总股本的30%, 甲方以10033万元人民币现金入股，占总股本的70%。二、由于乙、丙方作为资本注册的土地目前为国有划拨土地，加之该宗土地上尚有与金奎农贸公司的租赁合同，以及乙方的办公楼和职工家属楼，为此，三方约定如下：1.乙、丙方解除与金奎公司的原租赁合同，由此产生的赔偿金800万元，由新公司分四阶段支付，每次支付200万元，记入开发成本。2.乙方职工家属楼房屋面积由新公司按1:1.2的比例置换。由新公司参照现状水平按季度支付乙方办公用房租赁费及职工家属楼拆迁安置过渡费；3.乙、丙方所拥有的国有划拨土地变更为国有出让土地所产生的税费由新公司承担。乙、丙方应努力争取优惠政策，优惠政策落实后，返还的资金归新公司所有；4.正式协议签订之日起至新公司正式营业日止，新公司每月支付乙、丙方职工的生活费12.5万元；……五、正式协议签订当日，甲方先期到账人民币3000万元作为资本金，打入到三方认定的银行，共同管理，作为项目启动资金，解决协议“二”中的问题，并办理新公司注册等事宜。六、甲方3000万元先期资金到帐后6个月内，乙、丙应办理好国有划拨土地变更、与金奎农贸公司解约、乙方办公楼和家属楼搬迁安置等事宜，并将可开发的国有出让土地注入新公司，为项目建设开工做好准备。……十二、本协议未尽事宜另行协商和补充。十三、本协议自三方签字后即刻生效，一式八份，甲、乙、丙各持两份，安康市供销社持二份。”当日，浙江日森公司向二原告出具《授权书》载明：“浙江日森公司，授权沈晓茜，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，参与安康市XX路XX、XX号地块的开发筹建工作。”。2012年9月6日，浙江日森公司再次向二原告出具《授权书》载明：“浙江日森公司于2012年3月22日在杭州与果品公司、土产公司签署了合作开发意向书。为便于三方的合作开发，浙江日森公司在安康注册成立了安康日森公司，授权安康日森公司全权负责与果品公司、土产公司的合作事宜。”2012年9月1日，原告果品公司安置户及办公楼开始搬迁。2012年12月14日，浙江日森公司（安康日森公司）[企业住所地：浙江省杭州市XX路XX号；法定代表人：余夏松；法定代表人授权代表：沈晓茜；组织机构代码证：142941****；邮编：310000]作为甲方与乙方果品公司、丙方土产公司签订了《巴山农贸市场联合开发协议书》（以下简称《联合开发协议》），该协议的主要内容为：“二、1.联建项目用地为乙方持有的安康市XX路XX号国有划拨土地使用权3088. 38平方米（安囯用89字第166号土地证）、丙方持有的安康市XX路XX号国有划拨土地使用权3199平方米（安国用90字第917号土地证），两宗土地使用权共计6287. 38平方米（四至界畔见乙、丙方持有的国有土地使用权证）。2.项目投资规模：甲方提供项目建设所需全部资金约人民 币14000万元（壹亿肆仟万元）；乙、丙方提供所持有的巴山西路 112号、118号两宗共计6287. 38平方米国有划拨土地使用权及地面建筑物现状。4.项目建设工期：预计36个月，自协议生效之日起计算，具体工期以招投标确定的工程开竣工时间为准。三、项目用地权属变更。本协议生效后，由甲方在安康市投资注册的具有房地产开发资质的独立法人实体(安康日森置业有限公司)负责，以本法人实体和乙、丙三方名义，将乙、丙方所持有的国有划拨土地使用权变更为国有出让土地使用权，即：变更后的土地使用权证包括项目建成后甲、乙、丙三方应分配资产相对应的土地使用权。该土地使用权变更后，未经乙、丙方资产所有权代表安康市供销合作社书面同意，任何一方不得擅自变更和办理抵押、担保、贷款等事宜。五、（二）甲方的义务1.本协议生效6个月内，甲方在安康市注册具有房地产开发资质的法人实体“安康日森置业有限公司”，由该法人实体具体承担项目建设及管理责任，并在乙、丙方协助下办理土地使用权变更及规划设计、报建等手续。2.甲方就本项目的开发权不得转让或变相转让。3.甲方承担处理如下遗留问题的资金：（1）乙、丙方解除与金奎农贸有限公司的合作所需补偿资金800万元；（2）按照1: 1.2的比例置换项目用地上乙方职工家属楼房屋，在项目建成的商品住宅楼内按照集中、统一、整体原则提供1443平方米（公摊面积另计）房屋，对置换户进行安置，并一次性支付置换户搬迁费10万元（20户，每户5000元）；（3）在项目建设期间，每年支付置换户安置费20万元（20 户，每户每年1万元）、乙方办公楼安置费20万元；协议执行第一年的置换户安置费20万元和办公楼安置费20万元，由甲方在本协议生效5个工作日内全额支付给乙方，自协议执行的第二年起至向置换户和乙方交付置换房和办公楼钥匙之日止，由甲方在每季度的第一个月前5个工作日内向乙方支付置换户安置费和办公楼安置费10万元（本费用，不足一个季度的按月计算；不足一个月超过15日的按全月计算；不足15日的按半个月计算）；（4）项目建设期间，每年支付乙、丙方职工过渡生活费150万元，该费用按月支付，即自2012年9月1日起至项目竣工交付使用之日止，由甲方在每个月的前5个工作曰内向乙、丙方支付职工过渡生活费12.5万元（本费用，不足一月超过15日的按全月计算；不足15日的按半个月计算）。4.支付国有划拨土地变更为国有出让土地所需的全部税、费。八、项目建成后的资产分配1.四层商用裙楼部分，甲方与乙、丙方各占一半，即以南北向中线为基线，基线以东部分归甲方所有，基线以西部分归乙、丙方所有，具体面积以规划管理部门审核批准的规划设计方案为准。2.商用裙楼顶南侧办公楼部分，划分一个完整层归乙、丙方所有，其佘部分为甲方所有，具体面积以规划管理部门审核批准的规划设计方案为准。3.地下停车场部分，在负一层西侧（与商用裙楼分割位置相对应）划分出两层停车场可用总面积的四分之一归乙、丙方所有，其佘部分为甲方所有。地下停车场产权分割不得影响其共同使用、共同管理、共同维护、按资产比例分配收益的原则。甲、乙、丙三方中的任意一方要改变地下停车场用途，必须以不影响地下停车场的整体用途和另两方的经营管理为原则，与另两方充分协商并签订协议。4.商用裙楼顶北侧商品住宅部分，除乙方职工家属楼置换安置房外，其佘部分归甲方所有。……九、乙、丙方所分资产交付验收条件1.水通、电通、排污通、燃气通，通讯线路到户，空调（不含住宅楼）、电梯、消防等各项设施安装调试合格。经有关部门验收合格并取得《建设工程质量核验证明书》。2.甲方交付乙、丙方的地下停车场，辅助设施齐全，与甲方所分得的地下停车场达到可使用的同一标准，并经有关部门验收合格取得《建设工程质量核验证明书》。3.甲方交付乙、丙方的办公楼，采用导制板、水泥地、进户防盗门、铭合金窗、强电6mm主线、4mm分线、设置足额的插座、日光灯、有线电视、宽带电话预埋。经有关部门验收合格并取得《建设工程质量核验证明书》。4.甲方交付乙方职工家属楼住户的置换房，采用导制板、水泥地、进户防盗门、铝合金窗、强电6mm主线、4 mm分线、设置足额的插座、日光灯、有线电视、宽带电话预埋。经有关部门验合格收并取得《建设工程质量核验证明书》”。该协议甲方由沈晓茜签字，加盖安康日森公司的公章。2013年4月17日，各方再次签订《联合开发协议书》补充协议（一），主要载明“二、本补充协议签订之日起，甲方按照《联合开发协议书》要求支付乙方办公楼及家属楼住户搬迁安置费，乙方须于7个月内（即2013年11月16日内）全面完成办公楼和家属楼住户的搬迁安置，确保甲方进场开工建设”。2013年11月20日，上述当事人再次签订《联合开发协议书》补充协议（二），主要内容为：“1.乙、丙方同意在安康日森公司名下成立三方共同管理的“巴山农贸市场联合开发项目部”（以下简称项目部），负责联合开发项目的管理与监督的前提下，将待开发的两宗土地使用权证书办理在甲方（安康日森公司）名下。2.项目部为联合开发项目的具体责任单位，经甲、乙、丙三方授权，负责联合开发项目的全部工作（2）项目部设立项目建设专门账户，联合开发项目的全部资金由甲方筹措并划转入该帐户，由项目部独立管理和使用；（5）项目部专门账户由甲方和乙、丙方委派的代表共同管理，在开户银行预留甲方委托的项目部经理和乙、丙方委派的项目部副经理中一名的印签，项目建设资金经双方签字、签印方可支付；3.土地使用权证办理在甲方名下，仅为有利于推进联合开发项目的需要，不影响项目建设竣工前乙、丙方对该土地使用权的所有者权益。在项目建设期间，甲方应保证乙、丙的土地使用权权益不受侵害，不得以任何理由和形式变更土地使用权证书，不得用土地使用权办理抵押、担保、贷款等事宜。2.（7）乙、丙方委派一名工作人员专门负责管理土地使用权证书。甲方只能用土地使用权证书办理政策、法律规定的联合开发项目必要手续。甲方用土地使用证办理必要手续，乙、丙方委派人员应某某提供并对办理事项作出书面记载。……未经乙、丙方书面同意，甲方不得以任何形式和名义留用、携带、保管、复制土地使用权证，不得用土地使用权证书办理超出联合开发项目必要手续之外的任何事宜。（10）联合开发项目商用裙褛第四层完工之前，项目部专门帐户日常预留资金不得少于600万元，低于上述额度且甲方也无切实可行的筹资计划和措施，乙、丙方有权依法申请冻结帐户资金并终止《联合开发协议书》及各项补充协议的执行”。上述协议签订后，将二原告的划拨的国有土地（经过实测面积为5951.55㎡）过户转让至被告安康日森公司名下，该土地出让行为经过了安康市人民政府的审批通过，安康日森公司与安康市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告安康日森公司向安康市财政局缴纳了国有土地出让金和契税。2014年3月17日，二原告将开发用地向二被告整体移交，后被告安康日森公司受托办理此项目的相关手续，2017年1月3日，陕西省安康市长达工程监理有限公司向陕西秦天建设工程有限够公司下发工程开工令。《联合开发协议》第八条约定“商业裙楼顶南侧办公楼”（ 约800平方米）因规划审批未批准而未建，但在原设计的共四层的商用裙楼部分，增加建设了五、六两层房屋。2018年6月29日，二原告担心分配给自己的资产被被告出售，遂向安康市住房和城乡建设局发函，要求暂停发放日森国际项目商业用房预售许可证。截止2019年5月，被告安康日森公司已支付原告果品公司置换户安置费，果品公司办公楼安置费，二原告职工生活过渡费合计885万元。截止目前，商用裙褛第四层已完工。   另查明，日森国际项目于2011年由安康市招商局引进，在2011年十五届西洽会签订投资协议，已在安康市招商局备案，该项目的投资主体为浙江日森公司。   还查明，本案在审理中，原告申请对被告安康日森公司名下的《国有土地使用权证》予以查封；对被告浙江日森公司的银行账户进行查封，并依法冻结该银行账号中的资金650万元。2019年6月3日，本院裁定：对被告安康日森公司位于安康市XX路XX号安国用（2014）第5514号国有土地使用权予以查封。查封冻结期限为三年，原告撤诉或者债务已经清偿的可以申请解除查封冻结；对被告浙江日森公司银行账户予以冻结。冻结的期限为一年，原告撤诉或者债务意见清偿的可以申请解除查封。2019年7月20日，申请人浙江日森公司向本院提出保全复议，要求解除冻结的银行账号；2019年8月6日，本院经审查，裁定：解除对浙江日森公司名下工商银行杭州延中支行XXXXXXXXXXXXXXX8892的冻结，本裁定立即开始执行。2019年8月18日，二原告向本院递交了财产保全申请书，请求对20套置换房屋予以查封，裁定不得转让及过户。2019年9月2日，本院作出（2019）陕0902民初2665-3号民事裁定书，裁定如下：位于陕西省安康市汉滨区XX路XX号XX幢项目20套房屋（1单元8层801室、1单元9层901室、1单元10层1001室、1单元11层1101室、1单元11层1102室、1单元11层1103室、1单元11层1104室、1单元10层1004室、2单元10层1001室、2单元11层1101室、2单元8层802室、2单元9层902室、2单元10层1002室、2单元11层1102室、2单元8层803室、2单元9层903室、2单元10层1003室、2单元11层1103室、2单元10层1004室、2单元11层1104室）予以查封。查封期限为三年，原告撤诉或者债务已经清偿的可以申请解除查封。   以上事实，有《合作意向协议书》，《授权书》两份，《联合开发协议书》，《联合开发协议书》补充协议（一）、补充协议（二）、补充协议（三），二原告原有《土地使用证》、《安康日森公司国有土地使用权证》、《安康市招商局证明》、《安康市城乡建设规划局关于日森国际规划建筑设计方案审查意见的函》及规划设计图、《建设开发现状照片》、《关于“日森国际”项目信访问题的报告》、《2014年10月29日关于XX路XX号XX楼XX户拆迁安置相关事项确认书》、《果品公司家属楼房屋置换面积确认表》、《安康日森关于办理日森国际项目预售许可证的申请（后附20户置换户确定楼层选房清单）》、《果品公司关于确定20户置换户选房信息的函及选房确认表》、《安康市供销合作社关于请求解决巴山农贸市场开发改造有关问题的请示》、《安康市财政局关于巴山农贸市场开发改造项目缴纳出让金有关问题的意见》、《安康市供销合作社关于请求解决巴山农贸市场开发改造项目前期费用的报告》、《安康市财政局关于巴山农贸市场开发改造项目缴纳出让金有关问题的意见》安财办函[2013]2号，《XX路XX市场联合开发项目用地移交确认书》、《工程开工令》、《果品公司、土产公司关于暂停发放日森国际项目商业用房预售许可证的申请》、《过渡费支付凭证及收款收据》等证据佐证。   本院认为，被告浙江日森公司、安康日森公司与原告果品公司、土产公司之间签订的关于日森国际项目的《合作意向协议书》、《联合开发协议书》及补充协议（一）、补偿协议（二）、补偿协议（三）是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当依照诚实信用原则自觉履行各自的合同义务。各方当事人对20户安置户的置换房屋交付均无异议，应依据本案查明事实部分写明的房号、《选房确认表》中确定的内容予以认定和交付。对《联合开发协议》的第八条中的第一至第四层商用裙楼部分和地下停车场部分的分配问题，协议中约定明确，应该继续履行。本案的争议焦点如下：   焦点一，本案法律关系的认定，对《合作意向协议书》、《联合开发协议书》及补偿协议的性质如何认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利润的，应当认定为土地使用权转让合同。涉案《联合开发协议》约定，二原告果品公司、土产公司以土地使用权入股，浙江日森公司、安康日森公司投入资金并独立负责全部项目的开发、经营工作，同时约定二原告按《联合开发协议》第八条规定，分得商用楼一至四层的一半；分得1/4的地下停车场；分得20套职工安置房；分得商用裙楼顶南侧办公楼部分，划分一个完整层归乙、丙所有（因规划部门未审批而未建）；多建的五至六楼未进行分配外，项目其余部分由安康日森公司自主销售，二原告不参与分红。按照上述合同约定，二原告作为提供土地使用权的一方当事人，不承担经营风险，只收取固定收入，该约定符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，故二原告与浙江日森公司、安康日森公司签订的《联合开发协议》属于土地使用权转让合同的性质。   焦点二，涉案日森国际项目的投资开发主体是谁。纵观全案的所有证据，应认定浙江日森公司为日森国际项目的投资开发主体，应当承担协议的履行义务和民事责任，安康日森公司是浙江日森公司为涉案项目的开发而专门成立的公司。安康日森公司作为此项目的实际运营主体，具有独立承担责任的义务主体，亦应承担协议的履行义务和民事责任，故本案的责任主体应为浙江日森公司和安康日森公司共同承担。被告沈晓茜参与项目筹建的行为属履行职务的行为，不应由其个人承担民事责任。   焦点三，《联合开发协议书》中第八条2.中“商业裙楼顶南侧办公楼”（ 约800平方米）因规划审批改变无法确定具体方位 ，为此原告的诉讼请求，本院不予支持。在原设计的共四层的商用裙楼上增加建设了五、六两层房屋，而增建的第五、六层房屋，未进行分配，故该诉讼请求，本院不予支持。   焦点四，二原告要求二被告支付2019年5月底前置换户安置费、乙方办公楼安置费、二原告职工过渡生活费的诉请能否依法支持。原告主张置换户的安置费由每年20万元/年上涨至30万元/年，无证据证实，本院不予支持，此项诉请的标准在《联合开发协议》中记载很明确，本院予以确认，争议焦点为上述费用的起算点问题，因20户置换户和果品公司办公楼的搬迁开始时间为2012年9月1日，故安置费的起算点应是为2012年9月1日；虽然开发用地的移交时间为2014年3月17日，但由于《联合开发协议》第五条（二）甲方的义务3.（4）约定职工过渡生活费的给付起算时间为2012年9月1日，该约定未违反法律规定，故合同约定优先原则，故此，职工过渡生活费的起算点应为2012年9月1日，截止2019年5月底，被告浙江日森公司、安康日森公司应支付二原告20户安置费（135万元），果品公司办公楼安置费（135万元），二原告职工生活过渡费（1012.50万元），合计应支付1282.50万元，被告安康日森公司已支付二原告合计885万元，还需支付397.50万元。   焦点五，本诉原告主张的违约金234.134万元诉请和反诉原告主张的违约金586.74182万元诉请能否支持。因各方当事人在《联合开发协议》即《土地使用权转让合同》的履行过程中，均存在过错，原告果品公司、土产公司的过错在于迟延交付土地，《联合开发协议》补充协议（一）约定交付时间为2013年11月16日，但二原告将开发用地实际交付时间为2014年3月17日；被告的过错在于项目宗地因债务被保全，工期进度太慢，不能依照协议约定的项目建设工期交工，不能按期交付二原告的职工安置房屋及补偿的办公室。故此，本诉原告主张的违约金和反诉原告主张的违约金，均依法不予支持。   焦点六，反诉原告请求反诉被告果品公司、土产公司依据《联合开发协议》约定配合、协助反诉人办理“日森国际”项目商业预售证的诉请能否支持。首先，《联合开发协议》对此未约定，其次，预售许可证的发放是需要法定前置条件及审批，如果前置条件不成就，房地产行政主管部门为保护商铺买受人的利益，应当禁止预售。最后，作为反诉被告应当依据诚信原则，按照双赢的策略在反诉原告后期的修建及销售中予以配合、协助，从而使该项目开发和修建顺利竣工。   焦点七，反诉原告要求反诉被告解除联名账户，向反诉原告返还账户111万元的诉讼请求能否支持。因《联合开发协议书》补充协议（二）约定为：“1.乙、丙方同意在安康日森公司名下成立三方共同管理的“巴山农贸市场联合开发项目部”（以下简称项目部），负责联合开发项目的管理与监督的前提下，将待开发的两宗土地使用权证书办理在甲方（安康日森公司）名下。2.（2）项目部设立项目建设专门账户，联合开发项目的全部资金由甲方筹措并划转入该帐户，由项目部独立管理和使用；（5）项目部专门账户由甲方和乙、丙方委派的代表共同管理，在开户银行预留甲方委托的项目部经理和乙、丙方委派的项目部副经理中一名的印签，项目建设资金经双方签字、签印方可支付； 2.（10）联合开发项目商用裙褛第四层完工之前，项目部专门帐户日常预留资金不得少于600万元，低于上述额度且甲方也无切实可行的筹资计划和措施，乙、丙方有权依法申请冻结帐户资金并终止《联合开发协议书》及各项补充协议的执行”。上述可见，联名账户是甲、乙、丙三方协商一致，为了保证日森国际项目的顺利竣工而约定的部分建设资金进行共管的监管账户，目的是为了项目建设的专款专用，为了预防烂尾楼事件的发生，为了预防群体性事件发生的公平举措，故反诉原告的此项反诉请求，本院不予支持。   焦点八，反诉原告请求依据《联合开发协议书》确认安康日森公司给果品公司、土产公司应分配资产面积应扣减少交付土地335.83平方米所对应的1679.15平方米资产面积的诉请是否成立。因各方当事人签订《合作意向协议》和《联合开发协议》的目的是整体转让果品公司和土产公司的两宗国有划拨土地的使用权，该两宗土地使用权原《土地使用权证》上载明的面积合计为6287.38㎡，实测面积为5951.55㎡，在鉴证方安康市供销合作社的鉴定下，二原告依照协议约定的四至界畔将土地已全部移交给安康日森公司，反诉原告提交的《用地移交确认书》上面也载明“……全面移交……”，故此反诉请求，本院不予从支持。   焦点九，反诉原告要求判令果品公司、土产公司依据《联合开发协议书》约定向其赔偿国有土地出让金百分之三十的损失1855098元诉请，能否依法支持。浙江日森公司与二原告签订的《合作意向协议书》中约定“一、浙江日森公司与果品公司、土产公司三方共同出资组建新公司，二、3.……乙、丙方应努力争取优惠政策，优惠政策落实后，返还的资金归新公司所有”，按约定该30%的土地出让金是由反诉被告配合安康市政府退还后再支付给反诉原告。但该款至此安康市政府未予以兑现。反诉原告此反诉请求，无事实依据，本院不予支持。   焦点十，反诉原告要求判令果品公司、土产公司向其返还属于其所有的国有土地使用权证的诉请，能否依法支持。因《联合开发协议书》补充协议（二）2.（7）载明“乙、丙方委派一名工作人员专门负责管理土地使用权证书。甲方只能用土地使用权证书办理政策、法律规定的联合开发项目必要手续。甲方用土地使用证办理必要手续，乙、丙方委派人员应某某提供并对办理事项作出书面记载。……未经乙、丙方书面同意，甲方不得以任何形式和名义留用、携带、保管、复制土地使用权证，不得用土地使用权证书办理超出联合开发项目必要手续之外的任何事宜。3.载明“土地使用权证办理在甲方名下，仅为有利于推进联合开发项目的需要，不影响项目建设竣工前乙、丙方对该土地使用权的所有者权益。在项目建设期间，甲方应保证乙、丙的土地使用权权益不受侵害，不得以任何理由和形式变更土地使用权证书，不得用土地使用权办理抵押、担保、贷款等事宜”。上述可见，协议约定由二原告委托一名工作人员专门负责管理土地使用权证书，故反诉原告该项诉请，依法不予支持。   焦点十一，反诉原告主张本案诉讼费、律师费由果品公司、土产公司承担的诉请能否依法支持。案件受理费的负担由人民法院决定，依法由败诉方承担……；果品公司、土产公司作为本诉原告不存在恶意诉讼、虚假诉讼、滥用诉讼权利的行为，故该反诉请求不予支持。   焦点十二，二原告要求被告沈晓茜承担相关民事责任，因沈晓茜受浙江日森委托，沈晓茜所实施的行为应由浙江日森承担，故原告要求沈晓茜承担相关法律责任，无事实依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，第七十七条、第七十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条之规定，判决如下：   一、原告陕西省安康市果品副食公司、陕西省安康市土产日杂公司与被告被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司继续履行2012年12月14日签订的《联合开发协议书》；   二、被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司在日森国际项目竣工验收之日起十日内向原告安康市果品副食公司交付职工家属楼所置换的安置房屋20套（具体房号祥见本院审理查明的事实部分），交付标准详见《联合开发协议书》第九条约定的内容；   三、被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司在日森国际项目竣工验收之日起十日内向原告陕西省安康市果品副食公司、陕西省安康市土产日杂公司交付日森国际项目地下停车位（具体分配方式详见《联合开发协议书》第八条第3款的内容）和第一至第四层共计四层商用裙楼房屋（以商用裙楼的南北向中线为基线，基线以西部分的第一至第四层共计四层房屋），交付标准详见《联合开发协议书》第九条约定的内容；   四、被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司在本判决生效之日起十日内向二原告陕西省安康市果品副食公司、陕西省安康市土产日杂公司支付2019年5月前20户置换户安置费、陕西省安康市果品副食公司办公楼安置费、二原告职工过渡生活费共计397.50万元：   五、驳回原告陕西省安康市果品副食公司、陕西省安康市土产日杂公司的其他诉讼请求；   六、驳回反诉原告安康日森置业有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费58256元（二原告预交了30000元），由被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司共同承担38256元，由原告陕西省安康市果品副食公司、陕西省安康市土产日杂公司承担20000元；反诉案件受理费36814元，由反诉原告安康日森置业有限公司承担；诉讼保全费15000元，由被告浙江日森实业开发有限公司、安康日森置业有限公司共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。     审判长 张波   审判员 贺茂芳   审判员 杨娟     二〇一九年十二月三日     书 记 员  黄奕萱