四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4610号 原告：眉山致和物业服务有限公司，住所地：眉山市东坡区裴城路玫瑰园十二区20幢1-1-2号，统一社会信用代码：915114020521515803。 法定代表人：黄明，总经理。 被告：汪碧英，女，1954年4月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：童国光，男，1952年1月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二被告共同委托诉讼代理人：童利红，女，1979年5月9日出生，汉族，系二被告之女，住四川省眉山市东坡区。 二被告共同委托诉讼代理人：童明胜，男，1980年10月23日出生，汉族，系二被告之子，住成都市成华区。 原告眉山致和物业服务有限公司（以下简称：致和物业公司）与被汪碧英、童国光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致和物业公司的法定代表人黄明，被告汪碧英、童国光及其委托诉讼代理人童利红、童明胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告致和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年4月1日至2020年3月31日共三年物业服务费共计4011.12元。2.判令被告支付2017年-2019年度逾期缴纳物业服务费的违约金4643.58元（违约金计算时间从2018年4月1日至2019年10月31日，计算标准按照物业服务合同约定每日3‰）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原告与被告居住的眉山市东坡区安置区一期Ａ区业主委员会签订了物业服务合同，原告一直按照该合同约定标准对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告的5栋1单元502、5栋1单元402、13栋1单元601三套住房自2017年4月1日至2020年3月31日共拖欠交纳的物业服务费为4011.12元【（89.17㎡＋89.17㎡＋69.26㎡）×每平方米0.45元／月×36个月。截至2019年10月31日，被告应交纳的违约金为4643.58元，累计费用共8654.7元。该小区为安置小区，还未办理房产证，二被告为安置分房时的家庭成员。原告多次上门催收物业服务费无果，遂具状诉至法院，望依法判决。 被告汪碧英、童国光共同辩称：原告诉称曾多次打电话催收，但二被告年纪大了，没有智能手机，原告没有通知到二被告本人。原告应该在未缴费的一年后就通知二被告处理服务费的事宜，不能打电话没有接就直接起诉。原告请求2017年4月至2020年3月共计三年的物业服务费，但原告提供的合同只有两年，无权收取第三年的物业服务费。被告方这几年都没有收到过一份物业服务合同，不清楚原告的费用收取标准等，要求原告公开收支。被告三套房屋的主线、主箱被盗，二被告去年回小区时才发现，当时原告方没有人在管理，违约金被告不认可。 原告致和物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.物业服务合同原件两份（2017年至2018年、2018年至2019年），证明原告与业委会签订合同，为二被告小区提供物业服务。2.催缴费用通知、现场公示催缴物业费的照片5张、合同公示照片1张、催费通知，证明原告对未缴纳的物业服务费进行了催缴。3.业主委员会提供的安置明细2张，证明二被告安置房屋的位置及面积。4.通话及短信记录打印件，证明原告对被告进行了催收。5.物业服务合同原件（2019年至2020年），证明原告为二被告小区提供物业服务。6.照片打印件12张，证明原告对小区进行了日常的管理。 二被告的共同质证意见为：1.两份合同真实性均有异议，二被告现在才看见原件，如果是真实性的，第一年就应该张贴出来，贴出来后由业委会通知业主。2.从催缴通知照片的背景看，不是被告所在的小区。3.房屋是二被告的，位置及面积均属实。4.原告进场一年半后即于2018年10月打了三个电话，2018年12月1日打了一个电话，还有一个没有显示的被告认为是2019年，短信也是同样的时间。5.2017年及2018年的合同与该份合同的业主委员会成员不一样，真实性不予认可，且前两份合同上业主委员会成员没有捺手印。2018年的合同是2018年5月2日才签订，故应于5月2日才发生效力。该份合同约定的缴费时间在2019年12月31日之前，原告现无权要求缴纳第三年的费用。合同第八章第十四条约定业主委员会承担连带责任，原告应该一起起诉业主委员会。6.真实性不能确定，被告确实很少回去，但这些只是原告的本职工作。原告提交的上述证据相互印证，合法且与本案有关，本院予以采纳。 被告汪碧英、童国光为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：1.照片打印件2份（每份有照片9张），证明二被告所有的三套房屋的主线、附线被盗，线盒损坏。2.书证一份（被告书写），证明被告找电工核算被盗损失，要求原告赔偿。物业管理条例规定物管公司在业主没有入住的情况下要定期到业主房屋检查水电气。3.视频资料，证明门卫没有统一着装，佩戴标识，原告未按合同履行其义务。原告的质证意见为：1.真实性不能确定，无法证明是二被告的房屋。2.真实性无法证实。3.视频资料没有问题，但也不是被告陈述的，保安是小区业主，不到六十岁。被告提交的证据1.2，原告不予认可，被告无其他证据予以佐证，本院不予采纳。证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采纳。 本院结合当事人当庭陈述及审查确认的证据，认定事实如下：二被告系眉山市东坡区小区一期Ａ区5栋1单元402号、5栋1单元502号、13栋1单元601三套房屋的所有权人，房屋建筑面积分别为89.17平方米、89.17平方米、69.26平方米，案涉三套房屋的户主为童国光，家庭成员为汪碧英，该小区系多层商住安置小区，至今未办理房屋不动产权证。2017年3月31日，眉山市东坡区一期Ａ区业主委员会作为甲方与原告致和物业公司作为乙方签订了《物业服务合同》，主要约定由致和物业公司为七里小区一期Ａ区提供物业服务，物业服务费按照建筑面积收取：每平方米0.45元／月；合同履行期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止；全体业主应按时交纳物业服务费用，空置房也应按上述标准全额支付物业服务费；物业服务费和其他费用按一年交纳，若逾期交纳的，每逾期一日应按欠费的3‰向乙方支付违约金，直至付清为止。2018年5月2日，眉山市东坡区一期Ａ区业主委员会与原告致和物业公司续签《物业服务合同》，主要约定合同履行期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止，其余内容不变。2019年3月30日，眉山市东坡区一期Ａ区业主委员会与原告致和物业公司再续签《物业服务合同》，主要约定合同履行期限自209年4月1日起至2020年3月31日止；物业服务费和其他费用都按一年交纳，即一次交一年，物业服务费交纳时间为2019年12月31日前。其余内容不变。物业服务合同自首次签订之日起，原告致和物业公司一直为七里小区一期Ａ区提供物业服务至今。二被告至今未交纳5栋1单元402号、5栋1单元502号、13栋1单元601三套房屋的物业服务费。 原告当庭陈述违约金的计算方式为：1337.04元×3‰×578天（2018年4月1日至2019年3月29日）+1337.04元×3‰×213天（2019年3月30日至2019年10月31日）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二被告所有的房屋所在小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。二被告陈述因房屋尚未装修入住，拒绝交纳物业服务费，不符合合同约定且于法无据，物业服务合同属于长期性、重复性的合同，被告的辩解不能成为拒绝支付物业服务费的理由。原告陈述房屋被盗，属原告的责任并要求原告承担赔偿责任，但被告提交的证据不足以证实房屋被盗系原告所致，故本院对此不予采信。另被告陈述第二份物业服务合同于2018年5月2日签订，生效日期应为2018年5月2日，但据庭审查明，原告自首次签订合同之日起则为二被告所在小区提供服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系，且合同约定的履行期限为自2018年4月1日至2019年3月31日止，故本院对被告此辩解意见不予采信，确定2018年5月2日签订的《物业服务合同》自2018年4月1日起生效。原告按照合同约定基本履行了物业服务合同约定的义务，二被告作为案涉小区的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定全面履行自己交纳物业服务费的义务。原告要求二被告支付2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另原告要求二被告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，该份物业服务合同约定交纳时间为2019年12月31日前，合同履行期限尚未到期，原告的该主张不符合同约定，本院不予支持。对于所欠金额，本院经核算应为：2017年4月1日至2019年3月31日共计24个月×每平方米0.45元/月×房屋面积247.6平方米=2674.08元。被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，被告陈述原告的服务有瑕疵，原告未举证证实违约后造成的实际损失，且合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定按未交纳费用每年10%的比例交纳违约金，则被告应交纳的违约金为289.69元（1337.04元×10%×19个月/12个月+1337.04元×10%×7个月/12个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告汪碧英、童国光于本判决书生效之日起三日内支付原告眉山致和物业服务有限公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费共计2674.08元。 二、被告汪碧英、童国光于本判决书生效之日起三日内支付原告眉山致和物业服务有限公司2018年4月1日至2019年10月31日期间的违约金共计289.69元。 三、驳回原告眉山致和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告汪碧英、童国光未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由原告眉山致和物业服务有限公司负担15元，由被告汪碧英、童国光负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘杰 二〇一九年十二月十七日 书记员  芦燕