四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初4213号 原告：达州中桂鑫园房地产开发有限公司，住所地四川省达州市达川区店子梁街58号第三层。 统一社会信用代码：91511703MA6438U27R 法定代表人：唐粗 委托诉讼代理人：甘雅文，男，汉族，生于1991年8月2日，住重庆市涪陵区。系公司员工。 被告：唐仕高，男，汉族，生于1969年4月23日，住四川省达州市达川区。 被告：潘光英，女，汉族，生于1971年5月29日，住四川省达州市达川区。 原告达州中桂鑫园房地产开发有限公司(以下简称中桂鑫园公司)与被告唐仕高、潘光英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告中桂鑫园公司的委托诉讼代理人甘雅文，被告唐仕高、潘光英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中桂鑫园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中桂鑫园公司与唐仕高、潘光英于2018年7月20日签订的合同编号2018072000037《商品房买卖合同(预售)》及其附件；2.判令唐仕高、潘光英按合同总价的15%向中桂鑫园公司支付违约金113703.3元，由中桂鑫园公司直接在唐仕高、潘光英已交房款中直接扣除；3.唐仕高、潘光英承担本案诉讼费。中桂鑫园公司在法庭辩论终结前，明确上述第1项诉求中的附件为《补充协议》；同时要求唐仕高、潘光英协助办理合同备案登记注销。事实与理由：中桂鑫园公司与唐仕高、潘光英于2018年7月20日签订了合同编号为2018072000037的《商品房买卖合同(预售)》。该合同约定唐仕高、潘光英购买中桂鑫园公司开发建设位于碧桂园·梦里巴国-天樾6幢14层3号房屋一套，房屋总价款758022元；付款方式及期限由买受人必须在2019年6月20日前分12期支付全部房价款，其中买受人在2018年7月20日前支付首期购房款227409元，余下购房款分11期支付，自2018年8月20日起每个月为1期，前10期每期支付48210元，2019年6月20日之前付清最后一期购房款48513元。同时合同附件《补充协议》约定若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照合同约定房款总价的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，唐仕高、潘光英未按合同约定支付各期购房款，自2018年12月20日起拖欠第六期及后续各期购房款。唐仕高、潘光英支付购房款共计420249元，尚有购房款337773元至今未支付，经中桂鑫园公司多次催告，仍未支付。唐仕高、潘光英的行为构成违约，中桂鑫园公司为维护合法权益，提起诉讼。 唐仕高、潘光英承认中桂鑫园公司主张的事实及认可其有违约行为，辩称因系中桂鑫园公司单方要求解除合同，唐仕高、潘光英不认可支付违约金的诉求，同时合同约定违约金计算比例过高，且应当以拖欠的购房款来计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据举证和质证。中桂鑫园公司为支持其诉讼请求提交证据有：1.《商品房买卖合同(预售)》；2.《补充协议》；3.官方网站达州市房管局政务信息查询；4.唐仕高、潘光英的身份证复印件和中桂鑫园公司的营业执照，拟证明中桂鑫园公司与唐仕高、潘光英自愿签订了《商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》，并在达州市房管局进行了合同备案登记。唐仕高、潘光英未能按照合同约定履行支付购房款的义务，存在违约行为。唐仕高、潘光英提交证据有：疾病证明，拟证明唐仕高、潘光英因其女唐登辰患有继发性癫痫需治疗，造成经济条件恶化，无法按约支付房款，导致违约。双方当事人均对对方提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据中桂鑫园公司、唐仕高、潘光英的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：中桂鑫园公司于2017年10月20日成立，经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务等。 2018年7月20日，中桂鑫园公司作为出卖人与唐仕高、潘光英作为买受人签订了合同编号为2018072000037的《商品房买卖合同（预售）》，约定主要内容：1.出卖人以出让方式取得座落于达川区（人文生态区）地块的建设用地使用权【国有土地使用证号为川（2017）达川区不动产权第××号】，经批准在该地块上建设商品房，核准名称为碧桂园·梦里巴国-天樾，并经达州市达川区住房和城乡规划建设局批准预售【预售许可证号为（达川）房预售证第2018015号】；2.出卖人向买受人出售上述商品房第Ｄ6号楼（幢）14层14-3号住宅，预测面积98.320㎡，单价7709.74元／㎡，总价款758022元；3.付款方式为分期付款。买受人在2019年6月20日前分12期支付全部房价款，其中买受人于2018年7月20日前首期支付全部价款的30%，金额227409元，于2018年8月20日前第二期支付全部价款的6.36%，金额48210元，于2018年9月20日前第三期支付全部价款的6.36%，金额48210元，剩余于2019年6月20日付齐；4.逾期付款的处理，详见本合同附件十三《补充协议》。 同日，中桂鑫园公司与唐仕高、潘光英签订《补充协议》，就编号2018072000037《商品房买卖合同》的有关条款和未尽事宜自愿达成补充协议。该协议约定内容主要有：关于逾期付款责任。买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金…。 合同签订后，唐仕高、潘光英向中桂鑫园公司支付了1-5期购房款合计420249元，至今未支付6-12期购房款合计337773元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。中桂鑫园公司与唐仕高、潘光英于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》系双方当事人自愿意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案双方当事人在《商品房买卖合同(预售)》中约定付款方式为分期付款，共12期，每月为一期，同时约定了逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。唐仕高、潘光英作为买受人应当按照合同约定按期履行支付对价款的义务，但至今未按约定支付自2018年12月20日至2019年6月20日每期，即第6-12期的购房款，已逾期付款超过90日，解除合同条件成就，中桂鑫园公司有权解除合同。故中桂鑫园公司要求解除与唐仕高、潘光英于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》的诉求，符合合同约定和法律规定，予以支持。从《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》载明的内容看，《补充协议》系双方当事人针对买卖合同的有关条款和未尽事宜的补充协议，是作为买卖合同的附件，是不能独立于买卖合同单独成立的合同，属从合同，故在主合同《商品房买卖合同(预售)》解除的情况下，无需再解除从合同《补充协议》。中桂鑫园公司在解除合同后，有退还已收唐仕高、潘光英购房款420249元的义务。庭审中，双方当事人均同意在本案中一并对中桂鑫园公司已收案涉购房款作出处理。注销《商品房买卖合同(预售)》备案登记，系行政机关的一项行政职能，不属本案民事法律关系调整范畴，中桂鑫园公司要求唐仕高、潘光英办理注销合同登记备案，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方当事人在合同中约定了逾期付款按照总价款的15%支付违约金的违约责任，实际为一定数额的违约金，即758022元×15%=113703.3元。唐仕高、潘光英未按约定支付到期债务，构成违约，应当按照约定支付违约金。中桂鑫园公司要求唐仕高、潘光英支付违约金的诉求，予以支持。唐仕高、潘光英在庭审中以违约金过高进行抗辩要求适当予以调整减少，介于唐仕高、潘光英系由于亲属患有疾病需治疗造成经济恶化，导致违约及中桂鑫园公司的损失情况，酌情对违约金调整减少为75802.2元为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条，第一百三十条，第一百三十二条之规定，判决如下： 一、解除达州中桂鑫园房地产开发有限公司与唐仕高、潘光英2018年7月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号2018072000037); 二、达州中桂鑫园房地产开发有限公司在本判决书生效后一个月内退还唐仕高、潘光英购房款420249元； 三、唐仕高、潘光英在本判决书生效后一个月内支付达州中桂鑫园房地产开发有限公司违约金75802.2元。 案件受理费1287元，由唐仕高、潘光英负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 陈 昊 二〇一九年十二月二十日 书记员 王珺璐