黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初914号原告：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司,住所地黑龙江省大庆市肇源县城北街。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨禹宝，女，1976年10月4日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：彭青梅，女，1988年6月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司（以下简称鑫龙公司）与被告彭青梅、**、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫龙公司委托诉讼代理人杨志、被告彭青梅、**到庭参加诉讼，被告宇龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告鑫龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令许可对位于肇源县xx小区xx号楼x单元x室房屋的执行，房屋价值11万元。事实与理由：（2019）黑0622执异11号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，仅以被告人彭青梅向法院提交的2015年9月10日缴纳涉案房屋的物业费、电梯费、自来水二次加压费就认定视为彭青梅对涉案房屋的已经实际占有是错误的。证据来源均来自于本案涉案的当事人，《认购书》是被告宇龙公司出具的，物业费、电梯费、自来水二次加压费也是实际开发人**出具的，作为负有执行义务的被告始终抵触执行行为，为执行设置障碍，他们完全有能力编造虚假的买卖行为来对抗执行行为。《认购书》不是购房合同书，更不是房产部门登记备案的机打合同，如果认定原告彭青梅已经全部缴纳了房款，就应该审查被告宇龙公司的财务账目，在进行上述房屋销售时是否出具正式销售发票,上述房款是否进账到户,进账到户的时间与收款时间是否一致,否则就无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。其次如果认定为实际占有那么是什么时间竣工后交付给原告彭青梅的,如果交付其已实际居住和使用,这期间是否产生了水、电费用和取暖费用，为什么在提出执行异议时没有向法院提交。其三在人民法院查封该房屋时，该房屋是空置的毛坯房屋，如果交付了那么为什么一直闲置不进行装修和居住。以上几点能充分证明，被告彭青梅提供的《认购书》是不真实、无效的，交款行为也没有任何有效的证据予以证实，更不存在交付和实际占有的情形。因此，依据法律规定，请求人民法院依法判令许可对位于肇源县xx小区x号楼x单元xx房屋的执行，请求法院支持。被告彭青梅辩称,房屋是我2016年5月24日从开发商处购买，一直是我居住，不应该被执行。被告**辩称，房屋是我卖给彭青梅的，法院扣押，我不是产权人，我也没有权利和义务去签署扣押手续，在扣押时，我不知情，产权人也不知情。最近，县政府走历史遗留问题办理产权的时候，才知道扣押的事情。房屋买卖是真实的，虽然我和原告有税款纠纷，但不能涉及到个人产权的扣押，只能扣押产权明晰的房屋。被告宇龙公司缺席，未应诉答辩。庭审中，原告出示证据如下：黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异11号执行裁定书、（2016）黑0622民初2312号民事判决书及生效证明书各一份、（2016）黑0622民初2312号民事裁定书一份，欲证实涉案房屋于2016年6月29日，被法院查封扣押，后做出的（2016）黑0622民初2312号民事判决，并于2017年1月6日生效。进入执行程序后，本案被告彭青梅提出执行异议，人民法院作出（2019）黑0622执异11号执行裁定书，本案原告不服，在收到该裁定15日内向人民法院提起诉讼。被告彭青梅质证称，其在购买房屋时并没有看到封条，查封的事情不清楚。被告**质证称，对判决知情，查封不知情。本院认为，上述文书系本院本初的裁判文书，对上述文书的真实性本院予以确认。庭审中，被告彭青梅出示证据如下：1.天泽官邸房屋认购书及收据、2016年9月9日热费收据、2017年12月5日物业费收据、2018年10月11日热力销售收据各一份。欲证实涉案房屋在扣押前由被告购买并实际居住。原告质证称，对认购书真实性存在异议，认为认购书是虚假的，不存在真实买卖关系。首先，这份证据不能够证实本案被告彭青梅与宇龙公司之间存在商品房买卖关系，所谓的认购书上并没有房地产开发企业加盖的公章，收款收据也并非开发企业收取。肇源县工商登记查不到肇源县天泽官邸作为开发企业在工商处登记备案。因此我方认为以上证据无法证实本案被告持有合法商品房买卖合同，并已经交付一半以上房款。对热费及物业费收据，是在人民法院查封裁定之后，通过被告提供的物业费、取暖费的票据更进一步佐证了本案被告提供的认购书所认定的时间和入住时间是虚假的。也不能证实本案被告彭青梅占有是合法的。被告**质证称对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告**出示证据如下：肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份，欲证明天泽官邸的一切事宜都由被告**承担，与被告宇龙公司无关，2016年4月份左右天泽官邸的房屋销售完毕。原告质证称，对真实性没有异议，对被告**欲证明事实有异议，房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人，也对本案的原告方不产生任何约束力，因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是在法院查封扣押被执行人宇龙房地产公司之前的行为，而此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务，不能通过内部约定，转嫁和规避相关责任。况且自然人无法承担法定代表人应该承担的法律责任，因此我们认为这份协议与本案无关联，其内部人员约定应当无效。被告彭青梅质证称无异议。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及本院依法确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告鑫龙公司与宇龙公司、**确认合同效力纠纷案，2016年12月20日本院作出（2016）黑0622民初2312号民事判决，判决被告**缴纳税款和养老保险费用5040737.3元，宇龙公司承担连带给付责任。2016年6月29日，本院经原告申请依法查封肇源县xx小区xx号楼xx单元xx室楼房。判决生效后，原告申请执行。期间，被告彭青梅以案外人身份向本院提出执行异议申请，理由是该楼房由其购买并入住。2019年1月22日本院作出（2019）黑0622执异11号民事裁定书，中止对位于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元701室房屋的执行。原告鑫龙公司不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年5月24日，被告彭青梅以299705元价款认购涉案楼房，交纳全部房款。该认购书出卖方加盖肇源县天泽官邸公章，收据上亦加盖肇源县天泽官邸公章。2016年5月24日，天泽官邸物业管理处将房屋交付给被告，被告彭青梅交纳2016年至2018年取暖费，对房屋进行装修入住至今，但一直未办理房屋产权登记手续。上述事实有《天泽官邸认购书》、房屋交款收据及被告入住期间发生的取暖费等票据在卷证实，本院予以确认。2018年7月16日，被告**与宇龙公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙公司不再承担任何责任，由此印章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。因此，2016年5月24日被告**以天泽官邸名义将涉案楼房出售给被告彭青梅，应是代表宇龙公司。双方签订的认购书已实际履行，房屋交付使用，彭青梅支付房款并交纳入住期间的取暖费等有关费用。虽被告彭青梅与宇龙公司未签订房产备案的机打合同，但该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实，合法有效。原告鑫龙公司认为被告之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告彭青梅买受该房时间发生在原告申请法院查封之前，且支付全部价款并占有标的物至今，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告鑫龙公司无证据推翻被告彭青梅买受该房的客观真实性，其诉讼请求许可对肇源县xx小区xx号楼xx单元xxx室的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉讼请求。案件受理费2500元，由原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  黄永波人民陪审员  张镁妍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  屈 媛附:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。