广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初27313号原告：广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司，住所广东省广州市越秀区东风东路198号丝丽大厦9楼。法定代表人：邓南平。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张必红，男，1960年3月15日出生，土家族，系公司董事长。被告：广东融发资产管理有限公司，住所广州市白云区西槎路101号A809房。法定代表人：范倚生。委托诉讼代理人：尧国林，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝艳龙，广东金领律师事务所律师。原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司（下称丝绸公司）与被告广东融发资产管理有限公司（下称融发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司的委托诉讼代理人童波、张必红、被告广东融发资产管理有限公司的委托诉讼代理人尧国林、郝艳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》（编号为穗租备[2016]22号）及《补充协议》；2、判令被告立即向原告返还位于广州市白云区西槎路98号至100号2楼830.43平方米物业、3楼1296.85平方米物业以及地下停车场1003.50平方米物业；3、判令被告立即向原告支付房屋租金1666646.8元、地下停车场租金175000元、水电费12595.6元（租金、水电费需按租赁合同中约定的标准计至房屋实际返还之日止，暂计至2019年6月25日）、违约金556272.72元（违约金暂按截止2019年6月25日欠款金额的30%计算），共计2410515.12元；4、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告系广东省丝绸纺织集团有限公司（下称丝绸集团公司）下属的合资子公司，受丝绸集团公司的委托出租经营和管理位于广州市西槎路98号至100号的物业。2016年10月9日原告与被告签订了一份《广州市房屋租赁合同》（编号为穗租备[2016]22号）。同日，被告还与原告签订了一份《补充协议》。上述合同和协议签订后，原告先后移交了1957.28平方米的二、三楼物业给被告使用，但被告却没有依约支付租金。截止2019年6月25日，被告仍拖欠原告房屋租金1666646.8元、地下停车场租金175000元、水电费12595.60元、违约金556272.72元。原告曾多次向其催收，均未果。被告的违约行为已严重损害到原告的合法权益。为此，原告依约提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告广东融发资产管理有限公司辩称，一、原被告签订合同名为《广州市房屋租赁合同》（编号为穗租备[2016]22号）并非一般意义的租赁合同法律关系，而是双方通过签订该合同建立房屋改造合作关系。“合同”目的是为了将案涉房屋改造升级后经营使用，如果不能完成改造升级，将导致合同目的不能实现。二、被告履行了“合同”约定的相应义务，但原告并未按照“合同”和其日后一系列的承诺与会议纪要等履行其应尽的责任，致使被告签订合同目的至今不能实现，造成了被告巨大的经济损失。三、被告已依据“合同”约定，向原告支付了所已实际使用场所（203房、209房、地下车库）的全部“费用”，被告并无违约。为此，原告的所有诉请，应当予以驳回。当事人对诉讼请求依法提交了证据，证据经过了当事人的对质及调查，对当事人提供的房地权证和物业委托经营管理协议、广州市房屋租赁合同和补充协议、租赁房屋交接清单、关于同德丝绸综合楼改造的说明和关于同德丝绸综合楼改造的批复、谅解备忘录、关于同德丝绸综合楼改造的报告、关于缴纳租金的通知、欠缴租金等费用清单和快递底单及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区西槎路98号首层、西槎路100号三楼、西槎路100号二楼的房屋的所有权人为广东省丝绸纺织集团有限公司，共有情况：单独所有，建筑面积分别为1067.6平方米、1296.85平方米、1255.43平方米，登记时间为2009年4月29日。2016年10月9日，原告（甲方、出租人）与被告(乙方、承租人)签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区西槎路98号至100号1至3楼的房产（房地产权证号码首层粤房地产权证穗字第××号，二楼粤房地产权证穗字第××号，三楼粤房地产权证穗字第××号）【以下简称涉案房屋】出租给乙方作经营及办公、商业配套用途使用，建筑（或使用）面积3619.88平方米。三、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2016年10月9日至2021年10月8日，月租金220812.68元；上述租赁房产按平均租赁价格61元/平方米，按月（月、季、年）结算，由乙方在每月（月、季、年）的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。四、乙方向甲方交纳662438.04元保证金；支付不小于两个收费周期的水电费作为水电费周转金，初定收取150000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。六、2甲方应负的责任：负责监督乙方升级改造工程的设计、报批、施工等具体工作；协助乙方向有关部门申请审批事宜；督促乙方做好消防等各项安全、治安、计划生育工作。七、1依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。2水电费由甲方代收缴。乙方经营实际发生（未计公摊）的水、电费用，以乙方该物业内独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算并加上对应的税费。4、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，不得变相拆除改造的设施设备。八、5乙方投入升级改造费用不低于1100万元，待改造完成后，由甲方指定第三方评估机构进行审核，评估费用由乙方支付，审核结果交甲方备案。升级改造费用评估低于1100万元的，乙方应将不足部分交给甲方使用。8对原租户清场事宜由乙方负责，甲方应当给予配合。9房屋及设备的地下停车场（共27个车位），交由乙方使用，乙方应支付停车费，具体支付办法在补充协议中约定等。同日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于乙方承租的位于广州市西槎路98号至100号1至3楼的物业，甲方作为广东省丝绸纺织集团有限公司授权经营的物业公司以及装修改造事宜和停车场地使用问题，未在《广州市房屋租赁合同》穗租备[2016]22号作出约定，经甲乙双方协商，补充协议如下：一、甲方和乙方签订的租赁合同相关条款不变。二、乙方承租上述物业，存在移交的不确定性，装修改造的具体时间需要经历设计、报批等程序。甲方原则上免除六个月的装修改造租金，具体时间由乙方提出，经甲方同意并负责监督实施。对原租户未到期的物业，本着友好协商的原则，由乙方与原租户商谈移交事宜，甲方负责协调关系，但不承担任何费用；对尚未移交的物业，在租赁面积扣除后按实际面积计算租金（二、三楼暂按45元/平方米，一楼暂按70元/平方米计算）。三、为了方便乙方经营上述物业，甲方将地下停车场（共27个车位）交由乙方有偿使用，乙方需支付甲方停车场地使用费150000元/年。停车场地费按月交纳，每月向甲方支付12500元，特殊情况下双方可以协商。乙方如需对地下停车场停车通道进行改造，须取得甲方同意。四、首层露天停车场（共18个车位），仍由甲方自主经营；如乙方提出使用需求，双方另行商定。被告原法定代表人兼股东龙合国于2017年4月10日签收的《租赁房屋交接清单》，显示：涉案房屋二楼面积：1255.43平方米，交接面积：830.43平方米，未交接面积：425平方米。未交接租户情况：李红芳（租赁面积：89平方，合同起止时间：2015.5.1-2018.7.9；租赁面积：151平方，合同起止时间：2015.5.1-2017.7.9）、广州市华逸鞋业有限公司（租赁面积：185平方，合同起止时间：2014.5.1-2019.4.31）。被告原法定代表人兼股东龙合国于2016年10月9日及2016年12月7日签收的《租赁房屋交接清单》，显示：涉案房屋三楼面积：1296.85平方米，交接面积：981.85平方米+315平方米。被告原法定代表人兼股东龙合国于2016年10月9日签收的《地下停车场交接清单》，显示：地下停车场面积：1003.5平方米，交接面积：1003.5平方米。2016年12月29日，原告向被告出具收据称：今收到广东融发资产管理有限公司（龙合国）租户保证金（2016年10月19日收到500000元，2016年10月20日收到162438.04元共2笔银行划转），共662438.04元。2017年3月13日，被告向原告转账租金412038元。2017年3月20日，被告向广东省丝绸纺织集团发出《有关同德丝绸综合楼改造的说明》，称：根据贵司与我司2016年9月签署的合作协议，对丝绸同德综合楼进行商业改造，经过前几个月的精心准备筹划，条件基本成熟，具备开工要求，即可升级改造，现就有关情况进行说明，还请贵司大力支持配合。2017年4月25日，被告向广东省丝绸纺织集团发出《申请开工的报告》，称：贵公司于2017年4月19日向广州市白云区国土规划管理局和广州市白云区同德街道办事处提交的《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》，我司收悉并提交上述单位进行申请，等候批复。公司决定于2017年5月1日启动全面的改造工作。为此，恳请贵集团公司领导给予批复动工，启用装修期。2017年11月16日，原告向被告发出《关于同意对同德围综合楼进行装修改造的批复》，称：2017年3月20日，你司送来的《有关同德丝绸综合楼改造的说明》和《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》收悉。2017年4月19日，广东省丝绸纺织集团有限公司（以下简称集团公司）已予办复。请你们与白云区国土规划管理局和同德街道办事处联系，争取早日获得批准（该方案报批由你司负责，我们不承担沟通协调责任），经集团公司同意，合同期内你司自行建设“临建项目”，我司不承担建安成本，不另外收取租金；合同期满原则上交付集团公司，你司不得自行拆除。你司送来的《申请开工的报告》，我们进行了认真分析，鉴于该项目能否满足施工条件难以判断，请你司妥善处理。经集团公司授权，原则同意你司2017年11月16日启动开工，同时启用“免除6个月的装修改造租金”程序（免租期从2017年11月16日起至2018年4月15日止），并做好安全施工工作。同日，被告股东龙合国手写：收到批复并签名。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《谅解备忘录》，约定：1、地铁建设延期，项目基础下沉，属于不可抗拒的原因；新、老住户的移交“原有合同”已经约定，甲、乙双方不同意延长同德围综合楼项目合同的首次租赁期限。项目装修前期乙方所欠的租金，按照“补充协议”之规定，核定乙方所欠租金为867120.80元；乙方须先缴纳所欠租金的一般433560.40元，余下所欠缴的433560.40元，暂缓缴纳，由乙方向物业权属人提出书面减租申请，甲方承诺，负责将乙方减租申请递交物业权属人，争取减免该部分租金，或采取适当延长装修免租期的办法帮助解决。2、项目临建问题另案处理；3、租赁主体北侧露天停车场，由于物业权属人另有安排，不同意其作为配套物业交由乙方经营。同年12月20日，被告向原告支付拖欠租金433560.4元。2017年12月26日，原告（乙方、受托方）与广东省丝绸纺织集团有限公司（甲方、委托方）签订《物业委托经营管理协议》，约定：鉴于甲方为座落在广州市白云区西槎路98号至100号的物业的产权人，现根据经营需要拟对外出租；甲方授权委托乙方对甲方所有的广州市白云区西槎路98号至100号的物业对外出租经营和管理。1、甲方将其位于广州市白云区西槎路98号至100号的物业，包括：1至3楼的房产建筑面积3619.88平方米（房地产权证号码：首层粤房地产权证穗字第××号、二楼粤房地产权证穗字第××号，三楼粤房地产权证穗字第××号），以及停车场地土地面积，授权委托乙方负责对外出租经营管理，乙方同意接受甲方授权委托。3、甲方自2016年1月1日起，将上述物业交由乙方，自该日起由乙方负责该物业的对外出租经营管理服务工作。4、甲方就上述物业委托乙方对外出租经营管理的期限为6年，自2016年1月1日起，至2021年12月31日。2018年4月10日，被告向广东省丝绸纺织集团有限公司发出《关于同德丝绸综合楼项目的报告》称：自2016年10月9日我司与旗下金业公司签订了租赁合同已一年半有余，一直以来我司的装修方案都没有得到实施，而我司为此支出300多万元的资金（含押金、租金等），而且就目前形势来看，这种局面还将继续下去，继续消耗资金和浪费时间，鉴于此，我公司特向贵公司呈上以下报告：一、在没有处理好我公司何时开工装修的情况下，所有费用我公司不再缴纳。二、在装修前所交纳的租金、水电保证金等费用，请贵司作为冲减后期租金，前期费用一切免除。三、关于由于金业公司的原因，导致该项目不能正常启动，造成的时间耽搁，今后租赁期如何延期、地面停车场如何交付使用等问题须有一个书面的合约协定。2019年6月25日，原告向被告发出《关于缴纳拖欠租金的通知》称：贵司承租我公司坐落在白云区西槎路98号至100号2至3楼的部分房产后长期拖欠应缴租金。根据与我司签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备[2016]22号）及补充协议，截止2019年6月25日，已累计拖欠我司租金1854242.4（未含违约金），请你们按时缴纳，逾期不缴纳的，将按照房屋租赁合同及补充协议的有关条款进行处理。附件：欠缴租金等费用清单：1.2017年3月至2017年10月租金应付704620.8元，实收271060.4元，尚欠433560.4元；2.2018年5月至2019年6月共14个月租金1233086.4元（88077.60元/月）；3.2018年5月至2019年6月共14个月地下停车场租金175000元（12500元/月）；4.2016年10月至2019年6月共33个月水电费12595.6元。以上费用共计1854242.4元。庭审中，被告提交以下证据：1、银行流水，拟证明被告通过被告的原法定代表人的银行账号向原告转账水电费押金150000元；2、《装饰设计合同》、《技术咨询合同》、《房屋安全鉴定报告》、收据、发票等，拟证明合同签订后，被告开始着手推进该更新改造项目。被告与案外人张利军、广州誉为工程设计有限公司、广州市创见房屋鉴定有限公司分别签订了《装饰设计合同》、《技术咨询合同》、《房屋安全鉴定报告》，并支付了相应的费用，同时积极与原租户协商清场工作并已支付了补偿款30万元；3、综合楼现状照片，拟证明原告并未将上述房屋全数交付给被告，直至今日其仍在实际管理、控制、经营着大部分物业，同时也不履行协助被告向相关部门报建审批的义务，致使该更新改造项目至今仍未完成；4、《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》、《有关同德丝绸综合楼改造的说明》、《申请开工的报告》、《关于同意同德综合楼进行装修改造的批复》等，拟证明按照最初的规划，该更新改造项目本应于2017年3月1日开工至2018年1月1日完工。但丝绸公司不履行协助被告向相关部门报建审批的义务，由于该更新改造项目报建审批需要业主方配合并提供相应的图纸、资料及递交文件等，因此致使该更新改造项目迟迟不能完成。其后，被告向原告提出要求开工并进行更新改造的请求，但原告均不予同意；5、会议纪要，拟证明2018年4月3日，为解决更新改造项目推进僵局的问题，原被告达成《会议纪要》，就各方责任作出确认，由于原告负责全面报建审批工作。但本次会议后，原告并未履行会议纪要中确定的义务，仍然不推进更新改造项目的报建工作，致使该更新改造项目至今仍处于搁置状态。目前，涉案房屋仍由被告占有使用。本院认为：首先，原被告签订的《广州市房屋租赁合同》性质如何认定？根据《广州市房屋租赁合同》约定，原告提供涉案房屋给被告用于经营及办公、商业配套用途使用，被告向原告支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的构成要件。对于被告抗辩称双方签订涉案租赁合同的目的是帮原告清退租户，并对涉案房屋投入费用进行升级改造，后再由被告对外进行转租，从中赚取差价获利，故该租赁合同并非简单的租赁合同，而是合作协议的抗辩意见，本院认为，该租赁合同中虽约定被告对涉案房屋投入不低于1100万元的升级改造费，不足1100万元则原告有权向被告追索差额部分改造费用，但该约定仅为租赁关系的附随条款，且被告对涉案房屋进行升级改造的原因为日后以更高的租金价格对外转租，从而赚取差价获利，故涉案租赁合同的性质仍为租赁关系，并非合作关系。对被告此抗辩意见，本院不予采纳。鉴于原被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效。根据原告于2019年6月25日出具的《关于缴纳拖欠租金的通知》可知，截止2019年6月25日，被告拖欠原告租金1854242.4元。其中:1.2017年3月至2017年10月租金应付704620.8元，实收271060.4元，尚欠433560.4元；2.2018年5月至2019年6月共14个月租金1233086.4元（88077.60元/月）；3.2018年5月至2019年6月共14个月地下停车场租金175000元（12500元/月）；4.2016年10月至2019年6月共33个月水电费12595.6元。以上费用共计1854242.4元。被告称其已于2017年3月13日向原告支付租金412038元、2017年12月20日向原告支付租金433560.4元，合计845598.4元。原告称被告2017年3月13日支付的租金412038元用于抵扣2016年10月至2017年2月期间拖欠的租金，2017年12月20日支付的租金433560.4元用于抵扣2017年3月至2017年10月期间拖欠的租金及2016年10月至2017年10月期间拖欠的地下停车场费用。又根据2017年11月16日原被告双方签订的《谅解备忘录》显示，截至2017年11月16日，被告拖欠原告租金共计867120.8元，扣除被告2017年12月20日已支付的租金433560.4元，被告尚欠原告租金433560.4元未支付。因被告于2017年3月13日向原告支付租金412038元发生在双方签订《谅解备忘录》之前，故该412038元无法冲抵2017年11月16日后的租金。又根据被告股东龙合国签订的《租赁房屋交接清单》显示，被告实际租赁涉案房屋三楼全部面积共计1296.85平方米、二楼面积830.43平方米及停车场1003.5平方米。2017年12月至今的租金被告应按三楼全部面积共计1296.85平方米、二楼面积830.43平方米及停车场1003.5平方米向原告支付。因原告仅向被告主张2018年5月至2019年6月期间的租金，根据《补充协议》中约定涉案房屋二、三楼按45元/平方米、地下停车场按12500元/月计算租金，被告应向原告支付2018年5月至2019年6月期间的租金共计1515186.4元{【（1296.85平方米+830.43平方米）×45元/平方米+12500元/月】×14个月}。现原告主张被告支付2018年5月至2019年6月期间的租金1408086.4元（1233086.4元+175000元），是其行使自由处分权，本院予以准许。关于水电费，因原告并未举证证实被告拖欠水电费的具体数额，应承担举证不能的法律后果。待原告日后收集相关证据后可另案起诉。因被告未向原告支付上述租金，构成违约，现原告要求解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》并要求被告返还涉案房屋于法有据，本院予以支持，解除的时间为被告收到起诉状副本的时间即2019年7月31日。2019年7月至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费按每月108227.6元计算【（1296.85平方米+830.43平方米）×45元/平方米+12500元/月】。关于违约金，鉴于被告通过抗辩形式请求对违约金进行调整，本院酌情将违约金调整为以当月租金108227.6元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至被告实际清偿之日止。鉴于被告拖欠原告的租金433560.4元在《谅解备忘录》中约定为暂缓缴纳，但并未约定具体缴纳期限，故以原告起诉之日即2019年7月24日作为违约金的起算之日。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司与被告广东融发资产管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》（编号为穗租备[2016]22号）及《补充协议》于2019年7月31日解除；二、自本判决生效之日起六十日内，被告广东融发资产管理有限公司向原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司返还位于广州市白云区西槎路98号至100号2楼830.43平方米物业、3楼1296.85平方米物业以及地下停车场1003.50平方米物业；三、自本判决生效之日起三日内，被告广东融发资产管理有限公司向原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司支付拖欠截至2017年11月16日的租金433560.4元及违约金（违约金以433560.4元为本金，按年利率6%的标准，自2019年7月24日起计至被告实际清偿之日止）；四、自本判决生效之日起三日内，被告广东融发资产管理有限公司向原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司支付2018年5月至2019年6月期间拖欠的租金共计1408086.4元及违约金（违约金以当月租金108227.6元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至被告实际清偿之日止）；五、自本判决生效之日起三日内，被告广东融发资产管理有限公司向原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司按照每月108227.6元的租金标准支付2019年7月至被告实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（违约金以当月租金108227.6元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至被告实际清偿之日止）；六、驳回原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26084.2元，由原告广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司负担6155.72元，由被告广东融发资产管理有限公司负担19928.48元于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  严伟琦人民陪审员  卢华益二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈春燕