安徽省芜湖县人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)皖0221民初4048号 原告：**文，男，汉族，1962年3月15日出生，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：张俊，安徽兄弟律师事务所律师。 被告：芜湖金伟房地产开发有限公司，住所地芜湖县湾沚镇，统一社会信用代码。 法定代表人：韦金华，执行董事。 诉讼代表人：芜湖金伟房地产开发有限公司管理人。 负责人：彭述贵。 委托诉讼代理人：黄飞，安徽平衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜蓓蕾，安徽平衡律师事务所律师。 原告**文诉被告芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称金伟房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告**文及委托诉讼代理人张俊，被告委托诉讼代理人黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请依法确认原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令被告向原告交付房屋并办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月，被告芜湖金伟房地产开发有限公司开发的芜湖县东湖华庭住宅楼工程，因资金困难向外借款。其公司执行董事韦金华在该工程建设工程中欠李某人民币500万元未能及时支付，李某多次催要。为偿付该笔借款，被告承诺以其开发建设的芜湖县东湖华庭9套住宅房，面积1485平方米，抵押给原告作为融资借款500万元，该笔借款直接支付至李某名下。同时承诺若在一个半月内期限归还，若不能一次性还清本息，自愿将该批房产抵销原告**文借款。2012年8月27日，被告出具借条1张，内容为：今借到**文同志人民币伍佰万元，借款期限45天，自2012年8月27日至2012年10月11日（此款系东湖华庭房屋作抵押）。并出具承诺函1份。同日原、被告双方签订商品房买卖合同。被告将开发的序号为ＹＳ0012870（12幢601室、602室）、ＹＳ0013401（603室）；ＹＳ0012873（23幢201室）、ＹＳ12878（202室）、ＹＳ0012879（302室）、ＹＳ0012880（301室）、ＹＳ0012881（402室），共8套房屋出售给原告（原先有9套房屋，后出售1套）。该批房屋买卖在芜湖县房管局办理了商品房预售备案手续。上述手续完毕后，原告按被告要求于2012年9月18日将500万元汇给被告指定的李某先生账户。至此原、被告双方商品房买卖手续齐备。后在被告承诺的还款到期后，原告多次向被告索要该借款，被告称资金暂时困难，一时无法归还，以房屋折抵借款，但一直未配合原告办理产权登记手续。综上，原告认为原、被告之间的商品房买卖关系合法有效，被告自愿以房屋折抵借款，并早已办理了房屋买卖及登记预售备案手续。依法具有法律效力。原告为维护自己合法权益，特具状起诉。 被告辩称：一、原告已向管理人申报债权，目前其债权属于待确认状态。二、本案所涉的商品房买卖合同为无效合同，原告的诉请不应得到支持。1.案涉商品房买卖合同实际上是因被告向原告借款而提供的非典型担保即让与担保违反了禁止流押的法律规定，系属无效。2.最高院民间借贷司法解释第24条规定，此类商品房买卖合同为无效；3.案涉商品房买卖合同不仅无效，且因物权法定的原则亦不产生抵押权效力；4.原告提供的2015芜民二初字第00389号、2017皖02民终1737号的一二审民事判决不能认定本案合同有效。在当时的诉讼中工商银行系因未能提供相应的证据包括案涉的商品房买卖合同，故被法院驳回诉请，但生效判决未对合同的效力作出判决；5.在2017年工商银行起诉了数起要求确认类似房屋买卖合同无效的诉讼，均取得了确认无效的生效判决，这些案件的事实与本案的事实完全相同。综上，请法院驳回原告诉请。 原告为支持自己的请求与主张向本院提交的证据为： 1.身份证，证明原告主体资格； 2.借条1张，证明被告借款的时间、数额； 3.承诺函1份，证明被告为借款所作的承诺； 4.汇款凭证，证明原告付款的时间、数额； 5.房屋买卖合同及备案登记证明，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系以及房屋买卖经房管部门备案登记； 6.民事判决书2份，证明涉案房屋系真实的房屋买卖关系。 7.被告单位第一次债权人会议资料，证明原告的债权为待确认债权。 被告对原告所举证据的质证意见为：1.2.3无异议；4.请解释为什么付款600万；5.无异议；6.真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，不能证明双方存在真实的房屋买卖关系；7.无异议。 被告为支持自己的辩解与主张向本院提交的证据为：两级法院的判决书和裁定书，证明与原告事实完全相同的案件被法院确认为房屋买卖合同无效。 原告对被告所举证据的质证意见为：真实性无异议，但是与我们没有关联性。 原告同时申请证人李某出庭作证，证人证明因被告法定代表人欠其借款无力归还，要求证人帮其找人借款周转还债，被告以房屋抵押，这样原告同意借款，便与被告订立房屋买卖合同，原告按照被告指示将人民币500万元汇给证人。 原告对证人证言质证意见为：买卖合同和借条都出具好了之后并且办理了备案，原告才汇款的。 被告对证人证言质证意见为：签订买卖合同与借款时间不完全一致。 本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的将结合全案予以综合分析认定。 本院查明的事实为：因被告欠案外人李某500万元未能归还，被告便要求李某向被告介绍借款，被告以其开发的东湖华庭房产抵押，原告同意借款给被告。为偿付该笔借款，被告承诺以其开发建设的芜湖县东湖华庭9套住宅房，面积1485平方米，抵押给原告作为融资借款500万元，该笔借款直接支付至李某名下。同时承诺若在一个半月内期限归还，若不能一次性还清本息，自愿将该批房产抵销原告**文借款。2012年8月27日，被告出具借条1张，内容为：今借到**文同志人民币伍佰万元，借款期限45天，自2012年8月27日至2012年10月11日（此款系东湖华庭房屋作抵押）。并出具承诺函1份，承诺若在一个半月内不能一次还清本息，自愿将该批房产抵销欠**文借款。同日原、被告双方签订商品房买卖合同。被告将开发的序号为ＹＳ0012870（12幢601室、602室）、ＹＳ0013401（603室）；ＹＳ0012873（23幢201室）、ＹＳ12878（202室）、ＹＳ0012879（302室）、ＹＳ0012880（301室）、ＹＳ0012881（402室），共8套房屋出售给原告（原先有9套房屋，后被告出售1套）。该批房屋买卖在芜湖县房管局办理了商品房预售备案手续。上述手续完毕后，原告按被告要求于2012年9月18日将500万元汇给被告指定的李某账户。至此原、被告双方商品房买卖手续齐备。后在被告承诺的还款到期后，原告多次向被告索要该借款，被告称资金暂时困难，一时无法归还，以房屋折抵借款，但因种种原因未办理产权登记手续。2019年6月12日被告公司被本院裁定进入破产清算，安徽平衡律师事务所为被告管理人，原告申报的债权在第一次债权人会议时被纳入待确认债权，原告遂提起诉讼。原告起诉时，经本院释明，原告坚持按商品房买卖合同主张诉请。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。结合金伟房地产与原告签订合同的具体情况，双方对《商品房买卖合同》的履行情况以及借条及承诺书的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款的担保。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方金伟房地产的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方原告的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权转移的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以房抵债的约定。双方之间真实的基础的法律关系是民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上所述，原告的诉请依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第二项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告**文的起诉。 本案不收案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  张先东 人民陪审员  周金荣 人民陪审员  朱庆宏 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  傅鸣柳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。