四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7537号 原告：刘彬，男，1973年1月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。 被告：官涛，女，1970年8月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人:叶常青，成都天府新区华阳法律服务所工作者。 原告刘彬与被告官涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彬及其委托诉讼代理人林卓识、被告官涛及其委托诉讼代理人叶常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》，判令被告双倍退还购房定金100000元；2.判令被告承担违约金1900000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月18日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于成都市高新区天府大道中段177号22栋1单元5楼3号房屋出售给原告，原告于签订合同当日支付给被告定金50000元，并约定双方在房管部门办理网签后支付首付款，在2016年12月30日之前被告将案涉房屋过户登记给原告。合同签订后，被告没有配合原告办理案涉房屋的网签手续，并通过手机通讯表达了不愿意出卖案涉房屋的意思，且被告已经将案涉房屋过户登记给他人，被告一房两卖的事实已经根本违约。时至今日，原告多次联系被告要求处理涉案房屋的相关事宜，被告均置之不理。因此原告诉至法院，望求判如所请。 被告官涛辩称，2016年8月，原告刘彬在成都市高新区天府大道中段177号“天鹅湖”22栋当保安。原告听说被告要转让其在该小区所有的22栋1单元5楼3号的住房，便找到被告说要帮忙介绍购房客户。2016年8月18日晚原告刘彬说已经找好买房客户，叫被告打个收据，他马上去帮忙把定金收到，明天就能把客户带来见被告。结果原告拿走收据后就一直不见面，被告多次催促其把收据退回，原告总是以马上就收到钱给被告拿过来为由推拖。十多天后原告刘彬就被调走不在22栋当保安了，至此，原告钱也没有帮被告收到定金50000元，收据也没有退回。同时，被告称其患有精神分裂症，系间歇性××，2016年8月18日签订合同当天在发病期，有华西医院的诊疗记录，因而原告与被告签订的房屋买卖合同无效。 本院经审理查明：2016年8月18日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，原告系案涉房屋所在小区的保安，被告系小区业主。在与原告签订合同前后，被告在华西医院就诊。2016年8月18日，华西医院的诊疗意见为被告患有精神分裂症。 原告与被告签订的《房屋买卖合同》约定：1.被告将位于成都市高新区天府大道中段177号22栋1单元5楼3号房屋出售给原告，建筑面积123.05平方米，房屋总价950000元。2.原告在签订本合同的同时支付被告购房定金50000元，被告应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交原告保管。首付款200000元在2016年11月30日前支付。尾款700000元在2016年12月15日前通过银行贷款的形式支付。被告指定收款账户：户名官涛，开户行成都银行，账号62×××91。3.原被告双方应在2016年12月30日前前往房管部门办理过户手续。4.原被告双方同意，被告于2016年11月30日前／于原被告双方办理完毕过户手续之日起15日内腾出该房屋。被告承诺在2016年11月30日前／在原告取得该房屋新产权之日起15日内，向房屋所在地公安派出所机构办理完原有户口迁出手续。5.（补充条款）原被告双方任何方违约按伍万元正赔偿给对方。先做网签后才打房屋首付。假如被告恶意过户给第三方，向原告支付房屋成交价双倍的违约金1900000元。 2016年8月8日，被告向原告出具了一张50000元的收据。收据内容为：今收到刘彬购房22幢1单元503号房款订金伍万元整。 2016年11月11日，被告与案外第三人方一舟签订《成都市存量房买卖合同》，被告将案涉房屋以合同价680000元转让给第三人方一舟。居间机构为四川链家房地产经纪有限公司。2016年12月20日，方一舟缴纳房屋契税13271.83元。税收缴款书上载明的计税金额或销售收入为884788.57（元）。案涉房屋于2016年12月20日过户登记在方一舟名下。案涉房屋现在的抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都新华支行，抵押人是方一舟，抵押登记时间为2016年12月22日，被担保主债权数额为300000元，债务履行期限为2016年11月2日至2023年11月2日。案涉房屋原来的抵押权人是成都银行股份有限公司华兴支行，抵押人是官涛，抵押设立时间为2016年3月31日，抵押注销时间为2016年11月2日。案涉房屋转移登记至被告名下的时间为2016年3月25日。 2016年8月13日，原告与成都天府新区华阳街道办理处签订了《古城园小区避险搬离协议书》。为避险，原告搬离正东正街225号4栋1层9号房间，房屋面积20.18平方米，成都天府新区华阳街道办理处按月向原告发放补助费。 以上事实，有房产买卖合同、收据、成都市存量房买卖合同、税收缴款书、成都市不动产登记信息摘要、四川大学华西医院病历、司法鉴定意见书、证人证言、古城园小区避险搬离协议书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点是：一、原被告之间签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、原告是否向被告支付了50000元的购房定金。 一、关于原被告之间签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题 本院认为，民事主体在民事活动中通过意思表示设立的民事法律行为，应当符合民事法律行为的生效要件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于民事法律行为生效要件的规定，原被告之间签订的《房屋买卖合同》有效的条件是：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。被告辩称，其患有精神分裂症，系间歇性××人，其在签订《房屋买卖合同》时，不具有民事行为能力，故所签订的《房屋买卖合同》无效。原告辩称，被告在2016年11月份与第三人另行签订房屋买卖合同的事实表明，原告在与被告签订《房屋买卖合同》时，具备民事行为能力。 根据《中华人民共和国民法总则》第十七条的规定，十八周岁以上的自然人为成年人。第十八条第一款规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。被告系年满十八周岁的成年人，在未经法定程序确认为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时，被告在法律上被推定为具有完全民事行为能力。2016年8月18日，被告与原告签订《房屋买卖合同》时，虽然患有精神分裂症，但未经法定程序确认被告为无民事行为能力人，故在法律上被告仍被推定为具有完全的民事行为能力。 被告在法律上虽然被推定为具有完全民事行为能力，但是被告在签订《房屋买卖合同》时，意思表示是否真实，仍然需要考量。如果被告在签订《房屋买卖合同》时，意思表示不真实，那么原被告之间签订的《房屋买卖合同》依然未成立生效。 本院认为被告在与原告签订《房屋买卖合同》时，意思表示不真实，原被告之间签订的《房屋买卖合同》未成立生效。理由如下：1.在签订《房屋买卖合同》时，被告处于精神分裂症病发期，被告签订《房屋买卖合同》时的精神状态异于常人。2.《房屋买卖合同》第5.1条约定办理房屋过户手续的时间为2016年12月30日前，第5.2条的约定是被告于2016年11月30日前/于原被告双方办理完毕过户手续之日起15日内腾出该房屋，第5.5条的约定是被告承诺在2016年11月30日前/在原告取得该房屋新产权之日起15日内，向房屋所在地公安派出所机构办理完原有户口迁出手续。由此可见，《房屋买卖合同》约定的履约时间前后矛盾。3.基于一般的经验常识可知，房屋出卖方在与房屋购买方签订《房屋买卖合同》时，不太可能签订于己大不利的条约内容。可是在原被告双方签订的《房屋买卖合同》中却约定：原被告双方任何方违约按伍万元正赔偿给对方。先做网签后才打房屋首付。假如被告恶意过户给第三方，向原告支付房屋成交价双倍的违约金1900000元。被告与原告签订如此于己大不利的条约内容，违背常理。4.被告在2016年11月11日与案外第三人方一舟签订《成都市存量房买卖合同》，并于2016年12月20日完成案涉房屋过户。这表明案涉房屋能够正常办理过户手续。可是，原告在2016年8月18日与被告签订《房屋买卖合同》，一直未要求继续履约并办理房屋过户手续。原告在庭审中陈述：1.案涉房屋在签约后价格疯涨；2.2013年至2018年期间，原告在案涉房屋所在小区上班；3.2018年原告和被告联系，才得知房屋已经卖给第三人。从原告的陈述中可以合理地推断，如果原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示的体现，在房屋价格疯涨之际，房屋过户又无履行障碍的情况下，原告断无不及时行使权利要求继续履约之理。4.原告在庭审中还陈述，因为被告告诉原告房屋不能结按，所以合同签订后一直没有要求被告继续履行合同。然而，原告在庭审中举示了一份《古城园小区避免搬离协议书》，欲证明其有强烈的住房需求。原告在有强烈住房需求的情况下，既然与被告签订了《房屋买卖合同》，原告又是案涉房屋所在小区保安，却从未要求被告将案涉房屋交付其居住，原告的行为不符合常理。5.原告在案涉房屋所在小区上班，其自称是早上八点上班，晚上八点下班。下班后住物业公司安排的集体宿舍，一间宿舍住八人。原告如果与被告存在真实的房屋买卖关系，完全可以要求被告先交付房屋供其居住。可是，原告宁愿挤住八人间的集体宿舍，也不要求被告交付123平米的房屋自住，不符合常理。6.原告自称其在2014年认识被告，2016年8月18日晚上八点下班后到案涉房屋内与被告签订《房屋买卖合同》。签约时，无第三人在场。被告长期患有精神分裂症，且至今未痊愈。原告与被告相识时间较长，依常理原告应知道被告的患病情况。可是，原告却选择在无第三人在场的晚上与被告签约，并声称在签约后即交付了50000元购房定金给被告。原被告双方签约付款的时间地点不寻常；7.被告在庭审中信誓旦旦地保证其未在《房屋买卖合同》上签字摁手印，并强烈申请对合同上的笔迹和手印进行鉴定，并追究原告的虚假诉讼责任。经鉴定，《房屋买卖合同》上的签字手印确系被告所为。被告的反常行为说明，被告在签订《房屋买卖合同》时，并不具有真实的意思表示。 由于原被告之间签订的《房屋买卖合同》未成立生效，故对原告诉请解除合同并要求被告支付1900000元违约金及100000定金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告是否向被告支付了50000元购房定金的问题 原告在2019年10月18日的庭审中陈述，1.原告在与被告签订《房屋买卖合同》后就以现金的方式向被告支付了50000元购房定金；2.原告在2016年8月18日晚上八点下班后就直接去案涉房屋内与被告签约并支付了50000元定金。 原告在2019年12月23日的庭审中陈述：1.单位宿舍是一间大的房屋，八人一起住；2.家住华阳，家里是做水果生意的，家里有现金，50000元现金是2016年8月17日下午两点下班后骑电瓶车回家拿来放在单位宿舍里的；3.从单位回家，骑电瓶车只需要20多分钟；4.单位宿舍有柜子，自己把50000元现金锁在柜子里；5.平时上下班时间是早上八点到晚上八点，夜班是从晚上八点到第二天早上八点，倒班是从晚上八点到下午两点，倒班要多上六个小时；6.2016年8月18日，自己是晚上八点下班后回单位宿舍拿了钱再去案涉房屋内与被告签约付款；7.平时晚上在家里住的时间和在单位宿舍住的时间一样多；8.2016年8月17日下午两点下班回家后，之所以当天晚上不在家里休息，是因为自己还要回去上夜班。 原告在庭审中陈述，2016年8月17日下午两点自己骑电瓶车回家拿钱，之所以晚上不在家休息，是因为当天晚上还要上夜班。原告在庭审中又陈述，2016年8月18日，原告是上白班，从早上八点上到晚上八点，自己是在晚上八点下班后才去案涉房屋内与被告签约。如果原告陈述的内容属实，那么这意味着原告在2016年8月17日晚上八点上夜班到2016年8月18日早上八点，又从2016年8月18日早上八点上白班到晚上八点。这明显违背基本的生活常识。 原告声称在签订《房屋买卖合同》后，就同时支付给了被告购房定金50000元。然而，根据《房屋买卖合同》的约定，原告在签订本合同的同时支付被告购房定金50000元，被告应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交原告保管。亦即，如果原告向被告支付了50000元购房定金，被告应当立即向原告交付案涉房屋的相关资料原件。可是，原告并未举证证明其收到了案涉房屋的相关资料原件。原告声称被告住在案涉房屋楼上即603号房，双方在案涉房屋即503号房内签约。原告如已经支付了50000元购房定金，却没有拿到案涉房屋的相关资料原件，这不符合常理。 原被告双方签订《房屋买卖合同》的时间是2016年8月18日，当时正值房价上涨之际，原告在庭审中亦称房屋价格猛涨。原告如已支付了50000元购房定金，依常理，应具有急切占有房屋、完成交易、防止被告一房二卖的愿望和动机。可是，原告在签约并自称已付了50000万购房定金的情况下，不但没有占有案涉房屋的相关资料原件，也未要求被告将案涉房屋交付其占有使用，这与常理不合。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本院认为，原告举示其向被告支付了50000元购房定金的证据未达到高度可能性的证明标准。结合本案的相关事实，被告反驳原告而举示的证据，使待证事实真伪不明，故本院依法认定原告向被告支付了50000元购房定金的事实不存在。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告刘彬的诉讼请求。 案件受理费减半收取为10950元，由原告刘彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅