四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初5148号 原告：杨晨彬，男，汉族，生于1965年8月25日，住阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 原告：阆中名城房地产开发有限公司，住所地：阆中市禹王宫街3号。统一社会信用代码：91511381711809009Q。 法定代表人：纪大章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：纪洪毅，该公司经理。 被告：马明东，男，汉族，生于1964男2月20日，住阆中市。 委托诉讼代理人：冯杰，阆中市柏垭阳光法律服务所法律工作者。 原告杨晨斌、阆中名城房地产开发有限公司（以下简称“名城房产公司”）诉被告马明东房屋买卖合同纠纷一案，本院一审于2019年5月28日作出（2019）川1381民初1449号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决上诉于四川省南充市中级人民法院，南充市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）川13民终2444号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晨彬及其委托诉讼代理人、原告名城房产公司的委托诉讼代理人纪洪毅、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晨彬向本院提出诉讼请求：请求被告支付房屋价款195960元，从2016年年7月3日支付资金占用费和违约金39192元。原告重审中先选择请求确认房屋买卖合同无效，理由是名为房屋买卖实为借贷担保。后又变更诉讼请求，请求确认买卖合同有效，并支付房价款、违约金、资金利息。理由是2014年12月20日（实际签订时间是2016年7月3日）、2015年10月1日，被告分别在其处购买住房一套、门面房一间，总共价值195960元，被告一直未支付购房款。 原告名城公司诉称：补缴税金后追认合同效力。 被告马明东辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同后，被告均是按合同约定在签合同之时一次性向被告支付了全部购房款，所购房屋也先后予以交付，买卖合同应属有效。请求驳回原告的诉讼请求。 诉讼中，原告杨晨彬提供了双方身份信息、房屋买卖合同一份、买卖协议一份、国有土地使用权证、宗地图、商品房预售许可证、房地产项目合作开发建设合同一份。原告名城房产公司提供了本院（2018）川1381民初716号、2536号、4736号民事判决书三份。被告马明东提供了阆中市公安局柏垭派出所询问杨晨彬、马明东、陈大光、张仕乐的笔录各一份，伏三万的证明及其身份证复印件一份，杨晨彬向马明东出具的借据（落款时间2017年2月30日）复印件一份，阆中市人民法院（2018）川1381民初4890号之一民事裁定书一份，授权委托书一份。经庭审质证，被告对二原告提供的证据的真实性无异议；原告杨晨彬认为公安机关的询问笔录不能作为本案证据所采用、对伏三万的证明不予认可、认可被告提供的其他证据的真实性；原告名城房产公司对双方提供的证据不发表质证意见。 本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 根据当事人双方的陈述、答辩及质证意见，本院认定本案基本事实如下：2013年9月27日，原告杨晨彬与原告名城房产公司签订《房地产项目合作开发建设合同》。双方约定，名城房产公司以企业品牌资质为资本，杨晨彬以其享有的阆国用（2012）第026742号土地使用权及现金投资为资本，合作开发柏垭镇沙溪大街“天鹅花园”商住楼；关于利益分配问题约定为，杨晨彬全额投资，所有利益归其所有，杨晨彬向名城房产公司支付管理费30000元；关于房屋出售问题约定为，必须在办理了预售许可证后，才能和购房户签订商品房买卖合同，合同必须加盖公章并报公司备案待查。售房合同的管理、预售款的监管、商品房的销售，公司派专人监管，实行网上签约，未经公司监管人员认可盖章的商品房买卖合同均属杨晨彬个人行为，一切后果由其负责。该合同签订后，原告杨晨彬即开始开发修建该小区。 工程建设期间，原告杨晨彬与被告马明东签订《房屋买卖合同》约定：以每平方米1400元即155960元的价格，将“天鹅花园”小区4楼6号住房一套（面积111.4㎡）售与被告，付款方式“本合同签定之日一次性付清”。产权证办理待房屋售完后，由买卖双方提供相关证据办理，税费由买方负责。违约责任为住房交易款额20％，该合同落款时间为2014年12月20日。 2018年初，原告杨晨彬将该套房屋交付给被告。同年5、6月份，被告对该房屋进行装修施工，但仅安装了门窗后即停止装修至今。该房屋至今未办理网签备案，也未办理产权登记。2016年1月，原告名城房产公司取得“天鹅花园商住楼”的《商品房预售许可证》。2015年10月1日，原告杨晨彬与被告马明东签订《买卖协议》，原告以40000元的价格将其修建的位于阆中市间出售于被告。付款方式仍约定为签字之日付清。同年12月5日，被告将该门面房出卖给张仕乐。现该门面房一直由张仕乐占有使用。 另查明，2018年10月，原告杨晨彬向公安机关报案指控被告马明东对其进行敲诈勒索，阆中市公安局柏垭派出所据此分别对杨晨彬、马明东及知情人陈大光、张仕乐进行了询问。原告杨晨彬的笔录陈述：因自己2015年4月至6月三次向被告借款8.5万元，约定月利息5％，没有出借据。2016年7月3日，在柏垭镇鑫河茶楼，被告要求还借款本息，因无钱归还，被告要求用正在修建的“天鹅花园”的住房抵押借款，经过协商签订《房屋买卖合同》作借款担保，时间往前写于2014年12月20日，房款未支付，约定从借款中扣除，但事后被告一直不退还借据；关于另一处10平方米门面房，是被告承诺帮忙低利息借款50万元，但要求把这个门面给他，因当时资金紧张，而且房产生意不景气，便同意签订这个买卖协议，实际没有付款，也没兑现50万元借款。被告马明东笔录陈述：从杨晨彬处购买住房和门面房属实，住房签订合同时间是2014年12月20日，房款已经付清。门面房原告杨晨彬说有人给他出3万元，被告马明东帮了不少忙，为了报答被告，低价20000元卖给被告，为了不让其他人知道，便写的4万元。同时原告从2015年4月起，原告还向其陆续借款12万元，借款本息经过结算后，原告于2017年2月30日向其出具16万元借条。陈大光笔录陈述：其本人是原告的法律顾问，住房买卖合同是其书写，当场支付房价款现金155960元属实，合同成立时间是2014年12月20日。（重审要求提供陈大光是原告法律顾问证据，被告不能提供）。张士乐笔录陈述：2015年12月5日，被告马明东将柏垭镇富乐街10平方米门面卖给张士乐时，张士乐把原告杨晨彬喊到签订合同现场证实门面已经卖给了被告马明东。2018年11月14日，公安机关对原告杨晨彬报案作出不予立案决定。 还查明：从2015年4月开始，原告向被告有借款往来，截止2017年2月本息形成16万元，原告向被告书立借条，借条落款时间误写为2017年2月30日。原告主张签订房屋买卖合同目的是担保借款实现，房屋买卖合同落款时间2014年12月20日，实际时间是2016年7月3日，是被告要求将买卖合同的时间写到借款之前。 原告一审中主张，2014年12月20日（实际签订时间是2016年7月3日）、2015年10月1日，被告分别在其处购买住房一套、门面房一间，总共价值195960元。因被告一直未支付购房款，诉请判令确认买卖合同有效，判令被告支付房价款并承担违约责任及逾期利息。庭审中，原告变更部分诉讼请求，主张双方于2014年12月20日签订的住房购房合同未经名城房产公司许可，且该房屋已网签给名城房产公司，故该合同应属无效，应由被告返还该套住房。本院一审判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决上诉，中院认为原告一审中提出两项诉讼请求（即判决被告支付房款与请求确认其与被告的买卖合同无效）相互矛盾，应对原告释明，要求其选择其中一项请求主张权利，而对两项诉讼请求均进行审理程序错误，发回重审。 本院认为：本案争议的焦点一是原告杨晨彬与被告马明东所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是被告是否向原告杨晨彬支付了住房和门面房的购房款。关于杨晨彬与马明东签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。首先，该房屋买卖合同是双方自愿签订的，无论双方是基于何种理由签订该合同，但对合同的真实性均无异议，杨晨彬向马明东交付房屋更是双方进一步履行合同的表现，至于被告是否支付购房款，并不能否认双方买卖房屋的事实存在，因此，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，商品房的出售方应是房地产开发企业，但就本案而言，案涉商住楼实际是原告杨晨彬全额投资挂靠原告名城房产公司开发建设的，盈亏也全部归杨晨彬享有和承担，杨晨彬向被告出售房屋，事实上也是对自己财产的处置，其行为虽违反规范性管理之要求及其与名城房产公司的合同约定，但客观上并不对国家利益、集体利益及名城房产公司的权益造成损害，不属于认定合同无效的法定情形，对杨晨彬违规出售房屋的行为，可由相关行政管理机关另行处理。名城公司虽提供了涉本案商住楼买卖的其他案件裁判文书，经审查，与本案双方所争议的法律关系、案件事实均不一致，当事人的诉请也不尽相同，不能作为本案裁判的参考。故，原告杨晨彬与被告马明东签订的《房屋买卖合同》有效。关于两处购房款是否支付的问题。通常意义上讲，是否付款，应由购买人马明东提供证据，被告马明东不能提供支付购房款的收据，根据日常交易习惯，被告提供的陈大光的证明已经支付住房房款是孤证，没有其他证据相印证，该证据本院不予采信，另一处小门面房也没有证据证明已经支付，故原告杨晨彬要求被告偿付购房款的请求，本院予以支持。被告未按照约定支付购房款依法应当承担相应的民事责任。关于违约金和利息，结合本案实际案情考虑到原告的实际损失存在，又根据原告陈述房屋于2018年初交付，且被告在2018年5、6月开始装修，本院酌定从住房交付后的2018年5月1日起按年利率6％的标准支付资金占用费，在此基础上原告主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百零九条的规定，判决如下： 一、被告马明东于本判决生效后十日内向原告杨晨彬支付购房价款195，960元，并从2018年5月1日起按年利率6％的标准向原告支付资金占用费。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4，400元，由被告马明东负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件诉讼费用，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何明勇 人民陪审员  李大泉 人民陪审员  高小蒙 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  赵 伟