辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初3015号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司职员，住凤城市。 被告：郭辉，男，1949年6月23日出生，汉族，退休干部，住凤城市。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被告郭辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业委托诉讼代理人王书忠、被告郭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明光物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费3226元；2、支付违约金968元，以上共计4194元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2012年至2018年经原告多次催费，拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积73.61平方米，2012年至2017年收费标准0.5元平米，每年欠费442元，六年欠费2652元，2018年收费标准0.65元平米，一年欠费574元，合计欠费3226元，违约金968元，总计欠费4194元。）明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳拖欠的物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉求。 被告郭辉辩称：不同意给付物业服务费及违约金，理由为：明光物业合法注册是2007年11月19日，2007年3月31日在没有合法注册前提下私刻公章实施了签订合同行为本身涉嫌违法。2009年起原告明光物业与阳光新城业主委员会没有签订任何合同，2009年物业合同没有原件，是虚假的。2018年的物业合同没有召开业主大会征得全体业主同意，不具备合法性。《民法总则》规定诉讼时效为三年，物业按年度收费，业主连续多年不交费，原告应当及时起诉，原告的起诉已经超过诉讼时效。原告打着服务的幌子不作为，导致阳光新城小区环境日复一日年复一年不断恶化。板油路面坑洼不平，小区垃圾死角到处可见，院内及楼道小广告张贴喷涂随处可见，安保措施空白，业主丢电动车，摩托车，自行车，电瓶等事件经常发生，总之安全隐患比比皆是。明光物业不服务，套取花掉业主房屋维修基金，捆绑办房照非法收取业主补差款，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房、车库。恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。原告明光物业成立于2007年11月19日。2007年3月31日,原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定:由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务,期限为三年,自2007年3月31日起至2010年4月1日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为:多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。合同签订后,明光物业公司开始对阳光新城小区提供物业管理服务。原告提供2009年6月1日,明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》复印件，约定:阳光新城小区的自然概况为:建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间,小区中心广场一座,面积为4000平方米。委托管理事项包括:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理,包括:配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装臵、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理,包括:小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理,包括:商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定:乙方(原告)有权自行决定收费时间,对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人,有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第二十二条约定,收费标准:1、住宅:每月每平方米收取0.5元;2、厦子每月每平方米收取0.50元;3、车库:每月每平方米收取0.5元;4、商业网点:每月每平方米收取0.80元;5、公建楼:每月每平方米收取0.80元;6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元,外来车辆按指定地点停车,每天40元。第二十四条约定,委托管理期限:委托管理期限为三年,自2009年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月1日至2017年期间,阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。明光物业履行上述合同至2018年12月31日。 被告系凤城市阳光新城小区业主,其住宅房屋面积为73.61平方米,2012年至2017年应交物业服务费为73.61平方米×0.5元×12个月×6年=2649.96元,2018年应交物业服务费为73.61平方米×0.65元×12个月×1年=574.16元，合计3224.12元。被告一直没有交纳。 明光物业对凤城市阳光新城小区提供物业服务期间，存在小区道路坑洼不平、卫生打扫不到位等问题。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定,采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受,该合同成立;第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。原告自2007年3月31日至2018年12月31日为阳光新城小区提供物业服务,虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同,但原告已履行了物业服务的义务,阳光新城小区业主委员会未拒绝接受原告的物业服务,未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料,故原告与阳光新城小区业主之间已经形成事实上的物业服务合同关系,该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务,被告有义务向原告交纳物业服务费。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告主张不应支付物业服务费的请求,本院不予支持。关于原告明光物业主张违约金的请求，明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同,虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理,被告也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理,但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定,明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。明光物业作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。因此,凤城市明光物业服务有限公司主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,本院不予支持。 关于被告提出2007年前期物业服务合同在原告成立之前签订一节，因该合同已实际履行完毕，且原告也没有主张该合同期间物业服务费，不是本案审理范围，故本院不予审查。关于被告提出2009年物业服务合同没有原件，是虚假的，和未到有关部门备案一节。因原告提供了物业服务，被告也交纳2009年至2011年的物业服务费，物业服务合同关系已事实存在，故被告以此抗辩不应支付物业费的观点，本院不予支持。关于被告提出2018年的物业服务合同未召开业主大会并征得全体业主同意一节，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原告在2018年向阳光新城小区提供一年的物业服务，故原告依据2018年1月1日与阳光新城小区业主委员会签订的《阳光新城小区物业服务合同》向被告收取2018年物业费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张部分年度的物业服务费已超过诉讼时效一节，原告自2007年至2018年连续为阳光新城小区提供物业服务，且明光物业自2009年至2017年均在阳光新城小区内张贴催费通知，诉讼时效应当从原告终止物业服务开始计算。故对被告该项抗辩主张，本院不予支持。关于被告提出原告套取业主房屋维修基金，捆绑办房照非法收取业主补差款，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房、车库等与本案不是同一法律关系，本案不予审理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭辉于判决生效后三日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费3224.12元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭辉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 王 询 二〇一九年十二月二日 书记员 陈雅茹