贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15395号 原告：何力，男，汉族，1987年11月23日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：彭禹禹（特别授权）、刘星（特别授权），均系贵州崇实律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。 原告何力与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何力的委托诉讼代理人彭禹禹，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金，违约金以已付购房款406601元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止（暂计算至2019年10月17日为人民币79931.77元）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告修建的招商花园城的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额、房屋登记等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款，被告亦应按合同约定于2016年9月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然被告的行为已构成违约。虽然原、被告双方在案涉合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，给原告带来一定的经济损失。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据我国的相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判允原告的诉讼请求。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告从起诉立案之日主张超过3年以上的违约金部分，因已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、发票、收据，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；对被告所举的商品房备案证明书、不动产权证、能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采信；对被告所举的收房资料,能够证明案涉房屋的实际交付时间为2016年3月28日，本院予以采信；对被告的举邮寄时间2018年8月23日，邮寄单号EMS1008237205431邮寄单，该邮寄单上所邮寄的地址不是原告在商品房买卖合同中确定的地址，且被告不能证明签收人宋雪梅系原告委托代收，该组证据不能够证明被告在取得办证条件后履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ1258），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ5-28-6），商品房总价款为406601元，出卖人承诺于2015年12月31日前向买受人交付该商品房，实际交付时间为2016年3月28日。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；1、约定日期起180个工作日内……；2、约定日期180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第3条关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年1月14日为案涉房屋所属的毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城E5幢颁发了《商品房备案证明书》。毕节市国土资源局于2018年7月12日颁发了毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城E区5幢的《不动产权证书》。 本院依职权向中国邮政速递物流股份有限公司毕节分公司营业部调取了回执单号为EMS1008237205431邮件的邮寄情况，该邮寄单所邮寄地址毕节市麻园路吴家湾丁子路口吕锦商住楼2栋501室，不是原告在商品房买卖合同中所确认的毕节市七星关区金帝豪庭B幢1504，签收人宋雪梅不是原告的委托代收人。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。庭审中，被告认可按合同约定是由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并收取了原告相关办证费用，且案涉商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院应予支持，在被告为原告申请办理案涉房屋不动产权证书同时，原告应提交办理案涉房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了办理涉案房屋转移登记的时间，应从2016年10月1日开始起算违约时间。原告主张从2016年10月1日起的违约金，原告诉请违约金系债权请求权、应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月21日）回溯3年（2016年11月21日）的违约金应予保护。超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，因该邮寄地址不是原告在商品房买卖合同中确认的地址，不能认定被告已经于2018年8月23日完成通知义务。在本案庭审过程中，原告已知晓被告具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理不动产权属转移登记的条件，故被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间应认定为本案开庭之日即2019年11月28日。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额406601元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额406601元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月21日计算至2019年11月28日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告何力提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告何力办理位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ5-28-6）商品房的不动产权证书并交付给原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何力逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款406601元为基数，按照中国人民银行公布的同类同期贷款利率的1.3倍，从2016年11月21日起计算至2019年11月28日止）； 三、驳回原告何力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费899元，由原告何力承担51元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇一九年十二月十七日 书记员  余茂霞