呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7179号原告（反诉被告）:侯占强,男,住内蒙古巴彦淖尔市。原告（反诉被告）:马莉,女,住址同上。二原告委托诉讼代理人：王语哲，信泽法园律师事务所律师。被告（反诉原告）:王春飞,男,住呼和浩特市。被告（反诉原告）:李景舒,女,住呼和浩特市。二被告委托诉讼代理人：秦伟，内蒙古至为律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：安昀昀，内蒙古至为律师事务所律师。原告侯占强、马莉与被告王春飞、李景舒房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告侯占强、马莉及其委托诉讼代理人王语哲，被告王春飞及其委托诉讼代理人安昀昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付剩余购房款98000元；2、请求人民法院依法判令二被告向原告支付违约金208000元；3、请求人民法院依法判令二被告承担原告为主张权利支出的律师费5000元；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月4日,原告与二被告经呼和浩特市天籁之淇房地产经纪有限责任公司介绍,达成《房地产买卖合同》(合同编号2018042202),合同约定:原告将其所有的位于恒大城××楼出卖给二被告,房屋面积89.56平方米,房屋总价为1040000元。本着诚实互信的原则,原告按照约定将房屋交给被告并协助办理过户手续,但是被告却一直拖延拒绝支付剩余98000元购房款,在原告多次催要后,二被告于2019年6月17日出具欠条一份并签字按印,承诺于2019年7月15日前支付剩余购房款98000元,但是,时至今日,二被告一直未履行承诺,二被告的行为已经构成违约,按照约定,二被告应当按照合同继续履约,支付剩余房款并承担违约责任。被告的行为严重侵害了原告的合法权益,因多次索要未果,无奈诉之贵院,请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告王春飞、李景舒辩称：一、原告请求被告支付98000元购房款的主张没有事实依据，依法不应予以支持。2018年5月4日，被告王春飞通过房屋中介与原告侯占强就位于××区房屋签订了《房地产买卖合同》，按照合同约定，该房屋的转让总价为1040000元，付款方式为分期支付，王春飞先期支付侯占强400000元，待房屋产权过户到王春飞名下后30日内，王春飞通过银行贷款的方式支付侯占强剩余购房款640000元，房屋过户交易契税由侯占强承担。合同签署后，王春飞即按照合同约定于2018年5月8日支付侯占强购房款40万元，王春飞本以为侯占强收取王春飞购房款后，还清其该房屋在银行的贷款就可以办理产权登记，并为王春飞过户了，经王春飞多次催促后，谁知，侯占强说他们在恒大购买的该房屋首付款还拖欠恒大十多万，基于无奈，王春飞于2018年12月9日又向侯占强支付了109035元房款。之后，侯占强又以家里生活幵支紧张没钱过年为由，又向王舂飞要钱，王春飞基于无奈，又给侯占强支付了22000元房款，侯占强向王春飞出具了收到房款22000元的收条。之后，侯占强因无法支付办理房屋初始登记的契税和物业维修基金，王春飞于2019年3月12日又代侯占强支付15098.7元契税和物业维修基金。结清了上述侯占强拖欠恒大的购房款和房屋初始登记契税和物业维修基金，王春飞以为这次应该可以办产权登记了，买卖合同可以继续履行了，谁知，恒大说侯占强的房屋产权暂时办理不下来，于是王春飞又通过个人关系向房产局申请办理产权登记，但因侯占强转让的房屋还拖欠银行贷款总360145.95元，王春飞在2019年5月30日又代侯占强向其贷款银行支付了360145.95元。结清了上述费用后，王春飞以为这次应该可以办理产权登记了，谁知侯占强在与王春飞签订买卖合同后，就没有向其贷款银行支付按揭贷款，贷款银行从恒大地产的保证金账户直接扣除了应由侯占强承担的费用，基于无奈，王春飞又于2019年5月30日和2019年6月5日代侯占强分别支付了恒大地产10237元和2742.68元，合计12979.68元。在办理侯占强房屋产权初始登记时，王春飞在2019年5月31日又向呼市房产局交纳了6814.70元契税和8064元的专项维修基金。付清上述费用后，侯占强的房屋总算办理产权登记，王春飞以为这次应该可以办理产权过户了，谁知去了三次房产局，侯占强还是三次拖延给王春飞办理产权过户，侯占强又要求王春飞违背原买卖合同约定垫付交易过户契税，在此过程中，王春飞又代侯占强垫付其他费用130元及过户交易契税39880.94元。至此，经王春飞与侯占强核算，王春飞通过上述各种方式己支付侯占强购房款合计为974152.38元，剩余欠购房款65847.62元。就在王春飞交纳房屋交易契税后的同一天即2019年6月17口，侯占强再次胁迫王春飞，我现在还有好多外债，这次过户产生的部分契税和物业专项基金他们不予承担，你要是还想要房，这些费用就由你承担，你要是承担，你就得给我打条。王春飞认为现在我们双方的交易已经完全背离了原合同的约定，现已经没有回头路可选择，如果不满足侯占强的要求，风险极高，再次基于被迫和无奈，王春飞向侯占强出具了显失公平公正的欠购房款98000元欠条一张。该欠条出具后，王春飞于2019年9月23日向侯占强付清了剩余购房款65847.62元，至此，合计104万元购房款王春飞已经全部付清。欠条98000元扣除王春飞支付65847.62元的余款为侯占强应承担的交易契税和物业维修基金，物业维修基金恒大已退还侯占强。二、2019年6月17日被告王春飞向原告出具98000元购房款欠条因显失公平公正依法应予撤销，王春飞依法提起反诉，请求法院依法支持被告王春飞的反诉主张。三、通过本案房屋买卖合同的履行情况來看，本案先期根本违约一方为原告侯占强，现原告向被告王春飞主张实现债权产生的5000元律师费和204000元的违约金不应由被告承担，法院应依法驳回其诉讼请求。综上所述，答辩人认为，原告侯占强的诉讼请求没有事实及法律依据，被告王春飞已依法提起反诉，请求法院能依法作出公平公正的判决。同时，答辩人还想强调，保护房屋出卖人的利益不能违反法律的规定和合同的约定，同情房屋出卖人并不等于要放弃司法的公正，感情不能代替法律，房屋买受人的合法权益也需要社会各界客观公正的对待。被告王春飞、李景舒提出反诉请求：1、依法撤销2019年6月17日反诉人向被反诉人出具的欠条；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金208000元；3、判令被反诉人向反诉人为主张权利支出的律师代理费6000元;4、依法判令本案的本诉和反诉案件受理费由反诉人承担。事实及理由：2018年5月4日，反诉人通过房屋中介与被反诉人就位于××区房屋签订了《房地产买卖合同》,按照合同约定，该房屋的转让总价为1040000元，付款方式为分期支付，反诉人先期支付被反诉人400000元，待房屋产权过户到反诉人名下后30日内，反诉人通过银行贷款的方式支付被反诉人剩余购房款640000元，房屋过户交易契税由被反诉人承担，被反诉人于2018年5月20日向反诉人交付房屋。合同签署后，反诉人此按约定于2018年5月8日支付被反诉人购房款400000元，反诉人本以为被反诉人收取反诉人购房款后，还清其该房屋在银行的贷款就可以办理产权登记，并为反诉人过户了,经反诉人多次催促，被反诉人说他们在恒大购买的该房屋首付款还拖欠恒大十多万元，基于无奈，反诉人于2018年12月9日又向被反诉人支付109035元房款。之后，被反诉人又以家里生活开支紧张没钱过年为由，又向反诉人要钱，反诉人基于无奈，又给被反诉人支付了22000元房款，被反诉人向反诉人出具了收到房款22000元的收条。之后，被反诉人因无法支付办理房屋初始登记的契税和物业维修基金，反诉人于2019年3月12日又代被反诉人支付了15098.7元契税和物业维修基金。结清了上述被反诉人拖欠恒大的购房款和房屋初始登记契税和物业维修基金，反诉人以为这次应该可以办理产权登记了，买卖合同可以继续履行了，谁知，恒大说被反诉人的房屋产权暂时办理不下来，于是反诉人又通过个人关系向房产局申请办理产权过户，但因被反诉人转让的房屋还拖欠贷款本息360145.95元，反诉人在2019年5月30日又代被反诉人向其贷款银行支付了360145.95元。结清了上述费用后，被反诉人在与反诉人签订买卖合同后，就没有向其贷款银行支付按揭贷款，贷款银行从恒大地产的保证金账户直接扣除了应由被反诉人承担的费用，基于无奈，反诉人又于2019年5月30日和2019年6月5日代被反诉人分别支付了恒大地产10237元和2742.68元（合计12979.68元），在办理被反诉人房屋产权初始登记时，反诉人于2019年5月31日又向呼市房产局交纳了6814.70元契税和8064元的专项维修基金。去了三次房产局，被反诉人还是三次拖延给反诉人办理产权过户，被反诉人又要求反诉人违背原买卖合问约定垫付交易过户契税，在此过程中，反诉人又代被反诉人垫付其他费用130元及过广交易契税39380.94元，至此，经反诉人与被反诉人核算，反诉人通过上述各种方式己支付被反诉人购房款合计为974152.38元，剩余欠购房款65847.62元。就在反诉人交纳房屋交易契税后的同一天即2019年6月17日，被反诉人再次胁迫反诉人，我现在还有好多外债：这次过户的部分契税和物业专项基金他们不予承担，你要是还想要房，这些费用就由你承担，你要是承担，你就得给我打条。反诉人认为现在我们双方的交易已经完全背离了原合同的约定，现在己经没有回头路可选择，如不满足被反诉人的要求，风险极高，再次基于被迫和无奈，反诉人向被反诉人出具了欠购房款98000元的欠条一张，该欠条出具后，反诉人于2019年9月23日向被反诉人付清了剩余购房款65847.62元，至此，合计1040000元购房款反诉人己经全部付淸，欠条98000元扣除反诉人支付65847.62元的余款为被反诉人应承担的交易契税和物业维修基金，物业维修基金恒大已退还被反诉人。原告针对被告的反诉请求答辩如下：不认可反诉原告诉讼请求及事实理由。我方已经协助对方办理了过户手续，我方先过的户，不存在胁迫之说，反诉原告主张的违约金律师费不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日,二原告与二被告经呼和浩特市天籁之淇房地产经纪有限责任公司介绍,签订《房地产买卖合同》(合同编号2018042202),合同约定:乙方（即被告）购买甲方（即原告）位于恒大城××楼房屋，房屋面积89.56平方米,房屋总价为1040000元。约定付款方式为分期付款，当天乙方付甲方400000元整，并且在过户当日甲方把所交易房屋的所有户口迁出，双方约定于2018年5月20日前甲方交付房屋，于房本办下来一个月内付清甲方全部房款。房屋现有抵押，抵押金额400000元。过户费用由原告承担部分过户税费。第十二条约定违约责任，12.3乙方未按约定的付款方式付款，逾期视为违约。12.6，本房地产买卖合同经甲乙双方签字后，如乙方不履行本合同义务，或甲方不履行本合同义务，视为违约。违约方需向对方支付房价20%作为买卖违约金，违约金还需向居间方支付3%作为违约服务佣金。第十五条，因本合同发生纠纷，由甲乙双方协商解决。协商不成，可采取以下两种方式解决，1、向呼和浩特市仲裁委员会申请仲裁。2、向房屋所在地人民法院起诉。其中涉及的诉讼费、差旅费、律师费等相关费用由违约方承担。2018年4月22日，原告侯占强与被告王春飞居间方呼和浩特市天籁之淇房地产经纪有限责任公司签订《买卖定金合同》，约定房屋交易总额1040000元。买方支付定金20000元，卖方按揭贷款付款，具体首付400000元，贷款640000元。第八条约定，过户费及相关服务费由买方承担。2018年12月9日，被告王春飞通过中国银行股份有限公司向原告转账109035元。2019年3月12日，被告为原告代缴了产权费15098.70元。2019年5月30日，被告代原告交纳保证金10237.5元。2019年5月4日，被告通过中国光大银行呼和浩特呼伦南路支行向原告转入360000元。2019年5月5日，被告通过中国光大银行呼和浩特呼伦南路支行向原告转入20000元。2019年5月27日，原告向被告出具收条，“今收到王春飞购买恒大城××楼的房款22000元。”2019年5月30日，被告通过兴业银行向原告转入360150元。被告支付不动产登记费及其他费用130元。2019年5月31日，被告代原告交纳契税6814.7元。被告向呼和浩特市物业管理服务中心交纳专项维修基金8064元。2019年5月，涉案房屋过户到被告名下。2019年6月5日，被告代原告交纳2742.68元。2019年6月17日，被告交纳教育费附加478.57元，增值税31904.76元，城市维护建设税1116.66元，个人所得税6380.95元，共计39880.94元。2019年6月17日，被告向原告出具欠条“因购买侯占强、马莉名下房屋恒大城16号楼2单元2402室，购房尾款98000元，于2019年7月15日之前付清。”2019年9月19日，内蒙古鲁桥置业有限公司通过兴业银行向原告转入15098.7元（返还的契税和维修基金）。2019年9月23日，被告通过兴业银行向原告转入65847.62元。以上，原告自认被告已交纳房屋款项1023055.8元，剩余17053.68元未付。被告则认为已经付清了全部的购房款。本院认为：原、被告签订的《买卖合同》、《买卖定金合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。2019年6月17日，被告给原告出具欠购房尾款98000元，被告于2019年9月23日通过兴业银行向原告转入65847.62元。由于双方约定于2019年7月15日之前付清欠款，2019年9月23日，被告通过兴业银行向原告转入65847.62元，2019年9月19日，内蒙古鲁桥置业有限公司通过兴业银行向原告转入15098.7元（返还的契税和维修基金）。对于被告给原告的争议金额为被告代缴维修基金8064元和被告交纳的交易契税39880.94元，原告只认可其中31000元。对被告交纳的维修基金，予以认可，对被告交纳39880.94元交易契税，予以认可。被告已交纳全部的购房款。合同中约定了房款付清的时间，为房本办下来一个月内付清全部房款，现双方于2019年5月已办理过户手续，而被告于2019年9月23日支付原告最后的款项，违反了双方约定的付款时间，已经构成违约，应当承担违约责任。对原告请求的违约金，被告认为合同中约定违约金过高，请求调低，结合本案实际情况以及当事人履行合同的情况，本院酌情支持违约金为50000元。对原告主张的律师费5000元，由于双方约定该费用由违约方承担，且原告提供了相关证据佐证，故该项请求，本院予以支持；对被告反诉提出的依法撤销欠条的请求，依据不足，本院不予支持。因被告违约，对被告提出的违约金和律师费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；被告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告王春飞、李景舒于判决生效后十日内支付原告侯占强、马莉剩余房款17053.67元；支付原告侯占强、马莉违约金50000元及律师费5000元，共计人民币72053.7元；二、驳回原告侯占强、马莉其他诉讼请求;三、驳回被告王春飞、李景舒的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费：本诉部分2983元，由原告侯占强、马莉承担911元，被告王春飞、李景舒承担2072元；反诉部分2305元，由被告王春飞、李景舒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇一九年十二月一日书记员 徐晓华