河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0825民初2955号原告：马浩然，男，1995年9月30日出生，回族，市民，住隆化县。委托诉讼代理人：崔建辉，河北山庄（隆化）律师事务所律师。被告：隆化县众鑫房地产开发有限公司，住所地隆化县隆化镇西环城景泰世纪新城1期30号底商。法定代表人：李文国，职务：经理。委托诉讼代理人：闫树民，男，1970年7月12日出生，汉族，该公司法务顾问，住隆化县。原告马浩然与被告隆化县众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告马浩然的委托诉讼代理人崔建辉，被告众鑫公司的委托诉讼代理人闫树民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担违约责任，支付原告违约金19.796万元，并自2019年9月17日起按日向原告支付总房款万分之三的违约金至实际交房日止。2、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告购置被告开发的隆化镇丽海名园二期房产。《商品买卖合同》第八条约定被告交房期限为2016年10月30日前；第九条约定迟延交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现被告违约交房给原告造成了经济损失，应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，向贵院起诉，望判如所请。被告众鑫公司辩称，被告方不同意原告的诉讼请求，不同意给付违约金，理由为：第一、被告延迟交付房屋是不可抗力造成的，如邻居以遮光为由阻止被告施工，市政规划变更等各方面原因造成的。属于不可抗力因素，互不追究违约责任的免责条款。第二、被告方延迟交工，并未给原告造成损失，众所周知违约金是补偿行为，只有给原告造成损失，被告才可能支付违约金，从本案来看，原告购房时，房价每平米4000多元，即将交房时，房价每平米7000多元，被告的延期交房没有给原告造成损失，而原告享受了增值价值，原告获得了更大的利益。第三、合同约定的违约金，基数相对较高，个别业主只交付了首付款，主张远远超过首付款的违约金，从合同法来说，属于显失公平。请求法院依法予以降低。第四、原告主张的违约金计算数额有误，部分原告的贷款下发之日并不是原告交首付之日，不能以合同约定的总体价款作为计算违约金的依据。综上，建议法庭驳回原告的请求。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发企业，是位于隆化县开发商，经隆化县住房和城乡规划建设局批准，取得隆房预售证第2015007号商品房预售许可证，获准丽海名园二期房屋销售。2015年12月18日，马浩然（买受人）与隆化县众鑫房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，访合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的丽海名园二期房屋，建筑面积144.62平方米。第六条约定：付款方式及期限，商品房总价款627853元，总付30%，197853元，剩余房款43万元办理银行按揭贷款。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三违约金。原告于2015年12月15日交纳房屋首付款197853.00元，中国农业银行于2016年3月15日将马浩然的房屋贷款430000.00元打入被告账户。被告众鑫公司没有按约定的交付日期2016年10月30日前将商品房交给原告。截止至开庭之日，被告未向原告履行交房义务。被告抗辩的因遮光阻工等理由逾期交房等属于不可抗力未提供证据予以证明。另，原告于2019年9月17日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出（2019）冀0825财保172号民事裁定书，将被告所有的隆化县负一层79.18平方米地下室予查封，为此，支出财产保全费1510元。以上事实有原告提交的房屋买卖合同、交纳首付款收据、银行按揭贷款借款赁证、保全裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依照《商品房买卖合同》约定，众鑫公司应于2016年10月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，至本案开庭之日，被告仍未将符合交付标准的商品房交付给原告，已构成违约。被告关于逾期交房属不可抗力的抗辩主张，未提供证据予以证明，本院不予支持。关于违约金的计算截止时间及标准。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除买卖合同，而是愿意继续履行与被告众鑫公司签订的《商品房买卖合同》，要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。被告众鑫公司逾期交房的行为给原告造成的损失支付违约金的期限应为2016年10月31日至被告交房之日。逾期违约金计算标准：合同约定的违约金为已付房款的日万分之三，即每日188.36元（627853元*0.0003），月5651元。本案原告因被告违约造成的损失应是银行利息或房屋租金方面的损失，在同一地段租赁相同面积的房屋参照政府回迁过渡租金标准为每平米每月12元，本案房屋面积的月租金为1735元（144.62*12元）,本案合同约定的违约金数额明显过分高于其遭受的实际损失，故众鑫公司关于原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立。本案违约金的调整是否适用于银行逾期利息的规定，因利息损失适用于逾期付款的违约责任，即使被告按时将商品房交付给原告，原告也要同样支付银行的按揭贷款利息，故本案不能以银行逾期利息衡量原告的损失。依据公平原则以及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合考虑本案的实际情况，从平衡双方当事人利益角度出发，参照同地段同类房屋租金水平标准等因素，确认本案的违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一(每月62.78元，每月1883元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告隆化县众鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马浩然逾期交房违约金，以总房款627850元为基数，自2016年10月31日至2019年12月10日，按日万分之一计算，为71323.76元；并自2019年12月11日起，以总房款627850元为基数，按日万分之一标准给付逾期交房违约金至被告实际交房之日。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，财产保全费1510元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  黄爱湘二〇一九年十二月十日书记员  王 静附页：一、判决适用的法律1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确认违约金数额。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。预交上诉费4260元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。