上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初20080号原告：易红梅，女，1977年2月13日生，汉族。原告：龚惠兵，男，1966年8月21日生，汉族。两原告的共同委托诉讼代理人：陈佳佳，上海申浩律师事务所律师。被告：杨晔，男，1972年10月31日生，汉族。原告易红梅、龚惠兵与被告杨晔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告易红梅及两原告的共同委托诉讼代理人陈佳佳，被告杨晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易红梅、龚惠兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同和上海市房地产买卖合同于2018年11月7日解除；2、判令杨晔返还原告购房定金人民币20万元(以下币种均为人民币)；3、判令杨晔按照总房价391万元的20%赔偿原告违约金损失782,000元。事实和理由：2018年8月30日，原、被告在案外人上海泓福佑信房地产经纪有限公司的居间介绍下，签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定被告杨晔将其名下位于上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以391万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约支付了定金20万元，同年9月12日双方签订网签合同，合同约定双方于2018年9月30日之前办理产权过户手续。因被告无法偿还贷款、注销系争房屋上的抵押登记，双方未能办理过户手续。原告于2018年11月6日向被告发函解除了双方签订的买卖合同。原告认为，被告的行为已构成严重违约，应返还已收定金款并承担相应违约责任。现向法院起诉，要求判如所请。被告杨晔答辩称：买卖合同签订情况如原告所述，合同未继续履行的原因系原告无法办出贷款；其因在外借款，债权人在系争房屋上设立了抵押登记，在签约时已告知原告该情况，现抵押权人向本院起诉要求拍卖该房，目前由被告家人实际居住；其于收到20万元定金款当日，就转账给了中介保管；如法院判定被告违约，因违约金约定标准较高，请求予以调低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，原告易红梅(乙方、买受方)和被告杨晔(甲方、出卖方)就系争房屋签订中介公司提供的房地产买卖合同，约定总价款为391万元，同时确定双方于协议生效后三十日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。首期房价款200万元(含已支付的定金)应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后七日内直接或通过泓福佑信地产转付甲方，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续；其它房价款191万元，于乙方拿到产证后办理贷款放款后支付给甲方，于2018年11月30日前。合同第3.2条约定，合同生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。同日，原、被告双方及案外人上海泓福佑信房地产经纪有限公司就系争房屋另签订房地产买卖居间协议。2018年8月31日，原告易红梅向被告杨晔支付20万元定金，杨晔出具了收款收据。2018年9月12日，原告易红梅、龚惠兵(乙方)和被告杨晔(甲方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价款350万元，甲方应于2018年10月18日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认于2018年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时甲方承诺，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(二)款内容处理：……(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的20日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的20日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起20日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同附件三付款协议约定，乙方于过户当日向甲方支付首付款200万元，于2018年10月31日前向甲方支付剩余房价款150万元。同日，原、被告双方另签订补充协议，约定，系争房屋买卖实际成交价391万元，买卖合同价为350万元，其中差额41万元为装修补偿款乙方于过户当日支付给甲方。2018年9月13日，双方又签订买卖合同补充协议，主要约定系争房屋的第二笔房屋房价款付款日期更改为2018年11月30日前，以本协议约定日期为准，待新产证出来以后乙方要及时办理贷款业务不得故意拖延时间。后双方未办理房屋产权过户手续。2018年11月6日，原告向被告住所地寄发解除合同通知，通知被告解除房屋买卖合同并求偿经济损失。次日，该通知签收。另查明，2018年1月15日，中诚信托有限责任公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，登记证明号：沪(2018)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额345万元，债务履行期限从2017年12月18日至2018年6月18日。为证明己方主张，被告杨晔向本院提交了双方于2018年8月31日签订的定金保管协议和转账凭证，证明因原告当时未见到房屋产证原件，其交付的20万元定金由被告于当日转账交至案外人刘保华保管。原告对上述证据的真实性没有异议，并表示被告后提供了产证原件，该定金保管协议已作废。为证明己方主张，原告申请刘保华作为证人到庭。刘保华称，其为中介公司的工作人员，原、被告之间的房屋买卖交易由其居间介绍；系争房屋有近300万元的抵押债权，由被告负责偿还，但被告一直无法筹足200万元首付款与上述抵押债权的差额，导致无法注销抵押登记及办理过户；其收到20万元定金款，已陆续返还给被告杨晔，尚有16,000元在其处。被告杨晔表示，收到的20万元定金由其偿还原告，其与中介公司及刘保华之间的钱款返还问题，将另行主张。就其在约定过户日前是否已筹集足够钱款来偿还抵押债权一节事实，被告杨晔表示无证据可以证明。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》和示范文本的《上海市房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，被告杨晔未注销系争房屋上的抵押登记，致使双方未按期办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，现原告诉请解除买卖合同，于法有据，本院予以支持。被告杨晔于2018年11月7日收到原告寄发的解约函，买卖合同应于该日解除。合同解除后，被告杨晔应向原告返还已收定金款20万元。原告另主张的总房价款20%的违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付违约金20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告易红梅、龚惠兵和被告杨晔就上海市宝山区共富四村XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》和示范文本的《上海市房地产买卖合同》于2018年11月7日解除；二、被告杨晔于本判决生效之日起十日内，向原告易红梅、龚惠兵返还定金款20万元；三、被告杨晔于本判决生效之日起十日内，向原告易红梅、龚惠兵支付违约金20万元；四、驳回原告易红梅、龚惠兵的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6,810元，由原告易红梅、龚惠兵负担4,036元，被告杨晔负担2,774元。保全费5,000元，由被告杨晔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年十二月二日书记员  周秋娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……