广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8479号原告：龙永连，女，1975年8月23日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：李文浩，男，1982年6月14日出生，汉族，住广州市南沙区，原告龙永连诉被告李文浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙永连、被告李文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙永连向本院提出诉讼请求：一、解除原告龙永连与被告李文浩于2018年6月6日签订的《租赁合同》；二、被告李文浩向原告龙永连支付2019年9月、10月拖欠的租金16000元；三、被告李文浩交纳的22500元押金归原告龙永连所有；四、被告李文浩向原告龙永连腾空交还广州市南沙区X号一楼店铺；五、被告李文浩承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月26日，龙永连就承租广州市南沙区X号一楼店铺（以下简称涉案商铺）与林XX签订《房屋租赁合同书》，合同签订后，涉案商铺一直由龙永连对外出租使用。2018年6月6日，龙永连与李文浩签订《租赁合同》，约定李文浩向龙永连承租涉案商铺。合同签订后，龙永连已依约向李文浩交付涉案商铺，但龙永连自2019年9月1日起未再向龙永连支付租金，经龙永连多次催告，李文浩仍拒不履行缴纳租金义务。依据合同之约定，龙永连有权解除双方签订的《租赁合同》。综上，龙永连提起本案诉讼，望判如所请。龙永连在庭审中确认，诉讼中李文浩已将2019年9月、10月的租金缴清，但仍拖欠2019年11月、12月的租金一共16000元，故其第二项诉讼请求相应变更为要求李文浩支付2019年11月、12月的租金16000元。被告李文浩答辩称：不同意龙永连的全部诉讼请求。理由如下：一、龙永连已有押金在手，而押金的目的是保障龙永连的利益不受损害，李文浩在双方协商后即支付了2个月的租金给龙永连，并表示以押金抵顶2个月的租金，故李文浩不存在欠租行为，没有损害到龙永连的任何利益。二、涉案商铺是李文浩从上一手承租方转让过来的，龙永连亦收取了其8000元的合同转名费，故原则上其与龙永连所签合同的所有条款均应当与原租方的合同一致，现龙永连私自改变了合同的条款，增加了未经得同意，不得私自出租或转让铺位的内容，已构成诈骗。三、李文浩已支付租金至2019年12月，目前无欠租。龙永连曾与涉案商铺的业主林XX过来一起协商，李文浩在协商中也承诺不会拖欠也不会损害龙永连的利益，当时各方也和平谈妥，现龙永连却又提起诉讼，属于不正当的行为。经审理查明：涉案商铺系案外人林XX名下物业。2017年3月26日，龙永连向林XX承租涉案商铺，每月租金6300元，租赁期限5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止，合同生效之日，龙永连需向林XX缴交押金18900元。2017年6月19日，林XX与龙永连签订《租赁合同补充协议》，约定林XX将现有商铺的后巷即现靠龙永连厨房的后巷及商铺右侧靠近维稳信访中心的侧巷连同抽烟机、送风机及通往四楼的烟管四楼天台用作厨房排烟的位置，以500元的租金租给龙永连使用。2017年3月30日，龙永连将涉案商铺转租给案外人黄XX并签订《租赁合同》，租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止，每月租金7500元，黄XX需向龙永连支付22500元押金。之后，黄XX与李文浩签订《商铺转让协议》，约定黄XX将涉案商铺及铺内所有设备全部转让给李文浩，李文浩承接黄XX的租赁合同，并按合同执行，并支付该合同22500元押金。2018年6月6日，龙永连（出租方、甲方）与李文浩（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定了：“甲方将位于X号一楼店铺租赁给乙方。每月租金8000元。每月10号前交纳当月租金，如此类推，以甲方签收为准。本合同生效之日乙方向甲方缴交押金22500元。合同期满甲方应无息退还押金给乙方。租赁期从2018年6月1日起至2022年3月31日止，期限3年零10个月。从2018年6月1日起至2020年2月28日以每月租金8000元/月。从2020年3月1日起每月租金8375元/月。从2021年3月1日起每月租金8768元/月。乙方未经得甲方同意，不得私自出租或转让铺位，否则甲方有权单方终止合同。乙方不按时交租，超过30天甲方提醒后还没交租，甲方有权单方终止合同，押金属甲方所有，收回店面。乙方所产生的经济损失与甲方无关。”等内容。2018年6月10日，龙永连与李文浩就涉案商铺后巷租赁问题签订《租赁合同补充协议》。龙永连主张李文浩自2019年9月开始拖欠租金，并提供一组微信与短信记录证明其于2019年10月8日至2019年10月19日多次就缴交租金问题向李文浩及其妻子进行催收。李文浩提供两份广州农商银行自动柜员机客户通知书，证明其于2019年10月28日、2019年11月30日向龙永连交纳了2019年11、12月的租金。庭审中，李文浩主张龙永连在2019年10月20日与林XX一起到涉案店铺协商租金的缴付事宜，为了保障龙永连的利益不受损害，李文浩提出先行从22500元的押金中扣除2019年9月、10月的租金，当时龙永连表示同意，故其已不存在拖欠租金的问题。李文浩未就其上述主张提供证据证实。龙永连对此不予认可，并认为依双方签订的《租赁合同》约定，押金是不能抵扣租金的，故李文浩于起诉后所缴纳的租金，应作为其补交2019年9月、10月的租金，因此其尚欠2019年11月、12月的租金未付。龙永连与李文浩共同确认，龙永连收取了李文浩8000元的转名费，但并没有就转名事宜签订协议。李文浩主张其系通过案外人黄XX的转让而承租涉案商铺，而龙永连亦向其收取了转名费，故双方理应按照龙永连与黄XX签订的《租赁合同》继续执行，但龙永连却在双方签订的《租赁合同》上擅自进行了修改，增加了“乙方未经得甲方同意，不得私自出租或转让铺位，否则甲方有权单方终止合同。”的内容。李文浩表示除非龙永连同意将上述增加的内容删去，否则坚持其以押金抵扣2019年9月、10月租金的意见，不同意再行支付该两个月的租金。龙永连不同意李文浩的意见，认为双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不得随意更改，其亦也不同意更改。店铺的转名费用是经过双方同意后支付的，属于自愿行为。本院认为：李文浩从案外人黄XX处转租涉案商铺，并与其签订了《商铺转让协议》，虽然该协议约定李文浩承继黄XX与龙永连签订的《租赁合同》，但龙永连未与李文浩、黄XX就商铺转让事宜签订三方协议，而是重新与李文浩签订《租赁合同》。龙永连虽然收取了8000元转名费，但该行为符合市场交易习惯，且不代表龙永连确认李文浩与黄XX所签订的《商铺转让协议》的内容，而龙永连与李文浩就涉案商铺租赁事宜重新签订的《租赁合同》应视为双方所达成的新的合意，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。李文浩关于龙永连存在擅自修改双方签订的《租赁合同》的欺诈行为之主张，理据不足，本院不予认可。龙永连与李文浩均确认李文浩曾欠付2019年9月、10月的租金，李文浩主张其与龙永连在2019年10月20日协商时，龙永连同意用押金抵扣2019年9月、10月的租金，且其也于2019年10月28日、2019年11月30日交纳了2019年11月、12月的租金。龙永连对此予以否认，李文浩也未能提供确切证据证实龙永连曾同意以押金抵扣租金的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对李文浩的陈述不予采信。双方签订的《租赁合同》明确约定，如李文浩不按时交租超过30天经提醒后还没交租的，龙永连有权单方终止合同没收押金。故在李文浩提出抵扣要求，而龙永连不同意的情况下，李文浩关于以押金抵扣租金的主张不能成立。据此，李文浩于2019年10月28日、2019年11月30日交纳的租金应为2019年9月、10月欠付的租金，李文浩尚欠2019年11月、12月的租金未付。根据龙永连与李文浩双方签订的《租赁合同》约定：“每月10号前交纳当月租金，乙方不按时交租，超过30天甲方提醒后还没交租，甲方有权单方终止合同，押金属甲方所有，收回店面”。李文浩承租涉案房屋后，理应依约于每月10日前向龙永连支付租金，但其拖欠2019年9月、10月份租金，经龙永连催缴后，直至2019年10月28日、2019年11月30日才向龙永连支付两个月的租金，已构成违约。现李文浩又拖欠2019年11月、12月租金，且其坚持表示所欠租金已经以押金抵扣，不同意补交相关租金。鉴于此，李文浩单方面拒绝支付租金的行为违反了双方签订的《租赁合同》的约定，龙永连要求解除合同并没收李文浩已支付的22500元押金，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，龙永连要求李文浩将涉案商铺腾空交还并支付自2019年11月1日至2019年12月31日欠付的租金16000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告龙永连与被告李文浩于2018年6月6日就租赁广州市南沙区X号一楼店铺签订的《租赁合同》；二、被告李文浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙永连腾空交还广州市南沙区X号一楼店铺；三、被告李文浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙永连支付2019年11月1日至2019年12月31日的租金16000元；四、被告李文浩向原告龙永连支付的22500元押金不予退还，归原告龙永连所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费381元，由被告李文浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十二月二十七日书记员  梁 艺