辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9520号上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司大连庄河支行，营业场所辽宁省庄河市城关街道日新委海云天小区53#世纪大街一段1-2层103号、105号。负责人：李安锋，该行行长。委托诉讼代理人：陈祺，男，该行职员。委托诉讼代理人：蒋毓敏，男，该行职员。被上诉人（原审原告）：苏东力，男，1967年11月13日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘霖，辽宁海大律师事务所律师。原审第三人：冷美玉，女，1988年11月10日生，汉族，住庄河市。上诉人交通银行股份有限公司大连庄河支行因与被上诉人苏东力、原审第三人冷美玉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服庄河市人民法院（2019）辽0283民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。交通银行股份有限公司大连庄河支行上诉请求：1、撤销庄河市人民法院（2019）辽0283民初4365号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审案件受理费、上诉费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中被上诉人苏东力主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，上诉人对其主张持有异议，理由如下:一、本案中不存在合法有效的书面买卖合同。本案中的《房屋抵债协议》不属于买卖合同的范畴，而《二手房买卖合同》的签订是为了《房屋抵债协议》服务，系借房屋买卖之名，行抵债之实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条设立的目的应是为保护善意购房人的居住权利，但上诉人签订所谓买卖合同的目的并非用于居住，因此并不属于该条规定的适用范围。合同性质不能够仅凭合同名称进行判断，而应取决于合同目的，本案中《二手房买卖合同》的目的在于取得房屋所代表的金钱价值以抵偿债务，而非为了居住取得房屋的使用价值，故本案中不存在合法有效的书面买卖合同。二、一审过程中，被上诉人提交的旨在证明其在法院查封前已占有房屋的全部证据中，没有任何一项证据能够证明其已经取得房屋钥匙，且一审庭审笔录中也并未涉及房屋钥匙交付情况，一审判决缺乏事实依据，属于事实认定错误。三、一审法院以被上诉人签订租赁合同将房屋出租给他人为由，认定房屋已由被上诉人实际占有，缺乏法律依据。物权变动以登记作为生效要件，在案涉房屋产权登记尚未由第三人冷美玉转移至被上诉人苏东力的情况下，苏东力并不享有案涉房屋所有权，其签订租赁合同将案涉房屋出租给案外人刘增强的行为是对案涉房屋的无权处分，该租赁合同仍然效力待定。而一审法院凭借尚不具备法律效力的租赁合同认定房屋的占有情况，明显缺乏法律依据。四、本案中被上诉人对案涉房屋不享有实际的所有权，仅享有要求第三人冷美玉将房屋过户登记给自己的合同债权，该权利不足以排除执行。物权法规定，不动产物权的变更、转让未经登记不发生效力，由于冷美玉与被上诉人尚未就房屋所有权办理过户登记，被上诉人尚未取得案涉房屋的所有权，房屋所有权仍登记在冷美玉名下。故被上诉人仅享有要求冷美玉办理过户登记的基于合同的请求权，而不享有房屋所有权。因此，冷美玉作为上诉人另案中的贷款保证人，在执行过程中上诉人查封登记在其名下的房屋并无不当，被上诉人苏东力无权排除执行。五、即便假设停止对案涉房屋的执行，一审诉讼费用也不应由上诉人承担。第三人冷美玉为上诉人贷款的保证人，基于不动产物权登记的公示公信效力，上诉人有理由对不动产登记部门所记载房屋登记信息报以充分信任。上诉人申请对登记在冷美玉名下房屋进行查封，也是对自身债权的合法维护，不存在任何主观过错，即便停止对案涉房屋的执行，由于上诉人并无过错，也没有侵犯他人权益的意图，故一审判决要求上诉人承担一审案件受理费有失公平，该案件受理费不应由上诉人承担。苏东力辩称，一审法院对事实认定准确，适用法律正确。请求二审法院依法裁判，驳回上诉请求，维持原判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一、根据上述规定，苏东力对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是:已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。其一，苏东力已经支付全部价款。苏东力与第三人冷美玉签订《房屋抵债协议》及《二手房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，第三人冷美玉确认按抵债协议约定收到全部房款。其二，苏东力实际占有、控制案涉房屋。苏东力与第三人签订和解协议后与开发商办理了交付手续取得房屋钥匙并将房屋出租给刘增强，刘增强办理了入住手续并交纳了物业费、水电费、电梯费等费用，均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于苏东力的实际控制之下。其三，苏东力对未办理过户登记手续没有过错。苏东力多次要求第三人冷美玉办理案涉房屋过户手续。因案涉房屋属于网签状态，第三人冷美玉将合同、发票丢失客观上不具备办理产权过户登记的条件。在上诉人查封前苏东力已在西岗区人民法院提起诉讼并对涉案房屋进行了诉讼查封，后因开发商同意补办相关手续并与第三人冷美玉达成和解协议撤诉即苏东力虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，苏东力对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。综上，苏东力的执行异议符合相关法律的规定。一审法院认定苏东力对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益符合法律规定。二、关于上诉人提出诉讼费问题，一审法院判令上诉人承担符合法律规定，况且得知上诉人执行查封案涉房屋，被上诉人曾通过第三人冷美玉转告上诉人应解除查封，上诉人要求走法律程序。三、最高人民法院相关案例均参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等规定，支持了以房抵债协议排除执行，可供参考。冷美玉未到庭，亦未提交书面答辩意见。苏东力向一审法院起诉请求：1、依法确认被告执行的第三人的坐落于大连经济技术开发区产为原告所有，并停止对该房产的执行；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月1日，第三人冷美玉与大连广连房地产开发有限公司(以下简称大连广连公司)签订《商品房买卖合同》，由第三人购买坐落于大连经济技术开发区屋，建筑面积为87.51平方米，房屋价款为446,301元。2018年2月25日，原告苏东力(甲方)、第三人冷美玉(丙方)及程壮（乙方）签订《房屋抵债协议》，约定“鉴于：2014年9月26日，程壮从甲方处借款500万元，截至本协议签订日乙方已偿还100万元，其余400万元本金及利息没有偿还。甲、乙、丙三方经友好协商达成以下以房抵债事宜，三方共同遵守执行。第一条丙方自愿以自有房产清偿乙方所欠甲方的部分债务及利息。……(1)金滨广场-之江路25栋-3-3-1建筑面积87.51平方米发票金额446,301.00元。第三条丙方应于本协议签署之日起20个工作日内，负责办理房屋过户的有关手续，房屋办证所需税费由甲方负担。……”当日，原告苏东力与第三人冷美玉签订《二手房买卖合同》，由原告购买上述房屋。抵债协议签订后，第三人自2018年2月多次与案涉房屋开发企业大连广连公司联系，称其房屋买卖合同及发票丢失，请该公司协助补办相关手续，后大连广连公司于2018年11月初协助第三人补办了相关文件。2018年11月12日，冷美玉经报纸公告声明遗失大连广连公司开具代码221021522101号码100××××8637销售不动产统一发票作废。2018年8月29日，原告苏东力向大连市西岗区人民法院提起诉讼，请求法院判令案涉房屋归其所有，第三人冷美玉协助其办理房屋过户手续。诉讼中，原告对案涉房产提出保全申请，大连市西岗区人民法院于2018年9月27日查封案涉房屋。2018年11月6日，原告向法院申请撤诉并申请解除查封房产，法院口头裁定准许撤诉，于2018年11月7日作出解除查封民事裁定书。2018年11月8日，原告与第三人达成《和解协议》，双方达成协议：冷美玉确认《房屋抵债协议》有效，房屋归苏东力所有。冷美玉协助苏东力办理房屋过户手续。《和解协议》签订后，第三人将房屋交付原告。后原告与刘增强签订《个人房屋租赁合同书》，原告将案涉房屋出租给刘增强，供其居住使用。租赁期限为20年，自2018年11月8日至2038年11月7日。后原告将房屋交付刘增强，刘增强经物业登记为案涉房屋业主，并交纳物业费及水电费。一审法院审理交通银行股份有限公司大连庄河支行与大连海润贸易有限公司、冷美玉、陶建勃、程壮、大连博仁投资担保有限公司金融借款纠纷一案，于2017年11月6日作出(2017)辽0283民初1786号民事判决，判决：一、被告大连海润贸易有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内偿还原告交通银行股份有限公司大连庄河支行借款本金449.6万元及利息、罚息、复利224,244.07元，并自2017年3月3日起至实际给付之日止按《流动资金借款合同》、《展期合同》约定利率承担利息、罚息、复利。二、被告大连博仁投资担保有限公司、冷美玉、陶建勃、程壮对上述第一项还款义务承担连带偿还责任。判决生效后，被告未履行义务，交通银行庄河支行向一审法院申请执行。2018年11月23日，一审法院作出(2018)辽0283执3613号之一执行裁定书，裁定：。查封被执行人冷美玉开发区之江路25栋3-3-1房屋一套。查封期限为三年。原告于2019年3月18日对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2019年4月15日作出(2019)辽0283执异47号执行裁定书，裁定：驳回案外人苏东力的异议请求。原告对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：本案的争议焦点：一、《房屋抵债协议》及《二手房买卖合同》的效力认定，案涉房屋是否归原告所有。2018年2月25日，程壮尚欠原告借款4,000,000元，其与原告、第三人达成《房屋抵债协议》，三方同意以案涉房屋抵偿所欠债务。当日，原告与第三人签订《二手房买卖合同》，由第三人将房屋出售给原告。原告未就房屋买卖合同实际交纳购房款，其实质为以物抵债性质，且与房屋抵债协议相吻合。以物抵债系清偿债务的方式之一，第三人自愿替程壮以用自有房屋抵顶欠款的形式将房屋所有权转让给原告，形成以物抵债合同的法律关系。以物抵债协议的签订系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，案涉房屋应归原告所有。二、原告是否已合法占有案涉房屋。和解协议签订后，第三人将房屋交付原告，其在一审法院查封前已拿到房屋钥匙，应视为对房屋已有事实上的管理和支配权。后原告将房屋出租给刘增强并交付，刘增强取得房屋钥匙并办理物业入住手续，亦是合法占有房屋。且原告在第三人确认房屋归原告所有后将房屋出租符合常理，不存在恶意串通、规避执行的行为。三、原告是否存在自身怠于登记的过错。在《房屋抵债协议》签订后一审法院查封前，原告因第三人丢失购房合同及发票等原因无法及时办理房屋过户手续，多次与房地产开发商联系，并按房产部门要求办理补办手续事宜。期间亦曾诉至西岗区法院要求确认房屋归属，可见原告是为办理房产过户积极主动的心理状态，不存在故意消极行使登记权的情形。不能因原告在抵债协议签订后六个月才通过提起诉讼行使物权登记请求权，而加重其作为普通民事主体的责任，认定其有过错。综上，原告享有足以排除强制执行的权益，故一审法院对原告的诉请请求予以支持，对被告的答辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、坐落于大连经济技术开发区屋(建筑面积为87.51平方米)归原告苏东力所有；二、不得执行大连经济技术开发区屋(建筑面积为87.51平方米)。案件受理费7995元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，并非上诉人所主张的签订买卖合同目的必须用于居住的情形。本案争议的焦点为被上诉人是否享有足有排除执行的民事权利。从本案查明的事实看，首先，被上诉人提交了其与原审第三人冷美玉签订的《二手房买卖合同》，该合同是在案外人程壮欠被上诉人借款事实的基础上签订的，对此，被上诉人亦提交了相应汇款凭证，用以证实其与程壮之间债权的真实性，而且，该合同签订的时间是在案涉房屋查封以前，故一审认定该合同是各方当事人真实意思表示，并认定该合同应为合法有效并无不当。由于双方系以抵顶债务为目的签订买卖合同，而以物抵债系清偿债务的方式之一，故一审认定被上诉人已经支付了房屋对价亦无不妥。其次，关于案涉房屋的占有，被上诉人为证明其已实际占有案涉房屋，向一审法院提交了其与案外人刘增强签订的关于《个人房屋租赁合同书》及刘增强经物业登记为案涉房屋业主并交纳物业费、水电费票据等相关证据材料，同时，被上诉人于二审庭审中向上诉人出示了其持有的案涉房屋钥匙，而上诉人虽对此不予认可，但上诉人既未到案涉房屋内实际查看，也没有到物业等相关部门了解案涉房屋居住使用和费用缴纳情况。因被上诉人已经提交其对案涉房屋事实上管理和支配的证据，而上诉人未能提供其他证据证明案涉房屋并非由被上诉人实际占有使用，故一审法院认定被上诉人已实际占用案涉房屋依据充分。再次，关于未能办理过户登记的过错一节，在通过欠款抵顶房款后，冷美玉理应协助被上诉人办理房屋过户手续等，由于冷美玉称发票丢失未能配合办理，被上诉人曾通过诉讼方式积极主张权利，要求冷美玉协助其办理房屋过户手续。本院认为，作为普通民事主体，被上诉人已经以其可能的救济方式积极主张权利，诉讼要求冷美玉办理过户登记，则被上诉人对于案涉房屋现未办理完毕房屋过户手续并无过错，一审法院认定案涉房屋非因被上诉人自身原因未办理过户登记亦为正确。据此，本案被上诉人的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利可以排除执行。一审法院对此认定事实清楚、依据充分，应当予以维持。但是，被上诉人虽享有对抗执行的物权期待权，但案涉房屋目前尚未办理权属登记，被上诉人要求确认案涉房屋所有权的请求不符合《中华人民共和国物权法》第九条之规定，故被上诉人一审要求确权的诉请不应得到支持，本院对一审相应判项依法予以纠正。另外，关于上诉人主张一审诉讼费用不应由其承担一节，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。据此，一审法院依据前述规定内容，结合案件胜败结果判令上诉人承担本案诉讼费用并无不当，上诉人关于不应承担诉讼费用的主张缺乏充分依据，本院不予支持。综上，交通银行股份有限公司大连庄河支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持庄河市人民法院（2019）辽0283民初4365号民事判决第二项；二、撤销庄河市人民法院（2019）辽0283民初4365号民事判决第一项；三、驳回苏东力的其他诉讼请求。一审案件受理费7995元，由交通银行股份有限公司大连庄河支行负担。二审案件受理费7995元，由交通银行股份有限公司大连庄河支行负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 孙利颖审判员 王 亮二〇一九年十二月二十三日书记员 宋 敏