北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36612号原告：吕康，男，1972年4月15日出生，汉族，无业，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。被告：北京君鼎时代物业管理有限公司，住所地北京市丰台区郑王坟南69号2E2023。法定代表人：王辉，总经理。委托诉讼代理人：于洪江，男，该公司员工。原告吕康与被告北京君鼎时代物业管理有限公司（以下简称君鼎时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕康及其委托诉讼代理人汪丹新，被告君鼎时代公司法定代表人王辉及其委托诉讼代理人于洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕康向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告退还租赁房屋押金62100元、房屋租金310500元、店铺装修费损失171270元、设备费用50000元、招商加盟费8000元、水电及卫生费用20000元、分租客户损失150000元，计771870元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年7月29日原被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告将坐落于北京市丰台区郑王坟南69号建筑面积为207平方米的门面租赁给原告经营使用；租赁期限为5年，自2015年8月18日至2020年8月17日；被告负责协调本地区各有关部门的关系，并协助原告办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，合同还对租金的标准、支付方式、房屋转租等相关权利和义务进行了约定。合同签订后原告按约向被告交纳了租房押金、空调使用费、水电费、卫生费及房屋租金，并积极招租招商、餐饮加盟和对租赁房屋的装修工作，投入了大量的人力物力。但由于被告管理的房屋没有房产权证，导致原告及分租客户无法取得营业执照和食品经营许可证从事正常经营活动，多次被政府市场监管部门勒令停止营业。2016年8月16日原告被迫搬离。为此原告多次与被告协商押金退还及相关赔偿事宜，但无法达成协议。被告君鼎时代公司辩称，原告各项诉求没有事实和法律依据，请求驳回。2015年7月29日被告出租北京市丰台区郑王坟南69号底商给原告用于经营餐饮。合同约定付款方式：押二月付三月，每季度交房租。双方在签订租赁合同后，原告从未找过被告办理有关住所证明。一直经营到2016年8月20日由于原告个人原因没有办理营业执照，而并非其所述被告没有房产权证。2016年3月由于原告经营不善就开始违约每月一付，到当年6月就开始欠租，被告经常上门催缴房租。可是每次催缴原告总以各种理由推脱，在这期间他一直在对外转租也找过我们物业。2016年8月21日被告上门催缴房租时发现设备均已搬走，在此之前原告并没有和被告做任何沟通。直至2017年7月被告在此期间通过各种联系方式均无果，被告为了避免遭受更多的损失，在万般无奈的情况下只能另租他人。合同中约定原告每季度交房租，原告欠两个月房租，为躲避被告催缴房租而搬走，已构成严重违约，房屋租赁合同事实上已经解除。原告搬走后，被告向北京市工商行政管理局丰台分局申请办理营业执照很快就办理下来了。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，君鼎时代公司（出租方、甲方）与吕康（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区郑王坟南69号（门面租赁给乙方（以下简称租赁物））租赁于乙方使用。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为207平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为5年，即从2015年8月18日起至2020年8月17日止。租金支付方式在合同期内前三个月采取压二付三的方式，三个月后为半年付方式，乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金为两个月租金62100元，三个月租金为93150元。半年付租金为188888元。租金第一、二年为377775元；第三年租金将在第二年的基础上递增10%人民币415553元。第四年租金将在第三年的基础上递增10%人民币457108元。第五年租金按第四年标准缴纳457108元。租金支付日期第一次为2015年7月29日前，第二次为2015年11月18日以此类推。空调费每平方米100元，合计20700元，分两次支付。每次支付10350元。水、电费按日常实际使用数收费，水费8元每度，电费为1.4元每度。卫生费每月200元，与房租同交。水费；电费；卫生费甲方有权根据市价调幅。甲方负责协调本地区各有关部门的关系，并协助乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。合同中未约定违约条款。合同签订当日，吕康按约支付押金62100元、三个月租金（租期2015年8月18日-11月18日）93150元、三个月卫生费600元。吕康于2015年8月18日入住，经营“张亮麻辣烫”，吕康于2016年6月6日、2016年7月4日、2016年7月26日分别支付电费2800元、2000元、2000元。吕康提交企业住所证明、告知书、录音光盘、租赁合同终止协议拟证明君鼎时代公司提供的房产为乡产，因政策原因不能经营餐饮，被迫与租赁客户终止租赁关系，并主动给予赔偿的事实。上述企业住所证明系由北京市丰台区花乡人民政府、北京市丰台区花乡人民政府规划建设与环境保护办公室共同出具，证明北京市丰台区郑王坟南69号底商105号产权人为北京市祥润通投资管理公司，房屋用途为商业，该住所（营业场所）建设审批手续齐全，不属于违法建筑。上述告知书系花乡食品药品安全委员会办公室、北京市丰台区食品药品监督管理局于2016年1月15日致无证餐饮经营商户和产权房的告知书，告知内容为餐饮服务单位未取得食品经营许可而从事餐饮服务行为的，将依照《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条的规定给予处罚。录音系2016年8月2日，村委会主任刘玉柱、花乡食品药品监督管理所王慧利召集爱情公寓、君鼎时代公司于洪江及物业工作人员和爱情公寓所有底商关于北京市自2015年始国家法律对食品生产经营场所房屋所有权人租赁责任的明确规定，责令相关单位立即停止房屋违法租赁行为、取缔无证餐饮经营场所说明会，其中，王慧利说：环评这块没有房本的，乡产的就是不给办。吕康说：我们开始签合同时，房东说提供有效的房产证办理营业执照，要到现在他也提供不了，王慧利说：赔偿你们找房东协商解决，他拿不出房本，是肯定拿不出来了，这个事别提了。上述《租赁合同终止协议》显示甲方（出租方）为君鼎时代公司，下方并盖有其公司公章，乙方（承租方）处未签字盖章，载明“鉴于因甲方提供房屋为乡产，因政策原因不能经营餐饮，经双方友好协商达成如下协议…”。君鼎时代公司对企业住所证明认可，但表示其拿着此证明可以办理营业执照；对告知书不认可，未收到过；录音真实性认可，但只能证明当时没有取得合法的营业执照，系吕康个人原因未取得；对《租赁合同终止协议》真实性认可，但表示系其与开羊蝎子店的人达成的协议，与吕康无关。君鼎时代公司提交营业执照、企业住所（经营场所）证明拟证明吕康系因个人原因一直没有办理营业执照，且无论吕康租赁前还是吕康搬走后，出租房屋均能办理营业执照。其中，北京星酷七色光文化咨询有限公司营业执照显示成立时间为2015年12月9日，经营范围为社会经济咨询；文艺创作；会议服务；计算机技术培训；组织文化艺术交流活动；承办展览展示。北京鸿江餐饮服务有限公司与北京晋兴隆餐饮管理有限公司的营业执照显示成立时间均为2017年2月份；经营范围均涉及餐饮服务、销售食品。吕康对此表示：真实性认可，但是不认可证明目的，不能以此证明能办理营业执照，因为当时政策明确没有房产证不能办理餐饮营业执照，对方办理下来营业执照的时间均是2017年之后，与本案无关。吕康提交装修工程施工合同及装修费用收据、特许经营合同及加盟费、管理费及保证金收据等证据拟证明其因君鼎时代公司违约造成的损失。其中装修收据为90900元、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》工程款为80370元。《张亮麻辣烫特许经营合同》约定：加盟费1000元，签订合同一次性交清，不予返还；管理费4000元，签订合同一次性交清，不予返还；履约保证金3000元，签订合同时一次性交清，合同期满如吕康没有违约，经特许人确认后一个月内无息返还吕康。另查，2015年12月17日，经君鼎时代公司书面同意后，吕康将其承租的位于北京市丰台区郑王坟南69号楼（门面房）其中部分面积62-70平方米转租给马跃哲经营使用。在马跃哲经营期间，因未办理下来相关证照，无法正常经营，马跃哲将吕康起诉至本院，本院于2018年6月28日作出（2018）京0106民初22965号民事调解书，双方达成如下协议：一、马跃哲与吕康于2015年12月17日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除；二、吕康于2019年6月24日之前退还马跃哲房屋租赁押金、房屋租金、装修、设备等损失共计150000元。庭审中，双方均认可吕康支付租金到2016年6月17日，吕康称其于2016年8月23日搬走，且与君鼎时代公司办理交接手续，并出具有收房人王海兵签字的证明一份。君鼎时代公司对证明的真实性认可。本院认为，吕康与君鼎时代公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，君鼎时代公司应协助吕康办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，但因租赁物系乡产，无法办理餐饮经营许可，导致吕康不能实现其合同目的，故君鼎时代公司存在违约，应退还房屋押金62100元，并赔偿吕康店铺装修损失及转租店铺的装修损失。吕康主张解除双方于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持，关于解除时间，因收房证明中载明“2016年8月23日张亮麻辣烫店物品已搬清，房门钥匙已交”，故本院认定解除时间为2016年8月23日。因双方《商铺租赁合同》中未约定违约责任，且吕康已于2016年8月23日搬走，店铺早已转租他人，不存在评估装修损失的条件，本院结合君鼎时代公司的过错程度、双方的履约情况，酌情确定赔偿数额。因吕康表示设备都搬走了，故不存在设备费损失，本院对此不予支持。因加盟费、管理费及履约保证金系吕康自愿申请加盟“张亮麻辣烫”而支出的费用，本院对此不予支持。房屋租金、水电及卫生费用系租赁房屋支出的合理费用，且已使用，不予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、吕康与北京君鼎时代物业管理有限公司于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月23日解除；二、北京君鼎时代物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还吕康房屋押金62100元；三、北京君鼎时代物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿吕康装修损失120000元；四、驳回吕康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11606元，由吕康负担8868元（已交纳），由北京君鼎时代物业管理有限公司负担2738元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周生辉二〇一九年十二月二十六日法官助理 刘 畅书 记 员 霍 然