西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2019)陕0116民初10423号 原告: 黄子强，（反诉被告）。委托诉讼代理人：袁玉华，陕西腾德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝明生，陕西腾德律师事务所实习律师。被告: 西安连腾房地产有限公司（反诉原告）。法定代表人：刘连腾，系该公司经理。委托诉讼代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔瑞虎，该公司职工。原告（反诉被告）黄子强与被告（反诉原告）西安连腾房地产有限公司（西安连腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭就本诉与反诉进行了合并审理。原告黄子强之委托代理人袁玉华、郝明生，被告西安连腾公司之委托诉讼代理人张瑞春、崔瑞虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄子强向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告履行合同义务，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定为原告办理不动产产权登记证；2.请求法院依法判令被告向原告支付违约金1800元；3.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市未央区XX街道XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，总价款200000元。合同第六条约定付款方式为前期付首付款，余款办理银行按揭贷款。原告按合同交纳了首付款，但因被告一直不能提供办理银行贷款所需的相关资料，导致原告无法办理银行按揭贷款。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未能提供办理权属登记所需的相关资料，导致原告购房十余年仍未取得不动产产权登记证。故起诉要求被告按约定为其办理不动产产权登记证，并支付其违约金1800元。被告西安连腾公司辩称，第一，原、被告于2007年签订了房屋买卖合同，原告只支付了部分购房款，部分尾款至今未付，原告未履行完交纳购房款的义务。第二，原告未交纳购房尾款，导致被告无法开具购房发票，原告也未交纳大修基金、契税等，导致被告无法办理房屋过户手续；第三，原告主张违约金不符合事实，因原告未交纳房屋尾款，导致被告无法办理房屋过户手续，被告不存在违约事实，不应承担违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告西安连腾公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告支付购房款140000元，并支付资金占用利息106105元（以140000元为基数，以人民银行同期贷款利率计算，从2007年7月9日算至2019年12月17日，主张至实际履行日止）；2.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2007年7月9日，黄子强与其公司签订商品房买卖合同，合同约定黄子强购买其公司开发的北何花园*幢*单元*层***室房屋，房屋总价为200000元。但合同签订后黄子强只给付了60000元房款，余款140000元经其公司多次催促，至今未付，故起诉要求反诉被告黄子强给付剩余房款并支付资金占用期间的利息。反诉被告黄子强辩称，对于西安连腾公司主张的剩余购房款尾款其同意支付，但是资金占用利息不同意承担。合同中对于购房尾款的给付期限没有约定，只约定了给付方式为银行按揭，被告要求从2007年7月9日起计算没有依据；另被告称其多次催促原告，但由被告提交证据并不能证明；因被告在售房时手续不全，导致原告无法办理银行按揭，购房尾款至今未付是由于被告的违约所致，故不同意承担资金占用期间的利息。经审理查明，2007年7月9日，黄子强和西安连腾公司签订《商品房买卖合同》，约定黄子强购买西安连腾公司开发建设的位于西安市未央区XX村XX花园XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，该商品房建筑面积99.2平方米，总价款200000元；合同第六条约定付款方式及期限为：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：2007年7月9日付房款壹万元整（10000元），2007年7月15日前付房款伍万元整，余款壹拾肆万元（140000元）办理银行按揭。”合同签订后，黄子强于2007年7月9日向西安连腾公司支付购房款10000元，2007年7月16日向西安连腾公司支付购房款50000元。2007年7月25日，西安连腾公司向黄子强交付了房屋。后，因西安连腾公司出售该房屋时，仅有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，故无法办理银行按揭贷款手续。黄子强与西安连腾公司就剩余房款缴纳方式未达成一致意见，故再未向西安连腾公司缴付剩余房款。2018年7月19日，本案所涉房屋登记于西安连腾公司名下，黄子强、西安连腾公司因后续房款支付数额协商未果导致未能将房屋产权过户至黄子强名下。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、不动产登记薄、房屋交接单证据在卷佐证，足以认定。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。黄子强和西安连腾公司签订《商品房买卖合同》时，西安连腾公司就该商品房并未取得预售许可证，仅持有《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》，但在起诉前，西安连腾公司已取得了该房屋的不动产权证，故本案所涉商品房买卖合同可认定为有效。该合同系双方真实意思表示，对双方具有约束力，应当按照合同约定善意履行相应的义务。双方合同约定付款方式为支付首付款后，余款银行按揭贷款支付。但因西安连腾公司在出售房屋时未办理《建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，导致合同约定的以银行按揭贷款给付房款的方式无法实现。因给付房款为先合同义务，双方因房款余款给付方式未达成协议，黄子强未足额交纳购房款，西安连腾公司亦无法协助黄子强办理房屋产权证书，故黄子强主张西安连腾公司为其办理不动产权属证书，应先足额缴纳房款。黄子强主张西安连腾公司根据合同第十五条给付违约金，因合同第十五条约定，给付违约金的前提是因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款3％向买受人支付违约金。本案黄子强迟延取得房地产权属证书的主要原因在于房款未全额交纳，虽过错主要在于西安连腾公司在售房时证照不全，但并非西安连腾公司一方责任，黄子强在长达十余年的时间亦未与西安连腾公司就给付剩余房款及时达成补充协议，直至起诉前，黄子强房款仍未交清，故黄子强要求西安连腾公司给付违约金，本院不予支持。西安连腾公司反诉，要求黄子强给付从合同签订之日至实际给付剩余房款之日的资金占用期间的利息，双方合同于2007年7月9日签订，2007年7月25日被告即将房屋交付原告使用，因银行按揭贷款无法办理，长达十余年双方就购房余款如何支付未达成协议，而黄子强居住使用该房屋十余年至今，西安连腾公司却始终未能收到全部购房款，根据公平原则，黄子强应适当支付西安连腾公司资金占用期间的利息。因西安连腾公司在出售房屋时证照不全，存在过错，故本院酌情确定黄子强按中国人民银行同期贷款利率的70％向西安连腾公司支付资金占用期间的利息，从某某交付之日即2007年7月25日计算至实际给付之日。在黄子强支付完毕所有房款和资金占用期间的利息后，西安连腾公司应当给黄子强办理房屋产权过户手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄子强于判决生效后30日内向被告（反诉原告）西安连腾房地产有限公司支付房屋尾款140000元，并以140000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的70%支付自 2007年7月25日至实际给付之日的利息；二、被告（反诉原告）西安连腾房地产有限公司在原告（反诉被告）黄子强支付完毕房屋尾款及上述资金占用期间的利息后，三十日内按合同约定为黄子强办理北何花园第9幢4单元1层101号房屋不动产权属登记手续；三、驳回原告（反诉被告）黄子强的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西安连腾房地产有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，黄子强已预交，由西安连腾房地产有限公司承担；反诉费2496元，西安连腾房地产有限公司已预交，由黄子强承担1473元，另1023元由西安连腾房地产有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院，  审  判  长      徐向云审  判  员      韩艳梅审  判  员      杨少领二〇一九 年 十 二月二十四日 书  记  员      张朝阳         1