鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初2825号原告：鹤壁市业晟房产置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街213号。法定代表人：王栋军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余秀青，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理委托诉讼代理人：马秀阳，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：唐兰玉，女，1973年12月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：贾辉，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。第三人：鹤壁市泰昌房地产营销有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道西段。法定代表人：杨曙光，该公司经理。第三人：刘地泰，男，1964年4月14日出生，汉族，住鹤壁市山城区。原告鹤壁市业晟房产置业有限公司（以下简称鹤壁业晟公司）与被告唐兰玉及第三人鹤壁市泰昌房地产营销有限公司（以下简称鹤壁泰昌公司）、刘地泰房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤壁业晟公司委托诉讼代理人余秀青、马秀阳，被告唐兰玉及其委托诉讼代理人王一民,第三人刘地泰到庭参加了诉讼，第三人鹤壁泰昌房地产营销有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤壁业晟公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告鹤壁业晟公司与被告唐兰玉签订的《商品房买卖合同》；2、被告唐兰玉协助原告鹤壁业晟公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记。事实及理由：2015年1月28日，被告唐兰玉订购我公司开发的位于鹤壁市淇××区××路南侧、华夏南路西侧××公馆小区××单元××层东××房屋××套，并签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告唐兰玉应于签订《商品房买卖合同》当日一次性向我公司支付购房款544236元（不含配套费），但被告唐兰玉未按合同约定给付房款。由于被告唐兰玉迟延履行义务导致合同目的无法实现，且合同约定，我公司可以与被告唐兰玉解除合同，2015年7月10日，我公司以书面形式通知被告唐兰玉解除合同，并要求被告唐兰玉协助办理撤销合同备案等相关手续，但被告唐兰玉拒不履行协助义务，为此成讼。被告唐兰玉辩称：1、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条载明已交全部房款544236元，可以证实我已履行完毕《商品房买卖合同》约定的付款义务；2、涉案房屋的付款方式为第三人刘地泰将其投资建设并享有销售权的涉案房屋抵偿我对案外人牛玉红的债权，第三人刘地泰与案外人牛玉红形成新的债权债务关系。综上，原告鹤壁业晟公司诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告鹤壁业晟公司的诉讼请求。第三人刘地泰辩称：我是第三人鹤壁泰昌公司的实际控制人，因案外人牛玉红开办的浚县油磨坊公司资产被查封，无法办理银行贷款手续。经协商，我协调原告鹤壁业晟公司将涉案房产登记在被告唐兰玉名下，被告唐兰玉解除对浚县油磨坊食品有限公司资产的查封。涉案房产虽登记在被告唐兰玉名下，但被告唐兰玉并未向我或原告鹤壁业晟公司缴纳购房款，且浚县油磨坊公司资产并未解除查封，银行贷款无法办理，无法实现《协议》的目的，被告唐兰玉应当返还涉案房屋。第三人鹤壁泰昌公司未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鹤壁业晟公司提交的证据：1、《商品房买卖合同》、解除合同通知书、查询单、商品房预售许可证、（2017）豫0611刑初408号刑事判决书各1份，来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对上述证据的真实性，本院予以采信。2、第三人刘地泰与被告唐兰玉签订的《协议》，来源形式合法，内容客观真实，本院予以采信。被告唐兰玉提交的证据：（2017）豫06民终626号民事裁定书、《商品房买卖合同》1份以及第三人鹤壁泰昌公司出具的收据2份，来源形式合法，内容客观真实，本院对上述证据的真实性予以采信。第三人刘地泰提交的证据：案外人牛玉红出具的证明1份，来源形式合法，内容客观真实，且与涉案《协议》相互印证，本院予以采信。根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认本案事实如下：2015年1月21日，第三人刘地泰（甲方）与被告唐兰玉（乙方）签订《协议》1份，主要内容为：“1、甲方为乙方提供的抵押物为漓江公馆商品住宅房，用于乙方解除对浚县油磨坊公司资产的解封；2、甲方提供的漓江公馆抵押商品住宅房为3号楼西单元11楼西户123.69平方米，单价每平方4400元，地下室为负1楼16号，面积20.65平方米，单价每平方米1600元；开口费、维修基金等21164元，合计价值598440元。3、甲乙双方签订本合同，并填写房管局统一编号发放的商品房购买合同后，乙方启动对浚县油磨坊公司资产的解冻手续；同时甲方办理房屋备案手续。乙方如果不能及时办理解冻手续，须退还甲方抵押房屋，发生的税费由乙方承担。”2015年1月28日，在第三人刘地泰协调下，原告鹤壁业晟公司与被告唐兰玉签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告鹤壁业晟公司将其公司开发的位于鹤壁市淇滨区漓江路南侧、华夏南路西侧“漓江公馆”小区3号楼东2单元11层西户住宅房以544236元价格出售给被告唐兰玉，付款方式为一次性付款（已交全部房款叁拾柒万壹仟零玖拾陆元整），如被告唐兰玉逾期付款超过30日，原告鹤壁业晟公司有权与被告唐兰玉解除合同。该合同已在鹤壁市房管局办理备案手续。2015年1月30日，第三人鹤壁泰昌公司按照《商品房买卖合同》约定的价款向被告唐兰玉出具了收款收据。2015年7月10日，原告鹤壁业晟公司以被告唐兰玉未交纳购房款为由，以邮寄方式向被告唐兰玉送达解除合同通知书，要求被告唐兰玉办理撤销合同备案登记的相关手续。2016年6月29日，本院向牛玉红调查询问，牛玉红陈述：因浚县油磨坊公司对案外人胡艳行、胡艳行、康鸿艳的债务纠纷，浚县油磨坊公司的房产和土地被法院查封，为了解封土地，其通过熟人介绍找到刘地泰，约定用刘地泰在鹤壁业晟公司的房产进行抵押置换，当时和刘地泰约定用9套房产进行置换，如果胡艳行等人申请法院解封油磨坊公司财产，那么刘地泰提供的房产就归康鸿艳等人所有，如果不解封那么9套房屋归还刘地泰。该9套房屋的备案合同之后，浚县油磨坊公司的房产和土地没有得到解封。牛玉红另陈述在9套房屋备案之后由浚县油磨坊公司、牛玉红本人一起向刘地泰出具金额为400万元左右的借据，庭审中，第三人刘地泰认可案外人牛玉红就9套购房款向其出具了欠据。2015年7月29日,原告鹤壁业晟公司向本院提起诉讼,2017年1月26日，本院作出（2015）淇滨民初字第2247号民事裁定书，驳回原告鹤壁业晟公司的起诉。原告鹤壁业晟公司不服该裁定书，向鹤壁市中级人民法院提起上诉。2017年7月11日，鹤壁市中级人民法院作出（2017）豫06民终626号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年11月26日，本院作出（2017）豫0611刑初408号刑事判决书，认定刘地泰将上述9套房屋中的4套以鹤壁泰昌公司名义与案外人王华、户爱红签订了商品房认购书并收取相应款项的行为构成非法经营罪，判处：一、刘地泰有期徒刑六个月，并处罚金2万元；二责令刘地泰退赔被害人损失113万元。该判决现已生效。另查明：原告鹤壁业晟公司（甲方）和第三人刘地泰及案外人李永革（乙方）签订《楼房建设协议书》，主要内容为：“1、甲方需取得住宅性质的国有出让土地一块，面积约60亩，容积率约1.8，建筑面积约7.2万平方米，其中2栋楼由乙方承包，乙方须具有投资开发建设的组织实施能力和资金能力，乙方为甲方漓江花园部分项目负责人；2、工程项目位于鹤壁市淇××区××路与华夏××交叉口西南角，工程名称暂定名为“漓江花园”；3、本小区初步规划住宅楼11栋，物业管理楼及配套楼1栋（具体以规划批准的总图为准），乙方承包小区西南角住宅楼2栋建设工程，面积约1.32万平方米，并按甲方要求代理销售；4、甲方将现有土地按规划建筑面积每平方米单价承包给乙方，乙方按上述承包建筑内容进行施工投资建设，达到预售条件后，乙方可将其承包范围内的住宅楼以市场价出售，所得效益归乙方，外网配套工程（地面停车位由乙方建设销售）无条件交给小区物业，归全体业主；5、承包单价为1530元平方米，承包总价为2019.6万元（面积以批准的规划图为准，多退少补）……”此外该协议还约定了地下室、地下停车位的建设和利润分配，双方的各自职责等，其中刘地泰、李永革职责第4项显示“负责所承包项目的销售工作，售房款当日交鹤壁业晟公司”。本院认为：本案的争议焦点为原告鹤壁业晟公司主张解除《商品房买卖合同》并要求被告唐兰玉协助办理撤销备案登记的诉讼请求有无事实和法律依据。原告鹤壁业晟公司与被告唐兰玉签订《商品房买卖合同》，系浚县油磨坊公司对被告唐兰玉负有债务，因浚县油磨坊公司资产被法院查封，为了解封土地，牛玉红通过熟人介绍找到第三人刘地泰，约定用刘地泰在业晟公司开发的房产进行抵押置换，该行为属于双方当事人约定由第三人履行的合同。但案外人刘地泰履行债务的方式系处分原告鹤壁业晟公司开发的房产。漓江公馆小区开发企业为原告鹤壁业晟公司，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。……”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”本案中，原告鹤壁业晟公司和第三人刘地泰、李永革签订的《楼房建设协议书》中，关于由第三人刘地泰和李永革销售房屋的约定违反上述禁止性规定，该约定应属无效，即《楼房建设协议书》约定第三人刘地泰和李永革承包的漓江公馆小区两栋楼房仍属原告鹤壁业晟公司所有，因楼房开发引起的民事权利义务仍然应由鹤壁业晟公司承担，故第三人刘地泰和被告唐兰玉及胡艳行签订《协议》，对属于原告鹤壁业晟公司所有的房屋进行抵押的行为属于无权处分，该协议对原告鹤壁业晟公司并无约束力。经刘地泰与原告鹤壁业晟公司协调，原告鹤壁业晟公司和被告唐兰玉签订《商品房买卖合同》，此时原告鹤壁业晟公司和被告唐兰玉买卖合同关系成立并生效，双方应该按照《商品房买卖合同》约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……”本案中，《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。该合同附件四补充条款约定，“因买受人违约，致使出卖人行使单方面解除权时，买受人承诺授权出卖人发出解除合同通知的证明，双方到房产交易中心办理撤销合同备案登记手续。”该补充条款同时约定了邮寄送达方式，鉴于被告唐兰玉未按合同约定履行交付房款的义务，原告鹤壁业晟公司以邮寄方式向被告唐兰玉送达解除合同通知书，故原告鹤壁业晟公司要求与被告唐兰玉解除2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》及要求被告唐兰玉协助办理撤销商品房买卖合同备案手续的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。关于被告唐兰玉认为本案属于重复起诉的辩称意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定，“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案中，（2015）淇滨民初字第2247号民事裁定书以第三人刘地泰、浚县油磨坊公司法定代表人牛玉红涉嫌经济犯罪为由，驳回原告鹤壁业晟公司的起诉，现（2017）豫0611刑初408号刑事判决书已对刘地泰涉嫌犯罪进行处理，本案并不构成重复起诉，故对被告唐兰玉的上述辩称意见，本院不予采信。关于被告唐兰玉认为涉案房款的交纳系通过债权转让的方式履行的辩称意见，因刘地泰签订《协议》处置原告鹤壁业晟公司房产系无权处分，且依据涉案《协议》及刘地泰、牛玉红陈述均表明签订《商品房买卖合同》系起到抵押的效力，故对被告唐兰玉该辩解理由本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鹤壁市业晟房产置业有限公司与被告唐兰玉于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告唐兰玉于本判决生效之日起十日内协助被告鹤壁市业晟房产置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案手续。案件受理费9242元，由被告唐兰玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  周勇瑞审 判 员  李霞波人民陪审员  崔 莹二〇一九年十二月十九日书 记 员  李 超