四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3674号 上诉人（原审被告）：唐荣，男，1969年1月5日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，统一社会信用代码91510000711888659G，住所地：成都市武侯区肥猪市街107-129号11楼6、7号。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖述芳，女，该公司员工。 四川省润无声物业发展有限责任公司与唐荣物业服务合同纠纷一案，上诉人唐荣不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4816号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后经审查，决定对本案二审进行询问审理，上诉人唐荣、被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司的委托诉讼代理人肖述芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐荣向本院上诉称：1.双方的《物业服务合同》纠纷案不成立，因双方的物业服务合同期限已经到期，期满后应该解除合同，原审依据合同判决错误；2.原告提供的物业服务、安全管理不到位，小区没有达到二级服务的标准，小区内私搭乱建、乱拉电线，小区的电梯也曾发生坠落现象，小区的绿化无人管理，湖水发臭，原审法院未查明上述事实下判错误；3.被上诉人的物业费请求已过诉讼时效，原审法院判决支付物业费违法。请求本院在查明事实后撤销原审判决并依法改判。 被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。 四川省润无声物业发展有限责任公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠从2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6,958元（1.3元×89.2平米×60个月）、生活垃圾费360元（6元×60个月），并承担逾期违约金1,463.6元（7,318×20%），合计：8,781.6元；2.本案诉讼费由被告支付。 原审法院经审理认定如下事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 唐荣为御景名城二期16栋3单元7楼1号房屋（小高层，产权面积89.2平方米）业主，于2012年1月10作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城16栋3单元7楼1号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与唐荣作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元/平方米，全年共计1,392元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。被告从2015年1月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。原告通过在被告居住的房门上张贴催费通知单向被告催收相关费用未果，诉至原审法院。 另查明，被告提供的照片显示该小区存在业主占用公共部位种菜、养鸡、违章搭建等情形，同时小区内存在公共设施维护不及时，垃圾清运不及时，小区树木、草坪未及时修剪等情况。 原审法院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同。被告当庭认可从其入住至今均是原告在为其小区提供物业服务，故应认定期满后原被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业；同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费。因目前尚未至2019年12月31日，故原告主张的物业服务费原审法院支持至其起诉当月止，即2015年1月1日至2019年6月30日，故被告按原协议约定每月1.3元/平方米的标准，应向原告支付的物业服务费为6,261.84元（1.3元/月·平方米×89.2平方米×54月）。按原协议约定，被告应承担原告向主管部门代缴的2015年1月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费，故原告要求被告支付垃圾清运费288元（6元/月×48月）的诉讼主张，原审法院予以支持。因原告已通过张贴催费通知的方式通知被告交纳相关费用，被告主张诉讼时效已过的辩解理由，原审法院不予采信。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，原审法院不予支持。 综上所述，原告的合法诉请，原审法院应予支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决一、被告唐荣于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费6,261.84元及2015年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费288元；二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐荣负担。 二审中双方未提交新证据，本院二审中查明的事实和一审查明的事实一致。 本院认为：上诉人唐荣于2012年1月10作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》至今，一直接受被上诉人的物业服务，双方事实上的物业服务关系存在，故上诉人主张的双方物业服务已过合同期不存在的理由不成立。被上诉人在提供物业服务过程中，具体的服务事项比较多，其服务的每一事项标准合同中不可能一一约定，且小区业主众多，物业公司更多的是对小区内的公共设施按合同约定实施服务，本案中上诉人提交的小区的照片中的环境无法证明是被上诉人应管理的事项，故无证据证明被上诉人违反了物业服务协议。二审审查中，被上诉人庭审中承认小区有20%的业主托欠物业费，涉案小区物业公司和业主矛盾比较突出，被上诉人应反思自己服务中存在的问题，小区业主个人与物业公司之间解除合同的纠纷涉及小区其他业主和物业公司之间合同利益，一个小区一般不可能由多个物业公司提供服务，业主个人诉请不能侵犯多数业主的共同利益，本案中上诉人未提供小共其他业主对被上诉人服务的意见。故小区业主应和广大业主一起协商，利用召开业主大会等形式达成共识后，依法定程序处理业主和物业公司之间的纠纷，维护业主合法利益，从而整体提高涉案小区的物业管理环境。被上诉人催收物业费是物业管理公司管理生存所必须，被上诉提交了照片证明其向上诉人催收了物管费，本院基于现实的考虑有理由相信被上诉人是催收了物管费的，故上诉人认为被上诉人诉请物业费已超过诉讼时效的理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人唐荣承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李又平 审 判 员 马红科 审 判 员 周 坚 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 刘 蕾 法官助理 胡大利 书 记 员 贾蕊帆