河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初4840号原告：长葛市卓越房地产有限公司。住所地：长葛市和尚桥镇辛庄村。法定代表人：李宽军。诉讼代表人：长葛市卓越房地产有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娇，河南德典律师事务所律师。被告：孙庆贵，男，1989年11月15日生，回族，住长葛市。委托诉讼代理人：忻春峰，河南葛天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，河南七星灿律师事务所律师。原告与被告合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵春峰、黄丽娇、被告委托代理人忻春峰、赵帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判决确认原被告间的房屋买卖合同法律关系已经解除，依法判令被告协助原告撤销在长葛市不动产登记中心的合同备案，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）与被告签订了标明日期为2014年12月15日的房屋买卖合同，房屋买卖合同约定卓越公司向被告出售香格里拉小区第6幢1-3层0101001的房屋，合同第六条记载被告于2014年11月21日一次性向卓越公司付款4155820元。2017年9月18日卓越公司被贵院受理破产重整后，管理人经查询卓越公司的银行流水及询问卓越公司人员，发现被告未向卓越公司支付任何购房款。管理人认为，卓越公司在被告未支付任何购房款的情况下，与被告通过签订房屋买卖合同的方式转移公司财产，严重损害其他债权人合法权益，应当依法解除卓越公司与被告签订的房屋买卖合同，管理人于2018年5月向被告寄送解除合同通知书，并于2018年12月31日在人民法院公告网公告，被告未提异议。管理人认为，卓越公司与被告间的房屋买卖合同关系已经解除，被告应当协助卓越公司撤销其在长葛市不动产登记中心的合同备案，特诉至法院，请依法判决。被告辩称：1、本案诉争房屋是被答辩人以抵偿借款的方式交付给答辩人，因答辩人亲属孙彦魁与被答辩人之间存在借款关系，2014年11月21日双方经过核算，被答辩人共计欠借款24349303元，该款到期后因被答辩人经营状况恶化，无力偿还借款，经双方协商，被答辩人以其多套房屋抵偿债务，其中就包含本案诉讼所涉的房屋。基于以上事实，答辩人同被答辩人双方签订了《商品房买卖合同》，被答辩人收回之前向答辩人亲属出具的借据，出具房款收据并将房屋交付于答辩人，双方的法律行为完全符合法律规定，合法有效。被答辩人诉称的事实完全与案件事实不符。2、答辩人现已经将房屋进行装修并已实际入住，在双方签订《商品房买卖合同》后，被答辩人协助答辩人将房屋予以备案登记并将房屋交付给答辩人，答辩人向物业公司缴纳包含物业费、垃圾清运费等费用，并对房屋进行了装修，现在已经入住。如果被答辩人不认可之前的抵偿法律事实，被答辩人也不可能向答辩人出具房款收据并允许答辩人对房屋进行装修居住。3、被答辩人的破产管理人向答辩人发出的《解除合同通知书》不具有法律效力。我国《合同法》规定，合同解除权的行使只能是合同的双方当事人，被答辩人的破产管理人不属于合同当事人，因此也就没有权利向答辩人发出《解除合同通知书》。解除合同应当符合《合同法》第九十三条第二款或者九十四条的规定，不符合上述条件的，即便发出了《解除合同通知书》，合同也并未解除。因此，被答辩人请求确认合同已经解除的诉请是明显错误的。综上所述，被答辩人关于解除合同并要求答辩人协助撤销备案的诉请缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组1、《商品房买卖合同》一份；2、解除《商品房买卖合同》及撤销合同备案通知书、EMS邮寄单、邮件电子查询结果各一份；3、人民法院报2018年12月31日人民法院公告一份。证明目的：证明2014年12月15日原告卓越公司与被告孙庆贵签订香格里拉小区第6幢1-3层0101001号房屋的买卖合同，合同约定房款共计4155820元，该房款被告并未实际支付，卓越公司在被告未支付任何房款的情况下与其签订上述合同并合同备案，严重侵害了其他债权人的利益，原被告双方合同应依法解除。证明2018年6月1日，原告长葛市卓越房地产有限公司破产管理人通过EMS邮寄的方式向被告本人寄送了解除本案《商品房买卖合同》及撤销合同备案通知书，被告本人于2018年6月4日签收了该通知书。证明2018年12月31日，原告长葛市卓越房地产有限公司破产管理人在最高人民法院报公告网公告了解除本案《商品房买卖合同》及撤销合同备案通知书，被告未提异议，双方的房屋买卖合同法律关系已经解除。第二组：原告长葛市卓越房地产有限公司财务人员苗雅娟、魏丽凯的银行流水一组；2014年7月17日孙彦魁出具的收到条一份；2015年4月28日孙彦魁出具的收到条一份；2017年1月25日孙彦魁出具的收到条一份；证明目的：1、2012年9月20日至2013年1月23日，卓越公司通过其财务人员苗雅娟中信银行账户向孙彦魁62×××70向孙彦魁农业银行账户62×××11转账15笔，共转款18829750元；2、2013年1月23日至2013年5月17日，卓越公司通过其财务人员苗雅娟中信银行账户62×××70向孙彦魁农业银行账户62×××11转账19笔，还款共计1530000元；3、2013年5月24日至2014年5月26日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯中信银行账户62×××30向孙彦魁农业银行、工商银行及建设银行账户转账77笔，还款共计28587822元；4、2013年6月17日至2014年11月18日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯中信银行账户62×××30向徐六营农业银行及工商银行账户转账18笔，还款共计5023001元；5、2014年3月28日至2014年6月28日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯中信银行账户62×××30向武涛农业银行账户62×××74转账49笔，还款共计2370000元；6、2014年6月26日至2014年9月9日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯工商银行账户62×××22向徐六营工商银行账户62×××58转账4笔，还款共计3648509元；7、2014年5月13日至2014年5月19日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯工商银行账户62×××63向徐六营工商银行账户62×××58转账2笔，还款共计2851600元；8、2014年5月13日至2014年7月21日，卓越公司通过其财务人员魏丽凯民生银行账户47×××77向徐六营工商银行账户62×××58转账4笔，还款共计4343400元；9、2014年7月17日卓越公司承兑方式向孙彦魁还款400万元（孙彦魁出具有收到条）；10、2015年4月28日卓越公司以宝马车抵偿孙彦魁借款80万元（孙彦魁出具有收到条）；11、2017年1月25日卓越公司财务微信转账向孙彦魁还款5000元（孙彦魁出具有收到条）。综上证明，原告长葛市卓越房地产有限公司自2012年9月20日至2017年1月25日，向孙彦魁还款共计71989082元，已经远远超出了孙彦魁主张的所谓的“借款”24349303元，原告卓越公司与孙彦魁之间的真实法律关系尚未确定，被告主张的以房抵债并不能成立，原被告双方的房屋买卖合同法律关系已经解除，被告应当协助原告办办理本案所涉房屋的合同备案撤销手续。被告孙庆贵为支持自己的主张，向本院提交的证据：第一组商品房买卖合同、收据各一份。证明目的及内容：2014年12月15日原告将长葛市香格里拉小区第6幢1-3层0101001号房屋出售给被告的事实。第二组对账函一份、借据复印件三份、银行交易明细二份、银行个人结算业务申请书一份、证明一份。证明目的及内容：1、截至2014年11月21日，原告共计欠孙彦魁借款24349303元。2、孙彦魁、孙彦昌、孙庆贵系直属亲属关系。3、被告的购房款是以抵顶原告欠孙彦魁借款的方式支付。第三组：收据3张，证明目的及内容：被告已经将涉诉房屋装修完毕并实际入住。物业公司只有在置业公司同意交付房屋的情况下才能收取物业费，物业费的收取就是置业公司对业主身份的一种确认。经审理查明，原被告双方于2014年12月15日签订商品房买卖合同，合同约定被告购买原告卓越香格里拉第6幢-1-3层西0101001号房。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，并在长葛市房产管理局备案，备案号为20145637。2017年3月24日，原告向被告出具收款收据。另查明，2017年9月18日，长葛市人民法院以（2017）豫1082民破申5号民事裁定书受理了孙保平等人对长葛市卓越房地产有限公司的重整申请。本院认为，本案中，双方在商品房买卖合同中约定被告逾期超过60日付款，原告有权解除合同，但该合同解除条件成就后，原告未行使解除权，后原告向被告出具收款收据，视为接受被告继续履行合同。原告向被告发出解除合同的通知，已不具备合同约定解除的情形，原告的证据也不能证明出现了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同应当解除的情形，故原告向被告发出解除通知不产生法律效力。对原告要求确认原被告间商品房买卖合同关系已经解除及要求被告协助原告撤销备案登记手续的诉请，本院不予支持，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李亚飞人民陪审员  胡保付人民陪审员  王满长二〇一九年十二月十九日法官助理陈玉娇书记员冯超