河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终2029号上诉人（原审原告）：王倩，女，汉族，1985年4月18日出生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人:马辉,河南道洱律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹德胜,河南辽源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南亿泽置业有限公司。住所地：开封市祥符区迎宾大道清水湾1号楼。统一社会信用代码：91410212053383631R。法定代表人：徐艳荣,董事长。被上诉人（原审被告）：开封市文盛房地产开发有限公司。住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房318号。统一社会信用代码：91410200729595889G。法定代表人：杨莺，总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封市至道文化传播有限公司。住所地：开封市鼓楼区寺后街94号临北楼1-3层。统一社会信用代码：91410202317385383M。法定代表人：孙萍，总经理。委托诉讼代理人：王冷、安东风，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马爱军，男，汉族，1968年1月10日出生，住开封市鼓楼区。上诉人王倩因与被上诉人河南亿泽置业有限公司（以下简称亿泽公司）、开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）、开封市至道文化传播有限公司（以下简称至道公司）、马爱军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王倩上诉请求：依法撤销一审判决，并改判文盛公司、亿泽公司、至道公司、马爱军连带返还上诉人购房款98万元及利息（利息自2017年5月2日起按年利息6%计算至还清购房款之日止）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。亿泽公司工作人员进驻“文盛售楼部”销售商铺，系在至道文化公司与文盛公司均知情并默许的前提下进行的。公安机关对至道公司郭一霖和文盛公司会计薛爱军所做笔录中有显示，且亿泽公司的会计作为证人出庭，也证实了王倩在文盛售楼部签订购房合同并交纳全部房款，说明文盛会计在场。以上证据相互关联互相印证，充分证明亿泽公司的售楼行为经两公司默许。薛爱军在询问笔录中也陈述将亿泽公司人员交给他的现金按孙总要求转到文盛公司人员账户，这也充分证明文盛公司收取亿泽公司售房款的事实。2、一审适用法律错误。亿泽公司和马爱军的销售行为系代表文盛公司和至道公司的行为。根据合同法第四十九条的规定，王倩是购房者，为善意相对人，购房合同签订地点在文盛公司提供的文盛上商住楼销售中心，并且签订的认购合同中记载购买的房产也是文盛商住楼，王倩有理由相信文盛公司知道并同意亿泽公司的销售行为。事实上文盛公司派人在售楼中心收取购房者房款，孙总每天都到销售中心去。王倩前往文盛公司的售楼部购买文盛公司开发的商住楼，有理由相信在文盛售楼部的人员具有文盛公司的代理权，且王倩已交付全部房款，系善意相对人，整个购房过程未违反法律或社会公共利益，文盛公司依法应当承担返还王倩房款的民事责任。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，支持上诉请求，维护当事人的合法权益。文盛公司答辩称，亿泽公司与王倩签订的《认购合同》和《委托经营管理合同》系合同双方签订，未经文盛公司的授权或追认，文盛公司也未收取王倩所称缴纳的98万元房款，不应承担责任。王倩称亿泽公司进驻文盛售楼部是经至道公司和文盛公司知情并默许是错误的。亿泽公司欺骗至道公司要购房，假意与至道公司签订房屋买卖协议，并声称真正购房人系其亲戚朋友才要进入售楼部。至道公司未告知文盛公司有亿泽公司在售楼，文盛公司发现亿泽公司非法销售后立即叫停，并协调亿泽公司向被骗人员退款，从未默许其售楼。王倩的收据、签订合同的印章均是亿泽公司，其所称售楼人员有代理权是为自己的过错推卸责任，不构成文盛公司承担责任的理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。至道公司答辩称，同意王倩对文盛公司、亿泽公司马爱军要求承担连带赔偿责任的事实与理由。至道公司不是案涉房屋买卖合同的相对人，也未委托亿泽公司对外签订合同和收取购房款，至道公司不应该承担任何责任。至道公司的行为不符合法律规定承担连带责任的情形，王倩要求至道公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据。请求贵院依法驳回王倩对至道公司的诉讼请求。亿泽公司、马爱军未答辩。王倩向一审法院起诉请求：1.依法判令亿泽公司、文盛公司、至道公司、马爱军连带退还王倩购房款980000元及利息（自2017年5月2日至还清购房款之日按年息6%计算）；2.本案诉讼费由亿泽公司、文盛公司、至道公司、马爱军承担。一审审理查明：2017年1月4日，王倩与亿泽公司签订《认购合同》一份。合同约定，王倩购买亿泽公司开发建设、名称为“文盛商住楼”2号楼1层053号房产，建筑面积为38.89平方米。该房产每平方米为25199元，总金额为980000元。同日，王倩与亿泽公司又签订《委托经营管理合同》一份。合同约定，王倩就其拥有的2号楼1层053号房产的全部经营管理权、全部收益权委托给亿泽公司。委托期限为3年，自2017年1月4日至2020年1月3日。按照约定逐年分别向王倩支付实缴购房款8%、9%、10%的委托经营收益金。王倩于合同签订当天，向亿泽公司交付现金，亿泽公司出具980000元收据一张。另查明，2016年6月6日，文盛公司与至道公司签订《文盛商住楼销售代理合同》一份。合同约定：文盛公司委托至道公司作为其独家销售代理商，代理销售开封市解放路文盛商住楼4号地临街19套商铺（商铺位置及面积详见附表），销售底价为每平方米16000元；委托期限自本合同签订之日起至开封市解放路文盛商住楼4号地临街商铺房产证办下之日止；在委托期限内，至道公司保底销售15套商铺。对于委托期限内未能售出的商铺，至道公司承诺在委托期限届满后一个月内按销售底价一次性全部购买；至道公司的服务报酬按套结算，至道公司成功销售（成功销售是指购房者与文盛公司签订了商品房销售合同且交纳了全部房款或贷款全额到账）后开具发票，按照超出销售底价的部分计提55%作为至道公司的服务报酬；截止庭审，至道公司尚未销售出一套商铺。2016年11月22日，至道公司与亿泽公司签订《房产购买协议》。协议约定：亿泽公司购买至道公司代销的文盛4号地商住楼的商铺；至道公司以销售价每平方34800元的七折优惠价格销售给亿泽公司；亿泽公司保证在合同签订之日起5个工作日内，交纳购房订金人民币300万元；亿泽公司保证在合同签订之日起10个工作日内，购买2套商铺（约500㎡）并付清全部购房款；亿泽公司保证在合同签订之日起20个工作日内，再购买10套商铺（约2500㎡）并付清全部购房款；亿泽公司保证在2017年1月27日前，购买完全部商铺并付清全部购房款；如不能按期支付购房订金，即为合同失效；至道公司为亿泽工作购买者保密购房信息，亿泽公司为至道公司保密购房价格。后亿泽公司未能在合同签订之日起5个工作日内，交纳购房定金300万元，该房产购买协议并未实际履行。2017年5月17日，王倩到文盛公司要求退购房款，王倩等人以及文盛公司、至道公司工作人员，一同到开封市公安局相国寺派出所案件侦办大队报警。以上事实由当事人陈述、《商品房买卖合同》、《文盛商住楼销售代理合同》、《房产购买协议》、收款收据、开封市公安局相国寺派出所询问笔录、庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，文盛公司与至道公司于2016年6月6日签订《文盛商住楼销售代理合同》、至道公司与亿泽公司于2016年11月22日签订的《房产购买协议》以及王倩与亿泽公司于2017年1月4日签订的《河南亿泽置业有限公司认购合同》、均系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力，各方均应积极、及时、有效地履行该合同。本案中，亿泽公司虽与至道公司签订《房产买卖协议》，但其既未按照约定支付定金，亦未实际购买房产，该协议并未生效及实际履行。亿泽公司在未实际取得房屋产权的情况下与王倩签订房产买卖合同，属无权处分，事后也未得到文盛公司追认，致使王倩购买房产的合同目的无法实现。根据合同法的相关规定，亿泽公司应当承担相应的赔偿责任。故对王倩亿泽公司返还980000元购房款的诉求，予以支持。对王倩要求按年息6%支付自2017年5月2日至还清购房款之日的利息的诉求，符合法律规定，予以支持。经本案查明收款收据均由马爱军代亿泽公司开具，但未有证明显示马爱军将该款项交付相关公司，故对王倩要求马爱军承担连带责任的请求，符合法律规定，对该诉求予以支持。王倩要求文盛公司承担连带责任，因与王倩签订房产买卖协议的合同相对方系亿泽公司，收款人也系亿泽公司马爱军，而亿泽公司销售案涉房产并未取得文盛公司事前授权或事后追认，其效力不能及于文盛公司，故对王倩该项诉求不予支持。对王倩要求至道公司承担连带责任的请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内,河南亿泽置业有限公司、马爱军返还王倩购房款980000元及利息（利息自2017年5月2日起按年息6%计算至还清购房款之日止）；二、驳回王倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13600元，由河南亿泽置业有限公司及马爱生承担公告费600元由马爱军承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，关于文盛公司与至道公司应否对承担王倩与亿泽公司合同责任的问题。王倩与亿泽公司签订《认购合同》及《委托经营管理合同》，是双方意思表意一致所为的法律行为，对双方具有约束力，应当履行相应的合同义务。文盛公司虽然是王倩和亿泽公司合同约定出售商铺的所有权人，但其并不是合同的相对方，无合同责任。关于王倩所诉文盛公司知道并默许亿泽公司销售房屋构成表见代理的上诉意见。根据合同法的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。有关表见代理的诉讼主张成立需要同时具备的条件有：行为人实施了无代理权的行为，但所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关；行为人与相对人之间的合同需以被代理人名义订立；相对人相信行为人有代理权且处于善意无过失。而本案中，亿泽公司虽然在文盛售楼部销售房屋具有一定表象，但亿泽公司系以自己的名义与王倩签订认购合同和委托经营管理合同的，并非以被代理人文盛公司的名义为民事行为，可见是亿泽公司和王倩的意思表示一致，亿泽公司无代理的意思表示。且王倩也认可其看到售楼部悬挂房产开发及销售证件，其在明知开发公司系文盛公司的情况下与亿泽公司签订合同如非本意，也显然存在过失。故王倩认为亿泽公司行为构成表见代理，应由被代理人文盛公司承担合同责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。亿泽公司在未实际取得房屋产权的情况下与王倩认购合同，属无权处分，王倩在合同到期未交房的情况下向文盛公司主张权利，应视为相对人的催告，而文盛公司拒绝追认，故亿泽公司的行为对文盛公司不发生效力。至道公司虽然是文盛公司委托的销售代理人，其与亿泽公司签订房产购买协议，是在代理权限内由文盛公司承担法律效果的行为，但其并未转授权亿泽公司销售房屋，王倩要求至道公司承担责任没有法律依据。综上，上诉人王倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人王倩负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇一九年十二月二十六日书记员  李宣宣