湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初4207号原告（反诉被告）：张丽云，女。委托诉讼代理人：唐维亚，男。原告（反诉被告）：唐维亚，男。被告（反诉原告）：唐涛，男。委托诉讼代理人：王世峰，北京渊博律师事务所律师（特别授权）。原告张丽云与被告唐涛确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，原告张丽云丈夫唐维亚于2019年10月28日以与被告唐涛买卖合同的签订中原告张丽云、唐维亚二人均为合同甲方（卖方）为由，申请唐维亚以原告身份参与本案诉讼，本院予以准许。被告唐涛于2019年11月11日以反诉原告身份将本诉原告张丽云、唐维亚列为反诉被告向本院提出反诉，本院依法予以准许。该案依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭对两案进行了合并审理。唐维亚及张丽云之委托诉讼代理人唐维亚，唐涛及其委托诉讼代理人王世峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张丽云、唐维亚向本院提出诉讼请求：1、判定原告与被告签订的房屋买卖合同属无效合同；2、判定被告返还原告房屋；3、由被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，本诉原告张丽云、唐维亚将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告的房屋买卖合同，被告返还原告房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月17日，原告将坐落在永州市零陵区司马塘路***号产权人为张丽云的房屋卖与被告。但二年多来，被告一直没有依法依约进行该房屋产权转移，现该房屋已被政府纳入拆迁，但该房屋所有权人还是原告，为配合政府拆迁，也为了公正公平解决该房屋纠纷，特请求法院依法判决解除原告与被告的房屋买卖合同，判令被告返还原告房屋，具体理由：第一、原告与被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但是双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定。因此，房屋所有权转让不发生法律效力，房屋仍属原告所有；第二、导致该房屋所有权未能转移的根本原因是被告的过错，是被告单方违规违法违约所致，具体理由：1、原告与被告的房屋买卖合同约定了在具备办理房屋权属转移登记条件时，由被告代为办理房屋权属转移登记；2、原告也向被告出具了由公证机关公证的办理过户的授权委托书，说明原告全力配合过户，完全履行了过户义务；3、不动产登记中心有关该房的信息资料表明，2018年6月19日该房已取得了不动产权证，说明此时已具备办理房屋权属转移登记的条件；4、根据我国《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）项，办理过户的法定时限是房屋买卖合同签订后90天内。由上，从2017年7月17日到2019年7月25日该房被政府纳入拆迁，整整二年多时间，被告没有办妥该房屋权属转移手续，没有按时完成过户，其原因是被告没有履约，没有履行过户义务，以及违规违法所造成。故造成该房屋所有权未能转移的根源是被告过错所致；第三、根据合同约定，在房屋具备产权转移登记条件时，由被告代为办理产权转移登记手续。但从2018年6月19日该房屋产权转移登记条件具备后，被告没有在法定时限和约定时间去办理，没有履行过户义务，以致至今产权未予过户，显属被告违约。根据合同约定被告应承担违约责任，并应支付原告房价总款20%违约金。被告违约后，从一定意义上讲，就是对该房屋所有权取得的自动放弃，对该房屋所有权申请过户的权利自动放弃，被告应承担全部责任。现该房屋已被政府纳入拆迁，属不可抗力，该房屋买卖合同的目的已不能实现，根据我国《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故原告作为该合同当事人根据该合同的法定解除情形，向被告依法告知，解除与被告的房屋买卖合同，要求被告返还原告房屋。综上，为维护原告的合法权益，特申请法院依法判决，判如所请。本诉被告唐涛辩称：本诉原告张丽云、唐维亚的诉求毫无事实和法律依据，案涉《房屋买卖合同》依法成立并合法有效，不存在解除合同的事由和法律依据，其诉求应予驳回，具体理由如下：1、本诉被告唐涛与本诉原告张丽云、唐维亚所签订的《房屋买卖合同》合法有效。2017年7月17日，经友好协商，唐涛购买了张丽云名下位于湖南省永州市零陵区城北司马塘***房屋（房屋所有权证号：永房权证芝山字第***号，2004年10月19日发证），唐涛与张丽云、唐维亚签订《房屋买卖合同》并办理了相应的公证手续，该合同是买卖双方的真实意思表示，且不违反任何法律强制性规定，该合同合法有效；2、本诉原告唐涛不存在违约行为，根据房屋买卖合同的性质，本诉原告唐涛已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违反合同约定和法律规定的情形。本案中，房屋买卖合同买受人唐涛与合同签订当日便将全部购房款支付给了出卖人张丽云，买受人已履行了该合同的全部义务。张丽云、唐维亚在与买受人签订房屋买卖合同时该房屋的土地证在办理过程中但未完成办理，办理房屋的土地证作为完善交易手续的一部分是出卖人张丽云、唐维亚的义务，但是在买受人按照合同约定支付全部购房款后，出卖人张丽云、唐维亚并未办理该房屋土地证手续，致使土地证办理一拖再拖，买受人为了房屋买卖合同的顺利进行积极垫付了办理该房屋土地证所应缴纳的税费，因此买受人不存在不积极履行合同的情形，反而本诉原告张丽云、唐维亚是导致本案房屋至今未能过户的主要责任人；3、本诉被告唐涛已实际占有并使用涉案房屋，已成为该房屋的实际所有权人，未办理产权转移登记仅仅是未办理相关权属登记手续，并不影响该房屋实际归本诉被告唐涛所有。涉案房屋已在房屋买卖合同签订后交付买受人占有使用，买受人在房屋交付后也已对房屋进行了装饰装修，至今已占有使用该房屋达两年多之久，唐涛已成为涉案房屋的实际所有权人，对该房屋享有占有、使用以及收益的权利。房屋买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变更登记则是对世效力问题。同时，一旦不动产已经交付，那么受让人即获得对房屋占有、使用、收益的权利，未进行登记买受人不能对房屋进行法律上的处分，因为只有法律上处分时才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追问是否有所有权问题。房屋一旦交付买受人占有使用，就买卖双方而言买受人便取得该房屋实际的“所有权”，只是他的“所有权”因未在有关机关办理登记而具有一定的瑕疵。由于房屋作为不动产的特殊性，物权生效变动不是一个点，而是一个过程。房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，是对买卖双方实际所有权的在行政管理方面进行确认的手段，并产生了对世公示的效力；4、配合买受人唐涛办理涉案房屋的产权转移登记是出卖人张丽云、唐维亚的义务，本诉原告张丽云、唐维亚应当继续履行配合办理产权转移登记的义务，现本诉原告张丽云、唐维亚提起本诉讼是明确向本诉被告表明不履行合同义务的行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，出卖人张丽云、唐维亚在已收取了全部购房款的情况下，应积极履行将涉案房屋产权转移登记至唐涛名下，但出卖人张丽云、唐维亚不但不配合办理涉案房屋的产权转移登记至买受人唐涛名下，反而在得知该房屋涉及行政征收情况下，为了获得不法利益恶意提起诉讼，这是严重违反诚实信用原则的表现，也是违反房屋买卖合同的行为；5、涉案房屋涉及征收，不属于不可抗力，不构成合同法第94条所规定的合同解除的条件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条之规定，房屋征收范围确定后，并不存在限制房屋产权转移登记的法律依据，相关登记部门无权限制产权转移登记。综上所述，案涉《房屋买卖合同》合法有效，不存在解除合同的事实和法律依据，本诉被告唐涛也不存在返还义务。本诉原告在本次诉讼中存在歪曲事实，并错误适用有关法律规定，违背我国《民法通则》、《合同法》、《民法总则》等相关法律关于诚实信用原则的规定。现依据《物权法》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定请求法院在查清案件事实的基础上，依法驳回本诉原告全部诉讼请求，维护本诉被告的合法权益。反诉原告唐涛向本院提出反诉请求：1、依法确认原、被告双方就湖南省永州市零陵区城北司马塘***房屋所签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2、判令反诉被告张丽云、唐维亚配合反诉原告将涉案房屋的产权转移登记到反诉原告唐涛名下；3、判令反诉被告张丽云、唐维亚向反诉原告支付违约金51200元整；4、判令反诉被告张丽云、唐维亚向反诉原告返还办理涉案房屋土地使用权所支出费用（土地出让金、契税）合计6355.75元；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年7月17日,反诉原告唐涛与反诉被告张丽云、以及张丽云配偶唐维亚经过友好协商，就反诉原告唐涛购买反诉被告张丽云名下位于湖南省永州市零陵区城北司马塘***房屋（房屋所有权证号：永房权证芝山字第***号，2004年10月19日发证），唐涛与张丽云、唐维亚签订《房屋买卖合同》并办理了相应的公证手续，买卖双方所签订的房屋买卖合同合法有效，出卖人张丽云、唐维亚有义务配合反诉原告唐涛办理涉案房屋的产权转移登记手续。鉴于张丽云、唐维亚违背诚实信用，不继续履行合同，并向贵院提起诉讼要求确认双方所签订的房屋买卖合同无效，唐涛为维护自身权益特依法提起反诉，具体理由如下：1、买卖双方就涉案房屋签订《房屋买卖合同》是双方经过友好协商的结果，是双方真实意思表示，且不违反我国相关法律的强制性规定，该合同合法有效。买卖双方就涉案房屋签订房屋买卖合同后，买受人唐涛严格按照合同约定履行了购房款的支付义务，出卖人将涉案房屋交付买受人占有使用，由于该房屋土地证在前期未办理影响了办理产权转移登记的进度，但该情形并不影响该房屋买卖合同的效力。根据《物权法》第15条及相关法律规定，该房屋买卖合同不因尚未办理产权转移登记而无效；2、出卖人有义务将涉案房屋的产权转移登记到买受人唐涛名下。原、被告双方所签的《房屋买卖合同》属于买卖合同，合同签订后严格、完整履行合同义务是对合同当事人的基本要求，鉴于本案属于不动产转让合同，出卖人有履行交付、产权转移登记等合同义务。根据《合同法》第60条、第130条、第135条以及《物权法》第6条之规定,出卖人张丽云、唐维亚有继续履行将涉案房屋办理产权转移登记到买受人唐涛名下的义务；3、反诉被告张丽云、唐维亚应向反诉原告唐涛支付违约金51200元。鉴于反诉被告张丽云、唐维亚通过提起要求解除房屋买卖合同的诉讼明示不履行房屋买卖合同，根据合同约定,反诉被告张丽云、唐维亚应向反诉原告支付房价总款20%（即51200元整）的违约金；4、反诉被告张丽云、唐维亚应向反诉原告返还办理涉案房屋土地使用权所支出费用(土地出让金、契税)合计6355.75元。综上所述,案涉《房屋买卖合同》合法有效，出卖人有义务根据合同的性质全面、严格履行自己的义务并支付违约金和原告所垫付的费用。请求人民法院在查清案件事实的基础上,依法支持反诉原告唐涛的诉讼请求。反诉被告张丽云、唐维亚辩称，1、请求依法驳回反诉原告要求房屋产权转移登记到反诉原告名下的诉请。因为该房屋现已被政府纳入拆迁，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，该房屋物权已因拆迁而消灭。具体在2019年7月25日零陵区政府征收政策生效之时，就是该房屋物权消灭之时，故该房屋现在办理产权转移登记手续是不成立的，也是无法实现的。出卖人与买受人在合同中已经约定，自合同签订之时开始由买受人全权办理该房屋产权过户手续，也出具了由公证处公证的委托书。在合同中也约定，在该房取得土地证时，反诉原告即可办理房地产权过户手续。2018年6月19日，该房已取得土地证，也具备房地产过户的条件。从该房取得土地证，过户条件具备开始，至该房屋物权因拆迁消灭为止，整整一年多时间，反诉原告作为合同约定的该房屋产权过户的全权代理人，一直未去办理过户手续，一直未履行过户义务。至今连基本的水电过户也未办理。显然，因为反诉原告违约，造成了该房屋买卖合同的目的最终不能实现。故造成该房屋产权未能及时转移的根源就是反诉原告违约及迟延履行合同过户债务所致。根据我国《合同法》第九十四条第（四）项之规定，反诉被告根据该合同的法定解除情形，解除与反诉原告的房屋买卖合同，要求反诉原告返还反诉被告房屋也属合理合法，即有事实依据又有法律依据。因此特请求法院依法驳回反诉原告要求房屋产权过户的诉请，支持本诉原告的诉请；2、依法驳回反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉请。这是错误也是没有根据的，因为反诉被告自始至终没有违约。且在本诉中，反诉被告诉请解除与反诉原告的房屋买卖合同，也是属于法定的合同解除情形。另外，该合同的解除也是政府拆迁不可抗力因素下决定的，反诉被告没有任何责任。因此特请求法院依法驳回反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请；3、依法驳回反诉原告在不归还房屋的情况下要求反诉被告支付土地证所花费用的诉请。如反诉原告依法返还反诉被告的房屋，反诉被告理应按照实际所花费用支付给反诉原告。但反诉原告如不依法归还反诉被告房屋，反诉被告拒绝支付办理土地证所花费用；4、请求支持本诉原告的本诉请求；5、反诉费由反诉原告承担。综上，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求，支持本诉原告的诉讼请求。本诉原告张丽云、唐维亚为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：1号证据，房屋买卖合同；2号证据，由公证处公证的委托书；3号证据，不动产权证中心有关该房屋的信息资料；4号证据，本诉原告于2019年11月14日到水电收费部门的调查依据；5号证据，永州市零陵区政府于2019年7月25日向各单位印发的有关房屋征收拆迁的文件。本诉被告唐涛对上述五份证据质证意见：1－2号证据真实性无异议，证明目的不认可；3号证据真实性无异议，证明目的不予认可，因为涉案房屋的不动产权证办理日期是2018年6月19日，但是本诉被告最终取得的日期并非当日，并且在具备房屋过户条件的情况下，仍然需要张丽云、唐维亚配合，唐涛作为买受人无法自行办理；4号证据真实性和证明目的均不予认可，因为涉案房屋的电表登记的人名为唐继亚，而非唐维亚，并且水电费的办理过户也需要原房屋产权人张丽云、唐维亚办理，唐涛无法自行办理过户，因此，本案是张丽云、唐维亚违反合同约定和法律规定，未配合办理所致的结果，该违约责任应当由张丽云、唐维亚承担；5号证据真实性认可，证明目的不予认可。本诉被告唐涛为支持其主张向本院提交下列证据：1号证据，房屋买卖合同及公证书；2号证据，购房款支付凭证（进账单、转账业务客户回执、收条）；3号证据，不动产权证书（房屋、土地合一）；4号证据，唐涛身份证；5号证据，户口本。本诉原告张丽云、唐维亚对上述五份证据的质证是：1、3、4、5号证据真实性无异议，2号证据进账单有异议，收条是真实的。反诉原告唐涛为支持其反诉请求在本诉举证的基础上增加一项证据：办理土地使用权证的交款收据、土地使用权出让契税完税证明。反诉被告张丽云、唐维亚对该项证据质证意见为原件未见过。本院认证意见是：本诉原告提交的1、2、3、5号证据，本诉被告对其真实性均无异议，本院依法予以采信。对本诉被告提交的1、3、4、5号证据，本诉原告对其真实性均无异议，本院予以采信。本诉原告提交的4号证据和反诉原告提交的2号证据和办理土地使用让交款收据、土地使用权出让契税完税证明与原件核对无异，对方虽有异议，但无足以反驳的相反证据，本院对其证明力予以确认。本院认定事实如下：2017年7月17日，原告（反诉被告）张丽云、唐维亚与被告（反诉原告）唐涛经友好协商，签订一份房屋买卖合同，约定唐涛购买张丽云、唐维亚所有的位于湖南省永州市零陵区城北司马塘路***房屋一套（房屋所有权证号：永房权证芝山字第***号，2004年10月19日发证），该幢楼共五层，房屋所在楼层为第四层，建筑面积97.94平方米，房屋成交价格为256000元整。唐涛通过其母亲王某某账户于当日全额付款给张丽云，张丽云出具收条一份，注明：今收到王某某购房款（¥256000元）贰拾伍万陆仟元整。当天双方就该合同到永州市潇湘公证处办理了公证。《房屋买卖合同》中第四条第二项约定：房屋交付时，本应办好房屋权属转移登记，因卖方的土地使用证还未取得，暂时无法办理，买方表示理解，卖方授权唐涛为合法代理人，在未来具备办理房屋权属转移登记条件时，代为办理房屋权属转移登记相关手续。张丽云、唐维亚出具办证委托书并由公证处公证。2019年7月25日，永州市零陵区人民政府发布了包括涉案房屋在内地块的房屋征收补偿安置方案，唐涛未进行该房屋产权转移，现该房屋已被政府纳入拆迁范畴。另查明，2018年6月19日，涉案房屋已取得不动产权证，产权人为张丽云，现已具备办理房屋权属转移登记条件。本院认为：本案当事人签订了房屋买卖合同系双方经友好协商的结果，是双方真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，是产生法律效力的合同，双方均应按约履行义务。唐涛已依约履行了购房款的支付义务，张丽云、唐维亚也将涉案房屋交付给唐涛占有、使用至今有两年多。因为涉案房屋在双方签订《房屋买卖合同》时土地证未办理影响了办理产权转移登记，但该情形并不影响该房屋买卖合同的效力。不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同的法定解除情形，该合同为有效合同。故对原告（反诉被告）张丽云、唐维亚要求解除与被告（反诉原告）唐涛的房屋买卖合同，被告返还原告的诉请，本院不予支持；根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。故反诉原告唐涛要求确认双方就湖南省永州市零陵区城北司马塘***房屋所签订的《房屋买卖合同》为有效合同的诉讼请求，本院予以支持；本案属于不动产转让合同，出卖人有履行交付、产权转移登记等合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百三十五条之规定，反诉原告唐涛要求反诉被告张丽云、唐维亚配合反诉原告将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下这一诉讼请求有合同和法律依据，本院予以支持；当事人双方签订《房屋买卖合同》中第五条约定：除不可抗力外，一方未按合同履约条款的，承担违约责任，违约方应向对方支付相当于房价总款20%的违约金。本诉原告虽现起诉要求解除房屋买卖合同，但该项诉讼请求已被本院驳回，本诉原告的该项违约行为未实现。故对反诉原告唐涛要求反诉被告张丽云、唐维亚向其支付违约金512000元的诉讼请求，本院不予支持；唐涛还要求张丽云、唐维亚向其返还办理涉案房屋土地使用权所支出费用（土地出让金、契税）6355.75元，该诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告张丽云、唐维亚的本诉诉讼请求；二、确认张丽云、唐维亚与唐涛就湖南省永州市零陵区城北司马塘***房屋所签订的房屋买卖合同为有效合同。张丽云、唐维亚配合唐涛将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下；三、驳回反诉原告唐涛的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费1240元，共计1320元，减半收取共计660元，由张丽云、唐维亚承担40元，唐涛承担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  韩新军二〇一九年十二月二十日书记员  夏正丹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。