北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初668号原告(反诉被告)：北京无极液压工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号。法定代表人：宦京生，董事长。委托诉讼代理人：王洪琴，女，北京无极液压工程有限公司办公室副主任。委托诉讼代理人：孙春来，山东智祥（北京）律师事务所律师。被告(反诉原告)：李建芝，女，1977年7月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。第三人：北京诚信机电有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区。法定代表人：范锦平。委托诉讼代理人：高建青，女，北京诚信机电有限公司职工。原告(反诉被告)北京无极液压工程有限公司(以下简称无极液压公司)与被告(反诉原告)李建芝、第三人北京诚信机电有限公司(以下简称诚信机电公司)合同纠纷一案，本院于2017年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)无极液压公司的委托诉讼代理人王洪琴、孙春来，被告李建芝的委托诉讼代理人张洪昌、周保民到庭参加诉讼，第三人诚信机电公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。无极液压公司向本院提出诉讼请求：要求判令李建芝继续履行无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日。2019年1月21日，无极液压公司增加诉讼请求：要求判令李建芝赔偿无极液压公司配电柜损失35121元、人员工资损失金额455575.46元、延迟交货违约金30万元，合计790696.46元。事实与理由：2004年5月26日，无极液压公司与诚信机电公司签订房屋与土地租用合同，约定租期为2004年6月1日至2024年6月1日，租赁物位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，无极液压公司将租赁物作为公司的加工生产、经营、办公用地。因诚信机电公司被北京市第二中级人民法院强制执行，对租赁物进行了司法拍卖，在司法拍卖权利限制情况中明确告知有租赁。李建芝在2016年1月19日通过司法拍卖取得了租赁物的房屋所有权。2016年10月11日13时40分，李建芝聚集30余人强行进入无极液压公司办公区域内，采取非法手段强制将无极液压公司厂区内配电室电闸拉断，造成无极液压公司生产设备无法运行，无极液压公司报警后，李建芝离开现场。2016年10月12日13时40分，李建芝再次带领上述人员并携带工具强行闯入配电室，再次强行拉断电闸，并锯断电缆、破坏配电设备。2016年10月26日13时许，多人强行进入无极液压公司厂区，予以强行拉断电闸，无极液压公司报警后李建芝离开厂区，当天15时30分许，李建芝再次带领上述人员携带钢锯、大锤、手锤等工具强行进入配电室，砸坏配电柜、仪表等，剪断配电系统电路，无极液压公司报警后，李建芝等人被警察带走。至今仍有人员在无极液压公司门口逗留、寻衅滋事，威胁无极液压公司人员人身及财产安全，使无极液压公司无法继续经营，上述事件导致无极液压公司无法按照向客户交货。李建芝的上述行为，造成无极液压公司停产28天才恢复生产，在起诉时，无极液压公司的财产损失尚未确定，截至2019年1月21日，无极液压公司的财产损失已经确定。关于继续履行《房屋与土地租用合同》的租金问题，因租金已结清，所以不应缴纳租金。李建芝答辩并反诉称：1、要求确认无极液压公司与诚信机电公司于2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》无效；2、要求判令无极液压公司于判决生效之日起5日内腾退位于门头沟区石龙工业区龙园路1号的房屋与土地；3、判令无极液压公司向李建芝支付自2016年2月9日起至实际腾退之日止的房屋与土地占有使用费(按每平米1.3元/天计算，有证房面积2640.9平方米，无证房面积2568.88平方米，每天占有使用费损失6772.714元，暂计至2017年2月8日共2472040.61元)。事实与理由：李建芝于2016年2月9日在北京市第二中级人民法院通过拍卖取得了北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及其装修附属物的所有权以及土地使用面积为7658.8平方米的土地使用权。在拍卖的时候备注了有租赁，李建芝在竞拍时知道有租赁的事情，但租赁的具体情况不清楚，在拍卖过程中无极液压公司提出异议，李建芝才第一次看见了《房屋与土地租用合同》。李建芝认为：一、诚信机电公司原名称为北京诚信电讯有限公司，名称于1995年12月14日变更为诚信机电公司。诚信机电公司是北京无极新技术有限公司的投资人之一，北京无极新技术有限公司是无极液压公司的投资人之一，该三家单位经营范围基本一致，存在交叉持股、关联交易，具体如下：1．根据工商企业登记信息查询，北京诚信电讯有限公司是北京无极新技术有限公司的投资人之一（北京诚信电讯有限公司是第三人的前身，企业名称于1995年12月14日变更为北京诚信机电有限公司），原告的投资人之一是北京无极新技术有限公司，且原告、第三人还有北京无极新技术发展公司三公司的经营范围基本一致，都是液压成套设备及元件，机电设备，化工设备的开发与制造，销售机电设备，技术开发，咨询等，此三公司相互交叉持股存在关联交易。2．原告、第三人、北京无极新技术发展公司三公司的经营地均注册在北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，且原告在1998年成立时，注册地就是北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，李建芝有理由相信三公司其实就是一家公司。3．本案中北京无极新技术发展公司法定代表人在2010年之前是杜伟，原告的大股东在1998年成立至2002年之间一直是杜伟，且杜伟持有该公司30%以上股份。2002年6月28日杜伟把持有原告的股权转让予北京无极新技术发展公司。第三人的主要投资人是北京无极新技术发展公司。杜伟在这三个企业里不是主要投资人就是法定代表人和董事、高级管理人员。李建芝有理由相信杜伟能够控制北京无极新技术发展公司，同时能对原告和第三人施加重大影响，同时是有权利并负责计划、指挥和控制企业活动的关键人员。所以李建芝认为此三公司存在关联交易。4.上述《房屋与土地租用合同》的租金明显低于市场租赁价格，不符合常理。20年的土地租赁却只能抵收300万元的欠款，平均一年的费用仅15万元，第三人与石龙工业区管委会1995年签订的租赁合同就约定一年35万元且面积大小远低于其与原告签订的合同面积。在土地租赁金年年上涨的趋势下，与原告签订价格如此之低有悖常理，且按照一般交易习惯租金一般都会约定一个年涨幅额度，可此合同中却并不存在。5.原告与第三人在2004年5月26日签订《房屋与土地租用合同》时，合同的落款只盖了原告与第三人的公司章，并没有法定代表人或负责人的签字，此合同不规范。6.根据申请人从工商局申请公开的工商信息中发现，在2006年第三人将位于上述合同中的40平米房屋即门头沟工业园区1号203室提供给北京无极新技术发展公司，在2004年5月26日将房屋整体租赁给了原告后却又在2006年将其中部分房屋租给了无极新技术发展公司，两份合同存在自相矛盾。7.根据申请人从工商网查询得知，原告1998年11月9日成立，注册地就是北京市门头沟区石龙工业园1号。公司一直在上述地址经营、生产。如果原告与第三人签订租赁合同，应当是在第三人取得房屋所有权和土地使用权时与原告签订合同，而不是在2004年签订租用合同，不符合常理。8．原告在2002年注册资本增加后仅有300万的注册资金，且其在2000年的营业额仅326万元，净亏损26.4万，没有充足的资金出借给第三人，也说明原告通过与第三人签订虚假合同规避法律风险，合同当属无效。二、上述《房屋与土地租用合同》名为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。三、法院强制拍卖房产不适用买卖不破租赁原则。四、上述《房屋与土地租用合同》没有经过登记备案，承租权不具对抗效力。五、李建芝是正常行使自己对门头沟区龙园路1号房屋的所有权与土地使用权，不存在聚集30余人威胁无极液压公司的情况，反而是无极液压公司拒绝向李建芝交上述房屋和土地。要求确认《房屋与土地租赁合同》无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)、(五)项的规定。无极液压公司对李建芝的反诉辩称：无极液压公司与诚信机电公司签订的以租抵债形式的《房屋与土地租用合同》不存在恶意串通的情况，租赁合同合法有效，且李建芝在拍卖时已明知涉案房产存在租赁情况。以租抵债是双方对租金收取方式达成的合意，不影响双方之间合同的性质，本身属合法交易，应受法律保护，应适用“买卖不破租赁”原则。法院强制拍卖房产仍应适用“买卖不破租赁”原则。对李建芝所提无极液压公司亏损问题，企业盈利，银行未必有足够的存款，企业亏损，银行可能有足够的存款，无极液压公司在建厂初期因摊销开办费用造成的亏损是暂时的，且数额不大，对外借款未影响公司的正常经营和资金流动、支付能力，公司亏损与银行存款及支付能力没有关系。诚信机电公司述称：认可无极液压公司的诉讼请求，没有其他意见。本院经审理认定事实如下：一、诚信机电公司与无极液压公司的成立、注册情况1993年，北京无极新技术发展公司成立，住所地为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号。杜伟系北京无极新技术发展公司股东（1997年12月后占股增至42.4%）。1995年，北京无极新技术发展公司入股诚信机电公司，诚信机电公司注册地变更为北京市门头沟区石龙工业区。杜伟曾任诚信机电公司董事。1995年，诚信机电公司（乙方）与北京石龙工业区投资开发总公司（甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供位于石龙工业区180平方米的厂房，租赁期自1995年7月20日至2015年7月19日，乙方向甲方交付年租金35万元，租金5年内不变，五年后再议。1996年10月2日，诚信机电公司（甲方）、北京无极新技术发展公司（乙方）、宦京生（丙方）签订《关于合作经营液压专业设备的协议》，约定：三方同意在北京建立合资经营企业，三方同意为新公司购置土地，建造适合液压成套设备制造的厂房及办公设施，甲方暂以甲方名义办理购置土地事宜，购置土地及建造厂房及办公设施的费用由三方提供，以甲方名义办理的购置土地及建造的厂房设施等，在新公司成立后适当的时候，以无偿的形式过户到新公司名下，杜伟作为北京无极新技术发展公司代表签字。北京无极新技术发展公司、诚信机电公司、宦京生等个人签订《关于合资成立北京无极液压工程有限公司的协议》，约定：三方一致同意成立无极液压公司，由协议各方共同出资在石龙工业区购置的土地及建设的厂房，暂以诚信机电公司名义办理，在公司成立后，由诚信机电公司和北京无极新技术发展公司负责过户到无极液压公司名下，土地过户到无极液压公司名下后，诚信机电公司、北京无极新技术发展公司才能成为公司实际股东，诚信机电公司、北京无极新技术发展公司最迟于2002年6月10日之前将土地及厂房过户到无极液压公司名下，否则诚信机电公司、北京无极新技术发展公司自动放弃在公司的股权，同意将代持宦京生等人的10%的股权无偿过户给宦京生等个人。1998年，无极液压公司成立，成立时住所地即为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号。1998年10月20日，北京石龙工业区管理委员会出具公司住所证明，载明：无极液压公司住所为北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，本房产产权归北京石龙工业区管委会所有，同意将200平方米以租赁方式提供给无极液压公司企业使用，期限为10年(未注明租金)。自无极液压公司成立时起，无极液压公司股东为杜伟（占股40%）、宦京生、邹让、高文杰、高翚、李萌。2002年6月28日，无极液压公司原股东杜伟变更为北京无极新技术发展公司（占股40%），当时杜伟系北京无极新技术发展公司法定代表人。该股权情况持续至今。2006年7月12日，诚信机电公司出具企业住所证明，载明：同意将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号203室40平方米的房屋提供给北京无极新技术发展公司使用。根据无极液压公司1999年度公司年检报告，税后利润为亏损26.46万元，根据无极液压公司2000年度公司年检报告，税后利润为亏损47.17万元。二、无极液压公司与诚信机电公司的资金往来情况在2002年至2004年期间，无极液压公司存在24笔向诚信机电公司的转账，无极液压公司向诚信机电公司转账情况如下：1.2002年1月8日，20万元；2.2002年2月20日，30万元；3.2002年3月28日，50万元；4.2002年4月15日，50万元；5.2002年5月27日，50万元；6.2002年7月17日，50万元；7.2002年8月27日，100万元；8.2002年10月22日，80万元；9.2002年11月26日，20万元；10.2002年12月20日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；11.2003年1月3日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货”)；12.2003年1月17日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；13.2003年2月9日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；14.2003年3月11日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；15.2003年4月18日，20万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；16.2003年5月7日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；17.2003年6月17日，50万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；18.2003年7月17日，50万元；19.2003年9月16日，100万元(该笔在无极液压公司的账户明细中注明“货款”)；20.2003年11月17日，50万元；21.2003年12月22日，30万元；22.2004年1月12日，50万元；23.2004年2月11日，50万元；24.2004年4月12日，50万元。上述款项共计1110万元。诚信机电公司就上述各笔款项分别向无极液压公司出具过收条、收据或借据，款项用途均注明借款。经询问，无极液压公司表示，部分款项用途注明货款系因为当时不允许企业间借贷。审理中，无极液压公司提交一份债务确认协议，载明：甲方：诚信机电公司，乙方：无极液压公司，经双方对账，共同确认，截至2004年5月25日，甲方共欠乙方1110万元，欠款明细(略)，落款日期：2004年5月25日。三、有关涉案房屋的物权登记、使用情况2000年3月28日，北京市国土资源和房屋管理局向诚信机电公司颁发京房权证市门港澳台字第XXXX号房屋所有权证，载明：房屋所有权人：诚信机电公司，房屋坐落：北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号，建筑面积合计2640.9平方米，土地证号：市门港澳台国用(1999出)字第10100号，土地使用面积：7658.8平方米。无极液压公司（乙方）与诚信机电公司（甲方）签订《房屋与土地租用合同》一份，载明：甲方拥有7658.8平方米土地及地上厂房，同时，拖欠乙方1110万元债务，乙方有意承租甲方拥有的上述土地和厂房以冲抵甲方所欠债务，达成如下协议：一、甲方将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的7658.8平方米土地(土地证号：市门港澳台国用(1999出)这第10110号)及地上2646.9平方米(原文如此)厂房(房产证号：市门港澳台字第XXXX号)整体出租给乙方使用，租期20年，租金共计300万元整，承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租权之效力。二、租期自2004年6月1日至2024年6月1日（租期届满时，若甲方仍未付清乙方债务，则租期自动展期20年，租金仍为300万元整）……五、乙方承租后有权依法在承租土地上增建房屋或厂房，相关报批手续以甲方名义报备审批，产权属乙方所有，甲方不得转让、抵押，甲方同意，在增建房屋或厂房竣工后将房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权过户于乙方名下。六、租期届满且乙方不继续承租时，乙方应将承租的土地和厂房（根据本合同第五条增建的房屋或厂房及所占范围内的土地除外）交还甲方，同时甲方应立即向乙方偿还剩余债务。落款日期为2004年5月26日。诚信机电公司向无极液压公司出具《承诺书》，载明：根据诚信机电公司与无极液压公司2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》，诚信机电公司已与北京必成建筑工程公司于2004年8月27日签订《建设施工合同》，建设诚信机电公司液压系统调试车间工程，工程立项批准文件为(2004)门计基字第011号，规划许可证号为2004规(门)建字0014号，诚信机电公司承诺，该工程系由无极液压公司出资，以诚信机电公司名义兴建，所有权属无极液压公司，在该工程竣工以后，诚信机电公司会立即将建成的房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权过户至无极液压公司名下。诚信机电公司承诺，在该工程竣工后至房屋及土地权属过户到无极液压公司前，无极液压公司对建成房屋享有无偿使用的权利,落款日期为2004年8月28日。2004年3月25日，北京市规划委员会向诚信机电公司颁发2004规(门)建字0014号建设工程规划许可证，载明：建设单位：诚信机电公司，建设项目名称：液压系统调试车间，建设位置，门头沟区石龙工业区龙园路1号，建设规模2166平方米。审理中，无极液压公司、诚信机电公司未提交相应房屋的规划验收手续。2019年8月6日，北京石龙经济开发区管理委员会出具证明，载明：无极液压公司自1998年11月以来，在石龙经济开发区龙园路1号生产经营至今。四、涉案房屋被执行情况因诚信机电公司欠案外人债务，案外人申请执行诚信机电公司财产，案号为北京市第二中级人民法院(2007)二中执字第1772、1773号。在上述执行案件中，2012年9月11日，无极液压公司在北京市第二中级人民法院进行谈话，无极液压公司表示：“今天将无极液压公司与诚信机电公司的租赁合同复印件提交法院，要求法院在拍卖时告知买受人，无极液压公司享有诚机机电公司在门头沟厂房的租赁权，租赁期到2024年，诚信机电公司欠无极液压公司800万元”，相应执行卷宗显示，北京市第二中级人民法院表示：“你们有租赁关系，如果启动拍卖程序，无极液压公司在同等价格上享有优先购买权。根据你提交的材料，我们需要进行合议，也要和申请执行人沟通。”2013年4月10日，北京中土源房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明：受北京市第二中级人民法院委托，我们对北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产(国有出让土地使用权面积7658.8平方米，房屋面积5202.4平方米，其中有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房屋的建筑面积2561.5平方米，以下简称估价对象)在现有规划利用条件下的公开市场价格进行了评估，估价目的是为委托方对上述房地产进行司法处置提供市场价格参考，经过测算，确定估价对象于2013年3月20日的市场价格为：房地产总价格：1325.03万元，其中，土地价格502.42万元，房产价格822.61万元(此部分为重置成新价)；本次评估设定评估结果不受任何抵押、租赁、担保等他项权利和法律纠纷的影响；估价人员现场踏勘了解到估价对象的现的现实际使用者为无极液压公司，该公司于2004年在宗地内新建了厂房及办公楼，目前估价对象有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房屋建筑面积由估价人员现场测量为2561.5平方米，根据委托方要求，本次房产评估范围为本宗地内现有全部建筑物，若上述情况发生变化，将进行重新评估；本次评估设定估价对象不存在可能附带影响评估价格的债项，未考虑出租情况对评估价格的影响；目前估价对象建筑物地基未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好。2013年6月27日，北京市第二中级人民法院随机确定由北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产。2013年7月23日，该案债权人向北京市第二中级人民法院申请暂缓就上述房地产开展拍卖工作。2015年6月1日，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具《门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产市场价值、建筑物重置成新价及装修附属物价值评估报告》，载明：受北京市第二中级人民法院委托，我公司对位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房地产市场价值、建筑物重置成新价及装修附属物价值评估：估价对象：位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的房地产、建筑物及装修附属物，土地使用权面积7658.8平方米，房屋总建筑面积为5209.78平方米，其中有证房屋建筑面积2640.9平方米，无证房建筑面积2568.88平方米。估价目的：为委托方对了解估价对象在现状条件下的市场价值提供价格参考，经过测算，确定估价对象在2015年4月21日的市场价格为：总价值：1548.73万元，其中，证载房地产价值：1307.78万元(土地951.52万元、房产356.26万元)，证外建筑物重置成新价：212.51万元，证外装修附属物价值：28.44万元；估价对象现状房屋已与估价委托人提供的《房地平面图》复印件中标示的房屋发生较大改变，现状房屋在原来的基础上进行了加建，加建面积按照估价人员现场查勘、测量的建筑面积进行建筑物重置成新价评估；估价对象已设定抵押权，本次评估未考虑上述抵押权对估价对象价值的影响。2015年12月25日，北京市第二中级人民法院发布拍卖公告，载明：北京市第二中级人民法院将于2016年1月18日10时至2016年1月19日10时止在北京市第二中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：位于北京市门头沟区北京石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及装修附属物，土地使用面积为7658.8平方米，土地使用权类型为出让，房屋总建筑面积为5209.78平方米(其中有证房屋建筑面积为2640.9平方米，无证房屋建筑面积为2568.88平方米)，房屋状况为：幢号3，房屋总层数3层，建筑面积2440.6平方米，幢号1，房屋总层数1，建筑面积115.2平方米，幢号2，房屋总层数1，建筑面积85.1平方米，合计2640.9平方米，房屋结构为混合，房屋用途工交，证外建筑面积2568.88平方米，房屋所有权证号京房权证市门港澳台字第XXXX号，土地证号：市门港澳台国用(1999出)字第10110号(原文如此)，起拍价1548.73万元，保证金150万元，增价幅度1万元。相应网页上注明：优先购买权人：有；租赁情况：有租赁(未显示租赁期及租金给付情况)。拍卖前，李建芝未勘查现场。经询问，李建芝表示，其从拍卖公告上看到涉案房屋有租赁，但不清楚具体的租赁期限和租金给付情况，其以为有租赁只是一个格式性的提示。2016年2月2日，北京市第二中级人民法院向李建芝出具《司法拍卖成交确认书》，载明：李建芝于2016年1月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得拍卖标的物，即门头沟区北京石龙工业区龙园路1号房产、建筑物及装修附属物，成交价为：16087300元。无极液压公司对2007年二中执字第01772号、2007年二中执字第01773号案件执行过程中的拍卖提出执行异议，称请求确认2016年1月18日至19日期间在淘宝网上进行的北京石龙工业区龙园路1号房产的司法拍卖结果无效，并重新启动该司法拍卖程序。2016年3月9日，北京市第二中级人民法院作出(2016)京02执异字23号、(2016)京02执异字24号执行裁定书，裁定：驳回无极液压公司提出的执行异议。相应执行卷宗显示，2016年4月8日，李建芝在北京市第二中级人民法院进行谈话，李建芝表示：“我通过司法拍卖，竞买了北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号房产及土地权，想问何时办理过户。”承办法官表示：“本案涉案房产及土地使用权有瑕疵，目前为止还有七至八年租期，且承租人表示租金早已交给诚信机电公司。无极液压公司现在表示愿意多出一些钱来从你这买，毕竟涉案财产有租赁，买卖不破租赁，即使现在我们出了裁定，你们也不能有什么效益。”李建芝表示：“不同意，有租赁，我们也在拍卖公告上看到。”承办法官表示：“我们可以下裁定书，后续的房屋交接你们自行协商解决，与我院没有关系了，工作已经完毕了。”2016年4月20日，北京市第二中级人民法院作出（2007）二中执字第1772、1773号之五执行裁定书，裁定：一、北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号的全部房产的所有权及相应的土地使用权和相应的其他权利归买受人李建芝所有。上述房屋及相应的土地使用权的财产权自本裁定送达买受人李建芝时起移转。二、买受人李建芝可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2016年4月28日，执行裁定书送达李建芝。2016年6月21日，李建芝取得北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号1幢1层；2幢1层；3幢1至3层的不动产权证，证载宗地面积7658.8平方米，房屋建筑面积2640.9平方米。五、本案中的有关事实经本院现场勘查，涉案房屋位于一处院落内，院落内北侧有三处有证房，其他房屋为无证房，具体布局如附图。审理中，无极液压公司主张，因配电柜被李建芝带人砸坏，产生如下损失：1、发生配电抢修工程款35121元；2、无极液压公司停电28天，发生工人工资、社保、住房公积金损失；3、因停电28天，导致无极液压公司不能按时完成生产，发生对外支付违约金损失；4、因停产28天，为减少对后续交货的影响，外协加工油箱等产品，增加生产成本；5、因李建芝砸坏配电设备，造成财务不能工作，另行租赁财务办公用房损失；6、因停电期间龙门吊车及车间内天车不能使用，大型宽体拖板车无法进入车间，另行租用普通运输车辆损失；7、因李建芝破坏生产28天，工人产生担忧，多名员工离职产生经济补偿金损失；8、因李建芝破坏配电设备，影响无极液压公司经营活动，造成2017年、2018年利润下滑损失。经查，2016年10月11日，无极液压公司报警称因地皮租赁纠纷，有人用车辆堵无极液压公司门、拉电闸。2016年11月8日，北京市公安局门头沟分局出具京公门刑立字［2016］000858号立案决定书，决定对李建芝破坏生产经营案立案侦查。现该刑事案件正在处理中。审理中，李建芝于2018年12月11日向本院申请财产保全，请求保全被申请人北京无极液压工程有限公司名下的银行存款1204500元，申请人李建芝以彭松涛名下的位于河北省涿州市开发区东兴南街东兴小区10号楼3-501室的房屋为担保。2019年1月30日，本院作出（2017）京0109民初668号之一民事裁定，裁定：一、查封彭松涛名下的河北省涿州市开发区东兴南街东兴小区10号楼3-501室（产权证号：冀（2018）涿州市不动产权第XXXX号）的房屋。二、冻结北京无极液压工程有限公司名下的银行存款1204500元。李建芝交纳保全费5000元。审理中，2017年9月13日，李建芝申请对《房屋与土地租用合同》的形成时间进行鉴定，对该合同中无极液压公司与诚信机电公司所盖印章的真实性进行鉴定，对三份《房屋与土地租用合同》印章是否一致、合同内容是否一致，三份《房屋与土地租用合同》墨汁与合同内容、打印、盖章的先后顺序，三份《房屋与土地租用合同》形成的时间、纸张、墨汁、打印机年代等时间，三份《房屋与土地租用合同》纸张、打印机年代、墨汁等年代断定合同形成时间，进行鉴定。经本院依法确定北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定。该中心于2017年10月18日作出《送检案件受理审查说明函》，载明：经审查，本案现仅能就三份合同中“北京诚信机电有限公司”印章印文的同一性和“北京无极液压工程有限公司”印章印文的同一性；三份合同上落款处印章印文与打印字迹的朱墨时序(进行鉴定)。关于形成时间的鉴定项目，受目前北京市相关规定及行业技术条件所限，我中心暂无法对形成时间进行鉴定；请贵院将以上情况告知相关当事人，询问是否对三份合同中“北京诚信机电有限公司”印章印文的同一性和“北京无极液压工程有限公司”印章印文的同一性及三份合同上落款处印章印文与打印字迹的朱墨时序进行鉴定。经询问，2018年1月16日，李建芝表示坚持进行鉴定，2018年1月16日，诚信机电公司表示同意该鉴定中心继续做可以做的鉴定，2018年1月18日，无极液压公司表示同意进行鉴定。2018年8月1日，北京法源司法科学证据鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：3份检材上的“北京无极液压工程有限公司”印章印文与样本上的“北京无极液压工程有限公司”印章印文是同一枚印章所盖印；3份检材上的“北京诚信机电有限公司”中英文印章印文与样本上的“北京诚信机电有限公司”中英文印章印文是同一枚印章所盖印。李建芝交纳鉴定费16700元。2018年8月22日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具《退案说明》载明：我中心受理案件后，采用多种技术方法对《房屋与土地租用合同》中的6枚印章印文与打印字迹的朱墨时序进行检验，由于打印字迹墨粉稀疏，印章印文墨迹浅淡，受现有技术方法制约，未能得出明确结论。2018年9月17日、2018年9月18日，李建芝对上述鉴定报告提出异议。2018年9月26日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具情况说明，维持上述鉴定意见。审理中，双方对房屋占有使用费不能达成一致意见，2018年11月1日，李建芝申请对涉案房屋自2016年2月2日至今的租金进行评估，本院依法确定北京首佳房地产评估有限公司进行评估。2019年7月2日，该公司出具《房地产估价报告》，载明：我公司对位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号1幢1层；2幢1层；3幢1至3层(李建芝)工业房地产(证载房地产用途为工业，证载房屋总建筑面积为2640.9平方米)在现状利用条件下的租金价值水平进行了评估，估价对象为上述面积为2640.9平方米的房屋，估价对象在满足全部假设和限制条件于价值时点2019年1月21日的估价结果如下：市场租金为1.3元/平方米·天。估价对象所在宗地内存在部分加建建筑物，但加建建筑物无《不动产权证书》及其他相关规划手续，本次评估未将上述加建建筑物纳入评估范围。李建芝支付房地产评估鉴定费27500元。2019年7月5日，本院向各方当事人邮寄《房地产估价报告》。2019年7月25日，无极液压公司对《房地产估价报告》提出异议。2019年8月22日，北京首佳房地产评估有限公司回复维持其鉴定意见。2019年9月18日，无极液压公司申请对该公司的配电柜等损失进行鉴定。本院认为，(一)关于《房屋与土地租用合同》的性质，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋与土地租用合同》所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系租赁合同的性质，本院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同。(二)关于合同效力，无极液压公司自1998年起即开始使用涉案房屋，自2002年至2004年期间，无极液压公司存在向诚信机电公司转账共计1110万元的情况，双方所签订有关上述1110万元款项的《房屋与土地租用合同》的印章印文经鉴定亦属实，且根据诚信机电公司向无极液压公司出具的《承诺书》，无极液压公司系在承租涉案房屋、土地使用权后，在涉案院落内建设无证房，并不存在承租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情形，另外，虽然组织成立无极液压公司的相关各方曾作出将以诚信机电公司名义购置的土地及建设的厂房在无极液压公司成立后过户至该公司名下、否则不享有股权的意思表示，但无极液压公司成立后，无极液压公司与诚信机电公司重新订立了《房屋与土地租用合同》明确了双方权利义务，系双方真实意思表示，同时，本案所涉拍卖事宜发生在2016年，现有证据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示或其他无效情形，故本院确认《房屋与土地租用合同》有效，对李建芝相应的反诉请求，本院不予支持。(三)关于无极液压公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗李建芝的物权问题。根据上述论述，《房屋与土地租用合同》系租赁合同，合同法第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故应由李建芝继续履行该合同义务。对无极液压公司要求李建芝继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日的本诉请求，合同法第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故本院确认李建芝应继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日。对无极液压公司要求李建芝赔偿无极液压公司配电柜损失35121元、人员工资损失455575.46元、延迟交货违约金30万元的本诉请求，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”现李建芝破坏生产经营案正在刑事处理中，故本院对无极液压公司的上述本诉请求不予处理。对无极液压公司的相应鉴定申请，本案不予准许。对李建芝要求无极液压公司腾退涉案土地及房屋的反诉请求，因李建芝应履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日，且《房屋与土地租用合同》约定诚信机电公司将涉案土地使用权及有证厂房整体出租给无极液压公司，故对李建芝要求腾退涉案土地及房屋的反诉请求，包括院落中无证房在内，本院均不予支持。对李建芝要求无极液压公司支付房屋及土地占有使用费的反诉请求，因《房屋与土地租用合同》约定以该合同所涉1110万元款项的权利抵偿租金，该租金应认定为已由无极液压公司给付完毕，故对李建芝的相应反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：一、李建芝继续履行北京无极液压工程有限公司与北京诚信机电有限公司签订的《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日；二、驳回北京无极液压工程有限公司的其他本诉请求；三、驳回李建芝的反诉请求。本诉案件受理费二万一千三百六十六元，由北京无极液压工程有限公司负担九千一百七十八元，由李建芝负担一万二千一百八十八元。反诉案件受理费一万三千二百八十八元，由李建芝负担，已交纳。保全费五千元，由李建芝负担，已交纳。印章印文鉴定费一万六千七百元，由李建芝负担，已交纳。房地产评估鉴定费二万七千五百元，由李建芝负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  赵连学人民陪审员  刘连英二〇一九年十二月三十日书 记 员  董 颖