河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初2724号 原告（反诉被告）：曹某，男，1964年5月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：梅爱慧，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹美美，石家庄泽龙房地产开发有限公司推荐的委托诉讼代理人。 被告（反诉原告）：杜某，男，1991年7月16日出生，汉族，住石家庄市赞皇县。 委托诉讼代理人：王素娟，河北七连山律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称“原告”）曹某与被告（反诉原告，以下均称“被告”）杜某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某的委托诉讼代理人梅爱慧、曹美美，被告杜某及其委托诉讼代理人王素娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金直至房屋交还日2018年12月17日止，共计64600元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金直至清偿完毕之日止，截至2018年12月17日止，共计20815元；3、判令被告向原告支付2018年度暖气费共计5996元；4、判令被告向原告支付拖欠的水费直至交还房屋日止，暂自2018年1月26日起计算至2018年11月30日水费共计715元；5、判令被告向原告支付拖欠的物业费直至交还房屋日止，暂自2018年1月26日起计算至2018年11月30日共计6383元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月21日，原告曹某与被告杜某签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于石家庄市房屋出租给被告（面积约为193.43平米），租赁期为2017年7月26日至2018年7月25日，年租金标准为72000元，支付方式为按季度支付。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今，但被告仅支付6个月房租，其余房租至今未付。被告的行为违反了合同约定，并且给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请依法判决支持原告诉求。 被告杜某辩称，首先原告出租的涉案房屋消防不合格；我们已经在2018年1月18日将房屋终止合同申请书、房屋钥匙已经交给涉案房屋的物业，因为租赁该房屋也是通过物业租的，从来没有见过房东本人，也不知道房东的电话等信息。房屋电卡也于2018年1月18日前通过涉案房屋物业转交给原告，依据双方签订的合同的约定，提前两个月书面通知，双方签订的合同已经于2018年3月18日解除。涉案房屋也已交还给原告，在原告控制之下，不应支持原告的各项诉求。 被告杜某向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月18日解除；2、请求依法判令被反诉人返还押金6000元；3、本案所有的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月21日，被告杜某与原告曹某通过泽龙大厦物业签订了《房屋租赁合同》，约定租赁位于石家庄市房屋，租期一年。房屋租赁合同上曹某留置的8929×××1电话也为泽龙大厦物业电话。后因情况发生变更，被告需要解除租赁合同时，被告根据合同约定通过书面的形式向原告提出解除双方签订的房屋租赁合同申请时，因无法联系上原告，也不知道原告的地址，被告于2018年1月18日将《房屋终止合同申请书》、房屋钥匙交给泽龙大厦物业，通过泽龙大厦物业将《房屋终止合同申请书》、房屋钥匙转交给原告，房屋电卡也于2018年1月18日前已通过泽龙大厦物业转交给原告，双方签订的合同已于2018年3月18日解除。现原告还扣着被告的押金6000元未予返还，应当返还。 原告曹某就被告杜某的反诉辩称，被告称其与原告所签租赁合同已经解除不能成立。被告不具备解除本合同的权利。根据原被告签订的房屋租赁合同，其中约定了协商解除合同及约定解除合同的情形。被告未向原告送达解除合同通知，根据《合同法》相关规定，一方当事人主张解除合同的，应通知对方当事人。截止目前，原告未收到被告关于解除合同的通知。被告称其向泽龙大厦物业送达了《房屋终止合同申请书》、涉案房屋钥匙，原告认为该送达无效。首先，被告称其无法联系原告与事实不符。其次，被告未提供任何证据证明其确实向泽龙大厦物业送达了上述文件及物品。再次，原告从未授权泽龙大厦物业代为收取《房屋终止合同申请书》、涉案房屋钥匙的权利。事实上，也从未有任何人向原告送达或转交过上述物品。《房屋终止合同申请书》不具有一经送达对方即解除合同的效力，并且原告也不会同意解除合同的申请。根据被告所述，其向泽龙大厦物业送达的是《房屋终止合同申请书》。原告认为《房屋终止合同申请书》的性质不等同于《解除合同通知书》，其属于征求合同对方当事人意见，不具有一经送达即解除合同的效力。被告主张双方签订的房屋租赁合同于2018年3月18日解除无任何事实根据。被告于2019年2月23日向原告寄送了“关于杜某租赁合同已于2018年3月18日解除的再次通知函”，但上述函件不能支持被告关于合同已经解除的主张。被告无证据证实其曾就合同解除通知到原告。因此，所谓“再次通知”显然不属实、不能成立。另外，本案现有的证据不能证实2018年3月18日租赁合同解除的事实根据。原告无需向被告返还押金，首先，被告未向原告交纳押金。双方所签订租赁合同第十二条第二款有明确约定，按照此约定，假设被告支付了押金，原告也无需返还。综上，被告的反诉请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。我们的涉案房屋已经通过消防验收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和对有争议的证据和事实进行审查，本院认定事实如下：2017年7月21日，原告曹某与被告杜某签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：“出租方（简称甲方）：曹某，承租方（简称乙方）：杜某……第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于电厂街1号6层6F17号……第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期自2017年7月26日至2018年7月25日……第四条租金及支付方式。1、该房屋租金为6000元/月，第一年租金总计72000元……2、支付方式。乙方支付租金以现金方式按季支付。首期租金乙方应于本合同签订之日向甲方交纳清，以后每次应于下次交款前七日交清下次房屋租金……第五条押金。1、本合同房屋使用押金（6000元，大写:陆仟元整）。押金不得冲抵房租。乙方应在本合同签订当日一次交清以上押金……第九条合同的变更、解除与终止。1、双方协商变更或终止本合同的，应当采用书面形式。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋。（2）不履行约定的排除他人妨碍义务致使乙方的生产经营活动无法正常进行。（3）交付的房屋危及乙方安全或健康。3、租赁期满合同自然终止。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……第十二条乙方违约责任及担保方责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，房屋使用押金不予退还，乙方还应按照合同约定三个月的租金向甲方支付违约金。违约金及押金不足以赔偿甲方经济损失的，乙方继续承担赔偿责任。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途的；（4）利用该房屋进行违法活动的；（5）利用承租房屋存放危险物品的；（6）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的……3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方承诺将合同期内剩余的应付租金作为给甲方造成损失支付甲方，同时乙方还应以上述应付款项为基数，按照年息36%的标准向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任及所造成的全部损失……第十五条其他约定事项……2、合同期内乙方要求提前终止合同，应提前二个月向对方发出书面文件，协商处理终止合同的有关事宜。乙方征得甲方书面认可后方可解除合同……4、关于房屋交接的约定。本合同租赁期满或乙方因其他原因提前终止租赁、使用该房屋的，乙方应提出书面退房申请，请求甲方对房屋进行验收。双方共同验收完毕后，乙方把电卡、钥匙等物品交接给甲方本人或甲方指定的人员。经甲方签字确认后，租赁房屋才视为交接完毕。否则，视为乙方未向甲方交还房屋并在继续占用使用。该期间内，乙方除按照本协议约定标准向甲方支付租金、物业费、水费、电费外，还应当向甲方支付与该期间租金等额的款项作为违约金。上述期间视为不定期租赁合同。甲方随时有权向乙方催缴费用或随时解除合同。……甲方：曹某（签字、捺印并加盖手章），乙方：杜某（签字并捺印）”。被告杜某称，其于2018年1月18日向原告曹某送达了《房屋终止合同申请书》，内容如下：“曹某：贵我双方于2017年7月21日签订了我方承租贵方位于电厂街1号6层6F17号的房屋租赁合同。因我方原因，无法按照合同继续承租目标房屋，现特向贵方提出终止合同申请，结清相关费用。特此申请。申请人：杜某。”原告曹某称，其从未收到该《房屋终止合同申请书》，也从未委托过任何人办理解除合同或收取解除文件。 被告杜某称，其2018年1月3日搬离涉案房屋，原告曹某曾于2018年12月24日对外出租涉案房屋，提交照片3张，并申请证人张某出庭作证。原告曹某称，不知道被告准确的搬离时间，只是在被告拖欠租金几个月之后推测被告已经搬离了，于2018年12月17日收回涉案房屋，并称，认可曾于2018年12月24日对外出租涉案房屋。 关于押金：被告杜某于2017年7月31日交纳押金6000元。 关于租金：被告杜某分别于2017年7月31日、2017年10月24日交纳2017年7月26日至2017年10月25日期间的租金18000元、2017年10月26日至2018年1月25日期间的租金18000元。 关于物业费：被告杜某于2017年10月24日交纳物业费1741元。 关于电费：被告杜某分别于2017年7月30日、2017年8月7日、2017年8月14日、2017年9月6日、2017年9月25日、2017年10月19日、2017年10月24日、2017年11月9日交纳电费7此，共计6695元。 关于暖气费：被告杜某于2017年10月24日交纳暖气费5996元。 关于水费，原、被告均称，每月固定收费65元。 另查，原告曹某系石家庄泽龙物业服务有限公司的法定代表人。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》第十五条第2款约定，合同期内承租方要求提前终止合同，应提前二个月向出租方发出书面文件，协商处理终止合同的有关事宜，在征得出租方书面认可后方可解除合同。被告提交的房屋终止合同申请书、拍照的手机信息记录，不足以证实其2018年1月18日已经通知到原告曹某，且未得到原告曹某的书面认可。双方约定涉案房屋的租赁期自2017年7月26日至2018年7月25日，被告在2018年1月18日以自身原因解除合同，不符合双方约定的解除条件，也不符合合同解除的法定条件。被告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月18日解除，理据不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》第十五条第4款约定，本合同租赁期满或承租方因其他原因提前终止租赁、使用该房屋的，承租方提出书面退房申请，请求出租方对房屋进行验收。双方共同验收完毕后，承租方把电卡、钥匙等物品交接完毕给出租方本人或指定的人员。经出租方签字确认后，租赁房屋才视为交接完毕。否则，视为承租方未向出租方交还房屋并在继续占用使用。该期间内，承租方除按照本协议约定标准向出租方支付租金、物业费、水费、电费外，还应当向出租方支付与该期间租金等额的款项作为违约金。上述期间视为不定期租赁合同。出租方随时有权向承租方催缴费用或随时解除合同。原告自认，于2018年12月17日收回涉案房屋，自此双方签订的《房屋租赁合同》解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付直至房屋交还日2018年12月17日止的欠付租金64600元，支付2018年度的暖气费5996元、水费715元、物业费6383元，于法有据，本院予以支持。 关于押金、违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。考虑到，被告因自身原因致使合同不能继续履行具有过错，而原告在被告尚欠原告几个月房租未支付的情况下，仍未与被告交涉涉案房屋的租赁事宜，亦具有过失，根据双方在履行《房屋租赁合同》中，关于押金、违约金的约定，并结合各自存在的过错、过失。被告向原告交纳的押金6000元，原告不予退还；原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。经调解，双方未能达成一致意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）曹某与被告（反诉原告）杜某于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月17日解除。 被告（反诉原告）杜某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹某租金64600元、暖气费5996元、水费715元、物业费6383元。 被告（反诉原告）杜某交纳的押金6000元，原告（反诉被告）曹某不予返还。 驳回原告曹某的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2263元，由被告杜某负担1785元，原告曹某负担478元。案件反诉费25元，由被告杜某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  牛艳梅 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  张秀萍 二〇一九年十二月三日 书 记 员  李婉婷 ——