广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4905号原告：寿伟洁，女，汉族，1969年7月2日出生，住广西柳州市城中区。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨木森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告寿伟洁与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法由审判员徐志成适用简易程序公开开庭进行审理。原告寿伟洁，被告的委托诉讼代理人陈淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付逾期交房违约金136661.73元（从2017年7月13日起每日按照总房款1691358元的万分之一为标准，计算至2019年9月29日止）给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年2月24日签订编号为201602139839《广州市商品房买卖合同》（预售），约定被告将位于从化市沙贝项目三期三组团H-81栋1梯102房出售给原告，房屋总价款为1691358元，合同还约定被告应于2016年12月15日前将标的房屋交付给原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应按原告已付房价款的每日0.1‰支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款，但被告未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。原告已经收到被告邮寄的收楼通知书，但原告前往收楼时，被告没有提供有关永久供水供电的证明文件，于是原告拒绝收楼。《补充协议》是被告预先拟定的格式化合同，《补充协议》第6点对永久供电供水的居住条件的约定是免除了被告延期交楼的违约责任，违背了合同公平的原罪，因此该条约无效。另根据《供电营业规则》第12条规定“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”及《电力法》第4条规定“禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能”。依据《广州市商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应向原告支付延期交楼违约金。被告辩称，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回，理由如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原、被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是双方真实意思表示，签约前亦已向原告解释说明，合法有效。也即原、被告双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也已承诺不因其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、被告已在约定交楼时间前通知原告收楼，原告签收收楼通知书后却又拒绝收楼，相应的责任应由原告自行承担。四、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明到因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。经审理查明，2016年2月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告被告开发的位于从化区沙贝项目三期三组团H-81栋1梯102房；建筑面积约167.18平方米；总金额1691358元；合同第十二条约定：交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：房屋交付被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：延期交房的违约责任被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：房屋交付时的有关资料原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。附件七补充协议第六条第2点约定：小区内用水、电燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。合同签订后，原告依约支付了全部购房款1691358元，被告出具收款收据给原告。2014年9月29日，涉案房屋取得广州市从化区住房和建设局（原告从化市城乡建设局）出具的《竣工验收备案表》。庭审中，被告辩称涉案房屋已于2019年9月20日供电竣工检验合格，并提交了《客户受电工程竣工检验意见书》予以证明。后查明，涉案房屋所在小区目前确实已经具备永久用电条件，但该永久用电尚未入户，包括原告在内的业主目前使用的仍为临时用电。另查明，原告于2017年7月12日起诉至本院，要求被告支付2016年12月16日起至2017年7月12日止的迟延交楼违约金。本院于2017年11月9日作出（2017）粤0184民初2443号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。判决后，被告不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年3月28日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、《广州市商品房买卖合同（预售）》、不动产登记证明、收款收据、收楼通知书、（2017）粤0184民初2443号民事判决书、（2018）粤01民终3815号民事判决书、竣工验收备案表、客户受电工程竣工检验意见书以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案原告作为买受人依约支付了购房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件；其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与适用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时使用用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类型为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件；再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋的用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则面临随时被供电企业终止供电的风险。综上，虽然被告已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，用户电表未安装，尚未具备分户验收的条件，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任，原告主张被告按照合同约定的标准计付延迟交楼违约金有理，本院予以支持。如上所述，涉案房屋现尚不符合交楼条件，且具备交楼条件的时间不确定，现原告主张被告向其支付2017年7月13日起至2019年9月29日止的逾期交房违约金，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2017年7月13日起至2019年9月29日止，每日按照总房款1691358元的万分之一计算）给原告寿伟洁。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1517元（原告寿伟洁已预交），由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年十二月十日书记员  陆明皓