九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1627号原告：九江浔园物业服务有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区城冷水东路338号，统一社会信用代码：913604215535460541。法定代表人：向军生。被告：陈林，男，汉族，1972年9月14日出生，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师，一般授权。原告九江浔园物业服务有限公司(以下简称浔园公司)与被告陈林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告浔园公司法定代表人向军生及被告陈林委托诉讼代理人吴新球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浔园公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费58070元，违约金17421元，合计75491元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月26日，原告与九**林房地产开发有限公司签订华林大厦物业服务合同，从2013年7月1日至2015年8月30日止，原告在庐山东路华林大厦提供了物业服务，2015年8月31日后业主委员会自治管理原告退出。被告开发华林大厦分配名下房屋：A栋商业门面2、8、10、11号和二层202号商场(面积分别为94.3、183.93、79.12、85.02、584.24㎡)，面积合计1026.61㎡；住宅别墅B栋101房，面积300.5㎡，于2013年7月1日前在华林公司领取钥匙办理收房手续。被告从2013年7月1日至2015年8月30日止计26个月物业费分文未交。上述房屋，因华林公司没有按照合同约定给原告办理交房手续，致使原告无法获得上述房屋出售情况，原告以未交房物业费的理由，先后在2017年至2018年向九江县人民法院、九江市中级人民法院起诉华林公司。在庭审时，华林公司提供陈林和戴海燕签订的一份《门面分割协议书》，认为上述房屋在2013年7月1日前已经出售交付给被告使用，支付物业费应当由被告支付，九江县人民法院为此判决驳回原告请求，原告上诉九江市中级人民法院因证据不足撤诉。按照物业服务合同第六条1项、第三十一条2项约定：商业物业(非住宅)每月2元／㎡、高层住宅每月1.2元／㎡、多层住宅每月0.6元／㎡。业主不按期缴纳物业服务费，逾期按应缴费总价千分之三缴纳滞纳金(违约金)，因违约欠费还应承担乙方因此产生的诉讼费用。被告现欠物业费总计58070元(A栋4套商铺和202商场按面积1026.61㎡×单价2元×26个月计算物业费为53383元，B栋101房按面积300.5×0.6／月×26个月物业费为4687元)。由于被告逾期时间长计算违约金数额比较多，按最高法规定违约金不超过应付款总额30%的规定，被告应支付违约金17421元(按物业费总额58070元×30%)。综上，请求法院判决支持原告诉请。被告陈林辩称：1、原告起诉已超过诉讼时效，原告丧失了胜诉权，原告是2019年8月13日向法院提起诉讼，但是他起诉要求支付的物业费是2013年7月1日至2015年8月30日期间的物业费，超过了诉讼时效。按照法律规定，应该在知道或者应当知道日起算，在2013年7月1日至2015年8月30日期间原告应当知道案涉房屋的产权状况，因此起诉这期间的物业费是超过诉讼时效的。2、在2013年7月1日至2015年8月30日期间开发商并未将涉案房屋交付给被告，根据双方前期物业服务合同第七条第二款和物业管理条例第四十一条的规定，不应由被告来支付相关物业费。3、开发商已于2013年5月31日向之前的物业服务企业付清了涉案房屋2013年到2015年三年的物业费，根据开发商与原告签订的补充协议第四条约定，原告已经无权再向被告主张索要2013年到2015年这期间的物业费。4、涉案合同涉嫌变造，原告擅自将收费的标准用手写进行了更改，对此被告保留相关的权利。5、根据合同约定和法律规定，被告不应支付涉案的物业费，恳请法庭查明事实，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的公司信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、①原告提交的《前期物业服务合同》复印件，证明：原告与被告有物业服务合同关系。被告质证意见：由法庭审核《前期物业服务合同》的真实性，对关联性有异议，认为合同第七条第二款约定了在开发商未交付物业的情况下，由开发商来交物业费。②被告提交的《前期物业服务合同》及《补充协议》各一份(均提交原件当庭核对)；证明：合同约定的涉案期间的物业费用是由开发商来缴纳的，不应由被告缴纳，补充协议的第四条约定，甲方在2013年7月1日前的债权债务与乙方(原告)无关，后期由乙方(原告)收取自行消化自负盈亏，补充协议第四条说明2013年7月1日前已经缴费的业主及开发商已经缴纳的物业费与原告无关，原告无权向开发商或业主再行主张物业费。原告对被告提交的物业服务合同及补充协议原件均无异议，对其中的内容有异议，认为被告提出的2013年7月1日之前的债权债务已经交付给乙方之前的物业公司，在协议中并未明确，第四条只写了“甲方2013年7月1日之前的债权债务与乙方无关，后期归乙方收取，自行消化自负盈亏。甲方应将业主预交费用按月分摊进行结算”，也就是说甲方之前收取了物业费，7月1日以后的物业费归乙方所有，业主为装修所缴纳的押金也归乙方所有，业主为装修的垃圾费装修押金由甲方转交给乙方，乙方不承担甲方及前期所产生的任何费用。说明被告所提出的异议与合同内容不符。因原、被告对上述证据的真实性并未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。2、原告提交的《门面分割协议》复印件一份及华林大厦A、B栋《房屋测绘面积报告》、柴桑区人民法院开庭笔录、九江市中级人民法院开庭谈话笔录复印件各一份，证明：被告在2013年之前名下房屋登记情况及交房时间。被告质证意见：对上述《门面分割协议》的真实性无异议，对关联性有异议，只能证明涉案房屋分配给被告，并不能证明涉案房屋已经交付给被告；对测绘报告无异议；对两份开庭笔录，因为被告不是这两个案件的当事人，真实性由法庭审核，这些案件中当事人的陈述并不对被告产生法律效力。被告同样提交了《门面分割协议》一份(当庭提交原件核对)，证明：在2013年5月3日开发商的股东将门面产权归属问题进行了处理，该份协议仅仅起到这个作用，并不能证明开发商将案涉房屋交付给了被告。原告对被告提交的《门面分割协议》无异议。本院对原、被告提交《门面分割协议》及原告提交的测绘报告，因原、被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，对人民法院开庭笔录、谈话笔录的真实性予以采信。3、①原告提交的信息打印件一份，证明：原告履行对被告催费的告知义务。②原告提交的九江县人民法院民事判决书、九江市中级人民法院民事裁定书复印件。证明：被告房屋在2013年7月1日之前已经交付，原告诉讼符合法律规定的诉讼时效。被告质证意见：手机短信的真实性由法庭审核，但过了诉讼时效，是2018年7月16日发送的短信，与2015年已经过了将近三年的时间，当时适用两年诉讼时效。对证据六的民事判决书及民事裁定书的质证意见与前面庭审笔录的质证意见一致，被告并不是该案的当事人，并未参加庭审，对该案庭审中当事人的陈述，本案被告毫不知情，所以该案当事人的陈述及认定的事实对被告没有法律效力。本院对信息载图打印件，被告未否认案涉号码为被告陈林手机号码亦未否认收到该信息，本院对其真实性予以采信；对人民法院民事判决书及民事裁定书的真实性予以采信。就诉讼时效问题，本院在下文另行确认原告的诉请是否超过诉讼时效。4、原告提交的①业主金连花(交款单位：向明)、吕龙应、周丽平三人缴费收据，②门卫冯正兴、于学良工资签字，③保洁毛美琳、李汉水工资收条签字，④九江县市容局卫生费收据，⑤业主熊婷婷签订的物业服务协议，⑥业主凌新明等人证明，⑦管理员刘淑玲声明，⑧业主黄良锋的电话录音；证明：原告在2013年7月1日到2015年8月31日期间提供相应的服务。被告质证意见：对上述证据中业主金莲花、吕龙应、周丽平三人缴费收据的三性均有异议，证据的表现形式违法，应该是发票；对公司门卫及保洁的工资单与本案无关，是原告公司内部的，无法证明是在涉案小区提供服务的工作人员的工资单；对环卫所卫生费收据的合法性有异议，这些部门收费应该是发票；业主熊婷婷签订的物业服务协议、业主凌新明等人证明与本案无关；管理员刘淑玲声明，业主黄良锋电话录音，录音的合法性由法庭审核，另外这些属于证人证言，证人应该出庭接受质询，证人未出庭的情况下，证据存在瑕疵。本院对原告的本组证据，虽然在证据形式上存在一定的瑕疵，其中相关证人均未出庭，而且环卫部门的票据不合规定，但认为卫生收费不出具发票其责任并不在于原告；综合考虑上述证据，本院认为可以认定原告在2013年7月1日到2015年8月30日期间提供一定的物业管理服务。5、被告提交的收据复印件两份(与原件核对一致)，证明：收据的内容是华林房地产在2013年5月31日将案涉的房屋2013年6月1日至2015年年底的物业费已经交付给了原告进驻之前的物业公司(农垦物业管理有限公司)，根据原告与开发商签订的补充协议的第四条规定，在涉案房屋由开发商已经交付物业费的情况下，原告无权向开发商主张相关的权利。原告对上述收据的质证意见，认为这是华林公司与前期物业公司的纠纷，与本案不相干。上述收款收据，被告当庭提交了证据原件，有收款单位盖章，本院对其真实性予以采信，但该收据并不能直接达到被告的证明目的。根据当事人陈述及双方的举证、质证并经法院审查确认，本院认定事实如下：2013年6月26日，案外人九**林房地产开发有限公司(甲方，以下简称华林公司)与原告浔园公司(乙方)签订了一份《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对华林大厦(物业项目名称)实施前期物业管理服务事宜；合同主要内容：1、约定了在物业交付前和物业交付后乙方提供的前期物业管理服务内容；2、物业服务费用由业主按其物业的产权建筑面积交纳(已办理房产证的以记载建筑面积为准)，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准：多层住宅0.6元／月／㎡，高层住宅1.2元／月／㎡，商业物业2元／月／㎡；业主应于甲方交付交房通知之日按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用或资金作出减免承诺，物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按照本协议物业服务费标准交纳；物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或资金，每次缴费的具体时间，业主或承租人应在每年第一个月前交纳；3、甲方和业主不按期缴物业服务费，逾期每天按应缴费的总价千分之三向乙方缴纳滞纳金，因违约欠费还应承担乙方因此产生的诉讼费用；4、本合同期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议。合同并约定了其他事项。2013年7月2日，案外人华林公司(甲方)与原告浔园公司(乙方)签订了一份《华林大厦物业管理及经营补充协议》，协议主要内容：1.2013年7月1日起，甲方将华林大厦物业及其设施设备配套公用物品全部移交乙方接管；2.甲方负责在2013年7月10日前依据约定将乙方所需资料文件及物品配齐交付乙方使用，乙方仅有经营期内使用权；3.双方共同办理交房手续；4.甲方2013年7月1日前的的债权债务与乙方无关，后期归乙方收取，自行消化，自负盈亏；甲方应将业主预交费用按月分摊进行结算，7月1日后的费用归乙方所有，业主未装修的垃圾费、装修押金由甲方转交乙方，乙方不承担甲方及其前期物业所产生的任何费用；…16.本协议与前协议有冲突之处以本协议为准；合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，合同原则上一年一续签，同等条件乙方有优先权。协议有双方公司盖章，甲方华林公司并有戴海燕签字。2013年7月1日，原告浔园公司依前述合同进驻并接管上述案涉华林大厦的物业管理服务工作，至2015年8月30日，因涉华林大厦商住楼的业主成立了业主委员会并自治管理，原告浔园公司依照《前期物业服务合同》约定退出华林大厦。另查，2013年5月12日，被告陈林(甲方)与案外人戴海燕(乙方)协商分配华林公司开发的案涉华林大厦门面房屋，并签订了一份《门面分割协议书》，协议主要内容，1、经甲乙双方协商，抓阄分配，甲方抓得A阄，含门面2＃(84.74㎡)、8＃(165.67㎡)、10＃(71.09㎡)、11＃(76.37㎡)、二楼202＃(569.51㎡),共计967.38㎡。乙方抓得B阄，含门面3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、9＃、二楼201＃，共计1151.93㎡；2、此协议已最后确定门面房的产权归属无争议，其余未尽事宜双方协商解决；3、华林房地产公司应尽快办理房产部门确权手续；4、华林大厦业务正常维持不变，尽快办理剩余办证业务及善后事宜。被告陈林与案外人戴海燕作为甲、乙双方分别在协议上签字，协议并加盖了九**林房地产开发有限公司印章。2013年5月7日，九江县房产测绘队受华林公司委托测绘华林大厦房产面积并出具了《房屋面积测绘报告》，明确载明了华林大厦的案涉门面房屋的建筑面积，其中A栋2＃84.74㎡、8＃165.67㎡、10＃71.09㎡、11＃76.37㎡、二楼202＃569.51㎡，上述门面房屋的面积共计967.38㎡，与被告陈林及案外人戴海燕签订的《门面分割协议书》所述的门面面积一致。在2013年7月2日原告浔园公司进驻华林大厦之前，华林大厦的物业管理服务工作由九江市农垦物业管理有限公司(以下简称农垦公司)负责。2013年5月31日，农垦公司出具了两张收款收据，分别收取了华林公司交付的两笔物业管理费，其中编号6009746的收据，载明物业管理费20000元，起至日期2013年－2015年，并注明第2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、201、202＃门面物业费打包；编号6009747的收据，载明名称A－1－301、B－101、102，物业管理费，起至日期2013年－2015年，预先支取物业费包价，金额6000元。被告陈林未提交证据证明就案涉门面房屋已交纳物业费。另查明，2017年6月22日，原告浔园公司曾以案外人华林公司为被告就本案案涉门面、商场等房屋的物业管理服务费向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求案外人华林公司支付物业费及违约金，案外人华林公司并提起反诉；该案于2018年1月15日的开庭审理中，案外人华林公司向本院提交了《门面分割协议书》一份，证明案涉华林大厦的第一、二层已经交给了业主陈林、戴海燕；后本院判决驳回了原告浔园公司在该案中的诉讼请求，浔园公司提出上诉，后撤回上诉。本院认为，本案的争议焦点为1.诉讼时效的问题。2.被告应否承担物业管理费及违约金的问题。对于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的问题，本院认为应分为两个时间段进行确认；①原告在华林大厦提供物业服务期间为2013年7月一2015年8月30日，但华林公司与原告浔园公司于2013年7月2日签订的《华林大厦物业管理及经营补充协议》第十六条约定，本协议与前协议有冲突之处以本协议为准，合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，合同原则上一年一续签，同等条件乙方有优先权。在当时应适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。原告未提供证据证明上述补充协议在2014年7月1日约定的一年服务期限届满后原合同双方另行续签了物业服务合同，原告浔园公司应当知道案涉的门面房屋的权利人或业主在原告提供物业服务的2013年7月1日至2014年7月1日期间并未向原告浔园公司交付物业费，即原告在此期间已经知道其权利受到损害，故就2013年7月1日至2014年7月1日止期间的物业服务费，应自2014年7月2日开始计算诉讼时效，但原告没有证据证明其自2014年7月2日后的两年内即2016年7月1日之前已向案涉房屋的权利人华林公司或业主主张过支付物业服务费的权利或者存在诉讼时效中止、中断或延长的情况，原告浔园公司就相关物业服务费直到2017年6月22日才向本院起诉华林公司；本院认为，本案原告就2013年7月1日至2014年7月1日期间的物业服务费提起诉讼已超过当时应适用两年的诉讼时效，对被告就诉讼时效提出的抗辩中的2014年7月2日至2015年8月30日期间诉讼时效的抗辩意见本院予以采信，故对原告诉讼请求中关于2013年7月1日至2014年7月1日期间的物业费主张，本院不予支持。②关于2014年7月2日至2015年8月30日期间的物业服务费；该期间的物业服务费应自2015年8月31日开始计算诉讼时效，原告于2017年6月22日向本院提起诉讼要求华林公司就案涉房屋支付物业费，并未超过当时应适用两年的诉讼时效，在该案件的2018年1月15日的开庭审理中，案外人华林公司向本院提交了《门面分割协议书》，证明案涉门面房屋已分配归本案被告陈林及案外人戴海燕所有，因而应自原告在该案审理中于2018年1月15日知晓案涉门面房屋已分配归属陈林、戴海燕时开始计算诉讼时效，至本案起诉时的2019年10月11日，并未超过现应适用的三年诉讼时效，故对被告就诉讼时效提出的抗辩中，就2014年7月2日至2015年8月30日期间诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于被告应否承担物业管理费的问题。就B栋101＃房屋，因原告没有证据证明该房屋的实际所有人为被告陈林，本院对原告在本案中向被告陈林主张B栋101＃房屋物业管理费的诉讼请求不予支持，即本案仅需涉及被告应否承担案涉A栋2、8、10、11＃门面及二层202号商场在2014年7月2日至2015年8月30日期间的物业管理费的问题。案外人华林公司与原告浔园公司于2013年7月2日签订的《华林大厦物业管理及经营补充协议》第十六条约定：“本协议与前协议有冲突之处以本协议为准，合同期自2013年7月1日至2014年7月1日止，合同原则上一年一续签，同等条件乙方有优先权。”现原告未提交证据证明上述补充协议在2014年7月1日约定的一年服务期限届满后原合同双方另行续签了物业服务合同，也未提交业主委员会或原合同甲方同意原告继续提供服务的证据，因而，在未续签物业服务合同的情况下，按原《华林大厦物业管理及经营补充协议》，合同履行期限已经到期，故原告应退出涉案华林大厦的物业服务，但原告继续在华林大厦提供物业服务，对其未签订物业服务合同期间的物业管理费的损失，在未得到业主委员会或业主追认时，应由原告自行承担，故应驳回原告请求支付2014年7月2日起至2015年8月30日期间物业管理费的诉讼请求。对于原告提出的支付违约金的诉请，因原告请求的物业管理费未予支持，故本院对其该项诉请不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告九江浔园物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1689元，由原告九江浔园物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  万新成审判员  徐宜峰审判员  胡 菲二〇一九年十二月二十六日法官助理刘校宇书记员朱慧芳