福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1916号 原告：林南发，男，1972年3月5日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：黄赞枝，福建弘信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艺萍，福建弘信律师事务所实习律师。 被告：李永解，男，1971年8月6日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：许丽玲，女，1972年11月24日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：林建明，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春梅，福建仁胜律师事务所律师。 第三人:漳州丹厦房产行销策划有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路以南锦绣一方绿榕里13幢D03号。统一社会信用代码：91350600579254121X。 法定代表人:沈木钦,执行董事兼总经理。 原告林南发与被告李永解、许丽玲，第三人漳州丹厦房产行销策划有限公司（以下称“丹厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林南发及其委托诉讼代理人黄赞枝、黄艺萍，被告李永解、许丽玲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人丹厦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林南发向本院提出诉讼请求:1.请求解除林南发与李永解、许丽玲及丹厦公司签订的《楼花转让协议书》；2.判令李永解、许丽玲共同归还林南发购房款717417元，支付相当于双倍定金的违约金286966.8元，并赔偿林南发经济损失暂定20万元（自2013年8月16日起至实际还款之日止按总房款月利率2%计算）。3.本案诉讼费由李永解、许丽玲负担。事实和理由:2013年8月16日，林南发通过中介丹厦公司与李永解、许丽玲签订一份《楼花转让协议书》，约定李永解将其于2013年2月6日向漳州市龙文区桂溪房地产开发有限公司（以下称“桂溪公司”）购买的位于福建省漳州市龙文区房屋（以下称讼涉房屋）转让给林南发。双方确定转让房屋建筑面积93.74平方米，房产用途为住宅，房屋尚未竣工验收交付使用，转让总价为717417元。林南发与李永解、许丽玲就双方权利义务违约责任等进行约定。林南发向丹厦公司支付中介费1200元。2018年，万嘉世贸广场项目启动破产重组程序，林南发多次要求李永解、许丽玲履行协议，李永解、许丽玲承诺已购买讼涉房屋并支付全部房款。林南发向桂溪公司破产管理人申报债权。林南发收到《补充申报债权审核结论通知书》，才知晓李永解、许丽玲并未购买讼涉房屋也未缴纳任何购房款。李永解已构成违约应承担双倍返还购房定金的违约责任，并赔偿林南发的经济损失。 为证明上述事实，林南发提交以下证据：1.《楼花转让协议书》，收据，拟证明林南发与李永解、许丽玲签订协议就双方买卖讼涉房屋的权利义务进行约定。2.借条、《借款协议》，拟证明2012年11月25日，李永解、许丽玲向林南发借款60万元，之后双方约定该笔借款及利息用于支付林南发向李永解、许丽玲购买上述房屋的购房款。3.《商品房买卖合同》、《补充申报债权审核结论通知书》，拟证明李永解、许丽玲向林南发提供《商品房买卖合同》写明李永解、许丽玲购买讼涉房屋并自愿将讼涉房屋转让给林南发。经查询李永解、许丽玲并没有购置讼涉房屋。 李永解、许丽玲辩称，一、本案《楼花转让协议书》名为房屋转让，实为借款合同担保，应认定为无效。李永解向林南发借款后，林南发因担心李永解在借款期限届满后无力偿还借款，遂要求李永解、许丽玲以讼涉房屋作为担保，并与李永解、许丽玲签订了《楼花转让协议书》，李永解、许丽玲与林南发之间并没有楼花转让的合意。本案《楼花转让协议书》属流押、流质契约，违反法律禁止规定，依法应认定为无效。《楼花转让协议书》第十一条约定：“以李永解、许丽玲向林南发借款60万元及利息117,417元，合计717,417元作为购房款”，显然，林南发在协议签订后并未向李永解支付任何的购房款，而李永解向林南发实际借款金额为40万元，且未约定借款利息，而《楼花转让协议书》中的房屋价格为717,417元，房屋价格远远高于借款金额，这种不公平的抵偿，显然不是李永解、许丽玲的真实意思表示，该《楼花转让协议书》明显是借款合同的担保，应认定为无效。李永解虽然与林南发另行签订了转让协议，但其实质是为借款提供担保，依法应该将整体作为民间借贷进行处理。林南发以房屋买卖合同纠纷为由，要求李永解、许丽玲返还购房款及违约金明显不能成立，依法应驳回林南发的全部诉讼请求。李永解、许丽玲提交福建省农村信用社电汇凭证，拟证明商品房买卖合同以工程款抵扣购房款，商品房买卖合同时真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月25日，以林南发为出借人（甲方）、李永解为借款人（乙方）签订《借款协议》，约定（摘要）：1.李永解因使用资金需要向林南发借款60万元。2.借款期限：从2012年11月25日至2013年11月24日止。……4.李永解若在合同约定期限偿还借款和其他费用，势必影响到林南发的资金使用计划。双方约定，李永解若在到期日未及时还款的，李永解自愿承担违约责任，违约金为每月借款总额的15%，若李永解经过催促仍不履行义务，继续违约逾期超过一个月的，违约金为每月借款总额的25%，因李永解没有按期归还借款林南发提起诉讼的，李永解承担林南发为实现债权所支付的必要费用（包括但不限于法院诉讼费、律师费、调查费、评估拍卖等费用），因本协议发生的争议由龙海市人民法院管辖。同日，李永解向林南发出具《借条》载明：“兹本人向林南发借款60万元。借款人确认的转让账户及金额，户名：李永解；账号52×××61，开户行：龙池建设银行，金额60万元。”。 2013年2月6日，以桂溪公司为出卖人、以许丽玲为买受人的买卖双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：35060108003400328），约定（摘要）：许丽玲向桂溪公司购买讼涉房屋，建筑面积共93.78平方米，每平方米7,650元，总金额为717,417元等内容。 2013年8月16日，以许丽玲、李永解为甲方（卖方）、林南发为乙方（买方）、丹厦公司为丙方（中介方），签订《楼花转让协议书》，约定（摘要）：一、许丽玲、李永解于2013年2月6日向桂溪公司购买讼涉房屋（预约单），该房产目前尚未竣工验收交付使用。二、许丽玲、李永解同意将讼涉房屋以单价为7,650元/平方米，总价717,417元转让给林南发。三、林南发应于本协议生效之日支付许丽玲、李永解717,417元作为购房定金。……六、签订本协议后，双方不得中途悔约。若许丽玲中途悔约应书面通知林南发，同时向林南发支付相当于双倍定金的违约金，同时林南发应将该笔违约金总额的50%作为丹厦公司的劳务费用……第十一条、其他约定事项：1.许丽玲、李永解承诺协助林南发到开发商处办理一手更名。2.一手契税由许丽玲、李永解承担。3.付款方式：以李永解、许丽玲向林南发借款60万元及利息117,417元，合计717,417元作为购房款。 2019年4月9日桂溪公司管理人向林南发出具《补充申报债权审核结论通知书》，编号：（2019）桂溪破管字第4-5号，载明：“贵司申报的债权为本金717,417元，利息及违约金等0元，共计717,417元；经本管理人核查确认的债权为本金0元，利息及违约金等0元，共计0元。”。 诉讼过程中，林南发承认双方签订《楼花转让协议书》系以房抵债，林南发主张本案按房屋买卖合同纠纷处理。 本院认为，根据林南发提交《借款协议》约定借款期限为2012年11月25日至2013年11月24日，林南发与李永解、许丽玲于2013年8月16日签订《楼花转让协议书》系双方在债务履行期限届满前作出以物抵债的约定。《借款协议》中未对借款期限内利息进行约定，借款协议的金额与《楼花转让协议书》所约定的价款，债权数额与抵债物的价值存在加大差距。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。林南发与李永解、许丽玲签订的《楼花转让协议书》无效。林南发请求解除其与李永解、许丽玲、丹厦公司签订的《楼花转让协议书》，请求李永解、许丽玲支付违约金及经济损失，本院不予支持。林南发未实际支付购房款，其请求李永解、许丽玲返还购房款717，417元，本院不予支持。对于林南发、李永解之间的民间借贷纠纷因与本案属于不同法律关系，林南发、李永解可另案主张。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案丹厦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 驳回林南发的诉讼请求。 本案受理费12,974.17元，由林南发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  魏雅蓉 郑栖伟