辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初3796号原告：沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街111-40号。法定代表人：溪思淼，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嵩，男，该公司员工。被告：王磊，男，1981年12月19日出生，汉族，户籍地沈阳市苏家屯区。被告：付向秀，女，1988年3月27日出生，汉族，户籍地河南省安阳地区长垣县。第三人：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该行行长。原告沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司与被告王磊、付向秀、第三人中信银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司的委托诉讼代理人王嵩到庭参加诉讼，被告王磊、付向秀、第三人中信银行股份有限公司沈阳分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与二被告于2009年7月10日签订的编号0907069401的《商品房买卖合同》，二被告协助原告办理商品房买卖合同备案撤销手续；2.判决二被告支付原告违约金35538.4元；3.二被告、第三人协助原告办理位于沈阳市苏家屯区房屋的银行抵押撤销手续；4.请求判决二被告恢复原状腾退房屋，将位于沈阳市苏家屯区房屋完好交付原告；5.请求判决二被告赔偿原告损失3775.03元；6.诉讼费等均由二被告承担。事实和理由：2009年7月10日原告与二被告签订编号为0907069401的《商品房买卖合同》，约定原告将位于苏家屯区房屋出卖给二被告。合同第4条约定房屋总价款177692元，合同第六条约定付款方式为银行按揭贷款方式付款，约定二被告在双方签订购房合同时向原告支付首付款57692元，并于签订购房合同之日起7日内办理完毕剩余购房款120000元的银行按揭申请手续。合同还约定若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据双方签订的个人购房借款抵押合同的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：2.出卖人有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，解除商品房买卖合同的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到解约通知起30日内履行下列义务：⑴买受人向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；⑵买受人应协同出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以总房款的0.5‰向出卖人支付违约金。现原告已代二被告偿还第三人欠款及利息81962.24元，原告代二被告预缴1年采暖费1422元，燃气费200元，执行费1056元、迟延履行利息1097.03元。因给付原告借款本息等事宜协商未果，故诉至法院。二被告未应诉答辩。第三人未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2009年7月10日原告与二被告签订编号为0907069401的《商品房买卖合同》，约定原告将位于苏家屯区房屋出卖给二被告。合同第4条约定房屋总价款177692元，付款方式为银行按揭贷款方式付款，约定二被告在双方签订购房合同时向原告支付首付款57692元，并于签订购房合同之日起7日内办理完毕剩余购房款120000元的银行按揭申请手续。合同还约定若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据双方签订的个人购房借款抵押合同的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：2.出卖人有权解除商品房买卖合同，解除效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到解约通知起30日内履行下列义务：⑴买受人向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房款中扣除该违约金和上述代偿欠款本息；⑵买受人应协同出卖人办理解除商品房买卖合同、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以总房款的0.5‰向出卖人支付违约金。合同签订后原告及二被告于2009年8月28日与第三人签订了中信银行个人购房借款合同，向第三人借款120000元，期限120个月，即自2009年8月28日至2019年8月28日，贷款利率4.158%（年）利率，还款方式为按月等额本息。二被告将位于苏家屯区房屋作为向第三人借款的抵押担保，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后第三人已将120000元给付二被告转付购房款，二被告也开始向第三人偿还贷款，后开始拖欠还贷，截至2018年1月22日尚欠第三人贷款本金、逾期利息、罚息共计74634元。2018年3月19日第三人向沈阳市沈河区法院起诉二被告及本案原告，该院于2018年12月19日作出（2018）辽0103民初4311号民事判决，判决：1.解除原告、二被告与第三人于2009年8月28日签订的《中信银行个人购房借款合同》；2.二被告偿还第三人贷款本金64755.83元、逾期利息5603.46元、罚息4274.71元（截至2018年1月22日）；3.本案原告对第二项判决承担连带给付责任。4.驳回第三人其他诉讼请求。判决生效后本案原告代二被告偿还第三人贷款本金及利息79531.24元、诉讼费1665、保全费766元、执行费1056元。诉讼中，原告向本院申请查封二被告名下位于沈阳市苏家屯区房屋，原告为此支付保全申请费1600元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王磊、付向秀经本院依法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及合同附带的补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律拘束力。因二被告未能按期偿还按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任，按照双方协议约定，二被告与原告约定的解除条件已成就，本院对原告主张解除编号为0907069401的《商品房买卖合同》的请求予以支持。合同双方约定按照协议约定二被告应向原告支付房价款总额20%的违约金，即35538.4元。原告代二被告偿还第三人的款项逾期利息、罚息、诉讼费、保全费、执行费合计18262.41元（79531.24-64755.83+2431+1056=18262.41元），原告二被告应予以返还原告。该合同解除后，二被告已给付原告房款112936.17元（120000-64755.83+57692=112936.17元），按照双方商品房买卖合同中的约定，原告可在二被告已支付的购房款中予以扣除原告代为偿还的款项及违约金，扣除上述款项后原告应返还二被告房款59135.36元（112936.17-35538.4-18262.41=59135.36元）。合同解除后，二被告应协助原告办理撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案及银行抵押登记事宜。因双方合同已解除，本院对原告请求二被告腾退并返还涉案房屋的请求予以支持。原告主张的燃气费、采暖费等因缺乏相应证据支持，本院不予支持。原告主张的损失的执行费，因已计算至二被告应返还的款项中，故对原告的此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王磊、付向秀与沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司于2009年7月10日签订的编号为0907069401的《商品房买卖合同》于2019年1月31日解除，王磊、付向秀于本判决发生法律效力之日起十日内协助沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案撤销事宜。二、王磊、付向秀、中信银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力之日起十日内协助沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司办理位于沈阳市苏家屯区房屋的银行抵押权撤销事宜。三、王磊、付向秀于本判决发生法律效力之日起十日内将沈阳市苏家屯区号房屋恢复至房屋交付时的状态，并将上述房屋返还于沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司。四、沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还王磊、付向秀购房款59135.36元。五、驳回沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4556元，保全费1600元，公告费560元，均由被告王磊、付向秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 李 爽人民陪审员 律 丹人民陪审员 王秋月二〇一九年十二月二十日书 记 员 吴 姝