北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16293号原告：孙中信，男，1966年3月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨春祥，北京市隆安律师事务所律师。被告：刘金龙，男，1964年11月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：石春梅，女，1965年6月28日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告孙中信与被告刘金龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙中信及其委托诉讼代理人杨春祥，被告刘金龙的委托诉讼代理人王雷、石春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙中信向本院提出诉讼请求：1.判令刘金龙支付我关于北京市大兴区青云店镇高庄村高野路东三条17号房屋及院落的重置成新价、区位补偿价和装修和附属物价款共计1195928元；2、判令刘金龙承担评估费5000元；3、判令刘金龙承担诉讼费。事实和理由：2004年4月17日，我与刘金龙父亲刘清莲签署房屋买卖协议，约定将大兴区青云店镇高庄村高野路东三条17号房屋及院落出售给我，价款为125000元，合同签订后，我支付了购房款，刘清莲交付了案涉房屋及院落。2010年11月15日，北京市大兴区人民法院作出（2010）大民初字第10143号民事判决，确认双方房屋买卖合同无效。该判决最终被2011年4月25日作出的（2011）一中民终字第5466号民事判决所维持。2018年12月29日，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初18089号民事判决，判令我向刘金龙返还案涉房屋及院落，由刘金龙向我返还购房款125000元。该判决最终被2019年4月22日作出的（2019）京02民终4427号民事判决所维持。我认为，法院既然判决我返还房屋及院落，那么刘金龙应向我支付相应款项，否则我的生活将陷入困境。为此诉至法院，恳请判如所请。刘金龙辩称：1、对评估报告地上物和装修部分无异议，但北房五间是我建造并出售，故在计算时应扣除五间北房的建造成本；2、不同意孙中信主张的区位补偿价，愿意赔偿其2004年购买时至诉讼终结之日止的同期银行利率，一是孙中信买房后自行建造了南院墙和门楼，导致该宅院的面积高于村委会认可的三分地，北京市政府规定农村宅基地不得超过三分地，我收回宅基地后，对于孙中信超占的宅基地，可能无法被认定为合法宅基地，我无法就权利不确定的部分向孙中信赔偿，二是孙中信并非本村成员，无法享受村民待遇，区位补偿价是根据宅基地面积和回迁房价格综合认定，本案中不存在主张区位补偿价的事实基础，三是关于区位补偿价格，2010年政府对宅基地认定0.3亩，三分地以上不予赔偿，每平米最高980元，四是民法总则规定合同无效双方都应承担过错责任，由法院判定过错比例，孙中信无权就自行扩大部分的损失向我主张赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：刘清莲与杨宝荣系夫妻，生有四子一女，长子刘伯龙、次子刘维龙、三子刘金龙、四子刘四龙（1973年1月7日出生）、女儿刘素珍。2001年，刘四龙在北京市大兴区青云店镇高庄村高野路东三条17号申请了宅基地，并出资建设了五间北房。2002年，刘四龙去世，当时未婚。2002年7月31日刘四龙户口被注销。2004年4月17日，刘清莲与孙中信签订《房屋买卖协议》，约定：刘清莲、杨宝荣所生四子一女，年迈多病缺钱花，经子女们同意，将四子（注：去世）房产以十二万五千元卖于孙中信终身所有，房产证为据，百年之后子孙们不得干预。卖方是刘清莲签字，买方是孙中信签字。当时杨宝荣在场，且对此表示认可。此协议签订后，刘清莲与孙中信又签订补充协议，约定了付款方式分两次付清，并约定若社会发生任何变化，或国家征用宅基地，所给予任何补偿，全部归孙中信所有，刘清莲无权干涉。之后，孙中信如约给付刘清莲房款125000元，刘清莲将房屋交付孙中信使用。孙中信不久便入住涉案房屋，并对房屋及院落做了多处装修和翻建。后杨宝荣、刘清莲以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，后本院作出（2010）大民初字第10143号民事判决，判决确认原告刘清莲与被告孙中信于二○○四年四月十七日签订的房屋买卖协议书无效。后孙中信不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第5466号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后刘金龙以农村房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，后本院作出（2018）京0115民初18089号民事判决，该判决记载“经询问，贾爱然、刘晓丹、刘维龙、刘金龙和刘素珍均同意其诉讼权益和实体权益由刘金龙主张，孙中信对此不持异议。”“经本院释明，孙中信在本案中不就损失问题向刘金龙提起反诉”后孙中信不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，后北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4427号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经本院委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋重置成新价（含装修）及附属物价值进行了评估并出具了房地产估价报告，估价结果显示房地产总价值为352396元，其中房屋重置成新价（含装修）为327290元（其中1号房屋总价为117896元）、附属物为25106元。孙中信为此支付评估费5000元。另查明，刘伯龙与贾爱然系夫妻，二人育有二子，长子刘晓丹、次子刘晓娇。刘清莲于2018年10月11日死亡，杨宝荣于2011年10月26日因死亡注销户口，刘伯龙于2008年8月13日因死亡注销户口，刘四龙于2002年7月31日因死亡注销户口，刘晓娇于2018年7月8日死亡。对于双方当事人有异议的事实，孙中信提交《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案宣传手册》（以下简称：《宣传手册》）以证明涉案房屋与青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目在地理位置和时间间隔上均接近，《宣传手册》规定了宅基地的补偿标准，涉案房屋宅基地应按照0.4亩、每平方米4500元计算，刘金龙认可该证据真实性，但不认可其关联性，辩称①《宣传手册》第二条规定被拆除腾退人为被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人，孙中信购买涉案房屋的的合同已经被法院确认无效，孙中信不应享有被拆除腾退人的权益，②如果我无法获得拆迁安置利益，或者涉案房屋不被拆迁，则我赔偿孙中信区位补偿价就对我不公平，③生效判决已经确定合法宅基地面积为200平方米，故不同意赔偿200平方米以外的部分。孙中信提交照片以证明彩钢棚的具体情况，刘金龙认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称无法反应现状及价格，且估价报告没有评估彩钢棚，故我方没有赔偿义务。刘金龙提交（2018）京0115民初18089号民事判决书复印件、（2019）京02民终4427号民事判决书复印件以证明法院查明涉案院落认定的合法宅基地面积为200平方米，超出的部分不是合法面积，孙中信认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称是否属于合法面积应以实际征收和具体腾退为准，近年来大兴区拆迁腾退时是按照0.4亩认定宅基地的，请法院结合实际工作予以认定。刘金龙提交《北京市大兴区人民政府关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（以下简称：《公布通知》）打印件及《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地房屋拆迁补偿及补助费标准有关规定的通知》（以下简称：《印发通知》）打印件以证明青云店镇宅基地区位补偿价最高位980元/平方米，宅基地最高为0.4亩，超过部分不予补偿，孙中信认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称前述文件距今时间较长，不符合当前实际情况。本院认为：（2018）京0115民初18089号民事判决记载“经本院释明，孙中信在本案中不就损失问题向刘金龙提起反诉”，本案中孙中信主张的主要诉求实际为前案中尚未解决的损失问题，故本案与前述案件具有逻辑上的连续性，故刘金龙可以以涉案房屋权利义务承继者的身份参与本案诉讼。综合考虑到出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，此举有违诚实信用原则，故本院认定由涉案房屋的权利义务承继者刘金龙对合同无效的后果负主要责任，由孙中信负次要责任。对于宅基地区位补偿价，结合现场勘验结果，涉案房屋宅基地约为343.76平方米。刘金龙提交的《公布通知》及《印发通知》距今时间较长，无法准确反映涉案房屋目前的宅基地区位补偿价，若继续参照前述规定将难以平衡双方利益；而青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目无论在地理位置还是时间间隔上均距涉案房屋更加接近，因此更加具有参考价值，故本院认为在确定宅基地面积及宅基地区位补偿价时参考《宣传手册》更加符合客观实际，即宅基地以0.4亩（约266.67平方米）为宜，对于0＜X≤266.67平方米的部分，酌定以4000元/平方米计算宅基地区位补偿价，对于266.67平方米＜X≤400平方米的部分，酌定以2000元/平方米计算宅基地区位补偿价。对于房屋重置成新价（含装修），1号房在买卖时已经存在，孙中信在计算时自行扣除，本院对此不持异议。对于附属物，以评估结果为准。对于孙中信主张的彩钢棚的费用，刘金龙认可彩钢棚系孙中信所建，本院现场勘验时彩钢棚也实际存在，故应对此予以考虑，但由于孙中信并未举证证明其搭建彩钢棚所花费的具体费用，故本院酌情确定其价值为5000元。综上，刘金龙应赔偿孙中信宅基地区位补偿价854602元{[266.67*4000+（343.76-266.67）*2000]*70%}、房屋重置成新价（含装修）146575.80元[（327290-117896）*70%]、附属物17574.20元、彩钢棚费用3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、刘金龙于本判决生效之日起十日内赔偿孙中信宅基地区位补偿价854602元、房屋重置成新价（含装修）146575.80元、附属物17574.20元、彩钢棚费用3500元；二、驳回孙中信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15563元，由原告孙中信负担2260元（已交纳），由被告刘金龙负担13303元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费5000元，由原告孙中信负担1000元，由被告刘金龙负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  施凤新人民陪审员  梁秀丰二〇一九年十二月十一日法官 助理  李利冉书 记 员  董世盼