四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初931号 原告：王纪蓉，女，汉族，生于1971年2月2日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：姜婷婷，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司，住所地：广元市利州区翠屏路翠屏社区3楼，统一社会信用代码9151080255345378XM。 负责人：魏小军，系公司总经理。 被告：四川金坤房地产开发有限责任公司，住所地：成都市武侯区武青南路10号6幢1楼12号，统一社会信用代码91510000694843095T。 法定代表人：魏红兵，系公司执行董事。 第三人：魏小平，男，汉族，生于1966年4月2日，住广元市利州区。 第三人：安孝菊，女，汉族，生于1972年4月27日，住广元市利州区。 原告王纪蓉与被告四川金坤房地产开发有限责任公司（以下简称“金坤房地产公司”）、四川金坤房地产开发有限责任公司广元分公司（以下简称“金坤房地产广元分公司”）、第三人魏小平、安孝菊合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王纪蓉及其委托诉讼代理人姜婷婷到庭参加诉讼，被告金坤房地产公司、金坤房地产广元分公司、第三人魏小平、安孝菊经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告将位于广元市利州区房屋产权过户给原告；2、请求人民法院确认原告比第三人优先取得位于广元市利州区房屋；3、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年4月16日，原被告签署《拆除重建协议书》，被告拟将被告所购的土地与原告的土地整合，修建商住电梯公寓，并按规定要求修建相应数量的地下停车位。第五条约定新建商住房面积在原址第一层营业房还原告240㎡，二层营业房还原告510㎡，地下车库还原告3个，被告承担原告两年租库费用30万元，第六条第2款约定被告应为原告办理两证。协议签署后2012年5月4日原告将房屋产权证书及土地证书交于被告并配合被告办理了土地过户手续，2015年1月15日，被告向原告交付了位于广元市利州区，地下车位22、25、26号，原告并于当日向被告补交清房屋差价款155万元及维修金97527.1元。2018年5月原告起诉要求被告还建1-1、2-1号营业房及地下车位时，才得知被告已将还建给原告的1-2号营业房预售给被告金坤房地产广元分公司法定代表人魏小军的哥哥魏小平及安孝菊，该预售行为损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。 被告金坤房地产公司及金坤房地产广元分公司、第三人魏小平及安孝菊未到庭，亦未提交书面答辩状。 本院经审理查明，2012年4月16日，甲方王纪蓉与乙方金坤房地产公司签订《拆除重建协议书》，协议约定：位于广元市利州区的王纪蓉（甲方）房屋为框架结构，建筑面积约343.34㎡，实际面积以房屋产权证为准。因我公司（乙方）于2011年6月通过竞拍方式取得（原四川省广元中药材采购供应站）广元市中药材公司所属产权，金坤房地产公司将对该资产进行拆除改造，需拆除甲方的营业房（房屋产权人：王纪蓉）。双方在平等互利的基础上对甲方的资产拆迁补偿达成以下条款：…五、偿还房屋的条件：①新建商住房的面积在原址第一层营业房还王纪蓉240㎡（房屋产权人：王纪蓉），临街门面宽度不得低于8Ｍ（原房屋门面宽度为10.8＊3.6）。第二层营业房还王纪蓉510㎡.按统一设计要求，如另外面积有增、减的部分另行结算，增加面积部分甲方按乙方的开盘价向乙方购买，减少面积部分乙方按开盘价支付给甲方，并结清增、减价款后，领取房门钥匙。②还地下车位3个给王纪蓉。③乙方承担甲方两年租库房费用300000.00元（大写：叁拾万元整）。…六、甲乙双方履行的责任和义务：…（二）乙方履行的责任和义务：①承担旧房拆除、新房开发、修建过程中的安全责任、销售的全部费用。②办理所有相关的报建手续。③开发修建的房屋达到合格的工程标准。④为业主办理两证（按原证载产权属性办理并按规定收取缴纳相关税费）。七、其他事项：…③该协议经双方签字认可后，任何一方不得违约，如有违约，违约方向守约方支付违约金50万元… 2012年5月4日，王纪蓉将土地证：证号（广国用（2003）字第）****号，他项权证：证号广2010-****号两证原件交于金坤房地产公司，公司经办人何明路出具领条。 2014年1月2日，金坤房地产广元分公司与第三人魏小平、安孝菊签订买卖合同，合同编号（2014）0100042，并将广元市利州区南河广州路金城.南岸1栋1-2号房屋在房管部门办理网签登记，房屋取得方魏小平、安孝菊。 2015年1月15日，金坤房地产广元分公司作出《交房通知书》，载明：尊敬的“金城南岸”业主：您所购买的“金城南岸”住宅已经通过工程竣工验收。自2014年12月30日起正式办理房屋交付手续。请您持本通知书及身份证、购房资料到“金城南岸”小区物管办公室办理交付手续。在此期间，开发商（金坤房地产广元分公司）与物管单位（广元市顺意物业管理有限公司）将为您提供方便快捷的服务。核准单业主姓名：王纪蓉；房号：1-1、1-2号、2-1号；备注：财务手续已清，请予交房。 同日，王纪蓉向金坤房地产广元分公司“金城南岸”1-1、1-2、2-1号房屋购房款155万元、维修基金97527元。金坤房地产广元分公司分别向王纪蓉出具收条。 另查明，①原告王纪蓉于2015年1月15日接手案涉营业房后，于2015年4月开始正式投入使用;②原告称案涉营业房已被被告设置抵押进行贷款;③原、被告之间签订的《拆除重建协议书》所涉及的广州路北段金城.南岸一楼1-1营业房、二楼2-1营业房以及地下车位22号、25号、26号的车位等权属，已由本院（2018）川0802民初2704号民事判决书作出处理。本案所涉广州路金城.南岸1栋1-2号房屋，因被告与第三人签署买卖合同，权属具有争议，未在本院（2018）川0802民初2704号民事判决书作出处理。 本院认为，被告金坤房地产公司、金坤房地产广元分公司、第三人魏小平、安孝菊经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，本院只有针对原告的诉请、提供的现有证据及庭审中的陈述进行审查和裁判。 本案中，王纪蓉与金坤房地产公司签订的《拆除重建协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效。在协议签订后，原告王纪蓉按照协议约定交付房屋产权属证书并补清了房屋差价款，被告金坤房地产公司相继开始施工并于2015年1月15日向原告王纪蓉发出《交房通知书》，原告于2015年1月15日接手涉案房屋“金城.南岸”1栋1-2号房屋开始装修，2015年4月开始正式投入使用用于经营药店。但后来王纪蓉发现该房屋已于2014年1月2日网签备案到第三人魏小平、安孝菊名下，该行为侵害了原告王纪蓉的合法权益，故原告向本院提起诉讼。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故本案原告对《拆除重建协议书》上约定的房产享有优先取得权。但该房屋已网签备案到第三人魏小平、安孝菊名下，且已抵押给案外人，对原告取得案涉房屋所有权证照构成阻却，虽然被告将该房屋网签备案于第三人，但网签备案行为仅是行政管理行为，并不构成物权法上的物权变动，原告对案涉房屋具有合法的取得权，并具有法律赋予的优先取得权，且实际占有并使用该房屋，若仅是由于被告不当网签备案于第三人名下，则本案可以责令被告及第三人予以改正并且过户于原告名下，但本案诉争房屋已被被告及第三人办理抵押登记于案外人，该行为已构成物权法上的物权变动，对于设置于诉争房屋所有权上的抵押权的涤除，需另寻其他法律途径予以解决，故原告的诉请，本院不予支持，原告的诉请本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回原告王纪蓉的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王纪蓉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  周海英 人民陪审员  任坤秀 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  郝梦雪