北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22430号原告：北京鑫量城科贸有限责任公司，住所地北京市房山区良乡拱辰大街84号。法定代表人：游良涛，总经理。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被告:北京华素制药股份有限公司，住所地北京市房山区良乡镇工业开发区金光北街1号。法定代表人：侯占军，董事长。委托诉讼代理人：尚颖，女，该公司法务。委托诉讼代理人：王亚亚，男，该公司法务。原告北京鑫量城科贸有限责任公司（以下简称鑫量城公司）与被告北京华素制药股份有限公司（以下简称华素制药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫量城科贸公司的委托诉讼代理人安飞、被告华素制药公司的委托代理诉讼人尚颖、王亚亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫量城公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令华素制药公司支付2019年4月1日起至2019年8月31日的租金2743684元；2、请求法院判令华素制药公司支付违约金1097460元；3、请求法院判令华素制药公司赔偿经济损失199715元，以上共计4040872.44元，诉讼费由华素制药公司承担。事实和理由：2019年4月11日，鑫量城科贸公司与华素制药公司签订租赁合同，合同约定华素制药公司从鑫量城科贸公司处承租位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号的房屋，建筑面积4813.48平方米，租期10年，自2019年4月1日起至2028年3月31日止。租金标准每两年递增一次，递增幅度为5%，第一年按照每日每平方米3.8元计算租金，支付周期为半年付。合同签订后，华素制药公司接收房屋并对房屋进行装修。在装修期间，华素制药公司将承租房屋部分设施、设备拆除，便停止装修，想从它处另外租赁房屋。在双方签订合同前几个月，华素制药公司提出承租后，鑫量城科贸公司便终止与其它准备承租该房屋客户的商谈，提前终止与其它客户签订的承租部分房屋的合同。为此，造成鑫量城科贸公司租金损失。华素制药公司拆除房屋的一些设施和设备，予以恢复需要时间和金钱，且恢复前鑫量城公司无法向外出租房屋。华素制药公司无故拒绝履行合同行为严重侵犯了鑫量城科贸公司的合法权益，给鑫量城科贸公司造成重大经济损失。综上，华素制药公司出尔反尔，任意撕毁合同，构成违约，应当承担违约责任。同时给鑫量城科贸公司造成的重大经济损失应当予以赔偿。鑫量城科贸公司为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求支持全部的诉讼请求。被告华素制药公司辩称，一、鑫量城科贸公司并未按照合同约定向我公司交付租赁房屋。根据双方2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》约定，鑫量城公司应于2019年4月1日向我公司交付位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号的房屋（包括1-4层及地下室），共计4813.48平米。签订合同后，由于涉及房屋装修，鑫量城科贸公司提出由自己的施工队进行装修，但由于鑫量城科贸公司对于拆除、装修费用报价过高，故我公司未接受由其施工队进行施工的方案，因此鑫量城科贸公司百般刁难，迟迟不予交接房屋，也不同意我公司的拆除及装修方案。经过双方多次谈判，最终2019年4月26日鑫量城科贸公司口头同意我公司先对租赁房屋三、四层设施进行拆除，4月27日上午我公司委派施工队对三、四层进行相关设施拆除，刚刚开始拆除就被叫停，说我公司野蛮施工、影响其他楼层办公，并把我公司人员及施工队赶出现场。无奈，我公司继续与鑫量城科贸公司沟通，并作出妥协让鑫量城科贸公司对拆除部分报价，希望尽快按约交付房屋并进行施工装修。直至2019年5月6日，鑫量城科贸公司工作人员通过微信向我公司工作人员发送《交接手续及需要向业主提供的材料说明》：需要我公司提供10项材料，提供完毕并交付押金后方可交接房屋并同意施工。后因双方无法达成一致故鑫量城科贸公司一致未向我公司交付三、四层及地下室。而对于租赁房屋的一、二层一直未向答辩人交付三、四层及地下室。而对于租赁房屋的一、二层一直由北京圣谷智汇医学检验所有限公司租赁使用，自原被告双方4月11日签署协议后至今北京圣谷智汇医学检验所有限公司一直没有腾退搬离，因此根本不存在向我公司交付的可能性。综上，鑫量城公司实际上根本没有履行协议，没有向我公司交付租赁房屋。二、我公司有权就支付租金行为行使先履行抗辩权。根据鑫量城公司和我公司签订的《房屋租赁合同》，鑫量城公司应于2019年4月1日向我公司交付租赁房屋，但因鑫量城公司先行违约，迟迟没有交付房屋，故根据《合同法》六十七条的规定我公司有权利拒绝支付租金。三、我公司有权利单方解除合同。根据鑫量城公司与我公司签订的《房屋租赁合同》第七条第2款约定，鑫量城公司迟延交付出租房屋超过1个月，我公司有权解除本租赁公司。由于鑫量城公司迟迟不予交付房屋超过1个月，我公司无法按照约定用途使用房屋，无法实现合同目的，无奈，我公司于2019年5月23日发函解除双方签订的租赁合同。四、对于我公司拆除的房屋三、四层部分已经按照鑫量城公司要求恢复原状，对此双方不存在争议。尽管鑫量城公司百般刁难，而且违约在先，但本着友好协商的态度我公司一再委曲求全，并且对我公司拆除的部位以及非由我公司拆除的部位都进行了补偿，于2019年7月9日签订《鑫量城大厦恢复补充协议》，约定：我公司已经对拆除工程恢复完毕，该笔款项已于2019年7月16日支付，故双方之间不存在因拆除所产生的损失存在争议。综上，本案中鑫量城公司违约在先，我公司解除双方的租赁合同及不支付租金是有事实和法律依据的。故请法院查明事实，依法驳回鑫量城公司对我公司的全部诉讼请求，维护我公司的合法权益，维护法律的严肃性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月11日原告鑫量城公司（出租方、甲方）与被告华素制药公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号，房屋建筑面积4813.48平方米。该房屋租赁期为10年。自2019年4月1日起至2028年3月31日止。甲方给予乙方2个月的装修期，装修期免租金。双方约定租金标准每2年递增一次，递增幅度为5%。第1年按照每日每平方米3.8元的标准计算租金。双方同意，租金每半年为一个支付周期。支付时间为：双方签订本合同后15日内，乙方向甲方支付第一个支付周期即半年房租3338148.38元。之后应在每个支付周期届满前一个月15日内支付下一周期租金。乙方未按照约定时间支付租金，每逾期1日，应按照应付租金的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过1个月，甲方有权解除合同。租赁期内，物业费、取暖费、水费、电费、生产生活废弃物清运费等费用均由乙方承担。有下列情形之一，乙方有权解除本租赁合同，甲方应赔偿乙方由此所造成的全部经济损失：（1）甲方迟延交付出租房屋超过1个月；（2）甲方违反本租赁合同约定，使乙方无法按约定用途使用出租房屋。同日，甲乙双方签订了《房屋租赁补充协议》，约定2019年4月1日甲方向乙方交付使用大楼三、四层及地下室，总面积为2685.88㎡。租赁期限为10年。自2019年4月1日起至2028年3月31日止。甲方给予乙方2个月的装修期，装修期免收租费。且约定本协议自双方盖章之日起生效，与合同正本具有同等的法律效力。庭审中，鑫量城公司认可涉案房屋的一、二层由北京圣谷智汇医学检验所有限公司使用。鑫量城公司和华素制药公司双方均没有提交证据证明关于租赁房屋的大楼三、四层及地下室的书面交接手续。后北京中航世纪医疗净化工程有限公司作为华素公司委托的施工方，负责对鑫量城公司大楼三层、四层进行拆除工作，但只进行了部分拆除工作。2019年5月23日，华素制药公司向鑫量城公司发出《房屋租赁合同解除通知》，称：双方于2019年4月11日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，根据上述协议约定，鑫量城公司应于2019年4月1日交付位于北京市房山区长阳镇广阳大街9号房屋的第三、四层及地下室，总面积共计2685.88平方米。由于某些原因导致上述协议无法履行，故华素制药公司特此通知上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》自2019年5月23日解除。望双方友好协商解决后续事宜。鑫量城公司于2019年6月12日向华素制药公司发出《房屋租赁合同解除通知的回复函》称，如华素制药公司想提前解除合同，应当尽快将承租的房屋恢复原状，避免损失扩大。在将房屋恢复原状的基础上，就赔偿其它损失事宜与我公司协商。后，华素制药公司和鑫量城公司于2019年6月25日签订了《关于鑫量城大厦恢复的协议》，于2019年7月9日又签订了《鑫量城大厦恢复补充协议》，华素制药公司于2019年7月16日将鑫量城大厦恢复的工程费用108754.24元支付给了北京鑫晟达物业有限公司（北京鑫晟达物业有限公司与鑫量城公司存在关联关系）。《鑫量城大厦恢复补充协议》载明：华素制药公司将108754.24元支付给北京鑫晟达物业有限公司后，视为鑫量城公司已收到上述款项，且视为华素制药公司已经对拆除工程恢复完毕。北京鹏达鸿浩消防工程有限公司于2019年7月10日出具《情况说明》：我单位北京鹏达鸿浩消防工程有限公司与华素制药公司签订的鑫量城大厦消防维修工程合同，合同约定内容按照工期已于2019年7月9日全部施工完毕，经现场自查验收火灾自动报警系统已全部恢复正常。北京鹏达鸿浩消防工程有限公司于2019年7月22日出具《验收单》：我单位北京鹏达鸿浩消防工程有限公司与华素制药公司签订的鑫量城大厦消防维修工程合同，合同约定内容已全部施工完毕。2019年7月22日经与业主方（鑫量城公司）现场检查验收，火灾自动报警系统已全部恢复正常，验收结论：合格。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，鑫量城公司和华素制药公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案有两个争议焦点：一、华素制药公司是否构成违约；二、租金起算时间和租赁面积。就争议焦点一，根据本案查明的事实，华素制药公司于2019年5月23日通知鑫量城公司解除合同，鑫量城公司于2019年6月12日作出房屋租赁合同解除通知的回复函，且双方依据回复函内容另行签订了《关于鑫量城大厦恢复的协议》和《鑫量城大厦恢复补充协议》，上述两份协议系对原《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》的变更，可视为鑫量城公司同意在恢复原状的基础上同意解除原《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，且双方分别于2019年6月25日和2019年7月9日签订《关于鑫量城大厦恢复的协议》和《鑫量城大厦恢复补充协议》之后，华素制药公司已对租赁房屋即鑫量城大厦进行了修复并交还鑫量城公司，鑫量城公司已于2019年7月22日对租赁房屋验收合格，本院确认双方解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的时间为2019年7月22日，故自鑫量城公司发出解除合同通知已足2个月，故鑫量城公司依据《房屋租赁合同》第八条退租或解除条款中的“如乙方（华素制药公司）未提前2个月向甲方（鑫量城公司）书面申请或申请未获甲方同意而提前退租的，除缴清应缴纳的租金和结清相关费用外，还须向甲方支付2个月租金数额的违约金。”，即1097460元违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，因华素制药公司已对租赁房屋进行了修复，鑫量城公司已验收合格，鑫量城公司无证据证明其存在其他经济损失，故对于鑫量城公司要求华素制药公司赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。就争议焦点二，关于租赁时间，虽然双方签订房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的时间是2019年4月11日，就涉案房屋租赁合同中明确约定租赁期限始自2019年4月1日，鉴于租赁合同中约定鑫量城公司给予华素制药公司2个月的装修期，装修期免租金，故对于鑫量城公司要求租金的起算时间自2019年6月2日至涉案房屋恢复完成验收时间2019年7月22日止。关于租赁面积，涉案租赁房屋的一、二层由北京圣谷智汇医学检验所有限公司使用，故对于租赁面积仅计算涉案租赁房屋的三、四层及地下室总面积为2685.88㎡，因此，华素制药公司应按每平方米3.8元的标准支付鑫量城公司2019年6月2日至2019年7月22日（共50天）的租金为510317.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京华素制药股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京鑫量城科贸有限责任公司租金510317.2元。二、驳回原告北京鑫量城科贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39127元，由原告北京鑫量城科贸有限责任公司35174元（已交纳），由被告北京华素制药股份有限公司负担3953元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王娜二〇一九年十二月十二日书记员  杜颖