山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初2683号 原告：宋娜，女，1973年1月14日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张信东，山东帆都律师事务所律师。 被告：张洋，女，1990年5月19日出生，锡伯族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王成栋，山东乾恒律师事务所律师。 原告宋娜诉被告张洋房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋娜的委托诉讼代理人张信东、被告张洋的委托诉讼代理人王成栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋娜向本院提出诉讼请求：1．张洋履行协助宋娜办理青岛市市南区XXX房产过户义务；2．张洋自2019年4月2日起至房屋过户完毕之日止，按已付房款5820000元的日0.05%向宋娜支付违约金；3．张洋承担本案保全费、诉讼费、律师费、鉴定费及宋娜为买卖房屋支付的居间服务费等费用。事实和理由：2017年3月29日，宋娜与张洋通过中介青岛有泰不动产经纪有限公司就其房产预售许可证编号：青房注字（2012）027号位于青岛市市南区XXX房产签订房地产买卖合同，合同约定房产成交借款为5820000元。2017年4月1日，张洋办理该房产证号为鲁（2017）青岛市不动产权第0027677号的房产证。2017年3月29日宋娜向张洋支付20000元定金及购房首付款200000元。2017年8月16日宋娜通过山东省农村信用社账号62×××68向张洋中国光大银行账号62×××43转账人民币2900000元。2017年8月22日宋娜与张洋所有的6-2-2902、C2-036车位达成停车位转让协议书，转让价300000元。2017年8月22日宋娜通过中信银行账户62×××20向张洋中国光大银行账户62×××43转账人民币3000000元。至此，宋娜已向张洋共计支付6120000元，所购房产及车位价款已全部付清。2017年8月22日宋娜代理人刘某到物业公司办理青岛市市南区鲁商首府X号楼X单元XXXX户房产及车位交接手续。现宋娜居住在青岛市市南区XXX。2017年3月30日青岛市《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》规定自2017年3月31日起实施。通知第一条规定在本事范围内购买的新建商品房和二手房，须取得《不动产权证书》满两年后方可上市交易。宋娜与张洋约定二年后即2019年4月办理房产过户。临近过户时间宋娜多次催促张洋及其代理人刘某办理青岛市市南区鲁商首府X号楼X单元XXXX户房产过户手续。经多次催促，张洋拒绝履行协助宋娜办理房产过户的义务。张洋不作为的行为，严重损害宋娜财产权益，现宋娜依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及相关司法解释的规定及《房地产买卖合同》的约定提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。 张洋辩称，宋娜所诉与事实不符，张洋没有违约行为，宋娜的诉求不能成立。宋娜提交的房屋买卖合同并非张洋亲笔签署，其中的违约条款张洋不予认可，不予追认，该合同的违约条款对张洋没有效力。张洋没有违约，不存在张洋故意不给宋娜过户的问题，事实上张洋多次要求宋娜立即到登记部门过户，而宋娜拒绝过户。该买卖合同没有实际履行，其中的房屋交付条款，办理贷款条款，房款给付条款均没有按照买卖合同约定履行。因此在该合同没有实际履行的情况下，不能以该合同上的违约条款追究张洋的违约责任。正如宋娜的诉请中描述，限购令于2017年3月实施，因此该房屋在限购令下已经无法过户。而宋娜明知限购令限制了交易，仍向张洋购买涉案房屋，其过错明显。该限购令的实施期限是两年可以出售，因此只能等两年后方可过户，现在正是两年之后。张洋在此期间多次向宋娜要求过户，宋娜为索取高额赔偿拒绝过户，本案即使有违约也是宋娜违约，非张洋违约。宋娜诉请的律师费支付条件在房屋买卖合同中做了明确约定，在不符合该条款的情况下不存在律师费的承担问题。涉案房产于2017年5月之前交付给宋娜，不仅提前支付了，宋娜提前使用房屋，宋娜在本案中没有任何损失，反而受益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1．2017年4月1日，张洋取得青岛市市南区XXX房产不动产权证书。 2．2017年4月10日，赵振涛通过名下招商银行账号62×××29向张洋支付200000元。 2017年8月16日，宋娜通过名下山东省农村信用社账号62×××68向张洋支付2900000元。 2017年8月22日，宋娜通过名下中信银行账号62×××20向张洋支付3000000元。 3．2019年4月1日，吉林省集安市人民法院（2019）吉0582第4号案件查封市南区XXX房地产。 2019年7月26日，市南区XXX房地产的限制被登记注销。 4．宋娜为本案诉讼支出诉讼费52540元、诉前保全费5000元、户籍查询费1000元、公告费450元、律师代理费300000元。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．宋娜提交《房地产买卖合同》，用以证明宋娜与张洋房屋买卖合同是双方真实意思的表示，约定房产价款为5820000元，同时约定违约责任、违约金及实现债权的费用由违约方承担。张洋质证称，真实性不予认可，该合同并非原件，并且张洋从未见过该合同，张洋也从未签署该合同，该合同所有对张洋不利的条款均对张洋无效，并不予追认。本院经审核认为，宋娜提交证据原件，证人刘某认可签署《房地产买卖合同》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。2017年3月29日，刘某以张洋代理人的名义与宋娜签订《房地产买卖合同》，约定甲方（出售方）张洋，甲方代理人刘某，乙方（购买方）宋娜；甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自由房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产坐落于青岛市市南区户，房产建筑面积约147.99平方米，产权人张洋；上述房地产转让成交价款为人民币5820000元；付款方式为分期付款，乙方于2017年3月29日向甲方支付20000元作为购房定金，乙方于2017年3月29日向甲方支付200000元作为购房首付款，乙方于过户前向甲方支付2600000元作为购房款，乙方以贷款形式向甲方支付3000000元；自本合同生效之日起，若发生于甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任；经甲、乙双方同意，甲方于过户当日腾出该房屋，同时交屋给乙方；此交易过程中，甲方需缴纳的卖方所有税费由乙方承担，乙方需缴纳的买方所有的税费由乙方承担；甲方取得该房产的时间不满二年；甲、乙水费应于乙方贷款审批通过后7日内，至市南房地产交易中心办理该房屋过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同应履行期限之第二日起算至实际履行之日止；若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出；由于不可抗力、国家政策性、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任；甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的，逾期相应时间向后顺延；此房有一个地下车位，价格300000元，此车位款由买受人于过户前于第三笔首付款一并以银行托管的方式支付给甲方出卖人。甲方处为“张洋（刘某）”签字并捺印，代理人处为“刘某”签字，乙方处为“宋娜”签字并捺印。 2．宋娜提交《委托书》，用以证明张洋授权刘某代理其办理涉案房产买卖相关事宜。张洋质证称，真实性不予确认，该委托书中的张洋名字不是本人签署，手印也非张洋本人，该期间张洋不在国内，所以该委托书中事项均非张洋的真实意思表示。本院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某认可签署《委托书》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。张洋与刘某签订《委托书》，约定委托人张洋，受委托人刘某，委托事项：委托人拥有位于青岛市市南区的房产，由于我没有时间，故我自愿委托刘某作为我的代理人，受托人刘某在办理出售上述房产有关委托事宜中所签署的一切相关文件，我们均予以承认。受托人权限：……3.出售房屋并签署定金合同、买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件；4.办理该房屋所有权转移登记手续；……6.代收定金及购房款；……10.代为办理交易房屋的物业结清手续、交房手续、车位交接手续、户口迁出手续等相关手续并签署相关手续的证明文件；11.办理该房屋出售、签订房屋买卖合同及相关文件、签署银行贷款文本、办理交易过户，变更产权证和土地证、交纳相关税费，代收房款手续。委托期限自2017年3月25日至2017年9月25日。委托人处为“张洋”签名并捺印，受托人处为“刘某”签名并捺印，落款时间为2017年3月25日。 3．宋娜提交《定金收条》、《首付款收据》、《个人电子银行转账凭证》、《收款收据》、《招商银行户口历史交易明细表》、《山东省农村信用社结算业务申请书》、《中信银行业务凭证/客户回单》，用以证明宋娜已将购房款5820000元及车位款300000元支付张洋。张洋质证称，银行记录真实性没有异议，但是其中不是加盖银行印章的都不认可，收条及首付款收据真实性不能确认，该收条、收据的签字不是张洋签署。本院经审核认为，金额为20000元的《定金收条》、金额为200000元的《首付款收据》张洋签字后均注明“刘某代”，金额为3000000元的《个人电子银行转账凭证》、金额为6120000元的《收款收据》仅有刘某签字，结合《委托书》中关于刘某代收定金及购房款的约定，证人刘某关于收到房屋价款5820000元和车库费用300000元的陈述，以及《招商银行户口历史交易明细表》、《山东省农村信用社结算业务申请书》、《中信银行业务凭证/客户回单》记载的付款金额6100000元（200000元+2900000元+3000000元），可以认定宋娜已经支付购房款6120000元。 4．宋娜提交《房子交接单》，用以证明买卖双方于2017年8月22日交付房产。张洋质证称，真实性不予确认，不是张洋签署，该交接单字迹不清，含义不清，不能作为证据使用。本院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某认可签署《房子交接单》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。刘某以张洋代理人的名义与宋娜签订《房子交接单》，约定甲方张洋代理人刘某，乙方宋娜，甲乙双方房款已全部付清，并转款至张洋名下光大银行卡，双方于2017年8月22日办理房子交接手续，并到物业办理物业及车位交接手续，交接后路上首付2号楼2单元2902所有的一切权益归乙方所有，特此证明。甲方处为“张洋（代）刘某”签名并捺印，乙方处为“宋娜”签名并捺印。 5．宋娜提交《青岛市市南区XX房产宋娜入住情况说明》，用以证明自2017年8月22日起，宋娜补交前期物业费并在该房产居住。张洋质证称，真实性不予确认，法律规定单位情况说明等文件需法人签名及制作人的签名，因此该证据属无效证据。本院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某表示2017年5月左右宋娜入住房屋，2017年8月办理了交割手续，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司出具的《青岛市市南区XXX房产宋娜入住情况说明》载明，2017年8月22日宋娜与张洋代理人刘某（详见张洋委托书）到我司山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司办理青岛市市南区XXX房产及车位交接手续，现宋娜居住在青岛市市南区XXX，宋娜在居住期间按时交纳物业管理费及地下车位管理费。 6．宋娜提交《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，用以证明2017年4月1日起，涉案房产满两年方可上市交易，即2019年4月1日该房产持有满2年可过户，张洋应在2019年4月1日配合宋娜过户。张洋质证称，真实性不与确认，限购令事实，但不一定是宋娜提交的该证据，对证明事项不予认可，张洋应在2019年4月1日配合宋娜过户与事实不符，由于限购令原因，房屋过户必须在取得产权证满2年之后，但是张洋并没有与宋娜约定2年后具体的过户日起，因此宋娜诉请无据。本院经审核认为，该证据经查证属实，案涉房产需取得不动产权证书2年后方可上市交易。 7．证人刘某出庭作证称，涉案房产交易的经过，2017年涉案房屋在链家做了登记，先看看房屋的价格。在此期间青岛市出台了限购令，被告此时不想出售该房屋。原告找到刘某要求购买涉案房屋，为孩子购买学区房。刘某表达了该房屋在限购期间无法过户，但是原告坚持购买房屋，称可以过户，被告配合即可。后来原告带着中介准备的购房材料让被告配合签字。刘某多次来青岛配合过户，但是每次都因各种原因无法过户，至今没有过户。被告表示不再出售该房屋，但是此期间原告多次找刘某要求继续履行。房屋在此期间价格大涨，被告没有涨价。原告坚持买房，让刘某配合签字，原告称无法过户不要紧，可以两年后过户，可以办交接入住。原告在2017年5月左右入住房屋，在2017年8月刘某帮原告处理了涉案房产所有的欠款，办理了交割手续，称需要过户的时候再来。2019年得知房屋被司法部门查封，刘某通知了原告并与之一起到司法部门提出异议，并于原告沟通。知道2019年7月司法部门解除查封，刘某得知的同时通知原告可以过户，并愿意配合过户。但是该期间原告拒绝了被告要求过户的主张，原告要赔偿金。被告多次要求过户，但是原告仍然拒绝，并要求高额赔偿。刘某现在仍要求过户，并没有给原告造成损失，因为房子价格上涨。刘某代理张洋处理涉案房屋，所有合同文本都是原告准备，刘某签字，后来张洋要求重新与原告面签新的合同。2019年4月法庭向刘某打电话告知本案诉讼，刘某表示配合过户，并且张洋可以回国配合过户。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，张洋出具的《委托书》载明，张洋委托刘某作为代理人办理出售青岛市市南区的房产事宜，权限包含签署定金合同、买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件。2017年3月29日刘某作为代理人与宋娜签订《房地产买卖合同》，根据法律规定该民事法律行为对张洋发生效力。张洋于2017年4月1日取得案涉房屋房地产权证书，根据相关政策该房屋可于2019年4月2日上市交易，此时《房地产买卖合同》中关于办理房地产过户的相关条款具备履行条件。宋娜已经支付房屋全部价款5820000元，张洋应当及时按照合同约定协助宋娜办理案涉房地产的过户手续。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。张洋辩称对违约条款不予认可，也不予追认。《委托书》载明刘某权限为出售房屋并签署买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件，虽然未明确约定是否包含违约条款，但是按照上述法律规定被代理人张洋应当就《房地产买卖合同》所载违约条款承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。《房地产买卖合同》约定若发生与张洋有关的法院查封等问题，概由张洋承担民事责任，并按照合同约定承担违约赔偿责任。本案中，案涉房屋于2019年4月1日被另案查封，直至2019年7月26日解除查封，查封期间房屋无法办理过户。根据法律规定和合同约定，宋娜主张张洋承担查封期间的违约责任，本院予以支持。按照《房地产买卖合同》的约定，张洋应当以已付房款5820000元为基数，自2019年4月2日起至2019年7月26日止，按照日利率0.05%计算违约金共计334650元。庭审中宋娜称2019年9月6日刘某到青岛与宋娜的委托诉讼代理人张信东沟通有关过户事宜，双方未就违约金及宋娜实现债权的费用的承担问题达成一致。张洋、刘某称，房屋解封后通知宋娜办理过户，但是宋娜要求赔偿金，拒绝过户。办理房地产过户需要买卖双方互相协助，虽然宋娜、张洋均主张对方违约，但是均未就解封后是否配合办理过户进行举证，故房产查封解除之后的违约金本院不予支持。《房地产买卖合同》约定若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的律师费。本案《房地产买卖合同》仍在继续履行，宋娜、张洋均未主张解除合同，因此不符合合同中支付律师费的约定。宋娜未就其主张的鉴定费、居间服务费举证，因此本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告张洋于本判决生效之日起10日内协助原告宋娜将被告张洋名下位于青岛市市南区XXX房地产权利人变更登记为原告宋娜； 二、被告张洋于本判决生效之日起10日内向原告宋娜支付违约金334650元； 三、驳回原告宋娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52540元，保全费5000元，公告费450元，共计57990元，由被告张洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 王 鹏 人民陪审员 厉 澄 人民陪审员 尹岩青 二〇一九年十二月六日 书 记 员 陈思宇