山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初1880号 原告：王燕，女，1982年3月1日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：***，山东隆山律师事务所律师。 原告：尹超（王燕之夫），男，1979年6月25日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：***，山东隆山律师事务所律师。 被告：刘冠郡，男，1986年7月11日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。 被告：杨贵艳（刘冠郡之妻），女，1987年6月16日出生，汉族，居民，住山东省南县。 委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。 第三人：刘涛，男，1983年12月17日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：李德伦，莒南县十字路法律服务所法律工作者。 第三人：王修田，男，1984年1月21日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：李德伦，莒南县十字路法律服务所法律工作者。 第三人：杜春鹏，男，1987年4月19日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：李德伦，莒南县十字路法律服务所法律工作者。 原告王燕、尹超与被告刘冠郡、杨贵艳、第三人刘涛、王修田、杜春鹏物权纠纷一案，本院于2017年1月4日作出（2016）鲁1327民初3271号民事判决。被告刘冠郡、杨贵艳不服一审判决，提出上诉。临沂市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）鲁13民终3391号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹超及原告尹超、王燕的委托诉讼代理人***，被告刘冠郡及被告刘冠郡、杨贵艳的委托诉讼代理人宋军生，第三人刘涛、王修田、杜春鹏及委托诉讼代理人李德伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王燕、尹超向本院提出诉讼请求：1.要求被告从原告所有的莒南县黄海路公安局家属院1号楼2单元501室内搬出，返还该楼房；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告通过合法途径购买了位于莒南县黄海路公安局家属院1号楼2单元501室的楼房，并于2016年4月13日取得该楼房的房产权证（临房权证莒南字第××号），成为该楼房的所有人。原告在接受该楼房时发现被被告占用，经多次交涉未果。为维护原告的合法权益，特起诉要求支持原告的诉讼请求。 被告刘冠郡、杨贵艳均辩称，原告诉讼请求依法不能支持。二被告与杜春鹏之间不存在真实的买卖合同关系，被告将所有的房屋过户给杜春鹏的行为系为了规避被告刘冠郡自身存在信用不良，无法从银行借取款项，欲通过将房产过户给杜春鹏后以杜春鹏名义向银行贷款，双方之间的买卖行为是一种虚假的意思表示。根据民法总则第一百四十六条的规定，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。杜春鹏与原告之间的借款到期后，原告为了满足足额收取借款本息的需要，在明知该房产仍然由被告居住使用并所有的情形下，强行办理过户手续。在办理房产过户过程中，被告刘冠郡的母亲到房产交易大厅进行阻止，并报警，致使当日房产过户没有办理完毕。次日，杜春鹏与原告仍强行将该房产办理了过户手续。原告受让该房产并非基于善意，不能依照物权法的规定善意取得房产所有权。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人杜春鹏、刘涛、王修田均述称，杜春鹏与被告的房屋买卖协议及杜春鹏与原告的房屋转让协议合法有效，第三人依法不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告刘冠郡与被告杨贵艳系夫妻关系。双方有共同财产位于莒南县城黄海路公安局家属院1号楼2单元501室楼房一套。 第三人刘涛、王修田与他人共同经营莒南县大华汽贸有限公司，第三人刘涛、王修田为其中的股东，且第三人刘涛为该公司的法定代表人。第三人杜春鹏为莒南县大华汽贸有限公司的职工。 2015年12月，被告刘冠郡因无力偿还到期的300000元银行贷款，遂找到第三人刘涛、王修田协商如何偿还银行贷款的事宜。经协商，被告刘冠郡在莒南县大华汽贸公司办理了中国银行420000元的车辆贷款，且该420000元车辆贷款在莒南县大华汽贸有限公司账户内。被告刘冠郡用其中的150000元及通过第三人刘涛借葛树亮款121000元、借第三人王修田款50000元偿还了自己的银行贷款300000元。 通过第三人刘涛、王修田联系，被告刘冠郡于2016年1月25日与第三人杜春鹏签订房屋转让协议一份。被告刘冠郡按该房屋转让协议将位于莒南县城黄海路59号公安局家属院1号楼2单元501室楼房一套以330000元价格转让给第三人杜春鹏，并办理了房产过户登记手续，房产登记所有人为第三人杜春鹏。房屋转让协议签订后，第三人杜春鹏未向被告刘冠郡实际交付任何购房款，被告刘冠郡亦未向第三人杜春鹏交付协议涉及的房屋，且被告刘冠郡、杨贵艳一直占有并居住该房屋。对此，第三人杜春鹏与被告刘冠郡现均认可，房产转让及过户是为了被告刘冠郡用第三人杜春鹏名义去银行办理抵押贷款由被告刘冠郡使用。之后，被告刘冠郡与第三人杜春鹏未去银行以第三人杜春鹏的名义办理房产抵押贷款。 2016年1月31日，第三人杜春鹏、刘涛、王修田与原告王燕签订借款及担保合同一份，由第三人杜春鹏借原告王燕、尹超款270000元，期限1个月，第三人刘涛、王修田对借款提供担保，并以登记在第三人杜春鹏名下位于莒南县城黄海路59号公安局家属院1号楼2单元501室的房屋作借款抵押。该借款及担保合同所约定的房屋抵押，第三人杜春鹏与原告王燕、尹超未经房产管理部门办理房产抵押登记。 上述借款及担保合同签订后次日，原告王燕通过银行转账方式给付第三人杜春鹏款项261900元。同日，被告刘冠郡之母王兰英作为莒南县宏鹏包装材料厂投资人以莒南县宏鹏包装材料厂的账户向第三人刘涛、王修田经营的莒南县大华汽贸有限公司银行转账150000元。2016年2月2日，第三人杜春鹏将收取原告王燕的借款261900元转入到第三人王修田银行账号内。2016年2月2日，第三人王修田通过银行转账将150000元款项分四次转入到被告刘冠郡账户内。2016年3月7日，第三人王修田再次通过银行转账将26700元款项转入到被告刘冠郡银行账户内。之后，被告刘冠郡用第三人王修田转账所支付的上述款项176700元及莒南县大华汽贸有限公司账户内的款项180000元计356700元购买了奥迪A6（车牌号鲁Ｑ×××××号）汽车一辆。被告刘冠郡和第三人王修田一起到青岛一家小额贷款公司用该车抵押借款182000元。该182000元款打入第三人王修田账户内。第三人将其中的14000元款给付被告刘冠郡，其余款项168000元，第三人王修田扣除归自己所有。 第三人杜春鹏与原告王燕签订的借款合同到期后，第三人杜春鹏未按合同约定偿还借款。2016年4月11日，被告刘冠郡以房子和车辆被他人骗取为由向公安机关报案处理，公安机关未予立案。同月12日，原告王燕、尹超与第三人杜春鹏到莒南县房产局办理抵押房屋过户登记手续时，被告刘冠郡之母王兰英到场进行阻止致使发生纠纷，王兰英向莒南县公安机关报警。莒南县公安局出警后现场处警情况为纠纷协商解决。同月13日，第三人杜春鹏与原告王燕、尹超在未与被告刘冠郡方协商的情况下办理了房产过户登记手续，将登记在第三人杜春鹏名下位于莒南县黄海路59号公安局家属院1号楼2单元501室楼房的房产证所有人变更为原告王燕、尹超（变更后的房产证号为：临房权证莒南字第××号）。 2016年5月7日，第三人杜春鹏与原告王燕签订补充协议书一份。该协议书其中约定：“甲方王燕，乙方杜春鹏；乙方于2016年1月31日借甲方现金270000元，2016年1月31日至2016年3月30日利息，乙方按期支付，自2016年3月31日开始，乙方未能偿还本金、利息及违约金；2016年4月13日乙方以位于莒南县城黄海路公安局家属院1号楼2单元501室的房产作价330000元偿还甲方本金270000元、利息3240元、违约金9720元；2016年4月11日房产交易合同实质为乙方以房产作价330000元抵偿乙方债务；房产过户的全部费用27873元（甲方先行垫付），以上合计310833元，余额19167元，由甲方向乙方退还……”。第三人杜春鹏并于同日收取原告王燕退回的房款余额19167元。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房产，第三人杜春鹏是否取得物权；二、第三人杜春鹏对登记在自己名下的房产能否向原告王燕借款抵押并在借款期满后将房产以抵顶借款的方式过户到原告王燕、尹超名下；三、原告王燕、尹超将登记在第三人杜春鹏名下的房产折价抵顶借款并过户到自己名下，是否取得物权。 关于争议的焦点一、涉案房产，第三人杜春鹏是否取得物权。被告刘冠郡与第三人杜春鹏签订房屋转让协议的目的是将房产过户到第三人杜春鹏名下办理银行抵押贷款，并由被告刘冠郡使用贷款，且双方未实际履行房屋转让协议约定的义务（即第三人杜春鹏交付购房款，被告刘冠郡交付房屋）。该情形足以认定：被告刘冠郡作为房屋出卖人与作为购买人的第三人杜春鹏均无买卖房屋的真实意思表示，其内心的效果意思是通过房屋买卖的形式以过户的房产从银行抵押贷款，而非取得房屋所有权或获取购房款，双方的行为构成通谋的虚伪意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”、第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”、第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，被告刘冠郡与第三人杜春鹏虚假买卖房屋的行为不符合民事法律行为应当具备的条件，不是合法有效行为。第三人杜春鹏基于无效的民事法律行为即虚假的房屋买卖合同所取得的房产登记，不能作为认定其对涉案房屋真正享有所有权的证据予以采信。另一方面，根据被告刘冠郡与第三人杜春鹏以过户的房产办理银行抵押贷款之真正目的，过户后的房产用途仅为银行贷款抵押，亦不能依法产生房产物权变动的法律后果。故第三人杜春鹏对涉案房产未依法取得物权。 关于争议的焦点二、第三人杜春鹏对登记在自己名下的房产能否向原告王燕借款抵押并在借款期满后将房产以抵顶借款的方式过户到原告王燕、尹超名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他地上附着物……”之规定，第三人杜春鹏对用于抵押的房产未取得实际所有权，且无证据证明以房产抵押向个人借款而非向银行贷款取得了房产真实权利人即被告刘冠郡、杨贵艳事前授权、事后追认。因此，该抵押的房产应属于第三人杜春鹏无权处分的财产。第三人杜春鹏对无权处分的财产依法不能向原告王燕借款抵押并在借款期满后将房产以抵顶借款的方式过户到原告王燕、尹超名下。 关于争议的焦点三、原告王燕、尹超将登记在第三人杜春鹏名下的房产折价抵顶借款并过户到自己名下，是否取得物权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”之规定，第三人杜春鹏将房产抵押给原告王燕时双方未办理房产抵押登记，原告王燕、尹超对涉案房产的抵押权没有依法设立；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，原告王燕、尹超对涉案房产构成善意取得需要符合该规定的三个要件，缺一不可。关于第一个要件“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”中受让人善意的认定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定为：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意……”。本案中，原告王燕、尹超对受让房产办理过户登记时，被告刘冠郡的母亲王兰英到场阻止并报警处理。原告王燕、尹超作为房产受让人在该种情形下按常理应对所转让房屋的实际占有、使用状况及房屋真实权利人与名义登记人是否相符进行谨慎审查。原告王燕、尹超疏于该谨慎审查义务且在莒南县公安机关出警后当事人之间对纠纷未协商处理好的情况下仍然于次日不顾被告刘冠郡方之前的阻止行为办理了房产过户登记手续。对此，原告王燕、尹超应当存在物权法意义上的重大过失。原告王燕、尹超的上述行为不足以认定为善意。故原告王燕、尹超对涉案房产既未取得抵押权，又未构成善意取得，依法不能取得物权。 综上，原告王燕、尹超以合法购买房屋并取得所有权为由要求被告刘冠郡、杨贵艳搬出并返还楼房，举证不足，于法无据，本院不予支持。关于原告王燕、尹超不能行使物权致使债权未得到实现，原告王燕、尹超可持证据另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、第一百八十条、第一百八十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告王燕、尹超的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王燕、尹超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张 帆 人民陪审员  隽希春 人民陪审员  刘珊珊 二〇一九年十二月十日 书 记 员  战美玲