江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6375号上诉人（原审被告）：周小芳，女，1963年9月22日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京同曦物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号。法定代表人：吕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。上诉人周小芳因与被上诉人南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小芳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由同曦物业公司承担。事实与理由：一、一审法院已认定双方当事人签订的租赁合同有效，双方应按合同履行各自的义务，因此，同曦物业公司应当返还案涉商铺。周小芳自2004年3月购买案涉商铺后即与同曦物业公司签订委托经营合同，期限至2013年2月30日止，该合同到期后，周小芳又每年与同曦物业公司续订为期1年的租赁合同，直至2018年8月31日。根据租赁合同第5条第4项约定，租赁期满或合同解除之日起30日内将商铺交还于周小芳，同曦物业公司如需续租，则须在租赁期满前一个月与周小芳重新订立租赁合同并交纳相关费用。现租赁合同已到期，周小芳有权收回商铺，无论是依据法律规定还是合同约定，周小芳的合法权益应当受到保护。二、一审法院认定周小芳返还商铺的请求受到物权绝对性和排他性的限制，没有事实依据和法律依据。案涉商铺由南京同曦房地产开发有限公司开发建设，该公司与同曦物业公司存在利害关系。案涉商铺不是整租商铺，是独立分隔、可以独立对外经营、单独交纳物业管理费的商铺。租赁合同到期后，案涉商铺可以退还。三、同曦物业公司违反规定期限将包括案涉商铺在内的二层出租给他人经营宾馆，既未告知周小芳,也未召开业主大会协商，周小芳对同曦物业公司的上述行为一直不认同，并曾于2015年与30多户业主共同找到同曦物业公司，同曦物业公司上调租金并承诺“后面合同每年一签、租金涨幅可以协商，不行你们业主可以收回商铺”，但其后2年，同曦物业公司严重失信，造成37户业主在租赁合同一到期就起争执，严重影响社会稳定。四、同曦物业公司违反社会公德，不讲诚信，违背当前中国核心价值观，损害周小芳等37户业主的利益。相反，周小芳并未损害公共利益，而是在保护自己和其他业主的利益。就整个二楼商铺而言，南京同曦房地产开发有限公司当然是大业主，周小芳只是微不足道的小业主，一审法院仅凭这一点就认为不得损害其它业主的合法权益，导致周小芳永远拿不到自己的商铺，享有的物权竟然受不到法律保护。而另外28户已续签2019年度合同的小业主是因为多次协商租金上涨事宜无果，没办法才签订合同的。五、案涉租赁合同已经解除，同曦物业公司应当支付实际占有商铺的使用费，但一审法院对周小芳这一基本权利，以确定返还商铺为前提的理由竟然也予以驳回，并对涉及商铺地段市场租金标准和周小芳商铺现有租金标准的严重差距而不顾，未做任何调查。同曦物业公司辩称，一、双方当事人对本案事实并无争议，因275个商铺已出租给案外人开设宾馆，目前租赁协议尚未到期，故275户商铺现在无法分割，如果强行分割，将会侵害其他产权人的利益。综上，请求驳回周小芳的上诉请求，维持一审判决。周小芳向一审法院起诉请求：一、解除其与同曦物业公司之间的租赁合同；二、同曦物业公司立即搬出位于南京市江宁区商铺，并自2018年9月1日至迁让之日止，按每天37元租金标准计算支付使用费。一审法院认定事实：2017年9月1日，周小芳（甲方）与同曦物业公司（乙方）签订《商铺（小商品市场）租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：甲方将位于南京市江宁区商铺（即案涉商铺）出租给乙方，建筑面积12.46平方米，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日止。经双方协商一致可以续签合同。商铺的回报额及支付期限为：按实际购房款为基数作为经营管理期间的回报额，具体年租金支付比例、额度为实际购房款的10.5%，即人民币7245元，于合同生效之日起一个半月内付清。乙方租赁甲方房屋用于商业经营，期间可以对甲方铺位进行升级改造等以满足经营需要，费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁的商铺及设施，乙方应于期满或合同解除之日起30日内将商铺还于甲方。乙方如需续租，则须在租赁期满前一个月内与甲方重新订立租赁合同并交纳相关费用。乙方整体或部分转租房屋时，无须甲方同意，但应告知甲方。双方还就租赁其它事宜进行了约定。签约后，同曦物业公司继续使用案涉商铺，并支付租金。2018年7月24日，周小芳向同曦物业公司发出书面通知,同容为：一年前和你公司签订的租赁合同即将到期，按照上年合同条款，如果续租的话双方提前一个月商量续租事宜。关于下一年商铺租金，现本业主要求按本地区市场水平支付，即：按商铺建筑面积每平方米每天3元标准支付（经调查，江宁同曦附近载体租赁市场水平：1-3层商务载体日租金3-4元，沿街门面6-8元，不能再按十年前购房款比例支付方式，多年不涨，望贵公司接函后尊重本业主意见或召集出售在全体业主集体商量，拿出切实可行的合同，按期推进租赁事宜。本年度合同到期如果贵公司没有任何双方协商措施，本业主在此告知，到期后我将收回商铺，不再租赁。2017年9月17日，周小芳再向同曦物业公司发出通知，内容为：一年前和你公司签订的租赁合同于2018年8月30日到期，本业主于2018年7月23日左右给你公司发了“关于提前协商同曦小商品市场商铺租金的函”，你公司和我们协商无果，本业主决定不再和你公司续租，按照上年合同条款，请你公司在9月30日前将本业主商铺恢复原样并办理退还手续，特此告知。到期不还商铺一切后果由你公司负责。同曦物业公司收通知后均未予以回复。一审法院另查明，南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城二楼为小商品市场商铺，总面积2718平方米，共约275间商铺，其中有37间出售给周小芳等业主，其余约238间商铺南京同曦房地产开发有限公司未售出。周小芳就案涉商铺订立买卖合同后，又每年与同曦物业公司订立租赁合同，最后一期租赁合同期限自2017年9月1日至2018年8月31日止。37户业主中的28户（涉及面积306.47平方米）已在合同到期后又续订了期限自2018年9月1日至2019年8月31日止的租赁合同，另9户中的7户（涉及面积67.16平方米），未续签租赁合同而诉至一审法院。一审法院经实地勘验查明，周小芳等业主分别购买的37间商铺的位置系零星分布于275间商铺中，无法完整地将37间商铺从中整体中区隔出来。现小商品市场已被整体改造开设宾馆。一审中，同曦物业公司提交租赁合同并陈述，小商品市场商铺经改造后，其与朱成兵于2015年订立合同，将二层商铺出租给朱成兵开设宾馆，租赁期限自2015年10月8日至2023年10月7日。2018年3月22日，朱成兵已将该租赁合同项下的权利义务转让给许加明。一审法院认为，周小芳与同曦物业公司订立的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法当属有效。2018年8月31日该合同到期后，周小芳于同年9月17日发出返还商铺的通知，表示不再续签租赁合同，因此，双方当事人之间的租赁合同法律关系实际已于2019年9月1日起终止。周小芳关于解除案涉租赁合同的诉讼请求，实际是其对相应事实和法律认识错误所致，在案涉租赁合同已到期终止的情况下，解除相应租赁合同的诉讼请求已无事实、法律依据，一审法院不予支持。关于双方租赁法律关系终止后，同曦物业公司是否应当依《商铺租赁合同》约定返还租赁物的问题，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、遵重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有使用收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。前述规定实际是对物权绝对性和排他性的限制，即，当事人应当正当地行使自已的权利，以不超过损害国家利益、社会共公利益和他人的合法权益为界限。周小芳购买案涉商铺后，与同曦物业公司订立为期一年的租赁合同，而最后一期租赁合同已于2018年8月31日期限届满，但2015年同曦物业公司将包括周小芳在内的37名业主的商铺统一改造后出租给他人开设宾馆，周小芳等业主对此知悉，且双方一直续签合同并实际履行，应认定周小芳等业主对同曦物业公司将包括其商铺在内的二层商铺整体出租给他人开设宾馆的经营业态是认可的，双方发生诉争纠纷主要是因为对租金标准未能协商一致而引发，且37户业主中的28户已续签了期限至2019年8月31日的租赁合同，而包括周小芳在内的7户提起诉讼的业主的商铺原本就零星分散在二层商铺中，改造成宾馆使用后已无法实际分隔剥离，因此，通过双方当事人业经履行合同的事实和现有经营状况来看，周小芳要求返还案涉商铺的请求已涉及他人的利益，即，任一商铺业主要求返还商铺均会影响商铺整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于正常的经营秩序，因此，周小芳行使返还商铺的权利应当受到限制，且返还商铺的客观条件目前尚不具备，故一审法院对于周小芳要求返还商铺的诉讼请求不予支持。关于周小芳要求支付自2018年9月1日起至实际返还之日止的使用费的问题。一审法院认为，该请求是以确定返还商铺为前提，而周小芳相应要求返还商铺的诉讼请求未得到支持，在此争议未解决情况下，加之周小芳又要求增加租金支付标准，故一审法院对该项诉讼请求不予理涉，周小芳可以在返还商铺纠纷案件判决生效后，另案主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条规定，判决驳回周小芳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计65元，由周小芳负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审判决认定的事实亦均无异议，本院依法对一审判决认定的事实予以确认。二审中，周小芳陈述，同曦鸣城一、二层不是一体的，一楼是农贸市场，二楼是小商品市场。2015年签订宾馆租赁合同之前，同曦物业公司都承诺租期到期后，随时可以返还商铺。现在二楼因为同曦物业公司对外出租的行为，已经进行了改造，已经不是小商品市场了。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、一审法院驳回周小芳关于要求同曦物业公司返还案涉商铺的诉讼请求是否有事实和法律依据；二、周小芳要求同曦物业公司就案涉商铺按每天37元的标准计算支付使用费的诉讼请求能否成立；三、本案是否应当发回重审。关于争议焦点一，本院认为，周小芳虽通过购买获得了建筑面积为12.46平方米的案涉商铺所有权，亦依法对案涉商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，但其就案涉商铺行使相应权利亦应遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中：一、同曦物业公司于2015年将二楼商铺整租他人开设宾馆，二楼商铺已根据宾馆经营需要被整体改造完毕，而包括周小芳在内的二楼商铺业主在2015年后仍与同曦物业公司续签数次商铺租赁合同，并未就此提出异议；二、案涉商铺所在的同曦鸣城二楼共有275间商铺，总面积达2781平方米，由同曦物业公司整体承租经营已近二十年时间；2018年8月31日合同到期后，275间商铺的业主中仅有9户未与同曦物业公司续签租赁合同，未续签租赁合同的业主所持有的商铺面积仅占同曦鸣城二层商铺总面积的2.5%，即便按人数计算，9户未续签租赁合同的业主占二层商铺业主总人数的比例也不到四分之一，其中7户起诉要求返还商铺的业主持有的商铺面积合计仅67.16平方米；经一审法院现场勘验，7间商铺系零星分布于二楼商铺，无法完整区隔，如此时7户业主将其各自商铺收回，不仅客观上存在区分返还的障碍，还将导致正在经营的宾馆的墙体及设施设备的被破坏、影响宾馆正常经营，给宾馆经营者造成财产损失；除此之外，对于已与同曦物业公司续签了租赁合同的大部分商铺业主而言，其相应商铺的使用功能和出租收益也将因此遭受贬抑；三、小面积的零散产权式商铺在整体规划、统一布局、协同管理的情况下更有利于充分发挥效用，实现一加一大于二的效果，并进而使得每一位商铺业主的权益得以最大化地实现。对于建筑面积仅为十几平方米甚至几平方米的产权式商铺而言，砌墙关门单独经营、自行拉电排线设置通风照明系统等行为不仅将造成能源的极大浪费，对于业主自身就商铺所能获得的收益而言也毫无裨益，甚至导致经营的无序化并最终贬损商铺价值。综合上述情况，因案涉商铺目前存在实际分割的客观障碍，本案不具备返还原物的客观条件，同时，如按现状强行分割，将会给其他业主和经营者的合法权益造成损害，为维护市场交易的稳定性，避免侵害他人合法权益，一审法院驳回周小芳关于要求同曦物业公司返还案涉商铺的诉讼请求，并无不当。对于争议焦点二，即周小芳要求同曦物业公司按每天37元的标准计算支付租金的诉讼请求能否成立的问题，本院认为，周小芳与同曦物业公司就案涉商铺签订的租赁合同已于2018年到期，此后双方未续签合同，周小芳亦对同曦物业公司继续占有使用案涉房屋提出异议并起诉要求返还，在此情况下，一审法院认定双方间的租赁合同已终止，有事实和法律依据。案涉租赁合同虽已终止，但如前所述，案涉商铺目前尚不能返还周小芳，但同曦物业公司通过转租案涉商铺获得收益的基础已丧失，周小芳因不能及时收回案涉商铺所产生的损失应由同曦物业公司赔偿。周小芳要求同曦物业公司按每天37元的标准支付使用费，但其未能就该使用费计算标准提供证据予以证实，本院参照周小芳与同曦物业公司签订的最后一期商铺租赁合同中约定的租金标准，判令同曦物业公司按每年7245元的标准，向周小芳计算支付案涉商铺使用费直至本判决生效之日。如周小芳今后能提交证据证明同曦物业公司转租案涉商铺实际收取的租金标准高于其与同曦物业公司约定的上述标准的，可依法另行主张权利。对于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。本案中，周小芳以其有权在租赁合同到期后收回案涉商铺，同曦物业公司违反规定期限转租案涉商铺，违反社会公德、不讲诚信等上诉理由要求将本案发回重审，不符合上述应当发回重审的法定情形，其该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周小芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18360号民事判决；二、南京同曦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金7245元的标准计算支付上诉人周小芳同曦鸣城1幢1-21商铺自2018年9月1日起至本判决生效之日的使用费；三、驳回上诉人周小芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计65元，由上诉人周小芳负担40元，被上诉人南京同曦物业管理有限公司负担25元；二审案件受理费130元，由上诉人周小芳负担80元，被上诉人南京同曦物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年十二月二十六日法官助理 吴伯庙书 记 员 孙雪松