福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1372号 原告（反诉被告）：周永银，女，1987年5月25日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：刘灿民，福建元光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡坤香，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：张彪，男，1982年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 二被告共同委托诉讼代理人：杨文华，福建扬都律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张隽利，福建扬都律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：漳州市中奇房产经纪有限公司，住所地福建省漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下1幢13号，统一社会信用代码91350602669293108F。 法定代表人：钟明安，总经理。 委托诉讼代理人：钟明辉，男，该公司职员。 原审原告周永银诉被告胡坤香、张彪，第三人漳州市中奇房产经纪有限公司（以下称“中奇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原审原告于2016年11月17日向本院提起诉讼，本院于2017年12月11日做出（2017）闽0603民初23号民事判决，胡坤香、张彪不服判决上诉至漳州市中级人民法院，2018年5月14日，漳州市中级人民法院做出（2017）闽06民终1252号民事裁定，撤销该判决，将该案发回本院重审。本院于2018年6月4日立案重审，胡坤香于2018年8月22日提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周永银及其委托诉讼代理人刘灿民，胡坤香及其与张彪的委托诉讼代理人杨文华、张隽利，第三人中奇公司的委托诉讼代理人钟明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周永银向本院提出诉讼请求:1.判令胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》，即将址于福建省漳州市龙文区锦绣一方15幢5D房屋（以下称“讼涉房屋”）过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元。2.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5,000元。3.判令胡坤香、张彪赔偿周永银误工费、交通费等损失5,000元。4.本案诉讼费用由胡坤香、张彪负担。诉讼过程中，周永银变更上述诉讼请求为：1.解除周永银经中奇公司居间介绍与胡坤香、张彪及中奇公司三方签订《房产买卖协议书》；2.胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元；3.胡坤香、张彪赔偿周永银房屋差价损失185,200元；4.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师费3万元。5.评估费3,785元由胡坤香、张彪负担。6.本案诉讼费由胡坤香、张彪负担。事实和理由：2016年9月6日，周永银经中奇公司居间介绍与胡坤香、张彪及中奇公司签订《房产买卖协议书》，协议签订时，张彪未到场，胡坤香在协议上代张彪签字。协议签订之日，周永银依约向胡坤香支付购房定金5万元，胡坤香出具收款收据给周永银。2016年10月20日，周永银及其家人前往中奇公司要求胡坤香、张彪协助办理过户手续，因房屋涨价，胡坤香、张彪不卖房。周永银于2016年10月13日向胡坤香、张彪发催告函，胡坤香、张彪仍不办理过户手续，已构成严重违约。周永银于2016年11月17日提起诉讼，请求继续履行合同。二审过程中，胡坤香提出讼涉房屋已出售，无法继续履行合同，案件发回重审，经法院释明，周永银请求解除《房产买卖协议书》并申请对讼涉房屋现价进行评估，并支付评估费3,785元。 为证明上述事实，周永银提交以下证据：1.房产买卖协议书、定金收条，拟证明胡坤香与周永银签订协议将讼涉房屋出售给周永银，周永银支付定金5万元。2.公证书、催告函，拟证明周永银发函催告胡坤香、张彪尽快办理房产过户。3.周永银及家人与中介录音内容，拟证明中介说因房价上涨，胡坤香、张彪想反悔，承诺再去找胡坤香、张彪沟通要求胡坤香、张彪尽快办理房产过户，如沟通不了起诉。4.房地产登记信息查询结果证明，拟证明胡坤香、张彪未将房屋过户给周永银而另售他人。5.律师费发票，拟证明周永银三次聘请律师律师费合计3万元。6.房地产估价报告、评估费发票，拟证明讼涉房屋现值及评估费用。 胡坤香、张彪辩称，1.胡坤香系无权代理行为，涉案合同不生效。周永银与胡坤香签订讼涉合同时，张彪并不在场，合同上“张彪”系胡坤香签署。讼涉合同所载内容张彪毫不知情，张彪未就讼涉合同做出意思表示，讼涉合同不对张彪产生法律拘束力。张彪事后知晓合同，明确表示拒绝追认讼涉合同。合同约定“本协议三方签订盖章后生效”，因此讼涉合同不生效。2.周永银主张胡坤香、张彪承担违约责任缺乏事实和法律依据。2016年9月6日，胡坤香与周永银经中奇公司居间签订《房产买卖协议书》约定2016年10月8日前办理讼涉房屋过户手续。至2016年10月8日当天，周永银、中奇公司均未与胡坤香联系办理讼涉房屋过户的有关事宜，周永银的行为已构成根本违约。周永银所述中奇公司工作人员多次联系胡坤香的陈述与事实不符，也缺乏证据支持。周永银陈述的胡坤香因“所要购买的房屋未能买成”和“房屋涨价”等原因拒绝向周永银出售房屋的内容与事实不符，周永银也未提交证据支持。周永银的根本违约行为，胡坤香已做出解除讼涉合同的意思表示。事后胡坤香与周永银未就办理讼涉房屋过户时间无法达成一致意思表示，因此胡坤香不构成违约。3.周永银主张胡坤香、张彪支付违约金、房屋差价、律师费缺乏事实依据。在胡坤香未构成违约的情况下，周永银要求支付违约金、房屋差价、律师费缺乏法律依据。 为证明上述事实，胡坤香、张彪提交以下证据：1.通话记录，拟证明中奇公司至2016年10月10日前未主动与胡坤香联系，10月11日，中奇公司与胡坤香联系，胡坤香向中奇公司明确告知要求解除合同。2.胡坤香与周永银通话记录，拟证明约定办理过户登记期间，周永银不在漳州，周永银未依约办理过户手续，已构成违约。3.胡坤香、周永银、中介通话录音，拟证明周永银全权委托中奇公司办理房屋过户登记手续，系委托关系。周永银、中奇公司在10月8日前后未与胡坤香联系，中奇公司以周永银无法支付首付款为由拒绝办理过户手续，胡坤香未收到定金周永银违约。4.房地产买卖协议书、两份收据和一份转账凭证，拟证明胡坤香与许雪慧签订《房地产买卖协议书》时间为2016年10月12日，胡坤香出售房屋并非是房屋涨价而是因为急需购房款购买大套房屋。5.三份委托代理人合同、三份代理费发票，拟证明胡坤香因本案诉讼支付律师费24,000元。6.《龙文区存量房交易基础价格表》，拟证明评估机构未考虑政府性文件的政策影响下评估，不能客观体现讼涉房屋价值。 中奇公司未答辩。中奇公司未提交证据。 胡坤香向本院提出诉讼请求：1.请求解除周永银与胡坤香于2016年9月6日签订的《房产买卖协议书》；2.判令周永银承担违约责任，立即向胡坤香支付律师代理费24,000元；3.判令中奇公司退还胡坤香定金5万元。诉讼过程中，胡坤香撤回第一项诉讼请求。事实和理由：胡坤香认为讼涉合同应当解除，讼涉房屋已过户到案外人名下，符合合同解除的法定条件，因此胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》应当予以解除。合同约定由中奇公司代管的定金5万元，因周永银违约，定金应当归胡坤香所有。合同约定双方应于2016年10月8日前办理过户手续，周永银未于约定日期与胡坤香办理过户登记手续已构成违约，应承担违约责任，支付胡坤香律师费24,000元。因胡坤香的第一项诉讼请求与周永银变更后的第一项诉讼请求一致，胡坤香撤回第一项诉讼请求。 周永银辩称，胡坤香将房屋另售他人，导致讼涉合同无法履行，胡坤香提交的录音也表明周永银并无过错，胡坤香请求周永银承担违约责任应于驳回。周永银认为胡坤香在未履行完赔偿及违约责任之前，定金5万元应扣留。 中奇公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人没有争议的事实为： 2016年9月6日，以胡坤香、张彪为出售方（甲方），周永银为购买方（乙方），中奇公司为中介方（丙）的三方签订《房产买卖协议书》（编号：0000166），约定（摘要）：甲方同意将讼涉房屋出售给乙方，该房建筑面积81.82平方米。甲乙双方同意上述房产成交价为761,000元。本协议签订之日，周永银应支付购房定金5万元。乙方支付的购房定金先交由丙方保管，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲乙双方到交易中心办理交易过户手续当日由丙方退给甲方总定金的50%剩余的50%待甲乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付211,000元，乙方向银行申请商业贷款50万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际贷款金额小于乙方贷款金额，乙方应于收到银行同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分支付给甲方。甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，如存在其他共有人则共有人均已同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责，因此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。甲乙双方在签订合同后，双方不得中途违约。任何一方因改变买卖意向、违反本合同或者有关法规造成本宗交易未能完成的，属于根本违约。若甲方违约，甲方应当书面通知乙方，自违约自日起两日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）；若乙方违约，乙方支付的定金不予退还，并承担甲方应向丙方支付的中介费、代办费用、及甲方为追究乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。甲乙双方约定于2016年10月8日前到交易中心办理交易过户手续。上述成交价以每平方米9,300元，产权面积以产权证为准，多还少补等内容。本合同甲方落款处由胡坤香签名捺印，张彪的名字由胡坤香所签。合同签订后，周永银向胡坤香支付定金5万元，胡坤香向周永银出具购房定金专用收款收据确认收到该款项。中奇公司向胡坤香出具购房定金代管收款收据，载明胡坤香、张彪同意由中奇公司代管因出售讼涉房屋的售房定金5万元。 2016年10月8日前，胡坤香、周永银均未到漳州市行政服务中心办理讼涉房屋的权属转移登记手续。2016年10月13日，周永银向福建省漳州市佳信公证处申请对其邮寄送达的内容及过程进行保全证据公证，周永银于该日上午，在漳州市佳信公证处向胡坤香、张彪邮寄《催告函》。《催告函》载明（摘要）：双方按协议约定于2016年10月8日前到漳州市行政服务中心办理权属转移手续。中奇公司已多次电话通知你方办理上述房产过户事宜，你方至今未能配合我方办理上述房屋过户手续。现通知你方收到此催告函后十日内配合办理房产交易过户手续。否则，我方将按上述《房产买卖协议书》第12条约定，要求你方向我方支付双倍定金的违约金即10万元，并承担我方应向中奇公司支付的中介费8,000元。 2016年10月12日，以胡坤香、张彪为甲方（卖方），许雪慧为乙方（买方）的买卖双方签订《房地产买卖协议书》，约定：甲方自愿将讼涉房屋出售给乙方，总成交价为77.7万元，乙方应于2016年10月12日支付甲方10万元作为购房定金。首期购房款48.7万元于2016年10月30日前付现金方式乙方支付给甲方。第二期购房款19万元于2017年3月1日前办理房产交易过户时乙方支付给甲方等内容。2016年10月12日，胡坤香向许雪慧出具收据确认收到购房定金10万元。2016年10月25日，胡坤香向许雪慧出具收据确认收到48.7万元。2017年2月21日，许雪慧通过银行转账方式向胡坤香支付购房款19万元。许雪慧与胡坤香、张彪于2017年2月办理讼涉房屋的变更登记手续，许雪慧取得讼涉房屋所有权。 另查明，张彪与胡坤香于2010年4月向漳州特房开发有限公司购买讼涉房屋，张彪与胡坤香于2010年11月26日登记结婚，讼涉房屋系张彪与胡坤香共同共有，二人于2015年分别取得讼涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。胡坤香、张彪于2017年5月3日向本院提交漳州市不动产登记中心于2017年2月22日出具的《房屋登记信息查询结果证明》载明讼涉房屋由胡坤香、张彪共同共有。 2016年11月17日，周永银前往本院诉讼服务中心要求诉前调解。2017年1月3日，周永银向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.判令胡坤香、张彪继续履行《房产买卖协议书》，即将讼涉房屋过户至周永银名下并交付该房屋，同时判令胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元。2.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师代理费5,000元。3.判令胡坤香、张彪赔偿周永银误工费、交通费等损失5,000元。4.本案诉讼费用由胡坤香、张彪负担。本院于2017年12月11日做出（2017）闽0603民初23号民事判决书，判决：一、周永银与胡坤香、张彪于2016年9月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应当按照《房地产买卖协议书》约定继续履行各自义务；二、胡坤香、张彪应于本判决生效之日起十日内协助周永银办理漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋不动产权转移登记手续；三、周永银应于办理不动产权转移登记手续并获得交易取件单当日向胡坤香、张彪支付首期购房款21.1万元；四、周永银应于向银行申请商业贷款条件成就之日起三日内向银行申请商业贷款50万元，该笔贷款在放贷时由银行直接转至胡坤香、张彪账户，若贷款银行实际放贷金额不足50万元，周永银应于收到银行收到同意放贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给胡坤香、张彪；五、胡坤香、张彪应于收到周永银支付的全部购房款当日将漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方绿榕里15幢5D房屋交付给周永银；六、胡坤香、张彪应向周永银支付违约金10万元，该款可在周永银向胡坤香、张彪支付首期购房款时折抵；七、驳回周永银的其他诉讼请求。胡坤香、张彪不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2018年5月14日，漳州市中级人民法院做出（2018）闽06民终1252号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清撤销本院（2017）闽0603民初23号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年6月4日立案，周永银于2017年7月18日、2019年4月3日两次申请变更诉讼请求，请求1.解除周永银经中奇公司居间介绍与胡坤香、张彪及中奇公司三方签订《房产买卖协议书》；2.胡坤香、张彪向周永银支付违约金10万元；3.胡坤香、张彪赔偿周永银房屋差价损失185,200元；4.胡坤香、张彪承担周永银因本案支付的律师费3万元。5.评估费3,785元由胡坤香张彪负担。6.本案诉讼费由胡坤香、张彪负担。胡坤香于2018年7月10日提起反诉，并于2018年7月18日、2018年8月22日两次变更反诉请求，请求：1.周永银承担违约责任，立即向胡坤香支付律师代理费24,000元；2.判令中奇公司退还胡坤香定金5万元。周永银因本案诉讼支付律师费3万元，胡坤香、张彪因本案诉讼支付律师费24,000元。 对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1.关于胡坤香是否收到定金问题。 周永银提交购房定金专用收款收据，拟证明周永银支付胡坤香定金5万元。胡坤香认为其并未收到该定金。胡坤香提交录音，拟证明胡坤香并未收到定金5万元。本院认为，胡坤香向周永银出具购房定金专用收款收据，可证实周永银已向其支付定金5万元。根据双方合同约定，周永银支付胡坤香定金5万元，购房定金由中奇公司保管，中奇公司开具定金代管收据给胡坤香，根据胡坤香提交的录音亦可证实胡坤香将定金交由居间方中奇公司托管。 2.关于本案房产买卖协议书未能依约履行的过程。 周永银提交周永银及其家人与中介的录音、公证书及催告函、房地产登记信息查询结果证明，拟证明周永银及其家人就胡坤香不卖房找中奇公司，中奇公司以房价上涨胡坤香想反悔，中奇公司承诺找胡坤香沟通，胡坤香违约未将讼涉房屋过户给周永银而另售他人。胡坤香、张彪认为，对周永银提交的录音有异议，周永银未依约办理过户手续中奇公司仍告知周永银不是违约并主动向周永银介绍律师，中奇公司已收到胡坤香做出解除合同的意思表示。胡坤香、张彪提交通话记录，胡坤香与周永银通话记录，胡坤香、周永银、中介三方之间的录音，拟证明2016年10月10日前中奇公司未与胡坤香联系，周永银在约定过户期间在外地拒绝办理过户手续，周永银、中奇公司在10月8日前后均未与胡坤香联系，胡坤香主动联系周永银，电话拒接，中奇公司以周永银无法支付首付款为由，拒绝办理过户手续，且胡坤香未收到定金。周永银认为，联系是相互的，周永银若无回复，胡坤香也可以和周永银联系，周永银已依约支付定金。录音中，中奇公司每次都是催胡坤香卖房子。本院认为，胡坤香提交的2016年10月16日胡坤香与周永银电话录音中，周永银陈述（摘要）：周永银委托中奇公司办理手续，中奇公司也没有给周永银打电话，周永银给中奇公司打电话，中奇公司说会联系胡坤香，让周永银等消息，周永银的弟弟结婚其在外地帮忙，周永银联系中奇公司，中奇公司告知周永银胡坤香未让他去过户，周永银不知原因。周永银提交的2016年10月20日周永银及其家人与中奇公司的录音载明：中奇公司告知周永银因房价上涨，胡坤香不卖房，中奇公司有催促胡坤香过户，胡坤香不来；中奇公司告知周永银可聘请律师提起诉讼。胡坤香提交的2016年10月28日录音胡坤香以合同无共有人张彪签字应为无效，胡坤香说没有拿到定金；录音中，中奇公司承认：张彪名字系其让胡坤香代签、中奇公司以防止一房二卖为由代胡坤香托管定金，中奇公司未在约定的过户期限内约双方过户。庭审中，胡坤香、张彪与周永银确认，双方均未到不动产交易中心办理讼涉房屋转移登记手续。由上述录音及双方庭审陈述可认定如下事实：在双方约定2016年10月8日前，中奇公司未约周永银、胡坤香、张彪至不动产交易中心办理讼涉房屋的不动产转移登记手续。2016年10月8日，周永银、胡坤香、张彪均未至不动产交易中心办理讼涉房屋的不动产转移登记手续。2016年10月13日，周永银向胡坤香发出催告函，要求胡坤香在合理期限内履行合同，胡坤香未予履行。2016年10月28日，中奇公司要求胡坤香过户，胡坤香认为共有人张彪未签字合同无效、其未收到定金，双方未协商一致。 3.关于周永银提交的房地产估价报告认定问题。 周永银于2018年7月18日向本院申请对讼涉房屋的现价进行评估，本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，评估时间点为2018年7月18日即周永银主张解除合同的时间。根据胡坤香与周永银及与许雪慧的《房地产买卖协议书》的约定，讼涉房屋存在装修及家电的事实。评估期间，因讼涉房屋占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地勘察，周永银同意按毛坯房进行估价。本次估价对象房地产按毛坯房进行估价即估价对象财产范围不含室内可能存在的二次装修及家电家具。福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司做出闽建友估房字第××号房地产估价报告，报告载明：讼涉房屋的估价结果为946200元。周永银对该估价报告无异议。胡坤香对该估价报告有异议，但未提供相应的证据及合理依据，对该估价报告本院予以确认，该估价报告反映周永银主张解除合同时的损失。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。胡坤香签订《房地产买卖协议书》时替共有人张彪签字后未的到张彪的同意，胡坤香、张彪主张合同无效，本院不予支持。周永银与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行。根据《房地产买卖协议书》约定，胡坤香与周永银约定于2016年10月8日前办理过户手续即讼涉房屋的转移登记手续，办理讼涉房屋转移登记手续系周永银、胡坤香二人的权利也是二人的义务，在该日及该日前，胡坤香、周永银均未履行该义务，双方均迟延履行自身义务，均构成违约。在双方均违约的情况下，均可催告对方在合理期限内履行。周永银向胡坤香邮寄送达催告函要求胡坤香十日内办理讼涉房屋的转移登记手续，胡坤香未予履行而是以周永银违约、共有人张彪未同意、未取得定金等理由拒绝履行合同。与此同时，胡坤香、张彪以高于胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》的价格和条件将讼涉房屋出售给案外人许雪慧，并对该交易进行隐瞒，致使胡坤香与周永银签订的《房产买卖协议书》无法履行和周永银损失的扩大，胡坤香应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。胡坤香的违约行为致使周永银不能实现合同目的，周永银请求解除其与胡坤香、中奇公司签订的《房地产买卖协议书》，本院予以支持。合同解除后，胡坤香托管在中奇公司的5万元，中奇公司应返还给胡坤香。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故胡坤香应承担违约责任。 关于胡坤香应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同第十二条约定，任何一方因改变买卖意向、违反合同或者有关法规造成本宗交易未能完成的，属于根本违约，胡坤香自违约之日起两日内退还周永银支付的购房款，同时向周永银支付相当于双倍定金的违约金并承担周永银为追究胡坤香违约责任而支付的律师费等合理费用。根据该条款前后约定的理解，双倍定金的违约金应包含周永银支付的定金5万元。即胡坤香根本违约应赔偿周永银违约金10万元（含周永银支付的定金）及律师费3万元。周永银以胡坤香违约行为造成的周永银的经济损失为由请求胡坤香赔偿其损失185,200万元，为此申请对讼涉房屋于2018年7月18日的现值进行评估。经评估为讼涉房屋于2018年7月18日的现值946,200元，该时点的房屋差价为185,200元。周永银申请评估的时间可以反映合同解除时其所受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，因合同解除时，周永银因胡坤香违约所遭受的损失应考虑以下因素：1.合同的履行情况；2.双方当事人的过错程度；3.损失的可预见性；4.违约方是否因违约而获利等因素。胡坤香未取得讼涉房屋共有人的同意将讼涉房屋出售给周永银、也未能于2016年10月8日前前往不动产登记中心办理讼涉房屋的转移登记手续并与张彪将讼涉房屋出售给案外人致使合同无法履行，已构成违约应承担违约责任，胡坤香隐瞒讼涉房屋另售他人，致使周永银不能及时止损，对周永银损失的扩大亦应承担相应违约责任。周永银签订合同时未审查讼涉房屋共有人张彪是否同意出售房屋存在过错，未能于2016年10月8日前前往不动产登记中心办理讼涉房屋的转移登记手续亦构成违约，周永银在签订合同后仅支付5万元定金，在胡坤香明确拒绝履行的情况下，其可以进行止损。故，在结合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度等情形，胡坤香应赔偿周永银因合同解除所产生的损失共计111,120元（185,200×0.6）。故胡坤香应返还周永银定金5万元并赔偿周永银经济损失111,120元。评估费用属于周永银的举证费用，应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条规定，拟判决如下： 一、胡坤香与周永银、漳州市中奇房产经纪有限公司于2016年9月26日签订的《房地产买卖协议书》于2018年7月18日解除。 二、胡坤香应于本判决生效之日起10日内返还周永银定金5万元并赔偿周永银经济损失111,120元，以上共计161,120元。 三、漳州市中奇房产经纪有限公司应于本判决生效之日起10日内返还胡坤香托管金5万元。 四、驳回周永银的其他诉讼请求。 五、驳回胡坤香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11,410元，由胡坤香负担。反诉受理费1,650元，由胡坤香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  张伟鸿 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  黄琦瑄 郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。