广东省开平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0783民初5238号 原告：黄权辉，男，1970年4月7日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：李敬子，系广东祥兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳芬，系广东祥兴律师事务所律师。 被告：吴其波，男，1972年6月15日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：劳伟文，系广东潭江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘逸，系广东潭江律师事务所实习律师。 被告：梁仲恨，女，1971年8月14日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：劳伟文，系广东潭江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘逸，系广东潭江律师事务所实习律师。 被告：周德强，男，1988年6月23日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：詹振雄，系广东星辉律师事务所律师。 被告：刘金华，男，1986年3月12日出生，汉族，户籍地：江西省九江市，现住广东省开平市。 第三人：黄启宇，男，1996年8月18日出生，汉族，住广东省开平市。 原告黄权辉诉被告吴其波、梁仲恨、周德强、刘金华与第三人黄启宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后,依法适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行审理。原告黄权辉及其委托诉讼代理人李敬子、被告吴其波和被告梁仲恨的共同委托诉讼代理人劳伟文、被告周德强的委托诉讼代理人詹振雄、第三人黄启宇均到庭参加诉讼。被告刘金华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄权辉向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告2019年10月17日签订的《房屋买卖协议合同》；2、判决被告返还购房款98万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘金华和被告周德强是被告吴其波及其妻子梁仲恨的房产销售中介人，案外人李凤清是被告吴其波及梁仲恨的委托人。原告黄权辉打算购买新房给儿子黄启宇作为婚房，遂于2019年10月17日与周德强、刘金华签订关于开平市X街道办事处X路X号X幢X房的房屋买卖合同并交纳2万元定金，于同月22日办理过户手续后，原告一次性支付96万元。2019年10月27日，涉案房屋正式过户到黄启宇的名下，但在交易过程中，房主以及中介、委托人均没有如实告知原告和第三人该房屋曾因装修出现过装修工人在房内意外死亡的情况，导致原告产生错误判断，造成重大误解，而以市场价购买了该房屋。经原告走访了解，涉案房屋曾因装修不当导致装修工人在房内意外身亡，当时开平公安局长沙派出所曾出警。根据《中华人民共和国合同法》规定的可撤销条件是该法第四十五条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。 原告黄权辉在庭审时增加一项诉讼请求：请求判决第三人将涉案房屋返还给吴其波和梁仲恨，第三人协助办理房屋过户手续，所产生的费用全部由吴其波和梁仲恨承担。并补充如下的事实理由：一般民间习俗认为，发生人员非正常死亡的房屋为不吉利，颇被忌讳，被告明知涉案房屋存在非自然死亡的事件而不告知，有违诚信原则。且此信息足以影响原告交易的意愿，另外，被告隐瞒行为已构成欺诈，应撤销双方的房屋买卖合同。 被告吴其波、梁仲恨辩称：请求法院依法驳回原告对被告吴其波的诉讼请求。一、原告以签约时存在重大误解为由主张撤销《房屋买卖协议合同》，缺乏依据。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案双方当事人在交易过程中并不存在重大误解的情形，原告以不知道其所购买的房屋曾发生意外死亡事故为由，认定自己在交易中存在重大误解并由此主张撤销合同，其主张不符合法律关于重大误解的相关规定，其主张的事由也不属于法律规定的重大误解的情形，因此不应得到支持。二、被告并未刻意隐瞒装修工人在房内意外死亡的情况，已经如实将该情况告知中介周德强。至于李凤清、周德强、刘金华等人是否将相关信息告知原告及第三人，被告并不清楚。在整个交易过程中，被告已将房屋买卖的相关事项全权委托中介周德强等人处理，被告从未与原告接触。而原告在购买房屋时，也根本没有向被告了解过房屋是否出现意外事件。被告主观上不存在过错，相应后果也不应由被告承担。三、原告购买房屋并没有高于市场价。被告出售房屋已经低于市场价，该房屋实际面积140多平方米（多出房产证面积20多平方米），中介出售给原告的价格是98万元（其中包括8万元中介费、过户费等），房屋售价实际上是每平方米7000元，远低于该小区同类房屋的市场价。四、涉案房屋不是“凶宅”，凶宅也不是一个法律概念，普遍认为发生过自杀、他杀等人为因素非正常死亡的房屋才是凶宅，意外死亡事件不存在人为因素，缺乏主观上的恶性，不纠缠世俗的恩怨仇恨，不应纳入凶宅的范围。五、也不构成欺诈，不应当撤销涉案的房屋买卖合同，要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告周德强答辩称：一、涉案房屋买卖的相关事实：1、黄权辉向吴其波购买涉案房屋且该房屋已登记至黄启宇名下，整个交易完成；2、交易中，周德强作为吴其波委托的中介代理人，其将2019年10月17日代为收取的2万元定金已于次日全额付给吴其波；3、吴其波于2019年1月22日当天分两笔汇付给周德强共8万元，此款扣除房屋过户手续需缴纳的税费后，余额为中介费。由此可见，涉案买卖双方是黄权辉和吴其波，周德强仅为卖方的中介。二、周德强对涉案房屋是否“曾因装修出现过装修工人在房内意外身亡”的情况并不知情。另，本案不存在法律意义上的重大误解，亦不构成欺诈，不具备撤销合同的条件。 被告刘金华无答辩。 第三人黄启宇述称：一、交易存在欺诈；吴其波在装修工人意外死亡后，刻意清除痕迹，且中介告知为毛坯房，在交易过程中存在欺诈；二、涉案房屋属于“凶宅”。原告购买房子的目的是为儿子作为婚房使用，被告隐瞒“凶宅”信息，损害原告对喜庆的期待，影响居住人的心理，更导致房屋贬值，无法实现原告购房的目的。三、合同存在重大误解。房子为家庭的载体，承载诸多情感因素，择吉而居的风俗应受到尊重和遵守，法律并未予以禁止和否定。另外，在中国裁判文书网亦可以查询到类似案例，肯定了因重大误解可予以撤销的评价；三、违背诚信原则。被告应在交易过程中如实告知与交易相关的、足以影响缔约决定的重要事项。出于购置婚房的目的，存有意外死亡事件的房屋必然影响原告的决定，被告的隐瞒违背了诚实信用的原则。 原告在举证期限内提交的证据有： 1、原告身份证一份，证明原告的诉讼主体资格； 2、中国农业银行业务凭证、收据各一份，证明原告支付购房款的情况; 3、中国农业银行个人明细对账单一份，证明原告支付购房款的情况； 4、农村商业银行结算业务委托书复一份，证明原告支付购房款的情况； 5、房屋买卖协议合同一份，证明涉案房屋被告无如实告知在装修期间工人在涉案房屋内意外死亡，被告存在欺诈，导致原告错误判断购买涉案房屋； 6、不动产权证一份，证明涉案房屋已经完成办理过户给第三人黄启宇； 7、公证书、委托书复印件一份，证明被告吴其波、梁仲恨委托给李凤清出售； 8、微信聊天记录复印件五张，证明刘金华在介绍原告购买房屋时说涉案房屋是毛坯房，原告购房后了解到涉案房屋在原业主吴其波聘请装修工人装修时发生过安全事故，导致装修工人当场死亡，后原告联系刘金华说明涉案房屋的情况，但刘金华一再否认涉案房屋是曾经出现过命案的凶宅，证明原告已支付20000元订金； 9、委托书、梁美丽身份证、中国农业银行银行卡复印件各一份，证明原告委托梁美丽支付购房款给吴其波、梁仲恨； 10、原告向本院申请到开平市公安局长沙派出所、公安局法医室调查的接处警信息、询问笔录、证人诉讼权利义务告知书、询问笔录、情况说明各一份，证明涉案房屋在吴其波、梁仲恨出售给原告之前已经发生装修工人在屋内死亡的事实。 被告吴其波、梁仲恨在举证期间内提交的证据有：中国农业银行个人明细对账单一份，证明吴其波于2019年10月22日转账8万元给被告周德强，被告吴其波出售房屋实收90万元。 被告周德强、被告刘金华在举证期间内提交的证据：周德强身份证复印件、被告刘金华身份证复印件各一份，证明两被告的身份。 被告周德强在庭审中提交证据有：1、吴其波（由李凤清代签）与黄启宇签订用于办理房屋过户手续的《房屋买卖合同》一份；2、转账记录一份，证明刘金华将2万元购房定金支付给吴其波。 第三人黄启宇当庭提交的证据有：黄启宇与周德强、刘金华、詹律师于2019年11月1日在星辉律师事务所的现场录音光盘（附文字说明）一份，证明中介对涉案房屋发生过装修工人意外死亡事件是不知情的。 本院依职权向开平市宜居物业管理有限公司（涉案房屋所在小区的物管公司）调查涉案房屋所在小区商品房的市场售价，该物管公司复函称：宏都水岸8幢楼高共23层，该幢的二手毛坯房目前的市场售价约为每平米7200元至7900元不等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有争议的证据，由本院依法认定是否采信。 根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴其波和梁仲恨为夫妻关系，共同委托周德强代为出售登记在吴其波名下位于广东省开平市X街道办事处X路X号X幢X房的一套房屋（建筑面积117.64平方米）。周德强和刘金华同为一家房屋中介机构的员工。 2019年10月17日，周德强、刘金华（甲方）以自己名义与黄权辉（乙方）签订一份《房屋买卖协议合同》，约定黄权辉购买开平市X街道办事处X路X号X幢X房，总价98万元，定金为2万元，办理产权过户的一切费用由甲方负责，在2019年10月31日前完成办理过户手续。并在合同左下角空白处备注：签合同后在过户前补10万元定金再过户，过户当天付清余款。签约当天，黄权辉向刘金华微信支付2万元定金。次日，刘金华将该2万元转账给吴其波。 2019年10月21日，吴其波和梁仲恨公证委托李凤清代为办理上述房屋的过户登记手续。 2019年10月22日，黄权辉通过其个人的农信社账户和农业银行账户向吴其波分别转账6万元和15万元购房款，黄权辉同日又委托梁美丽将75万元购房款支付给吴其波，合计支付购房款98万元（包含前述2万元定金）。 2019年10月22日，黄权辉及其儿子黄启宇与李凤清、周德强、刘金华一同前往开平市不动产登记中心，李凤清作为吴其波的委托代理人与黄启宇就涉案房屋另签一份《房地产买卖合同》，用以办理房屋过户登记手续。该合同约定交易总价为65万元，一次性付款。 2019年10月27日，黄启宇取得上述房屋的不动产权属证书，房屋的所有权变更为黄启宇单独所有。 此后不久，黄权辉、黄启宇经了解得知其购买的上述房屋曾于2017年6月20日屋内发生装修工人意外死亡事件，遂要求退房并返还购房款，与吴其波、梁仲恨以及周德强、刘金华等人协商未果，因而诉至法院。 另查明，2017年6月20日，吴其波发包给施工队的开平市X街道办事处X路X号X幢X房的装修工程第一天开工，装修工人郭享才在拆墙时被跌落的墙体砸伤头部因重度颅脑损伤当场死亡。报警后，开平市公安局长沙派出所出警处置，询问了相关人员，进行现场勘察和尸体检验，认定该死者属于意外死亡。此后，该房屋不再继续装修工程并恢复原状。 再查明，吴其波、梁仲恨在庭审中述称其于2015年7月1日向开发商购买了涉案房屋（总价为65.6万元），2017年交由一施工队进行住宅装修，但因发生装修工人意外死亡事件，之后就没有继续装修，也从未居住使用过，因此该房屋在向黄权辉出售时仍是毛坯房。直至2019年，房屋中介周德强主动联系吴其波愿意帮忙出售该空置房，吴其波要求出售房屋后实收90万元，并且尽量不要卖给开平市马冈镇人。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋在买卖过户至黄启宇之前，虽然登记于吴其波个人名下，但购入房屋之时是在其与梁仲恨的婚姻关系存续期间，因此属于其夫妻共同财产。吴其波、梁仲恨共同委托中介周德强代为出售房屋，然后周德强与其同事刘金华以其自己名义，在授权范围内与买受人黄权辉签订涉案《房屋买卖协议合同》。合同相对人黄权辉签约时已知悉中介周德强、刘金华与房屋业主吴其波之间的代理关系，且吴其波和梁仲恨此后委托李凤清配合买受人办理相关的房屋过户手续并亲自收取黄权辉支付的购房款，也等同追认了周德强、刘金华的代理行为。各方当事人在庭审中亦一致认可，周德强、刘金华以自己名义与黄权辉签订《房屋买卖协议合同》实质上是一种代理行为。根据我国《合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，涉案《房屋买卖协议合同》虽系周德强、刘金华与吴其波共同签订，但因委托代理之故，被代理人吴其波、梁仲恨对代理人周德强、刘金华的代理行为承担民事责任，该合同直接约束吴其波、梁仲恨和黄权辉，双方由此形成房屋买卖合同关系。此外，黄权辉买房的用途是赠与儿子作为婚房，因此指定过户至黄启宇名下，从而让黄启宇与吴其波、梁仲恨（由委托代理人李凤清代签）在不动产登记中心共同签订一份用以办理过户的范本合同，则黄启宇实质上是买受人黄权辉受领合同标的物之指定对象，并非买卖合同的一方当事人。 根据原告的诉讼请求以及各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要有：一、被告是否故意隐瞒屋内曾发生过意外事故而构成欺诈？二、原告是否基于重大误解而签订涉案的房屋买卖合同？三、原告以欺诈及重大误解为由撤销合同，法院应否支持？ 关于第一个争议焦点。如果屋内曾经发生过非正常死亡事件，民间一般称之为“凶宅”。诚如吴其波、梁仲恨在答辩状中所言，“凶宅”并非一个法律概念，本案房屋之内虽然曾在两年前发生过装修工人意外死亡的事故，但并不影响其作为住宅的实际使用功能和价值。然而，在中国传统民间文化中，普通民众都有趋吉避凶、择吉而居的风俗习惯和传统思维，特别是对于用作婚房的房屋，更需符合喜庆吉祥的美好愿望。涉案房屋虽然在房屋质量和使用功能上与正常房屋并无差别，但其屋内两年前曾发生过非正常死亡事故的因素，按常理分析，必定给居住其中的一般普通人带来心理上的恐惧不安的负面感受和心理阴影，情感上难以接受。正因为如此，原打算装修入住的吴其波和梁仲恨才会在事故发生后就取消装修并放弃入住使用，由此说明其本人在心理上、情感上也无法接受。而且，基于对“凶宅”的忌讳心理，现实中一般人不愿意以正常市场价格去购买，导致该房屋的交换价值产生实质性的贬损，故此，涉案房屋曾在两年前发生过非正常死亡事故而空置，其交换价值应当已经低于正常市场价格，可视为物之瑕疵。对于物之瑕疵，出卖人在缔约前负有如实告知对方当事人的义务，这也是诚信原则的体现。房屋出卖人如果明知该瑕疵而在缔约时故意隐瞒相关信息，致使买受人在不知情之下订立房屋买卖合同的，依法应当认定构成欺诈。 其次，吴其波辩称其在委托周德强代为卖房之时已经告知涉案房屋曾发生死亡事故的信息，但并无相应证据予以佐证，周德强又予以否认，而且黄启宇也为此举证证明周德强、刘金华并不知情，故本院对吴其波的上述主张不予采信，进而认定吴其波在委托出售房屋之时直至办妥房屋过户手续为止并无将相关信息告知周德强、刘金华和黄权辉、黄启宇，存在故意隐瞒的情形。吴其波之所以隐瞒相关信息，是因为他能够预判得到，如果拟买房之人提前知道是“凶宅”，就严重影响其购买意欲而极有可能放弃购买，或者就算有意坚持购买也会借此进行压价，则难以做到以不低于90万元的市场价格顺利出售。可以说，吴其波隐瞒相关信息是有利益驱动的，并非无心之失。 再次，吴其波自述其委托周德强代售房屋时曾特意提示尽量不要卖给开平马冈人，分析这一言行，可反映或推出几个事实：一是吴其波本人也是开平马冈人，了解马冈镇的民风民俗，当地人必定是无法接受自己所买房屋为“凶宅”；二是同为马冈乡亲。如向其将涉案的“瑕疵”房屋或心有不忍；三是同为马冈人，比起其他人更容易接触到彼此都认识的亲友，则吴其波隐瞒相关信息的事实更有可能被透露知悉。此乃吴其波对于自己隐瞒信息的一种提前防范措施，更加明显印证了其隐瞒的主观故意。 最后，欺诈一般分为两种，一是积极欺诈（故意告诉对方虚假情况），二是消极欺诈（又称沉默欺诈），是指合同当事人一方故意向对方隐瞒有关的真实情况，或者故意引导、放任对方在错误认识的基础上作出错误判断，从而促成双方合同的签订，导致对方利益受损的行为。由此观之，本案吴其波故意隐瞒相关信息，影响了黄权辉的缔约决定，直接使黄权辉在不知情之下与其订立合同，以市场价格购买了交换价值已遭贬损的涉案房屋，从而导致黄权辉利益受损。更有甚者，黄权辉买房是作为儿子婚房之用，其因吴其波的故意隐瞒行为而购得涉案房屋（两年前屋内曾发生死亡事故），不仅根本不符合民间传统习俗中婚房之用途，还摧毁了结婚新人对喜庆吉祥的美好愿望，间接造成了精神上的损害，黄权辉购房目的彻底落空。因此，吴其波故意隐瞒相关信息的行为，既违反民事合同的诚信原则，也与善良风俗原则相违背，依法应当认定为欺诈。 关于第二个争议焦点。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思表示相悖，并造成较大损失的行为。重大误解其中一个构成要件是，误解一般是受害方当事人自己的过错造成的，而不是受到他人的欺骗或不正当影响造成的。而观察本案，买受人黄权辉对于行为性质、对方当事人以及标的物品种、质量、规格、数量等合同主要内容并没有错误认识，最重要的是，黄权辉在整个交易过程中并无过错。黄权辉在签约时不知晓交易房屋曾发生死亡事故的情况，是因为吴其波故意隐瞒相关信息所致，并非由于其未尽合同相对人的谨慎注意义务造成。交易房屋为毛坯房，未曾有人居住使用过，从外观上也看不出任何使用过的痕迹，因此作为一个理性的正常人，都不可能联想或猜测到该屋内曾发生过不正常死亡事件。吴其波、梁仲恨在答辩中将此归责于黄权辉没有向出卖人和房屋中介主动询问屋内是否曾发生过死亡事故，明显有悖于生活常识，给合同相对方施加了过分严苛且不合理的谨慎注意义务。总之，黄权辉对于相关信息的不知情是没有过错的，对合同主要内容、主要条款也不存在错误认识，不构成重大误解，其以重大误解为由主张行使撤销权，本院依法不予支持。 关于第三个争议焦点。如前所述，吴其波故意隐瞒相关信息的行为构成欺诈，而欺诈是可撤销合同的法定事由之一。黄权辉现依据我国《合同法》第五十四条和第五十五条的规定，在知道撤销事由后一年之内提起本案诉讼，请求撤销其与吴其波、梁仲恨之间的房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。再根据我国《合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，双方当事人因该合同取得的财产应当相互返还，则吴其波、梁仲恨应当将其收取黄权辉的98万元购房款予以退还，黄权辉则应将涉案房屋退还给吴其波，第三人黄启宇须配合办理再次过户手续，恢复登记至吴其波名下。由于涉案合同的订立与被撤销均系因吴其波和梁仲恨的过错直接导致，应承担相应的过错责任，因此返还房屋再次过户产生的全部税费均应由其自行承担。至于吴其波收取黄权辉的98万元购房款后曾支付8万元给周德强，此乃被代理人与代理人之间的内部关系，与本案的房屋买卖合同关系不是同一法律关系，本案对此不予调整。吴其波与周德强之间如果无法协商处理，可通过另案诉讼等法律途径解决。 此外，需要特别指出的是，本案判决撤销涉案合同并将房屋予以退还，并非是法院对封建迷信思想的支持，而是对不诚信、不道德行为的不支持。法律坚持良善的价值导向，法院的判决绝对不会保护不诚信、不道德的欺诈行为。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告刘金华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、撤销原告黄权辉与被告周德强、刘金华于2019年10月17日签订的《房屋买卖协议合同》； 二、被告吴其波、梁仲恨应在本判决生效之日起一个月内向原告黄权辉返还购房款98万元； 三、原告黄权辉应当在本判决生效之日起一个月内将涉案房屋返还给被告吴其波、梁仲恨，第三人黄启宇应配合办理房屋产权变更登记手续，将涉案房屋过户至被告吴其波名下，过户所需的全部税费由被告吴其波、梁仲恨承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13600元，减半收取计6800元（已由原告黄权辉预交），由被告吴其波、梁仲恨负担。原告黄权辉预交的案件受理费6800元，由本院予以退回；被告吴其波、梁仲恨应向本院补缴案件受理费6800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员  曹富荣  二〇一九年十二月三十日 书记员  黎美清