鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0311民初1224号原告：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区鞍海路950号。社会统一信用代码证：91210311577217909K。法定代表人:张钧尧，系该公司经理。委托诉讼代理人：王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭继伟，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：田某，男，汉族，1972年5月20日出生，住所地：辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称“中骏物业”）诉被告田某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告中骏物业的委托诉讼代理人王春玲、郭继伟，被告田某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费10556元（截止至2019年10月31日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系“中骏?汤泉香墅”第××××号房的业主，房屋产籍号为××××1,建筑面积为301.59平方米，原告与被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由原告按建筑面积以3.5元/平方米/月向被告收取，被告应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，被告应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现被告拖欠该户房屋从2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方已经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，被告拖欠原告物业管理费拒不缴纳已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当支付物业管理费，故请贵院依法判决被告给付所欠物业费。田某辩称：1、中骏物业没有全面履行前期物业合同的义务，业主有权依法不缴纳物业费。在前期物业服务合同第7条第1、4、5项规定物业服务收费为酬金制，物业服务资金为业主预先缴纳，物业公司每半年向全体业主公布收取物业费的情况，结算后结余的部分转入下一年度继续使用，关于民事诉讼法证据的若干规定，法解2001的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，民事诉讼法司法解释第90条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其主张由举证当事人承担不利后果。答辩人提交了3张物业费的票据，但中骏公司没有证据证明其在每半年向全体业主公布物业费收支情况，依法应该承担不利的后果，请求法庭认定中骏物业对答辩人预交的物业费不予结算构成违约，合同法第67条规定，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因此业主有权依法拒绝交物业费。2、前期物业合同第7条第一项约定，依据别墅标准按市场调解价，对案涉房屋收取物业费属于合同无效条款。首先国务院公报关于深化改革的规定（国发20048号）和土地资源部关于当前进一步处理紧急通知，（国土资电200617号）从2004年起国家实行最严格的土地管理制度，一律停止别墅类开发项目管理工地和办理相关的工地手续。本案的商品房买卖合同载明案涉项目在2011年取得土地使用权，商品房用途为住宅，因此案涉的房屋不可能是别墅，且前期的物业合同第一条约定案涉的物业类型为商住并非别墅，2018年2月1日之前实施的辽宁省物业管理条例第35条规定，住宅的物业收费实行政府指导价，2018年2月1日之后实施的辽宁省物业管理条例第42条规定，前期物业服务收费实行政府指导价，因此前期物业服务合同约定按市场调整价收取前期物业费，显然业主应该享受政府指导价的权利，物业服务合同中免除物业服务企业责任加重业主责任，排除业主主要权利的条款业主请求确认合同或者合同相关条款无效的人民法院应予以支持，所称的物业合同包括前期物业服务合同，答辩人请求法庭确认前期物业服务合同中关于按照市场调整价收取前期物业合同的条款无效。3、答辩人已经委托小区的业主委员会就物业费问题与原告进行交涉，中骏物业在此期间起诉业主给付物业费是属于恶意诉讼，自2011年9月1起至今8年前期，中骏物业从未向业主公布物业费收支情况，2019年4月10日小区业委会向该公司下达报送物业服务资金收支情况审计情况的通知，该公司时任经理当着业主的面将该通知撕毁，扔进垃圾筒。小区业委会认为中骏物业可能涉嫌骗取、贪污和侵吞业主的物业费，2019年5月5日向业主下发关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知。决定从即日起暂停向物业公司缴纳物业费。2019年10月19日业委会依据辽宁省物业管理条例第57条关于物业公司应当对物业服务各项资金的收入和支出建立台帐，如实共公示并接受业主监督核查的规定，向中骏物业下达关于物业服务至今收支情况的知情函要求该公司3日内对物业费收支情况相关问题予以答复。但在交涉期间该公司安排小区保安对业委会打击报复，对部分业主在小区内张贴律师函，按照黑社会放高利贷的方式，付利计算违约金，败坏业主的声誉，影响业主的生活。4、2019年10月30日业委会下达关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知，再次决定向物业公司缴纳物业费。物权法第78条规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，物业管理条例第64条的约定，业委会对业主督促交物业费后逾期不缴纳的物业服务公司可以向法院起诉。本案中小区业委会已经作出从即日起暂停向物业管理缴纳物业费的决定。该决定对业主具有约束力，业主执行业委会的决定并无过错，而中骏物业拒不与物业公司交涉，却在业委会尚未督促业主缴纳物业费之前起诉业主缴纳物业费，明显属于恶意诉讼。5、原告与被告签订前期物业服务合同在物业服务中存在其他行为应予以赔偿，物业管理条例第21条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前建设单位应与物业公司签订物业服务合同，示范文本的通知建租房2005号规定，前期物业服务合同仅供建设单位与物业公司签订使用，商品房销售管理办理88号令第13条规定，买售人应该与物业公司订立有关物业管理的协议，但中骏物业2011年9月与开发商签订前期物业服务合同后，隐瞒了该合同约定的重要条款，于2015年另行与答辩人签约前期物业服务合同，且将商品房销售管理办法第13条原文为买售人应该与物业服务公司签订前期物业合同，主观上有欺骗的故意，中骏物业与开发商签订的前期物业服务合同第5条约定，物业服务期限为5年自2011年9月1日到2016年9月1日止，第34条用特殊的字体特别约定，对本合同的任何修改和补充的内容不得与本合同文本的内容向抵触，但中骏物业却与答辩人签订前期物业合同，却将服务期限变更为自房屋交付之日起5年，物业管理条例第11条第7项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，物业服务期限涉及小区全体业主的共同权益，中骏物业无权与单个业主约定变更，因为小区的房屋并非同一时间统一交付各个业主，而中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务，客观上进行了欺诈行为，前期物业服务合同约定，中骏物业对业主预交的物业费进行核算，结余的部分转入一下年度继续使用，决算不足部分由全体业主承担另行缴纳。但答辩人2015年10月1日预交一年物业费，中骏物业不予结算，却向答辩人收取了2016年10月到2018年12月期间的物业费，贪污和侵吞了物业费结余部分，合同法第113条第2款规定，经营者对消费者提供商品或者服务，有欺诈行为的依照消费者权利保护法应承担损害赔偿责任，消费者权益保护法第55条规定，经营者提供服务有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加赔偿的金额，为消费者接受服务的费用的3倍，答辩人请求法院依法判决中骏物业进行赔偿。综上，前期物业合同约定的标准属于合同无效条款，中骏物业不能证明其全面履行了合同义务，且该公司存在欺诈行为和恶意诉讼，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、中骏物业提供商品房买卖合同、前期物业服务合同，拟证明被告系中骏别墅的业主，前期物业合同约定了收费标准为3.5元/米。该组证据被告已经签字认可。被告认为系无效条款。对该组证据予以认定，理由：有原被告签字确认的合同。2、中骏物业提供房屋交接书、登记表，拟证明被告已经实际接收该房屋，并且在交接书也进行了签字确认，而且被告也自认自己曾经缴纳了物业费，对物业费标准没有异议。对该证据予以认定，理由：被告自认。3、中骏物业提供律师催告函一份、照片，证明原告已经通过张贴律师函在被告的门户上，证明原告已经向被告催缴了物业费，而且被告也自认收到了。因被告认可收到律师催告函，故该证据予以认定，理由：被告自认。4、中骏物业提供前期物业服务合同，该合同是由开发商跟物业管理公司进行签订，证明所约定的物业费的收费标准是每平每月3.5元，还证明物业费提取的方式是酬金制，该合同的约定与物业公司与被告之间所签订的前期物业合同完全一致。该合同是在筑建委备案的。对该证据予以认定，理由：被告因未提出异议。5中骏物业提供（2018）辽03民终2699号民事判决书一份，该份判决书系生效判决，依据证据规则的规定，该份判决是该小区的业主与中骏物业公司发生的物业合同纠纷，该判决中就物业费的标准、物业费是否有侵占的问题已经被告对酬金制的，以及案件是否应该采用简易程序等问题，该判决中对被告当庭的陈述均予以了驳回，所以原告的诉讼请求应得到支持。因该证据与本案无关联性，本院不予认定。6、中骏物业提供汤岗子人民政府通知照片，证明业委会在2019年5月18日之后的决定都是无效的。田某质证意见为：需要原告出示相关的文件，并称针对汤岗子镇人民政府是否有权解散，业主委员会跟筑建委去复议了，但是筑建委说镇政府没有权利否定组建小区业主委员会的决定。根据田某的质证意见足以证明存在该汤岗子人民政府通知，故本院对该证据予以采纳。7、田某提供原告方提供的前期物业服务合同，合同第5条约定物业服务为5年，第34条，中骏物业隐瞒了这个条款，将服务期限变更为从交付房屋开始5年，主观上有故意，客观上有欺诈行为。对该证据不予认定，理由：证据与所证明事项无关联性。8、田某提供中骏物业张贴的律师函，证明原告公司按照高利贷的方式计算违约金。使小区业主产生恐慌，属于最高人民法院、检察院公安部、司法部关于办理实施软暴力刑事案件若干问题的意见第1条和第5条的恐吓。对该证据不予采信，理由：无关联性。9、田某提供千山区筑建局关于中骏汤泉别墅成立业主委员会的批复（鞍千筑发57号）、业主委员会微信群发布，该证据证明涉案小区业主委员会在镇政府、村委会的共同监督指导下成立，组织人员和业委会成员合法有效，可以成立。对该证据不予认定，理由：无原件。10、田某提供中骏业主大会2018年11月17日向中骏物业公司下发的关于向业主大会筹备组报送相关文件的通知，业委会微信群向业主发布。载明首次业主大会筹备组要求中骏物业按照法律规定报送12份资料，经业委会确认该公司仅报送业主名册和临时管理规约等2项，至今还有10项资料没有报送业主大会，该证据证明中骏物业在物业服务中没有全部履行法律义务，应该承担违约责任。对该证据不予认定，理由：系复印件，与所证事项无关联性。11、田某提供小区业委会2019年5月5日向中骏物业和小区全体业主下发《关于暂停向物业公司缴纳物业费通知》业委会在微信群向业主发布，载明2019年4月10日小区业委会向中骏物业下达报送物业服务至今收支情况的审计结果的通知，要求该公司按照前期物业服务合同约定公布物业费收支情况，而该公司时任经理当着业主的面将通知撕毁，并仍进垃圾筒，证明小区业主会依据法律规定从即日起暂停向物业公司缴纳物业费。对该证据不予认定，理由：与所证明事项无关联性。12、2019年10月18日向中骏物业下达的关于物业服务收支情况的质询函。业委会通过微信群向业主共公示，要求中骏物业30日内对物业费相关问题向全体业主说明。对该证据不予认定。理由：对证据真实性、合法性不予认定。13、田某提供小区业委会2019年10月31日向小区业主下发的关于业委会接受部分业主委托与物业公司沟通，业委会向业主公开发布，该证据证明该业委会与物业公司交涉期间，物业公司不积极履行义务。对该证据不予认定，理由：真实性、合法性均无法采信。14、田某提供10月27日在微信群田某委托业主委员会进行交涉的截图，证明业主委员会的决定对业主有约束力，小区业主暂停缴纳物业费是业委员会的决定，并不是个人行为，该公司在此期间起诉业主缴纳物业费是恶意诉讼。对该证据不予认定，理由：无关联性。15、田某提供2015年10月到2018年12月期间物业费的发票复印件，证明本案基本事实是田某按照前期物业服务的约定缴纳了3年物业费，从未拒缴物业费。而中骏物业没有每半年向业主公示物业费情况，我怀疑物业公司有贪污和侵吞了物业费结余部分的情况，本案双方诉讼有很多争议，本案不适用简易程序审理。对该证据真实性予以确认，对证据与证明目的不予认定，理由：无关联性。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告为鞍山中骏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，并签订前期物业服务合同,约定“物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日；服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”2015年4月20日,被告田某与鞍山中骏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,购买“中骏?汤泉香墅”第79××××号，产籍号为××××1的房屋。同时,被告田某与原告签订前期物业服务合同,约定“原告为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,原告所购住宅建筑面积301.59平方米,别墅物业费按3.5元/平方米/月收取;业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用;物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”2015年10月10日，被告田某接收涉案房屋。被告田某交纳了2015年10月至2018年12月期间的物业费。2019年10月23日原告向被告发律师函催缴物业费，被告田某亦表示收到律师函。审理中,原告主张2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费10556元。另查，“中骏·汤泉香墅”成立业主委员会，2019年5月18日汤岗子镇人民政府通知，决定暂停业主委员会工作，公章上交汤岗子镇保管。本院认为：原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告为被告提供物业服务,被告应当按时交纳物业费,经原告催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内认为交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对原告要求被告给付2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费10556元，本院对其中10555.65元(301.59平方米x3.5元x10月)的诉讼请求,有事实及法律依据,本院予以支持。关于被告以原告未每半年向全体业主公布物业费收支情况为由，认为中骏没有全面履行前期物业合同的义务，拒绝缴纳物业费一节。本院认为公布物业费收支情况并非法院受理范围，应当由业主委员会自行与原告沟通。原告已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而被告未提供证据证明原告有非法占有物业费的情况，故对该项辩解本院不予采纳。关于被告辩称原告依据别墅标准，按市场调节价对案涉房屋收取物业费属于无效条款一节。“中骏·汤泉香墅”小区的房屋系依法取得许可建立的。根据2018年2月1日实行的《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》（鞍政办发（2008）100号文件）第十条，“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”的规定，按市场调节价对别墅收取物业费，并不违反法律法规的强制性规定。因文件中没有规定如何界定别墅及普通住宅，故应当按照日常生活的标准理解何为别墅，涉案房屋符合通常意义的别墅标准，故原、被告间的关于物业费收取的约定合法有效。关于被告辩称其已经委托小区的业主委员会就物业费问题与原告进行交涉，中骏物业在此期间起诉业主给付物业费是属于恶意诉讼。中骏物业可能涉嫌骗取、贪污和侵吞业主的物业费，2019年5月5日向业主下发关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知。2019年10月19日业委会依据辽宁省物业管理条例第57条关于物业公司应当对物业服务各项资金的收入和支出建立台帐，如实公示并接受业主监督核查的规定，向中骏物业下达关于物业服务至今收支情况的知情函要求该公司3日内对物业费收支情况相关问题予以答复。但在交涉期间该公司安排小区保安对业委会打击报复，对部分业主在小区内张贴律师函，按照黑社会放高利贷的方式，付利计算违约金，败坏业主的声誉，影响业主的生活一节。本院认为委托小区的业主委员会就物业费问题与原告进行交涉,并非其个人拒交物业费的理由。并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定能够，被告并未提供证据证明原告有骗取、贪污和侵吞业主的物业费及安排小区保安对业委会打击报复、败坏业主的声誉、影响业主的生活的情况，故其辩解本院不予采信。关于被告辩称本案中小区业主委会已经作出从即日起暂停向物业管理缴纳物业费的决定。该决定对业主具有约束力，业主执行业主委会的决定并无过错，而中骏物业拒不与物业公司交涉，却在业委会尚未督促业主缴纳物业费之前起诉业主缴纳物业费，明显属于恶意诉讼一节。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，业主委员会无权阻止业主缴纳物业费。原告在物业管理服务过程中可能存在瑕疵，被告等业主可以根据合同约定或法律规定，要求物业服务企业限期整改或选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据，故被告该项辩解本院不予采纳。关于被告辩称原告与开发商签订前期物业服务合同与原被告间签订的前期物业服务合同服务期限不同，中骏物业与开发商签订的前期物业服务合同第5条约定“物业服务期限为5年自2011年9月1日到2016年9月1日止”，第34条用特殊的字体特别约定“对本合同的任何修改和补充的内容不得与本合同文本的内容向抵触。”而中骏物业与被告签订的《前期物业合同》，却将服务期限变更为自房屋交付之日起5年，物业服务期限涉及小区全体业主的共同权益，中骏物业无权与单个业主约定变更，因为小区的房屋并非同一时间统一交付各个业主，而中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务，客观上进行了欺诈行为，前期物业服务合同约定，中骏物业对业主预交的物业费进行核算，结余的部分转入一下年度继续使用，决算不足部分由全体业主承担另行缴纳。但答辩人2015年10月1日预交一年物业费，中骏物业不予结算，却向答辩人收取了2016年10月到2018年12月期间的物业费，贪污和侵吞了物业费结余部分，合同法第113条第2款规定，经营者对消费者提供商品或者服务，有欺诈行为的依照消费者权利保护法应承担损害赔偿责任，消费者权益保护法第55条规定，经营者提供服务有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加赔偿的金额，为消费者接受服务的费用的3倍，答辩人请求法院依法判决中骏物业进行赔偿一节。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位与物业服务企业签订物业服务管理合同，原告与鞍山中骏房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,虽约定物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但合同中第二十三条规定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”被告未提供证据原告与鞍山中骏房地产开发有限公司解聘，故原告与鞍山中骏房地产开发有限公司应视为继续履行。原、被告间签订的物业合同，虽约定物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及原、被告签订的合同中第5条第二款亦规定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”故原告和鞍山中骏房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》与原、被告间的《前期物业服务合同》并不冲突。而且在成立业主委员会后，可以依法聘用新物业服务企业，解除与原告的《前期物业合同》，不会发生原告通过与单个业主约定变更服务期限致使原告在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务的情况。本案中被告所属的业主委员会在成立后并未向原告发出解聘通知书，且原告继续履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告亦接受了物业服务，故原、被告间的《前期物业服务合同》合法有效。关于被告认为原告消费欺诈，要求赔偿一节，因被告仅在答辩时提出，未提交书面反诉状，亦未有明确赔偿数额，故本院不予审理。综上,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条、《辽宁省物业管理条例》第四十二条及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》第十条之规定,判决如下：被告田某于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告2019年1月1日至2019年10月31日的物业费10555.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元,由被告田某负担。如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  吴连生人民陪审员  韩露萱人民陪审员  高艺晋二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘一淼