广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31238号原告（反诉被告）：袁敬，女，1987年2月3日出生，汉族，身份证住址河南省封丘县，委托诉讼代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆。被告：陈公颜，男，1967年8月10日出生，汉族，身份证地址广东省大埔县，被告：陈翠娟，女，1978年8月5日出生，汉族，身份证地址广东省大埔县，上述三被告共同委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。原告袁敬（反诉被告，以下简称原告）与被告广州美馨房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告美馨公司)、陈公颜、陈翠娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁敬的委托诉讼代理人周魏银，被告美馨公司、陈公颜及陈翠娟的共同委托诉讼代理人肖成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁敬向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.三被告向我返还房屋使用金1717065元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年7月19日暂计算至实际返还之日止）；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，我与被告美馨公司签订了《房屋使用权转让合同》，约定美馨公司将其合法拥有的位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层03号房的使用权转让给我，合同期限为26年，我向美馨公司支付房屋使用金1717065元。合同签订后，我根据美馨公司的股东陈公颜、陈翠娟的要求将房屋使用金足额转入陈公颜的个人账户。陈公颜确认收到款项后，美馨公司向我出具《收款收据》。后经广州市白云区空港大道嘉大广场A、B塔的其他购买方向广州市白云区执法队投诉嘉大广场违建问题，并得到执法队答复，确认位于嘉大广场A、B塔楼均未办理用地审批手续，未办理《建设用地批准书》，也未办理相关报建手续，涉嫌违法用地，并于2019年2月移送国规部门查处。因美馨公司、陈公颜存在欺诈行为，且存在以租代购的方式销售没有产权证的物业，同时其出售的物业没有土地审批手续及相关报建手续，属于违反法律法规的强制性规定，故我与美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》无效。陈公颜作为公司的股东及实际控制人，其利用职务便利收取公司款项并占为己有，且在嘉大广场A、B塔被认定为涉嫌违法用地后，及时进行股权变更，公司减资，试图逃避法律责任，说明其主观之恶意。依照相关法律法规，陈公颜应对其私自收取的公司款项与美馨公司承担连带责任。签订合同时作为美馨公司法定代表人的陈翠娟，与陈公颜为夫妻关系，因此美馨公司虽名为有限责任公司，实为陈翠娟、陈公颜的家族公司。另美馨公司使用陈公颜个人账户收款，在嘉大广场A、B塔被认定为涉嫌违法用地后，为逃避法律责任，将股权转让给广州美之臣企业有限公司，该公司的法定代表人为陈公颜，美馨公司的实际控制人仍为陈翠娟、陈公颜，故被告陈翠娟应当对陈公颜、美馨公司的债务承担连带责任。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告美馨公司的反诉，原告袁敬辩称，1.我同意返还房屋，但房屋返还的时间应为2020年3月份之前对房屋进行腾空返还。2.关于房屋占用费的问题，我认为应该除以的是26年，因合同约定的房屋转让金对应的使用期限是26年，而非20年。3.本案是因美馨公司违建导致，故我认为诉讼费应该由被告承担。4.美馨公司向我交付的为毛坯房，我已对涉案房屋进行装修，投入将近40万元。针对该装修费用，我将另案起诉主张。被告美馨公司辩称，1.我司根据双方于2017年7月19日签订的《房屋使用权转让合同》，依约将合同约定的房屋交付给原告使用，我司并无任何违约之处。现原告起诉要求退还房屋使用权、转让使用权的使用金，我司认为原告的行为违反了民法、民事诉讼法有关诚实信用之原则，应当驳回其起诉。2.原告主张案涉房屋系违建，在相关行政部门并没有对案涉房屋进行定性和处理之前，法院不宜作出判决，应当裁定驳回原告的起诉。3.对于该合同的效力问题，我司尊重法院的处理如果该合同被认定无效，原告应当将案涉房屋交还给我司，同时也要支付从2017年7月19日房屋交付之日止的租金。4.陈翠娟、陈公颜是我司的股东，根据公司法的规定作为股东其履行的是对公司的出资义务，在出资范围之内承担有限责任，陈翠娟、陈公颜无须为我司的债务承担连带责任，原告起诉要求陈翠娟、陈公颜连带承担责任是没有法律依据的，依法应当驳回。现维护我司的权益，提出如下反诉请求：1.原告向我司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层03号房屋；2.原告向我司支付从2017年7月19日返还房屋之日止的房屋占用费，占用费的标准参照合同的租金约定，即约定租金1717065元除以20年再除以12个月再乘以具体的占用时间。3.本案受理费由原告承担。被告陈公颜辩称，对于原告袁敬的本诉，我的意见与被告美馨公司的一致。被告陈翠娟辩称，对于原告袁敬的本诉，我的意见与被告美馨公司的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月19日，原告（乙方）与被告美馨公司（甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层03号房屋（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积约181.7平方米；甲方同意乙方作写字楼用途使用；转让期限20年，即从2017年7月19日起至2037年7月18日止；上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止；房屋使用金按户计算，20年转让期限一口价合计1717065元；签订本合同之日，乙方向甲方缴纳定金3万元，并在2017年7月19日前交清一次付款1687065元；甲方于2017年7月19日前向乙方交付房屋等。上述合同签订后，原告向被告美馨公司支付房屋使用权转让金共计1717065元，被告美馨公司向原告开具了该款项收款收据。被告美馨公司向原告交付了涉案房屋。另查，涉案房屋所在的楼宇位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场，经本院此前受理的（2019）粤0111民初186号案向广州市白云区国土资源和规划局查询该楼宇的产权和规划报建情况，该局复函显示无该楼宇的产权及规划报建信息。被告美馨公司是法人独资的有限责任公司，被告陈公颜、陈翠娟原为被告美馨公司的股东。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。现原告与被告美馨公司交易的涉案房屋属无产权和未办理规划报建手续的房屋，结合上述法律规定，原告与被告美馨公司就涉案房屋签订的《房屋使用权转让合同》无效。现原告要求确认上述《房屋使用权转让合同》无效有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，原告已向被告美馨公司支付了房屋使用金共计1717065元，现双方签订的合同无效，被告收取该使用金已无据，故原告要求被告返还房屋使用金1717065元有据，本院予以支持。原告对于涉案合同无效亦存在过错，原告要求被告支付上述使用金的利息缺乏理据，本院不予支持。被告已向原告交付涉案房屋，合同无效后，原告应将涉案房屋返还给被告，故被告要求原告返还涉案房屋有据，本院予以支持。由于原告已使用涉案房屋一段时间，被告主张要求原告支付占用涉案房屋期间，即涉案房屋交付之日2017年7月19日起至实际返还涉案房屋之日的房屋占用费有据，本院予以支持。每月房屋占用费按合同转让总价款1717065元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即5514元计算。驳回被告主张多出上述部分的诉请。本案为合同纠纷，涉案合同相对方为原告与被告美馨公司，且涉案使用金开具收据的主体为被告美馨公司，原告要求被告陈公颜、陈翠娟承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告袁敬与被告广州美馨房地产开发有限公司于2017年7月19日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州美馨房地产开发有限公司向原告袁敬退还房屋使用金1717065元；三、本判决生效之日起十日内，原告袁敬向被告广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层03号房屋；四、本判决生效之日起五日内，原告袁敬向被告广州美馨房地产开发有限公司支付2017年7月19日至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（占用费按5514元/月计付）；五、驳回原告袁敬的其他诉讼请求；六、驳回被告广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10127元，由原告袁敬负担100元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担10027元；反诉受理费2081.7元，由原告袁敬负担1736元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担345.7元。由被告广州美馨房地产开发有限公司负担的本诉受理费和原告袁敬负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月十日书记员  陈玉梅