北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初1010号原告：徐玉忠，男，1962年8月25日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市大名县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。被告：辛金生，男，1960年11月15日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：辛志勇，北京市京畿律师事务所律师。委托诉讼代理人：付永民，河北宏扬律师事务所律师。被告：某北京房地产管理处，住所地北京市东城区台基厂头1号。负责人：王波，助理员。委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。原告徐玉忠与被告辛金生、被告某北京房地产管理处（以下简称“某北京房管处”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉忠委托诉讼代理人谢斌，被告辛金生及其委托诉讼代理人辛志勇、付永民，被告某北京房管处委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉忠向本院提出诉讼请求：1.辛金生赔偿徐玉忠农贸市场建造损失4152539元，某北京房管处承担连带责任；2.案件受理费由辛金生、某北京房管处负担。事实与理由：辛金生、中国人民解放军某津唐办事处（以下简称某津唐办事处）于2014年12月16日签订《×房地产租赁合同》（以下简称“×租赁合同”），合同约定辛金生承租位于北京市顺义区×镇半壁店村（空北京字第3317号）房产，房屋建筑面积2000平米，场地面积6400平米。租期2015年1月1日至2019年12月31日。后经某津唐办事处同意，辛金生将坐落在北京市顺义区×房产，即×租赁合同范围内的房屋及场地出租给徐玉忠，租期自2015年7月20日其至2020年7月19日。2016年6月10日，经某津唐办事处书面同意后，徐玉忠将承租场地中间空地改扩建为钢结构大棚，作为农贸市场使用，农贸市场合法取得营业执照并完成招商工作。2017年11月，某津唐办事处因自身原因发出解除《×房地产租赁合同》函，告知徐玉忠2018年1月31日正式解除合同，收回出租房屋及场地。某津唐办事处的行为导致徐玉忠改扩建场地时投入的大量资金无法回收，造成徐玉忠巨额经济损失，而且由于场地没有水电，实际一直无法正常经营使用，导致徐玉忠的巨大经济损失。另根据顺义法院判决，徐玉忠合同目的无法实现是因为辛金生在履行其与×合同时候违约导致。故，为维护徐玉忠的合法权益，徐玉忠诉至法院。被告辛金生辩称：根据徐玉忠提交的批准函、2016年6月10日的证明，若该2份证据是真实的，说明某津唐办事处默认辛金生对徐玉忠的转租行为。根据徐玉忠提供的补充合同，是2015年10月20日辛金生与徐玉忠签订的，证明大棚是徐玉忠建设出资的，涉及到以后的拆迁、补偿只能是针对徐玉忠，辛金生在此什么都得不到，辛金生不参与建设、投资、经营，辛金生对大棚无任何权利。辛金生与徐玉忠签订了转租合同，履行该合同过程中，徐玉忠迟迟未交纳租金，导致辛金生不能及时向某津唐办事处交纳租金，导致后来的法律后果。经政府部门认定徐玉忠所投资建设的钢结构大棚是违建，镇政府向武装部部队转达了违建的认定。针对该违建，徐玉忠认为是谁拆迁、谁占用、谁赔偿，辛金生无过错、无违约，故无任何赔偿责任。辛金生不是赔偿主体，应和徐玉忠之间按照以前签署的符合法律规定的合同及补偿协议进行履行。辛金生不应对徐玉忠新建、增建建筑承担任何补偿责任。同意诉争合同2018年1月31日解除，属于国家政策不可抗力原因发生的。被告某北京房管处辩称：一、某津唐办事处不是本案适格主体。某津唐办事处与辛金生签订的《×房地产租赁合同》甲方为某津唐办事处，乙方为辛金生，某津唐办事处不是诉争合同的相对人。本案案由是房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，诉争合同的相对人是辛金生，不是某津唐办事处，某津唐办事处与徐玉忠之间无租赁合同关系，其无权基于租赁合同关系向某津唐办事处主张权利。二、徐玉忠基于租赁合同关系向某津唐办事处主张擅自改扩建钢结构大棚的所谓损失，无事实和法律依据。辛金生无权将涉诉房屋未经某津唐办事处书面同意转租给徐玉忠。某津唐办事处与辛金生的合同中明确约定了，辛金生未经甲方书面同意，不得转租。辛金生的擅自转租行为严重损害某津唐办事处的合法权益。徐玉忠基于与辛金生之间的租赁合同关系向某津唐办事处主张权利，没有事实和法律依据。某津唐办事处与辛金生之间的合同中明确约定，辛金生未经某津唐办事处同意不得对承租房屋擅自新建、添建。某津唐办事处对徐玉忠改扩建大棚的行为没有过任何书面同意，徐玉忠在未经某津唐办事处书面同意的情况下施工，该行为构成对某津唐办事处的侵权。因此，徐玉忠就其自身的侵权行为来主张某津唐办事处赔偿经济损失是没有事实和法律依据的。三、徐玉忠的起诉违反了一事不再理原则。本案是租赁合同法律关系，涉案的房屋租赁合同纠纷经顺义区人民法院及北京市第三中级人民法院审理完毕，并作出生效判决。现徐玉忠就同一法律关系，再次对某津唐办事处提起诉讼，违反了一事不再理原则。四、徐玉忠所谓的巨额经济损失没有事实和法律依据。虽然徐玉忠在起诉状中请求判令某津唐办事处给付农贸市场建设费用，但是其举证的证据中，并没有相应的证据来证明其有损失，且该损失的赔偿应由某津唐办事处来赔偿。综上，某津唐办事处与徐玉忠不存在租赁合同关系，徐玉忠基于租赁合同法律关系向某津唐办事处主张权利，没有事实和法律依据。徐玉忠要求某津唐办事处承担连带责任无事实及法律依据，徐玉忠不是某津唐办事处合同的相对人，徐玉忠未经某津唐办事处同意从辛金生处承租，此行为应当经某津唐办事处同意。连带责任是通过约定或法定，本案无任何书面约定，某津唐办事处无过错未侵害徐玉忠的利益，徐玉忠让某津唐办事处承担连带责任是让某津唐办事处补偿，根据某津唐办事处与辛金生签订的合同约定，不得擅自增建，如有需要经过某津唐办事处批准。某津唐办事处无任何过错，没有任何事实证明某津唐办事处应当承担连带责任。故，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，出租方（甲方）辛金生与承租方（乙方）徐玉忠签订《出租合同》，内容为：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在北京顺义区×号，租赁建筑面积为15亩。厂房类型为砖混结构。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房装修日期1个月，自2015年6月20日其至2015年后7月20日止，装修期间免收租费。2、厂房租赁自2015年7月20日起至2020年7月19日止，租赁期5年。三、租金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房年租金为350000元。五、厂房使用要求和维修责任：3、乙方需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。七、租赁期间的其他有关约定：3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。2015年10月20日，转租人辛金生与承租人徐玉忠签订《补充合同》，内容为：承租人徐玉忠（身份证号码：×××）租辛金生签订的某津唐办事处房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市顺义区×1号（空北京字第3317号）房产，房屋建筑面积2000平米，场地面积6400平米。租期2015年7月20日至2020年7月20日。经和甲方（出租人）协商，承租人将该房产中间空地改扩建钢结构大棚为半壁店农贸市场，建造资金由徐玉忠个人出资。徐玉忠、辛金生确认租赁合同于2018年1月31日解除。2014年12月16日，出租方（甲方）某津唐办事处与承租方（乙方）辛金生签订《×房地产租赁合同》，该合同约定：第一条甲方自愿将位于北京市顺义区×房屋建筑面积2000平方米，场地面积6400平方米，出租给乙方使用。乙方已对该甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：仓储、生产、办公。第三条租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经×主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方。第九条合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经×房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2016年12月10日，辛金生收到中国人民解放军中部战区空军北京办事处通知，告知辛金生所承租的×房地产项目属于停止范围，请按×具体细则规定配合停止工作。2017年×局北京房地产管理处向辛金生发送《关于解除的函》，内容为：辛金生：您承租的我单位位于北京市顺义区×村，坐落号为：（×号）的房地产。根据×全面停止有偿服务相关政策规定的要求，现通知您于2018年1月31日前解除您我双方签订的《×房地产租赁合同》，停止一切经营，与相关供应方结清水电暖等一切账务，清退出营区，将您所承租的房地产及按该合同约定权属归我方的全部财产完好地交还我方。如有争议，双方协商解决，协商不能解决的，可向当地人民法院起诉处理。特此函达。2018年7月20日,×镇人民政府向区武装部发送《×镇人民政府关于北京果有缘公司存在违法违规行为的函》。2018年8月9日，北京市顺义区人民武装部向空军房管局北京房管处发送《转发×镇人民政府关于北京果有缘商贸有限公司存在违法违规行为的函》，内容为：兹有《×镇人民政府关于北京果有缘商贸有限公司存在违法违规行为的函》转达贵处，望贵处大力支持×镇人民政府的综合整治行动，终止中部战区空军北京办事处南半壁店营区租赁协议，收回管理权。请收函后，5日内复函。徐玉忠提交（2018）京0113民初27756号民事判决书及（2018）京03民终15792号民事判决书，拟证明辛金生严重违约导致与部队租赁合同解除，并造成徐玉忠与辛金生之间的转租合同无法履行，辛金生对合同解除存在过错，对徐玉忠损失应承担赔偿责任。辛金生认可该证据的真实性，主张根据部队政策实际解除的日期是2018年1月31日。某北京房管处认可该证据的真实性、合法性，但不认可关联性，证明某津唐办事处与徐玉忠不存在租赁关系，徐玉忠的起诉违反一事不再理的原则。徐玉忠提交批准函复印件，拟证明某津唐办事处据该函应承担赔偿责任。辛金生、某北京房管处对该证据真实性均不认可。2019年1月29日，徐玉忠申请就诉争场地范围内改扩建的钢结构大棚及其装修残值进行现值评估，经随机确定由北京中勤永励资产评估有限责任公司进行评估，2019年5月20日北京中勤永励资产评估有限责任公司出具《司法鉴定项目评估报告》，评估结论为：“北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1010号案件涉及的徐玉忠于诉争场地出资进行的装饰装修及钢结构大棚工程现值，在评估基准日二〇一九年三月十四日的市场价值为人民币4152539元，详见资产评估测算表。”徐玉忠认可该鉴定报告的真实性及结论。辛金生认可该鉴定报告的真实性。某北京房管处认可该鉴定报告的真实性，不认可关联性。徐玉忠垫付评估费61000元。本案原系原告徐玉忠与被告辛金生、某津唐办事处租赁合同纠纷。因某津唐办事处已撤销编制，由其上级单位某北京房管处代其进行诉讼。上述事实有双方当事人陈述、《×房地产租赁合同》、《出租合同》、《补充合同》、《关于解除的函》等证据在案佐证。本院认为：徐玉忠与辛金生签署的《出租合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方主张诉争合同于2018年1月31日解除，对此本院予以确认。本案的争议焦点为辛金生是否需要对徐玉忠农贸市场建造损失进行赔偿。诉争合同的解除系因×全面停止有偿服务相关政策规定导致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。诉争出租合同约定租赁期间，乙方需要装饰或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意。在《补充合同》中，辛金生对徐玉忠的改扩建行为表示同意。徐玉忠在知晓诉争房地产的性质不同于一般房地产的前提下对房地产进行增扩建，辛金生在明确知晓诉争房地产属于部队房地产的情况下同意徐玉忠对诉争房地产进行增扩建，二人对诉争合同解除后徐玉忠的损失均应承担相应的责任，就承担责任比例，本院综合审查后确定各负担50%。另，诉争合同虽约定租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同不能履行，双方互不承担责任。诉争合同解除虽非系双方原因导致，但徐玉忠农贸市场建造损失非系该约定中所述的厂房，系徐玉忠在辛金生同意后新增扩建的房地产，合同约定的厂房不应涵盖该农贸市场在内。该条款约定不适用徐玉忠建造农贸市场的损失。就辛金生辩称徐玉忠损失互不赔偿的答辩意见本院不予采信。徐玉忠提交的批准函系复印件，且某北京房管处及辛金生对该证据真实性均不认可，故本院难以采信该证据。合同具有相对性，某津唐办事处不是诉争《出租合同》的相对人，徐玉忠要求某北京房管处承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告辛金生于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐玉忠农贸市场建造损失二百零七万六千二百六十九元五角；二、驳回原告徐玉忠的其他诉讼请求。如果被告辛金生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万零二十元，由原告徐玉忠负担一万六千六百一十元（已交纳），由被告辛金生负担二万三千四百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费六万一千元，由原告徐玉忠负担三万零五百元（已交纳），由被告辛金生负担三万零五百元，于本判决生效之日起七日内给付原告徐玉忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  王卫红人民陪审员  曹秀琴二〇一九年十二月二十六日书 记 员  常 怡