河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初7765号原告：郑州锦荣置业有限公司，住所地：新密曲梁镇五虎庙村。统一社会信用代码：914101835860399801。法定代表人：李万超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓威，男，1988年6月19日出生，汉族，住河南省沈丘县。该公司工作人员。委托诉讼代理人：代小刚，男,1988年9月10日出生，汉族，住河南省光山县。该公司工作人员。被告：范飞源，男，1988年6月21日出生，汉族，户籍所在地：郑州市惠济区。原告郑州锦荣置业有限公司诉被告范飞源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州锦荣置业有限公司的委托诉讼代理人张晓威到庭参加诉讼，被告范飞源经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告范飞源支付购房款2145722元及利息2034950.77元（利息暂计至2019年8月31日，实际利息计算至实际支付之日）；2.判令被告支付违约金1143587.6元；3.判令被告范飞源支付保证金627228.89元及补偿金（暂计至2019年8月31日，补偿金金额为96345.46元，实际补偿金计算至实际支付之日）。事实与理由：2016年3月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号16212581、16212582、16212601、16212602），约定被告购买原告开发的位于曲梁镇××路东侧、××南侧（××产业××区）J17幢1层103号房、2层203号房、3层303号房、4层403号房，房屋价款分别为1363051元、1451629元、1451629元、1451629元。2016年4月15日，被告于河南新密农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》四份（合同编号：2016年抵字第锦2016041201号、2016年抵字第锦2016041202号、2016年抵字第锦2016041203号、2016年抵字第锦2016041204号），原告承担保证责任。自2017年9月30日至今，新密农商行累计扣划原告保证金627228.89元。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应承担被扣划保证金日万分之五的补偿金。2017年4月28日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告按照协议支付购房款2467938元，如未按照约定支付购房款的，应当承担自2016年3月17日起按年利率24%支付利息，并承担总房款20%的违约金。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，因此原告提起诉讼。为支持其主张，原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同四份；2、个人购房借款（综合）合同四份；3、补充协议一份；4、贷款本金利息收回凭证票据87张；5、被告支付购房款凭据21张；6、河南农信贷款业务查询明细5张共9页；证据一和证据五共同证明范飞源购买原告的房屋总价款为5717938元，实际支付3572216元，尚欠购房款2145722元；证据三证明关于未付清的首付款双方约定如未在约定时间支付，除按年利率24%支付利息2034950.77元外，还应承担总房款20%的违约金1143587.6元；证据二和证据四以及证据六共同证明被告向新密农商行贷款支付购房款，原告提供连带担保，因被告逾期还贷导致原告保证金被扣划627228.89元，结合证据一附件四第三条第六款的约定被告应支付补偿金96345.46元。被告范飞源在法定期间未答辩也未向本院提交证据。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：1.2016年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为16212581），约定被告购买原告开发的位于新密××路东侧、××南侧（××产业××区）J17幢1层103号房，建筑面积为409.94㎡，房屋价款为1363051元；付款方式约定金额683051元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年3月17日，交纳比例为50.11%；约定金额为680000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年5月17日，交纳比例为49.89%。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。附件四合同补充协议中约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2016年4月15日，原、被告及河南新密农村商业银行股份有限公司三方签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2016年抵字第锦2016041201号），约定被告向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款680000元，原告对被告的680000元借款承担阶段性连带责任保证。2.2016年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为16212582），约定被告购买原告开发的位于曲梁镇××路东侧、××南侧（××产业××区）J17幢2层203号房，建筑面积为436.58㎡，房屋价款为1451629元；并约定付款方式金额为731629元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年3月17日，交纳比例50.4%；约定金额720000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年5月17日，交纳比例为49.6%。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。附件四合同补充协议中约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2016年4月15日，原、被告与河南新密农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2016年抵字第锦2016041202号），约定被告向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款720000元，原告对被告的720000元借款承担阶段性连带责任保证。3.2016年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为16212601），约定被告购买原告开发的位于曲梁镇××路东侧、××南侧（××产业××区）J17幢3层303号房，建筑面积为436.58㎡，房屋价款为1451629元；并约定付款方式金额为731629元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年3月17日，交纳比例为50.4%；约定金额为720000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年5月17日，交纳比例为49.6%。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。附件四合同补充协议中约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2016年4月15日，原、被告与河南新密农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2016年抵字第锦2016041203号），约定被告向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款720000元，原告对被告的720000元借款承担阶段性连带责任保证。4.2016年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为16212602），约定被告购买原告开发的位于曲梁镇××路东侧、××南侧（××产业××区）J17幢4层403号房，建筑面积为436.58㎡，房屋价款为1451629元；并约定付款方式金额为731629元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年3月17日，交纳比例50.4%；约定金额720000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年5月17日，交纳比例为49.6%。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。附件四合同补充协议中约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2016年4月15日，原、被告与河南新密农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为2016年抵字第锦2016041204号），约定被告向河南新密农村商业银行股份有限公司贷款720000元，原告对被告的720000元借款承担阶段性连带责任保证。以上总房款共计为5717938元，其中被告需支付首付款共计2877938元。5.被告于2016年3月3日支付房款80000元；于2016年9月22日支付120000元；于2016年10月8日支付100000元；于2017年2月6日支付50000元；于2017年2月21日支付30000元；于2017年3月9日支付30000元；于2017年5月27日支付1554元；于2017年5月31日支付67000元；于2017年6月30日支付18544元；于2017年7月18日支付20000元；于2017年8月1日支付18000元；于2017年8月1日支付50000元；于2017年9月6日支付49118元；于2017年10月15日支付68000元；于2017年11月21日支付30000元。被告共支付首付款732216元，尚欠2145722元首付款未支付；5.2017年4月28日，原、被告双方另签订补充协议一份，约定的主要内容为：被告欠付原告的全部首付购房款2467938元，被告同意在2020年4月28日前支付完毕，每月支付6855元。同时为了弥补被告逾期付款给原告造成的损失，被告自愿按照年利率12%以剩余房款为基数支付补偿金，直至所有房款支付完毕之日止；被告未按照本协议约定如期付款，除了支付应付剩余房款外，还应支付从2016年3月17日到原告解除本合同之日的全部利息，利率按照年利率24%计算，并且承担相应的违约金，违约金的计算方法为总房款的20%；6.后因被告未按约归还河南新密农村商业银行股份有限公司贷款，河南新密农村商业银行股份有限公司于2017年9月30日扣划原告保证金19882.75元、2018年1月31日扣划37330.76元、2018年2月28日扣划32772.77元、2018年3月30日扣划32774.61元、2018年4月30日扣划32774.91元、2018年5月22日扣划32731.82元、2018年6月25日扣划32748.2元、2018年7月23日扣划32737.38元、2018年8月22日扣划32731.93元、2018年9月25日扣划32748.59元、2018年10月23日扣划32737.57元、2018年12月1日扣划32782.49元、2018年12月28日扣划32765.88元、2019年2月10日扣划32839.86元、2019年2月28日扣划32766.34元、2019年3月30日扣划32778.06元、2019年5月9日扣划32830.27元、2019年6月7日扣划32825.06元、2019年6月27日扣划32761.42元、2019年8月1日扣划32790.97元。以上河南新密农村商业银行股份有限公司扣划原告保证金共计627228.89元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务，被告未按期完全支付购房首付款构成违约。因此原告要求被告支付剩余首付购房款2145722元的诉讼请求，本院予以支持。按房屋买卖合同约定，被告应于2016年3月17日之前付清首付款。截止2016年3月17日被告仅支付首付款80000元，被告应承担自2016年3月18日起未完全支付首付款的违约责任。2017年4月28日双方签订了补充协议对债务及履行进行重新确认，签订补充协议后，被告仅支付了部分首付款，剩余购房款长期一直未支付。根据有关法律规定，原告可依据不安抗辩权请求解除补充协议，按买卖合同支付首付款。关于原告主张的利息性质属于违约金，买卖合同约定的买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金超出法律规定，本院酌定自于2017年11月22日起（被告最后支付购房款日期第二日）按照中国人民银行同期同类贷款利率以2145722元为基数支付至该欠款全部还清为止。原、被告及河南新密农村商业银行股份有限公司三方签订的《个人购房借款（综合）合同》合法有效，各方当事人应当按合同履行各自的义务。原告作为被告房屋贷款的保证人，因被告未按合同约定偿还贷款本息的违约行为，致使河南新密农村商业银行股份有限公司扣划原告保证金627228.89元，原告作为担保人向河南新密农村商业银行股份有限公司履行保证责任后，原告主张被告偿还其代偿的贷款本息627228.89元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付补偿金，超出法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决如下：一、被告范飞源于本判决生效后十日内向原告郑州锦荣置业有限公司支付购房首付款2145722元；二、被告范飞源于本判决生效后十日内向原告郑州锦荣置业有限公司支付未按约定支付首付款违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月22日起以2145722元为基数支付至该欠款全部还清为止）；三、被告范飞源于本判决生效后十日内向原告郑州锦荣置业有限公司支付保证金627228.89元；四、驳回原告郑州锦荣置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54135元、公告费350元，共计54485元，由被告范飞源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李 勇人民陪审员  张岱康人民陪审员  姜素霞二〇一九年十二月二十八日书 记 员  韩晓丽