河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初2483号原告：姜德立，男，汉族，1968年7月4日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：余开运，河南千源律师事务所律师。被告：河南省商城县恒泰置业有限公司【统一社会信用代码：9141152466189817X3】法定代表人：刘长意，该公司负责人。地址：商城县鲇鱼山经济开发区。委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。原告姜德立与被告河南省商城县恒泰置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜德立的委托诉讼代理人余开运，被告河南省商城县恒泰置业有限责任公司委托诉讼代理人岳克友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告办理涉案房屋产权登记手续，配合原告办理不动产产权证书；2、被告依法向原告支付违约金30,000元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告为河南省商城县赤城办事处状元府邸项目房地产开发商，原告系商城县赤城办事处状元府邸小区业主。2012年，原告向被告购买房屋1幢4单元108号房屋，于2012年7月30日完成交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告应当协助原告办理不动产权证书，但是时至今日，被告仍然没有为房屋办理不动产产权登记手续，致原告不能办理不动产登记证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告已经违约，应当承担违约责任，根据法律以及实际情况，原告向被告主张违约金30,000元。被告河南省商城县恒泰置业有限公司辩称，被告买受的房屋“五证”齐全并于2014年2月24日经过商城县住建局验收备案。竣工备案后，被告多次申请为原告等房屋买受人办理房屋产权登记，因登记部门附加非法的不动产登记前置条件，各职能部门相互推诿，导致原告等业主不能及时办理不动产权属登记。被告已经根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定履行了开发企业的法定义务、合同约定的义务以及开发企业协助业主办理不动产登记和提供必要资料的义务。被告不能办理不动产权属登记是政府部门的原因，根据《商品房买卖合同》的约定，被告不应当承担责任。被告买受的房屋经过竣工备案登记，根据《不动产登记暂行条例》第16条的规定，不动产登记机构应当为原告买受的房屋进行不动产权属登记。但不动产登记机构违法要求先解决被告与商城县自然资源局土地使用权出让合同纠纷后再进行不动产登记，该要求明显违法，不是不动产登记的法定条件。被告与商城县自然资源局土地使用权出让争议，已经经人民法院终审判决，法院撤销了商城县自然资源局的行政决定。充分说明商城县自然资源局违法行政，被告没有过错。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。据此规定，原告是不动产登记申请主体，被告只是协助义务人。原告没有证据证明自己已经申请办理不动产登记而被告不协助、不提供必要的证明文件的违约事实存在，因此原告根据该条的规定主张被告承担违约责任没有事实依据，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律错误若干问题的解释》第18条的适用是有前提条件的，即因为出卖人的原因导致买受人不能在一定期限内办理不动产登记的事实客观存在。本案中，原告未能办理不动产登记是原告和不动产登记机构的原因，不是被告的原因。即使被告违约事实成立，原告的部分诉讼请求也已经超过诉讼时效。如上所述，造成原告未能及时办理不动产登记，一是原告未申请不动产登记，二是不动产登记部门违法不作为。原告应当先申请不动产登记，若不动产登记机构不予受理登记申请，原告可以通过行政诉讼的途径主张权利。不动产登记机构的不作为被告无权干预，也无权提起行政诉讼，只有登记申请人是行政诉讼的主体。围绕争议焦点（没有办理房屋的不动产权证属哪方责任；被告是否存在违约行为、是否应当承担违约责任），双方提交了证据。原告提交的证据：1、原告身份证复印件；2、被告工商登记信息；3、房屋买卖合同；4、付款凭证；5、银行贷款利率表。被告提交的证据：1、土地使用权证；2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；3、商品房预售许可证；4、竣工验收备案证、建设工程档案合格证；5、商城县建设项目规划评审委员会会议纪要；6、被告请示及商城县人民政府文件处理笺；7、新县人民法院（2018）豫1523行初54号行政判决书及信阳市中级人民法院（2019）豫15行终49号判决书；8、信阳市问题楼盘化解处置办法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告认为：原告提交的证据1、2真实，证据3真实，但不能证明原告的目的，合同第十五条约定中明确表明如果是政府的原因导致产权证不能及时办理，产权登记不能及时进行是由于政府的不作为而不是被告的原因。证据4真实，恰恰证明了这些建筑是政府部门经过预告登记的合法建筑，可以证明原告已经是房屋的准物权人，这个交易是得到了行政部门的认可。原告认为：被告提供的五证真实，这是进行房屋销售的必要证据。验收备案证书的日期是2014年2月份，房屋的交付日期为2011年，也就是说在房屋交付两年多后才办理相关手续，不具备办理相关竣工手续，说明开发商是违约的；证据5不是原件，会议纪要显示楼盘规划容积率是1.2。因问题进行了调整，另一方面会议纪要说明政府对调整的容积率进行了认可，不代表开发商履行了初次登记的义务，空间三维坐标的义务；证据6说明被告容积率超标，是由于被告原因造成，不能办理相关手续，也是业主不能办理房产证的原因；证据7与本无关联性，该判决只能证明国土资源局违法，不能证明被告履行了首登义务；证据8说明该楼盘是问题楼盘，政府在积极的履行义务推动开发商办理首登。被告是违约的；证据9是法条，被告声称其具备第16条具备的全部手续，其中一条空间三维就没有完成。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告取得开发建设商品房的五证后，依法进行施工，2011年10月25日，原告向被告购买商城县赤城办事处紫云山社区状元府邸小区1幢4单元108号房屋，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后经综合验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月30日完成交房。因该房屋至今没有能办理房屋产权证，为此双方发生纠纷。庭审中，因原、被告意见分歧太大，多次调解未能达成协议。本院认为，被告经过行政管理机关审批开发建设商品房，原告依约购买商品房，不动产权依法能否进行登记的审查权属相关行政管理机关的职能，办理不动产权证的主体是相关行政管理机关，被告仅有协助的义务。原告没有提供证据证明经行政管理机关审查能办理不动产权登记而被告拒绝协助的事实存在，没有办理房屋产权登记的原因不明，原告对其诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明，应承担不利后果。没有证据不能证明原告未能办理权属登记系被告原因所致，故原告的诉讼请求本院不予支持。为维护正常社会经济秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、第六十六条规定，判决如下：驳回原告姜德立的诉讼请求。案件受理费550元，由原告方负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  万永忠审判员  赵向东审判员  雷 群二〇一九年十二月三十一日书记员  黄鑫锐