广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6840号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：林增辉，男，1979年7月17日出生，汉族，住广东省饶平县。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告林增辉物权保护纠纷一案，本案立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的委托诉讼代理人钟旭杰律师，林增辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社诉讼请求：1、林增辉立即迁出位于广州市荔湾区穗盐路5号C3-13厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2、林增辉向原告一次性清缴2018年12月1日至实际搬迁清离完成期间的场地占用使用费（参照原租赁合同月租金8032.5元计算）；3、本案受理费由林增辉承担。事实和理由：林增辉和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号C3-13铺位出租给林增辉使用，租赁期限为2017年10月30日起至2024年11月30日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给林增辉，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与林增辉多次沟通协商，要求林增辉应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于林增辉与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金8032.5元/月的租金标准向原告缴纳租金，但林增辉拒绝签订新的租赁合同也拒绝缴纳租金并拒交场地。被告林增辉答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。林增辉租赁涉案铺位合同期内的租金已经一次性缴纳给广东粤联企业管理有限公司，不可能交两次租金。林增辉已向广东粤联企业管理有限公司租了涉案商铺，不同意迁出铺位。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。林增辉使用的C3-13铺位在5号场。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社和高国河签订《物业租赁合同》，约定广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年10月30日，广东粤联企业管理有限公司与林增辉签订《物业租赁合同》，约定林增辉租赁广州市荔湾区穗盐路5号C3-13铺，租赁期限从2017年10月30日至2024年11月30日，林增辉须在2017年12月1日、2018年5月31日、2018年10月31日分三期付清全部租金，总租金为771120元。2017年11月15日，本院就广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。民事调解书确认了广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社租金、管理费、电费数额的事实，另还确认：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。广东粤联企业管理有限公司、大部分租户到会并签名。庭审时，林增辉陈述已向广东粤联企业管理有限公司支付租期内全部租金771120元。广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社确认林增辉陈述的付款情况。本院认为：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社之间的租赁关系而将场地内的C3-13铺出租给林增辉，在广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的租赁关系已经终止的情况下，林增辉不能再以其与广东粤联企业管理有限公司之间的《物业租赁合同》约定及履行情况对抗广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社对案涉场地所享有的权利。广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社要求林增辉腾空退回C3-13铺的诉请，本院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社从该日期起收回场地经营权，但林增辉在此之前与广东粤联企业管理有限公司签订租赁合同并已支付租期内的全部租金（广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明林增辉事前知晓广东粤联企业管理有限公司与广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社之间的租赁纠纷，林增辉并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，林增辉不需再向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费。但从本判决确定的林增辉腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。关于占用费的计算标准，广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社要求以林增辉与广东粤联企业管理有限公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金771120元/96个月=8032.5元/月作为参照，该请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，林增辉腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号C3-13铺退回给广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，林增辉应向广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付5号C3-13铺的场地占用费（按8032.5元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）。三、驳回广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1406元，由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林惠卿人民陪审员  钟利民人民陪审员  李玉兰二〇一九年十二月二十日书 记 员  林凯琳陈展鹏