黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1281民初3596号原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司安达支行，住所地黑龙江省安达市牛街91号。负责人：王海河，行长。委托诉讼代理人：张艳波，黑龙江率航律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙宏伟，女，汉族，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。被告朱宝林，男，汉族，住黑龙江省安达市。原告（反诉被告）中国银行股份有限公司安达支行与被告（反诉原告）孙宏伟、朱宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中国银行股份有限公司安达支行委托诉讼代理人张艳波、被告（反诉原告）孙宏伟及其委托诉讼代理人王善果到庭参加诉讼。被告朱宝林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：要求二被告给付原告房屋租金131,000.00元（2019年7月10日至2020年7月9日），自2019年7月11日至2019年10月25日，逾期支付房屋租金的违约金115,206.90元，此后房屋租金的违约金每天按358.90元计算至实际给付之日止。事实和理由：2018年7月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：原告为出租人（甲方），被告孙宏伟为承租人（乙方），原告将位于安达市正阳二道街中国银行安达支行家属楼一楼的房屋出租给被告孙宏伟用于经营餐饮，租赁期限5年，自2018年7月10日至2023年7月9日止，租金总额为655,000.00元，即每年租金131,000.00元。租金支付方式：自本合同签订之日起15日内，被告孙宏伟向原告指定账户以现金方式交纳第一年租金。2019年至2022年，每年7月10日前向原告指定账户以现金方式交纳。若逾期支付租金，每逾期一日，则按当日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交付被告孙宏伟使用。二被告系夫妻关系，被告孙宏伟租赁房屋用于二被告夫妻共同经营餐饮，拖欠房屋租金属于婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，二被告应承担共同给付责任，故诉至法院。被告（反诉原告）孙宏伟辩称，1、同意给付房屋租金76,416.00元（2019年7月10日至2020年7月9日期间的租金）。2、不同意支付房屋租金违约金。被告朱宝林未出庭应诉及答辩，未提交书面答辩状。反诉原告孙宏伟向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告给付租赁房屋维修工程款66，925.00元。2、要求反诉被告给付停业期间两个月的职工工资121,200.00元。事实和理由：2018年7月11日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告房屋经营餐饮，合同期限5年，每年租金131,000.00元。反诉原告依约交纳了第一年房屋租金，但在当年雨季，租赁房屋发生了大面积雨水渗漏现象，严重影响了反诉原告正常的餐饮营业。反诉原告多次找反诉被告要求其提供解决方案，并向反诉被告提交了多份房屋漏水的现场照片，反诉被告一直拖延不予答复。由于房屋的严重漏水问题未得到及时修复，直接导致租赁房屋内冬季严寒霜冻，反诉原告勉强维持营业至2019年2月末，被迫闭店。由于冬季里的冻害，无法维修，反诉原告于2019年6月开始维修租赁房屋。维修工程历时二个多月，产生维修工程费36,900.00元，粉刷室内墙面乳胶漆支出23，718.00元，处理室内基层支出9，487.00元。反诉原告于2019年8月12日重新对外开始营业。反诉原告认为，按合同第11条3项规定，反诉被告已违约，影响反诉原告正常经营。故反诉至法院，要求支付2019年6、7月两个月员工工资121,200.00元。反诉被告中国银行股份有限公司安达支行辩称，判令驳回反诉原告的所有反诉请求。理由：1、黑龙江天平资产评估中心出具的《司法鉴定意见书》有违客观公正，没有按照委托鉴定事项进行鉴定，不能正确反映案件事实，作出的鉴定意见书不客观不公正，不能作为本案证据使用，反诉被告申请进行重新司法鉴定。反诉原告主张反诉被告给付维修房屋工程款66，925.00元，没有事实依据，不同意给付。2、反诉原告要求反诉被告给付停业期间两个月的职工工资款121200.00元，没有事实依据，不同意给付。2019年3月14日，孙宏伟将涉案房屋出租出兑，说明可以正常使用。孙宏伟自认2019年3月5日安达市福合肘子正阳楼饭庄被市场监督管理局核准注销，2019年7月3日，重新登记注册名号为安达市金顺锋涮肉坊。2019年6月1日至2019年7月2日，孙宏伟没有注册营业执照，不具备用人主体资格，称其招用员工并支付工资，与法无据，与常理不符。而且孙宏伟未提交其雇佣案涉“职工”身份证复印件、经社保局备案孙宏伟与“职工”签订的劳动合同、社会保险缴纳凭证、工资支付凭证等证据证明其已经实际支付职工工资的事实。所谓的停业期间两个月的职工工资款121,200.00元，没有事实依据。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的问题：1、关于争议的房屋租金问题，按照双方合同约定，孙宏伟应给付租金13.1万元，因涉案房屋存在漏雨的事实，孙宏伟于2019年6月至7月期间雇佣李海涛等人维修房屋历时两个多月，按照公平原则，维修期间的房屋租金21，833.00元应予扣除。2、关于争议的维修费问题，双方在合同第十一条第3项约定“甲方即本案原告未能履行维修义务，乙方即本案被告组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金”。在庭审中，孙宏伟出示了维修合同，维修人员出庭作证，证实在房屋租用过程中，因房屋漏水孙宏伟进行了维修，并支付了维修费用，且经本院委托有关部门进行了鉴定，形成了证据链，可以证明租赁房屋漏雨的事实，中国银行股份有限公司安达支行虽然持有异议，但未提交相反的证据推翻或驳斥孙宏伟的证据，本院对该事实予以确认。3、关于争议的违约金问题，原告作为出租方应保证房屋能够正常使用，在使用中房屋存在漏雨问题，而双方签订的租赁合同中明确约定由原告负责房屋维修，且在孙宏伟多次报修后，原告不履行合同义务，原告违约在先，其主张给付违约金于法无据，不予支持。4、关于争议的职工工资问题，孙宏伟于2017年9月13日成立了“安达市福合肘子正阳楼饭庄”，而该饭庄于2019年3月5日经安达市市场监督管理局核准注销，2019年7月3日以该租赁房屋重新登记注册名号为安达市金顺锋涮肉坊，从原、被告陈述及孙宏伟的证据来看，2019年3月5日至2019年7月3日期间，孙宏伟未从事正常经营活动，其主张给付2019年6-7月两个月的职工工资无事实依据，不予采信。根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：二被告系夫妻关系。2018年7月11日，中国银行股份有限公司安达支行与孙宏伟签订了《房屋租赁合同》。合同约定：中国银行股份有限公司安达支行为出租人（甲方），孙宏伟为承租人（乙方），中国银行股份有限公司安达支行将位于安达市正阳二道街中国银行安达支行家属楼一楼的房屋出租给被告孙宏伟用于经营餐饮，租赁期限5年，自2018年7月10日至2023年7月9日止，租金总额为655,000.00元，即每年租金131,000.00元。租金支付方式：自本合同签订之日起15日内，孙宏伟向中国银行股份有限公司安达支行指定账户以现金方式交纳第一年租金。2019年至2022年，每年7月10日前向中国银行股份有限公司安达支行指定账户以现金方式交纳。若逾期支付租金，每逾期一日，则按当日租金的3倍支付滞纳金。同时约定，中国银行股份有限公司安达支行未能履行维修义务，孙宏伟进行了维修，中国银行股份有限公司安达支行应支付乙方费用或折抵租金。孙宏伟按合同约定支付了2018至2019年的租金131,000.00元。在租赁过程中，因房屋漏雨，孙宏伟于2019年6月3日与案外人李洪涛签订了房屋室外维修合同，对房屋室外屋顶及外墙保温进行了维修，孙宏伟因此支付维修费用36,900.00元。后又对室内墙面粉刷乳胶漆，对室内基层进行处理，分别支付费用23,718.00元和9,４87.00元。在诉讼中，中国银行股份有限公司安达支行对该笔费用持有异议，本院委托黑龙江天平资产评估有限责任公司进行鉴定，鉴定意见为：室外防水、墙体保温、室内粉刷乳胶漆及基层处理的评估价值为66，925.00元。中国银行股份有限公司安达支行因此支付鉴定费5,000.00元。本院认为，原告与被告孙宏伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按合同约定将租赁房屋交被告孙宏伟使用，被告孙宏伟应按合同约定支付房屋租金，因涉案房屋存在漏雨的事实，孙宏伟于2019年6月至7月期间维修房屋历时两个多月，按照公平原则，维修期间的房屋租金21，833.00元应予扣除。原告作为出租方应保证房屋能够正常使用，在使用中房屋存在漏雨问题，原告应及时进行维修，租赁合同中明确约定由原告负责房屋维修，且在孙宏伟多次报修后，原告不履行合同义务，原告违约在先，被告逾期不交租金有合理事由，原告主张违约金于法无据，不予支持。因二被告系夫妻关系，被告孙宏伟租赁房屋，用于家庭生活，该房屋租金应视为夫妻共同债务，应共同偿还。原告作为房屋出租方，与被告孙宏伟在房屋租赁合同中明确约定，原告负责房屋维修义务，被告孙宏伟组织维修，原告应支付被告孙宏伟维修费用或折抵租金。被告孙宏伟对租赁房屋进行了维修，并支付了维修费用，原告应按合同约定给付孙宏伟维修费用。孙宏伟反诉请求给付维修费用合理，应予支持。原告称租赁房屋不存在漏雨情形，但未提供证据证实，其主张不予支持。原告对诉讼中本院依法委托的黑龙江天平资产评估有限责任公司的鉴定意见持有异议，申请重新鉴定，因其申请不符合法律规定重新鉴定的情形，不予支持。被告孙宏伟主张给付2019年6月至7月两个月职工工资，被告孙宏伟在庭审中仅提交了职工工资明细表，未提供其他佐证进行证实，对该项请求不予支持。孙宏伟主张减少5个月租金，按照公平原则，维修期间的两个月租金应予扣除，其余不予支持。综上，中国银行股份有限公司安达支行请求孙宏伟、朱宝林给付房屋租金的合理部分应予支持。孙宏伟请求中国银行股份有限公司安达支行给付房屋维修费合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第七十六条的规定，判决如下：一、孙宏伟、朱宝林给付中国银行股份有限公司安达支行2019年7月至2020年7月房屋租金109,167.00元；二、中国银行股份有限公司安达支行给付孙宏伟、朱宝林房屋维修费66,925.00元；一、二项相抵后，孙宏伟、朱宝林再行共同给付中国银行股份有限公司安达支行房屋租金42,242.00元，于本判决生效后5日内履行；三、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求；四、驳回孙宏伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,497.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1,242.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担1,255.00元；反诉费2,031.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1,294.00元，中国银行股份有限公司安达支行负担737.00元。鉴定费5,000.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  杨中奎二〇一九年十二月二十八日书记员  张丽丽