北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初8924号原告李久成（反诉被告），男，1979年5月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人周祥海，北京德兰律师事务所律师。被告曹旭峰（反诉原告），男，1954年3月27日出生，满族，住北京市朝阳区。委托代理人白普广，天津嘉权律师事务所律师。原告李久成与被告曹旭峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李久成及其委托代理人周祥海，被告曹旭峰的委托代理人白普广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李久成向本院提出诉讼请求：1、请求判定原被告签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已支付的租金人民币200000元；3、判令被告赔偿原告损失人民币4100000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年3月8日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告承租被告位于北京市通州区（潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内三层独栋楼房）、面积为5040平方米的房屋用于经营公寓，租期为12年，起租租金为40万元，每四年递增百分之6，2017年8月8日前为装修免租期；原告经被告同意已将涉案房屋装饰、装修并于2017年8月8日开始经营，2017年11月25日被告以涉案房屋需要停业整改为由，在未征得原告同意的情况下，单方将涉案房屋贴上封条，致使原告不能使用。之后，原被告一直协商关于合同解除问题及后续的赔偿事宜，但最终未达成一致意见，至2018年10月，被告单方与他方签订拆迁协议并将涉案房屋交付他方拆除，但原告却未获得任何补偿。被告曹旭峰辩称：第一项诉求合同无效同意，诉求第二、三不同意，原告租房子之后也是对外出租也有收益，并且现在还欠我方九个月的租金，针对租金我方提出反诉，九个月的租金是叁拾万元。原告实际经营的时间是到2018年11月初；第三项诉求，损失410万元，没有任何证据证明原告的损失，原告在签订合同的时候已经明确知道涉案房屋的性质，并且再结合涉案房屋所在地已经被整体纳入北京市副中心开发建设，潞城镇又是重点的建设范围，原告当时承租时，自己明确表示能办理经营相关的合法手续，并且在双方的合同当中，开始的第一段有明确的表述，我方仅仅提供与村里面的租赁合同，其余不提供任何手续，原告对此是知晓的，并且同意的。合同的第七条补充说明的第四项，如果有违法经营，全部损失由原告自己承担，涉案租赁物已经于2018年12月份被政府拆除，至今被告没有拿到任何的补偿补助，对于原告的诉求我方是不同意的。现在款项我们也没有收到，款项最终也没有确定是多少，不管有没有原告的份额，钱也没有到账，法院不应该支持原告的诉求。被告提出如下反诉请求：1、请求判令原告立即支付拖欠的房屋占用费300000元，水电费9500元。2、反诉案件受理费由原告承担。原告针对被告反诉提出如下答辩意见：根据法律规定，合同是无效的，无效的合同是自始无效的，不存在拖欠房租的问题，如果被告认为拖欠水电费，请被告提交证据，我方交了一个两万给被告，水电费从里面扣除，后来拆迁完事了说我这两万元折抵水电费，我们有录音。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日，出租方：曹旭峰与承租方：李久成签订《房屋租赁合同》一份，约定：“根据国家法律法规的相关规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上就甲方的厂房出租给乙方作为公寓使用，乙方负责办理合法经营手续，与甲方无关。甲方不提供除与村委会签订的租赁合同外的其它手续。一、出租房屋位置及使用面积：甲方出租给乙方的厂房坐落于北京市通州区（潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内三层独栋楼房）建筑面积为5040平方米。二、租赁年限及租金：1、租赁期限为12年。2、递增方式：每四年递增6%，以此类推。3、起始租金为400000元（肆拾万）。3、装修免租期为2017年8月8日前，2017年8月8日开始计算租金。首次房租签订合同后3日内支付甲方，后续年房租金为每年8月8日。三、其他费用2、租赁及运营期内甲方应满足乙方的合理用电量。甲方按实际发生的水吨数，每吨2元计算当月收取（如有增长按北京当地收费标准收取）。电费按实际使用数，每度1.2元计算当月收取（如有增长按北京当地收费标准收取）。”双方还对其余事项进行了约定。2017年3月16日，甲方曹铮与乙方：李久成签订《附加协议》一份，载明：“乙方因经营需要大量资金周转，故双方协商，达成一致，租金交付方式由原合同的年付改为半年支付。（每年8月8日和2月8日为交房租日）”。另查，李久成承租诉争房屋后进行了装修。经李久成申请对北京市通州区潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内三层独栋楼房3号楼装饰装修补偿价值进行鉴定，评估基准日2018年11月2日，2018年11月12日，北京富川资产评估有限公司出具资产评估报告书一份，载明：“十一、评估结论李久成委托评估的北京市通州区潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内房屋装饰装修补偿价值在评估基准日2018年11月2日的评估值为RMB4，290，100.00元（含增值税），大写金额：人民币肆佰贰拾玖万零壹佰元整。”再查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，原被告双方均认可原告已向被告支付房租20万元并另外支付被告2万元现金，被告同意其主张的水电费9500元从该2万元现金中扣除。上述事实，有《房屋租赁合同》、《附加协议》、资产评估报告书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。对于李久成主张的判定原被告签署的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院亦予以支持。对于李久成主张的判令被告返还其已支付的租金人民币200000元的诉讼请求，因李久成承租诉争房屋后一直使用到2018年11月，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于李久成主张的赔偿原告损失人民币410万元的诉讼请求，考虑到资产评估报告书系原告单方委托鉴定并结合本辖区一般装修价格酌定为410万元的70%，因本《房屋租赁合同》签订时原被告双方均有过错，结合本案案情由被告承担60%的赔偿责任，原告自行承担40%的责任，即被告支付原告的损失金额为172.2万元。对于曹旭峰反诉主张的李久成支付其拖欠的房屋占用费30万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，但应扣除李久成剩余的10500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李久成与被告曹旭峰签署的《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起七日内，被告曹旭峰赔偿原告李久成损失人民币1722000元；三、本判决生效之日起七日内，原告李久成支付被告曹旭峰拖欠的房屋租金人民币289500元；四、驳回原告李久成的其他诉讼请求；五、驳回被告曹旭峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40244元，由原告李久成负担24128元（已交纳）；由被告曹旭峰负担16116元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费5942元，由原告李久成负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孔范宇人民陪审员  王立香人民陪审员  张学艺二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 倪