重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初21053号原告：刘雪梅，女，汉族，1971年2月6日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈道静，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告：重庆中技互联网信息咨询有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路27号29-3号，统一社会信用代码91500107790707034M。法定代表人：王億科。委托诉讼代理人：马登伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆云鸥产业有限公司，住所地重庆市巴南区云计算产业园39栋1单元7层8号，统一社会信用代码91500105095338919W。法定代表人：徐耀华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，汉族，1986年3月27日生，住重庆市巴南区，系公司员工。委托诉讼代理人：马小旺，男，汉族，1983年3月6日生，住重庆市永川区，系公司员工。原告刘雪梅诉被告重庆中技互联网信息咨询有限公司及第三人重庆云鸥产业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘雪梅及委托诉讼代理人陈道静、被告重庆中技互联网信息咨询有限公司委托诉讼代理人马登伟、第三人重庆云鸥产业有限公司委托诉讼代理人刘孟凯、马小旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪梅诉称，2018年5月，原告经被告中介人员居间到第三人售楼处购买位于重庆市巴南区鸥鹏大道2号B5幢2-商业4门面。原告与第三人于2018年5月19日正式签订商品房买卖合同，但被告作为信息咨询公司无权收取原告的定金190573元，且该定金第三人称与其无关，无权转化为房款。为此，原告向法院起诉请求：1、判令被告向原告退还定金190573元，并支付资金占用利息（以190573元为本金，从2018年5月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清时止）；2、案件受理费由被告承担。被告重庆中技互联网信息咨询有限公司辩称，原告请求权基础错误，诉讼请求应当全部驳回。被告与第三人系商铺的包销法律关系，被告有权自行定价出售涉案商铺。原告对涉案商铺已经充分了解，在签订订购合同时明知需支付包销费（转让增值费）190573元，原告违背诚实信用原则，涉嫌恶意诉讼。第三人重庆云鸥产业有限公司述称，第三人与原告于2018年5月19日签订了重庆市商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不存在违法、撤销或无效情形。原告在购房前已经知悉支付给被告的款项为转让增值费，且与被告签订了认购协议书。若原告因重大误解申请撤销协议要求返还定金，根据合同法规定原告行使撤销权的期限为一年，原告自2018年5月15日签订认购协议书至今已有一年之多，已经丧失撤销权。原告涉嫌恶意诉讼，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2018年5月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》，约定：乙方认购商铺位于重庆市巴南区新鸥鹏教育城二期B5DS-第吊2-商业4号，建面56.45平方米；成交总价1108980元，合同房款918407元，转让增值费190573元，转让增值费作为乙方购买该套商铺向甲方支付的定金，交易总价包括合同房款和转让增值费，但在交易过程中产生的相关税费，包括但不限于物业专项维修基金，产权登记费用，契税及印花税等，由乙方另行向开发商缴纳，契税及印花税等，由乙方另行向开发商缴纳；乙方同意在签署本协议书时向甲方支付该套商铺的定金50000元，于2018年5月19日前向甲方补交定金140573元；甲乙双方达成一致，以上所有定金为乙方通过甲方优惠购买该套商铺的转让增值费，不作为乙方购买该套商铺的合同房款，相关税费由乙方承担；乙方同意于2018年5月19日前乙方本人携带本认购协议书、相关票据以及签约相关资料到甲方指定的新鸥鹏签约中心与重庆云鸥产业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。同日，被告出具收到原告交纳定金（现金支付）1800元的《收据》。2018年5月16日，被告出具收到原告交纳（POS支付）定金48200元的《收据》。2018年5月19日，被告出具收到原告交纳（POS支付）定金140573元的《收据》。2018年5月19日，原告与第三人签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买第三人开发的位于重庆市巴南区鸥鹏大道2号B5幢吊2-商业4号房屋，建面56.45平方米；成交价918407元，已付房款为468407元，银行按揭贷款450000元。同日，第三人分别向原告出具收到定金5万元、首期款418407元、税费等26702.96元的《房屋销售专用收据》。审理中，被告为证明与第三人存在包销合同关系，举示2018年4月25日签订的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》，该协议约定：标的物为商业B4、B5号楼商铺53个，总金额为48902929元，被告向意向性客户转让房源时，对应标的物的定金跟随房源转换，被告需收回部分的定金可将对应收据转给意向性客户后自行收回，同时向客户收取的个人转让费，应向客户出具合法票据，该款项不是购买商铺的一部分，有关该费用的纠纷与第三人无关。该协议附件《一户一价表》中载明讼争房屋底总价为918407元。第三人认可该协议，也认可双方的商铺包销合同关系。原告不认可上述证据的真实性、合法性及关联性。审理中，原告陈述：1、2018年5月15日，原告经案外人刘涛介绍在第三人售楼部购买讼争房屋，当日原告签订了一些协议并交纳1800元定金，售楼部的置业顾问董林红称房价为1108980元，为了避税故签订正式合同时房价只填918407元，原告清楚该房屋需按1108980元购买，但销售人员未告知该房屋由被告包销，需向被告支付包销费。虽然原告在《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》上签字，但签字时被告未明确告知协议内容，也未将该协议书交予原告，原告只管签字交钱，未注意审查收据的收款单位及协议书的签订方；2、虽然签订商品房买卖合同的工作人员与签订其他资料的工作人员不相同，刷卡付款也在不同的窗口支付，但原告认为签约付款均属于第三人；3、2018年5月19日，原告付清相关款项后签订正式的商品房买卖合同，前后签约均在同一地址，该认购协议书带有诱导和欺诈的性质，涉嫌合同诈骗，该协议并未约定原告所缴纳的定金归被告所有，故该合同应当认定无效，定金应当返还；4、原告与第三人的商品房买卖合同尚未办理按揭贷款，原告已立案起诉要求解除合同。被告陈述：1、原告是完全民事行为能力人，对购买一百多万的商铺属于家庭的重大支出，原告签订协议也应谨慎审查，《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》系原告本人签订，是原告的真实意思表示，原告根据协议约定当天支付定金1800元，次日又支付定金48200元，后又支付了定金140573元，且被告出具了相应的收据并盖有被告公司专用财务章，原告系基于对认购协议书的认可才分别交纳上述定金；2、被告并未与第三人的收款行为进行混同，彼此是独立的，原、被告之间签约付款均由是被告工作人员进行接待，与第三人无关。第三人陈述：第三人的售房部有被告的相关工作人员及财务驻场，购房者与被告签约付款后再到第三人处签约付款，彼此是独立分开。上述事实，有《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》、《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》、《收据》、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》的效力以及原告能否主张返还定金。针对上述争议焦点，本院作如下评述：关于新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》的效力问题。首先，当事人签订认购书、意向书、备忘录等约定在将来一定期限内订立买卖合同，视为当事人签订预约合同。该协议约定了原告购买商铺的房号、面积、总价及签订正式商品房买卖合同的时间，符合预约合同的性质；其次，原告称被告未告知协议书的内容且未向原告交付该协议书，但对此原告未能举证予以证明。按照常理，原告购买商铺系重大经济支出，自己应当尽谨慎审查义务，原告在该协议上签字，表明系其真实意思表示。另协议书约定的内容不违反法律规定，故协议书合法有效，对当事人具有法律约束力。关于原告能否主张返还定金问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。从本案现有证据来看，被告与第三人之间的包销关系符合上述法律规定，双方也实际履行签订的《重庆云鸥产业有限公司商业B4、B5购买协议》；其次，《新鸥鹏教育城“新鸥鹏天地”商铺认购协议书》明确约定合同房款918407元，转让增值费190573元，交易总价包括合同房款和转让增值费，转让增值费作为原告向被告支付的定金，且所有定金为原告通过被告优惠购房的转让增值费，不作为原告购买该套商铺的合同房款，故协议书明确约定被告有权收取原告优惠购房的定金即转让增值费190573元，该定金不能转化为购房款，与第三人无关；最后，原告签订上述协议书后于2018年5月19日前分次向被告缴纳了定金（转让增值费）共计190573元，被告也向原告出具了盖有被告公章的《收据》，且原告于2018年5月19日与第三人签订成交价为918407元的《重庆市商品房买卖合同》，该合同价格也符合被告包销合同的房屋底价。原告的上述行为均按照协议书的约定履行，表明原告清楚自己的缴款义务，且原告于审理中也陈述清楚购房共需支出1108980元。原告作为完全民事行为能力人，应承担对于自己签约、付款和领取付款凭证等行为的法律责任，故原告称被告存在隐瞒或欺诈行为的意见，因证据不足，本院不予采信。综上所述，原告已按协议书向被告履行了支付定金（转让增值费）共计190573元的义务，原告也据此与第三人签订了正式商品房买卖合同，协议书已履行完毕。原告现主张被告退还定金190573元并支付资金占用利息，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘雪梅的诉讼请求。案件受理费2056元，由原告刘雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钱 涛二〇一九年十二月十八日法官助理  李 林书 记 员  周媛颐