广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22798号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区。负责人：冯智敏，行长。委托诉讼代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃莉莉，广东正大方略律师事务所律师。被告：高秀宜，女，1987年7月10日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告高秀宜金融借款合同纠纷一案。本院于2019年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的委托诉讼代理人覃莉莉到庭参加了诉讼。被告高秀宜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行诉称：2017年年11月20日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，原告有权限期纠正违约行为，停止发放本合同部分或全部取消借款人未提取借款，宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。原告为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担。抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）被告未予清偿，原告可以与被告协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。原告根据被告的申请，同意向其发放二手住房购置贷款，金额为1979000元，合同项下贷款用广州市白云区黄石西路652号1303房作抵押，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。逾期罚息利率按中国人民银行基准利率基础上加收50%确定。2017年12月6日，原告与被告就上述抵押物办理了抵押登记，并取得粤（2017）广州市不动产证明第04210512号不动产登记证明。2017年12月11日，原告向被告以受托支付方式发放单笔贷款197.9万元，借款凭证记载的到期日为2047年12月11日，还款方式为等额本息法，执行利率为5.14%%，逾期利率为7.7175%。贷款发放后，截止至2019年5月11日，被告已经累计出现连续三个月未按时足额清偿贷款本息，根据合同约定和法律规定，被告已经构成根本违约。原告与广东正大方略律师事务所签订《法律服务委托代理合同》并支付律师代理费19577.51元。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告向原告清偿贷款本金1933279.78元及相应的利息、罚息、复利（截止至2019年11月22日为33999.55元，自2019年11月22日起至《个人购房借款/担保合同》解除前，按照合同该约定的贷款利率计算利息，合同解除之日起至实际清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利）；三、被告承担原告为实现本案债权所支出的律师代理费19577.51元；四、确认原告对被告提供的位于广州市白云区黄石西路652号1303房的房产抵押物享有抵押权，原告有权以依法处分该抵押物所得价款优先受偿；五、被告承担本案诉讼费。被告高秀宜无答辩。经审理查明，2017年年11月20日，原告（贷款人）与被告（借款人及抵押人）签订编号为：03602000862017二手贷0002023《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告发放个人二手住房购置贷款；金额为1979000元；贷款用途为购买座落于广州市白云区黄石西路652号1303房；担保方式为一般抵押；贷款期限为360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；贷款直接划入案外人贾爱兰6013821900054312025账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）作为偿还贷款本息的方式；对于未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照上述利率加收50%作为罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按照上述罚息利率计收复利；还款账户为被告在中国工商银行广州荔湾支行62×××44账户；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为白云区黄石西路652号1303房。该合同第十四条“违约及违约责任”约定：“14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……；（5）解除本合同。……。”第十七条“费用”规定：“如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。”第十九条“抵押担保范围“约定：“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”第二十一条“抵押物的处分”约定：“21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……”。2017年12月6日，被告为其名下位于广州市白云区黄石西路652号1303房设定抵押权[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第04210512号]，抵押权人为原告，债权数额为1979000元。2017年12月11日，原告向被告指定的账户发放贷款1979000元，并于2018年1月11日起从被告在中国工商银行62×××44账户按月扣收贷款本息。被告存在逾期清偿借款的行为，截止至2019年5月11日，被告出现逾期还款，尚欠原告逾期贷款本金1941075.50元及相应的利息、罚息、复利未予清偿，故原告向本院起诉。庭审中，原告确认律师费尚未支付并明确在起诉后被告偿还了本金7795.72元、利息33439.76元。截止至2019年11月21日，被告尚欠本金1933279.78元及相应利息、罚息、复利未予清偿。原告当庭申请撤回起诉状所写超出部分的本金及相应利息、罚息、复利，经审查，原告撤回部分诉讼请求符合法律规定，本院已口头裁定予以准许。另查明，被告于2019年10月24日收到本院直接送达的民事起诉状及开庭传票。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房地产他项权证、还款明细列表及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款1979000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告尚欠贷款本金1933279.78元未予归还并提供还款明细列表予以佐证。被告对此无提出异议，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。现原告要求被告清偿上述借款本金于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人购房借款/担保合同》约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。被告连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，故《个人购房借款/担保合同》第十四条约定的合同解除条件已经成就，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人购房借款/担保合同》，本院于2019年10月24日向被告直接送达本案民事起诉状及开庭传票。送达之日即2019年10月24日为解除合同通知送达之日，即视为《个人购房借款/担保合同》的解除日。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以1933279.78元为本金，自2019年10月25日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。由于原告无举证证明已实际支出律师费，故原告要求被告承担律师费19577.51元缺乏事实依据，本院不予支持，依法予以驳回。对于优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告就涉案债务向原告提供其名下位于白云区黄石西路652号1303房[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第04210512号]作为抵押物，被告未能清偿涉案债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认中国工商银行股份有限公司广州云山支行与高秀宜于2017年11月20日签订的编号为03602000862017二手贷0002023《个人购房借款/担保合同》于2019年10月24日解除；二、于本判决生效之日起五日内，高秀宜向中国工商银行股份有限公司广州云山支行清偿借款本金1933279.78元并支付利息、罚息（2019年10月24日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2019年10月25日起以尚欠借款1933279.78元为本金，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；三、中国工商银行股份有限公司广州云山支行就上述判决第二项所涉债权对处分高秀宜名下位于广州市白云区黄石西路652号1303房[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第04210512号]后所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22596元、财产保全费5000元，由原告负担受理费224元，由被告高秀宜负担受理费22372元、财产保全费5000元，被告高秀宜承担部分需于本民事判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  邓玉兴人民陪审员  刘艳柳二〇一九年十二月十日书 记 员  黄静雯