甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1440号上诉人(原审被告、反诉原告)：孙德红，男，汉族，农民，住环县。委托诉讼代理人:赵文广,甘肃长庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王安邦，男，汉族，农民，住环县。委托诉讼代理人：孙浩，甘肃凌东律师事务所律师。上诉人孙德红因与被上诉人王安邦房屋买卖合同纠纷一案，不服环县人民法院（2019）甘1022民初1780号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人孙德红及其委托诉讼代理人赵文广，被上诉人王安邦及其委托诉讼代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙德红上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人对涉案房屋进行重修或修复；本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：涉案小区是政府为解决有实际困难的农民而批准被上诉人修建的，涉案虽经原审法院鉴定为危房，但经修复和重建后仍可居住，上诉人现只有该一处住宅，解除合同后，上诉人无居住之所。最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持，还专门强调了开发商的违约责任，现在上诉人即买房人没有主张解除，但一审法院判决解除合同，于法无据。王安邦辩称，答辩人与被答辩人签订的《商品房出售合同》真实合法有效；答辩人请求解除合同合理合法；合同解除后，被答辩人应将房屋交还于答辩人，被答辩人要求答辩人为其办理房产证等反诉请求无事实和法律依据。王安邦向一审法院起诉请求：1、判令孙德红支付其购房款35000元并支付逾期付款利息至实际付款之日止（暂计至2018年5月7日为56170.27元）；2、判令孙德红支付其违约金1050元；3、本案诉讼费由孙德红承担。原审庭审中，王安邦当庭变更诉讼请求为：1、解除其与孙德红签订的《商品房出售合同》；2、判令孙德红退还位于环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅区南四户的房屋；3、判令孙德红向其支付土地租赁费4950元、房屋占用使用费49500元，共计54450元；4、判令孙德红支付违约金2550元；5、本案诉讼费、鉴定费、反诉费由孙德红承担。孙德红向一审法院反诉请求：1、驳回王安邦的诉讼请求；2、判令王安邦维修其购买房屋；3、判令王安邦为其办理房产证；4、判令王安邦承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2012年7月26日，王安邦（乙方）与环县秦团庄乡人民政府（甲方）签订《协议书》，内容为：乙方于2012年在秦团庄乡街道北部，对于已建成幼儿园后面的三面拐角背后的零散土地进行集中整理修整，乙方融资建成新农村一处21户，共计占地9.1亩，土地来源为甲方的土地。约定：一、甲方以租赁的方式租赁给乙方土地9.1亩，乙方以每亩4.5万元的价格付给甲方款项，共计40.95万元，期限为20年。二、乙方融资所建的新农村符合秦团庄乡小城镇建设要求，如因特殊原因确需要拆除的，由甲方按照相关法律规定对乙方予以全权安置。同时，在所居住农户符合农村庄基条件的，由甲方及时优先予以为其办理庄基证。协议签订后，王安邦即筹资建设嘉兴小区并对外出售。2013年12月13日，王安邦与孙德红签订《商品房出售合同》，约定由王安邦将秦团庄街道嘉兴小区A住宅区南四户房屋以135000元价格出售给孙德红，产权由乡政府验收、报批后发给庄基证明（费用自理）。合同第五条第一款约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款日止，利息按月息2分计算（即每万元每月200元计）。逾期30天后，甲乙双方同意按下列之一处理：（1）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）甲方有权通知乙方单方解除合同，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款3%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。”合同第十条补充条款：“1、余款捌万伍仟元，利息按月利息壹分伍厘计，即每万元壹佰伍拾元计，2014年10月底还清，逾期利息按合同约定执行；2、中途还款下账。”合同签订当日，孙德红向王安邦支付房款50000元，王安邦将住宅交付给孙德红，2013年底孙德红入住。2016年，孙德红自行修建院坪。2016年2月3日，孙德红向王安邦出具欠条两份，其中一份内容为：欠到王安邦购房款85000元，月息一分五厘。另一份内容为：今欠到王安邦房款利息31875元。后王安邦向孙德红索要剩余房款，孙德红于2016年6月18日支付50000元，剩余35000元购房款及利息未支付。原审庭审中，孙德红申请对涉案房屋的质量及是否属于危房进行司法鉴定，经庆阳市中级人民法院委托甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司鉴定，甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司对涉案房屋的地基基础、墙体裂缝、屋盖、烧结多孔砖抗压强度、砌体组砌材料、是否属于危房进行鉴定，出具司法鉴定报告书，内容为：1、该地基基础均保持稳定，无明显不均匀沉降；2、该房北侧房屋出现裂缝14处，南侧房屋出现裂缝4处，院围墙未发现裂缝；3、北侧房屋屋盖未发现明显开裂、变形，屋盖与墙体搭接处无明显松动和裂缝。南侧房屋屋盖未发现明显开裂、变形、屋盖与墙体搭接处无明显松动，房屋1-2/A轴墙体距1/A-B轴墙体1760mm檩条支座存在处竖向裂缝，裂缝最大宽度为0.4mm；4、所测烧结多孔砖抗压强度推定等级为MU10，满足《砌体结构设计规范》50003-2011第10.1.12条规定；5、涉案南、北侧房屋、院围墙墙体采用烧结多孔砖黄土泥拌合物砌筑；6、涉案房屋地基无危险点，北侧房屋上部承重结构构件数量为10个构件，危险构件为8个构件，危险点80%。南侧房屋上部承重结构构件数量为4个构件，危险构件为3个构件，危险点为75%。南、北侧房屋危险性等级为D级。鉴定意见：涉案房屋工程质量不符合国家标准、规范要求，危险性等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。孙德红申请对涉案房屋维修费用进行评估，庆阳市中级人民法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司评估，兰州立正价格评估咨询有限责任公司评估后出具《财产损失价格鉴定结论书》。结论为：孙德红位于环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅南四房房屋维修费用总计128000元。一审法院认为:王安邦与环县秦团庄乡人民政府达成协议，租赁秦团庄乡土地建设住宅，秦团庄乡人民政府同意由王安邦出售住宅，由乡政府为农户办理相关证件。因此王安邦取得对外出售房屋的权利后与孙德红签订房屋买卖合同系合法有效的行为，涉案房屋买卖合同同样合法有效，受法律保护。本案争议的焦点有三点：第一、王安邦要求解除涉案买卖合同的请求能否支持的问题。首先，涉案合同中约定如果孙德红不按合同约定的期限付款，逾期30天后，王安邦可以要求孙德红支付利息及违约金，继续履行合同，也可以通知孙德红解除合同。合同约定于2014年10月底付清房款，而孙德红至今未付清，尚余部分房款未付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，孙德红未按合同约定的期限支付房款，解除合同的条件已成就，王安邦请求解除涉案房屋买卖合同符合合同约定，亦符合法律规定。其次，孙德红购买房屋是为了居住生活，必须保证房屋可以安全使用，而涉案房屋现被鉴定为整幢危房，孙德红继续居住会危害到生命财产的安全，故王安邦要求解除合同的请求应予支持。合同解除后，王安邦应当将收取的10万元房款返还给孙德红，孙德红应当及时搬离房屋并将房屋返还给王安邦。孙德红入住涉案房屋后增设附加的可以搬离拆除的财产应当拆除搬离，但如拆除即造成损坏的，因“成物不可损坏”，故不得拆除。第二、王安邦主张解除合同后，由速度讷河支付地基租赁费、房屋使用费及违约金。首先，涉案合同中并未约定解除合同后，孙德红需支付地基租赁费及房屋使用费，因此，王安邦主张的地基租赁费及房屋使用费因无约定而不予支持；其次，王安邦已收取的购房款会产生相应资金占用利息，而解除合同后王安邦只返还了购房款，基于公平原则，孙德红亦无需支付地基租赁费及房屋使用费。关于违约金的问题，虽然涉案合同中约定了违约金，但孙德红不付款是因为王安邦交付的房屋出现质量问题，王安邦也存在违约行为，所以双方均有违约行为，相互抵销即可，故王安邦要求的违约金不予支持。第三、关于孙德红反诉请求的问题。涉案合同解除后，孙德红应当将房屋返还给王安邦，因此孙德红反诉主张王安邦维修房屋及办理房产证的请求不能成立，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除王安邦与孙德红于2013年12月13日签订的《商品房出售合同》；二、由孙德红于本判决生效后三十日内搬离环县秦团庄乡街道嘉兴小区A住宅区南四户的房屋及屋内的动产，并将房屋返还王安邦，不动产不得损坏；三、由王安邦于本判决生效后三十日内返还孙德红购房款100000元；四、驳回王安邦的其他诉讼请求；五、驳回孙德红的反诉请求。案件受理费2106元，由王安邦负担。反诉费1438元，由孙德红负担。鉴定费及评估费35000元，由王安邦、孙德红各负担17500元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，王安邦与孙德红于2013年12月签订的《商品房出售合同》约定，王安邦交付房屋时，孙德红应交清房款。不按合同约定期限付款的，逾期30天后，王安邦有权通知孙德红单方解除合同。孙德红于2013年12月底入住案涉房屋，至今尚欠购房款35000元未支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，王安邦有权依法请求解除合同。孙德红上诉称，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋产生质量问题时只能由房屋买受人请求解除合同，但其并未要求解除合同，而是要求继续履行，故本案合同应继续履行。但王安邦与孙德红签订的合同虽名为《商品房买卖合同》，实质案涉房屋为环县秦团庄乡人民政府为顺应小城镇建设要求而修建的新农村，并非商品房，故本案不适用上述法律规定，孙德红的上诉理由不能成立。同时，案涉房屋经甘肃同辉工程质量检测技术有限责任公司鉴定为整幢危房，继续履行合同存有严重安全隐患，合同目的已无法实现，孙德红入住房屋已长达六年，但至今仍未付清购房款，违背基本的诚实信用原则，原审判决解除王安邦与孙德红签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，王安邦应将收取的100000元购房款返还给孙德红，孙德红应将案涉房屋返还给王安邦。综上所述，孙德红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2106元，由孙德红负担。本判决为终审判决。审判长  张责逆审判员  樊 欣审判员  常雪峰二〇一九年十二月十日书记员  张运皓