广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8039号原告：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇风光路399号。法定代表人：宗耀祖。委托诉讼代理人：陈侃、吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：余汉，男，1968年11月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：何伯才，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。原告广州市绿野侨建房地产有限公司诉被告余汉合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称绿野公司）的委托诉讼代理人吴金键，被告余汉的委托诉讼代理人何伯才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿野公司向本院提出诉讼请求：一、确认绿野公司和余汉于2017年9月4日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》，以及于2017年12月3日签订的《借款协议》均已于2019年9月6日解除；二、余汉配合绿野公司到增城区土地房产交易所办理撤销涉案的广州市商品房买卖合同的网签手续；三、余汉向绿野公司支付违约金2196904元（含逾期付款违约金917304元以及解除合同违约金1279600元）；四、本案诉讼费用由余汉承担。事实和理由：2017年9月4日，绿野公司和余汉签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由余汉购买绿野公司开发的房屋，价格为6398000元，并在同日签订了《协议书》，委托绿野公司对涉案房屋及外围、围闭花园等进行整体升级改造。2017年12月3日，因余汉未按上述合同、协议内容付款，双方签订了《借款协议》，约定余汉向绿野公司借款2028000元，并约定了借款利息。余汉并未按《借款协议》约定还款。绿野公司向余汉发出逾期还款催告函。根据合同法第九十四条规定，绿野公司有权解除《借款协议》，并要求余汉按照《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》的约定继续履行付款义务。截至2019年9月6日已产生了逾期付款违约金917304元。绿野公司于2019年9月6日向余汉发出解除合同通知书，并要求其配合办理合同注销手续，但其不予理会。为此，绿野公司诉至法院，请求判令所请。被告余汉辩称：一、余汉已经履行完毕双方的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》约定的付款义务。2017年5月22日，余汉与绿野公司签订《认购书》，购买涉案房产，价格为6398000元。当天余汉支付定金20万元，次日支付首期款30万元。2017年9月4日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。同日，绿野公司以为余汉装修升级改造为由，双方签署《协议书》并约定款项为1028000元。当日余汉支付购房款91万元。按照上述《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》的约定，总款为3438000元，余汉共支付了141万元，即欠付绿野公司首期款988000元和房屋升级款104万元。2017年9月25日，余汉通过签订按揭贷款合同，贷款400万元用于支付绿野公司购房款。签订贷款合同后，因余汉未能按约定付清首期款，银行无法下放贷款。为此2017年12月3日，绿野公司和余汉签订《借款协议》，绿野公司同意以借款代为支付房款的方式解决余汉无法付清首付款的困难，双方约定余汉向绿野公司借款2028000元。2017年12月11日，贷款银行下放贷款向绿野公司支付了贷款400万元。至此，余汉已经履行完毕合同义务，不存在逾期支付购房款的行为，其所拖欠的是《借款协议》约定的借款。二、绿野公司没有解除《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的法律理由和事实依据。《借款协议》并非《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的一部分，二者解决的法律目的不同，是不同的法律关系，且以借款的方式支付购房款的方式并不违反法律强制性规定。绿野公司向余汉寄发的逾期还款催告函中提及是以借贷关系向余汉主张偿本付息，双方的《借款协议》亦未约定借款人未按期还款就有合同解除权。三、绿野公司和余汉签订的《协议书》应认定为无效，多收的104万元的款项应当返还。《协议书》的目的是为了多收104万元的款项，并不存在所谓的房屋升级改造款，该协议是以合法形式掩盖非法目的。四、即使法院认定余汉在支付购房款上存在违约，绿野公司也不能解除合同，因为其已超过了行使解除权的期限。经审理查明：2017年9月4日，绿野公司（卖方、甲方）与余汉（买方、乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定，“……第四条……乙方所购商品房为……中新镇绿野山庄利和街21号……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款……2.该商品房按总价交易，总金额6398000元……第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的37.48%，金额2398000元。除首期款外，剩余房款金额4000000元须于2017年9月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第八条逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。……”。合同附件七补充协议约定“……四、由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。除此之外：1、乙方应当在甲方解除买卖合同通知发出之日起7天内配合甲方到增城区土地房产交易所办理买卖合同退房登记的相关手续，……”。2017年9月4日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《协议书》，合同约定“鉴于乙方已订购甲方开发的位于中新镇绿野山庄利和街21号房屋，……因乙方认购后需要对所购商品房及外围、围闭花园等进行整体升级改造，……一、乙方以1040000元改造升级款，以整体打包、总价包干的方式，委托甲方对其所购商品房及外围、围闭花园的花园进行改造升级。二、改造升级款包括材料、人工、管理等成本及优化设计等价值，……不存在欺诈、显失公平为由要求解除本协议的事由。……四、乙方于2017年9月30日支付12000元；于2017年10月30日支付1028000元；2017年12月30日须全额改造升级款支付给甲方，……五、逾期30天内支付的，以应支付额为基数按日万分之六向甲方支付违约金；若逾期超出30天（含30天）以上的，则以应支付额为基数按日万分之十二向甲方支付违约金。六、甲乙双方签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：1.如果因乙方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且乙方需要向甲方支付《商品房买卖合同》房价款总额20%的违约金。……”。2017年12月3日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《借款协议》，约定“甲乙双方经协商一致，就乙方向甲方借款的相关事宜，达成如下一致：一、借款金额2028000元。二、借款利息为每期支付15000元，如提前还清所有款项则免除之后的利息。三、还款时间为1、2017年12月3日前还款200000元，2、2018年1月3日前还款200000元，3、2018年2月3日前还款200000元，……10、2018年9月3日前还款228000元，11、2018年9月3日前偿还所有借款共计2028000元整，12、逾期30天内还款的，以应还款项为基数按日万分之六向甲方支付违约金。若逾期超出30天（含30天）以上的，则以应还款额为基数按日万分之十二向甲方支付违约金。……四、如乙方购买广州市增城区中新镇绿野山庄利和街21号，在还清甲方款项前，如上述房屋的不动产权证已办妥，则该不动产权证由乙方质押到甲方处。”。2017年5月22日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋定金20万元。2017年5月23日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款30万元。2017年9月4日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款91万元。2017年12月3日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款20万元。2017年12月11日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋银行按揭贷款400万元。2018年8月1日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋装修款20万元。2017年12月3日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋滞纳金15000元。2018年8月1日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋滞纳金15000元。2018年11月17日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项20万元。2019年1月30日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项20万元。2019年6月28日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项2万元。2019年8月7日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项2万元。2018年6月27日，绿野公司向余汉邮寄一份《逾期还款催告函》，内容为“2017年9月4日阁下与我公司签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，购买我公司的绿野山庄利和街21号房屋，及签订协议书对花园进行升级改造。因阁下未能按照买卖合同及协议书约定时间支付首期房款及升级改造款，向我公司借款2028000元支付，并于2017年12月3日签订借款协议：根据双方签订的借款协议约定：……但阁下未能按期归还上述借款。截至今天已逾期6期……。现我公司依据借款协议的约定通知如下：……（3）如果阁下继续逾期不归还借款及利息的，我公司将依据买卖合同，协议书及借款协议的约定有权不再次催告而直接解除买卖合同及协议书。……”。该函件于次日妥投。2019年1月18日，绿野公司通过律师事务所向余汉邮寄一份《律师函》，内容为“……阁下于2018年8月1日前来支付了一期200000元及利息15000元，表示继续履行合同。但阁下其后只支付了一期200000元，至本律师函出具之日并未前来办理缴交剩余的借款、利息及违约金。至2019年1月14日，余首期楼款借款1428000元、借款利息120000元未支付，已产生违约金452938元。……特函告阁下，请尽快……付清上述首期款借款、利息及违约金。……”。该函件于次日妥投。2019年9月6日，绿野公司向余汉邮寄一份《解除合同通知书》，内容为因余汉未付清《商品房买卖合同》和《协议书》约定的款项及违约金，通知解除双方的《商品房买卖合同》和《协议书》及计收违约金等相关事宜。在本案的审理过程中，一、关于付款情况及性质。（一）绿野公司表示，1.于2017年5月22日，收取定金20万元；2017年5月23日，收取首期款30万元。2017年9月4日，收取首期款91万元；2017年12月3日，收取首期款20万元；2017年12月11日，收取按揭贷款400万元；2018年8月1日，收取改造升级款20万元。2.于2017年12月3日，收取逾期付款违约金15000元；2018年8月1日，收取逾期付款违约金15000元。3.于2018年11月17日，收取改造升级款20万元；2019年1月30日，收取改造升级款20万元；2019年6月28日，收取改造升级款2万元；2019年8月7日，收取改造升级款2万元。（二）余汉表示，1.付款时间、金额与绿野公司陈述的一致；但对于款项性质，在签订《借款协议》之前，其支付的款项均为购房款，在签订《借款协议》之后，其支付的款项均为偿还《借款协议》约定的借款。原因是在签订《借款协议》之后，双方之间已转化为借贷关系，即签订该协议后，余汉已付清购房款，其所欠绿野公司的是借款。2.至于载明款项为滞纳金的收据，是因为在履行过程中绿野公司催促还款，其就支付了该两笔款项，但其认为并不是滞纳金的性质。二、关于《协议书》。（一）绿野公司表示，协议书约定的104万就是升级改造款，并非是购房款的性质；对于该款项是如何计算出来，具体包括什么内容、项目，有无实际进行施工，施工的证据等情况，在限期内其并未答复法庭。（二）余汉表示，该款项虽不是《商品房买卖合同》约定的购房款，也并不存在所谓的升级改造的事实，实际就是绿野公司就涉案房屋要多收一笔款项，其实相当于也是房屋的购房款性质。三、关于《借款协议》。（一）绿野公司表示，双方之间没有实际的借款行为，没有财务的收支记录，也没有收据等。双方签订《借款协议》是为了配合余汉取得银行贷款。（二）双方确认在签订《借款协议》时，余汉欠付的款项就是《借款协议》所约定的借款金额。四、绿野公司还表示，其是基于商品房买卖合同关系提起的本案诉讼。本院认为：绿野公司和余汉就涉案房屋于2017年9月4日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。之后，双方在签订上述合同当天就涉案房屋签订《协议书》，从《协议书》的内容来看，未明确约定升级改造款的具体内容、构成项目及单价清单等，而庭后在限期内绿野公司亦未对涉案房屋有无进行其所称的升级改造，以及具体施工的内容等予以书面答复。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》以外另行订立并履行独立的《协议书》，而是《协议书》所约定的升级改造款，实际属购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款即7438000元（6398000元+1040000元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，绿野公司和余汉签订的《协议书》为虚假意思表示，应为无效合同。至于涉案总房款是否已付清的问题。余汉认为，双方在签订《借款协议》后应视为其已经还清购房的首期款，其欠付绿野公司的是《借款协议》约定的借款。绿野公司则认为，双方之间并无实际履行的借贷关系，余汉存在逾期支付购房款及《协议书》约定的升级改造款的行为。因双方对按揭贷款400万元的支付并无异议，本院在此就余汉有无付清购房款3438000元（7438000元-400万元）予以分析。首先，在签订《借款协议》前，余汉已向绿野公司支付购房款141万元，即欠付购房款（含《协议书》内约定款项）金额为2028000元，对应的就是《借款协议》约定的借款金额。其次，结合绿野公司向余汉发出的《逾期还款催告函》载明的“因阁下未能按照买卖合同及协议书约定时间支付首期房款及升级改造款，向我公司借款2028000元支付，并于2017年12月3日签订借款协议……根据双方签订的借款协议约定：……但阁下未能按期归还上述借款。……现我公司依据借款协议的约定通知如下……”等内容可知，绿野公司和余汉已经达成通过签署《借款协议》的形式将剩余未付的2028000元购房款转为借款性质的意思表示，就此应视为余汉已付清了除由银行发放的400万元按揭贷款以外的其余购房款3438000元。签订《借款协议》后，余汉向绿野公司支付的相关款项，属双方之间履行《借款协议》的内容，本院在此不予审查。至于绿野公司主张确认《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《协议书》及《借款协议》已解除的诉讼请求。绿野公司主张其行使解除权的依据是《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第八条、补充协议第四条以及《协议书》第五条约定。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第七条约定“第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的37.48%，金额2398000元”，以及第八条约定“如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。”；合同附件七补充协议第四条约定，“由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。”。虽合同补充协议中约定了绿野公司对余汉逾期付款的行为享有随时解除合同的权利，但在双方签署《借款协议》之日以前，绿野公司并未向余汉发出解除合同的通知，亦即截至绿野公司签署《借款协议》之日，其对在此以前余汉逾期付款的行为并未行使合同解除权。而在签署《借款协议》后，如上文所述，双方之间已经达成了将未付2028000元购房款转为借款的一致意思表示，即购房款已经支付完毕，也就不存在余汉逾期支付购房款的情形。因此绿野公司主张《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》在其于2019年9月6日发出《解除合同通知书》之日解除的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于绿野公司主张《借款协议》亦已于2019年9月6日解除的诉讼请求。绿野公司明确其系以商品房买卖合同关系提起本案诉讼，其与余汉之间的《借款协议》属另一法律关系，本院在此不予处理，绿野公司可另行诉讼解决。至于绿野公司主张要求余汉配合办理撤销房屋买卖合同的网签手续的诉讼请求。绿野公司的该项诉讼请求是以《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的解除为前提，因本院对绿野公司主张确认解除双方的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的诉讼请求不予支持，基于此，对绿野公司要求余汉配合办理撤销房屋买卖合同的网签手续的诉讼请求亦不予支持。至于绿野公司主张要求余汉支付违约金的诉讼请求。绿野公司主张的违约金包括两部分，一为逾期付款违约金，二为解除合同违约金。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第八条约定，“逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。”；合同附件七补充协议第四条约定，“由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。”。如上所述，因绿野公司主张的确认解除合同诉讼请求不予支持，故其主张要求解除合同违约金亦无相应依据，本院对此不予支持。至于逾期付款违约金。在签署《借款协议》以前，余汉确实存在逾期支付购房款的行为，绿野公司亦未作出免除相应逾期付款违约金的意思表示，因此绿野公司主张余汉支付截至2017年12月3日止的逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。对于《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的首期款2398000元，应在签订合同当日起5日内即2017年9月9日前支付完毕；对于《协议书》约定的104万元，参照《协议书》关于支付期限的相关约定，即应于2017年9月30日支付12000元；于2017年10月30日支付1028000元。至于违约金的计算标准，均宜统一按《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的日万分之五计算。经核算，以《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的未付购房款为988000元（2398000元-200000元-300000元-910000元），从2017年9月10日计至2017年12月3日止，按日万分之五计算，计得违约金金额为41990元。《协议书》约定的未付款项12000元，从2017年10月1日计至2017年12月3日止，按日万分之五计算；未付款项1028000元，从2017年10月31日起计至2017年12月3日止，按日万分之五计算；计得违约金金额为17860元。上述违约金总金额为59850元。绿野公司主张的逾期付款违约金计算标准不当，本院予以纠正。至于2017年12月3日以后的逾期付款行为，属绿野公司与余汉之间的借贷关系，本院在此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告余汉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市绿野侨建房地产有限公司支付违约金59850元；驳回原告广州市绿野侨建房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31933元，由原告广州市绿野侨建房地产有限公司负担31676元，被告余汉负担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十二月十日书记员  郭颖婕