浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5617号 上诉人（原审被告）：杭州煊缘餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区解放东路268号昆龙大厦地下一层B1000商铺。统一社会信用代码：91330104MA27XLW168。 法定代表人：金敏丽，总经理。 委托诉讼代理人：洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟洋，男，1986年1月7日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。 委托诉讼代理人：吕秋叶，浙江天淳律师事务所律师。 上诉人杭州煊缘餐饮管理有限公司（以下简称煊缘公司）因与被上诉人钟洋房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初12698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年9月12日，钟洋（合同乙方）与煊缘公司（合同甲方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区部分物业内（晟象食代美食公园）第7号商铺租赁给乙方经营，商铺建筑面积约为118平方米，经营江西菜；租赁期限为2017年9月13日至2021年10月28日，甲方给予乙方免租期1.5个月，起租日以乙方进场之日为准；首年租金为301500元，以后年租金递增；租赁房屋暂定交付时间，以书面通知日期为准；乙方应提前将装修方案送甲方审批，经甲方书面批准方案后，乙方可依相关法规进行申报及进场装修；室内管道燃气（天然气）由乙方与供气单位约定互相责任并承担费用，其他总体供气及室外工程施工投资由甲方承担；若乙方由于自身原因提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后，按照乙方支付的合同保证金不予退还。乙方还需另外支付三个月的租金给甲方作为违约赔偿金；合同约定的租赁期限开始后，如甲方不能按期将商铺交付乙方使用，甲方需提前15日书面通知乙方，并告知乙方预定交付场地时间，推迟期间累计不超过30日，如45日后，甲方仍未能将经营场地交付乙方使用，乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同；乙方因合同第四十五条解除合同的，甲方向乙方返还保证金、赔偿乙方装潢、水电煤气开表排管等实际损失；等等。 合同签订后，钟洋向煊缘公司支付了商铺租金301500元以及其他款项35000元。 钟洋于2017年10月初进场装修。 2017年12月，晟象食代美食公园因建设工程消防设计备案等诸多问题，被相关部门责令停业整改，并被约谈。 2018年1月11日，煊缘公司与商户代表就美食公园整改问题形成会议记录，会议主要内容为，接区政府关于对四季青三家餐饮企业的整改约谈记录要求，晟象食代美食公园定于2018年1月5日下午14：00起停止内部试菜活动，进行局部装修和提升改造，以达区政府的要求，针对店中店商户作出如下决定：……3、晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业，店中店商户不愿继续等待，可依法与我司解除合同，具体结算方式以合同约定为准；…… 2018年5月14日，钟洋向煊缘公司邮寄解除合同通知书，要求解除租赁合同，并要求在接函三天内返还已经支付的房租305000元及煤气开户费和押金35000元，同时赔偿装修损失及其他损失。煊缘公司于2018年5月15日收到该通知书。 此后，双方未就合同解除达成一致意见，钟洋于2018年12月25日起诉至一审法院，要求判令（变更后）：1.确认双方签订的《杭州煊缘餐饮管理有限公司商业房屋租赁合同》已于2018年5月15日解除；2.煊缘公司立即返还已付租金301500元，煤气开户费及押金35000元；3.煊缘公司赔偿钟洋装修及设备损失352979元，设计费损失68000元，并赔偿其他损失65081元（员工宿舍租赁费24122元、员工工资40959元）；4.本案诉讼费、鉴定费等由煊缘公司承担。 经钟洋申请，一审法院依法委托杭州建设工程造价咨询有限公司对案涉租赁商铺的装修造价进行了鉴定，杭州建设工程造价咨询有限公司经鉴定，向一审法院出具了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为案涉项目最终所需工程造价210415元，其中设计费、厨房设备、桌椅等不属于装修损失范围，未计入本次造价鉴定。 经钟洋申请，一审法院依法委托浙江天平资产评估有限公司，对案涉租赁商铺的设施设备价值进行评估，浙江天平资产评估有限公司经评估，出具了《资产评估报告》，评估结论为案涉商铺内的设施设备投入价值为142564元。 另查明，钟洋支付了平面设计费6000元以及室内设计费64900元。 还查明，钟洋为本案司法鉴定支付了鉴定费4289元、评估费5200元。 一审法院认为，钟洋、煊缘公司之间签订的案涉《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。在合同履行过程中，煊缘公司经营的晟象食代美食公园因消防问题被政府部门约谈，煊缘公司与商户代表进行了会谈，根据会议记录记载的内容，煊缘公司承诺晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业的，店中店商户不愿意继续等待，可依法与其解除合同。现煊缘公司未能提供证据证明晟象食代美食公园项目在2018年4月16日前已通过相关部门的整改要求，即至2018年4月16日，案涉项目尚不具备正常开业的条件，解除合同的条件成就，故钟洋有权要求解除合同。解除时间以煊缘公司签收钟洋解除通知书的时间2018年5月15日为准。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，晟象食代美食公园项目未能按照煊缘公司承诺的时间开业而导致合同解除，即合同解除责任在煊缘公司，故钟洋要求煊缘公司退还租金、押金等各项费用的诉请，于法有据，可予支持。钟洋要求煊缘公司赔偿装修及设施设备损失的诉请，亦可予支持，损失金额以司法鉴定、评估的金额为准。关于设计费损失，根据钟洋提交的装修合同以及支付凭证，一审法院予以确认，该项损失煊缘公司应予赔偿。关于员工宿舍租赁费、员工工资的损失，案涉商铺未正式营业，且庭审中，钟洋陈述除本案所涉店铺外，还经营其他商铺，故，一审法院认为钟洋现有的证据不足以证明该些费用是因本案所涉店铺的经营而产生的，因此，对该些损失，一审法院不予支持。鉴定费用应由煊缘公司承担。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除钟洋与煊缘公司于2017年9月12日签订的《商业房屋租赁合同》；二、煊缘公司退还钟洋租金人民币301500元及其他款项人民币35000元，合计人民币336500元，于判决生效后十日内付清；三、煊缘公司赔偿钟洋装修造价损失人民币210415元、设施设备损失人民币142564元，设计费损失人民币68000元，合计人民币420979元，于判决生效后十日内付清；四、煊缘公司赔偿钟洋鉴定费用损失人民币9489元，于判决生效后十日内付清；五、驳回钟洋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12026元，减半收取人民币6013元，由钟洋负担人民币278元，由煊缘公司负担人民币5735元。 宣判后，煊缘公司不服，向本院提起上诉称：一、2018年4月16日前煊缘公司在晟象美食公园项目的消防等设施已达到国家安全标准，但政府有关部门一直拖着不予审批，导致煊缘公司在2018年4月16日无法交付商铺，属于不可抗力；二、根据租赁合同第十五条约定，经煊缘公司书面批准后，钟洋可依相关法规如消防法等申报，即进行装修。但钟洋没有经过煊缘公司书面同意，擅自装修，若合同被解除，应由钟洋承担责任；三、煊缘公司对钟洋的厨房设备、桌椅等设施设备都有妥善保管，没有造成设施设备损害，钟洋随时可以取走，煊缘公司并不需要补偿设施设备损失；四、每一个商铺在投入经营前，并不一定需要对商铺进行设计才能装修，故煊缘公司不需要补偿设计费。而且根据当时的装修市场行情，每一个平方米设计费最高只需要150元，钟洋的商铺118平方米，也就17700元，煊缘公司认为钟洋商铺设计费虚高。综上，请求：1.撤销原判第三、四、五项，改判煊缘公司不需要补偿钟洋装修损失210415元、设施设备损失142564元、设计费损失68000元；2.一审、二审诉讼费用由钟洋承担。 钟洋答辩称：一、案涉美食广场项目迟迟无法开业已经导致钟洋合同目的无法实现，且已达到煊缘公司承诺的解除条件，一审法院据此判决解除双方的《商业房屋租赁合同》于法有据。煊缘公司所称案涉商铺在2018年4月16日前无法交付正常开业属于不可抗力的上诉理由没有任何证据予以佐证，并非客观事实，不能成立。根据钟洋在一审当中提交的证据表明，在案涉合同履行过程中，煊缘公司经营的晟象食代美食公园因消防问题多次被行政部门处罚，责令停业整顿，截止到其承诺的最后开业期限，也就是2018年4月16日仍然无法正常开业。至此，钟洋有权根据煊缘公司在会议纪要中“晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业，店中店商户不愿继续等待，可依法与我司解除合同，具体结算方式以合同约定为准”的承诺解除案涉合同。煊缘公司在上诉状中辩称晟象美食公园项目在2018年4月16日前消防设施已达国家安全标准，是行政部门故意为难不予审批，没有任何证据可以佐证，明显不能成立。相反，其他店中店经营户于2018年5月16日向杭州市公安消防局咨询美食广场的消防情况，杭州市公安消防局经核实后于5月23日回复该美食公园项目仍未申请消防验收，未进行竣工消防备案等问题仍未整改，依然未达开业条件。《中华人民共和国民法总则》第180条规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而美食城项目需要经过消防验收方能开业是法律明确要求的，不属于不能预见、不可克服。因此，煊缘公司关于其未能在2018年4月16日之前开业属不可抗力的主张不能成立。煊缘公司所称其无需赔偿钟洋因合同解除所产生装修损失的上诉理由不能成立。二、煊缘公司所称其无需赔偿钟洋因合同解除所产生装修损失的上诉理由不能成立。首先，案涉《商业房屋租赁合同》第15条虽约定钟洋应提前将装修方案送煊缘公司审批，但第16条又约定“本合同生效后，乙方可自行装修该商铺”，故钟洋可以根据该条款进行装修。其次，钟洋进场装修，煊缘公司给予通水通电各种配合，其不仅从未以尚未书面同意为由阻止钟洋的装修，相反一直催促钟洋加快装修进程，以便美食城项目的统一开业。故煊缘公司虽未书面同意，但已经以自己的行为认可了钟洋的装修行为。现因煊缘公司的原因导致案涉合同解除，根据案涉合同第47条的规定，煊缘公司除返还租金保证金之外，并应赔偿钟洋装潢、水电煤气开表排管等实际损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条亦规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故一审法院判决煊缘公司赔偿钟洋装修造价损失既有合同依据，也有法律依据。三、钟洋所采购厨房设备、桌椅设施设备都是为了履行案涉合同这个特定目的而专门准备的，根本无法在他处再行利用，案涉合同解除的责任在于煊缘公司，故该部分损失依法应由煊缘公司予以赔偿。一审法院委托的装修造价鉴定和设施设备价值评估完成后，煊缘公司即收回案涉商铺（包括里面所有的设施设备），重新招租，即相关设施设备已由煊缘公司予以利用。故一审法院判决煊缘公司赔偿钟洋设施设备损失于法有据。四、煊缘公司关于无需赔偿钟洋设计费损失的上诉理由不能成立。钟洋承租涉案商铺是为了开设餐馆，其聘请专业的设计人员对商铺进行平面设计及空间设计均是了更好地履行案涉合同，这也是符合一般的商业规则的。钟洋已提交设计合同、支付凭证以及与设计人员的部分聊天记录予以证明实际发生的设计费用。设计师的工作，除了进行布局设计之外，还承担材料采购、施工跟踪、施工监督、施工协调等待全程的跟进工作，故钟洋实际支付的设计费用完全在合理范围以内。煊缘公司所称每平方米设计费用只需150元的标准并无任何证据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，判决得当，煊缘公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点有三：一是煊缘公司是否需要赔偿钟洋的装修损失；二是煊缘公司是否需要赔偿钟洋的设施设备损失；三是煊缘公司是否需要赔偿钟洋的设计费损失。 关于煊缘公司是否需要赔偿钟洋装修损失的问题。虽双方签订的《商业房屋租赁合同》约定，钟洋应提前将装修方案送煊缘公司审批，经煊缘公司书面批准方案后钟洋可依相关法规进行申报及进场装修，但钟洋租赁该房屋用于经营江西菜，必然要进行装修才能达到其租赁目的，煊缘公司作为案涉美食公园的管理者，在钟洋进场装修过程中却始终未对钟洋的装修行为提出异议，应视为认可了钟洋的装修行为。晟象食代美食公园项目未能按照煊缘公司承诺的时间开业而导致合同解除，即合同解除责任在煊缘公司，依据案涉租赁合同，煊缘公司应赔偿钟洋的装修损失。一审法院以鉴定金额确定钟洋的装修损失数额并无不当。因鉴定该装修损失产生的鉴定费也应由煊缘公司承担。 关于煊缘公司是否需要赔偿钟洋设施设备损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行合同的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”煊缘公司表示案涉设施设备都由其保管可随时取回，但煊缘公司对此并未提供证据加以证明，钟洋对案涉设施设备由煊缘公司保管亦不予认可。故，对煊缘公司主张不需要赔偿钟洋设施设备损失的请求，本院不予支持。因评估该设施设备损失产生的评估费也应由煊缘公司承担。 关于煊缘公司是否需要赔偿钟洋设计费损失的问题。结合钟洋提供的设计合同、支付凭证可知钟洋对案涉商铺花费了装修设计费，煊缘公司称设计费数额远高于市场行情，但未提供证据加以证明。一审法院结合钟洋提供的设计合同、支付凭证以及钟洋的诉讼请求，判令煊缘公司赔偿钟洋设计费损失68000元并无不当。 综上所述，煊缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7614元，由杭州煊缘餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月六日 书记员 朱创威