广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初1309号 原告：刘某，男，汉族，现住上思县。 委托诉讼代理人：宋某（原告刘某之妻），汉族，现住上思县。 委托诉讼代理人：韦超，广西心田律师事务所律师。 被告：上思县大雁房地产开发有限公司，住所地：上思县思阳镇明江新城江景美墅B3号，统一社会信用代码：91450621564040550X。 法定代表人：陈福柒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌兰岚，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 原告刘某与被告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人宋某、韦超，被告大雁公司的委托诉讼代理人凌兰岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1．大雁公司退还刘某租金198496元（返还租金计算方式：从2016年7月1日起至2019年9月15日止，按每天169.8元计付，房屋漏水占用面积以鉴定为准）；2．大雁公司赔偿刘某经济损失41610元；3．本案诉讼费、鉴定费及与本案有关费用由大雁公司承担。事实和理由：2013年10月18日，大雁公司将明江新城财富广场二楼商铺出租给唐某经营家具批发零售。同年，唐某将该商铺转租给邓某（唐某之母）。2016年7月1日，骆某（唐某之夫）、唐某2（唐某之弟）又将该商铺转租给刘某。刘某从2016年7月1日取得明江新城财富广场二楼的承租权，并取得大雁公司的同意。2016年7月12日，刘某成立上思县宅邦家具城并取得营业执照。刘某开始在明江新城财富广场二楼商铺经营家具批发零售。由于租赁物是一栋12层的商住混合楼，一、二层为商铺，其余为商品房，商铺的花板、楼房南面的雨水经过二楼南面的天花板流下。天花板有九处开裂，导致漏水、渗水，造成刘某的地板、家具不同程度受损。对于天花板漏水、渗水部分，刘某于2016年7月就发现。2016年8月刘某要求大雁公司维修，但大雁公司并没有维修。由于大雁公司出租的租赁物建筑质量不过关，存在漏水、渗水导致商铺实际能使用的面积大概减少300平方米。根据（2019）桂0621民初565号民事判决租赁物每平方米租金为0.566元（1387元÷2449平方米）。自2016年7月1日起至2019年9月15日刘某搬离止，共计1169天，刘某无法使用的面积约300平方米，大雁公司应退还原告租金198496元（0.566元/平方米×300平方米×1169天）。2019年6月2日，大雁公司把明江新城财富广场二楼商铺电源切断，导致刘某无法正常拆除家具，造成延期搬离天数30天。按每日1337元计算，大雁公司应支付刘某经济损失41610元。综上所述，刘某为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告大雁公司辩称，大雁公司出租给刘某的房屋曾经出现些小的漏水情况，但刘某反映后，大雁公司已及时维修，没有影响刘某使用，更没有造成经济损失。2018年12月14日，刘某与大雁公司签订协议书，约定解除双方于2014年1月1日签订的《明江新城商铺租赁合同》。合同解除后，双方权利义务终结，双方均不得以任何理由要求对方承担其他民事责任，刘某不得以任何理由对大雁公司提起诉讼。另，刘某租用大雁公司房屋期间，多次拖欠租金，大雁公司为此多次向法院提起诉讼，并获得法院生效判决予以支持。在刘某央求及以跳楼威逼的情况下，大雁公司多次与刘某达成和解，已减免刘某租金。现刘某要求大雁公司返还租金和赔偿损失没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某对其陈述的事实向本院提供如下证据：1、刘某的居民身份证，证明刘某诉讼主体资格；2、明江新城商铺租赁合同，证明大雁公司将明江新城财富广场二楼商铺出租给唐某，唐某转租给邓某；3、协议，证明骆某（唐某之夫）、唐某2（唐某之弟弟）将明江新城二楼商铺转租给原告；4、（2019）桂0621民初565号民事判决书，证实每平方米每日租金为0.566元；5、收据，证明刘某交付的租金；6、订货合同，证明家具折抵租金；7、收条，证明2019年9月15日刘某与大雁公司办理商铺交接手续；8、个体工商户开业登记申请书，证明2016年7月1日刘某取得涉案商铺的承租权；9、收据，证明刘某交付租金；10、订货合同，证明家具折抵租金；11、光碟（含视频、照片），证明原告租赁商铺经营时房屋漏水；12、证人王某、蒙某的出庭证言，证明大雁公司切断电源，导致刘某搬运家具困难，拖延原告搬离时间。大雁公司为其辩解向本院提供如下证据：1、明江新城商铺租赁合同，证明刘某与大雁公司签订合同的权利义务；2、（2017）桂0621民初795号民事判决书，证明刘某被判支付租金，承担诉讼费；3、执行和解协议书，证明大雁公司执行过程中只要求刘某支付租金；4、（2017）桂0621民初795号民事裁定书，证明查封刘某的财产；5、（2018）桂0621财保19号民事裁定书，证明法院再次查封刘某的财产；6、和解协议书，证明双方协议解除合同，双方权利义务终止，不得互相追究；7、协议书，证明刘某超期不搬出租房；8、（2019）桂0621民初565号民事判决书，证明刘某超期不搬出出租房，被法院判决搬出出租房；9、明江新城工程维修单，证明刘某报修漏水，大雁公司已维修。经过开庭质证，大雁公司对刘某提供的证据1无异议；对证据2—10的关联性有异议，认这些证据与本案无关；对证据11有异议，认为无法确定视频及照片的拍摄时间；对证据12有异议，认为其不清楚2019年7月份停电情况，即使存在情况，该时间段大雁公司已没有供电义务，刘某与大雁公司约定搬离时间是2019年5月份。刘某对大雁公司提供的证据1有异议，认为2014年1月1日至2016年6月30日涉案商铺的承租人不是刘某，而是骆某，2016年7月2日刘某才与大雁公司签订协议，取得涉案商铺的承租权；对证据2有异议，认为该判决认定事实不清，适用法律错误，刘某正在申请再审；对证据3有异议，认为该执行和解协议书是刘某被迫签署；对证据4、5无异议；对证据6有异议，该和解协议书不是原告的真实意思表示，协议的内容不影响原告起诉；对证据7有异议，认为该协议书是被告自愿放弃租金，并不影响原告要求退还租金；对证据8、9无异议。对刘某、大雁公司提供的证据，本院认证如下：刘某提供的证据1系其身份证复印件，本院已核实其身份信息，身份证复印件无需作为证据使用；证据2—5、7、9、11、12，本院将结合本案其他证据综合认定；证据6、8、10与本案没有关联性，本院不予认定。大雁公司提供的证据，本院将结合本案其他证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，大雁公司为甲方与刘某为乙方签订《明江新城商铺租赁合同》，约定：“一、甲方将位于上思县㎡出租给乙方作为家居卖场经营使用；二、租赁期限为7年，自2014年1月1日起至2020年12月31日止；三、租金第1年即2014年每月12元／㎡，第2年即2015年每月13元／㎡，第3年即2016年每月14元／㎡，第4年即2017年每月15元/㎡，第5年即2018年每月16元/㎡，第6年即2019年每月17元/㎡，第7年前半年即2020年1月1日至2020年6月30日每月18元／㎡，第7年后半年即2020年7月1日至2020年12月31日免租金。在超市未进驻前，租金按以上定价的50%计收；超市开业满一年后，租金按原价收取。租金每季度一付，乙方须提前10-15天付清下一期租金……甲方在乙方租赁合同期间，不得再将其所开发楼盘场地或门面，租给他人经营家居类项目。” 2016年7月1日，刘某向大雁公司出具《欠条》，载明：”本人租用明江新城财富广场二楼商铺，因资金周转困难未按合同规定日期支付租金，截至2016年6月30日欠上思县大雁房地产开发有限公司租金480000元”。 2017年8月30日，大雁公司以刘某为被告向本院提起诉讼，请求：1、刘某支付大雁公司2014年1月1日至2016年6月30日的商铺租金480000元；2、刘某赔偿大雁公司2016年7月1日至2017年9月1日的利息损失26600元（2017年9月2日至付清租金之日止的利息损失以拖欠的租金金额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3、案件受理费、保全费由刘某承担。本院立案受理后，经审理，于2017年10月30日作出（2017）桂0621民初795号民事判决，判决：刘某向大雁公司支付2014年1月1日至2016年6月30日的租金480000元并支付利息（利息以拖欠的租金数额为基数，自2016年7月1日起至本债务还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；案件受理费4433元，保全费3020元，合计7453元，由刘某负担。对于刘某在诉讼中主张的租赁物存在漏水现象以及大雁公司将所开发楼盘场地或门面租给他人经营家居类项目造成刘某经济损失等问题，本院认为因刘某并未提起反诉，本院在该案中不予处理，若刘某认为大雁公司的行为使其遭受经济损失，可与大雁公司协商解决或另行提起诉讼，向大雁公司主张权利。 （2017）桂0621民初795号民事判决生效后，大雁公司与刘某于2018年2月1日签订《执行和解协议书》，约定：“一、经双方一致同意由被执行人刘某付给申请执行人大雁公司330000元后，（2017）桂0621民初795号民事判决书所确定的内容即执行完毕，申请执行人大雁公司自愿放弃对其他权利的追偿……” 2018年11月13日，大雁公司以刘某为被告向本院提起诉讼，请求：“1．刘某向大雁公司支付2018年1月1日至2018年9月30日商铺租金176328元；2．刘某赔偿大雁公司利息损失：2018年1月1日至3月31日利息，以58776元为基数，按中国人民银行同期商业流动资金贷款利率计算，计687元；2018年4月1日至6月30日利息，以117552元为基数，按中国人民银行同期商业流动资金贷款利率计算，计1375元；2018年7月1日至付清之日，以176328元为基数，按中国人民银行同期商业流动资金贷款利率计算；3．解除刘某于2014年1月1日与大雁公司签订《明江新城商铺租赁合同》，限刘某自判决生效之日起十日内将位于上思县思阳镇南岸新区明江新城财富广场二楼商铺交还大雁公司；4．本案诉讼费由刘某承担。”本院立案受理后，大雁公司与刘某于2018年12月14日签订一份《和解协议书》，约定：“一、2018年12月14日双方解除2014年1月1日签订的《明江新城商铺租赁合同》；二、刘某自签订本协议之日起三日内向大雁公司支付房屋租金50000元，视为全部履行合同；三、大雁公司同意刘某临时使用上思县明江新城财富广场二楼商铺2449平方米2个月，自2019年1月1日起至2019年2月28日止。临时使用的租金为每月15000元……五、大雁公司放弃其他诉讼请求；六、刘某不得以大雁公司违约为由提起反诉或另案起诉；七、大雁公司、刘某履行以上条款的权利义务后，双方的权利义务缔结，双方均不得以任何理由要求对方承担其他民事责任。”2018年12月19日，大雁公司向本院申请撤回起诉，本院作出（2018）桂0621民初第1326号民事裁定，准予大雁公司撤回起诉。 2019年2月28日，大雁公司作出《限期搬迁通知书》，要求刘某在7日内自行清理商铺。刘某收到后未按期清理商铺。2019年3月19日大雁公司作出《告知函》，告知刘某，大雁公司将于2019年3月19日下午3时清理租赁商铺内的物品。大雁公司的工作人员自行清理租赁商铺当日，刘某以跳楼方式阻止大雁公司清理。2019年3月29日，大雁公司与刘某签订《协议书》，约定：“一、刘某临时使用明江新城财富广场二楼商铺2449平方米的期限延至2019年5月31日，作为刘某清理期；二、2019年3月1日至2019年5月31日刘某自行清理期间，刘某向大雁公司支付租金20000元，签订本协议时一次性付清；三、2019年5月31日前，刘某必须将租房内的物品清理完毕，将房屋交给大雁公司管理使用，不得再以任何理由继续占用房屋……” 2019年9月15日，刘某搬离涉案商铺。 本案审理中，本院于2019年12月13日组织刘某、大雁公司进行现场勘验，该商铺部分区域的天花板有水渍，部分区域地面有少许水。 本案争议焦点为：一、大雁公司应否返还刘某自2016年7月1日起至2019年9月15日止部分房屋租金；二、大雁公司应否赔偿刘某腾退商铺期间的经济损失。 本院认为，一、关于大雁公司应否返还刘某自2016年7月1日起至2019年9月15日止部分房屋租金的问题。刘某主张其租赁涉案商铺期间，由于漏水、渗水导致实际能使用的面积大概减少300平方米，大雁公司应返还未能使用面积的租金。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但承租人亦有在出租人未履行维修义务时及时自行维修以止损的义务。根据本案查明事实，刘某承租涉案商铺的时间为2016年7月1日至2019年5月31日，若因大雁公司的原因导致其受到损失，应为该期间的损失，其余时间段的损失，不应予支持。根据现有证据，刘某承租涉案商铺期间，涉案商铺确实些许漏水，大雁公司已根据刘某的要求进行维修，履行了维修义务。原告未能举证证明漏水的次数、漏水影响经营的面积、时间及由此造成的损失，其应承担举证不能的不利后果。另外，若确实如刘某所述，涉案商铺长期漏水，导致刘某减少使用面积约300平方米。在大雁公司未履行维修义务时，刘某可以自行修复，然后要求大雁公司承担相关费用或减免租金。刘某以消极的方式处理问题，对造成损失的扩大有不可推卸的责任。在诉讼中，本院已客观上无法勘验出每次漏水的状况。而大雁公司已多次以减免租金为前提与刘某和解，在和解协议书明确：“双方均不得以任何理由要求对方承担其他民事责任。”故刘某要求大雁公司返还部分租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于大雁公司应否赔偿刘某腾退商铺期间的经济损失的问题。刘某主张大雁公司于2019年6月2日切断涉案商铺电源，导致其无法正常拆除家具，造成延期搬离天数30天，按每日1337元计算，大雁公司应赔偿其经济损失41610元。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，大雁公司与刘某于2019年3月29日签订的《协议书》明确约定租赁期限延至2019年5月31日，刘某必须于2019年5月31日前将租房内的物品清理完毕，将房屋交给大雁公司管理使用，不得再以任何理由继续占用房屋。因此，在刘某应在2019年5月31日前清理涉案商铺，将涉案商铺腾空并按约定返还给大雁公司。刘某逾期不腾退涉案商铺，属于违约行为，大雁公司的行为属于合法范围内的自力救济。故对刘某的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理2451元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费4902元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杜昵权 二〇一九年十二月二十四日 书记员  黄容慧