江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13840号原告：王胜，男，1965年9月15日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：杨正宏，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雪琴，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：江苏众润投资有限公司，统一社会信用代码91321322575901248L，住所地沭阳县沭城镇南苑小区7幢102室。法定代表人：仲昭威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵家友，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告王胜与被告江苏众润投资有限公司（以下简称众润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正宏、被告委托诉讼代理人赵家友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王胜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的买卖合同无效；2.判令被告向原告返还购房款80万元并赔偿原告一倍购房款及装修损失84.5万元。事实与理由：2013年5月，原告购买了被告投资开发的沭阳县第二人民医院有限公司四号楼编号为P-Q上下两层门面房一套，面积约160平方米，购房款80万元。原告支付了全部房款，也已取得该房屋，并将该房屋二层出租给沭阳县第二人民医院有限公司使用。原告在此后多次要求被告办理房产过户手续，被告迟迟未办。2019年8月，原告通过沭阳县第二人民医院有限公司破产管理人回函得知，被告出售给原告的房屋用地为医疗用地，房屋不能买卖。被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，特提起诉讼。被告众润公司辩称，原告与被告之间只是抵押关系，不具有房屋买卖合同关系，同时原告没有向被告支付购房款，被告依法不承担购房款返还责任。由于原告和被告之间没有商品房买卖合同关系，原告提出已付购房款一倍的赔偿请求缺乏基础法律关系。原告主张是被告投资开发的沭阳县第二人民医院有限公司四号楼这一说法不成立，应当是沭阳县第二人民医院四号楼是被告投资建设的不是开发的。四号楼属于医院的用房，双方都清楚，不存在原告所说是于2019年8月通过第二人民医院破产管理人的回函才得知医院的房屋用地是医疗用地这一事实。原告在沭阳二院破产程序中已经向破产管理人申报债权即房屋的租金，没有被管理人依法确认，但是管理人在出具的复核意见书中已经告知原告可以向管理人补充申报退还购房款及损失，但是原告只申报了租金，没有申报要求退还购房款及损失的债权，所以原告应当通过破产程序解决纷争，而不是通过本案诉讼。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告王胜为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.收条二张，证明原告支付房款的事实，是钱某忠作为涉案房屋建筑承包商收到的购房款，因为被告投资建设的医院用房及四号楼房屋部分工程是钱某忠承建的，被告没有付工程款，所以让钱某忠找涉案房屋的买家，钱某忠收到的购房款用来冲抵工程款，但是具体手续是由买房人和被告来办理，所以这份收据是钱某忠收到的原告的购房款。2.被告出具的抵押证明单，证明被告认可原告购买涉案房屋，同时内容注明涉及面积以房管处测算面积为准，项目经理钱某忠也在该证明上签字审，证明被告与原告之间关于该房屋是可以买卖并且可以办理房产证的。3.钱某忠书面证词，证明原告通过其购买和涉案房屋，购房款已经全部付给他，也证明被告的老板仲麒麟和钱某忠协商一致，要求其寻找四号楼的买家，销售手续是被告公司办理。4.租赁合同一份，是沭阳第二人民医院和原告签订的，涉案房屋是两层，第二层原告租赁给沭阳第二人民医院。5.沭阳第二人民医院债权审查通知书，是该院破产管理人2019年8月22日发给原告的，证明从此日开始才知道涉案房屋土地的性质及房屋不能买卖的情况。6.建设工程施工合同复印件一份，合同第六条约定工程款全部采用抵房方式支付，证明本案原告的房屋全部是用来抵钱某忠工程款，被告物权再将已经抵给钱某忠的商铺再卖给购房人，原告从未借钱给被告，没有债权债务关系，仅仅是购买商铺的关系，钱某忠是有权利将本案商铺出卖给原告的。被告众润公司质证称，证据1收条经手人是钱某忠，其并非被告的员工，钱某忠收取原告的款项与被告无关；证据2被告出具给原告的抵押证明单不能证明原、被告之间形成了房屋的买卖关系，它只是一个抵押手续，因为条据上文字表述非常明确，是将此房抵押给王胜，此房只做抵押，且以多退少补进行结算，说明只是抵押不是买卖，同时王胜持有该张抵押证明单，她本人的真实意图也并非购买该房屋，如果是购买就不存在再结算问题，所以根据原告出具的证据1和证据2不能原、被告之间已经成立了房屋的买卖关系，而恰恰反映原告向钱某忠提供了款项的性质被告不知情，但是被告当时是愿意拿涉案房屋为钱某忠提供抵押担保的，抵押担保关系是成立的；对证据3证明的真实性不予认可。对证据4租赁合同与本案没有关联性，同时根据租赁合同不能证明涉案房屋是通过合法的途径来交付的。原告方以抵押证明单证明实际面积以房管处实际测量为准来证明房屋可以买卖并且办理房产证是不成立的，该标注并不能表达能卖和能办理房产证，只是原告单方面对该文字的误解。对证据5的真实性认可，但是与本案没有关联性，同时二院的管理人已经向原告交代了权利，要求其补充申报归还购房款和赔偿损失，但是原告没有按照管理人的交代形式权利。对证据6的真实性暂不予确认，庭后需核实。假如是真实的，那么刚才原告方对合同第六条的理解有误，原告陈述是被告将商铺全部抵押给钱某忠，那么被告就不能再将商铺抵押给原告是错误的，合同第六条其实就是以物抵债，只是合同双方的约定，其所形成的是合同债权，钱某忠对该合同第六条约定的所谓一二层的商铺并不具有物权所有权，因此即便存在合同第六条存在合同债的约定，也并不影响被告以一二层商铺为钱某忠欠其他人款项设定抵押，至于抵押的效力如何是另外一回事，但是并不影响被告做出抵押的行为。被告众润公司为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.沭阳县第二人民医院登记证书，证明2015年1月19日登记；2.沭阳县第二人民医院的营业执照，是2015年12月9日登记的；3.土地使用权证复印件，使用权人是被告公司，用途是医卫慈善用地，使用权类型是出让，领证日期是2013年3与6日，证明涉案四号楼的土地是医疗用地。以上证据均为复印件。原告王胜质证称，对三份证据的真实性无异议，证据3恰恰证明了被告明知道涉案房屋不能买卖而隐瞒了该事实予以销售，导致了后果无效，被告应承担一倍购房款的赔偿责任。本院经审理查明事实如下：2013年5月26日，案外人钱某忠向原告出具收条一张，载明收到800000元，用途说明载明：“购沭阳第二人民医院4#楼商铺”。同日，被告众润公司和钱某忠共同向原告出具《今办到》证明一份，载明：“经同意，将此商业用房抵押给王胜，此房只作抵押。抵押价格以5000元/平方为准。此房出售后以多退少补的方式结算给对方。房号：四号楼P-Q（图纸标号）上下两层对应成一套，此房约160平方。实际面积以房管处测算为准。”另查明，2013年8月30日，原告王胜与沭阳县第二人民医院签订《租赁合同》，该合同载明：“经甲方所有屋主同意，将沭阳县第二人民医院四号楼二层全部租赁由乙方使用……租期从2013年9月1日至2023年8月30日止……”本院认为，合同是指平等主体之间意思表示一致，旨在设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。而买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告提交的收条是由案外人钱某忠出具，而非被告众润公司出具，其支付价款的相对人并非被告众润公司，而原告提交的《今办到》证明单更明确载明，涉案房屋是经被告同意抵押给原告，而且涉案房屋只作抵押，可见双方在该证明单中并未就买卖涉案房屋达成一致意思表示，而仅仅是达成了抵押合意。因此，原告以上述收条和《今办到》证明单主张其与被告众润公司之间达成了房屋买卖合同的主张不能成立。另外，原告以其与案外人沭阳县第二人民医院之间签订的《租赁合同》主张其取得了涉案房屋，本院认为，结合舒某、沈某在其诉被告众润公司的案件中提交的租赁合同来看，该租赁合同应当系沭阳县第二人民医院预先出具的格式合同，该合同并不能证明涉案房屋交付情况。综上所述，原告与被告之间不成立房屋买卖合同关系，原告要求确认其与被告之间买卖合同无效及返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王胜的诉讼请求。案件受理费9803元、保全费5000元，由原告王胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19605元。审判员 徐 品二〇一九年十二月十七日书记员 仲 震书记员 赵丹丹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。