广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29951号原告：广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社，地址广州市白云区永平街东平村。社长：钟新年。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：钟慧君，女，1980年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：陈延鑫，男，1984年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市潮安区，被告：广州颖川实业发展有限公司，住所广州市白云区永平街东平村蛟腾街二巷四号首层。法定代表人：陈延鑫。被告：世纪华联投资有限公司，住所江西省赣州市章贡区赣江源大道16-1号新广花园南栋1202室。法定代表人：宋瑞。原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社与被告钟慧君、陈延鑫、广州颍川实业发展有限公司（以下简称颍川实业公司）、世纪华联投资有限公司(以下简称华联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社的委托诉讼代理人陈广鹏、林生龙，被告钟慧君及被告陈延鑫兼被告广州颍川实业发展有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。被告世纪华联投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告钟慧君向原告支付自2018年11月1日起拖欠的租金（暂计至2019年8月31日租金为1555300元）以及逾期付款违约金（以每月拖欠租金为基数，按每日1%的标准，自欠费当月11日起计至付清款项之日止，暂计至2019年8日31日违约金为1314455元，逾期付款违约金以不超过本金为限）；2、判令被告陈延鑫、颍川实业公司对被告钟慧君的上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告世纪华联投资有限公司在其欠付被告钟慧君的租金及违约金总额范围内对被告钟慧君的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：被告钟慧君与被告陈延鑫系夫妻关系，被告钟慧君为原告的社员。被告陈延鑫系被告颍川实业公司的自然人独资股东，并担任被告颍川实业公司执行董事兼总经理职务，被告钟慧君担任被告颍川实业公司监事职务。2015年12月14日，原告就原有办公楼文化室拆旧建新项目改造租赁事宜进行招标，要求具有意向的投标者向原告缴纳投标保证金30万元。2015年12月21日，被告陈延鑫以被告钟慧君的名义向原告转账30万元作为投标保证金，原告于当日向被告钟慧君出具相应的收据。此后，被告钟慧君中标上述项目。2016年1月12日，原告与被告钟慧君签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区永平街东平村钟兴东一巷（自编26号）综合楼项目（土名社猪麻）所在土地（以下简称涉案土地）出租给被告钟慧君，被告钟慧君对综合楼项目原有建筑物进行改建并自行办理相关报建手续。虽然《租赁合同》是以被告钟慧君的名义与原告签订，但实际上是由被告钟慧君、被告陈延鑫共同作为权利义务人对综合楼项目原有建筑物进行改建，以及经营改建后的综合楼项目。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定向被告钟慧君履行了包括交付涉案土地在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告钟慧君陆续拖欠应付租金。经原告多次催缴，被告钟慧君才于2018年7月份至2019年8月份陆续缴纳2017年6月份至2018年10月份期间的租金（尚有逾期付款违约金待缴纳）。原告向被告钟慧君发出催促缴纳租金的通知，但被告钟慧君至今仍拒绝缴纳2018年11月份起的租金及违约金。此外，被告钟慧君未经原告书面同意，擅自委托被告颍川实业公司进行分租、转租，并由被告颍川实业公司收取相应的租金收益。2018年3月起，被告世纪华联投资有限公司在被告钟慧君承租的综合楼项目负一层场地正式开设名为“世纪华联”的生活超市并经营至今。被告钟慧君欠付租金行为构成违约，依据双方签订的《租赁合同》第四条约定，原告有权向被告钟慧君主张租金及违约金。同时，上述债务发生在被告钟慧君与被告陈延鑫婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，故被告陈延鑫对上述债务承担连带清偿责任。被告颍川实业公司是涉案场地及上该建筑物的运营主体以及分租、转租实际受益人，且被告陈延鑫作为被告颍川实业公司独资股东，不能证明其财产独立于被告颍川实业公司的财产，故应对上述债务承担连带清偿责任。被告世纪华联投资有限公司是涉案场地最大的次承租人以及实际使用人，依据债权人的代位追偿权的法律规定，有权向世纪华联投资有限公司主张在其欠付被告钟慧君的租金及违约金总额范围内对上述债务承担连带清偿责任。原告保留依法解除租赁合同、不予退还保证金以及向各被告追讨此前逾期缴纳租金本金已产生的违约金的权利。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告钟慧君辩称，被告钟慧君自2018年6月起如期交租，对原告要求被告钟慧君支付自2018年11月起的租金有异议，建筑期本来为一年，但建筑面积大就延期一年，社委口头同意免租一年。被告陈延鑫辩称，与被告钟慧君的答辩意见一致。被告颍川实业公司辩称，与被告钟慧君的答辩意见一致。被告世纪华联投资有限公司无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《公告》、银行转账回单、收据、《租赁合同》、土地权属证、《证明》、《营业执照》、律师函、催交单、《协助查询函的复函》及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据2013年3月15日广州市人民政府颁发的穗集有（2012）第10004842号《土地所有权证》显示，位于广州市白云区永平街东平村的土地所有权人为广州市白云区永平街东平经济联合社农民集体，土地总面积：10.5864公顷。2016年1月12日，原告（甲方）与被告钟慧君（乙方）签订《租赁合同》，约定：将位于广州市白云区永平街东平村钟兴东一巷（自编26号）综合楼项目土名（社猪麻）租赁权限21年（乙方只有租赁权，所有土地权及物业权归甲方所有），本项目的负一层占地面积约为1000平方米。地上建设为两栋合体楼四层，两栋每层合体建筑面积为790平方米（以下简称涉案物业及涉案土地）。经面向社会公开招标，现由乙方钟慧君以每月租金为15.1万元的价格中标，同时每满三年递增一次每次递增率为10%。一、乙方投得的土名（社猪麻）位于广州市白云区永平街东平钟屋第一经济东平村钟兴东一巷（自编26号）的综合楼项目租赁权期限从2016年6月1日至2037年6月1日止共21年；二、乙方将甲方原有的村民活动中心一、二层，钟一经济社办公室第三层一栋共三层建筑面积约750平方米。杂物房一栋一层约60平方米由乙方自行拆除（费用由乙方负责）。改建为本租赁项目的综合楼，所有费用由乙方出资改建。综合楼二栋的合体楼第三层全部归甲方无偿使用包括电梯、电梯产生的电费、维护费管理费等，乙方出资建设的本综合楼整栋合体楼建筑物及不动产乙方无条件全部归甲方所有（含负一层），甲方不作任何补偿；三、本综合楼项目投标保证金30万元在签订本合同之日起自动转为该租赁合同保证金，保证金在租赁权限届满甲方五日无息退还给乙方；本综合楼顶项目甲方给予乙方免租建设期为一年，即从2016年6月1日至2017年5月31日止免租，租金从2017年6月1日计收，当月租金在当月10日前一次性付清，逾期未交的按应交租赁金的1%按日收滞纳金；七、本租赁项目的综合楼的合体楼如日后政策允许加建的建筑物乙方到租赁权限期满乙方全部无条件归甲方全部所有；八、乙方在物业转租给第三方时租赁期限不得超出本合同的租赁期限；十一、乙方在租赁期间转租第三方的必需书面征得甲方同意，在正常合法经营条件下甲方应协助乙方办理办理相关证件手续费用由乙方负责。2015年12月21日，被告钟慧君向原告支付投标订金300000元。根据原告提交的《广州增值税普通发票》证实，被告钟慧君将租金交至2018年10月。2019年2月26日，原告向被告钟慧君发出《律师函》，称被告钟慧君应支付2018年1月至2019年2月期间的租金合计2114000元以及相应违约金。2019年6月3日，原告向被告钟慧君邮寄《催缴租金通知书》，内容为：根据你方提交的再延长免租期12个月租金共1812000元的申请报告，于2019年5月26日经成员大会表决未通过。请你方在2019年6月30日交清所拖欠租金1812000元。本院曾向广州市规划和自然资源管理局白云区分局发函，询问涉案物业及土地情况。2019年9月12日，广州市规划和自然资源管理局白云区分局复函本院称，涉案物业暂查无相应的《建设工程规划许可证》信息及上盖建筑物产权记录。涉案房屋所在土地在《集体土地所有证》（穗集有（2012）第10004842号）范围内，该证登记的权利人为“广州市白云区永平街永泰经济联合社农民集体”；该地块规划为建设用地。庭审中，原告称，原告与被告钟慧君签订的《租赁合同》实际上是被告钟慧君将涉案土地上已有建筑物拆除，再自行加建新的建筑物，原告向被告收取租金实际为土地租金，双方之间租赁的标的物为土地，并非地上建筑物。另查，被告颍川实业公司是由被告陈延鑫独资设立的一人有限责任公司，被告钟慧君系该公司监事，被告陈延鑫系该公司法定代表人、执行董事兼总经理。再查，被告钟慧君与被告陈延鑫系夫妻关系，目前涉案土地上综合楼项目负一层场地由被告世纪华联投资有限公司开设“世纪华联”生活超市并经营至今。本院认为，关于《租赁合同》中租赁的标的物为土地还是地上建筑物的问题？根据合同约定的内容，被告钟慧君向原告承租涉案土地及地上建筑物，并负责将地上建筑物拆除后加建新的建筑物，被告向原告每月支付租金15.1万元，租期届满被告将涉案土地及地上建筑物交付原告所有。由此可知，原被告之间实际是就涉案土地签订的《租赁合同》，该租金性质为土地使用费。因涉案土地系建设用地，原告与被告钟慧君签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，涉案土地的租赁期限自2016年6月1日至2037年6月1日，即租赁期限为21年，超过法律规定的20年，故2016年6月1日至2036年6月1日期间20年租赁部分有效，2036年6月2日之后的租赁部分无效。根据《发票联》的内容显示，被告钟慧君交租至2018年10月，对于2018年11月以后至2019年8月31日期间的租金，因被告并未举证证实其已支付，应承担举证的法律后果，故被告钟慧君应向原告支付自2018年11月至2019年8月31日期间的租金共计151万元（15.1万元/月×10个月）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金。因被告钟慧君通过抗辩形式请求对违约金予以调整，本院酌情将违约金调整为以当月应付租金15.1万元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至被告钟慧君实际清偿之日止。被告陈延鑫与被告钟慧君系夫妻关系，对于夫妻关系存续期间产生的债务应视为夫妻共同债务。故被告陈延鑫应对被告钟慧君的上述债务承担连带清偿责任。被告广州颍川实业发展有限公司与被告世纪华联投资有限公司并非涉案租赁合同相对方，并未实际履行涉案租赁合同，故不应承担连带清偿责任。被告世纪华联投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告钟慧君向原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社支付自2018年11月1日至2019年8月31日拖欠的租金共计151万元及违约金（违约金以当月租金15.1万元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至被告钟慧君实际清偿之日止）；二、被告陈延鑫对上述债务向原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14879元，由原告广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社负担7050元，由被告钟慧君、陈延鑫负担7829元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月二十日书记员  陈春燕