北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29350号原告：北京瑞普发商贸有限公司（统一社会信用代码911101178029353695），住所地北京市平谷区金海湖镇胡庄村东环路4号。法定代表人：侯莹，总经理。委托诉讼代理人：侯长启，男，1951年11月11日出生，汉族，北京瑞普发商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：康辉，北京市华正律师事务所律师。被告：中港锦海（北京）酒店管理有限公司（统一社会信用代码911101066766222135），住所地北京市丰台区。法定代表人：朱波，执行董事。委托诉讼代理人：李亚威，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，北京市京师律师事务所律师。原告北京瑞普发商贸有限公司（以下简称瑞普发公司）与被告中港锦海（北京）酒店管理有限公司（以下简称中港锦海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞普发公司委托诉讼代理人侯长启、康辉，被告中港锦海公司委托诉讼代理人李亚威、王晓鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞普发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋占用使用费4993200元；2.判令被告向原告赔偿损失200万元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年6月原被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告租赁丰台区成寿寺路关家坑210号房屋用于酒店经营，并约定在租赁期间如遇国家征用或乡村规划时，合同自然终止，双方无条件服从，经济损失互不承担。2015年村规划改造，双方签订《终止协议书》，约定被告在2016年3月15日前将房屋移交给原告，移交完毕后原告支付经济补偿款400万元，如果被告违约，原告不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担。此后，原告多次催促被告移交房屋，但是被告迟迟不能移交。无奈情况下，原告在2017年7月委托第三方腾空房屋并且将房屋拆除。被告违约导致原告发生拆除费用200万元。同时，按照《房屋租赁合同》约定，每月租金262800元，被告应该每半年支付一次，但是被告只将租金支付到2015年12月30日，没有给付2016年1月至2017年7月占用房屋期间的租金4993200元。故原告诉至法院。被告中港锦海公司辩称：我方不同意原告的诉求。关于第一项诉求的我方不认可，理由是：1.涉案房屋从2015年年底就被停水停电，周边道路挖开，已经不能正常使用了。我方基于租赁合同的使用目的无法实现，因此没有义务向其支付占用费；2.即便房屋按照正常的时间移交给原告，房屋用于拆除，并不能产生新的租金收益，因此原告主张的租金收益没有事实依据；3.原告从未向被告发出交纳租金的通知，我方基于房屋不能正常使用的情况下我方行使抗辩权，所以没有义务交纳租金；关于第二项诉讼请求我方也不认可，理由是：1.在另案（2019）京0106民初14883号中，我方诉对方的案件中，法院已经查明涉案房屋是开发商嘉富龙公司派人拆除的，不是原告拆除的，因此原告所陈述的事实与真实情况不符。同时原告举证的涉及相关费用的证据，真实性我方不认可；2.原告主张的200万元拆除费用金额明显高于市场价，这不符合实际情况的金额能够证明此拆除费用不具有真实性；3.原告所举证的付款收条以及汇款时间均在实际拆除房屋之前，该交易的次序与市场交易惯例不符，因此不能证明该笔费用具有真实性。因此我方不认可原告的第二项诉求。我方对原告的全部诉求均不认可。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告瑞普发公司向本院提交如下证据：1.《房租租赁合同》，证明租金的收取标准；2.《终止协议书》，证明被告已经知道房屋租赁合同因为规划改造需要腾退不能继续履行和被告知道应当搬离该处房屋的时间，我方已经向被告通知了上述情况；3.收条和汇款单一份，证明原告花费200万元进行楼房的拆除；4.录像光盘一份，证明被告答辩内容不实。拆除之前四面道路畅通，没有被告所陈述的，里面的内部设施已经被拿走了，我方为什么花费200万元，因为大量的机器和人员；5.移交拆除交接单一份，证明涉案房屋在2017年7月19日之前没有停水停电等情况，这个文件是另案中法院调取给我方的。被告中港锦海公司对原告瑞普发公司提交证据1、2的真实性认可，但证明目的均认可；对证据3的真实性、关联性和证明目的均不认可；对证据4的真实性认可，证明目的不认可；对证据5的真实性认可，证明目的不认可。被告中港锦海公司向本院提交中港锦海公司DID电话58063000交费信息明细一份，证明：1.中港锦海公司自2016年4月至10月，DID电话58063000除基础费外未产生其他任何花费；2.证明被告自2016年3月撤出涉案房屋后，不再经营的客观事实。瑞普发公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月28日，瑞普发公司（甲方，出租方）与中港锦海公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，出租房屋可用于酒店经营；甲方将自有的坐落于北京市丰台区成寿寺路关家坑210号，建筑面积约4800平方米，出租给乙方使用；配套设施及停车位30个提供给乙方使用；租赁期限：租赁期共10年，甲方从2008年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年6月30日收回；甲方无正当理由提前解除合同的应向乙方支付违约金200万元人民币并赔偿乙方投资的费用按十年分摊赔偿；在租赁期间如遇国家征用或乡、村规划时，合同自然终止，双方无条件服从，经济损失互不承担，但甲方应提前一个月通知乙方将该年度租金剩余部分退还给乙方并按国家或乡村补偿按前述条款赔偿。上述合同签订后，瑞普发公司依约将涉案房屋交付中港锦海公司使用，中港锦海公司对涉案房屋进行装修后依约使用，截至2015年12月31日前均依约按期交付了房租。2016年2月5日，瑞普发公司作为甲方与中港锦海公司作为乙方签订《终止协议书》约定：就租赁位于北京市丰台区成寿寺路关家坑210号房屋于2015年甲方的房屋所在地遇乡村规划改造要求腾退土地终止《房屋租赁合同》，双方在解除《房屋租赁合同》前所有产生的债权债务互不承担；乙方须马上停止经营并且在2016年3月15日前向甲方移交房屋固定资产，乙方购置可移动的财产归乙方所有并及时清理运走，在搬家清运过程中不得损坏房屋的整体结构以及水电消防等管道设备，如有损坏损失由乙方自己负担；2016年3月15日前所有房屋固定资产必须移交完毕（须甲方签字确认）甲方确认乙方全部交接完毕后同意一次性支付给乙方经济补偿款肆佰万元整；如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担。但此后双方因涉案房屋返还及经济补偿款给付问题发生争议。2017年6月28日，北京嘉富龙房地产开发有限公司（以下简称嘉富龙公司）作为甲方与侯长启作为乙方签订《集体非住宅腾退货币补偿协议》（以下简称腾退协议）载明：甲方因北京市丰台区分钟寺新村土地一级开发项目建设，需要腾退乙方在项目范围内的所属房屋；乙方在腾退范围内的企业房屋，房屋坐落在北京市丰台区南苑乡分钟寺村一分公司关家坑210号，房屋用途为快捷酒店，房屋内部设施及装潢情况：详见附件评估报告；房屋的附属物及构筑物情况：详见附件评估报告。后嘉富龙公司委托北京首阳房地产土地评估事务所（以下简称首阳事务所）对涉案房屋的价值进行评估。首阳事务所经评估后认定，涉案房屋价款分计12037826元，装修、设备及附属物价款分计2980160元，房屋重置成新价合计15017986元；腾退补助费甲方按北京市城市房屋腾退补助费有关规定支付乙方：（1）搬家补助费：按人民币25元/平方米、建筑面积5234.5平方米计算，搬家补助费共人民币130863元；（2）一次性停产停业综合补助费：按人民币1500元/平方米、营业面积5234.5平方米计算，一次性停产停业综合补助费共人民币7851750元；甲方就被腾退房屋向乙方支付的腾退补助费共计人民币7982613元；总补偿款综合上述房屋重置成新价、附属物补偿及腾退补助费，甲方就本协议约定的被腾退房屋向乙方支付的总腾退补助共计23000599元。上述合同签订后，2017年7月19日，中港锦海公司从涉案房屋中撤出，由瑞普发公司接管。次日，涉案房屋由瑞普发公司交付嘉富龙公司拆除。嘉富龙公司分别于2017年7月19日、同年8月17日向侯长启支付腾退补助费11500299.5元各一笔，以上共计23000599元。此后，因中港锦海公司与瑞普发公司之间就涉案房屋经济补偿款给付事宜一直未能达成一致意见，后中港锦海公司于2019年4月诉至法院，要求瑞普发公司、侯长启给付腾退补偿款并支付违约金、损失。后，瑞普发公司亦诉至本院。（2019）京0106民初14883号案件审理中，本院与嘉富龙公司核实涉案房屋拆除事宜，经本院询问，嘉富龙公司表示涉案房屋拆除费用系由其支付，这个费用每平米50元，因此按照这个标准涉案房屋的拆除费用应当为26万余元。本院认为本案的争议焦点为：1.关于中港锦海公司与瑞普发公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议书》是否有效；2.中港锦海公司是否应当向瑞普发公司支付房屋占用费用、房屋拆除费用。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案审理过程中，本院前往分中寺村委会核实涉案房屋的情况，分中寺村委会表示分中寺210号房屋是被告瑞普发公司租赁给中港锦海的，该房屋系瑞普发公司自行建设的房屋，建设房屋的过程没有进行规范的建设许可证审批手续，被告中港锦海公司与被告瑞普发公司亦认可涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。本院认为，涉案房屋在本院一审辩论终结前并未取得房屋建设规划许可证亦未经主管部门批准，故原告瑞普发公司与被告中港锦海公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于《终止协议书》的效力，本院认为，《终止协议书》实际上是对《房屋租赁合同》进行清算的合同，因此该合同并不因《房屋租赁合同》无效而必然导致无效。该合同中约定“如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担”，可见该合同系附解除条件的合同，且因中港锦海公司未依约将涉案房屋交付瑞普发公司而导致《终止协议书》解除，解除后该合同失效。关于争议焦点二，关于中港锦海公司是否应当向瑞普发公司支付房屋占用费用、房屋拆除费用，本院认定如下：（一）关于涉案房屋占有使用费。中港锦海公司截至到2015年12月31日前交付了房租。此后其占用涉案房屋的时间为2016年1月1日至2017年7月19日。虽然中港锦海公司提供了电话缴费记录，用以证明其自2016年4月之后没有产生话费，其没有实际经营，但其未能提交足够证据证明该房屋存在实际的停水、停电等影响实际房屋使用的情形，故本院综合考虑全案案情以及涉案房屋的实际情形后酌情认定中港锦海公司应当支付瑞普发公司上述期间的房屋占有使用费为300万元。故瑞普发公司该项诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。（二）关于房屋拆除费用承担。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于嘉富龙公司表示涉案房屋的拆除费用系由其支付，且合理价格在26万左右，故本院对于瑞普发公司主张其支付了涉案房屋的拆除费用这一情况不予认定。且在审理过程中，瑞普发公司主张的实际拆除人并未出庭作证，且中港锦海公司对瑞普发公司提供的付款协议书、收据、银行转账凭证等证据亦不认可，表示上述证据与事实不符且不符合市场交易习惯，认为拆除事宜系由嘉富龙公司负责。故对于瑞普发公司主张该项损失由中港锦海公司承担的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中港锦海（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京瑞普发商贸有限公司二○一六年一月一日至二○一七年七月十九日期间的房屋占有使用费300万元；二、驳回原告北京瑞普发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30377元，由原告北京瑞普发商贸有限公司负担17346元（已交纳），由被告中港锦海（北京）酒店管理有限公司负担13031元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  金 滢二〇一九年十二月二十六日法官助理  李一楠书 记 员  姚晓蕾