浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5968号 原告：余翠枫，女，1978年2月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：刘宇平、何飞飞，浙江辞达律师事务所律师。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉。 委托诉讼代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告余翠枫与被告嘉兴市德隆置业有限公司（下称“德隆公司”）合同纠纷一案，本院2019年8月9日立案后，适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2019年10月11日公开开庭审理；后因案情复杂，转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年12月18日再次公开开庭审理。第一次庭审时，原告委托诉讼代理人刘宇平、被告委托诉讼代理人葛林飞到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告余翠枫及委托诉讼代理人刘宇平、被告委托诉讼代理人金志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余翠枫向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理嘉兴市环贸中心3层30774号商铺的房地产权属证；2、被告支付原告逾期违约金46926元。 事实和理由：2013年7月24日原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买嘉兴市环贸中心3层30774号商铺。合同约定2015年6月30日前被告交付原告该房屋的土地、房屋权属证书并负责办理权属证的转移登记手续。合同签订后，原告支付了首付款及办证税费，按被告的安排，与嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称“环贸公司”）签订委托经营管理协议，将原告所购商铺交环贸公司经营管理。但被告未按合同履行交证、办证义务，双方多次交涉。2017年3月1日，原、被告及环贸公司三方签订《补充协议》，就原、被告之间的房款支付、商铺租金支付等作了明确规定，被告承诺在协议签订3个月内为原告办理好涉案房屋的产权证书，如逾期则每日按房款总价万分之三之支付违约金。后被告未履行约定的义务，至今未给原告办理房产证。 被告德隆公司答辩称，一、原告至今未付清购房款，办理产权证的条件没有成就，被告不需要承担违约金。原、被告签订商品房买卖合同后，原告支付了首付款108000元，剩余的90000元，双方签订分期付款协议，由原告分期三年支付，共36期，每月为2740.01元（含本息），原告仅付至第20期即2017年2月份，此后未再支付，至今尚欠42016.98元购房款本金未付，被告无法开具购房全款发票，不动产中心明确要求办证的条件是要开具全额购房发票，并非被告故意拖延。二、2017年3月1日的《补充协议》并非被告自愿签订，条款显失公平，权利义务失衡。要求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据是：商品房买卖合同、委托经营管理协议、购房发票、税费交纳收据、补充协议、担保函、快递单及函件。被告经质证对真实性无异议，但认为原告没有付清全部购房款，办理产权的条件未成就；并且补充协议是被迫签订的，不具有法律效力。被告提供的证据是分期付款协议、不动产中心说明。原告质证对真实性无异议，但自签订补充协议起双方以租金抵房款。 本院认证：原、被告证据的真实性予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2013年7月24日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买嘉兴环贸中心30774号商铺，设计用途为商贸，建筑面积10.57平方米，总价198000元。合同第七条约定付款方式及期限为：买受人于2013年7月24日支付房款108000元，余款90000元在接到出卖人通知后15日内办理完贷款相关手续。合同第九条约定交付期限为2014年12月30日之前交付。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，按已付房款的每日万分之一支付违约金。当天原告又与环贸公司签订《委托经营管理协议》。原告同意在委托期内将该房屋出租管理的一切事项全部委托给环贸公司处理，并同意环贸公司以自己名义从事出租、经营、管理的一切活动。委托期限自2014年3月20日至2026年3月19日，分为A、B、C三个阶段。A阶段为共同培育期，自2014年3月20日起至2017年3月19日，该阶段1万元固定收租由环贸公司用于经营业支出。B阶段为固定收益分红期，自2017年3月20日至2019年3月19日，该阶段按原告所购商铺总价的8%支付。C阶段为实际收益分红期，自2019年3月20日至2026年3月19日，该阶段的收益的计算方式为：甲方所购物业价格系数×环贸中心1-5层总面积年度经营净利润。上述合同和协议签订当日，原告支付购房款108000元。2015年6月24日双方签订《分期付款协议》，约定原告就剩余购房款90000元分期支付被告，期限三年，每月20日前应付2740.01元（含本金及利息），并且协议第七条约定：“签订本协议后，乙方（原告）可根据委托经营管理协议享受商铺的租金收益，同时可按现行办理产证的收费标准缴纳所需费用和办理交房手续，在乙方付清购房款当月，产证委托甲方（被告）代办的，乙方须及时提供所需的一切资料和证明。…”同日被告收取了原告7574元办证费用（含税费）。协议签订后，原告根据分期协议支付剩余房款，至2017年2月共计20期计，此后未再支付。 2017年3月1日，原告与被告以及环贸公司签订《补充协议》，约定原告租金的收取期限等内容。协议5.1条约定：甲方（业主，即原告）直接向乙方（即被告）借款的，乙方同意以购房合同以及委托经营管理协议中到期的返租金抵扣到期的应付借款。每半年结算一次，多退少补。5.2条约定：甲方（即业主方）未从银行贷款、未付完余款、愿意继续持有商铺的业主，乙方同意按照购房合同以及委托经营管理协议中到期的返租金抵扣到期的应付房款，每半年结算一次，多退少补。5.3条规定：对于以上5.1和5.2两种情况，按购房合同（如有冲突的地方以本补充协议为准），乙方承诺甲方的房产证3个月之内办理好，如到期办理不出房产证，乙方按房款总价的每天万分之三支付违约金。如因甲方原因不能办理好，乙方不承担责任。现原告要求被告为其办理产权证书，被告认为在没有付清房款的情况下，不产生租金收益，因此无法抵扣剩余房款，不具备办证的条件。双方就此产生争议。 庭审中，原告认可已经产生的租金尚不能抵销尚欠的剩余购房款这一事实。 本院认为，原、被告双方对于商品房买卖合同关系并无异议。根据诉辩双方的主张，本案争议焦点在于双方约定的办理产权证的条件是否成就。 本院分析认为：1，根据《分期付款协议》第七条约定，即使原告未付清全部购房款，也可以按委托经营管理协议享受租金收益，因此被告辩称原告未付清房款故不享受租金收益的观点与双方约定不符，不予采纳；2、根据《补充协议》5.1条的约定，双方均可以主张以租金抵扣剩余购房款。定期结算、多退少补的约定意味着可以此判断房款以及租金收益是否已经付清。原告认可适用该条款，符合双方的约定；3、根据《补充协议》5.3条的约定：“按购房合同（如有冲突的地方以本补充协议为准），乙方承诺甲方的房产证3个月之内办理好，…”。原告解释是自签订《补充协议》之日起3个月内办证；被告解释是付清房款之日起3个月内办证。此处双方存在分歧。本院认为，应当结合该条款前半句“按购房合同”对该“3个月”作出解释：购房合同约定2015年6月30日前被告应取得初取登记证书，并受原告的委托办理产权转移登记，显然这“3个月”的起算点不应当是2015年6月30日；购房合同约定该日期的前提条件是原告已经付清购房款，既然双方约定“按购房合同”作为3个月内办理产权证的依据，那么购房合同中约定先付清房款再办理的条件对双方仍有约束力。况且《分期付款协议》第七条中“在乙方付清购房款当月，产证委托甲方代办的…”这一表述，也可印证双方一直是约定付清购房款后办证。因此在解释《补充协议》5.3条时，以付清房款作为3个月的起算点是合理的。原告主张签订补充协议之日起3个月没有明确的依据，不予采纳。现原告认可即使通过抵扣租金，也仍未付清购房款，那么办证条件显然也未成就。故原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告余翠枫的诉讼请求。 案件受理费4974元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 审 判 员  白 燕 人民陪审员  章建强 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  沈英子