北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26492号原告：万某1，女，1940年1月3日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告：鲍某1，男，1963年11月6日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告：鲍某2，女，1966年11月7日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告：鲍某3，男，1970年1月28日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。四原告共同委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市朝阳区。被告：鲍某4，男，1950年8月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人郑妍（鲍某4之儿媳），1985年2月25日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。原告万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3与被告鲍某4确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3及四原告共同委托诉讼代理人董海鹰、被告鲍某4及其委托诉讼代理人吴春蕾、郑妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3共同向本院提出诉讼请求：判令原告对坐落于顺义区×××镇×××村×××街×××号院内正房三间、厢房两间买卖合同有效。诉讼中，原告明确诉讼请求为：要求确认鲍某5与被告鲍某4之间就位于北京市顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院内房屋买卖合同有效。事实和理由：被告鲍某4之妻万某2与原告万某1系姐妹关系。因原告万某1住房紧张，1994年原告夫妻共同与被告口头约定将位于北京市顺义区顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院内正房三间和厢房两间以3000元的价格出售给原告，随后原告夫妻开始居住至今。2011年，被告以占有物返还为由将原告万某1诉至北京市顺义区人民法院，同年7月29日，北京市顺义区人民法院作出（2011）顺民初字第7980号民事裁定书，裁定驳回鲍某4的起诉。原告夫妻对涉诉宅院的房屋及宅院进行翻修、增建及改造，原、被告的亲大姐证明原、被告曾经就涉诉房屋进行买卖的事实。因房屋老旧无法居住，2018年，原告将自己所有的房屋拆除翻建，被告以种种借口阻挠，至今未能解决。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告鲍某4辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告从未就位于北京市顺义区顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院房屋签订过房屋买卖合同，被告也从来没有将涉诉房屋出售给原告，原告在起诉状中要求确认买卖合同有效所谓的合同根本不存在。根据法律规定，房屋买卖合同为要式合同，双方应当签订书面的买卖合同，其他形式的合同均不合法，不应予以认定，并且本案中原、被告之间也根本不存在所谓的口头买卖合同。即口头房屋买卖合同本身不合法也不存在，原告所谓的要求确认房屋买卖合同有效，合同本身都没有，显然法院是无法予以确定效力，并且现在房屋已经不存在，所谓买卖标的物也不存在，确认效力也没有任何意义。本案涉诉宅院集体土地建设用地使用证登记在被告鲍某4名下，并且宅基地使用证原件也一直在被告处保存。如果原、被告之间存在房屋买卖合同关系，按照交易习惯，集体土地建设用地使用证应当交给原告，而本案恰恰相反，集体土地建设用地使用证一直在被告手中，按照交易习惯也可以表明，双方不存在房屋买卖合同。原告所述的事实与真实情况也严重不符，故意虚假陈述，隐瞒事实，以达到侵占被告合法房产的目的。1994年9月双方并未达成以3000元价格将本案涉诉房屋出售给原告，被告也从来都没有出售本案涉诉房屋的意思表示，因双方系亲戚关系，当时原告家中住房紧张，婆媳不和，所以被告让原告在该宅院房屋内暂时居住，并且当时没有收取任何费用，原告所谓的“3000元房款”被告无论是1994年还是1995年从未收到，对此原告也没有任何证据证明1995年春给付被告3000元这一事实。按照农村房屋买卖交易习惯，应当有书面合同和房款付清的收据，并且当时被告有三名子女，根据被告所有的宅基地情况本身将来也面临住房紧张的情况，不可能将本案涉诉房屋出售给原告。2006年原告为了居住生活，要在被告宅院内盖房，被告认为原告暂住被告宅院，也没有给过任何房租，还要在宅院内盖房得寸进尺，所以坚决反对原告盖房。2007年被告要求原告搬走，不搬就给房租，这样在2007年才给了2600元租金，被告不想双方矛盾激化，所以之后也未要求原告搬离并要求支付租金。2011年被告要盖房，让原告搬离本案涉诉房屋，可原告拒不搬离，企图霸占房屋，所以在2011年7月被告起诉到法院，要求原告将本案涉诉房屋返还给原告，后法院审理作出（2011）顺民初字第7980号民事裁定书，认定应当确认房屋所有权，然后再解决返还事宜。该次诉讼后，被告顾及亲戚关系，也不想因此事气坏身体，所以未再次起诉。2018年9月5日。被告发现原告擅自将被告房屋拆除，被告及时制止。被告认为本案涉诉房屋是被告所有，宅基地使用权也属于被告，原告擅自拆除房屋已经构成违法。被告也想通过法律途径解决，但是没有想到原告先行起诉，陈述虚假事实，企图通过法律途径，获取不法利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。原告主张双方存在房屋买卖合同，但是没有提供任何证据证明双方存在买卖合同，按照法律规定应当承担不利后果。综上所述，被告认为原、被告之间根本不存在房屋买卖合同，原告起诉没有任何事实与法律依据，其陈述完全是虚假的，并且也不符合农村房屋买卖交易的习惯，在双方存在矛盾的情况下，擅自拆除被告房屋，企图以此形成对被告不利的客观事实，进一步实现其霸占被告房产的目的，不应当得到法律的认可，请求法庭依法查清事实，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：万某1与鲍某5系夫妻关系，双方共育有三名子女即鲍某1、鲍某2、鲍某3，鲍某5于2001年10月去世，鲍某5之父鲍某6于1948年去世，鲍某5之母鲍某7于1942年去世。鲍某4与万某2系夫妻关系，万某2与万某1系姐妹关系。涉诉宅院坐落于北京市顺义区顺义区×××镇×××村×××街×××号，该宅院的集体土地建设用地使用证登记在鲍某4名下，现该集体土地建设用地使用证在鲍某4处。涉诉宅院原有北正房三间，厢房两间，万某1一家于1994年9月搬入涉诉宅院内居住生活，现上述房屋已被万某1拆除。2011年，鲍某4以占有物返还纠纷为由将万某1诉至本院。在该案的审理过程中，万某3出具了书面《证明》，该《证明》载明：“我妹妹万某1、妹夫鲍某5于1994年10月购买我小妹万某2、小妹夫鲍某4位于×××镇×××村的三间正房、二间厢房的一套宅院，价格是3000元，由于是亲戚关系，当时也没有订立书面购房合同，只是口头约定并成交，我妹妹万某1一直在上述房屋内居住至今，特此证明。证明人：万某3。2010年2月6日。”万某3另出庭作证，证明鲍某4已经将位于北京市顺义区×××镇×××村的三间正房、二间厢房的一套宅院出售给了万某1。万某1另提交了北京市臻昊律师事务所卢明计、白晓东律师与北京市顺义区×××镇×××村村民鲍某8、王某的律师调查笔录，在律师调查笔录中，鲍某8、王某均称位于北京市顺义区顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院是万某1夫妇从鲍某4夫妇处购买的。本院于2011年7月29日以鲍某4要求万某1将涉诉房屋返还，应首先确认鲍某4对涉诉房屋的所有权，在房屋所有权未予确认的情况下，鲍某4的诉讼请求，法院难以支持为由作出（2011）顺民初字第7980号民事裁定书，裁定驳回鲍某4的起诉。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3主张1994年鲍某5从鲍某4处购得涉诉宅院及房屋，为了支持其主张，其提交以下材料：1．北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第7980号民事裁定书，证明因房屋买卖曾有过诉讼。鲍某4认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称该民事裁定书并未确认双方存在房屋买卖合同关系。2．《用电申请表》、《四邻对宅基地内报装照明电的意见书》、《村民宅基地建房审批表》、《村委会对建房的意见书》，证明万某1将房屋拆除，需要重建。鲍某4对该证据的真实性和证明目的均不认可，并称村委会并未核实房屋的真实情况，也不能体现双方存在房屋买卖关系。3．房屋照片，证明万某1所居住的房屋具体危险性，需要重建。鲍某4对除了檩条的照片之外的其余照片的真实性认可，但不认可证明目的，并称通过照片也可以看出万某1并未对涉诉房屋进行修建和扩建。4．户籍登记信息，证明被告用违法的手段进行了户籍登记。鲍某4认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称鲍某4提供的户口登记材料是真实的，鲍某4家属户口迁入涉诉宅院也是合法有效的。鲍某4辩称双方并不存在房屋买卖合同关系，为了支持其辩称意见，其提交以下材料：1．《集体土地建设用地使用证》，证明涉诉宅院的宅基地使用权人为鲍某4，该《集体土地建设用地使用证》原件在被告处，双方并不存在买卖合同关系。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。2．万某3的《证明》，该《证明》载明“鲍某4万某1房屋纠纷一事，于2007年我听万某1说的给了3000元买房钱，具体详细情况我不知道，什么时候给的钱我也不知道。以上情况属实，证明人：万某3；代笔人：龚某；2011年8月4日”鲍某4提交该证据证明在（2011）顺民初字第7980号案件中，万某3陈述不真实，双方不存在买卖合同关系。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对该《证明》的真实性和证明目的均不认可，并称该《证明》系在（2011）顺民初字第7980号民事裁定书作出后形成的，并不是万某3本人书写，是按照被告的意图书写，故属于虚假的。3．万某3的视频，证明2011年8月4日的证明是万某3的真实意思。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对该证据的真实性和证明目的均不认可，并称在（2011）顺民初字第7980号一案中的笔录中能够清晰完整的还原案件真相。4．房屋照片，证明房屋的情况，原告方并没有对房屋进行翻修、增建和改造。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对该证据的认可该证据真实性，但不认可其证明目的。5．宅院现状的照片，证明本案涉诉房屋已经不存在，标的物已经被原告拆除，被告及时制止，双方并无房屋买卖关系，对于房屋被拆除，将通过法律途径维护合法权益。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3认可照片的真实性，但不认可其证明目的，并称万某1已经在涉诉宅院内居住了20余年，鲍某4一直未主张权利，且房屋是经过村委会认定的危房，不具备居住条件，万某1才拆除了房屋。6．鲍某9、梁某、鲍某10的户口簿，证明鲍某4家属的户口也是落在涉诉宅院上，涉诉宅院的房屋从未出售给鲍某5。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的。7．龚某1证人证言，龚某1出庭陈述称其是龚某2之女，其2004年10月回家的时候听龚某2说万某1是去鲍某4家暂住。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对证人证言不认可，鲍某4认可证人证言。2011年，鲍某4以占有物返还纠纷为由将万某1诉至本院，要求被告返还占有的房屋五间。在该案2011年7月4日的庭审中，万某1申请万某3出庭，万某3出庭陈述称其去看望其母亲时当时正在商量卖房事宜，其对鲍某4以三千元的价格将房屋出售给万某1一事是知道的，万某2曾经要还给万某1的三千元是卖房款。对万某3的证言鲍某4称其没有将三千元是什么钱讲清楚，万某3回娘家说的是议论买卖房屋的事情，并不知道是怎么交易的，只是听说，不能证明是有买卖房屋的关系，不能证明房屋买卖关系。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3主张涉诉在就涉诉宅院及房屋买卖事宜时有鲍某5、鲍某4、龚某2在场，其于1995年将涉诉宅院的购房款3000元给付鲍某4，鲍某4对此不认可，并称双方曾于2007年就涉诉房屋进行协商过，因为万某1一直不返还涉诉房屋，故鲍某4之妻万某2让万某1交租金3000元，因抵扣玉米款，万某1给了2600元，后鲍某4让万某2退还。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3对此不认可，并称鲍某4于2006年曾想将涉诉房屋要回，并退还3000元购房款，但是万某1并没有同意，直到2011年鲍某4起诉至顺义区法院要求返还房屋。鲍某4认可其2007年至今未向万某1主张涉诉宅院的租金，其原因是基于亲情的角度出发，不愿意将双方之间的矛盾激化，故没有主张。（2011）顺民初字第7980号民事裁定书作出后，鲍某4未向万某1主张相应的权利也是从亲情角度出发，也不想因为此事再生气，故就未通过诉讼解决，但从万某1拆除房屋鲍某4阻止的情况来看，实际上鲍某4是主张权利的，如果万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3不起诉，鲍某4也将通过法律途径解决。万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3主张因为与鲍某4之间的亲戚关系，所以双方就没有写书面的买卖合同关系，亦未从鲍某4处要得《集体土地建设用地使用证》。诉讼中，本院至北京市公安局×××派出所询问涉诉宅院的户籍登记情况，该所于2019年11月22日向本院出具《情况说明》，载明：万某1，女，生于1940年1月3日，农业户口，公民身份号码×××，户籍地：北京市顺义区×××镇×××村×××街×××号，该人户口自1998年7月户口统一登记时就登记在×××街×××号。2014年4月21日经鲍某9本人申请，将一家三口户口迁到其父亲鲍某4宅基地×××街×××号。鲍某4持有×××街×××号的集体土地建设用地使用证，同时同意其子鲍某9入户。上述事实，有当事人的陈述，庭审笔录，（2011）顺民初字第7980号民事裁定书、照片、《集体土地建设用地使用证》、《证明》、户口簿复印件、《情况说明》等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，对鲍某4提交的万某3的《证明》，该《证明》属于证人证言，鲍某4在（2011）顺民初字第7980号民事裁定书作出后又单方面找万某3书写并提交法庭，万某3亦未出庭作证，且与其在（2011）顺民初字第7980号鲍某4与万某1占有物返还纠纷一案中万某3出庭陈述相互矛盾，故本院对鲍某4提交的该《证明》的证明目的不予采信。对龚某1的证人证言，其自称系从龚某2处听得，属于传来证据，在没有其他有效证据佐证的情况下，本院对龚某1的证人证言不予采信。综上结合万某1在（2011）顺民初字第7980号鲍某4与万某1占有物返还纠纷一案中提供的证据及万某3在庭审中陈述的对鲍某4以三千元的价格将房屋出售给万某1一事是知道的，并且当时其去看望其母亲时正在协商卖房事宜，万某2曾经要还给万某1的三千元是卖房款的证言，另考虑万某1一家在涉诉宅院内居住生活二十多年，鲍某4就其辩称所述的让万某1暂时居住涉诉宅院未提交相应的证据，此意见与万某1一家实际居住使用情况严重不符，虽然鲍某5与鲍某4就涉诉宅院未签订书面的房屋买卖合同，本院结合相关事实及证据可以确认双方就涉诉宅院建立了房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对万某1、鲍某1、鲍某2、鲍某3要求确认鲍某5与被告鲍某4之间就位于北京市顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院内原有北正房三间、厢房两间建立的买卖合同关系有效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，判决如下：确认鲍某5与被告鲍某4之间就位于北京市顺义区×××镇×××村×××街×××号宅院内原有北正房三间、厢房两间所建立的买卖合同关系有效。案件受理费二十五元，由被告鲍某4负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢衍明二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘文丹书 记 员 花晓璐