广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初542号 原告:彭登妍，女，1973年10月5日出生，壮族，无业，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人:戴江和，广西齐兴律师事务所律师。 被告：广西沪源置业投资开发有限公司，住所地：桂林市骝马山路1号1栋，统一社会信用代码：91450300751217067X。 法定代表人：阳贵宝，总经理。 委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 原告彭登妍与被告广西沪源置业投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，被告在提交答辩状期间提出管辖异议，请求将本案移送桂林市临桂区人民法院管辖，本院经审查，于2019年5月28日裁定驳回被告提出的管辖权异议。被告不服本院作出的民事裁定，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院经审查，于2019年10月15日裁定驳回被告的上诉，维持本院裁定。本院依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人戴江和与被告的委托诉讼代理人覃宁斌、梁华娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭登妍向本院提出诉讼请求：1、被告为原告协助办理涉案房屋不动产权属证书；2、被告向原告出具涉案商品房契税发票、管道燃气初装费发票、专项维修基金发票；3、被告向原告支付合同违约金54150元（自2017年1月1日起，直至2017年12月28日止，计361天，每日按房屋总价款万分之五（150元）计算）；4、本案诉讼费由被告负担。原告当庭变更第二项诉请为：被告向原告出示并交付涉案商品房契税发票、管道燃气初装费发票、专项维修基金发票。事实与理由：2015年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂县，合同总金额为300000元；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家规定，将经五方验收合格后的商品房交付买受人使用，同时约定：二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能再前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列约定分别处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。但被告按合同约定向原告交付了商品房后，并未按合同约定办结涉案商品房的初始登记（合同约定时间为2016年12月31日，实际办结时间为2017年12月28日），已构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理会。同时，在签订购房合同时，被告向原告代收了买卖该商品房所需缴纳的契税3000元、管道燃气初装费3200元、专项维修基金5808元，但被告仅向原告出具了一份非正规的简易收据，后来也一直未向原告出具正规发票，原告多次找被告索要，被告亦未出示。故原告诉至法院，提出如上所请。 被告广西沪源置业投资开发有限公司辩称：第一、原告诉请第一项，被告愿意协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；第二、原告诉请第二项内容，涉及商品房的契税发票的，被告已经将契税发票交付原告，涉及到管道燃气初装费发票、专项维修基金费发票，这两份发票的出具单位，不是由被告出具，原告要求被告出具这两份发票是没有事实法律依据；第三、被告没有违约，不需要承担违约责任，即使违约，原告计算的违约金过高，请法院予以调整。综上，请法院驳回原告第二、三、四项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据和事实，本院予以在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据4-收据5张，证明原告已经支付了相关费用，被告出具了相关收据及销售不动产统一发票的事实。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，被告不是出具契税等发票的主体，原告已向被告出具过契税发票，管道燃气的发票不是被告出具的主体。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 原告提交的证据5-查询证明，证明被告办理涉案商品房初始登记的时间是2017年12月28日，迟延于合同约定时间，构成严重违约，应承担相应违约责任。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据不能证明被告违约，只是说明具体办证的时间。本院经审查，认为被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 原告提交的补充证据7-查询证明，证明被告办结涉案商品房初始登记是2018年1月9日。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为2018年1月9日是办理首次登记，不是初始登记。本院经审查，认为被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 被告提交的补充证据1-（2018）桂0312民初2836号民事判决书、证据2-（2019）桂03民终2168号民事判决书。原告认为该证据为庭审后递交的证据，原告依法不予质证。经审查，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第五款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，故本院对该证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实：2015年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的坤龙·胜景丽苑楼盘房，合同总金额为300000元。合同第十五条对关于房屋登记作出约定（节录）：“……二、初始登记、转移登记。（一）出让人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）、1.买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。……”同日，原告还与被告签订《委托书》：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。……”合同签订后，原告在合同约定期限内,已将全部房款300000元及房屋契税3000元、燃气管道初装费3200元、专项维修基金5808元交纳给被告，被告除交付了购房发票给原告外，其他发票未交付给原告。被告于2017年12月28日去办证部门办理房屋所有权的初始登记，原告所在2幢房屋大证登簿时间为2018年1月9日。 另查明，桂林市临桂区人民法院作出的（2018）桂0312民初1415号民事判决书认定，临桂区不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。国家此时正值对不动产统一登记进行改革，即将国有建设用地使用权证及房屋所有权证两证合为一证，因机构改革的原因，该不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件。 本案的争议焦点：一、被告是否有义务交付管道燃气初装费发票，专项维修基金费发票，契税发票是否交付原告；二、被告是否逾期办理涉案房屋的初始登记及如何计算违约时间的问题；三、关于违约金是否过高，是否需要调整的问题。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。由于合同及委托书中原告同意由被告指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。故被告有义务按约定为原告办理房屋所有权的转移登记。由于国家对不动产统一登记的相关改革，已将两证合二为一，因此，委托书中载明的房屋所有权转移登记实际上现已变更为办理不动产权登记，根据双方契约与合意，结合公平原则，被告应继续为原告办理不动产权登记（即国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记），被告也同意协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书，故对原告该项诉请，本院予以支持。 关于被告是否有义务出示并交付管道燃气初装费发票、专项维修基金费发票、契税发票的问题。原告已向被告交纳相关费用，被告向相关部门代为缴纳该费用后，有义务向原告出示并交付缴纳费用的发票作为凭证，故原告的该项诉请，本院予以支持。 关于被告是否逾期办理涉案房屋的初始登记及如何计算违约时间的问题。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金。因双方在合同中约定了于2016年12月31日前，被告须办结该商品房所有权初始登记，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于2017年12月28日才办理好涉案房屋的初始登记，2017年1月1日至2017年12月28日共计361天。临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年7月22日至2016年12月31日共计161天的天数即从361天中扣除该161天的违约金，故原告迟延办结涉案商品房所有权初始登记的天数为361-161=200天。 关于违约金是否过高，是否需要调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”有鉴于此，原告要求被告以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，被告认为双方约定的违约金过高，要求适当调整，本院以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考量后对违约金应予调整。涉案逾期办理房屋所有权初始登记的违约金的计算标准应当调整为每日万分之二。故违约金为12000元（300000元×2?×200天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告广西沪源置业投资开发有限公司协助原告彭登妍办理桂林市临桂县屋的不动产权属证书； 被告广西沪源置业投资开发有限公司向原告彭登妍支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金12000元； 被告广西沪源置业投资开发有限公司向原告彭登妍交付桂林市临桂县屋的契税发票、管道燃气初装费发票、专项维修基金发票； 驳回原告彭登妍的其他诉讼请求。 本案案件受理费1154元（原告已预交），原告彭登妍负担898元，被告广西沪源置业投资开发有限公司负担256元。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1154元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  徐晓平 人民陪审员  杨林珍 人民陪审员  刘孔钿 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  韦 琳