山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初2209号原告：牛金虎，男，1966年12月17日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：孙小素（系原告之妻），女，1965年4月14日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。被告：烟台南山置业发展有限公司。住所地山东省烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门。法定代表人：韩延卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王吉玉，男，1980年3月18日出生，汉族，该公司员工，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：李静，女，1989年12月11日出生，汉族，该公司员工，住山东省淄博市张店区。原告牛金虎与被告烟台南山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛金虎及其委托诉讼代理人孙小素，被告烟台南山置业发展有限公司的委托诉讼代理人王吉玉、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款416231元，赔偿房屋装修损失100000元，可得利益损失605069元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告返还原告房款416231元，并支付增值利益损失632746.23元；3.被告支付鉴定费10000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年5月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于莱山区南山世纪华庭的第15幢2单元29层05号房预售给原告，建筑面积101.33平方米，每平方米4075.5元，被告应于2009年6月30日前将该房屋交付给原告，在交付房屋后90日内办理房地产权属登记。合同签订当天原告将购房款412970元交付给被告。2009年10月被告将房屋交付给原告。为办理房地产权属登记，原告多次与被告交涉，直到2013年3月17日，被告以办理房地产权属登记为由，要求原告补交面积差额款3261元。此后，原告一直催促被告办理房地产权属登记，但被告至今仍未办理。原告取得涉案房屋后，于2015年进行装修，花费装修款100000余元。由于被告的原因一直办不出房地产权属证明，只能请求法院判令解除该合同。被告辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不应解除。2007年5月18日，被告取得了莱山区南山世纪华庭1-15号楼及15号楼网点的《商品房预售许可证》，2007年5月28日与原告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了预售的涉案房屋。2013年3月21日，被告办理包含涉案房屋在内的莱山区港城东大街277号15号楼的房权证，烟台市住房和城乡建设局将15号楼部分用户由“住宅”改为“自用办公”其中就包括涉案房屋。被告取得的《商品房预售许可证》上并没有自用办公房屋的事项，但烟台市住房和城乡建设局进行了更改，最终导致涉案房屋无法办理房权证，被告并无过错，这属于政府机关的原因。2.原告主张的增值利益损失是根据本案鉴定报告得出的，而被告对该鉴定报告有异议，不认可。双方签订的《商品房买卖合同》规定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。若法院最终认定双方解除《商品房买卖合同》，被告也应按照该条约定退还房款，并按已付房价款的0.5%赔偿原告的损失。3.被告不同意支付鉴定费。本案经审理认定事实如下：2007年5月18日，被告取得位于烟台市莱山区南山世纪华庭1-15号楼及15号楼网点的《商品房预售许可证》，该证载明：预售房屋用途为住宅+网点；商品房预售总建筑面积为358985.98平方米，其中住宅355781.08平方米，非住宅3204.90平方米；商品房预售总套数为2021套，其中住宅2020套，非住宅1套；有效期自2007年6月1日至2009年3月1日。2007年5月28日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007160052）及补充协议，合同中载明了土地使用权证号、建设工程规划许可证号及商品房预售许可证号。合同约定原告购买被告开发建设的南山?世纪华庭第15幢2单元29层05号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积101.33平方米，房款总价为412970元。合同第八条“交付期限”约定：被告应当在2009年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告。第十五条“关于产权登记的约定”约定：被告应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起三十日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的0.5%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约支付房款，后因房屋实测面积增加，原告共向被告支付房款416231元。2009年9月7日，原告接收涉案房屋。被告至今未为原告办理涉案房屋的产权登记手续。2013年3月21日，被告取得了莱山区港城东大街277号15号楼的产权证书，该证书载明的规划用途为住宅、自用办公、商业；附记载明了15号楼住宅编号，商业编号及自用办公编号，其中自用办公编号为2单元305-3005。涉案房屋属于自用办公范围。庭审中被告主张，被告原取得的《商品房预售许可证》中的房屋用途只有住宅和网点，出售给原告的房屋就属于住宅的范围，但是烟台市住房和城乡建设局办证时加了自用办公，因此原告的房屋无法单独办证。原告向本院提起诉讼要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告于2019年9月22日收到起诉状。诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托山东同朔土地房地产资产评估测绘有限公司（以下称鉴定机构）按照同地段同等装修标准以2019年9月22日为鉴定基准日对涉案房屋的价值进行鉴定。2019年12月2日，该鉴定机构出具编号为山东同朔评字（2019）第SF014号的《房地产估价报告书》，估价结果：涉案房屋市场价值为1048977.23元。原告对该鉴定结果无异议，被告提出如下异议：1.涉案房屋性质已确定为自用办公性质，报告书未考虑这一事实情况，仍按照商品住宅房的性质进行鉴定，不符合客观、公平原则；2.估价因素不全面，没有考虑楼层、采光、朝向等因素；3.2019年11月26日估价人员到现场进行实地查勘时，估价师贺春燕没有到现场，但在报告书中签名了，且系排在首位的估价师，令人质疑报告书的形式大于内容；4.报告书中明确估价方法选用比较法，比较法的定义及操作方式是“选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法”，但该报告并不能看出鉴定机构选取了哪些实例，选取的数量是否足够得出科学的结论及所选取的对比实例是否具有可比性。针对被告提出的异议，鉴定机构出具书面回复：1.此次评估严格按照莱山区法院烟莱法司鉴（81）号司法鉴定委托书载明的委托鉴定要求进行，并对该情况在估价报告的《估价假设和限制条件》中进行了披露；2.我方对估价对象所在区域的住宅交易案例进行了搜集整理，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定了三个与估价对象处于同一住宅小区的可比实例，通过对估价对象与可比实例在交易时间、交易方式、自然人文环境质量、社区成熟度、基础设施、公共配套设施、人流量、楼层、结构、装修、面积、户型等因素进行比较，最终得出估价对象价值，计算过程详细记录于估价技术报告中；3.我方在接到委托后成立项目小组并合理分工，由冯晓微、孙洪发共同负责现场查勘工作，冯晓微负责评估测算及报告撰写工作，孙洪发、贺春燕负责报告审核工作，并由项目组三名估价师在出具的报告书上签字，该工作流程完全符合《资产评估法》及《房地产估价规范》的相关要求。因被告对鉴定结论不予认可并提出鉴定人员出庭申请，本院通知鉴定机构到庭对鉴定报告接受质询。被告要求鉴定机构对于其所提出异议的2、4项予以回复，不需要对异议的1、3项进行回复，要求鉴定机构出具估算技术报告并对于计算的详细过程进行说明。鉴定机构向被告出示估算技术报告并回复称：本案所选取的三个可比实例与估价对象所处的住宅位于同一小区，交易时间接近，与估价委托书要求时间相接近，所选的交易案例的户型、楼层、朝向与估价对象相类似，成交价值相差不大，可比实例与涉案房屋对于朝向和建筑面积的差异其已按照房地产估价规范的要求进行价值修正，影响房屋的价值因素很多，不能单纯以朝向论房屋价值。原告对于鉴定机构的陈述没有异议；被告认为鉴定机构选取的三个实例朝向、面积与涉案房屋均不同，因此不认可鉴定人员的答复。被告对其提出的异议未提供相关证据。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、发票、《房地产估价报告书》、《商品房预售许可证》、房屋所有权证书等证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，2007年5月28日，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告虽向原告交付了房屋，还应履行为原告办理涉案房屋的不动产权属证书的义务。现涉案房屋的规划用途由住宅变更为自用办公，导致原告不能办理涉案房屋的不动产权属证书，合同目的无法实现，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》于2019年9月22日被告收到民事起诉状之日解除。被告提出双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不应解除的抗辩观点，于法无据，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告向原告支付的购房款应予返还。原告要求被告返还购房款416231元的请求，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据鉴定机构出具鉴定结论，涉案房屋市场价值为1048977.23元，原告对于该鉴定结论予以认可，被告虽提出异议，但鉴定机构对其提出的异议已出具书面说明并到庭接受质询，该解释科学、合理，应予采信。被告对其所提出的异议未能提出相关证据及依据，不予采信。故，原告主张被告支付房屋增值损失632746.23元（1048977.23-416231）及鉴定费10000元，符合法律规定，予以支持。被告主张按照原告已付房价款的0.5%赔偿原告损失，该合同约定的损失赔偿额的计算方法过分低于原告的实际损失，对于该抗辩观点不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、2017年5月28日，原告牛金虎与被告烟台南山置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2007160052）于2019年9月22日解除；二、原告牛金虎将位于烟台市莱山区房屋返还给被告烟台南山置业发展有限公司，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告烟台南山置业发展有限公司返还原告牛金虎购房款416231元；四、被告烟台南山置业发展有限公司支付原告牛金虎房屋增值损失632746.23元；五、被告烟台南山置业发展有限公司支付原告牛金虎鉴定费10000元；上述三至五项合计1058977.23元，被告烟台南山置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如果被告烟台南山置业发展有限公未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7166元，由被告烟台南山置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一九年十二月二十四日法官助理贺彩云书记员迟卓林