河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0582民初2872号原告党燕萍，女，1955年1月30日出生，大专文化，汉族，群众，现住北京市朝阳区。委托代理人王建欣，河北守敬律师事务所律师。被告史继勇，男，1978年12月1日出生，汉族，现住沙河市。委托代理人高欣，河北周行律师事务所律师。委托代理人陈美美，河北周行律师事务所律师。第三人刘聚军，男，1955年8月13日出生，汉族，住沙河市。委托代理人韩江彬，公司推荐人员。第三人河北大光明实业集团有限公司，住所地沙河市东环路南段西侧。统一社会信用代码91130582715821195K。法定代表人刘聚军，该公司董事长。委托代理人韩江彬，该公司法务主管。第三人河北大光明实业集团嘉晶玻璃有限公司，住所地沙河市东环路南段路西。统一社会信用代码91130582715817233G。法定代表人元亮亮，该公司总经理。委托代理人韩江彬，该公司法务主管。原告党燕萍与被告史继勇、第三人刘聚军、河北大光明实业集团嘉晶玻璃有限公司（以下简称嘉晶公司）、河北大光明实业集团有限公司（以下简称大光明集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告党燕萍委托代理人王建欣、被告史继勇委托代理人高欣、第三人刘聚军、第三人河北大光明实业集团嘉晶玻璃有限公司、第三人河北大光明实业集团有限公司共同委托代理人韩江彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党燕萍诉称，被告与第三人为借款合同纠纷一案经沙河市人民法院审理作出（2018）冀0582执511号之三执行裁定书、（2019）冀0582执恢84号之一执行裁定书，查封了第三人刘聚军名下位于北京市朝阳区车库并准备拍卖。原告认为贵院查封了第三人刘聚军名下位于北京市朝阳区车库并准备拍卖是错误的，故向贵院提出书面异议。贵院随后作出（2019）冀0582执异66号执行裁定书，驳回原告异议。原告认为贵院执行第三人刘聚军名下位于北京市朝阳区车库并准备拍卖是错误的。首先声明一点，原告购买的不仅仅是这一车库，还包括房屋。原告购买的北京市朝阳区北苑路178号光大名筑10号楼1单元1118房及地下车库-2层456号车库，名为刘聚军，实际为王建军购买所有，而且早在2013年1月25日原告便以720万元的价款与实际所有人王建军签订《购卖房协议及收单》，且原告已经向实际所有人王建军完成全部付款义务，王建军将房屋及地下车库也早已实际交付给原告，位于北京市朝阳区车之所以没有办理产权登记是因为该车库的产权证颁发滞后，是于2015年3月5日登记的，由房屋所有权证为证，后续联系王建军让刘聚军来协助办理产权登记手续，由于名义所有人刘聚军身体等原因迟迟没有办理，但更改不了原告早已依法享有使用权和所有权的客观事实。综上所述，被告与第三人之间的纠纷与原告没有任何关系，法院在第三人刘聚军名下（实为王建军所有的）位于北京市朝阳区车库查封并拍卖错误。现向法院起诉，请求依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人刘聚军名下位于北京市朝阳区车库（价值19万元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。原告提交证据如下：1、证据一党艳萍身份证；2、证据二2012年9月22日北京中海宏洋地产有限公司与刘聚军签订的《北京商品房认购书》，2012年10月28日北京中海宏洋地产有限公司与刘聚军签订的《北京市商品房现房买卖合同》及交款转账手续；3、证据三2012年11月6日北京中海宏洋地产有限公司的发票；4、证据四Ｘ京房权证朝字第××号房屋所有权登记证书；5、证据五Ｘ京房权证朝字第××号房屋所有权证书；6、2013年2月1日税务机关代开发票及完税证明各一张；7、证明七2013年元月25日王建军出具的购卖房协议及收单及补充协议；8、证据八转账记录两份及收条一份；9、证据九中海宏洋物业管理有限公司光大名筑项目管理中心的证明一份。被告史继勇辩称，被告认为法院应当继续执行第三人刘聚军名下的车库，原告要求不得执行，没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。本案争议的车库，依法登记在刘聚军名下，基于物权公示的原则，涉案车库依法登记，故法律认可，应为刘聚军个人财产，应当予以执行。本案原告不享有车库的所有权，更不享有相应物权，故其主张应予驳回。被告未提交证据。第三人刘聚军、河北大光明实业集团嘉晶玻璃有限公司、河北大光明实业集团有限公司共同述称，该处车库确实是王建军以刘聚军的名义购买，后卖给原告。2015年3月车库的房产证书下发，2015年1月7日刘聚军因病住院，因为身体原因，没有及时的办理车库的更名手续，应当支持原告的诉求。第三人共同提交证据如下：刘聚军的病例一份。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：1、对证据一、二，对于原告提交的认购书真实性没有异议，该证据也可以证实第三人刘聚军以其个人名义购买了涉案车库，对于收款收据及转账，原告没有提供原件，对于原告陈述的证明事实不认可。商品房买卖合同也未提交原件，结合相关法律的规定，如果确实存在借名购房的情况，处理严格依据物权法定、物权公示的原则，确立不动产的归属，所以原告提交的上述证据并无法证实房产权利人为案外人王建军；2、对证据三，真实性没有异议，而且发票显示付款单位为刘聚军，也印证了其为车库的合法所有人；3、对证据四，真实性没有异议，而且显示车库合法的所有权人为刘聚军；4、对证据五的房屋所有权证书，登记所有权为原告，这个对证书的真实性没有异议，但与本案没有实际的关联性；5、对证据六，与本案的涉案车库也没有实际关联性，并非涉案车库的买卖凭证；6、对证据七的合法性、真实性均有异议，该协议显示的内容系原告购买王建军名下光大名筑苑10号楼10层10-1-1118号房，并不涉及本案的车库，协议上虽然添加了车位，但是很明显添加车位的几个字存在后期伪造的可能。而且本案涉及的车位所有权人为刘聚军，王建军本人并无处分权。协议中写明了收到款项为610万元，但是原告提供的转账明细显示2013年1月25日，转账金额为600万元，与收据所写的金额不相符。另外原告提供的补充协议，对真实性有异议，而且协议也没有写明签署时间，协议的涉及的房产，仅涉及北京市朝阳区北苑路178号10号楼1单元1118室，与本案的车库没有关联性；7、对证据八，对转账记录的真实性没有异议，但与本案没有关联性，且转账记录并没有显示付款人信息，账户户名。无法证实原告所陈述的待证事实。对于2013年2月15日的收款收据并没有相应的转账凭证予以证实，结合转账记录显示，转款金额涉及700万元，与原告所陈述的720万元也不一致；8、对证据九物业证明，对该证据的真实性、合法性均有异议，证据中仅加盖物业管理中心的印章，并没有负责人签字，根据我国法律规定，单位出具的证明应当有单位的负责人签名并加盖单位的印章。上述证明缺乏公章以及负责人签字，不能作为相应证据，并且物业管理中心并非开发单位，没有权利证明车位的所属权。第三人对原告提交的证据质证意见如下：第三人认可原告提供的证据的真实性和合法性，认可原告围绕证据陈述的事实。原告对第三人提交的证据质证意见如下：没有异议。原告2013年元月25日购买了实际所有人为王建军的车库，之所以未能及时办理过户，是基于1、该车位房产证的下发时间为2015年3月5日，下发车位登记证书的时间滞后；2、该证下发之后原告一直催实际所有人，让其按照购卖房协议及收单上所约定的条件，由王建军让刘聚军来配合该车位的过户登记，由于刘聚军身患重病，所以迟迟没有办理，原因的确在第三人刘聚军一方。被告对第三人提交的证据质证意见如下：上述证据仅为复印件，对其真实性无法认可，另外上述病例与本案也无关联性，也不能作为原告不是自身原因不办理过户的证据。沙河法院是在2018年9月12日查封涉案车库，而车库的登记时间是2015年3月5日，如果原告及第三人称车库在2013年1月25日进行买卖，那么在长达3年半的时间内均没有合理的依据没有办理过户。对于第三人所陈述的情况也是不相符的。下列证据：1、党艳萍身份证；2、2012年9月22日北京中海宏洋地产有限公司与刘聚军签订的《北京商品房认购书》，2012年10月28日北京中海宏洋地产有限公司与刘聚军签订的《北京市商品房现房买卖合同》及交款转账手续；3、2012年11月6日北京中海宏洋地产有限公司的发票；4、京房权证朝字第××号房屋所有权登记证书；5、京房权证朝字第××号房屋所有权证书；6、2013年2月1日税务机关代开发票及完税证明各一张；7、2013年元月25日王建军出具的购卖房协议及收单及补充协议；8、转账记录两份及收条一份；9、中海宏洋物业管理有限公司光大名筑项目管理中心的证明一份；10、刘聚军的病例一份，已经各方质证，本院予以确认。经审理查明，申请执行人史继勇与被执行人刘聚军、河北大光明实业集团有限公司、河北大光明实业集团嘉晶玻璃有限公司、沙河市铁马经贸有限公司、马铜锁为民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月19日作出（2017）冀0582民再2号民事调解书已发生法律效力。义务人未履行生效调解书确定的义务，史继勇向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年9月12日作出（2018）冀0582执511号之三执行裁定书，查封第三人刘聚军名下位于北京市朝阳区产一处。并于当日实施查封。后本院于2019年7月4日作出（2019）冀0582执恢84号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人刘聚军位于北京市朝阳区（产权证号：Ｘ京房权证朝字第××号）房产一处。党艳萍遂向本院提出异议，本院受理后，依法作出（2019）冀0582执异66号执行裁定书，裁定：驳回案外人党艳萍的异议。党艳萍于2019年9月24日提起执行异议之诉。另查明，2012年9月22日北京中海宏洋地产有限公司与第三人刘聚军签订了《北京市商品房认购书》房屋买卖合同，购买了位于北京市朝阳区北苑路178号光大名筑园项目的地下车库【幢】【座】-2【层】456号车位，总价为190000元。当日王建军通过信用卡支付20000元认购金。2012年10月28日王建军再次转账支付剩余价款。2012年11月6日北京市中海宏洋地产有限公司向刘聚军出具了购买光大名筑B2-456的购买发票，发票金额为190000元。2015年3月5日刘聚军完成过户登记取得了Ｘ京房权证朝字第××号房屋所有权证。再查明，2013年1月25日原告党艳萍与王建军签订《购卖房协议及收单》，购买王建军实际所有，刘聚军名下位于北京市朝阳区光大名筑10号楼1单元1118房及车位。2013年2月1日，第三人刘聚军协助原告党艳萍办理房产过户，将位于北京市朝阳区产过户给原告，因购买的车位直至2015年3月5日才下发房屋所有权证，2013年2月1日原告党艳萍与第三人刘聚军并未将涉案车位过户。自2015年1月7日第三人刘聚军因病多次到中国人民解放军总医院接受治疗。协议签订后第三人刘聚军已实际将涉案车库交付原告使用，当日原告已经实际占用该车库，并自2013年2月1日开始向中海宏洋物业管理有限公司光大名筑项目管理中心支付相关费用。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告党艳萍与案外人王建军签订的《购卖房协议及收单》、《补充协议》、王建军收条、原告党艳萍代理人张金红给王建军的买房款的转账记录，且之后第三人刘聚军协助党艳萍办理了位于北京市朝阳区光大名筑10号楼1单元1118房房产过户手续，结合原告党艳萍支付全部购房款并按时支付涉案房产的相关费用，该行为并未违反法律、法规有关效力性的强制规定，第三人刘聚军亦确认自身对本案讼争的房产不享有任何的权利，因此本案诉争的涉案车库的实际权利人应为王建军而非第三人刘聚军。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定如下：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院于2018年9月12日作出（2018）冀0582执511号之三执行裁定书查封涉案车库之前，原告已经与该房屋实际所有人王建军签订了买卖涉案车库的合同，并且已经实际占有了该涉案房产，该事实有原告提交的2013年1月25日《购卖房协议及收单》、《补充协议》、转账证明、收据、Ｘ京房权证朝字第××号房屋所有权证及中海宏洋物业管理有限公司光大名筑项目管理中心出具的证明证明材料予以证实。原告已经实际支付了该房屋的价款，且原告与第三人刘聚军未能办理过户登记手续的原因并非因原告自身原因造成，因此应当认定原告对涉案车库享有足以排除强制执行的合法民事权利，对原告所诉，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行河北省沙河市人民法院（2018）冀0582执511号之三执行裁定书查封的位于北京市朝阳区车库。案件受理费4,100元，由被告史继勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  刘永信人民陪审员  杨 召人民陪审员  赵 明二〇一九年十二月二十二日书 记 员  李天岩