贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15373号 原告：邓维义，男，生于1974年7月18日，汉族，四川省简阳市人，住毕节市七星关区。 被告：贵州毕节农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路中段，统一社会信用代码：91520500215492970P。 法定代表人：方容，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵新春（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊灿斌（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 第三人：赵强，男，生于1964年11月7日，白族，贵州省大方县人，住贵州省毕节市七星关区。 第三人：肖成美，女，生于1963年7月26日，汉族，贵州省大方县人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵强（特别授权代理），男，1964年11月7日，汉族，贵州省毕节市大方县人，住贵州省毕节市七星关区。 原告邓维义诉被告贵州毕节农村商业银行股份有限公司（下称：农商银行），第三人赵强、肖成美案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告邓维义，被告农商银行的委托诉讼代理人赵新春，第三人赵强（同为第三人肖成美的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓维义向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行登记在赵强名下位于毕节市中（面积为776.53平方米，产权证号为：毕房权证毕地字第××）3号车位，并解除查封。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：涉案不动产位于毕节市七星关区，系由原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司开发建设的瑞丰商住楼的配套消防设备、电梯间、楼梯间、消防水池、化粪池等附属设施取消改建而成地下车库，该改建导致瑞丰商住楼业主至今只能从商住楼毗邻毕节银监局侧面消防通道进入，不能从地下室及临街街面正常入户。原告于2005年购买瑞丰商住楼5-5号成为业主，并自2009年12月租赁地下室3号车位停车。2008年在未征得瑞丰公寓业主同意的情况下，原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司将涉案不动产转移过户至赵强名下，原贵州省毕节地区房产事业局于2008年5月26日为赵强办理的产权证号为0000838号房屋首次转移登记。在瑞丰商住楼业主租赁地下车库使用期间，赵强于2013年将涉案不动产用于抵押向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款，原毕节市房产事业局于2013年8月29日为贵州毕节农村商业银行股份有限公司办理的房屋他项权抵押登记，赵强未向贵州毕节农村商业银行股份有限公司告知地下车库租赁事实，贵州毕节农村商业银行股份有限公司也未查证抵押物租赁状况。2014年12月赵强及原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司与原告签订《车位使用权转让合同》将案涉地下室3号车位以人民币100000.00元出售给原告。涉案不动产因赵强未能偿还债务于2019年10月被毕节市七星关区人民法院查封，进入执行程序，瑞丰商住楼各户业主才知道所购地下车位被改成商业房产由赵强抵押借款的事实。原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司已被注销，瑞丰商住楼属框架结构，建设层数地上12层，地下1层，国有土地使用权证号毕地国用（2003）第122号，面积为925平方米，使用年限自2003年7月7日至2073年7月7日，居住业主46户。 原告认为:一、如将涉案不动产的出卖方认定为原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司，则原告作为商品房消费者，已经支付全部价款，原告因购房而享有的消费者购房权利，能够排除案涉房屋的执行。 原告作为消费购房人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确定。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，建设工程款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定消费者。据此，就上述权利对抗的顺序原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的特定房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护消费者房屋买受人的权利，前述司法原则，最高人民法院在（2019）最高法民申4077号建银国际资本管理（天津）有限公司、王鹏申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书予以确定，根据2019年最高人民法院民商审判会议纪要第126条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告享有的消费者购房权利能够排除案涉房屋的执行。 二、如将案涉不动产的出卖方认定为赵强，则特定房屋的承租人或购买人享有的租赁物占有、使用权或所购房屋物权期待权，根据2019年最高人民法院民商审判会议纪要第127条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十一条的规定，能够排除案涉房屋的执行。 1.案涉房屋未办理过户登记系非因原告自身原因所致。赵强于2008年取得涉案房屋产权，毕节市七星关区人民法院于2019年10月采取查封措施，原告作为案涉房屋的买受人于2014年12月签订《车位使用权转让合同》并支付全部价款，在2009年原告即已经占有使用涉案房屋至今。赵强签订协议时，未告知原告抵押的事实，称仅系使用权转让，不办理过户登记。在（2019）黔0502执异159号执行裁定中，赵强已经认可公司与其人格混同（公司财产记载于股东名下，由股东占有、使用；股东无偿使用公司资金或者财产，不作财务记载），没有否认签订《车位使用权转让合同》的真实性及收款的事实。未办理过户登记系赵强所称是长期租赁合同，而非买卖合同，不是原告自身原因。 2.原告与赵强之间在涉案执行地下室3号车位查封之前签订的《车位使用权转让合同》已经依法成立，合法、有效，原告支付了全部合同价款。2000年9月29日通过的《最高人民法院关于适用的若干规定问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”前述规定可以看出，允许抵押人将抵押物出租或转让，租赁合同或转让合同不论是抵押前成立，还是抵押后成立，均是合法、有效，二者的区别仅在于限制抵押权实现后的买受人及其追偿权利，租赁合同或转让合同不妨碍抵押权人行使抵押权，但抵押权的实现要让位于建设工程款的优先权及特定购房者的物权期待权。 2014年12月29日通过的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”如前所述，原告与赵强签订的《车位使用权转让合同》属法院查封之前签订合法有效书面合同，不论该合同是租赁合同还是转让合同，原告在2009年即已经占有、使用案涉房屋，如果认为《最高人民法院关于适用的若干规定问题的解释》第六十六条、第六十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十一条之间适用存在冲突，根据新法优于旧法的法律适用原则，应适用2014年12月29日通过的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第三十一条的规定，支持原告的请求。 关于《车位使用权转让合同》中转让方的认定。该合同首部列明的转让人为瑞丰房开公司毕节分公司，代表人为赵强；署名处转让人加盖贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司公章，代表人处加盖赵强签名章。收据上收款单位加盖贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司财务用章，经手人处加盖赵强签名章。转让款100,000.00元中的60,000.00元直接支付至赵强5240947140005977账户内，另40,000.00元由赵强指定的收款人冯云收取现金。表面上看，是以公司名义签订的合同，但在签订合同时的2014年12月，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司已经被注销，不复存在，即赵强所代表的公司并不存在；况且，即便公司存在，赵强也未取得贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司的授权，在执行异议中自认公司人格与其混同，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。……”及《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，由于贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司已经注销，且没有授权赵强签订合同，应由赵强对签订的《车位使用权转让合同》承担责任，该合同不是已经注销的贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司所实施的民事行为，原告有权要求赵强履行该合同确定的债务。赵强是具有民事通行能力的自然人，于2008年取得涉案房屋的处分权，双方签订的合同未违反法律法规效力性强制规定，《车位使用权转让合同》合法、有效，该合同的转让方应认定为赵强。 三、原告作为瑞丰商住楼的业主，对于地下室改建为车库后，享有法定的“首先满足”权，该权利可以阻却向受让人移交占有被执行的不动产，业主居住权的实现优于债权人抵押权的实现，可以排除强制执行。 《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”原告购买了瑞丰商住楼5-5号房屋居住，系瑞丰商住楼的业主，根据前述规定，赵强将地下室改为车库后，应当首先满足业主的需要。2014年12月赵强与原告签订《车位使用权转让合同》的方式，以出售的方式处分给业主，依据最高人民法院司法解释的规定，符合首先满足业主居住的法律规定。虽然被告对抵押地下室享有优先受偿权，但该权利不足以对抗全体业主法定的“首先满足业主的需要”车位物权期待权的实现，抵押物受偿优先权要让位于业主居住权的实现、建设工程款优先权的实现，业主车位物权期待权是法定“首先”。 综上所述，原告对登记于赵强名下位于毕节市.53平方米，产权证号“毕房权证毕地字第××”）3号车位享有的民事权益，可以排除强制执行，请求对原告的诉讼请求予以支持。 为支持其诉讼请求，原告邓维义向本院提交了如下证据： 证据一：居民身份证、房产证。用以证明：原告自然人身份情况、是毕节市瑞丰商住楼业主，对涉案不动产3号车位享有首先满足的物权期待权。被告质证意见：真实性无异议，但是不能达到原告方的证明目的。因为抵押于被告的财产根据房产证的性质为商业住房，而不是抵押车库。第三人赵强、肖成美质证意见：对真实性无异议，但车位是租赁不是出售，原告方只有使用权，并不是房产。 证据二：阮女先、李永芸的车位租金收据。用以证明：改建的地下车库在办理抵押登记前已经出租给业主使用，在设立抵押权时赵强没有告知出租的事实，毕节农商行业没有查证抵押物的租赁状况。被告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的。第三人赵强、肖成美对该组证据无异议。 证据三：车位使用转让合同、收款收据及银行转款凭证。用以证明：第一、赵强将瑞丰商住楼地下车位第3号于2014年12月出售给原告邓维义，赵强收取转让款100,000.00元的事实。第二、签订转让合同的经办人为赵强，无权代理瑞丰公司，且瑞丰公司是已经注销，应由赵强承担该转让合同的债务，继续履行合同。被告质证意见：真实性不持异议，但达不到其证明目的。同时我们认为转让人应当是贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司。第三人赵强、肖成美质证意见：对该组证据无异议，但只能说明是对车位使用权的转让并不是房屋所有权。 证据四：房产证、他项权证。用以证明：瑞丰商住楼业主共有的地下室因原毕节地区房产事业局滥用职权行为，违反法定程序转移过户给赵强，及赵强提供权属不清，虚假申请材料抵押登记给毕节农商行。被告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的，该证据恰好能证明该房屋的权利人为赵强，其有权提供该房屋作为贷款的抵押担保财产，并办理了抵押登记。第三人赵强、肖成美质证意见：对该组证据真实性无异议，但达不到其证明目的。 证据五：执行裁定书两份。用以证明：瑞丰商住楼业主共有的地下室被七星关区人民法院查封列为执行财产的事实。被告质证意见：真实性无异议，对查封列为执行财产的证明目的无异议，但对属于业主共有的地下室的证明目的有异议，达不到该证明目的。第三人赵强、肖成美质证意见与被告一致。 被告农商银行辩称：本案第三人赵强、肖成美，提供其名下位于商业用房作为其向被告贷款的抵押担保，并办理了抵押登记，因此被告对权属房屋享有抵押优先，根据物权法一百九十条、一百九十一条的规定，无论本案原告是否与本案第三人或贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司之间存在何种关系，均不影响被告对抵押房屋的强制执行。 为支持其抗辩主张，被告农商银行向本院提交了如下证据： 抵押合同、房产证、他项权证、民事判决书。用以证明：第三人提供房产作为其向被告贷款的抵押担保，并办理了他项权登记，该事实已经裁判文书确定，所以被告对抵押物享有优先受偿权。原告质证意见：真实性无异议，但达不到被告的证明目的，抵押物优先受偿权要让位于工程款优先权，消费者的物权期待权。第三人赵强、肖成美对该组证据无异议。 第三人赵强、肖成美述称：第一、房产证取得合法有效。第二、起诉书中说的地下商场是改建而成不是事实，电梯间、楼梯间、消防设施等健全，故地下商场并不是改建而成的。 第三人赵强、肖成美未提交证据。 经审理查明：第三人赵强、肖成美因向被告农商银行借款，将登记在赵强名下的，位于毕节市七星关区（产权证号：毕房权证毕地字第××号，面积：776.53平方米）抵押给被告农商银行，双方于2013年8月26日签订《抵押合同》，并于2013年8月29日办理抵押登记。后第三人赵强将该负一层划分成车位，并于2014年12月30日以贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司毕节市分公司的名义将3号车位使用权转让给原告，双方签订了《车位使用权转让合同》，约定价款为100000.00元，使用年限至2043年7月7日。合同签订后，原告向第三人支付的全部价款，第三人将涉案车位交给原告使用，双方未办理转移登记。2019年3月5日，因第三人赵强、肖成美未偿还被告借款，被告向本院提起诉讼。本院于2019年5月28日作出（2019）黔0502民初2595号民事判决书。该判决生效后，第三人赵强、肖成美仍未向被告偿还借款，被告向本院申请强制执行。本院于2019年10月15日作出（2019）黔0502执3484号执行裁定书，查封毕节市七星关区（产权证号：毕房权证毕地字第××号，面积：776.53平方米）。原告于2019年11月12日向本院提出执行异议，本院于2019年11月15日作出（2019）黔0502执异159号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，遂向本院提出案件人执行异议之诉。 另查明：涉案房产原产权人为贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司，2008年5月26日转移登记在第三人赵强名下。转让涉案房产时，第三人未告知原告涉案房产已经抵押的情况，也未通知并经本案被告（抵押权人）同意。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，第三人在未告知原告该房产已经抵押，也未通知被告（抵押权人）并经被告同意的情况下，将该抵押物中的部分房产使用权转让给原告，该转让行为无效，原告不能因此取得物权期待权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，第三人将涉案房产抵押给被告，经本院生效文书确认，被告对该抵押物享有优先受偿还权，因此原告要求停止执行并解除查封的理由不成立，其诉请无法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告邓维义的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告邓维义承担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  罗桂华 人民陪审员  赵明贵 人民陪审员  成文娟 二〇一九年十二月二十二日 书 记 员  杨 洋