文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初6328号原告：涟水县四海印刷厂，住所地涟水县朱码镇军民路。法定代表人：于春卉，该厂厂长。被告：杨明明，男，1994年11月18日出生，汉族，居民，住涟水县（铭欣汽车维修部）。原告涟水县四海印刷厂诉被告杨明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日、2019年10月10日两次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人于春卉、被告杨明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租金35000元及利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月24日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将坐落于军民路上的涟水县四海印刷厂院内办公室南侧一幢车棚出租给被告，约定租赁期限自2016年10月24日至2017年10月24日，年租金为16000元，签订协议时付清租金。到期后，如被告续租，需提前两个月与原告办理续租手续，并付清房屋租金18000元，同等价格被告优先承租。在原告多次催要下，被告几次支付累计3000元，剩余租金被告拒不支付，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杨明明辩称，先前有租赁合同，后与原告没有租赁合同，原告存在财产纠纷，在与我有合同的时候，原告的法定代表人于春卉的前夫董会明来闹事，影响我经营，于春卉在合同期间停了我的电，影响我很长时间经营，男方口头让我不要给房租，因为有很多原因，我可以使用，但不能交房租；于春卉在我处修车，没有付钱，可以折抵房租，董会明也在我处修车，没有付钱；我租的房屋需要修缮，原告方没有给我修，董会明说我自己花钱修，可以记账，届时折抵房租；于春卉在我租赁期间，停水、停电一个多月时间，需弥补我的损失。审理中，原告变更诉讼请：1.依法判令被告向原告支付租金57000元及利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由无变更。经审理认定事实如下：2016年10月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订1份《协议》，约定乙方租赁甲方厂房内171平方米场地及院内办公室南侧一幢车棚，用于修车、洗车，租期暂定1年，即2016年10月20日起至2017年10月20日止，到期后，如乙方续租，需提前两个月和甲方办理手续，同等价格乙方优先，第二年租金18000元。年租金为16000元，协议签订时付清。乙方在甲方场地上所搭建的工棚等设施所有权归甲方所有，乙方在租赁期内使用权归乙方。乙方租赁期间，如遇拆迁，无条件服从拆迁，不得以任何理由影响甲方拆迁。如有违约，甲方有权终止乙方租赁权。《协议》签订后，被告已将2016年10月20日至2017年10月20日期间的租金16000元支付给原告。该《协议》到期后，被告继续使用原告场地及车棚，2017年10月21日至2018年10月20日期间，被告分五次共向原告支付租金5800元。另查明，案外人董会明于2017年1月24日将本案原告的法定代表人于春卉诉至本院，案号为（2017）苏0826民初459号，在该案中董会明诉称：“原、被告原系夫妻，2015年1月13日双方在涟水县民政局协议离婚，同日签订了离婚财产分割协议，对夫妻共同财产、债权债务进行了分割。该协议第三条约定，如被告在2017年1月13日前能够按照协议履行，协议中C项财产即涟水县四海印刷厂就归乙方即被告所有，否则就归甲方即原告所有。现被告未按约履行，故按照协议约定涟水县四海印刷厂即归原告所有。但被告现仍占有该厂，原告多次向被告主张该厂的所有权未果，故诉至法院，请求判决：1.涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备的所有权归原告所有；2.被告协助原告办理该企业的经营权等变更手续；3.被告承担违约金100万；4.被告承担本案诉讼费用。”2017年7月20日，本院作出（2017）苏0826民初459号民事判决书，查明：“1.本案争议财产，涟水县四海印刷厂是1990年由涟水县国税局创建，原名涟水县税务印刷厂,后涟水县国税局将该厂转让给江苏涟水制药有限公司（以下简称制药厂）；2.原、被告于2006年登记结婚，2007年制药厂将四海印刷厂转让给被告于春卉，双方签订了转让协议书。协议书载明乙方即被告整体购买甲方的涟水县四海印刷厂，成交价格为156万。2015年1月13日，原、被告在涟水县民政局协议离婚。同日，原、被告签订了‘离婚财产分割协议’，并对四海印刷厂进行了资产清算，当时四海印刷厂处于负资产160.83万。该协议约定C项财产即本案争议财产——涟水县四海印刷厂暂时仍然属于甲乙双方共同财产，由乙方即被告自主经营、自负盈亏；该财产的分割按照以下方式处理：（1）如财产归乙方即被告所有，被告总共给付甲方即原告210万，2015年1月31日前给付甲方80万，本协议签订之日起两年内付清210万（含2015年1月31日所付的80万）….若乙方即被告未按照前面协议约定方式给付余款，那么本项财产归甲方所有，甲方必须向乙方支付160万，并且债权债务抵消后的结果高于-160.83万的部分由乙方所有，甲方必须按照此约定向乙方支付相应的款项。如果债权债务抵消后的结果低于-160.83万的部分则在甲方应付相应款项中扣除。协议第7条还约定，‘如有违约，由违约方在履行上述义务之外向守约方支付违约金100万元……’后原、被告以及见证人王某1、王某2均在协议上签名。协议签订后，被告于春卉按照协议约定于2015年1月31日给付原告80万元，剩余130万未在协议签订之日起两年内给付。故原告诉至涟水法院；3.另查明，涟水县四海印刷厂现属集体所有制企业，企业法定代表人为被告于春卉（厂长），该厂厂房无房产证，土地性质为国有划拨，批准使用期限不明，登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂。”（2017）苏0826民初459号民事判决书认为：“原告要求按照原、被告双方签订的离婚财产分割协议履行，判决涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权等归其所有的前提是该财产属于夫妻共同财产。从原、被告双方提供的证据来看，涟水县四海印刷厂现仍为集体所有制企业，非个人企业，被告于春卉只是该厂的法定代表人即厂长。依照相关法律规定，集体所有制企业的财产属于劳动群众集体所有。原告虽提供了江苏涟水制药有限公司与被告于春卉签订的四海印刷厂整体购买协议书，但双方尚未办理企业变更登记，原、被告根据协议只是享有协议上确定的债权，并未取得相应的所有权，亦不能证明原、被告对该厂享有经营权，且该企业地上建筑物均未办理房屋产权证，权属尚不明确；而对于原告主张的土地使用权，该争议土地登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂，并未登记在原、被告以及涟水县四海印刷厂名下，且根据法律规定，‘土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理’。因此，原告要求判决四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权归其所有以及要求被告协助办理企业经营权变更手续均无依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原、被告签订的离婚财产分割协议，主要内容是围绕四海印刷厂的分割及争议解决，但四海印刷厂现仍属于集体所有制企业，且土地、不动产权属等亦未依法变更至当事人名下，该企业可能涉及第三人的权益，故原、被告签订的离婚财产分割协议应认定为无效，因此，关于合同履行所约定的违约金亦认定为无效。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《物权法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告董会明的诉讼请求。”上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的《协议》、（2017）苏0826民初459号民事判决书，被告提供的5张转账截图等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于被告是否应当向原告给付租金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在双方签订的租赁协议到期后，继续使用涉案场地及车棚，应当继续按照双方之前签订的租赁协议的约定给付租金。2017年10月21日至2018年10月20日期间，双方约定每年租金为18000元，因被告已支付5800元租金，故被告尚欠原告租金12200元；2018年10月21日至2019年10月20日、2019年10月21日至2020年10月20日期间，应当适用原、被告之前签订的租赁合同，每年租金为18000元。综上，被告尚欠原告租金48200元，其应当予以支付。原告主张被告在2017年10月21日至2018年10月20日期间仅支付租金4500元，剩余1300元系被告交纳的电费，并提供了原告2017年4月至7月的收入明细予以证明，本院认为，原告提供的该证据系原告单方制作，被告不予认可，故本院不予采信。被告辩称，原告应向其赔偿将其房屋停水、停电给其所造成的营业损失，并以修缮房屋费用、为于春卉、董会明修车费用折抵租金，但经本院询问，其是否提起反诉，被告表示不要求反诉，请求另案主张，故对其辩解，本院不予理涉。第二，关于被告是否应当向原告给付租金利息的问题，因被告未按时向原告给付租金，存在违约行为，原告要求被告支付欠付租金利息，不违反法律规定。关于原告主张的利息金额，根据双方合同约定，如果合同正常履行，被告应当于2017年8月20日、2018年8月20日、2019年8月20日分别支付原告租金12200元、18000元、18000元，现被告迟延履行给付租金的义务，给原告造成逾期付款损失，故被告应当支付原告以应当支付的租金为本金，自逾期之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。第三，关于被告杨明明辩称，董会明要求其无需支付租金，不存在逾期支付租金的问题，本院认为，虽然江苏涟水制药有限公司将涟水县四海印刷厂转让给原告于春卉，双方签订了转让协议书，期间于春卉与董会明系夫妻关系，但双方未办理企业变更登记，原告仍为独立的法人，且性质为集体所有制，其能够独立享有财产所有权等，被告与原告签订租赁协议，租赁原告所有的场地及车棚，其只能将租金支付给原告，董会明无权处分原告的权利，故对被告的该辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨明明于判决生效后十五日内向原告支付租金48200元及利息（利息计算方式：以12200元为本金，自2017年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以18000元为本金，自2018年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以18000元为本金，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取764元，由被告杨明明负担505元，原告涟水县四海印刷厂负担259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××20）。审判员  王丽二〇一九年十二月三日书记员  钱泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。