湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1197号上诉人（原审原告）：闵某1，男，2006年3月2日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。法定代理人：闵某2（系闵某1之父），男，1973年9月8日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审被告）：湖北赫柏投资开发有限公司，住所地：仙桃市沔阳大道以南三号路以东（锦绣龙城1号楼）。法定代表人：郑成先，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙成文，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘瑜，男，该公司法律顾问。上诉人闵某1因与被上诉人湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闵某1的法定代理人闵某2，被上诉人赫柏公司的委托诉讼代理人龙成文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵某1上诉请求：撤销原判，改判赫柏公司向闵某1按已付房款的日万分之五支付从2016年12月31日暂时计算至交房公告通知之日即2018年3月29日期间的逾期交房违约金378935.17元，应按已付房款的日万分之五计算至房屋交接单日期；2、判令赫柏公司继续履行房屋买卖合同，包括合同的全部内容，给排水正常、自来水、以买受人名字开户安装到户、安装卷帘门、修复楼板、内墙批腻子粉，并按合同第十一条约定验收交接，出示证明文件，签署交接单。闵某1在诉讼中，变更诉讼请求为撤销原判，改判赫柏公司向闵某1支付按已付房款的日万分之五计算从2016年12月31日至签署交接单之日止的违约金，并以闵某1的名字将涉案商铺用电开户安装到位，赫柏公司负担证据保全费1100元。事实和理由：赫柏公司与闵某1签订的商品房买卖合同，约定赫柏公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时应当出示证明文件并签署交接单。涉案房屋至今都不具备合同约定条件，赫柏公司也不办验收交接。涉案房屋没有水、没有电、没有卷闸门，闵某1没有实际占有装修使用。闵某1至今没有派一名工作人员和赫柏公司一起进入过涉案房屋，合同约定的双方进行验收交接，出示证明文件并签署交接单以及交房交钥匙均没有发生过。赫柏公司与闵某1签订的商品房买卖合同，约定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金。赫柏公司未举证约定的违约金标准明显过高，一审法院调整违约金标准没有尊重双方当事人的真实意愿并维护合同中的违约金条款。一审判决存将对闵某1提交的证据认定采信但判决中不采纳，对赫柏公司提交的证据认定不采信但却在判决中采纳等情形，请求人民法院支持闵某1的上诉请求。赫柏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回闵某1的上诉请求，维持原判。闵某1向一审法院起诉请求：赫柏公司向闵某1按已付房款的日万分之五支付从2016年12月31日暂时计算至交房公告通知之日即2018年3月29日期间的逾期交房违约金378935.17元，并按已付房款的日万分之五计算至房屋交接单日期；2、判令赫柏公司继续履行房屋买卖合同，包括合同的全部内容，给排水正常、自来水、以买受人名字开户安装到户、安装卷帘门、修复楼板、内墙批腻子粉，并按合同第十一条约定验收交接，出示证明文件，签署交接单。一审法院认定事实：2016年6月20日，赫柏公司作为出卖人与买受人闵某1签订了一份商品房买卖合同，约定闵某1购买赫柏公司开发的位于仙桃市××办事处××国道北侧××房，建筑面积共363.24平方米，该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构，房屋套内建筑面积为352.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.44平方米；商品房价格为1673003元，买受人于2016年6月20日一次性支付购房款；赫柏公司应当于2016年12月30日前，依照国家的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位；出卖人承诺在交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口。该合同附件三约定了房屋的装饰设备标准为：外墙保温形式为外墙内保温，外墙面砖及涂料；内墙面为混合砂浆，内墙批腻子；顶棚批腻子；地面砼地坪；门为铁皮卷帘门；窗为中空铝合金窗；卫生间预留排水接口；走廊栏杆维护；基础、主体结构按照设计文件规定的该共的合理使用年限，防水为五年，给排水为两年。同日，闵某2向赫柏公司提出申请，要求对涉案商铺104、105号（一、二、三层）楼梯预留口由开发商免费补齐，质量要求符合国家标准；106号（一、二三层）楼梯由开发商按设计验收标准施工。赫柏公司签章同意了其申请。合同签订后，闵某1于2016年8月24日付清了所有房款。2017年11月14日，闵某1及其法定代理人闵某2提出申请，要求将其购买的104、105、106号房屋进行相关的装修、改造。涉案建设工程于2016年8月24日进行了工程验收。2017年12月5日，赫柏公司向闵某1及其法定代理人闵某2发出预交房通知书，告知其办理房屋交接验收手续，对于验房后发现存在的问题，在收到通知之日起15个工作日内书面回复。2017年12月6日，闵某1及其法定代理人闵某2就验房过程中存在的问题向赫柏公司进行了回复。2018年3月30日，闵某1的法定代理人闵某2向赫柏公司提交了其对涉案商铺交接过程中发现问题的反映，称房屋存在玻璃门拉手安装反位，水电未通等问题；产权移交方面存在其与售楼部交界的门柱被侵占等问题；在履行商品房买卖合同约定方面，存在着内墙批腻子粉，卷帘门未安装等问题；并称赫柏公司逾期交房违约责任与其交房无关。赫柏公司于2018年4月2日发函回复称，对于闵某1反映的水电未通的问题，由业主向物业公司报装，业主报装时确定商铺内空开具体位置及是否安装三相电表，然后物业在一周内施工到位，若其要求立即施工，赫柏公司可以立即安排；对于闵某1反映的内墙批腻子的问题，赫柏公司将批腻子的施工费用折价补给业主，若其要求立即施工，赫柏公司可以立即安排；关于卷闸门的问题，为了沿街店铺的美观安装了造价更高的玻璃门，但若业主要求安装铁皮卷闸门，赫柏公司可以改装；关于交房出示文件的问题，涉案的商铺已经具备了办理产权证条件，C1#楼已经于2016年8月经验收合格，并已经向业主出示了复印件，根据双方于商品房买卖合同第十三条的约定，有关装饰、设备标准未完善的，赫柏公司会在合理期限内完善到位，不影响交房；关于逾期交房的问题，C1#楼已经于2016年验收合格，本栋的其他业主已经入驻经营多时，闵某1及其法定代理人为了自己的需求，于2016年6月20日提出改建申请，相关的改建工程到2017年才完工，导致影响了其所购商铺的如期交付。另查明，涉案工程于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏公司于2018年3月28日向闵某1发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快办理房屋交接手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、赫柏公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、赫柏公司是否已经履行了房屋交接义务；三、双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高。一、关于赫柏公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房买卖合同中约定了赫柏公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，但涉案的建筑工程于2018年1月20日进行验收备案后才使涉案房屋符合合同约定的交付条件，据此，赫柏公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。赫柏公司认为因为涉案房屋为商业服务用房，业主会结合自身需求而对房屋进行不同程度的改造，涉及主体结构的改造会影响房屋的综合验收和分期综合验收，涉案房屋正是因为业主闵某1及其法定代理人闵某2申请改造房屋从而影响了商铺的综合验收，但房屋在验收之前已经交付给业主实际占用，赫柏公司已经履行了合同义务，未构成违约，不应当承担违约责任。一审法院认为，因为双方在合同中约定了应当交付的是经验收合格的房屋，故即使涉案房屋已经由业主实际占有改造，但根据合同约定，赫柏公司不仅应当在2016年12月30日前向闵某1交付房屋，而且应当交付的是经验收合格的房屋，而涉案房屋直至2018年1月20日才满足验收合格的条件，赫柏公司应当承担相应的违约责任，故对赫柏公司的该辩称理由不予采纳。二、关于赫柏公司是否已经履行了涉案商品房交接义务的问题。根据赫柏公司提交的证据，闵某1及其法定代理人闵某2于2017年11月14日提出申请，要求对涉案商铺进行进一步的改造、装修，可见涉案商铺于2017年11月14日前已经交付给闵某1。另外，赫柏公司于2017年12月5日向闵某1下达了预交房通知书，通知闵某1及其法定代理人办理房屋验收交接手续，闵某1及其法定代理人验房后，对房屋存在的问题向赫柏公司进行了反馈，可见在涉案商铺验收备案之前，双方就涉案商铺办理了房屋交接手续。但毕竟该房屋此时没有经有权部门验收，不符合交房条件，直至2018年1月20日该商品房办理验收备案，涉案房屋才具备交房条件，故涉案房屋的交房时间应当确定为2018年1月20日。关于2018年3月28日，赫柏公司发出的通知是针对的是全部业主，且通知主要内容是通知办理产权证和未入住的业主办理交房手续。综上，赫柏公司的交房时间应当以涉案商铺验收备案的时间即2018年1月20日为准。三、关于双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整的问题。双方于商品房买卖合同第九条的约定，赫柏公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏公司辩称根据相关法律规定，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应超过其遭受损失的1.3倍，因闵某1未举证证明其遭受的实际损失，其主张的违约金378935.17元已经远远超过赫柏公司出卖该房屋所获利润，其主张的违约金于法无据。本案中，赫柏公司在缔约过程中处于强势地位，其超过了约定的时间一年多以后才交付验收合格的房屋，明显构成违约，应当依照合同约定支付违约金，但另一方面，闵某1主张的违约金378935.17元已经超过了涉案房屋总价款的五分之一，且涉案房屋在验收合格之前一直在进行改造、装修，未给其造成过多损失。《中华人民共和国合同法》中规定的违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，故酌情对上述商品房买卖合同约定的违约金计算方式予以适当调整，按照闵某1已支付全部价款的万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2017年1月1日计算违约金至房屋验收备案之日止即2018年1月20日，据此，赫柏公司应当向闵某1支付的违约金为193231.85元（1673003元×0.0003×385天）。另外，根据涉案的商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人交房时水、电安装到户，在合同附件三中约定了内墙批腻子、门安装为铁皮卷帘门，故赫柏公司应当按照商品房买卖合同的约定履行给排水正常、自来水、供电公司买受人名开户安装到户，安装卷帘门，内墙披腻子粉并提交验收合格证签署交接单。因双方合同中并未约定修复楼板，故对闵某1的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、赫柏公司于该判决生效之日起十日内向闵某1支付逾期交房违约金193231.85元；二、赫柏公司于该判决生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋给排水正常、水、电安装到户、安装铁皮卷帘门、内墙批腻子；三、驳回闵某1的其他诉讼请求。案件诉讼费6984元，由闵某1负担3423元，由赫柏公司负担3561元。本院二审期间，闵某1围绕上诉请求依法提交了证据，赫柏公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的闵某1所举的赫柏公司会议结论和工程竣工验收备案证明书内文，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：闵某1所举的湖北省仙桃市公证处作出的（2019）鄂仙桃证内字第3757号公证书载明的照片和视频，可以反映涉案商铺在2019年12月9日的状态，本院予以采信。闵某1所举的仙桃市规划局出具的规划设计效果图、赫柏公司与仙桃市亿泰实业有限公司签订的房产包销合同，拟证明涉案商铺屋顶未按要求建设完工，因闵某1一审诉讼请求未涉及涉案商铺的屋顶，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信。二审查明，赫柏公司与闵某1均认可双方所签订的商品房买卖合同所约定的赫柏公司将具备验收合格的商品房予以交付，是指将竣工验收备案的商品房予以交付。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、赫柏公司应向闵某1支付违约金的期间及计算标准；二、赫柏公司是否应以闵某1的名字将涉案商铺用电开户安装到位。分析评判如下：一、关于赫柏公司应向闵某1支付违约金的期间及计算标准的问题闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同中约定了赫柏公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，赫柏公司与闵某1均认可赫柏公司应将竣工验收备案的商品房予以交付。涉案工程于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏公司于2018年3月28日向闵某1发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快办理房屋交接手续。该通知的对象是闵某1，闵某1属于未入住的业主，未根据该通知与赫柏公司办理交房手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。闵某1在2018年3月28日拒不与赫柏公司办理交接手续，在此之后扩大的损失，闵某1无权向赫柏公司主张违约金。虽然闵某1及其法定代理人闵某2于2017年11月14日提出申请，要求对涉案商铺进行进一步的改造、装修，但在赫柏公司于2017年12月5日向闵某1及其法定代理人闵某2发出预交房通知书之前，属于闵某1在交房之前提出的装修要求，不应视为已实际占有使用涉案商铺。闵某1在收到预交房通知之后，于2018年3月30日提出房屋存在玻璃门拉手安装反位，水电未通等问题；产权移交方面存在其与售楼部交界的门柱被侵占等问题；在履行商品房买卖合同约定方面，存在着内墙批腻子粉，卷帘门未安装等问题。赫柏公司在履行合同过程中，于2018年4月2日发函回复，已就闵某1提出的问题进行回复，提出解决措施，表示对闵某1反映的装修等问题，赫柏公司可以将相关施工费用折价补给闵某1，若闵某1要求立即施工，赫柏公司可以立即安排，但闵某1仍未与赫柏公司办理交接手续，故闵某1因其自身的原因未接收房屋，导致赫柏公司无法履行其交接义务，而不是赫柏公司不履行交接义务。此外，闵某1购买涉案商铺的目的是获得涉案商铺的使用权和所有权，即使赫柏公司未履行出示证明文件等附随义务也不影响闵某1合同目的的实现。根据闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同中关于出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位的约定，故闵某1公司可以要求赫柏公司在合理期限内进行完善，并不影响与赫柏公司办理房屋交接手续。故赫柏公司逾期交付房屋，应承担从2016年12月31日至2018年3月28日期间的违约责任。闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同第九条的约定，赫柏公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏公司主张该商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之五过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑闵某1于2016年6月20日向赫柏公司提出改建申请，赫柏公司签章同意了其申请。闵某1于2017年11月14日提出装修、改造申请。赫柏公司按闵某1的要求完成了相关的改建工程和部分装修、改造工程，均增加了赫柏公司的工程量，影响赫柏公司的工期，一审法院酌情对涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准调整到日万分之三，有相应的事实及法律依据，且符合公平合理原则，本院予以支持。故应按照闵某1已支付全部价款的日万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2016年12月31日计算违约金至2018年3月28日，据此，赫柏公司应当向闵某1支付的违约金为226859.21元（1673003元×0.0003/天×452天）。二、关于赫柏公司是否应以闵某1的名义将涉案商铺用电开户安装到位的问题闵某1与赫柏公司签订的商品房买卖合同第十四条约定，出卖人交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口，故赫柏公司应当按照该商品房买卖合同的约定履行将电安装到户，但合同并未约定是以闵某1的名义将涉案商铺用电开户安装到位，故闵某1要求赫柏公司以闵某1的名义将涉案商铺用电开户安装到位，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，闵某1的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1369号民事判决；湖北赫柏投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向闵某1支付逾期交房违约金226859.21元；湖北赫柏投资开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋给排水正常、将水、电安装到户、安装铁皮卷帘门、内墙批腻子粉；四、驳回闵某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费6984元，由闵某1负担2803元，由湖北赫柏投资开发有限公司负担4181元；二审案件受理费6984元，公证费1100元，共计8084元，由闵某1负担3245元，由湖北赫柏投资开发有限公司负担4839元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十二月二十日书记员 胡 灵