广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初20495号原告：邹力。委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓康，广东兆广律师事务所实习律师。被告：深源实业（深圳）有限公司。法定代表人：傅心源。被告：深圳佰利通置业有限公司。法定代表人：苏林顶。被告：苏理贵。被告：苏林顶。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人昌国徽、陈梓康到庭参加诉讼。被告深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）、深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）、苏理贵、苏林顶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告深源公司向原告支付从2019年1月1日起至12月31日止的租金（暂计至2019年10月31日为34060元）及逾期付款损失（以每月拖欠租金金额为基数从次月1日起按年利率6%的标准计算至付清之日止）；2.被告佰利通公司、苏理贵、苏林顶对上述租金、逾期付款损失承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，佰利通公司系受深源公司的委托销售商铺的代理商，苏理贵、苏林顶为深源公司、佰利通公司的实际控制人。在深源公司、佰利通公司的宣传下，原告与苏理贵签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买商铺后返租予深源公司。随后，原告支付了相应价款，又与佰利通签订《商铺返租协议书》，约定原告将购买的商铺返租给佰利通公司经营管理。《商铺返租协议书》签订后，佰利通公司依约支付了部分租金，但从2019年1月起拖欠租金至今。原告认为，原告与佰利通公司签订的《商铺返租协议书》合法有效，双方应依约履行，佰利通公司自2019年1月起未按月支付租金，已构成违约；原告购买商铺前，商铺已由深源公司整体出租给深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司），其至今一直收取苏宁易购公司的租金，故深源公司实际为涉案商场的共同承租人，应与佰利通公司共同承担支付租金的义务；苏理贵、苏林顶是深源公司、佰利通公司的实际负责人，又是租金的实际收取方与发放方，与两公司具有关联关系，也应连带支付租金和逾期付款损失。据此，原告提起本案诉讼。被告深源公司、佰利通公司、苏理贵、苏林顶未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见、证据材料及答辩意见。经审理查明，原告曾于2018年向本院起诉深源公司、佰利通公司等，要求深源公司、佰利通公司连带支付2018年2月至2018年12月的租金及逾期付款损失。本院作出（2018）粤0307民初11874号民事判决书，认为深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金，判决深源公司与佰利通公司向原告支付2018年2月1日至2018年12月底的租金37466元及逾期付款损失（2018年2月至2018年12月期间，以每个月的租金3406元为基数从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）。上述判决查明以下事实：一、深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。2015年8月22日，原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》，约定原告购买万鑫柏龙商业广场xxx号商铺，购买价为600830元；该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。签订合同后，原告按约付清了全部购房款项，涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积为9.73平方米，登记权利人为原告。二、在涉案广场商铺的销售中，部分业主与深源公司签订的买卖合同中，还约定了返租十年等相关内容。房地产买卖合同签订后，部分业主全额支付了购房款项，部分业主选择以租金抵部分购房款的方式支付购房款项。各业主购买商铺后，陆续与佰利通公司签订返租协议，少部分业主是与深源公司签订返租协议。深源公司以签订补充协议、出具补充说明等方式向部分业主确认返租事宜。部分业主与深源公司还签订了《深圳市房屋租赁合同书》并办理了房屋租赁登记备案手续，合同约定的租金标准与返租协议约定的租金标准一致。深源公司确认其于2015年开始与苏理贵合作，苏理贵作为中介为其卖房，苏理贵系佰利通公司的隐名老板，亦确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营，例如出租等。三、苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，由深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司作为出租人与苏宁易购公司签订租赁合同，2004年至2011年期间苏宁易购公司与深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司、深源公司分别或共同签订多份租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限延长至2019年10月31日。在本案庭审中，原告陈述在2019年10月31日租期届满后，苏宁易购公司已停止在涉案场地的经营活动并搬离该租赁场地，现该场地处于空置状态。原告因从2019年1月起仍未收到租金，故再次提起本案诉讼。另查，佰利通公司成立于2015年1月20日，股东为苏林顶，认缴注册资本为500万元。2015年1月19日佰利通公司章程载明公司股东认缴的注册资本总额为500万元，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。2015年3月25日，苏林顶将其持有的佰利通公司1％的股权以1元的价格转让给案外人崔龙，佰利通公司的股东相应地变更为苏林顶（出资额495万元，出资比例99％）、崔龙（出资额5万元，出资比例1％）。公司章程亦于2015年3月26日进行了相应地修改。修改后的章程明确载明各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。苏林顶确认公司注册成立时，其委托朋友转账500万元进行注册资金的验资，验资后即将该款项转走，此后其也没有再投入500万元进入公司。再查，佰利通公司因未能履行其他生效案件确定的义务，已被深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等列为失信被执行人。本院认为，原告购买涉案商铺后，与佰利通公司形成了事实上的商铺返租关系，合法有效，佰利通公司应按约按月向原告支付租金。深源公司在售楼过程中承诺返租，并与部分业主签订了返租协议，收取了涉案商铺实际承租人苏宁易购公司支付的租金，同时又授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订商铺返租协议。故深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金。深源公司与佰利通公司未向原告支付2019年1月至2019年12月的租金，已构成违约，应向原告支付2019年1月至2019年12月的租金40872元（3406元×12个月）。两被告未按月支付租金，还应于拖欠月份之次月1日起按年利率6％的标准支付逾期付款损失。被告苏林顶为被告佰利通公司的登记股东，2015年3月26日修改的公司章程明确载明其已于公司登记注册之日前足额缴纳认缴的出资额。因此，被告苏林顶至迟应在2015年3月26日按公司章程的规定按持股比例将注册资本缴付完毕，否则应从2015年3月27日开始计算未缴出资额的利息。但截至本案法庭辩论终结，被告苏林顶未提供任何证据证明其履行了出资义务。经查询，佰利通公司作为被执行人已经被多个法院列为失信被执行人，故被告苏林顶应在其认缴的注册资本即495万元的本息范围内，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。苏理贵系以深源公司代理人的身份与各业主签订房地产买卖合同，未有证据证明其与原告之间存在租赁合同关系，其也不存在需要对佰利通公司的债务承担责任的法定情形，原告诉请其支付租金和逾期付款损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告邹力支付2019年1月至2019年12月的租金40872元及逾期付款损失（2019年1月至2019年12月期间，每个月以租金3406元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算至款项付清之日止）；二、被告苏林顶在未出资额495万元本息（利息以495万元为基数从2015年3月27日起计至款项付清之日止，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内，对深圳佰利通置业有限公司上述不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651.5元（原告已预交），由被告深源公司、佰利通公司、苏林顶共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  陈美华审判员  黄梅兰审判员  屈子兰二〇一九年十二月二十五日本件与原本核对无异书记员  张锦煌