广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7767号原告：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区天河北路30号12层1201室。法定代表人：覃承松，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习人员。被告：郭旦，女，1941年8月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：郭宝瞻，女，1948年10月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。上列两被告共同委托诉讼代理人：郭永福，男，与两被告系姑侄关系。原告广州市金顺房地产开发公司（下称金顺公司）诉被告郭旦、郭宝瞻房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广州市金顺房地产开发公司（下称金顺公司）委托诉讼代理人胡焱平、周静及被告郭旦、郭宝瞻的共同委托诉讼代理人郭永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金顺公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付因被告多占回迁安置房产的补偿款（按每平方米37070元计算）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:广州市江山事业总公司经批准，征用原广州市文昌南路宝华直街10号房屋等地段土地兴建商住楼，并委托广州市城镇建设开发总公司实施拆迁。1996年10月25日，郭宝初、邱绮惠、郭旦、郭宝瞻与广州市城镇建设开发总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，协议约定回迁安置房屋面积为34.6234平方米。1997年12月广州市国土局核准该地块用地单位变更为原告。2000年4月，郭旦、郭宝瞻回迁至原告提供的现编门牌为文昌南路宝华北街5号602房。经广州市房地产测绘所测量，文昌南路宝华北街5号602房的面积40.6583平方米。该房屋面积超过了协议约定的回迁安置面积，超过的面积为6.0349平方米。对于超过约定回迁安置的面积的房屋，郭旦、郭宝瞻并无权占为所有。但由于被告单方对该房产办理了不懂产权登记而占为己有，为此，被告应对超过协议约定回迁安置面积的房产向原告折价补偿。广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书认定在2016年6月2日时段原荔湾区文昌南路宝华直街10号地段住宅房产每平方米的价值为31600元，但现在房价已上涨，被告因多占的回迁安置房产应按现房价予以补偿，补偿款总额按新评估的价格37070元/平方米计。被告郭旦、郭宝瞻共同辩称：原告诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。本案在（2014）穗中法民五终字3392号判决，在2014年11月15日已生效，并领取了房产证，至今已达五年之久，故已过诉讼时效。本院经审理查明：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭克文等13人共有的产业。已故郭克文占上述房屋1/13产权，建筑面积59.2469平方米，继承人为郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠（邱绮惠所占上述房屋的份额由郭宝初继承）。广州江山实业总公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）城地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。1996年3月14日，广州江山实业总公司、被告和案外人广州市城镇建设开发总公司（以下简称：城镇建设公司）签订《委托拆迁安置协议书》，约定：广州江山实业总公司和原告共同委托城镇建设公司继续办理上址地块的拆迁工作，由原告提供拆迁资金和临迁周转房和安置房；原告的责任是履行拆迁安置协议，本协议签订前城镇建设公司与拆迁户签订的安置补偿协议具有法律效力，原告对已签的拆迁安置、补偿协议，根据拆迁安置的政策法规规定进行妥善处理，不再使用城镇建设公司的周转房作临迁；楼宇建成，城镇建设公司分得商住楼建筑面积200平方米的住宅，原告向城镇建设公司支付拆迁管理费8万元，管理费分两期支付，除上述利益外，广州江山实业总公司与城镇建设公司不再参与分享项目的其他任何利益；等等。1996年10月25日，郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠与城镇建设公司分别签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》和《补充协议》。其中《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：由城镇建设公司（拆迁人，甲方）拆除广州市文昌南路宝华直街10号十三分之一产权房屋，该房屋为砖木结构，建筑面积59.2469平方米。甲方将座落在荔湾区文昌南路宝华直街宝华街新建框架结构第六层东北向的自有房屋建筑面积69.2469平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按规定平方米在内）的单元，作为拆除郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）房屋后的产权调换（补偿）；经核定原址房屋建筑面积为59.2469平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的69.2469平方米，两者对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据相关规定以900元一平方米的标准计算，付给甲方9000元，鉴证后七天内一次性付清该款项。甲方应在1998年10月30日将自有房屋交付给乙方；甲方移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同乙方办理产权登记和领取房地产权证手续；等等。《房屋拆迁安置协议》约定：回迁办法：城镇建设公司（拆迁人，甲方）应于1998年10月30日前，在文昌南路××宝××路新建（第C幢）第六层楼东北向房，建筑面积79.2469平方米作安置郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）回迁居住；其他事项：1.甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米*900元的建筑面积，属阁楼补偿；乙方是郭克文的合法继续人，应占该屋的产权面积59.2469平方米，增购部分市价10平方米，成本价10平方米，实际产权为79.2469平方米；甲方同意乙方回迁安置在同一楼层分两个独立套间（详见补充协议）；回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分，甲方给乙方900元/平方米购买；等等。《补充协议》约定：甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，按市拆迁有关政策，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米*900元和10平方米*5700元共20平方米的建筑面积；甲方回迁安置乙方的面积：邱绮惠、郭宝初两人共壹独立套间，建筑面积44.6235平方米，东北向；郭旦、郭宝瞻两人共壹独立套间，建筑面积34.6234平方米，六楼，向东，即甲方回迁安置乙方的总建筑面积79.2469平方米，是本协议的产权人实际的产权所有，两个套间分立两张独立产权证；该协议双方公证生效后二十五天内，乙方一次性付给甲方购房款57000元；另9000元，即甲、乙双方所签订的广州市城市房屋拆迁补偿协议书，乙方办公证后于1996年11月25日前付款甲方；本协议与乙方所签的广州市房屋拆迁安置协议同时生效；等等。1997年11月5日，原广州市国土局核准地块用地单位更改为本案原告金顺公司。2000年4月，郭旦、郭宝瞻回迁至原告提供的现编门牌为文昌南路宝华北街5号602房。2014年，郭旦、郭宝瞻及郭宝初以广州市城镇建设开发总公司为被告、金顺公司为第三人向本院提起诉讼，请求办理宝华北街7号601房及涉案房屋权属证书分别登记至郭宝初名下和郭旦、郭宝瞻名下，以及要求在办证过程中不得就共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算等。本院经审查后认为：城镇建设公司作为合同相对方，金顺公司作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续……由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，郭宝初、郭旦、郭宝瞻主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证书后，由郭宝初、郭旦、郭宝瞻与金顺公司协商解决或循法律途径解决……本院于2014年7月8日作出（2014）穗荔法民三初字第798号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭宝初向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号601房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭旦、郭宝瞻向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；三、驳回郭宝初、郭旦、郭宝瞻其它诉讼请求；等等。该案一审过后，金顺公司不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）穗中法民五终字第3392号民事判决，维持原判。2015年9月30日，案涉文昌南路宝华北街5号602房登记在郭宝瞻名下，由郭宝瞻单独所有；《广州市不动产登记查册表》显示房屋所有权取得方式为判决，购买，交易部位为1/2；建筑面积40.66平方米，套内建筑面积36.17平方米，分摊建筑面积4.49平方米，2019年8月8日，金顺公司向郭旦寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价商议函》（金顺房函（2019）第4号）。主要内容为回迁房屋实际超出6.0349平方米，拟将上述面积以市场价转给郭旦、郭宝瞻。被告在庭审中确认该函件的真实性。庭审中，被告陈述在拆迁时已协商由郭宝瞻购买郭旦的产权份额，具体何时支付房款等细节不清楚，但领取房产证时已经凭此直接变更了产权人；另陈述通过法院强制执行办理案涉房屋的产权证。原告代理人表示不清楚法院在执行案件中有否通知原告。原告另提交由广州市房地产测绘所于2002年1月11日制作的《房地产分户图》，记载案涉房屋的建筑面积为40.6583平方米，共有分摊面积4.4915平方米，套内建筑面积33.1668平方米。原告表示因出具分户图时没有产权证，故房屋面积最终没有确认。被告对真实性予以确认。本案审理过程中，金顺公司向本院提出鉴定涉案房屋于起诉时点的市场单价，经本院释明后仍坚持该唯一时点的房屋单价评估。后原告向本院提交其在关联案件（2019）粤0103民初7768号案和（2019）粤0103民初7769号案中经本院摇珠确认委托的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（粤诚估字[2019]第BYC1108、1109号），认为该两份估价报告出具的单价一样，可作为本案案涉房屋价值单价的依据。两份估价报告记载：价值时点为2019年9月2日，估价项目荔湾区文昌南路宝华北街7号601房，建筑面积50.81平方米住宅的评估单价为37070元/平方米；估价项目荔湾区文昌南路宝华北街11号202房，建筑面积85.9419平方米住宅的评估单价为37070元/平方米；等等。被告对此予以确认，并确认这是案涉房屋现时的价值单价。双方另陈述拆迁的原广州市文昌南路宝华直街10号房屋为砖木结构的住宅平房；《房屋拆迁安置协议》中所约定的900元/平方米为当时涉案房屋的建筑成本价，5700元/平方米为当时涉案房屋的商品房价格。本院认为：《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金顺公司作为变更后的核准地块用地单位亦应对上述协议概括承受。本案的争议焦点为：1.是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款；2.以何标准计算房屋超面积款。关于是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款问题。在《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》中，被告所补偿的建筑面积为34.6234平方米。因双方拆除的是住宅平房，根据当时的《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款：“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》中约定的“回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分……”该79.2469平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积，因此，被告所补偿的该79.2469平方米建筑面积内的34.6234平方米亦应为套内建筑面积。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积36.17平方米，分摊建筑面积4.49平方米。因此实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.5466平方米套内建筑面积，多4.49平方米公摊面积。由此可见，实际回迁房屋增大面积确实存在，被告应就增大面积对原告进行补偿。虽然郭旦现已将其对案涉房屋的产权份额转让给郭宝瞻，但郭旦亦是上述协议的合同相对方，其亦应对原告承担补偿面积差的责任。至于郭旦与郭宝瞻之间就案涉房屋的买卖关系，属其内部关系，双方若有争议的，可另循法律途径解决。至于被告认为原告的主张已过诉讼时效，涉案房屋房产证虽于2015年9月30日已登记至被告郭宝瞻名下，但原、被告之间对案涉房屋超面积问题的处理及计价标准并未达成一致意见，面积差补偿款并未确定，故对于被告的这一主张，本院不予采纳。关于以何标准计算房屋超面积款问题。如前所述，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》约定的补偿面积79.2469平方米为套内建筑面积，这些协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，因此本院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米。由于双方对于大于79.2469平方米的套内建筑面积如何结算并未约定。对此，本院认为，上述协议于1996年10月25日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。现因原、被告对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议，可确定商品房价格为5700元/平方米，建筑成本价为900元/平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即10平方米×900元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即5700元/平方米）。因此，被告需要补缴的超面积款项为12857.97元[计算公式：公摊面积4.4915平方米×900元/平方米+套内建筑面积1.5466平方米×5700元/平方米=12857.97元]。原告要求以起诉时点房屋单价37070元/平方米计算回迁房全部面积差额，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭旦、郭宝瞻向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房超面积款12857.97元。二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4655元，原告广州市金顺房地产开发公司负担4534元，被告郭旦、郭宝瞻负担121元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  林穗青人民陪审员  欧婉君二〇一九年十二月二十七日书 记 员  吴 帆卢健华