成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9934号 原告：四川青龙市场物业管理有限公司，住所地成都市金牛区二环路北三段390号1栋7层702号。 法定代表人：龙仁兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林檬，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雨昕，四川恒和信律师事务所律师 被告：罗家华，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告四川青龙市场物业管理有限公司（以下简称青龙物业公司）诉被告罗家华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序，由审判员夏艳担任审判长，与人民陪审员张安华、曾丽英组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告青龙物业公司的委托诉讼代理人林檬、刘雨昕到庭参加了诉讼，被告罗家华经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费及综合服务费16528.83元；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金（自2016年12月1日起，以8064元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2018年2月28日起，以6912元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2019年2月28日起，以1552.83元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；以上暂计算至2019年7月16日为1505.04元）；3、判令被告向原告支付原告为本案诉讼而支付的律师费6000元；4、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由被告承担。事实和理由：2013年2月4日，原告与被告签订《物业管理协议》，约定原告为被告使用的位于成都市摊位提供物业管理服务，提供服务期限为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日，每一合同年度的物业管理服务费为8064元，每年一交，被告在交纳租赁房屋每一合同年度租金的当天同步将此款支付给原告。根据租赁合同约定的租金支付时间，被告应于2016年12月1日前支付2017年3月1日至2018年2月28日的物业管理费8064元。《物业管理协议》到期后，2018年3月1日，原告与被告就继续提供物业管理服务事宜签订《合同书》，约定服务期限为1年，自2018年3月1日至2019年2月28日，被告应于2018年2月28日前向原告支付全年物业管理费4767元和综合服务费2145元。2019年2月28日，《合同书》到期后，原告继续为被告提供物业管理服务，2019年5月22日，被告搬离上述房屋，但被告至今仍未支付2017年3月1日后的物业管理服务费和综合服务费。为保障原告合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 被告罗家华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告青龙物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告主体资格证明、租赁合同、物业管理协议、合同书、物业费缴费票据、代理合同、转款凭证及发票、公告费收据、证人证言，并申请证人向某出庭作证。被告罗家华未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。根据原告青龙物业公司提交的相关证据，结合庭审陈述，本院确认如下事实： 2013年2月4日，青龙物业公司（甲方，出租房）与罗家华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方所有或有权全权管理的位于成都市摊位，用于销售鞋类制品。租期5年，自2013年3月1日至2018年2月28日。第一年度（2013年3月1日至2014年2月28日）的租金应在签订合同时一次性付清，第二年度（2014年3月1日至2015年2月28日）的租金应在2013年12月1日前一次性付清，第三年度（2015年3月1日-2016年2月28日）的租金应在2014年12月1日前一次性付清，第四年度（2016年3月1日至2017年2月28日）的租金应在2015年12月1日前付清，第五年度（2017年3月1日至2018年2月28日）的租金应在2016年12月1日前付清。同日，罗家华（甲方）与青龙物业公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定乙方对甲方使用的上述25号摊位进行物业管理，期限为5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，每一合同年度的物业管理服务费为8064元，每年一交，甲方在向出租方交纳租赁房屋每一合同年度租金的当天同步将此款支付给乙方。 《物业管理协议》到期后，2018年3月1日罗家华（乙方，承租方）与青龙物业公司（丙方，受托管理方）、谢福先（甲方，产权人）就上述摊位的租赁及物业管理签订了《合同书》，约定租赁期限和物业管理期限为1年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，全年租金74,568元、物业管理服务费4,767元、综合管理服务费2,145元，罗家华应在2018年2月28日前一次性缴纳完租金，并应于支付租金时向青龙物业公司一次性缴纳完毕全年的物业管理服务费、综合管理服务费。若罗家华违反合同约定，应按当年租金和物业管理费、综合服务费三项费用合计数的100%承担违约责任。《合同书》到期后，罗家华继续使用上述摊位，青龙物业公司继续提供物业管理服务。2019年4月8日起，罗家华搬至该摊位附近的27号商铺继续经营，2019年5月20日罗家华搬离该市场。 根据青龙物业公司提交的收据及费用主张，罗家华已结清截至2017年2月28日的物业管理费，尚未交纳2017年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理费8,064元、2018年3月1日至2019年2月28日期间的物业管理费及综合服务费6,912元、2019年3月1日至2019年5月20日期间的物业管理费及综合服务费1,533.90元(6,912元÷365天×81天)。上述《物业管理协议》、《合同书》中均约定：如罗家华违约而给青龙物业公司造成损失的，罗家华应向青龙物业公司承担损失赔偿责任（包括由此导致的律师费、诉讼费等）。2019年5月28日，青龙物业公司与四川恒和信律师事务所就其与罗家华物业服务合同纠纷一案签订了《代理合同》，并支付了律师费6,000元，四川恒和信律师事务所亦向青龙物业公司开具了相应的增值税发票。 本院认为，青龙物业公司与罗家华签订的《物业管理协议》、《合同书》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。罗家华搬离摊位前未向青龙物业公司交清物业管理费、综合服务费，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，青龙物业公司要求罗家华继续支付拖欠的物业管理费、综合服务费于法有据，本院予以支持，罗家华应向青龙物业公司支付物业管理费、综合服务费共计16,509.9元。 罗家华拖欠前述物业管理费、综合服务费至今未付，其行为构成违约，势必造成青龙物业公司的资金利息损失，应当承担相应的违约责任。《物业管理协议》中未约定违约金的计算方法，亦未约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法，虽然《合同书》约定罗家华应当按当年租金（74,568元）和物业管理费、综合服务费用三项金额合计数的100%承担违约责任，但该约定过高。虽然青龙物业公司现自愿调整按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，但是该标准仍然较高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，本院酌情认定违约金按照年利率4%计算，并分段计算：1、罗家华本应于2016年12月1日前付清2017年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理费8,064元，其逾期未付，违约金以8,064元为基数，按照年利率4%，自2016年12月2日起算至实际付清之日止；2、罗家华本应于2018年2月28日前付清2018年3月1日至2019年2月28日期间的物业管理费及综合服务费6,912元，其逾期未付，违约金以6,912元为基数，按照年利率4%，自2018年3月1日起算至实际付清之日止；3、双方未约定2019年3月1日后物业管理费及综合服务费的支付时间及违约金，故2019年3月1日至2019年5月20日期间的物业管理费及综合服务费1,533.90元的违约金可按照年利率4%，自起诉之日即2019年8月8日，起算至实际付清之日止。 罗家华与青龙物业公司在《物业管理协议》、《合同书》中均约定了违约方应承担律师费，故青龙物业公司要求罗家华承担律师费6,000元于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、罗家华于本判决生效之日起十日内向四川青龙市场物业管理有限公司支付物业管理费及综合服务费共计16,509.9元； 二、罗家华于本判决生效之日起十日内向四川青龙市场物业管理有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费及综合服务费产生的违约金,违约金分段计算：1、以8,064元为基数，按照年利率4%，自2016年12月2日起算至实际付清之日止；2、以6,912元为基数，按照年利率4%，自2018年3月1日起算至实际付清之日止；3、以1,533.90元为基数，按照年利率4%，自2019年8月8日起算至实际付清之日止； 三、罗家华于本判决生效之日起十日内向四川青龙市场物业管理有限公司支付律师费6,000元； 四、驳回四川青龙市场物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，罗家华应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费401元，公告费260元，由罗家华承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏 艳 人民陪审员  张安华 人民陪审员  曾丽英 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  敬 馨