广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9853号原告：陆景铭，男，1988年7月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：徐海洪，女，1990年1月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：林燕文、熊君君，广东六达律师事务所律师、实习人员。被告：詹秀琴，女，1972年2月2日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：程林权、程子桓，均系广东法丞汇俊律师事务所律师。原告陆景铭、徐海洪诉被告詹秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人林燕文、被告詹秀琴及其委托诉讼代理人程林权、程子桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆景铭、徐海洪向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房屋占用费11166元（从2019年9月21起计算至2019年11月27日，按租金5000元/月，共计67天）。二、判令被告支付逾期交付房屋的违约金115575元（从2019年9月21日起计算至2019年11月27日止，每日按合同总价345万元的0.05%计，共67天。计算方式：3450000元×0.05%×67天＝115575元）。以上共计：人民币126741元。三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月16日，原被告双方签《存量房买卖合同》，原告向被告购买座落于广州市荔湾区XXX号1601房（以下简称“案涉房屋”），合同总价为345万元。原告分别于2019年7月16月支付10万元，2019年8月7日支付40万元，共计50万元首付房款。剩余房款295万元，由原告向工商银行申请贷款，工商银行于2019年9月20日直接支付给被告。2019年9月4日原被告双方到荔湾区不动产交易中心办理完毕过户手续，原告在2019年9月7日取得该房屋不动产权证书（证书号为：05215757、05215758）。原告于2019年10月18日开始偿还工商银行的按揭房款，并且已经办理该房屋的水电费用户名更改。《存量房买卖合同》中第三条约定交楼时间为卖方收齐房款当天即2019年9月20日，但卖方一直占用该房屋，其间经过原告多次催交、房屋中价多次协调，被告于2019年11月27日交还案涉房屋。根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告已严重侵害了原告的合法权益。现根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼。被告詹秀琴辩称：一、原告为了套取银行贷款，在中介合富置业的支持下，欺骗被告签订了多份材料，这些材料是虚假的，不应受法律保护。二、原告未按合同约定支付足够的首期楼款，原告存在先行违约的行为，导致被告需要向贷款公司借款支付房屋楼贷，并因此支付了利息等费用16251.11元。三、原告存在违约行为，被告有权行使后履行抗辩权。四、退一万步讲，即使是被告迟延退房，原告也表示同意被告居住至2019年10月底即2019年10月31日，却从2019年9月21日即开始计算迟延交房违约金，且该违约金畸高于原告所受损失，据此，被告请求人民法院予以减少，即使存在违约金，也应根据2019年11月1日至2019年11月27日期间的同类房屋租金损失来计算违约金。经审理查明：2019年7月16日，原告陆景铭、徐海洪（乙方，买受人）与被告詹秀琴（甲方，出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖的房地产为广州市荔湾区世纪中路（即康王中路）603号1601房。该房地产建筑面积85.61平方米，套内面积70.29平方米。该房地产按整套出售并计价，总金额3450000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【卖方收齐房款当天】。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍末交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；另附件约定的付款方式为转按揭付款：1.定金款项：100000元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。2.卖方应在收到定金后7日内向抵押银行办理转按申请手续,并如实向买方提供所欠贷款情况，同时在银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年242万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。3.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。4.首期楼款（不含定金）：人民币930000元，买方按下列第B种方式交付:（B）买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。5.楼价余款（即申请贷款额）：人民币2420000元，待扣除卖方所欠款项并完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；等等。同日，两原告向被告支付定金100000元。合同签订后，两原告于2019年8月7日向被告支付首期楼款400000元。2019年9月7日，案涉房屋产权经广州市规划和自然资源局核准登记在两原告名下。2019年9月18日，两原告的贷款银行直接将购房余款2950000元划给被告。2019年11月27日，被告将案涉房屋交付给两原告。诉讼期间，两原告提交与被告的微信聊天记录，证明原告向被告多次催交房屋，被告仍然占用该房屋。被告质证称应该是双方聊天记录，在9月7日的聊天记录中提到，当时被告与原告协商过程，原告说10月底，被告说10月底前尽快交楼，即原告同意推迟到10月底交楼。而且被告一直在办理相关手续，因为原告有些款项没有结清，而且有些手续要办理，双方一直在协商。原告也清楚被告的情况，被告不存在恶意拖延不退房的情况。本院认为：两原告与被告签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原告已于2019年9月18日向被告交齐合同约定的购房款3450000元。按合同约定，被告应于2019年9月18日将案涉房屋交付给原告使用。但从原告提交的微信聊天记录中可知，原被告曾协商案涉房屋在2019年10月底交楼，故本院确认2019年10月31日为原被告商定的交楼时间。被告未依约按时将案涉房屋交付给原告，已属违约，被告应向原告支付自2019年11月1日至2019年11月27日止的逾期交房违约金。关于违约金的标准，因合同约定每日按总房款0.05%的标准计算逾期交房违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金的标准调整为每日按总房款0.03%的标准计算。对于原告主张的房屋占用费，因现调整的逾期交房违约金额足以抵偿原告未能使用案涉房屋的损失（即房屋占用费），原告不得再请求房屋占用费的损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告詹秀琴向原告陆景铭、徐海洪支付2019年11月1日至2019年11月27日止的逾期交房违约金（违约金以3450000元为本金，每日按0.03%的标准计算）。二、驳回原告陆景铭、徐海洪其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1417元，由原告陆景铭、徐海洪负担1105元，被告詹秀琴负担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年十二月二十五日书记员  李 婷黄慧敏