四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3602号 上诉人（原审被告）：杨德斌，男，1962年7月11日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：四川富临物业服务有限公司，住所地：绵阳市长虹大道南段41号。 法定代表人：张丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 上诉人杨德斌与被上诉人四川富临物业服务有限公司（以下简称“富临物业公司”）物业服务合同纠纷一案，杨德斌不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初7247号民事判决，向本院提起上诉.本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨德斌，被上诉人富临物业公司的委托诉讼代理人姜成柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨德斌向本院上诉请求：1.撤销（2019）川0703民初7247号民事判决，依法改判或发回重审;2.因富临物业公司未完全履行物业服务，判令少收或不收物业服务费;3.判令富临物业公司于2018年至今单方面提高物业服务费的行为无效；4.一审、二审诉讼费由富临物业公司承担。事实及理由：一、原审认定事实不清。小区物业提供的物业服务质量差、管理混乱，导致上诉人及多户业主家中发生被盗的事实未予认定。二、认可了物业服务公司在未征询上诉人及广大业主意见的情况下擅自提高物业服务费的行为。在已认定小区物业服务存在瑕疵的情况下，仍然承认富临物业公司擅自提高物业服务费的行为显失公平。 富临物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨德斌向富临物业公司支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4244.60元及违约金1273.38元；2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2452.44元；2018年3月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运费60元以及违约金735.73元；2.诉讼费由杨德斌承担。 原审法院认定事实如下：杨德斌系丽景花城小区9栋7单元602号商品房业主，建筑面积209.61㎡，系多层住宅。杨德斌于2005年5月19日入住，并于2005年5月26日与四川绵阳富临物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议》及《富临丽景花城费用收缴协议》，约定多层住宅物业管理服务费0.45元／月／平方米，代收生活垃圾清运费6元／月，每月5日前缴清上月前的全部费用，若延期缴付，四川绵阳富临物业管理有限责任公司有权每天按应缴费用总额1%的比例收取滞纳金。2017年5月24日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司更名为四川富临物业服务公司。2017年10月13日，绵阳市丽景花城业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》，约定物业服务期限自2018年1月1日至2019年5月31日，物业服务费按照房屋面积向业主或物业使用人收取，多层住宅0.65元／月／平方米，业主应在每月25日前按月／季／年交纳下月／季／年的物业管理费，逾期未缴纳物业管理费，无正当理由超过30天的，按照1‰／天收取物业管理费违约金。杨德斌自2014年4月1日起未交纳物业费、生活垃圾清运费，富临物业公司通过上门张贴缴费通知单的形式催要。合同期满后富临物业公司继续在丽景花城小区提供物业服务至今。另查明，富临物业公司已代丽景花城小区业主缴纳2018年度的垃圾清运费。一审庭审中，杨德斌申请证人冯某及郭英出庭作证。冯某当庭陈述称：1.其与杨德斌系邻居关系，于2007年入住案涉小区。2.小区管理混乱，存在诸多问题：消防设施长期没有水，经多次反映在政府监督下才有所改变；监控长期失效；2015年至2018年期间，小区一、二期多次出现被盗事件，冯某家中也曾被盗；门卫形同虚设，任何人都能进入小区且未经登记；闲杂人员自由进出；绿化带被业主占用、地面停车位乱停乱放。3.2017年参与维权时才知晓业委会的存在，但不知道业委会的办公地点。4.2018年1月后物业费上涨没有在小区内公示。郭英当庭陈述称：1.郭英系案涉小区业主。2.小区存在管理不善的问题，2012年家中曾发生被盗事件，当天所在楼栋有5户被盗；环境脏乱差、路面不平整、路灯没开，安保服务差。3.2018年1月后物业费上涨没有在小区内公示。 一审法院认为，双方当事人对2018年以前的物业服务费计算标准无争议，本案的争议焦点是2018年1月1日以后的物业服务费计算标准问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，丽景花城业主委员会与富临物业公司签订的《物业服务合同》对包括富临物业公司在内的该小区业主具有约束力，杨德斌虽予以抗辩，但未举证证明该合同已被撤销或被认定无效的任何证据，故前述合同至今有效，杨德斌应受该合同的约束，杨德斌在2018年1月1日以后应按照前述合同约定的0.65元/月/平方米的标准支付物业服务费。依照《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，富临物业公司实际为小区提供了物业服务，杨德斌应按约定标准支付物业服务费。至于富临物业公司主张前述合同期满后的物业服务费，因富临物业公司在期满后继续为案涉小区提供物业服务，其主张参照之前的标准计付物业服务费符合法律规定，予以支持。杨德斌应向富临物业公司支付的物业服务费为：2014年4月1日至2017年12月31日期间为4244.60元（209.61平方米×0.45元/月/平方米×45个月）；2018年1月1日至2019年6月30日期间为2452.44元（209.61平方米×0.65元/月/平方米×18个月）。富临物业公司主张杨德斌支付2018年3月1日至2018年12月31日的生活垃圾清运费60元，杨德斌表示愿意承担，且富临物业公司已实际代付该笔费用，予以支持。富临物业公司请求判令杨德斌按照欠付物业服务费的30%支付违约金，因富临物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨德斌于判决生效后五日内向四川富临物业服务有限公司支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4244.60元；2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2452.44元；2018年3月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费60元；二、驳回四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，富临物业公司系杨德斌所住小区的物业服务者，富临物业公司提供了物业服务，有权依照其与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》向业主收取物业费。2017年10月13日绵阳市丽景花城业主委员会与富临物业公司签订《物业服务合同》变更了案涉小区的物业收费标准，该《物业服务合同》对案涉小区的全体业主均具有约束力，且不具有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所列举的合同无效的情形。杨德斌以其对物业服务质量不满意拒交或少交物业费的理由没有法律或合同依据。其对物业服务质量不满，可以依照物业条例的有关规定，向小区业主委员会反映，并建议小区业主委员会召开业主大会依照法定的程序更换物业公司，而不应该拒绝交纳物业费。故，杨德斌的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨德斌承担。 本判决为终审判决。 审判长  李又平 审判员  周 坚 审判员  刘雨林 二〇一九年十二月二十五日 书记员  朱玲玲