重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初7249号原告：重庆市开州区高逸之家商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道驷马社区驷马街99号，统一社会信用代码91500234073695106A。法定代表人：余仙。委托诉讼代理人：颜修高，重庆言民律师事务所律师。被告：邓君，男，1975年6月2日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邱绪金，重庆弘全律师事务所律师。原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司诉被告邓君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的委托诉讼代理人颜修高、被告邓君及其委托诉讼代理人邱绪金到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司申请对《商场场地租赁合同补充协议》上被告邓君签名捺印的形成时间进行鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心以不满足鉴定要求的鉴定条件，终止此次鉴定。本案现已审理终结。原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告邓君向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付开州区汉丰街道杨柳路262号房屋1、2门市租金共计565074元；2、请求判决被告邓君向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付违约金160000元；3、诉讼费、保全费由被告邓君承担。后变更诉讼请求如下：1、请求判决被告邓君向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付开州区汉丰街道杨柳路262号房屋1、2门市租金共计449471元；2、请求判决被告邓君向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付违约金134841.3元(按欠付租金449471元的30%计算得出)；3、诉讼费、保全费由被告邓君承担。事实和理由：2014年3月17日，原、被告签订两份《商场场地租赁合同》，合同约定由原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司将其位于开州区汉丰街道杨柳路262号即高逸之家建材市场负一楼1、2号门市租赁给被告邓君，租赁期5年，按年支付租金，租赁合同签订后，被告邓君依约支付了前两年的租金，但2017年度至2019年度租金被告邓君仅支付了77397元便未再支付，2019年4月30日，被告邓君在未取得原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司同意的情况下擅自撤场，将其所有物品滞留于商场之中，并拒不支付其所拖欠的租金，被告邓君的上述行为已经严重违反双方合同的约定，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司依约要求被告邓君支付相应的违约金。补充如下：被告邓君提供的租赁合同补充协议并没有实际履行，被告邓君也没有提供证据证明在合同签字页的十户商家形成了冠军联盟品牌，并且在签字页中有多人没有与原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司签订租赁合同，该份补充协议是根本不能作为被告邓君在本案中的抗辩。另外，被告邓君在支付头两年的租金时系按照双方签订的租赁合同支付，并没有按照补充协议中的约定在原合同基础上再下调10元每平米，这也表明被告邓君是认可按照租赁合同的约定支付租金，所以在本案中再抗辩下调10元每平米的抗辩理由不能得到法庭支持。在补充协议上签字的商家中，有原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司提供的证据中的符纯章、何雄的租赁合同，他们的租赁合同均是按照双方的租赁合同约定支付租金，并且租金的计算方式与金额与被告邓君基本一致，只是双方的个别门市位置有差异，但合同协议上其他人都没有提出在租赁合同基础上再减少10元每平米，这充分说明这份合同对原、被告双方是不能适用的，并且被告邓君在按照租赁合同约定交付第一二年租金后并无异议的情况下，再以2014年3月签订的补充协议在今天的诉讼中抗辩少付租金，也应当适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定，其要求将其已经缴纳的第一二年租金按照补充协议予以减扣10元每平米计算属于反诉，应当另案起诉，并且也已经超过诉讼时效。因双方无法达成一致，现向法院提起诉讼，请求支持原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的诉讼请求。被告邓君辩称，双方于2014年3月17日签订了1、2号门市租赁合同，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的原来名称是开县高逸商贸有限公司，与被告邓君签订合同也是以此单位名称，如是合法变更，则诉讼主体合法，否则为无权主张。双方签订合同后，于2014年3月24日开县高逸商贸有限公司与入驻的十家大品牌商家签订了《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，对原合同租金价格统一下调10元每平米，计算租金应该按照补充协议的约定下调10元每平方米进行计算。补充协议签订后，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司法人余仙私下与被告邓君交流对其优惠的租金价格对其他商户要求保密，并要求被告邓君在前两年按照原定合同履行以体现给其他商户表明没有优惠，以达到原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司多收取租金实现经营的目的。被告邓君按照私下约定在第三年交付房屋租金时只交付了极少部分，对于余下租金要求按照补充协议履行并进行算账，但双方没有达成统一意见。2018年10月开始，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司运行系统出现重大问题，人为对电梯运行、供风系统等公共运行部分停止供给，2019年2月至2019年4月已基本瘫痪，鉴于此情况，被告邓君于2019年2月要求与原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司解除租赁合同并按协议结清相关租金，但原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司坚持要求按照原租赁合同计算租金，对补充协议的约定优惠价格不予认可，导致其双方没有协商成功，迫于无奈，被告邓君于2019年4月被迫离场，在腾龙广场再行投资200万元进行该门市品牌经营，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司不依约履行合同的行为已给被告邓君造成了重大经济损失，对其相应的违约责任如本案中无法调处，被告邓君将保留权利，另行诉讼。原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司于2019年8月已自行将该商场整体出租给他人做超市使用，2019年9月已正式开始装修，至今尚在装修之中，该行为表明原、被告合同没有到期时，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司已违约将租赁物又转租给他人做超市之用，违背了双方签订的建材市场经营的根本目的，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的该行为属明显违约。另外，2016年10月30日，原、被告已达成协议，将1号门市的93.4平米已退还给原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司。对于原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的诉讼请求，被告邓君认为租金应当按照下调10元每平方米进行计算；原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司主张的违约金缺乏相应法律依据，也无法证明其实际造成的损失，其违约金的计算也明显违背法律规定，违约金计算过高，其主张不得成立，被告邓君根本没有违约，不承担任何违约责任，本案的诉讼原因系原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司行为导致，如法院判定被告邓君违约，请法庭调整本案的违约损失，按尚欠租金6%年利率计算损失较为公平。经审理查明：2014年3月17日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司(原开县高逸商贸有限公司)（合同甲方）与被告邓君（合同乙方）签订关于1号门市的《商场场地租赁合同》，合同内容为：“一、甲方所出租给乙方使用的场地位于1号，面积（含公摊面积）为218.12平方米。二……。三、租赁期限租赁期为5年。自2014年11月1日起至2019年10月31日止。……。四、租金数额、给付方式租金自2014年11月1日起计收，该场地第壹年每月每平方米租金为25元，即第壹年租金总额为¥65436.元（大写：陆万伍仟肆佰叁拾陆元整）；第贰年每月每平方米租金为28元，即每年租金总额为¥73288.元（大写：柒万叁仟贰佰捌拾捌元整）；第叁年每月每平方米租金为31元，即每年租金总额为¥81141.元（大写：捌万壹仟壹佰肆拾壹元整）；第肆年每月每平方米租金为34元，即每年租金总额为¥88993.元（大写：捌万捌仟玖佰玖拾叁元整）；第伍年每月每平方米租金为37元，即每年租金总额为¥96845.元（大写：玖万陆仟捌佰肆拾伍元整）。按照先付费后使用的原则，乙方给付租金方式和期限为按年给付，并提前三十日给付租金。乙方应当自本合同签订当日向甲方给付第一年的租金¥65436.元整。乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金。乙方不给付或未足额给付租金累计超过十天的，为严重违约，甲方有单方解除本合同和要求乙方承担违约责任，赔偿损失的权利。……”。开县高逸商贸有限公司及余仙在该合同上加盖印章，被告邓君签名捺印。2014年3月17日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司(原开县高逸商贸有限公司)（合同甲方）与被告邓君（合同乙方）签订关于2号门市的《商场场地租赁合同》，合同内容为：“一、甲方所出租给乙方使用的场地位于2号，面积（含公摊面积）为348.87平方米。二……。三、租赁期限租赁期为5年。自2014年11月1日起至2019年10月31日止。……。四、租金数额、给付方式租金自2014年11月1日起计收，该场地第壹年每月每平方米租金为30元，即第壹年租金总额为¥125593.元（大写：拾贰万伍仟伍佰玖拾叁元整）；第贰年每月每平方米租金为33元，即每年租金总额为¥138153.元（大写：拾叁万捌仟壹佰伍拾叁元整）；第叁年每月每平方米租金为36元，即每年租金总额为¥150712.元（大写：拾伍万零柒佰壹拾贰元整）；第肆年每月每平方米租金为39元，即每年租金总额为¥163271.元（大写：拾陆万叁仟贰佰柒拾壹元整）；第伍年每月每平方米租金为42元，即每年租金总额为¥175830.元（大写：拾柒万伍仟捌佰叁拾元整）。按照先付费后使用的原则，乙方给付租金方式和期限为按年给付，并提前三十日给付租金。乙方应当自本合同签订当日向甲方给付第一年的租金¥125593.元整。乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金。乙方不给付或未足额给付租金累计超过十天的，为严重违约，甲方有单方解除本合同和要求乙方承担违约责任，赔偿损失的权利。……”。开县高逸商贸有限公司及余仙在该合同上加盖印章，被告邓君签名捺印。合同签订后，被告邓君于2014年4月7日支付租金125593元以及65436元，2016年12月31日支付租金211441元，2017年4月26日支付租金40000元，2018年2月13日支付租金30397元，2018年2月22日支付租金7000元。2014年3月24日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司(原开县高逸商贸有限公司)（合同甲方）与合同乙方冠军联盟品牌商家签订《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，协议内容为：“……10.价格约定：冠军联盟所有商家按甲方原有单价下调10元/㎡，第一年合同期满后每年每平方递增3元/㎡。5年后，乙方有优先续租权。……”。开县高逸商贸有限公司加盖印章，被告邓君与何雄等人在乙方处签字捺印。2016年10月30日，原、被告双方签订《高逸之家商铺退租协议》，协议约定被告邓君将1号门市218.12平方米其中的93.4平方米退租。在开庭审理过程中，双方均同意租金计算到2019年4月30日。另查明，开县高逸商贸有限公司于2017年6月5日更名为重庆市开州区高逸之家商贸有限公司。上列事实有原、被告的当庭陈述，以及原告的营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明书复印件、被告邓君的身份证复印件，《商场场地租赁合同》复印件两份，《【高逸之家】商场场地租赁合同补充条款》复印件，收据复印件、《高逸之家商铺退租协议》复印件，《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司与被告邓君作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《商场场地租赁合同》以及《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，该两份合同均有双方当事人的签字捺印或盖章，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该两份合同均属于依法成立的有效合同，对双方当事人均有约束力。但两份合同中关于租金的计价方式不一致，相互冲突的内容应视为日期在后的合同内容对日期在前的合同内容的变更，故应以日期在后的合同(即《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》)确定计价方式。本案中被告邓君在实际缴纳租金的过程中，第一、二年的租金是按日期在前的合同(即《商场场地租赁合同》)中载明的计价方式支付，被告邓君的该行为根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”的规定，应视为以事实行为对已缴纳时间段的租金进行了再次变更，因此该时间段的租金应当以实际缴纳的租金为准，而对之后的应当缴纳的租金，在无其他证据证实应按日期在前的合同确定的计价方式继续计价的情形下，则应以补充协议变更后的内容中载明的计价方式进行确定。关于下欠租金的确定。双方在《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》中约定“冠军联盟所有商家按甲方原有单价下调10元/㎡，第一年合同期满后每年按每平方递增3元/㎡。5年后，乙方有优先续租权。……”，故1号门市第三到五年的租金标准为27元/㎡、33元/㎡、39元/㎡，租金共计40409.28元(27元/㎡×124.72㎡×12个月)、49389.12元（33元/㎡×124.72㎡×12个月），29184.48元（39元/㎡×124.72㎡×6个月）；2号门市第三到五年的租金标准应当分别为32元/㎡、38元/㎡、44元/㎡，租金为133966.08元（32元/㎡×348.87㎡×12个月）、159084.72元（38元/㎡×348.87㎡×12个月）、92101.68元（44元/㎡×348.87㎡×6个月），租金总金额为504135.36元，因被告邓君已支付租金77397元，故邓君还需向原告支付租金426738.36元。关于原告主张被告支付违约金134841.3元的诉讼请求，双方在《商场场地租赁合同》约定“乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金”，该约定实际为关于违约金的约定，因被告邓君未按照约定支付租金，且未举示证据证明其有拒付租金的正当合法理由，也未举示证据证明原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司也具有违约行为，故被告邓君应当向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付违约金。但因原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司并未举示证据证明因被告邓君违约给其造成的损失大小，故本院结合被告邓君的违约行为、欠付的租金总额等因素综合考虑，对违约金酌情调整为50000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：被告邓君在本判决生效后十日内支付原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司租金426738.36元及违约金50000元，共计476738.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9644元，减半收取4822元，由被告邓君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 员 陈小容二〇一九年十二月二十三日法官助理 沈 建书 记 员 陈 顺