山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9699号 上诉人（原审原告）：田鸿智，男，1995年5月4日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。 委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛司云，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路320-1号2461房间。 法定代表人：曹江巍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人田鸿智与上诉人青岛万科生态城置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田鸿智上诉请求:撤销一审判决第二项，判令青岛万科生态城置业有限公司退还20万元，并判令青岛万科生态城置业有限公司赠送田鸿智962号车位使用权；一二审诉讼费由青岛万科生态城置业有限公司承担。事实和理由：一、《确认书》是在预售合同已经区分了购房价格和装修价格的前提下，排除业主对装修违约的索赔权利，该确认书的签订，违背田鸿智的真实意思表示，且属于格式条款，依法应无效。二、万科公司的行为，属于虚构交易内容和交易价格，构成虚假的意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的，有意绕过市场监管，损害公共利益。三、万科公司同意赠送962号车位的使用权，但未实际赠送。田鸿智认为，万科公司提交的另一份《万科如园项目商品房预定书》共有两页，其中第二页有田鸿智的签字，而与购房有关的具体约定，以及赠送车位有关内容的协议第一页，却没有田鸿智签名。但田鸿智提交的预定书中，两页均有田鸿智签名，田鸿智在与万科公司签订的所有与售房有关的文书，每当涉及双方较为重要和明确的权利义务时，文件、协议的每一页均有田鸿智签名和安奈手印，而万科公司提交的预定书第一页却没有田鸿智签名和手印。田鸿智认为，万科公司系将原真实的、有田鸿智签名的预定书第一页隐匿，重新打印了一页无签名的预定书，充当真实的协议。故万科公司提交的无签名的协议，效力应当低于田鸿智有签名的协议。万科公司应当赠送田鸿智962号车位的使用权。 万科公司答辩称，田鸿智的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，请求驳回其上诉请求。 万科公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回田鸿智该项诉讼请求，一二审诉讼费由田鸿智承担。事实和理由:一审法院部分事实认定错误。一审法院认定“因房屋质量整改导田鸿智不能按时收房入住，给田鸿智造成了损失。”缺乏证据支持；且与其认定的“万科公司于2018年12月20日向田鸿智邮寄了交付通知书，且田鸿智认可收到了该通知。按照合同约定应当视为涉案房屋已经按期交付给田鸿智。”相互矛盾。因此，一审法院判令万科公司赔偿田鸿智租金损失15417元缺乏事实依据。请求二审法院依法纠正。 田鸿智答辩称，一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回万科公司的上诉请求。 田鸿智向一审法院起诉请求：1、判令万科公司退还田鸿智购房款中的全装修差价人民币20万元；2、判令万科公司对该房屋质量问题及不符合标准的装修、设备进行及时维修整改；3、判令万科公司按照合同约定，每日按购房价款2011742元的万分之三，向田鸿智支付自田鸿智起诉之日起至万科公司实际交付房屋日期间的逾期交房违约金；4、判令万科公司按照约定赠送田鸿智962号车位的使用权；5、判令本案的诉讼费、保全费等由万科公司承担。一审庭审中，田鸿智明确表示撤销第2项诉讼请求。明确第3项诉讼请求中违约金数额为111651元，时间从2018年12月31日计算至2019年7月5日，每日按购房价款2011742元的万分之三计算。 一审法院认定事实：案外人张静代田鸿智与万科公司签订《万科如园项目商品房预定书》一份，载明：双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本预定书，购买房屋万科如园2号楼1单元1202室，建筑面积89.57平方米，总房款为人民币2190200元。该房屋对应赠送962号车位使用权。2018年4月30日，田鸿智本人与万科公司重新签订《万科如园项目商品房预定书》，载明：双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本认购书，购买房屋万科如园2#高层-C21单元1202室，建筑面积89.57平方米，总房款为人民币2011742元。无赠送车位使用权的约定。后田鸿智签订《确认书》一份，载明：本人于2018年4月30日购买贵公司开发的如园项目2号楼1单元1202户房屋，该房屋含装修价格在内的销售总价格为2011742元。……本人确认，该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利，《购房合同》主合同与补充协议中约定的购房差价也不构成贵公司对装修标准的承诺；且除另有说明，《购房合同》（含主合同、附件及补充协议等）中所述房价款、购房款等表述，除非能够特别指明金额，实际上均指含装修价格的购房总价款金额。2018年5月4日，万科公司作为甲方，田鸿智作为乙方签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定乙方向甲方购买李沧区东川路106号《于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块（万科如园）》2号楼1单元14层1202户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为89.57平方米。第三条约定乙方购买该房屋的总房价款（不包括房屋全装修价格）暂定为人民币1563892元。该房屋全装修总价为人民币2011742元。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件（三）约定了房屋建筑结构、装修及设备标准、品牌。 上述合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条对合同第三条变更、补充约定：买受人购买该房屋价款含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币22460元，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币2011742元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。（田鸿智在该条款后的空白处签名、捺印）。第十六条关于房屋交付的补充约定：除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续或不按约定的方式办理交接手续的，则无需出卖人另行催告，该房屋自出卖人房屋交付通知中的确定的交付日起视为出卖人已按期交付给买受人……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。第十九条约定了对合同第十七条和第二十条的补充：出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备应符合双方约定（见合同附件三）的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件三的标准或补偿相应差价。买受人不得以房屋、装饰设备不符合合同约定为由拒绝接受房屋交付，出卖人不承担逾期交房责任。如果出卖人提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件三约定的装修、装饰的市场价格的，则买受人不得就出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担违约责任。 2018年12月20日，万科公司通过EMS向田鸿智邮寄青岛万科生态新城二期2号楼-1-1202商品房交付使用通知书。田鸿智于12月23日收到该通知书。但田鸿智认为该房屋存在主体结构以外的其他工程质量问题如房屋地面、墙皮、窗户、厨房卫生间等均存在不平整、漏水等瑕疵，要求万科公司整改，因房屋质量整改导致田鸿智不能按时收房。 田鸿智已向万科公司交齐购房款，并于2019年7月5日签收涉案房屋。 2018年5月，田鸿智、万科公司签订《万科如园项目车位使用权转让合同》，约定现经甲乙双方友好协商，就万科如园项目962号车位使用权转让事宜达成如下合同内容：车位号962，乙方应向甲方支付的总价款115100元，于2018年5月4日前向甲方一次付清。 庭审中，田鸿智未对涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌提出异议，但认为这些装饰设备的价值与合同差价（2011742元-1563892元）不符。 一审法院认为，田鸿智、万科公司签订的《青岛市商品房预售合同》及《万科如园项目商品房预定书》、《确认书》体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面遵守并履行各自义务。 田鸿智已于《确认书》中确认“该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利”。合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条亦约定“买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币2011742元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。”且田鸿智在该条款后的空白处签名、捺印予以确认，表明其在签订《青岛市商品房预售合同》时对涉案房屋的总房价款2011742元无法拆分为毛坯价和装修价系完全知悉且理解，故其现将该价款拆分为毛坯价和装修价，并单独就房屋装修价格问题向出卖人（万科公司）主张权利，明显与合同约定不符，且与诚实信用原则相悖。 以包含房屋装修价格的总价款形式出卖房屋系房屋开发者的一种销售手段，田鸿智未举证证明该案中的2011742元的销售总价格明显高于正常市场价格，且田鸿智签订《青岛市商品房预售合同》、《万科如园项目商品房预定书》及《确认书》购买涉案房屋系其自主自愿行为，故可以认定其以2011742元的总价格购买涉案房屋系对该种销售手段和销售价格的接受和认可。 庭审中，田鸿智未对涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌提出异议，故根据合同附件《万科如园项目补充协议》第十九条之约定，田鸿智仅因认为这些装饰设备的价值与合同差价（2011742元-1563892元）不符，即要求万科公司就此承担违约责任并退还差价20万元，无合同依据，一审法院不予支持。 关于逾期交房违约金。合同附件《万科如园项目补充协议》中第十六条关于房屋交付的补充约定“除本合同另有约定或法律另有规定外，出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续或不按约定的方式办理交接手续的，则无需出卖人另行催告，该房屋自出卖人房屋交付通知中的确定的交付日起视为出卖人已按期交付给买受人……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。本案中，万科公司于2018年12月20日通过EMS向田鸿智邮寄青岛万科生态新城二期2号楼-1-1202商品房交付使用通知书，且田鸿智认可其已经收到该交房通知，故根据合同约定，涉案房屋应视为已经按期交付给田鸿智。田鸿智主张的该房屋存在主体结构以外的其他工程质量问题不能作为其拒绝接受商品房交付并要求万科公司承担逾期交房责任的理由，故对田鸿智要求万科公司每日按购房价款2011742元的万分之三支付逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持。 但因房屋质量整改导致田鸿智不能按时收房入住，确给田鸿智造成了一定的损失，故一审法院酌情参照涉案房屋所在小区同户型同面积房屋通常的租金标准2500元/月，认定万科公司应向田鸿智支付2018年12月31日至2019年7月4日期间的租金损失15417元（2500元/月×6+2500元/月÷30×5）。 关于车位。虽然案外人张静代田鸿智与万科公司签订的《万科如园项目商品房预定书》确有载明涉案房屋对应赠送962号车位使用权，但该预定书中约定的总房款为人民币2190200元。2018年4月30日，田鸿智本人与万科公司重新签订《万科如园项目商品房预定书》，该预定书中无赠送车位使用权的约定，并将总房款变更为人民币2011742元，该价格与双方实际履行的总房价款相符。故田鸿智本人与万科公司重新签订的《万科如园项目商品房预定书》应视为其对前一份预定书的自愿变更。 后双方签订《万科如园项目车位使用权转让合同》，在总房价款较之2190200元，降低了178458元的情况下，田鸿智自愿以总价款115100元购买万科公司万科如园项目962号车位使用权。该《万科如园项目车位使用权转让合同》能够体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。故对田鸿智要求万科公司赠送其962号车位使用权的主张，于法无据，法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审判决：一、万科公司于本判决生效之日起十日内支付田鸿智2018年12月31日至2019年7月4日期间的租金损失15417元。二、驳回田鸿智的其他诉讼请求。案件受理费人民币5975元（田鸿智已预交），由田鸿智负担5680元，万科公司负担295元，万科公司于本判决生效之日起十日内支付田鸿智295元。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据。 田鸿智提交证据一：青土房字[2017]14号《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》复印件1份。该文件明确规定：（1）房地产开发企业申请商品房预售许可时需制定《商品房预售方案》，提交房产交易管理部门审核；（2）商品房预售方案需明确每套房屋销售单价（毛坯）、装修标准、总价；（3）对于（房价）涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》；（4）含装修的商品房住宅项目，办理预售审核时应将房屋的毛坯价格与装修标准分离，销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示，网签合同阶段要在合同中明确毛坯价格，毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。房地产开发企业如存在违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价，符合逃避监管和损害社会公共利益的情形，超出监管备案部分的房屋销售价格属于欺诈、以合法形式掩盖非法目的和违背社会公共利益的非法获利，应当退回。 证据二：《信访事项处理意见书》原件1份。证明：万科公司存在逃避监管和高价售房损害社会公共利益的主观故意。2017年青岛市不动产登记中心对于“万科如园”项目没有备案装修价格，以及装修价格过高（7000元和7800元）一事，向万科公司下达整改通知书，要求万科公司审慎确定预售房屋装修价格，同时将该项目预售许可证予以暂停销售。 证据三：青工商合处字（2018）125号行政处罚信息打印件1份。证明：2018年6月12日，青岛市工商局就万科公司销售房屋中，存在“经营者与消费者采用格式条款订立合同，经营者在格式条款中免除自己对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任，利用格式条款侵害消费者权益”，对万科公司做出罚款的行政处罚。预售合同补充条款第八条，以及《确认书》中，田鸿智放弃因装修价格问题向万科公司索赔的权利的约定，依法应当无效。 证据四：青岛网上房地产网站，涉案房屋备案价格网页打印件1份。证明：涉案房屋在房管部门的备案单价为16670元，预售合同的毛坯单价为17460元，实际的精装修单价为22460元（装修单价6581元/平米），证明万科公司以装修款为名高价售房的事实。 万科公司质证称，对证据一、二的真实性认可，但与本案无关；证据三、四真实性不认可，且与本案无关；田鸿智提交的四组证据不是法律上的新证据，其主要内容是行政主管部门相关法律规定和执法情况，本案属于平等主体的民事纠纷，该证据对合同双方的效力均没有影响，因此，不能作为认定本案事实的证据。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人诉辨主张，本案二审争议焦点为：一、田鸿智要求万科公司退还装修差价20万元的诉求应否支持；二、田鸿智要求万科公司赠送962号车位使用权的诉求应否支持；三、万科公司要求不支付田鸿智损失的上诉请求应否支持。 关于焦点问题一。田鸿智主张其与万科公司签订的《确认书》属格式条款，内容以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益，应属无效。对此本院认为，根据我国《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并非一律无效，其在司法实践中的意义有三个，一是采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。二是格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三是对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 本案中，首先，《确认书》系田鸿智与万科公司在房屋买卖合同之外单独另行签订，内容具体特定，单独指向涉案房屋，并非万科公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与田鸿智协商的条款。另，双方购房合同附件《万科如园项目补充协议》中的相关内容，亦与《确认书》内容一致，应视为万科公司已尽到了提请注意义务，田鸿智作为完全民事行为能力人，在《确认书》及购房合同上签字，应视为是其真实意思表示。 其次，即使田鸿智上诉所称的相关条款系格式条款的主张成立，但其“承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利”，“本人确认，该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋”等内容具体、明确，正常而言，产生不了两种以上的解释，无需人民法院作出解释争议判断。 最后，田鸿智提交的青岛市国土资源和房屋管理局关于房屋价格管理的相关文件，并非法律和行政法规，其与万科公司签订的《确认书》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，田鸿智也未提交充分有效证据证明《确认书》存在其他无效情形，故其关于《确认书》无效的主张本院不予支持。 综上，田鸿智现单独就装修差价主张权利，无事实与法律依据且有违诚信，一审法院不予支持并无不当。 关于焦点问题二。案外人张静代田鸿智与万科公司签订的商品房预订书含有赠送962号车位使用权的约定，该预定书中约定的总房款为2190200元；2018年4月30日，田鸿智与万科公司重新签订了预定书，未含有赠送车位使用权的约定，总房款变为2011742元；后，双方签订《万科如园项目车位使用权转让合同》，约定田鸿智以115100元的价格购买962号车位使用权。依据上述合同签订的先后顺序，结合田鸿智系按照变更后的合同交付房款的事实，及变更后合同约定的房屋价格明显低于变更前的事实，可认定双方当事人对车位使用权的约定已由赠送变更为购买，故田鸿智要求万科公司赠送车位使用权的请求无据可依，本院不予支持。 关于焦点问题三。涉案房屋虽然按期交付，但房屋存在质量问题的事实客观存在，因该质量问题影响了田鸿智的正常入住，一审法院酌情参照所在小区同户型同面积房屋通常租金情况判定万科公司向田鸿智支付损失并无不妥，本院对万科公司要求不支付田鸿智损失的上诉请求亦不予支持。 综上所述，上诉人田鸿智、上诉人青岛万科生态城置业有限公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4486元，由上诉人田鸿智负担4300元，由上诉人青岛万科生态城置业有限公司186元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 龙 骞 审判员 安太欣 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员于国英