河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26493号原告张一浩，男，1993年8月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，该公司员工。代理权限：特别授权。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人石永拴。委托代理人王彪、赵宏骏，系公司员工。代理权限：特别授权。原告张一浩与被告河南恒龙置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张一浩委托代理人李珅申，被告恒龙置业有限公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼，第三人建设银行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月23日，原告与被告双方签订了《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》和《室内装修委托合同》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房（以下简称“涉案房屋”），购房款总金额为3581427元整，被告应当在2018年10月31日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2018年1月14日原被告双方签订了《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，同日，原告支付了车位款230000元。至2017年10月22日，原告向被告支付了购房首付款1781427元。被告为了规避政府的限价规定，于2017年10月6日、2017年12月30日分两笔共收取了原告装修代理服务费876928元，作为商品房买卖合同价款之外的一部分，共同构成商品房买卖总价款。2017年10月6日，原告支付了维修基金9193元，并在中国建设银行办理了购房贷款手续，完成了向原告支付全部房款4467548元的合同义务。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。由于《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，并要求被告返还停车位价款230000元。因此，原告有权要求根据《商品房买卖合同》的约定和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的从属性，解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》、《室内装修委托合同》和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，另在原告陈悦向法院提出诉请解除商品房买卖合同时，银行按揭贷款合同作为《商品房买卖合同》的从属合同亦应一并诉予解除，被告应向原告退还全部购房款、停车位款、装修代理服务费和维修基金，并应支付相应的利息，同时，被告应向原告赔偿律师费、诉讼费用和保全费用，并支付逾期交房的违约金。因被告的违约行为，给原告造成较大损害，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》和《室内装修委托合同》；被告向原告退还全部房款3581427元、装修代理服务费876928元、维修基金9193元，合计4467548元及利息（暂计372544元（利息计算标准为：自2017年10月6日起，以4467548元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、判令解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年1月16日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交房的违约金44675.48元；4、判令被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告要求对于按揭贷款部分一并处分，影响了贷款银行的利益。5、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。第三人建设银行未答辩、未向本院提交证据。经审理查明：2017年10月23日，原告与被告签订合同编号为D17003639303的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为三室二厅；付款方式及期限：约定金额1781427元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年10月9日，交纳比例49.74%；约定金额180万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2017年10月31日，交纳比例50.26%；备注：余款180万元需在2017年10月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2017年10月5日，原告张一浩（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告张一浩在乙方处签字按手印确认。2017年10月31日，原告（××）与第三人建设银行（贷款人）、被告（保证人）签订个人住房借款合同，约定本合同项下贷款用途为购住房，贷款金额为180万元，贷款期限自2017年10月31日至2047年10月31日止。账户明细对账单显示原告贷款年利率为5.88％，于2017年12月21日开始每月向第三人建设银行偿还贷款。被告于2017年10月6日、2017年10月22日向原告出具收据，显示收到原告交付的涉案房款1781427元。原告于2017年10月6日、2017年12月30日向被告交付装修代理服务费共计876928元、维修基金9193元。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定被告恒龙公司同意原告张一浩使用郑州恒大悦龙花园楼盘B区B1-112号车位。当日，原告张一浩按照协议约定将车位款230000元全部支付给了被告恒龙公司，被告恒龙公司向原告出具了相应收据。2019年3月13日，原告出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园10号楼1单元2203号房延期交房赔付违约金41017元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年3月15日，原告收到被告支付的逾期交楼违约金41017元。2019年7月4日，张一浩委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》和《停车使用协议》解除。2019年7月5日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、个人住房借款合同、个人贷款对账单、《解除合同律师函》、邮寄回单、发票、收据、国内支付业务付款回单、账户明细对账单、维修基金缴存凭证、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张一浩已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向张一浩交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月31日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，张一浩作为守约方有权解除合同，故原告张一浩要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还张一浩已经支付的购房首付款及利息（购房首付款数额为基数，自实际付款之日计算至实际清偿之日止，以1081427元为基数，自2017年10月6日计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以700000元为基数，自2017年10月22日计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。商品房买卖合同解除后，个人住房借款合同应一并解除，关于涉案房屋的贷款部分，被告河南恒龙置业有限公司应向原告张一浩支付自2017年12月21日至判决生效日已向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告河南恒龙置业有限公司另应向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行支付《个人住房借款合同》项下剩余的贷款（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人建设银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告张一浩要求恒龙公司返还维修基金9193元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还张一浩维修基金9193元并支付相应利息（以9193元为基数，自2017年10月6日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告张一浩主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位合同解除后，恒龙公司应当返还原告张一浩车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月14日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告请求被告返还原告装修代理服务费876928元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告装修代理服务费876928元及利息（以219232元为本金，自2017年10月6日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以657696元为本金，自2017年12月30日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告张一浩已支付了全部购房款3581427元，按照1%计算，违约金为35814.27元；原告张一浩已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金41017元，并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从恒龙公司应当支付给张一浩的款项中予以扣除，扣除恒龙公司多支付的违约金5202.73元（41017元-35814.27元），恒龙公司应当退还张一浩的购房首付款数额为1776224.27元（1781427元-5202.73元）。关于原告张一浩主张的律师费，因合同并未约定，本院不予支持。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。第三人建设银行河南省分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告张一浩与被告河南恒龙置业有限公司于2017年10月23日签订的合同编号为D17003639300的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；解除原告张一浩与被告河南恒龙置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于2017年10月31日签订的《个人住房借款合同》；原告张一浩于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张一浩购房首付款1776224.27元及利息（以未返还购房首付款数额为基数，自实际付款之日计算至实际清偿之日止，以1076224.27元为基数，自2017年10月6日计算至实际清偿之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以700000元为基数，自2017年10月22日计算至实际清偿之日，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张一浩房屋维修基金9193元及利息（以9193元为基数，自2017年10月6日起计算至实际支付完毕之日止；以9193元为基数，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张一浩自2018年11月21日至判决生效日已向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行自本判决生效日起《个人住房借款合同》剩余的贷款（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；八、被告河南恒龙置业有限公司还原告张一浩装修代理服务费876928元及利息（以219232元为本金，自2017年10月6日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以657696元为本金，自2017年12月30日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；九、被告河南恒龙置业有限公司还原告张一浩车位款230000元及利息（以230000元为本金，自2018年1月14日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；十、驳回原告张一浩的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47604元，减半收取23802元，由原告张一浩负担202元，被告河南恒龙置业有限公司负担23600元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月二十七日书记员  贾亦雅