台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初2842号原告：浙江大学台州研究院，住所地台州市府大道西段618号。法定代表人：颜文俊。委托诉讼代理人：庄红燕，浙江新台州律师事务所律师。被告：浙江中电新能源有限公司，住所地台州市椒江区市府大道西段618号。诉讼代表人：周智敏，该公司管理人浙江海贸律师事务所负责人。原告浙江大学台州研究院与被告浙江中电新能源有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日、11月25日两次公开开庭进行了审理。原告浙江大学台州研究院的委托诉讼代理人庄红燕、被告浙江中电新能源有限公司的诉讼代表人周智敏两次到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告曾要求庭外和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。原告浙江大学台州研究院向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的租赁关系；二、被告立即腾退租赁的房号为117、123、403的房屋，合计面积376.74㎡；三、确认被告欠原告2013年7月至2019年4月15日的租金123.0744万元及利息5.378万元，以及2019年4月16日起至实际腾房之日止的租金（按实际占用面积376.74平方米，每月23元/平方米的标准计算）。事实和理由：原告浙江大学台州研究院系由台州市人民政府和浙江大学共同组建，实行自收自支的事业单位法人。原告有权引进企业。2013年7月份，浙江中电新能源有限公司（原台州炬能光电科技有限公司）与原告签订《租赁合同》，承租位于台州椒江区的房屋，建筑面积1219平方米，月租金12000元，租赁期限2013年7月至2016年7月，实际占用房屋为2号楼的107、109、117、118、119、120、121、123、125、401、402、403、404、406、408，共15个房号，其中房号107与109、118与120、119与121、123与125、402与404、406与408均为同一间。后被告擅自更换房间门锁及钥匙，导致原告至今没有房间备用钥匙。合同到期后，被告继续承租原告房屋，其中107、109、118、120于2018年3月31日腾退，119、121于2016年9月30日腾退，401、402、404、406、408于2019年4月15日腾退。截止起诉之日，被告承租房屋建筑面积为376.74平方米，具体房号为2#楼的117、123、125、403。综上，被告拒不支付房屋租金等费用的行为已侵犯了原告的合法经济权益，原告有权单方解除租赁关系，被告应当腾房。被告浙江中电新能源有限公司辩称，原告有权提出债权确认指数。被告先将房屋的使用情况陈述如下：2013年7月份租赁合同签订以后，被告开始使用107、109、119、121、123、125这6个房号的房屋，2015年7月30日开始使用401房屋，403房屋是向台州艾伯纳信息科技有限公司（原台州艾伯纳电子科技有限公司，以下简称艾伯纳公司）借的，118、120、402、404、406、408这6个房号的房屋一直没有交付使用。2016年9月30日，被告腾退了119、121房屋，然后把东西搬到117房屋，117房屋才开始使用。2016年12月31日，被告腾退了107、109房屋。117、123、125、403房屋至今未腾退。具体意见：一、原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告申报的租金债权不能确认。1.原告申请调取并提供的2013年7月原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是被告为了提供给工商部门办理工商登记变更经营地址使用，并非实际履行的租用房屋合同。《房屋租赁合同》中只粗略地约定了房屋面积和租金，对于房屋具体的房号或者楼层完全没有约定，很难去实际履行，不符合需要实际履行的租房合同的交易习惯。从2013年签订合同至起诉前，原告从来没有请求被告支付租金，被告也没有支付过租金，也能反应被告没有实际租用房屋。据被告法定代表人卢君富陈述，《房屋租赁合同》是原告将一份盖有原告公章的空白合同交给卢君富到工商局办理登记地址迁址用，手写的内容是卢君富的笔迹，并非用于履行，双方均无此合同文本。2.如果原告向外单位出租房屋，签订的是《合作单位入驻协议书》，原告的证据中已提供多份该类协议书文本，协议书对出租房屋的具体位置、房间号、面积以及每平方米租金等都有明确具体的约定。这类协议才是所有与原告合作的单位与原告签订的带有合作关系同时又有房屋租赁关系的用于真实履行的协议文本。而本案原告与被告之间并未签订《合作单位入驻协议书》，而是签订《技术开发（委托）合同》。二、原、被告之间系技术项目委托开发关系，原告没有完成开发任务，已构成违约。1.原、被告于2011年12月签订了《技术开发（委托）合同》，有效期限为2011年12月至2019年12月。自合同签订以来，原、被告之间展开“太阳能光伏关键设备研制项目”技术开发合作关系，而开发研制的地点在2013年前一直在原告的办公地点台州市高新技术创业服务中心五楼，被告从未付过租金。2013年9月后，由于原告搬入台州市办公，开发研制的地点也迁到该地点，并且就是在原告列明的几间房号内，原告和被告采购的所有开发设备都放在这几间房内，同样从未付过租金。《技术开发（委托）合同》的第十一条约定，乙方（原告）应在向甲方（被告）交付研究开发成果后，根据甲方的请求，为甲方指定的人员提供技术指导和培训，或提供与使用该研究开发成果相关的技术服务，地点和方式：可在甲方或乙方。合同中没有约定要支付租金，原告用于开发的场地不可能由作为委托方的被告付租金。2.由于原告未能完成开发项目，到2015年3月，双方经协商与第三方吴斌签订了《技术咨询合同》，双方共同委托吴斌解决被告无法解决的3-5K并网逆变器开发项目。开发研制的地点也是在台州市，就是在原告列明的几间房号内，研制设备和各方的研制人员的办公地点都在这几间房屋内。合同中同样没有约定要支付租金，原、被告共同委托用于开发的场地不可能由作为委托方之一的被告单方付租金。被告从未开始生产经营，产品尚处于委托开发阶段，不需要租房用于生产经营。而在开发过程中，是委托原告方进行开发的，为了工作方便，原告和被告双方均派遣部分员工进驻到原告办公场地是符合常理的。由于技术开发难度大，研发周期及成败难以确定，因此双方约定的有效期较长。双方有技术开发项目，被告完全有理由派驻部分员工进入到工作场地。因此，被告在原告处使用部分办公室是为了配合完成技术开发合同的需要，而不是被告租用原告的房屋用于生产经营。3.由于项目开发到现在没有完成，造成被告经济损失巨大，以致资不抵债，多家银行贷款都没有归还，现在被债权人申请破产，原告实际上是直接的责任方。原告没有履行合同，而造成损失700多万，卢君富认为要向原告索赔。三、假如双方之间的房屋租赁合同是实际履行，则原告的诉讼请求已起过诉讼时效。《房屋租赁合同》中约定租期为36个月，自2013年7月29日起，至2016年7月28日止。根据《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。基于《租赁合同》请求支付租金的诉讼时效至2017年7月28日止，又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。至于原告提出的2016年8月之后的租金，根本没有合同依据。如果被告一直不支付租金，原告不可能在合同到期后仍不主张让被告腾退房屋，并且在不续签合同的情况下继续租房给被告，这是不合常理的，也进一步证明了原、被告之间并非租用房屋。四、原告解除合同的诉讼请求也有违《破产法》规定。《房屋租赁合同》本身就不存在，无须要解除；假设的确签订过《房屋租赁合同》，根据破产法第18条规定，实际上已解除，而无须原告再请求解除。综上所述，被告并没有租用原告房屋的事实。原告的相关房屋是因完成技术开发合同的需要，而不是被告向原告租用房屋。请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的不予确认通知单、被告提供的债权申报材料，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的《房屋租赁合同》，能够证明原、被告于2013年7月28日签订《房屋租赁合同》，并约定了相关的权利和义务等事实。二、原告提供的《关于研究院大楼楼顶广告牌的申请报告》、《关于一楼南卫生间外安装开水器的要求》、《关于增加租用研究院底层协商报告》、照片若干，结合《房屋租赁合同》，能够证明被告使用租赁房屋及要求增加租赁面积的事实。三、原告提供的合作单位入驻协议书及房租到账明细，系原告与他人签订的合同及履行，与本案不存在关联性，在本案中不予采信。四、原告提供的房屋建筑图纸，能够证明租赁房屋的面积，本院予以采信。五、原告提供的艾伯纳公司信息及被告部门指示照片，结合被告提供的原告与艾伯纳公司签订的房屋租赁合同以及原、被告的庭审陈述，能够证明原告与艾伯纳公司于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》，并约定了相关的权利和义务，同年7月7日艾伯纳公司成立，登记地址为原告的402、403、404、406室，后被告使用了艾伯纳公司的上述租赁房屋等事实。六、原告提供的银行回单，系原告支付给他人的款项，与本案不存在关联性，在本案中不予采信。七、原告提供的邮件截图，能够证明被告使用租赁房屋的事实。八、被告提供的卢君富书面陈述，该证据属于证人证言，并无其他证据予以佐证，故本院不予采信。九、被告提供的《技术开发（委托）合同》、《技术咨询合同》，能够证明原、被告之间存在技术开发（委托）合同关系，不能证明原、被告之间不存在租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：自2011年12月起，原、被告之间存在技术开发（委托）合同关系。2013年7月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于台州市椒江区市府大道西段618号的房屋，房屋建筑面积1219平方米，场地300平方米，房屋的月租金12000元，租赁期36个月，自2013年7月29日起至2016年7月28日止等内容，未约定租金支付时间。合同签订后，被告开始使用2号楼的107、109、119、121、123、125这6个房号的房屋。2014年6月25日，原告与艾伯纳公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：艾伯纳公司承租原告位于台州市椒江区市府大道西段618号的房屋，房屋建筑面积720平方米，场地200平方米，房屋的月租金8000元，租赁期36个月，自2014年6月25日起至2017年6月24日止等内容，未约定租金支付时间。2014年7月7日，艾伯纳公司成立，登记地址为原告的402、403、404、406室，后被告使用了艾伯纳公司的上述租赁房屋。2015年7月30日，台州炬能光电科技有限公司变更为浙江中电新能源有限公司，台州艾伯纳电子科技有限公司变更为台州艾伯纳信息科技有限公司。同日，被告开始使用401房屋。2016年9月30日，原告收回119、121房屋，被告将房屋内的东西搬到117房屋。2018年3月31日，原告收回107、109房屋。2019年1月28日，艾伯纳公司登记注销。2019年4月15日，原告收回401房屋。被告至今占用117、123、125、403房屋。另查明，107与109、119与121、123与125、402与404、406与408均为同一间。2017年12月6日，本院裁定受理浙江民泰商业银行股份有限公司对被告的破产清算申请，并于2018年1月19日指定浙江海贸律师事务所为被告管理人。原告于2019年4月22日向被告管理人申报债权，被告管理人于2019年4月24日明确回复原告不予确认该债权。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为：原、被告双方的争议焦点一、原、被告之间是否存在房屋租赁关系。原、被告之间签订了房屋租赁合同，明确约定了租赁面积、租金、租赁期限等相关权利、义务，且该租赁合同在台州市椒江区市场监督管理局进行了备案，能够证明双方存在房屋租赁关系。被告抗辩原、被告双方为合作关系，签订租赁合同仅为公司登记所需，并不存在真正的租赁关系，但其提供的证据不足以证明该主张，故该抗辩不能成立。争议焦点二、原告主张的租金及利息是否合理。（一）关于租金。1.关于计算租金的标准。根据原、被告签订的合同约定，租金应按租赁房屋建筑面积1219平方米的月租金12000元标准计算。虽然两份合同约定的租赁期均为3年，但在租赁期间届满后，被告及艾伯纳公司继续使用租赁房屋，原告并没有提出异议，原租赁合同继续有效，故合同期满后的租金应按原合同的约定标准计算。原告要求合同期满后的租金按同时期其他房屋的租金标准计算，于法无据，本院不予支持。2.关于计算租金的面积。原告要求按合同约定的面积1219平方米计算租金，但其提供的证据不足以证明其已按合同约定向被告交付使用租赁房屋，结合原、被告的庭审陈述，本院认定原告向被告交付使用的房屋为107与109（同一间）、117、119与121（同一间）、123与125（同一间）、401共8个房号，根据图纸计算面积分别为70.56平方米、35.28平方米、141.12平方米、282.24平方米、70.56平方米。3.关于计算租金的时间。原、被告陈述交付使用及腾退的时间并不一致，根据双方庭审陈述并结合证据分析，本院认定房屋107与109（同一间）、119与121（同一间）、123与125（同一间）自租赁合同约定之日，即2013年7月29日交付使用，房屋401自2015年7月30日交付使用，房屋117自2016年10月1日开始计算租金。房屋119与121（同一间）于2016年9月30日腾退，房屋107与109（同一间）于2018年3月31日腾退，房屋401于2019年4月15日腾退。截至2019年6月20日的租金为385309.03元。另外，原告与艾伯纳公司签订了房屋租赁合同，艾伯纳公司登记地址为402、403、404、406室，被告使用上述租赁房屋，但否认向原告租赁，本院认定402、403、404、406系艾伯纳向原告租赁。2019年1月28日，艾伯纳公司登记注销，被告同意房屋403自2019年1月29日起的租金直接支付给原告，本院予以准许。根据前述分析，该房屋的租金应按原告与艾伯纳公司之间的约定计算，房屋403的面积为70.56平方米，计算标准为房屋720平方米的月租金8000元，截至2019年6月20日的租金为3710.93元。故截至2019年6月20日被告共应承担的租金为389019.96元。对于被告仍在使用的房屋117、123、125、403的租金，应自起诉之日计算至腾退之日。（二）关于利息。原告要求被告支付的利息，实际上就是逾期支付租金的违约金。原、被告在租赁合同中未约定支付期限，根据合同法第二百六十六条规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，现原告要求以签订的合同期届满之日开始，并按央行同期贷款利率的标准计算违约金，该请求合理。因本院已于2017年12月6日裁定受理了被告的破产清算案件，根据破产法的规定，违约金自破产申请受理时起停止计算。故经计算，截至2017年12月5日逾期支付租金的违约金为15078.55元。争议焦点三、原告的起诉是否超过诉讼时效。虽然原、被告双方签订的租赁期只有3年，但租赁期间届满后被告一直使用租赁房屋至今，原告也没有提出异议，原租赁合同继续有效，况且双方也未对之前的租金进行结算并约定租金的支付时间，故原告的起诉并未超过诉讼时效。争议焦点四、原、被告之间的租赁关系是否已经解除。被告认为其进入破产程序后，根据破产法第十八条，双方的租赁关系已经解除。但该条规定的合同解除是指双方当事人均未履行完毕的合同，而本案原告向被告交付租赁房屋后已经履行了合同义务，只有被告未支付租金，故双方之间的租赁关系尚未解除。被告在合同约定的租赁期间届满后继续使用租赁房屋，应为不定期租赁，原告有权随时解除合同。故原告要求解除合同的请求合法，本院予以支持。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告浙江大学台州研究院与被告浙江中电新能源有限公司的租赁合同；二、限被告浙江中电新能源有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退台州市椒江区市府大道西段618号2号楼房号为117、123、125、403的房屋；三、确认原告浙江大学台州研究院对被告浙江中电新能源有限公司享有债权404098.51元，以及自2019年6月21日起至房屋实际腾退之日止的租金（其中面积306.18平方米按月租金9.8441元/平方米计算，面积70.56平方米按月租金11.1111元/平方米计算）；四、驳回原告浙江大学台州研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8181元（已减半），由原告负担5607元，由被告浙江中电新能源有限公司负担2574元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 胡红芳二〇一九年十二月三十一日法官助理林周琪代书记员 金 媚