湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初3423号 原告：夏忠诚，男，1975年4月10日出生，汉族，洪湖市人，住洪湖市。 委托诉讼代理人：叶俊，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。 被告：王冲，男，1979年6月1日出生，汉族，洪湖市人，住洪湖市。 被告：朱俊兰，女，1985年10月11日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地：武汉市汉口建设大道709号。 法定代表人：王浩，该分行负责人。 委托诉讼代理人：陈力，该公司员工。 原告夏忠诚与被告王冲、朱俊兰、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依原告夏忠诚申请，作出（2019）鄂9004民初3423号民事裁定，对被告王冲、朱俊兰购买的位于仙桃市张沟镇仙洪公路与幸福路东南角4幢（学府上上城）3单元6层3-605号的房屋（房屋预告登记证明号：仙桃市房预张沟字第××号）予以预查封，查封期限为三年。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏忠诚及其委托诉讼代理人叶俊、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行委托诉讼代理人陈力到庭参加诉讼，被告王冲、朱俊兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏忠诚向本院提出诉讼请求：1.夏忠诚代王冲、朱俊兰向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还位于仙桃市××沟镇学府上上城4幢3单元3-605号房的抵押贷款本息、逾期利息暂计82331.52元；2.王冲、朱俊兰、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行为案涉房屋办理抵押权注销登记手续；3.王冲、朱俊兰返还夏忠诚代其偿还的银行贷款本息、逾期利息中超过应付尾款部分的金额暂计12331.52元；4.王冲、朱俊兰返还夏忠诚代其向案外人仙桃市佳泰置业有限公司所付的各项费用38000元；5.王冲、朱俊兰继续履行合同，协助夏忠诚将案涉房屋过户至夏忠诚名下；6.本案的诉讼费用、保全费由王冲、朱俊兰负担。事实和理由：夏忠诚、王冲系同村人。2018年7月8日，夏忠诚与王冲签订了《房屋买卖合同书》。约定由王冲将其所有的位于仙桃市××沟镇学府上上城4幢3单元3-605号房屋出售给夏忠诚，价款为170000元。合同约定：合同签订当日夏忠诚先期付款10万元，尾款7万元待过户时一次性结清；交房之日起房屋产权归夏忠诚所有；王冲协助夏忠诚办理过户手续，费用由王冲承担；如因王冲原因不能过户，产生的费用由王冲承担等。合同签订当日，夏忠诚按照合同约定向王冲付款10万元。王冲当日将房屋钥匙交与夏忠诚。后王冲拒不履行剩余手续。2019年2月，夏忠诚准备入住案涉房屋时，得知王冲尚欠案外人仙桃市佳泰置业有限公司各项费用共计38000元。2019年6月27日，夏忠诚代王冲向案外人仙桃市佳泰置业有限公司缴纳了上述费用。 王冲、朱俊兰未作答辩。 中国建设银行股份有限公司湖北省分行述称，在夏忠诚代王冲、朱俊兰缴清余下贷款本息后，愿意出具贷款结清证明，协助办理案涉房屋抵押权解除。 夏忠诚、中国建设银行股份有限公司湖北省分行围绕诉讼请求依法提交了证据，王冲、朱俊兰未向本院提交证据。对夏忠诚提交的证据，第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行均无异议，对第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据，夏忠诚均无异议。经审查，夏忠诚提交的证据七，为四份收据，拟证明夏忠诚在2019年6月27日代王冲向案外人仙桃市佳泰置业有限公司缴纳了各项费用共计38000元的事实，因四份收据的开具时间均在夏忠诚、王冲签订房屋买卖合同之后，收据上载明的费用发生时间难以确定，经庭后调查核实，截至2018年4月，王冲欠缴的水费为336元、电费为308.40元，截至2017年12月，王冲欠缴的物业费用为1684元，发生在2015年6月欠缴的水、电开户费6500元，以及代封阳台费用2337元，夏忠诚还代为清偿了2017年10月至2018年1月期间，仙桃市佳泰置业有限公司代王冲、朱俊兰向中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付的房屋按揭贷款4146.54元，上述代王冲、朱俊兰清偿的债务共计15311.94元。因前述款项或发生在双方签订房屋买卖合同（即2018年7月8日）之前，或属于王冲、朱俊兰应偿还的银行贷款，故对夏忠诚代为偿还的15311.94元，依法部分采信。夏忠诚提交的其他证据及中国建设银行股份有限公司湖北省分行提交的证据，结合庭审陈述，能证明其拟证事实，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏忠诚与王冲均系洪湖市峰口镇新河村人；王冲、朱俊兰原为夫妻关系，后于2017年7月11日在婚姻登记机关办理离婚登记，离婚协议约定：案涉房屋归王冲所有，案涉房屋的按揭贷款由王冲偿还。 2015年5月2日，王冲、朱俊兰与仙桃市佳泰置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，购买位于仙桃市××沟镇仙洪公路与幸福路东南角4幢3单元3-605号的房屋，该房屋建筑面积为90.99㎡，总价款为140850元，付款方式为签订合同时付清首付款42850元，余下尾款98000元办理银行按揭贷款，王冲、朱俊兰均在该合同买受人处签名；2015年5月28日，王冲、朱俊兰、仙桃市佳泰置业有限公司与中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，合同约定借款金额为98000元，借款期限为120个月，按等额本息还款法还款，并以案涉房屋（即学府上上城4-3-605室）作为借款抵押。合同还约定：担保方式为抵押加开发商阶段性保证，在收到借款人合法他项权证后解除保证。王冲、朱俊兰在该合同的借款人、抵押人栏签名，仙桃市佳泰置业有限公司在该合同保证人栏加盖了公章。2015年6月3日，办理了案涉房屋编号为仙桃市房预张沟字第××号预购商品房抵押权预告登记手续。现案涉房屋尚未办理不动产权属登记，该房屋的预告登记信息中，权属人为王冲，共有人为朱俊兰。 2018年7月8日，夏忠诚经案外人黄水斌介绍，就购买案涉房屋与王冲签订了房屋买卖合同，合同约定：1.位于张沟镇学府××城××单元××室，收定金100000元（2018年7月8号），尾款70000元，协商日后过户一次性付清；2.自交房之日起，夏忠诚享有案涉房屋所有权，王冲必须协助夏忠诚办理水电过户；3.由王冲负责办理案涉房屋的过户，所产生的费用由王冲负担；4.如因王冲的原因不能办理房屋过户，产生的费用及法律后果由王冲承担。王冲和夏忠诚在合同上签名。同日，夏忠诚委托案外人金文武向王冲指定的账户转款100000元。合同签订后，王冲将案涉房屋钥匙交给了夏忠诚。后经夏忠诚多次要求，王冲没有协助办理案涉房屋的过户手续。2019年2月，夏忠诚拟入住案涉房屋时，得知王冲尚欠案外人仙桃市佳泰置业有限公司各项费用，遂于2019年6月27日代其缴纳了截至2018年4月王冲欠缴的水费336元、电费308.40元，截至2017年12月，王冲欠缴的物业费用1684元，发生在2015年6月欠缴的水、电开户费6500元，以及代封阳台费用2337元，夏忠诚还代为清偿了2017年10月至2018年1月期间，仙桃市佳泰置业有限公司代王冲、朱俊兰支付的中国建设银行股份有限公司湖北省分行房屋按揭贷款4146.54元，上述代王冲、朱俊兰清偿的债务共计15311.94元。诉讼期间，夏忠诚代为清偿了王冲、朱俊兰在中国建设银行股份有限公司湖北省分行按揭贷款本息81873.58元。 本院认为：王冲出售房屋，夏忠诚支付相应价款，两者形成房屋买卖合同关系，该买卖合同不违反法律规定，合法有效。夏忠诚按约履行了支付房款义务，王冲未按约定协助办理房屋过户登记，构成违约，应承担相应民事责任。夏忠诚要求王冲继续履行合同，协助将案涉房屋过户登记至夏忠诚名下，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。但在本案中，王冲、朱俊兰并没有办理案涉房屋的不动产权证书，而履行合同约定协助办理过户则需要王冲、朱俊兰办理案涉房屋的不动产权登记作为前提，故王冲、朱俊兰负有办理案涉房屋不动产权登记的义务。因王冲、朱俊兰可能存在不主动办理案涉房屋不动产权证书登记的情形，在本院释明后，夏忠诚自愿表示代为垫付税费、办证费用，是对其权利的处分，本院予以认可。 夏忠诚要求代王冲、朱俊兰向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还位于仙桃市××沟镇学府上上城4幢3单元3-605号房的抵押贷款本息、逾期利息的诉请，因在诉讼期间已经代为清偿了王冲、朱俊兰在中国建设银行股份有限公司湖北省分行按揭贷款本息81873.58元，故该诉请不再进行发落；夏忠诚诉请王冲、朱俊兰、中国建设银行股份有限公司湖北省分行为案涉房屋办理抵押权注销登记手续的请求，因其已代王冲、朱俊兰清偿了债务，中国建设银行股份有限公司湖北省分行与王冲、朱俊兰间债权债务消灭，故抵押权也消灭，该诉请应依法予以支持。 夏忠诚诉请王冲、朱俊兰返还代其偿还的银行贷款本息、逾期利息、水电费、物业费等各项费用，从法律关系上看，在没有约定或法律规定的情况下，王冲、朱俊兰因夏忠诚的代偿行为消灭了部分债务，取得不当利益，夏忠诚要求其返还不当利益的诉请，依法予以支持。从债务负担上看，案涉借款合同中，借款人为王冲、朱俊兰，且该借款发生在夫妻关系存续期间，故该银行贷款本息、逾期利息应属于夫妻共同债务，夏忠诚代其清偿的4146.54元+81873.58元=86020.12元，应由王冲、朱俊兰共同偿还；发生在2015年6月欠缴的水、电开户费6500元，以及代封阳台费用2337元，共计8837元，是王冲、朱俊兰夫妻关系存续期间发生的债务，属于夫妻共同债务，应由王冲、朱俊兰共同偿还；夏忠诚代为缴纳的截至2018年4月王冲欠缴的水费为336元、电费308.40元，其在诉讼中自愿表示放弃，是对其诉讼权利的处分，本院予以认可；王冲截至2017年12月欠缴的物业费用为1684元，其中截至2017年6月止欠缴的物业费为1684元－6个月×93.70㎡×0.6元/㎡=1346.68元，系王冲、朱俊兰离婚前发生的夫妻共同债务，故夏忠诚代缴的1684元，其中1346.68元为王冲、朱俊兰夫妻共同债务，由王冲、朱俊兰共同偿还，其中337.32元为王冲个债务，由王冲个人偿还。上述由夏忠诚代为偿还的王冲、朱俊兰夫妻共同债务为96203.80元，抵扣夏忠诚应付的购房尾款70000元，王冲、朱俊兰还应共同偿还夏忠诚26203.80元。另王冲个人偿还夏忠诚代缴的337.32元物业管理费。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百三十条，《担保法》第四十九条第三款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定、第一百四十四条，判决如下： 一、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行于本判决生效起十日内，办理位于张沟镇学府上上城4幢3单元605室、编号为仙桃市房预张沟字第××号预购商品房抵押权预告登记的注销手续； 二、被告王冲、朱俊兰应于本判决生效起十五日内，办理上述房屋的不动产权登记，并协助将该房屋过户登记至原告夏忠诚名下； 三、被告王冲、朱俊兰于本判决生效之日起十日内共同偿还原告夏忠诚代偿款26203.80元，被告王冲返还原告夏忠诚代偿款337.32元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，由被告王冲、朱俊兰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 员 龚         宽 人民陪审员 孙志波人民陪审员熊凤鸣 二〇一九年十二月十八日 书 记 员 郭    思    雨