江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8186号原告：溧阳碧鑫房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖镇协和路8号413室，统一社会信用代码91320481MA1R8GP0XN。法定代表人：钱剑勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘思含，该公司员工。被告：徐艳，女，1994年10月31日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：郭斌，溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。原告溧阳碧鑫房地产开发有限公司（以下简称碧鑫公司）诉被告徐艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告碧鑫公司委托诉讼代理人潘思含、被告徐艳委托诉讼代理人郭斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金碧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期未付款1339000元及逾期付款违约金（以逾期未付款为基数，自逾期付款之日起至实际付款之日止，按每日万分之三计算）。2、判令被告本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告签订了合同编号为2AB2F1F2F8C847368E2A的《商品房买卖合同》及其附件、附录。合同约定，被告购买原告开发的施工编号为燕南花苑21乙单元304室商品房，该商品房总价为1498339元。被告应于2018年8月8日前向原告支付159339元，应于2018年8月14日前向原告支付299000元，应于2018年10月8日前向原告支付104万元。同时合同约定，若被告逾期付款的，应已逾期未付款为基数，自逾期付款之日起至实际付款之日止，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。但合同生效后，被告仅向原告支付了159339元，剩余款项至今未付，经原告多次催要未果。被告徐艳辩称，要求依法驳回原告诉请，理由如下：一、原告当时为了销售该小区房屋时，由当时的售楼接待员（朱麟麟）向被告承诺代理办理银行按揭贷款，被告如实向业务接待员陈述了被告实际的情况，但银行按揭贷款至今仍未办理下来；二、原告的业务接待员承诺被告首付房款的20%，其余80%的房款由其代被告办理银行按揭贷款，但在在签订合同时，原告变更约定为银行贷款的付款方式为首付30%的房款，贷款支付70%房款；三、签订合同时，被告已向原告支付了首期房款18万元左右，合同签订后，被告也向原告交付了需办理银行贷款的相关手续，当时的业务接待员收下手续后，至今无果，被告多次和业务接待员联系，发现原告已将该业务员辞退，致使被告多次和原告协商无果；四、被告保留向原告索要首付款18万元左右的诉讼权利，并要求原告方承担相关的利息损失。未按期付款不是因为被告违约，系因原告没有帮被告办下贷款，导致被告没有付款，被告认为当时原告的业务销售员所作出的承诺就是原告的承诺，是原告违约在先导致被告无法履行合同。经审理查明，原告以出让方式取得位于溧阳市天目湖生活配套区南侧，翠屏路东侧，滨河路北侧，茶山路西侧的地块的建设用地使用权。该地块土地面积99834平方米。规划用途为城镇住宅用地。2018年8月2日，原告取得常州市商品房预售许可证。2018年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件（补充协议）、附录，约定原告购买被告开发建设施工编号为燕南花苑21乙单元304室的商品房一套，合同编号2AB2F1F2F8C847368E2A，建筑面积121.57平方米，单价12324.91元/㎡，房屋总价款为1498339元；被告自行办理贷款手续，原告应在被告支付首付款当日内，将买受人申请发放贷款机构需由出卖人提供的证明资料交付买受人或买受人指定的第三人；被告应于2018年8月8日前向原告支付159339元，应于2018年8月14日前向原告支付299000元，应于2018年10月8日前向原告支付总房价款1040000元（银行按揭款项）；被告逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定的总房价款的15%。同日，原、被告签订《签约特别提示》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》各一份，其中《签约特别提示》载明“3、秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定案涉房屋总价款中69.41%（即1040000元）由被告以商业银行按揭贷款方式支付给原告，如因被告原因导致贷款机构不予审批同意贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的，被告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给原告。若被告逾期支付该差额款项的，被告按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给原告。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了159339元房屋价款。审理中，被告陈述称，原告所述逾期未付款项确实没付，因被告名下欠有两套房屋的贷款，所以案涉银行贷款无法审批通过；被告名下欠有贷款的情况在购房时已告知了原告的销售人员，违约是原、被告共同过错造成，故对违约金不予认可。原告陈述称，案涉商品房买卖合同的付款义务人及办理按揭贷款的义务人是被告，按揭贷款的政策是银行制定的，与原告无关；被告辩称的原告的营销人员口头承诺无任何证据证明，且被告已在《签约特别提示》签字确认，违约方仅为被告，原告不存在过错；违约金的计算方法在商品房买卖合同中有明确约定，被告有遵守合同约定的义务。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》及附件、《商品房预售许可证》《签约特别提示》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、违约金计算明细等证据及原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人的陈述附卷佐证。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方形成的商品房买卖合同关系依法成立且合法有效。合同订立后，原、被告双方均应依照约定全面履行各自的合同义务。关于被告逾期未付款是否构成违约。根据原、被告约定，被告应于2018年8月14日前向原告支付299000元，应于2018年10月8日前向原告支付总房价款1040000元（银行按揭款项），其中若因被告原因导致贷款无法办理的，被告应自约定的期限内自行向原告支付相应价款。首先，被告未按约定向原告支付299000元即已构成违约；其次，被告因其名下尚欠其他房屋贷款导致未能办理案涉银行按揭贷款应属于其自身原因无法办理贷款，后被告未能按期自行支付该1040000元亦应属于违约。被告虽辩称其逾期未付款系因原告过错导致，但未能提供证据证明，本院依法不予采信。原告主张被告逾期未付房款的金额1339000元有相应证据证明，且被告对此亦无异议，本院依法予以确认。原告主张的逾期付款违约金的计算方式符合双方的约定且不违反法律规定，被告亦未对该违约金的计算标准提出异议，依法应予支持，但违约金总额不得超过双方约定上限（即总房价款的15%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条及相关民事法律之规定，判决如下：被告徐艳应应于本判决生效之日起30日内向原告支付尚欠的购房款1339000元及逾期付款违约金（以逾期未付价款为基数，按每日万分之三的利率，计算自逾期付款之日起至实际付款之日止，违约金总额以224750.85元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425.5元（已减半收取，原告已预交），由被告徐艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费16851元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 温建美二〇一九年十二月二十五日法官助理 杨文武书 记 员 李 莉