北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23024号原告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于某，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。被告：张霞，女，1983年4月21日出生，汉族，启迪国兴科技有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。原告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）与被告张霞（以下简称姓名）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。江南投资公司之委托诉讼代理人**、李越，张霞及其委托诉讼代理人李继泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江南投资公司向本院提出诉讼请求：1．依据《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）约定解除张霞与江南投资公司于2016年6月25日签订的《认购书》；2．判令按《认购书》约定张霞交纳江南投资公司的定金100000元不予退还。事实和理由：2016年6月25日，张霞与江南投资公司签订编号为AAA号《认购书》，张霞支付定金100000元。根据《认购书》约定张霞认购了江投资公司开发的位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称X号房屋）；《认购书》签订之日起3日内张霞提交相关资格审核材料，30日内与江南投资公司完成签约；张霞在《认购书》签订之日起15日内付清全部首付款；若张霞未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与出卖人完成签约，江南投资公司有权解除本协议，将房屋另行出售给第三方，同时定金不予退还。《认购书》签订后，江南投资公司按照张霞提交的材料完成了资格审查，审查通过后，江南投资公司通知张霞签约并交纳首付款，张霞一直拒绝签约及支付首付款。因张霞拒绝签约的违约行为，江南投资公司依据双方签订的《认购书》已经X号房屋出售给第三方。江南投资公司认为因张霞恶意拖延签约及办理退房手续的行为致使江南投资公司未能在《认购书》约定期间内签约并收取购房款，对江南投资公司的房屋销售收入造成了严重的影响及损失，故江南投资公司提起诉讼，维护其合法权益。张霞辩称，请求驳回江南投资公司的诉讼请求，理由是本案之前经法院审理过，案号为P1号，江南投资公司在该案中提出要求确认其发出的解除《认购书》的《法务函》的效力，该案一审判决是在2018年12月27日送达给江南投资公司的，判决认定《法务函》无效。本案的起诉状日期为2019年1月2日，另案的上诉状日期2019年1月10日，据此我方推测江南投资公司起诉本案是因为江南投资公司接收到P1号对其不利的判决书后采取的补救措施。2019年3月29日另案上诉案件经P2号判决书判决维持原判。在双方签订《认购书》及履行的过程中，我方没有任何过错，江南投资公司提出的不签约及没有办法履行的理由，都是由江南投资公司一方单独造成的，这在之前诉讼的庭审中及我方证据中都有确认。江南投资公司出具的书面文书、双方交涉过程中我方要求江南投资公司进行下一步手续的短信等记录、第三方政府单位及其他人提供的与本案相关的证据等均证明我方没有任何违约行为，故请求法院驳回江南投资公司的诉讼请求。本次诉讼中江南投资公司主张将X号房屋出售给北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下简称卡狄格公司），但是在之前庭审中江南投资公司一直未提及将X号房屋出售的事实，而且，江南投资公司与卡狄格的《合作协议》签订于2017年12月6日，向我方发《法务函》的时间是2017年12月21日，这说明江南投资公司先做出了违约行为，属于一房二卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月25日，张霞作为认购人与江南投资公司作为出卖人签订编号为AAA号《认购书》，约定认购人认购X号房屋，建筑面积105．02平方米，每平方米单价为46210元，房屋总价款4852974元，出卖人同意认购人通过贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。认购人需在本协议签订之日起15日内付清全部首付款。认购人应当于签订本协议之日向出卖人支付认购定金100000元。认购人同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约。在第五条违约责任中约定（一）若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定的期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；（二）若出卖人在认购人签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应双倍返还定金。2016年6月25日，张霞向江南投资公司交纳定金100000元。2017年12月21日，江南投资公司向张霞发送《法务函》，载有：我司于2016年9月通知您在2016年10月8日以后前来我司售楼处交首付，但您一直未来交付首付款。后我司于2016年12月及2017年1月又多次联系您，但您一直不接我司电话。因您未在约定期间内交首付及签约，我司已经按照认购书约定解除认购，但您一直未按照要求前来办理退认购手续。按照认购书的约定，因您未能按期交首付及签约，定金应不予退还，但考虑到您自身的情况，我司予以酌情处理。故我司再次通知您在收到本通知后3日内前来我司售楼处办理退认购退款手续。如您到期未来办理，我司将严格按照《北京市商品房认购书》的约定不予退还定金。庭审中，张霞提交2016年9月及2017年2月到江南投资公司售楼处所拍的照片、与江南投资公司工作人员短信和微信往来截图及其与江南投资公司门卫、销售人员的交谈录音，欲证明其多次与江南投资公司沟通网签及交首付，江南投资公司或告知要等通知、或置之不理。江南投资公司对于前述证据的真实性均不认可；主张刘某是卡狄格公司的销售人员；于某是江南投资公司的法定代表人，但是张霞的证据中未显示有于某的回复；魏某是江南投资公司的客服人员，但对于该证据的证明目的不予认可。张霞另提交北京市朝阳区房屋管理局就案外购房人反映的江南府项目报建面积与实际不符、江南投资公司不与认购人签订正式买卖合同、恶意违约等问题于2017年9月29日出具的《信访处理意见书》、北京市住房和城乡建设委员会于2017年12月27日出具的《信访事项复查答复意见书》，欲证明江南投资公司因测绘面积误差、未严格按照商品房预售方案组织销售等问题多次被北京市朝阳区房屋管理局限制网签。《信访处理意见书》上载：江南投资公司在江南府项目商品房预售过程中存在未实行网上认购，取得商品房预售许可证后未严格按照商品房预售方案组织销售等问题，我局限制了该项目网上签约。《信访事项复查答复意见书》上载：在签约过程中，该公司发现房屋测绘面积有误后，立即暂停了网签，并提交申请变更预测备案面积，同时向认购客户解释，2016年10月18日变更预测面积完成，可按照变更后面积进行网签。张霞还提交《政府信息公开申请答复告知书》及《行政处罚决定书》、已生效行政判决书，欲证明江南投资公司因在涉案江南府项目中存在不实行网上认购等违规行为受到了限制网签等行政处罚。江南投资公司主张前述证据与本案无关。庭审中，张霞提交《新京报》、《中国经济网》的报道，欲证明江南投资公司不签约的原因主要是因为房价大涨。张霞提交P1号民事判决书、P1号案件工作记录复印件、P2号案件笔录复印件及民事判决书，欲证明江南投资公司属于一案两诉，提出本案诉讼是为了避免承担P1号民事判决书败诉后果，生效判决已经确认张霞不存在违约行为，请法院维护张霞的权利。庭审中，江南投资公司提交2016年12月28日的股东会会议纪要，欲证明江南投资公司决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。张霞对于该份证据的真实性不予认可，主张在先前诉讼中承办法官要求江南投资公司提供该份会议纪要，江南投资公司没有提供。江南投资公司另提交其与卡狄格公司于2017年12月6日签订的《合作协议》，欲证明X号房屋已经出售给第三方。张霞对于《合作协议》的真实性不予认可，主张应提供买卖合同及网签登记情况证明；卡狄格公司是江南投资公司在该项目前期的销售方，也是和张霞对接的销售主体，江南投资公司与卡狄格公司在明知X号房屋已经卖出的情况下进行交易，属于虚假交易、恶意损害权利人利益，房屋转让协议应属无效，江南投资公司也无权基于此要求解除《认购书》。经询，江南投资公司主张曾于2016年9月、2016年12月、2017年1月通知张霞签署房屋买卖合同，但未就此提供证据。张霞对此不予认可，主张江南投资公司从未通知其签约，反而是其通过各种方式要求签约。经本院释明，张霞主张如果法院判定解除双方签订的《认购书》，其要求江南投资公司双倍返还定金，但其不在本案中提出反诉。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，张霞与江南投资公司签订的《认购书》合法有效，双方均应依约履行。江南投资公司主张张霞拒绝签约及支付首付款，但未提供证据证明其曾通知张霞来签约，且结合张霞提供的证据可知双方未能在《认购书》约定期限内签约系因为江南投资公司原因，故江南投资公司应承担违约责任。张霞已向江南投资公司支付认购定金100000元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将张霞支付的定金双倍返还，故对于江南投资公司要求确认定金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。但经本院释明，张霞表示不在本案中提出反诉，故对于定金返还事宜本院在本案中不予处理。关于江南投资公司要求解除《认购书》的诉讼请求，这涉及违约方是否有权要求解除合同的问题，或言之，预约合同的违约责任承担方式是否包括继续履行合同。并非所有合同均可适用强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对不能适用“继续履行”的情形作出了三种特别规定，《认购书》属于预约合同，其合同标的是签订商品房预售合同或商品房买卖合同的行为，属于法律规定的不适用继续履行的情形。此外，若强制其缔结本约，有悖预约当事人的意思表示。综上，对于江南投资公司要求解除《认购书》的诉讼请求，本院予以支持，但并不影响其承担相应的违约责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除被告张霞与原告北京江南投资集团有限公司于二〇一六年六月二十五日签订的《北京市商品房认购书》；二、驳回原告北京江南投资集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩审判员  王 楠审判员  吴 玲二〇一九年十二月二十六日书记员  张 莹