北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34337号原告（反诉被告）：一兆环球（北京）体育文化有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：贾海鑫，董事长。委托诉讼代理人：王明文，北京双鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓彤，北京双鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：融信正泓投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园东里26号楼三层3078室。法定代表人：薛新兵，总经理。委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。原告（反诉被告）一兆环球（北京）体育文化有限公司（以下简称一兆环球公司）与被告（反诉原告）融信正泓投资管理（北京）有限公司（以下简称融信正泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一兆环球公司的委托诉讼代理人王明文、叶晓彤，被告（反诉原告）融信正泓公司的委托诉讼代理人彭国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一兆环球公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付违约金429000元及双倍履约保证金516000元，共计945000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因开办健身房，承租被告位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层的房屋，并于2018年4月18日与被告签订《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”）。合同约定租赁期自2018年4月18日起至2023年12月31日止，免租期为60天（2018年4月18日至2018年6月17日），履约保证金分三次支付，共计387000元，房屋租金每三个月支付一次。此外，合同第七条第六款及第九条第一款分别约定：“甲方应出示有权出租、转让该租赁物的资料。甲方应当配合乙方办理营业执照。因甲方不配合等原因导致乙方无法在本合同签订后2018年12月31日前取得营业执照的，乙方有权单方解除本合同，并有权要求甲方承担违约责任，并承担因此产生的第三方索赔、罚款等一切责任。”“甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应立即退还两倍的履约保证金，同时向乙方支付违约时租赁费用三倍的违约金”。合同签订后，原告除支付租金外，还向被告支付履约保证金258000元整。原告多次催促被告配合办理营业执照，但截止2019年4月底，被告仍未能如约提供材料并配合原告办理工商注册登记，导致原告的健身房无法经营，给原告造成了包括租金、装修费等在内的重大损失。原告已依据合同第七条第六款之约定在2019年5月19日以邮政快递的方式向被告发送书面《解除合同通知书》，并于5月24日以微信方式向被告送达上述解除通知，随后向被告交还了房屋钥匙。现被告拒绝依合同约定双倍退还保证金并承担违约责任，原告不得已向人民法院起诉，请求人民法院依法裁判。融信正泓公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.就办理营业执照而言，我方的义务是配合，而非为对方办理营业执照，对方依据我方未配合其办理营业执照主张合同解除没有事实和法律依据。2.我方已经积极配合对方办理营业执照事宜，我方庭审过程中提供的微信聊天记录显示一直是我方在积极督促对方办理营业执照，也进一步证明了我方一直在积极配合对方办理营业执照。3.营业执照至今未办理的原因是因为对方违反诚信原则，根本不愿意再履行合同，怠于履行办理营业执照，而并非我方不予配合。4.2018年6月5日双方签订的《补充协议》第一条约定：“甲方不迟于2018年12月25日向乙方提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料。”我方提供的微信聊天记录中显示，我方在2018年12月25日下午五点钟，将杨睿以个人名义与北京鑫实源创企业管理有限公司签订的租赁合同发送给对方，该合同明确约定了转租权，我方积极履行该补充协议约定的义务。5.2018年6月原告占有房屋开始正常营业，直到2019年6月10日房屋交回，期间原告一直处于正常营业状态，其没有任何损失。综上，我们认为不管是从转租还是从营业执照看，我公司不存在任何违约行为，希望法院驳回原告的全部诉求。融信正泓公司向本院提出反诉请求：1.请求判令一兆环球公司支付融信正泓公司房屋租金877666元、物业费8400元及违约金429000元；2.诉讼费由一兆环球公司承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于北京市丰台区北甲地路10号院永辉超市二层面积为1120平方米房屋租赁给被反诉人使用，合同中对免租期、租金计算起始日、租金支付期限进行了明确约定，该合同第九条违约责任第一款约定：被反诉人要单方解约必须提前六个月向我方进行书面通知。第二条约定：延期支付租金我方有权单方解除合同并追究对方违约责任。经我方计算，截止2019年5月底，被反诉人已经拖欠我方巨额租金及其他费用，我方因被反诉人拖欠巨额租金属于根本违约行为，我方向对方发出要求支付租金及相关费用的《通知函》，被反诉人已经收到该通知，但是仍未支付拖欠租金，故提起反诉，希望法院支持我方的反诉请求。一兆环球公司对融信正泓公司的反诉辩称：不同意融信正泓公司的反诉请求。结合双方的证据能看到一直是融信正泓公司违约，是其没有按期向我方提交其有权转租的材料以及提供办理营业执照的相关的合格的材料，使我方的经营处于违法状态，且我方对房屋进行了装修以及购买大量健身器材，融信正泓公司的行为使我方处于经营风险中，所以我们不得不解除合同以减少损失。直到2019年4月融信正泓公司都没有提供合格的办理营业执照的手续，其反诉请求没有事实及证据支持。根据《房屋租赁合同书》第三条第二款、《补充协议》第一条、第四条之约定，融信正泓公司未提供转租权及续租证明，一兆环球公司有权延迟支付租金并正常使用场地，因而一兆环球公司延迟付款的行为符合合同约定，而非违约行为。融信正泓公司要求一兆环球公司支付免租期的房租无合同及法律依据，不应得到支持。因一兆环球公司迟延及未付租金具有合同依据，均不构成违约，故一兆环球公司无需向融信正泓公司支付任何违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年4月18日，一兆环球公司与融信正泓公司签订《房屋租赁合同书》，约定融信正泓公司将位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层面积为1120平方米房屋租赁给一兆环球公司使用。该合同第二条第一款约定：租赁期自2018年4月18日至2023年12月31日止。第二款约定：免租金期2018年4月18日至2018年6月17日，在免租金期内，乙方无需支付房屋租金，但需承担物业管理费。第八款约定：该租赁物属于甲方承租他人房屋的，出示权利人同意甲方有权转租、转让的证明文件。第三条第二款约定：甲方承诺2018年4月25日前将租赁物消防办理手续的资料和租赁物可出租给乙方的证明权提交给乙方，甲方未按前述约定提交的，乙方有权拒绝支付本合同项下租金和保证金等款项。乙方履约保证金的支付时间如下：第一次，支付日期2018年4月25日，金额129000元；第二次，支付日期2018年9月25日，金额129000元；第三次，支付日期2019年6月30日，金额129000元。租金每三个月支付，乙方应提前5日向甲方足额缴纳下一期租金至甲方指定账户：“2018/4/25应付租金446880元，2018/9/25应付租金391500元，2018/12/25应付租金429000元，2019/3/25应付租金429000元，2019/6/25应付租金429000元……”第七条第六款约定：甲方应出示有权出租、转让该租赁物的资料。甲方应当配合乙方办理营业执照。因甲方不配合等原因导致乙方无法在本合同签订后2018年12月31日前取得营业执照的，乙方有权单方解除本合同，并有权要求甲方承担违约责任。第九条第一款约定：甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应立即退还两倍的履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。乙方应提前六个月以书面形式向甲方提出合同解除申请，甲方应无息退还乙方履约保证金。如乙方少于六个月向甲方提出合同解除申请，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。第二款约定：乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金，逾期达30天，并经甲方书面催缴仍未支付的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。第十条第一款约定：甲方如有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同并得到甲方的违约赔偿……2、甲方出示的出租、转让该租赁物的租赁时间和授权等资质不能达到此合同要求的。2018年6月15日，一兆环球公司与融信正泓公司签订《补充协议》，约定：“一、甲方不迟于2018年12月25日向乙方提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料；……四、如甲方未按约定提供上述相关材料，乙方有权延后支付房屋租金并正常使用场地，直到甲方提供后补足；五、如甲方已提供上述相关材料，乙方未按约定准时付款，视同乙方违约，并依照主合同相关约定执行。”合同签订后，一兆环球公司向融信正泓公司支付履约保证金258000元，并缴纳物业费至2018年12月，缴纳租金至2019年1月。2018年4月25日，一兆环球公司法定代表人贾海鑫出具收条，载明“收到丰台区北甲地路10号院商业房产证复印件未盖章一份”“收到丰台区北甲地路10号院商业3号楼二层平面图复印件未盖章一份”。2018年4月26日，一兆环球公司法定代表人贾海鑫出具收条，载明“收到丰台区北甲地路10号院商业房产证复印件盖章一份和二层平面图盖章一份”。2019年2月10日，一兆环球公司法定代表人贾海鑫出具收条，载明“今收到永辉超市草桥店分公司申请设立书、名称变更通知、北甲地路10号院1号楼房产证复印件、二层分割图四件各1份，均已盖北京嘉祥星河房地产开发有限公司章。”2015年10月31日，北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）与乐匙投资管理（北京）有限公司（以下简称乐匙公司）签订《租赁合同》，约定永辉超市将位于北京市丰台区北甲地路10号院永辉超市草桥店二楼场地出租于乐匙公司使用，租赁期限自2015年11月1日起至2018年12月31日止。2016年1月14日，乐匙公司名称变更为融信正泓公司。2018年12月21日，北京铭睿颐和企业管理有限公司（以下简称铭睿颐和公司）向融信正泓公司出具《承诺》，载明：我公司北京铭睿颐和企业管理有限公司及股东杨睿，明确知晓贵单位与一兆环球（北京）体育文化有限公司在2018年4月18日就位于北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层1120平米签订《房屋租赁合同》，该合同期限截止2023年12月31日……在2018年12月31日贵公司与北京永辉超市有限公司签订《租赁合同》到期后，经与贵公司、经办人杨睿以及北京永辉超市有限公司协商合同到期后，由我公司与相关方签订租赁合同，目的是保证贵公司在2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》得以继续履行。基于以上事实，我公司承诺，我公司取得北京市丰台区北甲地路十号院永辉超市二层租赁权后，会继续维持当前状态由一兆环球公司按照2018年4月18日与贵公司签订的《房屋租赁合同》继续履行直到合同期满，或者可以维持原合同条款不变的情况下，协商一致由我公司与一兆环球公司签订《房屋租赁合同》。2019年1月1日，永辉超市与北京鑫实源创企业管理有限公司（以下简称鑫实源创公司）签订《房屋租赁合同》，约定鑫实源创公司承租永辉超市位于北京市丰台区北甲地路10号院商业二层的场地，租赁期限从2019年1月1日起至2027年4月30日。同日，永辉超市与鑫实源创公司签订《补充合同》，约定永辉超市同意鑫实源创公司转租。鑫实源创公司与铭睿颐和公司签订《租赁合同》，约定鑫实源创公司将位于北京市丰台区北甲地路10号院二楼场地出租于铭睿颐和公司使用。租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。2019年1月15日至2019年6月18日之间，杨睿向鑫实源创公司法定代表人李海亮陆续转账共计1126755元。2019年9月12日，鑫实源创公司出具《收款证明》，证明铭睿颐和公司已缴付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金。另查，2019年5月17日，一兆环球公司向杨睿邮寄《解除合同通知书》，该邮件于2019年5月23日被退回。2019年5月24日，一兆环球公司法定代表人贾海鑫向融信正泓公司员工李伦微信发送《解除合同通知书》，李伦回复“收到”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一兆环球公司与融信正泓公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于本诉，首先，一兆环球公司主张融信正泓公司没有依据合同约定配合一兆环球公司办理营业执照，且未于2018年12月25日前向一兆环球公司提供其享有转租权及自2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料，融信正泓公司已构成违约。融信正泓公司主张其已经配合一兆环球公司办理营业执照，并提供微信聊天记录欲证明其于2018年12月25日向一兆环球公司微信送达了杨睿与鑫实源创公司签订的租赁合同，该合同明确约定了转租权，其积极履行了合同约定的义务。对此，本院认为，依据《房屋租赁合同书》第七条第六款约定：“甲方应当配合乙方办理营业执照”，经本院审核双方提供的微信聊天记录，其中并未显示融信正泓公司具有拒绝、拖延等“不配合”一兆环球公司办理营业执照的行为，故本院认定融信正泓公司已经尽到“配合义务”。但对于融信正泓公司送达的租赁合同，因该合同签订双方为杨睿和鑫实源创公司，不足以证明融信正泓公司享有对涉案房屋的转租权，故本院认定融信正泓公司因未于2018年12月25日前向一兆环球公司提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料，构成违约。其次，一兆环球公司主张因融信正泓公司违约在先，故其有权依据合同赋予的单方解除权解除合同。融信正泓公司依据《房屋租赁合同书》第九条第一款约定，认为一兆环球公司单方解约必须提前六个月向融信正泓公司进行书面通知，一兆环球公司单方解约的行为违反合同约定。对此，本院认为，依据《房屋租赁合同书》第十条第一款约定：“甲方如有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同并得到甲方的违约赔偿……2、甲方出示的出租、转让该租赁物的租赁时间和授权等资质不能达到此合同要求的。”该条款赋予一兆环球公司单方解除权，现融信正泓公司未依照约定于2018年12月25日向一兆环球公司提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租权的书面材料，一兆环球公司据此解除合同具有事实与法律依据，故本院认定《房屋租赁合同书》于2019年5月24日一兆环球公司微信通知融信正泓公司时解除。同时，依据《房屋租赁合同书》第九条第一款约定：“甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应立即退还两倍的履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。乙方应提前六个月以书面形式向甲方提出合同解除申请，甲方应无息退还乙方履约保证金。”上述条款中“乙方应提前六个月以书面形式向甲方提出合同解除申请”指的是乙方在因自身原因提出合同解除申请时须遵守的约定，而并非一兆环球公司在行使单方解除权时须遵守的规定，故对融信正泓公司的上述主张本院不予采信。综上，融信正泓公司未按照约定向一兆环球公司提供对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料，构成违约，融信正泓公司应当承担相应的违约责任。一兆环球公司主张退还履约保证金及支付违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。但考虑到本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，且一兆环球公司并未举出证据证明其因融信正泓公司的违约行为而产生实际损失，并至少实际经营至2019年5月，故本院结合本案实际，酌定融信正泓公司退还一兆环球公司履约保证金258000元，支付一兆环球公司违约金100000元。关于反诉，融信正泓公司主张其在提供相关材料情况下，一兆环球公司未按照合同约定按期缴纳租金，融信正泓公司有权单方解除合同并追究一兆环球公司违约责任，因此一兆环球公司应承担支付租金、物业费和给付违约金的法律责任。一兆环球公司认为依据《房屋租赁合同书》第三条第二款、《补充协议》第一条、第四条之约定，一兆环球公司迟延及未付租金具有合同依据，均不构成违约，故一兆环球公司无需向融信正泓公司支付免租期的房租和违约金。对此，本院认为，依据《房屋租赁合同书》第三条第二款约定：甲方承诺2018年4月25日前将租赁物消防办理手续的资料和租赁物可出租给乙方的证明权提交给乙方，甲方未按前述约定提交的，乙方有权拒绝支付本合同项下租金和保证金等款项。《补充协议》约定：“一、甲方不迟于2018年12月25日向乙方提供2019年1月1日起对主合同约定的标的地址享有转租并进行商业经营权的书面材料；……四、如甲方未按约定提供上述相关材料，乙方有权延后支付房屋租金并正常使用场地，直到甲方提供后补足；五、如甲方已提供上述相关材料，乙方未按约定准时付款，视同乙方违约，并依照主合同相关约定执行”，融信正泓公司提供的证据不足以证明其在2018年4月25日前向一兆环球公司提供了“租赁物可出租给乙方的证明权”，亦不足以证明其何时向一兆环球公司提供了其享有涉案房屋转租并进行商业经营权的全部书面材料，故本院认定融信正泓公司在本案中因未依约向一兆环球公司提供相关书面材料自始未取得合同的单方解除权，一兆环球公司有权延后支付租金至融信正泓公司补足材料，融信正泓公司要求一兆环球公司支付违约金及免租期内的房屋租金的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋租赁合同书》解除后，涉案房屋的租金及占有使用费是融信正泓公司的损失，故其要求一兆环球公司支付租金的合理部分具有事实与法律依据，本院予以支持。关于相关费用计算的截止日期，一兆环球公司主张其于2019年5月30日交付钥匙，但其未提供相应证据予以证明，故一兆环球公司关于其退场时间的主张本院不予采信，结合双方提交的微信聊天记录，本院认定一兆环球公司交还钥匙的时间为融信正泓公司主张的2019年6月10日，2019年6月10日为计算房屋占有使用费的截止时间点。关于房屋租金与占有使用费的数额，庭审中，融信正泓公司与一兆环球公司均认可一兆环球公司未支付2019年2月之后的房屋租金，对此本院不持异议，故融信正泓公司要求一兆环球公司支付自2019年2月至2019年6月10日的房屋租金及占有使用费共计619666元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于物业费，一兆环球公司在庭审中认可融信正泓公司关于物业费的计算方式及金额，但认为其不应承担免租期内的物业费。对此，本院认为，依据《房屋租赁合同书》第二条第二款约定：“在免租金期内，乙方无需支付房屋租金，但需承担物业管理费。”故融信正泓公司要求一兆环球公司支付物业费的反诉请求具有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、融信正泓投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付一兆环球（北京）体育文化有限公司履约保证金258000元、违约金100000元；二、一兆环球（北京）体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内给付融信正泓投资管理（北京）有限公司房屋租金及占有使用费619666元、物业费8400元；三、驳回一兆环球（北京）体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、驳回融信正泓投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6625元，由一兆环球（北京）体育文化有限公司负担4115元（已交纳），融信正泓投资管理（北京）有限公司负担2510元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8318元，由融信正泓投资管理（北京）有限公司负担4345元（已交纳），一兆环球（北京）体育文化有限公司负担3937元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  伍 红二〇一九年十二月四日法官助理  阎冰清书 记 员  王 悦