广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初19306号原告：广州瑞齐有限公司，住所地广州市天河区体育西路189号城建大厦218号。法定代表人：陈新民，职务总经理。委托诉讼代理人：慕亚平、周莲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州金溪餐饮有限公司，住所地广州市越秀区广园东云泉路163号34栋首层。法定代表人：吕有明，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何伟民、吴汉姬，广东经国律师事务所律师。原告广州瑞齐有限公司诉被告广州金溪餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人慕亚平、周莲，被告的委托诉讼代理人何伟民、吴汉姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿经济损失11336210.31元（以评估结果为准，包括工程投资4696064.8元、经营管理费5785774.31元、应移交未交的租金损失270082.7元、清理第三户费用损失584288.5元，合计11336210.31元）；2、被告向原告支付损失产生的利息1270199.06元。（以银行同期贷款利率计自2015年11月19日起）。事实和理由：2014年10月22日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《商业地块租赁合同》，其中约定被告拟收回出租物业并清理自营物业，并将全部XX岗出租给原告经营“广州XX文化产业园项目”，被告出租XX岗物业给原告用于经营租赁项目，被告保证与广州市广田置业有限公司签订的租赁合同是合法有效的，并提供土地房屋权属方的证明，确保享有XX岗物业的使用权、管理权。被告需要在本合同签订之日后10日内整体交付A区地块及其物业给原告，在2015年5月1日之前将B/C区地块及其物业交付给原告。《商业地块租赁合同》明确约定：因被告原因导致合同无法继续履行或被告单方面解除本合同，被告应向原告支付解除合同之后剩余租赁期限租金总额30%的违约金，且被告应当向原告赔偿损失，损失金额包括：原告投资的现值、人员遣散费用、经营损失、清理第三方租户的全部费用及损失。合同签订后，为建设“广州XX文化产业园项目”，原告投入了大量人力物力财力，但是，被告一直未能提供办理临时经营场所、电增容等业务所需的土地使用权证、房产证、建设工程规划要收许可证等权属资料，无法取得业主方广州市双燕实业公司盖章支持，致使原告无法进行任何规划报建、甚至无法对租赁物办理工商登记，当然无法开展正常经营。原告方非常着急，多次电话、发函、派人进行催促，在交涉过程中，竟发现房屋的产权人广州市白云双燕实业公司根本不同意广州市广田置业有限公司将涉案物业出租给被告，也就是说被告所取得的物业即存在瑕疵，由于上手公司根本不同意广田对外出租，其当然不同意向其后的金溪公司提供可以办理经营手续的资料。甚至，后来双燕公司还将广田公司告上法庭，明确指责广田公司未经授权的对外租赁行为，主张其对外租赁行为无效，2016年2月9日贵院受理该案。在这种情况下，原告根本不可能得到上述资料，不可能实现合同约定事项，《商业地块租赁合同》根本无法履行。上手公司对涉案物业的无权处分，对被告交付租赁物也造成影响，直到2015年11月被告都没有能够完全交付《商业地块租赁合同》中约定的物业。因此，不能真正控制和支配租赁物业，成为涉案合同无法进行履行的真正原因。虽然2017年12月26日，广州市中级人民法院（2017）粤01民终22061号判决书判决合同解除，但是合同无法履行才是导致合同不能履行的真正原因。因此，被告应当赔偿原告因合同无法履行而造成的损失。原告方基于对被告的信赖与其签订商业地块的租赁合同，但被告却提供了一块不能完全控制和处分的地块及物业致使合同无法履行，由于被告的原因，XX岗地块的业主根本无法提供产权文件，原被告之间签订的《商业地块租赁合同》无法履行，因此造成的损失后果应当由被告承担。据此，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1.涉案合同目的是打造“广州XX文化产业园项目”。被告依据与广州市广田置业有限公司（下称广田公司）签订的《土地租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书（二）》享有对涉案场地、物业的使用权和管理权。2014年10月22日，诉争双方签订的《商业地块租赁合同》（下称《合同》）明确约定，被告将全部XX岗物业出租给原告经营“广州XX文化产业园项目”。从原告向被告提供的《云台163项目立项报告》（下称《立项报告》）和《云台163》立项、规划、设计资料看，清晰记录了“广州XX文化产业园项目”的投资概况及规划、设计状况。《立项报告》称：由被告投资2亿元，对该项目进行规划整治，拟将原闲置的用地改造为集人文、健康、云科技一体的云台163文创高科产业园区，配合白云山风景区，打造“广州旅游精品工程”，声称预计建设期为一年。从《立项报告》的介绍和结合《云台163》总体规划部分的功能分区图内容看，“广州云山文化产业园”项目划分为三大板块功能，分别为云·别院（规划建筑面积13000㎡，占地面积19600㎡）、台·文创园（规划建筑面积25000㎡，占地面积20500㎡）、163·商业街（规划建筑面积7000㎡，占地面积13800㎡）；及相应美轮美奂的规划设计图。鉴于在租赁场地、物业按约定已大部移交给原告后，被告发现原告根本没有按照《合同》的约定推进“广州XX文化产业园项目”开发建设的任何迹象，其规划设计图在现场均未见片砖只瓦。至合同解除之日，原告所接收的涉案场地、物业仍空置荒芜，“广州XX文化产业园项目”业已胎死腹中。故广州中院在（2017）粤01民终22061号《民事判决书》（下称广州中院判决）第25页本院认为可认定金溪公司未向瑞齐公司交付全部场地及物业系事出有因，不足以认定金溪公司的行为构成违约。这也就是说，被告在履行《合同》过程中没有过错。2、在另案审理过程中，原告撤回了其在越秀法院的诉被告（2015）穗越法民三初字第2756号案。在另案审结后，原告又提起本案诉讼，其在索赔的事实及理由部分，又另一种说法，“房屋的产权人广州市白云双燕实业公司（下称双燕公司）根本不同意广田公司将涉案物业出租给金溪公司，也就是说金溪公司所取得的物业即存在瑕疵。……上手公司（广田公司）对涉案物业的无权处分，对金溪公司交付租赁物也造成影响，直到2015年11月金溪公司都没有能够完全支付《商业地块租赁合同》中约定的物业。因此，不能真正控制和支配租赁物业，成为涉案合同无法进行履行的真正原因”。被告并不否认“后来双燕公司还将广田公司告上法庭，明确指责广田公司未经授权的对外租赁行为，主张其对外租赁行为无效”的事实，但是，第一，双燕公司授权委托广田公司代为出租场地的事实俱在；第二，被告与广田公司签订《土地租赁合同》《补充协议》《补充协议书（二）》的时点，广田公司不仅已经接受双燕公司委托出租涉案场地、物业，而且事实上，广田公司依据白云法院（2005）云法民执字第4460号之二《民事裁定书》《协助执行通知书》已经取得涉案场地上的全部有证物业的所有权；第三，双燕公司诉广田公司委托合同纠纷一案仍在贵院审理中（现中止审理），根据该案事实（被告迄今仍对全部租赁的场地、物业仍享有占有、使用、收益、管业的合同权利）和适用法律并参照“买卖不破租赁”原则，无论双燕公司与广田公司之间的委托合同是否存在国有资产流失嫌疑也好、委托期限是否逾期也罢，均与被告与原告之间的合同权利义务无涉。因此，广州中院判决的26页本院认为段就有了：“本案需要审查的是金溪公司与瑞齐公司之间合同权利义务的履行状况。依据本案现有证据，金溪公司已向瑞齐公司出示其与案外人广田公司之间的租赁合同及补充协议，证明涉案租赁物系由金溪公司向广田公司承租后再转租给瑞齐公司。金溪公司与广田公司之间租赁合同的履行情况及广田公司是否同意金溪公司转租不影响金溪公司与瑞齐公司之间基于租赁合同产生的权利义务分配，亦不影响金溪公司与瑞齐公司签订的租赁合同的效力”的法律评判，并维持了原审法院作出的《合同》《补充协议》于2015年11月19日解除；瑞齐公司所交纳的履约保证金213万元归金溪公司所有及支持了金溪公司部分租金诉请的终审判决。原告称被告一直未能提供办理临时经营场所、电增容等业务所需的土地使用权证、房产证、建设工程规划要（验）收许可证等权属资料，无法取得业主方双燕公司盖章支持，致使其无法进行任何规划报建、甚至无法对租赁物办理工商登记，当然无法开展正常经营。在这种情况下，原告根本不可能得到上述资料，不可能实现合同约定事项，《商业地块租赁合同》根本无法履行。为了避免与另案已解决的争议焦点循环往复和简明扼要说明问题，代理人仅摘要广州中院判决的第22页原审法院认为段文字以供法庭采信：原告“关于金溪公司没有配合办理相关手续的抗辩。根据合同规定，金溪公司应当提供合同附件所列的相关材料，不足材料由瑞齐公司负责办理，金溪公司已提交了合同中附件所列的相关材料给瑞齐公司，至于瑞齐公司在改造及招租过程中还需要其他的材料，合同约定是由瑞齐公司负责办理，金溪公司也对此亦予以协助发函给业主方，故金溪公司履行了合同中约定的义务，不属违约”。此外，广州中院判决在本院认为段第27页再次指出：“金溪公司未交付全部场地及物业系事出有因，而瑞齐公司却未向金溪公司支付任何租金，瑞齐公司拖欠租金的行为已构成根本违约，应当向金溪公司承担相应的违约责任”。“瑞齐公司也未充分举证证明因金溪公司未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，故瑞齐公司以此为由拒交租金缺乏合同依据与法律依据，原审对此未对采纳并无不当”。3、原告根本违约已无法实现建设“广州XX文化产业园项目”的合同目的，应当向被告承担相应的违约责任。原告接收涉案场地、物业后，迟迟未动工开发“广州XX文化产业园项目”。从《合同》约定半年免租，半年月租金仅为5万元，至2015年11月1日后才调整为正常月租金71万元及每三年递增10%的幅度看，除非原告是按照《合同》约定的“广州XX文化产业园项目”实施并经营，否则，仅凭租赁的涉案场地、物业及几幢不成话的房屋，是根本没有任何可能向被告缴纳如此高额租金的。从本案事实可见，直到被告通知解除合同之日，原告仍未能获得广州城投集团公司、有林公司对其建设“广州XX文化产业园项目”（见原告致广州城投集团公司的新证据《关于协助办理临时经营手续的请求》）的支持，故也根本无法兑现其在《立项报告》中“本项目初期拟投入建设费用1.2亿元”，“总投资额约为2亿元”的融资开发计划及“预计建设期一年”的承诺。故原告只能将违约责任推到被告头上和寻找各种借口拖赖应缴租金并以此逼迫被告“共同协商并交付合理的承租费”。由此可见，原告以仍有部分场地、物业未交付、“金溪公司没有配合办理相关手续”为由拒缴优惠期的5万元月租金及以自己的行为表明不会履行正常月租金71万元的主要债务，并声称此为行使“合同法的先履行抗辩权”，纯属原告为违反合同约定推脱责任寻找的借口，其抗辩理由不能成立。4、以合同无法履行为由诉请被告赔偿损失于法无据。首先，本案案由为房屋租赁合同纠纷，适用法律为据《民法通则》《总则》《物权法》《合同法》及《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律、司法解释。根据《合同法》第九十四条第4款规定：“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”，合同相对人可行使法定解除权解除合同。案经审理，人民法院已作出“瑞齐公司拖欠租金的行为已构成根本违约”的司法认定，该“根本违约”事实上也包括了建设“广州XX文化产业园项目”的合同目的不能实现。纵观瑞齐公司在接收了涉案的大部分场地、物业后长达一年多的时间内，除了修修补补的三、四个性质上属违建的小工程外，毫无作为，彻底破坏了被告对原告以《合同》为基础的信赖关系，再加上原告毫无理据的拒绝缴纳租金的行为，最终导致被告为维护自己的合法权益和避免损失的不断扩大（被告的损失远远超过原告所谓“工程投入损失”、“管理费损失”、“租金损失”、“清理第三方租户损失”。不得不作出解除《合同》。其次，在原告履行《合同》行为不符合约定，已构成根本违约并被广州中院作出维持原审判决的情况下，原告诉请被告赔偿损失本金、利息若干元，既不符合承担违约责任的构成要件，也不符合承担损害赔偿责任（侵权责任）的构成要件；最后，根据《合同》第十一条第11.3项“如果累计3个月欠缴租金或其他费用，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物业，没收保证金，乙方投资的物业全部归甲方所有”的约定，和结合《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，被告无论在任何情形下依法依约均无须向原告作出任何赔偿。经审理查明：2014年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商业地块租赁合同》，记载：甲方根据与广州市广田置业有限公司于2006年6月22日签订的《土地租赁合同》、2010年11月22日《补充协议》和2012年8月27日《补充协议书（二）》，甲方享有广州市白云山南门入口、金贵村后面XX岗红线范围内的地块以及地上一幢两层半楼房的使用权和管理权，租赁期限至2032年8月26日，上述全部广田租赁合同和补充协议，甲方已向乙方出具，双方对其内容表示知悉；至本合同签署之日，甲方已将XX岗物业分别自营及出租给第三方经营，具体情况详见附件三；甲方拟收回出租物业并清理自营物业，并将全部XX岗物业出租给乙方经营“广州XX文化产业园项目”。为此双方约定：甲方出租XX岗物业给乙方用于经营租赁项目，甲方保证与广州市广田置业有限公司签订的租赁合同是合法有效的，并提供土地房屋权属方的证明，确保享有XX岗物业的使用权、管理权；由于XX岗物业部分对外出租，甲方应分期将地块及物业清理后交付给乙方；对已出租的物业，甲方负责在2015年5月1日之前按乙方的要求提前终止与第三方的租赁协议、收回场地并承担相应的费用（附件三中未到期的租户，甲方负责完成将原未到期合同的出租方变更为乙方）；租赁期限为自本合同签订之日起至2032年8月26日，最长不超过甲方于广田公司租赁合同租赁期限；在本合同签订后，甲方负责按期清理自营物业及解除与第三方的租赁合同，清退小租户，分期将租赁物业交付给乙方用于开发经营，其中a区地块及物业应本合同签订后10日内整体交付乙方；bc区地块及物业应在2015年5月1日之前向乙方交付；双方在租赁物业交付时应共同核对并签署书面交付确认书，确认书需列明已交付物业、资产清单，确认书签署之日即为交付之日；甲方同意给予乙方自本协议签订之日起6个月作为租赁物业的设计、报建、改造免租期，甲方不收取任何租金及管理费；乙方自2015年5月1日起至2015年10月31日，月租金为5万元，自2015年11月1日起月租金为71万元，月租金每三年递增10%；租金按月结算，乙方在每月的第15日前支付当月租金；乙方同意在签订本合同之日起三个工作日内，向甲方一次性缴纳履约保证金213万；甲方应当提供本协议附件所列的与租赁地块相关的证明材料，以协助乙方办理经营审批手续和有关证照，相关费用由乙方支付，不足材料由乙方负责办理；甲方应保证租赁物业现有建筑物具备消防验收合格证及租赁合同备案；因甲方原因导致合同无法继续履行或甲方单方面解除本合同，甲方应向乙方支付解除合同之日后剩余租赁期限租金总额30%的违约金，且甲方应向乙方赔偿损失，损失金额包括乙方投资的现值（按评估金额计算）、人员遣散费用、经营损失、清理第三方租户的全部费用及损失等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商业地块租赁合同补充协议》，其中约定：乙方同意在XX岗物业中无条件加建一座物业交付给甲方使用，作为甲方办公场所，实用面积不少于275平方米，该办公室甲方可在《商业地块租赁合同》期内无偿使用，乙方不得干涉等。原、被告就涉案地块的租赁纠纷曾于2015年12月17日向本院提起诉讼，本院于2017年9月15日作出（2015）穗越法民三初字2858号《民事判决书》，该判决查明的事实其中记载，原、被告在签订了《商业地块租赁合同》及《商业地块租赁合同补充协议》后，2014年10月23日，广州瑞齐有限公司（以下简称瑞齐公司）签收了上述合同的附件。其中附件一为广州市广田置业有限公司与广州玉泉饮食管理有限公司签订的《土地租赁合同》、广州市广田置业有限公司与广州金溪会所有限公司签订的《补充协议》、《补充协议书（二）》；附件二为金溪地块租赁平面布局图；附件三为至2015年5月1日未完成租期租户清单及金溪地块租赁现状清单；附件五为广州金溪会所有限公司《企业法人营业执照》、合同签约代表人身份证复印件；附件六为穗公天防审【2004】第489号《广州市公安局天河分区分局防火科建筑工程消防设计审核意见书》、穗公天防验【2004】第601号《广州市公安局天河区分局建筑工程消防验收意见书》、穗公越消（建修）字【2007】第0064号《广州市公安局越秀分局建筑工程消防设计审核意见书》、穗公越消（建修）字【2007】第0250号《广州市公安局越秀分局建筑工程消防设计审核意见书》、穗公越消（建验）字【2007】第0263号《广州市公安局越秀区分局建筑工程消防验收意见书》；附件六为广州市白云XX岗实业公司与广州玉泉饮食管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。2014年11月19日，广州金溪餐饮有限公司（以下简称金溪公司）将涉案地块内的写意餐厅、将军书画院约5190平方米的面积移交给瑞齐公司。之后至2015年11月，金溪陆续移交了部分场地给瑞齐公司……。2015年11月19日，金溪公司向瑞齐公司发出《关于终止租赁合同的通知》，大致内容为：由于其公司拒不执行双方约定的主要条款，经多次协商无果，故金溪公司决定终止《商业地块租赁合同》，即日收回物业。瑞齐公司于当日收到该通知。该案认定，关于金溪公司没有配合办理相关手续的抗辩，根据合同约定，金溪公司应当提供合同附件所列的相关材料，不足材料由瑞齐公司负责办理，金溪公司已提交了合同中附件所列的相关材料给瑞齐公司，至于瑞齐公司在改造及招租过程中还需要其他的材料，合同约定是由瑞齐公司负责办理，金溪公司也对此亦予以协助发函给业主方，故金溪公司履行了合同中约定的义务，不属违约。关于金溪公司没有交付场地的抗辩，根据金溪公司提交的证据并综合双方的陈述，在合同约定的期限内，金溪公司确实未将全部场地交付给瑞齐公司。对于已交付房屋的面积，金溪公司认为大约为租赁场地的90%，瑞齐公司认为大约为租赁场地的80%，因金溪公司并无提供证据证明已移交的场地面积的证据，本院对于瑞齐公司的陈述予以采信。金溪公司认为未移交场地是经过协商并经过瑞齐公司同意的，瑞齐公司不予认可，金溪公司只提供了录音证据，从录音内容来看也仅是双方人员进行协商的情况，不足以证明瑞齐公司同意金溪公司暂不移交剩余的场地，故金溪公司未移交全部场地属于瑕疵履行，应属违约。其中判决：一、确认原告广州金溪餐饮有限公司与被告广州瑞齐有限公司在2014年10月22日签订的《商业地块租赁合同》和《商业地块租赁合同补充协议》，于2015年11月19日解除；……等。该案判决后，双方提起上诉，广州市中级人民法院于2017年12月26日作出了（2017）粤01民终22061号维持原判的终审判决。终审判决认定，双方签订的《商业地块租赁合同》约定瑞齐公司承租涉案场地系用于经营“广州XX文化产业园项目”，金溪公司在合同约定的交付期限之前将C区部分物业交付给瑞齐公司且收取极低的承包费，依据以上事实结合金溪公司提交的录音证据，可认定金溪公司未向瑞齐公司交付全部场地及物业系事出有因，不足以认定金溪公司的行为构成违约。因金溪公司未充分举证证明其向瑞齐公司实际交付的场地及物业相对约定交付的场地及物业的面积占比，原审依据瑞齐公司的自认确定金溪公司已向瑞齐公司交付80%的场地及物业，并据此判决优惠期满之后的租金按约定标准的80%计算，合理适当。依据本案现有证据，金溪公司已向瑞齐公司出示其与案外人广田公司之间的租赁合同及补充协议，证明涉案租赁物系由金溪公司向广田公司承租之后再转租给瑞齐公司。金溪公司与广田公司之间租赁合同的履行情况及广田公司是否同意金溪公司转租不影响金溪公司与瑞齐公司之间基于租赁合同产生的权利义务分配，亦不影响金溪公司与瑞齐公司签订的租赁合同的效力。涉案土地属于国有用地，涉案土地使用权是否缴纳土地出让金，是否办理土地用途的变更登记手续，并不影响金溪公司与瑞齐公司所签订的租赁合同的效力，亦与界定金溪公司和瑞齐公司之间的租赁合同权利义务无关。瑞齐公司确认金溪公司已交付租赁合同约定的大部分场地及物业，且如前所述，金溪公司未交付全部场地及物业系事出有因，而瑞齐公司却未向金溪公司支付任何租金，瑞齐公司拖欠租金的行为已构成根本违约，应当向金溪公司承担相应的违约责任。瑞齐公司以金溪公司未全部移交物业导致其无法整体使用为由抗辩其有权行使先履行抗辩权而拒交租金，缺乏理据。瑞齐公司以金溪公司交付的部分租赁物无法办理经营使用手续为由抗辩其有权拒交租金，但金溪公司已依照合同约定向瑞齐公司交付《商业地块租赁合同》附件所列的相关材料，瑞齐公司也未充分举证证明因金溪公司未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，故瑞齐公司以此为由拒交租金缺乏合同依据与法律依据。另，广州市白云双燕实业公司就广州市广田置业有限公司、广州金溪餐饮有限公司租赁合同纠纷一案于2016年向本院提起诉讼，要求确认广州市广田置业有限公司与广州金溪餐饮有限公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》超过2016年3月31日期限的部分无效。本院于2018年6月28日作出了（2016）粤0104民初2067号民事判决，判决：确认除广州市天河区广园东云泉路163号大院自编34栋（建筑面积814.68平方米）以外，被告广州市广田置业有限公司与广州玉泉饮食管理有限公司于2006年9月22日签订的《土地租赁合同》以及被告广州市广田置业有限公司与广州金溪会所有限公司于2010年11月22日签订的《补充协议》、2012年8月27日签订的《补充协议（二）》中超过2016年3月31日的约定内容无效。广州市中级人民法院于2019年7月29日作出了（2019）粤01民终7879号维持原判的终审判决。本案审理期间，原告向本院提出对涉案地块投资现值、人员遣散、清理第三方租户费用及经营损失的评估申请，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年10月10日出具了穗安（涉）估（2019）10号《关于广州XX文化产业园项目（XX岗物业）的投资现值、人员遣散费用、清理第三方租户的全部费用及损失和经营损失的价格评估结论书》，该结论书记载，价格评估基准日为2016年1月10日，价格评估结论为：1、投资现值为3685347元；2、人员遣散费用为30250元；3、清理第三方租户损失为277917元；4、清理第三方租户的赔偿费用为548545元，各项合计总价为4542059元。原告对评估报告的真实性、合法性没有异议，对大部分评估结论没有异议，但对遣散人员的费用有异议，有一部分只计算到离职的遣散费而没有计算工资。被告对评估结论书的真实性、合法性及关联性均有异议，评估公司在评估书中陈述了在涉案现场也无法看到需要估值的内容，而且没有相应的设计图、施工图，是无法作出相应评估价值的。报告所出具的结论是基于单方当事人所提交的结算清单而估值的，前面单方提供的所有工程量，被告均不予认可，至于相片对比，被告不清楚评估公司如何单靠相片而作出估值。在提交的工程量明细表内所有项目都没有对应的品牌，是无法确认单价的合理性的，同样的情况存在于本报告的全部内容。其中原告与施工方所签订的合同，合同内的附件是注明有施工做法和施工图的，但本附件并没有，所以是不能形成价值的。在工程量清单内有大量的单价都偏离市场价格的。另在原告租赁期限内并没有办理施工许可证，所以原告是进行了小部分改造装修，但该改造工程刚开始施工越秀城管局就下达了多份责令通知书要求停止违法施工和自行拆除，所以整个改造装修工程是没有得以开展的。被告出租给原告的出租范围是属于《广州市白云山风景名胜区保护条例》规定的白云山风景名胜区范围，该条例明确规定该范围是禁止为违章建筑的。对于报告结论中的人员遣散费，在（2017）粤01民终22061号民事判决中已经明确了原告与被告的租赁关系中属于根本性违约应该自行承担相应的违约责任，所以即便如果产生人员遣散费也不应该由被告承担。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第十一条第二项已经规定我方应该在什么情况下才应该承担责任。且（2017）粤01民终22061号确定了本案的争议焦点的租赁合同是合法有效，被告根本没有利用原告的装修工程，故对该报告的三性均不予认可。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据生效的（2017）粤01民终22061号终审判决作出的认定，原告以被告未全部移交物业导致其无法整体使用及被告交付的部分租赁物无法办理经营使用手续为由抗辩其有权拒交租金，但被告已依照合同约定向原告交付《商业地块租赁合同》附件所列的相关材料，原告也未充分举证证明因被告未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，为此原告抗辩拒付租金缺乏合同和法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，判决已作出的认定的事实，本案不再赘述。同时，该判决亦确认原、被告于2014年10月22日签订的《商业地块租赁合同》和《商业地块租赁合同补充协议》于2015年11月19日解除，现原告仍以被告没有提供涉案土地等权属相关资料，使其无法进行工商登记及正常经营主张被告赔偿损失没有合同依据和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告广州瑞齐有限公司的全部诉讼请求。本案受理费97438.5元、保全费5000元、评估费84340元,由原告广州瑞齐有限公司负担。评估人员出庭费用2000元，由被告广州金溪餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十二月二十七日法官助理何婧书记员韩俊彦