黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初1447号原告：中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队，住所地齐齐哈尔市建华区党校街56号。法定代表人：孔令纯，该支队支队长。委托诉讼代理人：付兴强，该支队后勤保障股股长。被告：夏光岩，男，1968年7月8日出生，汉族，中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队退休，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：王丽霞，女，1971年8月27日出生，汉族，铁锋区教师进修学校教师，住址（与夏光岩系夫妻关系），被告：杨彬，女，1985年6月24日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市铁锋区。被告：夏婉溶，女，1999年1月27日出生，汉族，学生，住址（与夏光岩系父女关系），委托诉讼代理人：王丽霞，女，1971年8月27日出生，汉族，铁锋区教师进修学校教师，住址（与夏光岩系夫妻关系，与夏婉溶系母女关系），原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队与被告夏光岩、杨彬、夏婉溶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队委托诉讼代理人付兴强（下称原告），被告夏光岩和被告夏婉溶共同委托诉讼代理人王丽霞，被告杨彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏光岩代表原告与被告杨彬签订的房屋买卖协议无效，被告杨彬与被告夏婉溶签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告退还占有的原告所有的位于建华区文化小区××楼××单元××号公寓住房，并收缴房屋买卖的非法所得。事实与理由：被告夏光岩原系原告后勤部营房科助理，2013年3月经上级批准因病退休。在办理病退手续移交期间，被告夏光岩提出因个人身体患病较重且存在现实生活困难，要求由原告协调解决一套安置住房，如不解决本人拒不移交。2014年，原告党委为按时完成病退干部移交工作，在未请示上级批准的情况下，擅自将原告位于建华区文化小区××楼××单元××号公寓住房分配给夏光岩。在未完成房屋分配落户给夏光岩本人时，夏光岩在未得到原告授权的情况下，以原告的名义以16,469.00元的价格将该房转卖给被告杨彬。在2018年原告上级党委巡查该公寓房问题期间，被告杨彬又于2018年9月1日将该房以200,000.00元的价格转卖给被告夏婉溶。根据中国人民解放军总后勤部（后发[2008]20号2008年4月21日）《军队公寓住房管理规定》第三十二条“任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。已经转让和擅自出租、出借的应当无条件收回，并追缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷，由转让和出租、出借的单位或者个人负责。”为此，诉至法院。被告夏光岩辩称：1、原告在起诉状所述不是事实（1）涉案房产，在出让杨彬前，是原告分配答辩人的安置住房。答辩人在2013年3月经上级批准因病退休，退休前曾担任原告后勤部营房科助理。2014年12月，在部队党委劝慰下办理移交手续。依据总部政治部、后勤部、后营[2008]115号《关于进一步做好武警部队离退休干部住房保障工作有关问题的通知》，民政部、总参谋部、总后勤部《伤病残军人退役安置规定》、关于印发《伤病残退休军人交接安置工作规程（试行）的通知》、《退休军人有关问题的通知》，答辩人在工作期间不曾享有部队安置住房，理应按政策由部队帮助解决住房。并且在答辩人移交手续中，有需部队解决住房的签字。答辩人家属到省武警总队反映此事过程中，总队营房处确认答辩人是享有部队安置住房待遇的。所以原支队党委为完成移交任务，经党委会研究决定，为答辩人安置住房一套。并且以此房为一楼便于经营，可贴补后续病情的治疗费用，商劝答辩人配合支队党委，完成移交任务。按政策规定，虽然本人在2012年12月前办理了医疗终结后续，但是在2013年8月复查时，发现支架病变生成，经手术治疗后，病情尚未痊愈，需长期后续治疗，没有再次办理医疗终结，不能移交。如果留在部队，可终生享受部队医疗，便于住院、复查，大病医疗报销，同时享受现役待遇。答辩人出于对部队党委的完全信任，支持部队移交工作，解决部队党委完成移交工作的难处，在没有痊愈的情况下同意接受此房，移交地方。如部队不安置住房，地方干休所就不接收。原告于2014年9月26日，委派部队干部向房产交易中心提供了此房过户所需的全部审批和证明材料，并经产权处审核通过，带领答辩人和杨彬合理、合法的办理了产权过户手续。如果原告收回此房，于情、于理、于法都难以解释。（2）涉案房产出售杨彬前，已经通过原告上级机关批准为可出售住房，是客观事实。原告已有此房经上级批准的可售房文件，并非公寓房。（3）事实上，原告实际参与了答辩人将涉案房产出让杨彬的过程。经支队党委研究决定，将涉案房产分配给答辩人，同时按部队《军队现有住房出售管理办法》进行了房改，令答辩人以购买形式是按经济适用住房价格进行的，支队对此房核算了房屋出售价格，所交房款由支队待本人房补发放后，在房补中扣除房款，剩余房补发给个人。房改手续是在营房干部黎瑶经办下，答辩人在房改手续上签字，经部队同意后，形成完整的房改手续，由黎瑶将手续收回后，才将杨彬房照交给答辩人并由答辩人转交给杨彬。另外，在部队为答辩人移交干休所的档案中，有一张“军队离退休干部安置去向及住房保障方式审定表”，此表中有武警支队、武警总队及省军区公章证明批准已按经济适用住房保证方式为答辩人解决了住房情况的说明。此表在本人调取证据时，发现档案中没有此表。这是移交手续中必有的一项，不知部队为何没有将此表装入答辩人档案。过户协议经部队批准，答辩人先签字，黎瑶拿回部队盖章。如部队不批准，即便本人签字，部队也不可能盖章。如答辩人没有拥有此房合法权利的凭证，产权部门不会给答辩人办理军产过户手续的。所以未得到原告授权之说不成立。当时由于支队移交任务时间紧迫，答辩人因警官证丢失，没有有效证件，身份证2015年才能办理，无法落户。为按时完成移交工作，部队批准答辩人可以将此房出售给杨彬。所以，原告提出的答辩人在未经授权私自将房产出售给杨彬的说法不能成立。2、答辩人诉讼请求不能成立。（1）涉案合同已经履行，并且已经进行了不动产登记。不动产登记的公信力是根据法律规定的权利正确性推定予以实现的。案涉合同已经履行且案涉房产已于2014年9月26日经不动产登记至杨彬名下，即案涉房屋买卖的手续及构成要件已经国家机关不动产登记审查并确认合法。原告以执行《军队公寓住房管理规定》这一军队内部规范性文件为由，主张案涉房屋买卖无效，实际否定了法律规定不动产登记的权利正确性，没有法律依据。（2）案涉合同不具有法定的合同无效事由。原告是一级部队机关，是维护祖国内部稳定的中坚力量之一，不可能成为欺诈、胁迫的对象，也不存在与答辩人恶意串通，更不可能有以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的行为。故原告参与案涉房产出让杨彬行为不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。被告杨彬辩称，原告起诉理由不成立。因我给夏婉溶补习英语她一直没交学费（2万余元），另外我们两家还有其他经济问题。夏光岩于2014年10月25日通知我到产权交易大厅，说有一户房产产权过户到我名下，顶替学费及两家经济问题。次日我到产权交易大厅见到夏光岩和一着装部队干部（后来得知叫黎瑶），黎瑶代表部队带我和夏光岩多次往返武警支队盖章、办理过户手续。产权部门看到部队文件后给予我与夏光岩办理过户手续，原件黎瑶收回。我和夏光岩在双方自愿的情况下签订了购房合同，虽说是以16,469.00元成交的，但经房产交易中心工作人员确认此房产权交易手续是健全、合法之后，我坚信我在夏光岩处取得此房产权手续是合法的，否则产权部门不会给我办理产权过户手续。另外，本案已过诉讼时效。被告夏婉溶辩称，虽然我是1999每年1月出生，但已年满18周岁，具有完全民事行为能力。2018年，杨彬通知我说我爸顶账给她的房子没给现金，她家急需购买东市场小区的房子，说我是学针灸推拿的，这个房子地点位置不错，还是一楼，建议我留下。我考虑此建议很好，经与我母亲沟通，同意按合同价支付杨彬。至于房款我母亲如何支付的我就不清楚了。经房产交易中心工作人员确认此房产权交易手续健全、合法之后，我坚信我在杨彬手中取得此房产权手续是合法的，否则产权部门不会给我办理产权过户手续。现我是此房的合法所有者，不同意原告的诉求。原告为支持自己的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、2014年9月3日齐齐哈尔武警支队政治部、后勤部向支队党委提交的《关于为病退干部夏光岩分配住房的请示》，建议将案涉房产分配给夏光岩。夏光岩质证，真实性无异议，与本案无关联性。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。2、支队党委会议纪要，证明支队党委同意了政治部和后勤部的请示。夏光岩质证，真实性无法确认，无法质证。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。3、案涉房产档案，包括房屋买卖合同、省武警总队后勤部批复、夏光岩代表武警支队与杨彬签订的房屋买卖协议、杨彬与夏婉溶签订的房屋买卖协议，证实案涉房产从原告名下转移到杨彬名下，又从杨彬名下转移到夏婉溶名下。夏光岩质证，无异议。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。4、中国人民解放军总后勤部《军队公寓住房管理规定》第三十二条“任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。已经转让和擅自出租、出借的应当无条件收回，并追缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷，由转让和出租、出借的单位或者个人负责。”证实原告未经上级批准就将涉案房产转让的事实。夏光岩质证，真实性无异议，与本案无关联性。因为办理案涉房产过户手续时得到了总队批准。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。5、夏光岩在部队期间的履历表，证实其长期在齐齐哈尔武警支队后勤部营房科工作，对部队公寓房管理政策规定了解并掌握。夏光岩质证，有异议，夏光岩在2012年初至2014年办理移交，因病完全脱离工作岗位，对此期间部队住房管理规定和政策不了解。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。6、夏光岩退役期间发放住房补贴财务凭证，证实为其足额发放了住房补贴，没有扣除购房款的情形。夏光岩质证，有异议，住房补贴部队有特殊流程，总队将夏光岩应得的住房补贴等款项，汇入支队账户，支队在扣除房款后，其余部分补发到夏光岩银行账户上。未扣除房款属于支队管理失误，并非个人原因。该证据上无夏光岩签字，故本人并不了解是否扣除购房款。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。7、针对中国人民武装警察部队黑龙江省总队颁发的后营[2014]117号《关于出售住房的批复》公安机关出具的调查情况说明，经公安机关调查省武警总队既无发文记录，齐齐哈尔武警支队也无收文记录，系伪造文件，保留继续追究造假人的权利。夏光岩质证，因该事件属于涉军事件，地方公安机关无权行使调查权；仅凭省总队没有发文记录和支队没有收文记录不足以认定该文件系伪造。再者任何机关均是人为管理，都可能出现纰漏。公安机关以部队更换印鉴，原印鉴已上交武警总部为由得出鉴定不能的结论牵强。杨彬、夏婉溶质证意见同夏光岩。被告夏光岩、杨彬、夏婉溶均未提交证据。经过庭审质证，对原告提交的证据认定如下：1、2014年9月3日齐齐哈尔武警支队政治部、后勤部向支队党委提交的《关于为病退干部夏光岩分配住房的请示》。能够证实支队政治部、后勤部建议将案涉房产分配给夏光岩的事实，予以认定并附卷佐证。对夏光岩、杨彬、夏婉溶提出的与本案无关联性的质证意见不予采纳。2、支队党委会议纪要。能够证明支队党委同意了政治部和后勤部的请示，予以认定并附卷佐证。因该证据涉密，对夏光岩、杨彬、夏婉溶提出的真实性无法确认，无法质证的意见，不予采纳。3、案涉房产档案，包括房屋买卖合同、省武警总队后勤部批复、夏光岩代表武警支队与杨彬签订的房屋买卖协议、杨彬与夏婉溶签订的房屋买卖协议。能够证实案涉房产从原告名下转移到杨彬名下，又从杨彬名下转移到夏婉溶名下的事实，予以认定并附卷佐证。4、中国人民解放军总后勤部《军队公寓住房管理规定》第三十二条“任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。已经转让和擅自出租、出借的应当无条件收回，并追缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷，由转让和出租、出借的单位或者个人负责。”与公安机关出具的调查情况说明相佐证，能够证实原告未经上级批准就将涉案房产转让的事实，予以认定并附卷佐证。对夏光岩、杨彬、夏婉溶提出的与本案无关联性及办理案涉房产过户手续时得到了总队批准的质证意见，无证据证实，不予采纳。5、夏光岩在部队期间的履历表。能够证实夏光岩长期在齐齐哈尔武警支队后勤部营房科工作，应当对部队公寓房管理政策规定了解并掌握，予以认定并附卷佐证。因夏光岩自1998年在齐齐哈尔武警支队营房部门任职至2007年2月，又于2008年1月在齐齐哈尔武警支队营房部门任职至退休，而中国人民解放军总后勤部《军队公寓住房管理规定》系2008年4月21日颁发，故三被告提出的夏光岩在2012年初至2014年办理移交，因病完全脱离工作岗位，对此期间部队住房管理规定和政策不了解的质证意见，不予采纳。6、夏光岩退役期间发放住房补贴财务凭证。没有其他证据佐证，不足以证实为夏光岩足额发放了住房补贴，没有扣除购房款的事实，不予认定。对夏光岩提出的未扣除房款属于支队管理失误，并非个人原因的质证意见，予以采纳。7、针对中国人民武装警察部队黑龙江省总队颁发的后营[2014]117号《关于出售住房的批复》，公安机关出具的调查情况说明。能够证实经公安机关调查，省武警总队既无发文记录，齐齐哈尔武警支队也无收文记录的事实，予以认定并附卷佐证。对夏光岩、杨彬、夏婉溶提出的该事件属于涉军事件，地方公安机关无权行使调查权、仅凭无发文记录和收文记录不足以认定该文件系伪造及任何机关均可能出现管理纰漏的质证意见，不予采纳。根据上述有效证据和各方当事人陈述，本院确认以下事实，被告夏光岩原系中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队现役警官，自1998年6月至2007年2月一直在支队后勤部营房部门任职，2008年1月至2014年退休亦在支队营房部门任职，其与被告夏婉溶系父女关系。2013年3月，被告夏光岩经上级批准因病退休。为落实《伤病残军人退役安置规定》和《关于解决伤病残退休军人安置住房有关问题的通知》精神，完成将退休干部向地方移交任务，2014年9月3日，该支队政治部、后勤部联合向支队党委提交《关于为病退干部夏光岩分配住房的请示》，建议将位于齐齐哈尔市建华区文化大街文化小区1号楼02单元01层03号公寓住房分配给被告夏光岩。2014年9月5日，支队党委会经研究决定，同意分配给夏光岩文化小区1号楼2单元103室住房。2014年9月26日，被告夏光岩与被告杨彬就位于齐齐哈尔市××文化大街文化小区××楼××单元××房产签订了房屋买卖协议并加盖了原告印章，以16,469.00元的价格将该房屋转移至被告杨彬名下。2018年9月1日，被告杨彬又与被告夏婉溶签订齐齐哈尔市存量房买卖合同，以200,000.00元的价格将该房转移至被告夏婉溶名下。另查明，2008年4月21日，中国人民解放军总后勤部颁发《军队公寓住房管理规定》，第三十二条规定：“任何单位和个人不得转让和擅自出租、出借军队公寓住房。已经转让和擅自出租、出借的应当无条件收回，并追缴非法所得，由此产生的经济损失和纠纷，由转让和出租、出借的单位或者个人负责。”而经公安机关调查，案涉房产交易档案中中国人民武装警察部队黑龙江省总队颁发的后营[2014]117号《关于出售住房的批复》，黑龙江省总队既无发文记录，齐齐哈尔支队也无收文记录。本院认为，位于齐齐哈尔市××文化大街文化小区××楼××单元××房产系原告所有的公寓住房，被告夏光岩代表原告与被告杨彬在2014年9月26日签订的关于该房产的房屋买卖协议违反了中国人民解放军总后勤部颁发的《军队公寓住房管理规定》中的强制性规定。而《军队公寓住房管理规定》颁布之时，正值被告夏光岩在中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队营房部门服役，作为从事营房管理工作的被告夏光岩，应了解并掌握该规定中的强制性规定。另外，虽然原告党委同意给被告夏光岩分配住房，但结合国家的公租房政策和军队的有关规定，可以认定分配住房只是分配房屋的租用权，并非分配房屋的所有权。且经公安机关调查，案涉房产交易档案中中国人民武装警察部队黑龙江省总队颁发的后营[2014]117号《关于出售住房的批复》，既无发文记录，也无收文记录。该调查结论虽不足以认定该文件系伪造及实际提交者，但可以认定并未通过正规的文件收发程序。故该文件不足以作为原告将禁止转让的公寓住房进行转让的有效文件。因此，被告夏光岩代表原告与被告杨彬在2014年9月26日签订的关于建华区文化大街文化小区1号楼02单元01层03号房产的房屋买卖协议，自签订之时即无效，应予撤销。被告夏婉溶系被告夏光岩女儿，不能认定其与被告杨彬于2018年9月1日签订案涉房产买卖合同时系善意取得。故被告夏婉溶与被告杨彬签订的案涉房产的买卖合同亦无效，亦应予撤销。上述案涉房产的买卖合同撤销后，被告夏婉溶应将案涉房产的所有权返还给原告，被告杨彬应将与夏婉溶交易的房款返还给被告夏婉溶，原告应将与杨彬交易的房款返还给被告杨彬。在将案涉房屋所有权返还给原告后，被告夏光岩继续享有案涉房屋的租用权。导致上述案涉房产买卖合同无效，虽经公安机关调查能够认定《关于出售住房的批复》并未通过正规的文件收发程序，但不足以认定伪造的事实和实际提交者。故对于过错责任，本院无法具体认定。各方当事人均可在有关机关认定《关于出售住房的批复》的实际提交者或伪造者后，再行向实际提交者或伪造者追究过错责任。综上，原告要求认定被告夏光岩代表原告与被告杨彬签订的房屋买卖协议及被告杨彬与被告夏婉溶签订的房屋买卖合同无效，并判令被告退还原告对建华区文化小区××楼××单元××号公寓住房的所有权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；但要求收缴房屋买卖的非法所得的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。本案案涉房产问题系2018年8月中国人民武装警察部队总部党委对原告进行巡查时发现，责令原告限期收回后，原告于2019年4月1日向本院提起诉讼，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定。故被告夏光岩、杨彬、夏婉溶提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见及其他抗辩意见，既无法律依据，也无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销被告夏光岩代表原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队于2014年9月26日与被告杨彬签订的关于建华区文化大街文化小区1号楼02单元01层03号房产的《房屋买卖协议》；二、撤销被告杨彬与被告夏婉溶于2018年9月1日签订的关于建华区文化大街文化小区1号楼02单元01层03号房产的《齐齐哈尔市存量房买卖合同》；三、被告夏婉溶于判决生效后三十日内将建华区文化大街文化小区1号楼02单元01层03号房产产权返还给原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队；四、原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队于判决生效后三十日内将购房款16,469.00元返还给被告杨彬；被告杨彬于判决生效后三十日内将购房款200,000.00元返还给被告夏婉溶。五、驳回原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队的其他诉讼请求。案件受理费2150.00元及诉讼保全费1520.00元，由原告中国人民武装警察部队齐齐哈尔支队负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动放弃上诉处理。审 判 长  谭永辉人民陪审员  张翠玲人民陪审员  郑 风二〇一九年十二月二十四日书 记 员  江 珊