广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0512民初267号原告：汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会，住所地汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会。法定代表人：黄朝文。委托诉讼代理人：肖少孟，广东骏宏律师事务所律师。被告：刘长海，男，1978年10月8日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会与被告刘长海租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，于12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖少孟到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘长海付还原告租金217125元并支付管理费和卫生处理费17400元；2.判令被告向原告交付的保证金22464元不予退还并向原告支付逾期支付租金期间的违约金直至付清租金，违约金暂计586235.5元（自2016年10月10日拖欠租金之日起暂计至2019年6月10日，以逾期金额按每日千分之五计算）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月10日签订了《厂房租货协议书》，约定：原告将工业区南栋厂房首层东面出租给被告作为生产场地，该厂房面积1248平方米；租期为五年，从2014年3月10日起至2019年3月9日止；租金为每月7488元，协议签订时被告向原告交付22464元作为保证金；租赁期间被告应每月支付600元的管理费和卫生处理费，该费用在交纳租金时一并支付；被告应在每月10日前支付当月租金，若被告逾期付款，原告有权按每日千分之五向被告收取违约金等条款。上述《厂房租赁协议书》签订后，被告的租金以及管理费和卫生处理费仅支付至2016年9月份，自2016年10月份开始的租金以及管理费和卫生处理费拖欠至今。现依法提起诉讼，请求判如所请。被告没有提出答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交下列证据：基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书、居民身份证、法定代表人身份证明书、被告居民身份证、《厂房租赁协议书》、汕头市濠江区集体经济联合社专用收据四份、农村集体经济组织登记证、《关于濠江区广澳街道埭头社区居委会要求划留集体建设用地的批复》（汕国土资地[2011]37号）、情况说明。被告没有提供证据。经审核，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年3月10日，原告属下经济组织汕头市濠江区广澳街道埭头经济联合社（下称埭头经联社）作为甲方与被告（乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将位于工业区南栋厂房首层东面1248㎡，按现状租给乙方为生产场地；租赁期限为五年，从2014年3月10日起至2019年3月9日止；租金为每月7488元；合同签订时，乙方向甲方交付三个月的租金22464元作为保证金，该保证金在合同期满时退还乙方；租金以逐月收取，乙方在每月10号前须将当月租金一次性缴交甲方；乙方若逾期付款，甲方有权按日5‰向乙方收取违约金；租赁期间，乙方应每月缴纳管理费和卫生处理费合计600元，该费用在乙方每月缴交租金时一并支付。协议还约定了其他条款。协议签订后，原告依约将案涉厂房交付被告使用;租赁期限届满，原告收回了案涉厂房。被告依约向埭头经联社支付保证金22464元和2016年9月10日之前每月的租金、管理费和卫生处理费，自2016年10月10日起至2019年2月10日止每月10日前应付的租金、管理费和卫生处理费就没有再支付。另查明，汕头市国土资源局《关于濠江区广澳街道埭头社区居委会要求划留集体建设用地的批复》（汕国土资地[2011]37号）文件，批复同意将位于濠江区磊广路南侧埭头居委地段的集体土地总面积17419.7㎡，折合26.13亩，划留给埭头居委会作为集体村镇建设用地（文化配套设施用地）。案涉厂房位于上述建设用地范围内，汕头市濠江区广澳街道办事处证实案涉厂房系原告的物业。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，由于原告未能提供案涉厂房经主管部门批准建设的证据或其他规划权属证书，来证明其案涉厂房为合法建筑，故原告与被告签订的《厂房租赁协议书》为无效合同。该《厂房租赁协议书》虽为无效合同，但该合同客观上已经履行，被告已实际取得案涉厂房的占有、使用、支配等用益物权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告仍应参照合同约定的租金、管理费、卫生处理费标准计付，房屋占有使用费合计217152元（7488元/月×29个月）以及管理费、卫生处理费17400元（600元/月×29个月）。因合同无效，合同中的相关违约金条款也应无效，故原告依照该条款要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但原告有权向被告主张房屋占用费迟延履行期间的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告支付给被告的租赁保证金22464元，被告应予以返还。该保证金可在被告尚欠原告的房屋占有使用费中予以抵扣，故被告仍应支付原告房屋占有使用费217152元-22464元=194688元，即2017年1月10日起至2019年2月10日止每月10日应支付的房屋占有使用费7488元，共26个月。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会与被告刘长海于2014年3月10日签订《厂房租赁协议书》无效；二、被告刘长海应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会支付房屋占有使用费212088元及利息（利息以2017年1月10日起至2019年2月10日止每月10日应支付的占有使用费7488元为基数，自各应支付的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；三、被告刘长海应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会支付管理费、卫生处理费17400元；四、驳回原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12232.51元，由原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会负担5433.17元、被告刘长海负担6799.34元；公告费780元，由被告刘长海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  林燕芳审判员  陈浩炳审判员  谢俊光二〇一九年十二月十五日法官助理陈焕铃书记员陈焕铃附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。