江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9152号上诉人（原审原告）：南京万坤房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区桥林镇桥林工业园。法定代表人：徐朝军，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪建国，江苏通雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京鸿辉物业管理有限公司，住所地南京市江宁区禄口街道群力社区紫薇苑会所9-11号。法定代表人：祝红艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹殿飞，男，该公司员工。上诉人南京万坤房地产开发有限公司（以下简称万坤公司）因与被上诉人南京鸿辉物业管理有限公司（以下简称鸿辉公司）侵权责任纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万坤公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，判令被上诉人赔偿地下车位租金损失97200元；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误认定被上诉人有权对涉案小区地下车库属于上诉人所有的地下车位进行经营管理，事实认定错误。上诉人对属于自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人2018年1月1日进驻涉案小区，上诉人没有书面授权委托其经营。被上诉人基于物业服务合同为涉案小区提供物业服务，并不代表可以和业主委员会通过合同约定处分他人财产。被上诉人未经上诉人同意擅自将上诉人所有的地下车位允许他人使用并收取费用，实质上是对车位所有权人的车位进行非法租赁，是对上诉人实施侵权行为。二、一审法院错误认定被上诉人对地下车位收取的200元/月/辆的费用全部为车位管理费，事实认定错误。被上诉人与业主委员会签订的《铂领公寓物业管理委托合同》及公示的《物业管理服务收费标准公告》中明确约定和公示：“车位管理费收费标准：地下常用产权车位为80元/月/辆；租赁车位按200元/月/辆；地面车位按120元/月/辆收取。”上述内容明确了属于上诉人所有的地下车位的车位管理费为80元/月/辆，租赁车位按200元/月/辆收取指的是15%属于全体业主所有的地下车位，而不是指有独立房屋所有权证的地下车位。物业服务合同中只能对涉及物业服务的收费进行约定，因此约定了车位管理费的收费标准，而租赁和租金的收取是车位所有权人的权利，在物业服务合同中当然不应由物业公司和业委会进行约定。一审法院却以该费用在协议中已经明确系车位管理费而并非车位租金为由认为被上诉人实施的行为与上诉人无关，不构成侵权，明显混淆了物业公司与车位所有权人所享有的不同权利。三、一审法院错误认定被上诉人没有将属于上诉人所有的地下车位进行出租，事实认定错误。上诉人提交了地下车位产权证等相关资料证明123个地下车位的所有权归属上诉人，一审庭审中被上诉人对123个属于上诉人的产权车位没有异议，并明确承认将上诉人所有的地下车位出租的事实且代为收取租金。而被上诉人将上诉人的车位予以租赁及收取租金没有得到上诉人书面授权委托，是对上诉人所有的地下车位的非法处分，构成侵权。鸿辉公司辩称：被上诉人没有侵权的行为。被上诉人于2017年12月2日经法定程序与铂领公寓小区业主委员会签订了物业管理服务合同，由被上诉人对小区进行物业管理。合同包含了地下车库管理及收取车位管理费，收取的费用70%用于被上诉人的服务成本，30%归全体业主所有。被上诉人并没有将车位进行出租，也没有收取车位租金。被上诉人并不是第一手物业管理者，接手该小区物业管理时对于车位一直维持现状，对上诉人的利益没有侵害。被上诉人受铂领公寓小区业主委员会的委托，行使该委员会授权范围服务管理。万坤公司向一审法院起诉请求：判令鸿辉公司向万坤公司赔偿地下车位租金损失95760元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案南京市铂领公寓小区及其地下车库系万坤公司开发建设，该小区地下车库共建设有148个地下产权车位，其中的125个车位属于业主专用，另有23个车位属于小区业主共有。万坤公司于2017年7月31日将32号、33号车位出卖给小区业主，于2018年6月30日将19号、20号、95号车位出卖给小区业主，于2018年10月1日将94号车位出卖给小区业主，于2019年1月1日将129号、128号车位出卖给小区业主。2014年6月30日，万坤公司（甲方）、南京市悦庭物业管理服务有限公司（乙方，以下简称：悦庭物业公司）、建邺区南苑街道铂领小区管委会（丙方）签订《铂领公寓小区地下车库经营管理委托协议》，约定，甲方将铂领公寓小区属于甲方产权地下车库（共计147个车位，其中2个2007年已售）全部委托乙方经营管理；在乙方管理期间，第一年按每个车位每月120元向业主收取地下车位租金（含管理费），第二年按每个车位每月150元向业主收取地下车位租金（含管理费），第一年至第二年甲方不向乙方收取地下车库租金，但若有空置的车位，乙方也不向甲方收取空置车位管理费，第三年地下车库租金标准由甲乙双方另行协商，等。乙方在委托管理期限内（2014年7月1日至2017年6月30日）应对入库车辆加强管理，按序停放、刷卡进出。上述委托协议签订后，悦庭物业公司进驻小区进行了物业管理，期限届满之前，该物业公司因故撤场，后由南京中信恒雅置业服务有限公司进驻进行物业管理至2017年年底撤场。2017年12月20日，铂领公寓业主委员会（甲方，以下简称：业委会）和鸿辉公司（乙方）签订《铂领公寓物业管理委托合同》，该合同约定：由甲方将铂领公寓小区委托给乙方实行物业管理，期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；小区内每泊车位管理费收费标准为：地下常用产权车位每月每辆80元、租赁车位按每月每辆200元收取，所收取的泊车位费中：地面与地下租赁车位70%用于支付乙方车辆管理服务成本、车库公共设施水电费及物业费的不足，30%归全体业主所有；车位费由业主每半年向乙方交纳一次，上半年于3月30日前交纳，下半年10月31日前交纳，等。2018年3月11日，鸿辉公司以其和业委会名义在涉案小区张贴《物业管理服务收费标准公告》，该公告将业委会和鸿辉公司所约定的小区地面和地下车库车位的管理费收费标准对业主进行了书面告知。鸿辉公司接受该小区物业管理后，其在办公室对地下车位的车辆停放情况进行了绘图张贴。2018年3月，涉案小区业委会向全体业主发出《致全体业主的公开信》，载明：小区原开发商（万坤公司）以地下车库产权问题存在纠纷为理由，冲击小区安保，扰乱小区秩序，并就所述列明了相关的事实。2018年3月12日，业委会向鸿辉公司发出《物业服务整改通知函》，言明：“近期，有外部公司及不明来历人员，以与本小区地下车库部分车位存在产权纠纷为由，进入小区发放宣传资料，并开展了一些疑似违法的活动”。并要求鸿辉公司“强力要求进入小区的人员，如无法院传票等法律资料，或无公安等执法人员陪同，原则上不予进入”。2018年5月23日，鸿辉公司向业委会发出《关于撤出铂领公寓现场物业委托管理的告知》，言明：由于突发不可抗拒事件（地下车库产权纠纷）造成我物业公司无法继续履行对铂领公寓小区的现场物业管理，服务人员撤出时间定于2018年6月30日24:00时，等。2018年6月30日，鸿辉公司撤出涉案小区。一审诉讼中，万坤公司认为鸿辉公司对涉案小区的地下车位实施了侵权行为，侵犯了归属于万坤公司的地下车位所有权，并向鸿辉公司主张赔偿。万坤公司就其主张明确了鸿辉公司侵权的事实包括对万坤公司的车位非法占有、以出租的形式非法处置和非法占有万坤公司的租金收益，其中存在非法占有车位的事实包括：在小区内张贴收费公示、办公室张贴的地下车位租赁图示、地下出库的地标标识（车位号及车牌号）、利用小区门口设置的道闸禁止万坤公司进入小区拿回地下车位占有权；鸿辉公司存在非法处置和非法占有万坤公司租金收益的情形包括：将归属于万坤公司的地下车位进行出租，出租给业主及其他人。鸿辉公司就万坤公司所述的侵权情形表示，其不存在万坤公司所述的非法占有和非法处置的情形，万坤公司所述的地标标识在其接手物业管理时就存在，在办公室张贴车辆停放图是为了便于管理，该图示是根据现场地标进行制作的；张贴收费公告是业委会委托鸿辉公司进行物业管理后才对收费情况进行公示的；鸿辉公司收取的费用系车辆管理费用，不是车位租金；小区道闸是业委会委托鸿辉公司安置的，便于管理和车辆进出。一审法院另查明，涉案小区车库中存在12个没有产权的多划车位。万坤公司认为该部分的车位租金应归其所有，但鸿辉公司认为该多划车位不应该作为万坤公司的产权车位追究鸿辉公司的责任。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人争议的焦点问题是鸿辉公司是否存在侵权的事实，包括是否存在非法占有和非法处置的情形。首先，鸿辉公司作为涉案小区的物业管理者，其对涉案小区包括地下车库进行管理以及收取车位管理费系接受业委会的委托进行管理和收取，且该费用在协议中已经明确系车位管理费而并非车位租金，该车位管理费系向接受管理的业主（包括地下停放车辆的业主）收取，并非向万坤公司收取，该车位管理费的收取数额是否符合规定并不构成对万坤公司的侵权。其次，鸿辉公司并非是涉案小区的一手物业管理者，其在进驻涉案小区之前，万坤公司就曾将涉案小区车库的车位委托其他物业公司进行经营管理，并接受小区业主在地下车库有序停放车辆，该种情形表明鸿辉公司在进驻涉案小区时就存在业主将车辆停放在车库的事实；鸿辉公司作为物业管理者，其基于管理的需要对地下车位停放车辆进行绘图张贴、收费进行公示等的行为并非属于法律意义上的占有行为，万坤公司以此认为鸿辉公司属于非法占有的行为，一审法院不予支持。同时，万坤公司认为鸿辉公司将地下车位进行出租属于非法处置的行为，但其并没有就此提供证据证实鸿辉公司存在将归属于万坤公司的地下产权车位用于出租的事实依据，鸿辉公司也不予认可，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，一审法院判决：驳回南京万坤房地产开发有限公司要求南京鸿辉物业管理有限公司赔偿地下车位租金损失95760元的诉讼请求。一审案件受理费2194元，由南京万坤房地产开发有限公司负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，鸿辉公司依据与铂领公寓业主委员会签订的《铂领公寓物业管理委托合同》，对该小区实行物业管理，期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。按照《铂领公寓物业管理委托合同》约定：小区内每泊车位管理费收费标准为：地下常用产权车位每月每辆80元、租赁车位按每月每辆200元收取，所收取的泊车位费中，地面与地下租赁车位70%用于支付乙方车辆管理服务成本、车库公共设施水电费及物业费的不足，30%归全体业主所有。万坤公司对属于自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，但其在该小区拥有部分车位的所有权，地位属于小区业主，其车位的物业管理应受业主委员会与鸿辉公司签订的《铂领公寓物业管理委托合同》约束，故一审法院认定鸿辉公司对万坤公司在该小区拥有的车位有权管理并有权按照合同约定收取管理费，并无不当。关于万坤公司对于地下车位收取的管理费标准的质疑，因该项收费标准系由业主委员会与鸿辉公司签订的《铂领公寓物业管理委托合同》约定，万坤公司作为业主，如果认为业主委员会的决定侵犯其权利，可以向业主委员会主张。万坤公司上诉称鸿辉公司擅自将其所有的地下车位允许他人使用并收取管理费以外的费用，因万坤公司缺乏证据证明，本院不予采信。综上所述，万坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2194元，由上诉人南京万坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月三十一日书记员  杨文艳