云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12262号原告：云南栢昇商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530000061595087Q。住所：云南省昆明市五华区人民中路39号傲城大厦21楼G区。法定代表人：张进瓶；职务：总经理。委托诉讼代理人：蔡丽芬，系云南栢昇商业管理有限公司法务部职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：王媛媛，系云南栢昇商业管理有限公司法务，特别授权代理。被告：王蜜凤，女，汉族，1982年12月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：王华强，系云南告知律师事务所律师，特别授权代理。原告云南栢昇商业管理有限公司（以下简称“云南栢昇公司”）诉被告王蜜凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王媛媛、被告的委托诉讼代理人王华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南栢昇商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年2月起至2019年9月止的租金人民币219075元；2、被告向原告支付自2019年2月1日起至向原告付清租金之日止的逾期违约金（违约金每日按逾期未交付金额的千分之三计算，计算至2019年9月5日为人民币72963.25元）；3、被告承担本案诉讼费及原告实现债权的全部费用。金额合计：人民币292038.25元。事实及理由：2018年7月30日原被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁位于云南省昆明市大观楼公园景前区商铺，经营品牌“素林”，商铺租赁面积292平方米、外摊区租赁面积75平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止。其中：第一、二、三年租金为每月21900元，第四、五年租金为每月23214元；外摊区租金每月为5775元；租金每二个月一付，除首期租金于起租日支付外，每期最后一个月的25日前向原告支付下期租金，逾期交付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付日违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告适当全面履行合同义务，但被告却未按时支付租金。自2019年2月起，被告未向原告支付租金，截止至2019年9月，被告尚欠原告租金219075元及相应违约金。综上所述，被告长期、多次违约行为已严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告王蜜凤辩称：一、被告已支付人民币90,000元的保证金和人民币100,000元的租金，租金从2018年11月计算至9月份，被告应当支付的租金为人民币140,900元。二、原告要求被告支付相关租金违约金没有事实和法律依据。1、违约金过高；2、被告在租赁期限内由于原告的原因导致被告不能正常使用租赁物，被告租赁物的使用目的为餐厅，但原告一直未解决社会大众向被告就餐地点买门票的问题，造成被告不能正常使用租赁物，由此产生纠纷，该违约金不应当计算。综合庭审，本院认定本案以下法律事实：一、2016年12月，原告（乙方）与案外人昆明市大观公园（甲方）签订《昆明市大观公园景前区改造项目合同书》载明，甲方将所属位于大观公园盆景园场地交由乙方建设经营，甲方特许乙方针对本项目进行招商、经营、管理及相应费用收取……二、2018年7月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，第一条商铺租赁：1、甲方出租、乙方承租位于云南省昆明市大观公园景前区商铺。2、面积292平方米，商铺的具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件一（商铺位置示意图）中红色予以标注，该红色标注只作位置确定及方便鉴别，只用乙方已经明确该商铺的准确坐落位置，并且确定无误。3、如有经甲方授权或者允许使用的商铺外摆区，其具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件一（商铺位置示意图）中绿色予以标注。乙方已明确该外摆区的准确坐落位置，并且确定无误。该商铺的外摆区租赁面积为75平方米。第二条租赁用途：2.1乙方将该商铺用作经营地，经营范围餐饮、饮品、酒吧，商铺名称“素林”……第三条租赁期限5年，自2018年8月1日至2023年7月31日。第四条租金、其他费用及支付方式：4.1租金：乙方租金及外摆区租金支付期为贰月一交，按照先交租后使用的原则执行。（1）乙方交纳的月租金面积（外摆区除外）乘以每平方米单价，每平方米单价75元；租赁期限内，各年租金如下：2018年8月1日至2019年7月31日，租金单价75元／㎡／月，每月租金21900元；2019年8月1日至2020年7月31日，租金单价75元／㎡／月，每月租金21900元；4.3租金按照第4.1条（1）的约定交纳的，除首期租金于起租日支付外，乙方应于每月3日前向甲方申报上月的税前营业额，甲方向乙方开具缴费通知，乙方凭缴费通知于每月最后一个月的25日前向甲方支付下一季度租金……；4.7乙方外摆区每月租金为77元／平方米……；4.9保证金。4.9.1为确保乙方连续本合同项下约定的租金支付义务，双方订立本合同之日起7日内，乙方一次性应向甲方支付90000元作为保证金。上述保证金不能作为乙方违约履行租金支付义务的免责或冲抵条款，乙方未按时履行的，经甲方书面通知指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额。乙方未补足的，每延误一日，应向甲方支付保证金总额的5‰的违约金。……第十四条乙方违约责任。14.3在租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日，应按逾期交付金额的3‰支付日违约金。如逾期交付租金达7日，则甲方有权采取停水停电等措施予以追缴……三、原、被告在签订《商铺租赁合同》的同时，还签订了《运营管理合同》约定，乙方（被告）承租的商铺坐落于云南省昆明市大观楼公园景前区商铺，面积292平方米；该商铺的外摆区使用面积为75平方米，合同期限五年；装修免租期为2018年8月1日至2018年10月31日；乙方同意由甲方（原告）对大观楼公园原盆景园商业进行统一的商业营运管理，并同意按如下约定向甲方支付营运管理等费用，乙方交纳的月营运管理费为租赁面积每平方米单价75元，2018年8月1日至2019年7月31日，每月运营管理费为人民币21900元……四、被告于2018年7月3日向原告支付保证金人民币50,000元、2018年9月28日支付保证金人民币40,000元。五、除保证金外，被告证据证实向原告的付款情况为：1、2018年12月29日付人民币70,000元、20,000元；2019年1月28日付人民币10,000元。共计人民币100,000元；2、被告认可支付物管费和水电费共计人民币25,869.6元。六、原告认可被告支付的总金额除上述第五项之外，还收到被告于2019年1月11日支付的人民币20,700元、2019年1月31日支付的人民币50,000元。被告总计支付的款项为人民币260,700元(含9万元保证金，不含物管水电费)。以上事实有原、被告的陈述，原告提交的《昆明市大观公园景前区改造项目合同书》《商铺租赁合同》、《商铺交接书》、催缴记录；被告提交的中国工商银行电子银行回单五份、支付物管、水电费的中国工商银行电子银行回单四份。本案主要争议的焦点为：被告向原告支付的人民币170,700元，是否全部是租金？商铺外摆区是否需要另行支付租金？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性规定，属有效合同。各方当事人均应依据约定全面履行自己的合同义，现原告已经履行了向被告交付案涉商铺的义务，被告即应依据约定按期足额向原告支付租金的义务，从被告支付租金的情况看，被告并未按约定时间向原告支付到期租金，违反了合同的约定。二、租金支付问题。1、对于被告辩解向原告支付的人民币100,000元均为租金的主张，因原、被告在签订案涉《商铺租赁合同》的同时，还签订了《营运管理合同》，原告针对该合同中被告应支付的营运管理费向本院提起了诉讼，本院作出的（2019）云0112民初12397号民事判决认定该合同有效，被告应依据约定向原告支付每月人民币21,900元的运营管理费，原告在本案中，仅认可被告支付的人民币170,700元中有一半为租金，符合本案及2019云0112民初12397号民事判决认定事实，本院可以确认，被告在本案中支付的租金总计为人民币85350元。以双方约定的租金起算时间2018年11月1日起，2、外摆区租金问题。审理中，被告认为，被告向原告租赁商铺的范围已包含外摆区，外摆区不应另行支付租金。因案涉租赁合同第1.3条专门对商铺外摆区进行了明确，而合同第4.1条对商铺租金的计算标准范围已明确排除了外摆区；合同4.7条又明确约定了外摆区的租金为每平方米人民币77元；合同附件1（商铺位置示意图）中，原告所租商铺及外摆区均有不同颜色的区域标注，且明确记载外摆区的面积为75平方米；同时，被告对其租赁部分进行了签名捺印。因此，依据合同约定，被告的主张因无证据证明，本院不予确认。综上，以双方约定的租金起算时间自2018年11月1日起，至2019年1月31日，三个月的租金应为：商铺租金21900元×3个月+77元×75平方米×3个月=83025元。以被告支付的85350元-83025=2325元，现原告要求被告支付自2019年2月份的商铺租金及外摆区租金25350元、及2019年3月起至2019年9月30日至的，商铺租金及外摆区租金193725元（每月商铺租金21900元+外摆区租金5775元，共7个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。三、被告应否承担违约责任的问题。1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告辩解，原告一直未解决社会大众到被告就餐地点须买门票的问题，造成被告不能正常使用租赁物，不应承担违约的辩解。由于原、被告签订合同前，被告对租赁物所处位置应有充分的了解，被告没有向法庭举证证明，购门票方可进入商铺系出现在合同签订后，而案涉合同中也无原告应为被告解决客户到被告租赁物处就餐买门票问题的约定，也无被告支付的租金应扣除被告为客户所报销的门票金额的约定。故，本院对被告的此项主张不予采信。被告未按期足额支付租金构成违约，原告要求被告承担违约责任于法有据，本院予以支持。2、违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。案涉合同第14.3条，约定被告应承担的逾期支付租金按欠付金额的日3‰计算，依据上述法律规定，该约定比例过高，本院依法酌定为以欠付租金为基数，按年利率24%的比例，支持原告的违约金请求。对于原告要求被告按照约定以应交租金的时间计算违约金的天数，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王蜜凤于本判决生效之日起十日内支付原告自2019年2月1日至2019年9月30日的商铺租金人民币219,075元，并支付自2019年2月1日起至实际付清款项之日止，按照每月租金欠付天数，以年利率24%计算的违约金；二、驳回原告云南栢昇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2,840元（原告已预交），由被告王蜜凤负担（此款被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  马惠二〇一九年十二月十九日书记员  鲁丹