安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初4474号原告：崔慧，女，1978年2月8日出生，回族，住安徽省宿州市砀山县。被告：安徽省安家置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路锦绣家园201号，统一社会信用代码91341321568965243T。法定代表人：李挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶根贵，浙江振源律师事务所律师。委托诉讼代理人：施莎莎，浙江振源律师事务所律师。原告崔慧与被告安徽省安家置业有限公司（以下简称安家置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔慧、被告安家置业公司的委托诉讼代理人叶根贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔慧诉称：2016年7月30日崔慧与安家置业公司签订《商品房买卖合同》，崔慧购买安家置业公司开发建设的安家苏黎湾商住小区1幢924号现房一套，房价款135000元，并对商品房及相关设施设备交付条件、违约责任等双方权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，崔慧依约交付了购房款，安家置业公司于2018年11月4日交房，安家置业公司始终拖延给付逾期交房违约金。现提起诉讼，请求判令安家置业公司支付逾期交房违约金18144元、并承担本案的诉讼费用。安家置业公司辩称：崔慧与安家置业公司双方签订商品房买卖合同是事实，但是房屋的销售款不是135000元，而是140869元。崔慧最后一期交清房款是在2018年的11月7号，因此根据商品房买卖合同补充协议第四条第一款约定，安家置业公司交房可以以此顺延。在2018年11月4日交房时，崔慧确认欠安家置业公司交房费用2279元，并且承诺以后在交上违约金时一并结算。因此，即使安家置业公司需要向崔慧支付违约金，对于崔慧所欠安家置业公司的款项，也应当从中予以扣除。根据商品房买卖合同补充协议第二条的第3款之规定，违约金的比例也不得超过银行同期贷款利率的标准。综上，崔慧没有及时付清房款，安家置业公司有权顺延交房时间，所以在本案中不构成违约，要求驳回崔慧的请求。经审理，本院查明案件事实：安家置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营、物业管理等经营活动。2016年7月30日，崔慧与安家置业公司签订《商品房买卖合同》，购买安家置业公司开发的位于砀山县砀城镇西城民营园区迎宾大道北侧的‘砀山安家·苏黎湾’商住小区1幢924号商品房一套。约定：该套商品房的建筑面积48.07平方米，其中套内建筑面积35.04平方米、公共部位分摊面积13.031平方米；该商品房单价2808元/平方米，房屋总价款计135000元。崔慧应于2016年7月30日前一次性付清总房款；出卖人安家置业公司应于2016年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人崔慧；（出卖人逾期交房的违约责任）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同附件四（合同补充协议）第二条第3项“关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准”。等相关合同内容。合同签订后，崔慧于2016年7月28日交付定金10000元、于2016年7月30日交付余下购房款125000元。涉案商品房竣工验收合格后，于2018年11月4日交付给崔慧。崔慧于2018年11月7日向安家置业公司补交房屋因实际面积增加差价5869元。同时，安家置业公司要求崔慧交纳物业费635元、装修垃圾清运费96元、生活垃圾处理费48元。崔慧在该应交款欠条上签字认可，安家置业公司同时在欠条上注明‘前述该费用暂不预交，待结算违约金时一并结算’，并加盖了该公司的印章。同时，该公司时任负责人韦剑鸣在涉案合同最后一页的《合同补充协议》下方签字确认“此户交房延期，没有支付违约金，到时按商量规定办理”。涉案商品房交付后，崔慧已经取得了该套商品房的不动产权证。不动产证载明该套商品房的实际建筑面积50.16平方米（套内建筑面积37.185平方米、分摊建筑面积12.975平方米），超出了合同约定的房屋面积。后，双方因违约金的支付发生纠纷，诉至本院。上述案件事实，有商品房买卖合同、收款收据及发票、欠条、不动产权证书、安安物业管理有限公司施工人员出入证，及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：崔慧与安家置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，合同成立并合法有效。双方当事人应依合同的约定履行各自的义务。涉案商品房没有按照约定的期限交付，安家置业公司予以认可。从涉案崔慧提交的欠条、安安物业管理有限公司施工人员出入证、涉案合同补充协议下方该公司负责人韦剑鸣的签字，及当事人的陈述，能够证实涉案商品房的实际交付时间为2018年11月4日，本院予以确认。安家置业公司的前述该部分的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。依据涉案商品房买卖合同约定‘（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金’，涉案逾期交房违约金的计算应按照该约定的标准计付。对于安家置业公司前述主张应按照该合同附件四（合同补充协议）第二条第3项“关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准”计算的抗辩意见。审理认为：该约定系涉案合同的附件四所载内容，崔慧亦未在该附件文本上签名确认，并不予认可。该附件系安家置业公司向崔慧一并与主合同同时出具的合同附件，该附件第二条第3项‘关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准’与前述主合同不一致。该逾期交房违约金的计算，应依照前述主合同约定条款计算支付。因此，涉案违约金的支付标准应当按照主合同约定‘按买受人已交付房价款的日万分之二’的标准按日计算至2018年11月4日止。安家置业公司的前述该部分的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。崔慧在接收涉案房屋时，同意交纳物业费635元、装修垃圾清运费96元、生活垃圾处理费48元（合计783元），并签字认可，应从前述安家置业公司承担的违约金中扣除。综上，安家置业公司应给付崔慧逾期交房违约金18932元（140869元×672天×0.0002/天），扣除前述崔慧应支付的款项783元后，安家置业公司仍应给付崔慧18149元。故，崔慧要求安家置业公司给付逾期交房违约金18144元的诉讼请求，本院予以支持；安家置业公司的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：安徽省安家置业有限公司于本判决生效后三日内给付崔慧（逾期交房）违约金18144元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由安徽省安家置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一九年十二月十四日书记员  张郅臻附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。