陕西省礼泉县人民法院民事判决书 （2019）陕0425民初1124号 原告：段某，男，汉族，xx年xx月xx日生，农民，住礼泉县。委托诉讼代理人：李某某，陕西某某律师事务所律师。被告：郑某，女，汉族，xx年xx月xx日生，住礼泉县西兰大街。委托诉讼代理人：来某某，陕西某某律师事务所律师。第三人：刘某，男，汉族，xx年xx月xx日生，礼泉县某某医院职工，住礼泉县。原告段某与被告郑某、第三人刘某执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告段某及其委托诉讼代理人李某某、被告郑某的委托诉讼代理人来某某到庭参加了诉讼。被告郑某、第三人刘某经传票传唤未到庭。第二次开庭审理，原告段某未到庭，其委托诉讼代理人李某某，被告郑某的委托人诉讼代理人来某某到庭参加诉讼。第三人刘某经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告段某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告购买的登记在刘某名下的礼泉县xx路xx苑xx号楼xx单元xx户的房屋所有权为原告所有；并请求停止对案涉房产的查封、拍卖。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年5月，刘某从咸阳华城房地产开发公司购买了礼泉县xx路xx苑xx号楼xx单元xx户的商品房，次年5月刘某将该房屋转卖给原告，双方先口头协议原告于当年5月6日向刘某交付涉案房屋的全部房款（按揭部分由原告归还）。后双方签订了书面合同，刘某将其与开发商的购房合同、按揭贷款合同、银行存折（便于段某以刘某的名义还款）、入伙交接单等交付原告。原告及家人开始入住至今。购买该房屋后，刘某即失联，无法办理过户。2018年8月才取得联系，但房屋已被查封，无法过户。2018年5月礼泉县人民法院作出的（2019）陕0425执异5号《执行裁定书》，该裁定书认定未办理过户，原告有主观过错与事实不符，原告认为房产登记未能办理变更手续并非原告的原因，原告无过错，原告在法院查封该房产以前已合法占有该房产、签订有合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款，原告理应享有涉案房屋的所有权。故提出执行异议之诉，请求法院支持其诉请。被告郑某辩称，《物权法》具有公示原则，公示原则是指不动产的权利状态通过“登记”制度表示，不动产是以登记生效作为变动依据的，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。即使被答辩人与第三人所签订的《更名协议书》属实，也只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因此，原告在取得该房屋后并未登记，说明该房产的物权并未发生变动。原告称其购买该房屋后即入住至今不符合案件事实，被告向礼泉法院提出强制执行后，执行法官去该房屋了解情况时第三人刘某的妻子在该房屋居住。此外，被答辩人不能提供自己所交纳物业费和水电费的证据，涉案房屋系第三人刘某和其妻子的共同财产，但出卖该房屋时没有刘某妻子的签字。原告支付购房款应在买房合同之后，即2007年5月30日之后，但收条时间确是2007年5月6日，且2007明显有涂改，也未提交转账凭证。原告称其于2016年5月偿还全部按揭款，但不能提供自己所缴纳按揭款相关证据。其称联系不上刘某，应向人民法院提出诉讼维护权利，但放弃了这种权利。由于答辩人具有过错，所以人民法院可以查封、扣押、冻结该房屋。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘某缺席。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。原告提交的证据：1、收条、二手房买卖更名协议书，证明2007年5月6日原告和第三人达成协议，以13万元购买该涉案房屋，约定先交付8万元现金，之后由段某还款5万元按揭款，由刘某配合完成过户手续。被告质证对其真实性和证明目的均不认可，认为收条的时间“2006年”被涂改为“2007年”，且日常的交易习惯是先签订协议书，后交付价款，而原告的协议是先收款后协议，不符合日常的交易习惯。2、入伙交接单、刘某的银行存折、中国工商银行明细、商品房买卖合同、个人购房借款合同，证明原告与第三人签订二手房协议后，刘某将房屋所有材料交与原告，原告按月偿还贷款，直至2016年5月还清。被告质证对银行一本通、中国工商银行明细清单真实性认可，证明目的不认可，认为不能证明原告以刘某的名义支付该按揭款。对入伙交接单的真实性和证明目的均不认可，对个人购房贷款合同真实性认可，证明目的不予认可。认为购房借款合同第二十一条中合同中明确约定抵押物抵押期间未经贷款人书面同意抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等。由此引起贷款人的任何损失由抵押人承担责任，抵押人转让抵押物所得，应提前足额偿还贷款。而且在2015年3月22日之前没有原告偿还按揭款的任何收入和支出。3、结婚证、刘娟莉和段嘉宜(段佳怡)的身份证、户口本，证明原告为了女儿上学，2008年12月2日将妻子和女儿的户口迁至案涉房屋处，在此居住。被告质证对结婚证、身份证、真实性认可，对户口本第一页不认可，认为是派出所盖章后才加盖的公章，且户口并不能证明其一直居住在该房屋内，故对该组证据证明目的不认可。4、（2019）陕0425执异5号执行裁定书，证明刘某在执诉中对原告的主张完全认可。被告质证对裁定书的真实性无异议，对证明目的不认可。5、房产权证、房款收据、天然气初装费、契税及公共维修基金收据，证明原告与被告签订的更名协议其实就是买卖协议。被告质证对房屋所有权证的真实性认可，证明目的不认可，认为被告申请执行刘某名下的房屋是合法的；对收款收据的真实性认可，对证明目的和关联性不认可。6、物业费收据、用户购电票据、数字电视费、太阳能安装费、壁挂锅炉、水费、天然气费收据，证明原告实际居住在该房屋的事实。被告质证对原告提交的物业费票据真实性及证明目的均不认可，认为物业费作为单位所提供的证据，单位应出庭证明案件事实，且票据上写的缴费人是刘某，并非原告；对其余证据真实性认可，证明目的不认可，认为票上的名称是刘某并非原告。7、供用气合同一份，证明原告实际占有该房屋。被告质证对该证据真实性及证明目的均不认可，认为刘某并没有授权签订合同。被告提交礼泉县人民法院（2014）礼民初字第00545号民事判决书及（2019）陕0425执异5号民事裁定书，证明被告申请的执行案件的判决日期和申请执行的日期及证明2014年10月29日礼泉县人民法院作出民事判决书，2015年6月8日被告郑某向法院申请执行，通过时间可以看出第三人刘某是在逃避这个事情。原告质证对证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为不符合事实。本院当庭宣读并出示了1、本院执行人员与吴某某、刘某谈话笔录，对吴某某的谈话内容，原告不认可，认为吴某某说谎；对刘某谈话笔录真实性无异议，认为谈话中刘某说签订时间和给付现金数额不对，应该是记错了。被告对吴某某谈话笔录无异议，对刘某谈话中所述事实不认可，认为其陈述前后矛盾。2、审判人员与第三人刘某的谈话笔录，第三人刘某认为原告所述属实。原告质证无异议；被告不认可，认为第三人陈述与执行法官谈话前后矛盾，在谈话中第三人说卖房的原因是还有一套房，明显是恶意转移财产。本院经审查认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，证明内容相互印证，且具有与其证明目的的关联性，结合本院审判人员与第三人刘某的谈话笔录，本院予以认定。吴某某谈话笔录中部分内容缺乏事实依据；第三人刘某在执行笔录中的谈话笔录，虽有矛盾，但结合其他证据综合认定不足以影响案件认定的事实。被告提交的证据来源合法，可以证明其与第三人案件的判决日期和申请执行的日期，其他证明目的缺乏证据的关联性，不予认定。根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：2005年8月17日刘某与咸阳华城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买礼泉县XX街XX苑XX号楼XX单元XX号；建筑面积为122.42平方米，每平米680元；地下室面积为13.07平方米，每平方米320元，购房总价款为捌万柒仟肆佰贰拾捌元整……。2006年5月22日刘某及吴某某与中国工商银行咸阳分行签订《个人购房借款合同》，主要约定:贷款50000元，用于购买坐落于礼泉县XX镇XX路XX苑XX号楼XX单元XX号；贷款期限为10年，自2006年5月22日起至2016年5月21日止；等额本息还款法，借款人在礼泉支行开立委托转账付款，户名刘某，账号XXXXXXXXXXXXXXX2423......。后在房产管理部门办理了该单元房抵押登记手续。2007年5月6日，原告与第三人协议约定购买礼泉县XX苑XX号楼XX单元XX楼XX户（3号楼三单元36B号），房款共13万元，其中贷款5万元按揭贷款由原告还款，原告向刘某交付了购房款8元，刘某向原告书写了收条。同月，原告与第三人刘某签订二手房买卖更名协议书，卖方（甲方）刘某 买方（乙方）段某，主要约定：乙方同意购买甲方从开发商咸阳华城房地产开发有限公司购买住宅，建筑面积为122.42平方米及地下室13.07平方米（详见购房合同，编号：华字第125号）。甲方负责协助乙方办理“更名”或产权登记手续；交易价（购房款）13万元，乙方购买该房后，甲方就该房的按揭贷款由乙方负责偿还。合同签订之日起5日内，乙方向甲方支付8万元作为购房款……。第三人刘某向原告交付了房屋，原告按照双方约定即刘某与银行约定时间每月向银行偿还银行贷款至2016年5月（已清）。2008年12月，原告将其妻及女儿户籍迁至礼泉县XX苑XX号楼XX单元XX楼XX户。2014年5月被告起诉第三人，要求偿还借款30万元及利息，因第三人去向不详，礼泉县人民法院依法依法公告送达开庭传票并缺席进行了审理。同年10月29日作出（2014）礼民初字第00545号民事判决书，判决第三人向被告偿还借款30万元及利息。2015年6月8日被告申请执行，同年10月礼泉县人民法院作出（2015）礼执字第00172号执行裁定书，对该执行案件终结本次执行程序。2018年5月16日被告申请恢复执行，同年5月24日礼泉县人民法院作出（2018）陕0425执恢67号执行裁定书，查封了第三人名下位于礼泉县XX街XX苑XX号楼XX单元XX单元XX房，期限为三年。2019年5月10日原告向本院提出执行异议，请求依法对其购买的礼泉县XX街XX苑XX号楼XX单元XX单元XX房不予执行。2019年5月20日礼泉县人民法院（2019）陕0425执异5号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服，提起诉讼。本院认为，本案属于执行异议之诉，争议焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告段某与第三人签订的《二手房更名协议书》从协议内容看，应属《房屋买卖合同》，属双方当事人真实意思表示，合法有效。原告段某提交的证据能够相互印证，可以证实涉案房屋在被查封之前，原告段某与第三人刘某已经签订了合法有效的书面买卖合同，原告段某已经按照合同约定向第三人刘某支付了购房价款，并按照约定按期偿还银行按揭款，直至2016年5月还清。原告段某于2008年12月将其妻及女儿户籍迁入该房屋，且通过与第三人刘某谈话，其对原告主张的事实并无异议，即原告段某占有使用涉案房屋亦发生在法院查封之前。原告段某主张未办理产权登记的原因主要是第三人刘某无法联系，第三人刘某对此陈述与原告相符，且被告与第三人之间的民间借贷纠纷，亦是因第三人去向不详通过公告送达开庭传票审理终结，故原告段某未办理过户登记的理由属于合理的客观理由，亦可认定符合非因买受人自身原因未办理过户登记该条件。综上，原告段某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告段某对位于礼泉县XX街XX苑XX号楼XX单元XX号（3号楼三单元六楼西户）享有所有权；二、被告郑某申请执行第三人刘某民间借贷纠纷案中不得执行上述房屋。案件受理费500元，由被告郑某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                               审  判  长  王   曼                             审  判  员  张   莹                             人民陪审员  符同儒                             二〇一九年十二月二日                              书  记  员  曹   园        附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条 【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：  （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；  （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。  案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；  （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  （四）非因买受人自身原因未办理转移登记。   1