江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初2064号原告：阎根土，男，汉族，1968年7月4日出生。委托诉讼代理人：张鹏，景德镇市诚信法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。被告：江国喜，男，汉族，1971年3月1日出生。被告：许军民，男，汉族，1965年8月22日出生。被告：王赛香，女，汉族，1967年11月18日出生,系许军民之妻。原告阎根土诉被告江国喜、许军民、王赛香排除妨害纠纷一案，本院2019年10月18日受理，依法适用普通程序进行审理。原告阎根土委托代理人张鹏，被告江国喜、王赛香到庭参加了诉讼，被告许军民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令三被告江国喜、许军民、王赛香立即搬离及腾空原告坐落于景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房，并返还该房屋；2、请求判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告阎根土于2007年5月5日在景德镇市梅川房地产开发有限公司处购买了景德镇市城区中华303号静园山庄2-3栋3号楼203-403复式商品房,并于同年11月5日与中国工商银行股份有限公司景德镇分行签订个人购房借款/担保合同,袋期限为二十年,每月定期偿还按揭款。2018年11月13日将购房贷款提前还清,2018年12月10日理了该房产的不动产权证书,2019年5月7日,发现该房产被三被告以发商欠款为由强行霸占房产。随后当即报警,后经派所调解无果,被告的行为导致原告无法将该房产出租和进行其它商业活动,特诉至法院请求排除妨碍返还房屋。被告江国喜答辩称，1、原告购买涉案商品房不知是真是假；2、涉案房产开发商梅川公司的法人代表叫李华，梅川公司欠我工程款88万，2008年在珠山区法院有判决书为依据，其法定代表人李华口头承诺给我拿两套房子抵工程款；3、原告要我将房子返还必须给予本人适当的补偿。被告王赛香答辩称，1、2012年江国喜向我借款20万，借款时江国喜称几个月就还，所以本人就同意借款。但直到2017年江国喜仍未还款。后来，江国喜将涉案房屋抵债给本人，于是我便装修住进去，与原告发生纠纷；2、搬离房屋的前提是江国喜归还本人借款，原告要补偿房屋20万元的装修款。原告阎根土向本院提交如下证据：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、被告身份证复印件、石狮埠派出所出警记录，证明被告主体身份及侵占房产的事实；3、商品房买卖合同、购房发票复印件、契税完税证明扫描件、契税存根、景德镇市商品房买卖合同备案证明，证明原告于2007年5月5日购买了静园山庄2-3栋3号楼203-403复式房产并付款及纳税；4、公证书、个人购房借款/担保合同、还款记录复印件、个人贷款结清证明，证明原告于2007年11月5日与工商银行按揭购房贷款合同，此笔贷款于2018年11月13日日全部还清；5、不动产权证书，证明原告为该房产的合法权利人。被告江国喜向本院提交如下证据：景德镇市珠山区人民法院（2008）珠民二初字第43号民事判决书复印件一份，证明判决书中已认定梅川公司欠本人挂靠的景德镇市第三建筑工程公司工程款88万。当事人围绕各自请求和辩解依法提交了证据。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。本院对原、被告提交证据本院对其真实性、合法性、关联性均予以采信。本院认定的事实如下：2007年5月5日，原告就购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房产与景德镇市梅川房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2007年6月14日，出卖人景德镇市梅川房地产开发有限公司开具金额为422974元的销售不动产同意发票。2007年9月26日，原告缴纳16919元契税后，景德镇市契税征收管理所开具契税存根。当日，景德镇市房屋权属登记发证办公室出具景德镇市商品房买卖合同备案证明，证明原告与景德镇市梅川房地产开发有限公司签订了购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房屋的买卖合同，房屋面积为251.77平米售价为422974元。原告因购买前述商品房向中国工商银行股份有限公司景德镇分行签订《个人购房借款/担保合同》以按揭296000元的方式购买涉案房屋，该按揭合同办理了公证。自2007年7月28日起至2018年4月28日止，原告每月固定偿还按揭贷款。中国工商银行股份有限公司景德镇西市区支行出具个人贷款结清证明，证明原告296000元贷款本息已于2018年11月13日全部结清。2018年12月10日，原告取得赣（2018）景德镇市不动产权第0027183号的不动产权证，该证载明原告阎根土单独所有景德镇城区中华北路303号静园山庄2-3栋3号楼203-40复式房产。该房屋现为被告许军民、王赛香夫妇实际占用并进行了内部装修。据被告江国喜称，景德镇市梅川房地产开发有限公司欠其工程款88万元，景德镇市梅川房地产开发有限公司法定代表人李华口头承诺将两套房子折抵工程款给江国喜。另据被告王赛香所称，2012年江国喜向其借款20万元，借款时承诺几个月内还清但直至2017年江国喜仍未还款。后江国喜称将涉案的中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房产抵债，王赛香同意以房抵债后装修入住。2019年5月7日双方因关于涉案房屋所有权发生冲突，珠山公安分局石狮埠派出所民警出警协调，双方在派出所民警协调下协商不成，原告向本院提起诉讼。本院认为，所有权是指所有权人依法对自身财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。本案中，2007年原告与涉案房屋开发商就购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房签订了买卖合同，并支付了422974元的购房款（其中296000元房款为按揭贷款），2018年11月13日全部按揭贷款结清后，取得赣（2018）景德镇市不动产权第0027183号的不动产权证，依法取得涉案房屋的所有权。两被告均称其占有涉案房屋的权利来源为以房抵债协议，但以物抵债协议效力均应以是否已依约办理物权转移为标准，而案涉房屋开发商法定代表人仅口头承诺将房产抵债给江国喜，江国喜也以口头承诺的方式将房屋抵债给被告王赛香，两次以房抵债的承诺均未办理房产登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动法律效果。至于景德镇市梅川房地产开发有限公司、江国喜对未变更物权登记是否存在过错，系景德镇市梅川房地产开发有限公司、江国喜、王赛香之间的法律关系，不能以此对抗本案所有权人阎根土。因此，本案原告阎根土享有景德镇城区中华北路303号静园山庄2-3栋3号楼203-40复式房产的完整所有权，依法享有占有、使用、收益、处分之权利，原告主张的要求被告江国喜、许军民、王赛香搬离、腾空涉案房屋并将腾空后的房屋返还原告的诉请，本院予以支持。被告王赛香答辩称，江国喜偿还借款并且原告要将涉案房屋的装修款20余万元返还，本案系排除妨害纠纷属物权纠纷，江国喜与王赛香之间的借贷关系可另行主张权利，王赛香要求原告返还装修款此为实体权利的主张，不属本案答辩范畴，被告并未就此提出反诉，本院不予处理。关于被告江国喜要求原告予以适当补偿的答辩意见，本院认为，原告于2007年就签订购房合同并支付了购房款，江国喜与涉案房屋开发商2008年才由法院判决确定工程债务。原告购买房屋在先并于2007年9月26日就在房管行政部门办理了商品房买卖合同登记备案，开发商口头承诺以房抵债时间在后，被告江国喜的损失应由涉案房屋开发商承担，江国喜要求原告予以补偿于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江国喜、许军民、王赛香于本判决生效之日起六十日内搬离及腾空位于景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房；二、被告江国喜、许军民、王赛香搬离后立即将腾空的景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房返还原告阎根土。本案受理费500元，由被告江国喜、许军民、王赛香全部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  肖金庆人民陪审员  侯 慧二〇一九年十二月五日法官助理万骏书记员靳晓琳