四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4335号 原告：陈发梅，女，汉族，1973年6月29日出生，四川省西昌市人，居民，身份证住址：西昌市，现住四川省西昌市。 被告：重庆承誉德实业有限公司，住所地：重庆市江北区桥北苑9号N-23层，统一社会信用代码：91500105784233397D。 法定代表人：刘德兴，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢正礼、韩翔（实习），重庆礼澜律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌市昌贸物业管理有限公司，住所地：西昌市西门坡街98号1栋1楼，统一社会信用代码915134015950556915。 法定代表人：陈亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川谦亨（冕宁）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：张家胜，重庆鼎之律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告陈发梅与被告重庆承誉德实业有限公司（以下简承誉德公司）、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称昌贸物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈发梅到庭参加了诉讼、被告承誉德公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼、被告昌贸物业公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈发梅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》；2、判决二被告立即返还原告物业经营权转让费 209387元；3、判决二被告支付原告固定租金约41877元（固定租金起算期限从2018年4月1日起至判决解除日止）；4、判决二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年4月6日，被告重庆承誉德实业有限公司（原重庆承誉德房地产开发有限公司，以下简称承誉德公司）通过与凉山州监狱管理局签订《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，取得该项目地下停车场、一至三楼商铺的35年经营权。因被告承誉德公司垫资修建综合楼（除职工集资建房外），被告为尽快回收收益，同时设立并授权西昌市昌贸物业管理有限公司在《凉山日报》通过广告形式对外实施招商活动。招商内容为转让35年经营权，受让人受让的经营权由被告统一管理出租，被告每年支付受让人固定回报。2013年2月2日，原告与被告同时强调了《水晶城物业经营转让合同》和《“水晶城”委托租赁及管理合同》，约定被告转让水晶城8.52平米35年经营权给原告，原告支付转让款209387元，由被告每年支付固定租金回报，同时合同也约定了双方的违约责任。合同签订后，原告按合同约定全额支付了被告转让款，但商铺并未实际交付原告，而是由被告统一对外出租经营，被告按合同约定支付四个年度固定租金回报后。2018年3月26日突然以市场变化为由通知原告无力履行合同，拒不支付2018年度固定租金回报。原告与被告多次协商无果。原告认为，二被告通过广告对外招商以固定的回报引诱，原告与被告签订《水晶城物业经营权转让合同》及《“水晶城”委托租赁及管理合同》，高价受让了实际未付的标的物经营权并由被告统一对外出租经营权，被告投资收益目的实现后，仅履行四年就公然宣布不履行合同，使原告受损，其违约行为致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条规定，合同应当解除，被告应当返还原告的受让款并支付违约金。原告特提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告承誉德公司辩称：同意被告昌贸公司的答辩意见，被告承誉德公司不是合同相对方，不是本案适格被告，不应承担责任。请法庭依法驳回原告对承誉德公司的全部诉讼请求。 被告昌贸物业公司辩称：1、与原告签订《水晶城物业经营权转让合同》及《“水晶城”委托租赁及管理合同》两份协议的主体是昌贸公司，而非与承誉德公司共同签署，昌贸公司是该合同的唯一相对人，我们签署的上述合同并非承誉德授权代理实施的行为；2、在与陈发梅签订上述合同中，昌贸公司并未向原告出具承誉德公司的授权委托书，而是以自身与原告签订相关合同，不存在法定的共同返还转让费的情形；3、原告所主张的租金计算时间应当从2018年4月1日起，转让费计算错误，应当扣除已经收取的这部分租金。租金应当根据合同约定计算，在质证阶段核定。请求法院依法审查本案，如判令解除合同，则应当由昌贸公司单独承担相关的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据第一组证据：《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。证明1、原告与被告西昌市昌贸物业管理有限公司在同日、同时一并签订《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。2、承誉德公司授权给昌贸公司，在转让合同中已经明示昌贸公司是得到承誉德公司授权的。第二组证据：收据1张。证明原告在2013年2月2日缴纳了水晶城铺面的经营权转让费207887元。第三组证据：水晶城商铺推销的报纸1张、授权委托书及承誉德的营业执照等。证明此案与承誉德有关系，承誉德应当承担责任。 被告昌贸物业公司对原告提交的证据质证如下：1、对《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》两份合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议。在该合同附件中并无承誉德公司给昌贸公司的授权，因此该合同系昌贸公司自行签订，而非授权行为。2、对收据的金额无异议，但收据金额与原告起诉金额不一致，因此计算转让款应当以收据载明金额为准。3、对第三组证据的三性均有异议，报纸刊登的投资商是昌贸公司，而非承誉德公司。 被告承誉德公司对原告提交的证据质证如下：1、对《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为我们不是签订合同的当事人，被告昌贸公司也没有依据授权与原告签署相关合同，而是昌贸公司自行与原告签订的合同。2、对收据的真实性、合法性、关联性我们无法确认。3、我们对报纸的真实性、合法性、关联性均无法确认，不能达到原告的证明目的，与承誉德公司无关。 被告昌贸物业公司提交证据材料如下:《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》。证明：被告昌贸公司与原告签订上述合同时是以自己的名义处置自己的权益发生的民事行为，被告没有向原告出示过任何承誉德公司的委托书。在本案中昌贸公司不是合同代理人，而是签订合同的主体，是权利义务的承受人。 原告对昌贸物业公司提交证据无异议，但合同中有明确是承誉德授权许可35年的转让经营权。 被告承誉德对昌贸物业公司提交证据质证即三性无法确认，我们不是合同当事人。 被告承誉德公司没有证据向法庭提供。 对原告陈发梅及被告昌贸物业公司提供的证据，本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司）与凉山州监狱管理局签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程ＢＯＴ项目合同书》，被告承誉德公司取得了该项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其中约定：1．商铺和地下停车场由被告承誉德公司在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得收益抵扣投资回报；2．被告承誉德公司享有案涉房屋商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天；3．被告承誉德公司有权将特许经营权范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租，期限不超过合同约定的特许期。被告承誉德公司于2012年5月14日向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，其中载明：“为便于对重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”，并附有收款账户信息“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：02×××75”。被告承誉德公司在该《授权委托书》上加盖公司印章。2013年2月2日，被告昌贸物业公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《水晶城物业经营权转让合同》，其中约定：1．该合同项下所转让的物业经营权系被告承誉德公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目合法取得，被告昌贸物业公司作为水晶城物业管理经营者，已得到被告承誉德公司授权许可，对外转让“综合楼的商铺35年的经营权”；2．转让标的为水晶城商铺35年期限的商铺经营权，位于西昌市，建筑面积8.52平方米，自2014年3月30日起至2049年3月29日止；3．转让费总额为209387.00元，乙方在签订本合同后，一次付清合同约定的全部转让费209387.00元；4．合同签订后，如果没有法定或者约定的情形下，任何一方不得擅自解除合同；5．在期限内甲方无故单方解除合同的，应按该合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。同日，原告作为甲方，被告昌贸物业公司作为乙方，双方另行签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，其中约定：1．甲方将其购买的水晶城的上述物业使用权交由乙方委托租赁并管理，乙方以甲方代理人的身份代理出租本案争议物业使用权，代理期限自2014年3月30日起至2049年3月29日止；2．由乙方代甲方收取租金并按年支付给原告，即第一31408.004元……第五年31408.00元……，合计支付35年；3.代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同、撤销委托，否则应按照合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金；4．乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。上述合同履行过程中，原告按照约定履行了支付转让款的义务，被告昌贸物业公司亦按照约定向原告支付了四年的租金。2018年3月26日，被告昌贸物业公司发出《预期违约告知》，以市场变化导致大量商铺无法出租，公司已无力继续履行委托租赁及管理合同为由，告知原告等人在2018年4月30日之前到其办公室协商解决，但拒不支付2018年的固定租金回报。因原、被告协商未果，故原告向本院提起诉讼。庭审中，原告称其转让费为209387.00元，但提供的收据上是207887.00元。 另查明，被告昌贸物业公司接受被告承誉德公司委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等板块刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 本院认为，本案的争议焦点为：1．被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任；2．《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除；3．二被告是否应当向原告支付固定租金；4．二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费。 一、关于被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任的问题。被告承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，被告承誉德公司书面授权被告昌贸物业公司开展对案涉商铺的招商工作。此授权为授权不明，被告昌贸物业公司亦认为其有权代表被告承誉德公司对外签订转让商铺使用权的合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司的代理行为承担民事责任，被告昌贸物业公司负连带责任。 二、《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除的问题。本案中，被告承誉德公司通过BOT项目取得了“水晶城”项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托被告昌贸物业公司对外招商，被告昌贸物业公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，被告昌贸物业公司对外转售经营权又捆绑了售出返租的书面承诺，让包括本案原告在内的投资者相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对二被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述两份合同是一个整体，不应区别看待。被告昌贸物业公司辩称其已通知原告因情势变更无法继续履行合同，《“水晶城”委托租赁及管理合同》已经解除。经审查，原告在接到被告通知后亦向被告发出《限期履约通知》，要求被告在规定期限内按照合同约定全面履行合同，表明双方对解除上述合同未达成一致意见，本院对被告昌贸物业公司上述答辩意见不予采纳。在合同履行过程中，被告昌贸物业公司不能依约向原告支付租金，致使合同目的不能实现，且被告昌贸物业公司已明确表示不能继续履行合同，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，本院酌定《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》于本案立案之日（2019年8月21日）解除。 三、二被告是否应当向原告支付固定租金的问题。根据《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的解除时间，原告有权要求二被告支付自2018年4月1日起至2019年8月1日止的租金，即41577.40元（207887.00元×15%÷12个月×16个月）。 四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告取得了64个月的收益，此部分应当予以扣除，二被告应当返还剩余356个月的相关费用，即176209.00元（207887元÷420个月×356个月）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告陈发梅与被告西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》； 二、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈发梅支付租金41577.40元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 三、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈发梅物业经营权转让费176209.00元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5069.00元，由被告重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司负担。（该款原告陈发梅已垫付，被告在履行以上义务时径直支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长 吴 蓉 审判员 陈 丹 审判员 马晓方 二〇一九年十二月五日 书记员 付佳丽 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。