山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5461号上诉人（原审被告）：刘淑贞，女，1939年10月20日出生，汉族，居民，住济南市市中区。上诉人（原审被告）：曲声宏，男，1961年8月5日出生，汉族，居民，住济南市市中区。上诉人（原审被告）：曲敏声，女，1963年9月16日出生，汉族，居民，住济南市天桥区。上诉人（原审被告）：曲琴声，女，1970年5月28日出生，汉族，居民，住济南市市中区。四上诉人共同委托诉讼代理人：戴盟，山东戴盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡业战，男，1973年4月29日出生，汉族，居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。上诉人刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声因与被上诉人胡业战房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。曲声宏及刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声的共同委托诉讼代理人戴盟，胡业战的委托诉讼代理人徐学春参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声上诉请求：1、依法撤销山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初3237号民事判决；2、改判胡业战持有的1997年12月2日《房屋买卖合同》无效，涉案房屋拆迁产生的回迁安置补偿协议项下的权益归曲家珩的法定继承人刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声所有；3、一、二审案件受理费均由胡业战承担。事实和理由：一、一审法院认定胡业战持有的《房屋买卖契约》合法有效错误。1、胡业战持有的《房屋买卖契约》形式上是一份制式房屋买卖合同，不符合法定形式要件。该契约所填写的内容，以及卖方曲家珩、买方胡业战、中证人孙某1、孙某2的签名均是由执笔人孙某3书写，因此该《房屋买卖契约》违反有效合同强制性规定。在涉案契约全部当事人均为完全行为能力人且都会书写自己姓名的情况下，根本不需要他人代笔，理应由当事人亲自签名，严格法律意义上讲，该契约不符合签订有效合同的相关规定。而且该《房屋买卖契约》只是草拟的底稿，没有任何法律效力。该契约形式要件存在重大瑕疵，足以证实其并非当事人真实意思表示。2、一审法院认定涉案房屋产权人曲家珩委托其连襟孙某2将房屋卖给胡业战是错误的，该认定缺乏证据支撑。事实上，1995年曲家珩购买涉案房屋时，是通过孙某2帮忙联系的，该房的过户手续也是由孙某2帮忙办理的，因此房产证及曲家珩的身份证复印件等证件都是由孙某2保管。由于当时曲家珩全家在济南生活，买房后便将该房交予孙某2使用代管，之后孙某2提出其朋友即胡业战拟从外地迁来本村且无房居住，能否先借给他居住，也给看管房屋。曲家珩碍于连襟孙某2的面子，便同意了胡业战在该房长期居住且无偿使用。直到诉讼过程中，胡业战自称给过孙某211000元，刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声才知道其二人背着曲家珩进行过房屋交易。曲家珩2005年12月3日去世后，刘淑贞曾回蓬莱老家，并向孙某2提出将房屋变更到刘淑贞名下，所以将曲家珩身份证、死亡证明等复印件留给孙某2，但这些证件后来不知为何到了胡业战手中。3、一审法院认定1997年12月2日胡业战与曲家珩就已经签订了《房屋买卖契约》，且胡业战一直在涉案房屋中居住至今，是错误的。若真如上所述，胡业战在长达二十一年的时间内从未向曲家珩主张过办理房产过户的权利，却在孙某22018年7月去世一个月后，便与村社区居民委员会签订了拆迁安置补偿协议，紧接着又对刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声提起涉案房屋买卖确权之诉等行为，均与常理不符。胡业战利用涉案关键当事人曲家珩、孙某2均已去世，死无对证的情况下，侵占刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声作为法定继承人所应获得的合法财产，一审认定其所谓的《房屋买卖契约》合法有效，既不合理，也不合法。二、胡业战1997年2月将户口迁入村，事实上，在此之前孙某2就已经将涉案房屋交给其居住，否则胡业战没有固定住所，派出所不会为其办理落户手续，据此可以证实胡业战并非是购买涉案房屋后才入住的；再者，本案中没有任何证据可以证明胡业战已经向孙某2或曲家珩交付11000元购房款，因此无法认定涉案兑价付款的事实成立。三、涉案房屋系曲家珩与刘淑贞的夫妻共同财产，曲家珩去世前从未向刘淑贞提及过出卖涉案房产的事实，更没有证据证明1997年112月2日的《房屋买卖契约》系出于曲家珩、刘淑贞出卖夫妻共同房产的合意。一审法院认定该契约合法有效，并将基于该房屋拆迁取得回迁安置补偿协议项下的权益全部归胡业战所有，剥夺了刘淑贞享有夫妻共同财产的所有权，应当予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请二审撤销一审判决，依法改判涉案房屋拆迁产生的回迁安置补偿协议项下的权益刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声所有。胡业战辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。胡业战向一审法院起诉请求：1、涉案房屋回迁安置补偿协议项下权益归胡业战（装修及附属物补偿款66063元，搬迁费、安置费、搬迁奖励金43325.6元，房屋补偿款173677.5元，宅基地外建筑物奖励费15030元，回迁安置房位于户）；2、判令刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声承担诉讼费等费用。一审法院认定事实：胡业战主张1997年12月2日其与曲家珩的委托代理人孙某2签订了房屋买卖合同，胡业战以11000元价格购得了登记在曲家珩名下的坐落于蓬莱市，胡业战当时将11000元交付给孙某2，孙某2将房产证、土地证、房屋钥匙交给胡业战，并在该房屋内居住至今。胡业战一直未着急办理房产过户，几年前曲家珩的妻子刘淑贞曾回来协助其办理房产过户，但因未带曲家珩的死亡证明，过户事宜未办成。后刘淑贞将曲家珩的死亡证明及身份证复印件给了胡业战，但由于手续繁琐，一直未办理过户。涉案房屋虽未过户，但该房屋已被拆除，也是胡业战与村委会签订的房屋回迁安置补偿协议、回迁安置房确认单，涉案房屋拆迁后的相关补偿及权益应归胡业战所有。为证明自己的主张，胡业战提交了房产证、土地证、曲家珩身份证复印件、曲家珩死亡证明、胡业战户口本、证人王某、孙某3出庭作证。经质证，刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声对两证人证言有异议，对其他证据均无异议。一审法院认为，涉案房屋虽未过户，胡业战也没有证据证明曲家珩委托孙某2签订上述房屋买卖合同，但其提交了曲家珩的身份证复印件及死亡证明，上述证据理应存放于刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声手中，但现胡业战手持有上述证据，说明其陈述可信度更高，即刘淑贞等曾有过回蓬莱协助胡业战办理涉案房屋过户的事实，刘淑贞的上述行为系认可胡业战与孙某2签订的房屋买卖合同的效力；另外，涉案房产证、土地证均在胡业战手中，胡业战也自1997年12月2日在涉案房屋内居住至今，二十年的时间内，刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声却一直未主张权利，显然不符合常理，故一审法院认定曲家珩生前曾委托孙某2将涉案的房屋出卖给胡业战，1997年12月2日的房屋买卖契约合法有效。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案的房屋坐落于蓬莱市，原产权人为孙大运。1995孙大运将上述房屋出售给曲家珩，现该房产登记于曲家珩名下，土地证仍登记于孙大运名下，房产证号为：蓬私房字第××号，集体土地建设用地使用证号为：蓬集建（91）字第062201770030号。曲家珩于2005年12月3日去世，刘淑贞系曲家珩的妻子，曲声宏、曲敏声、曲琴声系二人子女。涉案房产系曲家珩与刘淑贞的夫妻共同财产。胡业战于1997来到蓬莱市，1997年2月户口由山东胶县迁往村。1997年12月2日，胡业战、曲家珩的连襟孙某2、孙某1、孙某3、孙会昌、王成文在王成文家签订房屋买卖契约一份，该契约由村村会计孙某3执笔，孙某2、孙某1、孙某3作为合同的中间人，所有签名均是孙某3代签，孙某2在曲家珩处按手印，又在自己的签名处盖了印章。契约载明：“甲方（卖方）：曲家珩，乙方（买方）：胡也战。一、甲方自愿将坐落在登州镇村南的房屋（房屋建筑面积60.5平方米；土地使用面积208.44平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋作了充分了解，愿意购买该房屋。二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）叁仟元整，乙方由一九九七年十二月二日前一次付清给甲方。三、双方同意于一九九七年十二月二日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。其该土地使用权一并转移给乙方……七、上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方买方胡业战承担。八、本契约为唯一合法契约，经双方签章并经市房地产交易监理所审查批准后生效。自立契日起十五日内必须到市房地产交易监理所办理变更手续。办理房屋变更手续时必须以此契约为准，私立契约一律无效……甲方（签章）：曲家珩，乙方（签章）：胡业战，地址：登州镇村，中证人：孙某1，孙某2，孙某3”。胡业战主张涉案房屋交易价格为11000元，契约写3000元是为了避税，契约签订当日，胡业战将11000元交付给孙某2，孙某2将房产证、土地证、房屋钥匙交付胡业战，胡业战一直居住至今。多年前，刘淑贞曾回村里协助胡业战过户，但当时没带曲家珩的死亡证明，没过成。现涉案房屋的房产证、土地证原件在胡业战手中，胡业战在该房屋内居住至今，孙某2、孙会昌已经去世。后因蓬莱市蓬莱阁街道社区棚户改造，涉案房屋需拆迁，2018年8月7日蓬莱市蓬莱阁街道社区居民委员会作为甲方，曲家珩作为乙方签订棚户区改造房屋回迁安置补偿协议，胡业战在落款处的乙方栏签名按印。一期安置区回迁安置房确认单载明：签约人姓名胡也战，回迁安置房楼号6号楼，回迁安置房房号2单元1楼西户，户型面积D户型，约96.17平方米。2018年6月23号的承诺书载明：本人胡也战，身份证号，现居住于社区28号附2号房屋，该房屋被列入此次全市棚户区改造范围。因该房屋在1997年12月2日发生过买卖，前期因种种原因未进行产权变更，目前现产权人已故，其家属及子女对此次棚改签协议工作不予配合，直接导致本人无法于规定时间（2018年6月25日前）内签订协议。为了彻底解决产权纠纷问题，本人决定于近期提交法庭起诉，并在规定时间内（2018年7月25日前）先行腾空，待法庭判决后3日内签订房屋拆迁安置协议，享受一档安置补偿政策。若违反承诺，则房屋无条件交由社区居委会处理。特此承诺。现涉案房屋已被拆除灭失。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百三十六条规定：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。通过对胡业战与刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声提交的证据的质证审查，一审法院认定曲家珩生前曾委托孙某2将涉案的房屋出卖给胡业战，1997年12月2日的房屋买卖契约合法有效。涉案的房屋已被拆除，胡业战基于房屋买卖契约取得涉案房屋回迁安置补偿协议项下权益，符合法律规定，予以支持。综上所述，胡业战的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声的答辩理由不当，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：登记于曲家珩名下的位于蓬莱市（房产证号：蓬私房字第××号，集体土地建设用地使用证号为：蓬集建（91）字第062201770030号）因拆迁产生的回迁安置补偿协议项下的权益归胡业战所有。一审案件受理费75元，由刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，1997年12月2日胡业战与曲家珩签订的房屋买卖约虽系孙某2代替曲家珩签订，但孙某2系曲家珩的连襟，且持有涉案房屋产权证书、土地使用证以及房屋钥匙，故胡业战有理由相信孙某2出售房屋系得到了曲家珩授权的有权代理行为。房屋买卖契约签订后，孙某2代替曲家珩收取胡业战购房款，并将涉案房屋产权证书、土地使用证以及房屋钥匙交付给孙某2，结合胡业战提交的曲家珩的死亡证明及身份证复印件、证人孙某3和王某的证人证言，以及胡业战占有使用涉案房屋二十多年间刘淑贞从未向胡业战主张权利等事实，能够认定刘淑贞对出售涉案房屋是明知且认可的。因此1997年12月2日签订的房屋买卖契约是胡业战、曲家珩以及刘淑贞的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋已被拆除，胡业战基于有效的房屋买卖契约取得涉案房屋因拆迁产生的回迁安置补偿协议项下的权益，于法有据，本院予以支持。刘淑贞称对出售涉案房屋的事实并不知情，其曾于曲家珩去世后将曲家珩的死亡证明及身份证复印件交给孙某2办理过户手续至曲家珩继承人名下，本案系孙某2的儿子孙振昌为获取拆迁补偿利益设计的诉讼骗局，且村委的相关证明均是由作为村委委员的孙振昌一手操办的，但均未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予采信。综上所述，刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由刘淑贞、曲声宏、曲敏声、曲琴声共同负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月三日书记员  孙晓雯