广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5634号原告：伍建英，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司,住所地：广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。原告伍建英与被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍建英的委托诉讼代理人王志健，被告广东省水电集团有限公司的委托诉讼代理人陈翠花、周妍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍建英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延迟办理产权登记违约金365424.22元（以总房款1029364元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年7月25日计算至被告就案涉房屋办妥产权登记手续之日止，暂计至2019年7月5日）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号2幢1003号房。合同约定被告应于原告收楼之日起210个工作日内就案涉房屋办理产权登记。如逾期办理的，被告须每日按照总房款的万分之五支付违约金。同时，被告通过其自行制定的格式条款对《广州市商品房买卖合同》有关办理产权登记事宜及违约责任进行变更，将逾期办理产权登记违约金变更为50元/日。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但被告一直逾期交楼，直至2016年9月5日，被告才将案涉房屋交付给原告使用。因此，按照合同约定，被告应于2016年9月5日后的210个工作日内(即2017年7月25日前)为原告就案涉房屋办理产权登记。截至目前为止，被告仍未有向房管部门递交有关办理产权登记的手续，导致案涉房屋至今长达两年多未能办理房产证。原告认为，被告逾期办理产权登记手续的行为己严重违反合同约定，其依法依约应当承担违约责任。同时，被告作为格式条款的提供方，在合同订立时没有采用足以引起购房者注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照购房者的要求对该格式条款予以说明。而且，该条款免除了被告作为开发商的合同义务，加大了原告作为购房者的责任。因此，该格式条款为无效条款，双方应当按照原《广州市商品房买卖合同》第21、22条的内容执行。为依法维护原告的合法利益，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判允原告的全部诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称：合同约定需要在完成竣工备案以及产权初始登记工作后的210个工作日内，被告才向房管部门提交权属登记材料，而实际上被告是到2016年的7月13日才完成涉案小区B2栋的竣工验收备案。但是由于涉案小区的B1、B2、B4栋当时是整体报建，所以必须整体验收，整体办初始登记之后才能办理。现在是因为涉案小区B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，所以涉案小区B2栋至今还没有办理产权初始登记的，也是因为这种情况，委托办理权属登记协议书才约定办理产权初始登记后210个工作日才向房管部门递交的权属登记材料，对此原告也是知悉，且签字确认同意的。因此，合同约定的办证时间仍未起算。因此原告要求被告支付逾期办证的违约金是没有事实和法律根据。另外在这一条款中也约定了水电集团要在具备上述条件所有条件之后210个工作日，递交房产登记材料，每逾期一天是支付每天50元的违约金。原告在本案中并未提交任何证据证明其实际的损失，即便被告需要支付违约金，也应该是每天50元，所以原告要求按照总房款每日万分之五的标准支付违约金没有任何依据。原告违规加建，也是涉案房屋至今未能办理初始登记的一个重要原因。在被告交楼之后，原告对涉案房屋进行装饰装修的过程中，存在将客厅开门、占用东面公共区域违规行为。被告经巡查发现上述情况后已经向原告发出书面的违规整改通知，通知原告在三天内自行将违规部分予以拆除，恢复原貌。但直到今日也未纠正，即便说被告提交初始登记的申请材料，最终也会因为原告违规加建其房屋实际情况和房屋评估和合同附图不一致而被驳回申请。首先，关于办理权属登记证，双方是有通过完整的一个委托办理权属登记协议书来进行约定的，那么根据该登记协议书的约定。该条款并没有免除被告作为开发商的一个办证的义务，而是将办证的一个条件，约定为办理初始登记之后，同时也没有加大被告作为购房者的责任。因此原告主张该条款属于格式条款，是没有任何的依据的。因为商品房的预售买卖，其实预售买卖制度实行到现在是有很长的一段时间，那么对于双方办房产证的，就是说对于开发商办房产证的义务，作为购房者来说是应该清晰了解的，其也应该尽到合理的注意的义务。作为购房者来说，双方用协议书的方式来约定办证相关事项，原告并没有提出任何的异议，是签字确认的。那么现在原告起诉认为该条款是格式条款，对于被告是非常不公平的。因为当时整个B1到B4栋是总体报建的，那么原告当时也是知道整个边区的办证，它是需要统一的办理规划，也需要统一办初始登记。被告是清楚的知道办理房产证的条件，因此才会在合同中作这样的约定。如果当时原告提出异议，被告不会把房子卖给原告的，因为被告当时是有预想到了办初始登记的整体的要求。所以现在如果原告以这个理由来主张条款无效，被告认为其没有法律依据，从事实上来说，对于被告也是不公平的。关于违约金，即使有存在的逾期办证的情况，双方对逾期办证是有违约金的约定的。那么合同约定是1天50元，原告提出原告的损失是与逾期交楼的损失是一致的，这完全不是一个概念。商品房买卖最重要的权利就是购买人对房屋的使用权，那么逾期交楼当然会对原告造成一定的损失，但逾期办证是否对原告造成损失，原告并没有提交任何证据来证明。原告提出延期办证限制其出售的权利，但原告没有提交涉案房屋需要出售的证据。另外，涉案房屋在此期间是在涨价的。原告没有损失，却要求按照每日万分之五的违约金来计算，被告认为其依据不充分。经审理查明：2015年5月15日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道西1号2幢10层1003号房，房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号2幢（广深大道西1号2幢）1003房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1029364元……第八条方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的32%，金额（人民币）329364元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）700000元……须于2015年5月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司增城支行……（1）甲方代理乙方办理按揭手续……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……5、乙方选择银行按揭方式支付房价款的，至本合同第十三条规定的交付日期，如果按揭银行未完成审批或者银行按揭款未发放到甲方的账户时，交付日期则相应顺延至甲方收到银行按揭款时十五日内为止。同时，在办理按揭的过程中，如因乙方原因造成银行按揭款超过合理期限迟延支付至甲方帐户的，甲方的交楼时间也可以相应顺延。……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。2016年1月22日，被告开发的住宅楼B-2取得建设工程规划验收合格证。2016年9月5日，原告与被告签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，原告办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。另查明，本院于2017年7月21日作出（2016）粤0183民初2487号《民事判决书》，该案是关于伍建英起诉被告，主张被告支付延期交房违约金的纠纷，伍建英所购的房屋为省水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西，地址为增城区新塘镇广深大道西1号2幢1003号房。该民事判决查明涉案房屋于2016年7月22日具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件，并认定涉案房屋于2016年7月22日符合交房条件。庭审中，原告陈述以下内容：1、《建设工程规划验收合格证》及附件是涉及到建设工程规划的验收，验收的建设项目名称就是住宅楼B2栋，明显B2栋是单独的建设工程，单独规划验收，不存在跟其他其它楼宇一并整体报建的情况。2、原告确认生效的法律文书所认定的事实是可以作为裁判的依据。3、认为合同附件七第13条和委托办理权属登记协议书是格式条款，该条款的内容加重了原告的义务且规避法律法规，应为无效。4、案涉合同约定的50元/天的逾期办证违约金是被告通过自行拟定的《委托办理权属登记协议书》格式文本进行约定，虽然原告未就造成原告实际损失进行举证，但根据生活常理及现时生活水平，原告因被告逾期办证的损失不止50元/天。在（2016）粤0183民初2487号《民事判决书》中，法院也认为原告的损失是不限于租金的损失，还包括转让等可预期的利益损失。在兼顾双方利益和参照合同权利义务对等原则的情况下，应当调整为每日万分之五。被告陈述以下内容：1、对（2016）粤0183民初2487号《民事判决书》没有异议。涉案的物业B4是裙楼，B1、B2、B3栋是塔楼，还有一个地下室，因为它是一个整体的建筑物，报建时是一起办理的，所以办理初始登记要一起办理登记，这是一直没有办理登记的原因。该判决书的第八页已经清晰地说明了涉案的商品房合同，包括附件一到附件七，都是合法有效的。被告通过协议的方式明确表示办证的条款，而并不是隐藏在某一个条款里面，原告作为购房人，在签协议时有义务去审查协议的内容。原告签订之后不履行，反而推翻协议，对被告来说非常不公平。而且涉案合同牵涉的是几百户，如果每个协议都被法院认为无效，那么会给被告带来非常大的影响。2、被告至今未给原告办理涉案房屋的过户登记。3.涉案房屋存在违建，除了被告提供的证据7，没有其它证据予以证明。本院认为，一、关于被告是否应向原告支付延期办证违约金的问题。被告以案涉小区B1-4栋需整体办理初始登记和产权证，B4栋因未完成规划验收和竣工验收，B2、B3至今仍未办理产权初始登记为由，被告主张案涉《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定的办证时间仍未起算。经审查，2016年1月22日被告已取得案涉房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》，但其至今仍未依照案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定在建设工程规划验收合格之日起90日内履行申请案涉商品房项目的房地产初始登记的义务，其该行为已构成违约，亦超出原告作为购房者想要取得房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告迟迟无法办理产权初始登记并将完成项目的竣工备案及产权初始登记业务作为案涉房屋递件办证的起算时间，在一定程度上直接加重了原告对办理产权初始登记风险的承担，从而减轻了被告延期办证的违约责任。因此，在双方合同权利与义务不对等的情况下，本院结合合同约定、双方履约情况及根据诚实信用、公平合理原则，酌定从原告接收涉案房屋的次日即2016年9月6日起210个工作日届满之日起即2017年7月11日为被告为原告办理案涉房屋递件办证的时间，理据充足，本院予以认同，故被告理应承担延期办证违约责任并支付延期办证违约金。原告主张从2017年7月25日起开始计算延期办证违约金，是其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，原告主张被告支付自2017年7月25日起至本案调查终结之日即2019年8月26日的延期办证违约金，于法有据，本院予以支持。被告抗辩办证时间仍未起算，理据不足，本院不予采纳。二、关于延期办证违约金的计算标准是否应予调高的问题。双方对案涉延期办证违约金的约定，即每逾期一天支付50元的计算标准系明确并同意的。虽然案涉房屋仍未办理权属登记手续，但其已完成交付接收手续，并无对原告正常使用造成不利影响，且原告在审理期间并未对因被告延期办证造成其实际损失进行有效举证，或提供证据证明延期办证造成的损失高于合同约定的违约金数额。故原告提出延期办证违约金既低于约定的逾期付款违约金，提出原告的损失是不限于租金的损失，还包括转让等可预期的利益损失，且在兼顾双方利益和参照合同权利义务对等原则的情况下，应当调整为每日万分之五的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。承上文分析，被告应向原告支付自2017年7月25日至2019年8月26日的延期办证违约金38150元(按每天50元的标准，延期763天计算)。至于2019年8月27日起至被告向房地产登记部门递交涉案房屋权属登记资料之日止的延期办证违约金，原告可另案主张，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍建英支付自2017年7月25日至2019年8月26日的延期办证违约金38150元。二、驳回原告伍建英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3391元，由原告伍建英负担3011元，被告广东省水电集团有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十二月十八日书记员  唐 静