四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10022号 原告：蒲吉霞，女，1981年11月14日出生，羌族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吕栎，四川寸心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡贤国，四川寸心律师事务所律师。 被告：郑芬，女，1973年4月22日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：黎永红，四川泰常律师事务所律师。 原告蒲吉霞与被告郑芬、郑玉莲、满堂红（成都）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日第一次公开开庭进行了审理。庭审后，各方表示同意调解，经本院多次组织调解各方未能达成一致意见。其后，蒲吉霞申请撤回对郑玉莲、满堂红（成都）置业有限公司的起诉，本院已裁定予以准许。蒲吉霞变更诉讼请求后，本院于2019年12月23日第二次公开开庭审理了本案。两次庭审中，原告蒲吉霞及其委托诉讼代理人吕栎、被告郑芬及其委托诉讼代理人黎永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲吉霞向本院提出诉讼请求：1.判决解除郑芬与蒲吉霞签订的房地产买卖合同；2.判决郑芬向蒲吉霞支付违约金114000元（庭审中明确，以合同约定的房款为基数，按合同约定乘以20%计算）；3.判决郑芬向蒲吉霞支付预付款占用费12600元（庭审中明确，以预付款70000元为基数，按年利率6%，自2016年8月2日起计算至2019年8月6日止）；4.判决郑芬向蒲吉霞支付中介费5000元（当庭放弃该项诉讼请求）；5.判决郑芬承担本案诉讼费、保全费、保函费及律师费共计39105元（其中保函费1600元、律师费20000元）。事实与理由：郑芬没有征得房屋共有人何立清同意与蒲吉霞签订房屋买卖合同，将郑芬与何立清共同共有的位于锦江区房屋，以570000元的价格出售给蒲吉霞。合同签订后，蒲吉霞按约履行义务，支付了70000元定金。合同附件第六条约定：“在完成提前还贷手续后，因买卖双方其中一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续履行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额房价20%的违约金，并退还已收房款或交还物业。”郑芬在完成提前还贷手续后，因为郑芬未征得何立清同意，无权处分共有房屋，导致交易无法继续履行，并且未按合同约定及时返还预付款70000元，从2016年8月2日一直占用该款项至2019年8月6日。因为郑芬的违约行为，导致合同无法继续履行，郑芬应承担合同约定的违约责任。 郑芬辩称，应驳回蒲吉霞的诉讼请求。第一，蒲吉霞的第一项诉讼请求不成立。案涉房屋属于郑芬与何立清共同所有，郑芬无权售卖共同房屋。郑芬与蒲吉霞签订的房屋买卖合同属于效力待定合同。何立清对房屋买卖合同拒绝追认，那么蒲吉霞与郑芬、郑玉莲签订的房屋买卖合同及补充协议就由效力待定合同变成为了无效合同。在成都中院（2019）川01民终2305号判决书中，已经明确阐述，因为何立清未追认，案涉合同无法继续履行。蒲吉霞在生效判决已经确认案涉合同无法继续履行的情况下，重新起诉要求解除案涉合同，完全是多此一举，更是浪费司法资源。第二，蒲吉霞的第二项诉讼请求不成立。从蒲吉霞的诉状可知，蒲吉霞第二项诉讼请求是以案涉合同附件第六条为依据的。上面已经阐述，案涉合同属于无效合同，蒲吉霞以该条作为主张违约金依据明显于法无据。合同法第58条规定了合同无效后的法律后果。也就是说，蒲吉霞的请求权基础，只能是合同法第58条。第三，关于预付款的占用费。在2016年9月26日各方协商解除案涉合同的时候，蒲吉霞为了达到强买强卖的目的，拒绝接收郑芬退还的70000元。蒲吉霞在要求继续履行房屋买卖合同诉求没有得到法院支持的情况下，又来主张当初自己不愿意接收70000元而产生的占用费，明显于法无据。即便要主张占用费，计算的期间也只能是2016年8月2日至2016年9月26日。第四，关于诉讼费、保全费、保函费、律师费等。蒲吉霞在官司输掉后，不服判，又找理由诉讼。徒增了另外一方的诉讼成本，也浪费了司法资源，本就应当予以否定性评价。且蒲吉霞最开始的起诉金额是879000元，而这些费用都是根据这一金额计算产生的。蒲吉霞变更后的诉讼金额远远低于这一金额。第五，蒲吉霞的起诉是重复起诉。因为（2019）川01民终2305号民事判决书不但在判决项中对能否继续履行房屋卖房合同作出了判定，同时在裁判说理中对于双方的过错，以及由此产生的责任进行了阐述，并且在蒲吉霞败诉的情况下，把本应该由蒲吉霞承担的案件受理费、保全费、鉴定费判给了郑芬承担，由此来弥补蒲吉霞的损失。双方的矛盾产生于2016年9月份，在2016年9月26日，蒲吉霞就明确知道何立清不同意卖房。那么蒲吉霞的损失就只有2016年8月2日至2016年9月26日之间的资金利息损失。这个损失是很小的。不能因为蒲吉霞自己误判形势、选择了不恰当的解决纠纷的途径，几年官司下来，房屋增值巨大，就以增值价值来衡量双方利益。以现有的房屋价值来衡量2016年9月份双方发生纠纷时蒲吉霞的损失，显然是错误的。从成都中院的判决文书可以看出，成都中院认为纠纷之所以产生，蒲吉霞和郑芬都存在过错，郑芬的过错在于瞒着何立清卖房，而蒲吉霞的过错在于未尽到谨慎注意义务。比如，买房这么大的事情，在郑玉莲没有授权委托书的情况下，轻易相信郑玉莲有代理权。并且也知悉案涉房屋出租给案外人，仅仅以郑玉莲持有房产证身份证原件，就相信郑玉莲有代理权，而没有想到郑玉莲因为要打理房屋出租事宜也可能持有原件这种情况。并且在2016年9月26日前，甚至都没有与郑芬、何立清见过面、联系过。既然蒲吉霞在2016年9月26日已经知道何立清不同意卖房，就应当采取适当的方式止损，而不是任由自己的损失扩大。蒲吉霞在官司输掉后，起诉要求获得房屋的增值利益，完全是因为见到房屋涨价而心有不甘。如果今年的房价与2016年9月份，没什么差别，估计也就没有本案了。但是蒲吉霞要获得房屋的增值利益，是显然不可能得到支持的，所以开完庭后，蒲吉霞又变更诉讼请求及理由，连被告都进行了变更，要求郑芬支付违约金，占用费，中介费，保全费，律师费等。这种为了获取不当利益，在开完庭后，把之前的诉讼请求及理由完全变更，连被告都进行变更，然后再重新来一遍的诉讼行为，明显违背诉讼中的诚实信用原则，违反禁止反言原则。这种拿司法当游戏，企图东边不亮西边亮的诉讼行为，不应当得到支持。况且在上一个案件中，在何立清笔迹的司法鉴定结果出来之后，法官对蒲吉霞进行了释明，询问了蒲吉霞是否要变更诉讼请求。法官之所以询问是否变更诉讼请求，是因为结果已经很明显，蒲吉霞要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求不可能实现。那个时候，蒲吉霞可以选择将诉讼请求变更为退还购房款及主张赔偿。但蒲吉霞为了更大化自己的利益，置败诉的风险不顾，坚持继续履行房屋买卖合同诉讼请求。败诉之后，才来起诉主张损害赔偿，而且主张赔偿的金额是房屋的增值利益，这显然不能得到支持。开完庭后，又变更成主张违约金，占用费，律师费等。这一系列的行为，无不显示了蒲吉霞因房屋增值巨大，而心有不甘，不服判的心态。 本院经审理认定事实如下：郑芬、何立清系夫妻关系。2013年6月21日，郑芬、何立清通过存量房买卖取得成都市锦江区房屋的所有权。 郑芬、郑玉莲系姐妹关系。2016年8月2日，郑玉莲以代理人身份，与蒲吉霞签订《房地产买卖及居间合同》及附件。该合同及附件载明：卖方郑芬、何立清，买方蒲吉霞；买卖双方就买卖位于成都市锦江区房屋达成一致意见。该房屋建筑面积56.12平方米，总价570000元。定金20000元买方须在2016年8月2日支付给卖方；卖方应在签订本合同后3个工作日内申请办理注销抵押登记（含提前还贷）手续；双方应于注销抵押登记完成后5个工作日内备齐该物业产权交易所需资料到房屋登记机关办理申请递件手续，房价余款550000元，买方应于过户递件成功后、取新产权证之前一次性支付给卖方。在完成提前还贷手续后，因买卖双方其中一方的原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额于总房价20%的违约金，并退还已收房款或交还物业。 蒲吉霞持有的前述《房地产买卖及居间合同》及附件中，“卖方”处签署“郑芬、何立清”，下方“代理人”处签署“郑玉莲代”。郑芬对该合同及附件上“卖方”处“郑芬”签名的真实性予以认可，并称“何立清”的签名系由其代签。何立清不认可郑芬、郑玉莲有权代理何立清签字，不同意出卖案涉房屋。 2016年8月9日，郑玉莲与蒲吉霞签订《补充协议》，载明：甲方（卖方）郑芬、何立清，乙方（买方）蒲吉霞；买方于2016年8月9日追加定金50000元给卖方，卖方承诺于2016年8月10日扣款；本协议与此前签订的《房地产买卖及居间合同》不一致的，以本协议为准。郑玉莲、蒲吉霞分别在甲方、乙方处签名。 前述《房地产买卖及居间合同》及附件、《补充协议》签订后，蒲吉霞向郑芬共计支付定金70000元。其后，郑芬、何立清还清了案涉房屋的抵押贷款。2016年9月23日，成都银行华兴支行申请案涉房屋抵押权注销登记且抵押权已经注销。 2016年9月26日，郑芬告知蒲吉霞，何立清不同意出售案涉房屋。双方就合同如何承担违约责任等发生分歧，未能协商一致导致发生纠纷、卖方报警。 2016年10月14日，蒲吉霞诉至本院，请求判令何立清、郑芬将案涉房屋过户至蒲吉霞名下并承担违约责任。该案诉讼过程中，本院委托鉴定机构对“何立清”的签字进行鉴定，鉴定意见为：何立清”的签字非本人所签。2017年7月13日，本院开庭审理该案过程中，经本院释明，蒲吉霞明确不变更诉讼请求。本院于2017年10月10日作出（2016）川0104民初8151号民事判决，判决驳回蒲吉霞的诉讼请求。蒲吉霞不服该判决，提起上诉。成都市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）川01民终408号民事裁定，裁定撤销（2016）川0104民初8151号民事判决，发回本院重审。本院重审后于2018年12月14日作出（2018）川0104民初4853号民事判决，判决郑芬、何立清为蒲吉霞办理案涉房屋的产权转移登记，并支付迟延履行违约金。郑芬、何立清不服该判决，提起上诉。成都市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）川01民终2305号民事判决，判决：撤销（2018）川0104民初4853号民事判决，驳回蒲吉霞的全部诉讼请求。（2019）川01民终2305号民事判决已生效，该判决载明：《房地产买卖及居间合同》是郑芬、蒲吉霞的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规之规定，对郑芬、蒲吉霞发生效力……但何立清已经明确表示不同意继续履行上述合同，而本院不能认定郑玉莲的行为构成表见代理，亦不能认定何立清申请提前偿还银行按揭即为对郑芬出卖案涉房屋的追认。因案涉房屋系何立清、郑芬共同共有……在何立清不同意出售案涉房屋的情况下，案涉合同无法继续履行。一审案件受理费、诉讼保全费、鉴定费、二审案件受理费四项合计8740元，由郑芬、郑玉莲承担。 2019年8月6日，郑芬向蒲吉霞退还了定金70000元。 另查明，蒲吉霞因申请本案保全支出保险费1600元；蒲吉霞因本案诉讼委托代理人支出律师费20000元。 以上事实，有当事人身份信息材料、《房地产买卖及居间合同》及附件、《补充协议》、接（报）处警登记表、（2016）川0104民初8151号民事判决书、（2018）川01民终408号民事裁定书、（2018）川0104民初4853号民事判决书、（2019）川01民终2305号民事判决书、保险单、律师费发票等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，蒲吉霞以生效判决确认合同不能继续履行为基础提起本案诉讼，与此前的诉讼在诉讼请求、诉讼标的、诉讼当事人等方面均不一致，因此，本案不构成重复起诉。本案的争议焦点在于：第一，《房地产买卖及居间合同》及附件、《补充协议》（以下简称案涉合同）是否对郑芬、蒲吉霞有效；第二，蒲吉霞是否有权解除案涉合同；第三，郑芬是否应当向蒲吉霞支付违约金以及应支付多少违约金；第四，郑芬是否应当向蒲吉霞支付预付款占用费；第五，郑芬是否应当向蒲吉霞支付保函费及律师费。 关于案涉合同是否对郑芬、蒲吉霞有效。郑芬主张案涉合同系无效合同。本院认为，案涉房屋系郑芬、何立清共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，郑芬无权单独处分案涉房屋，即郑芬在签署案涉合同时对案涉房屋无单独处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，郑芬无权处分案涉房屋，不影响其签署的案涉合同的效力。因此，对郑芬关于案涉合同无效的抗辩本院不予采纳。案涉合同系郑芬、蒲吉霞的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，案涉合同对郑芬、蒲吉霞而言系有效合同，能约束郑芬和蒲吉霞。 关于蒲吉霞是否有权解除案涉合同。因郑芬签署案涉合同时系无权处分，且（2019）川01民终2305号民事判决已确定案涉合同因案涉房屋共有人何立清不同意履行而不能继续履行，故郑芬已确定不能履行案涉合同中约定的过户及交房义务，必然导致蒲吉霞的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，蒲吉霞有权解除案涉合同。 关于郑芬是否应当向蒲吉霞支付违约金以及应支付多少违约金。郑芬不能履行案涉合同导致案涉合同解除，根据案涉合同中“在完成提前还贷手续后，因买卖双方其中一方的原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额于总房价20%的违约金，并退还已收房款或交还物业”之约定，郑芬应承担违约责任，即向蒲吉霞支付违约金。郑芬抗辩其不应支付违约金，其中包含了对违约金过高的抗辩。鉴于本案中蒲吉霞未举证证明其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院应综合考虑对违约金予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。一方面，郑芬无权单独处分案涉房屋，却对外签署案涉合同，对导致合同不能履行具有重大过错。另一方面，在普通人的日常生活中，房屋买卖系大宗交易，蒲吉霞应尽到交易中的谨慎注意义务。蒲吉霞明知案涉房屋系郑芬、何立清共有，在未核查郑玉莲的代理权限的情况下，轻信郑玉莲有权代理，对导致合同不能履行具有一定过错。此外，在2016年9月26日即签署案涉合同后一个多月时，蒲吉霞已明确知晓案涉房屋共有人何立清不同意出卖案涉房屋，并且双方已经就违约责任进行过协商，其后却坚持起诉要求继续履行案涉合同；在“何立清”的签字被鉴定为非本人所签后，经法院释明，蒲吉霞仍坚持要求继续履行案涉合同；因此，蒲吉霞对于损失的扩大具有一定过错。本院综合考虑案涉房屋的短期涨价损失、蒲吉霞已付定金的资金占用利息损失等实际损失以及蒲吉霞的预期利益、双方的过错程度、案涉合同的履行情况、案涉合同的相关诉讼情况等因素，酌情确定郑芬应向蒲吉霞支付违约金80000元。 关于郑芬是否应当向蒲吉霞支付预付款占用费。首先，郑芬占有蒲吉霞支付的定金70000元，系基于有效的案涉合同，且在生效判决确认案涉合同不能继续履行后，郑芬及时全额退还了定金；其次，本案中已支持的违约金中已充分考虑了蒲吉霞已付定金的资金占用损失。因此，对于蒲吉霞的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于郑芬是否应当向蒲吉霞支付保函费及律师费。本院认为，根据相关法律规定，申请诉讼保全并非当事人必须采取的行动；即使当事人申请保全也并非只能通过购买保险的方式提供担保，当事人可以通过其他方式提供担保。因此，保函费并非必要发生的费用，并非郑芬违约导致蒲吉霞的必然损失，且本案已支持蒲吉霞关于违约金的诉讼请求，已能弥补蒲吉霞的该项损失，故对保函费本院不予支持。案涉合同中未对律师费的承担进行约定，因此蒲吉霞要求郑芬承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告蒲吉霞与被告郑芬之间的《房地产买卖及居间合同》及附件、《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告郑芬于本判决生效之日起15日内向原告蒲吉霞支付违约金80000元； 三、驳回原告蒲吉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3264元，减半收取计1632元，由原告蒲吉霞承担732元，由被告郑芬承担900元；保全费4915元，由原告蒲吉霞承担3413元，由被告郑芬承担1502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十二月二十五日 书记员 徐嘉源