四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7825号 原告：刘玉涓，女，1986年7月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：郭成，四川川豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丽，四川川豪律师事务所律师。 被告：石国栋，男，1982年4月22日出生，土族，住青海省互助土族自治县。 委托诉讼代理人：段丽婷，四川川蓉律师事务所律师。 第三人：龙春梅，女，1962年12月29日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘世新，男，1959年12月1日出生，汉族，住成都市高新区，系龙春梅之夫。 原告刘玉涓与被告石国栋、第三人龙春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉涓的委托诉讼代理人郭成，被告石国栋的委托诉讼代理人段丽婷，第三人龙春梅的委托诉讼代理人刘世新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘玉涓向本院提出诉讼请求：1．确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告立即腾退成都市锦江区房屋；3．判令被告承担本案诉讼费、公告费等其他费用。事实和理由：2018年6月20日，第三人与被告签署《房屋租赁合同》，将原告所有的位于成都市锦江区房屋租赁于被告，第三人在未得到原告授权下租赁此房屋，与被告签订《房屋租赁合同》，侵犯了原告合法权利，原告对此合同也不予以追认，因此《房屋租赁合同》应属无效。因此，原告多次要求被告腾退并返还此房屋，被告予以拒绝。 被告石国栋辩称，1．被告是于2018年6月20日通过链家房地产中介公司与原告的母亲即原告的代理人签订了房屋租赁合同，在签订房屋租赁合同时，原告的代理人持有原告的身份证复印件、房屋产权证复印件以及授权委托书，被告在签订合同时也履行了形式审查义务，在合同中没有过错，且链家公司作为居间服务方，也对合同双方的真实性予以了审查，故被告认为该租赁合同合法有效；2．在被告签订租赁合同以后，该房屋的物业费、水电费均是由被告向物业方进行支付，如果原告认为其不知情，那其也不可能长期拖欠物业费；3．当时在签订租赁合同时，原告的代理人向被告交付了房屋的钥匙及小区业主卡，故我方认为原告对其母亲的授权委托是真实有效的。4、即使授权委托书上不是原告本人的签字，因为当时被告方是通过中介来承租该房屋，在签订合同时，被告已经履行了形式上的审查义务，被告主观上没有任何过错，第三人所提供的授权委托书、身份证复印件，客观上使被告有理由相信该授权委托书是真实的，形成具有代理权的表象，原告作为成年人应该不可能将身份证随意交付他人，被告善意且无过失的相信第三人是有代理权的，第三人签订该租赁合同的行为对原告是构成表见代理。租赁合同合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人龙春梅述称，涉案房屋是龙春梅夫妇买来作为嫁妆给原告的，涉案房屋首付款是第三人夫妻支付的，但是按揭是共同偿还的。5年前原告搬走后涉案房屋就空置了，第一次出租是原告与第三人一起去办理的出租事宜，第一次出租后，相关房屋的钥匙收回后就放在原告处，后原告将钥匙交于第三人，是因为原告想将房屋卖了，但第三人考虑到属于女儿的婚前财产，不同意出卖房屋，就私自将房屋出租出去了，委托书上原告的签字系第三人所签，原告2019年3月知道后不同意出租要求收回房屋。 经审理查明，刘玉涓系位于成都市锦江区房屋（建筑面积为188.82平方米）的所有权人，龙春梅系刘玉涓的母亲。2018年6月20日，龙春梅持有以刘玉涓名义出具的《授权委托书》、刘玉涓身份证复印件、涉案房屋的房屋所有权证复印件、涉案房屋的钥匙、业主卡，作为刘玉涓的委托代理人办理该涉案房屋的出租事宜。签订关于涉案房屋的租赁合同的三方分别为甲方（出租方）刘玉涓、乙方（承租方）石国栋、丙方（经纪方）四川链家房地产经纪有限公司，租赁合同订本包括《签约提示》、《交易方留存信息表》、《房屋租赁合同》、《合同附件1：收据》、《合同附件2：房屋附属设施清单》等文件，龙春梅作为甲方的委托代理人，在上述文件上签名。《房屋租赁合同》约定，在丙方的居间服务下，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年8月5日至2028年8月4日，共计10年；每月租金5800元，租金每6个月支付一次；乙方向丙方支付佣金5800元。2018年6月20日，石国栋按照合同约定向四川链家房地产经纪有限公司支付佣金5800元，向龙春梅支付首次租金34800元，龙春梅向石国栋交付涉案房屋的钥匙2把、小区业主卡2张。庭审中，龙春梅称，涉案房屋系龙春梅夫妻按揭购买，刘玉涓想出售该房屋而龙春梅不同意，委托办理房屋出租事宜的《授权委托书》上委托人签名处刘玉涓的签名系龙春梅所签。 房屋租赁合同签订后，在石国栋承租使用涉案房屋过程中，2019年4月，因刘玉涓准备出售涉案房屋，龙春梅夫妻向石国栋提出收回房屋，双方未达成一致意见。2019年7月26日，石国栋向龙春梅支付2019年8月至2020年2月的租金34,800元。石国栋承租使用涉案房屋期间，相关的物业服务费、水电费等由石国栋缴纳。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：刘玉涓提交的房屋所有权证复印件、《房屋租赁合同》复印件，石国栋提交的《房屋租赁合同》及合同附件、收据、刘玉涓身份证复印件、房屋所有权证复印件、《授权委托书》、收款收据、转账记录、网上房屋销售信息、物业费缴费收据。 本院认为，龙春梅持有以刘玉涓名义出具而非刘玉涓本人签名的《授权委托书》，以刘玉涓委托代理人的身份，签订了将产权登记在刘玉涓名下的涉案房屋出租给石国栋的《房屋租赁合同》。刘玉涓认为未经其授权签订也不予以追认的合同应属无效，石国栋认为授权真实有效，《授权委托书》上不是刘玉涓签名也构成表见代理。本案的争议焦点在于，龙春梅以刘玉涓名义与石国栋及中介方签订《房屋租赁合同》是否对刘玉涓产生效力，石国栋是否有理由相信龙春梅有代理权，龙春梅的行为是否产生表见代理的效力。 根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，表见代理的构成要件主要有以下三个方面：一是行为人没有代理权；二是行为人具有代理权的表象，相对人有理由相信行为人有代理权；三是相对人主观善意并尽到合理注意义务。现结合本案事实对上述三个构成要件作如下认定。 一、龙春梅是否有以刘玉涓名义出租涉案房屋的代理权。 本案中，涉案房屋的所有权人刘玉涓并没有在委托龙春梅办理房屋出租事宜的《授权委托书》上签名，龙春梅取得涉案房屋的钥匙及小区业主卡并不表明刘玉涓授权委托其办理房屋出租事宜，刘玉涓在得知龙春梅将房屋出租后也要求收回房屋予以出售，对龙春梅以其名义签订合同的行为不予追认，故龙春梅没有以刘玉涓名义签订《房屋租赁合同》的代理权。 二、龙春梅是否具有代理权的表象使石国栋有理由相信龙春梅有出租涉案房屋的代理权。 本案中，龙春梅与涉案房屋的所有权人刘玉涓系母女关系，石国栋通过合法的房产中介办理关于承租涉案房屋相关事宜，龙春梅持有以刘玉涓名义出具委托其办理房屋出租事宜的《授权委托书》，龙春梅能提供刘玉涓身份证复印件、涉案房屋的房屋所有权证复印件（原件存放于享有抵押权的银行，刘玉涓本人也不能提交）、涉案房屋的钥匙、业主卡，石国栋能够在签订合同之前查看涉案房屋，上述事实使龙春梅具有代理权表象，相对人石国栋在签订房屋租赁合同时有合理的理由相信龙春梅在签订合同之时有代理权。 三、石国栋是否具有主观善意，是否尽到合理注意义务。 首先，石国栋是通过合法的房产中介获得出租房源信息，刘玉涓亦未能提供证据证明石国栋与房产中介在签订关于涉案房屋的租赁合同中存在恶意串通行为；其次，租赁合同中没有损害房屋所有权人刘玉涓利益的内容，参照市场价格标准，每月租金5,800元，不存在明显过低的情形，虽然约定的10年租赁期限相对较长，但仍然符合法律规定，没有超过20年租赁期限，系当事人双方基于维护租赁关系稳定性的考虑所作的约定，属于正常范畴，况且租赁合同中关于租金每6个月支付一次的约定也是有利于出租人的；再次，虽然龙春梅持有的《授权委托书》上刘玉涓的签名并非刘玉涓本人所签，但在龙春梅作为刘玉涓的母亲，已向房产中介提供了刘玉涓身份证复印件、房屋所有权证复印件、房屋钥匙、业主卡的情况下，不能以此认定承租人石国栋未尽到合理注意义务；况且，石国栋所签合同的性质是租赁，涉及房屋占有使用，并不涉及房屋所有权的变动，认可母亲作为女儿的代理人办理房屋出租事宜也符合日常生活经验，石国栋在签订合同时所尽到的形式审查义务与合同性质、交易习惯相适应。因此，石国栋作为承租人，在与龙春梅签订房屋租赁合同的过程中具有主观善意，尽到了合理注意义务。 综上，龙春梅的行为对刘玉涓构成表见代理，龙春梅的代理行为对刘玉涓有效，《房屋租赁合同》合法有效。刘玉涓要求确认石国栋与龙春梅签订的《房屋租赁合同》无效、判令石国栋立即腾退成都市锦江区房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘玉涓的诉讼请求。 案件受理费10,512元，由原告刘玉涓负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 徐 捷 人民陪审员 郭 卫 人民陪审员 施莉娜 二〇一九年十二月十六日 书 记 员 王 珺