太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9356号原告：贾景吉，男，1965年8月20日出生，汉族，山西吉星建设项目管理有限公司董事长，住太原市。委托代理人：王瑞蓉，山西恒一律师事务所律师。委托代理人：王文静，山西恒一律师事务所律师。被告：山西成基伟业房地产开发有限公司，住所地太原市法定代表人：王继成，董事长。委托代理人：董佳峰，山西管辅律师事务所律师。被告：禄成海，男，1974年8月2日出生，汉族，太原市村民。委托代理人：肖玮，山西管辅律师事务所律师。原告贾景吉诉被告山西成基伟业房地产开发有限公司、禄成海合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王瑞蓉、王文静，被告山西成基伟业房地产开发有限公司委托代理人董佳峰，被告禄成海委托代理人肖玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾景吉向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原被告之间签订的福海苑商铺买卖合同无效；2.请求判令二被告向原告返还商铺款5378098元及利息，利息从起诉之日起算，按年利率6%计算，需计算至商铺款付清之日；3.二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年10月，原告欲购买被告位于太原市小店区康宁东街福海苑小区商铺一套，为此，按照被告的要求，原告2014年10月7日向被告指定的名为那旺账户支付50万元。2014年10月8日，原被告正式签订《福海苑商铺买卖合同》，合同约定原告以5378098元价格购买被告位于太原市小店区康宁街福海苑小区1号楼A-22号商铺一套，合同记载面积215.21平方米。同时，合同第八条明确约定，被告应当在房屋交付使用3年内办妥产权登记，如3年内没有办妥，原告有权退房。合同签订后，原告按照被告要求将剩余商铺款4878098元打入被告禄成海账户，被告也向原告出具了加盖公章的收据，并于当日向原告交付了涉案商铺。时至今日，被告仍未将原告购买的商铺产权证办妥，另根据原告了解，被告用于建设商铺的土地为集体土地，无手续，目前无法办理产权。为此原告多次向被告提出返还商铺款，但被告不予处理。综上，因原被告签订的合同属于无效合同，原告为此提起诉讼，望判如所请。被告山西成基伟业房地产开发有限公司辩称，我公司与原告签订了商铺买卖合同，也给原告出具了收据，但我公司有以下事实需要说明。1.本案土地系我公司与小店村民委员会以及小店村民委员会第三村民小组合作开发建设的，由小店村委会及第三村民小组提供土地，我公司提供资金与资质，双方合作开发。我公司将建成后的房屋拿出一部分给小店村委会及第三村民小组作为合作利益，剩下的房屋归我公司。2.因小店村委会第三小组在其他处取得了安置房屋，就找我公司协商将我公司提供的安置住房转化为货币，我公司同意并签订了合同。3.补充协议签订后，我公司房屋销量欠佳，所得利润不足以向第三小组支付8000多万元的合作利益，所以我公司又找第三小组协商将货币转换为房屋作为小店村一方的合作利益。双方签订了以房屋抵顶货币协议，涉案商铺便在其中，故涉案商铺所有权人系小店村委会第三小组。4.签订以房屋抵顶货币协议后，我公司代小店村第三村民小组销售涉案商铺，后我公司又将商铺再委托给山西龙鹏时代房地产经纪有限公司代销，该经纪公司从房屋销售所得中扣取中介佣金。所以，商铺销售所得划分为中介佣金、给第三小组的销售款以及公司自留利润三部分。那旺是山西龙鹏时代房地产经纪有限公司的人员，原告支付的第一笔款项其实是商铺的中介销售佣金。因涉案商铺所有权人为第三村民小组，我公司不便提供账户让原告打款，所以就由被告禄成海提供自己的账户，被告禄成海收到第二笔购房款后交给我公司，我公司将款项交给了第三村民小组，剩余一小部分作为自留利润，禄成海没有从中获取利益。被告禄成海辩称，房屋所有权人是小店第三村民小组，不是被告山西成基伟业房地产开发有限公司的，当时用我的个人账户是因为代小店三组卖房，也为了方便，收据是小店三组出具的收据，可以证明钱是给了小店三组了，故原告起诉我没有理由。我不是合同的相对方，也不是履行合同的相对方，故原告要求我承担责任不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年10月8日，原告（买受人）与被告山西成基伟业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定出卖人将其建设开发的且具有独立使用权的商铺出售给买受方，商铺位于太原市小店区康宁东街福海苑小区1号楼A-22号，用途为商业，建筑面积215.21平方米，每平方米单价24990元，总房款5378098元；签订合同当日买受人一次性付清房款，本合同生效之日起8日将商铺交付给买受人；出卖人应当在房屋交付使用3年内办妥产权登记，如三年内没有办妥，买受人有权退房；并约定其他内容。2014年10月7日、8日，原告分别向那旺、禄成海账户支付50万元、4878098元，被告山西成基伟业房地产开发有限公司向原告出具加盖财务专用章收据一份，载明收到原告商铺购房款5378098元。原告陈述福海苑小区为集体土地，无手续，目前无法办理房产证，提供太原市人民政府办公厅2016年12月13日网上回复打印件予以佐证。另查明，被告山西成基伟业房地产开发有限公司抗辩涉案商铺系公司与小店村委会第三村民小组合作开发，商铺所有人为第三村民小组，公司只是代售行为，提供了与小店村委会、小店村委会第三村民小组签订的《合作开发建设协议书》、补充协议以及小店村委会第三小组出具的门面房款4614963元收据等材料。原告表示对被告与小店村委会及第三小组的关系不知情，收据中的金额与原告交付金额不一致，故被告提交的证据与本案无关，同时被告禄成海作为公司法定代表人收取原告款项，与被告山西成基伟业房地产开发有限公司造成人格混同，应当对返还款项承担连带责任。关于商铺现状，原告表示商铺在签订合同当日交付，一直处于空置状态，未对外进行出租。本院所确认的上述事实有企业信息、商铺买卖合同、客户回单、收据、太原市人民政府办公厅网页答复打印件、合作开发建设协议书、补充协议、协议书、销售款收据、收据及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告山西成基伟业房地产开发有限公司作为涉案商铺开发商，至今未取得商品房预售许可证，原告据此主张双方签订的买卖合同无效，与法有据，本院予以确认。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《商铺买卖合同》无效，被告山西成基伟业房地产开发有限公司收取的购房款5378098元应当返还原告，原告购房时未尽到审查义务，存有一定过错，但被告山西成基伟业房地产开发有限公司长期占用原告资金势必给原告造成一定损失，原告现主张自起诉之日即2019年9月24日起按照年利率6%计算的利息，合情合理，本院予以支持。被告禄成海作为山西成基伟业房地产开发有限公司原法定代表人、股东，虽收取了原告购房款，但二被告对款项支出作出初步解释，且有对应收据予以证明，原告依据现有证据认为二被告之间存在人格混同，主张被告禄成海承担连带责任，依据不足，本院不予采纳。被告山西成基伟业房地产开发有限公司以自己名义与原告签订买卖合同，收取原告款项，为买卖合同相对方，其抗辩的与案外人之间的关系，对原告不产生约束力，应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告贾景吉与被告山西成基伟业房地产开发有限公司2014年10月8日签订的《商铺买卖合同》无效；二、被告山西成基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾景吉购房款5378098元，并支付原告贾景吉自2019年9月24日起至付清之日止按照年利率6%计算的利息。三、驳回原告贾景吉其他诉讼请求。案件受理费减半收取24774元（原告已预交），由被告山西成基伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇一九年十二月十六日书记员 赵 燕