安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16654号 原告：安徽欣诚投资有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区林芝路278号烟墩社区服务中心办公302房，统一社会信用代码91340100MA2MY5YC4J。 法定代表人：李剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 被告：夏守应，男，汉族，1982年4月5日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：张燕刚，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告安徽欣诚投资有限公司诉被告夏守应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告安徽欣诚投资有限公司及其委托诉讼代理人孙仁业、高国亮，被告夏守应及其委托诉讼代理人张燕刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽欣诚投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.双方于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日起解除；2被告向原告支付拖欠的房屋租金463987元（暂计算至2019年7月22日，以后顺延计算至合同解除之目止）及违约金75729元（以每期逾期支付租金数额为基数，按每月2%标准，暂计算至2019年8月5日，以后顺延计算至款清之日止）；3.被告向原告支付房屋占有使用费（自租赁合同解除之日起，按每日1784.48元的租金标准，计算至房屋实际退还之日止）；4.被告向原告支付律师代理费20870元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告通过合法的招投标方式依法确定被告为中标人，按招标文件要求，2018年5月23日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条约定，原告将坐落于滨湖顺园小区商业楼C幢从东往西第1、2间房屋出租给被告，建筑面积为128平方米。第二条约定，租赁期限自2018年5月23日起至2024年5月22日止，租赁期限为6年。第三条约定，房屋履约保证金为611820元，被告应在接受房屋之前交付给原告。第四条约定，第一年租金为611820元，从第二年起每年租金在上一年租金基础上递增5%，先支付后使用。租金每六个月支付一次，首期租金305910元须在合同签订之日起10个工作日内向原告支付，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前支付，先支付后使用。合同第十条第五款约定，被告有不支付或不按照约定支付租金的，欠交各项费用中任何一项的，原告有权单方解除合同收回房屋，原告不承担违约责任，对被告承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。第十二条约定，被告有合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并支付违约金305910元。租赁期内未按约定时间支付租金，除须补交租金外，没迟付一天应按2000元/天标准承担违约金，直至租金全部付清之日止。第十五条约定，因被告违约导致原告提起诉讼的，诉讼过程中产生的一切跟诉讼相关的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、保全担保费、评估费、律师费全部由被告承担。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。但被告未按招标文件要求及合同约定向原告支付履约保证金，仅交纳了部分首期房屋租金254901.5元（系由投标保证金转为租金)，之后就再未按约定向原告支付任何一笔租金。原告两次向被告发函催交，但被告均置若图闻，至今仍不交纳。显然，被告行为的已构成根本违约，为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求依法裁判。 被告夏守应辩称：一、原告违约在先，没有履行其先合同义务，无权向被告主张违约责任；二、原告在其违约情况下，对案涉租赁房屋断水断电属于再次违约，其无权要求被告支付房屋占用使用费；三、原告主张的房屋租金计算时间有误，案涉房屋具备使用条件的实际期间仅有8个月，且房屋租金标准应予酌减。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年5月23日，原告安徽欣诚投资有限公司（甲方）与被告夏守应（乙方）签订《房屋租赁合同》[顺园商业C从东往西第1、2间经营权（农贸市场门面）转让合同]，约定甲方将坐落于滨湖顺园小区商业楼C幢从东往西第1、2间（农贸市场门面），建筑面积128平方米出租给乙方。租赁用途为药店，租赁期限自2018年5月23日至2024年5月22日，履约保证金611820元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方。首年租金为611820元，从第二年起每年租金在上一年租金的基础上递增5%，先支付后使用，乙方须在合同签订之日起10个工作日内向甲方缴纳首期租金305910元，租金每6个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付。甲方在收到乙方履约保证金及首期租金后，应于10个工作日内将租赁房屋交付给乙方。其中第十条合同的解除约定，甲乙双方必须严格按照项目公告及有关承诺签订合同，不得擅自变更。双方不得再进行订立背离合同实质性内容的其他协议。对任何因双方擅自变更合同引起的问题和合同风险由双方自行承担；因甲方单方面要求而提前解除合同，甲方应对乙方装修部分进行专项评估后进行补偿；因乙方单方面要求而提前解除合同以及租赁到期合同自然解除的，乙方承租期间因经营需要所实施的装修改造部分，甲方不作任何形式的补偿；等等。第十二条约定，乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金；租赁期内，乙方单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的10%；租赁期内，乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金直至租金全部缴清之日止。上述合同还对双方其他的权利义务、合同解除、违约责任等进行了约定。该合同签订后，原告未按照上述合同约定支付履约保证金和首期租金，但双方办理了房屋交接手续，被告应于经营合肥松鹤大药房。此后，双方就水电、网络开通问题进行了协商。同时，因案涉商铺隔壁第二间商铺经营国胜大药房，被告就相应的经营冲突与原告协商处理，但原告未予实际处理。直至2019年4月16日，安徽省农村综合产权交易所有限公司保证金计息子户向原告转账支付254901.50元，冲抵被告应当向原告支付的部分租金。2019年4月1日、2019年5月5日，被告分别向原告出具《催款函》，载明截至2018年12月，被告账面尚有原告欠款917730元，其中包括2018年12月1日至2019年5月1日顺园C栋门面房房租305910元，房屋履约保证金611820元，按照双方合同约定，原告应当在2018年12月1日前支付上述款项。如被告不能按期支付，原告将采取措施追索欠款。 再查明，2018年4月10日，安徽合肥公共资源交易中心网站发布《滨湖顺园C幢商业楼门面房租赁》公告，委托方为合肥市包河区烟墩街道办事处，其中第五条出租标的的基本情况对出租标的的房屋用途、租期等进行了明确的说明，原告承租的从东往西第1、2件房屋用途为药店，剩余5个标的房屋为烟酒店、鲜花店等其他用途。2018年4月16日，安徽合肥公共资源交易中心网站发布《滨湖顺园C幢商业楼经营权转让（酒店及超市）》公告，转让方为安徽欣诚投资有限公司即原告，其中第五条转让标的基本情况载明：标的一滨湖顺园C幢商业楼1-8轴1-6层，8-14轴3-6层房屋用途为宾馆酒店；标的二滨湖顺园C幢商业楼18-25轴1-2层房屋用途为超市。 另查明，2019年7月3日，本院对夏守应就案涉房屋租赁合同纠纷起诉安徽欣诚投资有限公司予以立案受理。夏守应以安徽欣诚投资有限公司以安徽欣诚投资有限公司违反案涉合同第十条第（一）项约定，违背承诺允许开设第二家药店的行为，使得其“独家经营”药店的目的无法实现，属于根本违约为由，诉请解除双方之间的案涉租赁合同，并赔偿损失。本案审理过程中，夏守应就上述案件已撤诉。 以上事实，由双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、银行转账凭证、现场照片、《催款函》、租赁交接确认书、《滨湖顺园C幢楼商业楼门面房租赁》招标公告、《滨湖顺园C幢楼商业楼经营权转让（酒店及超市)》招标公告、《情况说明》、《申请报告》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告安徽欣诚投资有限公司与被告夏守应之间于签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。上述合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告，但涉案房屋存在水电、网络未及时开通等问题。同时，原告并未按照合同约定支付履约保证金和首期租金，被告也未向按照合同约定收取并向原告催交。直至2019年4月1日，原告才向被告发出《催款函》，且根据该催款函内容，“原告催交的款项为2018年12月1日至2019年5月1日顺园C栋门面房房租305910元，房屋履约保证金611820元，按照双方合同约定，原告应当在2018年12月1日前支付上述款项”，可以看出双方并未实际严格按照合同约定履行案涉房屋租赁合同，对案涉房屋租赁合同的支付租金的期限、免租期、支付时间等进行了变更。此外，由于被告经营的松鹤大药房隔壁第二间开设了国胜大药房，与被告经营的药房存在经营冲突，也与2份租赁公告中滨湖顺园C幢商业楼门面房用途不一致，双方未能协商一致，被告也未实际协调处理，双方就案涉房屋租赁合同的履行产生纠纷，导致本案以及之前本案被告起诉本案原告的诉讼（案号为（2019）皖0111民初11880号，立案日期为2019年7月3日）。综上，双方在本案合同履行过程中均未按照合同约定全面履行自己的合同义务，导致案涉合同目的无法实现，双方均起诉解除案涉合同，均应承担相应的违约责任。 对于原告诉请，本院分析如下：一、原告诉请自本案起诉之日起解除双方之间的租赁合同，被告也同意解除，但认为解除的时间以之前（2019）皖0111民初11880号案件诉前调解时间为准。本案判决前，夏守应已撤诉。本院认为，此前案件中本案被告已起诉解除双方之间的案涉租赁合同，但该案已撤诉，故本案中，双方均同意解除，本院予以解除。双方对解除时间存在争议，被告认为解除时间为之前（2019）皖0111民初11880号案件诉前调解时间，没有合同和法律依据，本院不予支持。二、原告要求被告支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费及违约金等，本院认为，根据案涉合同约定以及此后原告向被告出具的《催款函》内容，原告主张的房租应自2018年12月1日起计算，被告一直拖欠租金，直至2019年4月16日，安徽省农村综合产权交易所有限公司保证金计息子户向原告转账支付254901.50元，该款为被告投标时投标保证金，用于抵扣部分租金，结合本案及（2019）皖0111民初11880号案件实际情况，本院酌情支持1期租金即2018年12月1日至2019年5月1日顺园C栋门面房房租305910元，超出部分的租金、房屋占有使用费，本院考虑到原告也存在违约行为、被告可能存在的损失、扩大损失等情形，不再支持。扣除原告已经抵扣的租金254901.50元，被告还应支付原告租金51008.5元。三、原告要被告支付律师费20870元，没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽欣诚投资有限公司与被告夏守应签订的案涉《房屋租赁合同》； 二、被告夏守应于本判决生效之日立即支付原告安徽欣诚投资有限公司租金51008.5元； 三、驳回原告安徽欣诚投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9406元，减半收取4703元，由原告安徽欣诚投资有限公司负担4275元，被告夏守应负担428元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年十二月六日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。