福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初15353号 原告:中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋**阳崇德路273号，统一社会信用代码913505828562602485。 负责人：许志钦，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈晓滨，该行工作人员。 委托诉讼代理人：陈思榜，该行工作人员。 被告：林荣权,男，1982年10月13日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被告：晋江建发房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市罗山福埔开发区镇宿舍A幢二楼，统一社会信用代码91350582154305886H； 法定代表人：王俊伟，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（以下简称工商银行）与被告林荣权、晋江建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人陈思榜到庭参加诉讼，被告林荣权、建发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.林荣权偿还原告贷款本金139055.41元及利息、罚息、复利8123.21元（暂计至2019年9月21日，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日止），本息暂计为147178.62元；2.林荣权承担抵押担保责任，拍卖抵押物，其地址位于以晋江世纪华廷第3幢2802号的房地产,抵押权登记证号:晋房预第11426号，原告对抵押物的拍卖或变卖所得款项享有优先受偿权；3.在晋江世纪华廷第3幢2802号房产的抵押权人设定为原告工商银行前，建发公司对上诉第一项付款义务承担连带偿还责任。事实和理由：2008年6月，林荣权向工商银行借款37万元，用于购买位于晋江世纪华廷第3幢2802号的房产，期限240个月,于2028年6月19日到期，合同约定还款方式按月等额本金还款法，以林荣权所拥有的晋江世纪华廷第3幢2802号房产，建筑面积124.99平方米，作为抵押物进行抵押担保，并由晋江建发房地产开发有限公司提供连带保证责任。现该笔贷款已连续逾期20期，累计逾期60期，经工商银行多次催讨,林荣权至今未能归还贷款本息。根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条，合同将因此而提前到期；并根据原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，担保行为也将同时履行。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 庭审中，因林荣权于2019年12月29日还款本金20237.81元，利息、罚息、复利合计7762.19元，工商银行当庭变更第一项诉讼请求为：林荣权偿还贷款本金118817.60元及利息、罚息、复利1738.33元（暂计至2019年12月29日，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日止），本息暂计为120555.93元；当庭明确第二项诉讼请求为：2.工商银行有权就林荣权提供的抵押物【地址位于晋江世纪华廷第3幢2802号的房地产,抵押权登记证号:晋房预第11426号】折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。 林荣权、建发公司未作答辩，亦未提交证据。 为证明自己的主张，原告向本院提供身份证、户籍证明、婚姻证明、营业执照、个人购房借款/担保合同、晋江市房地产抵押权预告登记证、抵押声明、个人借款凭证、个人贷款逾期催收通知书、个人贷款借据基本信息、关于工商银行晋江支行升格为二级分行的批复、关于启用中国工商银行股份有限公司晋江分行行政印章的通知，以证实其诉求主张。 本院认为，林荣权、建发公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。工商银行提交的证据，形式来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月11日，工商银行与林荣权、建发公司签订一份个人购房借款担保合同，工商银行为贷款人，林荣权为借款人和抵押人，建发公司为保证人。合同约定林荣权向工商银行借款37万用于购买晋江世纪华廷第3幢2802号房地产，借款期限240个月，还款方式为按月等额本金还款法，贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮百分之十五确定，年利率6.6555%；对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿止在借款执行利率上浮30%计收罚息，对借款期限内的应付未付利息，按罚息利率计收复利；借款人发生未按约定按期足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权提前收回全部借款并提前行使担保权。建发公司作为保证人为前述借款提供自借款发放之日起至借款人取得案涉房产的权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止的阶段性连带责任保证；保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期之日或宣布提前到期之日起两年。林荣权以其所有的址在晋江世纪华廷第3幢2802号房地产作为抵押物为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记【晋房预第11426号】。合同签订后，工商银行依约向林荣权发放37万元，但林荣权未能依约还款，工商银行依约向林荣权、建发公司寄发贷款逾期催收通知书，宣布贷款提前到期。截至2019年12月29日，林荣权结欠工商银行借款本金118817.60元及利息、罚息、复利1738.33元。 综上所述，本院认为，工商银行与林荣权、建发公司签订的个人购房借款担保合同系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。工商银行提供借款，林荣权未能依合同约定按期足额还款，工商银行有权要求林荣权提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，工商银行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故工商银行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。根据个人购房担保借款合同第二十三条的约定，建发公司免除保证责任的条件是“正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。但案涉房产至今尚未办理抵押登记，且该情形并非工商银行导致，因此，建发公司仍应对本案债务在案涉房产办妥抵押登记前承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林荣权应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行借款本金118817.60元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2019年12月29日的利息、罚息、复利1738.33元，另自2019年12月30日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定计付）； 二、被告晋江建发房地产开发有限公司对被告林荣权所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告林荣权追偿；前述房地产的抵押登记手续办妥之日，被告晋江建发房地产开发有限公司的保证责任免除； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2711元，因适用简易程序减半收取计1355.5元，由被告林荣权、晋江建发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡佳民 二〇一九年十二月三十日 法官助理洪丽清 书记员丁锦烽 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。