四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5844号 原告：王腾桥，男，汉族，1992年3月16日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王毅，男，汉族，1963年11月18日出生，住四川省珙县。 被告：袁成强，男，汉族，1986年1月5日出生，住四川省高县。 原告王腾桥与被告袁成强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王腾桥的诉讼代理人王毅，被告袁成强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王腾桥向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令原、被告双方依法解除房屋租赁合同；2．请求法院判令被告支付违约金324000元；3．请求法院判令被告完善租赁期间的水、电、气、物业管理费、卫生费等；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月1日签订房屋租赁合同。被告租赁原告坐落于宜宾市翠屏区9幢1单元1层4号的门面（房屋产权登记号为翠屏区字第00148863号）作为美蛙鱼头经营用房。租赁期5年，按季度支付房租。但被告经营到2019年9月30日未支付房租并将店内设备拆除搬走不经营了。原告多次要求被告履行租赁合同支付房租未果。被告违反租赁合同的约定，应该承担违约责任即向原告支付违约金按五年租金总额30%的违约金324000元。并完善经营期间的水、电、气、物业管理费、卫生费等。并要求被告承担本案的诉讼费等，诉讼执行期间等费用另计。 被告袁成强辩称，原告在一个月左右就把门面再次出租了，原告的诉讼是他违约了，原告认为他违约，原告再次出租门面是原告实际违约了，原告应付他双倍保证金和转让款80000元。根据房屋租赁合同的是违约金不能超过实际损失的百分之三十，原告的损失实际只是没有出租的两个月的租金。原告出租门面以后毁坏了他租门面时的装修，设备。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份信息、公证书、房屋转让租赁合同（两份）、房屋产权证、照片、维修聊天记录和被告提交的照片三张等证据，各方当事人均无明确反对意见，本院依法予以审查并在卷佐证。根据以上举证、质证以及双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告王腾桥（出租方/甲方）与被告袁成强（承租方/乙方）签订《房屋转让租赁合同》，该协议约定：原告王腾桥将所有的宜宾市南岸广场东路22号寅吾·宜都花园9幢1单元1层4号商铺（房屋产权登记号：翠屏区字第00148863号）出租给被告袁成强用作“美蛙鱼头”用房；期限即自2018年7月1日至2023年6月30日；租金为税后每月18000元，全年租金216000元；甲方保证乙方在合同存续期间，按本合同确定使用用途，正常使用标的房屋，在合同期内甲方不得无故收回标的房屋；在租赁期内乙方按时缴纳房屋租金，乙方自行按照缴纳水、电、天然气、物业服务费、卫生处理费等，并做好门前三包工作；在租赁期内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20000元，如乙方违约甲方不退还乙方所交保证金，如甲方违约双倍退还乙方所交保证金。租赁期届满，乙方完清一切费用，保证房屋完好，甲方如数退还乙方保证金；甲方双方共同遵守本合同约定的条款，甲方如有违反本合同之条款的解除租赁合同，应向乙方支付本合同五年租金总额30%的违约金并双倍支付保证金，如乙方违反本合同之条款的解除租赁合同，应向甲方支付本合同五年租金总额30%的违约金，不退还乙方所交保证金。签订协议后，原告交付房屋，被告向原告支付20000元保证金后对房屋装修后进行使用。被告在租赁期内因经营不善，于2019年7月26日向原告提出想把店铺转让，原告同意。2019年9月30日，被告因无法继续经营，遂向原告提出将店铺退给原告，押金可不退。原告未同意并要求被告继续履行合同。当日，被告将店铺里东西搬离，后于2019年10月20日将房屋钥匙交给原告。至今，被告付清了2019年9月30日前的房屋租金，尚欠租赁期水、电、气、物业费等2000元。2019年12月2日，原告将案涉房屋重新出租给第三人并收取转让费80000元，约定租赁期从2019年12月2日至2024年12月1日止，房租为税后15600元/月，房屋租金从第四年起按每年6%递增。 本院认为，原、被告签订本案《房屋转让租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方的的房屋租赁法律关系依法成立，各方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。在合同履行中，被告方因经营不善导致无法继续履行合同并于2019年9月30日向原告提出解除合同的意思表示，原告未同意，故双方协议解除合同未果，之后被告搬走东西并将房屋钥匙交付原告，原告接受钥匙后将房屋另行出租，应视为双方对签订的《房屋转让租赁合同》实质上进行了解除，故对原告解除合同的请求，本院无需再另行判决。本案中主要争议的焦点有如下三点：一、谁的违约行为导致合同解除；二、违约金怎样确定；三、保证金20000元怎样处理。 关于焦点一，被告方因经营不善未继续支付房租而提出解除合同，不符合法律规定和双方约定的合同解除条件，之后被告搬走东西离场，其行为导致合同无法继续履行而解除已构成根本违约，故被告应依法承担违约责任。之后原告将房屋另行出租，是在合同已经实质解除的情况下重新出租，故原告方不存在违约行为，对被告主张原告实际违约，本院依法不予支持。 关于焦点二，本案中双方对违约金有明确约定，因被告的违约行为导致合同解除给原告造成了损失，被告应按约承担违约责任。本案中，被告主张违约金过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，本案因合同解除给原告造成了实际损失,原告的实际损失主要为合同解除后租金的损失，因2019年12月1日，原告已对案涉房屋另行出租，该部分的损失已经得到弥补，不再进行计算，原告的实际损失即为2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金损失，计算为36000元（18000元/月2月）。根据原告的实际损失和双方的违约金的约定，本院对原告的违约金诉求支持为被告支付原告违约金36000元。 关于房屋租赁保证金20000元的处理，房屋租赁保证金主要是为了保证双方完全履行合同。按照《房屋转让租赁合同》“如乙方违约甲方不退还乙方所交保证金”的约定，现因被告违约行为导致合同解除，故原告对该保证金不予退还。 依照合同约定，被告在租赁期内实际使用所产生的水、电、气、物业服务费等由被告承担，原告为被告垫付了相关费用2000元，被告应支付给原告。 综上，原告主张的本案事实存在，被告抗辩的事实及理由不能成立，为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 被告袁成强于本判决生效之日起十五日内支付原告王腾桥违约金36000元，水、电、气、物业服务费等2000元，共计38000元。 如被告袁成强未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6160元，依法减半收取计3080元，由被告袁成强负担370元，原告王腾桥负担2710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  王士雨 二〇一九年十二月三十日 书记员  林 瑶