成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初9260号 原告：成都市锦江区房产管理局（现更名为成都市锦江区住房建设和交通运输局），住所地成都市锦江区华兴正街39号商业场新座6-7楼。 负责人：蒋卫权。 委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王维尼，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 被告：茂业商业股份有限公司，住所地成都市东御街19号。 法定代表人：高宏彪，总经理。 委托诉讼代理人：曹伟，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：胡建华，系公司员工，特别授权。 第三人：胡友辉，女，1949年4月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 第三人：杨强，男，1967年10月26日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成都市锦江区房产管理局（以下简称锦江区房管局）与被告茂业商业股份有限公司（以下简称茂业公司）、第三人胡友辉、杨强房屋拆迁安置纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月30日、201910月11日、2019年11月29日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告锦江房管局的委托诉讼代理人叶亚南或王维尼、被告茂业公司委托诉讼代理人曹伟到庭参加诉讼，第三人胡友辉于201910月11日到庭参加诉讼。第三人杨强经本院传票传唤未到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。 原告锦江房管局向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告将位于成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号（建筑面积为35.96㎡）的房屋产权证办理至原告名下；2、请求判令被告承担违约金共计186200元（违约金暂从2013年7月1日计算至2018年11月6日，具体支付至实际付清之日止）；3、如果上述房屋产权证不能办理至原告名下，请依法判决被告对拆迁安置原告的成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号的房屋按照现行市场价赔偿原告（房屋价以评估为准）；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年1月24日，原告与被告签订《国有直管公房拆迁安置补充协议》（以下简称《补偿协议》）第二条第2款、第3款约定被告以成华区八里桥245号1栋4单元6楼1号等15套住宅房屋、成华区槐树店路40号1栋11单元1楼1号营业房进行产权调，双方互不找补差价，同时，《补偿协议》第四条约定：被告应于本协议双方签字盖章后10日内将偿还房屋移交原告，并于2013年6月30日前为原告办理产权登记手续。《补偿协议》第七条约定：被告未能在规定时限内为原告办理产权登记手续的，应按2013年12月31日前50元/户*日，2013年12月31日之后100元/户*日承担违约金，协议签订后截止原告起诉之日，被告仍未办理案涉房屋产权登记手续，案涉房屋现登记在第三人胡友辉名下，综上，遂诉至法院。 被告茂业商业股份有限公司答辩称，1、本案案件涉及历史遗留问题较多，案情复杂，属于重大影响力案件。案件起因源于一环路东五段34号房屋拆迁安置，该区域属于锦江区行政管辖区域，同时《补偿协议》约定的16套房产涉及成华区，锦江区，高新区，金牛区等多个行政区域。故建议由上级法院进行审理；2、《补偿协议》部分内容法定可撤销，应不具有法律效力，该补充协议第二条第二款第三款、第四条、第七条的约定存在重大误解，显失公平，涉嫌恶意串通损害国家和第三人的合法权利，以及因不可抗力导致合同目的不能实现等情形，应不具有法律效力，关于补充协议第二条第二款约定的293.74㎡的约定属于重大误解，答辩人有权申请撤销或变更。一环路东五段34号地块上原存有两栋建筑，现已拆，共计101套房屋，其中76套为直管公房，25套为私房（公转私），以上101套房屋，答辩人均已安置完毕。关于上述两栋建筑锦江房管局公房产权登记的总面积为3113.65㎡，由于以上公房产权仅有总面积，并无每套房产分割到户的实际具体面积，故在计算76户公房住宅面积时，是根据公房租赁合同约定的计租面积*1.34（是房管局定的比例）的比例来的，从而导致这76套公房计算建筑面积为2819.91㎡（计租面积时由锦江房管局下设的成都锦江直管公房经营管理有限公司自行填写的面积），未经任何第三方具有测绘资质的机构进行绘制，1.34的基准比例系数是由该直管公房经营管理有限公司自行制定的标准，从而导致的差异是293.74㎡，这也是补偿协议中第二条第二款293.74㎡的来源。答辩人在签署补偿协议后，对76套公房房屋面积进行测绘，根据测绘报告显示，76套公房建筑面积实际为3048.03㎡，非上述的2819.91㎡，实际与产权面积仅相差65.62㎡。并非293.74㎡。实际差65.62㎡产生的原因，是因为办理公转私25套过程中直接按公房租赁合同记载的计租面积*1.34来登记造成的面积差，因此公房剩余面积差仅为65.62㎡，并非293.74㎡，属于重大误解情形，我方有权要求撤销和变更；3、补偿协议要求答辩人以1073.33㎡的房产与公房产权记载剩余面积293.74㎡进行调换，以及关于营业方中以35.96㎡置换，以上置换并无其他的必要标准，如房产单价、房产总价等产权置换了面积差异过大，明显违反了公平等价有偿原则，属于显失公平的情形；4、补偿协议约定的产权置换公房安置明细共计16套房产，包含本案的4套登记在等三人名下的房产，以上16套房产与答辩人无任何权利上的关联，均分别属于国有资产和私人资产，从补偿协议签订之日起，答辩人不可能完成约定的条件，属于不可抗力原因导致合同目的不能实现的情形，如果答辩人按照协议约定强行将案涉房产过户到原告名下，则涉嫌恶意串通损害国家利益、第三人合法权益，以及违反了物权法关于所有权的强制性规定，故补偿协议中关于办理安置产权登记应属于无效条款，不具有法律效力。同时，因答辩人客观不能实现为原告办理产权登记手续，故关于违约金的约定属于无效条款；5、答辩人之所以签署补偿协议的原因在于补偿协议签约主体一方属于国家行政机构，是行使国家权力。根据国家相关法律规定，答辩人对一环路东五段34号地铁（现为茂业豪园项目）开发报建前需对原地块上的房屋产权进行注销，正是基于该因素，答辩人为了取得相关手续，实施对茂业豪园项目的顺利开发，在原告提出需先签订补偿协议方办理产权注销的情形下，不得不先行与原告签署该补偿协议，该补偿协议的签约是因为答辩人与被答辩人双方之间不具有也不可能具有的平等的地位下产生的，违背了公平自愿原则。此外，茂业豪园项目在开发过程中存在大量需要被答辩人支持和协助的行为，时至今日，茂业豪园项目尚未完成销售阶段，更未完成产权登记的相关事宜，故答辩人一直未申请对该补偿协议的变更和撤销；6关于补偿协议约定的合同履行期限是2013年6月30日，距今超过了五年，超过了民法约定的诉讼时效，原告就差异面积（293.74㎡）部分协商，按照当时（2009年）的拆迁价格进行补差。 第三人胡友辉答辩称，成华区槐树店40号1-11-1号房屋系答辩人于2003年从开发商处购买，2007年9月16日出售给杨强，双方签订有购房合同，并支付了全部购房款。杨强系通过中介购买房屋，杨强支付了购房款539400元。诉争房屋已出售，已与答辩人无关。 第三人杨强答辩称，本案原告诉讼请求是要求被告茂业公司履行协议，其请求与答辩人无关，第三人胡友辉的房屋与答辩人无关。 经审理查明，第三人胡友辉原系成华区槐树店40号1-11-1号营业房的所有人，于2003年购买该房屋，并于2006年1月16日办理产权证。 2006年5月11日，四川省住信房屋拆迁服务有限公司（以下简称住信公司）成立，法定代表人为杨强。2007年7月，成商集团股份有限公司（以下简称成商集团，现更名为茂业商业股份有限公司）与住信公司签订《委托拆迁安置合同书》，约定成商集团委托住信公司对成都市一环路东五段34号两栋五层建筑物及搭建房屋共101户房屋（以下简称九眼桥拆迁项目）进行拆迁安置。 2007年9月16日，住信公司法定代表人杨强以个人名义与胡友辉签订房屋买卖合同，购买成华区槐树店40号1-11-1号房屋，用于一环路东五段34号危旧房拆迁改造的安置。 2008年1月15日，住信公司向成都锦江直管公房经营管理有限公司移交7套公房（分别为：槐树店二期3区4栋2单元4楼3号、分别为槐树店二期3区4栋2单元4楼4号、分别为槐树店二期3区4栋3单元5楼5号、福满苑A区5栋3单元4号、福满苑A区5栋3单元8号、福满苑A区5栋3单元16号、福满苑A区5栋3单元20号），建筑面积380.34㎡；后又移交9套公房（分别为：八里庄245号馨碧苑1栋4单元6楼1号、槐树店二期3区4栋3单元3楼1号、高新区神仙树南路55号、青羊区战旗小区锦屏路97号、曹家巷二街坊16-4-41-3、花牌坊街161号1栋1单元2楼5号、锦绣光华16栋403号、锦绣光华16、栋404号、成华区槐树店40号1-11-1号），所移交成华区槐树店40号1-11-1号房屋即本案诉争的营业房。住信公司在向锦江直管公房管理有限公司出具的《一环路东五段34号公房返还的情况说明》中载明，移交的9套公房建筑面积691.99㎡，营业房35.96㎡。剩余1743.56㎡公房面积未拆除，待全部工程完毕后统一结算，已移交房屋的产权由住信公司负责办理。 后被告茂业公司与住信公司解除了《委托拆迁安置合同书》，住信公司及茂业公司未为原告办理已移交房屋的产权登记手续，成华区槐树店40号1-11-1号房屋仍在第三人胡友辉名下。 2013年1月24日，锦江房管局（甲方）与成商集团股份有限公司（乙方）签订《国有直管公房拆迁安置补偿协议》（以下简称安置协议），对一环路东五段34号实施危旧房拆迁改造，涉及甲方直管公房19户（其中住宅18户、家带店1户），建筑面积1000.12㎡。协议约定：二、……2、对一环路东五段34号1、2栋住宅公房产权证记载的剩余面积293.74㎡，乙方以成华区八里桥路245号1栋4单元6楼1号等15套住宅房屋、建筑面积共1072.33㎡进行产权调换，双方互不找补差价；3、对一环路东五段34号1、2栋非住宅公房1户（营业房，明细附后）、建筑面积27㎡，乙方以成华区槐树店路40号1栋11单元1楼1号建筑面积为35.39㎡的营业房（明细附后）进行产权调换，双方互不找补差价；……四、乙方应于协议双方签字盖章后10日内将偿还房屋移交甲方，并于2013年6月30日前为甲方办理产权登记手续。……七、乙方未能在规定时限内为甲方办理安置房产权登记手续的，应按2013年12月31日前（含12月31日）50元/户.日，2013年12月31日之后100元/户.日，向甲方支付违约金，若乙方在2014年12月31日前仍不能为甲方办理安置房产权登记手续，则甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失和支付违约金。双方签订的该拆迁安置项目，实际于2006年即开始启动，并于2007年、2008年陆续移交了上述房屋。 另查明，2007年12月20日，罗斌与成都市兴城建实业发展有限公司、住信公司签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，将罗斌位于干祥街27号附10#-1号，建筑面积34.7㎡的营业房承租转换安置于成华区槐树店路40号1栋11单元1楼1号。现该房由锦江房管局管理，由罗斌之子张喆翕继续承租使用并缴纳租金。 上述事实，有原被告及第三人的主体身份信息，成华区槐树店40号1-11-1号房屋信息、杨强与胡友辉《房屋买卖合同》、茂业公司出具的《一环路东五段34号公房返还的情况说明》、茂业公司与住信公司《委托拆迁安置合同书》、锦江房管局与茂业公司《国有直管公房拆迁安置补偿协议》、罗斌与成都市兴城建实业发展有限公司、住信公司签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》、住信房公司向锦江直管公房经营管理有限公司房屋移交清单及原被告及第三人陈述等证实。 本院认为，依据查明的事实，诉争房屋虽然仍然登记在第三人胡友辉名下位于成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号的房屋，但胡友辉已明确该房屋已出售经杨强，其本人不是实际所有权人。而杨强系住信公司的法定代表人，以个人名义购买房屋履行被告茂业公司拆迁安置的委托合同，并将购买的房屋交付与锦江房管局，第三人杨强提交的书面答辩意见中已明确所购房屋与其个人无关，故第三人胡友辉、杨强、住信公司或被告茂业公司均不是诉争房屋的实际所有人。原告锦江房管局管理的上述诉争房屋，系被告茂业公司委托的住信公司于2007年12月20日移交给原告，双方未办理权属登记的原因，是因为茂业公司与住信公司解除了委托合同，导致住信公司未及时将诉争房屋的权属办理到原告名下，因此，原告锦江房管局应当是诉争房屋的实际所有权人。 住信公司系接受被告茂业公司的委托对一环路东五段34号危旧房拆迁改造的安置工作，其所做的工作内容涉及被告茂业公司与原告锦江房管局签订的《国有直管公房拆迁安置补偿协议》，故住信公司向原告锦江房管局移交成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号房屋的行为及于被告茂业公司，住信公司未向原告锦江房管局办理权属变更登记手续的事项应当由被告茂业公司承受。因此，原告锦江房管局主张被告茂业公司将位于成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号的房屋产权证办理至原告名下的请求，本院予以支持。由于本院已支持了原告的第一项诉讼请求，故原告的第三项诉讼请求已失去了请求基础，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持处理。 诉争房屋于2007年12月20日即已移交原告，根据原被告签订的《国有直管公房拆迁安置补偿协议》约定，被告应当于2013年6月30日前为原告办理安置房产权登记手续，在2013年12月31日前未办理的按50元/户.日支付违约金，在2013年12月31日之后未办理的按100元/户.日支付违约金。因此，原告2013年7月1日至2018年11月6日期间的违约金计186200元。2018年11月7日以后的违约金按100元/日计算至实际办理房屋产权证之日止。 综上，原告锦江房管局的请求成立，被告茂业公司的答辩意见均不能成立。第三人杨强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法律后果自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告茂业商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内将第三人胡友辉名下位于成都市成华区槐树店路40号1栋11单元1号（建筑面积为35.96㎡）房屋产权登记至原告成都市锦江区房产管理局名下； 二、被告茂业商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都市锦江区房产管理局2013年7月1日至2018年11月6日期间的违约金186200元；2018年11月7日以后的违约金按100元/日计算至实际办理房屋产权证之日止； 三、驳回原告成都市锦江区房产管理局的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4024元，由被告茂业商业股份有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  薛跃发 人民陪审员  赵永红 人民陪审员  陈远发 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  周雨荞