安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4420号原告:徽商银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道95号，统一社会信用代码91341100672605133E。负责人：崔普军，该行行长。委托诉讼代理人：谢其国，安徽会峰律师事务所律师。被告：陈晓磊，男，1988年6月20日出生，汉族，住安徽省来安县。被告：滁州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市明光路300号（绿园）1幢302-8号，统一社会信用代码91341102567536359Q。法定代表人：李志强，（职务不详）。原告徽商银行股份有限公司滁州分行（以下简称徽行滁州分行）与被告陈晓磊、滁州市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徽行滁州分行的委托诉讼代理人谢其国到庭参加诉讼。被告陈晓磊、鼎盛房产公司经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徽行滁州分行向本院提出诉讼请求：1、确认其与陈晓磊于2016年11月25日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》合法有效；2、陈晓磊偿还其借款本金391676.45元及利息、罚息和复利（截止到2019年3月28日的利息为17341.59元，罚息为414.26元，复利为605.69元，以后按合同约定执行）、律师代理费4000元，并承担本案的诉讼费用；2、鼎盛房产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、若陈晓磊、鼎盛房产公司未按期履行，其有权申请拍卖、变卖位于滁州市天长西路168号（鼎盛鑫城）1幢1单元2501室的不动产，其对拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2016年11月25日，其与陈晓磊签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定陈晓磊向其借款41万元用于购买滁州市天长西路168号（鼎盛鑫城）1幢1单元2501室的房产，借款期限为360个月，借款利息为浮动利率（即人行基准利率确定），还款方式为按月等额本息还款法，并对逾期罚息和复利和违约责任作了约定。双方另约定以滁州市天长西路168号（鼎盛鑫城）1幢1单元2501室的房屋为该借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。2013年11月21日，其与鼎盛房产公司签订《徽商银行个人住房贷款合作协议书》，约定鼎盛房产公司为陈晓磊的上述债务向其承担连带责任，保证期限为《借款合同》签订之日起至鼎盛房产公司将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付给其之日。2016年12月9日，其将贷款发放给陈晓磊，但陈晓磊已累计超过12期未归还，故其宣布合同立即到期，要求偿还全部剩余贷款本息。陈晓磊、鼎盛房产公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：2013年8月14日，鼎盛房产公司（甲方）与徽商银行滁州丰乐路支行（乙方）签订《徽商银行个人住房贷款合作协议书》1份，约定“乙方为支持甲方开发鼎盛鑫城住房销售……同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购住房全部价款70%，贷款期限最长不超过30年的个人住房贷款”、“甲方同意对每位购买住房并取得乙方贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方之日止”等内容。2016年10月1日，陈晓磊向鼎盛房产公司购买滁州市天长西路168号（鼎盛鑫城）1幢1单元2501室住房1套，房屋总价款为521512元。2016年11月25日，徽行滁州分行（贷款人、抵押权人、乙方）与陈晓磊（借款人、抵押人、甲方）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定：借款金额为41万元、借款期限为360个月（2016年11月25日至2046年11月25日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准）、借款利率为月利率4.083333‰（即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上不变；贷款发放前，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定借款利率；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率调整的，自次年1月1日起按调整后的贷款基准利率及上述浮动比例确定借款利率）、还款方法为按月等额本息还款法、还款日为每月15日、“本合同项下贷款逾期的，乙方有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息……未支付的利息按本条罚息利率计收复利”、“甲方发生下列任一情况，均构成违约：（1）未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的；……”、“出现上述任一违约情形，乙方有权行使下述任一项或同时行使几项权利：……（2）宣布借款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；（3）要求甲方限期纠正违约行为并赔偿相应损失；……（5）行使担保权利；……（7）以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；（8）解除合同……”、“乙方因实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于律师代理费）……均由甲方承担”、抵押财产为坐落于滁州市天长西路168号（鼎盛鑫城）1幢1单元2501室的房地产、抵押担保范围为借款本金41万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方实现债权与担保权利而发生的费用等内容。2016年12月8日，徽行滁州分行与陈晓磊向滁州市国土资源和房产管理局申请办理了预购商品房抵押登记，徽行滁州分行取得了不动产登记证明，但未办理抵押权登记。2016年12月9日，徽行滁州分行与陈晓磊签订《个人借款凭证》1份，载明贷款实际发放日为2016年12月9日、贷款到期日为2046年12月9日、贷款利率为月利率4.083333‰、逾期利率为月利率6.124999‰、借款金额为人民币41万元等内容。同日，徽行滁州分行将借款本金41万元存入陈晓磊的银行账户中。后陈晓磊按期还款至2018年4月9日，自2018年5月9日起，未按约定的时间、数额偿还借款本息，至2019年12月24日，陈晓磊尚欠徽行滁州分行借款本金391676.45元、利息31111.59元、罚息1376.34元、复利2043.99元。2019年3月25日，徽行滁州分行与安徽苏滁律师事务所签订《委托合同》1份，约定徽行滁州分行委托安徽苏滁律师事务所律师谢其国在与陈晓磊、鼎盛房产公司金融借款合同纠纷一案中担任徽行滁州分行的一审代理人，代理费用为人民币4000元。2019年4月26日，徽行滁州分行向安徽苏滁律师事务所支付了上述费用。上述事实有徽行滁州分行提供的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《个人借款凭证》、不动产登记证明、《徽商银行个人住房贷款合作协议书》、贷款历史明细、汇总表、《委托合同》、转账电子回单各1份予以证实；陈晓磊、鼎盛房产公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利；徽行滁州分行均提供了证据原件予以核对，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其均予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行各自义务。徽行滁州分行与陈晓磊签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《个人借款凭证》合法有效，是双方的真实意思表示，徽行滁州分行按约定借款41万元予陈晓磊，但陈晓磊未按约定偿还借款本息，其行为显已违约，应按约定承担偿借款本息的违约责任。故本院对徽行滁州分行要求陈晓磊偿还其借款本金391676.45元及利息（暂计算至2019年12月24日为31111.59元；自2019年12月25日至借款本金实际还清之日，按下欠本金数额为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、罚息（暂计算至2019年12月24日为1376.34元；自2019年12月25日至借款本金实际还清之日，按已到期未偿还本金为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）、复利（暂计算至2019年12月24日为2043.99元；自2019年12月25日至本息清偿之日，按未偿还利息为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）、律师费4000元的诉讼请求，本院予以支持。涉案抵押物的登记仅为预告登记，徽行滁州分行尚未取得该抵押物的抵押权，故其行对该抵押物尚不享有抵押权及处置权。根据《徽商银行个人住房贷款合作协议书》的约定，鼎盛房产公司为涉案债务提供连带责任保证，且承担担保责任的条件成立，故其公司应对陈晓磊的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈晓磊于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州分行借款本金391676.45元及利息（暂计算至2019年12月24日为31111.59元；自2019年12月25日至借款本金实际还清之日，按下欠本金数额为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、罚息（暂计算至2019年12月24日为1376.34元；自2019年12月25日至借款本金实际还清之日，按已到期未偿还本金为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）、复利（暂计算至2019年12月24日为2043.99元；自2019年12月25日至本息清偿之日，按未偿还利息为基数、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）、律师费4000元；被告滁州市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告陈晓磊追偿。二、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7531元、公告费690元，计8221元，由被告陈晓磊、滁州市鼎盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 唐 超人民陪审员 田 蓉人民陪审员 朱龙霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员 肖丽敏附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。