广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9199号原告:广州市帕宁酒店有限公司，住址广州市荔湾区中山七路233号。法定代表人:陈伟健，职务：总经理。委托代理人:郑智辉、龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告:伍伟立，男，1963年10月29日出生，汉族，住址广州市白云区景泰直街62号604房。现住址广州市天河区。委托代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告广州市帕宁酒店有限公司诉被告伍伟立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市帕宁酒店有限公司的委托代理人郑智辉、龙劲韬，被告伍伟立的委托代理人许子翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市帕宁酒店有限公司诉称：2019年6月28日原、被告签订租赁合同及补充协议，双方约定由被告向原告承租位于广州市荔湾区中山七路233号首层自编A2号商铺。根据原被告双方于2019年6月28日签订的租赁合同中第二条约定，租赁期时间从签订合同当天起计至2024年6月28日止。其中2019年6月29日至2019年7月13日为免租期，租金标准为从2019年7月14日开始为每月49000元；从2020年6月29日开始为每月51450元；从2021年6月29日开始为每月54023元；从2022年6月29日开始为每月56724元；从2023年6月29日开始为每月59560元。租赁期内，被告应付的租金、杂费须于起计租日的5天内向原告缴纳，先交租后使用，逾期则视作被告违约。根据租赁合同第六条第1款约定：租赁期间乙方擅自提前解除租约，视为违约，乙方必须按照当年实际平均租金标准补偿两个月租金给原告，同时乙方须付清所欠的一切款项等。第六条第2款约定：租赁期内期间，被告若拖欠原告承包费用及有关一切费用属违约行为，被告每逾期一天，按拖欠金额的每日百分之五累加计算滞纳金，拖欠时间达10天（含10天）可视作被告擅自提前解除协议，在（包括但不限于）上述被告违约的前提下原告有权单方终止协议并有权停止供水、供电、封场地及将该场地收回自行处理，如被告还有放置于该场地内的所有物品视为被告弃置物任由原告处置。被告须付清所欠的一切款项，并无条件把该场地连同有关的装修及设备设施交原告处理。租赁合同的补充协议中第3条约定，关于被告合同保证金147000元，水电按金20000元，在上述租赁合同正常履行至期满，在被告结清租金、水电损耗费、水电费和其他一切费用并在被告没有违约的情况下，由原告无息退还。如被告在协议履行合同期间有违约行为，则以上款项不予退回，归原告。原、被告签署上述租赁合同及其补充协议之后，原告于2019年6月28日向被告移交了上述场地。在此期间，被告从2019年9月14日开始至今一直拖欠租金，原告曾多次向被告催缴租金，并于2019年10月6日以快递方式向被告发出《催缴租金及滞纳金的函》，但至今被告一直未向原告缴交租金及其他一切费用。在2019年10月8日被告突然向原告提交《退租申请书》，申请书述说由于经营不善严重亏损申请退租，于2019年10月8日停业；但被告至今一直使用占用上述租赁场地并没有向原告交回。被告的上述行为根据合同约定属于擅自提前解除租约，视为违约，被告必须按照合同约定补偿两个月租金给原告，并且原告不需退还被告已支付的合同保证金及水电按金。综上所述，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼：1、判令被告立即向原告交还场地（广州市荔湾区中山七路233号首层自编A2号铺）;2、判令被告立即向原告支付2019年9月14日至2019年10月8日止的租金为40833.33元(每月按49000元计);3、判令被告立即向原告支付2019年10月9日至实际交还场地之日止的占用费，现暂计至2019年10月15日占用费为22866.66元（按每月租金的两倍计）。4、判令被告向原告支付逾期缴付租金及占用费的滞纳金，从2019年9月14日起计至实际缴付之日止，现暂计至2019年10月15日租金及占用费滞纳金合共73336.66元（每日按所欠金额的5%计）；5、判令被告向原告支付2019年8月水电费7347.4元、2019年9月水电费8917.5元，合计为：16264.9元;6、判令被告向原告支付2019年8月、9月的摊分水电损耗费400元；7、判令被告向原告赔偿提前解除租约的补偿款98000元（两个月租金）；8、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告伍伟立答辩称：一、被告自始同意终止合同并向原告交还场地,并三次书面向原告提出办理退租事宜。上述事实可以证明，涉案场地在合同提前终止后未能及时移交的责任不能归责于被告，系原告怠于履行其合同义务所导致。被告有理由怀疑原告企图通过拖延接收场地，达到不断计收被告高额“场地占用费”、“滞纳金”的目的。二、2019年9月14日至2019年10月8日的租金，应在被告已交纳的合同保证金147000元中抵扣，没有理由要求被告再额外支付。根据《租赁合同》第六条“违约处理”第1项的约定：“租赁期间，乙方（即被告）擅自提前解除租约，视为违约，乙方必须按照当年实际平均月租金标准补偿两个月租金给甲方（即原告）。同时乙方须付清所欠的一切款项…”。三、原告向被告主张场地占用费没有事实和法律依据。自2019年10月9日起未能及时移交场地的责任不能归责于被告，系原告怠于履行其合同义务所导致。原告向被告主张场地占用费，以及场地占用费的计算标准（按月租金的两倍计），毫无事实和法律依据。四、原告向被告主张滞纳金没有事实和法律依据。1、被告已交纳的合同保证金，足以抵扣2019年9月14日至2019年10月8日的租金；场地占用亦并非被告的责任所导致；因此，被告不存在导致应支付滞纳金的行为。2、原告同时主张场地占用费和滞纳金的行为，毫无事实和法律依据，场地占用费和滞纳金不能同时适用。3、原告主张的滞纳金计算标准为每日百分之五，即每年高达本金的18.25倍，明显过高且有违公序良俗，属于显失公平的无效条款。五、被告不认可原告主张的2019年8月、9月水电费金额及交纳情况。退一步说，即便属实，亦应在被告已交纳的水电按金中抵扣，没有理由要求被告再额外支付。六、原告主张的提前解约补偿款98000元（两个月租金），应在被告已交纳的合同保证金中抵扣，没有理由要求被告再额外支付。综上所述，涉案场地自2019年10月9日至今未能及时移交的责任不能归责于被告，系原告怠于履行其合同义务所导致，因此原告没有理由要求被告支付场地占用费及滞纳金。被告已交纳的合同保证金足以覆盖2019年9月14日至2019年10月8日的租金及提前解约补偿款，被告已交纳的水电按金足以覆盖2019年8月、9月水电费及摊分水电损耗费，原告没有理由要求被告再额外支付。恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2019年6月28日原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订合同编号：PN-2019-01《租赁合同》及编号：PN-2019-02《补充协议》，在《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区中山七路233号（首）层自编的A2号铺（面积约为123平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2019年6月28日至2024年6月28日止，其中2019年7月14日起至2020年6月28日止每月租金为49000元。乙方在签署合同当日，须按合同约定支付第一个月的租金给甲方。租赁期内，乙方应付的租金、杂费须于起计租日的5天内（即每月的5日前）向甲方缴纳，先交租后使用，逾期则视作乙方违约，并承担合同约定的一切违约责任（包括但不限于逾期交租的滞纳金等等）。租赁期间，乙方擅自提前解除租约，视为违约，乙方必须按照当年实际平均月租金标准补偿两个月租金给甲方。同时乙方须付清所欠的一切款项，并无条件把该承租的场地连同原附属物及有关装修及设备无条件归甲方处理作为甲方补偿。甲方有权没收乙方已支付的所有保证金（包括但不限于合同保证金、水电保证金等），甲方均不需退还给乙方。租赁期间，乙方若拖欠租金及有关一切费用属违约行为，乙方每逾期一天，按拖欠金额的每日百分之五累加计算滞纳金，拖欠时间达10天（含10天）可视作乙方擅自提前解除租约，在（包括但不限于）上述乙方违约的前提下甲方有权单方终止合同并有权停止供水、供电、封场地及将该场地收回自行处理，如乙方还有放置于该场地内的所有物品视为乙方弃置物任由甲方单方处置。乙方须付清所欠的一切款项，并无条件把该场地连同有关的装修及设备设施交甲方处理。如因此而引致乙方一切损失须由乙方自行负责，甲方不须作任何赔偿或补偿。合同期满或提前终止时，在乙方无违约及按合同约定交清一切款项后的前提下，在合同期满或合同提前终止之当日，乙方须将原属甲方的冷气主机及系统、冰箱冰柜等设备设施完好交回给甲方管理使用，否则承担维修或赔偿的责任。乙方将可能属乙方新添置的一切可单独移动的物件自行搬出该场地，逾期则视为乙方弃置物品并由甲方全权处理乙方不得异议。在《补充协议》约定：有关该铺的摊分水、电损耗费，双方议定每月200元∕间，并须于交租日的同时一齐交付甲方。水电费按月按实际发生数缴纳并统一由甲方代收代付有关部门。承租方合同保证金147000元，水电按金20000元。在合同正常履行至期满。在承租方结清租金、水电损耗费、水电费和其他一切费用并没违约情况下，出租方将在承租方退出该商铺交回给原告管理之日起计30个工作日后无息退回保证金及水电按金。如承租方在合同的履行期间有违约行为，则以上款项不予退回，归出租方。上述合同和补充协议签订后，同日原、被告签署《场地移交证明》办理广州市荔湾区中山七路233号首层内原告自编的A2号场地移交手续。双方确认该场地电表行至41353度，水表行至4380度。原告移交格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个给被告。2019年6月28日被告向原告支付水电按金20000元。2019年6月29日被告向原告支付铺位3个月按金147000元2019年10月6日原告向被告发出《催缴租金及滞纳金的函》，催告被告缴交2019年9月租金49000元及滞纳金63700元。2019年10月8日被告以经营不善，严重亏损为由，于2019年10月8日开始停业，向原告提交《退租申请书》，就退租事宜望达成一致。2019年10月13日被告再次以经营不善，严重亏损为由，于2019年10月8日开始停业，向原告提交《终止租赁合同函》，就终止租赁合同事宜望达成一致。2019年11月5日被告就原告提出的诉讼，被告要求原告办理被告新添置物件的清点及移交手续发出《关于尽快办理场地移交的函》。在庭审中，原告当庭增加诉讼请求：要求没收被告交纳的合同保证金147000元及水电按金20000元。被告认为：上述款项应先抵扣被告应付款项，余款由原告没收。本院认为：原告与被告签订编号：PN-2019-01《租赁合同》及编号：PN-2019-02《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应自觉履行。被告于2019年10月8日向原告提出《退租申请书》，原告没有提出异议。因此，本院确定原、被告的租赁合同解除时间为2019年10月8日。被告未按时支付租金且拖延支付租金及提出解除合同的行为违反了合同的约定，且保证金系为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，综合本案系被告违约及实际情况，被告要求合同保证金折抵租金后再行没收的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告起诉请求判令被告交还场地、没收合同保证金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告交还场地应保留格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个等设备。对于租金及占用费问题。原告认为被告构成违约，占用费应按合同第七条第一款约定每月两倍租金计付。由于该约定是基于合同履行期满，被告逾期迁出的违约约定。现本案是被告因经营不善引起的提前解约，原告要求按每月两倍租金计付的请求，本院不予采纳。占用费被告仍应按合同每月租金额计付给原告。对于水电费及水电按金问题。被告虽然对原告提供的水电费单据不予认可，但被告又未能提供其停止经营时涉案商铺水电的实际发生数及已向原告缴付8月、9月水电费的依据以便庭审核对。故原告主张要求被告支付2019年8月水电费7347.4元、9月水电费8917.5元及8月、9月摊分水电损耗费400元，本院予以支持。上述款项可在水电按金20000元中扣除，余款3335.1元原告可根据合同约定予以没收。对于原告要求被告赔偿提前解除合同的两个月补偿款问题。因被告提前解除合同，导致原告预期的利益受到损失，原告的请求也在情理中。因此，本院对原告要求被告赔偿提前解除合同的两个月补偿款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付迟付租金的滞纳金问题。被告虽然抗辩不同意支付滞纳金及滞纳金约定按拖欠金额的每日百分之五累加计算过高。由于被告没有按合同约定向原告支付租金，已经构成违约。原告要求被告支付迟付租金的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。滞纳金本院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至被告支付租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告伍伟立交还广州市荔湾区中山七路233号首层自编A2号铺给原告广州市帕宁酒店有限公司【被告交还场地应保留格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个等设备】。二、被告伍伟立交纳的147000元保证金及水电按金余款3335.1元（扣除被告应付的2019年8月、9月水电费及摊分水电损耗费共16664.9元）归原告广州市帕宁酒店有限公司所有。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付自2019年9月14日至2019年10月8日止的租金40833.33元及滞纳金（滞纳金以租金40833.33元为本金，自2019年9月15日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至被告支付租金之日止）给原告广州市帕宁酒店有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付自2019年10月9日至交还场地的场地占用费（按49000元/月计算）给原告广州市帕宁酒店有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付提前解除租约的赔偿款98000元给原告广州市帕宁酒店有限公司。六、驳回原告广州市帕宁酒店有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4358元，由原告广州市帕宁酒店有限公司负担1820元，被告伍伟立负担2538元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十二月二十六日书记员  谢绮雯黄嘉琪