江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4991号 原告（反诉被告）：胡庆红，男，1974年10月22日出生，汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐小伟，男，1973年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。 原告胡庆红与被告唐小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，被告唐小伟向本院提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年7月5日对本案公开开庭进行了审理,后转为普通程序，于2019年11月13日对本案公开开庭进行了审理。原告胡庆红及其委托诉讼代理人李文渊、被告唐小伟的委托诉讼代理人毛玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡庆红向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2017年12月27日签订的《房屋租赁协议》；2、判令唐小伟支付各项损失暂计707000元（搬迁费5000元、停产停业损失补偿费152000元、装修补偿费400000元、退还原告租金150000元）。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令唐小伟支付搬迁补偿费14248元、停产停业补偿费114000元、装修及附着物补偿费282435元、漏评装修隔断81596.64元、退还原告租金150000元、押金5000元，合计647279.64元。事实和理由：胡庆红自2013年年底租用唐小伟位于苏州市相城区依福园路的房屋经营宾馆，租赁面积为380平方米，租金实行一次性付清先付后用，胡庆红办理了营业执照。第一份租赁合同租赁期间为2014年1月1日至2015年12月31日；第二份租赁合同租赁期间为2016年1月20日至2018年1月19日；第三份租赁合同租赁期限为2018年1月20日至2019年1月19日，胡庆红已一次性支付第三份合同约定的租金15万元。2018年8月5日苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会（以下简称徐庄居委会）向依福园路商户(承租人)发放告知书，通知2018年8月15日围挡并要求搬迁，至此胡庆红才知道拆迁的事实。胡庆红急迫与唐小伟沟通政府8月5日通知拆迁事宜，唐小伟以不知道拆迁不清楚情况搪塞。胡庆红再向徐庄居委会了解情况，居委会明确告知：因规划及土地利用调整对房屋所在地进行拆迁，2017年9月11日向被告发放拆迁通知，通知启动拆迁，被告房屋在拆迁范围；2018年1月16日向被告发放拆迁评估通知，通知根据规划建设的需要于2018年1月22日进行资产评估清点。2018年8月14日政府多部门联动沿街围栏贴封条。胡庆红等商户为维护权益多次去区政府信访办，去社区要求解决拆迁赔偿，居委会联系被告出面解决协商均未果。胡庆红等商户向苏州政务平台咨询，相城区澄阳街道于2018年8月27日回复，政府已于2017年9月11日向被告通知了拆迁决定，资产已进行了评估，被告已签订了拆迁协议，商户权益、造成的损失向房东提出赔偿。胡庆红认为，唐小伟明知政府已作出了规划、土地利用性质的调整，政府作出拆迁决定，故意隐瞒该事实欺诈胡庆红，并利用到期不续租的优势地位胁迫胡庆红，继续签订租赁合同，合同约定显失公平。唐小伟拒绝支付胡庆红作为经营者享有的拆迁补偿，侵犯了胡庆红的合法拆迁权益。胡庆红为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告唐小伟辩称：1、原、被告双方在2017年12月27日签订的房屋租赁协议中第8条已经就拆迁事宜作出明确约定，如遇拆迁导致合同不能履行乙方（指胡庆红）应予以服从，甲方（指唐小伟）除退还剩余租金外不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议，胡庆红是在接受了合同条款后双方才签订的租赁协议，因此无权获得任何拆迁补偿。2、合同的租赁期限是2018年1月20日至2019年1月19日，在整个合同的履行期限内胡庆红一直在正常使用涉案房屋，甚至到目前为止胡庆红都没有交还房屋给唐小伟，因此无权要求退还租金、押金。3、胡庆红主张的搬迁费、停产停业损失费和装修补偿，双方在合同中没有作出约定，胡庆红的主张没有合法依据。4、胡庆红至今没有交还房屋给唐小伟已经构成严重违约，唐小伟有权没收胡庆红的押金。 被告（反诉原告）唐小伟向本院提出反诉诉讼请求，要求判令原告（反诉被告）胡庆红：1、立即搬离并交还唐小伟苏州市相城区依福园路X号门面1间二楼7间房屋房屋；2、支付唐小伟自2019年1月20日起按照年30万元/年的标准计算至实际还房之日止的房屋占有使用费;3、支付唐小伟水费1101元、电费4533元。事实和理由：胡庆红与唐小伟先后签订三份房屋租赁协议，最后一份签订于2017年12月27日，期限为2018年1月20日至2019年1月19日，租金为15万元。合同到期后，唐小伟以书面形式通知胡庆红交还房屋，但胡庆红置之不理，案涉房屋至今未归还。2019年1月19日之后的房屋占有使用费、水电费分文未付。唐小伟为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上反诉请求。 原告（反诉被告）辩称：1、唐小伟无权要求胡庆红腾退房屋及支付占有使用费。政府搬迁决定作出后，已产生物权变动效力，土地被收回，房屋被依法拆迁。唐小伟已经与政府部门签约，并由政府作出赔偿，故要求腾退房屋、支付使用费的主体应为拆迁主体，并非唐小伟。唐小伟主张每年30万元的使用费标准没有法律依据。2、唐小伟未支付胡庆红拆迁补偿，未退还剩余房屋及押金，胡庆红有抗辩权。3、胡庆红认可水电费5216元，其余不认可，且水箱已经被破坏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议》、凭证、2017年9月11日搬迁通知、2018年1月16日评估通知、2018年8月5日围挡告知书、12345寒山闻钟咨询及回复、营业执照复印件、装修设计图、企业（工业）房屋搬迁补偿协议书、房屋搬迁补偿价值评估表、批建房屋评估单、装修及附着物评估单、设备搬迁及其他构筑物评估明细表、照片、现场安装及维护单、系统维护发票、谈话录音、搬离通知、EMS邮寄凭证、水电费账单、微信聊天记录、电表照片、立项申请、苏州市相城区发展计划局文件、苏州市相城区固定资产投资项目申请表、土地租赁协议、委托书、旅客住宿登记单、相城区房屋征收办公室回复函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月1日，唐小伟作为出租人、甲方，胡庆红作为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定唐小伟将位于苏州市相城区依福园“XX厂”二楼租赁给胡庆红作经营使用，租期期限自2014年1月1日至2015年12月31日，年租金135000元。2015年4月2日，唐小伟书写凭证一份，载明因火灾原因，将租期延长20天作为胡庆红的损失。2015年12月23日，唐小伟与胡庆红续签房屋租赁协议，约定租期期限自2016年1月20日至2018年1月19日，年租金145000元。2017年12月27日，唐小伟（甲方）与胡庆红（乙方）再次续签房屋租赁协议，约定：乙方向甲方承租相城区依福园路X号门面1间、二楼7间作经营使用，租赁期限自2018年1月20日起至2019年1月19日，年租金15万元，一次性交清，先付后用，乙方承担经营上的税收等相关费用及水电。合同第六条约定：在租赁期间内如承租人须对租赁进行装修、改建，需事先经出租房同意，且承租方应书面保证对租赁物主结构不造成影响，保证消防安全。否则由此造成的后果由承租方负责，装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴。合同第八条约定：在租赁期如遇上不可抗力的影响导致双方有关损失，均由各自负责。如遇上行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁等事项，致使本合同不能履行，乙方予以服从，甲方除退还乙方未到期的租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。合同第九条约定：在即将租赁届满时，是否续租或停租，双方必须提前三个月各自通知对方，如要续租必须提前一个月办理续租手续，否则视为乙方放弃续租权，合同到期搬出，押金不退。如要停租，在期满时，乙方必须一次性全部退出，否则视为乙方放弃了对该所租标的内货物的所有权，由甲方全权处理。如延期退租按租赁期内的租金按日双倍计算租金支付给甲方。胡庆红承租案涉房屋用于经营相城经济开发区胜亚宾馆。胡庆红与唐小伟确认，胡庆红承租依福园路X号一楼一间、二楼七间房屋，面积约380平方米，胡庆红已支付租金至2019年1月19日，并在第一次签订租赁协议时支付押金5000元。 对于案涉房屋的建造由来，唐小伟陈述，依福园路X号土地系其岳父唐锦荣名下的吴县市蠡口锦盛家具经营部（已注销）名义承租的，但实际系由唐小伟投资建设的房屋。唐小伟为此提供以下证据：1、土地租赁协议，证明苏州市相城区陆慕镇人民政府于2001年7月30日将12亩土地租赁给“吴县锦盛红木家具厂”(合同承租人签字人为唐小伟)。2、立项申请、苏州市相城区发展计划局文件，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部于2001年8月23日向相城区发展计划局申请建房4000平方米。3、苏州市相城区固定资产投资项目申请表，证明建房申请得到苏州市相城区陆慕镇建设管理所、苏州市相城区建设局的批准。4、企业资料查询表，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部为个体工商户，登记经营人为唐锦荣，现已注销，苏州相城经济开发区锦盛家具厂系个体工商户，登记经营人为唐小伟。5、户口簿、结婚证，证明唐小伟与唐丽萍系夫妻关系，唐锦荣系唐丽萍之父。 2017年9月11日，徐庄居委会向锦盛红木家具厂（唐小伟）发出通知，载明主要内容为，根据上级淘汰落后产能及清理低层次产业的要求，决定对依福园路的企业启动搬迁，该公司已纳入搬迁范围。2018年1月16日。徐庄居委会发出通知一份，定于2018年1月22日对涉及的企业进行资产评估、清点。2018年8月5日，徐庄居委会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。” 2018年8月18日，徐庄居委会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与唐小伟（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，约定甲方补偿乙方29380126元，乙方自签订协议后30日内将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归甲方，由甲方负责拆除。拆迁部门委托相关机构出具的房屋搬迁补偿价值评估表，载明补偿标准为：批建房屋价值3704985元（2572平方米）、其他房屋价值10922948元（9650平方米）、简易房价值343657元、装修价值3936575元、附着物价值916966元、搬迁补偿价值302226元、停产停业损失2956190元、奖励1462793元。唐小伟对上述证据真实性无异议，其陈述因尚未交还房屋，所以仅收到一半的补偿金。 2019年1月22日，唐小伟向胡庆红邮寄通知一份，要求胡庆红因租赁期满立即搬离房屋，否则应按照年租金30万元的标准支付房屋使用费。 胡庆红诉讼中陈述，政府部门于2019年8月份对案涉房屋进行了围挡，故此后无法正常经营，之后房屋内发生了盗窃行为。唐小伟举证旅客住宿登记单证明至少在2018年12月底宾馆还处于营业状态。 对于水电费，双方确认胡庆红支付水电费至2018年12月10日（电费5008.75元、水费888.3元）。唐小伟举证其妻子唐丽萍与胡庆红的微信聊天记录、手写水电费账单、电表照片证明胡庆红尚欠水电费，胡庆红庭审中不予认可。 胡庆红主张，其按照拆迁部门确定的标准主张装修赔偿，按照拆迁部门确定的搬迁补偿费主张搬迁费用，按照每平方米300元的标准主张停产停业损失，另主张漏评部分的装修赔偿。胡庆红进一步提供以下证据证明其主张：1、拆迁部门委托相关机构作出的批建房屋评估单、装修及附着物评估单，载明拆迁评估的装修价值。2、拆迁部门委托相关机构出具设备搬迁及其他构筑物评估明细表，胡庆红陈述其中三项搬迁费系与其承租房屋相关，分别为：盛亚宾馆空调6400元、盛亚宾馆木板平台648元-现值、监控系统（摄像头6只）7200元-现值。3、安装维护单及相应维修发票、照片，证明胡庆红在承租房屋安装了监控系统。4、“柏成民生”向寒山闻钟网站咨询停产停业损失的计算方法，寒山闻钟网站相城区便民服务员答复：有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算。 就案涉房屋拆迁情况，本院向苏州市相城区人民政府房屋征收办公室发函咨询，其答复为：苏州市相城区依福园路X号目前并无政府征收。 庭审中，本院释明胡庆红应及时交还房屋以减少损失，胡庆红表示于2019年11月20日前搬空并交还房屋，但双方未完成交接。胡庆红表示唐小伟拒绝接受房屋，双方未办理交接。唐小伟表示未能交接的原因在于胡庆红要求先签订赔偿协议,否则不交还房屋。 本院认为，虽出租给胡庆红的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据唐小伟提供的立项申请、苏州市相城区发展计划局文件、苏州市相城区固定资产投资项目申请表，本院认定唐小伟有权就涉案房屋与胡庆红签订租赁合同。唐小伟于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，唐小伟仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故唐小伟有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。唐小伟与胡庆红签订的《房屋租赁协议》系双方作为平等的民事主体签订，唐小伟并不具备垄断优势，并无证据证明唐小伟存在欺诈、胁迫等情形，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，胡庆红主张该协议因欺诈应予以撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于胡庆红要求唐小伟赔偿装修补偿费、搬迁费、停产停业损失的主张。本院认为，虽然案涉土地未发生政府征收，但根据徐庄居委会与唐小伟签订的《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，应认定系符合双方协议约定的拆迁行为，协议第八条的约定适用于本案。该条款的约定表明合同签订时双方均对案涉房屋可能发生拆迁存在合理预期，该条款并未显失公平。协议第六条约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，协议第八条约定出租方不因拆迁补偿承租方，现胡庆红在整个租赁期间内占有、使用租赁物，唐小伟根据协议约定无需赔偿胡庆红装修损失。但是，基于公平考虑，拆迁补偿中的搬迁费、停产停业损失是拆迁中对实际经营人的专属补偿，该部分款项应由唐小伟支付给胡庆红。根据设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的记载，“盛亚宾馆木板平台648元-现值”、“监控系统（摄像头6只）7200元-现值”系对构筑物的补偿，不属于搬迁费，胡庆红无权主张该部分费用，空调6400元属于搬迁费，唐小伟应支付胡庆红。根据房屋搬迁补偿价值评估表的记载，停产停业损失的计算方法与寒山闻钟“有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算”的回复一致，胡庆红主张114000元（380平方米×300元），本院予以认定。关于胡庆红要求唐小伟退还房屋租金的主张，因胡庆红占有、使用房屋至今，本院不予支持。关于胡庆红要求唐小伟退还押金的主张，因租赁协议明确约定租期届满后押金不予退还，本院不予支持。 关于唐小伟的反诉诉请，本院认为，租赁协议到期后，胡庆红理应按照约定返还唐小伟房屋，唐小伟要求其返还房屋的反诉请求，本院予以支持。因合同约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，胡庆红在搬离时不得破坏与房屋形成附和的装修、附着物等设施。胡庆红在租赁期满后占有使用房屋拒不返还，应向唐小伟支付房屋占有使用费，但唐小伟按照双倍租金主张，明显过高，本院调整为按照合同约定的租金标准计算。对于水电费，胡庆红在书面答辩状中对水电费5216元无异议，庭审中又予以否认，违反禁止反言的原则，本院对该水电费予以认定，胡庆红应予以支付。唐小伟主张超出该金额的水电费，证据不充分，本院不予支持，其可在交还房屋时与胡庆红对未付的水电费一并结算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、唐小伟于本判决生效之日起10日内支付胡庆红搬迁费6400元、停产停业损失114000元，合计120400元。 二、胡庆红于本判决生效之日起10日内向唐小伟返还所承租的位于苏州相城经济开发区依福园路x号的房屋（一楼一间、二楼七间，约380平方米）。 三、胡庆红于本判决生效之日起10日内支付唐小伟自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止，按150000元/年的标准计算的房屋占有使用费，并支付唐小伟水电费5216元。 四、驳回胡庆红的其他诉讼请求。 五、驳回唐小伟的其他反诉请求。 （上述第一项、第三项可相互抵扣） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10273元，由胡庆红负担8362元，唐小伟负担1911元，反诉案件受理费2568元，由胡庆红负担1260元，唐小伟负担1308元。以上两项合并计算，唐小伟支付胡庆红651元，于本判决生效之日起10日内直接支付给胡庆红。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 审 判 员  翁迎晓 人民陪审员  夏 英 二〇一九年十二月九日 书 记 员  羊 菁