吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初3053号原告：郎爱华，女，1967年11月16日出生，汉族，个体，住珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告：珲春隆门商场有限公司，住所地珲春市英安镇新明村29-13-01。法定代表人：刘爱华，董事长。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林法护律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴海超。原告郎爱华与被告珲春隆门商场有限公司（以下简称隆门商场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郎爱华及其委托诉讼代理人梁灏，被告隆门商场的委托诉讼代理人刘温慧、裴海超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郎爱华向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还租赁保证金9万元并承担违约金(自2019年1月24日至实际支付日按9万元为基数以同期人民银行贷款利率计算)；2．判令被告向原告支付违约金10700元（自2018年9月17日至12月30日按月2000元×5%×107天）；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日，原告与被告签订《农贸租赁合同》,缴纳了保证金9万元。根据约定，被告应在合同期满后的2019年1月24日前向原告退还保证金。至今已逾期近300天，原告多次催促，被告仍未退还。同时，2018年9月被告因柜台布局调整，将原告租赁的柜台中止营业107天，造成原告无法经营，属于未按合同约定给原告提供柜台的情形。被告违反了《农贸租赁合同》的约定，故应承担违约赔偿责任。由于被告方未按照约定返还原告违约金，属于迟延支付，按照《合同法》的法律规定应当按照银行贷款利率承担迟延支付违约金。为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。隆门商场辩称，双方签订租赁合同事实存在，但原告未按照租赁合同第三条约定支付租金，所以不同意退还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郎爱华向本院提交的《租赁合同（农贸）》和收据各一份。证明双方签订租赁合同后，郎爱华支付了9万元保证金，并约定保证金在合同期满后30日内退还。并且合同中还约定了隆门商场应当按照合同约定给郎爱华提供相应的摊位，如果未按约定的时间或未按照约定的面积方位提供柜台的应承担5%的违约金。隆门商场在调整柜台的时候没有给郎爱华妥善安排柜台位置。经质证，隆门商场对上述证据真实性无异议，认可收到9万元保证金。但认为商场没有把郎爱华的柜台取消，虽然有过调整，但郎爱华也是正常使用了。本院对上述证据真实性予以采信，对双方存在租赁合同关系及隆门商场收取郎爱华9万元保证金的事实予以确认。2.隆门商场向本院提交的《租赁合同（农贸）》一份、租金收据三张、通知二份。证明根据双方签订的租赁合同第三条约定，租金的支付方式是先交付后使用，按月以现金方式缴纳。租赁合同第十二条约定，逾期交纳租金，经甲方隆门商场限期交纳后仍拒不交纳的，甲方隆门商场有权解除合同，并且不退还保证金。经隆门商场多次通知催缴租金，但郎爱华拒不交纳，所以根据双方约定，保证金不予退还。经质证，郎爱华对租赁合同及收据的真实性无异议，但对于通知的真实性有异议。隆门商场从来没有提过催交租金的通知，并且隆门商场收取租金时也没有按照合同约定的时间来收取，都是不定期的来收取，双方并未因交纳租金问题产生过纠纷。郎爱华也已经在合同期内把所有租金交齐，不存在拖欠租金的事实。本院对上述证据真实性予以采集，但对于证明目的将结合其他证据予以综合评判。本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，隆门商场作为甲方与作为乙方的郎爱华签订《租赁合同（农贸）》，主要内容为：甲方同意将位于隆门商场一楼驴肉区柜台租给乙方经营。第一条，柜台共五节。第二条，租期为五年，自2013年12月25日起至2018年12月24日止。第三条，租金标准为第一年每月400元，一年后根据市场行情进行调整；租金按月以现金方式交纳，先交付后使用的原则；每月25日前交纳本月柜台租金。第四条，本合同签订后，乙方应支付玖万元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保（乙方签订合同前缴纳的定金可转为该保证金），保证金不可转为租金使用，该保证金在合同期满后30日内无息退还。第九条，甲方对市场划行归市进行调整而对柜台的用途、方位、面积等进行调整的，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方有权决定是否接受；接受调整的，双方应按调整后柜台情况重新订立租赁合同；不按受调整的，提前解除合同，甲方应于合同解除之日退还乙方已交付的多余租金。第十二条，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同第十三条的标准支付违约金，且甲方不予退还保证金：3.逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者。第十三条，甲方违约责任：（1）未按约定时间提供柜台的，每逾期一日，按月租金5%向乙方支付违约金。经催告后在合理期限内仍未提供的，乙方有权解除合同；（2）未按约定面积、方位等提供柜台的，按月租金5%向乙方支付违约金。乙方有权解除合；(3)营业场所严重不符合经营，致乙方无法正常经营，经催告后在合理期限内仍无改善的，应向乙方支付月租金5%的违约金，乙方有权解除合同。给乙方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。乙方的违约责任：（1）未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的5%向出租人支付违约金。经催告后，在合理的期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同。在履行上述合同期间，因隆门商场需对柜台调整，经郎爱华同意，将郎爱华柜台调整到门市房内。双方的《租赁合同（农贸）》至2018年12月24日期满后，郎爱华又继续使用柜台至2019年2月24日后撤出，并于2019年3月15日交纳了2018年8月15日至2019年2月24日期间的租金12000元。郎爱华从商场撤出后，留有部分物品，2019年8月16日完全搬离。本院认为，双方签订的《租赁合同（农贸）》依法成立并合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为郎爱华交纳的9万元保证金是否应予退还。根据《中华人民共和国担保法》第六十三条规定，本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第85条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，双方在租赁合同中第四条约定“本合同签订后，乙方应支付玖万元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保（乙方签订合同前缴纳的定金可转为该保证金），保证金不可转为租金使用，该保证金在合同期满后30日内无息退还。”结合上述法律规定，涉案9万元保证金的属性是以金钱为标的物，移交给隆门商场占有，对郎爱华履行合同和提供商品服务质量提供担保，其本质是以金钱为标的物的质押，即“金钱质押”。而根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”具体到本案，双方在租赁合同中第十二条约定“逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权解除合同，且不退还保证金”。双方约定如果债务未受清偿，则保证金9万元不予退还，实质就是违反了“质物的所有权转移为质权人所有”的禁止性规定，该条约定因违反法律规定而无效。故隆门商场以该约主张不予退还9万元保证金的抗辩意见不符合法律规定，本院不予支持。另外，该条约定表述为如果经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权不退还保证金。本案中，郎爱华使用柜台至2019年2月24日，已全部支付了租赁期间的租金，不存在限期交纳后拒不交纳的情形。虽然隆门商场称已通知全体业户从2017年7月25日起每节柜台上调租金至200元，郎爱华所欠的为调整后增加部分的租金。但隆门商场未能证明其与郎爱华就上调租金事宜协商一致并达成合议后签订合同，且在郎爱华按原标准交纳租金时，隆门商场亦未提出异议，并按原租金标准数额为郎爱华开具发票。且在郎爱华撤出隆门商场后，隆门商场亦未向郎爱华主张过租金。根据《中华人民共和国担保法》第七十一条第一款规定“债务履行期届满债务人履行债务的，或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质物。”本案中，双方租赁合同期满后，郎爱华又继续经营两个月，视为双方形成不定期租赁合同，至2019年2月24日郎爱华撤出商场后，双方租赁合同解除。而郎爱华已履行了租赁期间交纳租金的义务，隆门商场应将9万元保证金退给郎爱华。对于郎爱华撤出后，留在门市房物品至2019年8月16日才搬离的纠纷，隆门商场可另行主张。关于郎爱华要求隆门商场承担因不退还保证金的违约金主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在租赁合同中并未约定不退还保证金的承担违约方式。因此，郎爱华要求隆门商场按同期人民银行贷款利率计算支付违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。如郎爱华认为隆门商场不退还保证金给其造成损失，可另行主张。关于郎爱华提出因隆门商场因柜台布局调整，将原告租赁的柜台中止营业107天，造成原告无法经营，应支付违约金10700元的请求。本院认为，根据双方租赁合同第九条约定“甲方对市场划行归市进行调整而对柜台的用途、方位、面积等进行调整的，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方有权决定是否接受；接受调整的，双方应按调整后柜台情况重新订立租赁合同；不按受调整的，提前解除合同，甲方应于合同解除之日退还乙方已交付的多余租金。”本案中隆门商场对柜台进行调整时，郎爱华并未提出解除合同请求，且一直经营至合同期满，应视为其接受柜台的调整。郎爱华也未提供证据证明因调整导致其停止营业107天。故本院对郎爱华的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国担保法》第六十六条、第七十一条第一款的规定，判决如下：一、珲春隆门商场有限公司在本判决生效后即退还给郎爱华柜台保证金90000元。二、驳回郎爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2314元，减半收取计1157元，由珲春隆门商场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 赵强 二〇一九年十二月十三日书记员 孙丹