广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤04执异163号 案外人：深圳市禅通投资担保有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道爱国路3035号泰宁花园裙楼3A（麦当楼上）。 法定代表人：胡少坤。 委托诉讼代理人：方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖炜冕，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地：深圳市福田区南园路232号五邑大厦三楼。 负责人：袁互平。 委托诉讼代理人：吴丹红，广东琅博律师事务所律师。 被执行人：深圳市高清投资有限公司。住所地：深圳市福田区益田路与福华三路交界东北深圳国际商会中心3801C。 法定代表人：薛秋阳。 被执行人：陆国富，男，汉族，1955年4月3日出生，住浙江省桐庐县。 被执行人：深圳市高清文化产业有限公司，住所地：深圳市福田区益田路与福华三路交界东北深圳国际商会中心3801D。 法定代表人：薛秋阳。 被执行人：薛秋阳，男，香港特别行政区居民，1943年7月31日出生。 被执行人：张振东，男，汉族，1967年1月2日出生，住河南省罗山县。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“华融资产深圳分公司”）申请执行深圳市高清投资有限公司（以下简称“高清投资公司”）、深圳市高清文化产业有限公司（以下简称“高清文化公司”）、陆国富、张振东、薛秋阳一案中，案外人深圳市禅通投资担保有限公司（以下简称“禅通公司”）申请本院带租约拍卖（2019）粤04执恢83号案中的被执行人陆国富名下位于深圳市罗湖区爱国路泰宁花园裙楼二层B区A、B、C栋二层B房产（权证号码：20××63）（以下简称“案涉房产”）。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月24日进行听证，案外人禅通公司委托诉讼代理人方金玉、廖炜冕、申请执行人华融资产深圳分公司委托诉讼代理人吴丹红参加了听证。现已审查终结。 案外人禅通公司称，请求人民法院带租约拍卖（2019）粤04执恢83号案中的案涉房产。事实与理由：一、深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司（以下简称“格衡评估公司”）对案涉房产的评估，只是为了协助浦发银行珠海分行和高清投资公司之间的借贷，并没有实地走访案涉房产，没有尽到核查的义务，评估报告并没有真实反映案涉房产当时的租赁情况。二、浦发银行珠海分行也没有尽到核查案涉房产的义务。2014年，浦发银行珠海分行完全可以通过向案涉房产的物业管理处及房屋租赁管理部门核查案涉房产的租赁情况，但是却没有履行该义务。三、案涉房产的《房屋租赁合同》于2012年10月签订，且已于2013年9月16日向深圳市罗湖区人民政府办理了房屋租赁合同登记手续，并取得了房屋租赁凭证。即禅通公司的租赁关系发生在2014年抵押之前，根据法律规定，实现抵押权不影响租赁合同的履行。四、人民法院仅凭格衡评估公司出具的房地产抵押估价报告（深格评字第14070401号）就认定案涉房产在2014年7月3日尚未对外出租，属于事实认定错误。五、禅通公司从2012年开始租赁案涉房产至今，且案涉房产涉及多层租赁关系，人民法院应当通过带租约拍卖的方式以维护各承租人的合法权益。六、案涉房产于2013年3月6日形成的抵押权担保的主债权已经清偿完毕，因此，相应的抵押权也已经消灭。 禅通公司提交以下证据：1.（2019）粤04执恢83号《决定书》；2.快递邮寄单及邮寄结果查询单；3.租赁合同、房屋租赁凭证、租金收据、租金转账凭证；4.禅通公司与蔡锦旭签订的租赁合同。 申请执行人华融资产深圳分公司称：一、《房地产抵押评估报告》真实、准确。根据格衡评估公司的陈述和评估报告内外部照片，格衡评估公司进行了现场勘查，真实反映了涉案房产处于空置的现状；二、高清投资公司有向评估机构提交租赁材料的义务，但其未提供，即表示无租赁事实；三、上海浦发银行珠海分行已经尽到了核查义务。陆国富与上海浦发银行珠海分行签署《最高额抵押合同》时，陆国富有向上海浦发银行珠海分行披露租赁事实的义务。本案中，陆国富均未披露租赁事实和提供资料给上海浦发银行珠海分行核实，即可认定涉案房产无租赁事实。另，上海浦发银行珠海分行没有向房屋租赁管理部门核查租赁备案情况的义务，且租赁备案只是行政管理，不具有公示效力。《房地产抵押估价报告》已显示涉案房产处于空置状态，上海浦发银行珠海分行即可认定不存在租赁事实；四、在第一顺位抵押期间成立的租赁关系不得对抗执行。五、2012年10月8日《房屋租赁合同书》系禅通该公司于2013年3月11日成立后倒签的，不具有真实性，不产生合法有效的租赁关系。禅通公司未能提供证据证明2012年10月8日《房屋租赁合同书》的履行证据，且《房屋租赁合同书》对租金和免租期的约定严重偏离市场规律。陆国富的收据证明也不能证实禅通公司付过租金；六、2013年9月5日的《房屋租赁合同》为办理备案登记而签订的，不具有真实性，不产生合法有效的租赁关系。禅通公司也在（2019）粤04执异134号执行异议申请书中承认，该份合同并非签约人的真实意思表示，未被履行，不产生法律效果。七、涉案房产的第一顺位和第二顺位抵押登记仍然有效，至于禅通公司主张的主债权已清偿完毕的事实不清楚。综上，华融资产深圳分公司认为，禅通公司无论在第一顺位抵押登记前还是在第二顺位抵押登记后，都不存在合法有效的租赁关系，依法不得对抗本案的执行。请求人民法院依法驳回禅通公司的异议请求。 华融资产深圳分公司提交以下证据：1.名称预先核准通知书；2.合法证照通知书情况记录表；3.准予登记通知书;4.禅通公司变更决定；5.禅通公司成员任免确认书；6.深圳市政务信息资源共享电子监督系统比对结果信息单；7.股权转让见证书；8.罗湖区2012年房屋租赁指导租金表；9.不动产权资料电脑查询结果表；10.不动产抵押登记查询表；11.深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表；12.最高额抵押合同;13.评估报告;14.执行异议申请书；15.听证笔录。 被执行人高清投资公司、高清文化公司、陆国富、张振东、薛秋阳没有提交答辩意见与证据。 本院查明，本院于2016年5月6日作出的（2015）珠中法民四初字第13号民事判决书，判令：一、深圳市高清投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行偿还贷款本金人民币3500万元、截至2015年3月22日所欠利息人民币709790.17元和复利人民币7371.12元，合计人民币35717161.29元，并从2015年3月23日起支付贷款罚息及复利（按合同约定的逾期罚息利率，计算至付清之日止）；二、深圳市高清投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行偿还汇票垫款人民币4996719.19元并从2015年1月30日起以人民币4996719.19元为基数按照每日万分之五计算垫款罚息至付清之日止；三、陆国富以其所有的深圳市××路××花园××楼××区××房产对本判决第一、二项确定的债务承担抵押担保责任；四、深圳市高清文化产业有限公司、薛秋阳、张振东对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿义务；深圳市高清文化产业有限公司、薛秋阳、张振东承担保证责任后，有权向深圳市高清投资有限公司主张权利。五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行的其他诉讼请求。案件受理费人民币246018.97元、保全费人民币5000元，合计人民币251018.97元，由深圳市高清投资有限公司、深圳市高清文化产业有限公司、陆国富、薛秋阳、张振东共同负担。 上述判决查明，2014年7月3日，浦发银行珠海分行与陆国富的委托人张振东签订了《最高额抵押合同》（编号：ZD196120140000044），陆国富以其所有的位于深圳市××路××花园××楼××区××Ｂ的房产提供抵押担保。本次抵押为剩余价值再次抵押；合同项下的抵押权为第二顺位抵押权。该抵押房产曾因珠海市第一建筑安装工程公司的3500万元借款抵押给浦发银行珠海分行抵押并于2013年3月6日办理了抵押登记，又于2014年7月3日因高清投资公司的涉案借款办理了抵押登记。 在执行过程中，经上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行的同意，本院变更中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司为本案的申请执行人。本院作出（2019）粤04执恢83号决定书，决定对案涉房产不带租进行拍卖。案外人禅通公司遂提出异议。 另查明，深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门于2013年9月16日出具一份《房屋租赁凭证》[登记（备案）号：罗CK029836]，载明：“房屋坐落地址：深圳市××路××花园××楼××区××Ｂ；出租人：陆国富；承租人：禅通公司；租赁面积：3005.39；租赁用途：商业；租赁期限：自2013年9月10日至2028年9月9日。该房屋已按规定办理房屋租赁合同登记手续，特发此证。持证人：陆国富。” 本院认为，案外人于案件执行过程中对案涉房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。基于执行程序的特点，本院对案外人、当事人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。 本案争议的焦点问题是禅通公司主张的租赁关系是否真实存在以及是否能够对抗本案申请执行人的抵押权。 一、关于租赁关系是否真实存在的问题。禅通公司主张对案涉房产享有租赁权，提交了2013年9月16日深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门颁发的《房屋租赁凭证》，并载明了承租人为禅通公司，租赁期限自2013年9月10日至2028年9月9日。政府部门出具《房屋租赁凭证》表明禅通公司承租案涉房产的租赁合同已获得登记。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条的规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。华融资产深圳分公司否认案涉房产存在租赁关系，提交证据《房地产抵押评估报告》载明案涉房产处于空置状态，但该评估报告系债务人高清投资公司为确定房地产抵押贷款额度而委托评估机构所作，具有获取贷款的特定目的；华融资产深圳分公司称陆国富未披露租赁事实，系其与陆国富之间的法律关系；华融资产深圳分公司称2012年10月8日《房屋租赁合同书》系禅通该公司于2013年3月11日成立后倒签的，但不能否定租赁合同在2013年9月16日已作备案登记。因此，华融资产深圳分公司提出的证据均不能推翻《房屋租赁凭证》记载的事项，故应认定禅通公司为案涉房产的承租人。 二、关于租赁关系是否能够对抗本案申请执行人抵押权的问题。陆国富以案涉房产为高清投资公司向上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行的涉案借款提供抵押，办理抵押登记的时间是2014年7月3日，属于第二顺位抵押，在此之前，该抵押房产曾因珠海市第一建筑安装工程公司的3500万元借款抵押给浦发银行珠海分行并于2013年3月6日办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案借款对应的抵押权设立于2014年7月3日，据前所述，禅通公司对案涉房产经登记的租赁关系开始于2013年9月10日，可以认定，在订立涉案借款的抵押合同之前抵押财产已出租。至于案涉财产在2013年3月6日已办理抵押登记，但该抵押并非因涉案借款而设立，该2013年3月6日设立的抵押权与案涉房产的租赁的关系属于另一法律关系。本案的执行是为实现2014年7月3日设立的抵押权，故禅通公司对案涉房产存在的租赁关系不受2014年7月3日设立的抵押权的影响。 综上所述，禅通公司主张带租约拍卖的异议请求成立，本院予以支持。本院应当对陆国富名下位于深圳市××路××花园××楼××区××房产带租拍卖，租赁合同为深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门2013年9月16日出具《房屋租赁凭证》[登记（备案）号：罗CK029836]时作备案登记的租赁合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04执恢83号决定书； 二、对陆国富名下位于深圳市罗湖区爱国路泰宁花园裙楼二层B区ABC栋二层B房产带租拍卖，租赁合同为深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理部门2013年9月16日出具《房屋租赁凭证》[登记（备案）号：罗CK029836]时作备案登记的租赁合同。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈欣蓉