江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初8444号原告(案外人)：梁继锋，男，1968年12月15日出生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：王广强，郯城山之东法律服务所法律工作者。被告(申请执行人)：李永刚，男，1984年7月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：徐州市嘉年华游乐园有限公司，住所地江苏省新沂市马陵山镇陆庄东249省道西侧。法定代表人：晁建军，该公司总经理。被告（被执行人）晁建军，男，1973年2月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告（被执行人）张慧，女，1980年8月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。被告（被执行人）：梁言之，男，1969年12月12日出生，汉族，住江苏省新沂市。第三人：徐州正浩房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道现代商城东一路13-2号。法定代表人：李尚庆，该公司总经理。原告梁继锋与被告李永刚、徐州市嘉年华游乐园有限公司（以下简称嘉年华公司）、晁建军、张慧、梁言之，第三人徐州正浩房地产开发有限公司（以下简称正浩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁继锋及其委托诉讼代理人王广强，被告李永刚委托诉讼代理人程潜到庭参加诉讼；被告嘉年华公司、晁建军、张慧、梁言之，第三人正浩公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁继锋向本院提出诉讼请求：一、撤销（2019）苏0381执异160号执行裁定；二、解除对位于山东省郯城县杨集镇于巷商业步行街**幢*号、*号商铺（以下简称涉案7号、8号商铺）的查封并停止执行。事实和理由：2017年12月13日，梁继锋与正浩公司签订购房合同，约定梁继锋购买正浩公司开发的位于山东省郯城县杨集镇于巷商业步行街8套商铺。合同签订后，梁继锋付清全部购房款，正浩公司将涉案房屋交付梁继锋使用。因此，涉案*号、*号商铺属于梁继锋财产，法院不应将该财产作为正浩公司财产予以查封。梁继锋于2019年7月29日提出执行异议，法院作出（2019）苏0381执异160号执行裁定，驳回梁继锋的异议请求，故提起本案诉讼。李永刚辩称，1.涉案7号、8号商铺并未办理产权登记，梁继锋对该商铺不享有所有权。2.涉案7、8号商铺所在土地系集体土地，梁继锋并非该集体经济组织成员，因此其与正浩公司签订的房屋买卖合同系无效合同。梁继锋基于无效合同对涉案7号、8号商铺不享有阻却执行的权利。嘉年华公司未作答辩。晁建军未作答辩。张慧未作答辩。梁言之未作答辩。正浩公司未到庭参加诉讼，但提供书面意见称，我公司与梁继锋于2017年12月13日签订八份《房屋购销合同》，约定用梁继锋在我公司的工程款2650128元折抵8套商铺购房款，我公司认可涉案7号、8号商铺购房款已经全部付清。合同签订后，我公司已将上述房屋交付梁继锋使用，梁继锋诉状所述内容属实。因涉案项目未通过统一验收，产权手续至今无法办理，故不能为梁继锋购买的房屋办理登记发证。经审理查明：李永刚与徐州博然鞋业有限公司（以下简称博然公司）买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月18日作出（2012）新商初字第0135号民事判决，判令博然公司于判决生效之日起十日内偿还李永刚货款331160元及利息（其中306971元按银行同期贷款利率自2012年3月26日起计算至判决确定给付之日止；24189元按银行同期贷款利率自2011年12月31日起计算至判决确定给付之日）。因博然公司未履行生效法律文书确定的义务，李永刚向本院申请强制执行，案号为（2015）新执字第00723号。在执行过程中，本院于2018年6月13日作出（2015）新执字第00723号执行裁定，追加晁建军、张慧、梁言之为案件被执行人。2018年11月29日，本院向正浩公司送达履行到期债权通知书，正浩公司在指定期限内未提出异议，亦未主动履行。2018年12月24日，本院作出（2015）新执字第00723号之一执行裁定，强制执行晁建军对正浩公司的到期债权520000元。2019年7月18日，本院作出（2015）新执字第00723-6号执行裁定，查封正浩公司所有位于山东省郯城县杨集镇于巷商业步行街**号楼**号、**号商铺；***号楼19号、20号商铺。案外人梁继锋提出执行异议后，本院于2019年8月14日作出（2019）苏0381执异160号执行裁定，驳回梁继锋的异议请求。梁继锋不服该执行裁定，于规定期限内提起本案诉讼。另查明：2017年11月28日，山东省郯城县人民法院受理梁继锋与张友杰、正浩公司买卖合同纠纷一案。该案审理过程中，山东省郯城县人民法院于2017年12月5日作出（2017）鲁1322民初6762号民事裁定：一、查封正浩公司所有位于郯城县某商铺：2号楼5号、6号商铺，4号楼6号商铺，5号楼10号、14号商铺，7号楼5号、8号商铺，9号楼32号商铺，12号楼4号、5号、8号、13号商铺。2017年12月15日，梁继峰以正浩公司已经用郯城县杨集镇于巷商铺抵偿货款，双方达成和解协议为由，向山东省郯城县人民法院申请撤回起诉并解除查封。该院于当日作出（2017）鲁1322民初6762号民事裁定，准许梁继锋撤诉并解除对上述商铺的查封。涉案于巷商业街项目位于山东省郯城县，是由正浩公司开发建设，该项目所占用的土地性质为集体土地。2017年12月13日，梁继锋与正浩公司签订《房屋购销合同》八份，约定梁继锋购买包括涉案7号、8号商铺在内的共计8套商铺，总价款为2650128元，购房款以正浩公司欠付梁继锋的贷款冲抵。再查明，博然公司现更名为嘉年华公司。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，作为房屋买受人的梁继锋主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，故其买卖是受限的，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，涉案7号、8号商铺是在郯城县集体土地上建造，梁继锋并非该集体经济组织成员，故正浩公司与梁继锋就涉案7号、8号商铺所签订的房屋买卖合同因违反上述土地管理法的强制性规定，应属无效合同。梁继锋基于无效合同不享有能够排除强制执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，本院不予支持。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。梁继锋关于撤销执行裁定、解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告梁继锋诉讼请求。案件受理费4900元，由原告梁继锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙莹莹人民陪审员  史广群人民陪审员  张 敏二〇一九年十二月二十九日书 记 员  章 璐