黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3458号上诉人（原审原告）：贾丽君，女，1971年1月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王静波，黑龙江上欧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：许东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞朝晖，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。上诉人贾丽君因与被上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾丽君上诉请求：1.撤销大庆市让胡路区人民法院(2019)黑0604民初4874号民事判决书；2.依法改判被上诉人向上诉人交付符合交房条件的房屋，同时立即向上诉人支付逾期交房违约金30,138.34元（自2018年10月16日起至2019年7月21日止，共计279天），以及自2019年7月22日起至交付的房屋实际达到交付条件之日止的违约金（利率计算方法按中国人民银行同期贷款利率计算，暂以年利率4.35%计算)；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决对部分事实没有查清，对部分事实认定不清，即对被上诉人承担逾期交房违约金计算截止日期以及上诉人的实际损失高于《商品房买卖合同》约定的违约金的事实认定不清，适用法律有误，导致判决有失公允。理由如下：一、一审法院未查清违约金计算截止日期的事实。被上诉人承担逾期交房违约金计算截止日期应为被上诉人取得建设工程竣工验收备案证书，向业主提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》并通知业主接房，且完成公共配套设施之日，而一审法院认定违约金计算截止日期为上诉人与被上诉人签订《业主提前接房承诺书》之日，即2019年5月15日是错误的。上诉人提前接房不等于被上诉人完成合同约定的交付符合“交付条件”的交房义务，亦未免除被上诉人逾期交付符合“交付条件”的房屋的违约责任，且上诉人与被上诉人签订《业主提前接房承诺书》，特别在《承诺书》上注明“提前接房与赔偿无关”(详见被上诉人递交的《业主提前接房承诺书》）。因此，法院认定的逾期交房违约金计算截止日期是错误的，应当计算至被上诉人交付的房屋实际达到交付条件之日止。上诉人、被上诉人于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》，第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条约定：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条约定：小区内由甲方负责，公共配套设施在交房时完成。由此可见，合同约定的交房条件是：1.符合国家和地方人民政府的有关规定；2.具备“该商品房经验收合格”，即被上诉人取得建设工程竣工验收备案证书；3.被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.书面通知买受人办理交付手续；5.公共配套设施在交房时完成。本案中，被上诉人于2019年7月18日取得建设工程竣工验收备案证书，于2019年7月21日书面通知小区全体业主办理交付手续，但一审开庭时未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，至今也未向上诉人出示，且目前公共配套设施尚未完成。由此可见，至今被上诉人交给业主的房屋也未达到交房条件，应当承担逾期交房的违约责任，违约金应计算至交付的房屋实际达到交付条件之日止。二、一审法院未查清上诉人的实际损失高于《商品房买卖合同》约定的违约金的事实。本案中，上诉人的实际损失高于《商品房买卖合同》约定的违约金，但一审法院没有认定这一事实，认为证据不足，没有适用《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，做出了不予支持上诉人增加违约金的诉讼请求的判决是错误的。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行。一审法院依照合同约定自2018年10月16日至2019年5月15日计算出来的违约金为3,863.07元，即使是计算至2019年7月21日，该种方法计算出来的违约金也才仅为5,108.04元，少得可怜。实际上，被上诉人逾期交房，逾期交房期间以上诉人所支付的房款915,420元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂以年利率4.35%计算，自2018年10月16日起至2019年7月21日止，共计279天，损失的利息为30,438.34元，这应当被认定为上诉人的实际损失，可一审法院对上诉人的实际损失视而不见。此外，《商品房买卖合同》中上诉人与被上诉人违约金计算方式的约定显失公平，相差10倍，如果上诉人违约，被上诉人能够获得的违约金高出10倍之多，很明显此种约定有失公平。此外，因被上诉人逾期交房，导致上诉人不得不另外租房，年租金1.2万元，已实际支付房租。开庭时，上诉人提供《租房协议》、房主证人证言，以证明实际损失。由此可见，上诉人的实际损失包含房款利息及租房租金两部分，共计4万余元。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人的实际损失远远高于合同约定违约金，上诉人可以请求法院增加违约金，可一审法院对上诉人的实际损失视而不见，做出了不予支持上诉人增加活约金的诉讼请求的判决，显然是错误的，一审法院应当依据《合同法》及司法解释的相关规定，支持上诉人增加违约金的诉讼请求。综上所述，本案一审法院对部分事实认定不清，适用法律有误，依法应当改判。大庆市城市建设投资开发有限公司答辩称，一、双方关于房屋交付条件在合同第八条有明确约定即验收合格的房屋，并且合同第十一条也明确约定“交接商品房达到交付使用条件后”也再次印证了该事实。而上诉人认为的质量保证书和住宅说明使用书仅仅是合同的附随义务，并不是房屋交付使用条件。另外，上诉人认为配套设施没有及时完成，该义务也不是房屋交付使用条件。二、关于违约金。商品房买卖合同对逾期交房或违约金有明确约定，是双方协商一致的结果，上诉人也没有有效证据证明逾期交房的实际损失。因此，本案不存在违约金应当调整的情形。贾丽君向原审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月16日起计算至实际交付符合交付条件房屋之日止，以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2017年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大庆中央花园居住小区建设工程-B-1#楼1单元501号房，建筑面积138.7平方米，单价每平方米6,600元，总房款为915,420元，房款分四次交纳，2017年8月28日交纳预收房款485,420元，2017年9月18日交纳预收房款126,500元，2017年11月7日交纳300,000元，2017年11月7日交纳3,500元。被告应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房将付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金”。截至2017年11月7日，原告交纳了全部购房款915,420元。2019年5月7日，原告出具《业主提前接房承诺书》，内容为“本人购买贵公司开发建设的中央花园小区住宅楼，房号为：B1-1-501，本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按现有条件接房，对购买的商品房进行装修，并遵守以下承诺：1.装修前对房屋进行验收并办理交接手续，待正式交付时不再进行验收，因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，买受人装修过程中不得改变房屋结构、破坏承重墙墙体及其他可能造成房屋不能通过验收的改动，如因买受人装修改造导致该栋房屋不能通过验收，由买受人承担全部法律责任；2.积极配合出卖人办理测绘审核等办理产权相关手续；3.承担装修过程中产生的水、电费用；4.负责本人及本人同意进入房屋所在小区的人员的人身及物品安全”。2019年5月15日，原告在楼宇交接书中签字。2019年7月18日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证书。原审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定积极履行各自义务。原告向被告支付了全部购房款，被告应如期向原告交付符合约定的房屋，现被告逾期交付房屋的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，原告提出要求被告交付房屋及按银行同期贷款利率支付逾期交房违约金两项诉讼请求。关于交付房屋的请求，原、被告签订了《业主提前接房承诺书》，被告已于2019年5月15日实际向原告交付了房屋，且被告所建房屋在2019年7月18日取得了建设工程竣工验收备案证书，符合了合同约定的交付条件，故本院依法认定被告已经履行了房屋交付义务，本案中不再支持原告要求交付房屋的请求。至于原告庭审中提到的房屋质量瑕疵问题，可通过与被告协商，由被告进行相应修缮，或原告另案主张权利。原告主张的逾期交房违约金，首先关于违约金的计算标准，双方在合同中约定，逾期交房违约金按已交房款的日万分之0.20予以计算，该约定是双方当事人自行协商的结果，符合法律规定，本院依法予以认定。现原告主张约定的违约金明显低于其所受损失，但其提交的租房协议及申请证人出庭作证，并不能充分证实其损失情况，且原告亦未按租金标准主张其损失，故本院按照合同约定的计算方式支持原告的违约金请求。关于违约金的起止时间，应从约定交房的次日起计算，即2018年10月16日，计算至原告接收房屋时止，即2019年5月15日，共计275天。经计算，逾期交房违约金为915,420×211×0.00002＝3,863.07元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告贾丽君逾期交房违约金3,863.07元。二、驳回原告贾丽君的其他诉讼请求。案件受理费280元（原告已预交），由被告承担36元，由原告承担244元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一组，包括取款流水、交费收据等，欲证明由于被上诉人延期交房上诉人另行租赁房屋而产生的实际损失，上诉人是用房主的一卡通所缴纳的水、电费，之后由房主给上诉人出具的收据。被上诉人发表质证意见称，对收据、收条的真实性有异议，对其余证据的真实性无异议，首先汇款凭证在2018.2.3日显示取款金额合计是18,000元，在2019.2.2日显示合计金额是10,000元，并且是分三笔取出，两笔支取时间与房屋租赁约定的1.2万元数额不一致，对于缴费数据上没有上诉人的名称，只能显示是原房主自己缴纳的相关费用，因此该组证据无法证实上诉人已经实际缴纳房租并缴纳其他水电费用，进而不能证明上诉人是实际的承租人。对该组证据的真实性本院予以确认，对上诉人欲证明的问题结合其他全案其他证据综合认定。本院经二审审理查明，贾丽君于2018年2月1日起承租王凤学位于龙庆小区7号楼3单元202室房屋，租赁期限2018年2月1日至2020年1月31日，年租金1.2万元。本院对一审法院认定的其他法律事实予以确认。本院认为，一、关于被上诉人应承担逾期交房违约金计算截止时间问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2018年10月15日前交付房屋，事实上双方于2019年5月15日办理了案涉房屋的交接手续，应认定为双方关于交房时间重新达成协议,并已实际履行。一审法院认定被上诉人应承担逾期交房违约金计算起止时间为2018年10月16日-2019年5月15日，并无不当，本院予以维持。二、因被上诉人逾期交房是否给上诉人造成实际损失问题。二审期间上诉人提交了银行流水记录、所租住房屋交纳水、电费一卡通记录、房主王凤学出具的收据，结合一审期间的房屋租赁合同及房屋王凤学证言，已形成了完整证据链条，能够证实上诉人2018年2月1日起承租王凤学位所有的位于龙庆小区7号楼3单元202室房屋（年租金1.2万元）的事实。因被上诉人逾期交房行为客观上的确影响上诉人对房屋的使用，逾期交房期间所产生的租房费用应认定为上诉人的客观损失。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》关于被上诉人逾期交房违约责任的约定低于上诉人的实际损失，上诉人请求调整违约金的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院参照上诉人实际发生的租金标准予以调整，计算违约金数额为：12,000÷365×211=6,937元。综上，由于二审期间出现新证据，导致案件事实发生变化，本院对一审判决予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院(2019)黑0604民初4874号民事判决；二、被上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内一次性给付上诉人贾丽君逾期交房违约金6,937元；三、驳回上诉人贾丽君其他上诉请求。一、二审案件受理费合计744元，由上诉人贾丽君负担574元，由被上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司负担170元。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年十二月十二日法官助理姜海涛书记员包锐