四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4823号 原告：尹翔宇，男，1989年3月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：林丹，四川律大律师事务所律师。 被告：陈文学，男，1972年3月5日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被告：梁宝，男，1979年10月19日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：任静，女，1978年1月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告梁宝、任静共同委托诉讼代理人：胡晓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告：陈果，男，1977年11月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人:蒋劼夫，四川川高律师事务所律师。 第三人：成都玛雅明升房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳祥鹤一街70号。 法定代表人：唐垒，系公司董事。 原告尹翔宇与被告陈文学、梁宝、任静、陈果、第三人成都玛雅明升房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹翔宇及其委托诉讼代理人林丹、被告陈文学、被告梁宝和任静的共同委托诉讼代理人胡晓、被告陈果的委托诉讼代理人蒋夫、第三人成都玛雅明升房地产经纪有限公司（以下简称：玛雅明升公司）的法定代表人唐垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金207200元；3.判令被告向原告返还定金100000元；4.判令被告向原告赔偿第三人收取的费用10000元；5.本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，第三人玛雅明升公司告知原告祥鹤一街48号8栋1单元404号房屋在出售，原告遂向第三人缴纳了10000元现金，第三人出具了收据。2019年3月16日，在第三人居间下，被告梁宝、任静作为出卖方与原告签订了《房屋买卖合同》，被告陈文学作为出卖方代理人签字。合同约定出卖方将位于成都市天府新区祥鹤一街48号鑫苑鑫都会8栋1单元404号房屋以1036000元的成交价卖给原告，原告支付购房定金100000元，出卖方于2019年4月15日前交付房屋，任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了定金100000元，并一再催促被告办理房屋过户等交易手续，被告均以各种理由推诿，2019年8月被告梁宝甚至称不认识被告陈文学，对出卖房屋的事情完全不知情。对梁宝的说法陈文学不认可。原告无法分辨孰真孰假，但认为，被告存在违约、合同因被告的原因至今未履行甚至无法履行、原告的合法权益遭受了损失是客观存在的事实，因此原告诉至法院，望求判如所请。 被告陈文学对原告诉状中陈述的事实无异议，但辩称：梁宝、任静虽然本人没有直接委托陈文学卖房子，但是陈文学是直接联系的任静本人，并且从任静手上拿到了梁宝、任静与开发商签订的《商品房买卖合同》及契税等所有的原始票据，还有梁宝、任静的身份证复印件以及整套房屋的钥匙。这间接说明陈文学卖这套房屋梁宝、任静已经认可了。陈文学收取了原告方10万元定金以后就告知了梁宝、任静房子已经出售出去了，并让梁宝、任静把房屋中的东西全部搬走，这也可以证明陈文学帮忙卖这套房屋，梁宝、任静是认可的。 被告梁宝、任静辩称：1.陈文学属于无权代理，其以梁宝、任静的名义签订的《房产买卖合同》应认定为无效。梁宝、任静并不认识陈文学，也从未授权陈文学对外签署《房产买卖合同》，由《房屋买卖合同》产生的相关责任应该由无权代理人即本案陈文学承担。2.原告在签署《房产买卖合同》时，也未尽到合理的注意义务，并未了解陈文学是否有权以梁宝、任静的名义对外签署《房产买卖合同》，所以本案原告方也存在一定的过错。3.梁宝、任静从未收到原告或陈文学支付或转交的任何费用，所以不存在退还的事实。 被告陈果辩称：梁宝于2018年6月20日向陈果借钱人民币100万元，借款期限是1个月。借款期限届满后，梁宝没有将钱还给陈果，于是双方通过电话沟通，由梁宝委托陈果把案涉房屋按照市场价格卖了，以陈果的100万元债权为准，多退少补。陈果作为老总，基本上没有时间去卖这套房子，所以就把具体卖房子的事宜安排给自己手下的人龚春和陈文学，由他们去帮忙跑卖房子的事（实际上陈文学就是一个跑腿的人）。卖房子的其他重要的事宜还是陈果和梁宝及任静在沟通。陈果向梁宝及任静讲了具体卖房子的情况（包括买房子的人的相关要求及房子的卖价还有付款方式等），梁宝和任静一致没有提出任何异议。陈果为了把这套房子卖掉，不管是精力还是人力上都已经尽力了，在和任静沟通方面也尽力了，且没有任何的疏漏和过错。本案是因为梁宝不配合，导致案涉房屋无法完成交易，应当由梁宝一个人来承担责任。 第三人玛雅明升公司辩称：尹翔宇、陈文学签订《房产买卖合同》时，玛雅明升公司也在场。签订合同时，案涉商品房还没有办理权属证书。陈文学没有提供梁宝、任静的书面授权委托，但提供了与案涉商品房相关的原始资料。 经审理查明：2017年10月9日，梁宝、任静（二人系夫妻）与成都鑫苑万卓置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以442613元的价格购买“鑫苑·鑫都汇”8幢1单元4层404号，建筑面积为75.07平方米的商品房。成都鑫苑万卓置业有限公司通知梁宝、任静的交房时间为2017年11月2日。2017年10月9日，成都鑫苑万卓置业有限公司向梁宝开具了一张442613元的房款收据。2017年11月2日，成都鑫苑万卓置业有限公司向梁宝开具了一张14810.52元的代办产权的税费收据。 2018年6月20日，梁宝向陈果借款100万元，约定最长借款1个月。因梁宝到期未归还借款，后梁宝、任静委托陈果将案涉商品房变卖以抵偿借款，多退少补。陈文学系陈果的表哥。2019年3月12日，陈文学受陈果所托，去任静处拿到了案涉商品房的买卖合同、附件及补充协议、物业管理规约、前期物业服务协议、临时管理规定、南区房屋交付指南、维修基金及契税收据、购房款支付收据、物业费收据。陈文学拿到上述资料后，即联系玛雅明升公司帮忙卖房子。2019年3月15日，尹翔宇向玛雅明升公司支付购买案涉商品房诚意金1000元，向陈文学支付购买案涉商品房100000元定金。2019年3月16日，陈文学代梁宝、任静与尹翔宇签订《房产买卖合同》，案涉商品房最终以1036000元的合同价格卖给了尹翔宇。《房产买卖合同》约定：任何一方违约，需向守约方支付总房价款20%的违约金。合同签订后，陈果多次联系任静，要求任静、梁宝带上身份证一起去房管局签字并完善手续。同时，陈果还要求任静将案涉房屋内的物品整理清出，任静表示在找人搬家了，也表示愿意去签字，并将梁宝的身份证照片通过手机发给了陈果。因梁宝拒不配合办理房屋更名手续，导致《房产买卖合同》无法继续履行。 庭后，被告陈文学退还了尹翔宇支付的购房定金100000元，玛雅明升公司退还了尹翔宇支付的中介费10000元。尹翔宇向本院申请撤销了第3项和第4项诉讼请求。本院认为，原告撤销部分诉讼请求的申请不违反法律规定，予以准许。 以上事实，有《商品房买卖合同》、附件及补充协议、物业管理规约、前期物业服务协议、临时管理规定、南区房屋交付指南、维修基金及契税收据、购房款支付收据、物业费收据、《房产买卖合同》、诚意金收据、微信聊天及手机短信截图、通话记录、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点是：梁宝、任静是否与尹翔宇形成了房屋买卖合同关系。 本院认为，梁宝、任静概况委托陈果将案涉商品房出卖用于抵偿借款，陈果受托后通过关系人陈文学联系任静，拿到案涉商品房相关的原始资料后委托玛雅明升公司将案涉商品房以1036000的价格出卖给尹翔宇。尽管陈文学并非梁宝、任静直接委托出卖案涉商品房的人，其在案涉商品房上代梁宝、任静签字系无权代理。但是，任静将案涉商品房的买卖合同、附件及补充协议、物业管理规约、前期物业服务协议、临时管理规定、南区房屋交付指南、维修基金及契税收据、购房款支付收据、物业费收据等原始资料交于陈文学，尹翔宇基于对上述原始资料以及玛雅明升公司的合理信赖而与陈文学签订《房产买卖合同》，尹翔宇在缔约过程中有合理的理由相信陈文学有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故本院据此认定，陈文学的代理行为有效，梁宝、任静与尹翔宇之间已经形成了合法有效的房屋买卖合同关系。 《房产买卖合同》签订后，陈文学及时反馈给了陈果，陈果又及时将房屋交易信息告知了任静，并要求任静、梁宝清理案涉商品房中的物品，到房管局配合办理房屋过户手续。任静对卖房事宜未提出任何异议，并表示已经找人清理案涉商品房中的物品，且愿意配合办理过户手续。但是，由于梁宝违背诚信原则，拒不到房管局配合办理房屋过户手续，导致《房产买卖合同》无法继续履行。尹翔宇诉请解除《房产买卖合同》的理由充分正当，本院予以支持。 诚实信用原则作为民事活动中的基本法律原则，应当受到强力的捍卫。梁宝违背诚信，无正当理由，拒不履行合同，其行为应受到法律上的否定评价并承担相应的违约责任。任静、梁宝作为夫妻和案涉商品房的共同出卖人，应当对尹翔宇的债务承担连带责任。根据《房产买卖合同》的约定，梁宝、任静应当按购房总款的20%向尹翔宇支付违约金207200元。被告任静在庭审中自述，案涉商品房现在最低价为18000元每平米。据此可知，案涉商品房现总价在1300000元以上。故梁宝、任静按购房总款的20%向尹翔宇支付违约金并不过高，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告尹翔宇与被告任静、被告梁宝于2019年3月16日签订的《房产买卖合同》； 二、被告任静、被告梁宝于本判决生效之日起十日内向原告尹翔宇支付违约金207200元； 三、驳回原告尹翔宇的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3029元，由被告梁宝、被告任静共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅