上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25864号原告：周伟，男，1990年11月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：代尤德，经理。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。原告周伟与被告三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月20日进行公开开庭审理。原告周伟的委托诉讼代理人薛剑峰、被告三弦(上海)资产管理有限公司的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告周伟向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间于2016年11月25日签署的《上海市商品房预售合同》解除；2、被告返还原告购房款人民币(币种下同)2,130,818元；3、被告支付原告利息损失(以2,130,818元为基数、按照中国人民银行同期存款利息的标准计算自2016年11月26日起至被告实际退还前述款项之日止)；4、被告支付原告赔偿金106,540.90元;5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了第3项诉请。事实与理由：2016年11月25日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市闵行区三鲁公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，涉案房屋当时为期房；建筑面积暂测为117.15平方米；房屋总价为2,130,818元；交房期限为2017年12月31日；如被告未能在约定期限内交付房屋超过90天，原告有权单方解除合同，并要求被告承担总房价款的5%赔偿金。合同签订当日，原告将全部购房款支付于被告，被告向原告出具《上海市增值税普通发票》。然被告未按照约定将涉案房屋交付给原告。原告多次向被告提出，被告以房屋尚未建造完毕搪塞原告。双方约定的单方解除权期限到达后，鉴于被告依旧未能交付房屋，原告向被告提出解除合同并退还购房款。但被告至今推诿、未答复。此外，被告承诺涉案房屋可以办理燃气过户、满足居住条件，但实际涉案房屋无法办理燃气入户手续，故原告购房目的(即居住)无法实现。因此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告三弦(上海)资产管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。1、因被告在前期项目开发中遇到种种客观因素(政府、居民上访)导致工期延误，从而造成涉案房屋于2019年2月20日方才满足交付条件，进而导致涉案房屋的延期交付。但被告认为导致现在的后果并非被告主观恶意造成的，因延期交房，被告也承受了重大经济损失。且被告积极与原告协商过办理交房以及后续的补偿事宜。2、根据合同约定及法律规定，原告应当在2018年4月1日至2019年3月31日行使合同解除权，但原告未在该期限内向被告提出解除合同，被告在本案诉讼前亦从未收到原告口头或者书面的任何解除通知，故原告的解除权失效。3、被告已收到原告缴纳的2,130,818元购房款。4、就原告主张的违约金，若法院支持原告该项诉请，则被告认为违约金的金额不宜超过原告的损失。5、即使涉案房屋无法开通燃气也不影响原告的使用，且燃气是否开通、接入仅是装修要求，如装修不符合标准，原告可以主张差额补偿而不是解除合同。经审理查明，2016年11月25日，原告周伟(买方，乙方)与被告三弦(上海)资产管理有限公司(卖方，甲方)签订《上海市商品房预售合同》。合同的主要约定内容如下，第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：闵XXXXXXXXXX，土地面积为33,385.90平方米，土地用途为：商办、餐饮旅馆业用地。第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公。据甲方暂测该房屋建筑面积为117.15平方米，其中套内建筑面积为76.52平方米、公用分摊建筑面积为40.63平方米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为18,188.80元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,130,818元。该房屋全装修总价未记载金额。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.20倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”记载，……(八)其他，电力系统：市政供电，每户设独立配电箱；燃气：管道入户，业主自行申请开通。前述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款2,130,818元。2017年1月12日，原告取得了有关涉案房屋的预告登记。2019年2月20日，被告取得了包括涉案房屋在内的大产证。后被告要求原告办理涉案房屋的交接手续，但原告未前去办理。原告遂以被告逾期交付涉案房屋等事由于2019年5月向本院提起本案诉讼。本院受理本案后，于2019年7月12日向被告送达了本案起诉状副本及应诉材料。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、上海增值税普通发票、不动产登记证明(预告登记)等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，原告为证明其已于2019年1月19日向被告发出书面解除通知，向本院提交了单号为XXXXXXXXXXXXX的EMS快递面单及投递记录，面单记载的收件人为三弦(上海)资产管理有限公司、地址为昌林路三鲁公路交叉口、内件品名为信函，投递记录显示2019年1月20日投递并签收、签收人为他人收(家人)。对该组证据材料，经质证，被告表示证据三性均无法确认，被告从未收到过原告寄送的快递，且快递面单未显示原告寄送的信函的具体内容，无法知晓是否如原告诉述寄送的是解除函，被告是公司，而投递记录显示的签收人却是家人。就原告所邮寄的书面文本以及签收人的具体信息，本院曾要求原告于2019年8月20日庭审后7日内提交，但原告并未提交。本院认为，该组证据材料并不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。本院认为,原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。被告作为出售方，按期交付涉案房屋系其主要义务。根据涉案合同第十一条的约定，被告应于2017年12月31日前将涉案房屋交付给原告。然被告未能按约履行交付的义务，显然被告的行为构成违约。又根据涉案合同第十二条的约定，被告未在合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付原告，……逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。即自2018年4月1日起原告有权单方要求解除涉案合同。然从现有证据来看，至2019年5月本案起诉前，原告从未向被告主张或通过诉讼形式主张解除涉案合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，显然原告的解除权已消灭。现原告再以被告逾期交房为由要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。至于原告主张被告承诺涉案房屋可以办理燃气过户、满足居住条件，但实际涉案房屋无法办理燃气入户手续，故原告购房目的(即居住)无法实现，要求解除合同。本院认为，首先，原告并未提供充分有效的证据证明被告曾经向原告承诺涉案房屋可办理燃气过户、满足居住条件。其次，涉案合同仅在合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中记载“燃气管道入户，业主自行申请开通”，燃气管道是否入户，燃气是否能够开通，双方均未将此作为原告可行使合同解除权的条件。再次，涉案合同明确记载，涉案房屋经政府批准的规划用途为办公。对此，原告亦明知。燃气管道是否入户，燃气是否能够开通，并不影响涉案房屋作为办公的用途。综上，原告的该点主张，本院亦不予采纳。鉴于原告要求解除合同之诉请，本院不予支持，故原告基于合同解除所主张的房款的返还及赔偿金的给付，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告周伟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计12,349.44元，由原告周伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年十二月十日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。