重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝民再300号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑杨，男，1991年8月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：何东隆，重庆智韵律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴福泉，男，1978年8月11日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：刘裕峰，北京大成（重庆）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐明永，男，1970年8月20日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆千驰房地产经纪有限公司,住所地重庆沙坪坝小龙坎正街398号。法定代表人：袁孝康，该公司总经理。再审申请人郑杨因与被申请人吴福泉、唐明永、重庆千驰房地产经纪有限公司（简称千驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终3685号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月19日作出（2018）渝民申1123号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郑杨及其委托诉讼代理人何东隆、被申请人吴福泉的委托诉讼代理人刘裕锋到庭参加诉讼，被申请人唐明永、千驰公司经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。再审申请人郑杨申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判郑杨无须赔偿吴福泉损失78万元或将本案发回重审。事实及理由：1.吴福泉作为卖方，郑杨、唐明永作为买方与千驰公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定吴福泉以93万元出售涉案房产给郑杨、唐明永。郑杨按照案涉协议约定交付定金1万元，但一直未得到办理过户登记的通知。被申请人吴福泉在未得到千驰公司通知，也未取得郑杨同意的情况下，将案涉房屋过户至唐明永个人名下，是基于二者另行达成的买卖合意，而非履行《房地产买卖居间协议》关于过户的约定；2.唐明永与郑杨之间是顺序购买的关系，即使认定二人系共同购买，在合同成立后，双方应按照合同约定履行，千驰公司应当通知郑杨到场，吴福泉在过户时应当提出对过户到唐明永一人名下的异议而未提出，故吴福泉及千驰公司均存在违约行为，郑杨无违约行为也无过错；3.郑杨没有以任何形式放弃将其登记为案涉房屋的产权人之一的意思表示，三被申请人也无证据证明郑杨放弃了相应权利，协议特别约定过户应经中介公司通知后，三方共同至房交所办理为准。现案涉房屋被抵押，已导致郑杨购房合同目的无法实现；4.《房地产买卖居间协议》因被申请人吴福泉根本性违约导致无法继续履行，郑杨没有过错，不存在违约行为。（2015）沙法民初字第00379号民事判决对案涉协议解除原因认定错误，本案不应当引用该判决内容，郑杨不应承担合同解除的赔偿责任。本案的损失应由吴福泉、千驰公司及唐明永承担；5.本案涉嫌刑事犯罪，应当将犯罪线索移送侦察机关。吴福泉辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实及理由：1.郑杨与唐明永系案涉合同的共同乙方，并非单独的合同主体。千驰公司作为中介通知了唐明永与吴福泉过户，已履行了通知义务，即使通知其中一位，也已尽到通知义务。2.郑杨在本案一审中未提出吴福泉违约的抗辩，也未提起反诉。而案涉《房地产买卖居间协议》第十条明确约定由中介通知吴福泉办理产权过户登记。3.郑杨作为案涉协议的一方当事人之一，应当承担相应的违约责任。另本案涉嫌刑事犯罪。吴福泉向一审法院起诉请求：1.唐明永、郑杨赔偿因解除《房地产买卖居间协议》给吴福泉造成的损失93万元；2.千驰公司对唐明永、郑杨的赔偿责任承担连带责任；3.本案诉讼费用由郑杨、唐明永、千驰公司承担。一审法院认定事实：位于重庆市沙坪坝区X小区X号的房屋原权利人为吴福泉。2014年8月19日，重庆市九龙坡公证处出具（2014）渝九证字第3150号公证书。该公证书证明，吴福泉及其妻子吴佩萱于2014年8月19日来到该公证处，在公证员的面前，委托吴友曲作为其代理人，办理位于重庆市沙坪坝区X小区X号房屋的买卖事宜的《委托书》上签名、捺指纹。2014年9月8日，吴福泉作为出卖人，唐明永、郑杨作为购买人，千驰公司作为居间人三方签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定，吴福泉将位于重庆市沙坪坝区X小区X号的房屋出售唐明永、郑杨。该房屋总成交价为93万元。购买方为两人以上，其共有方式为【共同共有】【按份共有】，共有方式为按份共有的，约定的具体份额为：购买方自行决定。唐明永、郑杨于签订该合同时向吴福泉支付定金1万元，于过户当日支付首付款7万元，向银行申请个人二手房商业按揭贷款85万元，支付吴福泉第三部分房款，如银行实际贷款低于此金额，不足部分由唐明永、郑杨自筹资金支付。该合同“权属转移登记”约定，吴福泉和唐明永、郑杨双方同意，自本合同签订之日起7个工作日内，由吴福泉、唐明永、郑杨及千驰公司三方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。吴福泉应当在收齐房款当日将房屋交付给唐明永、郑杨。唐明永、郑杨逾期付款，逾期在30日之内，自约定应付房价款期限届满次日起至实际支付之日止，唐明永、郑杨按日向吴福泉支付未付部分房款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过前款约定时间的，吴福泉有权解除合同。吴福泉解除合同的，唐明永、郑杨应自解除合同通知送达之日起按累计逾期30日未付部分房价款金额的10%向吴福泉支付违约金，吴福泉退还唐明永、郑杨全部已付房价款。该合同“补充条款”约定，吴福泉收到千驰公司短信通知三个工作日内到房交所办理过户手续。吴福泉和唐明永、郑杨双方自行协商房屋过户后证送抵押75日内未收到房屋尾款，唐明永、郑杨按百分之二的月息支付给吴福泉。若银行未审过、未放款，唐明永、郑杨须在90日内把房款以全款的方式支付给吴福泉。若未支付，吴福泉有权无条件收回此房，首付款不退。过回房子的税费由唐明永、郑杨承担。该合同“经纪方的违约责任”约定，千驰公司在履行本合同的过程中，因过错造成吴福泉或唐明永、郑杨损失的，应当承担过错赔偿责任。吴福泉的代理人吴友曲、唐明永、郑杨及千驰公司分别在合同上签字捺印。合同签订后，郑杨于2014年9月8日向吴福泉支付了定金1万元。2014年9月16日吴福泉代理人吴友曲与唐明永签订《重庆市房屋买卖合同》，约定涉案房屋以50万元作为成交价格，并将该合同提交房屋登记机构。吴福泉协助唐明永将涉案房屋产权登记过户至唐明永名下，并于当日将涉案房屋实际交付了唐明永。唐明永也于当日支付了购房首付款7万元。2014年9月16日唐明永将涉案房屋抵押给案外人杨瑞莆，并于当日办理了抵押登记。后唐明永、郑杨未再向吴福泉支付涉案房屋的购房款。吴福泉多次催收房款未果，遂以唐明永、郑杨为被告、千驰公司为第三人向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼。要求判令解除吴福泉与唐明永、郑杨签订的《房地产买卖居间协议》；唐明永、郑杨返还吴福泉房屋，并将产权过户至吴福泉；唐明永、郑杨承担将房屋过户至吴福泉所产生的全部税费；唐明永、郑杨承担违约金8万元。2015年11月26日该院作出（2015）沙法民初字第00379号民事判决：一、该判决发生法律效力之日解除吴福泉与唐明永、郑杨以及千驰公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区X小区X号的房屋的协议；二、该判决发生法律效力之日唐明永、郑杨向吴福泉支付违约金7万元；三、驳回吴福泉其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，吴福泉于2016年4月13日再次提起本案诉讼，要求判如所请。一审法院认为，2014年9月8日吴福泉作为出卖人，唐明永、郑杨作为购买人，千驰公司作为居间人三方签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。三方当事人应当按照该合同全面履行各自的义务。郑杨抗辩该合同系预约合同的理由，无事实和法律依据，不予采信。2014年9月16日吴福泉的代理人吴友曲与唐明永签订《重庆市房屋买卖合同》约定涉案房屋以50万元作为成交价格的合同仅是吴福泉为协助唐明永办理房屋过户登记所签订的合同，并非三方当事人真实意思表示，不能作为定案的依据。重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第00379号民事判决已发生法律效力，该判决已解除案涉《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区X小区X号的房屋的协议，并因案涉房屋已被抵押他人，办理了抵押登记，在抵押被涤除前，判决驳回了吴福泉要求唐明永、郑杨返还吴福泉房屋，并将产权过户至吴福泉的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并要求赔偿损失。故吴福泉可以请求唐明永、郑杨赔偿损失。虽然吴福泉将涉案房屋过户至唐明永名下，但仍是履行吴福泉与唐明永、郑杨以及千驰公司三方签订的《房地产买卖居间协议》的行为，郑杨作为该合同的相对方应当承担因该合同被解除的相关责任。故对郑杨辩称其不存在过错，不应承担责任的抗辩理由，不予支持。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉《房地产买卖居间协议》约定房屋价款为93万元，因此可以认定合同履行后吴福泉可以获得的利益为93万元。庭审中查明郑杨支付了定金1万元，唐明永支付了首付款7万元，另案判决解除案涉《房地产买卖居间协议》中关于买卖案涉房屋的协议，并判决唐明永、郑杨向吴福泉支付违约金7万元。故郑杨已无权要求返还定金，唐明永、郑杨因违约所造成吴福泉的实际损失应为78万元，对吴福泉要求唐明永、郑杨赔偿损失的主张予以部分支持。因案涉《房地产买卖居间协议》中，千驰公司仅作为居间人，且案涉《房地产买卖居间协议》约定千驰公司在履行本合同的过程中，因过错造成吴福泉或唐明永、郑杨损失的，应当承担过错赔偿责任。而吴福泉并未举证证明千驰公司在履行合同过程中存在过错，故其要求千驰公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、判决发生法律效力之日唐明永、郑杨赔偿吴福泉损失78万元。二、驳回吴福泉其他诉讼请求。案件受理费13100元，公告费900元，合计14000元，吴福泉已预交13700元，郑杨已预交300元。由唐明永、郑杨负担。限唐明永、郑杨于判决发生法律效力之日直接支付吴福泉13700元。吴福泉不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项；2.改判千驰公司对唐明永、郑杨应赔偿吴福泉的损失承担连带责任；3.本案一、二审诉讼费用由唐明永、郑杨、千驰公司承担。郑杨不服一审判决，上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由吴福泉承担。二审中，郑杨举示（2015）沙法民管异初字第00479号民事裁定书、（2015）沙法民初字第00390号、（2015）南法民初字第00841号、（2015）沙法民初字第00379号、（2015）沙法民初字第02569号判决书各一份，拟证明：本案涉嫌刑事犯罪，希望二审法院将犯罪线索移送公安机关处理。吴福泉质证认为，前述证据真实性认可，前述证据结合房屋买卖事实经过，吴福泉也认为涉嫌诈骗刑事犯罪，前期吴福泉向相关公安机关举报，但公安机关以新型案件为由，最终研究后未立案。吴福泉同时认为，吴福泉当时两套房屋挂在千驰公司出售，其中一套卖给唐明永和郑杨，另一套卖给黄龙，两套房屋均约定买方向银行贷款。千驰公司在签订合同后给吴福泉说房屋可以过户了，签订合同时买方仅支付1万元定金及7万元的首付款，在千驰公司的通知下，吴福泉将2套房屋均过户给买方。很长一段时候后，也未见银行放款，后吴福泉向银行了解，银行称买方没有提供完整的按揭贷款资料。此时吴福泉立即去了解房屋的产权状况，发现两套房屋在过户到买方后的几天就已被抵押，吴福泉要求千驰公司联系买方，但再也联系不上。基于此事实，吴福泉向公安机关报案，但公安机关未立案。同时据了解黄龙、唐明永还按照同样的操作手法骗取了其他房屋，受害人也向公安机关报案，但公安机关均未立案。二审法院查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，案涉《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同。三方当事人应当按照合同约定全面地履行各自的义务。关于千驰公司是否应对吴福泉的损失承担连带赔偿责任的问题。《房地产买卖居间协议》中约定千驰公司在履行本合同的过程中，因过错造成吴福泉或唐明永、郑杨损失的，应当承担过错赔偿责任。因此，吴福泉要求千驰公司承担连带赔偿责任的上诉请求，既不符合合同约定，也不符合法律的规定，故不予支持。关于郑杨是否应对吴福泉的损失承担赔偿责任的问题。郑杨辩称《房地产买卖居间协议》系预约合同的理由，无事实和法律依据，不能成立。由于另案生效判决已判决解除案涉《房地产买卖居间协议》中关于买卖案涉房屋的协议，郑杨作为《房地产买卖居间协议》的相对方，应当承担因该合同被解除的合同责任。因此，郑杨应对吴福泉的损失承担赔偿责任。其他认定同一审。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由吴福泉负担6550元，郑杨负担6550元。本院再审查明，双方于2014年9月8日签订的案涉《房地产买卖居间协议》第七条“权属转移登记”约定：“甲（吴福泉）乙（唐明永、郑杨）双方同意，自本合同签订之日起7个工作日内，由甲乙经纪方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”案涉《房地产买卖居间协议》补充条款约定：“甲方收到经纪方短信通知3个工作日内到房交所办理过户手续……”经查，2014年9月8日是星期一，7个工作日即为2014年9月16日。郑杨在本案一、二审及再审中均称千驰公司未通知其办理过户。再审中，本院询问吴福泉为何未通知郑杨，其称不知道郑杨电话。而对于千驰公司是否通知郑杨，吴福泉表示不知道是否通知。再审审理中，郑杨明确表示其自2014年9月8日签订案涉《房地产买卖居间协议》后，一直没到银行办理过按揭贷款手续，而是收到本案一审法院的传票后方知道吴福泉及唐明永、中介公司已办理了案涉房屋过户手续的事实。另查明，2014年9月16日吴福泉的代理人吴友曲与唐明永签订的《重庆市房屋买卖合同》系格式合同，其中该合同的成交方式有两种选项，分别是“自行成交”和“经纪成交”，该合同中选择的“自行成交”。另该合同中选择的付款方式为“按揭付款”，在按揭付款的项下空白处未填写内容。另该合同中的违约责任、争议解决以及合同份数等空白处均未填写内容。再审中，郑杨申请证人毛灿出庭。证人毛灿证明：毛灿系以自由经纪人身份驻房产交易所代办房产证的人员，其与杜鑫宇及郑杨以前系一房屋中介公司同事关系。因中介方工作人员经纪人杜鑫宇带着房屋买卖双方找毛灿办过户。毛灿遂以自由经纪人的身份为涉案房屋办理过户手续，办理案涉房屋过户当天，杜鑫宇与买方唐明永及业主方吴福泉的代理人一同到房交所办理的案涉房屋过户登记。在办理登记的时候郑杨不在场，且经毛灿在代办过户时询问，各方确认将房屋过户至唐明永一人名下。经过质证，郑杨对证人证言的真实性、合法性及关联性均无异议，提出证人证明了唐明永是个人购买案涉房屋，进而佐证吴福泉与唐明永是独立的买卖关系。吴福泉质证后对证人证言也无异议，提出证人证实了千驰公司通知唐明永与吴福泉过户的事实，所以吴福泉要求千驰公司承担责任的请求正当。同时，郑杨、吴福泉均认可杜鑫宇系千驰公司具体办理居间合同的职员，且郑杨自认其系从事房屋中介的人员，与杜鑫宇系另外中介公司前同事关系的事实。本院经审查认为，证人毛灿的证言能够证明其以自由经纪人身份为吴福泉与唐明永办理房屋过户手续系千驰公司工作人员通知，同时证明过户当天郑杨未到场的事实。其证言与吴福泉的陈述以及本院查明的其余事实能够相互印证，具有真实性、证据来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院再审对原审查明的其余案件事实予以确认。本院再审认为，案涉《房地产买卖居间协议》是三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。三方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：郑杨是否应当赔偿吴福泉合同被解除的损失。围绕当事人再审请求，根据再审查明的案件事实，综合评判如下：首先，唐明永与郑杨系案涉居间协议的一方当事人，相对于卖房人吴福泉来讲，吴福泉将房屋过户登记至二人中的一人名下即已完成合同约定的权属转移登记义务。至于郑杨与唐明永之间对于房屋如何确定份额或处置系作为买房人一方内部的关系，与吴福泉无关。故对于郑杨再审称其与唐明永系独立购房人，案涉房屋过户至唐明永一人名下系千驰公司及吴福泉违约的理由不能成立。其次，《房地产买卖居间协议》明确约定三方当事人“自本合同签订之日起7个工作日内共同到房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续”，补充条款中约定“甲方（吴福泉）在收到经纪方短信通知3个工作日内到房交所办理过户手续”。案涉协议并未约定由千驰公司通知郑杨或唐明永办理按揭贷款或过户手续，故千驰公司并不负有通知唐明永及郑杨办理按揭贷款或过户手续的合同义务。根据案涉协议的约定，各方当事人应当在案涉协议约定的上述期间共同到房屋登记机构办理过户登记手续。而在吴福泉、唐明永及千驰公司工作人员均于7个工作日内到房屋登记机构办理过户登记，郑杨当日并未到场，郑杨也无证据证明其在此期间要求办理过户登记而吴福泉拒绝办理的事实。另郑杨在再审中自认其自签订案涉协议后直到收到本案一审法院的传票方知晓案涉房屋过户登记至唐明永名下的事实。由此可见，郑杨在签订案涉协议后，并未按照案涉协议约定的期限履行过户登记及办理银行按揭贷款或其他方式的付款义务。且郑杨自身作为房屋中介公司的从业人员以及其与千驰公司办理案涉房屋中介服务的经纪人系前同事关系，其更应当明知买房人一方的义务，但其并未按约履行案涉协议约定的义务。再次，对于郑杨再审称其与唐明永系顺序购房，吴福泉与唐明永办理案涉房屋的过户登记手续系基于双方另行签订的《重庆市房屋买卖合同》，不是履行的案涉居间协议，因此郑杨无任何违约行为的意见。本院认为，因郑杨并未举示证据证明其与唐明永系顺序购房，且该项理由与案涉协议等证据反映郑杨与唐明永系共同购房人一方的事实相矛盾，故其主张与唐明永系顺序购房的意见不能成立。对于郑杨再审称吴福泉与唐明永办理案涉房屋的过户登记手续系基于双方另行签订的《重庆市房屋买卖合同》的问题，吴福泉辩称该合同只是为办理过户手续而签订，并非双方真实意见表示。对此，本院认为，吴福泉与唐明永于2014年9月16日办理房屋过户登记手续当日签订的《重庆市房屋买卖合同》约定房屋的成交价为50万元，而该价格与同年9月8日三方签订的案涉居间协议约定的房屋成交价93万元相差甚远。在案涉居间协议并未解除，且无证据证明吴福泉有放弃履行更高成交价的案涉居间协议而履行其与唐明永签订的低房价合同的事由的情况下，吴福泉与唐明永9月8日签订的房屋买卖合同明显不是吴福泉的真实意思表示。同时，从该《重庆市房屋买卖合同》的外观表现形式反映，该《重庆市房屋买卖合同》系格式合同，合同中并未对违约责任、争议解决方法以及具体付款方式等合同的主要条款进行约定。另外，该买卖合同载明的“自行成交方式”也与“经纪成交”的客观事实不相符合。综合上述情况，吴福泉称与唐明永于过户当日签订的买卖合同仅是为了办理案涉房屋过户登记需要的理由更具有合理性，故郑杨的该项意见也不能成立。综上，吴福泉已按约履行了房屋过户及交付的义务，而作为买方的唐明永及郑杨并未按约履行支付房款的义务，已构成违约，原审对此认定并无不当。且该事实已经另案生效判决确认并解除了案涉《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区X小区X号房屋的协议。而吴福泉正是基于唐明永与郑杨未履行案涉居间协议约定的付款义务，导致合同目的无法实现而诉请法院解除了买卖案涉房屋的协议。唐明永、郑杨理应承担案涉居间协议被解除的相应责任，原审判决认定并无不当，本院予以维持。综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。再审申请人申请再审的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终3685号民事判决。本判决为终审判决。审判长  谭继权审判员  陈 怡审判员  张 超二〇一九年十二月二十七日书记员  温 娟