黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2041号原告：付志贵，男，1948年9月26日出生，汉族，绥芬河市人民医院退休职工，住黑龙江省绥芬河市。被告：孙永琪，男，1957年8月10日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市，其他身份信息不详。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，男，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司副总经理。第三人：齐齐哈尔市天享典当有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区中华路230号。法定代表人：全志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所法律工作者。原告付志贵与被告孙永琪、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案。诉讼过程中，齐齐哈尔市天享典当有限公司（以下简称天享典当公司）申请以无独立请求权的第三人参加诉讼。2019年12月20日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告付志贵、被告中天恒基房产公司的委托诉讼代理人董成军、第三人天享典当公司的委托诉讼代理人里俊福到庭参加诉讼。被告孙永琪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付志贵向本院提出诉讼请求：要求确认二被告于2013年6月3日签定的绥芬河市幸福家园二期05＃1单元501室B20130603009551号商品房买卖合同无效。事实和理由：2010年9月9日，原告以241034元的价格购买了被告中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期05＃1单元501室商品房。原告按照约定将全部购房款交付给了中天恒基房产公司。2014年，中天恒基房产公司将房屋交付给原告，原告接收后对所购房屋进行了装修并居住使用至今。后来原告得知，中天恒基房产公司向孙永琪借款，为担保偿还借款，双方以签定商品房买卖合同的形式将案涉房屋备案登记在了孙永琪的名下。原告认为，原告与中天恒基房产公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到保护。中天恒基房产公司与孙永琪之间是民间借贷法律关系，双方不存在真实的商品房买卖关系。二被告签定商品房买卖合同并将案涉房屋备案登记至孙永琪名下，侵害了原告的合法权益，双方签定的商品房买卖合同无效。孙永琪未作答辩。中天恒基房产公司辩称，2010年9月9日，付志贵以现金方式一次性支付购房款241034元，购买了案涉房屋，并于2014年交付使用居住至今。2013年，中天恒基房产公司开发建设绥芬河市中天幸福家园二期，因资金短缺，向孙永琪借款共计1000万元，双方约定月利率2.5%，中天恒基房产公司以包括案涉商品房在内的共计98套房屋作抵押，与孙永琪签定商品房买卖合同，将“抵押”房屋备案登记在了孙永琪名下。后来，因为种种原因中天恒基房产公司未能偿还孙永琪的借款。对于原告诉讼请求，中天恒基房产公司听从法院的裁决。天享典当公司述称，原告提起的诉讼主体不适格，请求确认案涉争议合同无效，没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。主要理由为：一、原告没有诉讼主体资格。原告未提供其与中天恒基房产公司签订的有效买卖合同，原告的案涉商品房买卖合同不属于有效的买卖合同，对抗不了案涉争议的二被告签订的且已备案的商品房买卖合同。原告的商品房买卖合同里的相关数据均是手写的，合同没有防伪码，没有到房产局办理备案登记，无法证实该商品房买卖合同是在诉争房屋备案登记在孙永琪名下前，及案涉房产被牡丹江市中级人民法院查封前签订的，且原告提供的购房收据没有银行汇款凭证、取款凭证佐证。原告不能证明其与本案诉争的房产有直接的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定，其不能作为原告提起诉讼。二、本案具有非典型担保功能。2013年6月，第三人以孙永琪的名义借给中天恒基房产公司2000万元，双方签订的是房地产抵押借款合同，约定以包括案涉争议房产在内的99处房产作抵押。在到房产局办理抵押登记时，房产局不给办理抵押登记，并向孙永琪解释说，办理商品房销售备案登记和抵押登记具有同行法律效力，于是双方将其中的98处房产重新办理了商品房销售备案登记。在办理备案登记时，孙永琪对所备案登记的房产进行了核对，不存在办理入住手续及被实际占有的情况，第三人尽到了审慎注意义务。2011年4月15日，原告与中天恒基房产公司签订了商品房买卖合同，原告长期不催促中天恒基房产公司办理备案登记，存在严重过错，给第三人造成损失，原告应当承担赔偿责任。法律并未禁止民间借贷的借款方以签订商品房买卖合同的方式向出借方提供担保，案涉争议合同不存在无效的情形，是非典型担保合同，《全国法院民商事审判工作会议纪要》承认了这种非典型担保的效力。三、原告只能通过案外人异议程序寻求救济。诉争房产已被牡丹江市中级人民法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人异议之诉属于人民法院专属管辖，案外人不能通过其他程序解决，包括不能通过行政诉讼撤销登记和民事诉讼确认合同无效的方式解决。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排出执行异议的，人民法院不予支持”。即便原告取得了胜诉判决，牡丹江市中级人民法院也不能解除对诉争房屋的查封，房产局也不能解除对诉争房屋的备案登记。付志贵围绕其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同1份、购房收据2张，物业费、取暖费、电梯使用费票据51张。欲证明：原告购买了绥芬河市幸福家园二期05#号楼1单元501室房屋，原告用现金购房，购房款是241034元，中天恒基于2013年10月11日为原告办理了入住手续，原告一直居住使用至今，期间缴纳了物业费、取暖费等费用。经质证，中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司对购房合同的形式要件及原告欲证明的问题均有异议。天享典当公司认为，该商品房买卖合同不是机打的，合同中相关数据都是手填的，且没有防伪码，不属于房产部门监制的规范化商品房买卖合同，无法证实原告的合同是在二被告签订商品房买卖合同之前签订的；原告没有银行汇款凭证及取款凭证，没有资金来源说明，无法证明实际交付了购房款；原告称是一次性交付了购房款，却出现两张收据，且相隔两年之久；原告没有出具诉争房屋的入住收据，无法证明原告合法占有诉争房屋。另外，没有2014年的水费、取暖费票据，无法证明原告所称2013年就办理了入住手续。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议，天享典当公司虽然提出异议，但未提供出足以推翻该组证据的相反证据，故天享典当公司的异议理由证据不足，该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据二、绥芬河市住房保障中心出具的情况说明1份。欲证明：绥芬河市中天幸福二期205＃1单元501号与207幢1单元501号为同一栋楼房。经质证，中天恒基房产公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司对该证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。天享典当公司认为，房产局与原告有串通的嫌疑，207幢与205幢不是同一个楼，不论是规划还是设计不应该混乱。房产部门出具的说明与孙永琪商品房买卖合同、备案表不完全一致，相互矛盾，该说明不具有法律效力。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议，天享典当公司虽不认可该证据的证明效力，但未提供出足以推翻该组证据的相反证据，故天享典当公司的异议理由证据不足，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据三、房产登记信息1份。欲证明：二被告民间借贷纠纷起诉到牡丹江市中级人民法院后，法院查封了案涉房屋。经质证，中天恒基房产公司及天享典当公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司及天享典当公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据四、二被告签定的抵押借款合同及附件1份。欲证明：中天恒基房产公司向孙永琪借款，用包含原告所购买的房屋在内的98套房屋作“抵押”，并办理了销售备案登记。经质证，中天恒基房产公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司对该证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。天享典当公司认为，第三人和中天恒基在签订房地产抵押合同时，原告并未取得诉争房屋的所有权，因此，不能说侵占了原告的房产。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，天享典当公司对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据五、二被告签定的商品房买卖合同及商品房销售备案登记表各1份。欲证明：中天恒基房产公司向孙永琪借款，将案涉房屋备案在了孙永琪的名下。经质证，中天恒基房产公司及天享典当公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司及天享典当公司对该证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。孙永琪、中天恒基房产公司未提供证据。天享典当公司为证明其主张，提交了房屋抵押借款合同2份、债权转让协议2份、债权转让通知2份、牡丹江市中级人民法院民事调解书2份、执行裁定书4份。原告及中天恒基房产公司对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：2010年9月9日，付志贵与中天恒基房产公司签定商品房买卖合同，以241034元购买中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期205＃1单元401室商品房。当日，付志贵以现金的方式向中天恒基房产公司交纳了全部购房款，中天恒基房产公司为付志贵出具了购房收据。2013年9月27日，中天恒基房产公司将绥芬河市幸福家园二期205＃1单501室商品房交付给付志贵，付志贵补交了房屋面积差价款3220元，付志贵交纳了物业费、取暖费等费用后，对该房屋装修后居住使用至今。2013年6月3日，中天恒基房产公司向孙永琪借款2000万元，为保证按约定还款，中天恒基房产公司与孙永琪签定商品房买卖合同，将中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市中天幸福家园二期98套商品房以“买卖”的形式“抵押”给孙永琪，双方办理了商品房销售备案登记。案涉房屋商品房买卖合同编号为：B20130603009551号。2014年6月10日，孙永琪将其对中天恒基房产公司享有的民间借贷债权以及对中天恒基房产公司设定“抵押”的98套商品房所享有的权利一并转让给天享典当公司。天享典当公司提起诉讼后，经牡丹江市中级人民法院主持调解，天享典当公司与中天恒基房产公司达成调解协议。天享典当公司申请执行后，牡丹江市中级人民法院先后于2014年10月14日、2017年5月26日以（2014）牡法执字第98号、第98号-3执行裁定查封了中天恒基房产公司设定“抵押”的包括案涉房屋在内的98套商品房。2015年3月14日，原告向牡丹江市中级人民法院提出执行异议，因中天恒基房产公司法定代表人杜明月涉嫌犯罪，所有涉及中天恒基房产公司的案件中止审理，牡丹江市中级人民法院对原告提出的执行异议尚未作出处理。另查明，经绥芬河市住房保障中心证实，原告所购案涉争议房屋与“销售”备案登记在孙永琪名下的案涉争议房屋系同一房屋。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2013年6月3日，孙永琪与中天恒基房产公司签订商品房买卖合同并将“出售”房屋备案登记至孙永琪名下，双方的真实目的不是孙永琪向中天恒基房产公司购买案涉商品房，而是中天恒基房产公司与孙永琪协商，以包括案涉房屋在内的98套商品房作“抵押”，通过签订商品房买卖合同并办理销售备案登记的形式，将98套商品房“抵押”给孙永琪，以担保中天恒基房产公司按约定履行还本付息义务。因此，孙永琪与中天恒基房产公司之间无买卖案涉商品房的意思表示，双方签订的商品房买卖合同无效。原告诉讼请求成立，本院予以支持。本案原告提起的是确认合同效力之诉，并非第三人抗辩的对案涉房屋的确权诉讼，本案的审理并不影响牡丹江市中级人民法院对案涉房屋的执行和对原告所提执行异议的审查，故本案无需中止审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：孙永琪与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2013年6月3日签定的B20130603009551号商品房买卖合同无效。案件受理费4915.51元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  张 才审 判 员  姚田文人民陪审员  季晓波二〇一九年十二月二十日书 记 员  张煜瑷