上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初22395号原告(反诉被告)李浩鹏，男，1989年8月17日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)王某，男，1986年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市。委托代理人向诗图，上海申京律师事务所律师。原告李浩鹏与被告王某及反诉原告王某与反诉被告李浩鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)李浩鹏，被告(反诉原告)王某及其委托代理人向诗图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李浩鹏称，2016年9月26日，双方签订了《租房合同书》，王某将其认为有权出租的上海市普陀区甘泉路XXX号-14单独门面房(以下简称系争房屋)出租给李浩鹏用于经营。该合同明确，王某必须向李浩鹏提供办理经营执照的一切材料。合同签订后，李浩鹏以现金支付给王某转让费人民币8000元(以下币种均为人民币)、押金10000元。租金每三个月一付，计28500元。自2016年10月至2018年5月，李浩鹏先后转账支付租金161000元。因王某至今未能提供办证材料，导致李浩鹏无法经营。王某曾于两个月前，提供了上家的房屋租赁合同及案外人的营业执照，李浩鹏方知王某无权出租系争房屋，且已不能办理个体经营执照。现王某的行为构成欺诈，特提起诉讼，请求判令：1、双方签订的《租房合同书》无效;2、王某返还房屋转让费8000元、租房押金10000元、房租161000元；3、本案诉讼费由王某承担。被告王某辩称，租赁合同从签订到履行完毕并不存在无效的情形。转让费8000元由案外人付某某收取，与王某无关，李浩鹏应向收款人主张。因李浩鹏欠付租金及水电费，同意押金冲抵上述欠费后，按实结算。根据合同载明，李浩鹏承租系争房屋用于经营，但其取得系争房屋后进行转租，且从未索要过申报办证的材料。系争房屋原由案外人顾某某承租经营美容美发，王某与顾某某初为合伙人，2015年3月，王某受让门店。自2018年1月26日始，合同签约人为王某，且自2016年下半年起房屋承租人及租金支付人均是王某，王某应是适格的出租方，不存在欺骗李浩鹏，故不同意李浩鹏的诉讼请求，现对李浩鹏欠费提起反诉。反诉原告王某诉称，根据《租房合同书》约定，李浩鹏承租系争房屋，月租金9500元，每三个月支付一次。但自2018年2月3日李浩鹏支付了三个月房租后，不再支付租金，无故拖欠至今，经多次催讨无果，依据合同约定应承担拖欠房租滞纳金，现提起反诉，要求判令：1、李浩鹏支付2018年5月3日至2018年10月3日止的房屋租金47500元；2、李浩鹏支付拖欠房租滞纳金(自2018年5月3日至实际支付日止，按当月每天房租的1%支付滞纳金)；3、反诉费用由李浩鹏承担。反诉被告李浩鹏辩称，2018年5月3日之后的租金确实未支付，欠租金额也无异议。但自2017月10起，王某称提供材料，但一直未提供，致使无法正常营业，故拒付租金。经审理查明，2016年9月26日，王某(甲方)与李浩鹏(乙方)签订《租房合同书》，该合同中约定，甲方同意将系争房屋,使用面积为70平方米提供给乙方做经营使用。合同期限为自2016年10月3日起至2018年10月2日。乙方同意在合同生效之前,先缴纳押金10000元,每月房租金9500元。租金每三个月付一次,2016年10月3日首次付款28500元,第二次日期为2017年1月2日支付28500元,以此类推。合同期内乙方必须承担水费、电费、煤气费。合同期满不拆迁延长至国家合同规定租赁最长期限,租金不变无需另签订合同,甲方必须提供办证材料给乙方。乙方不得无故拖欠甲方房租费达十天以上,否则按当月每天房租1%滞纳金计算给甲方,超过30天(以乙方收到甲方所发房租金催缴函当天日期算起)甲方有权锁门,关门所造成的损失由乙方承担,乙方当月房租金支付后再开门。补充条款中双方签署：甲须提供乙方办证所用材料，合同内1年半之后递增不超10%。签约日，李浩鹏以现金支付租金28500元、押金10000元。李浩鹏于当日收房后，即进行转租与案外人开设棋牌室近一年关闭。之后，又有其他案外人承租系争房屋以临时经营小百货、农产品等。2018年3月31日，李浩鹏与案外人张道启就系争房屋签订《租赁协议书》，约定张道启向李浩鹏承租系争房屋，租期自2018年4月15日起至2019年4月14日止。双方在履行合同中发生争议后，张道启于2018年10月8日向本院提起诉讼，依据生效的(2019)沪02民终3300号民事调解书，双方签订的《租赁协议书》于2018年9月22日解除。2018年10月4日，王某收回了系争房屋，期间，双方就相关费用结算问题发生争议。2018年11月，李浩鹏诉至法院，请求判决如其诉请。王某则提起反诉请求。对于收付款情况，经核实：2016年12月24日至2018年2月3日，王某通过银行转账收到李浩鹏付款133700元[其中2016年12月24日、2017年3月25日、2017年6月26日、2018年2月3日每期28500元；2017年10月26日两笔款计19700元(其中水电费1200元)]。另，在合同签订之日，李浩鹏支付了转让费8000元，收条由案外人付某某书写，落款处有“付某某”和“王某”的签名。另查，上海市甘泉路XXX号房屋所有权人为上海市西部企业(集团)有限公司。案外人顾某某与上海市西部企业(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》，由案外人顾某某自2008年1月1日至2017年12月31日承租上海市甘泉路XXX号12、13、14室(建筑面积234.57平方米)。2009年12月7日，案外人顾某某注册登记了个人独资企业“上海普泉美容美发院”。2018年1月26日，王某并以上海上橙美容美发有限公司名义与上海市西部企业(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海上橙美容美发有限公司自2018年4月1日至2019年6月30日承租上海市甘泉路XXX号13、14室(建筑面积223.96平方米)。2018年7月10日，上海普泉美容美发院被注销。庭审中，李浩鹏认为，转让费以现金交与王某，收条上有案外人付某某、王某的签名，应由王某返还。系争房屋王某无权转租，本人从事(二房东)职业，因王某不能提供相关办照所需资料，致使承租人不能审照合法经营。王某认为，签约当日李浩鹏向王某支付了租金、押金，同时向案外人付某某支付了转让费，案外人付某某收款后即书写收条，因李浩鹏中途受让系争房屋，需得到王某同意，王某作为见证人在收条上签名，若该款支付给王某，王某没必要与押金、租金分开出具收条，本案为房屋租赁纠纷，李浩鹏主张转让费可以另行起诉案外人付某某、王某。系争房屋初始由案外人顾某某承租用于经营美容美发，但王某与顾某某原为合伙关系。自2016年下半年起，实际承租人为王某并支付租金，至今顾某某对王某转租未提出异议。双方签约时，李浩鹏称系争房屋用于开设面包房，但取得系争房屋后，即转租，其在履行合同中，从未索要办证资料，根据合同约定，王某有协办义务，现无证据证明李浩鹏申办过证照被拒。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，双方就涉案房屋签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。现李浩鹏认为《租赁合同书》无效，与事实不符，且不符法律规定，本院不予采纳。合同签订后，双方理应严格按照合同约定行使权利、履行义务。现王某已在《租赁合同书》届满后，收回了系争房屋，双方应于租赁关系终止后及时结清租赁期间的相关费用。本诉中，对于李浩鹏要求王某退还转让费之请求，本案系房屋租赁关系，合同中并未约定转让费用，又因该收款人涉及案外人，故本案中对该项请求不作处理，李浩鹏可另寻途径解决。但王某应按合同约定退还押金。李浩鹏依据合同取得系争房屋并通过转租获取利益，现要求王某返还其已付租金，不符法律规定，本院不予支持。关于反诉中，同理，李浩鹏应向王某结清租赁期间的租金，但对王某要求李浩鹏支付逾期付款滞纳金之请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王某应于本判决生效之日起十日内返还原告李浩鹏押金人民币10000元；二、对原告李浩鹏其余之诉讼请求，不予支持；三、反诉被告李浩鹏应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王某租金人民币47500元；四、对反诉原告王某其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3880元，减半收取人民币1940元，由原告李浩鹏负担人民币1500元，由被告王某负担人民币440元。本案反诉受理费人民币741元，由反诉被告李浩鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一九年十二月十六日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……