河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12923号上诉人（原审原告）：赵立某，男，1961年11月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王子郁，河北中宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃二英，河北中宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱利某，男，1955年8月7日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：任成会，河北英汇律师事务所律师。上诉人赵立某因与被上诉人朱利某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵立某上诉请求：1、请求撤销原判决第二项，发回重审或依法改判被上诉人支付房屋租金66.58万元，并支付违约金20万元；2、一审案件受理费、上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定房屋租赁合同无效是错误的。2010年7月28日石家庄市城市房屋拆迁公告规定的拆迁期限自2010年4月26日至2010年10月26日，上述期限内涉案的租赁房屋并未实施拆迁，该拆迁公告已过期或已经失效。作为商业开发应先与房屋所有权人协商一致，达成拆迁赔偿协议，方可拆迁，如无拆迁赔偿协议，不具备强制拆迁涉案的租赁房屋的条件。因此上诉人与被上诉人于2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》不违反上述拆迁公告，双方都了解涉案租赁房屋的实际情况，在平等自愿的基础上签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同没有违反相关法律，应是有效的。合同签订后，上诉人交付被上诉人房屋，被上诉人前期也以合同约定支付房租，缴纳水电等费用，《房屋租赁合同》已实际履行。在此期间，双方虽知有拆迁之说，但并未影响双方长达四年的租赁关系和合同的正常履行，双方对租赁关系是认可的，双方的合作也没有意见和分歧。房屋至今也未拆迁，对闲置的合法房屋出租，并未损害国家和社会公共利益，也未违反公序良俗和侵犯他人权益。根据客观实际情况，应认定支付相关费用是合法的。即使按过期的拆迁公告，租赁合同被认定无效，也是被上诉人在明知有拆迁公告的前提下，主动找上诉人租赁房屋，存在过错，也应承担相应的过错责任。与本案涉案租赁房屋位置相近的上诉人的其他房屋均在正常经营，不存在一审判决书认定的“不具备经营条件”之说。被上诉人经营不好与上诉人提供的房屋没有任何关系，上诉人提供的房屋具备经营条件，经营不好是被上诉人自己原因造成，与上诉人无关。二、原审认定2015年3月以后上诉人同意被上诉人不再交纳房租只交纳水电费。违反证据规则，与事实不符。《最高人民法院关于民事诉讼若干证据的规定》规定：一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力；有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件。录音材料在各种证据中，本身证明力较低，因此法律规定认可录音材料需要有其他证据相互佐证才可作为认定案件事实的依据。1、被上诉人提交的录音片段不是证据。本案中，被上诉人提供的2018年12月19日录音材料第一段14分50秘后，不到一分钟的时间里。被上诉人说：你说不用交房租了，这里要拆迁了，交点水电费就行。一审法院仅依据被告单方提供的被上诉人自己说的话的剪辑过的录音资料，没有上诉人的声音就以此认定2015年3月以后上诉人同意不交纳房租，该份录音片段证据是不符合证据规则的，被上诉人自己说的话也不是证据，充其量也就是自述或陈述。就不能算证据。2、上述录音片段证明不了被上诉人不用缴纳房租或占用费。上述录音片段没有上诉人反驳或承认的内容，就此认定被上诉人所说的就是对的，是没有证明力的，这也是有违逻辑和一般常识的。认定该片段有断章取义之嫌，认定该自述有偏听偏信之疑。一审认定此证据来证明最主要事实，是存在重大瑕疵的。从证据的角度说，也是很不充分的，不全面的，不客观的，在没有其他证据相佐证，是不能证明其所说内容的真实性的，这也有违一直连续缴纳房租或占用费的基本事实。很明显一审认定被上诉人的自己单方所说为证据是存在严重问题的。再者，上诉人与被上诉人非亲非故，没有占房不收取房租的道理，上诉人租赁房屋本身就是为了获取租赁收益，上诉人断然不会同意被上诉人不交纳租金的。3、租赁合同到期，未签订新的租赁合同，应按原合同继续履行。上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》到期后，双方没有续签合同，应视为按原租赁合同租金及缴纳方式等继续履行，仅是租赁期限变为不定期限的租赁。不管是在录音材料中，还是其他场合，上诉人自始至终并未明确向被上诉人表示不再收取租金只收取水电费，只是被上诉人自己说的，上诉人并未同意。一审原告代理人也曾询问过经办人，经办人从未答应过此事，也愿出庭证明此事。原审认定2015年3月后上诉人同意不再收取房租与事实不符，不符合一般社会常识和认知习惯，是不合情理的，一审判决也与法相悖，不能让人信服。三、原审认定被上诉人不再交纳房屋占用费适用法律错误。公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。公平原则强调在市场经济中，对任何经营者都只能以市场交易规则为准则，享受公平合理的对待，既不享有任何特权，也不履行任何不公平的义务，权利与义务相一致，应维持民事主体之间的利益均衡。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条体现了公平原则，它规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案一审判决房屋租赁合同无效，即使如此，按照司法解释被上诉人亦应支付房屋占用使用费。原审法院无视该法律规定判令被上诉人不支付房屋占有使用费属适用法律错误，有违公平原则，应予改判或发回重审。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，有违证据规则，为维护上诉人的合法权益，请二审法院发回重审或依法改判如上所请。朱利某答辩称，赵立某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、一审判决认定2019年3月19日签订的《房屋租赁合同》无效符合法律规定。上诉人称：《房屋租赁合同》不违反拆迁公告，双方都了解涉案租赁房屋的实际情况，在平等自愿的基础上签订系双方真实意思表示，并没有损害国家和社会公共利益，也未违反公序良俗和侵犯他人权益，违背事实依法不能采信。案涉租赁房屋属于2010年7月28日石家庄市建设局发布的《石家庄市城市房屋拆迁公告》载明的拆迁范围，拆迁公告明确规定：自本公告公布之日起，拆迁区域内的被拆迁人停止租赁房屋的活动。上诉人在明知租赁房屋在拆迁范围和上述拆迁公告的情况下为谋取利益取得高额租金，以隐瞒事实真相利用欺诈的方式于2011年3月19日与答辩人签订了《房屋租赁合同》，将要拆迁的房屋以市场价格租赁给答辩人，其行为违反拆迁公告和国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定。事实证明答辩人租赁房屋用于经营食品、农副产品等土特产销售，因经营所需对租赁房屋需进行精装修花费高额装修费用，故在签定租赁合同之前答辩人一再要求所租赁的房屋能够长期占用，上诉人满口答应。谁知在签订租赁合同支付67万元装修费用且经营一段时间后，答辩人在邻居的口中才得知租赁房屋在拆迁范围，为此答辩人多次与上诉人交涉无果。答辩人在实际经营期间也遭受了拆迁行为的严重侵害。一审判决根据庭审查明的事实依据《合同法》第52条：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定认定2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》无效符合法律规定。二、一审判决认定租赁房屋在2015年3月份不再收取租金的事实清楚，证据确实充分，并不违法证据规则。上诉人以《最高人民法院关于民事诉讼若干证据的规定》第七十条之规定，认为：一审认定2015年3月以后上诉人同意被上诉人不再交纳房租只交纳水电费，违反证据规则，是上诉人对法律的错误理解和对答辩人就案件该争议焦点所提供证据的断章取义。1、上诉人依据双方2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》之约定诉求答辩人补缴房屋使用费66.58万元是错误的，首先该份合同因违反法律强制性规定而无效。其次，答辩人一审中向法庭就租金事宜提交了七张收据，显示2014年3月、7月至12月所交租金为每月7000元，2015年1月、2月所交租金为每月5000元。租金收据证实在《房屋租赁合同》期满后当事人双方对租金的数额进行了变更。因此上诉人按2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》之约定诉求租金66.58万元无事实、法律依据。2、据《民事诉讼法》第63条之规定，答辩人在一审中所提供的录音资料属于认定案件事实的证据。答辩人在一审中除录音资料、租金收据以外还向法庭提供了因拆迁导致道路堵塞的照片和租赁房屋被上诉人无故锁门的照片，以上证据足以证明因拆迁和堵门导致答辩人无法正常经营的事实。退一步讲答辩人一审向法庭提供的2018年12月19日与上诉人委托人段云儒的电话录音是一份完整的录音证据，并按规定刻制光盘提交法庭，其录音内容也能证实自2015年3月份后就不在收取租金的事实。上诉人称：答辩人提交的录音资料是经剪辑过的严重与事实不符，二审对此可以查证。因此一审根据庭审双方当事人提交的证据驳回上诉人索要66.58万元租金的请求符合法律规定，与事实相符并不违反证据规则。三、一审判决适用法律正确。上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条认为：一审判决认定答辩人不在交纳房屋占用费违反公平原则适用法律错误无事实、法律依据。纵观全案根据一审查明的事实和答辩人提交的七张固定月份交纳租金的收据及录音资料互相印证证实2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年3月19日至2014年3月30日，租赁期满后因租赁房屋属于拆迀范围导致答辩人无法正常经营等因素将租金变更为每月7000元、5000元及自2015年3月份后就不再收取租金的事实。案涉房屋租赁行为属于民事活动，根据《民事总则》第六条的规定，当事人从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案当事人对租金的数额多少及是否支付作出了口头约定，一审判决按照双方当事人的约定作出判决充分体现了公平原则，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉依法不能支持，望贵院在查清事实的基础上依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。赵立某向一审法院起诉请求：1、判令被告补缴房屋使用费66.58万元，租金自2014年12月1日暂计至2018年12月1日，实际计算至被告搬离之日；2、判令被告支付违约金20万元；3、判令被告限期腾清、搬离房屋；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵立某将其名下位于石家庄市的房屋（建筑面积180平方米）出租给被告朱利某，用于被告经营食品、农副产品销售。2011年3月19日，原告赵立某委托陈德志与被告朱利某签订《房屋租赁合同》，约定第一个租赁年年租金16万元，第二个租赁年年租金16.5万元，第三个租赁年年租金17万元，并约定未按约定交付租金达15日以上的，原告有权解除合同，而且被告应按未缴纳租金的30%支付违约金。租赁期限从2011年3月31日至2014年3月20日，共3年，合同到期后原、被告没有续签合同，被告仍继续租赁使用房屋。被告朱利某辩称，2010年7月28日石家庄市建设局公布《石家庄市城市房屋拆迁公告》，案涉租赁房屋在拆迁范围内，双方签订的租赁合同无效。被告主张经与原告协商，房屋租金从2014年3月份开始变更为每月7000元，到2015年1月份双方再次经过协商，租金变更为每月5000元，到2015年3月份，因为拆迁使道路堵塞，被告无法正常经营，原告便答应被告不再收取租金，只需要被告支付自己所使用的水电费，故被告不应补交房屋使用费。被告朱利某提交了七张收据，显示2014年3月、7月至12月所交租金为每月7000元，2015年1月、2月所交租金为每月5000元。被告提供了录音资料，被告陈述自2015年3月原告不再收租金，只让交水电费的事宜，原告的管理人员段云儒未反驳。被告主张原告在2015年5月份无故将房屋门上锁，导致被告无法正常经营，货物损坏，原告应承担赔偿责任。原告否认锁门，主张是被告自己锁的。被告提交了因拆迁导致道路堵塞的照片和房屋被无故锁门的照片，证明拆迁和锁门导致被告无法正常经营。2018年12月12日，原告赵立某向被告朱利某发出《限期腾清房屋的通知》，并进行公证，要求被告补交房屋占有费66.58万元，并腾清、搬离房屋。上述事实有原、被告陈述、房屋租赁合同、收据、限期腾清房屋的通知、公证书、照片、石家庄市城市房屋拆迁公告等证据予以证实。一审法院认为，石家庄市建设局于2010年7月28日发布城市房屋拆迁公告，原告的房屋在拆迁范围之内，原、被告于2011年3月19日签订房屋租赁合同，是在拆迁公告发布之后。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。上述禁止性规定直接针对租赁行为本身，且若违反上述规定使涉案租赁协议继续有效将导致国家和社会公共利益受损，故上述禁止性规定应认定为效力性强制规定。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原、被告之间的租赁合同应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告赵立某要求被告朱利某腾房、搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告交纳房屋使用费66.58万元，根据被告朱利某提供的收据、照片等证据，涉案房屋由于拆迁封路等原因，双方协商变更租金为每月7000元，后变更为每月5000元，被告提供的收据显示明确清楚，被告已交纳租金至2015年2月，本院予以认定。被告提供的录音资料，可以证实原告方管理人员未反驳被告之后不再交纳房租只交纳水电费的说法，且由于拆迁堵路原因房屋已不具备经营的条件，故被告主张自2015年3月原告不再收取租金的说法，证据充分，亦合情理，本院予以采信。故原告赵立某要求被告朱利某支付2014年12月1日至2018年12月1日房屋使用费66.58万元的主张，本院不予支持。由于租赁合同无效，原告赵立某主张被告支付违约金20万元，没有法律依据，本院亦不予支持。被告朱利某关于房门被锁造成其损失，要求原告赵立某赔偿的主张，在本案中没有主张具体的数额，且属于侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，被告可另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第十二条之规定，一审法院判决如下：一、被告朱利某于本判决生效之日起三十日内腾清、搬离房屋；二、驳回原告赵立某的其他诉讼请求。案件受理费12458元，由原告赵立某负担。本院二审期间，上诉人补充称：2011年1月21日颁布的国有土地房屋征收与补偿条例第35条规定，本条例自公布之日起，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。一审法院认定租赁合同因违反2001年6月13日《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，因此认定房屋租赁合同无效，是适用了已经废止的法律，属于适用法律明显错误。2011年1月21日颁布的国有土地房屋征收与补偿条例对划入拆迁范围内的房屋是否允许出租，租赁合同有没有效，根本没有规定。被上诉人说房屋不具备经营条件，旁边的房屋还在经营过程中，也签订了最近的租赁合同，可以提供相关的照片证实，向法庭提交。即使合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，本案诉争双方2011年3月19日签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2011年3月31日至2014年3月20日，共3年，该合同已经屡行完毕。该合同到期后双方没有续签书面合同，双方的租赁关系属于不定期租赁。之后，双方两次下调租金，在双方产生争议前两个月，双方履行的租金标准是5000元每月。被上诉人提供的录音资料只有其单方面不交租金的语音，并没有上诉人的明示允许，应当视为双方就免交租金问题并没有达成合意，一审判决以上诉人没有反驳就认定上诉人同意被上诉人免交租金没有法律依据。依据依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为应当支持上诉人的要求被上诉人支付占地费用的诉求，但计算标准应当依据双方争议之前履行的5000元每月的标准计算较为公平。计算期间为2015年3月至2019年11月，共计57个月，5000×57=285000元。因本案的合同为不定期租赁合同，故对于上诉人所主张的违约金问题，本院不予支持。被上诉人所称上诉人锁门问题，与本案不是同一法律关系，被上诉人可以另行解决。综上所述，赵立某的上诉请求部分成立成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初2975号民事判决；二、本判决生效后十日内朱利某给付赵立某占地费285000元。一审案件受理费由朱利某负担。二审案件受理费由赵立某负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年十二月十日书记员  杨 岚