上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22754号原告：姚海东，男，1976年7月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。被告：夏君，男，1970年2月10日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：高小妹，女，1974年8月19日出生，汉族，住上海市长宁区。两被告委托诉讼代理人：陈燕雯，上海市金石律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：肖甜，上海市金石律师事务所律师。原告姚海东与被告夏君、高小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日、12月10日公开开庭审理了本案。原告姚海东及其委托诉讼代理人张一佳(未参加2019年12月10日审理)、严瑾洁(未参加2019年11月22日审理)，被告夏君、高小妹的委托诉讼代理人陈艳雯、肖甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海东向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋买卖合同》于2019年7月1日解除；2.判令两被告共同向原告双倍返还定金40万元。事实和理由：2019年4月9日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定：两被告将上海市长宁区水城南路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)出售给原告，原告向两被告支付意向金20万元作为洽谈之用，如两被告在《房屋买卖合同》上签字，前述意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且原告应于两被告签署《房屋买卖合同》2日内补足定金至20万元。双方同意合同签署后60日内前往居间方签订示范文本(《上海市房地产买卖合同》)。2019年4月8日，原告向居间方支付20万元定金。次日，两被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金。2019年6月8日，因两被告提出需拆除中央空调、脱排油烟机、煤气灶、厨房吊柜等固定装修，双方未能按期签订合同。经协商，定于2019年6月18日办理网签。2019年6月18日，两被告突然否认2019年4月9日《房屋买卖合同》中的总房价款，拒绝办理网签，构成根本违约。原告于2019年6月21日向两被告出具《催告函》，要求两被告于6月28日前办理网签手续，否则需向原告双倍返还定金40万元。两被告拒不履行，于2019年7月1日向原告发出《律师函》解除合同。因两被告怠于履行合同义务，严重损害原告合法权益，故提起诉讼。被告夏君、高小妹辩称，原、被告于2018年4月8日签订合同，约定涉讼房屋总价款为680万元。当日，双方签订补充协议，网签纳税价为680万元，不含附属设施价格及装修价格，内附设施设备及装修转让价款为100万元，所有家具家电由两被告带走。实际总成交价为780万元，交易税费由原告承担。此后被告得知签署补充协议做低房价是规避纳税义务，违反法律规定，故要求按照780万元的价格签订合同。原告则提出，如果按照780万元签订合同，被告需承担50%的税费。原告变更原有约定，增加了两被告的义务。因原告明确表示不再按原合同履行，构成违约，故合同应于2019年7月1日解除，两被告有权不返还原告定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《收款收据》、微信记录、录音、《催告函》、《律师函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为两被告。2019年4月9日，原告(买受方、乙方)、两被告(出卖方、甲方)与案外人上海中原物业顾问有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：总房价款680万元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金……，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》2日内补足定金20万元。同日，原告(买受方、乙方)、两被告(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：涉讼房屋转让价款为680万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)200万元。尾款2万元由居间方代为保管。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。第二期房价款180万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。其他房价款，乙方应于2019年9月5日前支付甲方房价款300万元……。甲、乙双方应于2019年11月10日前对涉讼房屋进行检验、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款2万元。甲、乙双方应于2019年9月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器等一并随同转让。本合同所约定定金为担保本次房屋交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，乙方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约。若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金。若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予退还。在甲、乙双方签订示范合同后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可依据本条约定追究违约方定金责任。同日，原告向上海中原物业顾问有限公司支付意向金20万元。被告夏君出具《收款收据》，确认收到由该公司转付的20万元，系原告用于购买涉讼房屋的定金。原告(乙方、买受方)与两被告(甲方、出售方)另签订《房屋买卖补充协议》，约定：双方在平等自愿的基础上，达成《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖合同》的补充条款。双方同意该房地产实际总成交价为780万元整，此价格为甲方净到手价格，甲乙双方交易过程中产生的税费等均由乙方支付。双方同意本次交易网签纳税合同价格为680万元整，不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为共计100万元整，乙方应于签订该房屋网签纳税合同当日支付该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价格给甲方，甲方收到该转让价后向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利，所有家具、家电甲方全部拿走。2019年6月6日，被告夏君向中介人员发送微信称：我们都舍不得卖了、佘山院子交通太不方便了，中介人员回复称：那你这损失大了、佘山院子定金不退，这边双倍返还……。2019年6月8日，原、被告就家具、家电等的归属达成新的协议，双方另在《房屋买卖补充协议》尾部空白处以书面方式确认：甲乙双方约定2019年6月8日签订《上海市房地产买卖合同》，现双方约定2019年6月18日签订。就上述约定，原告姚海东、被告夏君均签字进行确认。2019年6月18日，原、被告及己方人员、中介人员等就涉讼房屋的交易进行协商。中介人员提出：做低房价是需要原、被告双方都同意的。被告夏君称：做低的话对我们来说是有风险的。原告称：这倒不算大问题，都做的，现在不是很大问题。被告夏君称：就不同意做低。在之后协商过程中，原告称：现在都是做低的，没有人不做低的。原告方人员称：不是逃税，这个是避税。被告夏君称：做低肯定不签了。随后，原告又提出涉讼房屋中拆除设施设备后影响墙的承重力，厨房位置变动不合法等问题，并提出：这个合同我们现在没办法谈下去了，我现在就希望你20万退给我们，然后你再赔给我们20万。因双方意见不一，当日未能签订《上海市房地产买卖合同》。2019年6月21日，原告向两被告发出《催告函》，要求两被告于2019年6月28日19时前前往居间方与原告按照协议约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并采取积极配合态度，继续进行交易。……如两被告仍不配合，则《催告函》期限届满日即视为两被告在该房地产买卖交易中根本违约。届时，原告有权要求两被告双倍返还定金40万元，或按照《房屋买卖合同》第12条约定追索违约金。2019年6月28日，原、被告等就涉讼房屋的交易进行协商。原告提出，如按780万的价格签订《上海市房地产买卖合同》，两被告应将涉讼房屋内的家具家电都留给原告。两被告方人员提出，家具家电的问题按照6月18日的清单处理，原告按照780万的价格纳税。原告方人员则提出，100万元差额部分的税款要原、被告共同承担。当日，原、被告对家具家电等的归属及100万元差额部分的税费如何承担未能达成一致意见，仍未能签订《上海市房地产买卖合同》。2019年7月1日，两被告向原告发出《律师函》，两被告提出，原、被告签订的《房屋买卖合同》以低于实际交易价格100万元的方式签订，旨在减少房地产交易所产生税费的缴纳，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，做低的合同价款当属无效。原告提出按照780万签订网签合同的情况下，买方承担其中100万元所产生税费的50%，原告单方变更合同条款，增加两被告义务的做法，两被告不能接受。……根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，自原告收到《律师函》之日起，解除原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》。鉴于原告拒绝履行合同已构成根本违约，因此，根据“定金罚则”，两被告有权保留所收取的定金20万元，并不予退还。另查明，2019年3月17日，原告、案外人姚闯、朱桂英将其名下上海市春申路XXX弄XXX号XXX室房屋出售。审理中，本院询问原告，为何除《房屋买卖合同》之外还另行与两被告签订《房屋买卖补充协议》。原告回答，因为两被告房屋装修和家电比较好，两被告装修和购买家电时已经支付过税费，原告购买涉讼房屋不应该重复缴税。本院认为，《房屋买卖合同》约定：定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。两被告根本违约，应向原告双倍返还定金；原告根本违约，已支付的定金不予退还。现原、被告均主张对方违约，需承担违约责任。就该项争议，本院认为，虽然两被告在微信中曾提出“我们都舍不得卖了”，但该聊天记录形成于2019年6月6日，从文义来看，两被告尚未明确提出解除《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。2019年6月8日，原、被告又就家具、家电等的归属达成新的协议，还约定于6月18日签订《上海市房地产买卖合同》。据此可以认定，截至2019年6月8日，两被告并无违约行为。原、被告在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中约定，涉讼房屋转让价款为680万元，又在《房屋买卖补充协议》中约定涉讼房屋实际成交价为780万元，其中网签纳税合同价格为680万元，涉讼房屋的附属设施、设备及室内装饰的转让价格为100万元；交易过程中产生的税费由原告支付。被告主张，上述约定是为做低房价，达到避税目的。原告抗辩称，680万元是涉讼房屋的转让价格，100万元是涉讼房屋内附属设施、设备及装饰装修的转让价格，并非做低房价避税。就该项争议，双方各自提供了证据。本院认为，双方协商的过程中，原告及原告方人员、中介人员均曾明确提出做低房价的表述，而被告夏君则认为做低房价存在风险，明确不同意按照680万元的价格签订《上海市房地产买卖合同》。在审理中，原告也曾明确表示，因为涉讼房屋装修和家电比较好，两被告装修和购买家电时已经支付过税费，原告购买涉讼房屋不应该重复缴税，故签订《房屋买卖补充协议》。现有证据足以证明原、被告欲以680万元为涉讼房屋转让价款签订《上海市房地产买卖合同》，并以此为基数缴纳税费，其真实目的是为了规避税收，故原、被告做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效。该约定无效后，因此所取得的财产应于返还。虽然做低房价的受益方为原告，但两被告明知做低房价仍与原告签订《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》，故原、被告均存在过错。综上，两被告应向原告返还定金20万元。此后，两被告要求按照实际成交价格即780万元签订《上海市房地产买卖合同》，对由此产生的税费如何负担，原、被告产生争议，并随之引发对涉讼房屋内设施设备归属的新的争议，最终导致协商不成，未能签订《上海市房地产买卖合同》。综上，未能按约签订上述合同并非是原、被告任意一方的违约行为所致，而是因为双方在相关条款无效后，另行对税费负担等事项产生新的争议所致，故原、被告关于对方违约的主张难以成立。原告要求两被告双倍返还定金的诉讼请求本院难以支持，两被告关于没收定金的抗辩意见本院不予采纳。虽然原告与两被告就涉讼房屋总房价款为680万元的约定无效，但并不导致《房屋买卖合同》全部无效。鉴于成交价、税费负担、设施设备的归属均属于《房屋买卖合同》的重要条款，而原、被告无法就此协商一致，且双方均同意《房屋买卖合同》于2019年7月1日解除，上述意见于法不悖，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决如下：一、原告姚海东与被告夏君、高小妹就上海市长宁区水城南路XXX号XXX室总房价款为6,800,000元的约定无效：二、被告夏君、高小妹应于本判决生效之日起十日内返还原告姚海东定金200,000元；三、原告姚海东与被告夏君、高小妹签订的《房屋买卖合同》于2019年7月1日解除；四、驳回原告姚海东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，因适用简易程序减半收取计3,650元，由原告姚海东与被告夏君、高小妹各半负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇一九年十二月二十七日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。