北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87125号原告：张谌，男，1973年5月8日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：单倩，北京英淇律师事务所律师。被告：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：林开桦，董事长。委托诉讼代理人：陈爱巍，女，1976年9月25日出生，汉族，北京广盈房地产开发有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李振，男，1991年10月9日出生，汉族，北京广盈房地产开发有限公司员工，住北京市丰台区。原告张谌（以下简称原告）与被告北京广盈房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单倩、孙曼丽，被告委托诉讼代理人陈爱巍、李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2015年7月1日至2017年12月23日期间的违约金45350元。事实和理由：我与被告签订《北京市商品房预售合同》购买被告开发的位于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块臻园8#住宅楼8层X号（以下简称涉案房屋），总价10273038元。合同签订后，我依约支付了全部购房款，且双方签订的合同在房管局进行了备案。履约过程中，被告依约于2015年6月30日向我交付了房屋。后我得知，由于外部配套供水管线不具备通水条件，经自来水公司批复，由臻园南区向臻园北区临时供水，臻园北区于2017年12月23日正式供水。此外，臻园北区正式供水前，自来水公司从未向臻园北区业主收取过水费，自来水公司回馈结果是正式通水前业主用的是施工临时水。双方签订的《商品房预售合同》中约定被告最迟应当在2015年6月30日前交付符合合同约定的商品房，且市政基础设施上、下水需在2015年6月30日前达到使用要求。但涉案房屋直至2017年12月23日才有市政临时水，且在市政临时水前水质检测为不合格，被告虽向我交付了涉案房屋，但并不符合合同约定，应当承担违约责任。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方合同约定交房之日市政供水，交房至今该小区均是市政供水，我方已经履行了合同义务，不承担违约责任，原告在起诉状中称水质监测不合格不属实，没有证据支持，原告本次起诉没有一份证据能够证明水质监测不合格。我方认可原告主张的交房日期，本案原告的起诉已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月30日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买涉案房屋，房屋总价款为10273038元。第十二条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺合同附件八载明的商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、（1）市政基础设施的上水、下水于2015年6月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但违约金不在本款各项中累加计算，以逾期最长的一项作为违约金期间的计算依据。如出现违反第十二条逾期交房情形的，则本款约定的市政基础设施的交付期限相应顺延，顺延期间出卖人仅需承担第十四条约定的逾期交房责任而无需依据本条承担重复的违约责任。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第三条配套设施设备第四款约定给排水的标准，给水系市政供水。签约后，原告依约支付购房款。被告于约定期限内交付涉案房屋。现原告已取得涉案房屋所有权证。经查，臻园北区业主李XX曾将被告诉至本院，以交付房屋不具备供水条件为由主张违约金。本院于2018年11月15日作出（2018）京0105民初XXXXX号民事判决书，判决被告于判决生效之日起七日内支付李XX违约金27050元。被告不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民终XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，法院查明如下事实：“经查1，涉案房屋所在臻园小区分两期建设，臻园南区系一期开发建设，臻园北区系二期开发建设。……经查4、臻园北区上水管道管线铺设及接口于2016年12月1日经验收合格，水压试验及砌井于2016年12月13日经验收合格，水表于2016年12月14日经验收合格，水质测试于2017年12月23日经验收合格。……诉讼期间，本院就此征询自来水公司意见，其工作人员就相关问题予以回复，表述内容系臻园北区原供水方案系从朝科开发区X号楼DN400供水管线和电子城西区X号楼DN200引水口将水源引入小区环网。因朝阳区土地储备中心拆迁问题造成项目周边管线建设进度滞后导致无法按照原规划方案实施。2017年9月底，广盈公司提交申请，希望自来水公司配合解决用水问题。自来水公司于2017年10月12日批复临时供水措施，由臻园南区向臻园北区临时供水，臻园北区于2017年12月23日正式供水，臻园南区于2015年7月11日正式供水。施工用水与正式供水是根据申请单位不同用水需求区分，属于独立的两个业务流程。自来水公司就施工用水只负责到安装水表，就居民用水负责到楼门表，两者水价、用途有明显区别，维护和管理权限亦存在区别，水质没有区别。”另查，《北京市城市公共供水管理办法》第十二条规定：用户供水设施工程竣工后，必须经供水企业验收。验收合格的，由供水企业办理用户立户手续，安装计费水表，经测试水质、水压等合格，方可正式供水。用户供水设施工程未经验收或者经验收不合格的，供水企业不予供水。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订之《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案争议焦点系涉案房屋交付时是否符合约定给水条件。合同约定房屋交付时给水达到使用要求，且给水水源系市政用水。双方对“使用要求”的具体验收标准没有明确约定，应当从符合合同目的的通常理解予以解释。涉案房屋作为商品房住宅，用途系满足购房人日常居住及生活，市政基础设施设备应符合日常居住的基本条件。水作为日常生活必需品，应当以能否满足购房人日常生活使用为衡量标准。结合《北京市城市公共供水管理办法》之规定，本院认为供水达到“使用要求”应系供水设施建设完工并验收合格后，经过相关部门对水压、水质检测合格并能够为各户正式供水时方为达到满足购房人生活使用所需标准。而涉案房屋管线铺设及接口、水压试验、水表水质等各项程序性验收的合格时间均晚于合同约定交房时间，被告交付房屋不符合约定给水条件，构成违约。现原告要求被告承担违约责任于法有据，且结合损失降低违约金标准予以主张，主张数额未超合理限度，本院予以支持。另，关于诉讼时效一节，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告虽依约接收涉案房屋，但系经同小区业主诉讼取得生效法律文书得知权利受损，其提出违约之诉并未超过诉讼时效期间，本院对于被告该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张谌违约金四万五千三百五十元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，由被告北京广盈房地产开发有限公司负担（原告张谌已交纳，被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张谌）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇一九年十二月二十四日法官助理 姜 真书 记 员 邓亚楠