重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25884号原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片区阳光100国际新城A2-3栋负二层车库，统一社会信用代码91500108759272503Y。法定代表人解君，总经理。委托代理人杨红，女，1971年4月30日生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区（特别授权）。被告叶盛能，男，1979年12月11日生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司诉被告叶盛能物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的委托代理人杨红、被告叶盛能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司诉称：原告系被告购买房屋所在小区的物业服务企业，原告为被告房屋提供了物业服务，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。而被告拖欠物业服务费，原告催收未果。2015年1月至2019年10月，被告累计拖欠物业服务费5177.25元，公摊水电费382.27元，共计5559.52元。经催收未果，故现原告起诉要求判令：1、被告支付2015年1月至2019年10月期间共计58个月的物业服务费5177.25元，公摊水电费382.27元，共计5559.52元；2、被告从2015年1月欠费之日起按同期贷款利率向原告支付违约金至款项付清止；3、诉讼费由被告负担。被告叶盛能辩称：被告系涉案小区业主，从未说过不交物管费，被告及家人明确告知物业在其提升房屋水平、解决问题的情况下，被告愿意协商物业费缴纳问题。具体未交费理由：1、物业未对小区屋顶公共区域进行良好的维护和管理，导致被告家因屋顶漏水受损，2016年至今经被告多次反映后，原告经过三次不正确的维修方法，导致漏水更加严重。被告希望物业及时解决该问题，被明确告知等待大修基金且不一定能成功，为了避免损失进一步扩大，被告无奈自行垫资将公共区域的楼面防水等进行了维修，已经产生费用15000元，但物业至今未解决该问题。2、物业服务存在重大瑕疵。小区保洁和安保不到位，垃圾清理不及时，小区内存在上百家商业经营，物管没有采取有效措施阻止外来人员随时进入小区，小区民宿众多经常半夜扰民、商用业主违规占道、占用停车位，乱排油烟，小区消防通道堆放大型物品等多次向物业反映未果。电梯维保不到位，经常故障，被告曾被关过三次，其中2017年有次被关后按电梯紧急呼叫无人应答，经手机联系物业管家后一个小时才被救出。3、小区原有停车场被开发商违规改建后，公共区域未经业主同意被开发商和物业设置停车位用于停车收费，且所收费用应属于业主所有但从未向业主进行公示。被告多次因停车问题与原告发生冲突，保安人员对被告进行辱骂、威胁，物业管理人员从未出面与被告沟通问题。4、被告所在楼栋附近尚有开发商的在建工地，被告入住以来长期工地噪音污染，且小区配套尚未完善，因此对原告的物业费收费标准有异议，应当重新核价。5、原告的物业合同已经于2017年终止，被告未与原告签订过任何服务合同，故原告诉讼的2017年后的物业费不应支持。且2017年10月之前的物业费诉讼时效为2年，原告在2017年10月之前的诉请的物业费已经超过诉讼时效。6、对原告主张的违约金不认可。综上，在原告向被告支付垫资的楼顶维修费用，重新评估物业费，去掉滞纳金，整改服务并经被告协商后，被告愿意按照合理规定全额缴纳物业费。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业，原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2007年1月8日，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司签订了《重庆阳光100国际新城A3-1、A3-2前期物业服务委托合同》，由开发商委托原告对重庆阳光100国际新城进行物业管理服务，其中约定物业费收费标准采取包干制，住宅0.9元/月/平方米(按建筑面积计算，未包含电梯费)，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，合同期限为3年，自2007年1月8日起至2010年1月7日止等内容。合同签订后，原告为涉案小区提供物业服务至今。另查明，2004年5月14日，重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。庭审中，原告陈述按照合同约定和物业部门核准的价格，加上电梯费后小区物业费收费标准应当是1.2元/月/平方米，但考虑到小区开发配套尚不完善，实际按照7折即0.84元/平方米/月标准向业主收取的物业服务费，公摊水电费为据实分摊。小区内开设有多家民宿，原告收取的电梯广告费等公共收益主要用于小区社区活动和补贴物业亏损，并进行了公示。被告叶盛能系重庆市南岸区阳光路1号即阳光100国际新城小区X号房屋的业主，该房屋建筑面积105.98平方米。2015年1月起，被告因屋顶漏水等原因未继续向原告交纳物业费至今，期间原告曾数次对楼顶进行维修但漏水问题未能解决，被告自行垫资了维修费用，原告表示已超过质保期，需要申请大修基金。庭审中，原告主张截止2019年10月，被告共计差欠物业费5177.25元（105.98平方米×0.84元/平方米/月×58月），公摊费382.27元。2016年7月、12月原告曾多次向被告邮寄律师催费函。庭审中，被告为证明其抗辩事由举示了照片若干，同时提交2016年12月26日的电话录音一份，拟证明曾多次要求原告解决屋顶漏水问题。上述事实，有资质证书、准予变更通知书、《重庆阳光100国际新城A3-1、A3-2前期物业服务委托合同》、物价局文件、照片、房屋登记信息查询证明、水电公摊明细表、催费通知、录音记录等以及当事人陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与阳光100国际新城的开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司签订了《重庆阳光100国际新城A3-1、A3-2前期物业服务委托合同》，该合同是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,对该小区业主具有约束力。被告作为涉案小区业主，应当按照《重庆阳光100国际新城A3-1、A3-2前期物业服务委托合同》约定履行缴费义务。关于被告辩称原告的服务不到位，存在诸多问题，本院认为，物业服务是一项长期的工作，其内容既系统又十分琐碎，难免存在瑕疵，物业服务企业在提供物业服务的过程中应不断发现问题从而不断改进，原告为该小区提供了物业服务，按照被告的陈述，原告也曾多次对楼顶进行维修，说明原告在发现问题后也在处理并改进。而关于屋顶漏水是否属于物业公司维护范围还是需要大修基金，维修费是否应由原告承担的问题，双方均未举证亦不在本案审理范畴，故本院认为被告辩称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，本院对此不予采纳。关于物业费标准，原告认可涉案小区因为配套不完善，故自愿按照物价部门备案价格的七折收取不违反法律规定亦与其提供的物业服务相当，本院予以支持，被告辩称因为小区配套不完善需要重新核准物业收费标准缺乏法律依据，本院不予采信。关于被告辩称2017年10月期间的物业费已经超过诉讼时效的问题。庭审中，原告举示的催收函等能证明其在2016年曾向被告两次催收的事实，被告的答辩及提交的2016年12月的录音证据中也多次提起其在要求物业对楼顶进行维修时，物业要求交纳物业费，诉讼时效因为原告的催收而中断，因此，原告主张的2015年1月至2017年10月的诉讼时效并无超过。综上，对原告主张的2015年1月至2019年10月期间的物业费，本院支持为5163.35元（105.98平方米×0.84元/平方米/月×58月），超出部分不予支持。关于公摊费，小区公共能源消耗必然会产生相应费用，原告举示的相关票据能够证明其代为交纳公摊水电费的事实，其金额亦符合实际，故本院对原告要求被告支付2015年1月至2019年10月的公摊水电费382.27元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金。原告就涉案小区签订的物业服务合同已经到期，被告未按时向原告支付相关物业费确会给原告造成资金损失，但根据审理查明的事实，被告2015年后未履行缴费义务系家中房屋因楼顶漏水受损及对原告提供的物业服务存在质疑等问题与原告发生分歧，期间被告也多次找原告试图解决矛盾，可见被告未交费虽有不当但情有可原，并非恶意拖欠。因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告叶盛能于本判决生效之日起十日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司2015年1月至2019年10月的物业服务费5163.35元，公摊水电费382.27元，共计5545.62元；二、驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶盛能承担（此费原告已预缴，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇一九年十二月二十五日书记员 张莹莹