山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10442号 上诉人（原审原告）：宋伟，男，1977年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛司云，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路。 法定代表人：曹江巍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人宋伟与被上诉人青岛万科生态城置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋伟上诉请求:撤销一审判决，判令万科公司退还宋伟人民币30万元；一二审诉讼费由万科公司承担。事实和理由：一、根据宋伟提交的照片足以显示，万科公司交付的房屋远低于预售合同中约定的64万元装修标准，房屋装修价值与合同约定标准的差价至少为30万元。万科公司在要求宋伟签订《确认书》时，违背了宋伟的真实意思表示，且该《确认书》属于格式条款，其内容免除万科公司的责任、排除宋伟主要权利，依法应当认定无效。二、万科公司销售房屋时，以虚假价格进行备案，实际却变相提高房屋销售价格，规避房地产调控限价政策，其行为损害了社会公共利益，超出监管备案部分的销售价格属于欺诈和违背社会公共利益的非法获利，应与退回。另外，万科公司在销售房屋时，虚构交易事实，明知不可能提供价值64万元的装修，且谎称存在价值64万元的精装修，违背宋伟的意思表示，装修条款中超过装修实际金额的部分未真正履行，相应价款应当退回。 万科公司答辩称，宋伟的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，请求驳回其上诉请求。 宋伟向一审法院起诉请求：1、判令万科公司退还购房款中的装修差价人民币30万元；2、本案所涉诉讼、保全等费用由万科公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月30日，宋伟、万科公司签订《万科如园项目商品房预定书》，载明：双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本认购书，购买房屋万科如园x号楼x单元x室，建筑面积128平方米，总房款为人民币3075840元。 后宋伟签订《确认书》一份，载明：本人于2017年9月30日购买贵公司开发的如园项目1号楼2单元201户房屋，该房屋含装修价格在内的销售总价格为3075840元。……本人确认，该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利，《购房合同》主合同与补充协议中约定的购房差价也不构成贵公司对装修标准的承诺；且除另有说明，《购房合同》（含主合同、附件及补充协议等）中所述房价款、购房款等表述，除非能够特别指明金额，实际上均指含装修价格的购房总价款金额。 2017年10月19日，万科公司青岛万科生态城置业有限公司作为甲方，宋伟作为乙方签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定乙方向甲方购买李沧区东川路106号《于家下河、王家下河社区城中村改造C2地块（万科如园）》x号楼x单元x户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为128平方米。第三条约定乙方购买该房屋的总房价款（不包括房屋全装修价格）暂定为人民币2435840元。该房屋全装修总价为人民币3075840元。合同附件（三）约定了房屋建筑结构、装修及设备标准、品牌。 上述合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条对合同第三条变更、补充约定：买受人购买该房屋价款含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币24030元，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币3075840元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。（宋伟在该条款后的空白处签名、捺印）。第十九条约定对合同第十七条和第二十条的补充，出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备应符合双方约定（见合同附件三）的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件三的标准或补偿相应差价。买受人不得以房屋、装饰设备不符合合同约定为由拒绝接受房屋交付，出卖人不承担逾期交房责任。如果出卖人提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件三约定的装修、装饰的市场价格的，则买受人不得就出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担违约责任。 宋伟已向万科公司交齐购房款。涉案房屋亦已交付宋伟使用。 庭审中，宋伟明确表示涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌与合同附件三约定一致，但认为这些装饰设备的价值与64万元（3075840元-2435840元）不符。 一审法院认为，宋伟、万科公司签订的《青岛市商品房预售合同》及《万科如园项目商品房预定书》、《确认书》体现买卖双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面遵守并履行各自义务。 宋伟已于《确认书》中确认“该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯价和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利”。合同附件《万科如园项目补充协议》中第八条亦约定“买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币3075840元。买受人完全知悉且理解，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。”且宋伟在该条款后的空白处签名、捺印予以确认，表明其在签订《青岛市商品房预售合同》时对涉案房屋的总房价款3075840元无法拆分为毛坯价和装修价系完全知悉且理解，故其现将该价款拆分为毛坯价和装修价，并单独就房屋装修价格问题向出卖人（万科公司）主张权利，明显与合同约定不符，且与诚实信用原则相悖。 以包含房屋装修价格的总价款形式出卖房屋系房屋开发者的一种销售手段，宋伟未举证证明该案中的3075840元的销售总价格明显高于正常市场价格，且宋伟签订《青岛市商品房预售合同》、《万科如园项目商品房预定书》及《确认书》购买涉案房屋系其自主自愿行为，故可以认定其以3075840元的总价格购买涉案房屋系对该种销售手段和销售价格的接受和认可。 庭审中，宋伟明确表示涉案房屋内的厨房水槽及龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间坐便器、面盆、沐浴龙头等装饰装修设备的品牌与合同附件（三）的约定标准一致，故根据合同附件《万科如园项目补充协议》第十九条之约定，宋伟仅因认为这些装饰设备的价值与64万元不符，即要求万科公司就此承担违约责任并退还差价，无合同依据。 综上，对宋伟的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回宋伟的诉讼请求。案件受理费人民币5800元（宋伟已预交），由宋伟负担。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据。 宋伟提交证据一：青土房字[2017]14号《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》复印件1份。该文件明确规定：（1）房地产开发企业申请商品房预售许可时需制定《商品房预售方案》，提交房产交易管理部门审核；（2）商品房预售方案需明确每套房屋销售单价（毛坯）、装修标准、总价；（3）对于（房价）涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》；（4）含装修的商品房住宅项目，办理预售审核时应将房屋的毛坯价格与装修标准分离，销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示，网签合同阶段要在合同中明确毛坯价格，毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。房地产开发企业如存在违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价，符合逃避监管和损害社会公共利益的情形，超出监管备案部分的房屋销售价格属于欺诈、以合法形式掩盖非法目的和违背社会公共利益的非法获利，应当退回。 证据二：《信访事项处理意见书》原件1份。万科公司存在逃避监管和高价售房损害社会公共利益的主观故意。2017年青岛市不动产登记中心对于“万科如园”项目没有备案装修价格，以及装修价格过高（7000元和7800元）一事，向被上诉人下达整改通知书，要求被上诉审慎确定预售房屋装修价格，同时将该项目预售许可证予以暂停销售。 证据三：青工商合处字（2018）125号行政处罚信息打印件1份。证明：2018年6月12日，青岛市工商局就被上诉人销售房屋中，存在“经营者与消费者采用格式条款订立合同，经营者在格式条款中免除自己对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任，利用格式条款侵害消费者权益”，对被上诉人做出罚款的行政处罚。预售合同补充条款第八条，以及《确认书》中，上诉人放弃因装修价格问题向被告索赔的权利的约定，依法应当无效。 证据四：青岛网上房地产网站，涉案房屋备案价格网页打印件1份。证明：涉案房屋在房管部门的备案单价为19810元，预售合同的毛坯单价为19030元，实际的精装修单价为24030元（装修单价6100元/平米），证明被上诉人以装修款为名高价售房的事实。 万科公司质证称，证据一真实性认可，与本案无关，证据二真实性认可，与本案无关，证据三、四真实性不认可，且与本案无关，宋伟提交的四组证据不是法律上的新证据，其主要内容是行政主管部门相关法律规定和执法情况，本案属于平等主体的民事纠纷，该证据对合同双方的效力均没有影响，因此，不能作为认定本案事实的证据。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人诉辨主张，本案二审争议焦点为宋伟要求万科公司退还装修差价30万元的诉求应否支持。 宋伟称万科公司在要求其签订《确认书》时，违背了其真实意思表示，且该《确认书》属于格式条款，其内容免除万科公司的责任、排除宋伟主要权利，另外，该《确认书》内容以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益，应属无效。对此本院认为，根据我国《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并非一律无效，其在司法实践中的意义有三个，一是采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。二是格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三是对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 本案中，首先，《确认书》系宋伟与万科公司在房屋买卖合同之外单独另行签订，内容具体特定，单独指向涉案房屋，并非万科公司为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与宋伟协商的条款。另，宋伟作为完全民事行为能力人，在《确认书》及购房合同上签字，应视为是其真实意思表示。 其次，即使宋伟上诉所称的相关条款系格式条款的主张成立，但其“承诺不单独就房屋价格（含毛坯价与装修价的拆分）问题向贵公司主张任何权利”，“本人确认，该房屋的实际交易价格为该房屋含装修在内的购房总价款，该价格无法详细拆分为毛坯和装修价，本人愿意按照此价格购买本合同项下房屋”等内容具体、明确，正常而言，产生不了两种以上的解释，无需人民法院作出解释争议判断。 最后，宋伟提交的青岛市国土资源和房屋管理局关于房屋价格管理的相关文件，并非法律和行政法规，其与万科公司签订的《确认书》并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，宋伟也未提交充分有效证据证明《确认书》存在其他无效情形，故其关于《确认书》无效的主张本院不予支持。 综上，宋伟现单独就装修差价主张权利，无事实与法律依据且有违诚信，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，上诉人宋伟的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人宋伟负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 龙 骞 审判员 安太欣 二〇二〇年四月十四日 法官助理 王明 书记员张旭