河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初2192号原告：陈雨，女，1982年11月28日出生，汉族，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：刘立新，河北振功律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘时然，河北振功律师事务所律师。被告：涞水利华房地产开发有限公司，住所地：涞水县府前西街西苑华庭A区东侧13号商铺，统一社会信用代码：911306235836447719。法定代表人：张志斌，职务：董事长。委托诉讼代理人：王亚军，系该公司员工。原告陈雨与被告涞水利华房地产开发有限公司（以下简称利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈雨及其委托诉讼代理人刘时然、被告利华公司委托诉讼代理人王亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雨提出诉讼请求如下：1、依法判决解除原被告签订的0000345号《北京恒大京南半岛商品房认购书》；2、判令被告返还原告已付购房款583104元，并支付资金占用期间的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月2日与被告签订0000345号《北京恒大京南半岛商品房认购书》，约定原告购买被告开发的北京恒大京南半岛楼盘G18幢1单元102室房屋一套，分五期支付购房款。后原告按照约定支付被告定金及两期购房款共计583104元。2019年4月17日，原被告签订《无理由退房协议书》，约定自签署协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。现因原告所购房屋设计发生变更，原告曾多次通知被告解除原被告签订的0000345号《北京恒大京南半岛商品房认购书》，要求被告退还全部已付购房款，被告拒不配合。为维护合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告利华公司答辩称，我方认为双方已经签署了恒大京南半岛项目认购书解除协议，应当按照协议约定的内容来履行，据此请求法院驳回原告的诉请。原告陈雨为支持自己的诉讼请求，提交证据如下：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；证据二、被告涞水利华房地产开发有限公司工商登记信息，证明被告主体信息情况；证据三、0000345号商品房认购书复印件一份，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，双方于2018年5月2日签署了商品房认购书，原告购买被告开发的恒大京南半岛小区G18栋1单元102室房屋一套，房屋建筑面积125.75㎡，总价2808935元，原告以分期付款方式支付购房款；证据四、收据复印件二份，刷卡凭条复印件三份，证明原告于2018年4月30日支付被告购房款50000元，2018年5月2日支付被告购房款230894元，2018年6月8日支付被告购房款302210元，原告已按约定履行支付购房款的义务。另外，房屋买卖合同解除后，被告应自收取购房款之日，按年利率4.75%，向原告支付资金占用期间利息，直至购房款付清之日止；证据五、无理由退房协议一份，证明原、被告2019年4月17日签署无理由退房协议书，约定自签署《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。另外，原告享有解除房屋买卖合同的权利；证据六、查询费发票一张，证明原告因本次诉讼支出查询费30元，依法应由被告承担；证据七、被告的宣传彩页一张，证明当时买房时样板间是下沉式庭院，但实际买卖的房屋主体结构是全封闭的，地下室是全封闭的，这直接导致原告提出退房要求。另外，原告交了一笔302210元，但被告开的收据是320894元，这里包含18000元的优惠金额，在原告准备交第三笔房款时，被告要求收回已经给予原告的优惠金额，这也是导致原告直接退房的原因之一；证据八、照片若干、视频若干，证明目的与证据七的证明目的一致；证据九、被告没有加盖公章的解除协议一份，证明双方签署的恒大京南半岛项目认购书解除协议的生效时间无法确定；证据十、证人高某的证人证言，证明原告陈雨在2019年4月1日交纳第三笔房款的时候，发现样板间与实际房屋设计不一致，样板间是下沉式庭院，但实际买卖的房屋是全封闭的，被告公司存在欺诈，这直接导致原告提出退房要求，且对解除协议被告以种种理由推脱不加盖公章。对原告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：对证据一、二、三，因被告无异议，本院予以认定；对证据四，被告质证称，对真实性认可，但只能说明原告的付款情况，而不能证明我公司应当支付利息。本院认为，因该证据具有真实性，本院予以认定；对证据五，因被告对其真实性认可，本院予以认定；对证据六，被告质证称对真实性认可，但不认可证明目的及与本案的关联性。本院认为，原告提供的证据六虽具有真实性，但并非在本案中实际发生的费用，故本院不予认定；对证据七、证据八，被告质证称对真实性认可，但宣传彩页上仅仅是户型示意图，照片视频也无法确认是否是涉案房屋，也无法看出与宣传画册的不符之处。本院认为，原告提供的证据虽具有真实性，但是否与涉案房屋具有关联性，原告应提供其他证据予以补强，综合原告提供的证据均无法达到原告的证明目的，故本院对原告提供该组证据的证明目的不予认定；对证据九，被告质证称对这份解除协议真实性予以认可，但是因为公司在拿到解除协议后会申请一个无理由退房的请示，该请示批下来之后即可盖章，故不认可原告的证明目的。本院认为，因被告对其真实性认可，故本院对该证据的真实性予以认定；对证据十，被告表示陈雨还签订了一个退房申请，写有退房系个人原因。本院认为，证人高某与原告陈雨系夫妻关系，证明效力比其他书面证据较小，且其所作证人证言中关于退房原因的表述，亦无其他证据予以佐证，故对其证明被告公司存在欺诈的证明目的不予认定。被告利华公司为证明自己的辩解意见，提供证据如下：证据一、恒大京南半岛项目认购书解除协议一份，证明原被告双方早已签署解除协议，应当按照协议内容来履行；证据二、退房申请一份，证明原告向被告公司申请退房，已经写明是个人原因无法购买此房屋而申请退款，并非原告所述的其他原因；证据三、《退房申请表》一份，证明原告交纳的数额与约定的退房退款数额差额部分就是恒房通奖励的金额。对被告提供的证据，经原告质证，本院认定如下：对证据一，原告质证称，解除协议第九条约定“自签字盖章之日起生效”，被告提交的解除协议并没有法定代表人签字，该协议并未生效。另外，虽然该协议被告已经盖章，但无法确定其盖章的时间，被告应举证证明盖章的具体时间，否则被告的主张不能成立。被告至今没有履行退款义务，也没有将盖有被告印章的解除协议交付给原告，原告有权依据无理由退房协议书解除商品房买卖合同，被告应全额退还原告已付购房款及相应利息。本院认为，被告提供的该证据具有真实性，但是对被告在协议上的盖章时间，被告只是当庭陈述需要进行内部申请后盖章，未能提供具体的签章时间，故本院在此仅对该证据的真实性予以认定；对证据二，原告质证称申请是我签的字，但上面写因个人原因无法购买此房屋，不是我的本意，被告销售人员说如果不签，这个退房申请就不能退房，所以我是被迫的。本院认为，被告提供的证据具有真实性，原告对其质证意见未提供证据予以支持，故本院对该证据的真实性、合法性予以认定；对证据三，原告质证称对该证据的真实性认可，故本院予以认定。经审理查明：2018年5月2日，原告陈雨与被告利华公司签订《北京恒大京南半岛商品房认购书》（以下简称认购书）一份，被告利华公司为甲方即出卖人，原告陈雨为乙方即买受人，合同编号：0000345，双方约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购北京恒大京南半岛楼盘G18栋1-102单元，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共125.75平方米，其中，套内建筑面积119.71平方米，按建筑面积计算，单价为22337.46元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为23463.71元/㎡，总金额为人民币2808935元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币伍万元整（￥50000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款，分期付款：乙方须于2018年5月2日前支付首期房款230894元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年10月30日前付清280894元；于2019年4月30日前付清421340元；于2019年10月30日前付清842681元；于2020年4月30日前付清983126元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到北京恒大京南半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任……《认购书》的尾部留有乙方的身份证号码、通讯地址、联系电话，原告陈雨按有手印，被告利华公司在协议书尾部的甲方处签章并由销售人员签字。2018年4月30日，原告陈雨向被告利华公司账户打款50000元。2018年5月2日，原告陈雨向被告利华公司转账230894元，利华公司于同日向原告出具一张金额为280894元的收据，内容为“今收到陈雨交来恒大京南半岛G18-1-102首付（含伍万定金）贰拾捌万零捌佰玖拾肆元整，￥280894元”。2018年6月8日，原告陈雨再向被告利华公司转账302210元，同日被告利华公司出具一张金额为320894元的收据，内容为“今收到陈雨交来恒大京南半岛G18-1-102部分房款（含优惠金额）叁拾贰万零捌佰玖拾肆元整，￥280894元”。2019年4月17日，原告陈雨向被告提交《退房申请》一份，内容为：“本人陈雨于2018年4月30日在恒大京南半岛项目认购房屋G18-1-102一套，现因个人原因，无法购买此房屋，申请退房。因退房产生的一切纠纷由本人全部承担，与涞水利华房地产开发有限公司无关。请贵公司予以批准。陈雨，2019年4月17日。”同时，还填写了《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》，就客户姓名、认购房间、认购时间、已交房款、签约付款情况等进行了填写，其中“申请退款金额”栏中内容为“554015”，“签约付款情况”栏中内容为“于2018年4月30日交定金50000元，于2018年5月2日交首付230894元，于2018年6月8日交房款320894元（含提前还款优惠额18684元），“地区公司财务部审批意见”栏写明“文丽。2019.4.18。客户无逾期付款情况，发放恒房通佣金28089元，发放业务员现金奖1000元，均以扣除，优惠额18684已扣除”。上述《退房申请》和《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》均有原告陈雨的签名并按手印。2019年4月17日，原告陈雨与被告利华公司还签订了《无理由退房协议书》，其中陈雨系乙方，利华公司系甲方，双方约定：鉴于双方在签订认购书时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。原、被告分别在《协议书》上签字并按手印以及盖章。同日，原告陈雨还签署了一份《恒大京南半岛项目认购书解除协议》（以下简称解除协议），原告陈雨为乙方，被告利华公司为甲方，内容为“买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方2018年4月30日所购买的恒大京南半岛项目G18幢1单元102房退房事宜达成如下协议，以供双方共同信守。一、解除双方签订的编号为0000345的《北京恒大京南半岛商品房认购书》。二、乙方将购买的恒大京南半岛项目G18幢1单元102房(以下简称“房屋”)的商品房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款伍拾伍万肆仟零壹拾伍元整（即￥554015元）（含定金￥50000元），合计退还伍拾伍万肆仟零壹拾伍元整（即￥554015元）。五、乙方须向甲方返还以下文件：1.购房发票、收据；2.购房认购书……九、本协议自双方签字盖章之日起生效”。原告陈雨主张上述协议由其签字后，利华公司再未签章也未向原告陈雨送达，因此该退房协议不成立；利华公司辩称因公司内部流程原因已于2019年5月份盖章，对此，利华公司未提供相应证据予以证实。2019年10月8日，原告陈雨因与被告利华公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院。诉讼期间，原告向本院申请诉讼保全并于2019年11月7日预交诉讼保全费用3520元。以上事实，有原、被告提供的《恒大京南半岛项目认购书解除协议》、《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》、打款记录、收据、票据等证据以及庭审笔录等在卷证实。本院认为，原告陈雨与被告利华公司签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。双方争议的焦点问题是原告陈雨能否按照双方约定进行“无理由退房”。本院认为，即使如原告陈雨所述，因原被告间买卖房屋的设计发生变更，被告利华公司存在违约行为，但是双方已经就无理由退房签订《无理由退房协议书》，且按照约定，原告陈雨在“按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为”时享有无理由退房的权利，因《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》中已经写明陈雨不存在逾期付款情况，故原告陈雨应享受无理由退房政策。现原告陈雨主张解除双方之间签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。关于解除商品房认购书后的退款数额问题。按照原被告双方于2019年4月17日签署的《无理由退房协议书》、《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》，原告同意“如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额”，本案中，原告实际缴纳的购房款项为：50000元（定金）+230894元（2018年5月2日交纳）+302210元（2018年6月8日收据为320894元-优惠款18684元）=583104元，被告因发放恒房通佣金支出28089元，发放业务员现金奖1000元，故在扣除上述已支付奖励金额后，即为《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》上的申请退款金额554015元（583104元-28089元-1000元=554015元）。因原告未提供充分证据证明其书写《退房申请》以及《北京公司恒大京南半岛项目退房审批表》系被迫所为，本院认定上述双方关于退款金额的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以采信，故被告按照约定应退还原告购房款554015元。关于原告要求被告支付资金占用期间的利息问题。被告利华公司在原告购房时作出“无理由退房”的承诺，但是在履行该承诺中，在制式的《恒大京南半岛项目认购书解除协议》中约定“本协议自双方签字盖章之日起生效”，却以须内部进行请示等理由设置限制条件，有违法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则。现利华公司虽陈述于2019年5月份进行了盖章，但其未提供证据对义务履行需进行内部请示的情况向原告进行提请注意和说明，况且，对“本协议自双方签字盖章之日起生效”存有争议时，亦应作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，本院推定被告的盖章时间为2019年4月17日，故原告陈雨要求被告支付购房款资金的占用时间起算点，本院酌定为2019年4月18日。关于原告要求按照年利率4.75%的标准计算利息，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”之规定，原告的主张并无不当，本院亦予以支持。至于原告陈雨退房后，有关商品房买卖合同解除后的网签备案手续的处理问题，双方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告陈雨与被告涞水利华房地产开发有限公司于2018年5月2日签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》（编号：0000345）于2019年4月17日解除；二、被告涞水利华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈雨已付购房款554015元并支付资金占用期间的利息（以554015元为基数，按照年利率4.75%标准，自2019年4月18日起计算至购房款全部付清之日止）；三、驳回原告陈雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元（已减半收取）、诉讼保全费3520元，共计8336元，由被告涞水利华房地产开发有限公司负担7920元，由原告陈雨负担416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  何永强二〇一九年十二月四日书记员  陈爱爱