河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3863号上诉人（原审被告）：孟二利，女，汉族，1979年3月15日出生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：李向东、李斐然（实习），河南典策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：开封城南国家粮食储备有限责任公司。住所地:开封市铁路北沿街102号。统一社会信用代码91410205170648213W。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：孙鑫、董倩倩（实习），河南龙文律师事务所律师。上诉人孟二利因与被上诉人开封城南国家粮食储备有限责任公司（以下简称开封粮食储备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。孟二利上诉请求：撤销河南省开封市禹王台区人民法院(2019)豫0205民初1460号民事判决，改判或发回重审。事实与理由:1、一审法院认定事实错误。孟二利与开封粮食储备公司签订租赁合同后，按照约定应在2019年1月1日交纳第二次六个月的租金。在孟二利没有按时交纳的情况下，开封粮食储备公司在2019年4月2日将孟二利所租赁的房屋加锁，禁止孟二利继续使用。2019年4月18日，开封粮食储备公司向孟二利发出解除合同通知，孟二利对此表示同意。因此，孟二利实际租赁的期限在2019年4月2日已经终止，租赁合同也于2019年4月18日解除，应支付租金至合同解除之月。2、一审法院适用法律错误，判决违约金过高。违约金是对因违约方违约导致守约方损失而给予赔偿的一个预先约定，兼具损失赔偿和惩罚性。人民法院有权对违约金的约定干预调整，其惩罚性不能超过实际损失的30％。孟二利没有按时交纳租金，给开封粮食储备公司造成的损失实际上是利息损失，而非应交租金数额。一审法院认定违约金的数额为应交租金数额的30％不当。本案中，开封粮食储备公司向孟二利发出了解除合同通知书。双方在2019年4月2日已解除了租赁合同，开封粮食储备公司即可另行寻找承租方。而一审法院认定2019年8月22日租赁到期并收回了租赁物，其后再支付三个月的租金作为违约金，属于违约金过高，恳请二审法院裁减。综上，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护孟二利的合法权益。开封粮食储备公司答辩称，1、我方向孟二利发出解除合同通知后，孟二利并未将涉案房屋返还，仍然继续占有，将房屋租金计算至孟二利返还房屋之日正确。孟二利停交房租后自行锁门，暂停营业，我方无法与其取得联系，也无法得知停业原因，为保证屋内设施的安全就自行加了一把锁，但孟二利还有另外的出入通道，不影响其进出。一审审理过程中经承办法官释明为避免双方损失进一步扩大，孟二利与我方联系进行了物品清点，但至今仍然未将其物品清空，房屋仍然被其占用。2、双方在租赁合同中明确约定有违约金的具体数额，一审中孟二利提出了降低违约金的要求，一审法院结合孟二利违约情形对违约金数额进行了调整，所以一审认定事实以及对违约金数额的认定均是正确的。我方属国有企业，房屋的对外出租程序繁琐，要进行公开的招投标程序，对此损失应由孟二利承担的违约责任。综上，恳请二审法院查明事实，驳回孟二利的上诉请求。开封粮食储备公司向一审法院起诉请求：1、判令孟二利向开封粮食储备公司支付2019年1月1日至2019年8月22日的房屋租金280977.77元及违约金（其中租金218000元从2018年12月16日起至租金付清之日止，以每日5‰的标准计算；62977.77元从2019年6月16日起至租金付清之日止，以每日5‰的标准计算）；2、判令孟二利向开封粮食储备公司支付违约金366240元。一审审理查明：2018年5月15日，孟二利、开封粮食储备公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：孟二利（乙方）承租开封粮食储备公司（甲方）坐落于铁路××××号，开封粮食储备公司大门西侧。临街四层楼房（开封高中对面），建筑面积1963.7平方米，产权编号为：汴房地产权证第××号；租赁期限为五年，即从2018年5月15日起至2023年5月14日止。租赁费从2018年7月1日计算征收（装修期壹个半月免收租金），合同生效后即可交付使用。五年后重新按程序招租；该房屋前三年按中标成交价肆拾叁万陆仟元（￥436000整）/年租金，后两年租金在中标成交价基础上上浮10%，即第四年、第五年每年租金为肆拾柒万玖仟陆佰元（￥479600整）；租金按半年收取，第一次租金在甲乙双方签订合同时，乙方向甲方交清，其余每半年租金必须在上一租赁期限结束15日前一次交清。乙方若逾期交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付应缴金额的5‰作为违约金；履约保证金为50000元（大写：伍万元）人民币。租赁期间由于乙方原因致使租赁房屋及其设施损毁、灭失的，由乙方承担赔偿责任……；租赁期间，如果乙方却因特殊情况需退租时，必须提前3个月书面通知甲方，解除合同时付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件、拆除装置设备。乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此造成的一切损失；承租人不按约定交付租金，逾期支付租金超过一个月的，甲方有权解除本合同。合同签订后，开封粮食储备公司将房屋交付给孟二利使用，2018年5月3日，孟二利向开封粮食储备公司交纳50000元履约保证金；同月10日，孟二利向开封粮食储备公司交纳了2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租金218000元。孟二利从2019年1月1日起开始拖欠租金，开封粮食储备公司分别于2019年4月2日、18日向孟二利下达催交租金《告知书》，2019年8月22日，孟二利将房屋钥匙归还给开封粮食储备公司，双方对租赁房屋内物品进行盘点，孟二利将出租房屋交付给开封粮食储备公司。以上事实有房屋租赁合同、告知书、转款凭证及当事人陈述为凭。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，开封粮食储备公司与孟二利签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方应当恪守履行，开封粮食储备公司按照约定将房屋交付给孟二利，开封粮食储备公司有权要求孟二利支付拖欠租金，故开封粮食储备公司主张2019年1月1日至8月22日的租金280977.77元，符合双方约定租金标准，予以支持。按合同约定，开封粮食储备公司应返还孟二利履约保证金50000元，折抵租金后，孟二利应实际支付开封粮食储备公司房屋租金230977.77元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者合同履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人造成的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，孟二利未按约定支付租金，应当支付违约金，但是开封粮食储备公司、孟二利约定的日5‰的标准过高，一审法院认为应以未按时缴纳的租金280977.77元的30%为宜，即84293.31元（280977.77元×30%），超出部分，不予支持。此外，对于开封粮食储备公司主张合同约定的因合同解除而产生违约金366240元，因孟二利违约致使合同解除，孟二利应当向开封粮食储备公司支付违约金，但从上述法条可以看出，违约金的边界就是损失，损失虽然包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。开封粮食储备公司、孟二利合同解除后，租赁物需重新向外招租而无法收取房租，存在损失是可以预见的，予以支持。但是孟二利向开封粮食储备公司支付剩余近四年租赁期应收房租的20%即366240元的违约金，有失公平，参照开封粮食储备公司、孟二利约定合同解除需提前3个月告知的情况并考虑开封粮食储备公司另行招租的时间问题，一审法院认为，开封粮食储备公司因合同解除产生的损失以3个月的房租即109000元（436000元/年÷12个月×3个月）为宜，超出部分，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孟二利向开封城南国家粮食储备有限责任公司支付拖欠租金230977.77元；并向开封城南国家粮食储备有限责任公司支付因未按时支付房租产生的违约金84293.31元。二、孟二利向开封城南国家粮食储备有限责任公司支付因合同解除产生的违约金109000元。三、驳回开封城南国家粮食储备有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10272元，开封城南国家粮食储备有限责任公司负担4083元，孟二利负担6189元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，孟二利与开封粮食储备公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。孟二利不按约定交付租金,开封粮食储备公司依照合同第十五条的约定，享有解除权,且开封粮食储备公司已实际行使单方解除权，向孟二利告知解除，自通知到孟二利发生效力。但孟二利在开封粮食储备公司解除合同后，未履行返还房屋义务，继续占用房屋，应支付占用房屋期间的费用，占用费参照租金数额，孟二利应支付至实际返还钥匙之日的租赁费用。孟二利称仅支付租金至合同解除之日的上诉理由，不能成立。孟二利迟延交付租金构成违约，且因其违约致合同解除，孟二利应承担相应违约责任。双方合同约定逾期交纳租金按应交金额日5‰作为违约金。合同解除约定违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算，一审综合考虑履行情况、过错程度以及预期利益、实际损失后，对双方约定违约金予以调整，酌情确定逾期交纳租金的违约金和合同解除违约金，符合法律规定和实际情况，并无不当。孟二利认为再行酌减损失仅为逾期利息的上诉理由不能成立。综上，上诉人孟二利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7664元，由上诉人孟二利负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇一九年十二月二十七日法官助理宋永佳书记员李宣宣