广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0302民初1702号 原告：王萍，女，1989年8月14日出生，汉族，无业，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。 法定代表人：郑立文，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告王萍与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行审理。原告王萍及其委托诉讼代理人陈文，被告桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人唐忠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王萍向本院提起诉讼请求：被告从2019年1月1日起按原告已交房款2080472元的每日万分之一支付逾期交房违约金至被告实际交付之日止（暂计至2019年10月20日为60957.8元）。事实和理由：2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买桂林市秀峰区琴潭道16号荣和·林溪府8－2栋2－9、10－02号房屋，建筑面积为216.28平方米，商品房价款为2080472元，被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，被告向原告交纳了房款1082472元，并办理银行按揭998000元，原告已按合同约定向被告交清了购房款，但被告未能在2018年12月31日向原告交付房屋，至今仍未交付房屋。原告遂诉至法院，提出如前所诉。 被告辩称，一、原告是基于合同法第一百零七条的规定和《商品房买卖合同》第十一条的约定，要求被告承担逾期交房的违约责任。但双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款对办理房屋交付手续作出另行约定，即原告应当在2019年1月10日前到被告项目售楼部办理房产验收和交接手续。《商品房买卖合同》与《补充协议》约定不一致的时候，适用补充协议的约定。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，被告在《桂林日报》上发布公告、通知10日内，视为已经向原告送达交房通知。被告已经于2017年12月25日通知包括原告在内的业主办理房屋验收和交接手续。二、原告及其配偶向涉案小区的物业公司提出整改维修要求和书面《减免物业费申请书》，以自身行为行使验收房屋的权利，符合《商品房买卖合同》出卖人与买受人办理房屋验收和交接手续的交易惯例，说明涉案房屋应处于交付过程，也证明原告默认被告通过其他方式通知办理交付手续的效力或者放弃要求被告书面通知的权利。三、涉案房屋未能办结交付手续在于原告认为房屋不符合交付条件而拒绝办理完交接手续。依照《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第二条第十款的约定，工程竣工验收合格日，为确认工程质量合格的日期。涉案房屋于2017年12月25日通过建设工程质量竣工验收，即符合交房条件。原告接收房屋系其依法享有的权利，也是应当承担的义务。原告拒绝收房，并要求被告承担逾期交房的违约责任没有事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院经审查认为与诉辩焦点有关，可以证明案件事实，予以确认。 依据经审查确认的有效证据，本院认定事实如下： 2017年10月28日，原告购买被告预售的桂林市秀峰区琴潭道16号荣和·林溪府8－2栋2－9、10－02号房屋，双方签订编号为GL2017038895《商品房买卖合同》，约定（节选）：计价方式和价款：房屋总价款2080472元；付款方式和期限：买受人在合同签订时支付420472元，剩余1660000元由买受人向银行办理按揭贷款（或住房公积金贷款）手续；交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建（2010）9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2017年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，第二条房产交接约定（节选）：1.除出卖人另有通之外，买受人应在本合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房产验收和交接手续。2.该商品房应于2017年12月31日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人需要提前接收商品房装修入住的，可在接到出卖人《竣工验收合格通知书》之日起30日内到出卖人本项目售楼部办理房产验收和交接手续，签署《房产交接单》。签署《房产交接单》或领取房产钥匙后，即为房产交接完成。3.《合同》第一条所述“由于买受人原因未能按期交付”的情况包括但不限于:（1）出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《桂林日报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房产取得房产建筑工程竣工验收备案证明的情况下，买受人拒不验收房产或拒绝签署《房产交接单》；（3）买受人未能按合同约定付清购房总价款的……如出现上述情况，视为房产已经交接。7.该商品房经取得房产建筑工程竣工验收备案证明或买受人办理交房手续后，即视为达到本《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房或索赔。10.该房产经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格后，即达到本《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房或索赔。第十一条“通知方式和效力”约定：一方按对方所留通讯地址邮寄通知的，通知寄出10日后，视为已送达对方，邮件收据、邮戳等邮寄凭证可作为相应证据；出卖人在发送变更地址、交房等通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《桂林日报》上发布公告、通知10日后，视为已向买受人送达通知；等等。 原告于2017年11月2日支付420472元、于2017年12月24日支付210000元、于2018年4月2日支付452000元。 原告于2018年4月13日与桂林银行股份有限公司城中支行签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，贷款998000元用于交付房款。该笔贷款于2018年4月13日发放至被告账户。 2018年4月，被告因交付车位，向原告在《商品房买卖合同》留存的买受人地址“全州县石塘镇祥大村委大井头村03－157号”邮寄《人防车位交接通知书》、《业主入伙费用一览表》。 2018年12月，因房屋自来水供水出现问题，原告与自来水公司、物业人员一同查看房屋现场。在现场发现入户门存在瑕疵，原告向物业报修之后，被告制作了《工程返修单》。原告于2019年3月19日向被告发出书面通知，要求被告处理排水管渗水、入户门开裂等问题，要求被告在2019年3月23日前交房并免除一年物业费。 本案房屋所处的荣和·林溪府8－2#楼于2017年12月21日通过勘察、设计、施工、监理、建设的五方验收。被告于2017年12月25日在《桂林日报》上发布荣和·林溪府A8地块8－2栋等相关楼栋的交房通知。 诉争房屋于2019年7月10日获得竣工验收备案登记。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，依法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、商品房的交付使用条件是什么；二、被告是否存在逾期交房行为，是否应当相应违约责任。 《补充协议》第二条“房产交接”条款对诉争房屋交房条件作出约定。其中，第3条“由于买受人原因未能按期交付情况”和第7条均约定交房条件为“商品房取得房产建筑工程竣工验收备案证明”，而第10条约定为“五方单体验收合格”。前后条款存在差异。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”鉴于被告系提供格式合同条款的一方，故依照法律规定，关于交房条件的问题，应当适用更加严格的解释，即商品房取得房屋建筑工程竣工验收备案证明时方才具备交付条件。 合同约定被告应当在2018年12月31日前将房屋交付买受人使用，而诉争房屋此时未取得竣工验收备案，不具备交付条件，原告有权拒绝收房，故被告因房屋交付条件不成就而构成逾期交房行为。合同约定交房通知应当采用在《桂林日报》公告通知或邮寄的方式。被告虽然在2017年12月25日登报公告，但此时诉争房屋尚未符合合同约定的交房条件，而且合同约定原告未交清房款时被告有权拒绝交房，故此时的交房公告对原告不应产生交付通知的效力。被告应当在房款已经交清、而且房屋符合交房条件时通知原告收房。合同约定书面通知方式，但鉴于双方因房屋质量问题多次交涉，被告以其他形式通知原告收房应属常理，该通知行为产生合同约定的交付通知效力，原告应当及时收房。综上，逾期交房违约金应计至诉争房屋取得竣工验收备案登记之日，据此计算为39737元（2080472元×万分之一×191天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告桂林荣和置业有限责任公司向原告王萍支付逾期交房违约金39737元； 驳回原告王萍的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理1324元，因适用简易程序减半收取662元（原告已预交），由原告负担230元，由被告负担432元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1324元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 陈 芳 二〇一九年十二月二十七日 书记员 宾小婷