四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初1119号 原告：广元市第一人民医院 法定代表人：刘峰，该院院长 委托代理人：何东权，该院副院长 委托代理人：胡连林，四川同方正律师事务所律师 被告：徐连英，女，汉族，生于1955年10月20日，住广元市利州区。 被告：李兴辉，男，汉族，生于1954年10月25日，住址同上，与被告徐连英系夫妻 二被告委托代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师 二被告委托代理人：蔡福喜，四川新伦律师事务所实习律师 上列原、被告合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、二被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2004年，原告为改善单位职工居住条件在广元市利州区修建职工集资住宅用房。2005年11月24日，原告与被告订立《集资建房合同》，约定被告以800元／平方米的价格集资购买新院区Ｂ幢1单元2层2号住房。原告单位执行房改政策时，二被告分得原家属区内第75幢4单元4楼住房一套，按照国家及省市相关政策，二被告参与新建集资房应当退还原房改时的福利房，因此原、被告双方又签订《补充协议》，约定二被告应当在集资房交付之日起三个月内，将原分得的房改住房退还原告。2006年2月，原、被告就《集资建房合同》、《补充协议》在广元市公证处办理了公证。原告依约将新建成的集资房交付给二被告后，二被告一直未腾退返还房改房，故诉请二被告将原告广元市第一人民医院原家属区内第75幢4单元4楼住房腾退返还给原告，并协助原告办理产权过户登记。 二被告辩称：1、原告起诉所依据的基础法律关系错误，本案不是原告所主张的物权纠纷，系债权纠纷，对于因合同履行而产生的债权纠纷，原告按返还原物主张权利，其诉讼请求于法无据。2、原告起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，其诉讼请求应驳回。3、原告与被告徐连英于2011年3月16日签订《协议》系房屋买卖协议，没有共有人李兴辉同意，被告徐连英无权处分，不能发生物权转移的法律后果，原告也无权要求被告继续履行合同。4、原、被告双方订立的房屋买卖《协议》，因原告未依约给付房屋回购款及装修费的违约行为，该《协议》事实上已解除。 经审理查明：2002年，原告广元市第一人民医院以出让方式取得位于广元市市中区联社两地块的土地使用权。2004年，原广元市住房制度改革领导小组做出广房改办函（2004）08号文件，批复同意原告为改善职工住房以该地组织职工集资修建职工住宅。2005年，原广元市建设局批准在该土地上修建“四一０医院职工集资住宅楼”。 2005年11月24日，原告与被告李兴辉订立《集资建房合同》，约定：一、被告参与集资新院区B幢1单元2层2号房，建筑面积139.33平方米，暂定单价880元/平方米，总金额122610元。单价以竣工决算为准，建筑面积以产权登记面积为准据实结算总房价款。二、原告在2006年9月10日前将该集资房验收合格后交付被告使用。 2005年11月24日，原告与被告徐连英、李兴辉订立《补充协议书》，约定：一、双方自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付三个月内，被告须将已购的房改住房退还原告。该住房位于广元市，建筑面积59.99平方米。二、目前集资建房工程造价尚不能确定，房屋套内面积仅为预测面积，而原告是按完全成本价出售给被告，为满足部份职工住房贷款急需，双方约定暂按房屋建筑面积签订售房合同。待该住宅工程竣工结算后再按房屋的套内面积出售给被告。三、本补充协议与《集资建房合同》具有同等法律效力。 2006年2月24日，原、被告双方就《集资建房合同》在广元市公证处办理了公证，《补充协议书》附在该公证书中。 其后，原告完成“四一０医院职工集资住宅楼”修建后向二被告交付集资房屋。2007年11月5日，该集资房屋办理产权登记，登记在被告李兴辉名下。 2007年11月，原告成立腾空房收售领导小组。2007年12月10日，被告向原告交付房改房产权证及国有土地使用权证，原告收房办公室向被告出具《医院腾空房收房依据》，内容：“今收到徐连英交来腾空房75幢4单元4楼1号，面积59.99平方米，经验收符合交房要求，请凭此据办理结算。” 2010年6月8日，原告作出《关于医院住宅腾空房处理办法》，主要内容：一、腾空房回购办法：1、集资入住新房户必须按《集资建房合同》和《补充协议》的约定将原购买医院的政策性优惠住房的钥匙、房产证、土地使用证交回医院总务处，不得自行转让或出售。2、回购住房的装修费统一按200元/平方米标准计价，加入回购房房价中。即：（1）77、78、79号楼按380元+200元580元/方米；（2）75号楼按300元+200元500元/平方米；……。5、重新更换的房产证和土地使用证的相关费用，按政策规定由退房户和医院承担。6、交房者必须签定原房产权变更协议。……。二、腾空房（124套，其中蓝玻房34套）处置办法：1、根据广府发（1997）141号文和川办发（2006）47号文件精神，即一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房的规定。医院决定所有回购腾空房的产权一律变更到医院，今后如何处理待请示市有关部门或市卫生局工作组后按相关政策，由医院腾空房处理领导小组决定……。 2011年3月16日，原告与被告徐连英订立《协议》，约定：一、原告将被告位于老院区原房改房75栋4-401号建筑面积59.99平方米的房屋进行回购，被告同意将该房交给医院，并协助办理产权变更登记手续。二、原告按被告房屋每平方米300元、装修补偿费每平方米200元，以房产证所载面积一并计算，共计向原告支付房屋回购款和装修补偿费29995元。三、被告将原住房天然气开户费发票及电视入网收据交到原告，其费用暂由原告垫付给被告。四、被告在本协议生效后三日内将房屋、房产证、土地使用证移交原告。原告在被告移交后的三个工作日将房款及装修款一次性向被告付清，同时结清集资房款。五、若一方违反本协议约定，应按回购款20%向守约方支付违约金，原《集资建房合同》、《补充协议书》和本《协议》继续履行。 2018年11月21日，原告向被告徐连英等15户发出《通知》，内容：“因你和医院签有退房协议，根据《广元市第一人民医院关于解决住房遗留问题实施方案的通知》（院发【2018】5号）文件精神，请你于2018年12月1日以前到医院住房遗留问题解决领导小组办公室办理退房或购房。否则由此造成的一切后果，由你本人负责，特此通知”。2018年11月21日，被告徐连英签收该《通知》。 2019年3月8日，原告诉至本院。本案诉讼中，被告徐连英提出反诉，诉请解除双方订立的2011年3月16日的《协议》，之后被告徐连英撤回反诉。 另查明：一、被告徐连英与被告李兴辉系夫妻关系，徐连英系原告广元市第一人民医院退休职工。本案系争房屋为被告夫妇参与原告单位房改所得，房屋产权证、土地使用权证登记于被告徐连英名下，登记房屋坐落：广元市中利州东路花园，登记房屋栋号：75栋4-4-7号。 二、原告单位参与集资新房退还旧房的职工124户，100余人已陆续退还旧房、或就旧房作价购买，现尚有10余户未退还也未作价购买旧房。 三、本案诉讼中，该案系争房屋仍由二被告使用，原告仍未给付房屋回购款和装修补偿费29995元，原告愿在二被告腾退返还旧房后给付。 本院认为：原告广元市第一人民医院与被告徐连英、李兴辉分别订立的《集资建房协议》、《补充协议书》、《协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合国家政策和法律规定，上述协议均合法有效。 原告要求被告腾退返还房屋及办理产权过户的诉请，系依据双方之间的协议主张物权变动，而本案中双方之间先后订立的集资新房、腾退旧房的协议不是典型的有名合同，因此本案案由应为合同纠纷。 原告诉请被告腾退返还房屋及办理产权过户，因原、被告之间订立的《集资建房协议》、《补充协议书》、《协议》约定被告参与集资新房后腾退旧房，原告已向被告交付集资新房及办理集资新房产权证照，故原告主张二被告腾退返还旧房及办理产权过户符合双方约定，本院予以支持。但原告诉请中的“腾退返还”直接源于双方之间的协议条款原文，符合系争房屋原系原告单位资产的语境，但规范为法律用语应为“腾空交付”。 被告辩解原告起诉已过诉讼时效，本院不支持此辩解，理由如下：其一、案涉房改房、集资新房均系原告单位住房资源，参与房改和集资人员均系原告职工，原告与职工之间依据国家政策形成的房改房、集资新房关系体现建立在二者之间的劳动关系上的职工福利性质，根本上区别于房地产市场向社会人群销售的商业房产及其他房屋交易关系；其二、原告基于对单位房屋资源的管理、及原告与职工之间的管理与被管理关系制定的集资新房、腾退旧房的管理办法、制度、通知等对集资参与人整体有约束力；其三、原告先后制定集资新房办法、腾空旧房办法，之后又成立腾空房收售领导小组、住房遗留问题解决领导小组办公室解决收房和遗留事宜，至2018年11月21日仍向被告徐连英等10余户发出腾退旧房《通知》，客观反映原告一直在主张腾退旧房，故原告起诉未过诉讼时效。 被告辩解系争房屋共有人李兴辉未参与订立2011年3月16日的《协议》，被告徐连英系无权处分，本院不支持此辩解，因被告李兴辉、徐连英系夫妇，而且二被告在该《协议》之前同时分别签订《集资建房协议》、《补充协议书》，因此被告李兴辉理应知悉集资新房、腾退旧房事宜，被告徐连英订立《协议》行为应系二被告共同意思。 被告辩解原告未依约给付系争房屋回购补偿价款，因此2011年3月16日的《协议》事实上已解除，本院不予支持，理由如下：其一、原、被告先后订立的《集资建房协议》、《补充协议书》、《协议》完整约定双方就集资新房、腾退旧房的权利、义务，是不可分割的整体，因此该《协议》内容不能独立于其他两份协议，不能单独解除；其二、该《协议》约定腾退房屋在先、给付回购补偿价款在后，同时还约定一方违约应支付违约金，原《集资建房合同》、《补充协议书》和本《协议》继续履行；其三、被告从未通知原告解除《协议》，其在本案中反诉诉请解除该《协议》，其后又撤回起诉，因此双方事实上未解除该《协议》，被告辩解观点没有事实和法律依据。 原告诉请被告履行合同约定的腾退房屋义务，本院予以支持，则原告也应履行合同约定的给付房屋回购款和装修补偿费的义务。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告徐连英、李兴辉于本判决生效后三十日内向原告广元市第一人民医院腾空交付原告原家属区75栋4-4-7号房屋，原告于被告交付房屋后三日内给付被告房屋回购款、装修补偿费共计29995元。 二、被告徐连英、李兴辉于本判决生效后六十日内协助将原告原家属区内75栋4-4-7号房屋过户登记与原告广元市第一人民医院。 案件受理费2370元，由被告徐连英、李兴辉负担；反诉受理费25元，由被告徐连英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  任坤秀 人民陪审员  周海英 二０一九年十二月二十日 书 记 员  魏 敏