山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初2065号原告：烟台雅嘉物业管理有限公司。住所地山东省烟台市莱山区盛泉东路21号。法定代表人：王灵芝，该公司董事。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘俊峰，山东文康（烟台）律师事务所实习律师。被告：王鹏威，男，1988年5月13日出生，汉族，住烟台市莱山区。原告烟台雅嘉物业管理有限公司与被告王鹏威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台雅嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人巴本刚、刘俊峰，被告王鹏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费13316.25元；2.被告按同期银行贷款利率的1.3倍承担逾期缴纳物业管理服务费的违约金1808.57元（2015年7月1日计至2019年5月31日），并自2019年6月1日起以欠付金额为基数计算至支付全部费用之日止；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为烟台市莱山区迎春大街暖山国际城3号楼1701室房屋所有人，房屋建筑面积为129.94平方米。2014年1月17日，原被告签订《（暖山国际城）前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积（房产证面积）以2.20元/月·㎡的物业服务费费用标准向原告支付物业管理服务费。后物业服务费标准变更为2.16元/月·㎡。原告一直按协议约定提供物业服务，但自2015年7月1日起至今被告拒不缴纳物业服务费，期间经原告催缴被告仍未履行约定义务。被告辩称：一、原告主张的2015年7月1日至2018年6月份的物业费已超过法定诉讼时效，对于其该部分主张，依法不应支持。自2015年7月1日起至今，被告从未收到任何催交物业费的通知，原告提供的证据系其单方制作，不能证明其向被告催交过。二、原告主张违约金无事实及法律依据。原被告未在《（暖山国际城）前期物业管理服务协议》中约定逾期交纳物业费应支付违约金，依法不应支持。本院经审理认定事实如下：原告为烟台市莱山区迎春大街暖山国际城小区提供前期物业管理服务。被告系暖山国际城3号楼1701号房业主，其房屋建筑面积129.94平方米。2014年2月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所购房屋提供前期物业管理服务。合同第一条“甲乙双方的权利义务”约定：甲方依据本协议，向乙方收取物业管理服务费及其他相关费用。乙方按时向甲方缴纳应付的各项费用。合同第二条“前期物业管理服务内容”约定：“一、物业共用部位的维护与管理，包括房屋主体结构(含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、物业共用设施设备的运行及其维护与管理。包括小区内水循环系统(如上、下水管道、雨水管等)、供电系统、安防监控系统、对讲系统、避雷、消防、供暖、污水处理系统、公共照明、电视天线、道路、池、沟渠、井等。三、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理。包括景观小品、文化、健身娱乐场所、自行车、停车场、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。四、电梯的运行和日常维护管理。五、环境卫生及绿化管理服务。1、共用设施设备、共用部位包括楼梯、走廊、门厅、屋顶、天台等的定时清扫、内墙壁除尘。2、公共门窗、道路、绿地、园地、花木、建筑小品等的清扫、景观的维护、清洁和管理。3、生活垃圾和建筑垃圾的收集和清运。4、定期消杀“四害”。5、定期对小区内的花草树木进行修剪及维护。六、治安协防及消防、车辆管理。1、协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序。2、采取防范措施，消除火灾隐患。3、车辆进出实行验卡、登记制度。4、引导车辆按规定线路行驶，按指定位置有序停放。5、严禁载有危险物品的车辆进入小区。七、装饰装修管理服务。确保装饰装修按《装饰装修管理服务协议》执行。八、物业相关档案资料的管理。九、接受业主(使用人)的委托，对业主(使用人)的自用设施设备进行有偿维修和养护，并合理收费。”合同第四条“物业管理服务费用”约定：“一、乙方缴纳时间1、自开发商通知乙方入伙之日起，开始向甲方交纳物业管理服务费。2、自入伙对应日的10天内一次性交纳当期一年的物业服务费，之后每六个月的第一个月1-10日为集中收费日，乙方应按时足额交纳相关费用。二、物业管理服务费用标准……2、住宅及办公：2.20元/月·㎡……注：物业管理服务费包含电梯年检费、维修费、能耗费。”合同第九条“违约责任”约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。被告分别向原告支付了2014年1月17日至2015年1月16日、2015年1月17日至2015年6月30日期间的物业服务费。之后被告未再向原告交纳物业服务费。自2017年5月1日起，原告根据物价局出具的收费标准按2.16元/月·㎡收取涉案小区住宅物业管理服务费。原告于2018年10月29日开始申请网上立案登记，要求被告支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及逾期支付违约金，后原告于2019年5月15日向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）鲁0613民初402号民事裁定书，准许原告撤诉。2019年3月，原告通过EMS向被告邮寄催收函催收欠付物业服务费。原告举证物业费通知单、照片及其制作记录的业主需求服务信息表，证明其自2016年以来通过在涉案房屋房门上张贴物业费通知单及电话方式向被告催收2015年7月1日以来欠付的物业服务费。被告质证称，对该部分证据均不认可，称2019年之前未收到过被告任何方式的催费通知。被告主张其未缴纳物业费的理由为：1、原告收费超过烟台市收费标准，《前期物业管理服务协议》无效；2、小区配套设施不完善，物业服务差、不作为；3、涉案房屋电导管破裂，原告未应被告要求及时维修，导致涉案房屋泡水；4、管理混乱、车辆乱停乱放。被告为证实其上述主张，提供证据1、其所拍摄小区照片一宗及录音光盘一张。原告对照片的真实性不予认可，无法确认是涉案小区，对录音的真实性有异议，无法证明原告物业服务不到位或存在经业主通知后仍未整改的情况。上述事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《物业费通知单》、《物业费催收函》及EMS快递查询单等证据及庭审笔录为证。对以上事实本院予以确认。本院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告主张协议无效，于法无据，本院不予采纳。原告为涉案小区提供物业服务至今，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费。被告提出拒交物业费的理由，无事实及法律依据，不予采信。本案中，被告欠付原告2015年7月1日至2019年5月31日期间物业服务费的事实清楚。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据协议约定，原告应于2015年7月10日前支付物业服务费至2015年12月31日，原告提供的证据不能证明其于2017年10月前催收过上述期间物业服务费，故其主张2015年12月之前的物业服务费已超过诉讼时效。原告要求被告支付2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费11589元，符合合同约定和法律规定，应予支持。合同中约定被告拖欠费用每天按5‰缴纳滞纳金，原告据此主张被告按年利率1.3倍支付违约金。本院认为，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告不具备行政主体资格，无权要求被告交纳滞纳金，合同中未约定被告承担违约金的具体数额及计算方式，原告主张被告支付违约金，没有合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王鹏威于本判决生效之日起十日内支付原告烟台雅嘉物业管理有限公司2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费11589元；二、驳回原告烟台雅嘉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告王鹏威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王鹏威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲少雪二〇一九年十二月二十七日书记员  郭 瑞