上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74502号原告：上海中邦物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱滨强，总经理。委托诉讼代理人：顾伟娟，女。委托诉讼代理人：朱婧，女。被告：丁亮，男，1978年5月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周静(系被告丁亮妻子)，住同被告丁亮。原告上海中邦物业管理有限公司与被告丁亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告上海中邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人顾伟娟、被告丁亮到庭参加诉讼。后本院于2019年11月6日再次公开开庭进行了审理，原告上海中邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱婧、被告丁亮的委托诉讼代理人周静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海中邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币9,516.15元;2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为“中邦城市园A区”小区的物业服务企业，原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务，拖欠原告2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9,516.15元，原告多次通过书面、电话等方式向被告催讨物业服务费，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告丁亮辩称，首先，原告要求被告按3.8元/月/平方米的标准支付物业服务费无合同依据、无法律依据。理由是：原告未与被告签订《前期物业服务合同》；原告提供的《前期物业服务合同》中并未约定中邦城市园二期高层住宅物业服务费的收费标准；被告与开发商上海康邦房地产开发有限公司(下称康邦房地产公司)签订的《上海市商品房预售合同》中约定，物业服务收费采用包干制，但原告提供的《前期物业服务合同》中却约定采用酬金制，前后矛盾；原告提供的《上海中邦城市园A地块前期物业服务合同的补充协议》将高层住宅物业服务费调整为3.8元/月/平方米，系对有关共有和共同管理权利的其他重大事项的处分，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故补充协议调整物业服务费无效，被告对原告按3.8元/月/平方米的标准向被告收取物业服务费的合法性有异议。其次，原告提供的物业管理服务存在瑕疵和失职：泳池经营者在小区内搭建“蒙古包”，原告没有起到阻止的义务；2017年11月，原告违规引入社会商贩在小区公共区域设置摊头，扰乱居民生活；2018年4月至6月，原告擅自同意康邦房地产公司进入小区违规开挖地面、破坏绿化、安装充电桩；小区配套的游泳池和会所没有开放，原告按照3.8元/月/平方米的标准向被告收取物业服务费不合理。综上，被告只同意按照1.9元/月/平方米的标准交纳物业服务费。针对被告的上述意见，原告认为：1.原告与开发商签订的《前期物业合同》明确约定的是酬金制，合同到期后双方协议延展了服务期限，合同和补充协议都公示在物业管理处；2.“蒙古包”是开发商引进的泳池经营者搭建的，原告知道后报城管进行了拆除；3.关于商贩占用公共区域的问题，该商贩是小区商铺的业主，为了增加推广，其申请在商铺前面的人行道上设摊卖南北干货，但是后来该商户摆摊设点的方式与原来报备的不一样，原告接到业主投诉后，立即要求其拆除了；4.充电桩是小区前期规划设施，开发商有义务进行施工安装，施工前原告已经尽到衔接义务，告知了全体业主施工事宜；5.小区物业服务收费定价经专家论证，并经物价局备案，并无不当，原告未调整过物业服务收费标准，《前期物业服务合同》中并不包含泳池及会所的服务内容。原告对被告提供的照片的真实性无异议，但是对被告的证明目的不认可，原告已经尽到了物业服务和管理责任。本院经审理认定事实如下：原告(乙方)与建设单位康邦房地产公司(甲方)签订有期限为2013年8月1日至2015年7月31日的《前期物业服务合同》(合同编号：2cXXXXXXXXXX)，就中邦城市园A地块(分一期、二期开发)的前期物业管理事宜进行了约定。合同第一条约定，本合同所涉及的物业四至范围：东至咸塘港、西至康沈路、南至纳铁福厂、北至军民路；合同第九条约定，乙方按酬金制收费形式确定物业服务费用。后双方又签订《上海中邦城市园A地块前期物业服务合同的补充协议》，约定物业费实际收费标准为多层住宅6元/月/平方米，高层住宅3.8元/月/平方米，商业用房8元/月/平方米，并将《前期物业服务合同》第34条修改为：“如合同到期，具备以下两个条件时，本合同继续有效：1.乙方同意继续履行合同；2.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”合同签订后原告为中邦城市园A地块小区提供物业管理服务至今。被告系上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)业主，房屋建筑面积为119.25平方米。被告未支付2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9,516.15元。原告曾多次向被告催收物业服务费，均未果。又查明，2014年12月9日，被告、被告之妻周静及案外人丁某某(乙方)与康邦房地产公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，合同第二十四条约定，甲方已选聘上海中邦物业管理有限公司对系争房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。合同补充条款一第六条约定，小区物业管理费审批价格为3.8元/平方米/月。再查明，2014年8月25日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，委托方系康邦房地产公司，委托论证项目为中邦城市园，该小区包括浦东新区康沈路701弄，商铺669-679号(单)，康沈路633弄，商铺605-631号(单)，635-663号(单)，论证意见为：按国家发改委、建设部关于酬金制收费管理规定及本市有关文件的要求，本项目符合酬金制计费方式的基本条件。前期物业管理招投标的物业服务标准及收费按申报承诺，每平方米建筑面积高层3.8元/月，多层8.8元/月作为最高收费标准，物业管理酬金按申报承诺计提。2014年8月26日，康邦房地产公司向浦东新区发展和改革委员会提交《关于中邦城市园》物业服务超标准收费备案申请，标准为高层3.8元/月，多层8.8元/月。2014年9月2日，浦东新区发展和改革委员会向康邦房地产公司出具《备案通知书》(超标备字2014-0016号)，告知康邦房地产公司对其递交的《关于中邦城市园物业服务超标准收费备案申请》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》予以备案，原超标备字2012-0006号《备案通知书》同时废止。上述事实，由原、被告的当庭陈述、上海市商品房预售合同、不动产登记簿、《前期物业服务合同》、《上海中邦城市园A地块前期物业服务合同的补充协议》、《备案通知书》、《关于中邦城市园物业服务超标准收费备案申请》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》、律师函、催款通知等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与康邦房地产公司签订的《前期物业服务合同》及《上海中邦城市园A地块前期物业服务合同的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效，对被告具有拘束力。合同中关于物业服务收费标准为高层3.8元/月/平方米的约定亦经过浦东新区发展和改革委员会的审批备案，并告知了业主。故本院对被告主张的原告按3.8元/月/平方米的标准向被告收取物业服务费不合法、不合理的抗辩意见难以采信。原告为包括被告在内的中邦城市园A地块小区全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。物业管理服务是一个连续性地、动态的过程，被告提供的证据尚不足以证明讼争期间原告提供的服务存在明显瑕疵，故不构成被告拒付物业服务费的理由，本院对被告的抗辩意见不予采信。物业服务作为一种涉及小区全体业主公共利益的服务，业主个人仅以物业服务有瑕疵为由拒付物业费最终会影响物业公司的服务水平与质量，不利于全体小区业主的整体利益。同时，作为物业服务企业的原告，应当在日常的物业服务中，认真听取业主的意见，不断改进和提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：被告丁亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海中邦物业管理有限公司2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9,516.15元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴海燕二〇一九年十二月二十七日书记员  瞿春凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。