宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初3362号 原告：陈能平，女，1968年12月6日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：赵晖，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 委托代理人：吴宜红，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 被告：张召良，男，1968年8月10日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告陈能平与被告张召良房屋买卖合同纠纷一案于2019年7月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员江桔独任审判，于2019年8月8日第一次公开开庭审理了本案。原告陈能平及其的委托代理人赵晖、吴宜红，被告张召良到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年11月22日第二次公开开庭审理了本案，原告陈能平及其委托代理人赵晖、吴宜红，被告张召良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈能平起诉称：2018年1月11日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，被告将位于宁波市奉化区的房屋（房屋面积约117.05平方米，附属房面积约8.63平方米，最终以房产证明面积为准）以1160000元的价格出售给原告。同时约定原告于签订合同当日支付定金50000元，2018年1月30日前支付购房款400000元，待被告产权证做出后十天内双方办理过户手续，乙方贷款到位后付清余款。另外，双方约定被告交房后应当给原告房屋钥匙。涉案房屋系拆迁安置房，产权证尚未办理完毕，原告已按约支付购房款450000元，且被告已经拿到涉案房屋的钥匙，但当原告向被告拿钥匙时，被告不予配合，多次提及加钱作为领取钥匙的条件。《房屋买卖协议》中明确约定，当原告付清首付款后，被告若违约则赔偿总房价百分之三十。故原告起诉要求被告继续履行《房屋买卖协议》交付房屋，并支付违约金348000元。审理过程中，原被告双方一致同意解除《房屋买卖协议》，原告变更诉讼请求，请求判令解除原告陈能平与被告张召良签订的《房屋买卖协议》，被告张召良返还购房款450000元，并支付违约金348000元。 被告张召良答辩称：2018年1月11日，被告经房产中介“惠众房产中介所”竺桂萍介绍，并由她提供格式合同，与原告陈能平签订了《房屋买卖协议》，将位于宁波市奉化区的房屋出售给原告，涉案房屋当时正在建造尚未交付。后被告了解到该份《房屋买卖协议》违反国家相关法律规定，该房屋是拆迁安置预选的期房，至今未取得相关产权证，安置的面积为四户人家的房子被拆迁所得，也就是说由四户人家共同所有，该房屋权属有争议，不能进行上市交易，故请求解除该份《房屋买卖协议》。关于原告诉请的总房价百分之三十的违约金，原告单方约定，内容也是中介所写，仅对出卖方违约作出约定，并未对买受方违约作出约定，内容明显不公平，未经被告同意，且与协议中第六条违约责任的约定相冲突，故对原告诉请的违约金被告不予认可。 原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料： 1.房屋买卖协议一份，用以证明双方签订房屋买卖合同的事实； 2.定金收条、收条各一份，用以证明原告已经支付给被告购房款450000元的事实。 对原告提供的证据，被告对上述证据的真实性没有异议，但对违约金的约定不予认可。鉴于被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 被告张召良为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向法庭提供了宁波市奉化区锦屏街道长汀社区居民委员会出具的证明、变更登记情况、个体户登记基本情况各一份，用以证明涉案房屋权属未确定不能上市交易的事实。 对被告提供的证据，原告对该证据的真实性、关联性均不认可，认为居民委员会只能证明被告的拆迁安置情况，不能证明涉案房屋的权属情况，而且中介机构与本案无关。本院认为被告提供的上述证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。 经审理，本院认定事实如下：2018年1月11日，原被告通过中介签订《房屋买卖协议》，被告张召良将位于宁波市奉化区的房屋（房屋面积约117.05平方米，附属房面积约8.63平方米，最终以房产证明面积为准）以1160000元的价格出售给原告。同时约定原告于签订合同当日支付定金50000元，2018年1月30日前支付购房款400000元，待被告产权证做出后十天内双方办理过户手续，乙方贷款到位后付清余款710000元。原告陈能平于2018年1月11日支付定金50000元，2018年1月24日支付购房款400000元。被告张召良系宁波市奉化区锦屏街道长汀村的拆迁户，涉案房屋系拆迁安置房，被告张召良与其母亲陈春娥、妻子林贤波、妹妹张晓飞，四户人家的总面积都在被告于2016年12月30日签订的安置协议处，涉案房屋相关产权证均未办理，目前房屋权属情况不明。 本院认为：涉案房屋虽然目前权属状况不明，但并不影响买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对被告张召良关于合同无效的辩称，本院不予采纳。原被告双方于2019年11月22日一直同意解除合同，本院予以准许。根据原告提供的付款证据，被告张召良需返还已支付的购房款450000元。关于违约责任问题，《房屋买卖协议》备注条款涉及被告张召良的违约责任是对《房屋买卖协议》中相应内容的变更，现涉案房屋系拆迁安置房且权属情况不明，无法过户不属于上述约定的情形，但毕竟无法过户造成了原告相应损失，原告现未提供证据证明其实际损失，考虑到原告购买没有相关产权的房屋需承担相应的风险，原告诉请要求被告承担总房百分之三十的违约责任约定过高，故酌情确认被告张召良承担150000元的赔偿金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告陈能平与被告张召良签订的《房屋卖买协议》于2019年11月22日解除； 二、被告张召良应于本判决生效之日起十日内返还给原告陈能平购房款450000元，并支付150000元赔偿金； 三、驳回原告陈能平的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费11780元，由原告陈能平负担2923元，被告张召良负担8857元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。 审 判 长  江 桔 人民陪审员  刘德远 人民陪审员  孙恩国 二〇一九年十二月二日 书 记 员  洪燕芬 附：一.本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条 人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。