北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20433号原告：罗井伟，男，1964年4月9日出生，满族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沛，北京市中迈律师事务所实习律师。被告：杨万良，男，1960年3月18日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。原告罗井伟与被告杨万良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗井伟的委托诉讼代理人赵小峰，被告杨万良的委托诉讼代理人陈国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗井伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2012年1月1日原被告签订的租赁合同所涉黄村镇前辛庄村南杨井地14亩（实为13.707亩）土地拆迁补偿款4953269.7元；2、诉讼费用由被告承担。事实理由：自2008年开始，原告就承租涉案土地，即位于黄村镇前辛庄村南杨井地14亩土地，原告承租后在租赁物上投资建房。2012年1月1日原被告正式签订租赁合同，合同签订后，原告一直依约履行合约义务，2017年北京市大兴区和黄村镇两级政府启动拆迁腾退工作，涉案土地房屋在拆迁腾退范围内，原告积极配合政府机关和拆迁公司完成了腾退工作。原被告租赁合同第8条约定：合同有效期内，遇国家征收土地、集体占用土地的，本合同自行终止，由甲方（即被告）办理一切征用、拆迁事宜，拆迁款的分别为：土地征收补偿费归集体所有。甲方投资的地上物补偿款归甲方所有。乙方投资兴建的地上物，补偿费10%归甲方所有，现被告领取了全部拆迁款只向原告支付了部分拆迁款，私吞了大部分拆迁款，为维护自身合法权益，原告只得起诉，望判如所请。被告杨万良辩称：不同意原告诉讼请求。第一、原告再次索要拆迁腾退补偿款没有事实依据和法律依据，按照拆迁腾退政策，对于农民土地上所建的，没有规划建设手续的的房屋不补偿，只限于2009年之前所建的房屋。2009年之后所建的没有规划手续的房屋，本次拆迁腾退不给予补偿。涉案土地系被告于2006年与所在村村委会签订的承包地，被告已于2008年10月6日与案外人回景方签订了租赁协议，该协议约定租赁期限17年，自2008年10月6日至2025年10月6日止。二、原、被告之间所签订租赁合同，系2012年1月1日。2009年之前的房屋与原告没有任何关系，2009年之前建设的房屋补偿款，原告没有理由取得。另外被告系拆除腾退土地所在村的村民，原告不是拆除腾退土地所在村的村民，也并非北京户籍。按照拆迁腾退补偿政策，原告不享有拆除腾退补偿利益。被告系涉案土地的拆迁腾退人，拆迁款应被告享有。被告之所以支付原告450万元，是为了配合拆迁工作，当时村委会告知如果超过腾退时间，就按照违法建筑予以拆除且不给予任何补偿。在这种情况下，被告与原告进行协商，要求原告按期腾退，原告提出要给450万元才同意腾退。被告支付给原告450万元是双方商定的结果。第二，原告承租的涉案土地及房屋所签订的租赁合同应为无效，涉案土地上的房屋均未取得规划建设手续，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第二条规定，双方签订的租赁合同应认定为无效。第三、被告于2019年6月3日支付给原告450万元，是双方共同意思表示的结果，原告出尔反尔，在被告按照双方协商结果支付450万元后，原告推翻双方达成的一致意见，再次向被告主张权利规范了诚信原则。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，且违反了诚信原则，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年6月1日，北京市大兴区黄村镇前辛庄村经济合作社（以下简称：前辛庄合作社，甲方）与前辛庄村村民杨万良（以下简称乙方）签订土地租赁补充协议书，约定：“承租项目沙荒地，地名杨井地，面积10亩，用途自行安排，合同期限为20年，自2006年6月1日起至2026年5月31日止。”等相关内容。2012年1月1日，前辛庄合作社（甲方，土地所有人）与杨万良（乙方，土地使用人）签订集体土地使用合同书，约定：“甲方同意将集体所有的位于村南杨井地的土地16066.16平方米（合24.099亩）给乙方作为生产加工使用，已有建筑面积10449.70平方米，土地使用期自2012年1月1日起至2026年12月31日止，共计15年。”等相关内容。2008年10月6日。杨万良（甲方）、回景方（乙方）、王涛（担保人）签订租赁协议，约定：“甲方同意将其承包的前辛庄南20亩（沙荒地）租赁给乙方经营使用。租赁期限17年，自2008年10月6日至2025年10月6日止。土地边界东至路，南至路，西至杨树，南至村舍，租赁价格每年每亩地租金2500元，每年租赁费共5万元整。”2008年10月6日，回景方（甲方）与李桂云（乙方）签订土地租赁合同，约定：甲方向乙方提供前辛庄东南沙坑路北200米左右土地14亩，供乙方从事经营合法项目，租赁期限为2008年10月7日起至2025年10月6日止，承租年限17年，每年上交租金一次。租金标准每亩土地每年上交甲方租金伍仟伍佰元，一年一交，直到合同终止，甲方向乙方出具有效的收款凭证。2013年2月26日，杨万良（甲方）与回景方（乙方）签订解除合同协议，约定：甲方杨万良与乙方回景方原于2008年10月6日签订的土地租赁协议，现因乙方回景方个人原因，使双方无法继续履行协议，经双方协商同意，协议于2013年2月26日予以解除。今后在该土地上的所有由回景方签字的合同或协议将不再生效，全部作废。2012年1月1日，杨万良（甲方）与罗井伟（乙方）签订租赁合同。约定：甲方同意将其享有使用权的前辛庄村南杨井地共十四亩，租赁给乙方供其经营使用。租赁期限自2011年12月31日到2025年12月30日。乙方已于本合同签署前的2011年12月31日起开始实际使用本合同项下土地。土地边界：东至路，南至路，西至杨树，北至杨万良预留路南界。即乙方已有建筑围墙内范围。租赁价格：租金采取递增方式计算2012年年度每亩13500元，每两年递增一次，递增幅度为每亩8000元的10%。合同到期或提前终止合同时地上物的处置：1、合同到期时，乙方自置动产、不动产、由乙方自行处置，超过30日没有处置的，无偿归甲方所有。2、合同有效期内，遇国家征收土地、集体占用土地的，本合同自行终止，由甲方办理一切征占、拆迁事宜。补偿费的分配为土地征收补偿费归村集体所有；甲方投资的地上物，补偿费归甲方所有；乙方投资兴建的地上物，补偿费的10%归甲方所有。经村、镇及相关部门的书面同意批准新建的房屋及其他设施，补偿时乙方享有40%，剩余60%归甲方所有。归属乙方补偿款的部分，由甲方于收到该补偿款且该款可以由甲方动用后三日内一次性支付给乙方。原王涛、回景方与杨井地有关的所有合同全部废除。涉案房屋被列入大兴新城西片区(芦城地区)集体经营性建设用地拆除腾退项目，于2017年12月被拆除。截止2019年6月4日，杨万良已经给付罗井伟拆除腾退款450万元。本案在审理过程中，根据罗井伟的申请，本院向北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）调取涉案院落的拆迁档案，该资料显示：兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与杨万良（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：一、被拆除腾退房屋乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇前辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑面积6674.52平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积2217.25平方米。二拆除腾退补偿款甲方应支付乙方补偿款共计10503633元，其中：经评估公司评估被拆除腾退房屋重置成新价0元；拆除费1720323元；装修设备及附属物补偿价565682元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费100757元；2、经服务公司测算房屋一次性停产停业综合补助费0元，场地一次性停产停业综合补助费1108625元，腾退补助费3337260元，资源节约和垃圾减量补助费3337260元，搬迁补助费333726元，设备迁移补助费0元。乙方应于2017年12月30日前完成搬迁，并将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附属物、农业设施、绿化等按相关规定交给甲方拆除。2017年12月25日，杨万良签字，2019年5月7日兴业富民公司加盖公章。前辛庄合作社出具实际用地证明，载明：前辛庄合作社与杨万良于2015年1月1日签订的土地使用合同书中约定，承租土地面积共24.099亩。经测绘公司实地测绘实际用地面积为24.099亩。该地块现水、电费、土堆租金及其他相关费用已结清。2018年6月25日，前辛庄合作社与杨万良签订了终止协议。营业面积确认单，确定最终该户的实际营业面积为0平方米，场地经营面积2217.25平方米，符合本项目一次性停产停业综合补助条件附件为北京黄村润兰家具加工厂的个体工商户营业执照、税务登记证。交房条，交房条显示：被拆迁除腾退人杨万良，房屋地址前辛庄村，总建筑面积6674.52平方米，交房时间2017年12月30日。罗井伟称：自2008年起，其从回景方处承租了涉案土地，当时以其妻子李桂云的名义签订的租赁合同，第二年春天，找刘某给盖的房子，后来，回景方就与杨万良解除了原来的合同，其再和杨万良签订的租赁合同，所以涉案土地上的房屋都是其建设的，按照合同的约定，拆除腾退补偿款10503633元的90%应给其本人，但是杨万良只给了450万元，说好了先给450万元，最后再补齐，所以提出上述诉讼请求。同时申请证人刘某出庭作证及2009年建房时的建筑施工承包工料合同、收据、北京市国土资源局大兴分局出具的责令停止国土资源违法行为通知书予以证明，回景方、李桂云亦出庭接受了本院的询问。同时还提供北京兴诚通泰养殖有限公司的企业信息，证明其在涉案房屋注册公司实际经营。杨万良称：双方就拆除腾退款分配已经口头达成了一致意见，其给罗井伟450万元，剩余款项归其所有，所以其已经支付罗井伟450万元，罗井伟无权再要求补偿款。对于地上物其建造了一部分，回景方建造一部分。对于罗井伟提供的证据均不予认可。根据双方提供的证据，可以证明罗井伟已经于2008年10月6日实际承租了涉案土地，并于2009年春天新建的房屋；因回景方认可涉案房屋系罗建伟个人所建，杨万良并未提供其建设房屋的证据材料，故对杨万良提出涉案土地上的房屋分别系其和回景方所建的答辩意见，本院不予采纳；对于杨万良提出双方达成一致意见，由其支付罗井伟450万元一次性解决此事的答辩意见，未提供相应的证据予以支持，本院不予采纳。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，北京市大兴区黄村镇农村集体土地使用合同书及罗井伟与杨万良签订的租赁合同，约定了土地用途为生产加工使用，并对合同期内发生国家征占土地时建筑物的处置进行了约定。罗井伟与杨万良在签订合同后，罗井伟在承租土地后将原来的沙荒地建设了厂房，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。罗井伟与杨万良签订的租赁合同确定无效后，综合考虑租赁主体在拆迁场地的经营状况、实际投入及合同无效的过错责任等因素进行合理分配，同时兼顾各方利益平衡。罗井伟与杨万良签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于房屋损失，拆迁腾退补偿协议中的拆除费1720323元、装修设备及附属物补偿价565682元、苗木补偿补助费100757元，考虑涉案土地上的房屋均系罗井伟所建的实际情况，上述费用均应作为损失给付罗井伟。关于场地停产停业补助费1108625元、腾退费3337260元、资源节约和垃圾减量补助费3337260元，搬迁补助费333726元，考虑双方均有营业执照、涉案房屋的建设情况、双方合同剩余期限等情况，故上述一次性停产停业综合补助费、腾退费、资源节约和垃圾减量补助在罗井伟、杨万良之间进行合理分配为宜，本院酌情确定罗井伟损失为546万元。综上，杨万良应给付罗井伟各项拆除腾退损失，扣除杨万良已经支付的450万元，故杨万良应给付罗井伟拆除腾退款3346762元据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨万良于本判决生效后十日内给付罗井伟因双方签订的租赁合同所涉黄村镇前辛庄村南杨井地14亩（实为13.707亩）土地拆除腾退各项损失补偿款3346762元；二、驳回罗井伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46426元，由罗井伟负担12852元（已交纳）；由杨万良负担33574元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘青审 判 员  彭超人民陪审员  王丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘丽