文书内容河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30943号原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房3层18号A区，统一社会信用代码：91410100MA3XC7111H。法定代表人杨瑞国，职务执行董事兼总经理。委托代理人黄娉，福建夏龙律师事务所律师。委托代理人范曦文，女，汉族，1986年11月11日出生，住福建省厦门市思明区，公司员工。被告焦俊博，男，汉族，1991年2月23日出生，住河南省汝州市。委托代理人张辉建，河南天景律师事务所律师。被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司，住所地河南省郑州市金水区国泰路8号院3号楼4单元6层52号，统一社会信用代码：91410105MA3X55M469。法定代表人贾玲玲。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司（以下简称“奥盛公司”）诉被告焦俊博、河南喜乐贝贝信息技术有限公司（以下简称“贝贝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范曦文到庭，被告焦俊博委托代理人张辉建到庭，被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令原被告双方签订的合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-010的《郑州上悦城商铺租赁合同》自2019年9月11日起解除；2、依法判令二被告共同偿付拖欠原告的2019年01月01日至2019年09月09日的租金共计￥45563.84元，2019年07月01日至2019年09月09日的物业管理费共计￥8727.29元；并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期违约金暂计为￥29276.59元（以欠交金额为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，暂计至2019年9月9日）；3、依法判令被告已交的履约保证金￥34176.8元归原告所有；4、依法判令二被告共同向原告支付6个月租金金额的违约金，即￥65363.16元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与河南喜乐贝贝信息技术有限公司于2017年10月17日签订合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-010的《郑州上悦城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），河南喜乐贝贝信息技术有限公司承租原告位于郑州市金水区××院××、××楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面三层，编号3#L3-19商铺，租赁建筑面积为122.06平方米，河南喜乐贝贝信息技术有限公司承诺该商铺专用于经营品牌为“喜乐贝贝”，租赁期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，首年月租金为10375.1元，此后每年递增5%；租金按1个自然季度缴纳一次，河南喜乐贝贝信息技术有限公司于每期最后一个月20日前向原告一次性足额支付下期租金。合同还约定了双方其他的权利义务，并已实际履行，原告依约向被告交付租赁物。并2018年6月15日原告与二被告签订《主体变更协议》，约定自2018年6月15日起原合同主体乙方（河南喜乐贝贝信息技术有限公司）变更为丙方（焦俊博），且乙方承诺为丙方（焦俊博）履行原合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。被告焦俊博自2019年1月1日起就未向原告支付租金，并拖欠物业管理费，经原告多次催缴仍未缴交。根据《租赁合同》第十五条第3款“若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，乙方应按欠交金额千分之三向甲方支付违约金……”及第十五条第6款“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。（1）乙方逾期支付租金或其他费用达十五日，经甲方书面催款，乙方在三日内仍未交清的；或乙方逾期支付租金或其他费用达三十日的；……”的约定原告于2019年9月9日向二被告发出《解除合同通知函》，双方租赁合同自被告收到函件之日起解除。截止合同解除之日，被告共拖欠原告租金共计45563.84元，物业管理费8727.29元；及逾期违约金暂计为￥29276.59元（以欠交金额为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，暂计至2019年9月9日）。综上，被告焦俊博逾期支付租金、物业管理费的行为严重违反了合同的约定，根据租赁合同第十五条的约定，被告焦俊博应承担逾期交付的各种费用，并每日按欠缴金额的千分之三向原告承担逾期付款违约金；且原告有权单方解除合同，没收履约保证金，且被告一还应承担6个月租金金额的违约金，并赔偿原告的其他损失。被告二承担连带保证责任。有鉴于此，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定特向贵院提出诉讼，请依法判决。被告焦俊博辩称:1、被告焦俊博不应列为本案被告，要求被告承担连带责任缺乏事实和法律依据。2017年7月10日，被告和被告贝贝公司签订《喜乐贝贝婴儿水育馆连锁加盟托管合同》一份合同约定贝贝公司授权原告进行日常经营，品牌使用权、托管周期均为3年且与店铺租赁期限一致，但是实际经营者为贝贝公司，在托管经营期间内所有收益均使用的是股东徐松锐个人的微信、支付宝收款码，收益均归为贝贝公司所有。奥盛公司与贝贝公司签订《郑州上锐城租赁合同》，双方建立房屋租赁合同事实和法律关系，贝贝公司一直作为租赁房履行合同义务即向申请人支付租赁费用；奥盛公司从租赁合同签署之日起便知晓被告与贝贝公司之间签订及履行《喜乐贝贝婴儿水育馆连锁加盟托管合同》，知晓被告不参与经营，不缴纳涉案房屋租金等费用；虽然后来签订有《主体变更协议》，但涉案租赁房屋自2017年10月17日至发生争议期间所有租金均由贝贝公司股东徐松锐通过银行账户、支付宝、微信等方式向被申请人支付，该证据保存在奥盛公司处，能够证明被告非实际承租人。另外，奥盛公司提供的证据向贝贝公司发出的《解除合同通知函》可以证明其知晓案涉房屋实际承租人为贝贝公司，故被告不应当作为被诉主体。2、被告认为即使承担责任，履约保证金也足以抵扣合同解除之前所拖欠的租金；奥盛公司主张违约金过高不应得到支持；奥盛公司同时主张违约金、滞纳金，没有法律依据；要求确认履约保证金34176.8与主张违约金、滞纳金系重复主张权利，没有法律依据。3、奥盛公司要求被告配合办理顾客预收款的退款手续，奥盛公司不属于该诉请的权益主体，该诉请不具体明确，更不属于房屋租赁合同深里范畴。被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：一、2017年10月17日，原告奥盛公司（甲方）与被告贝贝公司（乙方）签订合同《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号：ZZSY-2017-ZS-ZL-010），主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面三层，编号3#L3-19（以下简称“商铺”）出租给乙方，该商铺内租赁面积为122.06平方米，双方以该商铺现状交接。本合同租期共3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止。租赁期限届满前六个月内，甲方经提前书面通知乙方后，在不影响乙方正常经营的前提下，可以和商铺潜在的承租方或使用人察看、了解商铺及设施、设备，乙方应当予以配合。甲乙双方一致同意2018年3月15日为商铺的约定交付日。甲乙双方一致同意2018年5月1日为商铺的约定开业日。合同所指租金不包括：管理服务费、了乙方使用税、电、煤气、通讯、有线电视等所发生的一切费用及与乙方经营有关的其他各项税、费。甲乙双方确认，按照以下方式计取租金。合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准每月每平方米人民币含税金额捌拾伍元整（￥：85），月租金共计人民币含税金额壹万零叁佰柒拾伍元壹角（￥：10375.1）。具体见下表：            序号              租赁年度              租金                  起              止              月单位含税租金（元/平方米/月）              月含税租金（元/月）                  1              2018.5.1              2019.4.30              85              10375.1                  2              2019.5.1              2020.4.30              89.25              10893.86                  3              2020.5.1              2021.4.30              93.72              11439.47      乙方应在本合同签订后7各工作日内将首期租金支付给甲方。首期租金=3个月租金，即从2018年5月1日起至2018年7月31日的租金共计人民币含税金额叁万壹仟壹佰贰拾伍元叁角（￥：31125.3）。若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期限的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度的最后一日，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下期租金。本合同项下所称管理费包含：物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用水、电、气、通讯费用、卫生费等。乙方承租商铺的管理费服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额伍拾伍元整（￥：55），月管理服务费共计人民币含税金额陆仟柒佰壹拾叁元叁角（￥：6713.3）。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理费的履约保证金，即人民币叁万肆仟壹佰柒拾陆元捌角（￥：34176.8）。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的乙方继续承担赔偿责任。落款处，甲方郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司盖章，乙方河南喜乐贝贝信息技术有限公司盖章。二、原告奥盛公司（甲方）、被告贝贝公司（乙方）与被告焦俊博（丙方）签订《主体变更协议》，主要约定：鉴于甲乙双方已于2017年12月12日签订《郑州上悦城租赁合同》，合同编号：ZZSY-2017-ZS-ZL-010（以下简称“原合同”），并甲方已将租赁商铺交付于乙方，且乙方已确认交付合同符合原合同约定。丙方经实地勘测，亦确认交付原合同约定。乙方决定将原合同项下的权利义务转移给丙方，并承诺为丙方履行原合同及本补充协议项下的义务承担连带保证责任。自本合同签订之日起，原合同主体由乙方变更为丙方，原合同乙方所有的权利义务转由本协议丙方享有和承担。原合同项下主体变更后，丙方享有原合同约定的乙方所有权利并履行乙方应承担义务，承担相应的经济和法律责任。协议签订后，丙方同意从2018年6月15日起开始计算并交纳租金等费用，丙方应按原合同约定时间按时足额交纳。乙方已按照原合同约定交纳合同租金及物业管理履约保证金共计人民币（小写￥：34176.8）金额大写：叁万肆仟壹佰柒拾陆元捌角，乙方同意将该笔款项转为向甲方支付的履约保证金。落款处，甲方郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司盖章，乙方河南喜乐贝贝信息技术有限公司签字并盖章，丙方焦俊博签字并按印。三、2019年7月22日，原告奥盛公司向被告焦俊博邮寄送达《至客户函》，函告如下：1、请贵方于2019年7月31日之前缴纳2019年第三季度欠款。否则，我司根据合同约定进行断电封铺处理，届时造成的任何损失由贵方承担。2、我司保留根据合同约定提前终止合同，收回店铺没收违约金，并要求贵方支付六个月租金违约金的权利。2019年8月2日，原告奥盛公司向被告焦俊博邮寄送达《至客户函》，函告如下：1、请贵方于2019年8月20日之前缴纳2019年第三季度欠款。否则，我司根据合同约定进行断电封铺处理，届时造成的任何损失由贵方承担。2、我司保留根据合同约定提前终止合同，收回店铺没收违约金，并要求贵方支付六个月租金违约金的权利。四、2019年9月22日，原告奥盛公司向被告贝贝公司邮寄送达《解除合同通知函》，主要载明：截止至2019年9月9日，贵方已逾期交纳租金、物业管理费达264日，拖欠租金共计45563.84元，拖欠的物业管理费共计8727.29元，合计共欠款54291.13元，逾期滞纳金合计29276.59元。贵方上述行为已严重违反租赁合同的约定，构成严重违约，应承担如下违约责任。根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（3）项约定“若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，乙方应按照欠交金额的千分之三向甲方支付违约金。”根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（1）项约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。自本通知送达贵方之日起合同解除，贵方自接到本通知之日起五日内依租赁合同有关约定向我司付清上述拖欠的租金、物业管理费及其他各项费用（结算到该商铺交换我司之日）违约金，贵方交纳的履约保证金因贵方违约，根据合同约定不予返还。五、庭审中查明，原告认可被告按照合同约定交纳了履约保证金34176.8元，且2019年9月1日至2019年9月9日租赁期间的租金为155367.13元，原告实际收到租金109803.29元，被告尚欠原告租金45563.84元；被告尚欠原告物业费8727.29元。本院认为，原告奥盛公司与被告贝贝公司签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当履行。原告奥盛公司与被告贝贝公司、被告焦俊博签订的《主体变更协议》是三方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当履行。鉴于被告贝贝公司的严重违约行为，原告奥盛公司请求于2019年9月11日解除与被告贝贝公司签订的合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-010的《郑州上悦城商铺租赁合同》，本院予以支持。根据《主体变更协议》的相关约定，被告焦俊博替代被告贝贝公司享有《郑州上悦城商铺租赁合同》约定作为乙方的权利并承担相应的合同义务，原告请求被告贝贝公司承担《郑州上悦城商铺租赁合同》中的合同义务，违反了合同相对性原则，故原告请求被告贝贝公司支付拖欠的租金及物业费，本院不予支持。原告请求被告焦俊博支付2019年9月1日至2019年9月9日租赁期间拖欠的租金45563.84元，与法有据，本院予以支持。因被告焦俊博按照合同约定交纳了租金及物业管理履约保证金34176.8元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当用于冲抵租金。鉴于此，原告请求确认被告向其交付的履约保证金归其所有，本院予以支持。故被告焦俊博实际应当支付原告租金为11387.04元。原告请求被告焦俊博支付2019年7月1日至2019年9月9日租赁期间的物业管理费8727.29元，符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三计算违约金，该违约金计算方式过高，本院根据被告焦俊博未履行款项的数额，结合原告的损失情况，酌定违约金为2万元，对超出部分本院不予支持。因被告贝贝公司系《主体变更协议》约定的连带责任保证人，故其应对被告焦俊博应承担的义务承担连带责任。关于被告焦俊博辩称的其不应列为本案被告的问题，本院认为，《主体变更协议》明确约定了合同主体的变更，被告焦俊博成为变更后的合同一方，被告焦俊博应当依照合同约定承担义务。涉案商铺实际由谁经营以及二被告之间的约定，不影响被告焦俊博责任的承担。本院对其辩称不予支持。被告贝贝公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为ZZSY-2017-ZS-ZL-010）于2019年9月11日解除；二、判令被告焦俊博于本判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付租金11387.04元及物业费8727.29元；三、被告焦俊博于本判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付违约金20000元；四、被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司对本判决第二、三向确定的义务承担连带保证责任；五、确认被告河南喜乐贝贝信息技术有限公司向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付的履约保证金34176.8元归原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司所有；六、驳回原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取1639元，由二被告负担639元，原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  司振魁二〇一九年十二月十日书记员  刘 赛