浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5618号 上诉人（原审被告）：杭州煊缘餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区解放东路268号昆龙大厦地下一层B1000商铺。统一社会信用代码：91330104MA27XLW168。 法定代表人：金敏丽，总经理。 委托诉讼代理人：洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王军，男，1977年10月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审原告）：董丽平，女，1977年12月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕秋叶，浙江天淳律师事务所律师。 上诉人杭州煊缘餐饮管理有限公司（以下简称煊缘公司）因与被上诉人王军、董丽平房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初5931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年11月13日，王军、董丽平（合同乙方）与煊缘公司（合同甲方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区部分物业内（晟象食代美食公园）第5号商铺租赁给乙方经营，商铺建筑面积约为120平方米，经营江南御品（温州菜）；租赁期限为2017年11月18日至2021年11月19日，甲方给予乙方免租期1个月；首年租金为350400元，以后年租金递增；同时，乙方应一次性向甲方支付58400元作为履行合同的保证金；租赁房屋暂定交付时间，以书面通知日期为准；乙方应提前将装修方案送甲方审批，经甲方书面批准方案后，乙方可依相关法规进行申报及进场装修；室内管道燃气（天然气）由乙方与供气单位约定互相责任并承担费用，其他总体供气及室外工程施工投资由甲方承担；若乙方由于自身原因提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后，按照乙方支付的合同保证金不予退还。乙方还需另外支付三个月的租金给甲方作为违约赔偿金；合同约定的租赁期限开始后，如甲方不能按期将商铺交付乙方使用，甲方需提前15日书面通知乙方，并告知乙方预定交付场地时间，推迟期间累计不超过30日，如45日后，甲方仍未能将经营场地交付乙方使用，乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同；乙方因合同第四十五条解除合同的，甲方向乙方返还保证金、赔偿乙方装潢、水电、煤气开表排管等实际损失；等等。 2017年11月17日，王军、董丽平向煊缘公司支付了商铺租金350400元，押金58400元、煤气消防安全保证金15000元，煤气预埋改造费20000元。其中商铺租金350400元，押金58400元由杭州新万能科技有限公司代付。 2017年12月21日，杭州市公安消防支队江干区大队出具行政处罚决定书，查明煊缘公司消防设计抽查不合格不停止施工，违反了法律规定，责令其停止施工，并处罚款。 2018年1月2日，杭州市公安消防支队江干区大队出具行政处罚决定书，查明煊缘公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了法律规定，责令其停产停业，并处罚款。 同日，杭州市公安消防支队江干区大队出具行政处罚决定书，查明煊缘公司室内装修工程未进行竣工验收消防备案，违反了法律规定，决定给予罚款处罚。 2018年1月11日，煊缘公司与商户代表就美食公园整改问题形成会议记录，会议主要内容为，接区政府关于对四季青三家餐饮企业的整改约谈记录要求，晟象食代美食公园定于2018年1月5日下午14：00起停止内部试菜活动，进行局部装修和提升改造，以达区政府的要求，针对店中店商户作出如下决定：……3、晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业，店中店商户不愿继续等待，可依法与我司解除合同，具体结算方式以合同约定为准；…… 2018年5月25日，王军、董丽平向煊缘公司邮寄《通知函》，要求煊缘公司若在通知函送达5日之内，不能将美食公园消防、卫生等各项验收合格的文件交付给王军、董丽平的，则视为解除商业房屋租赁合同，煊缘公司返还各项租金、保证金并赔偿各项损失。煊缘公司于2018年5月26日收到该通知书。 此后，双方未就合同解除达成一致意见，王军、董丽平遂于2018年6月25日起诉至一审法院，请求：1.确认双方于2017年12月13日所签订的《商业房屋租赁合同》解除；2.煊缘公司立即返还王军、董丽平商铺租金，保证金、煤气预埋改造费，煤气消防安全保证金共443800元；3.煊缘公司立即赔偿王军、董丽平因装修店铺所支付的设计费、装修费95000元以及其它损失209141.3元；4.煊缘公司承担鉴定费用7200元以及本案全部诉讼费用。 在（2018）浙0104立预327号案件中，经王军、董丽平申请，一审法院依法委托杭州建设工程造价咨询有限公司对案涉租赁商铺的装修造价进行了鉴定，杭州建设工程造价咨询有限公司经鉴定，向一审法院出具了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为案涉项目最终所需工程造价82300元，其中设计费、厨房设备、桌椅等不属于装修损失范围，未计入本次造价鉴定。 经王军、董丽平申请，一审法院依法委托浙江天平资产评估有限公司对案涉租赁商铺的设施设备价值进行评估，浙江天平资产评估有限公司经评估，出具了《资产评估报告》，评估结论为案涉商铺内的设施设备投入价值为85725元。 另查明，王军、董丽平为本案司法鉴定支付了鉴定费2000元、评估费5200元。 一审法院认为，王军、董丽平与煊缘公司之间签订的案涉《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。案涉合同由王军、董丽平签字，落款处杭州新万能科技有限公司未盖公司印章，且新万能科技有限公司也出具了证明公司仅代为汇款，故煊缘公司辩称王军、董丽平主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。 在合同履行过程中，煊缘公司经营的晟象食代美食公园因消防问题被政府部门约谈，煊缘公司与商户代表进行了会谈，根据会议记录记载的内容，煊缘公司承诺晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业的，店中店商户不愿意继续等待，可依法与其解除合同。现煊缘公司未能提供证据证明晟象食代美食公园项目在2018年4月16日前已通过相关部门的整改要求，即至2018年4月16日，案涉项目尚不具备正常开业的条件，解除合同的条件成就，故王军、董丽平有权要求解除合同。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，晟象食代美食公园项目未能按照煊缘公司承诺的时间开业而导致合同解除，即合同解除责任在煊缘公司，故王军、董丽平要求煊缘公司退还租金、押金、保证金等各项费用的诉请，于法有据，可予支持。王军、董丽平要求煊缘公司赔偿装修及设施设备损失的诉请，亦可予支持，损失金额以司法鉴定、评估的金额为准。关于未纳入司法鉴定范围的设计费以及王军、董丽平主张的其他费用，因王军、董丽平未能提供充分有效的证据予以证明，故该些主张依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除王军、董丽平与煊缘公司于2017年11月13日签订的《商业房屋租赁合同》；二、煊缘公司退还王军、董丽平租金人民币350400元，押金人民币58400元，煤气消防安全保证金人民币15000元，煤气预埋改造费人民币20000元，合计人民币443800元，于判决生效后十日内付清；三、煊缘公司赔偿王军、董丽平装修造价损失人民币82300元、设施设备损失人民币85725元，合计人民币168025元，于判决生效后十日内付清；四、煊缘公司赔偿王军、董丽平鉴定费用损失人民币7200元，于判决生效后十日内付清；五、驳回王军、董丽平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11279元，减半收取人民币5639.5元，由王军、董丽平负担人民币644.5元，由煊缘公司负担人民币4995元。 宣判后，煊缘公司不服，向本院提起上诉称：一、2018年4月16日前煊缘公司在晟象美食公园项目的消防等设施已达到国家安全标准，但政府有关部门一直拖着不予审批，导致煊缘公司在2018年4月16日无法交付商铺，属于不可抗力；二、根据租赁合同第十五条约定，经煊缘公司书面批准后，王军、董丽平可依相关法规如消防法等申报，即进行装修。但王军、董丽平没有经过煊缘公司书面同意，擅自装修，若合同被解除，应由王军、董丽平承担责任；三、煊缘公司对王军、董丽平的厨房设备、桌椅等设施设备都有妥善保管，没有造成设施设备损害，王军、董丽平随时可以取走，煊缘公司并不需要补偿设施设备损失。综上，请求法院：1.撤销原判第三、四、五项，改判煊缘公司不需要补偿王军、董丽平装修损失82300元、设施设备损失85725元；2.一审、二审诉讼费用由王军、董丽平承担。 王军、董丽平答辩称：一、案涉美食广场项目迟迟无法开业已经导致王军、董丽平合同目的无法实现，且已达到煊缘公司承诺的解除条件，一审法院据此判决解除双方的《商业房屋租赁合同》于法有据。煊缘公司所称案涉商铺在2018年4月16日前无法交付正常开业属于不可抗力的上诉理由没有任何证据予以佐证，并非客观事实，不能成立。根据王军、董丽平在一审当中提交的证据表明，在案涉合同履行过程中，煊缘公司经营的晟象食代美食公园因消防问题多次被行政部门处罚，责令停业整顿，截止到其承诺的最后开业期限，也就是2018年4月16日仍然无法正常开业。至此，王军、董丽平有权根据煊缘公司在会议纪要中“晟象食代美食公园项目如在2018年4月16日未开业，店中店商户不愿继续等待，可依法与我司解除合同，具体结算方式以合同约定为准”的承诺解除案涉合同。煊缘公司在上诉状中辩称晟象美食公园项目在2018年4月16日前消防设施已达国家安全标准，是行政部门故意为难不予审批，没有任何证据可以佐证，明显不能成立。相反，其他店中店经营户于2018年5月16日向杭州市公安消防局咨询美食广场的消防情况，杭州市公安消防局经核实后于5月23日回复该美食公园项目仍未申请消防验收，未进行竣工消防备案等问题仍未整改，依然未达开业条件。《中华人民共和国民法总则》第180条规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而美食城项目需要经过消防验收方能开业是法律明确要求的，不属于不能预见、不可克服。因此，煊缘公司关于其未能在2018年4月16日之前开业属不可抗力的主张不能成立。煊缘公司所称其无需赔偿王军、董丽平因合同解除所产生装修损失的上诉理由不能成立。二、煊缘公司所称其无需赔偿王军、董丽平因合同解除所产生装修损失的上诉理由不能成立。首先，案涉《商业房屋租赁合同》第15条虽约定王军、董丽平应提前将装修方案送煊缘公司审批，但第16条又约定“本合同生效后，乙方可自行装修该商铺”，故王军、董丽平可以根据该条款进行装修。其次，王军、董丽平进场装修，煊缘公司给予通水通电各种配合，其不仅从未以尚未书面同意为由阻止王军、董丽平的装修，相反一直催促王军、董丽平加快装修进程，以便美食城项目的统一开业。故煊缘公司虽未书面同意，但已经以自己的行为认可了王军、董丽平的装修行为。现因煊缘公司的原因导致案涉合同解除，根据案涉合同第47条的规定，煊缘公司除返还租金保证金之外，并应赔偿王军、董丽平装潢、水电煤气开表排管等实际损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条亦规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故一审法院判决煊缘公司赔偿王军、董丽平装修造价损失既有合同依据，也有法律依据。三、王军、董丽平所采购厨房设备、桌椅设施设备都是为了履行案涉合同这个特定目的而专门准备的，根本无法在他处再行利用，案涉合同解除的责任在于煊缘公司，故该部分损失依法应由煊缘公司予以赔偿。一审法院委托的装修造价鉴定和设施设备价值评估完成后，煊缘公司即收回案涉商铺（包括里面所有的设施设备），重新招租，即相关设施设备已由上诉人予以利用。故一审法院判决煊缘公司赔偿王军、董丽平设施设备损失于法有据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，判决得当，煊缘公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点有二：一是煊缘公司是否需要赔偿王军、董丽平的装修损失；二是煊缘公司是否需要赔偿王军、董丽平的设施设备损失。 关于煊缘公司是否需要赔偿王军、董丽平的装修损失问题。虽双方签订的《商业房屋租赁合同》约定，王军、董丽平应提前将装修方案送煊缘公司审批，经煊缘公司书面批准方案后王军、董丽平可依相关法规进行申报及进场装修，但王军、董丽平租赁该房屋用于经营温州菜，必然要进行装修才能达到其租赁目的，煊缘公司作为案涉美食公园的管理者，在王军、董丽平进场装修过程中却始终未对王军、董丽平的装修行为提出异议，应视为认可了王军、董丽平的装修行为。晟象食代美食公园项目未能按照煊缘公司承诺的时间开业而导致合同解除，即合同解除责任在煊缘公司，依据案涉租赁合同，煊缘公司应赔偿王军、董丽平的装修损失。一审法院以鉴定金额确定王军、董丽平的装修损失数额并无不当。因鉴定该装修损失产生的鉴定费也应由煊缘公司承担。 关于煊缘公司是否需要赔偿王军、董丽平设施设备损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行合同的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。煊缘公司表示案涉设施设备都由其保管可随时取回，但煊缘公司对此并未提供证据加以证明，王军、董丽平对案涉设施设备由煊缘公司保管亦不予认可。故，对煊缘公司主张不需要赔偿王军、董丽平设施设备损失的请求，本院不予支持。因评估该设施设备损失产生的评估费也应由煊缘公司承担。 综上所述，煊缘公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由杭州煊缘餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月六日 书记员 朱创威