浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书                                                                                                                                        (2019)浙0326民初5695号 原告（反诉被告）：黄喜贵，男，1974年11月27日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：黄秉,浙江九州大众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州中慈物资储运有限公司，住所地平阳县鳌江镇胜利路。 法定代表人：陈荣俊。 委托诉讼代理人：林光涨、陈华，苍南县民族法律服务所律师。 原告（反诉被告）黄喜贵与被告（反诉原告）温州中慈物资储运有限公司（以下简称中慈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，中慈公司提出反诉，本院受理并予以合并审理。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄喜贵及其委托诉讼代理人黄秉、中慈公司委托诉讼代理人林光涨到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请了庭外和解，后黄喜贵申请财产保全。本案现已审理终结。 原告黄喜贵向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年8月8日达成的《厂房买卖合同》；2.被告立即返回原告购房款3878288元并双倍返还定金5200000元；3.被告支付厂房评估费14577元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月8日，原、被告双方签订《厂房买卖合同》，约定原告购买被告所有的坐落于平阳县的厂房及设施，面积11313.9平方，总价246000000元，于2018年3月30日前办理完房产变更登记手续，购房款分三期付清，原告于签约当日支付被告定金2600000元，第二期原告向涉案厂房抵押权人温州银行瓯海支行支付10000000元（抵押债权16000000元），被告支付6000000元，以解除抵押权，剩余购房款12000000元于产权过户完毕之日支付。后原告依约支付定金2600000元及厂房评估费14577元，并在厂房交付使用后花费450000元进行装修改造，另购置价值400余万机器生产。2017年9月19日、同年11月24日，被告向原告母亲温秀莲借款合计3000000元，约定月利率1.5%。因被告无力依约向温州银行瓯海支行（以下简称温州银行）支付6000000元，2018年8月23日，原、被告及案外人章烈成签订《补充协议书》，约定原告向温州银行瓯海支行支付10000000元，余款6800000元由章烈成垫付，被告向温秀莲借款本息3430000元及原告代缴的地税款448288元转为购房款。后因被告为案外人担保，涉案厂房被温州市瓯海区人民法院执行保全，涉案金额1000余万元。现涉案厂房无法办理过户手续，且原告已被温州市瓯海区人民法院告知要求腾空。 中慈公司答辩并反诉称：对双方就涉案厂房买卖签订《厂房买卖合同》、《补充协议》的事实无异议，然涉案厂房未能办理过户登记手续在于原告违约，被告方无过错。首先，涉案合同及协议系双务合同且有先后履行顺序，需原告及案外人章烈成先履行向温州银行瓯海支行代偿16800000元的义务，抵押权解除后被告才能协助原告办理变更登记，然原告仅向被告支付定金2600000元，未依约向银行代偿10000000元，才致涉案厂房被执行查封不能过户。其次，被告不存在恶意隐瞒债务的行为，若原告依约支付银行10000000元，被告有能力解决对外债务。第三，被告仅以担心房产不能过户即违约在先，主张构成不安抗辩权，于法无据。第四，原告仅主张解除《厂房买卖合同》，未主张解除《补充协议》，自相矛盾。第五，原告主张的装修费用、评估费、税收等因其自身违约，若合同解除，应由其自己承担。综上，原告四项诉请于法无据，请求法院依法驳回。因原告违约行为导致合同目的无法实现，故中慈公司向本院提出反诉请求：1.判令黄喜贵支付延迟付款违约金2460000元；2.判令黄喜贵支付厂房使用租金6048000元（其中原告代为收取平阳县昌泰电力实业有限公司从2018年7月1日起至2019年10月1日止的租金1780000元，原告从2017年8月9日起至2019年10月9日止的厂房使用费4268000元）；3.判令黄喜贵承担本案反诉诉讼费。 黄喜贵辩称：1.根据《厂房买卖合同》约定，原、被告应同时向银行支付款项，不存在先后履行顺序，且原告已支付定金2600000元。然被告作为多个案件的债务人，又向原告母亲借款3000000元，原告有理由担心被告履行能力而要求被告先行向银行支付，后正因被告无力支付，三方签订《补充协议》，由章烈成代被告偿还。然交付当天，涉案厂房又被瓯海法院查封，原告对被告丧失信任，故违约责任在于被告，原告无需支付违约金。2.根据《补充协议》第五条内容，被告同意免除原告使用厂房的费用并由原告收取租金，故被告要求原告支付租金缺乏依据，且租金计算金额与事实不符。综上，原告不认可被告的反诉请求，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年3月27日，被告将其名下坐落于平阳县权证号为0210005682、0210005683、0210005684、0210005685的厂房为温州银行股份有限公司瓯海支行设立抵押登记。2017年8月8日，原、被告签订《厂房买卖合同》，约定原告购买被告名下的坐落于平阳县厂房[权证号：0210005682、0210005683、0210005684、0210005685，建筑面积分别为2754.90平方米、1991.79平方米、1991.79平方米、4575.42平方米，国有土地使用权证号平国用（2010）第02-8010号，土地使用权面积8853.36平方米]，被告向原告转让上述土地及地上所有建筑、设备，总价24600000元；被告协助原告办理上述房产及土地权属变更登记，办理过程中产生的费用双方各分担一半，被告于2018年3月30日前负责办理好土地证、房权证等相关权证变更手续；原告分三次付清购房款，第一次于签约之日支付被告定金2600000元，第二次购房款10000000元直接向银行支付，用以偿还厂房作为抵押物的银行贷款（抵押债权16000000元，剩余6000000元被告也同时向银行支付，银行贷款清偿后被告立即办理过户手续），第三次原告于领取产权证后向被告支付余款12000000元；定金交付之日起，涉案厂房交付原告使用，允许案外人承租使用至2018年6月份；若原告逾期付款，滞纳金按银行利息二倍计算，若原告逾期三个月未付款，被告有权终止合同并要求原告支付违约金2460000元；若被告未在规定时间内办理过户手续，原告有权解除合同，被告应向原告返还收取的购房款并支付违约金2460000元，若原告同意继续履行合同，被告应支付违约金1000000元；涉案厂房中有两栋（面积分别2754.90平方米、1991.79平方米）出租给案外人平阳县昌泰电力实业有限公司（以下简称昌泰公司）使用至2018年6月30日止。同日，原告支付被告定金2600000元，后涉案厂房交付原告使用。2018年1月19日，温州市瓯海区人民法院作出（2018）浙0304民初4381、4384号判决书，判决被告对案外人欠中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行）的债务分别在14000000元最高限额内承担连带清偿责任。同年3月13日，平阳县顺动房地产评估有限公司接受被告委托对涉案厂房予以评估并出具评估报告。同月15日，原告支付平阳县顺动房地产评估有限公司评估费14577元。同年8月19日，案外人温秀莲出具一份《声明》，记载被告以资金困难为由分别于2017年9月19日和11月24日向其借款2000000元和1000000元，约定月息1.5%，结算至2018年8月23日尚欠本息3430000元，现其同意将该债权转让给原告。同年8月23日，原、被告及案外人章烈成签订《补充协议》，约定自《厂房买卖合同》签订后，被告已交付厂房给原告使用至今，原告已向被告支付的定金2600000元、代缴地税款448288元、被告向原告母亲借款本息3430000元（本金3000000元、利息430000元）均转为购房款；因厂房尚有抵押债务16800000元，原告及章烈成分别替被告代偿银行债务10000000元及6800000元，待抵押权解除后办理转让登记手续，手续完成后原告将剩余购房款6800000元支付给章烈成，以偿还被告对章烈成的债务；双方要和银行同时到不动产交易中心办理还贷和过户登记手续，厂房过户后，原告同意免除被告向温秀莲借款的利息43万元，另支付被告上述16800000元银行贷款利息（自2018年5月20日或6月20日之后的利息），并额外支付被告680000元，若因被告原因未能办理过户，一切后果由被告承担；被告同意昌泰公司自2018年7月1日之后支付的厂房租金由原告收取，并免除原告自厂房交付后的使用费用。同月24日，涉案厂房所在土地因债权人中国民生银行股份有限公司温州分行申请而被温州市瓯海区人民法院执行查封[执行案号（2018）浙0304执3737号]，因此上述《补充协议》未再履行。2019年4月16日，原告收取昌泰公司自2018年7月1日至2019年6月30日的厂房租金1140000元，原告为此开具收款发票并缴纳税费96250元。2019年11月26日，涉案厂房及土地被瓯海区人民法院拍卖给他人。 上述事实有当事人陈述、《厂房买卖合同》、《补充协议书》、业务凭证、个人结算业务申请书、个人交易明细、民事判决书、不动产登记信息查询记录、评估报告、税收缴款书、房屋租赁合同、增值税普通发票等证据证实。 本院认为，本案争议焦点在于导致涉案厂房未能过户的违约责任由谁承担，合同解除后因合同取得的财产、受到的损失如何确定及承担。关于违约责任承担问题。根据《厂房买卖合同》及《补充协议》中关于支付购房款的约定可以得出：第一，签订《厂房买卖合同》及原告依约支付定金后，双方应同时向温州银行支付款项以解除厂房抵押权，然系被告无能力支付6000000元，才致原告拒绝支付10000000元，亦才有后续的补充协议，即由章烈成代被告向温州银行支付6800000元，由此，原告第一次拒付系行使同时履行抗辩权，被告主张违约责任在于原告，本院不予采纳。第二，原、被告及章烈成于2018年8月23日签订《补充协议》，由于涉案厂房之前已抵押给温州银行，且《补充协议》签订次日涉案土地即被法院执行查封，从同时期被告在法院的涉诉案件及债务情况分析，原告有理由相信即使其履行先给付义务，被告难为对待给付之情况仍然存在，故原告主张行使不安抗辩权于法有据。被告主张原告第二次拒付构成违约，本院不予采纳。综上，导致涉案厂房未能过户的违约责任在于被告，被告于反诉中主张原告违约并要求其支付延迟付款违约金2460000元，于法无据，本院不予支持。 根据《厂房买卖合同》约定，因被告违约导致涉案厂房不能办理过户手续，原告有权解除合同。现原告主张解除《厂房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。因《补充协议》并未履行，且《厂房买卖合同》解除后，《补充协议》亦已随《厂房买卖合同》解除而解除，被告辩称原告仅主张解除《厂房买卖合同》，未主张解除《补充协议》，自相矛盾，本院不予采纳。关于合同解除后因合同取得的财产、受到的损失如何确定及负担问题。法律规定因当事人一方迟延履行或其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则，收受定金一方不履行债务的应当双倍返还定金，既约定定金又约定违约金的，未违约的一方可以选择适用违约金或定金条款。现因被告违约导致涉案《厂房买卖合同》未能最终履行，致使原告不能实现合同目的，原告主张被告双倍返还定金5200000元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《厂房买卖合同》解除后，原告要求被告返还购房款3878288元，其中3430000元系案外人温秀莲债权转让给原告，原、被告在《补充协议》中协商抵作购房款，该债权转让已生效，《补充协议》解除后，原告要求被告返还该款，以及返还原告代被告缴纳的地税款448288元，均于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付厂房评估费14577元，因该笔费用系办理厂房登记变更手续而产生的合理费用，现被告违约导致无法办理变更登记手续，故该损失应由被告承担，原告的主张于法有据，本院予以支持。被告在反诉中主张原告支付厂房使用租金6048000元，本院认为，原告收取昌泰公司的租金1140000元，应予返还给被告，原告因收取租金而出具发票，因此缴纳的税费96250元，应在其中扣除，被告主张原告代收昌泰电力公司租金1780000元，与事实不符，本院不予采纳。原告使用厂房的租金，可参照昌泰公司的租金标准，并结合原、被告约定的总购房款、原告已支付的定金、已付代付款数额、原告使用的厂房面积、厂房总建筑面积等因素来考虑，因厂房于2019年11月被拍卖，租期计算27个月，本院确定原告应支付被告厂房使用租金2045603元{1140000元/4746.69×6567.21/12个月×27个月×[1-（300万元+260万元+448288元）×11313.9/（2460万元×6567.21）]}元，被告主张的租金过高部分，本院不予支持。原告辩称根据合同约定，被告已免除原告厂房使用费并由原告代收租金，故其无需再向被告支付厂房使用费及代收租金，因该《补充协议》已随《厂房买卖合同》解除而解除，故原告该辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，因涉案合同解除，被告应支付原告各项费用合计9092865元（3878288元+5200000元+14577元），原告应向被告返还代收租金及厂房使用费合计3089353元（1140000元-96250元+2045603元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，判决如下： 一、解除原告黄喜贵与被告温州中慈物资储运有限公司于2017年8月8日签订的《厂房买卖合同》； 二、被告温州中慈物资储运有限公司应支付原告黄喜贵9092865元； 三、原告黄喜贵应支付被告温州中慈物资储运有限公司3089353元； 四、上述二、三两项相抵后，被告温州中慈物资储运有限公司应支付原告黄喜贵6003512元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、驳回被告温州中慈物资储运有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费75450元，减半收取37725元，由温州中慈物资储运有限公司负担；反诉受理费71356元，减半收取35678元，由黄喜贵负担15757元，温州中慈物资储运有限公司负担19921元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 杨隆隆 二〇一九年十二月二十七日 法官助理施白德华 代书记员 应培雷