河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30892号原告周楠楠，女，1984年9月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告永威置业集团有限公司，住所地郑州市郑东新区九如东路6号21号楼1-3层。法定代表人李伟。委托代理人赵芳芳，系公司员工，特别授权。原告周楠楠诉被告永威置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周楠楠到庭参加诉讼，被告永威置业集团有限公司委托代理人赵芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑东新区明理路东、姚桥路北13幢2单元18层1801号房产出售给原告。根据合同第十五条及附件四补充协议第六条产权登记的约定：被告应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理产权初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时间内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.001%的违约金，但被告直至2018年1月30日才完成商品房初始登记，综上所述，原告认为被告行为已经构成违约，故诉至法院，请求判令1、被告支付原告因逾期取得房产证违约金10969.16元（自2016年2月29日至2018年1月30日，共计730天）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、被答辨人要求答辩人承担违约责任无法律及合同依据。涉案房屋于2017年7月4日取得房屋首次登记，依据双方《商品房买卖合同》附件四第六条第2款的约定，由买受人自行申请办理房屋转移登记，因此被答辩人要求答辩人承担自2017年7月4日之后的逾期办理转移登记的违约责任无法律及合同依据。关于被答辩人要求被答辩人承担自2016年至2017年7月4日的违约责任，答辩人已在2016年2月29日前(商品房交付适用后60日内)，向郑州市房管局递交了办理房屋权属初始登记的资料，但因房管局和不动产登记中心的原因，导致该房屋首次登记于2017年7月4日完成。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条第1款的约定答辩人仅具有向郑州市房管局报送材料的义务约定，因此被答辨人要求答辩人承担违约责任无法律及合同依据。二、退一步讲，如答辩人未按照合同约定递交房屋初始登记资料的而应当承担责任的，其中部分已过诉讼时效，答辩人请求驳回其诉讼请求，未过诉讼时效的部分因处于政府部门职能调整的阶段，因认定为情势变更，驳回被答辨人的诉讼请求。依据：1、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2、最高人民法院民一庭在2017年6月出版的民事审判指导参考第246页明确说明，合同约定每日或每月计算逾期办证违约金的，应当以每一个个别债权分别使用诉讼时效；3、最高人民法院2016年11月30号颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，第十八条关于房地产纠纷案件中违约责任问题中规定，买受人请求支付逾期办证违约金的，应当从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。所以，本案诉讼时效应当从2016年3月1日开始独立计算，其中因此2016年3月1日至2016年9月26日(依据答辩人收到的民事起诉状中的日期，即2019年9月26日计算)之间的违约责任主张已过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。另，关于被答辩人主张的自2016年9月26日之后的违约责任，因2016年8月份政府职能调整，原在房管局办理的初始登记改为到不动产中心进行不动产首次登记，该变化属于答辩人在签订合同时所无法预见的、非不可抗力的造成的不属于商业风险的重大变化，如按照合同约定由答辩人承担违约责任则显示公平，应当认定2016年8月后政府职能调整的情况为情势变更，应当驳回被答辨人的诉讼请求。三、诉讼费应当由被答人承担。经审理查明：2014年9月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑东新区明理路东、姚桥路北13幢2单元18层1801号房产出售给原告。总房款1502625元。被告应在2015年12月31日前将房屋交付给买受人使用。被告应在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时间内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。出卖人取得商品房初始登记后，双方约定商品房所有权转移登记按买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人原因，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人应按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，缴纳了相关购房款，被告按约定将商品房交付给原告，涉案房屋于2017年7月4日完成商品房初始登记。另查明，涉案房屋于2018年1月30日取得了房屋所有权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。经查，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告亦按约定将涉案商品房交付给原告占有使用。但被告在2017年7月4日完成产权初始登记，违反了合同约定，应当承担违约责任。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金，符合双方对违约责任约定的真实意思表示。关于被告提出的诉讼时效问题，参照2016年11月30日公布的《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，故本案应适用权利受到侵害之日起二年的诉讼时效。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2016年2月29日前，故2016年3月1日至2017年9月26日期间的违约金超过二年的诉讼时效期间（原告于2019年9月26日起诉），故关于原告要求被告承担逾期办证违约金自2016年3月1日至2017年9月26日的违约金，本院不予以支持。关于原告要求被告承担逾期办证违约金自2017年9月27日起至2018年1月30日的违约金，涉案房屋已于2017年7月4日完成商品房初始登记，因合同约定转移登记由原告自行办理，被告仅负责在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，原告也未提供证据证明因被告的原因导致其迟延办证，故原告要求的自2017年9月27日至2018年1月30日的违约金不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周楠楠的诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元，由原告周楠楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月二十日书记员  何迎倩