广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4648号原告:广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会，所在地广东省广州市从化区鳌头镇宝溪村，统一社会信用代码：54440117778366265M。法定代表人：邓金良，该村主任兼书记。委托诉讼代理人：程琴，广东合拓律师事务所律师。被告：广州市园林建筑工程公司，住所地广东省广州市越秀区陵园西路1号，统一社会信用代码：914401014553518867。法定代表人：卢永忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟正华、杨洁渝，均系广东翔信律师事务所律师。原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会诉被告广州市园林建筑工程公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会的法定代表人邓金良及其委托诉讼代理人程琴，被告广州市园林建筑工程公司的委托诉讼代理人杨洁渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年、2019年租金1216520.69元（不含税）；2.判令被告以半年租金304130元为本金，按照每日千分之一的标准支付违约金（2018年2月1日至7月31日违约金自2018年1月6日起计至付清款日，2018年8月1日至2019年1月31日违约金自2018年7月6日起计至付清款日，2019年2月1日至2019年7月31日违约金自2019年1月6日起计至付清款日，2019年8月1日至2020年1月31日违约金自2019年7月6日起计至实际付清款日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月16日，原告与被告之间签订了《土地租赁合同》约定：一、土地租赁情况1.甲方（原告）位于从化市××宝溪村的地块租赁给乙方（被告）作为苗木栽植用地。被租赁土地的四至为：东至经济社四队；南至经济社二队；西至经济社二队；北至经济社三队和五队。经甲乙双方实地测量，乙方租赁地块的共计448亩。2.租赁期限为20年，自2011年8月1日起至2031年7月31日止。二、租金及支付租金按年度计算，头三年租金每年每亩土地为人民币1100元，每年租金共计人民币492800元。以后每三年递增10%。2．支付：乙方用支票支付向甲方支付租金，同时甲方开具相应的合法发票。乙方按半年向甲方支付租金，上半年（当年8月1日至次年1月31日）租金于每年的7月5日前付清，下半年（当年2月1日至7月31日）租金于每年的1月5日前付清。四、各项费用：2．在租赁期内，涉及乙方经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。六、违约责任：1.乙方未按期交纳租金，甲方可按前款金额按日收取千分之一的违约金。逾期一个月乙方未缴纳租金，甲方有权收回土地并追讨有关经济损失。2012年12月28日，原告与被告签订了《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充合同》约定：第三条租赁单价和总价，租金按年计算，原合同（2011年8月16日甲乙双方签订的《土地租赁合同》）2013年的租金单价更改为人民币1207.9元/亩/年，每年总价为541139.2元，该价款含税(税率8.6%)及农田以外保险金费用，并由甲方代购买，发生天灾以外，保险公司所赔偿所得甲方要全额交给乙方。以后每三年按租赁基价1100元递增10%，甲方不得再以任何理由增加租地费用。第四条支付方式，乙方每半年用支票支付甲方的租金，甲方必须开具相应金额的合法发票给乙方收取款项。2017年8月9日，原告与被告签订了《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充协议（一）》第二条租赁土地的面积在原租地面积448亩的基础上，增加8.995亩，详见附图。第三条租赁价格租金按年计算，单价执行2011年8月16日甲乙双方签订的《土地租赁合同》和2012年12月28日签订《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充合同》。面积从2016年1月起增加8.995亩，合计456.995亩。2017年被告开始拖欠租金，经过原告催收被告2018年8月支付了2017年租金，后就没有再支付过租金。依据双方合同约定2018年2月1日至7月31日的租金应在2018年1月5日前支付，后期租金也应按约定支付。现被告仍有2018年、2019年租金共计1216520.69元未支付，原告多次催告，被告仍拖延支付，依据双方合同约定以及《城镇国有土地使用权出让方式和转让暂行条例》《合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，为维护村民合法权利、维护集体经济组织利益，请依法判如诉请。被告广州市园林建筑工程公司辩称：2018年、2019年的租金按照1331元/亩/年，面积是456.995亩计算，2018年租金和2019年租金每年为608260元，2018年2月1日至2020年1月31日的租金尚未支付。一、因原告无法提供合法发票，且原告村民未经被告同意将案涉土地中约40亩的土地用于种植农用产品，被告有权不予支付租金。依据双方于2017年8月9日签订的《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充协议（一）》第四条约定，被告每半年用支票支付原告的租金，原告必须开具相应金额的合法发票给被告收取款项，如原告不能提供合法发票，被告有权拒绝付款。但由于原告一直未提供合法发票且案涉土地中，约有40亩土地被原告村中村民擅自种植农用产品，因此被告有权不予支付租金。二、被告不存在违约行为，理应无须支付违约金，且原告主张的违约金标准过高。1.因合同约定在原告未提供合法发票的情况下，被告有权不予支付租金，且被告己多次与原告沟通，要求原告开具相应发票，并于2018年7月27日及2019年9月17日向原告发函，要求原告开具发票予被告，以便被告能够支付租金，但原告均不予理会，因此被告不存在违的行为，且原告主张的违约金标准过高，其以此要求被告支付违约金没法律依据。综上所述，原告要求被告向其支付2018年及2019年的租金及违约金没有任何依据，请求人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月16日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定被告承租原告地块作为苗木栽植用地，共计448亩；租赁期限为20年，从2011年8月1日起至2031年7月31日止；租金按年度计算，头三年租金每年每亩土地为1100元，每年租金共计492800元，以后每三年递增10%。合同第二条第2款约定，被告用支票向原告支付租金，同时原告开具相应的合法发票，被告按半年向原告支付租金，上半年（当年8月1日至次年1月31日）租金于每年的7月5日前付清，下半年（当年2月1日至7月31日）租金于每年的1月5日前付清。第六条第1款约定，被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额按日收取千分之一的违约金，逾期一个月被告未缴纳租金，原告有权收回土地并追讨有关经济损失。2012年12月28日，原告和被告签订《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充合同》，约定租金按年计算，2013年的年租金单价更改为1207.9元/亩/年，每年总价为541139.2元，该价款已含税（税率8.6%），以后每三年按租赁基价1100元递增10%，原告不得再以任何理由增加租地费用。第四条约定，被告每半年用支票支付原告的租金，原告必须开具相应金额的合法发票给被告收取款项。2017年8月9日，原告和被告签订《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充协议（一）》，约定在原租地面积448亩的基础上，增加8.995亩；租金按年计算，单价执行2011年8月16日双方签订的《土地租赁合同》和2012年12月28日签订《从化鳌头镇宝溪村土地租赁补充合同》，面积从2016年1月起增加8.995亩，合计456.995亩；被告每半年用支票支付原告的租金，原告必须开具相应金额的合法发票给被告收取款项，如原告不能提供合法发票，被告有权拒绝付款。2018年7月27日，被告向原告发《关于确认从化鳌头镇宝溪村2018年度地租等事宜的函》，确认该日前被告已经支付租金到2017年12月，由于原告一直未能提供发票，导致被告至今无法支付2018年租金608260.35元（1331元/亩×456.995亩）。另，被告计划近期支付35000元给原告作为开发票的税金。被告在庭审中确认2018年租金和2019年租金每年为608260元，2018年2月1日至2020年1月31日的租金尚未支付。原告也确认实际四舍五入按照608260元收取租金。本院认为：本案为租赁合同纠纷，被告确认尚欠2018年2月1日至2020年1月31日的租金每年为608260元（不含税）未支付，原告对此无异议，双方争议的焦点在于是否已具备支付条件。被告称原告应先开具合法发票，但双方在《土地租赁合同》中约定支付租金同时开具相应的合法发票，《补充协议（一）》中也未明确约定原告必须先开具发票给被告，被告承租了涉案土地理应支付对价，原告可以开具发票给被告，被告以此拒绝支付租金无理，故对于原告要求被告支付2018年2月1日至2020年1月31日租金1216520元的诉讼请求，本院予以支持。被告称原告村民未经被告同意将约40亩土地用于种植农产品，被告有权不予支付租金，被告没有提供证据予以证实，且原告已将土地交付给被告，村民是否占用土地与原告无关。关于违约金，双方在《土地租赁合同》中约定，按半年支付租金，上半年（当年8月1日至次年1月31日）租金于每年的7月5日前付清，下半年（当年2月1日至7月31日）租金于每年的1月5日前付清，逾期按日千分之一收取违约金。被告认为违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述法律规定的精神，本院予以调整违约金，2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。因此，违约金应分段计算：1.2018年2月1日至7月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，从2018年1月6日起计算至付清款日止；2.2018年8月1日至2019年1月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2018年7月6日起计算至付清款日止；3.2019年2月1日至2019年7月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2019年1月6日起计算至付清款日止；4.2019年8月1日至2020年1月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2019年7月6日计算至付清款日止。其中，2018年1月6日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清款日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市园林建筑工程公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1216520元给原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会；二、被告广州市园林建筑工程公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金给原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会（违约金分段计算：1.2018年2月1日至7月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，从2018年1月6日起计算至付清款日止；2.2018年8月1日至2019年1月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2018年7月6日起计算至付清款日止；3.2019年2月1日至2019年7月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2019年1月6日起计算至付清款日止；4.2019年8月1日至2020年1月31日租金产生的违约金，以304130元为基数，自2019年7月6日计算至付清款日止。其中，2018年1月6日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清款日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回原告广州市从化区鳌头镇宝溪村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7874元，由被告广州市园林建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一九年十二月十二日书记员  谢晓颖