文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23548号原告：张涵，女，1985年8月31日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：叶思刚、范彬，分别系广东三民律师事务所律师、律师助理。被告：广州海都房地产开发有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中路146-150号第三层，统一社会信用代码914401016186138533。法定代表人：钟国固，董事长。委托代理人：江琪英、章良琅，均系广东东方昆仑律师事务所律师。原告张涵诉被告广州海都房地产开发有限公司（以下简称“海都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张涵及其委托代理人叶思刚、范彬，被告海都公司的委托代理人江琪英、章良琅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涵诉称：原、被告于2017年6月23日签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：P2-32），约定原告以359370元的价格购买被告名下的广州市天河区黄埔大道中203号之四地下二层车位，该车位套内建筑面积为11.05平方米。后被告向原告交付上述车位时原告发现，该车位所处位置由原设计的3个车位改变成4个车位，从而导致横向距离过于狭窄，难以停车，即便将车成功停入车位，两侧车门也基本无法打开，人无法出入。为此原告曾多次向被告要求解除合同及变更车位，但被告一直以正在办理产权证明为由拒绝原告的要求，无奈之下原告只能使用小区内的临时停车位，车辆一旦晚归即无处可停。后原告于2017年8月10日取得所购买车位的不动产权证。2018年7月17日，原告委托广州国垚科技有限公司对其购买的车位进行房地产面积测绘，报告书显示车位套内面积仅有11平方米，与合同约定不符，且车位宽度仅有2.2米，纵深长度为5米。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2015年公布的《车库建筑设计规范》（编号JGJ100-2015）第4.3.4条的规定：垂直式小型车最小停车位宽度应为2.4米，纵深长度应为5.3米。故原告购买的车位在宽度和长度上均不符合行业标准。原告所购车辆型号为奥迪A4L（车身宽度1.843米），原告所购车位两侧常停车辆分别为丰田花冠（车身宽度1.705米）以及格蓝迪（车身宽度1.83米），即使原告艰难的将自己的车停入所购车位，但两车的车间距分别为0.425米及0.363米，与前述《车库建筑设计规范》第4.1.5中规定的机动车间横向净距0.6米亦不符。原告系依据被告提供的停车位所附图纸挑选了所要购买的单独停车位，并依约支付了购车位款，但被告建成的停车场却未经规划部门许可，是由被告擅自将3个停车位变更为4个停车位，且交付给原告的停车位的面积与合同约定不符，宽度、长度、机动车间横向净距均不符合国家有关停车位的建筑标准。因被告原因致使原告一直无法使用车位，原告与被告签订的合同目的无法实现，原告有权根据我国《合同法》第九十四条、《广州市商品房买卖合同》第十六条解除合同并要求被告承担违约责任，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号：P2-32）；二、被告返还房款359379元并向原告支付利息（以359379元为基数，按中国人民银行同期房地产贷款利率，自2017年6月22日起计至还清全部房款之日止）；三、被告向原告支付违约金35937.9元；四、原告将天河区黄埔大道中203号之四地下二层32车位产权恢复登记被告名下，并由被告承担由此产生的全部费用；五、案件诉讼费由被告承担。被告海都公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。一、2017年6月23日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告以359370元购买涉案车位，该车位建筑面积为11.05平方米。被告在销售车位时，根据广州市房管局房地产测绘机构出具的测绘报告对各车位的具体信息进行了公示，包括涉案车位面积为11.05平方米，长5米，宽2.21米及相应的位置、价格等。合同签订后，被告依约向原告交付了涉案车位，通过原告领取的房产证可知，涉案车位的面积也是11.05平方米，附图上明确车位长宽分别为5米*2.21米。综上，涉案车位的公示信息与合同、权属证明所记载及现状均一致，原告主张被告交付的车位与合同约定不符不属实，本案不存在原告所称的被告擅自变更车位的规划、设计问题，被告已按合同约定全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，原告诉请解除合同无事实及法律依据。二、海景花园停车库于销售前已通过政府规划等各部门验收，取得规划验收合格及竣工验收备案表等证明文件，为合法标的，被告系按政府部门验收的规划状态销售涉案车位，不存在违反法律、法规的问题。原告主张被告交付的车位不符合国家有关停车位的建筑标准，并未举证证明。根据《标准化法》的规定，原告所指的车库建筑标准规范系由住房和城乡建设部制订的规范性、推荐性行业标准，仅为国家鼓励企业自愿采用，并不属法律法规强制性规定，并不对合同效力产生影响。本案亦不适用行业标准进行审理和判定，根据我国合同法的规定，只有在合同对质量约定不明的情况下，才按照国家标准、行业标准履行，本案中原、被告对车位面积的大小、位置、长宽系数均有明确约定，双方应严格按照合同约定履行。三、海景花园自验收后已实际开放供业主使用多年，原告于2011年购买海景花园房产，在海景花园居住多年。2015年5月起被告对车位的销售方案及各车位的具体情况进行了公示并委托公证机构进行公证，在充分的公示公告后才正式销售车位。原告选购车位时，被告销售人员亦履行了如实告知的义务，明确告知车位的面积及长宽系数。由于不动产买卖属大宗交易，买方应充分履行自己的审慎义务，买方在购买前必然会对标的物进行充分调查了解，基于上述车库开放使用多年及公示告知的事实，可认定原告已通过公示告知的车位信息及实地考察等途径充分了解车位的具体情况，充分考量过涉案车位是否符合其自家车位停放之需求后再行决定是否购买该车位，因此原告对于涉案车位的具体情况是清楚知悉的，原告经充分了解后认为涉案车位虽偏小但价格相对优惠，仍然决定购买，对于车位的停车情况是可以自行选择和充分预见的，原告应对自己的判断和选择承担相应的法律后果。四、原告于2017年6月27日收到《收车位通知书》，通知原告于2017年7月1日前办理验收车位手续。根据双方合同的约定，如原告对车位有异议，应在2017年7月4日前向被告提出书面异议，但原告从未提出过书面异议，于2017年7月1日接收车位并委托被告为其办理产权证，可认定原告对涉案车位并无异议。原告直至2018年9月5日才向法院诉请解除合同，距其接收车位及办理产权证已一年多，早已超出合同约定的异议期限及解除合同的合理期限，原告诉请不应获得支持。且因本案合同早已履行完毕，从维护交易稳定性角度也不宜随意解除合同。五、从原告提供的房地产权证附图及被告所提交的公示资料上都可以明确看到当时向原告销售车位时两个柱子之间的车位就是四个，不存在原告所说将三个车位变更为四个车位的事实。经审理查明：2017年6月19日，原告（乙方/认购方）与被告（甲方/出售方）签订《海景花园车位认购书》，约定乙方认购广州市黄埔大道中203号之四地下二层32号车位，测绘面积为11.05平方米；成交价为359370元等。2017年6月23日，原告（乙方/买方）与被告（甲方/卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：P2-32，以下简称“《合同》”），约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于天河区天河公园以东黄埔大道以北的地块的土地使用权，面积31786平方米；甲方经批准，在该地块上投资建设海景花园商品房，该项目地价款已缴清，并已经初始登记；（第三条）乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市国土资源和房屋管理局，并领取了房地产权证，编号为粤房地权证穗字第××号；（第四条）乙方所购商品房为本合同约定项目中的负二层32号车位，门牌地址为广州市天河区黄埔大道中203号之四地下二层32车位（以下简称“涉案车位”）；涉案车位房产权登记建筑面积共11.05平方米，套内建筑面积11.05平方米；（第六条）涉案车位按总价交易，总金额为359370元；（第七条）甲方同意乙方在2017年6月23日前支付全部房价款，总金额359370元；（第九条）甲方应当自本合同签订之日起/日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；（第十一条）甲方应当在2017年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，同时乙方须在收楼前交齐全部购房款，具体交房时间以上述时间后到者为准，涉案车位交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；（第十三条）乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对涉案车位进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案车位；（第十六条）涉案车位出售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同，乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按涉案车位总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额等。附件一《房地产平面附图》显示了涉案车位的位置，与涉案车位同在两柱体之间的车位合计4个。附件二《本合同补充协议》约定：乙方已知悉所购车位具体位置及大约面积并同意以房管局测绘结果为准，双方均同意不因面积差异追究对方责任；甲乙双方进行车位验收交接时，甲方向乙方提供甲方名下该车位的房产证复印件，除此之外无需再提供其他资料；补充协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力，若买卖合同的约定与补充协议有抵触的，均以补充协议的约定为准等。上述合同签订后，原告于2017年6月22日向被告付清了涉案车位的车位款359370元。2017年6月27日，被告向原告送达《收车位通知书》，通知原告于2017年7月1日前办理涉案车位的收车位手续。2017年7月1日，原告委托其母亲接收了涉案车位，并签署了《海景花园车位交接书》，同意涉案车位自2017年7月1日起由发展商交付给业主等。2017年8月10日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了涉案车位的《不动产权证书》，载明涉案车位的建筑面积为11.05平方米，用途为车库；所附《房地产平面附图》显示涉案车位长5米、宽2.21米，与涉案车位相邻的B231车位长5米、宽2.44米，B233车位长5米、宽2.18米，B234车位长5米，宽2.17米；另《房地产平面附图》所载的涉案车位的位置与《广州市商品房买卖合同》附件一《房地产平面附图》所载的涉案车位位置一致。现原告主张，涉案车位的横向距离过于狭窄，难以停车；经原告核查，涉案车位的宽度、长度及与相邻车位的车距均不符合行业标准，且被告存在未经规划部门许可，擅自将涉案车位所处位置由原设计的3个车位变更成4个车位的情形；自收楼起，原告已多次向被告提出异议，申请解除合同。原告为证明其主张，向本院提交了：1、原告于2018年7月委托广州国垚信息科技有限公司对涉案车位面积进行测绘后出具的《房地产面积测绘成果报告书》，载明：涉案车位长5米、宽2.20米，套内建筑面积为11平方米，总建筑面积为11平方米；与涉案车位相邻的B231车位长5米、宽2.20米，B233车位长5米、宽2.20米。2、格蓝迪、奥迪A4L、丰田花冠的车辆参数及示意图，显示格蓝迪与奥迪A4L的车间距为0.363米，奥迪A4L与丰田花冠的车间距为0.425米。3、停车视频，显示涉案车位停放车辆情况。4、原告自广州市房地产档案馆调取的涉案车位报建图(档案号为2004登记字56971号)，图纸所载的车位数量、位置均与《房地产平面附图》所载情况不一致。经质证，被告对原告提交的《房地产面积测绘成果报告书》的真实性表示无法确认，因系原告单方委托，涉案车位的情况应以房管部门出具的文件为准；对车辆参数及示意图的证明内容不予认可，因车位停放什么车辆，两车之间的间距都是会随意变动的数据；对停车视频的真实性无异议，但原告主张停车困难是其主观感受，与原告的停车习惯及相邻车位的停放有很大关系，再者，原告在购买涉案车位时已清楚知悉涉案车位的情况，车位的面积与售价是成正比的，原告如果认为涉案车位偏小却仍然决定购买，应当是考虑到涉案车位有一定的优惠，原告应当就其选择承担相应后果；对报建图的真实性无法确认，但涉案车位已通过竣工验收备案，房管部门也核发了《不动产权证书》，涉案车位是合法的。被告为证明其主张，亦向本院提交了如下证据：1、显示由广州市房地产测绘院于2014年9月18日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明项目坐落于广州市天河区黄埔大道中203号之四地下室（-1、-2、-3、-4层），测绘类型为实测，所附的《房屋建筑面积实测层平面图》（B2层平面图）显示与涉案车位处于同一板块的车位共有四个；所附的《房屋实测各层各单元面积表》显示涉案车位的套内面积及总面积均为11.05平方米。2、《竣工验收备案表》，载明广州市建设委员会于2003年8月确认位于广州市天河区海景花园工程的竣工验收备案文件齐全，同意予以备案。3、出具时间为2015年6月5日的（2015）粤广南方第039918号《公证书》，载明被告于2015年5月5日申请对其在广州市天河区黄埔大道中203号海景花园A栋、B栋的大堂公示栏及海景花园管理处门口公示《海景花园车位租售方案》、《海景花园负二层（P2）拟售车位价目表》、《海景花园负二层（P2）拟售车位价目表》、《广州市房地产权属证明书》、《房屋建筑面积实测层平面图》的行为进行保全证据公证；公示时间为2015年5月5日至6月3日；公证书所附《海景花园负三层（P3）拟售车位价目表》载明涉案车位面积为11.05平方米、车位总价为363000元，27号车位面积为11.5平方米、车位总价为418000元，36号车位面积为10.85平方米、车位总价为352000元等；公证书所附《房屋建筑面积实测层平面图》与广州市房地产测绘院2014年9月18日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》所附图纸一致。4、出具时间为2003年2月24日的《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》，载明天河公园以东、黄埔大道以北地段住宅楼（地下4层，地上29层）的建设工程符合城市规划要求，验收合格等。经质证，原告认为2014年的《房屋建筑面积测绘成果报告书》是被告2003年取得规划验收合格证后变更规划取得的；《竣工验收备案表》、《公证书》、《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》的真实性无异议，但认为被告未拿出2004年取得大确权时的图纸，无法证明其变更车位规划获得许可。本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受其约束。《合同》签订后，原告向被告付清了涉案车位的房价款，被告则将涉案车位交付原告使用，并为原告办妥了涉案车位的产权转移登记手续。据原告持有的《不动产权证书》所示，涉案车位长5米，宽2.21米；建筑面积为11.05平方米；用途为车位。现原告主张，被告交付的涉案车位因存在规划、设计的变更，长度、宽度不符合行业标准，以致原告无法实际使用，合同目的无法实现，故要求解除《合同》。本院认为，首先，《合同》第十六条系约定涉案车位出售后被告未经原告同意不得擅自变更涉案车位的规划、设计，否则原告可要求解除《合同》；根据双方在本案中提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（出具时间为2014年9月18日）、（2015）粤广南方第039918号《公证书》（申请公证时间为2015年5月5日），《合同》附件一《房地产平面附图》（签订时间为2017年6月23日）以及《不动产权证书》所附《房地产平面附图》（核发时间为2017年8月10日）可知，涉案车位的大小、位置均未发生变化，原告主张其购买涉案车位后被告未经其同意变更涉案车位的规划、设计缺乏事实依据，本院不予采纳。另根据被告提交的《公证书》所附的《海景花园负二层（P2）拟售车位价目表》及《房屋建筑面积实测层平面图》可知，原告在购买涉案车位前已充分知悉涉案车位的位置、大小、价格，其对是否购买涉案车位享有选择权；而原告在2017年6月27日收到《收车位通知书》后，根据《合同》约定享有5日的验收期、3日的书面异议期，但本案中并无证据显示原告提出了异议；即便系原告单方委托广州国垚信息科技有限公司对涉案车位面积进行测绘后出具的《房地产面积测绘成果报告书》，也确定涉案车位长5米、宽2.20米，建筑面积为11平方米，较之《不动产权证书》所载数据也属合理误差范围内，而《合同》附件二《本合同补充协议》中已明确约定原告已知悉所购车位具体位置及大约面积并同意以房管局测绘结果为准，双方均同意不因面积差异追究对方责任。综上，原告现要求解除《合同》等诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张涵的全部诉讼请求。本案受理费7230元，由原告张涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  杨巧云人民陪审员  梁淑艳二〇一九年十二月四日书 记 员  梁怡筠            判决书已于2019年   月   日送达