福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0481民初4649号 原告：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3栋2层。统一社会信用代码：913504816966400648。 法定代表人：曾齐文，总经理。 委托诉讼代理人：李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，住永安市。系永安天立物业管理有限公司员工。 被告：叶春华，女，1985年4月16日出生，汉族，住永安市。 被告：王健斌，男，1982年5月23日出生，汉族，住永安市。 原告永安天立物业管理有限公司（以下简称“天立物业”）与被告叶春华、王健斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告永安天立物业管理有限公司委托诉讼代理人李观明及被告王健斌到庭参加诉讼。被告叶春华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天立物业向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费2978元、公摊费786元、违约金186元，合计3950元。二、本案诉讼费用由被告承担。 王健斌辩称，天立物业物业管理存在诸多问题，物业费需要减免，并且督促物业整改，诉讼费由原告承担，违约金也应当取消：1、业主委员会没通过大会同意，合同无效；2、保安以老年人为主，对业主没保障，多次出现人员被困没有及时处理；3、绿化没有养护；4、监控损坏长期未修，小区进出门岗无人，陌生人进出，小区被盗，广告，路灯没有更换，瓷砖脱落没有维修，业主没有保障8、安全通道堆放杂物，存在油烟扰民问题。 叶春华未作答辩。 本院经审理认定事实如下：永安市大帝永隆小区楼盘系大帝永隆(永安)置业有限公司开发建设。2011年5月17日，天立物业（乙方）与大帝永隆(永安)置业有限公司（甲方）签订一份《大帝永隆国际城前期物业服务合同》，合同约定由天立物业为大帝永隆(永安)置业有限公司开发的大帝永隆小区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放和房屋装饰装修管理六个方面。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含公共水电分摊费用，不含电梯维保、年检费用，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立。物业服务合同载明：第六条第一款第1点.本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按0.9元/月/平方米；4.物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交服务费的3‰的标准向乙方交纳违约金；第七条.物业管理费由乙方负责向业主直接收取，公共设施的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由乙方代为收取。合同中约定物业服务费的起收日为甲方通知业主交房之日，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业于2013年8月5日接管了大帝永隆国际城小区物业，依约开始提供物业服务。上述《大帝永隆国际城前期物业服务合同》到期后，该小区的业主委员会尚未成立，天立物业与大帝永隆(永安)置业有限公司未就延长合同期限达成协议，大帝永隆(永安)置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业，故至今该小区仍由天立物业继续提供物业服务。 另查明，叶春华、王健斌系大帝永隆国际城23幢1-802室业主。大帝永隆国际城23幢1-802室房产建筑面积为137.88平方米，每月应交物业服务费124.09元。二被告从2017年9月1日起至2019年8月31日止停止缴纳物业费，共计拖欠物业服务费2978元、公摊786元。天立物业经向叶春华、王健斌书面催讨物业服务等费用未果，故诉至法院而引发本案讼争。 上述事实，有天立物业提供的营业执照、内资企业登记基本情况表、《大帝永隆国际城前期物业服务合同》、《物业服务费催缴照片》、物业费/公共公摊/违约金一览表及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。 本案争议的焦点是天立物业提供的物业服务是否符合合同约定或存在瑕疵，王健斌要求减免物业费是否于法有据。 天立物业认为，其已依合同约定提供了安保、公共绿化养护、公用设施维护等物业服务，叶春华、王健斌作为业主，已经实际享受了物业公司提供的物业服务，物业公司要求叶春华、王健斌按照合同约定支付物业费和违约金的请求应得到支持。 王健斌认为，原告提供的物业管理存在许多问题，小区服务不到位，其减免物业费、违约金合理合法，并提供了照片一组作为证据证明其主张。 本院认为，天立物业为叶春华、王健斌提供了物业服务的情况下，二被告应按约交纳物业费。小区物业管理不到位和物品损坏未及时维修等只是该物业公司提供物业服务的一个方面，只能说明该物业公司在提供服务上有瑕疵，有待整改完善，而不能否认王健斌享受了天立物业公司提供的安保、公共绿化养护、公用设施维护等其他物业服务。二被告系小区业主，其虽主张物业公司提供的服务具有重大缺陷，而未及时缴纳物业费，但其并未提供充分证据证明物业公司在整体物业服务上存在严重缺陷，以至于影响到业主的基本生活质量，故其可行使先履行抗辩权的主张本院不予支持，王健斌应依约缴纳物业费和公摊费。 综上所述，天立物业作为物业服务单位与大帝永隆(永安)置业有限公司签订的《大帝永隆国际城前期物业服务合同》、《大帝永隆国际城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力。叶春华、王健斌系该小区业主，其关于业主委员会没通过大会同意，合同无效之辩称，于法无据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，天立物业依照该合同约定为二被告提供了物业管理服务，并在合同到期后继续提供物业服务，二被告作为该房产的业主理应向天立物业支付相应的物业服务费，天立物业要求按0.9元/平方米计算物业服务费，合理合法。故二被告应支付给天立物业尚欠的从2017年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2978元(137.88平方米×0.9元/平方米×24个月)，还应承担从2017年9月1日起至2019年8月31日止期间的公摊费786元。二被告未按约定期限支付物业服务费，应承担相应的违约责任。天立公司主张二被告支付从2017年9月1日起至2019年8月31日止每日以应缴费用按中国人民银行同期贷款年利率4.75%的1.3倍计算，共计186元违约金的主张，有《大帝永隆国际城前期物业服务合同》为凭，符合法律规定，本院予以支持。叶春华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 叶春华、王健斌应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司物业服务费2978元、公摊费用786元及违约金186元，合计3950元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由叶春华、王健斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  颜誉鸣 二〇一九年十二月三十一日 书记员  钭 扬 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。