河北省枣强县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1121民初1765号原告：衡水艾德服装有限公司，地址衡水市桃城区橡胶城12区3号。法定代表人：刘建亮，执行董事。委托诉讼代理人：杨泽岳，河北顺成律师事务所律师。被告：商伟，男，汉族，1978年11月23日出生，现住枣强县。委托诉讼代理人：王敬文，河北事杰律师事务所律师。第三人：衡水莱滋锆业科技有限公司，地址衡水市福润肉类加工有限公司北侧、滏阳四路东侧。法定代表人：刘立新，执行董事。第三人：刘立新，女，汉族，1966年1月21日出生，现住衡水市桃城区。原告衡水艾德服装有限公司（以下简称艾德公司）与被告商伟、第三人衡水莱滋锆业科技有限公司（以下简称莱滋公司）、刘立新执行异议之诉一案，本院于2019年11月5日受理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘建亮、被告委托诉讼代理人王敬文到庭，第三人莱滋公司、刘立新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告艾德公司提出诉讼请求：1.请求判令在原告租赁期内不得执行案涉衡水市桃城区橡胶城12区3号土地及房产，涉案租赁费金额约30万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告商伟与第三人莱滋公司、刘立新民间借贷纠纷一案，经枣强县人民法院和衡水市中级人民法院审理后，由枣强县人民法院依法进入执行程序，在执行过程中拍卖了第三人刘立新名下位于衡水市橡胶城内的土地及地上建筑物，并要求原告在2019年10月11日前迁出被拍卖的土地及房屋。原告依法提出执行异议,要求中止对拍卖土地的执行，并要求在原告与第三人刘立新签订的租赁合同到期后再行迁出，法院以（2019）冀1121执异27号执行裁定书予以驳回。原告认为该裁定书认定事实错误，适用法律不当。理由如下：1.裁定书中认为：“2019年4月1日第三人刘立新还以出租人的身份将案涉土地上的厂房对外进行出租，足以证明该土地及厂房的实际控制人是刘立新，原告并未在案涉土地及厂房中实际经营”。2.2002年1月1日原告与刘立新签订了为期30年的《租赁协议》，并按照协议要求履行交纳土地款、建筑费及其他各种税费的义务。2015年后因公司经营收缩，原告将部分车间（厂房）转租给了第三方（其他案外人），并签订了《租赁协议》；因承租人需要为公司员工办理社会保险,案涉土地又在刘立新名下，故承租人与第三人刘立新签订了一份《租赁协议》，并注明该协议只是为了承租人为公司员工办理社会保险使用，原告认为该协议并不足以证明第三人刘立新是案涉土地及厂房的实际控制人，根据原告与第三人刘立新签订的《租赁协议》，原告的租赁日期为2031年12月31日，即使根据相关法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，原告的租赁到期日也应该是2022年1月1日；原告已向法院提交了自租赁之日起至今的各类费用缴纳凭证，足以证明原告对案涉土地及厂房的实际经营，根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的不影响租赁合同的效力。”3.2002年1月1日原告与第三人刘立新签订《租赁协议》，租用刘立新名下位于衡水市橡胶城××区××号的土地和房产，原告以缴纳部分土地款、建筑费及相关税费的方式抵顶30年租金，租赁协议签订后原告即正式入驻并开展经营活动。4.2012年后由于服装出口市场不景气，原告经营业务收缩，经出租人刘立新同意将300平米库房一间转租给案外人张建民，租赁期至2016年1月31日，到期后双方约定按原条件续租，但未重新签订租赁协议，张建民现仍继续使用该库房。5.2015年由于经营状况持续低迷，原告不得已大幅减产，于是又将库房六间转租给衡水元泰橡胶贸易有限公司（以下简称元泰公司），租赁期均至2018年6月30日，届时双方又签订了一份《房屋租赁补充协议》，重新约定了租赁范围及租金标准并履行至今。2019年4月1日，元泰公司因办理库存货物保险需要，而其所租赁的厂房在出租人刘立新名下，于是通过原告与出租人另行签订了一份《库房租赁合同》加盖了刘立新个人印章，同时注明“只作办保险用”；2017年5月份，原告将300平方米库房一间转租给案外人陈振雨，双方未签合同，为口头租赁，且租赁至今。原告并未将案涉全部土地及房产转租，自身仍一直使用部分库房用以存货，转租本身应视为特殊情况下的一种经营活动。原告为证明其主张举证如下：证据一、2002年1月1日租赁协议1份，证明目的：1.原告租赁在先，案涉土地及房产查封拍卖在后；2.原告租赁案涉土地及房产期限为30年，即便超出20年的部分无效，现仍处于有效租赁期间；证据二、转账支票存根1份、水电费收据发票9份，证明目的：原告2005年之前将电费交给衡水橡胶城管理人，2005年后直接将电费交给供电公司，发票和电费清单清楚显示客户地址为衡水市橡胶城××区××号（即案涉土地），最近一期交费为2019年11月20日，可以证明原告在案涉土地及厂房被查封之前已实际经营并延续至今的事实；证据三、图片12张，内容为原告在案涉厂房的原材料存货影像，拍摄于2019年12月2日，证明目的：原告现在仍直接占有和使用部分厂房；证据四、2013年2月1日房屋租赁协议书1份、租金收据存根2份；2015年7月1日房屋租赁协议书、2018年6月29日房屋租赁补充协议各1份、租金收据存根2份；陈振雨汇款明细查询复印件1份，证明目的：在3份书面租赁协议中，原告的身份均是收租人（转租人）,租户陈振雨虽未签订书面合同，但一直向原告缴纳租金，从租赁协议签订的时间可以看出，原告在法院查封之前已实际占有案涉土地及厂房，次承租人对案涉房产的占有使用，权利来自转租人即本案原告已实际取得的租赁物使用权，不是直接来源于第三人刘立新，转租是原告占有使用案涉不动产的一种特殊形式；证据五、元泰公司与刘立新签订的库房租赁合同及有关情况说明各1份，证明目的：这份2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，载明“只作办保险用”，元泰公司对此做了说明：签此合同的目的是为办理所租用库房存货保险，并非与刘立新直接建立房屋租赁关系，可以反证枣强县人民法院（2019）冀1121执异27号裁定书中认为原告未在案涉土地及厂房中实际经营的说法不能成立；证据六、河北衡水橡胶城出具的收据3份，销售发票2份，扣税业务客户回执3份，证明目的：原告以代缴土地款、建设款及土地使用税的方式抵顶30年租金。被告商伟辩称：1.被执行人刘立新与原告之间存有特殊关系，租赁合同具有虚假性。被执行人刘立新曾是原告公司的法定代表人，且是该公司的大股东。而原告方在诉讼过程中并没有予以涉及，刻意回避二人的特殊关系，降低其陈述的可信度，鉴于二者的特殊关系，原告提供的租赁合同存在虚构长期租赁关系的可能，且操作方便、成本较低、易于得逞。2.枣强县人民法院于2019年5月13日在淘宝司法拍卖网络平台上，公开拍卖被执行人刘立新名下的滏阳四路东侧刘立新名下房产及土地，原告没有提出任何异议，并且枣强县人民法院已拍卖成功，将拍卖的财产过户到购买者名下，财产所有权已发生变更，原告在本案中已丧失诉讼权和诉讼时效，应予以驳回。3.原告方现并没有实际占有使用租赁物，该公司也没有职工上班，租赁合同也没有在房产部门登记备案，我国城市房地产管理法明确规定，出租人和承租人签订租赁合同应当向房产管理部门登记备案。4.原告方提供的交纳土地款项及建筑款的凭证，不能充分的证明其租赁费的交纳情况。首先,原告方不能提供租赁物、建筑物的施工合同、施工队伍的名称、工程监理公司的名称、城建部门开工申报及批复情况，建筑款以何种方式支付，以及正式的建筑票据，税款交纳情况等；其次，原告方与被执行人刘立新有一定的联系性，不能排除被执行人为了妨碍人民法院的执行将被执行人保存的单据充当原告方的单据，妨碍人民法院的执行工作，请人民法院对原告提交的证据予以审查；再次，原告方与被执行人刘立新是表姐弟亲戚关系。5.在进入执行程序后，枣强县人民法院执行法官在走访过程中，租赁户均证明该院落的实际控制人为刘立新，租赁费交纳也是向刘立新交纳，其中一租赁户已向法院提供了租赁合同，另外租赁户也予以证明，可由执行法官记录仪资料为证。综上，被告认为，枣强县人民法院在执行刘立新财产的过程中，已在网络及现场进行了公告，财产拍卖成功并且已过户到购买人名下，原告并没有及时提出异议，现财产所有权已经发生了变更，原告的起诉没有任何实际意义，原告提交的证据不能充分证明租赁合同具有真实性、合法性，请求人民法院驳回原告的起诉。被告商伟举证如下：证据一、艾德公司工商信息登记表，证明目的：原告同被执行人刘立新的关系，刘立新曾经是该公司的法定代表人及股东；证据二、（2019）冀1121执异27号裁定书，证明目的：原告提出的执行异议已经被枣强县人民法院驳回；证据三、中裕公司的不动产产权证，证明目的：案涉房屋已经过户到案外人名下，财产所有权已经发生转移；证据四、中裕公司拍卖案涉房屋成功后，人民法院执行裁定书（2019）冀1121执31号之三，证明目的：案外人中裕公司中标情况；证据五、中裕公司竞拍成功确认书，证明目的：案涉房屋中裕公司已经竞拍成功；证据六、刘立新土地竞买公告，证明目的：案涉房屋已经被人民法院成功拍卖；证据七、人民法院迁出公告，证明目的：在被执行人刘立新的房产处张贴该公告并公示被执行人迁出情况；证据八、迁出公告照片，证明目的：同证据七；证据九、库房租赁合同及租金收据2份，证明目的：被执行人刘立新房屋租赁情况、收取租金、实际占有和使用的事实；证据十、枣强县人民法院执行法官执法记录仪视频资料一份，证明目的：案涉房产是由被执行人刘立新进行出租和收取管理费。第三人莱滋公司、刘立新未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人莱滋公司、刘立新无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。对原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据一，签订合同双方分别为原告及原告当时的法定代表人刘立新，且原告没有证据证明合同中约定的土地出资款和房产建设投资款已出资到位，本院对该证据的证明目的不予确认；证据二，为艾德公司交付水电费的部分票据，并不能证明全部交纳且延续至今的事实，本院对该证据的关联性及证明目的不予确认；证据三，照片没有显示制作时间、制作地点、制作人，不符合证据的形式要件，本院对该证据的关联性及证明目的不予确认；证据四，2013年2月1日的房屋租赁协议书甲方为刘立新，后加盖的原告公司公章，2015年7月1日的房屋租赁协议书及2018年6月29日房屋租赁补充协议，系原告与案外人元泰公司签订，以上三份合同，均无原告公司收取租金的转账记录，只有原告出具的部分收据不足以证明租赁费已实际收取，本院对该证据的形式要件及证明目的不予确认；对查询汇款明细，收款人为王俊丽，并非原告公司对公账户，且为复印件，收款原因、款项用途均未明确，本院对该证据真实性、与本案关联性及证明目的均不予确认。证据五，租赁合同与被告提供的不完全一致，其中手写部分“只作办保险用”为事后添加，不能证明系合同签订当时双方合意的结果，且元泰公司的情况说明为法院执行后才出具，既不属于证人证言，亦非书证，不符合证据规则，且该公司法定代表人未到庭说明情况，本院对该组证据的形式要件及证明目的均不予认定。证据六，河北衡水橡胶城出具的3张收据，真实性予以认定，收据显示收到刘立新款项，并非原告款项，不能证明系原告代刘立新交纳，且100万元款项中有80万元标明为房款，不能证明案涉土地出资100.71万元由原告实际出资并已到位；机砖发票2张，只能证明原告曾购买2万余元机砖的事实，且用途不明，不能证明案涉房产建设投资348万元原告实际出资并已到位；税票3张，不能证明系交纳案涉土地税款，本院对该组证据的证明目的不予确认。被告提交的证据一，原告对真实性无异议，认可刘立新曾担任过原告公司的法定代表人，证据十为执行法官执行时视频资料，原告对此不发表意见，本院对两份证据的真实性予以认定；证据二，真实、合法与本案相关联，予以认定；证据九，原告认可是其中一份租赁合同原件的复印件，该合同除双方签字盖章外，全部为打印文本，并无手写“只作办保险用”标注，本院对该证据的形式要件予以确认。本院经审理认定事实如下：商伟诉第三人莱滋公司、刘立新民间借贷纠纷一案，根据商伟的财产保全申请，本院于2016年11月21日作出（2016）冀1121民初1816号民事裁定书，查封了被执行人刘立新名下位于衡水市橡胶城土地证号为衡国用（2002）字第0170号建设用地及该土地上的房产，经审理本院作出（2017）冀1121民初1893号民事判决书，判令被告莱滋公司给付商伟借款本金393万元并支付利息1873052元；刘立新对上述债务承担连带责任。该判决生效后，商伟申请强制执行，2019年3月28日枣强县人民法院作出（2019）冀1121执31号之一执行裁定书，依法对被执行人刘立新名下上述土地及房产予以评估拍卖，现已拍卖过户完毕，并要求原告在2019年10月11日前迁出被拍卖的土地及房屋。2019年10月14日原告依法提出执行异议，要求中止对拍卖土地的执行，并要求在原告与第三人刘立新签订的租赁合同到期后再行迁出。2019年10月21日枣强县人民法院作出（2019）冀1121执异27号执行裁定书，驳回原告的异议申请。2002年1月1日，原告艾德公司与第三人刘立新签订《租赁协议》一份，约定原告为刘立新购买位于衡水市橡胶城××区××号土地出资100.71万元，房产建设投资348万元，累计投资448.71万元，刘立新将上述土地房产由原告使用，使用期限30年，使用期内土地税、房产税及各种费用完全由原告承担。另，艾德公司成立于1999年8月23日，现存续，原法定代表人刘立新，2015年7月7日法定代表人变更为刘建亮。河北衡水橡胶城分别于2000年9月20日收取刘立新征地定金10万元、2000年10月30日收取刘立新土地出让费10万元、2001年1月21日收取刘立新房款80万元，以上合计100万元。2019年4月1日，刘立新与案外人张志磊签订库房租赁合同，将衡水市橡胶城××区××号的三个库房租给张志磊，租期3年，每3个月租赁费40740元，刘立新于2019年3月22日、2019年6月28日分别收取租金40740元，至2019年9月30日租金已全部交清。枣强县人民法院执法记录仪视频资料显示，刘立新将案涉部分房屋租给陈振雨和张建民，无书面合同，陈振雨的租金已付至2019年12月30日，张建民的租金已付至2019年9月30日。上述事实有以上确认的证据和双方庭审陈述、公示的工商登记信息资料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告作为相关案件的案外人，其主张与刘立新签订为期30年租赁协议，并以向刘立新的土地出资100.71万元房产建设投资348万元作为30年的租金;被告不认可其实际出资，不认可原告在租赁使用案涉房屋土地。本院认为双方就下列具体问题存在争议：1.租赁协议中载明的“土地出资100.71万元，房产建设投资348万元，累计投资448.71万元”的性质是投资还是垫付出资产生的欠款？款项是否已实际履行？2.原告是否在租赁使用案涉房屋？3.原告与刘立新签订的租赁协议的性质？关于448.71万元的性质及款项是否已实际履行的问题。开庭审理过程中，原告主张此款为刘立新欠原告公司的款项，为原告垫付出资后，刘立新产生的欠款，并非投资款。关于款项履行，原告并未提供公司对公账户履行土地出资和房产建设投资的相关证据，其提供的河北衡水橡胶城收取的土地出资100万元，收取的系刘立新款项，并非原告公司款项，且其中80万元标注为房款，原告未提供公司转账记录，其主张该款项系原告代刘立新交付，本院不予确认；关于房产建设投资，原告没有提供建筑公司名称、建筑合同、建筑款项支付时间、方式、税费缴纳、工程开工和验收等相关证据，不能证明已履行房产建设投资的义务，原告提交的机砖发票，只能说明原告曾购买机砖2万余元的事实，但不能证明购买机砖的具体用途，更不能证明案涉房产建设投资348万元原告已全部出资到位。关于原告是否在租赁使用案涉房屋的问题。在执行过程中，租户张志磊向执行法官提供了其与刘立新签订的租赁合同及交纳租金情况，同时，刘立新将案涉部分房屋租给陈振雨和张建民，以上能够证明案涉部分房屋由刘立新对外出租并收取租金。关于原告与刘立新签订的租赁协议的性质。《合同法》第二百二十九规定的“买卖不破租赁”原则，其基本内涵是指在租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。但是，“买卖不破租赁”并不是绝对的，有几种典型的情况不能适用该原则，其中一种就是房屋土地使用权抵债合同。具体到本案，双方签订的名为租赁合同，实为房屋土地使用权抵债合同，该合同性质应该依据合同的内容确定，而不能仅以合同的名称作为依据，合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系，房屋土地使用权抵偿债务，不满足合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”这一租赁合同的定义，因而不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。退一步讲，即使原告已全额出资，并在使用案涉房屋，那么刘立新作为债务人，以其房屋及土地使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，也不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，原告并不享有足以排除强制执行的民事权益，原告对执行标的提出的执行异议不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告衡水艾德服装有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告衡水艾德服装有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  杜金荣审 判 员  李金光人民陪审员  张凤梅二〇一九年十二月二十日书 记 员  马会影