台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4126号原告：王直华，男，1973年6月4日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐军飞，浙江易美律师事务所律师。被告：应福泉，男，1947年2月17日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：金伟，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐汉钢，浙江利群律师事务所律师。被告：杨素琴，女，1952年12月9日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：顾航萍，浙江新平律师事务所律师。原告王直华与被告应福泉、杨素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理过程中，本院根据原告提出的财产保全申请，作出（2019）浙1002民初4126号民事裁定书，裁定查封被申请人应福泉名下坐落于台州市椒江区康平小区12幢2单元501室及车房的不动产。本院于2019年10月11日对本案公开开庭进行了审理。原告王直华的委托诉讼代理人张玉海，被告应福泉的委托代理人金伟、徐汉钢，被告杨素琴的委托诉讼代理人顾航萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王直华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告应福泉签订的《合同书》合法有效；2.判令两被告协助原告办理座落于台州市椒江区产[房产证号：台房权证台字第××号，土地证号：台开国用（2005）字第A1436号]的不动产转移登记手续；3.本案的诉讼费、保全费、保险费由两被告承担。审理过程中，原告明确不在本案中主张保险费，其他诉讼请求不变。事实和理由：两被告系夫妻关系，原告与被告应福泉系同事关系。2000年因单位建设集资房，原告与被告应福泉于2000年9月1日签订一份《合同书》，约定：一、被告自愿将坐落在椒江第二期12幢501室的套房（现为台州市椒江区的房产）转让给原告；二、被告购得此安居房所需支付的所有款项由原告支付；该套房按房改政策所享受的优惠按原价转让给原告。合同签订后，原告以借款的形式向被告支付购房款70000元，被告也将房屋交付给原告管理使用至今，但没有办理过户手续。2019年5月16日，原告向椒江区人民法院起诉要求被告协助办理过户手续，在诉讼过程中，原告根据被告提供的证据算出房屋的转让价格为141549元，2019年8月26日申请撤诉。2019年8月27日，原告以书面通知和短信的形式要求被告在2019年8月29日前提供银行账号及协助办理过户手续，但被告不予理睬。2019年8月30日，原告通过单位了解到被告的账号，并向被告预付房屋转让款80000元，同时以短信方式告知被告应福泉。在本案审理过程中，原告再次确认房屋转让价格为103084.9元，各项税费合计10452.72元，两者相加为113537.62元。原告认为，原告与两被告之间系房屋买卖合同关系，原告一直按约履行约定，但是两被告拒不协助办理房产转移登记手续实属违约。被告应福泉辩称，一、原告起诉状所述不符合事实。本案所涉房屋系两被告共有，原告与被告应福泉签订过合同属实，但未经被告杨素琴同意。合同签订后，被告应福泉发现双方对房屋价款未明确约定。合同第二条约定，“…乙方经将此安居房市场价与房改价的差额部分和甲方的工龄折扣等优惠款项补还给甲方…”，但安居房的市场价并不明确。后被告应福泉将签订合同一事告诉了被告杨素琴，被告杨素琴当即表示不同意卖房。之后被告应福泉明确告知原告，因房价约定不明，且被告杨素琴反对，不同意卖房。但原告表示要强行买房，双方处于僵持状态。此后，所有与案涉房屋有关的款项均是由被告应福泉支付，原告未支付任何款项。案涉房屋的房产证、土地证也办到了被告应福泉名下。原告就本案争议曾向台州市椒江区人民法院起诉，后又撤诉。在该案诉讼中，原告认为房屋转让价值为80000元，而在本案诉讼中，原告在起诉状里又载明房屋转让价值为14万多，现在开庭时又认为是11万多。这足以说明原告与被告应福泉对房屋转让价格一直没有达成一致意见。虽然原告曾向被告应福泉账户汇款80000元，但该汇款并不意味着原告已与两被告达成协议，该汇付行为系原告的单方行为，与被告应福泉无关，也不代表被告应福泉认可该汇付行为。另外，被告应福泉没有将房屋交付给原告，系原告自行撬开门锁进入。因为原告年轻强势，被告应福泉已取得房产证、土地证，而原告仅借款70000元给被告应福泉，未支付购房款；二、原告诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。原告的第一项诉讼请求，系要求确认合同有效，被告应福泉认为该合同对合同价款约定不明，该合同不发生相应的法律效力，另外，被告杨素琴未在该合同上签字，该合同对被告杨素琴无法律约束力。原告的第二项诉讼请求系要求确认案涉房屋归其所有，两被告协助办理不动产登记手续。被告应福泉认为案涉房屋系两被告共同所有。根据物权法第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共同共有人之间另有约定的除外。又根据城市房地产管理法第三十八条第四款之规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。故在被告杨素琴不同意的情况下，被告应福泉对案涉房屋无处分权，被告应福泉与原告签署的合同效力不能及于被告杨素琴，两被告也无配合过户的义务。同时签订的合同对价款约定不明，双方未按约履行合同，原告的行为已构成严重违约，无权要求两被告配合办理过户登记手续。三、原告要求两被告承担保险费无法律依据，保险费不是法定必要的费用。被告杨素琴辩称，一、原告的起诉超过诉讼时效，原告诉称被告已将房屋交付给原告管理使用至今，与事实不符，该房屋系原告撬门进入，非两被告交付。该房屋的钥匙仍在被告应福泉处。原告占有房屋的行为系无权占有，原告现要求两被告协助办理不动产转移手续，已超过诉讼时效。二、案涉房屋系两被告夫妻共同财产，两被告在婚姻关系存续期间，被告应福泉以夫妻双方工龄享受了房改房优惠政策，购得坐落于康平小区12幢2单元501室房屋，故案涉房屋系两被告的夫妻共同财产。三、被告应福泉的行为构成无权处分，效力不及于被告杨素琴。被告应福泉与原告签订合同书时，被告杨素琴并不知情，即被告应福泉未经杨素琴同意，与原告签订合同书，系无权处分，被告杨素琴不同意出售案涉房屋，不予协助办理过户登记手续。四、原告的部分诉称，与事实不符。原告诉称该套房按房改政策所享受的优惠，按原价转让给原告。根据被告提供的证据算出房屋的转让价格为141549元，与合同书不符。合同书第五条约定，房屋的转让价格系原告垫付的购房款，加上市场价格与房改价的差额部分，再加上被告工龄折价等优惠款项。另外从原告第一次诉讼中提交的诉状，本案中的诉状及本案中原告对房屋价款的陈述，原告对房屋价款有三种不同理解。原告现主张的房屋价款为11万元多，又如何体现该价款系双方真实意思表示，或者达成合议的结果。综上，请法庭保护被告杨素琴作为案涉房屋共有权人的权益，驳回原告的起诉或诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：2000年1月20日，被告应福泉出具借条一份，载明：借到王直华50000元购房用款，借期6个月，不计息。借条左下方另注明：“若不买不卖罚款伍万元正”。同日，台州市气象局向被告应福泉出具收款收据，载明收到房款50000元。2000年5月11日，被告应福泉向原告出具借条一份，载明：“今借到王直华人民币20000元，购房用。”同日，台州市气象局向被告应福泉出具收款收据，载明收到房款20000元。2000年9月1日，原告王直华作为乙方，被告应福泉作为甲方签订《合同书》一份，约定：甲方在椒江即将拥有安居房一套，此房为台州市市级机关第二期安居工程统建房屋。甲方愿将此套安居房（坐落椒江第二期十二幢501房套）转让给乙方，规定如下：1.甲方购得此安居房（包括附属车房），所需支付的所有款项（购房款）由乙方按期垫付；2.甲方在购此房时按房改政策所享受的优惠按原价转让给乙方，即乙方应将此安居房市场价与房改价的差额部分和甲方的工龄折价等优惠款项补还给甲方；3.房产过户所需费用由乙方支付；4.如有政策规定在一定年限内此安居房不得自行买卖，则本次房产转让手续顺延至政策允许自行买卖时成交，转让价格和付款方式仍按上述规定执行；5.从乙方付清上述1、2两点规定的款项之日起，此安居房的居住权即房产使用权归乙方所有，乙方可自行装修或出租；6.不尽事宜由双方另行商定；7.付款方式：该套房锁匙由甲方转给乙方时，乙方预付甲方应得款的50%，甲方房产证转给乙方时20%，余额部分等甲方转户后乙方付清（约20000元左右）。原告在2012年7月23日、2018年1月17日、2019年4月2日，交纳了涉案房屋2010年1月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至12月的物业费。原告在2012年6月1日交纳涉案房屋2012年1月份的电费。原告在2012年7月11日交纳涉案房屋2012年2月份、3月份的水费。2000年5月11日，被告应福泉填写台州市房改售房审批表，审批表中注明申购房屋状况，建筑面积122.225㎡，其中封闭式自行车棚8.295㎡，开放式阳台3.08㎡；坐落地址12幢2单元501室；标内面积78.08㎡，超标面积35.85㎡；成本价700元/㎡，现住房折扣-3%，工龄折扣-32.4%，楼层增减-2%，核定成本价449.82元/㎡，应付房价35122元；市场价1300元/㎡，楼层增减-2%，核定市场价1274元/㎡，应付房价45673元；辅助房价1958元，总房价82753元，实付购房款77191元；个人缴纳维修基金798元，个人合计缴付金额77989元。2000年5月11日出具的台州市房改售房工龄证明单载明，应福泉参加工作时间1970年，实际工龄25年；杨素琴参加工作时间1966年，实际工龄29年，双方合计工龄54年。台州市房改售房面积、价格计算书载明：产权单位台州市气象局，购房人应福泉，享受级别中级；房屋结构等级砖混，竣工年月1999年；房屋坐落及房号：康平小区12幢2单元501室；层次增减-2%，工龄折扣-32.4%；总建筑面积122.225㎡，标准内面积75㎡，超标面积35.85㎡，附属建筑面积阳台3.08㎡，车棚8.295㎡；成本价700元/㎡，市场价1300元/㎡，车棚评定单价360元/㎡；价格计算，标准内（含阳台）按成本价计算：700×0.97×（1-32.4%）×0.98=35122元，超标准房价1300×0.98=45673元，车棚房价360×0.97×0.676×8.295=1958元，总房价82753元，维修基金798元，一次性付款77191元。2001年4月3日，台州市房改售房情况一览表载明应福泉所购房屋情况：住房坐落康平小区；控制标准内建筑面积78.08㎡，房价35122元；超控制标准建筑面积35.85㎡，房价45673元；辅助用房建筑面积8.295㎡，房价1958元，总房价82753元，实付总房价77191元。2002年3月18日，台州市住房委员会办公室出具《关于房改售房的批复》[台房改售（2002）3号文件]，载明：同意冯坚等16人按成本价购买住房，名单附后；以成本价购房者一次性付清购房款的，给予15%的优惠，超标部分和以市场价购房者，购房款必须一次性付清，不给优惠；购房户在本文下达后15天内向台州市房地产信贷部付清房款，房款划入台州市安居办专户账号。2002年3月20日，台州市气象局向被告应福泉出具收款收据，载明收到房款7989元；2002年3月21日，台州市气象局向被告应福泉出具浙江省国有住房出售收入专用票据，明确实际交款77191元，个人缴纳共用部位维修基金798元，合计77989元；2002年3月25日，被告应福泉支付综合押金500元；2002年6月20日，被告应福泉支付登记费90元，商品房交易手续费183元，合计273元；2002年3月25日，台州市枫南物业康平管理处向被告应福泉出具收费统一票据一份，载明收取2002年综合管理费300元；2002年6月18日，被告应福泉支付契税697.72元；2005年8月29日，浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据载明被告应福泉交款8667元；2005年8月29日，被告应福泉支付评估费347元；2005年8月29日，被告应福泉支付手续费100元。台州市康平小区12幢2单元501室房屋现已登记在被告应福泉名下，不动产登记情况查询结果证明附记载明另有车房一间8.3平方米，2002年3月18日房改所得。2019年8月26日，原告向被告应福泉发送通知书一份，载明：“2000年9月1日我与你签订一份房屋买卖《合同书》，现根据你方提供的证据进行计算，我方认为整个房屋转让款应为141549元，我方已支付70000元，尚需支付房款71549元，因多次通知你协助办理过户手续均无果，为此特通知如下：1.请你在2019年8月29日前向我提供你本人的银行卡号，本人将剩余的房款71549元支付给你；2.请你在2019年8月29日上午到台州市行政服务中心协助房产办理过户手续。请你按照上述期限履行义务；逾期不履行，由此产生的法律后果由你承担。”原告将该通知以邮寄及短信方式告知被告应福泉，并于2019年8月30日，转账给被告应福泉80000元。另查明，两被告户口簿中登记系夫妻关系；2019年5月份，原告王直华与被告应福泉、第三人杨素琴房屋买卖合同纠纷一案在本院受理，后原告于2019年8月26日申请撤诉。在该案民事起诉状中，原告主张该房屋转让价为80000元。以上事实有原告提供的合同书、借条、不动产登记情况查询结果证明书、物业费发票、水电费发票、（2019）浙1002民初2211号之一民事裁定书、通知书、EMS快递查询单、短信截屏、中国建设银行客户回单，被告应福泉提供的《关于房改售房的批复》、《台州市房改售房审批表》、台州市房改售房工龄证明单、台州市气象局文件、台州市房改售房面积、价格计算书、户口簿、收款收据、浙江省国有住房出售收入专用票据、收据、浙江省行政事业性收费统一票据、契税纳税申报表、浙江省契税专用缴款书、浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据、浙江省台州市服务业统一发票、浙江省非税收入统一票据、民事起诉状等证据，及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、原告与被告应福泉之间签订的房屋买卖合同是否有效；二、如该合同有效，原告应支付的购房款金额为多少；三、原告要求两被告协助办理涉案房屋过户登记手续是否应予支持，有无超过诉讼时效。关于焦点一，两被告主张涉案合同无效，概括的理由有以下两点：第一，涉案房屋买卖合同未经房屋共有人即被告杨素琴同意；第二，涉案房屋买卖合同未明确房屋转让价格。对此，本院分析如下。关于理由一，本院认为，首先，本案所涉房屋系被告应福泉所在单位分配的安居房，分配的对象系被告应福泉，转让时该房屋并无房产证。被告应福泉作为安居房的直接分配对象，在签订合同前，已先后两次以借款的名义收取了原告出借的款项，且两次都注明款项性质系购房款，并记录了出卖房屋的意思表示，故原告与被告应福泉签订房屋买卖合同，应为善意。其次，根据原告提供的水电费及物业费发票，原告已实际使用涉案房屋十多年。因此，虽然该合同无被告配偶签字，但两被告对原告实际使用房屋并未提出异议，或采取法律途径主张其权益，应推定其对房屋买卖采取了默认的态度。故两被告以被告杨素琴不同意为由，抗辩房屋买卖合同无效，本院不予采纳。关于理由二，本院认为，根据合同法第六十一条之规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”。可见合同价款不明确并不导致合同无效。综上分析，本院认为，原告与被告应福泉之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效。关于焦点二，本院认为，原告与被告应福泉之间签订的合同书第2点，确定了房屋转让价款，该约定内容包括两部分：1.原告购买涉案房屋能够享受到房改政策的优惠；2.原告应将享受到的部分优惠补还给被告应福泉，包括安居房市场价与房改价的差额和被告工龄折价两部分。首先，关于安居房市场价的认定，原告认为该市场价是审批文件中载明的市场价，即1274元/㎡[1300元/㎡×98%（扣除楼层核减2%）]，被告认为市场价是普通交易市场确定的市场价。本院认为，合同中的市场价应为审批文件中确定的市场价1274元/㎡，理由如下：第一，买卖双方签订合同符合常理的做法是确定一个明确的价款，如果按照被告意见，合同是按普通交易市场价确定，那么该价款无法明确，而安居房市场价在审批文件中是有记载的，原、被告作为台州市气象局的员工，应对安居房的定价方式有一定了解。第二，如果此处的市场价是普通交易市场价，那么原告相当于是以普通交易市场价购得该套安居房，并未享受任何优惠，这与双方签订安居房买卖合同的初衷不符。其次，关于市场价与房改价差额部分及工龄折价如何计算的问题。根据审批文件，涉案房屋的购房款包括：标准内（含阳台）按成本价计算：700×0.97（现住房折扣3%）×（1-32.4%）（工龄折价）×0.98（楼层折扣2%）×78.08=35122元，超标准房价按市场价计算：1300×0.98（楼层折扣2%）×35.85=45673元，车棚房价360×0.97（现住房折扣3%）×0.676（工龄折价）×8.295=1958元，总房价82753元，维修基金798元，一次性付款77191元。上述定价中包含多种优惠：标准内按成本价计算、现住房折扣3%，楼层折扣2%，标内面积及辅助用房一次性付清给予15%优惠，工龄折价。但确定应补还原告的优惠为其中两项，即市场价与房改价的差额和工龄折价。此处的差额应为市场价1300元与成本价700元的差额，如将价差及工龄折价两项优惠取消，原告应支付的购房款为：标准内房价1300×0.98（楼层折扣2%）×0.97（现住房折扣3%）×78.08=96489.70元，超标准房价1300×0.98（楼层折扣2%）×35.85=45672.9元，车棚房价360×0.97（现住房折扣3%）×8.295=2896.61元，总房价为145059.21元，标准内房价及车棚房价优惠15%，故最终房价为130151.26元[（96489.70+2896.61）×85%+45672.9]，加上维修基金798元，原告最终应支付房价130949.26元。原告自愿支付给两被告各项税费，上述税费根据被告应福泉提供的证据共计10952.72元，故原告共需支付给两被告的款项为（130949.26+10952.72）=141901.98元。扣除双方已明确支付的70000元，原告尚需支付71901.98元。经本院向原告确认，其虽主张房屋价款及相应税费系113537.62元，但明确对本院确认的在150000元以下的房屋转让款予以认可，故本院认为，原告后续支付给被告的80000元款项，已超过本院确认应支付的71901.98元。关于焦点三，根据前述分析，原告与被告应福泉之间的房屋买卖合同依法成立并生效。本案原告余款支付时间较迟，但根据合同书第7条的约定，余款是在房产证转给原告时支付，因此余款付款时间虽迟，但并不构成违约情形。关于原告在未付清购房款前占有、使用该房屋的事实，属于原、被告之间其他争议事项，并不影响本案合同的效力。故本案原告已支付房款，并接收该房屋使用至今，而协助办理房地产过户手续，系房屋买卖合同的附随义务，被告应福泉、杨素琴应协助原告办理涉案房屋的不动产权利转移登记手续。被告杨素琴抗辩过户登记的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，涉案房屋已由原告占有、使用，原告请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权的过户登记手续的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。被告杨素琴主张原告系无权占有房屋，但并未举证证明其曾要求原告腾退房屋。故对被告杨素琴的上述抗辩理由，本院不予采纳。综上，原告变更后的诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告王直华与被告应福泉2000年9月1日签订的《合同书》有效；二、被告应福泉、杨素琴于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王直华办理将台州市康平小区12幢2单元501室房地产[房屋所有权证号为台房权证台字第××号，土地使用权证号为台开国用（2005）字第A1436号]的不动产权利登记到原告王直华名下的手续。案件受理费1566元（已减半）、财产保全费1227元，合计2793元，由被告应福泉、杨素琴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员 杜 鹃二〇一九年十二月二十七日书记员 张志列