四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12325号 原告：熊艳芳，女，1986年1月20日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：王伟，四川东乾律师事务所律师。 被告：成都蓝润锦鸿实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区湖畔路北段366号1栋3楼1号。 法定代表人：林波，执行董事。 委托诉讼代理人：邓子涵，系公司员工。 原告熊艳芳与被告成都蓝润锦鸿实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊艳芳的委托诉讼代理人王伟、被告成都蓝润锦鸿实业有限公司的委托诉讼代理人邓子涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告双倍购房定金共计40000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月14日，原告在被告所有的坐落于天府新区华阳绿野路一段66号的“蓝润天府MIC”项目的销售中心，在销售人员的介绍及保证之下，未经仔细阅读即当场签订了《（蓝润天府MIC）项目办公、商业认购书》（以下简称认购书），并向被告支付定金20000元。原告之后查看认购书时才发现该协议中约定“认购人已经充分了解包括该房屋的交易条件、周边环境等基本情况，已详细阅读销售中心现场公示的《商品房买卖合同》等合同文本”。但原告在签订认购书之前，并未知晓买卖合同之事，被告的销售人员对该买卖合同也未提及。2019年9月17日下午原告来到销售中心，要求阅读正式合同后再签订《商品房买卖合同》等一系列合同。在销售人员的要求下，原告提供身份证原件后，此时销售人员才首次将合同范本拿给原告阅读。原告发现这些合同范本中存在诸多对原告不利、对被告有利的条款，但被告并没有提前告知。因此原告对被告提供的合同条款无法认同并要求修改合同条款，但被告表示合同不能修改并拒绝协商合同条款。为维护原告熊艳芳的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 成都蓝润锦鸿实业有限公司辩称，1.被告已在现场对《商品房买卖合同》及补充协议做了完整的公示，原告在签订认购书当日即已阅读被告现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议，并在认购书中予以确认。2.认购书中第二条已明确原告对《商品房买卖合同》及补充协议内容无异议，并同意据此与被告签约。由此可知，并不存在原告所提出的在未仔细阅读《商品房买卖合同》及补充协议的情况下就签订认购书并支付定金。3.现有证据表明原告未在认购书约定的2019年9月18日前前往现场签订《商品房买卖合同》及补充协议。依据认购书的约定，被告有权解除认购并罚没定金。4.针对原告提出对合同条款无法达成一致的问题，原告在签订认购书前即已阅读《商品房买卖合同》及补充协议，但当时未提出异议，且在认购书中确认《商品房买卖合同》及补充协议内容，并愿意据此签约。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。 经审理查明，2019年9月14日，原告与被告签订认购书，购买成都市天府新区华阳绿野路一段66号x号房。原告在签订认购书次日向被告支付定金20000元。认购书第二条约定：“乙方确认：在签订本认购书前，已充分了解包括该房屋的交易条件、周边环境等基本情况，已详细阅读甲方现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件、前期物业服务协议、临时管理规约等合同文本（以下统称‘买卖合同’）和法律法规规定应明示的其他文件证书等资料，乙方对‘买卖合同’和公示的证书资料内容清晰无异议、并同意据此与甲方签订‘买卖合同’”。认购书第三条约定：“乙方应于2019年9月18日18:00前到甲方指定地点签署买卖合同；如乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所付定金不予返还。” 因原告未在2019年9月18日与被告签署买卖合同，被告于2019年9月26日、2019年10月8日分别向原告邮寄了《放弃认购权的告知函》（以下简称告知函），原告分别于2019年9月26日、2019年10月10日收到上述函件。告知函主要内容为：因您未在认购书约定的期限内与我司签署正式买卖合同及其补充协议、附件等买卖法律文本，按认购书约定视为您放弃该房屋的认购权，您所交定金不予退还。我司有权自约定签约期限届满之次日另行出售该商品房。 被告在销售大厅对《商品房买卖合同》示范文本及补充协议内容进行了公示。 《商品房买卖合同》第二十八条规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起且符合补充协议第八条第5款之日起720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不享有合同解除权，即买受人同意不以此为由解除本合同，但出卖人自应当向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止按每日10元的标准，于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 补充协议第六条规定，买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之四的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。 补充协议第八条规定，如因买受人原因（包括但不限于未按出卖人要求及时提供相关证件及资料）造成迟延办理产权登记相关手续的，或迟延办理房屋抵押登记或未按照本合同约定按时足额缴纳专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用及产权办理相关资料的，则从出卖人书面催告买受人履行前述义务期限届满之次日起，每延期一天应向出卖人支付总房款万分之四的违约金，逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应当承担合同总额5%的违约金。前述两项违约金可同时适用。 补充协议第十一条规定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同或主张贷款提前到期，或要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即（包括在尚未实际履行保证责任前）单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金。 补充协议第十一条还规定，买受人采取按揭贷款付款方式的且买受人逾期办理完毕交接手续超过30日的，出卖人有权视情况代替买受人签署相关产权委托书、查房委托书、房屋所有权登记申请书、面积结算/补差协议及办理面积结算/补差手续等行政机关要求的代办不动产权证书所需的手续资料。 以上事实，有认购书、收据、放弃认购权的告知函、邮单、《商品房买卖合同》及补充协议、现场公示照片、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，认购书在性质上属于预约，其目的是担保双方当事人签订本约，即《商品房买卖合同》。预约一旦签订，即在双方当事人之间产生了签订本约的合理期待利益。签订预约之当事人负有依约签订本约之义务，一方当事人无正当理由，拒不履行签订本约之义务，应承担相应的违约责任。在商品房买卖中，为确保预约双方当事人顺利签订本约，出卖人负有将拟签订之本约即《商品房买卖合同》及补充协议内容告知买受人之义务。 诚然，本案被告在销售大厅公示了《商品房买卖合同》及补充协议的内容，且原告与被告签订的认购书中第二条约定：“乙方确认：在签订本认购书前，已充分了解包括该房屋的交易条件、周边环境等基本情况，已详细阅读甲方现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件、前期物业服务协议、临时管理规约等合同文本（以下统称‘买卖合同’）和法律法规规定应明示的其他文件证书等资料，乙方对‘买卖合同’和公示的证书资料内容清晰无异议、并同意据此与甲方签订‘买卖合同’。原告在认购书上签字似乎足以表明，原告已知悉并认可“买卖合同”的内容，因为私法上人的形象常常被假想为具有这样一幅理性人的面孔：他非常清楚自己的利益之所在，他在进行民事活动时，会从自己的最佳利益出发，做出每一个审慎的、理性的决定。 然而，现实中人的形象并非如此。许多人在从事民事活动时，往往疏忽大意，不够谨慎细致；在做出决定时，许多人常常因为经验、知识等方面的不足而自陷不利境地。原告在与被告签订认购书时，明确表示已详细阅读被告现场公示的《商品房买卖合同》及补充协议和全部附件，对内容清楚无异议、并同意据此与被告签约。可是，当原告准备与被告签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议时，才发现原来正式的合同中存在着诸多不公平之处。此时，原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，并声称自己在签订认购书时并未阅读《商品房买卖合同》及补充协议的内容。原告的行为表明，其在签订认购书时，不够理性、审慎，使自身陷入了不利境地，原告做出了一个不符合自己最佳利益的决定。从维护交易安全、诚实信用原则的角度来说，原告应当对自己疏忽大意的行为负责。 但是，法律并非仅仅是从理性人的角度来分配民事主体在民事活动中的权利和义务。法律也照顾那些在民事活动中处于弱势地位、思维不够敏捷、才智不够聪明、行动不够审慎的人的利益。法律从公平的角度为民事活动中处于弱势地位的人的利益设立了一道防护墙。这道防护墙可以避免弱势主体因为经验、资本、技术、能力、知识等方面的不足而遭受那些精明强悍的商人们的剥削、压榨和欺骗。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以上规定，体现了法律关照弱势主体利益的私法理念。 本案被告在销售大厅公示的《商品房买卖合同》及补充协议系被告提供的格式条款，作为提供格式条款的一方，被告应当公平合理地确定买卖双方当事人的权利义务。然而，本案被告在其提供的《商品房买卖合同》及补充协议中却为原告设立了诸多权利义务不合理不公平的条款。例如，《商品房买卖合同》第二十八条规定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起且符合补充协议第八条第5款之日起（二者不一致的，以较晚时间为准）720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不享有合同解除权......”对应的，《商品房买卖合同》补充协议第八条规定，“如因买受人原因未按出卖人要求及时提供相关证件及资料造成迟延办理产权登记相关手续的......则从出卖人书面催告买受人履行前述义务期限届满之次日起，每延期一天应向出卖人支付总房款万分之四的违约金，逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应当承担合同总额5%的违约金。”同样是关于办理产权登记的相关义务，买卖双方的违约责任却有极大差异，出卖人为己方留有较长的办证期限，逾期违约金仅为每日10元，不论出卖人逾期天数如何，买受人均不享有解除权；而买受人若逾期，则每日不仅需要支付高额的违约金，还可能承担合同被解除的风险。 被告作为提供格式条款的一方，除应当公平合理地确定买卖双方当事人的权利义务外，还应当采取合理的方式提请买受人注意免除或者限制其责任的条款。例如，限制出卖人责任的720个工作日的办证期，10元每日的逾期办证违约金，被告应当履行合理的提示义务。然而，本案被告并未举证证明其履行了合理的提示义务。可以说，正是因为被告未履行合理的提示义务，才导致原告在签订认购书时，未细致查阅《商品房买卖合同》及补充协议中存在的不公平不合理条款。 本案原被告双方在签订认购书时，对《商品房买卖合同》及补充协议的内容，原告未尽到合理审慎的注意义务，被告未尽到合理的提示义务。如对原告适用定金罚则，无异于强迫原告必须接收不公平不合理的条约内容，这有违“法律不得强人所难”的法治原则；如对被告适用定金罚则，无异于鼓励民事活动中的疏忽大意和不诚信行为，这有违法律规定的合同严守原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案系因可归责于双方当事人的原因导致《商品房买卖合同》未能订立，不符合上述司法解释规定的适用情形。故本院对原告诉请被告双倍返还定金的诉讼请求，对被告不退还已收取的20000元定金的抗辩意见，均不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行义务，承担民事责任。”第一百七十九条第一款规定：“承担民事责任的方式主要有：……（四）返还财产。”被告在签订认购书时，对《商品房买卖合同》及补充协议中限制其自身责任的条款未履行合理的提示义务，导致《商品房买卖合同》未能订立，应将已收取的20000元定金返还原告。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都蓝润锦鸿实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告熊艳芳返还购房定金20000元； 二、驳回原告熊艳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为400元，由原告熊艳芳负担200元，被告成都蓝润锦鸿实业有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅