安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10611号 原告:余进锋，男，1988年3月10日生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人:张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。 法定代表人:马超，公司总经理。 委托诉讼代理人:冷振初，系该公司员工。 委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。 原告余进锋与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告余进锋的委托诉讼代理人张朝明，被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人庞金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余进锋向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金45450元（自2017年4月1日至2018年6月25日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年10月9日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金马中央公馆12号楼2404室房屋一套，房屋价款507228元。原告按合同约定交付首付款并办理按揭贷款，合同约定被告应当于2016年12月31日前交付房屋，并约定了逾期办证违约金。原告于2018年6月25日办理房产证。按合同约定，被告应当支付原告逾期办证违约金45450元。原告据此诉讼来院。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告要求支付逾期办理房屋产权证违约金于法无据。首先，涉案房屋已于2017年2月2日登记在原告名下；其次，2017年11月2日取得综合验收备案后，被告及时电话通知原告办理不动产权登记，并于2017年12月4日在小区显著位置和涉案房屋所在12#楼楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，被告履行了通知和协助办证义务；另外，原告违反合同约定，2017年2月3日原告按揭贷款400000元才到达被告账户，于2018年5月28日才付清所欠购房款2580元，应当顺延办证时间。综上，在办证过程中，被告积极履行合同义务，不应承担违约责任。 根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2016年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区902幢2404号房屋1套，预测建筑面积117.96平方米，商品房单价为每平方米4300元，总价款为507228元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:买受人应当于2016年10月9日支付首期房价款107228元，余款400000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。合同第十一条关于交付时间和手续约定:出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4、双方自行约定：按照实测面积与预测面积误差多退少补房价款。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。附件十二条：补充协议特别约定，一、采取按揭贷款方式付款的，贷款成数最终以银行要求为准。选择银行按揭方式付款需遵守以下二点：…2、商品房合同订立后，对于选择按揭贷款的买受人，无论何种原因，买受人至迟应于商品房买卖合同订立之日起60日内，办妥银行按揭手续并获得银行贷款。…二、若交房前买受人未付清购房款的，除买受人应当承担相应的违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。 原告于2017年2月3日足额交纳合同约定购房款,于2018年5月28日按照实测面积补交2580元。原告于2017年1月22日实际接收房屋，并于2018年6月25日取得不动产权证书（实测面积118.56平方米）。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在12#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得12#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年12月4日被告按合同约定张贴公告通知业主办证。 本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 关于逾期办理房屋权属登记违约金：被告辩称涉案房屋不动产物权已登记在原告名下，不应承担违约责任。原告所购房屋虽已办理银行抵押登记，但并未实际办理不动产物权登记，被告因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。原告于2018年5月28日补交购房款2580元，系面积差异据实补交，不属于合同第八条逾期付款情形。原告按合同约定应当于合同签订后60日内即2016年12月9日按揭贷款到达被告账户，全部购房款于2017年2月3日到账，原告逾期付款56天，逾期办证违约期间应相应顺延。被告未能按约及时履行办证义务,应承担相应的违约责任。原告于2017年1月22日实际接收房屋，视为对合同约定交付条件及时间的重新确认，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年4月23日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2017年4月23日至2017年12月19日。顺延扣除56日逾期付款时间，被告应支付2017年6月18日至2017年12月19日的逾期办证违约金。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 被告安徽鑫马置业有限公司以房价507228元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告余进锋自2017年6月18日计算至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金； 上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费468元（原告已预交），由原告余进锋负担258元，被告安徽鑫马置业有限公司负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇一九年十二月二十六日 法官助理熊丰书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-85××××9；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。