广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30986号原告：广州市源澧贸易有限公司，住所地广州市白云区沙贝大街112号301房。法定代表人：陈伟海，经理。委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：郑焕平，男，1964年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。原告广州市源澧贸易有限公司与被告郑焕平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市源澧贸易有限公司的委托诉讼代理人黄志杰，被告郑焕平的委托诉讼代理人张达金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市源澧贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2019年5月份部分租金156578元；2、判令被告向原告支付拖欠的2019年5月份部分租金违约金（自2019年5月6日起至全部租金支付完毕时止，以156578元为基数按银行同期贷款利率的4倍计算），违约金暂计至起诉之日为8350元；3、判令被告向原告支付拖欠的2019年8月份租金滞纳金（自2019年8月6日起至2019年8月28日止，以272130.1元为基数按银行同期贷款利率的2倍计算）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2010年3月16日与承租人吴宦、郑勇签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告向承租人吴宦、郑勇出租其位于广州市白云区金沙洲环洲二路3号沙凤村置业大楼，共计7961平方米的房屋、部分附属设备设施和附属场地。租赁期限自2010年3月16日起至2022年3月15日止。租金费用为前三年每月每平方按25元计算。第四、第五年每月每平方按30元计算租金，往后每两年递增5%；到最后三年每月每平方递增后加5元（详见附表）。2013年6月8日，各方协商同意，原承租人吴宦、郑勇自愿退出承租广州市白云区金沙洲环洲二路3号沙凤村置业大楼，《房屋租赁合同》中的权利义务转由被告履行，各方于《房屋租赁合同》签字盖章以兹确认。原告又于2010年10月14日与承租人吴宦、郑勇签订《房屋租赁合同（补充协议〉》，约定原告将置业大厦二层架空部分交由承租人吴宦、郑勇自行加建。该自行加建部分使用期为十二年。原告与承租人吴宦、郑勇各占六年。前六年（2010年3月15日至2016年6月14日）由承租人吴宦、郑勇使用。原告不向其收取租金。后六年承租人吴宦、郑勇需以每月每平方米30元向原告缴纳租金（详见附表〉。2016年8月2日，各方协商同意，原承租人吴宦、郑勇自愿退出承租置业大厦二层架空部分，《房屋租赁合同（补充协议》中的权利义务转由被告履行，各方于《房屋租赁合同（补充协议〉》签字盖章以兹确认。被告一直占有使用上述房屋，但均未按合同约定时间足额缴纳租金，至今尚拖欠原告2019年5月份部分租金人民币156578元，原告多次催要无果。根据《房屋租赁合同》第4.2条：“租赁费用采取先付后租的方式按月支付。甲方在每月的1-5号向乙方收取当月租金”及第7.4条：“乙方违反本合同6.2款，乙方对所拖欠的租金，应向甲方按银行同期同类贷款利率的2倍加收滞纳金；延迟达30日以上的，甲方有权解除本合同，乙方还应对所拖欠的租金按银行同期同类贷款利率的4倍赔偿甲方经济损失。”约定，原告有权要求被告支付拖欠租金的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郑焕平称，不同意原告诉讼请求，理由下：1、该部分租金是被告行使抵销权抵销原告应当承担的赔偿款。当时，双方签订了和解协议。原告对赔偿承担连带责任。后来判决书确定的赔偿金额为256578元。扣除第三人的保证金6万元后剩余156578元。被告向原告追收上述欠款，但原告不予理会。故被告在5月租金中抵销了该部分数额。第二，因本租赁协议是无效协议，违约金和滞纳金的计算没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（补充协议）》、收款收据、银行明细查询、《承诺书》、《和解协议书》、送达回证、民事委托代理合同、民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区金沙洲环洲二路3号沙凤村置业大楼（以下简称涉案房屋）无规划报建手续。2010年3月16日，原告与案外人吴宦、郑勇签订《房屋租赁合同》。上述合同约定：原告向吴宦、郑勇出租涉案房屋，共计7961平方米的房屋、部分附属设备设施和附属场地；租赁期限自2010年3月16日起至2022年3月15日止；租金费用为前三年每月每平方米按25元计算；第四、五年每月每平方米按30元计算租金，往后每两年递增5%；到最后三年每月每平方米递增后加5元。同年10月14日，原告与吴宦、郑勇签订《房屋租赁合同（补充协议）》。上述合同约定：原告将涉案房屋二层架空部分交由吴宦、郑勇自行加建；该自行加建部分使用期为12年；原告与承租人吴宦、郑勇各占6年；前六年（2010年3月15日至2016年6月14日）由吴宦、郑勇使用，原告不向其收取租金；后六年吴宦、郑勇需以每月每平方米30元向原告缴纳租金。2013年6月8日，原告、被告与吴宦、郑勇协商后约定：吴宦、郑勇自愿退出承租涉案房屋；《房屋租赁合同》中的权利义务转由被告履行。2016年8月2日，各方协商同意，原承租人吴宦自愿退出承租涉案房屋二层架空部分，《房屋租赁合同（补充协议》中的权利义务转由被告履行，各方于《房屋租赁合同（补充协议〉》签字盖章以兹确认。2019年5月，被告欠原告租金156578元未支付。另查明，2014年6月3日，广州市沙湾汇桑拿休闲中心（以下简称沙湾桑拿中心）及原告向广州市白云区松洲嘉华百货店（以下简称嘉华百货店，实际经营人为本案被告）出具承诺书，内容如下：沙湾桑拿中心因在2014年6月1日前发生漏水对嘉华百货店造成影响，承诺自行出资对漏水处进行修补。如因沙湾桑拿中心不及时处理漏水的原因引起的纠纷与经济赔偿，由沙湾桑拿中心处理。原嘉华百货店二楼原有租户罗坤才因漏水问题向嘉华百货店提起的诉讼由沙湾桑拿中心负责处理（包括聘请律师、支付律师费用、判决赔偿的金额由沙湾桑拿中心承担等）。原告对上述司法诉讼的执行承担连带责任。当日，上述三方还签订了《和解协议书》，约定：沙湾桑拿中心在签订本协议书3日内向嘉华百货店支付因漏水造成场地损失的赔偿款39万元（直接支付给原告，用作抵扣嘉华百货店欠原告的租金）。关于签订和解书之后可能发生的漏水问题或纠纷问题，沙湾桑拿中心向原告出具《承诺书》，并保证按承诺书的内容承担责任。本协议在各方全部履行上述义务后，自2014年6月1日前因漏水而引起的侵权纠纷、租赁纠纷全部终止，各方不再承担相关责任。同年9月17日，罗坤才作为原告以租赁合同纠纷向本院起诉本案被告，主张退还2013年10月1日至2014年3月租金21万元、合同保证金和场地设施费8万元、赔偿装修费、经营设备损失共计457854元。本院以（2014）穗云法民四初字第1078号（以下简称1078号案）立案、审理。同年11月10日，沙湾桑拿中心出资33000元为本案被告聘请律师就1078号案应诉。2015年3月13日，本院作出1078号民事判决，判决：1、本案被告退还罗坤才2013年10月至2014年3月多收房屋使用费63000元；2、本案被告退还罗坤才合同保证金3万元、场内装修设备费5万元；3、本案被告赔偿罗坤才装修损失69300元。同年8月3日，罗坤才出具收款收据，确认收到1078号案退还、赔偿款项共计256578元。上述赔偿款由被告向罗坤才支付。同年11月2日，沙湾桑拿中心作为原告向本院起诉本案被告，主张返还赔偿款39万元。本院以（2015）穗云法民四初字第1418号（以下简称1418号案）立案、审理。同年12月17日，本院作出1418号民事判决，确认《和解协议书》合法有效，判决：驳回沙湾桑拿中心的全部诉讼请求。诉讼中，被告主张原告因《承诺书》欠其156578元（2017年抵销6万元），并主张以原告欠其的156578元债务抵销本案债务。本院认为，原、被告就无规划报建手续的涉案房屋订立的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（补充协议）》为无效合同。上述合同虽然无效，但被告实际占有、使用涉案房屋，应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。对于原告主张被告支付2019年5月部分租金（房屋占有使用费）的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效，故本院对其他违约金、滞纳金的诉讼请求不予支持。本案的争议焦点在于被告主张的债务抵销是否成立？对此，本院认为，原告作为沙湾桑拿中心的连带责任保证人，承担保证责任的期间为债务履行期届满之日起六个月内。根据《承诺书》的内容推定，沙湾桑拿中心应当在罗坤才向本院申请强制执行时履行支付判决款项的义务，至迟也应当在被告履行判决义务前履行约定义务。被告于2015年8月3日履行判决义务。2015年8月3日起六个月内，被告未向原告主张承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定，原告免除保证责任。因此，被告主张的债务抵销不成立，由此提出的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告郑焕平于本判决生效之日起五日内向原告广州市源澧贸易有限公司支付2015年部分房屋占有使用费156578元；三、驳回原告广州市源澧贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，由被告郑焕平负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月九日书记员 冼颖斯