四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8820号 原告：马芳，女，1975年10月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：滕小燕，女，1977年12月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：李顺强，男，1976年9月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：薛云，男，1981年10月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：段艳阳，男，1987年3月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 以上五原告共同委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。 被告：锦江区锦蓉佳苑业主大会。住所地：成都市锦江区百日红中路506号。 负责人：郭杰，任锦江区锦蓉佳苑业主大会第一届业委会主任。 委托诉讼代理人：涂小波，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳与被告锦江区锦蓉佳苑业主大会业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，由审判员唐江依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马芳、李顺强、段艳阳及原告马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳的共同委托诉讼代理人张凤羽，被告锦江区锦蓉佳苑业主大会的委托诉讼代理人涂小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳向本院提出诉讼请求：撤销锦江区锦蓉佳苑业主大会在2019年3月28日作出的选举郭杰、舒晓莎、王卫东、张晨辉、夏凤、钟山、陈旭为成都市锦蓉佳苑首届业主委员会委员的决定。 事实和理由：马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳为锦蓉佳苑小区的业主。2019年1月3日、2019年3月20日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组分别发出《关于召开首次业主大会相关事宜的公告》、《关于延长锦蓉佳苑首届业主大会投票表决时间的公告》，确定了首次召开业主大会的时间、地点、形式及选举产生九名业主委员会委员等会议内容。2019年2月20日至2019年3月27日，锦蓉佳苑业主大会通过书面形式投票表决，并于2019年4月3日作出《关于锦蓉佳苑首届业主大会正式成立及业主委员会基本情况的公告》，公告锦蓉佳苑业主大会于2019年3月28日成立，同时公告7名业主委员会成员基本情况。依据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条之规定，本次业主大会筹备组应在成立后的90日内完成筹备工作，逾期应解散，不得继续开展筹备工作。锦蓉佳苑业主大会筹备组于2018年12月7日成立，其应在2019年3月7日前完成筹备工作，逾期应解散。但锦蓉佳苑筹备组却逾期继续开展工作，直至2019年3月28日才完成业主大会召开工作，筹备期间为111日。逾期召开的第一次业主大会违反法定程序，该行为无效。业主大会选举并公告的业委会委员人数为七人，未达到《锦蓉佳苑业主大会议事规则》规定的九人标准，业委会未达法定人数，依法不能成立。公告中关于“其中获得‘双过半’的候选人陈茂章因工作原因无法担任锦蓉佳苑业主委员会委员工作，据其本人申请放弃锦蓉佳苑业主委员会委员资格”的内容违反《四川省业主大会和业主委员会指导规则》及《锦蓉佳苑业主大会议事规则》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，该决议内容违法，应予以撤销。另，业委会中部分委员存在违章搭建，占用楼道公共区域等行为，依据相关规定，其不具备当选业委会委员的资格。综上，锦江区锦蓉佳苑业主大会作出的锦蓉佳苑首届业主大会正式成立的决定，严重违反了法定程序，违反相关规定，侵害了马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳作为业主的合法权益，应予撤销。 庭审中，马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳当庭明确案涉决定需要撤销的理由有：1．业委会的人数不符合规定，选举委员是8人，包括辞职的陈茂章；2．筹备期间超过90天；3．当选的业委会成员7人中有6人存在违章搭建占用公共区域，不具备当选候选人资格；4．部分业主委托他人投票的委托书不具有真实性。 锦江区锦蓉佳苑业主大会辩称，1．锦江区锦蓉佳苑业主大会与马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳均不是适格的当事人，应当依法裁定驳回马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳的起诉或判决驳回马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳的诉讼请求。锦江区锦蓉佳苑业主大会并非法人主体，不符合相关法律规定的公民或法人等，锦江区锦蓉佳苑业主大会仅仅是常态的会议，且锦江区锦蓉佳苑业主大会也没有独立的财产，故锦江区锦蓉佳苑业主大会不应列为本案被告；2．本案不属于业主撤销权纠纷，法院不应该受理。业主行使撤销权的范围是严格限制在物权范畴的，而本案中提及的业主选举并非物权的范围，故本案不属于业主撤销权纠纷；3．业主大会公开选举过程、选举结果合法合规，本次选举合法有效；4．马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳所称所当选的部分委员存在违章搭建、占用楼道公共区域的事实不成立，其候选委员资格已经公示和业主大会筹备组认定，不属于人民法院审查的范围。 本院经审理查明：2018年11月16日，成龙路街道办事处与成龙路街道办事处香樟社区共同发布公告，载明成都市锦江区百日红中路506号的锦蓉佳苑已具备业主大会设立的条件，按规定由成都市锦江区成龙路街道办事处组织业主成立业主大会筹备组，并载明筹备组中的业主代表需具备的资格条件及报名方式、报名时间等。上述公告于锦蓉佳苑公告栏张贴公开。 2018年12月3日，成龙路街道办事处香樟社区居委会发布《锦江区锦蓉佳苑小区关于召开业主大会筹备组成员推选会的通知》，通知载明：筹备组报名工作已结束，经调查核实报名人数共计23人且均符合报名条件，并定于2018年12月5日下午三点召开锦蓉佳苑业主大会筹备组成员推选会，要求报名业主大会筹备组的23名业主均到会，会议将从23人中推选出业委会筹备组正式成员，若业主本人无法按时到场参会，将视为自动放弃参加业主大会筹备组工作。 2018年12月5日，锦蓉佳苑在推选大会，会议载明：共计23人报名参加筹备组，到场16人，人数已达三分之二，符合开会条件。会议明确业主委员会筹备组由业主、街道代表、房管局代表、社区代表和开发商代表组成，筹备组成员人数为5-15人，因街道、社区、房管局、开发商代表已有5人，故业主人数不少于10人，可以筹备组15人的方式形成筹备组，参会人员均无异议。会上各报名者作自我介绍后，对23名报名者的投票结果进行公开唱票，并将结果统计计入会议。会议最终确定锦蓉佳苑业主委员会筹备组成员分别为：张子龙、党建政、王卫东、郭杰、舒晓莎、李晓华、王艳、易琳、李玥、范运和。同时，参会人员一致确认由钟明担任筹备组组长，并推选党建政为筹备组副组长。 2018年12月7日，锦江区成龙路街道香樟社区发布《锦江区锦蓉佳苑小区关于业主大会筹备组成员名单的公告》，公告载明：共有23人报名参加筹备组且均符合条件，成龙路街道办事处和香樟社区于2018年12月5日召开了业主大会筹备组成员推选会，会上推选出10名业主代表作为锦蓉佳苑业主大会筹备组成员，与街道代表、房管局代表、社区代表、建设单位代表和开发商代表共同组成筹备组，并附上筹备组成员名单。公告明确公示期为七天，如有业主对此业主大会筹备组成员名单存有异议，于2018年12月7日至12月14日期间向成龙路街道香樟社区反映，并设立异议电话。香樟社区于同日在小区内张贴筹备组成员名单公告。 2018年12月27日，锦蓉佳苑业主大会筹备组就锦蓉佳苑“三个文本”内容进行了开会讨论。 2019年1月3日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区居民委员会（代章）发布《锦江区锦蓉佳苑小区关于召开首次业主大会相关事宜的公告》，告知锦蓉佳苑小区全体业主拟定于2019年2月20日至2019年3月20日召开首次业主大会，会议采取书面征求业主意见的方式召开，业主大会筹备组可以根据情况延长会议日期，会议内容：1．选举产生9名业主委员会委员；2．表决《锦蓉佳苑管理规约（草案）》、《锦蓉佳苑业主大会议事规则（草案）》、《锦蓉佳苑业主委员会工作准则（草案）》、《锦蓉佳苑住宅专项维修资金管理公约（草案）》，业主在此期间可在固定投票箱和流动票箱投表发表书面意见，或在上门征求意见及邮寄等方式征求意见时发表意见。 2019年1月21日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区（代章）发布《锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组关于首届业主委员会委员候选人报名的公告》，就业主大会首届业主委员会委员的组成、委员候选人条件、报名时间、地点、所需材料、报名方式、候选人产生办法等事项进行公告，其中载明本届业主委员会拟由9名委员组成，其中主任委员1名，副主任委员2名，业主委员会委员6名。公告同时明确业主委员会委员正式候选人产生方式，由报名参选人员通过竞职演讲后，由报名参选人员通过按栋推选的方式确定11名（不低于委员职数20%的差额比例）作为锦蓉佳苑首届业主委员会委员正式候选人，筹备组中的业主成员被筹备组正式向业主大会会议提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止，由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。该公告于同日在锦蓉佳苑小区内进行张贴公示。 2019年2月1日，锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区居委会（代章）发布《锦江区锦蓉佳苑小区关于业委会委员正式候选人推选会的通知》，载明锦蓉佳苑小区业委会候选人报名工作已结束，共有39名业主报名且均符合条件，将于2019年2月1日下午召开正式候选人推选会，并将会议召开的相关事宜进行通知。 2019年2月2日，锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区居委会（代章）发布《锦江区锦蓉佳苑关于首次业主委员会正式候选人的公示》，公示载明，2019年2月1日召开的候选人推选会按照《四川省业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市物业管理条例》以及已公示的《锦蓉佳苑业主大会议事规则（草案）》的相关规定，锦蓉佳苑首次业主委员会委员为九人组成，在39名报名的业主中经推选产生十一名锦蓉佳苑第一届业主委员会正式候选人，实行差额选举，其差额比例不得低于20%以上，正式候选人如下：陈茂章、段艳阳、龙燕、马芳、王卫东、舒晓莎、张晨辉、夏凤、钟山、陈旭、郭杰。如业主有异议，于2019年2月2日至2月12日期间进行反映，并公布了联系电话。 2019年3月20日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区（代章）向成龙路街道办事处就延长锦蓉佳苑首届业主大会投票表决时间进行了请示，因部分业主在外地未能参与投票，为保证业主的投票权利，经锦蓉佳苑业主大会筹备组研究决定锦蓉佳苑首届业主大会投票表决时间延长至2019年3月27日结束，并于2019年3月28日在街道办事处、社区、公证处、广大业主的监督下在锦蓉佳苑中庭开箱唱票，公布选举结果。成龙路街道办事处于同日作出同意延期的意见。同日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组、锦江区成龙路街道办事处香樟社区将前述延长投票表决时间进行了公告。 2019年3月28日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组在成都市律政公证处的公证下，对选票进行了统计。经审查核实，该小区总投票权数2162，总面积311579.76平方米，开箱确认票数1757票，有效选票数1731票。四个文本表决统计结果：《锦蓉佳苑管理规约》赞成票数1658票、赞成面积数合计246816.45平方米；《锦蓉佳苑业主大会议事规则》赞成票数1653票、赞成面积数合计246812.05平方米；《锦蓉佳苑业主委员会工作规则》赞成票数1653票、赞成面积数合计246663.81平方米；《锦蓉佳苑住宅专项维修资金管理规约》赞成票数1643票、赞成面积数合计245774.40平方米。业主委员会候选人表决统计结果：陈茂章得票1094票、得票面积合计166458.12平方米；段艳阳得票758票，得票面积合计91214.68平方米；龙燕得票640票、得票面积合计74875.97平方米；马芳得票633票、得票面积合计74109.17平方米；王卫东得票1505票、得票面积合计230220.09平方米；舒晓莎得票1514票、得票面积合计230895.56平方米；张晨辉得票1517票、得票面积合计232064.26平方米；夏凤得票1430票、得票面积合计222085.76平方米；钟山得票1504票、得票面积合计229874.31平方米；陈旭得票1422票、得票面积合计220781.35平方米；郭杰得票1326票、得票面积合计208545.21平方米。同日，锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道香樟社区居民委员会对上述锦江区锦蓉佳苑首次业主大会投票表决结果进行了公示。 2019年4月1日，当选业主陈茂章向香樟社区提出《申请》，载明其系锦蓉佳苑业主，在委员会选举中入选委员，因个人原因无法履职，故申请退出入选人员名单。同日，锦蓉佳苑在钟明的主持下，业委会筹备组成员及业委会当选成员召开业主委员会第一次会议，会议共有两项议程：一为推选业委会主任及副主任；二为对新当选业主委员会进行培训。主任为一名，副主任为两名。会议讨论因当选业主陈茂章主动申请退出委员会，经一致同意先选出一名主任和一名副主任，补选后再推选出一名副主任，后经业委会成员一致通过由郭杰担任主任，舒晓莎担任副主任。 2019年4月3日，锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组、成龙路街道办事处香樟社区发布《关于锦蓉佳苑首届业主大会正式成立及业主委员会基本情况的公告》，向锦蓉佳苑全体业主告知锦蓉佳苑首届业主大会已于2019年3月28日正式成立。按照相关规定：业主委员会委员候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行选举产生。公告同时将锦蓉佳苑业主委员会委员郭杰、舒晓莎、王卫东、张晨辉、夏凤、钟山、陈旭的基本情况进行公示。公告同时备注：1．其中获得“双过半”的候选人陈茂章因工作原因无法担任锦蓉佳苑业主委员会委员工作，据其本人申请放弃锦蓉佳苑业主委员会委员资格；2．锦蓉佳苑业主大会筹备组自公告之日自动解散。 2019年4月17日，锦蓉佳苑首届业主大会向香樟社区委员会、成龙路街道办事处申请备案登记，郭杰为业委会主任，舒晓莎为副主任，郭杰、舒晓莎、夏凤、王卫东、张晨辉、钟山、陈旭为业主委员会委员，附件资料包括业主委员会备案申请表、首届业主大会记录和表决情况、《管理规约》、《专项维修资金管理公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、业委会成员基本情况。 2019年4月18日，成都市锦江区人民政府成龙路街道办事处出具《成龙路街道办事处业主大会设立备案证明》，载明按照《中华人民共和国物权法》、《四川省物业管理条例》等相关规定，在香樟社区的指导下，“锦江区锦蓉佳苑首届业主委员会筹备组”于2019年2月20日成功召开“锦江区锦蓉佳苑首届业主委员会选举业主大会”并顺利通过成龙路街道办事处备案。“锦江区锦蓉佳苑业主大会”、“锦江区锦蓉佳苑第一届业主委员会”，同一备案编号为2019002号。业主大会名称为锦江区锦蓉佳苑业主大会，业主委员会名称为锦江区锦蓉佳苑第一届业主委员会。 另查明，2019年1月，锦蓉佳苑物业服务中心出具《证明》载明，小区业主张晨辉、钟山、郭杰、陈旭、夏凤、舒晓莎、王卫东物业服务费无欠费、房屋无违章搭建行为。 再查明，马芳于2015年10月13日取得位于锦江区房屋所有权登记。滕小燕于2019年5月29日取得位于锦江区房屋不动产权登记。李顺强于2015年9月25日取得位于锦江区房屋所有权登记。薛云于2015年10月13日取得位于锦江区房屋所有权登记。段艳阳于2015年10月19日取得位于锦江区房屋所有权登记。 以上事实，有马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳提交的身份证复印件、房屋不动产权证、《业主大会及业主委员会备案申请表》、《公告》、《锦江区锦蓉佳苑小区关于召开业主大会筹备组成员推选会的通知》、锦蓉佳苑业主委员会筹备组推选大会会议记录、《锦江区锦蓉佳苑小区关于业主大会筹备组成员名单的公告》、《锦江区锦蓉佳苑小区关于召开首次业主大会相关事宜的公告》、《关于延长锦蓉佳苑首届业主大会投票表决时间的请示》、《关于延长锦蓉佳苑首届业主大会投票表决时间的公告》、业主委员会第一次会议记录、《关于锦蓉佳苑首届业主大会正式成立及业主委员会基本情况的公告》、《公证书》、《锦蓉佳苑管理规约（草案）》、《锦蓉佳苑业主委员会工作规则（草案）》、《锦蓉佳苑业主大会议事规则（草案）》、《证明》，锦江区锦蓉佳苑业主大会提交的《成龙路街道办事处业主大会设立备案证明》、《公告》、公告贴示照片、《锦江区锦蓉佳苑小区关于业主大会筹备组成员名单的公告》、《锦江区锦蓉佳苑业主大会筹备组关于首届业主委员会委员候选人报名的公告》、《锦江区锦蓉佳苑小区关于业委会委员正式候选人推选会的通知》、《锦江区锦蓉佳苑关于首次业主委员会正式候选人的公示》、《锦江区锦蓉佳苑小区关于召开首次业主大会相关事宜的公告》、《公证书》、《锦江区锦蓉佳苑首次业主大会投票表决结果公示》、《申请》、《锦蓉佳苑业主大会议事规则（草案）》，以及双方当事人当庭陈述等证据在案为证。关于马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳提交的照片，系2019年5月7日拍摄，与本案诉争事实无关，本院不予采纳。 本院认为，马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳以锦江区锦蓉佳苑业主大会做出的业委会成员当选决定侵害其合法权益为由诉请撤销，其依据的主要事由有以下几点，一是业委会的当选人数不符合规定；二是业主大会筹备期间超过90天；三是当选的业委会成员中部分人员存在违章搭建占用公共区域，不具备当选候选人资格；四是部分业主委托他人投票的委托书不具有真实性。对此，本院分述如下： 关于业委会当选人数。本案锦江区锦蓉佳苑业主大会第一届业委会成员在选举过程中按双过半原则实际当选八人，其中一人在当选后即辞职，因其他候选人得票未双过半，锦江区锦蓉佳苑业主大会在发布成立公告时即表示按规定补选，符合法律规定。虽然业委会成立人员仅有七人，按已通过的《锦蓉佳苑业主大会议事规则》规定的九人，尚差两人，但业委会按《锦蓉佳苑业主大会议事规则》已可开展工作，且法律法规也无业委会全体成员必须经一次选举全部产生否则无效的规定，若要求一次选举全部产生势必造成过高的组织成本，且有碍真实的选举意愿，不利于业主自治和程序安定，故马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳主张业委会当选成员人数不足九人违反程序的意见，本院不予采纳。 关于业主大会筹备期间超过90天。首先本案筹备组于2018年12月15日《锦江区锦蓉佳苑小区关于业主大会筹备组成员名单的公告》异议期满后成立，而业主大会投票工作于2019年2月20日召开，故筹备组筹备期间尚未超过90日；其次本案筹备组在工作开展过程中，因为保障全体业主的表决权利，在请示组织指导的辖区街道办后，适当延长投票期限，并按规定进行了公告，征求了全体业主意见，由此继续开展了业主大会投票，该期间仅系投票周期延长，并非筹备期间延长；再次《四川省业主大会和业主委员会指导规则》仅系业务指导性文件，该规定并非法律强制性规定。综上马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳主张筹备期间超过90天违反程序的意见，本院不予采纳。 三是当选的业委会成员中部分人员存在违章搭建占用公共区域，不具备当选候选人资格。本案从查明的事实来看，业委会成员在候选人报名阶段，物业管理公司已出具证明无物管费欠费及违章搭建情形，且在候选人资格公示期间也无人提出相应异议。当选后，马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳虽提交了相应照片拟证明相关人员在公共区域违规摆放物品的情形，但上述照片形成于业主大会作出决定之后，无法证明在候选期间即存在上述情形，故马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳以部分候选人存在违章搭建为由主张当选人不具有当选资格，本院不予采纳。 四是部分业主委托他人投票的委托书不具有真实性。本案马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳主张部分委托他人投票的委托书不具有真实性，但从始至终未具体指明何人委托书不具有真实性，也未提交任何证据证明。马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳应自行承担举证不利的法律后果。 综上所述，马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳主张锦江区锦蓉佳苑业主大会作出的首届业委会成员当选决定违反法定程序，侵害其合法权益，并无事实及法律依据，其应自行承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 驳回原告马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳的诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告马芳、滕小燕、李顺强、薛云、段艳阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐江 二〇一九年十二月三十一日 书记员  余丹 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。