广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7107号原告：杨小平，女，1952年11月9日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。委托代理人：熊水琴，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原为广州市海珠区二龙工业公司），住所地广州市海珠区同福中路天庆里1号。机构代码G34095294。负责人：王红薇。委托代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。被告：吴柳明，女，1965年8月16日出生，汉族，住所地广州市越秀区，被告：陈金梅，女，1975年3月8日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：陈雪怡，女，1978年11月12日出生，汉族，住所地广东省台山市，原告杨小平诉被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（以下简称“二龙公司”）、吴柳明、陈金梅、陈雪怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨小平及其委托代理人熊水琴、被告二龙公司的委托代理人何文颖、被告陈雪怡均到庭参加了诉讼。被告吴柳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告陈金梅下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月10日，原告与被告吴柳明签订《房屋买卖合同》购买广州市同福中路二龙街××309房，面积为41.7155平方米，总房款为250000元。至2017年2月9日全部购房款已经交齐。因上述房屋被告吴柳明曾出卖给被告陈雪怡、陈金梅，故2017年4月2日，原告与被告吴柳明、陈雪怡、陈金梅签订《补充协议》，明确房屋自2017年2月8日起上述房产已经属于并且交付原告使用。后因产权尚登记在被告二龙公司名下，且被告二龙公司拖欠资料导致原告迟迟无法向海珠区房地产登记管理中心办理产权登记。后被告二龙公司停业，一直未有处理结果。无法办理产权登记是由被告原因引起的，故起诉请求：1、判令被告为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街××309房房屋的所有权证；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告二龙公司辩称：原告提起诉讼的依据是2017年10月由被告吴柳明与原告签订的《房屋买卖合同》。从合同签订的主体看，被告二龙公司并不是该合同的当事人或签约人。被告二龙公司并未与原告处理房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，被告二龙公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。办理房产证需要双方配合向房管部门提交相关资料并缴纳相关费用。根据查册时间为2018年5月29日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋因欠缴土地出让金、违约金及利息等原因至今未能办妥房产证。涉案房屋为二龙公司与华联公司合作改建的，按照双方约定，在合作改造及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任，而该房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于华联公司未清缴相应的土地出让金及相关费用，该过错属华联公司，与二龙公司无关。被告吴柳明未提交答辩意见和举证。被告陈金梅未提交答辩意见和举证。被告陈雪怡辩称：被告陈金梅、陈雪怡向被告吴柳明购买涉案房屋后，因无法按时办理房产证，于是签订三方协议，将房屋退还吴柳明。协议签订后，吴柳明将房屋转让给原告，退回购房款共219300元，其中200000元是原告通过银行转账支付的，剩下的是吴柳明通过现金支付，三方协议已履行完毕。现吴柳明转让房屋给原告，被告陈金梅、陈雪怡没有意见。经审理查明：2017年1月10日，原告（买方）与被告吴柳明（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖房屋位于广州市海珠区同福中路二龙街××309房，建筑面积,41.7155平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为250000元；买卖双方应在本合同签订当天共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款150000元，于交楼付清楼价余款共计100000元；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为卖方承担；卖方交付该物业予买方使用日期为卖方收齐楼款当天带租约，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业现状带租约，买方应连租约一起购买，卖方须协助办理买方与租户签订新的租约；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责；2017年4月2日，吴柳明、陈雪怡、杨小平约定三方其他事项2017年3月30日起，陈雪怡、陈金梅已将上述房屋通过退回吴柳明，吴柳明将上述房产转让给杨小平了，并且关于此物业的转让费用已结清，上述房屋全部权利归杨小平所有，有关此物业2017年3月30日前的债权债负责任纠纷仍由吴柳明负责，2017年3月30日后的债权债负由杨小平负责；等。2017年4月2日，被告陈雪怡与被告吴柳明、原告签订《补充协议》，约定因广州市海珠区同福中路二龙街××309房时至2017年1月10日仍未能取得房产证，经陈雪怡、陈金梅、吴柳明三方协议作以下决定：1、陈雪怡、陈金梅将上述房屋退回给吴柳明；2、吴柳明退回陈金梅在购买上述房屋时支付的定金、首期成交价款第一部分，首期成交价款第一部分及所产生的中介费用合计为219300元整；3、吴柳明退回上述房屋款项分别是由原告的建设银行账户上转入200000元整，剩余款项由吴柳明支付现金10000元整，银行转账9300元整，所转入的款项均转入陈雪怡的建设银行账户，并于2017年3月13日陈雪怡已齐收吴柳明退回的房款；4、完成以上3项协议后，该房屋的买卖合同终止（吴柳明与陈雪梅签订上述房屋的买卖合同）；5、自2017年1月10日，吴柳明将上述房屋转卖给杨小平；6、自2017年2月8日，陈雪怡、陈金梅将上述房屋交付给原告使用，自当日起，上述房屋所产生的经济纠纷、责任事故与陈雪怡、陈金梅无关。据原告提供被告吴柳明出具的《收据》显示：2017年1月10日收到原告交来购买涉案房屋款项150000元；2017年2月9日收到原告交来购买涉案房屋30000元整；2017年1月26日收到原告交来购买涉案房屋房款70000元，其中50000转入陈雪怡建行账户，现金20000付被告吴柳明。据本院生效的（2018）粤0105民初2066号民事判决书，查明：1993年11月3日，广州市海珠区二龙工业公司（甲方）与华联公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于二龙街趣园××号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。吴柳明曾向本院起诉王荣辉、龙凤街办事处和二龙公司，要求为其办理涉案房屋的房产证及支付迟延办证违约金。王荣辉反诉要求解除其与吴柳明签订的《房屋买卖合同》及补充合同中的房屋买卖合同关系、吴柳明将涉案房屋交还给其。本院于2012年6月8日以（2011）穗海法民三初字第2672号民事判决书查明以下事实：一、广州市海珠区华联房产服务公司是经工商行政部门核准登记成立的集体所有制企业，营业期限从1990年12月10日至1998年12月31日，该公司经营范围包括房地产信息咨询等，法定代表人是王荣辉，该公司于1998年9月10日注销。另据工商档案资料记载，该公司于1998年8月12日填写了《企业申请注销登记注册书》，向工商部门申请歇业。据上述《企业申请注销登记注册书》记载，该公司的主管部门为广州市海珠区华侨企业服务公司，广州市海珠区华侨企业服务公司于1998年8月25日在该申请书第2页“有关部门签署意见”一栏写明“同意申请歇业，该企业如有债权债务发生，我公司负责督促其清理”，并加盖公章。王荣辉于1998年8月13日出具《债权债务承诺书》，承诺其愿承担该公司歇业前发生的债权债务。二、1998年12月30日，龙凤街办事处发出海龙办(1998)32号《关于二龙街工业公司更名的通知》，其中载明：经海珠区委、区政府研究同意，我街由原来的二龙街、凤凰街合并取名为龙凤街；为此，我街属下的原广州市海珠区二龙工业公司现变更为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。三、2000年3月26日，二龙公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于2000年4月20日在该报告左下方加注“经查我所有关资料，原趣园××号原裕华毛织厂厂房改建为职工住宅后，现门牌号码为：××；特此证明”，并加盖公章。四、2010年8月7日，吴柳明（买方）、王荣辉（卖方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（编号：NO．0046114），约定买卖双方独家委托中介方促成广州市海珠区同福中路二龙街××402房的买卖事宜，成交价为329223元。同日，三方还签订了另外六份《房屋买卖合同》，分别约定买卖双方独家委托中介方促成关于广州市海珠区同福中路二龙街××202、204、309、310、409、702房的买卖事宜；等。2011年1月27日，吴柳明（乙方）与王荣辉（甲方）签订了一份《补充合同》，该合同主要内容如下：根据双方于2010年8月7日签订的《房屋买卖合同》及2010年8月18日签订《补充协议书》内容，双方经协商达成以下协定：甲方同意乙方以直销方式办理上述房屋买卖合同内容有关房屋的房屋产权手续，所需费用待双方协商确定；甲方已将上述房屋全部交付乙方使用，乙方同意支付甲方至购房款总额90%，余款在双方向房管部门申办产权过户手续时一次性由乙方支付甲方；由甲方向有关部门申报交易税费减免手续，双方商定在今日起35个工作日内办理全部有关房屋交易过户手续；等。吴柳明与王荣辉均认为上述合同约定的是将包含涉案房屋在内的七套房屋过户登记到吴柳明指定的买家名下。上述合同签订后，王荣辉共收到吴柳明支付的上述七套房屋的房款合计1825000元，并先后开出11张收款收据给吴柳明收执。吴柳明及王荣辉均确认涉案房屋总价329223元，已付房款260000元。吴柳明还提供了日期为2010年12月15日、内容为收到吴柳明202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房11-12月份服务费、卫生费、梯灯费的《收据》一张，证明涉案房屋已于2010年11月交付吴柳明使用。法院认为吴柳明与王荣辉签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》和补充协议，吴柳明已向王荣辉支付了部分购房款，王荣辉已将涉案房屋交付给吴柳明使用，吴柳明与王荣辉之间存在涉案房屋的买卖关系……吴柳明购买涉案房屋的目的是为了转售他人。该案判决驳回吴柳明的全部诉讼请求，驳回王荣辉的全部反诉请求。2015年10月15日，吴柳明起诉王荣辉和蔡安妮，要求王荣辉支付迟延办证违约金、返还购房楼款146321.4元、协助其将提存于公证处作为交税所用的42416元返还给其，将其与蔡安妮联名账户中的26807元返还给其。本院于2015年12月29日以（2015）穗海法民三初字第1864号民事判决书查明：2013年4月23日，吴柳明（乙方、买方）与王荣辉（甲方、卖方）签订了一份《补充协议》，约定：广州市海珠区同福中路二龙街××房屋是广州市海珠区华联房产服务公司（其法定代表人为甲方）根据其与广州市海珠区龙凤街二龙工业公司于1993年11月签订的《关于合作改建厂房的协议书》出资兴建的，该房屋在2010年1月取得房管部门核发的《广州市房地产权属证明书》，权属人为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司；广州市海珠区龙凤街二龙工业公司同意将该房屋中的202房、204房、309房、310、402房、409房、702房共七个单元过户至甲方名下，而广州市海珠区华联房产服务公司在歇业前的一切债权债务依法由甲方承担；甲、乙双方于2010年8月7日签订《房屋买卖合同》七份，约定乙方向甲方购买广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产，房屋成交价235万元，乙方已付182.5万元；甲方同意将广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产卖给乙方，确认甲方与乙方签订的广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产的七份《房屋买卖合同》真实、合法、有效（第一条）；甲方同意乙方有权指定上述七套房屋的产权人姓名，同意和保证在本协议生效后广州市海珠区华联房产服务公司与乙方具体指定人员签订房屋买卖合同，保证房屋产权人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（或该单位注销后其债权债务的依法承继者）配合乙方办理房屋过户手续所需的所有资料，将产权过户到乙方具体指定人员名下（第二条）；双方同意解除双方于2011年1月27日、2011年5月7日签订的《补充合同》和《补充合同二》，该两份补充合同中约定的双方的权利义务违约责任不再执行（第三条）；乙方尚未支付的剩余房款共52.5万元（七套房产合计），乙方应将其中32.5万元在本协议签订之日起三天内提存于广州公证处，20万元存入中国工商银行广州工业大道支行“吴柳明、蔡安妮”联名帐户（第四条）；等。同日，吴柳明根据上述《补充协议》中第四条的约定，将325000元提存于广州市广州公证处。2013年4月24日，吴柳明与蔡安妮开立联名账户，吴柳明存入该账户198500元。该案诉讼中，当事人均确认：《补充协议》所涉及的525000元属于七套房屋的尾期楼款，其中涉案房屋的尾期楼款为69223元；除提存于公证处和联名账户的款项之外，吴柳明还向王荣辉支付了现金1500元。法院认为吴柳明提交的证据均没有显示涉案房屋不能对外销售或者无法办理房产证，且涉案房屋现已登记至广州市海珠区龙凤街二龙工业公司名下，房管部门也受理了叶玉娇申请转移或交换（已正式收件），故吴柳明主张涉案房屋无法办理房产证依据不足。该案判决驳回吴柳明的全部诉讼请求。原告表示被告吴柳明已于2017年2月8日将涉案房屋交付给原告，并提交了水电费等费用的收据予以证明。据查册时间为2019年12月13日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区同福中路二龙街××房地产的权属证明书登记的权属人为被告；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日；登记附注：2013年11月13日陈金梅、陈雪怡申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字8034231号（同福中路二龙街××309房）存案（已正式收件）；来函摘要：司法类型为公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务，来函单位为广州市土地利用发展中心，收件日期为2014年1月28日；等。原、被告二龙公司在诉讼中均确认涉案房屋的现址为广州市海珠区同福中路二龙街××309房。2019年3月11日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格证明》载明：经核查，截至2019年3月11日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原告表示本案受理费由原告自行承担，不需要被告承担。本院认为：生效的裁判文书已经查明并认定被告吴柳明与王荣辉签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》和补充协议，被告吴柳明已向王荣辉支付了部分购房款（其余房款依约提存于公证处和联名账户中），王荣辉已将涉案房屋交付给被告吴柳明使用，被告吴柳明与王荣辉之间存在涉案房屋的买卖关系。根据原告提交的证据可以认定，被告吴柳明将上述房屋出售给被告陈金梅、陈雪怡后，并办理了申请过户手续，陈金梅、陈雪怡于2017年4月2日与被告吴柳明、原告签订协议，陈金梅、陈雪怡与被告吴柳明解除购房合同并由吴柳明将涉案房屋转售于原告，原告已向被告吴柳明支付了全部房款250000元，涉案房屋于2017年2月8日交付给原告使用至今。现被告二龙公司已经取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，并确认原告与被告吴柳明签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋由前手购买人被告陈金梅、陈雪怡登记附注了“2013年11月13日陈金梅、陈雪怡申请转移或交换，已正式收件”，表明涉案房屋具备办理产权过户登记手续的条件，现原告为涉案房屋的购买人，故原告要求被告二龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司在本判决生效之日起15日内，协同原告杨小平办理广州市海珠区同福中路二龙街趣园××号××房的房地产权证。本案受理费100元，由原告杨小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  邓梦华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘志怡翁豌婷