湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1230民初667号原告：叶明志，男，1970年11月2日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。被告：魏芳，女，1949年1月15日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：魏玉忠（系原告魏芳的弟弟），住湖南省通道侗族自治县。第三人：向生然（系被告魏芳的丈夫），男，1942年11月25日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：刘伟，湖南正发律师事务所律师。原告叶明志与被告魏芳、第三人向生然房屋买卖合同纠纷一案，原告叶明志于2019年3月1日向本院提起诉讼，本院经审理于2019年4月29日作出（2019）湘1230民初102号民事判决，被告魏芳不服判决上诉于怀化市中级人民法院，怀化市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）湘12民终1307号民事裁定，撤销本院（2019）湘1230民初102号民事判决，发回本院重审，本院于2019年10月11日立案后，第三人向生然于2019年10月18日经申请参加本案诉讼，本院依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告叶明志及其委托诉讼代理人高景行，被告魏芳及其委托诉讼代理人魏玉忠、第三人向生然的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶明志向本院提出诉讼请求：1.判令被告魏芳继续履行其与原告母亲陈自凤于2006年10月29日签订的房屋买卖协议书，协助原告叶明志办理通道侗族自治县河堤巷大市场加2××号门面转移登记手续；2.案件受理费由被告魏芳承担。事实与理由：通道侗族自治县河堤巷大市场加2××号门面（以下简称通道大市场加2××号门面）为陈自凤（原告叶明志母亲）和被告魏芳共同所有，2006年10月29日陈自凤与被告魏芳签订了《协议书》，被告魏芳以1.2万元的价格将其所有的门面转让给陈自凤所有，陈自凤支付1.2万元给魏芳后，被告魏芳出具收条并将门面和所有权证交给陈自凤，但未办理过户手续。2015年3月11日陈自凤因病去世，原告叶明志多次与被告魏芳协商，要求被告魏芳协助原告叶明志将陈自凤所有的通道大市场加2××号门面过户到自己名下，但被告魏芳拒不协助。原告认为，原先母亲陈自凤与被告魏芳签订的《协议书》系双方真实意思表示，系合法有效的合同，对双方具有拘束力，被告魏芳应当承担继续履行合同的违约责任，为此，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。原告叶明志围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、领条1份，拟证明1999年4月12日双江镇劳动服务站有禹时秀、魏芳、陈自凤三名职工，其中禹时秀在1999年4月12日取1031.00元提前支取安葬费的事实；2、1999年11月8日禹时秀、魏芳、陈自凤给双江镇政府、居委会、劳动服务站的报告1份，拟证明双江镇劳动服务站有禹时秀、魏芳、陈自凤三名职工，劳动服务站的财产为三人共有的事实；3、《协议》1份，拟证明2000年6月28日魏芳、陈自凤签订协议，约定通道大市场加2××号门面为禹时秀、魏芳、陈自凤共同所有，但三方约定以魏芳一个人的名义办证的事实；4、《通道县房地产买卖契约》（编号：2000房买卖契字04号）1份，拟证明2000年6月28日通道大市场加2××号门面由被告魏芳一个人签订买卖契约的事实；5、2000年7月21日《协议书》1份，拟证明2000年7月21日禹时秀、魏芳、陈自凤三人签订协议约定禹时秀在取得1.5万元后对通道大市场加2××号门面没有所有权，自此该门面为魏芳和陈自凤二人共有所有的事实；6、《公证书》《通道县房屋登记核发权证申请表》各1份，拟证明通道大市场加2××号门面为魏芳和陈自凤的共有财产，2006年6月21日魏芳和陈自凤双方公证后，陈自凤到通道侗族自治县房产局（现为不动产登记中心）办理了变更登记的事实；7、“陈自凤”户口注销证明、亲属关系证明及叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫的居民身份证复印件及继承权赠与声明书各1份，拟证明原告的母亲陈自凤2015年3月11日因病去世并于2015年3月16日注销户口，原告母亲陈自凤的继承人叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫自愿放弃继承，原告叶明志是本案涉案门面唯一的财产继承人的事实；8、2006年10月29日的《协议书》及《声明》和“今收到”各一份，拟证明2006年10月29日原告母亲陈自凤与被告魏芳签订房屋买卖协议，被告魏芳以1.2万元的价格将其与陈自凤共有的通道大市场加2××号门面所拥有的产权转让给陈自凤，同日，被告魏芳收到1.2万元，2006年10月29日被告魏芳将房屋和所有的证件交于原告母亲陈自凤的事实；9、中华人民共和国房屋所有权证（通房权证2000字第××号）及中华人民共和国国有土地使用证（通国用2000字第412号）复印件各1份，拟证明通道大市场加2××号门面为原告母亲陈自凤和被告魏芳共同所有的事实，被告魏芳依协将产权证交给陈自凤，2006年10月29日双方签订的《协议书》依法成立并已经履行的事实。被告魏芳辩称，原告叶明志不是本案适格的诉讼主体，因叶明志既不是通道县劳动服务站的职工，也不是通道大市场加2××号门面的权利人，更不是房屋买卖合同的当事人，无权提起本案诉讼。原告叶明志的起诉已经超过诉讼时效，因距2000年通道大市场加2××号门面办证时已经十八年多，而距2006年被告魏芳作出门面归魏芳和陈自凤共同所有的声明以及陈自凤与魏芳签订房屋买卖合同时也已经有十二年多，无论从哪个时间点起算都已远远超过了诉讼时效。被告魏芳与陈自凤签订的房屋买卖协议是在被告魏芳受陈自凤胁迫的情况下签订的，购房价格也明显低于市场价格。1998年被告魏芳办理退休手续但未享受退休待遇，退休后依靠通道劳务服务站留下的通道大市场加2××号门面的租金维持生活，2006年被告魏芳根据省里关于落实下乡知青养老保险的政策申请办理养老保险，原告母亲陈自凤要求被告魏芳将通道大市场加2××号门面让给她，否则去举报使被告不能办理养老保险，无奈被告魏芳将门面卖给陈自凤，该门面2000年原始购房价是48828元，而陈自凤仅给1.2万元便购买了魏芳的门面。事后被告魏芳要求终止合同并把1.2万元退还给陈自凤，陈自凤称已经办理了房产过户手续拒绝了魏芳的要求。被告魏芳直至开庭审理时才知晓陈自凤并未办理过户手续，房产证上“陈自凤”的名字也是私自加上的，陈自凤对被告魏芳实施胁迫和欺骗的事实存在，而通道大市场加2××号门面是被告魏芳和第三人向生然的夫妻共同财产，被告魏芳私自将门面出售给陈自凤也侵害了向生然的合法权益，通道大市场加2××号门面仍属于魏芳和向生然的共同财产，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告魏芳向本院提交了以下证据：1、中华人民共和国房屋所有权证（通房权证2000字第××号）及中华人民共和国国有土地使用证（通国用2000字第412号）复印件各1份，拟证明通道大市场加2××号门面的所有权和土地使用权均属于被告魏芳所有，与陈自凤毫无关系以及原告方篡改房产证原件的事实；2、结婚证复印件1份，拟证明被告魏芳与向生然为合法夫妻，通道大市场加2××号门面是被告魏芳和向生然婚姻关系存续期间所取得的，属于夫妻共同财产的事实；3、中华人民共和国职工退休证及湖南企业职工退休审批（核）表、湖南省社会保险基金收款收据复印件各1份，拟证明被告魏芳于1998年6月8日办理退休手续，陈自凤在被告以下放知青身份重新申办养老保险待遇期间，乘人之危、胁迫被告魏芳卖门面的事实；4、《通道县房地产买卖契约》（编号：2000房买卖契字04号）复印件1份，拟证明通道大市场加2××号门面原始购房价为48828元，2006年10月陈自凤仅付给被告魏芳1.2万元便购买了魏芳的门面，即仅支付了原始购房价的24.5%，2006年同类门面市场交易价的6%的价格，这属于明显不合理的低价购买的事实；5、《公证书》复印件1份，拟证明通道大市场加2××号门面房产证上并没有陈自凤的名字，陈自凤私自加名字的事实。第三人向生然述称，通道大市场加2××号门面是被告魏芳与第三人向生然的夫妻共同财产，因该门面是2000年6月21日被告魏芳与邵阳东方房地产公司购买的，是被告魏芳与向生然夫妻关系存续期间购买，应该属于夫妻共同财产。2006年10月陈自凤仅给付被告魏芳1.2万元购买魏芳的门面，属于不合理的低价购买，且并未经过第三人向生然的同意，陈自凤与被告魏芳的房屋买卖合同侵犯了第三人的财产权利，况且该门面至今未办理过户登记，至今未发生物权的转移，因此陈自凤与被告魏芳签订的房屋买卖合同是无效的。第三人向生然向本院提交了1份证据，即结婚证复印件1份，拟证明被告魏芳与第三人向生然是夫妻关系，通道大市场加2××号门面为夫妻共同财产。经庭审质证，被告魏芳对原告叶明志提交的证据的真实性均没有异议，但对证明目的有异议，异议为：陈自凤与被告魏芳签订的房屋买卖的协议书不是被告魏芳的真实意思表示，被告魏芳是受陈自凤胁迫才签订的，且购房价格明显低于市场价格，房屋所有权证上“陈自凤”的名字是其私自加上的，被告陈自凤不是涉案门面的所有权人。第三人向生然对原告叶明志提交的证据的真实性均没有异议，但对证明目的有异议，异议为：通道大市场加2××号门面不是被告魏芳与陈自凤的共同财产，房产证上“陈自凤”的名字是其私自添加的，陈自凤以明显低于市场价购买门面显失公平。原告叶明志对被告魏芳提交的上述证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，异议为：通道大市场加2××号门面是陈自凤和被告魏芳的共同财产，而不是被告魏芳与向生然的夫妻共同财产，被告魏芳以1.2万元将其对该门面的所有权转让给陈自凤是真实的意思表示，且经过公证的，房产证上的名字是房产局工作人员添加的，而不是陈自凤私自添加。第三人向生然对被告魏芳提交的证据没有异议。原告叶明志对第三人提交的证据的证明目的有异议，异议为：该证据不能证明涉案门面是第三人向生然与被告魏芳的夫妻共同财产。被告魏芳对第三人向生然提交的证据没有异议。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据材料认证如下：对原告叶明志提供的这9组证据的证据形式、来源符合法律规定，内容真实，能够互相印证证明通道大市场加2××号门面是原双江镇劳动服务站给本单位职工禹时秀、魏芳、陈自凤三位职工的生活补偿，属于三人共有，2000年7月21日三人经协商一致同意禹时秀的生活补偿来源变更为领取谭德金交付的欠款，禹时秀放弃该门面所有权，该门面由魏芳、陈自凤二人共同所有，2006年10月29日被告魏芳将其占有的门面份额卖给了陈自凤的事实，本院对原告的这9组证据均予以采信。对被告魏芳提交的这5组证据的真实性予以采信，但对其欲证明的目的不予采信，这些证据并没有体现被告魏芳出售其门面份额是陈自凤胁迫的；被告魏芳对本案门面来龙去脉是清楚的，其亦承认是单位给禹时秀、魏芳、陈自凤三位职工的生活补偿，属三人共有，不是魏芳的私人财产，因此该门面不属被告魏芳与第三人向生然的夫妻共同财产。对第三人向生然提交的这1份证据的真实性、合法性予以采信，但对其欲证明的目的不采信，结婚证不能证明通道大市场加2××号门面就是被告魏芳与第三人向生然的夫妻共同财产。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告叶明志的母亲陈自凤与被告魏芳是原通道县双江镇劳动服务站的职工，因单位的原因双江镇劳动服务站将其在双江大桥上游2、3号两套门面分配给职工禹时秀、陈自凤、魏芳三人共有作为养老生活待遇补偿，后因县里对门面进行征收、拆除，就于2000年6月28日用通道大市场加2××号门面作为补偿，该门面为禹时秀、陈自凤、魏芳三人共同共有。2000年6月28日三人以魏芳的名义与通道大市场指挥部及邵阳市东风房产产开发有限公司签订了“（2000）房买卖契字（04）号《通道县房地产买卖契约》”，并以魏芳的名义办理了《房屋所有权证》，证号为：通房权证（2000）字第1951号。2000年6月28日领取房产证后，当天魏芳、陈自凤签了一份《协议》，载明“原劳动服务站大桥上游2、3号门面已换大市场“加2××号”、现已办证，户头魏芳，其产权属禹时秀、陈自凤、魏芳所有，租金由三人共同分享。因禹时秀不在通道，暂由陈自凤、魏芳签此协议，以后三人到齐再作协商，加2××号房产证由陈自凤保管”。2000年7月21日禹时秀、陈自凤、魏芳三人对通道大市场“加2××号”门面权属重新进行了书面约定，三人在《协议书》中约定该门面由陈自凤、魏芳二人所有，禹时秀的生活来源为领取谭德金交付的欠款，禹时秀不再享有该门面的所有权，即从2000年7月21日起该门面为陈自凤、魏芳二人共有。2006年3月21日魏芳和陈自凤对该门面产权问题，由被告魏芳出具《声明书》声明通道大市场“加2××号”门面的产权是魏芳和陈自凤共同所有，并在通道县公证处进行了公证，公证处出具了《公证书》，陈自凤用公证书到通道县房管局申请添加陈自凤为通道大市场“加2××号”门面的所有权人，工作人员作了登记在原房权证上作了添加，未发新产权证。2006年10月29日被告魏芳将其在通道大市场“加2××号”门面的产权份额，以1.2万元的价格转让给陈自凤，为此双方签订了《协议书》，当日陈自凤将购门面的价款1.2万元支付给了魏芳，魏芳将门面及相关证件交给了陈自凤。从此，该门面一直由陈自凤占有、使用和收益，但一直未办理产权变更登记手续。2015年3月11日陈自凤因病去世并于2015年3月16日注销户口，陈自凤去世后遗产继承人有叶明志、叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫五人，其中叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫四人已向本院书面声明放弃继承权，本院于2019年11月11日对表示放弃继承权的人员进行当面核实，制作了笔录，已确认其他继承人放弃继承，原告叶明志为该门面的继承人的事实。原告叶明志在继承过程中要求被告魏芳继续履行协助办理通道大市场“加2××号”门面的产权变更登记手续，但被告魏芳不予协助，原先无奈遂提起诉讼，请依法解决。本院认为，通道大市场“加2××号”门面是魏芳、陈自凤二人共同共有的门面，这一事实被告魏芳在答辩状中及庭审过程中也予以承认，本院对该事实予以确认。签订买卖协议时，两共有人都是具有完全民事行为能力的人，对共有财产有权作出处理，他人无权干涉，原告叶明志的母亲陈自凤与被告魏芳于2006年10月29日签订的买卖通道大市场“加2××号”门面《协议书》系双方友好协商后的结果，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，依法应予以维护。陈自凤与被告魏芳达成门面买卖协议后，门面已实际交付给陈自凤占有、使用和收益，但双方一直未办理产权过户变更登记手续，陈自凤去世后，陈自凤原取得的门面产权依法由其继承人继承，本案已经查明其他继承人已作出放弃继承的表示，明确由原告叶明志一人继承通道大市场“加2××号”门面，因此原告叶明志是本案适格的主体，其有权请求被告魏芳协助办理门面的产权过户登记手续，该请求权具有不动产物权属性，不适用诉讼时效的规定。综上，原告叶明志的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由成立，本院予以支持。被告魏芳称其是受陈自凤胁迫才签订《协议书》，以不合理低价出售该门面份额，协议显失公平应撤销的辩称，因被告魏芳并未能提供其受胁迫充分的证据予以证实，故该辩称理由不成立，本院不予支持。对被告魏芳称县里补给该门面时的合同门面价格是48828元，陈自凤2006年10月29日仅以1.2万元的价格购买魏芳所占门面份额，属明显不合理低价购买，双方的买卖协议显失公平应撤销的辩称，因该门面是魏芳、陈自凤二人共有，且二人是完全民事行为能力人，对门面享有处分权，双方签订的买卖门面《协议书》中记载是经双方友好协商的结果，显然是双方充分协商的结果，市场价格是波动的，价格降低也是正常现象，所以不能简单的以原价格48828元来衡量2006年10月29日陈自凤与被告魏芳买卖门面份额时的价格，再则即便存在被告所说的情形，其撤销权也已过期，撤销权消灭，故被告称低价购买显失公平的理由不能成立，本院不予支持。第三人向生然称通道大市场“加2××号”门面是其与被告魏芳在婚姻存续期间的夫妻共同财产，被告魏芳未经向生然同意擅自出售门面的行为损害其合法权益，陈自凤与被告魏芳签订的《协议书》无效的述称，因与本案查明的事实不符，本案门面最初是劳动服务站给其单位职工禹时秀、陈自凤和魏芳三人共同共有，禹时秀转让其所有权后，该门面是陈自凤和魏芳二人共同共有，不属于魏芳个人私有财产，因此不属于魏芳、向生然夫妻共同财产，且第三人向生然也不是通道大市场“加2××号”门面的共有权人，故第三人向生然提出的买卖合同无效的理由不成立，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款的规定，判决如下：被告魏芳继续履行其与原告叶明志母亲陈自凤于2006年10月29日签订的房屋买卖《协议书》，限被告魏芳于本判决生效后三十日内协助原告叶明志办理位于通道侗族自治县双江镇河堤巷大市场加2××号门面（房屋所有权证：通房权证2000字第××号；国有土地使用证：通国用2000字第412号）的产权过户登记手续，将产权登记至原告叶明志名下。案件受理费80元，由被告魏芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 平人民陪审员  粟泽明人民陪审员  吴亚蓝二〇一九年十二月三十一日法官助理杨秋萍书记员吴美霞附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。