河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初7793号原告党忠民，男，汉族，1952年8月30日出生，住北京市丰台区。被告河南世纪长兴建设投资有限公司。住所地郑州市金水区三街北段4号院6号楼2单元13号。组织机构代码MA40C9N2-7。法定代表人张占长，任董事长职务。委托代理人张团团、涂中乔，河南雷雨律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告党忠民与被告河南世纪长兴建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月2日受理后，于2019年10月11日依法适用简易程序进行了审理，原告党忠民、被告委托代理人张团团、涂中乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党忠民向本院提出诉讼请求：1、按商品房买卖合同约定给原告办理商用性质的房产证，或者按照住宅与商业差价补偿原告差价款293.8万元；2、补偿原告合同与办证实测面积差价及不应承担相应的贷款利息计28万元；3、诉讼费由被告支付。事实与理由：2003年11月28日，原告与原中建七局中原房地产开发公司南阳开发部签订南阳市中州路78号中建小区3号楼1层东头临街101、102商品房买卖合同，该合同同时在房管局、财政局备案，购房合同明确约定该房屋为商用，原告按当时商铺价格9400元/平米支付购房款，同时办理了十年期的银行按揭贷款，并按银行规定承担了每年的浮动利率。2014年按揭贷款清偿完毕，原告拿到抵押在银行的购房合同，去房管局办理房产证，房管局告知只能办理为住宅，合同签订时，该地段住宅价格为1800元/平米，商铺价格与住宅价格相差7600元，原、被告合同约定购买房屋面积245.83平米，共计价款差为186.8万元，当时月息为4.8‰，十年期利息差为107万，两项相加原告损失共计293.8万元。为此原告只办理了1××号房产证，留下102号的原始合同开始维权之路，2017年7月24日，经房管局向规划局出函查证，该房屋规划为住宅。至此，责任明确在开发商。后原告通过查询得知，中建七局中原房地产开发公司于2004年12月14日变更为河南世纪长兴建设投资有限公司。另外，商品房买卖合同中约定1××号房合同面积额为116.59平方米，房产证面积为107.76平米，102号房合同面积为116.59平米，合同约定实际办证面积为118.88平米，面积误差为19.19平米，按当时合同价款9400元，差额计18万元，相应利息当时为月千分之4.8，每年为10390元，十年贷共计支付利息10万元，合计应补偿原告28万元。为维护原告方合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告答辩：我司没有为原告办理房产证的合同义务。按照双方合同的约定，中建七局中原房地产公司只负有“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，并不负有办理房产证的义务。在2004年，中建七局中原房地产公司已经将涉案房屋办证所需要由该公司提供的资料向房管局、财政局备案齐备，合同义务已经履行完毕，被答辩人可自行前往房管局办理房产证。因此，原告要求被告办理房产证的诉请不能得到支持。本案诉讼时效已经经过，应当驳回原告的诉讼请求。2014年7月2日，原告已经将涉案的101房产办理了房产证，此时即是原告“知道或应当知道”产权性质和产权面积的时间点，截止本诉之前，原告未向中建七局中原房地产公司或被告方主张过权利。涉案两套房屋无法办理商用房权证并未对被答辩人权益造成实际损害，其合同目的已经实现，且早已从中获益，其诉请有违公平原则，不符合合同法精神。住宅用水用电价格远远低于商业用水用电，且住宅产权年限为70年，远远长于商用产权的40年年限，涉案房屋虽然只能办理住宅性质的房权证，但是在购买之后，多年来一直用于临街商业经营（老店“南翎饺子馆”），该房屋自始至终都具有显著的商业属性，原告人从中获益不断，不仅丝毫没有妨碍和影响原告合同目的的实现。另外，房屋交付不存在不可抗力因素，面积差价是双方自行约定，不存在双倍补偿情形，没有及时办证，导致政策变了，办不成商业证，责任在原告方。综上，原告的全部诉讼请求均不能得到支持。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、按揭贷款合同。2、商品房买卖合同。3营业执照。4、改制申请。5、房产证、房产分户图。6、保单。7南阳市建设工程规划许可证。8、介绍信。9、保险费发票。10、收据两张。被告质证：对1、2真实性无异议，但可以反映原告在2014年7月2日已经知情101房产办理成套住宅的事实，因此102房产相应诉请超过诉讼时效。102房产备案商品房用途是商用。保单明确房屋性质是商业用途。规划许可证不清楚不质证。介绍信与本案无关。对其他证据无异议。被告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、原告名下2005年办理房产证所有权存根。2、商品房买卖合同。证明买卖合同中约定商品房用途是商用，原告办理房产证同样是商用，未能办理商用性质房屋过错在原告延迟办理，导致国家政策调整变化。要求办理房产证请求应向相关房管部门主张。被告党忠民质证：对证据真实性无异议。对双方无异议的证据本院予以采信，对有异议的证据，认证如下，对证据1、2，真实性被告无异议，本院予以采信但认为可以反映原告在2014年7月2日已经知情101房产办理成套住宅的事实，已经过诉讼时效，理由不能成立。贷款合同第一条明确贷款用房是商业用房。故本院对被告的该组质证意见不予采信。对规划许可证明确3#楼为住宅楼，对该证据本院予以采信。本院经审理认定案件事实如下：2003年11月28日，原告与原中建七局中原房地产开发公司南阳开发部签订南阳市中州路78号中建小区3号楼1层东头临街101、102商品房买卖合同，其中102号购房合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得南阳市中州路78号土地使用权，该土地面积15312.7㎡，规划用途未办公住宅，建设工程规划许可证号为：宛市规管字（2003）第15号。该地块面积为15312.7㎡，规划用途为办公住宅，土地使用年限为2002年12月至2072年12月。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为南阳市房地产市场管理处，商品房预售许可证号：宛市房预售证第200312号。第三条买受人所购商品房的基本情况位置：第3栋1层102号，该商品房屋用途为商用，属框架结构，建筑层数楼上7层。建筑面积129.24平米，套内建筑面积115.63平米，公摊面积13.61平米，价格9400元/平米。第五条约定：以产权登记面积为准，据实结算房价款。采用按揭60万元整，支付购房款。第十五条关于办理产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照已付房款1%向买受人支付违约金。1××号房商品房买卖合同中约定合同面积额为116.59平方米，其他内容同102房。原告同时办理了十年期的银行按揭贷款，争议房产2004年如期交付，2014年原告按揭贷款清偿完毕，解除抵押，去房管局办理房产证，先办理1××号房子，房产证号为：宛市房权证字第××号，证载用途为：成套住宅，面积为107.76平米，比合同约定面积少8.83平米。房管局告知原告101、102只能办理为住宅，不能按照合同约定办理商业用途，不符合规划。原告合同签订时，该地段同等位置住宅价格为1720元/平米-1800元/平米。另查明，南阳市建设工程规划许可证宛市规管字（2000）第083号及宛市规管字（2003）第15号建设工程规划许可证号，显示中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的位于中州路北侧，计划批准文号为（99）129号的3#楼明确注明为住宅楼。中建七局中原房地产开发公司于2004年12月14日经改制变更为河南世纪长兴建设投资有限公司。以上事实，由原告的陈述、身份证复印件、商品房买卖合同、南阳市建设工程规划许可证、房产证复印件、等材料予以证实，并经庭审举证、质证并记录在卷，足以认定。本院认为：本案争议的焦点问题为：1、本案诉讼时效问题。2、商品房买卖合同约定内容与实际不符合的责任承担。3、损失计算办法。针对焦点问题一，本院作如下认定：关于诉讼时效的问题，原告方在十年按揭贷款全部还完后办理房产证时方得知仅能够办理住宅用途房产证，并向南阳市房管局提出证据调取申请，南阳市房管局于2017年7月24日向南阳市规划局出具调查函，调出南阳市建设工程规划许可证宛市规管字（2000）第083号，显示中国建筑第七工程局中原房地产开发公司开发的位于中州路北侧，计划批准文号为（99）129号的3#楼明确注明为住宅楼。在上述过程中，原告在贷款还完后办理产权证，发现与合同约定不同，原告不断主张权利，并寻求证据，符合常理，本案未超过诉讼时效，对被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。针对焦点问题二，本院作如下认定：合法的商品房买卖合同受法律保护。被告河南世纪长兴建设投资有限公司于2004年12月14日由中建七局中原房地产开发公司改制而来，改制前中建七局中原房地产开发公司的债权债务由改制后的河南世纪长兴建设投资有限公司承担，故被告主体适格。原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条：“买受人所购商品房的基本情况，买受人所购的商品房（该商品房的用途为商用”依据合同约定，且被告按照商业用房价格向原告收取价款，但因建设工程规划许可证显示3#楼明确注明为住宅楼，非商业用途或商住，故原告请求被告按照商品房买卖合同约定给原告备案商业性质房产，协助办理商业性质产权证，属于法律上或者事实上不能履行，被告存在严重违约，违背诚实信用原则，应赔偿原告相应的损失。针对焦点问题三，本院作如下认定：《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体损失计算办法：对于原告关于房屋面积误差部分的请求，原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条：“面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，据实结算房价款。”依据上述合同约定，1××号房合同面积额为116.59平方米，房产证面积为107.76平米，面积差为8.83平米，价格9400元/平米，共计8.3002万元，对于101室，被告无异议，应返还给原告，本院予以确认。对于102室，因原告未提交证据予以证实实际面积与房屋买卖合同面积误差，本院暂不予处理，可待确定后另行主张。对于房屋差价部分损失的请求，原告购买商业商品房时的价格为：商铺价格为9400平米，并提交证据证实当时同期住宅房产价格为1750元/平米，原告诉求参照同类1800元/平米，未低于该标准，本院予以采信，与住宅价格相差7600元，原、被告合同约定购买房屋101、102面积共计245.83平米，减去101房面积差为8.83平米，总数为237平米，共计价款差为180.12万元，被告虽有异议，但并未提交证据予以证实，对于原告关于房屋差价部分的赔偿请求，本院予以确认。对原告主张的利息差价，当时月息为4.8‰，十年期利息差为107万以及面积差利息差价，因该损失非必然损失，对房屋差价部分已经赔偿，对项损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，被告河南世纪长兴建设投资有限公司赔偿原告党忠民房屋差价损失180.12万元。二、自本判决生效后十日内，被告河南世纪长兴建设投资有限公司返还原告党忠民多支付的购房款8.3002万元。三、驳回原告党忠民的其他诉讼请求。诉讼费11180元，已经减半收取，由被告南世纪长兴建设投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇一九年十二月二日书记员  李 楠