重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初1857号原告：李秀兰，女，1970年10月24日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：秦淑兰，女，1979年10月17日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：章东志，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告：忠县忠州镇巴王路业主委员会，住所地忠县忠州大道巴王路35号附9号。负责人：汪从明，忠县忠州大道巴王路35号楼长。第三人：吕贞伟，男，1964年3月25日出生，汉族，住重庆市忠县。原告李秀兰与被告秦淑兰、忠县忠州镇巴王路业主委员会（以下简称巴王路业委会）、第三人吕贞伟确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年4月15日、2019年5月28日公开开庭进行了审理。庭审中，被告秦淑兰申请追加忠县忠州镇巴王路业主委员会为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。后，因本案案情复杂，本案转为普通程序，并由审判员王香琼担任审判长，与人民陪审员**鹏、谭明和组成合议庭共同负责对本案进行审理。诉讼过程中，被告秦淑兰申请追加吕贞伟为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。之后，本院于2019年7月3日公开开庭进行了审理。2019年7月25日，李秀兰申请查询吕贞伟所有的坐落于忠县仓库房的规划信息，本院依法裁定中止诉讼。恢复诉讼后，本院于2019年11月5日再次公开开庭进行了审理，原告李秀兰，被告秦淑兰及其委托诉讼代理人章东志，被告忠县忠州镇巴王路业主委员会的负责人汪从明，第三人吕贞伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀兰向本院提出诉讼请求：1.确认《转让合同》为无效合同；2.要求秦淑兰返还转租费36100元和房屋押金1100元，并付清资金利息；3.由秦淑兰承担本案诉讼费用。庭审中，李秀兰明确第2项诉讼请求为：要求秦淑兰返还转租费36100元和房屋押金1100元，并支付从2019年12月6日至付清为止以37200元为基数按中国人民银行同类贷款基准利率计算的利息。并表示，不要求被告巴王路业委会承担诉讼责任。事实及理由：李秀兰与秦淑兰于2009年12月6日签订《转让合同》，约定秦淑兰将忠县的房屋转租给李秀兰，用于住宿。之后，重庆宏雅物业管理有限公司对此处进行消防安全检查时，发现安全隐患，要求拆除。李秀兰方知在化粪池上建房时未经相关部门审批。建好后，也未经相关部门验收，违反了相关法律、法规的规定，该转让合同应属无效合同。现起诉至本院。秦淑兰辩称，李秀兰对案涉房屋现状非常清楚，转让协议是双方的真实意思表示，且李秀兰承租后一直占有使用；双方签订的协议已于2014年12月届满，李秀兰要求返还租金的诉讼时效已过；秦淑兰并非本案适格主体，涉案房屋是巴王路业委会在进行出租。巴王路业委会辩称，李秀兰的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回；巴王路业委会并非本案适格被告，追加巴王路业委会为本案被告，于法无据。吕贞伟述称，吕贞伟向秦淑兰出租部分仓库房有规划许可证和国有土地使用证，不是非法建筑；吕贞伟向秦淑兰出租的部分仓库房，合同时间是2009年至2014年，承租后，秦淑兰将该仓库房隔断为数个小房间，用于出租；秦淑兰将案涉仓库房转租给李秀兰，吕贞伟系知情的。经审理查明，2008年5月11日，巴王路业委会（甲方）与秦淑兰（乙方）签订《租房合同》，约定：一、甲方将所在地，租（代管）给乙方；二、因房靠梯道两面是敞开的框架结构，乙方需装修并费用大，租用时间为四年，从2008年6月30日至2012年6月30日止；三、租房所处化粪池所在地，不能以正规门面出租，租金每年为1000元，交租金的时间为每年的6月30日，其收入为27楼全体业主所有。该合同还对房屋的装修、使用、安全事项等进行了约定。之后，吕贞伟与秦淑兰约定，由秦淑兰租赁吕贞伟所有的位于忠县仓库房。再之后，秦淑兰将化粪池和忠县仓库房进行整体装修，并隔断为11个房间。2009年5月15日至2009年10月25日，秦淑兰将上述隔断的11个房间均用于出租，并分别签订了《住房租赁协议》，均约定租用期满后，如出租方不租给承租方，退还押金100元。2009年12月6日，秦淑兰（甲方）与李秀兰（乙方）签订《转让合同》，约定：经甲乙双方协议，经巴王路27号业主委员会代表袁保顺、董绍柳和业主吕贞伟同意，甲方将化粪池所在地转租（代管）给乙方；一、时间从2009年12月7日起续租到原甲方签订的合同到期时间（2012年6月30日）止和业主吕贞伟签订的合同到期时间（2014年12月31日）止。到期后乙方与巴王路27号业主委员会、业主吕贞伟另行签订续租合同；二、转租费共计36100元一次性支付给甲方；五、甲方原收的房屋押金共计1100元由乙方按租期到期后退还租房户；七、甲方的房屋租金交到2010年6月30日止，以后的房租费由乙方自行交纳。该合同由秦淑兰、李秀兰，业主代表袁保顺、董绍柳，在场人秦大友签字确认，并经吕贞伟电话确认。同日，李秀兰向秦淑兰支付转租费36100元。2011年7月10日，重庆宏雅物业管理有限公司向李秀兰出具消防安全整改通知书，载明：“重庆宏雅物业管理有限公司于2011年7月13日，对李秀兰进行消防安全检查，发现安全隐患如下：1.沼气池上面做办公室并人流量较大；2.消防栓水带没有；3.消防通道没有；4.不能做住人及办公场所。”并要求刘秀兰限期整改。另查明，案涉化粪池上所搭建房屋并未取得建设工程规划许可证。经本院向忠县国土资源和房屋管理局对忠县负二层有无建设工程规划许可的事实进行调查，忠县规划和自然资源局回函称：未查阅到忠县的规划档案，城建档案的竣工平面图也未明确负二层的面积和功能，在早期权籍调查审批发证一览表中查阅到宗地70-1-1-219使用者为园艺场，勘丈面积1316㎡，建筑物占地面积1131.63㎡，并未分摊到户，未查阅到负二层土地审批相关手续。再查明，《转让合同》所约定的转租费36100元，包含砌墙、装修、床、水表、电表、桌子等。至起诉之日，李秀兰并未归还上述可移动设备，亦未腾退案涉租赁房屋。上述事实，有李秀兰、秦淑兰、巴王路业委会、吕贞伟在庭审中的陈述，以及李秀兰提交的《租房合同》、收条、《转让合同》、住房租赁协议11份、消防安全整改通知书、通知等证据在案佐证，足以认定。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的《租房合同》无效。本案中，秦淑兰与巴王路业委会签订《租房合同》所涉及的房屋在签署时没有规划审批手续，在本案辩论终结前仍未取得规划审批手续，故该《租房合同》及《转让合同》中涉及化粪池的部分违反了法律的禁止性规定，应属无效。同时，关于吕贞伟与秦淑兰就忠县仓库房的租赁约定。吕贞伟向本院提交了建设工程规划许可证、国有土地使用证及宗地平面图复印件，因上述证据均系复印件，李秀兰不予认可，且经本院核查，忠县规划和自然资源局称并未查询到忠县的规划档案以及相关审批手续。因此，在吕贞伟未向本院就该事实继续补充证据予以证明的情况下，本院对吕贞伟主张忠县房屋已取得建设工程规划许可证的事实，不予认可。故，吕贞伟与秦淑兰关于忠县仓库房的租赁约定亦违反了法律、法规的禁止性规定，应属无效。秦淑兰与李秀兰签订的《转让合同》就该部分仓库房的约定亦属于无效协议。综上，因《转让合同》系就化粪池和忠县仓库房的转租协议，现各方当事人均无证据表明化粪池和忠县仓库房已取得建设工程规划许可证，故《转让合同》因违反法律的效力性禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李秀兰与秦淑兰均明知案涉房屋系化粪池与仓库，也都显然忽视了对案涉标的物合法性的必要审查，均应当承担相应的过错责任。结合本案的具体情况，转租合同已实际履行，其无效后的损失为转让物的价值36100元，而原被告对转让物的占有适用时间各不相同，秦淑兰租赁的时间大约为一年多，李秀兰在合同有效期内租赁的时间为两年多，且原告李秀兰也没有退还被告秦淑兰租赁房屋内的设施设备。故本院酌情认定，李秀兰承担致转租合同无效的70%过错责任，秦淑兰承担致转租合同无效30%的过错责任。关于李秀兰主张返还36100元及支付资金占用利息的诉讼请求，本院认为，秦淑兰虽然长期无权占有转租费36100元，但李秀兰在经营标的房屋期间已有收益，且《转让合同》到期后，李秀兰未与业委会签订续租合同，亦未腾退标的房屋，应当承担相应的房屋占有使用费。故，本院酌定以36100元为标准，按双方七三的过错责任对双方的损失进行划分，即秦淑兰应当向李秀兰返还转租费10830元，不再计算资金占用利息。关于房屋押金1100元，李秀兰未向本院举示证据证明其已经向各租户退还的事实，应当承担不举证的法律后果。故本院对李秀兰主张退还房屋押金1100元的诉讼请求，不予支持，关于秦淑兰认为《转让合同》已于2014年12月届满，现李秀兰主张确认合同无效及返还转租费的诉讼请求已过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本院认为，确认合同无效请求权并非债权请求权，其不应适用诉讼时效的规定。同时，只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效，关于对合同效力的认定，实质系国家公权力对违法民事行为进行的干预，不因单纯的时间经过而改变无效合同的违法性。故，当事人请求确认合同无效，不应受到诉讼时效期间的限制，但合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，李秀兰与秦淑兰签订的《转让合同》被法院确认无效后，李秀兰才享有主张返还财产和赔偿损失的请求权，故李秀兰的主张没有超过诉讼时效期间。综上，李秀兰的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定判决如下：确认原告李秀兰与被告秦淑兰于2009年12月6日签订的《转让合同》无效；被告秦淑兰于本判决生效后五日内返还原告李秀兰10830元；驳回原告李秀兰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由原告李秀兰负担376元，被告秦淑兰负担354。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王香琼人民陪审员  谭明和人民陪审员  张绍炳二〇一九年十二月三十日法官 助理  杨磊磊书 记 员  张 霞