山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12125号原告：烟台第一国际物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路96号。法定代表人：杨芳，总经理。委托诉讼代理人：刘春江，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：常艳婷，女，该公司工作人员。被告：杨永国，男，1952年9月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：程琳（系被告之妻），住烟台市。原告烟台第一国际物业管理有限公司诉被告杨永国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常艳婷，被告委托诉讼代理人程琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台第一国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年3月17日至2019年3月31日期间的物业服务费（含电梯费）1869.56元（1.3元/月/平方米×115.05平方米×12个月+1.3元/月/平方米×115.05平方米÷30天×15天），并支付违约金382.51元（暂计至2019年8月10日，并自2019年8月11日起按每日万分之五继续计算违约金至被告支付之日止），合计2252.07元。事实和理由：2016年3月17日，原、被告在签订的《第一国际物业服务合同》中约定：被告按照建筑面积115.05平方米、每平方米每月1.5元（含电梯费0.3元）的标准向原告支付物业服务费，被告逾期交纳物业服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日按应交费金额的日万分之五支付违约金。合同签订后原告依约向被告提供物业管理服务，但被告自2018年3月17日起未再交纳物业服务费。被告杨永国辩称，（一）原告在合同期内存在违约违规行为，在签订物业合同时，若原告不签被告就不交付房屋；原告服务态度、服务质量极差，小区绿化差，电动车在楼体内随意停放及充电，一楼消防通道被原告霸占堵塞，造成消防隐患；被告自2016年以来多次要求原告整改，均被原告拒绝；（二）涉案小区在2018年11月份成立了业主委员会，但原告以种种理由拒绝与业主委员会签订物业服务合同，并于2019年4月1日起停止为涉案小区提供物业服务，也不解决其遗留问题，故被告缓交物业服务费；（三）原告的物业收费标准与小区基础设施和物业服务内容严重不符，收费标准过高，原告提供的物业服务勉强达到二级物业服务收费标准0.8元/月/平方米，因此要求原告返还2016年、2017年多收的每月每平方米0.4元的物业服务费，但对此不提起反诉；原告私自利用小区业主共用部位进行经营盈利，被告要求其返还2016年以来的物业共用部位收益，用于抵顶2018年3月至2019年3月的物业费，但未明确具体数额，也未提交证据佐证。经审理查明，原告为涉案第一国际住宅小区提供物业服务。被告是坐落于烟台市芝罘区胜利路372号2单元2203号房屋（建筑面积115.05平方米，以下简称涉案房屋）的业主。2016年3月17日，原、被告在签订的《第一国际物业服务合同》中约定，原告为被告购买的涉案房屋提供物业服务，收费标准为建筑面积每月每平方米物业费暂定1.2元，电梯电费暂定0.3元，合计1.5元；在办理入住手续时，预交12个月的物业管理费、电梯电费及其他应交的费用，以后按每六个月缴纳一次，在每个应缴费月份的1-10日内预交六个月物业管理费；物业费自2016年3月17日开始计算；被告不按合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应交费金额的每日万分之五向原告支付违约金。合同签订后原告依约向被告提供了物业服务，但被告仅支付2018年3月16日前的物业服务费，自2018年3月17日起未再支付物业服务费，至2019年3月31日累计拖欠原告物业服务费1869.56元（1.3元/月/平方米×115.05平方米×12个月+1.3元/月/平方米×115.05平方米÷30天×15天）。原告通过张贴物业费催费通知的方式向被告催缴，但被告至今未支付。原、被告签订的物业服务合同中约定物业服务费（含电梯费）为每月每平方米1.5元，但在本案中原告仅按照每月每平方米1.3元进行主张，对于2016年3月17日至2018年3月16日期间原告向被告多收取的物业服务费552.24元，原告同意等额抵顶被告所欠物业服务费。庭审中，被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、烟台第一国际住宅区业主委员会告知书复印件及业主集体签名的证明材料等复印件1组，证明原告服务存在质量问题，很多问题至今未解决，业主要求原告按照物业收费标准合理收费。原告对上述证据真实性有异议，该证据系复印件，原告未收到过告知书；证明材料中签字均系涉案小区业主，与本案存在利害关系，即使签字是真实的，也不能证明其内容。2、原告向涉案小区业主委员会下达的通知书复印件1张，证明原告与烟台第一国际房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》之补充协议。原告对该证据真实性认可，质证称上述证据可以证明原告自2019年4月1日起不再为涉案小区提供物业服务，并告知被告与原告办理交接手续。3、烟台市市区普通住宅前期物业公共服务收费标准、收款收据5张、微信截图打印件1张、光盘1张，证明原告收费标准不合理，违规收取停车费，小区业主委员会主任让业主暂缓缴纳物业费，且其与原告协商物业费收费标准。原告对收款收据真实性认可，但原告不存在违规行为，对其他证据真实性不认可，均不能证明被告主张，物业服务合同已经对物业收费标准作出了明确规定，微信截图无法体现是业主委员会发出，被告应提供光盘的原始载体。4、照片打印件1组，证明小区存在违规停放电动车、绿化差、违章建设、堵塞消防通道、擅自改变小区规划格局等问题。原告对上述照片打印件的真实性均不认可，不能证明系涉案小区，且照片没有时间，无法证明是在原告提供物业服务期间拍摄，微信截图恰恰证明消防通道未堵塞。5、照片打印件及收款收据照片各1张，证明原告在停止提供物业服务后仍收取电梯电费。原告对其出具的提示及收款收据真实性认可，现涉案小区电梯仍由原告维护并交纳电费，原告仅收取电梯电费，对微信聊天截图不认可，不能证明被告其他主张。本院确认的上述事实，有面积测绘报告、《第一国际物业服务合同》、照片打印件、收款收据、告知书复印件、证明材料、通知书复印件、微信截图打印件、光盘等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告签订的《第一国际物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。（二）原告为涉案小区提供物业服务，其服务在整个小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，被告虽以原告服务质量差、存在违规行为、收费不合理等为由拒绝缴纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告应交纳其未交纳的物业费。履约中，原告按约向被告提供物业服务，但被告仅支付2018年3月16日前的物业服务费后再未向原告支付物业服务费，自2018年3月17日至2019年3月31日拖欠原告物业服务费1869.56元之事实清楚。现原告同意将其向被告多收取的物业服务费552.24元等额抵顶被告所欠物业服务费，故被告还应向原告支付2018年3月17日至2019年3月31日的物业服务费（含电梯费）1317.32元（1.3元/月/平方米×115.05平方米×12个月+1.3元/月/平方米×115.05平方米÷30天×15天-552.24元）。（三）关于违约金。被告主张原告不作为、服务质量差等问题，原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告杨永国于本判决生效之日起10日内向原告烟台第一国际物业管理有限公司支付2018年3月17日至2019年3月31日的物业服务费（含电梯费）1317.32元；二、驳回原告烟台第一国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告杨永国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台第一国际物业管理有限公司负担21元，被告杨永国负担29元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇一九年十二月十九日书记员 郝经顺（代）