河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5100号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧西区银川路与九都西路交叉口名门盛世六层西南角。负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托代理人：张国永、魏家珅，河南并智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：兰永茂，男，1960年2月26日出生，汉族，高中文化程度，河南省偃师市人，偃师市公路局退休工人，住洛阳市。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称：名门物业洛阳公司）诉被告兰永茂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名门物业洛阳公司的委托代理人张国永、魏家珅和被告兰永茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名门物业洛阳公司诉称，洛阳名门盛世小区位于洛阳市涧西区××与××交叉口。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务，期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-4-1302室的业主，房产面积119.19平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.28元，每月应缴纳物业服务费152.56元。但是自2015年1月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计7140元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金2142元，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7140元，违约金为2142元，合计9282元。2、本案案件诉讼费用由被告承担。被告兰永茂辩称，首先被告在这里声明，对于名门诉求的，说业主不交物业费进行澄清：业主不是不交物业费，而是因为名门物业的服务有重大瑕疵的原因推迟缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。我们业主有拒绝缴纳物业费的正当理由，所以推迟缴纳物业费。我们业主之所以推迟缴纳物业费，是因为名门物业收取的服务费与其实际的服务严重不匹配，与其在收费标准和收费金额上有争议。一旦业主们都缴纳了物业费，那么业主将处于弱势，名门物业永远不会改变他们的错误行为。所以，业主希望借此起诉的机会，将问题解决。具体情况如下：一、名门物业在开始为小区服务之后的几年内，并无备案和收费许可。根据国家对前期物业管理服务的规定，新建商品房单位与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，必须报所在地的区房地产管理部门备案，业主多次要求物业公司出具备案文件，收费标准制定依据及收费许可，物业公司一直不提供。名门在2015年11月仅仅备案一次，有效期1年，之前、之后均无备案文件和收费许可。并且，2015年的备案文件所描述内容也与实际严重不符。名门地产在选择前期物业公司的时候，未进行公开招标，业主对物业公司选聘的合法性存在疑问。同时，根据国家法律规定，前期物业服务，应执行政府指导价，名门物业并未按照国家规定执行，其收费标准不符合规定，名门物业应对该期间的物业费进行免除或减少。二、物业公司的资质和其实际服务收费标准等级无关联关系。名门物业的资质虽然为2级，但是其服务内容却远远达不到2级的标准，甚至3级也达不到。三、洛阳市普通住宅应执行政府指导价。名门物业应该在国家指导价内定价。特别是名门地产指定的前期物业服务公司，更应该按照国家相关规定定价。根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》发改价格〔2003〕1864号第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”再根据《河南省物业服务收费管理办法》第十二条规定，未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价标准内核定。（这里要强调的是指导价内核定）物业服务企业地价格主管部门办理相关手续，亮证收费。再根据洛阳市《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费[2009]40号，第三条第一项规定，“普通住宅（含多层住宅、高层住宅且建筑面积在10000平方米以上），物业服务收费实行等级服务下的政府指导价。”根据名门盛世小区的情况，应属于政府指导价。根据名门物业的服务内容和服务水平，在洛阳市政府指导价应该在0.9元左右。根据洛阳市住房保障和房产服务中心公布的文件，《洛阳市普通住宅小区物业服务收费指导价标准》：一级服务级别多层、高层标准分别为：综合服务费0.2、0.26；公共秩序维护费0.13、0.12；共用设施维护费0.12、0.78；公共区域保洁费0.07、0.07；公共区域绿化费0.04、0.12；合计0.56、1.35。二级服务级别多层、高层标准分别为：综合服务费0.15、0.19；公共秩序维护费0.12、0.1；共用设施维护费0.1、0.66；公共区域保洁费0.06、0.06；公共区域绿化费0.03、0.09；合计0.46、1.1【单位：元/月?平方米（建筑面积）】。注：1、多层带电梯，物业费等标准按同级别高层标准收取。2、小区建筑面积多层在3万平方米（含3万平方米）以下、高层在5万平方米（含5万平方米）以下的，物业费标准可在对应指导价标准基础上上浮10%；小区建筑面积多层在10万平方米（含10万平方米）以上的、高层在20万平方米（含20万平方米）以上的，物业费标准可在对应指导价标准基础上下浮10%。洛阳名门盛世小区建筑面积是63640.25平方米，不在价格上浮区间，应该按照政府指导价收费。之所以前期物业协议签订的1.28元，是在业主不懂法律、不知情的情况下，地产商规定不签协议不交房的压迫下被迫签订，并且名门物业也并没有按照国家和洛阳市政府的相关规定执行。我们想问一下，你名门物业的1.28元标准，是哪个城市的指导价格？四、洛阳名门物业的服务项目跟对应收费标准的服务项目要求严重不符。根据《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》的规定，对不同等级的服务项目有具体要求，总体分综合管理、公共区域秩序维护、公用部位公共设施日常维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化维护。按照目前名门物业的收费标准1.28元/平方米，应该匹配洛阳市规定的一级服务级别。如果按照一级收费服务项目，名门物业存在下列问题：1、在综合管理方面，政府机构公布的15项服务项目，业主能看到并感知的就有6项不符合要求（服务标准、收费依据收费标准未公示，服务规范不符合同级管理标准，服务费收支、公用水电分摊未公示，未进行满意度调查，未提供无偿便民服务，未组织小区业主活动等6项）。不合格率达到40%。其余项目要求物业向业主提供存在并且正常运作的资料。2、在公共区域秩序维护方面，政府机构公布的13项服务项目，业主能看到并感知的就有5项不符合要求（未配备安全护卫器械、出入口外来人员及车辆登记形同虚设、外来人员探亲访友不联系住户、出入口经常被乱停车辆及闲杂商贩挡路、巡逻无巡更采集器等5项）。不合格率达到38.46%。其余项目要求物业向业主提供存在并且正常运作的证明资料。3、在公用部位公用设施日常维护方面，政府机构公布14项服务项目，名门物业该项服务和设施不存在或者形同虚设未启用的有2项（智能化系统无效：无门禁、可视对讲系统从未启用，凉亭、景观、室外健身设施无），有2项不达标（排水系统的化粪池未见清掏，臭味严重，消防宣传教育及应急预演无、消防通道被占用），不存在和不合格率达到28.57%。另外10项业主无法看到，要求名门物业提供各种记录、通知等资料。4、在公共区域保洁服务方面，政府机构公布9项服务项目，名门物业该项服务和设施不存在或者形同虚设未启用的有1项（无凉亭、假山、人工湖等），不合格的有3项（地面经常有杂物垃圾、门窗未每周擦拭、垃圾桶经常满，每天每夜清理两次），不合格率达到44.44%，其余项目要求名门提供相应的记录证明材料。5、在公共区域绿化维护方面，根据洛阳名门物业向涧西区物价管理办公室备案的收费标准的内容（涧价收费备字[2015]007号），其备案的绿化面积为3116平方米，物业按照这个服务维护面积向业主收取相关费用，但是名门盛世小区实际绿地面积仅仅不足200平方米左右，与其备案面积严重不符。其服务强度和人员要求严重缩水。名门物业向政府部门虚报服务面积，借以多收取费用，对业主也是一种欺诈行为。另外，2015年名门向相关部门备案的3116平方米的绿地，相关部门是否去核实？是否存在贪污腐败、收受贿赂？是否存在职能部门不作为的情况？如果有必要，业主会就此项内容进行举报和诉讼。综合国家相关规定和名门的实际情况，名门物业该项服务项目也达不到国家要求，国家公布的服务项目1条（绿化仅有不足200平方，远远达不到3116平方），不合格1条，不合格率100%。其综合不达标达到33%，还是业主能够明确看到的项目，其他项目需要名门提供服务的证明资料。如果按照目前名门私自制定的不合法收费标准1.28元，其目前的服务最多值0.85元。如果按照洛阳市二级服务收费标准1.1元，其服务最多值0.73元。并且，目前名门的服务连3级标准都达不到，3级的收费标准才0.9元，扣除不合格项，只能收0.6元。6、名门物业前期服务其他不合格项。（1）名门地产在楼房消防不达标的情况下，强行于2013年交房，业主要求名门出具消防验收资料。在2013年交房的时候，小区路面不平整，东西出口没有大门，直至业主多次维权，才安装目前的简易大门，并且没有门禁设施或者是门禁未启用，形同虚设。居住安全无保障。（2）小区单元门没有门禁，或者形同虚设，可视对讲系统已经安装，但从未启用，外部人员随意出入小区及各单元，业主居住安全无保障。（3）A座属于公寓，办公居多，属于开放式，直通银川路，没有院落，外部闲杂人员直接进入A座，并可以通过A座6楼直接进入B座各单元，名门物业也没有设置门禁，小区业主居住安全直接受到影响。（4）业主多次要求名门物业公示物业收费项目及收费标准，名门物业置之不理。而该公示内容是国家制度要求。《物业收费管理办法》（发改委和建设部2003年1864号令）第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。然而，名门物业从未向业主公示该项内容，或者公示的内容张贴在非常不显著的位置，造成业主不容易看到。综合以上的政策及服务分析，我们认为名门物业有以下问题：1、收费标准不合法，不符合国家政策。2、所收取的费用与其应有的服务严重不匹配，服务缩水严重。3、其服务未能保证业主有一个安全的居住环境，无门禁，各单元与大街直通。介于以上诸多问题，多次向名门物业反映却一直未改变，所以延迟缴纳，等问题解决后按照与其服务匹配的费用标准缴纳及补缴。辩诉要求：1、在没有选定正式物业的前提下，名门物业以后的物业收费标准，按照政府指导价格0.9元收取，并且服务也要达到0.9元的服务项目要求。并公示收费项目明细及收费标准。2、综合名门物业以上的问题，以及服务不达标项，对前期业主被迫迟交的物业费进行减免，至少减免50%。经审理查明，洛阳名门地产有限公司（以下简称：名门地产）系位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南侧（角）“名门盛世小区”的开发商。原告是名门地产选聘为“名门盛世小区”提供前期物业管理服务的企业。2010年12月25日，名门地产（合同的甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“名门盛世”东至南昌路，南至丽春家园小区，西至银川路，北至九都路，建筑面积141695.22平方米区域内的商住房地产提供前期物业管理服务；……服务内容包括“1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理”；……服务费用“本物业管理区域物业服务收费选择……1.包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅每月每平方米1.35元……”。被告是“名门盛世小区”3（B座）-4（单元）-1302号的业主。2012年3月3日,原告（合同的甲方）在与被告（合同的乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中明确被告拥有的住宅的建筑面积为113.17平方米，并约定“……第二条物业管理服务的内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1.本物业公共区域的清结、维护；2.本物业区域内生活垃圾的清理。四、公共秩序维护，1.协助业主委员会、社区、公安部门维护本物业内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管责任）；2.对小区内消防设施的检查工作；3.协助政府部门处理本物业内的突发事件；4.对车辆的行驶和停放秩序实施管理（不含保管责任）。五、绿化养护对管理区域内的绿化负责定期修剪、施肥、××虫害。六、房屋装饰装修管理……；七、物业档案管理。八、其他有偿服务。第三条物业管理服务质量一、房屋共用部位的维护和管理1.保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2.对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；3.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时维护、维修。二、共用部位、共用设施设备的运行，维护和管理1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3.设施设备标志规范，责任人明确；4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划；5.设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；6.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。三、公共秩序及交通秩序1.建立公共秩序维护的各项管理制度；2.交通秩序良好，车辆停放整齐有序；3.配合和协助公安机关维护本物业管理区域内的公共秩序。四、环境卫生1.环卫设施正常使用，有专职工作人员负责并明确责任范围；2.垃圾日产日清；3.根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害；4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时处理。五、绿化养护1.有专业人员实施绿化养护管理；2.草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物；3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5.定期喷洒药物，××虫害。六、装修管理……。七、物业档案资料管理……。八、消防管理1.消防设施设备定期巡查；2.维护消防通道的畅通，并制定可行的消防应急预案。第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中维修、更新、改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交费制度，自开发商向业主下发的《交费通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴费时间为期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.28元/月.平方米，公寓：1.28元/月.平方米……。第五条、其他有偿服务费用……三、供水二次加压费用量据实分摊，二次加压供水水价为：标准价格（自来水公司收费价格）+二次供水总能耗费用÷二次供水总量。……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退多收部分的费用。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方、其他业主或物业使用人、访客造成损失的，乙方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。第十一条其他事项……四、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市人民法院起诉。……本协议自签定之日起生效，本小区成立业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效起自动终止”。此后，被告与小区内其他业主一同接受了原告提供的物业管理服务，却只缴纳了截止2015年1月1日前的物业服务费。此后，被告再未向原告交纳物业服务费。因被告的住宅迄今仍未取得《房屋所有权证》，依照原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第四条二（项）的约定，即收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。自2015年1月1日起至2018年12月31日止，被告拖欠的物业服务费总金额应为6953.28元（2015年1月1日—2018年12月31日，期间经历过的时间为48个月，以《洛阳名门盛世前期物业服务协议》上载明的建筑面积113.17平方米×1.28元＝月应缴费144.86元，用月应缴费144.86元×48个月＝已拖欠物业服务费6953.28元）。此款虽经原告多次催要，被告至今仍未支付。以此欠费金额为计算违约金的基数，按照原告选择的比例计算，被告除应向原告补交拖欠的6953.28元物业服务费之外，需向原告支付的自2015年1月1日起至2018年12月31日止的违约金应为2085.98元（6953.28元×30%＝2085.98元）。另查明，名门盛世小区由2栋30层高层建筑组成，其中负1层到5层为商业，建筑面积63640.25平方米，6层到30层为住宅，建筑面积65079.61平方米。小区内实际拥有的“绿化面积”与由洛阳市涧西区物价管理办公室于2015年11月18日作出的，涧价收费备字[2015]007号《关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》中载明的“绿化面积3116平方米”差异甚大。由洛阳市质量技术监督局涧西分局于2018年11月19日作出的《关于业主投诉“名门盛世”小区水表未进行强制首检的检查情况汇报》的报告中显示：2018年10月24日，该分局接到市局（洛阳市质量技术监督局的简称）12365转发的“关于业主申述（举报）“名门盛世”小区使用的水表未按《中华人民共和国计量法》的规定进行强制首检”的投诉书。该分局于2018年10月30日受理并派出执法人员前往“名门盛世”小区进行现场检查和调查。经调查，据管理“名门盛世”物业的原告的负责人讲，该小区是2013年安装的水表，2014年开始使用，小区设计住户900户，实际用户816户，正常交费用户710户。执法人员现场检查时，原告未能提供小区使用的水表的相关检定检验证书或材料，原告的负责人承认：小区内使用的水表未进行过首检，因此无法提供水表的检定检验证书或材料（见原告诉被告魏江飞、翟会巧物业服务合同纠纷案，被告魏江飞提供的证据）。还查明，庭审中，原告自称，“名门盛世”小区每年的物业服务费的缴费率在40%左右，多数业主因为交房（条件缺失）及小区内绿地面积（未达到规划要求）等问题拒交物业服务费（见原告诉被告魏江飞、翟会巧物业服务合同纠纷案的庭审笔录）。本院认为，原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉求，本院予以支持。但原告在被告尚未取得房屋权属证书之前，以超出双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中约定的住宅建筑面积计算所得的欠费金额，违反了双方在《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中的约定，本院予以据实纠正，即按前述已查明的欠费金额确认被告应当补交的物业服务费欠费金额。原告要求被告支付违约金的诉求，因其提供的物业管理服务确实存在虚报、夸大小区内“绿化面积”、未对小区业主使用之水表进行检定检验，单方面提高计收物业服务费建筑面积等瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰永茂于本判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费6953.28元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告兰永茂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁继军二〇一九年十二月二十日书记员  杨静静