江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初8852号 原告：南通华隆拍卖有限公司,住所地如皋市如城街道益寿南路纪庄新村17号店房。 法定代表人:黄宝华,董事长。 委托诉讼代理人:缪一强,江苏如一律师事务所律师,特别授权。 委托诉讼代理人:何秀莲,系南通华隆拍卖有限公司员工,一般代理。 被告：如皋市盐业有限公司,住所地如皋市丰乐苑109幢。 法定代表人：郑小军。 委托诉讼代理人：吴济辰，江苏冠华律师事务所律师，特别授权。 原告南通华隆拍卖有限公司（以下简称华隆公司）与被告如皋市盐业有限公司（以下简称如皋市盐业公司）委托拍卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年11月12日公开开庭进行审理，原告华隆公司法定代表人黄宝华及特别授权的委托诉讼代理人缪一强、一般委托代理人何秀莲，被告如皋市盐业公司特别授权的委托诉讼代理人吴济辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南通华隆拍卖有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失483575元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月5日，原、被告签订两份委托拍卖合同，约定：被告委托原告对其两处店房拍卖五年期租赁使用权，拍卖底价分别为每年39.53万元和每年153.9万元，拍卖成交后由原告向买受人按规定收取拍卖佣金。合同签订后，原告发布拍卖公告、接待看样咨询、组织拍卖，做了大量工作，但由于被告不配合造成拍卖中止。在此情况下，被告自行对拍卖标的对外出租，目前承租人已完成装潢，并开始营业。至此，因被告的违约行为使双方的委托拍卖合同已无履行可能，给原告造成可得佣金损失483575元，原告要求被告赔偿未果故起诉。 被告如皋市盐业公司辩称，原、被告于2019年5月23日第一次签订委托代理合同，第一次确立委托代理关系，原告于2019年5月29日在如皋扬子第23期D3版刊登了拍卖公告，定于2019年6月6日举行拍卖会，6月6日拍卖会如期举行，但无人竞拍，因此第一次委托关系于2019年6月6日终结。后双方于2019年6月10日签订第二份委托拍卖合同，建立了第二次委托拍卖关系，原告于2019年6月12日在如皋扬子第25期D3版同样刊登了拍卖公告，定于2019年6月26日举行拍卖大会，拍卖大会依然如期举行，依然无人竞拍，因此第二次的委托关系于2019年6月26日终结。第三次委托拍卖关系建立于2019年7月5日，该份合同订立之后，原告于2019年7月10日在如皋扬子第29期D3版同样刊登了拍卖公告，定于2019年7月18日举行拍卖大会，拍卖大会如期举行，但第三次拍卖仍然无人竞拍，双方之间第三次委托拍卖关系在2019年7月18日业已终结，因此原、被告之间订立的委托拍卖合同及建立的委托拍卖关系自2019年7月18日后终结，双方并没有再次建立委托拍卖关系，因此原告诉称被告违约致使委托拍卖合同无履行可能均系不真实的阐述，被告也没有必要承担原告的损失。请求驳回原告的诉请。 原告向本院提供下列证据： 1.2019年7月5日原、被告所签订的两份委托拍卖合同，以证明被告委托原告拍卖合同所涉的店房五年期租赁使用权，确定了保留底价，明确了原告向买受人按规定收取拍卖佣金。还约定该合同有效期自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结日止，并非在7月18日业已终结。 2.2019年7月10日原告刊登拍卖公告、7月18日的拍卖会资料，该拍卖资料的第九条约定了拍卖佣金为五年期租金总额的5%。 3.拍卖项目的全过程书面材料，该材料附有相应的附件43组，以证明原告为履行拍卖合同义务所做的工作，以及被告不予配合甚至撕毁原告张贴的公告，直至被告违约擅自将合同所涉的店房出租他人，并已开始实施装修的全过程。需要说明的是,第一次合同是2019年5月23日签订，合同中的标的仅为2间店房，且该合同明确约定了有效期到2019年6月10日，第二次的合同是2019年6月10日签订，所涉及的合同依然是2间店房，该合同有效期到拍卖项目完全终结日止，该合同被双方2019年7月5日所签订的相同的标的2间店房合同所替代。根据拍卖法第56条的规定，对佣金比例未做约定，拍卖人可以向委托人买受人各收取拍卖成交价5%的佣金，本案中，原、被告约定拍卖金由买受人承担，拍卖会资料约定了5%的佣金。 4.原、被告间的信函6份，以证明原告已书面告知被告，7月18日的拍卖会并没有终结，而是处在中止状态，中止的原因是由于涉及拍卖的相关问题，被告没有予以答复，且明确告诉被告，双方的合同仍在有效期内，而被告在2019年8月19日就错误地认为双方之间的委托关系自7月18日的拍卖会结束之日即终结。被告也已实际自行将合同所涉房屋向他人出租，被告毁约行为是故意的，且其违约妨碍原告的拍卖活动也是早有预谋的，恶意实施，其撕毁拍卖公告，然后粘贴自己的招租公告。 被告质证认为：对证据1无异议。对证据2，原告没有提供完整的拍卖会资料，因双方之间前后经历了三次拍卖，原告在举证的时也已经承认双方三次订立委托合同的事实。证据3是原告自己单方面制作的，无法证明被告毁约不配合以及违约的行为，三份合同中都约定了佣金是向买受人收取，无买受人即无佣金，2019年5月23日签订的委托合同约定的终结日期是2019年6月10日，在2019年6月10日终结后，双方订立了第二份委托合同，如果该份委托合同应该至拍卖项目完全终结之日止，双方就没有必要签订第三次的委托代理合同，因此根据第二份、第三份委托合同之间的联系来看，这个拍卖项目完全终结之日止指的就是拍卖会终结之日，这三份委托拍卖合同均是由原告制作提供，条款也均是由原告来拟定，根据合同法规定，对于合同中的条款出现不同的理解的时候，应当作不利于合同提供者一方的解释，因此在本案中第二份、第三份合同约定拍卖项目完全终结之日止，应理解为在拍卖大会举行未果的情况下，双方之间的委托拍卖关系完全终结。对证据4的真实性无异议，被告在信函中已经明确阐述了观点，被告并没有任何的毁约情形，在双方委托关系终结之日后，被告才自行招租，因为委托原告三次拍卖均未果，故被告原告自行招租，被告对拍卖标的享有完全的处分权。 被告向本院提供下列证据： 原、被告于2019年5月23日、2019年6月10日、7月5日签订的委托拍卖合同及如皋扬子刊登的三份拍卖公告，以证明双方从第一次建立委托关系到第三次委托关系终结的过程。 原告质证认为：对被告提供的三份委托代理合同及刊登拍卖公告的事实无异议，证明双方委托拍卖关系前后的延续性，但需要说明的是，原告是基于2019年7月5日的合同主张权利。 本院对当事人双方提供的证据质证认为：对原、被告提供证据的三性予以确认，对当事人有争议的证据本院在判决理由部分进行分析、认定。 经审理查明，2019年5月23日，原告华隆公司与被告如皋市盐业公司签订委托品合同，约定拍卖标的为如城街道丰乐苑109幢1层西两间（海澜之家西两间共115.48平方米）5年期租赁使用权，拍卖底价（保留价）每年48.8万元，拍卖方式为有底价的增价拍卖，流拍项目在不低于底价的基础上可以采取其他方式促成交易，佣金比例为承租方给付拍租标的总租金的5%。并约定本合同的有效期至2019年6月10日。原告于2019年5月29日在如皋扬子2019年第23期D3版刊登了拍卖公告，定于2019年6月6日举行拍卖会，2019年6月6日有人来咨询，因参考价过高，无人报名参与竞拍。2019年6月10日，原、被告又签订委托拍卖合同，内容与2019年5月23日签订的合同基本相同，仅拍卖底价、合同有效期与前述合同不同，该合同的拍卖底价为每年43.92万元（降价10%），约定的佣金比例为：委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金，合同有效期表述为：自2019年6月10日始至拍卖项目完全终结之日。原告于2019年6月12日在如皋扬子2019年第25期D3版刊登了拍卖公告，定于2019年6月26日举行拍卖会，有人来咨询，因参考价及免租期问题，无人报名参与竞拍。 2019年7月5日，原、被告签订两份委托拍卖合同，其中一份合同的拍卖标的即为2019年5月23日、6月10日的标的(海澜之家西两间共115.48平方米商铺5年期租赁使用权)，除拍卖底价再降10%为39.53万元外，其他内容与6月10日的合同基本相同，合同有效期表述为：自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结之日。另一份合同约定的拍卖标的为如城街道丰乐苑109幢商业用房（1层东4间、2层、3层各10间，总建筑面积1800.76平方米）5年期租赁使用权，拍卖底价（保留价）每年153.9万元，拍卖方式也为：有底价的增价拍卖，流拍项目在不低于底价的基础上可以采取其他方式促成交易，佣金比例也为：委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金；并约定：委托人（被告）可在法律允许的情况下确定拍卖物的底价，拍卖人（原告）不得以低于该底价的价格拍卖成交；委托人（被告）在拍卖公告发布后拍卖会按期举行前中止拍卖的，经书面形式告知拍卖人（原告）即可。合同有效期为：自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结之日。原告于2019年7月10日在如皋扬子2019年第29期D3版刊登了上述两个拍卖标的的拍卖公告，定于2019年7月18日举行拍卖会，2019年7月18日上午举行了拍卖会，因有人提出免租期问题，被告（委托方）未能在现场给予答复，故原告当时中止拍卖。 原告发布的上述拍卖公告明确，凡有意参与竞买者，凭身份证件于规定的时间到原告公司办理竞买报名登记手续，并缴纳相应的参拍保证金(20万元和50万元)。原告制作的2019年7月5日合同拍卖标的拍卖会资料也规定：参加本场拍卖会的竞买人必须是在2019年7月17日16时前到本公司办理了报名登记手续，并按拍卖公告的规定缴纳了相应参拍保证金的自然人或企业法人，……拍卖成交后买受人的参拍保证金直接转为成交标的定金。 2019年7月18日，原告向被告发函，主要内容为：2019年7月18日上午的拍卖会上，竞买人提出免租期问题，委托方代表未能现场给予明确答复，导致本次拍卖会处于中止状态，…。目前我公司正在与意向竞买人积极沟通协调，我们将对应收取的佣金进行适当调整，希望贵司在免租期问题上也能积极配合，共同努力尽快把此次拍租落实成交。 7月22日至7月31日，原告方与被告公司法定代表人郑小军通过微信进行联系，7月22日：郑小军：“那人确定不要了吧？”原告方：“那人没说不要，我们还在积极沟通中”，郑小军：“抓紧”，原告方：“我们周末还在和他协调”，郑小军：“抓紧”。7月23日：郑小军：“什么时候有结果，什么时候合同结束？”原告方：“意向竞买人想带厂家去店铺实地勘察，我们找谁拿钥匙？”郑小军：“下午吧”、“现住也可以去”。7月29日：郑小军：“房子有没有进展？”原告方：“原定要来看房子的也没来，可能天气太热”。7月31日：郑小军：“第三次拍租已经结束，你们不要再贴公告了，特别是不要覆盖我公司的公告”，原告方：“金店的拍租还在委托合同期内，张贴的咨询电话写你们的不合适，从第一次的拍卖公告后，你方就屡次有这样的行为，实在不妥。第三次拍卖会因故目前处于中止状态，待时机成熟时将重新恢复拍卖，目前我公司仍在接受意向客户的看样和咨询”，郑小军：“18号开标你们没有结果，因故中止？是什么因故中止？我方认可了吗？时机成熟？什么时机成熟？”。 2019年8月9日，原告向被告发函，主要内容为：……目前《委托拍卖合同》仍然在有效期内，双方的委托关系仍然存在，希望双方遵守合同的相关条款约定，相向而行，共同努力，尽快将本次委托拍卖项目运作完成。 2019年8月10日，被告向原告发出回复函，主要内容为：我司与贵多次签订委托拍卖招租合同，每签订一次，贵司组织一次拍卖招租，最后一份合同系2019年7月5日所签，贵司在2019年7月18日举行拍卖会，拍卖未果，因此双方之间的委托关系自拍卖会结束之后终结，双方之间的委托拍卖合同也已终结。……自2019年7月18日之后我们与贵司便不存在委托关系，我司自由处置自己的房产与贵司无涉。……应友善与我司沟通、协商，在达成新的委托关系后方可进行招租事宜，贵司不应采用其他方式阻碍我司自主决定招租的方式和对象。 2019年8月27日，原告再次致函被告，主要内容为：贵方委托我公司拍租的房产目前还未拍租成交的情况下，我方发现已经在进行装修，我们双方的委托拍卖合同还在有效期内发生这种事情贵方予以解释，关于免租期事宜，我方之前与贵方沟通，你方时而说有，时而说没有，给顺利出租商铺造成严重影响，现再次书面提出，请求给予书面答复……。 2019年9月26日，原告向被告发函，要求被告赔偿其损失48.35万元。被告未予回复，故原告提起本案诉讼。 另查，2019年8月22日，被告与江苏慧源书城股份有限公司签订房产租赁合同，约定：被告将其合法拥有的位于如城街道109栋1层东边起第9间至第10间，建筑面积为115平方米及2楼、3楼各约789平方米的房产出租给江苏慧源书城股份有限公司，租赁期限为5年，租金为第一年的年45万元，从第二年起每年的年租金相比上一年递增1%等。 本院认为，本案的争议焦点：1.双方2019年7月5日签订的两份委托拍卖合同关系是否已经终结？2.原告主张的可得佣金损失483575元能否支持。 关于争议焦点1，原告认为2019年7月5日签订的两份委托拍卖合同约定的有限期限自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结日止，并非在7月18日业已终结，而被告认为上述委托拍卖合同关系自2019年7月18日后终结，双方并没有再次建立委托拍卖关系。本案中，纵观原、被告签订的四份委托拍卖合同，只有2019年5月23日签订的对海澜之家西两间共115.48平方米房屋进行拍租的合同约定了有效期至2019年6月10日，其他四份合同均约定有效期至拍卖项目完全终结日止，但四份合同约定的拍租保留价均不一样，对海澜之家西两间共115.48平方米房屋进行拍租的拍租底价（保留价）最初为每年48.8万元，后因无人报名参与竞拍，后两次委托拍租是将拍租底价（保留价）每次降10%后双方重新签订了委托合同。《中华人民共和国拍卖法》第二十八条规定，委托人有权确定拍卖标的的保留价。第四十四条规定，委托拍卖合同应当载明以下事项：……委托人提出的保留价。根据该规定，结合本案双方签订的委托拍卖合同，所拍租的保留价是由被告（委托人）确定，拍租保留价发生变化则需重新签订委托合同。双方并没有在第一份合同中约定保留价的上涨或下降幅度，故对海澜之家西两间共115.48平方米房屋租赁使用权进行拍租的三份合同并非延续关系，而是三个不同的委托关系，新的合同关系建立后，原委托合同关系自然终结。 原、被告2019年7月5日签订的两份《委托拍卖合同》是新建立的合同关系，原告应按照该两份合同的约定进行拍租。本案中，原告通过报纸及其他媒介发布拍租公告，定于2019年7月18日对两份合同的拍租标的进行拍租，在7月18日拍租过程中，有人提出免租期问题，被告未予同意，故拍租未成，其后原告也未再举行拍卖会。双方签订的上述两份委托合同约定了拍租底价（保留价），并约定拍卖人（本案原告）不得以低于该底价的价格拍卖成交，两份合同并未约定免租期事宜，如果竞买人要求免租期，则属于“低于该底价的价格拍卖”，需原、被告双方对免租期事宜再进行协商确定拍租底价（保留价）后，双方重新签订委托拍卖合同，重新建立委托合同关系，在此情况下原委托合同即终结。原告给被告的函中要求被告在免租期问题上积极做出配合，并就该问题与被告进行沟通，原告表示其也将对应收取的佣金进行适当的调整，即表明原告希望与被告重新建立委托合同关系，被告也答复原告“应在达成新的委托关系后方可进行招租”，被告始终未认可原告所提出的免租期问题，即未同意低于底价对原合同标的进行拍租。《拍卖法》规定“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖”，并未规定其他情形时可以中止拍卖，原告2019年7月18日中止拍租于法无据。原告提供的证据微信聊天记录反映2019年7月18日后其“那人没说不要，我们还在积极沟通中”、“我们周末还在和他协调”，未能确定“那人”尚有竞租意向，且原告也未能提供证据证明其他尚有人有意向参与竞租，报名并缴纳了保证金，原告自2019年7月18日举行拍卖会后未再发布拍租公告，也未举行拍卖会。故应认定双方2019年7月5日签订的两份合同原告于2019年7月18日举行拍卖会未果后已经终结。被告在上述两份合同终结后自行招租不违反双方合同的约定，也不违反相关法律的规定。 关于争议焦点2，双方签订的两份委托拍卖合同均约定“委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金”，本案原、被告签订两份委托拍卖合同后，原告虽然也举行了拍卖会，但未能拍卖成交，无买受人向原告缴纳佣金，原告无证据证明被告“违约妨碍原告的拍卖活动”，原告要求被告赔偿可得佣金损失483575元无事实依据，也无法律依据。根据《拍卖法》第五十六条第三款的规定，拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。本案中，原告举行的拍卖会实际属于拍卖未成交，原、被告签订的两份合同未约定拍卖未成交拍卖人向委托人收取费用，故原告只能向被告收取拍卖支出的合理费用，因原告未能提供其实际支出费用的证据，难以确认拍卖支出的合理费用的数额，考虑到原告在组织拍过程中进行了项目推广、接待咨询等方面的工作，以及考虑被告的人工、场地等费用，酌定被告应给付原告拍卖的合理费用为3万元。 综上，依据《中华人民共和国拍卖法》第第五十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一.被告如皋市盐业有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告南通华隆拍卖有限公司3万元。 二.驳回原告南通华隆拍卖有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4280元，原告南通华隆拍卖有限公司承担4005元，被告如皋市盐业有限公司承担275元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8560元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行；收款单位：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65） 审判员  刘斌 二〇一九年十二月十四日 书记员  朱琪