广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初4497号原告：苏炳钦，男，1975年4月11日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：苏炳忠，男，1977年8月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系原告同胞兄弟。被告：黄金用，女，1937年6月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被告：陈嘉威，男，1992年2月6日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：江门市新会区民华置业有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城新峰路13号101。统一社会信用代码：9144070575832798XM。法定代表人：吴民法。原告苏炳钦诉被告黄金用、陈嘉威、第三人江门市新会区民华置业有限公司（以下或简称“民华置业公司”）房屋买卖合同纠纷（原定案由为物权确认纠纷，更改为此案由）一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴淑娟独任审理，于同年10月18日公开开庭审理。后因案件审理需要变更适用普通程序，由审判员李柳云担任审判长，与审判员庄华伟、审判员吴淑娟组成合议庭于2019年11月13日第二次公开开庭审理。在两次开庭审理中，原告苏炳钦及其委托诉讼代理人苏炳忠、被告黄金用、陈嘉威均到庭参加诉讼，第三人江门市新会区民华置业有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏炳钦向本院提出的诉讼请求：一、确认于2015年12月27日第三人江门市新会区民华置业有限公司与赵某签订的关于江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房的《广东省商品房买卖合同》（预售号：39737、预押号：40908）的实际买受人为原告苏炳钦；二、要求被告黄金用、陈嘉威及第三人江门市新会区民华置业有限公司协助将江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房过户给原告苏炳钦；三、由原告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告苏炳钦为香港居民，由于考虑到在内地购买房产手续比较麻烦，于是借用朋友赵某的身份购买了上述江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房产并签订了购房合同和办理了银行抵押手续。后赵某因病入院，遂想将上述房产交还给原告，但由于病重未能前往相关部门办理手续，于是在家属见证下签订了协议书和声明证明上述房产所有出资及实际购买人均为原告苏炳钦，后赵某病故导致原告无法办理上述房产确权过户手续，现原告为办理上述房产确权过户手续，特诉请如上。原告苏炳钦向本院提交以下证据：证据1.原告身份证及港澳通行证原件一份，拟证明原告诉讼主体资格。证据2.第三人工商登记资料复印件一份，拟证明第三人诉讼主体资格。证据3.赵某身份证原件（被剪角）、居民死亡医学证明（推断）书原件、户口注销证明原件各一份，证明赵某于2017年10月31日因病去世，并已办理户口注销情况。证据4.《离婚证》原件、离婚协议书（加盖新会区民政局“影印件与原件无异”章）复印件各一份，拟证明赵某与陈某于2006年3月1日已办理离婚手续，儿子陈嘉威由陈某抚养。证据5.户口簿复印件、计生证原件、南宁社区居民委员会出具的证明原件各一份，拟证明赵某病故后的第一顺序继承人为黄金用、陈嘉威两人。证据6.《广东省商品房买卖合同》原件、《个人购房借款合同》原件、借款借据原件、《个人购房担保合同》原件各一份，拟证明由苏炳钦全额出资，但借用赵某的名义购买了江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房产，并办理了房产抵押手续。证据7.协议书原件、声明原件、录像资料（光盘）各一份，拟证明赵某在家属见证下签下协议书及声明书以证明上述江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房产所有出资及实际购买人均为原告苏炳钦本人。证据8.粤房地预登记证书原件两份、农商银行委托书原件、江门市新会区不动产登记申请表（设立注销抵押登记）原件、还款证明书原件各一份,银行流水单原件三份，拟证明在赵某病故后，原告苏炳钦本人已将上述房产的贷款全部还清，上述房产全部出资均为苏炳钦，现该房产具备过户条件。证据9.慈溪村民委员会出具的亲属关系证明原件一份，拟证明赵某2、赵某1与赵某系同胞姐妹关系。证据10.合同编号为2018-004358的《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、税收完税证明复印件两份、广东增值税普通发票复印件、房地产交易纳税申报表复印件及原告身份证复印件各一份，拟证明涉案的房屋不计入限购范围之内。原告苏炳钦在诉讼中申请了证人赵某1和赵某2出庭作证。证人赵某1陈述：其本人与赵某是同胞姐妹关系，通过赵某认识原告苏炳钦，与原告是朋友关系。涉案房产的购房款与装修费用都是由原告苏炳钦出资的，赵某生前告知其该房产的权利义务均转让给原告苏炳钦。原告苏炳钦向法庭提交的2017年10月24日协议书上的“赵某”的签名及指模都是赵某本人自己签名及捺印，签订该协议书时赵某的精神状态很好，意识清晰，可以清楚表达自己的意思，而在协议书中见证人“赵某1”的签名及指模均是赵某1本人的签名及捺印。证人赵某2陈述：其本人与赵某是同胞姐妹关系，通过赵某认识原告苏炳钦，与原告是朋友关系。原告苏炳钦向法庭提交的2017年10月24日协议书上的“赵某”的签名及指模都是赵某本人自己签名及捺印，签订该协议书时赵某的精神状态很好，意识清晰，可以清楚表达自己的意思，而在协议书中见证人“赵某2”的签名及指模均是赵某2本人的签名及捺印。被告黄金用、陈嘉威庭上答辩称：同意原告所陈述的事实、理由及全部诉讼请求。被告黄金用、陈嘉威没有向本院提供证据。第三人民华置业公司答辩称：1.经核查，原告苏炳钦曾查出与会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803单元赵某（）有关。2.原告苏炳钦向第三人民华置业公司购买新峰路13号雅逸尚都二区206号车位，已付清全款，但未签合同、未开发票、未办证，因为经核查，目前未有资料显示原告是雅逸尚都小区的业主。3.会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803单元的购买者为赵某（），赵某于2015年12月27日与第三人民华置业公司就上述房产签订《商品房买卖合同》。4.购房者赵某已就会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803单元向第三人民华置业公司全额支付房款，其中在2015年9月26日支付订金1万元正，2015年11月23日支付购房首期款156960元，2015年12月5日支付购房款21万元，余下的购房款17万是以银行按揭的方式向第三人民华置业公司支付，银行已把相关款项汇付给第三人民华置业公司。5.经双方验收，2017年7月1日，第三人民华置业公司已将会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803单元交付给赵某，赵某已收楼并已与物业管理公司签物管协议。据物管公司反映，上述单元已办理装修申报，但第三人民华置业公司并不清楚是否有人入住。目前上述单元尚未完成房产办证手续，原因是第三人民华置业公司一直未能联系到业主赵某签领相关办证资料，第三人民华置业公司也不清楚上述单元向有关行政部门缴纳税费的情况，但上述房产仍处于未领取确权资料及未办证状况。第三人民华置业公司是房地产开发者，涉案房产的确权资料已齐备，若需办证入户需业主签领相关确权资料并缴纳相关税费后，即可自行到行政部门办理相关手续。目前该房产未办证的原因不在第三人民华置业公司，请法院依法作出裁判。第三人民华置业公司没有向本院提供证据。经庭审质证认证，原告苏炳钦提供的证据真实，与本案有关联，且未发现其他有影响其合法性的因素存在，同时两被告对上述证据没有异议，故本院予以采纳。对于赵某1和赵某2出庭作证的证言，原、被告双方均对两个证人的证言没有异议，本院对上述证言予以采纳。本院查明：2015年12月27日，赵某（买受人）与第三人民华置业公司（出卖人）签订编号为15121396的《广东省商品房买卖合同》一份，该合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房，该商品房建筑面积共86平方米，其中套内建筑面积71.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.75平方米；出卖人与买受人约定该商品房总金额为人民币546960元；买受人付款方式为2015年12月27日首期付60000元，2016年1月5日二期付316960元，2015年1月27日银行按揭170000元，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为江门新会农村商业银行股份有限公司营业部专用账户为80×××54，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。上述合同落款处出卖人的“法定代表人”处盖有“吴民法”的印章，买受人处署有“赵某”的签名，日期显示“2015年12月27日签于江门市新会区新峰路13号”。2016年1月29日，位于江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803的房屋（以下简称“涉案房屋”）进行预告登记，预告登记权利人为赵某。2016年2月15日，赵某（借款人）与江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行（现用名：江门农村商业银行股份有限公司会城支行，以下简称“江门农商银行会城支行”，贷款人）签订编号为10020169910625459的《个人购房借款合同》，该合同内容为：借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款；本合同项下总借款金额170000元，其中商业贷款金额170000元；本合同项下的借款用于借款人从民华置业公司（售房人）处购买位于江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803房产，购买价款为546960元；本合同项下商业贷款的借款期限为120个月，从2016年2月15日起至2026年2月15日止，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同约定的借款期限、借款金额、利率及借款币种等事项与借款借据不一致时，以借款借据记载的为准；商业贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮12%；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人民华置业公司的账户（开户行：新会农商银行营业部；户名：江门市新会区民华置业有限公司；账号：80×××54），以支付借款人在购房合同项下的款项；借款人在贷款人处开立的结算账户作为还款账户（户名：赵某；账号或卡号：62×××43；开户行：江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行）；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，其中商业贷款共120期，借款人与贷款人商定商业贷款采用按月等额本金还款法，借款人每期应还本金金额为1416.67元，利息逐期结算还清，首月应还本息共2027.14元；编号为10120169910682926《个人购房担保合同》是本合同的从合同。上述合同落款位置的借款人处署有“赵某”和身份证号码“”的手写签字，并有手指捺印，贷款人处盖有“江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行”公章，显示签约日期为“2016年2月15日”。同时江门农商银行会城支行出具一份《借款借据》，显示：借款人为赵某，借款金额为170000元。同日赵某与江门农商银行会城支行签订编号为10120169910682926《个人购房担保合同》，约定将位于江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803房产用于抵押上述170000元的贷款。同年3月4日，涉案房屋进行抵押预告登记，抵押预告登记权利人为江门农商银行会城支行。2017年10月24日，赵某出具一份《协议书》：本人赵某，身份证号，本人购买位于雅逸尚都15座之三803房屋（见合同，预售号39737，预押号40908），该房屋购房款及装修费用全部由苏炳钦[]出资购买和装修，本人愿意将雅逸尚都15座之三803房屋（见合同，预售号39737，预押号40908）的权利和义务一并转让给苏炳钦。该《协议书》落款转让人处署有“赵某”的手写签名及手指捺印，见证人处有三个手写签名和身份证号码，分别为“赵某1身份证号：”、“赵某2身份证号：”和“苏从烈身份证号：”，署名上均有手指捺印。同日，赵某出具一份《声明》：本人赵某，身份证号，本人一直以来医病治疗费用及雅逸尚都15座之三803房屋（见合同，预售号39737，预押号40908）购房款和装修费用均由苏炳钦全部出资。该《声明》落款声明人处署有“赵某”的手写签名及手指捺印。诉讼中本院依法发函至江门农商银行会城支行询问有关赵某就涉案房屋向江门农商银行会城支行抵押贷款170000元的还款情况。江门农商银行会城支行函复本院称赵某就购买涉案房屋向其借款170000元，该笔贷款于2018年5月4日通过转账方式全部还清，是原告苏炳钦通过其在江门农村商业银行股份有限公司西隅支行的银行账户（户名：苏炳钦；账号：80×××96）偿还。回函附有借款借据、转账还款凭证及活期交易明细查询各一份，上述资料显示原告苏炳钦通过其自身的银行账户（账号：80×××96）于2017年11月15日转账贷款本金1416.67元、利息301.46元，于2017年12月15日转账贷款本金1416.67元、利息503.96元，于2018年1月15日转账贷款本金1416.67元、利息476.22元，于2018年3月15日转账贷款本金1416.67元、利息399.31元，于2018年4月24日转账贷款本金1416.67元、利息481.75元，于2018年5月4日转账贷款本金133166.6元、利息303.06元至赵某名下的银行账户用于偿还涉案房屋的贷款。另于2018年5月4日，江门农商银行会城支行向江门市不动产登记中心新会分中心出具《还款证明书》：按揭客户赵某于2016年2月15日在我行办理住房贷款壹拾柒万元，房屋地址为江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803，已于2018年5月4日还清所有贷款本息，请贵单位给予办理注销抵押备案手续。落款处盖有“江门新会农村商业银行股份有限公司会城支行”的公章。本院于2018年10月17日发函至江门市不动产登记中心新会分中心查询涉案房屋的权属登记情况，该中心回复的资料显示涉案房屋的买受人为赵某，涉案房屋为预售房，未办理相关权属证件，有抵押备案，没有查封记录。本院分别于2019年2月15日和10月31日发函至江门市××区住房与城乡建设局了解关于原告苏炳钦的购房限制问题，江门市新会区住房与城乡建设局先于2019年2月19日回函称：根据《江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》江府办函〔2017〕90号的住房限购政策规定，在我市无住房的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。后于2019年11月4日回函称：按照坚持房子是用来住的不是用来炒的要求，同时为支持各类外来创新创业人员在我市安居乐业，加大招商引资的成效，加快融入粤港澳大湾区，我市对购房资格作出了部分优化，按照优化后的我市住房限购政策规定，港澳台居民家庭2019年11月1日后在我市无购房记录的，可在限购区域新增购买一套新建商品房。另查明，原告苏炳钦于2018年5月22日与江门市中环置业有限公司签订合同编号为2018-004358的《商品房买卖合同（预售）》，购买位于江门市江海区××室的房屋，并按照相关规定缴纳了该房屋的印花税、契税等费用。再查明，赵某于2017年10月31日在江门五邑中医院因病去世，并于同日注销户口，其于1991年6月29日与陈某登记结婚，于2016年3月1日离婚，双方生育一子为本案被告陈嘉威。赵某的父亲赵锦旋于1996年5月3日报死亡注销户口，母亲为本案被告黄金用。原告苏炳钦为香港特别行政区永久性居民。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原定案由为物权确认纠纷，更改为此案由。因原告苏炳钦是香港居民，本案属涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。第三人民华置业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。本案的争议焦点：一、原告要求确认第三人与赵某签订的关于新峰路13号雅逸尚都15座之三803号的《广东省商品房买卖合同》的实际买受人为原告有没有事实和法律依据；二、原告请求两被告及第三人协助将涉案803过户给原告有没有事实和法律依据。一、关于第一个争议焦点根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本案中，虽然涉案房屋的买卖合同、购房借款合同、购房担保合同落款处签字均是赵某，但是结合江门农商银行会城支行的回函资料以及赵某签字出具的《协议书》和《声明》均确认涉案房屋房款由原告苏炳钦全额支付，且赵某自愿将该房屋的权利和义务一并转让给原告苏炳钦，第三人民华置业公司作为涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》出卖方，其已于2019年9月19日收到本案的起诉状、证据等应诉资料并应已知悉上述情形，但其在发表答辩意见中并没有提出相关的异议，则视为其同意赵某将其自身在《广东省商品房买卖合同》中的权利和义务概括转让给原告苏炳钦，原告苏炳钦已代替赵某成为涉案《广东省商品房买卖合同》的买受人。故原告苏炳钦主张其是涉案房屋的实际买受人，本院予以支持。二、关于第二个争议焦点根据第一个争议焦点的论述，涉案房屋的实际买受人为原告苏炳钦，《广东省商品房买卖合同》中有关赵某的权利和义务由原告苏炳钦承受，故根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，第三人民华置业公司应按照《广东省商品房买卖合同》的约定履行对涉案房屋的产权登记手续。故原告苏炳钦要求第三人民华置业公司协助办理涉案房屋过户手续的诉请，本院予以支持。至于原告苏炳钦主张被告黄金用、陈嘉威协助将涉案房屋过户给原告，缺乏相关法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，判决如下：一、确认原告苏炳钦是江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房屋的实际买受人；二、第三人江门市新会区民华置业有限公司应于判决生效后三十日内协助原告苏炳钦办理江门市新会区会城新峰路13号雅逸尚都15座之三803号房屋的过户手续；三、驳回原告苏炳钦的其他诉讼请求。本案受理费100元（已由原告苏炳钦预交），由原告苏炳钦负担。如不服本判决，原告苏炳钦可在判决书送达之日起三十日内，被告黄金用、陈嘉威和第三人江门市新会区民华置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  李柳云审判员  庄华伟审判员  吴淑娟二〇一九年十二月十三日法官助理林颖滨书记员汤爱华