文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初2705号原告：彭水县彬宇物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道鼓楼社区。统一社会信用代码：91500243795856004W。法定代表人：冉光彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。被告：彭水苗族土家族自治县新城建设开发管理委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县靛水街道新城公安综合大楼2号楼3楼。统一社会信用代码：11500243552045581B。负责人：罗道书，该委员会主任。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：周光林，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆瀚竣建设工程有限公司，住所地：重庆市南岸区南坪街道珊瑚路8号1栋3层商业8号。统一社会信用代码：915001085905256905。法定代表人：易宗淑，该公司董事长。被告：彭水县城市建设投资有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道高家台10号。统一社会信用代码：91500243759276176G。法定代表人：王小刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁伟，重庆欣渝律师事务所律师。原告彭水县彬宇物业管理有限责任公司（以下简称彬宇公司）诉被告彭水苗族土家族自治县新城建设开发管理委员会（以下简称新城管委会）、重庆瀚竣建设工程有限公司（以下简称瀚竣公司）、彭水县城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告彬宇公司法定代表人冉光彬、委托诉讼代理人刘德均，被告新城管委会委托诉讼代理人聂洪波，被告瀚竣公司法定代表人易宗淑，被告城投公司委托诉讼代理人袁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彬宇公司请求人民法院依法判决：1、被告向原告支付2015年3月1日至11月30日XXXX家园小区物业管理费234000元；案件受理费由被告承担。事实与理由：XXXX家园小区是本县XX新城建设拆迁安置小区，2014年9月12日，被告新城管委会和彭水县XX街道办事处开始着手落实第一批拆迁，为鼓励被拆迁村民的搬迁热情，给被拆迁户营造一个舒适、卫生、安全的居住环境，与原告协商，由原告为XXXXXX家园小区建筑面积125000元的建筑提供物业管理服务，物业管理服务的受益人为小区全体被拆迁户和物业使用人，住宅收费标准为0.8元/月，原告每月应当收取物业费100000元。经被告新城管委员与原告反复协商，由新城管委会测算，按照原告提供最少物管、保安、保洁等人员的基本工资等运行成本进行物管费补助每月26000元。2014年11月19日，湖南四建司一工程队将48套房及钥匙300把（其中顶楼钥匙12把）由被告新城管委会和原告共同接收。2014年11月27日，新城管委会与XX街道办事处着手落实第二批拆迁村民搬入期间，新城管委会与原告就物业管理事宜于2014年12月1日协商一致后，安排被告瀚竣公司与原告《物业管理服务合同》，委托原告对上述小区进行物业管理，期限为2014年12月1日起至业主委员会选聘新的物业服务企业为止（暂定三个月）。原告物业管理过程中，如出现物业管理方面的问题，原告均向被告新城管委会汇报处理。2015年4月21日，被告新城管委会按照约定向原告支付了2014年12月1日至2015年2月28日期间三个月的物业费78000元（按2600元/月计算）。2015年8月7日，原告为小区物业管理办公室安装天然气与彭水县民帆天然气公司签订了《临时供气协议》；2015年8月18日，湖南四建安装工程队给新城管委会及原告均送达了《工作联系单》，反映1X号楼一单元3-X号业主在房屋后面违规搭建过道至13号路，要求原告及居委会协调业主整改；2015年8月18日，原告针对小区部分业主私自违法搭建，以函的形式向被告新城管委会报告；对于新拆迁户的不定时入住及入住房屋出现的问题，原告均随时处置并建立台账。2015年1月至7月，原告向入住的拆迁户收取物业费过程中，均因公示的安置方案中只明确入住后应当按时缴纳水电费，没有明确需要缴纳物业管理费，各拆迁户均拒绝缴纳，历经7个多月的收取只有22户缴纳了物业费，合计17249元，为此住户还因为收取物业费问题向县委县政府上访。基于社会稳定的考虑，新城管委会和居委会通知原告将收取的物业费退还被拆迁户。2015年11月30日，原告将催收物业费的文件送达被告新城管委会，要求被告新城管委会支付从2015年3月1日至11月30日期间的物业费（按照26000元/月计算），并同时提出不再继续进行物业管理的要求。2016年1月15日，原告将收取的物业费全部清退，但被告新城管委会以相关职权已经划转到被告城投公司为由至今未支付拖欠的物业管理费。综上所述，原告按照约定提供了相关的物业管理服务，被告应当按照约定支付相应的费用，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告新城管委会辩称：1、被告新城管委会与原告没有签订物业服务合同，也没有委托其他主体与原告签订物业服务合同，原告与被告新城管委会之间没有任何法律上的关系。2、被告新城管委会是彭水新城开发建设的统筹管理部门，被告城投公司是新城建设的实施主体和融资平台，原告的物业服务费应当向小区业主收取，而不是向被告收取。被告瀚竣公司辩称：瀚竣公司是涉案小区的承建方，不是开发商也不是业主，没有资格与原告签订物业服务合同，瀚竣公司受被告新城管委会委托与原告签订了物业服务合同，签订这个合同是为了便于新城管委会走账。瀚竣公司与原告签订的物业服务合同不是瀚竣公司的真实意思表示，而且当时说的是合同只是试运行三个月，到时合同就终止，被告瀚竣公司于2015年4月份发函给原告，解除了物业服务关系。整个过程中，都是原告与新城管委会直接接触，被告瀚竣公司只是签了个字，在物业服务过程中包括物业费支付等所有问题，都未经过被告瀚竣公司。被告城投公司辩称：1、原告与被告城投公司之间没有合同关系；2、原告服务期间，被告城投公司不是原告管理小区的业主，也不是新城开发的业主，原告要求被告城投公司支付2015年3月1日至11月30日期间的物业费没有事实和法律依据。本案经审理认定事实如下：2014年12月1日，原告彬宇公司作为乙方与被告瀚竣公司作为甲方签订《物业管理服务合同》，约定甲方将新城XX安置小区（XXXXXX家园小区）委托乙方进行物业服务管理，建筑面积为125000平方米，乙方提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理时间从2014年12月1日起至成立业主委员会选聘物业公司止（暂定三个月），住宅管理费由乙方按照建筑面积每平方米0.8元向业主收取；商业管理费由乙方按照建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取，住宅和商业房屋未出售部分的物业费用甲方负责承担。2015年4月21日，被告新城管委会向原告打款78000元，备注：“XX安置小区物业管理费”，原告当庭陈述，经原告与被告新城管委会协商，前三个月物业费由管委会承担，3个月之后原告向业主收取物业费，如果收取的费用低于26000元，则由新城管委会补足，上述78000元即新城管委会支付的2014年12月至2015年2月共计三个月的物业费。原告彬宇公司在审理过程中明确，上述260000元就是针对涉案小区未出售部分房屋物业费的约定。2015年8月18日，原告向被告新城管委会发出《关于拆除XXXXXX家园小区违建附属设施的函》，载明：“学府家园部分业主私自拆、建附属设施，我公司多次上门劝阻无果，且物管公司无强制执行的权力，现城投公司马上进场搞绿化建设，为此请贵单位派执法队及时进行清除，确保绿化建设顺利进行。”新城管委会工作人员王松签收上述函件。2015年11月30日，原告向被告新城管委会发出《关于催收拖欠物业管理服务费的函告》，载明：“彬宇物业公司入住学府家园以来，从2015年3月1日起至临时撤场11月30日止未收到每月2.6万元的物管费，请贵单位及时拨付，我公司保留法律诉讼的权利。”被告工作人员王松（新城管委会副主任）签收上述函件。另查明，彭水县委办公室2015年9月9日下发的《2015年三季度新城开发建设现场推进会纪要》（县委议事纪要第18期），载明：“会议进一步明确新城管委会是新城建设开发的统筹抓总管理部门，城投公司是新城开发建设的实施主体和融资平台。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点首先在于确认物业服务合同的关系的存在；其次争议的焦点在于，被告是否应当承担按照26000元/月支付物业管理费的责任。详述如下：1、原告在庭审过程中陈述，其与被告城投公司之间并无物业服务合同关系，却要求城投公司承担共同支付物业费的责任，没有合同关系即意味着没有权利义务关系，原告要求被告城投公司承担责任的请求不予支持。2、原告主张其与新城管委会之间建立了物业服务合同关系，对此，原告应当承担证明法律关系存在的举证责任。首先，原告举示了其在物业服务过程中，与新城管委会沟通，要求拆除违章建筑的材料，这是要求被告承担行政管理职责，并不是要求被告承担物业服务合同相对方的责任。其次，关于新城管委会向原告支付78000元物业费，被告辩称是基于推进新城建设的目的向原告支付的补贴；原告主张是新城管委会履行物业服务合同义务的行为，对此，原告并没有举示证据证明被告有支付物业费的义务，本院认为，单凭此支付的事实，不足以证明原告与新城管委会之间存在物业服务合同关系。第三、关于原告向被告送达解除物业服务合同的函件的事实，该行为是原告的单方行为，不能说明物业服务合同关系的存在。第四、关于原告陈述涉案《物业管理服务合同》系被告瀚竣公司受新城管委会安排签订，瀚竣公司对此亦予以认可，但均未举示证据进行证明，如果瀚竣公司与原告陈述属实，依据其陈述，新城管委会授意瀚竣公司与原告签订合同，但不出具委托书，且要求瀚竣公司以自己名义签订，则说明在合同签订时，新城管委会即不欲与原告建立物业合同关系，不欲承担支付物业服务费的义务。第五、涉案《物业管理服务合同》在性质上属于前期物业服务合同，前期物业服务合同是关于开发企业、业主以及物业服务企业权利义务关系的约定，是确定三方权利义务关系的依据，新城管委会未签订涉案《物业管理服务合同》，该合同明确约定的物业费承担主体不是新城管委会。第六、关于原告将已经收取的物业费退还给业主的行为，原告主张是受新城管委会的安排，但没有证据予以证明。同时，原告是否应新城管委会要求退还物业费以及是否应当就退还的物业费获得补偿的问题，与双方是否存在物业服务合同关系的问题并无关联，通常来说，前期物业合同的相对方没有要求物业服务企业退还物业服务费的权利，即便是应相对方要求退还了物业费，是否意味着物业费即应由对方承担，亦应视双方有无约定确定。综上，就本案事实及原告举示的证据来看，并不能证明原告与新城管委会之间建立了物业服务合同关系。3、原告与被告瀚竣公司签订了《物业管理服务协议》，双方对该协议的真实性不持异议，双方建立了关于物业服务的合同关系，应当按此协议履行双方义务，按照该《物业管理服务协议》的约定，原告有权向被告瀚竣公司收取涉案小区住宅和商业房屋未出售部分的物业费，其中住宅按照建筑面积每平方米0.8元、商业按照建筑面积每平方米1元收取，对此，原告举示了彭水新城盘龙投资建设有限公司出具的《XX学府佳园面积汇总》显示，涉案小区住宅总面积为111203.97平方米、商业总面积为14633.18平方米，至于在原告提供物业服务期间，究竟有多少未出售的住宅和商业房屋，被告瀚竣公司作为物业服务合同的委托方，则应当举示证据进行证明，而被告在本案中并无相关证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果；而原告主张的每月26000元，与已经支付的三个月物业费数额相同，也没有证据证明该主张超出合理范围，本院予以认定，因此，被告瀚竣公司应当向原告支付涉案小区2015年3月1日起至同年11月30日撤场期间的未出售房屋物业费234000元（26000元/月×9月）。关于被告瀚竣公司辩称其没有签订物业服务合同资质的问题，本院认为，瀚竣公司是否有资质的问题，并不是涉案合同签订后出现的新情况，如果真没有资质，在合同签订时就应当知晓自己没有资质，在原告提供了物业服务后又辩称自己没有资质，这违背民事活动诚实信用原则，对其该答辩意见，不予采信。关于被告瀚竣公司辩称，已经向被告送达解除物业服务协议的意见，本院认为，被告没有举示证据对此予以证明，因此对该意见不予采信；同时，该答辩意见印证了被告瀚竣公司本身即是涉案物业服务合同的当事人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆瀚竣建设工程有限公司在本判决生效后十日内向原告彭水县彬宇物业管理有限责任公司支付物业费234000元；二、驳回原告彭水县彬宇物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2405元（原告彭水县彬宇物业管理有限责任公司已经预交），由被告重庆瀚竣建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 黄 宽二〇一九年十二月二十九日书记员 孙小路