河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初3665号原告：河南丹尼尔物业管理有限公司平顶山分公司。住所地：河南省平顶山市湛河区凌云路与南环路交叉口银基誉府一期2号楼南商铺1楼。统一社会信用代码：91410400MA3XDUL33D。负责人：何英华，总经理。委托诉讼代理人：陈爽，女，1987年10月30日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张方，女，1986年3月7日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被告：郭晓芳，女，1988年11月7日出生，汉族，住本市湛河区。原告河南丹尼尔物业管理有限公司平顶山分公司（简称丹尼尔物业公司）与被告郭晓芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹尼尔物业公司的委托诉讼代理人陈爽、张方到庭参加诉讼。被告郭晓芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丹尼尔物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令郭晓芳支付丹尼尔物业公司物业费2614.87元（自2018年6月1日起暂计算至2019年12月31日）；2.请求依法判令郭晓芳支付丹尼尔物业公司违约金868.66元（自2018年6月1日起暂计算至2019年12月31日）；3.诉讼费由郭晓芳承担。事实与理由：2017年5月5日，丹尼尔物业公司与郭晓芳签订《前期物业管理服务协议》，约定了丹尼尔物业公司向郭晓芳购买的平顶山市湛河区凌云路与南环路交叉口银基誉府一期高层x号楼x单元xx户房屋提供物业管理服务，郭晓芳按照每月每平方米1.55元的标准向丹尼尔物业公司交纳物业费，郭晓芳房屋面积为89.23平方米（后实测为88.79平方米），每月物业费为137.62元，每季度交纳一次，每季度首月1—10日到丹尼尔物业公司处交纳，否则将从逾期之日起按每日千分之一的利率交纳违约金。郭晓芳自2018年6月1日起至今，一直欠物业管理费，丹尼尔物业公司经多次催要，郭晓芳拒不支付物业管理费、违约金，故诉至法院。郭晓芳未到庭，无答辩。丹尼尔物业公司围绕其诉讼请求提交以下证据：1.前期物业管理服务协议一份,拟证明丹尼尔物业公司与郭晓芳存在物业服务关系，郭晓芳有义务按照协议约定向丹尼尔物业公司支付物业费、违约金。2.财务凭证一份，拟证明郭晓芳自2018年6月1日起至今，未缴纳过物业费。3.被告欠物业费明细2份，拟证明郭晓芳自2018年6月1日起到2019年12月31日被告欠缴服务费是2614.87元。4.违约金明细2份，拟证明按照协议约定，郭晓芳的行为已构成违约，截止到2019年12月31日，郭晓芳应向丹尼尔物业公司缴纳违约金868.66元。郭晓芳未到庭，视为其放弃了诉讼中的举证及质证权利，应由其承担对其不利的法律后果。经审查，上述证据客观真实，证据之间相互印证，足以认定本案事实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，丹尼尔物业公司为甲方、郭晓芳为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份。该合同约定：第二十二条本物业管理区域内实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，标准为：高层：1.55元/月/平方米；洋房、叠墅：1.39元/月/平方米；商业用房：3元/月/平方米；……4、乙方应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费，物业服务费用按季度收取，乙方应在每季度第一个月10日之前交纳本季度物业服务费用；……第三十七条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，若拖欠费用在6个月以上，甲方将依法提起诉讼，追缴欠款。……郭晓芳系本市湛河区凌云路与南环路交叉口银基誉府一期高层x号楼x单元xx户房屋的业主，该房屋实测建筑面积为88.79平方米。郭晓芳自2018年6月1日起未向丹尼尔物业公司交纳过物业费。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。丹尼尔物业公司与郭晓芳签订的《前期物业服务合同》对双方具有约束力,合法有效,双方应按合同约定履行相应的义务。现丹尼尔物业公司按照合同约定为该小区提供物业服务，其有权依据合同的约定向郭晓芳主张物业管理服务费。郭晓芳未依约缴纳物业管理费,构成违约,应当承担支付物业管理费2614.87元（1.55元/月/平方米×88.79平方米×19个月）的责任。双方合同约定违约金过高，且丹尼尔物业公司并未提供其实际损失的证据，故对其主张的违约金应以欠缴物业费为基数按照年利率6%支付违约金248.41元（2614.87元×6%÷12×19个月）。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭晓芳于本判决生效之日起七日内向河南丹尼尔物业管理有限公司平顶山分公司支付自2018年6月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费2614.87元、违约金248.41元，以上共计2863.28元。二、驳回河南丹尼尔物业管理有限公司平顶山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由河南丹尼尔物业管理有限公司平顶山分公司负担5元，郭晓芳负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇一九年十二月十九日书记员  徐甜甜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。