大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初4567号 原告李大为，男，1982年4月7日生，汉族，住大连市西岗区。 原告于彬，男，1987年2月5日生，汉族，住大连市西岗区。 原告李大为、于彬共同委托诉讼代理人郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。 被告大连市西岗区龙畔锦城小区第一届业主委员会，住所地大连市西岗区龙畔锦城小区35号楼公建。 负责人曲仁亮，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人王金海、梁照强，辽宁青松律师事务所律师。 原告李大为、于彬与被告大连市西岗区龙畔锦城小区第一届业主委员会业主（以下简称“龙畔锦城业委会”）撤销权纠纷一案，本院于2018年11月26日作出（2018）辽0203民初5848号民事判决，原告李大为、于彬不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）辽02民终3764号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初5848号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月18日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告李大为及原告李大为、于彬共同委托诉讼代理人郭聪、被告龙畔锦城业委会委托诉讼代理人王金海、梁照强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李大为、于彬共同诉称，二原告均为大连市西岗区龙畔锦城小区业主，2015年8月原告所住小区大连市西岗区龙畔锦城小区开始筹备组建业主大会，2016年1月26日，龙畔锦城小区业主大会作出决议，《龙畔锦城小区业主大会决议》通过如下事项：《龙畔锦城小区管理规约》、《龙畔锦城小区业主大会议事规则》和选举产生龙畔锦城小区业主委员会委员。但是，原告在诉被告知情权纠纷案件中发现，在本次业主大会筹备召开及表决过程中未按《业主大会和业主委员会指导规则》第二条之规定对相关内容以书面形式进行公告，也未公布业主投票统计情况。主要表现在：未确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专用部分面积；未公示首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；未公示管理规约、业主大会议事规则；未公示首次业主大会会议表决规则；未公示业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会委员候选人名单；未公示业主委员会选举办法。在表决及选举结束后，未公示业主投票表决情况。因此，本次业主大会的筹备召开及表决违反法定程序。在原告诉被告知情权纠纷案件中，原告发现被告提供的《业主大会表决票》并非原告签名，是被告伪造原告签名，应属无效票。而且《业主大会表决票》只写“选举产生业主委员会委员”，并未明确写明业委会被选举人名单，事实上剥夺了小区所有业主的选举权，该表决票明显不符合相关规定。被告的行为严重侵犯了原告的选举权和表决权，是对原告合法权益的肆意践踏。综上所述，被告违反法律规定的程序作出决议《龙畔锦城小区业主大会决议》，并且伪造原告《业主大会表决票》侵害了原告的合法权益。根据《物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《物业管理条例》第十二条之规定，原告请求法院判令撤销2016年1月26日大连市西岗区龙畔锦城小区业主大会作出的《龙畔锦城小区业主大会决议》。 被告辩称，不同意二原告的诉讼请求，具体理由如下：本次业主委员会是首次业主大会，完全是在房地产行政主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和参与下依照法定程序进行的。筹备组完成了确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法，这些内容已经在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。公告期间未发现业主对前述内容有异议的。业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐，并经筹备组核查参选人的资格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，最终确定了业主委员会委员候选人名单。筹备组在组成之日起90日内完成筹备工作，采用书面征求意见的形式组织召开了首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。从选票结果看，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决结果双双过半，合法有效。二原告起诉超过了法定撤销一年时效，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告李大为、于彬均系大连市西岗区龙畔锦城小区业主。大连市龙畔锦城小区共有业主1695户，小区总建设面积171090.65平方米，其中住宅158137.06平方米、非住宅（公建）12953.59平方米。 2015年8月10日，大连市西岗区长江社区居民委员会（以下简称“长江社区居委会”）发布《关于组建业主大会筹备组的公告》，同年9月10日发布《业主大会筹备组成员名单公告》，对龙畔锦城小区业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）成员名单进行公示。同年10月29日，筹备组发布《关于业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式公示》，对业主委员会的成员组成、选举方式及业主委员会委员候选人的产生办法等事项进行公示。同年11月3日，筹备组发布《关于业主委员会委员候选人报名的通知》。同年12月2日，筹备组召开第二次会议，通过《长江社区龙畔锦城小区业主大会筹备组第二次会议决议》，该决议主要内容为：1、讨论、修改、通过了《管理规约》和《业主大会议事规则》草案；2、决定顺延业委会委员候选人报名时间；3、确定业主身份，确定业主在首次业主大会的投票权数：投票总权数1695票，其中住宅1661票、非住宅33票、建设单位1票；小区总建设面积171090.65平方米，其中住宅158137.06平方米、非住宅（公建）12953.59平方米。同日，筹备组发布《关于龙畔锦城小区业主身份及在业主大会会议上投票权数公告》，主要内容：业主在本次业主大会会议上的投票总权数为1695票。其中，住宅1661票，非住宅33票，建设单位1票。同日，筹备组发布《关于延长业主委员会委员候选人报名的通知》。同年12月16日，筹备组召开第三次会议，通过《长江社区龙畔锦城小区业主大会筹备组第三次会议决议》，该决议主要内容：1、通报业委会候选人第二阶段报名情况，讨论确定业主委员会候选人由13人组成；2、确定业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式；3、《管理规约》《业主大会议事规则》草案及候选人公示时间为2015年12月28日至2016年1月15日。同年12月21日，筹备组向春都园21号楼全体业主发布《关于推选业主委员会委员候选人的通知》。同年12月28日，筹备组发布《关于龙畔锦城小区业主委员会委员候选人名单公示》，对确定的13名业主委员会委员候选人名单进行公示。同日，筹备组发布《关于龙畔锦城小区业主大会讨论事项公告》，主要内容：确定本次业主大会会议的议程：一、审议通过《龙畔锦城小区管理规约》；二、审议通过《龙畔锦城小区业主大会议事规则》；三、选举产生业主委员会委员；上述一至三事项需投票表决，书面材料已在长江社区办公室、社区活动室门前及东、西门岗公布；相应的选票、表决票由筹备组及社区工作人员佩戴工作标牌，于2016年1月20日至24日入户分发至各业主并及时收回。同日，筹备组发布《关于龙畔锦城小区业主大会形式公告》，对业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式进行公告。2016年1月26日，长江社区居委会对龙畔锦城小区业委会选票进行统计，出具《龙畔锦城小区业委会选票统计》，主要内容：总投票权数1695票；总建筑面积171090.65平方米；发出选票1695张、收回选票987张，其中，全部同意票（《龙畔锦城小区管理规约》《龙畔锦城小区业主大会议事规则》和业主委员会委员）950票56.05%、同意建筑面积98751.79平方米57.72%、部分同意26票、反对2票、弃权5票、废票4票，合计37票。未收回469户，出租57户，弃权34户，空房94户，公司4户，拒签37户，不开门13户。《管理规约》《议事规则》同意票956票56.40%；同意建筑面积99259.71平方米58.02%。同日，被告发布《龙畔锦城小区业主大会决议》，主要内容：龙畔锦城小区于2016年1月20日至2016年1月24日，以书面征求意见形式召开业主大会会议，就《龙畔锦城小区管理规约》《龙畔锦城小区业主大会议事规则》、选举产生业主委员会委员等事项进行表决。2016年1月25日，在长江社区监督指导下，经统计表决结果如下：小区总投票权数1695票，总建筑面积171090.65平方米。表决项一：同意956票，占总投票权数56.40%；同意票数合计总建筑面积99259.71平方米，占小区总建筑面积58.02%。表决项二：同意956票，占总投票权数56.40%；同意票数合计总建筑面积97020.15平方米，占小区总建筑面积58.02%。表决项三：同意950票，占总投票权数56.05%；同意票数合计总建筑面积98751.79平方米，占小区总建筑面积57.72%。以上表决事项同意结果符合《物业管理条例》《物权法》规定要求，本次业主大会通过如下事项：1、《龙畔锦城小区管理规约》；2、《龙畔锦城小区业主大会议事规则》；3、选举产生龙畔锦城小区业主委员会委员。 另查，筹备组按照大连市国土资源和房屋局发布的大国土房屋发﹝2015﹞121号《关于进一步规范我市业主大会和业委会工作的指导意见》之附件24《业主大会表决票》样式制作表决票，表决票与表决票存根在同一页面，各有业主签名位置一处。 诉讼中，原告对部分表决票效力提出异议，异议内容包括：无业主签名表决票54张、建筑面积4581.66平方米，表决票有涂改75张、建筑面积8646.88平方米，非业主本人签名表决票10张、建筑面积6460.11平方米。经核对，原告提出无业主签名的54张表决票的情况为：表决票及存根处均未签名4张、建筑面积373.61平方米，表决票业主签名签错位置的共2张、建筑面积165.81平方米，表决票业主（签名）处未签字，但在表决票存根处业主签名的共48张、建筑面积4042.3平方米（其中，业主以视频方式确认表决票效力的5张，建筑面积422平方米）。原告提出75张有涂改的表决票的情况为：业主签名处涂改的共25张、建筑面积2235.99平方米（其中，业主以视频方式确认表决票效力的1张、建筑面积108平方米）；房号、面积等处涂改的共50张、建筑面积6410.89平方米。原告提出非业主本人签名的10张表决票的情况为：大连铁路房地产开发有限责任公司确认表决票效力1张、建筑面积5050.82平方米，签名真实性存疑9张、建筑面积1409.66平方米。 庭审中，被告陈述《龙畔锦城小区业主大会决议》所载表决票统计结果与长江社区居委会出具的《龙畔锦城小区业委会选票统计》中关于表决项二《龙畔锦城小区业主大会议事规则》的结果在占总投票权数比例上不一致系笔误，以长江社区居委会出具的统计结果为准。被告提供多名案涉小区业主以视频方式提供的证言，证实筹备组对依法应当公示的内容在案涉小区广告栏及单元门处张贴公示。 本院所确认的上述事实，有原告提供的房地产权证、业主大会表决票、业主大会决议、被告提供的《长江社区龙畔锦城小区业主大会筹备组第二次会议决议》《管理规约》《业主大会议事规则》《关于龙畔锦城小区业主身份及业主大会会议上投票权数公告》、大政地城字【2010】6112号关于大政地城【2008】6011号批复的补充批复、《关于龙畔锦城小区业主大会讨论事项公告》《关于业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式公示》《关于业主员委会委员候选人报名的通知》《关于延长业主委员会委员候选人报名的通知》《关于推选业主委员会委员候选人的通知》《关于龙畔锦城小区业主委员会委员候选人名单公示》《长江社区龙畔锦城小区业主大会筹备组第三次会议决议》《关于龙畔锦城小区业主大会形式公告》、大连市国土资源和房屋局《大国土房屋发［2015］121号》文件、龙畔锦城小区业委会选票统计、龙畔锦城小区业主大会决议、《业主委员会备案通知书，编号N00001》、庄忠明、李媛媛辞职报告、《业主委员会成立（换届）备案表》、《业主委员会备案通知书，编号：002》、证人视频、大连铁路开发建设有限责任公司情况说明及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主制定业主大会议事规则，制定建筑物及其附属设施管理规约，选举产生业主委员会等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且经过总人数过半数的业主同意。因此，案涉决议是否有效取决于业主大会或业主委员会召开时，是否有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，是否在该次业主大会中取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告对139张表决票的效力提出异议，包括：无业主签名表决票54张、建筑面积4581.66平方米，表决票有涂改75张、建筑面积8646.88平方米，非业主本人签名表决票10张、建筑面积6460.11平方米。经核对，一、原告认为无业主签名的54张表决票中可确认为有效票的有7张，包括：表决票业主（签名）处未签字，但在表决票存根处业主签名，业主以视频方式提供证言确认表决票效力的5张、建筑面积422平方米，表决票业主签名位置错误2张、建筑面积165.81平方米。其余47张表决票形式上不符合有效票的标准，效力上无涉及业主的确认意见，应认定为无效票，包括：表决票、存根处均未签名4张、建筑面积373.61平方米，表决票业主（签名）处未签字，在表决票存根处业主签名且无有效表达确认的43张、建筑面积3620.3平方米。二、原告认为涂改的75张表决票中可确认为有效票的有51张，包括：房号、面积等涂改的50张、建筑面积6410.89平方米，该50张表决票在表决事项处无涂改，在业主签名处无涂改，原告亦未提供业主签名与真实情况不符的证据，应认定为有效票；表决票业主签名处涂改，业主以视频方式提供证言确认表决票效力的1张、建筑面积108平方米。其余24张、建筑面积2127.99平方米的表决票，业主签名处涂改，无确认表决票效力证据，应认定为无效票。三、原告认为非业主本人签名的10张表决票，其中案涉小区开发单位大连铁路房地产开发有限责任公司确认表决票效力1张、建筑面积5050.82平方米应认定为有效票。其余9张表决票、建筑面积1409.66平方米，业主签名真实性存疑，应认定为无效票。综上，应认定为无效表决票的共计80票、建筑面积7531.56平方米。案涉小区有业主1695户，总建筑面积171090.65平方米。案涉决议统计结果显示，三项表决事项均同意的表决票为950票，建筑面积98751.79平方米。减去上述无效票及所代表的建筑面积，最终可认定的有效票为870票（950票-80票），建筑面积91220.23平方米（98751.79平方米-7531.56平方米），均符合法律规定的取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求，故案涉决议合法有效。原告主张，证据不足，本院不予支持。 关于被告辩称原告诉请已过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，被告提供了多名案涉小区业主以视频方式提供的证言，证实在业主大会召开期间，筹备组对依法应当公示的内容在案涉小区广告栏及单元门处张贴公示，对于筹备组依法进行公示的事实，本院予以确认。该公示内容效力及与全体小区业主。故，针对此次业主大会决议的撤销权的诉讼，应当自该决议发布之日即2016年1月26日起一年内行使。本案原告李大为、于彬提起诉讼的时间为2017年9月13日，已超过诉讼时效。被告的此项抗辩意见，有事实及法律依据，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告李大为、于彬的诉讼请求。 案件受理费100元（原告李大为、于彬已预交），由原告李大为、于彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚 江 审 判 员  张春艳 审 判 员  李 健 二〇一九年十二月十一日 法官助理  张 楠 书 记 员  张新传