宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初11920号 原告:王瑞，男，1987年11月21日出生，汉族，宁夏银川市人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:杨明琦，男，1965年4月24日出生，回族，宁夏同心县人，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 第三人:银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部，住所地:宁夏回族自治区银川市。 经营者:单正斌，男，1988年9月16日出生，回族，宁夏西吉县人，该咨询部经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告王瑞与被告杨明琦、第三人银川市金凤区某房地产咨询部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞、被告杨明琦、第三人的经营者单正斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王瑞向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告杨明琦签订的《银川市存量房屋买卖合同》;2.请求法院依法判令被告杨明琦向原告支付购房违约金239000元、居间代理费15000元;以上合计金额为:254000元3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告因孩子上学需另换他房，故通过第三人银川市金凤区某房地产咨询部发布出售涉案房屋信息，后于2019年8月26日，原告与被告杨明琦及银川市金凤区某房地产咨询部签订《居间服务合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《银川市存量房屋买卖合同》，约定被告杨明琦以银行贷款方式购买原告位于银川市金凤区某房屋，总房款1195000元。《补充协议》第二条约定被告杨明琦承诺于2019年9月10日前将首付款495000元以银行托管的方式支付给原告，第四条约定被告人杨明琦“拒绝购买该房屋”构成根本违约，以相当于涉案房屋总价款的20%向原告支付违约金。前述合同签订后，被告杨明琦于当日向银川市金凤区某房地产咨询部支付购房定金1万元，银川市金凤区某房地产咨询部向原告出具《保管条》(编号:2019042)一张。前述合同成立并生效数日后，被告杨明琦突然通知原告拒绝购买涉案房屋。原告遂提出与被告签订的前述合同依法成立合法有效，被告拒绝购买的行为已经违反合同约定，构成根本违约，需要承担相应的违约责任。对此责任被告杨明琦明确拒绝承担，原告多次沟通无果。综上，被告恶意违约行为，已严重违背诚实信用原则，并损害了原告的合法权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，望依法审理，判如所请。 被告杨明琦辩称：原被告之间与2019年8月26日签订的房屋买卖合同，2019年9月3日被告到原告家中当面说清房屋不要了，因为资金的问题让原告先卖给他人。后来给中介公司说了这个事情，中介公司不答应并不接电话。原告的第二项诉请缺乏事实依据和法律依据。1、房屋买卖合同中明确的定金条款，我已经把1万元定金交给了原告，这1万元是弥补原告的一切损失，原告并没有因为解除合同遭受任何损失。2、依据居间服务合同，我不承担居间代理费，基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理的考量，至于原告是否该支付居间代理费，支付多少代理费是原告与中介公司的问题，应该另案解决协商。 第三人银川市金凤区某房地产咨询部辩称：由于原告与被告签订合同后，因被告个人原因导致合同违约，在原告被告及第三人签订的居间服务合同中明确标注居间服务费是由原告承担，但是在补充协议中原告与被告相互协定的违约责任里第四条：若乙方出现根本情形违约之一的，乙方应在违约行为发生之日其15日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方将乙方支付给甲方的定金扣除全额居间服务费23600元整后交于甲方抵顶违约金，多退少补。本违约条款是原告与被告协商一致公平公正的，现因被告个人原因导致房屋不能交易，作为第三人，我有权申请我方的居间服务费。 根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月26日原告通过第三人的居间服务与被告经协商签订了《银川市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》及《居间服务合同》各一份，合同约定被告以银行贷款方式购买原告位于银川市金凤区某房屋，面积135.13平方米，房屋成交价为1195000元。被告支付定金1万元交第三人，被告承诺于2019年9月10日前将首付款495000元以银行托管的方式支付原告，原告于同年9月30日办理抵押注销手续。被告如拒绝购买该房屋则以相当于涉案房屋总价款的20%向原告支付违约金。上述合同签订后，被告于当日向原告支付购房定金1万元，并交第三人保管该定金1万元，原告和第三人分别给被告出具了收条和保管条各一张。同年9月3日被告因资金问题和孩子上学远的原因向原告和第三人表达了不予购买的意愿，但原告不同意并要求被告承担违约责任，双方经协商无果，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，原、被告经第三人居间服务签订的存量房屋买卖合同等四份合同，系三方当事人的真实意思表示，属有效合同，对三方当事人均具有法律约束力，三方均应自觉全面履行合同的义务。被告在合同签订后因资金问题等原因不能履行合同的义务，其行为构成违约，应承担约定的违约责任。原告请求解除双方签订的存量房屋买卖合同，符合法律的规定，本院予以支持。原告主张被告承担违约金239000元的诉请，因被告向原告缴纳定金1万元作为履约的担保并交由第三人保管。双方在合同中既约定了违约金又约定了定金条款，现原告选择适用违约金条款，但双方约定的按房屋总价款的20%支付违约金，明显高于给原告造成的实际损失，由于原告未提供其实际损失的证据，故本院结合被告的过错、履约情况、原告的预期收益等因素，酌定被告支付原告违约金25000元。原告主张的居间代理费，因该费用非原告收取且原告也未损失，故原告的该项请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告辩称支付原告1万元的定金即可弥补原告损失，但原告未选择定金条款，故其辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项，第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告王瑞与被告杨明琦签订的《银川市存量房屋买卖合同》； 二、被告杨明琦于判决生效后五日内支付原告购房违约金25000元。 三、驳回原告王瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2555元，由原告王瑞负担2342元，被告杨明琦负担213元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 李建东 二〇一九年十二月二十日 法官助理 袁 芳 书 记 员 沈天豪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。