昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10520号原告：昆明鑫康投资有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路俊发中心23楼。法定代表人：王学晓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1993年5月8日出生，汉族，成都市武侯区人，住成都市武侯区，系昆明鑫康投资有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨宝清，男，1992年10月29日出生，汉族，成都市武侯区人，住成都市武侯区，系昆明鑫康投资有限公司法务，特别授权代理。被告：景莉茜，女，1986年2月22日出生，汉族，贵州省普安县人，住贵州省普安县。原告昆明鑫康投资有限公司与被告景莉茜商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明鑫康投资有限公司的委托诉讼代理人李晶晶、杨宝清到庭参加诉讼。被告景莉茜经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后不正当理由不到庭，本院依法对被告景莉茜进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明鑫康投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求判令《商品房买卖合同》及补充协议解除后7日内，被告返还房屋（该房屋价格890779元）并无条件配合原告办理《商品房买卖合同》解除备案手续；3、请求判令被告支付违约金178155.8元；4、请求判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，原告与被告签订编号为5301012017062802671号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定被告购买原告开发的金尚俊园二期A1地块2幢住宅405号房屋，总价款人民币890779元，被告首期支付购房金额180779元，其余价款710000元向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行贷款支付。2017年7月11日，被告与案外人中国工商银行股份有限公司昆明正义支行及原告签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定被告向银行借款人民币710000元，用于购买案涉房屋，原告为其上述贷款提供阶段性连带保证担保。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条第五款约定：如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。被告景莉茜未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的商品房购销合同、合同补充协议，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的公证书、个人购房借款担保合同、个人逾期贷款催收通知书、贷款结清证明，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年6月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发的坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处小坝社区地块金尚俊园二期A1地块2幢4层405号房，房屋套内建筑面积为74.82平方米，房屋总价款为890779元。被告支付首期购房款180779元，其余价款710000元向工商银行正义路支行贷款支付。合同约定：若买受人未按照合同约定付款的，逾期在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项的万分之0.5的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自合同解除通知到达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人全部房款。同时补充协议约定，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款或违反贷款合同的其他规定，致使银行要求出卖人承担连带担保责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除合同通知书送达买受人之日起解除，买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按照购房款总额的20%向出卖人支付违约金。如被买受人逾期配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续的，每逾期一日，买受人应按购房款总额的1%向出卖人支付违约金，直至《商品房买卖合同》解除备案手续办理完毕。由此发生的交易相关税费由买受人承担。在《商品房买卖合同》解除备案手续办理完毕后，出卖人扣除买受人应承担的上述所有违约金和相关税费后向买受人退还剩余已付款，如买受人已付款不够抵扣的，出卖人有权向买受人追偿。由此造成出卖人损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担全部赔偿责任。买受人保证主合同中所登记的联系方式真实、有效，如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切后果由买受人承担。如买受人拒绝签收、地址发生变幻未通知出卖人或因其他不可归责与出卖人的原因二无法签收的，视为已送达。经审查，被告向原告支付房屋首付款180779元。被告就房屋的尾款共计710000元向工商银行股份有限公司正义路支行贷款，于2017年7月11日签订一份《个人购房借款/担保合同》及《补充协议》，并于2017年7月13日办理相应公证。2017年6月28日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案。原告于2019年3月1日向本院提起诉讼，要求被告景莉茜支付因原告承担连带保证责任代被告向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行偿还的10546元代偿款项，以及赔偿自代偿之日起至被告足额偿付之日止以代偿金额为基数按6%年利率计算的资金占用损失。以及本案的诉讼费、保全费、担保费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。本院于2019年8月27日作出（2019）云0103民初2567号民事判决书，判决：被告景莉茜于本判决生效之日起十日内向原告昆明鑫康投资有限公司支付代偿款10546元，并支付自2018年12月26日起至该款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用损失。其中代偿款中10546元中本金为5329.02元,利息5216.98元。另查，2019年10月30日，原告代偿了被告贷款的全部本息，2019年12月26日中国工商银行股份有限公司正义路支行出具《贷款结清证明》，被告贷款金额710000元，贷款期限240个月，于2019年10月30日全部结清。原告代偿的本息为658478.29元，第一次于2018年12月26日代偿10546元，其中本金5329.02元，利息5216.98元；第二次于2019年5月28日代偿16259.11元，其中本金8874.75元，利息7384.36元；第三次于2019年10月30日代偿631673.18元，其中本金630125.09元，利息1548.09元。再查，2018年12月13日，原告昆明鑫康投资有限公司向被告景莉茜发出解除通知，通知如下：我公司对景莉茜于工商银行签订的《个人住房借款合同》承担阶段性连带担保责任。根据我公司与景莉茜《商品房买卖合同》第5条约定，我公司通知景莉茜女士解除《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》。请自该通知送达之日起7日内配合我公司办理解除合同备案手续。本院认为，针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》、补充协议以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告代偿全部本息，根据补充协议约定内容，原告作为履约方有权要求解除合同及备案撤销，故对于原告的诉请本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，本案中原告昆明鑫康投资有限公司于2018年12月13日向被告景莉茜邮邮寄《金尚俊园二期A1地块2栋405号房购房合同》的解除通知，但因邮寄单上所填的内寄品名为《关于昆明鑫康投资有限公司金尚俊园客户景莉茜购房合同解除通知》与原告向本院提交的《金尚俊园二期A1地块2栋405号购房合同的解除通知》标题不符，不能确定邮寄的内容就是该通知书，故不能以该邮寄通知到达被告景莉茜之日为解除之日，应于被告收到原告的诉状之日为解除之日，被告于2019年11月23日公告送达收到原告诉状，故《商品房购销合同》、补充协议于2019年11月23日解除，合同解除后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：5301012017062802671）。同时，在庭审中，原告明确要求本院予以处理合同解除的法律后果以及抵扣原告代偿的本息，故被告应当将坐落于金尚俊园二期A1地块2幢4层405号房返还给原告，原告应当向被告退还购房款，但本院注意到原告已经代偿结清银行贷款本息658478.29元，且提出就代偿的本息在返还的购房款中予以抵扣，为避免当事人诉累，应当在原告返还购房款项中予以抵扣代偿贷款本息658478.29元。同时，原告已经另案起诉要求被告代偿款项，且有生效判决确定被告应当向原告支付代偿款项10546元，故应当在本案中不予处理原告另案主张追偿款项金额，原告可基于另案生效判决向被告主张该款项。因此，原告应当向被告支付款项242846.71元（890779元-658478.29元+10546元=242846.71元）。针对原告要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告主张合同总价款20%的违约金的请求权基础是补充协议中的约定内容，但该约定的内容系属原告承担部分或全部保证责任后的情形，原告作为阶段性保证人，在承担保证责任后，有权要求被告承担合同价款20%的违约金，对此，本院认为，担保人承担的担保责任范围不应大于主债务，是担保从属性的必然要求，原告在补充协议中约定对担保责任的专门的违约责任，属于当事人约定的担保责任范围大于主债务的，违反了担保的从属性应当无效，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，对于原告主张的担保费，担保费并非因保全必须产生的费用，且没有相关约定，该主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、原告昆明鑫康投资有限公司与被告景莉茜签订的《商品房购销合同》、补充协议于2019年11月23日解除；二、被告景莉茜于本判决生效之日起十日内协助原告昆明鑫康投资有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：5301012017062802671）备案登记手续；三、被告景莉茜于本判决生效之日起十日内向原告昆明鑫康投资有限公司返还坐落于金尚俊园二期A1地块2幢4层405号房屋；四、原告昆明鑫康投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告景莉茜支付款项242846.71元；五、驳回原告昆明鑫康投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14420元、保全费5000元，由被告景莉茜负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 蒋  芸人民陪审员 马 巍 巍二〇一九年十二月三十一日书 记 员 金 玉 洁