北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67908号原告：张顺义，男，1964年7月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京传承房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区康家沟145号A288。法定代表人：孟鑫，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，男，1992年3月18日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：郑杰，男，1988年12月27日出生，汉族，该公司员工。原告张顺义（以下简称原告）与被告北京传承房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告之委托诉讼代理人王鹏、郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金2613元；2.被告赔偿原告房间内的物品损失28530元；3.被告支付免租期租金8399.7元；4.被告赔偿原告因房屋被损毁而产生的各项维修费用12956元；5.被告按合同约定赔偿原告一个月租金的违约金11200元；6.被告支付原告因清除留存于房间内的物品的清运费500元；7.被告给付原告未缴纳的水费358元及燃气费241.96元。事实及理由：2018年3月16日，原告与被告签订了《房屋委托租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）交由被告代理出租管理，同时约定在合同期内，被告不得违法违规经营，在使用房屋期间做到不扰民，按时给付租金，由于被告违规使用房屋，导致2019年5月20日被举报，xx号房屋所在社区的流动人口办公室对被告违规出租提出整改。同年6月17日，被告拒付租金，经原告催要仍未给付，被告一直拖延至6月20日才将违规隔断拆除，并于2019年6月22日提出解除合同。原告无奈，故诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：xx号房屋原来是三居室，原告自己将xx号房屋改造成两居室，被告租赁xx号房屋后为了出租，将xx号房屋恢复为三居室，但是xx号房屋所在社区的居民委员会在2019年5月20日要求被告恢复原状，不允许被告改变房屋状态。被告本来的合同目的是承租三居室，如果不是三居室被告不可能给原告这么高的租金，于是被告就在2019年5月23日和原告协商解除合同的事情，约定互不承担违约，但原告当时说到房子做交接的时候再签交接协议，可等到双方交接房屋的时候原告就不承认了，说这个丢了，那个坏了，而且当时丢的椅子是一把不是三把，其余家具都在，被告自己的床也给留在那里了。xx号房屋内的刮腻子以及保洁等工作都是被告找工人做的。关于水费和燃气费被告认可原告所述的金额并同意支付，当时因为原告不同意签交接单，所以没有给付。原告就其主张向本院提交了如下证据：1.签订日期为2018年3月16日的《委托合同》及《补充协议》；2.《公有住宅租赁合同》；3.被告工作人员给原告发送的短信截图；4.照片及房屋户型图、燃气缴费通知单和自来水缴费通知单照片及微信截图；5.立邦刷新服务报价单；6.房屋内丢失家具相似物品在淘宝上的照片截图；7.视频光盘；8.房产证复印件；9.给立邦刷新的微信转账记录截图及缴纳自来水费及燃气费的微信付款记录截图。被告对原告上述证据的质证意见如下：对证据1至证据4的真实性均予以认可；对证据5的真实性不清楚，原告收回xx号房屋后自己重新收拾一下是非常正常的，费用不应由被告负担；对证据6的真实性不认可，并称当时只是丢失了一把椅子，其余东西均未丢失；对证据7的真实性未提出异议，被告一直就损坏的物品与原告进行协商，但原告不能按照新的物品的价格要求被告赔偿，而且视频中丢失的三把椅子，被告后期找到了两把椅子，给原告送过去时原告称不要椅子只要钱，另，原告所说的物品也都已经老化，均是已经使用多年的物品，原告自己都不知道价格，亦无法证明相应的价值，此外，被告同意为原告的房屋进行粉刷，但是原告要求被告为其房屋进行精装修，被告无法同意，只要价格合理，被告同意与原告协商；对证据8的真实性予以认可，房屋坐落的位置也属实；对证据9的真实性不认可，具体意见与证据5的质证意见一致。被告就其主张向本院提交了落款日期为2019年5月23日的《退房协议》，该协议未有原、被告的签字及盖章。原告对被告提交的《退房协议》的真实性不予认可，并称其未见过该协议，且当时被告称是因不可抗力导致退租，原告认为是因为被告违规群租导致，原告对该协议的内容亦不予认可。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告系xx号房屋的登记所有权人。原告作为委托人（甲方）与被告作为经纪人（乙方）于2018年3月16日签订了《房屋出租委托合同》（以下简称《合同》）1份。《合同》约定，甲方将xx号房屋委托乙方对外出租。甲方提供的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计24个月，即2018年3月17日起至2020年3月16日止；合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2018年4月17日开始计算租金，即自委托之日起2年乙方给甲方22个月的房租；房屋每月租金为人民币11000元；房租按季度缴付；第一次2018年3月17日（￥22000元整），第二次2018年6月17日（￥33000元整），第三次2018年9月17日（￥33000元整），第四次2018年12月17日（￥33000元整）；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复；乙方可以对其房屋进行简单装修，添置家电，家具，隔断，但不损坏房屋主体结构，到期按业主要求恢复；委托期内，乙方提前退租的应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；在委托期内乙方即代理客户应负责的事项、费用，包括房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；……；屋内其它（应为“他”）物品因使用不当产生破损的。原、被告于2018年3月17日办理了xx号房屋的交接手续，原告将xx号房屋交付给被告，被告工作人员在房屋附属设备交接清单上签字。在房屋附属设备交接清单上标注有：在装修情况项下的地面一项的木地板一栏进行勾选、墙面一项的立邦漆一栏进行勾选、窗一项的塑钢一栏进行勾选；在家具选项中的沙发一项的数量处标注为1,在沙发一项的数量处标注为2套、在茶几一项的数量处标注为1,在电视柜一项的数量处标注为1红木,在餐桌一项的数量处标注为1,在椅子一项的数量处标注为6,在床头柜一项的数量处标注为1；在电器选项中的冰箱一项的数量处标注为1，品牌为海尔、挂式空调一项的数量处标注为3，品牌为三菱与格力、燃气热水器一项的数量处标注为1,在抽油烟机一项的数量处标注为1,燃气灶一项的数量处标注为1带烤箱、在画一项的数量处标注为3,在缝纫机一项的数量处标注为1；在电表一项中的电卡处进行勾选，剩余表数处显示60元，并在电卡已交付乙方的选项上进行勾选；燃气一项的表数标注为1843；水表一项的冷水表字数标注为1186。2018年3月16日，原、被告还签署了《补充协议》1份，约定：“授权委托书为格式化协议，有不尽详细，现根据双方协商达成此补充协议：左家庄南里5号楼1门xx号楼（即xx号房屋）授权委托书只针对北京传承房地产有限公司（即被告），不针对其它（应为“他”）第三方，在授权委托期间，经营使用不当造成损失由北京传承房地产有限公司全权负责。对使用人员，由北京传承房地产有限公司审核，不得在房屋内从事违法犯罪活动，如有违约发生，北京传承房地产有限公司负全部责任，并终止合同。房屋使用期间，允许在房屋内添置隔断进行分租，并保护个人隐私，使用合同完成结束后，恢复到原始状态。第二年房租租金为11200元（壹万壹仟贰佰元）。逾期付款视为违约。第二年付款日期为：第一次2019年3月17日：22400元（贰万贰仟肆佰元）、第二次2019年6月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）、第三次2019年9月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）、第二次2019年12月17日：33600元（叁万叁仟陆佰元）。”原告将xx号房屋交付被告后，被告在xx号房屋内增加了隔断，并以被告的名义将xx号房屋对外进行出租。原、被告均确认在《合同》中未有合同提前解除需要交纳免租期租金的约定。2019年6月22日，被告将xx号房屋交付给原告。庭审中，原告称被告提出解除《合同》，并称拆除了房屋内的隔断没有办法经营，所以不租了。就《合同》解除的问题，被告则称被告在2019年5月22日向原告提出要降价，因为xx号房屋不能按照三居室对外进行出租了，但原告不同意降价，当天被告找原告进行协商，被告说不能按原户型出租的话被告就不能向原告支付房租，原告说那就解除合同。针对被告的主张，原告称被告当时说是不可抗力，让原告降价，但是原告并没同意，因为被告违规群租房屋，导致要求被告进行整改，而且被告群租严重扰民被举报；此外，被告说如果原告不降低房屋租金，被告就不再给原告支付租金了，原告去找的北京市朝阳区房屋管理局市场科，在市场科干预下，被告说行情不好不赚钱了，才把钥匙还给原告。就此，被告称被告原来是承租原告的三居室，但整改后成为两居室，不符合需求了，被告在2019年5月底即完成了房屋整改，但有一个租户和原告达成协议在2019年6月17日才搬走，拖了被告好几天，2019年6月22日，当天录视频的时候原告说这不行那不行，被告说给原告维修，但原告说只要赔偿。另，原、被告均确认如果合同到期后，被告应该把房屋恢复原状交付给原告，并确认双方签订的《合同》及《补充协议》于2019年6月22日解除，被告交付原告租金至2019年6月16日。对于原告所主张丢失的物品，被告称就差一把椅子，但未提供交接单，原告未就其主张的物品的价值和购买时间提供购买的发票及票据。被告称因为原告不同意所以双方未签订交接清单。庭审期间，被告表示同意支付原告水费及燃气费，并赔偿原告一把椅子。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告所签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应履行合同义务。虽然原、被告签署的合同名称为《房屋出租委托合同》，但根据双方合同约定的权利义务等内容，应当确认双方之间建立的是房屋租赁合同关系，且原、被告对双方系房屋租赁合同关系亦予以认可，故本院依法认定原、被告之间系房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行合同期间，被告单方提出降低租金价格，其实际是对双方合同约定之变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告表示经与原告协商，未能就合同约定的租金标准达成新的协议，因此不能产生变更合同的效果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原、被告未能就原合同或协议达成新的变更的情况下，双方均应按照原合同的约定履行各自义务。然而，在合同未能变更的情况下，被告单方提出解除合同，不符合法律规定的行使单方解除权的情形，因原告亦表示同意解除双方所签订的《合同》及《补充协议》，故本院对原、被告解除《合同》及《补充协议》的事实不持异议，并予以确认。虽然，原、被告均确认双方签订的《合同》及《补充协议》已经解除，但并不影响原告依据合同和法律规定要求被告承担相应的责任。关于原告要求被告支付2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金的诉讼请求，因被告实际将xx号房屋交还给原告的时间为2019年6月22日，而被告向原告支付租金至2019年6月16日，所以被告还应向原告支付2019年6月17日至2019年6月22日期间的租金。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持，但原告所主张的金额计算有误，故具体数额本院将根据现有证据依法予以确定。关于原告要求被告赔偿其一个月租金的违约金的诉讼请求，因被告单方解除合同的行为已经构成了违约，且在双方合同中约定了违约金的数额，故被告应当依约向原告支付违约金，据此，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告给付未缴纳的水费358元及燃气费241.96元的诉讼请求，因被告对该诉讼请求予以认可并同意支付，故本院对原告该项诉讼请求不持异议，依法予以确认。关于原告要求被告赔偿原告房间内的物品损失的诉讼请求，因原、被告双方在履行合同之初签署有房屋附属设备交接清单，确认交接的物品，然而在被告将房屋返还给原告时双方未能办理书面的交接手续，亦未签署书面的交接清单，本院认为，可以原告提交的视频作为参考依据，对于原告交付给被告的房屋内附属设备中的合理部分的损失本院予以支持，但经询问，原告未能就其具体的损失数额提供充分的证据，故本院对于被告赔偿原告财产损失的数额予以酌定。关于原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，因在双方合同中并未约定免租期租金补交的内容，且本院已经依法支持了原告关于违约金的诉讼请求，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿因房屋被损毁而产生的各项维修费用的诉讼请求，因原、被告均确认双方有关于合同到期后被告应将房屋恢复原状交付给原告的约定，但是被告在双方合同解除时未将xx号房屋恢复原状，由此客观上导致了原告相应的维修费的损失，原告该项请求亦属于合理损失，据此，本院对原告该项诉讼请求亦予以支持，但原告所提交的证据尚不足以证明其所主张维修费用的金额，故具体数额本院将根据案件的实际情况及在案证据予以酌定。关于原告要求被告支付原告因清除留存于房间内的物品的清运费的诉讼请求，因原告未就其主张提供充分的证据且本院在确定被告赔偿原告的维修费中已经对此情节予以考量，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京传承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告张顺义二○一九年六月十七日至二○一九年六月二十二日期间的房屋租金2340元；二、被告北京传承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告张顺义违约金11200元；三、被告北京传承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告张顺义家具等损失3000元；四、被告北京传承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告张顺义维修费用8000元；五、被告北京传承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告张顺义水费358元、燃气费241.96元；六、驳回原告张顺义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理712元，由原告张顺义负担498元（已交纳）；由被告北京传承房地产经纪有限公司负担214元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇一九年十二月三十日书记员 邓嘉男