河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2019）冀0281民初1999号   原告：刘立芝，女，1973年8月1日出生，汉族，农民，现住遵化市。   委托诉讼代理人:宗保圳，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。   被告：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区。   法定代表人：李广富，系该公司经理。   委托诉讼代理人：信凤阁，内蒙古昭乌达律师事务所律师，代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：王佩新，该公司职工，代理权限为特别授权。   被告：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区。   法定代表人：董庆喜，系该公司经理。   原告刘立芝诉被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘立芝及其委托诉讼代理人宗保圳、赤建公司委托诉讼代理人信凤阁、王佩新到庭参加了诉讼。被告凤辉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘立芝的具体诉讼请求：依法解除2010年8月15日原告之兄刘某某与第二被告签订购买遵化市玫瑰园小区的商品房买卖合同，由二被告连带返还购房款311727元；二被告连带赔偿因违约给原告造成的损失按年利率24%计算至购房款退还完毕止；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与刘某某是同胞兄妹关系，2010年前原告夫妻经营防火门业务，因第一被告拖欠原告门款135605元，故2010年8月15日第一被告将抵账房屋即第二被告在遵化市××区.71平米房产抵顶给原告。相互抵账后原告应向第二被告、第一被告支付房款等176122元，总计支付房款为311727元。因刘某某有购房需求，故原告将该抵债房屋转让给刘建立，刘某某于2010年8月15日、2011年10月3日分三次将剩余房款、公共维修房屋基金共176122元支付给第二被告和第一被告西二里项目部，后在第一被告指导下，2010年8月15日，刘某某与第二被告签署商品房买卖合同，签署合同后，刘某某数次要求第一、第二被告交付房产，终因该工程迟迟不能完工而不能交付，后刘某某身体不适，在原告借款10万元用于治疗身体，现经双方协商刘某某同意将在第二被告购买的遵化市××园的全部购房款项、所购房屋的权益转让给原告原告，由原告和二被告主张权利即全部享有该房屋的所有权核和对该房屋的处置权、诉讼权和收益权。2019年4月，原告和刘某某将债权转让协议以邮寄方式书面告知第一、第二被告。2017年4月原告了解到被告出售给原告之兄刘建立的该套房产又被第二被告卖给他人，至此原告已全部支付房款的楼房已经登记在他人名下并入住。原告认为原告之兄刘某某与第二被告签订的商品房买卖合同合法有效。但第二被告将已经属于他人的房产卖与他人,显然第二被告是“一女二嫁”的欺诈行为，致使原告不能对该房屋行使处置权，最终原告依据商品房买卖合同购房入住的目的不能实现，经与被告协商解除商品房买卖合同，要求返还原告购房款并赔偿原告各项经济损失无果，故起诉至法院。   被告赤建公司辩称：1、原告的诉讼请求与赤建公司无关，原告诉状中所列的事实理由针对赤建公司不存在，原告的陈述自相矛盾，原告与刘某某系同胞兄妹关系，因刘某某身体不适，在原告处借款10万元用于治疗身体，后经双方协商刘某某同意将在凤辉公司购买的涉案房屋全部购房款和房屋权益转让给本案原告，原告仅用10万元就获得311727元本金和追加的违约金和利息，明显不符合常理，其诉讼请求和债权转让存在疑点；2、原告在起诉状中第一页认可经双方协商刘建立同意将在凤辉公司购买的涉案房屋相关权益转让给原告，由原告向二被告主张权利，证明涉案房屋的处置权包括出售权的权利主体在于凤辉公司，而不涉及本案赤建公司；3、原告在诉状中的第二页主张凤辉公司构成违约，又称如果原告诉讼请求真实导致原告购房权益不能实现的责任在凤辉公司；4、原告在诉状中承认起诉赤建公司是因为赤建公司帮助原告居间介绍实现原告向凤辉公司购买商品房的目的，居间合同建立在原告与赤建公司之间，商品房买卖合同建立在原告与凤辉公司之间，这是两个独立的案由，原告在诉讼请求中主张第一被告和第二被告承担连带责任，违反合同相对性及诉讼案由的同一性，存在诉讼主体列明的错误；5、原告主张受到凤辉公司的欺诈，一房二卖，显然已经超出民事审理的范畴，如果原告主张属实，凤辉公司显然构成刑事判罪，本案不宜审理；6、原告证明不了赤建公司与原告的主张存在怎样的利益关系，故请求法院查清事实，依法驳回原告对赤建公司的错误诉请和主张。   被告凤辉公司未作答辩。   本院归纳争议焦点：1、原告与二被告是否形成了债权债务的关系，以及该债权债务关系形成的过程；2、原告与被告凤辉公司签订的商品房买卖合同是否具备解除的条件；3、二被告是否应当连带返还原告购房款。   就争议焦点原、被告分别阐述己方观点并列举证据：   原告主张：2010年前原告夫妻经营防火门业务，被告赤建公司欠原告防火门款135605元，2010年中旬被告赤建公司的工作人员称赤建公司在遵化承建玫瑰园小区的工程，赤建公司在凤辉公司有抵账房屋，可以用房屋抵账的方式偿还拖欠的门款，故2010年8月经过原告夫妻与赤建公司协商，最终确定用玫瑰园小区xx室95.71平米的房屋抵账给原告，抵账的事宜达成后因原告夫妻在唐山居住，玫瑰园小区没有使用价值，将该抵账房转让给原告哥哥刘某某，抵债的房款最终商定为311727元，由刘某某对原告抵账后的176122元进行了交付，王金平办理手续。在本次买卖成交和收款过程中，收房款的人和抵顶房屋的人均是赤建公司，赤建公司持有凤辉公司的商品房买卖合同，二被告拥有处分该房产的权利，原告按照赤建公司所获取的权利，向赤建公司、凤辉公司支付了购房款和公共维修基金，但该房屋被卖与他人且被他人居住，因二被告的共同行为造成原告至今不能到自己购买的房产入住，无法实现合同目的，二被告存在共同的故意，要求二被告连带退还房款并赔偿相关损失。   原告提交如下证据：1、凤辉公司出具的收到房款272774元的票据一张（票号为xxxxxx）；2、赤建公司出具的收款收据两张，一张为33498元（票号xxxxxx）、一张为公共维修基金5455元（票号xxxxxx）。3、商品房买卖合同原件；4、个人债权转让协议、债权转让通知书各一份；5、刘某某出庭作证称证人系原告的哥哥，   证人妹夫乔某某（即本案原告的丈夫）与赤建公司有业务关系，赤建欠他们门款13万多，具体数额不清楚，转让妹夫乔某某问证人赤建有房可以顶账，征求证人意见顶不，证人同意后就顶了这房子，余款是证人交的，然后再把抵顶的款付给乔某某，证人出了17万多，交给了赤建公司，不是交了一次，还交过住房维修基金，给了证人一份商品房买卖合同，证人自愿将房转让给妹妹刘立芝，证人2014年的秋天向原告借过钱，借了10万元，用于周转，2017年12月因意外住院开支医药费3万多元。当知道买的房又被卖给别人后，证人就一直找赤建公司，证人曾到凤辉售楼处找过刘志鹏，后来又去开发商的二楼核实这套房到底有没有了，凤辉的工作人员说这房已经卖了，以后又找姓邱的，叫啥不知道了，他电话号是139XXXXXXXX。法庭询问证人“商品房买卖合同上买受人为什么没有签字？”证人称“就给了一份合同，没有提示让证人签字，后来王金平给证人打过电话，说让我把商品房买卖合同交回去，说做手续用，我当时出门了没在家，等我回来就说晚了”。法庭询问证人“3份收据当中凤辉公司售楼处收据注明玫瑰园一区xx室，而赤建公司西二里项目部两张收据注明玫瑰园一区xx号，为何收据房号不一致？”证人称“当时没在意”。   被告赤建公司质证认为：1、票号xxxxxx的票据，真实性不发表质证意见，第一该收据与第一被告赤建公司无关，证明原告的购房款交给了本案第二被告凤辉公司的售楼部；第二点该收据没有注明涉案款项27万余元是本案原告所交，原告不能用未注明真正权利人的票据向无辜的第一被告赤建公司主张；2、第二组票据编号为xxxxxxx，对该证据的真实性不认可，该收据上所加盖的赤峰建设建筑集团有限公司西二里项目部的印章不是本案赤建公司依法刻制和使用的，收款人也非赤建公司的员工或代理人，被告赤建公司不认识此人，该收据上出现的涉案房屋的编号与原告诉状中不一致，收据上是一区xx栋xx，诉状是一区xx栋xx；票据编号为xxxxxxx，所谓的赤建公司的印章非第一被告依法刻制使用的，收款人非第一被告的员工或代理人，因此该款项与被告赤建公司无关，该两张收据记载的金额一张是5455元，一张是33498元，合计38953元，与原告诉状中称分三次给付剩余房款、公共维修基金共计176122元金额矛盾；3、商品房买卖合同的真实性不认可，理由是合同出卖人加盖的凤辉公司的公章和法人的私人印签，没有任何条款约定或证明该买卖合同合法持有人和买购人是本案原告，如果该合同经法庭核实是真实的，证明原告商品房买售行为是与第二被告签订的，与第一被告赤建公司无关，原告向第一被告赤建公司主张连带返还的请求错误，原告将居间合同和商品房买卖合同混为一体错误，无任何条款注明与赤建公司有关联性，合同上也无赤建公司的印章和签字；4、对个人债权转让协议的合法性不认可，受让人原告仅凭10万元的资金就获得数十万元的债权，回报不符合常理，尽管质疑债权转让的合法性，但关联性与第一被告赤建公司无关；对债权转让通知书的真实性不认可，通知书应当向受送达人送达，但是送达单位写错了，赤建公司单位名称为赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，但是原告列明的单位是赤峰建设建筑集团有限公司，与第二被告没有任何关系，邮寄回单地址有异议，第一被告赤建公司的送达地址为内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××区，原告邮寄回单上的地址不是赤建公司的地址，因此该邮件赤建公司不可能收到，收到人签收处也为空白。5、证人证言不真实，向法庭做了虚假陈述，首先他是涉案房屋购买的参与者，其有义务对任何人收取他缴纳的购房款的票据进行一一核对，但本次庭审开庭时称自己没有发现涉案的票据上记录的涉案房屋号码不一致的情况；第二、通过证人出庭作证还原了原告在民事诉状中所列事实和理由出现了编造和虚构，原告在诉状中说发生债权的转让主要是刘某某身体不适，向原告借款10万元用于治疗身体，而刚才证人刘某某当庭回答曾在2014年的秋天因业务周转资金向原告借款10万元，2014年的12月曾出过意外事故，证人当庭揭穿了原告诉状中的虚假事实；第三、本案原告明知第一被告赤建公司与其没有业务往来关系，也不欠其所谓门窗抵顶款，通过证人或授意证人作虚假证言来达到或实现让无辜的赤建公司承担连带责任的目的；第四、证人根本没有讲清他与第一被告发生了怎样的业务往来或交款行为，不能证实本庭归纳的3个焦点问题，证人所作的陈述不客观、不真实，证人证言应当部分采信。   被告赤建公司主张：本案原告所举的商品房买卖合同是开发商凤辉公司备书签章后发出的，没有注明涉案房屋与赤建公司有关；27万元的楼房收据是凤辉公司出具，与赤建公司无关；原告所举的三个自然人既不是赤建公司的员工也不是赤建公司的代理人，原告要求被告赤建公司连带返还购房款的主张应予以驳回。   被告赤建公司就其主张未提交证据予以证实。   本院经审理查明：原告刘立芝与案外人刘某某系兄妹关系，原告称刘建立在遵化市××园房屋一处，与凤辉公司签订商品房买卖合同。商品房买卖合同记载：凤辉公司出售玫瑰园小区xx号房屋，95.71平方米，每平方米2850元，总金额272774元……出卖人逾期交房，按日向买受人支付房款额的万分之一违约金……”，商品房买卖合同中买受人一栏空白，最后一页买受人（签章）处空白，出卖人一栏加盖唐山凤辉房地产开发有限公司的公章，法定代表人处加盖梅子杰公章。2010年8月凤辉公司出具收到购房款272774元收据，交款人处为空白。   2011年10月3日交款人刘某某向赤峰建设建筑（集团）有限责任公司西二里项目部缴款两次，赤峰建设建筑（集团）有限责任公司西二里项目部出具收据两张，一张为“今收到刘建立交来玫瑰园1区xx房款33498元收款人杨爱艳交款人刘建立”，另一张为“今收到刘建立交来玫瑰园xx公共维修基金35055元收款人杨爱艳交款人刘建立”，两张票据均加盖了赤峰建设建筑（集团）有限责任公司西二里项目部的公章。   2019年4月6日原告刘立芝与其兄刘建立签订《个人债权转让协议》，刘建立同意将在凤辉公司购买的遵化市××园的全部购房款项即所购房屋的权益转让给刘立芝，由刘立芝和凤辉公司主张权利即全部享有该房屋的所有权和对该房屋的处置权、诉讼权、收益权。2019年4月16日原告刘立芝及其兄刘建立将债权转让通知书、个人债权转让协议以快递形式邮寄两份，一份邮寄的收件人为董庆喜，单位名称唐山凤辉地产开发有限公司，邮寄地址唐山路北区西窑电厂工房商业楼A段；另一份邮寄的收件人为徐箭飞，单位名称赤峰建设建筑集团有限公司，邮寄地址内蒙古自治区内蒙古自治区赤峰市××镇。   本院认为：公民的合法权益受法律保护。原告持有凤辉公司出具的商品房买卖合同，买受人虽未在商品房买卖合同上签字，但2010年8月15日向被告凤辉公司缴纳房款272774元，被告凤辉公司出具收款凭证，说明买受人已与受让人凤辉公司达成买卖房屋的合意，且形成书面买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该商品房买卖合同依法有效，本院予以确认。原告主张与被告凤辉公司签订商品房买卖合同的是原告之兄刘某某，缴纳房款的也是刘某某，证人刘某某出庭对原告的主张予以当庭确认，并提交商品房买卖合同及收款收据予以证实，本院予以采信。原告主张刘某某将所购买的玫瑰园小区xx号房屋转让给原告刘立芝，有债权转让协议及刘某某的当庭证言予以证实，本院对债权转让的真实性予以认定。2019年4月6日原告将债权转让通知书邮寄给被告凤辉公司，书面告知被告凤辉公司，但未提交有效签收的回执，依照《合同法》第八十条“债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，本案中，原告即便未将转让协议有效通知凤辉公司，凤辉公司收到本院送达的起诉书副本时，也知悉了债权转让事宜，债权转让发生法律效力。被告凤辉公司收取购房款后未按照合同约定向买受人交付房屋，争议房屋已被卖与他人并被他人占有使用，致使合同目的不能实现，原告主张解除合同返还购房款，于法有据，本院予以支持。但原告主张的房款311727元，其中272774元为被告凤辉公司出具收据，商品房买卖合同中记载的房款总额亦为272774元，被告凤辉公司对房款272774元负有返还义务。原告主张赤建公司收取房款及公共维修基金，要求赤建公司承担连带偿还责任，但其提交的收据上标注的楼号与商品房买卖合同上的楼号不一致，加盖的“赤峰建设建筑（集团）有限责任公司西二里项目部”的公章被赤建公司否认，未提交证据证实赤建公司与凤辉公司的关系，亦未提交证据证实原告与赤建公司因业务往来存在债权，且商品房买卖合同中写明的房款总额272774元，凤辉公司已全额收取，故原告要求被告赤建公司返回玫瑰园小区一区xx栋一门xx室购房款承担连带责任的主张，理据不足，本院不予支持。原告持有的2011年10月3日的两张收据，与本案楼号不一致，原告可另行解决。原告主张被告赔偿因违约给原告造成的损失按年利率24%计算至购房款返还之日止，依据商品房买卖合同约定“出卖人逾期交房，按日向买受人支付房款额的万分之一违约金”，原告主张按年利率24%计收迟延返还购房款的利息，不违反法律规定，本院予以支持。原告虽在诉状中称“经与被告协商解除商品房买卖合同”，但未就协商的时间提交证据予以证实，原告在本次诉讼中提出解除合同返还购房款的主张，故利息起算点应从原告起诉之日即2019年4月19日起算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：   一、限被告唐山凤辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘立芝购房款272774元，并自2019年4月19日起按年利率24%支付逾期返还购房款的利息。   二、驳回原告刘立芝的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费5976元，减半收取2988元，由被告唐山凤辉房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 员 裴兆义     二〇一九年十二月十二日   法官助理 凡雪清   书 记 员 栾志鹏