山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初740号原告：烟台嘉世投资发展有限公司。住所地，烟台市芝罘区大海阳路95-20号。法定代表人：周涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘恒志，山东星河泰律师事务所执业律师。被告：烟台市牟平育博双语学堂。住所地，烟台市牟平区文化里办事处顺正里村。法定代表人：王实，该单位负责人。委托诉讼代理人：徐寿刚，山东绍元律师事务所执业律师。原告烟台嘉世投资发展有限公司与被告烟台市牟平育博双语学堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曲卫、被告的法定代表人王实与委托诉讼代理人徐寿刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》(未履行部分)；2.被告支付原告违约金500000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2011年2月18日与签订了房屋租赁合同，原告将位于莱山区建筑面积2250平方米的房屋租赁给被告用于经营幼儿园及办公。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告在该房屋中开办了“烟台市莱山区华德福幼儿园”。由于被告开设的幼儿园长期未能办理《学前教育机构登记注册合格证》和其他违法行为，于2018年6月被烟台市莱山区教育体育局立案调查、于11月8日被查封了所有经营账目。且被告在经营幼儿园期间，多次有违反相关管理法规的行为。被告的行为，违反了双方合同约定，已达到合同约定的解除合同的事由。原告与被告协商解决未果，故诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告没有违约，不同意解除房屋租赁合同。1.原、被告签订合同时约定吊销营业执照仅仅是指本案的被告，而不是指当时根本不存在的幼儿园；2.时至今日被告开办的幼儿园没有接到教体部门出具的吊销许可证的材料，原告也没有提供证据证明莱山区教体局吊销了幼儿园的经营许可证。即使2019年3月21日的吊销许可证是真实的，也是在原告起诉后，因此在原告起诉时该幼儿园许可证是存在的。同时，该幼儿园业务主管部门只是教体局，颁发登记证书为民政局。另外，合同中的违法行为应当是指根本性违法产生的吊销，而不是原告所述的只要存在违法就可以解除合同。本案所述的幼儿园不存在转租转包问题，本案原告起诉被告证据不足，望驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院确认的证据，认定事实如下：被告系民办非企业单位，业务主管部门为烟台市牟平区教育体育局。2011年2月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于烟台市莱山区南山世纪华府小区南门外东侧）一、二层房屋用于经营幼儿园及办公使用。该合同第三条约定，“租赁期为10年，自2011年8月30日起至2021年8月29日止。”第四条约定，“租金前三年为每年人民币400000元，以后每三年递增40000元。为支持乙方筹备开业，甲方单独给予乙方第一年房租优惠40000元。即：2011年8月30日至2012年8月29日期间年房租为360000元。2012年8月30日至2014年8月29日期间房租为每年400000元2014年8月30日至2017年8月29日期间，房租为每年440000元；2017年8月30日至2020年8月29日期间，房租为每年480000元；2020年8月30日至2021年8月29日期间，年房租为520000元。双方同意以上租金为甲方净收益，如因需要甲方开具发票而产生的税金及相关费用，均由乙方承担。”第五条约定，“本合同签订3日内，乙方向甲方交付经营保证金和设施设备押金50000元。合同期满乙方无违约行为，甲方于租赁合同期满之日起10日内全额退还经营保证金和设施设备押金。”第六条约定，“房租按年预付，乙方于每年8月25日前向甲方预付下一年房租。合同签订3日内，乙方向甲方支付200000元作为合同定金，定金至2011年8月25日转为乙方的第一年部分房租。定金和保证金必须于本合同签定3日内一次性付清。乙方第一年房租的余下160000租金在2011年8月25日前向甲方一次付清。”第十四条第二项约定，“乙方有下列情形之一的，甲方除有权提前解除合同、收回房屋外，乙方还应向甲方支付500000元的违约金，乙方已支付但未使用的租金及保证金不予退还，同时租赁范围的内外装修及固定设施乙方应完好无损无偿转交给甲方：1.因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业执照；2.未按照约定的用途使用房屋或擅自改造、装修，经甲方两次书面通知仍未改正；3.将幼儿园转租或抵押给他人，或者以幼儿园为他人提供担保；4.未按时交纳租金、水、电、暖等相关费用，拖延达30天以上，经甲方书面催告仍未交纳。”合同签订后，原、被告双方按照合同约定分别交付了房屋、租金。被告在案涉房屋开办并经营烟台市莱山区华德福幼儿园（以下简称华德福幼儿园）。2018年6月4日，因被告经营的华德福幼儿园长期无法办理《山东省学前教育机构登记注册合格证》，且多次经主管部门下达整改通知后仍不能完成整改，烟台市莱山区教育体育局对其立案调查处理。2018年11月8日，因上述原因，该局对华德福幼儿园的账目采取了封存措施。该局经调查发现华德福幼儿园存在“没有取得《山东省学前教育机构登记注册合格证》，且多次下达整改通知仍不能整改到位、未经申请并审核擅自将幼儿园承包给爱特启迪幼儿园”等违法行为，于2018年12月7日作出教育行政处罚与听证告知书，告知被告拟对其作出“停止办园”的行政处罚及听证等相关权利。2018年11月2日，该局作出烟莱教体处字（2019）第1号教育行政处罚决定书，对被告经营的华德福幼儿园存在的上述违法行为作出“取消办园资格”的行政处罚。庭审中，被告称从未收到过上述整改通知及行政处罚决定书。本院认为，原、被告于2011年2月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告依约向原告支付租赁费，并在涉案场所经营幼儿园的事实清楚。现原告依据合同第十四条第二项第1项“因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业执照”的约定，主张与被告解除合同，要求被告支付违约金，双方当事人对上述合同约定内容的理解不一致。原告认为，被告经营的华德福幼儿园因未取得《山东省学前教育机构登记注册合格证》，被烟台市莱山区教育体育局作出了“取消办园资格”的行政处罚的情形即为合同约定的情形；而被告则认为，合同约定的被“吊销、收回营业执照”的主体仅仅是指本案被告，而不是指当时根本不存在的幼儿园。本院认为，对双方当事人约定的解除合同的条款不能做扩大解释，在双方当事人对约定条款理解不一致的情形下，应从有利于维护安全稳定的市场经济秩序角度考量，故本案中原告主张与被告解除的情形不属于合同约定的“被有关行政管理部门吊销、收回营业执照”的情形，原告依据该约定主张解除双方签订的《房屋租赁合同》(未履行部分)、被告支付原告违约金500000元的诉讼请求，于约不合，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告烟台嘉世投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24400元，由原告烟台嘉世投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 员  冀文佳人民陪审员  初善本人民陪审员  贺业猛二〇一九年十二月三十一日法官助理张磊书记员宋晓萃