湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初13994号原告：武汉东菱电梯服务有限公司，住所地：武汉市洪山区花山镇附11号。法定代表人：周鹤平，总经理。委托诉讼代理人：刘会胜、沈芳（特别授权代理），湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉市豪景名苑小区第三届业主委员会，住所地：武汉市江岸区南京路片胜利街59号扬子社区豪景名苑小区。负责人：田健，主任。委托诉讼代理人：程建（一般授权代理），男，武汉市武汉市豪景名苑小区第三届业主委员会委员。原告武汉东菱电梯服务有限公司（以下简称东菱公司）诉被告武汉市豪景名苑小区第三届业主委员会（以下简称豪景名苑业委会）承揽合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告东菱公司的委托诉讼代理人刘会胜、沈芳，被告豪景名苑业委会的负责人田健及委托诉讼代理人程建到庭参加诉讼。因案情复杂、双方争议较大，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告东菱公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与豪景名苑业委会签订的《电梯维修改造合同》；2、判令豪景名苑业委会支付违约金84,909.68元（人民币，下同）；3、豪景名苑业委会支付电梯维修改造项目招标代理服务费12,000元；4、本案诉讼费用由豪景名苑业委会承担。事实与理由：2017年7月14日至21日，中国采购与招标网发布豪景名苑小区电梯维修改造项目对外公开招标的信息，我公司参加该项目投标，并于2017年8月14日收到招标代理机构湖北清秦招标有限公司（以下简称清秦公司）关于该项目的《中标通知书》，并支付12,000元招标代理服务费。2017年9月26日，我公司与豪景名苑业委会签订《电梯维修改造合同》，约定：电梯维修改造工程总包干价849,096.80元，豪景名苑业委会办理申请，武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武汉房管局）维修资金管理中心预付工程预算款50%后开始进场施工，九十个工作日竣工，工程验收合格后支付45%，留存5%作为质量保证金，质量保证期一年；违约责任：合同签订后，不经双方协商同意，任何一方不得随意变更或解除，如豪景名苑业委会中途解除合同，应赔偿我公司因此造成的经济损失，赔偿金额为工程总价款的10%。合同签订后，我公司向电梯配件厂家订购电梯维修配件，并向房管局开具增值税发票，申请支付电梯维修改造合同预付款50%的发票，按照电梯维修改造合同履行了合同义务。在等待豪景名苑业委会履行付款义务过程中，该业委会却另行委托湖北名达工程咨询有限责任公司就豪景名苑小区A栋电梯采购及安装项目进行招投标，中标公告确定武汉众和拓机电工程有限公司（以下简称众和拓公司）为中标单位。我公司于2018年6月13日向豪景名苑业委会发送《工作联系函》，函告该业委会或履行合同，或依约对我公司作出赔偿，但其均置之不理。《电梯维修改造合同》是双方真实意思表示，合法有效，豪景名苑业委会以其行为明确表示不履行合同义务，我公司依法享有合同解除权，同时依据合同约定该业委会应按工程总价款的10%支付我公司违约金84,909.68元，并赔偿我公司支付的电梯维修改造项目招标代理服务费12,000元的损失。为此，我公司诉至法院。被告豪景名苑业委会辩称，双方签订合同后长达半年时间，东菱公司没有进场施工，我方保留向该公司另行起诉的权利，我方没有违约行为。2016年，因豪景名苑小区电梯到了使用年限需要大修，我方和物业公司商量后，向武汉房管局提出了申请维修基金。我方严格按照武汉房管局的要求且所有的程序都在房管局指导下进行，在整个过程中我方没有主动权，招投标公司及中标单位都是房管局指导的，我方只是执行方。双方之间不存在合同关系，所签订的合同只是各项流程中必备的文件之一，我方类似于未成年人，房管局是监护人，业委会没有账户，钱来源于维修基金，维修基金由房管局监管，我方也希望付款，因款项由房管局控制我方无法直接付给东菱公司，该公司起诉对象错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东菱公司提交了《业主大会业主委员会备案表》《特种设备安装许可证》《中标通知书》《湖北增值税普通发票》《委托书》《豪景名苑小区电梯维修改造工程预算造价咨询报告》《电梯维修改造合同》《收条》《豪景名苑小区A栋电梯采购及安装项目中标公告》、武汉市住房专项维修资金使用备选库单位综合抽选系统等证据，上述证据来源合法、内容真实、与待证事实具有关联性，本院依法予以采信。东菱公司提交的2018年1月23日的《工作联系函》签收人员身份不明，2018年6月13日的《工作联系函》无人签收，不能证明豪景名苑业委会收到该函件，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，豪景名苑业委会拟申请维修基金对小区内八部电梯进行维修及升级改造，委托武汉市洪福物业管理有限公司项目负责人郑方华代为办理申请维修基金的相关手续。2017年8月14日，清秦公司向东菱公司出具《中标通知书》，载明：豪景名苑小区电梯维修改造项目由东菱公司中标，中标金额859,000元，通知该公司尽快到项目单位办理签订合同事宜，并向清秦公司交纳中标服务费。后东菱公司向清秦公司支付中标服务费12,000元。2017年8月28日，郑方华受豪景名苑业委会委托，在武汉市住房专项维修资金使用备选库单位综合抽选系统中进行抽选，选取武汉江英工程造价咨询有限公司（以下简称江英公司）作为豪景名苑小区电梯更新维修项目的第三方监管公司。2017年9月18日，江英公司编制《豪景名苑小区电梯维修改造工程预算造价咨询报告》，审核后总价为849,096.80元。2017年9月26日，豪景名苑业委会（发包方，甲方）与东菱公司（承包方，乙方）签订《电梯维修改造合同》，约定：工程内容为豪景名苑小区A栋两台新电梯安装、B栋六台电梯维修，工程费用执行总价包干849,096.80元，电梯维修改造工程先由甲方申请办理，由武汉市房管局维修资金管理中心预付工程预算款的50%后开始进场施工，九十个工作日竣工，待工程竣工验收合格后，甲方再支付工程结算款的45%给乙方，留存5%工程款给甲方，作为工程质量保证金，待一年质量保证期完成后，甲方一次性付清全部尾款；不经双方协商同意，任何一方不得随意变更或解除，如乙方不经甲方同意，单方解除合同时，应由乙方赔偿相应经济损失，如甲方中途解除合同，应赔偿乙方因此造成的经济损失，赔偿金额为工程总价款的10%。此后，东菱公司开具50%维修款发票一张，郑方华于2017年10月31日签收并出具《收条》。因豪景名苑小区电梯更换及维修事宜未取得三分之二以上业主同意，无法启动住宅专项维修基金，豪景名苑业委会未能支付维修款。豪景名苑业委会再次就其小区A栋电梯采购及安装事宜进行招标，2018年5月14日，众和拓公司中标，该公司对豪景名苑小区A栋两台电梯进行更换。为此，东菱公司诉至法院。本院认为，豪景名苑业委会与东菱公司签订的《电梯维修改造合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，豪景名苑业委会一直未能申请住宅专项维修资金予以支付50%的工程款，且另行通过招标选定众和拓公司对豪景名苑小区A栋两部电梯更换完毕，该业委会应属以其行为明确表明不履行主要债务，故东菱公司要求解除《电梯维修改造合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同于本院送达起诉状副本之日即2018年12月12日解除。关于合同解除的法律后果，即东菱公司主张的违约金及代理服务费损失，本院认为，业主委员会系特定范围建筑物业主自治组织，应当依法履行职责，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。东菱公司在与豪景名苑业委会这一特殊主体签订《电梯维修改造合同》时，疏于审查是否按上述法律规定经过一定业主同意，对合同不能继续履行以致解除负有一定过失，应自行承担相应的法律后果，故本院对其主张违约金和代理服务费的诉讼请求不予支持。综上所述，东菱公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉东菱电梯服务有限公司与被告武汉市豪景名苑小区第三届业主委员会签订的《电梯维修改造合同》于2018年12月12日解除；二、驳回原告武汉东菱电梯服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,223元，由原告武汉东菱电梯服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  许丽莎人民陪审员  葛一红人民陪审员  刘 念二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王 露