广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初17189号原告：潘红，女，1981年8月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市广盛置业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区科华街73号1号楼自编104房，统一社会信用代码91440101MA59MT716M。法定代表人：郑一峰，执行董事兼总经理。被告：郑一峰，男，1974年10月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。两被告共同委托代理人：郑灿洲、佘晓洁，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告潘红诉被告广州市广盛置业投资有限公司（以下简称“广盛公司”）、郑一峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告潘红及其委托代理人邓定永，被告广盛公司、郑一峰的共同委托代理人郑灿洲、佘晓洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘红诉称：原告与被告广盛公司于2018年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告广盛公司承租广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际商业项目第5层28号房（建筑面积48.61平方米，套内面积37.33平方米）；租赁期限为20年，自2018年12月30日起至2038年12月29日止；租金为680540元；被告广盛公司另收取原告签约手续费2000元。签约后原告于2017年9月17日向被告广盛公司支付定金60000元，另贷款350000元转入被告郑一峰的银行账户，为此原告支出贷款利息和手续费63000元、按揭服务费5250元，2018年6月30日原告向被告广盛公司支付租金余款270540元。至此，原告支付完毕合同价款，被告广盛公司应于2018年12月30日前向原告交付房屋，但至今仍未交付。被告广盛公司迟延交付房屋超过120天，构成根本违约，原告已向被告广盛公司发出书面解除合同通知，双方合同已于2019年5月18日解除。因原告要求被告广盛公司返还款项无果，故诉至法院，请求判令：1、被告广盛公司返还原告已付的房屋租金680540元、签约手续费2000元、贷款利息及手续费63000元、按揭服务费5250元；2、被告广盛公司向原告支付房屋租金的资金占用费（以680540元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年6月30日起计算至实际清偿之日止）；3、被告郑一峰对前述两项诉讼请求承担连带返还责任；4、本案受理费由两被告负担。被告广盛公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原告无权行使解除权。合同约定逾期交付超过180日的原告有权解除合同，但被告广盛公司2019年6月24日通知原告收楼时逾期未超过180日。原告要求解除合同属违约。二、原告要求被告广盛公司支付签约费2000元缺乏理据，被告广盛公司未收取该项费用，双方签订的合同中也未约定该费用，原告提交的收据未经被告广盛公司签章确认，不能证明被告广盛公司收取了该笔费用。三、原告要求被告广盛公司支付贷款利息及手续费、按揭服务费缺乏依据。双方签订的合同中已对违约责任作出了约定，且根据合同法规定，一方违约给对方造成损失的，赔偿金额应相当于因违约所造成的损失，原告提交的证据无法证明其因被告广盛公司违约存在损失。四、如被告广盛公司存在迟延交付行为，根据合同约定，利息应按万分之一的标准计算，起算时间应为迟延交付之日起，而非2018年6月30日。被告郑一峰辩称：同意被告广盛公司的答辩意见。被告郑一峰系被告广盛公司的法定代表人，其收取原告的款项属职务行为，相应责任应由被告广盛公司承担，被告郑一峰不应在本案中承责。经审理查明：2018年4月17日，潘红及案外人温思琳、温烨航、潘嘉铭、潘佳文（均为承租人/乙方，通讯地址为广州市天河区华农嵩山43A102房）与广盛公司（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条房屋租赁情况）甲方同意将坐落于广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际（即丝源大厦）商业项目第5层28号房（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方，乙方已同意承租案涉房屋。（第三条租赁期限）案涉房屋的租赁期为20年即2018年12月30日起至2038年12月29日止。甲方在收取乙方按约定的合同总价款且在案涉房屋竣工验收合格后，甲方应于2018年12月30日前将案涉房屋按约定条件交付给乙方。（第四条租金及支付方式）甲方双方协定的本租赁期限内租金总计680540元，分期付款，2018年4月17日前付清410000元（含定金），2018年7月1日前付清270540元。（第九条第（二）款第4项乙方的权利义务）乙方将本合同项下所有权益转让给第三方的，需向甲方支付手续费2000元/套/次。（第十条特别约定）因甲方问题未能准时交付案涉房屋予乙方，逾期180天内，甲方应按合同已付款项按万分之一/日支付违约金；逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方无条件退还乙方已付款项，并按银行当期利率支付利息。（第十一条合同解除）甲方迟延交付房屋达120日的，乙方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达60日（或以上的）或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并在乙方已支付的物业租金直接扣减从交付乙方案涉房屋之日起至退还甲方案涉房屋之日止的物业租金及其他相关费用，并扣减合同约定租金总额的30%作为违约金。（第十三条通知）甲方和乙方关于本合同履行相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出，通知由授权代表签名或者盖章确认后以EMS快递发出即视为送达等。庭审中，潘红表示上述《房屋租赁合同》中的“温思琳、温烨航、潘嘉铭、潘佳文”签名均是其代签；后温思琳、温烨航、潘嘉铭、潘佳文的法定代理人到庭述称：同意潘红代温思琳、温烨航、潘嘉铭、潘佳文向广盛公司、郑一峰主张《房屋租赁合同》中乙方享有的权利，其四人不会另行就该《房屋租赁合同》向广盛公司、郑一峰主张权利。潘红称，案涉房屋的租金680540元已于2018年6月30日付清，其中330540元付给了广盛公司，另外350000元系以贷款方式付到了郑一峰的个人账户；潘红就此提交了加盖广盛公司财务专用章的《收款收据》、其与中国银行签订的《借款协议》（约定中国银行同意授权予潘红6259064404607724信用卡分期授信额度350000元，潘红同意授权中国银行将款项转至其指定的郑一峰名下的账户，潘红需承担的手续费金额为63000元等）、其与广盛公司工作人员的微信聊天记录予以证明。经质证，广盛公司、郑一峰仅确认潘红提交的上述《收款收据》的真实性，但认可潘红所述的付款情况，并表示广盛公司的法定代表人郑一峰接收款项属职务行为。现潘红主张，广盛公司未在《房屋租赁合同》约定的2018年12月30日前交付案涉房屋，自2019年4月30日起逾期已超过120日，根据《房屋租赁合同》第十一条合同解除的约定，其有权解除《房屋租赁合同》；潘红还一并提交了其于2019年5月16日向广盛公司作出的《律师函》（主要内容为广东诺臣律师事务所律师邓定永受潘红委托发出该律师函，指明因广盛公司迟延交付房屋超过120日，潘红要求解除《房屋租赁合同》，并要求广盛公司退还租金620540元、签约手续费2000元、向银行支付的贷款利息及手续费63000元、向按揭公司支付的服务费5250元等），相应的EMS邮寄底单（单号为1076464236929，寄件人为邓定永，收件人为郑一峰、广盛公司，收件地址为广州市天河区科华街73号1号楼自编104房，内件品名为《律师函：潘红解除租赁合同、退款》），投递详情单（显示单号为1076464236929的邮件签收时间为2019年5月18日，签收人为孙盛）及微信聊天记录（显示对话人为“广盛农科院公寓王小姐”，2018年5月28日“王小姐”称其是广盛王小姐，已经收到潘老师寄的快件，想问一下潘老师什么时候有空来公司谈一下；潘红回复称已将合同纠纷处理工作委托邓定永律师等）。经质证，广盛公司、郑一峰否认其收到了上述《律师函》，签收人也不是广盛公司的员工；微信聊天记录的真实性无法确认，且即便属实，广盛公司并未表示同意解除合同，只是表示双方要进行协商。另《房屋租赁合同》第十条属特别约定，应优先适用，加之第一十条约定的解除情况并未约定广盛公司所应承担的责任，故仍应适用第十条的约定；根据第十条的约定，广盛公司逾期交房达到180日的，潘红才有权解除合同，直至潘红起诉之日即2019年5月20日，也因逾期天数未达180日而不享有解除权。案涉房屋现已符合交付条件，广盛公司也已通知潘红收楼，广盛公司就此提交了《房屋交付使用通知书》（落款时间为2019年6月24日）及相应的邮寄凭证予以证明，其中EMS邮寄底单显示寄件人为广盛公司，收件人为潘红，收件地址为《房屋租赁合同》约定的潘红的通讯地址，内件品名为《房屋交付使用通知书》，寄件时间为2019年6月25日，该邮件于2019年6月26日由姑姑潘珍签收。经质证，潘红称其未收到上述《房屋交付通知书》，且《房屋租赁合同》已于2019年5月18日解除，潘红也无义务去收楼。另就广盛公司提及的《房屋租赁合同》第十条特别约定，因《房屋租赁合同》是广盛公司提供的，故在该合同第十条及第十一条出现矛盾时应作不利于格式合同提供方的解释。现因广盛公司违约导致合同解除，广盛公司应返还潘红支出的各项费用，潘红就此提交了：1、《收据》，显示收款单位为广州市汇亿企业管理有限公司（以下简称“汇亿公司”），该司确认收到案涉房屋签约费2000元。潘红称其是根据广盛公司的要求支付了上述签约手续费2000元，该款是在案涉房屋的签约现场缴纳的，凡与广盛公司签订租赁合同的承租人都被要求支付了该笔费用；该费用的性质与《租赁合同》第九条第（二）款第4项约定的手续费性质相同。2、《收据》，显示收款单位为汇亿公司，该司确认收到潘红办理中国银行的贷款按揭费5250元。3、《中国银行银行卡电子账单》，显示潘红62590644****7724账户每月需还款6000余元。潘红称上述证据2、3结合其提交的《借款协议》，其为支付案涉房屋租金向中国银行贷款支出了按揭费用5250元、贷款手续费63000元。另因郑一峰以其个人账户收取款项，故应就返还本案的款项承担连带责任。经质证，广盛公司、郑一峰对上述证据的真实性均不予确认，因与广盛公司、郑一峰无关。且因案涉房屋所在的项目是外包给其他公司进行处理的，所以对亿汇公司的情况也不清楚，另潘红系因自身资金问题要求汇亿公司为其办理按揭事宜，属潘红选择的筹集资金方式，相关费用理应由其自行承担。本院认为：《房屋租赁合同》系签订双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。现温思琳、温烨航、潘嘉铭、潘佳文作为《房屋租赁合同》的承租人到庭表示该合同项下的权利由潘红代其主张，并确认不会另行向广盛公司、郑一峰主张权利，潘红提起本案诉讼并无不妥。根据《房屋租赁合同》之约定，广盛公司应在2018年12月30日前将案涉房屋交付潘红等承租人，但广盛公司至今未履行该交付义务，已构成违约。关于潘红等承租人是否有权依据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除《房屋租赁合同》的问题，本院认为，《房屋租赁合同》第十条及第十一条均约定了广盛公司逾期交付房屋达到一定期限时承租人有权解除合同，但先陈述的第十条约定期限为180日，后陈述的第十一条约定期限为120日，此处存在争议。广盛公司作为该《房屋租赁合同》的提供方，本应清楚无误的表达合同条款，现广盛公司作为违约方及提供格式条款一方主张适用第十条的约定，明显加重了承租人的责任，有违公平原则，故本院对广盛公司的抗辩意见不予采纳，潘红等承租人有权根据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除合同；因2019年4月30日起广盛公司逾期交楼已超过120日，潘红于2019年5月18日向广盛公司的住所地邮寄送达了解除《房屋租赁合同》的《律师函》，系依约行使其合同解除权，并已尽其合理的通知义务，广盛公司有关其未收到该《律师函》的抗辩意见本院不予采纳，故《房屋租赁合同》已于2019年5月18日解除。合同解除后，广盛公司应向潘红等承租人返还租金680540元。另就潘红诉请的资金占用费，因《房屋租赁合同》第十条未明确约定“按银行当期利率支付利息”的“当期利率”系存款利率还是贷款利率，也未明确约定该利息应从何时起计，但基于广盛公司已自2018年6月30日起实际占用了潘红等承租人的租金680540元，本院根据公平原则，酌情判令广盛公司自2018年6月30日起向潘红等承租人支付利息，其中2018年6月30日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至付清款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。潘红诉请按年利率6%计算缺乏依据，本院不予支持。关于潘红要求广盛公司返还签约手续费的诉讼请求，因该费用并非广盛公司收取，潘红提交的证据亦不足以证明该款项的性质，故对潘红的该项诉请本院不予支持。另就潘红要求广盛公司返还按揭费、贷款手续费的诉讼请求，因办理按揭确属潘红自行选择的筹集资金方式，与《房屋租赁合同》的履行不存在必然的因果关系，故对潘红的该项诉请，本院不予支持。至于潘红要求郑一峰就应返还款项承担连带责任的诉讼请求，因广盛公司、郑一峰均明确郑一峰系受广盛公司委托收取款项，且《房屋租赁合同》的相对方并非郑一峰，潘红现要求郑一峰承担连带返还责任有违合同相对性原则，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告潘红返还租金680540元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告潘红支付利息（以680540元为本金，其中2018年6月30日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至付清款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；三、驳回原告潘红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11308元，由原告潘红负担703元，被告广州市广盛置业投资有限公司负担10605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  罗汉强人民陪审员  肖添章二〇一九年十二月九日书 记 员  邱莉晶