贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12073号 原告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵雄，系贵州本芳律师事务所律师。 被告：葛某，男，汉族，2014年9月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：葛发军，男，汉族，1962年7月15日出生，住址同上，也系被告葛某法定代理人。 被告：潘玉美，女，汉族，1968年12月3日出生，住址同上，也系被告葛某法定代理人。 第三人：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘贻敏（特别授权代理），女，汉族，1969年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区，系该公司员工。 第三人：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码:9152050275535742XG。 法定代表人:丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：商瑞崇（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 原告毕节市天厦房地产开发有限公司诉被告葛某、葛发军、潘玉美，第三人毕节市博泰房地产开发有限责任公司、毕节市天河城建开发投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告毕节市天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵雄，被告葛某的法定代理人被告葛发军、潘玉美，第三人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人甘贻敏，第三人毕节市天河城建开发投资有限公司的委托诉讼代理人商瑞崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告葛某立即支付原告毕节市天厦房地产开发有限公司购房款452000元及违约金暂计至起诉之日止为28340元。（违约金以未付款452000元为基数按每日万分之一的利率从2018年1月1日起支付至实际清偿完毕之日止）。二、判决被告葛发军、潘玉美对第一项诉讼请求承担连带责任。三、本案的案件受理费由被告葛某、葛发军、潘玉美承担。事实及理由：2016年9月6日，第三人毕节市博泰房地产开发有限公司（以下简称博泰公司）与第三人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称城投公司）签订《商品房买卖合同》，约定第三人毕节市博泰房地产开发有限公司将位于水韵天颐19套房屋出售给第三人毕节市天河城建开发投资有限公司。当时，因原告为第三人毕节市天河城建开发投资有限公司的全资子公司，第三人毕节市天河城建开发投资有限公司将前述19套房屋安排由原告出售。按照第三人博泰公司、城投公司、原告达成的共识，城投公司买受的案涉房屋需可再次出售，且第三人博泰公司予以全力配合。因涉案房屋的土地、规划等相关手续都办理在第三人名下，为方便以后办理涉案房屋的合同备案以及移转登记等事宜，受城投公司及原告委托，第三人博泰公司以自己的名义就涉案房屋与有意购买的客户直接签订《商品房买卖合同》。之后，原告与被告葛某及法定代理人被告葛发军、潘玉美达成合意，将水韵天颐第4幢19层2号房（下称“涉案房屋”）出售给被告葛某。2017年3月15日，被告葛某向原告缴纳了购房定金20000元。根据原告的指示，2017年7月20日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定将水韵天颐第4幢19层2号房出售给被告葛某，商品房总价款为645729元。分三期支付：第一期：在2017年3月15日前支付20000元，第二期：在2017年7月20日前支付173729元，第三期：在2017年12月30日前支付452000元，付清全部房款。同日，被告葛某向原告缴纳了购房款173729元。第三期付款期限届满后，被告葛某未按照约定支付购房款，原告销售部工作人员电话通知被告葛发军代被告葛某付款，被告葛发军拒接电话。原告行政部工作人员通过电话与被告葛发军核实地址邮寄《催告函》，接听电话的人自称被告葛发军妻子，其表示需要向被告葛发军核实。之后再拨打，被告葛发军拒接电话。原告于2019年7月9日向被告葛某邮寄了《催告函》，通知其支付第三期房款，逾期按违约处理。因无人接受邮件，邮件退回原告处。原告认为，一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”据此，只要双方当事人之间事实上就交易事项已经达成合意并实际履行，事实合同关系即已成立并生效，并不以存在书面的合同为前提。且，第三人博泰公司受原告之委托以自身的名义与被告订立商品房买卖合同，该合同中出卖人一方的权利依法亦应归原告享有。故，本案中，《商品房买卖合同》形式上虽是由第三人毕节市博泰房地产开发有限公司与被告签订，但仅是为了日后办理相关手续所需。实际履行合同义务的当事人是原告与被告葛某，因此合同双方当事人是原告与被告葛某，原告与被告葛某之间形成了事实合同关系。二、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。据此，当事人订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，则合同自当事人达成合意订立时成立生效，对合同各方具法律约束力，各方均应秉承诚实信用原则依约履行。本案中，被告未按时支付第三期购房款，应立即支付。另外，根据《商品房买卖合同》第十条“逾期超过60日……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款总额万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”之约定，被告应付违约金为以未付款452000元为基数按每日万分之一的利率从2018年1月1日起支付至实际清偿完毕之日止。三、《商品房买卖合同》系被告葛发军、潘玉美代被告葛某签订，且被告葛发军、潘玉美系被告葛某的法定代理人。因被告葛某系未成年人，不具有履行能力，法定代理人应承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特起诉至贵院，望贵院判如所诉为谢。 三被告共同答辩称：对原告诉称的“第三人天河城投公司向第三人博泰房开公司购买包括本案房屋在内的19套房屋之后，由其原子公司原告天厦房开公司出卖该房屋，以及虽然是被告与第三人博泰房开公司之间签订的商品房买卖合同，但是涉案房屋实际出卖人是原告天厦房开公司。”的事实予以认可。但是对我们未支付房款的违约金计算方式不予认可，原告是2018年8月通知我们交房，违约金应该从通知我们的时间开始计算，对原告起诉的其他事实都认可，也愿意支付购房款。 第三人毕节市博泰房地产开发有限责任公司述称：没有意见。 第三人毕节市天河城建开发投资有限公司述称：2017年原告是我公司的子公司，之后原告和我公司都是开源集团的一级子公司。 本院经审理确认以下事实：2016年9月6日，第三人毕节市博泰房地产开发有限公司与毕节市天河城建开发投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定毕节市博泰房地产开发有限公司将其开发的位于毕节市南部新区部的博泰.水韵天颐4幢19层2号（4-19-2）等19套房屋出售给毕节市天河城建开发投资有限公司。之后，毕节市天河城建开发投资有限公司将前述19套房屋安排其子公司原告天厦房开公司再次出售。在再次销售过程中，第三人博泰房开公司予以配合，因前述房屋的土地、规划等相关手续都办理在博泰房开公司名下，为方便以后办理涉案房屋的合同备案以及转移登记等事宜，受天河城投公司及原告委托，博泰房开公司同意就前述房屋的出售以自己的名义与购房人签订《商品房买卖合同》。2017年3月15日，原告与被告葛某的法定代理人被告葛发军、潘玉美就买卖前述水韵天颐第4幢19层2号房达成合意，以葛某的名义向原告支付了2万元购房定金。2017年7月20日，根据原告的指示，第三人博泰房开公司与被告葛发军、潘玉美以买受人为葛某的名义签订《商品房买卖合同》，约定将水韵天颐第4幢19层2号房出售给被告葛某，商品房总价款为645729元。购房款支付方式为：分期付款，第一期：在2017年3月15日前支付20000元，第二期：在2017年7月20日前支付173729元，第三期：在2017年12月30日前支付452000元，付清全部房款。合同第十条逾期付款责任约定：“逾期超过60日，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款总额万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金”。同日，被告向原告又支付购房款173729元，此后，被告未付剩余购房款452000元，原告诉至本院。 另查明，原告工商登记信息资料显示，原告系国有独资的有限责任公司。2019年9月27日前，原告系第三人天河城投公司全额出资的子公司，之后变更登记为毕节市开源建设投资（集团）有限公司的子公司。被告葛某系被告葛发军、潘玉美于2014年9月20日生育之子，现未成年。 本院认为，虽然涉案商品房买卖合同是第三人博泰房开公司与被告签订，但是，被告已付购房款均是支付给原告天厦房开公司，且被告及第三人均认可原告系涉案房屋实际出卖人，故本院认定原告为涉案房屋的实际出卖人，享有商品房买卖合同出卖人的权利义务。《商品房买卖合同》关于支付购房款方面约定被告应于2017年12月30日前支付余款452000元，现付款期限已经届至，故原告要求被告支付购房款452000元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金问题，合同第十条约定：“逾期超过60日，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款总额万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”从该约定可看出，虽然约定了逾期付款违约金，但是也约定了该违约金支付的条件是款项支付完毕之日起60日内支付，现付款还未付清，支付违约金的履行期限还未届满，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院暂不予支持，待期限届满后，原告另行主张权利。 关于承担本案债务主体的问题，合同签订主体是被告葛发军、潘玉美，故该二被告应对本案债务承担责任。虽然合同约定买受人是被告葛某，从该约定看，葛某作为未成年人，只能是房屋权属的受益人，不能作为本案债务的履行主体，故原告要求被告葛某承担本案债务的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告葛发军、潘玉美于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市天厦房地产开发有限公司购房款452,000.00元； 二、驳回原告毕节市天厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4253元（已减半收取），由被告葛发军、潘玉美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十二月四日 书记员  姜童尧