甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终1016号上诉人(原审被告):徐某，住庄浪县。委托诉讼代理人：刘某（系徐某表弟），住庄浪县。委托诉讼代理人：翟某，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人(原审原告):孙某1，住庄浪县。委托诉讼代理人：朱某（系孙某1之女），住庄浪县。委托诉讼代理人：黄某，北京市齐致律师事务所律师。原审被告:庄浪县房地产综合开发公司。法定代表人:伏某。上诉人徐某因与被上诉人孙某1、原审被告庄浪县房地产综合开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服庄浪县人民法院(2017)甘0825民初141-3号民事判决，向本院提出上诉，本院2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。徐某上诉请求：撤销原判，驳回孙某1的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙某1承担。事实及理由:一审法院认定事实错误。徐某与孙某1签订《房屋拆迁补偿安置合同》时存在严重欺诈行为。徐某在开发涉案房地产时，与各住户在未提供房产证的情况下，签订了上述补偿合同，但言明在工程竣工交付置换时针对房产证进行置换。徐某与孙某1于2013年3月18日签订《房屋拆迁补偿安置合同》时，孙某1声称其所居住楼下的商铺系自己所有，由于当时其在二楼居住，一楼为商铺，徐某相信了孙某1的话。同年3月24日，案外人孙某2家属称孙某2拥有孙某1楼下商铺的所有权。徐某为了该工程能顺利进行，又与案外人孙某2签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，并言明在工程竣工交付置换时针对房产证进行置换。工程竣工交付置换时，徐某按照《房屋拆迁补偿安置合同》约定为孙某1置换了住宅，之后案外人孙某2向庄浪县人民法院提起诉讼，并提交了涉案商铺的房屋产权证书，证实涉案商铺归自己所有，最终庄浪县人民法院将涉案的原始面积为39.156平方米的商铺，按协议置换内容以(2017)甘0825民初272号民事判决判给了孙某2所有。孙某1无涉案商铺的所有权，故不同意补偿。一审法院在事实认定上严重错误损害了徐某合法权益，应当依法予以撤销。徐某不存在违约事实及行为，不应承担违约责任。双方之间的《房屋拆迁补偿安置合同》并未约定竣工期限，因孙某1实际拆迁的房屋系住宅，遂约定给付2年临时补偿房屋租赁费，但补偿期限并不等于竣工期，且竣工后并非徐某不及时交付或者兑现商铺，而是其根本就不拥有商铺所有权，故不构成违约。孙某1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决徐某履行合同义务、承担违约责任符合法律规定，应予维持。徐某2013年根据测量结果确认孙某1被征收的二、三层住房及一层楼梯、东房、西房、厨房、厕所等的总面积142.67平方米，并从中扣除39.156平方米作为门面房的面积，按照1:1.5补偿住宅房屋155.27平方米，商铺58.734平方米。现徐某在拆除答辩人家房屋多年后，拼凑说辞否定前述合同条款对其的约束力，缺乏事实依据，违背诚实信用原则，不符合一般经验。庄浪县房地产综合开发公司述称：我公司与徐某、孙某1之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的一切法律问题和责任与我公司无关，请二审法院依法判决。孙某1向一审法院起诉请求：1.判令徐某、庄浪县房地产综合开发公司履行《房屋拆迁补偿安置合同》，按1:1.5的标准交还其门面房59平方米；2.赔偿迟延交房期间孙某1房租费18000元、赔偿银行贷款利息39027元、支付违约金30000元；3.判令徐某、庄浪县房地产综合开发公司赔偿孙某1厨房、卫生间瓷砖全贴费用10000元；4.要求徐某、庄浪县房地产综合开发公司协助孙某1办理住宅楼和铺面房的房屋产权证；5.本案诉讼费由徐某、庄浪县房地产综合开发公司承担。诉讼过程中孙某1数次变更其诉讼请求，最后一次将其诉讼请求变更为：1.判令徐某补偿孙某1因不能提供庄浪县锦盛花苑3号楼商铺置换面积58.734平方米对应价款687187.8元；2.判令徐某支付孙某1违约金128972元；3.本案诉讼费、鉴定费由徐某负担。一审法院认定：2004年9月10日，孙某1与孙某2父亲孙余庆（已去世）签订了《房地产买卖契约》，孙余庆将其上宅下铺位于××庄住宅（建筑面积99.36平方米）和独院共计以80000元的价款卖给孙某1。孙某1家二、三层住宅和独院在一层孙某2家商铺上面。当日，孙某1在××庄房权证私字第XXXX号房屋产权证书。2013年1月25日，庄浪县发改局以庄发改字[2013]12号文件立项批复，同意庄浪县房地产综合开发公司修建锦盛花苑住宅小区，庄浪县房地产综合开发公司是该小区的修建单位。2013年1月28日、2月18日，庄浪县城乡建设规划局先后向庄浪县房地产综合开发公司颁发了庄规地字第622726201300002号建设用地规划许可证和庄规建字第622726201300003号建设工程规划许可证。依据上述文件，徐某与孙某1就修建锦盛花苑征用、拆迁、开发孙某1现住的独院和二、三层住房进行了协商。在协商一致的基础上，2013年3月18日,作为甲方的徐某与作为乙方的孙某1签订了《房屋拆迁补偿安置合同》。该合同第一条约定：双方协商约定由甲方征收、拆迁、开发、修建乙方三层带商铺和独院的住房。甲方就住房事宜必须向乙方保证1：1.5标准对当初承诺补偿置换兑现。1.乙方的原住房建筑（包括大门、楼梯及产权证未记载的院内房屋）总面积103.514平方米，按约定补偿置换155.271平方米的住房套；……2.下层商铺的修建甲方必须确保乙方的原始门面宽度、原始宽6.69米，长5.85米，面积39.156平方米，拆建后新的商铺面宽米，长米，面积平方米。……；3.以上楼房和商铺的产权永归乙方所有，并且由甲方办给乙方楼房及商铺的房产证、产权证，甲方要切记并在以后落实。该合同第四条约定：甲方在拆迁、开发、修建乙方的房屋院落期间。①乙方要为甲方提供房屋及院落的房产证、产权证等相关证件；②乙方要配合支付甲方的拆迁、开发、修建工作，为甲方提供拆迁、开发、修建的便利条件；③乙方8户人家要同心协力、团结一致，尽一切力量帮助甲方排忧解难，克服一切外来的干扰，尽善尽美、尽快尽早地搞好拆迁、开发、修建工作；④自本合同签订之日起乙方必须在20日内搬出住房，积极配合甲方早日进入工地进行拆迁、开发、修建工作，力求加快工程进展速度。该合同第五条约定：甲方开发、修建的竣工期限定在年月日，从签订此协议当日起，甲方须补偿乙方每户每人1500*6元的临时租房费，补偿期限为两年。因甲方的因素不能按期完工的，责任由甲方全部承担，乙方不承担任何责任。该合同第六条约定：按期不能交接楼房和商铺使用，应按违约由甲方承担相应的违约补偿金和迟延履行金。合同第七条第⑤项约定：本合同迟延履行金和违约金，甲乙双方协商确定为人民币叁万元整，迟延履行或违约的一方必须先支付对方人民币叁万整，然后再谈解决问题。在此地段，共有原商铺7间，分别属徐爱红、柳新喜、孟德银、景维洲、孙某2、张春家、徐效杰7户人家所有。徐某与原7间商铺房主及孙某18家签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，承诺给8家置换商铺。后孙某1按合同约定的期限搬出其住房和独院。2013年6月份，徐某进行拆迁。2013年9月18日，平凉市住房和城乡建设局向庄浪县房地产综合开发公司颁发了建筑工程施工许可证。2013年11月7日，庄浪县房地产综合开发公司授权委托徐某负责项目建设全部业务。2015年7月20日，庄浪县人民政府向徐某颁发了庄国用（2015）第040005号《国有土地使用证》，徐某为该诉争房屋所在区域的土地使用权人。2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕。2016年6月15日、8月10日，徐某先后向锦盛花苑住宅小区住户张贴公告通知领取钥匙。因徐某与8户人家签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，约定置换商铺8间，徐某在原址实际修建商铺7间，从而导致孙某1与孙某2共同诉争同一间商铺。2017年3月23日，孙某1申请诉讼保全，庄浪县人民法院作出（2017）甘0825民初141-1号民事裁定书，裁定查封锦盛花苑3号楼由东到西第五间商铺，期限为三年。但该诉讼保全的商铺经平凉市中级人民法院（2018）甘08民终733号民事判决书确定归孙某2所有；徐某补偿孙某2缺少商铺置换面积价款407823.2元（置换比例为1:1.5））；徐某支付孙某2违约金30000元。2019年3月19日，经孙某1申请，庄浪县人民法院委托兰州立正价格评估咨询有限责任公司作出兰立价评业函［2019］第0037号价格鉴定结论书，该鉴定书确定位于××庄由东向西第5间商铺建筑面积24.8㎡，单价11700元/㎡，总价290160.00元，孙某1支去鉴定费7500元。一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于本案争议的焦点1合同的效力问题。当事人享有依法自愿订立合同的权利，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。孙某1与徐某签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，是其真实意思的表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效合同，双方应按约履行。本案中，徐某开发房地产，主动与原7间商铺房主及孙某18家签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，从该合同第四条第③项约定：乙方8户人家要同心协力、团结一致，尽一切力量帮助甲方排忧解难，克服一切外来的干扰，尽善尽美、尽快尽早地搞好拆迁、开发、修建工作看出，徐某明知孙某1家无原始商铺但需要占用孙某1家住宅楼所带独院而与孙某1签订给其置换一间商铺的合同是徐某真实意思的表示，徐某应依约履行其合同确定的义务。徐某辩称，孙某1签订合同时隐瞒其无商铺的事实，也未按合同向徐某提交诉争商铺的产权证，孙某1与徐某签订合同时存在欺诈行为，故该合同为无效合同的抗辩理由因无相应证据予以证实，不予采信。关于本案争议的焦点2诉争商铺置换比例的确定问题。孙某1与徐某签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第一条：双方协商约定由甲方征收、拆迁、开发、修建乙方三层带商铺和独院的住房。甲方就住房事宜必须向乙方保证1：1.5标准的当初承诺补偿置换兑现。第一条中第一款和第二款又分别对住房和商铺面积作出约定，根据双方当事人在合同中约定，可确定诉争商铺的置换比例为1：1.5。徐某已对孙某1原有的住房按照1：1.5比例置换新住房两套，依据此置换比例，徐某应交付孙某1的商铺面积为58.734平方米,按照鉴定的每平米11700元的价格计算，徐某应补偿孙某1商铺价款687187.8元。关于本案争议的焦点3徐某是否存在违约，如何承担违约责任的问题。孙某1与徐某于2013年3月18日签订合同，2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕，徐某应当在竣工后及时将修建的商铺或对应价款交付孙某1，但徐某拖延至今日仍未兑现，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约金30000元。关于孙某1请求的迟延交付住房的租房费用12000元、银行利息15410元、对厨房、卫生间贴瓷砖费用10000元、铺面租金91562元等，因无相应证据证实，不予支持。关于庄浪县房地产综合开发公司是否承担责任问题，根据庭审查明的事实，庄浪县房地产综合开发公司虽为该诉争工程项目的建设单位，但未参与该工程前期拆迁、补偿安置、签订合同等事宜，实际的开发人和收益者是徐某，不是庄浪县房地产综合开发公司，故庄浪县房地产综合开发公司不承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、徐某补偿孙某1商铺置换面积价款687187.8元；二、徐某支付孙某1违约金30000元；三、徐某支付孙某1鉴定费7500元；四、驳回孙某1的其它诉讼请求。上述一、二、三项限本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费12680元，由孙某1负担2680元，徐某负担10000元。本院二审期间，徐某围绕上诉请求依法提交了证据，申请证人孙某2出庭作证，证明涉案原商铺为孙某2所有，且徐某承诺谁有房产证就给谁补偿。本院组织当事人进行了质证，孙某1认为证人证言不属于新证据且孙某2和孙某1存在利益冲突，对其证言不予认可。本院认为，原商铺归孙某2所有这一事实清楚，孙某2称徐某承诺谁有房子就给谁补偿的证言因无其他证据佐证，无法认定。一审法院认定本案基本事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院判决由徐某继续履行合同，补偿给孙某1的商铺相对应的价款并支付违约金、鉴定费是否正确。首先，假设徐某认为孙某1存在欺诈的主张成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条“当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销因重大误解订立的合同和一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，撤销权人应在法定期限内提出变更或者撤销合同的请求。徐某于2013年3月18日与3月24日先后与孙某1和孙某2签订《房屋拆迁补偿安置合同》，最晚应在与孙某2签订合同时对该商铺的所有权作出判断，如果其与孙某1签订合同是因为孙某1的二、三楼住宅在涉案商铺的楼顶，有使其信赖孙某1拥有一楼商铺所有权的外表，而作为具有完全民事能力的成年人和动迁签约工作的执行者，与孙某2针对同一间商铺签订补偿合同时，应建立在对孙某2的权利充分了解的基础上。据此，如果孙某1与徐某的合同存在撤销事由，撤销期限应是其与孙某2签订合同时起算一年，而事实上直至2017年1月和2017年2月孙某1和孙某2分别向一审法院起诉主张由徐某履行合同、补偿商铺，早已超过徐某可撤销合同的的期限。其次，徐某认可原商铺有7间，分别属徐爱红、柳新喜、孟德银、景维洲、孙某2、张春家、徐效杰所有。而徐某和孙某1签订合同的日期是2013年3月18日，和孙某2、张春家、景维洲签订合同的日期是同年3月24日，和孟德银签订合同的日期是同年3月28日，且合同的第四条第③项都约定“乙方8户人家要同心协力、团结一致，尽一切力量帮助甲方排忧解难，克服一切外来的干扰，尽善尽美、尽快尽早地搞好拆迁、开发、修建工作”，故徐某在与孙某1签订合同时应对各个被拆迁户的情况了解，其认为孙某1存在欺诈的主张无法成立。而合同上的“乙方：被拆迁人”是“带独院的房主”，故孙某1称徐某明知孙某1家无原始商铺，因需要占用孙某1家住宅楼所带的独院而与孙某1签订给其置换一间商铺的主张有合同依据。第三，从本案实际看，孙某1原来的住房和院落均不存在，徐某不可能为其恢复原状，其应依约继续履行合同，在不能补偿商铺的情况下，对孙某1进行经济补偿。综上所述，一审法院认为徐某应依约履行与孙某1之间的合同确定的义务，在至今未履行的情况下，应按合同承担相应的置换面积价款和违约金等费用，符合本案实际和法律规定。徐某的上诉理由不能成立，原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11047元，由徐某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 厉审 判 员 曹海荣审 判 员 李 艳 二○一九年十二月二十日法官助理 吉 莉书 记 员 任妮娜