河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初1972号原告（案外人）：岳燕，女，1972年2月4日出生，汉族，系获嘉县大新庄乡帅庄村11组684号，现住新乡市。委托诉讼代理人：刘玲，河南金学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭若思，河南金学苑律师事务所律师（实习）。被告（申请执行人）：刘素花，女，1957年8月6日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宝帅，河南宇华大众律师事务所律师（实习）。第三人（被执行人）：朱建设（又名朱义设），男，1967年8月26日出生，汉族，住获嘉县。原告岳燕与被告刘素花、第三人朱建设执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告岳燕及委托诉讼代理人刘玲、郭若思，被告刘素花及委托诉讼代理人吴伟、徐宝帅到庭参加诉讼，第三人朱建设经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告岳燕诉称：贵院查封的嘉苑新村第32排第2号房屋原系第三人所有，2013年10月20日，经连中明、朱凤仁介绍，第三人自愿将上述房屋以总价款26万元的价格卖给原告，双方签订了房屋买卖协议书，原告依约将26万元的房屋总价款支付给第三人后，第三人将上述房屋及房屋所有权证交付给原告，原告对该房屋占有使用至今，上述买卖商品房行为真实、合法、有效，那么依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告的权利足以排除贵院对案涉房屋的执行，所以原告依据《民事诉讼法》第227条的规定向贵院提出案外人执行异议，要求撤销(2014)获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行措施，以维护原告的合法权益。但贵院罔顾事实，有法不依，枉法裁判，裁定驳回了原告的执行异议，原告不服，特依法向贵院提出执行异议之诉。望贵院以事实为根据，以法律为准绳，判如所请，以维护原告的合法权益，维护法律的正确实施，维护社会的公平正义。诉讼请求：1、请求确认嘉苑新村第32排第2号房屋归原告所有（价值26万元）；2、请求撤销获嘉县人民法院（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除贵院对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。被告刘素花辩称：一、原告并不享有嘉苑新村第32排第2号房屋的所有权，原告称2013年10月20日购买案涉房屋不属实。购买房屋对于国人来说都是在刚需情况下购买的，如果原告在2013年10月20日与第三人朱建设签订房屋买卖协议且取得该案涉房屋，就不可能在2016年12月16日法院去查封时整个院子长满了荒草房子处于无人管理的状态，并且也不可能在将近6年时间一直没有办理过户手续。我国实行不动产登记制度，登记才具有公示效力，现在嘉苑小区32排2号的房产登记所有权人是朱建设和岳保英，根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案房屋登记在第三人朱建设和岳保英名下，故原告并不享有该房屋的所有权，并不是权利人，应当驳回其诉讼请求。二、原告在2013年10月20日与第三人朱建设签订的房屋买卖协议无效。案涉房屋占用的土地属于农村住宅用地（集体土地），第三人朱建设系获嘉县史庄乡朱庄村人，由于朱庄村环境受到严重污染整体搬迁到获嘉县城关镇马庄村，在给村民根据《土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民。原告与朱建设并不同村，原告系获嘉县大辛庄乡帅庄村人，无权购买案涉房屋，其与朱建设签订的协议由于违犯法律规定属于无效合同。三、原告并未对案涉房屋占有使用至今。原告在民事起诉状中个人信息部分自认其在新乡市荣校路居住而不是案涉房屋，充分证明原告称其对房屋占有使用至今不属实。四、获嘉县人民法院驳回原告的执行异议申请裁定书事实清楚适用法律正确，应当予以维持。原告所提出的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且不存在能够排除执行的权利。获嘉县人民法院驳回原告的执行异议申请正确。另外人民法院在2016年12月16日便作出了（2014）获执字第703-1号执行裁定书，查封了第三人朱建设名下的嘉苑小区32排2号的房产，可是原告岳燕却在2019年9月9日才向法院提出执行异议不符合常理，充分说明了第三人与原告恶意串通逃避债务的事实。综上所述，原告非案涉房屋权利人、其与第三人签订的协议书无效、不存在能够排除执行的情形及权利，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人朱建设未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。原告向本院提交的证据如下：一、1、2013年10月20日岳燕与朱建设签订涉案房屋买卖协议书一份；2、朱建设于2013年10月23日收到原告26万元房款后出具的收到条一份；3、涉案房屋房产证复印件一份，证明在2016年12月16日该房屋查封之前就涉案房屋的买卖合同，岳艳已经与朱建设签订买卖合同，2013年10月23日原告向朱建设交付房款之后，朱建设将钥匙、房产证及房屋交付岳燕，原告一直占有该房屋。二、原告银行卡交易明细4张，证明原告平时手头有大量现金备用，经常因为需要使用现金支付，当时向原告支付26万元房款之后，又至银行存入现金31万余元，证明原告的交易习惯及支付能力。三、获嘉县人民法院（2019）豫0724执异20号执行裁定书一份。被告向本院提交的证据有：执行异议申请书一份，该申请书证明岳燕并未占有使用本案房屋，原告居住地是新乡市荣校路。原告系获嘉县大新庄乡帅庄村人，与朱建设不同村，没有权利购买本案房屋。本院依职权调取证据有：获嘉县人民法院（2014）获民初字第799号民事判决书和（2014）获执字第703-1号执行裁定书各一份。本案经审理认定事实如下：2013年10月20日，朱建设、岳保英作为甲方与乙方岳燕签订了房屋买卖协议书，甲方自愿将嘉苑新村第32排第2号房屋以26万元的价格卖给乙方。岳燕于2013年10月23日向朱建设、岳保英支付房款26万元。岳燕陈述其一直居住在新乡市区内，未在案涉房屋居住。刘素花作为原告诉作为被告朱建设建设工程分包合同纠纷一案，经本院审理于2014年9月3日作出（2014）获民初字第799号民事判决书,判决内容为：“一、被告朱建设（朱义设）应于本判决生效后十日内向原告刘素花支付工程款120204.36元。二、被告朱建设（朱义设）应于本判决生效后十日内向原告刘素花支付所欠工程款120204.36元的利息（以应付的工程款120204.36元为基数，以5.6%的年利率为标准，从原告起诉之日起计算至被告实际还款之日止），利息随工程款一起支付”。判决生效后，朱建设未按照判决内容履行支付义务，刘素花向本院申请执行。在本案执行过程中，本院于2016年12月16日作出（2014）获执字第703-1号执行裁定书，查封了登记在朱建设和共有人岳保英名下位于获××县××小区××房产一处（获住建房权私字第201201319号）。2019年9月9日，岳燕作为异议人向本院提出异议申请，要求撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。经本院审查于2019年9月20日作出（2019）豫0724执异20号执行裁定书驳回异议人岳燕的执行异议申请。执行裁定书送达后，岳燕不服，向本院提出执行异议之诉，1、请求确认嘉苑新村第32排第2号房屋归原告所有（价值26万元）；2、请求撤销撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有"；第六十三条规定："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让……"。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，案涉房屋的土地使用权是农民集体所有土地，原告岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，房屋买卖也必然导致集体所有土地使用权的转让，而原告岳燕并非嘉苑社区村民，不是该农村集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议当属无效，因此，原告岳燕要求确认嘉苑新村第32排第2号房屋归原告所有的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法予以驳回。案外人执行异议之诉是案外人对于作为执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”。虽原告岳燕与第三人朱建设所签订的房屋买卖协议在人民法院查封之前，但双方所签订的房屋买卖协议违反法律规定而无效，故原告所提异议不符合上述法律规定，因此，原告岳燕就案涉执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求撤销（2014）获执字第703-1号执行裁定书，解除对嘉苑新村第32排第2号房屋的查封措施，停止对该房屋所采取的一切执行行为的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告岳燕的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告岳燕承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  崔 嵬审 判 员  高素兰人民陪审员  吕书亮二〇一九年十二月三日书 记 员  吕 亚