江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0723民初4028号 原告：徐秋前，男，1972年10月22日出生，汉族，住灌云县。 原告：左东芹，女，1987年8月30日出生，汉族，住灌云县。 委托诉讼代理人：徐秋前（左东芹的丈夫），男，1972年10月22日出生，汉族，住灌云县。 被告：江苏亚龙置业有限公司，统一社会信用代码91320723061826295L，住所地，灌云县经济开发区西苑南路6号。 法定代表人：王必仲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹斌，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：翟广绪，江苏路卓律师事务所律师。 原告徐秋前、左东芹诉被告江苏亚龙置业有限公司（以下简称亚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月23日进行公开开庭审理，原告徐秋前、左东芹及共同委托诉讼代理人曹某，被告亚龙公司委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。诉讼中，亚龙公司于2019年8月20日解除了对原委托诉讼代理人周某（江苏路某律师事务所律师）的委托，并另行委托尹斌、翟广绪作为委托诉讼代理人参加诉讼。本案于2019年8月20日继续公开开庭审理，原告徐秋前、左东芹，被告亚龙公司委托诉讼代理人尹斌、翟广绪到庭参加诉讼。诉讼中，原告徐秋前、左东芹于2019年12月16日解除了对原共同委托诉讼代理人曹某（灌云县伊某法律服务所法律工作者）的委托。本案现已审理终结。 原告徐秋前、左东芹向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还购房款616679.16并赔偿损失616679.16共计1233358.32元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月11日原告购买了被告开发的位于灌云县经济开发区，双方签订了商品房买卖合同，原告缴纳购房款600340元(含车库）、办证费5009元、契税11330.16元共计616679.16元。因被告存在虚假宣传、乱收费、未兑现承诺，被告出售的商品房与其宣传的房屋结构以及承诺不一致，故原告于2019年1月15日到县信访局走访并要求协调处理，2019年3月12日江苏灌云经济开发区管委会下发了灌经信处字(2019)10号关于徐秋前信访事项的处理意见书并形成了相关的处理意见，被告未在规定的期限内向上一级行政机关提出复查申请，但是被告未按照该处理意见书的处理决定履行。现原告根据相关的法律规定特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉求。 庭审中，原告当庭明确表示要求解除合同。 被告亚龙公司辩称，1.被告不存在虚假宣传的事实，原告没有法定解除权，如果双方协商按原价退款，被告同意解除合同，否则要求继续履行合同。2.退一步讲，即使存在虚假广告宣传，广告宣传属于法律上的要约邀请，该广告内容并没有写在商品房买卖合同中，也不属于违约行为。原告不能据此主张被告违约并要求解除合同。3.再退一步讲，即使该宣传广告的内容属于合同内容，双方在商品房销售合同中的相关条款也对该合同内容作了变更。4.原告主张赔偿616679.16元无合同和法律依据，不应支持。即使原告主张虚假宣传的事实成立，也不属于商品房买卖司法解释中适用惩罚性赔偿的五种情形。综上，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求 经审理查明，2017年9月7日，徐秋前与亚龙公司签订一份《尚都新天地商品房认购协议》，载明徐秋前认购亚龙公司出售的尚都新天地一套商品房（14栋1单元1801室）及一间车库（15栋车库西户228）号。约定：房屋建筑面积111.08平方米，销售单价5160元，房款573173元；车库建筑面积8.64平方米，销售单价4031.48元，房款34832元。同日，徐秋前预交定金20000元，并约定定金在签署《商品房买卖合同》时自动转为房款。2019年9月9日，徐秋前、左东芹与亚龙公司对认购房屋进一步协商后签订《商品房买卖合同审批表》，约定：房屋实际成交单价每平方米5100元，总价款为566508元，并贷款公证费450元，办证费560元，公共维修基金3999元，天燃气进户费2400元；15-288号车库/储藏间价款33832元。据此，双方即于2017年9月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：徐秋前、左东芹购买亚龙公司开发的灌云县经济开发区纬三路北侧、经三路东侧第14幢1单元1801室房屋，房屋总价款566508元。该合同第五条对于面积及面积差异作出明确约定，以房管、测绘部门的实测产权面积为最终结算面积，据实结算，多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。合同第十条约定，若发生设计变更，则按设计变更后施工，并按图纸设计变更后进行产权登记，根据实测面积计算房款。合同第十八条第二款约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，按本合同附件四中《合同补充协议》第四条约定执行。该合同的《合同补充协议》第四条约定，买受人不得改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质、结构、外立面、不得妨碍公共利益，不得侵占共有绿地，不得擅自搭建或拆除任何形式附属或构建物，更不得占为己有或独自享有，否则属于侵权。合同签订后，原告徐秋前、左东芹按合同约定履行了支付购房款的义务。2019年1月13日，亚龙公司向徐秋前、左东芹送达案涉房屋交付通知书等，徐秋前、左东芹拒绝接收。 另查明，2019年1月15日，原告徐秋前至灌云县信访局信访称尚都新天地开发商虚假宣传、乱收费、未兑现承诺，要求协调处理。2019年3月12日，江苏灌云经济开发区管理委员会经组员协商形成处理意见。 上述事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的商品房买卖审批表、商品房买卖合同、购房款发票、车库款收据、契税减免审核通知书、处理意见书；被告举证的商品房认购协议、信封及交付通知书等予以证实，且原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告徐秋前、左东芹与被告亚龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，该合同对双方具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。 关于被告亚龙公司在原告徐秋前、左东芹认购房屋和签订合同时，是否存在赠送面积的虚假宣传及楼顶使用的承诺的问题。原告徐秋前、左东芹举证宣传彩页打印件19张、聊天记录打印件、录音及视频、陈某书面承诺书、宣传页、楼层结构图等证据证明亚龙公司在销售时承诺赠送面积10平方米、楼顶使用的事实，被告对上述事实予以否认。本院经对证据核证、结合双方意见认为：1、所举的部分录音及聊天记录真实性无法确认，未能举证证实人员身份及与本案的关联性。对于被告尹斌的录音未涉及亚龙公司曾承诺楼顶使用及赠送面积的事实，达不到举证目的。2、关于宣传页，载明开发商连云港尚都置业有限公司，不能证实系被告印制。即使是被告亚龙公司印制，但从该宣传页的内容来看，该宣传页并非针对不特定对象宣传，两份宣传页中“赠送面积”均是针对特定房号和户型，已被添注“15栋2单元504室”“6栋1单元602室”等内容，而原告举证自己拿到的宣传页中仅有半页，并未涉及原告的房号，不能证实宣传页与自已主张的事实存在关联性。3、关于陈某书面承诺书、楼层结构图，被告不认可，原告不能证实来源合法性及与本案的关联性，本院不予采信。4、案涉房屋的《尚都新天地商品房认购协议》、《商品房买卖合同审批表》及《商品房买卖合同》等均未载明赠送面积等重要事项。而《合同补充协议》第四条约定，买受人不得改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质、结构、外立面、不得妨碍公共利益，不得侵占共有绿地，不得擅自搭建或拆除任何形式附属或构建物，更不得占为己有或独自享有，否则属于侵权。原告在明知所谓的“赠送面积、楼顶使用”属于公共部位和设施的情况下，即使被告相关人员在售房时存在上述“宣传或承诺”，其签订的合同补充协议也对“宣传或承诺”内容作出了剔除变更，不能再以此作为事实根据主张权利。综上，原告徐秋前、左东芹提供的证据不能达到其证明目的，不足以证明被告亚龙公司在销售时承诺楼顶使用及赠送面积的虚假宣传事实，原告徐秋前、左东芹应当承担举证不能的法律后果。 关于原告徐秋前、左东芹是否有权解除合同，并诉求被告亚龙公司退还购房款及按一倍进行赔偿的问题。庭审中，原告徐秋前、左东芹明确主张解除合同，并退还房款及赔偿损失。被告亚龙公司同意解除合同的前提是仅退还房款，故双方在诉讼中就解除合同的条件未达成一致。而原告不能证明被告存在虚假宣传或其他根本性违约的事实，其依法不享有法定解除权。关于原告主张赔偿616679.16元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的五种情形包括:商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原告亦无证据证实被告亚龙公司存在上述情形。 法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，原告徐秋前、左东芹本案所举证据不能证实被告亚龙公司存在赠送面积虚假宣传、承诺楼顶使用的事实，亦无证据证明被告亚龙公司存在承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形，故本院对其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告徐秋前、左东芹的诉讼请求。 本案案件受理费7950元（已减半收取），由原告徐秋前、左东芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。 审判员  汤锦军 二〇一九年十二月三十日 书记员  周岚岚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。