广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22351号原告（反诉被告）：张清洪，男，1962年10月19日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县，委托诉讼代理人：刘培新，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉君，广东尚辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋锦华，男，1985年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：杨聪，男，1976年10月2日出生，汉族，身份证住址湖南省隆回县，被告宋锦华、杨聪的共同委托诉讼代理人：梁建中，广东理正明律师事务所律师。原告张清洪诉被告宋锦华、杨聪租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告宋锦华、杨聪于2019年6月28日提起反诉，并于7月6日交纳反诉费。原告张清洪及委托诉讼代理人李婉君，被告宋锦华，被告宋锦华、杨聪的委托诉讼代理人梁建中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张清洪诉称，2018年12月18日，我与两被告签署《租赁合同》，约定租赁物业位于广州市白云区太和镇田心村桂香东街××号甜心商业广场，第二至四层全层商铺，计租面积833平方米，租赁物业用途为商业，租赁期限自2019年1月1日起至2029年10月30日止，每月租金33320元，租金每两年递增一次，每次按总金额递增7%，保证金为66640元，合同期内如遇两被告违约，赔偿二个月租金等等。我依约支付保证金和首月租金，并投入230000元进行装修，到工商管理部门申请营业执照时发现由于该房屋没有消防报建验收，也没有街道出具的场地使用证明，无法工商登记，致使合同目的无法实现，且我方认为上述《租赁合同》是无效合同。请求判令：1.两被告返还保证金66640元、预收租金33320元及违约金66640元，共计166600元；2.返还装修费224231.6元（包括装修损失204231.6元及设计费20000元）；3.本案诉讼费被告承担。对被告宋锦华、杨聪的反诉答辩如下，1.本诉主张的是2-4楼的《租赁合同》，一楼有另外一份《租赁合同》，没有起诉，但被告反诉将一楼的建设面积一起算进去了。2.我方认为合同无效，被告有义务证明场地具有用地规划许可、建设工程规划许可。3.关于打拆墙面，被告是完全知情的，因为这项工程本身就是杨聪进行的，而且招商办就在这栋楼的旁边，被告对于涉案房屋的现状是非常清楚的。4.对于被告提出的损失不予认可，基于合同无效，被告反诉的违约金及6月份的租金均不需要支付。被告宋锦华、杨聪辩称，1.原告没有明确表示合同是否有效，是否解除合同，我方认为涉案合同是有效的，所以保证金、租金均无需返回，我们没有违约，不应当承担违约金；2.因为合同有效，且原告未经我方允许擅自装修，所以无需返还装修费；原告诉称房屋没有消防报建验收，这与客观事实不符。事实上，甜心商业广场有经过消防报建验收，消防报建验收不是工商登记否定性的一个条件，合同目的完全可以实现，并非不能履行合同；涉案房屋在2007年建设，当时的法律没有规定农村宅基地必须要经过消防报建验收。涉案房屋是否需要消防验收应当适用2007年当时的法律规章制度，现在适用的消防法、公安部的消防监督管理条例，是在2007年之后才施行的，不能适用于本案。被告宋锦华、杨聪反诉称：原告与我方签订租赁合同，承租我方位于广州市白云区太和镇田心村桂香东街××号甜心商业广场第一至四层，合同签订后，我方按约履行，原告未经同意擅自拆除楼梯和间隔，并自2019年6月1日起未再支付租金。请求判决：1.确认2018年12月18日我们与原告签订的《租赁合同》有效，双方继续履行合同；2.原告将其未经我们同意擅自拆改的甜心商业广场第一至四层的楼梯、间隔恢复原状，或赔偿我们恢复原状所需支付的对价损失600000元；3.原告支付2019年6月1日至反诉时止拖欠的第一至四层租金55820元；4.原告支付违约金66640元；5.本案本诉、反诉费用均由原告负担。经审理查明：2018年12月18日，宋锦华、杨聪（出租方、甲方）与张清洪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业地址位于广州市白云区太和镇田心村桂香街东街14号甜心商业广场第二层至四层铺，计租金面积833平方米，该物业用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该物业的用途，租赁期限2019年1月1日至2029年10月30日止，期限共计11年，每月租金33320元，租金每两年递增一次，每次按总金额递增6%，合同签订时乙方同时向甲方缴付保证金66640元、首月租金33320元，共计99960元，合同保证金到合同期满后，乙方无违反合同条款，付清租金、水电等费用，双方办理清楚相关手续后甲方应在十五天内将保证金66640元无息退回乙方；甲方于2018年12月18日将该物业交付给乙方装修使用，免租期由2019年1月1日至2019年5月15日为乙方装修免交租金时间，由2019年5月16日开始计收租金，首期租金33320元；甲方有权对乙方租赁范围内的消防、电梯、设备设施进行检查与监督管理，对发现的隐患有权要求乙方整改，直至整改符合要求为止，如乙方在整改期间内没有完成整改的，甲方有权向政府有关消防等管理部门汇报；乙方未经甲方同意不得对该物业进行拆改；租赁期满后，如乙方有意续租，乙方提前三个月向甲方提出，双方协商另订续租合同，否则视为放弃，如双方协商不成不能续约，乙方应缴清租金、水电等费，甲方须全额退回保证金给乙方等等。合同签订后，宋锦华、杨聪于2018年12月18日将涉案物业交付张清洪，张清洪已缴纳保证金66640元及首月租金33320元。张清洪委托杨聪拆除楼梯和间隔，委托案外人陈家权对涉案物业进行装修，并支付杨聪装修费用110000元，支付陈家权装修费用94231.6元。审理中，杨聪确认收到张清洪支付的装修费用110000元，张清洪与杨聪、宋锦华确认陈家权装修造价94231.6元。对于杨聪拆除二至四楼楼梯和间隔的费用以及陈家权二至四层装修造价双方未能达成一致意见，张清洪提供的报价清单显示，陈家权的装修总造价为94231.6元，其中首层外墙侧边面积5.6平方米，每平方米造价38元，共计212.8元，首层砌砖144.35平方米，扣除空调洞面积34.51平方米，首层实际砌砖109.84平方米，每平方米造价135元，共计14828.4元。另查，2018年2月2日，案外人黄国光通过白云区集体经济组织三资管理平台租赁广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社厂房，并签订厂房租赁合同，合同开始日期为2018年2月1日，结束日期为2033年1月31日。黄国光于2019年7月3日出具《情况说明》，内容为：本人通过投标，于2018年2月2日与广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社签订《厂房租赁合同》，租赁该村位于桂香东街××号的厂房，厂房总建筑面积4350平方米，空地总面积300平方米，租赁期限至2033年1月31日止。合同签订后，厂房全权交由宋锦华、杨聪管理和使用。该《情况说明》由广州市白云区太和镇田心村民委员会、广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社加盖印章。广州市白云区太和镇田心村民委员会、广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社于2019年7月3日出具《场地使用证明》，内容为：兹证明张清洪于2018年12月18日与宋锦华、杨聪签订《租赁合同》，租赁位于广州市白云区太和镇田心村桂香街东街14号甜心商业广场的第一至四层，面积合计1058平方米，租期至2029年10月30日止；该广场宅基地使用权人及附属建筑物所有权人为田心村五社，现名广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社；宋锦华、杨聪通过投标、受让等方式拥有上述宅基地及附属建筑物的使用权（含出租权）至2033年1月31日止。审理中，张清洪主张涉案合同无效，要求返还保证金、预收租金、装修费及支付违约金。张清洪陈述委托杨聪打拆涉案房屋，杨聪是招商办的，招商办负责甜心商业广场的招商工作，装修至2019年1月5日，由于没有一次消防，无法申请二次消防，无法办理营业执照，故停工，对方告知3月份可以办理消防，但至3月仍无法办理，2019年3月17日要求将涉案房屋交还宋锦华、杨聪，招商办工作人员说商量一下，之后未再回复，因此涉案房屋一直未办理移交手续，现在尚未移交给宋锦华、杨聪。宋锦华陈述不清楚涉案房屋的改造装修，未允许进行改造，其本人与杨聪及另外几人合作经营甜心商业广场，由杨聪具体管理，因此其本人不知道打拆情况，申请对张清洪擅自拆除楼梯和间隔造成的损失进行评估；招商办对商业广场进行管理，招商办工作人员由其本人和杨聪发放工资。宋锦华、杨聪陈述招商办工作人员没人告诉张清洪要求移交涉案房屋一事，其本人不知情。审理中，宋锦华、杨聪提交了广州市白云区计划委员会出具的《关于田心村建商业用房和制衣厂的批复》，内容为：同意你村建商业用房和制衣厂，总投资700万元等。宋锦华、杨聪陈述广州市规划和自然资源局告知当时的报建手续由镇政府管理，并未到区报建。宋锦华、杨聪提交了0014612号宅基地使用证，使用人为田心村五社，宅基地面积1000平方米，建筑面积3000平方米，三层，发证日期为1998年12月25日，拟证实出租给张清洪的房屋已取得权属证明。上述事实，有《租赁合同》、银行个人明细对账单、收据、微信聊天记录、照片、证人证言、政府信息公开申请告知书、工程造价单、《关于田心村建商业用房和制衣厂的批复》《广州市白云区太和镇田心村五社厂房工程施工及验收记录》《工程竣工验收报告》《情况说明》《场地使用证明》《宅基地使用证》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律法规的规定，本案涉案房屋系农村土地房屋，宋锦华、杨聪提供的宅基地使用证仅证实田心村五社取得了宅基地使用权，并不能证实田心村五社已取得政府职能部门的建房许可，宋锦华、杨聪未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，其与张清洪就涉案房屋所签订的《租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《租赁合同》无效，宋锦华、杨聪依照《租赁合同》取得的保证金应予返还，张清洪主张返还保证金66640元的请求合理合法，本院予以支持。张清洪装修涉案房屋，支付杨聪一至四层装修费用110000元，因双方对二至四层装修费用不能达成一致意见，本院酌情按每层装修费用25%计算，二至四层装修费用共计82500元（110000元×75%）；涉案房屋一至四层陈家权的装修费用为94231.6元，扣除首层造价15041.2元（212.8元＋14828.4元），二至四层装修造价为79190.4元，张清洪上述装修损失共计161690.4元（82500元＋79190.4元）。张清洪、宋锦华、杨聪对于合同无效均存在过错，根据双方的过错程度，本院认定双方各自应承担50%的责任，故宋锦华、杨聪应赔偿张清洪装修损失80845.2元（161690.4元×50%），张清洪主张损失设计费20000元，未提供证据证实，本院不予认定。涉案合同为无效合同，对于张清洪主张违约金的请求，本院不予支持。宋锦华、杨聪于2018年12月18日将涉案房屋交付张清洪使用，张清洪庭审时确认尚未移交给宋锦华、杨聪，应支付宋锦华、杨聪房屋占有使用费，宋锦华、杨聪主张张清洪支付2019年6月1日起至反诉时止即2019年6月28日期间的占有使用费的反诉请求合理合法，本院予以支持，由于张清洪与宋锦华、杨聪约定2019年1月1日至2019年5月15日为免租期，2019年5月16日开始收取占有使用费，张清洪已支付一个月使用费33320元，应认定已支付2019年5月16日至6月15日期间的占有使用费，故张清洪还应支付宋锦华、杨聪2019年6月16日至28日期间的占有使用费，经计算为14439元（33320元÷30天×13天），对于宋锦华、杨聪反诉主张第一层房屋的占有使用费的请求，因第一层房屋与本案不是同一合同所涉及的标的物，应另案起诉。对于张清洪主张宋锦华、杨聪返还租金的请求，本院不予支持。宋锦华、杨聪作为共同出租人将涉案房屋出租给张清洪使用，并在张清洪承租后由杨聪对涉案房屋的楼梯和间隔进行拆除，由此可见张清洪已取得杨聪同意对涉案房屋内部进行部分拆除，杨聪与宋锦华构成表见代理，故本院认定张清洪已取得宋锦华、杨聪的同意对涉案房屋的楼梯和间隔进行拆除，宋锦华否认同意拆改的理由不成立，本院不予采纳，至于宋锦华抗辩与杨聪是合作关系，由于是内部关系，不能对抗善意第三人。宋锦华、杨聪将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给张清洪使用，并同意张清洪进行拆改，双方未约定租赁期满后承租人需恢复原状，故对宋锦华、杨聪主张恢复原状或赔偿恢复原状所需支付的对价损失的反诉请求，本院不予支持，对宋锦华、杨聪的评估申请，本院亦不予采纳。涉案合同为无效合同，对于宋锦华、杨聪主张继续履行合同及支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，宋锦华、杨聪返还张清洪保证金66640元；二、本判决生效之日起五日内，宋锦华、杨聪赔偿张清洪损失80845.2元；三、本判决生效之日起五日内，张清洪支付宋锦华、杨聪占有使用费14439元；四、驳回张清洪的其他诉讼请求；五、驳回宋锦华、杨聪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11706.72元，由宋锦华、杨聪负担3249.7元（于本判决生效后五日内向本院交纳），由张清洪负担8457.02元；反诉费11024.6元，由张清洪负担160.98元（于本判决生效后五日内向本院交纳），由宋锦华、杨聪负担10863.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 昕人民陪审员  区丽文人民陪审员  方绍波二〇一九年十二月二十日书 记 员  周燕文