北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36749号原告：张静宇，女，1980年6月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张静宇之母），住北京市丰台区。被告：北京美好物业管理有限公司，住所地：北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，男，1967年11月18日出生，汉族，该公司经理。被告：北京军凯房地产开发有限公司，住所地：北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，该公司员工。原告张静宇与被告北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯房地产公司）、被告北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静宇的委托诉讼代理人邓红，被告美好物业公司的法定代表人蒋波、军凯房地产公司的委托诉讼代理人窦小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张静宇向本院提出诉讼请求：1、要求美好物业公司履行合同承诺对原告及业主集体自救招商不能以管理权力阻止，应积极促进按照合同履责。2、要求军凯房地产公司履行合同及宣传承诺，对原告及业主集体自救招商受阻及投诉不能不予理睬，要求军凯房地产公司对美好物业的服务情况进行管理监督；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2008年春在南三环边看见军凯公司销售商铺，宣传：玩具城将打造中国北方玩具集散平台，20亿元交易额，北方13省6亿7千万的消费市场，协同国务院发展研究中心、团中央……并承诺免费帮助出租，或者代租全部租金归业主等等。于是原告之母邓红为原告兄妹筹集资金购买了玩具城的5个铺位，买完发现掉进了军凯房地产公司法定代表人赵国芳一家挖的欺诈陷阱里，以下事实都是2017年7月以后陆续拿到一些证据后才知道的：军凯房地产公司先是在招投标中涉嫌串标用军凯房地产公司同一法人同样股东的美好物业投标，顺利中标，然后签约了“前期物业服务合同”，在合同按照规定招投标完成时2006年4月20日被市住建委的小区办收讫存档后，二被告又通过私下签约一个补充协议，把国家法律规定的只能通过代收的能源费里没有任何收费标准和收费依据，定下高达每个月每平米23元，使6元物业费变为29元，谎称是经市建委批准冒充政府指导价在物业规约的格式合同里要求业主必须签字并捆绑在收铺手续里，向至今都不知情的业主收取了11年天价物业费，军凯公司也在卖完铺子后让签约免费出租高额租金的合同全部作废，让北京凯尔北方国际玩具城有限公司消失，又签约手拉手商城，后手拉手商城以极低的租金租用业主的商铺，还常扣着租金不给，因手拉手商城垄断经营，导致业主叫苦不迭。2017年夏，100多位业主集体到政府信访办2次上访，丰台公安局动用警察驱赶。2017年至今，三层业主联系到的自救又集体组织招商出租，很多客户愿意与我们合作，但是业主告状军凯房地产和美好物业公司现在不敢动用手拉手强硬对付了，就用软钉子刁难大家集体出租。美好物业公司与全体业主签订的物业规约，第二章第二项由凯尔北方履责经营管理，物业规约第六章的二、物业义务1、履行委托管理合同，提供物业管理服务。2、听取业主的意见和建议，接受业主的监督。第六章的四、物业管理服务标准里共9点管理内容，可以说百分之百的完全没有履行，不仅11年收取了天价物业费，管理工作一概不管，甚至物业只有一个蒋波，没有配备其他管理人员，从来没有听取过业主意见和建议。第4点：协助组建业主委员会并配合其运作中反其道而行之，不肯给业委会筹备组和街办带联系方式的业主名单，使业委会无法筹备。美好物业还任由手拉手胡作非为。对上述所作所为，美好物业完全违背了物业合同后面的承诺书，原告可以索赔。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释第三条，规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和云南具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违约的，应当承担违约责任。”合同法也规定一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当采取继续履行、采取补救措施的违约责任。所以，军凯房地产公司不仅不采取补救措施，反而助纣为虐，肆意侵占业主利益，合同与承诺在他们眼里完全如废纸一样。故原告诉至法院，请求判如所请。军凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。在2019年7月，万梦迪、张治宇曾起诉我公司要求按照相应宣传手册执行，丰台法院已经做出2019京0106民初13520号民事判决书。被告美好物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉的内容无事实依据，事实理由部分与诉求无关。本院经审理认定事实如下：2011年10月31日，出卖人军凯公司与买受人张静宇签订《现房合同》，约定由张静宇购买军凯公司所建的丰台区南三环中路67号6号楼3层A3063号商铺，该商品房的用途为配套商业。该合同第二十一条约定：前期物业服务（未成立业主委员会）（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三20050321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/月??平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、空调费用。地上停车管理费X地下停车管理费X元。（三）物业服务企业按照第1种方式收取物业服务费。1、按年收取，买受人应当在每年的X月X日前缴费。2、……（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。双方另在合同中约定了其他权利义务。上述《现房合同》附件七物业服务，约定见《经营管理公约》、《物业管理规约》及《车位管理协议》。2006年4月18日，甲方军凯房地产公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），合同第六章第十六条规定“乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。”张静宇表示军凯房地产公司未履行该合同约定，监督美好物业公司的行为。2008年11月27日，张治宇代表张静宇与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，其中第二章第二条约定：商业经营管理企业，名称北京凯尔北方国际玩具城有限公司（以下简称凯尔北方公司）。张静宇以现凯尔北方公司已经不再从事经营管理，经营管理的公司已更换为手拉手公司，且认为手拉手公司也未尽到管理职责为由，认为美好物业公司未尽到该合同义务。同时，张静宇认为军凯房地产公司在前期对涉案房屋销售的时候，曾对涉案商铺出租收入等进行了宣传，现涉案商铺的出租情况与军凯房地产公司的宣传不符，且军凯房地产未对美好物业履行物业管理职责进行监管。张静宇提供部分短信截屏，欲证明其曾向军凯房地产公司提出过诉求，军凯房地产未予回复，军凯房地产公司表示已经回复原告需要找哪些人。经本院询问，张静宇表示军凯房地产公司并非未回复过，是有些情况未予回复。证人朱某到庭进行了陈述，朱某表示其系玩具城业主之一，该玩具城从一开始就处于亏损状态，部分业主委托其作为统一出租处理商铺的事情，其代表业主和客户聊过，找的客户最终在水电问题上和美好物业公司未达成一致。本院认为，关于原告的第一条诉讼请求，该诉求的实质系张静宇认为美好物业公司对其出租商铺、自行招商的行为进行了阻止，但依据本院查明的事实，张静宇已经协调其他业主在进行招商的行为，但是招商过程中因其所提供的客户因在水电问题尚未与美好物业公司达成一致，故未招商成功，该情况不能证明美好物业公司对张静宇的招商、出租行为进行了阻止，故本院对原告张静宇的第一项诉讼请求不予支持。关于张静宇的第二项诉讼请求，就军凯房地产公司的宣传来说，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。根据查明的事实，军凯公司作为开发商在宣传手册中表述的宣传内容应视为要约邀请，尚不构成司法解释规定的视为要约的条件，故张静宇与军凯房地产公司就房屋买卖合同项下的权利义务应以双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》为依据，现无证据证明军凯房地产公司违反双方所签订的《北京市商品房现房买卖合同》，另外，张静宇要求军凯房地产公司对美好物业进行监督的前提在于其认为美好物业公司对其招商行为进行了阻止，而张静宇对美好物业公司对其招商进行阻止无充分的证据，故本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条之规定，判决如下：驳回张静宇的诉讼请求。案件受理费35元，由张静宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  牛瑾婧二〇一九年十二月十日书记员  肖秋然