湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初909号 原告：耒阳市余庆街道办事处向阳村20组（以下简称向阳村20组）。 诉讼代表人：涂某藩，男，1942年8月8日出生，系该组村民。 诉讼代表人：钟某香，女，1946年12月3日出生，系该组村民。 委托诉讼代理人：梁军，湖南惠湘律师事务所律师。 被告：李某生，男，1963年12月19日出生，汉族，湖南省耒阳市人，农民，住耒阳市余庆街道办事处向阳村20组。 被告：李某平，男，1969年8月3日出生，汉族，湖南省耒阳市人，小学文化，务工，住耒阳市余庆街道办事处向阳村9组。 被告：王某武，男，1973年8月18日出生，汉族，湖南省耒阳市人，现任向阳村20组组长，住耒阳市余庆街道办事处向阳村20组。 被告：谢某华，男，1961年5月30日出生，汉族，湖南省耒阳市人，职工，小学文化，住耒阳市金星居委会西湖路金阳新村18栋2单元401室。 被告：谢某成，男，1940年12月31日出生，汉族，居民，住新疆自治区五家渠市101团造纸厂101栋1号。 被告：谢某辉，男，1971年1月29日出生，汉族，博士文化，律师，住广东省深圳市南山区登良路8-4号蔚蓝海岸社区三期29栋6D。 被告：阳某军，男，1967年11月13日出生，汉族，大专文化，无业，住耒阳市五里牌街道办事处金华北路马场里121号201室。 原告向阳村20组与被告李某生、李某平、王某武、谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，被告谢某辉在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后，于2019年5月27日作出裁定，驳回谢某辉对本案管辖权的异议，谢某辉不服，向上级法院提起上诉，衡阳市中级人民法院于2019年6月21日作出终审裁定，驳回谢某辉管辖权异议申请。本院依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁军、被告李某平、谢某华、谢某辉、阳某军到庭参加诉讼，被告王某武、谢某成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审限届满前，本院决定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开进行了审理，原告的诉讼代表人涂某藩及委托诉讼代理人梁军、被告李某生、李某平、王某武、谢某华、阳某军到庭参加诉讼，被告谢某成、谢某辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向阳村20组向本院提出诉讼请求：判令确认2018年10月16日被告李某生、李某平、王某武与被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军之间签订的宅基地转让协议无效。事实和理由：2018年10月15日，被告李某生、李某平、王某武经耒阳市余庆街道办事处及向阳村部分领导做思想工作，被迫于2018年10月16日，与被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军签订《正厅屋宅基地转让协议书》，之后，被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军对外声称：“在原正厅屋宅基地上兴建谢氏宗族祠堂或祖屋，兴建后的新祠堂或祖屋与本组其他姓氏无关，绝对不允许本组其他姓氏操办丧葬等喜事所用。”根据当地习俗及实际情况，本组仅有该一处宅基地可以兴建正厅屋祠堂，而且该正厅屋宅基地属于本组全体成员所有，各被告违反国家强制性法律规定，未经本组全体村民成员三分之二以上同意，擅自将该宅基地使用权出让给非本集体经济组织成员并签订的协议书属于无效。为防止恶意破坏当地风俗，影响现有和谐状态，缓解矛盾，特诉至法院，请求判如所请。 被告李某生、李某平、王某武均辩称：没有卖宅基地，是签的补偿协议。 被告谢某华辩称：1、正厅屋宅基地是谢姓人的产权；2、正厅屋宅基地不是争议土地，也不是向阳村20组集体所有；3、没有买卖土地。 被告谢某辉辩称：1、向阳村20组不是本案适格主体，且与本案的诉讼标的没有利害关系，无权提起诉讼；2、涂某藩、钟某香不是村民小组组长，亦没有授权，无权代表向阳村20组行使诉讼权利。综上，请求驳回原告的起诉。 为支持其主张，原告向法庭提供了如下证据： 证据1、耒阳市余庆街道办事处向阳村村民委员会出具的证明，以证明原告耒阳市余庆街道办事处向阳村20组由原磨形乡三泉村九组更名而来，及主体适格。 证据2、向阳村20组全体村民决议、具体户主及户数证明，推选涂某藩、钟某香为诉讼代表人的证明，涂某藩、钟某香的身份证复印件，以证明向阳村20组全体村民决议同意由涂某藩、钟某香为诉讼代表人参与诉讼，并对7被告之间的宅基地转让行为是持反对意见的。 证据3、李某生、李某平、王某武的户籍证明、王某武的任命书，以证明被告李某生、李某平、王某武系原告村民小组成员，且王某武系原告村民小组组长，以及各被告主体适格。 证据4、涉案宅基地现场图、李育盛、涂某藩的集体土地建设用地使用权证复印件，以证明涉案宅基地是集体所有土地。 证据5、宅基地转让协议，以证明被告阳某军、谢某辉、谢某华、谢某成非向阳村20组集体成员，作为宅基地转让协议的乙方，属于违反法律、行政法规的强制性规定即合同无效；谢某辉等4被告与见证方恶意串通，唆使王某武等3被告私自将集体所有的土地买卖或转让给非集体成员属于无权处分行为，损害了向阳村20组的集体利益，即协议无效。 证据6，契约二张，以证明争议宅基地是办理红白喜事公用的场所。 被告李某生、王某武、阳某军、谢某成未对原告提交的证据材料发表质证意见。 被告李某平对原告提交的证据材料质证意见为：对证据1、2、3、4均无异议，证据5协议书上标的不是宅基地。 被告谢某华、谢某辉对原告提交的证据材料质证意见为：证据1、2、3、5的真实性均无异议，但证据2不能证明原告涂某藩、钟某香可以提起诉讼，证据3证明原告涂某藩不是村民小组组长，证据5协议书签订时有村领导、街道办纪委副书记、耒阳市统战部领导等在现场见证，使用方自愿签订，是对他们曾经使用正厅屋的补偿，不是买卖合同，涂某藩从未在里面住过，与20组也没有利害关系；证据4三性均有异议，不能证明谢氏祖屋宅基地的使用权是集体的。 为支持其主张，被告谢某辉向法庭提供了如下证据： 证据1、谢慕韩自传，以证明涉案的这块地一直是谢氏族人在使用。 证据2、图片14张，以证明谢某辉家和谢某华、阳某军等人家里一直居住在祖屋正厅屋。 证据3、证据4、委托书二份，以证明谢阶玄（阳某军伯伯）、谢兴华（谢某华哥哥）准备在清江湾谢氏祖屋宅基地上申请建住宅，为了取得曾住户李某生、李某平、王某武等的同意，委托谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军等人办理协商补偿事宜。 证据5、证据6、建设用地批准书、乡村建设规划许可证，以证明补偿协议不是买卖协议，宅基地的使用权是谢兴华、谢阶玄的。 证据7、证明一份，以证明向阳村20组清江湾正厅屋权属私人所有，只是名字上叫正厅屋，从前没有私厅屋时，处理乡亲邻友关系，有红白喜事在此借用，后来有了个人厅屋，红白喜事都在自家办理。 原告向阳村20组对被告提交的证据材料质证意见为：对证据1、2、5、6的真实性均无异议，但证据1、2不能证明被告住在案涉厅屋，正厅屋实际属于集体所有，证据5、6恰恰证明案涉土地属于集体土地，对证据3、4、7的三性均提出异议，证据3、4因谢兴华、谢阶玄未出庭作证，不能证明真实性，且谢阶玄系本村贫困户、五保户，没有经济能力支付涉案补偿金额，证据7未提供原件，本村共有十五户，该证明上只有七户签名，恰恰证明本村六户在案涉厅屋举办过红白喜事。 本院对原、被告提交的证据材料认证为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告提交的证据3、4、5、6符合证据规则，可以作为认定本案事实依据予以采用。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，对本案事实本院确认如下： 耒阳市原磨形乡三泉村九组清江湾厅屋共有四户住户，临马路的前厅二住户是被告李某生、李某平，1991年6月，被告李某生、李某平的父亲李育盛取得了原磨形乡三泉村九组东至前檐滴水，南至飞檐，南东角与自杂相连3.9米，西至后檐滴水，西南角与王淑才杂房共墙，北至飞檐，墙距涂某藩住房3.6米共计210.8平方米的集体土地建设用地使用证。后厅二住户分别是被告王某武（王淑才之子）和谢阶玄。 2018年10月16日，被告李某生、李某平、王某武作为甲方，被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军（非本组村民，系城镇居民）作为乙方签订了一份《协议书》，约定：耒阳余庆街道清江湾谢氏祖屋现已完全倒塌，地上没有建筑屋，乙方愿意支付十万元给甲方作为补偿，甲方确认耒阳市余庆街道清江湾谢氏祖屋宅基地及地上所有材料属于乙方。之后，案外人谢阶玄、谢兴华以兴建住宅楼的名义，于2019年3月7日分别取得原李某生、李某平、王某武、谢阶玄使用的集体土地建设用地批准书，并开始兴建房屋。原告向阳村20组部分村民认为，协议转让的正厅屋及宅基地系全体村民所有，7被告所签订的转让协议侵犯了他们的合法权益，应属无效，遂诉至法院。 本院认为，农村宅基地归集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军均系城镇居民，非向阳村20组村民，与被告李某生、李某平、王某武签订协议，将村民集体所有的宅基地进行转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”以及国务院关于“禁止城镇居民在农村购买宅基地”的禁止性规定，应为无效合同。被告谢某华提出，正厅屋宅基地是谢姓人的产权，不是向阳村20组集体所有，没有买卖土地。被告谢某辉提出，向阳村20组不是本案适格主体，且与本案的诉讼标的没有利害关系，涂某藩、钟某香不是村民小组组长，亦没有授权，无权代表向阳村20组行使诉讼权利，与审理查明的事实不符，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告李某生、李某平、王某武与被告谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军于2018年10月16日签订的《协议书》无效。 案件受理费400元，减半收取200元，由被告李某生、李某平、王某武、谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军负担。原告耒阳市余庆街道办事处向阳村20组已经垫付400元，被告李某生、李某平、王某武、谢某华、谢某成、谢某辉、阳某军应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李 慧 人民陪审员  谢飞燕 人民陪审员  邓志茹 二〇一九年十二月二十四日 代理书记员  徐利容 校对责任人：李慧打印责任人：徐利容 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。