九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1975号原告：九江天禧国际商业有限公司（曾用名：九江禧徕乐国际商业有限公司），住所地：江西省九江市濂溪区五里街道浔南大道8号4号楼，统一社会信用代码：91360402067497162E。法定代表人：刘依槐，该公司董事长。委托诉讼代理人：许敏（该公司工作人员），男，1987年4月16日出生，汉族，住九江市濂溪区，特别授权。被告：李兆江，男，1978年6月3日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：余荣华，九江市柴桑区新塘法律服务所法律工作者，执业证号：31402041102285，特别授权。被告：冯海燕，女，1980年12月5日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告九江天禧国际商业有限公司（以下简称天禧公司）与被告李兆江、冯海燕追偿权纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法由审判员徐宜峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天禧公司诉讼代理人许敏，被告李兆江及其诉讼代理人余荣华到庭参加诉讼、被告冯海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天禧公司向本院提出诉讼请求：1．被告李兆江、冯海燕共同向原告偿还126984.29元；2．被告李兆江、冯海燕共同向原告支付违约金32567.8元；3．本案诉讼费由被告李兆江、冯海燕共同承担。事实和理由：被告李兆江、冯海燕于2014年8月8日向原告购买位于九江市濂溪区浔南大道8号九江禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1140（A1530）号房，房屋建筑面积23.33平方米，房屋总价款325678元，并通过按揭贷款向原告支付购房款。2015年6月2日，原告与两被告及案外人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行（以下简称浦发银行九江分行）签订《个人购房担保借款合同》，被告李兆江、冯海燕向案外人浦发银行九江分行贷款160000元，原告为该笔贷款提供保证担保。涉案房屋已于2019年2月25日办理不动产权证书，登记于被告李兆江、冯海燕名下。后因被告李兆江、冯海燕连续9期未依约偿还贷款本息，累计逾期28次，浦发银行九江分行于2019年6月27日主张提前清偿贷款，要求原告承担保证责任，并于同日扣划原告126984.29元。被告李兆江、冯海燕连续9期未依约偿还贷款，依照原告与被告李兆江、冯海燕签订的《九江商品房预（销）售合同》补充协议3第7条的约定，被告应当向原告支付总房款10%的违约金。被告李兆江辩称，2014年8月8日按揭购买原告房产属实，但原告承诺办理购房手续后，按房产总价款的8%返还租金，这笔钱可以支付每月的按揭款，但是原告不讲诚信，实际每月只返还860元租金，导致被告无力承担每月1750元按揭款，由于原告不信守承诺，违约在先，其只承担向原告偿还银行扣划金额126984.29元的义务，不应承担违约金32567.8元及不合理的诉讼费用。被告冯海燕未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告冯海燕未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，对当事人提交的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的不动产权证书复印件、《九江市商品房预（销）售合同》，以证明被告李兆江、冯海燕向原告购买了涉案房屋，且房屋登记在两被告名下。被告李兆江对该组证据的三性均无异议。本院认为，因被告李兆江对该组证据无异议，且原告出示了《九江市商品房预（销）售合同》原件，证据之间可以相互印证，故本院对该组证据予以采信。2．对于原告提交的《个人购房担保借款合同》，以证明被告李兆江、冯海燕向案外人浦发银行九江分行申请按揭贷款160000元，原告为该笔贷款提供了保证担保。被告李兆江对该证据三性均无异议。本院认为，因被告李兆江对该证据无异议，且原告出示了《个人购房担保借款合同》原件，故本院对该证据予以采信。3．对于原告提交的《履行保证责任通知函》，以证明因被告李兆江、冯海燕连续9个月未能依约偿还贷款，债权人决定提前收回贷款本息，并要求原告承担保证责任。被告李兆江对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告与案外人浦发银行九江分行代办协议书涉嫌套路贷，误导被告导致被告无法偿还高额的贷款及利息。本院认为，因被告购买房屋属实，也依法办理了不动产权证，且被告李兆江对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。4．对于原告提交的《上海浦东发展银行授信业务凭证/回单》两份，以证明原告于2019年6月27日为被告李兆江、冯海燕承担保证责任，代偿贷款本息126984.29元。被告李兆江对该证据无异议。本院认为，因被告李兆江对该证据无异议，且原告出示了上海浦东发展银行授信业务凭证/回单原件，故本院对该组证据予以采信。5．对于被告李兆江提交的《经营管理公约》，以证明购房时原告承诺签订合同后，即可向被告返还房屋总价8%的租金。原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为公约中无租金的约定，也无原告的签章，与本案无关。本院认为，因该公约为江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司与被告李兆江、冯海燕所签订，且该公约也无相关租金返还的约定，故本院对该证据不予采信。6．对于被告李兆江提交的《委托经营管理合同（商贸）》，以证明被告与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司签订了该合同并约定了租金收益分配内容，从而证明原告在被告购房时承诺了签订购房合同后按房屋总价8%返还租金。原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该合同是被告与案外人所签订，与原告无关，该合同也无8%租金收益条款，与本案纠纷也无关联性。本院认为，因《委托经营管理合同（商贸）》为被告李兆江、冯海燕与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司所签订，被告也未能提交证据证明原告与《委托经营管理合同（商贸）》存在关联，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，九江禧徕乐国际商业有限公司与被告李兆江、冯海燕签订《商品房预（销）售合同》（合同编号9000086989），约定被告李兆江、冯海燕购买九江禧徕乐国际商业有限公司开发的位于九江市浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1140（A1530）号房，房屋建筑面积23.33平方米，房屋总价为325678元，付款方式为买受人签订本合同时首付165678元，余款160000元银行按揭支付。合同补充协议3第7条约定：“如买受人逾期未办结按揭贷款申请手续的，则出卖人有权将该房屋另售他人，买受按合同总价10%的违约金给出卖人，按揭贷款手续办结后，在他项权证未办理前，买受人逾期缴纳按揭款连续2个月或累计3个月的，出卖人与相关部门有权解除合同，并可将所购房屋转售他人，买受人按合同约定总房款的10%向出卖人支付违约金，同时必须支付其他相关的费用”。2015年6月2日，被告李兆江，案外人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行及九江禧徕乐国际商业有限公司三方签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李兆江为购买九江市浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1140（A1530）号房向案外人浦发银行九江分行贷款160000元，贷款期限为十年，预计自2015年6月2日起至2025年6月2日止，被告李兆江、被告冯海燕为九江市浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1140（A1530）号房共同抵押人，被告冯海燕为该笔按揭贷款的共同还款人，九江禧徕乐国际商业有限公司作为保证人为该贷款提供阶段性连带责任保证。合同第七条7.3.2约定：“保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年。……尽管如此，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。”合同第十一条约定借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用即构成违约。合同第十二条约定借款人违约，贷款人可宣布合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追索。另查明，2018年3月14日，经九江市濂溪区市场和质量监督管理局登记，九江禧徕乐国际商业有限公司将公司名称变更为九江天禧国际商业有限公司。2019年2月25日，被告李兆江、冯海燕所购九江市浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元1140（A1530）号房办理房屋所有权登记，登记权利人为被告李兆江、冯海燕，为两被告共同共有。2019年6月27日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行出具《履行保证责任通知函》，通知原告：被告李兆江借款从2016年9月开始出现连续逾期，截至2019年6月26日已连续逾期9期，贷款本金余额为120070.32元，欠息6630.02元（含罚息387.65元），累计违约28次。经多次催收，借款人表示经营失败已无力还款。我行决定宣布贷款提前到期，追索保证人连带责任。2019年6月27日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行分别扣划原告天禧公司账户上扣划逾期借款本金13360.5元，逾期利息6242.37元，罚息387.65元、正常借款本金106709.82元，利息283.95元，以上共计126984.29元，用以清偿被告李兆江借款本金和利息。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预（销）售合同》和原、被告双方与上海浦东发展银行股份有限公司九江分行签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同真实有效，依法具有法律效力。对于原告请求被告李兆江、冯海燕共同向原告偿还126984.29元的诉请，双方《个人购房担保借款合同》签订后，被告李兆江应当按照合同的约定按期偿还借款本息，被告李兆江逾期未偿还借款本息，贷款人按合同约定向保证人原告天禧公司主张保证责任，并扣划原告126984.29元以偿还被告李兆江全部借款本息符合法律规定，原告作为保证人履行完保证责任后，有权向借款人被告李兆江、共同还款人被告冯海燕进行追偿，故本院对原告该项诉请予以支持。对于原告提出的请求被告李兆江、冯海燕共同向原告支付违约金32567.8元的诉请，因原、被告双方签订的《商品房预（销）售合同》补充协议3第7条中约定的是被告违约，原告作为出卖人在解除双方签订的《商品房预（销）售合同》后，被告作为买受人所应承担的违约责任，现原、被告双方《商品房预（销）售合同》并未解除，原告以此条款向被告主张违约责任不符合合同约定，故本院对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李兆江、被告冯海燕于本判决生效之日起十日内共同向原告九江天禧国际商业有限公司支付代偿款126984.29元；二、驳回原告九江天禧国际商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3491元，减半收取1745.5元，由原告九江天禧国际商业有限公司负担356.5元，由被告李兆江、被告冯海燕共同负担1389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇一九年十二月二十三日法官助理刘家奇书记员陈冬梅