石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8342号 原告：张某某，女，1938年10月30日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘青凯，河北子辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云凡，女,1958年12月7日出生，汉族，住址同上。系原告女儿。 被告：吴某某，男，1990年5月17日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘红军、王士友，河北世纪方舟律师事务所律师。 原告张某某与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人刘青凯、李云凡、被告吴某某及其委托诉讼代理人刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租赁费95000元；2、依法判令被告向原告支付同期银行贷款利率利息7600元；3、依法判令被告向原告支付房屋空置损失费45000元；4、依法判令被告向原告支付违约赔偿损失费2500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、关于被告欠缴房屋租赁费问题。2016年9月22日原被告签订了房屋租赁合同，合同期限自2016年10月11日至2020年10月10日，房屋租赁费每年18万元，如不按时交纳，原告有权单方解除合同收回房屋。被告从第二年起就违约不按合同约定缴纳房屋租赁费，欠缴房屋租金6万元，第三年度欠缴房屋租赁费35000元，共欠缴房屋租赁费共计95000元。2、关于被告租金未支付，应以95000元为基数，按中国银行同期贷款年利率5厘的三倍（规定是4倍）被告向原告支付迟延缴纳房屋租赁费违约金利息7600元。3、关于被告违约造成房屋空置损失问题。双方合同约定租赁期限自2016年10月11日至2020年10月10日，被告未经同意于2019年2月1日私自搬走实属违约，使原告受到严重损失。根据相关法律规定，被告向原告支付3个月房屋空置损失费45000元。4、关于违约金赔偿损失问题。根据双方签订的房屋租赁合同约定第二条约定，被告未经原告同意同意私自砸坏已修好的路面应赔违约金2000元，还自打墙开门应赔违约金500元，当原告指出后，被告答应走前给修成原样，但两项都未恢复原状，共应赔偿违约金2500元。 被告吴某某辩称，1、被答辩人向答辩人主张房屋租赁费和利息，没有事实根据和法律依据。答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同后，答辩人如期缴纳第一年租金18万元，后因当地租金整体下调，最终，被答辩人同意从第二年度开始按照每年14.5万元的标准支付租金，答辩人基于被答辩人的信任，未对租赁合同中进行修改，也未重新签订补充协议，第二年度开始后答辩人交付租金14.5万元。第三年度开始后，答辩人正要向其支付租金时，倪荣找到答辩人称，该土地所述权利归倪荣所有，非张某某所有，双方正在诉讼期间。倪荣经常到营业场所要求答辩人搬离，导致答辩人无法正常营业，被答辩人也不出面协调解决。从2018年10月一直到2019年2月1日，答辩人因无法继续经营并造成了巨大损失，被迫搬出租赁场所。答辩人并未拖欠被答辩人房屋租金，因被答辩人不能保证租赁物的正常使用，给答辩人造成的一切损失，应当由其赔偿。2、被答辩人无权要求房屋空置损失费45000元及违约损失费。答辩人因无法继续经营，最终电话通知被答辩人要求退房并于2019年2月1日将房屋腾空，该租赁物已经由被答辩人占有和支配，是否存在损失与答辩人无关。关于违约损失费，答辩人认为修整路面和墙上开门是经过被答辩人同意，按照合同约定进行的，因此不存在任何违约行为。3、该租赁合同违反了最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，属于无效合同。4、被答辩人在缔约过程中，存在欺诈行为，已构成缔约过失情形，应当赔偿答辩人的各项损失。 本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，原告与被告倪顺、吴某某签订了《房屋租赁合同》，原告将其坐落于石家庄市长安区南大厅出租给被告，租赁期限为2016年10月11日至2020年10月10日，共计4年。年租金为18万元，租金于每年9月20日至9月30日期间一次交清。租赁期满后乙方（被告）不得拆除室内装修。合同签订后，原告将房屋交付倪顺及被告吴某某使用，二人依约定付清第一年房租，第二年开始涉案房屋由吴某某一人占有使用。被告至搬离共缴纳房租14.5万元。被告于2019年1月底搬离涉案房屋，该房屋之后一直处于闲置状态。原告主张被告违约擅自搬离涉案房屋，应支付剩余租金95000元，并支付利息、支付房屋空置损失费45000元，赔偿违约损失2500元。被告主张：原告与倪荣因涉案房屋的土地产生争议。原告故意隐瞒该事实签订合同，倪荣要求被告搬离导致合同不能履行，原告应赔偿被告支付装修费用109500元。 倪荣出庭作证：被告租赁房屋的时候我不清楚，2017年我正在与原告因为土地打官司，后来碰见被告正在打地面，我就告诉打地面的人我与原告有纠纷不要再施工了。第二天，被告姑姑找了我，说被告已交了租金了，让被告先接着干吧，我就没有吭声，让被告接着干了。2018年1月26号中院发了行政裁定书后我又找了被告，和被告说中院裁定下来了，要撤销原告的房产证，我把复印件也给了被告，说这个房屋有纠纷，不要再继续营业了。我从2004年10月份到现在没有收过原告租金，我把情况都告诉被告了。 原告提交石房权证长字第××号房屋所有权证书，该证书载明房屋所有权人为张某某，房屋坐落长安区南村镇强镇街4号。倪荣认为原告在其承包的耕地上自建简易房，石家庄国土资源局为其发证的行为违法，倪荣于2017提起行政诉讼，石家庄市长安区人民法院裁定驳回了倪荣的起诉，倪荣不服提起上诉，石家庄市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）冀01行终42号行政裁定书，撤销原裁定，指令石家庄市长安区人民法院继续审理。石家庄市长安区人民法院又作出（2018）冀0102行初39号行政裁定，驳回了倪荣的起诉，倪荣不服再次上诉，石家庄市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）冀01行终223号行政裁定书，维持了原裁定。 以上事实有当事人陈述、租赁合同、房产证、录音、微信聊天记录、转账凭证、行政裁定书、装修费用证据、证人证言证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。被告主张双方协商年租金变更成了14.5万元，因未提交证据，原告予以否认，故本院不予采信，被告应按《房屋租赁合同》的约定支付原告租金。因第一年租金已付清，因此自2017年10月11日至2019年1月底被告搬离应付租金235000元，被告已支付租金14.5万元，尚欠租金90000元，被告应支付给原告。原告要求被告按同期银行贷款利率支付拖欠租金的利息，符合法律规定，应予支持。根据已生效的行政裁定书，倪荣因涉案房屋提起的行政诉讼被裁定驳回了起诉，本院认定原告持有的房屋产权证书合法有效，虽然房产证书上载明的地址与房屋租赁合同不一致，原告解释办理房产证时门牌号一致，后因规划门牌号发生了变化，实际位置没变，综合考虑被告实际租赁原告房屋的事实及倪荣提起诉讼的情况，应认定租赁房屋与原告房屋所有权证属同一标的。因原告与倪荣确实因房屋产权证书发生了诉讼，并且倪荣也告知被告诉讼的情况，要求被告不要再继续营业了，故被告搬离房屋属情势变更，在当时的情况下被告对以后能否租赁涉案房屋继续经营存在疑虑也属情理之中，并非故意违约，原告持有合法有效的房屋产权证书与被告签订合同，不存在欺诈情形且倪荣也未强行要求被告搬离房屋。因此，本院认为被告搬离房屋应认定合同解除，双方对合同解除均不存在过错，不应承担违约责任。对原告要求被告支付房屋空置损失费、赔偿损失的请求，本院不予支持。被告要求确认合同无效、赔偿损失的请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告吴某某于判决书生效之日起十日内支付原告张某某租金90000元并按同期银行贷款利率自2019年2月1日开始支付利息至租金付清之日止； 二、驳回原告张某某其它诉讼请求。 案件受理费3302元，减半收取计1651元，由原告张某某承担661元，被告吴某某承担990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周雪霞 二〇一九年十二月七日 书记员  冀 佳 ——