浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初12714号 原告：瑞安市影铄电影放映有限公司（统一社会信用代码：91330381MA295FNT0F），住所地瑞安市安阳街道阳光北路岭下村商务中心。 法定代表人：胡查理，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈利清，浙江光正大律师事务所律师。 被告：瑞安市悦来实业有限公司（统一社会信用代码：91330381MA298YL5XU），住所地瑞安市安阳街道南方大厦3层305A。 法定代表人：项国庆，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。 第三人：瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社（统一社会信用代码91330381747032676J），住所地瑞安市安阳街道万松东路3号。 法定代表人：张福荣，社长。 委托诉讼代理人：陈晓斌，男，副社长。 原告瑞安市影铄电影放映有限公司（以下简称影铄公司）与被告瑞安市悦来实业有限公司（以下简称悦来公司）、第三人瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社（以下简称岭下村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告影铄公司的委托诉讼代理人陈利清，被告悦来公司的委托诉讼代理人洪振宇均到庭参加诉讼，第三人岭下村经济合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告影铄公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告影铄公司与被告悦来公司于2017年12月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告悦来公司返还原告影铄公司保证金100万元并赔偿利息损失（以100万元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至被告实际履行完毕之日止）；3.判令被告悦来公司支付原告影铄公司款项合计498300元并赔偿利息损失（以498300元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至被告实际履行完毕之日止）。事实与理由：2017年12月16日，原告影铄公司与被告悦来公司签订一份《租赁合同》，约定被告悦来公司将位于瑞安市经营场地（以下简称租赁物）出租给原告经营电影院使用，约定租赁期限为十年，并对租金、保证金等各项事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付了第一年租金200万元（租金100万元、商业管理费100万元）以及缴纳了保证金100万元（其中履约保证金50万元、租赁保证金50万元），并且原告还为此投入巨额资金开始进场装修以便电影院顺利开业。但因被告单方面原因，原告直到2018年9月15日才开始正式对外营业。另被告悦来公司系从第三人岭下村经济合作社整体承租瑞安市悦来悦好生活广场，并将其中的上述经营场地转租给原告经营。2019年8月2日，原被告双方就上述租赁事宜达成一份《补充协议》，被告确认在租赁期间内原告为其垫付各类款项合计498300元以及其已经收到原告缴纳的100万元保证金。且原被告双方还对第二年租金的支付方式进行了变更，但被告并未按该变更约定向第三人及时支付相关租金。2019年8月30日，原告突然收到第三人的一份《告知书》，第三人告知原告，其与被告已于2019年8月8日解除相关承租合同，瑞安市悦来悦好生活广场由第三人全面接管，并要求原告于2019年9月5日前与第三人重新签订房屋租赁合同，并结清占用房屋的相关租金。否则，第三人将对原告采取断水断电强制措施。原告在收到第三人上述告知书后，也曾多次与被告、第三人协商解决，但均未果。第三人现已多次对原告采取断电措施，导致原告无法正常经营，给原告造成巨额经济损失。原告认为，原告作为次承租人且目前仍在经营大型电影院，在原告的合法承租经营期限内，被告与第三人却在未通知原告以及未通过司法途径的情况下直接以双方协商方式解除双方之间的租赁合同，严重损害了原告的合法权益，并直接导致原被告之间的租赁合同事实上无法继续履行，且第三人以其与被告的租赁合同已解除为由不通过法律途径解决与原告之间的纠纷直接以断电等方式阻扰原告正常经营，造成原告巨额经济损失。因此，因被告违约行为导致原被告双方的租赁合同已无法继续履行，故原告有权要求解除租赁合同并要求被告返还相应的保证金。同时，被告还应支付原告在租赁期限内各类垫付款。另外，对于被告以及第三人的上述行为给原告造成的经济损失并应承担的赔偿责任，原告将保留相关权利另案处理。综上，原告为维护其合法权益故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：1.如确实按照被告所述第三人承受了原、被告签订的《租赁合同》中被告所有的权利义务，作为债务转移，也应经作为债权人的原告的同意。第三人如认可上述事实，原告可以考虑同意债务转移；2.498300元的垫付款在原、被告签订的《补充协议》中双方是一致确认的；3.按照《补充协议》原告享有先履行抗辩权，被告应先按照在《补充协议》签订之日起10日内向第三人缴纳648300元租金，在第三人认可原告继续行使承租权利的情况下再由原告在5个工作日内向第三人缴纳1164700元租金，但被告并未按照《补充协议》向第三人支付上述租金，反而于2019年8月5日与第三人私下解除租赁合同关系，导致原、被告之间的《租赁合同》无法继续履行；4、履约保证金50万元原告是2017年3月份缴纳给被告的，只是收据是2018年2月1日才开具的，原告并不存在迟延支付保证金、租金的情形。原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原告影铄公司与被告悦来公司于2017年12月16日签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》；5、原告现仍继续使用租赁物是因为向第三人缴纳了占有使用费，但尚未与第三人签订租赁合同。 被告悦来公司辩称，1、原告诉称的双方签订《租赁合同》、《补充协议》、原告已支付被告第一年租金200万元(租金100万元、商业管理费100万元)以及缴纳给被告保证金100万元(其中履约保证金50万元、租赁保证金50万元)均属实；2、原告至今还在继续使用租赁物，原、被告之间的租赁合同无需解除；3、被告与第三人已经签署《协议书》，由第三人全面接管悦来悦好生活广场，原、被告之间签订的《租赁合同》中被告的相关权利义务均转让给第三人，退还保证金的义务也一并转让给第三人；4、原、被告签订的《补充协议》是由于原告未按时支付租金严重违约，《补充协议》已无效，被告无需向原告支付垫付款498300元，这些垫付款均是用于原告装修，原告至今尚在使用，即使要求支付，也应向第三人要求支付，如果原告要求被告支付垫付款，被告有权拆除相关装修及设备；5、被告未向第三人缴纳《补充协议》第三条中的648300元租金，因为是笔误，这笔款项应该是原告缴纳的。 第三人在本院所作的谈话笔录中陈述：对原告的诉讼请求我社没有意见，同意原告影铄公司与悦来公司解除合同，因为悦来公司已经与我社解除租赁合同，悦来公司已经无权转租了。我社与被告悦来公司于2019年8月5日签订的《协议书》属实，《协议书》就是说因为悦来公司无法按期缴纳租金，故把租赁物交还给我社，到现在悦来公司还欠我社租金，我社不可能替悦来公司支付次承租户保证金、垫付款。岭下村商务中心我社已于2019年8月8日进场全面接管。我社曾向影铄公司发出《告知书》，要求其支付占有使用费，如不支付对其采取停水停电措施，但是停电措施时间都不长。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人各方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方争议的证据，本院认定如下： 1、原告影铄公司提交的证据6《补充协议》，拟证明被告确认原告为其垫付各类款项合计498300元以及其已经收到原告缴纳的100万元保证金，且双方对第二年租金的支付方式进行了变更的事实。被告悦来公司质证称对证据6的三性均无异议，但《补充协议》原告未及时支付租金，构成严重违约，《补充协议》已无效，498300元款项原告未提供发票予以证实，即使真实原告现在也在使用租赁物，上述款项应向第三人主张，原告未按期缴纳保证金，按照《租赁合同》第五条5.3款，被告有权没收原告的保证金。第三人岭下村经济合作社质证称对证据6不知情。本院认为，原、被告对证据6的三性均无异议，本院予以采信，被告的其他质证意见与事实不符，本院均不予采信。 2、原告影铄公司提交的证据7《告知书》、证据8照片，拟证明第三人告知原告，其与被告已于2019年8月8日解除租赁合同，瑞安市悦来悦好生活广场由第三人全面接管，并要求原告于2019年9月5日前与第三人重新签订房屋租赁合同，并结清占用房屋的相关租金，否则采取强制断水断电措施；第三人此后多次对原告经营场地进行强制断电措施，导致原告无法正常经营并造成原告巨额经济损失。被告悦来公司质证称对证据7、8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，系第三人行为。第三人岭下村经济合作社质证称，证据7、8均属实，第三人确实对原告采取过几次断电措施，但时间都不长。本院认为，各方当事人对证据7、8的真实性均无异议，本院对证据7、8的真实性予以采信，但证据7、8仅能证明第三人于2019年8月30日书面告知原告已于2019年8月8日与被告解除租赁合同关系，要求原告于2019年9月5日前到岭下村商务中心管理处签订房屋租赁合同，并结清占用房屋的相关租金，否则第三人将对其采取断电断水强制措施；嗣后第三人对原告采取若干次断电措施但时间均不长。 3、被告悦来公司提交的证据9《协议书》，拟证明第三人已全面接管悦来悦好生活广场，且第三人全面承接被告与次承租人之间的租赁合同相关权利义务。原告影铄公司质证称，证据9的真实性由法院向第三人核实，《协议书》即使真实，其内容并没有体现第三人承接被告与次承租人之间的租赁合同相关权利义务。第三人岭下村经济合作社质证称，证据9属实，悦来公司无法按期缴纳租金，故双方签署《协议书》，悦来公司把租赁物交还我社，到现在悦来公司还欠我社租金，我社不可能替悦来公司支付次承租户保证金、垫付款。本院认为，经本院向第三人岭下村经济合作社核实，对证据9的真实性本院予以采信，但证据9仅能证明被告悦来公司已于2019年8月8日将第三人岭下村经济合作社出租给被告悦来公司的岭下村商务中心交还第三人岭下村经济合作社，不能证明被告悦来公司主张的第三人全面承接被告与次承租人之间的租赁合同相关权利义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月16日，原告影铄公司与被告悦来公司就租赁物签订一份《租赁合同》，其中约定:被告悦来公司将租赁物（合计建筑面积1850平方米）出租给原告影铄公司用于影院经营；约定租赁期限为10年，租赁物的租金和商业管理费按计租面积计付，原告自计租日即2018年8月1日起开始承担租赁物的租金和商业管理费，第一年至第三年租金为100万元，第四年起开始递增，年递增率为5%，首年租金在本合同签订后5个工作日内缴纳，第二年起在该租约年起始日提前30日缴纳；原告影铄公司首个租约年的商业管理服务费为100万元，以后每个租约年的商业管理服务费标准见《商业管理服务协议》的约定；原告影铄公司应在签订本合同之日向被告悦来公司支付50万元作为履约保证金，原告影铄公司已缴纳的承租保证金自动转为履约保证金，如有不足，原告影铄公司需一次性补足缴清保证金；原告影铄公司在进场装修前须再缴纳50万元租赁保证金，该保证金分三年冲抵部分租金，第二个、第三个租约年每年冲抵15万元，第四个租约年冲抵20万元；原告影铄公司如果不全额缴纳履约保证金和租赁保证金，逾期10日，被告悦来公司有权解除合同、没收已缴保证金，并要求原告影铄公司赔偿一切损失；在合同期限内，如果因被告悦来公司原因造成原告影铄公司无法正常营业且恢复营业时间无法确定的，乙方有权要求解除合同，退还全额保证金。同日，原、被告双方签订一份《商业管理服务协议》，其中约定：被告悦来公司为原告影铄公司在租赁物的经营活动提供涵盖提升品牌、营销渠道、消费增值等综合服务，服务期限为10年，与租赁物的租赁期限一致，自计租日起计算；第一年至第三年商业管理服务费为100万元，第四年起开始递增，年递增率为5%；首年商业管理服务费在本合同签订后5个工作日内缴纳，第二年起在该租约年起始日提前30日缴纳；原告影铄公司应按时足额缴纳商业管理服务费及由此产生的税费，如原告影铄公司不按时全额缴纳上述费用，每逾期一日，原告影铄公司应向被告悦来公司支付应付未付款项1%作为违约金，逾期超过15天（含）的，被告悦来公司有权解除租赁合同及本协议、没收全额履约保证金，并要求原告影铄公司赔偿一切损失。若被告悦来公司因此发生费用或其他支出时，被告悦来公司有权在该场地租赁合同履约保证金中扣除相应金额。原告影铄公司已按约向被告悦来公司支付第一年租金100万元、商业管理服务费100万元、租赁保证金50万元、履约保证金50元。 2019年8月2日，原告影铄公司与被告悦来公司就租赁物签订《补充协议》（下述补充协议被告悦来公司简称甲方、原告影铄公司简称乙方），载明：“……一、甲乙双方于2017年12月16日签订租赁协议。鉴于乙方承租的1850平方米经营场地中有173平方米场因为甲方原因无法正常投入使用，经甲乙双方协商，乙方实际承租的面积调整为1677平方米，租金调整为1813000元（大写：壹佰捌拾万元整）。二、甲乙双方在2018-2019年度租赁期间，由于消防和业务需要产生出如下本应由甲方支付的费用，但由于甲方资金等问题，双方协议由乙方先行垫付，该垫付款将在乙方应支付的租赁费中直接抵扣：1、消防主机购置费：18000元；2、消防罚金2000元；3、电缆购置费83700元；4、5号厅耳墙拆除费16000元；5、预付款160000元；6、7号ＶＩＰ厅第一年租金退款187000元；7、一楼大厅装修费30000元；8、影城大厅补漏费1600元。垫付合计498300元。三、按照原合同，乙方已经缴纳的100万元保证金抵扣第二年部分租金15万元，剩余的85万元另行协商。四、综上所述，本协议项下乙方本次实际应交第二年租金为人民币1164700元（1813000-498300-150000＝1164700）。甲方承诺在10天内将以上648300元（498300＋150000＝648300）缴纳到原始出租人岭下村。乙方在甲方按时把648300元缴纳到原始出租人岭下村后，并且岭下村认可乙方继续行使承租权利，乙方在5个工作日内缴纳1164700元到原始出租人岭下村收款账户。五、甲方承诺，免除乙方两个月的租金，即下一个租赁时间为2019-08-01至2020-09-30。六、本协议一式两份，经双方签字（盖章）后生效，双方各执一份。七、本协议为原租赁合同的补充合同，与原合同具有同等法律效力。八、如果原始出租人岭下村有给予甲方优惠，乙方自动享受相同比例或者条件的优惠政策。岭下村收款账户：账户名：瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社，账户行：浙江瑞安农村商业银行安阳支行，账户号：20×××00。2019年8月5日，被告悦来公司与第三人岭下村经济合作社签订一份《协议书》（下述协议书第三人岭下村经济合作社简称甲方，被告悦来公司简称乙方），载明：“……鉴于：甲乙双方当事人于2017年12月14日签订了一份《岭下村商务中心租赁合同书》，租赁期限十二年，自2018年8月1日起至2030年7月31日止，年租金2019万元，租金为起租日提前一个月付清。由于第一年租赁期间乙方未能一次性付清房租，双方发生诉讼纠纷。现该租赁合同书约定的第二年租金给付时间已逾期一个月有余，乙方仍未支付租金。为避免损失的扩大，双方经协商一致，达成如下协议：甲乙双方一致确认：为避免损失的扩大，定于2019年8月8日，乙方同意将出租房屋（岭下村商务中心）交还给甲方，由甲方进场全面接管。二、本协议签署后，不影响双方当事人因履行《岭下村商务中心租赁合同书》而发生纠纷的后续处理或权利主张……”。《协议书》签订后，第三人岭下村经济合作社于2019年8月8日收回出租给被告悦来公司的岭下村商务中心（现名称悦来悦好生活广场）。2019年8月30日，第三人岭下村经济合作社向原告影铄公司出具一份《告知书》，载明：“悦来悦好生活广场承租经营户（华夏星空国际影城）：我岭下村股份经济合作社与瑞安市悦来实业有限公司于2019年8月8日解除承租合同，现生活广场由我村进场全面接收管理。你户作为次承租人，在未与我村重新签订房屋租赁协议前，强占我村商务中心（悦来悦好生活广场）房屋进行经营，实属违法。为此，我村特告知你户，请你户于2019年9月5日前，到我村商务中心管理处签订房屋租赁协议，并结清占用房屋的相关租金。否则，我村将对你户采取断电断水强制措施，并依法诉诸法律，追究你户强占我村房屋的法律责任，望你户三思。”嗣后，第三人岭下村经济合作社数次对原告影铄公司采取为期不长的断电措施。 另查明：2017年12月14日，第三人岭下村经济合作社与被告悦来公司、案外人冠达公司、王海燕、郑建军签订一份《岭下村商务中心租赁合同书》，其中约定：被告悦来公司因经营需要，租用第三人岭下村经济合作社的岭下村商务中心；租赁期限十二年，自2018年8月1日起至2030年7月31日止；年租金2019万元（第四年开始递增），第一年租金在起租日提前一个月付清。此后，被告悦来公司均提前一个月付清各年度租金；如乙方逾期支付租金的，应承担每日万分之五的逾期付款违约金；如逾期支付租金时间超二个月的，原告有权单方解除合同；案外人冠达公司、王海燕、郑建军为被告悦来公司履行本租赁合同的义务承担连带保证责任等内容。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告影铄公司与被告悦来公司于2017年12月16日就第三人岭下村经济合作社所有的位于瑞安市经营场地签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，均没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，均属于有效合同。因被告悦来公司欠付第三人岭下村经济合作社租金，被告悦来公司与第三人岭下村经济合作社达成协议，被告悦来公司已于2019年8月8日将租赁物所在的岭下村商务中心交还第三人岭下村经济合作社，被告悦来公司现已无权继续分租租赁物给原告影铄公司，原告影铄公司以被告悦来公司的上述违约行为致使不能实现合同目的为由，要求解除与被告悦来公司签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁期间原告影铄公司支付给被告悦来公司的履约保证金50万元、租赁保证金50万元、各项垫付款498300元，被告悦来公司应予以返还，原告诉请被告赔偿自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即年利率4.35%计算至被告实际履行完毕之日止的利息损失，本院一并予以支持。被告抗辩称，原、被告之间签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》中被告的权利义务均已由第三人继受，上述合同无需解除，原告可与第三人继续履行上述合同，如原告要求解除合同，应向第三人要求退还保证金及垫付款，被告的上述抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告瑞安市影铄电影放映有限公司与被告瑞安市悦来实业有限公司于2017年12月16日就位于瑞安市经营场地签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》； 二、被告瑞安市悦来实业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告瑞安市影铄电影放映有限公司保证金100万元并赔偿利息损失（以保证金100万元为基数自2019年10月16日起按年利率4.35%计算至被告实际履行完毕之日止），款交本院转付； 三、被告瑞安市悦来实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告瑞安市影铄电影放映有限公司各项垫付款498300元并赔偿利息损失（以498300元为基数自2019年10月16日起按年利率4.35%计算至被告实际履行完毕之日止），款交本院转付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18285元，减半收取9142.5元，由被告瑞安市悦来实业有限公司负担（定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告瑞安市影铄电影放映有限公司定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费18285元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费18285元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 员 潘仁珠 二〇一九年十二月四日 代书记员 涂瑞梅 附录一：原告瑞安市影铄电影放映有限公司提供的证据目录 证据1：原告瑞安市影铄电影放映有限公司营业执照复印件1份； 证据2：被告瑞安市悦来实业有限公司企业信用信息公示报告各1份； 证据3：第三人瑞安市安阳街道岭下村股份经济合作社企业信用信息公示报告各1份； 证据4：《租赁合同》1份； 证据5：收据3份； 证据6：《补充协议》1份； 证据7：《告知书》1份； 证据8：照片3张。 附录二：被告瑞安市悦来实业有限公司提供的证据目录 证据9：《协议书》复印件1份； 证据10：华夏星空国际影城（瑞安店）截图1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条第（四）款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…… 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。