广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初821号原告：新丰县鸿图房地产开发有限公司，住所地：新丰县丰城街道东明西路39号。法定代表人：潘杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘绍光，该公司副经理。委托诉讼代理人：陈斯敏，该公司员工。被告：苏祖醒，男，1984年10月17日出生，汉族，广东新丰人，住广东省新丰县，原告新丰县鸿图房地产开发有限公司诉被告苏祖醒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新丰县鸿图房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘绍光、陈斯敏到庭参加诉讼，被告苏祖醒经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新丰县鸿图房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定将涉案商铺交还给原告；2、判令被告按照《商铺租赁合同》第九条第3项的约定赔偿违约金给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、要求被告按照合同约定支付2017年10月至2019年8月22日的租金。事实和理由：原告与被告于2017年3月31日签订《商铺租赁合同》，原告将坐落于新丰县丰城街道珠城路37号华景苑首层的一间商铺（三号铺位）出租给被告，合同约定租赁期为：2017年7月1日至2022年6月30日，共计60个月；租金在2017年7月1日至2020年6月30日为每月1500元，2020年7月1日至2021年6月30日为1600元，2021年7月1日至2022年6月30日为1700元，租金按月结算，由被告在每月的第3日前一次性直接缴存现金的付款方式缴付给原告。被告在2017年3月31日签订租赁合同时向原告支付3000元租赁保证金和2017年7月份租金1500元；以及在2017年9月13日被告向原告支付2017年8月份、9月份两个月租金3000元后，至今未按合同约定缴付租金。在此期间原告多次要求被告履行合同交付商铺租金，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理，且未向原告交还涉案商铺。故原告诉请法院依法支持原告诉求。被告苏祖醒缺席，未作答辩。原告新丰县鸿图房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交证据：1、营业执照，证明原告诉讼主体适格；2、《商铺租赁合同》，证明原告与被告2017年3月31日签订商铺租赁合同，约定原告将涉案商铺租赁给被告，原告与被告商铺租赁关系的成立，被告应按合同约定履行义务；3、收款收据、新丰县农村信用合作联社对公账户跨机构出（入）账通知书，证明被告向原告支付租赁保证金及支付2017年7月、8月、9月共三个月商铺租金4500元的事实。补充提交证据：房产证件，证明涉案商铺权属为原告新丰县鸿图房地产开发有限公司所有。被告苏祖醒未向本院提交证据，未到庭参加质证。原告新丰县鸿图房地产开发有限公司提交的证据来源合法、客观真实，本院予以采信。根据当事人的举证、陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告新丰县鸿图房地产开发有限公司与被告苏祖醒于2017年3月31日签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将坐落于新丰县丰城街道珠城路37号华景苑首层的一间商铺（三号铺位）出租给被告作建材销售使用，双方约定的租赁期限、租金情况为：2017年7月1日至2020年6月30日，月租1500元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租1600元；2021年7月1日至2022年6月30日，月租1700元。租金按月结算，由被告在每月的第3日前一次性直接缴存现金的付款方式缴付当月的租金给原告。被告向原告缴纳3000元保证金。在租赁期满及结清所欠款项时退回。第九条违约责任：……2、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；3、乙方违反本合同第八条第1、4、5、6、7款约定、乙方未按约定的时间交清租金给甲方超过15天以上、乙方未按本合同第七条第2款约定的时间缴清水电等费用给相应的服务供应商超过30天以上的，甲方有权单方解除本合同；甲方依本条款约定解除合同的，乙方应于即日按本合同第八条第2款约定的标准、按本合同第八条第8款约定的程序将本合同的商铺交回给甲方，逾期移交给回甲方的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的20%向甲方支付违约金；甲方依本条款约定解除本合同的，甲方有权不退还保证金给乙方，乙方应于即日将所欠甲方的租金、所有违约金、所欠水电等服务供应商的费用全部付清给甲方，乙方逾期付清给甲方的，乙方应按所欠甲方的款项实际金额以月息1.5%计息给甲方，直至乙方付清上述款项为止……同日，被告通过银行转账方式向原告支付了3000元保证金及2017年7月租金1500元。合同签订后，原告按合同约定将涉案商铺交付被告使用。2017年9月13日，被告通过银行转账方式向原告支付了2017年8月及9月的租金共3000元。被告自2017年10月开始拖欠租金，经原告多次催收，被告一直推脱未向原告支付所拖欠的租金。2019年8月22日，原告诉至本院。立案后，本院通过公告方式向被告送达诉讼材料。庭审中，原告述称，因被告需要对涉案商铺进行装修，故双方口头约定2017年4月、5月、6月为免租期。原告将涉案商铺交付被告使用后，由被告进行投资装修，直至起诉之日，涉案商铺在被告的控制下一直处于装修状态，并未实际经营。被告共向原告支付了3000元保证金和2017年7、8、9月的租金，3000保证金可以折抵2个月租金。本院认为，原告新丰县鸿图房地产开发有限公司与被告苏祖醒签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告在商铺租赁合同已明确约定未按约定的时间交清租金超过15天以上，原告有权解除本合同，被告自2017年10月起未向原告支付租金，此违约行为符合合同双方约定解除的条件和上述法律的规定，原告提出解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方的《商铺租赁合同》解除后，被告理应返还租用的商铺、支付所欠租金。原告依据合同约定要求被告支付2017年10月至2019年8月的租金，合法有据，本院予以支持。按原、被告双方在合同中约定的意思，3000元保证金在被告结清所欠款项时退回，故对于原告主张3000元保证金折抵2个月租金，本院予以准许。按合同约定每月租金1500元计算，被告拖欠2017年10月至2019年8月共23个月租金，减去抵扣2个月租金的保证金3000元，被告仍应向原告给付21个月租金合计31500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告对被告所租赁的涉案商铺处于装修状态，未实际经营的情况一直是知晓的，且原告在被告拖欠租金超过15天后并未行使单方解除权，原告亦未向本院提供相关证据证明其损失情况，故对原告要求被告按照《商铺租赁合同》第九条第3项的约定赔偿违约金给原告，本院不予支持。被告经公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交相关的证据，视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新丰县鸿图房地产开发有限公司与被告苏祖醒2017年3月31日签订的《商铺租赁合同》；二、被告苏祖醒于本判决生效后五日内向原告新丰县鸿图房地产开发有限公司支付所欠租金31500元；三、被告苏祖醒于本判决生效后五日内腾空涉案商铺并交还给原告新丰县鸿图房地产开发有限公司；四、驳回原告新丰县鸿图房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告新丰县鸿图房地产开发有限公司已预交），由被告苏祖醒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  余燕菱人民陪审员  伍时勤人民陪审员  罗 莎二〇一九年十二月六日书 记 员  黄琼贤