黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民再2号再审申请人（原审被告）：焦明香，女，1964年2月12日出生，汉族，鸡西矿业集团退休工人，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被申请人（原审原告）：赵翔飞，男，1951年4月6日出生，汉族，鸡西市建设银行退休干部，住黑龙江省密山市。再审申请人焦明香因与被申请人赵翔飞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）黑0302民初1585号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）黑0302民申2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人焦明香、被申请人赵翔飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦明香再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。一是双方争议的事实赵翔飞于2017年5月已向法院提起诉讼后又撤回起诉，后又以同一事实起诉，违反一事不再理的原则。二是法院没有按程序给焦明香送达开庭传票及通知其选择鉴定机构就擅自鉴定并下发判决，属于程序违法。三是本案不是房屋租赁合同关系，不应委托评估机构进行鉴定房屋使用价格，因此鉴定结论不应适用于本案。四是适用法律不当，双方因签订的房屋买卖合同应否解除发生纠纷，在法院判决未生效前，焦明香属于合理占有使用该房屋，不存在侵权违法行为，因此不需要缴纳租金。综上，请求依法撤销（2017）黑0302民初1585号民事判决，改判焦明香不承担房屋租赁费。赵翔飞辩称，2003年，赵翔飞与焦明香签订房屋买卖补充协议，约定给付房款时间及金额，焦明香承诺协议签订七日内履行，如不履行返还房屋。协议到期后焦明香仍不履行，故诉至法院，要求焦明香赔偿占有使用房屋期间的经济损失，故焦明香申请再审的理由不成立。现赵翔飞申请撤回对被告柴某的起诉，要求焦明香赔偿占有赵翔飞房屋期间的经济损失72000元（2002年5月至2014年5月，每月500元）并承担本案诉讼费，放弃其他诉讼请求。原审原告赵翔飞原审时向本院起诉请求：1、请求判令被告焦明香、柴某支付从2002年5月至2014年5月的房屋租赁费72000元（按月租金500元计算）；2、请求判令焦明香、柴某承担拖欠的供热费、滞纳金10677.83元。诉讼中，赵翔飞变更诉讼请求：1、请求判令被告焦明香、柴某支付从2002年5月至2014年5月的房屋租赁费73500元；2、请求判令被告焦明香、柴某承担拖欠的供热费4707.12元；3、被告焦明香、柴某承担本案的评估费、诉讼费。事实和理由：被告焦明香、柴某系夫妻，2003年11月17日,原、被告双方签订房屋转卖协议一份。该协议约定乙方(被告)购买甲方（原告）位于建井中心X号楼X单元X室、面积X平方米的房屋，价格12万元，但被告只支付定金2万元，按双方所签协议约定，如乙方没有按期在2003年11月前付5万元，12月前付5万元，视为违约，需被告立即倒出此房屋。该协议签订后，被告没有履行义务给付房款。2015年5月23日，经鸡西市鸡冠区人民法院作出（2015）鸡冠民初字第47号民事判决书，判决解除房屋转卖协议，二被告将房屋返还原告。据此，现原告主张二被告使用该房屋12年期间的房屋租赁费、拖欠的供热费。原审时，被告焦明香、柴某未作答辩。原审本院经审查认定事实如下：被告焦明香、柴某系夫妻关系，经人介绍与原告赵翔飞相识。2003年11月，赵翔飞与二被告口头约定将其购买的房屋转让给二被告，并收取二被告交付的购房定金2万元，二被告搬进该房屋居住。2003年11月17日赵翔飞与二被告补签房屋转卖协议，协议约定“甲方（原告）将1997年所购买的建井处开发X号楼X单元X号住宅一套，建筑面积X平方米，甲方已于1997年预交房款壹拾万捌仟元整，甲方所欠建井处余下房款、供热费等费用均由乙方承担，现乙方已预付给甲方房款贰万元整（定金）。乙方承诺所欠甲方房款分两次付清、即2003年11月末付5万元，12月末付5万元整。乙方已住进此房，并已装修，此前乙方并未按约定日期付给甲方房款，现甲乙双方签订补充协议。乙方承诺不履约，乙方将在约定期止五日内倒出此房屋，空口无凭，立此为据，甲乙双方共同遵守。”双方在协议上签字。此后，二被告没有按约定给付剩余房款。据此原告于2014年12月18日诉至法院，要求解除合同，二被告腾房。经鸡西市鸡冠区人民法院作出的（2015）鸡冠民初字第47号民事判决书，解除双方签订的房屋买卖协议，二被告返还房屋。现原告主张二被告居住12年期间的房屋租赁费及拖欠的供热费。被告焦明香提出已给付原告赵翔飞购房款8万元，但未提供证据证实。本院依原告赵翔飞申请，委托鸡西恒华房地产评估有限公司对赵翔飞的委托事项进行鉴定，2018年1月31日，鸡西恒华房地产评估有限公司作出鸡恒房估{2018}043号ZF020号评估意见书，评估结果为：本次评估在估价时点（2002-2014）租赁总评估价值73500元。另查明，涉案房屋的所有权人为石玉芹，与原告赵翔飞系夫妻关系。原审本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案原、被告的房屋买卖关系解除后，原告要求二被告给付占用房屋12年期间的房屋租赁费的诉求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求二被告给付房屋占用期间的租赁费的诉求，在双方无约定的情况下，结合鸡西市房屋出租的交易习惯综合判定，在承租人给付房屋租赁费的情况下，应由出租人承担供热费的缴纳，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，焦明香、柴某应支付赵翔飞的房屋租赁费73500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下，被告焦明香、柴某于本判决生效之日起五日内支付原告赵翔飞房屋租赁费73500元。围绕当事人的再审请求，本院再审认定事实与原审认定的案件事实基本一致。本院再审查明：（2015）鸡冠民初字第47号民事判决，解除石玉芹、赵翔飞与焦明香、柴某于2003年11月17日签订的房屋转卖协议，并判决焦明香、柴某于本判决生效后三十日内将案涉房屋返还石玉芹、赵翔飞。判后，焦明香、柴某不服，提起上诉，鸡西市中级人民法院维持原判，焦明香、柴某向黑龙江省高级人民法院申请再审被驳回。2016年1月6日，石某、赵翔飞向本院申请强制执行，要求焦明香、柴某交付案涉房屋，本院于2016年4月16日将案涉房屋交付赵翔飞。鸡西恒华房地产评估有限公司作出鸡恒房估{2018}043号ZF020号评估意见书，“案涉房屋估价时点（2002-2014）租赁总评估价值73500元（2002年-2014年的租金分别为3000元、3500元、4000元、4500元、4500元、5000元、5500元、6000元、7000元、8000元、8000元、7500元、7000元）”。再审时，焦明香虽对房地产估价结果报告持有异议，但未申请重新鉴定。赵翔飞于2017年3月1日以焦明香、柴某构成侵权为由向本院提起诉讼，本院受理后，于2017年5月11日开庭审理，双方当事人均到庭。2017年5月24日，赵翔飞以证据不足为由，向本院申请撤回起诉，本院准予。2017年7月4日，赵翔飞再次以同一理由向本院提起诉讼，即(2017)黑0302民初1585号案件。原审被告焦明香在本院填写“当事人送达地址确认书”中没有填写送达地址，联系方式为电话通知。原审在给焦明香、柴某送达诉讼文书时，委托金洲投递部以特快专递方式给焦明香邮寄送达，由于法院填写的收件人地址不详被退回，但金洲投递部将收件人名字不详逾期退回误写成“拒收”，本院缺席开庭并进行宣判。而后法院电话通知焦明香来取判决书，焦明香以未接到诉讼文书，法院缺席判决，程序违法，且认定事实不清为由，向本院申请再审。本院再审认为，民事案件案由应依据当事人主张的法律关系性质来确定，现本案双方系基于房屋买卖合同引发的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。原审立案案由和结案案由均为侵权责任纠纷有误，应予纠正。本案争议焦点：一、关于本案是否存在程序违法问题。原审焦明香向法院提供送达方式为联系电话，原审卷宗中未有材料证明法院给焦明香送达诉讼文书时，焦明香未接电话或拒接电话,也未有证据证明通过短信的方式给其送达。现原审在焦明香未提供送达地址的情况下，便以邮寄的方式给焦明香送达诉讼文书，由于填写的送达地址不详被退回，导致焦明香未能实际接收到诉讼文书，法院进而缺席判决，剥夺了焦明香享有的辩论权利。违反《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院印发关于进一步加强民事送达工作的若干意见》关于送达的相关规定，故原审送达程序违法。二、关于本案是否违反一事不再理的原则。赵翔飞于2017年3月1日向本院提起诉讼，宣判前，赵翔飞以证据不足为由申请撤回起诉，本院准予，并未作出判决，现赵翔飞又以同一事实起诉，不违反一事不再理的原则，故焦明香的该项再审请求，本院不予支持。三、关于焦明香应否赔偿赵翔飞经济损失问题。因石某、赵翔飞与焦明香、柴某于2003年11月17日签订房屋转卖协议后，焦明香、柴某未按协议约定履行交付房款义务，亦构成违约，且该协议业经（2015）鸡冠民初字第47号民事判决予以解除，同时判决焦明香、柴某返还石某、赵翔飞房屋后，焦明香仍居住在案涉房屋内。现赵翔飞撤回对柴某的起诉，且柴某与焦明香系夫妻关系，故焦明香亦应赔偿赵翔飞经济损失，给付其居住期间的房屋使用费。该损失应自焦明香违反合同之日起计算，即自2003年12月6日起（2003年11月30日+5日腾房期）。赵翔飞要求焦明香给付自2002年5月起的房屋使用费，证据不足，本院不予支持。故原审判决焦明香自2002年1月起给付赵翔飞房屋租赁费有误，应予纠正；虽然焦明香交付案涉房屋时间为2016年4月16日，但赵翔飞要求焦明香给付房屋使用费的截止时间为2014年5月，其请求在法律保护范围内，本院予以支持。故原审判决焦明香给付赵翔飞房屋租赁费截止到2014年12月有误，应予纠正。因双方不是房屋租赁合同关系，对于房屋的使用租金没有达成合意，本院依据赵翔飞的申请，委托评估机构对案涉房屋租赁价值进行评估，焦明香对此虽有异议，但未申请重新鉴定，本院参照该评估意见的标准判决赔偿赵翔飞经济损失并无不当，故焦明香应赔偿赵翔飞案涉房屋经济损失为：63161元（自2003年12月6日起至2014年5月30日止）。综上，焦明香再审称其合理占有使用案涉房屋证据不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用中〈华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2017)黑0302民初1585号民事判决;二、再审申请人焦明香于本判决生效之日起十日内赔偿被申请人赵翔飞房屋经济损失63161元。原审案件受理费1867元，再审申请人焦明香负担1379.03元，被申请人赵翔飞负担487.97元。此款赵翔飞已预付，焦明香在给付上款时将此款一并给付赵翔飞。再审案件受理费1637.5元，由焦明香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  潘冬梅人民陪审员  栗菲菲人民陪审员  曲洪涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李德诚