河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初3770号原告：徐建军，男，汉族，1968年3月12日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：程启华，潢川县声达法律服务所法律工作者。被告：信阳南海房地产开发有限公司，住所地：潢川县京九大道新一中南门对面。法定代表人：冯厚元，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷金柱，河南捷达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王本源，河南捷达律师事务所律师。原告徐建军与被告信阳南海房地产开发有限公司（以下简称南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建军及其委托诉讼代理人程启华，被告南海公司委托诉讼代理人王本源、雷金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建军向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告解除购房合同，退还原告购房本金248，289元整，承担原告的各项损失5000元；2.判令被告支付原告违约金42，000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年初被告在潢川县××环城路（内环路北侧）开发建设了“光州义乌商品批发城”。为尽快将开发的房屋出手，盘活资本，被告采取多种宣传手段，夸大该商城的区位优势和价值，使广大业主被蒙蔽，在不知道被告批建手续不健全，涉嫌违规认筹的前提下，于2014年12月15日与被告签订了商品房买卖合同，以单价14，744元/㎡价格购买了“光州义乌商品批发城”66幢1100号房，原告一次性交付给被告248，289元整购房款。原、被告双方所签购房合同编号为277号，该合同显示：被告是在2013年取得的土地使用权，同年进行动工建设。第二年(即2014年12月)与原告签订购房合同。短短一年多时间建筑物是竣工不了的，而原、被告在合同第八条交付期限的约定是：被告须在2015年12月31日前将上级主管部门验收合格的房屋交付原告使用，可时至今日原告也没能入住房屋。为尽早入住，原告与其他购房户多次找被告理论，要求交房。在广大购房(购铺)户催促下，被告方在2016年1月13日派出以冯波为代表的安置小组代表被告公司与广大购房(购铺)户协商，作出了“潢川义乌国际商贸城自营商户开业时间说明”。双方约定正式营业(交房)时间为2016年5月30日，如该日无法正常营业，逾期按500元/天一间商铺给予自营业主赔偿，并退还保证金，赠送3个月的物业费等。然而时至今日，潢川义乌商贸城也未能开业，整个商城空无一人，沦为“鬼城”。作为原告夫妇，以种田为生，攒下平生积蓄购买了被告房屋(商铺)，但迟迟不见效益，被告屡次违约，不按合同办事。在原告一次性交清购房款时，被告方又让原告缴纳不动产登记税费：声称在2016年底可以为广大业主办理不动产登记证，然而这一空头承诺到现在也没兑现。原告认为被告缺失诚实信用这一基本原则，多次承诺无兑现，这让原告放心不下。在多次向信访部门反映情况无果后，2019年5月10日，原告方到不动产登记中心查询被告办产权证书事宜，由登记中心靳主任接待，经过询问得知被告方开发的房屋没有通过主管部门验收，房屋就是危房。办理产权证书需要的八项材料被告70%无法提供，部分所交付使用的房屋属违法交付，在没有取得房屋验收合格证明的前提下，被告无视他人生命，为达目的不择手段的行为丧失了最基本的诚信原则，这让广大购房(铺)户对被告产生怀疑。另外，被告开发的义乌商贸城因涉嫌违规认筹、非法集资，以及在房屋销售宣传、推介项目方面虚假造势，引广大购房户上当，被主管部门处以罚款，这一事实有中国日报网记者于2014年1月20日给予了曝光。种种迹象表明：潢川义乌商贸城的房屋(商铺)不能买，买了也办不了产权证，存在诸多隐患，依据《合同法》相关规定，以及原、被告双方签订的购房合同第八条、第九条、第十五条、第十九条、第二十四条，由于被告的违约行为已达到可以解除合同并由被告支付违约金的条件。在此恳请法院依据事实、证据、法律规定，支持原告的合理诉求，作出公正判决。被告南海公司提交书面答辩状辩称：一、被答辩人房屋未交付的理由不能成立，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》约定，房屋已经在2016年1月1日前实际交付，被答辩人已经对购买的房屋享有物权权利。二、关于房屋产权证办理问题。1、不能在365日内办证有客观的合理原因。有近40户购房人员要求暂缓办理产权证。房屋产权证的办理主体是被答辩人而非房屋出售人，答辩人只具有协助办理的义务。2、该批商品房具备办证条件，答辩人履行了提交办证资料的义务。3、根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，双方没有约定具体的办证时间，现未办理房屋产权证，并不构成违约。三、关于连廊的设计问题。该连廊的设计确立，发生在建设前或建设中，不是在商品房交付后的使用阶段。四、关于前期的宣传及其他问题。在项目筹备阶段的宣传，不涉及双方具体的房屋买卖合同内容，与双方签订的《商品房买卖合同》没有法律上的关联。在项目筹备阶段进行的一些俱乐部性质的活动，不是商铺的预售环节内容，均不属于《商品房买卖合同》约定的内容，与本案没有关联。开业时间只针对“自营商户”，与被答辩人这些“返租”人员没有关联，开业时间不影响房屋买卖合同的履行。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。答辩人作为开发建设人及最大的业主，采取了多种措施希望将商场搞活、搞好。但由于当前店铺商业总体下行的趋势及其他因素制约，商场目前经营状况不佳。鉴于原、被告双方利益相关，互相争斗最终损害的是原、被告及其他商户的共同利益，只有各方共同努力，共同协商、探讨商场的搞活、发展方案，才能让商场得到好转，切实保障双方及广大商户的共同利益。原告徐建军为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：第一组：购房合同、购房票据、身份信息等材料。证明：1.原被告签订了房屋买卖合同，房屋买卖关系成立；2.原被告合同第14页第18条最后一段证明因被告擅自更改连廊，变更施工图纸，违反了合同约定，被告应当承担违约责任；3.合同第8页第8条证明被告未按约定时间交房，时至今日原告未得到商铺；4.出卖人逾期交房的违约责任，证明被告已经逾期交房，应当承担违约责任；5.被告未及时办理产权证书构成违约，原告有权要求退房；6.原被告双方从始至终未交付商铺，被告没有相关交付手续。第二组：被告对社会大众（包括原告）发放的宣传材料。证明：1.被告在商铺开发尚未成型、未取得预售许可证时进行认筹，违反了相关规定；2.被告存在虚假宣传，夸大商场远景，诱导原告购房，但是承诺目前都未能兑现。第三组：新闻媒体对被告违法开发的报道。证明被告违规开发、涉嫌非法集资，违反了相关管理条例，原被告签订的合同是可以撤销的。第四组：设计图纸变更的材料。证明被告对商铺结构变更但未告知原告，存在欺诈和虚假宣传，原告有权要求退房。第五组：自营户开业时间说明及徐洪明自营协议复印件，证明被告逾期交付商铺及由此产生的赔偿承诺。第六组：与县不动产登记中心靳主任的谈话录音。证明在2017年该商铺不具备办理产权证书的条件，被告违反房屋买卖合同约定，原告有权退房。庭审后，原告委托诉讼代理人程启华补充提交证据三份：一、委托招商运营协议书复印件一份；二、业主代表席桂莲就“委托招商运营协议书”签订背景及说明一份；三、广大业主为办理房屋产权证书收到的“信访处理意见书”复印件一份。被告南海公司发表质证意见称，对第一组买卖合同、票据、身份信息真实性没有异议，但是该组证据不能证明被告未交房和存在其他违约事实的目的。对第二组、第三组真实性有异议，与本案没有关联性。对第四组真实性有异议，无法证明被告违约的事实。对第五组真实性有异议，而且该协议内容上证明业主自营，业主履行协议才能实现，对违约情况不予认可。对第六组真实性有异议，与本案无关联性。被告南海公司向本院提交证据如下：第一组：被告公司身份情况证据。第二组：与案涉商铺相关的证据。竣工验收备案表、消防验收意见书，证明被告在2014年已经获得涉案的商铺的预售许可证，后期又通过相关验收，商铺已经具备预售和使用的条件。第三组：商品房买卖及履行情况的证据。1、案涉商品房买卖合同，证明该买卖合同是制式买卖合同，除时间和商铺价款、面积等有所区别，其他内容完全一致。该合同约定了商铺交付时间但未明确产权登记的时间。2、铺位合作经营及管理协议书，证明合作期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，被告已经完成了商铺的实际交付。上述协议到期后双方未再另行签订合作经营协议。3、商铺交铺告知书及商铺外观照片1张，协议到期后被告本无义务告知但是被告出于协议关系依然告知了原告，要求原告收回商铺。4、潢川县义乌国际城开盘价格表，证明双方签订案涉合同时，被告提前将商铺价款的20%作为房租收益让利给原告。同时说明了2016年1月1日双方完成实际交付，对铺位管理协议书的内容进行了履行。第四组：关于延期办证原因的相关证据。1、招商政策调整建议，证明被告开展招商工作的情况。2、欠款账号明细表及未办理按揭客户明细表各一份，证明近四十户客户因银行贷款政策调整未办理按揭，如办理了产权证，这些客户无法办理按揭。3、延期办证申请书，证明部分购房人员要求延期办证。4、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证、办证申请、办证测绘资料，证明被告已经向有关部门提出办证申请，已经具备办理产权证的资质和资格。第五组：潢川县规划委员会会议纪要，证明连廊的设计预案因为容积率的原因没有通过最终的批准。原告徐建军发表质证意见称，对第一组无异议；对第二组中的预售许可证真实性没有异议，但被告是先售房后取得的预售许可；对竣工备案表真实性无异议，但是是竣工在先，备案表取得在后；消防验收意见书也是在竣工后部分业主投入使用之后取得的。后补的验收材料均可认定被告的不负责任。对第三组证据中的商铺买卖合同无异议；对铺位合作经营及管理协议书有异议，因被告违约未能在2016年1月1日开业，该协议未能实际履行，应视为无效；照片与本案无关；商铺交铺告知书，因被告违约没有发生实际效力；开盘价位表只能证明原被告双方发生了商铺买卖法律关系，与本案没有实际因果关系。第四组证据中招商政策调整建议与本案无关；对欠款户明细表和未办理按揭客户明细表真实性无异议，但不能因为该四十户购房诉求就忽视其他业主的诉求，这不是延迟办证的正当理由，被告可以先期办理房产总证；延期办证申请书与本案无关；商铺产权证办理的相关资料与本案无关。第五组证据能够证明被告没有兑现合同的约定，连廊的取消没有对广大业主进行告知，构成违约。在本案审理过程中，为查明被告南海公司在举证期限内提交的资料是否符合案涉商铺初次产权登记要求，本院到潢川县不动产登记中心进行了调查座谈。该中心相关负责人在座谈中表示，南海公司提交的资料基本符合办理案涉商铺初次产权登记规定要求。经审查，本院对原、被告双方提交的证据作以下认定：一、原告徐建军提交的第一、四、五组证据具备真实性、合法性，与本案事实相关，本院予以采信，但该部分证据并不能充分证明相关待证事实。第二、三组证据，与本案事实欠缺关联性，本院不予采信。第六组证据，录音内容未能反映出谈话对方是否对录音行为知情并同意进行录音，且被告在庭审中已经提交了该谈话中涉及的办理不动产登记所需的相关证件，故该录音不能达到证明目的，本院不予采信。在原告庭后提交的证据材料中，“委托招商运营协议书”及说明只能反映相关人员围绕潢川义乌商贸城商铺的招租事宜进行过协商，并不能证明该协议最终得以正式签署，不能达到原告主张的证明目的。“信访事项处理意见书”可以说明被告南海公司尚未办理案涉商铺的产权登记，但不能证明尚不具备登记条件。二、被告南海公司提交的第三组证据中原告的商铺照片、《商铺交铺告知书》，第四组证据中招商工作部分资料、《欠款户明细表》《未办理按揭客户明细表》《关于延期办理潢川县义乌国际商贸城66号馆产权证申请书》虽与本案事实有一定关联，但不能达到被告主张的证明目的，本院不予采信。被告南海公司提交的其他证据具备真实性、合法性，与本案事实相关，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告一次性支付248，289元购买被告南海公司开发的光州义乌商品批发城第66幢一层1100号商铺。原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：277），合同包含以下条款：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”“第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担。”双方同时签订《铺位合作经营及管理协议书》一份，约定：甲、乙双方合作经营该铺位，期限总计三年，即自2016年1月1日至2018年12月31日止。该协议未明确约定合作经营期间的收益。在案涉《商品房买卖合同》的“附件四：合同补充协议”中包含以下条款：“7、买卖双方在签订本合同时签订的《铺位合作经营及管理协议书》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。”“8、买受人所购买的商铺委托租赁从2016年1月1日开始起租，交房时间按合同第八条执行。”至本案法庭辩论结束时，光州义乌商品批发城第66幢已经具有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证，消防验收、竣工验收和房屋测绘已经完成，验收、测绘报告已经作出。被告南海公司在庭审中陈述，在签订协议时已经提前将商铺全部价款的20%作为房租收益让利给原告。本案开庭前后，本院通过召开庭前会议，分别做双方工作等方式组织原、被告进行调解。但因双方在案涉合同应否解除、商铺应否予以退房上存在根本分歧，调解未能达成。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，有原、被告双方签名、签章，是其真实意思表示，该合同及附件内容不违反法律法规效力性、强制性规定，无其他无效情形，应属合法有效合同。本案中，原、被告双方的争议焦点在于：1.被告南海公司是否存在延迟交房的行为；2.案涉商铺是否能够办理房屋产权登记；3.案涉合同是否具备法定解除的条件。关于被告南海公司是否存在延迟交房行为的问题。原、被告双方所签订案涉《商品房买卖合同》的补充协议第7条约定，双方与该合同同时签订的《铺位合作经营及管理协议书》作为该合同附件，具有同等法律效力。《铺位合作经营及管理协议书》经双方签字、签章，应是双方真实意思表示，该协议内容不违反法律法规效力性、强制性规定且无其他无效情形，亦属有效。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。《铺位合作经营及管理协议书》约定，原告应于2015年12月31日前将该铺位交付南海公司经营和管理，合作期限总计三年，即自2016年1月1日至2018年12月31日止。原告在庭审中述称《铺位合作经营及管理协议书》并未实际履行，且不认可商铺在销售时把20%的房价作为租金让利给购房人。但比较原告所提交的徐洪明与被告南海公司签订《潢川义乌国际商贸城购买自营协议》中载明的商铺单价，与同楼层紧临非自营商铺单价（即与本案原告所购类似），可以发现两者确实存在超过10%的价差。根据原告购买案涉商铺单价，结合原、被告的陈述，双方签订的《铺位合作经营及管理协议书》已经实际履行的事实具有盖然性，在无相反证据反驳的情况下，本院对此予以确认。原、被告双方虽未办理案涉商铺交接手续，但是，原告同意将所购商铺交由被告实际运营管理，在签订案涉合同及协议时，以商铺价款折扣的形式获得了三年的房租收益，应视为案涉商铺已经按双方协议约定时间即2016年1月1日实际交付。因此，在本案中被告南海公司没有延迟交房。原告徐建军以延迟交房为由要求被告南海公司赔偿损失，支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于案涉商铺是否能够办理房屋产权登记的问题。根据本院到潢川县不动产登记中心调取的《不动产登记服务指南》记载，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需要提交：“1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、建设工程符合规划的材料；5、房屋已经竣工的材料；6、房地产调查或者测绘报告；7、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等材料；8、相关税费缴纳凭证；9、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”根据被告提供的证据，光州义乌商品批发城第66幢已经具有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证，消防验收、竣工验收和房屋测绘都已经完成，测绘报告已经作出。经本院向不动产登记部门相关负责人了解，案涉商铺已经基本具备办理房屋产权登记的条件。但至本案法庭辩论终结时，被告南海公司未完成案涉商铺的初次产权登记。其应当按照相关法律规定和合同约定及时履行协助原告办理产权登记的义务。关于案涉合同是否具备法定解除条件的问题。根据《合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。合同法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时得以采取的一种违约救济措施。并非所有违约都能导致合同解除，如果允许随意解除合同会导致各种交易关系处于不稳定状态，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。在本案中，原告主张解除合同的主要理由是被告南海公司延迟交房，未按期且无法办理案涉商铺的产权登记。前已述及，被告南海公司没有迟延交房；至本案法庭辩论终结时，案涉商铺已经基本具备办理房屋产权登记的条件。原、被告双方在案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被告南海公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据这一约定，再结合本院对案涉商铺实际交付时间为2016年1月1日的认定，被告南海公司应当在2017年1月1日前履行提供资料报产权登记机关备案的合同义务。该公司未能如期提交房产登记相关材料构成违约。但根据被告南海公司提交的证据，2017年1月1日前，案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢楼已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和预售许可证。此后，被告南海公司陆续办理了案涉商铺所在楼宇的消防、竣工验收和房屋测绘，至本案法庭辩论终结时，案涉商铺已经基本具备办理不动产登记的要件。因案涉商铺已经建成并实际交付，原、被告订立合同的主要目的已经达成；在案涉《商品房买卖合同》中，原、被告双方未将不能在约定期限内办理产权登记作为合同的解除条件；截至本案法庭辩论终结前，案涉商铺已经基本具备办理产权登记的条件，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”情形，故案涉合同尚不具备法定解除情形。因此，综合本院对争议焦点二、三的论述，虽然被告南海公司在案涉合同履行过程中，存在逾期履行提供相关资料协助办证的违约行为，但原告以案涉商铺未交付，且不能办理房产证为由主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告徐建军主张被告南海公司应就不能为案涉商铺办证支付违约金的问题。在本案中，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告南海公司责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，“出卖人（即被告南海公司）继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人（即原告）办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担”。该条未明确约定被告南海公司不按期履行协助办理产权登记义务的违约金责任。本案案涉商铺的产权登记并非不能办理，双方应继续履行《商品房买卖合同》，基于双方对逾期办理房屋权属证书的违约责任有特殊约定，应从其约定，排除对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用。故对原告徐建军该部分诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，原告提出被告南海公司擅自取消商场二层原设计街区天桥连廊未通知原告构成违约，可以据此要求退房。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”在本案中，案涉合同第十条约定与前述法律规定的通知期限基本一致。原告就此所提交的主要证据是广告单页，而不是规划部门作出的具有法律效力的规划设计。被告南海公司在庭审中已经举证证明，该连廊因县规划委员会调整相关规划被取消，未能作为正式规划得到批准。因此，未修建连廊，不属于被告南海公司擅自变更规划、设计的情形，原告不能据此主张退房（实为解除合同）。在庭审中，原告称被告南海公司存在虚假宣传，案涉合同应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，1、原告提供的被告南海公司宣传资料中关于案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢的项目审批、建设都是客观事实，其虽存在夸大成分，但并非虚构。2、商铺的升值潜力和预估收益本质上属于商业风险的范畴，在案涉《商品房买卖合同》中对于商铺商业前景并没有普遍的、确定的、带有承诺性的单方约定。从整体内容看，上述宣传资料中对于案涉商铺商业前景的分析，是基于假定条件的推算，不能视为被告南海公司对商铺经营收益的允诺。3、上述宣传资料中印有“本宣传资料仅供参考，所有图则及细节均以政府部门最终审批及正式法律文书为准”“本宣传资料仅为要约邀请，仅供参考，所有图则及细节均以政府部门最终审批及正式法律文书为准”等提示内容。因此，被告南海公司向公众散发该部分宣传资料不能视为虚假宣传，资料中的案涉商铺商业前景的分析不是被告南海公司对案涉商铺及设施的允诺，不属于要约内容。原告该项主张本院不予支持。在庭审中，原告提出被告南海公司推出的会员活动是对购房人的欺诈，案涉合同属可撤销合同，应予撤销。原告所依据的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”该规定主要针对商品住房项目，而本案案涉房屋属于商铺，前述规定不适用于本案。南海公司举行的精英俱乐部会员申请活动，采取自愿选择参与，即入会自愿，退会自愿，愿意退会的随时予以退会和退费，所收费用也不具备定金性质，不构成欺诈。原告的该项主张本院不予支持。在本案中，原告徐建军的主要诉求是解除合同，被告南海公司赔偿损失并承担违约责任，没有要求被告南海公司继续履行提供资料协助办理产权登记的诉讼请求。在审理过程中，经本院提示，原告徐建军亦未增加该诉讼请求。根据民事诉讼“不告不理”原则，本院似可不必对此以裁判方式加以规制。但首先，人民法院审理案件、裁断纠纷的目的是定纷止争、案结事了，审判的理念应以最广大人民群众的根本利益为出发点和落脚点，遵循经济社会发展的客观规律。其次，究其根源，本案纠纷产生于案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢虽占据潢川县城关最繁华路段、拥有齐全的设施配套，却面临招租困难、购房户投资不能持续获得收益的窘境。解决这一问题的有效措施应当是通过引入第三方运营或其他方式，让客商能引进来、商铺能租出去，真正实现该批发城商业价值和商业定位的统一，如果围绕批发城不断产生新的纠纷不利于该批发城解困发展。第三，该批发城涉及购房户众多，购房户、开发商等各方求同存异、弥合分歧，共同努力搞活批发城既关系全体购房户切身利益，也关系本地社会大局稳定。因此，在本案中，应当贯彻尽可能“一次性解决纠纷”的审判理念。如前所述，在案涉合同不符合法定解除条件的情形下，势必产生继续履行合同的问题。纵观全案，原告徐建军已经履行了案涉合同约定的主要义务，而被告南海公司尚未履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定义务。该义务的实际履行方式应当是被告南海公司为案涉商铺申请办理不动产产权初次登记，以消除原告徐建军申请办理案涉商铺产权转移登记的障碍。为贯彻诚实信用原则，充分彰显诚信的社会主义核心价值观，敦促被告南海公司全面履行合同约定义务，应责令被告南海公司限期为案涉商铺办理初次产权登记。此举亦可减轻原告徐建军的诉讼负担。经考虑客观因素，本院将该期限限定为本判决生效后的90日内。如被告南海公司逾期，则自逾期之日至初次登记办理完毕之日，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，向原告徐建军支付违约金。综上所述，原告徐建军的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告信阳南海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，为案涉商铺办理不动产初次产权登记。如逾期履行，则自逾期之日起至初次登记办理完毕之日止，按原告徐建军已付购房款总额，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付违约金。二、驳回原告徐建军的诉讼请求。案件受理费1475元，由原告徐建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李 刚审 判 员  骆 震人民陪审员  尚再勇二〇一九年十二月五日法官助理郑莹书记员韦余鹏