本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0503民初1498号原告：郭柏刚，男，1982年3月10日出生，汉族，辽宁省昌图县人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：王春龙，系辽宁怀众律师事务所律师。被告：陈明，男，1954年2月15日出生，回族，辽宁省本溪市人，系本溪市拖拉机厂退休职工，现住辽宁省本溪市平山区。被告:陈中强，男，1981年10月15日出生，回族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。原告郭柏刚与被告陈明、陈中强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭柏刚的委托诉讼代理人王春龙，被告陈明、陈中强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭柏刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告双倍赔偿原告定金60000元；2、解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年2月27日签订《房屋买卖协议书》，协议约定被告其名下位于本溪市溪湖区房屋（面积73.8平方米）卖给原告，约定2019年8月27日交房，房价为115000元，原告、被告及中介各执一份该协议。原告交付定金30000元，被告出具了收条，并承诺半年内办下来房票，过户到原告名下，如办不下来，双倍赔偿定金。现该协议签订半年已过，被告无法办理房票及过户，违背了协议中的约定，根据双方签订的协议及收条，被告应双倍赔偿定金60000元，并且应解除双方签订的《房屋买卖协议书》。为此原诉至法院，请求判令二被告双倍赔偿定金并解除《房屋买卖协议书》，承担诉讼费用。被告陈明、陈中强辩称，本案卖给原告的房子是陈明在2006年为儿子陈中强开办幼儿园购置的，于2007年3月幼儿园开业正式使用。今年2月由于幼儿园搬家，此房屋不做幼儿园使用了，因陈中强要筹备资金用于幼儿园扩建，陈明决定让陈中强将闲置的房子卖了，并授权陈中强办理卖房事项，卖房子的钱给陈中强扩建幼儿园使用，由此产生了陈中强与郭柏刚的《房屋买卖协议》。我们认为原告的诉讼求是无理的，双方在2019年2月27日签订的《房屋买卖协议》是公正平等的。《房屋买卖协议》中乙方承担责任的第2条明确规定：乙方看完房自愿交付甲方购房定金人民币30000元，交付定金后乙方再一次性付给甲方房款85000元；《房屋买卖协议》中乙方承担责任的第5条明确规定：更名时乙方必须一次性付清全部房款。本案的购房协议是2019年2月27日签订的，并约定房屋交付期是2019年8月27日，可是原告在2019年8月27日交房期已过，并明知购房款至今还没交付给我们（甲方）的情况下，向法院提出让我们赔偿购房双倍定金60000元的诉求纯属无理，请法院做出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件事实综合予以判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈明与被告陈中强系父子关系。2007年1月3日，被告陈明购买了本溪金达房地产开发有限公司一分公司开发的坐落于本溪市房屋一处，建筑面积73.8平方米。2019年2月27日，被告陈中强受其父亲即被告陈明委托，与原告郭柏刚签订了《房屋买卖协议书》，内容如下：“卖房人（甲方）姓名陈中强、买房人（乙方）姓名郭柏刚，买房日期为2019年2月27日，交房日期为2019年8月27日，买卖成交价115000元。甲方承担责任：1、甲方保证出售房屋为私产，身份证、户口本必须真实可靠，否则负法律责任。2、甲方保证出售房屋使用权无抵押、无担保、无继承。若有继承或赠予费用由甲方全部承担。3、甲方保证该房屋的维修费、房费、水费、电费、卫生费、有线费、煤气费、网费、取暖费100%等各项杂费全部结清，并保证该房屋固定设施及装修完好无损。4、甲方收取乙方购房定金后，在乙方交付房款日期前反悔不卖，须双倍赔偿乙方定金及中介费，计63600元。5、违约责任：甲方须无条件提供给乙方办理房屋产权转让、公证时所需相关手续及各种证明，证件；甲方（夫妻、单身）协助并配合乙方（夫妻、单身）到公证处办理该房屋的更名、公证、签字等手续，不能以各种借口或理由推托有事不到场，如果不配合或托辞有事不到场，甲方必须赔偿乙方购房款的双倍现金和对乙方造成的直接经济损失。乙方承担责任：1、乙方负责承担该房屋房证下来的费用和转让、更名、公证时所发生的各种税费。2、乙方看完房后自愿交付甲方购房定金30000元，若中途不买，甲方不退还定金。交付定金后，乙方再一次性付给甲方房款85000元。3、乙方若到交房日期未把房款全部筹齐，甲方不退乙方购房定金，甲方有权另行出售此房。4、违约责任：乙方购买此房中途不买，乙方所交付全部款项（包括中介费）不退。甲、乙双方签定协议并按手印后，不能在更名过户之前更改协议书，购买房款以甲方打收条、按手印为准。5、更名过户时，乙方必须一次性付清全部房款，如果乙方凑不齐房款，中介可找人垫付房款并收取一定的垫付费用，乙方若需贷款，贷款的手续费由乙方自己负责。6、中介费由乙方承担，中介费只是中介提供给乙方购买此房源的费用，不包括乙方贷款的手续费和房款垫付的费用等其他费用。签订协议时中介费一次性支付，家铭房产不承担任何责任。协议签定后房产中介终止一切责任，不负责任何该房屋相关的连带责任。如单方中余违约发生不能自行调解矛盾，可提交本溪市仲裁委员会仲裁，或依法向人民法院起诉。”同日，原告郭柏刚向被告陈中强交付定金30000元，被告陈中强和其妻子夏清向原告郭柏刚出具收条，内容为:“今收到郭柏刚购本溪市溪湖区彩屯北路街108栋A座5单元6层双室9号，面积73.8平方米，房屋成交价115000元,定金30000元整。如果陈中强反悔不卖,须双倍赔偿郭伯刚定金及中介费共计63600元；如果郭柏刚反悔不买，定金及中介费不予退还，无论双方谁反悔，协议已达成，中介费都不予退还。以上协议双方均看过，并同意签字。陈中强承诺半年内办下来房票，过户到郭柏刚名下，如果办不下来，双倍赔偿定金。”因被告方至今未办理房票，故原告郭柏刚诉讼至法院。另查明，本案诉争房屋即坐落于本溪市房屋（建筑面积73.8平方米）系经济适用房。被告陈明未取得该房屋的产权证书。本院认为，被告陈明委托其子即被告陈中强出售其购买的本案诉争房屋，被告陈明是委托人，被告陈中强是受托人。被告陈中强以自己的名义，在被告陈明的授权范围内与原告郭柏刚签订了《房屋买卖协议书》，出具收条并作出承诺，原告郭柏刚在订立合同时知道被告陈中强和被告陈明之间的代理关系，故该协议书和承诺内容直接约束被告陈明和原告郭柏刚。原告郭柏刚与被告陈中强签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。本案诉争房屋系经济适用房，属于政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”至本案诉讼前，被告陈明购买诉争房屋已满五年，其可以在缴纳相关费用后取得完全产权。按照交易习惯，被告陈明作为卖房人应首先提供诉争房屋的产权证书，而后双方按照约定到产权部门办理过户登记手续，各自履行交付房屋和剩余房款的义务。但本案被告陈明未能在承诺期限内取得诉争房屋的产权证书，导致原告郭柏刚不能办理过户登记手续，致使原告郭柏刚不能实现购买房屋的目的，被告陈明为此应承担相应的民事法律责任。被告陈明、陈中强关于因原告郭柏刚未能付清房款导致不能办理房票及即使没有房票也能过户的辩解意见，不符合本案实际情况和交易习惯，本院不予采信。故对原告郭柏刚要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告陈明违约，按照双方约定，被告陈明应向原告郭柏刚双倍返还定金，但双方约定定金数额为30000元，超过了房屋价款115000元的20%，本院予以调整。故本院核定被告陈明向原告郭柏刚双倍返还定金46000（115000元×20%×2），剩余钱款7000元（30000元-23000元）作为已付购房款也应一并返还，合计53000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郭柏刚与被告陈中强于2019年2月27日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告陈明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭柏刚双倍定金46000元、房款7000元，合计53000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百元，减半收取后计六百五十元，原告郭柏刚负担八十七元、被告陈明负担五百六十三元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  何丹二〇一九年十二月十八日书记员  斗洋附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。