北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初21205号原告（反诉被告）：刘宝玉，男，1952年10月6日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王泽民，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：王桂江，男，1952年12月24日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。原告刘宝玉与被告王桂江、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（后简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序进行审理。在诉讼过程中，被告王桂江对原告刘宝玉提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告刘宝玉的委托诉讼代理人王泽民，被告王桂江，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王明亮、董珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘宝玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金7510元（期间：从2017年3月20日起至2017年3月30日止，共10日，以150.2万元为基数，按每日万分之五计算）；3.判令被告向原告支付根本违约金324400元，被告已支付10万元不予退还，扣除后不足部分224400元向原告支付；4.判令被告及第三人协助原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告就位于北京市昌平区立汤路186号甲3号某室房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行期间，被告并未按照合同约定于2017年3月20日支付购房款1502000元，经原告及居间方催促后，被告仍未履行合同，被告行为构成违约，望法院判如所请。本诉被告王桂江辩称，不同意原告诉讼请求。第一，同意解除合同，不再履行双方之间的买卖合同。第二，被告没有责任。被告支付10万元定金后，第一次支付购房款之前，北京市住建委陆续发布通知，对房地产行业管理进行重大政策调整，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，不得擅自改变居住等用途。同时明确，本公告执行之前已销售的商办项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，出售给个人须符合一定条件。双方约定房屋规划用途为其他酒店，违反上述政策。政策出台影响和限制了被告购房的初衷和目的，影响和限制了被告今后居住条件的改善升级。第三，该政策颁布属于不可抗拒的重大变化，导致被告无法履行。反诉原告王桂江向本院提出反诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告已经支付的定金10万元；事实与理由：反诉原告与反诉被告通过我爱我家公司于2017年2月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告位于北京市昌平区龙德紫金广场的房屋。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了10万元定金，向第三人支付了3万多元居间代理费，后由于2017年3月17日后，北京相关商住房政策出台，反诉原告权利受到很大限制，购房房屋后不能实现反诉原告购买该房屋的目的，故应当解除合同，且反诉被告应当退回定金。但反诉被告无故推诿拖延，故提起反诉。反诉被告刘宝玉辩称，第一，解除合同认可，但是解除合同的理由不认可，解除合同是因为反诉原告违约。第二，不同意退还定金，反诉原告违约，故不应当退还定金。第三人我爱我家公司述称，同意协助办理撤销网签手续，其他诉讼请求与其无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：位于北京市昌平区立汤路186甲3号楼某房屋（后简称涉案房屋）登记所有权人为刘宝玉，共有情况为单独所有，登记时间为2010年11月1日，房屋性质为商品房，规划用途为酒店。2017年2月14日，刘宝玉（甲方，出售方）与王桂江（乙方，买受方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，就本案涉案房屋进行买卖交易。合同约定：第一条房屋基本情况约定，涉案房屋规划设计用途为酒店；第四条成交价格、付款方式、付款时间约定，涉案房屋成交价格为1622000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元，2017年3月20日前乙方向甲方支付1502000元，于交房当日乙方向甲方支付20000元；第十条违约条款约定，乙方逾期付款在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，乙方按照逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过10日，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，按照本合同第十一条第一款约定处理；第十一条合同解除条款约定，甲方单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，解除合同后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续。合同签订后，王桂江如约支付购房定金10万元，但后续款项未按约定支付。刘宝玉于2019年5月13日出具《解除合同通知书》，写明因王桂江违约，因此解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并向王桂江邮寄。快递网上查询截图显示该邮件于2019年5月22日被前台签收。但王桂江否认收到该邮件。另查，2017年3月26日、2017年4月19日，北京市有关部门对于商住房出具一系列政策，对于政策颁布之后的商住房交易进行限定。该政策出台，对于王桂江的购房资格并没有产生影响。双方已经进行网签备案登记，我爱我家公司同意配合办理网签合同注销备案手续。上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘宝玉与王桂江签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，王桂江应于2017年3月20日前向刘宝玉支付1502000元购房款，但王桂江未如约履行合同，构成违约。王桂江主张合同签订后，北京市出台了新政策，影响了其购买涉案房屋后对房屋的正常使用及出售，双方之间应当无责解约。对于该主张，本院不予采信。该政策颁布于双方签订合同之后，对于王桂江的购房资格并未产生影响，而且，王桂江采取的是全款付款方式，亦不存在贷款影响。对于王桂江而言，并不存在履行不能、显失公平的情形，故王桂江属于违约方。王桂江违约后，刘宝玉按照合同约定有权解除合同，现双方均要求解除合同，因此，本院认定《北京市存量房屋买卖合同》解除。王桂江违约，应当承担违约责任。虽然双方约定了分期付款时间，但实质上是王桂江的一个违约行为，故王桂江应当承担根本违约的违约金责任。王桂江已经向刘宝玉支付购房定金10万元，按照合同约定，已付款在合同解除时优先抵扣违约金，不足部分，王桂江另需向刘宝玉支付，因此，王桂江支付的定金10万元不再退还，直接折抵违约金。本院确定的违约金金额，就是扣除10万元定金后的违约金金额。具体金额，本院根据案情酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除刘宝玉与王桂江于2017年2月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王桂江向刘宝玉支付违约金10万元，于本判决生效后十五日内执行；三、王桂江、北京我爱我家房地产经纪有限公司配合刘宝玉办理北京市昌平区立汤路186甲某房屋的房屋买卖网签合同注销备案手续，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回刘宝玉的其他诉讼请求；五、驳回王桂江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19398元，由王桂江负担，于本判决生效后十五日内交纳。反诉案件受理费1150元，由王桂江负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  唐险峰人民陪审员  吕 杨二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王京嫄