安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初4441号原告：刘玉茂，男，1956年6月1日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原告：高秀霞，女，1960年12月14日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：夏复田,安徽人人律师事务所律师。被告：华敏，男，1958年3月13日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：何良花，女，1959年5月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：华国栋，男，1981年8月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：华国良，男，1983年4月24日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。四被告共同委托诉讼代理人：高雪涛，男，1961年11月26日出生，住安徽省安庆市宿松县，宿松县华联房地产有限公司推荐的职工。原告刘玉茂、高秀霞与被告华敏、何良花、华国栋、华国良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉茂、高秀霞及其委托诉讼代理人夏复田、被告华敏、何良花、华国栋、华国良的委托诉讼代理人高雪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玉茂、高秀霞向本院提出诉讼请求：1、判令四被告给付原告下欠房款2680000元并自2016年2月24日按年利率24%计付逾期付款利息，被告累计支付的71万元利息从逾期利息中予以抵扣；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月2日原告与被告签订了房屋转让合同,约定被告以2,800,000.00元的对价受让原告共有位于宿松县孚玉镇孚玉西路松国用(2009)第673号、松房证字第20××66号不动产,并就付款方式、房屋交付、违约责任等诸事项进行了约定。合同签订后,被告支付了部分房款,原告协助被告办理了产权过户变更登记。因被告长期拖延支付房款,原告与被告于2016年2月23日对下欠房款及违约责任进行结算,被告向原告立据确认下欠房款268.00万元,承诺按季付息134,000.00元,逾期付款按日3‰支付罚息,并承担原告实现债权的费用。本次结算后,被告累计结息71万元。为追索房款,原告于2019年5月30日以民间借贷纠纷将被告华敏诉诸贵院,被告华敏以基础法律关系系房屋买卖合同提出抗辩,贵院据此驳回原告的起诉。现原告再度诉诸贵院,请求判如所请。华敏、何良花、华国栋、华国良辩称，1、诉讼主体，原告起诉的四被告，华敏、何良花作为房屋转让合同的当事人，被告方没有异议，但华国栋和华国良是作为房屋转让合同的第三方，不能作为当事人，所以不能作为诉讼主体，房屋过户是过户给华敏、何良花，所以诉讼主体是华敏、何良花，跟其他人没有关系；2、房屋转让合同的债权债务关系的确认，应当以房屋转让为基础，房款是280万元，被告在2009年10月份支付了20万元，11月份支付了120万元，总共支付了140万，按照合同约定下欠140万元及合同约定的利息33万元，总计下欠173万元，房屋过户是2013年12月6日，之后以140万元为基数，按银行同期贷款利率计算支付利息，比较合理的应当是按照年利率10%支付利息，计算到2019年12月6日，合计利息是84万元，综上所欠原告的购房款应该是257万元，扣除被告已经陆续支付的84万元，所以被告应支付给原告的购房款是173万元。刘玉茂、高秀霞围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告刘玉茂、高秀霞居民身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告华敏、何良花、华国良户籍证明，被告华国栋居民身份证复印件，证明四被告的主体资格；3、松国用2009第673号国有土地使用权证、松房证第20××66号房地产权证复印件，证明二原告系涉案不动产的物权人；4、房屋转让合同复印件，证明二原告与四被告就涉案不动产达成买卖意向，明确了涉案房屋的交易价格、付款方式等合同内容；5、宿松县二手房地产交易地方税申报核定表复印件，佐证二原告已向四被告履行不动产变更登记义务；6、2016年2月23日，被告华敏向原告出具的结算单（欠条），证明二原告对四被告享有的债权数额；7、安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初1884号民事裁定书，证明结算单（借条）项下债权的基础法律关系为房屋买卖合同；8、一组银行转账凭证，合计四份，第一份是2012年12月28日原告转账给华国良22.3万元，第二份是2012年12月28日原告高秀霞转账给华国良6.7万元，第三份是2013年11月3日原告刘玉茂转账给被告华敏52万元，第四份是2014年3月24日原告高秀霞的弟媳汪洪娟转账给华敏10万元，上述转账共计91万元，证明结算单之后被告华国良、华敏向原告所偿还的款项系清偿其之前的借款。被告对证据1、3、7无异议，本院经审查认为上述证据具有证据的真实性、合法性及关联性特征，本院予以确认；被告对证据2、4、6、8的真实性无异议，证明目的有异议，本院经审查认为上述证据的真实性可以认定，证据2、4符合证据的三性要求本院予以认定，证据6、8涉及到双方民间借贷与本案买卖合同缺乏关联性，不符合证据的三性要求本院不予认定；被告对证据5有异议，本院经审查认为该证据不符合证据的三性要求本院不予认定。华敏、何良花、华国栋、华国良提交了以下证据：1、房地权证复印件，证明目的是2013年12月6日房屋已经转让给华敏、何良花；2、收条两份，2009年10月3日、2009年11月1日，证明被告已经偿还房款140万元；3、2015年到2018年的还款明细，附银行转账明细，2015年11月11日，被告华敏转账给原告高秀霞13万元，2016年2月24日被告华敏转账给原告高秀霞0.5142万元，2016年7月19日被告何良花转账给原告高秀霞30万元，2016年8月10日被告何良花转账给原告高秀霞30万元，2018年3月16日打款人何良平代华敏转账给原告高秀霞10万元。证明被告华敏、何良花还款84.5142万元。对证据1、2无异议，本院经审查认为符合证据的三性要求，本院予以认定；原告对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，本院经审查认为该组证据符合证据的三性要求本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月2日二原告与四被告签订了房屋转让合同,约定被告以2,800,000.00元的对价受让原告共有位于宿松县孚玉镇孚玉西路松国用(2009)第673号、松房证字第20××66号不动产,并就付款方式、房屋交付、违约责任等诸事项进行了约定，合同第三条约定了付款方式“乙方签订本合同时，支付定金贰拾万元整（￥200000.00元）给甲方。二00九年十一月底前，乙方支付首付购房款壹佰肆拾万元整（定金从中扣除）给甲方，余款壹佰肆拾万元（￥1400000.00元）及利息，分三年付给甲方，分别是自二0一0年十一月底前，乙方付给甲方年息壹拾贰万元，二0一一年十一月底前乙方付给甲方捌拾肆万元整（含年息壹拾肆万元），到二0一二年十一月底前乙方付给甲方柒拾柒万元整（含年息柒万元）。乙方欠款壹佰肆拾万元（￥1400000.00元）及利息如果在二0一二年十一月底前还给甲方，甲方无条件同意接受（利息按实际本金时间计算）”。合同第五条约定了违约责任“乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按3%计算。逾期付款超过30天，甲方有权按下述第1、2种约定追究乙方的违约责任。1、乙方向甲方支付违约金共计叁万元整，合同期限继续履行。若乙方在60天内仍未履行合同，遵照下述第（2）条处理。2、乙方向甲方支付违约金共计伍万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿”。合同签订后,被告华敏在2009年10月份支付了20万元，11月份支付了120万元，总共支付了140万,2013年12月6原告协助被告办理了产权过户变更登记，将该房产过户被告华敏、何良花名下。后被告华敏、何良花未按合同约定的付款方式付款，原被告双方之间又发生民间借贷关系，自2012年至2014年原告（包括其亲戚）多次向被告华敏、华国良转款，被告华敏、何良花自2015年11月开始向原告支付款项，分别是2015年11月11日，被告华敏转账给原告高秀霞13万元，2016年2月24日被告华敏转账给原告高秀霞0.5142万元，2016年7月19日被告何良花转账给原告高秀霞30万元，2016年8月10日被告何良花转账给原告高秀霞30万元，2018年3月16日何良平代华敏转账给原告高秀霞10万元，被告华敏、何良花合计还款84.5142万元。至2016年2月23日被告华敏向二原告出具借条一份，内容为“借条本人因办驾校、酒店、米厂等需要资金周转，今借到刘玉茂、高秀霞人民币贰佰陆拾捌万元整，借期一年，……此据借款人华敏2016年2月23日”。后被告华敏未按期支付借款，二原告原告于2019年5月30日以民间借贷纠纷起诉被告华敏,被告华敏以基础法律关系系房屋买卖合同提出抗辩,本院据此作出（2019）皖0826民初1884号民事裁定书裁定驳回原告的起诉。另查明，就被告华敏自2015至2018年支付给原告的84.5142万元的性质双方当事人发生分歧，原告方认为是还借款，被告方坚持认为是还购房款，但双方均未能举证；庭审中原告方要求继续履行合同，不要求解除合同。本院认为，2009年10月2日原被告双方签订的房屋转让合同内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行，根据合同的相对性原则，因该房产转让给被告华敏、何良花，应由被告华敏、何良花承担民事责任，被告华国栋、华国良不承担责任。本案中买卖合同关系发生在前，民间借贷关系发生在后，被告华敏自2015至2018年支付给原告的84.5142万元双方未约定还款性质，本院根据债务形成的先后认定被告华敏自2015至2018年支付给原告的84.5142万元系被告方支付给原告方的购房款。根据合同约定的付款方式，在2009年11月被告华敏支付了140万元购房款后，余下的140万分三年在2012年11月底前付清，并约定支付被告33万元的利息，该约定不违背法律规定，被告应按约支付；合同约定的违约责任““乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按3%计算…”，本院认为按月息3%支付违约金违背相关法律规定，本院综合考虑案件事实、当事人过错情形及预期利益等因素,本着公平原则和诚实信用原则予以衡量,对原告主张的违约金予以酌情减少，原告主张的违约金按月息1%自2012年12月1日开始计算为宜，被告华敏后期还款84.5142万元按先息后本的原则计算，算至2015年12月24被告华敏应支付的利息为84.5199万元（33万＋140万×36个月×1%＋140万÷30×1%×24天），被告华敏下欠140万购房款及自2015年12月25日以后的违约金。原告方主张的民间借贷本案不予处理，原告方可以另行起诉主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告华敏、何良花于本判决生效之日起十五日内给付原告刘玉茂、高秀霞下欠的140万购房款及违约金（自2015年12月25日起按月息1%计算至还清之日止，先息后本）；二、驳回原告刘玉茂、高秀霞的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41756元，减半收取20878元，由原告刘玉茂、高秀霞、被告华敏、何良花各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  黄长春二〇一九年十二月二十七日书记员  陈 晨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。