河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初8246号 原告：孙焕焕，女，1988年2月1日出生，汉族，农民，住衡水市阜城县。 委托诉讼代理人：宋彦禄，北京市金台律师事务所律师。 被告：石家庄市西美房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区建设南大街6号，统一社会信用代码：91130100721654610U。 法定代表人：夏宏军，执行董事。 委托诉讼代理人：苏晓静，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 第三人：庞海燕，女，1970年10月1日出生，汉族，住石家庄市。 第三人：常缨，男，1976年8月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原告孙焕焕与被告石家庄市西美房地产开发有限公司（以下简称西美房地产公司）、第三人庞海燕、常缨商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2019）冀0104民初880号民事判决。原告孙焕焕不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）冀01民终8119号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告孙焕焕的委托诉讼代理人宋彦禄、被告西美房地产公司的委托诉讼代理人苏晓静均到庭参加诉讼，第三人庞海燕、常缨经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙焕焕诉称，原、被告双方于2014年7月23日签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发建设的西美·五洲大厦23层的商品房，建筑面积1511.88平方米，单价为13228.563元／平方米，总房款为2000万元，用途为写字楼。买受人于2014年7月23日支付房款首付款1000万元，余款1000万元办理银行按揭，并且约定于2015年5月31日前签订正式《商品房买卖合同》，同时多退少补相关差价，并按规定办理相关手续。该认购房屋位于石家庄市桥西区建设南大街6号。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付总购房款的50%即1000万元。同日，被告西美房地产公司将该写字楼交付原告使用，原告向被告方交纳物业费、垃圾清理费等800769.61元。2015年5月13日，原告因资金紧张，向第三人庞海燕借款400万元，当日，原告向第三人庞海燕出具了500万元（包括100万元的高利息）借据。同时还向第三人庞海燕出具《保证书》，“我孙焕焕借庞海燕500万元（大写伍佰万元整）期限为2015年5月13日至2015年9月12日，逾期不还，我自愿将西美五洲大厦25楼（实际楼层23层）过户给庞海燕”。原告由于资金紧张，没有按期偿还第三人庞海燕借款，庞海燕未经原告同意即向被告西美房地产公司出具《申请书》，载明“本人庞海燕（身份证号1301031970××××××××）申请将原购房人孙焕焕（身份证号1311281988××××××××）所购西美五洲大厦23层，更名至本人名下，由此产生的一切纠纷与石家庄市西美房地产开发有限公司无关。特此承诺”。被告西美房地产公司未经核实即于2015年9月15日将原告购买的房屋变更到了第三人庞海燕名下，并签订了（编号20150915-23）《西美·五洲大厦商品房认购协议书》一份。2016年6月13日第三人庞海燕和第三人常缨又共同向被告石家庄市西美房地产开发有限公司出具《授权书》一份，载明“本人庞海燕（身份证号：1301031970××××××××）购买西美五洲大厦23层，现将该房更名至常缨（身份证号：1301021976××××××××）名下，由此产生的一切纠纷与石家庄市西美房地产开发有限公司无关。特此授权”。被告石家庄市西美房地产开发有限公司又未经核实，将原告购买的房屋变更到第三人常缨名下，并再次签订（编号20160613-23）《西美·五洲大厦商品房认购协议书》一份，现第三人常缨实际占用该商品房。原告认为，原、被告之间于2014年7月23日签订的《商品房认购协议书》，原告根据双方的约定支付了购房款的1000万元。但被告至今未取得所售商品房土地使用权、预售许可证、开工许可证等相关的合法手续，其与原告签订的《商品房认购协议》不具有合法性，该协议应当认定为无效协议。依据法律规定，被告依据无效协议取得的原告1000万元购房款，应当予以返还；造成合同无效的责任完全由被告违法行为所致。因此，被告应当赔偿原告的一切损失。另外，原告向第三人庞海燕借款时，仅仅是用了涉案房产向庞海燕作出的保证。即便是借款期限逾期不能偿还，被告也无权将原告名下的涉案房产变更到庞海燕名下。特别是，原告支付的房款是1000万元，而借款是500万元（含100万元利息），第三人庞海燕也不能用原告价值1000万元的财产来偿还500万元的债务。现被告及第三人庞海燕在原告不知情的情况下又就原告购买的房屋变更到第三人常缨名下。以上行为均侵犯了原告的合法权益。故第三人庞海燕与被告西美房地产公司签订的《商品房认购协议》及第三人常缨与被告西美房地产公司签订的《商品房认购协议》均无效。综上，原、被告双方签订的《商品房认购协议》是被告在未取得所售商品房土地使用权、预售许可证、开工许可证等相关的合法手续下签订的，故原、被告签订的该协议应为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于适用的解释》的规定，提起诉讼。请求人民法院依法判决：1、确认原、被告签订的《西美·五洲大厦商品房认购协议》无效；2、被告返还原告已支付的购房款1000万元及赔偿300万元的利息损失，以上合计1300万元；3、诉讼费被告承担。 被告西美房地产公司辩称，一、原告已将涉案房产更名为第三人庞海燕，我公司与第三人庞海燕签署了新的《认购协议》，原告与我公司签署的《认购协议》已经终止履行，已经不再存在合同效力的问题；二、涉案房产有关的权利义务主体，已经由原告转为现在的房屋占有人常缨，原告已经没有任何权利起诉主张涉案房产的任何事宜；三、原告要求我公司返还购房款的前提应当是我公司首先应返还涉案房产，目前涉案房屋原告已经转移给其他人占有，在此情况下原告无权要求返还涉案房款及损失。另外，原、被告签订的认购协议已经终止履行，原告不是涉案房产的权利人，已经不是主张合同无效返还购房款的适格诉讼主体，应当驳回原告起诉。涉案房产具备现房销售的条件，根据我公司提供的两份证据，证明该房产不适用于商品房买卖合同司法解释第二条的规定，不应当认定为无效。本案系商品房销售合同纠纷，不是侵权纠纷，不涉及被告是否侵权的审理。如果原告认为被告以及第三人侵害其权利，应当另行通过侵权诉讼解决。目前涉案房产不由原告实际占有控制，返还房产的前提不存在，也就是说原告的诉讼基础缺乏。原告与庞海燕之间的债权债务关系与本案无关，是否自愿以1000万的房产偿还500万元债权也不是本案审理的范围。如果原告认为其利益受损，应当以不当得利另行处理。原告并非本案涉案房产的原始购买人，原告是从刘建军处更名而来，在其将涉案房产为其债权提供保证后，就将该房产已经转移给了第三人庞海燕，目前房产后续的进展没有超出原告的合理预期。原告在实现借款的目的后，在诉讼过程中始终没有提供证据证实其已经偿还了借款，所以起诉合同无效，要求被告返还房款的诉权行使缺乏正当性。 第三人庞海燕未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。 第三人常缨未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。 经审理查明，2014年7月23日，原告（买受人）与被告西美房地产公司（出卖人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20140723-23），协议约定：原告购买被告公司开发的西美五洲大厦23层，坐落于石家庄市谈固大街东，建筑面积1511.88平方米，单价每平方米13228.563元，总房款2000万元，首付款1000万元，余款1000万元原告办理银行按揭，该商品房用途为写字楼，涉案房屋被告已于2014年7月29日交付给原告。原告自称，因经营资金紧张，于2015年5月13日向第三人庞海燕借款400万元，为其出具了500万元（含100万元利息）收据，借款期限自2015年5月13日至2015年9月12日，共4个月，逾期不还，自愿将其购买的西美五洲大厦23层过户给庞海燕，同时将案涉房产交付给第三人庞海燕。 另查明，涉案房产于2015年9月15日，由第三人庞海燕（买受人）与被告西美房地产公司（出卖人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20150915-23）。后第三人庞海燕于2016年6月13日将案涉房产转让给常缨，并由被告西美房地产公司（出卖人）与常缨（买受人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20160613-23）。 再查明，原、被告在签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》时，涉案房屋系现房。被告称案涉房屋原购买人为刘建军，刘建军并交纳房款。2014年7月23日，案涉房屋由刘建军更名至原告孙焕焕。2019年11月13日，石家庄市自然资源和规划局出具石规竣验[2019]075号《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》，载明：“经我局和对竣工测量成果，并实地查验审核，符合规划验收条件，规划验收合格”。案涉项目规划验收合格。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告孙焕焕提供的证据：认购协议书、收款收据、转账凭证、石家庄市住房和城乡建设局证明、借款收据、保证书及银行转账凭证、申请书等。被告西美房地产公司提供的证据：西美五洲大厦入住会签单、五洲大厦客户单元设备验楼单、五洲大厦装修申请表、石家庄市人民政府文件、石家庄市自然资源和规划局函件证据可以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告孙焕焕与被告西美房地产公司自愿签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》，并相互履行了价款支付和转移占有的合同义务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定双方形成商品房买卖合同关系。原告与被告于2014年7月23日签订协议、7月29完成交付的事实表明，双方进行的是商品房现售交易，且石家庄市自然资源和规划局出具规划意见。故，案涉协议合法有效。被告将案涉房屋交付给原告后，原告为担保借款出具《保证书》，并将房屋转移至庞海燕占有。如原告认为庞海燕将房屋擅自更名的行为损害其利益，应另循途径解决。综上，原告要求确认原、被告签订的《西美·五洲大厦商品房认购协议》无效并返还购房款及利息的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告孙焕焕的诉讼请求。 案件受理费99800元，由原告孙焕焕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  赵 芸 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  刘子豪