苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0508行初305号 原告苏州天地福田物业管理有限公司,住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路8号。 法定代表人郑东辉，董事长。 委托代理人胡书源，该公司职工。 委托代理人姚明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地苏州市吴中区吴中东路169号建设大厦。 法定代表人汪庆丰，局长。 委托代理人赵阳，该局工作人员。 委托代理人闾健，江苏同益大地律师事务所律师。 第三人苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会，住所地苏州市吴中区香山街道长沙路8号。 负责人杜荔江，主任。 原告苏州天地福田物业管理有限公司（以下简称天地福田公司）不服被告苏州市吴中区住房和城乡建设局（以下简称吴中区住建局）作出的《关于责令苏州天地福田物业管理有限公司限期撤出太湖之星小区的通知》（以下简称《撤出通知》），向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月11日立案，并于次日向被告寄送起诉状副本及应诉通知书。因苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（以下简称太湖之星业委会）与本案被诉行政行为存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭审理了本案，原告天地福田公司委托代理人胡书源、姚明，被告吴中区住建局委托代理人赵阳、闾健，第三人太湖之星业委会负责人杜荔江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年6月4日，被告作出《撤出通知》告知原告：鉴于太湖之星业主大会于2018年5月13日至5月19日表决，并于同年5月25日汇总出结果决定不再聘用其承接太湖之星小区的物业服务工作，后续将采用自治模式管理小区。太湖之星业委会于2018年6月至12月期间多次发函通知原告有关终止太湖之星小区物业服务合同的决定并要求尽快完成物业管理交接工作，但其至今未予完成并撤出物业管理区域，依据《江苏省物业管理条例》第五十六条、五十七条第二款之规定，责令原告于接到本通知起15日内按照规定办理移交手续，并退出太湖之星小区。 原告天地福田公司诉称：1.被告吴中区住建局不具有作出《撤出通知》的职权。根据属地管辖原则，应由案涉太湖之星小区所在地的苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局（以下简称度假区住建局）作出是否责令原告撤出小区的决定。2.被告所作《撤出通知》没有事实根据。《撤出通知》依据的是太湖之星业主大会于2018年5月13日至19日的投票表决结果，但该投票间隔时间、投票方式、业主大会的召开等均不符合《太湖之星小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定；且存在欺骗、误导业主的情形，投票结果应属无效。度假区住建局下属部门出具的《情况说明》与苏州市吴中区香山街道渔帆社区居委会（以下简称渔帆社区居委会）出具的《情况说明》自相矛盾，且并无其他证据佐证，不应被采信；而被告并未对案涉投票结果进行核实。3.被告所作《撤出通知》没有法律依据。被告适用的《江苏省物业管理条例》第五十六条规定的前提条件不存在，即所谓的“业主大会”根本没有召开，更不存在合法的决定。综上，原告请求确认被告2019年6月4日作出的《撤出通知》违法并予以撤销，并由被告承担本案诉讼费用。 原告提交如下证据：1.《撤出通知》，证明被诉行政行为内容；2.渔帆社区居委会出具的《工作指导意见书》，证明投票采用微信截图的方式，度假区住建局的《情况说明》中关于采用清点的方式不能进行有效核实。业委会在选聘或解聘物业公司时未遵守相关法律规定；3.渔帆社区居委会出具的《情况说明》，证明投票未通过度假区住建局及居委会的审核，被诉行政行为没有事实依据；4.部分选票（系关联民事案件法官至度假区住建局调取），证明投票采用微信截图的方式，部分材料不能分辨字迹；5.《议事规则》，证明2018年5月的投票间隔时间和投票方式违反该议事规则；6.（2019）苏0506民初1691号民事判决书，证明在该案中法院判决驳回第三人的诉请，被告所作《撤回通知》无事实依据。证据4-6系原告当庭提交证据。 被告吴中区住建局辩称：1.被告作为吴中区物业行政主管部门，系《江苏物业管理条例》第五十七条第二款规定的行为主体，具有作出《撤出通知》的职权依据。2.2018年5月13日至19日，太湖之星业委会就有关“自治模式及方案”进行了表决，本次表决符合《苏州市住宅区物业管理条例》第十四条第二款的规定（“双过半”规则）；该业委会依法对上述结果进行公示并将相关表决票移交度假区住建局封存，经抽查未发现异常情况，度假区住建局于2018年9月12日向被告出具《情况说明》一份，确认上述情况的真实性。故上述业主大会的决议合法有效。3.被告应太湖之星业委会报送的《太湖之星业主大会自治投票的请示函》（以下简称《请示函》）所请，经调查核实，依据《江苏省物业管理条例》第五十六条、第五十七条第二款之规定作出《撤出通知》系履行行政管理职责的表现，于法有据。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告在法定期限内提交如下证据：1.太湖之星业委会出具的公告2份及自治方案投票汇总表，证明太湖之星业委会依规投票表决并依法公告投票结果；2.《请示函》、苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心物业管理科（以下简称度假区房管中心物管科）出具的《情况说明》、《关于的工作答复函》（以下简称《工作答复函》），证明度假区住建局和吴中区住建局均对投票结果的合法性予以认定；3.通知函、致苏州天地福田物业管理有限公司立即退管的最后通知，证明太湖之星业委会两次函告原告办理撤场交接事宜；4.太湖之星业委会的多份投诉材料，证明太湖之星业委会多次向度假区住建局、××区××、××街道服务科等部门进行投诉，要求主管部门责令原告撤场并予以处罚。 第三人太湖之星业委会述称：本委对被告所作《撤出通知》并无异议，请求法院驳回原告的诉请。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，对于被告所举证据，原告对证据1中第1份公告真实性认可，但认为“发放调查表，大多数业主赞成”的陈述与事实不符，无证据佐证；对第2份公告真实性不予认可，原告未见过该份公告；对投票汇总表的内容不予认可，该统计结果与实际投票不符，未达到“双过半”要求；对证据2中《请示函》的内容不予认可，请示对象为度假区住建局，恰恰证明被告不具有行政职权，被告作出被诉行政行为之前，未参与任何执法过程。对《情况说明》不予认可，认为内容虚假，未提及清点科室，经办人员及清点记录，对打印材料进行清点本身没有意义；也未交代电话抽查人员、时间及对象；且结论与渔帆社区居委会的《情况说明》相矛盾，亦无其他证据佐证。对《工作答复函》真实性无异议，恰恰证明被告所作《撤出通知》既非依据自己核实的结果，也非依据度假区住建局、渔帆社区居委会核实的结果；对证据3、4的关联性不予认可。第三人对被告所举证据无异议。 对于原告所举证据，被告对证据1无异议；认为证据2确系存在，但其中并未明确第二次投票结果无效，后根据工作程序由度假区住建局封存了表决票，并进行了核查，认定其结果真实有效；认为证据3过于模糊无法辨认，且经了解渔帆社区居委会并未发出过该份《情况说明》，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4的真实性无法确认，且不能证明度假区住建局封存的证据也系该状态；证据5系原告当庭提供，即便真实，对其证明目的也不予认可。第三人召开业主大会通知形式合法，表决方法也系在度假区住建局、××街道、渔帆社区等部门指导下依法进行，故被告对其表决结果最终予以认定；对证据6的证明目的不予认可，法院判决驳回太湖之星业委会的诉请系因原告已实际撤出案涉小区，诉讼标的已不存在。第三人的质证意见同被告。 本院对上述证据认证如下：被告所举证据表明其因第三人投诉，经调查核实作出《撤出通知》的事实和程序经过，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告所举证据1与被告所举相应证据一致，证据6系关联民事案件判决文书，本院予以认定；证据2-5对原告的主张缺乏证明力，本院不予认可。 经审理查明，原告原系太湖之星小区物业服务企业。2018年2月，第三人太湖之星业委会召开小区业主大会就小区物业自治问题进行表决；又于2018年4月27日发布公告，定于同年5月13日至19日就“太湖之星小区采取自治模式并按照《太湖之星物业自治管理方案》管理小区”进行表决，并于同年5月25日汇总并公示结果。同年9月10日，第三人向度假区住建局提交《请示函》并抄送被告吴中区住建局，请求对上述两次自治表决予以认定，并在此基础上向原告发出撤出通知。2018年9月12日，度假区房管中心物管科向被告出具《情况说明》，证实2018年5月的表决材料经第三人统计汇总后移交度假区住建局清点封存，经抽查相关材料无疑议。 2018年9月14日，被告吴中区住建局向太湖之星业委会作出《工作答复函》，对太湖之星业委会2018年2月及5月两次表决活动进行了认定：确认2018年5月13日至19日，第三人在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。根据统计结果显示，该表决议题的赞同票为228票，所占表决面积为75114.06平方米（总投票数354票，总建筑物面积为126307.54平方米），符合《苏州市住宅区物业管理条例》第十四条第二款（双过半规则）之规定。第三人依法对上述结果进行了公示并将上述表决票移交度假区住建局封存。同时，被告根据上述2018年5月的表决结果对小区自治管理工作提出相关指导意见。 第三人在此后数次向原告发送书面通知，要求原告办理物业移交相关事宜并撤离小区。因原告拒绝配合，第三人向被告、度假区住建局、××街道服务科等部门投诉，提出责令原告移交物业管理权及所有相关资料和配套设施，退还非法收取的各种费用，撤离小区并给予行政处罚等诉求。2019年6月4日，被告作出《撤出通知》，依据《江苏省物业管理条例》第五十六条、五十七条第二款之规定，责令原告于接到本通知起15日内按照规定办理移交手续，并退出太湖之星小区。同年6月23日，原告撤出小区，物业服务用房于7月22日交由第三人使用。 另查明，太湖之星业委会诉天地福田公司物业服务合同纠纷一案，苏州市吴中区人民法院于2019年2月15日立案。经审理，该院于同年9月12日作出（2019）苏0506民初1691号民事判决，其中关于太湖之星业委会要求天地福田公司退出涉案小区的诉讼请求，该院认为因涉案小区已实行自治管理模式，天地福田公司根据政府部门的要求已撤出涉案小区，物业用房交由业委会使用，故业委会的该诉请已经实现而判决予以驳回。 本院认为，关于被告是否具有作出《撤出通知》职权依据的争议焦点，《江苏省物业管理条例》第四条规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。本案中，被告吴中区住建局作为县级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门，对其所辖太湖之星小区的物业管理活动负有监督管理职责，具有作出责令限期撤出通知的行政职权。 关于被告所作《撤出通知》是否合法的争议焦点，《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。第五十七条第二款规定，被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出。根据本案查明的事实，鉴于太湖之星小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已于2018年5月表决决定采取自治模式管理小区，即不再聘请原告为物业服务企业。经第三人太湖之星业委会发函通知,因原告拒绝完成物业管理交接并撤出物业管理区域，被告依据上述条例规定作出《撤出通知》，责令原告限期办理移交手续并退出太湖之星小区，具有事实及法律依据，并无不当。原告对2018年2月及5月业主大会的召开、投票间隔时间、方式、结果等提出异议，但对于《撤出通知》所依据的2018年5月表决活动及结果的合法性，被告已出具《工作答复函》予以确认；而原告未提交该表决决定被依法确认违法或撤销的有效证据，故对原告的该起诉理由，本院不予采纳。 综上，经对被诉行政行为全面审查，被告苏州市吴中区住建局于2019年6月4日作出的《关于责令苏州天地福田物业管理有限公司限期撤出太湖之星小区的通知》，事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。原告请求确认该通知违法并予以撤销的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告苏州天地福田物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告苏州天地福田物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  许林华 审 判 员  金丽婷 人民陪审员  王欢英 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  李 闯 书 记 员  吴凤萍