北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初16705号原告：张庆禄，男，1954年12月15日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。被告：北京湘兆丰商贸中心，住所地北京市丰台区岳各庄671号院内。法定代表人：郑洁，总经理。委托诉讼代理人：黄乔稳，北京市百伦律师事务所律师。第三人：北京四海成龙商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇新建三村委会东1000米。法定代表人：郭洁，董事长。委托诉讼代理人：杨英岚，男，北京四海成龙商贸有限公司职员。原告张庆禄与被告北京湘兆丰商贸中心（以下简称湘兆丰中心）、第三人北京四海成龙商贸有限公司（以下简称四海成龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆禄、被告湘兆丰中心的法定代表人郑洁及委托诉讼代理人黄乔稳、第三人四海成龙公司的委托诉讼代理人杨英岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆禄向本院提出诉讼请求：1.确认张庆禄与湘兆丰中心之间签订的“厂房租赁合同书”无效；2.湘兆丰中心支付张庆禄拖欠的房屋占有使用费170000元（截至2017年11月30日）及利息10200元（截至2017年2月17日，基于承租人已作出承诺）；3.本案诉讼费、公告费由湘兆丰中心承担。事实和理由：张庆禄在北京市大兴区西红门镇金星工业园区主道西侧的场地内有厂房1处，租赁给湘兆丰中心；2015年10月21日，张庆禄、湘兆丰中心签订“厂房租赁合同书”，约定湘兆丰中心承租张庆禄的上述厂房，租期自2015年9月1日起，至2018年8月30日止，占有使用费为每年200000元，占有使用费在每年9月1日前支付70%，在12月31日前付清剩余30%。租赁期间内，湘兆丰中心经常拖欠占有使用费；截至2016年12月31日，湘兆丰中心共拖欠张庆禄占有使用费贰拾万元；2017年2月17日，张庆禄向湘兆丰中心催讨占有使用费，湘兆丰中心的法定代表人郑洁给张庆禄出具欠条，写明未付清占有使用费120000元，并承诺给予利息补偿10200元；之后，湘兆丰中心一直不缴纳并拖欠占有使用费；根据“厂房租赁合同书”第六条至规定，在租赁期限内，若遇乙方（湘兆丰中心）拖欠或未缴清占有使用费时，甲方（张庆禄）在通知乙方缴纳欠款之日起5日内，乙方还未缴清欠款，甲方有权强制腾退乙方厂房，现湘兆丰中心拖欠占有使用费已超过1年，张庆禄要求湘兆丰中心支付未缴清占有使用费及逾期利息。张庆禄多次找湘兆丰中心沟通，均未果；为维护自身合法权益，张庆禄诉至法院，请求判如所请。湘兆丰中心辩称，张庆禄提起本次诉讼依法不能成立，应当依法予以驳回。首先，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第八条规定，合同主要是在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，不能擅自为第三人设定合同上的义务；本案中，湘兆丰中心未在张庆禄所称的“厂房租赁合同书”上盖章，该合同对湘兆丰中心没有约束力，湘兆丰中心与四海成龙公司形成租赁合同关系；基于此，张庆禄的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条的规定，裁定驳回起诉。其次，因湘兆丰中心与四海成龙公司成立租赁关系，针对同一标的物、同一时期内只能成立一个租赁关系，只能收取一份房租，无论张庆禄与湘兆丰中心之间的租赁合同是否成立，湘兆丰中心亦不同意张庆禄的诉讼请求；张庆禄的主张没有任何事实及法律依据，是精心策划而提起的恶意诉讼，理由如下。本案中，在合同的同一期间内存在多个主体、多份租赁合同关系，除张庆禄与北京市大兴区西红门镇新建三村村民委员会是否存在合同关系以及存在何种合同关系等暂不知晓外，目前已查明张庆禄于2009年1月1日与案外人郭洁签订有租赁期限为2009年1月1日至2021年1月1日的“合同书”，四海成龙公司于2011年8月31日与湘兆丰中心签订有租赁期限为2011年9月1日至2017年8月31日的“房屋租赁合同”，张庆禄称于2015年10月26日与湘兆丰中心的法定代表人郑洁签订有租赁期限为2015年9月1日至2018年8月30日的“厂房租赁合同书”，即在张庆禄主张与湘兆丰中心存在租赁关系的期间内，同时存在至少三3份租赁合同；根据目前查明的事实，张庆禄无权向湘兆丰中心收取租金或者厂房占有使用费，已经收取的应当依法退还，湘兆丰中心或其法定代表人将依法另行主张；且针对同一租赁标的物的租金收取事宜，根据目前已经找到的凭证（尚有剩余凭证在寻找中），郭洁或四海成龙公司已支付给张庆禄至少358200元，有张庆禄出具的收据、银行转账凭证等为证，还存在湘兆丰中心或郑洁替郭洁付款的情况，目前已查明，郑洁至少已付三、四十万元；张庆禄利用郑洁与郭洁或湘兆丰中心与四海成龙公司之间的信息不对称，对二者隐瞒事实、重复收租，涉嫌不当得利或刑事诈骗；另，张庆禄两次起诉所称的事实与理由没有依据，第1次诉称欠120000元且认可后又收到10000元，尚欠110000元（实际上后又收到至少40000元），本次又诉称欠200000元，明显违背事实且自相矛盾；关于张庆禄所主张的欠条不存在，对所谓的“证明”，鉴于该“证明”所示120000元租金及利息，谁欠谁不明确，谁支付给谁的支付对象不清，应是湘兆丰中心向四海成龙公司支付，即便人民法院认定系湘兆丰中心应向张庆禄支付，那也应认定2017年2月17日是对所有款项的结算和确认，之后的付款应该减除，之前多付的或重复支付的应予退还，本案不存在湘兆丰中心欠张庆禄租金和利息的情况，湘兆丰中心应向四海成龙公司支付租金。且湘兆丰中心因涉案房屋装饰装修产生费用500000元，因张庆禄在2017年2月扣押设备，停水停电，导致停产停业损失550000元，因张庆禄将机器设备设施及空调等全部损坏产生损失1353000元，这些损失均应依法由张庆禄予以承担。从目前情况看，张庆禄没有合法手续，土地权属和房屋权属都不是张庆禄的，谁盖的房子也存在争议，四海成龙公司称是其所盖，这些情况均需要查明依法判决，目前已知涉案房屋系四海成龙公司所建，张庆禄要求占用费没有任何依据。湘兆丰中心的法定代表人郑洁于2017年2月早已因意志以外的原因未占用涉案房屋，张庆禄要求湘兆丰中心支付占用费并要求支付至腾退之日违背基本事实。综上可见，涉案房屋是四海成龙公司所建，湘兆丰中心与四海成龙公司形成租赁合同关系，湘兆丰中心与张庆禄不成立租赁关系，张庆禄无权向湘兆丰中心收取租金，张庆禄的主张违背事实和法律，其主张依法不能成立，应当依法驳回张庆禄的全部诉讼请求。四海成龙公司述称，在2002年郭洁和张庆禄签订协议，租期大概是19年，张庆禄把土地和房屋出租给了四海成龙公司，郭洁是四海成龙公司的法定代表人，代表公司签订的合同；四海成龙公司认为其和张庆禄的租赁关系并没有解除过，现在房屋是被拆迁了，对后来湘兆丰中心是怎么入进租赁关系的四海成龙公司不清楚；四海成龙公司所交纳租金已超过拆迁时间。本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，张庆禄（甲方、出租人）与湘兆丰中心（乙方、承租人）签订“厂房租赁合同书”；双方约定甲方将位于大兴区西红门镇金星工业园主道西侧的场地内，西侧小院（包括约1000平方米的车间和约100平方米的办公用房）租赁给乙方使用；双方约定租赁期限为3年，自2015年9月1日至2018年8月30日，租金为每年200000元，租金支付方式为乙方应于每年9月1日或该日之前向甲方支付70%租金，在当年12月31日前付清剩余30%租金；关于“租赁期间其他有关约定”，双方在合同第五条约定：“……5.3厂房租赁期间，厂房因市政动迁及其它不可抗拒的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担责任。5.4厂房租赁期间，乙方可根据自己的生产要求进行装修，需和甲方商议，但原则上不得破坏原房结构，费用由乙方自负。5.5乙方自行加盖房屋或扩建，需和甲方商议，须经甲方书面同意。未经甲方书面同意，乙方私自施工加盖房屋或扩建，甲方可强制终止施工并解除合同。5.6如遇市政动迁，乙方自费建造的地上物（房屋）及自费所得水井，如果获得市政动迁方面补偿，归乙方所有，市政动迁方面不补偿，甲方无需补偿和承担责任，与甲方无关”；双方对厂房维护、提前终止合同、适用法律、合同终止等事项一并进行约定；在合同书抬头处，“出租方”一栏由张庆禄签字确认，“承租方”一栏由湘兆丰中心的法定代表人郑洁签写“北京湘兆丰商贸中心郑洁”；在合同落款处，“甲方（签字）”一栏由张庆禄签字确认，“乙方（签字）”处由郑洁签写“北京湘兆丰商贸中心郑洁”，在该处并未加盖湘兆丰中心的印章。对该份租赁合同，湘兆丰中心认可其真实性，但主张合同落款处缺少湘兆丰中心的盖章，所以该份租赁合同未成立。对于涉案房屋出租、转租情况，张庆禄陈述称其最开始和郭洁（系四海成龙公司的法定代表人）就涉案场地、房屋所在大院落签订了租赁合同，但在2014年郭洁交不上租金，于是张庆禄与郭洁协商将大院落中的一部分返还给张庆禄，由张庆禄另行出租给湘兆丰中心，此后郭洁就不用再交租金给张庆禄，大院落中剩下的面积由郭洁继续使用；就上述主张，张庆禄提交其（甲方、出租人）与郭洁（乙方、承租人）在2002年6月30日签订的“合同书”（以下简称2002年合同书）；2002年合同书载明，张庆禄将现有自建院落位1座（位于大兴西红门金星工业园区主道西侧，占地约6600平方米，车间建筑房1000平方米，办公用房100平方米）自愿租赁给郭洁使用，租赁期限19年，自2002年6月30日至2021年6月30日止，年租金为100000元，交纳租金时间为每年的第1个月以内交清当年租金；在合同落款处，张庆禄、郭洁均签字确认。对于张庆禄的上述主张及所提交2002年合同书，湘兆丰中心不予认可，并主张在2009年1月1日张庆禄与四海成龙公司就相同房屋院落又签订了租赁期限自2009年1月1日至2021年1月1日的合同书，故2012年合同书的内容已经发生变更，除租赁期限外，主要是年租金由每年100000元变更为每年72000元，原因是四海成龙公司从张庆禄处承租的是土地，之后由四海成龙公司建设房屋，所以将租金标准降低；就上述主张，湘兆丰中心提交张庆禄（甲方、出租人）与郭洁（乙方、承租方）于2009年1月1日签订的“合同书”（以下简称2009年合同书）；在2009年合同书中所载明租赁标的物与2002年合同书所载明租赁标的物一致，租赁期限自2009年1月1日至2021年1月1日，年租金为72000元，其他合同内容与2002年合同书一致，张庆禄、郭洁在合同落款处均签字确认。2015年10月8日，张庆禄（甲方）与郭洁（乙方）签订补充协议；双方约定：“经双方友好协商，将甲方自建院落位于大兴西红门工业区主道西侧，占地面积约6600平方米，车间建筑面积1000平方米，办公用房100平方米，水电齐全。大院内西侧的小院包括车间建筑面积1000平方米，办公用房100平方米，自2015年9月1日起交还由甲方管理使用收益，以上约定甲乙双方自愿签字。其它约定事项同原合同”；张庆禄与郭洁均在协议落款处签字确认。至此，张庆禄收回了6600平方米大院落中的部分院落房屋，并在2015年10月针对所收回院落房屋与湘兆丰中心签订了诉争“厂房租赁合同书”。就涉案大院落的权利来源，张庆禄提交北京华丰内燃机配件经营部（张庆禄系主要负责人）与大兴区西红门镇新建三村民委员会在2001年7月30日签订的土地租赁合同。2017年2月17日，郑洁手写“证明”1张；该证明载明：“按合同至今，新建转印车间未付租金壹拾贰万元整（￥120000.00元），未付利息2016年10月至2017年2月，共计壹万零贰佰元整（10200.00）”。为证明湘兆丰中心向张庆禄交纳房租款合计340800元，湘兆丰中心提交郑洁的银行交易明细、郑洁与张庆禄的短信往来记录；湘兆丰中心所总结资金往来共15笔，其中前14笔均发生在2017年2月17日郑洁手写“证明”之前，第15笔发生在2017年5月25日，自郑洁银行账户转入张庆禄的银行账户内。关于已给付租金和欠付租金情况，张庆禄陈述称，对于第1年度（2015年9月1日至2016年8月31日期间）租金200000元，湘兆丰中心已付清，对于2016年9月1日之后租金，湘兆丰仅给付90000元，以上合计290000元，但湘兆丰中心使用租赁房屋至2017年11月30日；湘兆丰中心则主张其交纳2015年9月1日之后的租金合计340800元。庭审中，经询问，张庆禄、湘兆丰中心、四海成龙公司均表示针对涉案房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续；对于房屋拆除腾退情况，张庆禄认可涉案房屋在2017年11月底就被拆除腾退了，拆除房屋的时候并没有发布拆迁公告，湘兆丰中心则陈述称涉案房屋系因为“西红门11·18大火”被拆除腾退，但是在2017年2月17日就已经断水断电了，后张庆禄控制了房屋，政府拆除涉案房屋的时候导致湘兆丰中心的设备被损毁。庭审中，经询问，张庆禄主张湘兆丰中心的人员在2017年8、9月基本上就搬离了租赁房屋，在离开的时候未与张庆禄进行交接，但设备一直没有搬走，之后不久的2017年11月底租赁房屋被拆除腾退。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；对于张庆禄与湘兆丰中心所签订“厂房租赁合同书”，湘兆丰中心抗辩称其未在合同落款处加盖公章，故该份合同未成立；就此，本院认为，该“厂房租赁合同书”抬头“承租方”处书写有湘兆丰中心、郑洁的文字，落款“乙方（签字）”处也写明湘兆丰中心、郑洁，而郑洁系湘兆丰中心的法定代表人，其签字行为代表湘兆丰中心，虽未加盖湘兆丰中心公章，但在合同书已明确注明承租人及乙方系湘兆丰中心的情况下，并不影响该份合同依法成立；据此，对湘兆丰中心该项抗辩意见，本院不予采纳。而且，湘兆丰中心提交了“被告湘兆丰名义已付张庆禄房租款明细表”及郑洁与张庆禄之间的资金往来材料、短信沟通材料，上述证据材料与其主张湘兆丰中心与张庆禄之间不成立房屋租赁合同关系的答辩意见相悖，有悖诚信诉讼；而且，郭洁原从张庆禄处租赁了整个大院落，后将一部分院落房屋交还张庆禄，由张庆禄租赁与湘兆丰中心，现有证据不足以证明张庆禄针对诉争院落房屋向湘兆丰中心、郭洁重复收取房屋租金，且湘兆丰中心在一段期间内占有使用诉争房屋院落属实，其理应向张庆禄支付相关费用；如湘兆丰中心认为郭洁或四海成龙公司多收取其费用，郭洁认为张庆禄多收取其费用，可另行解决，该不同认识不应构成本案进行审理的障碍。虽然张庆禄与湘兆丰中心所签订“厂房租赁合同”系双方当事人真实意思表示，但针对本案租赁房屋，未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，且已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。虽然房屋租赁合同属无效合同，但根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故经租赁双方结算，湘兆丰中心的法定代表人郑洁履行代表行为，其在2017年2月17日所出具“证明”应属有效；湘兆丰公司应按照“证明”向张庆禄给付房屋占有使用费120000元及利息10200元。对于上述欠付款项所对应期间，现分析之；自2015年9月1日至2016年8月31日期间为第1个合同年度，张庆禄认可湘兆丰中心已付清200000元房屋占有使用费，而自2016年9月1日至2017年2月17日接近第2个合同年度的前6个月，即占有使用费接近100000元，而根据张庆禄之自认，湘兆丰中心在2017年2月17日前交纳该年度房屋占有使用费80000元（在之后又交纳了10000元）；可见，将该“证明”所载明欠付费用120000元认定为系欠付第2个合同年度的房屋占有使用费系有利于湘兆丰中心的；据此，根据张庆禄之自认，本院认定对于2016年9月1日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费，按照“证明”，湘兆丰中心欠付120000元及利息10200元。作为承租人的湘兆丰中心负有返还租赁物之义务，虽然其主张在2017年2月17日即因断水断电而未在占有使用房屋，房屋在此时已由张庆禄控制，但未提供证据证明，又考虑到湘兆丰中心主张在对租赁房屋拆除时设备损毁，可见其并未按所主张时间搬离诉争房屋；据此，对于房屋占有使用费的计算截止时间，应以张庆禄自认为准，即至2017年11月30日；如果按照原租金标准计算房屋占有使用费，对第2年度（2016年9月1日至2017年8月31日期间）的房屋占有使用费在郑洁出具“证明”时尚欠120000元及利息10200元，后湘兆丰中心又交纳10000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，应先冲抵利息，此时还欠房屋占有使用费120000元及利息200元；对于2017年9月1日至2017年11月30日期间（3个月）的房屋占有使用费，按照原租金标准计算，结果为50000元；考虑到庭审中张庆禄认可湘兆丰中心的人员在2017年8、9月间即撤离租赁房屋，只是设备没有搬走，即因临近拆除腾退，湘兆丰中心的经营活动面临客观障碍，故对该3个月期间的房屋占有使用费，本院酌情确定为10000元。综上所述，诉争房屋租赁合同应属无效，湘兆丰中心应给付张庆禄房屋占有使用费合计130000元及利息200元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决如下：一、确认张庆禄与北京湘兆丰商贸中心在二〇一五年十月二十六日签订的“厂房租赁合同书”无效；二、北京湘兆丰商贸中心于本判决生效后十日内给付张庆禄房屋占有使用费130000元及利息200元，合计130200元；三、驳回张庆禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3904元，由张庆禄负担1083元（已交纳），由北京湘兆丰商贸中心负担2821元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京湘兆丰商贸中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十二月三十日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷