四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10690号 本诉原告（反诉被告）：成都旭和房地产开发有限公司，住所地:四川省成都市青羊区下南大街2号20楼18号。 法定代表人：颜旭，系执行董事。 委托诉讼代理人：周勇峰，系公司员工。 本诉被告（反诉原告）：金剑峰，男，1974年11月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 本诉被告（反诉原告）：金明珍，女，1980年10月12日出生，汉族，住四川省富顺县。 本诉被告（反诉原告）：陈林，男，1980年9月26日出生，汉族，住四川省长宁县。 三人共同委托诉讼代理人：林漫钰，四川皓锦律师事务所律师。 三人共同委托诉讼代理人：陈伊梅，四川皓锦律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）成都旭和房地产开发有限公司（以下简称“旭和公司”）与本诉被告（反诉原告）金剑峰、金明珍、陈林商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。旭和公司的委托诉讼代理人周勇峰，金剑峰、金明珍、陈林三人的共同委托诉讼代理人林漫钰、陈伊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭和公司向本院提出诉讼请求：1.判令金剑峰、金明珍、陈林支付旭和公司第二期、第三期购房款共计770000元；2.判令金剑峰、金明珍、陈林向旭和公司支付逾期付款违约金321200元；3.本案一切诉讼费用(诉讼费、保全费、律师费等)均由金剑峰、金明珍、陈林承担。事实与理由：2017年3月12日，双方签订《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰、金明珍、陈林认购麓山大道一段630号x号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为103.83平方米，总价款2260603元，并约定了认购定金及其权利义务。后双方于2017年10月31日签订了正式《商品房买卖合同》及其补充协议，该合同约定由金剑峰、金明珍、陈林购买麓山大道一段案涉房屋，房屋建筑面积为103.83平方米，总价款2260603元。双方约定的付款方式为分期付款，具体为金剑峰、金明珍、陈林于2017年3月15日支付房款1160603元，剩余购房款1100000元应当在2020年3月30日前分三期支付。金剑峰、金明珍、陈林应当在2018年9月30日前支付首期房款440000元,2019年9月30日前支付第二期房款330000元，2020年3月30日前支付第三期房款330000元。然在合同履行过程中，金剑峰、金明珍、陈林应支付首期房款而未支付，拖欠首期应付房款共计440000元。截止起诉之日，金剑峰、金明珍、陈林还应支付第二期房款330000元，共计应支付旭和公司770000元。中途经旭和公司多次敦促，金剑峰、金明珍、陈林仍未按要求支付购房款，并多次以各种理由进行推脱或拖延时间。金剑峰、金明珍、陈林的行为严重违反合同约定，给旭和公司造成了巨大的经济损失，金剑峰、金明珍、陈林应当按照合同约定承担违约金并赔偿旭和公司的损失。 金剑峰、金明珍、陈林对双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议、已支付的购房款金额、未支付的购房款金额以及付款方式等事实均无异议，但辩称：1.其不存在任何违约行为，不应支付旭和公司诉请的房款及违约金；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关的法律规定，作为开发商的旭和公司应该在预售合同签订后三十日内办理备案登记，但旭和公司迟迟未办理，因而金剑峰、金明珍、陈林有权根据《中华人民共和国合同法》之相关规定行使先履行抗辩权。 金剑峰、金明珍、陈林向本院提出反诉请求：1.解除双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令旭和公司退还金剑峰、金明珍、陈林已支付的购房款1160603元及支付该资金的占用利息（从2017年3月15日起开始计算，按银行同期贷款计算至付清之日止）；3.本案的全部诉讼费、保全费均由旭和公司承担。事实与理由：2017年3月12日，双方签订《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰、金明珍、陈林认购麓山大道一段案涉房屋，付款方式为分期付款。该协议签订后，金剑峰、金明珍、陈林按约向旭和公司支付了购房款1160603元，但因旭和公司的原因，金剑峰、金明珍、陈林无法办理银行按揭贷款。经双方多次协商，约定由金剑峰、金明珍、陈林以分期付款的方式向旭和公司支付购房尾款。2017年10月31日，双方签订案涉商铺的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定剩余购房款1100000元由金剑峰、金明珍、陈林分期支付。然金剑峰、金明珍、陈林按约支付后，旭和公司迟迟未将抵押解除，也未进行备案登记，经金剑峰、金明珍、陈林发函催告后被告仍不履行备案登记义务。综上所述，金剑峰、金明珍、陈林认为旭和公司未解除抵押登记，且在金剑峰、金明珍、陈林支付购房款后长达两年的时间里仍未办理备案登记的行为已导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现。因此根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院判如所请，维护金剑峰、金明珍、陈林的合法权益。 旭和公司辩称，1.金剑峰、金明珍、陈林邮寄的催告函地址与旭和公司的实际地址不符，且邮单信息显示的收件人“王睿”并非旭和公司的员工；2.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有约定备案的时间，亦未对没有备案即可解除合同进行约定。双方未就没有备案即可解除合同达成合意，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除合同；3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人根本违约导致合同目的无法实现的可以解除合同。在本案中，旭和公司不存在任何的根本违约行为，旭和公司的主要义务为交付验收合格的房屋，金剑峰、金明珍、陈林的主要义务是支付案涉房屋的购房款。商品房备案是房地产管理部门为规范商品房买卖交易，预防出现一房多卖等情形，保护当事人的合法权益而制定的，其对房屋买卖合同的履行不会产生实际影响。旭和公司已按约交付案涉房屋，但金剑峰、金明珍、陈林并未按约定支付相应的购房款，其应承担逾期支付购房款的违约责任。综上所述，金剑峰、金明珍、陈林诉请的解除合同及退还已经支付的购房款无事实依据和法律依据，请求法院驳回金剑峰、金明珍、陈林的反诉请求。 本院经审理查明：2017年3月12日，旭和公司与金剑峰、金明珍、陈林签订《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰、金明珍、陈林认购麓山大道一段案涉房屋，房屋建筑面积为103.83平方米，总价款2260603元。2017年10月31日，旭和公司与金剑峰、金明珍、陈林签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，该合同约定由金剑峰、金明珍、陈林购买麓山大道一段案涉房屋，房屋建筑面积为103.83平方米，总价款2260603元。双方约定的付款方式为分期付款，具体为金剑峰、金明珍、陈林于2017年3月15日支付房款1160603元，剩余购房款1100000元应当在2020年3月30日前分三期支付。金剑峰、金明珍、陈林应当在2018年9月30日前支付首期房款440000元,2019年9月30日前支付第二期房款330000元，2020年3月30日前支付第三期房款330000元。金剑峰、金明珍、陈林目前尚拖欠2018年9月30日前首期购房款440000元和2019年9月30日前第二期购房款330000元。 《商品房买卖合同》第九条关于逾期付款责任的约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。《商品房买卖合同》附件五第三条第3款第4项关于逾期付款责任的约定:“买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金”。《商品房买卖合同》附件五第四条约定：“本附件关于付款方式及违约责任的条款约定与《商品房买卖合同》不一致之处，以本协议的约定为准”。 金剑峰、金明珍、陈林于2018年10月11日向旭和公司邮寄了一份关于要求旭和公司办理案涉房屋商品房买卖合同备案手续的函件，邮单所载明的邮寄地址是四川省成都市武侯区环球中心E5？12楼成都旭和房地产开发有限公司,签收人是“王睿”。《商品房买卖合同》中约定的旭和公司的通讯地址为四川省成都市青羊区下南大街2号20楼18号。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。”2019年9月22日，旭和公司向金剑峰、金明珍、陈林邮寄了一份《购房催款函》，要求金剑峰、金明珍、陈林及时支付购房款。 旭和公司向本院提交了成都市住房和城乡建设局出具的案涉房屋的房屋信息查询记录，该记录显示案涉房屋并不存在他项抵押权利。 以上事实,有《商品房认购定金协议》《商品房买卖合同》及补充协议、房屋信息查询记录、关于要求旭和公司办理案涉房屋商品房买卖合同备案手续的函件、《购房款催收函》、邮寄单据、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，旭和公司与金剑峰、金明珍、陈林签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。金剑峰、金明珍、陈林在庭审中辩称未按约支付案涉房屋的购房款系因旭和公司未办理备案登记手续，而付款义务在备案登记义务之后，其有权行使先履行抗辩权，待旭和公司办理完备案登记手续后再交付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”但《商品房买卖合同》及补充协议并未约定备案登记时间，金剑峰、金明珍、陈林主张先履行抗辩权不符合法律规定的适用条件。金剑峰、金明珍、陈林无正当理由未按期支付购房款，除应当支付已逾期的购房款外，还应当承担逾期付款的违约责任。 旭和公司主张按照《商品房买卖合同》附件五第三条约定的逾期应付款日千分之二标准支付违约金，金剑峰、金明珍、陈林应当在2018年9月30日前支付首期房款440000元，截止2019年9月30日，金剑峰、金明珍、陈林逾期一年应支付的违约金为321200元。本院认为，《商品房买卖合同》及附件五关于违约金的条款系旭和公司提供的格式条款，按逾期应付款日千分之二的标准计算违约金，年利率已超过70%，加重了金剑峰、金明珍、陈林的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。《商品房买卖合同》第九条约定的逾期付款违约金标准为逾期应付款的日万分之二，该标准按年利率计算为7%，符合法律规定，不违背公平原则，亦未约定过高。故本院根据该标准计算金剑峰、金明珍、陈林应当支付的逾期应付款违约金。金剑峰、金明珍、陈林应当在2018年9月30日前支付首期房款440000元。截止2019年9月30日，金剑峰、金明珍、陈林逾期支付440000元首期房款应支付的违约金为30800元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、金剑峰、金明珍、陈林于本判决生效后十日内成都旭和房地产开发有限公司支付购房款770000元； 二、金剑峰、金明珍、陈林于本判决生效后十日内成都旭和房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金30800元； 三、驳回成都旭和房地产开发有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回金剑峰、金明珍、陈林的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为7085元，由成都旭和房地产开发有限公司负担2000元，金剑峰、金明珍、陈林负担5085元；反诉案件受理费减半收取为12442.41元，由金剑峰、金明珍、陈林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅