广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16908号原告：戴家荣，男，汉族，1994年3月27日出生，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：戴振垣，原告的父亲。被告：杨林榆，男，1961年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区,委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。被告：广州润峰投资有限公司，住所地广州市天河区天寿路沾益直街电务综合楼三楼316A房。法定代表人：林楚杉。第三人：广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区宝业路骏园东街12号254。法定代表人：张富华。原告戴家荣诉被告杨林榆、广州润峰投资有限公司（以下简称“润峰公司”），第三人广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人戴振垣，被告杨林榆的委托诉讼代理人邓素玲、宋剑，第三人的法定代表人张富华到庭参加诉讼。被告润峰公司下落不明，经公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨林榆、润峰公司向原告支付房屋使用费损失69699.6元（从2015年9月30日起至2017年3月30日止，按照认购书总价与实际交付房款的折让差价÷返租期限，当时原告在签订认购书时明确约定涉案商铺的总价为601072元，折扣之后最终认购价为484906元，折让差额116166元，结合商铺买卖合同第六条约定，优惠法是用于补偿原告返租给被告润峰公司的收益，实际上返租时间是30个月，每月租金标准为3872.2元）；2、判令被告杨林榆、润峰公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2011年11月26日，两被告以购铺反租为幌子在该商铺进行虚假宣传，且在商铺的宣传资料上鼓吹附近商铺月租金每平方米高达600-1500元，再加上承诺返租三年期做旺商铺为由大肆宣传。原告信以为真，在当天下定购买了被告杨林榆的商铺，商铺地址为海珠区宝业路骏园东街12号2168号铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积9.52平方米。2013年1月26日，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》，合同约定：原告实际支付商铺价484906元，商铺返回租金116166元（2013年4月至2015年9月合计30个月），该商铺实际出售价格601072元，被告杨林榆按合同约定将产权变更为原告。同时约定，商铺于2015年9月30日将经营权交付给原告，并必须按照合同附件一的装修标准。迄今为止，两被告未履行合同，未按照合同约定装修标准将该铺交给原告，两被告的违约行为造成了原告无法如期收铺、无法出租，由此造成的损失应当由两被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，两被告要承担违约责任，赔偿因违约交铺导致商铺无法出租的使用费损失。被告杨林榆辩称：原告的诉请没有事实依据，请求法院予以驳回，理由如下：根据原告自述，涉案场地已经由全部业主委托第三人进行出租，说明涉案商铺是由原告实际控制，反映涉案商铺已经交付的事实。同时，原告对外出租的行为也能够反映就涉案房屋买卖合同的合同目的是能够实现的，因此，原告无权主张所谓的房屋使用费损失。被告杨林榆近期了解到涉案商铺于2012年已经根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，申请办理了公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查的手续，该申报人为被告润峰公司，目前消防部门已经公示了结果，所以涉案场地交付不存在违反国家法律强制性规定的事实。原告主张的租金损失即使存在，应当按照市场指导价进行计算，应该以广州房管部门公布的同期同地段同类租金参考价作为参考标准。被告润峰公司没有提交答辩意见和举证。第三人述称：同意原告的诉讼请求，原告的陈述属实。经审理查明：根据广东省房地产权证［粤房地权证穗字第××号］记载，位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房的权属人为被告杨林榆，登记时间为2011年9月22日，规划用途为商业，建筑面积2718.33平方米，等。2011年10月17日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：11011130201）载明：建设项目地址为：海珠区宝业路骏园东街#12，201房［分割］，申请人为杨林榆，等。2012年3月25日，广州市公安局海珠区分局向被告润峰公司出具{穗公海消审［2012］第0033号}《建设工程消防设计审核意见书》，关于同意广州市潮荟商业城建设工程消防设计的审核意见。依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，以及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）等国家消防技术标准审核，我局对你单位报送的商场室内装修工程消防设计（广州市泰昌消防工程有限公司设计）进行了审核。该工程位于海珠区宝业路骏园东街12号第二层局部；所在综合楼1座3栋，3栋相连体，地上21层，地下室2层，高71.1米，属一类高层民用建筑。装修部位为第二层局部，装修面积2214平方米，装修后作商场使用。顶棚装修材料为铝质格栅、局部轻钢龙骨石膏板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年7月25日，广州市公安局海珠区分局向被告润峰公司出具{穗公海消验［2012］第0102号}《建设工程消防验收意见书》，关于广州市潮荟商业城建设工程消防验收合格的意见，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的宝业路骏园东街12号第二层局部（该综合楼共21层，高度71.7米，属一类高层民用建筑，装修部位为首、二层局部，装修面积为：2214平方米，装修后作商场使用）建筑内部装修工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准……综合评定该内部装修工程消防验收合格。……三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2012年10月9日，被告杨林榆向广州市房管局海珠区分局提交申请报告，内容为：位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房是被告杨林榆所拥有的物业，现因个人原因，需要分割该房屋，原粤房地权证穗字第××号房地产证分割为广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层01、03-361房，共360套（具体分割套间如门牌××。该物业已取得建设工程消防设计及竣工验收备案（备案号：穗公海消审［2012］第0033号、穗公海消验［2012］第0102号），并已取得房屋面积测量成果报告书（测字：11011130201）。所需资料与文附上，现特向贵局申请办理房屋分割手续，恳请贵局协助办理为盼！2012年10月16日，被告杨林榆向广州市海珠区国土资源和房屋管理局递交分割登记申请。2013年1月26日，被告杨林榆（出卖人）、被告润峰公司（担保人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，合同约定：买受人购买的商铺为出卖人享有产权的物业，地址广州市海珠区宝业路骏园东街12号2168号铺，建筑面积9.52平方米，其中套内建筑面积4.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积共5.48平方米；（第三条计价方式与价款）该商铺属现房，房价款总金额为484906元；（第六条商铺使用权及收益权的约定）1、由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给担保人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人不得以任何理由在2015年9月30日前干涉担保人使用及经营该商铺；买受人在上述期限内若发生产权变更的，应保证担保人仍然有效的使用和经营该商铺；2、该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，担保人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；买受人同意2015年9月30日前不得以任何理由向担保人索取任何租金及管理费用；……（第七条商铺交付和使用权交接）1、出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人；2、出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺担保人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3、2015年9月30日前买受人和担保人未能续订合同的，担保人应将该商铺交还给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）；……4、买受人未按担保人书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交还买受人，自交还之日起该商铺的一切经济及法律责任概由买受人承担；5、买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；……附件一：装修标准：2015年9月30日交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；等。据2013年5月14日的发票记载：原告向被告杨林榆支付涉案商铺售房款484906元。广州市国土资源和房屋管理局核发的涉案房屋《广东省房地产权证》记载，房地产权属人为原告，建筑面积9.52平方米，商业用途，登记时间为2013年6月6日。据《企业信用信息公示报告》显示，第三人于2016年6月6日成立。2016年6月25日，原告出具《授权委托书》，委托第三人经营管理涉案商铺，授权期限为2016年7月1日至2026年6月30日。另查，2018年4月9日，广州市公安消防局向广州市中级人民法院发出穗公消函［2018］45号“广州市公安消防局关于核查海珠区江南苑三期综合楼消防审批信息的复函”中载明：广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收【穗公消（建验）字［2010］第0466号】。……根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”，按照消防验收意见书【穗公消（建验）字［2010］第0466号】中的明确要求“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，来函建筑的消防设计如有修改，建设单位应依法公安机关消防机构重新申请消防设计审核、验收。广州市房地产租赁管理所公布的涉案商铺同地段同类型商业用房在2015年至2016年期间的首层租金参考价为150元/月·平方米。依据广州市房地产租赁管理所有关租金参考价的适用说明，二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，租金计算面积采用建筑面积。诉讼中，原告、被告杨林榆与第三人均确认以下事实：涉案商铺没有间隔。原告表示：应由被告杨林榆交付商铺给原告，而不是被告润峰公司；被告杨林榆起码应当电话通知原告收铺，将钥匙交给原告，但被告杨林榆没有履行上述交铺程序；2015年9月30日前后原告去收回商铺时，商铺没有任何管理人员，可以自由进入；涉案场地业主为了盘活商铺，自行成立了第三人公司进行管理；原告收到第一笔租金大概是2017年3月30日，故要求两被告给付使用费至2017年3月30日。第三人表示：因涉案场地十分混乱，没有人管理，故由商铺小业主于2016年6月6日成立该公司，从2016年7月1日开始对场地内商铺进行统一管理和招租；场地内大部分业主都有签署授权委托书委托其进行统一管理和招租，收到的租金按照购房发票载明的金额按比例在业主间进行分配。原告为证明其主张，还提交了如下证据：1、2013年1月19日，原告的代理方戴振垣（认购方）与被告杨林榆的代理方即被告润峰公司签订的《认购书》，约定：认购方自愿认购地址位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号二层168房物业，建筑面积9.52平方米，套内建筑面积4.04平方米，总价601072元，一口价折，最终认购价484906元，该物业在2015年10月1日后交付使用；等。2、醒目仔儿童反斗城的宣传单张。被告杨林榆质证表示：对证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均无异议。被告杨林榆为证明其主张，还提交了如下证据：1、被告杨林榆向广州市房管局海珠区分局申请分割广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房的《申请报告》，穗公海消审［2012］第0033号《建设工程消防设计审核意见书》、穗公海消验［2012］第0102号《建设工程消防验收意见书》，广州市中级人民法院《调查函》及广州市公安消防局《复函》，广州市房地产档案馆关于“广州市海珠区宝业路骏园东路12号201”的档案资料，广州市中级人民法院（2018）粤01民终8509号的《民事判决书》，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查公告》，《公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查合格证》；拟证明广州市海珠区宝业路骏园东路12号二层的房产已办妥消防验收、建筑规划、房地产面积测量、分户、施工等一系列法定手续，向业主转让的商铺符合消防验收合格条件。2、照片，《公证书》；拟证明被告杨林榆于2019年3月到涉案场地察看，整个场地已经对外出租并使用。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但原告是于2013年购买商铺。第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，其司虽于2016年注册，但于2017年12月才开始运营。第三人为证明其主张，还提交了如下证据：授权委托书，拟证明涉案场地的业主委托第三人进行管理和招租。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告杨林榆质证表示：上述证据的真实性、合法性由法院审核，从上述证据可以看出涉案场地在2016年已经由全部业主控制、管理和使用，涉案房屋已经于2015年9月30日由包括原告在内的全体业主收回。本院认为：原告与被告杨林榆通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告杨林榆作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。虽然合同约定房管部门出具了权属人为原告的房地产权证当日，视为被告杨林榆已经将商铺交付给原告，如2015年9月30日原租赁合同期满前原告和被告润峰公司未能续订合同的，被告润峰公司应将该商铺交还给原告。但由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。原、被告双方签订《商铺买卖合同》时，被告杨林榆已将涉案商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给被告润峰公司，原告与被告杨林榆确认签合同至今商铺没有间隔，根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，被告润峰公司交还的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房商场中分割出来的360个商铺中的其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商铺买卖合同》样本是由被告杨林榆提供，合同中关于“出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款实际上免除了被告杨林榆交还的商铺需进行二次消防验收的责任，显然损害了广大购房人的权益，故本院认定该条款无效，该条款对原告没有约束力。故被告杨林榆应与润峰公司应共同承担在2015年9月30日前将符合约定和法定交付条件的涉案商铺交付给原告的义务。而依据已查明的事实，涉案商铺至2015年9月30日的现状是没有间隔，不具备独立使用的条件，且被告杨林榆提交的证据不足以证实被告杨林榆在将广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割成包括涉案商铺在内的360套套间后有重新申请消防设计审核及办理消防验收手续。据此，原告以被告杨林榆未履行交付义务导致其遭受房屋使用费损失为由，诉请被告杨林榆与润峰公司赔偿损失，合法有据，本院对此予以支持。关于原告主张两被告未交付涉案商铺导致其损失的计付标准问题。因《商铺买卖合同》并未对两被告逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而原告的损失实质是涉案商铺的租金损失，故可参照广州房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准。原告主张以涉案商铺未交付前的使用权及经营权收益折算损失，依据不足，应不予支持。如前所述，至《商铺买卖合同》约定的交付期限时止，涉案商铺仍不具备交付条件。虽然如此，但原告确认已授权第三人从2016年7月1日起对涉案商铺进行统一经营管理，由此可证实原告在此之前事实上已自行收回涉案商铺。据此，被告杨林榆与润峰公司应赔偿原告未能交付涉案商铺的租金损失从2015年10月1日起计至2016年6月30日止。原告主张其损失应计至2017年3月30日止缺乏依据，本院不予支持。依此，参照广州房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计算，被告杨林榆与润峰公司应付原告2015年10月1日至2016年6月30日期间的租金损失应为8353.8元（150元/月·平方米×65%×9.52平方米×9个月）。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨林榆、广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向原告戴家荣支付2015年10月1日至2016年6月30日期间的租金损失8353.8元；二、驳回原告戴家荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1542.5元，由原告戴家荣负担1357.5元，被告杨林榆、被告广州润峰投资有限公司共同负担185元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇一九年十二月二十四日书 记 员  刘 淼何国卫