广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4360号 原告：张帮花，女，苗族，1979年12月13日出生，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：董事长。 被告：北海湾春企业管理有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告张帮花与被告北部湾春投资开发有限公司（以下简称“湾春投资公司”）、北部湾春企业管理有限公司（以下简称“湾春管理公司”）房屋买卖合同一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张帮花的委托诉讼代理人文军、被告湾春投资公司及湾春管理公司的共同委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帮花向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张帮花与被告北海湾春投资开发有限公司于2017年12月1日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告张帮花与被告北海湾春投资开发有限公司、北海湾春企业管理有限公司于2017年12月1日签订的《东盟国际商贸城7#酒店公寓租赁合同》；3、判令被告北海湾春投资开发有限公司向原告张帮花返还购房款186030元及支付购房款利息20855元（以186030元为本金，按照年利率6%的标准，从2017年12月2日起计至实际付清之日利息损失，现暂计至2019年10月15日，小计20855元），并另行赔偿购房款一倍的损失186030元，合计392915元。事实和理由：原告与湾春投资公司于2017年12月1日签订的《商品房买卖合同》，约定原告向湾春投资公司购买北海东盟国际商贸城房，建筑面积共57.49平方米，单价5500元/平方米，总房价为316030元，首付款166030元，采取分期付款。原告累计向湾春投资公司交购房款186030元，湾春投资公司出具收据。同日，原告与湾春管理公司、湾春投资公司签订《东盟国际商贸城7#楼酒店公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。2019年9月19日，原告到北海市自然资源局查询得知案涉房产于2017年6月2日被广西壮族自治区高级人民法院预查封。至今，案涉房屋未交付。原告为维护自身权益，向法院提出上述诉讼请求。 被告湾春投资公司及湾春管理公司共同辩称：本案原告主张两个法律关系，一个是商品房买卖合同关系，一个是租赁合同关系，应该择一进行处理；被告湾春投资公司在本案中不存在故意隐瞒抵押和查封的事实，也不存在欺诈行为，因为本案的商品房买卖合同签订时间是在房产被抵押及查封之后的，而抵押查封的状态是可以通过不动产登记部门查询到的，也就是说对外公示的，因此原告主张被告存在隐瞒及欺诈的行为没有事实和法律根据；原告主张按照已付购房款的一倍赔偿损失没有事实和法律依据，本案并非在建工程抵押导致买卖合同目的无法实现，根据买卖合同司法解释第八条的规定，只有存在抵押导致商品房买卖合同目的无法实现情况下才满足该条款所规定的按已付购房款一倍赔偿损失的条件，但是本案的抵押权人没有就本案的抵押物行使抵押权，因此不符合该司法解释第八条的适用条件；其次，本案湾春投资公司也不存在故意隐瞒的情形，买卖合同司法解释第八条的规定适用条件也是存在故意隐瞒的情况，因此司法解释第八条的规定均不适用于本案被告的情形；即便本案的商品房买卖合同应当解除，原告主张按照已付购房款的一倍赔偿损失明显过高，对于逾期交房导致商品房买卖合同解除，合同已经约定了按照已付款的百分之五支付违约金，我们认为应当参照该标准；再次，即便被告湾春投资公司在签约时没有告知房屋已经抵押的情况，原告作为购房者也有一定的合理注意义务，因此不能把存在抵押完全认定为属于被告湾春投资公司的责任；本案原告没有证实其实际损失，主张按照购房款一倍的损失赔偿已经远远超过原告的实际损失；本案原告主张按照年利率6%计算利息也是无法律依据，本案并非是借贷纠纷；本案并非是单纯的商品房买卖合同关系，而是双方存在特殊的合作关系，该合作关系主要是原告向被告湾春投资公司购买房屋后将房屋另外出租给湾春管理公司经营管理十年，在十年期限内，房屋均不需要交付给原告使用，因此房屋目前存在查封，并不必然导致原告合同目的无法实现，基于双方特殊的投资合作关系，不应当支持过高的违约金或者违约赔偿数额。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年12月1日，原告与被告湾春投资公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张帮花（买受人）向湾春投资公司（出卖人）购买北海东盟国际商贸城，建筑面积共57.49平方米；单价5500元/平方米；总房价为316030元；买受人于2017年12月1日交付首付款166030元，于2018年7月31日前补齐余款150000元；出卖人应当在2018年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期90日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。 2017年12月1日，原告与被告湾春投资公司、湾春管理公司签订《东盟国际商贸城7#楼酒店公寓租赁合同》，约定张帮花将上述房屋委托湾春管理公司租赁，委托期限为10年，自2017年12月31日至2027年12月31日。湾春投资公司对上述委托管理租赁事项进行担保。 2017年9月20日、2017年12月1日及2018年1月18日，被告湾春投资公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的购房款10000元、56030元、100000元、20000元，上述共计186030元。 另查明：截止2019年9月19日，案涉房产于2017年6月2日被广西壮族自治区高级人民法院预查封；2019年9月12日北海市住房和城乡建设局来文要求暂停办理网上签约。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《东盟国际商贸城7#楼酒店公寓租赁合同》、《收据》、《不动产登记信息查询证明》及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为：原告与被告湾春投资公司签订的销售合同编号的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应依约履行各自的权利和义务。原告已按照合同约定向被告湾春投资公司支付了购房款，但湾春投资公司未依约向原告交付涉案房屋，截止2019年9月19日，涉案房屋仍处于预查封状态，无法现实交付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定及双方在《商品房卖卖合同》中的约定，原告请求解除其与被告湾春投资公司于2017年12月1日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于原告与被告湾春投资公司约定的违约金过高，结合原告已支付给被告湾春投资公司购房款186030元的事实，被告湾春投资公司应支付资金占用期间的利息（利息计算：以186030元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告。 关于原告请求被告湾春投资公司应赔偿购房款一倍损失186030元的问题。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条是对商品房买卖过程中，对于出卖人的根本违约行为及欺诈行为而制定的一种惩罚性赔偿措施。由于该惩罚性赔偿是为了制裁违约方而加重其违约责任的一种特殊形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，该《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。涉案房屋被预查封，被告湾春投资公司有违诚信行为，导致原告签订的合同目的不能实现而使合同解除，但被告湾春投资公司的行为并不符合《商品房买卖合同解释》的相关规定，故原告请求被告湾春投资公司赔偿购房款一倍的损失186030元，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告请求解除其与被告湾春投资公司、湾春管理公司于2017年12月1日签订的《东盟国际商贸城7#酒店公寓租赁合同》的主张，与本案不属于同一法律关系，本院不作处理。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下： 1、解除原告张帮花与被告北海湾春投资开发有限公司于2017年12月1日签订的《商品房买卖合同》； 2、被告北海湾春投资开发有限公司返还购房款186030元及支付资金占用期间的利息（利息计算：以186030元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张帮花； 3、驳回原告张帮花的其他诉讼请求。 案件受理费7192元，减半收取3596元，由原告张帮花负担1703元，由被告北海湾春投资开发有限公司负担1893元(该款原告已向本院预交，被告北海湾春投资开发有限公司在支付上述款项时一并退回给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7192元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐建荣 二〇一九年十二月三十日 法官助理 宋梦瑶 书 记 员 庞大洋