云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)云28执异96号案外人（异议人）：赵碧华，女，1964年8月20日出生，汉族。申请执行人：云南红塔银行股份有限公司昆明关上支行（原企业名称为：玉溪市商业银行股份有限公司昆明关上支行）。住所地云南省昆明市官渡区关上中路63号“汇溪大厦”一楼。统一社会信用代码：91530111309604048P。负责人：韩喆，支行长。委托代理人：杨继东、张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：西双版纳安华房地产有限公司。住所地景洪市曼听路27号。统一社会信用代码：91532800683656446R。法定代表人：刘代权，执行董事兼总经理。被执行人：刘代权，男，1955年9月24日出生，汉族。被执行人：段世林，男，1979年1月7日出生，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐龙。被执行人：张翔，男，汉族，1973年7月1日出生，住四川省峨眉山市。被执行人：景洪汇翔假日酒店。住所地景洪市勐龙路21号。统一社会信用代码：92532801MA6LDJCD29.经营者：张翔。被执行人：景洪汇翔大酒店。住所地景洪市勐海路（泼水广场斜对面）。统一社会信用代码：92532801MA6LDQWD95。经营者：张翔。在本院执行的云南红塔银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称红塔银行）申请执行西双版纳安华房地产有限公司（以下简称安华地产）、刘代权、段世林、张翔、景洪汇翔假日酒店、景洪汇翔大酒店金融借款合同纠纷一案中，案外人赵碧华于2019年11月4日对本院执行位于景洪市曼听路27号晴宇榕和项目1栋562号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人赵碧华称，请求中止执行位于景洪市曼听路27号晴宇榕和项目1栋562号商品房并解除对上述房屋的查封。事实和理由：一、异议人购买了安华地产开发的晴宇榕和项目商品房，并签订了《商品房认购书》,协议购买晴宇榕和项目1栋5101号房屋，协议约定房屋建筑面积142.6平方米，购房总价款为1407328元，依约已支付购房款人民币287328元，按约定于2018年6月11日缴纳了第二期420000元款项，期间，异议人反复多次催促安华公司签署网签购房合同并办理备案手续。2018年12月，异议人前往西双版纳准备缴纳后续分期房款时，在看了原购房屋后，对房屋布局有些异议，在得到安华公司已在分期分批赎出抵押房屋并能在2019年6月底前全部房屋解除抵押登记、房屋都能完成网签购房合同、办理备案的情况下，异议人与安华公司达成以原购1-5-101房、在同单价情况下置换为同项目的1幢4层84、1幢5层62房，并以原缴款转为这两房款的协议。随即异议人又缴纳114899元房款和补缴了1万元的优惠活动款（收款收据做了调整）。由此，贵院所查扣的1幢5层62号房房款585765元己全部付清。二、2019年5月，异议人得知其购买的房屋被西双版纳傣族自治州中级人民法院查封，且红塔银行申请对该房屋进行现状评估拍卖，严重损害其利益才提出异议。异议人认为，安华地产经抵押权人红塔银行的同意，在红塔银行的配合下将设立抵押的在建商品房预售给异议人，存在故意隐瞒、欺诈的情形。事后，异议人将全部购房款支付到预售监管资金账户后，双方仍未能办理抵押登记手续，红塔银行存在过错。其次，异议人已经支付完购房款，未能办理备案及产权转移手续系安华地产的原因，异议人无过错。为此，请求支持异议人的异议请求。红塔银行未提出任何书面意见，也未提交证据。六被执行人未提出任何书面意见，也未提交证据。案外人赵碧华为证明其主张，向本院提交了《商品房认购书》、《分期付款购房协议》、《收据》、《查询结果》、《执行裁定书》、《最高额抵押合同》、《按揭业务合作协议书》、《西双版纳安华房地产有限公司印章及U盾移交及使用登记本》（复印件）等证据材料。本院查明，红塔银行与安华地产、刘代权、段世林、张翔、景洪汇翔假日酒店、景洪汇翔大酒店金融借款合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2018年11月20日作出（2018）云民初125号民事调解书，因被执行人未履行调解协议确定的内容而进入执行程序。在执行过程中，本院于2019年4月28日作出（2019）云28执13号执行裁定书，查封了晴宇榕和项目264套房产，查封期限为2年。在查封前，本院向景洪市房地产交易所查询了晴宇榕和项目的房源登记情况，房屋用途为商业，性质为商品房，具有可售性，抵押状态为在建工程抵押登记，本案的异议房产属于查封范围，进行了查封登记并已完成了评估程序。另查明，2016年，安华地产名下位于景洪市曼听路27号晴宇榕和项目的在建工程陆续办理了抵押登记，抵押给红塔银行。2018年3月13日案外人赵碧华与西双版纳安华房地产有限公司签订了1-5101号的《商品房认购书》及《分期付款购房协议书》。2018年12月27日，案外人赵碧华与西双版纳安华房地产有限公司签订了1-562号的《商品房认购书》，2018年,3月2日，认购晴宇榕和项目1栋2单元1515号商品房，并已按照协议约定支付购房款，经景洪市不动产登记中心系统查询，未查询到异议人名下位于景洪市曼听路27号晴宇格和项目1栋562号商品房。2017年8月1日以后，安华地产的公章、财务专用章及网银U盾移交给了红塔银行管理（管理人为郝力）。本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案案外人赵碧华作为景洪市曼听路27号晴宇榕和项目1栋562号商品房的买受人且属于消费者，在人民法院查封之前已经购买了登记在被执行人安华地产名下的商品房，因安华地产欠债而被强制执行，导致没有及时办理备案手续，其购买商品房的行为符合上述第二十九条的三个要件，即可排除申请执行人红塔银行对案涉商品房的强制执行。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，红塔银行作为债权人，虽然在案外人购买商品房之前已经办理了在建工程的抵押手续，但2017年8月1日以后，安华地产的公章、财务专用章及网银U盾移交给了郝力（系红塔银行职工）使用，且设置了监管账户作为商品房销售款的归集专用账户，监管账户的开户行为云南红塔银行股份有限公司，视为抵押人（安华地产）销售抵押财产（商品房）经抵押权人（红塔银行）同意，为此，买受人作为消费者且无过错的情形下，并已支付了全部价款，其商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对西双版纳安华房地产有限公司名下位于景洪市曼听路27号晴宇榕和项目1栋562号商品房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。审判长 沈 云审判员 李鸿伟审判员 王世福二〇一九年十二月十三日书记员 岩国庆