太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9453号原告（反诉被告）：董娟娟，女，汉族，河北省邢台市居民，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：穆洋洋，山西景谐律师事务所律师。被告：山西恒和房地产经纪有限公司，住所地山西省太原市小店区长治路130号奥林花园四期4幢04单元0114号，实际营业地址太原市小店区长治路奥林花园四期雅典座101号。法定代表人：焦超鹏，董事长。委托诉讼代理人：薛跃进，男，山西恒和房地产经纪有限公司中环地产奥林花园旗舰店经理，住太原市。委托诉讼代理人：袁闪军，男，山西恒和房地产经纪有限公司中环地产奥林花园旗舰店房产经纪人，住太原市。被告（反诉原告）：段鹏飞，男，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张霞，北京隆安（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫彩虹，女，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张霞，北京隆安（太原）律师事务所律师。原告董娟娟与被告山西恒和房地产经纪有限公司（以下简称“恒和公司”）、被告段鹏飞合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，被告段鹏飞于2019年11月9日提起反诉，本院受理了其反诉。开庭前董娟娟与段鹏飞口头申请追加闫彩虹作为被告（反诉原告）参加诉讼，本院依法予以准许，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董娟娟及其委托诉讼代理人穆洋洋，被告山西恒和房地产经纪有限公司的法定代表人焦超鹏及其委托诉讼代理人薛跃进和袁闪军，被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹及其共同委托诉讼代理人张霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除董娟娟与山西恒和房地产经纪有限公司签订的信息咨询服务合同、太原市存量房交易有关事项告知书、委托代办合同等文件；2.判令解除董娟娟与段鹏飞、闫彩虹签订的编号为TYSVF19186318号购房合同；3.判令被告山西恒和房地产经纪有限公司返还董娟娟预付信息咨询费28750元；4.判令段鹏飞、闫彩虹返还董娟娟预付购房款15万元，并承担自2019年8月8日起至全部返回购房款日止两倍同期银行利息；5.本案的诉讼费、律师费等由三被告承担。事实和理由：2019年7月7日，原告董娟娟在被告恒和公司极力推荐下，选中了被告段鹏飞、闫彩虹所有的位于太原市小店区XX街XX号XX幢XX座XX单元XX号房屋，原告特别声明自己并非太原市户口，可能不符合太原购房要求，被告恒和公司工作人员却承诺原告非太原户口对购买此套房屋并不受任何影响，原告信以为真，便在被告恒和公司的安排下，到太原中环居业房地产经纪有限公司通过支付宝转账支付定金1万元给被告闫彩虹，随后便签订编号为TYSVF19186318号购房合同、信息咨询服务合同、太原市存量房交易有关事项告知书、委托代办合同等文件。次日，被告恒和公司便催促原告按合同约定时间及金额支付剩余款项及信息服务费，原告遂于7月9日转账支付给被告段鹏飞14万元，转账支付给被告恒和公司的工作人员袁闪军28750元，之后便在被告的告知下等待办理贷款通知，但是因原告不符合太原市购房要求，根本无法办理贷款，而被告恒和公司却无视当初的承诺，以原告违约为由要求原告足额支付剩余房款，原告根本无法落实，故诉至法院。被告山西恒和房地产经纪有限公司辩称，我们在2019年7月7日签订的《存量房买卖合同》第四条约定了乙方（即原告董娟娟）承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓，同时对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责，否则构成根本违约，并应承担相应违约责任等内容，因此原告要求解除合同的理由不能成立，我公司不同意解除合同，也不同意返还咨询费。被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹辩称，原告董娟娟请求解除合同于法无据，本案并不具备法定解除事由，也不具备合同约定的解除条件，我二人没有任何违约行为，原告董娟娟要求单方解除合同的条件无法达成，《存量房买卖合同》第五条第三款明确约定15万元是定金，收据也写明是定金，故应适用定金罚则不予退还。被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告董娟娟赔偿反诉原告段鹏飞、闫彩虹违约金23万元；2.反诉费用由反诉被告董娟娟负担。事实和理由：反诉被告董娟娟于2019年7月7日通过山西恒和房地产经纪有限公司与反诉二原告签订了编号为TYSVF19186318的《存量房屋买卖合同》，约定购买反诉二原告所有的太原市小店区XX街XX号XX幢XX座XX单元XX层XX号房屋。反诉被告明知太原市购房政策以及应具备的购房资格，仍继续与反诉二原告签订房屋买卖合同，现反诉被告拒绝购买该房屋，已构成根本违约。依据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付该房屋成交总价款20%的违约金即23万元。原告（反诉被告）董娟娟辩称，对反诉二原告来说，解除合同对他们没有实际损失，案涉房屋一直是由反诉二原告实际居住，现在是因为政策原因导致房屋无法继续交易，原告不存在违约情形，故该损失不应由原告承担。本院经审理认定事实如下：段鹏飞、闫彩虹系夫妻关系。2019年7月7日，董娟娟作为乙方（买受方）与甲方段鹏飞、闫彩虹（出卖方）签订编号为TYSVF19186318的《存量房屋买卖合同》，约定董娟娟购买段鹏飞、闫彩虹所有的位于太原市小店区XX街XX号XX幢XX座XX单元XX层XX号房屋，房屋权属证书号为XX-1，共有权属证书号为XX-2，建筑面积84.58平方米，房屋总价115万元，定金15万元，董娟娟在签订本合同当日支付定金1万元，剩余定金14万元于2019年7月10日前支付，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款，剩余购房款由董娟娟在不动产受理当日支付50万元存入存量房交易资金监管专用账户，待取得不动产证书后，由监管银行将款支付给段鹏飞和闫彩虹，另外50万元董娟娟拟申请商业贷款；合同还约定了如甲方违反本条第一项的承诺（承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷、房屋未被查封或限制转让）或承诺不实而造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方构成根本违约；甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约。本合同解约的，甲方须向乙方支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或双倍返还定金，并由甲方退还乙方全部已付款，且甲方还需要承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任；乙方承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓，同时乙方应对其购房所需的相关资料和文件和真实性、合法性、有效性负责；因乙方不具备购房资格、乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，无法办理贷款导致不能办理房屋所有权转移登记手续的或乙方拒绝购买该房屋的，则乙方构成根本违约，甲方有权单方书面解除合同。本合同解约的，乙方须向甲方支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或甲方不予退还乙方定金，且乙方还需要承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任等内容。同日，段鹏飞、闫彩虹（甲方）、董娟娟（乙方）与恒和公司（丙方）共同签订《信息咨询服务合同》，约定丙方为甲、乙方提供房源信息和签约机会、协助核验甲乙双方身份信息和房屋产权状况、实地看房、提供交易所需相应文本的服务，服务费28750元，由乙方在签订本合同当日一次性支付，因甲乙双方原因造成房屋不能交易过户时，均不影响丙方收取上述相应的服务费等。同日，董娟娟、段鹏飞、闫彩虹还签订了《太原市存量房交易有关事项书面告知书》，并与恒和公司签订《委托代办合同》，委托恒和公司代办房产相关交易手续，其中为乙方董娟娟按揭代办5000元、评估代办5800元、公证代办600元、调研代办2000元，合计13400元，约定此款在签订合同时支付。上述合同签订当日，董娟娟通过支付宝向闫彩虹支付1万元、7月9日又通过银行转账向段鹏飞支付14万元、向恒和公司工作人员袁闪军支付28750元。段鹏飞、闫彩虹于2019年7月9日出具定金收条，写明今收到董娟娟购买坐落于XX街XX号XX幢XX座XX单元XX层XX号（产权证号：XX-1/-2）房屋购房定金15万元。恒和公司于2019年7月11日出具收据，载明董娟娟交纳信息咨询服务费28750元。2019年7月18日，招商银行股份有限公司太原分行为董娟娟购买二手住房批贷40万元。2019年8月1日董娟娟短信联系段鹏飞，写明“现在房款没凑够资金短缺，还差20万。之前没调查市场，经调查你的房价确实比市场价高了许多，成交价在12000左右，我希望你能把房价降一降”。2019年8月18日，董娟娟以服务不好、房价高为由前往恒和公司提出不购买案涉房屋，但三方未达成一致意见。庭审中，董娟娟称不购买房屋的主要原因是无法过户，贷款额度也只是批下来，没有实际发放贷款。另查明，2018年5月14日太原市人民政府办公厅作出并政办发[2018]23号“关于加强房地产市场调控工作的实施意见”的文件，其中对拥有一套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。董娟娟户籍所在地为河北省邢台市，并称其在太原市无固定职业，无法提供符合要求的纳税证明或社保缴纳证明，故花费5000元通过网上找人代办了假社保，但因限购政策，导致其无法办理房屋过户，故要求解除合同，退还已付款项。以上事实有董娟娟身份证、户口本、存量房屋买卖合同、信息咨询服务合同、太原市存量房交易有关事项书面告知书、委托代办合同、收据、打款凭证、中环阳光交易查询记录、贷款审批列表、聊天短信、谈话视频、太原市人民政府办公厅并政办发[2018]23号文件以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，董娟娟与段鹏飞、闫彩虹签订的《存量房屋买卖合同》、《太原市存量房交易有关事项书面告知书》以及三人与恒和公司签订的《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》均系合同各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行合同义务。现董娟娟以签订合同时不知道限购政策为由要求解除合同，但其在诉状的事实和理由部分称“在签订合同前，其特别声明自己并非太原市户口，可能不符合太原购房要求”，在《存量房买卖合同》中也约定“承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓，同时乙方应对其购房所需的相关资料和文件和真实性、合法性、有效性负责”，加之其在之后协商解约时未提出自己不知道限购政策，故对原告的该项意见，本院不予采信。董娟娟拒绝继续履行合同构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，董娟娟无权要求返还定金15万元。虽合同约定段鹏飞、闫彩虹有权解除合同，并要求董娟娟按合同成交价的20%支付违约金或不退还董娟娟定金，其二人也提出反诉要求董娟娟支付20%的违约金23万元，但考虑到双方的实际损失情况，以及反诉二原告未提交不履行合同造成其实际损失的证据材料，故本院仅支持反诉二原告解除合同，对反诉二原告要求董娟娟支付23万元违约金的反诉请求不予支持。另外，《信息咨询服务合同》、《太原市存量房交易有关事项书面告知书》的性质属于居间合同，恒和公司作为居间人已促成董娟娟与段鹏飞、闫彩虹签订《存量房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，董娟娟应按约定支付居间报酬。董娟娟称恒和公司未告知其限购政策系隐瞒了与订立合同有关的重要事实，并未提供证据予以佐证，且合同约定的服务内容中也未包括要告知董娟娟限购政策，故对董娟娟要求退还信息咨询服务费28750元的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。对于《委托代办合同》，董娟娟并未支付代办费，合同未实际履行，加之《存量房屋买卖合同》已经解除，导致该合同目的不能实现，故本院依法解除该《委托代办合同》。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）董娟娟与被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹于2019年7月7日签订的编号为TYSVF19186318的《存量房屋买卖合同》；解除原告（反诉被告）董娟娟与被告（反诉原告）段鹏飞和闫彩虹、被告山西恒和房地产经纪有限公司于2019年7月7日签订的编号为TYSVF19186318的《委托代办合同》。二、驳回原告（反诉被告）董娟娟的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2037元（董娟娟己预交），由原告（反诉被告）董娟娟负担。反诉案件受理费减半收取2375元（段鹏飞已预交），由被告（反诉原告）段鹏飞、闫彩虹共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 石秀凤 二〇一九年十二月十日法官助理 田 野书 记 员 张燕波