广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13580号原告：中山市东区亨尾股份合作经济联合社，住所地广东省中山市东区东裕路78号二楼，组织机构代码74800034-2。法定代表人：黄泽民，社长。委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉杰，广东优游涵泳律师事务所实习律师。被告：余少礼，男，1975年5月20日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社（以下简称亨尾经联社）与被告余少礼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亨尾经联社委托诉讼代理人黄保玲、陈嘉杰到庭参加诉讼，被告余少礼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亨尾经联社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.被告承担违约金7644元；3.被告支付原告租金35280元以及逾期违约金（计算方式：应付租金×24％/365天×逾期天数，自每月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年4月30日为4370.8元）；4.本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为被告承担违约金7791元，并明确该违约金系逾期付款违约金；撤回第4项诉讼请求；并增加诉讼请求为：被告支付律师费5000元。事实和理由：2015年6月1日，中山市亨丰物业管理有限公司（以下简称亨丰公司）与被告签订租赁合同，约定被告承租位于中山市东区××（××楼三角位）的房屋，租赁期限从2015年8月1日至2020年5月30日。2015年11月17日，亨丰公司、原告及被告三方同意将租赁事宜所涉全部出租方的权利义务从2015年11月1日起转移给原告。2018年5月1日至2019年4月30日，被告一直拖欠原告租金，原告经多次催收未果。2019年5月初，原告发现被告所租赁的场所人去留空，且一直无法与被告取得联系。原告认为，被告逾期拖欠租金且擅自搬离租赁场所，原告有权依租赁合同第九条第1项第（４）款、第2项、第3项的约定，解除合同且被告应承担相应的违约金。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2015年6月1日，案外人亨丰公司（出租人、甲方）与余少礼（承租人、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市东区××（××楼三角位）出租给乙方，房屋面积196平方米，租赁期限为2015年6月1日至2020年5月30日，2015年5月26日至2015年7月30日为装修期，装修期内免收租金，免租期内的水费、电费等仍由乙方承担；自2015年8月1日至2020年5月30日止，每月租金为2940元；租赁期间，乙方必须于每月10日前支付当月租金；本合同签订时，乙方应一次性支付租赁押金5880元，该押金于合同期满双方不再续时，在乙方付清所有费用后才可退还；若乙方拖欠租金累计二个月以上的，甲方有权单方终止合同，提前收回房屋，同时，乙方应向甲方支付相当于2个月的违约金；租赁期间，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权立即终止合同，并要求乙方支付未履行期间应收租金5%作为违约金；租赁期间，乙方逾期支付租金及费用的，每逾期一天，则逾期部分应按逾期总额的8%向甲方支付滞纳金；合同还约定了其他事项。2015年11月17日，亨尾经联社、余少礼、亨丰公司签订三方协议，约定：亨丰公司将其与余少礼于2015年6月1日签订的租赁合同中全部出租方的权利义务从2015年11月1日起转移给亨尾经联社享有及承担，由余少礼向亨尾经联社履行相关义务；余少礼承诺全面适当履行租赁合同的全部义务，包括但不限于及时支付租金、水、电、煤气、网络等各项费用、违约赔偿金、亨尾经联社或亨丰公司为实现债权支出的通知费、诉讼费、律师费等一切费用。庭审中，亨尾经联社陈述，上述合同签订后，亨丰公司于2015年6月1日将涉案物业交付余少礼，余少礼支付押金5880元，该押金亨丰公司已支付给亨尾经联社，余少礼支付租金至2018年4月30日，之后拖欠租金至今；2019年4月，余少礼在未通知亨尾经联社的情况下，擅自搬离涉案物业，亨尾经联社已经收回涉案物业，发现涉案物业内存放有余少礼的物品，即8台空调、8张麻雀台；余少礼搬离后，亦未与亨尾经联社联系。亨尾经联社明确表示在本案中不同意处理押金。2.中山市东区办事处城乡规划建设管理办公室于1993年10月18日作出的单位报建批复通知书反映：亨尾管理区报来建筑工程报建申请表，要求在东区××村建筑，经勘查，同意按图示红线内兴建框架4层厂房一幢，基底面积834.12平方米，总面积4132.12平方米。2012年11月16日，中山市公安局出具地址（姓名）变更证明，载明：土地使用者为亨尾经联社，土地证号为中府集用（2005）第211338号，土地证地址中山市东区××村变更新地址为中山市东区起湾南道63号。3.亨尾经联社为本案诉讼支付律师费5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。亨丰公司与余少礼签订的租赁合同及亨丰公司、余少礼、亨尾经联社之间签订的三方协议系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。三方协议明确约定亨丰公司与余少礼签订的租赁合同中的出租人的权利义务概括转移给亨尾经联社，故本院认定亨尾经联社系租赁合同的权利人，系本案适格原告。亨尾经联社主张余少礼于2018年5月1日开始拖欠租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。由于余少礼未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，现未存在其他影响亨尾经联社证据证明力的情形，故本院采信亨尾经联社的证据及陈述，确认余少礼尚欠2018年5月至2019年4月期间的租金35280（2940元/月×12个月）。余少礼未依约支付租金，其行为构成违约，亨尾经联社要求解除亨丰公司与余少礼之间签订的租赁合同，并要求余少礼支付租金35280元的诉求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。根据合同约定，余少礼逾期支付租金，则应当支付滞纳金。本院认为，滞纳金的性质系违约金。亨尾经联社主动将合同约定的违约金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。据此，本院确定违约金计算方法为分月分段计算：分别从2018年5月至2019年4月的11日起，以每月租金2940元为基数，按月利率2%计算至实际支付之日止。对于亨尾经联社主张的违约金7791元，因亨尾经联社明确系逾期付款违约金，基于前述，该项诉求系重复主张，故本院对该项诉求予以驳回。亨尾经联社主张的律师费5000元，符合法律规定及三方协议的约定，本院予以支持。对于押金5880元，因亨尾经联社明确表示不同意在本案中处理，故本院不予处理，双方可另循法律途径解决。余少礼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三第第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除被告余少礼与中山市亨丰物业管理有限公司于2015年6月1日签订的租赁合同；二、被告余少礼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社支付2018年5月至2019年4月期间租金35280元及逾期付款违约金（分段计算：分别从2018年5月至2019年4月的11日起，以每月租金2940元为基数，按月利率2%计算至实际支付之日止）；三、被告余少礼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社支付律师费5000元；四、驳回原告中山市东区亨尾股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111元（原告已预交），由原告负担167元，被告负担944元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  马碧琳人民陪审员  李开联二〇一九年十二月二十二日书 记 员  孙婉霞程慕桦