吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3648号原告（反诉被告）：付雪，女，1978年10月29日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：陈娟（系付雪之母），女，1955年3月10日出生，住吉林市船营。委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨志，男，1952年5月19日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林证律律师事务所律师。被告（反诉被告）：吉林市第二建筑工程公司，住所地吉林市船营区怀德街94号。法定代表人：马某，经理。委托诉讼代理人：侯文学，男，吉林市第二建筑工程公司职员。原告（反诉被告）付雪与被告（反诉原告）杨志、被告（反诉被告）吉林市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）物权确认纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日和11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付雪及其委托诉讼代理人陈娟、冯高华，被告（反诉原告）杨志及其委托诉讼代理人赵宏伟，被告（反诉被告）二建公司的委托诉讼代理人侯文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告付雪向本院提出诉讼请求：一、依法确认坐落吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋归原告所有（房屋价值四十万）。二、依法判令两被告返还借用原告的房屋。事实与理由：原告于1999年2月8日依法购买坐落于吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋，面积132平方米。原告的母亲陈娟代理将该房屋出借给二建公司。二建公司将该房屋暂借给被告杨志居住。因被告没有履行协议约定的义务，原告及代理人多次向被告主张权利，但被告始终没有向原告履行其约定的义务。上述事实已经吉林市船营区人民法院（2018）吉0204民初3852号民事判决和吉林市中级人民法院（2019）吉02民终763号民事判决予以查清（法院认为：付雪持有的《商品房销售协议》载明乙方（购买人）为付雪，付雪交纳了进户费，进户通知书载明的进户人姓名为付雪，故付雪与本案有直接利害关系，其原告主体适格）；并告知所有权确认应另行主张。综上，为保护原告的合法权益，原告依法向吉林市船营区人民法院提起民事诉讼。本诉被告杨志辩称，一、吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋原为二建公司通过刘某所得，抵顶给陈娟后，陈娟又通过多次协议交还给了二建公司，其债权通过抹账已得到清偿，已经放弃了房屋的所有权。吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋是吉林市国泰房地产开发有限公司开发的，通过抵顶工程款抵顶给了张某，张某通过买卖出售给了刘某，国泰房地产开发公司与张某、刘某签订了商品房销售协议书，后刘某将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋作价交给了二建公司，二建公司取得房屋后，因陈娟用酒店可动设备及上饶大客车一台置换取得了吉林省华泰集团公司对二建公司的50万元债权，二建公司将房屋抵账给陈娟，陈娟到国泰房地产开发公司以付雪名义签订了商品房销售协议书（备注：陈娟取得华泰集团对二建公司债权时间是1999年5月21日，与二建签订协议时间是1999年5月24日，但商品房销售协议书签订时间却为1999年2月8日签订的，且没有付雪签字，该协议不是后补签的就是虚假的），陈娟通过抹账方式取得吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋后，于2003年又将房屋交给了二建公司，并分别与二建公司签订了多份协议，要求二建公司为其解决大于原面积的房屋，后期又改约定限期偿还36万元欠款，后又通过抹账形式，取得二建公司对中百商厦的债权，陈娟通过将债权中的二楼卖回中百商厦的方式从回购款物中得到了偿付，实现了债权。按照这些协议约定，陈娟已经将房屋交还给了二建公司，由二建公司处分该房屋，其已经通过协议书、承诺书等方式放弃了房屋所有权，并认可房屋为杨志所有。因此，陈娟作为二建公司的债权人，债权已经实现，无论是陈娟还是付雪都无权再对房屋提出任何要求，杨志已经善意取得房屋，付雪无权再主张吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权。二、杨志通过与二建公司房屋置换的方式取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，并办理了房屋所有权登记，已经善意取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋的所有权。2003年11月6日，杨志通过与二建公司签订协议，用自己的房屋置换回吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，并按照二建公司的政策规定，向二建公司通过扣工资的方式交纳了11.5万元房屋差价款，杨志取得房屋后，为了办理产权手续，经二建公司沟通，因陈娟与二建公司签订了多份协议，取得了中百商厦的债权并实际得到了清偿，陈娟于2005年12月30日给二建公司出具了承诺书，认可吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋为杨志所有。杨志于2006年向吉林市江源物业管理有限责任公司申请办理了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋私有房屋证，也就是“小产权证”，并于2007年向房屋登记部门申请办理无籍房产权登记，取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋房证及土地证的所有权证书。因此，杨志是通过与二建公司签订协议，用房屋置换以及交纳房屋差价款的支付对价方式取得了房屋并依法办理了所有权证书且实际居住至今，其完全符合《物权法》第106条及《物权法》司法解释（一）第18条关于房屋善意取得的法律规定，其就是毫无争议的房屋所有权人。杨志2007年申请办理无籍房产权登记时，向登记机关提供了张某、刘某与吉林市国泰房地产开发有限公司签订的商品房销售协议书，因杨志并非商品房销售协议书上的买受人，按照登记机关要求，杨志找到了二建公司，经二建公司协调找到了刘某，虽然杨志与刘某没有发生直接的经济往来，但二者与二建公司形成了三方债务关系，二建公司省掉了经其流转的过程，让杨志与刘某直接补签了双方协议，该协议既是二建公司同意并一手操办的，也符合当时三方的房屋真实流转的客观情况和房屋登记部门的要求，船营法院（2019）吉0204民初3852号民事判决书和吉林市中级人民法院（2019）吉02民终763号民事判决书没有考虑房屋流转的真实情况，没有考虑协议签订的真实背景情况，就简单认定该协议是虚假的，不符合客观事实情况，该事实请船营区人民法院在本次庭审中予以查明。经登记部门审核后，杨志交纳了契税，市房产局通过登报进行了产权登记公告，在公告期30日内没有人提出异议后，房屋登记部门为杨志下发了房屋产权证书。因此，杨志办理房屋登记完全符合当时吉林市无籍房产权登记的要求，提供的要件齐全，登记部门也依法进行了公告，该登记行为合法有效，符合法律及政策规定。杨志已经取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋的所有权。三、本案之前陈娟、付雪与二建公司及被告之间发生多次直接诉讼以及相关联的诉讼，经查这些案件的证据、庭审笔录、裁定书及判决书，能够还原房屋流转的过程，原告的主张没有事实和法律依据，诉请应予以驳回。因陈娟、付雪与二建公司及被告之间纠纷涉及两套房屋，在吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋外另一套房屋案件中，陈娟起诉二建公司房屋买卖合同纠纷案件经船营区人民法院（2014）船民一初字第737号案件、吉林市中级人民法院（2015）吉中民一终字第1093号案件审理，确认了与本案有关的事实：即两套房屋是张某在吉林市国泰房地产开发公司以供热外网工程抹账方式抵账取得，并出售给了刘某，刘某将两套房屋作价36万元交给了二建公司，因陈娟通过抹账方式取得了二建公司50万元债权，二建公司将两套房屋抵顶给了陈娟。同时该判决认定了刘某与国泰房地产开发公司签订的商品房销售协议合法有效，那么同一时间付雪与国泰房地产开发公司签订的商品房销售协议就是无效的。因吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，陈娟以返还原物纠纷将被告起诉到船营区人民法院，后陈娟以证据不足，需要补充证据为由申请撤诉，贵院下发了（2017）吉0204民初1403号民事裁定书。通过该案件，能够证明陈娟没有确凿详实的证据，证明吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋为其所有。因吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，原告付雪以虚假登记损害责任纠纷将被告起诉到船营区人民法院，案件经过两次一审〔1、船营区人民法院（2018）吉0204民初195号民事判决书；2、船营区人民法院（2018）吉0204民初3852民事判决书〕、两次二审〔1、吉林市中级人民法院（2019）吉02民终1913号民事裁定书；2、吉林市中级人民法院（2019）吉02民终763号民事判决书〕，驳回了原告的诉讼请求。经过审理查明了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋流转的过程，即二建取得吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋后抵顶给了陈娟，陈娟以付雪的名义办理了房屋手续，与国泰房地产开发公司补签了商品房销售协议书。此时该房屋为付雪所有。2003年10月28日，陈娟丈夫付某与二建公司签订协议，将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋交给二建公司，后经过陈娟与二建公司签订了多份协议并出具了承诺书，陈娟取得了对中百商厦的债权并得到了清偿，陈娟将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋交给了二建公司，房屋已经再次为二建公司所有，二建公司将房屋置换给了杨志，在杨志办理房屋手续过程中，陈娟出具了承诺书，同意二建公司将房屋处分给杨志，杨志办理了房屋的小产权证及所有权证书。综上，经查明吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋的所有权流转过程，付雪已经丧失了房屋所有权，吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋已经为杨志所有。因此，请人民法院驳回原告付雪的诉讼请求。本诉被告二建公司辩称，1、杨志与二建公司签订的协议没看到，不知道，到目前为止没有看见原件。2、关于八商店的事情，原来二建公司三处领导刘某与陈娟商定用失火烧掉的东西抵账，经调查，陈娟没有收到任何东西，陈娟支付了起诉费等费用。反诉原告杨志向本院提出反诉请求：一、依法确认吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权归反诉原告所有；二、判令反诉费用由反诉被告付雪承担。事实和理由：反诉原告杨志于2003年11月6日，通过与反诉被告二建公司签订协议，用自己的房屋置换回吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，并按照二建公司的政策规定，向二建公司通过扣工资的方式交纳了11.5万元房屋差价款，杨志取得房屋后，为了办理产权手续，经二建公司沟通协调，反诉被告付雪母亲陈娟于2005年12月30日给二建公司出具了承诺书，认可吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋为杨志所有。杨志持上述承诺等手续于2006年向吉林市江源物业管理有限责任公司（以下简称江源公司）申请办理了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋私有房屋证，也就是“小产权证”，并于2007年向房屋登记部门申请办理了无籍房产权登记，取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋房证及土地证的所有权证书。因此，杨志是通过与二建公司签订协议，用房屋置换以及交纳房屋差价款的支付对价方式取得了房屋并依法办理了所有权证书且实际居住至今，其完全符合《物权法》第106条及《物权法》司法解释（一）第18条关于房屋善意取得的法律规定，杨志就是毫无争议的房屋所有权人。现反诉被告付雪向船营区人民法院提出房屋确权的诉讼，反诉原告杨志依法提出反诉，请贵院查明案件事实，依法判决确认吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权为反诉原告所有。反诉被告付雪辩称，1、反诉原告已经说了付雪和他没有关系，那还反诉付雪干什么；2、不反对本案审理反诉，但是没有资格反诉付雪；3、杨志谈到物权法106条，杨志明知道房子不是二建公司所有，哪来的善意。2007年做虚假的买卖合同，到房产已经撤销了。杨志是恶意将房子变更为个人所有，被铁路法院撤销房证，已经判定他是恶意的。关于杨志答辩说我方为诈骗，建议法庭休庭，请杨志到公安机关立案。反诉被告二建公司辩称，2011年前所发生的一切，二建公司均不知晓，凡是没有经过二建公司经理办公室讨论通过的均属于个人行为，不代表二建公司。2011年11月，陈娟去二建公司查账，当时在场的有二建公司所有的工作人员查清账面，陈娟认为账面欠她36万元，经查账，三处欠36万元均被刘某在2003年拿走，但是陈娟向二建公司经理马某提出既然钱已经取走房子就应该还给我，当时在场刘某承诺房子由我处还给陈娟不用二建公司负责。经审理查明：1999年5月21日，陈娟与吉林市华泰集团公司签订《协议书》一份。协议约定：吉林市华泰集团公司自愿将二建公司的50万元债权同陈娟享有的酒店可动设备及上饶大客车一台作为互换。同年5月24日，陈娟与二建公司签订《协议书》一份，协议约定：一、二建公司欠吉林省华泰集团公司的50万元欠款已转给陈娟。二、二建公司用价值50万元的房屋抵付欠款。抵欠款的房屋价格不得高于销售价格，楼层在2楼至5楼之间，地点在市中心地段或经乙方同意。三、抵付欠款的房屋由二建公司三处于1999年9月底前给付。陈娟取得对二建公司50万元债权后，二建公司按协议书的约定用房屋抵付欠款。其中包括吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋。具体办理过程：吉林市安装公司第三分公司向吉林市国泰房地产开发有限公司出具介绍信，介绍张某前去办理，同意将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋转给付雪。付雪与吉林市国泰房地产开发有限公司签订《商品房销售协议书》，该协议书记载付雪购买吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋，房屋价款为18.8万元，付款方式是外网工程款抹账，落款时间为1999年2月8日。1999年9月27日、28日，付雪缴纳了入户费、供热费，办理了进户手续。2003年10月28日，付某（陈娟丈夫）与二建公司三处签订《协议书》，协议约定陈娟将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋借给二建公司三处使用。2003年11月6日，二建公司（甲方）与杨志（乙方）签订《协议书》，协议载明：因杨志的爱人去世，二建公司决定杨志将其居住的吉林市XX区XX街坊X号楼X单元X号房屋交给二建公司三处，由三处处理。然后三处将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋交给杨志居住。杨志一直居住至今。2005年，因二建公司有文件，根据住房面积，二建公司以扣杨志工资的方式杨志交了差价款。2005年7月4日，陈娟（甲方）与二建公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、重新确定原协议内容（2002年商定）。2002年末，乙方与甲方商定，将甲方坐落在吉林市XX小区X号楼X单元X楼X门，109平方米商业住楼一套（现张某暂用）及XX号楼X单元X楼左门，138平方米商住楼一套（现杨志暂用），暂借给市二建公司三处使用：市二建公司三处承诺，于2004年末将两套商住楼款（36万元）一次性付给甲方。如期限内不能付清该款，甲方将收回两套商住楼，同时乙方付清使用两套住房的费用。其中30号楼商住楼的借用费，每月按700元计，35号楼商住楼的借用费，每月按1000元计。二、2004年已过，乙方未执行该协议，甲乙双方重新就此协议如下：2005年9月30日为此协议执行终止日期，期限内，乙方须付给甲方36万元商住楼款，如不能如期付清，甲方有权收回两套商住楼，乙方无条件将协议中的两套商住楼交予甲方。同时一次性付清此间使用两套商住楼的费用。30号商住楼的使用期限为2002年末至2005年9月30日，计31个月，费用为2.17万元。35号楼的借用期限为2003年10月至2005年9月30日，计23个月，费用为2.3万元。两套商住楼使用费计共计4.47万元。三、原来事情的起因是要封乙方的吊车而引起的，现吊车没封，5年中吊车的收入难以计算，早已超过了吊车本身的价值。因此，如果2005年9月30日之前乙方不能偿还甲方36万元欠款，甲方将重新执行乙方两台吊车。（此协议当中XX号楼X单元X楼X门系指吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋）。2005年11月15日，二建公司作为债权人与吉林市中百商厦作为债务人签订《以物抵债协议》，协议约定：一、吉林市中百商厦欠二建公司工程款1245249.75元，案号（2002）吉中民一初字第10号及（2005）吉中执恢31号；二、债务人现库存物资抵付给债权人262994元，剩余982256.75元；三、对剩余982256.75元债务人用房屋及库存物资抵付给债权人（其中有3万元现金），债权人同意接受，债务人负责办理房屋产权等手续。2005年12月30日，陈娟（甲方）与二建公司（乙方）签订《抵债协议书》，约定：因乙方拖欠甲方材料款，无能力偿还，现经双方协商同意以实物抵债，并达成如下协议：一、乙方将收回市中百商厦抵债房屋一处（位于船营区XX街XX路XX号，建筑面积353.2平方米）偿还甲方部分材料款；二、甲方自行办理房屋产权过户等手续，乙方承担更名等一切费用；三、房屋抵偿甲方部分债务，甲方承诺不再追究张某、杨志的房屋，本协议自双方签字盖章之日生效。同日，陈娟向二建公司出具承诺，载明：我于2005年12月间在市中院将市中百商厦拖欠二建公司的工程款一案结清。二建公司将中百商厦后二楼抵给我，我保证今后不再找张某、杨志，并负责给杨志出具房证更名手续，如今后出现数字上的差错，我直接找刘某，特此承诺。2006年9月15日，杨志给江源公司出具情况说明，载明：XX一区X号楼X单元X层X号原房主付雪是陈娟的女儿，一直在外地工作，此房是因抹账已顶给杨志，陈娟已有承诺和书面材料，我保证此房无争议，如果发生异议，我无条件的承担责任，搬出，如果发生经济纠纷，物业公司不承担任何责任。2006年9月16日杨志取得由江源公司颁发吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋私有房屋证。后，杨志对吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋申办无籍房产权登记，并于2007年10月22日取得了吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋的产权证。在办理无籍房产权登记过程中，杨志提供的办证材料中包括其与刘某签订的《协议书》，协议书记载：一、在过去的工作中，甲方（刘某）欠乙方（杨志）经济往来款20万元。二、甲方有私产房屋一套，面积132m2，坐落在吉林市XX小区X号楼X单元X楼X号，该房屋原购买价格为18.8万元。三、现甲方将此房抵给乙方，抵账后双方互不欠账。四、甲方负责协助办理进户产权等各项手续。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。另查，付雪于2019年8月6日向吉林铁路运输法院提起行政诉讼，2019年9月12日，吉林铁路运输法院作出（2019）吉7102行初89号行政判决书，判决：撤销吉林市规划和自然资源局（原吉林市房地产管理局办理的）2007年10月22日为杨志办理的吉林市房权证船字第XXXXXX号，位于吉林省吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋的登记行为及房屋所有权证书。杨志不服，提出上诉，2019年12月12日，吉林省长春铁路运输法院作出（2019）吉71行终96号行政裁定书，裁定：一、撤销吉林铁路运输法院（2019）吉7102行初89号行政判决书；二、驳回付雪的起诉。上述事实有：1999年5月21日陈娟与吉林市华泰集团公司签订的《协议书》、1999年5月24日陈娟与二建公司签订的《协议书》、吉林市安装公司第三分公司出具的介绍信、付雪与吉林市国泰房地产开发有限公司签订的《商品房销售协议书》、进户通知书、供热费结算承认书、进户通知书、2003年10月28日付某与二建公司三处签订的《协议书》、2003年11月6日二建公司与杨志签订的《协议书》、2005年7月4日陈娟与二建公司签订的《协议书》、2005年11月15日二建公司与中百商厦签订的《以物抵债协议》、2005年12月30日陈娟与二建公司签订《抵债协议书》及陈娟出具的《承诺书》、2006年9月15日杨志给江源公司出具的《情况说明》、私产房屋证（江源公司颁发）、2005年5月19日杨志与刘某签订的《协议书》、房屋所有权证、吉林省长春铁路运输法院（2019）吉71行终96号行政裁定书以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案系物权确认纠纷，关于付雪请求确认坐落吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋归付雪所有及两被告返还借用原告房屋的诉讼请求，本院认为，吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋系吉林市国泰房地产开发有限公司开发，该房屋系陈娟从二建公司抵账所得，虽陈娟到吉林市国泰房地产开发有限公司以付雪名义签订了商品房销售协议（付雪未签字），但陈娟为实际权利人。陈娟于2003年又将该房屋交付给二建公司，后在明知该房屋由杨志占有使用的情况下，于2005年12月30日与二建公司签订协议并出具承诺书，将房屋交还给二建公司，并承诺“不再追究杨志的房屋”，陈娟于签订协议之日对该房屋已不享有权利，付雪对该房屋亦不享有权利，故付雪请求确认坐落吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋归付雪所有及两被告返还借用原告房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，故对其诉讼请求本院无法支持。关于杨志请求确认吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院认为，杨志于2003年11月6日，与二建公司签订协议，将其坐落于吉林市XX区XX街坊X号楼X单元X号房屋交付二建公司，二建公司三处将吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋交给杨志居住。后杨志按照二建公司的政策规定，向二建公司通过扣杨志工资的方式交纳了房屋差价款。现付雪并非吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋初始权利登记人，在付雪尚无证据证明其已取得吉林市XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权的情况下，杨志与二建公司签订的协议有效，杨志支付了对价，并实际居住至今，故杨志的反诉请求，有事实和法律依据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告付雪的诉讼请求；二、确认吉林市XX区XX一区X号楼X单元X层X号房屋所有权归杨志所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6170元（其中：案件受理费3650元、保全费2520元，原告付雪已预交）由原告付雪负担，反诉费3650元由反诉被告付雪负担，反诉被告付雪负担的反诉费于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  付立杰二〇一九年十二月二十六日书记员  杨伊元