安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1823民初1830号原告：董亚联，女，1968年3月6日生，汉族，居民，户籍地安徽省泾县，现住安徽省泾县。被告：宣城市新星物业管理有限公司，住所地安徽省宣城市泾县行政中心一楼107室，统一社会信用代码91341823689769409Q（1-3）。法定代表人：胡孝银，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。原告董亚联与被告宣城市新星物业管理有限公司（以下简称新星物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年10月15日和12月20日两次公开开庭进行了审理。原告董亚联、被告新星物业公司的委托诉讼代理人吴梦勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董亚联向本院提出诉讼请求：1、判令新星物业公司赔偿董亚联损失10398元；2、本案诉讼费用由新星物业公司承担。在案件审理过程中，董亚联变更诉讼请求，要求新星物业公司赔偿损失6158元、鉴定费2000元、木门门边840元，共计8998元。事实及理由：董亚联家住北苑小区，新星物业公司系小区物业管理公司。2019年7月，董亚联外出，7月24日晚6时许，董亚联哥哥来其家中，发现脚踩地板时，地板就冒水，家中伴有恶臭，立即进行清理，清理过程中发现系厨房主下水管道处渗水，遂告知新星物业公司工作人员。7月25日早上，董亚联哥哥又到房中查看，地板仍然冒水，再次清理并告知新星物业公司工作人员，新星物业公司工作人员到现场查看后于当日下午进行改造，董亚联及本单元其他四户住户分别出资50元。8月8日，董亚联从外地回家，发现家中臭味难闻，不能居住，于8月9日向新星物业公司反映，新星物业公司一直未进行处理。董亚联请装修人员来现场查看，经查看董亚联房屋中地板条下及墙脚处渗入污水，只有拆除地板清理，以及受损处需要维修，预计费用10398元。据董亚联了解，导致渗入大量污水的原因，是本单元住户的共用主下水管道堵塞不通，主下水管未直接接入化粪池，而是与支水管连接，新星物业公司未进行日常疏通维护导致，此前，已有多个单元进行了改造。根据双方之间的物业服务协议约定，新星物业公司负有对共用上下水管道等设施设备及其运行进行维护和管理的义务，新星物业公司未尽到上述义务，导致董亚联房屋受损，新星物业公司应予赔偿，现董亚联为维护合法权益，诉至法院。新星物业公司辩称，排污管位于董亚联房屋的专属区域内，不属于新星物业公司日常管理的范围；新星物业公司根据物业合同的约定，对公共设施负有维护、修理的义务，新星物业公司应当对公共设施维护修理的过程中造成的损害承担赔偿责任，不应对公共设施自身原因或因他人造成损害而产生的损失承担责任。综上，请求法庭驳回董亚联的起诉。董亚联围绕诉讼请求依法提交了相关证据：身份证复印件、物业综合服务协议复印件、服务费收费单据、照片和视频光盘及录音、证明等，新星物业公司对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对董亚联提交的证明物业管理不到位的照片以及通话记录打印件、地板二次拆装人工费清单等证据，本院将结合其他相关证据、案件事实及法律进行综合阐述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：董亚联系北苑小区12幢2单元104室的业主，新星物业公司系该小区物业管理公司。董亚联与新星物业公司签有《物业综合服务协议》，协议第二条物业综合服务内容：“…二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水管、路灯、消防设施、绿地、道路、化粪池、公益性文体设施设备等。”董亚联从2014年6月4日开始每年缴纳物业费508元至2019年5月份，并于2017年11月份拿到该房，于2018年4月18日搬入居住。2019年7月12日，董亚联外出旅游，7月24日晚6时许，董亚联哥哥到其家中，发现脚踩地板时，地板冒水，家中伴有恶臭，立即进行清理，后发现厨房主下水管道处渗水严重，遂告知新星物业公司工作人员，因新星物业公司工作人员已经下班未到现场处理。7月25日早上，董亚联哥哥再次到房中查看，发现地板仍然冒水，再次清理并告知新星物业公司工作人员，新星物业公司工作人员到董亚联房中查看，发现系该幢单元楼厨房主下水管道堵塞，楼上住户厨房污水无法向外排出，便从一楼董亚联户厨房下水管渗出，并漫入房屋内渗入地板。当日下午，在董亚联哥哥及本单元其他四户住户分别出资50元后，新星物业公司组织人员对该下水管道进行改造。8月8日，董亚联从外地回家，发现家中臭味难闻，不能居住，于8月9日向新星物业公司反映，新星物业公司一直未进行处理。董亚联请装修人员来现场查看，发现系董亚联房屋中地板条下及墙脚处渗入污水，需要拆除地板清理，以及受损处需要维修，预计费用10398元。该小区此前已有多次厨房下水道渗水事件，新星物业公司已进行整改。本案在审理过程中，董亚联申请对其损失进行评估，安徽同盛资产评估有限公司于2019年11月30日作出评估报告书，房屋损失的市场价值评估值取整为6158元，另特别说明：“本次评估现场勘察过程中，资产占有方提出的增项更换门套贴板（书房2片、次卧1片）料工费评估值为840元，暂未纳入本次评估范围，如上述情况发生变化，评估价值需做相应调整”，董亚联支付评估费2000元。本院认为，物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。董亚联与新星物业公司签定的《物业综合服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。董亚联按时缴纳物业服务费后，新星物业公司应按协议约定履行对小区内房屋共用设施设备及其运行的维护和管理义务。董亚联所住房屋损失系其房屋所在整个楼层厨房的主下水管道堵塞渗水所致，因此前已经发生过多起该事件，新星物业公司并未引起高度重视，也未告知其余业主并及时进行整改，新星物业公司对其房屋损失应承担赔偿责任。董亚联因此次厨房主下水管道堵塞造成房屋损失为：1.房屋损失的市场价值评估值取整为6158元，2.更换门套贴板料工费评估值为840元，3.评估费2000元，共计8998元，由新星物业公司承担赔偿责任。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第二款第（一）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告宣城市新星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告董亚联8998元。二、驳回原告董亚联其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由被告宣城市新星物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  包明玉二〇一九年十二月二十日法官助理方杰书记员王晓娟附:相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。