甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3288号原告（反诉被告）张馨琰，女，1980年5月7日出生,汉族，无固定职业,住兰州市城关区。被告（反诉原告）钟继文，男，1968年5月17日出生,汉族，无固定职业,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柴宗琴，甘肃中天律师事务所律师。原告（反诉被告）张馨琰诉被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷及反诉一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告张馨琰、被告钟继文的委托诉讼代理人柴宗琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张馨琰向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2019年3月1日至2019年4月10日的已付房租共计16667元;2、被告退还原告房租押金12500元;3被告赔偿原告遗失的4个iPad共计10000元;4、被告退还原告已支付的2019年3月1日至2019年3月31日取暖费共计2408元。5、恢复原告在争议房屋内的原有状态,以便原告清点物品，若发现遗失或损坏的，由被告赔偿;6、请求判令被告赔偿损失按照一月房租12500元；7、本案诉讼费由被告承担。原、被告于2018年2月10日签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为从2018年4月10日至2023年4月10日，采取年付押一的方式支付租金，原告已如期支付了2018年4月10日至2019年4月10日的全部租金及押金。2019年2月26日，被告发送微信询问原告第二年租金的相关事宜，由于仍未到达双方约定的交付下年房租期限，原告如实的介绍了自己的情况，称有可能无法继续租用房子，但并不排除以合租或其他方式继续履行合同，同时也表示愿意配合被告带领其他顾客看房。出于信任关系，原告委托家人将钥匙交于被告指定的代理人，2019年3月17日，原告家人到达所租房屋拿自己的东西，突然发现房门无法打开，听到里面有人对话，随即敲开门发现有3个陌生人在房屋里办公，并且正在使用着原告的桌椅板凳冰箱微波炉等，原告原有物品及家具全部被清理，原告询问对方表示自己也是租客，是被告允许其进入并换锁，但却无法提供相关证据。原告电话询问被告，被告态度蛮横告知原告，自己已经将房屋再次出租，并允许他人使用原告的物品。后原告多次电话联系被告商量解决办法，被告仍以不配合的态度对待，推脱其违约责任，原告无奈之下，提起诉讼。钟继文辩称，被告与原告签订的《房屋租赁合同》明确约定：“1.租赁期限自2018年4月10日至2023年4月10日”。2019年2月26日，当被告提醒原告准备下一年度租金时，原告明确告知被告下一年度不再续租。因此，合同履行过程中，系原告违约在先，且在被告未找到新的承租人之前，该房屋均由原告承租。因此，原告要求被告退还2019年3月1日至2019年4月10日房租16667元无任何事实和法律依据。2.《房屋租赁合同》约定：“押金作为原告违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，被告一次退还，押金为12500元。”因此，在原告存在违约行为的情况下，被告不应向原告退还房屋押金。3.被告要求原告赔偿遗失4个iPad损失的诉称，无任何事实和法律依据，依法应予驳回。4.《房屋租赁合同》约定：经双方协商一致，2018年3月1日后由原告承担水、电、暖、天然气、物业费等。据此，2019年3月1日至2019年3月31日的取暖费由原告承担，被告无需退还。5.原告在办理房屋时已将所有物品搬离房屋，不存在赔偿情况。6.原告要求赔偿损失不存在法律和事实依据，按照合同约定，原告不应承担违约金。综上所述，原告在其民事起诉状中所述主要事实与客观事实不符，其诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予驳回。钟继文向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付电费、物业费、取暖费5756.41元；2.反诉被告向反诉原告赔偿中介费用6250元及违约金12500元；上述费用合计24506.41元。3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年2月10日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定，反诉被告承租反诉原告位于兰州市城关区的房屋，租赁期限自2018年4月10日至2023年4月10日，每月租金为12500元，租金按年结算；经双方协商一致，3月1日后由反诉被告承担水、电、暖、天然气、物业费等。合同签订生效后，反诉原告依约向反诉被告交付了房屋，反诉被告支付了第一年的租金，但未支付2018年3月1日至2018年4月1日的物业费和取暖费3408.77元以及2018年9月至2019年3月的电费和物业费用2347.64元；2019年2月26日，反诉原告提醒反诉被告提前准备第二年度（即2019年4月10日—2020年4月10日）的租金以及上一年度欠付的部分物业费及暖气费，但反诉被告明确告知反诉原告第二年度不再承租，反诉原告为避免给双方造成损失，遂找中介再次寻找承租人，后于2019年3月22日与新的承租人签订《房屋租赁合同》。期间，反诉原告为寻找新承租人支付中介费6250元。综上所述，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，请判如所请。张馨琰针对反诉辩称，对于其要求支付电费、物业费取暖费5756.41元不予承担。因为在张馨琰承租时，电费是通过电卡充值使用，但在张馨琰承租之前并非张馨琰使用的，不应承担。物业费、暖气费因为钟继文一直未将票据出示给张馨琰，因此张馨琰没有承担;至于中介费、违约金不予承担，因为双方的合同尚未到期无需找中介也不予承担。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，张馨琰与钟继文签订《房屋租赁契约》，由张馨琰承租钟继文位于城关区房屋，租赁期限为2018年4月10日至2023年4月10日，共计五年，租金每月为12500元，租金按年结算，由张馨琰在每年的前五日内足额支付，逾期则视为违约，水费、电费、暖气费、物业管理费等费用由张馨琰按照要求及时付清，押金作为张馨琰违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由钟继文一次性退还，押金为12500元；并约定，3月1日起由张馨琰承担水、电、暖、天然气及物业管理费等。合同签订后，张馨琰支付了2018年4月10日至2019年4月9日的租金150000元，支付了押金12500元，但未支付2018年3月1日至2018年4月1日的物业费和取暖费3408.77元及2019年1月11日至2019年3月11日的电费和物业费2347.64元。另查明，2019年2月26日，钟继文向张馨琰发微信提醒张馨琰准备第二年度的租金以及缴纳上一年度欠付的部分物业费及暖气费，张馨琰告知钟继文无法继续租用房屋，后钟继文通过中介介绍，于2019年3月22日与新的承租人签订了《房屋租赁合同》。本院认为，张馨琰与钟继文之间签订的《房屋租赁契约》是双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案中，钟继文于2019年2月26日向张馨琰发微信提醒张馨琰准备第二年度的租金以及缴纳上一年度欠付的部分物业费及暖气费时，张馨琰告知钟继文无法继续租用房屋，后钟继文于2019年3月22日与新的承租人签订了《房屋租赁契约》，视为张馨琰与钟继文对解除《房屋租赁契约》已达成合意，双方经协商一致，解除了《房屋租赁契约》。张馨琰自2019年3月22日起已不再继续使用租赁房屋，钟继文自2019年3月22日起已与新的承租人签订了《房屋租赁契约》，故钟继文应向张馨琰退还2019年3月22日至2019年4月10日的房租7661.29元、退还张馨琰2019年3月22日至2019年3月31日的取暖费699元，退还张馨琰已支付的押金12500元，张馨琰要求钟继文赔偿原告遗失的4个iPad，共计10000元的诉讼请求，张馨琰未向本院提供证据，被告对此诉讼请求不予支持。关于钟继文要求张馨琰支付电费、物业费、取暖费5756.41元的反诉请求，张馨琰对此予以认可，予以支持。钟继文要求张馨琰赔偿中介费用6250元及违约金12500元的反诉请求，因张馨琰与钟继文已对解除合同达成合意，且钟继文已与新的承租人签订了《房屋租赁契约》，双方互不承担违约责任，故对钟继文的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）钟继文向原告（反诉被告）张馨琰退还租金7661.29元、取暖费699元、房屋押金12500元，共计20860.29元；二、原告（反诉被告）张馨琰向被告（反诉原告）钟继文给付电费、物业费、取暖费5756.41元；上述一、二项判决相互折抵后，被告（反诉原告）钟继文再向原告（反诉被告）张馨琰给付款项15103.88元于判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）张馨琰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）钟继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告张馨琰负担302元，被告钟继文负担118元；反诉费206元，由原告张馨琰51元，由被告钟继文承担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇一九年十二月二十八日书记员  黄 微