河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1003民初3249号原告:许昌佰源农业发展有限公司，住所地：许昌市西外环311国道西两公里（河街乡贺庄村）。法定代表人：刘喜芳，任该公司董事长。委托诉讼代理人：陈虹，福建闽榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔金凤，福建闽榕律师事务所律师。被告:孙丽平，女，汉族，1982年4月7日出生，住河南省尉氏县。原告许昌佰源农业发展有限公司（以下简称佰源公司）与被告孙丽平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许昌佰源农业发展有限公司的委托诉讼代理人陈虹、孔金凤、被告孙丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌佰源农业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年11月7日签订的《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期支付违约金(租金从2018年12月1日起算暂计至起诉之日2019年6月1日为人民币合150000元;违约金为租金的50%,暂计为人民币150000元);3、判令被告向原告支付拖欠的其实际租赁位于合同租赁场地西面的1536平方米的房屋租金及逾期支付的违约金(租金从2018年12月1日起算暂计至起诉之日按每平米130.21元/年计算,为人民币100001.28元;违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算);4、判令被告向原告支付被告实际占用原告1920平方米场地的占用费及逾期付款的违约金(占用费从2015年12月1日起算暂计至起诉之日按照每平方米130.21元/年计算为人民币875011.2元;违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算)；5、判令被告逾期支付2016年12月1日至2017年11月30日期间租金的违约金为人民币8700元(从应当缴纳之日2016年10月31日起按照100/天计算至实际支付之日2017年1月26日止为87天*100元/天);判令被告逾期支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金的违约金为人民币10700元(从应当缴纳之日2017年10月31日起按照100/天计算至实际支付之日2018年2月15日止为107天*100元/天)；6、判令被告立即清空、搬离旺角购物广场超市以及实际占用的一楼一层的办公室,并拆除新建旺角购物广场超市(包括地面及刚构支架、货架等),立即将旺角购物广场超市所占用的土地复原;7、判令被告向原告支付《许昌佰源农业发展有限公司租货合同》约定租赁期间内剩余租期的租金为入民币450000元及逾期支付违约金225000元(违约金从2019年6月1日起计算至被告付清租金止)；8、判令被告支付本案原告需支出的前期律师代理费30,000元以及后期按该案民事裁决书(含调解、和解、撤诉)确认的总额的10%计算的律师代理费；9、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费、公证费、鉴定费、律师费等。原告在庭审中将诉讼请求明确为：1、判令解除原告与被告于2015年11月7日签订的《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期支付违约金（租金从2018年12月1日起算暂计至起诉之日2019年6月1日为人民币150000元；违约金为租金的50%，暂计为人民币150000元）；（是合同内2304平方米的）；3、判令被告向原告支付拖欠的其实际租赁位于合同租赁场地西南面的1536平方米（合同外图示B区）的房屋租金及逾期支付的违约金（租金从2018年12月1日起算，暂计至起诉之日按每平米130.21元/年计算，为人民币100001.28元；违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令被告向原告支付因被告实际占用原告1920（合同外的D1、D2）平方米场地的占用费及逾期支付的违约金（占用费从2015年12月1日起算暂计至起诉之日按照每平方米130.21元/年计算为人民币875011.2元；违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令被告逾期支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金的违约金为人民币8700元（从应当缴纳之日2016年10月31日起按照100/天计算至实际支付之日2017年1月26日止为87天*100元/天）；判令被告逾期支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金的违约金为人民币10700元（从应当缴纳之日2017年10月31日起按照100/天计算至实际支付之日2018年2月15日止为107天*100元/天）（合同内）；6、判令被告向原告支付《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》约定租赁期间内剩余租期的租金为人民币450000元及逾期支付违约金225000元（违约金从2019年6月1日起算为，实际计至被告付清租金止）。事实和理由：2015年11月7日,原告与被告签订《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》,原告将位于河南省许昌市建安区贺庄村的2304平方米（以下简称合同约定的租赁场地)出租给被告,供被告使用,约定“1、每年租金为300000元,缴费日期为每年的10月31日之前;2、被告未按规定时间缴纳租金的或者违反原告下发的历次通知及规定的,甲方(即原告)有权单方终止合同,并不退还合同履约保证金及违约之日至合同到期之日之间的租金,且乙方(即被告)应按摊位年租金的50%的支付违约金,如违约金不足以弥补甲方实际损失的,按甲方的实际损失支付违约金(上述约定同时适用)”等。合同签署后,原告将租赁场地交付被告使用。被告按照合同的约定,支付了2015年12月1日至2016年11月30日、2016年12月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年11月30日的租金,但存在逾期支付的情形。而且被告在2018年10月31日起便不再按合同约定支付租金了。经被告口头申请,原告同意按照前述合同租赁场地的租赁价格将位于合同租赁场地西南面的1536平方米承租给被告使用,租金为20万/年(30万/2304*1536-20万),被告支什了2016年12月1日至2017年12月1日、2017年12月1日至2018年12月1日的租金后(未足额缴纳租金,两次分别缴纳租金10万元和15万元),2018年12月2日至今的租金经原告多次催收,被告仍拒不支付,至今仍占用该场地。此外,被告在租赁之日开始便在合同租赁场地周边另行占用了原告1536平方米场地作为仓储等用,但是这部分场地的租金,被告一直未向原告支付。经原告多次催收或者要求搬离,但是被告一直未予理睬,至今仍占用着该场地。被告逾期支付或者拖欠租金等款项的行为已经严重违反了合同约定,且未按照租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失,被告的行为已构成根本违约,给原告造成巨大经济损失,包括为此支付的律师费等,被告应依约承担违约责任、赔偿原告的经济损失。为此,原告依法提起诉讼,请求贵院依法判决以维护原告的合法权益。被告孙丽平辩称，1、通过网上查询，原告许昌佰源农业发展有限公司经营范围为“林木、花卉种植、销售；鸟、鱼销售”。但是，因该公司法定代表人刘喜芳隐瞒其农业经营范围，向社会招商、将农用地租赁给商户经营婚纱摄影、超市等，故原告与被告签订的租赁合同是以原告的欺骗为前提，应认定为无效合同。2、由于原告的欺骗，被告孙丽平的超市被政府及有关部门关停，给原告造成重大经济损失，原告的损失应当有原告的法定代表人刘喜芳及合同签署人陈星承担。理由为：2015年11月，孙丽平以招商、招租的形式，与原告签订《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》用于开办超市，约定租期为5年。租赁场地时，被告已经明确告知原告租赁此场地用于开办超市。因后期需要装修、地面硬化、添加各种设施，当时原告同意并支持协助被告办理超市所需要的各项手续（由原告提供的手续为证）。当时，租赁场地时有一半路面是原告之前硬化好的，并且原告在此期间将其二儿媳陈星（合同签订人）强行安排在我卖场内占用80平方米卖童装，2年多内从未向我支付过任何费用（租金、电费、管理费、装修费）。原告违反土地使用性质，私自改变土地用途并且明目张胆租给被告开办超市，致使双方约定的租期未到时，被告开办的超市被强行关门，停止营业，给被告造成了巨大的经济损失（前后投资400多万）和毁灭性的伤害。故请求法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉讼请求，继续按政府调解记录要求进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认为，原告提交的2016年4月7日的《告知函》和2017年9月10日的告知函因该《告知函》中没有被告的签名，被告不予认可，原告没有提交证据证明向被告送达了告知函，故该告知函对原告不发生法律效力；原告提交的2018年11月30日的解除合同告知函是原告单方作出的，被告不予认可，本院无法确认该证据的真实性，对该证据，本院不予采纳；原告提交的8张照片因被告认可照片中的地方是被告占用，对该证据，本院予以采纳；原告提交的委托代理合同、支付凭证、委托代理补充合同、福建省增值税普通发票、福建省司法厅关于准予福建富柏律师事务所变更名称的决定、律师事务所执业许可证，内容真实，本院予以采纳，但不能达到该部分证据中的费用应当由承担原告的证明目的；原告提交的土地使用权租赁协议、土地租赁变更意向书、土地租赁变更协议、申请书、关于许南路河街北段建设智能温控花卉基地的报告、关于许昌佰源农业发展有限公司建设的可行性意见、照片三张、许昌佰源农业发展有限公司摊位租赁合同内容真实，本院予以采纳。被告提交的许昌县河街乡贺庄村委委员会于2015年12月22日出具的证明内容真实，本院予以采纳；被告提交的调解笔录与原告提交的调解笔录内容一致，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月18日，原告佰源公司与案外人胡志刚合伙以胡志刚的名义与许昌县河街乡贺庄村村民委员会（以下简称贺庄村委会）签订《土地使用权租赁协议》，约定贺庄村委会将（位于贺庄南许南公路北）贺庄七组的40亩土地使用权出租给胡志刚进行合法经营，租赁期限为30年，自2012年10月1日至2042年10月1日止。2012年7月29日，案外人胡志刚与原告佰源公司签订《土地租赁变更意向书》，主要内容为：原合伙人与佰源公司在2012年4月18日合伙以胡志刚名义与许昌县河街乡贺庄七组签订了《土地租赁协议》，承租贺庄七组的土地，经双方协商，自本协议书签字后，胡志刚退伙，双方清结合伙期间的一切经济往来，协议生效后的一切经营活动由佰源公司独自履行。2013年7月30日，胡志刚与原告佰源公司签订《土地租赁变更协议》，协议约定，胡志刚自本协议签字后退伙，佰源公司独自履行与贺庄村签订的土地租赁协议全部内容。后原告佰源公司在承租的土地上建设了智能温室大棚，从事花卉种植和销售。原告在此期间，为发展花卉种植，于2012年8月10日，佰源公司为发展花卉种植，向河街乡人民政府申请在上述承租的土地上建设智能温室大棚种植花卉。后原告佰源公司申请的项目经河街乡政府批准并于2012年8月24日在许昌县××和改革委员会备案确认。2015年11月7日，原告佰源公司（甲方）与被告孙丽平（乙方）签订《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》一份，合同约定：一、甲方同意将其承租的贺庄七组土地中建立的花卉市场内的2304平方米的场地租赁给乙方，供乙方经营使用；二、合同期限为2015年12月1日起至2020年12月1日止，共计60个月；三、租金及缴费方式：2304平方米，12个月租金共计30万元，即日起两年内租金不变，两年后租金随市场行情调动，缴费日期为每年的阳历10月31日之前，逾期未交，需缴纳违约金100元/天；四、乙方应在合同签订时，交纳5000元作为摊位合同履约保证金，如乙方未违反本合同约定、市场管理规定或政府的有关规定时，在本合同期满后，甲方如数全额无息退还；五、甲方的权利与义务：1、甲方应按本合同约定提供给乙方摊位，按时收缴租金，2、协助乙方办理经营所需的相关手续，3、甲方有权根据经营情况对乙方的摊位进行调整，因调整……4、……5、为了确保市场和商户的利益，本市场商户不得在本市同类市场租用摊位经营……；乙方的权利与义务：1、乙方按时交纳足额租金，2、乙方应办理经营所需的有关手续，依照法律、法规经营，并缴纳税费，3、乙方应当按照甲方的整体规划经营，4、乙方应于合同签订后七日内上货……5、……6、……7、乙方应合法经营……七、乙方有违反本条约定情形之一的，甲方有权单方终止合同……11、超范围经营、不按照甲方整体规划经营的；八、……九、因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适用于使用或租用时，本合同自行终止，双方互不赔偿，甲方应按实际使用期限收取相应的租金并退还履约保证金。十、（续租问题）……。原告佰源公司在甲方处加盖公司印章，陈星、刘喜芳作为签约代表签名，其中刘喜芳还在其本人签名上捺指印确认；被告孙丽平在乙方处签名捺指印。合同签订后，被告孙丽平在其承租的大棚内将地坪硬化，并进行内部装修，添置货架等。后被告孙丽平向工商部门申请办理营业执照，原告的法定代表人刘喜芳为原告提供因办理营业执照需要的所有权证明。2015年12月4日，工商部门为被告孙丽平颁发营业执照，成立许昌畅旺商贸有限公司，注册的经营范围为：预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、肉制品、日杂等。2015年12月5日，孙丽平开始招聘员工，进行经营。庭审中原、被告均认可，被告孙丽平在租赁被告场地期间，支付租赁费115万元，其中通过银行转账给刘喜芳的租金为：2017年1月3日付20万元、2017年3月26日付20万元、2018年2月15日付35万元、2018年7月9日付10万元。被告孙丽平在庭审中认可其除租用原告上述合同约定场地外，于2016年10月份开始，另外租赁上述租赁场地西南方向的场地1536平方米和西北方向的486平方米场地作为二期扩建的超市用（租赁前是他人因经营婚沙摄影建设好的房屋）。为此，原告支付了其中1536平方米场地在2016年的租金10万元和2017年的租金15万元。另外，关于原告诉称的1920平方米的场地，被告孙丽平在庭审中认可从2016年10月起占用了其中的486平方米（以上述486平方米属同一场地），其他场地仅占用了几天（2019年3月27日至2019年4月1日），且是因为政府下达搬离通知后，用于搬运超市物品临时周转用。2018年11月5日，许昌市建安区国土资源局对原告佰源公司的法定代表人作出建安国土资罚[2018]第208号行政处罚决定书。主要内容为：“当事人：刘喜芳，女，汉族。身份证411023196304294044.地址：建安区河街乡贺庄村。你于2016年3月份，刘喜芳未经批准，擅自占用河街乡贺庄村七组土地3760平方米建超市。经地籍现场认定，所占土地1123平方米属耕地，2637平方米属建设用地，经规划现场认定，所占土地1123平方米属归还建设用地，2637平方米属建设用地。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条之规定。……决定对你作出如下行政处罚：一、责令退还非法占用的1200平方米土地，没收非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。二、对非法占用的1123平方米土地，处以每平方米10元的罚款，计11230元，对非法占用的2637平方米土地，处以每平方米3元的罚款，计7911元，共计1914元……”。原被告在庭审中均认可行政处罚决定书中确认的2637平方米的土地均为被告所占用。2019年3月27日，许昌市建安区监察委员会对河街乡人民政府作出建安监建字[2019]第25号检察建议书，认为佰源花卉交易市场及超市被认定为“大棚房”二类，面积8.5亩。要求河街乡政府对佰源花卉交易市场做到以下整改：1、3月29日前将钢架棚内所有（包括超市）用于经营的全部设施清理干净，棚内地坪除保留必要的人行过道外（用于生产），于3月30日前恢复种植条件；3月30日前没有按要求整改到位的，3月31日后全部钢架棚拆除复耕到位。2019年3月27日，孙丽平得到政府部门的搬迁通知后开始将超市内的货物搬离超市，2019年4月1日，将超市内的货物搬清，被告孙丽平停止营业，但超市的添附的不动产和货架未拆除。本院认为，原被告双方签订的租赁合同的标的物场地是河街乡贺庄村七组农民集体所有的农业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》的第四条规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。同时，严格限制农用地转为建设用地。为此，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转入或者出租用于非农业建设。第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第七十六条规定，未经批转或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。本案原告从河街乡贺庄七组租用的40亩土地是贺庄七组村民集体所有的农用地，依法不得出让、转入或者出租用于非农业建设。原、被告却以合同形式，将涉案租赁土地出租用于非农业建设，故原被告签订的租赁合同违法了我国土地管理法的上述强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，原被告双方签订合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告佰源公司作为依法使用土地的单位，依法有保护、管理和合理利用土地的义务。因此，原告明知其申请的土地是农用地，在知道被告将租赁的土地用于建设超市时，为被告提供租赁土地的产权证明，配合被告办理经营超市的营业执照，为原告顺利经营超市提供便利，在知道其建设超市后没有及时制止，致使其出租的土地没有得到合法使用，故其对双方签订租赁合同及被告在农用地上建设房屋具有较大过错，应负主要责任。同时，根据原、被告签订租赁合同的内容，被告孙丽平的义务为合法经营、遵守政府的有关政策、法规，遵守市场办历次所下发通知、《商户守则》和《市场管理规定》，不得损坏市场设施，不得超范围经营等。被告孙丽平明知道原告佰源公司出租时交给其的场地状态是温室花卉大棚，仍然改变土地用途，在该大棚内建设超市，致使其超市所占用的土地被土地行政部门处罚进而导致中途停业也有一定的过错，负次要责任。在原被告双方签订的租赁合同被认定为无效合同后，原告是否有权向被告主张租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求向被告追要被告占有使用涉案花卉大棚的使用费，对被告应如何支付占用费及原告其他的诉讼请求，具体判定如下：一、原告要求判令解除其与被告于2015年11月7日签订的《许昌佰源农业发展有限公司租赁合同》的诉讼请求，因该合同违法了法律的强制性规定，该合同为无效合同，自始无效，无需解除。故本院不予支持。原告要求被告清空场地、恢复原状，因政府土地行政部门已经做出处理决定，本院不予处理。二、原告要求被告支付拖欠2304平方米场地在2018年12月1日至2019年6月1日的租金150000元及逾期支付违约金的诉讼请求，因原被告双方签订的合同被认定为无效合同，原告得到其占用的土地为非法占用，被政府责令清空场地、恢复土地原状的时间是2019年3月27日，故自2019年3月27日起被告不应当支付租金，但应当支付占用场地的使用费，使用费应从2018年12月1日计算至2019年3月27日，经核算为：116天×（300000元/365天）=95342.47元，因原告具有过错，可适当减轻被告的负担，根据原告的过错程度，被告支付的租金酌定为28603元。原告要求被告支付该部分逾期违约金的请求，因根据双方签订的租赁合同的约定，被告交纳的租金时间为每年的10月31日，被告不存在逾期交付，原告要求违约金的请求没有依据，本院不予支持。原告要求上述2304平方米场地在2019年6月1日之后的租金为人民币450000元及逾期支付违约金225000元（违约金从2019年6月1日起算为，实际计至被告付清租金止）的诉讼请求，因双方签订的租赁合同被认定为无效合同，原告要求支付该部分违约金于法无据，本院不予支持。三、原告要求被告支付拖欠的其实际租赁位于合同租赁场地西南面的1536平方米（合同外图示B区）的房屋租金及逾期支付的违约金（租金从2018年12月1日起算，暂计至起诉之日按每平米130.21元/年计算，为人民币100001.28元；违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，被告应支付占用场地的使用费，使用费从2018年12月1日起计算至2019年3月27日，标准按每平米130.21元/年计算63562元，根据原告的过错，酌定被告支付的租金为19069元。原告要求的违约金不予支持，理由同2304平方米租赁场地的理由。四、原告要求被告支付因被告实际占用原告1920（合同外的D1、D2）平方米场地的占用费及逾期支付的违约金（占用费从2015年12月1日起算暂计至起诉之日按照每平方米130.21元/年计算为人民币875011.2元；违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算），因被告在庭审中认可其2016年10月份开始占用了其中的486平方米，被告对占用的该部分场地应当支付占用费，因双方未签订合同，占用时间不确定，根据被告的占用期间，结合原告的过错，本院酌定被告支付的占用费为46447元；原告要求的违约金，因双方未签订合同，原告要求违约金没有依据，本院不予支持；原告要求该项中的其他租金，因原告没有提交充分有效的证据证明被告占用了诉求中的场地，被告认可只占用了几天，且是因为被迫停业搬迁中转使用，原告要求该部分租金没有依据，本院不予支持。五、原告要求被告逾期支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金的违约金为人民币8700元（从应当缴纳之日2016年10月31日起按照100/天计算至实际支付之日2017年1月26日止为87天*100元/天）；因原被告双方签订的合同以被认定无效，原告的该项请求，于法无据，本院不予支持。六、原告要求被告支付其委托的律师代理费的诉讼请求，因本案原告方过错较大，且该部分费用不是解决双方问题的必要费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》的第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙丽平于本判决生效之日起十日内支付原告许昌佰源农业发展有限公司2304平方米场地的占用费28603元；二、被告孙丽平于本判决生效之日起十日内支付原告许昌佰源农业发展有限公司1536平方米场地的占用费19069元；三、被告孙丽平于本判决生效之日起十日内支付原告许昌佰源农业发展有限公司486平方米的场地占用费46447元；四、驳回原告许昌佰源农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23566元，由被告孙丽平负担1199元，原告许昌佰源农业发展有限公司负担22367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  董爱巧审 判 员  史丰英人民陪审员  张宪德二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李 娜