广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6967号原告：廖小钧，男，1958年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：苏镇标，男，1955年8月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：汪渝，国信信扬律师事务所律师。被告：唐宏，男，1983年7月27日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：张银玉，广东华进律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁韵，广东华进律师事务所律师。第三人：广州市群益房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区中新镇恒大山水城骏峰三街3号之八。法定代表人：关灼南。原告廖小钧与被告苏镇标、唐宏以及第三人广州市群益房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖小钧、被告苏镇标的委托诉讼代理人汪渝、唐宏的委托诉讼代理人张银玉到庭参加诉讼，第三人广州市群益房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小钧向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告及被告于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》于起诉之日解除；2.请求判决两被告向原告支付违约金118000元及从本案起诉之日起五天后至实际付清之日起止的利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算）；3.请求判决两被告按照15000元/平方米的标准向原告赔偿房价差额损失200200元；4.请求判决两被告向原告赔偿居间服务费14200元；5.请求判决两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：唐宏声称其为苏镇标的全权代理人，持有苏镇标的全权授权委托书，出售苏镇标拥有的位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰三街4号1203、1204房的商品房，原告经居间方广州市群益房地产代理有限公司介绍，于2017年3月13日与被告及群益公司签订了《房地产买卖合同》，购买苏镇标拥有的案涉商品房，双方签订的《房地产买卖合同》约定：案涉商品房总价1180000元，原告签订合同当天支付定金50000元；原、被告到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付首期楼款（含定金）830000元，于交税过户完成当天支付楼价余款350000元。《房地产买卖合同》签订后，原告按照合同约定向唐宏支付了购房定金50000元，及向群益公司支付了居间服务费14200元，原告一直在等待被告办理过户。但过了很久都收不到唐宏办理案涉商品房交易进展的任何通知，后经向群益公司了解，方得知被告因为当时广州二手楼房地产市场涨幅不小而反悔，决定不出售案涉商品房予原告。原告和群益公司要求唐宏履行《房地产买卖合同》，但唐宏不予理睬，拒绝履行《房地产买卖合同》。后来，原告得知被告将该案涉商品房另行出售予第三方，并办理了交易过户手续。原告与唐宏交涉，但无奈无法获得苏镇标委托唐宏出售案涉商品房的公证书，导致原告与唐宏、群益公司签订的《房地产买卖合同》可能被认定为无效合同，无法维护自己的合法权益，从而一直拿被告没有办法，本纠纷也一直未能得到解决，原告只能由群益公司取回已交付的合同定金。今年年中，原告就此事咨询一位律师朋友，得知即便原告没有获得苏镇标委托唐宏出售案涉商品房的公证书，唐宏也应当为其违约行为承担责任，原告仍然可以通过诉讼维护自身合法权益。原告认为，被告的违约行为导致原告以118万元购得案涉商品房的合同目的无法实现，导致《房地产买卖合同》无法实际履行。根据群益公司的市场估价，案涉商品房现时市值不低于1600000元，折合单价不低于16000元/平方米，根据《中华人民共和国合同法》第113、114条规定及双方签订的《房地产买卖合同》备注条款的约定，被告应按《房地产买卖合同》约定的合同总价与涉案商品房市值之间的差额赔偿原告的实际损失，并且被告应按《房地产买卖合同》第七条“违约支付等额于总楼价的10%的违约金”、第十条“赔偿原告因此支付的居间服务费等费用”及第十四条“除支付10%违约金外再照市场价值补偿差价赔偿给买方”的约定赔偿原告的所有损失。综上所述，被告的违约行为已经违反了诚信原则及缔约精神，严重损害了原告的经济利益。原告现根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规及合同约定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的所有诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告苏镇标辩称：苏镇标与廖小钧不相识，不存在任何关系，廖小钧与唐宏签署的房屋买卖合同是自始至终都不清楚，苏镇标并没授权唐宏出卖涉案房屋，廖小钧与唐宏签订的合同是无效的，过错责任是廖小钧与第三人，与苏镇标无关，要求驳回廖小钧的全部诉求。被告唐宏辩称：一、原告并非善意相对人，其无权要求唐宏进行任何赔偿。根据我国《民法总则》第一百七十一条，无权代理中，代理行为未被追认的，只有善意相对人才有权请求损害赔偿。具体到本案，原告在签订涉案合同前已明知唐宏为无权代理，并非善意相对人。唐宏因与苏镇标的儿子苏某系同学关系，且两人之间有商业合作，故苏某将涉案房屋借予唐宏短暂居住。在此期间，苏某因与唐宏的商业合作需资金流动，故让唐宏以涉案房屋“套钱”以作流动，后唐宏将涉案房屋挂网出售。在原告及第三人与唐宏商谈购房事宜时，唐宏一开始就向二人表明涉案房屋系他人所有，自己并未取得合法授权，本次交谈仅先对交易细节进行沟通。经议价，原告与唐宏初步达成价格一致，随后第三人即建议双方当场签订买卖合同，但唐宏再次明确表示，需待其取得经公证的授权书后方可签订合同。在第三人的多次催促下，唐宏还当场致电苏某，但未与苏某取得联系。第三人因担心买卖双方反悔，也为促成双方交易以收取居间服务费，故在唐宏未联系上苏某后仍继续劝说其先行签订买卖合同，以让原告先支付定金，并特别向唐宏说明，只有拿到公证授权书后涉案合同才会生效，否则交易自动终止，而唐宏也无需对合同承担任何责任。另第三人亦同时建议原告先将定金交由第三人保管，若唐宏无法取得合法授权，则第三人直接将该定金退还原告。原告基于当时房价存在上涨趋势以及第三人提出的方案，亦想尽快以低价锁定涉案房屋，故同意第三人的建议，并一同劝说唐宏先行与其签订合同，后亦将合同约定的定金实际交与第三人。基于前述情况，在原告提交的证据二《收款收据》“备注”一栏才会特别注明“定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还”，而也因原告急于锁定涉案房屋，才会在涉案合同第二页的最后“备注”一栏特别加重卖方的违约责任。涉案合同签订后，唐宏经与苏某联系并确认不可取得授权，即及时将此事向第三人告知，表示涉案合同无法生效，而第三人亦按照其承诺，直接将定金全额退还原告。在此期间，双方既未办理网签，也从未办理过任何涉及实际履行合同义务的有关事宜。自此，合同双方达成合意，均认为涉案合同未达生效条件，此事已就此完结，各方也按照原约定互不追究责任，原告从第三人处收回定金后各方权利义务即已两清。但自此事已了结一年后，如原告在起诉状中所说，其因受相识律师的鼓动，认为根据涉案合同有机可图，即才想方设法提起本次诉讼，更在起诉前不必要地向第三人支付所谓的居间服务费，以造成其为善意且产生损失的表象。正是由于原告及第三人均清楚及明确唐宏未取得合法授权的事实，而又急于落实交易，才会劝说唐宏以前述方式先行签订涉案合同。若原告和中介方坚信唐宏有合法授权，则按照交易习惯，原告应将定金直接付与唐宏，而不会让中介方代为收取。原告提起本次诉讼完全违背当初各方约定及客观的真实情况，其在签订合同时已明知唐宏代签涉案合同的行为系无权代理，其也并非法律规定的善意相对人，无权要求唐宏履行任何债务或进行任何赔偿。原告及第三人对涉案合同的无效存在主要过错，而唐宏仅对涉案合同构成缔约过失，在原告未产生任何实际损失的情况下，唐宏无需承担任何损害赔偿责任。即使原告存在损失，该损失亦应由原告与第三人共同承担。根据我国《民法总则》第一百七十一条，无权代理中，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。首先，唐宏在签订涉案合同前，已多次明确表示其未取得完整的合法授权，买卖合同需待其取得公证授权书后再行签订。但第三人因急于促成交易以收取居间服务费、原告因房价存在上涨趋势而急于以较低价格锁定涉案房屋，即使明知唐宏无合法授权，仍极力共同劝说唐宏签订买卖合同，并向唐宏强调若其未能取得授权，则合同不生效，唐宏亦无需承担任何责任。唐宏系基于原告与第三人的劝说以及法律意识较为淡薄，认为若仅签订合同而未实际收取定金则对各方均无损害且自己无需担责，才应二人要求，先行签订涉案合同，在此过程中，仅存在缔约过失。其次，本案中原告因涉案合同的签订而支出的费用仅有向第三人支付的定金及居间服务费，其中定金已在唐宏告知无法取得合法授权后，由第三人按原约定直接全额退还原告，该点原告在起诉状中亦进行了确认。再者，根据我国《合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。据此，在涉案合同未生效的情况下，原告根本无需向第三人支付任何居间服务费。另由原告提交的证据六可知，原告所称居间服务费的支付时间为2018年9月8日，而涉案合同系2017年3月13日签订，且签订后不久原告及第三人均已明确得知涉案合同无法生效。在此情况下，原告时隔一年多、直至本案起诉当月才向中介方支付居间服务费，明显不合常理，且是故意将自身损失扩大化。因此，无论该服务费的支付情况是否真实，根据居间合同的有关法律规定及各方过错，原告均可直接要求第三人将居间服务费予以退还或直接向第三人主张赔偿，其不存在任何实际损失的情况。最后，在此过程中，唐宏对涉案合同的签订仅存在缔约过失责任，在原告及第三人对于涉案合同的无效存在明显且主要过错、原告未因合同的签订产生任何实际损失的情况下，唐宏无需承担任何赔偿责任。即使原告存在损失，该损失亦应全部由原告与第三人共同承担。三、原告所主张的违约金及利息、房价差额损失赔偿均缺乏事实与法律依据。第一、关于违约金及利息。涉案合同应为无效合同，且原告并非善意相对人，唐宏仅存在缔约过失责任，该无效合同的违约条款不可作为本案的处理依据，原告所主张118000元缺乏法律依据，且该款项属违约金性质，原告对该部分款项主张利息亦缺乏依据。第二、关于房价差额损失赔偿。根据我国《民法总则》第一百七十一条之规定，在无权代理中，相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认，而善意相对人可主张的赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。由前述规定可知，被代理人的追认期限，仅为涉案合同签订之日起一个月内，被代理人追认时善意相对人所能获得的利益应以被代理人所享有的最后追认期限为最后确定时点。故即使本案苏镇标在期限内进行追认，原告所能获得的利益也不应超过合同签订之日起一个月内涉案房屋出现的房价涨幅。其次，本案虽委托第三方评估机构对涉案房屋进行价值鉴定，但估价时点为2017年9月30日，距离2017年3月13日涉案合同的签订时间已逾半年，期间房屋变化极大，故该估价报告根本无法反映涉案合同签订之日起一个月内的房屋涨幅，本案应不予采信。综上所述，在原告对唐宏未取得出售涉案房屋的完整授权一事明确知情的情况下，其并非善意相对人，且原告及第三人对涉案合同的无效存在主要过错，而唐宏仅存在缔约过失责任。在原告并未产生任何实际损失的情况下，唐宏无需对其承担任何赔偿责任，恳请法院依法查明事实，驳回原告的所有诉讼请求，以维护唐宏的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，苏镇标（卖方，委托代理人唐宏）、廖小钧（买方）、广州市群益房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖位于原××城市××大山水城××街××房、××房的所有买卖条件达成一致意见。一、建筑面积分别为43.21平方米和56.92平方米。二、总楼价118万元……备选条款：1.买方知悉该物业业权人苏镇标，现业权人委托唐宏作为代理人代为出售该物业，签订合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系……七、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿……备注：基于楼市近期升差太大，买卖双方协商后决定卖方违约除按房价的10%支付违约金外按市场价值补偿差价赔偿给买方（即房价增值部分）。附件1.一次性付款（1）签订本合同时支付5万元作为定金。（2）首期楼价款（含定金）共计83万元应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天交付。（3）于交税过户完成当天交楼当天付清楼价余款共计35万元。交易手续约20个工作日前完成，如因房管局原因导致延误，则时间相应顺延……。同日，原告支付5万元定金，《收款收据》载明兹收廖小钧委托广州市群益房地产代理有限公司代付涉案房屋定金5万元，备注定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还。广州市群益房地产代理有限公司收到原告交来的居间服务费14200元。2018年4月30日，广州市群益房地产代理有限公司出具《证明》记载合同签订后卖方迟迟不按合同约定办理相关交易过户手续。经第三人多次催促，卖方唐宏明确表示该房屋已卖给别人。2019年1月10日，苏镇标出具《说明》记载涉案房屋在2017年6月26日签订房地产买卖合同出售。2019年11月13日，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具《房地产估价报告》载明价值时点2017年9月30日分别位于增城市××大山水城××街××房、××房评估价值分别为691360元、910720元，共计1602080元。另查，位于原××城市××大山水城××街××、××房的房屋权属人为苏镇标。又查，位于增城区××大山水城××、××房，建筑面积分别56.08平方米和43.27平方米，于2017年9月27日售价1398000元。原告陈述以下情况：签订合同时原告提出要看房产证原件，唐宏说以后会把证办妥给原告，且说委托授权手续正在公证中；《收款收据》载明“定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还”不知道是谁写的；签订合同两三个月后，才知道唐宏没有取得授权，且听说涉案房屋卖给别人了。唐宏陈述以下情况：一直未取得授权，签订合同几天后，苏镇标的儿子苏志军说不卖了，唐宏就马上与中介说取不到授权；《收款收据》载明“定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还”可以证明原告对唐宏无完整授权是知情的；5万元定金由第三人收取。本院认为，（一）关于唐宏是否构成无权代理的问题。唐宏与苏镇标均确认唐宏在签订涉案《房地产买卖合同》时没有取得苏镇标的授权，苏镇标事后亦未对唐宏的行为进行追认，因此，唐宏没有代理权而以苏镇标的名义签订涉案房屋买卖合同，其行为构成无权代理。（二）关于无权代理所要承担的法律责任的问题，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，唐宏在没有代理权的情况下以代理人的身份签订涉案《房地产买卖合同》，苏镇标亦未对该合同进行追认，因此该合同对苏镇标不发生效力，应由唐宏承担责任。原告明知唐宏未取得合法授权，仍与其签订《房地产买卖合同》，也应承担一定的责任。苏镇标不承担责任，原告主张苏镇标承担责任，于法无据，本院不予支持。唐宏抗辩原告与第三人存在主要过错，其无需承担任何赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。唐宏无处分权不影响《房地产买卖合同》的效力，现原告主张确认《房地产买卖合同》于起诉之日解除，本院认为，因苏镇标不追认唐宏的行为，且苏镇标称涉案房屋已另卖他人，《房地产买卖合同》无继续履行的可能，故本院确认廖小钧与唐宏于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系于2018年10月12日解除。关于原告主张违约金及利息的问题。根据《房地产买卖合同》“基于楼市近期升差太大，买卖双方协商后决定卖方违约除按房价的10%支付违约金外按市场价值补偿差价赔偿给买方（即房价增值部分）”的约定，原告主张支付违约金118000元，于法有据，本院予以支持。另，原告主张违约金利息，理据不足，本院不予支持。关于涉案房屋房价涨幅差额损失的问题。原告于2017年3月13日签订《房地产买卖合同》，涉案房屋价值为118万元，原告陈述签订合同两三个月后已知道涉案房屋另出售给他人，现却以2017年9月30日作为房屋价值时点主张损失，理据不足。再者，原告在订约时已知晓唐宏不具备代理权，应承担存在一定过错的部分风险，故本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张居间服务费的问题，根据《房地产买卖合同》“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，原告主张唐宏赔偿居间服务费14200元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告廖小钧与被告唐宏于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系于2018年10月12日解除；二、被告唐宏于本判决生效之日起十日内向原告廖小钧支付违约金118000元；三、被告唐宏于本判决生效之日起十日内向原告廖小钧赔偿居间服务费14200元；四、驳回原告廖小钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，由被告唐宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十二月二日书记员  陈雪冰