宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初10261号 原告：张文敏，男，1986年10月18日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区灵武市 委托诉讼代理人：李健、陈贵英，宁夏永合律师事务所律师。 被告：李金瑞，男，1983年4月7日出生，回族，公司职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区 被告：金晓玲，女，1986年3月28日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区 二被告共同委托诉讼代理人：张波，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 被告：宁夏佳世居房地产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：朱鹏程，系公司总经理。 委托诉讼代理人：冯开郁，男，宁夏佳世居房地产营销策划有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：李军勤，宁夏宁人律师事务所律师。 原告张文敏与被告李金瑞、金晓玲、宁夏佳世居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文敏及委托诉讼代理人李健、陈贵英，被告李金瑞及金晓玲委托诉讼代理人张波，被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人李军勤、冯开郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《银川市存量房房屋买卖合同》；2.请求判令三被告向原告退还已支付购房款27万元，并判令三被告承担违约金18万元。共计45万元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年5月，原告因购房向被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司寻求购房信息，被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司向原告披露被告李金瑞位于银川市金凤区xxx室交易信息并提供了居间服务促成原告与被告李金瑞约谈交易内容，在约谈过程中原告与被告李金瑞、宁夏佳世居房地产营销策划有限公司于2019年5月30日签订了《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告李金瑞名下位于银川市金凤区xxxx室，房屋建筑面积159.6平方米，交易金额90万元，买方支付价款方式为签订合同时支付定金2万元，2019年6月10日支付27万元，三方约定原告支付上述款项后等待被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司通知评估后3日内配合评估公司对房屋进行评估，原告于出具评估报告后2日内交贷款银行，申请贷款获批后5个工作日内三方共同办理过户手续，原告取得房屋产权证书2个工作日内办理产权抵押手续，由被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司陪同办理。原告在房屋过户后以该房屋商业贷款方式向被告李金瑞支付剩余购房款，李金瑞于房屋产权过户15日内向原告交付房屋，原被告在合同中约定合同项下发生争议，如协商无法解决依法向房屋所在地人民法院诉讼方式解决。在上述签约过程中，被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司全程参与提供居间服务，对合同交易目的提供保障。合同签订后，原告按约向被告支付了2万元购房定金，2019年6月10日原告按被告李金瑞的要求，将27万元购房款转入其妻子金晓玲账户，在等待被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司评估通知期间，三被告通知原告涉案房屋被人民法院查封无法交易，为核实房屋真实权属情况，原告委托律师调取了涉案房屋登记信息，方才得知涉案房屋产权人为哈昶鸿，且该房屋已被银川市兴庆区人民法院查封限制交易，即被告李金瑞并不是涉案房屋所有权人，无权处分出卖房屋，被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司向原告提供虚假交易信息，存在过错，三被告应当向原告返还已支付购房款，并按照合同约定承担违约责任向原告支付违约金。原告核实信息后要求三被告退还已支付款项并承担违约责任，但三被告一直推诿，无奈之下原告根据《民事诉讼法》的规定诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李金瑞、金晓玲辩称，2017年5月15日，金晓玲与第三人哈昶鸿签订银川市存量房买卖合同，约定由哈昶鸿将其名下位于银川市金凤区艾依水郡xx室出售给金晓玲。2017年5月18日，金晓玲与哈昶鸿在银川国安公证处进行公证。2019年5月30日，李金瑞与原告签订银川市存量房房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售于被告。2019年4月26日银川市兴庆区人民法院作出（2019）宁0104民初6578号民事裁定书，裁定冻结涉案房屋。后金晓玲提出保全复议申请，2019年7月23日，银川市兴庆区人民法院作出（2019）宁0104民初6578号之一民事裁定书，裁定中止对涉案房屋执行。案外人及申请保全人对该裁定并未提出执行异议之诉。2019年8月28日，银川市兴庆区人民法院作出（2019）宁0104民初6578号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的保全措施。被告与原告签订买卖合同之初明知该房屋在哈昶鸿名下，被告仅办理预告登记，仍与原告签订合同，视为对房屋情况的充分了解，同时依据上述裁定可见，涉案房屋自始至终不存在权利瑕疵，双方签订的买卖合同系真实意思表示，不存在解除合同的条件。且原告提出的违约金过高，明显超出其损失及被告获利的范围，故请求法院依法裁定驳回原告的诉讼请求并继续履行房屋买卖合同。 被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司辩称，答辩人在提供居间服务过程中向被答辩人张文敏提供了涉案房屋的真实状况，不存在违约行为。2019年5月张文敏向答辩人寻求购房信息，而李金瑞亦在寻求出售位于银川市金凤区艾依水郡小区xx号房屋，答辩人在征求张文敏与李金瑞的同意后，向双方提供了居间服务并促成双方约谈。答辩人根据李金瑞提供的材料，向张文敏出示了李金瑞妻子金晓玲与涉案房屋原房主哈昶鸿签订的《不动产买卖合同》、《银川市存量房房屋买卖合同(经纪成交版)》、《不动产权证书》、李金瑞给哈昶鸿的打款凭证哈昶鸿及其妻吴静怡委托李金瑞处分涉案房屋的《委托书》及对《委托书》进行公证的《公证书》，张文敏完全知悉涉案房屋的权属状况。同时，答辩人也带领张文敏实地看房对房屋被李金瑞实际占有的状况张文敏充分了解。在此前提下，2019年5月30日张文敏与李金瑞签订了《银川市存量房房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议，就购买涉案房屋达成一致，答辩人已经尽到了居间人的居间义务。因此，在答辩人提供居间服务过程中，根据李金瑞提交的材料及其实际占有案涉房屋的事实，答辩人有理由相信其对涉案房屋拥有合法处分的权利，而张文敏也充分知悉上述情况，答辩人不存在提供虚假信息或故意隐瞒真实情况的事实，故不存在违约行为。李金瑞与金晓玲对涉案房屋拥有合法权利，并且也已具备过户给张文敏的条件。在李金瑞与张文敏签订买卖合同后，答辩人即按三方签订的《过户、按揭代理合同》向房屋登记管理机关申请办理过户事宜，此时方才知晓涉案房屋被案外人韩丹申请了财产保全。李金瑞的妻子金晓玲立即向兴庆区人民法院提出了保全异议，涉案房屋被裁定中止执行。在法定期限内案外人韩丹未提出执行异议之诉，兴庆区人民法院先是中止涉案房屋的执行，后又解除对涉案房屋的保全。这充分说明李金瑞及其妻金晓玲对涉案房屋拥有合法处分的权利，并且具备了过户的条件。因此，答辩人提供的信息是真实的，对于涉案房屋被案外人申请保全的事实答辩人无从知晓也无法查询。实际上，现在张文敏完全可以要求继续履行合同，但张文敏以此为由拒绝履行其与李金瑞签订的《银川市存量房房屋买卖合同(经纪成交版)》，并按总房款的20%主张赔偿。按照合同的相对性，答辩人不是买卖合同的签署方，不应承担赔偿责任。答辩人已退还张文敏交纳的居间费用，不应再承担超出合同之外的违约责任。张文敏的购房首付款已交至浦发银行，并未经手答辩人，按揭贷款因浦发银行尚未放款，因此张文敏也不存在任何损失。虽然答辩人已忠实履行了居间义务，且不应对购房过程中的变故负责，但在张文敏提出中止履行买卖合同后，答辩人第一时间向其退还了居间费用。也就是说，即使答辩人存在违约行为，按照三方签订的《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，答辩人已承担了相应责任，不应承担超出合同约定之外的违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月30日，原告张文敏与被告李金瑞签订《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告李金瑞出售坐落于银川市金凤区艾伊水郡小区xx室房屋，建筑面积159.6平方米，原告张文敏系买受人；出卖方和买受方通过宁夏佳世居房地产营销策划有限公司达成交易；经买卖双方协商一致，房屋成交价格为90万元；买受方在签订本合同的同时支付定金2万元，定金由宁夏佳世居房地产营销策划有限公司代为保管；双方约定于2019年6月10日共同前往银行办理面签手续，买受方同时将首付款27万元支付出卖方；房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同及协议同时还对双方的其他权利义务及违约责任等进行了约定。原告张文敏于合同签订当日向被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司支付定金2万元，并于2019年6月10日向被告李金瑞支付购房款27万元。因涉案房屋被银川市兴庆区人民法院查封，原告张文敏以合同不能继续履行为由，提起本案诉讼。 另查明，被告李金瑞与被告金晓玲系夫妻关系。原告张文敏与被告李金瑞签订《银川市存量房房屋买卖合同》时，涉案房屋登记至案外人哈昶鸿名下。2017年5月15日，被告金晓玲与哈昶鸿签订《银川市存量房屋买卖合同》，约定被告金晓玲购买哈昶鸿名下位于金凤区xxx室房屋，房屋成交价为70万元。合同签订后，被告金晓玲及被告李金瑞按约履行了付款义务，但一直未办理产权登记手续。因哈昶鸿在银川市兴庆区人民法院涉诉，银川市兴庆区人民法院于2019年4月26日作出（2019）宁0104民初6578号民事裁定，裁定冻结哈昶鸿名下位于银川市金凤区艾伊水郡25-1-301室房屋的产权产籍及土地使用权。被告金晓玲向银川市兴庆区人民法院提出保全复议申请，银川市兴庆区人民法院审查后，依法作出（2019）宁0104民初6578号之一民事裁定，裁定中止对银川市金凤区艾伊水郡xx室房屋的执行。2019年8月28日，银川市兴庆区人民法院再次作出民事裁定，裁定解除对哈昶鸿名下位于金凤区艾伊水郡xx室房屋的产权产籍及土地使用权的冻结。2019年9月17日，被告金晓玲办理了银川市金凤区xxxx室房屋的所有权证书，登记至其名下。 再查明，原告张文敏于2019年7月23日以被告李金瑞无权出卖房屋为由，通知被告李金瑞解除双方签订的《银川市存量房屋买卖合同》。被告宁夏佳世居房地产营销策划有限公司于2019年7月23日向原告张文敏退还定金2万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据案涉合同约定，房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。案涉房屋虽于2019年4月26日被法院查封，但本案在审理过程中，案涉房屋已被解除查封，双方签订的《银川市存量房房屋买卖合同》能够继续履行，故原告主张解除合同、返还购房款及支付违约金的的诉请，本院不予支持。关于原告主张其于2019年7月23日以被告李金瑞无权处分案涉房屋为由向被告李金瑞发出解除合同通知，因被告李金瑞享有案涉房屋处分权利，故双方签订的合同并未当然解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告张文敏的诉讼请求。 案件受理费4025元，由原告张文敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇一九年十二月三十一日 书记员  于哲 本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。