台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4493号原告：台州市鼎好物业管理有限公司，住所地台州市现代购物广场C41号。法定代表人：李云彩，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮寒飞，浙江咏法律师事务所律师。被告：陈光宇，男，1959年10月3日出生，汉族，住台州市椒江区。原告台州市鼎好物业管理有限公司（以下简称鼎好物业公司）与被告陈光宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告鼎好物业公司的委托诉讼代理人阮寒飞，被告陈光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎好物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付自2015年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4946元，并支付违约金（其中2015年4月1日至2016年3月31日期间物业费1319元的违约金自2015年10月7日起算、2016年4月1日至2017年3月31日期间物业费1319元的违约金自2016年10月7日起算、2017年4月1日至2018年3月31日期间物业费1319元的违约金自2017年10月7日起算、2018年4月1日至2018年12月31日期间物业费989元的违约金自2018年10月7日起算，上述违约金均按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）。事实和理由：2015年3月30日，原告与椒江区东方花园小区业委会（以下简称东方花园业委会）签订《委托物业服务合同》，合同约定物业管理期限自2015年4月1日至2018年3月31日，原告为椒江区东方花园小区提供物业服务，约定物业服务收费及其他权利义务等内容。2018年3月31日到期后，在东方花园业委会未找到新的物业公司之前，原告继续为东方花园小区提供物业服务至2018年12月31日。被告系椒江区东方花园小区业主，其房屋面积为137.44平方米，按照合同约定，被告的每年物业管理服务费为1319元（137.44平方米×0.8元/平方米×12月），被告已拖欠物业管理服务费共计4946元，其中2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日、2017年4月1日至2018年3月31日的物业费分别为1319元，2018年4月1日至2018年12月31日的物业费为989元。合同约定，每年的7月1日至10月1日为物业费缴纳期，逾期后将在超过规定期限第七日开始按收费标准的每天0.3%加收滞纳金。截止2019年7月24日止，共计违约金2928元（1319元×0.066%×3129天+989元×0.066%×313天）。期间，原告曾向被告发律师函、缴费通知书、欠费通知书、向法院申请调解、诉讼等方式催讨物业费，但被告至今未付。被告陈光宇辩称：小区业委会应由小区业主选举产生，但东方花园小区业委会并未经过业主选举，相关的选举档案不存在。物业合同的签订程序违法，与原告签订物业合同没有经过三分之二以上业主的同意，涉案物业合同无效。物业合同内容存在霸王条款，合同仅规定业主的义务，但具体的物业服务内容不够具体明确，不符合相关规定。原告在保安巡逻、保安值夜班、小区北门夜间开关门、小区路灯、保洁、绿化方面均做得不合格。小区房屋出租的租金、广告费本应由业主所有，但原告并未公布相关的账目。小区的维修基金的花费，原告也并未公布账目。小区业委会主任曾关水、关电，行为恶劣。物业合同本在2018年3月31日即到期，小区业主本不想与之继续签订合同。原告在2018年3月31日之后属于单方面提供物业服务，故该段时间不应收取物业费。若原告提供的物业服务合格，被告应该支付相应的物业费。因原告提供的物业服务不合格，故其提出的物业费过高，原告愿意按照1000元/年的标准支付自2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费3750元，同时应扣除居委会转交原告的200元，该款项系被告在原告入驻小区服务前向居委会交纳的物业费结余部分。本院经审理认定事实如下：被告陈光宇系椒江区东方花园1号楼307室业主，房屋面积137.44平方米。2015年3月30日，原告鼎好物业公司为乙方与东方花园业务会为甲方签订《委托物业服务合同》一份，主要约定甲方将东方花园住宅区委托给乙方实行物业管理服务；物业费收费标准小高层一层为0.70元/平方米，二、三层为0.8元/平方米，四、五层为0.90元/平方米，六层为1元/平方米，七层以上1.20元/平方米；缴费期限自每年7月1日开始至10月1日截止，遇特殊情况，加以说明，可以延缓七日，逾期在超过规定缴费期限第七日开始算起，按收费标准的每天0.3%加收滞纳金；委托期限为三年自2015年4月1日至2018年3月31日。合同签订后，原告于2015年4月1日入驻东方花园小区并提供物业服务至2018年12月31日。被告在原告提供物业服务期限从未缴纳过物业费。另查明，原告曾以张贴缴费通知书、律师函、口头催要、诉讼等方式催告被告交纳物业服务费；东方花园小区部分业主曾联名提交《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及要求换届选举业委会的公开信。以上事实有原告提供的《委托物业服务合同》、不动产登记情况查询结果证明书、律师函、缴费通知、欠费通知、民事裁定书，本院从（2019）浙1002民初4547号案件调取的《强烈要求改选小区业主委员会的报告》、公开信以及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，涉案物业服务合同由被告所在小区业主委员会与原告签订，合同系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律强制性规定，应属有效，对被告具有拘束力。对于被告认为业主委员会签订物业服务合同未经法定程序作出因而无效的抗辩，本院认为，业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构，原告有理由相信业主委员会有权与其签订物业服务合同，业主委员会选聘物业服务企业的决定，非经法定程序撤销，其与物业服务企业签订的合同对各业主均有约束力，即使业主委员会选聘原告与法律规定程序不符，因原告已实际提供了物业服务，被告作为业主已享受该服务，从公平、合理的角度，业主也应为其接受的服务支付相应的对价。被告抗辩原告的物业服务质量不符标准。本院从本院（2019）浙1002民初4547号案件调取的东方花园小区业主公开信及报告，可以判断原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故原告无权要求被告支付违约金，并应适当减少物业费。对于减少支付物业费的比例，本院综合考量本案的实际情况酌情确定为10%。经计算，被告每月需向原告支付物业服务费109.95元，自2015年4月1日起至2018年12月31日止，被告共欠费45个月，合计欠物业服务费4947.75元，现原告主张物业服务费合计4946元，按减少10%计算，被告应支付给原告的物业服务费为4452.98元。至于被告主张的扣除200元居委会转交的款项，原告不认可，被告也未提供证据，对此抗辩，本院不予采纳。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈光宇于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市鼎好物业管理有限公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4452.98元；二、驳回原告台州市鼎好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由原告被告鼎好物业管理有限公司负担11元，被告陈光宇负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇一九年十二月二十日法官助理陈平代书记员 赵雨晨