徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11924号原告：徐州铁矿商贸有限公司，住所地徐州市北郊利国镇。法定代表人：张庆礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟、李成，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：铜山区国新百货商店，住所地徐州市铜山区利国镇铁矿集团工会对面。经营人：郭明，男，1975年3月1日出生，居民身份证号码320382197503019115，汉族，住徐州市铜山区利国镇铁矿集团工会对面被告：郭明，自然情况同上。原告徐州铁矿商贸有限公司（以下简称商贸公司）诉被告铜山区国新百货商店（以下简称国新商店）、郭明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，依法由审判员戚厚碧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商贸公司的委托诉讼代理人刘伟，被告国新商店的经营人郭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的不定期租赁合同关系；2、判决被告国新商店、郭明立即将位于徐州市铜山区利国镇铁矿集团工会对面的房屋（华联超市）腾空并移交给原告；3、判决被告国新商店、郭明支付原告房屋占有使用费81907.94元（2019年1月1日至2019年11月26日，实际计算至被告将涉案房屋腾空并移交给原告之日止）；4本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月6日，原告和被告国新商店签订了《门面房租赁合同》一份，租期二年，自2015年4月1日起至2017年3月31日止，年租金50000元。合同履行到期后，被告继续向原告支付了一年租金，但双方未签订租赁合同。到期后原告屡次催促被告将房屋腾空交付于原告，至今被告仍继续占有、使用该房屋，其行为侵犯了原告的合法权益，故提起本次诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告国新商店、郭明共同辩称：1、原告要求解除合同关系可以解除，但是要把我2008年交的5万元和利息退还给我，交的5万元我也不知道是什么钱，类似押金，利息按照2008年贷款利率7.74计算，利息是5万元乘以7.74，每年是3870元，一共是十一年六个月，到2019年12月份，利息是44505元，加上本金是94505元；2、可以把原告有产权的部分腾空，如果要求我自建的部分腾空的话，我要求按照铜山区门面房拆迁补偿标准给我补偿。原告说的支付房屋的费用我不知道是怎么计算的，按照多大的面积计算的，如果是按照评估的单价计算我不同意，因为我们没有签订租赁合同没有约定，我不能认可原告单方的评估，我只能按照原来合同约定的租金给延续；3、诉讼费用我不承担，因为我一直和原告在协商积极的争取，我还是想租赁这个房子继续使用，一直在沟通。但是原告以种种理由推脱不给解决，所以说诉讼的行为是原告单方的行为，诉讼费用我不承担；4、原告一直按照495平方的面积收取我的租金，通过本次诉讼，我才知道原告只是对303平方房屋享有产权，请求法庭主持公道，把原告这些年多收取的租金退还，计算方式是5万元除以495，等于101，这是每平方的单价，原告应收303平方乘以101等于30603元，差价5万元减去30603元，等于19397元，从2008年到2019年12月，共十一年六个月，应退回租金223065.4元，我欠原告2019年的租金请求法庭从这里面扣除，剩余部分打入我农行卡号。本院经审理查明以下事实：2005年12月15日，徐州市房产管理局将涉案房屋向原告颁发房屋所有权证，证号为徐房权证九里区字第××号，所有权人为原告，面积303.06㎡，房屋总层数为1层。2015年8月6日，原告与徐州市九里区国新超市签订《门面房租赁合同》一份，约定原告将位于徐州市铜山区国新超市，期限二年，年租金50000元，房屋总占地面积为495㎡，建筑面积为310㎡。合同到期后，徐州市九里区国新超市继续按照原合同价格租赁上述房屋，但双方未签订书面租赁合同。在租赁合同履行期间，被告方在涉案土地上自行建设了部分房屋。徐州市九里区国新超市系个体工商户，经营者系被告郭明，后被告郭明将徐州市九里区国新超市变更为被告国新商店。2019年至今，被告未向原告缴纳房屋租金。2019年11月5日，原告向被告邮寄送达通知书一份，该通知书载明原告与被告之间的不定期租赁合同关系，原告享有随时解除权，建议被告按照国资委要求的评估租赁价格与原告签订租赁合同，并预留10天宽限期，到期不签订书面租赁合同，原告与被告解除不定期租赁合同关系，并请腾空房屋。被告于2019年11月6日收到该通知书。另查明，徐州市国资委于2019年1月28日发布《关于进一步规范市属国有企业经营性房产租赁行为的指导意见》，该意见要求各市属国有企业所属的经营性商铺、非自用的生产（办公）用房的房屋租金价格应经有资质且经市国资委按规定程序选择的中介机构进行评估，价格评估结果报国资委备案。后涉案房屋按上述要求进行了评估，年租金为134040元。原告现有被告国新商店5万元租房押金未退。以上事实，有房屋所有权证、《门面房租赁合同》、收款收据、（2019）苏0312民初8579号民事裁定书、《通知》、EMS查询单、国资委文件、评估明细表及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，在原告和被告国新商店之间的租赁合同到期后，双方未签订书面的租赁合同，且对期限没有约定，应当视为不定期租赁。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年11月5日，原告向被告国新商店发送的通知书中，明确含有解除合同的意思表示，故在双方未签订新的租赁合同的情况下，本院确认双方的租赁合同关系于2019年11月16日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故被告国新商店应当返还原告涉案房屋并腾空室内物品。关于租金，在合同解除之前，被告国新商店应当按照合同约定的价格支付拖欠的租金，经计算，在2019年1月1日至2019年11月16日，被告国新商店应当支付原告租金43835.62元。在2019年11月17日之后至被告国新商店腾空房屋并返还原告之日止，本院参照按国资委要求评估的价格年租金134040元计算。被告国新商店在原告处有押金50000元，应当从租金中抵消。被告辩称押金50000元应当计算利息，双方在合同中对此没有约定，原告占有押金亦是合法占有，故该抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。被告抗辩应退还多收取的租金，因合同载明的占地面积和房屋面积与实际情况基本一致，故对其该项抗辩，本院亦不予支持。关于被告抗辩的自建房的问题，被告未提供该房屋的合法建造手续及产权证明，且该房屋系建设在原告出租给被告的土地上，故其要求原告赔偿无事实及法律依据。同时，因该部分房产无任何合法产权证明，亦不存在返还的事实依据；本案系租赁合同纠纷，被告自建部分不属于租赁合同的内容，原告对自建部分也没有诉讼请求，故本案中对该问题不予处理。双方可另行协商解决，协商不成，可基于物权法的相关规定另案诉讼《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，当应同时注明该字号经营者的基本信息。故被告郭明主体不适格，应驳回原告对郭明的起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐州铁矿商贸有限公司与被告铜山区国新百货商店之间的租赁合同关系于2019年11月16日解除；二、被告铜山区国新百货商店于本判决生效后十日内将位于徐州市铜山区铁矿集团工会西门对面的房屋（原老酱油店，现华联超市，不含被告自建部分）腾空并返还给原告徐州铁矿商贸有限公司；三、被告铜山区国新百货商店于本判决生效后十日内支付原告徐州铁矿商贸有限公司2019年1月1日至2019年11月16日的租金43835.62元及2019年11月17日之后的租金损失（按年租金134040元计算至被告铜山区国新百货商店实际腾空并返还原告房屋之日止），但应扣除押金50000元；四、驳回原告徐州铁矿商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行腾空并返还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费减半收取925元，由被告铜山区国新百货商店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（本页无正文）审 判 员 戚厚碧二〇一九年十二月十四日法官助理 孟雨薇书 记 员 张 雯