河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初2258号原告：洛阳龙海置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道南2号4幢。统一社会信用代码：9141030056646121XJ。法定代表人：王丰，董事长。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师，特别授权。被告：刘进芳，男，汉族，1983年2月2日生湖北省天门市19X。委托诉讼代理人：刘志刚，湖北金卫律师事务所律师，特别授权。第三人：薛波，女，汉族，1969年7月4日生河南省洛阳市涧西区422。（缺席）原告洛阳龙海置业有限公司（以下简称“龙海公司”）诉被告刘进芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2018年10月17日作出（2018）豫0311民初106号民事判决书，被告刘进芳不服上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）豫03民终205号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依职权追加薛波为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告洛阳龙海置业有限公司委托诉讼代理人李理博，被告刘进芳及其委托诉讼代理人刘志刚到庭参加诉讼，第三人薛波经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告龙海公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告协助原告办理注销《商品房预售合同》备案登记及注销预告登记；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告系洛龙区龙鼎绿城洛阳诚园项目16#地块开发商，原告在该地块上建设了龙海林溪花园项目。该项目销售过程中，原告与洛阳沃居房地产经纪有限公司签订《房屋分销代理合同》，授权洛阳沃居房地产经纪有限公司代理销售2#楼商品房，销售方式采取：客户选房成功，向开发商交纳3000元定金；房款支付方式，开发商垫付不超过成交房源总价的30%房屋首付款，余款办理银行贷款方式付款；客户于2016年10月31日前、2017年3月31日前分两期偿还开发商垫付的首付款。2016年5月31日，经洛阳沃居房地产经纪有限公司联系，被告选定8号楼2单元2503室房屋一套，并向原告交纳定金3000元。就被告所购房屋首付款支付事宜，原告指定本单位财务人员薛波，与被告及洛阳沃居房地产经纪有限公司签订《借款协议书》，约定：乙方（被告）向甲方（薛波）一次性借用现金116397元，甲方以现金形式将乙方借款直接支付给龙海公司，乙方向甲方按借款协议约定的还款批次、金额出具借款借据；另约定，乙方任何一笔借款超过60日，视为乙方自动放弃所购房屋的财产权益，甲方有权要求龙海公司将乙方的财产权益归甲方所有，且乙方所交的房款作为违约金不予退还。2016年6月1日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买8栋2单元2503号房屋，价款为589397元，付款方式为首付款119397元（含被告支付定金3000元）贷款470000元。该《商品房预售合同》于2016年6月3日办理备案登记，合同履行过程中，被告未按约定交付案涉案房屋首付款。综上，被告未按照《借款协议书》约定时间向原告或其代理人薛波支付房款，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，因此双方签订的《商品房预售合同》应当解除。恳请人民法院依法支持原告诉讼请求。被告刘进芳辩称:不同意原告要求解除商品房预售同合以及办理注销备案登记的诉讼请求。第一、我方通过洛阳沃居房地产经纪有限公司与薛波签订了借款协议书，由薛波垫付其首付款116397元，原告方在诉状中陈述了支付首付款的事实也认可薛波的出借款项事实，因此被告已实际支付116397元，不存在违约情形。至于薛波与我方之间的借款协议纠纷，是双方的另外借款合同纠纷，与本案不是同一个法律关系；第二、我方已在银行办理了贷款抵押登记手续并且其建行的款项已实际划到原告方名下，买房合同的大部分行为全部已实际履行，我方后期还贷也按正常程序进行并没有产生逾期和违约，因此原告方的诉求无法律依据与事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。补充一点：我方不知道薛波是原告单位的财务人员，我方认为薛波的借款行为是个人行为，另外我方在建设银行贷款470000元的本金已实际支付给原告，合同已实际履行完毕故不存在违约。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院审查确认的证据及双方当事人阐述，本院认定事实如下：2016年，原告龙海公司（甲方）与洛阳沃居房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋分销代理合同》一份，就龙海公司委托洛阳沃居房地产经纪有限公司代理分销其龙海·林溪项目2#楼房屋的相关事宜，主要约定如下：项目名称为龙海·林溪2#楼；所代理销售房屋所载位置、面积、户型、价格等按甲乙双方约定为准，详见合同附件；合同约定有效期为2016年4月15日到2016年6月14日，有效期指的是甲乙双方约定的销售完成本合同附件所列房源的期限；乙方在2016年4月15日至2016年5月14日期间，如顺利完成本合同附件所列房源5套以上（含5套）的销售，则本合同继续执行至2016年6月14日,否则本合同自动终止。同时约定，销售方式采取：客户选房成功，向开发商交纳3000元定金；房款支付方式，前期由开发商垫付房屋首付款，不超过成交房源总价的30%，还款期限2017年3月1日前。乙方负责客户于2016年10月31日前归还50%甲方所垫付的房屋首付款，于2017年前为一年归还50%甲方所垫付的房屋首付款。甲方在收到全部款项之后（包括甲方所垫付的首付款及按揭贷款），交付客户所购房屋。本案案涉房屋，原告以零首付房款方式委托销售，洛阳沃居房地产经纪有限公司对客户还款承担连带担保责任。同时以上事实有本院作出的（2016）豫0311民初3915号生效民事判决予以确认。2016年5月31日，被告刘进芳经洛阳沃居房地产经纪有限公司选定龙海·林溪8号楼2单元2503室房屋一套，并向原告缴纳了购房定金3000元，原告向其出具了《收据》。同日，被告刘进芳（乙方）与第三人薛波（甲方）及保证人洛阳沃居房地产经纪有限公司（丙方）签订《借款协议书》一份，约定：一、乙方因个人原因向甲方一次性借用现金人民币116397元，经三方同意，甲方以现金方式将乙方借款直接支付给洛阳龙海置业有限公司，乙方向甲方按借款协议约定的还款批次、金额出具借款借据。二、乙方以在洛阳市洛龙区购买的龙海·林溪8号楼2单元2503室的财产权益作为还款保证。四、乙方应于2016年10月31日偿还甲方58198元、于2017年3月31日偿还甲方59199元。五（4）、乙方逾期超过60日，视为乙方自动放弃所购房屋8号楼2单元2503室的财产权益，甲方有权要求洛阳龙海置业有限公司将乙方的财产权益归甲方所有，且乙方所交的房款作为违约金不予退还。该协议书签订后，薛波和刘进芳分别在甲方和乙方处签字摁手印，洛阳沃居房地产经纪有限公司在丙方处加盖公章。借款协议签订当日，被告刘进芳向第三人薛波出具借据两张，借据上载明的借款金额分别为58198元和58199元。2016年5月31日，原告向刘进芳出具了《收据》，载明收到刘进芳购房款116397元。2016年6月1日，原告龙海公司与被告刘进芳签订编号为YS0352776的《商品房预售合同》，约定被告购买原告所开发洛龙区××以西××恺街以东××路以南××地界以北××花园××单元××号03号房屋，被告应于合同签订当日向原告支付首付款119397元，剩余款项470000元被告通过银行贷款方式进行支付。同时合同附件四第二条约定，因贷款银行拒绝受理贷款申请或未足额发放贷款的或因被告原因未足额支付应付款项的，被告应自双方约定到账期限届满10日内将购房款全额补足给原告；否则，原告有权通知被告单方面解除合同。原告通知被告解除合同的，被告应在收到该通知之日起3日内退还合同和发票、收据等所有原件，双方办理解除《商品房预售合同》备案手续，原告在所有退房手续办理完毕，方可无息退还买受人房款：买受人逾期办理的，每逾期一日，应按照全部房款的日万分之四标准，支付自解除合同通知（通知方式包括但不仅限于电话、短信、书面）送达之日后第四日起至双方办理完毕解除《商品房预售合同》备案手续之日止的逾期履行违约金，直至首付款扣完为止，不排除出卖人通过法律程序对买受人解除《商品房预售合同》。2016年6月15日，原、被告与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告刘进芳向中国建设银行股份有限公司洛阳分行贷款470000元，借款期限为360个月，从2016年6月15日至2046年6月15日，被告以其所购买洛龙区××以西××恺街以东××路以南××地界以北××花园××单元××号03号房屋作为抵押物为其贷款470000元向中国建设银行股份有限公司洛阳分行办理抵押。同时约定被告采用每月等额本息还款方法，在合同签订的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币2424.9元。该470000元贷款中国建设银行股份有限公司洛阳分行已一次性划入原告洛阳龙海置业有限公司账户。被告刘进芳一直正常偿还该项贷款至今，未有逾期和违约情况。被告刘进芳曾到洛阳沃居房地产经纪有限公司寻找薛波提出偿还所借的116397元购房首付款，因未找到薛波且洛阳沃居房地产经纪有限公司称正在与原告进行诉讼而无结果，该款项刘进芳至今未还。原告龙海公司主张薛波是代其公司与被告刘进芳签订的借款协议，因刘进芳一直未偿还该项借款已构成违约，故诉至本院，请求解除与被告刘进芳签订的《商品房预售合同》并注销《商品房预售合同》的备案登记、预告登记。庭审中，被告刘进芳提交原告邮寄给其的《关于办理房屋权属登记手续的通知》,证明原告于2019年4月20日曾通知被告，要求被告于2019年5月20日前携带材料到洛阳市民之家办理房屋权属登记手续，但被告未能办理。本院认为，原告龙海公司与被告刘进芳签订的《商品房预售合同》，以及被告刘进芳与第三人薛波签订的《借款协议书》均系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，双方均应当按照合同约定诚信全面的履行自己的义务。本案所涉合同约定，被告应于合同签订当日向原告支付所购房屋的首付款，原告龙海公司主张未收到被告刘进芳的首付款，但原告提交的有2016年5月31日为刘进芳出具的收据两张，载明收到刘进芳购房款3000元和116397元，且之后刘进芳已通过中国建设银行成功办理剩余470000元房款的贷款，并正常偿还房贷至今，足以证明原告龙海公司已收到刘进芳的首付款119397元。从被告刘进芳与第三人薛波签订的《借款协议书》以及刘进芳给薛波出具的两张借据可以确认刘进芳向薛波借款116397元，原告主张薛波系代表龙海公司履行职务行为，但其并未提交证据证明给薛波出具过委托代理手续，也没有其他相关证据证明薛波的行为系职务行为，其应承担举证不能的不利后果。综上，原告龙海公司的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人薛波经本院合法传唤未到庭，视为对其诉讼权利放弃。至于被告刘进芳和第三人薛波之间的借款纠纷，薛波可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告洛阳龙海置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2627元，保全费3420元，由原告洛阳龙海置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常代审 判员  方 姗人民陪审员  赵玉建二〇一九年十二月十三日书 记 员  孙亚丹