河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再250号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石家庄市金海房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区北二环西路26号。负责人：路欢，该公司监事。委托诉讼代理人：范国利，河北建兴人和律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王丽亚，女，1962年4月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：张学武，河北厚正律师事务所律师。再审申请人石家庄市金海房地产开发有限公司（以下简称金海房地产公司）与被申请人王丽亚房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市新华区人民法院于2017年6月11日作出（2017）冀0105民初2486号民事判决，金海房地产公司部分，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日作出（2017）冀01民终9636号民事判决，已经发生法律效力。金海房地产公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年8月6日作出（2018）冀民申4174号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人金海房地产公司的委托诉讼代理人范国利、被申请人王丽亚的委托诉讼代理人张学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海房地产公司再审请求：1、撤销原一、二审判决；2、驳回王丽亚的起诉或诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由王丽亚承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，法律关系不明确。赵学敏系河北省建材建设有限公司（以下简称建材公司）总经理及股东，其与申请人签订抵账协议书，申请人完全有理由相信其行为系职务行为，相应法律后果应由建材公司承担。王丽亚为该单位财务科人员，涉案房产并不是抵顶给其个人的，其不能独立取得涉案房产项下合同权利。原审仅依据其提供的收款收据就认定为抵债行为缺乏事实及法律依据。本案基础法律关系是债权债务关系，而不是房屋买卖关系，也就谈不上返还购房款。原审认定申请人以涉案房产抵顶建材公司部分债务，同时认定王丽亚取得涉案房产项下的合同权利，转化抵顶为王丽亚购房款，两者相互矛盾，侵害建材公司权益。原审认定的事实与被申请人起诉主张的事实相互矛盾，被申请人主张支付全款购房的事实不能成立，其诉讼请求不应支持。王丽亚辩称，申请人与被申请人2011年3月29日签订的金海华府商品住宅预定协议书属无效。王丽亚已交付房款654930元给申请人完全属实。关于2011年3月30日所签的协议书，被申请人不是河北省建材建设有限公司的当事人，无权代表河北省建材建设有限公司签字，此协议对被申请人不具有约束力，应当以2011年3月29日签订的协议约定的内容为准。2011年3月30日所签订的协议只是个补充形式，是王丽亚所交纳的房款659430元偿还河北省建材建设有限公司的欠款。王丽亚向一审法院起诉请求：1、依法确认双方2011年3月29日签订的《“金海华府”商品住宅预定协议书》无效；2、判令金海房地产公司返还王丽亚购房款654930元；3、本案诉讼费用由金海房地产公司承担。一审法院认定事实：王丽亚与金海房地产公司2011年3月29日签订《“金海华府”商品住宅预定协议书》，预定王丽亚购买金海房地产公司开发建设的2505号房屋，房屋价款为654930元。王丽亚提供了金海房地产公司出具的购房款收据并有王丽亚本人到庭说明购房款的支付情况。金海房地产公司提供与河北省建材建设有限公司于2011年3月30日签订的《协议书》，证明涉案房屋系抵顶河北省建材建设有限公司的债务才与王丽亚签订的房屋预定协议，并提供河北省建材建设有限公司工商信息登记及证人证言佐证。但金海房地产公司提供的《协议书》无河北省建材建设有限公司的签章或法定代表人的签字。上述事实有《“金海华府”商品住宅预定协议书》（编号：092号）、收费收据、《协议书》、询问笔录及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，本案双方当事人均认可《“金海华府”商品住宅预定协议书》（编号：092号）中预售的房屋未取得预售许可证，本案对王丽亚主张的第一项诉讼请求予以支持；对于金海房地产公司提供证据证明涉案房屋系抵债性质的抗辩，一审法院认为，金海房地产公司提供的《协议书》中乙方虽注明为河北省建材建设有限公司，但是落款并无该公司的签章或法定代表人的签字，落款签字的为案外自然人赵学敏，并非法定代表人，在河北省建材建设有限公司未予追认的情况下不能视为案外人赵学敏有代理公司签订协议的权限，对金海房地产公司辩称是与河北省建材建设有限公司的抵债行为，不予采信，即使涉案房屋系抵债行为，因该协议落款是金海房地产公司与案外人赵学敏及本案王丽亚所签订，且协议书中的房号与《“金海华府”商品住宅预定协议书》（编号：092号）中的房号一致，结合王丽亚提供的收款收据，可以认定是双方当事人之间的抵债行为，因金海房地产公司未实际交付房屋，抵债行为未完成，故金海房地产公司应当返还王丽亚的购房款654930元，对王丽亚的第二项诉讼请求，予以支持。一审法院判决:一、确认王丽亚与金海房地产公司于2011年3月29日签订的《“金海华府”商品住宅预定协议书》（编号：092号）无效；二、限金海房地产公司于本判决生效之日起十五日内向王丽亚返还购房款654930元。金海房地产公司不服一审法院判决，上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。本院二审认定事实：2011年3月30日，金海房地产公司（甲方）与河北省建材建设有限公司（乙方）签订协议书。协议约定，甲方偿还乙方161万债务，现金支付300140元，以7277元/平方米的价格抵顶2504#、2505#两套住宅，每套住宅面积90平方米，共计180平方米，抵顶债务1309860元，甲方按照乙方的要求在《购房协议》中填写购房人姓名等，该协议落款处乙方签字为赵学敏和王丽亚。赵学敏为河北省建材建设有限公司董事、总经理。2011年3月29日，金海房地产公司分别与赵学敏、王丽亚签订《“金海华府”商品住宅预定协议书》，以7277元/M2的价格预定给赵学敏2504#房，以7277元/M2的价格预定给王丽亚2505#房。签订预定协议书当日，金海房地产公司为王丽亚出具金额为654930元的购房款收据1份。金海房地产公司与王丽亚均认可案涉房产目前无预售许可证。其他基本事实与一审法院认定一致。本院二审认为，金海房地产公司与河北省建材建设有限公司签订的协议书，以及金海房地产公司与王丽亚签订《“金海华府”商品住宅预定协议书》，均系当事人真实意思表示，证据效力予以确认。根据当事人提供的上述证据，可以证实金海房地产公司曾以金海华府2505#房产抵顶了所欠河北省建材建设有限公司部分款项的事实，即以房抵债事实成立，由此也可以证实王丽亚取得了案涉房产项下的合同权利，金海房地产公司所欠河北省建材建设有限公司的部分款项已转化抵顶为王丽亚的购房款。金海房地产公司作为出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与王丽亚订立的商品住宅预定协议书，应当认定无效。一审法院据此判决金海房地产公司返还王丽亚购房款，符合法律规定，并无不妥。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与本院二审、一审法院认定的事实一致。本院再审认为，再审申请人金海房地产公司与河北省建材建设有限公司签订的《协议书》，以及再审申请人金海房地产公司与被申请人王丽亚签订的《“金海华府”商品住宅预定协议书》，均系当事人的真实意思表示，证据效力应予确认，本院二审对此认定并无不妥。上述证据相互印证，可以证实再审申请人金海房地产公司以金海华府2504#、2505#房产抵顶其所欠河北省建材建设有限公司债务1309860元，并按照协议约定分别与赵学敏、王丽亚签订了《“金海华府”商品住宅预定协议书》，以房抵债，《协议书》已经实际履行的事实。被申请人王丽亚提交的《“金海华府”商品住宅预定协议书》及购房款收据只是当事人履行以房抵债协议的履行方式。案涉《协议书》上虽无河北省建材建设有限公司的签章或法定代表人签字，因被申请人王丽亚在《协议书》上签字，证明其对上述以房抵债抵销再审申请人金海房地产公司所欠河北省建材建设有限公司债务的事实是明知并予以认可的，并不影响对本案诉争事实的认定。被申请人王丽亚称该《协议书》只是个补充形式，是再审申请人金海房地产公司用其所交房款偿还河北省建材建设有限公司欠款的主张，不合常理，与事实相悖，本院不予采信。因此，再审申请人金海房地产公司与被申请人王丽亚之间不存在房屋买卖的真实意思表示，《“金海华府”商品住宅预定协议书》应属无效。被申请人王丽亚主张其以现金方式向再审申请人金海房地产公司支付654930元购房款，并无充分证据证实，本院对此不予认定。对被申请人王丽亚要求再审申请人金海房地产公司返还购房款的请求亦不予支持。综上，原一、二审判决认定事实不清，证据不足，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀01民终9636号民事判决和石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2486号民事判决第二项；二、维持石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2486号民事判决第一项；三、驳回被申请人王丽亚的其他诉讼请求。一审案件受理费10349元和二审案件受理费10349元，均由被申请人王丽亚负担。本判决为终审判决。审判长  郝俊贤审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一九年十二月十八日书记员  赵亚坤