江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8295号上诉人（原审被告）：南京市秦淮区芦露百货超市店，住所地南京市秦淮区莫愁路459号。经营者：芦露。委托诉讼代理人：唐凯，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊娜，江苏东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号。法定代表人：郭斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：厉瑶，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟莉，江苏中舜律师事务所实习律师。原审被告：南京尊仁贸易有限公司，住所地南京市建邺区水西门大街207号1102室。法定代表人：孙爱娟。上诉人南京市秦淮区芦露百货超市店（以下简称芦露超市）因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）、原审被告南京尊仁贸易有限公司（以下简称尊仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦露超市上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审该项诉请。2、撤销一审判决第三项，依法改判芦露超市向银都公司支付租金损失72000元。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未对涉案房产公开招标程序的合法性进行审查，遗漏对重要事实的认定。上诉人认为对招租程序合法性审查是确认上诉人是否应当承担租金损失的前提。2、一审法院在被上诉人未提交充分证据证明涉案房屋中标价格的前提下，就认定年租金为392000元，明显存在证据不足，上诉人认为意向承租报名表价格仅为第三方单位在投标工程所达成的意向价格，并非最终实际中标的交易价格，即便上诉人应当赔偿被上诉人应当租金损失，也应当以被上诉人实际损失为限，兼顾上诉人在承租涉案房屋因地铁5号线围挡施工所给上诉人带来的经济损失。经综合考虑应当以原租赁价格144000元进行认定。即便不认可以原租赁价格也应当参照秦淮区物价局所认定的招租底价28万元作为租金损失的标准。银都公司辩称：1、本案是基于上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同而产生的纠纷，与招投标的程序的合法性和相关文件无关，上诉人就承租被上诉人房屋相关事实是能够确定的。2、被上诉人在招投标过程中是依据秦淮区国有经营型资产出租管理实施细则以及招投标相关的法律法规，公开合法的进行招投标程序，而且上诉人也参与本次招投标，因此其对招投标的过程和结果应当是清楚明确的，中标单位的年租金为39.2万元，上诉人也是清楚的，一审过程中上诉人并未提出相关异议。3、被上诉人所主张的相关诉讼请求并非以赔偿损失为主要依据，其违约依据主要是中标单位的应收租金情况，换言之，如果上诉人在合同解除时，能够及时腾清房屋，被上诉人完全可以依据中标合同取得39.2万元年租金，据此被上诉人因上诉人未能完全履行合同原因，其损失依据计算标准应当认为中标单位的年租金即39.2万元，至于上诉人所提起因施工等造成的损失，与本案无关。尊仁公司未发表陈述意见。银都公司一审诉讼请求：1.芦露超市立即腾清并交还南京市秦淮区莫愁路459号房屋；2.芦露超市支付银都公司房屋占用费7101元（自2017年12月1日起至2017年12月18日）；3.芦露超市赔偿银都公司自2017年12月18日起6个月房租损失196000元;4.芦露超市承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原南京市建邺区百货公司批发部系涉案房屋产权人。后南京市建邺区百货经营公司批发部名称变更为南京宁佳物资中心。1997年5月，宁佳商贸总公司隶属银都商厦管理。1997年12月，包括银都商厦公司在内的企业组建南京银都（集团）有限责任公司即本案一审原告。2013年10月28日，银都公司（甲方）与尊仁公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2013年10月30日至2014年10月29日止；年租金为144000元，一年支付一次；租赁期结束后，乙方保证将房屋完整地归还甲方，不得破坏，拆除房内现有结构设施，否则后果自负。该合同到期后，涉案房屋由被告芦露超市使用，银都公司与芦露超市未签订书面合同，芦露超市按照原合同约定的年租金标准144000元向银都公司交付租金至2017年11月30日。2017年8月，银都公司告知芦露超市和尊仁公司涉案房屋要进行招投标租赁，2017年11月17日，银都公司通过南京市秦淮区公共资源租赁监管系统对涉案房屋进行公开招标，芦露超市以年租金288000元的价格参加竞标，但未中标，2017年12月18日，银都公司通知中标企业，中标价格为年租金392000元。后银都公司要求尊仁公司以及芦露超市交还房屋，双方一致协商未果，银都公司起诉至本一审法院。银都公司陈述本次起诉关于房租损失目前仅要求芦露超市支付自2017年12月18日起6个月的租金损失。一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。本案中，芦露超市一直使用涉案房屋，但未与银都公司签订书面租赁合同，双方系不定期租赁合同关系。2017年，银都公司已通知涉案房屋将不再租赁给芦露超市使用，故芦露超市作为承租人应将房屋腾空返还给银都公司。芦露超市认可尚欠2017年12月18日前租金7101元，一审法院予以确认。关于银都公司要求芦露超市赔偿6个月租金损失的诉讼请求，由于芦露超市拒不交还房屋，导致银都公司无法向中标单位交付房屋，亦无法获取租金，现银都公司要求参照中标价格计算6个月租金损失196000元的诉讼请求，并无不当，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、南京市秦淮区芦露百货超市店于判决生效之日起十五日内向南京银都（集团）有限责任公司腾空归还南京市秦淮区莫愁路459号房屋。二、南京市秦淮区芦露百货超市店于判决生效之日起十五日内向南京银都（集团）有限责任公司支付2017年12月1日至2017年12月18日期间使用费7101元；三、南京市秦淮区芦露百货超市店于判决生效之日起十五日内向南京银都（集团）有限责任公司支付租金损失196000元。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。合同解除后，已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，双方之间的不定期租赁合同解除后，银都公司可以请求芦露超市迁出案涉房屋，芦露超市拒绝搬出的上诉请求没有依据，本院不予支持。关于银都公司要求芦露超市支付从2017年12月18日起6个月租金损失的支付标准问题。芦露超市认为因修建5号线地铁导致其经营受到影响，从而要求降低该支付标准。但事实上自2017年12月18日以后，芦露超市与银都公司之间已经并不存在租赁关系，芦露超市占有案涉房屋已无依据，其经营状况的好坏均与银都公司无关，并不会影响银都公司向其主张租金赔偿的具体标准。故芦露超市的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。经招投标，案外人南京清立信网络科技有限公司（以下简称清立信公司）中标承租案涉房屋，房租标准为每年392000元，因芦露超市拒不搬出案涉房屋，导致银都公司无法向清立信公司交付案涉房屋以及收取租金，此为银都公司的实际损失。芦露超市认为每年392000元的租金标准只是意向价格并非中标价格，中标程序违法，但其并未举出相应证据，其又要求参照秦淮区物价局认定的招租底价即每年280000元的标准支付租金损失，亦无相应事实和法律依据，故芦露超市对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决要求芦露超市按392000元每年的标准向银都公司支付租金损失并无不当，本院予以维持。综上，芦露超市的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由芦露超市负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年十二月三十一日书记员  戴 苗