广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7768号原告：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区天河北路30号12层1201室。法定代表人：覃承松，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习人员。被告：郭永福，男，1971年12月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市金顺房地产开发公司诉被告郭永福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市金顺房地产开发公司（下称金顺公司）委托诉讼代理人胡焱平、周静及被告郭永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金顺公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付因被告多占回迁安置房产的补偿款暂计345764.04元（按每平方米31600元计算），待对该房产重新评估后按新的评估价格计算补偿款。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:广州市江山实业总公司经批准，征用原广州市文昌南路宝华直街10号房屋等地段土地兴建商住楼，并委托广州市城镇建设开发总公司实施拆迁。1996年11月28日，郭宝凯与广州市城镇建设开发总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，协议约定回迁安置房屋面积为75平方米。1997年12月广州市国土局核准该地块用地单位变更为原告。2000年4月，郭宝凯回迁至原告提供的现编门牌为文昌南路宝华北街11号202房。经广州市房地产测绘所测量，文昌南路宝华北街11号202房的面积85.9419平方米。该房屋面积超过了协议约定的回迁安置面积，超过的面积为10.9419平方米。广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第919号民事判决书认定，郭宝凯于2010年6月6日报死亡，该房产由被告郭永福受赠。对于超过约定回迁安置的面积的房屋，郭宝凯及被告并无权占为所有。但由于被告单方对该房产办理不动产权证。为此，被告应对超过协议约定回迁安置面积的房产向原告折价补偿。广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书认定在2016年6月2日时段原荔湾区文昌南路宝华直街10号地段住宅房产每平方米的价值为31600元，但现在房价已上涨，补偿款总额按新评估的价格计算。被告郭永福辩称：不同意原告诉请。理由如下：1.原告在（2013）穗荔法民三初字第959号案中承认了原拆迁房屋面积为1019.2469平方米。拆迁房屋原属13名业权人，因此每个业权人应回迁份额为1019.2469平方米÷13=78.4平方米。现在回迁房屋存在公摊面积，按楼梯楼9成的实用面积计算，原告给予我方回迁的面积应该按86.24平方米进行回迁，但实际上我方收到的面积只有85.9419平方米。2.双方签订拆迁协议时我方已经支付了增大面积房款，详见我方的收款收据。拆迁协议上有注明买大10平方米按成本价每平方米900元计算。另外按商品价5700元/平方米买大5平方米。3.《房屋拆迁安置协议》第十条第三点约定回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分，我方以900元/平方米购买。我方认为增大面积的回购单价应为900元/平方米。原告围绕其诉讼请求提供如下证据：1.列入1995年商品房预备项目计划先行办理土地出让、批准用地及报建手续通知书；2.房屋拆迁许可证；3.委托拆迁安置协议书；4.证明书；5.关于土地使用权问题的复函；6.房屋拆迁安置协议书（原件）、广州市城市房屋拆迁补偿协议书；7.房地产分户图；8.广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第919号民事判决书；9.广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书；10.广州市不动产登记查册表；11.关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价款商议函、EMS查询单。被告围绕其主张提供如下证据:1.收款收据;2.自行制作的已拆迁面积、应补偿房屋、测绘面积汇总表。本院经审理查明：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭伟才等13人共有的产业。已故郭伟才占上述房屋1/13产权，继承人为郭宝凯。广州江山实业总公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）城地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。1996年3月14日，广州江山实业总公司、金顺公司和案外人广州市城镇建设开发总公司（以下简称：城镇建设公司）签订《委托拆迁安置协议书》，约定：广州江山实业总公司和金顺公司共同委托城镇建设公司继续办理上址地块的拆迁工作，由金顺公司提供拆迁资金和临迁周转房和安置房；金顺公司的责任是履行拆迁安置协议，本协议签订前城镇建设公司与拆迁户签订的安置补偿协议具有法律效力，金顺公司对已签的拆迁安置、补偿协议，根据拆迁安置的政策法规规定进行妥善处理，不再使用城镇建设公司的周转房作临迁；楼宇建成，城镇建设公司分得商住楼建筑面积200平方米的住宅，金顺公司向城镇建设公司支付拆迁管理费8万元，管理费分两期支付，除上述利益外，广州江山实业总公司与城镇建设公司不再参与分享项目的其他任何利益；等等。1996年11月28日，郭宝凯与广州江山实业总公司、广州市城镇建设开发总公司分别签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》，约定拆除广州市文昌南路宝华直街10号十三分之一产权房屋，建筑面积59.2469平方米的继承房产。拆迁人移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝凯办理产权登记和领取房地产权证手续。其中，《房屋拆迁安置协议》约定：回迁办法：城镇建设公司（拆迁人，甲方）应于1998年10月30日前，在文昌南路××宝××路新建（第C幢）第二层楼南向房，建筑面积75平方米作安置郭宝凯（被拆迁人，乙方）回迁居住；其他事项：1.甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方以成本价10平方米×900元和商议价5.7531平方米×5700元，共购买15.7531平方米，在双方公证生效后二十天内，乙方一次性付给甲方上述买方款；……3.回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分，乙方以900元/平方米购买；等等。1996年12月5日，城镇建设公司开出收据，内容为郭宝凯交来预购房款单价每平方米900元，10平方米共9000元。另购单价每平方米5700元，5平方米共28500元。该款日后转换为购房发票。1997年12月，广州市国土局核准地块用地单位更改为本案原告金顺公司。2000年4月，郭宝凯回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街11号202房。郭宝凯于2010年6月6日报死亡。其时，金顺公司已取得广州市文昌南路宝华北街1-13号（单号）2-9层（除31套直管公房）的初始登记权属证书。金顺公司、城镇建设公司尚未会同郭宝凯办理文昌南路宝华北街11号202房的权属证书。2014年，郭永福以城镇建设公司为被告、金顺公司为第三人向本院提起诉讼，请求办理涉案房屋权属证书及要求在办证过程中不得就共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算等。本院作出（2014）穗荔法民三初字第1145号民事判决驳回郭永福全部诉讼请求。郭永福上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第919号民事判决书。该院认为：郭宝凯生前将涉案房屋赠与郭永福，关于涉案房屋的权利义务也相应转移。郭永福依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》要求城镇建设公司、金顺公司协助办理产权登记及领取房产证符合法律规定。两公司应履行对郭永福的协助办证义务。由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不明确，郭永福主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证后，由郭永福与金顺公司协商解决或循法律途径解决。判决如下：一、撤销（2014）穗荔法民三初字第1145号民事判决；二、该判决送达之日起三十日内，金顺公司、城镇建设公司提供必要证明文件，会同郭永福向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街11号202房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由广州市金顺房地产开发公司负担；三、驳回郭永福的其他诉讼请求。根据2017年11月15日《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋登记时间为2017年10月27日；涉案房屋建筑面积为85.9419平方米，套内建筑面积76.4478平方米，分摊建筑面积9.4941平方米。2019年8月8日，金顺公司向郭永福寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价款商议函》（金顺房函（2019）第2号）。主要内容为回迁房屋实际超出10.9419平方米，拟将上述面积以市场价转给郭永福。快递记录显示郭永福本人签收。经查，现涉案房屋产权人为郭永福；占有部分为全部（权属人）。本案审理过程中，金顺公司向本院提出鉴定涉案房屋于起诉时点的市场单价，经本院释明后仍坚持该唯一时点的房屋单价评估。经本院摇珠确认委托的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》（粤诚估字[2019]第***号），记载估价项目荔湾区文昌南路宝华北街11号202房，建筑面积85.9419平方米住宅的评估单价为37070元/平方米。金顺公司与被告对此均确认，被告确认这是涉案房屋现时的价值单价。双方另陈述拆迁的原广州市文昌南路宝华直街10号房屋为砖木结构的住宅平房；《房屋拆迁安置协议》中所约的900元/平方米为当时涉案房屋的建筑成本价，5700元/平方米为当时涉案房屋的商品房价格。本院认为：《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭宝凯去世后，郭永福受郭宝凯对涉案房产的遗赠，上述合同的权利义务由其继承。金顺公司作为变更后的核准地块用地单位及委托拆迁安置方亦应对上述协议概括承受。本案的争议焦点为：1.是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款；2.以何标准计算房屋超面积款。一、关于是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款问题郭永福主张原广州市文昌南路宝华直街10号房屋的13名业权人的产权尚未补够，因此不需要在本案中对增大面积进行处理。在原拆迁房屋的系列合同中，各业权人系以分户等方式与拆迁人分别签订《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。郭永福在生效的（2015）穗中法民五终字第919号案中亦未对本案所涉合同面积提出异议，并据该生效判决办理了涉案房屋权属证书。郭永福的上述处理从侧面反映其对涉案合同以产权对调的方式补偿其拆迁面积是认可的。而郭永福称仍有业权人尚未补够面积，亦应该由相应的业权人依据该业权人的相关合同向金顺公司另案提出主张。因此，本院对被告该主张不予采纳。在《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中，郭永福所补偿的建筑面积为75平方米。因双方拆除的是住宅平房，根据当时的《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款：“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》第十条第三款“回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分……”该75平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积76.4478平方米，分摊建筑面积9.4941平方米。因此实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.4478平方米套内建筑面积，多9.4941平方米公摊面积。由此可见，实际回迁房屋增大面积确实存在，郭永福应就增大面积对拆迁人进行补偿。至于郭永福认为金顺公司的主张已过诉讼时效，涉案房屋房产证虽于2017年10月27日已登记至郭永福名下，但原、被告之间对涉案房屋超面积问题的处理及计价标准并未达成一致意见，面积差补偿款并未确定，故对于郭永福的这一主张，本院不予采纳。二、关于以何标准计算房屋超面积款问题如前所述，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》约定的补偿面积75平方米为套内建筑面积，上述协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，因此本院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米。由于双方对于大于75平方米的套内建筑面积如何结算并未约定，对此，本院认为，双方协议于1996年11月28日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。现因原被告对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议，可确定商品房价格为5700元/平方米，建筑成本价为900元/平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即900元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即5700元/平方米）。因此，被告需要补缴的超面积款项为16797.15元[计算公式：公摊面积9.4941平方米×900元/平方米+套内建筑面积1.4478平方米×5700元/平方米=16797.15元]。原告要求按起诉时点房屋单价37070元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭永福向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街11号202房超面积款16797.15元。二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692元，原告广州市金顺房地产开发公司负担3507元，被告郭永福负担185元。鉴定评估费用10465元由原告广州市金顺房地产开发公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇一九年十二月二十七日书记员  梁绮文卢健华