北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初17376号原告：葛娇，女，1985年1月20日出生，满族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告葛娇与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛娇及其委托诉讼代理人杜洵，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照原被告签订的《北京市商品房预售合同》第十三条第2款的约定完备原告购买房屋周边的公共绿化、公共停车场达到使用条件；2.判令被告支付未完备公共绿化、小区非市政道路、公共停车场的违约金44506元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月18日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目领峰商业中心、裕景商业楼xx号商业楼xx层xxx号，房屋用途为商业，层高6米，预测建筑面积共71.52平方米，房屋单价每平方米35871.3元，总价2472609元。合同约定2016年4月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；2016年4月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；2016年4月30日公共停车场达到使用条件。被告交付房屋后，并没有按照合同约定履行相关义务，时至今日合同尚未完备上述约定。原告购买的房屋系商业用途，房屋周边的配套设施直接影响房屋的使用和出租，在小区周边绿化、道路及停车场不能使用的情况下，原告根本无法实现该房屋的商业价值，这给原告造成了巨大的经济损失。原告多次与被告交涉，要求立即完备相关配套设施，但均未果。被告的行为严重违反了合同约定，致使原告购买的商业楼交房后长期空置，长达三年之久。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身权益特起诉。被告创誉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，根据北京法院的裁判观点，公共绿化、公共停车场、非市政道路是否达到使用条件，应当以行政主管部门的规划验收为准。本案中，涉案三项均已经通过规划验收，已经达到使用条件。同时，2016年6月至2017年期间，原告签署了交接验收单，明确约定了原告确认房屋符合商品房预售合同规定的交房条件及标准，已查阅规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表，因此应视为原告在办理收房时对小区公共绿化、非市政道路、公共停车场达到使用条件没有异议，自愿接收房屋。故原告的第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应当支持。第二，被告一直向包括原告在内的小区业主提供公共停车场所，且没有收取费用。被告向原告提供了篱笆园南路区域停放车辆，篱笆园南路西北段的划线区域也可以停车。原告目前也可以在涉案房屋东侧的长兴东街停车，永兴街长悦路、篱笆园路两侧也可以停车。合同约定的公共停车场并未给出单独定义，但可以确定的是地下车库不属于公共停车场。地下车库产权车位属于单独产权，人防工程依法建设的停车场也不属于公共停车场。第三，被告已经完成了小区非市政道路的建设，小区非市政道路已经规划验收合格，并完成了竣工备案，不存在任何违约行为。原告所购房屋属于分期建设分批交房，原告对此是知情的。原告交接房屋时整个楼盘尚未全部竣工，原告主张的相关诉讼请求实质属于相关施工围挡对其构成的妨害，与本案并非同一法律关系，不属于本案的审理范围。而且被告相关的施工围挡属于依法设置，已经充分考虑了原告的通行需要，没有对原告构成妨害。第四，被告将部分公共绿化进行地面硬化，是为了提升整体商业环境考虑，目的是协调发展商业项目内街，有利于客流向内街通行。涉案房屋属于商业项目，部分公共绿化的调整与商业价值没有直接关联。第五，本案中原告诉讼请求的违约金计算方式实际上是按照合同约定的逾期交房违约责任计算的，就本案而言，被告不存在逾期交房的违约事实，市政基础设施和其他设施不属于房屋交付的前提条件。而且合同并未就公共绿化、非市政道路、公共停车场约定任何违约金条款，仅仅约定了若没有在约定期限内达到条件则买受人同意不因此拒绝收房，同意由出卖人继续履行达到约定的条件。综上，被告不存在相关违约行为，即使有问题也属于行政主管部门监督管理解决的问题，原告应当通过其他合法途径解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目xx商业楼xx层xxx号房屋，房屋总价款为2472609元，被告应在2016年4月30日前向原告交付房屋。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，公共绿地于2016年4月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2016年4月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2016年4月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。该合同附件约定：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制己方责任，或限制对方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。除本合同约定的套内建筑面积和公摊面积外，本小区内的全部建筑物、构筑物（包括但不限于会所、车库、地下停车位、地上车位等）、该商品房所在楼栋的屋面、外墙及外立面的使用权，出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的非买受人产权的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。出卖人有权对停车场、会所、各类康乐实施及其他经营性和服务配套设施有偿独立经营并提供有偿服务，有权利用该商品房所在楼栋的屋面、外墙及外立面经营获益并归出卖人所有，无须征求买受人的意见。买受人签订本合同前已知悉该商品房所在楼栋的管道层的设置情况，小区配套设施的规划设计情况，所处区域的周边规划及环境情况，以及这些因素可能对该商品房产生的影响，并保证不因前述因素对该商品房产生的影响向出卖人主张任何权利。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部购房款，被告向原告交付了涉案房屋。另查明，涉案房屋所在项目于2016年6月6日取得了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2016年6月12日取得了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。此后，被告应部分业主的要求及项目实际使用需求，私自对原规划审批及规划验收时为绿化的部分进行了局部硬化铺装。北京市规划和自然资源委员会要求被告严格按照规划绿地的审批设计方案实施整改。被告在整改过程中曾受到部分入住商户阻拦导致整改停滞，经长阳镇政府介入解决，最终整改完成。2019年8月14日，北京市规划和自然资源委员会对现场进行了重新核验并验收合格。此外，涉案项目绿化总平面图显示，01-11-04地块机动车停车数量地上为0辆、地下为799辆，其中商务办公地下554辆、商业地下245辆。经本院现场勘验，涉案项目区域内地上没有停车场所，建有地下车库，目前地下车库没有完成竣工验收备案，没有投入使用。涉案项目临街路边有少许划线车位，涉案项目北侧有一处收费的公共停车场。被告称该公共停车场是第三方建设的与其合作的停车场，可以解决涉案项目业主的停车问题。参与现场勘验的部分业主表示该公共停车场投入使用仅几个月时间，且与双方合同中约定的公共停车场无关。诉讼中，双方对于合同中约定的公共停车场理解存在分歧，原告认为涉案项目区域内地上没有规划车位，仅有地下车库，故地下车库应当属于公共停车场，而地下车库至今未达到使用条件，故被告构成违约；被告认为地下车库包括产权车位和人防工程，不属于公共停车场，项目周边目前设有公共停车场和划线车位，故其不存在违约行为。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，原告的诉求涉及三个问题，即公共绿化、公共停车场、非市政道路。对于公共绿化问题，由于公共绿化已经通过行政主管部门的验收，应当视为已经达到双方合同约定的条件，即达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化。被告虽存在对公共绿化进行局部硬化的行为，但从进行局部硬化及整改恢复的过程来看，该行为系应部分业主需求而为，且从与本案合并审理的其他案件业主的庭审陈述也可反映出众业主希望对公共绿化进行局部硬化的意愿。被告在经过规划核验后对公共绿化进行局部硬化的行为应属于政府行政机关行政管理的职权范围，原告就公共绿化问题要求被告支付违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于公共停车场问题，双方合同约定公共停车场于2016年4月30日达到使用条件。本案中，涉案项目区域内地上没有规划车位，车位均在地下车库，而地下车库为产权车位和人防工程，均不属于公共停车场范畴。由此可见，双方合同就公共停车场的约定实则无法履行。现被告未能实现双方合同有关公共停车场的约定，构成违约。但双方未就公共停车场的违约行为约定违约金责任，故原告要求被告按照合同约定的逾期交房责任向原告支付违约金，没有合同和法律依据，本院难以支持。对于非市政道路问题，因该项目已经通过行政主管部门的验收，而原告的举证不足以证明被告未能按期完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路，故原告针对非市政道路的请求，亦不成立。综上所述，原告的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告葛娇的诉讼请求。案件受理费456元，由原告葛娇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一九年十二月二十六日书记员  张 静