贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初4920号 原告：兴义拓达物业管理有限公司，住所地：兴仁市东湖新城小区内，统一社会信用代码：915223010657703133。 法定代表人：龙玉勇。 委托诉讼代理人：尤杰，男，汉族，1989年10月21日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市，代理权限：特别授权。 被告：侯海燕，女，汉族，1984年10月8日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市。 原告兴义拓达物业管理有限公司（以下简称“拓达公司”）与被告侯海燕物业服务合同纠纷一案，兴仁市人民法院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓达公司委托诉讼代理人尤杰到庭参加诉讼，被告侯海燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 拓达公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付截止起诉之日所欠的物业服务费5293元，违约金12305元，共计17598元。事实与理由：2014年10月25日，被告办理东湖新城小区第21栋1单元4-2号交房手续，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、违约责任作了明确约定。物业服务费每平方米1.3元，但被告仅支付物业管理费至2016年12月31日，被告应从2017年1月1日开始缴纳物业服务费，但被告一直拖延拒不支付，至2019年6月30日已欠30个月物业费。后经原告多次催要，被告仍不履行支付义务，严重损害原告的合法权益，只有起诉维权。综上，被告在入住初期，已经支付了部分物业服务费，是明知自己的合同义务，现拒不支付，形成违约。按照合同约定，要求被告除补交所欠的物业管理费5293元外，并承担违约金应得到法院支持。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院（注：物业费计算标准1.3元/平方米×135.72平方米=176.436元×30个月（2017年1月1日-2019年6月30日）=5293元）。 侯海燕于庭前提交答辩状辩称，一、侯海燕作为被告，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下：1、本人自2015年3月入住小区以来，从未与原告签署任何形式的物业管理协议（对方提供的前期物业服务协议，不是本人字迹）。在2014年10月交房的时候，原告与被告就物业管理费就没有协商一致，原告说：必须交纳物业管理费才能交房（并承诺，交一年物业管理费，使用两年），当时我们为了接房交纳了2015年1月至2016年12月的物业管理费（只有物管开具的一张收据，没签订任何合同）；他们提供的合同与本人毫无关系。2、我们小区至今没有成立业主委员会，对方公司是谁聘请我们不知道，我们个人业主没有和对方签订服务合同。3、就算后期业主过半同意，接受服务，也应公示公开。在被告入住以来，接受两年的服务，从未开展业主对他们的服务进行满意度调查；被告因房屋及外墙漏水多次打电话，得不到解决；公共设施，门禁是坏的，也得不到修复。对被告个人来讲，得到一定的服务是应该支付费用（如清运垃圾、电梯维护、公共设施绿化），被告愿意从自家的未交纳总金额先支付50%，给被告提出的问题予以解决后，支付另外的50%。望对方服务公司按《物管法》走正常程序，对东湖新城的业主方服务，原告强行服务的行为，业主会及时与社区房管部门反映。综上，请求法院查清事实真相，维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：原告拓达公司系原兴义广投黔桂拓达物业管理有限公司变更名称而来，被告系东湖新城小区第21栋1单元4-2号花园洋房的业主，该房建筑面积为135.72平方米。2014年10月25日，原告将《前期物业服务协议》交付房开商，由房开商交给被告在接房时，之后再交由原告盖章。该协议约定了原告有对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务；被告有依据本协议向原告交纳物业管理服务费用的义务；同时，约定物业管理费按照住宅1.1元每平方米，花园洋房1.5元每平方米进行收取，前期预收一年物业管理服务费，逾期未交纳物业管理服务费，每逾期一日，交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。被告在接房时由开发商给付了本应按约定交纳一年的物业管理费并可享受两年的物业服务，即2015年1月至2016年12月。自2017年1月1日起，被告因与原告多次就屋面漏水、门禁系统未开通等问题进行沟通未果，遂拒交物业管理费，原告遂起诉至法院。庭审中，原告认可花园洋房的收费标准从合同中约定的1.5元每平方米改为1.3元每平方米。 上述事实，有原告陈述及原告所举证据营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、前期物业服务协议及被告所举证据微信截图、照片予以证实，原告提交的证据能够与其陈述相互印证，予以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案涉物业服务合同虽然被告侯海燕认为不是其本人与原告拓达公司所签，但被告通过向原告交纳一年的物业管理服务费，享受了原告提供的两年的物业管理服务，视为被告认可前期物业管理服务合同的效力。原告作为物业服务企业，为被告使用的房屋所在小区提供物业管理服务，被告理应按照约定交纳物业服务费，按照原告认可的1.3元每平方米计算其应交纳的物业管理费为1.3元/平方米×135.72平方米=176.436元×30个月（2017年1月1日-2019年6月30日）=5293元。对于原告主张的滞纳金，由于案涉物业服务合同在签订时并未由原告直接与被告签订，且在后期履行过程中原告因被告未交物业管理服务费而擅自关闭了被告的门禁系统，原告本身也存在过错，且滞纳金不属于民事合同违约方应承担的违约责任，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称因其未与原告签订合同，故原告起诉属于诉讼主体不清，由于前期物业管理协议由建设单位与物管公司所签订，但同样对各业主具有法律约束力。且被告通过交纳物管费的行为认可了原告为其所在小区提供物业管理服务，并由其作为业主交纳物业管理服务费，被告属于适格的诉讼主体，对该辩称不予采纳。被告辩称因房屋漏水、门禁系统停用等问题多次与原告沟通，原告均未解决，故从未交纳的物业管理服务费中先行给予50%，待被告家问题解决后再支付剩余50%的物业管理费用，由于被告家自家房屋漏水并非原告的物业服务范围，上述问题未得到妥善解决不能作为拖欠物业管理服务费的理由，若被告认为原告存在违约行为，被告可通过另案主张权利来解决问题，不应以此为由不交物业管理服务费，故对被告辩称不予采纳。另原告作为物业管理服务企业，在日常的物业管理服务中，应认真听取业主的意见，积极对未按合同约定履行的部分进行整改，与业主产生纠纷后采用合理合法方式进行解决，努力提高物业服务质量。 综上，原告诉请由被告支付物业管理费5293元，与事实相符，予以支持；原告诉请由被告支付滞纳金，与法律规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告侯海燕于本判决生效后十日内向原告兴义拓达物业管理有限公司支付物业管理费5293元； 二、驳回原告兴义拓达物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。 案件受理费240元，减半收取计120元，由原告兴义拓达物业管理有限公司负担100元，被告侯海燕负担120元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 何厚高 二〇一九年十二月十七日 法官助理 安露露 书 记 员 杨 丽