江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初2011号原告：朱小应，男，1987年7月20日出生，汉族，南丰县人，住南丰县。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地：抚州市宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告朱小应与被告江西广升房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小应、被告江西广升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱小应向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行协助原告办理所购房屋权属转移登记的义务；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金46028元（违约金按原告己付房款639147元的年息6%从2016年7月30日起算至2018年5月9日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年3月3日，原、被告双方签订了—份╳╳的商品房买卖合同。该商品房建筑面积106.56平方米，总价639147元。根据合同约定，原告已于当日支付了该房屋的首付款192147元，余款447000元也已办理了银行按揭贷款。2016年12月22日,被告公司向原告交付的总房款发票,显示房屋实际面积为106.58平方米,总价639159元。2018年8月27日,应被告要求,原告补交了0.02平方米的房款119.99元,实际支付总价款639278.99元。被告按合同约定应于2016年1月30日前交付了该商品房,应在商品房交付使用后180日内（即2016年7月29日之前），将商品房产权证办理完毕，但截止起诉时，被告仍未办理商品房产权证。因被告存在违约，原告特向法院起诉。江西广升房地产开发有限公司（以下简称江西广升公司）辩称，1、迟延办证客观存在，但导致迟延办证的原因不在被告，而是由于政府主管部门捆绑式管理所致，被告不应承担违约责任。土地出让滞纳金未交纳的问题、有凯升公馆小区35户购房户和凯升购物广场存在违章搭建的原因等，其实这些问题都与办证无关，只是政府管理部门以这些问题作为拖延备案的理由，从而导致延迟办证的后果。2、被告提交《竣工验收备案表》的时间是启动办理产权证的开始，是被告提交房屋权属登记资料义务完成的标志。《竣工验收备案表》显示：9#楼在2015年12月10日通过了五方验收，但直至2017年9月27日才取得备案登记，拖延了近二年时间。9#楼迟延办证并非被告的原因造成的，被告无需承担责任。具体理由以上第1点已作详述。3、朱小应是35户违章搭建用户之一，朱小应至今未取得不动产权证，是由其自身原因造成的，与被告无关。4、《商品房买卖合同》约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的内容为不追究迟延办证的责任。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月3日，原告朱小应与被告江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为朱小应。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的╳╳号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第004号，房屋建筑面积共106.56平方米，其中套内建筑面积93.93平方米，公摊面积12.63平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5998元，总金额为639147元。三、出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。六、在合同附件三第9条第（3）项规定有阁楼的住宅用户，预留套内上阁楼的楼梯洞口，楼梯由用户处理。合同还约定了其他事项。合同签订后，朱小应于当日支付了该房屋的首付款192147元，余款447000元也办理了银行按揭手续。2018年8月27日,朱小应补交了0.02平方米的房款119.99元,实际支付房屋总价款639278.99元。2015年12月10日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2017年9月27日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆9#楼工程的竣工验收备案资料已于2017年9月27日收讫，资料齐全。”2018年5月9日，江西广升公司开发的凯升公馆9#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与朱小应签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有凯升公馆1#-3#楼、6#-10#楼均存在六楼用户违章搭建行为、拖欠土地出让金滞纳金的问题、凯升购物广场三楼违章搭建行为。3.朱小应在房屋交付后利用出卖人预留的楼梯洞口自费搭建了违章建筑。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、税收完税证明、商品房产权移交证书，被告提交的民事判决书、照片等证据在卷作证。经当事人举证、质证，结合当事人的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，原告朱小应与被告江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。被告公司逾期提交备案资料，导致原告办理产权转移登记时间延期，构成合同违约；江西广升公司主张双方所签订的合同未约定违约责任，故不承担违约责任的抗辩意见，无事实和法律依据。原告要求被告公司依照合同约定及相关法律规定承担违约责任的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告逾期事实的认定问题。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，本院确认南丰县房产管理局盖章同意江西广升公司办理凯升公馆9#楼房屋确权的时间，即2018年5月9日应视为被告江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。关于违约天数的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间2016年1月30日，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。按合同约定江西广升公司应不晚于2016年7月30日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而原告朱小应诉请主张违约金从2016年7月30日开始计算，本院予以支持，计算至2018年5月9日，逾期天数为648天。关于违约金的计算问题。江西广升公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当如约履行协助办证的从属义务。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期648天，构成违约，其应当支付逾期648天的违约金，但由于朱小应的违章搭建行为违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，利用开发商预留的阁楼楼梯口进行了违章搭建，亦构成违约，且该违约行为系导致买受人迟延领取不动产权证的原因力之一，故对逾期648天产生的违约金，朱小应也应自行负担部分，考虑开发商预留楼梯口为购房户违章搭建提供便利，且作为从事房地产开发的企业明知违章搭建会影响房屋综合验收不进行有效制止，放任包括朱小应在内的35户购房户违章搭建，又存在自身违章搭建及拖欠土地出让金的问题，对648天逾期办证产生的违约金应承担主要责任，本院酌定为70%。同时，参照有关司法解释的规定并兼顾公平和诚实信用原则，酌情确定以原告实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。则江西广升应赔偿朱小应逾期办证648天的违约金为32045.69元（639147元×4.35%÷365天×648天×70%）。朱小应主张的2018年5月9日之后(含朱小应于2018年8月27日补交的房款119.99元)的违约金，因不可归责于江西广升公司，故不予支持。本院认为，购买人是申请办理房屋权属登记的主体，而开发商承担的是协助办证义务。涉案房屋未能办证，系违章搭建事实之原因所致，非因江西广升公司不履行协助义务，因此朱小应要求江西广升公司继续履行协助配合其办理本案商品房权属转移登记无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告朱小应支付34551.76元违约金；二、驳回原告朱小应其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取计475元，由原告朱小应负担144元，被告江西广升房地产开发有限公司负担331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇一九年十二月十九日书记员  王彤欣