黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初3210号原告:刘毅，男，1981年7月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市梨树区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。被告:温志强，男，1969年9月18日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。第三人：赵广兴，男，1972年2月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告刘毅与被告温志强、第三人赵广兴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘毅的委托诉讼代理人秦海峰,被告温志强到庭参加诉讼。第三人赵广兴经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘毅向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止鸡冠区人民法院作出(2018)黑0302执216号执行裁定对鸡冠区××小区××楼××单元××室房屋的执行，并确认该房屋归刘毅所有；2.由温志强承担本案诉讼费。事实与理由：刘毅于2014年12月14日与第三人赵广兴签订房屋买卖合同，同日交纳了全部房屋价款40万元，现房屋交付一直居住至今。因购买房屋时该小区未通过验收不能办理房屋证照，所以一直等待办证。2016年可以过户时，发现该房屋赵广兴向开发商购买时交纳首付，剩余价款办理按揭贷款，该房屋处于抵押状态。赵广兴无力偿还贷款，无奈之下，刘毅一直垫付着赵广兴的贷款。2019年6月11日，刘毅有经济能力的时候，一次性偿还赵广兴剩余全部贷款后，具备办理过户条件，次日办理时，发现鸡冠区法院在办理温志强申请执行赵广兴民间借贷纠纷一案中查封该房屋，无法办理过户。当日，刘毅提出了案外人执行异议，鸡冠区法院作出(2019)黑0302执异103号执行裁定，驳回刘毅异议申请，为此诉讼法院。理由是刘毅以全款购买案涉房屋，有合同、取款凭证、收据为证，购买后立即交接入住，事实上取得了房屋所有权，有交纳电费、物业费和有钱电视费票据为证。刘毅找到赵广兴过户时知道该房屋有贷款，在赵广兴无法偿还贷款时，刘毅为保住该房屋不被银行收回，替赵广兴偿还贷款，并最后全部偿还了剩余贷款，有还款票据、提前还款票据为证。故(2019)黑0302执异103号执行裁定错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议案件司法解释》第28条规定。刘毅完全符合上述规定，有排除执行的权利，且非常明确地具有房屋所有权，故请求贵院判如所请。温志强辩称，1.刘毅购买已经抵押的房产，未经抵押权人同意，属于无效合同，该买卖行为不能对抗法院查封房产的权利，刘毅异议不成立。第三人赵广兴于2010年将其购买鸡冠区××小区××楼××单元××室房屋抵押给X银行。根据《物权法》191条之规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”根据X行《个人购房借款担保合同》第十八条抵押物18.5条规定“本合同签订后，抵押人转让抵押物，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。”争议房屋抵押权人为X行，刘毅与第三人赵广兴签订房屋买卖合同未征得X行的同意，第三人赵广兴无权出卖，房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而归于无效。2.刘毅作为买受人没有尽到注意义务，未对所购买房产进行过户，存在重大过错，不属于善意取得。首先刘毅在交纳房款前明知该房屋所在的小区未通过验收不能办理房照，仍进行交易并非善意取得，存在重大主观过错。其次在交纳房款前，未对所购房屋包括所有权人，产权是否明晰，是否有贷款或其他纠纷等情况进行了解，未尽到注意义务，存在主观过错。根据《物权法》第9条“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”本案涉及是不动产，根据上述法条登记过户是不动产善意取得的前提条件，现争议房屋登记抵押权人为X行，第三人无权买卖，刘毅没有登记过户也没有取得物权，不是善意取得。根据物权法的公示原则，法律只承认登记的物权，不承认相对于物权的权利。因此，依法查封保全的是第三人赵广兴的房屋，没有损害其他任何人的合法权益。3.刘毅虚构居住事实，并以占有居住为由主张房屋所有权没有法律依据。刘毅称于2014年12月14日购买的第三人赵广兴的房屋，而2013年10月1日，第三人赵广兴与温志强就签订了合约，约定“用抵押的鸡西市X路X汽车公司院内X小区X号楼X单元X室自动变成买卖，此房屋归温志强所有”，并将属名为赵广兴《鸡西市商品房销售预收款专用票据》交给温志强。2014年12月8日赵广兴又签了补充合同，明确该房屋归温志强所有，此证据已被鸡冠区法院（2016）黑0302民初1446号民事调解书采纳为证据，第三人赵广兴在庭审中确认。2015年9月1日第三人赵广兴与温志强在鸡冠区××小区××楼××单元××室办理了房屋移交，并签订了《房屋移交手续》，赵广兴同时将该房屋钥匙移交给温志强，温志强查验后赵广兴搬离，温志强接收，当时并没有发现刘毅入住。2016年6月6日法院查封该房屋，也未发现刘毅入住。房屋已移交温志强且一直处于查封状态。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”而不是如刘毅所诉交接入住，即取得房屋所有权。占有使用房屋与是否拥有或应当拥有之间没有必然联系。4.刘毅与第三人赵广兴恶意串通，虚构购房和交纳购房款过程，以达到帮助第三人赵广兴转移财产目的。刘毅称买房时不知所购房屋已办理按揭贷款，在有经济能力的时候一次性偿还第三人赵广兴的剩余贷款的事实不存在。40万元对于一个经济能力不足的家庭不是小数目，所以购买房产时会非常谨慎，也会多方了解所购房屋的情况，而恰恰相反，刘毅与第三人赵广兴交易时，在对所购房屋任何情况都不了解的情况下，即使在知道该小区未通过验收不能办理房照的情况下，急于交纳全部房款。鸡冠区X小区2010年以预售方式对外销售，虽然开发商没有给小区房屋办理房照，但开发商给购房者出具了《鸡西市商品房销售预收款专用票据》，刘毅如果和第三人赵广兴有购房交易，手中应该有属名为赵广兴的《鸡西市商品房销售预收款专用票据》，而实际此票据2013年第三人赵广兴就已交给温志强。刘毅在该房屋任何手续都没看到，甚至不了解房屋所有权人是不是第三人赵广兴情况下就交纳全部房款，不符合交易习惯，存在重大过错。购买未通过验收的房屋风险很大，正常人都会先交部分房款，待房照办完后付余款。而刘毅以上都不考虑就将40万元交给第三人赵广兴，对于刘毅来说，似乎就是为了交钱而交钱，甚至连房产是不是第三人赵广兴的都不重要。如果有刘毅所说的交易行为，2016年刘毅得知第三人赵广兴房屋被查封，正常人是找到第三人赵广兴，要求返还房款，而不是以第三人赵广兴的名义向X行缴纳按揭贷款。因此，刘毅与第三人不存在交易行为，是在赵广兴与温志强案件中赵广兴房产被查封，第三人赵广兴与案外人刘毅串通杜撰买卖过程，目的是进行财产转移。5.第三人赵广兴应积极向法院说明真实情况，否则第三人赵广兴涉嫌诈骗。根据《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》“行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：（一）明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。”综上，法院的查封是按照法律程序进行，裁决合法有效，法院应驳回刘毅诉讼请求。第三人赵广兴陈述，案涉房屋是赵广兴与开发商的合作银行（X银行）办理的按揭贷款购买，交了一部分首付，剩余款项系X行付给开发商。当时房屋不具备办理房屋产权证照的条件（开发商缺少手续）。2014年12月，赵广兴将房屋卖给刘毅，总价款40万元，赵广兴的本意是刘毅将40万元给付后，赵广兴直接将银行贷款还上，还能省点钱，赵广兴可用于归还部分外债（赵广兴在伊春办硅厂时赔了好多钱）。但赵广兴收到房款后，要帐的人很急，赵广兴就直接还债，无法偿还银行贷款。2015年1月末，赵广兴将该房屋交给刘毅。2016年1月该房屋可以办理房照时，刘毅找赵广兴办房屋证照，赵广兴告诉刘毅，该房有按揭贷款，贷款赵广兴暂时没有能力一次性还完，还不完就不能办到刘毅的名下，这事就搁下了。后来，赵广兴实在无力偿还贷款。刘毅为了保住房子不被银行收走，就按月替赵广兴还贷，并于2019年6月一次性还清赵广兴余下贷款，房屋可以办到刘毅名下了，法院在刘毅还完全部贷款后，就在更名时查封了房屋。2016年6月，温志强起诉赵广兴要钱，他在起诉前就知道赵广兴已经把房屋卖了。后来我和温志强达成调解协议，赵广兴欠温志强的本金早就还完，剩余款都是高利贷的利息。赵广兴经济崩溃了，现在外地打工，生活困难。房屋由法院依法处理，赵广兴没有能力再管这些。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据：1.刘毅证据一、鸡冠区法院（2019）黑0302执异103号执行裁定书及诉讼费收据，证明刘毅在法定期限内起诉；刘毅证据二、商品房买卖合同和销售不动产统一发票办证联复印件（均与原件进行核对）。证明第三人赵广兴于2010年12月2日购买了黑龙江X房地产开发有限公司开发销售的X小区X-X号楼X单元X室房屋，该楼有预售许可。刘毅证据六，鸡西市梨树区房产局证明一份，证明刘毅名下无其他房屋。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：刘毅提交证据如下：证据三，房屋买卖合同书复印件、收据复印件、客户简易明细账查询复印件、鸡西市商品房销售预收款专用发票客户收执联复印件、销售不动产统一发票存根联（均与原件核对无误）。证明刘毅与第三人赵广兴于2014年12月14日签订了房屋买卖合同书，约定将案涉房屋转让给刘毅，价款40万元刘毅一次性交齐房款；同日，刘毅从鸡西市X行取出现金，交纳了购房款40万元，第三人向刘毅出具了购房款收据。该房屋系刘毅购买取得所有权。鸡西市商品房销售预收款专用发票客户收执联原件赵广兴提供给刘毅；销售不动产统一发票存根系刘毅与赵广兴一同到黑龙江X房地产开发公司查阅底联复印并加盖公章以证实确实有不动产发票，赵广兴未告知刘毅该房屋有按揭贷款的情况，刘毅一直认为赵广兴系全款购买的房屋。温志强对赵广兴购买房屋合同无异议，但提出买卖合同写的全款，刘毅不知道赵广兴是按揭买房不符合购买常理，40万元不是小数目，应该去查。对刘毅的房屋买卖合同、收条、存取款明细均有异议，不能定性为房屋买卖的款项。本院认为，刘毅提交以上证据均为原件，且与第三人赵广兴陈述相一致，故对刘毅证据三真实性和证明目的予以认定。证据四，鸡西供电公司电力销售发票复印件6张、X物业费票据复印件1张、X物业公司证明1份、鸡西市环境卫生管理局收据1、X公司商品信誉卡1张、广播电视网络的票据（均与原件进行核对）。证实赵广兴于2015年将该房屋交付给刘毅后，刘毅实际占有使用该房屋，并缴纳了相关生活费用。温志强有异议，提出以上证据不能证明刘毅已经实际占有，收据上写的是赵广兴的名字，代表不了房屋是刘毅的事实。本院认为，刘毅提交证据能够证实其实际占有使用该房屋，并缴纳了相关生活费用，故对刘毅证据四真实性和证明目的予以认定。证据五，X银行自动柜员机客户凭条复印件28张、个人业务凭证1张，个人贷款提前归还票据1张，回单1张（均与原件进行核对）。证实赵广兴无力按月归还贷款，因赵广兴不按月归还银行按揭贷款，已经产生银行处置案涉房屋的危险，为了保住房屋不被拍卖变卖，刘毅替第三人赵广兴归还贷款，自2017年3至2019年6月替赵广兴偿还了银行全部贷款20万元；现银行贷款已经全部还清。温志强对此有异议，认为正常情况下受害者第一应该找对方把全款拿回来，而不是继续缴纳按揭贷款，说明刘毅与第三人恶意串通，虚构购房买卖行为。本院认为，刘毅提交证据能够证实其替第三人赵广兴还清银行贷款20万元事实，故对刘毅证据五真实性和证明目的予以认定。温志强提交证据如下：证据一、赵广兴提供的鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件一份（与原件核对无异），当时用做抵押。证明刘毅买房时赵广兴的销售预收款专用票据原件在温志强手里。刘毅对真实性无异议，对证明问题有异议，该票据记载的金额为391402元，刘毅就是根据这个预收款金额才相信了赵广兴付清了全款。刘毅向法庭提交的证据三客户收执联也是原件，温志强提交的证据一是第四联是备查联，本应在开发公司手中，不应该在赵广兴手中，该证据来源不清，不应采信。本院认为，对鸡西市商品房销售预收款专用票据刘毅无异议，予以认定，对该票据系抵押的证明目的不予认定。证据二、2015年9月1日房屋移交手续，温志强与赵广兴之间的房屋交接手续、调解书各一份。证明该房屋赵广兴已移交给温志强。刘毅对真实性和证明问题均有异议，该证据名头为房屋移交手续，但实际内容为赵广兴承诺移交房屋，并不是真正的现场交接的记录，刘毅当时正在占有使用该房屋。本院认为，对于房屋交接手续、调解书一份的真实性予以认定，因温志强未提供证据证实案涉房屋赵广兴已移交给温志强，故对温志强的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：2010年12月2日第三人赵广兴购买了黑龙江X房地产开发有限公司开发销售的X号楼X单元X室房屋，面积为99.68平方米。双方签订了房屋预售合同。房屋登记在赵广兴名下。赵广兴与开发商的合作银行X银行办理的按揭贷款购买，赵广兴交付首付，剩余款项由X行给付了开发商，赵广兴向银行偿还贷款。当时楼房因未验收无法办理房屋产权证照的条件。开发商于2010年9月17日取得商品房预售许可证。刘毅于2014年12月14日与第三人赵广兴签订了房屋买卖合同，赵广兴将案涉房屋预售合同书、鸡西市商品房销售预收款专用发票客户收执联（金额391402元）给付刘毅，双方又一同到黑龙江X房地产开发公司查阅销售不动产统一发票存根底联复印并加盖公章，赵广兴未告知刘毅该房屋有按揭贷款。刘毅于同日以现金方式给付赵广兴全部房款40万元，赵广兴出具了收条。2015年1月末赵广兴将房屋交付给刘毅居住至今。2016年可以办理房照过户时，刘毅找到赵广兴要求房屋过户时，赵广兴才告知购买房屋时只交纳首付，剩余价款办理按揭贷款，该房屋处于抵押状态，赵广兴无力偿还贷款，无法办理房屋过户。刘毅为防止该房屋被银行收回，于2017年3月至2019年6月11日期间，替赵广兴还清剩余贷款20万元。次日刘毅去办理房屋过户手续时，发现该房屋已被本院于2019年6月5日作出了（2018）黑0302执216号执行裁定予以了查封。无法办理过户。2019年6月12日案外人刘毅向本院提出执行异议。本院于2019年10月18日作出(2019)黑0302执异103号执行裁定，驳回案外人刘毅的异议请求。刘毅为此提起诉讼。另查明，温志强诉赵广兴民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月6日作出了（2016）黑0302民初1446号民事裁定书，预查封了赵广兴所有的坐落在黑龙江省××鸡冠区××小区××楼××单元××室，建筑面积为99.55平方米的住宅房屋一户。于2016年6月21日作出了（2016）黑0302民初1446号民事调解书，内容为：赵广兴于2016年7月1日起至2018年6月30日止每月25日前偿还温志强4250元，于2019年6月30日、2020年6月30日各偿还10万元，于2021年6月30日偿还1.98万元，共计偿还原告温志强50万元。赵广兴未履行，温志强向法院申请执行。本院认为，刘毅作为案外人，对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘毅在本院查封案涉房屋之前与赵广兴签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并且实际居住至今，已经支付全部房款，房屋未办理过户登记，系签订房屋买卖合同时，该楼房未验收无法办理过户登记。案涉房屋虽然系抵押贷款，因赵广兴未向刘毅告知，赵广兴交付给刘毅的案涉房屋预售合同书、鸡西市商品房销售预收款专用发票客户收执联复印件、销售不动产统一发票存根联上均未体现系抵押贷款，刘毅对此无过错。且2016年刘毅办理房屋过户手续时发现系抵押贷款时，因赵广兴无力偿还，刘毅替赵广兴偿还了全部贷款。综上，刘毅对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。关于刘毅要求确认该房屋归刘毅所有的诉讼请求，因刘毅与赵广兴对房屋买卖合同无争议，无需确认。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行鸡冠区X小区X号楼X单元X室房屋；二、驳回原告刘毅的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告温志强负担。此款原告刘毅已经预付，被告温志强在判决生效后三日内给付原告刘毅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王 薇人民陪审员  王凤武人民陪审员  杨 敏二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘 莹附件本案判决所依据的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。