湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18145号原告（反诉被告）：杨建运，男，1947年4月9日出生，汉族，居民身份住址武汉市洪山区，被告（反诉原告）：沈均，男，1981年11月30日出生，汉族，居民身份住址武汉市武昌区，原告杨建运与被告沈均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案，被告沈均于2019年10月22日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建运、被告（反诉原告）沈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建运向本院提出诉讼请求：1.判令沈均退还原告租房押金1,500元；2.本案案件受理费由沈均负担。事实和理由：2018年5月6日，杨建运与沈均签订房屋租赁合同，约定沈均向杨建运出租平安花园6-1-301号房屋，杨建运向沈均交纳了租房押金1,500元。2019年1月5日，杨建运按照合同约定提前一个月与沈均协商退房，沈均同意杨建运搬出房屋。杨建运即请搬家公司装车完毕，并在沈均同意下搬离。后杨建运多次要求沈均退还租房押金1,500元，沈均拒不退还。现杨建运诉至法院，请求判如所请。沈均辩称，杨建运违约在先，未按照合同约定提前一个月书面提出终止合同，请求驳回杨建运的诉讼请求。沈均向本院提出反诉请求：1.驳回杨建运的请求并由杨建运承担本案诉讼费；2.杨建运支付非法侵占扣留钥匙期间的房租（2019年2月5日-2019年2月27日），共计1,500元；3.归还因杨建运非法扣留房门钥匙造成的换锁费用，非法扣押天然气卡的换卡费用，房屋地板胶、厕所门、插线板损毁、房屋清洁打扫等费用，共计1,000元。事实和理由：沈均将房屋出租给杨建运，租期自2018年5月6日至2019年5月5日。根据合同约定，杨建运未提前一个月提出书面终止合同，其单方终止合同因此押金不退。杨建运的租金仅交到2019年2月5日，其误以为可以住到3月5日，但应杨建运的要求，沈均同意其住到春节后。到2月15日左右，杨建运仍未退租，沈均考虑到其年岁已高不忍催促，杨建运又以生病为由要求延后搬离，沈均应允。直到2月20日后，杨建运仍以诸多理由拖延。沈均认为在2019年2月5日杨建运交纳租金到期时，尚可在其未提前一个月通知的情况下退还押金；在杨建运要求延期到春节后时，仍可退还部分押金；但杨建运再三拖延已多住大半个月，延误房屋后期再次出租，造成沈均的经济损失，且杨建运以不退还钥匙相要挟，沟通过程态度恶劣，则押金依约不能退还。现沈均提起反诉，请求判如所请。杨建运辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，杨建运已依约提前一个月与沈均协商退房，沈均同意退房，并同意其在春节后再搬家，杨建运认为双方协商的“春节后”应为正月十五即2019年2月19日后，因此杨建运没有违约。且双方协商退房时，沈均未提出需要支付2019年2月5日至春节后搬离期间的租金，因此不应另外收取该期间的租金。双方在协商过程中，杨建运已表示会返还钥匙，并在2019年2月26日实际返还，沈均所谓“非法侵占扣留钥匙”不实；沈均也未提出天然气卡的问题。沈均另以押金相要挟，骗杨建运将房屋打扫干净，因合同未约定有此义务，杨建运因雇人清扫支出1,400元，应由沈均负担。在房屋出租过程中，沈均并未将天然气卡交与杨建运，且沈均主张的钩锁、地板胶、插线板、清扫费等损失，并未提交证据证明。原告（反诉被告）杨建运围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了房屋租赁合同、武汉市养老待遇证明等证据。被告（反诉原告）沈均围绕反诉请求和答辩意见依法提交了房屋租赁合同、微信记录、短信记录、房屋租前租后对比图、户口簿、房屋不动产权证、不动产登记资料查询结果告知单等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，本院对上述证据认证如下：对杨建运提交的证据，沈均对真实性无异议，对证明目的有异议，认为杨建运未按合同约定提前一个月通知终止合同，且养老待遇证明与杨建运向沈均发送的微信、短信记录不符，可以证明杨建运说假话；本院对杨建运提交的证据的真实性予以确认，对证明目的结合案情综合认定。对沈均提交的房屋租赁合同，杨建运认可是其所签，但认为合同中手写部分有不一致，对其真实性有异议，沈均同意以杨建运提交的合同文本为准，本院予以确认。对沈均提交的微信记录、短信记录，杨建运对真实性有异议，认为有造假嫌疑，双方实为面谈，杨建运未向沈均发送过微信或短信；但杨建运未能提交相反的证据予以反驳，且杨建运在答辩状中亦援引短信记录的内容拟证明其相关主张，而经本院当庭核实沈均提交的微信、短信记录的相对方的账号和号码，与杨建运的微信账号和手机号码一致，故本院对该证据的真实性予以确认。对沈均提交的房屋租前租后对比图，杨建运对真实性有异议，且认为照片的取证过程不合法；因杨建运未能提交相反的证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认，对证明目的结合案情综合认定。对沈均提交的户口簿、房屋不动产权证、不动产登记资料查询结果告知单，杨建运对真实性有异议，且认为与本案无关；因该证据系由行政机关出具，本院对其真实性予以确认，对证明目的结合案情综合认定。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年5月6日，沈均（甲方、出租方）与杨建运（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方出租坐落于武汉市烽火村平安花园6栋1单元301室房屋给乙方用于居住；租赁期限自2018年5月6日至2019年5月5日止；月租金为1,500元；乙方按季支付租金，于每交费月的第6日之前交付给甲方；经甲乙双方约定押金为1,500元整，签订之日起交付，合同终止之日退还；甲方应于本合同生效当日将房屋整理清洁并交付给乙方；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；乙方不得随意损坏房屋设施，并保持墙面、地板清洁，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，水费、电费、环境卫生费（物业费）、有线电视费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；乙方有擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用等情形的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；如甲方未在一个月之前通知乙方，单方面终止合同，由甲方减免当月租金；如乙方未在一个月之前通知甲方，单方面终止合同，甲方不予退还押金。合同另对其他事项进行了约定。庭审中，沈均陈述，在房屋租赁合同甲方处另写有姓名“沈仲民”，沈仲民系沈均父亲，即案涉房屋的原所有权人，因沈仲民病重，故由沈均处理房屋出租事宜，与杨建运的房屋租赁合同亦由沈均签订，现该房屋的所有权人变更为沈均母亲陈槐娣，陈槐娣同意由沈均继续对外出租房屋，沈均认为房屋租赁合同有效。杨建运陈述，与其签订房屋租赁合同的是沈均，出租人亦是沈均，认为房屋所有权人是谁与本案无关，房屋租赁合同有效。2018年5月5日，沈均收取杨建运3个月租金4,500元及押金1,500元。2018年8月15日，沈均收取杨建运3个月租金4,500元。2018年11月5日，沈均收取杨建运3个月租金4,500元。庭审中，杨建运陈述其租金已交至2019年2月4日；沈均陈述杨建运的租金交至2019年2月5日；本院以沈均的陈述，认定案涉房屋租金已交至2019年2月5日。2019年1月19日至2019年2月27日期间，杨建运与沈均就房屋租赁、退租、押金等问题，通过微信、短信方式沟通的情况如下：2019年1月19日，杨建运称3月份不再继续租房，想与沈均协商。1月20日，沈均问杨建运准备住到何时；杨建运称准备住到2019年3月5日，若有新租户，杨建运可提前退房并交清一应费用。1月21日，沈均称杨建运属提前退租，正值过年期间找不到其他人承租房屋；杨建运称希望少扣一点押金；沈均称杨建运应先交纳2019年2月5日前的租金，过完年后，在3月5日前办理交接，并向杨建运确认是否住到3月5日；杨建运表示确认；沈均称双方需要协商交纳2月5日至3月5日的租金，并在退租时结清押金；杨建运表示同意。1月24日，杨建运称不再继续租房，第二日与沈均查看房屋。1月25日，杨建运称第二日早上搬离。1月30日，杨建运称希望缓到年后，保证还一个原样的干净房屋。2月22日，杨建运称沈均承诺多少退点押金，并哄骗杨建运打扫卫生，今天的插座和厕所门是原来留下的问题，不是杨建运人为损坏，并称改日退还房屋钥匙；沈均称2月5日杨建运已经违约，若当时退房尚可退一点押金，但现在已过大半个月，押金不能退还。2月26日，杨建运称若退还押金，或可退还钥匙。2月27日，杨建运称近日退还钥匙。庭审中，杨建运陈述其于2019年1月25日开始搬家，1月27日搬完，后应沈均的要求打扫卫生，房屋钥匙已于2019年2月26日交还沈均，交还钥匙则房屋交接完成。沈均称杨建运于2019年1月25日搬过一次，但没有搬完，且杨建运要求住到过年后，后因双方协商未果，杨建运不归还钥匙，沈均自行找人开锁收回房屋另查明，案涉出租房屋的登记地址为武汉市武昌区白沙洲街青菱乡烽火村五组平安花园6栋1单元3层1室，房屋所有权人为陈槐娣，陈槐娣系沈均母亲；经本院询问，陈槐娣表示同意沈均将其房屋出租给杨建运，对沈均与杨建运的房屋租赁合同的效力不持异议。本院认为，沈均与杨建运签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，目前暂无证据证实存在法律、行政法规规定的无效或可撤销的情形，合同依法成立并有效，对双方均产生约束力。关于租房押金是否退还的问题。房屋租赁合同中“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方……如甲方未在一个月之前通知乙方，单方面终止合同，由甲方减免当月租金；如乙方未在一个月之前通知甲方，单方面终止合同，甲方不予退还押金”的约定，为出租人与承租人设立了对等的权利义务，旨在敦促双方及时行使权利履行义务，以弥补或减少一方在合同提前终止时可能遭受的损失，因此若一方未按上述合同约定履行提前通知义务，则应按照合同约定承担相应责任。本案中，杨建运至迟于2019年1月21日仍表示将继续租住到2019年3月5日，其虽于2019年1月24日表示不再继续租住，但此时距其租金已交至的2019年2月5日仅不足半月，杨建运已违反合同约定的提前一个月通知的义务，沈均依约可不退还押金。且杨建运自述其于2019年2月26日才向沈均交还房屋钥匙，其亦自认交还钥匙方为房屋交接完成，此时距2019年2月5日已21日，已造成了沈均房屋空置的实际损失。杨建运关于春节期间不收取租金的主张，因无事实和法律依据，本院不予采信。故对沈均已收取的1,500元押金，应不予退还，对杨建运的诉讼请求，本院不予支持，对沈均的该项反诉请求，本院予以支持。关于沈均主张的2019年2月5日至2019年2月27日的租金，因该期间双方已因退租及退还押金产生纠纷，沈均亦未举证明证杨建运仍在以租赁的方式在使用房屋，且沈均收取的房屋押金即为弥补因提前退租造成的损失，故沈均不应另向杨建运收取上述期间的租金，对沈均的该项反诉请求，本院不予支持。关于沈均主张的换锁等费用及杨建运辩称的清扫费，因双方未提交证据证明已实际发生并支出该费用，故本院对该项反诉请求及答辩意见，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈均已向原告（反诉被告）杨建运收取的房屋押金1,500元，不予退还；二、驳回原告杨建运的诉讼请求。三、驳回反诉原告沈均的其他反诉请求。案件本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费25元，合计50元，由原告（反诉被告）杨建运、被告（反诉原告）沈均各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 刘 旭二〇一九年十二月三十一日书记员 夏嘉丽