重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初23359号原告：重庆岭寓物业管理有限公司，住所重庆市南岸区丹龙路88号1栋3楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郑修伟。委托诉讼代理人：岳强，男，1976年3月出生，汉族，住重庆市渝中区，该公司员工。委托诉讼代理人：徐林，女，1981年9月出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。被告：谭春丽，女，1979年11月出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆岭寓物业管理有限公司（以下简称“岭寓公司”）与被告谭春丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭峰适用简易程序公开开庭进行了审理，原告岭寓公司的委托代理人岳强、徐林，被告谭春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岭寓公司诉讼请求：1.被告给付2015年5月1日至2017年8月15日物业管理费4625.5元，水电公摊费293.14元；2.被告给付违约金，以所欠物业管理费为基数从欠费之日起按照年利率24%计算至付清时止。事实与理由：被告与开发商重庆吉力芸峰实业（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得X房，建筑面积105.13平方米。重庆吉力芸峰实业（集团）有限公司与原告于2010年6月13日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告即重庆岭寓物业管理有限公司对其开发的“芸峰天梭派”住宅小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.6元每平方米的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2015年5月1日至2017年8月15日被告共欠物业费4625.5元，违约金15859.7元，因原告考虑到《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，主动调低为以前款金额为本金，按照年利率24%的标准要求被告支付违约金。原告多次对其书面及上门催缴，均无结果。被告谭春丽辩称：自己未交纳2015年5月1日至2017年8月15日物管费、公摊水电费属实。自己未交纳的原因是当初买房子的时候，开发商承诺免除两年物管费。同时物业公司的服务管理不到位，公共区域被占用也不管不问。此外原告的起诉超过诉讼时效。经审理查明，原告岭寓公司系具有相应资质的物业服务企业。2010年6月13日，重庆吉力芸峰实业（集团）有限公司作为甲方与原告作为乙方签订了《新界023小区前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为新界023小区提供物业服务，物业服务费收费标准为高层住宅按建筑面积1.80元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费用按月缴纳，业主应于每月前10日内交纳。物业服务费含业主公用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费。合同期限为3年，自2010年6月13日至2013年6月12日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同2010年6月30日已经备案。物业费标准2012年2月27日在物价局备案。原告为涉案小区提供物业服务至今。另查明，被告谭春丽系位于重庆市南岸区X号房屋业主，建筑面积105.13平方米。现被告欠交自2015年5月1日至2017年8月15日物业管理费4625.5元。原告于2017年8月11日向其寄送了催款函，催收2015年5月1日至2017年8月31日的物管费、违约金及2014年11月1日至2017年6月30日的水电公摊费。2017年8月15日，谭春丽将该房屋出售过户给他人。以上事实，有物业服务合同、物价局文件、保洁合同、电梯维保合同、保安巡查表、来访人员登记簿、房屋登记信息查询证明等证据，结合原告陈述，足以认定。本院认为，原告与重庆吉力芸峰实业（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告起诉的是2015年5月1日至2017年8月15日的物业服务费，每月的服务费应在当月10日前交纳。原告于2017年8月11日向被告寄送了催款函，诉讼时效在此时终断，但2015年5月至2015年8月的物业费已经超过了2年的诉讼时效，本院不再支持。故原告请求被告支付2015年9月至2017年8月15日合计23.5个月期间拖欠的物业服务费3952.8元予以支持，对于公摊水电费，在《前期物业服务合同》第七条中约定：物业服务费函业主共用部位、共用设备设施及电梯运行等的用水、用电费，故在业主支付了物业服务费后，不应再支付公摊水电费。关于违约金，原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约，原告主张违约金以所欠物业管理费为基数从欠费之日起按照24%年利率计算至付清时止，没有超出法律规定的范围，本院予以支持。关于被告辩称其未交物业费是因为开发商承诺免交物业管理费2年，因其未提交证据加以证明，且该开发商的承诺与物业服务方收取费用系另一法律关系，本院不予采纳。关于被告陈述门禁、小区卫生，物业服务是一项长期细致的工作，难免有疏漏，物业服务企业应耐心听取业主的意见及建议，不断改进，以达到更高的物业服务标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告谭春丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆岭寓物业管理有限公司支付2015年9月至2017年8月15日合计23.5个月期间拖欠的物业服务费3952.8元及违约金（按每月所欠物业服务费按照年利率24%从拖欠费用之日起计算至付清时止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告谭春丽负担（原告重庆岭寓物业管理有限公司已垫付，被告谭春丽在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。(此页无正文)审判员  彭峰二〇一九年十二月九日书记员  黎巍