浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5994号原告：温州臻龙建设投资集团有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区状元街道横街村财政局大楼，统一社会信用代码：91330303734505876M（1/1）。法定代表人：吴鸿炜，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：金晓平、宋彬彬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州到了么物流科技有限公司，住所地：浙江省温州市经济技术开发区高一路158号B幢502室，统一社会信用代码：91330300MA285D7U00（1/1）。法定代表人：周人省。委托诉讼代理人（特别授权）：金新明，男，1969年8月10日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，系公司员工。原告温州臻龙建设投资集团有限公司（以下简称臻龙公司）为与被告温州到了么物流科技有限公司（以下简称到了么公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于同年10月25日公开开庭进行了审理。原告臻龙公司的委托诉讼代理人金晓平，被告到了么公司的法定代表人周人省及委托诉讼代理人金新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月2日，臻龙公司与到了么公司签订了一份《国际科创园租赁合同》（以下简称180102租赁合同），明确就到了么公司承租臻龙公司名下坐落于温州市龙湾区蒲州街道高一路158号圣特立集团厂区B幢三楼，租赁面积为1855.5平方米的场地的租赁面积、租金标准、租赁前的占有使用费金额、租金及占有使用费支付期限、违约金计算标准等内容进行了约定。案涉180102租赁合同签订后，臻龙公司依约全面履行合同义务，并于2019年7月24日委托浙江嘉瑞成律师事务所向到了么公司寄送了一份编号为（2019）臻龙公司常法顾字第19号的律师函，依法催收到了么公司应向臻龙公司支付的租金、占有使用费及相应违约金，但到了么公司迄今仍未向臻龙公司缴纳任意租金、占有使用费及相应违约金。臻龙公司遂于2019年9月23日再行向到了么公司寄送一份编号为（2019）臻龙公司常法顾字第24号的律师函，明确向到了么公司主张解除案涉180102租赁合同，2019年9月24日，到了么公司签收（2019）臻龙公司常法顾字第24号的律师函快递文件。根据180102租赁合同第四条第（四）款“乙方出现下列情况，视为违约，甲方可单方面解除本协议、收回租赁标的物，租金不予退还，并不作任何赔偿：……10、乙方房屋租金……连续拖欠一个月以上……”之约定，到了么公司迄今仍未履行租金及占有使用费交付义务，臻龙公司有权解除案涉180102租赁合同。根据案涉180102租赁合同第一条第（一）款“租赁面积1855.5平方米”、第一条第（二）款“租赁期限为3年。租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止”、第二条第（一）款“第二年起每半年支付一次，先付租金后使用场地”、第二条第（二）款“第一年租金的约定：乙方租赁的场地中，其中900平方米场地自签订本合同起开始计收租金……955.5平方米场地自签订本合同之日起三个月后开始使用并计收租金”、第二条第（三）款“场地使用费的约定：乙方2016年10月1日起至2017年12月31日期间实际占有使用310平方米场地，应向甲方缴纳场地使用费139500元整（不含物业管理费）。该费用于签订本合同之日起七日内支付”、第二条第（五）款“保证金的约定：乙方缴纳6万元保证金……乙方应在签订本合同一周内支付保证金”、第三条第（十七）款“乙方必须按时足额缴纳租金、物业管理费、水电费及其他应缴费用”、第三条第（十九）款“乙方未按本合同及双方签订的其他文件协议的规定缴纳相关费用的，延期产生的迟延履行违约金按日拖欠相关费用标准上浮3%结合实际拖欠的是教进行交纳”之约定及臻龙公司于2019年9月24日向到了么公司主张解除案涉180102租赁合同之事实，到了么公司截至2019年9月24日的应缴未缴的租金、占有使用费及保证金分别为2018年1月1日、1月8日、1月8日、4月1日、2019年1月1日、7月1日应向臻龙公司的缴纳900平方米的第一年租金324000元、占有使用费139500元、保证金60000元、955.5平方米的第一年租金257985元、1855.5平方米的第二年上半年租金333990元、1855.5平方木的弟二年下半年租金333990元，合计1449465元，而相应费用的逾期付款违约金为日3%，臻龙公司愿自动调减为按月2%计算，暂计算至2019年9月24日止，前述应付未付款项的违约金总额为390488.25元（180102租赁合同解除前，逾期付款违约金基数中包含保证金60000元部分）。因此，截至案涉180102租赁合同解除之日（2019年9月24日），到了么公司的应缴未缴租金及占有使用费总额为1209481.50元[调减保证金60000元、2019年9月25日至2019年12月31日期间（97天）的租金179983.50元]，应承担违约金390488.25元。参照《最高人民法院》第五条、第十八条之规定及臻龙公司与到了么公司案涉180102租赁合同于2019年9月24日解除之事实，到了么公司于2019年9月24日之后因仍占有使用案涉房产而违反后合同义务的，臻龙公司有权按照案涉180102租赁合同约定的租金标准要求到了么公司支付占有使用费，亦即是在2019年12月31日前以每平方米30元／月的标准按1855.50平方米面积计算，2020年1月1日之后以每平方米31.50元／月的标准按1855.50平方米面积计算至实际腾空之日止。故起诉，请求判令：一、确认原告与被告于2018年1月2日签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除；二、被告腾空坐落于温州市龙湾区蒲州街道高一路158号圣特立集团厂区B幢三楼的房地产并向原告返还；三、被告向原告支付尚欠租金、占有使用费1209481.50元及相应逾期支付违约金、后续占有使用费（暂计算至2019年9月24日止，违约金总额为390488.25元，后续未支付违约金以未支付款项1209481.50元为基数按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日；后续占有使用费在2019年12月31日前以每平方30元/月的标准按1855.50平方计算，2020年1月1日之后以每平方31.50元/月的标准按1855.50平方计算至实际腾空之日）；四、本案诉讼费由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，以证明原告诉讼主体资格；2、被告企业工商登记信息，以证明被告诉讼主体资格；3、国际科创园租赁合同，以证明双方达成房屋租赁合同关系及对合同违约责任及相关内容进行约定的事实；4、律师函第19号及快递记录，以证明原告于2019年7月24日向被告寄送律师函并要求支付租金、占有使用费、保证金及违约金的事实；5、律师函第24号及快递记录，以证明原告于2019年9月23日向被告寄送律师函通知解除合同的事实。被告到了么公司答辩称：同意于2019年9月24日解除，还需腾空场地时间，租金情况属实。三年协议属于招商引资回归项目，与税收对应挂钩，原告要考虑税收问题。被告在招商过程中，正处于转化阶段，资金未到位。合同为三年，若终止合同，应妥善考虑免除违约金，如继续租赁，税收政策应予兑现。被告到了么公司在本院指定的举证期限内未提交证据。当事人提供的证据，经当庭出示质证。被告到了么公司对原告提交的证据，质证认为：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院认为，原告提交的证据1-5，客观真实，与本案有关联，本院均予以确认。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《国际科创园租赁合同》一份，约定：甲方将位于温州市龙湾区蒲州街道高一路158号圣特立集团厂区B幢三楼，租赁面积为1855.5平方米出租给乙方，租赁期为3年（自2018年1月1日至2020年12月31日），租赁用途仅限乙方作为研发、服务中心等办公使用，并保证不作为仓库使用；乙方入驻期间，须向甲方按时交纳租金，租金标准为每月30元/平方米，第三年起每年递增5%支付，乙方第二年应付年租金为667980元；乙方应于本合同签订之日起七日内支付900平方租金324000元（租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日），于2018年4月1日支付另455.5平方米场地的租金257985元（租赁期限为2018年4月1日至2018年12月31日）；因乙方2016年10月1日起至2017年12月31日实际占有310平方米场地，故应支付场地费139500元，该款于本合同签订之日起七日内支付；乙方应于合同签订七日内缴纳6万元保证金；第三款（十九）条约定，乙方未按本合同及双方签订的其他文件协议规定缴纳相关费用的，延期产生的延迟履行违约金按日拖欠相关费用标准上浮3%结合实际拖欠的天数进行缴纳；第四款（四）条，乙方出现下列情况视为违约，甲方可单方面解除本协议，收回租赁标的物，租金不予退还，并不做任何赔偿……10、乙方房屋租金、物业管理费、水电费中的任何一项连续拖欠一个月以上（特殊情况由乙方书面报甲方同意迟交的除外）；第五款第3点第（三）条，乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费的，甲方按本合同规定可以解除协议，并按逾期天数计算收取延迟履行违约金，并没收相关保证金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。因被告未依约支付租金，原告委托浙江嘉瑞成律师事务所于2019年7月24日向被告发送律师函一份，要求被告于收函之日起3日内向原告支付未缴费用本金1449465元及逾期付款违约金507461.27元，否则将单方解除协议并要求被告未交本金及逾期支付违约金1956926.27元（暂计算至2019年8月1日）。被告于2019年7月26日签收上述律师函。2019年9月23日，原告再次向被告发送律师函一份，明确向被告告知解除涉案协议，被告于2019年9月25日签收该律师函。本院认为，原告与被告之间签订的《国际科创园租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案中，原、被告双方合同明确约定了租金、占有使用费、保证金的支付时间，被告未依约及时支付，构成违约，原告有权主张款项及相应违约责任。根据合同约定，被告迟延支付租金超过一个月以上，原告有权解除合同，原告发送的解除合同律师函，被告已于2019年9月24日签收，故本院依法确认原告与被告之间签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除。合同解除后，原告有权向被告主张腾空涉案房产并要求向原告返还。至于原告主张被告返还租金、占有使用费等款项共计1209481.50元，本院认为，根据合同约定，被告在本案起诉前应支付第一年租金及之前的占有使用费共计721485元，第二年截止到2019年9月24日租金共计487996.50元，合计1209481.50元，故原告的该点主张，合理有据，本院予以支持。至于原告主张被告应支付逾期付款的违约金并自愿调整为按月利率2%计算，本院认为，原告的该点主张符合合同约定，亦不违反法律法规，故本院依法予以支持，根据合同约定，被告欠付租金、物业管理费、水电费的，按逾期天数计算收取延迟履行违约金，故截至2019年9月24日的违约金数额应为359363.34元，后续逾期未支付违约金以未支付款项1209481.50元为基数按月利率2%标准计算至实际履行完毕止。违约金计算清单如下：期间起期间末面积（平米）金额（元）备注支付时间计算至月利率逾期违约金2018.1.12018.12.31租金2018.1.92019.9.242%324000元×20.5个月×2%=132840元2016.10.12017.12.31占有使用费2018.1.92019.9.242%139500元×20.5个月×2%=57195元2018.4.12018.12.31955.5租金2018.4.12019.9.242%257985元×17.8个月×2%=91842.66元2019.1.12019.6.301855.5租金2019.1.12019.9.242%333990×8.8个月×2%=58782.24元2019.7.12019.9.241855.5租金2019.7.12019.9.242%333990元×2.8个月×2%=18703.44元合计359363.34元合同解除后，因被告未及时腾空，故原告有权主张被告支付后续占有使用费，占有使用费标准参照原、被告之间的租赁合同，即以实际占有面积为基数，2019年12月31日前以每平方米30元/月的标准支付，2020年1月1日之后以每平方米31.50元/月的标准支付至实际腾空之日。综上，原告相应的诉讼请求本院予以支持，超出部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告温州臻龙建设投资集团有限公司与被告温州到了么物流科技有限公司于2018年1月2日签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除；二、被告温州到了么物流科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市龙湾区蒲州街道高一路158号圣特立集团厂区B幢三楼的房地产并向原告温州臻龙建设投资集团有限公司返还；三、被告温州到了么物流科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州臻龙建设投资集团有限公司支付截至2019年9月24日的租金、占有使用费共计1209481.50元、截至2019年9月24日的逾期支付违约金359363.34元及后续逾期支付违约金（以1209481.50元为基数，从2019年9月25日起，按月利率2%计算至实际履行完毕之日）；四、被告温州到了么物流科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州臻龙建设投资集团有限公司支付合同解除后的占有使用费（以被告实际占用面积为基数，自2019年9月25日至2019年12月31日期间按每平方米30元/月的标准，自2020年1月1日之后按每平方米31.50元/月的标准，均计算至实际腾空之日）；五、驳回原告温州臻龙建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19200元，减半收取9600元，由被告温州到了么物流科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 王崇林二〇一九年十二月二十六日法官助理李博武代书记员 王冰洁附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。