广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9789号原告：何裕威，男，1964年9月26日出生，汉族,住广州市芳村区。原告：彭润潮，男，1966年6月10日出生，汉族,住广州市芳村区。被告：广州市荔湾区瑞盛机电设备厂（以下简称“瑞盛设备厂”），住所地：广州市荔湾区海北基围路自编13号，现搬迁到：龙溪大道花卉科技园兰花街118号。经营者：曾志红。被告：曾志红，男，1963年4月25日出生，汉族,住广州市越秀区。原告何裕威、彭润潮诉被告广州市荔湾区瑞盛机电设备厂、曾志红土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何裕威、彭润潮、被告曾志红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何裕威、彭润潮诉称：原告与瑞盛设备厂于2009年7月9日签订了《厂房租赁合同》，约定由瑞盛设备厂承租原告位于广州市荔湾区海北堤围路以西的厂房、宿舍及空地（其中厂房面积2880平方米、宿舍596平方米、空地422平方米，以下统称涉案场地）作经营场地使用，租赁期为2009年8月15日至2019年8月14日止。合同签订后，原告已将场地交付瑞盛设备厂使用，但瑞盛设备厂拖欠了原告2019年7月1日至2019年8月14日的租金。租赁合同期满后，双方并未就租赁场地续签租赁协议，原告多次要求瑞盛设备厂搬离涉案场地。2019年8月15日，瑞盛设备厂将厂房及宿舍合计2878.5平方米、及空地102平方米交还给原告，剩下的厂房及宿舍合计597.5平方米、空地320平方米场地至今仍未交还给原告。瑞盛设备厂为个体工商户，曾志红为曾志红的负责人，根据相关法律规定，曾志红应就瑞盛设备厂的债务承担连带责任。现起诉请求判令：一、瑞盛设备厂将位于广州市荔湾区海北堤围路以西的厂房（大院西面的大楼的首层）、宿舍（大院中部的大楼首层办公室靠西的部分以及2楼靠西的最后一间房房间）及空地腾空交回给两原告；二、瑞盛设备厂向两原告支付2019年7月1日至2019年8月14日期间的租金人民币64197元；三、瑞盛设备厂向两原告支付自2019年8月15日至将位于广州市荔湾区海北堤围路以西的厂房、宿舍及空地（面积917.5平方米）实际腾空交回给两原告之日止期间的场地占用费（按每月16592元计算）；四、曾志红与瑞盛设备厂连带承担上述三个诉讼请求项下的支付义务；五、本案诉讼费由两被告承担。被告瑞盛设备厂、曾志红辩称：原、被告签订厂房租赁合同后，我方缴纳了两个月租金65600元作为押金。我方租赁厂房面积2880平方米，宿舍面积596平方米，空地面积422平方米，分别用于出租和自己使用（744平方米租赁给了广州市荔湾区锦基保装厂，162平方米租给了广州市金锤机械有限公司，810平方米租给了南洋化工，486平方米租给广州市一恒电器有限公司（以下简称一恒公司），我方使用了648平方米和空地422平方米和宿舍）。2019年7月合同差不多到期，我方和原告商量一致用押金抵扣租金。2019年8月15日我方交还了部分场地（除了广州市一恒电器有限公司使用的部分）给原告。2019年8月25日我和原告办理了全部的水电交接手续，我方缴纳了这十日租金5830元。原告接手后，在场地的空地中间进行了间隔，将场地分为左右两部分，将左边部分另行出租；将右边空地部分与原一恒公司使用的厂房连作一个整体。我方认为这部分空地，我方并无占用，无需缴纳该部分空地的占用费。至于为何不能交还案一恒公司使用的部位，是因为承租者潘杰因经营不善失联至今，工人追讨工人工资，我方也起诉一恒公司搬迁、支付欠租等。案件生效后我方申请执行，但至今未执行到位。一恒公司的生产设备仍遗留在现场，法院正在走流程进行拍卖。经审理查明：2008年12月18日，广州市荔湾区海龙街海北股份经济联合社（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将海北堤围路以西3561平方米土地出租给乙方使用，租赁期限自2009年4月1日起至2024年3月30日止。2009年7月9日原告（甲方）与被告瑞盛设备厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区海北堤围路以西的厂房、宿舍租赁给乙方作经营场地使用，厂房面积2880平方米、宿舍596平方米，空地面积422平方米。租赁期限自2009年8月15日至2019年8月14日。租金每月为32800元，每满一年在上年的租金上递增3%。租赁押金为65600元。租赁期内，乙方可将场地分租。合同期满后，甲方验收及格，押金在乙方清算所有债权债务、水、电、治安、工商、税收等一切费用后无息退回给乙方。原告、瑞盛设备厂签订合同之后，瑞盛设备厂向原告支付了租赁保证金65600元，原告将土地、厂房、宿舍交付给被告瑞盛设备厂使用。在租赁期内，瑞盛设备厂将部分厂房、宿舍分租给四个企业，自己使用其中648平方米、空地、宿舍。其中2013年7月9日被告瑞盛设备厂与广州市一恒电器有限公司签订了《厂房租赁合同》，约定瑞盛设备厂将荔湾区海北堤围路以西的厂房、宿舍487.5平方米出租给一恒公司使用，租赁期限自2013年8月1日至2019年7月30日止。月租金为7800元，每年递增3%。因一恒公司欠租，瑞盛设备厂于2019年2月起诉一恒公司[（2019）粤0103民初]2211号，要求一恒公司解除合同，交还场地，支付欠租等。本院于2019年7月5日作出一审判决，判决一恒公司交还场地和支付欠租。因一恒公司的法定代表人失联，至今未将场地交还给本案被告。另一恒公司因有其他债务纠纷，其遗留在经营场地的机械设备被法院查封。瑞盛设备厂租赁场地后，向原告缴纳租金至2019年6月30日（2019年的月租金为42798元）。之后，瑞盛设备厂提出将租赁保证金抵扣剩余租赁期限的租金，但原告没有同意。2019年8月15日瑞盛设备厂将承租的大部分场地（除了西边由一恒公司承租的厂房外）交还给原告。2019年8月16日被告向原告支付了5830元和9042元。原告收回场地后，在厂房大门口的中线处新砌一面砖墙，将原租赁场地划分为左右两部分，左边（东面）部分另行出租；右边（西面）部分包括一半的空地。一半宿舍、一恒公司出租的厂房，右边部分现是闲置状态。本案原告认为，未收回的部分场地，包括中部大楼（宿舍）首层的一半、空地面积的一半、右边一恒公司使用的厂房，共计为917.5平方米，被告应向原告支付场地使用费。场地使用费标准按照被告出租给一恒公司的租金标准计算。被告认为其转租给一恒公司的厂房面积仅为487.5平方米，被告已将中部大楼及空地已交还给原告，是原告自己砌墙人为将场地分割为两部分，故中部大楼首层一半及空地一半的面积不应计算场地占用费。被告已经起诉一恒公司搬迁，但一恒公司的设备遗留在场地，需要法院按程序处理，故无法交还该部分场地的责任不在被告。本院认为：原、被告签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案场地的建筑物没有办理报建手续，根据上述司法解释，双方签订的合同中涉及厂房的部分为无效合同。原、被告签订的合同在2019年8月14日到期，故原告要求被告交还场地的请求符合合同约定，本院予以支持。对于租赁保证金能否抵扣租金问题，因被告没有向本院提供证据证明原告同意抵扣租金，故本院对被告的主张不予采信。由于合同中约定保证金需在清算所有债权债务后才退回，故被告要求将保证金抵扣欠租缺乏合同依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付2019年7月1日到2019年8月14日期间的租金，因被告在2019年8月16日被告向原告支付了5830元和9042元，故该期间的租金应扣除已支付部分，剩余租金为64197元-5830元-9042元=49325元。对于合同期满后的场地使用费问题，按照合同约定，合同期满后被告需完整交还整个场地，但目前被告仅交还一部分，不符合合同约定。在此情况下，原告原本可以要求被告按照租赁合同的全部面积支付场地使用费，但为了减少双方的损失，原告自行将场地分割为两部分，左边部分另行出租，仅要求被告支付右边部分的场地使用费，符合法律规定，也是合理的，因此，原告仅要求按照917.5平方米计算场地使用费，本院予以支持。一恒公司向被告缴纳的2018年8月至2019年7月30日期间的月租金标准为9042元（487.5平方米），根据面积的折算，平均每平方米的租金为18.5元，按917.5平方米计算月租金应为每月17018元，现原告要求按照每月16592元计算，本院予以准许。至于被告称未能交还场地的原因在于一恒公司的问题，被告与一恒公司存在租赁合同关系，若因一恒公司未能及时交还场地造成被告的损失，被告可依据合同另行向一恒公司追讨。瑞盛设备厂是个体工商户，曾志红是该个体工商户的经营者，依照法律规定，应共同承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市荔湾区瑞盛机电设备厂、曾志红向原告何裕威、彭润潮交还广州市荔湾区海北堤围路以西的厂房（大院西面的厂房的首层）、宿舍（大院中部的大楼首层办公室靠西的部分以及2楼靠西的最后一个房间）及空地。自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市荔湾区瑞盛机电设备厂、曾志红向原告何裕威、彭润潮支付2019年7月1日至2019年8月14日期间的租金49325元。自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市荔湾区瑞盛机电设备厂、曾志红向原告何裕威、彭润潮支付2019年8月15日至判决生效之日止的场地使用费（月标准为16592元）。自判决发生法律效力次日起至交还场地之日止，仍按上述标准按月支付。本案诉讼费1290元由被告广州市荔湾区瑞盛机电设备厂、曾志红负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十二月十六日书记员  李 婷