山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初505号原告：童笑华，女，1974年2月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。统一社会信用代码：91370600554384341A。法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金菊、衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。原告童笑华与被告烟台旺埠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童笑华，被告委托诉讼代理人李金菊、衣淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童笑华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金72339元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月27日，原告在被告处购买由被告开发建设的三兴·御海城小区28#住宅楼1单元第18层1803号房，并签订《商品买卖合同》(合同编号：高预字第151226200217号)。合同及附件约定，出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买方使用，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期过180日后，买方要求继续履行合同的，本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，卖方按日向买方支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，买方依约向卖方支付了417298元全款，而卖方并未按本合同规定的期限将符合合同约定的商品房交付买方使用。2015年6月11日，原被告就前述买卖合同签订了《三兴御海城小区〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议约定，违约金赔偿时间以《商品房买卖合同》关于延期交房约定的条款为准，自2013年5月30日始至2015年9月30日止，共计853天，违约金为71191元，经双方协商乙方同意以延期交房违约金抵车位壹个(62000元)后，违约金差额9191元，甲方于2015年12月31日以现金方式支付，并且若在2015年9月30日仍未按约定交付房屋的，在乙方原有的违约金赔付金额的基础上，再额外增加赔付款20000元。协议第六条其他条款中，甲方承诺，在2015年12月31日达到房屋综合验收标准，若达不到，延期交房违约金则按照综合验收标准赔偿，直至赔偿到甲方达到综合验收。截止2017年2月28日，被告未按协议规定达到房屋综合验收标准，自2015年9月30日始至2017年2月28日止，共计517天，违约金总额为43148元，加上原告欠被告的9191+20000元，被告还需向原告支付72339元。被告至今未将房产通过综合验收，亦未以约定向原告支付违约金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告烟台旺埠置业有限公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金及赔付款，没有事实依据。涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，被告在通知原告接房之后，不需再承担逾期交房的违约责任，亦不应承担赔付款。2015年6月11日，原被告签订的《三兴御海城小区补充协议》第二条约定：“甲方承诺在2015年9月30日达到五方验收条件将房屋交付给乙方使用”。涉案房屋已于2015年9月25日经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位的验收合格，达到约定的交付使用条件。被告亦于2015年9月30日前通过电话、EMS、公告等方式通知原告接房，但原告拒不接房，导致涉案房屋未能在2015年9月30日前交付。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款第三项的约定，因买方原因房屋未能按期交付的，由此产生逾期交房责任应由买方即原告承担，原告亦无权主张增加赔付款2万元。二、即使被告存在违约行为，原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院调低，按照同地段房屋的租金标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而原告主张的违约金每月为2503元，远远的超出了同地段房屋的租金，故请法院调低。三、退一步讲，即使被告存在违约行为，原告主张的本案起诉前3年以前逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，已丧失胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2012年8月27日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的三兴·御海城28#住宅楼1单元第18层1803号房屋，建筑面积82.47平方米，总价款为417298元，买方一次性付清。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及具备法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同规定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原被告签订了《补充协议》，其中第七条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。合同签订后，原告向被告付清了房屋全款；同日，被告向原告开具了相应收据；2016年6月7日，被告向原告开具了金额为417298元的购房发票。2015年6月11日，原被告签订《三兴御海城小区〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定被告承诺在2015年9月30日达到五方验收条件将房屋交付原告使用，并以双方《商品房买卖合同》关于延期交房约定的条款为标准，自2013年5月30日始至2015年9月30日止，计853天，违约金总额为71191元，原被告协商同意违约金抵顶车位一个，被告承诺：若在2015年9月30日仍未按约定交付房屋的，在原告原有的违约金赔付金额的基础上，再额外增加赔付款20000元，被告承诺在2015年12月31日向原告支付延期交房产生的违约金9191元。此外，该补充协议第六条约定，被告承诺2015年12月31日达到房屋综合验收标准，若2015年12月31日未达到房屋综合验收标准，继续按照原《商品房买卖合同》执行。其后，原被告签订《三兴御海城车位协议》，约定原告购买被告三兴御海城28号楼C-040车位、总价62000元，原告以三兴御海城28-1-1803房延期交房违约金共计71191元支付车位款，差额部分计9191元。2015年9月25日，三兴·御海城28#住宅楼及地下车库项目通过建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收，取得《工程竣工验收报告》。但截至本案最后一次庭审之时，该工程尚未通过综合验收。另查明，2015年9月28日，被告在《烟台日报》上发布公告，通知28#楼的业主交房。2017年3月5日，原告接收案涉房屋。对本案中对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：被告主张其于2015年9月通过EMS通知原告接房，但原告拒不接房，被告向本院提交了EMS快递单，但该快递单并无原告本人签字也无邮政出具的送达记录，故对被告的该项主张，本院不予采信。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。双方于2015年6月11日签订《三兴御海城小区〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定的交房条件既有五方验收、也有综合验收，故原被告双方关于交房条件的约定并不清晰。由于原告已于2017年3月5日接收房屋，应视为原告此时认可案涉房屋已达到交房条件，因此逾期交房违约金应计算至2017年3月5日。双方2016年6月14日的补充协议按照日万分之二的标准计算截至2015年9月30日的违约金总额为71191元，且被告已经按照该违约金标准进行了抵顶，表明被告已认可双方约定的该违约金标准，现被告于本案庭审中主张违约金标准过高，请求调低，本院不予支持，因此本案中逾期交房违约金应按照双方约定的每日为房屋总价款的万分之二计算。根据双方约定，被告应在抵顶之外另行向原告支付违约金29191元，该款项被告至今未支付，原告索要，本院予以支持。此外，被告还应向原告支付自2015年10月1日至2017年3月5日的违约金，共计521天，违约金合计为43482.45元。因此，被告共计应向原告支付违约金72673.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告童笑华支付违约金72673.45元。二、驳回原告童笑华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  吴小鹏人民陪审员  谭成龙人民陪审员  王秉恺二〇一九年十二月十九日书 记 员  王斐斐