河北省乐亭县人民法院民事判决书（2019）冀0225民初10354号原告（反诉被告）：张青，女，1981年4月2日出生，回族，住山东省济阳县，现住河北省唐山市。被告（反诉原告）：王静，女，1985年12月25日出生，汉族，住河北省唐山市滦南县。委托诉讼代理人：张晓锋，河北存鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梁，河北存鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭峰，男，1986年6月12日出生，汉族，住河北省唐山市滦南县。委托诉讼代理人：张晓锋，河北存鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梁，河北存鹏律师事务所律师。（未出庭）原告张青与被告王静、郭峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告张青，被告王静委托诉讼代理人张晓锋、被告郭峰及其委托诉讼代理人张晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张青向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理XXXX小区XX楼X门XX号房屋过户手续；2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年8月1日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买XXXX小区XX楼X门XX号房屋，合同价款252000元，签订合同当日，原告支付购房款150000元，剩余20000元待被告配合过户后付清，剩余银行按揭贷款部分由原告以按揭形式继续缴纳，直至还款完毕。合同签订后，原告即向被告支付购房款150000元，并按约定还清了购房按揭贷款。2014年8月起，原告即入住恒通花园小区128楼4门102号住XXXX小区XX楼X门XX号房屋。此后，原告了解到2017年9月起，恒通花园小区开始陆续办理了房产证，但原告与被告多次协商，被告既不到银行办理贷款结清手续，向原告出示房产证，更不配合办理房产过户手续，为维护原告合法权利，特向人民法院提起诉讼，请支持原告诉请为盼。被告王静、郭峰辩称，原告所述与事实不符，房屋未过户的真正原因，是因为原告未按期支付房屋贷款，造成被告郭峰房屋贷款逾期从而使郭峰银行信用出现不良记录，根据双方的合同约定原告应先向被告赔偿，而且被告有权利终止房屋交易要求原告返还房屋，在本案中我们保留这一诉权，请法庭依法驳回原告诉请。被告王静、郭峰向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告消除因其违约给郭峰造成的个人信用不良记录，并赔偿反诉原告郭峰50000元；2.请求法院依法判令反诉被告给付反诉原告购房尾款20000元；3.请求判令反诉被告承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2014年8月1日签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将唐山市海港开发区XXXX小区XX楼X门XX号房屋卖给反诉被告，合同价款252000元，签订合同当日反诉被告支付购房款150000元，剩余20000元待反诉原告配合过户后付清，剩余银行按揭贷款由反诉被告以按揭形式继续缴纳，直至还款完毕。反诉被告在还款期间不能逾期及拒绝还款，如因反诉被告原因导致反诉原告出现不良记录等影响，反诉被告应向反诉原告赔偿50000元。合同签订后，反诉被告即向反诉原告支付购房款150000元。2014年8月起，反诉被告即入住恒通花园小区128楼4门102号住XXXX小区XX楼X门XX号房屋。但自2014年11月份开始，反诉被告在偿还按揭贷款的过程中，多次出现逾期的情况，致使郭峰个人信用受到影响，产生不良记录（还贷账户系郭峰本人的）。综上，反诉原告并未拒绝协助配合反诉被告办理涉案房产的过户手续，而是多次要求反诉被告消除给郭峰造成的个人信用不良记录，并按约定赔偿给郭峰造成的损失，反诉被告不予理睬。为维护当事人的合法权益，依法提起反诉，请支持反诉请求。原告张青就反诉辩称，1.关于反诉原告要求答辩人支付购房尾款20000元的请求，答辩人认为根据合同约定，购房尾款应在反诉原告配合答辩人办理完过户手续后支付，故目前付款条件并未成就，答辩人可拒绝支付，但为减少诉累，一次性解决纠纷，答辩人同意在本案中支付反诉原告购房尾款20000元；2.关于反诉原告请求判令反诉被告消除郭峰个人信用不良记录，并赔偿反诉原告郭峰50000元的请求。答辩人认为是否应消除以及何时消除个人信用不良记录，并非平等民事主体之间的民事纠纷，应由有权机关根据相应的法律法规予以决定，不属人民法院受理民事案件的范围。同时，答辩人确曾在按合同约定支付案涉房屋按揭贷款过程中存在零星逾期还款情形，但主要原因系反诉原告拒绝将还款所需银行卡交付答辩人（只给了银行存折），导致答辩人还款不便，甚至在存折打印页数已满，需更换存折时，反诉原告仍不配合，故答辩人即使存在个别逾期还款情况也是反诉原告造成。同时，特别需要注意的是，反诉原告自行提交的信用报告中明显可看出反诉原告逾期还款记录次数之多，频率之高绝非答辩人造成，而是反诉原告自身漠视个人信用记录，频繁逾期还款造成。因此，反诉原告个人信用不良记录是其个人造成，答辩人不应承担相应的责任。即使答辩人因反诉原告的原因有过逾期还款行为，但无论逾期的次数还是金额对造成反诉原告个人信用不良记录的诸多因素中所占的比例极小，可说微乎其微。根据《合同法》及相关司法解释规定，即使当事人约定了违约金数额或计算方法的，如该约定过高，当事人可请求予以调整，根据本案的实际情况，答辩人认为50000元的违约金明显过高，应根据造成反诉原告不良信用记录逾期还款的次数、金额以及答辩人的逾期还款行为在其中所起的作用予以调整；3.反诉原告至今拒绝向答辩人出示房屋产权证书，拒绝配合答辩人办理过户手续，亦属明显违约行为，根据合同约定，反诉原告也应承担相应的违约责任，赔偿答辩人违约金，尽管答辩人未提出该项诉请，但请求人民法院在判决反诉请求时综合考虑双方的过错大小，成诉原因予以一并处理。综上，反诉原告诉请答辩人支付购房尾款尚未满足支付条件，其个人信用不良记录主要是其自身造成，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原告张青作为乙方，被告王静、郭峰作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定王静、郭峰将坐落于唐山市海港开发区恒通花园小区128楼4门102号坐落于唐山市XXXX小区XX楼X门XX号房屋出售给张青。房款总计252000元，签订合同当日，张青给付王静、郭峰房款150000元，剩余20000元作为过户保证金，房产证下来之后，张青先支付甲方10000元，剩余10000元在王静、郭峰配合过完户后给付。房屋未还银行贷款由张青继续偿还。还款期间，不能逾期（每月14日之前保证卡内有银行贷款需求的足额金额）及拒绝还款，如因张青原因导致王静、郭峰出现不良记录等影响，张青应向王静、郭峰赔偿50000元，逾期二个月仍未还款，王静、郭峰有权利终止此房屋交易，房屋仍归王静、郭峰所有，张青已支付王静、郭峰的所有款项不予退还。王静、郭峰保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，未出租出让，无任何权属纠纷，保证日后能顺利办理过户手续，否则，张青有权解除合同，由王静、郭峰返还全部房款。经双方协商，此房屋自2014年8月1日起至过户完毕产生的所有费用以及过户费、税费等均由张青承担。王静、郭峰承诺在具备领取房屋产权证和土地使用权证之后的60日内将相关证件交给张青保管，王静、郭峰在接到张青通知过户60日内，无条件、积极地协助张青将房屋过户到张青名下，否则王静、郭峰应向张青赔偿损失50000元。合同签订后，张青给付王静、郭峰房款150000元，并入住涉案房屋。剩余银行贷款，张青于2019年4月还清。2016年10月25日，郭峰因与案外人刘春江发生纠纷，涉案房产被唐山市中级人民法院查封，查封期限自2016年10月25日至2019年10月24日。因房屋被查封，张青向法院提出执行异议。2017年12月15日，涉案房屋被依法解封。2017年9月15日，张青缴纳涉案房屋契税3269.02元。2017年12月25日，涉案房屋取得不动产权证，编号为冀（2017）海港经济开发区不动产权第XXXX号。另查明，还款过程中，张青因逾期还款导致郭峰个人信用报告发生逾期持续月数累计12次；在此期间，郭峰个人消费贷款及贷记卡因逾期还款导致个人信用报告发生逾期持续月数累计239次。上述事实有《房屋买卖合同》、支付转账记录、建设银行转账记录、中国银行交易流水、契税完税证明、（2016）冀02执851号执行裁定书、协助执行通知书、案外人执行异议申请书、不动产登记资料查询结果证明、个人信用报告、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，张青与王静、郭峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。涉案房屋张青已经入住，已经取得不动产权证书，且张青愿意给付剩余房款20000元，故涉案房屋过户条件已经成就，王静、郭峰应当予以配合，对于张青逾期还款造成郭峰个人信用报告发生不良记录，郭峰可要求张青承担相应的违约责任，但不能以此作为不予配合办理过户的理由。对于郭峰要求张青消除个人信用报告不良记录的诉请，因消除个人信用报告涉及人民银行征信中心等相应有权机关，并非双方之间的平等纠纷，故对此项诉请不予支持。对于张青应承担的违约责任，首先，郭峰的个人信用报告不良记录既有张青逾期还款造成的，亦存在郭峰自身因逾期偿还贷款造成的，且郭峰自身造成不良记录的累计月数远超过张青造成的累计月数；其次，涉案房屋出售给张青后，郭峰因个人原因导致房屋被查封，张青为此提出执行异议，付出了时间及其他成本；再次，王静、郭峰在涉案房屋不动产权证书办理之后未按合同约定向张青交付上述证书，亦存在违约行为，综合考虑上述情形，酌定张青赔偿郭峰损失5000元。对于涉案房屋过户产生的税费由张青承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王静、郭峰（反诉原告）于本判决生效之日起十日内配合原告张青（反诉被告）办理坐落于唐山市海港经济开发区恒通花园小区128楼4门102号坐落于唐山市XXXX小区XX楼X门XX号房屋的过户手续；二、原告张青（反诉被告）于本判决生效之日起十日内给付被告王静、郭峰（反诉原告）剩余房款20000元；三、原告张青（反诉被告）于本判决生效之日起十日内赔偿被告郭峰（反诉原告）5000元；四、驳回被告王静、郭峰（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2540元，反诉案件受理费775元，由原告张青负担995元，由被告王静、郭峰负担2320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田洪涛 二〇一九年十二月二十四日书记员 郝泓杰