广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31807号原告：广东德鑫翔远高新材料有限公司，住所南雄市珠玑工业园。法定代表人：武德法。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽单，广东秦唐律师事务所实习律师。被告：广州必涂必贸易有限公司，地址广州市白云区鹤龙街鹤边大彭岭七横路29号大院内的C3a房。法定代表人：张伊茜。委托诉讼代理人：李碧奇，广东捷安律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠翠红，女，1971年6月16日出生，汉族，系公司员工。原告广东德鑫翔远高新材料有限公司与被告广州必涂必贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东德鑫翔远高新材料有限公司的委托诉讼代理人沈明星，被告广州必涂必贸易有限公司的委托诉讼代理人李碧奇、鞠翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东德鑫翔远高新材料有限公司提出诉讼请求：1、确认原被告之间的合作协议无效；2、判令被告返还原告转让费40万元，并返还押金及场地租金、水电费共计265666.21元，合计665666.21；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》。主要约定“乙方将其位于广州市白云区鹤边五社工业园C3栋二楼办公区域转让给甲方，此房屋的使用权、承租权、安全及所有一切权益均由甲方承担。乙方与甲方共同到工业园房屋所有人广州市卓盛实业有限公司白云分公司转换承租人。乙方以转让费40万元转让给甲方。乙方在甲方付清转让费40万元后，需配合甲方办理一切转让手续。”原告于2018年12月1日付给乙方5万元定金，后于2018年12月5日付清转让费共40万元到乙方指定账户。后原告陆续支付了场地押金、2018年12月至2019年5月共6个月的租金及水电费共265666.21元。但被告一直以各种借口推脱，不将《合作协议》约定的办公场所交付给原告，亦未协同原告到工业园房屋所有人处办理转租手续，不能提供产权证明及租金发票。被告的行为违反了《合作协议》且协议没有得到产权人的同意转租属于无效，具有欺诈原告的嫌疑，被告行为给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告广州必涂必贸易有限公司辩称，1、被告已将涉案物业交付原告使用，原告也对涉案物业进行了装修。2、被告已按约定带原告去出租人处办理转租手续，但因原告不同意缴纳办理手续的相关费用，导致尚未办理转租手续。3、原告签订合同半年后，拒绝支付租金。被告曾发函要求原告支付租金，但原告并未理会。被告至今年9月向原告发出解除合作协议通知，故双方之间的合作关系于9月2日解除。原告主张被告返还转让费40万元及其他费用没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《合作协议》、电子回单、照片、微信聊天记录、租赁合同及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，广州市卓盛实业有限公司白云分公司（甲方）与张峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街鹤边鹤龙东路29号大院内的C3号房屋租给乙方作厂房、（办公）之用。一、甲方租给乙方使用的房屋C3座第2层框架结构的房屋，租用面积905平方米、空地面积337平方米，宿舍A8座第3层、租用面积300平方米、空地面积60平方米。二、租赁期限自2018年12月16日至2024年3月30日，租用五年。第三、租金每月33301元。2018年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定：自2018年12月1日起，乙方将位于广州市白云区鹤边五社工业园C3栋的二楼办公区域（以下简称涉案物业）转让给甲方全权使用，此房屋的使用、承租权、安全及所有的一切利益、均由甲方承担。乙方与甲方共同到工业园房屋所有人广州市卓盛实业有限公司白云分公司转换承租人；乙方以转让费40万元转让给甲方（转让内容见附件1），乙方需在12月1日，付定金5万元，并在12月5日前，付清40万元至乙方指定账户。乙方指定账户：户名：鞠翠红，账号：60×××07；乙方在甲方付清转让费40万元，需配合甲方办理一切转租手续。附件1：40万元转让费包括的内容包括三大部分：一、办公区精装，二、设备，三、办公家具。合同签订后，原告向被告支付转让费40万元。2019年1月8日，原告向被告转账支付两个月押金66002元。庭审中被告称收到押金，并将出租人出具的押金收据交给原告。原告分别于2018年12月17日、2019年2月16日、2019年3月14日、2019年4月15日、2019年5月15向被告提供的户名为欧桂珠、张风龙、杨淑莹的账户支付房屋租金及水电费，共计166030.74元。被告庭审中陈述，上述户名系业主方广州市卓盛实业有限公司的员工。2019年1月17日向鞠翠红账户支付1月份房租33633.47元。2019年10月9日，广州市卓盛实业有限公司白云分公司出具《情况说明》，内容为：我司知情并同意张峰（广州必涂必贸易有限公司）于2018年12月份起将其承租的我司位于广州市白云区鹤边五社工业园C3栋二楼办公室转租给梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）。2019年1月份左右张峰曾带梁卓辉到我司办公室办理转租手续，因办理转租手续需双方各缴纳1万元的手续费，他们经考虑决定暂时不予办理。2018年12月、2019年2月、3月、4月、5月梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）按时向我司支付租金。2019年1月份因梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）未按时支付租金，我司要求张峰（广州必涂必贸易有限公司）及时交纳。2019年6月，经我司多次联系梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）、梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）又未按时交纳租金，我司又要求张峰（广州必涂必贸易有限公司）及时交纳。自2019年6月至今，我司均是从张峰（广州必涂必贸易有限公司）处收取租金。庭审中，被告提供：1、其与梁卓辉的微信聊天记录，拟证实原告于2019年4月已进入涉案物业并着手设计装修租赁物；2、2019年6月17日的微信聊天记录，拟证实原告表示涉案物业暂时用不上，要求被告缴纳费用。原告提交照片，拟证实根据2019年6月21日原告拍摄的照片显示，涉案物业仍由被告占有使用，原告从未进场使用。另查，涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑。被告称鞠翠红系被告法定代表人张伊茜的母亲兼公司高级管理人员。本院认为，根据《合作协议》的内容可知，该《合作协议》实质为转租协议。鉴于涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，原被告就涉案物业签订的《合作协议》属于无效协议。故原告要求确认《合作协议》无效的诉请本院予以支持。根据合同无效的相互返还原则，被告应将收取的押金66002元返还给原告。关于转让费40万元的问题。结合微信聊天记录及当事人的陈述，原告自2019年4月已进场并着手对涉案物业进行装修，并于2019年6月17日微信被告称涉案物业原告不租了，费用由被告承担。由此本院采信被告所称自协议签订时即2018年12月1日被告已将涉案物业交付给原告使用，原告于2019年6月17日搬离涉案物业。虽原被告之间的《合作协议》中并未约定租期，但根据张峰与广州市卓盛实业有限公司白云分公司签订的租赁合同租期自2018年12月16日至2024年3月30日，故原被告之间的转租协议租期也应为2018年12月16日至2024年3月30日，合计63.5个月。被告应现给原告返还转让费36.22万元（40万元-40万元/63.5个月×6个月）。关于租金和水电费返还问题。根据转款记录及广州市卓盛实业有限公司白云分公司出具《情况说明》可知，原告自2018年12月17日开始向广州市卓盛实业有限公司白云分公司支付首月租金，一直缴纳至2019年5月15日止，鉴于原告于2019年6月17日才搬离涉案物业，其应向业主广州市卓盛实业有限公司白云分公司支付对应的占有使用费及水电费，现原告要求返还上述费用于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东德鑫翔远高新材料有限公司与被告广州必涂必贸易有限公司于2018年12月1日签订的《合作协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州必涂必贸易有限公司向原告广东德鑫翔远高新材料有限公司返还转让费36.22万元及押金66002元；三、驳回原告广东德鑫翔远高新材料有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5228元，由原告广东德鑫翔远高新材料有限公司负担1865元，被告广州必涂必贸易有限公司负担3363元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月二十日书记员  陈春燕