广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32183号原告：龙冠星，男，1984年2月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：肖铁梅，女，1975年11月26日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，原告龙冠星与被告肖铁梅物权保护纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告龙冠星、被告肖铁梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙冠星向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告肖铁梅交付广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房（证号：粤（2019）广州市不动产权第04009230号）给原告；2.请求判令被告肖铁梅支付广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房的占有使用费（从2019年2月14日起算，每月参照同地段同面积租金6721.98元，支付至被告肖铁梅交付房屋之日止）；3.请求判令被告肖铁梅缴纳交还房屋前所有水费229.47元、电费3905.63元、煤气费338.30元、物业管理费及其产生的滞纳金3635.63元，以上费用合计8109.03元；4.请求被告承担诉讼费用。诉讼中，原告撤回了要求被告支付2019年2月14日至2019年9月11日期间的占有使用费的诉讼请求，本院已当庭口头裁定予以准许。事实与理由如下：原告龙冠星于2019年2月14日通过淘宝网司法拍卖以4436714元的最高价竞拍了被告所有的广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房，广东省广州市天河区人民法院依法作出了（2017）粤0106执3245号之一《执行裁定书》确认了以上事实，裁定案涉房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有。原告于2019年7月10日送达由原告委托广东宏诚律师事务所出具的律师函要求被告腾空房子并搬离，多次催告被告交付房屋，但被告不予理睬且一直居住在案涉房屋里。原告在2019年9月18日取得了广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房的《不动产权证书》，原告在取得《不动产权证书》后，多次催告被告交付房屋，但被告不予理睬且一直居住在案涉房屋里。截止递交此民事诉讼状前被告仍然未腾空并归还案涉房产给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告肖铁梅答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋是我的唯一住房，在被法院拍卖后，我没有收到任何文书来跟我协调这个事情。2019年2月14日到2019年6月，我没有收到任何法律文件。6月左右，原告才打电话给我，说涉案房屋由他通过拍卖所得。后来双方一直协商。原告是万科云山的业主，他说他要卖掉万科的房屋，需要时间过户给买方，想争取广州市唯一住房省税政策，只要求我过户，并未要求我搬走以及其他要求。6月到9月26日期间，我们协商的很好，我配合过户。过户之前我没有能力支付水电费、煤气费。原告是同意支付水电费、煤气费和管理费等费用的。双方有过协议，我同意配合被告过户而省下来的税费，原告就会把全部省下来的费用给我，并同意另行支付一笔搬迁费给我，所以不存在占有使用费的问题。但是在约定期间，原告和他太太去家里把我打我。水电费、煤气费、管理费等是原告为了要求我配合过户而自愿支付的，我不同意返还。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告的提交的竞买公告、竞价成功确认书、《执行裁定书》、不动产权证书、《2018年广州市房屋租金参考价》、水电煤气管理费欠费明细、律师函、搬迁确认书、收据、广州市自来水公司水费、污水处理费电子账单、广州供电局有限公司电费通知单、发票、广州燃气集团有限公司管道气收费证明单，对被告提交的微信聊天记录、收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查后确认的证据，本院查明事实如下：2019年1月16日，广州市天河区人民法院发布《拍卖公告（二）》，载明：该院将于2019年2月13日上午10时至2019年2月14日上午10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖位于广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房（以下简称涉案房屋），建筑面积146.1305平方米。原告参与拍卖并最终以4436714元的最高价胜出。2019年3月20日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执3245号之一《执行裁定书》，裁定：一、解除对被执行人肖铁梅名下所有的位于广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房的查封；二、注销上述房产原权属人为肖铁梅的产权登记；三、涂销上述房产抵押登记；四、位于广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房的所有权及相应的其他权利归买受人龙冠星（公民身份证号码）所有；五、买受人龙冠星（公民身份证号码）可持本裁定书到财产管理机构单方面办理位于广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房的过户登记及完税手续。本裁定书送达后立即生效。2019年7月10日，原告委托广东宏诚律师事务所陈咏律师、李硕律师向肖铁梅、肖迪辉发送《律师函》，载明：1.要求肖铁梅、肖迪辉在2019年7月15日前自行搬离，并搬走涉案房屋内的部分私有物品，逾期视为放弃。2.如未搬离房屋，将正式从2019年7月15日开始计算占用费，占用费按照每月12000元支付。……等等。原告将上述《律师函》张贴在涉案房屋房门上。2019年9月10日，原告龙冠星（甲方）与被告肖铁梅（乙方）签订《搬迁确认书》，约定：1.甲乙双方同意就涉案房屋搬迁问题达成一致，乙方按要求配合甲方完成过户。完成过户手续当日，甲方支付第一笔搬迁费15万元（已含2019年8月13日及8月16日微信转账的2万元）整给乙方，乙方确保2019年9月20日前搬迁清空房屋，承诺不拆除、损坏房屋及基础设施，违者照价在剩余搬迁补偿金额中直接扣赔。乙方确认搬离腾空房屋给甲方后，甲方支付搬迁费尾款4.5万给乙方（两笔合计195000元）。2.若乙方在承诺日期内无法交付房屋给甲方，乙方每天按照1000元罚金计算缴纳给甲方，超过7天，甲方有权采取必要措施。若甲方收到场地后，不按时支付搬迁费给乙方，甲方每天按照1000元罚金计算，乙方有权不交房屋给甲方。备注：甲方支付第一笔的搬迁费费用的前提是乙方在配合过户当天符合税收政策规定，为甲方节省相关税收费用。2019年9月10日，肖铁梅向龙冠星出具《收据》确认：收到龙冠星位于广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房搬迁费用15万元，余款9月20日之前支付（含2019年8月13日及8月16日微信转账的2万元、现金支付13万元）。2019年9月12日，涉案房屋登记至原告龙冠星名下。另查明，涉案房屋位于广州市白云区永平街岭南新世界小区，属电梯楼，建筑面积146.13平方米，用途为住宅。广州市住房和城乡建设局发布的《居住用房租金参考价》中的岭南新世界小区电梯楼租金标准为46元/平方米/月。庭审中，被告肖铁梅称其已于2019年9月27日搬离涉案房屋，但确认未通知原告龙冠星，且涉案房屋钥匙也未交付给龙冠星，并表示其在龙冠星支付了搬迁尾款45000元以及承诺的7000元后才同意交付房屋给龙冠星。另查明，龙冠星分别向广州市自来水公司、广州供电局有限公司、广州燃气集团有限公司缴纳涉案房屋2019年2月24日至2019年8月22日的水费156.32元、2019年3月1日至2019年9月30日电费2856.23元、煤气费338.3元。龙冠星确认涉案房屋的管理费及滞纳金、垃圾处理费其未交。肖铁梅陈述龙冠星承诺上述费用由其缴纳。但未提供相关证据。被告肖铁梅向本院提交报警回执、行政复议回执、法医司法鉴定意见书、病历资料，拟证明在搬迁协议有效期内，其于在2019年9月26日被原告上门殴打，造成其轻微伤。因上述证据与本案无关，本院对其不予确认。本院认为：龙冠星因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。据此，不动产的拍卖中，不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。故龙冠星于签收（2017）粤0106执3245号之一《执行裁定书》取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋于2019年9月12日已登记至原告龙冠星名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利该法第三十四条规定：“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故肖铁梅继续居住在涉案房屋已缺乏合法依据，现龙冠星作为涉案房屋的所有权人起诉要求肖铁梅向其交付涉案房屋于法有据，本院予以支持。肖铁梅抗辩要求龙冠星支付搬迁尾款45000元以及承诺的7000元后才同意交付房屋，因双方《搬迁确认书》明确约定“乙方确保2019年9月20日前搬迁清空房屋，……乙方确认搬离腾空房屋给甲方后，甲方支付搬迁费尾款45000元，”根据上述约定，肖铁梅搬迁清空房屋后，龙冠星才有支付搬迁尾款的义务，故本院对肖铁梅该抗辩意见不予采纳。因肖铁梅在诉讼中确认其尚未将涉案房屋的钥匙交给龙冠星，现龙冠星要求肖铁梅将涉案房屋交付给其的诉讼请求本院予以支持。关于肖铁梅要求龙冠星支付搬迁尾款45000元以及承诺的7000元，因其未在本案中提出反诉，故本院对此不予处理，其可另循合法途径解决。龙冠星取得涉案房屋所有权后，肖铁梅继续占用涉案房屋客观上对龙冠星行使其对涉案房屋的权利造成了影响，肖铁梅理应向龙冠星赔偿房屋被占用的损失，龙冠星现主张肖铁梅自2019年9月12日起按照涉案房屋的月租金标准计算其占用使用费本院予以支持。对于房屋占有使用费的标准，龙冠星主张参照广州市住房和城乡建设局发布的2018年《居住用房租金参考价》中的岭南新世界小区电梯楼租金标准为46元/平方米/月，即按照每月6721.98元（46元/平方米/月×146.13平方米）的标准计算本院予以支持，占有使用费应计算至肖铁梅实际腾退涉案房屋之日止。关于龙冠星要求肖铁梅向其支付交还房屋前的所有水费、电费、煤气费、物业管理费及产生的滞纳金。肖铁梅抗辩称龙冠星承诺上述费用由其缴纳，但未提供相关证据，本院对其抗辩意见不予采纳。因涉案房屋一直由肖铁梅占有使用，故上述费用应当有肖铁梅承担。龙冠星明确物业管理费及滞纳金其未缴纳，故其主张的物业管理费及滞纳金不予支持。肖铁梅应向龙冠星支付涉案房屋的水费156.32元、电费2856.23元、煤气费338.3元，对于超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告肖铁梅向原告龙冠星交付广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房；二、被告肖铁梅向原告龙冠星支付房屋占有使用费（按照每月6721.98元的标准，自2019年9月12日起计算至被告肖铁梅实际向原告龙冠星腾退广州市白云区百顺南路集慧街52号1404房之日止；本判决生效之日前的占有使用费于本判决生效之日起五日内支付；本判决生效之日起的占用使用费于每月最后一日支付）；三、在本判决生效之日起五日内，被告肖铁梅向原告龙冠星支付水费156.32元、电费2856.23元、煤气费338.3元，以上合计3350.85元；四、驳回原告龙冠星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费785.69元，由原告龙冠星负担591.73元，被告肖铁梅负担193.96元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十二月二十日书记员  林嘉仪