贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14626号 原告：靳文政，男，1984年3月2日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张学艳（特别授权），系夫妻关系。 原告：张学艳，女，1988年10月13日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告靳文政、张学艳与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张学艳（亦即原告靳文政的委托诉讼代理人），被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靳文政、张学艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金7223.18元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元（利息以7223.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年12月22日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款413936元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月19日起计算至2019年2月14日暂计51328.06元；4.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。）事实及理由：2012年12月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。另，合同还约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2012年12月22日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3285元（即水电开户费265元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）。2015年6月19日被告才向原告交房，一共逾期349天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金，被告应在2015年6月19日后90日告知原告申请登记，2019年2月14日才告知原告办理完毕，一共逾期1240天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商品房买卖合同》第十三条的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金7223.18元及实际占用期间的利息238.64元（利息以7223.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告延迟向原告办理不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原告特要求法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房违约金及利息问题。被告认为，首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之日作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以被告提供的收楼确认单的日期为准。其次，交房违约金的计算标准根据合同约定日万分之零点五，基数以原告提供的购房发票金额为准。再次，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效的违约金部分依法予以扣减。最后，原告诉求的利息无法律依据，逾期交房违约金本身就是基于购房款来计算，若原告再要求以违约金为基数计算利息属重复计算，依法不能支持。二、关于原告诉求逾期办证的违约金时间计算问题。被告认为，首先，因原告主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然原告以该条款计算违约金且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间，即产权证办理应当以原告提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约金。而原告交齐办证所需资料的时间为原告向被告出具委托书的时间，从向被告出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的原告已经实际收到不动产权证书。因此，被告尚未违约，依法不应对原告承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以原告实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么办证违约的截止时间应当以被告尽到通知原告提交办证资料之日止，而被告于2018年1月15日在原告所在楼栋电梯口张贴办证公告，通知各业主提交办证资料及时办证，该栋部分业主也纷纷前来办理。后被告又于2018年3月16日在毕节日报登报通知12栋业主提交资料办证，被告通知义务已经履行完毕。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托被告办证后360日开始计算违约金，对于超过诉讼时效，请法庭对超过部分予以扣除。最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和称惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理反顾我产权证书的纠纷较为普通，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若原告主张逾期办证给其造成损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额达到违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区合同基本上签订于我市二证合一之前，产生被告无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调整。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月22日，以原告靳文政、张学艳为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第12幢2单元27层2号房，房屋建筑面积133.64平方米，套内建筑面积109.54平方米。房屋总价款413936元，买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款133936元，余款280000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款416052元。2015年6月14日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年1月25日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年3月16日，被告通知业主提交办证资料。2019年2月14日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，编号为黔（2019）毕节市不动产权第0008487号。原告认为，被告逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年6月14日，被告的行为构成违约。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据前述约定，本案应从2015年6月22日起开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2019年11月4日提起诉讼，且其未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳。对于原告诉请被告支付延期交房违约金及利息的请求，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月14日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月9日前）为原告办理商品房转移登记。2018年1月25日，涉案房屋才具备办理转移登记的条件，此时被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约金的起算时间为2016年6月10日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月4日）往前倒推三年，即2016年11月4日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年11月4日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款416052元元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月4日计算至2018年3月16日，违约金为20719.39元（416052元×0.01%/日×498日）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告靳文政、张学艳逾期办理房屋权属证书违约金20719.39元； 二、驳回原告靳文政、张学艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费682元，由原告靳文政、张学艳负担365元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇一九年十二月三十一日 书记员 杨云兴