河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)冀0403民初3993号 原告：赵占须，女，汉族，1953年6月18日生，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：徐晓静，女，1981年2月8日生，汉族，住址同上（系原告女儿）。 被告：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区人民东路266号鸿基大厦1312室。 法定代表人：郭改菊，该公司执行董事。 原告赵占须与被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日作出（2019）冀0403民初488号民事判决。被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司不服提起上诉，邯郸市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）冀04民终3861号民事裁定：一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初488号民事判决；二、本案发回河北省邯郸市丛台区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告赵占须及其委托诉讼代理人徐晓静到庭参加了诉讼，被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 赵占须向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所购鸿基公寓1801房屋第三、四、五期返利款770790元，支付所购鸿基公寓1802房屋第三、四、五期返利款759717元，合计1530507元；2、并从2016年9月30起至法院判决生效日止按日万分之一向原告支付违约金，第三期违约金34206.57元。2017年9月30日起至法院判决生效日止，第四期违约金17447.57元。合计违约金51654.14元；3、本案诉讼费用及其他由被告承担。事实与理由：2013年被告作为房地产开发公司为促销其开始建设的鸿基公寓房屋，向社会推销了购买房屋返利的营销措施，在高出市场价且一次性支付全部购房款的情况下，2013年8月10日原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《房屋买卖内部返利协议》，该协议约定标的为《鸿基公寓》1单元18层1801号和1802号两套住房。 协议约定乙方成交价8480元/平方米，总价款1541579元。一次性付款购买甲方位于丛台区鸿基公馆项目1单元1801号，建筑面积181.79平方米，协议同时约定本协议约定总房款90%折合1387421元以6年期限返还给乙方，返还方式为：1、2014年9月底前返利额为总房款的10%，约合154158元；2、2015年9月底前返利额为总房款的10%，约合154158元；3、2016年9月底前返利额为总房款的15%，约合231237元；4、2017年9月底前返利额为总房款的15%，约合231237元；5、2018年9月底前返利额为总房款的20%，约合308316元，本协议作为双方签订的正式《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》有相同的法律效力。本协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。乙方交清约定的总房款后，标的房屋所有权归乙方所有……。甲方须按时支付乙方本协议约定的返利款，如不能按时支付，按逾付金额日万分之一给付乙方违约金。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了另一份《房屋买卖内部返利协议》，协议约定乙方以成交单价8470元/平方米,总价款1519433元，一次性付款购买甲方位于丛台鸿基公馆项目公寓1单元1802号，建筑面积179.39元。协议同时约定本协议约定总房款90%折合1367490元以6年期限返还给乙方，返还方式为：1、2014年9月底前返利额为总房款的10%，约合151943元；2、2015年9月底前返利额为总房款的10%，约合151943元；3、2016年9月底前返利额为总房款的15%，约合227915元；4、2017年9月底前返利额为总房款的15%，约合227915元；5、2018年9月底前返利额为总房款的20%，约合303887元。协议其他内容与前述协议一致。原告按照《房屋买卖内部返利协议》约定分别在2013年8月5日和8月10日向被告鸿基公司所在中国银行账户汇款40000元、1330000元和1691012元，合计3061012元，被告收到房款后给原告开具了加盖财务章的收据。2013年8月31日，原、被告就上述两套房屋协议正式签订。 目前为止，被告只向原告支付了第一期返利款，第二期由河北省丛台区人民法院已做民事判决。但被告仍未按判决履行给付义务。现第三、第四、第五期返利款及违约金均已逾期，原告多次找被告未果。为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，依法提起诉讼，恳请支持原告诉请，维护原告合法权益。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、房屋买卖合同两份（原卷46-87页），证明原、被告已经签订房屋买卖合同； 2、《房屋买卖内部返利协议》两份（原卷42-45页），证明该协议与房屋买卖协议都是真实有效的； 3、收据8份（原卷89、90、114）； 4、专项维修资金收据4份（原卷115、116）； 5、物业费收据5份（原卷117、118）； 6、银行流水，证明我们将购房款交付给被告的事实； 7、鸿基花苑装修管理协议书两份，证明房屋已经交付已实际使用； 8、燃气登记表一份，证明房屋已经实际使用； 9、银行流水，证明第一期房款返利款已经转入我的账号。 邯郸市鸿基房地产开发有限公司提交书面答辩意见称，一、本案双方签订的《房屋买卖内部返利协议》违反法律强制性规定，应属无效协议。原、被告双方签订的《房屋买卖内部返利协议》系返本销售协议，根据我国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第六章第四十二条第三款之规定，返本销售或变相返本销售商品房的，对开发企业处以警告、责令限期改正。因此，该协议约定的返利是明令禁止的，是违反法律、法规强制性规定的，应属无效协议。二、该协议无效，但不影响该协议违约责任的约定。原、被告双方签订的协议属无效协议，合同法规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。该协议具有独立的违约责任约定，根据《房屋买卖内部返利协议》第六条第三款，甲方违约返利的，按逾期金额日万分之一给付乙方违约金，本案被告存在违约事实，所以应按照按预期金额日万分之一给付原告违约金，而非返还原告利息。综上，原、被告双方签订的《房屋买卖内部返利协议》属无效协议，且应按照违约责任承担违约金。 经审理查明，2013年8月10日，原告赵占须（甲方）与被告鸿基公司（乙方）签订《房屋买卖内部返利协议》，约定乙方以成交单价8480元/平方米，总房款1541579元，一次性付款购买甲方位于丛台鸿基公馆项目公寓1单元1801号房屋，建筑面积181.79平方米。协议同时约定“本协议约定总房款90%折合1387421元以6年期限返还给乙方，返还方式为：1、2014年9月底前返利额为总房款的10%，约合154158元；2、2015年9月底前返利额为总房款的10%，约合154158元；3、2016年9月底前返利额为总房款的15%，约合231237元；4、2017年9月底前返利额为总房款的15%，约合231237元；5、2018年9月底前返利额为总房款的20%，约合308316元；6、2019年9月底前返利额为总房款的20%，约合308316元。本协议作为双方签订的正式《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》有相同的法律效力。本协议约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。乙方交清约定的总房款后，标的房屋所有权归乙方所有……甲方须按时支付乙方本协议约定的返利款，如不能按时支付，按逾付金额日万分之一给付乙方违约金。 同日，赵占须（甲方）与鸿基公司（乙方）签订了另一份《房屋买卖内部返利协议》，约定乙方以成交单价8470元/平方米，总房款1519433元，一次性付款购买甲方位于丛台鸿基公馆项目公寓1单元1802号房屋，建筑面积179.39平方米。协议同时约定：本协议约定总房款90%折合1367490元以6年期限返还给乙方，返还方式为：1、2014年9月底前返利额为总房款的10%，约合151943元；2、2015年9月底前返利额为总房款的10%，约合151943元；3、2016年9月底前返利额为总房款的15%，约合227915元；4、2017年9月底前返利额为总房款的15%，约合227915元；5、2018年9月底前返利额为总房款的20%，约合303887元；6、2019年9月底前返利额为总房款的20%，约合303887元。协议其他内容与前述协议一致。赵占须按照《房屋买卖内部返利协议》约定分别在2013年8月5日和8月10日向鸿基公司所在中国银行账户汇款40000元、1330000元和1691012元，合计3061012元，鸿基公司收到房款后给赵占须开具了加盖财务章的收据。 2013年8月31日，赵占须与鸿基公司就上述两套房屋签订正式《商品房买卖合同》。同日，鸿基公司将上述两套房屋交付给赵占须入住使用。2014年11月10日，鸿基公司分别向赵占须支付两套房屋第一期返利款154158元和151943元，合计306101元。第二期返利款到期后，鸿基公司未依约支付。赵占须曾于2016年3月2日诉至本院。本院经过审理，依法判决鸿基公司支付赵占须两份协议第二期返利款306101元。该判决于2016年7月17日发生法律效力。此后，鸿基公司仍未支付两份协议约定的第三、第四、第五期返利款。赵占须再次诉至法院。 本院认为，赵占须与鸿基公司签订的两份《房屋买卖内部返利协议》，其本质内容就是变相返本销售，这种行为是《商品房销售管理方法》明令禁止的商品销售行为。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“违反国家金融管理法律规定，向社会公众吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款：一、未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；二、通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；三、承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；四、向社会公众即社会不特定对象吸收资金”。据此，本案中赵占须与鸿基公司签订的商品房买卖关系成立，两份《房屋买卖内部返利协议》中关于返还购房款及逾期返还购房款违约金的约定属于返本销售，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百四十四条之规定，裁定如下： 驳回赵占须的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  常美君 审判员  张 毅 审判员  赵宁鑫 二〇一九年十二月三日 书记员  张 欣