浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初9269号 原告：嘉兴房产超市经纪有限公司。 法定代表人：王来军，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟南，浙江开发律师事务所律师。 被告：海宁开元名都置业有限公司。 法定代表人：朱再忠，董事长。 委托诉讼代理人：张春元，浙江天鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁梦希，浙江天鸿律师事务所律师。 原告嘉兴房产超市经纪有限公司（以下简称房产超市公司）与被告海宁开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年5月27日进行了证据交换。本案审理期间，经被告开元名都公司申请，本院委托嘉兴信一会计师事务所对原告主张由其成功代理销售的362套房屋的应结佣金进行审计，并先后出具嘉信会专审字【2019】第028号《司法会计鉴定书》、嘉信会专审字【2019】第028-1号《关于对本所出具的司法会计鉴定书结论调整的说明》、海宁开元新都会项目房产销售佣金计算表（2019年12月27日修正）及《关于海宁开元新都会房产销售佣金计算表说明》（2019年12月27日修正）各1份，共计扣除审限118天。本案于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘湘杰，被告委托诉讼代理人张春元、丁梦希到庭参加诉讼。另，本案审理期间，原、被告共同申请给予4个月的庭外和解期限，经审查，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告房产超市公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付佣金2,728,464元，并赔偿原告逾期付款利息损失暂计29,672元（按同期人民银行贷款基准利率4.35%自2018年7月12日起暂计算至2018年10月11日止，此后继续计算至实际付清之日止）；2.判令被告立即向原告支付实现债权的律师费97,000元。庭审中，原告变更利息损失部分的计算方式为：自2018年7月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2017年12月许，原、被告双方就原告代理销售被告开发的海宁开元新都会项目一事达成协议，约定：原告为被告代理销售海宁开元新都会项目，可售商品住宅部分面积约为149,566.50平方米，地下车位约为1321个，代理期限为2018年1月12日至2018年3月31日，佣金的费率按0.6%结算等。上述协议签订后，原告即进场代理销售工作，累计代理成交住宅364套，累计销售面积36,000余平方米，销售金额454,744,069元，被告应支付原告佣金总计2,728,464元。2018年3月，原、被告补充签订书面《海宁开元新都会项目2018年度销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）。对于上述佣金，被告至今分文未付，原告催讨未果，为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告开元名都公司辩称，一、原告提交的证据仅能证明案涉364套房屋均系被告海宁开元新都会项目的已售房屋，原告系该项目的销售代理之一，但尚不足以证明上述房屋均系其销售业绩，其无权向被告主张佣金及相应的逾期付款利息。二、即便案涉364房屋全部或部分可计入原告的销售业绩，被告亦有权按照《销售代理合同》第九条第4.2.2款、第4.3款、第4.5.1款、第4.5.4.3款、第4.5.4.6款之约定，扣减佣金，并留存收楼保证金。三、嘉兴信一会计师事务所出具的《司法会计鉴定书》就案涉纠纷得出的应结算佣金金额计算有误，具体包括：1.对于以按揭贷款方式支付购房款的客户，根据《浙江省商品房买卖合同》及《销售代理合同》第六条第3.3款、第九条第4.4.2款之约定，原告督促回款的时间限定为合同签订后的30日内，超过上述期限即视为逾期，而原告在起诉状中亦陈述在2017年12月时，其与被告已针对原告代理销售案涉项目的事宜达成协议并进行代理销售，直至2018年3月双方才补签书面《销售代理合同》，故可以明确，原告早在2017年12月便已知晓合同内容，且其作为交易促成方，应当在协助履行督促客户签署购房合同义务时便知晓实际应付款的时间，同时认可并接受包括逾期请款的后果、佣金请款所需提交的资料、逾期请款的扣减方式等在内的条款内容，《司法会计鉴定书》在认定应付款时间时，将最后一笔款项到账时间在2018年3月31日以前的，统一以2018年3月16日加上30天，即2018年4月15日作为应付款时间是错误的；2.对于实际应请款时间的确定，根据《销售代理合同》第九条第4.5.4.1款、第4.5.4.2款之约定，每套已售房屋的应请款时间均应定于该房屋符合支付条件的次月5日前，超过上述期限即视为逾期，《司法会计鉴定书》在认定应请款时间时，将最后一笔款项到账时间在2018年3月31日以前的，统一以2018年4月5日作为应请款时间是错误的。四、关于原告实际请款的时间问题，根据《销售代理合同》第九条第4.5.4.2款之约定，原告请款时应提交等额的正式发票及可结算资料，但被告至今未收到上述材料，应视为原告至今未按约履行请款义务；退一步讲，即便原告提交的证据符合请款所需条件，也应以被告收到本案起诉状副本之日作为原告实际提起请款结算的时间。五、根据《销售代理合同》第十二条第6款之约定，原告不享有向被告主张律师费的权利，故被告无须向原告支付律师费。 本院经审理认定事实如下：房产超市公司自2018年1月起为开元名都公司代理销售海宁开元新都会项目。2018年3月15日、16日期间，开元名都公司（甲方）与房产超市公司（乙方）签订《销售代理合同》一份，约定：甲方为海宁开元新都会项目发展商，经双方友好协商，甲方同意委托乙方为其联合销售代理人之一，并签订本合同，甲乙双方承诺共同遵守。合同第一条“代理范围”约定，代理物业项目名称为海宁开元新都会，项目地址位于海宁市，本项目可售商品住宅部分面积约为149,566.50元平方米，地下车位约为1321个；代理方式系采用联合代理方式，甲方在委托乙方代理销售本项目的同时，保留自行销售或选择第三方渠道进行项目分销的权利；代理期限自2018年1月12日至2018年3月31日，本合同到期后，经甲、乙双方协商，可延长本合同，并就此签订补充协议。合同第九条“结算方式”中的第1、2、3款就佣金的收费标准、释义内容、计算口径等进行了约定，即住宅代理服务费收取标准为以月度为一个考核周期，联合销售代理方中，住宅（含储藏室）销售回款金额胜出方，该月度的佣金率按0.6%结算；当月乙方累计销售的金额是指该月度内累计由乙方成交并已交齐首期款及签订《房地产买卖合同》之代理单位的销售金额之和（含车位及储藏室）；当月乙方的销售任务指标是指，甲方根据该月度内累计推出的可售住宅建筑面积总和，经与乙方充分沟通后，通过电子邮件的形式下达的当月任务，甲方在每个月的5日前以邮件形式确认本月度任务是否调整、上月度任务完成情况以及待完成的销售任务；在代理期内，当客户签署网上备案的《商品房买卖合同》，该单位视为成交并计入当月乙方销售业绩范围内，如遇乙方所成交之客户在签订正式《商品房买卖合同》之后，因乙方或其驻场人员责任造成合同解除或甲方承担违约责任等不利后果，在退房当月扣除乙方当月同等金额的销售业绩，非乙方或其驻场人员责任的，不扣除乙方的销售业绩。该条中的第4.3款、第4.5.1款、第4.5.4.6款等条款就收楼保证金进行了约定，即为确保销售完毕的房源达到符合公司要求的交付，每次结付代理佣金时，甲方扣留乙方当次应结代理费的5%作为乙方的收楼保证金；乙方成功销售代销的房屋，经甲方审核应当当月予以结算的销售佣金，甲方以转账形式在规定的支付时限内支付乙方当月佣金的95%（根据考核结果，如有扣款，则从佣金中予以扣除后结算），留存当月的佣金的5%作为年度乙方的收楼保证金；收楼保证金结算期间，如甲乙双方仍存在未解决完毕的纠纷，甲方可暂缓支付保证金，直到纠纷得到妥善解决为止；在保证金留存期间，如发生保证金额全部扣除完毕并产生差额的情况，甲方则从当年的佣金中扣除差额等。该条中的第4.4款、第4.5.4.4款等条款就佣金结算条件进行了约定，即支付佣金必须同时满足以下条件：买家签订《商品房买卖合同》并完成备案登记，选择一次性付款方式的买家，付清所有房款，并完成备案登记，选择按揭付款（含公积金）方式的买家在付清首期款的同时，银行按揭款也必须全额到账，乙方按本协议应承担的违约金、罚款等，甲方有权从当期结算佣金中扣除；全款到账后，根据该套房源最后一笔房款的到账时间换算逾期天数，逾期一个月内的则对应房源的佣金按照95%结算，逾期1-2个月内的按照90%结算，逾期超过2个月按照0%结算，以上约定包含按揭付款回款时间要求为30天等。该条中的第4.5.4.1款、第4.5.4.2款、第4.5.4.3款等条款就具体佣金支付管理进行了约定，即佣金支付以月为单位，按照全款到账金额予以结算，同批次可结算房源不得进行分拆；乙方提供等额的正式发票，于每月5日前提交上月可结算资料至甲方审核，经审核通过后，甲方于本月末前向乙方支付上期佣金；乙方不得无故拖延正常可请款佣金的结算，佣金请款申请及资料延迟超过3个月未提交，则该笔应请款额予以10%扣减，佣金请款申请及资料延迟超过6个月未提交，则应请款额予以30%扣减，请款延迟超过9个月，该笔佣金不予以结算。该条中的第4.5.2款、第4.5.4.5款等条款就销售服务保证金的结算等进行了约定，即甲乙双方同意从2018年甲方应支付给乙方的佣金中留存人民币100,000元作为本案的销售服务保证金，分别在2018年7月佣金结算时扣留100,000元，2018年10月佣金结算时扣留100,000元（不足部分从后续服务费中留存，直至足额为止）；若本项目全年销售系统客户满意度调查结果高于或等于90%，且高于嘉兴公司平均分（以万科集团的调查结果为准），则将归还100,000元销售服务保证金并额外奖励100,000元，若低于90%，且高于或等于嘉兴公司平均分，则将归还100,000元销售服务保证金，若低于嘉兴公司平均分，则将扣除100,000元销售服务保证金，该笔服务保证金的结算将于2019年3月31日前完成，若在年度万科集团委托调查机构的调查过程中，出现重大违纪（包括但不限于刻意引导、干扰客户评分、调查期间擅自透露关于集团调查的信息等），剩余年度销售服务保证金将全额扣除，且需支付违约金200,000元，并从当月代理服务费中优先扣除等。合同同时就违约责任、保密条款等内容进行了约定。签订上述《销售代理合同》的同时，双方签订《阳光合作协议》一份，就双方的法律责任进行了补充约定。此外，双方就案涉项目另行签订《授权委托书》1份，约定开元名都公司委托房产超市公司作为独家渠道总代理，委托期限为2018年1月2日至2018年3月31日，授权权限以代理合同为准；《授权委托书》加盖有双方公司公章，但无落款日期。 2018年7月12日，开元名都公司收到房产超市公司的催款函，要求支付佣金2,728,464元。 庭审中，双方虽就房产超市公司主张由其成功代理销售的房屋套数存在争议，但均确认房产超市公司起诉时主张的由其代理销售的364套房屋中已有两套房屋的购房人（分别为孟毅、辜晓波）已经退房，同时确认剩余362套房屋，购房人所签的《浙江省商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”中约定，买受人可以按三种方式按期付款，一是一次性付款，二是分期付款，三是其他方式付款；其中其他方式付款中亦明确，买受人于合同签订当日支付首期款项××元，剩余款项××元整办理商业贷款，买受人应在签订本合同30日内办妥贷款手续并支付相关费用，如因买受人原因逾期未办妥的，视为买受人违约，按本合同第八条第二款处理；该合同第八条就买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。 另查明，房产超市公司因案涉纠纷支付律师费97,000元。 以上事实由原告房产超市公司提交的《销售代理合同》、《阳光合作协议》、《委托代理协议书》、律师代理费发票、国内挂号信函收据、查询单、《关于要求支付万科开元新都会销售代理佣金函》、《授权委托书》各1份及《浙江省商品房买卖合同》（节选）364份，被告开元名都公司提交的《浙江省商品房买卖合同》362份、房款支付凭证362组（包括POS机刷卡凭条、收款回执、个人借款凭证、银行贷款借款借据等）等证据为证，双方当事人对上述证据亦无实质性争议，本院予以确认。 本院认为，原告房产超市公司与被告开元名都公司签订的《销售代理合同》及《阳光合作协议》系双方当事人真实意恩表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。至于原告关于《销售代理合同》系格式合同，合同中关于律师费、房款逾期付清情况下的佣金扣减条款、佣金逾期请款情况下的佣金扣减条款等加重了原告的义务，减轻或免除了被告的责任，应属无效条款的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《销售代理合同》的模板虽系被告单方制作，但原告作为具有完全行为能力的商事主体，对外签订书面合同从事商业活动，对于其权利、义务均应谨慎审查，并合理预知商业风险，同意合同的内容才盖章予以确认。即使原告初时不了解合同内容，亦可以在收到合同条款后，与被告再行协商，更改合同内容或者订立补充协议，以达成双方合意。事实上，原、被告在签订上述合同的同时，确实签订了《阳光合作协议》，但在补充协议中，原告亦未对上述条款内容提出异议，双方均在《销售代理合同》及《阳光合作协议》中加盖了公司公章，并由各自的授权代表签字确认，同意并接受合同内容，协议的签署体现了双方自由意志。现原告以《销售代理合同》为格式合同为由，主张相关条款无效，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 本案的争议焦点系：一、海宁开元新都会项目中，原告代为成功销售的房屋套数如何认定；二、案涉佣金如何结算。 一、关于海宁开元新都会项目中，原告代为成功销售的房屋套数如何认定的争议。 原告主张，其代销的房屋套数为364套，扣除已退房的2套，尚有362套房屋，被告应支付相应的佣金。 被告辩称，原告仅是案涉项目的销售代理之一，其提交的证据仅能证明案涉364套房屋均系被告海宁开元新都会项目的已售房屋，但尚不足以证明上述房屋均系其销售业绩。 针对上述争议，原告除提交前述《浙江省商品房买卖合同》（节选）外，另行提交了开源新都会销售统计表、客户确认单复印件、认购确认单复印件作为证据。经质证，被告对开源新都会销售统计表、客户确认单复印件的真实性不予认可，认为系原告单方制作，未经被告予以认可，且客户确认单中显示的部分客源为某先生、某女士，无法与《浙江省商品房买卖合同》一一对应，认购确认单系复印件，对真实性不予认可，且多份认购确认单中载明的销售经理“蔡平”的签名并非同一人所签。本院经审查认为，虽然原告提交的开源新都会销售统计表系单方制作，但其中载明的买受方、大定日期、签约日期、房号、面积、购房总价、合同编号等均能与原、被告双方提交的《浙江省商品房买卖合同》相互印证，本院对该证据的真实性予以确认；客户确认单系原告单方制作用于记录欲购房客户信息的载体，客户是否实际购买案涉项目房产，还应以买卖合同、认购确认单等为准，在被告予以否认的情况下，本院在本案中不作认定；认购确认单虽系复印件，但其上载明的内容基本能够与原、被告双方提交的《浙江省商品房买卖合同》相互印证，且认购确认单系客户在购房前为了确定房源、价款、优惠信息等而填写的单据，客户在签订认购确认单时一般已经缴纳相应的购房定金，从房地产市场的交易习惯来说，客户一般凭该份认购确认单与开发商签订正式的商品房买卖合同，如客户未通过中介机构（代销商）居间介绍，直接向开发商购买房屋，正常情况下代理销售案涉项目的代销商是无法取得认购确认单的，这一点从客户在认购确认单“认知途径”一栏的“中介”项目前打勾亦可看出，故本院对该证据予以认定；本案中，原告能够完整提供其所成交的364套案涉房屋的认购确认单，以及与其相配套的《浙江省商品房买卖合同》，虽然均系复印件，但根据生活常理，客户在购买案涉项目房屋后，必然进行买卖合同的备案登记，部分客户还要办理按揭贷款手续，在此情况下，原告关于由被告作为房产开发商收取认购确认单及《浙江省商品房买卖合同》原件，原告作为代销商留存复印件的陈述意见符合商业习惯，在逻辑上具备合理性，其证据在客观上具有可信度，据此，在被告即未提交相反证据予以反驳，也未就原告为何能留存完整销售资料作出合理解释的情况下，本院认为，原告提交的上述证据已经达到民事诉讼中的高度盖然性要求，对原告关于其代理销售的案涉项目房屋套数为364套的主张，本院予以认可。庭审中，原告确认其中2套房屋客户已退房，不要求在本案中结算佣金，故原告实际成功代理销售的案涉项目房屋套数为362套。 二、关于案涉佣金如何结算的争议。 原告主张，案涉佣金应当按照《销售代理合同》约定的销售回款金额的0.6%计算，不得扣除其他费用，特别是《销售代理合同》中关于房款逾期到账情形下的佣金扣减条款、逾期请款情形下的佣金扣减条款（即该合同第九条4.4.2款、第4.5.4.3款）对原告的违约责任约定过于苛刻且高于实际损失，在计算被告应付佣金时不应适用；即便适用，也应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，予以酌情调整。 被告抗辩，在计算案涉佣金时应扣减如下项目：（1）分别根据《销售代理合同》第九条4.4.2款、第4.5.4.3款之约定，扣减原告可结算的佣金，（2）在原告应得的佣金中留存销售服务保证金和收楼保证金。 针对该争议，经被告申请，本院委托嘉兴信一会计师事务所于2019年11月22日出具嘉信会专审字【2019】第028号《司法会计鉴定书》、审计费发票各一份，鉴定书载明了鉴定所需材料、执行的鉴定程序、佣金结算条件及支付管理等内容，并作出如下应结算佣金结论：（一）不考虑佣金请款逾期情况下，案涉362套商品房的购房合同总额为452,319,150元，应结算佣金金额为1,795,214.60元。具体计算方式为：1、根据购房合同总额计算的佣金2,100,225.89元；2、扣减项目：（1）收楼保证金2,100,225.89元*5%=105,011.29元；（2）销售服务保证金200,000元。（二）考虑佣金请款逾期情况下，佣金结算金额：（1）按2018年7月12日佣金请款日应结算金额为1,724,329.37元，即佣金金额-扣减项目=2,025,609.86元-（2,025,609.86元*5%+200,000元）=1,724,329.37元；（2）按2018年11月23日佣金请款日应结算金额为1,377,702.84元，即佣金金额-扣减项目=1,660,739.83元-（1,660,739.83元*5%+200,000元）=1,377,702.84元。该鉴定书还在第八条作了特别说明，即：1、上述计算的收楼保证金由双方根据签订的《销售代理合同》相关条款另行结算。2、《销售代理合同》于2018年3月16日签订，但房产超市公司实际于2018年1月至3月15日期间已经进行代理销售，对于这一期间代理销售的部分，如最后一笔款项到账时间在2018年3月31日以前的，以2018年4月5日作为应请款时间，最后一笔款项缴纳时间在2018年4月1日以后的，以次月5日为应请款时间。经质证，原告对真实性无异议，但对《司法会计鉴定书》中的下列计算项目有异议：（1）《司法会计鉴定书》附件一“不考虑佣金请款逾期佣金计算表”中对采取按揭贷款方式付款的房屋在计算佣金时，按照“到款逾期佣金结算折扣率”进行扣减是错误的，不应当予以扣减；（2）《司法会计鉴定书》扣减项目中的“销售服务保证金200,000元”不符合《销售代理合同》约定，也不应当予以扣减。被告对真实性无异议，但对《司法会计鉴定书》就佣金的计算方式存在异议，具体质证意见与其答辩意见的第三项一致。针对原、被告就《司法会计鉴定书》提出的异议，嘉兴信一会计师事务所于2019年12月12日、12月27日分别出具嘉信会专审字【2019】第028-1号《关于对本所出具的司法会计鉴定书结论调整的说明》、海宁开元新都会项目房产销售佣金计算表（2019年12月27日修正）及《关于海宁开元新都会房产销售佣金计算表说明》（2019年12月27日修正）各一份，对相关数据进行了修正。经质证，原告对真实性无异议，其余质证意见与其对《司法会计鉴定书》的质证意见一致；被告对真实性无异议，其余质证意见与其对《司法会计鉴定书》的质证意见基本一致，同时认为修正后的内容对佣金的具体计算还存在一些错误。本院经审查认为，原、被告双方对嘉兴信一会计师事务所出具的审计材料及审计费发票的真实性无异议，本院对真实性予以认定，并对被告因上述审计支付审计费80,000元的事实予以认定。至于案涉362套房屋的佣金结算方式及具体金额，本院将在下文结合原、被告就该争议焦点的主张和抗辩，以及原、被告对审计材料的质证意见，作出具体阐释： （一）关于应否根据《销售代理合同》第九条第4.4.2款之约定，对原告的可结算佣金予以扣减的问题。本院认为，首先，根据《销售代理合同》合同第六条“销售服务约定”中的第3.2款、第3.3款、第3.4款之约定，原告具有协助客户办理按揭贷款等相关工作，负责按时催收所有楼款、首期房款、税费、滞纳金等，督促客户按时提供购房所需相关资料、签署按揭合同及买卖合同等义务，故保证客户购房款的及时到账是原告的应尽合同义务。其次，《浙江省商品房买卖合同》第七条约定，“买受人应在签订本合同30日内办妥贷款手续并支付相关费用”；《销售代理合同》第九条第4.4.2款、第4.5.4.4款约定，每套房屋全款到账后，可结佣金需根据该套房源最后一笔房款的到账时间换算逾期天数，逾期一个月内的则对应房源的佣金按照95%结算，逾期1-2个月内的按照90%结算，逾期超过2个月按照0%结算，以上约定包含按揭付款回款时间要求为30天等。根据上述约定，无论是一次性付清房款是还是按揭贷款，原告作为负有购房款催收义务的主体，对由其成功代理销售的客户购房款均须在买卖合同签订后30日内催收到账，如逾期到账，则需根据逾期天数扣减原告相应的可结算佣金，该扣减佣金的约定并非违约责任，而是“佣金结算条件”的一部分，系双方协商的结果。再次，虽然书面《销售代理合同》是在2018年3月15日、16日签订的，而原告实际代理销售案涉项目是在2018年1月，但原告作为具有完全行为能力的商事主体，在实际参与代理销售之前对于佣金结算条件等重要合同条款应该已有一个充分的了解和磋商，即便其当时不清楚合同细节，也应当在签订书面合同时予以提出，并通过补充协议等方式对结算条件等予以变更，但原告并未向本院提交证据证明截至其向法院起诉前，曾就佣金结算条件等条款与被告达成过其他补充协议等。综上，本院认为，被告关于应按照《销售代理合同》第九条第4.4.2款之约定，在客户最后一笔房款逾期到款情况下，对原告的可结算佣金进行相应扣减的抗辩意见，理由正当，本院予以采纳。 （二）关于应否根据《销售代理合同》第九条第4.5.4.3款之约定，对原告的可请款佣金予以扣减的问题。本院认为，上述条款约定“乙方不得无故拖延正常可请款佣金的结算”，即只有在原告存在无故拖延的情况下，被告才可以根据该条约定，扣减原告的可请款佣金。关于“无故拖延”的理解，本院认为，原告在具备请款条件后，无正当理由，拖延请款才可能构成“无故拖延”。根据该合同第九条第4.5.4.1款、第4.5.4.1款之约定，“佣金以月为单位，按照全款到账金额予以结算”，“乙方提供等额的正式发票，于每月5日前提交上月可结算资料至甲方审核”。虽然原告具有催收购房款的义务，但是客户购房款的支付对象是被告，如客户采用一次性付款方式，款项直接支付给被告，如采用按揭贷款方式，则由办理按揭贷款的银行代为将款项转入被告账户，故单套房屋的全额购房款何时到账，应当是被告掌握的信息，该节事实通过被告向本院提交的362套结佣房屋所附的房款支付凭证（POS机刷卡凭条、收款回执、个人借款凭证、银行贷款借款借据等）亦可得到证实，如被告未向原告告知房屋全款到账时间，原告则无法在每月5日前确认上月可结算的房屋是哪些，也无法就此提交结算资料和等额的正式发票，故被告对单套房屋的全额购房款到账时间先行负有举证义务，在被告无法就此举证的情况下，不宜认定原告存在无故拖延可请款佣金结算的情形。此外，需要注意的是，一般而言，原告作为专业从事房产营销策划的销售代理商，佣金是其主要营业收入来源，根据上述条款约定，如原告拖延请款，则有导致佣金被扣减甚至不予结算的风险，在此情形下，原告作为一个理性的商业主体，一旦符合请款条件，通常会积极向被告提交资料，以结算佣金；反之，被告作为具有佣金支付义务的当事人，按常理来说，迟延支付资金本身对其就是有利的，而合同第4.5.4.3款不但对此未作约束，反而进一步减轻了被告的支付义务，也是有违常理的。综上，本院认为，无论是基于合同约定还是从营造公平的商业交易环境的角度考虑，都不宜对原告的可请款佣金予以扣减。 （三）关于应否在案涉佣金中留存销售服务保证金和收楼保证金的问题。本院认为，首先，对于销售服务保证金，根据《销售代理合同》第九条第4.5.2款、第4.5.4.5款之约定，销售服务保证金的目的是开发商通过奖惩机制激励包括原告在内的销售代理人为客户提供优质服务，该笔费用的结算应于2019年3月31日前完成，现被告未提交证据证明原告存在合同第九条第4.5.4.5款约定的应当扣除销售服务保证金的各种情形，故被告关于应在原告可结佣金中留存销售服务保证金的抗辩意见，本院不予采纳。其次，对于收楼保证金，根据《销售代理合同》第九条第4.5.4.6款，“如甲乙双方仍存在未解决完毕的纠纷，甲方可暂缓支付保证金，直到纠纷得到妥善解决为止”，因原、被告之间尚存在未解决完毕的纠纷，故被告可以暂缓支付收楼保证金，暂缓比例为被告应付佣金的5%，被告的该项抗辩意见，符合合同约定，本院予以采纳。 （四）关于佣金的具体核算问题。结合原、被告对审计材料的质证意见及本院对争议焦点二所作的第（一）至（三）项阐释，本院就佣金金额具体认定如下：1、原、被告双方对《司法会计鉴定书》所涉362套房屋的购房合同编号、买受方、签约日期、房号、面积、购房合同总价、最后到账金额和日期等基本信息均无异议，本院予以认定。2、结合嘉兴信一会计师事务所在2019年12月12日、12月27日所作的两份说明，本院经核算，发现《司法会计鉴定书》附件一“不考虑佣金请款逾期佣金计算汇总表”确认的佣金金额21,000,225.89元存在计算误差，主要误差如下：（1）对2018年3月16日前签约的客户所购房屋，根据每套房屋最后一笔房款的到账时间换算逾期天数时计算有误，经嘉兴信一会计师事务所2019年12月12日出具的说明调整，应在2,100,225.89元中扣减52,030.69元；（2）客户姓名为“赵小钗”的已售房屋购房时间为2018年3月27日，付清全部购房款时间是2018年7月13日，逾期时间超过两个月，所涉房源的佣金应按照0%结算，但《司法会计鉴定书》中将其误算为佣金7,953.73元，应予以减调。 综上，本案中原告可结算佣金为2,040,241.47元（2,100,225.89元-7,953.73元-52,030.69元），留存5%的收楼保证金后，被告在本案中应支付给原告的佣金为1,938,229.40元（2,040,241.47元-2,040,241.47元×5%），超过部分，不予支持。根据《销售代合同》第4.5.4.2款之约定，原告应当在每月5日前提交上月可结算资料至被告审核，被告于本月末前向原告支付上期佣金，因原告于2018年7月12日向被告寄送律师函予以请款，故被告最迟应于2018年8月底前向原告支付此前的佣金，但被告至今未付，原告据此要求被告承担相应利息损失，于法有据，本院予以支持，但利息损失应自2018年9月1日起算。关于原告实现债权费用的主张，原、被告双方未就此进行约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海宁开元名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴房产超市经纪有限公司佣金1,938,229.40元及逾期付款利息损失（以1,938,229.40元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告嘉兴房产超市经纪有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30947元，保全费5000元，合计35947元，由原告嘉兴房产超市经纪有限公司负担11387元，被告海宁开元名都置业有限公司负担24560元。鉴定费80000元，由原告嘉兴房产超市经纪有限公司负担25000元（被告已预缴，由原告于本判决生效之日起十日内直接支付给被告），被告海宁开元名都置业有限公司负担55000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金 逸 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  娄志芬 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。