广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初8042号原告：陈少丽，女，1983年2月15日出生，汉族，现住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李远萍，广东天穗律师事务所律师。被告：梁骏杰，男，1991年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：梁甄甄，女，1991年2月16日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：刘之洋，广东科韵律师事务所律师。原告陈少丽诉被告梁骏杰、梁甄甄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告陈少丽的委托诉讼代理人李远萍，被告梁甄甄的委托诉讼代理人刘之洋到庭参加诉讼。被告梁骏杰经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈少丽向本院起诉请求：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》。2、两被告向原告返还购房款289万元。3、两被告向原告支付违约金112万元（违约金按照该物业交易总价的20%计算）。4、两被告承担本案诉讼费、保全费5000元、担保费4500元和律师费3万元。事实和理由：2019年4月，原告与两被告签订《房屋买卖合同》约定：原告向两被告购买位于广州市荔湾区尚××北××房（不动产权登记字号：18预登01481946），购房总价为560万元。同时，合同约定两被告自收到原告定金之日起30日内办出该物业不动产权证。两被告自收到原告定金和首期楼款后30日内申请提前还贷并涂销该物业的抵押登记。任何一方逾期履行合同义务超过10日的，视为根本违约，守约方有权要求解除合同或继续履行合同并要求违约方承担违约责任，包括但不限于违约金（违约金数额：按照该物业交易总价的20%计算）、诉讼费、仲裁费、保全费、担保费、律师费、评估费、差履费等。后原告依约向两被告支付购房定金和首期楼款合计289万元。但截至本诉发生之日，两被告仍未根据合同约定办理不动产权证和涂销该物业的抵押登记。两被告的行为已经严重违反了《房屋买卖合同》的约定，损害了原告的财产权益。原告特诉至法院。被告梁甄甄辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我方不认识原告，涉案房屋买卖合同并非被告的真实意思表示，事实上被告向案外人林佩玲借款约643万元，双方在2019年3月份签订借款合同，林佩玲在之后的数月共向被告梁骏杰汇款了上述借款，每一笔汇款都有对应的借据，在2019年9月份，林佩玲向两被告追讨借款的过程中，强迫两被告签下了一系列的文件，但被告并不清楚文件内容，直到收到本案诉讼材料后才知道原来签订了本案原告提供的材料。但这些文件的形成时间均在2019年9月份。而非材料显示的2019年4-6月份之间。因此本案原、被告双方并不存在实际的房屋买卖关系。原告也无实际向被告支付任何款项。原告所主张林佩玲向被告梁骏杰支付的289万元购房款实际上是借款，本案涉嫌虚假诉讼，希望法院予以驳回。被告梁骏杰没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2017年4月26日，被告梁骏杰、梁甄甄与广州广珠置业有限公司（以下简称：广珠公司）签订《博雅1898（标准地名：尚博雅苑）项目商品房认购协议书》购买位于“尚博雅苑”（推广名：博雅1898）的商品住宅，5栋504房，购房款总价为5946653元等等。2018年1月26日，被告梁骏杰、梁甄甄与广珠公司签订编号：201801213214《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：两被告以按揭贷款方式向广珠公司购买尚博雅苑A1#、A2#第A2#住宅幢5层504号房（房屋地址：荔湾区北文街5号（A2#住宅504房），总房价款5946653元；等等。被告梁骏杰、梁甄甄分别在2018年1月3日和2018年1月26日向广珠公司支付首期楼款并办理银行按揭贷款。2018年4月13日，广发银行股份有限公司广州分行依与被告梁骏杰、梁甄甄约定将贷款2970000元支付给广珠公司用于购买案涉房屋。2018年5月22日，案涉房屋预告登记至两被告名下；抵押人为两被告，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行。2018年6月29日，广珠公司通知两被告对案涉房屋进行验楼。2019年6月5日，案涉荔湾区北文街5号504房登记产权人为广珠公司，房屋建筑面积为140.5324平方米，其中套内建筑面积为115.8045平方米，分摊建筑面积24.7279平方米。2019年6月11日，两被告签署《收款收据》，载明：两被告是广州市荔湾区尚××北××房之所有权人，现收到买方陈少丽交来承购该物业之楼款，金额为2890000元。被告梁甄甄陈述其和梁骏杰只是在该《收款收据》上签名，《收款收据》上记载的内容并非由两被告所写，被告在2019年9月份曾经在林佩玲及其丈夫的公司签订一系列文件，以确认双方的借款；原告陈述《收款收据》由原告和两被告在原告公司面签，手写内容由原告员工代书，而且是明确对数后才签名的。2019年9月12日，本院根据原告申请对案涉房屋采取诉讼保全措施，并由广东合润融资担保有限公司为其提供担保。本院于2019年9月18日以（2019）粤0103执保820号《协助执行通知书》查封两被告预购的上述案涉房屋，期限至2022年9月17日止。原告因此向本院预交了财产保全费5000元，向广东合润融资担保有限公司支付了担保服务费4500元。被告梁骏杰、梁甄甄至今未与广珠公司办理案涉房屋的产权过户登记手续。广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示截止至2019年9月9日，在广州市行政区域范围内，原告陈少丽名下查无房地产情况记录。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述原告与林佩玲的丈夫合伙经营家庭生意，林佩玲是家庭生意企业中的财务，林佩玲账户的资金是属于原告的货款，林佩玲根据原告的指示收到货款后向被告支付购房款，林佩玲出具《确认书》予以确认；原告起诉后才知道林佩玲与梁骏杰之间有借贷关系，当庭才清楚仲裁案件；收楼确认书确认被告已交钥匙，但不清楚现在是谁在使用案涉房屋，而且涉案房屋为毛坯房，也无法使用，但收楼确认书和合同是在原告公司双方当面所签。被告梁甄甄表示案涉房屋仍在其控制之下，没有交付给原告。本院向原告委托诉讼代理人释明，本案被告梁甄甄主张原、被告之间为借贷关系，若本院经审查认为双方之间为借贷关系，原告是否坚持本案诉讼？原告委托诉讼代理人表示坚持本案诉讼。原告另提交证据1.《房屋买卖合同》、2.《房屋交接确认书》、3.《确认书》、4.工商银行电子银行回单及银行历史明细清单、5.委托代理合同和发票拟证明其主张的事实。其中证据1《房屋买卖合同》载明：原告为买方，两被告为卖方，原告向两被告购买位于尚××北××房，建筑面积139.5404平方米，具体以购房合同或房管部门确认的面积为准。双方同意售楼总价为5600000元，此价格已包括被告自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话等费用）。税费约定各付个税，具体以国家登记机关、税务机关的核算为准。原告应在2019年4月16日前支付定金420000元给被告，首期楼款（不含定金）2470000元，原告应在2019年6月11日前支付给被告，楼价余款2710000元，原告应在递件成功当天直接支付给被告。双方约定物业交付时间为被告收齐首期楼款当天，双方在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。被告承诺于被告收齐首期楼款当天将房产的发票原件、与发展商签订的买卖合同原件及相关缴费单据原件资料一并转交给原告，自收到原告定金之日起30日内出该物业的不动产权证；收到原告定金和首期楼款后30日内向原抵押银行申请提前还贷并涂销该物业的抵押登记；自取得不动产权证之日起满2年当天无条件配合买方办理房屋的买卖过户手续；双方应按照合同约定全面履行合同义务，任何一方逾期履行合同义务超过10日的，视为根本违约，守约方有权要求解除合同或继续履行合同并要求违约金承担违约责任，包括但不限于违约金（违约金数额：按照该物业交易总价的20%计算）、诉讼费、仲裁费、保全费、担保费、律师费、评估费、差旅费等；等等。原告在《房屋买卖合同》的买方签名处签名并署日期“2019.4.9”；两被告在《房屋买卖合同》的卖方签名处签名，但无签署日期。证据2《房屋交接确认书》由原告和两被告共同签署，原告签署的日期为2019年6月11日，两被告均未签署日期，载明：自签订房屋交接确认书之日起，两被告将位于广州市荔湾区尚××北××房交付原告，504房由原告占有和使用；双方确认504房在房屋交接之前发生的物业管理费、电费、水费、天然气、有线电视等费用由两被告承担，自签订房屋交接确认书后（含当日）发生的物业管理费、电费、水费、天然气、有线电视等费用由原告承担；原告确认已于签订房屋交接确认书当天收到两被告交付的房屋钥匙；本房屋交接确认书一式二份，自买卖双方签字之日起生效。证据3《确认书》由案外人林佩玲于2019年9月5日作出，载明：林佩玲于2019年3月至2019年6月期间通过银行转账方式支付289万元至梁骏杰名下账户，本人确认上述款项为本人代陈少丽向梁骏杰支付购买位于尚××北××504物业的购房款。证据4工商银行电子银行回单及银行历史明细清单，显示林佩玲分别在2019年4月9日、2019年4月12日、2019年4月16日、2019年5月13日、2019年5月14日、2019年5月16日、2019年5月17日、2019年5月18日、2019年5月19日、2019年5月21日、2019年5月22日、2019年6月11日分41笔通过其卡号为62×××53的中国工商银行账号向梁骏杰的6217887000000797730的银行账号不等额地转账共2890000元，所有转账均无附言或备注；其中2019年4月9日、2019年4月12日、2019年4月16日的9笔款项共计42万元，2019年5月13日至2019年6月11日期间的32笔款项共计247万元。证据5委托代理合同和发票，显示陈少丽在2019年9月9日与广东天穗律师事务所签订（2019）粤天穗律民字第1774号《委托代理合同》，由广东天穗律师事务所指派李远萍律师团队为陈少丽与梁骏杰、梁甄甄房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人；陈少丽因此向该所支付了30000元律师费。被告对《房屋买卖合同》、《房屋交接确认书》的真实性不予确认，表示原被告完全不认识亦未见过面，非在双方共同在场时签订，被告也没卖房的意思表示，被告也不确认自己是否签订了这些文件，《房屋买卖合同》、《房屋交接确认书》的形成时间非文件上的时间，即使文件是被告签名的，形成时间亦是2019年9月份，这些文件是被告在林佩玲追讨借款时被迫签订的，双方亦不存在实际的房屋交接，该房屋仍在被告的控制下；对《确认书》的真实性亦不予确认，认为该289万元款项并非购房款，而是林佩玲向被告梁骏杰出借的款项；对工商银行电子银行回单及银行历史明细清单的真实性予以确认，承认林佩玲确实在2019年3月至6月期间向梁骏杰汇款了涉案款项，但这些款项都是借款总额643万元里面的款项而非购房款，在2019年3月至6月期间基本上每天或每隔一天林佩玲都汇款给梁骏杰，原告在本案中提交的银行回单是从中个别抽出来的，将其主张为购房款不合常理，房款这样支付也不符合逻辑。对委托代理合同和发票不予确认，认为本案涉及虚假诉讼，被告梁甄甄对原告不存在实际义务，律师费、担保费不应被支持。被告梁甄甄为证明林佩玲与本案被告存在借贷关系，结合本案的汇款记录，借款金额达到双方签订的借款合同约643万元故本案涉嫌虚假诉讼。向本院提供了以下证据：1、借款合同。2、借条和工商银行电子回单。3、委托代理合同和发票，证明林佩玲为维权已支付律师费3万元的事实。4、担保服务合同和发票，证明林佩玲已支付保全服务费3000元。5、仲裁通知书、仲裁申请书。除证据5为原件外，其余证据均为复印件。其中证据1《借款合同》于2019年3月20日签订，载明：林佩玲同意在总金额6438000元的范围内向两被告提供短期贷款，林佩玲按照两被告的需求分笔支付，具体金额以实际支付为准，月利率见借条，借款期限为2个月，具体时间以每笔贷款到账之日起分别计算（以转账凭证日期为准），借款期满，两被告应将本金全额归还给林佩玲，借款用途为生意周转投资；等等。证据2借条和工商银行电子回单显示2019年3月20日至2019年6月20日期间，林佩玲通过其62×××53的中国工商银行账号向梁骏杰的6217887000000797730的银行账号转账支付了款项，梁骏杰对相应的款项出具了《借条》，2019年3月份的部分转账有备注附言为借款，其余的转账均无附言。证明3委托代理合同和发票，显示林佩玲于2019年9月5日与广东天穗律师事务所签订（2019）粤天穗律民字第1766号《委托代理合同》，由该所指派陈碧仪律师团队为林佩玲与梁骏杰、梁甄甄纠纷一案的仲裁/诉讼程序及执行程序的代理人；林佩玲因此向该所支付了律师费30000元。证据5仲裁通知书、仲裁申请书载明林佩玲于2019年9月25日就其与本案两被告的借款纠纷提出仲裁申请，广州仲裁委员会于2019年10月8日予以受理，案号为（2019）穗仲案字第12776号。原告对被告梁甄甄的证据1-5真实性、合法性、关联性不予确认，表示完全不清楚两被告与林佩玲的诉讼。原告认为上述证据是被告与林佩玲的诉讼材料，且没有生效的法律文书，是不同的法律关系，与本案无关。1、被告梁甄甄所提交的证据涉及的资金并不是本案的购房款（资金没有重合），林佩玲亦未有该案的标的在案外重复诉讼。2、林佩玲及两被告均通过书面确认收到了原告的购房款289万元。3、林佩玲也确认本案资金是属于原告的。4、原告与林佩玲的诉讼与本案无关，被告以案外人的诉讼材料抗辩本案原告的诉请是没有法律依据的。2019年12月26日，本院传唤原告陈少丽本人、被告梁甄甄到庭接受法院询问。梁少丽本人及其委托诉讼代理人李远萍、梁甄甄的委托诉讼代理人刘之洋到庭。陈少丽在庭询中陈述《房屋交接确认书》是其老公靳振强带到家里给她签的，没有收到案涉房屋的钥匙，购买案涉房屋前没有看过案涉房屋，不清楚房屋买卖合同，这些都是由靳振强处理，买卖合同是靳振强弄好给其签名的，不记得哪天签了买卖合同；靳振强只是跟其说过要买套房屋办到其名下；陈少丽另陈述不认识林佩玲，与林佩玲没有关系，没有见过两被告，也不认识两被告，对于两被告出具的《收款收据》表示没有见过，也不知道林佩玲代其支付了购房款，陈少丽本人也没有告知梁甄甄或梁骏杰支付了购房款，因为双方都不认识。原告委托诉讼代理人另陈述：我们了解到林佩玲与梁骏杰是表姐弟的亲戚关系，而且梁骏杰和陈少丽老公靳振强是认识的，陈少丽老公是通过林佩玲而得知涉案房屋要出售的情况。整个买卖合同签订过程都是由靳振强经办，所以今天申请靳振强及陈少丽共同到法院配合法院调查案件情况。本院因此询问陈少丽本人：“房屋买卖合同买受人到底是谁？”陈少丽本人回答：“我没有购买案涉房屋的意思。”被告梁甄甄的委托诉讼代理人在庭询中陈述因林佩玲要求故签订了《收款收据》，在签署《收款收据》时没有收到陈少丽本人支付的任何款项。本院认为：本案的争议焦点是《房屋买卖合同》的效力问题。原告依据《房屋买卖合同》提出本案诉讼请求，被告梁甄甄认为《房屋买卖合同》并非其与梁骏杰的真实意思表示。本院对此作如下分析：第一，根据原告陈少丽本人在本院的陈述，陈少丽本人对购买案涉房屋的关键细节如买卖合同的签订、购房款的支付以及房屋交接问题均不清楚，陈少丽本人陈述相关合同文件均是其丈夫靳振强弄好后给她在家里签名的，对两被告出具的《收款收据》亦表示没见过；但陈少丽的委托诉讼代理人陈述买卖合同等文件均是在陈少丽公司双方当面所签；陈少丽本人对本案关键事实的陈述与陈少丽的委托诉讼代理人在庭审中的陈述完全不一致。第二，在正常的房屋买卖交易中，买受人一般是一次性支付定金、首期款；而且由于定金及首期款金额较大，涉及到买卖合同付款的履行时间及金额问题，真实的买受人通常会在转账中备注款项性质以避免交易风险。但本案中，根据原告提交的林佩玲的电子银行回单及银行账户历史明细清单，林佩玲向梁骏杰转账的289万是发生在2019年4月至2019年6月期间的41笔款项，这些转账款项均无转账附言，而且是分多次在不同日期支付。另根据被告梁甄甄的陈述及举证，在2019年3月至2019年6月期间林佩玲与两被告存在借贷关系；在陈少丽并非由其本人直接向两被告支付购房款且林佩玲与两被告存在借贷关系的情况下，林佩玲多次转账却未备注购房款或代陈少丽支付购房款的字样，也无证据显示林佩玲或陈少丽曾告知两被告这41笔款项即为《房屋买卖合同》中的定金及首期款，这明显不符合房屋买卖的交易习惯，亦不符合日常生活逻辑。第三，两被告虽签署了《收款收据》，但陈少丽本人表示没有见过该《收款收据》，也不知道林佩玲代其支付了购房款；而且根据原告主张，其在2019年4月16日前已支付了定金42万元，但在一般的房屋买卖中，真正的买受人在支付42万元定金时应会要求出卖人出具收款凭证以保障自己的权利，但本案中的《收款收据》是被告在2019年6月11日对购房款289万元的笼统承认，不符合交易习惯亦不符合日常生活法则。因此，陈少丽仅凭《收款收据》主张其已向两被告支付了购房款，证明力不足，本院对此不予采信。第四，原告虽举证林佩玲出具的《确认书》拟证明原告已向被告支付了购房款。本院对此认为，首先，该《确认书》出具的时间为2019年9月5日，林佩玲在《确认书》中确认的是其于2019年3月至2019年6月期间向梁骏杰转账支付了购房款，然而原告在本案中主张案涉房屋买卖合同的签订时间为2019年4月9日，换言之，林佩玲在房屋买卖合同未成立之前，已开始向梁骏杰支付购房款，这明显与一般房屋买卖的交易习惯不符。其次，在2019年3月至2019年6月期间，林佩玲与两被告存在借贷关系，林佩玲在2019年3月向梁骏杰的部分转账附言中备注了“借款”，但在该《确认书》中，林佩玲又确认为购房款。再次，林佩玲在《确认书》中未具体明确其向梁骏杰转账支付的哪些款项为购房款，陈少丽本人在庭询中表示不认识林佩玲，不知道林佩玲代其支付了购房款。综合以上分析，《确认书》内容存在不符逻辑及日常生活经验法则的情形，本院对此不予采信。第五，原告委托诉讼代理人在庭审中陈述已接收了案涉房屋，被告梁甄甄予以否认，原告陈少丽本人陈述《房屋交接确认书》是靳振强带到家里给她签署的；综合这些陈述，仅有《房屋交接确认书》不足以证明两被告实际交付了案涉房屋给原告。综上，陈少丽主张的《房屋买卖合同》及陈述的合同履行过程存在诸多不合常理的疑点而且陈少丽本人及其委托诉讼代理人的陈述明显矛盾，本院认为《房屋买卖合同》并非陈少丽与两被告的真实意思表示，依法属无效合同；原告陈少丽本人并未实际向两被告支付购房款289万元。现陈少丽依据《房屋买卖合同》要求两被告返还购房款289万元及支付违约金112万元，没有事实依据，本院不予支持，依法予以驳回。鉴于以上分析，对于原告要求被告承担保全费、担保费及律师费的诉讼请求，本院亦不予支持，依法予以驳回。被告梁骏杰经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈少丽的全部诉讼请求。本案受理费25621元，诉讼保全费5000元。由原告陈少丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月三十一日书记员  吴 帆卢健华