辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初1999号原告：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，统一社会信用代码9121020057088715XG，住所辽宁省大连市甘井子区泉水P3区2号。法定代表人：李云峰，系董事长。委托诉讼代理人：孙伟、包欣，均系辽宁建方律师事务所专职律师。被告：王文政，男，1972年1月13日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：牟春英，女，1986年8月10日生，汉族，住所。被告：王某。原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司（以下简称“原告”）与被告王文政、牟春英、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案并于2017年12月25日作出（2017）辽0211民初6934号民事判决书。原告不服提出上诉，后大连市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）辽02民终2535号民事裁定书，以“承租人与公共租赁住房公司签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》是以承租人租住案涉房屋、支付租金、租赁期限以及违约责任等相关权利义务为主要内容的协议，并不涉及相关行政职责的履行，所涉权利义务内容均不涉及管理与被管理关系，而是平等主体之间的财产关系，因此，案涉合同系平等主体之间设立的房屋租赁协议，属民事合同范畴。对于因履行该合同约定的权利义务而产生的纠纷，属于人民法院民事受案范围，一审以‘不属于民事法律关系的调整范围’为由不予审理不当。因此，关于因拖欠租金而是否解除合同、腾退房屋的纠纷，应当予以实体审理。”为由裁定“一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6934号民事判决；二、本案发回大连市甘井子区人民法院重审。”本院对该案立案重审后，由审判员马雯菁担任审判长，与审判员段丽、人民陪审员姚波另行组成合议庭，于2019年4月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙伟律师到庭参加了诉讼，被告王文政、牟春英、王某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年4月3日签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》。在大连市政府为解决广大城镇居民住房困难、筹建城镇保障性安居工程的大背景下，大连市公积金管理中心承担了这一历史重任，投资建设了案涉房屋。原告是代表大连市政府及国资委对案涉房屋进行管理。依据大连市政府的有关规定，申请公租房要符合一定的条件，符合条件的摇号配租，对于成功入住的租户政府每个月给予所交房屋金额30%-50%的资金补助。合同签订后，三被告入住案涉房屋。但被告自2015年4月2日起至今一直未支付房屋租金。经原告多次催要，被告至今未付。故诉请：1、判令被告王文政、牟春英、王某向原告共同支付拖欠的房屋租金27798元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至三被告实际腾退之日为止）、滞纳金2400元，合计30198元；2、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3、判令被告王文政、牟春英、王某腾退案涉房屋并协助办理相关手续。被告王文政、牟春英、王某未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：2014年4月3日，原告（甲方、出租方）、被告王文政（乙方、承租方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P1区25号楼1单元1908号住房出租给乙方居住使用；甲方于2014年4月3日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2014年4月3日至2015年3月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为725元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下六个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2,400元。合同第十条房屋腾退约定：“（一）乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并一次性结清房屋租金、水、电、煤气、有线（数字）电视、电话、宽带等相关费用，并通知甲方验房验收及办理交接事项。验收时发现该房屋附属设施设备有损坏或丢失的，乙方负责恢复，修理或赔偿。甲方（或委托物业公司）与乙方在《房屋移交验收情况记录》签字盖章，完成退房。……（三）乙方违反有关法律法规规定及本合同有关约定，不再符合租住条件，拒不腾退住房的，甲方有权单方收回出租的该房屋，甲方可在公证机关的现场监督下，对乙方在房内的物品进行清点、腾空、发生的公证、清运、管理等费用由乙方承担，因乙方不及时取走物品造成损失的，由乙方承担；甲方有权依法定程序申请人民法院强制腾退或提起诉讼，期间租金按照市场租金收缴，并在适当范围内公告。”该合同中记载共同承租人为被告牟春英及王某，但被告牟春英未签字。原告自认被告已支付合同一年租赁期内的全部租金，并称此后未支付租金。本案一审期间，三被告应诉并答辩称同意继续承租案涉房屋并同意缴纳欠租，并称其未在案涉房屋居住。本案三被告未到庭应诉。三被告在一审及本案审理过程中填写的地址确认书的送达地址均为“大连市甘井子区椒房街3号1-2-5”。本院认为，被告王某在合同签订时为无民事行为能力人，原告要求其承担合同相应责任并无法律依据，本院不予支持。关于被告牟春英，其与被告王文政系夫妻且为案涉房屋的共同承租人，故其虽未在合同上签字，但应属被告王文政与牟春英婚姻存续期间为家庭日常生活所负债务，应与被告王文政共同承担相应的责任。原告与被告王文政签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》约定租期为一年（自2014年4月3日至2015年3月31日），虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”但本案存在两点不同，一为案涉房屋系公共租赁住房，即保障性住房，该房由大连市政府及国资委委托原告进行管理，其委托管理的依据是国家、省、市制定的保障性住房管理相关规定，故在上述合同到期后，被告能否继续享受公共租赁住房，系政府职能部门依据相关规定来作出审查与决定。且双方的合同中亦约定：被告如需继续租住，应在租赁期满3个月前向原告提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同。现原告并未提交双方书面的续租合同，故即使被告在案涉房屋内实际居住，本院也不能以原、被告对使用案涉房屋均无异议即认定原《大连市公共租赁住房租赁合同》继续有效，即本案不能审查或认定不属于民事法律关系调整范围的部分，仅可以调整已经通过行政管理关系确定的该合同中的民事法律关系。二为根据本案一审、重审的送达情况及被告的自述，三被告在合同到期后是否继续实际使用案涉房屋及实际使用房屋的具体时间是不确定的，被告在双方合同到期后不腾退案涉房屋或者未履行房屋交接手续也不能视为其仍继续实际使用案涉房屋。综上，关于原告诉请解除合同，现原告并未提交充分证据证明其与被告间自2015年3月31日之后仍存在合法有效的租赁合同关系，本院对该项诉请予以驳回。关于原告诉请的房屋腾退一节，本院认为，《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的租期已至，故被告王文政、牟春英应按照合同约定腾退房屋。根据合同第十条约定，被告应在租期届满后及时将案涉房屋返还原告或及时向原告交付续租申请并按期交纳租金使其对案涉房屋享有合法的居住使用权利，但被告王文政、牟春英既不履行房屋交接手续也不申请续租更不缴纳租金，现原告通过法院诉讼程序进行房屋的腾退手续，本院予以支持，被告王文政、牟春英应在本判决生效之日起10日内腾退案涉房屋并协助原告办理房屋交接手续。关于原告诉请被告王文政、牟春英自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的租金，原告称其中2017年11月1日前租金按照合同约定为725元/月（未扣除补助），2017年11月1日后租金标准按照325元（直接扣除补助400元后），故暂计算至2019年3月15日，共47.5个月为27798元，本院认为，虽然2015年4月1日后，双方合同并非有效，但参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现被告在合同到期后不履行交接手续，致使原告相应的租金损失，且原告并未完全按照合同约定的市场租金价格收取占有使用费用，而是部分按照公租房较低的租金标准，本院予以支持。关于滞纳金2400元，首先，滞纳金系属行政管理法律关系的概念；其次，因合同已于2015年3月31日到期，且并未当然继续有效，被告并未拖欠合同有效期间的租金，原告按照合同约定主张逾期支付租金的违约金没有合同依据，故本院不予支持。被告王文政、牟春英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王文政、牟春英向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退坐落于大连市甘井子区住房并协助原告办理房屋交接手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王文政、牟春英给付原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司自自2015年4月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费（按照每月325元标准）。计算至2019年3月15日，共47.5个月为27798元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费320元（一审时按照原告诉请20840元及普通程序预收，因本案诉请不确定未要求原告补交），由被告王文政、牟春英负担270元，由原告负担50元。如因本案公告程序而由原告预先支付的全部公告费用（以原告提交的公告费发票及卷宗内缴费截图为准），均由被告王文政、牟春英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限是两年。审 判 长  马雯菁审 判 员  段 丽人民陪审员  姚 波二〇一九年十二月七日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。