湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6461号原告颜凯秀，女，1974年3月14日出生，汉族，湖南省汝城县人，住广东省深圳市福田区。被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路45号。法定代表人张晓华，系该公司董事长。委托诉讼代理人胡良福，湖南宏法律师事务所律师。委托诉讼代理人张航玮，男，1987年5月8日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省郴州市北湖区。原告颜凯秀与被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司（以下简称华尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，适用简易程序依法公开开庭进行审理，原告颜凯秀，被告华尔公司的委托诉讼代理人胡良福、张航玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜凯秀请求本院判令：1、被告交付位于郴州市华尔星城二期10栋3112房屋；2、被告提供原告购买的郴州市华尔星城二期10栋3112房办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助原告办理产权登记；3、被告支付原告延期交房违约金32064元（按每日万分之一自2017年12月13日暂计至2019年11月21日，此后继续计算至交房之日止）以及延期办证违约金13968元（按每日万分之一自2019年1月1日暂计至2019年11月21日，此后继续计算至办证之日止），共计46032元；4、被告退还违法收取的按揭费、预存水费、预告登记费合计680元给原告；5、由被告承担全部诉讼费。被告华尔公司答辩要点：2017年6月20日，华尔星城二期10栋3112房验收合格。2017年9月1日，原告颜凯秀与被告华尔公司签订书面合同，购置了华尔公司开发的华尔星城二期10栋3112房，后期支付了预测面积101.15㎡的房款480000元。2018年8月28日，被告办好了涉案房产的不动产权证初始登记，实测面积为101.57㎡，超出预测面积0.42㎡，还需补交差额面积的房款1993元。2018年8月，被告通知原告收房，但原告仅持身份证到被告处收房，被被告拒绝。后被告发送短信通知原告收房，原告于2019年8月28日前往被告办公室，双方发生矛盾。经被告反复通知后，原告至今未补交差额面积的房款，过错不在被告。被告代原告办理产权证收取代办费和办证费用合情合理，水费可以退还原告。应驳回原告的诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2017年9月1日，颜凯秀（买受人）与华尔公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市北湖区华尔星城二期项目中的10栋3112房，建筑面积为101.15㎡，4745.43元／㎡，总房款为480000元；合同签订之日买受人支付首付款100000元，余款380000元向建设银行郴州分行贷款，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，超出部分的房价款由买受人补足；出卖人在所贷款项到达出卖人账户后7个工作日将经验收合格并符合合同附件三所约定装饰、设备标准的上述商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知（包含邮寄、电话、短信、在当地公众媒体报纸上发布的通知、公告）送达之日起7天内验收并办理交接手续；由于出卖人的原因未在约定期限内交房，逾期交房在180天之内，按银行同期活期存款利息计算违约金，逾期交房时间超过180天，按银行同期贷款利率计算违约金，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日至，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一但最多不超过已付房款的1%的违约金。同时，双方还签订了《补充协议》，对上述合同部分条款进行了变更，主要相关约定：买受人未收到交房通知的，应主动了解，出卖人向同楼他人交房的，买受人未收到通知的，出卖人不承担延期交房的违约责任；买受人未付清房款、税款、违约金,出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房违约责任；委托代办房屋所有权证需签订书面委托手续等；面积误差引起的税费增加由买受人负担。当日，颜凯秀支付了100000元首付款。2017年12月5日，建设银行郴州分行将贷款380000元发放至华尔公司的账户。2017年9月27日，颜凯秀支付了预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元。2018年8月28日，华尔公司完成了华尔星城二期10栋3112房的不动产权初始登记，权证号：湘（2018）北湖不动产权第0040219号。该月，华尔公司通知颜凯秀收房，颜凯秀持身份证收房，华尔公司以未携带合同及房款收据为由拒绝交房。此后双方再未就交房进行交涉。2019年8月13日开始，华尔公司以短信的方式通知颜凯秀收房，2019年8月28日，颜凯秀前往华尔公司在该小区的办公室办理收房手续，双方因实测面积增加0.41㎡需补交房款1993元是否提前通知及华尔公司收取不动产权证办证费及代办费而发生激烈冲突，颜凯秀继而提起本次诉讼。另查明，双方未签订委托办证的协议，原告当庭表示自行办证，不委托被告办理。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效。本案争议的焦点为原告的诉请应否支持，本院作出评判如下：一、被告应否向原告交付涉案房屋。原、被告签订的主合同和补充协议均为格式合同，但主合同由郴州市房产管理局制作，更能兼顾出卖人和买受人的权利义务，补充协议由被告制作，对变更内容未作加粗加黑或其他足以引起接受合同方注意的标注，也未提交证据证明向接受合同方进行了说明，故补充协议中加重合同接收方义务和排除合同制作方义务的条款不发生法律效力。补充合同关于交房的约定变相排除了被告的义务、减轻了被告的责任，同时加重了原告义务和责任，且按照行业惯例和社会普遍现象，均是先交房后办证，差额面积在办证时才能确定，补充合同关于交房约定的变更也违反了行业惯例，故交房的约定应以主合同约定为依据，被告以差额面积房款未交清为由拒绝向原告交房不具合理性，被告应依约在贷款到达之日即2017年12月5日后的7个工作日向原告交付约定的房产，被告至今仍未向原告交付房产，严重违约，原告有权主张被告交房。原告未补交的差额面积房款，被告可另行主张权利。二、被告应否提供涉案房产办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助原告办理产权登记。双方在合同中约定买受人可以自行申请办理，但出卖人有协助和通知义务，买受人也可委托出卖人办理，但需签订书面委托协议。原告主张自行办理，也未与被告签订书面委托协议，属正当行使权利，符合合同约定，但涉案房产的不动产登记面积以最终实测的面积为准，原告应先交清差额面积的房款，被告才依约提供涉案房产办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助原告办理产权登记。三、被告应否支付延期交房违约金及延期办证违约金。按照双方在主合同中的约定，被告应在贷款到达7个工作日内即2017年12月6日至2017年12月14日期间交付房屋，而被告至2018年7、8月间才通知原告收房，已超出合同约定的交房时间达180日以上，故被告应按合同约定的银行同期贷款年利率4.35%支付此期间的延期交房违约金，因双方未能确定具体通知时间，本院酌定至2018年7月31日，延期交房违约金认定为480000×4.35%÷365×228=13042.85元。原告收到上述通知后，携带身份证收房，被告以未出具买卖合同及收款收据拒绝交房，此后双方未再协商沟通，直至2019年8月13日。因原、被告未在合同中约定收房时应携带的资料，双方可再行协商补充约定收房手续，被告也可提前详细告知原告收房手续，但双方未能再行协商约定，被告也未提前告知原告，客观上确实造成原告自深圳赶回的生活不便，但此后双方再未沟通协商，本院无法从双方约定上判定双方的过错，情理上双方均有不当之处，故对原告主张2018年8月1日至2019年8月27日期间的延期交房违约金，本院不予支持。2019年8月28日，双方再次进行现场交房，被告以原告未交清房款为由拒绝交房经本院判定不具合理性，且原告并未委托被告办证，被告办证收取的办证费和代办费无合同依据，以此为由拒绝交房也缺乏事实和法律依据，故应承担2019年8月28日至交房之日止的违约金480000×4.35%÷365×86=4919.67元（自2019年8月28日暂计至2019年11月21日，后续延期交房违约金继续计算至交付之日止）。原、被告在主合同中约定交房后540日内办理好不动产初始登记，原告可选择自行办证也可选择委托办理，涉案房产在2018年8月28日办理了不动产初始登记，未超出合同约定的时间，被告已依约履行了办证义务，另原告选择自行办理不动产所有权证，被告只有协助义务，原告诉请延期办证违约金，本院不予支持。四、被告应否退还按揭费、预存水费、预告登记费合计680元。被告抗辩上述费用系代扣代缴，但未向本院提交授权依据，本院对其抗辩理由不予支持，被告应退还原告预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元，共计680元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告颜凯秀交付位于郴州市北湖区华尔星城二期项目中的10栋3112房；二、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告颜凯秀办理位于郴州市北湖区华尔星城二期项目中的10栋3112房的不动产转移登记；三、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告颜凯秀延期交房违约金17962.52元；四、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告颜凯秀预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元；五、驳回原告颜凯秀其他诉讼请求。如果被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计765元，由原告颜凯秀负担535元，被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李婧铱二〇一九年十二月三日书记员  梁惠莉附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。