河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初1622号原告：林少波，男，汉族，1981年6月5日生，户籍洛阳市老城区，现租住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陈羽中，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。被告：李宏杰，男，汉族，1970年9月15日生，户籍洛阳市西工区，现住洛阳市洛龙区。被告：冀向营，男，汉族，1973年11月19日生，户籍洛阳市瀍河回族区，现住洛阳市老城区。原告林少波诉被告李宏杰、冀向营执行异议之诉一案，本院2019年11月1日立案，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告林少波委托诉讼代理人陈羽中，被告李宏杰、被告冀向营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林少波向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）豫0304执异51号执行裁定，解除对房产的查封，终止对该房产的执行；2.确定该房产由原告林少波合法购买，拥有所有权；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2017年7月通过房产中介洛阳房联行网络科技有限公司购买了被告冀向营名下的房产，签订了正式的二手房买卖合同，支付了相应的款项，并随即占有使用了该房，直至2019年7月15日左右接法院的通知从该处搬离。购房的尾款原告和被告冀向营约定以按揭贷款的方式支付。冀向营贷款也是由原告在替他还。正是由于被告迟延履行合同义务的行为才致使房屋未能过户至原告名下。李宏杰和冀向营的诉讼纠纷发生在原告和冀向营签订购房合同之后，所要执行的也是原告合法取得的房产，二被告的纠纷不能损害善意第三人的利益。被告李宏杰答辩称：1.冀向营因欠我120万元，经过合法审判程序进入执行阶段，并且在立案之前已经对冀向营名下的房产进行查封，冀向营就是用借我的钱买的此房子，借钱在前，林少波纠纷在后。2.林少波与冀向营所签的房产买卖居间合同未予登记，没有房产证，未发生所有权转移，合同未发生合法效力。3.林少波所付款项连33%都不到，还属于根本违约，不可能有所有权。4.林少波所依据的法律条款错误。最高法院办理执行异议案件若干问题的规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1〉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2〉在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3〉已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4〉非因买受人自身原因未办理过户登记。林少波异议的房产就没有进行任何合法有效登记，没有发生所有权转移的效力。该房产在法院查封前是空的，没有人居住，没有支付全部价款，也未按照合同约定支付价款将剩余价款按照法院要求交付执行，因买受人自身原因未办理过户登记。被告冀向营答辩称：1.因欠李宏杰120万元，经过审判程序进入执行阶段，并且在立案之前高新、瀍河法院已经对案涉房产进行查封。2.银行在此房产上设定的预抵押还没有解除，房产证还未办下来，所有权还在开发商处，答辩人还没有处分权，因此林少波不可能有所有权。3.不认可合同的效力。合同缺乏主要条款，例如购房款支付的办法；合同未予登记。4.林少波恶意违约并且构成根本违约，不产生物权转移效力。答辩人低价卖房是想急着还李华伟、李宏杰的款，林少波垫付21万元，所付款项连33%都不到，然后故意躲着不见面，最终导致答辩人无法还李华伟、李宏杰的款，被诉至法院，房子被查封。5.林少波明知此房房产证未办理，答辩人尚无处分权，未尽注意义务，不构成善意第三人。6.林少波不算合法占有，合同约定的是房产证办成之日交付，答辩人把钥匙交给他是让其先借用。7.所依据的法律条款错误。依据最高法院办理执行异议案件若干问题的规定第二十八条规定，林少波异议的房产就没有进行任何合法有效登记，没有发生所有权转移的效力。该房产在法院查封前是空的，没有人居住，没有支付全部价款，也未按照合同约定支付价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，因买受人自身原因未办理过户登记。经审理查明：一、2015年9月10日，冀向营与洛阳浩德鑫置地有限公司签订商品房预售合同，约定买卖位于洛阳经济技术开发区房屋一套，建筑面积141.94平方米，单价4371.42元/㎡，总价620479元；首付190479元，余款43万元采取按揭方式支付。该房屋2015年9月23日办理有抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司洛阳分行，抵押期限至2035年9月22日。二、2017年7月12日，冀向营为卖方（甲方）、林少波为乙方（买方）、洛阳房联行网络科技有限公司为经纪方（丙方），签订房屋买卖（居间）合同，约定冀向营将房屋卖给林少波，成交价格为88万元；买方于2017年7月12日交付定金1万元予经纪方代为保管，卖方于过户当日交付房屋予买方使用；房屋现状，该房屋已设定抵押；特别约定：1.交付房屋前因房屋产生的物业费、水电暖等费用由甲方结清，交付后由乙方承担；2.甲方办理房产证的契税和维修基金由甲方承担，乙方先行垫付，从总房款中扣除；3.甲方截止2017年7月12日前所欠银行按揭款由乙方垫付，从总房款中扣除。当日三方还签订补充协议明确：1.甲方房产证的办理时间以开发公司通知为准；2.在可以办理更名且开发公司和银行均同意贷款的情况下，优先采用新房手续；在办理二手房过户的情况下，甲方需要把房产证办理出来再过户给乙方，过户前甲方的尾款解押90天的垫资费用按月息3分计，由乙方承担；乙方采用按揭方式购买该房，具体贷款额度以银行审批为准；在甲方房产证办理下来前，甲方的月供由乙方垫付，从总房款中扣除。当日林少波向洛阳房联行网络科技有限公司交付定金1万元，洛阳房联行网络科技有限公司开具收据。2017年10月16日冀向营与林少波的弟弟林剑龙又签订补充协议，明确因卖方急需用钱，由买方先行支付21万元，该款从成交总额中扣除等内容。2017年10月16日、2017年10月20日冀向营分别收林少波33827元、21万元，并出具收条。2017年7月14日原告向冀向营交通银行存款11500元，用于偿还前期冀向营房贷欠款。林少波出示银行账户明细另记载的林少波偿还冀向营的银行贷款有：2017年8月18日2900元；9月20日2800元；10月18日2800元；11月20日2900元；12月20日2800元；2018年1月19日2800元；2月14日2800元；3月19日2900元；4月18日2800元；2018年5月22日2800元；6月21日2800元；7月21日2800元；8月21日2800元；9月19日2900元；10月20日2900元；11月18日2900元；12月21日2900元；2019年1月21日2900元；2月21日2900元；3月21日2800元；4月21日2800元；5月20日2900元；6月21日2900元。冀向营称房屋钥匙什么时候交付给原告记不清楚。原告认本院查封时涉案房屋没有装修，为毛坯房。原告主张其在房屋内居住，被告不认可称涉案房屋里面就有几包东西。冀向营称房屋的房产证2019年5、6月份才能办理，因为房屋被查封，导致不能办理。林少波还持有2018年4月12日中浩德物业管理有限公司收取2017年11月1日至2018年12月31日物业服务费2682.40元的收据。三、2018年6月29日，李宏杰为与冀向营民间借贷纠纷案向，诉前申请对冀向营120万元财产进行保全，本院裁定采取保全措施，查封房产（以下称案涉房屋）。2018年7月3日，李宏杰提起诉冀向营借款一案，主张冀向营2014年5月1日向其借款60万元，要求判令冀向营归还本金60万元、利息60万元。本院（2018）豫0304民初987号民事调解书确认，截止2018年7月3日冀向营欠李宏杰借款本息120万元，于2018年7月4日前偿还。案件进入执行程序后，林少波于2019年8月25日提出执行异议，本院（2019）豫0304执异51号执行裁定认为，涉案房产至本院查封时已经进行了预告登记，可由冀向营排他的取得所有权，属其合法财产，林少波与冀向营之间的合同未进行相关公示、备案或登记，不足以阻止本院对涉案房产的查封，驳回林少波的异议申请。四、经查询，案涉房屋2018年3月7日还被洛阳高新技术开发区人民法院查封，查封期限三年，自2018年3月7日至2021年3月6日止。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告林少波与冀向营签订的房屋买卖合同，并未明确约定付清购房款、办理过户的具体时间要求，合同约定的办理过户的条件为房屋可以办理不动产权属证书，该条件具有不确定性。按冀向营所讲，2019年5月左右案涉房屋可以办理产权证书，过户的条件成就，但因洛阳高新技术开发区人民法院2018年3月7日还对该房屋予以查封，实际仍然无法办理过户手续。案涉房屋至今尚不能办理转移登记手续，林少波与冀向营的房屋买卖合同实际处于无法履行的状态，对此双方均存在过错。合同签订后，原告实际付款30余万元，尚不足购房款的一半，由于双方关于付款时间的约定不够具体明确，不能确定林少波是否按照合同支付了价款。林少波主张对房屋有所有权证据不足。综上，原告林少波购买案涉房屋的情况不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件，且案涉房屋还被高新法院查封，确认其对涉案房屋有所有权，证据和理由不足。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经合议，判决如下：驳回原告林少波的诉讼请求。本案受理费10000元，由原告林少波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  倪献功人民陪审员  吕 清人民陪审员  党保龙二〇一九年十二月十九日法官助理马晓芬代书 记员  任晓娣