云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10839号原告：赵宁，男，汉族，1961年10月8日生，身份证住址：云南省丽江市华坪县。原告：蔡立坤，女，汉族，1964年12月8日生，身份证住址：云南省丽江市华坪县。被告：云南中豪置业有限责任公司，住所：昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：王振宇。委托代理人：杨丽明，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原告赵宁、蔡立坤诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，于2018年12月21日公开开庭审理。原告赵宁、蔡立坤，被告云南中豪置业有限责任公司委托代理人杨丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宁、蔡立坤向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告十日内向原告履行交房义务，并办理房屋的所有权证；二、依法判令被告三日内向原告支付从2014年10月1日起暂计至2018年10月29日时止的违约金人民币计233765.9元；三、本案诉讼费由被告承担。2019年11月4日，原告放弃要求对方履行交付房屋义务的诉讼请求，其余诉讼请求保留，并明确诉请中要求被告将房屋产权证书办理至赵宁、蔡立坤二人名下。事实和理由：2014年5月7日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同签订后，原告便按被告的指示分批次共计交付了1563908元的购房款，交付后被告向原告出具了云南中豪置业有限责任公司收据，同时加盖了被告单位的发票专用章。后被告无法按照约定的时间向原告履行房屋的交付义务，且时至今日，被告仍未向原告履约交房，也未作出合理说明，一直将该笔款项非法占用，故原告认为其逾期交房及拒不办理房屋所有权证的行为己经严重损害了原告利益，依法应向原告承担违约责任。故此，向法院提出诉讼请求，望判如所请。被告云南中豪置业有限责任公司辩称：该案涉案房产在2013年办理完成竣工备案之后就可以交付，而原告与被告签订合同是在2014年，说明签合同时就是现房可以交房。被告实际已经履行了交房手续，原告还与案外人签署了房屋租赁合同。根据物权法的约定，在房屋没有交付前不能将房屋出租，这说明原告本案的诉讼请求与前案的诉讼请求自相矛盾，我们向案外人交付房屋就推定已经向原告交房。我方交房义务已完成，原告也已收取租金，我方没有任何违约行为，原告也不存在实际损失。故原告的诉讼请求没有依据。原告赵宁、蔡立坤针对其主张向本院提交以下证据：一、商品房购销合同，证明双方签订了商品房购销合同。二、收据。证明原告向被告支付了房款，其中首付803908元，银行贷款76万元，总共支付1563908元。三、委托经营协议，欲证明原告将房屋返租给云南中豪仓储服务有限公司。经质证，被告对原告的三份证据的真实性三性认可，证明目的认可，但认为中豪仓储服务有限公司与被告是两个独立的主体。云南中豪置业有限责任公司提供证据：一、1、建设工程竣工验收备案表。2、二原告所购房产现状照片。欲证明原告所购房产早在2013年8月就已经完成竣工验收备案手续，早已具备交房条件。该房产一直在使用中。二、昆明市官渡区人民法院传票，欲证明原告在另案中以案外人云南中豪仓储服务有限公司未支付2016年该房产租赁费为由，将案外人诉至法院。结合前一组证据，原告在本案中认为被告未交付涉案房产，却在另案中向案外人主张房产租金，并在庭审中自认2016年9月之前的房租案外人已经支付。如本案真如原告所述房屋尚未交付的情况下，原告如何将该房产对外出租？因此同一处房产涉及两案之诉自相矛盾，以此证明其在本案中诉求无事实依据。经原告质证。对第一组证据无意见。第二份证据无意见。原告买了房屋之后又返租给中豪公司。但签订合同之后没有人通知原告接过房屋，现在房屋是返租给被告使用，期限是八年。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院结合案件事实在说理部分予以评判。根据庭审认证证据及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：原告赵宁、蔡立坤与被告云南中豪置业有限责任公司于2014年5月7日签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：云南中豪置业有限责任公司将其开发的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢3层30号商铺出售给原告，房屋套内建筑面积45.73平方米，总价款1563908元，付款方式为首付803908元，其余为按揭支付。甲方（云南中豪置业有限责任公司）应于2014年9月30日将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方（赵宁，蔡立坤），甲方如未按合同约定时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列方式承担违约责任：按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。交接方式：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的责任由甲方承担，甲方媒体公告确定的交房期限内乙方应到甲方处办理交接手续。乙方逾期交办理交接手续的，自媒体公告确定的交房期限届满次日起视为已交付，甲方不承担逾期交的违约责任。该房屋毁损灭失的风险由乙方承担。物业管理费及其他管理费用管理公司向乙方开始计收。关于产权登记的约定：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的款项，如全额房价款、税款、行政规费等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等，三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书等，甲方向产权登记机关报送合格资料后，视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。补充协议第七条：对于商品房购销合同约定的“媒体公告”形式通知乙方办理交接手续，甲方将以媒体公告和短信发布交接通知，甲方不再另发其他形式的交房通知。在合同的履行过程中，乙方应对相关媒体公告予以充分关注。该房屋于2014年5月7日办理了登记备案（合同登记号KM2014050729905）。2014年5月6日，原告向被告缴纳803908元，按揭760000元，缴纳税费46917元，印花税782元，工本费650元，维修基金5042元，配套费2000元。2014年6月5日，赵宁与云南中豪仓储服务有限公司签订《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》约定：甲方（赵宁）将位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期2号写字楼330号商铺委托给乙方经营，用于经营餐饮、休闲、娱乐、商业等业态。委托期为8年，自乙方向甲方交付标的之日起算，即2014年6月5日起至2022年9月4日止。原告自述收到中豪仓储2014-2015年的经营收益款。另查明，经本院另案（2018）云0111民初第10825号生效民事判决书认定：赵宁与云南中豪仓储服务有限公司就昆明螺蛳湾国际商贸城二期2号写字楼330号商铺签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》合法有效，中豪仓储服务有限公司逾期未向赵宁支付自2015年至2019年三年的委托经营收益共计312781.6元，判决云南中豪仓储服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵宁自2015年9月5日至2019年9月4日止三年的委托经营收益312787.6元并按合同按日万分之三支付原告赵宁违约金。本案争议的焦点为：一、原告诉请的要求被告办理房屋不动产权证是否成立？二、原告诉请被告支付逾期交房违约金应否支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立并生效。针对争议焦点一：关于要求被告履行办理房产证义务。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定在原告付清房款及其他费用、办理完房屋交接手续、原告提供产权登记所需买受人资料后，由被告在180个工作日内办理产权登记手续，上述约定符合产权登记的一般流程。经查，原告已付清房款，并由被告代收维修基金、税费、工本费等，房屋已实际办理交接并可推定房屋交接时原告已向被告出具委托办理产权登记的委托，已履行买受人负有的义务。被告作为出卖人应当依约根据不动产权属登记规范履行交易房屋的权属转移义务。在昆明市地区于2016年7月1日起开始实施不动产统一登记的情形下，被告应当向不动产登记机构作出不动产权属转移登记申请，申办以原告为所有权人的不动产权属登记证书。故对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉请，本院依法支持为，由被告向不动产登记机构作出将涉案房屋权属登记至原告名下的不动产登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告。针对焦点二，对于原告诉请逾期交房的违约金。本院认为，原告与案外人签订的《委托经营合同》时间为2014年6月5日，该时间在双方购销合同约定的交房日期2014年9月30日之前，且原告自认已收到部分委托经营收益，加之经本院生效判决判令中豪仓储服务有限公司向赵宁支付自2015年至2019年三年的委托经营收益共计312781.6元及相应违约金，可知赵宁与云南中豪仓储服务有限公司签订的涉案房屋的《委托经营合同》已在实际履行中。根据法律规定和此合同约定，要履行此合同，原告须将房屋交付给本案案外人云南中豪仓储服务有限公司使用，因原告已实际享有了房屋的使用收益权，由此可推知，被告已向原告履行了交房义务，至于房屋交付方式、交付时间系双方合意，现有证据无法证实被告有违约行为及因此给原告造成实际损失，故对原告关于逾期交房违约金的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起60日内向不动产登记机构作出将昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢3层30号商铺房屋权属登记至原告赵宁、蔡立坤名下的不动产登记申请，并将代申领的不动产权属证书即时交付原告赵宁、蔡立坤；二、驳回原告赵宁、蔡立坤的其他诉讼请求。诉讼费4806元，由原告赵宁、蔡立坤承担4706元，被告云南中豪置业有限责任公司承担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长 孙 华人民陪审员 万 影人民陪审员 车志昆二〇一九年十二月二十七日书 记 员 付 吕