广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13984号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市xx镇xx路x号xxx区xx栋xxx。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:梁文海，男，1973年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄凤娇，女，1944年4月25日，住广东省中山市。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告梁文海、黄凤娇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告梁文海到庭参加诉讼，被告黄凤娇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告梁文海、黄凤娇立即向安信黄圃分公司支付物业管理费4770.48元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2014年2月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为4706.08元）；二、梁文海、黄凤娇承担本案的诉讼费用。事实和理由：梁文海、黄凤娇为xxxx小区x区xx栋xxx房（实测建筑面积103.26平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的xx小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，梁文海、黄凤娇需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米0.7元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为梁文海、黄凤娇提供了物业管理服务，但梁文海、黄凤娇拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，梁文海、黄凤娇仍拖欠自2014年2月1日起至2019年7月29日止的物业管理费4770.48元及违约金。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告梁文海辩称，其系接到法院材料才知道欠物业管理费的事情，不清楚具体欠多少物业管理费，之前系缴纳现金的，缴纳后安信黄圃分公司未提交收据给我方，房屋已经在2018年6月转卖并过户了，庭后2天补交过户的相关资料。被告黄凤娇未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据。安信黄圃分公司围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织了举证、质证，并存卷佐证。本院认定事实如下：中山市xx镇xx路x号xx幢xxx房在2010年9月3日登记至梁文海、黄凤娇名下，建筑面积103.26平方米，并于2018年7月23日转卖过户给案外人方焕亮。2008年2月22日中山市安信物业管理有限公司作甲方、梁文海作乙方签订一份《前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市xx镇xx路“xxxx”xx物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；甲方自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xx路x号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路x号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。梁文海、黄凤娇从2014年2月起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。梁文海对中山市xx镇xx路x号xx小区系由安信黄圃分公司进行物业服务无异议，对房屋面积103.26平方米、0.7元每平方计算管理费无异议，但其不清楚何时未缴纳物业管理费，梁文海未提交相关证据证明其已经缴纳上述期间的物业管理费。又，其认为安信黄圃分公司服务质量有异议，认为小区管理情况及安保情况一般。另查明，涉案xx小区住户及商户共有1791户。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，中山市安信物业管理有限公司出具声明：xx小区系由安信黄圃分公司进行物业管理及服务，同意由安信黄圃分公司对xx小区物业费、水费、违约金等主张权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中山市安信物业管理有限公司与梁文海签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。中山市安信物业管理有限公司出具声明本案涉案小区物业管理服务实际由安信黄圃分公司进行，同意由其向业主主张权利，结合安信黄圃分公司对中山市xx镇xx路x号xx小区物业管理服务事实，而梁文海、黄凤娇系被管理服务的小区业主，安信黄圃分公司与小区业主也系事实上的物业服务合同关系。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司的服务具有公共服务性质，系针对整个小区，如小区的基本卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司已对涉案小区进行多年的物业管理，多年来一直以上述标准收取物业管理费，梁文海、黄凤娇理应为安信黄圃分公司的物业管理服务支付对价。梁文海、黄凤娇在2018年7月23日已将房屋过户至他人，梁文海称其不清楚是否缴纳其涉案物业在2014年2月至其将物业转卖之前即2018年7月23日的物业管理费，但梁文海并未提交证据证明其已支付安信黄圃分公司上述期间物业管理费，其应承担举证不能的责任，故本院认为其应按72.3元/月（103.26平方米×0.7元/平方米）的标准支付2014年2月至2018年7月期间的物业管理费共计3904.2元。梁文海、黄凤娇未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金，梁文海则认为其不应该缴纳违约金。梁文海称其儿子的自行车未上锁，保安将自行车拿到保安室保管，后因无人认领，保安有骑着该自行车的行为。本院认为，将未上锁的自行车进行保管系负责任的行为，并非其所称管理不到位，且称其自行车因无人认领有保安使用的行为，安信黄圃分公司并不确认，且上述行为并非其拒绝履行缴纳物业管理费的法定事由。梁文海、黄凤娇已将房屋转卖一年多，仍未缴纳物业管理费的行为，应属恶劣。综上，本院认为梁文海、黄凤娇应向72.3元/月的标准向安信黄圃分公司支付物业管理费3904.2元及违约金（2014年2月至2018年7月的违约金从每月6日起以当月实际拖欠的物业管理费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率4倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算至清偿之日止）；综上所述，安信黄圃分公司要求梁文海、黄凤娇支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告梁文海、黄凤娇于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2014年2月起至2018年7月期间的物业管理费3904.2元及逾期付款违约金[2014年2月至2018年7月的违约金从逾期之日（每月6日）起以当月实际拖欠的物业管理费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率4倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算至清偿之日止]；二、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告梁文海、黄凤娇负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳