湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1230民初393号 原告（反诉被告）：通道锦江大酒店有限责任公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东内环路。 法定代表人：谢方义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕钢，男，1964年3月10日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：曾辉，广西古方律师事务所律师。 原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）吕钢（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人秦小荃、被告的委托诉讼代理人曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年2月19日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.被告支付原告2014年10月至2019年7月的租金984万元（租金计算至实际交付房产时止）及违约金200万元；3.被告将位于通道侗族自治县锦江大酒店房产（现用于通道金帝豪国际大酒店经营）归还给原告，该房产内的全部装修、设施设备归原告所有；4.案件受理费、保全申请费由被告负担。事实与理由：2014年2月19日，原告与被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于湖南省通道侗族自治县工业区锦江大酒店红线范围内的房屋及附属设施、设备租赁给被告用于酒店经营，前三年每月租金为15万元，第二个三年的租金为每月19.75万元，被告应于每月5日前交纳当月租金,逾期按每日1%支付违约金，如三个月未交租金，被告构成违约，原告有权终止合同，被告对租赁房屋的装修及购置的设备全部归原告所有。案涉房屋于2014年9月18日装修完毕，并自2014年10月起以通道金帝豪国际大酒店的名义进行经营。根据合同约定，被告应从2014年8月起支付租金，但被告以需先偿还装修款等理由，至今仅支付了少许租金给原告。2019年1月，经原告多次催款，被告向原告出具《关于金帝豪租金及利息解决草案》，建议原告将酒店整体出售，要求原告补偿其495万元，并希望继续经营至2020年10月底，届时无论是否还清债务，都会自动退场，酒店一切装修及设施设备均归原告所有。被告利用原告房产用于酒店经营，在不断获利的同时却拖欠原告租金，违反了双方租赁合同的约定。为此，特提起本案诉讼。 被告辩称，1.被告是考虑与原告多年的情谊才接受原告的邀请来经营酒店的，双方实际是合作关系；2.原告与被告于2014年2月19日签订《租赁合同》后，被告从未支付过租金，本案租金的诉讼时效应从被告每一次未支付租金开始按一年计算，故法院仅能支持原告起诉之日前一年内的租金，之前的租金的诉讼请求因超过诉讼时效应予以驳回；3.原告与被告约定的违约金过高，请法院依法调整。 被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告案涉房屋装修装饰残值损失600万元；2.原告退还被告履约保证金15万元；3.反诉案件受理费由原告负担。事实与理由：被告在与原告签订《租赁合同》及《补充协议》后便投资2400万元用于装修，酒店自2014年9月中旬开业至今年均入住率仅为41.7%，一直处于亏损状态。双方合同约定未经被告同意，原告中途违约解除合同，原告需赔偿被告损失。现原告向法院起诉要求解除合同，应按约定承担违约责任。合同约定的租赁期限为12年，被告投资的装修装饰款2400万元按每年折旧200万元，被告已经营5年，原告应赔偿被告装修装饰残值1400万元，扣除原告给被告的借款800万元后，原告还应赔偿被告损失600万元。 原告辩称，1.原告是在被告违约支付租金超过3个月的情况下提出解除《租赁合同》的，符合双方合同约定；2.被告要求支付装修残值不符合约定，被告违约后装饰装修按合同约定应归原告所有；3.被告要求退还履约保证金不符合合同约定。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1、中华人民共和国房屋所有权证、国有土地使用证复制件1组，拟证明被告经营金帝豪国际大酒店的房产归原告所有； 2、《租赁合同》《补充协议》复制件1组，拟证明原告将位于通道侗族自治县双江镇自有房屋出租给被告用于酒店经营，被告应于每月5日前支付当月租金，否则被告构成违约，酒店及全部装修设施设备归原告所有； 3、《关于金帝豪租金及利息解决草案》复制件1份，拟证明被告因无力支付原告租金，建议原告出售酒店并补偿被告495万元，希望继续经营至2020年10月底后自动退场。 被告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1、《租赁合同》复制件1份，拟证明原告与被告于2014年2月19日就涉案酒店的整体装修装饰及租赁等事宜签订《租赁合同》，该合同第七条第一款第（2）项约定了原告单方解除合同的责任承担，第七条第二款第（2）项约定了原告单方行使解除权并无偿占有装修及设备的7种情形； 2、《补充协议》复制件1份，拟证明原告与被告于2014年4月10日就800万元借款的给付、利息计算以及住房率托底等事宜签订《补充协议》，被告有条件地向原告借款800万元并直接用于被告对涉案酒店的装修，如年平均住房率低于80%，原告可根据住房率酌情给被告延长还款时间； 3、金帝豪国际大酒店2014年—2019年7月客房入住率复制件1份，拟证明2014年9月20日至2019年9月19日期间，涉案酒店年平均住房率为41.7%； 4、《关于金帝豪租金及利息解决草案》复制件1份，拟证明：①涉案酒店装修总投资为2400万元；②双方租赁合同第七条第一款第（2）项约定双方尽管可协商解除合同，但原告仍应赔偿被告2300万元。 原告所举的3组证据与被告提交的第1、2、4号证据系相同的证据，经双方当事人质证对证据的真实性均无异议。原告对被告提交的第3号证据有异议，认为该证据仅是被告自己对酒店入住率的统计，无其他证据佐证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对于被告提交的第3号证据与本案无关联性，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于湖南省通道侗族自治县工业区锦江大酒店红线范围内的房屋及附属设施、设备租赁给被告经营使用，租赁期为12年，2014年8月1日至2017年7月30日的每年租金为180万元，2017年8月1日至2020年7月30日每年的租金为237万元，被告应于每月5日前交纳当月租金,逾期按每日1%支付违约金，如3个月未交租金，视为被告违约，原告有权终止合同，被告对租赁房屋的装修及购置的设备全部归原告所有，被告还需支付原告履约保证金15万元。同年4月10日，原告与被告又签订了《补充协议》，延长了2个月的免租期，并对装修、酒店经营及借款等事宜进行了约定。合同签订后，被告至今未支付任何租金给原告。因原告催讨租金，被告于2019年1月17日向原告出具《关于金帝豪租金及利息解决草案》。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务，被告应按合同约定及时支付原告租金。被告自免租期结束后至今未支付任何利息，已构成违约，按《租赁合同》第七条第二款第（1）项约定，原告有权终止合同，案涉房屋的装修及设备全部归原告所有。被告支付的履约保证金作为履行合同的担保，在被告违约的情况下也应不予退还。双方约定违约金每日按1%计算，该约定违约金已过分高于原告的损失，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为60万元。关于被告辩称的诉讼时效问题，如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，故本案原告的诉讼请求未超过诉讼时效。原告借给被告的800万元借款属于另一法律关系，本案不予处理，双方可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司与被告（反诉原告）吕钢签订的《租赁合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）吕钢于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司租金1084.75万元（租金暂计算至2019年12月，应按合同约定计算至实际交付房产时止），并支付违约金60万元； 三、被告（反诉原告）吕钢于本判决生效后十日内将位于通道侗族自治县锦江大酒店房产（现用于通道金帝豪国际大酒店经营）归还给原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司，该房产内的全部装修、设施设备归原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司所有； 四、驳回原告（反诉被告）通道锦江大酒店有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）吕钢的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费92840.00元，保全申请费5000.00元，反诉案件受理费54850.00元，由被告（反诉原告）吕钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  杨雨龙 人民陪审员  **萍 人民陪审员  粟泽明 二〇一九年十二月十六日 法 官 助 理李凯琪 书 记 员 李凯琪（兼） 附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。