重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25182号原告：重庆奥坤物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区柏林路6号2栋第1层，统一社会信用代码915001087500530219。法定代表人：陈志超，总经理。委托诉讼代理人：钟睿华，女，汉族，住重庆市南岸区，系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王彪，男，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告重庆奥坤物业管理有限公司员工。被告：韦敏，女，汉族，住重庆市南岸区茶园新区。原告重庆奥坤物业管理有限公司（以下简称“奥坤物业公司”）诉被告韦敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告奥坤物业公司的委托诉讼代理人钟睿华、王彪，被告韦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥坤物业公司诉称：原告于2012年4月25日与重庆上锦房地产开发有限公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》并取得幸福时光里小区的物业管理资格。被告作为南岸区茶园新区通江大道101号4幢1-3号房屋业主，自2017年11月1日至今，拖欠原告物业服务费、公摊水、电费共计6583.35元，且产生违约金共计866.1元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付2018年1月1日至2019年4月30日拖欠的物业服务费6388.8元；2、支付2017年11月1日至2019年2月28日拖欠的公摊水、电费共计194.55元；3、被告以欠费金额为基数，从2018年1月1日起至付清时止，按日万分之五的标准支付违约金；4、诉讼费由被告承担。原告奥坤物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、前期物业服务合同；2、重庆市物价局备案表、前期物业合同备案证明；3、前台值班记录本；4、客服巡查表；5、来访人员及临时停车登记表；6、值班记录本；7、报事保修记录本；8、配电房巡查记录；9、污水泵巡查记录；10、消杀记录表；11、保洁工作检查记录表；12、定期清洁记录表；13、电梯维护保养工作记录表；14、电梯巡查记录表；15、共用水费、电费分摊明细表；16、水电费发票；17、公示表照片；18、2015年公摊水电费票据；19、房屋登记信息查询证明。被告韦敏辩称：原告物业催费单载明的物业费标准为1.5元每平方米，故不同意按1.8元每平方米的标准缴纳物业费。原告物业服务不到位，存在诸多问题：1、小区存在诸多安全隐患：安保人员脱岗不按时巡逻、门禁形同虚设；监控存在盲区，小区多次发生偷盗事件；人车分流及停车管理不规范；社会车辆占用消防通道；消防设施不全，部分电线裸露，存在安全隐患；夜间照明设施不足，影响出行安全；电梯存在安全隐患；2、小区设施设备缺失或损坏不予修复：人脸识别、可视电话设施无法使用；电梯存在故障，保养走过场；应急标识损坏未予修复；部分楼层照明灯、美观装饰灯损坏；配电房门长期不关闭；无应急照明设施、无休闲娱乐健身场所；健身房未经业主同意改为营业性质，游泳池未投用；3、未按约定进行绿化，绿植被破坏；4、原告非法侵占公共收益。待原告整改其物业管理中存在的上述问题后，被告同意按约定支付物业费，但因原告物业服务不到位，公摊水浪费太多，7幢一家超市在过道摆放摇摇车，使用的是公用的电，故不同意支付违约金及公摊水电费。此外，被告房屋涉及的许多物业服务问题，原告未予解决：下水道倒灌、污水回流至负一楼和一楼，被告向原告反映后，问题一直未予解决，严重影响了被告的生活；下雨时，雨水会漫到厨房里面且外墙漏水，向原告反映，原告称系开发商的问题，后开发商开挖引水沟仍未解决问题；被告房屋后门处的摄像头损坏，导致被告与他人发生争执，因没有录像证据而支出了修理费用；涉及被告的公摊区域，原告从未进行过清扫；小区承诺的幼儿园一直没有踪影。被告韦敏为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：1、照片1张；收据4张。经审理查明，2012年4月25日，“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告奥坤物业公司签订《幸福时光里前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区实施物业管理；合同期限为5年，自2012年4月25日起至2017年4月24日止，合同到期后，业委会未成立，本合同继续延续；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳物业服务费；业主应于每季度第一个月15日之前交纳该季度的物业服务费用和公摊水、电费用；业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告奥坤物业公司与重庆上锦房地产开发有限公司签订上述物业合同后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告韦敏系重庆市南岸区茶园新区通江大道101号“幸福时光里”小区4幢1-3号住宅房屋业主，其房屋建筑面积为221.83平方米，其每月应缴纳的物业费为399.3元，其拖欠原告奥坤物业公司2018年1月至2019年4月期间的物业费为6388.8元。按据实摊算原则，经核算被告应承担的2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费为194.55元，该款被告未予缴纳。2019年10月14日，原告奥坤物业公司以被告韦敏拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“幸福时光里”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告奥坤物业公司与“幸福时光里”小区建设单位重庆上锦房地产开发有限公司签订的《幸福时光里前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，该合同对包括被告韦敏在内的所有“幸福时光里”小区业主具有约束力。被告韦敏关于关于小区存在安全隐患、设施设备损坏不予维修、绿化存在问题、公摊水浪费太多、下水道倒灌、污水回流、外墙漏水及原告侵占公共利益等物业管理和服务问题等问题，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应在本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。被告抗辩原告物业收费标准存在问题，对此，本院认为，原告催收物业费的价格标准是针对业主自愿或经催收后缴纳物业费的优惠价格标准，被告未按优惠价格标准交费，现原告按合同约定的物业收费标准主张拖欠物业费，符合合同约定和法律规定。被告拖欠原告2018年1月至2019年4月期间的物业费6388.8元、2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费194.55元（被告认可原告公摊水电费的计算方式，认为公摊水电存在浪费，但未举证证明），事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告就物业费及违约金的诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告韦敏于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2018年1月至2019年4月期间的物业费6388.8元及违约金（以被告韦敏当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清之日止）；二、被告韦敏于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆奥坤物业管理有限公司2017年11月至2019年2月期间的公摊水电费194.55元；三、驳回原告重庆奥坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告韦敏负担（此款已由原告重庆奥坤物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 鞠 劼二〇一九年十二月二十三日书记员 朱世伟书记员 王 芳