北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初7857号原告（反诉被告）:北京圣天博森建设工程有限公司,住所地北京市大兴区安定镇安定北街388号。法定代表人：屈立国，董事长。委托诉讼代理人：王静，女，1975年3月7日出生，汉族，北京圣天博森建设工程有限公司职员。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：马方亭，男，1954年10月4日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马立勇（系被告马方亭之子），1985年2月16日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：董娟，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京圣天博森建设工程有限公司（以下简称：圣天博森公司）与被告（反诉原告）马方亭租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣天博森公司的委托诉讼代理人王静、郭元春，被告（反诉原告）马方亭及其委托诉讼代理人马立勇、董娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣天博森公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认圣天博森公司、马方亭之间于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令马方亭将位于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的租赁房屋腾退后返还给圣天博森公司;3.请求判令马方亭给付圣天博森公司房屋占有使用费（按租赁合同约定租金标准计算，自2017年7月1日起计算至马方亭实际交还腾退房屋之日止）；4.请求判令马方亭向圣天博森公司交纳其所使用的水费170元、电费3879.91元（暂计算至2018年5月份）；5.诉讼费用由马方亭负担。事实和理由：2015年8月18日，圣天博森公司作为甲方，与马方亭（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方自愿将其所属的坐落于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的平房（建筑面积：2400平方米）出租给乙方，作为公寓房使用。租赁期共10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止。房屋每年租金为人民币60万元，支付方式为半年付。自2015年11月1日至2020年10月31日期间的租金不变，第一次递增2020年11月1日递增率为5%,笫二次递增2023年11月1日递增率为5%,第三次递增2025年11月1日至合同终止，递增率5%。合同签订之日乙方应向甲方支付房屋租赁押金5万元，合同到期后甲方将该押金退还乙方。合同第八条第3款约定：房屋租赁期间，乙方存在下列行为之一的，甲方有权单方无条件解除合同，收回出租房屋：①未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。②未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。③损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。④未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。⑤利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。⑥逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。⑦拖欠房租10天以上的。⑧扰民滋事，经劝说不改的。合同同时约定，甲方负责租赁期内房屋的维修,乙方不得擅自修改房屋结构，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须预先征得甲方的书面同意后方可施工。合同到期或因不可抗力因素导致合同无法履行的或造成损失，合同终止，甲、乙双方互不承担责任。如遇拆迁等情况，乙方无权要求各种补偿。合同签订后，圣天博森公司将房屋交付马方亭。马方亭支付房租至2017年6月30日后未再支付租金。圣天博森公司将房屋交付马方亭后，马方亭未履行政府审批手续，未办理营业执照即进行经营违反了合同约定。时至今日，其仍未办理合法的经营手续。为此，圣天博森公司与马方亭协商解除合同未果，故诉至法院。马方亭辩称，1.圣天博森公司主张合同无效，目的是逃避向马方亭分配腾退补偿款，属于恶意抗辩，不应得到支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第2款约定，马方亭有权在涉诉房屋拆除腾退中，按合同约定获得相应补偿。圣天博森公司主张合同无效，但使出租的房屋取得建设工程规划许可证是出租方的义务，而不是承租方的义务，圣天博森公司主张合同无效显然违背诚实信用原则。圣天博森公司在合同能够正常履行的两年间，一直正常向马方亭收取房租和水电费，从未就合同效力问题主张权利。在涉诉房屋被纳入拆除腾退范围的客观情况出现后，圣天博森公司才出于违约提前解除合同的目的，主张合同无效。2.如果双方签订的《房屋租赁合同》无效，导致合同无效的过错应完全归责于圣天博森公司。在此情况下，如果判令马方亭按照合同约定的租金标准支付房屋占用费，则完全将无效的合同作有效化处理，在客观上消除了合同无效本应给过错方带来的不利后果。同时，合同被确认无效后，本应由马方亭获得的拆除腾退补偿款将完全由圣天博森公司收取，其结果就是，合同无效的过错方获得的利益非但没有被减弱，反而获得了比合同有效时更多的利益。如果合同被确认为无效，圣天博森公司按合同约定的房租标准收取房屋占用费，标准过高，请求法院予以酌减。3.马方亭已支付正常使用涉诉房屋期间的房租。由于圣天博森公司未履行修缮义务，涉诉房屋因不符合消防标准被查封，在2017年9月26日之后整体已无法正常使用，马方亭对于2017年9月26日之后的房租、或是房屋占用费没有义务支付。圣天博森公司诉称的“自2017年6月30日后未再支付房租”与事实不符，马方亭没有欠付租金的行为。4.马方亭支付了涉诉房屋2017年8月至2018年3月期间产生的水费及电费，已包含应支付的全部水费和电费。综上，圣天博森公司的主张无事实及法律依据，请求依法驳回。马方亭向我院提出反诉请求：1.请求判决圣天博森公司赔偿马方亭全部损失13971233元，包括己形成附合的装修装饰物损失5171479元，未形成附合的装饰装修物损失611754元，以及购买锅炉损失53000元，第一年的租金损失48万元（第一年空置租金60万元，在剩余8年分摊的成本损失），预期利益损失640万元（80万*8年剩余租赁期限），饰装装修物投资产生的利息支出124.8万元(以评估报告中的损失总额，换算至未计算折旧的装饰装修投入578333/75%=771077元，再加上购买锅炉53000元，投入资金共计7763977元；有400万元属于向自然人或是金融机构的借款,按平均年化15.6%的利率，请求赔偿两年的利息损失124.8万元),违法解除劳动合同赔偿金损失6万元(每人1万元,共6人);2.请求判决圣天博森公司退还多收取的费用197066.67元，包括多收取的4天（2017年9月26日-30日）租金6666.67元,己收取的押金5万元,公共损耗部分的电费14.04万元(2015年11月1日-2017年12月31日，1元*7.5千瓦时*24小时*30天*26个月）;三、请求判决圣天博森公司承担本诉、反诉的案件受理费和评估费。事实与理由：2015年8月18日，圣天博森公司（甲方）与马方亭（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方自愿将其所属的坐落于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的平房（建筑面积2400平方米）出租给乙方”，“房屋租赁期共10年，自2015年11月1日起至2015年10月31日”。同时，双方还约定“因国家政策需要拆除或改造己租赁的房屋,使甲、乙双方造成损失的,按下列两种方式解决（以下两种方式只能选择一种):（1）按乙方装修面积,甲乙双方各自承担50%损失；（2)按甲方原有的赔偿以外，归乙方所有”。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府发出《拆除腾退公告》，涉诉房屋所在区域非住宅房屋需进行拆除腾退，涉诉房屋亦在被拆除腾退的范围之内。同日，北京市大兴区黄村镇鹅房村支部委员会向圣天博森公司发出通知，要求其积极配合拆除腾退工作，并明确自2018年8月1日起正式进入腾退期。腾退开始之后，圣天博森公司与马方亭协商，希望提前解除合同，但是双方对于提前解除合同的赔偿数额一直无法达成一致意见。圣天博森公司不履行修缮义务、提前解除合同，构成违约。芦城工业区管委会于2017年8月29日向圣天博森公司下发（马方亭代为接收）《消防安全隐患集中清查整治工作检查记录单》，涉诉房屋由于“建筑屋顶彩钢板违反市、区相关消防安全要求规定”,被要求立刻停业和按照消防规定进行整改。之后,马方亭按照要求停业、为租户办理了退租，并拆除了防盗窗，增加了消防水桶、逃生绳等消防设施。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1款规定，圣天博森公司负有对涉诉房屋进行维修的义务。由于圣天博森公司一直没有按照要求换房顶的彩钢板，北京市大兴区公安消防支队于2017年9月26日将涉诉房屋予以查封。圣天博森公司拒不履行修缮义务，构成违约。由于当地政府即将对涉诉房屋附近区域的非住宅房屋进行拆除腾退,而根据双方签订的《房屋租赁合同》，马方亭有权获得拆除腾退的相关补偿。圣天博森公司提前解除合同的目的在于逃避向马方亭分配补偿款。而且圣天博森公司的王总在录音中明确告诉马方亭“屈立国不想租了，觉得收益低”，故圣天博森公司无正当理由提前解除合同，构成违约。马方亭因圣天博森公司违约提前解除合同而遭受的损失，应全部由圣天博森公司赔偿。根据《房屋租赁合同》第三条第1款，双方约定的房屋租赁期为10年，为了在租赁期内获得更多的收益，马方亭斥巨资对涉诉房屋进行了全面的装修和升级，这些前期投入的成本，本应在10年的租赁期限内分摊。但是，目前租赁期限仅过去两年，圣天博森公司无正当理由，要求提前解除合同，导致马方亭遭受巨大损失，圣天博森公司应予赔偿。马方亭于2017年9月26日后已无法正常使用涉诉房屋，圣天博森公司需退还马方亭已支付的该日期之后的租金。马方亭支付了部分不应继续承担的公共电费，圣天博森公司应予返还。圣天博森公司针对马方亭的反诉辩称，对于已形成附和的装修装饰物损失，我方认为评估报告的金额与正常价值不符，过高，我方已经提了异议。装修装饰物损失在确定最终金额后，存在折旧的问题，我方认为合同有效期是10年，意味着相应的装修装饰物损失也是10年，每年折旧应是10%，评估的数额应该折旧40%。装修装饰物损失鉴于双方租赁合同无效，依据相关规定及双方合同约定，马方亭在进行装修装饰时并未书面征得我方同意，相应损失马方亭应当承担大部分责任。关于移动的装修装饰物的损失，我方认为不应当纳入本案损失的范围，可移动的物品马方亭可以自行搬走。关于第一年的租金损失，即使双方之间的租赁合同无效，也应当参照租赁合同的标准支付相应的使用费，所以第一年的所谓租金损失，我方认为是不存在的。关于预期利益的损失640万，我方认为租赁合同是无效的，预期利益的损失没有任何相关的事实基础。故我方认为640万预期利益损失是不存在的。关于装饰装修物投资产生的利息支出，也不能纳入损失的范畴，与本案的合同无效没有因果关系。利息是不是实际支出，也没有相应的证据予以证明。关于违法解除劳动合同赔偿金的损失，也是没有事实基础的，与本案的合同无效以及合同无效的法律后果没有必然的因果关系。本院经审理认定事实如下：2015年8月18日，圣天博森公司（出租方、甲方）与马方亭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其所属的坐落于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的平房（建筑面积：2400平米）出租给乙方，房屋类型为砖混结构，并保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。房屋租赁期共10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为公寓房使用。房屋每年租金为60万元。该房屋自2015年11月1日至2020年10月31日租金不变。第一次递增2020年11月1日，第二次递增2023年11月1日，第三次递增2025年11月1日至合同终止，递增率均为5%。甲、乙双方自签订合同之日起，乙方应向甲方支付房屋租赁押金5万元。合同到期后甲方退还乙方押金5万元。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须预先征得甲方的书面同意后方可施工。乙方不得擅自更改现有房屋主体结构，若确需变更，乙方必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可施工。乙方不得在租赁期内擅自增加建筑（院内），改造房内除外，若确需增加，乙方必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可施工。合同签订后，马方亭向圣天博森公司交付押金5万元。承租房屋后，马方亭交纳租金至2017年9月30日。圣天博森公司称马方亭水电费交至2018年9月。坐落于大兴区芦城乡鹅房村东面积为1.6530公顷的土地登记的使用者为北京市大兴县城建开发建筑工程总公司，土地用途为工业用地。北京市大兴开发集团城市建设总公司出具证明称，北京市大兴县城建开发建筑工程总公司是其下属单位，土地证为北京市大兴开发集团城市建设总公司所有。后北京市大兴开发集团城市建设总公司名称变更为北京圣天博森建设工程有限公司。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府发出《拆除腾退公告》，载明腾退范围为东至京山铁路，南至黄村镇界，西至永定河观光带，北至金星西路；前期清登调查时间自2017年8月1日起。同日，北京市大兴区黄村镇鹅房村支部委员会向马方亭发出《通知》，要求被拆除腾退人及时到村委会解除合同，村委会提供水、电服务截止日期为2017年8月31日。经询问，双方称涉案房屋至今仍未拆除，亦未进行清登。圣天博森公司称涉案房屋现仍由马方亭占有使用，马方亭则称其没有占有使用，只有一个看门房的，是其的人员。审理过程中，马方亭对涉诉房屋改造、装修和设备附属物的价值提出评估申请，经摇号确定由北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称：中勤评估公司）进行评估。2019年5月13日，该公司作出中勤永励评字[2019]第3018号评估报告，评估基准日为2019年3月27日。评估结论为：评估值为人民币5783233元；非争议部分价值为5653480元；争议部分价值为129753元。评估报告作出后，马方亭予以认可。圣天博森公司对评估报告提出异议，申请鉴定人出庭接受质询。2019年8月22日，中勤评估公司出具《异议回复函》，评估结论为：评估值为人民币5699237元；非争议部分价值为5569484元；争议部分价值为129753元。其中，公寓楼可动资产（非争议）的评估总价为611244元；公寓楼可动资产（争议）项目为灯箱1个，评估总价为510元；公寓楼固定资产（非争议）评估价格为4958240元；公寓楼固定资产（争议）项目包括墙面防水1653.16平方米、楼地面防水210.77平方米、措施项目费、规费、税金，评估价格共计129243元。马方亭支出评估费88129元。圣天博森公司对上述评估报告及异议回复函不服，向我院申请就涉案房屋的改造、装修和设备附属物（限于不可移动或拆除的附属物及设备）的价值重新委托相关评估机构进行评估。马方亭提交《消防安全隐患集中清查整治工作检查记录单》及大兴区公安消防支队的封条，拟证明由于圣天博森公司未履行修缮义务，导致涉案房屋于2017年9月26日起无法正常使用。该检查记录单上“存在其他消防问题”处载明“该公寓屋顶点彩钢板（非阻燃）建筑2017.8月份已要求该单位整改更换并停业，现检查发现该公寓按要求已停业，但彩钢板屋顶未整改”；“采取措施”处载明“要求继续停业，并对彩钢板屋顶整改，排除消防隐患”。圣天博森公司对检查记录单的真实性不予认可，认为该检查记录单上没有芦城工业区管委会的公章；对封条的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。就购买锅炉的损失，马方亭提交收据一张及照片五张，拟证明其购买锅炉支出5.3万元，系评估清单之外对涉案房屋装饰装修的投入损失。圣天博森公司对真实性及证明目的均不认可。就第一年租金损失，马方亭陈述装修结束后，出于对空气质量和租户身体健康的考虑，涉诉房屋在第一年并未对外出租，第一年租金成本投入为60万元，其主张的48万元租金损失系在剩余8年分摊的成本损失。就预期利益损失，马方亭提交出租合同、租金收据等证据，拟证明涉案房屋作为公寓对外出租的月租金为每间800元至1400元不等，以平均月租金每间1000元计算，170间公寓的每年收入可达204万元，预期利益大致为每年80万元。圣天博森公司对证据的真实性、证明目的不认可。就公共损耗部分的电费，马方亭提交自备井抽水设备的照片3张，拟证明自备井每日的用电量为180度（额定功率7.5千瓦时*24小时），在已交电费中有一部分是属于该水井的用电，该费用在正常经营中双方约定由圣天博森公司承担，故圣天博森公司应予退还。圣天博森公司对证据的真实性及关联性不予认可。就装饰装修物投资产生的利息支出，马方亭提交借条、银行交易明细、案外人出具的借款证明等证据，拟证明马方亭和其家人为筹集投资款，向多名自然人及金融机构借款，借款约定了利息，该欠款仍未还清。圣天博森公司对证据的关联性不予认可，认为即使马方亭借款投资公寓，也应属另一法律关系，不应将利息纳入损失范围。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，圣天博森公司与马方亭就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。合同无效后，马方亭应向圣天博森公司返还所租赁的房屋，圣天博森公司应向马方亭退还收取的押金5万元。根据马方亭提交的《消防安全隐患集中清查整治工作检查记录单》及大兴区公安消防支队的封条，可以认定涉案房屋于2017年9月26日起因被消防部门查封而实际上已无法使用。因双方庭审中确认马方亭交纳租金至2017年9月30日，故本院对圣天博森公司要求马方亭给付占有使用费的诉讼请求不予支持，并确定由圣天博森公司退还马方亭多收取的自2017年9月26日起至2017年9月30日止的租金。关于圣天博森公司要求马方亭交纳暂计算至2018年5月份的水费170元、电费3879.91元，因圣天博森公司认可马方亭水电费已交纳至2018年9月份，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于马方亭主张的装饰装修物损失，从双方合同约定来看，圣天博森公司出租房屋时已明知马方亭将房屋用于经营公寓，根据公寓的经营特点，圣天博森公司对马方亭进行装饰装修的行为应是知晓并默许的。对于未形成附和部分的装饰装修物损失，马方亭可自行拆除利用，故对马方亭主张的该项损失，本院不予支持。对于已与房屋形成附合的装饰装修物，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。在合同无效的情况下，圣天博森公司作为出租人将没有取得建设工程规划许可证的房屋出租，具有主要过错；马方亭作为承租人未审慎审查出租房屋的合法性，亦具有一定过错。关于固定资产项目中所争议的墙面防水及楼地面防水，因马方亭未提交证据证明该两项工程系其所投入实施，故本院对墙面防水及楼地面防水的装修损失不予支持。对于圣天博森公司申请对涉案房屋的改造、装修和设备附属物的价值重新评估一节，虽涉案评估报告的内容有瑕疵，但评估机构已通过《异议回复函》予以补正；且圣天博森公司的该项申请不符合关于重新鉴定的要求，本院对此不予准许。综上，结合双方过错程度、剩余租赁年限及评估报告，本院酌定由圣天博森公司赔偿马方亭装饰装修物损失3966592元。关于马方亭主张的购买锅炉损失，其提交的证据不足以证明该项损失，圣天博森公司亦不予认可，本院不予支持。关于马方亭诉请的第一年租金损失及预期利益损失，其主张该项损失的理由依据不足，本院不予支持。关于马方亭主张的装饰装修物投资产生的利息支出及解除劳动合同赔偿金损失，无相关法律依据，本院不予支持。关于马方亭主张退还公共损耗部分电费的反诉请求，马方亭未提交证据证明双方协商该部分电费由圣天博森公司承担，其提交的证据亦不足以证明其交纳的电费中包含上述自备井抽水设备的电费，故其该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京圣天博森建设工程有限公司与马方亭于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、马方亭于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区黄村镇鹅房村委会东500米路北的2400平方米房屋腾退返还给北京圣天博森建设工程有限公司；三、北京圣天博森建设工程有限公司于本判决生效后十日内退还马方亭租金6666.67元；四、北京圣天博森建设工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿马方亭装饰装修物损失3966592元；五、北京圣天博森建设工程有限公司于本判决生效后十日内退还马方亭押金50000元；六、驳回北京圣天博森建设工程有限公司的其他诉讼请求；七、驳回马方亭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9672元，由北京圣天博森建设工程有限公司负担7738元（已交纳），由马方亭负担1934元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费61558元，由北京圣天博森建设工程有限公司负担17480元（于本判决生效后七日内交纳），由马方亭负担44078元（已交纳）；评估费88129元，由北京圣天博森建设工程有限公司负担61337元（于本判决生效后七日内交纳），由马方亭负担26792元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 志人民陪审员  武秋凤人民陪审员  武成燕二〇一九年十二月三十一日法官 助理  莫嘉敏书 记 员  蔡平阳