安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初4669号 原告：俞乃东，男，汉族，1982年7月16日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 原告：周琦，女，汉族，1985年5月4日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 两原告共同委托代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 两原告共同委托代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖梁宏置业有限公司，住所地芜湖市弋江区金鹰国际广场A1101、1102、1103室，统一社会信用代码91340200MA2NOBFE11。 法定代表人：金富永，董事长兼总经理。 委托代理人：古立平，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托代理人：李帆，该公司员工。 原告俞乃东、周琦与被告芜湖梁宏置业有限公司（以下简称“梁宏公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，于2019年11月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告俞乃东及其委托代理人秦尤佳、被告梁宏公司委托代理人古立平、李帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认两原告与被告签订的《地下人防车位租赁合同》无效；2、判令被告立即返还车位款342496元及利息（以342496元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2018年3月8日起暂计算至2019年9月17日，利息为25216.27元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告于2018年初计划购买由被告开发的位于芜湖市房屋，但在购房前被告知必须先行选购案涉小区地下人防车位才有购房资格；2018年3月6日，两原告在被告要求下确认购买案涉小区附属的Ｂ169、Ｂ206号车位，单个车位的租赁金额为171248元，共计342496元；其后双方签订《地下人防车位租赁合同》两份，约定被告将案涉小区Ｂ169、Ｂ206号人防车位租赁给两原告，租赁期限均为20年，同等条件下两原告可优先续租；《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》第七条规定，地下人防车位租赁期限不得超过3年，且被告无权出售案涉车下人防车位，双方签订的“租赁合同”名为“租赁”，实为“买卖”；2018年3月8日，两原告向被告支付Ｂ169、Ｂ206号人防车位款342496元；2018年4月9日，被告才与两原告签订《商品房买卖合同》，期间，被告又以66000元价格公开销售涉讼小区同等条件的车位，两原告支付的车位租赁费为同期市价两倍以上；根据2017年7月1日起芜湖市实施的《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法（暂行）》规定，出台限制备案商品房涨价政策，同时结合当时芜湖市场房价大幅上涨的市场行情，被告为规避限价销售政策，通过商品房及附属车位捆绑销售变相抬高商品房价格；根据《中华人民共和国反不正当竞争法》规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”；被告滥用优势地位促成不公平交易；综上，双方签订的《地下人防车位租赁合同》系被告售房时强制搭售车位，应属无效合同。 被告辩称：应当驳回原告对被告的全部诉讼请求；具体理由如下：第一、原告诉请的是要求确认合同无效，但本案并不符合合同法第52条关于合同无效的法定情形；第二、本案双方诉争的是地下人防车位租赁合同，不存在原告所陈述的名为“租赁”实为“买卖”的情形；第三、本合同交易过程中不存在原告所主张的所谓捆绑销售强迫交易的情形；第四、双方已实际履行合同，原告已向被告缴纳相应的人防车位租赁费用，且已接收被告所交付的房屋和车位；第五、原告所购买房屋至今没有任何损失，相反已获得了巨额的收益；第六、双方在交易之初，原告事先选购了房屋，签订了商品房认购书之后成为准业主才开始优先选择停车位，当时是有人防车位和非人防车位供原告进行选择，原告从自身经济条件和使用的便利角度出发，选择了两个人防车位租赁使用，不存在有胁迫或者是强迫交易的情形；第七、在2019皖0203民初1665号案件中，原告曾作为该案证人到庭作证，表示没有受胁迫的情形，以此可以证实原告在当初选房、选车位的过程中，均是其真实的意思表示，不存在虚假的意思表示，更不存在任何一方的胁迫和欺诈行为；综上，原告向法院的诉请应当驳回。 经审理查明：原告俞乃东、周琦于2018年3月8日向被告梁宏公司支付B169、B206号人防车位租赁款342496元。梁宏公司于同日向原告俞乃东、周琦出具《收据》。 2018年3月6日，原告俞乃东、周琦（乙方）与被告梁宏公司（甲方）签订两份《地下人防车位租赁合同》，合同约定：“经乙方申请，甲方同意将小区人防地下停车位（编号）为B169、B206号租赁给乙方，乙方在本合同签订前已对该车位在施工图上的位置、大小、高度等具体区域及相关情况予以了解并明确无误，同意租赁。此外，根据工程施工图的标识，车位区域内可能预设通风、排水、消防及配电设施、设备会对乙方正常使用车位产生一定的影响，乙方已对该情况充分了解并无异议，车位一经租赁不退不换。该车位租赁期自该车位交付日2019年9月30日至2039年9月29日止。乙方不可撤销地确认将续租该车位，第一次租赁起止日为2019年9月30日起至2022年9月30日止；第二次续租日起止日为2022年9月30日起至2025年9月30日止；第三次续租日起止日为2025年9月30日起至2028年9月30日止；第四次续租日起止日为2028年9月30日起至2031年9月30日止；第五次续租日起止日为2031年9月30日起至2034年9月30日止；第六次续租日起止日为2034年9月30日起至2037年9月30日止；第七次续租日起止日为2037年9月30日起至2039年9月29日止。经甲方同意，在同等条件下，乙方可优先按照前述续租期限续租该车位。在车位租赁及续租期间，除双方同意解除或变更合同及本合同另有约定外，乙方不得解除租赁车位及续租合同，如乙方单方解除合同，则甲方有权收回乙方租赁的车位，乙方已付的租金作为违约金赔偿给甲方，乙方不得要求退回。车位交付时间暂定为2019年9月30日，具体时间以甲方通知为准。乙方确认其车位号为B169、B206，乙方知晓，租赁该车位用途仅为停放车辆，且仅限于停放小型轿车，乙方不得另做其他用途。……。” 2018年4月9日，原告俞乃东、周琦（买受人）与被告梁宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人向出卖人购买位于中梁皖江壹号院4#楼1单元302室房屋（建筑面积167.93平方米）一套，总价款1528163元（单价9100元/平方米）。建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域、其产权或使用权归属于出卖人所有，包括但不限于地下空间、地下车库、车位（含位于人防工程范围内之部分）、地下经营用房、库房、储藏室等。出卖人有权将该地下室和地下汽车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、出售或自用或提供给他人专属使用，但应当首先满足本区域内业主的需要”。 另查明：2019年7月25日，芜湖市人民联空办公室对中梁皖江壹号院项目防空地下室人防工程建筑面积14408平方米（该人防工程竣工测绘面积为14164.42平方米，口部外通道面积为243.58平方米），同意备案。 上述事实有原告提交的2017年9月23日微信聊天记录、聊天人员名片、朋友圈信息、信息表复印件、B169号、B206号车位《地下人防车位租赁合同》及《车位确认单》复印件、付款凭证、收据、、《商品房买卖合同》、QQ聊天记录，皖江壹号院私家车位公开销售宣传单、车位优惠券、《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》、芜湖市政府关于违法长租人防车位问题回复、《芜湖市严格加强商品住房销售明码标价备案实施办法（暂行）》、《会议纪要》，车位照片、录音资料及对应文字整理材料、《金地物业重要通知、芜湖市住建局公示复印件、案涉小区车位尺寸丈量图、中华人民共和国行业标准《JGJ100-2005车库建筑设计规范》、案涉小区车位维权群聊天记录；被告梁宏公司提交的预售许可证复印件、商品房认购书复印件、地下人防车位租赁合同复印件、商品房买卖合同复印件、《招拍挂文件》，《国有建设用地使用权出让合同》、《变更协议》、《土地使用权证》，《总平图》，《地下车库建设工程规划许可证》、《地下车库建筑工程施工许可证》、《人防工程竣工验收备案（许可）表》、《芜湖市新建住宅小区综合查验备案证》、首付款收据、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、房屋车位交付材料及原、被告陈述等在卷证明。 本院认为：一、原告俞乃东、周琦主张《地下人防车位租赁合同》无效情形是否符合法律规定；第一，原告俞乃东、周琦与被告梁宏公司签订《地下人防车位租赁合同》是否存在因欠缺真实意思表示而致合同无效之情形。本案中，原告俞乃东、周琦对其在《地下人防车位租赁合同》中签字的真实性无异议，应当推定为其真实意思表示。原告俞乃东、周琦在合同中签字的法律效力有二：一是签字的行为系其真实意思的表示，二是表明其愿意按签字的文书中载明的权利义务履行。原告俞乃东、周琦事后以其内心活动来对抗其签字行为，无事实与法律依据，且其未能提供证据证明被告梁宏公司采取胁迫、欺诈等手段迫使其在违背真实意思的情形下签订合同，故其无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实，对其相应辩解意见，本院不予采信。第二，被告梁宏公司出售涉讼房屋时，是否存在搭配租赁涉讼地下车位的行为，搭配销售的行为是否可致双方签订的《地下人防车位租赁合同》无效；原告俞乃东、周琦提交皖江壹号院高级客户经理窦佳娇名片、微信聊天记录、朋友圈，证明梁宏公司存在捆绑出租地下车库的行为，被告梁宏公司对该组证据的真实不予认可。窦佳娇系被告梁宏公司员工，其名片上的手机号码与微信号一致，原告俞乃东、周琦提交的证据之间可以互相印证，依据民事证据高度盖然性占优原则，对该微信聊天记录真实性予以认可，可以推定被告梁宏公司出售涉讼房屋时存在搭配出租涉讼地下车位的行为。原告俞乃东、周琦在庭审中表示涉讼商品房因政府限价，故被告梁宏公司在出售涉讼商品房时以地下车位进行捆绑销售。所谓搭售行为是指经营者在提供商品或者服务的交易过程中利用自己取得的市场支配地位，违反购买者的意愿搭配销售或者提供购买者不需要的另一种商品或者服务的行为。购买者因为经营者的市场支配地位而不得不接受上述不合理条件的行为。本案中，被告梁宏公司在出售商品房时，是否符合上述搭售或者附加其他不合理交易条件行为，应当从其在被搭售商品市场是否具有显著的优势地位、该行为是否显著影响了市场竞争的角度进行判断。被告梁宏公司是本市众多房地产开发公司中的其中一家，其在本市乃至全国虽开发、销售了多处楼盘，但并不能据此认定其在本市的商品房销售市场具有优势地位，《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》第八条规定：“被诉垄断行为属于反垄断法第十七条第一款规定的滥用市场支配地位的，原告应当对被告在相关市场内具有支配地位和其滥用市场支配地位承担举证责任”。原告俞乃东、周琦未提供相应的证据证明梁宏公司具有此类市场优势地位。诚然，原告俞乃东、周琦作为购房者在决定购买被告梁宏公司开发的商品房时，其相较于被告确实处在劣势地位。但从原告俞乃东、周琦提交的证据来看，其在购买涉讼小区房屋前，被告梁宏公司工作人员已明确告知其涉讼商品房与车位一并销售，并未隐瞒搭配销售之事实。而本市商品房销售市场上可供购买的商品房并不局限于被告梁宏公司所开发的涉案小区，原告俞乃东、周琦具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉讼商品房，如原告俞乃东、周琦不能接受被告梁宏公司该销售政策，则其完全可以不予选择购买。因此，原告俞乃东、周琦购买涉讼商品房并同时租赁涉讼地下车位应当是其多方权衡下作出的选择。 原告俞乃东、周琦主张被告梁宏公司通过捆绑销售方式变相抬高涉讼房屋的单价，系以合法形式掩盖非法目的，属合同无效之情形；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中的“以合法形式掩盖非法目的”，指的是行为人为达到非法目的以迂回的方法避开法律或者行政法规的强制性规定；首先看本案《地下人防车位租赁合同》是否真实可信并得以切实履行，被告梁宏公司售房附带出租地下车位作为要约发布后，经原告俞乃东、周琦签字认可即告合同成立并生效，且原告俞乃东、周琦已于2018年3月8日实际交付租赁费，并签订《地下人防车位租赁合同》，双方签订的地下人防车位租赁合同已切实履行，被告梁宏公司采取预售商品房搭售车位的方式作为一种营销策略，原告俞乃东、周琦起诉主张《地下人防车位租赁合同》无效，其负有相应举证义务，但其未能举证证明被告梁宏公司存在违反效力性强制性规定等而致合同无效情形行为，原告俞乃东、周琦为购买涉讼房屋，在向被告梁宏公司支付人防车位租赁费后签订《商品房买卖合同》，其对被告梁宏公司收取地下人防车位租赁费并未提出异议，直至被告梁宏公司将涉讼房屋交付之后才提起诉讼，其行为显已违背诚实信用原则。 原告俞乃东、周琦认为双方签订的《地下人防车位租赁合同》实质是要求其在购买涉讼房屋时必须购买涉讼地下车位，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，排除了其主要权利，加重了其购房负担，故双方签订的《地下人防车位租赁合同》应为无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式”。第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。从本案来看，原告俞乃东、周琦未举证证明双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《地下人防车位租赁合同》中存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款。且从已查明的事实来看，被告梁宏公司工作人员售房前已明确告知原告俞乃东、周琦涉讼房屋采取搭配销售的模式，原告俞乃东、周琦具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉案商品房，并没有排除其选择权利，故其据此主张合同无效，无事实与法律依据，不予支持。 二、被告梁宏公司是否有权出租地下人防地位，涉案人防车位使用期限约定是否有效。 原告俞乃东、周琦认为双方签订的《地下人防车位租赁合同》名为“租赁”实为“买卖”，从双方签订的《地下人防车位租赁合同》约定内容来看，原告俞乃东、周琦所支付的款项为车位租赁使用费，且双方对使用期限进行了约定。因此，从合同内容可以看出，双方约定的是租赁使用地下人防车位，并非转让买卖，原告俞乃东、周琦称《地下人防车位租赁合同》的性质是地下人防车位的买卖合同关系，与双方约定明显不符。被告梁宏公司提交证据证明其与国土资源部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并约定了土地使用权的平面界址和空间界址，故对本案所涉人防地下车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。涉讼人防地下车位系被告梁宏公司投资建设，其对该地下人防工程依法享有使用及收益的权利，被告梁宏公司以车位的形式进行利用未违反相关法律规定。故其与原告俞乃东、周琦签订的租赁协议合法有效。虽然《安徽省物业管理条例》第八十六条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年”。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条又规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。故不得以《安徽省物业管理条例》相关规定为依据认定涉讼《地下人防车位租赁合同》无效；《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案原、被告签订的《地下人防车位租赁合同》中约定的租赁期限并未超过二十年，而住宅小区车位使用费则由市场自主调节。综上，原告俞乃东、周琦与被告梁宏公司作为完全民事行为能力人，双方合意签订的《地下人防车位租赁合同》对租赁物为人防车位、租赁期限、价款等约定没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原告俞乃东、周琦的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第五十二条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国反垄断法》第十七条第一款第五项、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款、第十条、第十四条、《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》第八条第一款、《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款、第一百零八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告原告俞乃东、周琦的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3408元，由原告俞乃东、周琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周根建 二〇一九年十二月二十三日 书记员  戴 倩 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条第一款：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效。 (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 《中华人民共和国人民防空法》 第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人、通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《中华人民共和国反垄断法》 第十七条：禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为： （五）没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。 本法所称市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第六条第一款：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 第十条：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》 第八条第一款：被诉垄断行为属于反垄断法第十七条第一款规定的滥用市场支配地位的，原告应当对被告在相关市场内具有支配地位和其滥用市场支配地位承担举证责任。 《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另行规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。