河南省郑州市管城回族区人民法院行 政 判 决 书（2019）豫0104行初332号原告：清和苑小区业主委员会（未备案），住所地：郑州市管城回族区长江路与连云路交叉口向南500米路东。负责人：周志强，主任。委托代理人：王永坤，河南程功律师事务所律师。被告：郑州市管城回族区紫荆山南路街道办事处，住所地：郑州市管城回族区紫东路9号。负责人：常凯，主任。委托代理人：李凡，该单位工作人员。委托代理人：李芳，裕达律师事务所律师。原告清和苑小区业主委员会（以下简称清和苑业委会）不服被告郑州市管城回族区紫荆山南路街道办事处（以下简称紫南办事处）不予备案回复一案，本院于2019年11月14日立案后，于2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告清和苑业委会的负责人周志强及其委托代理人王永坤，被告紫南办事处的委托代理人李凡、李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年9月10日，被告紫南办事处出具《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主申请备案回复》，1、依据《河南省物业管理条例》第二十六条：业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。周志强等人得票面积数均未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，清和苑小区业主委员会不成立，不予备案。2、关于清和苑小区业主委员会是否备案，目前，二七区人民法院正在审理阶段，等待审判结果。被告紫南办事处提交的证据有：12份测绘报告书。原告清和苑业委会诉称：2018年8月29日，清和苑小区首次业主大会召开，2018年11月12日清和苑小区业主大会筹备组表决通过清和苑小区地下机动车不计入专有部分面积和《清和苑首次业主大会投票结果公告》，清和苑小区业主委员会经法定程序选举结果合法有效，清和苑小区业主委员会依法有效成立。原告于2019年9月向被告提出备案申请，2019年9月10日被告作出不予成立、不予备案的回复。原告对此不服，故提起诉讼。诉讼请求：1、撤销被告2019年9月10日对原告清和苑小区业主委员会不予成立、不予备案的回复，判令被告立即为原告清和苑小区业委会依法办理行政备案手续；2、本案诉讼费用由被告承担。原告清和苑业委会提交下列证据：第一组：2018年6月29日公告（筹备组）、2018年7月10日清和苑业委会筹备组第一次会议纪要、2018年8月3日清和苑小区业主委员会筹备组公告一份、2018年8月13日清和苑小区业主委员会筹备组公告、2018年11月12日清和苑首次业主大会公告一份、2018年11月12日业主委员会选举成员公告、（2019）豫0108行初24号行政判决书、2019年8月28日辞呈一份、2019年8月28日郑州市清和苑小区业主委员会第二次全体会议会议决议、会议记录；第二组：2018年11月15日被告作出的回复、管政复议决字【2018】第086号、2019年9月10日紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主申请备案回复、郑州市房产分层分户图（地下车库）、2018年11月12日说明、郑州市人民政府郑政文【2011】2号。被告紫南办事处辩称：1.被告仅是告知行为，不是行政许可、行政确认，不属于行政诉讼的受案范围。2.原告所述辖区公安局是否刻章影响其实质性权利义务，被告认为公安局是否刻章，是原告与公安局的法律关系，与本案无关。3.车库具有构造上的、利用上的独立性，使其成为建筑物区分所有物权的专有部分，根据指导规则、物业管理条例，成立业主大会的条件，原告未达到专有部分占建筑物总面积一半，故被告不予备案。综上，被告对清和苑小区业主委员会不予备案符合相关程序和法律规定，应当裁定驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年11月12日清和苑小区业主大会筹备组表决通过《清和苑首次业主大会投票结果公告》：清和苑小区首次业主大会已于2018年8月29日召开，应到会业主（或业主代表）437人，实到会268人。大会表决议题如下：1、表决成立业主大会，同意268票，同意的人数达61.3%，同意的人数所拥有的建筑面积55.4%。2、表决《业主大会议事规则》，同意268票，同意的人数达61.3%，同意的人数所拥有的建筑面积55.4%。3、表决《管理规约》，同意268票，同意的人数达61.3%，同意的人数所拥有的建筑面积55.4%。4、业主委员会候选人成员表决统计：杨红兵同意票数260票，同意的人数百分比59.5%，同意的建筑面积百分比53.7%；周志强同意票数256票，同意的人数百分比58.6%，同意的建筑面积百分比52.9%；王海成同意票数253票，同意的人数百分比57.9%，同意的建筑面积百分比52.3%；栗志同意票数253票，同意的人数百分比57.9%，同意的建筑面积百分比52.3%；曹光建同意票数253票，同意的人数百分比57.9%，同意的建筑面积百分比52.3%；赵斌同意票数252票，同意的人数百分比57.7%，同意的建筑面积百分比52.1%；熊朝阳同意票数247票，同意的人数百分比56.5%，同意的建筑面积百分比51%；李俊峰同意票数69票，同意的人数百分比15.8%，同意的建筑面积百分比14.2%；王伟建同意票数59票，同意的人数百分比13.5%，同意的建筑面积百分比12.2%。同日，公告清和苑小区业主委员会七名成员选举分工：主任杨红兵，副主任王海成、周志强，成员栗志、曹光建、赵斌、熊朝阳。郑州市紫荆山南路街道办事处花都社区居民委员会均在上述公告上加盖印章。2018年11月12日清和苑业委会向被告提交成立业主委员会的备案材料，被告紫南办事处于2018年11月15日作出《关于清和苑小区业主委员会提交备案材料的回复》，认定清和苑小区确权专有部分建筑总面积49958.51㎡，半数面积为24979.26㎡，清和苑小区业主得票面积数均未大于24979.26㎡，清和苑小区业主委员会不成立，不予备案。原告不服，向管城回族区人民政府申请行政复议。2019年1月15日，管城回族区人民政府作出管政复决字〔2018〕第086号《行政复议决定书》，认定《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主委员会提交备案材料的回复》中计算建筑物总面积适用依据和计算方法错误，决定撤销《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主委员会提交备案材料的回复》，责令紫南办事处重新作出回复。被告紫南办事处于2019年1月23日重新作出《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主提交备案材料的回复》，认定清和苑小区确权专有部分建筑总面积49345.74㎡，半数面积为24672.87㎡，清和苑小区的地下车库属于专有部分，杨红兵等人得票面积数均未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，清和苑小区业主委员会不成立，不予备案。原告不服该回复，向郑州市二七区人民法院提起行政诉讼。2019年9月10日二七区人民法院作出（2019）豫0103行初93号民事裁定书，认定因原告经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，裁定按撤诉处理。2019年9月9日原告向被告邮寄“清和苑小区业主委员会备案申请书”，再次提出备案申请。2019年9月10日，被告作出《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主申请备案回复》，认定周志强等人得票面积数均未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，清和苑小区业主委员会不成立，不予备案。原告不服，提起诉讼。另查明，郑州市城乡规划局2014年10月22日颁发的郑规建（建筑）建字第410100201409139号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位（××）河南金泰安置业有限公司，建设项目名称清和苑住宅项目，建设规模52113.16（平方米）；《建设工程（建筑）规划许可证附件》中载明：10.配套商业用房4540.72㎡，其中包含早餐店50.67㎡，蔬菜店53.01㎡，已计入总建筑面积。11.4号楼部分为社区用房，建筑面积244.05㎡，3号楼、6号楼、7号楼一层部分为物业用房，732.15㎡，已计入总建筑面积。12.地下建筑面积6400.59㎡，其中地下机动车车库3912.47㎡；非机动车车库分别位于1-7号楼地下，1号楼地下非机动车车库511.67㎡，2号楼地下非机动车车库511.67㎡，3号楼地下非机动车车库341.04㎡，4号楼地下非机动车车库511.67㎡，5号楼地下非机动车车库169.99㎡，6号楼地下非机动车车库341.04㎡，7号楼地下非机动车车库341.04㎡，非机动车车库共计2728.12㎡，已计入总建筑面积。13.住宅建筑面积38765.01㎡（含阳台），已计入总建筑面积。郑州市郑房测绘队于2018年2月5日出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》载明：测绘登记编号：2018065012；测绘类型：商品房面积测绘核实；房产坐落：管城回族区连云路61号地下机动车车库；委托单位（人）：河南金泰安置业有限公司；测绘幢号：8420046950-1001-010（4370-4484）。加盖“郑州市房地产市场和产权交易管理中心测绘管理科审核专用章”的《房屋状况表》载明：房屋坐落管城回族区连云路61号地下机动车车库，总建筑面积3844.01㎡，申请单位（人）河南金泰安置业有限公司，新图幅号8420046950，新丘号1001，老图幅号4370，街坊号4484，房屋状况栏中测绘幢号010、总层数1、地下层数1、所在层次-1，规划用途其他，面积3552.23㎡；备注：-1层有变电室、生活水泵房、消防水泵房、消防水池，建筑面积分别为30.21㎡、106.31㎡、57.04㎡、98.22㎡，已计入总建筑面积。郑州市郑房测绘队2016年11日3日测绘登记编号分别为2016854343、2016854350、2016854356、2016854362、2016854367、2016854371、2016854381《郑州市房屋面积测绘报告书》，记载：产别商品房备案，房产坐落管城回族区爱心路26号院1-7号楼，委托单位（人）河南金泰安置业有限公司，该报告所附《房屋状况表》载明:1号楼84套专有部分面积7727.16㎡；2号楼53套专有部分面积4889.84㎡；3号楼54套专有部分面积4978.32㎡；4号楼52套专有部分面积4801.6㎡；5号楼81套专有部分面积7463.7㎡；6号楼84套专有部分面积7727.16㎡；7号楼28套专有部分面积2465.88㎡。2018年2月5日测绘登记编号为2018065019、2018065005、2018065012号的《郑州市房屋面积测绘报告书》载明教育房屋面积1199.11㎡、配套商业房屋面积4540.74㎡、其他面积3552.23㎡。上诉事实，有经庭审质证的当事人陈述、书证等证据材料证实。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。《河南省物业管理条例》第二十九条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。被告作为清和苑小区所在地的街道办事处,依法负有清和苑小区业委会备案的申请材料进行审查处理的法定职责。本案双方当事人争议的焦点问题为：一是原告提起本案诉讼的主体资格问题；二是被告紫南办事处对原告清和苑业委会的申请作出不予备案回复是否具有事实和法律依据。关于本案第一个焦点，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。本案中,原告清和苑业委会自2018年11月12日成立后即向被告紫南办事处申请备案，系在法定期限内以自己的名义要求被告履行业主委员会备案职责,在被告不予备案的情况下,原告与被告不予备案行为之间具有法律上的利害关系,故原告有权提起本次诉讼。被告关于原告未经所在辖区行政主管部门备案，不具备其他组织的条件，其作为原告不适格的意见,本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，根据《河南省物业管理条例》第二十八条第一款规定，业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，街道办事处、乡镇人民政府应当按照法律法规、业主大会议事规则、管理规约的有关规定，对业主委员会成员候选人之条件，提名进行审查。发现不符合相关条件，街道办事处、乡镇人民政府应当及时将审查情况告知当事人。对其他业主提出异议的，应当将审查情况告知异议人。因此，被告紫南街道办事处应当对辖区申请备案的业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。被告对原告提出的备案申请作出不予备案的主要理由是依据《河南省物业管理条例》第二十六条规定，业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。被告认为周志强等人得票面积数均未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。被告在2019年9月10日作出的《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主申请备案的回复》中，依据郑规建第410100201409139号《建设工程规划许可证》和2016年11月3日、2018年2月5日的《郑州市房屋面积测绘报告书》，认定确权专有部分建筑总面积为49345.74㎡（其中1-7号楼房屋专有面积40053.66㎡，配套商业楼专有面积4540.74㎡，配套幼儿园专有面积1199.11㎡，地下机动车车库专有面积3552.23㎡），半数面积为24672.87㎡。原告提交的清和苑首次业主大会筹备组2018年11月12日关于专有部分面积和过半面积的《说明》中，认为确权专有部分面积44936.37㎡（其中住宅37745.04㎡，阳台1019.97㎡，配套商业楼4540.72㎡，配套幼儿园1190.64㎡），过半面积为22248.2㎡，数据来源于清和苑小区规划图（郑规建第410100201409139号）。双方主要争议在于对确权专有部分面积的计算范围和依据不同，特别是地下机动车车库是计入专有部分建筑面积还是业主共有部分建筑面积。原告主张的主要法律依据是《中华人民共和国物权法》第七十四条第三项，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”；被告主张的主要法律依据是《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条第一项，“专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算”。本院认为，首先从规划设计功能看，郑州市城乡规划局2014年10月22日颁发的郑规建（建筑）建字第410100201409139号《建设工程规划许可证》附件中载明：12.地下建筑面积6400.59㎡，其中地下机动车车库3912.47㎡。可见，清和苑小区地下机动车车库在规划设计时即已明确。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。涉诉地下车库的构造独立性和利用上的独立性，不存在较大争议，关键是其是否存在法律上的独立性，能否登记成为特定业主所有权的客体。根据《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条对“不动产单元”作出了规定，其中包含两个要件，即封闭的权属界线和独立的使用价值空间。因此，地下车库具有法律上的独立性，业主往往能够排他独立地使用，应当作为建筑物区分所有权的专有部分。无论涉诉地下车库是否被登记，都不能因此否定涉诉地下车库在建筑物区分所有权中的专有部分性质。原告关于地下车库应属于建筑物区分所有权的共有部分的主张，与法无据，本院不予支持。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。本案中，郑州市郑房测绘队2016年11日3日和2018年2月5日的《郑州市房屋面积测绘报告书》显示，清和苑小区在商品房备案时已经被郑州市郑房测绘队实测完毕，应当按照《郑州市房屋面积测绘报告书》计算确权专有部分建筑物总面积，而不应当按照《建设工程规划许可证》规划面积进行计算。因此，原告关于清和苑小区建筑物专有部分建筑面积计算范围和计算依据均不符合法律规定，在此基础上选举产生的清和苑小区业主委员会在向被告备案时，被告所作出不予备案的回复，符合法律规定，本院不持异议。综上，原告请求撤销被告于2019年9月10日作出的《紫荆山南路街道办事处关于清和苑小区业主申请备案回复》，判令被告立即为原告清和苑小区业委会依法办理行政备案手续的理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告清和苑小区业主委员会（未备案）的诉讼请求。诉讼费50元，由原告清和苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵小联人民陪审员  杨建明人民陪审员  任明中二〇一九年十二月三十一日法官助理朱健康书记员张欣格附法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。