浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初8740号 原告：龚李华，女，1993年11月23日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：徐柏朝，男，1957年12月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告龚李华（以下简称原告）为与被告徐柏朝（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员马超独任审判，于2019年9月25日公开开庭进行审理，原告龚李华、被告徐柏朝到庭参加诉讼。期间，原告龚李华向本院申请对案涉房屋的装修残值进行鉴定，后又撤回了该项鉴定。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告于2017年2月8日与肖利娟处签订豆蔻美容美体转让协议，从肖利娟处以6万元接手位于杭州市余杭区豆蔻美容美体美容店（详见转让协议）。按照杭州市余杭区人民法院民事调解书（2016）浙0110民初15833号于2017年2月28日与被告签订房屋租赁合同及房屋租赁追加协议书。房屋租赁追加协议书第六条被告保证在交易时该房屋没有产权纠纷。由此给原告造成经济损失，由被告负责赔偿。2019年4月17日杭州市余杭区人民法院按照（2016）浙0110执4160号执行通知书，责令被执行人位于杭州市余杭区房屋于2019年5月18日前迁出，并在门口张贴公告，按照法院公告，被告与第三方产生明确的产权纠纷导致原告无法正常营业，造成重大经济损失，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租凭（赁）追加协议书》；2、被告返还原告2019年4月17日至2019年8月12日的房租共计32000元；3、被告返还原告租房押金5000元；4、被告赔付原告2017年2月12日至今的装修投入费用21911.9元；5、被告赔付原告先期投资费用（原有装修、装饰、设备）6万元；6、被告赔付原告律师咨询费2万元；7、被告赔付原告按租房合同要求第十六条赔付2700元；8、被告赔付原告经济损失费8万元；9、被告承担本案诉讼费。 原告为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了如下证据材料： 1.《房屋租赁合同》及《房屋租凭（赁）追加协议书》各一份，用以证明双方的关系及权利、义务的事实； 2.收条一份，用以证明原告交了96000元房租及5000元押金，合计101000元的事实； 3.房产权属证书、（2016）浙0110民初15833号民事调解书、（2016）浙0110执4160号公告各一份，用以证明因案涉房屋存在拍卖情况，法院要求原告搬离案涉房屋的事实； 4.豆蔻美容美体转让协议一份及肖利娟身份证复印件一份，用以证明原告从案外人处承租店铺，并支付6万元转让费用，包括装修、空调、美容床等设备及客流的事实； 5.淘宝截图二十页，用以证明原告从肖利娟处承接店铺后又有其他装修投入的事实； 6.支付宝转账凭证一份，用以证明原告于2019年1月11日交了半年租金，租期是从2019年2月11日至2019年8月10日，租金为48000元的事实； 7.照片一份，用以证明案涉店铺在2019年6月10日左右被法院查封的事实； 8.微信转账记录三份，用以证明店铺搬离产生经营损失的事实； 9.短信聊天记录一份，用以证明原告积极与被告沟通，并提出带租拍卖的事实。 被告答辩称，同意解除双方签署的合同及协议书；被告不清楚原告何时搬离案涉房屋，故对原告要求退还租金的金额有异议，同时法院虽有张贴拍卖公告一事，但后面被告已经和法院说好是带租拍卖的，是原告自己要搬离的，所以不同意退还租金；被告愿意退还原告押金5000元；但不同意支付装修投入损失，被告不知道原告有无装修，且原告装修没有告知过被告，也没有经过被告的同意；不同意赔付先期投资费用，该钱款是原告与其他人的事，与被告无关；不同意赔付律师咨询费；不同意赔付违约金2700元；不同意赔付经济损失。 被告为证明其答辩事实，在庭审中出示并陈述了如下证据材料： 1.2019年4月29日告知笔录一份，用以证明被告与法院执行人员谈好案涉房屋可以带租拍卖，原告不需要搬离的事实。 本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 杭州市余杭区房屋（建筑面积195.29平方米）产权人为案外人杭州宏果能源有限公司，他项权利人为浙江金桥担保有限公司。2016年11月8日，被告徐柏朝因房屋买卖合同纠纷将案外人杭州宏果能源有限公司、浙江金桥担保有限公司、杭州巨岛化工有限公司、杭州坤建投资合伙企业（有限合伙）诉至本院。经本院调解，被告徐柏朝与四案外人达成调解协议，本院于2017年1月19日出具（2016）浙0110民初15833号民事调解书，该调解协议约定：1、四案外人自愿将位于杭州市余杭区房屋转让给徐柏朝；2、杭州宏果能源有限公司自愿于2017年1月23日前将位于杭州市余杭区房屋交付给徐柏朝；3、因案涉房屋已被查封，如日后上述房屋因执行被拍卖或变卖，徐柏朝对上述房屋享有债权。协议还就其他内容作出约定。 后原告龚李华（乙方、承租人）与被告徐柏朝（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市余杭区的房屋出租给乙方开设美容养生使用，租用3年，租赁期自2017年2月11日至2020年2月11日止。租金年付（每年96000元），面积为155平方米。合同还就其他内容进行了约定。2017年2月28日，原告龚李华（乙方、承租人）与被告徐柏朝（甲方、出租人）签订《房屋租凭（赁）追加协议书》一份，约定：甲方将位于杭州市余杭区租凭（赁）给乙方使用，房屋共两层，建筑面积195平方米，租凭（赁）期限自2017年2月12日至2020年2月11日止，计租时间共3年。房屋租金的支付方式采用先付后租，一年一付的方式，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付一年租金即96000元，三年内不递增。房屋租凭（赁）保证金（即押金）为5000元，缴纳首期租金时一并支付，该保证金只作为房屋水电费、物业管理费等需要乙方支付费用的押金，甲乙双方在任何情况下解除合同，只要乙方结清相关费用且没有破坏承租房屋主体结构，甲方需退还乙方保证金。甲方对房屋产权的承诺：1、保证在交易时该房屋没有产权纠纷，并不因房屋产权问题而被追溯；2、按揭、抵押债务、税项等均与乙方无关，甲方保证仍继续履行按揭，抵押债务，税项等责任；3、如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；4、在租凭（赁）期间甲方有权销售本合同所列房屋，甲方需约定买受人带租约购买，甲方负责居间协调。关于装修和改变房屋结构的约定：1、不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内的全部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，装修投入或设施改造等全部费用均由乙方自理；2、因乙方装修投入或设施改造等投入，在房屋租凭（赁）届满或本合同终止时，非因甲方违约或其他故意毁约行为，甲方不对乙方做出任何补偿，本协议另有规定的按本协议约定办理，退租时除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。违约责任：如任何一方有违约，对方有权要求即时终止本协议及要求赔偿因此而造成的损失。争议的解决方式：败诉方应当补偿胜诉方因为办理案件所支付的合理费用，该费用包括但不限于律师费、见证费、车旅费等，补偿金额为胜诉方胜诉金额的10%。合同还就其他事项进行了约定。同日，原告龚李华向被告徐柏朝支付案涉房屋自2017年2月12日至2018年2月11日的年租金96000元及押金5000元，被告徐柏朝出具《收条》一份。此后原告龚李华一直租赁案涉房屋用于经营美容院，并支付第二年度的租金96000元。2019年1月11日，经双方协商同意，原告龚李华向被告徐柏朝支付自2019年2月11日至2019年8月10日止的租金48000元。 2019年4月17日，本院作出（2016）浙0110执4160号公告并于次日予以张贴，公告载明：本院将依法对查封在案的被执行人杭州宏果能源有限公司所有的位于杭州市余杭区房屋进行处置。责令被执行人杭州宏果能源有限公司在2019年5月18日前迁出房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。2019年4月中旬，原告龚李华与被告徐柏朝就案涉房屋腾空及退还租金等事宜未能协商一致。2019年4月29日，原告龚李华诉至本院，望判如诉请。同日，被告徐柏朝向本院申请对案涉房屋带租拍卖。原告龚李华因租金及经营受影响等原因不同意带租拍卖。后原告于2019年6月10日左右腾退案涉房屋。 在本院审理过程中，原告龚李华向本院申请对案涉房屋的装修残值进行鉴定，后又撤回了该项鉴定。庭审中，原告龚李华自认其经营的美容院系从案外人肖利娟处以6万元的价格转租，该6万元转让费包含顾客、产品、仪器、装修、空调、美容床等。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租凭（赁）追加协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。本案双方的争议焦点为：原告是否享有合同解除权。根据合同约定，被告应保证在交易时该房屋没有产权纠纷，并不因房屋产权问题而被追溯。本案合同履行过程中，案涉房屋被本院责令限期腾退致使原告无法在约定租赁期限内占有、使用该房屋，导致合同目的无法实现，故被告存在违约，原告有权解除案涉合同。现原告主张解除上述两份合同，被告亦同意解除，本院对此予以准许。被告虽辩称在签订租赁合同时已告知原告案涉房屋存在查封的情况，原告当庭对此予以否认，被告亦未能举证证明该事实，另被告虽事后向本院申请带租拍卖，但其已违反合同关于确保房屋无产权纠纷的约定，已对原告造成影响，故应承担相应民事责任，被告关于其不应承担任何责任的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金退还的问题，因案涉房屋被本院依法查封处置，原告龚李华实际于2019年6月10日左右腾退案涉房屋，故本院根据合同的履行情况确定被告返还原告自2019年6月10日至2019年8月10日止的租金16442元（48000元÷181天×62天），原告诉请合理部分，本院予以支持。原告基于合同约定，要求被告退还押金5000元，被告亦同意退还，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告自2017年2月12日至今的装修投入费用21911.9元的赔付问题，原告虽提供相关淘宝订单记录，但未能举证证明上述物品均实际用于案涉店铺经营，且原告自认已腾空案涉店铺，搬走相关装饰设备，现仍要求被告赔付全部投入费用，缺乏依据。对于案涉店铺的装修残值，原告虽向本院申请鉴定，但后续又撤回了该项鉴定申请，故案涉店铺的装修残值亦无法确定，综上，原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告先期投资费用（原有装修、装饰、设备）6万元的赔付问题，原告自认其向案外人肖利娟支付的6万元转让费中不仅包括装饰装修及设备，还包括顾客和产品等，原告自2017年2月从肖利娟处接手案涉店铺至今已经营2年多，相关产品、设备及装饰装修等存在一定程度的消耗，现原告已腾空案涉店铺，又未对装修残值进行鉴定，故其该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告律师咨询费2万的赔付问题，原告虽提出该主张，但未提供证据证明该费用实际产生，故对其该项诉请，本院不予支持。关于原告经济损失费8万元的赔偿问题，原告现提交的证据材料尚不足以证实其因案涉店铺搬迁导致其经营受损，故其该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔付2700元的问题，根据合同约定，败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支付的合理费用，该费用包括但不限于律师费、见证费、车旅费等，补偿金额为胜诉方胜诉金额的10%。现本院对原告要求被告退还押金5000元，返还租金16442元的诉请予以支持，故被告需向原告支付该项违约金2144.2元，原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告龚李华与被告徐柏朝签订的《房屋租赁合同》及于2017年2月28日签订的《房屋租凭（赁）追加协议书》自本判决生效之日解除； 二、被告徐柏朝退还原告龚李华租金16442元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告徐柏朝返还原告龚李华押金5000元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告徐柏朝支付原告龚李华违约金2144.2元，于本判决生效后十日内付清： 五、驳回原告龚李华的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4624元，减半收取2312元，由原告龚李华负担1922元，被告徐柏朝负担390元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4624元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  马超 二〇一九年十二月二十四日 法官助理沈国娣 书记员丁圣杰