广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27051号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘忠华，男，1970年5月1日出生，汉族，身份证住址福建省三明市梅列区，委托诉讼代理人：王竹萍，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：刘荣丰，男，1963年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：曾荣，广东金桥百信律师事务所律师。原告刘忠华与被告刘荣丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠华及其委托诉讼代理人王竹萍，被告刘荣丰的委托诉讼代理人曾荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠华提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付装修现值损失309615元；2、请求法院判决被告向原告支付鉴定费2000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月26日签订《租赁合同》，被告将位于广州市白云区均禾××××号（备注：现地址门牌号××）租给原告作商业使用。合同约定房屋租赁期为10年，自2017年9月1日至2027年5月31日。后原告进驻租赁铺位，按月支付租金，并在征得被告同意的情况下将铺位进行装修（装修费用合计约40万元）。2019年3月25日，广州市白云区人民政府均禾街道办事处责令该违法租赁建筑的当事人和居住使用的人员于2019年4月8日前全部将违法建筑内物品搬离腾空，逾期不履行将依法被强制执行。后经了解，涉案租赁商铺无规划报建，属于违法建筑，因此被相关部门限令强拆。原告为固定装修现值损失的证据，2019年5月31日，原告临涉案租赁建筑物被迁拆前，委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称“安衡公司”〉对涉案商铺对装修现值价格进行评估，安衡公司于2019年7月1日作出穗安价（估）字【2019】S214号《价格评估结论书》，评估装修现值为309615元。故被告因其违约行为导致与原告签订的租赁合同无效，涉案租赁商铺被有关部门依法拆除，给原告造成重大的经济损失。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请。被告刘荣丰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并未对涉案房屋进行装修，且原告将涉案房屋分租出去已构成违约，因此，原告无权向被告主张赔偿装修损失。被告刘荣丰提出反诉请求：1、判令原告向被告支付拖欠的租金32000元（2017年12月至2019年3月，共计16个月，按照每月25000元的标准计算，对差额部分进行计算，原告每月付23000元，每月差2000元）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将其所有的位于广州市白云区均禾××××号的厂房以每月2.5万元租金租给原告使用。合同签订后，被告向原告交付了涉案厂房。原告仅于2017年9月6日、10月11日及11月12日按约向被告支付租金2.5万元，之后便向被告每月支付2.3万元的租金。经被告多次催告，原告并未依约支付，至今尚欠租金3.2万元未还。为维护被告合法权益，特向本院提起反诉，望判如所请。原告刘忠华辩称，不同意被告的反诉请求。一、虽然《租赁合同》约定的租金是2.5万元，但因为原告进场装修时发现要预留2到3米的通道，其中一间铺位是不能使用的，而租赁合同的租赁物实际是有7间可装修的铺位，故于2017年12月经双方协商，将租金调整为2.3万元；二、因受到政府拆迁因素的影响，被告同意4月、5月的租金按每月2万元支付，6月再恢复到2.3万元；三、原告搬离涉案厂房后，被告依约退回全部押金，由此可知，原告不存在拖欠租金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁合同》、证明、《通告》、《价格评估鉴定书》、发票、转账凭证、微信聊天记录及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于均禾××××号（以下简称涉案商铺）出租给乙方的使用；租赁年限由2017年9月1日至2027年5月31日。如遇建设需要，双方协商解决；租赁面积及租金：面积一间，每月总计租金2.5万元；乙方向甲方交纳10万作为合同押金，合同期满后一次性退回合同押金10万给乙方（不计利息）；如乙方中途违约，押金不予退回，并付清租金及水电费，如甲方中途违约，则双倍退回押金。后广州市白云区均禾××××号地址变更为：广州市白云区新石路73号。2019年3月25日，广州市白云区人民政府均禾街道办事处发出《关于强制拆除均禾街新石路73号违法建设的通告》，广州市白云区新石路73号地块未取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，责令该违法建筑的当事人和居住使用的人员于2019年4月8日前全部将违法建筑内物品搬离腾空，并自行清拆。逾期不履行，我街将依法强制拆除。原告遂于2019年5月31日委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案商铺的装修现值损失进行评估。2019年7月1日，广州市安衡价格事务所有限公司出具穗安价（估）字【2019】S214号《关于广州市白云区新石路73号商铺的装修现值价格评估结论书》，评估结论为：广州市白云区新石路73号商铺在评估基准日的装修现值为309615元。原告为此支付评估费2000元。庭审中，原告提交：1、《商铺装修前照片》及《商铺装修后照片》，拟证实原告承租前，涉案商铺为破旧厂房，未经任何装修，经原告投入大量资金装修后，涉案商铺已具有包括墙体安装、楼梯安装及阁楼搭建、门面照片基层等；2、2018年7月至2019年6月期间的微信聊天记录，拟证实被告对按23000元/月租金标准支付并未提供过异议，且根据2019年4月19日的微信聊天记录显示，被告确认原告提出的因受到拆迁因素影响，同意将4、5月租金调整为20000元/月，6月恢复到23000元/月。被告提交电子回单，拟证实自2017年12月至2019年3月期间，原告按照23000元/月标准支付租金，并未按照合同约定25000元/月租金标准支付，故原告应向被告支付拖欠租金32000元。另查，涉案商铺已于2019年6月17日被强制拆除。本院认为，因涉案商铺属于无合法报建手续的违法建筑，原被告签订的《租赁合同》属于无效合同。原告作为承租方，对涉案商铺的合法性来源未尽到审慎的审查义务，而被告作为出租方，明知涉案商铺无合法报建手续仍将其出租给原告使用，双方对《租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的赔偿责任。因《租赁合同》无效，原告对涉案商铺装修损失进行现值评估并无不当，本院予以采纳。对于被告抗辩称对原告装修行为并不知情的抗辩意见，因原告对涉案商铺投入大量资金进行装修，涉案商铺由原来简陋的平房变成精致的商铺，被告作为出租人不可能对此不知情，故对于被告此抗辩意见本院不予采信。故被告应向原告赔偿装修损失154807.5元（309615元/2）并支付鉴定费1000元（2000元/2），合计155807.5元。对于原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告是否拖欠被告租金问题。根据原被告的微信聊天记录及原告陈述，被告同意原告按照23000元/月的标准支付租金，并在此期间未提出过异议，原告亦称被告已将保证金退回，由此可知，双方已对租金标准变更为23000元/月达成合意，并实际履行，现被告主张原告支付拖欠租金的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，刘荣丰向刘忠华赔偿装修损失154807.5元及鉴定费1000元，合计155807.5元；二、驳回刘忠华的其他诉讼请求；三、驳回刘荣丰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5974元，由刘忠华负担2987元，由刘荣丰负担2987元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。反诉费300元，由刘荣丰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  周子珺人民陪审员  李艳春人民陪审员  林广群二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈春燕