四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0802民初4933号 原告：马广平，男，生于1951年5月22日，汉族，大学文化，湖北省孝感市人，现住广元市利州区。 原告：程媛媛（系原告马广平之妻），女，生于1955年11月6日，汉族，大专文化，湖北省黄梅市人，现住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴庆伟，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 被告：广元天曌马瑞卡酒店管理有限公司，住所地：广元市利州区上西金轮南路112号。 法定代表人：肖刚，系公司执行董事长。 委托诉讼代理人：冯岳，四川天称律师事务所律师。 原告马广平、程媛媛与被告广元天曌马瑞卡酒店管理有限公司（以下简称“广元天曌马瑞卡酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，2019年12月5日转为普通程序进行审理。原告马广平、委托诉讼代理人吴庆伟，被告广元天曌马瑞卡酒店委托诉讼代理人冯岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠租金7254.00元；2、要求被告支付违约金2629.00元；3、被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由，2010年被告与原告签订了《房屋委托经营协议》，该协议约定了双方权利和义务，但被告却多次拖欠经营回报，原告多次催收，被告则以在核税和财务核算等理由拖欠，最近数月拖欠更为严重，逼迫原告多次到酒店催讨，耗费了原告大量时间、精力才给付了前两月的房租。但被告又拖欠了2019年7月至8月应付的租金7254.00元和2018年之后逾期支付租金产生的违约金2629.00元，后经原告催收无果，故起诉。原告增加和变更诉讼请求为：1、要求被告支付2019年7月至2019年12月租金共计21780.00元；2、要求承担从2019年7月起至2019年12月承担逾期支付租金的违约金；3、要求被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议；4、被告承担本案诉讼费。 原告提供证据如下: 1、《房屋委托经营协议》两份。拟证明2010年10月5日原告与被告签订了《房屋委托经营协议》，将房屋交由被告作为酒店经营使用。 2、《房地产买卖契约》两份。拟证明2010年10月5日马广平和马广平以马鑫东名义与广元市鼎辉商贸有限公司签订《房地产买卖契约》，该房产出售人与被告马瑞卡公司法定代表人均是肖刚，签订房屋买卖合同与委托经营合同时同时完成，是被告马瑞卡公司策划的，本案的经营委托协议是不能解除的。 3、死亡证明书、安葬证。拟证明马鑫东于2010年5月14日逝世。 4、房屋产权证。拟证明房屋属原告马广平、程媛媛共同共有。 5、2017年6月6日至2019年9月21日马广平银行流水。拟证明被告向原告支付委托经营收入方式是银行转账，被告逾期支付租金的天数，被告从2019年6月21日后再也没有支付过租金。 6、被告广元天曌马瑞卡酒店和广元市鼎辉商贸有限公司企业信息。拟证明广元天曌马瑞卡酒店与鼎辉商贸公司股东一致，虽然不是同一企业，但是股东构成是一致。买卖契约和委托经营都是两个公司具体操作和经办。 被告广元天曌马瑞卡酒店辩称：原、被告之间是委托经营合同关系，而不是租赁合同关系，案由应为委托经营合同纠纷。2010年10月5日签订的两份《房屋委托经营协议》，约定原告将其房屋委托给被告作为酒店经营之用，被告向原告支付委托经营回报，而不是租金。受经济不景气影响，现在酒店房间入住率低，被告无法完成委托经营事务，委托经营房屋实际并未产生经营收益，故被告不应支付委托经营回报。原告以维权为由多次组织人群在酒店以长时间滞留、堵门、拉横幅等方式阻挠被告经营，给被告造成了巨大的经济损失。根据《房屋委托经营协议》的约定，原告阻碍被告经营的，被告有权停止支付委托经营回报，原告不仅要赔偿被告损失，还应支付违约金5万元。另外，原告主张的违约金计算方式不明，且明显过高，部分已超诉讼时效。2019年9月19日被告已通知原告解除了《房屋委托经营协议》，被告已清退了原告的房屋，之后的委托经营回报不应支付。原告要求被告赔礼道歉的诉请没有事实和法律依据，不是本案审理范围，被告没有侵害原告的人格尊严和人身自由等人身权利。对于原告违约对被告造成的损失，被告保留另案起诉的权利，综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告提供证据如下： 1、原、被告签订的《房屋委托经营协议》两份。拟证明原、被告之间是委托合同关系，而不是租赁合同关系，被告对原告不负有支付租金的义务。 2、被告2018年度企业年度报告书和被告2018年1月至2019年6月的《资产负债表》、《利润表》4页。拟证明被告从2018年至2019年持续亏损，酒店房间入住率低，被告无法完成委托经营事务，委托经营房屋实际并未产生委托经营收益。 3、上西派出所的《接（报）处警登记表》3份。拟证明2019年7月1日原告等人以维权为由以沙发等设施堵住被告酒店前后门阻碍被告经营，双方在酒店大厅发生纠纷，经警察和上西司法所调解，原告等表示不会影响酒店正常经营。2019年8月2日和2019年8月23日原告等人再次到酒店阻碍被告经营，民警告知原告通过诉讼途径合法维权。 4、照片3页、微信记录4页、视频12份（视频光碟1张）。拟证明原告组织人群于2019年7月1日、2019年8月2日、2019年8月23日等到被告酒店以追索经营回报为由长时间滞留、堵门、拉横幅等方式阻碍原告经营，被告被迫报警。原告多次通过自己以及其儿子马饶的微信煽动、组织业主到被告酒店阻碍经营。 5、解除《房屋委托经营协议》通知及快递单、流程跟踪单、清退房屋照片6张、微信记录、短信截图。拟证明被告无法完成委托经营事务，于2019年9月18日和2019年9月19日向原告发送了解除《房屋委托经营协议》通知，并清退房屋。原、被告之间签订的《房屋委托经营协议》于2019年9月19日解除。 本院经审理认定事实如下：2010年10月5日原告马广平（乙方）与广元市鼎辉商贸有限公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，合同约定，甲方房屋，建筑面积51.386平方米出售给乙方，该房产为豪华酒店标准精装修房，设施设备、家具家电齐全，按建筑面积计算，该房屋成交单价为5305.39元/㎡，总价款272623.00元整（大写贰拾柒万贰仟陆佰贰拾叁元）。乙方向甲方付清了合同约定的全部购房款后，甲方于2011年7月1日将上述房地产全部移交给乙方，乙方同意将该房产租给甲方指定的第三方（被告广元天曌马瑞卡酒店），由第三方统一进行经营管理，乙方应和第三方签订《房屋委托经营协议》，租金收益由乙方享有，租金金额由乙方和第三方在《房屋委托经营协议》中约定。 2010年10月5日原告马广平以其父马鑫东（乙方）名义与广元市鼎辉商贸有限公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，合同约定，甲方将建筑面积40.253平方米房屋。该房产为豪华酒店标准精装修房，设施设备、家具家电齐全，按建筑面积计算，该房屋成交单价为5251.58元/㎡，总价款211392.00元整（大写贰拾壹万壹仟叁佰玖拾贰元）。乙方向甲方付清了合同约定的全部购房款后，甲方于2011年7月1日将上述房地产全部移交给乙方，乙方同意将该房产租给甲方指定的第三方（被告广元天曌马瑞卡酒店），由第三方统一进行经营管理，乙方应和第三方签订《房屋委托经营协议》，租金收益由乙方享有，租金金额由乙方和第三方在《房屋委托经营协议》中约定。 2010年10月5日原告马广平以其父马鑫东（甲方）名义与被告广元天曌马瑞卡酒店（乙方）签订了《房屋委托经营协议》。合同约定：甲方将其所购买的房屋；房号：11层05号1间委托给乙方作为酒店经营之用，购房总价：小写211932.00元。委托经营期限为2011年7月1日至2021年6月30日。甲方在委托乙方经营其房屋的经营期间，甲方将获得乙方按房屋购房总价的9%每年向甲方支付的委托经营回报人民币1585.00元／月（其中：租金585.00元：顾问咨询费1000.00元）。乙方采取先付后经营的方式向甲方提前支付1个月的委托经营回报，之后，乙方按照每月初5日前向甲方支付本月的委托经营回报。甲方有权监督乙方正常使用房屋，不得擅自破坏房屋结构，有权督促乙方按时足额向甲方支付委托经营回报，不得干涉乙方的酒店筹备和经营工作；本人每年享受11天免费居住权（注：黄金周、国家法定节日、女儿节期间除外），但需提前一天预约。违约责任：甲方不得干涉、干扰乙方正常的酒店筹备和经营，甲方如违约，乙方有权立即停止支付甲方委托经营回报，甲方应向乙方赔偿由此产生的一切损失，由此产生的乙方对其他业主的违约责任一并由甲方承担，乙方有权代扣甲方委托经营回报所产生的税费。乙方不按时、足额向甲方支付委托经营回报视为违约行为，每拖一天，乙方支付甲方月委托经营回报金额的5‰作为逾期付款的违约金。如每拖欠天数超过15天，则甲方有权收回房屋而不承担任何违约责任。违约金按人民币伍万元支付。 2010年10月5日原告马广平（甲方）与被告广元天曌马瑞卡酒店（乙方）签订了《房屋委托经营协议》。合同约定：甲方将其所购买的房屋：11层06号1间委托给乙方作为酒店经营之用，购房总价：小写272623.00元。委托经营期限为2011年7月1日至2021年6月30日。甲方在委托乙方经营其房屋的经营期间，甲方将获得乙方按房屋购房总价的9%每年向甲方支付的委托经营回报人民币2045元／月（其中：租金1045.00元：顾问咨询费1000.00元）。乙方采取先付后经营的方式向甲方提前支付1个月的委托经营回报，之后，乙方按照每月初5日前向甲方支付本月的委托经营回报。甲方有权监督乙方正常使用房屋，不得擅自破坏房屋结构，有权督促乙方按时足额向甲方支付委托经营回报，不得干涉乙方的酒店筹备和经营工作；本人每年享受11天免费居住权（注：黄金周、国家法定节日、女儿节期间除外），但需提前一天预约。违约责任：甲方不得干涉、干扰乙方正常的酒店筹备和经营，甲方如违约，乙方有权立即停止支付甲方委托经营回报，甲方应向乙方赔偿由此产生的一切损失，由此产生的乙方对其他业主的违约责任一并由甲方承担，乙方有权代扣甲方委托经营回报所产生的税费。乙方不按时、足额向甲方支付委托经营回报视为违约行为，每拖一天，乙方支付甲方月委托经营回报金额的5‰作为逾期付款的违约金。如每拖欠天数超过15天，则甲方有权收回房屋而不承担任何违约责任。违约金按人民币伍万元支付。 合同签订后，原告向被告交付了房屋两间，被告广元天曌马瑞卡酒店按协议约定履行了义务至2019年6月30日，后未按期支付租金。2019年7月1日、2019年8月2日、2019年8月23日原告马广平等人到被告广元天曌马瑞卡酒店索要租金双方发生纠纷，被告广元天曌马瑞卡酒店报警，警察接警后进行了调解。之后被告广元天曌马瑞卡酒店未支付租金，故原告起诉，1、要求被告支付2019年7月至2019年8月租金7254.00元；2、支付利息违约金2629.00元；3、被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议；4、被告承担本案诉讼费。后原告增加和变更诉讼请求为：1、要求被告支付2019年7月至2019年12月租金共计21780.00元；2、要求被告承担从2019年7月起至2019年12月逾期支付租金的违约金；3、要求被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议；4、被告承担本案诉讼费。 另查明：2010年5月14日原告马广平父亲马鑫东去世。2012年7月30日位于广元市利州区（原嘉隆大厦）天曌马瑞卡酒店11层5号营业用房登记马广平、程媛媛名下，房产证号：广房权证城字第××号。 再查明：2019年9月17日被告广元天曌马瑞卡酒店向原告马广平特快专递送达了《解除房屋委托经营协议通知》，2019年9月18日邮政快递员电话通知家人领取，同日，被告广元天曌马瑞卡酒店工作人员用微信、短信通知原告马广平。 以上事实，有《房地产买卖契约》、《委托经营协议》、《房权证》、《解除房屋委托经营协议通知》、报警记录、微信、短信、特快专递回执、死亡证明书等以及原、被告当庭陈述予以佐证。 本院认为：本案争议焦点：1、原告马广平和以其父马鑫东名义与被告广元天曌马瑞卡酒店签订的《房屋委托经营协议》是否委托经营关系还是租赁关系；2、被告广元天曌马瑞卡酒店抗辩《房屋委托经营协议》已经解除是否成立；3、被告广元天曌马瑞卡酒店是否应承担支付租金及逾期支付租金的违约金；4、原告要求被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议。 本案争议焦点1：虽原告马广平和以其父马鑫东名义与被告广元天曌马瑞卡酒店签订的《房屋委托经营协议》，但从该委托经营协议内容看，原告是将购买的房屋出租给被告广元天曌马瑞卡酒店作为经营酒店，由其广元天曌马瑞卡酒店经营管理，经营管理所得的收入归其酒店所有，原告按房屋购房总价的9%每年收取租金，没有参与经营管理酒店，也没有向被告支付委托事项的劳动报酬，因此，原告马广平、程媛媛与被告广元天曌马瑞卡酒店之间应是租赁关系。 本案争议焦点2：根据原告与广元市鼎辉商贸有限公司之间签订的《房地产买卖契约》以及与被告广元天曌马瑞卡酒店签订的《房屋委托经营协议》看，原告作为房屋的投资者，不会直接受到酒店经营状况的影响，能够获得较为固定的租金收入。被告广元马瑞卡酒店抗辩酒店经营亏损，不能按照协议支付租金，且被告广元马瑞卡酒店未按照约定期限支付租金属违约行为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，被告作为违约方以通知形式解除房屋委托经营协议，即便原告未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。因此，根据《合同法》第九十四条的规定，被告广元马瑞卡酒店单方面主张《房屋委托经营协议》已解除的理由不成立。 本案争议焦点3：由于被告广元天曌马瑞卡酒店未按照协议约定向原告支付租金，被告广元天曌马瑞卡酒店应向原告支付从2019年7月起至2019年12月的租金共计21780.00元及逾期支付租金的违约金。原告主张按照协议约定从2019年7月起至2019年12月按租金金额的5‰作为逾期付款的违约金，被告马瑞卡酒店抗辩违约金计算方式较高，结合本案实际情况，被告应从：2019年7月6日起至2019年8月20日以7260.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金；从2019年8月21日起至实际支付租金之日止，以应支付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本案争议焦点4：原告要求被告书面道歉并承诺不再违反委托经营协议的请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、限被告广元天曌马瑞卡酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向原告马广平、程媛媛支付房屋租金21780.00元及逾期的违约金（从2019年7月6日起至2019年8月20日以7260.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月21日起至实际支付租金之日止，以应支付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。） 二、驳回原告马广平、程媛媛的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费345.00元，由被告广元天曌马瑞卡酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  魏志英 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  杨亚玲