湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初2441号 原告：唐碧珺，女，1985年3月30日出生，住广州市番禺区南村镇。 委托诉讼代理人：凌玉成，湖南天戈律师事务专职律师。 委托诉讼代理人：常家玉（系唐碧珺母亲），女，1952年1月30日出生，住广州市番禺区南村镇。 被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区广场路1号。 法定代表人：吴香花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范晓磊，男，1981年6月12日出生，住河北省邯郸市丛台区。 被告：伍桂华，男，1980年6月9日出生，住湖南省衡阳市中山北路1号。 被告：中信银行股份有限公司衡阳分行，住所地：湖南省衡阳市高新开发区解放大道38号。 负责人：彭娇强，该行行长。 委托诉讼代理人：杨涛，男，1984年2月22日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：周楚翔，男，1990年1月12日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告唐碧珺与被告衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元置业）、伍桂华、中信银行股份有限公司衡阳分行（以下简称中信银行衡阳分行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐碧珺委托诉讼代理人常家玉、凌玉成，被告宇元置业委托诉讼代理人范晓磊，中信银行衡阳分行委托诉讼代理人杨涛、周楚翔到庭参加了诉讼，被告伍桂华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐碧珺向本院提出诉讼请求：1、请依法判决确认被告宇元置业与被告伍桂华恶意串通违法签订的虚假的《商品房买卖合同》无效；2、请依法判决确认被告伍桂华与被告中信银行衡阳分行违法签订的《抵押合同》无效；3、请依法判决原告优先取得被告宇元置业开发建设的衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万向城2栋1225号门面所有权；4、请依法判令被告宇元置业继续履行其与原告签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》确定的义务，由被告宇元置业承担办证费用为原告唐碧珺办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万元城2栋1225号该门面的不动产权证书；5、本案的所有诉讼费用及财产保全费用均由各被告承担。事实与理由：原告唐碧珺原在衡阳市雁峰区广场路8号一层102号自有商服门面一间,建筑面积为27.49m2,原有房屋所有权证书号为衡房权证雁峰区字第08001***号。2011年,被告宇元置业经衡阳市政府有关部门批准,决定在原告原门面地段(雁峰区广场路6-10号)进行旧城改造,需拆除原告原有商铺1间。被告宇元置业与原告就房屋拆迁和安置补偿事宜协商达成一致意见。2011年4月27日,被告宇元置业作为拆迁人(开发业主单位)与原告签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》(以下简称《拆迁补偿协议》)。该《拆迁补偿协议》第二条(二)明确约定被告宇元置业于2012年11月30日前以产权调换形式在原地安置原告,安置房屋的性质为商铺,框剪结构,建筑面积30.85㎡。被告宇元置业向原告支付18个月的过渡费。《拆迁补偿协议》第三条第一款确认被告宇元置业同意在广场路临街商铺1031号作为产权调换安置原告,即按建筑面积安置原告54.48㎡。《拆迁补偿协议》第三条第五款约定原告产权证、国土证由被告宇元公司负责办理,不收取费用。《拆迁补偿协议》还约定了其他相关内容(具体详见《拆迁补偿协议》)。2011年4月28日,被告宇元置业与原告双方共同到衡阳市房屋拆迁管理办公室对涉案门面办理了拆迁安置房屋备案手续。2013年4月25日,原告应被告宇元置业要求,又与被告宇元置业签订了《宇元万向城2栋住宅楼原地安置确认单》(以下简称《安置确认单》),确认被告宇元置业将宇元万向城2栋1031号门面更改为1225号门面安置原告,建筑面积为55.15㎡，并依法确认该《安置确认单》作为《房屋拆迁补偿协议》附件的法律效力。原告当时即要求办理该门面的网签手续,被告宇元置业坚称《安置确认单》即具有网签合同的效力。嗣后,原告多次要求被告宇元置业交付房屋及为原告办理房屋的产权登记手续,均被被告宇元置业无故推脱。 2019年7月4日,原告了解到,在湖南省衡州建设有限公司(以下简称衡州公司)、湖南省衡州建设有限公司一通分公司(以下简称一通分公司)与被告宇元置业建设工程施工合同一案诉讼中,由衡阳市中级人民法院(以下简称衡阳市中院)作出(2015)衡中法民一初字第49-1号民事裁定,并据此查封了包括宇元万向城广场路1225号门面在内的财产。在执行过程中,衡阳市中院作出(2017)湘04执125号之七执行裁定,内容为将衡阳市雁峰区解放路121号包括宇元万向城广场路1225号门面在内的宇元万向城二期房产等204套房屋作价抵偿给一通分公司。原告得知该情况后,即依法向衡阳市中院提出执行异议。衡阳市中院经审查,认为原告的异议理由成立,于2019年7月25日依法作出(2019)湘04执异64号执行裁定书,裁定中止对宇元万向城1225号商业门面的执行。2019年7月22日,被告宇元置业将衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城广场路1225号门面实物交付给原告占有使用,双方办理了交房手续,但被告宇元置业却未给原告办理不动产权证书。 2019年7月初,原告从被告宇元置业原法定代表人汪元辉涉嫌骗取贷款一案中了解到,被告宇元置业原法定代表人汪元辉在开发建设宇元万向城项目二期工程过程中,为了解决公司流动资金紧张的问题,于2014年11月份授意张明明和被告伍桂华与被告宇元置业恶意串通,通过一系列虚假手续,假借被告伍桂华的名义,与被告宇元置业签订虚假的《商品买卖合同》,并于2014年11月12日在原产权处办理了预售登记。后被告宇元置业又假借被告伍桂华的名义,用被告伍桂华虚假购买的被告宇元置业宇元万向城项目的1181,1134、1075、1225号门面作抵押,于2014年11月27日与中信银行股份有限公司衡阳分行(以下简称中信银行衡阳分行)违法签订了《抵押合同》,向中信银行衡阳分行提供上述四个门面的虚假首付款收据和银行POS机单据,骗取金融机构的信任及贷款，银行疏于审查,从以上金融机构取得按揭贷款335万元。该案由衡阳市公安局经济犯罪侦查支队立案侦查,并移送衡阳市雁峰区人民检察院审查起诉。衡阳市雁峰区人民检察院经审查确认上述事实,认为汪元辉实施了骗取贷款行为,但犯罪情节轻微,具有自首情节,依法不需要判处刑罚,决定对汪元辉不起诉。原告认为：原告与被告宇元置业签订的《拆迁补偿协议》、《安置确认单》是双方经协商一致的真实意思表示,合法有效,应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给被告,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”之规定,原告对宇元万向城2栋1225号门面享有优先取得权。在被告宇元置业已经将该门面交付给原告实际占有使用后,被告宇元置业仍有依照约定履行为原告办理该门面的不动产权证书的义务。被告宇元置业与被告伍桂华恶意串通及被告中信银行衡阳分行疏于严格审查与被告伍桂华违法签订的虚假的《商品房买卖合同》、《抵押合同》均系恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，且以合法形式掩盖非法目的的无效合同,自始不具有法律效力,不应受到法律的保护。由于各被告的违法与违约、侵权行为已经严重侵犯了原告的合法权益,原告为维护自己的合法权益,现依法向贵院提起诉讼,请求贵院依法判决如上所请。 被告宇元置业辩称：从情理方面，我方是支持原告的诉请。针对原告诉请，一、我方认为合同存在无效的依据，但是如果认定该合同无效，必会损害银行的合法权益，请法院予以认定；二、抵押合同已经签订且办理了抵押登记，银行取得抵押权也是合法的。三、优先所有权，在法律上无法进行这样的判决，我方认为不成立。四、因为被告宇元置业欠的债务很多，办证方面涉及到国有税收流失，宇元置业目前无法做到一一办证。五、诉讼费用我方认为由法院依法判决。 被告伍桂华未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。 被告中信银行衡阳分行辩称：一、中信银行衡阳分行与被告伍桂华签订的《中信银行个人购房借款合同》有效，其从合同《抵押合同》理应合法有效，且原告无权主张《抵押合同》无效；二、中信银行衡阳分行对伍桂华贷款已尽严格审查责任；三、中信银行衡阳分行对宇元置业与伍桂华串通骗贷行为不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提交的证据及辩称意见，本院经审理确认以下事实： 原告唐碧珺在衡阳市雁峰区广场路8号一层102号自有商服门面一间,建筑面积为27.49㎡,原有房屋所有权证书号为衡房权证雁峰区字第08001***号。2011年被告宇元置业经衡阳市政府有关部门批准,在原告原门面地段(雁峰区广场路6-10号)进行旧城改造,需拆除原告原有商铺1间。被告宇元置业与原告唐碧珺就房屋拆迁和安置补偿事宜协商达成一致意见。2011年4月27日被告宇元置业与原告唐碧珺签订《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）(以下简称《拆迁补偿协议》)，约定被告宇元置业于2012年11月30日前以产权调换形式在原地安置原告唐碧珺,安置房屋的性质为商铺,框剪结构,建筑面积30.85㎡。被告宇元置业向原告唐碧珺支付18个月的过渡费。《拆迁补偿协议》约定被告宇元置业同意在广场路临街商铺1031号作为产权调换安置即按建筑面积安置原告54.48㎡。《拆迁补偿协议》第三条第五款约定原告产权证、国土证由被告宇元公司负责办理,不收取费用。该协议还约定了其他相关内容。2011年4月28日,被告宇元置业与原告唐碧珺双方共同到衡阳市房屋拆迁管理办公室办理拆迁安置房屋备案手续。2013年4月25日,原告唐碧珺与被告宇元置业签订《宇元万向城2栋住宅楼原地安置确认单》，确认被告宇元置业将宇元万向城2栋1031号门面编号更改为1225号门面安置原告唐碧珺,建筑面积为55.15㎡，并依法确认该《安置确认单》作为《房屋拆迁补偿协议》的附件。 另查明，湖南省衡州建设有限公司(以下简称衡州公司)、湖南省衡州建设有限公司一通分公司(以下简称一通分公司)与被告宇元置业建设工程施工合同一案诉讼中,由衡阳市中级人民法院作出(2015)衡中法民一初字第49-1号民事裁定,查封了包括宇元万向城广场路1225号门面在内的财产。在执行过程中,衡阳市中院作出(2017)湘04执125号之七执行裁定,将衡阳市雁峰区解放路121号包括宇元万向城广场路1225号门面在内的宇元万向城二期房产等204套房屋作价抵偿给一通分公司。原告唐碧珺依法向衡阳市中级人民法院提出执行异议。衡阳市中院经审查,认为原告的异议理由成立,于2019年7月25日依法作出(2019)湘04执异64号执行裁定书,裁定中止对宇元万向城1225号商业门面的执行。 又查明：2015年9月24日被告宇元置业涉嫌骗取贷款一案被衡阳市公安局立案，被告宇元置业法定代表人汪元辉在开发建设宇元万向城项目二期工程过程中,为了解决公司流动资金紧张的问题,于2014年11月份授意并安排负责银行信贷工作的员工张明明等人和被告伍桂华一起，以宇元置业万向城项目商业门面作抵押，向衡阳市雁峰区农村信用合作联社、中信银行衡阳分公司提供虚假证明文件，骗取金融机构信任，以左金林、伍桂华名义从上述二家金融机构取得按揭贷款1814万元，该款全部转入宇元公司的帐户全部用于流动资金周转。其中，被告伍桂华和张明明于2014年11月，以伍桂华购房名义，用宇元公司万向城名义项目的1024、1022号门面和1181、1134、1075、1225号门面作抵押，分别向雁农信用社和中信银行衡阳分行提供上述六间门面的虚假首付款收据和银行POS机单据，骗得按揭贷款281万元和335万元。该案由衡阳市公安局经济犯罪侦查支队立案侦查,并移送衡阳市雁峰区人民检察院审查起诉。衡阳市雁峰区人民检察院经审查，作出雁检公诉刑不诉（2017）30号不起诉决定书。 再查明，2019年7月22日,被告宇元置业将衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城广场路1225号门面实物交付给原告占有使用,双方办理了交房手续。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被告宇元置业与被告伍桂华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043***）、被告伍桂华与被告中信银行衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137***号）是否有效。二、原告唐碧珺请求依法判决对被告宇元置业开发建设的衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产是否享有优先权；三、原告唐碧珺请求被告宇元置业继续履行与其签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》确定的义务并承担办证费用为其办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产权证书的诉讼请求是否应予支持； 根据原、被告争议的诉讼焦点，本院分析如下： 一、根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”、第八条：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”、第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。原告唐碧珺与被告宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）确定的涉案房屋为衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产，原告唐碧珺系该不动产的利害关系人，有权对与宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）涉及到衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产提起合同效力确认之诉；被告宇元置业与被告伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043***）、被告伍桂华与被告中信银行衡阳分行签订《抵押合同》中，同时涉及1181、1134、1075号的不动产，对该不动产原告唐碧珺不是利害关系人，不能主张权利。原告唐碧珺诉请确认被告宇元置业与被告伍桂华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043***）、被告伍桂华与被告中信银行衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137***号）中涉及衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产部分无效，原告唐碧珺的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137***号）中涉及1181、1134、1075号不动产不属本案审理范畴。因被告宇元置业与被告伍桂华的民事欺诈行为导致《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137***号）无效的民事法律后果，被告中信银行衡阳分行可另行主张权利，以维护合法权益。 二、根据衡阳市中级人民法院（2019)湘04执异64号执行裁定书以及本院查明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告唐碧珺与被告宇元置业签订的《房屋拆迁补偿协议》真实、合法有效，属有效合同，其民事权益应得到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，原告唐碧珺诉请其对宇元万向城广场路1225号不动产享有优先权的诉讼请求，其诉求事实清楚、证据充分，本院予以支持。 三、关于原告唐碧珺请求被告宇元置业继续履行与其签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）确定的义务、承担办证费用并为其办理衡阳市雁峰区解放路121号宇元万元城2栋1225号不动产产权证书的诉讼请求。 原告唐碧珺与被告宇元置业签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依照诚实信用原则全面充分履行合同义务。由于：一、被告宇元置业因欠缴税费，未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能取得权属登记证书，二、被告宇元置业采取虚假手段与被告伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043***）并骗取金融机构按揭款。上述行为均导致其在履行双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》（合同编号：0007***）已构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。因被告宇元置业的行为致使原告唐碧珺无法按程序履行房屋网签，被告宇元置业应承担网签变更所产生的全部民事责任后果。被告伍桂华与被告宇元置业共同实施虚假民事行为，亦应承担相应的民事责任。综上所述，基于被告宇元置业尚欠缴税费和涉案门面抵押致不能办理不动产权属登记证书，如果在税费未缴清的情况下判决办理权属证书，将导致税费流失，国家利益受损，该情形属《中华人民共和国合同法》规定的法律上履行不能，故本院对原告唐碧珺要求判令被告宇元置业办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求不予支持，原告唐碧珺可待被告宇元置业交清所欠税费、解除抵押后再另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条（一）、（二）、（三）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第一款、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告衡阳宇元置业有限公司与被告伍桂华签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY2014043***）无效； 二、确认被告伍桂华与被告中信银行股份有限公司衡阳分行签订的《抵押合同》（合同编号：衡银抵字第137***号）无效（衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城2栋1225号的不动产抵押部分）； 三、确认原告唐碧珺享有优先取得衡阳市雁峰区解放路121号宇元万元城2栋1225号的不动产的权利； 四、驳回原告唐碧珺其他诉讼请求； 本案受理费7,303.00元（已减半收取），由被告衡阳宇元置业有限公司负担5，303.00元，被告伍桂华负担2，000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  郝先红 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  段倩雯 代理书记员  罗晓梅                            校对人：段 倩 雯                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条（一）、（二）、（三）项有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十一条第一款当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。