江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初1641号 原告：镇江市京润影剧院有限公司，统一社会信用代码91321100739418261F，住镇江市谏壁镇越河街12号。 法定代表人：朱素莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。 被告：农工商超市集团有限公司，统一社会信用代码91310000132230940D,住所地上海市金沙江路1685号。 法定代表人：王雪松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈寿云，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐全伟，男，该公司员工。 原告镇江市京润影剧院有限公司（以下简称京润公司）与被告农工商超市集团有限公司（以下简称农工商超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于同年5月28日首次公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序之情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年11月1日第二次公开开庭院进行了审理。原告京润公司的委托诉讼代理人林海，被告农工商超市的委托诉讼代理人陈寿云、徐全伟二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告农工商超市立即修复（恢复至原状）承租的位于镇江市谏壁镇越河街12号房屋；2.判令被告农工商超市赔偿未及时修复和交付房屋而造成的经济损失10万元（截至2019年3月底）；3.判令被告农工商超市支付提前解除合同违约金24万元。事实和理由：2005年6月，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，由被告承租谏壁镇越河街12号（原谏壁电影院）以作开设超市使用。2018年4月，因被告拖欠租金，原告诉至法院，法院判决被告支付租金31万余元及腾空房屋，但被告未交付。原告实地察看，该房屋屋顶已彻底坍塌，原因在于被告在承租房屋后曾进行大规模改造，将原木结构屋顶换成彩钢瓦材料，且该材质过于低劣。被告未及时修复并交付房屋，应当参按原租金标准赔偿原告损失10万元（截至2019年3月底），同时支付解除合同违约金24万元。为维护原告合法权益，故为所请。 被告农工商超市集团有限公司辩称，1.原告作为出租人应当履行租赁物维修义务，被告只是正常装修，不是改造；2.被告已按生效判决于2018年10月25日腾空房屋，因原告不配合，11月2日将钥匙邮寄给原告；3.违约金的主张无合同依据，且生效判决确认合同解除，被告也作出了相应赔偿，应认定双方争议一次性全部解决。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对合同、民事判决书、提前解除通告函等证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对于原告提供的证据：（1）房屋结构图；（2）沈某的证言；（3）照片。被告认为，证据（1）与本案无关联性；证据（3）与拍摄时间不详，且与其反证证据照片不一致。本院认为，证据（1）真实性可采，但年代已久；证人沈某在总店工作，并未参加过涉案房屋的建造工程，结合被告提出的反证，对上述证据的证明力均不予认可。 对于被告提供的证据：（1）照片（腾空房屋）；（2）视频（腾空房屋）；（3）快件（寄送钥匙），原告未能提供足以反驳的证据，对真实性均予认可。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年6月3日，京润公司（甲方）与农工商超市（乙方）签订《房产租赁合同》一份，约定，甲方将位于镇江市谏壁镇越河街12号（原谏壁电影院）共计1722.54平方米房产出租给乙方使用，具体建筑位置、使用范围以附件二中红线划出部分为准，并经双方加盖公章后确认，甲方同时将该房产所属的通道、楼梯、设施等（具体见附件四）提供给乙方使用；乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用；租赁期限为十五年，自2005年9月1日至2020年8月31日；年租金为238000元，自第四年起租金每年递增1%，租金每半年支付一次，即每年9月、3月当月15日前；自2005年6月20日至2005年8月31日为免租施工期；甲方应全力协助配合乙方办理营业执照、并负责设计、装修或改扩建所需的或可能发生的相关申请报批手续，并提供所需的文件、图纸、技术资料；乙方应当妥善使用该房产及提供的配套设施，因使用及保管不当造成损坏的，应当承担损害赔偿责任；乙方可按开设超市和经营需要对房产外型、内部布局进行设计、装修和添置必要的设施，该费用由乙方承担。若乙方进行装修或改扩建改变房产基本结构，应事先征得甲方的认可；乙方应对甲方正常的房屋维修和检查给予协助；赁期届满，乙方应当按使用房屋的实际状态返还该房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给甲方；甲乙双方任何一方未能按合同及附件要求履行合同内容的，由违约方赔偿守约方由此所造成的一切实际损失；双方以合同注明的地址向对方邮寄函件，视函件已送达。合同附件与主合同具有同等法律效力，为（二）房产平面图红线图、（三）房产所有权证复印件、（四）房产技术条件、（五）甲乙双方的营业执照复印件、（六）房产交付确认书。合同还对其他权利和义务事项作了约定。 该合同签订后，京润公司将上述房屋交付给农工商超市开设超市使用。 2016年9月3日，农工商超市向京润公司发函称，因屋顶漏水严重，加上商铺周边环境变化，决定停止营业并终止双方签订的租赁合同。同月10日，京润公司复函称，要求农工商超市严格履行合同，保留追究违约责任和赔偿损失的权利。 2017年1月5日，京润公司向本院提起诉讼，请求判令农工商超市支付欠付租金130148.55元（2016年9月1日至2017年2月28日期间）及利息（自2016年9月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年3月，本院对该诉请判决全部支持。农工商超市对该义务已全部履行。 2018年4月26日，京润公司向本院提起诉讼，请求判令农工商超市支付欠付租金130148.55元（2017年3月1日至2018年9月1日期间）及利息（自2017年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年5月14日，农工商超市向京润公司发函称，解除租赁合同，要求京润公司及时收回出租房产。京润公司于同月16日收到该函件。同年6月6日，农工商超市提起反诉，请求判令解除双方签订的租赁合同；京润公司赔偿1609543.07元损失及利息（自2017年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际偿清之日止）。同年9月18日，本院认为京润公司明知农工商超市已不履行租赁合同，先后两次主张租金，而未要求解除合同或赔偿损失，系措施不当，不能就自身扩大损失要求赔偿，并作出如下判决：农工商超市给付租金317830元（截至2018年5月16日）及相应利息；解除双方之间的租赁合同；农工商超市于判决生效后三十日内腾空并返还租赁房屋；驳回农工商超市其他诉讼请求。该判决生效后，农工商超市因京润公司不配合，而将钥匙通过快件于同年11月2日邮送给了京润公司。 另查明，案涉房屋屋顶面材质原为木质，现为彩钢瓦，部分面积空洞裸露。在农工商超市租赁使用期间，无证据显示京润公司曾就屋顶面改变而与农工商超市交涉。 本院认为，原告京润公司与被告农工商超市签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。针对原告的主张分别论述如下： (一)关于立即修复（恢复原状）租赁房屋问题 原告认为，被告违约、违法，破坏性的擅自翻改租赁物基本结构，且使用劣质材料，负有恢复原状的义务。被告认为，其系正常装修，不是改造。本院认为，第一，屋顶面系被告翻建的事实依据不足，现有证据可以认定被告进行过装修，但不能证明将屋顶面改变。第二，彩钢瓦系主体结构且质量低劣依据不足，根据原告援引的相关“主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，根据规定不得削弱房屋结构整体稳定性和抗震性；未经原设计单位或具有相应资质等经设计单位提供方案，不得自行改变房屋的主体结构”定义来看，单纯彩钢瓦能否评定为主体结构存疑。同时由于该彩钢瓦已使用多时，原告仅凭主观认定质量低劣过于武断。第三，即使本案能够认定彩钢瓦系主体结构，也确系被告所翻建，由于合同约定“乙方进行装修或改扩建改变房产基本结构，应事先征得甲方的认可”，因此，根据本案中租赁物开设超市实际用途，结合原告的维修、检查义务，以及整个租赁期间已历时十余年均未提出异议等情形综合判断，可以认定实际已征得原告的同意。鉴于以上理由，被告无修复（恢复原状）租赁房屋义务。 （二）关于赔偿未及时修复和交付房屋而造成的经济损失10万元（截至2019年3月底）问题 首先，基于所上所述理由，被告无任何修复租赁房屋义务。其次，被告已主动履行交房义务，因原告不配合而改由快件寄送钥匙，故原告该主张事实依据不足，不予支持。 （三）关于支付提前解除合同违约金24万元问题 《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案租赁合同条款约定，违约方赔偿守约方由此所造成的一切实际损失。纵观本案，从被告2016年9月发函告知停止营业，到租金实际给付至2018年5月16日，相关判决已充分衡量各方利益，特别是原告的实际损失，原告再行以违约金形式主张损失赔偿，有违公平，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告镇江市京润影剧院有限公司全部诉讼请求。 案件受理费6400元，由原告镇江市京润影剧院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  于菊芳 人民陪审员  赵玉林 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  任 萍