浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0402民初3935号 原告：吴昊，男，1993年1月19日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：王建明、汤明伟，浙江金九鼎律师事务所律师。 被告：阮国富，男，1974年9月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：陈欢、王嘉琦，北京大成（上海）律师事务所律师。 第三人：嘉兴银座概念大酒店有限公司，住所地：嘉兴市城南路795号天鹤洲6楼-12楼。统一社会信用代码：91330402572946045E。 法定代表人：郑银飞。 原告吴昊与被告阮国富、第三人嘉兴银座概念大酒店有限公司（以下简称银座大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法由审判员邓晓芳独任审判，于2019年7月31日公开开庭审理了本案，原告吴昊委托诉讼代理人汤明伟、被告阮国富委托诉讼代理人陈欢、王嘉琦到庭参加诉讼。后因案件复杂，转为普通程序，于2019年11月28日公开开庭审理了本案，原告吴昊委托诉讼代理人王建明、被告阮国富委托诉讼代理人陈欢、王嘉琦到庭参加诉讼。第三人银座大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解时间一个月，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告吴昊向本提出诉讼请求：1、判令确认原、被告《承包合同》自2019年5月31日起己解除；2、判令被告立即支付拖欠自2018年9月起至今的租金费156.5万元（已抵扣押金20万元），并承担自2018年8月16日至判决确定的给付日期间的利息损失，以前款金额为基数，按人民银行同期货款基准利率年6%计算的利息；3、判令被告立即支付违约金20万元；4、判令被告立即腾退目标酒店，并与原告办理交接手续；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求中租金费由156.5万元变更为151.5万元。事实和理由：原、被告于2018年3月4日签署《承包合同》。原告将位于嘉兴市城南路795号银座概念大酒店经营事项租赁给被告。双方约定自2018年3月1日至2022年7月31日期间，由被告租赁经营银座概念大酒店。约定第一年月租金20万元，第二年起租金递增6万元，第一年第一个月租金2018年3月1日支付，3月15日付4月份租金以此类推，在合同约定经营期内水电、设施维护费及员工工资均由被告承担。该合同生效后，原告于2018年3月1日交付酒店经营权，被告即接受酒店并经营。但被告自2018年3月至2019年2月间仅付租金125万元，抵押20万元，且均逾期支付。到此被告构成逾期支付违约。至2019年2月，在原告多次催讨下，被告第三次承诺于2019年3月底之前付清欠款，但未兑现。至今被告2018年9月的租金拖延至2019年2月4日仅付5万元。至此到2019年5月被告总计拖欠租金176.5万元。2019年5月6日，原告己委托律师出函告知合同解除。综上，被告之行为己构成违约责任;依法律规定，特提起诉讼。 被告阮国富答辩称：对原告的全部诉请均不同意。首先对于第一项诉请，确认合同确实已于2019年5月31日进行解除，但解除的原因不是被告违约，而是原告严重违约行为，原告没有根据合同约定提供适租的租赁物，租赁物存在重大瑕疵，致使被告无法正常经营。合同是双方于2019年5月31日协商解除的，被告没有支付租金是原告违约行为，被告依法行使抗辩权，不产生违约的法律后果，原告也不因此享有法定的解除权。对于第二项诉请，假如双方是正常履行合同，如果不考虑原告违约、租金减免的情况下，欠租金151.5万元是正确的，但因为原告存在多种违约行为，因此被告不同意支付剩余的租金。因为原告违约，被告不同意支付剩余的租金，因此不产生利息。租金不是一次性支付而是每月支付，原告统一从2018年8月16日起算所有租金利息不妥，目前银行同期贷款年利息是4.35%，而不是6%。利息是损失范畴，原告即主张利息损失又主张违约金，不符合法律规定。对于第三项诉请，原告违约在先，被告依法行使抗辩权，被告不存在违约，不需要支付违约金。被告在2019年5月31日之后已腾退酒店,将经营权全部交给了原告，被告没有占用租赁物，原告的目前的损失只是资金占有损失，原告在第二项请求中已主张。即使有违约金约定，但违约金过分高于损失,请法院予以调整。诉讼费不同意承担。另外，原告起诉主体不适格,不符合民事诉讼起诉条件，合同是三方签订,出租方是原告和银座大酒店,原告和银座大酒店是独立的二个法律主体，不存在人格吸收合并情况，原告不能单方起诉。银座大酒店在本案中无论是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人,现在原告单方起诉，不符合起诉条件，应裁定驳回原告起诉。 第三人银座大酒店未到庭陈述。 针对自己的主张，原告提供了以下证据： 1、承包合同书一份，证明本案原告与被告就酒店事项签订合同，约定租金、期限、违约责任，银座大酒店盖章确认。 2、银行付款流水一份，证明被告支付原告租金情况。 3、银行流水一份，证明被告支付原告租金情况。 4、律师函一份。快递单一份，证明原告以律师函的形式向被告表达解除合同意思表示，投递成功。 5、银座大酒店、郑永中、吴仙友、郑银飞、吴玲芬共同出具的情况证明一份，证明吴昊出租的银座大酒店包含酒店设施、客房并与阮国富签订《承包合同书》，事先履行了银座大酒店决策部门即股东会报批手续，银座大酒店的盖章行为即是明证。《承包合同书》设立的租赁或承包民事法律关系，以及法律关系的内容、客体、主体、特定相对方是吴昊与阮国富，银座大酒店不是合同当事一方，相关权利义务的当事人也不包括银座大酒店。鉴于银座大酒店不是《承包合同书》相对方，决定不参与原告吴昊与阮国富房屋租赁合同纠纷一案的诉讼活动，更不会承受该《承包合同书》项下的任何权利义务。 经质证,被告对证据1真实性无异议，但合同上出租方有二人，原告单独起诉不适格，一楼大厅、酒店13、14楼没有消防设施，整个酒店存在人身安全，地下停车场没交付被告，并存在多处严重渗水，无法使用。租赁物墙体剥落、渗水等主体结构问题，导致客房无法使用。另外因租赁物不具备必要的隔音功能，租赁物内KTV及租赁物附近工地产生的噪音，严重影响房客对酒店的评价以及酒店的正常经营。原告没有向被告交付适租、合格、可正常使用的租赁物。对证据2、3真实性没异议，付款额认可，但原告严重违约，被告没付租金是行使抗辩权。对证据4律师函不清楚，快递单没异议，律师函上只是吴昊一人没有银座大酒店,主体不完整，原告不能单独委托律师发解除函，原告无权单独解除合同。证据5是银座大酒店单方陈述，与合同不符，原告是出租人之一，银座大酒店也是出租人之一。本案租赁合同是双务合同，如果银座大酒店将债权债务概括性转让给原告，要征得被告同意，但被告不同意。应原告和银座大酒店共同起诉，而不是原告单方起诉。 针对自己的抗辩，被告提供以下证据： 1，不动产登记信息查询结果，证明租赁物中的一部分所有权人为原告。 2、银座大酒店工商信息，证明银座大酒店是独立的法律主体。 3、租赁物外部照片，证明原告提供的租赁物主体结构渗水，外墙头防水层、保温层大面积脱落，存在高空坠物危险。危及人身财产安全，不符合租赁物应具备的基本安全条件。 4、租赁物内部照片，证明因租赁物墙体剥落、渗水等主体结构问题，客房、地下车库等多处严重渗水，无法使用，原告没有向被告交付适租、合格，可正常使用的租赁物。 5、微信聊天记录（张俊与吴昊、吴昊与阮国富），证明被告多次告知原告墙体剥落质量问题，且原告同意出款维修，但原告迟迟没有维修，严重影响到被告对租赁物的正常使用。 6、携程、美团、淘宝客户评价截图，证明因租赁物不具备必要的隔音功能，租赁物内KTV及租赁物附近工地产生的噪音，严重影响房客对酒店的评价以及酒店的正常经营，原告没有向被告交付适租、合格、可正常使用的租赁物。 7、新兴派出所接报警记录、12345投诉信访记录，证明因噪音问题，客人、被告方等多次向有关部门投诉。 8、噪音分贝检测记录，证明租赁物内部客房实测分贝已超过国家标准排放限值。 9、微信聊天记录，证明因噪音问题，被告方多次内部反映，并向原告告知，但原告并未采取有效措施，保证作为酒店经营的租赁物达到约定用途。 10、消防安全检查合格证，证明根据《承包合同书》，原告共将地下车库1楼大厅、6-14层租赁给被告，租赁物消防安全检查仅备案至6-12层，因此，原告交付使用的租赁物、地下车库、第13、14层均未经消防安全检查且未按规定设置任何消防设备，即出租给被告作为公众聚集场所投入使用，不仅危及人身安全及健康，也违反了《消防法》的强制性规定，原告没有向被告交付适租、合格、可正常使用的租赁物。 11、微信聊天记录，证明被告向原告多次反映消防问题，原告并未纠正，原告没有向被告交付适租、合格、可正常使用的租赁物。 12、监控故障照片，证明租赁物内部多处监控存在故障，不符合浙江省地方标准，原告没有向被告交付适租、合格、可正常使用的租赁物。 经质证，原告对证据1、2真实性无异议，关联性有异议。对证据3、4、5三性均有异议。原告的合同义务是交付的租赁物1楼大厅和6-14层酒店经营权及配套设施的合法性和可使用性，被告举证的对象，所谓的外墙脱落，酒店交付后，责任已转给了被告，物的瑕疵均不影响酒店正常使用。对证据6、7、8、9，三性均有异议，合同中没有约定噪音，噪音是被告经营过程的问题，经营风险、经营责任本身是被告，与原告无关。证据10真实性无异议，但一楼大厅是有消防设施，消防设施是对外公布的，被告接受租赁物时已确认。地下车库及13、14层只是辅助，不是酒店经营的设施。被告接受没有提出异议，原告交付的租赁物符合酒店使用条件。证据11是部份聊天记录，不能完全反映双方沟通情况。证据12真实性无法核实。被告所有证据都偏离原告义务负担范围，原告义务负担范围包括交付租赁物并保有租赁物在交付时符合使用条件，除此以外都是被告的经营风险经营责任，被告的抗辩不能免除交付租金，被告正常使用到2019年5月31日，被告举证与使用事实相矛盾，被告的使用足以证明原告交付的租赁物能够符合其约定。 本院认证如下：原告提供的证据被告对真实性均无异议，本院予以认定。被告证据1、2、5、10、11，原告对真实性均无异议，本院予以认定。被告证据3、4、8、12，系被告自行拍摄或检测，无法证明被告待证事实，原告不认可，本院不予认定。被告证据6、7、9系噪音问题，与本案无关联性，本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下：原告吴昊作为甲方与被告阮国富作为乙方于2018年3月4日签订《承包合同》一份。约定乙方以固定承包，自负盈亏方式承包经营。甲方根据合同条款出租给乙方的位于嘉兴市城南路795号银座大酒店，该酒店客房承包给乙方，建筑面积为5600平方米（1楼大厅及6-12楼）。酒店承包租金其中含盖地下室停车库，13楼及14楼及酒店所有除外），租金为每月20万。甲方提供出租承包酒店需要的相应配套的水、电（含增容动力、照明、配电）、消防安全及当地公安技防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）由乙方确认具备正常功能的设备。甲方的酒店附带现有的配套设施（具备正常使用功能）出租承包给乙方。乙方在经营过程中应负责对酒店设备的维护费用，经营费用由乙方负责。承包期限自2018年3月1日起至2022年7月31日止。承包金及增幅，租金按照乙方承包的合同约定范围计算，基本租金为每月20万元，增幅按原始合同240万元整的年租金基础上每年增幅6万元，租金支付方式，乙方按月支付租金20万元。第二月开始提前15天支付酒店租金，后以此类推，直到合同期满。乙方延期支付租金，超过15天视为逾期拖欠租金，按合同违约责任处理。乙方交给甲方20万元整作为经营银座大酒店的押金，合同期满或双方合同解除的情况下，甲方无条件归还20万元整押金（不计息）。第六条承包责任，甲方所拥有的银座大酒店整体出租给乙方经营的权力，并特别声明酒店出租已取得酒店业主同意，如甲方因酒店使用权不清，发生纠纷，造成乙方损失，概由甲方负责赔偿。甲方所拥有的银座大酒店的使用权，甲方承包酒店给乙方作酒店经营，并保证符合法律法规。甲方需保证提供的酒店符合乙方经营酒店的基本条件（相应配套的水、电〈含增容动力、照明、配电〉、消防安全及当地公安技防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施〈排水、排污、排烟等〉、停车场及地下停车库），合同签订前确认，确认后由乙方负责以上条件。甲方提供出租酒店有效、合法土建、消防工程竣工及消防验收合格批文的复印件及酒店经营相关的证照给乙方使用、备案。合同签订前确认。违约责任，违约方须向对方支付20万元违约金等。银座大酒店在该合同的甲方处加盖公章。 原告于2018年3月1日将租赁物交付被告，被告即接受酒店进行装修后经营。被告自2018年3月至2019年2月间向原告支付租金125万元，押金20万元。到2019年5月被告总计拖欠租金176.5万元。2019年5月6日，原告委托律师出函告知合同解除。2019年5月31日，被告将酒店经营权交回原告。 庭审中，双方确认扣除押金20万后,被告尚欠原告租金金额为151.5万元。 另查明，银座大酒店成立于2011年4月25日，住所地嘉兴市城南路795号天鹤洲6楼-12楼，股东郑永中、吴仙友、郑银飞、吴玲芬。 本院认为，原、被告签订的《承包合同》,系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。现原告要求解除该合同,被告表示于2019年5月31日已解除，故本院确认合同解除日为2019年5月31日。合同解除后,当事人有权要求赔偿损失，合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。根据原、被告双方的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于(一)原告是否具有原告诉讼主体资格问题。（二）原告交付的租赁物是否适租、合格、可正常使用。（三）被告是否应支付租金利息及违约金问题。 关于焦点一：原告与被告签订的租赁合同中特别声明酒店出租已取得银座大酒店业主同意，故对原告有权出租酒店被告是明知的，被告在使用过程中，并没有受到银座大酒店的干涉，且在本案诉讼中本院通知银座大酒店作为第三人参加诉讼，但银座大酒店未到庭参加诉讼，视为对原告单独主张权利的认可。因此,本案由原告以自己的名义提起诉讼并无不当。被告认为第三人应与原告共同诉讼的理由不成立,本院不予采纳。 关于焦点二、租赁合同签订后，被告接受租赁物时对租赁物未提出任何异议，后被告进行了装修，并正常经营酒店达一年多，足以证明原告交付的租赁物是适租、合格、可正常使用的租赁物。被告虽辩称酒店经营中的外墙剥落、渗水等，并多次与原告沟通，原告一直未维修，存在消防问题，但均未影响到酒店的使用。被告辩称的噪音问题也不是租赁物本身的质量有问题，而是外界产生，如果因噪音的问题对被告在使用租赁物过程中产生了影响，也不应由原告承担责任。故对被告的辩解不予采信。诉讼中，被告提出要求对租赁物的噪音、消防、主体结构、安全技防等进行鉴定与现场勘验，原告均不同意。上述问题，因该建筑物系经竣工验收后投入使用，经营期间也没有被有关部门认定存在安全、消防等问题，也无鉴定的必要。现租赁物被告早已退还给原告，目前鉴定噪音不能正确反映被告经营期间的状态，故为了避免增加当事人鉴定费的负担，本院认为不适宜鉴定或现场勘验。 关于焦点三、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告延期交付租金，已构成违约，被告应支付违约金。被告认为违约金过高，要求减少，因租赁物被告已退还给原告，原告的损失只是资金占有的利息损失，故对原告的诉请利息和违约金合并按年利率4.35%的二倍根据租金支付时间分段计算损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告阮国富于本判决生效之日起十日内支付原告吴昊租金151.5万元及租金损失（其中以11.5万元为基数，从2018年8月16日起；以20万元为基数，从2018年9月16日起；以20万元为基数，从2018年10月16日起；以20万元为基数，从2018年11月16日起；以20万元为基数，从2018年12月16日起；以20万元为基数，从2019年1月16日起；以20万元为基数，从2019年2月16日起；以20万元为基数，从2019年3月16日起，均按年利率4.35%的二倍计算至款清之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20235元、保全费5000元，合计25235元，由原告吴昊负担4200元,被告阮国富负担21235元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邓晓芳 人民陪审员  徐桂宏 人民陪审员  章建强 二〇一九年十二月六日 书 记 员  沈英子