贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初7306号原告：冯世尧，男，汉族，1972年9月19日出生，住贵州省仁怀市。原告：胡龙霞，女，汉族，1974年10月10日出生，住贵州省仁怀市。二原告共同委托诉讼代理人：游成樱，贵州宏贯律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：宋亚莉，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，住所地贵州省仁怀市醉美大道惠邦国际城，统一社会信用代码91520382078455101K。法定代表人：林贤弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。原告冯世尧、胡龙霞与被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游成樱、宋亚莉，被告惠邦房开公司的委托诉讼代理人吴正彦、赵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯世尧、胡龙霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年11月5日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告在被告处购买坐落于贵州省仁怀市社区惠邦国际城1期房屋，两套房屋价款分别为162199元，两套房屋总价款共计为324398元。其中，合同第八条第三款约定：原告以贷款方式付款，于合同签订之日向被告交付首期房款，余款以银行按揭的方式支付。原告应在接到被告书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第八条第三款第2项约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在Ｘ日支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除Ｘ日内，出卖人应退换已付款及银行同期存款利息；合同第十条约定：原告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告向被告按日计算支付违约金，逾期超过90日，被告有权解除合同。签订购房合同后，原告于当日即支付了首期房款及房屋的相关费用（主要包括：测绘费、产权费、抵押费、交易费、维修基金以及预告登记费），并缴纳了该房屋的印花税及契税。支付首期购房款后，被告一直怠于履行其协助原告办理贷款的义务，迟迟未告知原告提交办理银行按揭的材料清单亦未通知原告提交办理银行按揭的具体时间。原告多次催促被告办理涉案商品房的银行按揭手续，被告均以种种理由拖延。直至以未支付尾款为由向众多业主《解除合同通知书》，原告才知晓被告欲与其解除合同。首先，原告已依照合同的约定，充分履行了支付涉案商品房首付款的义务，在被告恶意怠于履行其协助原告办理银行按揭义务的情况下，被告要求原告一次性支付涉案商品房尾款的条件尚未成就；其次，被告未向原告提供任何证据证明原告无法办理银行按揭手续，且亦无证据证明本合同已无继续履行的可能性。综上，被告无权擅自解除合同。为此，原告特诉至法院，主张上述权利。被告惠邦房开公司辩称，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》属实，本案合同约定以银行按揭贷款方式支付房款，根据两份《补充协议》第1.3条约定，相应按揭贷款手续由买受人（原告）办理。合同签订后，原告并未办理按揭贷款手续。原告称被告未积极办理该手续，不属实。按揭贷款手续未能办理，被告于2018年6月11日向原告送达《支付房款通知书》，明确告知原告不能办理按揭的事实，以及通知原告在15日内支付尾款或退房，但原告既未支付尾款，也未退房。被告于2019年8月3日向原告发出《解除合同通知书》，已经解除双方签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告解除合同行为符合双方《补充协议》第1.3.2条的约定及合同法第93条规定，该行为合法有效，应予以支持。原告要求继续履行合同，不符合合同约定，不应支持。综上，请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告冯世尧、胡龙霞与被告惠邦房开公司于2016年11月5日签订《商品房买卖合同》，载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司……买受人：冯世尧、胡龙霞……第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于贵州省仁怀市总土地面积为40419.80平方米、编号为Ｂ17-2的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为仁怀惠邦国际城Ｂ17-2地块城市综合体。……第三条：基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的：第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢4层4-428号房。建筑层数地上4层，地下2层，该商品房位于地上第4层，名义楼层为第4层，该房号为4-428。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准……该商品房的规划用途为商业……该商品房合同约定建筑面积35.29平方米，套内建筑面积18.10平方米……第七条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8961.27元，总价款162199元……第八条：付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计82199元，余款80000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在Ｘ日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后Ｘ日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息……第三十条：本合同及附件共63页，一式5份，具有同等法律效力……”同日，原、被告双方又签订了《补充协议》载明“出卖人：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。买受人：冯世尧、胡龙霞。鉴于出卖人与买受人签定《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），现就相关未尽事宜协议补充如下：……1.3以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的情况。1.3.1买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续，办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳。如买受人逾期未办理完毕，则按本合同买受人逾期付款的违约责任来处理。1.3.2如买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可通知解除《合同》，自出卖人通知解除《合同》之日起15日内办理完毕所有退房手续，由此产生的费用买受人承担，如买受人逾期办理退房手续则买受人按日承担已付房款的万分之一的违约金；出卖人自买受人办理完毕所有退房手续后15日无息退还买受人已付房款，如出卖人逾期未退还买受人已付房款则出卖人按日承担已付房款的万分之一违约金。……”该《补充协议》作为附件十二载入原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。合同签订当日，原告向被告缴纳了所购4-428号房屋的首期购房款82199元，并缴纳了相关税费。合同签订当日，原、被告双方又签订了一份《商品房买卖合同》约定将被告所有的仁怀市惠邦国际城项目中第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢4层4-430号房出售给原告，该《商品房买卖合同》约定的内容与被告出售给原告位于仁怀市惠邦国际城项目中第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢4层4-428号房的《商品房买卖合同》约定的内容一致。随后，双方又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》与被告出售给原告位于仁怀市惠邦国际城项目中第Ｂ17-2地块（Ａ19-21号楼）商业幢4层4-428号房的《补充协议》约定一致，该《补充协议》作为附件十二载入《商品房买卖合同》。合同签订当日，原告向被告缴纳了所购4-430号房屋的首期购房款82199元，并缴纳了相关税费。2018年5月31日，被告以原告购买的案涉房屋因国家及银行政策的调整不能办理银行按揭贷款为由分别作出两份《支付购房款通知》，其中一份《支付购房款通知》载明“……冯世尧、胡龙霞：……您于2016年11月5日与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城B17（2城市综合体4层）-428号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为162199元；付款方式采取贷款方式付款，首期房款82199元，余款80000元以银行按揭支付。双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，您所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。为此，为合理保护双方利益，我公司现根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知您：一、若您愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内向我公司一次性付清全部总价款；二、若您不愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内到我公司办理退房手续后十五日内退还您已支付的购房款。请您收到本通知后认真考虑并作出选择，及时履行，友好合作……”另一份《支付购房款通知》载明“……冯世尧、胡龙霞：……您于2016年11月5日与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城B17（2城市综合体4层）-430号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为162199元；付款方式采取贷款方式付款，首期房款82199元，余款80000元以银行按揭支付。双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，您所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。为此，为合理保护双方利益，我公司现根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知您：一、若您愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内向我公司一次性付清全部总价款；二、若您不愿意继续购买该房屋，请您从收到本通知之日起十五日内到我公司办理退房手续后十五日内退还您已支付的购房款。请您收到本通知后认真考虑并作出选择，及时履行，友好合作……”2018年6月11日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄送达了该两份《支付购房款通知》。原告收到该两份《支付购房款通知》后，并未向被告交纳剩余购房尾款。2019年8月1日，被告分别作出两份《解除合同通知书》，其中一份《解除合同通知书》载明“……冯世尧、胡龙霞：……您于2016年11月5日与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城B17（2城市综合体4层）-428号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为162199元；付款方式采取贷款方式付款，首期房款82199元，余款80000元以银行按揭支付。双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，你所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。为合理保护双方利益，我公司已根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定通知你付清尾款。但你至今未向我公司付清尾款。为此，我公司现根据《合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定及《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知你：一、解除你与我公司于2016年11月5日签订的《商品房买卖合同》；二、请你于接到本通知之日起15日内到我公司办理相应退房手续；三、你已支付的房款，我公司将在你办理退房手续后退还。”另一份《解除合同通知书》载明“……冯世尧、胡龙霞：……您于2016年11月5日与我公司签订《商品房买卖合同》约定购买我公司建设的惠邦国际城B17（2城市综合体4层）-430号房屋（以下简称该房屋），约定总价款为162199元；付款方式采取贷款方式付款，首期房款82199元，余款80000元以银行按揭支付。双方签订《商品房买卖合同》后，由于国家及银行政策的调整，你所购买的该房屋不能办理银行按揭贷款。为合理保护双方利益，我公司已根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定通知你付清尾款。但你至今未向我公司付清尾款。为此，我公司现根据《合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定及《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第1.3.2条的约定，通知你：一、解除你与我公司于2016年11月5日签订的《商品房买卖合同》；二、请你于接到本通知之日起15日内到我公司办理相应退房手续；三、你已支付的房款，我公司将在你办理退房手续后退还。”2019年8月3日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄送达了该两份《解除合同通知书》。另查明，二原告与案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司签订《商铺承租合同》约定由原告将案涉的门面出租给案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司经营，经营期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。租金为第一年至第二年（2017年1月1日至2018年12月31日）原告不收取租金，承租期的第三年起便按约定支付租金。从原、被告双方于2016年11月5日签订两份《商品房买卖合同》及《补充协议》至今，本案案涉房屋未付款项的银行按揭贷款相关手续并未办理。由此，原告持诉称理由诉来本院主张权利。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、结婚证复印件、企业信用信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件、支付首期购房款的银行凭证及销售房款专用收据复印件、代收费用专用收据、税收完税证明复印件、解除合同通知书复印件、商铺承租合同复印件，有被告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、支付房款通知书及邮政快递回执单复印件、解除合同通知书及邮政快递回执单复印件以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证及本院审查，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》后又签订了两份《补充协议》，该《补充协议》系原、被告双方对《商品房买卖合同》中相关事宜的补充约定，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行自己的义务。根据原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》第八条第3项约定“……买受人以银行按揭付款的……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；……”及两份《补充协议》载明“……1.3以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的情况。1.3.1买受人承诺在《合同》预告登记生效次日起20个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续，办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳……”由此可知，本案中，原告应履行办理购房尾款的银行按揭贷款相关手续的义务。从原、被告双方于2016年11月5日签订两份《商品房买卖合同》及《补充协议》至被告于2018年6月11日向原告送达《支付购房款通知》，被告明确告知原告所购买的案涉房屋因国家及银行政策的调整不能办理银行按揭贷款手续，并催告原告付清其所购买的案涉房屋的全部款项。双方在两份《商品房买卖合同》中并未针对出现非归责于双方原因导致原告未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的情形时，原告应在多少期限内支付未付款项而进行明确约定，而商品房买卖合同因其履行的合同标的大且履行期间较长，故被告向原告发出两份《支付购房款的通知》给定原告的十五日履行期限过短，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告催告原告支付购房尾款，应给原告三个月的合理期限，故原告支付购房尾款的履行期限为从2018年6月12日起至2018年9月12日止。期间，原告一直未支付购房尾款，从2018年9月13日起，被告即享有对双方签订的两份《商品房买卖合同》的解除权，原告并未催告被告在合理期限内对双方签订的两份《商品房买卖合同》行使解除权。由此，被告从2018年9月13日起一年内可行使对双方签订的两份《商品房买卖合同》的解除权，被告于2019年8月3日向原告送达两份《解除合同通知书》明确告知原告分别解除与其签订的两份《商品房买卖合同》，被告在解除权行使期间作出的分别解除原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》的行为合法有效，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在2019年8月3日被告向原告送达两份《解除合同通知书》时即被解除，故此，原告诉称的被告享有的合同解除权已经消灭并要求继续履行双方签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》理由不成立，本院不予支持。对于原告诉称的其与案外人仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司签订的《商铺承租合同》系经被告授意后签订且合同约定的租赁期限前两年仁怀市惠邦美家居商业运营管理有限公司不支付租金实际系用租金折抵原告应付的购房尾款的意见，因原告对此并未举证予以证明且被告庭审中对此予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对该诉称意见不予采纳。综上所述，对于原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯世尧、胡龙霞的诉讼请求。案件受理费3083元（已减半收取），由原告冯世尧、胡龙霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 张 曦二〇一九年十二月二十七日书记员 张贤彬