北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68286号原告：武艳丽，女，1967年7月3日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。被告：北京发条物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街19号，统一社会信用代码91110102758721207M。法定代表人：覃驰，总经理。委托诉讼代理人：张先勇，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京江南绿城房地产开发有限公司，住所地北京市西城区陶然亭路2号，统一社会信用代码911101027433002239。法定代表人：陈鲁，总经理。委托诉讼代理人：朱利锋，男，北京江南绿城房地产开发有限公司工程师。原告武艳丽（以下称原告）与被告北京发条物业管理有限公司（以下称发条公司）、北京江南绿城房地产开发有限公司（以下称绿城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡大银、发条公司委托诉讼代理人张先勇、绿城公司委托诉讼代理人朱利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令发条公司和绿城公司连带赔偿原告装修损失及家具家电损失66102元、房租损失168750元（自2019年1月11日至2019年12月17日，按每月15000元计算）、清洁费1000元、评估费5000元，共计240852元。事实和理由：原告在2013年购买了绿城公司开发的朝阳区大屯东路X号的一瓶八斗小区X号楼X号房屋。该小区的物业公司是发条公司。购买房屋后几年间，多次发生漏水时间。2019年1月11日原告回家发现客厅、厨房、书房、卧室均有8-10公分左右的油污积水。原告立即向发条公司报修，在发条公司人员到达现场后，发现位于厨房的地漏像喷泉一样向外反水。物业公司的水工查看认为反水是由于本楼污水管带堵塞，导致污水出从二楼我家厨房的地漏反水，从而淹了房屋地板及部分家具、字画等。发现反水后，物业公司工程部的工作人员对大楼排水管道进行了疏通，但并未解释清楚污水主管道的堵点在哪里及水怎么会从二楼原告家中溢出。发条公司的员工觉得一层住户也有可能被淹，但一层业主不在北京便让朋友赶来查看，朋友发现厨房也有反水。第二天一楼业主返回，原告聘请的水工到我家楼下的X室排查堵点。师傅检查管道并询问发条公司的水工，初步断定是管道间的污水主管道拐弯处堵塞导致原告家和楼下厨房地漏反水。如果不疏通主管道堵点，过段时间可能还是会堵、会反水。在也发条公司沟通过程中，发条公司水工及另一位工作人员既说不出堵点位置又没有给出进一步解决方案。本次损失主要包括卧室的木地板被浸泡，还有客厅、卧室、厨房部分墙壁出现了浸水后的发黄、掉皮迹象，4扇门5套门框开裂变形，不能正常使用，家具底座被水泡开裂变形等导致无法居住，给原告造成重大经济损失。按照《物业服务规约》，发条公司有责任经常检查排水管道，由于发条公司的物业管理不到位，如果及时检查出了排水管道的堵塞，也不致于堵得那么严重，造成地漏反水。同时，由于经常性的发生漏水、反水事故，不排除房屋排水结构的设计缺陷导致排污水管反水的可能性。另外，原告从2013年购房后，曾先后三次由于楼层暖气管道漏水，积水从管道间流入我的房屋，导致我的入户门一侧墙壁被水浸泡、起皮。每次被淹后除了和发条公司当面沟通外，我也把文字照片等材料提供给了发条公司，以期待得到根本解决，但总是等不到下文。本次地漏反水事故是最严重的一次，也是造成损失最大的。事故发生后多次与发条公司沟通未果。为维护原告的合法权益，特此起诉。发条公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年1月11日原告厨房有积水的事实发生，我公司第一时间派了工程人员去现场确认了，但出现积水的原因目前没有办法确认。原告主张是反水，但是目前看来有不合理之处，因为反水主要是因为主管道堵塞。原告厨房至少有两个地漏，如果是主管道堵塞，肯定是都会反水。另外，原告是二楼，如果主管道堵塞造成反水，一楼的压力更大，一楼也会出现反水，并且比原告会更严重，但是当时我公司工程人员去现场看了，一楼并没有出现反水情况。所以我公司对原告主张的积水原因不认可。原告目前厨房地漏位置，与原来交付房屋时的设计并不一致，原告自行对地漏进行了改造，原来地漏离下水主管道更近，现在原告挪动了之后离主管道远了大概两米，所以我公司认为反水与我公司无关，而且我公司每年都会按期清洗。原告所说的暖气管间的防水，对原告所在楼层暖气管间外的楼道已经做完防水了，去年和前年都没有发生漏水的现象。我公司也就相关物业责任向保险公司投保了公众责任险，如果是因为我公司的问题造成了业主的损失，保险公司是全赔付的，但是保险公司第一时间介入之后，称不符合他们的理赔条件，主要是原告的地漏是自行改装的，与原来的位置发生了变化。对原告主张的租房损失不认可，认为反水没有使房屋丧失使用功能。对清洁费不认可，原告未能举证证明。鉴定费由法院酌定。绿城公司辩称，一、原告诉称的房屋已过质量保修期。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的约定，给排水管道的保修期为2年。本案中，我公司已于2013年11月25日将涉案房屋交付给原告，现早已过质保期，且原告也未提供涉案房屋在保修期内存在质量瑕疵的证据。原告称由于经常性发生漏水、反水事故，不排除房屋排水结构的设计缺陷导致排污水管反水的可能性，对此原告应提供证据证明。原告要求我公司赔偿损失，于法无据。二、原告所指主管道堵塞、暖气管漏水系物业公司日常管理职责。本案中，污水主管道、暖气管道是房屋的共用部分，作为物业管理公司应对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护，保持其良好的状态。如原告能举证证明其产生的损失确系污水主管道堵塞、暖气管道漏水所致，则应由物业管理公司承担相应责任，与我公司无关。三、原告对本案损失结果的造成具有过错。本案中，原告承认其对厨房地漏擅自进行了改动，下水管道系统具有其设计上的合理性，本楼层排水管线设计穿过楼板从下层排出，为的是有足够的坡度排出污水、杂物，否则日久将会淤积大量的淤泥、油渍、杂物导致管道堵塞。原告擅自改动排水管线而且增加了排水管的长度，并从本层排出污水，大大减小了排水管线的坡度，破坏了原有的设计，进而导致厨房地漏反水的发生。原告对于损失结果的发生，具有直接的责任，法院可根据本案事实情况，要求原告承担一定责任。综上，原告要求我公司承担赔偿责任，无任何事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求，维护我公司的合法权益。经审理查明：原告系北京市朝阳区大屯路X号院X号楼2层X号所有权人。发条公司系该房屋所在小区的物业管理公司，绿城公司系该小区开发商。原告于2013年购买该房屋，绿城公司于2013年11月25日将房屋交付给原告。2019年1月11日，原告家中出现大量积水，向发条公司反映后，发条公司派人查看。关于积水原因，原告称系地漏反水。发条公司对此不认可，但未说明原因。经询，原告装修时对厨房地漏位置进行了改动。发条公司和绿城公司认为地漏改动可能是造成积水的原因，但未提供证据证明。事件发生后，原告与发条公司工作人员联系，发条公司认为原告改了地漏故发条公司不担责。原告称积水事件造成其屋内装修及家具浸泡受损，受损范围为：所有房间内的木地板；餐厅、客厅、卧室墙面的下半部分；屋内所有门框接近地面的位置；所有房间的踢脚线；入门柜、卧室柜、茶几的底部；字画三到四幅；电饭煲。原告并提交照片，证明其受损情况，照片另显示原告聘请保洁人员对房屋进行清理。经原告申请，证人李某1出庭作证称：2019年1月14日，原告给我打电话说家里被水淹了，我是专门干维修的，就去帮原告看一看，我先看了厨房的管道，厨房的管道是支管，我看支管是没有问题的，我判断水是从地漏里出来的，因为地漏的旁边都是水，我判断是立管堵了后从支管流出来的，物业的师傅从地漏处用疏通器通到了七八米的位置，应该是主立管的地下室，我又到一楼看了一下，一楼有水，但是一楼因为之前有过反水情况，所以用抹布毛巾将出水口堵住了，上面还压了一桶水，所以水只能从二楼往上冒。李某1并提交名为“李玉国”的管道工职业资格证书，称其就是李玉国。发条公司认为李某1和李玉国的身份不能混同，且李某1称1月14日到现场，对证言真实性存疑。经原告申请，证人李某2出庭作证称：我是原告楼下房屋的业主，2019年1月份原告家被淹，当时我不在家，我家人去三亚了，我先生接到电话说可能发生漏水，我先生就让朋友去我家看一看，发现有渗水痕迹，所以简单擦一下就走了。去年11月份我家厨房下水道反过水，物业疏通后又发生反水，我就在市场上找了维修工，管道工说不保证不再反水，所以我们就在离开家的时候用抹布堵住地漏。发条公司称据其工作人员了解当时一楼没有发现漏水现象，且认为抹布是堵不住漏水的。案件审理中，2019年11月3日，原告家中再次发生积水事件。经原告申请，本院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对北京市朝阳区大屯路X号院X号楼2层X号漏水成因鉴定，该鉴定机构于2019年7月25日发函称：由于房屋漏水的状况已改变，其无法根据现状以及相关资料准确鉴定渗漏水原因，故退回鉴定委托。经原告申请并随机确定评估机构，本院委托北京京评价格评估有限公司对北京市朝阳区大屯路X号院X号楼2层X号房屋因漏水造成的财产损失价值进行评估，该评估机构于2019年12月4日出具价格评估报告书，评估意见为：在评估基准日2019年10月29日，经运用市场法及成本法评估，评估对象的评估结论为66102元。根据所附《价格评估项目清单》，载明评估项目共计18项：1、木地板含脚线8697．50元；2、厨房门（不含门框）2700元；3、门框6000元；4、顶面乳胶漆7339．50元；5、客厅叠级吊顶3614．15元；6、餐厅叠级吊顶1191．40元；7、过道吊顶1084．60元；8、卧室吊顶共计3197．50元；9、石膏线285元；10、乳胶漆墙面15592．50元；11、玄关柜4975元；12、厨房边柜500元；13、地柜600元；14、茶几800元；15、三门衣柜3825元；16、苏泊尔电压力锅100元；17、垃圾清运及保洁2500元；18、书房门3100元。原告预付评估费5000元。发条公司认为评估机构只是对财产损失评估，对财产损失状况、是否应当修复、如何修复未给出意见，家具可能只是稍微有一些损害，但评估的是整个家具的损失，对评估结论和本案的关联性持有异议。绿城公司认为原告对家中所有墙面和顶板重新装修不合理，且在施工工艺上，只需要将墙面薄薄铲除一层，再刷上涂料即可。原告称从2019年1月11日事故发生后至2019年12月17日庭审时其房屋一直空置，产生损失。原告提交租赁平台网络截图，证明同一小区同面积房屋月租金约15000元。原告另称其在2019年1月12日找清洁工人进行清洁，花费700元，在2019年11月13日再次发生反水事故后，再次找清洁工人清洁，花费700元。发条公司对清洁费不认可，认为原告未提交相关证据。以上事实，由房屋所有权证、评估报告等书证、照片、证人证言及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。物业服务企业根据业主的委托，负有管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的义务。本案中，原告房屋内出现大量污水，显然非原告自己用水不当造成，在排除屋顶漏水的情况下，本院有理由推定系地漏反水造成，并推定反水的原因系排水主管道堵塞造成，故认定发条公司作为物业服务企业未尽到物业管理职责，存在过错，应对原告的合理损失予以赔偿。原告不能证明绿城公司在本案中存在过错，其向绿城公司主张权利，本院不予支持。关于原告的损失。原告主张根据评估意见主张装修及家具损失66102元，其中包含房屋顶面、吊顶及石膏线损失，根据反水实际对房屋的损害情况，本院认为原告主张上述损失不尽合理，并根据家具的损害情况，在参照评估意见的基础上酌定原告装修及家具损失为49000元。关于房租损失，原告未能证明其房屋长期空置的合理性，考虑到原告家中两次发生反水，在一定程度上影响原告使用房屋，本院酌定该损失为5000元。关于清洁费，反水导致原告家中大面积被污水玷染，原告聘请人员进行清洁符合常理，本院酌定该费用为800元。关于评估费5000元，系原告合理损失，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、被告北京发条物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告武艳丽装修及家具损失49000元、房租损失5000元、清洁费800元、评估费5000元，以上共计59800元；二、驳回原告武艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4913元，由原告武艳丽负担2413元（已交纳），由被告北京发条物业管理有限公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蔡 峰审 判 员  杨 静人民陪审员  邵秀敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  马 悦