北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初13698号原告（反诉被告）：北京金阳阳超市，住所地北京市大兴区中关村科技园区生物医药产业基地新源大街15号。法定代表人：范震阳，总经理。委托诉讼代理人：范俊华，男，1962年9月6日出生，汉族，北京金阳阳超市员工。被告（反诉原告）：北京金福祥食品配料有限公司，住所地北京市大兴区黄村民营工业区内。法定代表人：杨爱民，执行董事。委托诉讼代理人：范春儿，女，1984年12月7日出生，汉族，北京金福祥食品配料有限公司职员。原告（反诉被告）北京金阳阳超市（以下简称：金阳阳超市）与被告（反诉原告）北京金福祥食品配料有限公司（以下简称：金福祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金阳阳超市的委托诉讼代理人范俊华，金福祥公司的委托诉讼代理人范春儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金阳阳超市向本院提出诉讼请求：1、请求判令金福祥公司赔偿妨碍我超市正常营业的违约金，按照每天500元（5000元的1%）标准计算至合同解除为止。2、请求判令金福祥公司赔偿我超市的经济损失6万元（2000元/天营业额×30%/天纯利润×100/天=6万元，计算至2019年5月初），货物过期经济损失8万元左右，合计14万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：金福祥公司与金阳阳超市于2010年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定金福祥公司将于北京市大兴区生物医药基地新源大街15号院房屋，面积83.6平方米出租给金阳阳超市，用于经营超市，租金5000元/年，租赁期限十年，自2010年9月1日起至2020年8月30日号止，双方权利义务等作了约定。原告与被告同一注册地址，同一大小门口出入，多年来双方关系融洽。自从被告新任法人杨爱民第一天上班就纠集组织策划雇用20多名保安及社会流氓团伙，于2019年1月21日早上9:00许，不论分说，不分青红皂白，用暴力行为无故将新源大街15号院大小门口上锁，禁止超市顾客出入，以强硬手段干涉超市正常营业，超市找金福祥公司沟通，但金福祥公司态度蛮横要求我超市腾房，在我超市向贵法院提起诉讼时间内，金福祥公司采用软暴力行为扰乱干涉对金阳阳超市进行堵门阻工，每天派保安24小时摆场示威，致使超市无法正常经营，停业至2019年5月初，严重的剥夺了金阳阳超市的经营权，双方签订的《租赁合同》还未到期，由于金福祥公司擅自违约不让金阳阳超市经营，其违反合同约定，给我方造成严重的经济损失，应承担违约赔偿责任，我方多次找金福祥公司无法协商解决，依法起诉至贵院，望法院依法审理，给予公正判决，支持我方诉讼请求。金福祥公司辩称：1、不同意原告的全部诉讼请求，答辩人与金阳阳超市已于2017年11月24日解除租赁关系。答辩人厂区严格按照国家规定、本市规定、本辖区本园区、本企业管理制度进行门卫安全值守、严格落实出入登记制度。答辩人没有义务更没有任何法律依据，违反国家规定、违反国家相关法律法规，为违规经营者、非法侵占者提供方便，变工业企业厂区为商业营业场所，为违规经营者开放企业大门，变工业厂院为五金建材门脸房。2、因金阳阳超市在答辩人厂区东侧临街“开墙打洞，违规经营”；2017年3月31日，答辩人被相关部门处罚，答辩人配合相关部门多次与金阳阳超市协商未果，2017年7月，超市的临街门面被相关部门联合执法强制封堵，当时金阳阳超市承诺迁址经营。但此后，超市人员范俊华逢人便称答辩人厂区为其个人投资建造，随即强行霸占答辩人厂区门卫室，变厂区门卫室为超市门脸房，并在门卫室乱涂乱画张贴非法小广告，又变超市为五金建材店继续经营。为保障答辩人企业厂区正常运营环境、维护答辩人合法权益，请求大兴区人民法院依法驳回金阳阳超市的全部诉讼请求。我方提出反诉，反诉请求：1、请求判确认金阳阳超市与金福祥公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求依法判令金阳阳超市腾出金福祥公司位于北京市大兴区新源大街15号厂区；3、请求依法判令金阳阳超市将其占用的房屋返还金福祥公司；4、请求依法判令金阳阳超市将堆放在金福祥公司位于北京市大兴区新源大街15号广区内的杂物及货物清空；5、请求依法判令金阳阳超市将其占用的房屋周围私搭乱建拆除并恢复原貌；6、请求依法判令金阳阳超市按每年2万元标准支付给金福祥公司自2010年9月1日至金阳阳超市腾退之日期间的房屋占有使用费。事实和理由：反诉人于2017年11月24日已与金阳阳超市解除租赁关系，背景为反诉人位于新源大街15号厂区内部广房因存在重大消防隐患，当时被政府相关部门联合执法做出“两断三清”处罚，自此，反诉人厂区范围内断水断电，所有租户、人员、货物、全部清退；超市经营人员范俊华、赵美菊向反诉人及管委会承诺不再经营，并与反诉人协商暂将货物存放于原租赁房屋内，待其处理完毕有货物以后在腾退出反诉人厂区。此后，超市经营人员范俊华逢人便称：其为反诉人公司唯一投资人控股股东、反诉人厂区全部房屋为期投资建造；随即强行霸占反诉人厂区门卫室，变厂区门卫室为超市门脸房，后又在反诉人厂区门卫室乱涂乱画张贴非法小广告，又变超市为五金建材店而继续经营。为保障反诉人企业厂区正常运营环境、维护反诉人合法权益，请求大兴区人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。金阳阳超市针对金福祥公司的反诉辩称：一、不同意金福祥公司的反诉请求，理由如下：1、双方有房屋租赁合同未到期，我方要求继续履行；2、金福祥公司只是单方口头说解除合同，双方并没有书面解除终止房屋租赁合同关系；3、不能以法人与股东变更而终止合同并要求腾退返还房屋；4、金福祥公司原法人范功俊因欠范俊华50万元未付，故不能终止合同，应该范功俊还清范俊华50万元后，合同才能终止，以房顶债，合情合理合法。二、金福祥公司以消防隐患整改为反诉理由与事实不符，不能成立，1、消防安全隐患整改是2017年要求金福祥公司院内二楼房屋整改，而不是超市一楼砖混结构；2、金福祥公司无故封锁公司大小门口影响超市正常营业是2019年的事，整改与房屋租赁合同无关；3、从2017年整改至2019年终止合同，从时间上不符合事实，更不符合法律规定；三、金福祥公司以开墙打洞为由终止合同与事实不符，超市没有开墙打洞，接手超市时就有此门，管理部门围墙与终止合同无关，金福祥公司要以开墙打洞为由终止合同，也是金福祥公司的过错，开墙打洞房屋出租给超市才导致超市不能正常营业，应赔偿超市的经济损失；四、金福祥公司反诉超市强行霸占门卫室与事实不符，门卫室从2010年9月1日就归超市所用，超市每年每月每天无偿为金福祥公司管理开关大小门至今，更谈不上超市强行霸占，有金福祥公司聘请协议为证，超市在2017年整改时，整改部门与金福祥都同意超市走门卫室朝南对外营业，不然当时就被取缔了；五、金福祥公司反诉称超市违规经营，非法小广告，用词不当，与事实不符，于情于理于法不成立，超市是合法的个体工商户，有营业执照，经营项目内容为证，理应挂牌营业，不属于违规经营及非法小广告，是合法经营者，受法律保护；六、金福祥公司反诉称，范俊华逢人便称厂区为其个人投资建造，范俊华个人投资建造开办工厂，管理经营正规两年后，才聘用范功俊经营管理的，哥俩口头协议约定四六分成，范俊华60%，范功俊40%，30年来至今未分成过，因双方分成款未分，全部投资于金福祥公司，20多年来全部由范功俊全权管理公司，因范功俊与杨爱民离婚，并把公司法人变更为杨爱民，公司性质发生了变化，范俊华这才意识到自己的权益被剥夺侵占，于2017年找范功俊要求利润分成，经计算，除厂房未分外，范功俊应该分成给范俊华348.6万元利润，范俊华多次找范功俊要钱，范功俊以没钱为由，范俊华被逼无奈，表示给50万元就行，范功俊才同意，给范俊华写了一份还款协议书，范功俊至今未付，所以金阳阳超市不同意终止合同腾退房屋，更不同意因金福祥公司法人变更及股东变更终止合同不偿还欠范俊华的50万元；七、金福祥公司封锁公司大小门口的真正主要原因是因夫妻之间争权夺利霸斗，新任法人杨爱民第一天上班想把原法人范功俊、范功俊父母及杨爱民自己儿子、儿媳妇、两个孙女赶出公司。杨爱民组织20多名保安及社会闲杂人员，采取强行手段封锁公司大小门口，这才影响剥夺了超市正常经营权益，不让超市对外营业，不是因为整改而终止合同，这才是真实原因。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月1日，金福祥公司与金阳阳超市签订《房屋租赁合同》，约定金福祥公司将该公司位于大兴生物医药产业基地新源大街15号院内83.6㎡租赁给金阳阳超市使用，租赁用途为经营、营业，租赁期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金5000元，于双方签字生效之日起一次性付清。金阳阳超市系个体经营，经营者范震阳，系该超市委托诉讼代理人范俊华之儿子，赵美菊系范俊华配偶。2019年1月31日，赵美菊向金福祥公司交纳2017年下半年房屋租金1万元，金福祥公司法定代表人杨爱民出具收据。后赵美菊到庭作证称：因收条没有公司公章及财务章，该笔款项系杨爱民与赵美菊之间的个人借款，不用于抵扣房屋租金。金福祥公司在庭审中同意该笔款项不作为租金。关于租金，金阳阳超市在庭审中先是称双方合同上写明的租金5000元是每年的标准，实际是每年2万元，合同价作低是为了少报税，后又称5000元是整个合同租赁期10年的全部租金且已经交清。在庭审过程中，金福祥公司先是认可租金为每年2万元，后又主张租金为每天每平米2.5元（2013-2018年间该区域平均租金价格）。经询问，金福祥公司出租给金阳阳超市的房屋没有取得建设工程规划许可证，其建设亦未经相关主管部门审批。关于金福祥公司的反诉请求中提到的金阳阳超市在使用租赁房屋过程中的封闭改造，依据金福祥公司提交的照片，金阳阳超市认可照片中楼梯下方的空间是超市进行封闭改造的，扩展的空间由超市使用，白色苫布是堆放的物品上盖的布，并非金福祥公司所说的棚子。金福祥公司原法定代表人范功俊出庭作证称：2017年5月8日之前，我是金福祥公司法定代表人，截止2017年1月1日，金阳阳超市的租金都是交清的，一年一交，按自然年计算，后来2017年因为有其他诉讼比较忙，租金就没有再收了，2017年5月金福祥公司法人变更，之后我也在没有收过租金了，具体超市租金是多少钱我记不清了。金福祥公司对证人证言不予认可，认为即使金阳阳超市支付了租金，也应该有收据、收条，主张超市一直没有交过租金。2019年12月11日，金阳阳超市申请撤回起诉。本院认为，根据法律规定，宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定；人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理。本案中，金阳阳超市撤回本诉案件的起诉，不违反法律法规的规定，其撤回起诉是真实意思的表示，应予准许。本诉撤诉后，反诉应当继续审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案租赁物所属厂房的建设既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故2010年9月1日金福祥公司与金阳阳超市签订《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。金阳阳超市应当从租赁房屋中搬出，向金福祥公司返还租赁房屋，并将金阳阳超市的物品从租赁房屋中搬离，金阳阳超市在使用过程中对楼梯下方空间进行的封闭改造应当自行拆除并恢复原状。关于占有使用费，金阳阳超市在庭审中先是认可租金每年2万元，后又主张合同约定了十年租金共5000元且已经全部交清，金福祥公司原法定代表人范功俊出庭作证时自述租金为每年收取，故对金阳阳超市关于十年租金共计5000元且已全部交清的抗辩意见本院不予采信，且10年租金共计5000元也不合常理；金福祥公司在庭审中先是认可租金为每年2万元，后又主张应当按照每平米每天2.5元的标准计算，参考金福祥公司提交的2016年范功俊与案外人签订的租赁合同约定的租金标准可知，本案中金阳阳超市年租金2万元并无不妥。范功俊作为金福祥公司原法定代表人，认可在其作为法定代表人期间金阳阳超市按时交纳租金至2016年12月31日，此后，金阳阳超市一直没有交纳过涉案房屋的占有使用费，故其应当按照每年2万元标准支付2017年1月1日起至实际腾退返还房屋之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、北京金阳阳超市与北京金福祥食品配料有限公司2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京金阳阳超市于本判决生效后十日内腾退并返还从北京金福祥食品配料有限公司处租赁的房屋；三、北京金阳阳超市于本判决生效后十日将堆放在北京金福祥食品配料有限公司院内的杂物及货物搬离；四、北京金阳阳超市于本判决生效后十日将改造建设的位于北京金福祥食品配料有限公司院内的自建部分拆除并恢复原状；五、北京金阳阳超市于本判决生效后十日支付北京金福祥食品配料有限公司自2017年1月1日至实际腾退返还之日的占有使用费（按每年20000元标准计算）；六、驳回北京金福祥食品配料有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费1050元，由北京金福祥食品配料有限公司负担550元（已交纳），由北京金阳阳超市负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十二月十七日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜