淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初3514号原告（反诉被告）：杨某，男，1993年2月12日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王海燕，江苏律轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安XXX房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区XXX名苑23幢商业附房S-103。法定代表人：漆贯凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：XXX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王海燕，被告XXX公司委托诉讼代理人周向荣到庭参与诉讼。后本案因案情复杂，转为普通程序，继续公开开庭进行审理。原告杨某及其委托诉讼代理人王海燕，被告XXX公司委托诉讼代理人周向荣到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交付案涉房屋并承担逾期交房违约金156180元（自2015年9月1日起至2018年9月1日，以57万元为基数，按日万分之二计算）；2、依法判决被告协助原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将XXX名苑21号楼1单元601室商品房出售给原告，房屋总价57万元。但原告不支付首付款，首付款28.5万元约定由被告法定代表人漆贯凯抵扣原告姑父漆海浪的借款，余款28.5万元由原告办理按揭贷款，同时约定被告应于2015年8月31日向原告交付房屋，如逾期按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订时，被告向原告开具了首付购房款28.5万元的发票。之后，原告办理了余款按揭贷款。2014年2月13日，原告缴纳了购房契税，但至今，被告未向原告交付房屋及办理过户手续，故原告提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告（反诉原告）XXX公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，其陈述的部分不是事实。案涉房屋原告至今仅仅通过按揭贷款向被告支付了28.5万元，其余款项至今未支付。按照双方合同约定，原告无权向被告要求交付房屋，且原告违约应当承担逾期付款的违约责任，被告不应当承担逾期交房的违约责任，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）XXX公司向本院提出的反诉请求为：1、依法判决解除双方签订的关于购买XXX名苑21号楼601室房屋的商品房买卖合同，反诉原告退还通过银行按揭收到的购房款28.5万元；2、依法判决反诉被告承担逾期付款违约金11400元；3、反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。诉讼过程中，XXX公司变更第二诉讼请求为：依法判决反诉被告承担逾期付款违约金11.4万元。事实和理由：反诉被告的姑父漆海浪与反诉原告法定代表人系亲兄弟，反诉被告想在淮安买房，因暂时无钱，遂通过漆海浪与反诉原告法定代表人漆贯凯沟通，称首付款暂时不付，待2014年12月31日前付清，通过按揭贷款先支付给反诉原告部分款，反诉原告表示同意，双方于2014年1月22日签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，但至今反诉原告多次催要，反诉被告仍未支付首付款，但反诉原告考虑到特殊的亲戚关系，一直未进行诉讼，直至2019年6月28日突然收到法院送达的材料，反诉原告对反诉被告的做法太吃惊，而根据双方合同约定：只有买受人付清房款，才可以向出卖人主张交房义务，故反诉原告提起反诉，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）杨某反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，部分也不是客观事实。反诉被告向法庭提供了反诉原告出具的预售购房款发票且也办理了房屋按揭贷款，反诉原告也收到了相应的余款。一系列证据足以证明反诉被告与反诉原告的商品房买卖合同约定的付款义务已经全部履行完毕。而反诉原告并没有按照合同约定向反诉被告交付房屋，事实上反诉原告开发的所有房屋都未能按照合同约定交付，逾期大概在2年多。而在反诉原告的房屋具备交付条件时，刚好反诉原告的法定代表人与漆海浪因为借款结算问题产生了隔阂，因而没有配合反诉被告交付房屋。同时从合同约定的支付首付款时间和已付款票据时间吻合一致，反诉被告向法庭提供了其姑父漆海浪与反诉原告法定代表人的经济往来明细以及微信对账情况佐证了反诉被告在本诉中事实理由，因此反诉被告不存在未付首付款的事实，而是反诉原告违背诚实信用不按照约定履行。再者反诉原告在与被告姑父漆海浪在其他案件中拿复印件结算，条据系其自己单方书写伪造，在反诉被告姑父漆海浪宝马车辆挂靠在反诉原告法定代表人另外开设的XXX交通工程有限公司名下并且办理公正手续，对于基本事实，对方予以否认并且向法院提出了反诉，庭后漆海浪也向法庭提供了工商登记车辆登记信息，足以证明反诉原告法定代表人不尊重事实，明显撒谎，与本案套路一样。同时反诉原告所主张反诉请求已超过诉讼时效，请求法庭驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换及质证并结合本院职权调取的证据，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2014年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号1031910000437），约定被告将其开发的XXX名苑21号楼1单元601室商品房出售给原告，房屋合同价款为57万元，其中合同第六条约定付款方式为按揭贷款；买受人签订本合同时支付首期房价款，人民币贰拾捌万伍仟圆整（小写：285000元），余款人民币贰拾捌万伍仟圆整（小写：285000元）由买受人于2014年1月29日前向银行申请按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）项规定逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；第2款第（1）项规定逾期30日后买受人仍未付清房屋余款，出卖人也可以选择不解除合同，买受人除应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金外，买受人应在10日内付清房屋余款，否则交房期满，出卖人可以此抗辩不交付房屋，且不承担逾期交房的违约责任，只有买受人付清房款才可以向出卖人主张交房义务。第八条约定出卖人就在2015年8月31日将经验收合格的商品房交付买受人。第九条规定规定了出卖人逾期交房的违约责任，其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条规定出卖人应当在交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告并未向被告实际支付案涉商品房首付款，但被告于合同签订当日即2014年1月22日向原告出具了预收购房款28.5万元的发票（票号03466901）。2014年2月13日，原告向税务机关缴纳了房屋买卖契税5700元。2014年3月14日，原告与中国农业银行股份有限公司淮安城北支付签订了借款合同，借款金额28.5万元，借款期限300个月，以本案案涉房屋作为抵押，被告为该借款抵押合同提供担保。自2014年6月份起，原告按借款合同约定按月向所涉银行偿还借款本息至今。庭审中，被告认可于2014年5月份已收到上述借款合同约定的按揭贷款28.5万元。另查明，案涉房屋于2017年2月28日经竣工验收合格，现所有权登记在被告XXX公司名下，系首次登记，根据不动产登记簿载明内容显示，案涉房屋未设立其他物权，亦无预告登记或异议登记情形。关于双方当事人争议的事实，本院认定如下：1、原告为证明案涉房屋首付款约定由被告法定代表人漆贯凯抵扣原告姑父漆海浪的借款，且已实际履行。向本院提交了被告法定代表人漆贯凯与漆海浪的微信聊天记录及双方经济往来借款及利息明细表。被告庭审中质证不予认可，但其后在对原告所举微信记录原件质证时亦认可表格为其法定代表人所发，且所发表格中确实记载有杨某28.5万元购房款这一笔。该事实经本院向被告法定代表人核实，亦确认所涉微信聊天记录确系其漆海浪聊天内容，其中“按这个算，是1566”确系其回复漆海浪，记录中表格内容是其与夫人确认的，大致这样，后虽又陈述该内容仅为双方对账的中间过程，最终数字1370万元并不包含杨某房款，但其并未向法院明确所称最终数字1370万元具体明细，亦未举证证明即已排除杨某房款。本院综合双方当事人举证、质证及结合其他事实后认为，漆海浪与被告法定代表人在双方对账时将杨某房款一并结算具有高度可能性，应当认定原告所主张房款已实际抵扣事实成立；2、被告XXX公司为证明其同意原告延期支付首付款至2014年12月31日，向本院提交落款签名为杨某的欠条一份（落款日期2014年1月22日），原告质证认可签名及指印的真实性，但不认可欠条内容的真实性，认为系其先签字后将内容打印上去的，并申请对内容与签名形成时间进行鉴定，后经本院询问司法鉴定部门，由于该欠条主体内容除合同编号外均为打印体，对其形成时间与原告签名时间无法比对鉴定。在本院向其原告告知上述情况后，其亦未能提供其他证据佐证其主张，故本院在对该欠条审查并结合双方举证、质证情况后，对该欠条予以采信，确认案涉房屋首付款延期至2014年12月31日前支付的事实。本案的争议焦点为：一、案涉房款抵扣行为是否能认定为原告履行了支付案涉房屋首付款的义务；二、原告主张被告交付案涉房屋及办理所有权变更手续条件是否成就；三、被告是否存在逾期交房情形及相应违约金应否支付；四、被告反诉请求解除合同应否支持；五、被告反诉主张逾期付款违约金主张能否支持。本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。关于争议焦点一，根据查明事实原告在签订案涉合同时虽未向被告实际支付购房首付款28.5万元，但原告姑父漆海浪与被告法定代表人漆贯凯于2017年12月9日对账时已对该房款抵扣结算。结合被告法定代表人漆贯凯陈述其亲友到其公司购房均有首付款抵扣优惠，应认定该抵扣结算系被告法定代表人履行职务行为，对被告XXX公司产生法律效力，故上述对账结算应视为原告已向被告履行支付首付款的义务。关于争议焦点二，由于案涉房屋已竣工验收合格，也无其他物权纠纷，且原告已履行了支付全部合同价款的义务，合同所附条件已经成就，被告有义务向原告交付案涉房屋，并依照合同约定在交付案涉房屋后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故对原告被告交付案涉房屋及办理所有权变更手续的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，首先，根据查明事实，案涉房屋于2017年2月28日方才经竣工验收合格，其在合同约定的2015年8月31日前事实上不能履行向原告交付房屋的义务。但由于合同约定交房期限前，原告并未实际履行付清房款的义务，直至2017年12月9日方才以抵扣方式履行完毕，而案涉合同第七条第2款第（1）项买房人逾期付款责任中规定“只有买受人付清房款才可以向出卖人主张交房义务”，故自2017年12月9日起，原告方才有权向被告主张交付房屋，而原告并未举证证明此后已向被告催告交房直至提起本案诉讼，故而不足以认定在本案诉讼前被告存在逾期交房情形；其次，案涉合同第七条第2款第（1）项同时约定了“逾期30日后买受人仍未付清房屋余款，出卖人也可以选择不解除合同，买受人除应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金外，买受人应在10日内付清房屋余款，否则交房期满，出卖人可以此抗辩不交付房屋，且不承担逾期交房的违约责任”，现根据双方合同及原告出具的欠条，双方已变更了合同关于首付款支付期限的约定，首付款应于欠条约定的2014年12月31日前支付，但原告并未能在欠条约定合理期限内付清房款，故被告有权依上述合同条款约定不支付逾期交房违约金。现原告主张自2015年9月1日起至2018年9月1日期间的逾期交房违约金，依据不足，应不予支持。关于争议焦点四，首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。具体到本案，被告以原告逾期付款为由主张解除案涉商品房买卖合同，但并未举证证明至本案诉讼前其已催告原告支付购房款，且亦无证据证明原告已催告被告行使解除权，自解除权发生之日即2014年12月31日起至今，已逾一年，解除权已消灭；其次，原告逾期付款后，被告并未向主张还款，反而接受了原告的逾期付款即上述所述的对账结算，其行为表明案涉合同继续履行，现被告以原告逾期付款为由主张解除合同，理应不予支持。故被告主张解除合同，本院不予支持。关于争议焦点五，由于原告出具的欠条中明确约定了如其逾期不还清房款，其承诺自愿按案涉合同房屋总价20%向被告支付违约金，并承诺放弃要求降低的权利。该约定是双方对案涉商品房买卖合同的补充和变更，逾期付款违约金应按该约定计算。现根据查明事实，原告虽已履行了支付案涉房屋首付款的义务，但已然逾期。即使如原告所述双方在签订合同时作出首付款以借款抵扣的约定，但并不能据此认定原告即不用再支付该款项，只是支付的方式由直接支付转化为抵扣形式，只有待抵扣实际发生，方可认为首付款支付义务履行完毕，故约定之时并不能视为款项已支付。同时如认定约定之时即为付款之时，也与原告向被告出具的欠条内容相互矛盾，故原告应依约承担逾期付款违约责任，现被告主张其按约定承担逾期付款违约金11.4万元，并无不当，本院予以支持。综上，本案调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将XXX名苑21号楼601室商品房交付原告（反诉被告）杨某；二、自XXX名苑21号楼601室商品房交付原告（反诉被告）杨某之日起90个工作日内，被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司将该商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；三、原告（反诉被告）杨某于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司逾期付款违约金11.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）杨某其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费3424元，由原告（反诉被告）杨某负担1712元，由被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司负担1712元。反诉案件受理费2873元，由原告（反诉被告）杨某负担1436.5元，由被告（反诉原告）淮安XXX房地产开发有限公司负担1436.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安市清江浦支行，账号：62×××50）。审 判 长  彭德宝人民陪审员  朱东建人民陪审员  韩晓飞二〇一九年十二月十二日书 记 员  董理雯附：相关法律条文及相关司法解释1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。