广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3321号原告：吴柯钠，男，1983年6月20日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：张升，该公司员工。委托诉讼代理人：张文娇，该公司员工。原告吴柯钠与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴柯钠的诉讼代理人杨丽华、钟敏瑶，被告万达公司的诉讼代理人张升、张文娇到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请60日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告吴柯钠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金72352元（以总房款2115545元为基数，按每日0.02%的标准，从2018年9月9日起暂计至立案之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月23日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定由原告向被告购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府（1区2栋）*房，房屋总价款2115545元。合同第十三条约定：被告应在2018年7月10日前将涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交楼，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：…（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。合同签订当日，双方签订附件七《本合同补充协议》，补充协议第六条第二款约定：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建设工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。原告认为，双方签订的《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的，没有与原告协商，属于格式条款。而第六条第二款的规定免除了被告应取得涉案房屋供水、供电、供气永久使用的基本责任。原告已付清全部房款，且合同约定的房屋交付时间已至，但原告到房屋验收时，发现被告无法出具供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，无法将符合交付条件的房屋交付给原告使用。据原告了解，被告在2018年年底尚未接通燃气。原告认为，房屋是以居住为目的，具备正常水电燃气设施是居住生活的必备条件，被告未能提供供气、供电的情况下，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，不能视为交付的房屋已经符合交付条件，应视为被告逾期交楼，应承担违约责任。根据购房合同范本，逾期交房的违约金一般都是每日按万分之五的标准，被告在《补充协议》第六条第四款将逾期交楼违约金标准变更为每日万分之一。购房合同范本是由相关房屋管理部门起草，合同约定的逾期交房违约责任相对合理，被告却将逾期交房的违约金标准调低为万分之一，该约定将会无法弥补因逾期交房给原告带来的损失。因此，原告要求被告按照万分之二的标准，向原告支付逾期交房违约金。综上，原告认为被告应当承担逾期交楼的违约责任，逾期交楼违约金应以总房款为基数，按每日万分之二的标准，从应付房屋的次日起计至涉案房屋取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等相关资料并符合合同约定的交付条件止。为保护原告的合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请。被告万达公司辩称，一、双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，经双方协商一致后订立，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效：1、格式合同并非一律无效；2、涉案买卖合同及附件系当事人真实意思，未免除被告应取得涉案房屋的供电、供气的基本责任，只是增加了因市政施工客观原因导致开通延误，开发商无需承担违约责任的条款。二、我方在获取土地时已缴纳城市基础设施配套费用，且已在交付前合理时间内完成红线内燃气、用电配套工程竣工，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，涉案房屋符合约定交付条件，被告不应承担逾期交房违约责任。三、涉案房屋所在地块红线内燃气管道工程已验收合格，并取得书面证明文件。燃气管道验收合格后一段时间不能开通燃气是因为市政修路施工影响红线外的市政燃气管道接驳进入小区所导致，按照合同约定，被告无需承担违约责任。四、涉案房屋所在地块红线内电力设施已验收合格，并取得书面证明文件。交付之日至验收合格之日（2018年11月29日）的期间，是因市政电站及设施建设迟延导致竣工验收迟延，且该期间被告一直提供稳定用电，按照合同约定，被告不应承担违约责任。五、原告要求按照总房款的日万分之二的标准，暂计至立案之日的违约金计算方式，无任何依据，应不予支持。六、被告已按合同约定履行收楼通知手续，原告未办理收楼交付手续，被告不应承担违约责任。综上，涉案商品房买卖合同及附件合法有效，不构成格式条款。我方已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》，房屋符合约定交付条件。燃气、用电在验收后一段时间内不能开通使用是市政施工原因导致，现燃气、用电已实际开通，早已具备居住使用条件，按照合同约定，被告不应承担逾期交楼违约责任，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：万达公司是广州市花都区叶榕街3号雪域华府项目的开发商，在向吴柯钠出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年1月23日，吴柯钠（乙方、买方）与万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区叶榕街3号雪域华府（1区2栋）*房，房屋用途为住宅，建筑面积119.47平方米，总金额2115545元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年7月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。附件七为本合同补充协议，补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第2点：双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交楼责任。第5点：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金、到期按揭贷款本息或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。第6点：该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。第7点：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方在此同意给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于配套设施设备的补充约定：双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关设施、设备，甲方无需事先通知乙方或取得乙方同意。乙方对此无异议，且不提出任何主张。本项目中的燃气设施、电力设施、自来水设施、供暖设施和消防设施（如有）等配套，按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置及样式等以实际交付时为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无需实现告知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套的相关事宜向甲方索赔或要求退房。双方明确，该房屋的上述电力设施、自来水设施、电话通信等设施如在该房屋交付时未能达到条例条件，双方一致同意按以下方式处理：甲方继续采取措施以使上述设施达到条件，但乙方不因此要求甲方承担违约责任或赔偿责任。合同签订后，吴柯钠按约定向万达公司支付了全部购房款。万达公司于2018年6月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。万达公司于2018年7月8日向吴柯钠邮寄发出入伙通知书，通知吴柯钠于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。万达公司在2018年7月10日在南方都市报以公告形式通知雪域华府的业主在上述时间办理入伙手续。吴柯钠以涉案房屋未能接通永久用电及燃气为由拒绝收楼。万达公司认为涉案雪域华府小区在2018年3月23日与供电局签订供电方案（高压），2018年7月24日取得专变验收，2018年11月29日取得公变验收。因市政电站网点不足，改由新建的三东变电站为涉案小区供电，且曙光南路的电缆沟建设缓慢未完成等市政原因，影响涉案小区的电力设备的验收。受市政影响期间，涉案小区采用永久用电临时接入方式提供用电，万达公司已为业主安装入户电表。万达公司为此提交了供电方案、客户受电工程竣工检验意见书（专变）、客户受电工程竣工检验意见书（公变）、供电的电站及涉案小区的位置示意图、关于加快推进花都万达文化旅游城永久用电相关事宜的函、花都区政府网站关于新建三东电站为万达城供电的报道、2018年3月份第二次万达旅游城业扩配套工程协调会议纪要【花纪[2018]34号】及关于花都万达城B1商住楼项目永久用电临时接入申请的复函拟证实其上述主张。其中，万达公司于2018年3月23日与花都供电局签订《供电方案（高压）》，约定B1地块由旅游F14、文旅F25供电。2018年4月3日，花都供电局向万达公司复函，B1地块项目由220千伏文旅站和110千伏旅游站新出1回10千伏馈线供电……目前，花都中轴线区域由于在建变电站站址用地和配套同步建设电力管沟交付滞后、规划变电站选址无法落地等问题，区内仅有三个变电站项目可进场施工，且年内仅有三东站可竣工投运。……我局在建110千伏三东站已基本完工，预计在2018年5月中旬竣工投运……。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。万达公司认为燃气管道工程在2018年6月15日已竣工验收合格，红线内的工程其已在合同约定的交付时间前完成竣工验收，而红线外市政公共服务燃气、水电配套应由政府、公共服务单位及时铺设、接驳，而花都大道、珠三角城际新白广等市政项目的施工，影响涉案房屋所在小区红线外的市政平步大道、曙光路的燃气管道建设，导致小区燃气管道无法接驳市政燃气管道，该情况不可控制。万达公司为此申请本院向广州新奥燃气有限公司及花都区供电局调查取证。本院经向广州新奥燃气有限公司及花都供电局发函查询相关情况，广州新奥燃气有限公司回函称自2016年5月25日起，我司跟随该道路同步铺设燃气管道，至2017年8月18日完成曙光北路管道工程建设及竣工验收工作（平步大道至杜鹃三街段），并具备接驳通气条件。由于花都大道（机场北进场路口至红棉大道段）扩建改造工程建设需要，曙光北路新建下穿式隧道，需要将我司已建横跨曙光北路埋地管线断开，待曙光北路下穿隧道建成后再进行二次迁改，以上管段暂时无法接驳，直至2018年6月28日第二次迁改完成后接驳成功。杜鹃一街燃气工程为连通万达城住宅B1地块支管项目，跟随新建市政道路同步敷设。由于市政道路开工建设较晚，燃气管道无法提前接入B1地块，该段燃气工程开工时间2018年6月22日，竣工时间2018年9月24日，与曙光北路主管道连通时间为2018年9月29日。花都供电局回函称涉案B1地块住宅小区居民永久用电工程于2018年11月29日竣工验收合格，具备居民永久用电接入条件。本院于2018年5月10日组织吴柯钠及万达公司对于上述复函进行质证。对于供电局的复函，吴柯钠确认B地块的验收时间，但认为复函中未明确永久用电的接通时间；万达公司认为系因为市政管网线路施工的延迟造成房屋的用电无法达到正常使用条件，其无需承担违约责任。对于燃气公司的复函，吴柯钠认为该复函并未明确燃气接通时间；万达公司认为该复函显示的是红线外的竣工时间，不是红线内的竣工时间，且该函证实燃气无法开通系因为燃气市政管道迁改导致。吴柯钠主张涉案小区直至2019年5月6日才具备永久用电，并为此提交了电话录音拟证实其主张。万达公司对于该证据不予认可。此后，吴柯钠又提出不能将涉案小区的永水工程申请报装证明时间即2018年6月27日作为居民永久实际使用水的通水时间。吴柯钠为此提交了广州市花都区自来水有限公司出具的花水信复[2019]12号《关于反映万达城小区永久水表问题的处理意见》，该意见中载明，根据广州万达文化旅游城投资有限公司报装永久用水申请，我公司分别于2017年9月、2018年6月对万达城小区A、B住户区注册总水表进行通水。后经我公司核查发现，A、B区注册总水表后存在管网用水不规范的情况，我公司已将相关问题及整改简易函告万达文旅城投资有限公司。目前该公司正着手开展整改准备工作。待其整改合格后，相关各方进行总分表现场截数工作，并完成终端用水户资料移交手续后，才能由我公司负责对住户独立水表进行抄表到户、终端计费。吴柯钠还提交了大连万象美物业管理有限公司广州万达城分公司雪域华府B1区物业服务中心于2019年7月10日发出的《关于办理水电开通手续的温馨提示》。万达公司对于吴柯钠提交的上述证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，但认为水表是否抄表到户不影响业主对永水的使用，不能以此否认万达城小区B住户区已完成接通永水且已能满足业主使用的事实。本院经向广州市花都区自来水有限公司发函查询涉案小区B区何时具备永久用水使用条件。广州市花都区自来水有限公司回函称，广州万达文化旅游城投资有限公司住宅楼自编B1区在2018年6月27日办理自来水总表永久用水报装并通水。吴柯钠及万达公司对该回函无异议。另查明，万达公司主张其一直有通过电话等方式催促吴柯钠办理收楼手续。吴柯钠主张其曾到涉案小区，想办理收楼手续，但因物业公司要求其支付物业管理费否则不予办理收楼手续，而未能收楼。至法庭辩论终结前，万达公司及吴柯钠均未提交证据证实其上述主张。吴柯钠至今仍未办理收楼手续。本院认为，吴柯钠与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案房屋何时符合交付条件；二、万达公司是否应承担逾期交楼违约责任；三、违约金标准问题；四、违约金计算期间问题。关于焦点一，商品房买卖合同补充协议第六条第2点虽然对本合同第十二条约定的交房条件变更为甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。但万达公司取得竣工验收备案表时，涉案房屋的永久用电及燃气并未接通，根据花都供电局及广州新奥燃气有限公司的回函，涉案房屋具备永久用水使用条件的时间为2018年6月27日，在2018年9月29日接通燃气，具备永久用电接入条件的时间为2018年11月29日。因此，涉案房屋具备交付的时间应为2018年11月29日。吴柯钠主张涉案房屋直至2019年5月6日才具备永久用电，但其提交的证据不足以证实其主张。对此，本院不予采信。关于焦点二，吴柯钠作为买受人依约支付了全部购房款，万达公司作为出卖人应按合同约定向吴柯钠交付房屋，且万达公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。合同约定房屋交付的时间为2018年7月10日，交付条件为取得建筑工程竣工验收备案文件。合同补充协议第六条第5点约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政二线工程或措施而引起房屋延期交付。……同焦点一所述，合同虽约定房屋交付的唯一条件为取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，但同时还必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。涉案房屋于2018年11月29日达到四通条件，该时才具备交付标准。新奥燃气公司的复函明确涉案房屋未能在合同约定的交付时间通气是因市政工程原因导致。平步大道与曙光南路进行施工系客观事实。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的交付时间具备永久用电使用条件系因市政工程导致。但万达公司在涉案房屋符合交付条件后应再次通知吴柯钠办理收楼手续。万达公司未提交证据证实其曾再次通知吴柯钠办理收楼手续。故万达公司仍应向吴柯钠承担逾期交楼违约责任。关于焦点三，违约金标准问题。合同补充协议第六条第7点约定：（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合同已约定逾期交房违约金的计算标准为按已交购房款的日万分之一计算。吴柯钠要求按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。关于焦点四，合同约定的交付时间为2018年7月10日。合同附件六第六条第7点（1）约定了60天的宽限期，故万达公司最迟应于2018年9月8日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给吴柯钠。万达公司提交的证据足以证实涉案房屋未能在合同约定的时间符合交付条件系因市政工程导致。故在2018年9月9日至11月29日期间，吴柯钠要求万达公司承担逾期交楼违约责任，本院不予支持。万达公司于2018年7月8日向吴柯钠发出入伙通知书，通知吴柯钠于2018年7月10日-2018年7月20日期间收楼。此时，涉案房屋并不具备交付条件。万达公司未提交证据证实其在涉案房屋符合交付条件后，曾通知吴柯钠办理收楼手续。涉案房屋于2018年11月29日符合交付条件。本院于2019年5月10日组织双方对相关复函进行质证。吴柯钠此时已知悉涉案房屋于2018年11月29日符合交付条件，应在合理时间内尽早办理收楼手续，防止损失扩大。但吴柯钠至法庭辩论终结前仍未办理收楼手续。故本院酌定，逾期交房违约金计算至2019年5月17日。此后的逾期交房损失，系吴柯钠未能及时采取有效措施导致的扩大损失，应由其自行承担。吴柯钠主张因物业公司致使其无法收楼，但未能提交证据证实其主张。本院对此不予采信。万达公司逾期交房169天（2018年11月30日至2019年5月17日），应向吴柯钠支付的逾期交房违约金为35752.71元（2115545元×0.01%×169天）。吴柯钠要求万达公司支付35752.71元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴柯钠支付逾期交房违约金35752.71元；二、驳回原告吴柯钠的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1608.8元，由原告吴柯钠负担915元，被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担693.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文审 判 员  吴海萍人民陪审员  曾桂妹二〇一九年十二月九日书 记 员  李晓君利文智张丽彬