四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1595号上诉人（原审被告）：唐红，男，1957年11月11日出生，汉族，住达州市达川区。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王琴，女，1959年2月3日出生，汉族，住达州市达川区南外。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段玉，女，1971年2月5日出生，汉族，住达州市通川区。委托诉讼代理人:曹燕华,达州市正大法律服务所法律工作者。原审被告：唐沐佳琪，女，2016年4月8日出生，汉族，住达州市通川区。法定代理人：贾洁瑛（唐沐佳琪之母），女，1995年7月6日出生，汉族，住达州市通川区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司达州通川支行，住所地达州市通川区来凤路8号。负责人：谢先华，该支行行长。委托诉讼代理人：曾庆斌，1962年12月22日出生，汉族，系该支行工作人员。上诉人唐红、王琴因与被上诉人段玉以及第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行（以下简称工行达州通川支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐红、王琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判为驳回被上诉人段玉的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人唐红、王琴是案涉房屋的权利人；案涉房屋的首付款、按揭款、装修家具家电款、物业费均由上诉人支付，上诉人一直合法占有案涉房屋，上诉人还与唐继于2017年3月签订《房屋买卖合同》；2.被上诉人段玉仅享有合同债权；根据《继承法》第2条规定，上诉人作为继承人无需办理登记即取得诉争房屋物权所有权，被上诉人段玉享有的合同债权并不能优先于法定继承人的所有权，不能要求上诉人转移房屋所有权；3.上诉人既是案涉房屋的物权实际权利人，亦是买卖合同关系中的权利人，所以被上诉人段玉的合同客观上不能继续履行，被上诉人段玉只能主张返还房款的债权；4.根据合同法第130条规定，本案上诉人作为继承人不是被上诉人段玉主张的买卖合同当事人，上诉人没有义务协助转移登记；5.本案未查明唐继与贾洁瑛的离婚协议中对诉争房屋的约定。段玉向一审法院起诉请求：1.判决原告段玉与被告唐红、王琴、唐沐佳琪的被继承人唐继2018年9月28日签订的《存量房买卖合同》有效；2.判决原告段玉代唐继偿还第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行的购房按揭贷款后，第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行即申请解除对位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房的抵押登记；3.判决被告唐红、王琴、唐沐佳琪协助原告段玉将位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房一套（合同备案号：2015081500005，建筑面积115.17平方米）产权变更至原告段玉名下。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，4.判决位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房产权归原告所有；5.判决被告唐红、王琴、唐沐佳琪将位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房予以腾退并交付原告。一审法院认定事实：唐继系被告唐红、王琴之子。唐继与贾洁瑛于2015年9月9日登记结婚，于2016年4月8日生育一女唐沐佳琪，又于2017年12月20日协议离婚。2015年8月15日，唐继与达州宏义房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定唐继以房屋总价635739元购得位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋（预测建筑面积115.17平方米）一套。首付款255739元，另38万元唐继在第三人工行达州通川支行处贷款支付，并与其签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额38万元，唐继用所购前述房屋作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记。2018年9月28日，唐继（甲方）将前述房屋出售给段玉（乙方），当日，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定，1.房屋总价95万元，2.签订合同时付定金40万元，3.首付款19万元，待甲方将房屋公证到乙方名下后支付，4.尾款36万元待甲方归还银行按揭款当日支付，5.甲乙双方应在2018年11月30日前往房屋交易中心办理（过户、更名）手续，6.甲方于2018年10月15日办理房屋交割手续。合同签订次日，段玉通过建设银行向唐继转账40万元，2018年10月30日，段玉通过工商银行向唐继转账18万元，唐继均向段玉出具了收条。2018年11月9日，段玉通过微信向唐继转账1万元，唐继在微信聊天中谈到了向段玉交付房屋和办理过户事宜，而后却未向段玉办理房屋交付，又未归还银行按揭贷款。2019年3月11日，唐继在其家中死亡。达州达房会电子商务有限公司于2019年6月4日出具证明，证明内容为：买方段玉与卖方唐继于2018年9月28日在我公司签订关于卖方所有的达州市通川区北外张家坝江湾城一期28栋2单元601号“存量房买卖合同（编号：0000156）”。双方原计划约定2018年10月15日前办理交房；2018年11月30日前办理过户手续。后由于卖方唐继的原因，该房产至今未办理产权过户手续，也未交房。情况属实。一审另查明，截止2019年5月21日，唐继下欠工行达州通川支行按揭贷款本金340342.07元，下欠利息3235.02元。一审法院认为，2018年9月28日，原告段玉与唐继签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，因此，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效，应受法律保护，各方均应依约享受权利和履行义务。原告按约支付了购房款59万元，唐继未按约向原告履行房屋交付、产权过户，属于违约，其应遵照合同约定履行应负义务，但其于2019年3月死亡。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，唐继的继承人在唐继死亡后应对合同义务予以承继，继续履行《存量房买卖合同》，原告亦应按照合同约定向被告支付房屋尾款，各被告有义务向第三人工行达州通川支行还清按揭款，并协助原告办理房屋交付、产权过户手续。本案中，原告要求代唐继偿还其在第三人工行达州通川支行处下欠的按揭贷款本息以涤除抵押权，不违背法律法规的强制性规定，贷款本息截至2019年5月21日合计为343577.09元（340342.07元+3235.02元）。若原告代为偿还按揭款金额高于房屋尾款，超出部分应由其自行承担，若低于尾款数额，原告段玉与被告应另行办理结算。抵押权涤除后位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋归原告段玉所有。被告王琴关于对诉争房屋虽登记在唐继名下，但实际权利人为王琴，所以诉争房屋不是唐继的遗产，原告向被告主张权利缺乏事实依据，其已对诉争房屋提起确权之诉，本案应当中止诉讼等抗辩意见，不予采纳。其理由如下：一、其涉诉房屋原《商品房买卖合同》所载明的买受人是唐继，购房款收据所载明的交款人是唐继，该房备案登记在唐继名下及抵押借款合同的借款人和抵押人均是唐继。且该房实际由唐继使用，在其出售时并将《商品房买卖合同》及购买款收据等原件一并给予原告，原告已按合同约定支付了对应价款，且其合同约定房屋总价95万元符合市场价格。二、被告王琴未提供相关证据证明系借唐继之名购买涉诉房屋，该房首付款虽是通过王琴银行帐户转帐支付，但基于王琴与唐继系母子关系，不排除该行为是赠与或代付等。被告唐红、王琴位于达州市达川区南外汉兴北街158号2单元5楼2号集资房一套和达州市达川区南外仙鹤路丽天大厦18楼6号房屋一套，并一直在丽天大厦18楼6号房屋居住，王琴并非刚需购房，因此，其涉诉房屋系实际权利人王琴的理由不成立。即便该房首付款系王琴代付，王琴与唐继之间形成的是另一法律关系，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告段玉与唐继于2018年9月28日签订的《存量房买卖合同》有效；二、原告段玉于本判决生效后次日偿还唐继下欠第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行的贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行即行申请解除位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋的抵押登记；其抵押权涤除后位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋归原告段玉所有；三、被告唐红、王琴、唐沐佳琪于位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋抵押权涤除后三日内协助原告段玉办理该房屋的交付及产权过户登记。案件受理费13300元，减半收取6650元，保全费3470元，合计10120元，由被告唐红、王琴、唐沐佳琪负担。二审中，唐红、王琴提交新证据：1.中国工商银行存款凭条，证明争议房屋的按揭款由上诉人支付。2.三份证明，①达州市通川区北外镇张家坝社区居民委员会证明唐红、王琴购买了本案诉争房屋并长期居住；②达州市达川区三里坪街道四合社区居民委员会证明唐继生前系该社区人员，无固定工作和收入；③成都罗浮物业服务有限公司达州江湾城分公司一期物业服务中心证明本案登记在唐继名下的房屋的物业管理费、生活垃圾处置费用的实际交款人为其父母唐红、王琴。以上证据拟证明上诉人为案涉房屋的实际权利人。段玉质证认为，银行存款凭条的收款人不是银行，不能证明是支付的按揭款；张家坝社区证明的内容与签字人员不是同一人，不应认定，且证明的内容与我们提交的合同、房屋登记相抵触，证明内容缺乏真实性；四合社区证明与客观情况不相符；江湾城物管的证明没有经办人签字，内容与客观事实也不合。以上证据均不能达到上诉人证明其为房屋实际所有人的证明目的。本院对上诉人提交的证据是否采信将结合全案证据综合评述。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。另查明，唐继与贾洁瑛于2017年12月20日离婚，离婚协议载明婚生女唐沐佳琪由贾洁瑛抚养，双方共同购买的机动车一辆归唐继所有，车辆按揭及其他债务由唐继偿还，唐继支付贾洁瑛7万元作为离婚补偿等内容。本院认为，本案诉争的位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋系上诉人唐红、王琴的儿子唐继生前与达州宏义房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买，首付款等费用系唐继交纳，与工行达州通川支行《个人购房借款/担保合同》亦系唐继签订，房屋备案登记亦为唐继。二审中，唐红、王琴虽提供支付按揭款依据、社区、物管等证明，但均不足以认定上诉人为诉争房屋的实际权利人。故唐红、王琴上诉其为房屋的实际权利人的理由不能成立，并据此要求本案中止审理本院不予支持。唐继生前将诉争房屋卖与被上诉人段玉，双方签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，受法律保护。唐继在已收取段玉支付的大部分购房款59万元后死亡，唐继的继承人即上诉人唐红、王琴可通过继承取得合同一方当事人地位承继原合同权利义务，继续履行合同，协助段玉办理过户手续。故唐红、王琴上诉合同不能继续履行、没有义务协助房屋过户的理由不能成立，本院不予支持。唐继与贾洁瑛离婚时已对共同财产作出处理，唐红、王琴上诉未查明相关事实的理由不能成立。综上所述，唐红、王琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人唐红、王琴负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇一九年十二月三十一日书记员  冉香凝