北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初23942号原告（反诉被告）：北京中体奥园物业管理有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇长兴路12号中体奥园一区30号楼。法定代表人:潘光宇，总经理。委托诉讼代理人:王子民，男，该公司职员。委托诉讼代理人:李欣，女，该公司职员。被告（反诉原告）：马光，男，1962年6月30日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京中体奥园物业管理有限公司（以下简称中体奥园公司）与被告（反诉原告）马光物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中体奥园公司委托诉讼代理人王子民、李欣，被告（反诉原告）马光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中体奥园公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的2010年4月1日至2018年12月31日期间的物业费76374.99元，垃圾清理费240元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方系物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务。现被告无故拖欠2010年4月1日至2018年12月31日物业费共计76374.99元，垃圾清理费240元。经原告多次催要被告拒不支付，故原告起诉。被告（反诉原告）马光辩称，不同意原告的诉讼请求；认可物业合同是我签的，房子在两个人名下，份额不清楚，马妮娜是我代签的，但是合同没有约定服务期限，我认为是欺诈合同，合同无效，另外当时不签合同不给我房子，是被迫签订的；中体奥园公司管理长期不作为，给马光家庭造成经济及财产损失，严重影响生活质量，我要提出反诉。被告（反诉原告）马光向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告修理费58300元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告误工费10000元。反诉事实和理由：中体奥园公司物业管理长期不作为，给马光造成经济及财产、精神和时间损失，严重影响正常生活及工作质量；具体如下：1、房屋北面外墙瓷砖大面积脱落找物业公司修理无果，自己花费800元修好；2、物业私拆与邻居105共用的围墙，我家地势低，导致泥水倒灌，严重影响家人出行，自己花费1500元修好；3、三楼屋内到外墙顶层穿墙空调电源线质量太差严重老化短路漏电，找物业电工答复是人手不足，最终答复无法修理；4、2015年三层楼顶屋面防水层老化、严重漏水，只是三层屋顶大面积脱落及墙面脱落，二层大理石楼梯和二层房间木地板收到损坏，物业答复有100多户正在向建委申请维修基金，多次找物业答复排队等候，至今尚未修理，后马光自费24000元修好防水；5、2012年7月21日下暴雨致使雨水倒灌，地下室家具及物品被淹水深20厘米，强制脱落，财产损失严重，原因是地下室水管通向屋外墙体密封防水没有做好，房屋外地下墙基回填土没有填实出现空洞大量积水，找物业维修也没有答复，供给马光造成损失16000元；6、购买房屋时配套室内安防系统长期无法使用，物业人员讲是总控制室坏了，到现在也无法使用，入住以来小区十几家被盗，我家花盆、太阳能灯具丢失；7、小区河道长年无水，物业常年不作为，严重影响小区环境和品质；8、小区院内乱停车无人管理，门口停车影响我家和邻居进车库，联系物业无法解决；9、三层背面房屋飘窗入住以来就漏水，通过物业找开发商修理，维修过一次没有修好，至今漏水，找物业多次无果，使木地板及墙面严重损坏，之后自费安装彩钢板花费14000元才修好；综上，请求判令中体奥园公司赔偿我的损失。原告（反诉被告）中体奥园公司对被告（反诉原告）马光的反诉辩称：就马光提出的反诉做以下回复：1、房屋北面院外墙瓷砖脱落问题业主应追诉房屋开发商，外墙砖脱落属于建造质量问题应在开发维保范围，物业费不包含房屋大修费用；2、此户与邻居院墙之间的纠纷，马光没有证据证明是物业所为；3、业主家的空调属于开发商赠送，维保期2年，维保期过后空调厂家人户进行有偿维修服务，不属于物业服务范围；4、业主家屋面防水开发商质保五年，马光于2007年收房，2015年漏水时已过质保期，只能申请公共维修基金，公司正在申请公共维修基金；5、2012年7月21日家中漏水属于自然灾害，与物业没有直接关系；6、小区弱点系统开发质保2年，业主入住后有部分住户对自家小院扩建过程中，小区地面弱电线路遭破坏后无法恢复，导致小区内弱电线路无法修复，后因电子产品更新换代快，弱点生产商倒闭，相关电子配件无处采购；2015年物业公司申请公共维修基金更换小区弱电线路，未得到75%业主同意，因此未能完成更换工作，物业公司垫付经费，于2018年更新小区监控系统；7、小区水系属于开发商建设的人工水景，需要水泵动力支持，因水泵存在漏电等安全隐患，物业只能将电力供水改为管路放水；8、小区的停车管理问题，马光曾提出不支持物业对停车管理的建议，并发表在小区业主群中；9、业主房屋漏水属于开发商维保范围内，物业已经协调了开发公司给业主进行维修，但是维修质量由维保单位承担，与物业及物业费无相连关系。本院经审理认定事实如下：马光为北京104号房屋（以下简称104号房屋）的共有产权人，房屋建筑面积259.78平方米。2007年1月1日，中体奥园公司与马光签订前期物业管理服务协议，由中体奥园公司为104号房屋提供物业服务，物业费收费标准为2.8元/平方米/月；另有垃圾清理费30元/年/户。马光未缴纳2010年4月1日至2018年12月31日的物业费及垃圾清运费。故中体奥园公司起诉。马光对中体奥园公司物业服务不满意，在本案中提起反诉。中体奥园公司与马光均认可马光系104号房屋共同产权人，中体奥园公司仅起诉马光一人，马光愿意承担104号房屋全部物业费。上述事实，有原告（反诉被告）中体奥园公司提供的前期物业管理合同及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为：中体奥园公司与马光之间签订了物业管理服务协议，该协议系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应依约履行各自义务。关于本诉。中体奥园公司为104号房屋提供了物业服务，马光也实际享受该物业服务。马光虽辩称中体奥园公司的物业服务存在瑕疵，但不能否认中体奥园公司履行了主要的物业服务义务，中体奥园公司据此主张拖欠的物业费，合理部分，应予支持。同时考虑到中体奥园公司的服务确有不完善之处，希望中体奥园予以重视，提升整体服务意识，妥善处理与业主关系，并及时检验和完善工作中的不足，争取给业主提供高质量的服务，故本院对马光应交纳物业费进行酌减。马光辩称物业合同无效，但未提交证据证明，该辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采信。关于反诉，马光虽提交了防水施工合同及多份维修费用的收据，用以证明因房屋维修发生多笔费用，但涉及的维修项目均不在中体奥园公司在物业合同项下的服务范围内，不应由中体奥园公司承担相应费用，故马光要求中体奥园公司支付修理费及误工费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。在此，本院建议物业公司应首先树立便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业服务费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时该种方式对其他已交费的业主来说也不公平。希望双方能换位思考，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识，共建和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、马光于本判决生效之日起十日内给付北京中体奥园物业管理有限公司二○一○年四月一日至二○一八年十二月三十一日的物业服务费68737元，垃圾清理费240元；二、驳回北京中体奥园物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回马光的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1718元，由本诉被告马光负担1546元（于本判决生效后七日内交纳），由本诉原告北京中体奥园物业管理有限公司负担172元（已交纳）；反诉案件受理费754元，由反诉原告马光负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 舒 翔审判员 吕慧敏审判员 吕艳丽二〇一九年十二月二十日书记员 王淼淼