北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初3701号原告（反诉被告）：北京万方北河沿招待所，住所地北京市东城区北河沿大街甲145号。法定代表人：郭海峰，所长。委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。委托诉讼代理人：武雪峰，北京市瑞得律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华庭府酒店有限公司，住所地海淀区王庄路27号29号楼。法定代表人：孙林衡，执行董事。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜红旗，男，1977年8月9日。原告（反诉被告）北京万方北河沿招待所（以下简称北河沿招待所）诉被告（反诉原告）北京华庭府酒店有限公司（以下简称华庭府酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北河沿招待所的委托诉讼代理人叶斌、武雪峰与被告（反诉原告）华庭府酒店的委托诉讼代理人于卫东、杜红旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北河沿招待所向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签署的《承包经营合同书》；2、立即腾退所占用的北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所；3、按照合同约定的每月租金标准45834元向原告支付自2017年8月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，北河沿招待所与华庭府酒店签订《承包经营合同书》，约定华庭府酒店承包位于北京市东城区×巷×号甲楼地下室招待所，期限三年，月租金45834元。合同特别约定“在本合同的履约期内如遇不可抗力的因素（包括国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。由此造成的后果双方均不承担任何责任。乙方向甲方交还承包房屋和设备、设施、用品及各种证照”。2017年3月，为配合老旧小区施工改造，北河沿招待所的上级管理单位北京同心物业管理有限公司代表原告与被告签订《补充协议》，约定地下室施工期限自2017年3月19日开始，至实际施工结束；施工期间免收被告租赁费；对于施工期间所受影响，对等按整月延续经营承租租赁合同。2017年8月2日，国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心发出通知，要求北京同心物业管理有限公司将其管理的位于东城区×巷×号甲楼地下室的招待所、旅馆，于2017年8月15日前完成关停工作。原告于2017年8月5日向被告发出了通知，希望协商解约。被告收到通知后，非但不同意解约，还向原告主张140万元的解约赔偿。原告为了尽快收回房屋，又多次向被告发出合同终止及善后事宜告知书，期间还采取过张贴封条、停水断电等方式，但被告均不听劝阻，自行恢复水电，继续在地下室内经营。综上，为维护原告的合法权利，特此起诉，望判如所请。被告华庭府酒店答辩称：因涉案房屋现无法正常经营，我方同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。首先，原告以不可抗力为由解除合同不能成立。2015年8月18日，国家机关事务管理局已经发文要求开展地下室空间整治工作，但原告在明知上述文件的情况下仍然在2016年7月1日将诉争的地下室出租给被告，之后又以该文件为依据提出解除合同具有过错。双方合同中关于产权方政策性关停导致合同无法履行的约定也不属于不可抗力，不能以不可抗力为由免除原告的责任。其次，原告为了经营，投入了装修费、转让费、购置了各种设备设施加上已经支付的租金总计100余万元，原告提前解约给被告造成了巨大的经济损失，应该予以赔偿。再次，双方补充协议中对地下室施工期间，租金减免，租期顺延有明确约定，自2017年3月初起至今施工仍未完毕，也未曾进行过验收，故被告无需向原告支付任何费用。最后，自2017年8月25日起，原告对诉争的地下室采取了停水停电张贴封条等措施，阻止被告继续经营，被告自地下室施工开始就不再继续经营，被告拒绝从租赁场地内搬离，是因为原告拒绝给被告相应的赔偿，且被告仅占用了十几间房屋自用，其中五间用于留守人员及亲朋等居住使用，其余房屋用于存放设备设施，因此原告无权向被告主张房屋使用费。鉴于上述情况，华庭府酒店提起反诉：1、判令反诉被告退还反诉原告2017年3月19日至2017年4月30日的承包费58715元及押金50000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失578790元；3、案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：依据补充协议的约定，自2017年3月19日起华庭府酒店停止支付租金，故北河沿招待所应退还华庭府酒店已交纳的自2017年3月19日至2017年4月30日的承包费58715元。华庭府酒店支付的合同押金50000元亦应退还。华庭府酒店向诉争地下室之前的承租人支付转让费20万元，对诉争地下室装修花费353790元，代替前承租人支付租金25000元，以上损失共计578790元。北河沿招待所故意隐瞒2015年8月18日国管局发布的文件，导致双方合同无法继续履行，北河沿招待所过错在先，其行为侵害了华庭府酒店的合法权益，对华庭府酒店的损失应给予赔偿。反诉被告北河沿招待所就反诉答辩称：不同意全部反诉请求。地下室施工已经于2017年8月2日施工完毕。施工结束后，因北河沿招待所要求解除合同，就未再要求华庭府酒店支付租金。但华庭府酒店未及时将房屋腾退交还原告亦未停止经营。北河沿招待所虽曾采取过封门，停水停电等措施，但华庭府酒店均自行恢复。不认可华庭府酒店对诉争的地下室进行了装修。依据合同约定，装修需要报备，但北河沿招待所从未收到过华庭府酒店装修报备的材料。诉争地下室之前也是经营宾馆，华庭府酒店起租后未重新装修，而是直接开始使用。20万转让费是华庭府承接了前租户的全部设备设施而支付的费用。房屋就是于双方租赁合同约定的起租日起交付给华庭府酒店的，不存在华庭府酒店代替前租户支付半个月租金25000元的情况。综上，不同意反诉原告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城×巷×号楼地下室（以下简称诉争房屋）50间，建筑面积803.5平米产权人为原国家机械工业局（现更名为国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心）。自2012年8月起北河沿招待所受产权人委托自行经营诉争房屋，并可以对外转租。2016年7月1日，北河沿招待所（甲方）与华庭府酒店（乙方）签署《承包经营合同书》，双方均认可双方实际为房屋租赁合同关系。合同约定：甲方同意将其经营管理的北京市东城区×巷×号甲楼地下室招待所，建筑面积1070平方米（产权登记面积虽与合同约定面积不符，但双方当事人对于租赁标的并无争议），交付乙方承包经营。期限自2016年7月1日至2019年6月30日。每月承包费为45834元，乙方应按每月交纳承包费用，于每月末25号前交纳下月房租。乙方在不影响房屋承重结构的前提下，如进行必要的装修、改造，需向甲方申报装修方案，在征得甲方书面同意后方可施工。承包期满或提前终止合同，乙方均不得以装修为由向甲方提出赔偿要求。即装修的费用与风险由乙方自行承担。承包期满或提前终止合同，经甲方同意装修、改造增设的已与房屋构成一体不可移动的设备、设施应与承包房屋一起无偿交还甲方。乙方应于正式签署协议之日起五日内向甲方缴纳合同保证金五万元。合同履行期间，如遇到产权单位施工改造时，乙方须无条件配合，因施工造成乙方无法正常经营，甲方需按装修时间，核减乙方承包费。在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。由此造成的后果双方均不承担任何责任。乙方向甲方交还承包房屋和设备、设施、用品及各种证照。合同签订后，北河沿招待所依约将诉争房屋交予华庭府酒店使用。2017年3月，北河沿招待所的上级管理单位北京同心物业管理有限公司与华庭府酒店签署《补充协议》，约定因对北河沿宿舍楼实施老旧小区改造，北河沿地下室招待所同步列入改造范围之内，就地下室改造施工期间的经营问题，双方协议如下：地下室施工期间为2017年3月19日开始，直至地下室施工结束，工期按照实际施工发生日确定。由于施工期间地下室经营受到影响，甲方按地下室实际施工时间表确定免收经营承包租赁费。对等按整月延续经营承包租赁合同。乙方经营承包租赁合同（包括附件延续合同）到期后，乙方有在市场同等价格上的优先承租权。在老旧小区地下室改造期间，乙方无条件配合，对于涉及地下室基础设施中的难点问题提前告知甲方，可以在改造之中与施工单位洽商，重点解决。地下室改造施工结束后，乙方开始正常交纳房租。北河沿招待所认可上述补充协议的效力。华庭府酒店实际支付租金至2017年4月30日，之后停止支付租金。关于地下室施工何时结束，原告称于2017年8月2日地下室施工完毕，但因地下室施工完毕后并未单独进行验收，原告仅能提供×巷×号楼工程质量竣工验收记录，显示竣工日期为2018年7月9日。原告就地下室施工结束时间不能进一步举证。原告认可未在地下室施工结束后向华庭府酒店发出交纳租金的通知，原告对此解释称因产权单位指示关停，双方合同效力已经终止，故未再发出交纳租金的通知。对于北河沿招待所上述说法，华庭府酒店均不予认可，并表示地下室施工至今仍未结束。华庭府酒店提交了诉争房屋现场照片，根据照片显示地下室部分房间包裹管道的围挡被拆除且未恢复，部分废弃水管未从墙体上拆除，部分墙皮有泡水脱落现象以及墙体开裂，瓷砖损坏等情况。另外华庭府酒店认为根据2018年7月14日手机截图显示，工人正在为地下室更换窗户，所以对地下室的施工仍未结束。2017年8月2日，诉争房屋的产权人国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心发出通知，称为落实《关于继续做好中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国管人防【2015】334号）、《关于做好2017年中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国机人防【2017】19号）要求，于2017年8月15日前完成东城区×巷×号甲楼地下室招待所、旅馆的关停工作。随后于2017年8月5日，北河沿招待所发函通知华庭府酒店协商解约事宜。因双方未能就解除合同一事协商一致，2017年9月28日，北河沿招待所发出《关于终止及善后事宜的告知书》正式通知华庭府酒店：根据合同第八条约定，双方的合同效力已经终止，请你单位于2017年9月29日前将上述经营场所地下室房屋腾空交还我单位。否则，我方将于2017年9月30日起对你单位经营场所采取断水断电措施，后果由你单位自行承担。你单位将场地交还我方十五日内，与我方办理保证金退还事宜。2018年3月26日，北河沿招待所再次向华庭府酒店发出告知书要求其于2018年3月31日前交还诉争房屋，否则将再次对诉争房屋采取断水断电措施。发出以上通知后，北河沿招待所并未实际收回诉争房屋，诉争房屋仍由华庭府酒店占用至今。关于华庭府酒店的经营情况，北河沿招待所称华庭府酒店从未停止在诉争房屋内从事经营活动，即使在地下室施工期间，其也仅是经营受到了一定的影响，并未停止经营。华庭府酒店对此不予认可，并表示其自2017年3月19日地下室施工起停止经营，因地下室施工至今尚未结束，其从未恢复经营。双方就此除提交现场照片以外均未能提供其他证据。另查，北河沿招待所于2018年3月31日对诉争房屋断电，于2018年5月15日对诉争房屋断水。华庭府酒店认可几日后即自行恢复了屋内的水电。华庭府酒店称2017年8月25日、9月13日及2018年（具体时间不详）北河沿招待所曾三次以张贴封条的形式对诉争房屋采取封门措施，在2017年底和2018年底的时候，华庭府酒店为了配合相关部门的工作，才将封条移除。北河沿招待所认可在2017年8月至2018年3月期间曾对诉争房屋张贴过封条，但未实际封门也未收回房屋，并不影响华庭府酒店正常使用房屋，封条张贴后当天就被移除。关于房屋装修问题，经查在华庭府酒店承租诉争房屋之前，诉争房屋由北京芦月轩餐饮有限公司承租，该公司对诉争房屋曾进行过装修，且装修后亦用于经营宾馆使用。华庭府酒店承租房屋后，向北京芦月轩餐饮有限公司支付了25万元，其中20万元为转让费，用于承接屋内全部物品及设备设施，另外5万元为转让合同保证金。就装修费用，华庭府酒店仅向本院提交了其与北京市鑫翔云装饰工程有限公司签订的装修工程合同及收据，未提交实际付款的记录。北河沿招待所对该证据的真实性不予认可，并表示华庭府酒店承接的是带装修的房子，其未装修即开始经营，且依据双方合同约定，华庭府酒店在装修前应征得北河沿招待所的同意并进行备案，但华庭府酒店并未提交备案的证据。法庭曾向华庭府酒店释明是否申请对装修残值进行鉴定，华庭府酒店表示因与之前的装修混同，现场不具备鉴定的条件，不申请鉴定。另查，国家机关事务管理局于2015年8月18日印发《关于继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，通知要求为落实《北京市人民政府办公厅印发的通知》（京政办函【2015】68号）精神，进一步加强中央国家机关各部门、各在京中央企业地下空间管理、消除安全隐患，保障干部职工生命财产安全，我局决定于2015年8月至2017年底继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作……集中治理存在人员散租居住等违法违规使用行为和重大安全隐患的地下空间，杜绝违法违规使用行为，全面清除安全隐患……依照国家有关法律规定，对地下空间使用中的违法违规问题集中治理，坚决整改或关停，不留死角，防止反复……重点整治以下三类用途的地下空间：人员居住场所（内部人员居住、出租集体宿舍、旅馆招待所和散租居住）、商业经营场所和出租用于仓库的场所。2016年9月2日，中央国家机关人民防空办公室印发《关于继续推进中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，要求各部门要按照任务分解，继续推进综合整治工作，分阶段完成整治任务。2016年10月20日，国务院国有资产监督管理委员会机关服务管理局印发通知要求各机关服务中心确保2017年9月底前全面完成综合整治工作。2019年11月26日，本院进行现场勘验，经勘验，诉争房屋内有客房41间，厕所、浴室各2间，库房、设备房、厨房、备品库、宿舍、洗漱间各1间，以上房屋共计51间。房屋整体装修为地砖、白墙（有不锈钢墙围）、走廊等区域有框棉板吊顶，厨房、卫生间、淋浴间内装修设备简单。屋内用于经营宾馆的设备设施用品齐全，水电网络电话等均畅通。地下室施工确对屋内原装修造成了一定的损坏，且未予修复，但不影响房屋的整体使用功能。本院现场勘验时，被告自认目前仍占用其中十几间房屋，其中五间房屋用于给亲朋居住，其余房屋用于存放物品。本院曾于2019年4月22日及2019年11月26日两次向双方当事人释明为避免损失进一步扩大，双方是否同意办理房屋交接，北河沿招待所同意，华庭府酒店均以损失未得到赔偿为由拒绝在判决作出前办理房屋交接手续。本院认为：原被告之间签订的《承包经营合同书》、《补充协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。依据双方合同约定，在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。本案中，2017年8月2日，诉争房屋的产权单位通知要求诉争房屋于2017年8月15日前完成关停工作，且北京市政府、国家机关事务管理局等有关部门已经发文要求对在地下室从事经营宾馆招待所进行综合整治，双方合同确实存在无法继续履行的情况，因此，北河沿招待所于2017年9月28日向华庭府酒店发出正式的终止告知书后，原被告之间的租赁合同关系已经解除。合同解除后，华庭府酒店继续占用诉争房屋缺乏合同及法律依据，原告有权要求被告腾退诉争房屋。关于房屋占有使用费，本院认为合同关系解除后，双方关于在地下室施工结算后恢复交纳租金的约定对双方仍然有效。原告虽主张地下室于2017年8月2日已经施工完毕，但其未能提交任何证据加以证明，本院对此不予采纳，结合原告提交的智德北巷1号楼竣工验收记录，本院确认地下室施工结束的时间为2018年7月9日，房屋占有使用费的起算时间应为2018年7月10日。关于房屋占有使用费的标准，被告虽辩称自2017年3月19日起就未再继续经营，但结合本院现场勘验的情况，诉争房屋具备继续经营的条件，因诉争房屋始终由被告占用，依据证据规则，应由被告提供其未实际经营的证据，被告对此未予举证，应承担举证不能的法律后果。同时，本院认为在相关主管部门已经于2015年发文要求对地下室开展综合整治工作的情况下，原告仍与被告签订租期明显超出综合整治规定时间的房屋租赁合同，原告对于合同的提前解除具有过错。且根据本院现场勘验，地下室施工后，确对诉争房屋的装修构成了一定的损坏，且至今未予修复，对于诉争房屋的正常使用亦构成了一定的影响。综合以上情况，本院酌情确定自2018年7月10日至2019年4月22日本院首次向双方当事人释明办理房屋交接避免损失扩大之前的房屋占有使用费标准为18337元每月。因原告在本案中房屋占有使用费仅要求至2019年4月9日，故对此后的使用费标准本案暂不予处理。因断水断电、张贴封条等行为发生的时间均为地下室施工期间，故本院对被告上述答辩意见不再予以考虑。关于被告反诉要求原告退还2017年3月19日至2017年4月30日期间的承包费及押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿各项经济损失的诉讼请求，其中转让费20万元，系向诉争房屋原承租人承接屋内设备设施物品的费用，与原告无关，本院不予支持。被告所述的装修花费353790元，其虽提供了装修合同及收据但未提供实际付款凭证，且未提供证据证明其装修经过了原告的同意，也不符合合同中关于装修的约定，故被告该部分反诉请求，本院亦无法支持。被告所述的代替前承租人支付租金25000元，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京万方北河沿招待所与被告北京华庭府酒店有限公司之间签署的《承包经营合同书》；二、被告北京华庭府酒店有限公司于本判决生效后7日内将北京市东城区×巷×号甲楼地下室招待所腾空后交还原告北京万方北河沿招待所；三、被告北京华庭府酒店有限公司于本判决生效后7日内按照每月18337元的标准向原告北京万方北河沿招待所支付自2018年7月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费共计165033元；四、原告北京万方北河沿招待所退还被告北京华庭府酒店有限公司2017年3月19日至2017年4月30日的承包费58715元及押金50000元；六、驳回原告北京万方北河沿招待所其他诉讼请求；七、驳回被告北京华庭府酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，由原告北京万方北河沿招待所负担8450元（已交纳），由被告北京华庭府酒店有限公司负担3600元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉费5338元，由被告北京华庭府酒店有限公司负担4101元（已交纳），由原告北京万方北河沿招待所负担1237元（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李颖审 判 员  崔赟人民陪审员  张艺二〇一九年十二月十一日法官 助理  刘勃书 记 员  李杨