福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12625号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗贺良，福建闽天律师事务所律师。 被告：林贵珍，男，汉族，1992年4月10日出生，住福建省罗源县。 被告：福州世茂新发展房地产开发有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道新区中路九号路东侧。 法定代表人：陈芳梅。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）与被告林贵珍、福州世茂新发展房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行福建省分行的委托诉讼代理人罗贺良到庭参加诉讼。被告林贵珍、世茂公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.林贵珍归还建设银行福建省分行贷款本金323710.19元、利息（含罚息）25117.67元（暂计至2019年7月5日，此后的利息、罚息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；2.建设银行福建省分行有权就林贵珍提供的抵押物即闽侯县xxx房产及土地使用权的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；3.世茂公司为林贵珍的上述债务承担连带清偿责任；4.林贵珍、世茂公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费3136元、公告费、财产保全费等）。 事实和理由：2015年8月6日，建设银行福建省分行与林贵珍、世茂公司签订编号为350610015-2012-20150711999的《个人住房借款合同》。合同约定，林贵珍向建设银行福建省分行借款350000元，用于购买位于闽侯县xxx单元，借款期限为240个月（即从2015年8月11日起至2035年8月11日止），借款年利率为基准利率不上浮不下调，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本金还款法；担保方式为抵押加阶段性担保，即被告林贵珍以闽侯县xxx单元其土地使用权提供抵押担保，世茂公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建设银行福建省分行为实现债权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。2015年8月12日，双方就位于闽侯县xxx单元办理了预告抵押登记［房屋他项权证：候房预ＱＲ字第××号］。 合同同时约定，合同项下贷款发放后，若林贵珍不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，建设银行福建省分行有权宣布贷款立即到期，要求林贵珍立即归还借款本息及相关费用，对于林贵珍未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同解决争议的方式为向贷款人所在地人民法院起诉。 2015年8月11日，建设银行福建省分行依约向林贵珍发放借款350000元并将全部款项转入合同约定的世茂公司银行账户用于购买上述抵押物，履行了放款义务。现林贵珍未按合同约定按时、足额偿还借款本息，建设银行福建省分行根据《个人住房借款合同》的约定，宣布上述借款提前到期，要求林贵表立即清偿借款本金323710.19元、利息（含罚息）25117.67元（暂计至2019年7月5日，此后的利息、罚息按合同约定计至全部本息清偿之日止）。 林贵珍、世茂公司未作答辩。 林贵珍、世茂公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。建设银行福建省分行所提供的《个人住房借款合同》、《开立贷款账户通知书》、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、个人贷款对账单、信贷结清试算、宣布贷款提前到期催收通知书、EMS快递单、《委托代理协议》、律师费发票及转账凭证、民事裁定书、财产保全费发票、EMS快递查询回单、不动产登记证明，符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如建设银行福建省分行所述。 另查明，《个人住房借款合同》第四十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、公告费、律师费等），由张兴华、林丹承担。建设银行福建省分行委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费3136元。 截至目前，世茂公司开发的位于闽侯县xxx楼尚未办理初始登记（总登记）。 本院认为，建设银行福建省分行与林贵珍、世茂公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人真实意思表示，合同依法有效。建设银行福建省分行按约向林贵珍发放贷款，已经履行合同义务。林贵珍未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。故建设银行福建省分行要求林贵珍清偿全部借款本息，本院予以支持。建设银行福建省分行委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费3136元，事实清楚，张兴华、林丹应按约赔偿。 关于建设银行福建省分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州世茂新发展房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，世茂公司开发的位于闽侯县xxx楼尚未办理初始登记，案涉商品房尚不具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林贵珍应负有在案涉商品房具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，世茂公司应督促其办理。本院确定林贵珍应在案涉商品房完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人林贵珍若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建设银行福建省分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，林贵珍虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于林贵珍财产，客观上应作为林贵珍责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人建设银行福建省分行有权处分购房人林贵珍于商品房买卖合同项下的合同权利，而林贵珍取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建省分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行福建省分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因建设银行福建省分行与保证人福州世茂新发展房地产开发有限公司约定保证期间为“合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止”。在抵押权未能依登记而设立情况下，世茂公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人福州世茂新发展房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人林贵珍追偿。在追偿过程中，若债权人建设银行福建省分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州世茂新发展房地产开发有限公司垫付之款项及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林贵珍。林贵珍、世茂公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林贵珍应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金323710.19元、利息（含罚息）25117.67元（利息、罚息暂计至2019年7月5日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定计付）； 二、林贵珍应于本判决生效之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司福建省分行律师代理费损失3136元； 三、福州世茂新发展房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、林贵珍应于闽侯县xxx房产完成初始登记之日起三十日内，协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理上述房产抵押登记手续，福州世茂新发展房地产开发有限公司应督促林贵珍并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国建设银行股份有限公司福建省分行收到房屋他项权利证书之日，福州世茂新发展房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、闽侯县xxx房产抵押登记办妥后，或林贵珍逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、中国建设银行股份有限公司福建省分行对闽侯县xxx单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州世茂新发展房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还林贵珍； 七、福州世茂新发展房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林贵珍追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6579元、财产保全费2264元，合计8843元，由林贵珍、福州世茂新发展房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  黄宜财 审判员  林义挺 审判员  叶士怡 二〇一九年十二月六日 书记员  董 哲 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。