安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初11627号原告：合肥市传世物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，该公司员工。委托诉讼代理人：郭雅倩，该公司员工。被告：徐晓龙，男，1989年出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：李银霞，女，1989年出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告徐晓龙、李银霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。被告徐晓龙、李银霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。传世物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐晓龙、李银霞支付2017年12月31日至2019年3月31日所欠的物业费2266.9元，违约金1632.16元，合计3899.06元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：前业主于2009年10月30日与被告签订《前期物业管理服务协议》,按照物价局核准收费，物业服务费标准为：住宅物业多层每月0.61元/㎡,住宅物业高层每月1.11元/㎡,商铺物业每月3元/㎡。被告系合肥市*小区*幢B单元*室业主,房屋建筑面积为136.15㎡。经核查,被告自2017年12月31日至2019年3月31日止,已欠物业服务费2266.9元。另外,根据《前期物业管理服务协议》第9条第4款约定：业主违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交滞纳金。经核算，被告应支付违约金1632.16元。经原告多次催缴,被告均以各种理由拒交物业费和违约金。原告为维护自身的合法权益,特诉至法院,请求判如所请。被告徐晓龙辩称：合肥市德邦*小区*幢B单元*室是我和我妻子李银霞共同所有的，房屋面积是136平方米多一点，我是2016年11月份买的房子。我当时交的有地下停车费和一年的物业费（赠送一个月物业费），因我经常在外地，回来时停车位经常被他人占用。我和物业公司的人多次沟通，没有解决。2017年我搬进该小区时，楼顶上进行违章建筑施工，当时我向物业公司王主任反映，他当场说管不了，说是开发商的人。还有，我当时买房子的时候，原房主赠送我一个板房，在小区楼墙外围。但是物业公司把建筑垃圾堆放在离我板房附近的地方，两三个月不清运，导致最后失火，把板房里的东西，包括一些电器都烧毁了，价值10000元左右。我去找物业公司沟通过，物业公司说他们管不了。此外，我们小区的草坪经常不清理，有烟头等各种垃圾，我多次向物业公司反映，物业公司也没有进行清理。小区道路下雨天坑洼，下水道窨井盖破损，没有人修复。小区消防形同虚设，里面没有管道，没有防护措施。小区电线也是随意私拉。车库里私自住人，里面有煤气罐，还堆放杂物，安全隐患很大。小区门口私自搭建棚子，酒店占用小区公共区域搭建厨房，物业公司不管不问。被告李银霞未答辩。本院经审理认定事实如下：徐晓龙、李银霞系合肥市新站区龙门岭路*小区*室房屋业主，房屋面积为136.15平方米。2008年初合肥德邦置业发展有限公司（甲方）与传世物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将其开发建设的“翠馨居”小区委托给乙方进行专业化、一体化的物业管理；委托管理期限为五年，即自2008年1月7日起至2013年1月7日止；若本合同到期，而小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的《物业管理委托合同》，则本合同自动顺延；本物业的管理服务费按物价部门核定的标准向业主收取，在物价部门尚未确定前，乙方可根据小区实际情况进行预收，之后按核定价格多退少补：高层住宅按1元/㎡?月收取，多层住宅按0.6元/㎡?月收取……；管理服务费标准的调整按物价部门的批复进行调整。2009年8月20日，传世物业公司与王惠平就案涉房屋签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：传世物业公司负责对案涉小区房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，并依据本协议向案涉小区业主、物业使用人收取管理费用；多层物业管理服务费标准为每月每平方米0.6元，高层物业管理服务费标准为每月每平方米1元；设备运行费按每户200元向业主和物业使用人预收，结算按比例据实分摊；单元楼道照明、防盗门、路灯、绿化、智能化系统、消防设备等公用水电由小区所有业主据实均摊；电子防盗门系统修护费每月每户5元；以上费用起收时间以交房通知书发放之日起计算；电梯运行费用据实均摊；物业管理服务费用标准按照市场物价部门的有关规定调整，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前（第一次交纳管理费，即入伙时需预交6个月管理费）；如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，传世物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金；本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。经查，案涉房产于2016年9月12日转移登记至被告徐晓龙、李银霞名下，传世物业公司诉称徐晓龙、李银霞自2017年12月31日至2019年3月31日期间未交纳案涉房屋物业管理费2266.9元，其索款无果遂诉讼来院。另查明，2017年7月14日，经安徽省物价局核准，2017年7月至2018年7月，德邦?*小区物业公共服务费有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.11元。以上事实有传世物业公司提供的原告营业执照、物业服务企业资质证书、服务价格登记证、收费许可证、《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、水费单、催费通知、照片，徐晓龙提供的照片等证据佐证，本院予以确认。本院认为：合肥德邦置业发展有限公司与传世物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，传世物业公司与所有业主均应依约履行。传世物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。徐晓龙、李银霞作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。现传世物业公司为该小区提供服务至2019年10月8日，徐晓龙、李银霞作为业主，在享受了传世物业提供的物业服务后，应按约履行交纳物业服务费的义务。传世物业公司依据服务价格登记证主张按照1.11元/月/平方米计算物业费，有事实和法律依据，故对于2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，本院核算为2266.9元（1.11元/月/平方米×15个月×136.15㎡）。另外，本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，传世物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故本院对传世物业公司主张的违约金不予支持。被告李银霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，应自行承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐晓龙、李银霞于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2266.9元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告徐晓龙、李银霞共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年十二月二十六日书记员  杨艳梅附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。