广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7769号原告：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区天河北路30号12层1201室。法定代表人：覃承松，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，广东红棉律师事务所实习人员。被告：郭宝初，男，1937年10月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭永福，男，1971年12月7日出生，汉族，住广州市荔湾区，系被告儿子。原告广州市金顺房地产开发公司（下称金顺公司）诉被告郭宝初房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金顺公司委托诉讼代理人胡焱平、周静及被告郭宝初委托诉讼代理人郭永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金顺公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付因被告多占回迁安置房产的补偿款暂计195616.64元（按每平方米31600元计算），待对该房产重新评估后按新的评估价格计算补偿款。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:广州市江山实业总公司经批准，征用原广州市文昌南路宝华直街10号房屋等地段土地兴建商住楼，并委托广州市城镇建设开发总公司实施拆迁。1996年10月25日，郭宝初、邱绮惠、郭旦、郭宝瞻与广州市城镇建设开发总公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，协议约定回迁安置房屋面积为44.6235平方米。1997年12月广州市国土局核准该地块用地单位变更为原告。2000年4月，郭宝初回迁至原告提供的现编门牌为文昌南路宝华北街7号601房。经广州市房地产测绘所测量，文昌南路宝华北街7号601房的面积50.8139平方米。该房屋面积超过了协议约定的回迁安置面积6.1904平方米。对于超过约定回迁安置的面积的房屋，郭宝初无权占为所有。但由于被告单方对该房产办理了不动产权登记。为此，被告应对超过协议约定回迁安置面积的房产向原告折价补偿。广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书认定在2016年6月2日时段原荔湾区文昌南路宝华直街10号地段住宅房产每平方米的价值为31600元。现在房价已上涨，被告因多占的回迁安置房产应按现房价予以补偿，补偿款总额按新评估的价格计算。被告郭宝初辩称：不同意原告诉请。理由如下：1、被拆迁的房屋面积达1000平方米，现原告给予我方的补偿无论在面积或在金钱补偿上，均没有超过该范围。这也在原告提供证据第三十九页，原告补偿给被告的拆迁房子为1019平方米，原告自认是已经向被拆迁人员交付。在广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书自认由13户分配共计941平方米，但是在我提交的表格中显示，有接近10平方米的误差。其中有一户人员以现金方式补偿，其占有的面积是59平方米多，上述可以体现该情况。2、原告提交的证据第12、13页的补充协议记载，约定回迁面积是79.2469平方米，即大于79.2469平方米部分按照900元/平方米的方式购买。原告围绕其诉讼请求提供如下证据：1.列入1995年商品房预备项目计划先行办理土地出让、批准用地及报建手续通知书；2.房屋拆迁许可证；3.委托拆迁安置协议书；4.证明书；5.关于土地使用权问题的复函；6.房屋拆迁安置协议书（原件）、广州市城市房屋拆迁补偿协议书；7.房地产分户图；8.广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第798号民事判决书、广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3392号民事判决书；9.广州市中级人民法院（2017）粤01民终7323号民事判决书；10.广州市不动产登记查册表；11.关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价款商议函、EMS查询单。被告没有提交证据。本院经审理查明：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭克文等13人共有的产业。已故郭克文所占上述房屋1/13产权，建筑面积59.2469平方米，继承人为郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠（邱绮惠所占上述房屋的份额由郭宝初继承）。广州江山实业公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）承地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。1996年3月14日，广州江山实业总公司、金顺公司和案外人广州市城镇建设开发总公司（以下简称：城镇建设公司）签订《委托拆迁安置协议书》，约定：广州江山实业总公司和金顺公司共同委托城镇建设公司继续办理上址地块的拆迁工作，由金顺公司提供拆迁资金和临迁周转房和安置房；金顺公司的责任是履行拆迁安置协议，本协议签订前城镇建设公司与拆迁户签订的安置补偿协议具有法律效力，金顺公司对已签的拆迁安置、补偿协议，根据拆迁安置的政策法规规定进行妥善处理，不再使用城镇建设公司的周转房作临迁；楼宇建成，城镇建设公司分得商住楼建筑面积200平方米的住宅，金顺公司向城镇建设公司支付拆迁管理费8万元，管理费分两期支付，除上述利益外，广州江山实业总公司与城镇建设公司不再参与分享项目的其他任何利益；等等。1996年10月25日，郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠分别与广州江山实业总公司、城镇建设公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》。其中《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：由广州江山实业总公司（拆迁人，甲方）拆除荔湾区文昌南路宝华直街10号十三分之一产权房屋，该房屋为砖木结构，建筑面积59.2469平方米。甲方将座落在荔湾区文昌南路宝华直街宝华街新建框架结构第六层东北向的自有房屋建筑面积69.2469平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按规定平方米在内）的单元，作为拆除郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）房屋后的产权调换（补偿）；经核定原址房屋建筑面积为59.2469平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的69.2469平方米，两者对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据相关规定以900元一平方米的标准计算，付给甲方9000元，鉴证后七天内一次性付清该款项。甲方应在1998年10月30日将自有房屋交付给乙方；甲方移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同乙方办理产权登记和领取房地产所有权证手续；等等。《房屋拆迁安置协议》约定：回迁办法：城镇建设公司（拆迁人，甲方）应于1998年10月30日前，在文昌南路××宝××路新建（第C幢）第六层楼东北向房，建筑面积79.2469平方米作安置郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）回迁居住；其他事项：1.甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米×900元的建筑面积，属阁楼补偿；乙方是郭克文的合法继续人，应占该屋的产权面积59.2469平方米，增购部分市价10平方米，成本价10平方米，实际产权为79.2469平方米；甲方同意乙方回迁安置在同一楼层分两个独立套间（详见补充协议）；回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分，甲方给乙方900元/平方米购买；等等。《补充协议》约定：甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，按市拆迁有关政策，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米×900元和10平方米×5700元共20平方米的建筑面积；甲方回迁安置乙方的面积：邱绮惠、郭宝初两人共壹独立套间，建筑面积44.6235平方米，东北向；郭旦、郭宝瞻两人共壹独立套间，建筑面积34.6234平方米，六楼，向东，即甲方回迁安置乙方的总建筑面积79.2469平方米，是本协议的产权人实际的产权所有，两个套间分立两张独立产权证；该协议双方公证生效后二十五天内，乙方一次性付给甲方购房款57000元；另9000元，即甲、乙双方所签定的广州市城市房屋拆迁补偿协议书，乙方办公证后于1996年11月25日前付款甲方；本协议与乙方所签的广州市房屋拆迁安置协议同时生效；等等。1997年12月，广州市国土局核准地块用地单位更改为金顺公司。2000年4月，郭宝初回迁金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街7号601房。其时，金顺公司已取得广州市文昌南路宝华北街1-13号（单号）2-9层（除31套直管公房）的初始登记权属证书。金顺公司、广州市城镇建设开发总公司尚未会同郭宝初办理文昌南路宝华北街7号601房的权属证书。2014年，郭旦、郭宝瞻及郭宝初以城镇建设公司为被告、金顺公司为第三人向本院提起诉讼，请求办理荔湾区文昌南路宝华北街5号602房及涉案房屋权属证书分别登记至郭旦、郭宝瞻名下和郭宝初名下，以及要求在办证过程中不得就共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算等。本院经审查后认为：城镇建设公司作为合同相对方，金顺公司作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续……由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，郭宝初、郭旦、郭宝瞻主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证书后，由郭宝初、郭旦、郭宝瞻与金顺公司协商解决或循法律途径解决……本院于2014年7月8日作出（2014）穗荔法民三初字第798号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭宝初向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号601房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭旦、郭宝瞻向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；三、驳回郭宝初、郭旦、郭宝瞻其它诉讼请求；等等。该案一审过后，金顺公司不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）穗中法民五终字第3392号民事判决，维持原判。根据2017年11月15日《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋登记时间为2015年9月2日；涉案房屋建筑面积为50.81平方米，套内建筑面积45.2平方米，分摊建筑面积5.61平方米。产权人为郭宝初；占有部分为全部（权属人）。2019年8月9日，金顺公司向郭宝初寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价款商议函》（金顺房函（2019）第3号）。主要内容为回迁房屋实际超出6.1865平方米，拟将上述面积以市场价转给郭宝初。快递记录显示他人代收。本案审理过程中，金顺公司向本院提出鉴定涉案房屋于起诉时点的市场单价，经本院释明后仍坚持该唯一时点的房屋单价评估。经本院摇珠确认委托的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》（粤诚估字[2019]第***号），记载估价项目荔湾区文昌南路宝华北街7号601房，建筑面积50.81平方米住宅的评估单价为37070元/平方米。金顺公司与被告对此均确认，被告确认这是涉案房屋现时的价值单价。双方另陈述拆迁的原广州市文昌南路宝华直街10号房屋为砖木结构的住宅平房；《房屋拆迁安置协议》中所约的900元/平方米为当时涉案房屋的建筑成本价，5700元/平方米为当时涉案房屋的商品房价格。本院认为：《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金顺公司作为变更后的核准地块用地单位及委托拆迁安置方亦应对上述协议概括承受。本案的争议焦点为：1.是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款；2.以何标准计算房屋超面积款。一、关于是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款问题郭宝初主张原广州市文昌南路宝华直街10号房屋的13名业权人的产权尚未补够，因此不需要在本案中对增大面积进行处理。在原拆迁房屋的系列合同中，各业权人系以分户等方式与拆迁人分别签订《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。郭宝初在生效的（2014）穗荔法民三初字第798号案、（2014）穗中法民五终字第3392号案中未对本案所涉合同面积提出异议，并据该生效判决办理了涉案房屋权属证书。郭宝初的上述处理从侧面反映其对涉案合同以产权对调的方式补偿其拆迁面积是认可的。而郭宝初称仍有业权人尚未补够面积，则应该由相应的业权人依据该业权人的相关合同向金顺公司另案提出主张。因此，本院对被告该主张不予采纳。在《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》中，郭宝初所补偿的建筑面积为44.6235平方米。因双方拆除的是住宅平房，根据当时的《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款：“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》第十条第三款“回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分……”该44.6235平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积45.2平方米，分摊建筑面积5.61平方米。因此实际回迁房屋比约定回迁房屋多0.5765平方米套内建筑面积，多5.61平方米公摊面积。因此，实际回迁房屋增大面积确实存在，回迁人应就增大面积对拆迁人进行补偿。至于被告认为原告的主张已过诉讼时效，涉案房屋房产证虽于2015年9月2日已登记至被告郭宝初名下，但原、被告之间对涉案房屋超面积问题的处理及计价标准并未达成一致意见，面积差补偿款并未确定，故对于被告的这一主张，本院不予采纳。二、关于以何标准计算房屋超面积款问题如前所述，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》约定的补偿面积44.6235平方米为套内建筑面积，这些协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，因此本院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米。双方对于大于44.6235平方米的套内建筑面积如何结算并未约定。对此，本院认为，双方协议于1996年10月25日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。现因原被告对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议，可确定商品房价格为5700元/平方米，建筑成本价为900元/平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即900元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即5700元/平方米）。因此，被告需要补缴的超面积款项为8335.05元[计算公式：公摊面积5.61平方米×900元/平方米+套内建筑面积0.5765平方米×5700元/平方米=8335.05元]。现原告要求按起诉时点房屋单价37070元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭宝初向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号601房超面积款8335.05元。二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2371元，原告广州市金顺房地产开发公司负担2252元，被告郭宝初负担119元。鉴定评估费用7209元由原告广州市金顺房地产开发公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇一九年十二月二十七日书记员  梁绮文卢健华