安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初6529号 原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号。 法定代表人：梁维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，该公司工作人员。 被告：刘海波，男，1980年4月11日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）与被告刘海波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告大彭公司的委托诉讼代理人陈辉、被告刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大彭公司向本院提出诉讼请求：1．请求刘海波给付物业服务费3,894元；2．请求刘海波给付违约金2,254元；3．本案诉讼费由刘海波负担。诉讼过程中，大彭公司变更诉讼请求为：第一项给付物业服务费3,245元（欠费时间段2014年12月3日至2019年12月2日）；事实和理由：大彭公司与嘉楼·香格里拉小区及业主签订《前期物业管理服务合同》，约定大彭公司为该小区提供物业服务，物业服务费按照建筑面积交纳，多层住宅标准为0.46元/㎡/月；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按所欠总额的日万分之五的标准支付违约金。大彭公司按合同约定履行了义务，为该小区提供物业服务。刘海波自2013年12月1日起至2019年11月30日没有交纳物业服务费。大彭公司经多次催要，刘海波一拖再拖没有给付。 刘海波辩称，他的物业费交到2014年12月2日；小区内门上贴小广告，物业公司是否收取费用不清楚；他靠北的卧室长期阴水，给物业公司反映几年了，且造成房屋所有的壁纸损毁；小区内的绿化全部死了，物业公司只来人不问事；楼道口到处都是污水，物业公司只是抽水没有从根本上解决问题；小区最后一排私人用比较高的植被当围墙，物业公司没有制止；后面的监控早已毁损。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对刘海波提供的证据1照片15张，欲证明物业公司管理不到位，私人私自栽种植被，从入住时门禁就坏了，房间内阴水，造成壁纸损害，门上贴的小广告没有清除。大彭公司认为由于物业公司清理不及时，小广告问题可能存在；业主墙面漏水造成壁纸损害，是开发商在设计的时候防水没有做好，属于设计和建筑质量问题；绿化全部死掉不是事实，部分死掉或损坏可能存在；门禁不能使用是由于开发商在交付时就没有向物业公司交付，所以上房以来一直没有使用；业主用植被当做围墙的问题，物业公司制止过也向城市管理部门反映过，但物业公司没有执法权。经审核，对该证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/㎡/月，小高层、高层住宅0.70元/㎡/月；业主应于交房通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金等。2013年2月26日，刘海波购买安徽嘉楼置业有限公司开发的嘉楼·香格里拉16楼1单元302号商品房交付，刘海波成为该小区业主；该房屋建筑面积为117.66㎡，系多层住宅。同日，大彭公司与刘海波签订《前期物业管理服务协议》，就双方的权利及义务、物业管理服务内容、质量物业管理服务费、违约责任等事项进行了约定。刘海波入住该小区后，物业服务费交纳至2014年12月2日，此后刘海波没有按照原告交纳物业服务费。2019年3月2日，大彭公司在刘海波房屋门上张贴缴费通知，通知刘海波交纳所欠物业费。因刘海波未能交纳物业费，故大彭公司提起诉讼。 另查明，嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，涉案《前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。大彭公司作为建设单位选聘的涉案嘉楼·香格里拉小区的物业公司，其公司已按照《前期物业服务合同》约定提供了相应物业服务，刘海波作为该小区业主，实际上也享受了大彭公司提供的物业服务，应按协议约定交纳物业服务费。现大彭公司要求刘海波给付自2014年12月3日至2019年12月2日期间的物业费3,245元（117.66㎡×0.46元/㎡/月×60个月），符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。 关于大彭公司要求刘海波支付违约金2,254元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业管理服务协议》约定：“交房之日开始预交1年的物业服务费，以后每物业管理年度前3个月交纳本物业管理年度的物业服务费及相关费用，逾期缴费的除足额补交所欠服务费外，还将以所欠物业费为基数每天计收1‰的滞纳金，加收滞纳金的起止时间从物业管理年度的第4月1日起至交费日止。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，双方当事人在《前期物业管理服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效；且刘海波并非故意拒绝交纳物业费，而是由于与大彭公司就物业管理服务中产生的相关问题没有协商一致，致使拖欠物业服务费。因此，大彭公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、刘海波于本判决生效后十日内给付江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费3,245元； 二、驳回江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘海波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇一九年十二月二十三日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。