北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6032号原告（反诉被告）：刘洪涛，男，1982年7月1日出生，汉族，住山东省单县。原告（反诉被告）：许清进，男，1968年12月13日出生，汉族，住福建省政和县。二原告委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：王珍，男，1951年11月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王俊奇（王珍之子），男，1982年5月11日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）刘洪涛、许清进与被告（反诉原告）王珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘洪涛、许清进及其委托诉讼代理人黄诠胜、被告（反诉原告）王珍及其委托诉讼代理人王俊奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘洪涛、许清进向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金16万元；2．判令被告返还原告水电费3万元；3．判令被告赔偿原告装修费55万元及家具、家电、热水器、消防设施等配套设施损失15万；4．判令被告赔偿原告防护网等其他损失2万元；5．本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，刘洪涛、许清进变更诉讼请求为：1．判令被告返还原告支付的房屋租金135744元；2．请求判令被告返还原告水电费3万元；3．判令被告赔偿原告装修费及家具、家电、热水器、消防设施等配套设施损失共计45．54万元；4．判令被告赔偿原告防护网等其他损失2万元；5．判令被告退还网费4500元；6．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月6日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区xxx房屋出租给原告。2018年5月23日，北京市昌平区人民法院以被告出租给原告的房屋未取得审批手续为由，作出了确认原被告双方于2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效的（2017）京0114民初16849号北京市昌平区人民法院民事判决。被告将本案涉案房屋出租给原告之前，被告故意隐瞒本案涉案房屋未取得审批手续，系违章建筑，不应当予以出租的事实。而且，在被告故意隐瞒客观事实期间，原告对本案涉案房屋进行了装修，购置了大量的家具、家电、热水器、消防设施和其他配套设施。原告认为，被告存在严重的欺诈行为，主观恶意特别明显，并给原告造成了巨大的经济损失。因此原告向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求，维护合法权益。王珍辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被答辩人主张答辩人向其隐瞒本案涉案房屋未取得审批手续，系违章建筑，不应当予以出租的事实，存在严重的欺诈行为，主观恶意明显，给被答辩人造成了巨大的经济损失。答辩人认为，此为被答辩人捏造的谎言。东三旗村所有村民盖的楼房，均为自建房，此事实被答辩人不可能不知晓，被答辩人除租赁了答辩人房屋外，还在东三旗村承租了多处相同自建房屋。被答辩人在承租答辩人房屋时，即知晓此房系答辩人自建，并未要求答辩人出具相关审批手续，答辩人自签订合同后，即将房屋交与被答辩人管理经营，已完全尽到义务，不存在给被答辩人造成经济损失的事实。二、被答辩人主张答辩人赔偿被答辩人各项损失，答辩人不同意。理由如下：1．此次合同纠纷，责任全在被答辩人一方，自从合同签订以后，被答辩人从未认真履行过合同，关于本次合同纠纷，答辩人陈述事实与理由如下：被答辩人在接收房屋后，即将房屋交于第三人对外进行了出租，第三人与本合同并无法律关系，且身份信息也从未向甲方报备。房屋自被答辩人接手以来，被答辩人并未亲自经营且一直未办理工商登记等经营手续，根本就没有任何消防安全措施，包括未依法办理消防验收。而实际上的租户基本上都是个人或者家庭,100多间房屋，数百人在一起居住，消防设施不全，且通道被无序堵塞，存在巨大的安全隐患。一旦发生火灾等事故，后果不堪设想。被答辩人未经答辩人允许，私自改造房屋，拆毁2、3、4层的承重墙，将新墙直接建造在楼板上，导致房屋墙体不同程度开裂。答辩人根据房屋租赁合同第六条第1款，对此多次跟被答辩人协商沟通，督促其整改。但被答辩人不仅不予以接受，反而纠集数十人威胁、恐吓答辩人，并将答辩人家人打伤，严重损害了答辩人及家人的身心健康。被答辩人未经答辩人允许，将答辩人租赁给其112间房屋(根据租赁合同第一条第1款)，私自改建为106间房屋(根据评估报告)，违反了合同第七条第8款：“乙方可以对房屋进行装修未经甲方同意不得擅自改动房屋主体结构”。被答辩人枉顾消防安全，在北京市政府多次明令禁止楼内不许放置电瓶车及给电瓶车充电的情况下，放任租户在楼内为电瓶车充电，堵塞消防通道。答辩人认为，答辩人与被答辩人签订租赁合同，应由被答辩人对房屋进行经营，被答辩人将房屋交给第三人经营的行为，违反了合同的第一条第3款；被答辩人将涉案房屋交与第三人作为公寓出租，应依法办理合法的经营手续，并通过消防部门的验收，确保居住人员的安全使用。但实际上一直违法经营，未采取任何安全保障措施，未办理消防申报及验收，致使涉案房屋存在极大的安全隐患；被答辩人未经甲方同意私自变更房屋主体结构，违反了合同第七条第8款；同时被答辩人纠集他人在答辩人家中将答辩人家人打伤，涉嫌违法犯罪，违反了合同第七条第2款，且严重伤害了答辩人的感情。答辩人认为，基于上述事实，被答辩人自签订合同以来，被答辩人从未认真履行过合同，双方间的租赁合同，也无继续履行的必要。2．针对被答辩人对房屋的投资，答辩人持有不同意见，答辩人房屋于2010年建成，自行出租至2015年，在租给被答辩人以前，出租状态是正常的，按照被答辩人的主张，答辩人房屋内无门无床无卫生间无水无电，所有设施均为被答辩人投资兴建，这显然是不符合常理的。事实上，房屋在租给被答辩人使用前，设施是齐全的。被答辩人提供的证据中，仅有所谓“装修后”的照片，不能证明房屋系其装修，所提供的买卖设备的凭证，答辩人怀疑其真实性，且被答辩人并不能说明“购买”的这些物品是安装在了答辩人的房内。退一步讲，就算被答辩人可以证明某某设施是其安装，在《租赁合同》第五条第2款中，对乙方的违约责任已明确规定：届时甲方不退还乙方任何租金及乙方在甲方房屋内的一切设备投资。答辩人认为，无论此合同纠纷是谁的责任，整篇合同并未约定答辩人需要原价赔偿被答辩人所投资的款项。被答辩人主张的赔偿要求，没有凭据。3．《租赁合同》签订以来，答辩人并不同意由被答辩人收取房屋内水电费、供暖费及网费，第六条第4款一直没有谈拢，所以一直未向被答辩人签署房屋交接表。为了不影响被答辩人经营，上述费用自合同签订以来一直由被答辩人强行收取。自2017年11月以后，被答辩人不再向村委会缴纳费用，相关费用均为答辩人向村委会缴纳，此行为不但违反了《租赁合同》第七条第1款，且对答辩人造成了影响，答辩人迫于无奈才向被答辩人收取相关费用，相关费用是双方协商收取，被答辩人自愿缴纳，因此，答辩人认为无须返还。三、被答辩人主张答辩人向其支付其搬走之日起至年末的未到期房租。答辩人认为，双方早有约定，已交房租不退款，且被答辩人是2015年4月向原告租的房子，每年4月和10月各支付一次半年期房租。被答辩人最后一次缴纳房租时间为2018年4月，房租到期日应为2018年10月，被答辩人主张房租到年底到期没有依据，答辩人不同意退其租金。四、被答辩人找证人证明房屋是其装修，答辨人认为是伪证，理由如下:被答辩人主张房屋是其租赁后装修，即2015年，所提交的收据“证据”，显示时间均为2015年，可是第一个证人提供的证词内容是，他是两年前对东三旗村146号楼房进行了装修(即2017年)，期间被答辩人刘洪涛当庭“提醒”证人装修时间是2015年后，证人依然坚持是两年前装修。此处明显前后矛盾，答辩人认为第一个证人存在做伪证嫌疑。被答辩人主张答辩人家锅炉是其施工安装，证人二的证词中，明显说明了来修理锅炉，而维护和修理楼房内设施，是被答辩人的义务，答辩人将修理锅炉说成是锅炉由其安装，明显是在说谎。综上，被答辩人说辞多处前后矛盾，请法庭充分调查答辩人的答辩意见，依法判决为盼。王珍向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人赔偿原告直接损失131154元；2．判令被反诉人返还收取的4-8月的水电费30743元；3．判令被反诉人赔偿房屋维修费20万元；4．判令被反诉人赔偿间接经济损失51000元；5．判令被反诉人承担全部诉讼费用。案件审理过程中，王珍变更反诉请求为：1．判令被反诉人赔偿直接损失131154元；2．判令被反诉人返还收取的4-8月的水电费30743元；3．判令被反诉人将改建房屋恢复原状；4．判令被反诉人赔偿间接经济损失51000元；5．判令被反诉人赔偿反诉人违约金50万元；6．判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人合同纠纷一案，由2018年8月21日终审结束，裁定双方合同无效。判决生效当日，反诉人要求被反诉人腾退房屋及租户押金及房租，被反诉人拒不搬迁，强行霸占房屋至2018年9月7日，后未退租户任何押金及房租，未与反诉人做任何交接。经反诉人核算，被反诉人在强占反诉人房屋期间，收取租户的房租及押金，需由反诉人承担损失，其中，押金为51900元，房租为70350元(由于被反诉人预收房租时间有长有段，租金按一个月计算)，电费4974元，水费1260元，网费2650元，卫生费20元。上述金额合计131154元。被反诉人2018年4月至2018年8月，未向反诉人支付4-8月的水费、电费、网费及卫生费，共计30743元。上述计算金额有被反诉人的账目为证。反诉人出租给被反诉人房屋112间，有账目能够核算的房间为61间，其他51间无账目可核算，参考其他61间房租，按每间1000元/月计算，被反诉人无理霸占反诉人房间，给反诉人造成51000元间接损失，需由被反诉人赔偿。上述被反诉人私自改建房屋并且拆毁承重墙的行为，属于重大过错，结合本案其他违反合同的行为(反诉人已在答辩状中陈述)，反诉人认为，被反诉人故意违反合同的行为，应视为其有意解除合同，应根据合同第五条第2款，承担赔偿责任，理应赔偿反诉人人民币50万元。综上，被反诉人在侵占反诉人房屋期间，不缴纳各项费用，给反诉人造成了直接和间接经济损失，理应赔偿；被反诉人违反合同，私自改建，拆毁承重墙，恐吓、殴打反诉人及家人给反诉人带来了重大损失，理应赔偿。清法院依法裁判，维护反诉人利益。刘洪涛、许清进辩称，一、被答辩人系过错方。既然被答辩人将这些房屋出租给答辩人，那么，被答辩人就要对自己的行为负责，被答辩人就要对这些房屋负责。但是，答辩人没有想到，被答辩人居然敢将没有任何审批手续的非法建筑出租给答辩人。如果被答辩人当时把这些房屋没有任何审批手续，属于非法建筑的客观事实，告诉答辩人的，那么，答辩人不可能承租这些房屋，不可能对这些房屋进行装修，不可能为这些房屋添置家具家电等配套设施。也就是说，答辩人就不可能承租这些房屋，答辩人的损失也就可以完全避免了。因此，被答辩人属于过错方，被答辩人应当对此承担全部责任，故，被答辩人应当赔偿答辩人的全部诉讼。二、被答辩人，拒不与答辩人办理交接，拒不赔偿答辩人的房租损失、装修损失、家具家电等设施设备损失以及其他损失答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同时，被答辩人的这些房屋没有厨房，没有卫生间，没有空调，没有热水器，没有其他家具家电，只有几张破床，当时的房屋更本就不能使用，无法对外出租。因答辩人承租这些房屋的目的就是为了居住，就是为了对外出租，在这个原则下，被答辩人允许答辩人对这些房屋进行装修和改造。于是，答辩人在对这些房屋进行装修、改造的过程中，投入大量的时间、精力、人力、物力和财力，装修费就花了55万元，购买家具、家电、热水器、消费设施等配套设施花了15万元，还有装修期间的水费2万元和网费4500元，加上答辩人的租金损失16万元，答辩人的损失至少有884500元。答辩人与被答辩人房屋租赁合同被依法确认无效后，答辩人要求被答辩人与答辩人办理交接，要求被答辩人赔偿答辩人的房租损失、装修损失、家具家电等设施设备损失以及其他损失。但是，被答辩人却找各种理由，一直拖延，拒不与答辩人办理交接，拒不赔偿答辩人的经济损失答辩人认为，被答辩人为了自己的私利，无故找茬，无事生非，故意单方面撕毁合同，意图通过不劳而获的方式，来霸占答辩人的血汗财产和利益。而且，在被答辩人不进行交接，拒不赔偿答辩人损失的情况下，答辩人的合法权益得不到保障，答辩人完全有理由、有权利继续保护自己的血汗财产和利益。三、2018年9月7日6点钟左右，被答辩人伙同七八个不明身份的人，强行驱赶答辩人的弟弟，强行霸占答辩人的房屋，强行损害答辩人的财产。当时只有答辩人的弟弟一个人在房屋内，虽然答辩人的弟弟拒不屈服王珍的非法行为，殊死抵抗，但答辩人的弟弟毕竟寡不敌众，根本就抵挡不住被答辩人等团伙的非法行为，答辩人弟弟被被答辩人带领的这帮歹徒强行驱赶出去，而且，被答辩人带领这帮歹徒霸占答辩人的房屋后，还将答辩人房屋内的衣物、冰箱、凳子、锅碗瓢盆、被子等财物随意丢弃在屋外。被答辩人等人的行为，严重侵害了答辩人的合法权益，涉嫌非法侵入住宅，涉嫌故意损坏财物，涉嫌涉黑涉恶，应当对他们绳之以法。四、答辩人从来就没有拖欠过被答辩人任何费用。被答辩人交付给答辩人的房屋系空房，没有厨房、卫生间，没有家具家电，根本将就无法使用，根本就不能对外出租。因此，根本就不存在押金这一说法。因被答辩人拒不与答辩人办理交接和计算，被答辩人拒不赔偿答辩人的损失，故，根本就无法判断是答辩人欠被答辩人的电费、水费、网费和卫生费，还是被答辩人欠答辩人?更无法判断电费、水费、网费和卫生费的具体金额是多少?五、被答辩人系违约方，系违法方，系侵权方，答辩人没有给被答辯人造成任何损失。如果被答辩人不是被答辩人眼红，如果不是被答辩人目的不纯，如果不是被答辩人无故找茬，如果不是被答辩人无事生非，如果不是被答辩人恶意诉讼的话那么，答辩人一直继续出租这些房屋，答辩人也不会有任何损失。至于答辩人与房客之间的法律关系和客观事实，不属于本案审理的范围，被答辩人无权过问和惦记。正是因为被答辩人恶意违约，故意违法，践踏答辩人的权利，才导致答辩人的损失惨重。因此，作为违约方、违法方、侵权方的被答辩人，不但不承认错误，不但不觉得理亏，不但不遵守约定和法律，反而倒打一耙，恶人先告状，强行驱赶答辩人，强行霸占答辩人的房屋，强行侵占答辩人的血汗财产和利益。故，根本就不存在答辩人给被答辩人造成损失这一说法，答辩人没有给被答辩人造成任何损失。六、答辩人所进行的装饰装修均需被答辩人许可、同意的，被答辩人不应当睁眼说瞎话：故意歪曲事实。前已述及，答辩人承租被答辩人的这些房屋的目的是为了对外出租，但被答辩人的这些房屋系空房，没有厨房、卫生间，没有家具、家电，根本就无法使用，根本就无法对外出租，于是，双方一致同意：由答辩人对这些房屋进行装修、改造。而且，答辩人在对这些房屋进行装修的过程中，一切正常，并没有出现房屋开裂、承重墙不正常等现象。被答辩人所说的承重墙出现问题，系因被答辩人私自在原有的房顶上违法加盖两层房屋导致的，与答辩人根本就没有关系。被答辩人对这些事实，心知肚明，不用“瞒天过海”、自欺欺人。被答辩人的这一陈述根本就站不住脚，也不符合常理，根本就不值得一驳。七、答辩人没有违约，系被答辩人单方面违约。被答辩人看到答辩人将这些空房装修完毕，添置好家具家电等配套设施后，被答辩人起了歪心思，想不劳而获，产生了通过被答辩人单方面违约的方式来收回现成的出租房屋，从而到达不劳而获的目的。但是，答辩人不可能答应被答辩人的无理要求。没想到，被答辩人从一开始的毁约行为，演变成了现在的抢占行为，被答辩人现在的行为不但违法，而且，可能涉嫌犯罪。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人主张的证据和事实，本院认定如下：2015年4月6日，出租方（甲方）王珍与承租方（乙方）刘洪涛、许清进签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区xxx出租给乙方，其中第一层2间房屋由甲方自己居住，其余112间全部租给乙方使用；房屋用途为公寓出租；租期为十年，自房屋交付之日起计租，自2015年6月16日起至2025年6月16日止；乙方享有两个月的装修期；本房屋每年租金自2015年6月16日至2020年6月16日止为49万元；租金采用半年一付的方式进行支付。双方当事人还就合同的其他事项进行了约定。合同签订后王珍向刘洪涛、许清进交付了房屋。经询问，该房屋租金交至2018年12月16日，刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋。2017年，王珍以房屋租赁合同纠纷为由将刘洪涛、许清进诉至本院，要求解除房屋租赁合同并返还房屋、赔偿医疗费、误工费。刘洪涛、许清进提出反诉，要求继续履行《房屋租赁合同》、赔偿经济损失312000元、返还垫付电费4800元、水费1000元。因双方坚持认定合同有效，本院依法作出（2017）京0114民初16849号民事判决书，判决确认王珍与刘洪涛、许清进于二〇一五年四月六日签订的《房屋租赁合同》无效。刘洪涛、许清进对上述判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后刘洪涛、许清进撤回上诉。案件审理过程中，刘洪涛、许清进申请对涉案房屋一至四层全部及五层13间房间的装修损失进行评估；王珍申请对涉案房屋地面、墙壁、承重墙、窗户、马桶、洗手池、门等部位进行维修的费用进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托中财宝信（北京）资产评估有限公司（以下简称“评估公司“）进行鉴定。2018年11月20日，王珍因鉴定费用过高申请撤回鉴定。2018年12月27日，评估公司出具《北京市昌平区人民法院关于刘洪涛、许清进与王珍房屋租赁合同纠纷案所涉及的装修及家具等资产价值评估报告书》（中财评报字【2018】第058号），评估意见为2018年12月19日的市场价值为45．54万元，其中双方存在争议的部分为：卫生间墙砖铺设、卫生间地砖铺设、卫生间地面防水、卫生间墙面防水、卫生间加建红机砖隔墙、厨房墙砖铺设、电路改造、改造抽水泵、改建房屋防盗门、五层改建房间内窗户扩大、卫生间洗手盆、卫生间坐便器（完整）、卫生间坐便器（残缺）、卫生间排风扇、卫生间推拉门、床头、床垫、床架、衣柜、书桌、电热水器、橱柜、抽油烟机。双方对是否存在卫生间改建、五层窗户扩大工程、电路改造、抽水泵改造以及锅炉烟囱改建存在争议。刘洪涛、许清进支出鉴定费90000元。庭审中，刘洪涛、许清进提交收据多张，证明其支出水电费、网费及装修费用。王珍不予认可。王珍提交房屋登记表及票据等证明刘洪涛、许清进欠付的租金及水电费等。刘洪涛、许清进对上述证据不予认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，王珍与刘洪涛、许清进于2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘洪涛、许清进已支付2018年6月16日至2018年12月16日的房屋使用费25万元，且双方均认可刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘洪涛、许清进应向王珍交付占有使用费至2018年9月8日，未使用的部分王珍应当予以退还。故刘洪涛、许清进主张退还135744元房屋使用费，于法有据，本院予以支持；关于装修损失一节，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用当日，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。王珍对刘洪涛、许清进装修房屋的事实是知情的，根据评估机构出具的评估报告书及双方的举证情况，本院认可刘红、许清进装修的事实，刘洪涛、许清进与王珍对合同无效均有过错，本院酌定双方各承担50%的责任。故王珍应赔偿刘洪涛、许清进房屋装修损失227700元。关于水电费，现有证据不足以证明刘洪涛、许清进垫付，故对于该项诉讼请求，本院不予支持；关于网费，是双方当事人真实意思的表示，双方对网费的退还并无约定，根据刘洪涛、许清进提交的收据，系按月交纳，且交纳至2018年8月，而刘洪涛、许清进于2018年9月8日搬离涉案房屋，故刘洪涛、许清进要求王珍退还网费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；关于其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王珍的反诉请求，王珍与刘洪涛、许清进签订房屋租赁合同时允许刘洪涛、许清进进行装修，且在刘洪涛、许清进搬离涉案房屋后继续使用涉案房屋，故王珍要求将涉案房屋恢复原状的反诉请求，于法无据，本院不予支持；关于王珍主张的直接损失中王珍退还次承租人房租押金一节，与本案不是同一法律关系，不宜一并处理。关于其他损失，现有证据不足以证明，故王珍应当承担举证不能的法律后果，故本院对其反诉请求不予支持。关于违约金，因涉案房屋租赁合同无效，故该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、王珍于本判决生效后十日内退还刘洪涛、许清进房屋使用费135744元；二、王珍于本判决生效后十日内支付刘洪涛、许清进房屋装饰装修及配套设施损失227700元；三、驳回刘洪涛、许清进的的其他诉讼请求；四、驳回王珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10454元，刘洪涛、许清进负担3702元（已交纳），由王珍负担6752元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5235元，由王珍负担，已交纳。鉴定费90000元，由刘洪涛、许清进负担45000元（已交纳），由王珍负担45000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  唐险峰人民陪审员  汪 霞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  周心怡