广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初3873号原告：黄伟强，男。委托诉讼代理人：邹武峰，广东天行健律师事务所律师。被告：台山市合强科技有限公司。住所地：台山市冲蒌镇红岭工业区红岭中路12号之二。法定代表人：曾德稳，该公司经理。委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。被告：台山市瑞鹰包装有限公司。住所地：台山市台城街道香雁湖村委会大良岗。法定代表人：刘瑞棋，该公司经理。委托诉讼代理人：谭励君，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告黄伟强与被告台山市合强科技有限公司（以下简称合强公司）、台山市瑞鹰包装有限公司（以下简称瑞鹰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟强的委托诉讼代理人邹武峰，被告合强公司、瑞鹰公司的共同委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟强向本院提出诉讼请求:1.判令合强公司与瑞鹰公司连带向黄伟强支付违约金86400元;2.本案的诉讼费用由合强公司、瑞鹰公司承担。事实和理由：经黄伟强与合强公司、瑞鹰公司协商，双方2018年11月2日签订《土地买卖合同书》，约定黄伟强将其名下的位于红岭工业区的土地使用权及地上建筑物[土地使用权证：台国用（2003）第02366号]转让给合强公司与瑞鹰公司；转让价格为4500000元，分两期支付，第一期2950000元在签订合同当天支付，第二期1550000元在办理好土地过户手续后2日内支付，办理过户产生的税费由合强公司与瑞鹰公司负担，双方需互相配合并在合理的时间内尽快办理好过户手续；在合强公司与瑞鹰公司支付第一期转让款后5个月内未办理好过户手续的（政府部门占用的合理时间不计算在内），对延期办理负有责任的一方须向交易的相对方支付违约金，违约金自合强公司与瑞鹰公司支付第一期转让款后5个月的期限届满之日起按照合同总交易金额每日万分之三的标准计算。黄伟强在签订合同当天即2018年11月2日已经将办理过户的全部资料移交给合强公司与瑞鹰公司，并和合强公司与瑞鹰公司到台山市公证处办理了公证书，履行了合同义务。但合强公司与瑞鹰公司于2018年11月2日支付了第一期转让款2950000元后，怠于履行办理土地使用权证的过户义务。经黄伟强多次催讨，才于2019年6月4日办理完过户手续取得不动产权证，导致黄伟强在2019年6月5日才收到第二期转让款1550000元。合强公司与瑞鹰公司在合同约定的5个月期限内未办理好过户手续已构成违约，逾期62日，应向黄伟强支付违约金83700元。合强公司、瑞鹰公司辩称，1.办理过户手续并没有超过约定的期限。根据《土地买卖合同书》第八条“在乙方支付第一期转让款后5个月内尚未办理好过户手续的（政府部门占用的合理时间不计算在内）”的约定，办理过户手续的5个月期限应该扣除政府部门所占用的时间，但黄伟强并没有将其扣除，导致时间计算错误。实际上，合强公司与瑞鹰公司在签订合同后的第十天，即2018年11月12日已经配合黄伟强将申请材料递交给台山市国土资源局进行测绘。在办理过户手续期间，由于政府行政大楼搬迁以及政府税务系统的合并，导致办理过户手续所需的时间大大增加。2.合强公司与瑞鹰公司不存在过错，不应承担违约责任。根据《土地买卖合同书》第八条“……对延期办理负有责任的一方须向交易的相对方支付违约金……”的约定，如发生逾期，则应由负有责任的一方支付违约金，但合强公司与瑞鹰公司对办理过户手续并不存在迟延的情况，也没有过错。而黄伟强也无法证明合强公司与瑞鹰公司存在迟延和过错。3.办理过户手续所需时间较长是因为黄伟强导致。黄伟强只在签订合同的当天向其代理人提供了部分票据资料，但其他办理过户手续的资料并不齐全。其中，黄伟强于2019年3月14日才将涉案土地相应的完税票据提供给其代理人来办理手续。此外，办理过户所需要的规划图，黄伟强至今仍未提供，导致代理人重新办理，大大增加了办理过户手续的时间和费用。4.办理过户手续将相应的土地及建筑物转让到受让方名下为转让方责任。黄伟强作为转让方，主要义务是将相应的土地及地上建筑物交给受让人使用并将该土地及地上建筑物过户到受让人名下，对该手续的办理负主要责任。而合强公司与瑞鹰公司作为受让人，其主要责任是按约定付款。合强公司与瑞鹰公司已经按合同约定的时间及金额支付了相应的款项，已完成主要义务。此外，办理过户手续的主要负责人为余健强，是黄伟强的代理人，受黄伟强的委托，若其在办理过户手续过程中存在迟延，则应由其承担责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.黄伟强提交的《土地买卖合同书》；2.合强公司与瑞鹰公司提交的《委托书》（土地测绘）、《门牌证明》《缴费通知书》《关于咨询红岭工业区规划条件的函》《关于冲蒌镇红岭工业区地块的复函》《测绘委托书》《广东增值税普通发票》（地籍测绘费）、《非闲置土地证明》《不动产转让合同》《城镇土地使用税纳税申报表》《税收完税证明》《不动产登记申请书》。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于黄伟强提交的证据。1.由余健强签收的有关材料，与本案的基本事实存在关联，虽然合强公司与瑞鹰公司对此不予确认，但未提供相反证据进行推翻，本院予以采纳；2.不动产权证复印件，因黄伟强未能提交原件进行核对，本院不予采纳。二、关于合强公司、瑞鹰公司提交的证据。1.《公证书》，与本案的基本事实存在关联，予以采纳；2.《不动产权藉调查受理通知书》《门牌证明》，该证据由有关部门制作，对该证据的真实性、合法性、关联性，予以采纳；3.《台山市行政服务中心搬迁通告》，该通告于2018年12月21日发出，内容载明“新行政服务中心办事大厅将于12月24、25日试运行对外办理业务”，根据2018年12月22、23日为周末的事实，行政服务中心的搬迁对涉案地块有关证照的办理并无明显的影响，对该证据拟证明的事实，本院不予确认；4.微信记录、邮寄回执，该证据没有相应原件进行核对，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年10月31日，黄伟强与黄桂珍委托余健强办理位于红岭工业区[台国用（2013）第02366号]的土地使用权转让手续。二、2018年11月2日，黄伟强与合强公司、瑞鹰公司签订《土地买卖合同书》约定，黄伟强以4500000元的价格将位于红岭工业区土地及地上建筑物转让给合强公司与瑞鹰公司；合强公司、瑞鹰公司在签订合同当天支付第一期2950000元，付款后由黄伟强出具授权书，瑞鹰公司在合同签订后15日内将余款1550000元划入监管账户；办理好土地过户手续后2日内（过户完成的时间以行政部门颁发新的产权证为准）由合强公司、瑞鹰公司向监管方交付新不动产权证复印件，并由监管方向黄伟强支付余款1550000元；合强公司、瑞鹰公司在取得新产权证后逾期向监管方提供以上复印件的，应支付违约金；签订合同当天，黄伟强须将土地证等有关证件的原件交付合强公司与瑞鹰公司，并由黄伟强到台山市公证处办理授权书公证手续，委托代理人进行办理，代理人取得公证书后即开始办理过户手续，黄伟强须按照合强公司与瑞鹰公司的通知及时配合办理过户手续，任何时候经合强公司与瑞鹰公司通知，黄伟强不配合或逾期配合的，自合强公司与瑞鹰公司发出通知之日起按约定计算违约金；黄伟强取消公证授权书的须赔偿合强公司与瑞鹰公司违约金；在合强公司与瑞鹰公司支付第一期转让款后5个月内尚未办理好过户手续的（政府部门占用的合理时间不计算在内），对延期办理负有责任的一方须向交易的相对方支付违约金，违约金自合强公司与瑞鹰公司支付第一期转让款后5个月的期限届满之日起按照本合同总交易金额每日万分之三的标准计算。三、2018年11月2日，合强公司通过余健强向黄伟强支付第一期转让价款1150000元，瑞鹰公司向黄伟强支付第一期转让价款1800000元，合计2950000元。四、2018年11月12日，人民政府城镇建设管理与环保局出具门牌证明。同日，因办理土地使用权过户手续需要，余健强委托台山市征地与测绘服务中心对涉案土地进行测绘。2018年11月23日，台山市征地与测绘服务中心出具《缴款通知书》。2018年11月29日，台山市不动产登记局向台山市城乡规划局出具《关于咨询红岭工业区规划条件的函》，函询有关地块分割意见。2018年12月11日，台山市城乡规划局出具《关于冲蒌镇红岭工业区地块的复函》，函复同意分割地块。2018年12月19日，余健强向台山市不动产登记中心提交了土地证、权藉调查表、门牌证明及复函等材料，申请不动产权藉调查。2018年12月24日，余健强缴纳地籍测绘费。根据《不动产权藉调查受理通知书》显示，不动产权藉调查办理时限至2019年1月18日止。因此，行政部门办理测绘、不动产权藉调查所需时间约为67天。2019年2月2日，余健强与合强公司、瑞鹰公司在台山市国土资源局签订《不动产转让合同》，并先后于2019年3月14日、5月17日缴纳了相关税费。2019年5月20日，合强公司、瑞鹰公司与余健强向台山市不动产登记中心申请产权证书，涉案土地于2019年6月4日办理了使用权的过户手续。五、关于《土地买卖合同书》第八条“政府部门占用的合理时间不计算在内”的条款。黄伟强认为行政部门在办理手续期间发生的意外情况如遗失档案、故意刁难、系统问题等所占用的时间不计算在5个月期间；合强公司与瑞鹰公司认为行政部门正常的查档、测绘等一系列手续所占用的时间不计算在5个月期间内。本院认定，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。一、关于办理涉案土地使用权过户手续的义务人的问题。根据《土地买卖合同书》关于办理完土地过户手续后由合强公司与瑞鹰公司向监管方交付新不动产权证复印件；合强公司与瑞鹰公司在取得新产权证后逾期向监管方提供以上复印件的，应支付违约金；合同签订后，黄伟强须将土地证等有关证件的原件交付合强公司与瑞鹰公司；黄伟强须按照合强公司与瑞鹰公司的通知及时配合办理过户手续，任何时候经合强公司与瑞鹰公司通知，黄伟强不配合或逾期配合的，自合强公司与瑞鹰公司发出通知之日起按约定计算违约金；黄伟强取消公证授权书的须赔偿合强公司与瑞鹰公司违约金等约定，上述条款主要约定了合强公司与瑞鹰公司在取得新产权证书后的相应义务以及黄伟强向合强公司与瑞鹰公司交付有关证件，并按照合强公司与瑞鹰公司的通知履行配合办理手续的义务。结合合强公司通过余健强向黄伟强支付第一期转让款以及黄伟强委托余健强办理转让手续的事实，合强公司与瑞鹰公司作为办理涉案土地使用权过户手续的义务人更符合双方当事人的真实意思表示以及常理。合强公司与瑞鹰公司主张黄伟强是办理涉案土地使用权过户手续的义务人，本院不予采纳。二、关于如何理解“政府部门占用的合理时间不计算在内”的问题。行政部门办理有关手续占用的合理时间，应是行政部门按照有关法律法规的规定正常办理行政事务所占用的时间。而遗失档案、故意刁难、系统问题等事件的发生本不属于合理、正常的事件，也不应该在当事人签订合同时所能预见，因此上述事件的发生所占用的时间不应认定为合理时间。黄伟强主张行政部门在办理手续期间发生的意外情况如遗失档案、故意刁难、系统问题等所占用的时间才是合理时间，本院不予采纳。三、关于合强公司与瑞鹰公司是否存在违约逾期办理过户手续的问题。根据合同关于合强公司与瑞鹰公司在支付第一期转让款后5个月内办理过户手续的约定以及合强公司与瑞鹰公司于2018年11月2日支付第一转让款的事实，合同约定办理过户手续的期限应为2019年4月2日，但合强公司与瑞鹰公司于2019年6月4日才办理了涉案土地使用权的过户手续，实际超出合同约定办理期限62天。而行政部门仅在办理土地测绘、不动产权藉调查期间就已经占用了67天，该期间属于合理时间，按照合同约定不应计算在5个月的办理手续期间内，应予扣除。综上，合强公司与瑞鹰公司不存在违约逾期办理过户手续的行为，黄伟强请求合强公司与瑞鹰公司支付违约金86400元，缺乏事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄伟强的诉讼请求。案件受理费980元（已由原告黄伟强预交），由原告黄伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈一飞二〇一九年十二月四日法官助理邱星新书记员梅锐