吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初3440号 原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所吉林省长春市。 主要负责人：张北阳，该银行行长。 委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。 被告：李加齐，住吉林省二道区。 被告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住所吉林省长春市。 法定代表人：卢忠友，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行）与被告李加齐、吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人李鹤、被告李加齐、天汇公司委托诉讼代理人孙爱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行向本院提出诉讼请求:判令，1.宣告中信银行与李加齐于2015年9月14日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2015)811362002577号）项下已发放贷款提前到期；2.李加齐立即偿还借款本金304938.12元、利息8690.87元、罚息80.63元、复利209.12元、共计313918.74元（利息、罚息、复利暂计算至2019年5月17日，实际计算至借款本息全部还清之日）；3.李加齐抵押给中信银行的坐落于二道区惠工路、远达大街交汇处蓝色港湾三期D区（梓堂）第7幢1单元1803号房屋享有优先受偿权；4.天汇有限责任公司对上述借款本金、利息、罚息等承担连带偿还责任；5、李加齐、天汇公司承担中信银行为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、拍卖费。事实与理由：2015年9月14日，中信银行与李加齐签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定李加齐向中信银行借款32万元，贷款期限自2015年9月14日至2045年9月14日止，并约定将李加齐位于二道区惠工路、远达大街交汇蓝色港湾二期D区（梓堂）第7幢1单元1803号房屋抵押给中信银行，且天汇公司为李加齐提供担保（内容详见合同）。2015年9月14日，中信银行依合同约定向李加齐发放贷款32万元，但李加齐已经逾期偿还贷款。基于以上事实与理由，请法院支持中信银行全部诉讼请求，维护合法权益。 李加齐辩称：对借款事实无异议，但是现在没有能力全额偿还。 天汇公司辩称：天汇公司不承担还款责任，应由李加齐承担还款责任，李加齐是房屋买受人，根据相关规定，中信银行应由抵押权实现债权，不应该连带保证人先实现债权，如果承担连带保证责任，原告主张的利息、罚息过高，主张的复利没有合同约定，不合法，不应该保护，如判决天汇公司承担连带责任，法院应当明确追偿权。 当当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年9月10日，李加齐与天汇公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买天汇公司开发的位于长春市二道区惠工路、远达大街交汇蓝色港湾三期D区（梓堂）7幢1单元1803号房屋，建筑面积73.26平方米，单价6378元/㎡，总价467252元。2015年9月14日，李加齐购买房屋因资金不足，向中信银行贷款，签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，贷款人（乙方中信银行）与借款人（甲方李加齐）、保证人（丙方天汇公司）约定：李加齐从中信银行处借款人民币32万元；贷款年利率为5.15%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式予以调整，调整后贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率计算。贷款期限为360个月，从2015年9月14日起至2045年9月14日止，还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月14日，每期还款本金为1747.23元；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，对逾期贷款从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息）。丙方自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他相关材料交至乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，（乙方有权）停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等），均由甲方承担。合同签订后，中信银行于2015年9月14日发放该笔贷款32万元，但李加齐仅偿还部分贷款，未能按照约定如期按月偿还贷款。 截止到2019年10月22日李加齐尚欠借款本金299372.88元、利息1211.12元、罚息0.78元、复利1.99元。 另查明李加齐购买的位于长春市二道区惠工路、远达大街交汇蓝色港湾三期D区（梓堂）7幢1单元1803号房屋未办理抵押登记。中信银行因此次诉讼花费律师代理费2000元。 本院认为，李加齐购买房屋，与中信银行及天汇公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。中信银行按照合同约定向李加齐发放贷款32万元，李加齐未能按照合同约定按期偿还相应还款额度，已经构成违约，中信银行有权宣布合同项下全部借款本息均已到期，中信银行请求确认贷款提前到期，要求李加齐立即偿还贷款本金299372.88元、利息1211.12元、罚息0.78元、复利1.99元（利息、罚息、复利暂计算至2019年10月22日实际计算至借款本息全部还清之日）的诉讼请求，合同中已经明确了利息及逾期利息的计算标准，符合法律规定，应予支持。中信银行将李加齐拖欠的利息、罚息计算至2019年10月22日，应视为其在此日起即主张宣布借款提前到期。合同中已经约定中信银行实现债权的费用（律师代理费）由李加齐、天汇公司承担，中信银行请求给付律师代理费，应予支持。关于中信银行主张天汇公司承担连带责任一节，因合同中已作出明确约定，天汇公司应承担连带责任保证，故对此请求予以支持。天汇公司承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内享有对李加齐的追偿权。关于中信银行主张抵押房屋的有限受偿权，因抵押房产尚未办理产权及抵押手续，中信银行未取得房屋抵押权，其请求对李加齐抵押的坐落于长春市二道区惠工路、远达大街交汇蓝色港湾三期D区（梓堂）第7幢1单元1803号房享有优先受偿权，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、中信银行股份有限公司长春分行与李加齐、吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年9月14日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2019年10月22日提前到期； 二、李加齐于本判决生效后立即给付中信银行股份有限公司长春分行借款本金299372.88元、利息1211.12元、罚息0.78元、复利1.99元，2019年10月22日之后的罚息，以拖欠的本金299372.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，复利以1211.12元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算； 三、李加齐于本判决生效后立即给付给中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付律师代理费2000元； 四、吉林省天汇房地产有限责任公司对上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内，享有对李加齐的追偿权； 五、驳回中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6009元，由李加齐、吉林省天汇房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  高 源 审 判 员  刘卫国 人民陪审员  伊永英 二〇一九年十二月四日 书 记 员  吴世豪