江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6859号 原告：冯俊红，男，1973年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：朱磊，上海浩锦律师事务所律师。 被告：秦娟，女，1970年3月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吴苏正，江苏能成律师事务所律师。 被告：张磊，男，1985年7月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省东海县，住江苏省苏州市相城区。 原告冯俊红与被告秦娟、张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告冯俊红及其委托诉讼代理人朱磊、被告秦娟的委托诉讼代理人吴苏正到庭参加诉讼。被告张磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯俊红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的商铺租赁合同；2.二被告搬离涉案房屋；3.二被告支付原告从2018年11月1日至实际搬离之日止的租金，同时按年利率6%计算利息（租金扣除已付款2万元，其中2019年5月1日之前租金按65000元/年计算，2019年5月1日之后租金按68250元/年计算）；4.二被告支付原告违约金5000元；5.二被告缴清涉案商铺物业管理费、水电网费等支出费用；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原告与二被告签订商铺租赁合同，原告将位于石曲街XX号XXX室出租给被告，约定租期自2017年5月1日至2020年4月30日，保证金5000元，年租金为65000元，第三年租金上涨5%，第一次付三押一，之后按年支付，提前十天支付，不准许二被告私自转租。期间，二被告频繁违反合同约定，自2018年11月至今，仅付租金20000元，原告多次催讨未果。另二被告在原告不知情且未同意的情况下将商铺转租第三方。被告的行为已构成根本违约，故诉至法院。 被告秦娟辩称，1.认可本案所涉房屋由我在使用，也认可当初所签订的合同，但是对合同中所约定的第三年上涨5%的条款不予认可，因为该合同签订后不到三个月临街商铺的道路就开始施工，车辆及人员通行存在障碍，造成被告一直无法正常运营，同时，在这两年中被告始终未表明不交房租，只是和原告商量是否能考虑实际经营状况在交纳时间上予以宽限，在房租方面不期望能给予减免，至少不要再上涨；2.原告诉状中所称2018年11月至今未支付，与事实相悖，被告在2019年2月及5月共支付原告2万元，实际房租已支付至2019年2月19日或20日左右，此外，该房屋一直由被告在经营，并没有诉状中所称的转租给第三方；3.希望与原告商谈解决纠纷，不要解除合同，如原告执意要解除合同，希望法院考虑到被告装修花了30万元，给予公正裁判。 被告张磊庭前书面辩称，本人与秦娟在派出所达成调解协议，可以证明本人与本案无关。 本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区石曲街XX号XXX室系冯俊红与配偶臧某某共同共有，规划用途为非居住。 2017年3月14日，冯俊红（出租方，甲方）与秦娟、张磊（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将苏州市出租给乙方，用于开店，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日，年租金65000元，租房保证金5000元；2017年3月15日至2017年5月1日为装修免租期；房租第一次付三押一，以后年付，提前十天支付下期房款；租金前两年价格不变，第三年租金一年上涨5%。该合同第八条约定，乙方应按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金和其他费用。第九条约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足以抵过甲方损失，乙方应予以赔偿，如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向乙方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。 合同签订后，冯俊红交付了涉案房屋，秦娟、张磊用于经营装饰建材。目前，涉案房屋仍用于正常经营。庭审中，秦娟陈述，涉案房屋目前由其一人实际使用，其与张磊原系合伙关系，合伙至2018年上半年，后张磊退出合伙，但没有合伙的合同或协议。 2017年3月16日，冯俊红向秦娟出具收据一份，载明收到商铺三个月房租和5000元押金，合计21250元。庭审中，冯俊红与秦娟均确认，2018年11月1日起至今的租金，已支付2万元。冯俊红陈述，对于租金支付的方式，虽然合同中按年支付，但考虑到被告方的支付能力，实际有三个月一付或者半年一付，没有过一年一付。 以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同书、收据、照片、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。被告秦娟、张磊系共同承租人，应当共同承担合同义务，秦娟、张磊之间的约定对冯俊红不产生法律效力。被告秦娟、张磊未按约履行支付租金的义务，原告冯俊红有权依据合同约定行使租赁解除权，其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，诉状副本送达之日2019年8月16日即为租赁合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告冯俊红要求腾房及支付租金、房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告秦娟关于道路施工导致无法正常运营的抗辩意见，无相关证据证明，退而言之，即使存在上述因素，亦非不支付租金之理由，故该抗辩意见本院不予采纳。至于租金的减免或上涨应由双方合意，否则，应尊重合同约定，按合同约定履行。根据合同约定，2017年5月1日至2019年4月30日年租金65000元，2019年5月1日至2020年4月30日年租金上涨5%即68250元，因此，被告秦娟、张磊自2018年11月1日起至2019年4月30日止应支付租金32500元（65000元÷12×6），已支付租金2万元，押金5000元从中抵扣，故实际尚欠付7500元，2019年5月1日起至实际腾房迁让之日止的租金及房屋使用费，按68250元/年标准计算。 导致本案房屋租赁合同解除系因被告秦娟、张磊违约，原告冯俊红有权根据合同约定主张违约金5000元，该诉讼请求，本院予以支持。关于原告冯俊红主张的租金利息，因违约金足以补偿该损失，故对租金利息，本院不再支持。 关于原告冯俊红主张的物业管理费、水电网费等，因双方合同并未约定上述费用由其收取，且冯俊红也未代为支付，故该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 被告张磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告冯俊红与被告秦娟、张磊签订的房屋租赁合同书于2019年8月16日解除。 二、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区石曲街XX号XXX室房屋腾空后返还原告冯俊红。 三、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内支付原告冯俊红自2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金7500元及2019年5月1日起至实际腾房返还之日止的租金及使用费（按68250元/年标准计算）。 三、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内支付原告冯俊红违约金5000元。 四、驳回原告冯俊红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告秦娟、张磊负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告冯俊红。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇一九年十二月二日 书记员 尤欣怡