山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初763号原告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地山东省烟台高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓、刘光锐，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被告：王军丽，女,1973年12月15日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：都升基，山东前卫律师事务所律师。原告烟台市中盛房地产开发有限公司与被告王军丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓、被告委托诉讼代理人都升基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市中盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2017年12月22日签订的商品房买卖合同于2019年4月23日解除；2.请求判令被告王军丽返还原告中盛国际酒店A2868号房产；3.请求判令被告向原告支付违约金及赔偿损失共计208445元；4.本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，被告王军丽与原告签订《商品房买卖合同》，合同第六条付款方式及期限约定：买方于2018年1月22日前用按揭贷款支付剩余140000元。合同第七条约定：买方如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，卖方有权解除合同。2018年1月2日，被告王军丽向原告出具承诺书，内容为：本人于2018年1月2日办理中盛国际酒店A2868房交房手续，若该房银行贷款由于本人原因审批未通过，本人承诺将剩余房款1个月内付清，否则将不能继续入住。同日，原告将案涉房产交付被告并为房产配置了家具、电器等相关设施。之后原告于2018年6月22日、2018年7月19日、2018年12月25日、2019年1月2日、2019年1月9日多次催促被告办理按揭贷款付清剩余房款，并于2019年4月7日发出书面通知，要求被告办理按揭贷款付清房款，但被告至今未向原告支付剩余房款，未支付家具、电器等配套设施款，并在500多天的时间长期占用和对外租赁原告的房屋，给原告的可得利益造成重大损失。被告未按照合同约定日期办理贷款和支付购房款，并经原告多次催告至今未履行付款义务，已经构成严重违约。被告迟延履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的，符合《合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定的合同法定解除的情形，原告于2019年4月20日向被告发出解除合同通知函，解除案涉商品房买卖合同。根据法律规定，案涉商品房买卖合同已经解除，被告应按法律规定赔偿给原告造成的经济损失。望法院判如所请。被告王军丽辩称，第一，被告没有付清购房款责任不在被告，不是被告违约。原、被告于2017年12月22日签订《商品房买卖合同》，合同签订后被告向银行申请贷款时，因原告未将双方签订的《商品房买卖合同》向房管部门备案导致银行不予审批贷款。2019年4月后去银行，因为原告账户被查封冻结而无法获批。因此，不能按揭贷款支付剩余房款不是被告原因所致，而是原告原因，原被告也未就具体付款方式和付款期限另行协商签订协议，因此被告不应承担未付剩余房款的责任。第二，原告不享有合同解除权。根据合同约定，被告应于2018年1月22日前用按揭贷款支付剩余房款，则自2018年1月22日至2018年2月23日已经属逾期付款超过30日，自2018年2月23日起原告就享有合同解除权，但原告到2019年4月20日止，没有向被告提出解除合同，期间已超过一年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述司法解释的规定，原告的合同解除权已经消灭。因此原告请求确认商品房买卖合同已经解除不成立。至于原告诉请返还A2868号房屋和支付违约金，无事实和法律依据。请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充条款》，约定被告购买原告所有的中盛国际酒店A座24层2868号房屋（以下称A2868号房屋），面积57.82平方米，房屋总价款287944元，首付款147944元，剩余140000元于2018年1月22日前用按揭贷款支付。合同第七条关于买方逾期付款的违约责任约定，买方如未按合同规定时间付款，逾期超过30日卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的1%向卖方支付违约金。《补充条款》第1条约定，买受人在签订合同时，应将家庭住址，联系方式，电话等详细情况以书面形式告知出卖人，如有变动须及时以书面或传真形式告知出卖人，否则因联系不便造成的一切后果均由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了首付款147944元，剩余140000元按揭贷款支付部分至今未付。2018年1月2日，原被告签订《烟台中盛国际酒店物业管理协议书》及《57.82平房间物品配备表》，原告将A2868号房屋交付被告使用，同时，被告向原告出具《承诺书》，该《承诺书》载明：“本人于2018年1月2日办理中盛国际酒店A2868号房交房手续，若该房银行贷款由于本人原因审批未通过，本人承诺将剩余房款1个月之内付清，否则将不能继续入住。”2019年4月7日，原告按《商品房买卖合同》中所留地址向被告发送《催款函》，因未妥投于2019年4月9日被退回。2019年4月21日，原告按《商品房买卖合同》中所留地址向被告发送《解除合同通知书》，因未妥投于2019年4月23日被退回。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告未办理按揭贷款手续的原因，原告主张被告未向银行提交贷款资料；被告则主张其多次提交办理贷款所需资料，并到原告指定的潍坊银行办理贷款手续，但因原告方未将案涉商品房网签备案，以及后来原告在潍坊银行的账户被法院查封冻结，导致被告不能获得该银行的审批贷款。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充条款系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》约定被告应于2018年1月22日前用按揭贷款支付剩余140000元房款，如未按合同规定时间付款，逾期超过30日原告有权解除合同，由于被告未在合同规定时间内付款，因此原告自2018年2月22日起享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被告没有催告，原告享有的合同解除权的期限为一年，原告合同解除权的行使期限自2018年2月22日起至2019年2月21日止。因此原告于2019年4月21日向被告发出《解除合同通知书》时已过除斥期间，解除权已消灭，故原告主张《商品房买卖合同》于2019年4月23日解除本院不予支持。原被告应按《商品房买卖合同》的约定继续履行该合同,因此对原告主张被告返还A2868号房产及支付违约金和赔偿金的主张本院不予支持。关于被告未办理按揭贷款手续的原因，原告向本院提交微信聊天记录一份，证明被告未办理按揭贷款的原因系因被告未提交贷款资料，原告还提交了林志杰、王秀艳的贷款发放记录各一份，证明2018年6月之后原告方业主仍可以办理贷款手续。本院经审查认为，原告提交的微信聊天记录内容并不能证明被告未向银行提交贷款资料，原告提交的其他业主购房的贷款发放记录，也并不能证明案涉A2868号房屋可以办理贷款。另外，原告主张其未将案涉房屋网签备案系因被告未向银行交齐贷款资料，原告需待被告贷款资料审核通过后方可网签备案，根据《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，本院认为，商品房买卖合同签订后，开发商理应将所售房屋网签备案，然后购房者才能将房屋抵押银行办理按揭贷款，本案中，原告一直未将案涉A2868号房屋网签备案，而原告主张未网签备案的原因系被告未向银行交齐贷款资料，但原告提供的证据并不能充分证明被告未向银行提交贷款资料，因此对于原告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告烟台市中盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4227元，减半收取2114元，保全费3020元,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇一九年十二月五日书记员  邹 婷