四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初9136号 原告：程珏，女，1977年9月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：张坤，四川遂宜律师事务所律师。特别授权。 被告：高艳玲，女，1981年9月8日出生，汉族，住山西省长治市城区。 委托诉讼代理人：易卫，北京德恒（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：邱春月，北京德恒（成都）律师事务所律师。一般授权。 被告：孙亮，男，汉族，1983年6月3日出生，住陕西省府谷县。 委托诉讼代理人：易卫，北京德恒（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：邱春月，北京德恒（成都）律师事务所律师。一般授权。 第三人：四川中原物业顾问有限公司金沙营业部，住所地：四川省成都市青羊区金鹏街75号。 法定代表人：何世胜。 委托诉讼代理人：滕康宇，男，苗族，1995年1月11日出生，住成都市天府新区。系公司员工，特别授权。 第三人：中海兴业（成都）发展有限公司，住所地：四川省成都高新区高朋大道11号科技工业园F-3 法定代表人：郭勇。 委托诉讼代理人：陈虎，男，汉族，1990年5月23日出生，住陕西省礼泉县。系公司员工，特别授权。 原告程珏与被告高艳玲、孙亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张坤、朱校均，被告高艳玲，被告委托诉讼代理人易卫、邱春月，第三人中海兴业（成都）发展有限公司委托（以下简称中海公司）代理人陈虎，第三人四川中原物业顾问有限公司金沙经营部（以下简称中原金沙经营部）委托诉讼代理人滕康宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 程珏向本院提出诉讼请求：1、请求判令高艳玲、孙亮向其支付违约金592000元；2、高艳玲、孙亮向其赔偿房屋溢价损失2000000元；3、本案诉讼费、保全费等费用由高艳玲、孙亮承担。事实和理由：2016年9月27日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定高艳玲、孙亮将其位于成都市青羊区的房屋出卖给程珏。同日，程珏向中介方中原金沙营业部支付定金200000元。根据《房屋买卖合同》的约定，高艳玲、孙亮应在签订合同后15个工作日内办理还款手续，并办理房屋注销抵押；但由于其怠于履行义务，已经构成根本违约。同时根据（2017）川0105号8826号案件，法院已查明解除合同的根本原因是高艳玲、孙亮造成的，故其应当承担违约责任并赔偿因房屋上涨给原告造成的房屋溢价损失。 高艳玲、孙亮共同辩称，案涉房屋在签订合同时未备案登记亦未取得产权，双方对更名等事宜一直在进行磋商，没有达成合意；解除合同是双方认可的，我方不存在违约行为，程珏主张违约金及房屋溢价损失过高且无依据，故请求法院驳回程珏的全部诉讼请求。 中原金沙营业部陈述，依法判决。 中海公司陈述，依法判决。 经审理查明：2012年10月25日，高艳玲、孙亮与中海兴业成都发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市青羊区房屋，建筑面积199.60平米；价格贰佰伍拾陆万壹仟玖佰柒拾玖元整；付款方式为首付加按揭贷款。 2016年9月26日，程珏（买方）在成都中原金沙营业部提供的《客户告知书》、编号为0023182号《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《资金托管协议》及关于《房屋买卖合同》的补充协议等买卖交易文本上签字确认，购买高艳玲、孙亮位于成都市青羊区房屋，成交价格2960000元。2016年9月27日，中原金沙营业部工作人员将上述合同带至西安市，高艳玲、孙亮（卖方）均签字进行了确认。双方约定：买卖双方交易的房屋位于成都市青羊区”，成交价款为贰佰玖拾陆万元整。该房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同后15个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预定的时间还款。合同第7.2条载明：“买卖双方应于卖方银行注销抵押后13个工作日内，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续”。购房定金为贰拾万元整，该定金交由双方约定的第三方托管方式支付。若卖方违约，则卖方应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方已收取的定金不予退还。买方同意在过户当天将尾款贰佰柒拾陆万元自行支付给卖方。《房屋买卖合同》第九条约定违约责任：若卖方签署本合约后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权，卖方构成根本性违约，买方有权单方面解除本合同，卖方须向买方支付房屋成交价20%的违约金。买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期一日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。补充协议载明：“此房处于购房合同状态且银行按揭状态，买卖双方知晓且愿意进行交易，国土证尚在开发商办理过程中，如需卖方配合办理，卖方应无条件配合办理。” 程珏与高艳玲、孙亮签订合同前的2016年9月25日，中原金沙营业部出具收据，载明收到程珏缴纳的购房定金200000元。 2017年3月24日，成都市出台商品房限购政策。按该政策的规定，程珏没有购房资格。 2017年5月26日，程珏在中原金沙营业部签署《履约催告函》、《解约通知书》，向高艳玲、孙亮邮寄《解约通知书》，载明：“阁下于2016年9月27日在四川中原物业顾问有限公司居间服务下签署了编号为：002318的《房屋转让合约》（合同编号为：002318），出售位于中海金沙府7栋1单元2001之物业，因阁下逾期违约，我于2017年5月26日向阁下发送了《履约催告函》，希望阁下在收函3日内履行合约。现函件约定时间已过，阁下仍未履约，谨此郑重通知阁下此函发出当日，我与阁下签订《房屋转让合约》自动解除，并保留追究阁下违约责任的权利，特此通知。”并从第三人中原金沙营业部处退还了购房定金200000元。 2017年11月22日，高艳玲、孙亮取得案涉房屋的不动产所有权证。 审理中，高艳玲、孙亮陈述，没有按照约定在15个工作日内偿还按揭款是因为我方要求程珏一次性支付2760000元的尾款，程珏说2760000元的尾款没有准备好，所以没有办法偿还按揭贷款。程珏对此陈述予以否认。程珏在审理中明确自愿放弃房屋溢价损失的主张。 本院认为，程珏与高艳玲、孙亮签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点在于高艳玲、孙亮在《房屋买卖合同》履行过程中是否存在违约行为。《房屋买卖合同》约定高艳玲、孙亮应该在15个工作日内办理按揭还款手续，该项约定是高艳玲、孙亮应该首先要履行的义务，也是整个买卖合同得以进行的基础。高艳玲、孙亮陈述没有按照约定在15个工作日内偿还按揭款是因为要求程珏一次性支付2760000元的尾款，程珏没有准备好2760000元的尾款，所以没有办法偿还按揭贷款。程珏对高艳玲、孙亮的陈述予以否认，在双方签订的《房屋买卖合同》中并没有约定程珏要先一次性支付2760000元的尾款后高艳玲、孙亮才去办理按揭还款手续；高艳玲、孙亮也没有提供相应证据证明双方在《房屋买卖合同》签订后对办理按揭还款的条件进行了如其所述的实质性变更。对高艳玲、孙亮的辩述本院不予采信，高艳玲、孙亮没有按期办理还款手续的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。因高艳玲、孙亮按期办理还款手续的义务是整个《房屋买卖合同》在先的基础性的义务，《房屋买卖合同》后续的完成均有赖于该在先义务的履行，所以即使双方存在随后的更名磋商未达成一致合意及2017年3月24日的房屋限购政策导致房屋不能买卖等各种因素，均不影响高艳玲、孙亮违约责任的承担。 程珏自愿放弃房屋溢价损失的主张，是对其自身权利的处置，本院予以同意。关于违约金的数额，房屋成交价格2960000元，合同约定违约金为合同价款的20%，现程珏主张支付违约金592000元，且程珏自愿放弃了房屋溢价损失，程珏主张的违约金数额并不过高，对其主张本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、高艳玲、孙亮于本判决生效后十日内向程珏支付违约金592000元； 二、驳回程珏其余诉讼请求。 案件受理费27536元，原告程珏负担21247元，被告高艳玲、孙亮负担6289元；保全费5000元由高艳玲、孙亮负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  卢光一 人民陪审员  薛 晴 人民陪审员  王 川 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张若男