湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9155号原告：龙望华，女，1962年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张策，湖南瀜泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志文，湖南瀜泰律师事务所律师。被告：长沙亚兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇同升湖。法定代表人：周劲松。原告龙望华（以下简称原告）与被告长沙亚兴置业发展有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张策、陈志文到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿经济损失1554105.35元；2.被告向原告支付逾期办理房屋产权登记证和土地使用证违约金717787.70元；3.被告向原告支付逾期移交法律文书违约金200000元（暂计至2019年7月17日，实际计算至被告支付违约金时止）；4.被告向原告支付违约金89011元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2002年11月4日签订了《同升湖山庄房屋购销合同书》，合同书约定了原告购买被告开发的同升湖山庄A-75栋第二层房屋的相关内容。2002年11月15日，被告将房屋交付给原告，原告以该房屋作为经营地登记注册了“长沙市雨花区同升湖山庄酒楼”，用于经营餐饮生意。2010年7月8日，被告将已经卖给原告的房屋卖给案外人李超，为此，原告于2010年11月2日向法院提起诉讼，诉讼期间，被告及李超纠集社会闲散人员采取暴力手段，强行要求原告撤离房屋，原告只好向法院申请财产保全。法院于2012年9月14日对房屋采取财产保全措施后，原告未再使用房屋，直至2016年8月19日原告取得房屋的产权证。被告的违约行为导致原告不能使用房屋的时间长达3年11个月，被告应赔偿经济损失和承担违约责任。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2002年11月4日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《同升湖山庄房屋购销合同书》1份，合同书约定：“（一）乙方向甲方购买甲方开发的同升湖山庄A-75栋第二层房屋，房屋建筑面积690㎡（上述建筑面积为甲方设计面积），如设计面积与产权登记面积有差异则以产权登记面积为准）。（二）房屋售价为2800元/㎡，房屋总价计1932000元。（三）产权登记面积与设计面积有差异，以产权登记面积为准，差异部分每平方米价格保持不变，房屋总价按实际面积调整，所调整的面积差价款按多退少补原则在房产权证及土地使用证交付前结清。（四）乙方实行以租代买的形式向甲方购买房屋；租赁期为三年，即2003年6月1日至2006年5月30日；乙方从2003年6月1日起以每次季付的形式开始向甲方支付租金，每月租金16100元，每季交付租金48300元，交付租金时间为每年的元月1日、4月1日、7月1日、10月1日前，第一次交付租金，三年后购买房屋时前三年所付租金冲抵房款，如果乙方三年后不购买房屋，则甲方可以继续租给乙方使用，租赁合同可另行协商，甲方不予补助乙方装修款，同时乙方不得破坏房屋装修及内部设施。（五）甲方交付房屋的期限为2002年11月15日前，甲方办理房屋产权证时应提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其他国家法律法规所规定的法律文书。（六）除不可抗力外，甲方未能在双方约定日期交房（含供水、供电、通讯、道路、绿化、停车等配套基础设施）及提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等必须的法律文书，自逾期之日起应按每日600元（150000元/日×4‰）向乙方支付违约金。（七）乙方付清房款后，甲方代乙方办理商品房产权登记证和土地使用证，甲方应当在付清房款后十二个月内向乙方交付房屋产权登记证和土地使用证。如逾期则自逾期之日起应按每日772.80元（1932000元/日×0.4‰）向乙方支付违约金。（八）甲、乙双方在签署本合同时，对各自权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行，任何一方无本合同所约定的原因要求解除合同的，除双方签定补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按合同总金额的5%赔偿对方损失。”《同升湖山庄房屋购销合同书》还约定了其他事项。《同升湖山庄房屋购销合同书》签订后，被告于2002年11月15日将房屋交付给原告。随后，原告将房屋作为酒店经营。截至2007年11月27日，原告共计向被告亚兴公司缴纳房款904771.10元（其中2002年11月5日付定金10000元，2006年1月21日付款120000元，2007年7月9日付款2771.1元，2007年9月24日付款200000元，2007年9月27日付款452000元，2007年11月27日付款120000元）。2007年11月27日之后，原告要求被告为其办理房屋银行按揭手续，并未再付款，双方为此发生纠纷。2010年11月2日，本案被告曾诉至本院，要求解除本案原、被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》以及本案原告赔偿本案被告经济损失。本院于2011年6月27日作出（2010）雨民初字第2893号民事判决，判决：1.本案原、被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》于2010年4月26日解除；2.本案原告向本案被告返还涉案房屋；3.本案原告按每月16100元的标准向本案被告赔偿从2010年5月27日起至房屋返还之日止的租金损失。因本案原告对该判决不服，遂上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2012年4月6日作出（2011）长中民三终字第2642号终审判决，撤销了本院（2010）雨民初字第2893号民事判决，驳回了本案被告发出律师函一份，要求双方结算清楚，由本案原告一次性支付购房款余款，由本案被告协助办理房屋过户手续。之后，本案被告向湖南省高级人民法院申请再审，2013年4月2日，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民申字第67号民事裁定，裁定驳回本案被告的再审申请。之后，本案原告于2012年6月30日诉至本院，要求确认本案被告与本案的案外人李超之间的涉及本案的房产买卖合同无效；本案被告协助本案原告办理涉案房屋过户手续等。该案审理中，经本案原告申请，本院于2012年5月7日依法对涉案房屋的房产登记信息进行了查封；于2012年9月17日在涉案房屋张贴了封条。本院于2012年11月28日作出（2011）雨民初字第1571号民事判决，判决本案被告与本案的案外人李超于2010年7月8日签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》中涉及同升湖山庄Ａ-75栋（权证号为长房权证雨花字第××号）第二层房屋的部分无效；本案被告协助本案原告办理本案涉案房屋过户登记手续。当日，本案原告将涉案房屋的剩余房款855448.90元汇至本院账上。因本案被告对该判决不服，遂上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2013年9月24日作出（2013）长中民三终字第01740号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月16日，长沙同升物业管理有限公司向本院提起诉讼，要求本案原告支付物业服务费若干。本院于2015年10月8日作出（2015）雨民初字第02039号民事判决，判决本案原告支付长沙同升物业管理有限公司物业服务费32929.60元。另查明：（一）根据《户室面积信息表》，涉案房屋的实际建筑面积为628.65㎡。（二）2008年12月25日，被告因贷款需要将涉案房屋抵押给长沙雨花农村合作银行洞井支行，抵押贷款350万元，抵押期限5年；2011年3月15日注销抵押。（三）2010年7月8日，被告与案外人李超就购买涉案房屋签订了《同升湖山庄房屋购销合同书》，以4000元/㎡的价格将涉案房屋出卖给了案外人李超。2011年5月31日，涉案房屋过户至案外人李超名下。2011年6月8日，案外人李超取得涉案房屋的房屋产权证。本院（2011）雨民初字第1571号民事判决生效后，因被告拒不履行，原告向本院申请强制执行，本院于2016年8月19日解除涉案房屋的查封，并于当日将涉案房屋从案外人李超名下过户至原告名下，原告于当日取得涉案房屋的房屋产权证。（四）案件审理中，原告明确第1项诉讼请求中的1554105.35元经济损失计算过程为2012年9月17日至2016年8月18日期间，涉案房屋被查封造成的营业损失1477327.50元（月租金31432.50元×47个月）+本院（2015）雨民初字第02039号民事判决确认原告应支付的物业费32929.60元+该案的诉讼费1692元+该判决事实查明部分确认原告多支付的物业费12515.40元+2014年12月1日至2016年8月18日期间的物业费29640.85元（按2.3元/㎡计算）=1554105.35元。原告明确第2项诉讼请求中的717787.70元违约金计算过程为涉案房屋总价1780220元×日万分之四×1008天[（长沙市中级人民法院（2013）长中民三终字第01740号民事判决生效后的一个月，即2013年11月1日至涉案房屋过户至原告名下的前一天即2016年8月18日）]=717787.70元。原告明确第3项诉讼请求中需要移交的法律文书为《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第3项诉讼请求中截止至2019年7月17日的200000元违约金计算过程为根据合同相关内容，被告应按600元/天的标准支付违约金，原告自愿调整为按33.48元/天的标准支付2002年11月1日至2019年7月17日期间共计5972天的违约金199942.56元（33.48元/天×5972天=199942.56元），原告调整为200000元；第3项诉讼请求中的违约金支付截止日期为被告将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告之日止。原告明确第4项诉讼请求中的89011元违约金计算过程为根据合同相关内容，被告应按合同总金额的5%支付违约金（1780220元×5%=89011元）。（五）庭审中，原告陈述被告未将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告；原告还陈述被告逾期办理房屋产权登记证和土地使用证的计算时间统一以被告逾期办理房屋产权登记证的时间为准。因认为被告违反合同约定，原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告的身份资料，《同升湖山庄房屋购销合同书》，《户室面积信息表》，《湖南省长沙市往来结算统一凭据》，《销售不动产统一发票》，本院（2010）雨民初字第2893号、（2011）雨民初字第1571号和（2015）雨民初字第02039号民事判决，长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第2642号和（2013）长中民三终字第01740号民事判决，湖南省高级人民法院（2013）湘高法民申字第67号民事裁定，《户室面积信息表》，《湖南省行政事业单位往来结算收据》，《湖南省长沙市物业管理专用发票》，开庭笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告曾于2010年11月2日诉至本院，要求解除原、被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》，本院虽作出（2010）雨民初字第2893号民事判决，判决解除合同，但之后长沙市中级人民法院作出的（2011）长中民三终字第2642号民事判决撤销了本院（2010）雨民初字第2893号民事判决，并确认原、被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》合法有效，之后本案被告申请再审，湖南省高级人民法院裁定驳回本案被告的再审申请。故《同升湖山庄房屋购销合同书》已经相关生效法律文书认定为合法有效，本案予以确认。据此，原、被告应严格履行合同义务。《同升湖山庄房屋购销合同书》约定的房屋单位面积售价为2800元/㎡，《户室面积信息表》显示房屋实际面积为628.65㎡，则涉案房屋的总价款为1780220元。原告向被告支付了904771.10元购房款后，于2012年11月28日将剩余房款855448.90元汇至本院账上，故原告履行了全部付款义务。《同升湖山庄房屋购销合同书》约定被告应在原告付清房款后十二个月内向交付房屋产权登记证和土地使用证，如逾期则自逾期之日起应按每日772.80元（1932000元/日×0.4‰）的标准支付违约金。本案中，原告于2012年11月28日付清全部房款，故应从2013年11月27日开始计算被告逾期交付房屋产权登记证的违约金，直至2016年8月19日原告取得房屋产权登记证。据此，被告应支付逾期交付房屋产权登记证的违约金769708.80元（772.80元/天×996天）。原告只主张该项违约金717787.70元，系原告处分自身权利的行为，本院予以确认。《同升湖山庄房屋购销合同书》约定被告在办理房屋产权证时应提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其他国家法律法规所规定的法律文书，逾期未提供的，自逾期之日起应按每日600元（150000元/日×4‰）的标准支付违约金。同时，《同升湖山庄房屋购销合同书》还约定被告应在原告付清房款后十二个月内向交付房屋产权登记证，故该项违约金的起算时间为原告付清房款后的十二个月即2013年11月27日。结合原告的诉讼请求，截止至2019年7月17日，被告应支付逾期提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的违约金1234800元（600元/天×2058天）。原告只主张截止至2019年7月17日的该项违约金200000元（按33.48元/天计算），系原告处分自身权利的行为，本院予以确认。同时，原告主张的该项违约金计算标准（33.48元/天），为涉案房屋的实际总价款1780220元的0.01881‰，低于日万分之一的标准，故本院认定被告按33.48元/天的标准支付自2019年7月18日起至其将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告之日止的违约金。原告的第3项诉讼请求主张根据《同升湖山庄房屋购销合同书》第14条的规定，被告应承担违约金89011元（1780220元×5%）。经核实，《同升湖山庄房屋购销合同书》第14条规定：“原、被告无约定事由解除合同的，除双方签定补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的规定承担违约责任，并按合同总金额的5%赔偿对方损失”。该条款载明的违约责任只是对合同其他条款中涉及违反约定条件解除合同而应承担违约责任内容的进一步强调与赘述，并非单独对违反约定条件解除合同应承担的具体违约责任进行特别约定。此外，该条款只载明了违反约定条件解除合同的一方应赔偿对方损失的标准（按合同总金额的5%赔偿），并未约定该项违约金计算标准。庭审中，经本院释明，原告明确表示其第3项诉讼请求主张的系违约金，而非赔偿损失，故原告的第3项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。原告的第1项诉讼请求系要求被告赔偿涉案房屋被查封造成的营业损失、物业费损失和诉讼费损失。鉴于涉案房屋被查封发生在本院审理（2011）雨民初字第1571号案件期间，而该案判决本案被告协助本案原告办理本案涉案房屋过户登记手续。故涉案房屋在该案中被查封系因原、被告对涉案房屋的权属和过户等问题引发纠纷所致，而本案中原告主张的违约金针对的被告违约行为系被告逾期交付房屋产权登记证、土地使用证、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，该违约行为包含于被告未履行办理涉案房屋过户登记手续的违约行为。故原告的第1项诉讼请求针对的违约行为与原告第2项诉讼请求针对的违约行为性质一致。鉴于原告针对被告的同一性质的违约行为既主张了违约金又主张了赔偿损失，因本院已支持了原告主张的违约金，本院不宜再支持原告主张的赔偿损失。此外，原告系在涉案房屋从事酒店经营业务，而非通过转租获取涉案房屋的租金收益，原告主张按涉案房屋被查封期间的租金标准计算酒店经营损失缺乏合理性。另外，《同升湖山庄房屋购销合同书》亦未约定违约方应承担守约方的物业费和诉讼费损失。据此，本院对原告的第1项诉讼请求不予支持。被告经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙亚兴置业发展有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告龙望华逾期交付房屋产权登记证、土地使用权证的违约金717787.70元；二、被告长沙亚兴置业发展有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告龙望华逾期交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的违约金200000元，并按33.48元/天的标准支付自2019年7月18日起至被告长沙亚兴置业发展有限公司将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告龙望华之日止的违约金。三、驳回原告龙望华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27287元，保全费5000元,公告费560元，合计32847元。由被告长沙亚兴置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 苏 辉人民陪审员 胡 南人民陪审员 曾亦男二〇一九年十二月十九日书 记 员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。