浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7347号 原告：嘉兴市顺利物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区南溪农贸市场S17号。统一社会信用代码：91330402060559762T。 法定代表人：金胜利，总经理。 委托诉讼代理人：王丽、何梦真，上海九泽律师事务所律师。 被告：杨激，男，1976年11月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：中冶纸业贸易（上海）有限公司。住所地：上海市宝山区蕴川路3999号B幢1056室。统一社会信用代码：91310113550057116H。 法定代表人：何建，总经理。 委托诉讼代理人：朱攀峰，上海沪融律师事务所律师。 原告嘉兴市顺利物业管理有限公司（以下简称顺利公司）与被告杨激、中冶纸业贸易（上海）有限公司（以下简称中冶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王丽、被告中冶公司的法定代表人何建及其委托诉讼代理人朱攀峰到庭参加诉讼，被告杨激经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付万盛家园23幢2室物业服务费81726.92元；2.两被告支付滞纳金113047元（以同期银行贷款利息的三倍计算）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系嘉兴市文昌路2333号万盛家园的物业服务企业，被告系上述小区23幢2室的业主。自2011年8月1日至2018年12月31日，被告拖欠89个月的物业服务费，共计81726.92元。期间，原告多次催讨，被告一直未支付。另外，业主逾期缴纳物业服务费的，有权按照所拖欠物业费每日收取3‰的滞纳金。被告拒付物业费的行为违反了物业合同的约定，侵犯了原告的合法权利，故诉至法院。 被告杨激未作答辩。 被告中冶公司答辩称，1.被告中冶公司主体不适格。被告于2019年1月31日通过以物抵债取得该房屋的所有权，成为案涉物业的业主，2011年8月1日至2019年1月30日期间，被告中冶公司并非案涉物业的权利人，没有享受原告提供的物业服务，不应缴纳该期间的物业费，被告中冶公司只需承担2019年1月31日之后的物业费。2.根据原告提供的《万盛家园前期物业管理合同书》第六条的约定，业主转让物业时，须交清转让之前该业主应当承担的各项物业服务费和分摊的公共能耗费，故该期间的物业费应由转让之前的业主承担。3.被告中冶公司取得案涉物业的所有权并非依据拍卖公告通过拍卖的方式取得，而是在案涉物业流拍、拍卖程序结束后通过以物抵债的方式取得，不能依据拍卖公告要求被告中冶公司承担取得案涉物业所有权之前的物业服务费。4.原告提供的物业缴费通知单不能证明其以履行催缴的义务，三年之前的物业费已过三年的诉讼时效。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提供的前期物业管理合同书、拍卖公告、协助执行通知书、执行裁定书、不动产登记信息查询结果、《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议、授权委托书、证明等证据，被告中冶公司质证后对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供的2013-2019年张贴的万盛家园23幢2室物业费催缴通知单照片打印件，能够证明本案事实，本院予以认定。被告杨激未到庭质证，亦未提供证据。被告中冶公司未提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 浙江永丰置业有限公司（以下简称永丰公司）作为甲方、嘉兴市安远物业管理有限公司（以下简称安远公司）作为乙方签订《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议一份，约定万盛家园住宅小区的物业服务收费采用酬金制的方式，物业服务费用由业主或非业主使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用由乙方代甲方收取（发票或收据由乙方开具）并于次月10日前转入甲方指定银行账户，收费标准为：单排别墅2.5元/月.平方米，单排地下室1.25元/月.平方米，联排别墅2.00元/月.平方米，联排地下室1.00元/月.平方米；协议期限自2011年7月1日至2012年12月31日止，协议期满前一个月甲乙双方根据交房情况进行协商确定是否续约，在本协议履行期间，原甲乙双方签订的《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》中的相关条款继续生效，与本协议有冲突的，以本协议为准。 2013年4月3日，永丰公司（甲方）与顺利公司（乙方）签订《万盛家园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对万盛家园提供前期物业管理服务，内容包括对房屋共用部位进行日常管理和维修、养护，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，对共用部位和相关场地提供保洁服务，公共绿化的养护管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，单排别墅2.5元/月.平方米、单排别墅地下室1.25元/月.平方米、联排别墅2.0元/月.平方米、联排别墅地下室1.0元/月.平方米、高层住宅1.6元/月.平方米（含电梯能耗费）；物业服务费用按年交纳，业主或非业主使用人应于每年4月30日前向乙方足额交纳当年物业服务费用，超过上述约定的交纳时间，经书面催交，业主或非业主使用人无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业服务费的，乙方有权向人民法院提起诉讼，同时业主或非业主使用人应支付逾期付款违约金，违约金的数额以应交未交金额为基数，按每日千分之三的比例计算，直至付清为止；合同期限自2013年4月4日起至成立业主大会、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同时约定，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲方、业主或者非业主使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费或公共能耗费的，乙方有权按照第七条的约定收取违约金。上述合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。原告分别于2013年5月30日、2014年3月20日、2015年3月25日、2016年3月22日、2017年3月16日、2018年4月10日、2019年3月20日在案涉物业张贴物业费催缴通知单，对截止至上一年度12月31日的物业服务费进行书面催缴。 2016年6月28日，永丰公司出具授权委托书一份，委托原告代为收取嘉兴市万盛家园从2011年8月1日统一交房开始部分业主拖欠的物业管理费。同日，永丰公司出具证明一份，载明：根据《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议约定，前期物业服务单位（安远公司）在万盛家园服务期间，收取到的各项费用其中包括物业服务费，归永丰公司所有。 2018年2月7日，上海市普陀区人民法院发布关于浙江省嘉兴市全幢成套住宅（包括地下车库）土地（第一次拍卖）的公告。后因案涉物业流拍，被告中冶公司申请以拍卖保留价以物抵债，上海市普陀区人民法院于2018年8月3日作出（2016）沪0107执5102号之二执行裁定书，裁定被告杨激名下位于浙江省嘉兴市房屋（包括地下车库）的所有权及相应国有土地使用权归中冶公司所有，并于2018年12月27日向嘉兴市经开区不动产登记中心发出协助执行通知书，将案涉物业变更登记至中冶公司名下。案涉物业于2019年1月31日变更登记至被告中冶公司名下。 另查明，案涉物业房产房屋建筑面积为568.82㎡，其中车库216.71平方米，该物业于2012年8月15日登记在被告杨激名下，于2019年1月31日变更登记至被告中冶公司名下。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、原告主张的物业服务费是否有事实及法律依据；二、原告主张的物业服务费应由谁承担及应支付物业服务费的金额。 关于争议焦点一。根据永丰公司与安远公司签订的《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议的约定，案涉物业自2011年7月1日至2012年12月31日期间的物业服务费由安远公司代永丰公司收取，并转入永丰公司账户。现永丰公司授权原告代为收取部分业主拖欠的物业管理费，但该授权仅是授权原告代为收取物业管理费，债权人仍为永丰公司，故原告无权在本案中主张该期间的物业管理费。对于2013年1月1日至2013年4月3日期间的物业服务费，原告未提供证据证明该期间案涉物业由其提供物业服务的事实，故原告也无权主张该期间的物业服务费。2013年4月4日至2018年12月31日期间，原告为万盛家园小区提供物业服务，其有权按照《万盛家园前期物业管理合同书》的约定要求案涉物业的业主交纳该期间的物业管理费。 关于争议焦点二。案涉物业于2012年8月15日登记于被告杨激名下，后于2019年1月31日转移登记于被告中冶公司名下，但被告中冶公司并非通过拍卖取得案涉物业的所有权，而是通过以物抵债的方式取得该物业的所有权，在原告未举证证明被告中冶公司存在其他需要承担案涉物业拖欠的物业服务费的情况下，原告要求被告中冶公司按照拍卖公告的约定承担其取得案涉物业所有权之前的物业服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定，业主转让物业时，须交清转让之前该业主应当承担的各项物业服务费和分摊的公共能耗费，因此2019年1月31日之前的物业服务费应由被告杨激承担。2013年4月4日至2018年12月31日期间的物业服务费，根据《万盛家园前期物业服务合同》的约定，联排别墅按照2.0元/月.平方米、联排别墅地下室按照1.0元/月.平方米的标准计算，2013年应交物业服务费为8196元、2014年1月1日至2018年12月31日每年应交物业服务费11051元，合计63451元。物业服务合同约定的逾期付款违约金过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，以未缴纳物业服务费为基数，分别自逾期之次日起进行计算，暂计算至2019年8月19日为23872元。综上，截止至2018年12月31日，被告杨激应支付原告的物业服务费金额为63451元，暂计算至2019年8月19日的逾期付款违约金金额为23872元，此后的逾期付款违约金，以63451元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，计算至实际清偿之日止。 诉讼中，被告杨激经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担相应的不利后果，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨激于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市顺利物业管理有限公司物业管理费63451元及逾期付款违约金（暂计算至2019年8月19日为23872元；此后以63451元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2098元，由原告嘉兴市顺利物业管理有限公司负担1158元，被告杨激负担940元，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  孙连杰 二〇一九年十二月十九日 法官助理李强 书记员许文逸