上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20466号原告：上海福水农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王峰巍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：司家龙，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被告：卜振伟，男，1985年6月15日出生，汉族，住上海市宝山区。原告上海福水农贸市场经营管理有限公司与被告卜振伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海福水农贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人季鹏飞、被告卜振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海福水农贸市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告就上海市普陀区富水路XXX号106室(以下简称为“涉案房屋”)房屋签订的《租赁合同》于本案起诉状副本送达被告之日即2019年10月23日解除，被告迁出并返还涉案房屋；二、被告支付原告自2019年10月21日起至2019年10月23日止的租金人民币(以下币种均为“人民币”)699元(按233元/日计算)；三、判令被告支付原告2019年的垃圾清运费1,200元；四、判令被告支付原告自2019年10月24日起至其实际迁出房屋之日止的占有使用费(按14,000元/月为标准)；五、判令被告支付原告违约金21,000元；六、费用结清后，原告将押金10,000元返还被告。事实和理由：2017年12月26日，原、被告就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租涉案房屋用于经营黄山菜饭，租期自2018年2月1日起至2020年12月31日止，租金每年为84,000元，租金按年支付，合同签订时须付清首次租赁费、年度垃圾清运费1,200元、年度广告费2,000元；另约定押金10,000元，租赁关系终止，结清所有费用后，原告无息返还被告。合同签订后，原告按约交付房屋，但鉴于涉案房屋内煤气出现了问题，原、被告协商将租期调整为自2018年3月15日起至2020年3月14日止，租金支付时间也相应调整。被告足额支付了2018年度的费用，但之后仅支付了2019年3月15日起至2019年10月20日的租金50,000元，其余租金及垃圾清运费均未支付，且被告擅自将涉案房屋转租于他人，显已违约，双方协商无果，故原告诉至法院，违约金及占有使用费可由法院酌定。被告卜振伟辩称，1、被告于2019年10月23日收到起诉状副本等诉讼材料。2、双方确实同意租金自2018年3月15日起算，被告于2019年3月12日支付了2019年的部分租金50,000元，原告同意被告于2019年5月份支付剩余的租金，后来因为被告女儿生病了，被告需带她治疗，就同原告协商于2019年10月份再支付剩余租金，原告也同意了；2019年9月14日，被告短信通知原告支付剩余租金，但原告回复其已起诉，因此，被告是一直同意支付租金的，并未故意拖延。3、被告确实未支付2019年的垃圾清运费，被告同意垃圾清运费与剩余租金一并支付于原告。4、被告承租涉案房屋后一直自行经营餐饮，只是找了亲戚来帮忙管理，并未转租他人；被告曾欲将店铺转让他人，并收取他人10,000元定金，但是原告不同意，被告就将定金退还了。5、租赁期间，房屋的煤气一直有问题，被告预付煤气费的金额与实际显示不符，影响被告使用。6、原告应配合被告办理营业执照，2018年4月9日，被告的营业执照才办理下来，之前的租金，原告不应收取。7、自2018年1月1日起至2018年2月1日止，被告对涉案房屋进行了装修，被告另有设施、设备等的投入，如原告解除合同，其应赔偿被告上述损失。8、被告没有违约，如法院认定被告违约，则原告主张的违约金过高，要求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2017年12月26日，原、被告就涉案房屋签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租涉案房屋，租期自2018年2月1日起至2020年1月31日止，租金每年84,000元，双方签订合同时，被告须付清首次租赁费84,000元、年度垃圾清运费1,200元、年度广告费2,000元。租金支付方式为按年支付，先付后租，每次支付租金84,000元，次年应提前一个月支付第二年的租金。合同一经签字生效，被告须支付押金10,000元，租赁关系终止时，如无违约和争议，在结清所有费用后，原告无息返还被告。原告协助被告办理相关部门规定的卫生、工商、税务等营业执照。被告承租的房屋需要全部转租的，须向原告提出书面申请，经原告同意批复后方可转租，并将转租协议上报一份给原告备案，否则视为违约。被告不按期缴纳租金等费用的，超过15天的，原告有权终止合同并没收押金。合同终止后，被告拒不搬离的，期间占用费按合同约定租金的2倍支付，且押金不退还。任何一方有违约行为，守约方有权向其发出书面通知要求纠正，违约方应收到通知后10天内采取有效措施纠正，未改正的，则应承担3个月租金额的违约金。二、2018年5月29日，被告就其在涉案房屋内的经营申请办理了《营业执照》，载明：名称：上海市普陀区卜振伟饮食店，经营者为被告，注册日期：2018年4月9日，经营范围：餐饮经营。三、2019年3月12日，原告向被告出具《收据》，载明：原告收取被告自2019年3月15日起至2020年3月14日止的部分租金50,000元，被告尚欠原告35,200元。四、2019年10月23日，被告收悉本院向其寄送的起诉状副本等法律文书。审理中，原、被告均确认，双方租赁期间已变更为自2018年3月15日起至2020年3月14日止；涉案房屋尚在被告处。原告表示，被告应于2019年3月15日支付下一期租金；被告于2019年3月12日支付原告50,000元租金时，确时提出过延期支付剩余租金，原告表示其应尽快支付，但未提出过2019年10月1日前支付剩余租金之事宜。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同履行期间，原、被告合意变更了租赁期间及租金支付时间，双方理应按约履行各自义务。然，被告迄今为止未全额支付第二期租金及垃圾清运费，显已违约，原告据此要求被告支付未付之费用，符合合同约定，本院应予支持。被告辩称，其延期支付剩余租金已得到原告同意，但未提供足够证据予以证明，对此，本院难以采信。被告另辩称，原告应配合被告办理营业执照，对于营业执照办理出来之前的租金，其不应收取，本院认为，根据合同约定，原告确应配合被告办理营业执照，但未有证据证明原告存在未及时配合办理的情形。被告再辩称，煤气问题影响其使用涉案房屋，本院认为，根据双方之陈述，因煤气出现问题租期已调整并推迟计租，因此，原告已就此给予被告相应补偿，况且，后续租赁过程中，煤气是否依然存在相应问题及该问题是否足够影响其使用涉案房屋，被告均未提供足够证据予以证明，因此，本院对被告该辩称意见，亦不予采信。在原告未有违约之情形下，被告要求其对装修、设施等投入进行赔偿，于法无据。综上，原告根据被告之违约行为要求租赁合同于本案起诉状副本送达被告之日即2019年10月23日解除、被告支付原告违约金之主张，均无不妥，本院应予支持。租赁合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋已无合同和法律依据，原告据此要求被告返还涉案房屋、支付占有使用费，并无不当，本院一并予以支持。鉴于原、被告均要求本院对违约金及占有使用费酌情调整，亦无不当，本院根据本案实际情况，酌情确定相应金额。另外，原告同意押金在被告结清费用后予以退还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海福水农贸市场经营管理有限公司与被告卜振伟就上海市普陀区富水路XXX号106室房屋签订的《租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告卜振伟应于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海福水农贸市场经营管理有限公司上海市普陀区富水路XXX号106室房屋；三、被告卜振伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福水农贸市场经营管理有限公司自2019年10月21日起至2019年10月23日止的租金人民币699元；四、被告卜振伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福水农贸市场经营管理有限公司2019年度垃圾清运费人民币1,200元；五、被告卜振伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福水农贸市场经营管理有限公司自2019年10月24日起至其实际返还上述房屋之日止的占有使用费(按照每月人民币7,000元为标准)六、被告卜振伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福水农贸市场经营管理有限公司违约金人民币15,000元；七、原告上海福水农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告卜振伟押金人民币10,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币962元，减半收取，即人民币481元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邵莉星二〇一九年十二月二十七日书记员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。