广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂09民终2620号 上诉人(原审原告、案外人):玉林市柳和岛房地产开发有限公司。住所地：广西玉林市金港路5号滨江公馆8#楼储物间2号商铺第二层。统一社会信用代码:914509006697433165。 法定代表人:杨文斌，董事长。 委托诉讼代理人：董育红，广西胜涛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人)：姚伟，男，1964年4月23日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人:葛靖，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑜，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人)：何威，女，1988年1月29日出生，汉族，住广西陆川县。 被上诉人（原审被告、被执行人)：封伯健，男，1986年11月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人何威、封伯健的共同委托诉讼代理人：张国川,广西金狮律师事务所律师。 上诉人玉林市柳和岛房地产开发有限公司（以下简称柳和岛公司）因与被上诉人姚伟、何威、封伯健案外人执行异议之诉一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人柳和岛公司上诉请求：1、请求撤销陆川县人民法院（2019）桂0922民初149号民事判决，改判将坐落于玉林市商铺确权给上诉人，停止执行上述商铺，支持上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在重大错误。(一）上诉人对于本案涉案房屋拥有完整的原始取得物权，且不以提出执行异议之诉在陆川法院拍卖之前或者之后而改变。因为被上诉人何威购买的房屋是期房，没有取得房产证，没有办理房屋产权登记。1、从被上诉人何威与中国银行股份有限公司玉林分行的预抵押登记不发生抵押权的效力可以证明，被上诉人何威不享有涉案房屋的完整的物权。玉林市玉州区人民法院2017年12月19日作出的（2017）桂0902民初3975号、3976号、3977号民事判决已确认，债权人中国银行股份有限公司玉林分行主张用于本案抵押的房产享有优先受偿权，因仅办理了抵押权预告登记，而未办理抵押权登记，抵押权未成立。2、上诉人没有在购房合同规定的期限内交付给被上诉人何威，并不构成故意拖延办理房产证的理由。因为房屋交付违约和延期办理房产证并不是同一个法律概念。没有办理房产证是因政府等客观原因导致。3、虽然被上诉人何威对于三套涉案房屋缴纳了首付款，并向中国银行股份有限公司玉林分行按揭付清,但是被上诉人何威并没有完成真正意义上的支付完毕购房款。因为被上诉人何威没有按期偿还贷款，玉林市玉州区人民法院2017年12月19日作出（2017）桂0902民初3975号、3976号、3977号民事判决，判决上诉人对于被上诉人何威逾期贷款的连带清偿责任，上诉人并被强制执行，至起诉之日被强制执行了90万，并被中国银行股份有限公司玉林分行直接从保证金账户扣划了25.3万，合计115.3万。至此，足以证明，被上诉人何威并没有足额缴纳购房款。4、上诉人与被上诉人何威于2015年2月9日签订的《玉林市商品房买卖合同》约定赋予上诉人的解除合同的权利。上诉人得以条件成就时行使解除权。虽然玉林市玉州区人民法院作出的(2018）桂0902民初3834号民事判决书解除时间迟于陆川县人民法院采取诉前财产保全时间，但是涉案房屋的所有权至始至终在上诉人名下，没有发生物权变更。这也是证明上诉人一直享有完整物权的证据之一。二、陆川县人民法院执行局执行程序严重违法。(一）明知被上诉人何威不享有完全的物权，却执意进行房产的拍卖，造成了违规拍卖行为在先，上诉人执行异议提出的时间在后的表面错误现象。迄今为止，涉案房屋仅仅是商品房预售合同登记备案，预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同的实现。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。(二）陆川县人民法院仅仅根据被上诉人何威的预售备案登记就认为被上诉人何威享有完整的物权，进而可以拍卖,没有通知上诉人，程序上严重违规，严重侵犯了上诉人的知情权，丧失了适时寻求法律救济的最佳时机。(三）上诉人提出执行异议的时间，符合《民诉法》第227条规定，同时符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定。(四）陆川县人民法院关于本案涉案房屋的拍卖行为违法，应当依法应予撤销。1、本案中，执行标的拍卖价格明显低于市场价格100多万，应该予以撤销拍卖行为。2、拍卖执行程序违反法律规定，直接侵害了利害关系人即上诉人（案外人）的表达诉求的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条，案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。上诉人在拍卖行为终结前对拍卖标的提出执行异议，陆川县人民法院负有义务决定暂缓或者裁定中止拍卖。事实上，并没有任何裁定，上诉人也没有收到。拍卖行为严重违法。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。陆川县人民法院2016年4月6日对涉案房屋进行了查封，直到2018年7月25日至2018年9月23日通过淘宝网司法拍卖。查封期限已经超过二年，如果续封，申请执行人即被上诉人姚伟应当提出申请。这是法律强制性规定。但是陆川县人民法院桂0922执异4号执行裁定书，无论是法院查明事实部分，还是适用法律裁判部分，都没有提到续查封的问题，也没有提到曾经做出暂缓或者中止执行的裁定。由此可见，陆川县人民法院的拍卖行为是严重违法法律规定的。应该受到法律制裁。(五）根据查封相关法律规定，本案对于涉案房屋的查封属于预查封。预查封不等于正式查封，根据《物权法》相关规定，只有涉案房屋权属证书办理到被执行人何威名下，预查封才能够转为正式查封。预查封的商品房是不能进行拍卖的。三、错误的事实判断导致错误的法律适用。围绕本案争议焦点，一审法院进行了上述错误的事实判断，导致了适用法律上的严重错误。 被上诉人姚伟辩称，一、一审判决认定事实正确，一审法院认定对玉林市商铺（以下简称“涉案房屋”）的查封合法有效，符合事实依据及法律规定。被上诉人何威向上诉人购买涉案房屋后，已按涉案房屋的《玉林市商品房买卖合同》约定，支付了涉案房屋的首付款，并通过向银行贷款的方式付清了剩余全部的购房款。上诉人于2015年2月9日为被上诉人何威购买的涉案房屋办理了备案登记，并将房屋交付被上诉人何威使用。而商品房买卖合同关系与借款担保关系属于不同的法律关系，且担保关系具有法律上的独立性及无因性，上诉人基于被上诉人何威与银行的借款关系，为被上诉人何威的银行贷款承担连带保证责任，不应视为被上诉人何威未支付全部购房款。上诉人明显混淆了商品房买卖合同关系与借款担保关系，被上诉人以承担连带清偿责任为由，主张被执行人何威只支付部分购房款，没有事实及法律依据。关于涉案房屋交付情况，依据玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2576号民事判决书，上诉人于2016年5月3日将涉案商铺交付给何威使用，并主张涉案房屋属于被上诉人何威的房屋，而涉案房屋于2016年4月6日被查封保全后，被诉人姚伟又于2017年2月15日向一审法院申请对涉案房屋执行并立案，至此，保全查封已转为正式执行查封，涉案房屋在执行查封前已将交付给被上诉人何威使用。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，被上诉人何威作为被执行人购买上诉人的涉案房屋，已经支付全部价款并实际占有使用涉案房屋，人民法院可以合法查封、扣押、冻结。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》在《中华人民共和国物权法》生效施行后予以修订，其为在《中华人民共和国物权法》的基础上，对被执行人己支付全部价款并实际占有执行标的情形的特别规定，依据新法优于旧法、特别法优于普通法的原则，对该类情形应优先于《中华人民共和国物权法》予以适用。所以，一审法院认定对涉案房屋的查封合法有效。二、一审法院适用法律正确，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行权益，上诉人的执行异议请求不予成立。1、对于上诉人提起解除《商品房买卖合同》之诉，玉林市玉州区人民法院于2019年3月18日才作出（2018)桂0902民初3834号民事判决。故，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，因本案属于金钱债权的执行，上诉人依据在涉案房屋被查封、扣押、冻结后另案生效法律文书提出排除执行异议的，不应得到支持。同时，上诉人提出的玉林市玉州区人民法院桂0902民初3975、3976、3977号民事判决书中，仅确认被上诉人何威、封伯健与中国银行股份有限公司玉林分行的债权及上诉人的连带保证责任，未涉及任何涉案房屋《商品房买卖合同》的解除内容。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，上诉人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。2、依据上诉人的起诉状，可知悉，上诉人自认涉案房屋无法获得不动产权证书的关键原因是：涉案房屋仍未办理竣工备案，也尚未进行规划验收。而为涉案房屋办理竣工验收及规划验收均属于上诉人的主要义务，由此可见，涉案房屋延期办证主要是由于上诉人的过错造成的。同时，依据上诉人与被上诉人何威签订的三份涉案房屋的《玉林市商品房买卖合同》的第十二条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”因此，涉案房屋未及时办理产权证不属于被上诉人何威的过错，上诉人应当自行承担该不利后果，一审法院认定上诉人以涉案房屋产权未转移为由，提出执行异议的理由不成立。三、依据涉案房屋执行拍卖的《成交确认书》，可知，涉案房屋竞拍人均于2018年7月5日至2018年7月25日期间通过淘宝网公开竞价中，以最高应价拍得涉案房屋，该日期均于被答辩人提起案外人执行异议申请之前。依据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”，第五十二条规定“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”可见，拍卖成交不以成交确认书签订日期为准，而在以最高应价公开表示确认买定方式即视为拍卖成交。因此，一审法院的执行拍卖程序合法，涉案房屋的拍卖已于执行异议申请前合法成交。综上，被上诉人姚伟请求，驳回上诉，维持原判。 被上诉人何威、封伯健辩称，其同意被上诉人姚伟的意见。 柳和岛公司向一审法院起诉请求：1、不得执行原告所有的坐落于玉林市商铺。2、请求确认上述三个商铺为原告所有。3、本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年2月9日原告柳和岛公司与被告何威分别签订了三份《玉林市商品房买卖合同》约定，被告何威分别购买原告开发的金港路37号、39号、41号商铺。三间商铺房价共计4560001元，付款方式为首付款共2340001元，余款共222万元以按揭贷款支付方式分期还贷。2015年3月16日，被告何威与中国银行股份有限公司玉林分行贷款签订了三份《个人商业用房贷款合同》约定贷款期限为10年，利息为在基准利率上上浮10%，逾期罚息按合同约定的贷款利率水平上加收50%,采用等额本息法按月付息给中国银行股份有限公司玉林分行。被告何威以所购的三间商铺的222万元贷款提供抵押担保，被告封伯健作为抵押物共有人在贷款合同上签字。原告作为保证人在贷款合同上盖章，为何威贷款的222万元提供担保，担保方式为阶段性连带责任保证。并在贷款银行中国银行玉林分行开设了担保保证金专门帐户，交付保证金由银行监管。2015年2月9日原告为何威购买的三间商铺办理了备案登记。被告姚伟与何雄信有金钱债务关系，何雄信病逝后，2016年4月6日该院以（2016）桂0922财保2号民事裁定书查封了被告何威名下坐落于玉林市（预告登记证明号：玉房预玉林市字第2015001771号）、39号（预告登记证明号：玉房预玉林市字第2015001772号）、41号（预告登记证明号：玉房预玉林市字第2015001773号）的房产。2016年5月5日，该院受理姚伟诉吕智群、何威、封伯健、李兆英、何雄文、何雄端、何雄汉、何雄梅、何雄东、何雄光民间借贷纠纷，该院于2016年12月19日作出（2016）桂0922民初974号民事判决书，判决吕智群、何威、封伯建共同偿还借款本金8000000元（800万元）及利息给姚伟，其他人在继承何雄信遗产范围内承担清偿责任。该判决生效后，因执行人不履行判决确定的义务，姚伟于2017年2月15日向该院立案执行，于同年7月25日该院作出（2017）桂0922执80之一执行裁定书对本案涉案房产予以拍卖。2018年7月25日至2018年9月23日通过淘宝网司法拍卖平台成功拍卖了玉林市成交价为1570000元（157万元）、41号成交价为980000元（98万元），39号商铺流拍，被告姚伟按变卖价格970000元（97万元）抵债。该院于2018年12月27日作出（2018）桂0922执恢32号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本案涉案三个商铺共执行得款3520000元（352万元），其中有255万元拍卖款（157万元+97万元＝255万元）已存入该院执行过往款帐户，未支付。原告柳和岛公司于2018年9月19日对该院执行本案涉案三个商铺提出书面异议，该院于2018年9月29日作出（2018）桂0902执异4号执行裁定书，裁定驳回柳和岛公司的异议请求。柳和岛公司不服，申请复议，玉林市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）09执复16号执行裁定书，裁定：一、撤消该院作出的（2018）桂0902执异4号执行裁定；二、发回本院重新作出裁定。2018年12月13日立案受理后，该院于2018年12月25日作出（2018）桂0922执异8号执行裁定，认定何威交完首付款并办理完毕按揭贷款手续后，本案涉案的三个商铺的购房款已全部付清给柳和岛公司，柳和岛公司把三个商铺交付给了何威，何威把三个商铺出租给他人使用，收取租金，已实际占有使用并取得收益，且在房产管理部门登记备案，实质上具备了物权的各项权能和内容，该院对涉案的三个商铺采取查封和拍卖措施并无不当，异议请求不成立。并告知柳和岛房地产公司对裁定不服可自裁定书送达之日起十五日内向该院提起诉讼。柳和岛公司于2019年1月8日向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，何威与柳和岛房地产公司约定于2015年6月30日前交房，柳和岛房地产公司迟延307天才交房给何威。何威因原告逾期交房违约起诉原告，玉州区人民法院作出（2016）桂0902民初2576号民事判决书，判决柳和岛公司因逾期交房违约需支付违约金419976元给何威。何威与柳和岛公司于2018年2月11日达成执行和解，柳和岛公司代何威偿还贷款312297.4元与逾期交房违约金冲抵。2018年10月23日柳和岛公司向玉林市玉州区人民法院起诉要求与何威解除双方于2015年2月9日签订的《玉林市商品房买卖合同》，并要求何威、封伯健偿还其履行担保责任代偿的1029954.68元及违约金7513元（暂计至2018年8月31日止）。该院于2019年3月18日作出（2018）桂0902民初3834号民事判决书，判决解除柳和岛房地产公司与何威于2015年2月9日签订的《玉林市商品房买卖合同》；何威、封伯健偿还柳和岛房地产公司代偿款1029954.68元及违约金（计算方法：至2018年8月31日为7531元之后的违约金以1029954.68元为基数，按万分之五，自2018年9月1日起计至实际清偿之日止）。何威、封伯健对（2018）桂0902民初3834号民事判决书不服向玉林市中级人民法院提起上诉，因未按规定缴纳上诉费，玉林市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）桂09民终1369号民事裁定书，裁定按上诉人何威自动撤回上诉处理。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告提出的执行异议是否成立？是否可以排除强制执行？原告认为本案讼争的房产所有权并未转移，仍登记在原告名下，原告据此享有物权请求权应当排除被告享有的债权请求权。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产主管部门。”按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。本案讼争的房产虽然何威没有办理房产证，但并不能必然的认为原告还是本案讼争房产的所有人，并据此提出执行异议，本案中原告柳和岛房地产公司未及时为何威办理房产证，不是何威的过错，不应无限期的延长办理房产证的时间而损害购房者何威的权益。故原告以房产产权未转移为由提出执行异议理由不成立。玉林市玉州区人民法院作出的（2018）桂0902民初3834号民事判决书，解除原告与何威于2015年2月9日签订的《玉林市商品房买卖合同》（即本案讼争的三个商铺），本院于2016年4月6日查封讼争的房产后即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款规定，“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”故，虽然原告与何威解除了购房合同，但是不能排除本案的强制执行。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”依据该规定，如果被执行人已经支付了全部购房款并实际占有该房屋，则其取得了类似于物权的权利（期待房权），与被执行人已经办理登记的情形相似，人民法院对上述需要办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。本案中何威对涉案三个商铺（玉林市）已支付了2340001元的首付款，剩余的222万元以按揭贷款方式支付，并实际占有该房产,则其取得了类似于物权的权利，与被执行人已经办理登记的情形相似，人民法院对上述需要办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。根据《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”根据上述规定，本案中讼争的房产已经该院执行、拍卖完毕,执行程序已终结，故原告请求确认涉案三个商铺（玉林市）为其所有，物权未转移据此排除强制执行的请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十六条、《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定判决：驳回原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费42800元（原告已预交21400元），由原告负担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审中当事人争议事实，本院认定如下：上诉人柳和岛公司提交两份新证据，证据1、柳和岛公司与玉林大国手投资有限公司签订的《商铺租赁合同》，证据2、柳和岛公司与何威、玉林大国手投资有限公司签订的《商铺租赁权转让协议书》，欲证明涉案的三个商铺于2014年10月1日就达到了交房条件，何威同意继续将商铺出租给玉林大国手投资有限公司，应视为其认可2016年5月3日已交房。对该两份证据的真实性，本院予以认定。但柳和岛公司对涉案三个商铺的交房时间，已经玉州区人民法院（2016）桂0902民初2576号民事判决确认。况且，将涉案三个商铺出租的行为，并不意味着三个商铺已达到交房条件，达到交房条件必须具备建筑工程竣工验收合格并取得竣工备案表等。故对上诉人柳和岛公司上述主张，本院不予认定。 一审认定的事实属实，本院予以认定。 另查明，玉林市不动产登记中心于2015年2月11日将涉案的坐落于玉林市商铺预告登记被上诉人何威为权利人。 还查明，陆川县人民法院于2018年7月22日作出（2018）桂0922执恢32号执行裁定，将涉案37号商铺确权给买受人牟子来，于2018年9月13日送达该裁定给牟子来；于2018年10月23日作出（2018）桂0922执恢32号之一执行裁定，将涉案41号商铺确权给买受人黄宇、黄泰，于2018年11月1日送达该裁定给黄宇、黄泰；于2018年12月20日作出（2018）桂0922执恢32号之二执行裁定，将39号商铺抵债给申请执行人姚伟，于2018年12月26日送达该裁定给姚伟；于2018年12月27日作出（2018）桂0922执恢32号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序，于2018年12月28日送达申请执行人姚伟。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人柳和岛公司提出案外人执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定；二、上诉人柳和岛公司对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。关于第一个焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债的债权人时转移。本案中，虽然执行法院送达37号商铺确权裁定的时间在柳和岛公司提出异议之前，但执行法院对拍卖成交的41号商铺的确权裁定及对抵债的39号商铺的抵债裁定的送达时间均在上诉人柳和岛公司提出执行异议之后，本案三间商铺作为同一件案件执行，应视为柳和岛公司对本案执行标的提出异议符合法律规定。一审法院，认为上诉人柳和岛公司提出异议时，执行标的已执行终结，本案已终结执行，上诉人柳和岛公司提出执行异议不符合规定不当，本院予以纠正；关于第二个争议焦点，本案中，被上诉人何威已将购房款全部交付给上诉人柳和岛公司，虽然，之后何威未能按时归还银行按揭贷款，造成上诉人柳和岛公司为其代偿了部分银行贷款，但上诉人柳和岛公司可以向被上诉人何威行使追偿权，属于另一法律关系，不能因此认为被上诉人何威未支付完购房款。上诉人柳和岛公司已将涉案的三个商铺交付给被上诉人何威，且玉林市不动产登记中心已预告登记被上诉人何威为权利人。根据《物权法》的规定，预告登记的效力在于保障买受人将来实现物权，未经预告权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即买受人对经过预告登记的不动产，享有物权期待权。虽然，上诉人柳和岛公司已向玉州区人民法院起诉请求解除本案的商品房买卖合同，但上诉人柳和岛公司在该案中并未请求返还三间商铺，而是请求返还其代偿的银行借款。假若上诉人要求返还三间商铺，其理应退还购房款给被上诉人何威。而上诉人柳和岛公司却要求被上诉人何威退还其已代偿的银行借款，说明其实际意愿仍然是维持合同的履行。虽然，涉案的三间商铺尚未办理过户，物权还属于上诉人柳和岛公司所有，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人财产，已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，虽未办理过户手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，本案中被上诉人何威购买上诉人柳和岛公司三间商铺，已支付了全部价款，执行法院查封该三间商铺，符合法律规定。综上分析，上诉人柳和岛公司对其已出售的本案三间商铺，不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行上述三间商铺，没有事实与法律依据，本院不予支持；关于上诉人柳和岛公司上诉称，执行法院在拍卖程序中存在违法行为，依法不属于案外人执行异议之诉的审理范围，在本案中本院不予审理，假若拍卖程序存在违法，其可通过执行监督程序予以维护自身合法权益。 综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持；上诉人柳和岛公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人柳和岛公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年十二月二十八日 书记员  陈丽君