河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初3164号原告：马政军，男，1956年3月6日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告：王杏玲，女，1972年2月20日生，汉族，户籍所在地：汝阳县，现住洛龙区。委托诉讼代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙正辉，河南民天律师事务所（实习）律师，一般代理。原告马政军诉被告王杏玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马政军，被告王杏玲的委托诉讼代理人潘爱军、孙正辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马政军的诉讼请求为：1、依法判令被告王杏玲履行房屋租赁协议，支付原告(2019年7月1日至2020年6月30日)租金4.5万元；2、依法判令被告支付原告滞纳金(合同约定超期按照应付金额每日支付3‰滞纳金)，从2019年7月1日起按照所欠租金总额(4.5万元)计算到判决履行之日至。3、本案所有诉讼费和律师费由被告承担。事实与理由：2016年5月29日，被告王杏玲(××)与原告马政军(××)签订了一份房屋租赁合同(房屋位置汝阳县杜鹃大道杜鹃花园三层面积约400平方)用来经营婚庆用品。合同约定每年租金为税后捌万元，租期五年(优惠一个月免收租金)2021年6月30日到期,2016年7月1日起计算租金，租金每次付一年先付后用，第二年租金到期前30日内付清，以后每年如此预付，超期每日按照应付金额支付3%滞纳金，租赁到期后出租人调整房租价格或承租人不再续租均应提前二个月通知对方，同等条件下承租人优先使用。协议签字后不得私自违约，双方共同遵守，合同双方违约金为2.5万元。被告为了减轻租金负担，自己把一楼门面房改造分割一间给另外家租户，该租户每年承担3.5万元租金，被告承担4.5万元租金，2017年4月24日承租人和李爱珍签订了分租协议，租期三年。出租人处于善心同意被告分租，新租户(李爱珍)租金给被告不放心，要求直接付给出租人，出租人作为第三方见证人在分租协议上签了字。2019年租金，承租人没有及时支付,6月24日出租人从洛阳到汝阳承租人门市催要租金，门市营业员说下年不想租了，出租人说如果不想租也可以，双方都找人接租，有人接租后再协商签订解除租赁协议。承租人和分租户李爱珍签订了三年分租合同，2020年4月租赁合同到期，还在继续经营。承租人目前没有找出租人协商签订解除租赁协议和交接房屋，承租人应该遵守协议履行给付租金义务。出租人发短信催要警告多次，承租人仍不履行给付义务，所以请求法院依法判决承租人履行协议支付租金，承担违约责任，支付滞纳金。被告王杏玲辩称：1、原告的起诉无事实和法律依据应予驳回。2、双方间的房屋租赁合同项下的房屋系原告在其住宅门前院落违法加建70多平米的，按照法释（2009）11号第二条、第三条的规定系无效合同。3、答辩人发现承租房屋系违法建设后，面临随时被迫停止经营的风险，为双方的利益计，已经及时告知原告并迁出了承租房屋。被告实际占用原告房屋期间的租金已经缴清，涉案合同虽为无效但被告也不再要求原告返还已交的租金。综上，请法庭查明事实后驳回原告的请求。原告举证：提交《汝阳县安居工程订房协议书》一份，《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁协议（分租房）》一份。土地使用权转让协议一份。（2016年1号）通告一份。汝阳县房屋测绘调查申请表一份。被告质证意见：对原告提交的证据真实性均无异议。其中《房屋分租协议》相关的一切事宜均经原告同意认可，该协议与本案没有关联性。其他证据均不能证实涉案房屋系合法的事实，也不能证明涉案房屋符合最高院城镇房屋租赁合同解释的相关规定。该几份证据同样不能证明，房屋租赁司法解释规定的在一审法庭辩论终结前提供涉案房屋可以认定房屋租赁合同为有效的相关证件。所以，原告所提交的证据不能否认我方抗辩的涉案房屋系违法加建的事实。涉案房屋因违反了法释（2009）11号第二、三、四条应依法认定为无效。承租房屋前面是违法加建70余平米的房屋，后面是开发商承建的原告诉状中所述房屋。原告的举证均不能证明涉案房屋的合法性。被告承租房屋系看重了其临街门面的客观事实，否则被告方是不会和原告方签订合同的，即被告方得知涉案房屋系违法建设后无法全面的实现合同目的，通知原告后迁出了房屋。被告举证有：1、原、被告微信聊天记录书面材料2张。2、张某的书面证明一份，拟证实交付房屋之前原告亲自到涉案房屋之内与张某沟通交谈，对被告表明不再承租房屋，原告当时已经答应了。原告质证意见：首先从租赁合同开始，我租给被告房屋时告知她这个房屋是云梦服装厂人家租赁的，租金为每年8万元，这个时候院里面并未加建房子，是租户为了扩大使用面积租户自己加盖的，（云梦服装厂）人家和城建部门沟通后，交了一定的罚金，城建部门同意加盖。后来，在前不久规划部门通知我们到规划部门沟通后已经认可了。合同当时被告方要租5年我不同意，最后经双方协商约定被告租赁5年，每年租金8万元，我把2016年6月份的这个月租金给她免除了，从7月份开始付租金。前期装修我也没有要钱。2017年被告嫌每年8万元的租金压力大，她又找了一个租户，一起分摊房租减轻负担。我本人也同意被告做法。但是约定被告是主合同的履行人，如果分租户出现问题有被告承担责任。当时分租户不愿把租金交给被告，因被告以前老是不按期缴纳租金。本人作为第三方见证人签了字。和被告的租赁合同约定每年租金支付时间应在到期前一个月内付完，也就是每年的6月份付完。2019年的租金被告到期后没有支付，也没有提出不再租赁。因为是被告将自己承租的房屋私自转给了据说是他的侄子。原告催要租金是2019年7月份，发短信催要后，被告说原告的房屋可能要拆，拒绝支付租金，也没有交付房屋钥匙。而且被告如果不愿在继续承租要按合同约定提前两个月通知原告，而被告采取的是人一走了之，也不履行交接手续，被告分租给另外一个租户签了三年合同，这个分租户人家不愿走，影响了原告再次对外出租。原告的房产虽然没有办理房产登记手续，但并不能说明该房屋是违法建筑，原告签订的有购房协议，是因政府部门没有及时解决房产登记手续，但并不影响原告拥有房产的事实。被告所说的房屋要拆除这个事实并不存在，并不影响被告的经营。因前一排12家都在出租经营，如果房子被拆迁，原告会给予补偿。被告提供的信息截图是原告向被告催要租金时，被告被动提出的借口，不愿履行租金给付义务。我不认识证人张某，也不是她和我签订的合同，我对该证据不认可。经审理查明，2016年5月29日，原告马政军（甲方）与被告王杏玲（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.房屋位置：汝阳县杜鹃大道东段路北，临街三层房屋约400平方租给乙方经营婚庆用品，不得改变用途，经营饮食行业，(甲方房屋室内1-3层全部壁纸，门头橱窗玻璃门卷闸门前期已精装修好)，乙方在租赁期间按照公共场所消防要求配备消防设施、器材，承担房屋和房内设施安全，如有损坏按照原价赔偿，交房时各项功能正常有效，承租方不得随意改变房屋结构…。2.租赁期限5年，从2016年7月1日起计算，协议签字后生效，租赁到期甲方如遇调整租房价格或乙方不再续租均应提前二个月通知对方，租赁期满时在同等条件下乙方优先使用。3.每年租金为税后8万元，先付后用，第二年租金到期前30日内付清，以后每年如此预付，合同签订后5天内一次付清后开始使用房屋。超期每日按照应付金额支付千分之三滞纳金，超期一个月后甲方有权收回房屋。4.租期内水电费、杂费由乙方自付…。2017年4月24日，被告王杏玲（甲方）与案外人李爱珍（乙方）签订《房屋租赁协议（分租房）》一份，约定：甲方租马政军（房主）房屋，因场地问题现分租给乙方使用（经营电器），分租地方为前面一间，加上原房东客厅一间，年租金35000元，租期从2017年5月1日至2020年4月30日，租期三年，房租预付时间为每年房租到期前10天，年付一次（直接给马政军）。王杏玲承担部分按原定合同付款时间执行。违约事项：双方不得违约，任何方违约承担违约责任。违约金为2万元，此合同为补充租房协议，原先王杏玲定的租房协议一样有效。未尽事宜双方协商（与房主协商）解决。该协议原告马政军以房东身份签字。原、被告租赁合同履行至2019年6月底，被告没有及时支付2019年7月之后的年租金，原告马政军向被告王杏玲催要房租，被告王杏玲表示“听说房子要拆，不敢再租”要求解除租赁合同，双方协商未果诉至本院。另查明，涉案标的房屋建设单位系汝阳县人民政府住房制度改革办公室，2002年4月17日汝阳县安居工程建设办公室与原告马政军签订《汝阳县安居工程订房协议书》，约定于2002年8月16日将住房交付给马政军，同时该建筑范围内的土地使用权一并转移给马政军。目前，房管部门对涉及该安居工程的住户尚未发放房产证。2015年3月，原告马政军将涉案房屋租赁给洛阳美华服饰有限公司，约定租期3年，每年租金8万元，同时约定洛阳美华服饰有限公司在马政军院内建一层房屋约70平方米，扩大使用面积。产权归原告马政军，建房出资双方分摊。县有关部门曾对原告加建一层房屋行为处以行政罚款。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告马政军与被告王杏玲签订房屋租赁合同后，第二年，被告王杏玲将租赁房屋部分转租，原告马政军予以认可，被告的转租行为不违反法律规定。被告王杏玲租赁原告马政军的房屋系汝阳县人民政府规划建设的安居工程，2002年建成交付原告马政军至今，不存在违反建设规划的情形。虽然原告马政军在使用该房过程中，在院内临街加建了一层房屋，县规划部门给予行政罚款，但至今并未要求原告予以拆除。故本院认为，该加建部分虽然手续上有些许瑕疵，但并不影响原被告双方整体房屋租赁合同的效力。被告王杏玲租赁原告房屋期间，并不存在因租赁物手续问题而影响正常租用的情形，故对被告合同无效、无法正常租用的辩解意见，本院不予采纳。按照原、被告房屋租赁合同及分租合同约定，原告主张的被告王杏玲应缴纳的2019年7月1日至2020年6月30日的租金4.5万元已经逾期，被告王杏玲未按合同约定时间支付租金，构成违约，应继续履行。双方合同约定了逾期支付租金的滞纳金为日3‰，属于违约金，考虑原告提供的租赁物中部分房屋存在手续上的瑕疵，故对原告滞纳金的诉求，不予支持。被告王杏玲辩称自己已明确告知原告不再租赁且交接了房屋。一方面双方租赁合同未到期，在约定的租赁期间内，被告王杏玲单方要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，缺乏解除的依据，被告没有取得法定的或约定的合同解除权，解除的理由不成立。另一方面，被告也没有房屋交接手续，不能证明已向原告交接了租赁房屋，双方合同实际并未解除。故被告王杏玲仍应向原告马政军履行交纳租金的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告王杏玲于本判决生效后十日内支付原告马政军自2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金4.5万元；驳回原告马政军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告王杏玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  杨朝幸二〇一九年十二月二十一日书记员  李田娃