福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初7223号 原告：福建兰峰房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市罗山福埔工业综合开发区（兰峰房地产开发有限公司售楼部），统一社会信用代码91350582759364256N。 法定代表人：王喆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林雪玲，女，1992年1月12日出生，住北京市海淀区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：庄玉雪，女，1986年4月6日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司职员。 被告：陈明旋，女，1980年2月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈昌明，福建高融律师事务所律师。 第三人：柯鸿基，男，1975年7月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告福建兰峰房地产开发有限公司与被告陈明旋、第三人柯鸿基商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建兰峰房地产开发有限公司（以下简称兰峰公司）的委托诉讼代理人庄玉雪、被告陈明旋及其委托诉讼代理人陈昌明、第三人柯鸿基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰峰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2018年10月31日签订的编号为201810310042的商品房买卖合同及其补充协议已解除；2.被告配合原告注销房屋的备案和预告登记手续并承担相应费用；3.被告支付原告违约金732085.6元（即房屋总价款的20%）。事实和理由：2018年10月31日，原、被告双方签订编号201810310042商品房买卖合同及其补充协议等相关协议，约定由被告购买原告开发建设的位于晋江市房屋，该房屋总价款为3660428元，被告应于2018年10月31日前支付首期房款1100428元，余款2560000元向贷款机构贷款支付。根据双方签订的买卖合同附件十一补充协议第5.8款约定“提交贷款申请资料的时限：买受人通过贷款支付部分房款的，在买卖合同签署的当日，买受人应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为买受人逾期支付房款，买受人应按贷款总额的日万分之四标准向出卖人支付违约金；逾期提供超过10个工作日的，应视为买受人以其行为表明在付款期限届满后将不再履行付款义务，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定总房款20%的违约金”，第5.9款约定“在出卖人无过错的情况下，因买受人原因或者贷款人原因需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足剩余房款的，买受人应按照未付房款日万分之四的标准向出卖人承担违约责任；买受人逾期未办妥贷款手续或未自行筹足剩余房款超过10个工作日的，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定房款20%的违约金”，第5.10款约定“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于买卖合同签署后40日，否则视为延期付款，买受人应按照未付房款日万分之四的标准向出卖人承担违约责任；逾期超过10个工作日的，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定总房价款20%的违约金”。买卖合同签订后，被告支付了首期房款，因被告个人原因，无法办理贷款，原告多次通知被告尽快付款，但截至起诉之日，被告既无法向贷款机构申请贷款付至原告银行账户，也未能自行筹足剩余房款支付原告，根据买卖合同补充协议第5.10款，被告已逾期超过10个工作日，构成严重违约，原告有权解除买卖合同，对此原告已于2019年4月15日向被告发送买卖合同解约告知函，告知被告解除买卖合同，并要求被告支付相当于约定总房款20%的违约金。 兰峰公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同及其补充协议，证明原、被告签订商品房买卖合同及其补充协议的事实，约定由被告购买原告开发建设的位于晋江市房屋；2.催告函、快递单及快递查询单，证明原告催告被告付清房屋余款的事实；3.解约函、快递单及快递查询单，证明原、被告之间商品房买卖合同及其补充协议已解除；4.微信聊天记录、不动产登记申请表、不动产增名声明书、询问记录、预购商品房预告登记约定书，证明第三人柯鸿基知晓及同意购买案涉房产，并以被告陈明旋名义签署商品房买卖合同相关文件。 被告陈明旋、第三人柯鸿基辩称：1.原告主张的违约金不能成立，案涉商品房买卖合同之所以无法继续履行，是因为合同约定方式为贷款付款，且原告承诺该房屋可以办理公积金贷款，但被告在申请办理公积金贷款时，公积金贷款机构称工具间无法贷款，必须先全额付款后其余的面积才可以办理贷款，但在签订合同时，原告并未告知工具间的面积多少，也未在合同上体现工具间不能贷款的事实，直至2019年6月份原告才提供了工具间的面积数据，根据公积金机构测算，工具间需要增加首付款50多万元，案涉商品房买卖合同无法继续履行的原因在于合同约定的首付款不符合公积金贷款机构的规定，增加的首付款过高从而导致被告无法办理贷款，而原告在销售商品房时已然知道工具间无法贷款的情况，但为了促成销售，其却故意不告知被告工具间无法贷款的事实，因此增加的首付款超过了合同签订时约定的首付款是原告故意隐瞒工具间无法贷款所致，被告及第三人对合同的履行并无过错，也不存在违约行为，不应由被告、第三人承担违约责任，根据最高法院颁布的相关司法解释，原告的诉求没有法律依据；2.被告、第三人不应当承担违约责任，即使存在逾期付款的行为，但根据商品房买卖合同第28条的规定，违约责任只能适用商品房买卖合同第8条对逾期付款相关的规定；3.即使原告主张被告存在违约行为，但根据合同法的司法解释，本案10%的违约金过高，在最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释中也有规定，2019年7月3日最高人民法院刘贵祥在全国法院民商事审判座谈会上讲话中就如何认定违约金是否过高的标准时也指出，在确定违约金是否过高的时候应当按照中国人民银行公布的相关利率标准作为基础和参考标准，因此根据该标准，原告主张10%的违约金过高，应当予以调整。综上，本案原告主张被告应当承担732085.6元的违约金，缺乏合同和法律依据。对此，被告陈明旋提供一份晋江市房产测绘报告书（预测算）证明其主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告陈明旋是否存在违约行为的问题。被告认为之所以没能在合同约定的时间内办理按揭贷款的原因，在于签订合同时原告并未告知工具间的面积及总金额是多少、也未告知被告工具间不能办理公积金贷款。对此本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，其中第三条第一款载明案涉房屋的规划用途为住宅、工具间，第七条约定买受人采取贷款方式进行付款，其中应在2018年10月31日支付原告首期房款1100428元（占总房价的30%），余款2560000元向贷款机构申请贷款支付，付款方式及期限的具体约定见附件四与附件十一，附件十一第一条第三款记载“买受人已知悉房地产销售及购房贷款等政策，并保证自身具备买受该商品房的资格和能力”内容，第五条记载“买受人通过贷款支付部分房款的，在买卖合同签署的当日，买受人应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为买受人逾期支付房款，买受人应按贷款总额的日万分之四标准向出卖人支付违约金；逾期提供超过十个工作日的，应视为买受人以其行为表明在付款期限届满后将不再履行付款义务，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定总房款20%的违约金”，第五条第九款约定“在出卖人无过错的情况下，因买受人原因或者贷款人原因需增加首付款、提高贷款利率或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起三个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足剩余房款的，买受人应按照未付房款日万分之四的标准向出卖人承担违约责任，买受人逾期未办妥贷款手续或未自行筹足剩余房款超过十个工作日的，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定房款20%的违约金”，第五条第十款约定“买受人采取向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于买卖合同签署后四十日，否则视为延期付款，买受人应按照未付房款日万分之四的标准向出卖人承担违约责任，逾期超过十个工作日的，出卖人有权解除买卖合同并收取相当于约定总房价款20%的违约金”。从合同约定内容来看，案涉房屋的规划用途为住宅、工具间，被告也确认其“知悉房地产销售及购房贷款等政策”，且合同仅约定案涉房屋系采取贷款方式进行付款，并未具体约定住宅公积金贷款事项，而被告在合同履行过程中要求申请办理住房公积金贷款时因该房屋有部分面积系“工具间”而无法办理该部分区域的住房公积金贷款，按照合同约定被告可采取增加该部分面积的首付款再办理剩余属于住宅性质的住房公积金贷款、或者更改贷款方式等以履行其付款义务，但在原告发函催告后被告仍未能履行其上述付款义务，由于被告未能办理房屋贷款并不能归责于原告，因此被告对此应承担违约责任。2.关于违约金应如何计算的问题。根据商品房买卖合同（GF-2014-0171）第二十八条约定，补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。商品房买卖合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，如逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。因此，虽然附件十一第五条第八款、第九款、第十款约定违约金为“总房价款20%”，但按照商品房买卖合同第二十八条的约定，附件十一中关于买受人逾期付款的违约金为总房价款20%的内容，属不合理加重了买受人的责任，故应以商品房买卖合同的约定为准，同时综合考虑本案合同解除给原告造成的影响、被告的违约情形及当地房地产市场行情等因素，本院将本案违约金调减至被告累计应付款的8%，即204800元（2560000元×8%）。 经审理查明，被告与原告于2018年10月31日签订编号为201810310042的商品房买卖合同及其附件，约定被告购买原告开发的位于晋江市房屋，房屋的规划用途为住宅、工具间，房屋总价款为3660428元，被告应于2018年10月31日前支付首期房款1100428元，余款2560000元向贷款机构贷款支付，买受人向银行申请贷款支付的房款支付至出卖人银行账户的期限不应晚于买卖合同签署后四十日，否则视为延期付款，买受人未按照约定时间付款且超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后被告陈明旋已支付原告首期房款1100428元，该房屋已经申请办理备案登记。第三人柯鸿基系被告陈明旋丈夫，在上述合同签订后，其二人申请该房屋增名至二人共有并共同申请办理预购商品房预告登记。因被告未能按照合同约定支付剩余购房款，原告于2019年3月4日向被告发出《关于尽快办理按揭贷款手续的催告函》，告知被告已经逾期付款并要求被告于收到通知函三日内履行付款义务，后于2019年4月15日向被告发出《解约告知函》，告知原告决定解除双方买卖合同事宜。该告知函于2019年4月16日送达被告。 综上所述，本院认为，原告与被告陈明旋签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告未能按照合同约定支付剩余房款，经原告催告后仍没有履行，其行为已经构成违约，原告依照合同约定有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为避免当事人诉累，根据双方合同约定，本院对退还购房款一并做出处理，原告应退还被告陈明旋已付购房款1100428元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建兰峰房地产开发有限公司与被告陈明旋签订的编号为201810310042的商品房买卖合同及其附件已于2019年4月16日解除； 二、被告陈明旋应于本判决生效之日起十日内支付原告福建兰峰房地产开发有限公司违约金204800元； 三、被告陈明旋、第三人柯鸿基应于本判决生效之日起十日内协助原告福建兰峰房地产开发有限公司办理商品房买卖合同解除后合同备案注销手续； 四、原告福建兰峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告陈明旋购房款1100428元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费36083元，由被告陈明旋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  林增辉 人民陪审员  丁淼淼 二〇一九年十二月十一日 法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。