湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初1111号原告广州香江物业管理有限公司鄂州分公司，住所地湖北省鄂州市葛店开发区创业大道西侧（武汉锦绣香江花园内）。负责人范菲，系公司副总裁。委托诉讼代理人周岚，系公司员工，代理权限为特别授权委托诉讼代理人谢慧慧，系公司员工，代理权限为一般授权被告江小青，女，1979年9月4日出生，汉族，随州市人，住湖北省武汉市，委托诉讼代理人龚新高，系江小青丈夫，代理权限为特别授权原告广州香江物业管理有限公司鄂州分公司诉被告江小青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后,因特殊原因，本院作扣除审限处理。本案依法适用简易程序审理于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周岚、被告江小青的委托诉讼代理人龚新高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费19987.20元（截至2019年12月）；2.判决被告向原告支付违约金2348.49元；3.判决由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告江小青购买了武汉锦绣香江置业有限公司开发的武汉锦绣香江花园B5栋701号商品房，且已顺利办理了收楼手续。按照原告与锦绣香江公司的约定，锦绣香江选聘原告对上述园区实施前期物业管理服务。原、被告双方于2012年9月8日签订了《前期物业服务合同》，约定原告对被告所购物业实施前期物业管理服务，被告所购物业的建筑面积为231.33㎡，其应按锦绣香江公司寄发的“收楼通知书”指定的收楼时间开始缴纳物业服务费，被告应于每月5号前按照建筑面积1.8元/㎡向原告交纳当月物业费。被告逾期交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每日千分之一计算违约金，逾期超过30日的，原告有权停止有关服务，逾期超过60日的，被告除应补交物业费及延迟支付违约金外，还应承担年物业费总额20%的违约金。被告于2012年9月8日收楼且自2013年1月1日开始计算物业服务费，其按照约定及时支付了前期物业服务费（月服务费为231.33㎡×1.8元/㎡=416.4元），但自2016年1月1日起，被告不再按时支付物业服务费。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告江小青身份证复印件，拟证明原、被告双方主体适格。证据二、前期物业服务合同《前期物业服务合同》，拟证明原、被告之间系物业服务合同关系，约定原告对被告所有的武汉锦绣香江花园B5-701号房屋提供前期物业管理服务，还约定了物业费的计算标准及交纳方式，及逾期交纳的违约责任，同时还约定了物业服务的内容、质量、双方权责及争议解决方法。证据三、《收楼通知书》，拟证明被告缴纳物业费的起算时间为2013年1月1日。证据四、向业主催缴费通知函及物流信息，拟证明原告分别于2018年10月15日、2019年7月23日、2019年8月21日、2018年5月16日向被告发函催交物业服务费。证据五、《律师函》，拟证明原告于2019年6月23日聘请湖南弘一（株洲）律师事务所向被告发《律师函》，催交物业服务费。证据六、物业园区日常巡检记录，拟证明原告按照合同约定提供了物业服务。证据七、收楼确认书，拟证明被告按照收楼通知书要求的时间办理了收楼手续。证据八、广州香江物业管理有限公司物业服务资质证书，拟证明原告属于广州香江物业管理有限公司在鄂州设立的分公司，按照《鄂州市物业管理实施细则》的相关规定，原告及其总公司进行异地备案即可。证据九、《湖北省服务价格监审证（副本）》，拟证明原告按照相关政策规定对物业园区收费标准进行了报批及备案。被告辩称：原告诉称我方拖欠物业管理费系事实，但我方拖欠物业管理费是房屋交付没多久就开始漏水。物业公司帮我们弄了好几次，一直没有弄好，我们是在顶楼。居住之后也一直在漏水，我方只好搬出去了。我方就要求物业和开发商解决房屋漏水的问题。漏水问题给我方造成了损失。前面我们是缴纳了物业管理费的，后来漏水问题一直没有得到解决，我方才没有继续缴纳。后来实在没办法，我方自己进来继续居住的时候只好自己弄了防水。前后三年，住房和弄漏水问题给我们造成了14、5万元的损失。房屋存在质量问题是开发商及物业的原因，他们应该补偿我的损失才对，欠交的物业费可以在我的损失里面冲抵。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、房屋漏水及维修照片7张，拟证明房屋之前一直存在漏水问题，是我方自己进行的维修。证据二、多家房屋漏水QQ聊天记录9页，拟证明不只是我一家存在漏水情况，小区房屋质量普遍存在漏水问题。证据三、收款收据、防水师傅证明、微信聊天记录4张。拟证明我方系自己自费为房屋做了防水。证据四、收款证明、微信转款记录12笔龚11800元。拟证明我方为房屋维修花去费用12000元。证据五、租房合同及转账记录。拟证明因房屋漏水无法居住，我方在外租房花去（2016年3月-2019年3月）房屋租金131400元（月租金3650元）。庭审质证中，被告对原告提交的上述证据的真实性没有异议，上述证据来源合法、客观真实、且与本案具有关联性，本院予以采信。原告对被告提交的证据一至证据五不予质证，认为上述证据均是当庭提交，违反了诉讼程序；证明目的为房屋存在质量问题，因房屋质量系业主与开发商之间的合同关系，与本案无关；被告认可物业公司多次帮助其解决房屋漏水问题，物业公司已经尽到了物业服务的义务。本院认为，在未进行证据交换情形下，被告当庭提交证据符合民诉法解释的相关规定；原告不予质证的意见不予采纳；因被告证明目的为存在质量问题与本案不具关联性，不予采信。通过法庭调查，结合上述有效证据，认定如下事实：案外人广州香江物业管理有限公司具有物业服务资质，原告系其在鄂州设立的分公司。原告已按照相关政策规定对物业园区收费标准进行了报批及备案。涉案房屋建设单位为案外人武汉锦绣香江置业有限公司，其选聘原告作为其开发园区的物业服务企业。2012年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定:乙方购买由武汉锦绣香江置业有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的武汉锦绣香江花园中B5栋701号商品房（以下简称“该物业”），该物业的建筑面积为233.44㎡。物业服务内容为建筑共用部位（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、设备房等）的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;本物业规划线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理;附属配套建筑、设施及公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运等。物业服务质量为房屋外观整洁、无乱搭乱建;设备运行正常;共用部位、共用设施设备的日常管理和维修养护等。物业服务费用、其他费用的收取,自建设单位发出收楼通知书，按收楼通知书内指定收楼时间开始起算物业服务费，乙方每月按该物业的建筑面积1.8元/㎡向甲方缴纳物业服务费;乙方应于每月5号前向甲方交纳当月的物业服务费。乙方的权利和义务为,依据本协议及相关规定按时向甲方缴纳物业服务费及其他政府部门收取或允许甲方收取的相关费用。若因未按时缴纳相关费用所产生的违约金或滞纳金由乙方负责。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每日千分之一计算违约金，逾期超过30日的，甲方有权停止有关服务，逾期超过60日的，乙方除应缴应付物业服务费及延迟交付的违约金外，还应承担物业费总额20%的违约金。被告于2012年12月5日收到武汉锦绣香江置业有限公司的《收楼通知书》，并于2012年12月29日办理锦绣香江花园B5栋701号商品房交付手续。被告自2013年1月1日开始计算物业服务费，其按照约定及时支付了前期物业服务费（月服务费为231.33㎡×1.8元/㎡=416.4元），但自2016年1月1日起，被告不再按时支付物业服务费。原告分别于2018年10月15日、2019年7月23日、2019年8月21日、2018年5月16日向被告发函催交物业服务费，并于2019年6月23日聘请湖南弘一（株洲）律师事务所向被告发《律师函》，催交物业服务费。被告曾因屋面漏水问题，向原告反映情况。原告帮助被告维修过几次。后，被告自己组织人员防水处理，但房屋漏水问题一直未解决好。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力。原告依合同约定为业主提供了物业服务,被告亦享受到了该物业服务。被告确认收受房屋后，按前期物业服务协议的约定交纳了三年的物业服务费用，原告亦向业主提供相应的物业服务，该合同已实际履行。被告逾期交纳物业服务费用的行为，构成违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金的诉讼请求，本院应予支持。物业服务费核定为19987.20元（自2016年1月按服务费416.40元/月计算至2019年12月）。违约金核定为2348.49元（以每月应交额为基数按年利率6%计算至2019年12月）。原告曾就屋面漏水问题，帮助被告维修过几次，尽到了物业服务义务。物业服务内容为建筑共用部位等,被告房屋存在质量问题不属物业服务内容范围。房屋质量纠纷应由《商品房买卖合同》调整；根据合同相对性原则，被告房屋如确实存在质量问题，可另行向开发建设单位武汉锦绣香江置业有限公司主张。原告与开发建设单位武汉锦绣香江置业有限公司是两个不同的企业法人，对外独立承担民事责任。故被告关于欠交的物业费可以其损失冲抵的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告江小青应于本判决生效之日起五日内支付原告广州香江物业管理有限公司鄂州分公司物业服务费19987.20元（自2016年1月按服务费416.40元/月计算至2019年12月）及违约金2348.49元（以每月应交额为基数按年利率6%计算至2019年12月）。本案受理费382元减半收取计191元，由被告江小青负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  孔能飞二〇一九年十二月二十六日法官助理徐卫华书记员姜颖