湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2332号上诉人（原审被告）：肖永明，男，1965年5月6日出生，汉族，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：王婷婷，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄本利，男，1958年12月8日出生，汉族，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：曾祥伦（黄本利之婿），男，1976年11月2日出生，汉族，户籍地重庆市九龙坡区，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：高文书，湖北必胜律师事务所律师。上诉人肖永明因与被上诉人黄本利合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2019）鄂2823民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人肖永明及其委托诉讼代理人王婷婷、朱友鑫，被上诉人黄本利及其委托诉讼代理人曾祥伦、高文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖永明上诉请求：撤销一审判决，驳回黄本利的诉讼请求，由黄本利承担本案诉讼费用。事实和理由：1.《合资建房协议》第五条约定：“甲方以房屋地基及建房户头作为出资，其他建设房屋中所需的资金由乙方承担。建房所需资金，包括房屋场地平整、建房材料所需支付的全部款项。”黄本利未支付建房所需的全部资金，未完全履行先合同义务，肖永明有权拒绝履行黄本利的房屋过户请求；2.楼梯间顶层不应当认定为房屋，应当认定为楼梯间天平，按照协议属于双方当事人共有，不存在过户的情况；3.《合资建房协议补充协议》系肖永明在黄本利胁迫情况下签订的，证人向某证实，协议签订时肖永明饮酒后意识不清，对合同内容不明，合同内容显失公平。补充协议系黄本利提前准备的格式合同，并非双方当事人协商一致形成的，不是肖永明的真实意思表示。协议第七条中没有明确借款总金额，借款凭证也没有作为协议的附件，要求肖永明必须同意转租严重损害了肖永明的利益。黄本利辩称：1.《合资建房协议》及补充协议中约定的由黄本利承担的义务，黄本利已经全部履行，本案双方当事人不是互负债务的法律关系，肖永明上诉称黄本利对其负有债务缺乏依据；2.肖永明关于房屋顶层和楼梯间应当共有的主张与双方签订的《合资建房协议补充协议》第二条的约定不符，且房产面积已经登记在第3-6层中；3.肖永明关于《合资建房协议补充协议》系受胁迫签订的理由不能成立；4.关于以租金抵付借款的问题，《合资建房协议补充协议》明确约定“另行签订租赁合同”，但双方并未签订租赁合同，黄本利也未实际承租肖永明的房屋，不存在以租金抵偿借款的事实。且肖永明如何偿还借款的约定与本案合同纠纷缺乏关联性。请求二审驳回上诉，维持原判。黄本利向一审法院起诉请求：1.判令被告肖永明继续履行《合资建房协议》《合资建房协议补充协议》，协助将协议中约定分配给原告的房屋过户到原告名下；2.判令被告将协议约定应由被告承担的土地出让金、城市配套费、水电报装费共计38282元支付给原告；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年12月14日，原告黄本利与被告肖永明签订《合资建房协议》，并在湖北省公证处进行了公证。《合资建房协议》载明：“甲方（肖永明）在移民搬迁中在巴东县白土坡社区合法取得一房屋地基，位于巴东县白土坡社区白岩沟大桥西侧（面积）80㎡，建设用地规划许可证号为巴建地字第（2011）211号，建设用地批准证号为巴东县（2011）国土资函字第101号。甲方由于资金的原因，决定与乙方（黄本利）协商合资建房；以（经）甲乙双方协商，现就有关事宜约定如下：一、房屋一楼为平大公路下方吊层。二楼为平街门面，二楼以上为住房。具体分割为平大公路靠西边的第一间门面40㎡（整栋楼第二层靠谭志勇的第一间门面），平大公路第二楼住房（整栋楼第三层）归甲方所有，其余吊层、门面及住房均归乙方所有。甲乙双方所有分配的房屋有自行安排和处理的权利。乙方居住、出租、变卖或转让甲方不做任何干涉。需甲方协助办理的，甲方应当无条件协助办理；二、双方约定甲方提供的房屋基地，自本协议签订之日由甲方将房屋地基手续（建设用地批准证书号为巴东县（2011）国土资函字第101号，建设用地规划许可证号为巴建地字第（2011）211号）交给乙方保管，同时全权授权乙方并协助乙方到有关部门办理相关建房审批手续以及今后办理房屋产权证等手续，所有手续原件由乙方保存，但乙方必须将已办理的证件复印件一份交由甲方保存。办理证件所需的费用由乙方承担。……四、建房已办手续办理的一切审批手续由甲方负责，原已支付的费用由甲方承担。五、房屋投资：甲方以房屋地基及建房户头作为出资，其他建设房屋中所需的资金由乙方承担。建房所需资金，包括房屋场地平整、建房材料所需支付的全部款项。……七、乙方房屋主体完工后将应分配给甲方的房屋交付给甲方验收办证。乙方交付给甲方所有的房屋标准为：清水房（按毛坯房标准包括室内搓沙、防盗大门、窗户）、门面（按毛坯房标准包括室内搓沙、卷帘门、窗户），其他均由甲方自行负责。八、在房屋完工后，房屋的产权证和土地使用证由乙方统一办理，甲方必须全权授权并协助乙方办理产权证和土地使用证，办理手续所需税、费由甲乙双方按房屋归属自行承担支付（房屋土地出让金、城市配套费）。九、水电报装由乙方统一办理，所需费用由甲乙双方按房屋归属自行承担支付。十、房屋建成后，如果涉及超高、超面积等超规划情况出现，所产生的处罚费用均由乙方承担。……十二、该栋房屋一次建筑完工后，甲方不得以任何理由在房顶上加层，乙方只要在主管部门允许下可以加层，房屋楼梯间、天平为公用部分。……二十、本合同自签订之日起生效，其他未尽事宜甲乙双方另可商定增加补充条。……”。2013年6月6日，肖永明与黄本利签订了《合资建房协议补充协议》，《合资建房协议补充协议》约定：“2012年12月14日，甲方（肖永明）和乙方（黄本利）签订了的《合资建房协议》（以下简称原协议），为了进一步明确双方的权利和义务，甲乙双方本着互利互惠的原则，现经自愿、平等、友好协商，一致同意将原协议中部分条款进行修改并补充协议如下：一、甲方原房屋地基面积为80平米。乙方扩建的80平米之外的土地面积的所有权归乙方所有，乙方扩建部分土地出让金归乙方交纳。二、将原协议中分配的房屋重新调整，全部建筑物的产权甲乙双方按下列方式分配具体为：原归甲方所有的房屋（平大公路北京大道、整栋楼第二层靠谭志勇楼房第一间门面、建筑面积41㎡）调整为归乙方所有；原归乙方所有的房屋（平大公路北京大道、整栋楼第二层靠白岩沟大桥第一间门面附带宽1.8米的挑、建筑总面积41㎡）调整为归甲方所有；平大公路北京大道二楼（整栋第三层）归甲方所有；整栋第一层（平北京大道下方吊层）、其余门面和房屋的所有权归乙方所有。房屋重新调整后，甲方今后不得再提房屋所有权等其他任何要求。三、甲方同意乙方在房屋的天平上自己出资修建的部分建筑物所有权归乙方所有。四、楼房建成竣工后，房屋所有权总证与分证同时办理，如不能同时办理，房屋所有权总证原件由乙方保管，待乙方房屋分户手续（即分证）办理完毕，总证归还甲方。五、总证办好后，甲方不得将其总房产证、土地使用证等相关证件用于贷款和做任何抵押，否则甲方将承担由此产生的各种连带责任及赔偿乙方全部损失，乙方不负任何经济责任和损失。六、乙方负责办理土地及房屋的所有手续，甲方应长期特别授权乙方（即甲方出具长期特别授权委托书）办理土地及房屋手续，如须甲方本人办理的部分，甲方应及时积极配合办理。……”2014年8月，双方合伙修建的房屋建成，同月12日，黄本利将案涉房屋大楼东边平大街门面一间交付给肖永明使用。2015年1月14日，肖永明签署委托书，授权黄本利办理房屋产权、土地登记及房屋分户手续，委托书载明：“委托人与受委托人系朋友关系。委托人在移民搬迁中取得一房屋地基，其后与受托人就房屋共建达成了协议并已将房屋建成。现甲方因时间关系无法亲自前往相关部门办理房屋的产权、土地登记手续以及房屋分户手续，特授权受托人办理如下事宜：一、代为到土管部门办理、领取房屋土地使用证并缴纳相关费用。二、代为到房管部门办理、领取房屋产权登记手续并缴纳有关费用。三、……受托人在授权办理房屋分户手续时，对委托人所享有的自西向东的五号门面、平地第三层（平北京大道第二层）的二套住房的产权均不得做任何处分。委托人在签订授权委托书时，受托人需按《合资建房协议》将属于委托人的房屋及门面全部移交给委托人。……”2015年5月21日，肖永明取得案涉房屋土地使用权证书（巴国用（2015）第179号），案涉房屋土地使用面积为240.82㎡，其中划拨土地面积80㎡、出让土地面积160.82㎡。2015年6月12日，肖永明取得案涉房屋所有权证书巴东房权证信陵镇字第××号号），案涉房屋共六层外加梯顶层，建筑面积1449.11㎡。2015年7月8日，黄本利将案涉房屋第三层两套房屋钥匙交付给肖永明。案涉房屋整栋楼第二层靠东边第一间门面（房产证中201铺，面积为44.82㎡）、第三层住房两套（243.51㎡）现由被告肖永明管理使用。在建房过程中，因案涉房屋存在非法占用土地、超规划面积建房等行为，巴东县国土资源局、巴东县城市管理局对前述违法行为进行了处罚，黄本利交纳了罚款并补交了土地出让金136098元。因修建案涉房屋及办理相关证件，黄本利于2012年12月27日交纳水报装费1150元，电报装费962元；于2014年1月7日交纳13户（其中肖永明2户）水报装费18650元；于2015年1月26日交纳城市配套费31277元；于2015年4月15日交纳契税及印花税4665.98元；于2015年7月7日交纳电报装费（肖永明使用）788元，于2019年1月15日交纳测绘费1970元。一审法院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点为：1.双方在签订协议过程中原告是否存在胁迫行为，原、被告签订的《合资建房协议》《合资建房协议补充协议》是否合法有效；2.原告黄本利要求被告肖永明按照合同约定协助其办理房屋过户手续并给付其垫交的土地出让金、城市配套费、水电报装费等共计40003元是否符合合同约定，能否得到支持。针对本案争议的焦点，一审法院逐项分析评判如下：一、关于《合资建房协议》《合资建房协议补充协议》的效力问题。一审法院认为，原、被告签订的《合资建房协议》湖北省县公证处公证，双方当事人在签订协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，双方当事人在协议上签名、捺印属实，且合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效合同。原、被告签订的《合资建房协议补充协议》是对《合资建房协议》的补充和完善，被告肖永明虽辩称《合资建房协议补充协议》是在原告黄本利的胁迫下签订的，内容显失公平，应为无效协议，但未向一审法院提交充足有效证据予以证实，其申请出庭的证向某华在庭审时陈述签订协议时不存在胁迫情况，是肖永明自愿签订的，且该协议于2013年6月6日签订，至今已达6年之久，被告肖永明并未向公安机关报警或向人民法院提起诉讼要求撤销该协议。被告肖永明于2015年1月14日给原告黄本利出具的委托书载明：对委托人所享有的自西向东的五号门面、平地第三层（平北京大道第二层）的二套住房的产权均不得做任何处分。可见被告肖永明对于《合资建房协议补充协议》中的房屋分割方案是认可的。综上，被告肖永明认为协议无效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。原、被告之间的《合资建房协议》、《合资建房协议补充协议》系双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。二、关于原告黄本利要求被告肖永明按照合同约定协助其办理房屋过户手续并给付其垫交的土地出让金、城市配套费、水电报装费等共计40003元是否符合合同约定，能否得到支持的问题。一审法院认为双方签订的《合资建房协议》、《合资建房协议补充协议》系双方当事人真实意思表示，各方当事人应根据诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，黄本利负责办理土地和房屋的所有手续，被告应长期特别授权原告（即出具长期特别授权委托书）办理土地及房屋手续，如需被告本人办理部分，被告应及时积极配合办理。现案涉房屋已办理了房屋所有权证、土地使用权证，取得了合法手续，房产证上载明的房屋所有人为肖永明，原告要求被告协助将分割给原告的房屋办理过户手续符合合同约定，一审法院予以支持。《合资建房协议》第二条约定办理证件所需费用由原告黄本利承担；《合资建房协议补充协议》第一条约定，甲方原房屋地基面积为80平米。乙方扩建的80平米之外的土地面积的所有权归乙方所有，乙方扩建部分土地出让金归乙方交纳。扩建部分土地出让金应由原告黄本利承担。因此，原告要求被告给付土地出让金、契税及印花税、测绘费的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《合资建房协议》第八条、第九条的约定，原告黄本利垫交的水电报装费、城市配套费被告肖永明应予以承担。被告对原告黄本利为其垫交的水报装费2869元、电报装费788元予以认可，一审法院予以认定。黄本利于2012年12月27日交纳的水报装费1150元，电报装费962元系在房屋修建过程中交纳的，且无其他证据证实前述费用应由被告负担，被告亦不予认可，一审法院不予认定。城市配套费应按房屋归属自行承担，原告黄本利共计交付城市配套费31277元，案涉房屋总面积为1449.11㎡，被告肖永明分得的房屋面积为288.33㎡，被告肖永明应给原告黄本利给付垫交的城市配套费6223.19元（31277元÷1449.11㎡×288.33㎡）。被告肖永明共计应给付原告黄本利垫付的水电报装费、城市配套费9880.19元。判决：一、由被告肖永明协助原告黄本利将房屋所有权证号巴东房权证信陵镇字第××号号房屋的第一层、第二层202铺、203铺、204铺、第四层、第五层、第六层及梯顶层过户给原告黄本利。二、由被告肖永明给付原告黄本利垫交的水报装费2869元、电报装费788元、城市配套费6223.19元，共计9880.19元。上述一、二项限判决生效后30日内履行。三、驳回原告黄本利的其他诉讼请求。案件受理费758元，由原告黄本利负担358元，由被告肖永明负担400元。二审期间，上诉人肖永明围绕上诉请求提交了谭松亏出具的收条、叶明福出具的收据并申请证李某蓉出庭作证，本院组织被上诉人黄本利进行了质证，对当事人有争议的事实认定如下：谭松亏及叶明福出具的收条和收据虽载明其收取了肖永明支付的房屋粉刷维修资金及水电工资，但二人均无正当理由未出庭作证，且收条中没有明确是对房屋的哪一部分进行的粉刷维修和水电安装，无法辨别肖永明的该部分支出是否与合同约定的由黄本利应承担的建房资金有关，故对证据本院不予采信；证李某蓉系肖永明前妻，与肖永明具有一定的利害关系，且其证词无其他证据佐证，故对其证言本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”上诉人肖永明在上诉状中就上诉请求主张了如下事实：1.被上诉人黄本利没有履行完支付建房资金的先合同义务；2.梯顶层应当共有，不应当过户给黄本利；3.《合资建房协议补充协议》系肖永明受黄本利胁迫所签订，协议内容显失公平。对此本院评判如下：当事人应当诚实守信，严格按照双方所签订的协议履行各自的义务。协议履行过程中，经协商一致，可变更合同。合同变更后，当事人应当按照变更的合同履行。肖永明在诉讼中一直主张，其在签订《合资建房协议补充协议》时受到了黄本利的胁迫，但其并未提交直接有效的证据证明。相反，肖永明在一审中申请出庭的证向某华证实，补充协议系肖永明与黄本利在一起吃饭喝酒后签订的，吃饭喝酒时对协议内容有过协商，协商过程中并无威胁恐吓语言。再者，如一审所述，补充协议签订后，肖永明在房屋修建过程中不仅未依法在法定期限内向有关部门申请撤销协议，反而在一年半后给黄本利出具授权委托书，委托黄本利到有关部门办理房地产产权登记手续，由此可见，肖永明主张黄本利胁迫其签订协议的上诉理由不能成立。关于补充协议是否显失公平的问题，经查，补充协议与《合资建房协议》最大的区别就在于调整了门面位置并对房屋进行了重新分配，从房屋分配的内容来看，肖永明从原来获得的80平方米的二楼住房（平大公路北京大道二楼、整栋第三层）变为了现有整栋房屋二楼（平大公路北京大道二楼、整栋第三层）240平方米左右的房屋，由此肖永明付出的代价是由原来《合资建房协议》第十二条约定的“乙方（黄本利）只要在主管部门允许下可以加层，房屋楼梯间、天平为公用部分”变为“甲方（肖永明）同意乙方（黄本利）在房屋的天平上自己出资修建的部分建筑物所有权归乙方所有。”在肖永明于《合资建房协议》签订后再无其他建房投资且《合资建房协议》第十二条明确约定“甲方（肖永明）不得以任何理由在房顶上加层”的情况下，补充协议的签订对肖永明并无不利。上诉人肖永明关于《合资建房协议补充协议》显失公平的上诉理由不成立，本院不予支持。当事人对自己的诉讼主张有义务提供证据予以证实，没有提供证据或证据不足以证实自己的事实主张的，负有举证义务的当事人应当承担不利的法律后果。从《合资建房协议》第二条、第五条、第七条的内容来看，协议中约定的建房资金是指房屋建设资金，不包括室内装修资金，黄本利交付给肖永明的房屋应是清水房和毛坯房。肖永明为装修房屋所支出的费用不应由黄本利负担，除非有证据证明黄本利交付的房屋不符合清水房和毛坯房的标准。但在本案诉讼过程中，肖永明没有提交充分的证据证明黄本利交付的房屋不达标、不符合约定，故肖永明应当承担举证不力的法律后果，对肖永明主张黄本利违反了先合同义务的上诉理由，本院不予支持。关于梯顶层应否过户给黄本利的问题。如前所述，肖永明与黄本利在签订《合资建房协议补充协议》的时候，对《合资建房协议》中约定的房屋进行了重新分配，肖永明为取得整栋楼房第三层房屋，已许诺黄本利在天平上的加层部分归其所有。根据肖永明取得的房屋产权证的面积及《房产幢平面图》，结合相关行政本门对肖永明违法建设房屋的勘验、处罚情况来看，案涉梯顶层面积已经包含在房权证的3-6层的面积之中。因此根据双方的约定，肖永明理应将该房屋过户给黄本利。肖永明关于梯顶层不应过户的上诉理由不能成立。另，关于肖永明能否利用门面租金抵扣其所欠黄本利的借款的问题，因民间借贷关系不是本案的审理范畴，双方之间是否具有真实的借贷关系及具体的借贷数额，须经双方确认。在双方当事人无法达成一致意见且没有就房屋出租事宜达成租赁协议的情况下，双方可以依法另行解决。综上，上诉人肖永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖永明负担。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇一九年十二月三十日书记员 杨亚琼