北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97395号原告：北京亚合兴业科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：金成福，总经理。委托诉讼代理人：钟蔚芬，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。被告：陈杰，男，1973年8月23日出生，汉族，北京世纪风云良子健身俱乐部有限公司经理，住河北省三河市燕郊开发区。原告北京亚合兴业科技有限公司（以下简称原告）与被告陈杰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人钟蔚芬、丁钊及被告，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令我公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋原有装修使用合同》于2018年10月24日解除；2．被告将位于北京市朝阳区新源西里某街（锅炉房）1号楼房屋（以下简称涉案房屋）腾空并交付给我公司，保持租赁房屋装修及固定设施现状；3.被告支付2018年2月1日至2018年10月24日的房屋租金871232.87元；4.被告支付自2018年10月25日起至实际腾房并返还租赁房屋之日止的占用使用费，每月按照150000元计算；5.被告按照每日3288元的标准支付自2018年2月1日至实际付清租金之日止的违约金；6.被告支付我公司做诉讼保全的费用5000元。事实和理由：2013年12月21日，我公司与被告签订《房屋租赁合同》及《租赁房屋原有装修使用合同》，为了双方能长期合作，约定的房屋租金低于市场价格。2019年2月，市场租金价格上涨较快，我公司与天津某某公司（以下简称某某公司）签订的房屋租赁合同中房屋租金已上涨至每月150000元。被告拖欠房租的行为已构成违约，给我公司造成巨大的经济损失，故我公司诉至法院，要求解除双方签订的合同，并要求被告腾退涉案房屋，支付我公司租金及违约金。被告辩称，同意原告第一项诉讼请求。对于第二项诉讼请求，我已于2019年9月28日腾退了涉案房屋。对于第三项诉讼请求，因为涉案房屋存在产权问题，属于违章建筑，对我的经营造成影响，且涉案房屋无法办理营业执照，所以我不同意支付。对于第四项诉讼请求，我不同意支付占有使用费，因为涉案房屋并非商业用房，其在隐瞒房屋性质的情况下将房屋高价出租给我，其不能按照商业用房的租金标准向我主张，而应当减少。对于第五项诉讼请求，我不存在违约行为，是原告存在违约行为，因其出租给我的涉案房屋系违章建筑，不是商业用房，其在有关部门提出质疑和阻碍的时候没有处理相关问题，也没有提供有关产权的手续,而且如果法院判令我支付违约金，我也认为违约金的标准过高。对于第六项诉讼请求，我不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的所有权人为北京某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司），某某物业公司委托北京某某物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称某某物业三分公司）进行招租、经营和物业管理。某某物业三分公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告对坐落在北京市朝阳区新源西里东街锅炉房（甲10号）的房产具有完全、独立的使用权，可以进行合法经营（包括加盟、合资、合作、租赁等业务）。2013年12月21日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区新源西里某街的涉案房屋，房屋建筑面积约870平方米。租赁用途为乙方作为经营美容按摩使用。租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止。2018年2月1日至2019年1月31日的年租金为1200000元，付款方式为半年一付，付款时间分别为2018年1月31日及7月31日。乙方未按合同规定日期交纳租金，每逾期一日除全额交纳当日租金外还应向甲方支付相当于当日租金金额的违约金。逾期三十日甲方有权解除本合同并无条件收回房屋，乙方将房屋（包括装修部分及固定设施）完好移交给甲方，甲方对此不做补偿，并且甲方有权扣留未到期的租金、押金。同日，双方签订《租赁房屋原有装修使用合同》。原、被告双方签订合同后，被告自2014年2月1日起从原告处接收涉案房屋，并向原告支付了2014年2月1日至2018年1月31日的房屋租金。被告向某某物业公司支付了涉案房屋2018年的电费；原告向某某物业公司支付了涉案房屋2018年的物业服务费；原告向某某物业公司支付了涉案房屋2017年6月至2019年6月的租金。双方均认可涉案房屋2018年2月1日至2019年1月31日的租金尚未交纳，按照合同约定被告应于2018年1月31日及7月31日分别支付600000元，被告向原告支付了100000元的押金，原告尚未退还押金。另查，原告已交纳本案保全费5000元。原告提起本次诉讼后，本院于2018年10月24日向被告送达起诉书及证据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张因被告一直拖欠2018年1月31日之后的租金，故其依据合同约定行使合同解除权，并于2018年8月28日向被告发送了律师函，通知被告应在收到律师函后七日内支付拖欠的租金，否则原告有权单方解除合同，并要求其立即腾房；另，原告称除上述律师函外，其未向被告发出过明确要求解除租赁合同的通知，故其要求以本案起诉状第一次送达给被告之日作为解除合同的时间。被告主张其未支付租金系因涉案房屋存在部分违建，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局（以下简称朝阳城管局）曾向其下发告知书，并向其约谈，口头通知其要拆除涉案房屋的部分，明确要拆除的是其经营的一层全部和二层部分房屋，拆除理由就是违建，并要求其前往朝阳城管局左家庄执法队（以下简称左家庄城管执法队）配合调查。被告就其主张提交朝阳城管局向其发出的告知书及谈话告知书。原告对上述证据的真实性予以认可，但称涉案房屋是否存在违建不是该部门可以确定的。2019年10月14日的庭前会议中，被告称2019年10月9日及10月10日，朝阳城管局决定拆除违建部分的时候，要求其及某某物业公司确定违建部分及需要拆除的部分，其及某某物业公司的经理均予以确认并且签名。原告认可涉案房屋拆除了部分，但剩下的部分未再拆除，并称其已于2019年10月12日就被告与案外人在涉案房屋拆除过程中存在违法行为向北京市公安局朝阳分局进行了报案。另，本院于2019年10月14日向左家庄城管执法队询问涉案房屋的相关情况，该执法队工作人员于某某称其系涉案房屋违建拆除案的经办人，并称该执法队队长告知其规划局对于新源西里中街8号内2号5号（某某酒家及某某足浴）只是部分面积确定为违建，并要求拆除，但具体是哪些部分其并不清楚。2.关于涉案房屋是否腾退，被告在2019年10月14日的庭前会议中称其于2019年10月13日将涉案房屋腾退，但未办理交接手续，而涉案房屋已经换上了新的锁，并称其将涉案房屋内的物品小件搬离了，大件搬不了，房屋内剩余的物品其就不要了；后被告在2019年11月19日的庭前会议中称其于2019年9月28日进行腾退，并称其之前陈述于10月13日腾退系口误。原告主张双方未办理涉案房屋的交接手续，并认为因被告未办理交接故其直至2019年11月19日也没有办理腾退。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于涉案房屋现状，双方均认可被告未办理交接，被告主张已办理腾退，原告称其认为未办理交接故房屋属于未腾退，但原告该项主张并无依据，故本院对被告已将房屋腾退的主张予以采信。关于腾退的时间，被告两次陈述均不一致，其第一次陈述腾退时间为2019年10月13日，第二次更改其陈述，但根据谁主张谁举证的原则，被告应就其于2019年9月28日腾退房屋的主张进行举证，但其未能完成相应的举证责任，故本院确认被告于2019年10月13日已腾退房屋。因本院认定被告已腾退房屋，故原告再行要求被告在保持租赁房屋装修及固定设施现状的情况下腾退房屋的请求，本院不予支持。本案中，被告拖欠2018年2月1日之后的租金未予支付，其虽称未支付的原因是涉案房屋系违章建筑，但经本院向城管部门调查，相关工作人员称仅部分面积确定为违建，且城管部门于2019年10月才对违建部分进行拆除，此前被告亦正常使用完整的涉案房屋，其仍应按照合同约定支付此期间的租金及占有涉案房屋的使用费。现被告未按合同约定支付租金，构成违约，原告依合同以及法律规定享有合同解除权。关于合同的解除事宜，原告要求确认合同于2018年10月24日解除，因原告的起诉书于2018年10月24日送达至被告，故本院认为其解除合同的意思表示亦于当日送达至被告，原告关于判令合同于2018年10月24日解除的请求于法有据，本院予以支持。因本院认定被告于2019年10月13日腾退涉案房屋，故被告应支付2018年2月1日至2019年10月13日的租金及占有使用费（合同解除前为租金，解除后为使用费）。关于租金及使用费标准，合同约定2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金为1200000元，故月租金标准为100000元，原告虽要求按照每月150000元的标准计算使用费，本院认为其该项主张依据不足，故本院将依据每月100000元的标准计算被告应支付的租金及使用费。另因被告交纳了100000元的押金，故本院认为可以此进行折抵。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告应于2018年1月31日及7月31日分别支付600000元的租金，考虑到合同于2018年10月24日解除，故其应以600000元为基数支付2018年2月1日至实际给付之日的违约金，并以277419元（2018年8月1日至10月24日的租金）为基数支付2018年8月1日至实际给付之日的违约金；现被告主张原告要求的违约金过高，本院酌情考虑以年利率4%的标准作为违约金的计算标准。关于保全费，原告已交纳5000元，其要求被告承担该项损失并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告北京亚合兴业科技有限公司与被告陈杰签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋原有装修使用合同》于2018年10月24日解除；二、被告陈杰于本判决生效后七日内支付原告北京亚合兴业科技有限公司自2018年2月1日至2019年10月13日租金（合同解除后为使用费）2041935元（上述款项折抵押金100000元后，被告陈杰需另行支付1941935元）；三、被告陈杰于本判决生效后七日内支付原告北京亚合兴业科技有限公司保全费5000元；四、被告陈杰以600000元为基数支付自2018年2月1日起至实际给付之日的违约金，以277419元为基数支付自2018年8月1日起至实际给付之日的违约金，上述违约金均以年利率4%作为计算标准；五、驳回原告北京亚合兴业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28100元，由北京亚合兴业科技有限公司负担5778元（已交纳），由陈杰负担22322元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇一九年十二月三十一日书记员  丁 楠李思佳