北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初89344号原告：陈勋先，男，1991年12月4日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。原告：陈德铨，男，1988年3月22日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司职员，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：王鹏，男，1978年8月31日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司副总经理，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：秦娇飞，北京百朗律师事务所律师。被告：北京上岛至善餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路42号一层07A。法定代表人：甘志文，总经理。委托诉讼代理人：孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。原告陈勋先、陈德铨（以下合称二原告，分别称姓名）与被告北京上岛至善餐饮有限公司（以下称上岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签署的《商铺租赁协议》。2、判令上岛公司退还二原告押金83300元。2、判令上岛公司赔偿二原告装修损失23.6万元。4、判令上岛公司赔偿二原告防火改造损失9000元。5、判令上岛公司赔偿二原告设施设备损失2.2万元。6、判令上岛公司退还燃气费押金1000元。7、判令上岛公司退还减少租赁面积的损失6万元（1万元／月×6月）。8、判令上岛公司赔偿二原告经营损失自2018年8月14日至判决解除之日止暂计6.5万元（6.5万元／月×l月）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：二原告与上岛公司于2018年3月20日签订《商铺租赁协议》。上岛公司将位于朝阳区北苑卜蜂莲花商场靠肯德基旁位置租赁给原告注册、经营使用。约定经营沙县小吃+麻辣烫。租赁场地使用面积100平方米（按实际平面图测量为准）。原告依约交纳了押金83300元，租金25万元。原告进店装修后，上岛公司无故违约，要求原告在北侧安门，之后又要求原告将租赁场地西侧24平米作为过道使用，作为连接原告北侧内部商铺的通道。双方协议中并未约定此要求。上岛公司交付的经营面积不符合合同约定。依据合同约定，上岛公司至今未向原告提供经营注册所必须的相关文件，致使原告不能注册、正常经营。上岛公司无故向原告收取每月厕所公摊费600元。合同履行期间，上岛公司停止原告使用的天然气。上岛公司种种违约行为，造成原告重大经济损失，并且致使原告成本居高，无法盈利，租赁合同目的无法实现。原告依约向上岛公司提出转租申请。但上岛公司违约，无合同依据地要求原告转租必须将与原告不相连的不能作为经营使用的40平米北侧厨房一并转租，每年增加租金15万元，进一步加重了原告的损失。在我们签订合同以后，上岛公司让我们留过道的行为减少了我方实际使用面积，这部分租金应予以减少。上岛公司辩称：在签约前我方要求中介公司找租户一定要允许里边的商户通行，这是我的前提条件，否则不可能租给原告。原告3月23日签合同，4月5日试营业，4月15日原告就发布了转让信息，转让费高达40万。我方听到消息后不允许，原告就开始不让里面的商户通行，里边商户与其多次发生争执。我方认为合同已经解除，上岛公司在2018年10月20日向原告发出了解除合同通知。对诉求2不同意支付，因根据《商铺租赁协议》第四条第1款之约定，承租方迟延交付租金超过十个工作日的，出租方有权收回租赁物，且押金不退。且扣除实际原告未付费用40242.3元（2018年9月水电费卫生费9554.3元，2018年10月水电卫生费4299元，及2018年10月6日至24日期间19天的房租26389元），押金仅剩43057.7元。对诉求3不同意支付，因为是承租方违约在先，致使出租方依据《协议》约定解除租赁关系，该装修损失应当由承租方自己承担。另外对承租方提到的23.6万元装修款的金额不认可，仅仅一个100平米的麻辣烫门面，不可能花费巨资去做装修，最多也就掉顶刷白铺地砖，装修公司出具伪证，仅凭装修合同无法算出高达23.6万元的装修费，据装修专业人士根据该份装修合同估算，装修费在7万元左右。对诉求4不同意支付，是承租方违约在先，该防火改造费应由承租方负担。这钱不是我公司收取，是消防部门收取，是其装修施工的前提条件，与我公司无关。对诉求5不同意支付，都是动产，如果存在，都可以取回，并无损失，原告所列物品价格虚高，且经过使用，有损耗，有折旧，不值这么多钱。对诉求6认可，同意返还。对诉求7不同意支付，第一，不存在租赁面积减少的情形，《商铺租赁协议》约定的是面积100平米，但括号中明确约定：按实际平面图测量为准，即以实际面积为准。第二，原告所谓“减少的面积”实际是一个通道，该“通道”是承租方自己通往自己厨房及其自己北面经营场所的必经之路，无论其他顾客是否经过该通道，承租方都要必然留有该通道，不存在减少其使用面积一说。第三，该通道是其他顾客通往出租方里面（北面）另外一家餐饮服务主体的道路之一，从相邻权的角度来说，留有通道也是承租方的法定义务，出租房无需为此减少租金。第四，出租方有证据表明在出租该场地给原告之初，是以原告为其他商户保留通道为前提的，否则就不会与其签订《商铺租赁协议》，所以并不存在承租方违约的情况。第五，承租方纠结的“通道”尺寸经测量长6米，宽1.2米，只有7.2平米，假设原告自身不走该“过道”，也对其经营构不成任何影响。况且实际承租方的使用面积并不低于100平米。第六，从《商铺租赁协议》附图可以看出，原告租赁的使用面积临街，而原告租赁场地北面存在诸多使用面积，且不临街，那么就涉及其他商户的通行问题。所以出租方在与原告谈及租赁事宜时，势必要考虑其他商户的通行问题，并将该问题提上日程。所以上岛公司要求原告为其他商户留有通道并不违约，属于合理合法的要求。对诉求8不同意支付，因为承租方违约在先，出租方是依据《协议》于2018年10月20日向承租方提出解除租赁关系的，且在解除租赁关系之前，承租方一直处于正常营业状态，故出租方无需赔偿其经营损失。庭审中，上岛公司及法官都要求原告提供2018年8月9月10月三个月的“美团开店宝月经营账目APP截图”，以查明原告真实收入情况，并证明原告一直处于正常经营状态，无经济损失，但原告不提供，所以对其主张的停业损失不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2018年3月20日，上岛公司（甲方）与二原告（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区北苑卜蜂莲花商场靠肯德基旁位置租给乙方做沙县小吃+麻辣烫经营使用；租赁场地使用面积100平方米（按实际平面图测量为准），乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境状况，店内已有的柱子、消防栓、配电箱、井道门以及上下水管等设施设备均不影响该场地面积的计算；租赁期限自2018年3月21日至2022年7月30日；场地租赁费50万元/年，半年付，每次提前25个工作日缴纳租金，逾期缴纳租金超过10个工作日以上，甲方有权收回乙方租赁场地，押金不予退还；场地交付日后15天为乙方的装修免租期；如因乙方经营不善，需改变店面经营属性，应书面向甲方提出相关申请，双方进行友好协商，由乙方提交同等类型的新商户的运营方案，通过甲方审批之后，甲方重新与新商户签订新项目运营方案，进行新项目的实施，同时解除乙方的合作权限。合同附图中以阴影部分标出了租赁商铺范围，但未标明商铺内存在通道。合同签订后，二原告向上岛公司交纳了押金83300元，租金25万元。二原告的租金交纳至2018年10月6日。上岛公司于2018年10月20日向二原告发送《解除租赁关系通知书》，主要内容为二原告未按合同约定支付租金，故即日起解除《商铺租赁协议》。上岛公司于2018年10月24日将房屋收回，将二原告店内物品另行存放。本案庭审中双方于2019年4月17日办理了物品交接。二原告称其丢失的室内物品包括：1、美的四匹的中央空调的室内机丢失，中央空调购买价1.8万元，要求赔偿室内机及管道、安装费9000元。2、2018年4月6日以1099元购买的热水器。3、2018年4月8日以4150元购买的叫号机。4、收银机的钱箱丢失，收银机系2018年4月18日以4160元购买，钱箱要求赔偿1000元。5、监控设备丢了6个摄像头，要求赔偿1200元。6、冰箱损坏，系2018年4月11日以3800元购买。6、丢失椅子22把、桌子1个，桌椅一套825元，椅子100元。上岛公司称：交接时确实缺少了中央空调室内机和监控探头，同意赔偿；冰箱交接时开机压缩机不启动，但不能证明当时就是坏的；热水器、叫号机、收银机钱箱收回房屋时就没见过；椅子30把当时已经交接；交接清单上原告只写了空调室内机和冰箱两点异议，事后提出的其他异议我方都不认可。上岛公司提交二原告商铺内照片，证明二原告在2018年10月24日前一直正常经营。经本院多次释明，二原告未能提交其美团开店宝APP中2018年8月－10月的经营流水。因上岛公司申请，促成原被告签署《商铺租赁协议》的中介经纪人王建涛到庭作证称，二原告交定金之前我跟陈德铨说了商铺后面这个门要留一个通道给后面餐饮店使用，因为他们营业时间晚。王建涛认可其收取了上岛公司支付的四万余元中介费。陈德铨提交其与上岛公司法定代表人甘志文2018年6月、2018年10月的电话录音光盘和对话内容文字稿，二原告投资人王鹏（即其本案委托诉讼代理人）与甘志文2018年10月的电话录音光盘和对话内容文字稿，证明上岛公司阻止其正常转租，要求提前解除合同。上岛公司对其证明目的不认可。二原告提交装修合同和装修款收据，证明其装修损失。上岛公司对原告的装修施工内容认可，但认为合同约定价格过高，合理装修费在7万元左右。本院认为，原被告签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于二原告所称因需在租赁场地西侧为商场内部商户保留出入通道而导致其实际使用面积减少一节，双方在合同中对于是否应为商场内部商户保留出入通道未做明确约定。到庭作证的中介经纪人收取了上岛公司中介费，与本案存在利害关系，且其证言没有其他在案证据佐证，仅凭该证言不足以证明原被告签约时曾明确约定需为商场内保留出入通道。综合现有证据，对于上岛公司所称其在签约时与二原告口头约定在商铺内为商场内其他租户保留出入通道的主张本院不予采信。在双方签约后，上岛公司提出此要求，属于在合同约定之外为二原告增加合同义务，系提出新的要约，对此应与二原告协商解决。在双方就上岛公司所提新的缔约条件未能协商一致的情况下，二原告未按期交纳租金尚不能认定为违约。二原告不接受上岛公司所提保留出入通道的要求并停付租金，上岛公司亦已收回房屋，双方均以实际行为表明不再履行原合同，双方合同已于2018年10月24日上岛公司收回房屋之日解除。根据行业习惯，二原告在承租商铺前应对该商铺及周边环境进行考察，合同条款亦注明其已充分了解周边环境状况。结合二原告提交的录音证据和上岛公司提交的二原告经营期间照片，上岛公司要求二原告为商场内商户保留通道的行为，虽对二原告正常经营有一定影响，但通道部分二原告仍可使用，尚不足以认定为导致其经营面积减少进而导致其无法实现合同目的。二原告认为上岛公司要求其为商场内部保留出入通道构成违约没有依据，其要求上岛公司退还减少租赁面积损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但考虑到保留通道对二原告正常经营确有一定影响，本院在二原告主张的经营损失部分酌予支持。对于二原告所称上岛公司未向其提供经营注册所必须的相关文件，致使原告不能注册正常经营一节，二原告未提交证据证明存在上述情况，该主张本院不予采信。对于二原告所称上岛公司阻止其正常转租一节，合同并未约定二原告有转租权，相反约定改变店面经营应经上岛公司同意，在双方协商过程中，上岛公司提出相关转让条件并无不当，二原告该主张本院不予采信。鉴于双方合同已解除，依据公平原则，二原告要求上岛公司退还押金的诉讼请求本院予以支持，上岛公司要求从押金中扣除欠付水电卫生费及租金的抗辩意见有事实和法律依据，本院予以支持。考虑到收回房屋前原被告双方已处于协商解除合同阶段，二原告使用房屋会收到一定影响，本院对租金予以酌减，对应扣除的水电卫生费及租金数额共计酌定为3万元，剩余押金53300元应退还二原告。上岛公司同意退还燃气费押金1000元，本院予以准许。对于二原告要求赔偿装修损失23.6万元的诉讼请求，鉴于双方举证不足，本院综合案件情况，依据公平原则，对上岛公司应负担的装修损失数额酌定为18万元。对于二原告要求赔偿防火改造损失的诉讼请求，该项目与装修损失类似，本院在酌定装修损失数额时已予以一并考虑，不再另行支持。对于二原告要求赔偿设施设备损失的诉讼请求，鉴于双方举证不足，本院综合案件情况，依据公平原则，对上岛公司应负担的损失数额酌定为1.5万元。对于二原告要求赔偿经营损失的诉讼请求，在案证据表明二原告在上岛公司收回房屋前仍在经营，二原告未提交充足证据证明其经营损失情况，本院考虑二原告因保留通道和停供燃气所受影响，依据公平原则，对经营损失酌予支持2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告陈勋先、陈德铨与被告北京上岛至善餐饮有限公司2018年3月20日签订的《商铺租赁协议》已于2018年10月24日解除。二、被告北京上岛至善餐饮有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈勋先、陈德铨返还商铺押金53300元、燃气费押金1000元。三、被告北京上岛至善餐饮有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈勋先、陈德铨赔偿装修损失18万元、设施设备损失1.5万元、经营损失2万元。四、驳回原告陈勋先、陈德铨的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8444元，由二原告负担4031元（已交纳），由上岛公司负担4413元（二原告已预交，上岛公司于本判决生效之日起15日内支付给二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  张凤霞人民陪审员  邵秀敏二〇一九年十二月十日书 记 员  祝婧婧