安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2640号 原告：常启均，男，1981年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：单文亮，上海正策律师事务所律师。 被告：刘美娟，女，1977年6月15日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 原告常启均与被告刘美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常启均的委托诉讼代理人单文亮、被告刘美娟的委托诉讼代理人单瑞磊、庄园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常启均诉称：原告因经营需要，于2018年9月4日同被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将锦绣香堤2#地块2#商业房出租给原告，租期五年，自2018年10月5日起至2023年10月5日，每半年按税后租金105000元，押金50000元；租赁期间原告可根据自己的生产经营特点进行装修（合同签订后，被告给原告30天的装修免租金期）。合同签订后，原告与2018年9月10日预交了自2018年10月5日至2019年4月4日期间六个月的租金105000元及押金50000元，并开始进行装修。在原告装修期间及装修完成后，经常因房屋存在违章改建被行政执法局调查、未经消防验收合格便开始，导致原告无法正常经营，营业执照无法办理，继而停业，被告的欺瞒行为给原告造成不必要的装修损失，原告在与被告交涉无果的情况下，于2019年3月14日通过微信向被告发出解除合同的通知。因被告至今不愿赔偿原告的装修损失、退还押金及多收取的房租，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求法院判令：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月14日解除；2、判令被告返还原告多支付的1个月零21天的租金29354.84元；3、判令被告返还原告支付的押金50000元；4、判令被告赔偿原告装修损失779558.60元；5、被告承担本案的诉讼费用。 被告刘美娟辩称：一、案涉《房屋租赁合同》合法有效，应于2019年7月14日解除，原告主张的合同解除无事实及法律依据；二、原告主张的返还多支付的1个月21天的租金无事实及法律依据；3、案涉房屋为被告购买的合法财产，2016年12月31日前蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司将房屋交付给被告，故被告有权出租该房屋；4、案涉房屋至今未恢复原状且原告仍然占用该房屋，因原告严重违约，被告有权根据合同约定要求解除合同、没收保证金并要求支付相应的租金；5、原告在庭审中称被告实际出租给其三层房屋，没有事实及法律依据，与常理明显相悖；6、原告在庭审中称“刘美娟提供的视频也证明了所谓的三层房屋”，毫无事实依据。 经审理查明：原被告双方于2018年8月4日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、被告将本市锦绣香堤2#地块2#商业房出租给原告，租期自2018年10月5日起，至2023年10月5日止。二、每半年按税后租金105000元，押金50000元一次性付清（装修保障金，如无破坏可退）。三、….租赁期原告可根据自己生产经营特点进行装修（签订合同后被告给原告30天的装修免租金期，但如果期间原告毁约应赔偿被告因装修造成的房屋损害，三个月的再招租金损失），但原则上不能改变房屋结构，装修费由原告承担（损坏部分在合同解除时原状恢复，如不主动恢复，甲方扣除装修质保金用作维修费用）。…八、租赁期如原告单方违反合同，甲方有权扣除所有保障金，期满后该房屋需提前3个月以书面的方式提前通知被告。九、原告要合法经营，租赁期间不得擅自转租，如出现非法经营造成的后果由原告全部承担。”合同签订后，原告于2018年9月10日通过银行转账的方式支付给被告2018年10月5日起至2019年4月5日止的房租105000元及装修保障金50000元。2019年3月14日，原告以被告所出租的房屋手续不全、存在违建等情形，导致其无法经营，要求解除双方的房屋租赁合同，被告对原告所述情节予以否认，于2019年7月14日向原告发出解除合同通知，并于2019年7月16日将案涉房屋取回并清点屋内物品。后双方就原告所述的租金、装修保障金、装修损失等产生纠纷，原告遂诉至本院。 以上事实有原、被告身份证、商品房买卖合同、购房发票、微信转账截图、微信聊天截图、《房屋租赁合同》、材料采购费用票据、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经双方当事人质证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点主要为：一、被告是否有权与原告签订《房屋租赁合同》。原告声称被告不是案涉房屋的合法拥有者，被告为此出具合同编号为201503220025的商品房买卖合同，且该合同已在蚌埠市房地产产权市场管理处进行备案，并结合三张购房发票证明自己已经全额支付购房款。原告虽对被告出具的上述证据的真实性表示有异议，但并不申请对上述证据的真实性进行鉴定，本院因此认为被告是案涉房屋的合法拥有者，有权对案涉房屋进行处分；二、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否存在无效或可变更、可撤销情节。庭审中，原告并未提供双方在签订合同时被告有欺诈或胁迫的证据，也未提交被告有乘人之危情节的证据。原告认为，被告出租的房屋因存在违建、消防问题，被行政执法局调查，导致原告无法经营，致使合同无法履行，但其并未提交相关证据予以证明。诉讼中，原告向本院提出调取相关证据的申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定：“民事诉讼法对六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。”而原告申请调取的关于案涉房屋存在违建、消防等问题，并不符合上述情形，故本院对原告的调取证据的申请不予支持，依法认定原被告双方签订的合同合法有效。三、本案中，双方均认可房屋租赁合同已经解除，但具体的解除时间是什么时候。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原被告双方的微信聊天记录，原告于2019年3月14日明确向被告表示：“本人即日起解除与你方2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》”。应视为原告明确表示不再履行该合同，合同解除时间应为2019年3月14日。合同解除后，根据查明的事实，原告一直没有将案涉房屋整理清退并交付给被告，直至2019年7月16日，被告将案涉房屋内物品清理后将该房屋收回。因此，在2019年3月14日至2019年7月16日期间，虽然原被告双方房屋租赁合同已经解除，但该房一直处在原告占有状态。按照法律及合同约定，原告应该向被告支付房屋占有使用费，占有使用费的标准，根据本案实际情况，以合同解除后第一个月的租金为准较适宜。因此，关于原告主张要求被告返还多支付的租金29354.84元，本院不予支持。关于原告主张的要求被告赔偿原告装修损失779558.60元，其仅提供购买相关材料的收据，并无装修合同及相关发票予以证实，本院对该诉请不予认可。关于原告主张的装修保障金，因在《房屋租赁合同》第八条明确约定：“租赁期间如原告单方违反合同，被告有权扣除所有保障金。”故本院对原告的该项主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、原告常启均与被告刘美娟于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除； 二、驳回原告常启均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12497元，减半收取为6248.50元，由原告常启均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇一九年十二月二十七日 法官助理朱永振 书记员朱帅