宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初9010号原告：固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会。住所地：固原市原州区。负责人：杨海利，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张爱国，宁夏学仕律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台。住所地：宁夏回族自治区固原市。法定代表人：江凡，该台台长。委托诉讼代理人：鱼建立，男，汉族，1969年12月17日出生，大专文化，宁夏固原市人，宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台行政科副科长，住固原市原州区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：栗东生，男，汉族，1968年2月17日出生，大专文化，宁夏固原市人，宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台办公室副主任，住固原市，代理权限为特别授权。原告固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会与被告宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会负责人杨海利及其委托诉讼代理人张爱国、被告宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台委托诉讼代理人鱼建立、栗东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付2019年度的物业服务费9971.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告办公地址在怡和小区5号楼，被告系原告的业主，同原告之间确立了物业服务合同关系，在《怡和小区业委会章程》上确定物业服务自管，确定住宅物业服务费每平米0.40元，营业房物业服务费每平米0.80元，被告拒交2019年度物业费9971.00元。被告宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台辩称：原告的诉讼请求不能成立，被告与原告没有物业服务的业务来往，被告自从2012年以来从未与任何物业公司签订过任何物业服务合同，被告和原告不存在物业服务关系，被告一直是自行管理，单独使用，因此被告不存在拖欠原告物业费的说法。唯一和原告存在联系的是被告从2012年化粪池进入原告小区，每年支付原告化粪池处理费500.00元，到2015年增加到每年800.00元，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提供的证据有：1、（2019）宁0402民初5262号案件中的民事起诉状1份，证明被告系原告所属小区5号楼7单元建筑物的所有权人，根据《建筑物区分所有权解释》第一条、《物业管理条例》第六条规定被告为怡和小区5号楼7单元3-6层建筑物的所有权人，系怡和小区的业主，同时证实被告的共有建筑面积为1026.56平方米；2、怡和小区业委会备案资料（怡和小区管理规约）一份，证明被告作为业主应当缴纳物业服务费，每平方米为0.80元的事实。被告为支持其主张提供的证据有：1、拆迁安置补偿协议1份、怡和小区5号商住楼竣工交付使用报告1份，证明被告与原告的物业管理不存在任何关系；2、收据3张、财政资金授权支付凭证4张、宁夏增值税普通发票3张，证明被告向原告支付化粪池管理费用不存在拖欠任何费用的事由；经庭审举证、质证，本院对证据分析认定如下：原告提供的（2019）宁0402民初5262号案件中的民事起诉状1份，怡和小区业委会备案资料（怡和小区管理规约）一份，不能证明被告作为业主应当缴纳物业服务费。被告提供的拆迁安置补偿协议1份、怡和小区5号商住楼竣工交付使用报告1份，证明被告与原告的物业管理不存在任何关系；收据3张、财政资金授权支付凭证4张、宁夏增值税普通发票3张，证明被告向原告支付化粪池管理费用不存在拖欠任何费用的事由，因其所提供的证据符合证据的真实性、合法性特征，与本案具有关联性，本院予以采信，可以作为定案的依据。本院经审理认定事实如下：宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台是国家全额拨款的事业单位，2007年旧城改造时，经固原市政府协调将宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台办公地址纳入固原原州房地产开发有限公司怡和小区项目内，《拆迁安置补偿协议》补偿安置办法中新建的机房办公场所拥有所有权、单独使用、单独管理、不纳入怡和小区管理范围；公共部分（水、电、暖、垃圾）单独立户。同时查明，原告未与被告签订物业服务合同，原告也未经业主大会授权。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中，宁夏广播电视台六盘山电视频道转播台是国家全额拨款的事业单位，不是该小区的住宅或者营业性房屋。在开发商开发时经当地政府协调物业服务单独管理，被告也未提供到建设单位在物业所在地房地产行政主管部门或者街道办事处关于该物业管理区域归其服务的物业管理区域的备案文件资料。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原、被告之间的水、电、暖、垃圾排放等可以相邻关系纠纷协商或者诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《业主大会和业主委员会指导规则》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条，《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告固原市文化西街怡和小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二〇一九年十二月二日书记员 张彩霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《业主大会和业主委员会指导规则》第八条本规则所称业主，包括：(一)依法登记取得房屋所有权的人;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;(四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;(五)基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十一条物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公开。物业服务企业违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。物业服务企业履行物业服务合同约定义务的，业主应当按时交纳物业服务费用，不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。