广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1638号 原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道98号碧桂园销售中心，统一社会信用代码：91450200MA5KBBJQ8W。 法定代表人谢伟洲，该公司总经理。 委托代理人廖杜娟，该公司职员。 委托代理人陈荣彬，该公司职员。 被告屈翔，男，汉族，1978年9月3日出生，住广西柳州市城中区。 委托代理人何贵源，广西柳晟律师事务所律师。 原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司与被告屈翔商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖杜娟、被告屈翔的委托代理人何贵源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年11月20日，原告与被告签订了编号为01002018727706的《商品房买卖合同》及附件（以下总称“合同”），合同约定：1、被告购买原告位于的商品房，总价款3395844元；2、付款方式为按揭分期付款方式，被告必须在签订《商品房买卖合同》时付339584元给原告，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年12月20日前付1026260元给原告；在2019年2月20日前付203万元给原告（附件四《补充协议》第三条）；3、被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的15%向原告支付违约金（附件四《补充协议》第四条）。合同签订后，被告仅支付339584元，剩余3056260元至今未支付，原告多次追讨未果，被告逾期付款已经超过90天。根据合同约定，逾期支付房款超过90日的，原告可以解除与被告签订的合同，同时被告应按照商品房总价款的15%向原告支付违约金，即509376.6元。为维护原告的合法权益，请求判令:1、解除原告与被告签订的房屋的《商品房买卖合同》（编号01002018727706）及其附件；2、被告向原告支付违约金509376.6元；3、被告协助原告办理商品房合同备案证明的注销手续；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告主张的违约金被告认为过高，请求法院根据合同法的规定予以调整；2、被告愿意继续履行合同，因为资金问题，需要在12月底之前将全款支付所有的购房款，希望和原告达成调解合议。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件，证明原被告双方存在商品房买卖合同法律关系及双方的具体权利和义务；2、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，证明被告已经明确知悉国家、地方政府及按揭贷款银行现行的贷款政策的情况。被告根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下选择银行按揭付款方式。如未获得银行批准贷款，被告应在买卖合同约定支付楼款的期限内，将按揭款项自行支付给原告；3、催款律师函（复印件）及寄件凭证（复印件），证明原告曾就被告拖欠楼款事宜向被告发函催款；4、商品房合同备案证明，证明涉案房屋已经备案在被告名下。 被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，该证据属于原告提供的格式合同，在具体约定相关违约责任的情况下，请求法院根据合同法的规定，基于公平的原则予以考虑；对证据3的真实性无法确认，被告没有收到过，也没有被告的签收；对证据4的真实性无异议。 被告未提交证据，本院对双方就真实性无异议的证据予以确认，对有争议的证据将综合全案案情进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2018年11月20日，原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）与被告屈翔（买受人）签订了合同编号为01002018727706的《商品房买卖合同》及附件，根据合同的约定，出卖人出售其开发的位于商品房给买受人，总价款3395844元。付款方式为银行按揭分期付款方式：1、买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10%即339584元给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续；2、买受人必须在2018年12月20日前，付商品房总价款的30.22%即1026260元给出卖人；3、买受人必须在2019年2月20日前，付该商品房总价款的59.78%（银行按揭款项）即2030000元给出卖人。合同同时约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的15%支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（以下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项支付给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价款15%的违约金。若非因乙方原因导致贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，逾期超过90天，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总房价款15%的违约金。合同签订后，被告因未按时支付房款，原告于2019年3月14日向被告寄送催款函。原被告均认可被告已经支付给原告339584元房款。 另查明，2018年12月19日，柳州市房产交易所将被告作为商品房的购房人进行商品房合同备案登记。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及相关补充协议是双方在自愿平等的原则情形下签订的，意思表示真实，内容合法，是有效合同，对双方都有约束力。被告已向原告支付339584元，按照合同约定，余款被告应于2019年2月20日前支付完毕，但被告至今未予支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告逾期付款已超过90天，已达到合同约定的解除条件，因此，原告要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号01002018727706）及其附件的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，因被告未按约定履行付款义务，导致合同解除，根据双方合同约定，被告应当承担该商品房总房价款15%的违约金即509376.6元。因双方签订的《商品房买卖合同》中对被告逾期付款的违约责任进行了明确约定，被告未能举证证明该违约金金额过分高于给原告造成的实际损失，故被告提出原告主张的违约金过高的抗辩意见，本院不予采信。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告已支付给原告的339584元，合同解除后原告应向被告返还，此款可与前述违约金抵扣，抵扣后被告还应支付原告违约金169792.6元（509376.6元-339584元）。因涉案房屋已经合同备案登记在被告名下，合同解除后，被告应协助原告办理注销手续，故对原告要求被告协助办理商品房合同备案证明的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 解除原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司与被告屈翔于2018年11月20日签订的《商品房买卖合同》（编号01002018727706）及相关补充合同。 二、被告屈翔承担违约金509376.6元，扣除被告屈翔已经支付的购房款339584元，被告屈翔另行支付原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司违约金169792.6元。 三、被告屈翔协助原告柳州市盛享碧桂园房地产开发有限公司办理柳州市商品房合同备案证明的注销手续。 案件受理费8894元（原告已预交），由被告屈翔负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  谢云秀 二〇一九年十二月四日 代书 记员  韦倩倩