台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4547号原告：台州市鼎好物业管理有限公司，住所地台州市现代购物广场C41号。法定代表人：李云彩，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮寒飞，浙江咏法律师事务所律师。被告：傅彤，男，1966年6月22日出生，汉族，住台州市椒江区。原告台州市鼎好物业管理有限公司（以下简称鼎好公司）与被告傅彤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告鼎好公司的委托诉讼代理人阮寒飞、被告傅彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎好公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付自2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费6334元，并支付自2015年10月7日、2016年10月7日、2017年10月7日、2018年10月7日起至实际履行完毕之日止按每月2%计算的违约金。事实和理由：2015年3月30日，原告与椒江区东方花园小区业主委员会（以下简称东方花园业委会）签订《委托物业服务合同》，合同约定物业管理期限自2015年4月1日至2018年3月31日，原告为椒江区东方花园小区（以下简称东方花园小区）提供物业服务，并约定物业服务收费及其他权利义务等内容。2018年3月31日到期后，在东方花园业委会未找到新的物业公司之前，原告继续为东方花园小区提供物业服务至2018年12月31日。被告系东方花园小区业主，其房屋面积为140.81平方米，按照合同约定被告的每年物业服务费为1689元(140.81平方米X1元/平方米x12个月），被告已拖欠物业服务费共计6334元。其中2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日、2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费分别为1689元，2018年4月1日至2018年12月31日的物业服务费为1267元。合同约定，每年的7月1日至10月1日为物业费缴纳期，逾期缴纳，在超过规定期限第七日开始算，按收费标准的每天0.3%加收滞纳金。截止2019年8月15日止，共计违约金3785元(1689×0.066%×3129天+1267×0.066%×313天)。期间，原告曾向被告发律师函、缴费通知书、欠费通知书、向法院申请调解、诉讼等方式催讨物业费，但被告至今未付。被告傅彤辩称，本人的确是东方花园小区6号楼603室业主，但被告有合理的理由不向原告缴纳物业费，具体理由如下：首先，原告鼎好物业在2015年3月31日进入东方花园小区，违背了物业管理条例及物权法的相关规定。物业公司进入小区开展物业服务必须要有占面积三分之二以上的业主，且人数三分之二以上业主同意才能合理合法的进入小区，而原告鼎好公司违反了上述规定。据被告了解，原告是由小区业委会主任直接指定进入，甚至没有通过业委会审核，且业委会主任是在物业公司打工。故原告进入小区没有合法依据。其次，原告进入本小区后，提供的物业服务不符合规定，业主出现任何问题去找物业，物业推三阻四，推卸责任，没有提供合格的服务。再次，原告对物业费的收费标准应有物价部门的参考依据，不能自己说多少就多少。本院经审理认定本案事实如下：被告傅彤系东方花园小区6号楼603室业主，该房屋系被告2004年12月8日拆迁安置购买，房屋面积为140.81平方米。2015年4月1日，原告鼎好公司作为乙方与东方花园小区业委会作为甲方签订《委托物业服务合同》一份，约定甲方将位于东方花园小区范围内（包括小区物业用房）的物业委托给乙方实行统一管理、综合使用；物业管理承包期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日；双方对各自的责任、权利和义务进行了约定，其中包括：甲方负责确定本小区管理服务收费标准，协助乙方指定物业服务管理各项制度并配合执行；甲方委托乙方收取物业及相关费用；约定了物业管理收费标准，按照投标方案及甲乙双方商定的收费标准，小高层一层收费0.70元/平方米，二、三层为0.8元/平方米，四、五层为0.9元/平方米，六层为1.00元/平方米，七层以上1.20元/平方米，多层按照0.45元/平方米；缴费期限：自每年7月1日开始至10月1日截止，遇特殊情况，加以说明，可以延缓七日；逾期，在超过规定缴费期限第七日开始算起，按收费标准的每天0.3%加收滞纳金；物业管理缴费方法按照相关法律法规要求进行；合同规定的服务管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前二个月向对方提出书面意见。合同同时约定了其他权利义务内容。2016年10月18日，原告委托浙江回浦律师事务所向被告出具律师函，要求被告在2016年10月23日前缴清2015年4月1日起至2016年3月31日止拖欠的物业费1689元及滞纳金。2017年7月1日，原告向被告出具缴费通知，告知原告2017年7月1日至10月1日是缴费期限截止日，要求被告缴纳物业费。2017年10月8日，原告向被告出具欠费通知，告知物业费自每年7月1日至10月1日为收缴费期限截止日，要求被告尽快结清相关费用。另查明，原告鼎好公司具有物业管理企业资质证书；东方花园小区部分业主曾联名提交《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及要求换届选举业委会的公开信；原、被告均确认，原告实际于2018年12月31日撤出东方花园小区。以上事实有原告提供的《委托物业服务合同》、不动产登记情况查询结果证明书、律师函、缴费通知、欠费通知、资质证书，被告提供的《强烈要求改选小区业主委员会的报告》、公开信等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原告与东方花园小区业委会签订的《委托物业服务合同》系双方真实意思表示，被告主张原告被选聘为东方花园小区物业管理公司未经法定程序确定，该合同应为无效。本院认为，根据物权法第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告未举证证明其取得法定数量业主的同意，但即使原告的选聘与法律规定程序不符，因其已实际提供了物业服务，被告作为业主已享受该服务，从公平、合理的角度，业主也应为其接受的服务支付相应的对价。被告另主张，原告收取的物业管理费未经物价部门审批，收取费用标准无依据。本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应对区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”另根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定：“普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。”根据上述规定，针对本案小区被告的住宅收取的物业费实行的是市场调节价，该价格由原告与业主委员会协商确定并无不妥。且根据庭审调查，双方亦认可该价格与东方花园小区新选聘物业公司收取的物业费标准一致，该价格应为合理。关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，根据被告提供的公开信及报告，本院向椒江区海门街道办事处进行了走访，该办事处的确收到过上述材料。东方花园小区有较多业主在上述公开信及报告上签字反映问题，在一定程度上能反映原告提供的物业服务存在一定瑕疵。基于此，本院认为，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，其无权要求被告支付违约金，对物业费也可适当减少。减少的比例,本院综合考量本案的实际情况酌情确定为10%。经计算，被告每月需向原告支付物业费140.81元，自2015年4月1日起至2018年12月31日止，被告共欠费45个月，合计欠物业管理服务费6336.45元，现原告主张物业费合计6334元，按减少10%计算，被告应支付给原告物业费5700.6元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告傅彤于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市鼎好物业管理有限公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费5700.6元；二、驳回原告台州市鼎好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元（已减半），由原告被告鼎好物业管理有限公司负担12元，被告傅彤负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员 杜 鹃二〇一九年十二月十日书记员 张志列