贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初695号原告（反诉被告）：陆天芳，女，1971年2月7日出生，汉族，现住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：田仁会，系贵州省白云区艳山红法律服务所法律服务工作者。执业证号：32401062100414。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：代欢，男，穿青人，住贵州省纳雍县。被告（反诉原告）：代清文，男，1975年8月13日出生，苗族，住贵州省纳雍县。被告（反诉原告）：代顺海，男，穿青人，住贵州省纳雍县。三被告委托诉讼代理人：杨亚勇，系贵州富迪律师事务所律师。执业证号：15201201810046070。代理权限：特别代理。原告（反诉被告）陆天芳(以下简称原告)诉被告（反诉原告）代欢、代清文、代顺海（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后作出（2018）黔0113民初7030号民事判决，被告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终9289号民事裁定，发回本院重审。本案在诉讼过程中，原审原告龙玉珍死亡，本院依法追加龙玉珍的合法继承人陆天祥、陆天珍、陆天秀、陆天芬、陆天琴、陆天芳，除陆天芳外，其余继承人明确表示放弃继承不作为本案当事人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陆天芳及其委托代理人田仁会，被告代欢、代清文、代顺海委托代理人杨亚勇到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告陆天芳向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告返还原告位于贵州省贵阳市白云区龚家寨的房屋（房产证号为：筑房权白云字第××号）；3、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2012年8月21日，原被告双方签订《房屋买卖协议》一份，双方约定原告将位于贵州省贵阳市白云区龚家寨的房屋（房产证号为：筑房权白云字第××号）出售给被告代清文，被告代欢、代顺海作为共有人。协议约定涉案房屋成交为14万元，含房产证上所标示的房屋、室内设施及庭院、走道等。协议签订后，被告一直未居住使用该房屋，也未对该房屋进行照管，使房屋损坏严重。如今原告将房屋出售给被告后至今没有固定房屋居住。除此之外，由于本案涉案房屋性质是农房，从2012年8月21日双方签订协议至今未办理产权过户手续，所产生的水电费均以原告名义产生，给原告的生活造成影响。由于涉案房屋属于宅基地房，法律明确规定不得买卖，故原被告双方签订的《房屋买卖协议》违反了国家强制性规定。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称：双方协议不属于法律规定的强制性规定，故对原告主张协议无效返还其房屋不予认可。且原告的起诉已经超过了诉讼时效。如果法院认定合同无效，被告具体意见以反诉状为准。被告代文清、代欢向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告支付的购房款14万元，赔偿反诉原告因房屋价格上涨所遭受的差价损失15.54万元，赔偿反诉原告支付的房屋修缮费用2万元，赔偿反诉原告因返还房屋及宅基地所遭受的过渡费、搬家费、征收差价等损失10万元；2、判令本诉、反诉费用由反诉被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费等）。事实和理由：2012年8月21日，反诉原告与龙玉珍签订《房屋买卖协议》，双方约定龙玉珍将为其位于贵阳市白云区龚家寨的房屋出卖给代清文、代欢，双方成交价为14万元，签订协议后，代清文，代欢向老玉珍交付了购房款14万元。在双方履行合同长达8年之久后，反诉被告得知房屋行将拆近，起诉主张合同无效。反诉原告认为，反诉被告明知反诉原告非村集体成员而将房屋出卖与反诉原告，应当预见到该合同存在无效的可能，签订该合同可能会给反诉原告造成损失，如果双方签订的合同被法院认定无效，反诉被告应当承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当于以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，反诉被告违反诚信原则，在本案中应当承担全部责任，同时双方在合同第六条明确约定，“该房屋被政府征占时，所赔偿的房屋及一切经济补偿归买受人所有，出卖人配合买受人办理赔偿手续。”后经人民法院委托的评估机构评估涉案房屋的土地区位补偿价（含房屋价值、土地使用价值）为29.54万元，现反诉被告违背诚信原则起诉请求认定合同无效，但土地升值房价飞涨给买受人遺成了巨大损失，仅靠当初的购房款不可能再买到栖身之所，反诉原告的姐姐再无安身之所，根据《合同法》第五十八条，反诉原告要求反诉被告返还支付的购房款14万元，赔偿反诉原告因房屋价格上涨所遭受的差价损失15.54万元，反诉被告应当赔偿。并且涉案房屋地区政府已发文不允许再建房屋，即将被政府征收，根据涉案房屋同类地区政府征收价格显示，征收价格明显高于现行评估价值，补偿项目更是还包括房屋家费、临时安置过渡费、奖励费、室内、外附设施补偿等，双方签订的合同明确约定房屋被政府征占时所赔偿的房屋及一切经济补偿归买受人所有，现因为反诉被告违反诚信原则，若反诉原告将房屋返还反诉原告，则无其他房屋过渡居住，仅凭评估的房屋款项也无法购买其他房屋，将遭受巨大损失，而反诉被告将获得巨大不当利益，且反诉原告为居住已经花费两万元修缮了房屋。为此，提起反诉，诉请如前。原告对被告反诉请求答辩称，被告的反诉没有事实及法律依据，原告只需要返还被告的购房款14万元，无需赔偿其损失，其理由是：1、本案案涉房屋系农房，根据国务院办公厅《关于加强土地转让严禁管理严禁炒买土地的通知》，该合同应属于无效合同，房屋买卖协议违反了法律强制性规定，应属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还之规定，原告因合同取得的购房款14万元返还给被告即可，不存在赔偿其他损失问题，被告要求赔偿的装修款，没有事实及法律依据，应依法驳回不予支持。被告主张原告赔偿其遭受信赖利益损失，没有事实即法律依据应依法驳回。原告为支持其诉请，提供以下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体适格及原告之母龚玉珍系贵阳市白云区艳山红乡白云村龚家寨二村民组的村民。2、被告的身份信息（派出所查询）1份，证明被告的主体资格，三被告均不属于原告所在地的集体经济组织成员，三被告均不具有购买原告房屋的资格。3、房屋买卖协议复印件1份，证明原告出售给被告的房屋位于贵阳市白云区龚家寨，住房权号是：XXXX号，该房屋属于农房，该房屋的成交价为14万元，房屋的产权资料已经交付给被告，被告应当返还。4、2018年7月4日不动产登记中心查询的信息复印件1份，证明该房屋是属于农房，属于集体所有，不能买卖，现在的产权人还是原告。5、2018年10月22日的贵阳市白云区不动产中心的登记信息1份，证明本案案涉房屋的土地性质属于集体建设用地，系农房，也是宅基地。6、照片7张，证明该房屋交付给被告后，被告一直为居住管理，先导致房屋毁损严重，要求被告赔偿，本案案涉交易房屋就是照片上的房屋。被告为支持其反诉请求，向法院提供以下证据：1、房屋买卖协议、收条1份，证明被告与原告在合同中约定购房款为14万元，反诉原告已经实际支付购房款。2、重庆铂码地产土地资产评估评估有限公司房地产估价报告复印件1份，证明：经被告申请，由人民法院委托，重庆铂码地产土地资产评估有限公告栏上对涉案房屋的价格以及土地使用价值进行评估，评估结果为29.54万元，涉案房屋价格上涨15.54万元；被告已无法以当初的购买价格购买同类房屋，而导致合同无效这一结果是因为反诉被告违背诚信原则，因此原告应当赔偿原告遭受的差价损失15.54万元。3、贵阳市白云区白金片区棚户区城中村改造项目（白金片区二号路XXXX）房屋搬迁与安置补偿方案复印件、房屋评估价值一览表复印件1份，证明涉案房屋相邻、类似片区房屋已被政府征收，征收价格明显高于本案评估价格，补偿项目更是包括房屋搬家费、临时安置过渡费、奖励费室内、外附设施补偿等，反诉被告违背诚信原则主张合同无效将获得巨大收益，严重侵害了被告的利益，被告主张的10万元过渡费、安置费、征收差价等损失有事实依据与法律依据，依法应予支持。评估费是5000元。根据原被告庭审陈述及提供的证据，本院审理认定事实如下：2012年8月21日，被告作为买方与原告之母龙玉珍作为卖方（已死亡）签订《房屋买卖协议》，双方约定龙玉珍将其位于贵阳市白云区龚家寨的房屋（产权号××号）出卖给代清文、代欢，双方成交价为14万元，包括房产证上所标示的房屋、室内设施、及庭院、走道。签订协议后，买方向卖方支付了购房款14万元，同日卖方向买方交付房屋及产权手续。2018年10月10日，原告向本院起诉被告，诉请如前。诉讼过程中龙玉珍死亡，陆天芳（继承人）作为原告主张权利。被告提出反诉，诉请如前。另查明：1、龙玉珍于2019年1月16日死亡，合法继承人有陆天祥、陆天珍、陆天秀、陆天芬、陆天琴、陆天芳，除陆天芳外，其余继承人明确表示放弃继承不作为本案当事人参加诉讼。2、买方与卖方所持有的“房屋买卖协议”不一致，买方所持一份尾部无“代顺海”，卖方所持一份尾部有“代顺海”，但双方对买卖的基本事实无争议。3、案涉房屋经重庆铂码地产土地资产评估评估有限公司评估，评估价值为29.54万元。上述事实，有原被告庭审陈述及双方提交《房地产买卖协议》、收条、房屋评估报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为：本案争议焦点在于双方所签订的房屋买卖协议是否有效。本案中，案涉房屋为宅基上修建的农房，土地性质为村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“宅基地属于农民集体所有”之规定，农户的宅基地属本集体经济组织成员，即白云村的村民。因原告的房屋与其宅基地不可分割，房屋的交易也必然导致房屋附属土地的转让，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农村集体所有的土地不得出让、转让或出租用于非农建设。”之规定，三被告均非白云村的村民，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的《房屋买卖协议》违反了法律强制性规定，同时也损害了村集体的公共利益，应属无效合同。原告主张该协议无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当于以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告主张被告返还其房屋符合法律规定，本院予以支持。对被告主张原告返还已支付的购房款14万元，于法有据，本院予以支持；对被告主张原告赔偿因返还房屋后价格上涨所遭受的差价损失15.54万元的反诉请求，本院认为，本案中原被告在平等自愿协商一致的基础上签订房屋买卖协议因违反法律法规的强制性规定及损害村集体公共利益导致合同无效，对此，原被告双方知道或应当知道非本村集体经济组织成员是不能买卖农村房屋的，故导致合同无效的结果双方都存在过错，均应承担相应的责任，在本案无效合同的处理中，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等方面因素，平衡买卖双方利益避免造成利益失衡，本案被告购房之目的是多年前为了家人在当地务工生活所需，且双方早在2012年达成买卖协议后即时完成了交付，现家人仍居住在该房屋内。相反，现在案涉房屋所在地因城镇规划可能面临拆迁，原告违反诚实信用原则主张还返房屋，系导致矛盾发生的起因，结合双方所签协议第六条“该房屋被政府征占时，所赔偿的房屋及一切经济损失归乙方所有，甲方配合乙方办理赔偿手续”的违约条款约定，被告主张原告赔偿溢价损失15.54万元，符合双方在签订合同时本意，也契合交易中所倡导的诚实守信原则，故本院予以支持。对被告反诉原告支付的房屋修缮费用2万元及赔偿被告因返还房屋及宅基地所遭受的过渡费、搬家费、征收差价等损失10万元，本院认为，案涉房屋评估价值中已有成本法及收益法的考量，且被告并无证据证明该费用的发生，应承担举证不能的不利后果，故本院不予以支持。对被告主张原告承担反诉费用及案涉房屋评估费用5000元的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陆开芳（反诉被告）与被告代清文、代欢、代顺海（反诉原告）于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告代顺海、代清文、代欢（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市白云区龚家寨的房屋（产权证筑房权证白云字第××号）返还给原告陆天芳（反诉被告）；三、原告陆天芳（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内退还被告代清文、代欢（反诉原告）房屋购买款14万元及赔偿被告代清文、代欢（反诉原告）房屋溢价损失15.54万元；四、驳回被告代欢、代清文（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币120元（原告已预交），由被告代欢、代清文、代顺海（反诉原告）的承担；反诉案件受理费5800元（被告已预交）及评估费5000元（被告垫付）由原告陆天芳（反诉被告）承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  雷 会人民陪审员  姚素华人民陪审员  安 莉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  蒋晓霏