上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初17912号原告：罗振候，男，1950年8月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：赵余萍，上海和联律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚程瀚，上海和联律师事务所律师。被告：佟晓明，男，1982年7月12日出生，汉族，住上海市。原告罗振候与被告佟晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗振候及其委托诉讼代理人赵余萍、被告佟晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗振候向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；2、被告支付原告合同解除前未足额支付的租金4000元；3、被告支付原告合同解除后的房屋使用费，按1.2万元/月计算，直至被告返还房屋之日止；4、被告返还房屋，清除隔断、清理垃圾，结清水、电、煤气费；5、不退还被告支付的押金1.1万元。事实和理由：原、被告于2018年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市普陀区武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告,建筑面积130.11平方米,交房给被告时,房屋为全配家电设备，2018年4月装修。2019年7月14日，原告进入系争房屋,第一次发现被告转租及群租搭建,已破坏原房屋建筑和装修结构。此前，原告从未进入过系争房屋。根据《房屋租赁合同》，没有甲方书面同意，乙方不得私自转租或群租。2019年7月15日，政府有关部门认定系争房屋为群租，并对隔断进行了拆除。2019年7月15日，原告发出《终止租房合同通知》，要求与被告解除合同，并要求被告拆除搭建,清退租客，恢复建筑和装修原状，原告将于8月16日收回房屋。但被告至今没有正式回复，也未交还房屋，还在政府拆除隔断后恢复搭建，继续转租。此外，被告2019年6月到9月的租金未按合同约定足额付款，每月少付1000元。被告佟晓明辩称，被告租金已支付至2019年12月5日，且租期未到，不同意解除合同。原告的朋友孙主任同意每个月便宜1000元。水、电、煤气费同意支付。被告没有转租，仅是因为生活所需，临时出租给认识的朋友，收取租金。本院经审理认定事实如下：上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为罗振候及案外人何某某、罗某某。2018年5月13日，罗振候(出租方、甲方)、佟晓明(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方用作居住使用，租赁期限自2018年6月6日至2021年6月5日。租金为每月11000元，租金每3个月为1期支付，每期提前7天支付。甲方收取乙方保证金11000元。乙方在房屋租赁期间，水、电、电话、煤气、网络等费用由乙方支付。未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金11000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定，2018-2019年租金为11000元，2019-2020年租金为12000元……《房屋租赁合同》签订后，佟晓明支付租赁保证金11000元并支付租金。2019年7月，罗振候发现佟晓明承租房屋后私自在客厅里建立隔断，转租他人，违反合同约定，故罗振候提起解除合同之诉，本院于2019年9月2日立案。佟晓明于2019年10月10日收到传票、诉状、证据副本等诉讼材料。另查明，佟晓明按照每月11000元的标准，支付租金及房屋使用费至2019年12月5日。审理中，1、罗振候为证明佟晓明将房屋分隔用于群租，提供系争房屋内有搭建的照片以及佟晓明与案外人张某某签订的关于涉案房屋的租赁合同一份，合同约定月租金3000元，租期自2019年7月31日至2020年7月30日。对此，佟晓明称租赁合同上的签名不是其所签，对此情况不清楚。2、罗振候提供上海大众物业管理有限责任公司大众河滨管理处出具的《情况说明》一份，内容为：“关于武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，2019年7月初，经街道房办工作人员上门核查，发现佟晓明租赁期间建立隔断，将房屋分割多个小房间并配置床铺家具后又出租于王亚楠、曹强等人。2019年7月17日，由街道平安办牵头，区房管局、区整治办、城管、派出所、房办等部门开展联合执法，对上述地址及本小区其他存在群租行为的房屋进行整治。但我方物业在后续管理中，查得佟晓明再次私自隔断，至今仍存在群租。”3、佟晓明提供微信证据一组，证明房屋租金为11000元。但佟晓明提供的证据不足以证明其主张。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同约定未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人。现佟晓明在客厅里违法搭建，将客厅分隔后转租，违反合同约定。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。罗振候要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。解除日期应为佟晓明收到诉状副本之日，即2019年10月10日。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。佟晓明提供的证据，不足以证明罗振候同意租金为11000元，佟晓明应承担举证不能的责任。佟晓明应根据《房屋租赁合同》约定的租金标准，按每月12000元的标准支付租金。故本院对罗振候要求佟晓明支付解除前未付的租金4000元的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。罗振候要求佟晓明返还房屋、拆除隔断、清理垃圾，结清水、电、煤气费用，并按每月12000元的标准支付房屋使用费，本院对此予以支持。佟晓明已付的部分，可予扣除。佟晓明违约导致《房屋租赁合同》解除，罗振候要求不退还押金，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、原告罗振候与被告佟晓明签订的关于上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；二、被告佟晓明应于本判决生效之日起十日内支付原告罗振候未足额支付的租金4000元；三、被告佟晓明应于本判决生效之日起十日内将上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告罗振候，并清除上述房屋内的隔断、垃圾，以及结清水、电、煤气费；四、被告佟晓明应于本判决生效之日起十日内支付原告罗振候房屋使用费(2019年10月11日至2019年12月5日期间，应付2000元；2019年12月6日至实际返还房屋之日，按每月12000元的标准支付)；五、被告佟晓明支付的租赁保证金11000元，原告罗振候不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告佟晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇一九年十二月二十七日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。