安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1321民初4347号原告：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一社会信用代码91341321093160133R。法定代表人：肖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：许虎，该公司法务。被告：侯先晨，男，1995年10月8日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告：董桂辰，女，1997年10月8日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上列两被告共同的委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。上列两被告共同的委托诉讼代理人：刘梦，安徽序力律师事务所（实习）律师。原告砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界房地产公司）与被告侯先晨、董桂辰商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七彩世界房地产公司的委托诉讼代理人许虎、被告侯先晨及其两被告共同的委托诉讼代理人李夫永、刘梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七彩世界房地产公司诉称：2018年6月30日，七彩世界房地产公司与侯先晨、董桂辰签订《安徽砀山奥园广场认购书》，侯先晨、董桂辰认购七彩世界房地产公司开发的位于砀山县科技路与梨花路交汇处‘安徽砀山奥园广场’25栋三单元325号房屋，总价款为451573元。根据《认购书》的约定，侯先晨、董桂辰应于签署认购书时交纳定金20000元，于2018年6月30日与七彩世界房地产公司签署《商品房买卖合同》并交纳首付款135573元。侯先晨、董桂辰于2019年6月26日交纳定金20000元，2019年7月29日交纳首付款115573元（不含定金），但时至起诉日，侯先晨、董桂辰尚未和七彩世界房地产公司签署《商品房买卖合同》。根据《认购书》约定，侯先晨、董桂辰应于2018年6月30日支付房款首付款、签订《商品房买卖合同》并按银行要求备齐办理按揭贷款的全部资料，否则需承担违约责任。但侯先晨、董桂辰迟迟不与七彩世界房地产公司签订《商品房买卖合同》，导致七彩世界房地产公司无法取得全部购房款。为维护自身合法权益，现提起诉讼：1、判令解除七彩世界房地产公司与被告侯先晨、董桂辰签订的《安徽砀山奥园广场认购书（编号0000022）》；2、判令侯先晨、董桂辰向七彩世界房地产公司交纳的定金20000元不予返还；3、本案相关诉讼费用由侯先晨、董桂辰承担。侯先晨、董桂辰辩称：一、涉案房屋，原告已于2018年1月1日出租给被告，原被告一直认可并履行。涉案房屋的买卖实质上没有履行。涉案因房屋质量及租金问题，双方于2019年10月17产生纠纷，砀山七彩世界房地产公司以租赁纠纷已向贵院提起诉讼，正在贵院周寨法庭审理。以上原被告双方的行为，已说明均没有实际履行该所谓的《认购书》，而双方真正的法律关系应为租赁关系。故侯先晨、董桂辰已付的定金、首付款以及资金占用利息损失（该利息以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年7月30日起计算至实际付清之日止），七彩世界房地产公司均应偿还。基于上述租赁关系持续至今的事实，七彩世界房地产公司已诉讼要求侯先晨、董桂辰支付租金及违约金，现又因商品房预售合同纠纷要求违约责任，显然仅能择一法律关系主张其权利；否则七彩世界房地产公司将可能双重获利，严重不公平，违背诚信、公平的合同法基本原则。二、（1）七彩世界房地产公司承诺“为侯先晨、董桂辰办理的按揭楼款为总购房款的70%”，但侯先晨、董桂辰签订《认购书》及支付定金、首付款后，七彩世界房地产公司不能兑现上述承诺，要求侯先晨、董桂辰再行交付20%的首付款，导致侯先晨、董桂辰因意外的资金缺口无法实现购买房屋的目的。另外，七彩世界房地产公司后因内部股权变动以及公司管理人员的变动，侯先晨、董桂辰交付首付款后，找不到该公司的相关人员协商签订合同的事宜。故，因砀山七彩世界公司的违约导致涉案商品房买卖合同未能在《认购书》约定的日期订立。（2）七彩世界房地产公司提供的《认购书》及其内容，侯先晨、董桂辰确实不知情，即便存在也属于七彩世界房地产公司欺骗下的重大误解协议。侯先晨、董桂辰开庭前才看到七彩世界房地产公司提供的该《认购书》，很显然协议签订后七彩世界房地产公司没有按约定将《认购书》交付侯先晨、董桂辰。《认购书》中关于“出售方无义务保证认购方一定能够获得该笔贷款的部分或全部”、“若银行批准的按揭款不足余额数额，则认购方应在10日内补足按揭差额部分楼款”等约定系免除出售方责任、加重认购方责任、排除认购方主要权利的格式条款，上述内容，七彩世界房地产公司均未采用足以引起认购方注意的文字、符号、字体等特别标识，且未向侯先晨、董桂辰释明。根据《合同法》第三十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条等法律的规定，该条款属无效条款。（3）《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。涉案《认购书》是在本约即商品房买卖合同订立之前先行订立的预约合同，其意义是在公平、诚信原则下为订立本约创造条件，在此过程中如果一方违背公平、诚信原则或提出令对方无法接受的不合理条件，买卖双方基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。（4）若因银行原因导致七彩世界房地产公司承诺的“为侯先晨、董桂辰办理总购房款70%的按揭楼款”无法实现，属于合同关系建立时的客观情况发生了不能预料的变化,并致合同关系显失公平，而非侯先晨、董桂辰的原因导致买卖合同无法订立，因此定金及已付房款均应当返还。综上，原告违反公平、诚实信用原则，未达成为被告办理约定数额的按揭贷款的承诺，构成违约，导致被告最终无法签订商品房买卖合同，应当解除认购书，返还被告支付的定金、首付款及资金占用利息。三、涉案房屋租赁期间，侯先晨、董桂辰即发现涉案房屋有漏水等质量问题，严重影响了房屋的正常使用，侯先晨、董桂辰也有权拒绝签订买卖合同，但也并非出于侯先晨、董桂辰的原因造成。四、七彩世界房地产公司在认购书约定的期限内，没有尽到合理的通知、催告、协助侯先晨、董桂辰签订合同、办理按揭贷款，也是导致《商品房买卖合同》没有签订的重要原因。综上，涉案双方当事人均可解除没有实际履行的商品房预售法律关系。认购协议解除后，七彩世界房地产公司应返还侯先晨、董桂辰已付的定金、首付款以及资金占用利息。但七彩世界房地产公司主张不予返还定金的理由不能成立，应予驳回。经审理，本院查明如下案件事实：七彩世界房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营。2018年6月26日，七彩世界房地产公司（出售方）与侯先晨、董桂辰（认购方）签订《安徽砀山奥园广场认购书》，认购七彩世界房地产公司开发的位于砀山县科技路与梨花路交汇处‘安徽砀山奥园广场’25栋三单元325号房屋，建筑面积82.98平方米（含公用面积），总价款为451573元。约定：认购方须于签订本认购书时付清定金20000元、于2019年6月30日前付清首期楼款135573元（包含定金），并到出售方售楼部或指定地点签署《商品房买卖合同》等相关法律文件；余款316000元即成交价的70%进行按揭，由认购方选择农商银行按揭方式支付，并于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件之日起90日内付清。该贷款数额仅为认购方申请的意向，认购方申请该笔贷款的年限、金额、利率以银行最终批复为准，出售方无义务保证认购方一定能获得该笔贷款的部分或全部；认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置且无需通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失。如出售方同意认购方继续履行本认购书，认购方需按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金，等权利义务。协议签订后，侯先晨、董桂辰于2018年6月26日当日支付给七彩世界房地产公司2万元；侯先晨、董桂辰于2018年7月29日支付给七彩世界房地产公司115573元，该公司出具的收据收款事由中注明‘预收25＃325房款’。之后，由于七彩世界房地产公司股份对外转让及公司管理人员及相关业务人员调整等原因，涉案商品房买卖合同亦未签订，涉案认购协议约定的银行按揭贷款亦未能进行办理，同时侯先晨、董桂辰不再要求履行涉案认购协议。后，七彩世界房地产公司向本院提起诉讼。上述案件事实，有认购书、收款收据、及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。合同签订后，侯先晨、董桂辰积极支付了20000元及115573元，七彩世界房地产公司收款后没有异议，视为侯先晨、董桂辰履行了涉案认购协议约定的先期付款义务。之后，由于七彩世界房地产公司股份对外转让及公司管理人员及相关业务人员调整等原因，涉案商品房买卖合同未签订及涉案认购协议约定的银行按揭贷款亦未能进行办理，导致涉案购房合同未能最终签订及履行。应属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于双方当事人的事由”，七彩世界房地产公司要求解除涉案认购协议，侯先晨、董桂辰同意，即：涉案认购协议予以解除。七彩世界房地产公司应将所收取侯先晨、董桂辰的135573元予以返还。七彩世界房地产公司的其余诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、九十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除涉案砀山县七彩世界房地产开发有限公司与侯先晨、董桂辰于2018年6月26日签订的《安徽砀山奥园广场认购书》；二、砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还给侯先晨、董桂辰135573元；三、驳回砀山县七彩世界房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由砀山县七彩世界房地产开发有限公司负担75元，侯先晨、董桂辰负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一九年十二月二十日书记员  张郅臻附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。