西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初16329号原告：中国光大银行股份有限公司西安南郊支行。住所地：西安市雁塔区。负责人：孙卫东，该支行行长。委托代理人：缑雪维，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：吴万全，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告：刘小春，女，汉族，1978年11月12日出生，籍住陕西省旬邑县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：周红军，男，汉族，1975年4月18日出生，籍住陕西省旬邑县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西大唐房地产有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：洪雅辉，该公司董事长。委托代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托代理人：潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与被告周红军、刘小春、陕西大唐房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行委托代理人缑雪维、吴万全，陕西大唐房地产有限公司委托代理人张增光到庭参加了诉讼，被告周红军、刘小春经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告于2012年11月21日签订了《个人贷款合同》，合同约定贷款金额20万元，贷款用途为购买合同约定的房屋，贷款期限240个月，年利率为6.55%，按月以等额还本付息的还款方式偿还贷款本息。第一被告与第二被告为夫妻关系，第一被告债务属于夫妻共同债务。合同中约定第三被告为第一被告提供阶段性连带责任保证担保（担保期限自贷款发放之日起至借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》复印件和《房地产他项权证》原件交给贷款人之日止）。合同签订后，原告于2013年1月6日向被告发放了贷款人民币20万元整，但截至2019年5月29日，被告逾期还款已超过三个月，按照合同第三十六条的约定，原告有权提前收回全部贷款本金、利息和其他应付款项。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《个人贷款合同》；2、三被告连带偿还贷款本金160551.97元、利息194.19元、罚息1831.69元，合计162577.85元（暂计算至2019年5月29日），及至实际归还之日的利息和罚息；3、原告就本案抵押房屋优先受偿；4、本案诉讼费、公告费由三被告承担。被告刘小春、周红军均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告陕西大唐房地产有限公司辩称，1、借款情况属实。2、借款合同是否应该解除请求人民法院依法审查。3、其公司愿意对抵押物不足部分进行清偿。4、我公司承担代偿责任后有权向第一、第二被告追偿。经审理查明，2012年11月21日，贷款人中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与借款人刘小春、保证人陕西大唐房地产有限公司、抵押人刘小春、周红军签订《个人贷款合同》，约定：原告向被告刘小春提供贷款20万元，用于购买房产，贷款期限为240个月，即自2012年11月21日起至2032年11月21日止；本合同项下首期执行贷款年利率为6.55%。借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。该合同还约定：抵押人自愿以其贷款所购的西安市高陵县XX镇XX路XX线XX幢XX单元XX层XX号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他应付款项的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费等）和所有其他应付的合理费用。被告陕西大唐房地产有限公司自愿为被告刘小春、周红军在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复息及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和所有其他应付款项；保证人保证：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内即应按照通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。若借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息。该合同第三十五条规定，下列任一事件均构成本合同项下的违约事件：1、借款人未按时足额还款;第三十六条规定，一旦发生上条所述任何违约事件，贷款人有权采取以下任何一项或多项措施：1、要求借款人和/或担保人限期纠正违约行为或消除违约状态；2、拒绝借款人的任何提款要求或申请；3、宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。同日，乙方（抵押权人）中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与甲方（抵押人）刘小春、周红军签订《高陵县房地产抵押合同》，约定为保证中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与刘小春签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以高陵县XX镇XX路XX线XX幢XX单元XX层XX号房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿，实现抵押权。2012年12月19日，该抵押房产取得预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。该房产现尚未取得房屋他项权利证书。2012年11月5日，陕西大唐房地产有限公司向原告出具《个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，我公司保证无条件向银行以贷款本金合计数为价格回购物业产权。我公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受你行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，你行无需先向借款人追讨或者处理抵押物业，即可强制执行我公司在《合同》项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任。2013年1月6日，原告向被告刘小春发放贷款20万元。自2016年3月20日起，被告刘小春未按合同约定向原告偿还贷款。2019年6月至8月期间原告从被告陕西大唐房地产有限公司在原告处开立的保证金账户中扣款三次，累计扣款3898.68元，用于代偿刘小春拖欠的贷款。截止2019年11月19日，被告刘小春尚欠原告借款本金156475.85元，利息及罚息1924.73元，合计158400.58元。上述事实，有《个人贷款合同》、贷款借据、结婚证复印件、拖欠明细（截止2019年11月19日）、《高陵县房地产抵押合同》、《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》、《中国光大银行个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与被告刘小春、周红军、陕西大唐房地产有限公司签订的《个人贷款合同》，被告刘小春、周红军与原告签订的《高陵县房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告刘小春发放贷款，履行了合同义务，被告刘小春、周红军理应按照合同约定向原告按期还款，但其二人未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，逾期行为已经符合双方约定的合同解除条件，故原告依法有权提前解除合同。并且根据合同约定，原告有权要求被告刘小春、周红军提前归还贷款，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告陕西大唐房地产有限公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未办理房屋他项权利证书，故被告公司仍在保证期间内，故原告诉请要求被告公司按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，虽然涉案房屋上设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押权登记条件成就或者约定期限届满时，对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非排他性的对抗他人对涉案房屋的处分，也并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，原告就抵押房屋仅办理了预告抵押登记并未办理正式抵押登记，故抵押权并未设立。原告要求对涉案房屋行使抵押权的诉请，没有法律依据，依法不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行与被告刘小春、周红军、陕西大唐房地产有限公司签订的《个人贷款合同》；二、被告刘小春、周红军应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安南郊支行归还本金156475.85元、利息及罚息1924.73元（计算至2019年11月19日），合计158400.58元，及至债务实际清偿之日止的利息、罚息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告陕西大唐房地产有限公司对上述第二项被告刘小春、周红军的债务承担连带清偿责任。被告陕西大唐房地产有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘小春、周红军追偿上述第二项及代偿款3898.68元。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费4300元，由被告刘小春、周红军承担，被告陕西大唐房地产有限公司承担连带清偿责任。因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  贺西娟人民陪审员  赵银丽二〇一九年十二月二十八日书 记 员  李大正打印：扈艳红校对：艾可可2019年月日送达1