北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4215号原告（反诉被告）：合创空间（北京）物业管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：徐攀攀，执行董事。委托诉讼代理人：齐忠意，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫冬，男，1986年10月1日出生，汉族，北京润朗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天下城电器有限公司，住所地北京市大兴区物顺路16号院1号楼1层101。法定代表人：叶保元，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞博，北京玺泽律师事务所律师。原告（反诉被告）合创空间（北京）物业管理有限公司（以下简称：合创空间公司）与被告（反诉原告）北京天下城电器有限公司（以下简称：天下城公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合创空间公司的法定代表人徐攀攀、委托诉讼代理人齐忠意、王卫冬，被告（反诉原告）天下城公司的委托诉讼代理人刘瑞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）合创空间公司向本院提出以下诉讼请求：1、天下城公司返还合创空间公司房屋租赁押金2000000元；2、天下城公司返还合创空间公司支付的房屋租金2266650元；3、天下城公司支付合创空间公司违约金20291558元；4、天下城公司支付合创空间公司公证费5216元；5、天下城公司支付合创空间公司律师费100000元；6、本案诉讼费由天下城公司负担。事实与理由：原告和被告于2018年6月28日签订了编号为2018,6,28号的《合作租赁协议》，并于同日签订了《补充合同》，约定由原告承担被告位于北京市大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼房屋，并对租赁房屋面积、租金价格及支付、房屋交付时间、交付标准等进行了约定，协议签订后，原告按照约定的时间向被告支付了房屋押金2000000元，并支付首期租金人民币2266650元，但由于被告未完成房屋装修，无法于双方约定的2018年9月1日将房屋交付给原告，原告基于与被告合作的诚意及对被告的信任，同意被告延期交房，并与被告于2018年10月30日签订了《补充协议》，将房屋交付的时间变更为2018年12月1日，但2018年12月1日，在原告通知被告交房的情况下，被告仍然未按照约定时间将房屋交付给原告，且原告有理由相信，被告并无交付房屋的真实意思，与原告签订协议，仅仅是因为资金短缺，骗取原告押金及首期房屋租金，因此，原告于2018年12月13日，以特快专递的方式向被告发出了解除合同通知，并要求被告承担违约责任，但被告拒收。为维护原告合法权益。请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）天下城公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。具体理由：1、合创空间公司与天凯达公司恶意串通，假借订立租赁合同，骗取天下城公司居间佣金，双方签订的合作租赁合同及补充协议均无效；2、即便合创空间公司与天凯达公司恶意串通，天下城公司还是在期限内将涉案房屋交付，但一直被合创空间公司拒收，因此给我公司带来了巨额经济损失，所以我方提出反诉；3、即便双方签订的合作租赁合同及补充协议不被认定为无效，本案的过错方也并非天下城公司，并且没有给合创公司造成任何损失，合创公司在本诉中主张的违约金及相关费用没有任何依据。被告（反诉原告）天下城公司向本院提出以下反诉请求：1、确认双方2018年6月28日签订的《合作租赁合同》及《补充合同》、2018年10月30日签订的《补充协议》均无效；2、合创空间公司赔偿天下城公司2018年6月28日至2019年3月12日的租金损失6296250元；3、本案的诉讼费用由合创空间公司承担。事实与理由：一、合创空间公司与北京天凯达房地产经纪有限公司第一分店（以下简称“天凯达公司”）恶意串通，假借订立租赁合同，骗取了天下城公司居间佣金，双方2018年6月28日签订的《合作租赁合同》及《补充合同》、2018年10月30日签订的《补充协议》均应为无效。天凯达公司主动找到我方并称其有丰富的房地产中介经验，有能力快速帮助我方出租大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼（即本案涉案房屋）。我方遂于2018年6月17日与天凯达公司签订了第一份《佣金确认书》，在短短的11天后，天凯达公司即告知我方已经找好租户即合创空间公司。合创空间公司对我方提出的租金标准及支付方式完全同意，但特意提前了起租日期和交房日期。最终，合创空间公司与我方于2018年6月28日快速签订了合创空间公司提供的《合作租赁合同》文本。在天凯达公司的要求下，我方又与天凯达公司在2018年6月29日签订了第二份《佣金确认书》，其后，我方于2018年9月22日按照天凯达公司的指示向李静个人账户支付佣金10万元，于2018年10月25日向天凯达公司账户支付佣金10万元。2018年10月30日，我方与合创空间公司签订《补充协议》。2019年2月，我方得知天凯达公司与合创空间公司系实质混同公司，两公司经常恶意串通以骗取出租人签订中介居间合同及租赁合同而非法获利。二公司关键岗位人员混同，徐攀攀是合创空间公司的法人，也是天凯达公司的实际控制人，职员。两公司业务相同。两公司实质混同。二、合创空间公司恶意串通案外人天凯达公司造成我方巨额损失，应当赔偿自2018年6月28日至实际支付之日的涉案房屋租金损失及利息。原告（反诉被告）合创空间公司辩称：不同意天下城公司的反诉请求。双方2018年6月28日签订的合作租赁合同及补充合同，2018年10月30日签订的补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，合创公司不应赔偿天下城公司任何租金损失。原因是在刚才对方提到的实际交付涉诉房屋一事，在天下城公司提供的证据清单第九项，天下城公司主张天下城公司已经将房屋交付于我公司，而刚才天下城公司称因我公司拒绝接受天下城公司房屋，导致天下城公司租金损失，违反诚实信用及禁止反言原则，其答辩的事实与证据中陈述的事实是矛盾的，我公司与天凯达公司之间不存在恶意串通。而本案的事实恰恰是因为被告的违约行为，即从未向我公司交付房屋，才导致我公司向天下城公司主张违约责任。鉴于天下城公司违约，我公司已经完全依据合同约定履行了义务，所以我公司无需向天下城公司作出任何赔偿，请求驳回天下城公司全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合创空间公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：证据1、合作租赁合同，证明原告与被告于2018年6月28日签订房屋租赁协议，对房屋交付时间、租赁期限、租金标准、交付标准、违约责任等进行了约定。证据2、补充合同，证明原、被告于2018年6月28日签订补充合同，对《合作租赁合同》进行补充。证据3、银行交易电子回单，证明原告于合同签订后向被告支付押金及首期租金数额。证据4、说明书，证明被告承诺于2018年9月1日前提供空间备案手续。证据5、补充协议，证明因被告未能按期交房，原、被告双方签订补充协议，重新约定交房时间为2018年12月1日。证据6、房屋交接通知及邮寄单，证明原告于2018年11月26日向被告发出通知，要求被告于2018年12月1日交房。证据7、合同解除通知及邮单，证明因被告严重违约，原告于2018年12月11日向被告发出解除合同通知，被告拒收。证据8、律师函及邮单，证明原告要求被告退还押金、租金并承担违约责任，被告拒收。证据9、公告书，证明被告房屋在公证当日仍不符合条件且未交付。证据10、公证费发票，证明原告为本案证据保全支付公证费5216元；证据11、委托代理协议，证明原告为本案支付律师费10万元；证据12、律师费发票，证明目的同证据11；证据13、律师函邮寄查询，证明原告已经向被告送达了律师函，但是被告恶意拒收；证据14、律师函邮寄查询，证明目的同前证据。被告（反诉原告）天下城公司对原告（反诉被告）合创空间公司提交的证据1、2真实性认可，对合法性、关联性、证明目的不认可。原、被告签订租赁合同及相关补充合同的真实目的是骗取我方金额高达75万余元的佣金，原告与第三人天凯达公司第一分店经营业务、从业人员等存在高度重合，如果没有签订佣金确认书在先，就不会有该份租赁合同的产生，该合同是原告与第三人恶意串通、损害被告利益的手段，不应受到法律保护，合同应属无效。对证据3押金和租金的交付记录真实性认可，合法性、关联性和证明目的不认可，该笔款项并非原告为实现合同目的而支付，实际上原告一直拒收涉案房屋，已经说明原告的真实目的并非租赁，而是做好了骗取佣金并利用诉讼要求被告承担高额违约责任的准备，对手续费的记录不予质证。对证据4的真实性认可，关联性、证明目的不认可，虽然在我们在签订合同时出具了该说明书，但说明书上的内容并不影响房屋的交付，是原告一直拒收房屋，而并非被告原因。对证据5的真实性认可，关联性、证明目的不认可。在合同签订后，原告一直无理由拒绝收房，被告从给予原告一定租金上的优惠的角度出发，双方才签订了该份补充协议。对证据6的真实性不认可，该份材料是原告单方制作，也没有向被告送达。对证据7的真实性、合法性、关联性都不认可，原告没有向被告送达该份文件，违约方也并非被告，原告的直接目的并非租赁房产，而是违法获取佣金，并且设定高额违约金作为法律保障。对证据8的真实性、合法性、关联性都不认可，我们没有收到该通知。从原告提交的律师函来看，律师函既没有律师签字，也没有律所盖章，没有法律效力。对证据9形式真实性认可，对内容真实性不认可、关联性、合法性及证明目的均不认可。从视频内容看，原告进入园区毫无阻拦，说明被告已经将房产交付，并且在房产过程中，原告只选取了1号楼，并未进入2号楼拍摄，而且1号楼拍摄的内容也仅是查看了水房门口存有部分瑕疵，实际上原告已经在涉案房屋内摆放了大量办公桌椅等设备，但是这些原告都没有进行实际拍摄，原告只是断章取义选取了部分。涉案房产内部已经进行了完整的装修，原告只需稍加保洁便可使用，不存在无法交付的问题。对证据10真实性、关联性及合法性均不认可，看不出来是为了本案公证支付的费用，即便是因为本案而产生，也是原告恶意诉讼，应由原告自行承担。对证据11、12的真实性、关联性及合法性均不认可，无法核实是否因本案而产生的律师费，原告恶意诉讼支付的费用应由其自行承担。对证据13、14的真实性、关联性及合法性均不认可，没有邮寄单据的原件，而且看不出收件人及邮寄内容、邮寄地址等，我们没有收到该材料。天下城公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：证据1、两份《佣金确认书》，该证据在另案中天凯达公司作为证据提交，天凯达公司与天下城公司已经经过质证，所以这次没有带原件过来，证明天下城公司与天凯达公司于2018年6月17日及2018年6月29日签订两份涉案《佣金确认书》。证据2、《合作租赁合同》，与原告提交的一致，证明在天凯达公司与合创空间公司的恶意串通下，合创空间公司与天下城公司于2018年6月28日快速签订《合作租赁合同》。证据3、电子银行回单及付款回单，是在另案与天凯达公司的诉讼中提交证据并质证，证明天下城公司于2018年9月22日依照天凯达公司指示向李静个人账户支付佣金10万元，于2018年10月25日向天凯达公司账户支付佣金10万元。证据4、从58同城网查询到的徐攀攀房地产经纪从业人员信息卡及其所属的天凯达公司第一分店营业执照截图，以及在北京市住房和城乡建设委员会官网查询到徐攀攀系天凯达公司房地产经纪从业人员截图（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明天凯达公司与合创空间公司恶意串通。证据5、合创公司法人徐攀攀名片以及合创公司办公室门上贴的手机号照片（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明目的同上。证据6、访问合创公司的过程实录及对话记录（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明合创空间公司与天凯达公司关键岗位人员混同、经营业务混同，两公司是一套人马两套牌子。证据7、与徐攀攀通话视频及文字整理稿，徐攀攀承认合创空间公司与天凯达公司业务混同、实质混同，两个公司是一套人马两块牌子。证据8、天凯达公司起诉天下城公司索要佣金的诉状，该原件已经经过法院审理，我们今天没有带原件，可以庭后提交原件，证明这是两公司的惯用伎俩、利用恶意串通签订的合同再恶意诉讼以获取非法利益。证据9、房屋交接清单，天下城公司已经于2018年10月27日将涉案房屋交予合创空间公司，合创空间公司全面接收涉案房屋，交房时间符合合同约定。证据10、合创空间收房后全面使用涉案房屋办公的照片，证明天下城公司按时交房后，合创空间公司全面管理及使用涉案房屋办公，划分了办公室格局，并搬入满屋的办公家具和设施，合创空间公司至今还占用着全部涉案房屋。证据11、1号楼房屋交接清单。证明被告公司已于2018年10月27日之前将涉案房屋交付原告公司，原告公司全面接受涉案房屋，交房时间符合合同约定。证据12、原告公司遗留在涉案房屋的五位职员工牌，五位职员：徐攀攀、刘晨、王如林、陈勇、贾彬。（除刘晨外，其余四人是合创空间公司的全体股东）。证明1、刘晨是和原告公司的员工，其代表原告公司签署了涉案房屋交接清单，证明被告公司已于2018年10月27日之前将全部涉案房屋交付原告公司。2、众多工牌遗留在涉案房屋内，说明原告公司的众多员工早已在涉案房屋办公，进而原告公司早已接收涉案房屋。证据13、徐攀攀的微信朋友圈中（微信号为徐攀攀的手机号153XXXXXXXX将涉案房屋对外招租的广告视频（2019）京国信内经证字第01454号公证书）。证明1、原告公司自2018年9月21日开始对外招租涉案房屋，说明该公司最晚在此时已接收涉案房屋。2、视频显示涉案房屋装修此时早已完工，已完全达到办公使用条件。证据14、徐攀攀自2018年7月以来在58同城网上对外发布招租涉案房屋广告的截图。证明原告公司自2018年7月以来即在58同城网上发布对外招租涉案房屋的广告，证明原告公司早已于2018年7月接收涉案房屋。证据15、原告公司王如林（微信名“王林”）与孟江（身份证名为：孟江辉）2018年7月4日至9月23日的微信聊天记录。证明王如林在聊天中向孟江辉反映涉案房屋某些房间的的空调不凉、要求孟江辉尽快找人修理，孟江找人修理后还把修理的视频和照片传给了王如林。王如林还于2018年9月23日承认原告公司员工忘记忘关水龙头导致泡水事故。证明原告公司至迟于2018年7月4日已接收涉案房屋并入驻。证据16、原告公司家具现在涉案房屋的照片，证明原告公司至今一直占有使用着涉案房屋。合创空间公司对天下城公司提交的证据1、2、3，因为没有证据原件，我方不予质证，无法证明被告目的。对证据4的真实性认可，对证明目的不认可，该证据只能证明原告法人徐攀攀本人用过天凯达公司的名义进行过从业人员信息的注册，但不能证明原告与天凯达公司为同一家公司。对证据5真实性认可，对合法性不认可，该证据是被告人员冒充租客在未告知原告实际情况的条件下进行的录制，在此情形下，原告有一定警惕性，未将真实情况告知被告。对证据6质证意见同证据5。对证据7只是两个截取的通话片段，并且形成的时间是2019年3月8日，即便是能够证明原告与天凯达公司为同一公司，也只能证明是2019年3月8日以后，况且两家公司并非同一家公司。且以上证据4、5、6的形成时间均是在2019年3月，只能证明2019年3月份的状态，无法证明以前的。对证据8没有原件，不予质证。对证据9，我方认为其提交的不是原件，真实性我方也不认可，我方提交的补充协议还明确提到因为被告未完成装修而未交付房屋，该补充协议是在2018年10月30日签订的。对证据10没有照片原件，无法核实真实性，从图上看可以看出被告特意虚假制作的证据，正常情况不会将工牌贴在门上，门牌号和“办公室”都是被告张贴的。此外需要核实照片的形成时间。证据11：真实性、证明目的均不认可。该份证据与证据9签字人的差异巨大，刘晨不是合同当事人无权代表原告作出交接。原告提交的证据5补充协议中已经明确了，2018年10月30日签订的，因被告房屋装修未完成，未能在2018年9月1日之前将房屋交于原告导致延期3个月故签订该协议。对证据11的真实性、证明目的均不认可，该份证据与证据9签字人的差异巨大，刘晨不是合同当事人，无权代表原告作出交接。原告提交的证据5补充协议中已经明确了，2018年10月30日签订的，因被告房屋装修未完成，未能在2018年9月1日之前将房屋交于原告导致延期3个月故签订该协议。对证据12的真实性不认可。证明目的不认可。刘晨只是原告公司在合同签订后派驻的招商人员，只是业务员，刘晨本人不能对外代表公司，只能招商，不能代表公司做法律上的任何行为。对证据13的真实性认可，但是证明目的不认可。在2018年9月21日对外招商，在2018年10月30日补充协议中因甲方的原因，导致不能如期交付故被告违约。对证据14的真实性认可。证明目的不认可。广告是在合同签订后的商业行为，我们需要发布招租广告。不代表被告完成交付。对证据15的真实性认可。在我们签订合同后招商期间与被告的工作人员协商沟通，说的现场情况，可以反映出，被告当时无法交付房屋。对证据16的真实性不认可。证明目的不认可。在合同签订后我们原告公司仅进行了招商，在2018年11月被告就不让我们进入，经过沟通才能进入了。12月12日的时候，将我们驱逐出去了，还报警，后再没有使用过该房屋。本院于2019年9月24日上午上午到涉案房屋现场进行了勘验并全程录音录像，双方就现场勘验的质证意见如下：合创空间公司：通过现场勘验，到目前为止，天下城公司仍是不允许合创空间公司进入，我们也可以看到，天下城公司的房屋已经在使用并且有很多地方没有完成施工。同时对于里面摆放的家具，不是我们摆放的。家具有部分是我们的，家具具体长什么样记不清了。当时放到一层。现场仍有施工情况，仍不具备交付条件。天下城公司：关于对方称不许进入的问题，双方产生了争议，并且我方发现合创空间公司与第三人存在恶意串通情况，所以我方对园区进行管理，但是在诉讼发生前，合创空间公司已经很容易可以进入园区。因为我方已经完成房屋装修并可以交付使用，在原告拒收房屋情况下，在2019年7月，天下城公司将部分涉案房屋对外出租，而且该部分房屋并未实际入驻，但合创空间公司称存在施工情况，我方不认可，现场没有施工，装修早就完成了。关于家居的情况，上午仍看到原告的家具放在房屋内，还有大量家具因为我方要出租，不得已将原告的大量家具统一堆放在库房。此外，还有大量房屋没有对外出租。总体上，涉案房屋在2018年10月已具备交付情况。关于证据的其他情况，2019年9月24日庭审中，天下城公司称：申请庭后提交新的租赁合同，就是现在租户的租赁合同，但是今天没有带，合同在法人处。我们也可以申请新的租户出庭说明情况。2019年7月，涉案房屋已经签订了新租赁合同，原来原告的大量办公用品占据了房屋，后来因为签订了新的合同，把原告的一部分办公用品清了出去。2019年10月16日，天下城公司新提交了证据9中2号楼的交接清单、新证据合创空间公司遗留在涉案房屋的五位职工工牌，证明天下城公司早已经于2018年10月27日将全部涉案房屋交予了合创空间公司，众多工牌遗留在涉案房屋内，证明合创空间公司的众多员工早已在涉案房屋把弄，进而证明合创空间公司早已接收涉案房屋。新证据徐攀攀微信朋友圈，证明合创空间公司自2019年9月21日开始对外招租涉案房屋，说明该公司最晚在此时已经接受了涉案房屋。视频显示涉案房屋装修此时早已完工，已经完全达到办公使用条件。对合创空间公司提交的证据的真实性和证明目的予以认定，对天下城公司提交的证据真实性予以认定，证明目的不予认定。本院据此查明：2018年6月28日，天下城公司（出租方、甲方）与合创空间公司（承租方、乙方）签订《合作租赁合同》。合同约定，甲方将座落在北京市大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼建筑面积14932.66平方米的房屋（以下称该房屋）整体出租给乙方，乙方有权转租、分租给第三人（以下简称：次承租人）或与次承租人联营。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：京（2016）大兴不动产权第0017498号，房屋所有权人姓名：北京天下城电器有限公司，房屋已经设置了抵押，房屋用途办公。房屋租赁期限自2018年9月1日起至2038年8月31日止，共计20年。甲方应当于2018年9月1日前将房屋按照约定条件交给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方签字盖章并移交相关证件、房门钥匙为交付完成。本合同租赁期内，同等条件下，乙方享有优先续租权和优先购买权。甲方同意在合同期限内第一年给乙方9个月免租期，第二年给乙方7个月免租期，第五年给乙方2个月免租期，共计16个月的免租期。第一个免租期时间为2018年9月1日起至2019年6月1日止，第二个免租期2019年9月1日起至2020年2月1日止。第三个免租期自2023年9月1日起至2023年11月1日止。本合同签订后三日内，乙方向甲方交付200万元作为押金，押金不计息，在本合同解除、终止后，双方办理交接完毕无异议后，5日内返还。租金约定，按照合同约定总租金为202915580元，具体月租金清单如下：第一年至第三年（2018年9月1日至2021年8月31日）月租金为755550元，租金总计16622100元……房屋租金支付方式如下：第一次2018年6月28日2266650元，第二次2020年2月1日2266650元。甲方承担所有的物业管理和服务并维护乙方及次承租人的利益，乙方可以提出书面整改意见，甲方对其合理意见应当进行改进。因甲方设备缺陷或管理不善，造成乙方、乙方员工的损害的，甲方应当承担全部责任。甲方负责公共领域及基础设备的维护和管理，保证租赁房屋及各项设备设施的正常使用，承担相应维修义务，维护费用由甲方承担。甲方应当在2018年9月1日前将现状房屋（交付标准：公共区域及室内全部精装修）及附件约定的文件资料交付给乙方，交付租赁房屋时，甲乙双方应派代表到现场检查租赁房屋的交付情况，并签署房屋交付确认书。乙方在接到甲方书面通知后，在三个工作日内未接收该房屋的，视为甲方已经向乙方履行交房义务，乙方按照本合同约定按期向甲方支付相关费用。关于合同解除条款，甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同，并不承担甲方损失：1、未按约定起租时间交付房屋的或不能提供办理营业执照所需的手续。2、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方及次承租人安全、健康的……关于合同违约责任，租赁期间，甲方有第七条第（三）款1-5项约定情形，乙方有权提前解除本合同，要求甲方承担乙方及次承租人的实际损失（包括但不限于已支付而未届满的租期的相应租金、装修费、支付给次承租人违约金、各种赔偿金、因解除合同而支付的律师代理费、诉讼费等），并向乙方主张本合同租金10%金额的违约金。该合同附件二补充协议中房屋交割清单未经双方签字及盖章。该合同签订后，合创空间公司按照合同约定给付了租赁的押金2000000元，首期租金2266650元。2018年6月28日，天下城公司出具的说明书载明：天下城公司将大兴区物顺路16号院出租给合创空间（北京）物业管理有限公司经营管理。由于本公司原因，现地下室无工商备案手续，1号楼和2号楼无工商备案手续，本公司承诺将于2018年9月1日前将地下室工商备案手续与1号楼和2号楼共生备案手续交付乙方，不得影响乙方的正常出租。但由于本公司备案手续不全，给合创空间公司造成的损失由本公司承担。2018年10月30日，天下城公司（甲方）与合创空间公司（乙方）签订《补充协议》，协议载明：甲、乙双方于2018年6月28日签订《合作租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼共计建筑面积14932.66平方米的房屋（补充合同确定的实际承租面积为13800平方米），在合同履行过程中，因甲方房屋装修未完成，甲方未能在2018年9月1日前将房屋交付乙方，后经双方协商，甲方延期交付房屋3个月，甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方（包括园区内二消验收手续、公共区域及室内全部精装修、整体消防验收合格：1号楼性质为办公，2号楼性质为厂房宿舍；园区内设备设施全部达到正常使用标准，包括但不限于水、电、燃气等一切配套设施及车位）合同变更内容如下：合同约定的房屋租期变更为：2018年12月1日到2038年11月30日共计二十年整，房屋授权经营时间为：2018年12月1日到2038年11月30日止。物业费承担变更为：2018年12月1日至2023年11月30日甲方不向乙方收取，如果甲方物业转包给第三方，物业费由甲方向第三方支付。双方约定的租金免租期、租金支付清单均变更，双方约定的免租期变更为：第一年9个月，2018年12月1日至2019年9月30日。第二年5个月，2019年12月1日至2020年5月1日。第五年2个月，2023年12月1日至2023年2月1日。租金支付时间为2018年6月28日2266650元（已交纳），第二次2020年5月1日2266650元……本补充协议变更部分依照本协议执行，本协议未提及变更的条款均依照原合同执行。2018年11月26日，合创空间公司通过顺丰快递向天下城公司出具房屋交接通知书，该通知书载明：致天下城公司：我司承租您公司位于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼，建筑面积为14932.66平方米，实际承租面积为13800平方米，按照主合同约定，交房日期为2018年9月1日，因甲方原因未能如期交房，后经甲乙双方协商，补充协议交房日期变更为2018年12月1日，现在郑重通知贵公司，我公司将按照合同约定在2018年12月1日当天对本项目做全面验收及办理交接手续，请贵公司提前做好交接准备。2018年12月11日，合创空间公司向天下城公司发出解除双方租赁合同的通知。天下城公司称上述通知均未收到。天下城公司提交了2018年10月27日的房屋交接清单（复印件）。承租方签字为刘晨。合创空间公司对此不予认可。本院于2019年9月24日上午通知双方当时人到庭，临时通知双方前往涉案租赁场地进行现场勘查。到达现场后，涉案租赁场地挂牌为“北京天下城科技产业有限公司”，涉案租赁场地的1、2号院为一独立院落。门卫以无胸卡为由，拒绝合创空间公司的法定代表人徐攀攀入内。后经天下城公司的委托诉讼代理人与天下城公司方沟通后方进入。进入后，有两名自称是天下城公司的职员全程陪同。首先前往一号楼查看，在一楼大厅一侧堆放有合创空间公司的物品。随机前往三楼，合创空间公司称签订合同时三楼还未装修好，房间内摆放的家具也并非其物品。在楼内遇到有人，询问天下城公司工作人员：回复称“不认识，是来办事的”。随即前往二号楼，随机前往三楼，三楼房间均为空置。二号楼内有天下城公司的员工居住，遇到天下城公司的员工在搬东西，合创空间公司称其物品堆放于5楼一个房间内，该园区内没有其工作人员。徐攀攀为合创空间公司的法定代表人，北京天凯达房地产经纪有限公司从业人员。合创空间公司因本次诉讼支出公证费5216元、律师费100000元。本院认为，公民合法民事权益受法律保护。合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合创空间公司与天下城公司签订的《合作租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违背法律禁止性规定，依法应受法律保护。合创空间公司与天下城公司应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。也就是说，对于恶意串通，证明标准要高于普通证明标准，达到排出合理怀疑的程度。本案中，合创空间公司、天凯达公司均为平等的民事主体，天凯达公司促成合创空间公司与天下城公司之间签订租赁合同，并从中收取佣金，系正常商业往来，并未违反相关法律规定及市场交易规则。合创空间公司、天凯达公司之间是否为关联公司等在所不论，更不能由此认定合创空间公司、天凯达公司之间系恶意串通损害了天下城公司的利益。关于合同的内容，系合创空间公司与天下城公司所商定，是否签订该合同、如何约定双方的权利和义务、何时交付租赁标的物，作为合同甲方的天下城公司完全有自主决定权。对天下城公司称合创空间公司、天凯达公司恶意串通，损害其利益，因此双方所签订合同无效的主张，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。庭审中，对于租赁标的物，合创空间公司称天下城公司拒绝交付、天下城公司称合创空间公司拒绝接收。在合创空间公司与天下城公司之间所签订的《合作租赁合同》、《补充协议》中，明确约定甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方，对于是否完成交付义务，合创空间公司是否拒绝接收，应当由天下城公司承担举证责任。但其提交的证据不能证明合创空间公司拒绝接收租赁物。《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。本案中，合创空间公司租赁涉案场地用于办公，租赁期间较长，且有权转租、分租给第三人。要使租赁标的物正常发挥功能，交付义务应当为时段义务而并非时点义务，即在某一时点交付后保证承租方按照合同约定使用租赁标的物。如某一时点进行了交付而随后又进行清场，或对承租方使用租赁物进行阻挠，则不能当然视为已经完成了交付义务。在双方合同约定中，为保证承租方的利益，双方设置了免租期，即从2018年12月1日至2019年9月30日，即便在此过程中天下城公司有短暂交付行为，合创空间公司尚处于开展经营的免租期，亦难以要求及给付租金费用。纵观本案，天下城公司并未完成交付义务。理由如下：1、从形式上看，涉案租赁场地的门口挂牌为：“北京天下城科技产业有限公司”，如果已经交付给合创空间公司，或者合创空间公司挂牌、或者其不挂牌，但挂与天下城公司关联的其他公司的标识有悖常理；2、从承租人对租赁标的物的掌控、利用程度看，承租人所租赁场地为独立小院，进出均受到天下城公司的控制。门卫以无胸卡为由，拒绝合创空间公司的法定代表人徐攀攀入内，在徐攀攀表明承租方法人的身份后，仍然被拒绝入内。这与天下城公司所称合创空间公司进入园区毫无阻拦、完全接收使用租赁物的说法相矛盾。在该院落唯一承租人按合同约定足额交付了租金，却无法进入租赁场地的情况下，难以认定天下城公司履行了交付义务，即使未佩戴胸卡，也不应当被仅为其提供物业服务的天下城公司强硬阻拦在门外；3、从对租赁标的物的占用程度看，根据现场勘查，涉案租赁场地内合创空间公司的物品被集中堆放在很小区域内，且涉案场地被天下城公司转租，这与天下城公司所称合创空间公司已经全面接收、使用涉案房屋的说法相矛盾；4、从双方合同的履行程度看，天下城公司称2019年7月，涉案房屋已经签订了新的租赁合同，换言之，天下城公司又将涉案租赁场地租给了他人。在天下城公司所述合创空间公司已经全面接收了租赁场地、合创空间公司已经足额交付了首期租金至2020年4月30日的情况下，天下城公司在此时另行租赁的行为，违背了双方合同的约定。此外，如果天下城公司完成了交付义务，那么本院现场勘验情况应当与天下城公司提交的公证书中的现状保持基本一致，以证实其已经完成了持续的交付义务，合创空间公司也在持续地占有使用租赁场地。现其以重新租赁后将合创空间公司部分物资清出为由，改变了现状，不能认定合创空间公司已经全面接收使用租赁物。5、双方在10月30日的补充协议中约定交付日期为2018年12月1日，故2018年10月27日的交接清单不能作为天下城公司已经完成交付义务的证据。综上所述，在合创空间公司对已交纳租金的承租的租赁场地挂他人牌子、无交接证明、无法进入、租赁场地被重新出租等众多不符合合同约定的情况下，本院不足以认定天下城公司完成了合同所约定的交付义务，其存在违约行为，应当承担违约责任。故对于天下城公司的全部反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现合创空间公司要求天下城公司返还房屋租赁押金2000000元、房屋租金2266650元，于法有据，本院予以支持。双方在合同约定，违约方赔偿对方的实际损失（包括但不限于已支付而未届满的租期的相应租金、装修费、支付给次承租人违约金、各种赔偿金、因解除合同而支付的律师代理费、诉讼费等），，依据约定优先的原则，对合创空间公司主张支出的公证费用5216元、律师费100000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，合创空间公司主张天下城公司按照合同约定向其支付合同总租金10%金额的违约金，即20291558元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应当予以支持。现天下城公司认为违约金数额过高，结合本案的实际情况，对于合创空间公司主张的经营损失，因其未在此地实际经营，其并未提交实际转租及达成转租意向的情况，也无法准确计算其预期的经济损失，其主张的设备投入损失5000元、人员投入损失20000元，本院综合酌定予以考虑。综上，对于合创空间公司因违约所造成的损失，本院酌定为500000元。天下城公司应当向合创空间公司支付违约金500000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京天下城电器有限公司于本判决生效后十日内返还合创空间（北京）物业管理有限公司房屋租赁押金2000000元；二、北京天下城电器有限公司于本判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司房屋租金2266650元；三、北京天下城电器有限公司于本判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司违约金500000元；四、北京天下城电器有限公司于本判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司公证费5216元；五、北京天下城电器有限公司于本判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司律师费100000元；六、驳回合创空间（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京天下城电器有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165117元，由北京天下城电器有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费27937元，由北京天下城电器有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），保全费5000元，由北京天下城电器有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李文强人民陪审员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇一九年十二月三十日法官 助理  莫嘉敏书 记 员  蔡平阳