贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初13018号 原告：王元林，男，汉族，1987年10月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205201810059283。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告王元林与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周礼贵、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王元林向本院提出诉讼请求：1、判决被告瑞丰公司向原告王元林支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计79,975.49元(违约金以已付总房款311,066.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年6月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告王元林之日止)；2、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证书并交付原告；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告王元林撤回第2项（要求办证）诉讼请求。事实及理由:2013年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的毕节市洪南大道瑞丰新城8幢18层05号商品房，房号为8-1805号，建筑面积为93.85平方米，购房款为311,066.00元，原告已经按约定支付了涉案房屋的购房款。双方在合同中约定:出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。买受人未能如期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用由买受人承担并由出卖人代为收取。时至今日，原告未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告王元林支付违约金，请求贵院支持原告王元林诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、即便答辩人承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算截止日期，应截止至答辩人将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案之日止。关于办证，《商品房买卖合同》约定答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，后又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故答辩人将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，因该约定而转化为将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案，并且，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证。故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得甚至是交付不动产权证之日。4、因被答辩人的诉讼请求过高，其诉请未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有事实和法律依据：（1）根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，才具有事实和法律依据。（2）司法实践中，其他诸多同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如：买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件（一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号（2018）黔05民终1753号），七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，毕节市中级人民法院予以维持原判。故基于“同一人民法院对同类案件应当同判”的原则，本案违约金计算标准也应按照上述标准计算才具有合理性。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告王元林所举身份证，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、办证收据、维修基金收据、契税收据、补充协议及为说明。证明目的：原告于购买涉案商品房及已经按照合同约定支付完所有购房款，被告应当按照约定于2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付到办证部门并通知原告及双方约定违约金计算的时间、标准，3、被告逾期交房、双方达成协议。被告质证意见：被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，违约金约定过高，应予调整。经本院审查认为，该证据能证实双方签订合同，原告支付房款、交纳相关税费等事实，本院予以确认。二、对被告所举证据1：2016年9月20日毕节日报。证明目的：被告不能如期向原告交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，被告具有法定免责事由。原告质证意见：对证据三性均无异议，达不到被告证明目的，涉案房屋不能办理转移登记相关文书系涉案房屋尚未取得消防验收，系因被告自身原因导致。经本院审查认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予以确认；对被告所举证据2：（2017）黔0502民初4602号《民事判决书》、（2018）黔05民终1753号《民事判决书》；证明目的：《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定过高，在原告不能举证证明其损失存在且在被告承担违约责任的前提下，违约金应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，案件受理费应合理分摊。原告质证意见：对三性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，该证据系法院生效判决，能证实法院对相关案件进行裁判的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日，原告王元林作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2380），合同约定：原告王元林向被告购买其开发的毕节市洪南大道瑞丰新城8幢18层05号商品房，房号为8-1805号，建筑面积为93.85平方米，套内面积为77.63平方米，购房款为311,066.00元，转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款311,066.00元，并支付了办证费、维修基金等相关税费。被告已将涉案房屋交付原告王元林使用，但在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供证据证明涉案房屋具备办理转移登记的有关文书。 另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告王元林支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告王元林与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告王元林已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告王元林交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告王元林诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告王元林，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告王元林要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告王元林与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。经本院释明后，原告将违约金的标准变更为：“从2017年6月1起按日万分之三开始计算至一审法院判决之日止，一审法院判决以后至被告办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金请求按双方合同的约定按日百分之零点一的标准计算违约金”。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告王元林已付购房款311,066.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算支付至违约金支付结束之日止；双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告王元林委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告王元林之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告王元林之日止，即该违约金以原告王元林已付房价款311,066.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告王元林办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告王元林之日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对被告在质证中“以原告提供的购房款发票载明梅本富系涉案房屋的共有权利人，现就王元林一案根据原告提供的购房款发票，梅本富系涉案房屋的共有权利人现王元林以其个人名义提起诉讼，遗漏必要诉讼当事人，侵害了共同共有人及被告的合法权利，应当裁定驳回起诉”。的抗辩意见。因签订合同的双方为原告王元林和被告瑞丰房开，故本案不存在遗漏当事人，至于发票是否载明，不影响本案的诉讼主体。故对被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王元林逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以311,066.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告王元林办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告王元林之日止）； 二、驳回原告王元林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900.00元，由原告王元林负担500.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十日 书记员 付锦梅