浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2936号 上诉人（原审被告）：陶四玉，男，1962年5月7日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：李振，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茅常虹，浙江星册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐道标，男，1974年1月15日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：徐军永，北京中银（台州）律师事务所律师。 原审第三人：潘善喜，男，1971年4月16日出生，汉族，住温州市永嘉县。 上诉人陶四玉因与被上诉人徐道标、原审第三人潘善喜房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶四玉上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方主体适格事实不清。本案租赁房产的所有人为台州市华汽车修理厂（以下简称南华修理厂），被上诉人系南华修理厂的股东，其提供的由南华修理厂出具的证明，证明南华修理厂授权其经营，相关权益由其享有，由被上诉人直接起诉违反了公司法的相关规定，因此，被上诉人不具有原告的主体资格。上诉人系台州市振杰金属材料有限公司（以下简称振杰公司）的法定代表人，租赁物用电户名亦为振杰公司，该租赁物上有振杰金属的门牌，上诉人系履行职务行为，因此，适格的被告应为振杰公司，应予改判驳回被上诉人的诉讼。二、被上诉人提供的视频及照片、电费缴费记录等证据无法证明上诉人使用涉案房屋及场地的事实，被上诉人提供拍摄的三层的杂物照片反而更能证明上诉人已经搬离的事实。如果仍在使用，又怎么会房间杂物凌乱，满地灰层，这不符合常理。且在场地上的物品是何物上诉人根本就不知情，这些物品和振杰公司从事废旧金属、废塑料的回收等业务不存在任何关联性。三、振杰公司承租该租赁物用于废旧金属回收，使用后面场地部分，前面三层建筑物系南华修理厂（被上诉人）要求一并承租的，因此，该部分振杰公司实际使用的仅为第三层部分。由于部分系违章建筑，2017年7月被峰江街道拆除违章建筑占地面积1200平方米，拆除之前，街道也告知业主方和承租方，且也是众所周知的事实。租赁合同于2017年5月28日到期，根据房屋租赁合同第八条的约定，振杰公司因场地不能使用，合同目的不能实现，且合同到期后未签订新合同，就搬离了该租赁物，故不存在违约及拖欠租金的事实，也不存在一审认为的存在场地占有使用费的情况。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的规定，双方签订的房屋租赁合同已经于2017年5月28日到期，在没有其他约定的情况下，双方租赁关系已于合同到期日终止。因此，次承租人占有期间的费用，按照规定应由次承租人承担，与上诉人无关。 徐道标辩称，一、公司经营的方式多种多样，可以自己经营，也可以委托经营，授权给股东经营不违反相关的法律法规，被上诉人主体适格。上诉人以自己的名义租赁并转租，且租金的收取都是以个人名义，故本案主体适格。二、两个转租的行为及以自己名义向第三人收取租金、现场的照片、视频、车辆等证据，均可证明上诉人实际使用的期限截止至2018年6月，故一审对此认定有充分的事实依据。三、违约金是合同约定的条款，根据相关的司法解释，租赁合同到期后没有续期，应以原来的租赁合同为准，原租赁合同明确约定违约金，未支付的行为构成违约，故一审认定违约金有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 潘善喜未作陈述。 徐道标向一审法院起诉请求：1、判令被告陶四玉向原告徐道标支付租金152000元及每月按拖欠租金总额的1.5%计算至实际履行之日止的违约金；2、判令被告向原告支付恢复被拆墙体费用4150元，拆除楼梯及进入口费用8000元；3、判令被告向原告支付工业垃圾清运费3000元。 一审法院认定事实：2012年7月12日，原告徐道标作为甲方与被告陶四玉作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在公里）东侧玖间房屋，建筑面积约1500平方米，后面连接一间标准厂房钢结构建筑面积约1000平方米，合计2500平方出租给乙方，租期为2012年5月29日至2015年5月28日，年租金为252000元。2017年1月25日，原告徐道标作为甲方与被告陶四玉作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在公里）东侧玖间房屋，建筑面积约1500平方米，后面连接一间标准厂房钢结构建筑面积约800平方米，合计2300平方米出租给乙方，租期为2016年5月28日至2017年5月28日，年租金为252000元，乙方在每年租期开始前十日内付清当年租金，乙方迟延缴纳租金的，每迟延一日，应向甲方支付应缴纳租金千分之五的违约金。2017年3月8日，被告陶四玉作为甲方与案外人聂建春作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在公里）东侧玖间第二层房屋，框架结构、用途饭店，建筑面积约158平方米出租给乙方使用，租期自2017年3月8日至2018年3月8日止，租期三年，租金不变，押金一万元，年租金45800元。被告陶四玉与第三人潘善喜口头约定将坐落在公里）东侧玖间第一层房屋租赁给潘善喜经营网吧。第三人潘善喜应被告陶四玉要求将其2017年7月至2018年5月房屋租金100000元现金交付给原告徐道标。 另查明，坐落在公里）东侧玖间三层房屋共计1507.59平方米建筑已取得建设工程规划验收合格证，建设单位为南华修理厂，上述建筑后面连接一间建筑面积约800平方米钢结构厂房未取得建设工程规划验收合格证，并于2017年7月拆除大部分建筑，尚余部分未拆除。南华修理厂法定代表人为李君，原告徐道标系南华修理厂股东。2019年6月28日，南华修理厂出具《授权经营证明书》一份，载明案涉租赁标的物授权其股东即原告徐道标出租经营，由此形成的债权由原告徐道标直接向债务人追偿。 再查明，被告陶四玉系振杰公司法定代表人，2017年12月至2018年8月13日，案涉租赁房屋水费由振杰公司缴纳，该户名于2019年1月4日过户至李君名下。2018年1月至6月案涉租赁房屋所产生的电费发票由振杰公司领取，该电表户名于2018年10月22日过户回南华修理厂名下。牌号为浙Ｊ×××××江淮牌轻型自卸货车以及牌号为浙Ｊ×××××五菱牌普通货车系振杰公司所有。 一审法院认为，本案的争议焦点有三：一、原、被告的主体资格。被告认为租赁合同双方应为南华修理厂以及振杰公司。该院认为，租赁协议系由原、被告个人签订，且被告陶四玉亦以个人名义转租给案外人聂建春及第三人潘善喜，并根据潘善喜陈述，其往期租金均系交付被告，且最后一期租金亦系应被告要求交付给原告，现被告未提供证据证明其租金系由振杰公司缴纳并入账，故该院认为案涉标的承租方应为被告陶四玉个人。对于案涉租赁房屋的出租方，现原告提供证据证明其系南华修理厂股东，该厂授权其经营，相关权益由原告享有，且原告陈述其从未向被告披露其系公司行为，相应的租金亦由其个人收取，被告亦未举证证明其租金系向南华修理厂支付，故该院认定案涉租赁房屋的出租方为原告徐道标。此外，原、被告于2012年亦签订过租赁合同并持续承租该租赁物至2016年，若被告认为租赁合同双方应为南华修理厂以及振杰公司，在2016年订立租赁合同时，即应以双方公司名义订立。综上，该院对被告的上述辩称，不予采纳。二、被告是否存在拖欠租金的违约行为及租金额。原告认为被告合同到期后被告继续使用租赁物，原租赁协议有效，被告应支付拖欠租金其按合同约定的违约金。被告认为因出租房屋违章被拆迁，其已于2017年6月份搬离，案外人聂建春占有期间的费用应由原告向其主张，其搬离后第三人潘善喜与原告成立租赁关系，且第三人亦已将租金支付给原告，故不存在拖欠租金的事实。该院认为，坐落在公里）东侧玖间三层房屋共计1507.59平方米建筑已取得建设工程规划验收合格证，后面连接一间建筑面积约800平方米钢结构厂房未经批准，原告徐道标予以出租，违反法律强制性规定，依法应认定为无效。故原、被告签订的租赁合同部分无效。对于合法有效的三层建筑，被告陶四玉虽否认其在2017年6月之后与第三人潘善喜成立租赁关系，但第三人潘善喜陈述其系向被告陶四玉承租一层部分，2017年至2018年的租金亦是应被告陶四玉要求支付给原告徐道标，故该院认定原、被告合同到期后，被告陶四玉继续将一层建筑物转租给第三人潘善喜至2018年5月份；对于被告陶四玉与案外人聂建春签订《房屋租赁合同》，该转租期限虽超过被告剩余租期，但案外人聂建春继续使用租赁物，且根据原告提供的视频资料显示，截至2018年6月份，案外人聂建春才搬离租赁物。被告陶四玉作为转租人，在其合同到期后，有义务要求次承租人腾退房屋，其未要求次承租人腾退房屋且在合同即将到期前与案外人聂建春签订租赁协议，主观上存在继续使用案涉租赁物的目的。对于合法建筑物部分的第三层，原告提供视频及照片证明被告持续占有第三层至2018年5月份，被告虽予以否认，但被告承租的三层合法建筑物约1500平方米系整体承租，现一层、二层被告通过转租的形式继续租赁，原告未表示异议，被告亦未举证证明其已变更租赁标的物以及双方解除租赁关系并返还租赁物，现原告主张被告继续使用三层建筑物至2018年6月初，该院予以确认。原告要求被告支付2017年5月28日至2018年5月28日的租金，该院根据其租赁总额及建筑比例酌情确定上述合法建筑该年度租金总额为164347元。对于三层建筑物后方约800平方米的钢结构场地，从主观上看，原、被告签订的租赁协议包括三层楼房及场地上违章搭建的厂房整体，在违章建筑大部分被拆除后，被告在其租赁合同即将到期前仍将房屋转租给案外人聂建春，案外人聂建春使用租赁物至2018年6月份，第三人潘善喜亦使用至2018年5月份，可以推断被告陶四玉主观上存在继续使用该租赁房屋及场地的意愿。从客观上看，原告提供的2017年9月24日的照片显示，振杰公司所有的牌号为浙Ｊ×××××仍停放在该场地上，当日仍有部分人员在现场进行垃圾分类作业。原告提供的拍摄于2018年5月9日的视频显示振杰公司所有的牌号为浙Ｊ×××××号货车停放在该场地上，场地未被拆除部分堆放大量物品，2018年5月26日的现场视频内未拆除部分顶棚下堆放的物品与2018年5月9日内相似。被告陶四玉租赁案涉场地经营的振杰公司，该公司主要从事废旧金属、废塑料的回收等业务，原告提供的上述视频及照片内显示的物品、车辆与人员作业方式与被告经营的公司的经营范围一致，且被告经营的振杰公司亦将电费缴纳至2018年6月，现被告亦未提供反证证明其于2017年6月份已全部搬离案涉场地，鉴于原告现主张被告支付2017年5月28日至2018年5月28日的租金，故该院根据高度盖然性规则认定被告陶四玉实际占有案涉场地至2018年5月28日。对于该部分的占有使用费，原租赁合同约定的租金为钢结构厂房租金，现该场地上大部分建筑已被拆除，且根据原告提供的视频及照片可显示，被告陶四玉经营使用明显受限，利用率较低，故该院根据其实际使用情况结合双方的租金约定以及原告的损失等因素酌情确定占有使用费为25000元。鉴于原、被告签订的租赁合同约定延期缴纳租金的，每延期一日应缴纳租金千分之五的违约金，而合同无效部分占有使用费支付依据损失填补原则，现该院已综合考量了原告的损失情况确定占有使用费，故该部分不应再适用违约金约定，且被告已支付原告租金100000元应在三层合法建筑部分所欠租金范围内予以抵扣。综上，被告陶四玉尚欠原告徐道标占有使用费25000元、拖欠的租金64347元及自2017年5月29日至实际履行之日止以64347元为基数按月利率1.5%计算的违约金。三、墙体拆除、楼梯拆除以及垃圾清运费损失问题。该院认为，被告否认墙体系由其拆除及原告清运垃圾的事实，原告未提供证据证明该墙体系由被告拆除，亦未举证证明拆工业垃圾由其清运并支付清运费3000元的事实，故对该部分主张，不予支持。对于搭建的楼梯，原告未举证证明其拆除需要花费8000元，现被告同意自行拆除楼梯，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第第五十六条、第五十八条、六十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条之规定的规定，判决：一、被告陶四玉于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告徐道标占有使用费25000元、拖欠的租金64347元及以64347元为基数自2017年5月29日至实际履行之日止按月利率1.5%计算的违约金；二、被告陶四玉于本判决发生法律效力之日起十日内拆除坐落在公里）东侧玖间房屋北侧加建的楼梯；三、驳回原告徐道标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元，减半收取计2315元，由原告徐道标负担1115元，被告陶四玉负担1200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了2019年11月11日振杰公司出具的证明一份，证明陶四玉系振杰公司的法定代表人，陶四玉的行为系代表振杰公司的职务行为。 被上诉人质证对真实性无异议，但对证明对象以及关联性有异议。证据的形式不符合民事诉讼法的相关规定，是否属职务行为，不能仅凭一纸说明来进行证明，更应该认真考察合同的实际履行情况。原审第三人二审未出庭，视为放弃质证权利。 本院认为，上诉人提供的上述证据，应结合本案的其他证据加以综合认证。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，一、关于主体问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的相对方并非南华修理厂和振杰公司，而南华修理厂出具授权经营证明书，证明涉案的相关权益由被上诉人享有，因此，被上诉人作为本案的原告主体适格，且也未损害上诉人的实体权益。上诉人上诉称签订讼争的合同系职务行为，但上述合同及上诉人与原审第三人、案外人签订的转租合同主体均系上诉人，而非振杰公司。在无证据证明上诉人支付租金、收取转租的租金均是振杰公司支付和收取的情况下，结合原审第三人的100000元租金系上诉人要求其直接支付给被上诉人的情形，上诉人作为本案的被告主体亦适格。二、关于租赁期限问题。上诉人与被上诉人于2017年1月25日签订的房屋租赁合同约定，租期自2016年5月28日至2017年5月28日。同时约定，在租赁期满前一个月，双方协商续租事宜。在同等条件下，乙方有优先承租权。但双方应另定合同，执行新合同。若双方在租赁期满前一日仍无法达成新合同，在租赁期满后，乙方必须无条件搬出房屋及厂房。若乙方不能在上述期限内搬出房屋及厂房的，视为放弃相关物品的所有权，甲方可以自行处理，并不承担任何责任。现并无证据证明在合同约定的租赁期限届满后，被上诉人要求上诉人返还租赁物，也无证据证明上诉人将租赁物返还给被上诉人。相反，上诉人与案外人聂建春签订的房屋租赁合同的租期系2017年3月8日至2018年3月8日，原审第三人一审亦陈述2017年7月至2018年5月的租金系上诉人要求其直接交付给被上诉人。因此，可以认定在合同约定的租赁期限届满后，上诉人仍继续使用租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故在被上诉人没有提出异议的情况下，双方约定的租赁期限届满后，上诉人仍在使用租赁物，可视为不定期租赁。据此，根据该法第二百三十二条的规定，被上诉人可以随时解除合同。因上诉人主张2017年6月份已经搬离，被上诉人也仅主张至2018年5月份的租金，故双方当事人已经实际解除了租赁合同（不包括无效部分）。而根据被上诉人一审提供的视频、照片、振杰公司停放的车辆照片，并结合电费缴纳至2018年6月份的事实，在上诉人无证据证明将租赁物返还的情况下，被上诉人提供的证据已经达到了民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，据此一审认定上诉人实际使用租赁物的期限并无不当。三、违约的问题。如上述的分析，根据合同相对性的原则，原审第三人占有使用期间的费用应由上诉人承担，且原审第三人一审亦陈述2017年7月至2018年5月的租金系上诉人要求其直接交付给被上诉人。上诉人未及时支付租金，应承担相应的违约责任。基于涉案的租赁物部分属于违章搭建，该合同部分无效，一审根据涉案合同的约定、租赁总额与无效部分的占比，酌情确定的占有使用费和欠付的租金及违约金有合同依据和法律依据，本院二审对此亦予以确认。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2034元，由上诉人陶四玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一九年十二月四日 代书记员 严 凌 -12-