安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1881民初4695号 原告:齐银松,男,1974年12月21日出生,汉族,住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（一般代理）：毕勇，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 被告:宋文,男，1966年11月25日出生,汉族,住安徽省宁国市。 被告:管雪婷,女,1979年10月21日出生,汉族,住安徽省宁国市。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人（一般代理）：郑萍，安徽皖宁律师事务所实习律师。 第三人:湛伟,男,1982年10月1日出生,汉族,住安徽省宁国市。 原告齐银松与被告宋文、管雪婷、第三人湛伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐银松及其委托诉讼代理人毕勇，被告宋文、管雪婷的共同委托诉讼代理人廖建国、第三人湛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐银松向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间房屋租赁费535000元,并支付自2015年12月16日起至实际付清之日以235000元为基数按同期银行贷款利率即6%计息,同时支付自2016年12月16日起至实际付清之日以300000元为基数按同期银行贷款利率即6%计息；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉请第一项“向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日”更正为“向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日”。事实和理由：2014年1月24日，原告与第三人将共同所有的房屋出租给二被告使用，双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定租赁期为六年，年租金为60万元（其中50万元现金支付，5万元返还作为维修费用，5万元被告以娱乐城消费券形式支付），同时约定房屋租金每年递增10%（以2014年实际支付的50万元为基数进行计算）。《协议》并对保证金、维修改造、违约责任等相关内容作出了约定。2014年11月23日，原告与第三人约定2015年起每年租金，两人自行收取一半的租金，经原告催要2015年二被告仅支付了原告4万元租金，故诉至法院，请求判如所请。 被告宋文、管雪婷辩称，1、租赁协议签订后，被告支付了2014年租金50万元并交纳了10万元保证金，经被告申请2015年1月1日之后租金50万元现金部分调整为48万元；且在2015年3月10日原告及第三人同意将房屋转租给案外人胡军及其合伙人使用，在变更经营主体后，由案外人继续利用被告注册的“宁国市浪淘沙娱乐有限公司”经营，故后期租金应由案外人或者该公司承担。原告曾于2016年5月16日向被告发出“债权转让通知书”，将2015年度房屋租金及违约金共计52.5万元中的40万元转让给王造星，转让债权后原告已经丧失该债权。因此原告要求被告承担房租支付义务，显然起诉的主体错误；2、原告起诉的租金数额计算错误。2015年3月1日之前的租金被告已支付，在2015年3月10日变更租赁主体后，我方实际欠付10天的租金。屋面外墙维修费用、停业损失应抵扣17个月的租金，且被告尚有10万元保证金也未结算。综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原、被告身份证复印件、房屋租赁协议及转租请求书、协议书、债权转让协议、债权转让通知书及复函、银行卡流水及转账凭证、收条、房产证复印件等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2014年1月24日，原告及第三人作为甲方与二被告（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定原告及第三人将共同所有的位于宁国市整幢出租给二被告使用，租赁期暂定6年，自2014年月1日起算，房屋租金为60万元，支付方式如下：（1）2014年1月1日起房屋税后租金50万元，以后房租每年递增10%（以2014年实际支付租金50万元为基数）；房屋租金按年支付，第一年租金在合同签订日支付至指定的许霞或者齐银松账户，以后每年租金在当年12月15日前付清。交付租金时，应另付水电费押金20万元，该保证金在2014年1月30日前付10万元，在2015年12月31日前付10万元，该保证金在本协议终止日归还乙方。（2）因考虑乙方要对房屋外墙及屋顶进行维修，甲方自愿每年支付5万元作为维修费用，如乙方不进行维修，甲方将不再支付5万元维修费用。（3）乙方每年提供5万元此娱乐城消费券给甲方，充当房租，甲方不再支付乙方此消费的任何费用，合同并对违约责任等其他事项进行了明确约定。合同签订后，二被告支付了2014年租金40万元，保证金10万元。 2014年11月23日，原告与第三人签订一份协议，约定自2015年度起及以后每年租金及保证金，由二人自行收取属于自己部分（总金额平均，二人各占一半），并约定此协议自原告、第三人、被告签字后生效，2014年12月23日，被告管雪婷在该协议上签字。另原告、被告、第三人在商谈过程中确定，自2015年1月1日起，租金每月支付一次，向原告及第三人各支付2万元，原告共计收到二被告支付的租金4万元。 2015年3月10日，二被告请求原告及第三人同意将租赁房屋转租给胡军，原合同条款不变，合同义务由胡军及其合伙人承担。原告表示同意并要求原合同条款中收取租金时间调整为先付租金再用房，其他条款不变。第三人亦表示同意，但要求一年内重修外墙。同日，二被告还请求对房屋外墙进行全面维修，要求出租方按照《房屋租赁协议》第3条2项约定承担维修费用从房屋租金中扣除，原告及第三人均表示同意。2015年9月2日，二被告请求将外墙维修费用35万元、屋面维修费用17万元，扣抵2015年5月起的18个月房租，经协商后第三人同意抵扣17个月的房租，但原告只同意按房屋租赁协议中每年5万元的维修费用标准抵扣。 2016年5月16日，原告与王造星签订一份债权转让协议，约定原告将40万元（2015年1月1日至2015年12月31日租金27.5万元，违约金12.5万元）债权转让给王造星，并向二被告发出债权转让通知书。2016年5月24日，二被告复函对转让的债权提出异议，2016年6月10日，因王造星认为转让的该笔债权不明确，原告与王造星解除该债权转让协议。 2016年9月30日，第三人与二被告签订一份《协议书》，就宁国市浪淘沙娱乐有限公司租赁房屋遗留问题及后期经营达成协议，双方同意终止原房屋租赁协议，由第三人收回房屋自行经营。原告亦当庭认可自2016年9月30日后由第三人租赁使用其所有的房屋，租金用于冲抵其与第三人之间的债务。 另查明，宁国市浪淘沙娱乐有限公司成立于2016年5月20日，住所地宁国市，股东为宋文、管雪婷。 本院认为，原、被告及第三人之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且合法有效，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给次承租人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；二被告于2014年1月24日与原告及第三人签订房屋租赁合同，在2016年5月20日设立宁国市浪淘沙娱乐有限公司，即使二被告系为设立公司需要而以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，公司设立成功后，在公司对发起人以自己的名义与原告签订的租赁合同予以确认，或者公司已经实际享有合同权利、履行合同义务的情况下，原告仍然可以要求二被告承担合同责任；原告与王造星签订债权转让协议并书面通知被告，在被告提出异议后，原告与王造星解除了该份债权转让协议，故原告与被告之间仍然存在该笔租金债权债务关系；故二被告的主体资格适格，二被告的该点辩称意见本院不予采纳。虽然租赁合同中约定“每年租金现金部分为50万元且每年递增10%，每年房租在当年12月15日前付清，支付至齐银松、许霞账户”，但实际履行过程中经协商该约定已变更为“自2015年1月1日起现金部分调整为每年48万元，每月支付一次，原告及第三人每人每月各收取2万元”。二被告于2015年9月2日提出申请要求将维修费用52万元抵扣18个月租金，经协商后第三人同意抵扣17个月租金，由于此时原告与第三人已约定各自收取属于自己部分的租金且二被告亦知晓该约定，故第三人的意思表示效力不能及于原告，对于原告而言维修费用抵扣租金应按《房屋租赁协议》第3条2项约定的每年5万元维修费用进行。原告诉请要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金，因原告当庭认可自2016年9月30日后其所有的房屋由第三人租赁使用，故自2015年1月1日至2016年9月30日二被告应支付给原告的租金为42万元，已支付4万元，尚欠38万元租金未支付。原、被告在租赁合同中没有约定逾期支付租金的违约金数额或者计算标准，原告诉请按年利率6%计算逾期支付租金的利息，本院酌定自每笔租金逾期之日起以应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，具体为：2015年4月1日-2015年4月30日以2万元为基数、2015年月1日-2015年5月31日以4万元为基数、2015年6月1日-2015年6月30日以6万元为基数、2015年7月1日-2015年7月31日以8万元为基数、2015年8月1日-2015年8月31日以10万元为基数、2015年9月1日-2015年9月30日以12万元为基数、2015年10月1日-2015年10月30日以14万元为基数、2015年11月1日-2015年11月30日以16万元为基数、2015年12月1日-2015年12月31日以18万元为基数、2016年1月1日-2016年1月30日以20万元为基数、2016年2月1日-2016年2月28日以22万元为基数、2016年3月1日-2016年3月31日以24万元为基数、2016年4月1日-2016年4月30日以26万元为基数、2016年5月1日-2016年5月31日以28万元为基数、2016年6月1日-2016年6月30日以30万元为基数、2016年7月1日-2016年7月31日以32万元为基数、2016年8月1日-2016年8月31日以34万元为基数、2016年9月1日-2016年9月30日以36万元为基数、2016年10月1日至实际支付之日止以38万元为基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第八十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条的规定，判决如下： 一、被告宋文、管雪婷于本判决生效后十日内支付原告齐银松租金380000元及逾期付款利息（自每笔租金逾期之日起以应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息标准，具体见前）； 二、驳回原告齐银松其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费9150元，由原告齐银松负担2150元，被告宋文管雪婷共同负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。                            审 判 长 盛敏芳             人民陪审员 吴爱梅             人民陪审员 张纪芳                               二Ｏ一九年十二月二十一日                                                             书 记 员 胡慧玲