河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5096号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市涧西区银川路与九都西路交叉口名门盛世六层西南角。负责人：赵爱玲，该公司总经理。委托代理人：张国永、魏家珅，河南并智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：邹玉德，男，1977年6月11日出生，汉族，住洛阳市。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称：名门物业洛阳公司）诉被告邹玉德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名门物业洛阳公司的委托代理人张国永、魏家珅到庭参加了诉讼；被告邹玉德经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告名门物业洛阳公司诉称，洛阳名门盛世小区位于洛阳市涧西区××与××交叉口。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务，期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-1-802室的业主，房产面积119.19平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.28元，每月应缴纳物业服务费152.56元。但是自2014年12月1日至2018年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计7284.9元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金2185.47元，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7284.9元，违约金为2185.47元，合计9470.37元。2、本案案件诉讼费用由被告承担。被告邹玉德未出庭，亦未提交答辩意见。经审理查明，洛阳名门地产有限公司（以下简称：名门地产）系位于洛阳市涧西区××与××交叉口西南侧（角）“名门盛世小区”的开发商。原告是名门地产选聘为“名门盛世小区”提供前期物业管理服务的企业。2010年12月25日，名门地产（合同的甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“名门盛世”东至南昌路，南至丽春家园小区，西至银川路，北至九都路，建筑面积141695.22平方米区域内的商住房地产提供前期物业管理服务；……服务内容包括“1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理”；……服务费用“本物业管理区域物业服务收费选择……1.包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅每月每平方米1.35元……”。被告是“名门盛世小区”3（B座）-1（单元）-802号的业主。2012年4月8日,原告（合同的甲方）在与被告（合同的乙方）签订《洛阳名门盛世前期物业服务协议》中明确被告拥有的住宅的建筑面积为113.17平方米，并约定“……第二条物业管理服务的内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1.本物业公共区域的清结、维护；2.本物业区域内生活垃圾的清理。四、公共秩序维护，1.协助业主委员会、社区、公安部门维护本物业内的公共秩序（但不含人身、财产保险、保管责任）；2.对小区内消防设施的检查工作；3.协助政府部门处理本物业内的突发事件；4.对车辆的行驶和停放秩序实施管理（不含保管责任）。五、绿化养护对管理区域内的绿化负责定期修剪、施肥、××虫害。六、房屋装饰装修管理……；七、物业档案管理。八、其他有偿服务。第三条物业管理服务质量一、房屋共用部位的维护和管理1.保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2.对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；3.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时维护、维修。二、共用部位、共用设施设备的运行，维护和管理1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2.建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3.设施设备标志规范，责任人明确；4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划；5.设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；6.小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。三、公共秩序及交通秩序1.建立公共秩序维护的各项管理制度；2.交通秩序良好，车辆停放整齐有序；3.配合和协助公安机关维护本物业管理区域内的公共秩序。四、环境卫生1.环卫设施正常使用，有专职工作人员负责并明确责任范围；2.垃圾日产日清；3.根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害；4.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时处理。五、绿化养护1.有专业人员实施绿化养护管理；2.草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物；3.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；4.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5.定期喷洒药物，××虫害。六、装修管理……。七、物业档案资料管理……。八、消防管理1.消防设施设备定期巡查；2.维护消防通道的畅通，并制定可行的消防应急预案。第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中维修、更新、改造费用；不包括公共设施等维护所使用的水、电等费用）实行预交费制度，自开发商向业主下发的《交费通知书》规定的交房日期起计算物业服务费，每半年缴纳一次。每次缴费时间为期满前10个工作日内到物业服务中心前台缴纳。二、收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。三、收费标准高层住宅：1.28元/月.平方米，公寓：1.28元/月.平方米……。第五条、其他有偿服务费用……三、供水二次加压费用量据实分摊，二次加压供水水价为：标准价格（自来水公司收费价格）+二次供水总能耗费用÷二次供水总量。……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退多收部分的费用。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方、其他业主或物业使用人、访客造成损失的，乙方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。第十一条其他事项……四、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向洛阳市人民法院起诉。……本协议自签定之日起生效，本小区成立业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效起自动终止”。此后，被告与小区内其他业主一同接受了原告提供的物业管理服务，却只缴纳了2014年12月1日前的物业服务费。此后，被告再未向原告交纳物业服务费。因被告的住宅迄今仍为取得《房屋所有权证》，依照原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》第四条二（项）的约定，即收费面积核算标准未办理房屋所有权证前以物业买卖合同中约定的建筑面积为准，已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记的建筑面积为准。自2014年12月1日起至2018年12月31日止，被告拖欠的物业服务费总金额应为7098.14元（2014年12月1日—2018年12月31日，期间经历过的时间为49个月，以《洛阳名门盛世前期物业服务协议》上载明的建筑面积113.17平方米×1.28元＝月应缴费144.86元，用月应缴费144.86元×49个月＝已拖欠物业服务费7098.14元）。此款虽经原告多次催要，被告至今仍未支付。以此欠费金额为计算违约金的基数，按照原告选择的比例计算，被告除应向原告补交拖欠的7098.14元物业服务费之外，需向原告支付的自2014年12月1日起至2018年12月31日止的违约金应为2129.44元（7098.14元×30%＝2129.44元）。本院认为，原告与被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效之合同。被告在原告提供了物业管理服务的同时，也应履行按期足额交纳物业服务费的义务。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹玉德于本判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付自2014年12月1日起至2018年12月31日止的物业服务费7098.14元及违约金2129.44元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告邹玉德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁继军二〇一九年十二月二十日书记员  杨静静