四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2075号 上诉人（原审被告）：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地:四川省绵阳市三台县潼川镇东河路19号，统一社会信用代码：91510722795837719D。 委托诉讼代理人：唐兰，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丹，四川齐飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白学奎，男，1969年3月10日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：李海威，四川众城律师事务所律师。 原审被告（原审被告）：朱刚，男，1975年9月12日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司（下称浩源公司）因与被上诉人白学奎、朱刚确认合同无效纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理,上诉人浩源公司的委托诉讼代理人唐兰、蒋丹，被上诉人白学奎的委托诉讼代理人李海威到庭参加诉讼,朱刚经通知未到庭应诉，但通过电话联系做了相关陈述，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 绵阳浩源房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回白学奎对浩源公司的诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误。一、原审认定上诉人在合同签订前登报申明紫阳家园项目专用章及财务专用章作废的行为不能免责是错误的。二、一审法院认定支付40000元购房款没有事实依据。 白学奎辩称：原判正确，应予维持。 朱刚辩称，40000元钱是收取白学奎的水电户头费，钱未交给公司，自己有钱后会偿还此款。 白学奎一审诉讼请求：1、判决双方于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效；2、判决被告立即返还原告缴纳的购房款188632元及支付该款自给付之日即2015年11月5日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息；3、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告白学奎（乙方）与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部（甲方）签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》。合同主要内容为：“……为解决乙方住房问题，经甲乙双方协商同意共同投资建房。经双方平等协商，达成以下协议：一、乙方已了解并确认合资建房的实际概况，房屋位于绵阳市游仙区社。该安置区甲方命名为“紫阳家园”，该房屋正在修建中。合资建房的土地使用性质为集体建设用地，房屋土地使用权在未转成国有土地使用权前进行市场交易将受到有关法律、法规、政策的部分限制，甲方就以上事实已经向乙方充分说明。乙方的合资建房行为是自己在对上述所有情况完全知晓并充分理解的前提下，自愿与甲方订立本协议。……三、投资金额及资金投入方式1.甲方于乙方联合投资建设“紫阳家园”项目的综合用房、总平管网、园林绿化、水电、园区道路等部分设施。2.乙方应支付的合资建房投资款总金额为：188632元……。3.乙方应在本协议签订后按以下第4种方式向甲方支付投资款；4.于本协议签订之日一次性向甲方支付该款项。7.项目建设完毕后，甲方根据乙方合资建房投资额将该项目6幢5单元3楼2号房屋一套以实物回报分配给乙方。.……四、房屋交付期限：甲方需于2015年12月31日前，将符合本协议约定的住房交付给乙方使用.……六、权属办理约定：本项目竣工后，甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋的权属证明，因甲方原因到期未能办理，乙方有权提出退还投资款，甲方在接到退款申请三十日内按照原价退还乙方已付投资款，并承担乙方已付投资款的银行同期存款利息，同时收回已分配房屋。乙方应提供办理产权所需的全部资料。因乙方原因未能如期办理，则由乙方自行承担由此带来的一切后果。甲方协助乙方办理土地性质变更及房屋权属证明时，乙方应按其房屋建筑面积所分摊的土地面积支付相应的土地出让金。并由乙方承担该物业相关税、费。乙方按国家规定缴纳该房屋产权证办理的各项税、费后，甲方应协助乙方办理相关手续。……”。上述合同均加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”印章，被告朱刚作为项目部负责人在该合同上加盖个人印章。 原告白学奎当庭举证收据一张，载明：入账日期2015年11月5日，收到白学奎购房款188632元（6栋5单元3楼2号），经手人：罗某。该收据上加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”以及朱刚个人印章。 原告陈述，收据上载明的购房款188632元，原告于2015年11月5日实际现金支付了40000元，剩余148632元是因被告朱刚与原告白学奎存在工程保证金返还纠纷，被告朱刚与原告协议将被告朱刚返还保证金的债务与原告支付购房款的债务进行抵销。被告朱刚陈述，原告并未实际支付购房款，原告向其支付现金几万元（具体金额未予以明确）是原告为案涉房屋支付水电气安装费用。 被告绵阳浩源房地产开发有限公司当庭举证授权委托书、遗失声明、报刊收据、绵阳晚报，《授权委托书》主要内容为：绵阳浩源房地产开发有限公司授权委托朱刚为该公司委托代理人，以该公司的名义办理绵阳市小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）的土地办证、开发、建设、商品房销售等相关事宜。该授权委托书加盖有被告绵阳浩源房地产开发有限公司的印章。2015年6月11日、6月13日绵阳晚报刊登的《遗失声明》主要内容为：“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”公章、“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”因业务终止，声明作废。被告绵阳浩源房地产开发有限公司拟证明其在原告签订合同前已经登报声明绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章、绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章失效，因此不应承担责任。 一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。原告与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》虽名为合资建房，但根据其内容显示实为房屋买卖合同；在房屋买卖过程中，房屋及该房屋的宅基地使用权须一并转让，原告白学奎户籍所在地为四川省达县，其并非该房屋所在地集体经济组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的合资建房合同，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效合同。 关于《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》房屋出卖方的主体认定。被告绵阳浩源房地产开发有限公司认为其在原告签订合同之前已经登报声明上述公章作废，故该合同的法律后果不应由其承担。原审法院认为，《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》加盖有绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章，被告绵阳浩源房地产开发有限公司虽然在2015年6月11日、6月13日绵阳晚报上刊登遗失声明，但该声明仅是其单方行为，其未举证原告白学奎知道或者应当知道该声明，被告朱刚系受被告绵阳浩源房地产开发有限公司委托对小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）进行开发、建设及销售，且绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部的印章系被告绵阳浩源房地产开发有限公司申请制作，被告绵阳浩源房地产开发有限公司即使要作废该公章，也应将公章收回上交公安机关，而不仅仅是在报纸上登报声明作废，公章仍还继续使用，故该合同的房屋出卖方应是被告绵阳浩源房地产开发有限公司。 关于承担返还购房款责任主体及金额的认定。原告陈述，收据上载明的购房款188632元，原告实际现金支付了40000元，剩余148632元是因被告朱刚与原告白学奎存在工程保证金返还纠纷，被告朱刚与原告协议将被告朱刚返还保证金的债务与原告支付购房款的债务进行抵销。被告朱刚针对原告的该陈述，主张原告实际未支付购房款，原告支付现金是原告为案涉房屋支付水电气安装费用。原审法院认为，原告明知返还保证金的债务是被告朱刚的个人债务，而同意与自己向被告绵阳浩源房地产开发有限公司支付购房款的债务进行抵销，也就是说，原告明知被告朱刚超越职权向其出具收到购房款188632元收据，故被告朱刚超越职权的行为不构成表见代理。被告朱刚认可原告购买房屋时支付几万元现金（具体金额未予以明确），但认为该款是水电气安装费用，综合考虑《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》中未显示原告须另行支付水电气安装费用，原告陈述148632元购房款未实际支付属于自认，原审法院予以确认，被告朱刚向原告出具收到购房款的收据，现又主张原告实际未支付任何购房款，该主张缺乏证据予以印证，对被告朱刚主张的不予采信。被告朱刚和被告绵阳浩源房地产开发有限公司之间是委托代理关系，代理行为的法律后果应由委托人绵阳浩源房地产开发有限公司承担。故认定原告向被告绵阳市浩源房地产开发有限公司支付了购房款40000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告主张被告绵阳浩源房地产开发有限公司返还购房款188632元，对其中的40000元，原审法院予以支持，超出部分，因未实际支付，不予支持。原告主张的资金利息损失，因双方签订的合资建房合同明确载明案涉土地性质为集体建设用地，故该合同无效原告也具有一定的过错，资金利息损失确定为自2015年11月5日起至该款返还完毕时止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。关于原告与被告朱刚之间的工程保证金返还纠纷，因与本案不属于同一法律关系，原告可与被告朱刚协议处理或另案进行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告白学奎与被告绵阳浩源房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效。二、被告绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告白学奎购房款40000元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以40000元为基数，自2015年11月5日起至购房款40000元返还完毕时止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。三、驳回原告白学奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2036元，由原告白学奎负担1608元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担428元（该款原告已预交，被告绵阳浩源房地产开发有限公司在履行判决义务时一并支付给原告）。 本院二审期间,浩源公司提供了一份2014年12月18日朱刚以四川祥鹤房地产开发公司与白学奎签订的《建设工程施工合同》，证明白学奎是支付的保证金，而非购房款。白学奎质证认为是复印件，无法确认真实性。浩源公司申请证人罗某出庭作证，证明收到的30万元是保证金。白学奎认为罗某是朱刚的财务人员，证言不可信。白学奎提交了2014年12月19日向罗某支付150000元款的依据，浩源公司质证认为真实性无异议，能证明确实在签合同后支付保证金的事实。朱刚电话录音中承认，所收白学奎的钱是其他工程的保证金，后无法偿还此款，故签订《商品房买卖协议》，以房抵款，因房屋另卖他人，无法履行，所收约40000元款是收的水电户头费，该款没有交公司。综合以上证据，本院补充认定事实如下：2014年12月19日，朱刚以做工程的名义，收取了白学奎支付的保证金15万元，该款汇入罗某中国农业银行62×××71账户。因多种原因，工程未实际承建。朱刚无法退保证金，2015年11月5日，朱刚以绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部名义与白学奎签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》，准备以商品房抵偿保证金。朱刚另收取了38632元水电户头的现金，并未交于公司。白学奎称还有10万元是白如冰所交房款，但在本案中未提交相关证据证明，故本案只确认15万元转账的事实。 本院认为，白学奎转账支付的15万元是朱刚承建其他工程的保证金，双方所签《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》是以房抵债的行为，原判认定该合同无效，且未将该部分款项在本案中处理，各方对此均无异议，因此，无论该合同上所盖章是否真实，均与本案无关。本案争议焦点在于浩源公司和朱刚是否应对白学奎所交户头费38632元承担责任。一、二审中，朱刚均认可收取了该费用，对该事实本院予以确认，因此，本院需审查的是朱刚基于以房抵债后，再收取水电户头费时有无代表权或者代理权。从浩源公司出具的委托书看，朱刚具有商品房销售的代理权限，加之，紫阳公社项目是朱刚投资修建，因此，即使公章存在瑕疵，对白学奎而言，其有理由相信朱刚具有代理权限，故原判判决浩源公司承担责任并无不当。二审中，朱刚认可该款未交于公司，并表示愿意承担偿还责任，本院对此予以认可。综上所述，绵阳浩源房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1106号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1106号民事判决第二项； 三、绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还白学奎购房款38632元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以38632元为基数，自2015年11月5日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算利息。从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半计算至款清之日。朱刚对上述债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2036元，由白学奎负担1608元，由绵阳浩源房地产开发有限公司负担428元 二审案件受理费800.00元,由白学奎承担50元，绵阳浩源房地产开发有限公司、朱刚共同承担750元。。 本判决为终审判决。 审判长  李川华 审判员  张宗文 审判员  廖小军 二〇一九年十二月二十四日 书记员  蒋思琪