河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12787号上诉人（原审被告）：石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司，住所地：石家庄经济开发区清源街。统一社会信用代码：9113018275750848X9。法定代表人：郑荣兴，该公司董事长。上诉人（原审被告）：石家庄铁路运输学校，住所地：石家庄市新华区宁安路189号，统一社会信用代码：12130000401705669R。法定代表人：张兰锁，该学校校长。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈希宽，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北国商城股份有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中山东路188号，统一社会信用代码：91130100236047630Lo法定代表人：汪克宁，该公司董事长。委托诉讼代理人；李维华，该公司员工。委托诉讼代理人：杨彦兵，北京大成（石家庄）律师事务所律师。上诉人石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司（以下简称中博公司）、石家庄铁路运输学校因与被上诉人北国商城股份有限公司（以下简称北国商城）租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司、石家庄铁路运输学校上诉请求：一、请二审法院依法撤销一审判决，直接裁判：依法发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决未查明事实，认定事实错误。本案为租赁合同纠纷，本案正如原告起诉状写的那样，案涉《合作协议》，名义上为双方合作共同建设运校校内实习实训基地，实际上为租赁合同，六年的租金2700万元（平均每年450万），一次性缴纳。本案是否支持一审原告的请求，只要查明一审被告是否构成根本性违约。纵观本案，一审法院完全迎合了一审原告的请求及理由，明显违法。错误之处在于一审法院完全混淆了案涉标的及其他辅助场地的区别。一审认为：“被告在与原告签订合同前，并未明确告知原告其北广场土地使用权存在争议，而原告承租场地用于超市经营，因北广场土地使用权存在争议，已没有可用于停车场用途的场地，无法开展正常经营，原告合同目的已无法实现。”从而一审法院做出一审被告违约，解除合同的判决。该认定有如下错误：（1）北广场不属于2700万租金涉及的范围。《合作协议》第四条明确约定：涉租场地位于宁安路189号（运校校内），建筑面积约17000平米，该场地位于运校校区地下一层、括弧明确运校校内，也就是说，租期六年，总共2700万的租金仅包括该场地。北广场属于校外场地，不在该范围之内。（2）北广场场地争议被上诉人签订合同时明知，一审法院所谓的认定“并未明确告知原告”，属于枉顾事实。双方在《合作协议》第六条第3款约定：“本协议生效后，在甲方（上诉人）未取得基地北侧一层附属设施场地的土地使用权前，乙方（被上诉人）按每月4万元向甲方支付管理费；待甲方取得使用权后，甲方可对全部及部分区域进行规划改造，届时乙方将停止向甲方支付各项费用，在甲方规划改造完毕，双方另行协商上述事项。”该条约定可知：1、北侧附属配套设施场地有争议，合同签订时，现状就如此，一审原告明知；2、场地有争议的前提下，一审原告使用需按每月另外支付4万元租金，显然该每月4万元和基地租金2700万元不相干，是另行计算。3、北侧一层争议场地确权给上诉人后，另行协商，另行协商的目的就是每月4万元的租金已不能满足要求。在租赁合同履行中，一审原告在使用有争议的北广场时，始终没有按协议交纳租金4万元，构成违约。因此，北广场场地有争议，在签订协议之初，上诉人并没有隐瞒事实，而是明确告知，且双方针对此情况也做了特别约定，另外付费。(3)北广场属于合同履行的辅助场地，并非合同义务。本案合同标的为17000平米的地下建筑，不包括北广场。虽然在协议中对北广场的使用有特别约定，但不包括在2700万元租金之内。北广场在存在争议期间一审原告一直使用，但没有按协议约定每月支付4万元租金。虽然双方在合同履行过程中，上诉人有协调解决车位的问题答复，但这只是为合同的履行而作出的协助，并非合同义务，针对此事，双方始终没有达成一致，且《合作协议》及补充协议根本没有提供车位的约定，而一审法院径行以此为由，解除合同，属权力滥用。况且，北广场部分土地确权给案外人后，现在的场地至少也有20个左右停车位，并非一审所言“已没有可用于停车场用途的场地”。(4)被上诉人所开超市“铁运广场”超市目前还在经营，打脸一审法院“原告合同目的已无法实现”。二、一审法院解除合同，认定上诉人构成根本违约错误。从一审判决看，完全支持了一审原告的请求，显然一审法院认定上诉人构成根本违约。该认定是违背事实与法律的。首先，本案2700万元的涉租场所为运校校内地下一层约17000平米建筑，该场地没有争议，这是合同义务，而非其他。其次有权属争议的北广场使用与否，当事人之间有特别约定，属于合同的辅助场所，非合同义务，该部分面积不到1000平方，和合同标的相比，比例不大，即使有部分产权归了案外人，目前北广场仍能停部分车辆，并没有影响超市经营。北广场土地使用权有争议，上诉人和被上诉人之间没有隐瞒，明确告知，否则就不会有《合作协议》第六条第3款的存在，一审枉顾这一约定，造成实体判决错误。即使一审原告要解除合同，也不能以原告的违约而解除，北广场停车位的减少，是由于产权归属案外人，该部分产权争议最后无论属于上诉人的或者案外人的风险，被上诉人签订合同时已明知，明知有风险还签合同，该风险应由其自担，而不是一审法院认定的由上诉人承担。退一步讲，即使在北广场土地使用权上的争议，错误认定为原告违约，根据其所占标的面积的比例，一审的判决结果也不符合比例原则。因此，一审法院认定上诉人违约而解除合同是错误的。一审法院判决返还建设资金（租金）900万元，错误。1、即使如一审法院认定的那样，返还900万元租金依然错误。一审法院虽然引用了《合作协议》第七条第4款、第九条第3款、《合作协议（二）》第四条第1款的约定，但非常遗憾其选择性的忽略了《合作协议》第六条第3款的约定，其实上述条款所说的“场地权属问题”不包括北广场，说的是17000平米的地下一层，否则就不会对权属问题存在争议的北广场另外约定了。上诉人六年租赁合同共收取租金2700万元，平均每年450万元，返还900万元，合两年的租金，一审法院这样支持为什么。一审法院的理由为“因超市北广场不能正常使用，原告曾多次致函被告铁运学校。但被告一直未作处理，导致该店效益下滑”。看来是由于一审原告效益下滑由被上诉人赔偿损失，退还900万元，好像挺有道理，实则违法。因为《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，不管一审原告提交的利润表证据真实与否，因为经营损失属于不可预见损失，不应支持。另外，一审法院依据《合作协议》第七条第4款“在基地开始试运行后六年内，因甲方（上诉人）原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方支付的2700万元建设资金”约定，认定“原告要求退还900万元并无不当”也是违法的，该条适用的前提条件是因被告原因致使本协议不能履行，什么叫不能履行，在本案中，就是涉租场地17000平米不能交付或不能保证原告使用，事实上，上述情况不存在，铁运店目前仍在使用涉租场地经营。退一步讲，即使一审法院引用该条款，由于该条款实质上是违约责任承担条款，2700万元租金全部返还的约定，明显违法，因其违约责任明显畸高，依法应于减少。2、一审法院要求返还900万元租金，不顾事实，非常盲目。租赁合同是一继续履行合同，只要承租人不搬离场所，租金时刻发生，继续累加。当事人之间虽然对场地交付时间节点有争议，但就按一审法院的认定计租的时间节点：2013年3月23日为租赁起始日算，到一审法院判决落款日2019年5月24日，也已超过了6年多两个月，结合2700万为六年的租金约定，原告还应再缴纳租金，而一审法院不顾这一事实，实体上剥夺了上诉人合同权利。租房不用交租金的违反常理的认定，由一审法院盖章确认，这直接冲击人们的认知。3、一审法院对协议条款的适用错误。一审法院关于返还900万元适用的条款为《合作协议》第七条第4款(前面已有，不再抄写），该条款已在《补充协议（二）》第三条给与了变更，该条约定：乙方（被上诉人）提供的2700万元投资款由甲方（上诉人）自行支配且不需要返还，冲抵含试运营期满6年的综合管理费。但一审法院认定“但该条约定的情形应适用于双方正常履约的情况下”，上诉人认为一审法院这一认定是错误的，因为做此变更的目的是，要求一审原告至少要保证租赁六年（本案合同为租赁20年），因为涉租场所为适应一审原告开办超市，一审被告已投入大量资金改造，只有长期稳定的资金收入，即一次性收取2700万元租金，才不致于亏损，这也是约束一审原告保证租期的特别约定，而让一审法院错误解读，令上诉人十分不解，因为该条并没有限缩性前置条件。其实从当事人之间的协议来看，《合作协议》第七条第4款已经作废。因为《补充协议（二）》第七条约定：本补充协议与《合作协议》有不符之处，以本补充协议为准。《合作协议》第七条第4款和《补充协议（二）》第三条约定是冲突的，是关于2700万建设资金（租金）问题的约定，前者约定退还，后者约定不退，前后矛盾，适用后者。因此一审法院适用作废协议条款判案，令人吃惊。四、一审法院判决给付原告垫付款1328729.56元，错误。1、一审法院没有完全读懂协议约定。一审法院扣除电力增容、货梯费用的依据为《补充协议（一)》第七条。适用该条首先弄清名词概念，前六年的租金2700万元，协议名称为建设资金；第七年以后的租金，协议名称为综合管理费，一审完全混淆，按上述条款即使扣除，也应在第七年以后扣除，因为第七年以后的租金才叫“综合管理费”，也就是说，在没有保证六年稳定租期的情况下，该条中约定的“从应付综合管理费中扣除”，不能发生。约定可知：应付还没有付，也就是说由一审原告在缴纳第七年以后的租金中扣除，目前还没有产生综合管理费，因此，扣除违反约定。一审法院扣除排风、排烟工程费用依据的是《补充协议（二）》第四条第2款，也理解错误：该条约定了上诉人的维修范围不包括原告铁运店自行装修的部分和独立使用的部分，而《北国超市铁运店二期消防排风餐饮排风工程合同书》约定的内容，属于其自用的自行改造项目，一审法院让上诉人承担没有事实及法律依据。2、一审法院要求上诉人承担上述费用的数额没有查清。设备买卖合同价款18.7万元、设备安装合同费用4.3万元，这两项项目名称为北国超市和平西店，和上诉人有何关联性。电力增容385570元，一审原告并没有举证证明资金的用途。一审法院怎么就支持了呢。3、一审法院完全让上诉人承担上述费用，有失公允。合同解除，可以拆除。上述电梯、电力增容、排风完全是为超市独自使用而添置，使用人为超市，并非上诉人，即使不能拆除或拆除成本过高，根据使用年限，也应该按固定资产每年折旧率10%给与折旧，怎么能完全由上诉人承担呢，明显不公。五、一审法院以“一人公司”为由，判决连带责任欠妥。上诉人二是河北省人社厅的下属学校，属公办学校，财务管理严格，收支都在省财政厅，每年都接受省审计厅审计。上诉人一，成立时由市财政局投资成立，由市国资委履行出资人职责，是国有独资公司。为了企业解困，企业国有资产整体划转给省人社厅，成为运校的下属企业，财务管理严格。二上诉人由于企业主体性质不同，不存在混同，一审认定太过主观，与实际不符。不能机械的套用《公司法》规定。六、诉讼费承担不公。一审判决没有按胜诉、败诉的标的额比例承担案件受理费，违反《诉讼费用交纳办法》第29条的规定，请二审依法纠正。七、本案事实筒单，案件久拖不决，判决模糊。本案为租赁合同纠纷，案情并不复杂，从2018年4月28日立案到2019年7月19日上诉人收到判决，历时一年有余，所作判决多处违法，视上诉人的利益于不顾，过分的对被上诉人给与保护，整个判决，如脱缰的野马，肆无忌惮，完全象被上诉人一审起诉状翻版，令人着实难以理解。因租赁合同具有继续履行的特殊性，租金数额时刻增长，和一般的一次性交易备同不同，解除租赁合同，应给出时间节点，以便于当事人之间核算租金或占用租赁物期间的费用，但一审法院判决解除合同没有给出时间节点（若以判决生效为时间节点，由于诉讼期间漫长，不利于维护各方权益），实践中，这样的判决很难操作，易造成当事人之间由于理解不同产生纠纷不断。实际上，这就造成被上诉人实际占用房屋日期按租金标准核算困难，请二审给与明确认定，以便上诉人追偿被上诉人欠缴租金费用以及占用房屋期间的费用（比照租金）。如一审判的那样，上诉人即使承担违约责任，也不影响收取租金，租金取得全不容剥夺。八、结论。综上，请二审法院在查明事实的基础上，纠正一审违法行为，依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。北国商城股份有限公司答辩称，石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、中博公司、铁运学校已构成根本违约。1、2012年6月15日，北国商城作为乙方，中博公司作为甲方，签署了《合作协议》。《合作协议》虽名为合作建设实习实训基地，实际为租赁合同性质，对此，双方在一审庭审中也都予以认可。2、根据补充协议一可知，该场地在上诉人租赁前即为超市（华懋超市），被上诉人承租的是上诉人超市，补充协议一中详细约定了对于原华懋超市商品、代金卡等的承接方式，因此上诉人自己经营过超市，也是按照超市将此场地出租给被上诉人的。3、上诉人出租给被上诉人的超市，主要经营场地位于地下，南出口宁安路上只有一个几米宽小门脸供人进出，北广场在和平路南侧作为北出入口、停车场以及上货通道，不管南出口还有北广场都是场地不可分割的一部分,也是经营超市所必需的条件，上诉人在上诉状中声称，出租的场地只是在铁路运输学校校内，那么宁安路上的南出口，以及和平路上的北广场均不在运输学校校内，该地下场地将无法进出，更何况用于经营。上诉人认为只是将地下出租给被上诉人的说法显然是站不住脚的。4、上诉人自己经营过超市，应当知道作为超市停车场及上货通道系一个超市经营所必须的，而上诉人将该超市整体转让给给被上诉人，在明知被上诉人是用来经营超市使用，《合作协议》签订后，铁运学校与中博公司将包括北广场在内的原华懋超市转交给被上诉人，并在2013年1月22日通过电子邮件向被上诉人送达《关于北国超市铁运店北入口建设施工的回复函》，承诺在北广场提供不少于50个停车位。被上诉人租赁的是上诉人经营中的超市，当时该超市两个出入口，停车场上货通道齐全，被上诉人才决定承租的，如果上诉人在签订合同前，向被上诉人明示该超市北广场产权存在争议，北广场产权属于别人，从而造成超市失去停车场及上货通道，仅剩宁安路一个出入口，那么被上诉人肯定不会承租该超市，因为别说停车场没有了，上货通道没有了，就单单上万平米的地下营业场所，只剩下南面几米的唯一出入口，消防疏散都不可能过关。5、上诉人援引《合作协议》第六条第3款声称明确告知，而事实是《合作协议》第六条第3款上诉人不但没有明确告知北广场产权属于第三人，还为了掩盖土地权真相，在协议里，表述为：有土地使用权前，还蒙骗被上诉人以后会取得土地使用权，绝口不提现在土地使用权根本就属于第三人。综上，上诉人在明知北广场土地使用权属于第三人，将其作为超市的一部分出租给被上诉人经营超市，并且正是上诉人隐瞒该事实致使被上诉人做出错误判断，与其签订了合作协议。6、2015年石家庄建工集团有限公司就开始在北广场进行围挡施工，严重影响被上诉人的正常经营。被上诉人多次致函上诉人，要求上诉人消除妨碍，并赔偿损失，上诉人仅口头回复北广场土地使用权存在争议，正在协调解决。2018年3月12日，石家庄建工集团有限公司向被上诉人提供了《关于围挡施工的情况说明》，告知被上诉人“由石家庄铁路运输学校出租给贵方经营中的广场，现经有关部门确权的土地权利人为石家庄建工集团有限公司”。被上诉人才得知铁运学校与中博公司己经不可能取得相应场地的土地使用权，其所作承诺己无法兑现。且由于唯一能作为停车场用途的北广场己不能使用，如果北广场被全部占用，则被上诉人超市北出入口、停车场、上货口都不存在，将彻底无法经营，被上诉人的合同目的无法实现。土地所有权人多次催促被上诉人交还北广场场地，以用于建设，为此被上诉人与土地产权人多次发生冲突，期间数次要求上诉人解决，上诉人至今未给出任何答复。因此给被上诉人造成了巨大的经济损失。而北国商城作为经营性的国有企业，承担着国有资产保值增值的重任，签订相关合同的目的就在于通过承租场地及房屋正常经营获取收益，但由于上诉人的违约行为，已经使被上诉人遭受严重损失，合同目的无法实现，因此上诉人已构成根本违约。为了不使损失扩大，被上诉人自2015年开始多次致函上诉人要求解除合同，但上诉人一直置之不理，上诉人最后才不得不通过起诉来解除合同，目的就是为了防止损失扩大。但是上诉人拒绝被上诉人解除合同的合理要求，即便在诉讼阶段，仍不同意被上诉人提出的先终止合同，再说责任损失的合理要求，坚持谁撤谁违约，造成了上诉人损失租金，被上诉人损失整体亏损的局面。因此被上诉人第一次提出解除合同之日的2015年开始，其后的所有损失均应由上诉人承担，包括房租、以及被上诉人的经营损失。上诉人在上诉状中还声称，目前超市仍在经营，要计算租金之类。被上诉人己在一审时提交了起诉前几年的财务报表，被上诉人每年由于不能正常经营损失都几百万，也就是说每经营一天就要损失几万。都是由上诉人造成的，均应由上诉人承担。二、一审判决判定上诉人退还900万元租金合理合法。1、上诉人有义务退还900万元租金。如前所述，《合作协议》第七条第4款约定：“在基地试运行开始后六年内，因甲方原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方支付的2700万建设资金”。《合作协议》第九条第3款约定：“甲方应保证协议期内其提供场地权属无争议，否则甲方应减免相应期间的管理费用”。《补充协议（二）》第四条第1款约定：“甲方保证具有签订和履行本协议的主体资格，不会由于场地权属方面问题，使乙方经营受到影响，因甲方场地权属原因造成乙方无法正常经营，甲方同意减免相应期间的管理费用”。因上诉人提供的场地权属存在争议，使被上诉人经营受到影响，故被上诉人有权要求其减免相应期间的租金；由于上诉人根本违约导致协议不能履行，上诉人有义务退还被上诉人预付的租金2700万元。但被上诉人考虑到实际使用了部分租赁标的物，且在2015年之后场地权属争议才对正常经营产生根本性的严重影响，也造成了一定的经济损失，被上诉人提供了历年财务报表，足以证明被上诉人的损失远远大于900万元，故被上诉人要求上诉人退还900万元租金，一审判决支持被上诉人主张符合协议约定兼顾客观事实合理合法。上诉人根据《补充协议（二)》第三条而主张其不需要退还被上诉人预付的租金，我们认为是错误的。该条约定“乙方提供的2700万元投资款由甲方自行支配使用且不需要返还，冲抵含试运营期满6年的综合管理费”，约定的是正常履约的情况下，2700万元不需要返还，冲抵6年的租金，并非任何情况下都不需要返还。而《合作协议》第七条第4款、第九条第3款等约定的是在上诉人违约的情况下，需要退还或减免租金。二者并不存在矛盾，更不存在上诉人所说那一条作废的问题。三、两上诉人就退还租金、赔偿损失承担连带责任于法有据。首先，铁运学校向北国商城开具了金额为580万元的《河北省非税收入统一票据》，即二者都收取了租金，也都有义务连带退还。其次，《合作协议》及其补充协议虽然为中博公司签署。但在合同履行时，都是铁运学校在实际履行出租人的相关权利义务，故铁运学校应承担连带责任。对于上诉人在上诉状中，声称两上诉人什么财产权属清晰，那么明明铁运学校为租赁标的物的所有权人，中博公司又怎么有权利将其出租，并收取部分租金，收取的部分租金又到哪里去了，返还给铁运学校了吗。四、一审法院判决上诉人给付被上诉人垫付款合理合法。1、垫付款，顾名思义只是垫付，本来就应该是上诉人出的，而先由被上诉人出了，因此上诉人应该有还款的义务。2、对于合同约定在综合管理费中扣除，只是还款的方式，如果合同解除，不存在综合管理费了，并不是上诉人就不用还款了。3、对于上述设备，根本不存在被上诉人拆除的情况，合同明确约定，这些设备被上诉人只是垫资，合同到期后，上述设备留给上诉人。4、作为地下建筑其整个消防都是统一的，消防排风等不是独立的设备，也不可能独立，理应属于上诉人维修。对于上诉人提到的和平西店，只是被上诉人在接手原上诉人超市后，新的营业执照未办理之前，因该处位于和平西路临时的叫法，在和平西路被上诉人再无其它超市。综上，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应维持一审判决。北国商城股份有限公司向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告中博公司签订的《合作协议》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，解除原告与被告铁运学校签订的《协议书》；判令二被告连带返还原告支付的建设资金900万元，赔偿原告损失500万元。诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年6月15日，原告（乙方）与被告中博公司（甲方）签订《合作协议》，协议约定：“一、合作事项，双方合作共同建设运校内实习实训基地。二、主要合作内容，1、由甲方提供基地建设场地和固定设备设施，由乙方提供建设资金2700万元并配备与经营相关的设备设施及经营管理人员。基地建成后产权归甲方，但是基地的使用权在本协议约定的期限内归乙方，并且自基地试运营之日起六年内，乙方除水电气费用外不再向甲方支付其他任何费用，包括管理费、培训费等。……六、关于管理费的约定：自试运营开始之日起第七年开始，乙方需每年向甲方缴纳综合管理费530万元，从第9年起，该费用每四年递增一次，增幅均为7%。本协议签订后，根据建设情况双方协商试运营起始时间（试运营时间双方确认为7个月）。届时双方均派人员到场并签署《场地交付确认书》，《场地交付确认书》签署之日为基地试运营之日。……七、协议提前终止及届满，……4、在基地试运行开始后六年内，因甲方原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方支付的2700万元建设资金。……九、违约责任……3、甲方应保证协议期内其提供场地权属无争议，否则甲方应减免相应期间的管理费用。……”2012年6月15日，原告（乙方）与被告中博公司（甲方）另行签订《补充协议（一)》，对双方签订的《合作协议》未尽事宜进行补充。《补充协议（一)》第七条约定，因乙方(原告）经营需要而增加的电力增容和一部3吨电梯所需费用，由乙方垫付资金自行建设，所垫付的资金从应付综合管理费中扣除，协议期满归甲方所有。原告（乙方）与被告中博公司（甲方）于2012年6月15日同时签订了《补充协议（二)》，该协议第二条约定：综合管理费由基地设备使用费、物业管理费和培训费组成。前六年合计缴费2700万元。第七年、第八年年度综合管理费为530万元（含年培训费112万元），其后每四年为一个费周期，每四年递增一次，增幅为7%,即：第三个缴费周期的年综合管理费为567万元（含年培训费120万元），第四年缴费周期的年综合管理费为607万元（含年培训费128万元），第五个缴费周期的年综合管理费为649万元（含年培训费137万）。第三条约定：乙方（原告）提供的2700万元投资款由甲方自行支配使用且不需要返还，冲抵含试运营期满6年的综合管理费。第四条第1项约定，甲方（被告中博公司）保证具有签订和履行本协议的主体资格，不会由于场地权属方面问题使乙方经营受到影响，因甲方场地权属原因造成乙方无法正常经营，甲方同意减免相应期间的管理费用。第2项约定，甲方应对其提供的场地（除乙方自行装修的部分或由甲方提供属乙方独立使用的设施设备除外）及所提供的设施进行维护保养，以保证场地及设施的安全和正常使用。如在协议期内场地或设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知的24小时内进行维修，甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出24小时后自行维修，维修费用由甲方承担。甲方对场地及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，保证乙方正常经营不受干扰或影响。2012年6月15日，原告（乙方）与被告铁运学校（甲方）签订《协议书》，约定原告与被告中博公司共建实训基地所投资的2700万元，其中580万元以培训费形式由被告铁运学校出具省财政厅行政事业收据，双方签订合作协议且原告收到收据后五个工作日内向被告铁运学校支付该费用。《协议书》约定：本协议书随《合作协议》的生效、解除、终止而生效、解除、终止，不作为单独协议存在，并约定：本协议书与《合作协议》具有同等法律效力。上述协议书签订后，原告于2012年6月21日向被告中博公司支付了约定的2700万元建设资金，被告铁运学校向原告开具了其中580万元的发票。原告于2012年9月11日注册登记成立“北国商城股份有限公司超市铁运生活广场”，在《合作协议》中所租赁场地开办超市。原、被告双方在《合作协议》中未约定合作的起始时间及期限。关于场地交付时间，原告庭审中提交被告铁运学校工作人员吴会平向原告发送的电子邮件一份，电子邮件内容为《关于北国超市铁运店北入口建设施工的回复函》，在该函中，铁运学校确认整个卖场的计租起始日为2013年3月23日，场地交付日为8月23日。被告对该电子邮件的真实性不予认可，并认为电子邮件发送的函件未加盖被告公章，不能代表被告。被告中博公司主张场地交付时间为2012年8月23日，原告亦不予认可。双方均未提交《场地交付确认书》对租赁场地的交付时间进行证实。2018年3月12日，石家庄建工集团有限公司向原告“铁运生活广场”超市出具一份《关于围挡施工的情况说明》，内容为：“由石家庄铁路运输学校出租给贵方经营中的广场，现经有关部门确权的土地权利人为石家庄建工集团有限公司，根据我公司工程需要对该区域进行封挡施工，望贵单位予以配合”。该情况说明附有不动产登记证及宗地图。原告主张，超市北广场一直存在权属争议，原告曾于2016年11月10日、2017年1月6日、2017年6月22日向被告发函，与被告交涉。原告称，超市北侧广场系作为停车场使用，因被告对超市北侧广场不再享有使用权，导致原告超市无法继续经营，给原告造成损失。原告主张，依据《合作协议》第七条第4款、第九条第3款的约定，被告应返还原告的2700万元建设资金，但鉴于原告已实际经营，参照原告2015年、2016年、2017年的利润损失，原告仅要求被告返还其中的900万元。原告另要求被告赔偿损失500万元，其中包含垫付费用共计1328729元，其余为撤店损失。原告要求赔偿的垫付费用包括：电梯设计费3万元、货梯土建费用473905元、货梯购置费187000元、货梯安装费43000元，共计733905元。电力增容费385570元，消防排风排烟系统费用209254元。对于垫付费用，原告提交的证据包括：《建设工程设计合同》、《土建合同》、《设备买卖合同》、《设备安装合同》《北国超市铁运店二期消防排风、餐饮排风工程合同书》、发票及转账支票存根。被告中博公司系法人独资企业，股东为被告铁运学校。《合作协议》所涉场地使有权人为被告铁运学校。一审法院认为，原告与被告中博公司于2012年6月15日签订的《合作协议》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，以及原告与被告铁运学校签订的《协议书》，系原、被告双方的真实意思表示，协议合法有效。原告与被告中博公司签订的《合作协议》，虽然内容为合作建设校内实习实训基地，但结合补充协议的内容及庭审中原、被告双方的陈述，应认定《合作协议》的性质实为租赁合同。对于租赁期限的开始时间，双方在合同中未进行约定。关于租赁场地的实际交付日期，双方均未能提交《场地交付确认书》予以证实。被告主张场地交付时间为2012年8月23日，原告提交的电子邮件《关于北国超市铁运店北入口建设施工的回复函》中显示，被告铁运学校确认场地交付日为2012年8月23日，计租起始日为2013年3月23日。虽被告对电子邮件内容未认可，但是结合《合作协议》中“试运行时间为7个月”的约定，以及商业实践中存在免租期的商业惯例，本院认定原告租赁期限的起始日为2013年3月23日。原、被告双方签订的《合作协议》第七条第4款约定：“在基地试运行开始后六年内，因甲方（被告）原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方（原告）支付的2700万元建设资金”，第九条第3款约定：“甲方应保证协议期内其提供场地权属无争议，否则甲方应减免相应期间的管理费用”。双方签订的《补充协议（二)》第四条第1款约定：“甲方（被告）保证具有签订和履行本协议的主体资格，不会由于场地权属方面问题，使乙方（原告）经营受到影响，因甲方场地权属原因造成乙方无法正常经营，甲方同意减免相应期间的管理费用”。被告在与原告签订协议前，并未明确告知原告其北广场土地使用权存在争议，而原告承租场地用于超市经营，因北广场土地权属存在争议，已没有可用于停车场用途的场地，无法开展正常经营，原告合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，原告要求解除《合作协议》，本院予以支持。《补充协议(一)》、《补充协议（二）》为《合作协议》的补充协议，被告铁运学校与原告签署的《协议书》系对《合作协议》付款方式的补充约定，《合作协议》解除后，《补充协议（一）》、《补充协议（二）》及《合作协议》也应予以解除。关于原告要求返还900万元租金的请求，《合作协议》第七条第4款约定：“在基地试运行开始后六年内，因甲方原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方支付的2700万元建设资金”。被告中博公司主张，依据《补充协议（二）》第三条“乙方提供的2700万元投资款由甲方自行支配使用且不需要返还，冲抵含试运营期满6年的综合管理费”的约定，其不需要返还，但该条约定的情形应适用于双方正常履约的情况下，以2700万元冲抵6年的综合管理费（租金），而在被告存在违约，且导致试运营开始后六年内《合作协议》已不能继续履行合同的情况下，被告仍应按照《合作协议》第七条第4款的约定承担返还义务。且因超市北广场不能正常使用，原告曾多次致函被告铁运学校，但是被告一直未作处理，导致原告该店效益下滑。因此，被告理应对此承担责任。结合《合作协议》第九条第3款、《补充协议（二)》第四条第1款相关约定，原告要求退还900万元并无不当，本院对原告此诉讼请求予以支持。关于原告要求赔偿的垫付费用，《补充协议（一)》第七条约定：“因乙方（原告）经营需要而增加的电力增容和一部3吨电梯所需费用，由乙方垫付资金自行建设，所垫付的资金从应付综合管理费中扣除，协议期满归甲方所有。”《补充协议（二）》第四条第2款约定，被告中博公司对其提供的租赁场地及设施负有维修义务。被告不予维修的，原告可自行维修，维修费用由被告承担。因此，原告要求被告中博公司赔偿垫付的电力增容、货梯费用及消防排风排烟系统维修费用，本院予以支持。原告垫付的费用包括：电梯设计费3万元、货梯土建费用473905元、货梯购置费187000元、货梯安装费43000元，共计733905元。电力增容费385570元，消防排风排烟系统费用209254.56元，共计1328729.56元，有相关合同、发票及转账支票等予以证实，本院予以认定。关于原告要求赔偿的撤店损失，因原告目前尚未撤店，该部分损失尚未发生，故不予支持。原告可在实际发生损失后再另行主张。关于二被告的责任承担问题，本案所涉租赁场地使用权人为被告铁运学校。原告与被告铁运学校于2012年6月15日签订了《协议书》，被告铁运学校收取了原告580万元的租金，其是合同实际履行者，已明确作为合同一方当事人存在。并且，被告中博公司系法人独资的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告铁运学校作为中博公司股东，在无证据证明其财产独立于公司财产的情况下，应对被告中博公司的债务承担连带责任。因此，原告要求二被告承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告北国商城股份有限公司与被告石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司2012年6月15日签订的《合作协议》、《补充协议（一)》、《补充协议（二)》；二、解除原告北国商城股份有限公司与被告石家庄铁路运输学校2012年6月15日签订的《协议书》；三、本判决生效后十日内，被告石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司返还原告建设资金900万元并赔偿原告垫付款1328729.56元。被告石家庄铁路运输学校承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52900元，由二被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，2012年6月15日，北国商城作为乙方，中博公司作为甲方，签署了《合作协议》。上诉人对于被上诉人租赁场地经营中大型超市是明知的，而对于中大型超市的经营，上货通道和停车广场属于该类经营很重要的不可分割的一部分,也是经营中大型超市所必需的条件。双方在签订合同时，上诉人并没有告知被上诉人北广场产权属于别人，现在造成超市失去停车场及上货通道，上万平米的地下营业场所，只剩下南面几米的唯一出入口，消防疏散都不可能过关，合同目的无法实现，因此一审法院认定上诉人已构成根本违约并无不当。关于900万元租金问题，《合作协议》第七条第4款约定：“在基地试运行开始后六年内，因甲方原因致使本协议不能履行，甲方应该退还乙方支付的2700万建设资金”。《合作协议》第九条第3款约定：“甲方应保证协议期内其提供场地权属无争议，否则甲方应减免相应期间的管理费用”。《补充协议（二）》第四条第1款约定：“甲方保证具有签订和履行本协议的主体资格，不会由于场地权属方面问题，使乙方经营受到影响，因甲方场地权属原因造成乙方无法正常经营，甲方同意减免相应期间的管理费用”。因上诉人提供的场地权属存在争议，使被上诉人经营受到影响，故被上诉人有权要求其减免相应期间的租金；由于上诉人根本违约导致协议不能履行，一审法院考虑被上诉人实际使用了部分租赁标的物，且在2015年之后场地权属争议才对正常经营产生根本性的严重影响，根据被上诉人提供了历年财务报表，判令上诉人退还900万元租金，符合事实，本院予以确认。铁运学校向北国商城开具了金额为580万元的《河北省非税收入统一票据》，《合作协议》及其补充协议虽然为中博公司签署，但在合同履行时，铁运学校在实际履行出租人的相关权利义务，故一审法院判决铁运学校应承担连带责任，并无不妥。关于垫付款及设备拆除拆除问题，一审认定符合事实和法律规定，本予以确认。综上所述，石家庄经济技术开发区中博科技发展有限公司及铁路运输学校的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52900元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年十二月二日书记员  杨 岚