宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初12934号 原告:宁夏易大物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：贾振荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：铁旭初，女，1972年1月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。 被告:黄明峰,男,1989年7月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:张金凤,女,1979年9月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：李永春，男，1980年1月10日出生，职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告宁夏易大物业服务有限公司与被告黄明峰、张金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏易大物业服务有限公司的委托诉讼代理人铁旭初到庭参加诉讼。被告黄明峰到庭参加诉讼。被告张金凤的委托诉讼代理人李永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付2018年3月26日至2019年10月31日的物业管理费5295元，违约金1575元，共计6870元；2.依法判令由二被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年7月1日，原告与开发商宁夏某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，按照约定，原告对某小区进行前期物业管理，其中商户的物业费标准为1.75元/㎡，被告系某室的业主及商户,建筑面积157.86㎡，但被告自2018年3月26日起，至今拖欠物业管理费共计5295元（2018年3月26日至2019年10月31日）。原告认为其积极履行了自己的义务，依法依约实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其一直未交，为此原告诉至法院，请求判如所请。 被告黄明峰辩称，其系该房屋租户，业主承诺涉案房屋有窗户，通风效果好，其从2017年6月1日租到2022年5月30日，2017-2018年度的物业费其交给物业公司了。2018年夏天涉案房屋窗户被堵，直接影响二次装修及电费上涨，2018年之后的物业费交给房东张金凤了，其不同意承担双倍物业费及本案诉讼费。 被告张金凤辩称，原告诉状中的陈述均属实。原告没有达到三级物业标准，违反了物业承诺书第19条和房屋买卖合同第21条，所以其不同意交纳物业费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方举证质证。原告提交的证据《前期物业服务合同》2份、备案登记表2份、催费通知书2份、《关于封堵福州北街未来城商户后墙窗户函》1份、满春园社区餐饮服务业油烟污染治理台账1份、营业房噪音扰民问题整治图片2张、营造未来城商业氛围图片4张，符合证据三性，且能够相互印证，本院予以确认。照片7张、未来城烧烤夜市照片2张，与涉案物业服务期不具有关联性，本院不予确认。被告张金凤提交的证据房屋买卖合同1份、催缴费用的短信1份、物业临时公约、房屋实体图片5张，具备真实性，但其主张的证明目的与本院查明事实不符，本院对其证明效力不予确认。 被告黄明峰未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为福州北街未来城商提供物业服务，被告张金凤系银川市金凤区某室（房屋面积157.86㎡）的业主，被告黄明峰从被告张金凤处承租涉案房屋经营海鲜烧烤。2016年6月27日、2018年6月30日，原告与涉案房屋的开发商宁夏某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》两份，约定:物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳。物业服务费的收费标准为:商业物业1.75元/月/㎡,业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的应按每项欠费每天1%的标准交纳违约金。双方还对其他权利义务做了约定。另查明，因涉案小区业主多次投诉并反映商户油烟及噪音扰民，经环保督察组督察后，金凤区满城北街街道办事处按照金凤区环保局、市场监督管理局、金凤区综合执法局对商户油烟、噪音扰民的整改要求，委托原告公司对涉案各商户的后墙窗户进行封堵，以减轻油烟和噪音对居民生活的影响。经相关部门与各业主沟通后，原告将涉案房屋的后窗进行了封堵。被告张金凤自2018年3月26日起，未向原告交纳2018年3月26日至2019年10月31日期间的物业管理费共计5295元。原告向涉案房屋的承租人黄明峰书面催收后，黄明峰告知了被告张金凤，并将物业费全额交给了被告张金凤。因被告张金凤未按合同约定交纳物业费，引起本诉。 本院认为，宁夏某房地产开发有限公司作为涉案小区的开发商与原告宁夏易大物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。原告宁夏易大物业服务有限公司依约向涉案小区业主提供了物业服务，被告张金凤应及时将其从物业使用人黄明峰处收取的物业费交纳给原告。故原告要求被告张金凤交纳2018年3月26日至2019年10月31日期间的物业管理费共计5295元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告黄明峰已经将物业费交至张金凤，原告要求其承担支付责任与事实不符，本院不予支持。被告张金凤辩称原告封堵涉案房屋后窗造成其房屋主体结构变更，且未达到三级物业标准，与本院查明事实不符，首先依据本院查明，原告按约履行了物业服务义务；其次房屋主体结构是具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，在房屋建筑中能够承受作用的平面或空间体系，封堵后窗并未改变涉案房屋的主体结构；同时涉案小区商业区长期存在噪音扰民及油烟污染，损害了涉案小区不特定多数人的利益，经相关部门联合调查并整改后作出封堵涉案房屋后窗的决定，依据查明事实及公序良俗原则，本院对被告张金凤的抗辩意见不予采纳。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽在合同中对逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定，但因双方对于物业服务及封堵后窗事宜存在纠纷，被告张金凤不属于无故拖欠，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张金凤于本判决书生效之日起十日内支付原告宁夏易大物业服务有限公司2018年3月26日至2019年10月31日期间的物业费合计5295元； 二、驳回原告宁夏易大物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由原告银川承天物业服务有限公司负担6元，被告张金凤负担19元。 如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杨晴雯 二〇一九年十二月二十六日 书记员  马 蕊 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。