安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3383号原告：陈辉，男，汉族,1989年2月10日出生，住安徽省颍上县。原告：赵曼，女，汉族,1994年8月9日出生，住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：孙克林，安徽寿州律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙雪瑶，安徽寿州律师事务所律师。被告：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A。法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原告陈辉、赵曼与被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告陈辉、赵曼共同委托诉讼代理人孙克林、孙雪瑶，被告陆宇公司委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金22758.95元(从2019年1月31日至2019年7月23日止，每日按购房款的万分之二计算)，并计算至实际交付房屋之日止；2、被告双倍返还原告多收少交房屋面积部分的购房款60681元，并以此为基数按月利率0.5%支付资金占用利息3185.70元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月16日签订了位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地·悦府楼盘12#幢6层12-601号房屋的《商品房买卖合同》，原告按约支付了首付款197773元，并于2017年11月3日通过银行按揭付清剩余房款460000元，但被告未按照合同约定于2019年1月31日前交付房屋。根据合同第十二条规定，原告选择要求被告继续履行合同，因此被告应按约支付逾期交房违约金。由于被告实际房屋的面积少于合同约定房屋面积，根据合同第十三条规定，被告应双倍退还多收原告的房屋差额面积的房价款，并应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上，被告逾期交房已构成违约，且房屋实际面积与预测面积不符，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等规定，特具状起诉，请支持诉请。原告为证明其主张，提交如下证据：1、两原告身份证复印件各一份、被告企业信息打印件一份，证明原、被告身份信息；2、金大地·悦府选房定金单复印件一份、2017年8月28日20000元收据复印件一份、2017年9月3日177773元收据复印件一份，证明原告按约向被告交付定金和首付款；3、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告在2017年9月16日签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年1月31日前，出卖人应当出示验收合格文件，否则原告有权拒绝接受房屋。被告交房超过60天，应当承担逾期交房违约金，以全部购房款为基数，按照日万分之二计算。房屋面积差，按照合同约定多退少补给付；4、个人贷款银行流水及手机短信截屏，证明2017年11月3日原告通过通商农村商业银行贷款支付了剩余的购房款460000元；5、测绘表复印件一份，证明房屋实测面积111.05平方米和预测面积差额，应当退还多收部分的房款，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；6、承诺书复印件三份，证明被告严重逾期交房，被告2019年5月13日承诺于2019年7月31日前全部交房，同时结清双方的违约金和面积差。被告庭审时辩称：1、原告主张差价款的利息损失没有事实和法律依据；2、被告不构成违约，原告无权主张逾期交房违约金；3、即使原告有权主张逾期交房违约金，其主张的计算天数和违约金标准均不正确；4、逾期付款的标准过高，和逾期交房违约金差额过大，双方权利义务不对等，被告请求按照每月500元标准计算违约金。综上，除房屋面积减少部分外，其余请法庭依法驳回原告诉请。被告针对其抗辩提交如下证据：1、被告营业执照复印件一份、被告法定代表人身份证明一份，证明被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》复印件各一份，证明双方买卖房屋单价、交房时间、付款方式等；《补充协议》第一条约定原告应当在合同签订后7日内办妥所有贷款手续，如原告未办妥贷款手续则视为违约；若买受人未在第八条约定日期付清全部房屋，出卖人有权推迟交付房屋；合同第九条约定，该房屋经验收合格即具备交付条件，并非完成验收备案和测绘完成；3、验收报告、寿县住建局和城乡建设局竣工验收公示、协议书复印件各一份，证明被告开发的9号楼，住建局于2019年3月7日即进行验收公示，于3月13日进行单体验收。7、8、10、11、12、13号楼，住建局于3月15日进行验收公示，于22日通过单体验收，符合交付条件。因包括原告在内的业主提出部分无理要求，到相关部门信访，经调解由业主代表达成协议，确定2019年3月31日视为交房日期，为计算违约金的截止日期；4、邮政EMS查询单打印件一份，证明被告在2019年4月20日按照原告预留地址向原告邮寄交房通知单，原告已经于2019年4月22日签收；5、安徽省淮南市中级人民法院（2019）皖04民终872号民事判决书复印件一份，证明逾期交房违约金的标准，淮南地区一般采用日万分之一的标准。本院经庭审举证、质证，对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告证据1，相对方无异议，本院予以确认。原告证据2，被告认为定金单没有被告印章及法人的签字，“三性”不认可，对收据的真实性认可。本院认为，两份收据载明原告交付定金20000元、首付款177773元，且20000元定金收据与定金单数额相互印证，故被告异议不能成立，本院对该份证据予以确认。原告证据3，被告对证据“三性”无异议，但原告无法通过该合同达到其证明目的。该合同的第9条是特别条款，系统规定了商品房的交付条件，验收合格即具备交付条件，得到原告的认可，因为是特别约定，效力高于其他条款。逾期付款责任被告认为我方的违约责任过高，与原告的违约责任相差太大。本院认为，鉴于被告对证据“三性”无异议，本院对该份证据予以确认。原告证据4，被告认为贷款流水，原告提供的是复印件，“三性”不予认可。根据账户明细内容无法确定原告陈辉在2017年11月3日向被告公司支付全部的购房款，因为对方账户名称不能显示出是被告公司。手机截屏是复印件，“三性”不认可，且手机短信通知的内容无法反映原告向被告支付了房屋价款。本院认为，被告代理人在庭审后提交的代理词也是认可原告获得银行放款时间为2017年11月3日，同时被告对其异议无证据证明，其异议不能成立，本院对该份证据予以确认。原告证据5，被告认为是复印件，对证据“三性”不认可。本院认为，被告代理人庭后提交书面意见时认可面积误差为5.37平方米，故本院对该份证据予以确认，对原告主张按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的证明目的不予确认。原告证据6，被告认为是复印件，对证据“三性”不认可，认为2019年5月13日承诺书没有被告盖章确认，即使有原件，也不对被告产生法律效力。另外两份承诺书即使有原件，内容含糊不清，无法达到原告的证明目的。本院认为，原告提供的承诺书系复印件，被告不认可，原告称承诺书来源于寿县信访局，未提供证据印证，故对该证据本院不予确认。被告证据2，原告对真实性无异议，对合法性有异议。认为《补充协议》第1条7日内办妥贷款手续，是被告出具的格式条款，该格式条款意在免除被告应负的违约责任，是损害消费者权益，该条款签订时没有向原告明示，特别是7日的约定明显不合理不合法，贷款流程的办理期限不是原告能够掌控的，所以该条约定依法对原告不发生法律效力，也不应以此作为被告推迟交房或违约的免责依据，除此之外合同内容约定，被告举证中没有证明原告不配合，不履行合同造成迟延，被告证明目的不能成立，补充协议条款依法无效。本院对该份证据的真实性予以认定，被告无证据证明逾期贷款是原告行为所致，故被告关于原告未办妥贷款手续应视为违约，其有权推迟交付房屋的证明目的不予确认。原告异议认为《补充协议》无效，无事实法律依据，其异议不能成立，本院不予采纳。被告证据3，原告认为验收报告没有签证单位的具体验收意见及验收时间，形式和内容不合法，特别是验收部门不齐全，后面的验收意见中环保部门是被告自己盖章，城建部门管理部门没有盖章，安徽省高院关于审理商品房买卖合同相关指导意见中第一条第四款，其中明确了商品房开发单位不但提供工程竣工验收报告，还要提供环保、档案管理等都要合格，有一个不合格都不能认定验收合格。协议的关联性有异议，和原告无关，没有原告签字，签字的人没有原告的委托，不能代表原告，只是被告组织了几个人，为了免责而制作的虚假证据，协议不论有无对本案原告都无效。本院对该份证据的真实性予以确认。被告证据4，原告对关联性有异议，认为无法证明邮寄的内容，不能证明被告方通知原告交房的事实，也不能免除被告逾期交房至今的违约责任。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据不予确认。被告证据5，原告认为在本案中不能作为判决的依据，每个案件当事人的违约责任不同，违约时间不同，被告抗辩违约金过高，不同的案件由不同的法官酌定，不能作为本案的判决依据。本院认为，原告异议成立，本院对该份证据的证明目的不予确认。根据上述认定的证据，并结合双方的当庭陈述，本院查明的事实为：2017年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按揭购买了被告开发建设的位于寿县城南新区宾阳大道与芍陂东路交口东南角金大地·悦府楼盘12#幢6层12-601号房屋一套，建筑面积116.42平方米，总价款657773元（每平方米5650元）；首付款197773元应于2017年9月11日前支付，余款460000元向通商农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；原告逾期在60日之内付款应按日计算向被告支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期付款万分之一的违约金；被告应当于2019年1月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，原告在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按被告所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及原告应交纳的相关费用，并在被告的协助下将所有贷款手续办妥，如因原告原因逾期没有办贷款手续的，视同原告违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款[一次性付款，原告应当在X年X月X日前支付该商品房全部价款]执行；第7条第（1）项约定，买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房经验收合格并向买受人发出收房通知为标志。另查明，合同签订前，原告于2017年8月28日、9月3日分别向被告支付首付款（定金）20000元、177773元，计197773元；合同签订后，2017年11月3日，淮南通商农村商业银行将460000元贷款发放至被告账户。再查明，原告所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为111.05平方米，与预测建筑面积116.42平方米相差5.37平方米；涉案房屋于2019年2月1日验收合格；2019年3月15日寿县人民政府信息公开网对涉案的12#住宅楼单体工程竣工验收进行了公示；被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访；2019年4月28日，被告与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，以现金方式结算，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于原告主张涉案房屋差价款的返还及其相应资金占用利息的认定与处理。原、被告约定涉案房屋的建筑面积为116.42平方米，原告所购房屋经实际测量为111.05平方米，误差面积5.37平方米，被告亦予以认可，事实清楚，证据充分，被告应按合同约定返还原告房屋差价款30340.50元（5650元/平方米×5.37平方米）。原告要求被告双倍返还房屋差价款及支付资金占用利息的诉请，不符合合同约定，亦无证据证明，故本院对原告主张超过房屋差价款30340.50元部分及其相应资金占用利息的请求不予支持。二、关于被告是否构成违约以及原告主张被告逾期交付房屋违约金的计算时间、计算依据的认定与处理。首先，原、被告约定交付房屋的期限为2019年1月31日前，但合同签订后至原告起诉日止被告均未向原告交付涉案房屋，亦未按约定向原告发出经验收合格的收房通知，被告未在合同约定的期限内向原告履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任；其次，涉案房屋于2019年2月1日验收合格，于2019年3月15日在寿县人民政府信息公开网对涉案住宅楼单体工程竣工验收进行了公示，可见，被告开发建设的涉案房屋在原告起诉前已经具备交付条件；第三，被告开发建设的涉案房屋的业主因被告逾期交付房屋及所建房屋面积差问题多次予以信访，被告于2019年4月28日与涉案维权业主代表签订协议书确认房屋面积差按实测面积多退少补，被告在交钥匙时结清房屋面积差与逾期交房违约金，涉案违约金结算截止时间为2019年3月31日，此时原告应知道涉案房屋已具备交付条件，故2019年3月31日可视为被告通知原告交付房屋的时间；第四，原、被告约定被告交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金，因此，被告逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，原告主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，本院予以采纳。综上，被告逾期交付房屋的违约时间为2019年2月1日至2019年3月31日，计59天，违约金为7761.72元（657773元×日万分之二×59天），原告主张超过部分的违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张超过部分的违约金不予支持。被告抗辩违约金应按日万分之一计算不符合双方合同约定，本院不予采纳；被告抗辩原告逾期办理房屋按揭贷款构成违约，不能提供证据证明原告逾期办理房屋按揭贷款系原告的行为所致，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付原告陈辉、赵曼逾期交付房屋违约金7761.72元；二、被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还原告陈辉、赵曼房屋面积差价款30340.50元；上述第一、二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告陈辉、赵曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元减半收取983元，由原告陈辉、赵曼负担551元，被告安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  王辉二〇一九年十二月二十四日书记员  黄旭附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。