北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10478号原告：北京鑫达联行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院4号楼808室。法定代表人：张宏伟，总经理。委托诉讼代理人：陈家全，男，北京鑫达联行房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：郭新春，北京市中润律师事务所律师。被告：北京乐工场资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里9、10号楼A座2区405号。法定代表人：杨乐涛，董事长。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓琳，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京鑫达联行房地产经纪有限公司（以下简称为鑫达联行公司）与被告北京乐工场资产管理有限公司（以下简称为乐工场公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫达联行公司的委托诉讼代理人郭新春、陈家全，被告乐工场公司的委托诉讼代理人聂本勇、张晓琳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告鑫达联行公司依法向本院提出诉讼请求：1.判令乐工场公司支付佣金3508106.25元；2.要求乐工场公司支付佣金占用的利息损失（以3508106.25元为基数，自2018年9月27日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准）；3.判令乐工场公司支付公证费3580元；4.判令乐工场公司支付保全费损失5000元；5.判令乐工场公司承担诉讼费用。事实和理由：鑫达联行公司系房产中介公司，乐工场公司系商业地产交易平台。2013年1月18日双方签订协议并开始合作，即鑫达联行公司成为乐工场公司的普通会员，在成功介绍他人成功承租物业后，乐工场公司向鑫达联行公司支付承租方所租用物业的一个月租金作为佣金。2016年9月，鑫达联行公司介绍并带领客户中国进出口银行参观了北矿金融大厦，签订《租赁意向函》，办理完诸多流程及装修事宜后，中国进出口银行于2018年9月底成功入驻，承租面积为10485平米，乐工场公司应按照约定支付佣金。被告乐工场公司答辩称：不同意鑫达联行公司的诉讼请求。第一、乐工场公司的诉讼请求没有事实依据，乐工场公司没有看到书面证据证明整个居间服务系鑫达联行公司完成的。第二、鑫达联行公司诉讼主张的佣金计算方式错误，基本佣金每个项目都不同，会根据完成的程度不同，对佣金进行调整。第三，鑫达联行公司确实进行了带看服务，但是客户入驻的时间和事实不予认可，鑫达联行公司是否成功促成客户承租，没有达成一致。第四，鑫达联行公司作为乐工场公司的二级代理商，完成了带看服务，但其作为员工成员单位，应根据成员规则协商佣金数额，根据联盟内部规则，应先予协商，协商不成上理事会进一步协商，再通过北京仲裁委员会仲裁。原告鑫达联行公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1.《乐工场商业地产服务联盟合作协议》；2.《租赁意向函》、《客户登记确认书》；3.《关于租赁北矿金融大厦的主要技术需求的函》、北京xxxx投资管理有限公司的回复；4.《北矿金融大厦进出口银行佣金申请支付函》；5.乐工场项目代理佣金表；6.【（2018）京正阳内民证字第7004号】公证书、【（2017）京正阳内民证字第2831号】公证书；7.北京增值税专用发票；8.照片；9.李某某朋友圈微信截图及微信聊天记录；10.录音光盘及文字材料；【（2019）京正阳内民证字第2126号】公证书及公证费票据。乐工场公司认可证据1、2、6、7、8、10、11的真实性，称认可证据9原件与复印件内容一致，但无法核实真实性。乐工场公司并依法提交如下证据：1.《房产租赁委托代理合同》；2.（2019）京国信内经证字第03078号公证书。鑫达联行公司称无法核实证据1的真实性，对证据2的真实性不予认可。本院对双方认可真实性的证据予以确认，对双方未认可真实性的证据认定如下：1.鑫达联行公司提交的证据4出具方系乐工场公司，乐工场公司于庭审中对该份文件的内容予以认可，本院对该份证据的真实性予以确认；2.鑫达联行公司提交的证据9有原件，乐工场公司认可李某某、周某某系其员工，但表示无法核实证据的真实性，于常理不合，本院认可该份证据的真实性；3.乐工场公司提交的证据1、2有原件，本院认可该两份证据的真实性。其他证据本院将在已查明事实的基础上予以综合认定。经审理查明：2013年1月18日开始，鑫达联行公司与乐工场公司签订加盟协议，加入乐工场代理联盟，协议每年签订一次。期限自2016年5月1日至2017年4月30日止的《乐工场商业地产服务联盟合作协议》中乐工场公司作为甲方，乙方为鑫达联行公司，约定：甲方根据乙方的申请，经审核后同意乙方加入乐工场商业地产服务联盟。乐工场商业地产服务联盟是由乐工场资产管理有限公司发起，并与项目、代理、媒体以及相关联企业多方合作，本着“搭建平台、互助共赢”的宗旨，共同构建的商业地产代理运营线上、线下立体服务平台，以下简称“乐工场联盟”。本协议所称“规章制度”是指甲方公布及不定期修订之《乐工场商业地产服务联盟章程》以及刊载于乐工场网站或以其他方式公布的，乙方应当遵守之业务准则和纪律规范的总称。甲方负责乐工场联盟相关管理办法及最惠代理条件的制定，将乐工场联盟项目全面向乙方开放合作，向乙方及时传递项目信息及乐工场联盟动态，向乙方提供包括乐工场网站项目动态销控查询等联盟服务，如乙方违反本协议的约定及甲方的规章制度，甲方有权暂停及提前终止本协议或根据乐工场联盟章程的有关规定处理；乙方享有乐工场联盟章程中各项权益，享有乐工场普通会员佣金分级政策（普通会员：佣金系数100%），并有晋升乐工场高级会员资格，积极配合甲方工作，遵守相关制度，可在渠道平台做自有项目推广，优先向客户推荐甲方项目，在甲方代理或联合代理的项目，不得越过甲方与项目方单独接洽及合作，否则罚款5000元并全联盟公告，情节严重的联盟除名。另，双方于2017年、2018年继续签订期限为一年的合作协议，内容相似，普通会员佣金系数均为100%。中国进出口银行于2016年9月28日向北京xxxx投资管理有限公司（以下简称为xx公司）出具《租赁意向函》，载明：本公司2016年9月22日由鑫达联行公司陈家全，xx公司苏某、周某某带看参观金融大厦，对此物业的各项条件比较满意，现就此物业的各项商务条款商议洽谈，请给予合作。本公司租赁意向如下：意向物业名称为北矿金融大厦，意向租赁面积为2至5层，建筑面积约11056平米，签约年限为6年，意向租赁价格等由谈判小组与xx公司协商确定，起租日期为大厦建成具备交付使用条件之日起。2018年1月30日，甲方乐工场公司与鑫达联行公司作为乙方签订《客户登记确认书》，载明：客户名称为中国进出口银行，意向楼盘为北矿金融大厦，需求面积为10485平米。确认内容为乙方带领以上客户已于2016年9月18日视察北矿金融大厦物业现场，有关上述客户登记被甲、乙双方确认，甲方确认该客户为鑫达联行公司代理（介绍）之客户。2018年11月6日，乐工场公司向xx公司出具《北矿金融大厦进出口银行佣金申请支付函》，载明：随着中国进出口银行10月初入住、办公，大厦租金收益丰厚……但由于其流程较多且精装交付，此客户虽然从初看到现在入住，耗时2年之久，贵我双方就佣金一直未有结算。由于中国进出口银行是由我司第三方中介渠道推荐，因此佣金涉及第三方中介渠道公司收入，尤其中国进出口银行入住后，第三方不断催款，我司压力较大，第三方已于2018年10月26日正式发函（详见附件），为避免不必要的法律纠纷，因此我司申请贵司就中国进出口银行的佣金支付日期予以明确的回复。附件为鑫达联行公司向乐工场公司发送的催款通知书，内容为：鑫达联行公司于2016年9月18日介绍的中国进出口银行于2018年10月已完成租赁事宜的全部手续，并正式入驻，现就我司介绍的客户（中国进出口银行）租赁面积佣金和贵司多次商谈，一直未付款，请贵司按照协议及合作规则在10日内向我司支付该笔中介佣金。（2018）京正阳内民证字第7004号公证书载明：申请人为鑫达联行公司，公证事项为保全证据。乐工场商业地产展示交易平台登录后显示用户名为陈家全，查询客户确认显示编号为1403。联盟-资讯列表-乐工场11月最新项目销控-《乐工场项目代理佣金点位（2016）》中北矿金融大厦租售价格为11元/天/平米，负责人为周某某，最终基准佣金为一个月净租金。《乐工场项目代理佣金点位（2017）》中北矿金融大厦租售价格为11元/天/平米，负责人为周某某，最终基准佣金为一个月净租金。（2019）京正阳内民证字第2126号公证书载明：申请人为鑫达联行公司，公证事项为保全证据。乐工场商业地产展示交易平台登录后显示用户名为陈家全，查询客户确认显示编号为1403，申请时间为2016-09-18，客户名称为中国进出口银行，代理公司为鑫达联行，状态为等待区域总监审核。详情信息载明：2016年9月18日客户登记，2016年9月18日业务员审核，2016年11月4日项目经理审核；关联项目为北矿金融大厦，跟单业务员为李某某，逐层审批人：业务员李某某通过，项目经理周某某通过，区域总监赵某项目总监审核，联盟部赵某某，状态未填写。客户主体为中国进出口银行，联系人李先生，首看房时间为2016年9月14日。代理公司名称为鑫达联行公司，联系人为陈家全。北矿金融大厦的跟进情况为：时间2016-09-14，事件客户来访，环节首次看房，价格11元，详情带客户首次看房，跟单人李某某；时间2016-09-18，事件客户来访，环节前期跟进，价格11元，详情客户二次来访需核实工程问题，跟单人李某某；时间2016-09-23，事件去电代理，环节前期跟进，价格11元，详情客户对项目非常满意，跟单人李某某；时间2016-09-27，事件去电客户，环节前期跟进，价格11元，详情客户周三给出意向，跟单人李某某；时间2016-10-20，事件去电代理，环节前期跟进，价格11元，详情甲方给客户解决工程问题，跟单人李某某；时间2016-11-11，事件去电代理，环节前期跟进，价格11元，详情下周客户商务组来谈判，跟单人李某某；时间2016-12-16，事件去电客户，环节前期跟进，价格11元，详情商务沟通中，跟单人陈家全；时间2017-01-04，事件去电客户，环节前期跟进，价格11元，详情客户说预计春节前签订意向合同，跟单人陈家全；时间2017-02-22，事件去电客户，环节前期跟进，价格11元，详情客户签约写字楼面积约为10488平米，签约意向价格为11元多，客户另行签约楼顶和地下面积1千平米左右，价格为3元左右，跟单人陈家全；时间2017-05-16有9次跟单记录，事件均为拜访客户，环节均为意向洽谈，价格均为13元，详情内容与工期协商确定相关，跟单人均为李某某；时间2017-10-25，事件去电客户，环节前期跟进，价格12元，详情客户目前与北矿金融大厦项目负责人还在洽谈中，跟单人陈家全；时间2018-01-04，事件去电客户，环节前期跟进，价格11元，详情合同已经签完毕，跟单人陈家全。鑫达联行公司员工陈家全与乐工场公司周某某的部分微信聊天记录内容：2016年10月26日，周某某“亲啊，催下银行的”，陈家全“我马上给李处长打电话”；2016年10月27日，陈家全“李处长昨天跟我说想明年5月1日进场办公，估计他现在都已经有点着急，想尽快的完成租赁事宜”；2016年11月16日，陈家全“我明天上午催一下李处长……李处长说他们这边就这两天过去谈合同的事宜”。2016年11月17日，陈家全“我明天几点过去”，周某某“他们通知你了吗，反正你明天过来意义不大……因为到细节就没必要了，你不过来也行”，陈家全“我也得过去，明天上午九点半到北矿金融大厦现场”；2016年11月18日，陈家全“周姐，我今天不过去了，昨天晚上李处长给我打电话说让今天不过去”；2016年12月26日，陈家全“周姐，银行客户这边现在有需要我帮忙做的事不？”周某某“暂时应该没有，银行有些工程条款需要核实……他们给你的委托拍给我”；2017年6月26日，陈家全“周姐，竣工证办下来了？”周某某“嗯，所以就等口行啦，你去做客户工作吧……客户那边不稳定”，陈家全“我去做工作……周姐，李处长这边说签合同应该不会有什么问题……咱们还不可以大意哦”。2017年8月15日，陈家全“进出口银行这边，李处长已经在想办法往前推进，说租房的事宜不会有太大的变化……李处长他们想办法跟其他的领导在协调”；2017年8月24日，陈家全“进出口银行这边在积极的推进，具体签约合同应该快有消息了”；2017年12月19日，周某某“家全，两个事：1.能做工作就做工作，尽快落实促进口行成交；2.别在市场上瞎说，谁都没有提抠你们佣金，为了大家合作共赢，我不希望这节骨眼上听到诋毁我们项目和乐工场的事情，希望你们不要出去乱说”，陈家全“我这段时间都在催李处长他们。”2018年1月23日，陈家全“我们目前要求的只是客户登记确认书，不是佣金确认书……我们不带客户过去，中国进出口银行会签约在北矿金融大厦吗？都一年多了，到现在带看确认都没有给我们做出来”，周某某“我只能尽量去解决”。2018年1月29日，陈家全“现在客户合同也签了，装修款也付了，你让我现在还做什么客户工作，以前合同没有签的时候，你让我催中国进出口银行签合同，我也催了，你们到现在都还没有给我们做出客户确认”，周某某“我如实反馈吧，争取”。2018年3月8日，周某某“争取六月份把合同履行完……怎么也得六月交房才能申请佣金了。”2018年11月15日，鑫达联行公司法定代表人张宏伟、员工陈家全与乐工场公司赵某的部分谈话录音内容为：赵某“说一下进出口银行的事……我们这个佣金要的也挺艰难的……结给你们100万的费用”，张宏伟“100万不行”。赵某“跟那个客户性质有关系……这个就是肯定要从始至终我们成交总表都填的是你们鑫达是吧，这个我们是认可的，也表示感谢，这个是没问题的，因为我们就是说现在主要就是这个费用的构成。”张宏伟“这个费用确实没法结，因为这个100万……他那基本上相当于就是委托和独家，每次出的文件都是通过鑫达联行公司，包括管道的这个协商，都是通过鑫达联行在做的这个文件。”北京市国信公证处于2019年5月8日作出的（2019）京国信内经证字第03078号公证书载明：申请人为乐工场公司，公证事项为保全证据。联盟-资讯列表-乐工场代理联盟章程页面中，发布日期为2014年3月13日10:34，《乐工场商业地产服务联盟章程》载明：乐工场商业地产服务联盟，即“乐工场代理联盟”，简称“乐工场联盟”，是以商业地产的项目代理与客户代理联合，自愿发起的行业联合体组织，参加与退出自愿，联盟各成员按照联盟协议享受权利、承担义务。联盟成员带客户成交应得佣金，须根据成员对客户最终签约所做工作量及工作质量为基准考，并以乐工场盖章的客户确认书为准；成员最终应获佣金，以客户确认书中载明的具体佣金比例或佣金数额为准；如因成员未能完全履行客户代理工作义务，参照如下原则确认应获得的佣金数额：1.首带看（乐工场系统首带看登记、其它有效证明或调查事实），参考比例10%（自首带看之日起20日内没有有效跟进动作及行为内容的，首带看无效）；2.客户跟进，参考比例40%，具体细分参考如下：客户意向书（由客户方出具的意向证明文件，含公司公章、法人签字等）10%，客户给代理公司出具的独家委托书或委托书10%，有效的客户工作推进证明（会议纪要、往来函件、邮件往来、通信记录等）20%；签约成交（参考比例50%）：参与并协助完成客户签约、支付相应款项。本章程内容自2014年1月1日起生效，最终解释权归乐工场公司。鑫达联行公司于诉讼中申请诉讼财产保全，支付保全费用5000元。中国大地财产保险股份有限公司北京分公司于2018年11月27日向鑫达联行公司开具北京增值税专用发票,载明应税名称为保险服务财产保险服务,金额为6400元。北京市正阳公证处向鑫达联行公司开具北京增值税普通发票3张，金额累计为3580元，应税名称均为公证费。庭审中，双方确认涉案物业实际成交面积为10485平方米，认可佣金计算方式为一个月的净租金，即10元*10485平方米*365天除以12个月；确认中国进出口银行于2018年9月27日实际入驻北矿金融大厦，于2019年5月支付完毕租金及装修款、家具款项。乐工场公司称其应支付的佣金数额为首月净租金的20%。本院认为：鑫达联行公司与乐工场公司签订的《乐工场商业地产服务联盟合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效。《乐工场商业地产服务联盟章程》中明确鑫达联行公司作为乐工场联盟成员，带客户成交后应获得佣金。双方均认可涉案物业即北矿金融大厦的佣金为一个月净租金，金额为3189187.5元（10元/天/平方米*10485平方米*365天除以12个月），中国进出口银行亦于2018年9月27日入驻，本院对以上事实予以确认。根据庭审查明的事实，中国进出口银行系鑫达联行公司介绍之客户，现其虽未举证乐工场公司向其出具客户确认书，但结合乐工场系统所登记信息及双方员工往来微信聊天记录、谈话录音证据，乐工场公司并未对鑫达联行公司客户代理工作的完成度提出异议，且微信聊天记录可证鑫达联行公司在首带看工作后一直与中国进出口银行进行联系，并将结果反馈回乐工场公司，直至签约完成。故鑫达联行公司主张乐工场公司支付涉案物业佣金，有合法有据，本院予以支持。关于佣金占用利息损失，鑫达联行公司履行客户代理义务，乐工场公司应按约支付佣金，逾期支付理应赔偿由此产生的利息损失，鑫达联行公司未举证佣金应支付时间，本院以乐工场公司向xx公司申请佣金的时间2018年11月6日为利息损失起算日，计算标准参照相关政策予以调整。鑫达联行公司因乐工场公司未及时支付佣金的行为申请了诉讼财产保全，发生保全费用损失，本院对其该项诉请予以支持，但公证费用非必须发生费用，本院对该项费用请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京乐工场资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京鑫达联行房地产经纪有限公司佣金3189187.5元；二、被告北京乐工场资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京鑫达联行房地产经纪有限公司佣金占用利息损失（以3189187.5元为基数，自2018年11月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告北京乐工场资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京鑫达联行房地产经纪有限公司保全费用损失5000元；四、驳回原告北京鑫达联行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费34865元，由被告北京乐工场资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  牟诚诚人民陪审员  李春花人民陪审员  吕鹤江二〇一九年十二月二十五日书 记 员  朱琳琳