吉林省和龙市人民法院行 政 判 决 书（2019）吉2406行初55号原告全光日，男，朝鲜族，1962年10月9日出生，和龙农村商业银行守库员，住和龙市。委托代理人扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。委托代理人刘城，吉林诚途律师事务所实习律师。被告和龙市不动产登记中心，住所地：和龙市颖文路126号。法定代表人张春明，系和龙市不动产登记中心局长。委托代理人金霞伟，吉林华耀律师事务所律师。原告全光日为与被告和龙市不动产登记中心撤销房屋预告登记一案，于2019年11月28日向本院提起诉讼，本院当日受理。并于2019年11月29日向原告全光日送达受理案件通知书、权利义务告知书，于2019年11月29日向被告和龙市不动产登记中心送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、法定代表人身份证明书、委托书及答辩状用纸。于2019年12月18日由审判员赵钢德依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告全光日及其委托代理人扈玉海、刘城，被告和龙市不动产登记中心行政负责人张春明，委托代理人金霞伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告和龙市不动产登记中心于2016年12月14日作出吉房预和字第00003824号至00003843号预告登记，权利人为全光日，预告登记义务人为延边瑞泰房地产开发有限公司，预告登记业务种类为预购商品房预告设立登记并为原告颁发登记证书。被告在法定举证期限内向本院提交的证据有：证据1-统一社会信用代码证书，证明被告单位诉讼主体资格；证据2-房屋预告登记证明20份（吉房预和字第00003824-吉房预和字第00003843）、上述房屋预告登记申请材料20份（房屋买卖合同、预购商品房屋预告设立登记申请书、预购商品房屋预告登记约定、延边瑞泰授权委托书、全光日身份证复印件），证明被告给原告办理预告登记程序合法，符合法律规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定申请预购商品房的预告登记，应当提交已备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定及其它必要的材料。原告提供的材料符合预告登记的规定，被告不予办理预告登记才是违法。原告起诉状中自称为民间借贷提供担保签订的该商品房买卖合同，民事上该合同无效；证据3-国土用字[2013]第06号国有土地批准书、国有土地使用权划拨、出让、租赁、抵押审批表一份、现场踏查情况纪实一份、吉林省政府非税收入通用票据两张、关于建设和龙市2012年棚户区改造瑞泰公寓项目建设的用地申请一份、和龙市发展和改革局文件一份、和龙市建设局规划设计条件通知书、建设项目选址意见书、瑞泰公寓建筑规划平面图，以上证据证明2012年瑞泰公寓建设项目棚户区改造的用地申请和规划设计中，并没有廉租房的规划设计。被告不存在明知是廉租房给原告办理预告登记的行为，形式上已经审查了该房屋的权利凭证。被告依据原告和延边瑞泰开发房地产开发有限公司的申请，办理预告登记，符合法律规定；证据4-和龙市建设局规划设计条件通知书，证明廉租房应当是在规划设计中体现的，但是原告申请办理预告登记的20套房屋，在被告提供的证据三中可以看出，规划设计中没有关于廉租房的规划设计，被告在进行形式审查后，因为原告的申请符合预告登记的申请条件，给予办理，符合法律规定。被告以相关法律法规可以在网上查阅为由未向法庭提交作出行政登记行为的法律依据。原告全光日诉称：2017年3月6日，原告与案外人李仁国、延边瑞泰房地产开发有限公司三方签订借款协议书，全光日借给李仁国人民币70万元，约定利息为月利率2%，由延边瑞泰房地产开发有限公司以抵押房屋担保，借款期限六个月，抵押房屋在被告处办理了预告登记。被告向原告颁发了吉房预和字第00003824至00003843号20个房屋预告登记证明。原告将借款支付给李仁国后，李仁国及担保人逾期未能偿还。原告向和龙市人民法院提起民事诉讼，并申请法院执行预告登记房屋。2018年12月29日，和龙市法院作出（2018）吉2406执382号执行裁定书，查封了登记在原告名下的20个预告登记房屋。2019年9月10日，和龙市法院作出（2019）吉2406执异44号执行裁定书，以预告登记房屋是政府委托案外人延边瑞泰房地产开发有限公司代建的廉租房为由，裁定终止了对20个预告登记房屋的执行。由此，原告得知被告的行政行为违法。被告将政府廉租房作为商品房进行预售预告登记，是严重违法行为。原告基于对被告预售预告登记行政行为的信赖，而将自己钱款借出。被告的违法行为造成原告债权无法实现，现案外人已无其他财产，被告的违法登记行为是造成原告损失的直接原因，被告对原告的损失应负全部赔偿责任，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项之规定，提起本诉。请求法院依法确认被告作出的吉房预和字第00003824号至00003843号20个房屋预告登记违法，判决被告赔偿其违法行为给原告造成的损失70万元及利息损失23.8万元。原告向本院提交的证据材料有：证据1-预告登记证20个，证明20套房屋属于商品房的事实；证据2-和龙市人民法院（2018）吉2406民初601号民事判决书、和龙市人民法院（2018）吉2406执382号执行裁定书、和龙市人民法院（2019）吉2406执异44号执行裁定书、（2018）吉2406执382号之四执行裁定书，证明生效的法院判决，判决李仁国偿还原告借款本金70万元及利息，从2018年6月3日按照月息2%计算，延边瑞泰房地产开发有限公司承担连带给付责任。案件在执行阶段，法院冻结预告登记在原告名下的延边瑞泰公司的20套房屋。但是案外人和龙市住房和城乡建设局提出执行异议，经法院审查认定，被告给原告预告登记的20套房屋属配建廉租房，根本不属于商品房。法院中止了对上述房屋的执行。因案件被执行人无财产可供执行，法院终结本次执行，进一步说明被告预告登记行为违法，给原告造成财产损失的事实；证据3-吉建保[2010]22号吉林省廉租住房配建实施办法第三条、第四条、第九条、第十五条，证明被告违反规定未对配建廉租房情况进行审查，将廉租房作为商品房给原告办理预告登记违法。同时，造成原告出借资金无法执行回款，被告应依法承担赔偿责任。被告和龙市不动产登记中心辩称：一、答辩人和龙市不动产登记中心为原告办理20套预购房屋商品房预告登记（吉房预和字第00003824号至00003843号）的行为合法，程序符合法律规定。2016年9月5日，被答辩人全光日和被告瑞泰房地产开发有限公司向和龙市住房和城乡建设局房产交易处申请办理预告登记备案手续。2016年12月14日开发商带预告登记约定表、商品房合同书到不动产登记中心进行预告登记。为此被答辩人全光日和瑞泰公司委托代理人王丽英提供了已备案的20套房屋的商品房买卖合同、延边瑞泰授权委托书、预购商品房预告登记约定、预购商品房预告设立登记申请书及被答辩人全光日身份证复印件等相关材料，答辩人审查后认为被答辩人的申请形式要件符合法律规定，为被答辩人办理了预告登记，答辩人的行为合法，程序符合相关法律规定。二、答辩人为被答辩人全光日办理的预告登记的房屋为廉租房的情况，答辩人并不知情。2011年4月25日，和龙市住房和城乡建设局向和龙市自然资源局（原和龙市国土资源局）签发的关于瑞泰公寓《规划设计条件通知书（和建局设条字2012-29号）》建筑要求及建筑面积款项中并没有廉租住房建设规划。且和龙市人民法院（2019）吉2406执异44号执行裁定书中查明，于2014年12月2日和龙市住房保障管理办公室（和龙市住房和城乡建设局的内设机构）与延边瑞泰签订补充协议，协议约定在瑞泰公寓棚户区改造项目内将4549平方米作为廉租住房地块建设及价格的约定，但此后并未在答辩人处登记备案。故答辩人和龙市不动产登记中心为被答辩人办理预告登记的行为并无不当。综上所述，答辩人为被答辩人办理的房屋预告登记的行为合法，程序符合相关法律规定，且答辩人全面履行了行政管理的义务，被答辩人诉请的确认房屋预告登记违法没有法律依据，请法院依法查明相关事实，驳回被答辩人的诉讼请求。经庭审举证、质证、认证，原告向本院提交的证据1，被告对该份证据真实性无异议，对证明目的提出异议称预告登记证的签发单位是和龙市房屋产权管理中心，由和龙市建设局管理，初审的材料由该中心负责。被告不动产登记中心把相关的登记业务划过来，但是规划设计中没有廉租房的规划设计，被告依据原告的申请办理预告登记程序合法，该份证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对证据的真实性无异议，对（2018）吉2406执异44号执行裁定书中，和龙市住房保障管理办公室与延边延和房地产开发公司、延边瑞泰房地产开发公司签订的委托建设合同，但该合同在被告处没有备案登记，被告根据原告的申请办理预告登记程序合法，该组证据来源合法，证据证明的事实清楚，本院予以采信；原告提交的证据3，被告对该份文件的真实性无异议，对证明目的提出异议称延边瑞泰房地产开发有限公司将涉案房屋的规划设计报到和龙市住房和城乡建设局时，并没有对廉租房的规划。被告依据原告的申请办理预告登记程序合法，并且执行异议44号执行裁定书中的委托建设合同也没有在被告处进行备案登记，被告根本不可能知道该房屋是廉住房，该份证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据1，原告对该份证据无异议，此份证据与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据2，原告对该组证据真实性无异议，对证明目的提出异议称1.根据提交的商品房买卖合同可见，该商品房买卖合同上买受人即本案原告并没有签字。根据瑞泰公司提供给登记机关的授权书，可见授权王丽英办理预购商品房抵押登记事宜，因此登记机关在形式审查时，没有尽到应有的审查义务；2.这20套房屋属于廉租房，根据《吉林省廉租房配建实施办法》第十五条规定，本案被告应当审查廉租房的情况，对廉租房不应当作为商品房与办理预告登记。显然被告没有作到法定的审查义务，将按照规定的配建廉租房办理了预告登记，因该组证据证明的事实与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据3，原告对该份证据提出异议称1.这组证据不是有效证据，通过询问证据来源，被告明确指出，在办理预告登记时并没有要求提交上述证据，而是在本案原告诉讼后，被告依职权到国土部门调取的，属于事后证据不能视为有效证据供法庭采纳；2.通过被告的陈述足以说明在登记机关办理预告登记时，并没有对20套房屋的情况进行认真审查；被告提交的证据4，原告提出异议称该证据与本案无关，并不是本案项目设计，同时这组证据的形成也是后收集的证据，此份证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据庭审举证、质证、认证采信的证据及原、被告的陈述，综合分析认定如下事实：2016年3月6日，原告全光日与案外人李仁国、延边瑞泰房地产开发有限公司三方签订借款协议书，全光日借给李仁国人民币70万元，约定利息为月利率2%，由延边瑞泰房地产开发有限公司以抵押房屋担保，借款期限六个月，抵押房屋在被告和龙市不动产登记中心处办理了预告登记。被告向原告颁发了吉房预和字第00003824至00003843号20个房屋预告登记证明。原告将借款支付给李仁国后，李仁国及担保人逾期未能偿还。原告向本院提起民事诉讼，并申请法院执行预告登记房屋。2018年12月29日，本院作出（2018）吉2406执382号执行裁定书，查封登记在原告名下的20个预告登记房屋。2019年9月10日，本院作出（2019）吉2406执异44号执行裁定书，以预告登记房屋是政府委托案外人延边瑞泰房地产开发有限公司代建的廉租房为由，裁定终止对20个预告登记房屋的执行。由此，原告得知被告的行政行为违法。对此原告不服向本院提起诉讼，请求依法确认被告作出的吉房预和字第00003824至00003843号20个房屋预告登记证明行为违法；并判令被告赔偿其违法行政行为给原告造成的损失70万元及利息损失23.8万元。本院经审理认为：被告和龙市不动产登记中心于2016年12月14日向原告颁发吉房预和字第00003824至00003843号20套房屋预告登记证明时，在未查明预告登记房屋是政府委托案外人延边瑞泰房地产开发有限公司代建的廉租房的情况下为原告办理登记的行为违法。被告认定事实不清，证据不足，适用法律法规错误，应予以撤销。被告提出的“和龙市不动产登记中心为原告办理20套预购房屋商品房预告登记（吉房预和字第00003824号至00003843号）的行为合法，程序符合法律规定。2016年9月5日，被答辩人全光日和被告瑞泰房地产开发有限公司向和龙市住房和城乡建设局房产交易处申请办理预告登记备案手续。2016年12月14日开发商带预告登记约定表、商品房合同书到不动产登记中心进行预告登记。为此被答辩人全光日和瑞泰公司委托代理人王丽英提供了已备案的20套房屋的商品房买卖合同、延边瑞泰授权委托书、预购商品房预告登记约定，预购商品房预告设立登记申请书及被答辩人全光日身份证复印件等相关材料，答辩人审查后认为被答辩人的申请形式要件符合法律规定，为被答辩人办理了预告登记。答辩人的行为合法，程序符合相关法律规定并且对答辩人为被答辩人全光日办理的预告登记的房屋为廉租房的情况，答辩人并不知情，答辩人和龙市不动产登记中心为被答辩人办理预告登记的行为并无不当，故答辩人为被答辩人办理的房屋预告登记的行为合法，程序符合相关法律规定。且答辩人全面履行了行政管理的义务，被答辩人诉请的确认房屋预告登记违法没有法律依据，请法院依法查明相关事实，驳回被答辩人的诉讼请求。”的辩解意见，被告作为主管不动产登记的行政机关，对现行的法律、法规最为明确。应在查明事实，掌握确凿证据的前提下，依法作出登记行为。被告对未能依法履行法定职责而造成的后果应负法律责任，故其辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。原告全光日提出的被告应赔偿因其违法行政行为给原告造成的损失70万元及利息损失23.8万元的请求，应另案处理。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”之规定，判决如下：被告和龙市不动产登记中心于2016年12月14日向原告颁发吉房预和字第00003824至00003843号20套房屋预告登记证明行为违法。案件受理费50元，由被告和龙市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  赵钢德二〇一九年十二月三十一日书记员  沙 傲