四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10439号 原告（反诉被告）：李戈凌，男，1972年2月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告（反诉被告）：李煇冰，女，1979年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周锐，男，1978年12月16日出生，汉族，住成都市高新区。 李戈凌、李煇冰与周锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李戈凌、李煇冰的委托诉讼代理人单瑞峰，被告（反诉原告）周锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李戈凌、李煇冰向本院提出诉讼请求：1.判令周锐支付剩余购房款96386.5元；2.判令周锐支付违约金337元（违约金以96386.50元为基数，按每日万分之五自2019年8月24日起算至实际支付之日，其中计算至2019年8月31日的金额为337元）；3.本案诉讼费用由周锐承担。事实与理由：2018年12月2日，李戈凌、李煇冰与周锐、赵力签订《房屋买卖合同》，约定由周锐购买李戈凌、李煇冰位于成都市高新区天府一街1566号西派澜岸6栋1单元3楼301号房屋，建筑面积为224.81平方米。双方约定的购房款为6040000元，并约定自交房之日起，李戈凌、李煇冰每月应向中国建设银行股份有限公司成都第三支行（以下简称“建行三支行”）支付的按揭款13769.5元由周锐承担；同时约定相关税费（含维修基金）也由周锐承担，尾款的支付时间为过户递件当日，逾期支付的房款应按日支付万分之五的违约金。后经周锐书面确认，案涉房屋的买受人变更为周锐一人。根据《房屋买卖合同》5.5条的约定，自2019年1月1日起，按揭款合计应由周锐承担。自2019年1月1日起至2019年7月，周锐应承担的按揭款为96386.5元并在支付时进行了扣除，违反约定，给李戈凌、李煇冰造成损失，应承担违约责任。为维护李戈凌、李煇冰的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 周锐对李戈凌、李煇冰在诉状中陈述的事实无异议，但辩称：双方合同约定的购房总价款为6040000元，周锐已经按约支付完购房款，不应再支付96386.5元的按揭款。在《房屋买卖合同》洽商、签订和履行过程中，周锐自始至终诚信履约，无任何违约行为，且竭尽所能给予李戈凌、李煇冰通融和便利，尽到了最大善意。李戈凌、李煇冰在本案中的全部诉讼请求无任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回李戈凌、李煇冰的诉讼请求，维护诚实守信的房地产市场交易秩序。 周锐向本院提出反诉请求：1.判令李戈凌、李煇冰支付逾期违约金273219元；2.判令李戈凌、李煇冰承担反诉案件受理费用。事实和理由：2018年12月2日，周锐与李戈凌、李煇冰签订《房屋买卖合同》，就周锐从李戈凌、李煇冰处购买位于成都市高新区天府一街1566号西派澜岸6栋1单元3楼301号房屋的权利义务进行了约定。因案涉房屋系李戈凌、李煇冰向银行按揭购买，《房屋买卖合同》约定按揭款先由周锐代偿，支付购房款时再行结算。合同签订后，周锐按约向李戈凌、李煇冰支付了购房款（含代偿按揭款）。2019年3月28日，李戈凌、李煇冰通知周锐建行提前还款已预约好，存入2100000元后即可在4月18日结清按揭贷款。2019年3月29日，周锐向李戈凌建行三支行按揭还款账户划入2100000元，专门用于结清建行按揭贷款。2019年4月9日、12日，李戈凌两次要求提前支付剩余购房尾款，周锐均婉言予以了拒绝。此时，周锐意识到李戈凌资金可能出现了较大问题，遂多次催促询问结按及解押的情况，但李戈凌均以各种理由搪塞、欺骗，结按一事杳无音讯。在周锐的再三催促下，李戈凌于2019年7月1日被迫告知2100000元结按款已挪用，无法归还建行三支行的按揭贷款。周锐对此异常气愤，要求李戈凌立即归还挪用款项并结清银行按揭，否则，将通过刑事途径解决。迫于压力，李戈凌被迫于2019年8月2日在建行办理完毕案涉房屋的结按手续。李戈凌、李煇冰擅自将周锐支付的210万元代偿按揭款挪用，行为性质恶劣，给周锐造成了巨大的法律风险，且因该挪用行为造成案涉房屋过户时间迟延三个多月，李戈凌、李煇冰应当承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第8.5条之约定，李戈凌、李煇冰应当以周锐已付购房款5155078元（含代偿按揭款）为基数，按每日万分之五的标准支付逾期违约金，从2019年4月18日计算至2019年8月2日为273219元。为维护自身合法权益，谴责不诚信行为，特提起反诉，望判如所请。 李戈凌、李煇冰辩称，1.《房屋买卖合同》第5.5条对按揭款的约定是由周锐承担而非周锐诉状中所陈述的代偿，双方对2019年8月2日结按已经协商一致，而非周锐诉状中陈述的被迫，对周锐诉状中陈述的其它事实无异议；2.李戈凌、李煇冰在履行过程中不存在违约行为，周锐的反诉请求不能成立。理由如下：第一，双方对于银行结按的事实一致有沟通，在2019年8月2日结清银行按揭是双方协商一致的结果。第二，合同在签订时并没有明确具体的买受人，也受制于购房资格的影响，双方对房屋过户至谁的名下是有几种约定的，首先合同约定的买受方是周锐；其次，双方在沟通过程中过户至周锐及其配偶名下，包括在8月22日发函明确通知接受过户的人是周锐，对于买受主体有过不同约定，最后的约定的是在2019年8月22日。从结果来看，2019年8月23日就完成过户了，所以李戈凌、李煇冰不存在违约，并且案涉房屋已于2018年12月12日完成了交付，由周锐占有和使用。即便存在履行延迟，由于周锐没有实际损失，其所主张的违约金不应当得到支持。 对于双方无争议的事实，本院依法予以确认。另查明，双方签订的《房屋买卖合同》第四条关于成交价款的约定是：经买卖双方协议一致同意该房屋成交价为6040000元（大写陆百零肆万元整）。第5.4.1条约定：卖方（李戈凌、李煇冰）应当将买方（周锐）基于本合同支付的300万元购房款专用于清结抵押房产在建行三支行的抵押贷款，解除抵押手续。第5.5条约定：从交房之日起，卖方应向建行三支行支付的每月按揭款13769.50元由买方承担。第5.6条约定：该房屋取得分户产权后，双方办理购房尾款的结算，买方应付卖方的购房尾款=604万元成交价–已付300万元购房款–买方实际代偿按揭款（以建行三支行数据为准）–其他本合同约定的应扣款（如本合同约定的房屋及设施设备维修费等）。第5.7.1条约定：买方向卖方发出办理过户手续的通知，卖方应当在收到通知后10个工作日内备齐资料到成都市不动产登记中心办理过户手续。第5.8条约定：卖方应解除卖方在附件2中提供的抵押担保，注销他项权利登记（如已办理抵押登记）。第7.1条约定：本合同签订时，乙方1（周锐）因单身且已于2018年7月在高新购置一套房屋，故暂无高新区购房资格，乙方2（赵力）有高新区购房资格，但乙方1可通过出售现有高新区住房或者再婚取得高新区购房资格。买卖双方确认，卖方无条件配合乙方1将该房屋过户到乙方1（待乙方取得购房资格后）或乙方2或乙方1指定的其他具备购房资格的主体名下。在需要将该房屋过户到乙方2或乙方1指定的其他主体名下时，乙方1基于本合同已付的购房款视为该主体支付，卖方对此无异议。7.2条约定：卖方承诺，在限购政策范围内合法协助乙方1完成该房屋的交易，不得以乙方1在签订本合同时暂无购房资格为由要求解除本合同。8.5条约定：卖方应按本合同第五条、第七条约定履行相关义务（包括但不限于签订成都市不动产中心要求的制式二手房买卖合同/抵押合同、递交资料办理过户/抵押手续等），未明确约定期限的，以买方通知确定的合理期限为准，如逾期，按买方已付购房款（含代偿按揭款）每日万分之五向卖方支付逾期违约金。 2018年12月3日周锐支付购房款1200000元，2018年12月12日支付购房款1800000元。2018年12月31日，2019年2月27日，2019年3月31日周锐支付案涉房屋按揭款55078元。2019年3月29日，周锐向李戈凌建行按揭还款账户划入2100000元，专门用于结清建行按揭贷款。李戈凌收到钱后向周锐回复，2019年4月18日将该笔钱用于结清银行按揭。截止2019年3月29日，周锐向李戈凌、李煇冰共计支付购房款5155078元。李戈凌于2019年7月1日，告知周锐2100000元结按款已挪用，无法归还建行按揭贷款。案涉房屋产权证在2019年3月份已办理，因有按揭贷款，产权证一直在银行。李戈凌于2019年8月2日在建行办理完毕案涉房屋的结按手续。结清按揭后，李戈凌、李煇冰于2019年8月14日从银行处拿到产权证。2019年8月23日，双方在成都市房管局城南分中心办理完毕案涉房屋过户手续。周锐已向李戈凌、李煇冰支付了6040000元的购房款。 以上事实，有《房屋买卖合同》、交房清单、提前还款通知书、结清证明、还款凭证、利息回单、资金交易查询、维修基金收据、抵押合同、银行转款凭证、微信群聊天记录、房屋过户的通知、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本案的争议焦点是：一、案涉房屋成交价具体数额；二、李戈凌、李煇冰是否应当承担逾期办证的违约责任。 一、关于案涉房屋成交价具体数额 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的体现，合法有效，双方均应当忠实、全面地履行合同义务。合同第四条明确约定案涉房屋成交价为6040000元。合同第5.6条的约定进一步确证了案涉房屋成交价为6040000元。周锐已按约支付了6040000元的房屋成交价款。李戈凌、李煇冰诉请周锐再行支付96386.5元的购房款，缺乏合同依据，本院不予支持。 二、关于李戈凌、李煇冰是否应当承担逾期办证的违约责任 本院认为，周锐与李戈凌、李煇冰在合同中并未就递交资料办理过户手续约定具体的时间。周锐在庭审中自称其于2019年3月才满足购房资格，案涉房屋在2019年8月23日过户到周锐名下，该期间仍属于办理房屋过户手续所需的合理期间。周锐诉请李戈凌、李煇冰支付2019年4月18日至2019年8月2日的逾期违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李戈凌、李煇冰的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）周锐的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为1109元，由李戈凌、李煇冰负担；反诉案件受理费减半收取为2699元，由周锐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月十二日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅