内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0782民撤1号 原告：王新平，男，1964年7月1日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。 被告：刘瑞成，男，1984年5月16日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。 被告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。 法定代表人：郑昭宾，公司经理。 委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。 原告王新平诉被告刘瑞成、呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司（以下简称泰丰公司）第三人撤销之诉一案，不服本院（2018）内0782民初3197号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年8月27日第一次开庭审理，原告王新平、被告刘瑞成到庭参加诉讼，被告泰丰公司经传票传唤未到庭参加诉讼，于2019年12月5日第二次开庭审理，原告王新平、被告刘瑞成、泰丰公司委托诉讼代理人郑颖辉到庭参加诉讼，于2019年12月21日第三次开庭审理，原告王新平、被告刘瑞成、泰丰公司委托诉讼代理人郑颖辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王新平向本院提出诉讼请求：依法撤销（2018）内0782民初3197号民事判决书。事实与理由：本案标的物存在争议，被告泰丰公司于2016年9月22日将此楼280平米以39万元卖给原告王新平。于2017年2月26日又重复卖给被告刘瑞成。原、被告都知道此事实，被告泰丰公司于2017年4月份将该楼房交付给王新平使用，王新平于2017年11月份装修完毕，并申请办理酒店营业执照，2017年末开店经营；（2018）内0782民初3197号民事案件审理时也未提起此楼是否存在争议，就将此楼房判决给刘瑞成，损害了原告的合法权益。被告刘瑞成尚欠被告泰丰公司61.6万元购楼款，泰丰公司根本不可能将楼房卖给刘瑞成，故原告请求法院撤销（2018）内0782民初3197号民事判决书。 被告刘瑞成辩称，我什么也不清楚，我向泰丰公司购买楼房，尚欠房款61.6万元。 被告泰丰公司辩称，一、答辩人与原告之间没有房屋买卖关系，双方之间是借贷关系，借款的数额为30万元。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。并向当事人释明，变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定予以驳回起诉。答辩人因资金需要周转，于2016年9月22日向原告借款30万元，原告于当日通过高洪友的银行账户转账给答辩人24万元，又交付给答辩人现金6万元。合计30万元。当时双方约定借款期限为3个月，原告又按月利率10%的标准计算3个月的利息为9万元，并要求答辩人出具39万元的收据。为担保债务的履行，原告又要求和答辩人签订楼房买卖合同，以收据中的数额39万元购买了答辩人位于××镇、7、8号门市，共298平方米，价值150万元。当时因答辩人急于用钱，答应了原告的条件。虽然双方为担保债务履行签订了房屋买卖合同，但并不是真正的房屋买卖关系。答辩人也没有将房屋交付给原告，因此双方之间不存在真正的房屋买卖关系；二、原告与高洪友、赵建华都曾向答辩人索要过借款，三人在牙克石市公安经侦大队的笔录中也承认和答辩人之间是借贷关系，不是买卖关系，因此双方的纠纷是民间借贷纠纷；三、根据《中华人民共和国合同法》第二百条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金，答辩人实际上只收到30万元的本金，而不是39万元。9万元是原告按月利率10%计算的3个月利息，远远超过月利率2%的法定标准，超出法定标准部分是无效的；涉案房屋是三个门市房，近300平方米，价值150万元左右。原告用30万元购买价值150万元的门市房不符合常理和市场交易规则。事实上，涉案房屋答辩人于2017年2月26日真正出售并且交付给了被告刘瑞成，附有生效的判决书为证。2017年的4月原告是通过违法不正当的手段强行侵占了涉案房屋，并私自堵住该房屋原有的楼梯，另建楼梯用于经营活动，是严重的侵权行为，法院不应当支持原告的诉求。综上所述，原告通过虚增借贷资金诱使答辩人以相差悬殊的金额签订虚假的房屋买卖合同，又非法强行侵占涉案门市房屋，答辩人认为原告的行为符合关于办理套路贷刑事案件的相关规定，并涉嫌犯罪，应移送公安机关处理，并驳回原告诉讼请求。 原告王新平围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同、交款收据，证明：双方自愿达成买卖协议，协议有效，合同价款与凭证相符可以相互印证，所以（2018）内0782民初3197号民事判决书标的物与原告购买的楼房存在争议，要求撤销该判决书。经质证，被告刘瑞成认为该证据与其无关；被告泰丰公司质证对商品楼房买卖合同真实性有异议，合同加盖的不是公司的公章，是公司项目部公章，我们公司没有项目部公章；该合同内容最后一项购买方签字有涂改痕迹，并不清楚，可以证明协议通过涂改不是真实的，对于收据真实性有异议，该公章并不我公司所盖；收款收据存根没有相关的复写痕迹，收据存根只有一份，但是作为被告公司如果收房款，不可能是交付原告手里一份，所以对于买卖合同以及收据均不认可。对于原告证明目的也不认可，对买卖合同真实性有异议，收据并没有载明收款方式。被告认为签订合同只是对原告借款的担保，通过内容看出是以39万元的价格,每平方米1392元低价不符合商业规则，所以该买卖合同不是双方真实意思表示；本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信；2、（2018）内0782民初3197号判决书，证明：被告恶意串通，该判决书没有涉及原告，被告与泰丰公司的买卖协议与原告与泰丰公司的买卖协议公章一致，但是被告刘瑞成的房屋买卖中没有房款收据，刘瑞成购买的楼房也是这个公章，这种形式。方旭挂靠被告泰丰公司，所有住宅、门市都是这个方式买卖的。被告刘瑞成对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。被告泰丰公司对判决书内容结果无异议，当时并不是没有提及原告的房屋，二被告当时认可是将该房卖给刘瑞成，与原告是借贷关系，因不属于案件管辖，所以不影响双方的买卖。该判决书记载买卖协议房产价格为每平方米2400元，符合市场交易规则，所以对该判决认可，对原告目的不认可，此判决没有侵害原告利益；本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信；3、授权委托书复印件，证明：我方与方旭签订的房屋买卖协议合法有效。被告刘瑞成质证对此不清楚；被告泰丰公司对授权委托书真实性无异议，在（2018）内0782民初3197号判决书中也有该授权委托书，对证明目的有异议，在授权委托书总授权项目明确，是方旭以代理人名义代理开发事宜，和本案无关；本院经审查认为，因被告对证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信；4、营业执照，证明：原告在购买楼房后着手装修办理的执照，一直合法经营至今。被告刘瑞成质证对此予以认可；被告泰丰公司质证对真实性无异议，对证明目的有异议，与本案无关，不能证明是本公司将房屋交付给原告，也不能证明购房的合法性；本院经审查认为，该证据真实有效，予以采信；5、售楼协议书、收据，证明涉诉房屋一楼也是原告购买的，同样也是项目部公章以及方旭的签字。被告刘瑞成质证原告是向他人购买的。被告泰丰公司质证称对该证据的公章不认可，是陈战文交房款抵顶给王新平的房屋。本院经审查认为，该证据真实有效，予以采信。 被告刘瑞成未向本院提交证据。 被告泰丰公司向本院提交了如下证据：1、中国农业银行业务凭证。证明：原告通过高洪友账户向被告转款24万元，时间是2016年9月22日。该凭证证明原告借给被告泰丰公司24万元的事实，同时向法院申请调取刑侦大队向二被告以及原告的询问笔录，可以证实原告以及高洪友与被告泰丰公司借款的事实，并且该款项和本案涉案提及的买卖合同是同一笔款项。原告质证称24万元与所述39万元相差15万元，被告泰丰公司辩称原告支付了6万元的现金，并无证据予以证明，该组证据与本案无关；被告刘瑞成质证对此无异议，只知道被告泰丰公司向原告借款了。本院经审查认为，无其他证据佐证，不能证明该组证据与本案具有关联性，故不予采信。 法院调取的证据：1、售楼协议书，原告质证称与其签订的合同是一致的，日期在原告之后，原告购买在前，有合同及收款凭证。刘瑞成房屋买卖协议没有实际收款收据，所以被告刘瑞成的房屋买卖合同是虚假的。被告泰丰公司、刘瑞成质证对此无异议。2、调查取证函2份,记载涉诉房屋至今没有进行房屋权属登记。原告质证称对此无异议。被告刘瑞成质证称对此无异议。被告泰丰公司质证称对于房屋权属没有进行登记的事实没有异议，但是权属没有进行登记不等于泰丰公司不能出售房屋，公司有合法用地许可证、规划许可证，所建楼房合法，没有办理登记是相关手续有欠缺，不等于买卖不合法；3、涉诉房屋照片及影像资料。原告质证对此无异议，都是原告自行投资装潢。被告刘瑞成对此无异议，但是原有楼梯是从我的房屋的一侧搭建的，当时建设时没有那个楼梯。被告泰丰公司对楼房现状没有异议，但是在原有建筑图纸以及出售给被告刘瑞成的××里旁边自行搭建楼梯，所以可以证明原告自行改建，不是被告泰丰公司卖给原告的房屋。房屋现状是原告侵权证据，对其他部分没有异议。本院经审查认为，以上证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。 被告泰丰公司向本院提出申请，本院调取的公安局刑事卷宗。经质证，原告质证称该组证据与本案争议楼房没有关系，公安局笔录只能证明我们四个人以房屋买卖涉嫌诈骗到公安局控告方旭，之后方旭与我们协商交付3个住宅、3个车库，然后我们到公安局撤诉后达成协议，后来我没再追究此事。刑事卷宗是刑事侦查，与我的诉讼请求及本案争议焦点不符，方旭与刘瑞成恶意串通，损害第三人利益。涉诉的楼房我已经进行投资经营饭店，如果判决将楼房交付被告，那么我投资200万余元的损失也应该有人承担；被告刘瑞成质证称原告向开发商付款了，其余不清楚；被告泰丰公司质证称刑事卷宗三册均是以原告向被告购买房屋因被告不交付房屋涉嫌合同诈骗进行的控告，但是三册卷宗结论都是以民间借贷引发纠纷作为案件侦查终结，可以看出原告以房屋买卖合同为由将被告房屋据为己有，但是因刑事侦查机关侦查清楚后确定为民间借贷；卷宗虽然与本案没有直接关系，但是本案中原告并没有能够向法院提交缴纳房款的转账交易记录，且被告认可与原告之间是借贷关系，所签署合同实为借贷抵押，原告通过虚增借贷金额与被告签订房屋买卖合同，依据法律规定以签订买卖合同作为民间借贷担保，出借人要求履行买卖合同，按照民间借贷法律关系审理，因此被告与原告不存在买卖合同交易，也不存在一房二卖的事实。本院经审查认为，该组证据中涉及的房产及房屋买卖合同三方均认可与本案不是同一合同和房产，因此与本案不具有关联性，故对该组证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月12日原告王新平与被告泰丰公司签订了《商品楼房买卖合同》，双方约定被告泰丰公司将牙克石市免渡河镇鑫汇家园2号楼上以北相邻二层直至2号楼与3号楼伸缩280平方米商服楼房出售给原告王新平，价格39万元，付款方式：一次性付清（以甲方出具的购楼票据为准）；楼房交付的期限：6个月必须交付，定于2017年3月22日前交付；甲方必须负责在该楼××楼，该通道不计入面积；甲方逾期交付楼房及违约责任，甲方必须保证预售乙方的商服楼房无任何争议纠纷抵押贷款及重复买卖，否则甲方承担一切法律责任；甲方如未按期交付楼房，致使楼房买卖无法履行，甲方应以预售该楼房位置面积的2倍抵偿于乙方所有及使用，相应的手续由甲方负责办理落户于乙方。甲方未按期交付楼房，则甲方应按楼款的30%承担违约金。该合同加盖了泰丰公司项目部的公章，并由泰丰公司在免渡河地区的负责人方旭签字。同日，泰丰公司为原告出具了房款收据，记载：交款人：王新平，收款方式：现金，收款事由：购楼款，金额39万元。该收据加盖了泰丰公司项目部公章，并由泰丰公司免渡河项目部负责人方旭签字。2017年4月被告将房屋交付原告王新平，王新平占有该房屋后进行装修使用，2017年12月11日以涉诉房屋经营三和缘酒楼至今。 另查明，2017年2月26日，被告泰丰公司与被告刘瑞成签订了售楼协议书，被告泰丰公司将牙克石市免渡河镇鑫汇家园2#5号门市一层102.68平方米，5号二层102.68平方米，6号门市二层98.1平方米，7号门市二层98.1平方米、8号门市二层98.1平方米，单价每平方米2400元卖给被告刘瑞成，合计房款149.6万元；付款方式：分期付款，第一次付款在签约时乙方付全部价款的40%，即92万元。交付期限2017年2月26日交付乙方使用。该协议加盖了泰丰公司项目部公章，由泰丰公司免渡河项目部负责人方旭签字。合同签订后双方未能提交房款交付的相关证据，被告泰丰公司至今也未为被告刘瑞成出具房款收据。庭审中被告刘瑞成陈述称房款系借给被告泰丰公司的借款92万元，尚欠88万元没有支付，后双方协商用借款抵顶了房款，签订了售楼协议。2018年11月21日被告刘瑞成以要求被告泰丰公司履行房屋买卖合同为由诉至法院，经审理，（2018）内0782民初3197号民事判决书认定：2017年2月26日刘瑞成与泰丰公司签订《售楼协议书》，约定被告将位于牙克石市××镇、二层，6、7、8号门市的二层出售给原告，原告采取分期付款的方式，约定签约时付款92万元，双方确认已付款88万元，被告于2017年2月26日向原告交付合同约定的楼房。因被告未能按照约定交付全部楼房，被告表示同意交付，但要求付清余款61.6万元并支付利息。判决：被告泰丰公司于判决生效之日起五日内向刘瑞成交付牙克石市免渡河镇鑫汇家园2号楼5、6、7号门市的二层房屋，面积以双方签订的《售楼协议书》为准。 本院认为，根据本案查明的事实，2016年9月12日原告王新平与被告泰丰公司签订了《商品楼房买卖合同》，于2017年2月26日被告泰丰公司与被告刘瑞成签订了售楼协议书，两份商品房销售合同分别先后签订，涉及的标的物相同，均为牙克石市免渡河镇鑫汇家园2号楼5、6、7号门市的二层房屋，且涉诉房产至今没有办理房屋产权权属登记。本案的争议焦点系被告泰丰公司对于涉案的同一房产先后与原告王新平、被告刘瑞成签订了两份商品房买卖合同中对涉诉的房产具有优先履行权的主体；本案的涉诉房产双方均没有办理房屋权属登记，因此涉诉房产没有发生物权变动的法律效果，因此本案系因订立合同引起的债权行为。在房屋出现一房多卖且双方均未办理房屋所有权转移登记的情形下，是按照合同的履行情况、履行程度进行确认交付标的物的优先履行权。本案中，2016年9月12日原告王新平与被告泰丰公司签订了《商品楼房买卖合同》。同日，被告泰丰公司为原告出具了房款收据。2017年4月被告将房屋交付原告王新平，王新平占有该房屋后进行装修使用，2017年12月11日以涉诉房屋经营三和缘酒楼至今；2017年2月26日，被告泰丰公司与被告刘瑞成签订了售楼协议书，至今被告泰丰公司未为被告刘瑞成出具房款收据，且双方认可尚有房款余款61.6万元未付，泰丰公司也未向刘瑞成实际交付房屋。根据以上事实，原告王新平与被告泰丰公司签订合同的时间、交付房款的时间、实际占有和使用房产的时间均早于被告刘瑞成，且现原告王新平已经实际占有涉诉房产并作为经营使用，据此，原告王新平与泰丰公司签订了房屋买卖合同已经得到实际履行，体现了双方的履行合同的意思表示，故原告对本案的涉诉房屋具有优先履行的权利；原告主张撤销（2018）内0782民初3197号民事判决书，因该判决履行的标的物与原告的房产为同一标的物，根据本案的审理，原告王新平对涉诉的房产具有优先履行的权利，故该判决应予撤销；被告泰丰公司认为原告与被告之间非房屋买卖关系，系借贷关系，并未提供证据予以证明，原告王新平与被告泰丰公司的房屋买卖关系有房屋买卖合同、收据、交付使用的现状予以证实。被告泰丰公司认为该房产没有实际交付给原告王新平，是王新平自行侵占了房产，因涉诉房产标的较大，如涉及原告私自侵占他人财产，应有提供相关证据予以证明。自原告王新平2017年4月占有、使用该房屋后，被告泰丰公司未向本院提交证据证明向原告主张过权利，本案诉讼中被告泰丰公司亦没有提供原告私自使用其房产的相关证据，故对该抗辩意见不予采信；诉讼中，被告泰丰公司对双方签订的合同、收据加盖的公章不予认可，该合同及收据中加盖的是泰丰公司鑫汇家园项目部的公章，对此，基于该合同、收据中均由泰丰公司免渡河地区负责人方旭签字确认，并加盖了项目部公章，结合被告泰丰公司与被告刘瑞成签订的房屋买卖合同也是同样加盖了泰丰公司鑫汇家园项目部的公章和负责人方旭的签字，泰丰公司对与被告刘瑞成签订的合同的真实性是予以认可的，同时原告王新平与被告泰丰公司签订购买的涉诉房产××门（建筑面积98平方米）的房屋买卖合同及收据也是同样加盖了泰丰公司项目部的公章，由负责人方旭签字确认，基于被告泰丰公司对免渡河鑫汇家园房产的出售均以加盖泰丰公司鑫汇家园项目部公章、负责人方旭签字的形式对外签订合同，并结合被告泰丰公司出具的授权委托书记载的方旭为泰丰公司的代理人，以本公司的名义办理房地产开发事宜，所签署的一切文件和处理有关的一切事务，均予以承认，并承担相应的法律责任，故认定方旭与原告王新平、被告刘瑞成签订的合同的行为均系代表被告泰丰公司的职务行为，其法律后果应由泰丰公司承担。 综上所述，本案系因被告泰丰公司先后与原告王新平、被告刘瑞成签订了两份房屋买卖合同引发的多重买卖纠纷，如何确认买受人合同优先履行权的顺位，应当遵从合同的实际履行原则，维护已经完成的交易，故本院确认原告王新平与泰丰公司签订的房屋买卖合同具有优先履行权，对原告王新平的诉讼请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十一条的规定，判决如下： 撤销牙克石市人民法院（2018）内0782民初3197号民事判决书。 案件受理费100元由被告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  李 妍 人民陪审员  张秀红 人民陪审员  张艳丽 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  李雯雯