德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1491民初1847号 原告：康某某，男，1988年10月2日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：张书栋，北京市京师（德州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘湘玲，北京市京师（德州）律师事务所实习律师。 被告：德州公司，住所地山东省德州市经济技术开发区晶华大道159号山东金鲁班集团有限公司6层610-620室。 法定代表人：甄某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓建芃，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 原告康某某与被告德州公司（以下简“华嬉豪德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康某某委托诉讼代理人张书栋，被告委托诉讼代理人宋慧冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付与原告逾期交房违约金12861.17元及利息（利息自起诉之日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，康某某（买受方）与华嬉豪德公司（出售方）签订《德州市商品房买卖合同》，约定康某某购买华嬉豪德公司开发的德州市经济技术开发区求是路96号华嬉庄园A区X-3号楼1单元4层402号不动产，价款为429852元。康某某已按约交付房款，合同约定华嬉豪德公司应当在2018年6月30日前交付不动产，但华嬉豪德公司未在合同约定的期限内将符合法定验收条件的商品房交付康某某，构成违约，应承担交房违约责任。 华嬉豪德公司辩称，1.公司已与康某某在《商品房买卖合同》中约定交付条件，不违反法律及行政法规强制性规定，交付条件合法有效；2.公司已经达到合同约定的商品房交付条件；3.公司已经履行交付义务且康某某已经收房，无权主张逾期交房违约金。综上，康某某的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行开庭质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：康某某提交的证据一《商品房买卖合同》、证据二华嬉豪德公司出具的不动产发票一张、证据三德州经济技术开发区人民法院出具的调查令，华嬉豪德公司提交的证据一《商品房买卖合同》、证据三《交房通知书》、证据四邮局快递查询单、证据五《交房流程表》，当事人对上述证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：康某某提交的证据四《房屋建筑工程竣工验收表》，可与华嬉豪德公司提交的证据二相互印证，华嬉豪德公司未提交相反证据推翻，对其真实性依法予以确认。华嬉豪德公司提交的证据二《建设工程竣工验收记录表》系原件，加盖有相关部门的印章，无相反证据推翻，对其真实性依法予以确认。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下：2017年3月16日，康某某作为买方与华嬉豪德公司作为卖方签订了合同编号为华嬉豪德201701227的《德州市商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买第X-3幢一单元4层402号房，建筑面积104.10平方米”。第四条约定“商品房价款为431095元”。第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”落款处有康某某签字按印并加盖有出卖方法定代表人印章及华嬉豪德公司合同专用章。该合同附有附件四《合同补充协议》，协议第六条约定“1.具体的房产交付事宜以及需要买受人于交房前缴纳的相关费用以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日起即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始交付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任。4.《商品房买卖合同》第十一条所述‘商品房达到交付使用条件’和‘出示证明文件’均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。” 2018年6月21日，华嬉豪德公司通过邮政快递向康某某邮寄《交房通知书》，内容如下：“康某某所购买的鲁班华嬉庄园小区住宅：3栋1单元402室，于2018年6月30日前达到合同约定交付条件。邀请您前来办理交房的时间为2018年6月25日……。”落款处有华嬉豪德公司公章。 2018年6月25日，华嬉豪德公司作为涉案房地产建设单位组织施工单位中建三局集团有限公司、勘察单位山东省鲁北地质工程勘察院、设计单位上海开艺设计集团有限公司、监理单位山东建院工程监理咨询有限公司五方对德州华嬉庄园X-3#楼工程进行竣工验收并制作了《建设工程竣工验收记录表》。记录表记载竣工验收标准：现行国家有关建设的法律、法规、规范、标准及有关规定。工程竣工验收的意见：“该工程经建设单位组织设计、施工、监理单位组成的验收组共同检查，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求。工程竣工验收结论：符合质量标准，备案后同意使用。”落款处有以上五单位的项目负责人签字及公司印章。 2018年6月25日，康某某受领了包括鲁班华嬉庄园3号楼1单元402室及附属设施。签署了《房屋交接流程表》，内容如下：“业主姓名:康某某，所属物业位置：3号楼1单元402号，物业名称：鲁班华嬉庄园，性质：住宅。收房手续：1.业主身份确认处：交房通知书、业主/受托人身份证、契税发票回执单；2.财务交款处：补交未交清房款、已交/退面积补差、已交物业维修基金、代收代缴费用；3.客服部：已收取办证相关资料、办证相关资料；4.物业合同签订处：已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《治安消防责任书》、《装修协议》；5.物业交款处：已交有限电视初装费，燃气报警器费用，水、电、燃气预存金，预交年物管费、车库服务费、生活垃圾清运费；6.钥匙领取处：已领取钥匙及相关物品、办理业主登记、签订《房屋交接单》”以上内容落款处有康某某签字按印及经办人签字。 2019年3月22日，华嬉豪德公司向德州经济技术开发区城乡住房和建设管理部（以下简称“德经开住房建设管理部”）提出备案申请，载明：“对华嬉庄园A区X1-X10、Y-1、地下车库、商业网点A项目按照法律、法规要求，进行了建筑工程竣工验收和小区基础设施、配套公用设施验收，验收部门已出具认可或准许使用文件，备案材料齐全，现报送备案”。2019年3月30日，华嬉豪德公司取得《房屋建筑工程竣工验收表》，该表中载明“开工日期2014.7.10，竣工验收日期2018.6.30”，且加盖有勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五公司的印章。德州经济技术开发区城乡住房和建设管理部在“表6”备案机构意见一栏注明：“同意办理华嬉庄园A区X1-X10，Y-1，地下车库，商业网点A的备案”，落款处加盖有德经开住房建设管理部公章。 本院认为，康某某与华嬉豪德公司签订的《德州市商品房买卖合同》《合同补充协议》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。本案的争议焦点为：一是华嬉豪德公司向康某某交付房屋时是否符合合同约定的交付条件；二是康某某主张的逾期交房违约金应否支持。 关于华嬉豪德公司向康某某交付房屋时是否符合合同约定的交付条件。按照双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”《合同补充协议》第六条约定“1.具体的房产交付事宜以及需要买受人于交房前缴纳的相关费用以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日起即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始交付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任。4.《商品房买卖合同》第十一条所述‘商品房达到交付使用条件’和‘出示证明文件’均指符合买卖合同第八条约定的交付条件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。”华嬉豪德公司于2018年6月21日通过邮寄方式向康某某发出《交房通知书》，要求其于2018年6月25日办理房屋交接，康某某于2018年6月22日收到该通知，并于2018年6月25日办理了房屋交接手续并受领了涉案房屋，可以认定华嬉豪德公司已按合同约定的时间向康某某交付了房屋。关于华嬉豪德公司交付的房屋是否达到了合同约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”从上述规定可以看出，我国对于建筑工程交付使用的法定条件是“验收合格”，对于建筑工程竣工验收实行备案制度，建设单位是否按照规定的时间向建设主管部门备案，是相关行政主管部门对其进行管理监督的范畴。本案中，《德州市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，而非“涉案工程取得竣工验收备案表”，该约定并不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。从华嬉豪德公司提交的《建设工程竣工验收记录表》来看，涉案工程竣工验收的时间为“2018年6月25日”，其取得的《房屋建筑工程竣工验收表》载明涉案工程竣工验收的时间为“2018年6月30日”，未超过《德州市商品房买卖合同》约定的2018年6月30日，故可以认定华嬉豪德公司向康某某交付的房屋符合合同约定的“经验收合格”的交付条件。至于华嬉豪德公司未按照规定期间将竣工验收情况向建设主管部门进行备案，并非本案的审查范围。 综上所述，华嬉豪德公司在合同约定的期间内向康某某交付了符合同约定的房产及附属设施，康某某要求其承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回康某某的诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元，减半收取计61元，由康某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  李文桥 二〇一九年十二月二十三日 书记员  席荣霞