浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4733号 原告：张铭，男，1972年6月2日出生汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。 被告：许尚钳，男，1963年7月8日出生汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陆如莹，浙江仁联律师事务所律师。 第三人：王赉，男，1993年9月3日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 原告张铭与被告许尚钳及第三人王赉为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告张铭及其委托诉讼代理人许春光、被告许尚钳及其委托诉讼代理人陆如莹、第三人王赉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张铭向本院提出诉讼请求：1.判令许尚钳赔偿张铭承租商铺的维修费、装修费合计71000元及利息（利息从起诉之日起按月利率0.5%计算至付清款项之日止）；2.判令许尚钳赔偿张铭丧失优先购买权的商铺差价；3.判令许尚钳赔偿张铭其他经济损失30000元。诉讼过程中，张铭变更诉讼请求为：1.判令许尚钳赔偿张铭承租商铺维修费21000元、装修费64530元，合计85530元及利息损失（利息损失从起诉之日起按月利率0.5%计算至付清款项之日止）；2.判令许尚钳赔偿张铭其他经济损失13440元。事实和理由：2011年11月28日，张铭与许尚钳签订房屋租赁协议一份，张铭承租许尚钳所有的位于天台县商铺，租期5年。2016年11月27日租赁期满，双方未签订新合同，口头约定原协议顺延，延期至2021年11月27日。2017年3月15日，张铭与案外人刘德友签订装修协议一份，对承租房屋进行维修和再装修，共支付维修费21000元，装修费99000元。另外，张铭已支付房租至2018年12月底。2018年7月25日，许尚钳在未告知张铭的情形下，将房屋出卖给王赉，并于2019年1月3日起诉张铭腾房。经法庭查明许尚钳已将房屋出售，许尚钳撤诉，转由王赉起诉张铭腾房。2019年1月29日，天台县人民法院作出（2019）浙1023民初670号民事判决书，判决张铭腾房。张铭作为合法承租人，已经营多年，许尚钳出售商铺时未事先告知张铭，侵害了张铭的优先购买权，使张铭损失差价利益并对转场经营造成严重影响。 许尚钳辩称，双方曾签订租赁合同属实，2016年12月租赁期满时，许尚钳曾询问张铭是否愿意购买房屋，张铭拒绝，因此未续签租房合同。张铭主张的维修费、装修费不应由许尚钳承担，2011年承租后已对店铺进行装修，不存在二次装修及为品牌升级装修，到期后许尚钳已经要出卖房屋，张铭一直没有主张购房，许尚钳才将房屋卖给第三人，不存在侵害张铭的优先购买权。装修费、维修费、鉴定费应由张铭承担。原合同约定租赁期满后装修不得拆除，除可移动电器外均应归许尚钳所有。张铭主张的其他损失依据不足。综上，要求驳回张铭的诉讼请求。 王赉称，涉案房屋已经出卖，房屋所有权归王赉所有，可以排除张铭的优先购买权。租赁合同已经期满，不存在法律上的租赁关系。王赉购房时不知房屋存在租赁，属于善意第三人。相邻关系有法定的优先购买权，但张铭在租赁关系结束后强占租赁物并主张房屋优先购买权缺乏法律依据。要求驳回张铭对王赉的起诉。 为证明诉称事实，张铭向本院提交了下列证据： 1.（2019）浙1023民初670号民事判决书复印件一份，拟证明许尚钳承诺过房屋只要未出售就租给张铭及张铭确实对房屋进行了修缮的事实； 2.民事起诉状复印件一份，拟证明许尚钳通知张铭腾房的时间是2018年7月31日的事实； 3.（2019）浙1023民初138号民事裁定书复印件一份，拟证明许尚钳于2019年1月3日以自己名义起诉，张铭不知道房屋已经出售的事实； 4.2016年1月4日绿叶物业管理公司出具的证明一份，拟证明涉案房屋存在漏水情况需要维修的事实； 5.装修协议一份，拟证明张铭于2017年4月对涉案房屋重新装修，装修、维修费用合计120000元的事实； 6.房屋租赁合同复印件一份，拟证明原租赁期限至2016年12月17日届满的事实； 7.借记卡账户历史明细清单两份，拟证明双方口头约定在农历春节之前支付2017年和2018年租金的事实； 8.房地产交易协议复印件一份，拟证明许尚钳与王赉的交易时间为2018年7月25日的事实； 9.房地产买卖合同复印件一份，拟证明许尚钳与王赉的交易存在巨大市场差额的事实； 10.经销授权书复印件一份，拟证明张铭经营的是一家品牌商店的事实； 11.美尔凯特加盟表打印件一份，拟证明加盟美尔凯特品牌店要求经营面积80平方米以上的事实； 12.房产证复印件一份，拟证明涉案房屋面积为82.55平方米，张铭承租房屋是因为符合加盟条件； 13.电子显示屏广告照片打印件一张、收款收据两份，拟证明其他经济损失包含电子显示屏和广告费13440元的事实； 14.照片打印件两张，拟证明美尔凯特是品牌店的事实； 15.高德地图截图打印件一份，拟证明张铭在涉案房屋长期经营，店铺地址已经进入高德导航，许尚钳出售房屋造成张铭其他损失的事实； 16.刘德友证言一份，拟证明张铭进行装修时间为2017年4月的事实； 17.夏炜、袁伟荣、陈文贵证言各一份，拟证明张铭为涉案房屋进行过漏水维修并支付维修费的事实； 18.资产评估报告一份，拟证明许尚钳出售房屋，造成张铭损失64530元的事实； 19.营业执照复印件一份，拟证明张铭原承租房屋正常营业的事实； 20.刘德友出具的说明一份，拟证明2017年装修是拆除原装修后的毛坯房； 21.鉴定费发票一份，拟证明为鉴定漏水损失支付费用1500元的事实。 许尚钳对张铭提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，许尚钳的答辩意见不能证明许尚钳侵害了张铭的优先购买权，张铭打过电话告知有漏水，但许尚钳没有见过房屋漏水情况及后续维修的事实；证据2无异议，但许尚钳在书面通知前已告知张铭要出售房屋；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，张铭在反诉状时已知道卖房的事实；对证据4三性均有异议，属证言，应出庭作证接受询问，出具证明人员不清，证据形式不合法，真实性无法确认；证据5三性均有异议，起诉状陈述的费用金额与举证时陈述的不一致，协议写明是两套房屋的装修费用，而涉诉的只有一套房屋，装修是张铭经营需要，没有理由要求许尚钳承担；证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明原租赁期限为五年，不能证明已续签五年；证据7真实性无异议，关联性有异议，到期双方没有续签协议，也没有约定租金的付款时间；证据8真实性、合法性无异议，不能证明交易房价与市场价存在巨大差异；证据9，实际支付房款是1600000元，现在已经按照1600000元金额进行缴税；证据10真实性无异议，关联性有异议，2017年后未授权经营美尔凯特品牌；证据11三性均有异议，来源不清，证据上显示的招商网址无法登陆；证据12真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据13照片真实性无异议，费用金额与许尚钳无关，不应由许尚钳承担；证据14三性均有异议，与本案无关联；证据15，与争议焦点缺乏关联性；证据16证人证言三性均有异议，刘德友不清楚装修地点，且明确表明装修时是毛坯房，但原告陈述2017年装修，已经营5年，不可能是毛坯房，装修时间及结算方式陈述矛盾，付款方式不清，另外刘德友陈述装修费用100000元，包括两个店铺的费用，其余20000元是他人费用；证据17三性均有异议，三个证人中只有袁伟荣知道维修费用，袁伟荣陈述维修费用每次7000元，维修三次，共计21000元，但张铭提供的维修费用证明记载第一次费用6500元，第二次费用2500元，第三次费用5500元，算上第四次待评估14500元，共计21000元，张铭提供的书证与证人证言相矛盾，应不予采信；证据18真实性无异议，关联性有异议，无法确定是否系2017年3月装修，证人陈述是对毛坯房装修，所以可能是2011年承租房屋时装修，不能以2019年7月25日的鉴定价格认定之前的装修费用，并且根据租赁合同约定，不应该由许尚钳承担该装修费用；证据19真实性无异议，但对关联性有异议；证据20三性有异议，应以庭审陈述为准；证据21真实性无异议，但不应由许尚钳承担。 王赉对上述证据的质证意见与许尚钳一致。 许尚钳向本院提交了下列证据： 1.借记卡账户明细清单一份，拟证明王赉2018年8月3日分两次向许尚钳支付1500000元购房款的事实； 2.终止合作通知函一份，拟证明2016年美尔凯特品牌商已经与张铭终止合作，张铭不可能于2017年因品牌升级而装修的事实； 3.鲍雪芬证人证言一份，拟证明许尚钳出售房屋前已告知张铭卖房情况，中介曾多次带人看房。 张铭对许尚钳提交的证据1无异议；证据2真实性、关联性有异议，张铭没有收到过该通知，目前还在继续经营美尔凯特的产品，美尔凯特只是张铭经营的一个品牌，与证明对象缺乏关联性；证据3关联性有异议，无法证明许尚钳卖房前有告知张铭要出售房屋。 王赉对许尚钳提交的证据无异议。 本院对上述证据认证如下： 张铭提交的证据1、证据2、证据3系已生效法律文书及随卷材料，本院对其真实性予以确认；证据4与证据17，可以证明涉案商铺有漏水现象并经过维修，且许尚钳陈述因房屋维修减少了张铭2017年度和2018年度的各3000元房租，故对涉案房屋存在漏水现象的事实，本院予以确认，但两组证据对维修费用的构成及金额存在较大差异，张铭无法提供其他证据加以佐证，本院对维修金额不予确认；证据5、证据16、证据20，能证明张铭曾对涉案商铺进行装修的事实，但金额尚无法确定；证据6，能证明双方签订的原租赁合同于2016年12月17日届满的事实，予以确认；证据7，能证明张铭分别于2017年1月25日、2018年2月3日支付租金33000元、32000元的事实；证据8，能证明许尚钳、王赉签订买卖合同的时间，予以确认；证据9，系房产登记部门备案的合同，但双方实际履行的合同是证据8；证据10、证据11、证据14、证据15与本案讼争事实缺乏关联性，不予确认；证据12，对真实性予以确认；证据13，能证明张铭经营期间支出广告费等费用13440元的事实；证据18系台州中兴和资产评估有限公司出具的资产评估报告，予以确认；证据19、证据21，对真实性予以确认； 许尚钳提交的证据1，张铭无异议，本院予以确认；证据2系复印件，真实性无法确定，本院不予确认；证据3能证明中介带人看房的事实，但证人陈述没有告知张铭买房事宜。 经审理查明，2011年11月28日，张铭与许尚钳签订房屋租赁合同一份，载明张铭承租涉案房屋，租赁期限为2011年12月18日至2016年12月17日，房屋租金为每年28000元，租金每年一次性付清，三年不涨房租，第四年按当地区行情（房租）。合同载明合同签订前的一切费用由出租房承担，之后的一切费用由承租方承担，承租方在租赁期间对该房屋进行所有装修，在到期或中间退房时都不得进行拆除（注：不包括可移动的电器等物品）。上述租赁合同到期后，张铭继续承租涉案房屋，但是双方未续签书面租赁合同，被告实际支付租金至2018年12月17日。张铭支付给许尚钳涉案房屋2017年、2018年租金分别为33000元、32000元。承租期内，张铭曾对房屋进行装修，并对房屋漏水进行维修。 2018年7月25日，许尚钳夫妻与王赉签订房地产交易协议一份，以1630000元的价格将涉案房屋出售给王赉，王赉支付定金100000元。2018年7月31日，许尚钳书面通知张铭，告知将出售涉案房屋，要求张铭腾房。2018年8月3日，王赉支付房款1500000元，双方申请办理房屋变更登记手续。2019年1月4日，许尚钳向本院起诉要求张铭腾空房屋，2019年1月21日撤回起诉。2019年1月29日，王赉、孙凯琦向本院起诉要求张铭腾空房屋并支付费用。2019年3月19日，本院作出（2019）浙1023民初670号民事判决书，判决张铭腾空涉案房屋并支付实际占用期间的费用。为此，张铭于2019年5月22日起诉来院。 另查明，张铭为本案纠纷申请鉴定，因资料不齐，浙江同益咨询有限公司退回张铭要求对漏水维修费用进行鉴定的申请。经评估，涉案房屋重置装修净值为64530元。张铭垫付鉴定费1500元、评估费8000元，合计9500元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 张铭与许尚钳签订的租赁合同到期后，张铭继续承租但未续签书面租赁合同，也没有证据证明双方达成口头协议续签合同，应视为不定期租赁合同。张铭要求许尚钳支付因漏水产生的维修费21000元，应向本院提供充分有效的证据证明实际发生的维修费用金额。本案中张铭提供的关于漏水维修费用的证据无法相互印证，又未能提供其他证据予以佐证，本院对其主张的漏水费用金额无法确定。许尚钳作为涉案房屋的出租人，应当提供可完整使用的租赁物，根据庭审，涉案租赁房屋确实存在漏水情况，张铭也进行了维修，许尚钳辩称已经在房租中抵扣了6000元维修费，根据该陈述，可以确定许尚钳对漏水费用6000元是认可的，但许尚钳未能提供证据证明双方就漏水费用抵扣达成了合意，故本院酌情认定许尚钳应赔偿张铭漏水维修费6000元及利息损失，利息损失可从张铭向本院主张之日即2019年5月22日起计算。其中2019年5月22日至2019年8月19日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于张铭主张的其余维修费用，依据不足，本院不予支持。 关于张铭主张的装修费用及其他损失，根据双方签订的原租赁合同，承租方在租赁期间对该房屋进行装修，在到期或中间退房时都不得进行拆除；许尚钳虽于2018年7月25日签订了房屋买卖合同，但当时主要房款未交付、未办理变更登记手续，许尚钳于2018年7月31日书面通知张铭后，张铭也一直没有向许尚钳作出购房的意思表示；房屋租期届满后，双方未再签订新的租赁合同，成立不定期租赁关系，在没有书面合同保障，租期不确定的情况下，张铭对涉案房屋进行装修、装饰所带来的风险损失应有一定的预见；张铭也未向本院提交证据证明其在合同到期后对涉案房屋进行装修、装饰征得了出租人许尚钳的同意，故张铭要求许尚钳赔偿装修64530元及其他损失13440元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告许尚钳于本判决生效之日起十日内支付原告张铭维修费6000元并赔偿利息损失（利息损失自2019年5月22日起计算至本判决履行完毕之日止，其中2019年5月22日至2019年8月19日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告张铭其他诉讼请求。 案件受理费2270元，减半收取1135元，由原告张铭负担1065元，由被告许尚钳负担70元。评估费8000元，由原告张铭负担。鉴定费1500元，由原告张铭负担1070元，由被告许尚钳负担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 金碧霞 二〇一九年十二月十二日 代书记员 邵斌青