四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8948号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：刘泽学，女，1973年8月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告刘泽学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平、被告刘泽学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘泽学支付其欠付九龙仓物管公司2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用10852.38元及违约金至付清全部欠费之日止；2、判令刘泽学支付九龙仓物管公司律师费1000元；3、本案的诉讼费用由刘泽学承担。九龙仓物管公司当庭变更第一项诉讼请求为判令刘泽学支付违约金1066.94元。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓（中国）物业管理有限公司）与刘泽学于2009年10月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为刘泽学位于成都市锦江区住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一款之约定，刘泽学应按拥有的物业建筑面积（房屋所有权证载明面积为172.26平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业费；同时按住《前期物业管理服务协议》第四条第七款之约定，刘泽学每次缴纳物业费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但刘泽学怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，刘泽学均拒绝支付。截至2019年3月31日，刘泽学共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金10852.38元。同时，依据《前期物业管理服务协议》第八条第四款之约定，刘泽学违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求刘泽学补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金，故刘泽学应当向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定，“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故刘泽学还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 刘泽学辩称，其在接到法院电话得知九龙仓物管公司起诉其支付物业费的当天，主动联系九龙仓物管公司，即刻支付了全部物业费用。其从未收到九龙仓物管公司的催缴物管费的通知，不应支付违约金和律师费。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2009年10月28日，刘泽学与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定刘泽学购买龙茂房地产公司开发的位于锦江区“号房屋。2011年9月6日，刘泽学登记为上述房屋所有权人，房屋建筑面积172.26平方米。 2009年10月28日，九龙仓物管公司（甲方）与刘泽学（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳；乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按季于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。后附《业主临时管理规约》约定:业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。刘泽学在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 刘泽学每季度应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费用1550.25元。刘泽学于2017年3月21日交纳了2013年10月1日至2017年6月30日的物业管理服务费后，未再交费。九龙仓物管公司向刘泽学催收物业管理服务费，未果。刘泽学尚欠2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用10852.38元未交纳。本院审理期间，刘泽学于2019年8月12日补交了上述欠付的物业管理费。 九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司提交的工商信息、刘泽学的身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、房屋信息摘要、《律师函》、快递详情单、查询单、《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票，转账记录单，以及当事人的陈述在案佐证。刘泽学提交的通话记录详单、微信聊天记录与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，刘泽学作为时代豪庭小区的业主，九龙仓物管公司作为时代豪庭小区的物业管理公司，向包括刘泽学在内的时代豪庭小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，刘泽学作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，刘泽学应于每季第一月的5日前按季交纳物业管理服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。刘泽学于2017年3月21日交纳了2013年10月1日至2017年6月30日的物业管理服务费后，未按照约定按期足额交纳2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用。刘泽学逾期交纳物业管理服务费的行为已，构成违约，九龙仓物管公司主张以每季度欠付的物业管理服务费为基数，按每日万分之二为标准支付自逾期之日起至2019年8月11日止的违约金1066.94元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。刘泽学以其未收到九龙仓物管公司的催收通知为由拒绝支付违约金和律师费，缺乏依据，本院不予支持。因刘泽学逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，刘泽学应向九龙仓物管公司支付上述律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告刘泽学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金1066.94元； 二、被告刘泽学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告刘泽学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告刘泽学负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十二月十八日 书记员 覃雪梅