北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初13713号原告：吕送威，男，1986年7月8日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：齐军栋，北京市中调律师事务所律师。被告：王艳红，女，1969年4月24日出生，住北京市房山区。原告吕送威与被告王艳红租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕送威及其委托诉讼代理人齐军栋、被告王艳红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕送威向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于2015年5月12日签订的《租赁合同》无效。2.请求法院判令被告退还因合同无效而向原告提前收取的2018年6月1日至2019年5月31日的租金120000元整，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，利息计算期限为自2018年5月11日起至被告实际给付款项之日止。3.请求法院判令被告赔偿原告装修损失247857元。4.请求法院判令被告给付鉴定费10000元。5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月12日签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市房山区良乡镇黑古台村南场院及房屋，场院面积7亩，双方对租赁期限没有约定，约定租金为每年120000元，合同签订时由原告一次性缴纳被告2015年6月1日至2018年5月30日的租金360000元。合同约定租赁期满，被告有权收回土地上的地上物，但如何收回由双方协商。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交纳了36000元租金，被告依约将场院及房屋交付原告使用。原告接收房屋后对场院进行了改造，对房屋进行了装修，并搭建了雨棚，共投资431260元整。2018年5月10日原告依据合同约定及被告要求向被告转账支付了2018年6月1日至2019年5月31日的租金120000元。原告承租场院及房屋后，多次要求被告配合协助原告办理营业执照的地址变更手续或在承租场地新办营业执照，但被告以各种理由拒绝，致使被告一直处于无照经营状态，经营受到极大影响。2018年5月中旬，原告了解到被告出租给原告的房屋没有办理任何规划和建设许可，没有取得房屋所有权证，根本无法办理经营所需证照手续，原告无法正常开展经营活动，合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，原告认为原被告签订的合同无效，被告应退还原告交纳租金并赔偿给原告造成的损失。为维护自己的合同权益，原告诉至法院。被告王艳红辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告装修我不认可。原告提到的装修是原告装修不属实，装修是我装的。2016年6月5日至2016年8月3日，原告未经被告允许，根据其受益需要，私自对场院进行了改造装修，原告的行为严重违反了双方签订的租赁合同第六条的约定。原告拆除了我的承重墙，我有损失。第二，我与原告签订的合同，我方不存在过错及强制行为。第三，关于房租事宜，我不清楚，我之前一直不知道，知道我查账才知道。后来我跟原告沟通房租事宜，当时原告将我拉黑，我在早前就已经通知过原告不再续租了。第四，是政府要求原告搬离的。这次让原告迁出，是政府多次催其退出，给了原告三五天时间，原告在此过程中报过警，至今房子还未腾退给我。第五，2017年年底，我发现原告用库房存放烟花炮竹，有很大安全隐患，我就通知他不再续租了。第六，原告提到厂房事宜，我在合同中明确约定，如果有需要，必须经过我同意才可，但是原告所提的均是未经过我同意的。原告擅自将我的电话号码注销并办理了自己的电话号码，至今我此前的电话号码还有欠费。在2018年5月31日到期时，我书面通知他，如不搬走，房租按一平米两元收取。现原告一直占用我的房子。对于原告提到的营业执照事宜，我从未许诺帮其办理相关事宜。第七，2016年7月1日，原告在被告不知情的情况下，擅自转租给第三方，并与第三方程某签订了为期5年的租赁合同，原告因此每年所得租金15万元整。2018年7月1日，原告在合同到期后，在被告口头及文字通知他按照合同解约及交还场院时，迟迟耍赖不交，还将被告诉至法院。审理中，双方围绕诉讼请求提交了相应证据，本院依法组织了庭审举证质证。原告吕送威提供如下证据：1.2015年5月12日《租赁合同》，证明原被告之间的租赁关系，合同没有约定租赁期限，合同约定租赁期满，被告收回地上物时需要与原告协商收回条件等。被告质证称，该租赁合同与我手中的不符，我手中的合同第二条有改动，有原告的签字。还有一份五年的租赁合同，原告没有提交。2.装修工程施工合同、装修结算清单、收据、银行明细、价格明细、北侧库房价格表、收据等，证明原告装修及扩建房屋，证明相应花费。被告质证称，不认可。装修事宜没有经过我的同意，我也不知道此事。3.结算业务申请凭证、银行交易明细，证明原告支付房租情况。被告质证称，真实性认可，不认可证明目的。4.价格评估报告书及发票，证明装修改造评估价格及评估费。被告质证称，不认可。5.录音、视频、证人证言，证明原告对厂房进行了装修改造和扩建，被告到过现场，对此知情并未提出异议。被告质证称，录音证据真实性认可，但是恰恰证明我2017年动的顶子，原告提供的装修合同是2016年。2016年我根本不在现场。其他不认可。6.2018年12月5日的视频、录音，证明双方在2018年12月5日腾空厂房并进行了交接。被告质证称，对交接不认可，既然通过法院了，最起码要由法院说钥匙交给我们之类的，但原告没有做到这些。视频内是我老公，但我没有写委托书让他去交接。7.照片，证明装修前房屋门窗及绿色情况，我方未损坏绿化；证明王艳红在2017年11月带队将泡沫复合顶板改为单板；王艳红要原告将其真石漆板材用于办公室装修出样板墙，后期被告多次带客户到场院去洽谈业务。被告质证称，对照片的真实性都认可。证明目的不认可。8.营业执照。证明原告租厂房的目的是用于加工经营，但因不能迁入租赁房屋而不能正常经营。被告质证称，我只是提供厂房和库房，没有提供原告去生产，是国家不允许原告这低端产业，不是我不允许。被告王艳红提供证据如下：1.2015年5月12日《租赁合同》及2013年5月12日《租赁合同》，证明原告提供的2015年合同与我的不一致；2013年签订的合同，应继续有效，当时因为原告生活困难，后面三年为了帮助他，我才将房租降到12万元的。原告质证称，2013年的合同已经被2015年的合同所取代，这份合同已经被解除失效，关联性不认可；对2015年的合同，合同真实存在，对于改动内容不认可。原告提供的合同，没有关于租赁期限的约定，从形式上虽然有我方签字按手印，但是未在修改内容上签字按手印，不同意被告的证明目的。2.微信记录，证明当时原告转账事宜，我是不知道的，当时我通知他不再续约，原告老婆找到我说她已经离婚了，提出单独与我签订租赁合同，我告诉她年租金38万元，出租院中南面、西面的房屋及中间的厂房，院中其他房屋归我使用。12万元，我认为是定金，剩余的在当年5月20日前交清，否则无条件搬出。原告质证称，首先从证据上不是一种对话，是被告单方面意思表示，我方没有收到短信及微信，故对真实性及关联系不认可。3.照片、通知、视频光盘（视频包含贴通知的、政府6月份清理原告出去的），证明2018年5月31日我到诉争场院收院子，原告拒绝搬出，原告还报了警，民警调解原告在3至5天搬出，原告至今未搬出。原告质证称，不能确定通知张贴的地点是涉案场院，我方没有见到通知，同时也不认可通知的内容。4.视频光盘，证明整个房屋院落的情况，证明锅炉、破损门窗。原告质证称，录像真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。合同没有约定终止时间，被告违约解除，且租赁物为违章建筑，双方签订的合同因违反强制性规定而无效。被告所称房屋设施遭破坏，原告在2018年12月5日完成与被告交接，而从录像画面显示柳树已经吐绿芽，被告也称是在2019年4月7日拍摄，此时离交接4个月之久，这段时间被告持有厂院钥匙，发生什么原告无从知晓。5.原告与程庆胜的租赁合同。证明原告与第三方签订合同是非法的，合同内提到了水井和水罐的事，证明有水井和水罐。原告质证称，真实性、关联性、证明目的均不认可。我和程庆胜是同行，以租金形式分利润。从我进院，水井、水塔就是坏的，合同写了，但没法用。本院经审理认定事实如下：2013年2月25日，原告（乙方）吕送威与被告（甲方）王艳红签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于北京市房山区良乡镇黑古台村南场地租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2013年5月1日至2018年5月1日，房租不变，每年租赁场地费15万元。合同第四条违约责任约定，合同履行期间，乙方不得擅自转让本合同或转让其他人或单位使用本场地，否则甲方有权收回场地，并解除本合同，一切损失乙方自负。第七条约定合同期满后处理，1.乙方在租赁期满并全部履行完合同规定的义务时，将场地归还甲方。2.合同期满本合同自然终止，乙方将动产迁出，其余不得损坏或迁出…4.合同期满，甲方如继续出租该场地，乙方优先租金另议。5.乙方在租赁期内添加房屋建筑及改造需甲方同意方可进行，添加所有建筑，乙方无权在（再）拆除且甲方不需给乙方任何费用，属乙方自愿承担。6.乙方在租赁期内，保护所有甲方财产，不得拆除或挪用任何原场内设施，如租赁期房屋损坏，乙方及时修复。7.甲方在场地内所有树木，乙方不得损坏，如损坏使树木坏死，乙方赔偿甲方损失（每棵树赔偿金2700元）。另约定，在租赁期内不影响乙方，甲方有权在场内建筑并使用。场地房间45间，甲方自留2间，乙方有43间使用权。2015年5月12日，原告（乙方）吕送威与被告（甲方）王艳红针对同一场院签订《租赁合同》，关于租赁期限约定，原被告各自均提供了租赁合同，原告提供的租赁合同显示为“租赁期满，甲方有权收回出租的土地的地上物，乙方与甲方协商”；其中被告提供的合同有改动，显示为“租赁期满，甲方有权收回出租的土地和地上物，乙方如果继续使用应与甲方协商，乙方有优先租赁权”，原被告签字并按捺手印，审理中，原告主张在修改内容上没有按捺手印，对修改内容不认可。该合同关于租金及交纳方式约定，双方约定土地场院每年的租金为12万元，租金给付方式为（2015—2018年），第一个租赁年度的租金给付方式为：甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方交付2015年6月1日至2018年5月30日的租金计36万元。合同第六条约定，乙方有权根据双方所签订租赁合同的约定，正常使用所承租的土地及一切设备设施。乙方有权在承租的土地上根据经营需要，建设房屋及其他建筑物和构筑物（如有需要必须经甲方同意，乙方方可进行改造）。该合同还对合同变更、提前终止和解除、违约责任、不可抗力等内容进行了约定，对2013年2月25日签订的租赁合同约定的合同期满后的处理的约定、不得转租的约定，并没有进行约定。2015年4月12日，原告吕送威通过银行转账分两次转给被告王艳红10万元，2015年4月13日，原告吕送威转账给被告王艳红25万元。2016年6月19日，原告吕送威与案外人程庆胜签订租赁合同，约定将诉争场院内的18间房、2个车间，连同水井一口、水塔一个租给程庆胜使用，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日，共计5年，年租金15万元，第一年租金优惠为139000元。2018年5月10日，原告吕送威向被告王艳红通过电汇的方式转账12万元，原告在个人结算业务申请凭证上注明汇款用途为房租。2018年5月13日，被告向原告发送短信和微信，称“小吕你转的是什么钱？我都不知道？”“本次黑古台场院出租费38万元，我们已说好，你首付12万，余26万元在5月20日前交清”“本次厂院出租南侧平房，西侧平房，厂院中间厂房由你使用，其余地方我使用，5月20日前交清剩余26万租金”“5月20日余款你未交清，请于5月30日无条件自动搬出厂院”“5月20日租金全部交清，5月30日我与你老婆签合同”。2016年至2017年间，原告吕送威对诉争场院及房屋、库房进行了部分装修改造。被告对原告主张的装修改造的具体项目不认可。2018年10月25日，我院依法对现场进行勘验。勘验过程中，对新建建筑，被告认可场院西南角、北侧车间的前脸、东门进门南侧的彩钢棚是原告在2016年至2017年所建。对装修，被告认可场院西侧的整排西房的北侧五间、场院南侧整排的南房、场院东侧的整排东房门窗、场院北侧北房一层除去东侧的两间全部是原告将原有钢窗更换为塑钢门窗。被告认可原告将场院东北角的厕所改造了，但主张原来有坐便。被告认可原告将自来水接进场院。勘验过程中，原告主张北侧一排房屋、东侧一排房屋、南侧一排东侧一半房屋的暖气及三个锅炉都是其新装的，被告不认可，主张原来就有锅炉与暖气片。审理中，原被告一直确认东房的中间有两间房屋被原告撤掉中间承重墙，用H轻钢做了一个挑梁，两间合并为一间，装修成一个办公室。勘验过程中，原告同意除北侧三间北房及东侧整排房屋外，其他房屋均可以随时交付给被告，被告明确表示要整个场院一起交付才行。对东侧房屋的地面铺砖吊顶，被告承认是原告更换的，但主张原来有地砖跟吊顶。2018年11月16日，我院组织原被告双方进行调解，围绕原告请求的各项装修损失等进行协商确定，原告罗列了各项损失，原告主张给付9万元损失，被告不予认可，只认可1万元损失。后原告申请对装修价值进行鉴定。经摇号确定北京京评价格评估有限公司负责鉴定。2018年12月5日，评估公司组织现场勘验，原告到场，被告未到场，但被告的配偶到场。勘验结束后，原告将场院的大门钥匙交给被告的配偶，并表示，诉争场院交还给被告方。审理中，原告主张自2018年12月5日后，再未回过诉争场院。2018年12月26日，北京京评价格评估有限公司作出价格评估报告书，评估结论为243496元。其中评估对象屋顶防水按照30.1m*6.9m计算，为4361元。根据该报告书的价格评估项目清单显示，其中，塑钢推拉窗共计8177.4元，塑钢平开门（含一扇不锈钢，一扇断桥铝门）共计12615.4元，PVC吊顶7976.5元，瓷砖地面（600mm*600mm）19758.2元、800mm*800mm4204.2元，乳胶漆墙面74501.7元，乳胶漆顶面12180元，西侧库房彩钢顶32350元、电动卷帘门6006元，南侧库房彩钢顶3900.96元、暖气片（20片/组2520元、22片/组1848元、24片/组8064元）、手动卷帘门4006.8元，西南角搭棚2683.8元，等等。审理中，被告不认可该评估报告，经向被告释明，应针对报告本身提出异议，被告仍坚持按照自己的主张对该评估报告提出异议，北京京评价格评估有限公司针对被告提出的异议答复，认为异议未涉及报告本身内容。审理中，被告王艳红曾提出反诉，请求法院依法判令原告赔偿被告私自改造场院恢复原状损失360000元；要求原告赔偿因为原告擅自转租给被告带来的房租损失250000元；要求原告修复水罐；赔偿14套脚手架，每套280元；6套库房货架，共计10000元；赔偿原有锅炉30000元；赔偿院内死亡的24棵树，一棵2700元；宽带欠费300元，铁管、梯子共3个，共1000元等。开庭审理之后，王艳红未交纳反诉诉讼费，申请撤回反诉，本院予以准许。本院认为：原告与被告于2013年2月25日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性，予以确认。2015年5月12日签订的租赁合同，原告持有的合同与被告持有的合同不同，但根据一般生活常理，被告作为出租方，其持有的有原告签字确认改动的版本，形式上更符合双方真实的意思表示；对于改动的内容，被告主张签字未在修改内容上，所以不认可改动内容，该主张不符合事实及逻辑，原告也未说明在此处签字确认的是什么或者确认修改的是什么内容，该原告主张无相关事实及法律依据，本院不予采信；故被告持有的租赁合同应属于符合双方真实意思表示的最终版本，本院予以确认。该合同未明确约定2013年的合同终止或者解除，故两份合同同时存在，约定相互冲突的应以2015年的合同为准。2013年的合同明确约定了租赁期限为五年，至2018年5月1日终止；后份2015年的合同并未明确约定租赁期限，但从合同内容“租赁期满，甲方有权收回出租的土地和地上物，乙方如果继续使用应与甲方协商，乙方有优先租赁期”来看，合同应当具有期限的；故两份合同对租赁期限的约定，并不冲突，2015年的合同并不是无期限的合同，合同期限仍应截止至2018年5月1日。对于原告2018年5月10日给被告汇款12万元的性质。根据原被告双方签订的2015年的合同约定的租金履行方式看，系三年租金作为一个租赁年度给付，原告按年支付12万元，但并未提供证据证明双方进行了充分的协商；被告提供了初步证据证明其不同意按照2015年合同约定的租金及租赁范围；故从现有证据看，双方对租赁合同的顺延或重新签订，并未达成一致的意见。该案中，鉴于被告并未退还原告交纳的租金，且其表示同意出租部分房屋及场院给原告，故本院视为双方存在不定期租赁合同。审理中，原告主张因被告出租的房屋并无相应建设房屋手续，对双方签订的书面租赁合同及形成的不定期租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对双方形成的不定期租赁合同，合同无效的，原告应当支付场院及房屋的占有使用费，对于相应费用标准，本院酌定按照2015年签订的租赁合同约定的年租金12万元标准计算。对于返还房屋时间，原告在鉴定机构勘验现场的当天，将诉争房屋钥匙交付给原告的配偶，且被告之后进入诉争场院，并事实上接管场院，本院确认原告返还场院时间为2018年12月5日。对未占有使用期间的租金，被告应当予以返还，另鉴于原告仅返还场院钥匙的行为，本院对被告的接收场院预留合理的时间，本院酌定占有使用费计算至2018年12月底，按照整月计算，被告应返还原告五个月的租金，即50000元。对原有书面合同，双方均已按照约定履行完毕。对合同期内，原告进行的装修、改造，在长期的履行合同过程中，被告并未明确反对，故本院推定被告对此知情。考虑到双方在2015年签订的租赁合同对合同期限约定的不明确，原告在装修时，亦未取得被告书面或者口头明确的同意，且对部分改建、扩建等亦未取得相应审批手续，原告对因装修、改造带来的损失具有过错。但考虑到相应的装修，基本上属于防水、彩钢顶、漆墙面、暖气、水电改造、门窗、地砖等基础装修，该部分装修已经形成添附，不可分割，且增加了被告房屋本身的价值，且原告使用时间并不长，本院基于公平原则，酌定被告给原告70000的补偿。关于原告请求利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告请求的鉴定费，该费用确定损失的必要支出，本院酌定由原被告双方合理分担，酌定被告负担2500元。原告合理请求予以支持，不合理、过高部分，本院不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：一、确认原告吕送威与被告王艳红于2015年5月12日签订的《租赁合同》无效。二、被告王艳红于本判决生效之日起十日内返还原告吕送威租金50000元。三、被告王艳红于本判决生效之日起十日内给付原告吕送威补偿70000元。四、被告王艳红于本判决生效之日起十日内给付原告吕送威鉴定费2500元。五、驳回原告吕送威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6968元，由原告负担4709元（已交纳），由被告负担2259元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  白荣连人民陪审员  隗和群二〇一九年十二月三十一日书 记 员  孙震颐