四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初1445号 原告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区。 法定代表人：孟晋，职务不详。 委托诉讼代理人：沈柯（一般授权），四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小慧（一般授权），四川泰益律师事务所律师。 被告：大邑县芙蓉物业管理有限责任公司，住所地大邑县晋原镇鸳鸯村三社。 法定代表人：廖凯，执行董事。 委托代理人：夏畦凇（一般授权），四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李富强（一般授权），四川明炬律师事务所律师。 被告：大邑县新和·芙蓉雅居小区业主大会第二届委员会，住所地大邑县 。 负责人：尹德洪，职务不详。 第三人：四川省邑州监狱，住所地大邑县。 负责人：**，监狱长。 委托诉讼代理人：夏畦凇（一般授权），四川明炬律师事务所律师。 原告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）与被告大邑县芙蓉物业管理有限责任公司（以下简称芙蓉物业）、大邑县新和·芙蓉雅居小区业主大会第二届委员会（以下简称新和业委会）、第三人四川省邑州监狱（以下简称邑州监狱）物权保护纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序审理。后根据审理需要转为普通程序,于2019年11月8日、12月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈柯、张小慧，被告芙蓉物业、第三人邑州监狱委托诉讼代理人夏畦凇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告新和业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。 原告新和公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即停止占用堰北路1151号5栋附1号、附2号、附7号、附8号房屋及堰北路1151号6栋附5号、附8号、附9号、堰北路1151号10栋附1号、附2号、附3号、附4号、附5号、附6号、附7号、附9号、附10号、附12号、附15号、附16号、附39号、附40号、附43号、附44号、附45号房屋，并立即向原告腾退前述房屋；二、判令两被告支付占用前述房屋期间的使用费(计算至两被告实际腾退房屋时止，目前暂计算至2019年5月31日为2,134,041.36元)；三、判令两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人四川省邑州监狱的前身为四川省川南监狱。四川省川南监狱为修建民警住宅小区，于2000年9月15日与原告新和公司签订《四川省川南监狱大邑民警住宅小区(暂定名)开发建设合同》(之后围绕该事项陆续签订系列合同、补充协议等文件)，约定由新和公司开发建设四川省川南监狱民警住宅小区，即“新和芙蓉雅居”。按照规划设计，除住宅外，“新和芙蓉雅居”5栋、6栋、10栋建设有底层商铺共计4040.14平方米。根据四川省川南监狱与新和公司的合同约定，“新和芙蓉雅居”的全部建筑物及设施由四川省川南监狱及其确定的购房对象购买；四川省川南监狱承诺全部购买项目用地范围内的所有建筑物及设施。2012年10月17日，由四川省川南监狱提出经与新和公司协商同意，前述商铺归新和公司所有。前述商铺现已登记在新和公司名下，为新和公司所有。2016年初，被告芙蓉物业和业委会明知新和公司系商铺所有权人，在未征求新和公司意见，更未取得新和公司同意的情况下，在“新和芙蓉雅居”两处出入口安装封闭式门禁系统，完全阻断外部消费者到达商铺的通道，致使商户大量退租，多数商铺处于闲置状态，新和公司因而蒙受巨大损失(已另案提起诉讼)。而且，在此前和之后，芙蓉物业和业委会既未告知新和公司，更未取得新和公司同意即擅自占用了处于闲置状态的部分新和公司享有所有权的商铺，用于活动室、充电房及堆放杂物等，亦从未向新和公司支付使用费，该行为严重侵害新和公司依法享有的物权，依法应立即停止侵权行为，并参照市场租金标准支付占用期间的房屋使用费。 新和业委会本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 芙蓉物业和邑州监狱辩称，新和芙蓉雅居小区建设用地是邑州监狱向政府征用的，该小区功能设置都是按照邑州监狱要求设置的，因此作为该小区配套设施的底层商铺理应优先供监狱使用。一、关于新和公司主张答辩人占用房屋的问题。1、新和公司并无任何证据证明答辩人占用堰北路1151号5栋附7号、附8号房屋，6栋5号房屋，10栋附2号、附3号、附4号、附5号、附10号、附15号房屋。事实上，答辩人并未占用前述房屋。2、答辩人认可占用新和公司的部分房屋。其中，物业公司占用了堰北路1151号10栋附1号、附6号、附7号、附9号、附39号、附40号房屋；邑州监狱占用堰北路1151号5栋附1号、附2号房屋，6栋附8号、附9号房屋，10栋附12号、附16号、附43号、附44号、附45号房屋。占用的具体起始时间以答辩人提交的《新和芙蓉门市使用费》上载明的为准。3、物业公司之所以占用新和公司部分房屋，是因为新和公司一直未缴纳物业费及卫生费，物业公司基于此占用了新和公司部分房屋，以冲抵其拖欠的物业费及卫生费。二、关于新和公司主张房屋占用使用费的问题。1、新和公司向法院提交了《芙蓉雅居商铺占用明细表》，以证明答辩人占用的时间、单价、月租金等内容，但该明细表是新和公司单方制作并提交，该明细表的内容严重与事实不符。其中，对于答辩人占用前述房屋的起始时间及单价均无任何证据予以证明，且与客观事实严重不符，不应当予以支持。2、新和公司虽然向法院提交其与工商银行签订的租赁合同，以证明房屋占用使用费的单价应当参照其于工商银行签订的租赁合同里约定的租金单价，但该观点显然是不能成立。首先，对该租赁合同的真实性，答辩人并无法核实，工商银行是否按照该合同约定的租金实际向新和公司支付了租金，答辩人亦无法核实，新和公司亦未提供任何证据证明；其次，工商银行租赁的房屋位置临街、临小区大门，是整个小区商铺位置最好的，所以相较于答辩人占用的位置较差、且系清水状态的房屋，工商银行租赁房屋的租金自然会要高一些。而对于答辩人占用的位置较差、且系清水状态的房屋，新和公司以其与工商银行约定的租金向答辩人主张占用使用费，与客观事实不符，显然违反公平原则及诚实信用原则。3、答辩人法庭提交新和公司与其他商铺租户签订的租赁合同，这些租户租赁的商铺位置与答辩人占用的房屋位置大致一致，且租赁期限也包含原告占用房屋的起始期限，对认定房屋占用费的标准更具有参考价值，也更公平合理。其中，对于新和公司出租10栋的租金单价在14元/月/m²，5栋的租金单价在20元/月/m²，6栋16元/月/m²。 本院经审理认定事实如下：邑州监狱（原川南监狱）为修建民警住宅小区，于2000年9月15日与原告新和公司签订《四川省川南监狱大邑民警住宅小区(暂定名)开发建设合同》(之后围绕该事项陆续签订系列合同、补充协议等文件)，约定由新和公司开发建设四川省川南监狱民警住宅小区，即“新和芙蓉雅居”。按照规划设计，除住宅外，“新和芙蓉雅居”5栋、6栋、10栋建设有底层商铺共计4040.14平方米。2012年10月17日，四川省川南监狱与新和公司协商同意前述商铺归新和公司所有，前述商铺现已登记在新和公司名下。后邑州监狱和芙蓉物业未取得新和公司同意占用了新和公司处于闲置状态的部分商铺，用于活动室、充电房及堆放杂物等，未向新和公司支付使用费。2019年7月24日，经本院工作人员现场勘验，勘验结果为：芙蓉物业占用“新和芙蓉雅居”堰北路1151号10栋附1号、附6号、附7号、附9号、附39号、附40号商铺，共计6间；本案第三人邑州监狱占用“新和芙蓉雅居”堰北路1151号5栋附1号、附2号房屋、1151号6栋附8号、附9号房屋、堰北路1151号10栋附12号、附16号、附43号、附44号、附45号房屋，共计9间。对于其余9间房屋（5栋附7号、附8号、6栋附5号、10栋附2号、附3号、附4号、附5号、附9号、附15号）只是堆放杂物，无法确认占有使用人。勘验后，新和房地产于2019年11月8日将诉讼请求变更为：一、判令芙蓉物业及业委会立即停止占用堰北路1151号5栋附7号、附8号房屋、堰北路1151号6栋附5号、堰北路1151号10栋附1号、附2号、附3号、附4号、附5号、附6号、附7号、附9号、附10号、附15号、附39号、附40号房屋，立即向原告腾退前述房屋并支付占用前述房屋期间的使用费；二、判令第三人邑州监狱立即停止占用堰北路1151号5栋附1号、附2号房屋、1151号6栋附8号、附9号房屋、堰北路1151号10栋附12号、附16号、附43号、附44号、附45号房屋，立即向原告腾退前述房屋并支付占用前述房屋期间的使用费。 庭审中，被告芙蓉物业和第三人自认占用商铺的时间为：5栋附1、2号占用起始时间为2018年10月1日，6栋附8、9号占用起始时间为2018年12月1日,10栋附1、6、7号占用起始时间为2018年7月1日，10栋附9、40号占用起始时间为2018年8月1日，10栋附12、16号占用起始时间为2018年5月1日，10栋附39号占用起始时间为2017年4月1日，10栋附43、44、45号占用起始时间为2017年11月1日。新和公司提供的与工商银行签订的关于5栋附24号的租赁合同显示为50元/月/m²，对6栋和10栋并未提供参照依据；芙蓉物业依照附近相似商铺的租金，自认5栋参照20元/月/m²，6栋参照16元/月/m²，10栋参照14元/月/m²。 上述事实，有《联合开发协议》、《四川省川南监狱大邑民警住宅区（暂定名）开发建设合同》及相关补充协议、“”产权证书及成都市大邑县房产管理局房屋明细清单、“”产权证书及成都市大邑县房产管理局房屋明细清单、大邑县人民法院现场勘验笔录（2019年7月24日）等双方无异议证据在卷予以佐证，上列证据来源合法，真实可信，与待证事实相互关联，本院予以采信、认证。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”，新和公司既然拥有涉案商铺的所有权就应该享有直接支配和排他的权利，芙蓉物业和邑州监狱在未得到所有权人新和公司的同意下占有使用了上述商铺；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，原告据此要求芙蓉物业和邑州监狱返还原物并支付使用费符合法律规定，应予支持。 对于实际占用房屋的情况，新和公司不能证明芙蓉物业、芙蓉业委会、邑州监狱占用其5栋附7号、附8号、6栋附5号、10栋附2号、附3号、附4号、附5号、附9号、附15号房屋，新和公司要求被告返还并给付使用费的请求缺乏事实依据，不予支持； 对被告芙蓉物业和第三人实际占用15间店铺的情况，关于涉案店铺被占用的起始时间，由于新和公司与芙蓉物业各执一词，但新和公司不能证明芙蓉物业和邑州监狱实际占有起始时间，应以被告芙蓉物业和第三人自认的时间为准，即5栋附1、2号占用起始时间为2018年10月1日，6栋附8、9号占用起始时间为2018年12月1日,10栋附1、6、7号占用起始时间为2018年7月1日，10栋附9、40号占用起始时间为2018年8月1日，10栋附12、16号占用起始时间为2018年5月1日，10栋附39号占用起始时间为2017年4月1日，10栋附43、44、45号占用起始时间为2017年11月1日； 关于涉案店铺使用费的计算标准，应当参照相似位置的店铺租金计取，新和公司提供的与工商银行签订的关于5栋附24号的租赁合同显示为50元/月/m²，对6栋和10栋并未提供参照依据；芙蓉物业依照附近相似商铺的租金，自认5栋参照20元/月/m²，6栋参照16元/月/m²，10栋参照14元/月/m²。本院认为，从现场勘验的结果来看，诉争商铺分散在小区内部，仅有5栋6栋临路，其余部分比较偏僻（不顺路不临街），且整个小区处于闲置状态的商铺较多，而新和公司提供的作为使用费参照标准的（与工商银行签订的租赁合同）5栋附24号紧靠小区出入口，位置优越，用途特定（银行安装ATM机），如果均按照50元/月/m²作为参照计取使用费有失公允，结合芙蓉物业和邑州监狱代理人提交的附近相似店铺租赁合同租金标准，本院酌情认定为5栋、6栋按照30/月/m²，10栋按照14元/月/m²计算使用费。 新和公司没有证据证明新和业委会占有使用了其房屋，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、大邑县芙蓉物业管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内停止占用并腾退“新和芙蓉雅居”堰北路1151号10栋附1号、附6号、附7号、附9号、附39号、附40号商铺，同时给付成都新和房地产开发有限公司前述房屋使用费（使用费计算方法：10栋附1、6、7号从2018年7月1日至腾退房屋之日止，10栋附9、40号从2018年8月1日至腾退房屋之日止，10栋附39号从2017年4月1日至腾退房屋之日止，按14元/月/m²计算）； 二、第三人四川省邑州监狱在本判决生效之日起十日内停止占用并腾退“新和芙蓉雅居”堰北路1151号5栋附1号、附2号房屋、1151号6栋附8号、附9号房屋、堰北路1151号10栋附12号、附16号、附43号、附44号、附45号店铺，同时给付成都新和房地产开发有限公司前述房屋使用费（使用费计算方法：5栋附1、2号从2018年10月1日至腾退房屋之日止，6栋附8、9号从2018年10月1日至腾退房屋之日止，10栋附12、16号从2018年5月1日至腾退房屋之日止，10栋附,43、44、45号从2017年11月1日至腾退房屋之日止，5栋、6栋按30元/月/m²，10栋按14元/月/m²计算）。 三、驳回成都新和房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23,872.00元，由原告成都新和房地产开发有限公司承担3,872.00元，由被告大邑县芙蓉物业管理有限责任公司和第三人四川邑州监狱各承担10,000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 人民陪审员  陈兴川 人民陪审员  陈仕文 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  刘 高