文书内容江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初11639号原告：汤玉芳，女，1950年5月19日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：程结红，江苏勤辉律师事务所律师。被告：周耀华，男，1951年2月1日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：徐如平，女，1957年5月23日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周华，女，1954年4月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周跃成，男，1961年4月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。（系被告徐兴梅、周大兵、周利、周跃齐的委托诉讼代理人）被告：周跃齐，男，1967年11月6日生，沭阳县人，居民，住沭阳县，现羁押于沭阳县看守所。被告：周跃忠，男，1957年11月26日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：徐兴梅，女，1948年10月21日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周大兵，男，1978年2月21日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周利，女，1986年10月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周跃君，女，1972年2月14日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周跃珍，女，1964年1月1日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：周跃霞，女，1965年10月6日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：沭阳金地建设开发有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县沭城街道苏州东路与台州路交叉口。法定代表人：史建军，该公司总经理。原告汤玉芳与被告周耀华、徐如平、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利、沭阳金地建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行审理。原告汤玉芳的委托诉讼代理人胡兰翠、被告周耀华、周华、周跃成、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、被告周跃齐、徐兴梅、周大兵、周利的委托诉讼代理人周跃成到庭参加诉讼。被告徐如平、沭阳金地建设开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令十三被告协助原告办理沭阳县临安小区13幢102室房屋过户手续。依据的事实和理由：被告周耀华、徐如平系夫妻关系，2004年11月21日，上述二被告所建房屋被政府拆迁，获得政府拆迁安置房屋一套，并将安置房屋登记在周某名下。2005年7月20日,周某与汤玉芳签订房屋转让协议，约定沭阳县临安小区13幢102室安置房以价格51000元转让给原告。原告付清款项后入住该房屋至今。因签订购房协议时房屋不具备办证条件，直到2011年沭阳县安置办才发放安置房办证通知。因周某于2007年去世，被告与周某具有法律上的关系，有义务协助原告办理过户。涉案房屋所有权现属于被告沭阳金地建设开发有限公司，原告多次找被告协商过户事宜，被告均不予理睬。原告对该房屋享有占有、使用、收益的权利，被告不配合过户行为对原告权益造成侵害。被告周耀华辩称：同意原告的诉讼请求。被告徐如平未作答辩。被告周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利辩称：因原告提起诉讼才知晓涉案房屋是周某遗产，被告周耀华无权签字处分涉案房屋，我们作为周某遗产继承人，不同意原告的诉讼请求。被告沭阳金地建设开发有限公司未作答辩。经审理查明：2005年7月20日，原告（乙方，购买方）与周某（甲方，出售方）签订《房屋转让协议》，内容为“经双方协议，甲方自愿将临安小区13号楼102室（建筑面积80.93平方米）以人民币伍万壹仟圆整转让给乙方。车库、水电户头、阳台、防盗门、太阳能等一切附属设施均由乙方负责。甲方协助乙方办理房产证明。本协议自签宇（手印）当日起生效，双方亲属今后不得干预，如有违约加倍偿还，为此立据为凭。此协议一式两份，甲方、乙方各执一份，甲方：周某（手印），乙方：汤玉芳（手印）”。周某生前一直与被告周耀华一家共同生活。《房屋转让协议》中周某生前的签名及手印均系其子即被告周耀华代为签字捺印。协议签订后，原告按约给付被告周耀华、徐如平购房款51000元，原告入住、使用涉案房屋至今。周某于1925年6月7日出生，于2007年2月3日去世。被告周耀华、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利均系周某的法定继承人。原告与被告因房屋协助过户问题产生争议，诉至本院。另查明：2004年11月21日，周某名下的老宅被拆迁安置于涉案房屋，房屋拆迁安置协议也系由被告周耀华代表周某签字，拆迁部门予以盖章确认。上述事实，有原告陈述、被告周耀华、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利答辩、安置协议、清单、收据、房屋转让协议、户口注销证明、票据、谈话笔录、庭审笔录、情况说明、通知单、证明等证据证实，足以认定。本案争议焦点是：被告周耀华代签周某名字并按印，与原告于2005年7月20日签订的《房屋转让协议》效力能否约束周某？本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权，二是签订合同时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，三是相对人主观上须为善意且无过失，四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中，周某当时已年迈，周耀华代签其父周某名字已先行得到拆迁部门审核确认，周耀华其后代签其父周某名字将涉案房屋出售给原告，且周某生前与周耀华一家长期共同居住生活，基于拆迁部门审核确认的先前行为以及周耀华与周某的特殊关系，原告有理由相信周耀华享有房屋交易代理权。因此，被告周耀华代签周某名字并按印与原告签订协议，其行为依法构成表见代理。涉案《房屋转让协议》签订、房屋交付原告使用至今已达十四年之久。周某的其他继承人主张对涉案房屋权属及交易一直不知情有悖基本日常生活经验法则。综上，原告与周某之间形成房屋买卖合同关系，该买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。周某去世之后，涉案房屋在符合办理不动产登记手续情况下，其法定继承人及被告沭阳金地建设开发有限公司具有协助义务。被告徐如平、沭阳金地建设开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件正常审理。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周耀华、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利、沭阳金地建设开发有限公司应于本判决发生法律效力后在符合变更登记情形下协助原告汤玉芳办理沭阳县临安小区13幢102室房屋的变更登记手续。二、驳回原告汤玉芳的其它诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交40元），由被告周耀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费80元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××69，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  司兴国人民陪审员  陈秀才二〇一九年十二月五日书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。