河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4732号上诉人（原审被告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵东育，女，1969年3月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王振启，河南嘉同律师事务所律师。上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房产公司）因与被上诉人赵东育商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人新天地房产公司的委托诉讼代理人杨春生，被上诉人赵东育的委托诉讼代理人王振启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地房产公司上诉请求：撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初7095号民事判决，依法改判驳回赵东育的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以其“未依约将诉争房屋在合同约定的期间即2014年10月1日前交付给原告，构成违约”，该认定事实错误。其未按照约定向被上诉人交付房屋的主要原因是驻马店市人民政府在六城联创过程中和冬季采暖季，要求其停产停工导致的。按照合同附件四的约定，逾期交房不应当视为上诉人违约，其不应当承担违约责任。二、一审法院调整双方约定的逾期办证违约金错误。赵东育辩称，双方签订的合同附件四是格式条款，系无效条款。请求二审法院驳回上诉人新天地房产公司的上诉请求，维持原判。赵东育向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金44075.71元，自2014年10月2日起至2019年3月5日止，按照日万分之一计算，共逾期1613天。2、调整商品房买卖合同第十五条违约金标准为年利率6%，以已付房价款为基数向××支付违约金，从2017年12月12日起计至2019年2月20日，按照年利率6%计算，合计是19810.84元。一审法院认定事实，2013年12月3日，原告赵东育（××)与被告新天地房地产公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人将其开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城小区第8号楼独单元1803号房出卖给××，商品房预售许可证号为驻房字第××号。二、该商品房预测建筑面积为93.06平方米。三、该商品房单价为2936.31元/平方米，总金额为273253元，付款方式为签订合同当日付清首付款83253元，余额190000元，作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用。四、出卖人应在2014年10月1日前，将经验收合格的商品房交付给××。五、逾期交房超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金等条款。签订合同后，原告依约交纳首付款，并办理了贷款手续。2016年7月1日，原告从被告处领取了诉争房屋的钥匙。后原告以诉称理由诉至一审法院，酿成纠纷。另查明，庭审中，原告称，合同法中有明确约定，双方违约金约定过低，不足以弥补损失的，可以申请调整。根据最高法商品房买卖司法解释相关规定，违约金过低可以进行调整，当事人损失难以计算的，可以按照银行同期贷款利率计算，在最高人民法院第八次民事审判纪要有明确规定，对于延期办理房屋所有权、登记过程中，开发商违约的，而购买人的损失难以计算的，可以按照年息6%计算违约金。原告购买房屋后，因为没有所有权证，造成房屋租赁、抵押、买卖等经济行为无法顺畅进行，还有户口无法转入等情形出现，因为没有房权证，原告所产生的不安、忧虑等心理压力。以上情形都是一个正常人在正常的社会中都能体会和理解的。当事人丧失着各种交易行为，以及带来的各种生活上的焦虑和不安，该损失无法用金钱具体计算。因此，根据上述的法律规定，请求人民法院按照年息6%调整合同第十五条违约金的比例。被告辩称，调整违约金过高或过低，举证责任应当是谁主张谁举证，原告代理人所讲的法律依据前提是双方对违约金的计算没有进行约定的情况下应当依据有关的法律规定来计算其损失，本案已约定逾期办证违约金标准。一审法院认为，原告赵东育与被告新天地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合同约定：“出卖人应在2014年10月1日前，将经验收合格的商品房交付给××”，本案中，原告依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未依约将诉争房屋在合同约定期限即2014年10月1日前交付给原告，构成违约。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。关于逾期交房期间，2016年7月1日，原告从被告处领取诉争房屋钥匙，原、被告双方对此均无异议。法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故2016年7月1日应为诉争房屋的交付使用之日，逾期交房期间应为2014年10月2日至2016年7月1日，共计639日。关于逾期交房违约金数额，双方合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，经计算，2014年10月2日至2016年7月1日的逾期交房违约金为17460.87元（273253元×日万分之一×639日），一审法院以该数额支持原告的诉讼请求，原告请求超出上述数额的部分，不予支持。关于逾期办证违约金，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金”。上述已确认交房时间为2016年7月1日，至今已超过360工作日，被告应当依约支付逾期办证违约金。故原告请求被告支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持。关于逾期交房违约金金额，依据合同约定计算，逾期办证违约金为27.33元，诉讼中，原告以该约定过低为由申请法院调高逾期办证违约金，但未提供证据证明其具体实际损失；被告以违约金约定系双方约定以及本案不符合违约金调高的相关规定为由主张不应调高逾期办证违约金。经综合考量本案已存在逾期交房违约金标准约定的情况下，在尊重当事人意思自治，并兼顾公平原则的基础上,一审法院酌定将逾期办证违约金标准调整为已付房价款的0.1%，经计算，被告应支付逾期办证违约金为273.25元。原告请求超出该数额的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵东育支付逾期交房违约金17460.87元。二、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵东育支付逾期办证违约金273.25元。三、驳回原告赵东育的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由原告赵东育负担540元，由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担362元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、新天地房产公司应否承担逾期交房的违约责任；2、一审调整逾期办证违约金是否适当。关于新天地房产公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。赵东育与新天地房产公司签订的商品房买卖合同是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应依据合同全面履行。赵东育已按照合同约定交清房款，新天地房产公司未能在合同约定的交房期限2014年10月1日前交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。新天地房产公司上诉称其逾期交房系因政府在六城联创过程中和冬季采暖季，要求其停产停工所致，但未提供证据予以证明。新天地公司称其不应承担逾期交房违约责任的理由不足，对该项上诉请求，本院不予支持。关于一审法院调整逾期办证违约金是否适当的问题。双方对新天地公司应支付逾期办证违约金无异议。双方对逾期办证违约金金额意见存在分歧。依据合同约定计算，逾期办证违约金为27.33元，诉讼中，赵东育以该约定过低为由申请法院调高逾期办证违约金，但未提供证据证明其具体实际损失。一审法院综合考量本案已存在逾期交房违约金标准约定的情况下，在尊重当事人意思自治，并兼顾公平原则的基础上,酌定将逾期办证违约金标准调整为已付房价款的0.1%，并无不当。新天地公司上诉称一审法院调整逾期办证违约金错误的理由不足，对该项上诉请求，不予支持。综上所述，驻马店市新天地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十二月二十六日书记员  邱营峥