河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初1728号原告（反诉被告）：王荷友，女，1989年10月3日生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：陈炫兑，男，汉族，1966年11月26日生，住河南省洛阳市瀍河回族区，系社区推荐人员，一般代理。被告（反诉原告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区。法定代表人：李广伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区。法定代表人：杨宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，男，系该公司员工，特别授权。被告：洛阳沃居房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区。法定代表人：杨全保，系公司总经理。原告（反诉被告）王荷友与被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司），被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）、洛阳沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王荷友及其委托诉讼代理人陈炫兑，被告（反诉原告）稳鑫公司委托诉讼代理人韩峰伟，被告巨龙公司委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。被告沃居公司经本院依法送达开庭传票及起诉书等，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王荷友向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所交定金的二倍1万元及支付首付款(本金95110元)的利息(利息按同期银行贷款利息的4倍计算，时间从2017年10月14日至实际支付之日止)；2、要求被告沃居公司退回原告所交渠道费2万元及息(按同期银行贷款利息的4倍计算）；3、要求被告稳鑫公司和被告巨龙公司连带赔偿原告的实际损失约18万元(即原告所购买房产的升值空间差额部分价值)；4、上述三被告互负连带付款责任及违约责任；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告稳鑫公司和被告巨龙公司系联合开发房屋的合作关系，被告沃居公司系被告稳鑫公司雇佣的销售公司。2017年10月29日原告在被告大力宣传销售房屋的欺骗下，与被告稳鑫公司签订了《巨龙家园定购合同》。该协议约定，被告将位于巨龙家园1期7号楼1单元1304号房屋卖给原告，并承诺该套房手续齐全、是合法的商品房。原告信以为真就按照合同约定向被告交了各项费用，而被告在签订合同后严重违约，合同约定被告于2018年5月31日交房，并且应为原告办理银行按揭手续，原告提交贷款资料后长久不见被告通知贷款的消息，更想不到的是被告于2019年10月29日单方解除合同。经原告查实，原告当初所购买的这套房不在被告的《预售房许可证》销售范围之内，属于不正规、不合法、不允许销售的房屋。被告的行为属于欺诈行为且严重违约，同时被告故意不按时间交房、不办理贷款手续且单方解除合同，造成了原告不可估量的经济损失(房价上涨，造成原告二次购房的差额损失)。为此，诉至法院，请求人民法院支持原告诉求，维护原告合法利益。被告（反诉原告）稳鑫公司答辩称，1、我公司与原告之间的商品房买卖关系不成立；2、我公司与原告之间的棚户区改造房屋认购协议因情势变更，原告违约，已经无法履行；3、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告巨龙公司答辩称，1、答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。答辩人与稳鑫公司签订有棚户区《委托开发协议》，约定巨龙公司以自身名义取得项目的规划立项，委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售，稳鑫公司自行承担项目建设过程中全部资金；2、答辩人在本案中不应负连带退款、付款、赔偿、违约等责任。巨龙公司并非本案涉案合同的合同主体，与原告无买卖合同关系。稳鑫公司向原告销售房屋，答辩人未从中获得收入，稳鑫公司对涉案房屋有自主销售权利；3、答辩人与沃居公司无任何关系，也无任何经济往来。综上请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告沃居公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）稳鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除反诉人与被反诉人双方2017年10月29日签订的房屋定购合同；2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金31511元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年10月29日被反诉人在反诉人处定购“巨龙家园”项目1期7号楼1单元1304号房屋，双方约定被反诉人采用按揭贷款的方式支付房款，被反诉人应当在接到反诉人通知办理贷款手续，订购方如有违约出卖方有权解除合同。因被反诉人接到反诉人通知后不缴纳房屋贷款相关资料，没有办法办理贷款手续，反诉人通知被反诉人缴纳全部购房款，被反诉人拒缴纳，反诉人已经依据合同约定通知被反诉人解除2017年10月29日被反诉人与反诉人签订房屋定购合同，现被反诉人在合同解除后又把反诉人起诉至法院，为维护反诉人权益，诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）王荷友答辩称，稳鑫公司反诉理由不充分，原告已经将商贷手续交到稳鑫公司，是因稳鑫公司的原因造成商贷没有形成的事实，稳鑫公司员工以不交暖气费、燃气费、有线电视费为由拒绝办理，实际是稳鑫公司违约，而非原告的过错；且稳鑫公司在2019年11月6日退回原告的首付款就已经表明被告单方面强制解除合同，属于违约，故请法院依法驳回稳鑫公司的反诉请求。被告巨龙公司答辩称，与我公司无关。被告沃居公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、2017年10月8日，王荷友向稳鑫公司缴纳巨龙家园购房定金壹万元整，并与稳鑫公司签订了《稳鑫置业房屋定购协议书》。该协议约定：王荷友用银行按揭贷款方式购买由稳鑫公司开发的巨龙家园项目1期7号楼1单元1304号房，建筑面积89.14平方米，单价3535元/㎡，总价款315110元。王荷友应于2017年10月30日前缴纳首付款95110元。按揭贷款客户须在缴纳首付款后30日内按银行标准向出卖方提供详细的银行按揭资料。买受人签订本协议时须向出卖人缴纳定金壹万元整；全款购房客户缴纳的定金在缴纳房屋全款时凭定金缴费凭证进行冲抵，按揭购房客户缴纳房屋首付款时凭定金缴费凭证进行冲抵。2017年10月14日，2017年10月29日王荷友分两次向稳鑫公司支付巨龙家园（7-1-1304）首付款共计85110元。并于2017年10月29日与稳鑫公司签订《巨龙家园定购合同》一份（棚户区改造房屋洛巨棚改字（2017）__号），对上述《稳鑫置业房屋订购协议书》约定的内容再次予以确认，另约定交房时间为2018年5月31日，定购人接到卖受方通知后3日与稳鑫公司签订《房屋买卖合同》。2019年10月29日，稳鑫公司单方通知王荷友解除《巨龙家园定购合同》，并于2019年11月6日将首付款共计95110元退回王荷友银行账户，王荷友对此予以认可。二、王荷友自述其在2017年10月14日向沃居公司支付渠道费20000元，并取得郭佳出具的收据一张，载明收到渠道费20000元。三、2012年12月25日，稳鑫公司与巨龙公司就“巨龙家园”棚户区改造工程签订《委托开发协议》一份，协议约定：巨龙公司委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售。本院已生效的（2019）豫0304民初578号民事判决书中，审理查明部分认定：沃居公司与稳鑫公司于2017年4月26日签订了《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》，该合同期限至2019年4月25日。合同约定沃居公司在稳鑫公司的授权下，对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，对目标客户签订认购协议。关于佣金的约定，稳鑫公司给沃居公司的代理佣金为沃居公司按照稳鑫公司定价认购房屋总金额的2%，房屋价格溢出3380元以上的部分沃居公司提取80%，稳鑫公司提取20%。四、巨龙家园7幢于2018年2月11日取得预售许可证。本院认为，稳鑫公司隐瞒其未取得涉案房屋预售许可的事实，致使王荷友作出错误意思表示，并与之签订定购合同，虽然稳鑫公司现已取得王荷友所购房屋的商品房预售许可证，但其至今未依据定购合同约定向王荷友交付房屋，且已单方发出解除通知并将首付款返还王荷友，现王荷友亦同意解除前述定购合同，故对稳鑫公司要求解除《巨龙家园定购合同》，王荷友要求返还渠道费及利息的诉讼请求中符合法律规定的部分，本院予以支持。关于王荷友所交的2万元渠道费，确为购房所付，根据沃居公司与稳鑫公司签订的《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》约定，该笔费用应由沃居公司和稳鑫公司返还并支付利息。但王荷友主张按同期银行利率的4倍计付利息过高，本院酌定2019年8月19日之前的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。稳鑫公司在与王荷友订立定购合同时，隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实且在合同签订后未依约向王荷友交付房屋，给王荷友造成一定的损失，故本院酌定稳鑫公司给付王荷友违约金2万元。鉴于巨龙公司已将开发、销售的权利委托给稳鑫公司，且王荷友没有证据证明巨龙公司对涉案房屋从中获益，故王荷友要求巨龙公司承担连带责任的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。稳鑫公司要求王荷友支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付王荷友购房款95110元的利息（以10000元为基数，自2017年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以40000元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以45110元为基数，自2017年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、洛阳沃居房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还王荷友20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），洛阳稳鑫置业有限公司对该款项负连带返还责任；三、洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内给付王荷友违约金20000元；四、驳回王荷友的其他诉讼请求；五、驳回洛阳稳鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳沃居房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4450元，减半收取2225元，反诉受理费294元，共计2519元，由王荷友负担769元，洛阳稳鑫置业有限公司负担1500元，被告洛阳沃居房地产经纪有限公司负担250元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  雷海花二〇一九年十二月二十四日法官助理孙彬书记员李甜甜