杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1995号 原告（案外人）：朱大水，男，1957年4月19日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周泉山，男，1964年8月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 第三人（被执行人）：沈兰英，女，1962年9月2日出生，汉族，住杭州市江干区。 第三人（被执行人）：张国林，男，1962年1月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告朱大水诉被告周泉山、第三人沈兰英、张国林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱大水及其委托诉讼代理人李卫国、金涛，第三人沈兰英、张国林到庭参加诉讼。被告周泉山经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱大水向本院提出诉讼请求：1.判令被查封的杭州经济技术开发区湾南德胜东苑3幢1单元1206室房产归原告所有，并对该房产停止执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月15日，在见证人余某、姚某的见证下，朱大水与沈兰英签订《房屋转让协议》，约定由沈兰英将其本人所有的湾南德盛东苑西区3幢1单元1206室安置房以1100000元卖给朱大水。2017年9月14日，本院作出（2017）浙0191民初1621号民事判决书，判决张国林、沈兰英返还周泉山借款本息260万元及逾期还款利息。后，该案进入执行程序，本院于2019年1月30日查封了案涉房屋。朱大水对案涉房屋查封行为提出异议，本院于2019年6月26日作出（2019）浙0191执异9号裁定，裁定驳回朱大水的执行异议。综上所述，朱大水对案涉房屋享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，故提起诉讼，请求判如所请。 被告周泉山未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。 第三人沈兰英、张国林称，认可朱大水所述事实，同意朱大水意见。 本院经审理查明：2017年8月15日，在见证人余某、姚某的见证下，朱大水与沈兰英签订《房屋转让协议》，载明“本协议书签订前，双方均已知悉，因上述物业（指案涉房屋）三证尚未办理完毕，按房地产交易法规不能办理交易过户手续，但双方要求先行确立转让协议，待三证办理完毕后，再正式办理权属过户手续”。《房屋转让协议》约定，沈兰英将其所有的湾南德盛东苑西区3幢1单元1206室房屋转让给朱大水，面积约55平方米，转让价为1100000元，该房以抵债的方式转让，其中沈兰英及张国林对朱大水欠款690000元抵作购房款、2017年8月18日前支付310000元、剩余100000元于案涉房屋产权过户至朱大水名下后付清。《房屋转让协议》还约定，沈兰英应该在该房屋三证办理完毕后三个工作日内与朱大水签订《杭州市房屋转让合同》并办理房产过户手续。办证时间节点应以社区统一办证日期为准。2017年8月17日，沈兰英向朱大水出具《承诺书》及《收条》，承诺案涉房屋产权办在沈兰英名下，产权办出后过户给朱大水，案涉房屋购房款1100000元，其中包含应还的欠款690000元，另收到310000元购房款，剩余100000元在案涉房屋产权过户至朱大水名下后付清。2018年7月2日，朱大水向本院诉请判令沈兰英过户案涉房屋产权。2018年8月31日，本院作出（2018）浙0191民初1799号民事判决书，以案涉房屋为沈兰英家庭成员共同共有且无证据证明属于沈兰英一人所有为由判决驳回朱大水的诉讼请求。2019年1月2日，案涉房屋权利人登记为沈兰英。2019年1月8日，朱大水诉请判令沈兰英继续履行《房屋转让协议》且过户案涉房屋产权，并提交了以下证据：（1）张国林、沈兰英及案外人张军、褚芹芹、张褚楚、徐凤仙于2018年8月13日签订的《协议书》，约定案涉房屋归沈兰英所有；（2）浙江省杭州市钱塘公证处于2018年8月20日作出（2018）浙杭钱证内字第12887号《公证书》，对前述《协议书》予以公证。2019年4月3日，本院作出（2019）浙0191民初109号民事裁定书，以案涉房屋被执行查封为由裁定驳回朱大水的起诉。 2017年9月14日，本院作出（2017）浙0191民初1621号民事判决书，判决张国林、沈兰英归还周泉山借款本息2600000元及逾期还款利息。判决生效后，张国林、沈兰英未履行还款义务，周泉山申请强制执行，执行案号（2017）浙0191执1401号。2019年1月30日，本院查封了案涉房屋，查封期限自2019年1月30日至2022年1月29日。朱大水对案涉房屋查封行为提出异议，本院于2019年6月26日作出（2019）浙0191执异9号执行裁定书，裁定驳回朱大水的异议请求。朱大水不服该执行裁定书，遂提起本案诉讼。 另查明，用于抵扣购房款的690000元借款来源为：沈兰英、张国林欠金小英本息合计280000元，欠倪来锦本息合计250000元，欠朱大水本息合计160000元，金小英和倪来顺将其债权转让给朱大水。后支付的购房款310000元，分别是朱大水支付80000元、金小英支付130000元、倪来锦支付100000元。双方当事人庭审中一致认可案涉房屋钥匙一直交由朱大水支配使用。 以上事实认定由《房屋转让协议》、承诺书、收条、转账记录、协议书、公证书、房屋产权信息查询记录、（2018）浙0191民初1799号民事判决书、（2019）浙0191民初109号民事裁定书、（2017）浙0191民初1621号民事判决书、（2017）浙0191执1401号执行裁定书、（2019）浙0191执异9号执行裁定书及双方当事人在庭审过程中的陈述所证实。 本院认为：本案的争议焦点为原告朱大水对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告朱大水主张其在案涉房产被查封前已签订《房屋转让协议》、支付了房款、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户手续，其享有的物权期待权足以排除对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，根据原告朱大水的庭审陈述及购房款来源，可证实原告朱大水与沈兰英签订的《房屋转让协议》真实目的是消灭朱大水等人与沈兰英、张国林间的金钱债务，故案涉《房屋转让协议》受让人朱大水不属于物权期待权的保护范围，不应优先于其他金钱债权的实现。第二，案涉房屋系政府对沈兰英一户的拆迁安置房，签订案涉《房屋转让协议》时该房屋是否属于沈兰英个人所有具有不确定性；朱大水在签订《房屋转让协议》时亦知晓案涉房屋未办理产权证，存在一定交易风险；案涉房屋已于2019年1月2日登记在沈兰英名下，已符合办理过户登记条件，而朱大水未及时要求沈兰英将案涉房屋过户至其名下，故案涉房屋未办理过户登记可归责于朱大水的原因。综上所述，朱大水不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告朱大水的诉讼请求。 案件受理费28033元，由原告朱大水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  **祺 人民陪审员  周思源 人民陪审员  蔡燕燕 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  章丹丹