广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24129号原告：姚瞻沐，男，1990年11月9日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉慰，广东保信律师事务所律师。被告：黄立佳，男，1953年10月3日出生，汉族，住广东省中山市，原告姚瞻沐与被告黄立佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚瞻沐委托诉讼代理人吴宇嘉、李嘉慰，被告黄立佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚瞻沐向本院提出诉讼请求：1．确认原告姚瞻沐与被告黄立佳于2019年7月16日签订的《铺租赁合同》于2019年8月23日解除；2.被告黄立佳向原告姚瞻沐返还保证金6000元，并支付利息暂计7.2元（以应返还保证金6000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月23日起计算至实际返还之日止，暂计至2019年9月2日为7.2元）；3．被告黄立佳向原告姚瞻沐返还租金4000元，并支付利息暂计4.83元（以应返还租金4000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月23日起计算至租金实际返还之日止，暂计至2019年9月2为4.83元）；以上暂合计10012.03元。事实及理由：2019年7月16日，原告因经营餐饮需要向被告租赁被告名下位于中山市××乐群村的房产，双方签订了《铺租赁合同》，合同主要条款如下：被告将其名下房产（位于中山市××）出租给原告；租赁期限共2年，自2019年8月1日起至2021年8月30日止；双方签订合同时，原告一次性付给被告6000元保证金，另加一个月铺租金3200元／月；2019年9月1日起月租金为3400元／月；被告必须协助原告办一切有关证件，提供所需证件，费用由乙方负责。同日，原告向上一任承租方吴国康支付保证金6000元，并取得被告于2019年5月22日向吴国康开具的6000元收据，被告同意原告向吴国康支付保证金6000元视为原告向被告支付保证金6000元。同日，原告委托第三方通过银行转账方式向被告支付租金4000元，其中包含2019年7月份租金800元及2019年8月份租金3200元。被告收取租金4000元后，向原告出具收据为证，并将租赁房屋交付原告使用。原告为尽快开展餐饮经营，要求被告提供相关证件，但被告供的土地使用权证[土地证号：中府国用（2004）第易241887号]记载该土地为住宅用地，房地产权证亦记载该租赁房屋的房屋用途为住宅用途。根据当时中山市关于商事登记的相关政策，从事餐饮服务经营项目的不得将住宅作为商事主体的住所（经营场所）办理登记，因此原告办理工商登记未果。被告在明知原告租赁该租赁物是用于开展餐饮经营的情况下，故意隐瞒了租赁物为住宅用途无法办理营业执照的事实，致使原告在订合同后无法办理工商登记，无法开展餐饮经营，无法使用租赁物，被告的违约行为导致原告已无法实现合同目的。原告于2019年8月22日就解除《铺租赁合同》及要求被告退还保证金、租金事宜委托广东保信律师事务所向被告发出律师函，《铺租赁合同》于2019年8月23日解除。原告于2019年8月23日向被告邮寄涉案租赁房屋的钥匙3把，但被告至今仍拒绝向原告退还保证金6000元和租金4000元。综上，原告认为被告的行为有违诚实信用原则，严重侵害原告的合法权益，为此，原告根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。原告姚瞻沐为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.铺租赁合同；2.银行转账记录；3.收据2份；4.土地使用权证；5.房地产权证；6.律师函；7.律师函EMS邮寄物流凭证；8.租赁房屋钥匙EMS邮寄物流凭证；9.兴业银行网上转账受理单。被告黄立佳辩称，1.被告认为《铺租赁合同》是双方在平等互利自愿的原则下签订，在未经双方协商的情况下，原告姚瞻沐无权单方面解除本合同，本合同依然有效，合同期为2019年8月1日至2021年8月30日止，原告应当继续履行本合同，每月底向被告交纳铺租3400元，2019年9月1日至11月30日暂计3个租金10200元，这3个月租金未缴交。2.铺租赁合同期限到2021年8月30日止，合同约定期满后，甲方一次性退还保证金。乙方租赁期未满，中途撤离的，甲方不退租赁保证金。3.关于原告要求退还租金的问题。原告与被告双方签订《铺租赁合同》时约定先交铺租金后开业，合同为双方自愿签订，原告向被告缴纳7月22日至8月30日的铺租为4000元，双方签字后，本合同生效，被告已将铺交由原告使用，依照合同获得利益，不存在过错，不予退还。原告与被告签订本合同时没有明确在本合同中约定商铺用途为开展餐饮经营。合同第五条约定：乙方租赁期间，必须遵守国家律法规，如有违法，后果自负。乙方没有向有关部门咨询了解当前法律规，根据当时中山市关于商事登记的相关政策，从事餐饮服务经营项目的不得将住宅作为商事主体的住所（经营场所）办理登记。乙方没有了解当前地方法规与甲方黄立佳签订本合同，甲方已依照合同协助乙方姚瞻沐办理证件，提供所需证件材料如房地产权复印件，产权人身份证复印件等，原告姚瞻沐无法办理工商登记，这与被告黄立佳无直接关系，被告黄立佳的房产对外出租并不约定经营何种用途，只需遵守国家法律法规即可，被告黄立佳不存在过错。被告将商铺租赁给原告，原告每月依时交纳租金即可。被告于2019年8月23日向被告邮寄涉案租赁房屋的钥匙3把，并没有被告协商解除本合同，原告委托广东保信律师事务所向被告黄立佳发出律函，要求单方面撤消本合同，广东保信律师事务所并非国家权力机构，无何权利单方面撤消本合同。被告黄立佳与原告姚瞻沐所签订的合同依然有效，原告应当继续履行合同义务，每月底按时向被告黄立佳交纳每月租金。综上所述，被告认为原告在没有了解当地法律的情况下向被告租赁商铺经餐饮用途导致无法办理营业执照，风险损失应由原告自己承担，与被告黄立无关，被告无须退还保证金和租金，原告还应向被告缴纳2019年9月1日至11月30日，暂计3个租金10200元。直至双方同意解除租赁合同日为止。被告黄立佳就其辩解，提交如下证据：1.铺租赁合同；2.不动产权证；3.商铺照片、财产保全告知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××怡明路××层的房地产为黄立佳所有，地类用途为住宅用地，房屋用途为住宅，在出租给姚瞻沐前均是出租给他人用作餐饮服务。黄立佳将该房地产第一层出租给姚瞻沐。2019年7月16日，黄立佳作为甲方，姚瞻沐作业乙方，双方签订《铺租赁合同》，约定：租赁日期从2019年8月1日至2021年8月30日止共2年，双方签订合同时，乙方一次性付给甲方6000元保证金，另加一个月铺租金3200元，交后开业。租赁期间，乙方没有违约的，期满后甲方一次性退还保证金6000元给乙方；乙方下月租金和已用的水电费必须在月底前两天交清给甲方，先交后用，不依时缴交的按总金额每天收5%的滞纳金，10天不交者作自动退租，从第二个月起每月租金3400元；乙方租赁期未满，甲方不退租赁保证金；乙方不按时交付每月租金，甲方可以终止租赁合同，不退还乙方保证金；甲方必须协助乙方办一切有关证件，提供所需证件，费用由乙方负责。合同还约定了其他事项。黄立佳、姚瞻沐分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订的当日，姚瞻沐向上手承租人吴国康支付转让费23000元，该费用包含吴国康向黄立佳交纳的租赁保证金6000元。黄立佳将吴国康交纳租赁保证金6000元的收据退还给姚瞻沐。庭审中黄立佳确认收到姚瞻沐交纳的租赁保证金6000元及2019年7月租金800元、8月租金3200元，共计4000元。合同签订后，姚瞻沐向当地工商行政部门办理餐饮经营的营业执照，但根据中山市关于商事登记的相关政策，从事餐饮服务经营项目的不得将住宅作为商事主体的住所，因此姚瞻沐未能办理餐饮经营的营业执照。2019年8月22日，姚瞻沐委托广东保信律师事务所吴宇嘉律师向黄立佳发出律师函，主要内容为：在签订租赁合同过程中，阁下在明知委托人租赁该租赁物是用于开展餐饮经营的情况下，故意隐瞒了租赁物为住宅用途无法办理营业执照的事实，致使委托人在签订合同后无法办理工商登记，无法开展餐饮经营，无法使用租赁物，导致委托人无法实现合同目的。阁下隐瞒房屋用途导致委托人无法开展餐饮经营的行为有违诚实信用，己严重违反《民法通则》及《合同法》的相关规定，并构成根本违约。据此，现委托人本着友好协商的原则特委托本律师向阁下发出本函，阁下与委托人所签订的《铺租赁合同》于发函日解除，请阁下在收到本函后三日内与委托人联系并退还保证金6000元、7月份租金800元及8月份租金3200元。否则，本律师将支持委托人起诉阁下至法院解决此事，并追究阁下的违约责任，在加阁下经济负担的同时，还会导致阁下在时间和名誉上的不必要损失。黄立佳于2019年8月23日收到律师函。2019年8月23日，姚瞻沐向黄立佳邮寄涉案租赁物的钥匙3把，黄立佳于2019年8月24日签收。黄立佳在庭审中确认已收到律师函和钥匙。黄立佳在收到律师函和钥匙后未向姚瞻沐退还租赁保证金和租金。姚瞻沐遂于2019年9月10日向本院起诉，主张前实体权利。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。姚瞻沐与黄立佳之间签订的《铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。根据黄立佳的陈述，涉案租赁物一直用作餐饮用途，黄立佳在签订合同前看到租赁物装修好、价格便宜就立即与其签订合同。而黄立佳在与姚瞻沐签订合同前已清楚上手承租人吴国康将涉案租赁物转让给姚瞻沐收取了一定的转让费，且合同约定黄立佳必须协助姚瞻沐办理一切证件，故本院认定黄立佳在签订合同时已明知姚瞻沐承租租赁物用作开展餐饮经营。黄立佳在明知出租房产的用途是住宅用途仍出租给他人用作餐饮经营，隐瞒了出租物不能取得餐饮经营所需的营业执照这一事实，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，姚瞻沐承租涉案租赁物后因租赁物的地类用途为住宅，不能用作餐饮经营之用，致使姚瞻沐签订合同的目的不能实现，故姚瞻沐有权行使合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，姚瞻沐于2019年8月22日向黄立佳发出律师函，要求解除与黄立佳签订的《铺租赁合同》，黄立佳于2019年8月23日收到该律师函，故本院确认双方签订的《铺租赁合同》已于2019年8月23日解除。由于黄立佳存在故意隐瞒行为致使姚瞻沐签订合同的目的不能实现，故黄立佳应向姚瞻沐退还租赁保证金6000元。由于双方在合同中并未约定退还租赁保证金需支付利息，故本院对姚瞻沐要求黄立佳支付租赁保证金的利息的请求不予支持。因姚瞻沐在签订合同时黄立佳已向其出示房产证，姚瞻沐在其明知房产证记载的用途为住宅的情况下仍与黄立佳签订租赁合同从事餐饮经营，故姚瞻沐亦存在过错。姚瞻沐已于2019年7月下旬至8月23日使用涉案租赁物，上述租赁物在其实际控制之下，故其应当向黄立佳交纳该期间的租金3253.33元（800元+3200元/月÷30天/月×23天）。双方合同从2019年8月23日起解除，故姚瞻沐无需向黄立佳交纳2019年8月23日之后的租金，故黄立佳应向姚瞻沐退还多交纳的租金746.67元（4000元-3253.33元），并支付占用该资金期间的利息（利息计算方法：以746.67元为基数，从2019年8月24日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。综上所述，原告姚瞻沐的诉求合理部分，本院予以支持。被告黄立佳的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：一、确认原告姚瞻沐与被告黄立佳于2019年7月16日签订的《铺租赁合同》已于2019年8月23日解除；二、被告黄立佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告姚瞻沐退还租赁保证金6000元；三、被告黄立佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告姚瞻沐退还多支付的租金746.67元及利息（利息计算方法：以746.67元为基数，从2019年8月24日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告姚瞻沐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，诉讼保全费120元，合计170元（原告姚瞻沐已预交），由原告姚瞻沐负担20元，由被告黄立佳负担150元。被告黄立佳负担的部分，于本判决生效之日起七日内迳付原告姚瞻沐。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  郭正祺人民陪审员  郭惠玲二〇一九年十二月十八日法官助理梁永凤书记员陈奇