湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2126号上诉人（原审原告）：何平，男，1962年1月3日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人（原审原告）：赖申玉，女，1963年2月8日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人（原审原告）：何宇，男，1984年5月29日出生，汉族，住湖北省恩施市。三上诉人委托诉讼代理人：陈锋，湖北震邦华广律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：饶丽，湖北震邦华广律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：恩施州中正置业有限公司，住所地恩施市皇御园小区D栋一楼。法定代表人：郑世远，总经理。委托诉讼代理人：刘欣，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。上诉人何平、赖申玉、何宇因与被上诉人恩施州中正置业有限公司（以下简称中正置业）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4099号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何平以及何平、赖申玉、何宇的共同委托诉讼代理人陈锋、饶丽、被上诉人中正置业的委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何平、赖申玉、何宇上诉请求：请求撤销一审判决，由二审法院主持鉴定评估还建门面不能办理商业产权证的经济损失，判令中正置业赔偿不能办理商业产权证的经济损失100万元，一、二审诉讼费及评估费由中正置业承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，采信证据错误。中正置业开发的恩施市中正·皇御园小区没有城市规划部门规划许可商业用地，其不能按照合同约定就地还建商业门面，属事实上不能履行和不能办理产权证的法律上的履行不能。本案焦点应为中正置业交付的门面是否属商业门面，且是否符合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定。上诉人提交的规划红线图、建筑许可红线图等证据，足以证明中正·皇御园小区纯属住宅用地，一审认定中正置业有公示，上诉人未在公示期内提出任何异议，但事实上《房屋拆迁安置补偿合同》补充协议是2013年12月14日签订，中正置业公示时间是2013年12月31日，且中正置业仅提供了一份短信，根本没有提供相关公示的证据。即使公示行为存在，中正置业明知不能按约交付商业门面，应按合同法规定履行通知义务，明确不能履行合同义务的正当理由，并采取补救措施。案涉合同明确约定就地还建商业门面，完整界定了中正置业应依约还建具有商业价值且符合规划的商业用地标准的门面。一审故意曲解商业门面还建的真实意思，采信证据与判决结果自相矛盾，袒护中正置业。二、一审对抗恩施州规划委员会的行政许可行为且严重违反法律、法规的相关规定。一审认定中正置业交付的门面属可替代物，符合就地还建约定。而恩施州规划委员会根据城乡规划法的规定，考虑中正·皇御园与凤凰山森林公园毗邻相通，若规划商业用地，将严重影响森林公园的生态环境，故未规划该区域商业用地。一审判决认定中正置业交付的门面是可替代物，明显对抗行政规划，且恩施市国土资源局与中正置业签订的《国有土地使用权出让合同》明确约定中正皇御园小区的用地性质为商品住宅用地。中正置业在该区域修建门面作商业用途，违反《中华人民共和国城市居住管理法》第十八条以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条等规定。三、本案的处理方式及法律适用，中正置业现已履行不能，依据合同法第一百一十条、一百零七条规定，上诉人要求中正置业赔偿房屋价值损失符合法律规定，赔偿损失的标准可根据同类地段商业门面的市场价格，或房地产评估机构出具的房屋价值评估报告。中正置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；一审判决关于返还上诉人房屋维修基金和物业管理费部分，中正置业认为事实认定错误，没有事实和法律依据，不应该返还房屋维修基金和物业管理费。何平、赖申玉、何宇向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年7月21日所签《房屋拆迁安置补偿合同》第二条第6项中关于还建何平、赖申玉、何宇门面的约定无效，并判令中正置业补偿何平、赖申玉、何宇房屋（门面）损失费10000元/㎡×100㎡=100万元；2.判令中正置业返还何平、赖申玉、何宇所交房屋维修基金30197.10-6936=23258.10元；3.判令中正置业返还何平、赖申玉、何宇所交物业管理费1873.73元；4.由中正置业承担本案诉讼费。诉讼过程中，何平、赖申玉、何宇将第1项诉讼请求变更为“判令中正置业因约定还建门面履行不能赔偿何平、赖申玉、何宇房屋（门面）损失费10000元/㎡×100㎡=100万元”（实际损失以评估机构出具的评估报告为准）；撤回第3项中”确认何平、赖申玉、何宇自2026年4月14日起交纳物业管理费”的诉讼请求。一审法院认定事实：中正置业因开发建设的中正·皇御园项目，需拆除原凤凰山畜牧良种场区域的房屋，其中何平、赖申玉、何宇为被拆除区域的住户。2012年6月28日，中正置业与何平、赖申玉、何宇签订《房屋拆迁安置补偿合同》。该合同为格式合同，主要内容为：甲、乙双方以资金、土地、房产互为条件，对位于恩施市原畜牧场区域的房产进行合作开发。甲方支付开发成本，获得相关开发利益；乙方全权委托甲方拆除原房屋及地面附属物（另委托甲方办理房屋产权注销、土地过户等相关事宜），获得开发后的还建房。合同共十一条，何平、赖申玉、何宇与中正置业发生争议的为合同的第二条第6项关于商业门面还建的争议、第7项关于房屋维修基金承担的争议，第七条关于物业管理费收取期限的争议。何平、赖申玉、何宇与中正置业在第二条中约定了乙方的房屋现状及一次性补偿：乙方被拆迁土地的土地使用证为恩施市国用（2003）字第030066号、恩施市国用（2003）字第030065号、恩施市国用（2003）字第030081号、恩施市国用（1998）字第030728号，以本土地使用权证所确定的土地使用面积761.14㎡。乙方被占用的土地面积761.14㎡，甲方按每㎡1000元作价补偿，共计761140元。甲方支付乙方总补偿金1310000元。被拆迁房屋总建筑面积554㎡，其中乙方商业门面面积为100㎡，甲方按1：1还建筑面积100㎡给乙方；其中住宅面积454㎡，甲方按1：1.3的比例给乙方还建筑面积590㎡的还建房（其中住房五套：130㎡左右两套，110㎡左右三套）。还建房产权证由甲方办理，但是，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担。第七条、物业管理费乙方入住还建房后，必须服从统一的物业管理。同时甲方承担前十年的物业管理费，十年后的物业管理费由乙方自行承担（如乙方出售或者出租还建房则不享受此条款权益）。本合同第二条第6点中由甲方向乙方按1：1.3比例还建后，还建面积超过20㎡的还建房不享有此条权益。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，何平、赖申玉、何宇按约定将被拆迁房屋交付中正置业拆迁开发。2013年12月14日，中正置业与何平、赖申玉、何宇签订《“中正?皇御园”拆迁安置补偿合同补充协议》，确认：实际还建面积为590㎡+门面一个100㎡，还建房最终户型面积确认为130.03㎡两套，110.24㎡三套。原合同签订的还建房户型、面积作废，以最终实际确认户型面积为准。但对还建商业门面所要达到的商业性质、门面属性及用途没有约定。2016年1月6日，中正置业收取何平、赖申玉、何宇房屋维修基金30197.10元。同年4月14日，何平、赖申玉、何宇接收还建住房五套（C栋4单元201室130.12㎡，C栋4单元204室130.12㎡，D栋2单元302室110.94㎡，E栋2单元104室110.46㎡，E栋2单元204室110.46㎡。共计面积592.10㎡）。同日，恩施华龙村物业服务有限公司皇御园物业中心收取何平、赖申玉、何宇物业服务费1873.73元。另查明，2013年8月7日，恩施市发展和改革局恩市发改投资（2013）146号文件关于核准皇御园二期建设项目的批复载明项目总建筑面积103837.41㎡（含城市旧房改造还建13635.20㎡）。2013年10月24日，恩施土家族苗族自治州城市规划管理局针对涉案过程签发的《建设工程规划许可证》载明，皇御园二期工程土地性质为城镇住宅用地。中正置业在开发皇御园二期建设项目时，在所建房屋的A、B两栋房屋临公路层修建了铺面，拟作为给何平、赖申玉、何宇等还建户按合同约定还建门面使用。2017年6月1日，中正置业给何平、赖申玉、何宇发送短信，要求何平、赖申玉、何宇在收到短信后三日内到中正·皇御园售楼部收领门面。何平、赖申玉、何宇收到短信后，认为中正置业要求领取的门面系车库，不是合同约定的商业门面为由拒绝领取。审理中，何平、赖申玉、何宇以中正置业不能履行合同约定门面的还建为由向法院提交房屋价值鉴定申请，要求对同类地段的门面价值进行鉴定。一审法院认为，何平、赖申玉、何宇与中正置业签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行。何平、赖申玉、何宇请求判令因中正置业不能按约定还建商业门面，应赔偿损失费的诉讼理由。按双方提供的相关证据，何平、赖申玉、何宇与中正置业达成合意订立合同后，相关职能部门于2013年就对皇御园二期项目予以核准，并对项目选址、规划、建设方案、土地性质等整体规划予以公示，明确了中正置业开发地段为城镇住宅用地，而并非商业用地，但何平、赖申玉、何宇在此后与中正置业签订《“中正?皇御园”拆迁安置补偿合同补充协议》时，未对双方约定的商业门面还建提出任何异议，且双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定门面“原址还建”，就应视为系中正置业开发的中正·皇御园二期范围内给何平、赖申玉、何宇还建门面。商业门面属于可替代的种类物，双方在对补偿安置的商业门面并未作细节上详尽约定而使种类物转化为特定物，而中正置业在开发过程中，在开发范围内为还建户修建门面并不违反合同约定。中正置业通知何平、赖申玉、何宇按合同收取门面，而何平、赖申玉、何宇却以中正置业拟交付的门面不能办理商业门面产权证，不属商业门面为由拒绝领取，而以中正置业不能履行合同请求赔偿损失，系对合同约定商业门面性质的理解歧义，与双方订立合同的本意相悖，合同只约定为何平、赖申玉、何宇等还建户在原址还建门面，而并未约定必须还建能办理具有商业性质产权证的门面，中正置业在小区范围内临公路为何平、赖申玉、何宇修建门面房，表明已做好履行合同的准备，何平、赖申玉、何宇拒绝接收中正置业交付的门面，确定还建门面房的房号，不能认定系中正置业不能履行合同。故何平、赖申玉、何宇请求中正置业赔偿不能交付门面的价值损失，事实依据不足，不予支持。基于此，何平、赖申玉、何宇申请对同类地段的门面价值进行鉴定，不予采纳。关于何平、赖申玉、何宇请求中正置业返还其所交房屋维修基金和物业管理费的问题。1.关于返还房屋维修基金的问题。何平、赖申玉、何宇与中正置业在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定“还建房产权证由中正置业办理，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担”，按照约定若何平、赖申玉、何宇还建房未超过原被拆迁房屋面积的维修基金应由中正置业承担，中正置业在无任何证据证明何平、赖申玉、何宇的还建房已超过原被拆迁房面积的情况下，不按合同约定收取何平、赖申玉、何宇的房屋维修基金，属违约行为，其收取何平、赖申玉、何宇的房屋维修基金应返还给何平、赖申玉、何宇。故何平、赖申玉、何宇要求中正置业返还房屋维修基金23258.10元，予以支持。2.关于返还物业管理费的问题。双方所签订的合同明确约定由中正置业承担前十年的物业管理费，只有在还建面积超过20平方米才不享有该约定的权益，该约定是附条件的约定，只有该条件成就时何平、赖申玉、何宇才有义务承担前十年的物业管理费，否则应由中正置业承担此费用。何平、赖申玉、何宇明知有此约定，而向恩施华龙村物业服务有限公司皇御园物业中心缴纳物业服务费，属另一法律关系，何平、赖申玉、何宇要求中正置业返还，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、由恩施州中正置业有限公司于判决生效后十日内返还给何平、赖申玉、何宇房屋维修基金23258.10元。二、驳回何平、赖申玉、何宇要求恩施州中正置业有限公司赔偿损失和返还物业服务费的诉讼请求。案件受理费14026元，由何平、赖申玉、何宇承担13500元，恩施州中正置业有限公司承担526元。二审期间，何平、赖申玉、何宇向本院提交了如下证据：第一组证据：1.建设工程竣工验收规划条件核实证明审批表；2.专题会议纪要。拟证明：皇御园二期只有住宅用地的规划许可，没有商业规划许可。第二组证据：1.验收蓝图；2.恩施州规划局建筑施工图规划审查意见通知单。拟证明：皇御园二期只有住宅用地规划许可，没有商业规划许可，蓝图可以看出原规划设计的轮廓和格局，后期建设过程中进行了改变。第三组证据：情况说明。拟证明皇御园二期将车库改为门面的事实。中正置业向本院提交了以下证据：1.控规局部调整公示；2.规划建筑方案公示；3.竣工测量公示。拟证明何平、赖申玉、何宇对用地性质以及门面的位置知情，中正置业还建的门面并不属地下车库。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，一审已经查明案涉工程项目的土地性质属城镇住宅用地，对此双方均无异议，上诉人在二审提交的证据欲证明的事实与一审查明事实相同，并非二审中的新证据，故不予采信。中正置业提交的证据能证实案涉项目规划许可的公示情况，且上诉人对其真实性无异议，本院予以采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年12月27日恩施州城市规划管理局作出《控规局部调整公示》，将案涉项目的土地用地性质调整为居住用地，并进行了公示。本院认为，综合何平、赖申玉、何宇的上诉理由以及中正置业的答辩意见，本案双方争议焦点为中正置业履行合同义务是否符合约定以及中正置业应否赔偿何平、赖申玉、何宇的损失。经审查，《房屋拆迁安置补偿合同》与《“中正?皇御园”拆迁安置补偿合同补充协议》中对案涉房地产项目的拆迁安置还建的补偿款以及还建房屋面积、户型等作出了具体约定，其中《房屋拆迁安置补偿合同》第二条第6项约定“其中乙方商业门面面积为100㎡，甲方按1：1.0还建筑面积100㎡给乙方。”《“中正?皇御园”拆迁安置补偿合同补充协议》第1条亦对此作出约定：“拆迁户实际还建面积为590㎡+1面100㎡”。上述两份合同均明确中正置业需还建100㎡商业门面给何平、赖申玉、何宇，但从查明事实看，案涉房地产项目属城镇住宅性质，并无商用性质的规划，一审法院认为因双方未对还建门面作出具体约定，认定中正置业交付的门面虽不能办理产权证亦不属违约。对此本院认为，虽双方在合同中对门面产权证的办理未作出明确约定，但从合同约定的前后文以及一般普通人对“还建”和“商业门面”的理解，房地产开发商对拆迁户还建的房屋应属具备所有权意义的房屋，商业门面应为能办理商业店铺性质产权证的门面，案涉门面不能办理商业门面性质的产权证，故不能称为通常意义上门面。在中正置业未举出证据证实双方对还建门面有其他约定的情况下，其仅交付不能办理商业产权证的门面不符合双方约定。因案涉建设项目已经规划部门许可并公示，用地性质已经确定为城镇住宅用地，故中正置业对门面的还建属履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，中正置业应承担违约责任，何平、赖申玉、何宇要求中正置业赔偿损失的请求应予支持。一审判决认定中正置业还建的门面符合约定，何平、赖申玉、何宇拒绝接收，不能认定系中正置业履行不能，并驳回何平、赖申玉、何宇赔偿损失的诉讼请求不当，本院予以纠正。关于赔偿损失的标准确定问题。何平、赖申玉、何宇虽在一、二审中申请对同类地段门面价值进行鉴定，但因该地段已被规划为城镇住宅用地，无商业性质门面，故不具备鉴定条件。本院综合以下因素，酌情确定赔偿损失的标准为每平方米4000元：第一、案涉项目用地性质调整已在2012年12月27日进行了公示，2013年10月24日恩施土家族苗族自治州城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》载明的皇御园二期工程土地性质亦为城镇住宅用地。对不能还建商业门面的事实，何平、赖申玉、何宇理应清楚了解，其于2013年12月14日与中正置业在签订《“中正?皇御园”拆迁安置补偿合同补充协议》时，仍确定还建100㎡的门面，故对案涉门面不能还建何平、赖申玉、何宇亦存在一定过失；第二、何平、赖申玉、何宇还建前房屋并不具备商业门面性质，庭审中何平称原房屋一楼是居住使用，并未用于商业经营，且原房屋并非位于城市中心的主干道旁，商业价值不显著。双方签订案涉协议后，中正置业已按约定给予何平、赖申玉、何宇货币补偿1310000元，已实际交付还建住房五套（110㎡-130.12㎡），即中正置业已按约定履行了主要合同义务；第三、《房屋拆迁安置补偿合同》第五条明确约定为原址还建，即在皇御园二期范围内为何平、赖申玉、何宇还建门面，而该项目二期范围并无商业经营性质用房，还建房所在区域商业价值不大；第四、结合合同履行情况，双方过错程度并参考所在区域住宅房屋的均价以及其他类案的处理情况。对中正置业因不能履行还建门面的损失标准酌情确定为4000元/㎡，即中正置业应赔偿何平、赖申玉、何宇门面还建不能的损失额为100㎡×4000元/㎡=400000元。综上所述，上诉人何平、赖申玉、何宇的上诉理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4099号民事判决第一项；二、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4099号民事判决第二项；三、恩施州中正置业有限公司于本判决生效后九十日内支付何平、赖申玉、何宇的损失400000元；四、驳回何平、赖申玉、何宇的其他诉讼请求。一审案件受理费14026元，由恩施州中正置业有限公司负担；二审案件受理费13800元，由恩施州中正置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  谭 云审判员  张辅军审判员  吴 卫审判员  宋九龙二〇一九年十二月二十六日书记员  欧顺恩