吉林省公主岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0381民初1939号 原告（反诉被告）：公主岭市房产经营中心（原公主岭市房产经营管理处），住所地：公主岭市东正阳街房产局办公楼。 法定代表人：李洪波。 委托诉讼代理人：高顺。 委托诉讼代理人：李一，系吉林吉平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：公主岭市松龄有限责任公司，住所地：公主岭市解放路兴隆东街763号。 法定代表人：赵松龄，系董事长。 委托诉讼代理人：杨桂芳。 委托诉讼代理人：刘永学，系吉林辅民律师事务所律师。 原告（反诉被告）公主岭市房产经营中心（以下简称：房产中心）与被告（反诉原告）公主岭市松龄有限责任公司（以下简称：松龄公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人高顺、李一、被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨桂芳、刘永学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房产中心向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令原告与被告的买卖房屋合同无效（价值850万元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年4月22日，原告与被告签订租赁合同，将位于公主岭市××路面积4430.07㎡、大棚面积616.96㎡租赁给被告，租赁期限自2002年5月1日至2007年4月30日5年，年租金35万元，取暖费被告自己支付。原告已向本院诉讼被告支付租赁费，一二审没有得到法院支持，二审法院下发（2019）吉03民终297号民事判决书，载文“当事人双方签订的《房屋买卖协议》是否有效不是本案诉争的房屋租赁法律关系审理范围，可另行主张权利”，因双方2007年10月24日签订了份《房屋买卖合同书》，原告拟出售给被告的房屋是国有资产，国有资产的出售必须经过法定程序，包括房产局、财政局、国有资产管理局等批准，私自处理国有资产不具有法律效力，现原告诉讼法院，要求依据国有资产管理办法的规定及相关规定，要求法院判令原告与被告的买卖房屋合同无效，希望得到法院支持。 松龄公司辩称，双方签订并履行的案涉房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，不违背法律的效力性强制性规定，不存在合同无效的事实和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 松龄公司同时向本院提出反诉请求：1.请求人民法院确认反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖协议书》合法有效（买卖标的为750万元）；2.确认坐落于公主岭市××街，面积为3301.63平方米（原有4036.21平方米，被反诉人抵偿给李某734.58平方米，其中一层面积1726.67平方米，二层面积1574.96平方米）房屋产权归反诉人所有；3.判令被反诉人协助反诉人办理上述涉案房屋产权登记过户（变更登记到反诉人名下）手续；4.由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年4月22日，被反诉人公主岭市房产经营管理中心与松龄公司签订房屋租赁协议，2007年3月19日即双方租赁合同到期前，反诉人与被反诉人双方签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：市房产公房，坐落兴隆东街763号，面积为4036.21平方米，其中一层面积1726.67平方米、二层面积2309.54平方米房屋，大棚面积约606平方米，该房产公房2002年末由松龄超市整体租用，年租金为50万元。经协商，并经市体改委和国有资产局同意，一次性整体出售。经长春市房地产评估所评估后，一次性作价出售。经协商，由现租房户市松龄有限责任公司整体购买。价格待评估报告形成后，并经房产局和职代会商量后统一确定。2007年8月，被反诉人向公主岭市财政局提出《关于申请出售国有房屋的报告》的书面请示报告，内容为：根据市政府要求公主岭市房产局所属的房产经营处已列入改制范围。为筹措改制成本，经请求主管局同意在征求职工意见的同时，准备将房产经营处的固定资产现正在出租的松龄超市面积为4036.21平方米，大棚606平方米，无房照，请财政局对上述资产评估并批准出售，该请示报告经房产局及财政局盖章并签字同意，并批示：按评估范围，出售价高于评估价。经市财政局委托评估（评估价为850万元）后，被反诉人于2008年6月18日向反诉人发出《关于出售原解放路商业城的意见书》的（要约）通知，确定出售价基数1000万元整，反诉人同意(承诺)购买。反诉人从2007年6月27日至今，已经向被反诉人支付购房款650余万元，实际接受了该房屋。由于被反诉人欠案外人李某债务，经法院裁定将涉案约定出售给反诉人房屋中的734.58平方米房屋及无产权证的612平方米大棚等房产抵偿给了李某，并于2008年10月27日通过法院协助李某办理了产权过户手续。因此，双方原约定出售给反诉人涉案的松龄超市二层部分的734.58平方米房屋及大棚产权，已经归案外人李某所有，为了经营需要必须整体受让涉案房屋（包括大棚），2010年4月29日，反诉人不得不与案外人李某签订了“房屋买卖协议”并向其支付了250万元购房款，回购了该松龄超市二层部分的734.58平方米房屋及大棚产权。因为是被反诉人的违约，客观上不能将已经通过法院执行程序抵偿给案外人李某的房产部分出售给反诉人，并且反诉人为此已经支付了250万元的钱款，因此该支付给案外人李某的250万元购房款应当从被反诉人整体出售价款1000万元中扣减，即被反诉人出售给反诉人的房屋价款总额应当为750万元。反诉人认为，根据“合同法解释（二）”第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而被反诉人所称的“必须经过法定程序”等行政和地方法规均属管理性规定，故本诉请求确认房屋买卖合同无效依法不能成立，双方于2007年3月19日等签订的“房屋买卖协议”是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效；因被反诉人违约不能履行出售合同约定的全部房屋面积，应当减少相应的价款并赔偿反诉人因此造成的损失；反诉人已经履行了向被反诉人支付购房款的主要义务，房屋的所有权应归反诉人所有，被反诉人应当履行协助反诉人办理涉案房屋产权登记过户手续的房屋买卖合同的附随义务，在被反诉人履行协助反诉人办理涉案房屋产权登记过户手续的同时，反诉人愿将部分余款一次性支付给被反诉人。被反诉人不仅违反合同双方义务，借故迟迟不协助反诉人办理涉案房屋产权过户登记，而且在没有事实和法律根据的情况下，先主张租赁关系及租赁费被人民法院驳回后，又主张房屋买卖合同无效，其主张不应得到法院支持。 房产中心对松龄公司的反诉辩称，1.反诉人的反诉请求不能成立，建议法院驳回反诉人诉求；2.本案是双方租赁关系后产生的买卖房屋纠纷，因该房是国有资产，买卖程序必须经过法定程序，包括调拨转让报损报废等，依据行政事业单位国有资产管理办法等规定，本案出售国有资产程序并没有到位，双方合同是无效的，按照程序规定评估必须是财政局进行申报，特别是评估书第八页，评估单位的报告只是一年有效，该资产到期是2018年3月19日止，现国有资产已经增值，该资产初步评估是5000万元以上，这种没有经过法定程序的出售，指定谁购买是违反相关法律规定的。例如政府公车拍卖，法院公车拍卖都要经过评估，评估后进入省级拍卖，答辩人强调评估是为了拍卖，而本案最关键证据是没有经过拍卖，这是对国有资产的不负责任，就此被反诉人到财政局了解了相关情况，事实上各项程序均不合法，当时负责人明确本案没有拍卖程序，按照程序拍卖后才能签订合同。综上，双方买卖协议程序没有到位，至于所支付款项是双方的往来，并不是买卖合同支付的货款。2011年12月31日，反诉人给税务的说明证明了反诉人自认双方存在租赁关系，纳税是反诉人代被反诉人纳税代扣代缴行为，特别是2014年4月22日，双方又重新签订了整体租赁合同，恰恰证明是对原来买卖合同的否认，否则不会签订租赁合同，且评估价格也达不到法定的价格，不符合程序，本案没有拍卖程序，若评估超过了评估书中规定一年必须重新评估，对5000万国有资产，通过种种程序想得到是非法的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2002年4月22日，房产中心与松龄公司签订《关于解放路商业城整体出租协议书》，协议约定“经双方共同协商，并请示局领导同意，房产经营处自管产权的解放路商业城之一、二楼面积4430.07平方米，大棚面积616.96（解放路商业城办公室除外），包括中田电子公司现在使用的面积，待原合同到期后，即交给乙方租赁经营，由松龄有限责任公司整体租赁使用”，租期为五年，自2002年5月1日起至2007年4月30日止。2007年3月19日，房产中心与松龄公司签订房屋买卖协议，协议约定“市房产公房，座落兴隆东街763号，面积4036.21平方米，其中一层面积1726.67平方米，二层面积2309.54平方米，大棚面积606平方米”，该房产“经协商，并经市体改委和国有资产局同意，一次性整体出售。经长春市房地产评估所评估后，一次性作价出售。经协商，由现租房户市松龄有限责任公司整体购买。价格待评估报告形成后，并经房产局和职代会商量后统一商定”。2007年8月10日，房产中心向公主岭市财政局申请出售“正在出租的松龄超市面积为4036.21㎡、大棚606㎡，无房照，大棚内两个车库46㎡，原解放路商业城办公室160㎡无房照”，市财政局亦同意且作出批示“按评估范围出售价高于评估价”。2008年4月8日，吉林精诚资产评估事务所作出吉精诚评报字[2008]第003号资产评估报告书，对房产中心拟出售房屋在评估基准日的评估价值为人民币894.8230万元，不含国有土地使用权价值。2008年6月18日，房产中心向松龄公司作出《关于出售原解放路商业城的意见书》，具体意见如下：你所租用的原解放路商业城经房产局党委及征求职工意见后，准备整体出售用于单位改制。出售价位基数壹仟万元整。考虑多年租赁的合作关系，经研究准备优先出售给贵方，是否同意购买，如七日内不答复，将公开拍卖出售。自2007年开始，松龄公司陆续向房产中心支付购房款。2008年9月24日，四平市中级人民法院作出（2007）四执字第87号民事裁定书，该裁定书载明，因房产中心欠案外人李某债务，在执行过程中，房产中心自愿以法院所查封的产权证号2XXXX，面积734.58平方米楼房（松龄超市二层部分面积）、无产权证的解放路市场大棚面积612平方米以评估价格抵偿给申请人李某。2010年4月29日，松龄公司法定代表人赵松龄与李某签订房屋买卖协议，协议约定赵松龄以价格250万元整购买上述734.58平方米楼房及解放路市场大棚（面积为612平方米）且上述房屋现已完成过户。2011年11月20日，松龄公司自选超市向公主岭市地税局出具“关于公主岭市松龄有限责任公司自选超市房产税说明”。2014年4月22日，房产中心与松龄公司签订“关于解放路商业城整体出租协议书”，协议约定“经双方共同协商，并请示局领导同意，房产经营处自管产权的解放路商业城之一、二楼面积1857.08平方米（解放路商业城办公室除外），包括中田电子公司现在使用的面积，待原合同到期后，即交给乙方租赁经营，由松龄有限责任公司整体租赁使用”。 本院认为，房产中心主张其与松龄超市于2007年3月19日签订的“房屋买卖协议书”无效，理由是房产中心拟出售房屋为国有资产，而国有资产出售应当经过法定程序，包括房产局、财政局等批准，尤其是该房屋买卖行为未经过公开拍卖，故应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定该协议书无效，但按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据，且《中华人民共和国国有企业资产法》系2009年5月起实施，而本案“房屋买卖协议书”签订于2007年3月，故《中华人民共和国国有企业资产法》的规定并不适用于对本案合同效力的认定，而房产中心所列举的《事业单位国有资产管理暂行办法》系国务院部门规章，《吉林省事业单位国有资产处置管理暂行办法》等相关规定系地方性规章，上述法律及相关规章均不能作为合同无效的依据，且本案中，房产中心与松龄超市签订买卖协议后，市财政局亦批准房产中心该出售行为，且该房产经吉林精诚资产评估事务所评估作价后，房产中心又向松龄公司发出通知（出售价位基数壹仟万元整），松龄公司在此期间内亦向房产中心陆续交付房款，房产中心亦陆续接收房款，且松龄公司至今实际占有该房产多年，由此可视为房产中心与松龄公司对该房屋买卖行为及价格均无异议，现房产中心以该出售行为未经相关部门审批且未经拍卖为由而主张合同无效，有违诚实信用原则，若在民事司法中支持转让国有资产的民事主体在转让后以出售财产未经审批及拍卖程序，造成国有资产流失为由而请求认定合同无效的主张，则可能会影响正常的市场流转秩序。另房产中心与松龄公司前后两次签订的《关于解放路商业城整体出租协议书》与《房屋买卖协议书》三份合同面积均不一致，本院无法确定其双方于2014年签订的出租协议书与本案房屋买卖行为是否相关，且松龄超市向市地税局所做情况说明中房屋位置及面积亦不明确，本院不予采信。关于涉案房屋抵押问题，房产中心在庭审中向本院递交五张房产证，编号分别为：2XXXX、2XXXX、2XXXX、3XXXX、3XXXX，本院依房产中心申请所调取证据显示，松龄公司于2005年在吉林公主岭农村商业银行股份有限公司有资金贷款，合同起始日期为2005年10月22日至2006年9月30日，房产中心以其名下三处房产为松龄公司提供抵押担保，其房产证号分别为2XXXX、3XXXX、3XXXX，房产中心主张其用该抵押物进行买卖违反法律规定而导致房屋买卖协议无效，但法律并未明确禁止抵押物的买卖行为，松龄公司作为房屋受让人，当然知晓该房屋抵押状况，而又根据《中华人民共和国物权法》第九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定，松龄公司作为贷款人，其偿还贷款行为亦属于清偿债务而消灭抵押权，且现有证据无法证明抵押权人吉林公主岭农村商业银行股份有限公司未获知其房屋买卖行为，该抵押行为并不能影响其买卖合同效力，故本院对于房产中心要求确认合同无效（签订日期为2007年3月19日）的本诉主张不予支持，而对于松龄公司要求确认《房屋买卖协议》（签订日期为2007年3月19日）合法有效的反诉主张予以支持。关于房屋产权归属问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，，但法律另有规定的除外”规定，因该涉案房屋除去松龄公司法定代表人从案外人李某处所购买734.58平方米房屋面积已过户至自身名下，其余房屋仍旧登记在房产中心名下，故房屋产权仍旧归房产中心所有，但并不影响二者之间的房屋买卖合同的效力，另虽松龄公司至今未向房产中心支付完毕全部房款，且房屋买卖协议中对房屋过户问题未作约定，但根据交易习惯，房屋过户作为房屋买卖行为的附随条件，松龄公司现已向房产中心支付大部分房款，房产中心应当协助松龄公司办理涉案房屋登记过户手续，之后松龄公司亦应将付款义务履行完毕。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下： 1驳回公主岭市房产经营管理中心的诉讼请求； 2确认公主岭市房产经营管理中心与公主岭市松龄有限责任公司于2007年3月19签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 3公主岭市房产经营管理中心应于本判决生效后协助公主岭市松龄有限责任公司办理案涉房屋产权过户手续； 4驳回公主岭市松龄有限责任公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费71300元，由公主岭市房产经营管理中心负担；反诉费32150元，由公主岭市房产经营管理中心负担22505元，由公主岭市松龄有限责任公司负担9645元。。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  张 鑫 人民陪审员  王桂凤 人民陪审员  惠玉坤 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  高振熙