湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0407民初1288号原告：冯经友，男，1964年3月22日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：邹端阳，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：向涛，湖南业达律师事务所律师。被告：衡阳市福星房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区人民路102号。法定代表人：余林社。被告：华融建筑工程（集团）有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘南路10号。法定代表人：蒋昕呈，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。原告冯经友与被告衡阳市福星房地产开发有限公司、华融建筑工程（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯经友及其委托诉讼代理人邹端阳、向涛、被告华融建筑工程（集团）有限公司委托诉讼代理人陆元伟到庭参加诉讼，被告衡阳市福星房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯经友向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并责令被告衡阳市福星房地产开发有限公司立即办理房屋预告登记，并办理房屋所权转移登记手续；2、请求确认二被告备案合同无效，并解除备案登记；3、请求判令被告支付逾期办证违约金2000元；4、判令二被告共同赔偿原告因维权而支付的财产保全费用5000元、律师费40000元等损失；5、本案诉讼费由二被告共同承担。被告衡阳市福星房地产开发有限公司未作答辩，也未向法院提交证据。被告华融建筑工程（集团）有限公司辩称：原告诉请无理，原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司2017年签订的合同无效且损害了我司的利益，被告衡阳市福星房地产开发有限公司与我司签订的合同有效。财产保全费、律师费无任何依据且与我司无关，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年5月，原告冯经友与被告衡阳市福星房地产开发有限公司协商约定，原告冯经友购买被告衡阳市福星房地产开发有限公司石鼓江锦一楼门面，合同签订后，原告于2015年5月26日向被告衡阳市福星房地产开发有限公司法定代表人余林社转账110万元、于2015年5月27日向被告衡阳市福星房地产开发有限公司转账90万元。因农贸市场改造原因，原告冯经友原来选定的门面位于重新规划的消防通道上，双方对门面位置重新进行商定，分割后的具体房号为1006、1007、1008、1009、1010。2017年10月1日，被告衡阳市福星房地产开发有限公司把约定的门面交付给原告冯经友，当日，原告与案外人湖南福锦商业经营管理有限公司签订了一份委托经营合同，原告把商铺委托给湖南福锦商业经营管理有限公司经营和管理，委托期限为2017年10月1日至2018年9月30日。2017年10月26日，原告冯经友与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订了一份编号为HY2017的合同，约定购买位于石鼓区五一路1号石鼓江锦项目1、2栋1006、1007、1008、1009、1010室，房屋价款为2000000元，合同第三章第五条写明买受人于2017年10月26日前已付清购房款。合同第四章第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，合同第八章约定买受人办理房屋登记手续，按委托办理方式进行办理。另约定，因出卖人原因，买受人未能在该房屋交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。还查明，2016年2月26日，被告衡阳市福星房地产开发有限公司与被告华融建筑工程（集团）有限公司签订建设工程款抵偿协议，约定位于石鼓区五一路1号石鼓江锦项目1#，2#栋一层101号、102号、106号、107号、108号109号、110号、111号112号、113号、114号、115号、116号，3#栋一层101号、二层201号房屋抵偿工程款，房屋抵偿价格案现售面价8折计算，并于2016年2月26日签订多份衡阳市商品房买卖合同，办理了网签手续。庭审中，原告冯经友与被告华融建筑工程（集团）有限公司双方认可，被告衡阳市福星房地产开发有限公司与被告华融建筑工程（集团）有限公司签订建设工程款抵偿协议及商品房买卖合同中涉案房屋有重叠，原告为了维护自身合法权益因此诉至本院。上述事实有原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同、原告的付款凭证、原告与案外人湖南福锦商业经营管理有限公司签订的委托经营合同，被告衡阳市福星房地产开发有限公司与被告华融建筑工程（集团）有限公司签订的建设工程款抵偿协议以及房屋买卖合同以及当事人在法庭上的陈述等证据，经质证予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的房屋买卖合同，对当事人具有约束力。原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司的合同约定最迟交付时间为2019年2月28日，办理商品房所有权转移登记的时间最迟为自交付起的第365天。根据该约定，原告请求被告衡阳市福星房地产开发有限公司立即办理房屋预告登记支付逾期办证违约金2000元的诉讼请求没有合同依据。原告请求被告赔偿律师费40000元，没有合同依据与法律依据，本院不予支持。原告请求确认二被告网签备案合同无效，并解除备案登记，但原告未提交证据证明被告衡阳市福星房地产开发有限公司与被告华融建筑工程（集团）有限公司签订的商品房买卖合同存在合同无效或者可以撤销的事由，故对原告请求确认二被告备案合同无效，并解除备案登记的诉讼请求不予支持。但网签并不是预告登记，房屋网签指房屋买卖合同当事人签订合同后，到房地产相关部门对合同进行备案，并公布在网上，预告登记指房屋买卖合同当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定向登记机关对物权申请预告登记。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。出卖人以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效时，一般按以下顺序确定房屋所有权人：（一）已经办理房屋产权过户登记手续的；（二）在均未办理房屋产权过户登记手续的情况下，已经办理预告登记手续的；（三）均未办理房屋产权过户登记、预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。本案中，考虑到被告衡阳市福星房地产开发有限公司与被告华融建筑工程（集团）有限公司虽然办理了网签但并未办理预告登记、而原告冯经友已交付房款并实际占有使用，从衡平双方利益、保护交易安全、节约交易成本考虑，维护原告的购房利益更有利于促进物的高效利用,促使物的经济价值的实现，被告衡阳市福星房地产开发有限公司应当按照合同约定为原告冯经友办理房屋所有权转移登记手续，因此造成被告衡阳市福星房地产开发有限公司不能向被告华融建筑工程（集团）有限公司履约的，被告华融建筑工程（集团）有限公司可以另案向被告衡阳市福星房地产开发有限公司主张权利。被告华融建筑工程（集团）有限公司关于原告诉请无理、原告与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订的合同无效的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、原告冯经友与被告衡阳市福星房地产开发有限公司签订的衡阳市商品房买卖合同（预售）（合同编号为HY2017）有效。二、被告衡阳市福星房地产开发有限公司在本判决生效后按照合同约定为原告冯经友办理所购门面的产权登记手续。三、驳回原告冯经友的其他诉讼请求。案件受理费11588元，财产保全费5000元，共计16588元，由原告冯经友负担425元，被告衡阳市福星房地产开发有限公司负担16163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  刘少文二〇一九年十二月三十一日法官助理何琴书记员欧阳承敏附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。