广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29919号原告（反诉被告，以下统称原告）：李璐，男，1990年12月20日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市，委托诉讼代理人：黄志远，男，1974年2月18日出生，汉族，与原告系朋友关系。委托诉讼代理人：王倩，女，1988年7月3日出生，汉族，与原告系朋友关系。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州金骊投资策划有限公司，住所广州市海珠区聚德路17-51号2层A18。法定代表人：蔡喆生。委托诉讼代理人：卢贤茵，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉景，广东比格律师事务所律师。被告：广州市白云区永平街永泰经济联合社，住所广州市白云区白云大道北1370号。社长：龙炽英。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。原告李璐与被告广州金骊投资策划有限公司（以下简称金骊公司）、广州市白云区永平街永泰经济联合社（以下简称永泰经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李璐及其委托诉讼代理人黄志远、王倩，被告金骊公司的委托代理人卢贤茵，被告永泰经济联合社的委托诉讼代理人董卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李璐向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原告与被告广州金骊投资策划有限公司签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》；2、判令广州金骊投资策划有限公司退还原告交付的押金（27920元），首月租金（8640元），代垫装修设施费（30000元）和四个月租金（32499元），补偿无法营业造成的营业损失费用和装修费用（49300元），共计148359元；3、被告广州市白云区永平街永泰经济联合社对广州金骊投资策划有限公司的上述债务承担连清偿责任；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年1月16日，原告与被告金骊公司签订了合同编号为20190116的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》，约定：由原告向金骊公司承租白云区同泰路87/89/91/93/95号，金骊城商业大楼一层A-19号商铺，租赁期限为三年即自2019年1月16日至2022年1月15日止。在上述合同签订后，原告依约将保证金27920元、代垫装修设备费3万元、首月租金8640元以及2019年4月至7月四个月租金32319元交付金骊公司财务处。但因涉案物业系无有产权登记手续的村集体违章建筑物，致使原告的奶茶店无法办理合法经营所需取得的营业执照，导致原、被告签定的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》的合同目的无法实现，故原告向被告金骊公司提出解除合同。当时金骊公司提出解决方案，但均被原告否认。2019年3月商场开始整改，原告再次向被告金骊公司提出解除合同。被告金骊公司向原告承诺7月份左右涉案违章建筑转正后将可以办理营业执照，原告基于信任未解除合同。在此期间，被告仍依据合同让原告继续交租。7月份过后，金骊广场仍在整改，原告仍无法办理营业执照。同时被告金骊公司无视涉案合同“甲方方商城不再招奶茶店”的约定，让第三方奶茶店进驻商场，营业至今。原告多次要求解除涉案合同，但得不到回复。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告金骊公司辩称，被告金骊公司不同意原告的诉讼请求。被告金骊公司认为，原告既无约定的解除权，也没有法定的解除权。租赁合同履行过程中，原告接收了涉案商铺并一直占有使用，但原告却一直拖欠租金跟水电、管理费，造成了被告金骊公司的经济损失，为此，被告金骊公司已提起反诉。被告永泰经济联合社辩称，请求驳回原告的全部诉请。一、原告诉请被告永泰经济联合社对被告金骊公司的上述债务负连带责任，并作为不当得利返还无事实和法律依据。首先，被告永泰经济联合社不是涉案合同当事方，依据合同相对性原则。原告只能向被告金骊公司主张权利，不能向被告永泰经济联合社主张；其次，本案案由为房屋租赁合同纠纷。被告永泰经济联合社非涉案合同签约主体，故被告永泰经济联合社不是本案适格被告。针对原告的诉讼请求依法应予驳回；最后，原告并没有向被告永泰经济联合社支付过任何款项，被告永泰经济联合社也未从原告处取得不当利益，故不存在返还不当利益的前提及基础。二、被告永泰经济联合社与被告金骊公司就涉案物业签署《协议书》及《租赁合同》时已经明确约定要求被告金骊公司保证承接并继续履行与此次承租人的租赁合同，妥善处理经营该商业楼的债务关系，努力做好该商业楼的经营管理及物业服务工作，营造良好的商业氛围，保障被告永泰经济联合社与该商业楼次承租人、债权债务人的合法权益。因此，原告与被告金骊公司基于租赁关系产生的本案纠纷应由被告金骊公司自行妥善处理，与被告永泰经济联合社无关。被告金骊公司反诉称，1、请求法院确认原告与被告金骊公司于2019年1月16日签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效；2、请求法院判令原告向被告支付租金及违约金（占用费）17280元（自2019年8月1日起支付至交还房屋之日止，每月按照8640元标准计算，违约金的数额支付至偿还之日止）；3、请求法院判令原告腾空并返还涉案物业给被告金骊公司；4、判令本案所有诉讼费用由原告承担。事实与理由，被告金骊公司与原告于2019年1月16日签订《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》，由原告李璐承租广州市白云区同泰路87、89、91、93、95号金骊城商业大楼一层A-19号商铺，租赁期限为2019年1月16日至2022年1月15日止，首月租金8640元，应于每月5日前缴纳当月租金及上月份的水电费用。双方签订合同后，被告金骊公司依约交付房屋，原告接收房屋后进场装修并办理营业执照正常经营。后因商铺经营状况未达到原告预想，遂以无法办理营业执照等说辞为由要求解除合同，但原告至今仍持续占用房屋并拒绝支付租金及水电管理费用等。为维护被告金骊公司合法权益，特向本院提起反诉，望判如所请。原告李璐辩称，不同意被告金骊公司的全部反诉请求。原告一直缴纳租金至2019年7月，被告金骊公司曾承诺原告七月份可以开张，但直至2019年8月原告仍未正常开张，且原告发现还有第三方奶茶店正在经营中，被告金骊公司的行为已违反合同约定，原告向被告金骊公司提出解除租赁合同，但被告金骊公司一直未予答复。原告至今无法办理营业执照，故2019年8月1日后不再向被告金骊公司支付租金等费用。被告永泰经济联合社辩称，对于被告金骊公司的反诉请求是被告金骊公司与原告租赁合同所产生的纠纷，被告永泰经济联合社对此没有意见，由法庭依法进行审理。根据合同相对性原则，被告永泰经济联合社对于原告所提出的诉讼请求或是被告金骊公司提出的反诉请求均没有法律上的利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《金骊城商业大厦承包经营合同》、收款收据、支出费用收据、解除合同通知书、缴费通知单、照片、收银汇总表、场地交接清单、复函及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月12日，被告永泰经济联合社与被告金骊公司签订《租赁合同》，约定：永泰经济联合社将坐落于广州市白云区同泰路（87、89、91、93、95、97）号商业楼（其中1至6楼租赁面积29574平方米，地下室租赁面积4929平方米，商业楼周边空地租赁面积1823平方米）租给金骊公司；租赁期限为20年，即从2009年11月1日至2029年10月31日。2018年7月16日，永泰经济联合社出具门牌证明，取消原广州市白云区同泰路87、89、91、93、95、97号中的97号。同年12月23日，永泰经济联合社出具《物业租赁证明》，证明其将上述物业出租给金骊公司。19年1月16日，原告李璐（乙方）与被告金骊公司（甲方）签订《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方同意提供将其获得租赁经营权的场地，以有偿形式交由乙方设立独立承包经营商铺，由乙方独立经营，自负盈亏；使用场地地址：白云区同泰路87／89／91／93／95号金骊城商业大楼，使用场地位置：一层Ａ1-19号（以下简称涉案物业）；租赁期限为3年，即自2019年1月16日至2022年1月15日止。经营品牌为人在茶在，经营范围为奶茶；免租期（装修期）签订本合同起共60天，自2019年1月16日至2019年3月年6日；以每平方米单价180元每月，共48平方米，首年月租金为8640元，乙方向甲方领取发票时，乙方自愿租金标准递增10%向甲方缴纳；签订本合同时，乙方应向甲方交纳场地租赁及管理费保证金25920元及2000元水电保证金;签订本合同时，乙方应付给甲方代垫装修设施费3万元，此费用一次性支付且不退还；乙方需每月5日前缴纳当月租金，管理费、水电费等相关费用给甲方，每逾期一日，乙方须按当月所交纳金额的3%交纳滞纳金，逾期五天未付清所有款项，乙方同意甲方对该场地停水停电…。逾期15日未付清所欠款项，甲方有权单方解除本合同并直接收回该物业，因此产生的相关问题由乙方负责，乙方该物业内的所有设施、设备及物品均视为遗弃物与所缴纳的保证金等均归甲方所有，同时乙方应向甲方支付相当于月租金3倍的违约金，并赔偿甲方一切损失；合同第一年内合作租金不递增，第二年起，在第一年合作租金的基础上递增8%，第三年起在第二年的基础上递增8%等。同同日，被告金骊公司向原告出具《收款收据》，证实收到原告合同保证金25920元及水电保证金2000元，共计27920元。收到原告首月租金8640元及代垫装修费30000元。根据原告提交的中国工商银行电子回单显示，原告向被告金骊公司支付了4月份的水电租金共计4854元，支付5月份租金9511元，支付6月份租金8917元，支付7月份租金9037元。2019年7月13日，原告向被告发出《解除合同通知书》，因贵公司于2019年3月开始整改商场，致使我方从2019年4月份开始无法经营，截止今日，贵公司依然未整改完毕。且贵司无视合同约定，让第三方奶茶店进驻商场，构成违约。另，涉案物业无房产证，无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。现提出解除租赁合同，并要求贵公司退还保证金27920元、代垫装修设施费30000元、装修费40000元、2019年4月至7月缴纳的四个月租金32319元及从4月开始无法营业造成的营业损失费用140638元，共计270877元。根据2019年8月6日，被告发出的《缴费通知单》显示，原告应交纳2019年8月租金8640元，2019年7月电费149元、公摊水费22元及公摊电费143元，共计8954元。2019年10月7日，被告向原告发出《催缴通知函》，内容为：2019年8月至9月租金及7月至8月水电费合计17999元至今未缴清，滞纳金为28306元，合计46305元。请于2019年10月7日前缴清上述欠费。庭审中，原告提交如下证据：1、2019年3月1日《收据》，拟证实装修费17500元；2、2019年2月19日收据及订单，拟证实装修板材费13111元；3、2019年3月18日《收款收据》，拟证实购买设备花费20700元；4、2019年3月25日至3月28日收银汇总表，拟证实涉案物业每日营业额约881.5元，按租赁场地125天计算营业损失额为110125元。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，经查，暂无相应的《建设工程规划许可证》信息及产权记录。本院曾向原告释明，因涉案物业并未取得《建设工程规划许可证》，原被告签订的租赁合同系无效合同，原告是否变更诉请为确认合同无效？原告坚持原诉请不予变更。根据2019年10月22日原告与被告金骊公司签订的《租赁场地交接清单》显示，原告与被告金骊公司已就涉案物业完成清点交接。本院认为，鉴于涉案物业系无合法报建手续的违法建筑，原告与被告金骊公司签订的《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》系无效合同。原告要求撤销该合同的诉请本院不予支持。被告反诉要求确认合同无效的反诉请求本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告金骊公司应将收取的合同保证金25920元、水电保证金2000元及代垫装修费30000元返还给原告。关于首月租金8640元及四个月租金32499元，虽《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效，但原告占用涉案物业实际经营，其应向被告金骊公司支付相应的占有使用费，故原告主张返还占用费的诉请本院不予支持。关于装修损失。根据原告提交的《收据》及订单，原告对涉案物业装修产生费用30611元（17500元+13111元）。原告作为承租人未对涉案物业合法性进行审慎的审查，被告金骊公司作为出租人出租未取得合法报建手续的物业，双方均存在过错，各自应承担50%的赔偿责任。故被告金骊公司应向原告赔偿装修损失15305.5元（30611元/2）。关于购买设备费用，因设备属于可移动并可重复使用，并非装修损失，故对于原告主张赔偿购买设备费用的诉请，本院不予支持。关于经营损失。虽涉案物业未取得合法报建手续，无法办理营业执照，但原告一直占有使用涉案物业进行经营，故无法办理营业执照与原告的经营损失不存在因果关系，且原告一直正常经营，并未产生经营损失，故原告该诉请本院不予支持。关于原告主张被告永泰经济联合社对上述债务承担连带责任的诉请，本院认为，根据合同相对性原则，涉案合同系原告与被告金骊公司签订，相应的权利义务应由双方承担，被告永泰经济联合社并非合同相对方，亦未收取相关费用，不应向原告承担相应的合同责任。故原告该诉请本院不予支持。关于被告金骊公司反诉要求原告腾空并返还涉案物业的反诉请求，根据2019年10月22日原告与被告金骊公司签订的《租赁场地交接清单》显示，原告已于2019年10月22日将涉案物业腾空并交付被告金骊公司，故被告金骊公司再次要求原告腾冲并返还涉案物业已无必要，故对被告金骊公司此反诉请求本院不予支持。因原告拖欠被告金骊公司自2019年8月至2019年10月22日期间的占有使用费未支付，故原告应按照合同约定的租金标准即8640元/月向被告金骊公司支付占有使用费共计23328元（8640元/月×2.7个月）。关于违约金，因《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效，故关于违约金的约定亦属无效，被告反诉要求原告支付违约金的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认李璐与广州金骊投资策划有限公司于2019年1月16日签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州金骊投资策划有限公司向李璐返还合同保证金25920元、水电保证金2000元及代垫装修费30000元；三、自本判决生效之日起三日内，广州金骊投资策划有限公司向李璐赔偿装修损失15305.5元；四、自本判决生效之日起三日内，李璐向广州金骊投资策划有限公司支付占有使用费23328元；五、驳回李璐的其他诉讼请求；六、驳回广州金骊投资策划有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2831元，由李璐负担2267.19元，由广州金骊投资策划有限公司负担563.81元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。本案反诉费116元，由广州金骊投资策划有限公司负担49.4元，由李璐负担66.6元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月二十日书记员  陈春燕