重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初5364号原告：重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社，住所地重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社。负责人：张雪林、罗世明。委托诉讼代理人：程孔泽，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。被告：唐志娟，女，1963年11月14日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社（以下简称“朝田口社”）与被告唐志娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告朝田口社的委托诉讼代理人程孔泽，被告唐志娟及其委托诉讼代理人罗小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝田口社向本院提出诉讼请求：1、付清房屋租金100800元、资金占用损失17556元，共计118356元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告朝田口社变更其资金占用损失金额为19803元，诉讼请求总金额相应变更为120603元。事实与理由：被告原是原告社员，其于1995年6月22日与原告签订《门面租赁合同》，约定被告租用原告位于原前进五金商店门面，建筑面积60平方米，时间从1995年7月10日起到1997年6月30日止，租期2年，每月租金1600元，每月20日前付清租金等内容。合同签订后，原告按约定提供门面给被告使用。门面租赁期限届满后，未另行签订续租协议，被告继续使用门面至2014年门面所在土地被征地拆迁为止。被告应付原告门面租金共计100800元至今未付，原告曾多次催收无果。被告租用门面后理应按约支付租金，其未付租金的行为损害了原告利益，特提起诉讼。被告唐志娟答辩称，2012年9月28日张雪林、罗世明被指定为负责人管理朝田口社后，应重新建立财务账目，按月向社员群众公布各类收支，可从没执行公布过，导致账目混乱。被告在租用原告期间不拖欠原告租金。被告经营过程中，效益不好，于2009年3月13日一次性缴清了应缴的租金71099元同时也口头告知原告不再继续租用。之后是谁在使用，被告不清楚。请求驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了门面租赁合同，本院（2016）渝0107民初20245号民事判决书、（2017）渝0107民初6821号民事判决书，重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终6827号民事裁定书，收据和记账凭证，通知、拖欠租金水电费情况公示照片、停发生活费决议、集体资产处置方案，调解申请、关于协助朝天口经济合作社收回欠款的请求及其附件，本院（2015）九法民初字第13982号民事裁定书，重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终4331号民事裁定书，本院（2017）渝0107民初13123号民事裁定书、（2017）渝0107执保1163号执行裁定书，九龙坡区人民政府石桥铺街道办事处石街办（2012）176号文件，收据及发票，高新区石杨路拓宽改造房屋征收项目货币补偿协议书及附图、国有土地房屋征收货币补偿费用明细表、自愿交房单，朝田口社2008年总账和明细账，本院（2017）渝0107民初13123号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2018）05民终5380号民事判决书，重庆市九龙坡区金华五金经营部吊销登记信息，本院（2017）渝0107民初13122号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终5382号民事判决书，进账单，关于歇台子村补办村办企业用地的批复、关于申请补办用地报告的说明、补办申请用地报告、土地表，乡镇房地产登记卡，九龙坡区人民政府九府发（1995）94号文件、关于歇台子村开发补偿和村属企业资产处理的情况报告、财产返还协议等证据，证人杨文学、陶惠、杜昌秀出庭作证，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：1995年6月22日，原告朝田口社与被告唐志娟签订《门面租赁合同》，约定被告租用原告位于原前进五金商店的门面，面积60平方米，时间从1995年7月10日起到1997年6月30日止，租期2年，每月租金1600元，每月30日前付清租金，先付款后用房，如有拖欠水电费原告有权断水断电等。合同签订后，被告唐志娟接收了该门面房屋，并于1995年8月3日在该房屋登记成立了重庆市九龙坡区金华五金经营部。租赁期限届满后，被告唐志娟继续使用该门面房屋，但双方未签订新的租赁合同，租金仍按前述合同执行。此外，被告唐志娟还于1999年1月1日起向原告朝田口社承租了场地一处，约定半年租金为60元。2009年3月13日，被告唐志娟向原告朝田口社付清2008年12月31日前的门面和场地租金后，未再向原告支付租金。涉案房屋于2014年4月1日被重庆市九龙坡区房屋管理局征收。对包括被告唐志娟在内的部分社员欠付租金、水电费问题，原告朝田口社于2014年5月29日、2015年6月11日、2016年6月25日向重庆市九龙坡区二郎街道五台山社区人民调解委员会提交调解申请，请求协助收回欠款。原告朝田口社还于2015年11月13日、2016年11月11日将包括被告唐志娟在内的部分社员欠付租金情况在社办公场所张贴公示。2015年12月28日，原告朝田口社资产清理小组会议决议，对欠社里房租费、场租费等欠款的社员，在2015年12月28日后社发放的生活补贴费和集体资产分配中扣除，直到把所欠费用扣清为止。原告朝田口社据此以被告唐志娟欠付租金为由，停发了被告唐志娟2016年的生活补贴和2016年春节福利补助金。2017年1月19日，原告朝田口社作出《朝田口社集体资产处置方案》，拟对朝田口社资金及政府奖励进行分配，被告唐志娟应分得农龄款224332.8元、人头费30000元。原告朝田口社仍以被告唐志娟欠付租金为由未向其发放。被告唐志娟遂两次向本院提起诉讼，分别要求原告支付其两次向社员分配的上述款项。此外，2015年7月29日，原告朝田口社向本院起诉被告唐志娟要求支付租金，后于2015年12月19日撤回了起诉。2017年6月21日，原告朝田口社再次向本院提起诉讼，要求被告唐志娟支付欠付的门面租金100800元、2009年1月1日至2015年6月30日期间欠付的土地租金780元及资金占用损失、违约金；该案审理中，原告朝田口社撤回对门面租金100800元及资金占用损失的起诉，保留了对土地租金及违约金的起诉；该案经过两审终审，判决唐志娟支付土地租金780元及违约金920.4元。原告朝田口社随即提起本案诉讼，本院于2018年3月5日立案受理。另查明，涉案门面所属房屋原系重庆市沙坪坝区石桥镇歇台子村村民委员会修建用于经营重庆市沙坪坝区前进五金公司，后因歇台子村撤销建制，歇台子村民委员会于1995年5月30日以抵偿方式交付原告朝田口社。2014年4月1日，原告朝田口社与重庆市九龙坡区房屋管理局签订的《高新区石杨路拓宽改造房屋征收项目货币补偿协议书》载明，涉案门面所属房屋使用人系原告朝田口社，产权性质为无证建筑。被告唐志娟经营的重庆市九龙坡区金华五金经营部于2008年11月11日被吊销营业执照。审理中，经本院释明后，原告朝田口社表示，如果法庭认定门面租赁合同无效，原告主张的金额不变，变更租金为门面占用使用费。被告唐志娟表示，涉案房屋2008年12月31日前的租金被告已结清，被告同意补交2009年1至3月份的租金。本院认为：本案的争议焦点有三，一是原、被告之间签订的租赁合同是否无效合同；二是2009年3月14日至2014年4月1日之前被告唐志娟是否仍占用涉案门面；三是原告要求被告支付租金或占用费的主张是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一。原告朝田口社认为，原、被告之间签订的门面租赁合同期满后，双方的关系属于不定期租赁关系，被告有义务按原合同约定支付租金，若法庭认定门面租赁合同无效，原告变更租金为门面占用使用费。被告唐志娟认为，涉案门面房屋属于无产权的超期临时建筑导致本案租赁合同自始无效。本院认为，虽然原告朝田口社提供了关于歇台子村补办村办企业用地的批复、关于申请补办用地报告的说明、补办申请用地报告、土地表，乡镇房地产登记卡等证据，但上述证据只能证明实际修建者歇台子村民委员会曾经在修建完工并投入使用后申请补办手续，而不能证明涉案门面房屋已取得房屋产权登记或当时规划建设主管机关的批准，且2014年涉案房屋被拆迁时被定性为无证建筑。根据合同法第五十二条第（五）项的规定，被告唐志娟主张双方之间的门面租赁合同无效，本院予以采纳。关于争议焦点二。原告朝田口社认为，被告唐志娟租用涉案门面合同到期后，双方未再签订新的合同，被告唐志娟继续使用该门面直到2014年4月1日房屋被征收。为此，原告提供了拖欠租金水电费情况公示照片、调解申请及关于协助朝天口经济合作社收回欠款的请求的附件，并申请了证人陶惠、杜昌秀出庭作证。拖欠租金水电费情况公示照片显示，原告2015年11月13日、2016年11月11日张贴的朝田口社社员欠房租、场租费表载明，唐志娟2009年1月至2014年3月31日期间欠费金额为101430元，全年费用分别为19200元、120元。原告2014年5月29日提交给重庆市九龙坡区二郎街道五台山社区人民调解委员会的关于协助朝田口经济合作社收回欠款的请求所附朝田口社社员欠房租、场租费表显示，唐志娟2014年1月至12月欠费4920元（全年分别为19200元、120元）；原告2016年6月25日提交给前述调解委员会的调解申请所附朝田口社租金欠费情况统计表显示，唐志娟欠租金数额为101430元。证人陶惠出庭作证称，她是原告社员，朝田口社负责人罗世明是她前夫的哥哥，她已于2002年与前夫离婚；唐志娟九几年开始租用原告位于陈家坪上气象台的路口上面右侧一个门面，直到2014年扩公路时才结束；唐志娟租用该门面先是用于钢管扣件租赁，后来将该门面转租给了他人，其每个月到社里领生活费看得到社里张贴的欠租赁费的明细，知道唐志娟拖欠租金；社里从穆洪德担任社长开始到张雪林担任社长每月都张榜公布了社员欠费情况。证人杜昌秀出庭作证称，她是原告社员，朝田口社负责人罗世明是她前夫的姐夫；她从96年结婚后就看到唐志娟租用社里上气象台的岔路门市，一直租到拆迁，唐志娟用于经营扣件一段时间后可能就转租了，她知道一个卖面的九嫂就租用了被告门面一个角落放东西每月要交300元租金，2012年拆违时还听九嫂说交了租金给唐志娟的；她知道社里一直在公布社员欠费情况，每月去领生活费也看得到，因此知道唐志娟欠费，2014年她开始帮社里催收租金等欠费。被告唐志娟认为，其经营的重庆市九龙坡区金华五金经营部于2008年11月11日被吊销，2009年3月13日清算完毕，2009年3月14日以后未再使用涉案门面；合同约定先付费后使用，若被告确实欠租长达几年，原告为何会让被告长期使用。为此，被告提供了重庆市九龙坡区金华五金经营部工商登记信息，并申请了证人杨文学出庭作证。证人杨文学作证称，他自2001年3月至2009年7、8月担任原告朝田口社社长，2012年2月至今他是社里的社员代表和资产清理小组成员；2009年3月中旬左右，唐志娟给他说不租叫金华的那个门面了，他就让唐志娟去把钱结清就可以了，没有具体去办交接，当时资产清理小组来到社里组织查账、清理、换届，他就没再管门面了，唐志娟交到他手里后就没有人来租了，后面的事情他就不知道了；唐志娟应当是把租金结清了的，结清到2009年3月份的；他当时临时租用社里土地，用了几天就退了，后来没有再租。对此，本院认为，原告方举示的拖欠租金水电费情况公示照片、调解申请及关于协助朝天口经济合作社收回欠款的请求的附件，虽然是原告单方制作并予以张贴或提交调解机构，但考虑到原、被告同时是集体经济组织与成员的关系，原告对集体经济组织内部的经济事务具有管理职能，其采取上述措施公示或催收欠款具有高度可能性。证人陶惠、杜昌秀虽然在各自与其前夫离婚前和原告负责人之一的罗世明有亲戚关系，但她们是应原告申请出庭，其证言直接影响的是朝田口社的利益而非罗世明个人的利益，若仅以二证人与罗世明之间曾经的亲戚关系而否定其证言效力，缺乏法律依据；两名证人的证言均证明被告在2009年以后仍在使用涉案门面直至被征收，两人的证言内在逻辑完整，且与前述拖欠租金水电费情况公示照片能够相互印证，应予采信。考虑到涉案门面的面积、地理位置及其周边环境，随着经济发展而必然带来的商铺租金上涨的情况，涉案门面在2009年以后仍适用十三年前的租金标准，被告作为一个商业经营从业者，主动退还涉案门面的可能性极低。结合原告以被告欠费为由停发其应得集体经济组织成员收益而被唐志娟起诉的事实，足以认定被告在2009年3月14日以后仍继续占用涉案门面。至于证人杨文学的证言，他表示唐志娟退回门面后就没人来租了，他也不知道涉案门面后面的事情，考虑到2009年3月至其离任社长职务之时尚有至少三个月，其后又从2012年起担任社员代表和资产清理小组成员，对朝田口社资产情况应当清楚，他不可能不知道涉案门面后续的情况，其证言本身有明显不合理之处；他表示唐志娟结清租金到2019年3月，与庭审查明的事实，以及唐志娟之后认可欠缴2009年1至3月租金的事实，相互矛盾；他关于自己临时租用社里土地，几天后就退了并没有再租的陈述，与原告出示的原告与他之间租赁合同纠纷案件终审判决所认定的事实不符，该生效判决认定杨文学自2001年1月1日起租赁原告土地至2015年6月30日止，该生效判决同时载明杨文学在该案中主张他租用土地至2004年12月31日合同期满后未再续租，而在原告出示2008年12月30日杨文学曾向原告交纳场地租赁费的收据后，杨文学又称其只使用到了2008年；据此，杨文学与原告之间存在直接的利害冲突关系，且在该案中有不诚信的言行，其在本案中的证言又存在不合理之处，并与庭审查明的事实不符，虽然杨文学在2009年3月时任原告社长，但其有关本案事实的证言不能排除矛盾，客观性存疑，故本院不予采信。被告举示的重庆市九龙坡区金华五金经营部工商登记信息客观性可以确认，但并不能证明该经营部营业执照被吊销后，被告就不再使用该门面；同时，根据被告自己出示的交纳租金的票据，其2009年3月13日交纳的租金71099元包括2005年以来的欠缴租金，2001年3月8日交纳的租金40000元包括1998年至2000年的欠缴租金，可以确定被告一直存在欠缴租金的情形，原告也并未因此不同意她继续使用涉案门面，因此被告以合同约定先付费后使用，若被告确实欠租长达几年，原告为何会让被告长期使用为理由来支持其事实主张也不能成立。被告又未提供其他证据证明其确已在2009年3月13日以前向原告交还了涉案门面。是故，本院对2009年3月14日以后未再使用涉案门面的主张不予采纳。考虑到被告并未举示证据证明在2014年3月31日之前向原告交还了涉案门面，结合原告的主张，本院认定被告持续占用涉案门面至2014年3月31日止。关于争议焦点三。原告认为，其权利主张未超过诉讼时效，诉讼时效因原告通过申请调解、提起诉讼而中断。被告认为，原告提供的申请调解、张贴公示证据都是其单方制作，调解机构未立案并向被告送达调解请求，不能确定调解机构已收到该调解申请，因此不能中断诉讼时效，原告的主张已超过诉讼时效，即使原告的调解申请提交到了调解机构，原告主张2013年12月31日前的债权也已经过了诉讼时效。本院认为，调解机构对原告的调解请求虽未处理，但通过加盖印章的事实可以认定调解机构收到了原告的调解请求。结合原告曾通过停发被告应得收益抵扣被告欠款，被告得知后对原告提起诉讼，以及原告就涉案房屋租金直接对被告提起诉讼的事实，可以认定原告并未怠于行使权利。根据原告提供的证据，可以认定原告至少于2014年5月29日起，连续通过申请调解、张贴公示催收、停发被告应得收益以抵扣欠款、提起诉讼等方式向被告主张权利，直到提起本案诉讼，其间无超过诉讼时效的情形。本案双方签订的合同虽无效，但双方之间关于提供门面获取收益、占用门面定期支付对价的意思表示真实，考虑到被告占用涉案门面的时间跨越2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施之日，根据该规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，据此提供房屋一方的房屋占有使用费请求权仍属于受法律保护的权利。原、被告双方之间因房屋占有使用费请求权形成的债权债务关系符合同一债务分期履行的特征，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，因此诉讼时效因原告依法主张权利的行为而中断并重新计算，结合上述认定，原告的权利主张未超过诉讼时效。综上，被告租用原告房屋，合同虽因涉案房屋未取得房屋产权登记或规划建设部门的批准而无效，但被告仍应参照租金标准向原告支付房屋占用费。根据上述认定的欠付期间，被告应向原告支付2009年1月1日至2014年3月31日期间的房屋占用费100800元。原告主张被告支付资金占用损失，因双方之间合同无效，原告对合同无效存在过错，其主张缺乏法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐志娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社支付房屋占用费100800元。二、驳回原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1356元、财产保全费1123元，合计2479元，由原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社负担397元，被告唐志娟负担2082元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗春风二〇一九年十二月二十七日法官助理 尹娅莲书 记 员 陈 蒙