黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2475号上诉人(原审被告)：绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：樊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕怡先，黑龙江庆元律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邓静，女，汉族。委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京地洋商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层04-1576。法定代表人：张宗昕，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：张宗昕，男，汉族。上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人邓静、北京地洋商业管理有限公司（以下简称地洋公司）、张宗昕商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人吕怡先，被上诉人邓静委托诉讼代理人李卫权参加法庭组织的调查活动，地洋公司、张宗昕经本院依法向其公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、撤销大庆高新技术产业开发区人民法院(2017）黑0691民初1796号民事判决第一项和第二项，上诉人只承担395,375元购房款的返还义务，不应承担连带还款责任，请依法改判或发回重审。二、判令一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对邓静与地洋公司签订的认购协议、邓静与绿地公司签订的订购协议均予以确认，属认定事实错误，应判决绿地公司与邓静签订的定购协议无效。绿地公司与邓静签订的《绿地国际城定购协议》，只是为了避免邓静购买的房屋二次更名过户多交税费。邓静与地洋公司签订的《绿地国际城商业街商品房认购协议书》，表明邓静从地洋公司定购商服2套并交纳购房款，还约定办理绿地手续前负责更名。说明邓静只是从地洋公司处购房，与绿地公司签订只是为了更名避税。根据民法总则146条规定，邓静与绿地公司签订协议并不是真实的买卖意思，事实上邓静是从地洋公司手中购买房屋，之所以在绿地公司处签订定购协议和交款是为了更名避税。一审法院并没有查明事实原因。合同无效不存在解除问题，合同无效后取得的财产应当返还，绿地公司只应返还邓静395,375元购房款。二、退一步讲，一审法院既然认定绿地公司与邓静签订的定购协议的效力，又判决绿地公司双2倍返还邓静定金，不符合双方协议约定。根据定购协议第二条约定，绿地公司收受的395,375元并不是双方为签订主合同而收取的立约定金，是为了防止绿地公司将房屋转售第三人而付的钱款，且邓静并未按双方特别约定30日内签订认购协议，按特别约定395,375元绿地公司可不再返还。三、一审认定绿地公司与地洋公司为合作关系，判决绿地公司与地洋公司承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院在未查明事实的情况下就认定连带责任属认定事实错误。绿地公司只收取邓静房款395,375元，返还也只应返还395,375元。绿地公司与邓静签订的协议无效，合同无效的法律后果是因该合同取得的财产返还，有过错的一方赔偿另一方因此受到的损失，绿地公司对协议无效不存在过错，所以不应当支付利息。一审法院在无任何证据证明的前提下，就认定绿地公司与地洋公司存在合作关系，认定事实错误。事实上，绿地公司是出卖房屋给地洋公司，且与张宗昕就涉案项目的房屋买卖关系已经解除，绿地公司退还了张宗昕全部房款。一审认定绿地公司与地洋公司对邓静承担连带还款责任，认定事实错误，适用法律错误。绿地公司只能返还收取邓静的395,375元。四、即使一审认定适用定金罚则，判决绿地公司既给付定金又支付利息亦属适用法律错误。根据最高人民法院审理买卖合同的司法解释第二十八条规定，并处的条件只能是损失超过定金的部分。为维护绿地公司合法权益，依据民事诉讼法第一百六十四条之规定，提起诉讼。邓静辩称，一、关于邓静与绿地公司、地洋公司签订的《绿地国际城定购协议》、《绿地国际城商业街商品房认购协议书》是否有效、应否解除的问题。案涉《绿地国际城定购协议》、《绿地国际城商业街商品房认购协议书》系合同双方真实意思表示，不违反合同法第五十二条的强制性规定，合同真实有效，绿地公司并无任何证据证实双方存在虚假意思表示。在合同有效的前提下，因绿地公司自认购书签订时起至今未能取得涉案房屋的预售许可证，并且该宗土地已转让其他公司开发建设，已无法实现合同目的，符合合同法第九十四条的合同解除的条件，合同应予解除。绿地公司辩称邓静为避税与其签订合同的观点没有事实依据和法律依据，从协议签订过程来看，邓静完全按照约定及时交纳各类款项，主观上购买房屋意思表示真实，绿地公司没有任何证据证明邓静为避税而签订协议，其主张不能成立。二、关于合同解除后，绿地公司及地洋公司应承担的法定定金责任及违约责任的问题。合同解除后，绿地公司应当返还邓静已交纳的房款166,192元并按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（此款以分别以10万元和66,192元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2014年8月1日、2014年9月29日计算至实际给付之日止），上述款项系绿地公司违约造成的实际损失，绿地公司应当赔偿。一审法院认定二公司系合作关系，应承担连带责任符合法律规定，二审法院应予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，本案根本违约方系绿地公司，请法庭充分考虑邓静的意见，驳回上诉、维持原判。地洋公司、张宗昕均未答辩。邓静向一审法院起诉请求：一、请求解除原告与被告签订的《绿地国际城定购协议》和《绿地国际商业街商品房认购协议书》；二、要求三被告双倍返还原告定金595,375元；三、要求三被告返还原告已交付的购房款1,428,719元及利息（按照中国人民银行同期存款利率自2014年8月7日起至实际给付之日止）；四、要求三被告承担连带给付责任；五、判令三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月7日，邓静委托朋友刘强与地洋公司在绿地公司的大庆国际城售楼处，签订了《绿地国际城商业街商品房认购协议书》，并于当日交付了3万元认购金，后又交付17万元认购金，之后通过刘强给付了剩余房款833,344元，以上共计1,033,344元，同时约定“办理绿地手续时负责更名”。2014年12月9日，邓静又与绿地公司签订了《绿地国际城定购协议》，以每平方米8800元的价格购买了绿地国际城商业街B02-109、110号商服，同时交付了定金395,375元，由绿地公司出具了定金收据。因邓静与被告绿地公司签订商品房认购协议书时绿地公司并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，无法与邓静签订房屋买卖合同，故邓静诉至一审法院。地洋公司销售绿地公司开发的房屋，二被告系合作关系。张宗昕系地洋公司的法定代表人。绿地公司至今未取得商品房预售许可证。又查明，邓静分别于2014年8月18日、2014年9月29日、2014年12月9日通过银行转账的方式给付其委托人刘强175,000元、833,344元、395,366.4元，用于购买涉案房屋。一审法院认为，邓静与绿地公司、地洋公司签订的认购协议书及定购协议，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院对认购协议书及定购协议的效力予以确认。因绿地公司在签订商品房认购协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，无法与邓静签订正式的商品房买卖合同，邓静购买房屋的目的无法实现，故邓静分别与绿地公司、地洋公司签订的订购协议、认购协议书应予解除，同时返还邓静已付的购房款。关于双倍返还定金的诉讼请求，本案中邓静向绿地公司交纳定金395,375元，待签订商品房买卖合同时该定金冲抵房款，现由于绿地公司原因，双方无法签订商品房买卖合同，故绿地公司应当双倍返还邓静定金。同时，合同无法继续履行，地洋公司应当返还邓静交付的房款1,033,344元。因绿地公司与地洋公司系合作关系，故二被告应当承担连带返还邓静定金、全部购房款及利息的责任。关于邓静要求张宗昕承担连带给付责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、解除原告邓静与被告绿地公司签订的《绿地·国际城定购协议》；解除原告邓静委托刘强以刘强名义与被告地洋公司签订的《绿地国际城商业街商品房认购协议书》；二、绿地公司、地洋公司于本判决书生效之日起十日内双倍返还邓静共计790,750元，购房款1,033,344元及利息（此款以分别以20万元和833,344元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别自2014年8月7日和2014年9月29日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告邓静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,146元，由被告地洋公司、绿地公司共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房买卖合同的预约合同。在邓静欲购买案涉房产的过程中，其曾分别与绿地公司、地洋公司签订《绿地国际城定购协议》、《绿地国际城商业街商品房认购协议书》，并分别向地洋公司、绿地公司交付了部分房款。签订认购协议时，绿地公司并不具备预售案涉房屋的资质，故其应当向邓静承担返还全部购房款及双倍定金的合同义务。关于绿地公司主张其与地洋公司并非合作关系，不应就地洋公司收取邓静的房款承担返款责任的请求，本院认为，邓静就其欲购买的相同的房产，与绿地公司、地洋公司同时分别签订案涉房屋《绿地国际城定购协议》，并将购房款分别交于绿地公司、地洋公司，二公司并无异议。作为购房者，邓静有理由相信绿地公司、地洋公司系合作关系，均有权销售案涉房屋，且绿地公司亦实际收取了邓静的购房定金，故绿地公司与地洋公司均应对合同相对人承担返款的责任。关于绿地公司主张其与邓静签订的《绿地国际城定购协议》应属无效协议的请求，因仅有其陈述主张，并无证据表明该协议存在无效的法定情形，故绿地公司欲以合同无效为由主张其不应承担双倍返还定金的法定义务不能成立，本院对此不予支持。关于绿地公司主张其与地洋公司之间并非合作关系，不应承担返还邓静全部购房款的责任的请求，本院认为，相对于邓静而言，其有理由认为绿地公司与地洋公司系合作关系，即无论地洋公司与绿地公司之间的真实法律关系如何，绿地公司在本案中，始终未能就其与地洋公司共同销售案涉房屋、分别与购房人签订相关协议并收取房款及定金进行合理说明，也未提供证据证实二公司之间存在其他法律关系。故对于绿地公司的该项上诉请求本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定清楚，但判决结果不当，本院依法予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初1796号民事判决主文第一项、第三项；二、变更黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初1796号民事判决主文第二项为“绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还邓静购房定金计790,750元，北京地洋商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还邓静购房款1,033,344元及利息（此款分别以20万元833,344元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别自2014年8月7日和2014年9月29日起计算至实际给付之日止），绿地集团大庆置业有限公司与北京地洋商业管理有限公司对上述款项承担连带给付责任。”一审案件受理费25,146元，由绿地集团大庆置业有限公司与北京地洋商业管理有限公司共同负担，二审案件受理费17,658元，由上诉人绿地集团大庆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  孙 妍二〇一九年十二月三十一日法官助理李丹书记员于璐