江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初2390号原告：蔡志超，男，1997年12月7日生，汉族，住南昌市南昌县。委托诉讼代理人：周文欢，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖歆楚，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：喻文君，男，1987年8月22日生，汉族，住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑶，江西国风律师事务所律师。原告蔡志超与被告喻文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡志超及诉讼代理人周文欢、肖歆楚，被告喻文君及诉讼代理人刘明京、谢瑶均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蔡志超向本院提出诉讼请求：1、判令与被告解除租赁合同并要求其支付租金11890.41元（暂计至2019年10月17日，2019年10月17日至腾退清场之日止的租金依照合同约定计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月，南昌县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对位于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126室、48-127室房产进行公开拍卖活动，本人以最高价1721396.8元成功竞得该房产。2019年7月17日，南昌县人民法院作出(2018)赣0121执1625号之二执行裁定书，裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归本人所有。涉案房产系带租拍卖，承租人为喻文君。现上述执行裁定书已送达本人，本人已成为上述房产的产权人，故上述房产的租金收益应当由本人享有。据此本人多次向喻文君催告，要求其支付租金，但喻文君以其已经向原房东胡美华支付过租金为由，拒不支付租金。喻文君拒不支付租金的行为已经构成根本违约，严重侵害了本人的合法权益，依据法律规定，本人有权解除合同。为维护自身的合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。喻文君辩称，一、买卖不破租赁。我与原房屋所有权人胡美华签订租赁合同在先，房屋抵押在后，因实现抵押权而发生的房屋所有权变动不影响房屋己有的租赁关系。2012年6月25日，我与胡美华签订《房屋租赁合同》，合同约定将涉案房产租赁给我，租赁期限为12年，且我需分三年于2012年至2014年将所有租金付清。我已按照合同约定将12年的房屋租金全部付清。在我使用涉案房产期间，上饶银行的工作人员上门对涉案房产拍照，并询问我关于租赁的相关情况，为房屋抵押做准备工作。涉案房产被抵押后，为实现抵押权，南昌县人民法院于2018年12月10日做出（2018）赣0121执1625号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。我得知后，已向南昌县人民法院依法提出了执行异议，告知法院我租赁在先，并早已于2014年就将12年的房屋租金悉数付清。蔡志超于2019年7月通过司法拍卖平台取得涉案房产所有权，很明显是租赁在先，抵押与买卖在后。根据法律规定，我的原租赁关系不受涉案房产所有权变动的影响，蔡志超作为房屋受让人，应继续履行原租赁合同。二、蔡志超购得涉案房产时明知该房屋存在租赁关系，且我已付清了12年的房屋租金，其在取得房屋所有权后也并未直接向我索要过租金。南昌县人民法院作出的关于拍卖涉案房产的拍卖公告中已明确注明：带租拍卖，租赁合同期满日起为2024年6月30日止，执行法官也反复向蔡志超阐明，我已付清了12年房屋租金的事实，当时蔡志超对我已付清租金的事实表示认可才参与了涉案房产的拍卖并成为了新所有权人。蔡志超拍得涉案房产后，从未联系过我，更没向我索要过租金，却在起诉时谎称多次催告我支付租金。本案之前，我并不知道蔡志超成为涉案房产新所有权人的情况，且我早已付清了12年的房屋租金，无需向蔡志超再次支付租金，我没有拒付租金的行为，更没有侵害蔡志超的任何权益。综上所述，蔡志超无权解除与我之间的租赁合同，我也无需向蔡志超再次支付租金，蔡志超的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，南昌县人民法院作出（2018）赣0121执1625号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人胡美华名下位于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126、48-127室以清偿债务。2019年4月23日，喻文君向南昌县人民法院提交执行异议书，请求中止对上述房屋的执行，理由为：“承租人喻文君与出租人胡美华签订的租赁合同合法有效；上述执行裁定书中，执行上述房产拍卖里，没有写进带租拍卖，侵害了喻文君的合法权益；喻文君租房在先，申请执行人上饶银行股份有限公司青山湖支行抵押贷款在后，按照法律规定，买卖不破租赁，承租人有权要求履行完租赁合同；当时上饶银行股份有限公司青山湖支行放贷前，银行工作人员来店核审并询问了喻文君，知道喻文君是长期承租，还拍了照片，银行必须认可喻文君与胡美华签订的租赁合同。”2019年5月7日和6月26日，南昌县人民法院就上述房产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上分别发布了拍卖公告，两份拍卖公告中均写明：“拍卖标的为南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126室、48-127室二处非住宅物业，注：带租拍卖，租赁合同期满日起2024年6月30日止。”2019年7月13日，南昌县人民法院发布成交确认书，写明：“蔡志超在上述房产司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价为1721396.8元。”2019年7月17日，南昌县人民法院作出（2018）赣0121执1625号之二执行裁定书，裁定被执行人胡美华所有的位于南昌市青山湖区解放东路179号金城国际48-126室、48-127室的房产所有权及相应的其他权利归买受人蔡志超所有，该房产的所有权及相应的其他权利自本裁定书送达买受人蔡志超起转移。2019年8月6日，南昌县人民法院将（2018）赣0121执1625号之二执行裁定书送达给了蔡志超。2019年8月30日，南昌市不动产登记局向蔡志超颁发了涉案房产的不动产权证书。因喻文君此后仍一直在使用涉案房产，但未向蔡志超交纳租金，蔡志超故诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明：2012年6月25日，胡美华（甲方）与喻文君（乙方）签订了一份房屋租赁合同，写明：“甲方房屋坐落于青山湖区解放东路179号金城国际48-127室48-126室（第1-2层），共2间，建筑面积每间80.5平方米；房屋用途为经营钢材；租赁期为2012年7月1日至2024年6月30日止共12年；租金每年70000元整，鉴于朋友生意刚刚起步，第一年付租金100000元，第二年付租金100000元，第三年生意稳定后必须付清剩余租金；为保证房屋的完好性，乙方自合同生效日内向甲方交付保证金30000元，合同结束时如房屋完好无损，甲方应无条件把保证金归还给乙方等”。2012年9月1日，胡美华向喻文君出具收条，写明：“今收到店面押金现金30000元整。”2012年9月3日喻文君向胡美华转款70000元。2012年10月17日喻文君向胡美华转款45200元。2013年8月29日喻文君向胡美华转款80000元。2013年10月30日喻文君向胡美华转款35200元。2014年8月8日喻文君向胡美华转款285000元，同日胡美华向喻文君出具收条，写明：“今收到喻文君店面租金285000元整。”2014年7月，胡美华向喻文君出具收条，写明：“于2014年1月至7月陆续收到喻文君现金324600元。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利诉讼后果。本案中，蔡志超通过司法拍卖已取得涉案房产的合法物权，其自收到南昌县人民法院的执行裁定书起即开始享有涉案房产的房产所有权及相应的其他权利，蔡志超作为房屋所有权人，要求喻文君支付租金合法有据，本院予以支持。因拍卖公告中已写明带租拍卖，租赁合同期满日为2024年6月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故喻文君辩称本案应当适用“买卖不破租赁”规则，符合法律规定，本院予以支持。针对喻文君称其已付清租期内的所有租金之观点，本院认为：首先，喻文君向南昌县人民法院提交的执行异议书中，并未写明其已付清租期内的全部房屋租金；其次，南昌县人民法院就涉案房产在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布的两份拍卖公告中均只注明“带租拍卖，租赁合同期满日为2024年6月30日止”，两份公告中均未写明喻文君已付清租期内的全部房屋租金；第三，喻文君并未按照租赁合同约定的金额（即第一年支付100000元、第二年支付100000元、第三年支付640000元）向胡美华交付过租金，喻文君向胡美华的银行账户共转款五次（金额分别为70000元、45200元、80000元、35200元、285000元），胡美华则向喻文君出具了三张收条，其中两张收条分别写明为房屋押金30000元和房屋租金285000元，而最大一笔款项324600元的收条却未写明是房屋租金，该笔款项性质不明，也无相应银行取款或转款凭证，喻文君称为现金给付，亦无其他证据佐证。故喻文君认为其已付清租期内全部租金的答辩意见，因证据不足，本院不予采信。综上，喻文君可按原租赁合同的约定继续承租涉案房产，但必须自2019年8月6日即蔡志超收到南昌县人民法院执行裁定书之日起按租赁合同约定的租金标准向蔡志超支付房租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告喻文君在本判决生效后十日内向原告蔡志超支付自2019年8月6日至2019年12月4日的租金共计23332.8元；二、驳回原告蔡志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元（已减半收取），由被告喻文君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄丹二〇一九年十二月四日书记员  金未