黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初2363号原告：李雅之（曾用名李雅芝），女，1959年8月19日出生，住福建省晋江市。被告：刘全，男，1972年9月22日出生，现住黑龙江省铁力市。被告：伊春森工双丰林业局有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市双丰镇。法定代表人：曹玉双，职务董事长。委托诉讼代理人：葛军明，男，伊春森工双丰林业局有限责任公司法律顾问。原告李雅之与被告刘全、伊春森工双丰林业局有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雅之、被告伊春森工双丰林业局有限责任公司委托诉讼代理人葛军明到庭参加诉讼，被告刘全经送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李雅之向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行购房协议，交付购买的双丰镇丰裕小区3号楼1单元4层西户（面积75.66平方米）房屋；2.要求被告承担违约责任，支付96,320.00元违约金；3.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年8月27日，李雅之与刘全签订了购房协议，交付购房款112,000.00元，购买刘全开发的双丰镇怡园小区8号楼八单元四层西户住宅（面积75.66平方米），并约定2012年4月交房时付清剩余房款15,000.00元。后因该开发楼盘更改为双丰林业局棚改项目，并更名为丰裕小区，刘全被林业局指定为合作方和承建方。2012年8月26日，刘全重新开具购房票据，改为购买丰裕小区3号楼1单元4层西户。2012年9月15日，李雅之与刘全签订了购房补充协议，约定购房款112,000.00元从2012年8月27日起，按月息壹分计算至楼房交付为止违约责任。双丰林业局系建设主体，有监管责任，房屋至今没有交付。故提起上述请求。刘全未作答辩。伊春森工双丰林业局有限责任公司辩称，刘全开发丰裕小区建筑主体资质不符合法律要求，没有办理任何许可，自行开工建设，且没有取得楼房销售许可，与李雅之签订的购房协议应无效，主张的违约责任条款亦应无效，李雅之应对无效合同产生的后果向刘全主张，伊春森工双丰林业局有限责任公司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘全未出庭质证，视为放弃质证的权利。李雅之提交2011年8月27日购房收据复印件一份、2012年8月26日购房收据一份、2012年9月15日购房补充协议一份，拟证实已交付购房款，形成房屋买卖关系及合同中约定违约责任。伊春森工双丰林业局有限责任公司质证，真实性无异议，但和伊春森工双丰林业局有限责任公司无关。上述证据能够证实李雅之已交付购房款及约定违约金的事实，其证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。庭审中宣读了本院依职权向铁力市城乡规划服务中心调取的铁政发[2012]134号《铁力市人民政府关于同意双丰林业局丰裕小区棚改建设项目的批复》的文件、向伊春森工双丰林业局有限责任公司规化建设部调取的铁力市亨利建筑安装工程有限责任公司授权刘全办理双丰林业局丰裕小区1号至10号楼工程施工及开工手续事宜委托书及对刘全妻子陈井华的调查笔录，并征询已到庭当事人意见，李雅之、伊春森工双丰林业局有限责任公司均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉合同约定的丰裕小区系双丰林业局(现更名为伊春森工双丰林业局有限责任公司)棚改建设项目，工程开竣工时间为2012年8月15日至2013年10月30日。2011年8月27日李雅之向刘全交付购房款，购买的房屋系双丰镇怡园小区，后更改双丰林业局棚改项目，并更名为丰裕小区。2012年8月26日，刘全重新开具购房票据，改为购买丰裕小区3号楼1单元4层西户。2012年9月15日，李雅之与刘全签订了购房补充协议，约定购房款112,000.00元从2012年8月27日起，按月息壹分计算至楼房交付为止违约责任。刘全系个体开发和承建丰裕小区，无开发公司和挂靠公司，因各种原因，直至2018年5月案涉合同约定的房屋才交工，但无竣工验收。丰裕小区尚有部分楼房未建成。案件审理过程中，本院向伊春森工双丰林业局有限责任公司规化建设部、铁力市建设工程服务中心、铁力市城乡规划服务中心、铁力市自然资源局分别调取双丰林业局丰裕小区建设、施工、规划、建设用地审批档案，均无相关档案记载。李雅之因房屋买卖的履行与刘全、伊春森工双丰林业局有限责任公司协商未果，向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点：1.案涉丰裕小区开发主体（刘全是否开发主体）；2.购房协议是否有效；3.李雅之请求刘全、伊春森工双丰林业局有限责任公司继续履行合同，承担违约金是否合理。一、丰裕小区开发主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。”。案件审理过程中，本院依职权向伊春森工双丰林业局有限责任公司规化建设部、铁力市建设工程服务中心、铁力市城乡规划服务中心、铁力市自然资源局分别调取案涉小区施工、规划、建设用地备案档案，除铁力市城乡规划服务中心档案室的铁政发[2012]134号《铁力市人民政府关于同意双丰林业局丰裕小区棚改建设项目的批复》的文件外，无任何土地审批、开发、规划、施工的记载，该批复文件系铁力市人民政府2018年8月29日，将案涉小区作为棚改建设项目批复给双丰林业局，工程开竣工时间为2012年8月15日至2013年10月30日，资金来源为自筹。案涉小区作为棚改建设项目批复给双丰林业局后，现无任何证据能够证实丰裕小区通过合法手续委托房地产开发企业进行开发经营。刘全作为个体自然人，不属于行政法规中从事房地产开发经营的房地产开发企业，不具备开发主体资格，不能从事房地产开发、销售。刘全不能作为丰裕小区的适格开发主体。二、案涉协议是否有效。《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”。《城市商品房预售管理办法》第二条规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”。本案李雅之提供的购房收据及购房合同，出卖人均为刘全，案涉合同和收据均没有预售房地产开发企业的公章，仅在收据上盖有铁力市双丰镇怡园小区基建办公室公章，该基建办公室亦不属于房地产开发企业的下设办公室。伊春森工双丰林业局有限责任公司辩称刘全没有取得楼房销售许可，与李雅之签订的购房协议应无效，因出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效的适用前提是出卖人系房地产开发企业，本案中出卖人刘全系自然人，不属于房地产开发企业，不适用该条规定，故对其主张合同无效辩称，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”。出卖人刘全即不是房地产开发企业的法定代表人，也不是房地产开发企业的销售人员，其在签订协议，预售房屋时，没有取得预售房屋的所有权，事后也没有获得处分权，属于无权处分。无权处分的事实行为，不影响买卖合同的效力，案涉协议应有效。三、李雅之请求刘全、伊春森工双丰林业局有限责任公司继续履行合同，承担违约金是否合理。本案购房协议签订的主体系李雅之和刘全，根据合同相对性原则，拥有合同权利和履行义务的是合同双方当事人，在法律没有规定的情况下，合同的效力不能延伸到合同当事人之外的第三人，李雅之要求伊春森工双丰林业局有限责任公司继续履行交付房屋，承担违约金的请求无法律依据。出卖人刘全无权处分的事实行为，不影响买卖合同的效力，买受人李雅之与出卖人刘全签订的购房协议应有效。但因出卖人刘全未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，且涉案房屋未经竣工验收，属于事实上不能继续履行。经本院行使释明权，李雅之不同意变更或补充诉讼请求，故李雅之要求继续履行交付房屋的请求，不予支持。购房补充协议约定因刘全承诺2012年交付的楼房未能交付，从2012年8月27日起，李雅之已交付的购房款112,000.00元，按月利息壹分计算违约金，符合法律规定。李雅之要求刘全按约定给付违约金的请求应予支持。综上所述，对李雅之要求刘全给付违约金的请求，本院予以支持，对李雅之要求刘全、伊春森工双丰林业局有限责任公司继续履行交付房屋及伊春森工双丰林业局有限责任公司给付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘全于判决生效后十日内给付李雅之违约金96,320.00元；二、驳回李雅之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,425.00元，由李雅之负担2,217.00元。刘全负担2,208.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  杨艳国人民陪审员  秦书玲人民陪审员  李晓娟二〇一九年十二月二十四日书 记 员  袁 宇