河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10692号原告:李康，男，1993年2月23日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：白海川，河南天坤（河南自贸区）律师事务所律师。被告：李文丽，女，1990年5月2日出生，汉族，住河南省巩义市。第三人：杨晨光，女，1991年8月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：喻伶俐，女，1970年4月1日出生，汉族，住郑州市中原区。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼。负责人：刘健，该行行长。委托诉讼代理人：徐恩民，该行员工。委托诉讼代理人：李亚明，该行员工。原告李康与被告李文丽、第三人杨晨光、兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日作出（2018）豫0103民初11971号民事判决，原告李康不服，在法定期限内向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）豫01民终8671号民事裁定，裁定：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初11971号民事判决；二、本案发回河南省郑州市二七区人民法院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李康及其委托诉讼代理人白海川，第三人杨晨光的委托诉讼代理人喻伶俐到庭参加了诉讼，被告李文丽、第三人兴业银行郑州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李康向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，消除抵押并将上述房屋过户给原告；2.判令被告若未履行消除抵押的义务，则第三人配合原告代为履行，被告向原告返还代偿款（计算方式：原告实际代偿款项，减去40万元购房尾款）；3.判令被告立即向原告支付违约金41832.5元；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年8月27日，原被告双方签订了《郑州存量房（二手房）居间买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于郑州市二七区郑密路××北××单元××房屋一套，后双方又签订《房屋买卖补充协议》对购房及过户事宜进行了补充，同时约定有200000元的违约金。但自原告支付完毕首付款后，被告未按约定在2018年2月16日前交付不动产证，经多次催促，被告仍以各种理由推脱，不予配合完成房屋过户，至今被告仍未为原告办理房屋过户。又因争议房屋涉及第三人抵押权利益，强行履行合同将会损害第三人权利，原告于2019年8月19日申请追加房屋抵押权人为第三人，并且为了合同的履行，愿意行驶涤除权暂代被告偿还欠款用于消除抵押。为维护原告合法权益，避免协议无法履行而造成更大纠纷，原告诉至法院。被告李文丽未出庭答辩、质证，亦未向法庭提交证据。第三人杨晨光述称，原告替被告偿还完欠我们的全部欠款及利息、违约金，我们同意配合原告解除抵押。第三人兴业银行郑州分行未出庭答辩、质证，亦未向法庭提交证据。经审理查明，2017年8月27日，李康（乙方、卖方）与李文丽（甲方、卖方）、河南兰城房地产咨询有限公司（丙方、居间方）签订了合同编号为1702269的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，约定李文丽将其所有的位于郑州市二七区郑密路××北××单元××房屋出售给李康，合同总价款800000元。双方同意在签订本合同后2个工作日内共同到银行提交贷款申请（按揭贷款金额以银行审批发放贷款金额为准）。甲乙双方须在案涉合同签署后2个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续。如果房屋有抵押的，应在抵押注销归档后3个工作日内，办理《郑州市存量房买卖合同》手续。甲、乙双方在签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》2个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移手续。2017年9月14日，李康（乙方、买方）与李文丽（甲方、卖方）、河南兰城房地产咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定房产过户前，李康支付给李文丽现金人民币400000元作为涉案房产的首付款，其中30000元作为后期的物业交割保证金。李文丽保证原购房合同无不良信息，如“一房多卖”“经济纠纷”，李文丽保证于2018年2月16日之前办理好并交付乙方不动产证，主动且无偿协助乙方办理过户手续。李文丽不得以夫妻离异、房价上涨以及其他借口为理由而违约，否则一次性偿还李康所支付首付款400000元和违约金200000元，并支付其他所有费用。双方不得以任何借口和理由向对方索取任何费用（正常的购房款和违约后的违约金除外）。李文丽保证在10月31日之前把房屋交付给李康。待各项正常手续完成后需要办理过户手续，李文丽应无条件配合李康办理。同日，原告李康通过李文广账户向被告李文丽转账支付200000元。李文丽于当日出具收据一张，载明：今收到李康购买李文丽位于二七区郑密路××北××单元××房首付款400000元（其中欠款十万充当首付款，今日打贰拾万，剩余十万10月15日之前打给甲方）。2017年11月3日李康通过李文广账户向李文丽转账67000元。2017年11月4日，河南兰城房地产咨询有限公司出具收条一张，载明：今收到李康现金30000元，此款作为甲方李文丽物业交割保证金，过完户三个工作日后退给甲方李文丽。2018年11月1日，河南兰城房地产咨询有限公司出具证明一份：李康购买李文丽政通路郑密路（兴达锦绣园）房屋一套，已经付给李文丽首付款400000元。首付款包括李康父亲转给李文丽267000元，李文丽所欠货款103000元，李康父亲交给我公司物业保证金30000元（过户之后交给李文丽）。该公司于当日另出具证明一份：李康通过本公司购买李文丽政通路新密路（兴达锦绣园）房子一套，李文丽于2018年2月7日交割给李康。在2018年2月7日之后，都是李康在住。2018年7月24日，李文丽（甲方、借款人、抵押人）与杨晨光（乙方、出借人、抵押权人）签订《借款合同》一份，约定：李文丽向杨晨光借款170000元，每月利息是借款总金额的2%。借款期限自2018年7月24日至2018年9月23日止。李文丽自愿将自有的位于政通路132号3号楼5层512号案涉房产抵押给杨晨光作为李文丽此次借款的抵押物。双方又于当日签订《郑州市房屋抵押合同》一份，详细约定了抵押房地产状况与其他抵押相关事项，明确约定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。2012年8月16日，兴业银行郑州分行与李文丽签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：李文丽因购房向兴业银行郑州分行申请借款，借款金额为人民币39.4万元，借款期限为360个月，自2012年8月16日至2042年8月16日止；借款利率为基准利率0.9倍；按年浮动。如借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；李文丽以案涉房屋作为抵押，抵押担保范围包括本合同所列借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等内容。2012年8月24日，原告向被告发放贷款39.4万元。后李文丽未能如期向兴业银行郑州分行偿还上述借款本息等，兴业银行郑州分行诉至郑州市金水区人民法院，该院于2019年9月29日作出（2019）豫0105民初25049号民事判决，判决：一、被告李文丽向原告兴业银行郑州分行偿还借款本金356556.45元，利息（含罚息）20720.06元，共计377276.51元（利息、罚息暂计算至2019年9月23日，自2019年9月24日起至被告全部清偿完毕为止的利息、罚息按照合同约定计算），于判决生效后十日内履行完毕；二、原告兴业银行郑州分行有权对被告李文丽名下位于郑州市二七区政通路132号3号楼512号的房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。现案涉房屋自2018年2月7日后由原告李康实际居住，但因上述抵押权的存在，李文丽未能如约办理不动产权过户登记手续，双方协商不成，李康遂诉至本院。另查明，1.案涉房产坐落于郑州市××区××楼××号，为李文丽单独所有，建筑面积72.25平方米，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0132409号。2.案涉房产于2018年5月11日由李文丽抵押给兴业银行郑州分行，于2018年8月10日由李文丽抵押给杨晨光，于2018年12月6日被本院查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李康同李文丽签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》、《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。原告李康已支付房屋首付款400000元，李文丽已将案涉房屋交付李康并由李康实际居住，李文丽因未向抵押权人清偿所欠借款，致使其未能于2018年2月16日之前办理案涉房屋的不动产权过户登记手续，其行为已构成违约。因案涉房屋已设定抵押，根据物权法及相关司法解释的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。即受让人只有在代替债务人清偿其全部债务使抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。本案案涉房屋上先后设定有两个抵押权。关于抵押人李文丽与抵押权人杨晨光之间的抵押权，案件审理过程中，原告李康同意以房屋尾款200000元为基数，并按照年利率24%自2018年7月20日至实际付清之日止支付利息的方式，代李文丽向第三人杨晨光偿还借款，以消灭抵押权人杨晨光在案涉房屋上的抵押权，杨晨光在庭审中亦述称，如李康替李文丽偿还完欠杨晨光的全部欠款及利息、违约金，其同意配合李康解除抵押。关于抵押人李文丽与抵押权人兴业银行郑州分行之间的抵押权，李康若消灭该抵押权，需代李文丽向兴业银行郑州分行偿还借款本金356556.45元，利息（含罚息）20720.06元，共计377276.51元（利息、罚息暂计算至2019年9月23日，并自2019年9月24日起至全部清偿完毕为止的利息、罚息按照李文丽与兴业银行郑州分行之间的合同约定计算）。抵押权人杨晨光、兴业银行郑州分行应在欠款结清后，注销在案涉房屋上设立的抵押权，李文丽则应在抵押权注销后将房屋过户至李康名下。李康已支付房款为400000元，本应再付余款400000元，但上述两笔代偿款项金额之和超过李康剩余应付房屋价款400000元，故李康无须再向李文丽支付剩余房款。对李康代偿的超过400000元的部分，李文丽应向李康返还。关于原告诉请的违约金，《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均未明确约定逾期办理房屋产权过户手续的违约金数额及其计算标准，故对以原告李康已支付房屋价款400000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年2月17日案涉房屋实际交付李康之日起计算至2018年10月17日原告起诉之日止的部分本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李康、被告李文丽与案外人河南兰城房地产咨询有限公司就郑州市二七区政通路132号3号楼5层512号房屋签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》及《房屋买卖补充协议》继续履行；二、原告李康于本判决生效之日起十日内向第三人杨晨光支付200000元，并按照年利率24%自2018年7月20日至实际付清之日止支付利息。三、原告李康于本判决生效之日起十日内向第三人兴业银行股份有限公司郑州分行支付356556.45元，利息（含罚息）20720.06元，共计377276.51元（利息、罚息暂计算至2019年9月23日，并自2019年9月24日起至全部清偿完毕为止的利息、罚息按照被告李文丽与第三人兴业银行郑州分行之间的合同约定计算）。四、第三人杨晨光、兴业银行股份有限公司郑州分行于上述款项清偿之日起十日内办理上述房屋抵押登记注销手续；五、被告李文丽于上述房屋抵押登记注销之日起十日内，协助将该房屋产权过户至原告李康名下；六、被告李文丽于本判决生效之日起十日内以400000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年2月17日起至2018年10月17日止向原告李康支付违约金。七、被告李文丽于上述房屋抵押登记注销之日起十日内，向原告李康返还代偿款（计算方式：原告李康履行本判决第二项、第三项所支付的全部款项，减去400000元）；八、驳回原告李康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。变更诉讼请求后案件受理费9573元，由被告李文丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  阔晓晖审判员  李 娇审判员  李 培二〇一九年十二月二十五日书记员  刘 淋