北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初678号原告（反诉被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵爽，女，1995年4月24日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。被告（反诉原告）：姜琳，女，1985年11月15日出生，汉族，现住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告（反诉原告）姜琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司委托诉讼代理人赵爽、徐俊杰与被告姜琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家营公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月19日终止；2.判令被告将涉案房屋恢复原状，并结清其占有、使用房屋期间产生各项费用后返还给原告；3.判令被告赔偿原告逾期交还房屋的违约金7100元；4.判令被告支付自2018年5月20日起至实际交还房屋之日止的房屋费用标准以3550元/月计算；5.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，爱家营公司撤回第2项诉讼请求，明确第4项诉讼请求要求被告姜琳支付2018年5月20日至2019年6月18日期间的房屋使用费，租金标准为3550元每月。事实与理由：2017年12月18日，原告与被告姜琳签订了编号为×《租赁合同》，合同所涉房屋位于昌平区龙兴园×；租赁期限为2017年12月27日至2018年5月19日，房屋承租价格为3550元，支付方式为押一付三。合同到期后，被告姜琳拒不搬出房屋，且拒绝支付使用费。为此，原告曾多次催促被告交还房屋、办理物业交验，但被告姜琳未予理睬，并继续居住该房屋，至今仍未交还房屋，且拒绝支付房屋使用费。2019年6月18日原告与房东的合同到期之后，未再向房东支付租金，故原告公司同意撤回第2项诉讼请求。合同一经签订即具有法律效力，各方均应遵守。被告在租赁合同到期后拒绝交还房屋的行为已严重违反了合同约定，损害了原告合法权益，为维护原告合法权益，现诉至贵院，请求法院依法审理判如所请。被告姜琳辩称：不同意原告的诉讼请求。双方合同是2018年5月19日到期的事实认可，但双方又达成了口头的续租协议。2018年3月11日左右，姜琳交了三个月租金每月3550元，对方工作人员告诉被告多交了一个半月的费用，对方说4月15日后会有人联系姜琳和姜琳续签合同，从5月19日往后续期，至少可以续一年，因此姜琳认为双方有口头约定要续期，所以才在5月19日到期后没有搬离房屋。但2018年5月6日起，爱家营公司在合同未到期之日带了三拨客户，上门看房，态度恶劣，未提前告知姜琳及姜琳的经纪人，当时爱家营公司只是告知姜琳尽快搬家，但是没有提前30日告知。从5月11日开始到9月7日，姜琳一直不断的和经纪人联系，但是原告公司一直未予解决，违约责任不在于姜琳，因此姜琳不同意承担违约金。现多交的租金已经办理了退费。纠纷发生原因是爱家营公司口头答应姜琳续期，但又带人看房，发生纠纷后未及时给姜琳道歉；关于是否同意姜琳续租的问题，爱家营公司意见反复变化，不及时解决问题，因此姜琳现在还在涉案房屋内居住。爱家营公司与姜琳合同到期是2019年5月19日。爱家营公司让房东夫妻收房，但房东夫妻于2019年5月9日与姜琳面谈表示只收取房费，其他事情他们不管，因此姜琳已与房东达成一致意见，由姜琳继续使用房屋。双方没有签订书面合同，但从2019年6月18日开始支付每月3750元租金，没有约定具体租赁期限。因此，姜琳不同意支付全部租金及违约金。反诉原告姜琳向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人给反诉人2018年5月6日至2018年9月30日的扣款损失及月工资业绩提成损失共计35000元；2、判决被反诉人给反诉人2018年5月6日至2018年9月30日支付医疗以及误工费3000元。事实和理由：首先，针对于被反诉人提出的2018年5月19号到2019年6月18日这个截止日期，反诉人不认可。因“相寓”门店见习经理汤国峰，在2019年5月3日明确短信告知5月19号与业主合同正式到期,所以不存在2019年5月19日至2019年6月18日之间的租赁费用。其次，2018年6月10号，反诉人与回龙观大区运营总监张欢及相寓总监孙艳娇已达成一致，反诉人也积极要求尽快续约，之后因两位总监亲口承诺的事宜未正常履行，张欢受理权限被无故取消才导致问题拖延至今。反诉人持续几个月与被反诉方多人多次协商无果，并且反诉人多番追问房屋事宜如何处理，至今无人明确告知反诉人，房屋是否需要腾退，因此对于房屋违约金事宜，反诉人不存在任何责任。此房屋纠纷时间过长，牵扯人员较多，导致严重影响到反诉人正常生活和工作，长达五个月的协商过程中（已提交相关证明资料）,反诉人一主动与被反诉方沟通，但始终无果，并且被反诉人多次打电话及擅自到反诉人住处，令反诉人不堪其扰，现因反诉人与被反诉人因租赁合同纠纷一案，贵院已经受理，根据民事诉讼法，反诉人特向贵院提出反诉请求。反诉被告爱家营公司辩称：不同意姜琳的全部反诉请求，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，爱家营公司作为甲方与姜琳作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定由姜琳承租坐落于北京昌平区龙兴园×房，房屋租赁期限自2017年12月27日至2018年5月19日，房屋租金3550元每月，租金交付方式为押一付三。房屋租赁押金为3550元。该合同第二条第(三)款约定本合同涉及按日计算租金标准时，日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入到元；合同第七条第(四)款约定，乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达五日的；2、欠缴各项费用达月租金额15%的；3、自行改变房屋用途的；……。合同第七条第(六)款约定，合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用，乙方未结清部分，甲方有权自乙方支付的押金中扣除。合同第八条约定，乙方有上述第七条第(四)款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；该条第(五)款约定，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按日租金的10%保准向甲方支付违约金；第(六)款约定，乙方在租赁期满未按约定时间返还房屋的，除按本合同约定日租金标准支付逾期期间的租金外，每逾期一日，还应按照本合同约定的日租金标准的10%向甲方支付违约金。合同履行过程中，姜琳已支付租金至2018年5月19日并交纳了押金3550元。2018年6月5日，爱家营公司制作书面告知函并向姜琳发出。该告知函内容为：“……现该合同已于2018年5月19日期限届满，阁下应与我公司办理物业交验及交还该房屋等退租事宜，但我公司为此多次与阁下协商，阁下均以各种理由推托，至今未果。鉴于上述情况，我公司现正式书面通知阁下：请阁下于2018年6月10日前与我公司联系，配合办理物业交验手续及交还房屋等退租事宜。如逾期仍不配合，根据合同约定及法律规定，我公司有权收回房屋并向阁下追究违约责任，违约金及其他应由阁下承担的费用将从阁下的押金中予以相应扣除，押金不足以扣除的，我公司有权通过法律途径继续追偿，屋内留置物品则视为阁下抛弃，我公司有权自行处理。……”。姜琳确认收到过一份寄送至其户籍所在地的告知函，但因不认可告知函内容，故未实际腾退房屋。另查，爱家营公司与案外人孙宝辉签订《北京相寓资产管理服务合同》。该合同约定孙宝辉将位于昌平区龙兴园西区×号房屋委托爱家营公司进行管理，服务期限为2018年5月20日起至2019年6月18日，标的资产预计租金收益为3750元每月。爱家营公司已按合同约定租金标准实际支付租金至2019年6月18日。该合同实际到期后，爱家营公司与孙宝辉未续签合同。爱家营公司认可房屋已交还孙宝辉处分。姜琳主张已于孙宝辉夫妇达成口头租赁协议，自2019年6月18日起向孙宝辉按每月3750元的标准支付租金，继续使用涉案房屋。关于姜琳在2018年5月19日后仍使用房屋的原因，爱家营公司主张合同到期后先后向姜琳居住地及户籍所在地发出四份告知函，但姜琳未按告知函限定日期腾退房屋也未交纳房屋使用费。姜琳认可收到爱家营公司向其户籍所在地发出的告知函，但对告知函上的内容不认可，其他告知函的真实性姜琳均不认可。姜琳则主张在该合同临近到期日前，爱家营公司已口头承诺与其续租，后因爱家营公司员工又在未征得姜琳同意的情况下提前带客户进入涉案房屋看房且事后告知姜琳不再续租，双方遂发生纠纷；在姜琳与爱家营员工沟通过程中，爱家营公司关于是否续租、租金标准以及赔偿等问题不同员工态度不一，前后矛盾，始终无人给出明确解决方案，且原先承诺处理的员工也未实际处理。姜琳提供其与爱家营公司员工麻洪魁、房管部门、见习经理汤国锋、运营总监张欢、总经理邢肖锋等工作人员的微信记录及通话录音予以佐证（以上人名均为音译）。爱家营公司未对上述微信记录真实性提出异议，但不认可姜琳的证明目的。关于房屋占有使用费的支付期间，姜琳认为爱家营公司从孙宝辉处租得房屋后实际支付租金期限比合同约定的期限少一个月，且爱家营公司员工汤国锋曾在2019年5月3日给姜琳发短信称爱家营公司与业主的合同于2019年5月19日到期，业主不再续签到期收房，要求姜琳搬离房屋，因此，不同意支付房屋占有使用费到2019年6月18日。爱家营公司对此不认可。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。爱家营公司与姜琳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同已于2018年5月19日到期终止，爱家营公司与姜琳均无异议，本院予以确认。根据双方提交的证据可以证明，爱家营公司与姜琳在上述合同临近到期时以及到期之后，就双方是否续租、租金标准、何方违约以及赔偿问题发生争议并且多次协商，且姜琳提供的微信记录和通话录音确能显示爱家营公司不同工作人员对上述争议的解决态度前后不一，致使双方纠纷延怠至今仍未解决。因姜琳与爱家营公司未就续租一事达成一致，姜琳于2018年5月20日至2019年6月18日之间实际居住涉案房屋，理应向爱家营公司支付房屋使用费，房屋使用费标准参照前述合同约定标准，本院确定为3550元。现爱家营公司认可与涉案房屋业主的合同截止2019年6月18日，姜琳也已另行与业主达成口头协议自2019年6月18日之后继续使用房屋，爱家营公司撤回关于将房屋恢复原状、结清各项费用并交还房屋的诉讼请求，本院予以准许。爱家营公司要求姜琳支付违约金的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。姜琳关于爱家营公司实际支付给业主的租金比合同期限少一个月故不同意支付房屋使用费至2019年6月18日的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。姜琳要求爱家营公司赔偿各项损失的反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。现姜琳支付的押金3550元，双方均同意在房屋使用费中抵扣，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条的规定判决如下：一、确认北京爱家营企业管理有限公司与姜琳签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月19日终止；二、姜琳于本判决生效之日起十日内支付北京爱家营企业管理有限公司自2018年5月20日至2019年6月18日的房屋使用费42600元（已抵扣押金）；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回姜琳全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1125元，由北京爱家营企业管理有限公司负担260元，已交纳；剩余案件受理费865元，由姜琳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费375元，由姜琳负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月二十八日书 记 员  姚东方