四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0682民初1838号 原告（反诉被告）：邱莉，女，1990年8月25日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：徐华，四川华盖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川宏达世纪房地产有限公司，住所地什邡市方亭镇文化北街，统一社会信用代码9151068272082805XH。 法定代表人：胡继坤,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李婉玲，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：费东，四川泰和泰律师事务所律师。 原告邱莉（反诉被告）与被告四川宏达世纪房地产有限公司（反诉原告，以下简称宏达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序。审理中，宏达房地产公司提起反诉，因案情复杂，于同年9月2日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱莉及其委托诉讼代理人徐华、被告宏达房地产公司的委托诉讼代理人李婉玲、费东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令宏达房地产公司退还房屋首付款201,952元；3.本案诉讼费用由宏达房地产公司承担。事实与理由：2018年7月12日，邱莉与宏达房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号XXX，以下简称《预售合同》），购买宏达房地产公司开发的预售许可证什建（2018）房预售证第10号下XXX商品房，该商品房预测建筑面积128.59㎡，套内建筑面积104.33㎡，总价款541,952元。约定邱莉于2018年7月12日前支付首期房款201,952元，通过商业银行贷款方式支付余款34万元。后，邱莉如约支付了房屋首付款201,952元，但因邱莉无法办理银行按揭贷款，导致购房合同无法继续履行。邱莉向宏达房地产公司主张退还房屋首付款，宏达房地产公司拒绝并发函要求邱莉一次性补足余款34万元。根据商品房买卖相关法律规定，特诉至贵院，请求依法判决。诉讼过程中，邱莉变更诉讼请求为：判令宏达房地产公司退还房屋首付款221,952元及自2018年8月13日至今的资金占用利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月13日起计算至本案结束）。 宏达房地产公司辩称，对解除合同无异议，但不应退还房屋首付款及资金占用利息。邱莉作为买受人有义务取得贷款机构贷款用于支付房款，其未取得贷款并非其无信用卡使用记录。经查询，是因邱莉个人征信及向银行提供不真实的贷款资料所致，不属于“不可归责于买卖双方”的原因，不应向其退还全部的购房首付款。 宏达房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《预售合同》；2.判令邱莉向宏达房地产公司支付违约金108,390.4元；3.诉讼费用由邱莉承担。事实与理由：2018年7月12日，双方签订《预售合同》，约定邱莉购买宏达房地产公司开发的什建（2018）房预售证第10号下XXX商品房，该商品房预测建筑面积128.59㎡，套内建筑面积104.33㎡，总价款541,952元。邱莉选择首付款加商业银行贷款的方式支付房款，并于2018年7月12日前支付了201,952元，余款34万元通过商业银行贷款支付。合同签订后，邱莉先后向什邡农村商业银行股份有限公司金西支行（以下简称什邡农商行）、中国银行股份有限公司什邡支行（以下简称中国银行什邡支行）申请贷款被拒。申请贷款期间，邱莉增加2万元首付款。经多次催告，邱莉均未按期向宏达房地产公司支付购房余款，违反合同约定。根据商品房买卖合同附件的约定，宏达房地产公司有权解除合同，邱莉应向我司支付总房款20%的违约金，并承担合同解除所产生的全部费用。 邱莉对宏达房地产公司的反诉辩称，宏达房地产公司要求解除合同违反“一事不再理”原则，邱莉已诉请解除合同，其不能再次提出；邱莉在履行合同中无违约行为，宏达房地产公司亦无损失反而受益，请求驳回其第1、2项诉讼请求。宏达房地产公司称合同附件约定：买受人的贷款到账期限为商品买卖合同签订后60日内，逾期支付达15天以上的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金并承担合同解除产生的所有费用，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十三条及《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称消法）第十六条的规定，应为无效条款。邱莉在两次申请贷款中，从未提交不真实的贷款资料，系因其未办理过贷款、无信用卡使用记录，未获银行贷款是不可归责于当事人的原因。 邱莉为证明其诉讼主张及辩解意见，向本院提交了《预售合同》及附件，商品房买卖合同备案表，支付凭证及收据，2019年7月3日的《关于尽快支付拖欠购房款的告知函》（以下简称2019告知函），个人信用报告查询授权书、个人信用报告、声明书、离婚协议书，其中，合同第9页第九条第三款、第十条第二款、第29页第四条第三款，约定了因不可归责于双方的原因，导致不能订立银行贷款担保合同的，任何一方应当在此原因出现后15日内书面通知对方解除合同。用以证明邱莉未向银行提交不真实的贷款资料，且从邱莉收到2019告知函起算15日向法院起诉要求解除《预售合同》及退还房屋首付款、利息，符合双方约定及法律规定。宏达房地产公司质证认为，对《预售合同》及附件的证据三性无异议，提请法庭注意合同第9页第九条第三款及第27页附件四第二条第二款第二项、第三条、第四条第二款，约定了买受人充分了解房贷政策，向贷款机构提供必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料，贷款到账期限届满后买受人的付款责任及应承担的违约责任；对商品房买卖合同备案表、支付凭证及收据、个人信用报告查询授权书的证据三性无异议，但不能达到邱莉的证明目的；对个人信用报告的真实性、合法性无异议，但查询时间为2018年4月，合同签订时间为2018年7月12日，该信用报告应为第一次签订合同时提供的，对其关联性有异议；对声明书的证据三性均有异议，系其单方提供；对2019告知函的证据三性无异议，提请法庭注意：我司于2018年11月23日已向邱莉发送过一次尽快支付剩余房款的告知函，邱莉仅提交了2019告知函，告知仅是催告、督促行为，无论我司是否催告，邱莉均应尽快支付剩余房款；对离婚协议书的真实性、合法性无异议，但与本案无关，且离婚时间为2019年7月9日，发生在什邡农商行拒贷之后，重新签订合同时间为2019年7月12日，存在贷款风险。本院审查认为，邱莉提交的上述证据客观真实、来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信，对能否达到其证明目的，本院将综合予以评判。 宏达房地产公司为证明其诉讼主张及辩解意见，向本院提交如下证据:1.宏达·雍锦府签约提示，其第二条第六款证明双方签订合同前，邱莉已经充分了解且确认其征信条件，如何办理贷款并同意承担不能办理贷款的违约责任；2.邱莉本人签字、捺印的签约声明、《预售合同》及附件，证明双方签订《预售合同》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为合法有效的合同，销售人员向其本人逐条说明并提示本人特别注意合同中黑体和下划线部分，我司已充分履行注意和说明义务；3.买受人支付凭证及收据、合同变更申请书，证明邱莉交纳首付款及追加2万元首付款的事实；4.个人信用报告（王登举），证明王登举有9000元呆账；5.中国银行什邡支行拒贷通知书，证明邱莉因提供贷款资料不真实被拒贷；6.2018年11月23日发送的《关于尽快支付拖欠购房款的告知函》（以下简称2018告知函）、邮寄单及官网查询结果，证明向邱莉催告的事实；7.补充提交证据有结婚证、认购书、签约声明、预售合同及附件、什邡农商行情况说明，证明邱莉与王登举曾以夫妻关系与被告签订预售合同，因王登举个人征信存在问题，导致未获什邡农商行的贷款；8.2份与银行的合作协议，证明与中国银行什邡支行、什邡农商行合作情况。邱莉质证认为，本案争议的是2018年7月12日签订的合同，王登举、邱莉二人与宏达房地产公司签订的合同已注销，与本案无关；签约提示无原件，内容违反消法第十六条属法定无效条款，也无证据证明获得邱莉认可，对其证据三性有异议；对《预售合同》及附件证据三性无异议；合同变更申请书系2018年8月23日银行要求增加首付款，无证据证明邱莉个人信用发生变化，邱莉未获贷款是不可预见的；对补充合同备案申请表的真实性无异议；提请法庭注意时间拒贷通知书的时间为2018年8月27日，落款是中国银行什邡支行但印章是个人贷款专用章，无负责人签字，不符合证据形式要求，对其证据三性有异议；对2018告知函的真实性无异议，但因有2019告知函而失去意义；对2018年4月邱莉与前夫签订的预售合同的证据三性无异议；王登举的征信与本案无关；什邡农商行的情况说明无经手人签字，印章不符合规定，不符合法定证据形式，其是立案后3个月出具以证明去年的情况，与中国银行什邡支行出具的通知书相矛盾，对2份银行的通知书证据三性均不予认可；当庭提交的2份合作协议，已过举证期限，对其证据三性不予认可。本院审查认为，中国银行什邡支行的拒贷通知书及什邡农商行的情况说明，经核实系两行向合作单位说明拒贷之用，非针对其他第三方，该两份证据客观真实，本院予以采信；宏达房地产公司提交的其他证据，也均客观真实，能够证明本案事实，本院予以采信。对上述证据能否达到宏达房地产公司的证明目的，本院将综合予以评判。 本院经审理认定事实如下：邱莉与王登举（案外人）曾系夫妻关系，2018年4月20日二人以夫妻名义与宏达房地产公司签订《签约声明》及《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号XXX），购买宏达房地产公司开发的预售许可证什建（2018）房预售证XXX商品房，该商品房预测建筑面积128.59㎡，套内建筑面积104.33㎡，总价款541,952元，约定二人于2018年4月20日前支付首付款141,952元，通过商业贷款方式支付余款40万元。二人向什邡农商行申请贷款，因王登举有呆账未处理被拒绝。同年7月9日，邱莉与王登举离婚，当日向宏达房地产公司申请注销上述合同。邱莉、王登举二人与宏达房地产公司签订的合同已被注销。2018年7月12日，邱莉与宏达房地产公司签订《预售合同》，约定：邱莉购买宏达房地产公司开发的预售许可证什建（2018）房预售证第10号下XXX商品房，该商品房预测建筑面积128.59㎡，套内建筑面积104.33㎡，总价款541,952元，约定邱莉于2018年7月12日前支付首期房款201,952元，通过商业银行贷款方式支付余款34万元。该合同第十条第二款“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于15日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。具体约定详见附件四。”《预售合同》附件四第一条“……3.本合同第九条所称的‘贷款方式付款’，是指买受人向商业银行、公积金中心等机构（以下统称为‘贷款机构’）申请贷款，将部分房款以贷款方式支付给出卖人。贷款方式付款的付款期限分为首付款期限和贷款到账期限：首付款期限为合同约定的买受人应向出卖人支付首期房价款的期限；贷款到账期限是指买受人向贷款机构申请的购房贷款支付至出卖人账户且出卖人能够支配、使用的期限，双方约定贷款到账期限为本合同签订后60日内。”第二条“……（二）买受人义务……2、买受人在签订合同时，已经充分了解房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人原因（包括但不限于：不具备贷款银行要求的偿还能力、信用情况不符合贷款银行要求、不符合贷款银行要求的贷款条件，或者怠于提交贷款所需的资料等）导致贷款机构在贷款到账期内未发放贷款的，买受人应当最迟在贷款到账期限届满后7日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。3、买受人应在本合同签订后7日内向贷款机构提供贷款所必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料，并由贷款机构根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数（金额）、年限、利率等，并按贷款机构规定办理贷款手续（包括签订贷款合同）；若贷款机构基于审批要求需要买受人修订、完善或者补充提交相关证明资料和文件的，买受人应当及时予以修订、完善和补充，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。4、买受人申请贷款的利率、额度、金额与年限等最终以贷款机构核定为准，若贷款机构核准贷款的额度与年限低于合同约定，或贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行（包括提高首付款、贷款利率、降低贷款额度、年限等情形）如需提高首付款的，买受人应在收到贷款机构或出卖人电话或书面通知之后7日内一次性向出卖人补足首付款，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。”第三条“贷款到账期限和付款方式变更约定1、贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同。买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款20%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣减，余款无息退还；出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行合同并一次性付清剩余房款。2、贷款到账期限届满后，若因贷款机构自身办事流程或者贷款额度等原因致使其仍未能放款的，贷款到账期限可延续60日，但超过延续日期后出卖人仍未获得贷款的，买受人应在延续期届满后7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。买受人逾期付款的，按照本条第1款约定处理。”第四条“关于合同第十条第（二）款具体约定……2、买受人未履行本附件第二条第（二）款‘买受人义务’约定义务情形或者明显有违诚实信用原则导致不能签订贷款合同的，或者不能履行本合同的，不属于本合同第十条第（二）款约定的‘不可归责于买卖双方的原因’。3、若出现‘因不可归责于买卖双方的原因’,任何一方应当在此原因出现后15日内行使合同解除权，并以书面方式通知对方；超过该期限未书面通知解除合同的，解除权丧失，任何一方均有权要求对方继续履行合同。”《预售合同》签订后，邱莉如约支付了房屋首付款201,952元，同年8月13日，邱莉追加首付款2万元，宏达房地产公司申请变更合同并进行补充备案。尔后，邱莉分别向什邡农商行、中国银行什邡支行申请贷款均被拒，导致购房合同无法继续履行。2018年11月23日，宏达房地产公司向邱莉邮寄送达2018告知函，要求邱莉于2018年12月3日前办理完毕银行贷款手续，并对其中“合同签署之日起60日内”进行标注提示。2019年7月3日，宏达房地产公司向邱莉邮寄送达2019告知函，要求邱莉于2019年7月12日前一次性补足房款34万元，若未按要求办理，将严格按照合同约定要求解除合同、主张违约金等，邱莉于当月5日收到。同年8月20日，邱莉提起诉讼，要求宏达房地产公司退还房屋首付款并解除合同。 本院认为，综合本诉原告和反诉原告的诉请和辩解意见，一旦解决了本诉，反诉也就解决了，故对本诉和反诉的诉争事项一同评判，不再区分本诉和反诉。本案争议焦点为：一、邱莉未获贷款原因是否属“不可归责于买卖双方”的原因；二、邱莉及宏达房地产公司要求解除合同的请求是否成立；三、邱莉要求退款的请求是否符合法律规定；四、宏达当地产公司要求邱莉支付违约金的诉讼请求是否合法。现分别评判如下： 邱莉未获贷款原因是否属“不可归责于买卖双方”的原因。 综合全案可以看出，邱莉与王登举或邱莉个人与宏达房地产公司签订商品房买卖合同购买的均为同一商品房。经向两家银行核实，王登举个人征信存在问题，无法办理贷款。邱莉与王登举离婚后3天之内再次就同一套商品房与宏达房地产公司签订买卖合同。宏达房地产公司提交证据，能够达到证明邱莉明知王登举的征信情况，以及为获银行贷款而采取离婚的方式以个人名义重新购房的优势证据标准，邱莉应知悉其申请银行贷款存在风险。邱莉称其因无信用卡使用记录、未申请过贷款而无法获得银行贷款的辩解意见，本院不予采纳。因案涉合同合法、有效，逾期天数及违约责任的约定为双方当事人的意思自治，并未违反消法第十六条的规定，应予尊重。同时，作为购房人应提前了解房贷政策及个人征信是常识、常理，邱莉的个人征信虽无问题，但因其与王登举共同购买案涉商品房时申请贷款被拒，两家银行对其个人信用产生怀疑，邱莉对此拒贷风险应有预判，宏达房地产公司已就购房人需知晓房贷政策尽到了足够的提醒义务，而银行审查后能否批准贷款是其权利，不能苛求宏达房地产公司向其保证能够在两家合作银行中获得贷款。因此，邱莉未获贷款原因是其个人问题，不属于“不可归责于买卖双方的原因”。 邱莉及宏达房地产公司要求解除合同的请求是否成立。 “一事不再理”原则是指同一当事人，就同一法律关系提出同一诉讼请求的案件，如果已被法院受理或者已被法院裁判，就不得再起诉，法院也不应再受理，既避免浪费人力、物力，也避免作出相互矛盾的裁判。宏达房地产公司作为反诉原告与本诉原告邱莉并非同一当事人，其提出解除合同的请求符合商品房买卖合同司法解释第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，对邱莉称宏达房地产公司要求解除合同违反“一事不再理”原则的辩解意见不予采纳。 本案本诉原告邱莉在民事起诉状中要求解除与宏达房地产公司的《预售合同》，本院于2019年8月20日向宏达房地产公司送达起诉状副本，应视邱莉书面通知宏达房地产公司解除合同的时间为2019年8月20日。后宏达房地产公司提起反诉，亦要求解除与邱莉的《预售合同》，本院于2019年9月6日向邱莉送达民事反诉状，应视该公司书面通知邱莉解除合同的时间为2019年9月6日。综上，应视双方协商一致同意解除合同，符合合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，故双方要求解除《预售合同》的请求成立，合同解除时间为2019年9月6日。 三、邱莉要求退款的请求是否符合法律规定。 案涉《预售合同》解除后，合同双方权利义务关系终止。本案邱莉虽无违约的主观故意，但确系其个人原因无法获得银行贷款，且其已无法一次性补足全部剩余房款，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，邱莉可以要求退还房款，本院予以支持；但因其违反合同约定，其要求支付购房款资金占用利息的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。 四、宏达房地产公司要求邱莉支付违约金的诉讼请求是否合法。 邱莉与宏达房地产公司签订的《预售合同》及附件，系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。邱莉应按照合同约定以“首付+按揭贷款”方式向宏达房地产公司支付购房款，其在贷款被拒并经宏达房地产公司两次催告后均未依约支付购房款，已违反合同约定，应按合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《预售合同》附件四第一条第三款、第三条第一款“买受人的贷款到账期限为商品房买卖合同签订后的60日内，逾期支付达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付款项中予以扣除，余款无息退还”的规定，应承担违约责任。本案中，宏达房地产公司未举证证明因邱莉违约行为造成的具体损失，也就不能区分补偿损失的金额和对违约者的惩罚金额；对邱莉主张违约金应是对损失的补偿，合同约定的违约金过高、请求予以调整的意见，具有一定的合理性，本院予以采纳。综合全案事实，本院酌情将违约金调整为总房款的5%，从邱莉已付款项中予以扣除。 综上，本院部分支持邱莉的诉讼请求，部分支持宏达房地产公司的反诉诉讼请求。为此，依照前引法律及《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本诉原告邱莉与本诉被告四川宏达世纪房地产有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年9月6日解除； 二、本诉被告四川宏达世纪房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内一次性退还本诉原告邱莉购房款194,854.4元； 三、驳回本诉原告邱莉其他诉讼请求； 四、反诉被告邱莉于本判决发生法律效力之日起二十日内一次性支付反诉原告四川宏达世纪房地产有限公司违约金27,097.6元（已在邱莉所付款项中扣减，无需另外支付）； 五、驳回反诉原告四川宏达世纪房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取计9420元，由本诉原告邱莉负担1150元，本诉被告四川宏达世纪房地产有限公司负担8270元（此款本院已预收，由被告四川宏达世纪房地产有限公司直接支付原告邱莉）。 反诉案件受理费减半收取计1234元，由反诉被告邱莉负担617元，由反诉原告四川宏达世纪房地产有限公司负担617元（此款本院已预收，由反诉被告邱莉直接支付给反诉原告四川宏达世纪房地产有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  王大顺 人民陪审员  何兴茂 人民陪审员  廖 明 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  杨丽丹