北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）京民终1488号上诉人（一审原告、执行案外人）：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：董建，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：王娇，女，1982年1月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：袁庆华，男，1970年12月15日出生，汉族，无业，现羁押于河南省平原监狱。上诉人北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒公司）因与被上诉人王娇、袁庆华案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持其一审所提诉讼请求，即停止对北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心4层50525号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行、解除对该房屋的查封（预查封）、停止拍卖，或者发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院在对案涉房屋的执行过程中已有三次拍卖行为，上诉人对案涉房屋主张权利，并对执行法院的执行行为提出过异议，一审法院并未赋予上诉人复议的权利。二、凯恒公司系案涉房屋的产权人，且因袁庆华至今尚未付清房款，凯恒公司已经要求解除商品房预售合同并向北京市东城区人民法院提起诉讼，一审判决适用法律错误，错误地处理了上诉人的中止审理申请，并以偏概全地驳回了上诉人的全部诉讼请求。三、一审判决缺乏法律依据，错误的判决将可能导致上诉人的财产被继续执行，最终将会给上诉人造成不可挽回的巨大经济损失。综上所述，上诉人作为案涉房屋的所有权人，享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决理由极不充分，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王娇辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求予以维持，驳回凯恒公司的上诉请求。凯恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对案涉房屋的强制执行，并对该房屋解除查封（预查封）、停止拍卖；2.王娇、袁庆华负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月22日，袁庆华与凯恒公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定由袁庆华购买案涉房屋，房屋总价款为人民币20200117元，付款方式分期支付，袁庆华分别于2011年1月22日之前支付2020012元，2月22日之前支付2020012元，3月22日之前支付3030018元，4月22日之前支付3130075元，余款由买受人申请银行按揭贷款；双方还约定，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应在2014年4月30日前取得该商品房楼栋的权属证书，并且应在房屋交付使用后共同向登记机关申请办理房屋权属转移登记。袁庆华按期支付了前四期的购房款，未办理最后一期银行按揭贷款。案涉房屋已由凯恒公司办理初始登记，尚未对袁庆华进行交付，也未向袁庆华办理所有权转移登记，对于未交付及未办理所有权转移登记原因，双方各执一词。2012年3月6日，北京市仲裁委员会就申请人王娇与被申请人袁庆华就《借款协议》相关事项作出（2012）京仲调字第0044号调解书，确认调解结果如下：袁庆华应于2012年3月9日前向王娇支付借款7000000元。2012年3月26日，一审法院作出（2012）二中民保字第05986号民事裁定书，依据北京仲裁委员会提交的王娇申请的仲裁保全，裁定准许申请人王娇的财产保全申请，冻结被申请人袁庆华所有的银行存款人民币七百万元，如银行存款不足，则查封、冻结与其相等值的其他财产。2012年3月27日，一审法院向北京市东城区房屋管理局送达协助执行通知书，查封袁庆华位于本市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心4层50525号房屋，预售许可证号：京房售证字（2010）102号，合同编号：Y1139693。该查封属于预查封。2012年9月21日，一审法院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2012）京仲调字第0044号调解书立案执行，2012年9月28日向被执行人袁庆华发出执行通知。目前，案涉房屋已经经过三次拍卖流拍，尚未启动变卖程序。一审法院在执行王娇与袁庆华仲裁裁决一案的过程中，凯恒公司向法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，并终止对该房屋的执行。一审法院经审查认为，根据相关法律规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于查封效力。现凯恒公司仅仅以案涉房屋仍登记该公司名下为由，申请解除查封措施并终止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不予支持。一审法院于2019年2月28日作出（2019）京02执异274号执行裁定书，裁定驳回凯恒公司的异议请求。凯恒公司不服，于2019年3月19日提起本案诉讼。一审审理过程中，凯恒公司提交了《北京市东城区人民法院受理案件通知书》，该《通知书》载明：“凯恒公司：你（单位）起诉袁庆华商品房预售合同纠纷一案，经审查，符合法定起诉条件，本院已决定登记立案，……”。凯恒公司并因此向一审法院申请本案中止审理。一审法院经审理认为，审查案外人的权利能否排除执行，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案中，凯恒公司作为申请执行人提起执行异议之诉，本案焦点问题为凯恒公司是否对案涉房屋享有排除执行的民事权利。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。王娇根据已经发生法律效力的仲裁调解书申请执行，法院据此对案涉房屋进行了预查封。由于预查封措施旨在于限制擅自处分预查封财产，目前并不能对案涉房屋实际处分，故法院依据相关规定对案涉房屋预查封并无不当，因此，凯恒公司的诉讼请求不应得到支持。如凯恒公司认为人民法院对拍卖案涉房屋行为不当，可依据相关规定，对该行为提出异议。关于凯恒公司以其与袁庆华已有商品房预售合同纠纷被北京市东城区人民法院受理，要求中止本案审理一节，法院认为，该预售合同的履行或者解除，恰是人民法院预查封转化为正式查封或者解除预查封的事实基础。预售合同纠纷权利义务的认定以及民事责任的承担，不能排除本案预查封措施。因此，凯恒公司提出的中止审理申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的规定，法院不予准许。综上所述，凯恒公司诉讼请求不能成立。判决：驳回凯恒公司诉讼请求。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明：凯恒公司在北京市东城区人民法院起诉袁庆华商品房预售合同纠纷一案，案号为(2019)京0101民初3114号，该案于2019年2月1日立案，自2019年8月22日起中止审理至今。本院认为，《最高人民法院关于适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。就被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，法院有权进行预查封，故而，对于凯恒公司以其为案涉房屋产权人为由提出排除执行的上诉请求，本院不予支持。从上述规定来看，法院之所以可以采取预查封措施，是因为被执行人因购买商品房而对出卖人享有依附于商品房之上的债权，且如果商品房预售合同得以完全履行，被执行人将来能够取得对所购商品房的物权。鉴于商品房预售合同的存续是预查封的前提基础，如果该合同应被确认无效、撤销或者解除，则预查封不仅失去依据，而且还可能损害出卖人的合法权益；在此情形下，法院理应解除对标的房屋的预查封（法院仍可冻结被执行人对出卖人享有的其他形式的债权，但已不属于预查封的范畴）。本案中，凯恒公司正是以“袁庆华未按约履行商品房预售合同、其行使合同解除权而导致袁庆华依据合同享有的可期待物权消灭”等实体法上的理由提出排除执行的诉讼请求，一审法院理应对此进行实体审理。一审法院一方面认为“预查封可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产”“预售合同的履行或者解除，恰是人民法院预查封转化为正式查封或者解除预查封的事实基础”，另一方面又认为“预售合同纠纷权利义务的认定以及民事责任的承担，不能排除本案预查封措施”，并迳行驳回凯恒公司的诉讼请求，是错误的，本院予以纠正。同时需要指出的是，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十八条规定的预查封的效力等同于正式查封，是就预查封具有限制他人擅自处分被预查封财产的效力而言的，并不是说预查封在未转为正式查封之前就具有正式查封赋予的能依法处置被查封财产的效力，在预查封没有转化为正式查封之前，除非财产所有权人同意，法院也不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。但因凯恒公司就法院处置案涉房屋的行为提出的异议，与实体权利的审查判断无关，应由法院执行部门按照《中华人民共和国，故本案不予处理。综上，一审判决未对凯恒公司以其与袁庆华的商品房预售合同应依法解除为由提出的排除执行的请求事项予以实体审理，未能查明凯恒公司是否享有足以排除执行的实体权利，属于认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用一、撤销北京市第二中级人民法院（2019）京02民初262号民事判决；二、本案发回北京市第二中级人民法院重审。上诉人北京凯恒房地产有限公司预交的二审案件受理费70元予以退回。审 判 长 蔡慧永审 判 员 史德海审 判 员 汪 明二〇一九年十二月二十七日法官助理 张怡文书 记 员 刘佳莹书 记 员 罗紫延