福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1416号 原告：林宝玉，女，1969年8月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。 被告：林志坚，男，1965年4月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：杨王臻，男，1973年3月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蒋瑞冰，福建方圆人律师事务所律师。 原告林宝玉与被告林志坚、杨王臻租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林宝玉及其委托诉讼代理人吴坤荣，被告林志坚，被告杨王臻及其委托诉讼代理人蒋瑞冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林宝玉向本院提出诉讼请求：1.判决确认林志坚与杨王臻之间签订的《房地产租赁契约》无效。2.判令杨王臻将址在福建省漳州市龙文区新浦东路26号明发商业广场18幢2303号房屋（以下称“讼涉房屋”）恢复原状腾退并返还给林宝玉。3.判令杨王臻从2019年2月24日起至房屋返还之日止按66.6元/天的标准向林宝玉支付房屋占用费。4.判令林志坚、杨王臻承担本案全部诉讼费用、保全费。事实和理由：林宝玉与林志坚于2019年2月24日离婚，根据离婚协议约定讼涉房屋归林宝玉所有，属于林宝玉的个人财产。林志坚与杨王臻之间有签订《房地产租赁契约》，林宝玉并不知情，讼涉房屋租赁行为系林志坚单方行为，林志坚、杨王臻之间签订的《房地产租赁契约》时未经共有人同意违反法律强制性规定，应属无效。林志坚、杨王臻之间并不存在租赁关系，林志坚、杨王臻双方签订的《房地产租赁契约》系虚假租赁，根据合同约定杨王臻应按月支付租金，但实际上杨王臻从租赁合同签订之日起每月均未支付任何租金，相反每月都是林志坚支付租金给杨王臻。本案房屋租赁期限为30年之久，超出了法定最长的租赁期限，有违常理。2019年5月初，林宝玉发现讼涉房屋有人破门进入装修，林宝玉立即报警，杨王臻出示《房地产租赁契约》并告知30年租金72万元一次性支付给林志坚，说明租赁的虚假。 为证明上述事实，林宝玉提交以下证据：1.离婚协议书、房产证，拟证明林宝玉与林志坚离婚，讼涉房屋归林宝玉个人所有。2.房地产租赁契约，拟证明林志坚、杨王臻之间签订的《房地产租赁契约》损害林宝玉的利益。3.两张银行流水、林某证言，拟证明杨王臻主张有通过林某代林志坚收款不实。4.报警回执，拟证明林宝玉多次报警阻止杨王臻装修的事实。 林志坚辩称，林志坚承认林宝玉的诉讼请求、事实和理由。林志坚提交银行流水，拟证明林志坚每月向杨王臻还款3万多元，林志坚与杨王臻之间是借贷关系而不是租赁关系。 杨王臻辩称，一、杨王臻与林志坚之间的签订的《房地产租赁契约》系真实、合法、有效。林宝玉并非合同相对人，无权请求确认合同无效。在租赁房屋时，林志坚提出因手头上需要钱，协商要求杨王臻一次性支付房租，双方协商一致办理租赁登记备案证，林志坚将讼涉房屋的房产证原件交于杨王臻拍照保存。2018年6月30日，杨王臻向林志坚支付3,574元定金。备案登记后，杨王臻陆续向林志坚及其指定账户支付租金，林志坚与杨王臻之间是真实的意思表示。即使超过20年无效部分，林志坚也应返还超过部分的租金。二、林宝玉要求杨王臻腾房于法无据。林志坚收到全部租金后，林志坚因要办理抵押贷款，要求杨王臻解除租赁登记备案手续，杨王臻不同意。杨王臻告知如果要解除备案登记，林志坚应返还租金，林志坚不同意。之后林志坚通过办理离婚登记的手段将名下全部房产给林宝玉，通过离婚方式获取银行贷款，林宝玉以讼涉房屋系其所有多次到租赁的房屋中闹事要求杨王臻停止装修搬离讼涉房屋。三、林宝玉与林志坚存在欺诈杨王臻的情形，杨王臻保留追究二人的法律责任。林宝玉、林志坚明知对外负有债务的情况下，约定将所有财产归林宝玉所有，债务各自负担，明显存在逃避债务的行为。林宝玉在办理讼涉房屋转移登记手续时就知道或者应当知道讼涉房屋已经办理租赁备案。四、林宝玉请求杨王臻支付占用费的请求毫无事实和法律依据。杨王臻、林志坚之间的《房地产租赁合同》并未解除，也未经相关国家机关认定无效。根据买卖不破租赁的原则，杨王臻租赁房屋在前，林宝玉通过离婚获得讼涉房屋在后，林宝玉无权要求杨王臻办理讼涉房屋、支付占用费。 为证明上述事实，杨王臻提交以下证据：1.《房地产租赁契约》、《房屋租赁登记备案证》、《不动产登记证》，拟证明林志坚同意将讼涉房屋出租给杨王臻，双方办理租赁备案登记手续，讼涉房屋系林志坚所有，林志坚将讼涉房屋产权交由杨王臻执掌。2.收条、兴业银行转账记录、海峡银行转账记录、微信转账记录，拟证明林志坚确认收到租金72万元的事实，其中40.5万元汇至林某账户。3.装修须知、装修承诺书、装修审批表、装修施工责任书、百仕达收款收据、发票、照片，拟证明杨王臻就讼涉房屋进行装修并缴纳物业费，杨王臻已入住的事实。4.借条、银行流水、情况说明，拟证明证人林某收到40.5万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于林志坚与杨王臻之间是否存在真实的租赁合同关系问题。杨王臻提交《房地产租赁契约》、《房屋租赁登记备案证》、《不动产权登记证》、收条、银行转账记录、装修须知、装修承诺书、林某出具的借条、情况说明及转账凭证等证据，拟证明杨王臻与林志坚签订《房地产租赁契约》，杨王臻支付讼涉房屋30年的租金，林志坚将讼涉房屋交付给杨王臻使用。林宝玉对上述证据真实性无异议，但认为林志坚与杨王臻之间存在的是借贷关系，租赁是虚假的，且双方约定的租赁期限超过最长的租赁期限。林志坚认为其与杨王臻是借款，并非房屋租赁。林宝玉提交两张银行流水及林某证言，拟证明杨王臻主张有通过林某代林志坚收款不实。杨王臻认为林某不是本案当事人，林某与杨王臻的借款关系于本案无关。林志坚提交银行流水，拟证明林志坚每月向杨王臻还款3万多元，林志坚与杨王臻之间是借贷关系而不是租赁关系。杨王臻认为林志坚提交银行流水出现2018年12月还款给杨王臻是因为林志坚于2018年12月告知要向银行办理抵押贷款不出租给杨王臻要把租金返还给杨王臻，后来林志坚又没有返还租金，杨王臻并不认识案外人陈苍生。本院认为，杨王臻提交《房地产租赁契约》、《房屋租赁登记备案证》、《不动产权登记证》等证据可以证实林志坚与杨王臻签订《房地产租赁契约》并将该契约向漳州市房产交易中心进行备案。杨王臻提交收条、银行转账记录、情况说明及林志坚的庭审陈述可以相互印证证实杨王臻支付的72万租金中，其中31.5万元是林志坚确认直接向林志坚支付，杨王臻提交的林志坚出具的收条、情况说明、银行转账记录、林某出具的借条等证据可以相互印证杨王臻支付的租金中，40.5万元是根据林志坚授权支付至林某的银行账户。关于讼涉房屋的交付问题，林志坚主张系因杨王臻带客户去看讼涉房屋杨王臻自己去配钥匙，但未举证予以证实，对其主张本院不予采纳。杨王臻提交的装修须知、装修承诺书及杨王臻、林志坚的庭审陈述，《房地产租赁契约》签订后，林志坚将讼涉房屋的钥匙交给杨王臻由杨王臻自己去配，杨王臻将讼涉房屋进行装修并入住。林志坚提交银行流水显示2018年12月前林志坚所述的还款为2018年8月向案外人陈苍生支付共计31600元，9月向陈苍生支付共计10000元，上述款项杨王臻均不予认可，林志坚未能证据上述款项系杨王臻指示陈苍生代收，其主张上述项系向杨王臻还款，本院不予支持；2018年12月林志坚支付杨王臻共计31600元，2019年1月支付15000元、2月支付2150元，从上述支付过程亦并不能证明林志坚所述的按月等额还本息的情形。林志坚主张借款金额为60万元，月息两分多，每月等额本息还款31600元与杨王臻支付的72万元金额及林志坚支付杨王臻的款项也不一致。林志坚、林宝玉主张林志坚与杨王臻之间是借贷关系，但其提交的证据并不足以证明，故林志坚、林宝玉的主张，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 林志坚与林宝玉于1991年1月25日登记结婚，2011年5月林志坚向明发集团（漳州）房地产开发有限公司购买讼涉房屋，于2018年3月13日取得不动产权证﹝编号闽（2018）漳州市不动产权第××号﹞。 2018年7月2日，以林志坚为甲方（出租方），以杨王臻为乙方（承租方）的双方就讼涉房屋的租赁签订《房地产租赁契约》约定（摘要）：林志坚自愿将讼涉房屋出租给杨王臻，月租金为2000元，租赁期限自2018年7月2日至2048年7月1日止。租金按月结算，由杨王臻每月的前1日内交付给林志坚等内容。林志坚与杨王臻于同日向漳州市房产交易中心就讼涉房屋租赁进行备案，漳州市房产交易中心出具《房屋租赁登记备案证》，编号：（2018）漳房租证第0183号，载明：出租人为林志坚，承租人为杨王臻，有效期为360月，自2018年7月2日至2048年7月1日。2018年6月30日至2018年7月25日，杨王臻通过微信支付、银行转账等方式向林志坚及林志坚指定的代收人林某支付租金共计72万元。林志坚于2018年7月25日向杨王臻出具收条，载明：“兹收到杨王臻承租讼涉房屋租金72万元，租赁期限从2018年7月2日至2048年7月1日止。该笔租金由杨王臻分笔支付给林志坚（以转账、现金、微信等方式），其中40.5万元由林志坚授权转入林某的银行账号。林志坚确认已收到以上全部款项”。《房地产租赁契约》签订后，林志坚将讼涉房屋交付给杨王臻使用。 2019年2月24日，林志坚与林宝玉签订《离婚协议书》，双方约定（摘要）：财产处理：房产益民花园8幢909室、讼涉房屋，闽（2018）漳州市不动产权编号0005920、车辆闽Ｅ×××××都归林宝玉。两套房屋产权都归林宝玉个人所有。债权债务：各人名下存在和银行卡所归属各人，各人所借债务由各人偿还。2019年4月19日，林宝玉取得讼涉房屋的不动产权证﹝编号闽（2019）漳州市不动产权第××号﹞。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。杨王臻向林志坚租赁讼涉房屋时，讼涉房屋登记在林志坚名下且为林志坚与杨王臻共有财产，林志坚作为共有人有管理讼涉房屋的权利，即林志坚有将讼涉房屋出租的权利，林宝玉主张林志坚与杨王臻签订《房地产租赁契约》时未经共有人同意违反返利强制性规定应属无效的主张，本院不予支持。林宝玉、林志坚未能举证证明杨王臻与林志坚之间的《房地产租赁契约》是虚假的意思表示，故林宝玉请求确认林志坚与杨王臻签订的《房地产租赁契约》无效无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。林志坚与杨王臻签订的《房地产租赁契约》租赁期限为30年，租赁期限超过20年的部分无效。综上，林志坚与杨王臻签订的《房地产租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，租赁期限20年部分应认定合法有效，对合同当事人具有法律约束力，租赁期限超过20年的部分无效。林志坚与杨王臻签订的《房地产租赁契约》系在林志坚与杨王臻共有讼涉房屋期间，讼涉房屋所有权变动系在合同签订之后，杨王臻已支付相应的租金且在租赁期间内，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故林宝玉请求杨王臻立即返还讼涉房屋及支付讼涉房屋占有使用费，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林志坚与杨王臻于2018年7月2日签订的《房地产租赁契约》中租赁期限自2038年7月2日至2048年7月1日的约定无效，其余约定合法有效。 二、驳回林宝玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,000元，由林宝玉负担7,333.33元，由林志坚、杨王臻负担3,666.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  苏碧恋 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。