山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初8128号 原告：陈志国，男，1986年11月18日出生，汉族，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵树，山东瑞文律师事务所律师。 被告：青岛众磊房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市李哥庄镇李哥庄村，统一社会信用代码9137028157576663XA。 法定代表人：修伟刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小青，山东康裕律师事务所律师。 原告陈志国与被告青岛众磊房地产开发有限公司（以下简称众磊地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志国的委托诉讼代理人徐江涛、赵树，被告众磊地产的委托诉讼代理人杨学奎、杨小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志国向本院明确诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行原被告双方2017年5月18日签订的《商品房认购补充协议》，向原告交付协议约定商品房一套；2、本案诉讼费、保全费、财产保险费由被告承担。原告庭审中变更诉讼请求：1、判令解除双方于2017年5月18日签订的《商品房认购补充协议》，被告返还已付房款24万元及利息，利息以24万元为基数自2017年5月18日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、判令被告赔偿原告损失及差价4700元×93平方米，共计437100元；3、判令被告承担已付购房款一倍（24万元）的赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年5月18日签订《鑫都合苑商品房认购补充协议》，其中约定原告购买被告开发的鑫都合苑项目8栋2单元802号西户商品房一套，建筑面积暂测93平方米，单价3800元/平方米，原告按照协议约定向被告交付了订金及预付款共计24万元，后被告拒不向原告交付协议约定的房屋，被告的行为严重侵害原告的合法权益，故原告依据《民事诉讼法》相关规定诉至法院，望判如所请。 被告辩称，原告诉请与事实不符，双方之间所签合同是借款所作的担保，并不是买卖房屋，不同意履行双方合同。被告认为原被告之间所签订的协议应当依法予以撤销，原告变更的诉请没有依据。同时原告没有证据证明房屋差价是每平方米4700元，不应按照其主张来计算差价，同意以当时借款时约定的月息2分承担利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并记录在卷。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、认购补充协议原件及复印件各一份、付款凭证，证明：原、被告于2017年5月18日签订该认购补充协议，协议中，明确约定了原告从被告处购买鑫都合苑项目8栋2单元802号房屋，约定了房屋单价、房屋的建筑面积及首付款，该份协议中有法人签名及公司公章。 2、银行账户交易明细原件及复印件各一份，证明：原告在2017年5月18日签订协议后，通过银行转账方式向被告支付房屋预付款24万元购房首付款。 3、收款收据原件及复印件各一份，证明：被告在与原告签订协议并收到原告支付的首付款后于2017年5月18日向原告出具收据一份，并且有公司财务主管王军的签字并加盖有公司公章。 4、案外人宋见顺与被告签订房屋认购补充协议及收款收据、房屋调整方案复印件各一份，证明宋见顺的房屋认购协议与本案原告与被告签订的补充协议为同一模板，同一事实情况，签订的时间相近，案外人宋见顺的房屋已经签订了网签合同，已经按照补充协议实际履行。 5、原告等十人于2017年10月27日下午两点去被告众磊地产售楼处与售楼处负责人协商换房的现场手机录像原始载体、刻录光盘及书面整理资料，因为房屋交付不了，被告公司同意给调换房屋，证实双方之间是真实的商品房买卖关系。 被告众磊地产质证称：对证据1、2、3的真实性没有异议，对原告主张的证明事项有异议，虽然原告手中持有被告法人签字并盖章的《认购补充协议》，2017年5月18日的24万元交易的对方是于淑琦，不能证实是公司的人员，于淑琦具体是哪方人员，需要庭后落实，庭后七日内提交书面意见，逾期视为认可原告主张。原告一直都是和王常毅进行联系，被告与原告签订认购补充协议的目的是为王常毅从原告处借款提供担保，并不是真正的要和原告签订商品房认购协议。对证据4的真实性无法确认，因是复印件不予质证。但可以看出原告的收款收据与案外人的收款收据是完全不同的，即使真实从侧面可以证实涉案陈志国的认购过程与正常的对外出售房屋的交易是不同的。对证据5的真实性不予认可，理由是原告声称该视频的拍摄时间是2017年10月27日，但根据视频中所指，如果已经签好认购协议并且办理网签手续的是宋见顺的房子，但根据原告提交的宋见顺的认购协议，签订时间是2017年11月2日，这前后矛盾的时间可以否认该视频的真实性；对视频的证明事项不认可，不能证实参与人员的身份，其中只有姜书岱和售楼处工作人员可以看到脸部，其余人员无法确认，对话中没有一句话能够证明原告主张，无法证明是被告安排人员带他们到售楼处调换房子，对话中售楼处的工作人员所拿的那份已经签好的认购协议，无法确认其上的内容，所以无法确认是宋见顺的认购协议，根据对话可以确认的事实是一群人到售楼处了解房子什么时间可以办理网签手续事宜，但是售楼处经过调查，确认他们手里所持认购协议不是通过售楼处取得，所以有部分房屋产生重号的情况，根据对话可以确认一群人手里所持有的认购协议是通过工程方购买，因为通过工程方的房子都便宜，这可以证实原告他们的房子是通过工程方联系的，这就推翻了原告自述的是直接和被告法定代表人修伟刚直接协商、购买的说法，原告从工程方处联系买房，但是被告与工程方是借款用于支付工程款项，涉案认购协议也仅是借款抵押的性质；原告提供的该视频不能证实被告已经同意调换房屋的事实，相反可以证实原告的房屋是通过工程方联系的，这也与原告的收款收据、收款方的人员都是工程方人员相吻合；同时关于涉案认购协议并未实际履行，原告没有确实证据证明其签订协议、支付款项是通过被告进行的，被告未收到原告的相关款项，并且认购协议并非是正式的房屋买卖合同，被告基于工程借款及房屋担保的事实，签订的认购协议属于重大误解，依法有权予以撤销。 被告向本院提交如下证据： 1、被告要求调取胶州市人民法院（2017）鲁0281民初7848号案件中询问王常毅、李占军的笔录，证明王常毅是李占军施工队的工人，而原告提交的收款收据收款人是王常毅，所以原告声称其不认识王常毅与事实不符。由被告向该案的原告支付钢材款，由被告再和施工队结算工程款，该案之所以被告急于达成和解，是因为该案的原告查封了被告土地使用权，经过胶州市委、青岛市中院多方努力协调即墨法院审理的案件解封土地使用权，解封土地使用权的目的落空，所以才达成这样的调解协议。 2、被告申请涉案工程的施工队负责人李占军出庭作证，证明是由李占军安排他的工人王常毅联系原告以房屋抵押的形式进行借款的过程，同时李占军可以证实原告所支付购房款的几个收款人的身份，其中王军是李占军的小舅子，李立夫是李占军的儿子，收款人陈德环是李占军施工队的会计，收款人于淑琦，李占军不认识。 原告质证称：1、本案诉的案件是商品房买卖合同纠纷，而被告调取的案件是买卖合同纠纷（货款的问题），两个案子从本质上看不是一个法律问题；2、在询问王常毅的笔录中，法官问王常毅在销货单上的签字是代表的哪个公司，王常毅的回答是不清楚，但都适用于鑫都合苑小区，再加上众磊地产的质证意见和案件的调解结果，可以清楚的看出众磊地产内部的管理是有问题的，基于其内部的问题众磊地产也承担了相应的法律责任，因此更加印证了原被告之间签订的房屋认购补充协议及收款收据的真实性，因此众磊地产应当承担对应的法律责任。原告对被告申请的证人出庭作证称不同意证人出庭，被告违背了证人出庭的时间规定，上述人员原告均不认识，证人跟被告存在相应的利害关系，其证人证言也不应该被采信；原告已经按照开发商的要求履行了相应的付款义务，被告也出具了收款收据并且加盖了公章，相关人员也签字认可，至于被告把该款项用于何处是其内部行为。 本院对原被告提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，故本院确认原告提交的证据1、2、3为有效证据。被告申请法院依法调取（2017）鲁0281民初7848号案件中询问王常毅、李占军的笔录，原告对其真实性无异议，本院确认为有效证据。被告对原告提交的证据4的真实性无法确认，对该证据的认定，本院将在查明事实及本院认为中予以阐述。被告对原告提交的证据5的真实性和证明事项均不认可，因原告提交了证据5的原始载体，对其真实性本院予以确认，对其证明事项本院将在查明事实及本院认为中予以阐述。关于被告申请的证人出庭作证，因被告未能提交原被告之间借款的书面借款合同或担保合同和其他任何证明双方存在借款或担保关系的任何书面材料或录音录像电子视听资料等相应客观的证据，因此待被告能够提交相应客观的证据以证人证言作为辅助的证据时，再予以申请。 根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实： 2017年5月18日，原告陈志国与被告众磊地产签订《鑫都合苑商品房认购补充协议》一份，甲方为被告众磊地产，乙方为原告陈志国。甲乙双方就购买甲方开发的位于胶州市鑫都合苑商品房事宜达成如下补充： 第一条约定，乙方自愿购买鑫都合苑项目8栋西单元802号西户，商品房暂测建筑面积93平方米（最终房屋建筑面积以房管部门实测的建筑面积为准）。 第二条约定，原合同单价3900元/平方米，现一次性支付比例达到总价的70%及以上，采用优惠价格3800元/平方米。 第三条约定，上述订金240000元，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款，余款同样执行上述优惠单价价格。 自本协议签订后，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。如甲方违反上述约定，需向乙方五倍返还订金，同时本协议自动失效。鑫都合苑商品房认购补充协议与鑫都合苑商品房认购书具有同等的法律效力。剩余尾款在售楼许可证下来后一个月内付清。 2017年5月18日，被告为原告出具收据，载明：交款单位陈志国，人民币24万元，收款事由购买鑫都合苑8#楼西单元802号房预付款。 原告提交的银行账户交易明细载明2017年5月18日通过原告账户转账款于淑琦支取24万元。 原告在庭审中称原告在修伟刚办公室（联谊大街众磊公司办公楼三楼）和被告的法定代表人修伟刚当面签订的合同，并由修伟刚当面签字确认并加盖公章，当时是其同事领着去的，在三楼办公室，签合同的时候，合同已经填好，其填写了名字、电话、身份证号码，对于合同内容是谁写的，内容是什么时间写的不清楚，修伟刚安排在二楼的工作人员带着原告到银行进行付款，当天打款24万元，被告于同日向原告出具收据一份。原告主张李哥庄镇每平米8500元计算房屋差价。 被告在本案其他同类同批次庭审中称，对该批次原告所述的合同签订过程及款项的支付过程不予认可，相关的收款收据及合同都是王常毅找修伟刚办的。原告一致否认其不认识王常毅并且陈述是被告公司安排其进行付款，但没有一个原告讲明或者是确认其是通过被告公司的哪一个工作人员联系的购买房屋，又是被告公司的哪一个工作人员让其支付款项。被告认为原被告之间不存在房屋买卖合同、协议，不同意继续履行双方签订的商品房认购补充协议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 另查明，涉案房屋位于鑫都合苑小区，2017年9月23日，该小区2、4、6、7号楼办理了预售许可证，2018年7月份，该小区1、3、5、8号楼办理了预售许可证，涉案房屋已经网签给别人，未交付，原告未保全涉案房屋，未被他人查封。 本院认为，被告抗辩双方之间所签合同是借款所作的担保，并不是买卖房屋，双方签订合同是重大误解，应当予以撤销，但未提交原被告之间借款的书面借款合同或担保合同和其他任何证明双方存在借款或担保关系的任何书面材料或录音录像电子视听资料等相应客观的证据，因此对被告的抗辩本院不予采信。 根据原被告双方签订的商品房认购补充协议第三条的约定，上述订金240000元在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款……并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。原告陈志国与被告众磊地产于2017年5月18日签订的《鑫都合苑商品房认购补充协议》仅对涉案商品房的坐落、价款、面积等进行初步约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，并且订立商品房买卖合同的目的在于房地产开发企业向买受人转让其所建设开发的商品房所有权，但纵观本案案情，原、被告签订的认购书的目的仅在于在将来订立商品房买卖合同时原告享有优惠价格和送地暖、天然气免初装费等待遇，因此原、被告签订的该认购书应当认定为预约合同而并非商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当依约履行合同约定的义务。 因涉案房屋已被被告另行处置，不具备继续履行的基础和条件，原告要求解除双方签订的认购书，符合法律规定，应予以支持。同时，基于公平、诚信原则，被告收取的款项应退还原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告要求被告双倍返还订金24万元及赔偿涉案房屋升值差价损失437100元（4700元×93平方米），依据不足，本院不予支持。关于原告主张利息损失，被告同意以月息2分承担利息，因此本院予以支持原告以已付购房款24万元为基数以月息2分自2017年5月18日起至付清之日计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告青岛众磊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈志国购房款24万元。 二、被告青岛众磊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈志国以已付购房款24万元为基数以月息2分自2017年5月18日起至付清之日止计算的利息。 三、驳回原告陈志国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12971元，保全费2287元，由原告负担7811元，被告青岛众磊房地产开发有限公司负担7447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  匡建玲 审判员  泮晓朋 审判员  陈 敏 二〇一九年十二月十九日 书记员  鹿 翔