福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3352号 原告（反诉被告）：高华，男，1977年6月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲、周香香，福建志昂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县。 法定代表人：李福德,董事长。 委托诉讼代理人：吴玲玲、阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 原告高华与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案立案受理后，被告长福公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）高华的委托诉讼代理人周香香及被告（反诉原告）长福公司的委托诉讼代理人阮逸嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高华向本院提出诉讼请求:1.长福公司向高华支付逾期交房违约金36728元（自2016年8月1日起至2016年11月30日止共4个月，每月违约金按4897元计算；2016年12月份的违约金按4897元的150%计算，2017年1月份的违约金按4897元的200%计算）；2.长福公司向高华回购面值为38682元的车位优惠券；3.本案诉讼费用由长福公司承担。事实和理由：2014年9月18日，高华与长福公司签订《商品房买卖合同》，合同约定高华购买长福公司位于平潭县东北侧（长福麒麟海湾一期）的房屋，房屋建筑总面积为129.35平方米，总价款为1243409元。双方约定长福公司于2015年12月30日将符合合同约定条件的房屋交付给高华使用。合同签订后，高华依约履行合同义务，可长福公司未能依约将房屋交付高华使用。2016年9月13日，高华与长福公司签订了《延期交房协议书》，约定交房时间延期至2016年12月31日，并约定：自原约定交房之日起至2016年6月30日止长福公司向高华支付违约金10033元；自2016年7月1日起至2016年11月30日每月支付高华违约金4897元；2016年12月份按4897元的150%的标准向高华支付违约金；若长福公司至2017年1月1日仍未通知高华收房的，高华同意给予长福公司一个月的缓冲期，缓冲期的违约金按4897的200%的标准计算。上述协议签订之后，长福公司于2017年1月23日才通知高华办理交房手续，且长福公司仅向高华支付至2016年7月31日前的逾期交房违约金，2016年8月份至2017年1月份的逾期交房违约金至今未支付，长福公司的行为构成违约，依法应当承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》签订后，高华与长福公司签订了《优惠补充协议书》，协议约定：高华可向长福公司领取一张面值为128682元的车位优惠券，该车位优惠券可直接抵扣车位使用权同等金额的款项，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余的车位优惠券面值，高华可以要求长福公司进行回购。2015年6月18日，高华与长福公司签订了《车位使用权转让协议书》，高华向长福公司购买了长福麒麟海湾楼盘地下一层839号停车位的使用权，并直接使用上述车位优惠券折抵90000元，现车位优惠券面值尚余38682元，高华曾向长福公司申请回购，但长福公司至今未予以回购。高华遂提起本案诉讼。 长福公司对本诉辩称：一、高华主张的延期交房违约金计算标准过高，明显高于造成的损失，应依法予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，可知，违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，在逾期交房时，双方签订的《延期交房协议书》中约定的延期交房补偿也明确该金额是属于补偿性质，不应过分高于造成的损失；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”即高华的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。根据福州市中级人民法院审理的相关案件二审判决书（案号为(2017)闽01民终4400号）中，有相关业主明确指出诉争房产所在地块的月租金的金额最高为一千三百元左右即每天44元，高华请求的违约金明显高出该租金数额，且根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》中规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，因各方面的原因导致经营状况较为困难，且高华诉请的逾期交房并非单独的个案，后续还会有大量的类似案件起诉，故请求贵院依法考虑，合理调整违约金，按上述租金数额为标准进行赔偿延期交房违约金，即长福公司逾期交房的时间从2016年8月1日至2017年1月23日止共计175天的，即逾期交房的违约金为44*175=7700元。退一万步来说，法院不支持按上述租金标准计算逾期交房的违约金，亦可参考平潭县人民法院（2018）闽0128民初2905号判决、（2018）闽0128民初2907号判决、（2018）闽0128民初2908号判决关于长福公司逾期交房违约金的计算标准的认定，即按已付款日0.01%的标准计算。二、针对高华诉请要求长福公司支付车位优惠券面值38682元的主张缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。首先，高华完成该商品房按揭款的全部手续以及按揭款项全部进入长福公司账户之日为2015年5月28日，违反《优惠补充协议书》第四条第一款、第六条的约定，长福公司有权取消《优惠补充协议书》中所约定的给予高华的全部优惠，并要求高华将车位优惠券予以返还或支付款项等。《优惠补充协议书》第四条第一款约定，高华需在2015年5月24日办理按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入长福公司账户，然而根据长福公司提供的按揭放款证据可知，高华在2015年5月28日方履行完上述义务。同时《优惠补充协议书》第六条约定，高华违反本协议第四条约定，为按其办理完按揭手续且全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消《优惠补充协议书》中所约定的给予高华的全部优惠，并要求高华将车位优惠券予以返还，若高华已经转让或已使用或已回购的，高华应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项。因此，高华主张的车位优惠券回购不应得到支持。其次，高华未在《优惠补充协议书》约定的有效期限内向长福公司书面申请回购车位优惠券，故因高华的自身原因最终未能使用、转让、回购车位优惠券的，不得要求长福公司回购车位优惠券等不合理的要求。根据《优惠补充协议书》第五条第1款第（4）项约定，车位优惠券只能用于本协议约定用途，不得用于抵扣原合同所应支付的任何费用。在乙方按照协议约定已使用、转让了优惠券的，或乙方因自身原因最终未能使用、转让车位优惠券的，在任何情况下乙方得不要求甲方回购车位使用权或要求退还任何款项。可知，若乙方因其自身原因即未按照协议约定的时间、方式、要求等使用、转让、申请回购车位优惠券的，在任何情况下乙方得不要求甲方回购车位使用权或要求退还任何款项。根据《优惠补充协议书》第五条第2款车位优惠券的使用中第（1）项规定：2015年3月30日至2016年6月30日期间，乙方购买甲方所开发的车位使用权的，乙方可持优惠券直接抵扣同等金额的款项。……如优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。由此可知，车位优惠券的使用期限为2015年3月30日至2016年6月30日期间。根据《优惠补充协议书》第五条第3款车位优惠券的回购约定，乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方开发的车位使用权或已购买但车位优惠券的面值超过乙方所购的全部车位价款的，高华在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向长福公司提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购，具体回购方式如下，A原合同采用按揭贷款方式付款的客户，车位优惠券的回购方式采用甲方代为偿还乙方所购该商品房的按揭贷款的方式进行。B原合同采用一次性付款方式并已全款进入甲方账户的客户，其书面的回购申请经甲方批准后，相应的回购金额由甲方现金支付方式。可知，按照协议约定申请回购的书面申请时间为在2016年7月1日起至2016年9月30日期间。本案中，高华系采用按揭贷款的方式付款购买涉案房产，且高华并未在约定的期限内购买车位使用权。在正常情况下，高华应按照《优惠补充协议书》约定在2016年7月1日至2016年9月30日期间内向长福公司书面申请回购车位优惠券，但高华并未按《优惠补充协议书》约定的时间内申请。综上，高华因自身原因即未在约定的期限内使用及申请回购车位优惠券的，此时乙方不得要求甲方回购车位使用权或要求退还任何款项。 长福公司向本院提出反诉请求：1.高华向长福公司支付车位使用权的价款人民币90000元;2.请求确认编号为No.6826面值为38682元的车位优惠券不再具有法律效力;3.高华向长福公司支付违约金10万元;4.高华承担本案的诉讼费用。事实和理由： 2014年9月18日，高华与长福公司签订了《商品房买卖合同》(编号：0588022)后，双方又协商签订《优惠补充协议书》将交房时间顺延至2016年3月30日，同时长福公司给予高华一张价值人民币128682元的车位优惠券。高华用该优惠券从长福公司处受让长福麒麟海湾楼盘地下一层停车位，该车位使用权的价款为90000元，剩余价值38682元的车位优惠券。《优惠补充协议书》第四条约定“乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款方式支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）”及第六条规定“如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1、乙方违反本协议第四条约定，未按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的。”高华于2015年5月28日才办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，明显违反《优惠补充协议书》约定，故高华应承担相应的违约责任。长福公司遂提出反诉。 高华对反诉辩称：一、高华基于长福公司开发的位于平潭县东北侧（长福麒麟海湾一期）的商品房预售合同纠纷提起本诉请求，而长福公司针对于车位使用权转让协议纠纷提起的反诉请求，不是基于同一事实或同一法律关系，也不是基于诉讼标的的同一或主观权益上的联系，因此长福公司的反诉不成立，依法应予以驳回。二、退一万步来说，即便长福公司的反诉成立，高华与长福公司之间所签订《车位使用权转让协议》也是无效的，长福公司无权根据《车位使用权转让协议》约定的条款要求高华支付车位使用权的价款和违约金。长福公司不享有涉案停车位的所有权，根据人防规划图，该车位属于人防停车场，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。根据我国《物权法》第52条规定，国防资产属于国家所有，长福公司不得转让、出售。根据《车位使用权转让协议》第七条款也足以证明长福公司明知涉案车位按照有关规定不能办理产权证、土地证手续，无产权的车位长福公司无权转让，其转让行为无效。即使涉案车位不属于人防工程，也已并入购房业主的公摊，也属于全体业主所有，归全体业主使用，长福公司也无权出售。因此高华与长福公司之间所签订《车位使用权转让协议》是无效的协议，长福公司要求高华支付车位使用权的价款和违约金，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。三、假设说高华与长福公司双方签订的《车位使用权转让协议》合法有效，长福公司明知高华的按揭贷款部分金额于2015年5月27日放款，长福公司也应在2017年5月27日之前向高华主张权利，而长福公司至2019年7月1日才向高华主张车位使用权转让价款、违约金等，也已超过我国《民法总则》2017年10月1日施行之前规定的两年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，长福公司的反诉请求依法不应得到法院的支持。四、长福公司依法应回购高华的全额车位优惠券。首先，车位优惠券的价值是高华对自己按原约定时间收房等权益的救济或置换，是高华依法应享有的合法权益，因此长福公司依法应全部回购车位优惠券的价值。其次，假设说高华与长福公司双方签订的《车位使用权转让协议》合法有效，高华也应当回购剩余车位优惠券的价值。根据高华（作为乙方）与长福公司（作为甲方）之间签订的《优惠补充协议》第四条第一款明确约定“乙方系通过按揭贷款的方式支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月24日（填写说明：签订本协议书起30个工作日的，办理公积金按揭的从甲方通知办理起30个工作日内）前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准），乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用之日起算）的优惠待遇”，可见，本条款仅仅约定于2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续即可，并没有明确约定在2015年5月24日前款项到达被告的账户。在2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入被告账户之日是享有免除5年物业管理费的优惠待遇的前提条件而已，不能据此认定原告应当于2015年5月24日全部按揭款项到达被告账户。原告已于2015年5月15日已经办理完结按揭贷款手续，根据《优惠补充协议书》第五条约定，“鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠金额及车位优惠券（1）乙方可领取车位优惠券的面值为壹拾贰万捌仟陆佰捌拾贰元。……5、在乙方按本协议及原合同约定办理交房手续后，在车位优惠券尚未使用、转让、回购前，乙方可书面申请甲方代缴该商品房办理权属登记所需的契税和物业维修基金，甲方代缴后乙方如需使用、转让、回购车位优惠券的，必须在使用、转让、回购车位优惠券前5天将甲方代缴款项全额还给甲方后方可使用、转让、回购车位优惠券。”由此可知，该条款并没有限制回购的时间期限，仅仅针对回购的用途作出说明，且高华已完全按照《商品房买卖合同》、《优惠补充协议》的约定履行义务，特别是在2015年5月24日之前（即2015年5月15日）就办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，为此长福公司也按照《优惠补充协议》的约定，给予高华面值为128682元的车位优惠券，并按照《优惠补充协议》、《车位使用权转让协议》的约定将上述车位优惠券抵扣长福麒麟海湾内地下一层839号停车位价款90000元之后重新出具剩余价值为38682元的车位优惠券，长福公司的行为也进一步确认了高华已按照《优惠补充协议》的约定在2015年5月24日之前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，另被告确认签订《优惠补充协议书》同《车位使用权转让协议书》的日期一致即2015年6月18日，原告于2015年5月15日办理了全部按揭手续，于2015年5月27日全部购房款足额进入被告账户，也符合在签订《优惠补充协议书》之日起三十个工作日内全部购房款进入甲方账户的约定，原告也未违反该协议的约定。因此长福公司依法应当按照《优惠补充协议》的约定回购高华车位优惠券，本案高华仅主张剩余价值为38682元的车位优惠券，另9万元的车位优惠券，高华将保留追诉权。3、高华于2015年5月15日前就办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，并没有违反《优惠补充协议》的第四条第1项的约定，2015年5月27日是放款时间，并不是长福公司所述的才办理完结按揭贷款手续的时间。《优惠补充协议》第六条第1项中“全部购房款未足额进入甲方账户的”的约定仅仅是针对需完成《优惠补充协议》第四条第3项义务的业主，该约定不适用高华，即使该条款有不同的解释，依法也应作出不利于提供格式合同的长福公司的解释，只要高华在2015年5月24日前就办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且在签订《优惠补充协议书》之日起三十个工作日内全部购房款进入甲方账户的约定即可享受《优惠补充协议》的优惠条件。 当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将结合具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月18日，高华与长福公司签订合同编号为0588022的《商品房买卖合同》，约定：高华以总价1243409元购得长福公司开发的位于平潭县商品房，交房时间为2015年12月30日，首付款753409元，余下490000元办理银行按揭贷款。 2015年4月份，长福公司作为甲方与高华作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月24前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为128682元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购，若因甲方原因不能按时回购，逾期则每日按上述优惠券面值的日万分三计算违约金，违约金总额不超过上述优惠券面值且上限不超过十万元。六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，高华领取了上述车位优惠券并于2015年6月18日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福地产公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层停车位的使用权以90000元价格出售给高华，高华使用优惠券面值90000元购买该车位，尚余编号No.6826面值38682元的优惠券未使用。2015年5月15日，高华与建设银行平潭支行签订《个人住房借款合同》，2015年5月18日抵押出件并达到可放款状态，银行于2015年5月28日放款至长福公司账户。 2016年9月13日，长福公司作为甲方与高华作为乙方签订《延期交房协议书》，约定：一、乙方同意《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间延期至2016年12月31日。三、甲方应完成以下协议：1、甲方向乙方支付从《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》约定的交房时间起2016年6月30日止的延期交房补偿，补偿额为10033元，甲方同意在本协议签订后15个工作日内向乙方支付上述延期交房补偿；2、甲方向乙方支付从2016年7月1日起至2016年11月30日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿，补偿额为每月4897元；3、甲方向乙方支付从2016年12月1日起至2016年12月31日（具体时间以实际交房时间为准）止的延期交房补偿为本协议第三条第2点延期交房补偿标准的150%；4、本协议第三条第2点和第3点所约定的延期交房补偿的支付时间为：乙方申请后的次月开始支付第四个月起的延期交房补偿，每个月支付一个自然月的延期交房补偿，分别于每个月的10日前支付，在乙方办理好交房手续，甲方支付已产生而未支付部分违约金。第四条、若甲方至2017年1月1日仍未通知乙方收房的，乙方同意再给予甲方壹个月的缓冲期，但是上述壹个月的缓冲期的补偿标准为本协议第三条第2点规定的补偿标准的200%，补偿金于1月10日前支付清。八、本协议约定的与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议约定的为准等条款。协议签订后，长福公司于2017年1月23日通知高华办理交房手续，长福公司已向高华支付2016年3月30日至2016年7月31日的延期交房补偿金，至今未向高华支付剩余延期交房补偿金。高华要求长福公司支付逾期交房补偿金及回购车位优惠券未果，遂提起诉讼。 本院认为，高华与长福公司签订的《商品房买卖合同》、《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》均是双方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照合同协议的约定全面履行各自的义务。 本案争议焦点之一是关于车位优惠券的问题。高华诉请长福公司应当按照《优惠补充协议书》的约定回购编号No.6826面值为38682元的车位优惠券。长福公司则辩称高华未在约定时间内办理银行按揭手续无权享受车位优惠券且未在约定时间内申请回购，并反诉要求确认面值为38682元的车位优惠券不再具有法律效力，高华应按已使用的车位优惠券面值90000元向长福公司支付款项。本院分析认为：双方于2015年4月份签订《优惠补充协议书》，明确约定高华应于2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续，高华于2015年5月15日与银行签订借款合同，2015年5月18日抵押出件且高华已办理完结该商品房按揭贷款全部手续，并达到可放款状态，并未违约。根据涉案《优惠补充协议书》第五条第2款车位优惠券的使用：“......如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购”的约定，对于剩余车位优惠券的面值长福文化公司应当进行回购。长福公司主张车位优惠券的使用是附期限、附条件的，高华未按照约定期限和条件提出回购申请，已丧失回购的权利，但从《优惠补充协议书》的条款来看，并未明确未按约定期限和条件提出回购申请即已丧失回购的权利，且《优惠补充协议书》是长福公司提供的，关于车位优惠券的使用及回购也均是以格式条款的形式出现，长福公司对其所主张的“附期限、附条件”的条款并未采取合理方式提请注意、作出说明，依法应承担不利的后果。故长福公司的上述抗辩主张及反诉请求，于法无据，本院不予支持。因此，高华诉请长福文化公司回购剩余的面值为38682元的车位优惠券有合同依据，本院予以支持。 本案争议焦点之二是逾期交房补偿金的问题。高华与长福公司签订《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月30日，后双方协商签订《优惠补充协议书》、《延期交房协议书》将交房时间最终延至2016年12月31日，并约定逾期交房应承担违约责任的标准，而长福公司于2017年1月23日才通知高华办理交房手续。本案高华依约支付购房款，履行商品房买受人的义务，长福公司存在逾期交房的违约行为，应当按《延期交房协议书》约定向高华支付延期交房补偿金。至于长福公司抗辩高华提出的逾期交房补偿金标准过高，应当以同地段房屋租金44元/日标准予以调减，但未能提供证据证明双方约定的违约金标准过分高于实际损失，该抗辩主张没有事实依据，本院不予采纳。双方庭审确认长福公司已支付高华至2016年7月31日的逾期交房补偿金，因此，长福公司应按《延期交房协议书》约定向高华支付2016年8月1日起至2017年1月23日止的延期交房补偿金36728元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付高华延期交房补偿金人民币36728元； 二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向高华回购面值为人民币38682元的车位优惠券； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1685元，反诉案件受理费2118元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  翁祖奇 人民陪审员  杨秀凤 二〇一九年十二月十九日 法官助理杨海龙 书记员施丽蓉