广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4915号原告（反诉被告）：李慧杰，女，1979年6月23日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨婕、赵学丰，均为广东伯方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州珠光实业集团有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路1183号，统一社会信用代码：91440101562270547M。法定代表人：廖腾佳。委托诉讼代理人：温晋民，该公司职员。原告（反诉被告）李慧杰与被告（反诉原告）广州珠光实业集团有限公司（以下简称“珠光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李慧杰的委托诉讼代理人杨婕、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人温晋民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李慧杰向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方签订的《珠光·御景山水花园楼宇认购书》；2.请求判令被告向原告退还已经支付的全部房款及相关费用共计1141557.9元；3.请求判令被告向原告支付1141557.9元款项占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，每笔款项的起算日期见附表，计至被告向原告还清全部房款及相关费用之日，暂计至2019年9月30日为61489.6元）；4.请求判令被告依据定金罚则向原告加倍返还定金50000元；5.请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年4月13日，原被告签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》（以下简称“认购书”），认购由被告开发的商品房，双方于《认购书》第一条约定认购单元情况如下：珠光·御景山水花园莘学大街22栋1单元303房住宅，建筑面积104.18平方米，套内建筑面积84012平方米，该物业按精装交楼。之后，原告陆续根据被告要求支付相应定金、房款等相关款项，共计人民币1141557.9元。2019年4月份，原告按照被告要求前往珠光御景山水花园会所二楼签约中心办理签订商品房买卖合同以及其他相关协议的手续。原告在签约前仔细阅读被告提供的《商品房预售合同》文本，发现其中附件七明确的装修、设备标准为“御景山水花园项目简装交楼标准”，即被告将珠光·御景山水花园22栋1单元303房的交楼标准由《认购书》中的“精装”变更为《商品房预售合同》中的“简装”。原告不认可前述房屋装修及交楼标准变更的约定，要求被告将《商品房预售合同》附件七中约定“简装交楼标准”进行更正，但被告予以拒绝。原告曾于2019年5月29日向被告回函，要求被告明确告知变更装修标准为“简装”的理由。被告对此不予回复，并直接于2019年7月22日向原告出具《挞定通知书》称，被告决定解除双方签订的《认购书》，对原告所认购房屋作挞定处理。原告于2019年8月份委托律师向被告发出《律师函》明确告知被告，认为其无权对原告认购的房屋作挞定处理，要求被告向原告全额退还已经支付的相关款项共计1141557.9元，并加倍返还定金。被告对此不予任何回复。原告认为，本案双方之所以产生争议是因为被告拒绝按照《认购书》约定对认购单元按“精装交房”，原告在《认购书》履行过程中并不存在违约行为，被告作为违约方无权单方作出解除《认购书》的决定。但因被告已经明确表示不履行按“精装交房”的主要合同义务，原告依据《合同法》第94条规定解除双方签订的《认购书》，且依照《合同法》第97条、第115条等法律规定，被告应当向原告全额退还已经支付的相关款项，赔偿占用款项期间的利息损失并加倍返还定金。被告拒绝退还已经支付的全部房款及相关费用并加倍返还定金的情况，已经严重违反了诚信守则以及相关法律规定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）珠光公司答辩称：1、珠光公司已经解除认购书；2、原告主张的金额不真实，部分收费3800元和30000元不是我方收取，不应由我方承担；3、不同意支付利息，利息计算没有法律依据，在发出通知书前我方是合法占有该款项，不存在非法占用资金的情形；即便算利息，也应当扣除3800元和30000元后并从我方收到原告发出的律师函的次日起，按照银行同期贷款利率计算至全部退还款项之日止；4、第四项诉请没有法律依据，因为原告方没有按时前来签约的违约行为才解除认购书的，被告不应当双倍返还定金；5、不应当全额由被告承担诉讼费。被告（反诉原告）珠光公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.请求判决珠光公司有权没收李慧杰的定金50000元；2.本案反诉费用由李慧杰承担。事实和理由：2019年4月23日，珠江公司与李慧杰签订了《珠光御景山水花园楼宇认购书》（编号：946D1804134985-3，下称《认购书》），约定李慧杰购买珠光御景山水花园莘学大街22栋1单元303房一套，房屋总价1556659元，定金50000元。《认购书》第五条约定，李慧杰应当在2019年5月20日之前到珠光御景山水花园会所二楼签约中心按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件，暨办理网上备案。李慧杰未能履行本条约定，珠江公司有权单方面解除本认购书，不退还本认购书第四条已收取的定金。上述合同签订后，李慧杰并未在2019年5月20日前来办理签约手续，珠江公司于2019年5月26日催告李慧杰来签约，但李慧杰拒不前来签约。显然，李慧杰拒不前来签约的行径已经构成违约。珠江公司根据《认购书》第五条的约定，于2019年7月30日向李慧杰寄发了《挞定通知书》，决定解除双方签订的《认购书》，对李慧杰所支付的50000元定金作挞定处理。李慧杰因房地产市场价格的波动，而对其认购的单元反悔购买。因不满其所支付的50000元定金李慧杰所没收，而故意编造谎言提起本诉，企图以欺骗的形式侵害我司的合法权益，严重违反了诚实守信的基本原则及相关法律规定。为维护自身合法权益，珠江公司特提起反诉，请求法院判如诉请。原告（反诉被告）李慧杰对被告（反诉原告）珠光公司的反诉答辩称：我方在4月23日已经前往珠光公司处要求办理签约手续，并取得本案证据4、5的材料，是因为珠光公司将认购书约定的精装标准改为简装标准，双方协商不成，珠光公司拒绝按照精装标准签订商品房买卖合同，我方认为看房以及珠光公司宣传时均是精装标准，因此本案是由于珠光公司违约，应当驳回其反诉请求。经审理查明：2018年4月13日，原告李慧杰与广州御盈房地产有限公司（以下简称“御盈公司”）签订《珠光·御景山水花园楼宇认购书》（编号：946D1804134985号），双方约定：“甲方：广州御盈房地产有限公司，乙方：李慧杰。一、认购单元情况：珠光御景山水花园莘学大街22栋1单元303房（自然层3层）住宅，建筑面积104.18平方米，套内建筑面积84.12平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）该物业按毛坯交楼。二、单元价格：该物业原价格为人民币1055177元，乙方选择商业按揭付款方式，获90%折优惠，优惠后总房价为人民币854694元……三、乙方应缴纳的综合费用（该费用由甲方代收代缴，最终收费按政府规定为准）：1、不动产登记费人民币160元；……3、缴纳首期物业维修基金人民币10938.9元。上述1-3向费用合计人民币11098.9元，乙方在缴纳首期房款同事缴交。……四、付款计划：1、乙方于签署本认购书时交付定金50000元整（在第一期房款中自动抵扣）2、乙方于2018年4月22日前交付房款人民币264694元（即总房价的31%）及第三条所列综合费用；……五、签订《商品房买卖合同》：乙方应按第四条履行付款义务待发展商涂销通知5个工作日内按第十二条第2款约定到签约中心按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件（含《前期物业管理服务合同》等）暨办理网上备案。乙方未能履行本条约定，或因乙方原因未能及时办理《商品房面买合同》备案的，甲方有权单方面解除本认购书，不退还本认购书第四条已收取的定金，且不再另行通知乙方而将该物业另行出售。若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按预期天数按总房价的0.1%向甲方支付违约金。六、办理银行按揭手续：1、乙方向甲方指定银行申办额度为590000元商业按揭贷款，乙方须于发展商通知5个工作日内到销售中心提交贷款银行要求提供的有关个人资料，签署贷款合同及办理有关手续。……九、在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，乙方可于2019年6月30日前往收楼，乙方在办理收楼手续同时向甲方委托的物业公司缴纳入住相关费用。十、商品房预售许可证及其附图、甲乙双方将要签署的《商品房买卖合同》及附件版本、《业主临时规约》、收费项目和收费标准等见甲方销售部现场公示，乙方声明已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容，乙方确认收到《购房指南》和《按揭须知》，且无异议，并同意遵守。乙方对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解。十一、乙方已对该商品房所在楼盘的整体规划、该商品房所在楼宇的单体规划和特殊构造，以及对楼盘周边环境信息及公共设施有充分清晰的了解，乙方均予以认可和接受。十二、其他约定：1.该物业房价为含增值税价。2.乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张解除本认购书或追究甲方责任。涂销抵押后甲方以电话或短信的方式通知乙方，乙方在接到通知之日起5个工作日内按本认购书约定与甲方签署《商品房买卖合同》，按本认购书办理按揭贷款手续。乙方未按本条约定签署《商品房买卖合同》及其附件，按认购书第五条处理。”该认购书落款处有御盈公司盖章及李慧杰签名确认。同日，原告李慧杰与广东南光建筑工程有限公司（以下简称“南光公司”）签订《房屋装修合同》，双方约定：“甲方：李慧杰，乙方：南光公司。第一条，工程装修概况：1.工程装修地点：从化区珠光御景山水花园莘学大街22栋1单元303房，该商品房房屋平面图（报建图）见附件1。2.委托内容：甲方委托乙方代为验收商品房，代为办理商品房毛坯交付相关手续。甲方不可撤销地委托乙方按本合同附件2《室内装修设计平面图》及附件3《室内装修标准》对该商品房进行装修并由甲方承担相应的责任。3.承包方式：乙方包工包料。第二条，工程装修价款及付款方式：1.本工程建筑面积（即销售建筑面积）为104.18平方米，装修单价为6738元/平方米，装修总价款：人民币701965元。该装修工程未固定总价包干，上述装修总价款已包括设计、施工、材料、人工、搬卸、清运、面积差异及税金等全部费用。甲方应于签订《房屋装修合同》后按付款计划向乙方支付齐上述装修总价款，乙方收款后甲方出具相应数额的收据，待乙方通知，甲方凭该收据换取发票。2、付款计划：分期付款方式：①甲方于签订《房屋装修合同》时交付定金10000元整；②甲方于2018年5月12日前支付装修款70197元（即装修总价款的10%）；③甲方自2018年7月12日起每间隔两个月支付装修款56158元（即装修总价款的8%）至2020年1月12日止；④甲方于2020年4月12日前支付装修款70188元（即装修总价款的10%）。第六条，甲方责任：1.本合同附件为甲方认可的最终装修方案，甲方九装修方案不再提出更改要求。2.甲方不干涉乙方装修工作，不要求自行采购装修材料、设备等。……第八条，违约责任：……3、合同生效后，双方应遵守履行。如合同一方未经对方同意擅自解除合同的，视为单方违约，违约方应按合同总价款的30%向守约方支付违约金，本合同对解除权另有约定的除外……第十一条，合同附件：1.房屋平面图（报建图）。2.室内装修设计平面图。3.室内装修标准。”该装修合同落款处有李慧杰签名捺印及南光公司盖章确认。签订认购书后，原告李慧杰通过中国银联向御盈公司转账50000元订金，御盈公司出具《收款专用收据》予以确认。2018年4月22日，原告李慧杰通过中国银联向御盈公司转账225792.9元，该费用包括首期款214694元、物业维修基金10938.3元以及综合费160元，御盈公司分别出具《收款收据》3张予以确认。2018年8月29日，原告李慧杰通过网上银行向御盈公司转账590000元，御盈公司出具《收款专用收据》予以确认。以上共计865793.9元的购房款和其他费用11098.3元。2018年11月19日，原被告就涉案房屋重新签订《珠光御景山水花园楼宇认购书》，编号为：946D1806295333-2号，该认购书对双方第一次签订认购书内的部分内容重新进行了约定：“一、认购单元情况：珠光御景山水花园莘学大街22栋1单元303房（自然层3层）住宅，建筑面积104.18平方米，套内建筑面积84.12平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）该物业按精装交楼。二、单元价格：乙方选择组合贷款付款方式，获一口价优惠，优惠后总房价为人民币1556659元。……四、付款计划：……2.乙方于2018年4月22日前交付房款人民币1096659元（即总房价的70%）及第三条所列综合费用。……六、办理银行按揭手续：……1.乙方向甲方指定银行申办额度为人民币460000元组合贷款，乙方须于发展商通知5个工作日内到销售中心提交贷款银行要求提供的有关个人资料，签署贷款合同及办理有关手续……九、在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖将合同》的前提下，乙方可于2020年7月31日前往收楼，乙方在办理收楼手续同时向甲方委托的物业公司缴纳入住相关费用。……十二、其他约定：……3.因调整备案价，原认购书946D1806295333-1作废。”其余条款均未改变，该认购书落款处有御盈公司盖章及李慧杰签名确认。庭审中，双方均确认因政府房产调控政策，无需签订双合同，故重新签订认购书。2018年11月24日，原告向御盈公司交付房款115610元，御盈公司出具收据予以确认。同日，原告又向广大律师事务所交纳签约律师服务费3000元及贷款合同公证费800元，广大律师事务所出具缴费凭证予以确认。2019年1月4日，原告又向御盈公司交付房款126355元，御盈公司出具收据予以确认。该期间共交纳房款及其他费用共计245765元。2019年3月26日，广州御盈房地产有限公司变更名称为广州珠光实业集团有限公司。2019年4月23日，原被告再次重新签订《珠光御景山水花园楼宇认购书》，编号为：946D1804134985-3号，该认购书对双方第二次签订认购书内的部分内容又重新进行了约定：“……二、单元价格：乙方选择商业按揭付款方式，总房价为人民币1556659元。……五、签订《商品房买卖合同》：乙方应按第四条履行付款义务于2018年5月20日按第十二条第3款约定到珠光御景山水花园会所二楼签约中心，按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》及其附件暨办理网上备案。乙方未能履行本条约定或因乙方原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案的，甲方有权单方面解除本认购书，不退还认购书第四条已收取的定金，且不再另行通知乙方而将该物业另行出售。若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按逾期天数按总房价的0.1%向甲方支付违约金。六、办理银行按揭手续：……1.乙方向甲方指定银行申办额度为人民币460000元商业贷款，乙方须于2018年5月12日前到销售中心提交贷款银行要求提供的有关个人资料，签署贷款合同及办理有关手续。……九、在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖将合同》的前提下，乙方可于2019年7月31日前往收楼，乙方在办理收楼手续同时向甲方委托的物业公司缴纳入住相关费用。……十二、其他约定：……3.因调整备案价，原认购书946D1806295333-1作废。”其余条款均未改变，该认购书落款处有珠光公司盖章及李慧杰签名确认。庭审中，双方均确认因原告贷款问题，故重新签订认购书。后双方因装修标准问题产生争议，原告未在认购书约定的时间内签订《商品房预售合同》，2019年5月24日，被告向原告发出《签约催告函》；2019年5月29日，原告又向被告发出《回复函》，就装修标准问题再次交涉未果，2019年7月22日，被告向原告发出《挞定通知书》，认为原告的行为违反了《认购书》的约定，单方面构成违约，故决定于该函发出之日解除双方签订的《认购书》，对原告认购的房屋作挞定处理。另查，被告出示的《商品房预售合同》示范文本附件七专门约定了装饰、设备标准，该附件装修内容与原告与南光公司签订的《房屋装修合同》附件3的“室内装修标准”内容一致。原告通过被告公司的售楼工作人员收到的《商品房预售合同》签约版本中，附件七的装饰、设备标准确定了为“简装交楼标准”，但内容与《商品房预售合同》示范文本和《房屋装修合同》附件3的“室内装修标准”内容一致。再查，2018年4月13日，原告在交纳定金当天，又通过转账向广州房易卖房地产代理有限公司支付了30000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告于2019年4月23日签订的《珠光御景山水花园楼宇认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。原告与御盈公司分别于2018年4月13日和2018年11月19日签订的《珠光御景山水花园楼宇认购书》也均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。御盈公司名称变更为珠光公司，其权利义务均由珠光公司继受，故2018年4月13日和2018年11月19日签订的《珠光御景山水花园楼宇认购书》对珠光公司也具有约束力。关于被告是否擅自变更装修标准的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”首先，原被告最早达成购买涉案房产意向是在签订第一份《认购书》时，同时，原告与南光公司又签订了《房屋装修合同》，对于涉案房屋的装修标准作出了明确约定，即原告方购买的是带装修的商品房。庭审中，被告陈述因广州住宅限价政策，故在第一次签订《认购书》时同时签订了《房屋装修合同》，即以签订双合同的模式购买涉案房产，原告对此也予以确认，结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，双方签订两份合同的目的是开发商为了规避广州住宅限价的政策，而有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同，装修合同的价款也并非仅指装修款，而是部分购房款和装修款之和，且在原被告第二次签订《认购书》时，将购房总价变更为1556659元，该价格恰好是第一次签订《认购书》时的购房款和装修款的总和；其次，虽然原被告第二次和第三次签订的《认购书》中注明房屋为精装标准，而被告收到的签约版本则写为简装版本，但《房屋装修合同》中确定的装修内容与原告《商品房买卖合同》示范文本和被告收到的签约版本的装修内容均是一致，只是“精装”与“简装”的用词不同，不能以此认定被告变更了装修标准；再次，原被告签订的三份《认购书》均有“商品房预售许可证及其附图、甲乙双方将要签署的《商品房买卖合同》及附件版本、《业主临时规约》、收费项目和收费标准等见甲方销售部现场公示，乙方声明已知悉并理解经公示的上述文件资料的内容，乙方确认收到《购房指南》和《按揭须知》，且无异议，并同意遵守。乙方对所认购的物业状况、交通条件、周边环境已有充分的了解”的约定，即原告在签订《认购书》时已对购买的物业以及合同及装修内容均有了明确的了解和认知。综上，被告并未变更装修标准和内容，原告现以被告变更装修标准为由主张被告承担违约责任于法无据，本院不予支持。关于解除合同的问题。原告未于《认购书》约定的时间前往被告处签订《商品房买卖合同》，构成违约，被告依据《认购书》的约定履行解除权符合合同依据，本院予以支持，原告于2019年7月31日收到被告发出的《挞定通知书》，故本院确认双方于2019年4月23日签订的《认购书》于2019年7月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告现主张返还购房款1096659元及物业维修基金10938.3元、综合费160元于法有据，本院予以支持。被告不同意支付原告在支付购房款时一并支付的律师服务费3800元，本院认为，虽然该费用并非被告收取，但结合原告的证据和法庭陈述，律师费的收取是在交纳购房款时一并支付的，而该费用的收取也是为购买房产服务的，且该项服务是由被告主导进行，故本院认定被告应向原告返还该笔费用。关于原告向广州房易卖房地产代理有限公司支付30000元的费用，虽然该笔费用是在交纳定金时支付的，但原告未提供证据证实该公司与被告的关系，也无法证明该公司收取费用是为购买房屋服务，故本院对原告主张被告返还该笔款项不予支持，原告可另案主张。综上，本院确认被告应向原告返还购房款1096659元、物业维修基金10938.3元、综合费160元、律师服务费3800元，共计1111557.9元。关于责任分担的问题。原告未于《认购书》约定的时间前往被告处签订《商品房买卖合同》，构成违约，故原告主张双倍返还定金并要求被告支付购房款占用期间的利息于法无据，本院不予支持。但原告收到的《商品房买卖合同》签约版本中确实写到了装修标准为“简装”，与《认购书》中的交房标准的表述不一致，而被告又未向原告进行解释说明，仅是发出催告要求签约，原告在向被告复函时，被告亦未就《商品房买卖合同》的示范文本和原告收到的签约文本的用词不同而进行解释说明，作为普通人确实容易产生对装修标准不同的合理怀疑，故本院认为，原告未能按期签订《商品房买卖合同》，被告也应承担相应的责任，故本院对被告要求没收定金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一零七条，第一百一十五条、第一百二十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李慧杰与被告(反诉原告)广州珠光实业集团有限公司签订的《珠光御景山水花园楼宇认购书》（编号为：946D1804134985-3号）于2019年7月31日解除；二、被告(反诉原告)广州珠光实业集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内购房款及其他费用共计1111557.9元给原告（反诉被告）李慧杰；三、驳回原告（反诉被告）李慧杰的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)广州珠光实业集团有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8039元（原告已预交），由被告(反诉原告)广州珠光实业集团有限公司负担7537元，由原告（反诉被告）李慧杰负担502元；本案的反诉受理费525元（被告已预交），由被告(反诉原告)广州珠光实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  王硕二〇一九年十二月十日法官助理吴景峰书记员龙艳