北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18941号原告：北京盛世融航文化发展有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇。法定代表人：苏昱，总经理。委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告：中游环球（北京）管理咨询股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：左易，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原告北京盛世融航文化发展有限公司（以下简称：盛世融航公司）与被告中游环球（北京）管理咨询股份有限公司（以下简称：中游环球公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛世融航公司的委托诉讼代理人朱洪波、冀莹莹，被告中游环球公司的委托诉讼代理人左易到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛世融航公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令认定原被告之间的《合作协议》无效，被告向原告返还位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园内兰悦华会所内的房屋及场地；2、判令被告向原告支付2018年8月1日至2019年7月15日期间的固定收益费4242739．44元；3、判令被告向原告支付违约金2225000元整；4、判令被告向原告支付自2019年7月16日起至被告实际向原告返还涉案房屋时的房屋占有使用费，按每天12191．78元计算；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月3日，原、被告双方签订《合作协议》约定：双方共同合作位于北京市经济技术开发区亦庄企业文化园西园内、文化园西路X号的原“兰悦华会所”；原告仅提供本项目所需的房屋及场地，并收取固定收益，不参与项目的运营，不承担本项目的亏损。协议签订后，原告向被告提供了约定的房屋及场地，被告在此经营。2018年6月1日之前被告应按照约定向原告支付2018年8月1日至2019年7月30日期间的固定收益，但经原告多次催要，被告至今未能支付，故诉至法院，请求法院依法判决。中游环球公司辩称：不认可盛世融航公司的诉讼请求。原、被告在合作协议中约定由原告提供项目所需场地，即企业文化园西园内“兰悦华会所”内的房屋及场地，包含周围三个区域的人工湖、花园、草坪垂钓园鱼塘，为此我公司每年支付固定收益450万元。合同签订后原告交付了涉案房屋及场地，并展示了以该场地为注册地址的餐饮经营许可证，我公司支付了2018年8月1日前的固定收益。但2017年底，约定租赁建筑之一的垂钓园1000平方米的房屋被公园管理方北京兴开盛林投资公司（以下简称：兴开盛林公司）以系非法建筑，有消防隐患等安全理由派人强行拆除，导致我公司的垂钓业务全部停止。2018年4月开始封路维修，封闭了进出园区物业的唯一通道，园区无法进出，导致会所餐饮服务完全被迫停止，直至2018年12月。原被告双方约定的合作经营无法实现，经营收入为零。2018年中旬，合同中约定的场地中的花园、草坪被公园管理方变为公园绿化，植入大批树木。因此我公司认为上述事实的发生导致合同履行的条件发生重大变化，是原告公司严重违约。根据北京市园林局出具的（2014）4号文件《北京市公园配套建筑及设施使用管理办法》，兴开盛林公司多次向原告公司传达文件精神，要求其执行公园配套建筑使用管理规定，原告公司明知其所租物业已经不具备封闭园区、独立营业的条件，仍隐瞒事实及国家法规，将园区物业提供我公司合作经营，导致我公司投入建筑装修费、园林绿化费、设备投资合计3000万元。我公司认为双方约定的场所已经大部分不受我公司实际控制占用，不应按照原约定租金标准支付占用费。双方就上述问题如何解决多次协商，在2019年年初已初步达成减免部分租金的协议，此时原告要求支付巨额违约金明显不合理，请求法院酌减。同时我们也愿意签订补充协议，重新制定租金标准。本院经审理认定事实如下：盛世融航公司（甲方）和中游环球公司（乙方）签订合作协议，双方约定共同合作“兰悦华会所”项目，甲方提供位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园内兰悦华会所内的房屋及场地供本项目经营使用，房屋建筑面积约2500平方米，包括周围三个区域的人工湖、花园、草坪、垂钓园鱼塘，甲方保证甲方享有兰悦华会所内的房屋及场所享有合法使用权，乙方负责本项目的拓展经营，并承担本项目运营过程中的所需全部资金。乙方根据本项目需要，在不改变房屋主体结构的前提下，负责会所内房屋及场地的维修维护、重新装修和园林修缮，所需资金由乙方负责。甲方免除装修期三个月的固定收益。合作期满后，乙方投入的装饰装修等均无偿归甲方所有，乙方投入的可移动物归乙方所有。乙方保证甲方每年获取固定收益并按年度支付至甲方指定账户，2016年8月1日至2019年7月30日每年固定收益为445万元……2016年8月1日至2017年7月30日的固定收益扣除装修期后为334万元，乙方应在本协议签订后三个工作日内支付本年度收益的30%，剩余70%于2016年7月25日之前向甲方支付。2017年8月1日至2018年7月30日的固定收益，乙方应在2017年6月1日前向甲方支付，其他年度的固定收益以此类推。甲乙双方合作期以甲方与亦庄企业文化园所签署的现《租赁协议》（见合同附件）中实际约定的到期时间为准。2019年10月8日，兴开盛林公司向盛世融航公司发出通知，要求自2019年10月8日起，拆除位于北京经济技术开发区文化园西院内，建立的围网及不当牌示，限期10日内拆除完毕。庭审中中游环球公司提交涉案场所的照片，证明双方约定的场所已不受中游环球公司控制，无法实现合同目的。盛世融航公司提交光盘，证明涉案场所可正常营业。盛世融航公司认可涉案房屋没有合法的建造手续，但中游环球公司称并不知情，认为是合法建造的。双方均认可垂钓园的建议棚系2017年11月18日后拆除。本院认为，盛世融航公司与中游环球公司签订的合作协议，从合同内容看，合同性质应为租赁合同。因双方所涉合同中的房屋未有合法建造审批手续，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对盛世融航公司要求判令涉案合作协议无效及腾退租赁场地房屋的诉讼请求，本院予以支持；鉴于涉案合同属于无效合同，对盛世融航公司要求中游环球公司给付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。鉴于涉案租赁场所部分区域存在使用受限的情况，对盛世融航公司要求中游环球公司给付固定收益一项，酌情予以降低，具体数额确定为3411666元；对其2019年7月16日起至实际腾退之日的占有使用费，按照每日9753元为宜。对于中游环球公司所称装修投入等，鉴于中游环球公司未提起反诉，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、北京盛世融航文化发展有限公司和中游环球（北京）管理咨询股份有限公司于2016年7月3日签订的《合作协议》无效；中游环球（北京）管理咨询股份有限公司于本判决生效后三十日内将基于上述合作协议所占有的房屋及场地（即位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园内、文化园西路X号的原“兰悦华会所”内的房屋及场地）腾退给北京盛世融航文化发展有限公司；二、中游环球（北京）管理咨询股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京盛世融航文化发展有限公司自2018年8月1日至2019年7月15日的固定收益费3411666元；三、中游环球（北京）管理咨询股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京盛世融航文化发展有限公司自2019年7月16日起至实际腾退之日的占有使用费，按照每日9753元计算；四、驳回北京盛世融航文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57074元，由北京盛世融航文化发展有限公司负担26968元（已交纳），由中游环球（北京）管理咨询股份有限公司负担30106元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 杰人民陪审员  李生陆人民陪审员  王爱清二〇一九年十二月二十七日法官 助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢