江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0521民初2530号原告（反诉被告）：陈如霞，女，1967年12月31日生，汉族，系分宜县如霞餐饮服务有限公司总经理,住分宜县。委托诉讼代理人：易学宁，江西钤阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭红岗，男，1975年6月14日生，汉族，住分宜县。被告（反诉原告）：谭清华，女，1980年12月9日生，汉族，住分宜县。两被告共同委托诉讼代理人：彭思毓，江西明实律师事务所律师。原告陈如霞与被告彭红岗、谭清华相邻关系纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，被告彭红岗、谭清华在答辩期间提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了合并审理。原告陈如霞及委托诉讼代理人易学宁，被告彭红岗及被告彭红岗、谭清华共同委托诉讼代理人彭思毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈如霞向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿因搭建凉棚漏水造成原告两个包厢无法营业的经济损失180000元；2、判令被告自行拆除违规搭建的两个凉棚并承担原告屋面防水施工的责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买天工北大道天工居5幢店铺经营餐饮庄园，被告购买钤景星城13栋1单元301室住房。原告房屋楼顶为被告住房外与前面一幢之间的空中通道，被告未经主管部门批准也未获得原告同意在原告屋顶上擅自搭建凉棚，造成原告屋顶多处漏水，部分装饰吊顶垮塌。为此，原告曾于2017年5月份起诉两被告。在法院开庭前，经协商双方于2017年6月16日达成协议，原告撤诉。被告于2017年7月7日开始补漏施工，同月24日完工。然而由于被告凉棚未拆除致使原告屋顶漏水仍然未停止。2018年2月1日以来，原告通过电话短信与两被告沟通，一直未能就原告屋顶漏水问题达成解决办法。根据双方协议约定，被告应保证原告屋顶防水五年，被告补漏不到半年就开始继续漏水，致使原告两间包厢因长期漏水从2019年1月起不能正常营业，每月经济损失18000元。根据双方协议书第五条约定，被告应自行拆除凉棚，鉴于被告已于2018年12月将住房转让给他人，原告只能再次提起诉讼，请法院依法判决。被告彭红岗、谭清华辩称，1、相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人在使用或经营这些不动产时，相互发生的权利义务关系。原告以相邻关系纠纷起诉被告，而被告现并不是本案所涉房屋的所有权人，因此被告并不是本案适格的主体，应驳回原告的起诉。2、原告第二项诉请中要求被告自行拆除违规搭建的两个凉棚并承担其屋面防水施工的责任，其中关于凉棚是否属于违章搭建属于行政部门管辖范围，与本案不属于同一法律关系，应不属于本案审理范围。3、原告与被告于2017年6月16日签订的《协议书》，该协议书并非被告的真实意思表示，当时系被告在错误认知和被原告反复吵闹，在无奈的情形之下才进行签订的，被告最近才发现原告房屋漏水系因房屋质量等相关原因导致，实际上与被告无关，该协议应予以撤销。4、被告因原告房屋防水事宜花费79600元，原告应予以返还。5、原告的诉请无事实和法律依据，本案诉讼费应由原告承担。反诉原告彭红岗、谭清华提出以下反诉请求：1、撤销双方于2017年6月16日签订的《协议书》；2、判令反诉被告偿还反诉原告已支付的38500元；3、判令反诉被告偿还反诉原告为其做防水等工程支付的41100元；4、本案的反诉费由反诉被告承担。事实理由：反诉原告与反诉被告曾经为邻居，2017年，反诉被告陈如霞因其餐饮店漏水事宜，经常找到反诉原告，称是反诉原告房屋装修原因导致其房屋漏水，多次至反诉原告家中吵闹，并打电话发信息吵扰反诉原告，反诉原告被迫无奈，以为真的是自己房屋问题，反诉原告本着邻里关系息事宁人的态度，并且在对房屋漏水问题存在重大误解的情况下，于2017年6月16日被迫与反诉被告签订了一份协议书，签订协议后，反诉原告稀里糊涂就帮忙被诉被告进行防水、吊顶、涂料装修花费了38300元，并转账支付了其律师费4500元、押金10000元、损失赔偿24000元。在为反诉被告餐饮店进行防水修复过程中，发现其餐馆的墙体原本就有裂缝，房屋质量本来就存在问题，是导致漏水的原因，原本以为此后大家都相安无事了，谁知反诉被告只要是房屋水渍问题，就一直不依不饶地找反诉原告，反诉原告也一直在寻找反诉被告餐馆漏水的真正原因。2019年5月，反诉原告发现反诉被告屋顶的楼面和隔壁楼栋之间有相约10公分的间距，而该间距缝没有做任何的隔离，遇到大雨，雨水就会渗透到餐馆的墙面，为此，反诉被告还铺设了不锈钢挡板进行防水，花费了2800元。反诉原告是基于重大误解以及反诉被告多次骚扰胁迫的情形下签订的协议书，该协议书不是反诉原告的真实意思表示，应予以撤销。因反诉被告房屋质量等问题导致反诉原告作出错误的意思表示，并导致反诉原告承担了巨大损失，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告陈如霞辩称，1、反诉请求依法无据，应当予以驳回；2、反诉所陈述的事实和理由多数属于胡编乱造，没有事实依据，实际上原、被告双方有关房屋漏水的纠纷或者争执，迄今为止已有10年之久，如果说房屋质量问题，反诉被告的房屋是有5年的保修期，应不存在漏水问题；3、最早发现漏水问题，不是反诉原告违规搭建凉棚，而是反诉原告在屋顶上面种植了果树，果树要存活，根系渗透进了屋面就开始了漏水，原告和其他居民都进行了反映，最后迫使反诉原告把果树弄走了，不久反诉原告就开始进行搭建凉棚，是钢架结构，必须要在反诉被告的房顶上钻孔，要把支柱打进去，破坏了反诉被告房屋的结构，又没有做防水，所以多年漏水，反诉被告于2017年就以相邻纠纷起诉了反诉原告，起诉后反诉原告通过找熟人找开发商，经过多次沟通，于2017年6月16日双方签订了协议书，协议书不是被迫签订的，是反诉原告请熟人朋友出面来做反诉被告的工作才签订的，签订协议后反诉被告才撤诉，反诉原告做了维修，但过了14天又发现了漏水，反诉被告的所有损失是由两个凉棚造成的，根据合同法规定，2017年6月16日签订的协议如果要撤销也超过了法律规定的时效，反诉原告的反诉请求和事实理由都不成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据有2017年6月16日签订的协议书、原告与被告的微信聊天记录、中国邮政银行入账汇款业务凭单，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示的房屋所有权证复印件、土地证复印件，拟证明原告所有的位于分宜县天工北大道西侧（钤景星城北区天宫居）5幢店铺建筑面积为452.88平方米，原告于2010年7月8日取得所有权登记，规划用途为营业；被告提出异议认为原告没有提交原件，庭后原告补充提交了分宜县不动产登记中心盖章确认的房产证、土地证档案查询记录，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，经本院核对档案查询记录与证据复印件一致，且与本案具有关联性，本院对该组证据均予以认定。2.原告出示的2017年5月15日本院开具的诉讼费收费发票、开庭传票、民事裁定书，拟证明2017年5月15日原告因相邻关系起诉了被告，就是因为漏水问题，2017年6月22日开庭前被告找朋友出面找原告协商，双方达成了协议，原告于2017年6月21日向法院申请撤诉；被告提出该组证据已超过了举证期且该组证据证明的内容与本案没有实质性关系；本院认为因被告在答辩期提起反诉，本院未对反诉指定举证期限，故原告当庭提交该证据并未超过举证期限，该组证据系本院审理的相关案件的诉讼文书材料，与本案具有关联性，应予以认定。3.原告出示的照片14张，拟证明被告搭建凉棚及造成原告屋顶及包厢漏水的事实；被告彭红岗对照片上的两个凉棚系其搭建的事实无异议，但认为仅凭照片不能证明是被告的原因造成房屋漏水；本院对该组证据的真实性予以认定。4.被告出示的周义财、彭某、李某出具的收条及证人彭某、李某的出庭证言，拟证明2017年7月被告请周义财做了涉诉房屋楼面防水工程，支付工程款26500元，请李某做了如霞餐饮店内大厅及包厢吊顶修复工程，支付工程款6800元，请彭某做了如霞餐饮店内大厅及包厢涂料修复工程，支付工程款5000元，庭审中原告认可2017年7月被告请人做了上述工程，至于工程款多少不清楚，因为根据协议约定应由被告支付；本院认为该组证据与协议书的约定能够相互印证，其中周义财、彭某出具的收条均为原件，对该组证据予以认定。5.被告出示的欧阳建波的收条及出庭证言、照片7张，拟证明彭红岗于2019年5月请欧阳建波为陈如霞餐饮“咖啡庄园”屋顶连接缝铺不锈钢挡板防水支付工程款2800元;照片拟证明原告屋顶漏水系房屋本身质量问题以及墙体有巨大缝隙导致；原告对照片的真实性、关联性有异议，但提出被告未告知其做了不锈钢挡板防水，；本院经核对照片原图认为欧阳建波的证言与照片能够相互印证，证明涉诉房屋连接缝已经铺设了不锈钢挡板防水的事实，对该组证据的真实性予以认定，但仅凭照片不能达到证明原告屋顶漏水系房屋本身质量问题、与彭红岗、谭清华搭建的凉棚无关的目的。为查明案件事实，本院依职权调取了赣（2018）分宜县不动产权第0006383号不动产权证、楼面保护协议以及证人袁某的调查笔录，经组织当事人质证，原告陈如霞无异议，被告彭红岗、谭清华对赣（2018）分宜县不动产权第0006383号不动产权证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据恰恰证明两被告现在不是涉案房屋的所有权人，不是本案适格的主体，本院认为该不动产证是对分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301号房屋所有权的登记，被告搭建的两个凉棚并没有登记在不动产权证中，该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以认定；被告对楼面保护协议以及证人袁某调查笔录的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，本院认为该组证据能够证明被告出售房屋时约定了买受人袁某对南、北露台（凉棚）无所有权，该组证据与本案具有关联性，应予以认定。依据以上认定的证据和原、被告的当庭陈述，本院可以确认以下事实：原告（反诉被告）陈如霞购买分宜县天工北大道（钤景星城北区天工居）5幢店铺，2010年7月8日房屋所有权登记在陈如霞名下，建筑面积452.88平方米，规划用途为营业，原告用于经营餐饮“咖啡庄园”。被告（反诉原告）彭红岗、谭清华购买分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301号住房，陈如霞经营的“咖啡庄园”房屋楼顶为彭红岗、谭清华住房外与前面一幢之间的空中通道，2017年5.6月间，彭红岗、谭清华在陈如霞房屋屋顶搭建了南、北两个凉棚，2017年5月15日陈如霞以恢复原状为由对彭红岗、谭清华提起诉讼，本院送达传票定于2017年6月22日14时50分开庭审理，2017年6月16日，陈如霞（甲方）与彭红岗、谭清华（乙方）签订协议书，协议书约定“因乙方在甲方房屋楼顶建造凉棚造成屋顶多处漏水致装修部分出现坍塌，甲方为此起诉乙方，经甲乙双方自愿协商达成如下协议：一、甲方同意乙方搭建凉棚暂不拆除，乙方承诺保证不再侵占甲方房顶的其他空余部分的使用权。二、乙方保证在本协议生效后利用晴天完成对甲方楼顶防水补漏的施工和甲方店内漏水损坏的装饰进行维修工作，乙方承担相应的施工和屋内修缮的费用，乙方开始施工前应及时通知甲方，在甲方同意后方可进行施工。三、乙方考虑施工会给甲方经营带来损失，故乙方同意按实际施工日期赔偿甲方经济损失，按3000元/日计付。四、签订本协议后，乙方应先行支付甲方经常损失赔偿款1万元，待屋顶屋内施工完成后按实际施工日期计付甲方受施工影响造成损失的赔偿款。五、乙方应当督促施工队伍抓好施工质量，乙方承诺屋面防水保质期为五年，自屋面防水工程竣工后五年内甲方屋内不再漏水，则甲方暂时不再要求拆除乙方在甲方屋面上所建凉棚，若防水工程竣工后五年内，甲方屋顶还发生漏水现象，则乙方所搭建凉棚必须拆除。乙方所建凉棚不得出售、出租、赠与他人。六、甲方屋面防水工程完工后一年内，乙方不得铺设地面砖，一年后未出现漏水现象方可铺设。七、乙方为了表示其诚意，交给甲方保证金1万元，若两年期满后甲方屋面不再发生漏水，则甲方不计利息如数退还保证金给乙方，若在两年内屋面再次发生漏水情况，则乙方所交保证金不予返还。八、甲方为本次纠纷所支付的诉讼费、律师代理费合计4500元，乙方自愿承担该款及保证金和本协议第四条所载明的1万元赔偿款一起由乙方交由给甲方。九、甲方收到上述款项后在2017年6月22日前向法院撤回起诉。十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字后生效。”陈如霞在甲方处签名，彭红岗、谭清华在乙方处签名。彭红岗于2017年6月20日向陈如霞汇款支付24500元，陈如霞于2017年6月21日向本院申请撤诉，本院于同日裁定准予其撤诉。彭红岗、谭清华于2017年7月雇请周义财、彭某、李某进行补漏施工。2017年7月25日彭红岗向陈如霞汇款支付14000元，2017年7月26日、28日、29日彭红岗因补漏装修修复共计支付周义财、彭某、李某工程款38300元。因补漏之后陈如霞的房屋屋顶仍然存在漏水，从2018年2月开始，陈如霞通过短信、电话的方式与彭红岗、谭清华就屋顶漏水维修问题进行联系沟通。2018年10月彭红岗、谭清华将分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301号住房出售给案外人袁某、熊宇情，并办理了过户登记手续。2018年12月29日彭红岗与袁某签订了楼面保护协议，双方约定分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301室南、北露台（凉棚）袁某无所有权，并约定了露台（凉棚）漏水责任的承担。2019年5月彭红岗请欧阳建波检查陈如霞房屋屋顶漏水情况并进行维修，2019年5月16日彭红岗支付欧阳建波维修款2800元。本院认为，本案为合同纠纷。本案争议的焦点是：1.被告彭红岗、谭清华是否是本案适格的主体；2.原、被告于2017年6月16日签订的协议书是否有法律效力，是否符合法律规定撤销的情形，被告行使撤销权是否超过法律规定的时效；3.原告诉请被告赔偿经济损失180000元是否有事实和法律依据；4.反诉原告要求反诉被告返还已支付的38500元和偿还做防水等工程支付的41100元是否有事实和法律依据。关于被告彭红岗、谭清华是否是本案适格的主体。彭红岗、谭清华购买分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301号房屋后，在陈如霞所有的房屋屋顶搭建了南、北两个凉棚，2017年6月16日陈如霞与彭红岗、谭清华因房屋屋顶漏水问题签订协议书，协议书第五条约定：“彭红岗、谭清华所建凉棚不得出售、转让、出租、赠与给他人”，虽然彭红岗、谭清华于2018年10月将分宜县天工北大道西侧（钤景星城）天宫居5幢1-301号房屋出售给袁某、熊宇情，但彭红岗与袁某另行签订的楼面保护协议明确约定袁某对南、北两个凉棚无所有权，庭审中彭红岗也认可没有将凉棚的所有权转让给袁某，可见彭红岗、谭清华并没有将其搭建的凉棚一并出售给袁某、熊宇情，现陈如霞以协议书为依据主张权利，彭红岗、谭清华作为合同相对人，是本案适格的主体。关于原、被告于2017年6月16日签订的协议书是否有法律效力，是否符合法律规定撤销的情形，被告行使撤销权是否超过法律规定的时效。现查明，2017年5、6月间，彭红岗、谭清华在陈如霞所有的房屋屋顶搭建了南、北两个凉棚，2017年5月15日陈如霞以恢复原状为由对彭红岗、谭清华提起诉讼，在原定2017年6月22日14时50分开庭审理前，2017年6月16日陈如霞与彭红岗、谭清华签订协议书，协议书载明“因乙方在甲方房屋楼顶建造凉棚造成屋顶多处漏水致装修部分出现坍塌，甲方为此起诉乙方，经甲乙双方自愿协商达成协议”，签订协议书后2017年6月20日彭红岗依协议书约定向陈如霞支付24500元，2017年6月21日陈如霞依约向本院撤回了起诉，本院认为该协议书是在诉讼过程中签订的，双方互负义务，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十条规定：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；……。”本案中，反诉原告以重大误解为由申请撤销2017年6月16日签订的协议书，本院认为反诉原告称2017年进行防水修复时就发现房屋存在质量问题、2019年5月做防水时发现楼栋之间连接缝的间隙等原因导致反诉被告房屋漏水，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，反诉原告对其主张的房屋漏水原因未申请鉴定，也未提供有效的证据证明，该主张无事实依据；再者，根据反诉原告的陈述其2019年5月知道了撤销事由，于2019年11月22日向本院提起反诉，已经超过了法律规定的以重大误解为由行使撤销权的期限；反诉原告主张反诉被告至家中吵闹、并打电话发信息吵扰、在多次骚扰胁迫的情形下签订的协议书应予以撤销，本院认为，胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的行为。反诉原告并未提供证据证明反诉被告在签订协议前或签订协议过程中对反诉原告及其亲友实施了胁迫行为，反诉原告的该主张无事实依据，也已经超过了法律规定的以受胁迫为由行使撤销权的期限，反诉原告的撤销权消灭，故反诉原告主张撤销2017年6月16日签订的协议书的反诉请求，无事实、法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿经济损失180000元是否有事实和法律依据。原告所有的涉诉房屋用于经营餐饮“咖啡庄园”，原告以协议书第三条为依据主张两间包厢因漏水从2019年1月不能正常营业、每月经济损失18000元，因原告未提供证据证明协议书第三条“按实际施工日期赔偿甲方经济损失按3000元/日计付”与其在本案所主张经营损失计付标准的关联性，且原告也未提供餐饮“咖啡庄园”正常营业的营业额、利润以及两间包厢不能正常营业期间的营业额、利润等相关证据，本院无法根据现有证据核算出原告的实际经济损失，原告对此应承担举证不能的法律后果，故原告主张被告赔偿经营损失180000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还已支付的38500元和偿还做防水等工程支付的41100元是否有事实和法律依据。反诉原告与反诉被告于2017年6月16日签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。反诉原告支付做防水等工程41100元（包括2017年7月彭红岗支付周义财、彭某、李某补漏装修修复工程款38300元、2019年5月16日彭红岗支付欧阳建波维修款2800元），根据协议书第二条约定属于反诉原告应当承担的相应施工和室内修缮的费用，反诉原告要求反诉被告偿还41100元的请求，无事实、法律依据，本院不予支持。反诉原告交付给反诉被告的38500元（包括经济损失赔偿24000元、保证金10000元、2017年案件诉讼费、律师代理费4500元），根据协议书第三、四、七、八条约定属于反诉原告应当向反诉被告支付的费用，其中协议书第七条约定：“乙方为了表示其诚意，交给甲方保证金10000元，若两年期满后甲方屋面不再发生漏水，则甲方不计利息如数退还保证金给乙方，若在两年内屋面再次发生漏水情况，则乙方所交保证金不予返还。”反诉原告2017年7月维修后不久，由于漏水问题反诉被告又多次通过短信电话与反诉原告联系沟通，2019年5月反诉原告再次对涉诉房屋屋顶进行了防水维修，根据协议书约定保证金10000元不应予以返还；故反诉原告主张反诉被告返还已支付的38500元和偿还做防水等工程支付的41100元的反诉请求，无事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）陈如霞与被告（反诉原告）彭红岗、谭清华于2017年6月16日签订的协议书合法有效，本院对反诉原告主张撤销该协议书的反诉请求不予支持。根据协议书第五条约定：“乙方应当督促施工队伍抓好施工质量，乙方承诺屋面防水保质期为五年，自屋面防水工程竣工后五年内甲方屋内不再漏水，则甲方暂时不再要求拆除乙方在甲方屋面上所建凉棚，若防水工程竣工后五年内，甲方屋顶还发生漏水现象，则乙方所搭建凉棚必须拆除。”因涉诉房屋屋顶2017年7月被告维修补漏后又发生漏水现象，被告未按协议书约定履行义务，其行为已构成违约，被告除依约拆除凉棚外，还应当依法承担采取补救措施的违约责任，故本院对原告主张被告拆除搭建于分宜县天工北大道（钤景星城北区天工居）5幢店铺屋面的两个凉棚（南、北）并对拆除的两个凉棚范围内的屋面承担防水修复责任的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告赔偿经济损失180000元的诉讼请求及反诉原告要求反诉被告返还已支付的38500元和偿还做防水等工程支付的41100元的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭红岗、谭清华于本判决生效之日起十日内拆除搭建于分宜县天工北大道（钤景星城北区天工居）5幢店铺屋顶的两个凉棚（南、北）并对拆除的两个凉棚范围内的屋面承担防水修复责任；二、驳回原告陈如霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彭红岗、谭清华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取2000元（原告已预付），由原告陈如霞负担1950元，被告彭红岗、谭清华负担50元。反诉费945元（反诉原告已预付），由反诉原告彭红岗、谭清华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  杨晓珍二〇一九年十二月十八日书记员  甘燕玲