新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初6422号原告：郭永平，男，1967年8月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：张雨莹，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑永慧，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西山环卫南路59号负1号。法定代表人：董文博，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐昌平，新疆德洋律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地乌鲁木齐市黄河路2号。法定代表人：李军，该银行行长。委托诉讼代理人：苏文轩，女，招该行法规部员工。委托诉讼代理人：马建峰，男，该行零售信贷部员工。原告郭永平与被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司（以下简称房产公司）、招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永平的委托诉讼代理人郑永慧，被告房产公司的委托诉讼代理人徐昌平、第三人招商银行的委托诉讼代理人苏文轩、马建峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭永平向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告于2016年9月7日签订的《商品房预售合同》及地下室的《商品房预售合同》；2、判令解除原、被告及第三人于2016年9月23日签订的《个人购房借款及担保合同》；3、判令被告返还原告房屋首付款、地下室房款785475元；4、判令被告赔偿原告房屋首付款、地下室房款的利息损失105711.84元（年利率4.75%，自2016年9月9日暂计至2019年7月8日，实际计算至支付之日止）；5、判令被告返还原告已向第三人支付的房屋抵押贷款全部本金利息298002.30元（截至2019年5月15日，具体数额以判决生效之日止）；6、判令被告赔偿原告房屋租金损失210000元；7、判令被告支付原告违约金10834.77元（截至2019年5月10日，具体数额以判决生效之日止）；8、判令被告向第三人支付个人房屋抵押借款合同解除后的剩余贷款本金及利息；9、判令被告承担本案诉讼费、邮寄费等全部诉讼费用。事实及理由：2013年7月，我购买了乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司开发的万科兰乔圣菲小区Ｄ28-2-102室及Ｃ21-1-101室房屋及Ｃ区-083号的车位。因该两套房一直存在漏水问题，经与雅玛西岸房地产公司协商，该公司已将我已购置的房屋中一套调换至现在的Ｄ23-3号房。双方于2016年9月7日签订了《商品房预售合同，由我购买该公司开发的位于乌鲁木齐市，合同约定商品房建筑面积为315.28平方米，总价款2255475元。买受人首期于2016年9月7日支付购房总价款的30%即685475元，其余70%即1570000元向银行贷款。双方约定，出卖人应当在买受人全额支付房款到出卖人指定账户后30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除退还通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。双方为履行《商品房预售合同》，还就涉案房屋地下室签订《商品房预售合同》（地下室），总付款为100000元。合同签订后，我先后支付首付款及地下室款项合计785475元。2016年9月23日，我与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由我向该行借款1570000元，被告雅玛西岸房地产有限公司作为保证人在该合同上签章。同日，招商银行将上述借款打入雅玛西岸房地产有限公司账户，我并于当日开始还本付息。2017年3月，经被告雅玛西岸房地产有限公司通知在验房时，发现涉案房屋存在外墙渗水、路基塌陷、门窗关闭不严等多处问题。多次反映，至今无人解决。今年开春以来，我又前往涉案房屋查看，发现所有房间均漏水。电梯间水深达到1米多的高度。房屋电控箱、壁挂炉已被雨水浸透。该房屋完全不符合质量要求、交付标准。自2013年开始，为了该房屋的质量，我四处反映，万科物业让我找地产物业，地产物业又让我找万科物业，他们来回踢皮球，推卸责任，同时，自2015年12月以来，我一直在外租住房屋，产生房屋租赁费210000元。综上所述，涉案房屋质量不符合商品房的基本质量标准，导致合同目的不能实现，特诉至法院。被告房产公司辩称，原告诉称的与事实不符，本案不具备法律规定和合同约定的解除条件，被告按期将房屋交付给原告不存在违约，也不存在原告所称的质量问题，原告所称漏水原因不在被告，是楼上未采暖导致的漏水，现在被告已配合楼上进行了修复，现在房屋已不漏水。原告在本案中诉称的2013年购房房屋后置换该房，原因是郭媛旭不能贷款后由本院原告购买房屋。原告诉称交付问题，被告已经履行了交付义务，原告拒绝收房应自行承担由此造成的法律后果。对于商品房的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应规定。城市房地产管理法规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。结合这一规定可以认为，经过建设部门审核以及竣工验收并形成文件的商品房，开发商是可以交付给业主的，原告的房屋开发商证件齐全，也符合双方合同中的约定，本案中因楼上房屋漏水导致原告房屋渗水，并不影响该房屋居住，原告也未进行装修，不存在任何损失，被告也已经对楼上业主告知并协助进行了维修，已经尽到了相应的义务。2017年3月被告通知原告收房，房屋符合交房条件，原告自己不收房，应由其承担不利责任，请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人招商银行辩称，不同意解除合同，原告应继续履行合同，根据原告与第三人签订的合同，第三人已按时足额发放了贷款，招行在合同履行过程中并不存在任何违约行为。合同第38条约定，招行有权要求原告继续履行合同，原告应按照合同约定按时还款，在未获得法院解除合同的生效判决前，原告与银行签订的合同为有效合法的合同，原告在审理期间应继续履行合同还款义务，避免产生逾期对个人征信产生影响，综上所述，请法庭驳回原告的诉讼请求。一、原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、商品房预售合同2份；证据2、补充协议2份；以上证据证明：原、被告之间存在合法有效的买卖合同关系，合同约定房屋面积315.28平方米，总价2255475元；地下室155.81平方米，合计100000元，同时约定，买受人全额支付房款到出卖人指定账户后30日内交付验收合格的房屋。证据3、2018-6860号公证书；证据4、借款借据1份；以上证据证明：原告、被告、第三人形成合法有效的借贷关系。证据5、收款收据5份；证据6、银行流水一组；以上证据证明：原告向被告支付了首付款及银行贷款。证据7、房屋交接确认书；证据8、房屋交付通知书；以上证据证明涉案房屋至今未交付的事实。证据9、2018-8246公证书1份及光盘一张；证据10、小区照片4张；以上证据证明2018年4-5月房屋质量现状。证据11、关于万科兰乔圣菲质量问题的投诉1份、拉横幅照片2张；证据12、投诉回访处理表；证据13、室内渗漏约谈一份；以上证据证明全体业主对质量问题的投诉及被告2018年维修的事实。证据14、2019年5856、5425、5427公证书各一份及光盘3张；证据15、房屋照片23张；以上证据证明房屋质量问题一直存在，没有得到彻底解决。证据16、工商档案一份；证据17、解除合同通知及快递回单；证据18、2019-5018公证书一份；以上证据证明合同目的无法实现，自原告解除通知到达被告时，合同已经解除。证据19、房屋租赁合同一份；证据20、收条一份；证据21、银行转账凭证3份；证据22、保全费发票1份；以上证据证明被告违约导致合同解除，应当赔偿原告损失。证据23、居住证明两份，证明原告租房两套并产生租金。二、被告为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、竣工验收备案表，证明竣工时间2015年7月28日，原告居住小区经过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收并在质检站备案的事实，经验收房屋是合格的，证明房屋符合房屋交付标准；需要说明的是，原告提交的投诉回访也可以证明是因为楼上的原因导致原告房屋漏水，而不是被告建造房屋的质量问题。证据2、照片一组2张，证明对原告楼上业主的房屋进行了维修维护。证据3，证人证言，证明涉案房屋漏水与被告无关。第三人招商银行未出示证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区，房屋代码为51373986，合同约定商品房建筑面积为315.28平方米，总价款2255475元。买受人首期于2016年9月7日支付购房总价款的30%即685475元，其余70%即1570000元由买受人于签订本合同之日起15日内向银行贷款。……第八条交付期限约定，出卖人应当在买受人全额支付房款到出卖人指定账户后30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：按照逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。……第一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。双方为履行《商品房预售合同》，还就涉案房屋地下室签订《商品房预售合同》（地下室），总付款为100000元。另外，双方还签订了《商品房预售合同》的《补充协议》。合同签订后，原告支付首付款及地下室款项785475元，具体为：2016年9月7日，被告向原告出具2份收据，载明收款分别为80000元、124407元；2016年9月8日，被告向原告出具两份收据，载明收款分别为361068元、20000元；2016年5月31日，被告向原告出具收据，载明收款200000元。原告提供的多次公证书视频及照片显示，原告所购买房屋常年存在严重漏水问题，墙皮脱落，无法得到解决，达不到居住条件。2016年9月23日，原告将涉案房屋抵押作为抵押与第三人招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，由原告向该行借款1570000元，贷款期限为240个月，自2016年9月23日-2036年9月23日，被告作为保证人在该合同上签章。2016年11月3日，第三人招商银行将上述借款打入被告房产公司账户，原告开始还本付息。截至2019年5月15日，原告已向第三人招商银行支付的房屋抵押贷款全部本金利息298002.30元。另查明，原告提供租赁合同显示，2013年7月24日，原告与詹文军签订《房屋租赁合同》，原告租赁詹文军位于乌鲁木齐市沙依巴克区，2013年7月24日的收据显示，詹文军收到原告2013年8月1日-2018年7月31日五年租金175000元，2018年8月17日，原告向詹文军账户汇款31000元。2019年9月25日，乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会出具居住证明显示：原告一家人居住于其辖区，自2013年8月31日至今。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一、关于涉案《商品房预售合同》是否解除及相关问题。原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。本案中，原告出示的公证书可以证实，被告向原告所出售房屋存在严重质量问题，房屋多处漏水和渗水，墙皮破损，不具备居住使用条件，致使原告订立合同的目的不能实现，被告行为已构成根本违约，因此，本院对原告要求解除与被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司于2016年9月7日签订的《商品房预售合同》及地下室的《商品房预售合同》的诉讼请求予以支持。庭审中，原告认为，其已经于2019年6月10日向被告送达了《解除合同通知》，双方的《商品房预售合同》已于《解除合同通知》到达之日2019年6月解除，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行驶的，解除权消灭。本案中，被告向原告公证送达《解除合同通知》的解除合同理由并非逾期交房，本案中，依据双方《商品房预售合同》约定，被告应向原告交付房屋的时间为2016年12月3日之前，逾期超过90天，原告即可享有单方解除权，因此，即使原告存在单方解除权，2019年6月行使也已经超过法定期间，归于消灭，本院对原告陈述的双方的《商品房预售合同》已于《解除合同通知》到达之日2019年6月解除的事实不予采信。1、被告房产公司是否应当退还房屋首付款、地下室房款785475元及返还原告已向第三人支付的房屋抵押贷款全部本金利息298002.30元（截至2019年5月15日，具体数额以判决生效之日止）的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，涉案《商品房预售合同》解除后，被告房产公司应当向郭永平返还首付房款并赔偿郭永平因此所产生的损失，故本院对原告请求被告返还首付款785475元及返还原告已向第三人支付的房屋抵押贷款全部本金利息298002.30元（截至2019年5月15日，具体数额以判决生效之日止）的诉讼请求予以支持。2、关于原告主张的判令被告赔偿原告房屋首付款、地下室房款的利息损失105711.84元（年利率4.75%，自2016年9月9日暂计至2019年7月8日，实际计算至支付之日止）的问题。本院认为，被告向原告交付房屋存在严重质量问题，系违约方，应当向原告支付房款785475元的资金占有期间利息损失，本院认定如下：因原告向被告支付房款785475元的事实形成于2016年9月9日之前，因此，原告主张自2016年9月9日至2019年7月8日期间利息损失105711.84元（785475元×4.75%÷12个月×34个月）符合法律规定，本院予以支持；自2019年7月9日起对房款785475元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清止。3、原告主张的违约金损失10834.77元【（785475元+298002.30元）×1%，截至2019年5月10日，具体数额以判决生效之日止】，本院认为，本案解除《商品房预售合同》系基于被告向原告交付房屋存在漏水严重事实，对于此种违约情形，双方并无进行违约金约定，另外，本院已经对原告的购房款利息损失和租金损失予以支持，原告的损失已经得到弥补，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。4、原告主张房屋租金损失210000元，期间为2013年7月20日-2019年7月20日，合计6年，每年租金35000元，本院认为，2019年9月25日，乌鲁木齐市沙依巴克区炉院街片区管理委员会出具居住证明显示：原告一家人居住于其辖区，自2013年8月31日至2019年9月25日。但原告主张的租金损失应系基于被告的无法交付符合居住条件房屋的违约行为所致，原告主张租期先于签订《商品房预售合同》之前显然不妥，如上所述，被告应向原告交付房屋的时间为2016年12月3日之前，因此，本院予以认定原告主张租金合理的租住时间为2016年12月4日-2019年7月20日，本院认定原告主张租金损失为91875.00元（35000元／年÷12个月×31.5个月）。二、关于《个人购房抵押（保证）借款合同》是否解除的相关问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并处理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人商品房担保贷款合同纠纷另行诉讼的，可以与商品房买卖合同合并审理。本院中，原告与被告房产公司签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区。2016年9月23日，原告与第三人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订《个人购房借款及担保合同》，由原告向该行借款1570000元，原告作为抵押人将涉案房屋抵押给被告招商银行，现原告郭永平以被告房产公司交付房屋存在严重质量问题导致无法正常入住为由，要求解除其与被告签订的《商品房预售合同》、《个人购房借款及担保合同》，庭审中，经法庭释明，第三人招商银行同意在本院认定解除原告与被告签订的《商品房预售合同》的情况下可以解除《个人购房借款及担保合同》，如前所述，本院已经认定解除原告与被告签订的《商品房预售合同》，依据民法意思自治原则，当事人可以约定合同解除的条件，并可以约定解除合同，本院对原告要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，在解除《个人购房抵押（保证）借款合同》后，被告应当向第三人招商银行支付《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后的剩余贷款本金及利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第十三条、第十五条、第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭永平与被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司于2016年9月7日签订的《商品房预售合同》及地下室的《商品房预售合同》;二、解除原告郭永平、被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司与第三人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行于2016年9月23日签订的签订《个人购房借款及担保合同》；三、被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司应向原告郭永平返还已付购房首付款、地下室房款785475元；四、被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司赔偿原告郭永平已付房屋首付款、地下室房款的利息损失105711.84元（785475元×4.75%÷12个月×34个月）；自2019年7月9日起对房款785475元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清止；五、被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司返还原告郭永平已向第三人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付的房屋抵押贷款全部本金利息298002.30元（截至2019年5月15日，具体数额以判决生效之日止）；六、被告赔偿原告房屋租金损失91875.00元（35000元／年÷12个月×31.5个月，2016年12月4日-2019年7月20日）；七、被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司向第三人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付《个人购房借款及担保合同》解除后的剩余贷款本金及利息；八、驳回原告郭永平的其他诉讼请求。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的1410023.91元，给付标的1281064.14元，占争议标的的90.85％。案件受理费17490.22元，保全费5000元，合计22490.22元，由被告乌鲁木齐市雅玛西岸房地产有限公司负担90.85％即20432.36元，原告郭永平负担9.15％即2057.86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙俊伟人民陪审员  周明清人民陪审员  任宪义二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王文娟