广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1123民初953号 原告：广西长兴房地产开发有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路261号。 法定代表人：高升朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗德求，男，1952年9月4日出生，汉族，广西长兴房地产开发有限公司副经理，住广西富川瑶族自治县。 被告：何建芳，女，1990年7月3日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄志雄，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 原告广西长兴房地产开发有限公司（以下简称长兴房地产公司）与被告何建芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长兴房地产公司的委托诉讼代理人罗德求、何天红，被告何建芳及其委托诉讼代理人黄志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长兴房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的购房款282262.8元及逾期付款违约金232161.16元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；二、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用水开户安装费1925元及逾期付款违约金1668元（违约金自2014年12月22日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；三、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用电开户安装费2100元及逾期付款违约金1826元（违约金自2014年12月16日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；四、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的办理不动产权证费633.33元及逾期付款违约金79元（违约金至2019年1月14日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；五、请求人民法院判令被告向原告支付代缴办证税费17653.44元及逾期付款违约金13151.81元（违约金至2015年8月25日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；上述合计人民币553460.54元；六、判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年9月20日签订了《合资建房协议》，合同约定:被告购买原告开发建设的富川县富阳镇凤凰路191号住宅楼一套，房号为D4号（即3-301号房），房屋建筑面积123.76平方米，单价为每平方米2780元，27#车库（杂物房）面积28.06平方米，单价为每平方米3500元，总金额人民币442262.8元；双方还约定“水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方（被告）负责”、“办理土地证、房产证的所有税费由乙方（被告）负责”。“付款方式为签订之日付定金5万元，一楼封顶后付车库款的50％，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清，甲方（原告）通知乙方（被告）付款后，如乙方（被告）不按期付款则按每日3‰的违约金付给甲方（原告），在政策允许的前提下，甲方（原告）协助乙方（被告）办理银行按揭或住房公积金贷款，所需的一切费用由乙方（被告）负责”。 合同签订后，被告按期交付了定金和部分建房款。原告依合同建设了楼房并于2015年3月18日竣工验收，2015年3月23日通知被告前来收房并缴纳相关费用。但被告均以办证税费及水电开户安装费不应由购房户承担为由，拒不配合结算及缴纳所欠费用，未按照合同约定付清购房余款和相关费用，故意拖延至今，后双方产生争议，虽经县政府、政法委等部门调解无效，原告只能提起民事诉讼。 原告方认为，根据双方签订的《合资建房协议》第二条之规定，“余款交房时一次性付清，原告通知被告付款后，如被告不按期付款则按每日3‰的违约金付给原告”，为充分依法保护双方利益，原告自愿将违约金比率调整至每日万分之五，被告的违约行为违反了《合同法》的相关规定，严重损害了原告的经济利益，为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告何建芳辩称，第一，被告不存在违约的事实，原告才是违约方，根据双方签订的合资建房协议的第三条规定，甲方必须保障在工程开工后360天内交房并办理相应手续，原告方开工的时间是2013年6月28日，原告在协议中已经保证了在360天交房，至今交房的时间已经超过了6年，这才是原告方实实在在的违约责任；第二，原告向被告追索违约金没有事实和法律依据。对《合资建房协议》首先理解是合资建房，原告出土地，被告出钱给原告建房，房屋建好后，原告变成卖房人，这是房屋买卖关系。本案中，原告单方不顾协议中约定的合作建房这一内容，仅以卖房者的身份提起诉讼，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的内容，出卖人必须具有商品房预售许可证明才具有卖房资格，到今天为止，原告并未向法庭提交有《商品房预售许可证明》，只有《建设工程规划许可证》和《竣工验收备案表》，连卖房的资格都不具备，原告就没有理由追索违约金。综上所述，被告只认可尚欠的购房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，以原告长兴房地产公司为甲方与以被告何建芳为乙方签订《合资建房协议》，双方约定：一、建房面积、房号、单价：整栋楼为砖混结构七层，一楼为车库、杂物房，二至七层为住房，房号为D户型四楼面积，约124.9㎡（实际面积以房管部门测绘为准），每平方米2780元。一楼车库为7号，每平方米3500元，一楼不办理产权证。二、付款方式：本协议签订之日交定金5万元，一楼封顶后付车库款的50％，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清。甲方通知乙方付款后，如乙方不按期付款则按每日3%的违约金付给甲方。三、甲方的权利及义务：1、甲方负责建房手续的办理，除双方约定的装修内容外，按施工图纸建房并交付乙方使用。……⑥水至厨房或卫生间，电到门口；水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方负责。2、甲方必须保证在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，办理土地证、房产证的所有税费由乙方负责。四、乙方的权利及义务：1、乙方必须按约定给付建房款，逾期未交，视为违约并退出合资建房，所交款项不退。……4、甲方未能按约定日期交付乙方的国有土地证和房产证或者工程出现质量问题，乙方有权退出合资建房并要求甲方返还交建房款。六、本协议自双方签字并由乙方交纳定金之日起生效。合同签订后，被告何建芳已按约定交纳了定金5万元和购房款11万元。因原告长兴房地产公司未能按约定在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，双方经多次协商未果后，长兴房地产公司向本院提起诉讼。 另查明，原、被告双方争议的建房用地原为商业用地，2013年6月28日开工建设，2015年3月18日竣工验收，2015年8月11日供电部门开始送电给被告使用。 再查明，被告何建芳购买的长兴房地产公司商品住宅楼3单元301室，面积为123.76㎡，房屋价款为344052.8元（123.76㎡×2780元/㎡）；7号车库（杂物房）面积28.06㎡，价款为20238.4元（28.06㎡×3500元/㎡），两项总价款为442262.8元，已交价款16万元，尚欠房款282262.8元。原告代交办理不动产权证费共计9000元，按30户计算，每户300元。原告为被告代交用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办证税费17653.44元。 本院认为，原告与被告何建芳签订的《合资建房协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付拖欠的购房款282262.8元的问题，因双方签订协议时争议的房屋已经验收合格，且被告已实际入住，被告何建芳尚欠购房款282262.8元未交付的事实清楚，故对原告的该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期付款违约金232161.16元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）的问题，依原告与被告签订的《合资建房协议》约定，被告应于协议签订之日交定金5万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清。现被告至今尚欠房款282262.8元未付，已构成违约，应当承担违约责任，但鉴于双方在协议中对逾期付款违约金的约定每日3‰过高，应予适当调整，本院酌定按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金；又鉴于原告未能提供何时向被告交房的证据，但根据供电部门的记载，供电部门已于2015年8月11日起向被告送电，本院认定2015年8月11日为交房日，故被告应于2015年8月12日起按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金，超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办理不动产权证费633.33元、代缴办证税费17653.44元及其相应逾期付款违约金的问题，因双方在《合资建房协议》中约定水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用及办理土地证、房产证的所有税费由被告承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当依约履行。因此，原告代缴的水电开户安装费及办证税费款项是合同规定应由被告承担的义务。本案中，原告要求被告支付办理不动产权证费633.33元，但原告出示的正规票据显示办理不动产权证费是9000元，按30户计算，每户300元，超过部分的主张，本院不予支持；用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办证税费17653.44元原告已经代缴，且有相应税费票据证实，对该请求，本院予以支持。而对于原告代缴的上述相应税费的逾期付款违约金因双方在协议中没有约定，原告的该项请求，没有合法依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告何建芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司购房款282262.8元及自2015年8月12日起以282262.8元为基数按日万分之二计付至款项付清之日止的违约金； 二、被告何建芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、代缴办理不动产权证费300元、代缴办证税费17653.44元； 三、驳回原告广西长兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4662元（原告已预交），由原告长兴房地产公司负担1865元，由被告何建芳负担2797元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  唐锦辉 二〇一九年十二月三十一日 书记员  夏新春 附适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。