杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2244号 原告（反诉被告）：杭州摩星企业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区七古登208号B座一楼130室，统一社会信用代码91330105MA27YLOOXM。 法定代表人：魏梦鸽，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈志军，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州兴禧商业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江南大道1090号中南国际商城5幢406室，统一社会信用代码91330108MA2B1U69XQ。 法定代表人：李永江。 委托诉讼代理人：陈旭琰，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何鑫宇，浙江泽大律师事务所实习律师。 原告杭州摩星企业管理有限公司（以下简称摩星公司）与被告杭州兴禧商业管理有限公司（以下简称兴禧公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序进行了审理。期间，被告兴禧公司提出反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理。本院于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）摩星公司的委托诉讼代理人王一凡，被告（反诉原告）兴禧公司的委托诉讼代理人陈旭琰、何鑫宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告摩星公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未付的转让款5589049元（其中工程款250万元、商户租赁保证金及装修押金339049元、合同履约保证金60万元、前期投入资金的折算金额215万元）；2.被告向原告赔偿违约金60万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：杭州高沙股份经济合作社（以下简称高沙合作社）系杭州市江干区商业项目（以下简称案涉项目）的物业产权方。2016年12月15日，高沙合作社与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告享有案涉项目的开发经营权。后原告对案涉项目投入大量资金进行装修改造。2017年12月11日，原告取得消防安全检查合格证，并正式投入营业。2018年4月，原告、被告以及高沙合作社三方共同签订《项目转让协议书》，约定原告向被告转让案涉项目，被告支付转让总价850万元，其中剩余未结清工程款300万元（含发票），原告已经收取的商户租赁装修押金及租赁保证金共计245万元，原告向高沙合作社交纳的合同履行保证金60万元，原告前期投入资金的折算金额245万元（含发票）。原告前期诉讼及协议解约中，退赔商户所涉保证金部分（根据相关判决该部分金额合计445049元），由被告直接返还原告。任何一方违约，则违约方一次性支付守约方违约金60万元。协议书签订后，原告依约交付了案涉项目，同时协助被告开展经营活动，但被告仅支付转让款906000元，其中定金30万元、工程款50万元、商户租赁保证金106000元。原告曾多次向被告催促付款，但被告均以各种理由拖延。原告为维护的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告兴禧公司辩称，一、根据《项目转让协议书》第二条第1款约定，合同涉及的转让总价850万元并非指被告应当向原告支付的转让价，其中245万元商户保证金和装修押金是商户退租后支付给商户的，只有原告向商户实际支付了保证金和押金后，被告才有义务将相应款项支付给原告。原告和高沙合作社之间的履约保证金60万元，只是结转到被告名下，被告没有义务再支付给原告，《项目转让协议书》只约定了工程款和原告前期投入款245万元的付款方式和付款时间，并未涉及60万元履约保证金的付款时间，也印证了双方没有支付该款项的合意。因此，被告应向原告支付的款项是300万元工程款和245万元前期投入款，合计545万元。二、被告已经支付款项1640883.6元，其中包括定金30万元、工程款1234883.6元、微信转账106000元。同时，被告为原告垫付了1603567元，其中包括赔付给商户的租金和损失1129792元，2018年1月到4月水电费和物业费473775元。以上合计3244450.6元。根据协议书约定，因原告与租赁商户之间的纠纷，被告为原告垫付的商户退租租金和赔偿款，以及被告为原告垫付的水电费、物业费，均可以在转让款中扣除。故，剩余应付转让款为2205549.4元。三、因原告在转让时未如实告知商场的真实情况，造成被告租金损失至少500万元，损失额已经覆盖被告剩余应付原告的转让款，被告无须再支付剩余款项。原告的违约行为具体包括：（1）转让时原告向被告陈述，商场大部分商户已经入驻经营，只有4家商户在诉讼，但实际上，因原告对商户承诺商场最迟开业时间为2017年10月，开业率不低于80%，如果时间有延迟，无偿办理退场手续；对一楼商户承诺星巴克确定入驻，否则退租；还有王艳辉代表原告对商户的种种承诺均未实现，大部分商户不愿意继续经营，且均可以合法解除租赁合同。所以，被告进场时，虽然表面上看整个商场有60多户商户在经营，但实际上几乎所有商户的租赁合同都处于解除状态，只是没有与原告谈妥赔偿方案。（2）转让时原告向被告陈述，大部分商户的租期都在2年以上，从2017年7月1日开始计算租金，有些是半年一交，有些是一年一交，被告入场后可以陆续收到下一期租金。但实际上，原告与所有商户均存在6-8个月的免租期，原告并未如实告知被告，导致被告至少损失半年的租金收入。从2018年5月1日计算至2019年5月1日，原被告提交的已经解除合同的商户租金收入就达5686519元。综上，被告不存在违约行为，不需要承担违约责任。 反诉原告兴禧公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.反诉被告向反诉原告支付违约金60万元，并赔偿实际损失300万元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年年底，反诉原告与反诉被告洽谈案涉项目转让事宜。洽谈过程中，反诉被告声称项目经营正常，大部分商户已经入驻，租期稳定，因反诉被告自身资金周转原因需要转让案涉项目。2018年4月23日，反诉原告与反诉被告在高沙合作社见证下签订了《项目转让协议书》，同日与高沙合作社签订了《房屋租赁合同》。上述合同签订后，反诉原告在与商户洽谈重新签订租赁合同时，发现几乎所有商户都不愿意继续经营，控诉反诉被告存在种种违约行为，且反诉被告并未向反诉原告如实告知这些违约行为。反诉原告一方面安抚商户，希望商户继续经营，另一方面要求反诉被告出面解决遗留问题。但是，反诉被告显然已经失去商户的信任，期间还出现多家商户维权的事件。反诉原告为维持商场正常经营，并避免出现群体性事件，仍然垫付了商场装修工程款、商户退租的租金和保证金、商户应付未付的水电费和物业费等。反诉原告认为，反诉被告未如实向反诉原告告知项目真实情况，隐瞒了对商户的违约行为，导致大部分商户可以合法提前解除租赁合同，造成反诉原告重大经营损失，反诉原告有权要求反诉被告承担违约责任。反诉原告为维护合法权益，特诉至法院请求依法判决。 反诉被告摩星公司辩称，一、反诉被告已履行全部合同义务，不存在任何违约行为。首先，根据《项目转让协议书》约定，反诉被告已依约向反诉原告转让了案涉项目。根据反诉原告在反诉状中的陈述，反诉原告已经与高沙合作社签订了《房屋租赁合同》，可见反诉被告已经完成《项目转让协议书》项下最重要的合同义务。其次，反诉被告如实向反诉原告反映了案涉项目的相关情况，并未存在任何欺瞒。根据《项目转让协议书》第三条第6款约定，双方已对反诉被告的诉讼事宜、反诉原告的清退事宜作出约定。此外，通过反诉原被告“四季广场交接群”的聊天记录显示，无论是租金减免事宜，还是诉讼、工程款事宜，反诉被告均未作保留地如实向反诉原告告知。由此可见，反诉被告已履行其告知义务。最后，根据反诉原告提供的《付款协议》显示，即便在2018年8月份反诉原告已然违约的情况下，反诉被告依然积极履行着配合清退的工作。可见，反诉被告已诚实信用地履行完毕其全部合同义务。二、反诉原告的反诉请求不具有事实及合同依据。首先，根据《项目转让协议书》第二条第1款约定，反诉原告应承担工程款300万元。第三条第6.1款约定，商户正常退租的，相关退赔由反诉原告负责。因此，反诉原告向工程方、商户的付款行为系对协议书的正常履行，其无权要求反诉被告返还。其次，反诉被告无违约行为，相反系反诉原告的违约行为造成了本案诉讼发生，故其无权主张违约金60万元。最后，反诉原告主张损失300万元，既无事实根据，也无约定支持，依法不应当予以支持。综上，本案纠纷系因反诉原告无力支付转让款所致，反诉原告诉请的款项均无合同及法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理查明：2018年4月23日，摩星公司作为转让方（甲方）、兴禧公司作为受让方（乙方）、高沙合作社作为见证方（丙方）签订《项目转让协议书》，约定甲方向乙方转让位于杭州市江干区的商业项目。该商业项目的物业产权方为丙方，甲方于2016年12月15日与丙方签订房屋租赁合同，并对标的商场进行装修改造，已于2017年12月11日取得商场开业所需的消防安全检查合格证，截至今日商场已经营业，大部分商户也已入驻经营。甲方由于自身原因，在征得丙方同意的前提下向乙方提出转让本标的，转让涉及总价为850万元，明细构成如下：（1）剩余未结清工程款300万元（含发票）；（2）甲方已收取的商户装修押金加租赁保证金共计245万元；（3）甲方向丙方交纳的合同履行保证金60万元；（4）甲方前期投入资金的折算金额245万元（含发票）。乙方与丙方签订正式租赁合同后，甲方在高沙四季广场Ａ＃楼1-3层商业项目投入的资产及项目经营权全部归乙方所有。甲乙丙三方签订本合同前，甲方需向乙方提供所有工程合同原件、付款凭证、转账记录、票据等相关材料；提供所有商户的合同原件、付款凭证、转账记录、票据等相关材料。甲方需如实向乙方陈述项目情况，如有隐瞒且与事实不符的情况发生，则甲方违约，乙方可以要求甲方赔偿因此产生的全部经济损失。甲乙丙三方签订本合同后，乙方需按照甲方提供的未付款清单及其合同约定的支付时间节点支付剩余未结清工程款，不得无故拖欠：4月支付约117万元，6月支付约71万元，9月支付约123万元。乙方支付未结清工程款最高额为300万元；少于300万元部分的，差额归甲方所有；超出300万元部分的，乙方不予承担，由甲方自行支付，甲方不得有异议。甲乙丙三方签订本合同后，甲方已有的或即将有的法律诉讼以及其他经济纠纷等与乙方无关，甲方需妥善处理相关事宜，如对乙方造成不良影响或经济损失，则由甲方全权负责赔偿，甲方不得有异议。商户正常退租的，相关退赔由乙方负责。乙方退租政策应参考甲方与商户所涉案件的判决书中退赔的计算方式，如因乙方退租政策低于该计算方式并未能同退租商户达成一致意见，由此产生的经济损失由乙方全权负责。如因乙方退租政策导致商户与甲方诉讼的，甲方已经退赔商户的保证金部分，从结转给乙方的今后返还给商户的210万元保证金中扣除，由乙方直接支付给甲方。如乙丙双方签订正式的租赁合同，则商户的装修押金加租赁保证金共计245万元在经由乙方核对无误后转到乙方名下，由甲乙方与商户签订三方协议，该部分的租赁保证金今后由乙方向商户支付，与甲方无关，由乙方按新的商户租赁合同约定履行。同时，甲方向丙方交纳的合同履行保证金60万元也转到乙方名下，由乙丙双方按租赁合同约定履行。甲方前期诉讼及协议解约中，退赔商户所涉保证金部分，由乙方直接返还给甲方。甲乙丙三方签订本合同一个工作日内，乙方支付甲方转让定金30万元。甲乙丙三方签订本合同后，甲方前期投入资金的折算价245万元扣除乙方支付的30万元定金，剩余部分支付时间如下：签订本合同60日内，乙方向甲方支付100万元；签订本合同六个月内，乙方向甲方支付剩余款项115万元。甲乙丙三方签订本合同前商场所产生的水电管理等支出均由甲方承担。甲方双方任何一方违约，则违约方一次性支付守约方违约金60万元。同日，兴禧公司与高沙合作社就案涉项目签订了房屋租赁合同。2018年4月25日，兴禧公司向摩星公司支付了定金30万元，并陆续支付了工程款1234883.6元。2018年7月25日、9月14日、10月14日、2019年1月11日、1月30日，兴禧公司分别向摩星公司支付20000元、18000元、18000元、30000元、20000元，合计106000元。 2018年4月23日，摩星公司与高沙合作社签订《四季广场租赁合同终止协议》，约定双方同意解除高沙四季广场A#1-3层房屋租赁协议，摩星公司向高沙合作社交纳的合同履行保证金60万元转到新租赁方兴禧公司名下。2018年4月27日，兴禧公司与摩星公司签订《电费委托支付协议》，约定摩星公司需向物业支付1-3月商场电费约32万元，兴禧公司同意代摩星公司向物业支付1-3月商场电费，摩星公司认同兴禧公司代为支付的电费可从双方签订的《项目转让协议书》中约定的245万元转让款中予以扣除。次日，兴禧公司支付了电费32万元。 另查明，自2017年11月起至2018年3月期间，马少华、江龙昌、卢磊等16家商户陆续对摩星公司提起诉讼，要求摩星公司返还履约保证金、装修押金等，法院支持了相关诉讼请求。上述案件涉及的履约保证金、装修押金合计445049元。《项目转让协议书》签订前，摩星公司人员曾向兴禧公司人员发送了上述部分案件的裁判文书、“摩星起诉金额汇总分析表”及工程款清单等，相关裁判文书对摩星公司发送给商户的通知、附加条款、有关星巴克入驻的补充协议等作了认定。2018年4月28日，摩星公司人员在“四季广场交接群”中发送了《四季广场一楼附加条款》《四季广场二楼附加条款》《四季广场三楼附加条款》。 再查明，2018年6月至8月期间，摩星公司、兴禧公司与王振山、刘义滔、金伟特等商户陆续签订了《付款协议》，约定因四季广场后续商业运营由兴禧公司全权负责，兴禧公司认可并同意承担摩星公司与商户签订的《终止协议》项下的付款义务，兴禧公司在商户完成退房手续后60日内支付。本协议履行后三方再无其他争议。上述协议签订后，兴禧公司陆续向商户履行了付款义务。 上述事实由摩星公司提供的《项目转让协议书》、定金支付记录、《补充协议》、工程款支付凭证（50万元）、民事判决书、民事起诉状及证据、银行及微信转账记录（106000元）、《四季广场租赁合同终止协议》、微信聊天记录、补充证据（二）及通知，兴禧公司提供的微信聊天记录、《下沙四季广场商铺租赁合同》、《付款协议》及支付凭证、工程项目补充协议及支付凭证、《电费委托支付协议》及支付凭证，以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。摩星公司提供的诉讼退赔统计表及兴禧退赔统计表系其单方制作，兴禧公司未予确认，不予采纳。兴禧公司提供的通知、四季广场免租确认回执、短信记录、物业费支付凭证及证明不能证明相关待证事实，不予采纳。 本院认为，摩星公司与兴禧公司签订的《项目转让协议书》系当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的合同义务。 关于本诉部分。双方当事人争议的焦点主要在于兴禧公司是否尚欠摩星公司转让款。根据《项目转让协议书》约定，案涉项目转让涉及的总价为850万元，包括剩余未结清工程款300万元、商户装修押金及租赁保证金245万元、合同履行保证金60万元、前期投入资金的折算金额245万元。上述款项中，商户装修押金及租赁保证金245万元已由摩星公司实际收取，摩星公司并未主张。现摩星公司要求兴禧公司支付的是工程款、合同履行保证金及前期投入折算款，兴禧公司对其应当支付工程款及前期投入折算款并无异议，但认为不应当支付合同履行保证金。对此，本院认为，上述转让总价850万元中已经明确包括合同履行保证金60万元，兴禧公司作为受让方有义务向摩星公司支付该保证金，《项目转让协议书》未约定该保证金的支付时间不影响兴禧公司承担支付义务。且根据摩星公司与高沙合作社签订的《四季广场租赁合同终止协议》约定，摩星公司向高沙合作社交纳的合同履行保证金60万元已经转到兴禧公司名下，兴禧公司理应向摩星公司支付该60万元保证金。除上述应付款项外，《项目转让协议书》还约定，摩星公司前期诉讼及协议解约中，退赔商户所涉保证金部分，由兴禧公司直接返还给摩星公司。庭审中，兴禧公司对摩星公司主张的退赔商户所涉租赁保证金及装修押金合计445049元金额本身没有异议，但辩称其应在摩星公司实际履行后再向摩星公司支付该款项。本院认为，《项目转让协议书》并未约定兴禧公司支付该款项应以摩星公司实际履行为前提，且摩星公司承担的上述退赔责任已经生效法律文书所确认，庭审中摩星公司也称其已支付相应案款100余万元。故，摩星公司要求兴禧公司支付商户租赁保证金及装修押金合计445049元有相应依据，可予支持。现兴禧公司已支付摩星公司定金30万元、工程款1234883.6元及其他款项106000元，并代摩星公司支付电费32万元，以上合计1960883.6元。因此，兴禧公司尚应支付摩星公司转让款4534165.4元（300万元+245万元+60万元+445049元-1960883.6元）。根据《项目转让协议书》约定，工程款和前期投入折算款的支付期限已经届满，虽然协议书未对合同履行保证金、商户租赁保证金及装修押金约定支付时间，但是，兴禧公司已经与产权方高沙合作社签订了房屋租赁合同，根据协议书约定，摩星公司已经履行了交付案涉项目的主要合同义务，现兴禧公司理应支付剩余转让款。兴禧公司至今未足额支付转让款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故摩星公司要求兴禧公司支付剩余转让款4534165.4元及违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。但是，违约金应以损失为基础，根据协议书约定的转让价款、付款期限、违约金等内容，再结合协议书的实际履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定违约金为30万元。关于兴禧公司辩称摩星公司存在违约行为是否成立，本院在反诉部分中一并进行评析。 关于反诉部分。兴禧公司主张摩星公司未如实告知案涉项目的真实情况，隐瞒了其对商户的违约行为，导致大部分商户可以合法提前解除合同，给兴禧公司造成了重大经营损失，故要求摩星公司支付违约金并赔偿损失。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。兴禧公司为证明其事实主张，提供了通知、四季广场免租确认回执、微信聊天记录及短信记录等证据材料，但是，这些证据材料本身并不能当然地证明摩星公司对案涉项目相关情况存在故意隐瞒，更不能证明摩星公司对商户存在违约行为且对兴禧公司进行了隐瞒。相反，从本案已查明的事实来看，摩星公司在签订《项目转让协议书》之前已经向兴禧公司发送了“摩星起诉金额汇总分析表”、相关裁判文书、工程款清单等，如实告知了兴禧公司当时相关商户诉讼的具体情况以及工程款情况，相关裁判文书对兴禧公司所述的通知、附加条款、有关星巴克入驻的补充协议等也作了认定，不存在摩星公司故意隐瞒的情形。双方签订《项目转让协议书》时，明确约定案涉商场已经营业，大部分商户也已入驻经营。《项目转让协议书》签订之后，摩星公司人员又在“四季广场交接群”中发送了相关附加条款。而且，从此后摩星公司、兴禧公司与商户签订的《付款协议》也可见，兴禧公司明确其认可并同意承担摩星公司与商户签订的《终止协议》项下的付款义务，同时约定本协议履行后三方再无其他争议，且事实上，兴禧公司也已向商户履行了付款义务。这也符合双方在《项目转让协议书》中关于“商户正常退租的，相关退赔由兴禧公司负责”的相关约定。综合以上事实因素，本院认为，兴禧公司主张摩星公司未如实告知案涉项目的真实情况，隐瞒了其对商户的违约行为，导致大部分商户可以合法提前解除合同，给兴禧公司造成了重大经营损失，事实依据不足，应当承担不利的后果。此外，兴禧公司在签订《项目转让协议书》时，对摩星公司与商户之间的诉讼情况已经知晓，应当预见到相关系列诉讼案件可能引起的投资经营风险。综上，兴禧公司提出的反诉请求缺乏相应的事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、杭州兴禧商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州摩星企业管理有限公司转让款4534165.4元； 二、杭州兴禧商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州摩星企业管理有限公司违约金300000元； 三、驳回杭州摩星企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杭州兴禧商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费55123元，保全申请费5000元，合计60123元，由杭州摩星企业管理有限公司负担14739元，杭州兴禧商业管理有限公司负担45384元。反诉案件受理费25901元，由杭州兴禧商业管理有限公司负担。杭州摩星企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向法院申请退费；杭州兴禧商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向法院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  李良峰 人民陪审员  汤倩倩 人民陪审员  郭连成 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  蔡卓奇