贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初11527号原告：张道英，女，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。委托诉讼代理人：李田，贵州龙在田律师事务所律师。被告：遵义市恒丰房地产开发有限公司。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。原告张道英与被告遵义市恒丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张道英的委托诉讼代理人杨洋到庭参加了诉讼，被告遵义市恒丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋成君到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告张道英向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理位于遵义市红花岗区东联线“xxxx”第x幢x层x-x号房屋的房屋产权证书及土地使用权证书；二、请求判令被告因逾期办理房屋产权证书，应向原告支付违约金45,728.9元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以317,562元为基数按日万分之1.5计算至被告为原告办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）；三、判令被告退还原告房号为x-x-x号的燃气开户费2,500元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于遵义市红花岗区东联线“xxxx”第x幢x层x-x号房屋出售给被告，房屋价款为317,562元，原告以银行按揭的方式支付购房款，双方于2017年2月29日前为原告办理房屋所有权的初始登记，并办理商品房转移登记的有关证书。原告按照约定支付了购房款，但被告至今未办理房屋转移登记的有关文书。另外，双方在签订商品房买卖合同时，被告收取了2,700元的燃气安装费，根据相关规定，该款应当退还。被告遵义市恒丰房地产开发有限公司发表如下答辩意见：一、其违约是事实，客观原因是其将部分房屋出售给政府，政府尚欠其购房款，导致其不能拿出资金去办理不动产登记证；二、原告主张违约金过高，请法院予以调减；三、其收取的燃气安装费已经交给燃气公司，其在从中未收取任何好处，原告主张退还不当；四、原告主张退还燃气已经超过诉讼时效。本院认定事实如下：2016年11月24日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容如下：一、被告将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“xxxx”第x幢x层x-x号房屋出售给原告；二、房屋价款为317,562元，原告以按揭的形式进行支付；三、被告于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、被告负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、被告于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，被告不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交购房款万分之一点五的违约金。原告支付购房款317,562元后，于2017年5月接房。现被告因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给原告办理房屋不动产登记证。另查明，被告以出让方式取得“xxxx”项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第xx号，合同编号是xxxx。后被告于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户燃气安装费为2,500元。原告于2016年11月19日向被告支付燃气安装费2,700元，后被告将2,500元支付给燃气公司开户，剩余的200元被告已经主动退还原告，原告接房入住后已经开通燃气。本院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，原告诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。原告已经按照约定向被告履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应当履行为原告办理房屋不动产权证的义务，但事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，原告可在条件成就后再主张权利。关于被告逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是被告应当履行的义务，被告辩称政府差其钱，其无力支付办证费用不是被告正当的辩解理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，原告主张违约金标准过高，本院认为违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于被告完成初始登记后，原告便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日起至被告完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。原告于2016年11月19日向被告支付燃气安装费，起诉时间为2019年10月29日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于被告提出原告主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见本院不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的“xxxx”建设项目立项时间在2013年，被告在建设之初并未设计安装燃气，后在商品房销售的过程中，为了原告带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，“xxxx”全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，被告额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，原告请求被告返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张道英支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款317,562元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回原告张道英的其他诉讼请求。案件受理费505元（已减半收取），由原告张道英承担405元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  秦友灵二〇一九年十二月十三日法官助理王庆书记员冯琳