北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初22468号原告：北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座6层606室。法定代表人：刘军，执行董事。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。被告：北京京优云网络科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海四路156号院4号楼3层301。法定代表人：王波，董事长。原告北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司（以下简称亦庄文化公司）与被告北京京优云网络科技有限公司（以下简称京优云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦庄文化公司的委托诉讼代理人李双双，被告京优云公司的法定代表人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亦庄文化公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除亦庄文化公司与京优云公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令京优云公司向亦庄文化公司支付拖欠的房屋租金151309.08元（自2018年7月1日起，计算至2018年12月31日，实际计算至双方办理交房手续之日止）；3.判令京优云公司向亦庄文化公司支付违约金60030.24元；4.判令京优云公司向亦庄文化公司支付装修期间房屋租金损失50162.25元；5.本案诉讼费由京优云公司承担。事实与理由：2017年9月20日，亦庄文化公司与京优云公司签订《房屋租赁合同》，约定京优云公司承租亦庄文化公司的北京市北京经济技术开发区经海四路156号院内4号楼第五层（以下简称C4-5），建筑面积为587.38平方米；租期为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日止，装修日为60天；租金标准自2017年10月1日至2020年9月30日按照人民币1.4/㎡/日计租；支付方式为押一付三。2017年9月25日，亦庄文化公司将房屋交付给京优云公司使用。2018年6月，京优云公司发函给亦庄文化公司明确因其自身业务调整，决定解除租赁合同并承诺缴纳拖欠的房屋租金。2019年2月28日，双方签订《解除合同协议书》约定如京优云公司未在2019年3月6日缴清拖欠的房租，解除协议不生效。时至今日，京优云公司仍拖欠亦庄文化公司的房屋租金。亦庄文化公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》并未解除。截止本案起诉时京优云公司拖欠亦庄文化公司的租金共计215643.46元（实际应计算至京优云公司腾退房屋日止），京优云公司迟延支付房屋租金应承担合同约定的违约责任。《房屋租赁合同》约定的租期为五年，为此亦庄文化公司向京优云公司提供60日的装修期，装修期间不收取租金，现因京优云公司的违约行为致合同解除，京优云公司应向亦庄文化公司赔偿装修期间的损失。亦庄文化公司诉至法院。京优云公司辩称，同意解除《房屋租赁合同》，亦庄文化公司的总经理于2018年6月8日找到京优云公司说考虑到京优云公司的经营情况及自身情况等综合因素，询问京优云公司是否可以就房屋租赁合同提前解约，京优云公司同意，双方就解约细节进行了协商并达成一致。京优云公司并未提前提出解约，所以亦庄文化公司向京优云公司要求违约金没有事实依据。2018年6月22日，京优云公司与物业公司签订了终止合同。如果物业公司和亦庄文化公司没有沟通好的话，也不会顺利和京优云公司解约，也证明京优云公司在2018年6月30日之后不再使用涉案房屋办公了。2018年7月11日，京优云公司收到了亦庄文化公司发送的关于履行退租手续的告知函，亦庄文化公司要求京优云公司支付违约金和诉讼费，当时双方并未有诉讼产生。2018年12月中旬，亦庄文化公司的法定代表人和京优云公司联系，出具了解除合同协议书，要求京优云公司支付房租，最后约定2019年3月19日前支付所有房租，京优云公司在2019年1月31日向亦庄文化公司支付了11万元房租。2019年8月20日，京优云公司向亦庄文化公司支付了剩余的房租，因为当时财务困难，所以有所延迟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。亦庄文化公司提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.付款证明；3.解除协议。京优云公司提交如下证据：1.微信聊天记录；2.2份退租协商函；3.房租明细；4.企业缴款承诺书；5.终止协议；6.履行退租手续的告知函；7.回复函；8.照片。本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，亦庄文化公司（甲方，出租方）与京优云公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，京优云承租C4-5，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日，共计60个月，其中装修期为60日（自2017年10月1日至2017年11月30日止）。装修期内乙方支付押金（履约保证金），并承担相应的安全责任和义务。甲乙双方于2017年9月25日进行房屋交付。房屋返还中约定：房屋租赁期满或合同终止或解除后5日内，乙方应按照签订合同时甲方交付的房屋状况返还房屋及附属或配套设施设备及相关物品。双方共同进行验收、结清各自应承担的费用。经甲乙双方签字盖章的本合同附件退房确认表中所记录的退房时间视为乙方返还房屋时间。租金标准：2017年10月1日至2020年9月30日按照人民币1.4元/㎡/日计租。其中的装修期内免于支付租金。支付方式为押一付三。租金支付日期为每年9月25日；12月25日；3月25日；6月25日，每个年份以此类推（遇节假日须提前到付款日前一个工作日）。乙方于2018年6月25日支付2017年10月至2018年6月全部租金。自2018年7月1日起乙方按上述日期约定正常支付房租。押金（履约保证金）为一个月房租，24669.96元。押金（履约保证金）的退还：...若因乙方违约导致合同提前解除或终止，押金（履约保证金）不予退还。违约责任双方约定，乙方未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，则乙方需向甲方支付年租金总额的20%作为违约金...。2018年7月11日，亦庄文化公司向京优云公司发送了关于履行退租手续的告知函（以下简称告知函），函告京优云公司：已经收到京优云公司递交的《解约函》和《还款承诺》，按照上述内容，京优云公司首笔款项支付日期已经逾期超过10天……承诺书中尚有违约金等其他款项未包含在内，与双方签署的房屋租赁合同约定的内容不符。按照双方签署的租赁合同内容，京优云公司单方面提前解约，需要承担违约责任，并支付相应的违约金和诉讼费，其中违约金按照年租金的20%（300151.18*20%）计算，诉讼费按照欠费及违约金总金额为标的的9%计算。按照计算所示，京优云公司按《还款承诺》履约的同时，还需要支付违约金及诉讼费……。2017年9月25日，亦庄文化公司将房屋交付给京优云公司。2018年7月11日，京优云公司收到了该告知函。2018年7月16日，京优云公司向亦庄文化公司回函称：关于合同解除是双方协议的结果不同意支付违约金及诉讼费。2019年2月28日，亦庄文化公司（甲方）与京优云公司（乙方）签订《解除合同协议书》。《解除合同协议书》载明：...因乙方公司经营不善，缩减公司规模，提出提前退租申请。经双方协商，达成如下协议：1、《房屋租赁合同》合同编号cxgcjh2017-005，自2018年6月30日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止。乙方根据《房屋租赁合同》的约定尚欠付2017年12月1日至2018年6月30日房屋租金共计174334.38元，乙方承诺于2019年3月6日之前缴清上述欠款。如乙方未按上述时间要求缴清欠款，则本协议不生效，并且乙方同意按照原《房屋租赁合同》继续履行。2、原合同期为2017年10月1日起至2022年9月30日止（其中包括开始日期和终止日期），根据《房屋租赁合同》第六条（二）以及第十二条（七）之约定，乙方所缴纳的押金（履约保证金）不予退还。3、《房屋租赁合同》约定的除房租以外的包括但不限于水费、电费等全部费用，自本协议生效之日结清。4、乙方按照本协议第1条约定的时间足额缴付全部拖欠租金后本协议生效。京优云公司（甲方）曾与北京亦庄置业有限公司工业企业物业管理分公司（以下简称物业管理公司，乙方）签订终止协议。甲乙双方于2017年10月1日签署了《前期物业服务合同》，因甲方经营策略调整，导致原合同无法继续履行，经甲、乙双方协商一致，同意于2018年6月30日提前终止以上原合同。在本协议签署前，原合同所涉的相应款项等事项均已结清并处理完毕。甲方2018年6月27日前支付给乙方期间为2018年1月1日-2018年6月30日的物业服务费64318.14元。2019年1月31日，京优云公司支付租金110000元。2019年8月20日，京优云公司支付了64334元房租，亦庄文化公司对此认可。京优云公司称，2018年6月30日以后其不再占有涉案房屋。亦庄文化公司称，2018年7月中旬向京优云公司索要房租时，得知京优云公司已经搬离，之后房屋处于空置状态，里面没有任何东西了，目前C4-5层房屋仍处于空置状态。京优云公司未与亦庄文化公司办理交接手续，租赁合同仍应继续履行。本院认为，亦庄文化公司与京优云公司签订的房屋租赁合同与解除合同协议书均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照协议约定履行各自义务。庭审过程中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。关于解除原因及时间，亦庄文化公司认为京优云公司擅自搬离房屋，造成合同无法继续履行，解除时间为起诉之日。京优云公司认为，合同解除的原因是双方协商一致，且租金计算至2018年6月30日，故该日期应为合同解除时间。本院认为，虽双方签署解除合同协议书，但京优云公司未按照合同约定按时交纳欠付租金，根据解除协议生效条件的约定，解除协议不生效。京优云公司关于双方已经达成于2018年6月30日解除合同合意的主张，本院不予采信。京优云公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同。京优云公司搬离涉案房屋，且亦庄文化公司亦知悉这一情况，故虽双方未办理交接，但该租赁合同目的已无法实现。亦庄文化公司在告知函中已表明其知悉京优云公司的提前解约的行为，且通知京优云公司履行退租手续，并按要求支付租金、违约金及诉讼费，故应认定合同解除时间为该告知函到达京优云公司之日即2018年7月11日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。京优云公司应支付租金至合同解除之日，故对于亦庄文化公司主张该期间内的租金的诉讼请求本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于违约金，本院认为，京优云公司擅自搬离房屋，致使房屋租赁合同不能继续履行，构成违约，按照合同约定，京优云公司应支付年租金总额的20%作为违约金，对亦庄文化公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于装修期间的损失，本院认为，该项损失实为免租期的损失，免租期是基于京优云公司能履行合同内容所做的优惠、让利行为，京优云公司实际仅使用房屋7个月就解除合同，这会导致亦庄文化公司的信赖利益损失，考虑到合同履行期占合同约定期间的比例，本院酌定京优云公司支付亦庄文化公司免租期租金损失43584元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司与北京京优云网络科技有限公司签订的房屋租赁合同于2018年7月11日解除；二、北京京优云网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司2018年7月1日至2018年7月11日期间房屋租金9045.7元；三、北京京优云网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司支付违约金60030.24元；四、北京京优云网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司免租期租金损失43584元；五、驳回北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9134元，由北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司负担1651元（已交纳），由北京京优云网络科技有限公司负担7483元（于本判决生效后七日内支付给北京文化创新工场亦庄文化发展有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇一九年十二月二十三日法官助理 桂 洋书 记 员 付云梅