广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26329号原告：广州市同建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路111号2411房。法定代表人：徐曼婷。委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟良，广东任高扬律师事务所律师。被告：巴络斯电气（广东）有限公司（原广州巴络斯电气科技有限公司），住所地广州市越秀区XX路111号2001房。法定代表人：吴建国。委托诉讼代理人：严榕胜，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：严榕生，男，该公司员工，通讯地址。原告广州市同建物业管理有限公司与被告巴络斯电气（广东）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何焕明，被告的委托诉讼代理人严榕胜、严榕生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年5月8日签订的《租赁合同》于2019年6月16日解除；2、被告向原告支付履约保证金18112元；3、被告向原告支付《租赁合同》解除前的租金10565.3元（自2019年5月8日起至2019年6月16日，每月租金9056元）；4、被告向原告支付违约金28979.2元（自2019年6月17日起至2020年2月29日，按每月9056元*40%的标准计算）；5、被告向原告支付律师费损失10000元。事实和理由：原告将位于广州市越秀区XX路111号2311-2319房，2401-2423房，2501-2523房，2601-2623房，自编2411房面积113.2平方米租给案外人，并与案外人签订《租赁合同》，租期从2018年11月1日起至2020年2月29日止。2019年5月8日，案外人与被告及房产中介共同来到原告住所地，表示要租赁案涉房屋，让原告与案外人解除合同，由其向原告重新支付履约保证金18112元，将案外人剩余未租赁的期间由其承租，并当面向案外人支付8000元履约定金。原告认为既然被告与案外人一同前来协商解除原租赁合同，且被告与原告签订案涉《租赁合同》，就同意与案外人解除原合同并退还履约保证金予案外人。但是，被告签订合同收取了案涉房屋钥匙，却迟迟未进入案涉房屋办公也未支付履约保证金18112元及租金。原告多次催讨，被告总说迟点支付，让原告放心，其还要装修案涉房屋。鉴于被告是一家注册资金1000万元的企业，且见其在原告面前当面支付8000元定金给予案外人，相信被告继续履行合同，因此，案涉房屋至今一直空置，被告不支付租金已导致原告重大经济损失。原告与被告就《租赁合同》履行的违约赔偿情形作出了约定，双方合约自治优先应当获得法律保护，故诉请贵院支持原告所请。被告辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、租赁合同并未成立生效。被告因公司扩大需要，在2019年4月底5月初经介绍向原告租用涉案房屋，并约定租赁期限为一年，从2019年5月8日至2020年5月8日。由于当时租赁合同系由原告出具，被告在盖章并报公司法人代表签名时审查发现，该合同第四条的租赁期限与实际租赁期严重不符，并不是双方约定的期限。同时发现该房屋的实际所有人也并非原告。故被告要求原告重新修改合同并提供涉案房屋出租权合法有效的相关证明。但原告一直不修改合同，也不提供相关证明。故被告法人代表也拒绝签名。根据合同法的相关规定，该合同约定的内容与事实不符，所以合同并未成立。同时该合同第十三条第一款约定本合同自双方签字并盖章后生效，并不是盖章生效。所以该合同并未生效。2、涉案房屋并未实际交付。被告多次与原告沟通协商，但原告不但不修正合同而是一味的催促被告交钱。原告见被告无行动，自知理亏就口头告知被告不租给被告了，并约定合同作废。按照合同第七条约定，被告从未接收过房门钥匙和签收过《租赁物附属设备清单》。原告一直未交付房屋给被告，被告也从未实际占有并使用过涉案房屋。3、原告并没有实际损失。被告在接到原告口头通知不租后不久，就发现该房屋已被出租给广东新起点互联网医院有限公司，该公司也实际挂牌并入场办公，所以原告没有受到任何的实际损失。被告保留追诉原告虚假诉讼的权利。经审理查明：2019年5月8日，原告（出租方、甲方）与广州巴络斯电气科技有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市越秀区XX路111号2311-2319房，2401-2423房，2501-2523房，2601-2623房，自编2411房面积为113.2平方米的房屋出租给乙方作办公使用。甲方向乙方保证其有权利向乙方出租该租赁物（出租权）。（一）甲方对该租赁物享有所有权，产权清楚，没有任何纠纷。（二）乙方对该租赁物没有转让权和转租权。租期自2018年11月1日起至2020年2月29日止。装修免租期自2018年11月1日至2018年11月10日。月租金自2018年11月1日起至2019年10月31日止为9056元，自2019年11月1日起至2020年2月29日止为9599元。乙方应在签订合同后5个工作日内向甲方支付履约保证金18112元和1个月的租金9056元。乙方未违反本合同的规定，甲方在租赁期满或解除合同之日起五个工作日内将履约保证金无息退还给乙方。甲方应向乙方每月5号前收取租金。甲方应于2018年11月1日前将租赁物按约定条件交付给乙方。《租赁物附属设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。甲方未按约定时间交付该租赁物达三十日的，乙方有权单方解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁物：1.不支付或者不按照约定支付租金达三十日的。6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。如因乙方有本合同第十条第（四）款的情形出现，并该等情形导致甲方单方解除合同的，乙方应按照合同未履约期的合同总租金40%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。原告在该合同出租方（甲方）处盖章，原告的法定代表人“徐曼婷”在委托代理人处签字。广州巴络斯电气科技有限公司在承租方（乙方）处盖章，委托代理人处空白。2019年6月15日，原告委托广东任高扬律师事务所向被告发出《律师函》，内容为双方于2019年5月8日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应遵守，因被告至今未支付履约保证金18112元和1个月的租金9056元，依据合同约定已构成根本违约，现通知被告收到本函次日双方合同即解除，要求被告于2019年6月18日承担违约责任，支付履约保证金18112元和1个月的租金9056元及违约金28979.2元（9056元×8个月×40%）至原告指定账户，否则原告将及时主张权利。被告确认收到上述律师函。2019年9月20日，被告变更名称“广州巴络斯电气科技有限公司”为“巴络斯电气（广东）有限公司”。原告为证明其因本案而支出的律师费损失，提交了增值税发票一张载明*法律咨询*律师费10000元，被告质证称真实性无异议，关联性不予确认。原告为证明涉案房屋已经交付给被告使用，提交了：1、广州信佳物业管理有限公司XX大厦管理处于2019年11月4日出具的《情况说明》载明确认被告曾于2019年5月初向管理处递交XX大厦2411单元装修申请资料并进行装修申请审核，但事后并未进一步与管理处联系办理入场装修事宜。2、原告法定代表人与微信名为“2411#严生”及“2411大严生”的聊天记录。被告对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。被告为证明原告在2019年6月初已将涉案房屋出租给案外人使用，提交了照片打印件两张显示涉案房屋由广东新起点互联网医院有限公司占有使用。原告质证称其于2019年6月底将涉案房屋另行出租，但不确定是否租给照片中显示的公司。庭审中，原告称签订合同当日即2019年5月8日被告就取走了钥匙，后被告查看房屋准备装修但物业不批准，故被告在2019年6月中旬将钥匙交回原告称何时能装修时再取回钥匙，没有办理书面交接手续。被告不确认接收过涉案房屋的钥匙，也不确认原告上述陈述。双方确认被告从未向原告发过催促原告交付房屋的书面函件。双方确认自签订合同后未支付过租金。对于涉案合同的起租日期为何是2018年11月，原告称被告是顶手了前一手租客的租赁合同，上一手租客的起租日期是2018年11月，当时被告、上一手租客及中介于2019年4月共同找到原告要求将涉案房屋租给被告；被告对原告所述不予确认，认为因为租赁期限与约定的不一致所以才要求原告修改合同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”虽然被告法定代表人未在《租赁合同》落款的委托代理人处签名，但被告在合同落款处加盖公章的行为足以表明其签订该租赁合同的真实意思表示。被告提出涉案合同未成立生效的答辩意见，与事实不符，本院不予接纳。故原告与被告于2019年5月8日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。双方在合同中明确约定：“甲方应于2018年11月1日前将租赁物按约定条件交付给乙方。《租赁物附属设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。”现原告所提交的管理处情况说明及微信聊天记录，均不足以证明双方已按照合同的约定办理了书面的交接手续，被告也不确认接收过涉案房屋的钥匙，故依照合同约定不能视为交付完成。合同约定：“甲方未按约定时间交付该租赁物达三十日的，乙方有权单方解除合同。”原告未能证明在签订合同时交付涉案房屋，逾期交付已达三十日，是违约在先，被告有权单方解除合同。现原告已于2019年6月15日向被告发出书面解除函，被告确认收到该函件且未对此提出异议，亦从未向原告发出催促被告交付涉案房屋的函件，且根据被告所述原告已于2019年6月初将涉案房屋另行出租，故可视为双方对涉案合同解除已达成一致意见，故本院对原告要求确认《租赁合同》于2019年6月16日解除的诉讼请求予以照准。因原告未能交付符合约定条件的涉案房屋，其要求被告支付《租赁合同》解除前（自2019年5月8日起至2019年6月16日）的租金无理无据，本院不予支持。因涉案合同现已解除，原告要求被告支付履约保证金已没有实际意义，故本院对于原告要求被告支付履约保证金18112元的诉讼请求，亦不予支持。至于原告主张的违约金及律师费损失，因合同约定“乙方应在签订合同后5个工作日内向甲方支付履约保证金18112元和1个月的租金9056元”，虽原告违约在先，但被告未按约支付履约保证金及租金，对合同未能实际履行并致使合同解除也负有一定的违约责任。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因原告已于2019年6月将涉案房屋另行出租，其主张合同未履约期的合同总租金40%的违约金明显过高，综合原告的实际损失、合同的履行情况及原被告的过错程度，本院酌情将违约金调整为自2019年5月8日起至2019年6月16日止总租金的40%为宜。至于律师费损失，没有法律及合同依据，且原告不能举证证明此律师费支出系其诉讼主张权利的必要支出费用，故本院对该项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告广州市同建物业管理有限公司与被告巴络斯电气（广东）有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月16日解除；二、被告巴络斯电气（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市同建物业管理有限公司支付违约金（自2019年5月8日起至2019年6月16日止总租金的百分之四十，按每月租金9056元的标准计算）；三、驳回被告巴络斯电气（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1491元，由原告广州市同建物业管理有限公司负担1441元，被告巴络斯电气（广东）有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  黄旭俐二〇一九年十二月二十五日书 记 员  朱 慧