沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14866号原告：张兴秋，女，1964年9月20日出生，辽宁省海城市-220。委托诉讼代理人：凌卫星，系辽宁弘扬律师事务所律师被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，沈阳市和平区-111。委托诉讼代理人：李春丽，系辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元峥，系辽宁铭迅律师事务所实习律师。被告：张志勇，男，1963年5月18日出生，沈阳市皇姑区2416。（未到庭）被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，组织机构代码76006368-8。（未到庭）法定代表人：董长安。原告张兴秋诉被告曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月13日立案受理后，于2018年11月28日依法作出（2018）辽0102民初9974号民事判决。宣判后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2019年5月9日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终5778号民事裁定书，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员刘剑担任审判长并主审，与人民陪审员海波、温秀莹组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决停止对沈阳市苏家屯区3-2房产的执行，并解除对该房产的查封；2、案件受理费用由被告承担。2011年1月8日至1月13日期间，原告与被告联合公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告联合公司将已取得商品房预售许可（商品房预售许可证号为：沈房预售第09438号沈阳市苏家屯区-24号联合花园（唯美尚品）小区第24幢2单元3-2号在建住宅。原告于当日缴纳了10,000元作为购房定金，并于2011年1月13日通过刷卡方式缴纳其余购房款685,688元，共计695,688元。但该房产因开发商当时手续不全，无法办理合同备案登记，至今也没有办理房产证。原告缴纳购房款后，发现涉案房屋无法正常入住，原告遂于2014年前后要求被告联合公司办理房屋入住手续，但其要求原告将购房后的全部物业费都缴齐，原告认为不合理，故至今没有缴纳。目前，涉案房屋的钥匙也在物业公司手中，原告手中没有钥匙，也无法进入涉案房屋。关于案涉《商品房买卖合同》的签订时间，应当是在2011年1月8日至13日之间。因为该房屋的定金是原告于2011年1月8日缴纳的，其余房款是1月13日缴纳的，但《商品房买卖合同》中，买卖双方在当时均没有填写签署时间。对于案涉房屋的背景和案涉房屋的开发商即被告联合公司，原告没有了解，但在签订《商品房买卖合同》前，原告曾到涉案房屋处进行了实际查看。自缴纳购房款至今，原告一直没有实际入住过。涉案房屋也没有进行装修，而且该房屋现还存在漏水情况。原告在沈阳没有其他房产，但在鞍山还有房产。2018年年初，原告得知沈阳市和平区人民法院将原告所有的上述房产列为被执行标的物。原告立即向沈阳市和平区人民法院提出执行异议申请，沈阳市和平区人民法院于2018年6月27日作出（2018）辽0102执异186号执行裁定书，驳回原告的异议申请。依据我国物权法第十五条之规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；……”。法院查封房产的时间远远落后于原告买房的时间，所以应该解除查封。沈阳市和平区人民法院作出的驳回原告异议申请的执行裁定系适用法律错误，损害了原告的合法权益。被告曲贵田辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。只有严格满足上述条文的规定才成立不动产消费者的物权期待权，但原告与被告联合公司签订的《商品房买卖合同》，其真实性存在诸多疑点。首先，原告提供的合同并不是合法有效的统一备案合同，且不是机打形成的书面文本，合同中所涉及的相关内容都是手写的，合同所形成的时间和真实性都不能确定。其次，《商品房买卖合同》所涉及的重要条款缺失，对于双方违约责任，交付期限等涉及双方重大利益的条款都未予约定，显然不符合正常的交易习惯，更不具备一个完整的、真实有效合同的要素。所以，原告与被告联合公司签订的合同的真实性存疑，不能确定原告与被告联合公司存在真实有效的商品房买卖关系。原告未提供银行交易流水证明交付购房款的事实，合法占有案涉房屋的证据不充分，因此不符合解除查封的条件。本案诉讼费用应当由被告联合公司、张志勇承担。法院在同类案件中将诉讼费判令由被告联合公司、张志勇承担，因此应当坚持同案同判的原则。在沈阳市中级人民法院做出裁判的同类案件中，人民法院依法认定执行异议之诉案件所产生的原因是开发企业未偿还到期债权所导致，因此应当由开发企业承担案件诉讼费。对于原告提供的2011年1月13日的收款收据及签约单的真实性，我方没有异议，对于2011年1月8日的收款收据的真实性有异议。对于执行裁定书没有异议。诉争房屋是因（2015）沈和民二初字第01382号和（2016）辽01民终7220号案件的执行而被查封。通过庭审查明，原告并没有在法院查封前合法占有涉案房屋，且原告有其他房屋用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，所以应驳回原告诉讼请求。综上所述，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。被告联合公司、被告张志勇经本院依法传唤均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理后，根据原告提供的商品房买卖合同、收款收据、中国农业银行特约商户签购单、民事判决书及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：原告张兴秋与被告联合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告张兴秋购买被告联合公司开发建沈阳市苏家屯区3-2房产（建筑面积168.41平方米）一处，总价款为695,688元。2011年1月8日，原告张兴秋向被告联合公司缴纳购房定金10,000元。2011年1月13日，原告张兴秋向被告联合公司以刷卡方式支付其余房款685,688元。原告张兴秋支付上述购房款后至今，案涉房屋的《商品房买卖合同》未在房产管理部门办理备案，至今亦未办理产权登记。原告张兴秋尚未办理入住手续，亦未实际入住该房屋。庭审中，原告张兴秋表示，因开发商手续不全，无法办理合同备案登记，至今亦未办理房产证，其按要求交纳了物业费和采暖费，但建筑垃圾把楼都围上了，根本进不去，之后其找到开发商，开发商把物业费和取暖费都退回。2012年，其去看房子时，发现房子漏水，开发商说给维修，之后再未交付房屋。另查明，2015年7月8日，本院受理原告曲贵田（反诉被告）诉被告联合公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）民间借贷纠纷一案。同日，原告曲贵田（反诉被告）向本院提出财产保全申请，申请保全被告联合公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）名下的银行存款2,100万元或等值财产。本院经审查于2015年7月22日作出（2015）沈和民三初字第01382号民事裁定书，裁定冻结被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇名下的银行存款2,100万元或等值财产，并据此对被告辽宁联合房地产开发有限公司名下位于沈阳市苏家屯区银杏路28-35号、28-36号的8套房产予以查封。后因被告联合公司申请的银行贷款及转贷手续已经所办银行确认，故其申请在办理银行贷款转贷抵押手续后再行查封并作出保证。本院遂作出（2015）沈和民三初字第01382-1号民事裁定书，对被告联合公司名下位于沈阳市苏家屯区银杏路28-35号、28-36号的8套房产予以解除查封。此后，因被告联合公司的银行贷款及转贷手续已办理完毕，故本院于2015年11月30日作出（2015）沈和民三初字第01382-2号民事裁定书，对被告联合公司名下的财产重新进行查封。该案经本院审理，于2016年4月28日作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。案件受理费189,300元，保全费5,000元，均由被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担；反诉费59,500由反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇承担。”宣判后，被告联合公司不服判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。经沈阳市中级人民法院审理，于2016年9月12日作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决：“维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费189,300元，保全费5,000元，共计383,600元，由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇共同负担353,600元，曲贵田负担30,000元。反诉费59,500元由辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。”上述判决生效后，被告曲贵田申请向本院申请执行，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，对被告联合公司名下包括案涉房产在内的共计939套房产进行预查封。2018年4月12日，本院作出（2017）辽0102执156号公告，责令被告/被执行人联合公司、张志勇及案涉房屋占用人于7日沈阳市苏家屯区3-2房产腾空。该案执行过程中，原告张兴秋向本院提出执行异议，认为案涉房产系其实际所有。本院经审查，于2018年6月27日作出（2017）辽0102执异186号执行裁定书，驳回原告张兴秋的异议申请。原告张兴秋于2017年7月12日向本院提起本案案外人执行异议之诉。再查明，本案庭审中，原告张兴秋自认，其在辽宁省鞍山市拥有房产一处。此外，被告联合公司在开发建设涉案“唯美尚品”项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点问题为：原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告与被告联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定。双方签订的《商品房买卖合同》上虽未载明订立日期，但不足以否定原告与被告联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，原告提供了被告联合开发公司为原告出具了收款收据、转账凭证，证明原告向该被告支付全部购房款。被告无相反证据予以反驳，故应认定原告已按约支付了房屋全部价款。（三）关于是否非因原告的原因未办理备案登记的问题。经查，被告联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的备案登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，而原告基于与被执行人联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，且形成于借贷关系之前，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，有事实和法律依据，本院应予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉沈阳市苏家屯区3-2房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10756元、公告费800元，由被告曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 剑人民陪审员 海 波人民陪审员 温秀莹二〇一九年十二月十八日书 记 员 柴萌萌