湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1102民初2345号原告：黄冈市京城物业服务有限公司，住所地为黄冈市黄州区东门路126号东方京城2幢1层，统一社会信用代码91421102571505125T。法定代表人：鄂和平，经理。委托诉讼代理人：刘军伟，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特变授权。被告：阮志元，男，1965年2月23日出生，汉族，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区东门路25号，现住湖北省黄冈市黄州区，原告黄冈市京城物业服务有限公司（以下简称京城物业公司）与被告阮志元合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告京城物业公司的委托诉讼代理人刘军伟，被告阮志元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付下欠的物业管理费8534元并支付违约金（违约金按照被告每年应交的物业费，从逾期之日起按千分之二支付违约金）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与湖北京城伟业房地产开发有限公司签订《东方京城小区前期物业管理委托合同》，东方京城小区成立业主委员会后，原告又与该小区业主委员会签订《东方京城物业管理服务合同》。合同约定由原告对东方京城小区提供物业管理服务，小区的业主按照合同约定及物价部门的规定支付物业管理费，双方还就其他权利义务及违约责任进行了约定。被告购买了东方京城小区1栋2单元2802室，可自2015年3月6日起至2018年4月20日止，被告共下欠物业管理费8534元。原告认为，被告未按时足额交纳物业管理费，违反合同的相关规定，损害了小区业主的整体利益，更损害了原告的合法权益。依据《民事诉讼法》之相关规定，遂具状至人民法院，请求依法判决。被告阮志元辩称，1.原告与黄冈市东方京城小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订的物业服务合同无效。2.原告已收取的物业服务费存在价格欺诈行为。原告所称的每平方米1.27元涉及价格欺诈，关于东方京城的物业费收取有专门文件，0.55元每平方米上浮10%也就是0.605元，我住在28层，电梯使用加0.13元，每个月每平方米应交1.245元，一个月多收了5.27元，一年多收了60多元。3.原来签了一年首期物业服务合同，1.27元在合同里面有约定，里面涉及服务范围和质量，承诺24小时保安巡逻，但没有配备巡逻人员，没有按照合同约定提供服务。消防设施无法使用，有重大安全隐患。4.我已经向京城物业业主委员会交了5979元，从2015年3月6日至2018年1月6日是合理合法的。5.我没有任何违约行为。6.原告与业主委员会签订的合同无效，按照《湖北省物业管理条例》中有关规定，选聘物业公司及确定物业收费标准要经过法定程序（业主三分之二，面积三分之二），但没有履行这个程序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告的营业执照复印件。拟证明原告的主体信息情况。证据二、被告的身份信息。拟证明被告的主体身份情况。证据三、物业服务合同。拟证明原告与被告居住小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告为该小区提供物业管理服务，业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.15元支付物业管理费（具体按照居住楼层调节），双方还就其他权利义务进行了约定。证据四、黄冈市物价局批文。拟证明黄冈市物价局就该小区物业费收取标准。证据五、公告。拟证明原告对京城小区的服务期限至2018年4月20日止，其物业费收取截止时间为2018年4月20日。证据六、原告庭后提供证据：1、电梯维修单及保养合同复印件；2、六份业主交纳物业费（2015年1月-2017年）的收费收据复印件；3、周兵部分工资发放表的复印件。拟证明原告自2015年至2017年尽到了物业管理服务职责。被告对原告提交的上述证据进行了质证，对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为没有经过业主人数及面积的三分之二同意；对证据四、五无异议；对证据六有异议，认为是复印件，2015年元月收的是首次物业费，这些业主欠费的，原告可以补收。另外，原告只提供了周兵工资情况，不能说明什么问题，周兵是否签字与本人无关。当时由于该小区没有物业服务公司，只有业主委员会的通知，我们只能向业主委员会缴纳物业管理费，该证据不能证明原告尽到了合同约定的服务职责。经审查，原告提交的证据一、二、四、五真实性属实；证据三为物业服务合同，经本院调查收取的物业服务合同对比，存在不一致情况，结合本院调取的京城小区业主委员会补选王瑛担任主任一职时间为2015年10月25日，同年11月9日选任，不可能超前签订物业服务合同。故物业服务合同应以本院调取的合同为准，该合同本院不予采信；证据六，系复印件，不符合证据形式要件，且仅凭这几份证据，无其他证据佐证，达不到原告的证明目的。二、被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、前期物业服务合同。拟证明收费1.27元每平方米，按文件对照，多收了，涉嫌价格欺诈，物业服务质量不到位（存在没有配备保安，消防设施无法使用等问题）。证据二、黄冈市物价局文件。拟证明我的房屋面积应是1.24元每平方米。证据三、业委会的通知。拟证明业委会与京城物业合同期满终止，我与原告没有权利义务关系，我没有义务向原告交钱。证据四、收据。拟证明我已向业主委员会交了5979元物业管理费，期限为2015年3月6日至2018年1月6日。证据五、授权委托书。拟证明京城物业公司承认该业委会自治，时间是2015年1月1日至2017年12月31日，他们之间因自治期间有账目没有结清，授权周兵处理相关事宜。原告对被告提交的上述证据进行了质证，对证据一有异议，认为是复印件，对收费标准与我们的诉请相印证；对证据二的真实性无异议，但算法跟监审证不一致，应该以监审证为准；对证据三有异议，业委会单独下通知不合理；对证据四的真实性无异议，但费用是业委会收的，与我方无关；对证据五的真实性无异议，但是委托仅限于业委会备案。经审查，被告提交的证据二、四、五，原告对其真实性不持异议，对真实性予以采信。证据一、三虽为复印件，但结合本院调取的证据，该证据属实，本院予以采信。本庭为查明案件事实，通知黄冈市东方京城小区业主委员会庭后到庭陈述，该业委员会陈述：2015年1月25日，成立该业主委员会。2015年11月，王瑛被补选为该小区业主委员会主任，并于2015年11月8日代表该小区业主委员会与原告签订《东方京城物业管理服务合同》，约定由原告对该小区实行物业管理服务，管理服务期限暂为两年，自2015年11月30日至2017年12月31日止，双方加盖公章，周兵代表原告物业公司签名，王瑛代表该业主委员会签名。而原告提供的《东方京城物业管理服务合同》是备案合同，所以原告提供的合同上没有签具体日期。原告提供的合同上物业服务期限为2015年1月30日至2017年12月31日，而王瑛在2015年1月30日还没有当选为该小区业主委员会主任，所以该物业服务合同期限不可能为2015年1月30日起。合同约定：2015年11月30日后再不收取物业管理服务费。在2015年11月30日前，该小区业主委员会自治，并收取该小区的物业管理费。2016年3月15日，原告法定代表人鄂和平出具《聘请书》，内容为：黄冈市东方京城小区业主委员会：兹（黄冈京城物业服务有限公司）特聘请周兵同志，身份证号为黄冈京城物业服务有限公司经理，负责公司一切日常事务。聘用期限为贰年，自2016年3月15日至2018年3月14日止。该公司在此《聘请书》单位栏加盖公章，其法定代表人鄂和平签字，签字日期为2016年3月15日。2015年11月8日，原告向该小区业主委员会出具授权委托书，内容：黄冈市东方京城小区业主委员会：兹委托我单位（黄冈京城物业服务有限公司）周兵同志，身份证号，全权代理黄冈京城物业服务有限公司与东方京城小区业主委员会签订该小区物业管理服务合同一事。其代理权限与履行期限为：特别授权，有权代为承认、放弃，小区物业管理服务合同续订，履行等权利。授理权限和履行权限为：贰年。自2015年元月1日至2017年元月1日止。原告在委托单位栏加盖公章，其法定代表人鄂和平签名，签字日期为2015年11月8日。2017年12月15日，原告又向该业主委员会出具了一份授权委托书，委托周兵代为协商、洽谈物业服务合同具体事项；与该业主委员会协商签订小区物业管理服务合同，其代理权限与履行期限为：特别授权，有权代为承认、放弃、以及小区业主委员会2015年1月30日至2017年12月31日物业合同约定业主委员会含自治期间）账务清结算及2018年物业服务合同洽谈等权利。授权委托书期限：2017年12月13日至2018年1月25日。原告在委托单位加盖公章，其法定代表人鄂和平签字，仅供业主委员会备案用。签字日期为2017年12月13日。该业主委员会陈述：业主自治时间为2015年1月至2015年11月，在这之后，应由原告收取该小区物业管理服务费。原告对本院依职权调取的上述材料发表质证意见：认为王瑛不应该提供证据，原告提供的物业服务合同没有签署时间，但不影响合同约定的时间，不排除该业主委员会成立后对该物业服务合同时间补签。原告签订该合同前，与开发商签订了前期物业服务合同，合同明确约定前期物业合同终止时间为业主委员会成立时签订新合同止。原告对两份授权委托书表示不清楚。被告阮志元对本院依职权调取的材料的质证意见：无异议，认为2015年11月之前，该小区业主委员会自治，本人已向该业主委员会交纳物业管理费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月10日，湖北京城伟业房地产开发有限公司作为委托方与黄冈京城物业服务有限公司作为受托方签订了《东方京城小区前期物业管理委托合同》，将东方京城小区的物业管理委托给原告黄冈京城物业服务有限公司进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2012年元月1日至2013年12月30日止。合同期未满，业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同时，本合同终止。2015年1月25日，东方京城小区成立业主委员会。2015年3月17日，东方京城小区业主委员会向原告公司发出一份《通知》，决定原告在该小区物业服务合同自行终止，并要求原告公司移交相关资料。2015年10月25日，东方京城小区补选王瑛为该业主委员会主任，并于2015年11月9日向房管局和三台河社区报告备案。2015年11月8日，原告向东方京城业主委员会出具授权委托书，原告公司委托其单位职工周兵全权代理原告公司与东方京城小区业主委员会签订物业管理服务合同事宜，委托权限为代为承认、放弃小区物业管理服务合同续订、履行等权利，授权期限为两年（自2015年元月1日至2017年元月1日）。同日，王瑛代表业主委员会与原告代表周兵签订一份《东方京城物业管理服务合同》，约定由原告为被告居住的东方京城小区提供物业管理服务，合同期限自2015年11月30日至2017年12月31日止，物业管理费按建筑面积每月每平方1.15元计算，物业管理费按年交纳，逾期缴纳物业费的，按未交费的日千分之二计交滞纳金；同时业主每月需缴纳5元的垃圾处理费。合同还对其他事项进行了约定。2015年11月8日，原告与东方京城小区业主委员会签订了一份《补充协议》，约定合同签订生效后，物业服务费、停车服务费，由原告公司收取，业主委员会协助。该补充协议还对其他事项进行了约定。2016年3月15日，原告向该业主委员会出具《聘请书》，聘请周兵为原告公司经理，负责公司一切日常事务，聘用期限为：贰年，自2016年3月15日至2018年3月14日止。2017年12月13日，原告公司向该小区业主委员会出具授权委托书，原告公司委托其公司员工周兵洽谈2018年度物业管理服务合同事项，并授权周兵与业主委员会2015年1月30日至2017年12月31日物业合同约定业主委员会含自治期间）账务清结算，授权期限自2017年12月13日至2018年1月25日。原告在委托单位加盖公章，其法定代表人鄂和平签字；注：仅供业主委员会备案用。另查明，2015年2月11日，被告向东方京城物业委员会交纳物业管理费5979元，物业费期间自2015年3月6日起至2018年1月6日止。该业主委员会收取此物业管理费用，并在该物业管理费收据上签章。本院认为，原告与湖北京城伟业房地产开发有限公司签订的《东方京城小区前期物业管理服务合同》，以及原告与东方京城小区业主委员会签订的《东方京城物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规法规的强制性规定，应为合法有效。被告辩述原告与东方京城小区业主委员会签订的《东方京城物业管理服务合同》无效，聘请物业公司没有履行相关法定程序。经查，东方京城小区业主委员会系被告所居住的小区业主成立并推选负责人，并经相关部门备案。至于是否履行法定程序，被告未提供相关证据证实。该小区业主委员会与原告物业公司签订合同应认定为小区所有业主的意思表示。故，被告该辩述证据不足，理由不充分，本院不予采纳。原告作为物业服务公司应依服务合同的约定为业主提供相应的服务与管理，而依据服务合同约定，被告作为该小区业主也理应向原告支付相应的物业管理费。在物业服务合同履行过程中，原告向该小区业主委员会出具《聘请书》，聘请周兵为原告公司经理，负责公司一切日常事务。原告并两次向被告所在小区业主委员会出具书面授权委托书，全权委托周兵代表原告公司与该小区业主委员会签订物业服务合同，并代为承认、放弃小区物业服务合同续订、履行等权利。全权委托周兵代为协商、洽谈物业服务合同具体事项，与小区业主委员会协商签订小区物业管理服务合同。以及小区业主委员会2015年元月30日至2017年12月31日的物业服务合同约定业主委员会含自治期间）账务清结算及2018年物业服务合同洽谈等权利，授权委托期限：2017年12月13日至2018年1月25日。经查，该业主委员会于2015年3月已通知原告，物业服务合同自行终止。被告辩述，由于该业主委员会的通知，原告在本小区物业服务合同自行终止。原告公司的受托人周兵并在该小区部分业主向该小区业主委员会交纳的物业管理费票据上签字，同意业主向该小区业主委员会交纳物业管理费。东方京城小区的物业管理费的交纳方式应为在该小区业主委员会自治代管期间，业主向该小区业主委员会交纳后，由该小区业主委员会代收，再与原告公司结算，且该小区业主委员会加盖公章认可。原告陈述该授权委托书只是用于业主委员会备案使用，但原告公司的受托人周兵在该小区业主委员会向部分业主代收物业管理费的票据上的签字，足以表示周兵已按照上述交费方式实际履行。原告公司受托人周兵的行为应认定为履行原告公司的授权职责，系原告公司的意思表示。因此，周兵不论签字与否，都不能否认部分业主在该小区业主委员会自治代管期间，已交纳物业管理费的事实。而原告与该小区业主委员会在自治代管期间账务的清结算则属另一法律关系，本院不予调整。被告已交纳2015年3月6日起至2018年1月6的物业管理费，而物业服务合同的期限截止于2017年12月31日，原告并未举证证实物业管理服务合同到期后双方又续签物业服务管理服务合同或原告已充分履行了物业管理服务的义务。故，原告主张被告支付下欠物业管理费及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。本案庭审后，原告于2019年10月11日提出书面申请，要求对其公司委托人周兵在收据上的签字及两份合同“11”的真实性进行鉴定。因该收据及服务合同均是东方京城小区业主委员会以自己的名义出具和签订的，周兵在部分该小区业主委员会加盖公章的物业管理费收据上签字同意认可，东方京城小区业主有充分理由相信是原告公司同意该小区业主委员会代为收取物业管理费的，至于收据上的签字是否是周兵本人所签，两份合同上的“11”的真实性，均是原告公司与业主委员会之间的法律关系，不影响本案对被告已交纳物业管理费事实的认定。且阮志元交费收据上并无周兵签字。故，本院对原告的鉴定申请不予准许。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄冈市京城物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告黄冈市京城物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何国琴人民陪审员  冯金华人民陪审员  肖 瑶二〇一九年十二月十日书 记 员  乐胜平