广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1281号 原告林某某。 委托代理人程文，广西旺业律师事务所律师。 被告蒋某某。 被告关某某。 原告林某某诉被告蒋某某、关某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林某某及其委托代理人程文、被告蒋某某、关某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林某某诉称，2015年4月24日，被告关某某向原告出具《同意转让书》，“作为承租人，同意并认可蒋某某与林某某签订的转租协议的合法性。”同日，被告蒋某某与原告签订《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定，原告租赁的商铺位置为恒隆汇吖吖儿童城第四层第4025-1商铺，合同期限自甲方交铺日起至2020年6月14日止。租赁合同签订后，原告向被告蒋某某支付商铺转让费50000元和押金57960元，并花费110951元对商铺进行装修。原告一直依租赁合同的约定履行义务，直至被告关某某与被告蒋某某发生纠纷，影响原告的经营。2016年6月13日，被告蒋某某与原告签订《补充协议》，约定自2016年5月15日后的铺面租金由原告交与被告关某某、邓灵红，被告蒋某某与原告在2016年5月15日之前因履行租赁合同而产生的争议和权利义务关系另行处理。2016年6月15日，在被告关某某多次威逼和阻挠原告经营的情况下，原告无奈被迫与被告关某某就同一场地签订《商铺租赁合同》。之后，原告与被告关某某发生纠纷，各自诉诸人民法院，经已生效的柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初3188号民事判决，（2017）桂0202民初650号民事判决，柳州市中级人民法院（2017）桂02民终3342号民事判决书确认，被告关某某出租给原告的涉案场地未经许可，违反《城乡规划法》的规定，属于违章建筑，故被告关某某与原告签订的《商铺租赁合同》无效。原告认为，因涉案场地属于违章建筑，故被告蒋某某与原告签订的租赁合同无效，被告蒋某某应当向原告返还商铺转让费、押金和赔偿装修费用。而被告关某某明知涉案场地属于违章建筑，仍出具《同意转让书》也存在过错，亦应对上诉债务承担连带偿还责任。为此原告诉至法院，请求法院依法判令：1、确认被告蒋某某与原告林某某签订的《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》无效；2、被告蒋某某向原告林某某返还押金57960元；3、被告蒋某某向原告林某某返还商铺转让费50000元；4、被告蒋某某赔偿原告林某某花费的装修费用110951元，以上款项共计人民币218911元；5、被告关某某对上述债务承担连带责任。 被告蒋某某辩称，我跟原告的合同，原告已经违约，就从我跟原告的补充协议上面明确写有我与原告的合同是在有效期内，他必须按照合同把租金打入指定账户，但是被告从2016年5月15日没有按照合同约定把房租打入指定账户，根据我们的合同原告属于违约。关于原告提出的转让费，是笔误，通过几个材料可以证明是我们把场地给他使用的时候他购买我已经安装空调的费用及部分装修费用。原告没有确定我跟他的合同已经解除，就跟被告关某某签订了另外的合同，从2016年5月15日开始就没有向我交过租金，按照合同约定，原告已经违约，合同就可以作废。 被告关某某辩称，我跟被告蒋某某的合同是二审判决了，里面不包括我租给被告蒋某某和原告的面积，在租赁协议里面是我赠送给被告蒋某某，一审二审判决中也认可，按理说我没有连带责任。 为支持其诉讼请求，原告向法院提交以下证据： 证据1、同意转让书，证明被告关某某让原告承租，隐瞒涉案场地是违章建筑的事实，作出虚假承诺，导致合同无效，过错在被告方； 证据2、恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同，证明被告蒋某某与原告签订的合同，原告承租方，双方约定2015年6月15日至2016年6月14日租金为231840元，及每月租金19320元； 证据3、补充协议，证明2016年6月13日被告蒋某某与原告签订补充协议，约定双方在2016年5月15日之前履行租赁合同产生的争议和权利义务关系另行处理； 证据4、收条（蒋某某出具），证明被告蒋某某收到原告支付的涉案场地转让费50000元，三个月押金57960元，一个月租金19320元； 证据5、室内装修装饰工程合同书，证明原告对涉案场地进行装饰装修，花费95000元； 证据6、中央空调整改维保方案； 证据7、自助终端交易回单，证据6-7证明原告对涉案场地安装中央空调系统，花费8000元； 证据8、柳州市茂盛玻璃货物销售清单，证明原告在涉案场地安装玻璃门，花费6800元； 证据9、消防装修改建工程款收条，证明原告在涉案场地安装消防设施，花费3500元； 证据10、销售清单（中华龙灯饰出具），证明原告在涉案场地安装灯饰，花费1941元； 证据11、柳州市海洋广告公司专用收据，证明原告在涉案场地安装广告牌，花费2660元； 证据12、收据（柳州市新净达环保科技有限公司），证明原告对涉案场地进行空气甲醛污染治理，花费3200元； 证据13、商铺租赁合同； 证据14、民事判决书（2016）桂0202民初3188号； 证据15、民事判决书（2017）桂0202民初650号； 证据16、民事判决书（2017）桂02民终3342号，证据12-16号证实2016年6月15日被告关某某与原告签订的涉案场地的租赁合同，合同签订后原告意外得知涉案场地涉嫌违章，原告为保障自身和顾客安全，被迫撤离涉案场地，经人民法院发生法律效力的判决确认，涉案场地是被告关某某所建，属于违章建筑，原告与被告关某某签订的租赁合同被确认无效。 证据17、收据两份（中央空调安装收据），证明原告安装中央空调花费8000元。 证据18、评估报告，我们与被告关某某打官司的时候，被告关某某的律师提交过一份材料，是我们搬离场地后对场地装修损失进行的评估。评估时间是2017年4月5日，是评估我租赁的场地。这份评估的工程造价是109220.5元。 被告蒋某某发表质证意见：经我签字的证据1-4真实性和证明目的认可，证据5-12以及证据17关于装修部分的收款我不清楚，证据13我不清楚，证据14-16真实性认可，3188号判决书第二页写有补偿前期装修费50000元，从2015年12月16日原告就收到了法院的协助通知书，要求原告把租金打入指定账户，为期一年，最后一次打入账户的租金是2016年5月15日，我们还在2016年6月13日签署了补充协议，确认租金继续打入这个账户，但是2016年6月15日他们就签署了新的租赁合同，原告就没有把租金打入法院指定的账户，可以看出原告已经违约。中央空调整改维修方案书，是针对我转卖空调给他，他进行改装的费用，不是安装的费用，我自己安装空调花费了十多万。证据18评估的部分是原告装修的，场地是我租给原告的场地。 被告关某某发表质证意见：证据1和证据13由我签字经手，其他我不清楚。转让协议是整层打包租给被告蒋某某，我跟原告是因为被告蒋某某欠租，我们就让原告的租金交到我这里来。对于装修的费用我不清楚。证据18、我们跟原告签协议的时候是保持原有状态，原告搬走的时候他拆掉了，我们就申请了评估。 被告蒋某某向法院提交证据：空调装修合同，证明50000元是空调的转让费，不是场地的转让费。 原告表质证意见：这是整片面积空调的安装的费用，我们只是整块面积中的一部分，空调现在依然在那里，我们没有拿走。 被告关某某发表质证意见：我不清楚。 被告关某某没有向法院提交证据。 经审理查明，2015年4月24日，原告（乙方）与被告蒋某某（甲方）签订《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》，约定乙方租赁的商铺位置为恒隆汇吖吖儿童城第四层第4025-1商铺，双方确认4025-1商铺的实际使用面积约240平方米，合同期限至甲方交铺日起至2020年6月14日止。同日，被告关某某出具《同意转让书》，载明同意蒋某某转让位于柳州市恒隆汇第四层4025-1商铺转让给林某某开设乐创科技活动中心，并认可蒋某某与林某某签订的转租协议的合法性。并保证林某某在租赁期使用的合法性。2015年4月29日，被告蒋某某出具《收条》，确认收到原告支付恒隆汇四楼商铺转让费50000元以及三个月押金一个月租金77280元。2016年6月15日，原告（乙方）与被告关某某（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定甲方愿意将拥有承租权的位于柳州市“恒隆汇”第四层的场地建筑面积为387㎡的场地出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2016年6月15日起至2026年12月31日止。 2016年11月7日，原告与两被告因租金产生纠纷诉至柳州市城中区人民法院，柳州市城中区人民法院于2017年5月4日出具（2016）桂0202民初3188号民事判决书，查实2015年6月16日，柳州市城中区城市管理局行政执法局作出责令停止违法行为通知书，通知搭建违法建筑物建设单位、管理人、所有人，涉嫌未经许可擅自在市城中区瑞安路2号恒隆汇吖吖儿童城建设建（构）筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第十四条第一款规定，同时责令停止违法行为。被告关某某和原告在该案庭审中均认可双方签订合同涉及的387平方米场地都是违章建筑，被告关某某自认该违章建筑系其出资委托物业公司对涉案楼层楼板洞口进行封堵形成，未经过规划许可，并依据该查明事实以及相关法律法规认定被告关某某出租给原告的涉案场地未经许可，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于违章建筑。故原告林某某与关某某签订的《商铺租赁合同》无效，并判决被告关某某向原告林某某退还押金以及装修公摊费。2017年2月22日，关某某以林某某擅自搬离场地并且拆毁场地内装修的行为损害其利益为由向柳州市城中区人民法院提起诉讼，柳州市城中区人民法院于2017年6月21日做出民事判决书，该份民事判决书中亦认定关某某与林某某签订的关于租赁涉案场地的《商铺租赁合同》系无效合同，并判决驳回了关某某的诉讼请求。关某某不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院于2018年11月26日做出（2017）桂02民终3342号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，经关某某同意，被告蒋某某将涉案商铺转租给原告，并与原告签订了《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》，后因两被告之间存在纠纷，被告关某某要求原告另行与其签订一份《商铺租赁合同》。在庭审中，原告与被告蒋某某均认可两份合同涉及的租赁场地均为同一场地，而后一份原告与被告关某某签订的《商铺租赁合同》经生效的民事判决书确认因租赁场地系违章建筑，而该合同无效，现原告主张其与被告蒋某某签订的《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》无效于法有据，本院予以确认。 关于返还押金以及商铺转让费问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原告与被告蒋某某签订的《商铺租赁合同》系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告提交证据收条证明被告蒋某某收到原告支付的场地转让费50000元以及三月押金57960元，一个月租金19320元，被告蒋某某对该份证据予以认可，故原告主张被告蒋某某返还押金57960元、商铺转让费50000元有事实法律依据，本院予以支持，另根据合同的相对性，被告关某某并非涉案商铺租赁合同的相对方，故原告主张被告关某某承担连带责任无事实法律依据，本院不予支持。 关于赔偿装修损失问题，原告未提供充分证据证明该项损失的实际金额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认被告蒋某某与原告林某某于2015年4月24日签订的《恒隆汇吖吖儿童城商铺租赁合同》无效； 二、被告蒋某某向原告林某某退还押金57960元； 三、被告蒋某某向原告林某某退还商铺转让费50000元； 四、驳回原告林某某的其他诉讼请求。 本案受理费4584元（原告林某某已预交），由原告林某某负担2326元，被告蒋某某负担2258元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  何 丽 二〇一九年十二月六日 代书 记员  汪奕孜