湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0683民初4938号原告：武军辉，男，汉族，1993年9月29日出生，户籍登记地址湖北省，现居住地枣阳市，被告：湖北顺景房地产开发有限公司，住所地：湖北省枣阳市御龙居4楼。法定代表人：赵军辉，该公司经理。原告武军辉与被告湖北顺景房地产开发有限公司（以下简称顺景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武军辉、被告顺景公司法定代表人赵军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武军辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告顺景公司立即为原告办理房屋产权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金28440.60元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月5日，原告购买被告开发的枣阳市××龙××小区××号商品房一套，由于该小区是预售房，购房合同约定被告于原告付款且房屋经相关部门经验收合格后交付入住。此房产为预售房屋，依合同约定，被告应于2015年5月1日前在达到三个交房条件下才能够交与业主，但因开发商后期变更规划和其他原因至今仍未达到交房条件，形成违规交房事实，依合同约定应支付赔偿金，被告在原告履行了付款义务4年后，被告仍未完成初始登记，经被告与原告多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告顺景公司辩称，原告诉求其公司未办理房屋权证属实，要求支付违约金的起算时间是错误的，根据双方签订的商品房买卖合同(预售）的约定，办理产权证于2015年5月1日前在达到三个交房条件下才能够交与业主，且必须由买方即原告交齐所有的办证资料的前提下，出卖方即被告应在交付房屋后的90日内未给原告办理房屋产权证才算其公司违约。因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施，该条例规定房屋产权证以后统一办理为不动产权证，国家政策变动属于情形事变原则，延误了一定的办证时间。其公司一直在积极履行办证义务，并非故意拖延不办，故其公司不应支付违约金。本院经审理认定案件事实如下：武军辉（买受人）与顺景公司（出卖人）于2015年1月5日签订一份《商品房买卖合同（预售）示范文本》，合同编号:ZY16001678,该合同主要内容为：一、顺景公司（出卖人）将其开发的位于枣阳市××路地块，商品房名称为：枣阳市××龙××小区××号商品房一套出售给武军辉（买受人），预售许可证号为：枣房预字××号，面积101.98平方米，单价每平方米2343.60元，总价款239000元。武军辉签订合同后一次性给付顺景公司购房款220000元。2017年8月26日顺景公司给武军辉出具金额为220000元增值税普通发票一份；2019年7月24日武军辉交给顺景公司购房款现金19000元后，顺景公司给其出具收据一份，以上武军辉共计支付购房款239000元。二、该合同第四章关于商品房交付条件与交付手续的第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.该商品房验收合格，可以交房。另该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。三、该合同第八章合同备案与房屋登记的第十九条预售合同登记备案约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在给商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。顺景公司按照合同约定交付了房屋，但至今未能为武军辉办理房屋产权证，武军辉亦多次要求顺景公司办证未果，导致本案发生纠纷。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施，此后的房屋产权证办理为不动产权证，不再分别办理房屋产权证和土地使用权证。以上事实有原、被告双方当事人的陈述，《商品房买卖合同（预售）示范文本》、购房收款收据、契税发票、房屋交付费用等证据予以证实及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是被告顺景公司是否承担逾期办理房屋产权证违约责任，违约金计算的起止时间及标准。首先，2015年1月21日原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定诚信、全面履行自己的义务。原告武军辉已经依约向被告顺景公司交付了购房款，被告顺景公司在2016年6月18日已将房屋交付给原告武军辉，并列举交房表予以证实，对此证据原告予认可。因此，按照购房合同约定应当自被告交付房屋之日起在90个工作日内完成给原告武军辉办理房屋产权证，但是被告顺景公司未能依约时限履行办证义务，已构成违约，故原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。其次，原告武军辉提交的《商品房买卖合同（预售）示范文本》、购房款收据、发票等相关证据，证明其付清了购房款履行了买受义务。被告顺景公司作为出卖人，在房屋买受人即原告履行了合同义务后，应当积极履行办理产权证的义务。并且原、被告双方签订的商品房买卖合同第十九条第（一）项约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同备案登记手续，并将登记备案情况告知买受人。同时还约定：因出卖人的原因，买受人未能在给商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。从2016年6月18日原、被告双方房屋交付之日至原告起诉之日2019年8月26日，期间长达三年有余，被告未能为原告办理所购买的房屋产权证，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。被告顺景公司辩称，因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施,考虑到国家房屋产权政策的变化，鉴于此因素被告逾期办证的客观情况，故本院酌定适当扣除被告60日的合理的延误情形为原告办证时间。故依照合同约定的90日，加上合理的60日，被告顺景公司应当在其公司交付商品房后的150日内为原告武军辉办理商品房产权证。因原告交付给被告的购房款总额为239000元，依照合同约定被告顺景公司应以该数额（239000元）为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，时间自被告交付房屋之日起至办理房屋产权证交付之日止，扣除本院确定的150日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北顺景房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告武军辉购买的位于湖北省枣阳市御龙居小区1203号商品房屋办理不动产权证;二、被告湖北顺景房地产开发有限公司自2016年6月18日交付房屋之日起（扣除90天及60日合理情形共计150日），以房屋价款金额239000元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金至原告武军辉所购房屋的权属证书办理交付之日止。三、驳回原告武军辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费511元，减半收取256元，由被告湖北顺景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  宁爱国二〇一九年十二月十三日书记员  徐欢瑞